RH 2005:39

Vägverket tog i samband med utbyggnad av motorväg och motortrafikled i anspråk ca 15 ha åker-, betes- och skogsmark av fastigheten Årsta 1:4 i Haninge kommun. Fastighetsägaren väckte talan om ersättning.

Fastighetsägaren hävdade att vägföretaget innebar att han gått miste om att för bostadsändamål exploatera det s.k. Österhagenområdet om sammanlagt 56 ha. Inom detta område ansåg fastighetsägaren att för en areal av sammanlagt 38 ha hade alla förväntningsvärden förlorats. För förlusten yrkades ersättning med 7 130 000 kr. Beloppet hade beräknats efter ett råmarksvärde om 20 kr per kvm och med avdrag för värdet vid pågående markanvändning (jord- och skogsbruk). Förväntningsvärdet träffades inte heller av den s.k. presumtionsregeln eftersom det inte skett någon höjning av värdenivån av betydelse mellan presumtionstidpunkten och värdetidpunkten. För de resterande 18 hektaren i Österhagenområdet hade tidigare förväntningar om exploatering för bostadsbebyggelse ersatts av förväntningar om exploatering för handels- och industriändamål vilket innebar ett oförändrat råmarksvärde om 20 kr per kvm. Utöver ersättning för förlust av förväntningsvärde yrkade fastighetsägaren ersättning för ianspråktagen mark utanför Österhagenområdet baserat på värdet vid pågående markanvändning. Intrångsersättning yrkades i denna del med 201 061 kr och ersättning för annan skada med 60 000 kr.

Vägverket bestred ersättningsyrkandet. Vägverket hävdade att det inte förelåg några förväntningsvärden vid värdetidpunkten den 25 april 1994 och i vart fall inte vid den s.k. presumtionstidpunkten den 18 december 1986 och att skadebedömningen följaktligen skulle baseras på fastighetens användning för jord- och skogsbruk.

Beträffande värdehöjningen på grund av vägföretaget - den s.k. företagsnyttan - var parterna ense om att det uppkommit förväntningar om exploatering inom 18 ha av Österhagenområdet och att råmarksvärdet där uppgick till 20 kr/kvm. Fastighetsägaren bestred någon som helst avräkning mot yrkad intrångsersättning under hänvisning till att uppkomna förväntningar inte var en följd av vägföretaget utan berodde på kommunens planläggning och på samhällsutvecklingen. Fastighetsägaren anförde att avräkning i vart fall inte skulle ske mot den del av intrångsersättningen som kunde hänföras till skada avseende pågående markanvändning. Vägverket hävdade å sin sida att det uppkomna råmarksvärdet uppenbart var en följd av vägföretaget och att avräkning med 20 kr/kvm skulle ske mot både intrångsersättning och ersättning för annan skada. Den uppkomna företagsnyttan översteg därmed den ersättning som vägverket kunde vitsorda för intrånget i pågående användning, varför någon ersättning för vägupplåtelsen inte skulle utgå.

Stockholms tingsrätt, fastighetsdomstolen (2001-11-30, chefsrådmannen Jan Huldt, rådmannen Catarina Barketoft, fastighetsrådet Christer Svenson,skiljaktig, samt nämndemännen Sverker Skarstedt och Lars Wyke, skiljaktig) lämnade fastighetsägarens talan utan bifall.

I domskälen konstaterade fastighetsdomstolen bl.a. följande. Fastighetsägaren har inte visat att det funnits förväntningar vid värdetidpunkten om ändrad markanvändning varför ersättningen skall baseras på pågående markanvändning. Förväntningar att bebygga fastigheten har otvivelaktigt uppkommit genom vägföretaget. Vägföretagets positiva effekt kan inte anses orts- eller allmänvanligt. Inte heller föreligger hinder att avräkna den uppkomna företagsnyttan mot intrångsersättning som grundats på fastighets pågående användning. Vid en jämförelse mellan å ena sidan fastighetens marknadsvärde före ianspråktagandet med bortseende från företagets inverkan på detta marknadsvärde och å andra sidan restfastighetens marknadsvärde med beaktande av den värdehöjande effekt som vägföretaget haft och vilken beräknas till 3,6 milj. kr (20 kr/kvm x 1,8 ha) är det uppenbart att någon skada inte uppkommit. Ersättning för s.k. annan skada kan dock inte kvittas mot företagsnyttan. Den ersättningen utgör dock ett mindre belopp än det förskott som utkvitterats varför ytterligare ersättning inte skall utgå.

Fastighetsägaren överklagade fastighetsdomstolens dom och yrkade bifall till sin vid fastighetsdomstolen förda talan.

Vägverket bestred ändring.

Svea hovrätt (2004-04-05, hovrättsråden Anders Holmstrand, Rose Thorsén, Marinette Andersson och fastighetsrådet Anders Dahlsjö) fastställde fastighetsdomstolens dom på följande skäl.

Hovrätten konstaterade inledningsvis att de frågor som parterna var oense om i målet var 1) om det vid värdetidpunkten den 25 april 1994 fanns förväntningsvärden inom Österhagenområdet som förlorades på grund av expropriationsföretaget 2) om presumtionsregeln i 4 kap. 3 § expropriationslagen var tillämplig samt 3) om avräkning skulle ske för s.k. företagsnytta

Beträffande förväntningsvärdet anförde hovrätten: Det är otvetydigt så att den kommunala planläggningen inte ger belägg för att det funnits förväntningar om exploatering av Österhagenområdet. Utredningen i hovrätten ger inte anledning till annan bedömning än fastighetsdomstolens såvitt det avser betydelsen av förekommande kontakter mellan fastighetsägaren och kommunen. Inte heller åberopade försäljningar ger stöd för fastighetsägarens påstående om förväntningsvärden. Det kan dock inte uteslutas att en exploatering inom Österhagenområdet på sikt hade kunnat ske om inte vägföretaget genomförts. Enligt hovrättens bedömning är det rimligt att anta att marken på grund av läget, drygt 1,5 km från Västerhaninge centrum i anslutning till befintliga och planerade bebyggelseområden och inom pendelavstånd från Stockholm, haft ett visst värde utöver värdet för pågående markanvändning. Vittnesförhöret med RS ger stöd för ett sådant antagande. Han har bedömt att förväntningarna för den mark som tagits i anspråk påverkat marknadsvärdena med högst 2 kr/kvm. Hovrätten bedömer att Österhagenområdet haft ett råmarksvärde vid värdetidpunkten med bortseende av vägföretaget som skäligen kan uppskattas till ca 5 kr/kvm eller totalt (560 000 kvm x 5 kr) 2 800 000 kr.

Beträffande presumtionsregeln finner hovrätten att det inte framkommit något som tyder på att förväntningsvärdet förändrats i någon betydande omfattning från presumtionstidpunkten 1986 till värdetidpunkten. Presumtionsregeln är därför inte tillämplig.

Beträffande beaktande av s.k. företagsnytta anförde hovrätten i huvudsak: Parterna är i denna del ense om att det uppkommit förväntningar om exploatering inom 18 ha av Österhagenområdet och att råmarksvärdet där uppgår till 20 kr/kvm. Den värdestegring som kan komma i fråga som företagsnytta uppgår sålunda till följd av hovrättens ställningstagande beträffande råmarksvärdet med bortseende av vägföretaget till (20 kr - 5 kr) 15 kr/kvm.

Frågan är till att börja med om värdestegringen är att hänföra till vägföretaget eller till planläggningen av området eller möjligen beror på en kombination av båda. Sådan värdestegring som uppkommit enbart på grund av företaget skall enligt 4 kap. 2 § expropriationslagen som företagsnytta avräknas från intrångsersättningen om det inte är fråga om orts- eller allmänvanlig nytta som fastighetsägaren skäligen skall få tillgodogöra sig. För att uppkommen värdestegring skall kunna göras gällande som en företagsnytta krävs att vägföretaget har sådant samband med värdestegringen att vägföretaget inte bara är en nödvändig utan även en tillräcklig förutsättning för värdestegringen.

Det är ostridigt att fastighetsägaren två veckor efter det att vägverket hade fastställt arbetsplanen för vägen begärde att en detaljplan skulle upprättas och att kommunen i december 1993 påbörjade detta arbete i syfte att skapa ett service- och handelsområde vid Fors trafikplats. Den norra delen av området ingick i det som i 1992 års översiktsplan angavs som tätortsområde. Genom utbyggnaden av väg 73 blev Fors trafikplats den sydliga porten till Västerhaninge tätortsområde och huvudtillfart till Årsta havsbad och Berga Örlogsbas.

Vägföretaget har otvivelaktigt förbättrat förutsättningarna för att det aktuella området skulle bli intressant för planläggning. Genom trafikplatsen har marken runtomkring blivit attraktiv för exploatering för t.ex. handels- och industriändamål. Uppkomsten och storleken av ett råmarksvärde beror emellertid på flera omständigheter. En viktig sådan omständighet är att kommunen i kraft av sitt planmonopol är eller bedöms vara positivt inställd till planläggning och exploatering. Det slutliga realiserandet av ett råmarksvärde kräver alltså kommunala beslut. Enbart genom vägföretaget skapades inga byggrätter. Av detta följer att vägföretaget inte kan anses ha varit en tillräcklig förutsättning för hela värdestegringen. Enligt hovrättens uppfattning är således det ostridiga råmarksvärdet 20 kr/kvm inte uteslutande att anse som en följd av vägföretaget i ersättningshänseende, utan även en följd av den planläggning som är nödvändig och som kommunen råder över.

Parterna har inte i målet redovisat något underlag till ledning för hovrättens bedömning av företagsnyttans storlek. En rimlig bedömning synes vara att värdestegringen - 15 kr/kvm - i förevarande fall beror till lika delar av vägföretaget och planläggningen. Det bör även beaktas att en del av företagsnyttan hänför sig till förbättrade kommunikationer i orten och därmed får anses som ortsvanlig och skäligen bör få tillgodoräknas bolaget. Den företagsnytta som inte bör beaktas vid skadeberäkningen för Österhagenområdet uppskattar hovrätten därmed till ca 7 kr/kvm.

Det är inte självklart att företagsnytta i form av mer eller mindre säkra förväntningsvärden skall avräknas skada i form av intrångsersättning avseende pågående användning av en jord- och skogsbruksfastighet. Frågan får avgöras efter en skälighetsavvägning enligt 4 kap. 2 § expropriationslagen. I målet har redovisats att en detaljplan för handels- och industriändamål har antagits för 4,5 ha invid Fors trafikplats (inom det aktuella 18-hektarsområdet). Det torde därmed stå klart att de ökade förväntningarna som gett upphov till företagsnyttan kan tillgodogöras av bolaget till betydande del. Hovrätten finner det därför skäligt att avräkna nyttan av vägföretaget även mot den skada som uppkommit på de rena jord- och skogsbruksdelarna av fastigheten och som parterna är ense om är 178 176 kr.

Beträffande beräkning av intrångsersättningen anförde hovrätten: Värdet före vägupplåtelsen kan, med bortseende av uppkommen företagsnytta och inkluderande den överenskomna intrångsersättningen avseende jord- och skogsbruksdelarna av fastigheten, därmed beräknas till 560 000 kvm x 5 kr + 180 000 kvm x (15 - 7) kr + 178 176 kr = 4 418 176 kr.

Värdet efter vägupplåtelsen skall alltid bestämmas till det aktuella värdet dvs. med beaktande av företagsnyttan. 18 ha av Österhagenområdet skall därmed åsättas 20 kr/kvm eller totalt 3 600 000 kr enligt vad parterna är ense om. För området som tas i anspråk med vägrätt - eller ca 7,4 ha - har värdet helt fallit bort. Det återstår därmed ett område om 30,6 ha. Hovrätten bedömer att råmarksvärdet inom det området kvarstår oförändrat vid 5 kr/kvm eller totalt 1 530 000 kr. Värdet efter vägupplåtelsen kan därmed beräknas till 3 600 000 + 1 530 000 = 5 130 000 kr, vilket väsentligt överstiger det belopp som hovrätten funnit skall gälla som värde före upplåtelsen. Någon ersättningsgill skada har därmed inte uppkommit och intrångsersättning skall alltså inte utgå.

Beträffande ersättning för annan skada anförde hovrätten: Parterna är ense om att ersättningen för annan skada i och för sig uppgår till 60 000 kr. Vägverket har invänt att nyttan skall avräknas även mot detta belopp. Enligt hovrättens bedömning ger den utformning som bestämmelsen fått i lagstiftningen inte utrymme för en avräkning. Influensen i 4 kap. 2 § expropriationslagen hänför sig enligt ordalydelsen till löseskilling och intrångsersättning men inte till s.k. annan ersättning. Som fastighetsdomstolen funnit överstiger det uppräknade beloppet jämte ränta inte utbetalt förskott. Någon ytterligare ersättning skall alltså inte utgå.

Målnummer T 9174-01