RÅ 1999 not 189

Not 189. Överklagande av Jan-Eric E. ang. registrering som fastighetsmäklare. -Fastighetsmäklarnämnden (1996-10-26) avslog Jan-Eric E:s ansökan om registrering som fastighetsmäklare. Som skäl för beslutet angavs att Jan-Eric E:s utbildningsbevis var nästan fjorton år gammalt och att han inte anfört något som gav belägg för att de erforderliga kunskaperna hållits aktuella. - Jan-Eric E. överklagade Fastighetsmäklarnämndens beslut. - Länsrätten i Stockholms län (1997-01-31, ordf. Bratt): Fråga i målet är om Jan-Eric E. uppfyller kravet på tillfredsställande utbildning. Fastighetsmäklarnämnden hade vid tiden för ansökan möjlighet att meddela dispens från föreskrifterna samt medge undantag från i fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) föreskrivna utbildningskrav. Att Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter till viss del inte hade trätt i kraft vid tiden för ansökan saknar enligt länsrätten betydelse i målet. - Jan-Eric E. har en drygt decennielång erfarenhet från fastighetsmäklarbranschen fram till och med 1992. Under åren 1992-1996 var han sysselsatt med arbetsuppgifter som, enligt vad länsrätten finner visat, åtminstone delvis tangerade de som fastighetsmäklare sysslar med. Av vittnesförhöret med registrerade fastighetsmäklaren Jan B. vid Bjurfors & Thörner AB, där Jan-Eric E. varit anställd sedan i september 1996, framgår att Jan-Eric E. fortfarande av honom bedöms vara en mycket kvalificerad fastighetsmäklare. Länsrätten finner med stöd därav och av övrig utredning att det får anses visat att Jan-Eric E. hållit stora delar av sina kunskaper i yrket aktuella under åren 1992-1996. Trots att han avlade mäklarexamen så tidigt som 1982 finner länsrätten därför, med hänsyn till Jan-Eric E:s 1ånga erfarenhet av yrket, att Jan-Eric E. uppfyller det i fastighetsmäklarlagen (1995:400) uppställda kravet på tillfredsställande utbildning. Överklagandet skall därför bifallas. - Länsrätten, som bifaller överklagandet, upphäver Fastighetsmäklarnämndens beslut och överlämnar handlingarna i målet till nämnden för erforderlig handläggning. - Fastighetsmäklarnämnden överklagade och yrkade att nämndens beslut att avslå Jan-Eric E:s ansökan om registrering som fastighetsmäklare skulle fastställas. Nämnden anförde bl.a. följande. Jan-Eric E:s utbildningsbevis uppfyllde inte det krav i fråga om ålder som ställdes upp i 3 § andra stycket Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter (KAMFS 1996:1) om registrering av fastighetsmäklare. Det kunde visserligen antas att Jan-Eric E. hade hållit de kunskaper han förvärvat 1982 aktuella under den tid han varit registrerad som fastighetsmäklare, dvs. från september 1984 till juli 1992. Det var emellertid inte visat att den utbildningen svarade mot de krav som numera gällde. Inte heller fanns det något belägg för att han därefter tillägnat sig erforderliga kunskaper. Den verksamhet han bedrivit från juli 1992 till september 1996 kunde knappast tillmätas någon betydelse i sammanhanget. - Kammarrätten i Stockholm (1997-09-30, Rydholm, Jansson, Ljungdahl-Ek): Enligt 6 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare för att bli registrerad bl.a. ha tillfredsställande utbildning. Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registreringsförfarandet meddelas av regeringen eller av den myndighet som regeringen bestämmer. Enligt 9 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028) skall utbildningen om inte Fastighetsmäklarnämnden medger annat, omfatta fastighetsförmedling, civilrätt med fastighetsrätt, skatterätt, ekonomi samt byggnads- och värderingsteknik. Enligt Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter om registrering av fastighetsmäklare (KAMFS 1996:1) kan Fastighetsmäklarnämnden enligt 9 §, om det finns särskilda skäl, medge undantag från bestämmelserna i 3 § om kravet på utbildning. - Jan-Eric E. började arbeta som mäklare år 1980 och tog fastighetsmäklarexamen år 1982. Denna examen omfattade ämnena fastighetsrätt, fastighetsförmedling, byggnads- och värderingsteknik samt företagsekonomi. Han var verksam som fastighetsmäklare fram till juli 1992 då han började en projektanställning som avsåg utveckling av vissa profilprodukter inför OS i Lillehammer. Han sysslade då med förhandlingar, kalkylering, medelsförvaltning och ekonomi. Därefter hade han ett liknande arbete på ESSELTE. I september 1996 fick han anställning vid fastighetsmäklarföretaget Bjurfors & Thörner AB. I november 1996 har han avlagt ett prov i fastighetsförmedling. - Kammarrätten finner att Jan-Eric E:s utbildning inte uppfyller det i fastighetsmäklarlagen uppställda kravet. Den verksamhet som han bedrivit från juli 1992 till september 1996 kan dessutom inte anses ha någon anknytning till fastighetsmäklaryrket och kan därför inte tillmätas någon betydelse i förevarande sammanhang. Med hänsyn till det anförda och den långa tid han varit avregistrerad som fastighetsmäklare har fastighetsmäklarnämnden haft fog för att inte medge undantag från kravet på utbildning. Överklagandet skall därför bifallas. - Kammarrätten fastställer med ändring av länsrättens dom Fastighetsmäklarnämndens beslut. - Jan-Eric E. yrkade att Regeringsrätten skulle ändra kammarrättens dom och återförvisa hans ansökan om registrering som fastighetsmäklare till Fastighetsmäklarnämnden för erforderlig hantering. I första hand gjorde han gällande att de av Fastighetsmäklarnämnden åberopade föreskrifterna inte var tillämpliga, eftersom de inte hade trätt i kraft när han givit in sin ansökan om registrering. I andra hand gjorde han gällande att han genom sin yrkesverksamhet fram till avregistreringen i juli 1992 måste anses ha en liknande kunskapsnivå som en utbildning vid detta tillfälle. I sista hand gjorde han gällande att det mot bakgrund bl.a. av hans långvariga yrkesverksamhet och kortvariga tid som avregistrerad fanns skäl för att medge undantag från kravet på utbildning. - Fastighetsmäklarnämnden bestred bifall till överklagandet. - Regeringsrätten (1999-09-14, Werner, Lindstam, Rundqvist, Hulgaard, Schäder): Skälen för Regeringsrättens avgörande. Jan-Eric E. uppfyllde när han år 1996 ansökte om förnyad registrering som fastighetsmäklare inte det i 6 § första stycket 3 fastighetsmäklarlagen (1995:400) uppställda kravet på tillfredsställande utbildning så som detta preciserats genom 9 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028). Frågan i målet är om Fastighetsmäklarnämnden bort bevilja Jan-Eric E. dispens från det av regering och riksdag uppställda utbildningskravet. Att hans ansökan om registrering kom in till Fastighetsmäklarnämnden innan nämndens egna föreskrifter i ämnet trädde i kraft saknar i sammanhanget betydelse. Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter (KAMFS 1996:1) om registrering av fastighetsmäklare innebär nämligen endast att nämnden satt upp vissa förutsättningar för hur den kan utöva sin enligt fastighetsmäklarförordningen helt diskretionära dispensmakt. - Utbildningskravet i fastighetsmäklarlagen syftar till att den som anlitar en registrerad mäklare skall kunna lita på att mäklaren har nödvändiga grundkunskaper. Jan-Eric E. tog fastighetsmäklarexamen år 1982 och var registrerad som fastighetsmäklare från september 1984 till juli 1992. I januari 1992 övergick han till annan verksamhet. Denna verksamhet bedrevs delvis utomlands och hade ringa anknytning till fastighetsmarknaden. När han i september 1996 ansökte om att åter bli registrerad som fastighetsmäklare hade han således varit borta från sitt tidigare verksamhetsområde i drygt fyra år. Eftersom endast den vars kunskaper hålls aktuella kan anses besitta nödvändiga grundkunskaper, hade Fastighetsmäklarnämnden fog för att inte godta Jan-Eric E:s fastighetsmäklarexamen som utbildningsbevis eller medge honom undantag från utbildningskravet. - Efter att ha deltagit i Fastighetsmäklarnämndens centrala skriftliga prov och blivit godkänd i samtliga ämnen registrerades Jan-Eric E. som fastighetsmäklare genom beslut av nämnden den 15 januari 1999. Hans överklagande föranleder därför inte något vidare yttrande från Regeringsrättens sida. - Regeringsrättens avgörande. Regeringsrätten avskriver målet från vidare handläggning. (fd II 1999-08-24, Karlsson)

*REGI

*INST