RH 1995:88

A.A. köpte den 18 november 1987 bostadsrätten till lägenheten 15 i Bostadsrättsföreningen Vänskapen på Stora Essingen i Stockholm för 675 000 kr. C.L:s Värderings AB avgav den 4 november 1987 ett värdeutlåtande beträffande lägenheten där värdet angavs till 700 000 kr och ytan till 55 kvm. Sedermera erfor A.A. att ytan var 45 kvm.

A.A. yrkade vid tingsrätten att bolaget till honom skulle utge skadestånd med 90 000 kr jämte ränta.

Bolaget bestred yrkandet.

A.A. anförde som grund för yrkandet: Bolagets värdeutlåtande, som ligger till grund för köpet av lägenheten och för erhållande av lån, innehåller felaktig uppgift om ytan. Den är angiven till 55 kvm men den riktiga ytan är 45 kvm. Detta är ett väsentligt avsteg från det riktiga måttet. I den allmänna marknaden är ytan en viktig del av värdet. Skillnaden har medfört att värdet på lägenheten blivit för högt. Utgår man från värdet 700 000 kr eller 12 727 kr per kvm har beloppet blivit 127 000 kr för högt. Han yrkar dock endast 90 000 kr.

Bolaget angav som grund för bestridandet:

1. Bolaget har inte varit försumligt.

2. A.A. har inte lidit skada på grund av den felaktigt angivna ytan.

3. Det föreligger ingen kausalitet mellan påstådd vårdslöshet och skada.

4. Skadeståndet skall jämkas till 0 på grund av medvållande från A.A:s sida.

5. A.A. har reklamerat felet för sent, jmf. 52 § köplagen i dess lydelse före år 1991 samt 17 och 21 §§konsumenttjänstlagen.

6. A.A:s fordran gentemot bolaget är preskriberad, jmf. 18 kap. 9 § handelsbalken.

A.A. anförde till utveckling av sin talan: Sommaren 1987 sökte han en lägenhet och fick genom en bekant anvisning på ifrågavarande lägenhet. Han träffade ägaren, L.J., i lägenheten, som var på två rum och kök. Man bestämde sig för att bedriva seriösa förhandlingar. A.A. var anställd i Sparbankernas Bank och kunde genom den få ett lån. Banken hänvisade till bolaget, som man brukade anlita för värderingar. A.A. kontaktade då bolaget för en värdering. Han var dock förhindrad att närvara vid själva besiktningen. Han erhöll senare i november 1987 ett värdeutlåtande. Genom detta kunde han få fram värdet på lägenheten och han utgick ifrån att alla uppgifter i utlåtandet var riktiga.

A.A. fick sedan ett telefonsamtal från L.J., som begärde 675 000 kr för lägenheten, och han accepterade budet med hänsyn till det värde som angetts i utlåtandet. Han utgår ifrån att även L.J. fick del av utlåtandet.

När A.A. senare skulle sälja lägenheten - det var år 1991 - framkom genom bostadsrättsbeviset, som han först då erhöll från föreningen, att ytan var 45 kvm. Han föranstaltade då om en uppmätning, som utvisade en yta om 44,9 kvm.

Skadeståndet har beräknats på så sätt att en sammanjämkning gjorts mellan skillnaden 122 000 kr och hälften av ytdiskrepansen (5 kvm på 12 727 kr) 63 635 kr.

Bolaget anförde till utveckling av sin talan: Värderingen har utförts av A.L. som då var anställd på bolaget. Denne har troligen fått ytuppgiften från L.J. Det fanns ingen anledning ifrågasätta uppgiften och A.L. har inte kontrollerat den och det åligger inte heller en värderingsman att utföra en kontrollmätning. Någon försumlighet föreligger således inte.

Vid en värdering av en lägenhet ser man på läget, standard, föreningens ekonomi, efterfrågan på lägenheter m.m. Ytan är inte den enda omständigheten som gäller för en värdering. Även om den rätta ytan varit känd, hade man kommit fram till värdet 700 000 kr. A.A. har därför inte lidit någon skada.

Det finns inget samband mellan värdeutlåtandet och skadan. Priset 675 000 kr var bestämt före värderingen. L.J. hade av mäklare fått beskedet att lägenhetens värde låg mellan 650 000 och 700 000 kr. Besiktning och utlåtande tillkom efter köpet. Dessa var ett formkrav från banken för att få ett lån, eftersom banken lånade ut till 90 % av värdet.

Om ytan varit av avgörande betydelse för A.A. hade denne bort begära att ytan hade uppmätts.

Värderingen skedde i november 1987 och stämningsansökan inkom till tingsrätten i september 1992. Det har ålegat A.A. att utan oskäligt uppehåll underrätta bolaget om felet. A.A. har också själv bort märka felet.

Faktura för värderingen skickades redan någon vecka efter besiktningen. Enligt 18 kap. 9 § handelsbalken skall talan väckas inom ett år. Då så inte skett är talan preskriberad.

A.A. genmälde: Ett värderingsinstrument innehåller många detaljerade uppgifter. I den undersökning som görs måste uppgifter inhämtas från bostadsrättsföreningen. Ytan är därvid en av de viktigaste. Värderingsmannen hade bort inhämta dessa uppgifter. Vid värdering av en bostadsrätt är uppgiften om ytan mycket viktig.

Det bestrids att priset på lägenheten var uppgjort före värderingen. Först efter denna fick han ett bud som han med hänsyn till i utlåtandet angivet värde accepterade.

Han hade före försäljningen 1991 ingen anledning misstänka att ytuppgiften var felaktig.

Köplagens och konsumenttjänstlagens bestämmelser är inte tillämpliga eftersom det här inte är fråga om en vara. Inte heller är handelsbalkens regler om syssloman tillämpliga.

A.A. åberopade bl.a. förhör under sanningsförsäkran med sig själv.

Bolaget åberopade förhör under sanningsförsäkran med C.L., ställföreträdare för bolaget, samt vittnesförhör med A.L. och L.J.

C.L. uppgav bl.a.: Vid värderingar av bostadsrätter måste man skaffa sig kännedom om marknaden. Det finns inte samma statistiska underlag som beträffande försäljningar av fastigheter. Det gäller således att skaffa sig en uppfattning om marknaden. Man får en "fingertoppskänsla" för vad lägenheten är värd. Han kräver alltid in en årsredovisning från föreningen. I den framgår bl.a. om större reparationer måste utföras. Visar inte årsredovisningen något särskilt blir värdet det man bedömt det till från början. Praxis för en värderingsman vid värderingen är att man först sätter ett värde på lägenheten, sedan fyller man i de olika uppgifterna. Om i det här fallet lägenheten haft en annan yta än som uppgetts från början, hade värdet 700 000 kr kvarstått, medan priset per kvm blivit ett annat. Det är värdet 700 000 kr som är det viktiga. En värderare utgår från de uppgifter om t.ex. yta som lämnas honom. Någon egen uppmätning görs sällan och då endast om det rör sig om stora lägenheter eller lägenheter med dålig planlösning. - Vid slutet av 1980-talet stod värdet på bostadsrätter som högst. Det var då brådskande att få fram ett värdeutlåtande.

A.L. uppgav bl.a.: Han har inte något särskilt minne av denna värdering eftersom vid denna tid han kunde ha haft flera värderingar per dag och det oftast var bråttom att göra en värdering. Han minns dock utsikten från lägenheten. - Generellt vid värderingar fick han ett uppdrag, oftast från någon bank. Vid besök på objektet brukar han först titta på fastigheten. Inne i lägenheten tog han vid "köksbordet" fram uppgifterna om lägenheten, t.ex. yta. Sedan gick han igenom lägenheten. Han hade redan från början "i huvudet" en bild av vad lägenheten kunde vara värd. På kontoret gick han sedan igenom det hela och kontrollerade med kolleger om värdet var det rätta. Vid värderingen har läget stor betydelse, likaså utförande och planering. Ytuppgiften fungerar mer som en kontrollfunktion. Han värderade inte efter ett kvadratmeterpris. Åtminstone vid denna tid litade man på de uppgifter som gavs och kontrollerade dem endast om det var något särskilt. Om i detta fall han fått uppgiften 45 kvm om ytan hade han nog kontrollerat värdet 700 000 kr närmare, t.ex. genom att tala med sina kolleger. Det är dock inte säkert värdet blivit annorlunda. I detta fall hade han dock ingen anledning reagera på ytuppgiften 55 kvm på grund av lägenhetens planering.

Stockholms tingsrätt (1994-05-30, rådmännen Björn Jansson och Göran Svedberg samt tingsnotarien Dan Eklöf) ogillade A.A:s talan samt anförde i domskälen följande.

I målet är fråga om en i ett värdeutlåtande felaktigt angiven ytuppgift beträffande en bostadsrättslägenhet kan grunda skadeståndsansvar för den som utfärdat utlåtandet på den grund att köparen, som trott uppgiften vara riktig, kommit att köpa lägenheten till för högt pris. Det kan i detta sammanhang anmärkas att beträffande fastighetsmäklare rättspraxis intar den ståndpunkten att denne för att undgå skadeståndsskyldighet bör närmare kontrollera en uppgiven yta.

Tingsrätten utvecklade i det följande sina domskäl och fann vid en samlad bedömning av omständigheterna i målet att det ej visats att värdet på lägenheten blivit för högt på grund av den felaktigt angivna ytan och att A.A. i vart fall inte lidit någon skada av denna anledning.

A.A. överklagade domen och yrkade bifall till sin vid tingsrätten förda talan.

Bolaget bestred ändring.

Svea hovrätt (1995-03-17, hovrättsråden Kaj Grahn och Ingemar Rexed samt t.f. hovrättsassessorerna Ylva Evers och Åke Söderlind, referent) biföll, med ändring av tingsrättens dom, på så sätt A.A:s talan att bolaget förpliktades att betala honom 50 000 kr jämte ränta och viss ersättning för rättegångskostnader.

I sina domskäl anförde hovrätten följande: Hovrätten finner att uppdragsförhållandets art inte har varit sådant att fråga är om sysslomannaavtal. A.A:s anspråk är därför inte preskriberat till följd av de särskilda bestämmelser härom som finns i handelsbalkens 18 kap. Det finns inte heller någon lagregel om reklamationsfrist som är direkt tillämplig på avtalsförhållandet. I avsaknad härav och då A.A. såvitt visats vänt sig till bolaget med sitt anspråk så snart han upptäckt felet, har han inte förlorat sin rätt mot bolaget på grund av för sen reklamation.

Härefter återstår att bedöma 1) huruvida bolaget varit försumligt vid utförandet av sitt uppdrag och, om så befinnes ha varit fallet, 2) om A.A. lidit skada och om denna skada varit kausal i förhållande till vårdslösheten och 3) huruvida A.A. tillkommande skadestånd skall jämkas på grund av medvållande från hans sida.

Rörande frågan om försumlighet (1) gör hovrätten följande bedömning.

I målet är ostridigt att värderingsutlåtandet anger bostadsrättens yta till 55 kvm men att dess yta i själva verket är 45 kvm, samt att bostadsrättsbeviset vid värderingstidpunkten angav rätt yta.

Bolaget har i målet upplyst att uppgifterna om en bostadsrätts yta i allmänhet inhämtas genom muntliga uppgifter från säljaren och att man vanligen saknar anledning att ifrågasätta uppgifter som erhålls på detta sätt, samt att den värderingsman som utförde värderingen inte vid sitt besök i lägenheten fann anledning att ifrågasätta den uppgift om lägenhetens yta (55 kvm) som säljaren lämnade. Bolaget har vidare uppgett att det endast är om lämnad uppgift om ytan klart avviker från vad en okulärbesiktning ger anledning att anta, som ytan kontrolleras på annat sätt, t.ex. genom hänvändelse till bostadsrättsföreningen.

Bolaget har mottagit ett uppdrag från A.A. att inför dennes eventuella förvärv göra en professionell värdering av bostadsrätten. Det måste stå klart för den som mottar sakkunniguppdrag av detta slag att de uppgifter som lämnas i värderingsutlåtandet är ägnade att av uppdragsgivaren uppfattas som vederhäftiga och grundade på noggrann undersökning av de sakförhållanden som redovisas i utlåtandet. Vidare måste uppgiften om lägenhetens yta anses vara väsentlig eftersom en avvikelse från vad köparen räknar med måste få proportionellt större betydelse för användbarheten ju mindre lägenheten är. Detsamma måste antas vara fallet beträffande bostadsrättens värde. Det måste på grund av det anförda anses åligga en uppdragstagare av nu aktuellt slag att redovisa i värderingsutlåtandet ingående uppgifter om lägenhetsytan på ett sådant sätt som tillåter uppdragsgivaren att dra rimliga och korrekta slutsatser av dem.

Vad bolaget i målet anfört om att värdet växer fram för värderaren till följd av ett allmänt intryck denne skaffar sig vid besöket i området och i lägenheten och att uppgifterna om kvadratmeterpris i värderingsutlåtandet är följden av "baklängesmatematik" som utgår från det först bedömda "värdet" framgår inte av värderingsutlåtandet. Bolaget har inte heller gjort gällande att man på annat sätt klargjort för A.A. att denna "metod" använts.

Det hade varit enkelt nog för bolaget att genom hänvändelse till bostadsrättsföreningen säkerställa uppgiften om bostadsrättens yta. Att så inte skett, liksom uppgifterna från bolaget om att man i allmänhet litar på säljarens muntliga uppgifter om såväl yta som årsavgift till föreningen och eventuellt förestående dyrbara reparationer, kan enligt hovrättens mening inte vara ett fackmannamässigt utförande av ett sakkunniguppdrag man erhållit på komersiell grund.

Värderingsintyget innehåller både uppgifter om bostadsrättslägenhetens yta och om beräknat kvadratmeterpris. Avvikelserna mellan uppgifterna och det verkliga förhållandet uppgår till omkring 20 procent, till A.A:s nackdel. Mot denna bakgrund och på grund av vad som förut anförts har bolaget vid utförandet av sitt uppdrag varit oaktsamt på ett sätt som grundar skadeståndsansvar mot en uppdragsgivare som i rimlig förlitan på uppgifterna lider skada.

Hovrätten går härefter över till att bedöma huruvida A.A. har styrkt att han lidit skada och om så är fallet, huruvida skadan har orsakats av bolagets vårdslöshet (2).

Hovrätten finner till en början inte visat att A.A. och L.J. träffat någon bindande överenskommelse om priset för bostadsrätten före det att värderingsuppdraget lämnades.

L.J. har vid förhöret med honom i hovrätten uppgett att han dels sagt till A.A. att lägenheten var ca 50 kvm och att han dels, vid samma tillfälle, dvs. vid A.A:s första besök i lägenheten och således innan värderingsuppdraget lämnades till bolaget, lämnade en kopia av bostadsrättsbeviset till A.A. A.A. har vid förhöret med honom bekräftat att L.J. lämnade den muntliga uppgiften men förnekat att denne lämnade en kopia av bostadsrättsbeviset till honom.

Hovrätten finner inte skäl att sätta tilltro till L.J:s uppgifter framför A.A:s och finner därför inte annat visat än att L.J. endast lämnat den muntliga uppgiften om lägenhetsytan. Eftersom L.J:s uppgift varit ungefärlig har det saknats anledning för A.A. att ifrågasätta bolagets mer priciserade uppgift.

På grund av vad A.A. har uppgett om betydelsen av lägenhetsstorleken och kvadratmeterpriset för hans beslut att köpa bostadsrätten och på grund av vad som förut anförts om betydelsen av lägenhetsstorleken för en bostadsrättsköpare, får det anses utrett att A.A:s beslut att förvärva bostadsrätten vilade på den felaktiga föreställning om lägenhetsytan han fått genom värderingsutlåtandet.

A.A:s eventuella ekonomiska skada får därför väsentligen anses ha uppkommit som en direkt följd av värderingsutlåtandets felaktiga uppgifter.

Bolaget har emellertid invänt att bostadsrättens marknadsvärde var det som angavs i värderingsutlåtandet oavsett att uppgiften om ytan var felaktig.

Det återstår därför att avgöra om någon omständighet ger vid handen att bostadsrätten hade ett lägre marknadsvärde än bolagets värdering utvisade. I denna del har den som utförde bolagets värdering, A.L., vid förhöret i hovrätten uppgett att han knappast skulle ha reagerat särskilt mycket mer om han haft klart för sig att den rätta lägenhetsytan var 45 istället för 55 kvm och att kvadratmeterpriset således blivit 15.555 kr istället för 12.727 kr, som uppgavs i värderingsutlåtandet. Han tillade i detta sammanhang att det inte skulle ha betytt särskilt mycket, "inte så att det skulle ha varit 100 000 eller 150 000 kr i skillnad eller någonting sådant".

Enligt hovrättens mening måste A.L:s uttalande förstås på så sätt att även han anser att det är sannolikt att värdet i utlåtandet skulle ha blivit ett annat om han känt till den rätta lägenhetsytan, låt vara att avvikelsen enligt hans uppfattning knappast skulle ha varit så stor som A.A. påstått.

Mot bakgrund härav och då bolaget inte anfört något som tyder på att omständigheterna var så speciella att priset inte skulle ha påverkats av en ytavvikelse på cirka 20 procent finner hovrätten, med beaktande av vad som förut anförts om betydelsen av lägenhetsytan för en bostadsrättsköpare, att det i målet får anses utrett att A.A. lidit ekonomisk skada till följd av de felaktiga uppgifterna i värderingsutlåtandet.

I mål av det förevarande slaget lär det endast sällan vara möjligt att föra bevisning om skadans exakta storlek. Hovrätten finner sig därför, trots att utredning om skadans närmare storlek saknas, oförhindrad att uppskatta skadan, dvs. vad A.A. betalat för mycket, till skäligt belopp. Härvid beaktas dels att A.A. inte betalat hela det i utlåtandet angivna värdet som köpeskilling utan 25 000 kr mindre, dels att det mindre värde som till följd av ett mindre kvadratmeterantal bör åsättas en bostadsrätt inte kan följa som en helt linjär funktion av den köpeskilling som faktiskt erlagts. Hovrätten finner mot bakgrund av det anförda att skadan skäligen bör uppskattas till 50 000 kr.

Av vad som redan tidigare anförts framgår att en uppdragsgivare i nu aktuellt fall måste kunna förlita sig på de uppifter han erhåller från uppdragstagaren. Hovrätten finner inte att något förekommit som bör medföra att A.A. tillkommande skadestånd skall jämkas på grund av medvållande (3).

Målnummer T 1095/94