RH 2005:47

M.M. och L.B. undertecknade den 1 november 2001 ett överlåtelseavtal enligt vilket M.M. köpte L.B:s bostadsrättslägenhet. En förutsättning för avtalets genomförande var, enligt § 14 i avtalet, att M.M. senast den 9 november 2001 beviljades lån. Om denna förutsättning inte infriades skulle den deponerade handpenningen återbetalas. Den 6 november 2001 fick M.M. muntligt besked från banken att lån beviljats. Lånet byggde på inkomstuppgifter som hon lämnat till banken. Den 7 november 2001 meddelade M.M. mäklaren och L.B. att hon oförutsett drabbats av ändrade ekonomiska förhållanden och sannolikt inte skulle få råd att köpa lägenheten. Den 8 november 2001 meddelade M.M. banken om sina ändrade förutsättningar. Den 9 november 2001 meddelade banken skriftligen till mäklaren att M.M. inte skulle beviljas lån. Samma dag deponerade banken den i köpekontraktet avtalade handpenningen om 100 000 kr på mäklarens konto.

Vid tingsrätten yrkade M.M. att tingsrätten skulle fastställa att hon äger bättre rätt än L.B. till den handpenningen som i anledning av avtalet från den 1 november 2001 deponerats hos fastighetsmäklaren. L.B. bestred bifall till käromålet.

M.M. anförde som grund för sin talan följande. Innebörden av § 14 i avtalet var att köpare och säljare var överens om att det var en grundläggande förutsättning för köpets fullgörande att M.M. beviljades ett lån och att lånevalutan fanns tillgänglig för ”att genomföra köpet”, dvs. för att betala säljaren. Dessa förutsättningar var klart synbara för säljaren. Av detta följer att enbart den omständigheten att lån beviljades den 6 november 2001 inte var tillräcklig för att uppfylla villkoret i § 14. Att lånevalutan inte utbetalades den 9 november 2001 innebar att lånet inte var beviljat och att villkoret enligt 14 § därmed inte var uppfyllt. M.M. har ägt rätt att frånträda köpet.

L.B. anförde som grund för bestridandet följande. M.M. beviljades lån den 6 november 2001. Därmed uppfylldes villkoret i köpekontraktets § 14. Det har inte funnits någon rätt för M.M. att frånträda avtalet. Det vitsordas inte att det var en förutsättning för köpet att M.M. fick lånet utbetalat från banken.

Södra Roslags tingsrätt (2004-02-26, lagmannen Erik Ternert) biföll käromålet.

I domskälen anförde tingsrätten följande.

L.B. har åberopat utlåtande från Mäklarsamfundet.

Tingsrätten har att ta ställning till innebörden av § 14 där det som en förutsättning för avtalets genomförande anges att köparen beviljas lån för genomförande av köpet senast den 9 november 2001. Frågan i målet är om villkoret uppfyllts genom att M.M. erhöll ett lånelöfte från banken den 6 november 2001 trots att banken återtog löftet den 9 november 2001.

Det har för båda avtalsparterna stått klart att en avgörande förutsättning för köpet av bostadsrätten var att M.M. beviljades lån till köpeskillingen. Villkoret i § 14 har haft till ändamål att skydda M.M. från att bli förpliktad att köpa bostadsrätten utan att i förväg vara säker på att hon genom ett banklån skulle få tillgång till medel för att genomföra köpet. Det kan emellertid inte anses nödvändigt att lånebeloppet faktiskt utbetalades till M.M. den 9 november 2001 eftersom den återstående, helt dominerande, delen av köpeskillingen skulle erläggas först på en senare fastställd tillträdesdag. För att uppfylla villkoret i 14 § överlåtelseavtalet var det enligt tingsrättens mening tillräckligt om det den 9 november 2001 fanns en från banken bindande utfästelse om att M.M. skulle få sitt lån. Detta har i avtalstexten uttryckts med att köparen skulle ”beviljas lån”.

Den 9 november 2001 hade emellertid M.M. inte något lånelöfte att falla tillbaka på. Banken hade då förklarat att mot bakgrund av de ekonomiska förutsättningar som gällde för M.M. kunde hon inte beviljas något lån. Den omständigheten att banken den 6 november 2001 hade givit löfte om att bevilja ett lån medför ingen annan bedömning. Den avgörande tidpunkten är den 9 november 2001 och då fanns det inte längre något lånelöfte.

Det har i Mäklarsamfundets yttrande och i målet i övrigt framhållits att det från en säljares utgångspunkt finns ett berättigat intresse av att inte ensidigt bli bunden av avtalet under tiden som köparens låneansökan handläggs av banken. I föreliggande fall var denna tid begränsad till senast den 9 november 2001. Vid den tidpunkten hade även säljaren, för det fall lån inte beviljades inom tidsfristen, rätt att frånträda avtalet. Eftersom parterna undertecknade överlåtelseavtalet den 1 november 2001 har det varit fråga om en mycket begränsad tid under vilken säljaren svävat i ovisshet om avtalet skulle fullföljas eller ej.

M.M. har därmed ägt rätt att frånträda köpet och få tillbaka handpenningen.

L.B. överklagade domen och yrkade att käromålet skulle ogillas.

Svea hovrätt (2005-04-06, hovrättsråden Anders Holmstrand, Rose Thorsén och Henrik Runeson, referent) fastställde tingsrättens domslut på följande skäl.

Frågan i målet gäller om villkoret i överlåtelseavtalets § 14 uppfyllts. Paragrafen har följande lydelse. ”En förutsättning för detta avtals genomförande är att köparen beviljas lån för genomförandet av detta köp senast 2001-11-09. Skulle denna förutsättning ej infrias skall den deponerade handpenningen återbetalas i fullo till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera part.”

Det är ostridigt i målet att M.M. den 6 november 2001 fick muntligt besked från banken att hon beviljats lån för genomförandet av köpet, att hon den 8 november samma år meddelade banken att hon fått ändrade ekonomiska förhållanden samt att banken den 9 november i skrift till mäklaren meddelade att M.M. inte skulle beviljas lån.

Banken gav således besked den 6 november 2001 om att lån beviljats. Därmed skulle enligt ordalydelsen i § 14 villkoret kunna vara uppfyllt. Emellertid kan klausulen, mot bakgrund av att dess ändamål uppenbarligen var att M.M. inte skulle bli bunden av att köpa såvida hon inte kunde finansiera köpet, tolkas så att lånet skulle finnas tillgängligt när tidsfristen löpte ut den 9 november 2001. En sådan tolkning får dock förutsätta att det - som här - rör sig om en relativt kort tidsfrist och att köparen handlar lojalt i förhållande till säljaren när det gäller att anskaffa lån. Eftersom det inte kommit fram annat än att M.M. haft godtagbara skäl för att lämna de nya uppgifterna om sin ekonomi, har M.M., som inte disponerade över något lån den 9 november 2001, ägt rätt att frånträda köpet och få tillbaka erlagd handpenning. Tingsrättens domslut skall därmed fastställas.

Målnummer T 2461-04