RH 2006:70

Hyresnämndsmål. Tillstånd att förvärva hyresfastigheter har vägrats därför att förvärvaren hade visat sådan brist vid fullgörande av med stöd av miljöbalken meddelade och återkommande vitesförelägganden att han kunde anses vara från allmän synpunkt olämplig att inneha prövningsfastigheterna. Fråga också om förvärvarens förmåga att hålla fastigheterna i sådant skick som motsvarade de anspråk som de boende hade rätt att ställa.

Hyresnämnden i Stockholm

B.S. ansökte hos hyresnämnden om tillstånd att förvärva fastigheterna P 1 och P 2 i Gamla Stan i Stockholm. Stockholms kommun och Hyresgästföreningen Region Stockholm avstyrkte tillstånd med hänvisning till 4 § första stycket 1 - 4 lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet (förvärvslagen).

Hyresnämnden (hyresrådet Håkan Julius samt särskilda ledamöterna Kalle Lezdins och Britta Norlin) anförde i beslut den 13 januari 2005 bl.a. följande.

SKÄL

[ - - - ]

Enligt 4 § förvärvslagen skall förvärvstillstånd vägras

1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten,

2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa,

3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller

4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.

[ . . . ]

Sammantaget kan nämnden inte finna annat än att B.S. visat att han är i stånd att förvalta fastigheten. Förvärvstillstånd skall då inte vägras med hänvisning till punkt 1 i förvärvslagen.

När det gäller bedömningen enligt punkt 2 i förvärvslagen, kan nämnden inte se att syftet med förvärvet skulle vara ett annat än vad B.S. uppgett, nämligen att långsiktigt förvalta fastigheterna P 1 och P 2 som hyresfastigheter. [ - - - ]

Hyresnämnden sätter dock starkt i fråga om B.S. vid sin förvaltning kommer att hålla fastigheterna i sådant skick att de motsvarar de anspråk som de boende enligt lag har rätt att ställa. Särskilt mot bakgrund av vad som framkommit i fråga om vikten av grundförbättringar, underhåll och andra behövliga åtgärder i samband därmed torde särskilda krav komma att ställas på förvaltningen av de två husen som är belägna i Gamla Stan. Nämnden vill peka på följande.

Vid besiktning av fastigheterna M 18, F 9 och B 14 (tidigare H 1), vilka fastigheter ägs av B.S:s [ - - - ] bolag, har nämnden kunnat konstatera att underhållet i samtliga fastigheter är eftersatt i fråga om fasader, balkonger och till viss del även inne i lägenheterna. Även om flera enskilda lägenheter är fullt godtagbara för de boende, ger fastigheterna sammantaget ett närmast sjaskigt intryck. [ - - - ] Vid besiktningstillfället har B.S. uppenbarligen också undanröjt en hel del ytterligare olägenheter som funnits så sent som när Hyresgästföreningen någon vecka före besiktningen besökte fastigheten. Han synes t.ex. i all hast ha installerat tvättmaskiner m.m. Han tycks också ha undanröjt skräp på gårdar och förbättrat tillförsel av värme i vissa lägenheter. B.S. har tydligen i hast också fullgjort sin skyldighet enligt hyreslagen att sätta upp sitt namn med telefonnummer på anslagstavlorna. Givetvis är det bra att förbättringar sker, men det sätt som det skett på ger intryck av att det är först ”under galgen” som behövliga åtgärder görs. [ - - - ] Till det sagda bör anmärkas att hyresnämnden under årens lopp haft åtskilliga ansökningar från hyresgäster i fastigheterna H 1 och F 9 om åtgärdsföreläggande. Endast enstaka förelägganden har utfärdats eftersom ansökningarna synes ha återkallats när B.S. vidtagit erforderliga åtgärder. Att vissa sådana ärenden kan förekomma inom ramen för en normal fastighetsförvaltning är ofrånkomligt. Antalet ärenden vid nämnden sammanställt med vad hyresnämnden nu kunnat iaktta vid besiktningen och övriga förhållanden i detta ärende ger dock en tämligen entydig bild av att B.S. inte tar tillbörlig hänsyn till sådana brister som påtalas av hyresgästerna.

[ . . . ]

Vad som hittills anförts visar enligt nämndens mening att B.S. först ”under galgen” vidtar sådana åtgärder som krävs i fastigheterna. [ . . . ]

Med hänsyn till det anförda och vad som i övrigt förekommit, finner hyresnämnden att B.S. inte har gjort sannolikt att han vid förvaltningen av de förvärvade fastigheterna kommer att hålla dessa i sådant skick att de motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa. Vad B.S. anfört om att han tecknat ett särskilt avtal om förvaltningen och i övrigt ändrar inte den bedömningen. Förvärvstillstånd skall då vägras med hänvisning till punkt 2 i förvärvslagen.

Beträffande punkt 3 i lagen har kommunen och hyresgästföreningen anfört att B.S. inte ställer lägenheter till Bostadsförmedlingens förfogande enligt den rekommendation som Fastighetsägarföreningen och Bostadsförmedlingen lämnat. Med hänsyn till B.S:s och hans bolags långvariga fastighetsinnehav är detta förhållande anmärkningsvärt. Det kan därför på goda grunder antas att B.S. inte heller i fortsättningen kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden i detta avseende.

Vad slutligen gäller punkt 4 får anses att det förflutit alltför lång tid från de brottmålsdomar som redovisats för att dessa skall ligga till grund för att nu underkänna förvärvaren. Beträffande de skatteskulder som åberopats i ärendet har vidare inte framkommit att dessa är av brottslig beskaffenhet eller annars av sådan art att de bör läggas till grund för ett avslag enligt förevarande punkt. Det kan alltså inte anses att B.S. med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande enligt lag är från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheterna.

Hyresnämnden finner sammanfattningsvis att B.S. inte gjort sannolikt att han vid sin förvaltning av de förvärvade fastigheterna kommer att hålla dem i sådant skick som motsvarar de anspråk som hyresgästerna enligt lag har rätt att ställa. Det kan inte heller antas att han i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Hans ansökan om förvärvstillstånd skall då lämnas utan bifall.

SLUT

Hyresnämnden lämnar B.S:s ansökan om tillstånd att förvärva fastigheterna P 1 och P 2 i Stockholms kommun utan bifall.

Hovrätten

B.S. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle lämna honom tillstånd att förvärva fastigheterna P 1 och P 2.

Hyresgästföreningen Region Stockholm och Stockholms kommun bestred ändring.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Lars Dirke, Per Eklund, referent, och Maj Johansson) anförde i beslut den 26 oktober 2006 bl.a. följande.

HOVRÄTTENS SKÄL

[ . . . ]

Har B.S. visat att han är i stånd att förvalta prövningsfastigheterna?

Vad som har förekommit här ger inte hovrätten anledning att göra någon annan bedömning i denna sak än vad hyresnämnden har gjort. Att B.S. i samband med hovrättens förhandling åberopat ett den 2 oktober 2006 ingånget, långsiktigt förvaltningsavtal mellan honom och BAS Förvaltning AB är visserligen i senaste laget under prövningen av en förvärvstillståndsfråga men visar ändå att B.S:s möjligheter att långsiktigt och rent praktiskt förvalta prövningsfastigheterna nu ter sig bättre än tidigare.

Är B.S. med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag från allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheterna?

Hovrätten har ingen annan uppfattning än hyresnämnden på denna punkt i de avseende som nämnden har berört. Här har emellertid enligt hovrättens mening kommit fram nya omständigheter som från allmän synpunkt fastän på en annan grund medför att B.S:s lämplighet som ägare av hyresfastigheter kan sättas i fråga. Det gäller det sätt på vilket han har förhållit sig till miljö- och hälsoskyddsnämndens återkommande vitesförelägganden för honom att dels utreda ventilationen i en av de fastigheter som ägs av ett bolag där han har ett bestämmande inflytande, dels komma in med åtgärdsförslag för hur en god ventilation skall säkerställas. Av utredningen framgår följande.

Miljö- och hälsoskyddsnämnden förelade vid vite i mars 2005 Yellow House Group AB att utföra och redovisa mätning av luftomsättning samt utföra och redovisa undersökning av vattenläckage beträffande en bostadslägenhet i bolagets fastighet med adress T-vägen 20. Eftersom föreläggandet inte efterlevdes utfärdades ett nytt vitesföreläggande i oktober 2005. Samtidigt beslöt nämnden att ansöka hos miljödomstolen om utdömande av det försuttna vitet. - Vid funktionskontroll av ventilationssystem i fastigheten lämnades ett godkännande den 13 juni 2005 (OVK-intyg). - I maj 2006 utfärdades ett nytt vitesföreläggande för bolaget att dels utreda ventilationen i samma fastighet och lägenhet, dels komma in med åtgärdsförslag om hur en god ventilation skall säkerställas. I nämndens beslut lämnades en bakgrund till det nya föreläggandet, varvid bl.a. antecknades att bolaget i augusti 2005 meddelat nämnden att ventilationen var kontrollerad, att nämnden först i november samma år mottagit OVK-intyget, att intyget saknade uppgifter om luftomsättning och att det tidigare föreläggandet därmed inte kunde anses vara uppfyllt, att bolaget kort tid därefter informerades om dels att de uppgifter som kommit in till nämnden inte var de uppgifter som nämnden efterfrågat, dels att nämnden kunde komma att ansöka om ytterligare utdömande av vite om de begärda uppgifterna inte kom in, att nämnden i april 2006 kontrollerade bl.a. ventilationen genom inspektioner i fyra lägenheter i den aktuella fastigheten och att inspektionsprotokollet därefter skickades till bolaget med information om att ett nytt föreläggande skulle utfärdas. - I juni 2006 beslöt nämnden att ansöka om utdömande av även det vite som nämnden förelade i oktober 2005 och som därefter försuttits. - I maj 2006 förelades bolaget att inkomma med utredning om fuktskada i S.Ö:s lägenhet i fastigheten med adress T-vägen 20.

Hovrätten gör mot bakgrund av dessa uppgifter följande bedömning. Miljö- och hälsoskyddsnämnden har som grund för sina ingripanden hänvisat till att det enligt nämndens uppfattning genom den bristfälliga ventilationen förekommit risk för olägenheter för hyresgästerna i den mening som avses i 9 kap. 3 § miljöbalken, dvs. störningar som enligt medicinsk och hygienisk bedömning kan påverka hälsan menligt och som inte är ringa eller helt tillfälliga. Enligt hovrättens mening är det genom vad som framkommit uppenbart att B.S. har nonchalerat nämndens återkommande förelägganden. Han har t.ex. inte genom att anlita expertis på området gjort något för att ta reda på om nämnden har gjort korrekta bedömningar. Han har vidare, om han hade ifrågasatt nämndens beslut, underlåtit att genom överklagande få till stånd en överprövning av besluten. Det åberopade OVK-intyget har visat sig vara ofullständigt genom att det inte omfattat lägenheternas luftomsättning. När B.S. informerats om detta, har han inte gjort något åt saken.

De förhållanden som behandlas i miljö- och hälsoskyddsnämndens förelägganden berör hyresgästers hälsa. B.S. har visat uppenbara brister när det gäller hans skyldighet att fullgöra sina åligganden enligt lag. Hovrätten anser därför att han är från allmän synpunkt olämplig att inneha prövningsfastigheterna.

Finns det ett långsiktigt förvaltningssyfte och kommer prövningsfastigheterna att hållas i sådant skick som motsvarar de anspråk de boende har rätt att ställa?

Hovrätten har ingen annan uppfattning än hyresnämnden när det gäller B.S:s avsikt att långsiktigt förvalta prövningsfastigheterna.

På de skäl hovrätten nyss anfört kan det emellertid starkt ifrågasättas om B.S. kommer att hålla fastigheterna i det skick som motsvarar hyresgästernas anspråk på en god boendemiljö utan inslag av sådana miljöfaktorer som riskerar att negativt påverka deras hälsa. Vid en bedömning måste också vägas in de omständigheter som hyresnämnden fäst avgörande vikt vid när nämnden kom fram till att B.S. inte hade gjort sannolikt att han skulle hålla fastigheterna i det skick som krävs med hänsyn till vad hyresgästerna har rätt att förvänta sig. Även om B.S. efter hyresnämndens prövning har utfört åtskilliga förbättringsarbeten och upprustningar av lägenheter, vilka också i allt väsentligt har vitsordats av hyresgästföreningen, finns dock även hos hovrätten intrycket av att B.S. i viss mån vidtar nödvändiga åtgärder först ”under galgen”. B.S. har vidare under målets handläggning i hovrätten inte ens ansett sig skyldig eller ha något intresse av att vidta några tillräckliga åtgärder med anledning av miljö- och hälsoskyddsnämndens förelägganden för att på så sätt leva upp till de krav som kan ställas på honom som hyresvärd.

Med hänvisning till det anförda kommer hovrätten vid en sammantagen bedömning till samma slutsats som hyresnämnden har gjort i detta hänseende.

Kan B.S. förväntas iaktta god sed i hyresförhållanden?

Hyresgästföreningen och kommunen har gjort gällande att B.S. inte har följt och inte heller kan förväntas följa överenskommelsen mellan Bostadsförmedlingen och Stockholms fastighetsägarförening om att lämna ledigblivna lägenheter till förmedlingen.

Utredningen ger enligt hovrättens mening inte något tillräckligt underlag för bedömningen att B.S. inte kan antas komma att iaktta god sed i hyresförhållanden.

Sammanfattning

Hovrätten finner att B.S. från allmän synpunkt är olämplig att inneha prövningsfastigheterna och att han inte gjort sannolikt att han vid sin förvaltning av fastigheterna kommer att hålla dem i sådant skick som motsvarar de anspråk som hyresgästerna enligt lag har rätt att ställa. Överklagandet skall därför avslås.

HOVRÄTTENS AVGÖRANDE

Hovrätten avslår överklagandet.

Hovrättens beslut meddelat: den 26 oktober 2006.

Mål nr: ÖH 855-05.

Lagrum: 4 § första stycket 1 - 4 lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.