RH 2001:80
Med hänvisning till allmänna rättsgrundsatser om nyttjanderättshavares skyldighet har en arrendator befunnits skyldig att återlämna arrendestället i såvitt möjligt samma skick som då det tillträddes.
Rederi Scandianvian Old Ship Handelsbolag arrenderade genom avtal med staten år 1988 för en tid av tio år del av fastigheten Vaxholm Bogesund 1:1 innefattande såväl mark som vatten. I avtalet föreskrevs bl.a. följande. Arrendatorn förväntas ta normala naturvårdshänsyn inom det arrenderade området. - - - Området med därå befintliga byggnader och anläggningar skall av arrendatorn hållas i välvårdat skick och, om upplåtaren så påfordrar, inhägnas med lämpliga stängsel (punkten 5). Då upplåtelsen slutligen upphör, skall arrendatorn tillhöriga byggnader och anläggningar inom området vara borttagna och marken såvitt möjligt vara återställd i sitt ursprungliga skick, om inte annan överenskommelse träffas (punkten 12).
Staten yrkade vid Stockholms tingsrätt, fastighetsdomstolen, att handelsbolaget skulle åläggas att genast föra bort inom arrendestället upplagda pråmar, båtar och skepp samt övrig på arrendestället förekommande, till fastigheten inte hörande tillbehör och annat så att arrendestället återställs i naturskick vid påföljd av att, om så inte skedde, åtgärderna fick vidtas av exekutiv myndighet på bolagets bekostnad.
Som skäl för sitt yrkande anförde staten sammanfattningsvis följande. När arrendestället tillträddes fanns det inte några främmande föremål på området eller i vattnet utanför. Området arrenderades ut till handelsbolaget för att detta skulle ha en plats för att lasta och lossa gods. Avtalet utformades av staten enligt ett standardförfarande. Under och efter arrendetiden har området och vattnet utanför varit belamrat med egendom och sett anskrämligt ut. Kommunen och boende omkring har gjort påstötningar om detta. Kommunen anser att anläggningarna på platsen kräver byggnadslov. - Handelsbolaget har inte uppfyllt sina förpliktelser enligt arrendeavtalet i vilket bl.a. förväntas att arrendatorn ska ta normala naturvårdshänsyn eller enligt punkterna 5 och 12 i avtalet. Med uttrycket "anläggningar" ska förstås också pråmar, båtar och skepp och andra föremål som inte hör till fastigheten. Även av allmänna rättsgrundsatser följer att arrendestället ska avlämnas i samma skick som när arrendatorn tillträdde. Handelsbolaget svarar även för föremål som tillhör annan.
Handelsbolaget bestred statens talan och anförde sammanfattningsvis följande. Bolaget arrenderade området för att kunna bedriva lastning och lossning av fartyg där. Detta har emellertid inte varit möjligt, eftersom kommunen inte beviljade byggnadslov för en brygga. Vattnet utanför området har använts som förtöjnings- och omlastningsplats för olika slags kommersiella fartyg för förtöjning och omlastning. Bolaget har aldrig kunnat hävda någon ensamrätt till området. Platsen användes även före arrendetidens början för uppläggning av olika fartyg och pråmar. Bolaget har som mest haft fem fartyg liggande vid området och två vagnar på land. Numera har handelsbolaget endast ett eget fartyg liggande. Det är instängt och går inte att flytta. Det finns inte några byggnader eller anläggningar på arrendestället som tillhör bolaget. - Handelsbolaget har inget ansvar för egendom som tillhör andra. Bolaget har gjort vad det förmått för att uppfylla bestämmelserna i arrendeavtalet. Några allmänna rättsgrundsatser som går längre än arrendeavtalet gäller inte i detta sammanhang.
Såväl muntlig som skriftlig bevisning förebragtes.
Stockholms tingsrätt, fastighetsdomstolen (2000-03-13, rådmännen Nils Sahlström och Magnus Barnekow samt nämndemännen Kjell Rösth, Stig M. Wahlsten och Solveig Fröberg) ogillade statens talan med följande motivering.
En första fråga som fastighetsdomstolen har att ta ställning till är vilka föremål som fanns på området och i vattnet utanför detta vid tillträdet och efter arrendetidens utgång. I detta avseende går uppgifterna isär. Handelsbolaget har hävdat att där fanns flera olika slags fartyg vid tillträdet. E.S. har uppgett att hon besökte området tillsammans med Handelsbolagets ställföreträdare F.Z. Hon upptäckte därvid inte några fartyg i vattnet. Området utgjordes då enligt henne främst av orörd skogsmark. Det företogs emellertid inte någon syn före tillträdet. C.S. har uppgett att vattnet utanför området sedan länge använts främst av pråmägare för uppläggning av pråmar mellan olika arbetsperioder. Dessa uppgifter har bekräftats av H.E. Han har även uppgett att vattnet utanför området är en naturligt skyddad plats som är lämplig för uppläggning av olika slags fartyg och pråmar, vilket är allmänt känt. Av den utredning som således förebragts framgår att det inte är uteslutet att platsen använts för uppläggning av olika slags fartyg även före tillträdet. För tiden därefter är förekomsten av olika slags fartyg ostridig och att i vart fall ett av dessa tillhör handelsbolaget. Bolagets uppgift att detta för närvarande är instängt av andra fartyg måste tas för god. Utredningen i målet ger en bild av att förhållandena har varit sådana att handelsbolaget inte kan anses ha haft möjlighet att hålla någon egentlig kontroll över området. När det sedan gäller påståendet om att föremål kvarlämnats på marken har detta förhållande inte blivit klarlagt.
Vad härefter angår frågor om vilka skyldigheter som åvilar handelsbolaget, måste den rättsliga karaktären av arrendekontraktet först bestämmas. Arrendekontraktet har rubricerats som ett anläggningsarrende och däri regleras också vad som efter arrendetidens utgång skall ske med byggnader och anläggningar som tillhör arrendatorn. Det är därmed naturligt att på arrendet bör tillämpas de regler som gäller för anläggningsarrenden. För sådana arrenden saknas författningsbestämmelser om skicket på arrendestället när detta återlämnas. Dessa frågor måste därför få sin lösning med ledning av det aktuella arrendeavtalet. Med beaktande av att staten formulerat avtalet bör avtalstexten tolkas restriktivt i förhållande till handelsbolagets intressen. En stor brist i sammanhanget är att någon egentlig syn inte företagits innan området tillträddes och att någon reglering inte gjorts beträffande ansvaret för fartyg m.m. som lagts upp i vattnet utanför detta. Nackdelen härav bör därvid även här drabba staten som utformat avtalet och därmed varit den part som haft den största möjligheten att påverka avtalsinnehållets utformning. I avtalet sägs inte något specifikt om vad som skall ske med föremål i vattnet utanför arrendeområdet. Endast de allmänna bestämmelserna om att arrendatorn förväntas hålla området i välvårdat skick och ta normala naturvårdshänsyn är till någon vägledning.
När det gäller byggnader och andra anläggningar tar kontraktets bestämmelser endast sikte på arrendatorns egen egendom. Under begreppet anläggningar kan inte tolkas in förekomsten av fartyg m.m. som ligger i vattnet utanför arrendeområdet. Eftersom parterna var väl medvetna om vad området skulle användas till hade det legat nära till hands att i avtalet reglera ansvarsfördelningen beträffande kvarlämnade fartyg m.m. efter arrendetidens utgång. Enligt fastighetsdomstolens mening innebär frånvaron av sådan reglering under angivna omständigheter, att det inte finns utrymme att tillämpa några allmänna rättsgrundsatser.
Fastighetsdomstolen finner på grund av det anförda inte utrett att handelsbolaget inte uppfyllt sina förpliktelser enligt arrendeavtalet. Statens talan skall därför ogillas.
Staten överklagade domen och yrkade i hovrätten bifall till sin talan.
Svea hovrätt (2001-10-03, hovrättslagmannen Ulf Bjällås samt hovrättsråden Sven-Ivar Forss och Mats Dahl) biföll statens talan i huvudsaken och bestämde att domen fick verkställas utan hinder av att den inte vunnit laga kraft. Hovrätten lämnade följande motivering.
Någon utredning som visar att vattnet utanför den ifrågavarande stranden använts för uppläggning av fartyg före handelsbolagets tillträde av arrendet har inte förekommit. Däremot visar utredningen att flera fartyg nu ligger där och att ett fartyg tillhör handelsbolaget och att två har lagts upp efter överenskommelser mellan deras ägare och ställföreträdaren för handelsbolaget, F.Z.
Det skriftliga arrendeavtal som parterna ingått kan inte anses fullständigt redovisa avtalsinnehållet, t.ex. innehåller det skriftliga avtalet inte det ostridiga förhållandet att vattenområde skulle ingå i upplåtelsen. Hovrätten finner i motsats till fastighetsdomstolen att den s.k. oklarhetsregeln för avtalstolkning i detta fall inte rimligen utesluter tillämpning på avtalet av vissa allmänna rättsgrundsatser om nyttjanderättshavares skyldigheter beträffande det nyttjade objektet. Det anförda leder till att handelsbolaget är skyldigt att vid arrendets upphörande återlämna det arrenderade området i såvitt möjligt samma skick som då arrendet tillträddes. Handelsbolaget har inte visat att det inte är möjligt att avlägsna föremål från det arrenderade markområdet eller fartyg från vattenområdet. Statens talan skall därför bifallas. Med hänsyn till risken för miljöskador bör hovrättens dom få verkställas utan hinder av att den inte vunnit laga kraft.