RH 2019:5
Hyresnämndsmål. Inom ramen för en förlängningsvist är det inte möjligt att föra talan om att hyresrätten förverkats med anledning av hyresförseningar som inträffat efter det att hyresavtalet sagts upp och tvisten hänskjutits till hyresnämnden på grund av andra omständigheter. Hovrätten har funnit att hyresavtalet i stället har upphört på grund av att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.
Hyresnämnden i Malmö
J.S. hyr en lägenhet av Malmö Cityfastigheter AB (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet till den 31 augusti 2018 och yrkade att avtalet inte skulle förlängas, att J.S. skulle åläggas att flytta från lägenheten och att hyresnämndens beslut skulle kunna verkställas utan hinder av att det inte vunnit laga kraft.
J.S. hördes inte av.
Hyresvärden åberopade i första hand att hyresrätten var förverkad och i andra hand att J.S. åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Till stöd för sin talan anförde hyresvärden huvudsakligen följande. J.S. har vid upprepade tillfällen och trots skriftlig anmodan att vidta rättelse betett sig på ett sätt som har medfört störningar för andra boende i omgivningen. Rättelseanmaning tillställdes J.S. den 12 april 2018 och hyresavtalet sades upp den 31 maj 2018. Efter att tvisten hänskjutits till hyresnämnden har det uppstått en hyresskuld för juli och augusti 2018. Hyresvärden åberopar även hyresskulden som grund för talan.
Hyresnämnden (hyresrådet Paula Lundberg samt intresseledamöterna Mats Andersson och Elisabeth Andersson) anförde i beslut den 26 oktober 2018 i huvudsak följande.
SKÄL
- - -
Även om J.S. inte bemött hyresvärdens uppgifter kan hyresnämnden, såvitt avser påståenden om störningar, inte utan vidare lägga hyresvärdens uppgifter därom till grund för bedömningen. - - - Eftersom någon bevisning inte åberopats i frågan om störningar, kan sådana inte anses ha visats föreligga.
En av hyresgästens viktigaste förpliktelser gentemot hyresvärden är att betala hyran i rätt tid. I ärendet har påståtts att hyrorna för juli och augusti 2018 är obetalda. Det är hyresgästen som har bevisbördan för att betalning har skett. Något påstående om betalning finns inte i ärendet. Vid hyresnämndens sammanträde har hyresvärden även uppgett att hyrorna för september och oktober 2018 inte betalats.
Hyresvärden har i första hand gjort gällande att hyresrätten är förverkad. Enligt 12 kap. 42 § första stycket 1 jordabalken är hyresrätten förverkad om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen. Vid tillfället för de sena hyrorna var hyresgästens hyresavtal redan uppsagt och ärendet var hänskjutet till hyresnämnden. Hyresnämnden har den 19 september 2018 beslutat att hyresgästen genom kungörelse ska delges handlingarna i ärendet. I vart fall den 4 oktober 2018 är hyresgästen delgiven underrättelse till bostadshyresgäst om möjligheten att få tillbaka hyresrätten fastän hyran inte betalats i tid. Socialnämnden har erhållit meddelande om uppsägning och anledningen till denna. Skyddsreglerna för hyresgäster har således iakttagits.
Det som ligger hyresgästen till last är inte av ringa betydelse. Hyresrätten är förverkad. Hyresavtalet ska således inte förlängas. Hyresvärdens talan ska bifallas i denna del.
Hyresvärden har yrkat att hyresgästen ska åläggas att flytta. - - - Skäl finns att bifalla talan i denna del.
Hyresvärden har vidare yrkat att beslutet om att ålägga hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte vunnit laga kraft. - - - Eftersom det finns obetalda hyror finns skäl att bifalla hyresvärdens talan även i denna del.
BESLUT
1.Hyresavtalet mellan Malmö Cityfastigheter AB och J.S. har upphört den 31 augusti 2018.
2.J.S. ska genast avflytta från [lägenheten]. J.S. kan annars bli avhyst på egen bekostnad. Beslutet om åläggande för J.S. att flytta får verkställas även om det inte vunnit laga kraft.
- - -
Hovrätten
J.S. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden.
Hovrätten beslutade den 28 november 2018 att hyresnämndens beslut tills vidare inte fick verkställas (inhibition).
Domskäl
Hovrätten (hovrättsrådet Kazimir Åberg, f.d. hovrättsrådet Måns Edling, referent, och tf. hovrättsassessorn Linnéa Sundqvist Kahles) anförde i beslut den 19 januari 2019, såvitt är av intresse här, följande.
SKÄL
- - -
Har hyresrätten förverkats?
Hyresvärden sade upp hyresavtalet den 31 maj 2018 för avflyttning den 1 september 2018. Avtalet skulle alltså upphöra den 31 augusti 2018. I uppsägningshandlingen angavs att J.S. vid flera tillfällen varit störande inom fastigheten och att han upplåtit lägenheten till annan utan tillstånd. Det var också dessa grunder som i ansökan till hyresnämnden anfördes som skäl för att hyresavtalet skulle upphöra. Hyresvärden gjorde i första hand gällande att hyresrätten förverkats och i andra hand att J.S. hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas.
Under handläggningen i hyresnämnden åberopade hyresvärden som ytterligare grund för att hyresavtalet skulle upphöra att hyran för juli och augusti 2018 inte hade betalats. Hyresvärden gav in och åberopade ett meddelande till socialnämnden om uppsägning på grund av försummade hyresbetalningar och en sådan underrättelse om möjligheten att få tillbaka hyresrätten som avses i 12 kap. 44 § jordabalken.
Såvitt framgått har någon uppsägning av hyresavtalet inte skett med anledning av hyresförsummelserna och den eventuella senare uppsägning som gjorts på grund av betalningsförsummelser har inte följts av ett hänskjutande av tvisten till hyresnämnden i enlighet med 12 kap. 49 § första stycket jordabalken. Hyresnämnden har prövat förverkandefrågan med anledning av betalningsförsummelserna inom ramen för det pågående ärendet.
När frågan om förlängning av hyresavtal prövas med tillämpning av 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken, alltså då hyresgästen påstås ha åsidosatt sina förpliktelser, är det möjligt för hyresvärden att i den pågående tvisten åberopa nya omständigheter till stöd för sin talan om att hyresavtalet ska upphöra.
Reglerna om förverkande av hyresrätten bygger på att hyresavtalet sägs upp med anledning av just det förhållande som föranleder förverkande. När det gäller dröjsmål med hyresbetalningen framgår detta bl.a. av 12 kap. 44 § jordabalken där det som en förutsättning för hyresgästens möjlighet att få tillbaka hyresrätten m.m. anges att hyresvärden har sagt upp hyresavtalet med anledning av dröjsmålet.
Det har alltså inte varit möjligt att inom ramen för förlängningstvisten föra talan om att hyresrätten förverkats med anledning av dröjsmål med hyran som inträffat efter det att hyresavtalet sagts upp och tvisten hänskjutits till hyresnämnden på grund av andra omständigheter. Hyresavtalet kan således i detta fall inte upphöra för att hyresrätten skulle ha förverkats.
Ska hyresavtalet upphöra?
Hyresvärden har som andrahandsgrund åberopat att J.S. åsidosatt sina förpliktelser i sådan grad att hyresavtalet skäligen inte ska förlängas. Som nyss nämnts är det möjligt att inom ramen för en sådan talan åberopa nya omständigheter. Frågan om hyresavtalet ska upphöra på grund av hyresförsummelser kan alltså prövas i målet.
Vid sammanträdet i hyresnämnden den 10 oktober 2018 anförde hyresvärden att J.S. hade underlåtit att betala hyra även för september och oktober och att hyresskulden uppgick till 27 156 kr. Uppgiften om att hyran för juli-oktober 2018 inte betalats framgår av nämndens beslut. J.S. har inte invänt mot uppgiften, som han har fått del av. Hovrätten lägger därför uppgiften till grund för bedömningen.
Hovrätten konstaterar att J.S. under en längre tid inte har betalat någon hyra alls och att en betydande hyresskuld uppstått. Han har härigenom i så hög grad åsidosatt sina förpliktelser att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.
Överklagandet ska alltså avslås.
BESLUT
1.Hovrätten avslår överklagandet.
2.Hovrättens beslut den 28 november 2018 om inhibition ska inte längre gälla. J.S. är därmed skyldig att flytta genast.