RH 1994:59

R.M. och E.K. var sammanboende under tiden 1986 - juni 1988. Under sitt samboförhållande förvärvade de i februari 1987 fastigheten Höja 2:1 med hälften var. De sammanbodde på fastigheten till dess att de separerade i juni 1988, varvid R.M. flyttade från fastigheten. En bodelningsförrättare utsågs, som den 24 november 1989 förrättade bodelning genom s.k. tvångsskifte, varvid E.K. tillskiftades nämnda fastighet.

R.M. klandrade bodelningen och yrkade att tingsrätten skulle tillskifta honom fastigheten Höja 2:1.

E.K. bestred yrkandet.

Till utveckling av sin talan anförde parterna följande:

R.M.: Han har större behov av fastigheten för sin familjs boende och för sin fortsatta verksamhets skull. Han är född i bostadshuset på Höja 2:1. Strax efter hans födelse avstyckades en fastighet från stamfastigheten. På denna fastighet lät hans föräldrar uppföra ett bostadshus. - I detta hus bodde han tillsammans med föräldrarna fram till 1986 då han träffade E.K.. - Parterna förvärvade Höja 2:1 från R.M:s farfar på mycket förmånliga villkor. Priset på fastigheten diskuterade R.M. med sin faster. Detta beroende på att farfadern sagt att priset fick bestämmas av barnen, dvs. R.M:s far och faster. Eftersom fadern inte heller ville bestämma priset på fastigheten blev det således fastern som fick bestämma detta. Med fastern kom R.M. överens om en summa uppgående till 1,5 ggr taxeringsvärdet, vilket avsevärt understeg marknadsvärdet. R.M. och E.K. erlade därefter hälften var av köpeskillingen. Den del av köpeskillingen som R. erlade efterskänkte farfadern till sina två barn. Den del av köpeskillingen som R.M:s far på detta sätt erhöll efterskänkte denne i sin tur till R.M.. Förvärvet hade således inte varit möjligt om inte fastigheten varit i släkten M:s ägo. - På fastigheten har släkten M. allt sedan 1930-talet bedrivit handelsträdgårdsverksamhet. R.M. har sedan barnsben varit föräldrarna behjälplig i handelsträdgården. Den ende i släkten M. som, i och med faderns pensionering 1993, kan föra denna tradition vidare är R.M. själv. En förutsättning för att han skall kunna göra detta är dock att han har sin bostad i direkt anslutning till handelsträdgården. Detta av den anledningen att en sådan trädgård kräver kontinuerlig och omfattande övervakning. Visserligen äger han den intilliggande fastigheten Höja 8:2, varpå ett mindre bostadshus finns uppfört. Bostadshuset i fråga är dock mycket gammalt och även i övrigt klart olämpligt som bostad för en barnfamilj. En renovering av detta hus är inte ekonomiskt försvarbart, varför endast rivning jämte uppförande av ny byggnad skulle kunna komma på fråga. Att vidta dessa åtgärder har R.M. och hans familj inte de ekonomiska möjligheterna till. Familjen har inte heller möjlighet att införskaffa annan bostad i anslutning till handelsträdgården. R.M:s möjlighet att överta handelsträdgården är således helt beroende av att han tillskiftas fastigheten Höja 2:1. - Han, hans hustru och familjens tre barn bor idag i en landstingsägd lägenhet i Uppsala. Lägenheten, som är en s.k. tjänstebostad, har hustrun erhållit på grund av sin anställning inom landstinget. Möjligheten att kvarbo i denna lägenhet är helt beroende av hustruns fortsatta anställning inom landstinget. Möjligheterna att genom landstinget erhålla större bostad får anses som mycket små. Makarnas nuvarande bostad är för övrigt inte heller lämplig på grund av allergi i familjen.

E.K.: Hon har störst behov av fastigheten. Då parterna träffades bodde hon i huvudbyggnaden, en karolinergård, på en gård i X-by. På gården bedrev hon stuteriverksamhet. R.M. flyttade till henne. Han tyckte dock att det var svårt att bo i samma bostad som E.K:s tidigare make bott i. Efter en tid uppmärksammade R.M:s farfar parterna på att han avsåg att sälja sin fastighet Höja 2:1. Parterna bestämde sig först för att fråga om det inte var möjligt att i stället få hyra huset. Efter det att man besiktigat huset och därvid konstaterat ett omfattande renoveringsbehov beslutade man sig dock för att i stället köpa huset för att låta renovera det. Parterna lämnade därför ett bud på 204 000 kr för fastigheten, vilket sedermera antogs av säljaren. Detta bud baserade sig på E.K:s möjligheter att tillskjuta medel till förvärvet. Ett förvärv som för övrigt, av alla parter, ansågs ske på helt marknadsmässiga villkor. När parterna sedan flyttade till fastigheten avsåg E.K. att hyra ut sin tidigare bostad i andra hand. Efter påtryckningar från R.M. beslutade hon sig emellertid för att inte göra detta utan istället säga upp denna bostad. Hon, liksom R.M:s farfar, var dock mycket angelägen om att hon inte någonsin skulle tvingas flytta från Höja 2:1. Av den anledningen begärde och erhöll hon ett muntligt löfte från R.M. att någon sådan flyttning inte skulle bli aktuell ens med anledning av en separation. - Under parternas tid som sammanboende var det aldrig tal om att R.M. skulle överta handelsträdgården. Tvärtom gjorde han allt för att slippa detta. Han började bl.a. studera, i avsikt att komma in på jägmästarutbildning. - E. har tre barn. De två äldsta barnen har bott i fastigheten allt sedan 1987. Det yngsta barnet, vars far bor i Uppsala, föddes hösten 1991. Två av barnen lider av allergi, vilket för det ena barnet medför att han måste bo i en gammal samt väl ventilerad byggnad. Hon bedriver sedan tre år tillbaka en mindre stuteriverksamhet på en grannfastighet till Höja 2:1. - R.M. och hans hustru har en bostad. En bostad som de för övrigt erbjudits att förvärva. Dessutom äger R.M. fastigheten Höja 8:2, på vilken ett bostadshus finns uppfört. För det fall det är av väsentlig betydelse för R.M. att bo i direkt anslutning till trädgården finns således denna bostad att tillgå. För det fall inte denna bostad skulle anses lämplig kan nybyggnation ske antingen på den fastigheten eller på den av R.M:s föräldrar ägda fastigheten. En ytterligare möjlighet är naturligtvis att R.M. övertar den bostad där hans föräldrar idag bor.

Parterna hördes under sanningsförsäkran. Vidare hördes på R.M:s begäran hans föräldrar som vittnen. Båda parter åberopade även skriftlig bevisning. Tingsrätten företog syn på fastigheterna.

Enköpings tingsrätt (1992-12-17, lagmannen Björn Flink, tf. rådmannen Kurt Ek och tingsfiskalen Lena Grapp) ogillade R.M:s klandertalan och anförde följande.

Parterna köpte fastigheten Höja 2:1 för att ha som sin gemensamma bostad. De äger den båda. Den av dem som bäst behöver bostaden har rätt att få denna egendom i avräkning på sin lott.

E.K. hade vid tiden för samboendets upphörande vårdnaden om sina två underåriga pojkar. Hon hade då alldeles klart det största behovet av att få bo kvar i bostaden. Därefter har hon fått ytterligare ett barn och hon driver numera också viss rörelse i närheten av bostaden. - R.M. hade när samboendet upphörde inga barn och då inte heller alls samma behov av bostaden som E.K.. R.M. har därefter fått familj där det numera finns tre barn. Denna familj har bostad. Det förhållandet att R.M. i en framtid skall ta över handelsträdgårdsrörelsen talar för att han kommer att få behov av den aktuella bostaden. Vid en samlad bedömning finner dock tingsrätten att E.K:s behov av fastigheten är starkare än R.M:s.

Klandertalan skall därför ogillas.

R.M. överklagade domen och yrkade bifall till sin klandertalan.

E.K. bestred ändring.

Parterna åberopade samma omständigheter till stöd för sin talan som vid tingsrätten.

Förhör hölls på nytt med R.M. och E.K., varjämte bandinspelningen av förhöret vid tingsrätten med R.M:s far spelades upp. Samma skriftliga bevisning åberopades. Även hovrätten höll syn på fastigheterna.

Svea hovrätt (1993-11-17, hovrättsråden Anders Andersson och Ulla Pålsson) upphävde tingsrättens domslut och tillskiftade R.M. fastigheten Höja 2:1.

I domskälen anförde hovrätten följande.

Enligt 10 § första stycket lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem (sambolagen) gäller att den av de förutvarande samborna som bäst behöver den gemensamma bostaden skall få den vid bodelningen. En förutsättning för att så skall ske ifråga om egendom som tillhör den andra parten är att övertagandet även med hänsyn till omständigheterna i övrigt kan anses skäligt.

R.M. har gjort gällande att vid behovsbedömningen skall beaktas även parternas nuvarande förhållanden. Frågan om vid vilken tidpunkt den i sambolagen förutsatta behovsavvägningen skall göras har inte uttryckligen angetts i lagen. Beträffande bodelning i samband med att äktenskap upplöses - där i huvudsak motsvarande regler getts om rätten att få den gemensamma bostaden - gäller att bodelningen sker med utgång från egendomsförhållandena den dag då talan om äktenskapsskillnaden väcktes men värdering av egendomen företas med hänsyn till förhållandena vid bodelningstillfället. Det bör rimligen inte vara möjligt att utan stöd i lag genom klandertalan få till stånd en behovsavvägning efter delvis andra grunder än dem som gällde vid bodelningstillfället. Sådant stöd finns inte. Utrymme finns därför inte att vid bodelning beakta behov som uppkommit efter det bodelning företagits.

I enlighet med det nu anförda får behovsavvägningen mellan E.K. och R.M. ske med utgångspunkt i förhållandena från brytningen i juni 1988 fram till bodelningen i november 1989. Detsamma bör gälla beträffande sådana omständigheter som läggs till grund för bedömningen av skäligheten i ett övertagande av den andres hälftendel i egendomen.

Hovrätten antecknar inledningsvis att det inte har visats att ifrågavarande fastighet köptes från R.M:s farfar till ett värde som understeg marknadsvärdet. Det kan inte heller påstås att själva köpet var betingat av att R.M. skulle överta handelsträdgårdsrörelsen, även om R.M:s uppgift om det får godtas, nämligen att såväl hans far som farfar redan då haft önskemål om att så skulle komma att ske. Det får också beträffande R.M:s egna planer på att överta rörelsen antas att dessa kommit att konkretiseras först på ett senare stadium. Av detta följer att hovrätten utgår från att köpet av fastigheten skett under samma förutsättningar och på lika villkor för parterna.

När samboförhållandet inleddes hade E.K. två egna barn, födda 1974 och 1977. Hon hade vårdnaden om dem under sammanlevnaden med R.M.. Vid separationen kom de att bo kvar på fastigheten och de bodde där alltjämt vid bodelningen. E.K:s behov av bostaden, inte minst vid tidpunkten för bodelningen då fastigheten varit barnens hem under nästan tre års tid, var således stort.

Detta skall vägas mot R.M:s motsvarande behov. Han hade när samboendet upphörde inga barn. Vid tidpunkten för bodelningen var han samboende med en annan kvinna, som i boet hade medfört ett minderårigt barn. De fick ett gemensamt barn 1989. R.M:s familjesituation var alltså sådan att inte heller hans behov av bostaden kan ifrågasättas. Därtill kommer att R.M:s planer på att i en inte alltför avlägsen framtid överta handelsträdgårdsrörelsen inte kan förringas. Genom dessa planer hade han ett påtagligt behov av att behålla bostaden, som är belägen i anslutning till rörelsens växthusanläggningar.

E.K. har åberopat att R.M. äger fastigheten Höja 8:2, på vilken ett mindre bostadshus är uppfört, och att detta skulle kunna utnyttjas av R.M. och hans familj om han anser sig behöva bo nära trädgårdsmästeriet. Hovrätten har hållit syn på Höja 8:2. Köksutrymmena har helt nyligen renoverats. Det är hovrättens bedömning att huset vid tiden för bodelningen inte utan mycket genomgripande ombyggnadsarbeten kunnat förvandlas till åretruntbostad för en mindre familj.

Vid en samlad bedömning av dessa omständigheter finner hovrätten att parternas behov av bostaden varit ungefärligen jämförbara. Till E.K:s förmån väger dock den omständigheten över att hennes barn var bosatta på fastigheten. En strikt behovsprövning skulle alltså enligt hovrätten leda till att E.K. tillskiftades fastigheten.

I ett fall som det förevarande bör dock övertagandet av bostaden även prövas från utgångspunkten om det är skäligt med hänsyn till andra omständigheter än behovet. Det kan därvid inte bortses från att fastigheten köptes från R.M:s farfar och gränsar till R.M:s föräldrars fastighet på vilken handelsträdsgårdsrörelsen bedrivs. R.M. har sagt att han är född på fastigheten och uppvuxen på grannfastigheten. Han har således sina rötter där. Till detta kommer att samboförhållandet mellan honom och E.K. varit kortvarigt. Det vore med hänsyn till vad som nu sagts inte skäligt mot R.M. att tillskifta E.K. fastigheten. För hennes del finns inte att beakta några omständigheter hänförliga till en ren skälighetsavvägning. Det kan emellertid anmärkas, att om R.M. tillskiftas fastigheten erhåller E.K. sådan ekonomisk gottgörelse att hon - enligt vad som sagts - utan svårighet kan skaffa en familjebostad på orten där hon numera bedriver viss rörelse med hästar, närmast av hobbykaraktär.

Hovrätten finner med hänsyn till det anförda att R.M. skall tillskiftas fastigheten och att han, i enlighet med parternas överenskommelse, som skifteslikvid skall betala 255 000 kr till E.K..

Tf. hovrättsassessorerna Kristina Holmgren och Björn Johanson var skiljaktiga och anförde: Vi är ense med majoriteten att behovsavvägningen mellan E.K. och R.M. skall ske med utgångspunkt i förhållandena från brytningen i juni 1988 fram till bodelningen i november 1989 samt att detsamma bör gälla beträffande sådana omständigheter som läggs till grund för bedömningen av skäligheten i ett övertagande av den andres hälftendel i egendomen.

Enligt 10 § sambolagen är en förutsättning för att en sambo skall få överta en fastighet som tillhör den andre att ett sådant övertagande även med hänsyn till omständigheterna i övrigt kan anses skäligt. Ifrågavarande fastighet tillhör båda parter. Enligt vår uppfattning ger inte lagtexten klar ledning i frågan hur en skälighetsbedömning skall göras i de fall då en fastighet är samägd. Enligt vår mening bör omständigheter, som i ett fall där en fastighet ägs av endast en part kan få till följd att ett övertagande anses oskäligt, under alla förhållanden inte tillmätas samma betydelse när en fastighet ägs av parterna med hälften var.

Vid övervägande av vad som framkommit i målet finner vi, med beaktande av att E.K. hade vårdnaden om två minderåriga barn och att R.M. utåt inte på något sätt manifesterade sitt intresse av att bedriva trädgårdsrörelse, att E.K. under aktuell period måste anses ha haft störst behov av fastigheten.

Frågan är då om det vid en skälighetsbedömning bör anses oskäligt att fastigheten tillskiftas E.K.. De omständigheter som R.M. anfört talar i viss mån för att E.K:s övertagande skulle vara oskäligt mot honom. Emellertid bör även beaktas att fastigheten förvärvats gemensamt, att E.K. bidragit ekonomiskt för att möjliggöra förvärvet av fastigheten, att E.K. genom förvärvet blivit tvungen att tillsammans med sina barn flytta från en för henne betydelsefull gård, samt att hon tillsammans med sina barn kommit att rota sig på fastigheten genom bl.a. de renoveringsarbeten som de utfört. Vid en samlad bedömning av de skäl som parterna anfört finner vi att det inte kan anses oskäligt gentemot R.M. att fastigheten tillskiftas E.K.. Överröstade härutinnan är vi i övrigt ense med majoriteten.

Målnummer T 115/93