RH 2001:36

Genom köpekontrakt den 3 mars 1999 överlät A.E. och H.V. fastigheten Lerum Hallsås 2:20 i Lerum till makarna U. och M-L.A. med tillträde den 27 maj 1999. Köpeskillingen var 1 825 000 kr. Makarna A. krävde nedsättning av köpeskillingen för fel i fastigheten på grund av repor i byggnadens fönsterglas. De yrkade att A.E. och H.V. skulle förpliktas att till dem utge 33 500 kr jämte ränta.

A.E. och H.V. bestred käromålet.

Makarna A. anförde till utveckling av sin talan följande. Samtliga fönsterrutor, så när som några enstaka, är repiga på utsidan förmodligen beroende på att de tvättats med olämpligt hjälpmedel. Reporna är utbredda på en stor del av fönsterrutorna och ger också fönstren ett flammigt intryck. De syns endast vid klart och soligt väder, inte annars. De kunde således inte upptäckas vid den besiktning som gjordes före köpet på grund av då rådande väderförhållanden. Makarna A. har inte heller haft anledning att förvänta sig felet med hänsyn till byggnadens ålder och skick. Den var uppförd 1994 och för övrigt i gott skick. Kostnaden för byte av de repade glasrutorna uppgår till 33 500 kr.

A.E. och H.V. genmälde: Det bestrids att reporna i fönsterrutorna är ett köprättsligt fel eftersom de inte i väsentlig mån påverkat fastighetens saluvärde. Reporna kan inte anses utgöra en avvikelse från s.k. normal standard. I andra hand görs gällande att det inte är fråga om något relevant fel eftersom reporna kunnat upptäckas vid en sedvanlig besiktning av fastigheten före köpet. Som kostnad för byte av samtliga skadade rutor vitsordas 25 000 kr.

I målet hölls förhör under sanningsförsäkran med U.A. och H.V. samt på makarna A:s begäran vittnesförhör med civilingenjören A.H., fastighetsmäklaren S.L. och ingenjören L.H.

Alingsås tingsrätt (2000-03-15, lagmannen Björn Karlén) förpliktade A.E. och H.V. att till makarna A. utge 33 500 kr jämte ränta.

I domskälen anförde tingsrätten följande.

Det är ostridigt mellan parterna att det vid tiden för köpet fanns ett stort antal repor på utsidan av de flesta av byggnadens fönsterrutor.

Frågan är till en början om reporna var möjliga att upptäcka vid en sådan undersökning som skall föregå ett fastighetsköp. Enligt makarna A. har de besökt fastigheten två gånger innan de undertecknade köpekontraktet, nämligen den 24 februari 1999 och 3 mars samma år då de också undertecknade köpekontraktet. Enligt vad de anfört upptäckte de inte reporna och det gjorde inte heller A.H. som den 3 mars 1999 före köpekontraktets undertecknande i mulet väder gjorde en s.k. överlåtelsebesiktning av fastigheten. Även S.L. och L.H. har vittnat att de inte kunde upptäcka reporna i mulet väder vid en normal besiktning av byggnaden. A.H. har dock tillagt att vissa repor i tre av fönstren var så kraftiga att han borde ha upptäckt dem vid besiktningen den 3 mars 1999 om de hade funnits då. Den sålunda förebringade bevisningen visar alltså att reporna inte var möjliga att upptäcka eller, när det gäller vissa repor, var mycket svåra att upptäcka vid en besiktning i mulet väder. Denna slutsats stämmer också väl överens med vad som kan anses allmänt känt t.ex. vid vissa repor på bilars vindrutor som endast framträder vid solbelysning eller annan belysning. Enligt tingsrättens mening är ett fel av denna beskaffenhet på en fem år gammal villabyggnad så ovanligt och sällan förekommande att det skulle föra för långt att kräva att en överlåtelsebesiktning skall ske i soligt väder eller med särskild belysning för att en köpare skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.

Nästa fråga blir om ett fel som drar en så låg kostnad för att avhjälpa i förhållande till den avtalade köpeskillingens storlek bör leda till prisavdrag. Här kan många goda skäl anföras för olika bedömningar. Det som enligt tingsrättens mening blir avgörande är att felet var ovanligt och i en viss mening överraskande, särskilt med tanke på att fastigheten var påkostad, i gott skick och med ett utsiktsläge. Vidare är att beakta att felet inte är en följd av ålder eller normal förslitning. Det anförda leder tingsrätten till slutsatsen att felet skall leda till nedsättning av köpeskillingen med kostnaden för att åtgärda det. Tingsrätten godtar den yrkade kostnaden 33 500 kr som skälig.

A.V. och H.V. överklagade domen och yrkade att hovrätten skulle ogilla makarna A:s talan.

Makarna A. bestred ändring.

Parterna åberopade i hovrätten samma grunder och skriftliga bevisning som vid tingsrätten.

Hovrätten för Västra Sverige (2001-04-19, hovrättslagmannen Staffan Levén samt hovrättsråden Ann-Christine Persson och Gunilla Smith) lämnade med ändring av tingsrättens dom käromålet utan bifall.

I domskälen anförde hovrätten följande.

För att en avvikelse från normal standard skall leda till prisavdrag krävs att defekten verkligen betyder något för fastighetens marknadsvärde. Kostnaden för att byta de repade fönstren är - oavsett om den uppgår till 33 500 kr som U.A. och M-L.A. gjort gällande eller 25 000 kr som A.E. och H.V. påstått - låg i förhållande till köpeskillingen. Reporna är dessutom endast noterbara under vissa väderleksförhållanden och inverkar inte på byggnadens funktion. Hovrätten finner med hänsyn till det anförda att defekten är alltför marginell för att ha nämnvärd påverkan på fastighetens marknadsvärde. Den skall därför inte föranleda prisavdrag.

Målnummer T 2301-00