RÅ 1999:24
Fråga om återkallelse av registrering som fastighetsmäklare på grund av restförda skulder.
T.S., född 1930, var verksam som fastighetsmäklare. Till Fastighetsmäklarnämnden inkom från Kronofogdemyndigheten i Kronobergs län uppgifter om att T.S. var restförd för skulder om sammanlagt 764 229 kr. Skulderna var hänförliga till två enskilda mål om totalt 711 299 kr och ett allmänt mål om 52 930 kr.
T.S. yttrade sig över uppgifterna och uppgav bl.a. följande. Till största delen bestod hans skulder av två borgensåtaganden. Borgensåtagandet i Götabanken tecknade han när hans f.d. fosterson och dennes sambo skulle köpa en villa i Göteborg. Företrädarna för Götabanken upplyste honom inte om att låntagarna hade andra lån på ca 200 000 kr och att en av de andra borgensmännen hade ett begränsat borgensåtagande. Skulden betalades genom att låntagarna hade införsel på sina löner. Borgensåtagandet i Nordbanken tecknades för två köpare av en fastighet som han hade haft i uppdrag att förmedla. Köparna ville ha ett lån för att kunna utföra vissa reparationer. I avvaktan på att reparationerna skulle utföras tecknade han på bankens inrådan borgensåtagandet. Syftet med detta var att köparna skulle få en lägre räntesats i avvaktan på att lånen skulle placeras med inteckningar i fastigheten som säkerhet. Köparna sålde dock fastigheten och banken krävde honom då på lånebeloppet. Skulden på 52 930 kr var hänförlig till en bilimport från Tyskland år 1988.
Fastighetsmäklarnämnden
Fastighetsmäklarnämnden beslutade den 13 november 1996 att återkalla T.S:s registrering som fastighetsmäklare och att beslutet skulle gälla omedelbart samt yttrade: Enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen (FML) krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. - Enligt 8 § FML skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. - Enligt förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 66 f.) ligger det i kravet på redbarhet också ett krav på redbarhet i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Generellt bör gälla att möjligheten till avregistrering skall användas något mer restriktivt än vad som är motiverat när det är fråga om att avslå en ansökan om registrering. Avregistrering skall ske om det vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå från att mäklaren kan anses vara olämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. - Även med beaktande av de omständigheter som T.S. redogjort för finner nämnden att han inte kan anses lämplig som fastighetsmäklare. Hans registrering skall därför återkallas.
Länsrätten i Stockholms län
T.S. överklagade och yrkade att han skulle återfå sin registrering som fastighetsmäklare. Han medgav att han varit naiv och ouppmärksam och kunde därför acceptera att han meddelades varning. Till stöd för överklagandet anförde han bl.a. följande. Han hade varit verksam som fastighetsmäklare i 27 år utan att förorsaka uppdragsgivare eller kunder någon skada och hade alltid lagt sig vinn om att tillämpa god mäklarsed i alla kontakter med säljare och köpare. De händelser som låg till grund för framförda krav från kronofogdemyndigheten var exceptionella och hade inte med verksamheten som fastighetsmäklare att göra och kunde inte heller härledas till slarv med privatekonomin. Inbetalning av skatter, arbetsgivaravgifter och mervärdesskatt hade skötts utan anmärkning. - T.S. åberopade ett yttrande från vice ordföranden i Mäklarsamfundet. I yttrande anförde U.C. att han känt T.S. som kollega under cirka 20 år och att det under dessa år aldrig kommit till hans kännedom att T.S. på något sätt skulle ha utfört något uppdrag som klandrats av parter, banker, myndigheter etc.
Domskäl
Länsrätten i Stockholms län (1997-02-17, ordförande Olsson) yttrade: Enligt 8 § FML skall registreringen återkallas för den mäklare som inte längre uppfyller kraven i 6 § samma lag. Om det kan anses tillräckligt får varning meddelas istället för att registreringen återkallas. - Enligt 6 § punkten 5 FML krävs för att bli registrerad som fastighetsmäklare att sökanden är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. - I förarbetena till FML (prop. 1994/95:14, s. 35 och 66 f.) anför departementschefen bl.a. följande. Det införda redbarhetsrekvisitet är avsett att markera att prövningen skall ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Regelmässigt bör Fastighetsmäklarnämnden kontrollera om en sökande förekommer i polisregistret eller i utsökningsregistret. I kravet på redbarhet ligger således även ett krav på redbarhet i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Avregistrering skall ske om det vid en sammantagen bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå från att mäklaren kan anses vara olämplig att fortsätta sin verksamhet. - Av handlingarna i målet framgår bl.a. följande. - Utöver vad som ovan framkommit skall följande noteras. De skulder för vilka T.S. är aktuell hos kronofogdemyndigheten består främst av enskilda mål i form av två borgensåtaganden. Det ena åtagandet är tecknat i förhållande till en fosterson i samband med ett villaköp i Göteborg. Fostersonen och dennes sambo betalar av på skulden genom införsel i lön. Det andra åtagandet är tecknat i förhållande till två köpare av en fastighet för att dessa skulle ges möjlighet att utföra vissa reparationer till en lägre räntesats i avvaktan på att lånen kunde placeras med inteckning i fastigheten. Köparna sålde dock fastigheten innan inteckning hann ske och T.S. krävdes som borgensman på lånebeloppet. - Länsrätten gör följande bedömning. - Det är i målet ostridigt att T.S. häftar i skuld med stora belopp. Omständigheterna är speciella och bör beaktas vid bedömningen av om T.S. kan bedömas redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Av vad som framkommit i målet kan någon anmärkning mot T.S:s sätt att sköta sina uppgifter som fastighetsmäklare i sig inte riktas förutom att det måste bedömas som ytterst olämpligt att en mäklare går i borgen för sin köpare. Vid en sammantagen bedömning finner länsrätten att det föreligger grund för återkallelse av T.S:s registrering som fastighetsmäklare men gör samtidigt bedömningen att en varning med hänsyn till omständigheterna kan bedömas vara en tillräcklig åtgärd. Med upphävande av Fastighetsmäklarnämndens beslut skall T.S. alltså kvarstå som registrerad fastighetsmäklare men meddelas varning. - Med delvis bifall till överklagandet upphäver länsrätten Fastighetsmäklarnämndens beslut om avregistrering och meddelar T.S. varning.
Kammarrätten i Stockholm
Fastighetsmäklarnämnden överklagade och yrkade att kammarrätten - med undanröjande av länsrättens dom - skulle fastställa nämndens beslut att återkalla T.S:s registrering som fastighetsmäklare och anförde bl.a. följande. Det var ostridigt att T.S. hade underlåtit att betala förfallna skulder till ett belopp om 760 000 kr. Han var därför inte lämplig att som fastighetsmäklare tillhandagå allmänheten i ekonomiska och juridiska angelägenheter. Avgörande för frågan om återkallelse var omsorgen om hans uppdragsgivare och deras motparter. En mäklare har ofta att förvalta handpenningar och andra tillgångar för parternas räkning. Det fanns en beaktansvärd risk för att en mäklare med ekonomiska bekymmer och dokumenterad betalningsunderlåtenhet kunde få svårigheter att på ett korrekt sätt redovisa sin förvaltning av andras tillgångar.
Prövningstillstånd meddelades.
T.S. bestred bifall till överklagandet och anförde bl.a. följande. Hans underlåtenhet att betala förfallna skulder bottnade i det faktum att beloppen uppkommit på grund av banktjänstemäns felaktiga hantering av hans ärenden. Det var inte fråga om hans personliga skulder. Låntagarna amorterade och betalade ränta på lånen genom införsel i lön. Den uppkomna situationen hade inte något samband med hans verksamhet som fastighetsmäklare. Han hade varit verksam som sådan i 28 år och han hade aldrig orsakat någon skada för kunder eller klienter. Han hade även hanterat sin privata ekonomi utan anmärkning och aldrig blandat den med mäklarverksamheten.
Domskäl
Kammarrätten i Stockholm (1997-05-27, Jansson, Sjöberg, referent, Börjesson) yttrade: Enligt 8 § första stycket 1 FML skall återkallelse av registreringen ske för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 § samma lag. Enligt 8 § tredje stycket FML får i stället för återkallelse varning meddelas, om det kan anses vara tillräckligt. I 6 § punkt 5 nämnda lag anges som krav för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. - T.S. hade per den 1 november 1996 restförda skulder hos Kronofogdemyndigheten i Kronobergs län om sammanlagt 764 229 kr. Skulderna är hänförliga till två enskilda mål om totalt 711 299 kr och ett allmänt mål om 52 930 kr. De enskilda målen avser två borgensåtaganden och det allmänna målet är hänförligt till en bilimport år 1988. Det ena borgensåtagandet tecknades till förmån för en fosterson i samband med att denne och dennes sambo köpte en villafastighet. Det andra borgensåtagandet gäller i förhållande till två tidigare uppdragsgivare. T.S. tecknade här en borgensförbindelse avseende ett tillfälligt lån om 100 000 kr avsett för reparation av en fastighet som klienterna hade köpt genom honom. - Kammarrätten gör följande bedömning. - Såsom framgår av de i länsrättens dom redovisade lagmotiven är det av stor vikt att en fastighetsmäklare, som har en ansvarsfull förtroendeställning i förhållande till uppdragsgivaren och dennes motpart, är skötsam avseende bl.a. ekonomiska angelägenheter och att anledning inte finns att ifrågasätta hans integritet. Mot denna bakgrund måste det enligt kammarrättens mening anses oförenligt med det uppställda redbarhetskravet att en fastighetsmäklare såsom i det aktuella fallet ikläder sig ett personligt ekonomiskt åtagande gentemot sina uppdragsgivare och att detta åtagande, jämte andra åtaganden av mer privat natur, tillåts resultera i avsevärda oreglerade skulder hos kronofogdemyndigheten. Vad som sålunda läggs T.S. till last är av sådan art att hans registrering som fastighetsmäklare, oaktat att han har varit verksam som fastighetsmäklare under lång tid och såvitt framkommit inte tidigare fått någon anmärkning avseende sin yrkesutövning, bör återkallas och att det inte kan anses tillräckligt att han i stället meddelas varning. - Med bifall till överklagandet undanröjer kammarrätten länsrättens dom och fastställer Fastighetsmäklarnämndens beslut.
Regeringsrätten
T.S. överklagade och yrkade att Regeringsrätten skulle ändra kammarrättens dom och fastställa länsrättens dom, genom vilken han meddelats varning.
Prövningstillstånd meddelades.
Fastighetsmäklarnämnden bestred bifall till överklagandet.
Regeringsrätten (1999-03-31, Werner, Rundqvist, Eliason, Hulgaard) fastställde kammarrättens dom.