RH 2022:31
Hyresnämndsmål. En bostadsrättshavare hade med föreningens samtycke sin lägenhet upplåten i andra hand för provsamboende under sex månaders tid. Hon ansökte därefter om tillstånd till andrahandsupplåtelse under ytterligare ett års tid. Hovrätten uttalar att som utgångspunkt ska provsamboende anses utgöra skäl för upplåtelse i andra hand under ett års tid. Om bostadsrättsföreningen har befogad anledning att vägra samtycke till upplåtelsen kan dock tiden komma att begränsas eller ansökningen avslås. Har bostadsrättshavaren särskilda skäl kan i stället tillstånd till en längre tidsperiod ges. I det aktuella fallet medgavs bostadsrättshavaren ytterligare sex månaders tillstånd till andrahandsupplåtelse i enlighet med huvudregeln.
Hyresnämnden i Göteborg
E.D. ansökte hos hyresnämnden om tillstånd att under tiden den 1 januari –31 december 2021 hyra ut sin bostadsrättslägenhet till A.V.
Bostadsrättsföreningen motsatte sig det begärda tillståndet.
Till stöd för sin begäran anförde E.D. bl.a. följande. Hon har fått tillstånd från föreningen att hyra ut sin lägenhet i andra hand under hela år 2020 för provboende med sin sambo. De bor tillsammans i hans bostad utomlands under vintern och i hans sommarstuga under sommaren. Hon träffade honom för ett år sedan. Han är utlandssvensk sedan 28 år men bor under sommarhalvåret i Sverige. Hon har anpassat sig till bosättningen utomlands och deras förhållande har utvecklats väl. De är dock i ett tidigt skede i relationen, som kan komma att avbrytas på grund av ålder eller sjukdom. Hon är 72 år och han är 77 år gammal. Han har tidigare haft cancer som hållits tillbaka men den har nu kommit tillbaka. Hon har värk och dålig rörlighet i sina axlar. De vet inte hur samboförhållandet kommer att utvecklas. De tillhör båda en riskgrupp för covid-19. Hon behöver pengarna från uthyrningen då hon betalar för sitt boende hos sambon och dessutom har en vuxen son som har behov av ekonomiskt stöd från henne. Ytterligare tillstånd kommer inte att påverka hennes aktiva deltagande i föreningen. Hon har avtalat med sin hyresgäst att han ska delta i arbetet med den gemensamma utomhusmiljön och om det uppstår behov av andra arbeten kommer hon att instruera honom att utföra hennes del av dessa. Hon har vidare erbjudit sig att återinträda som styrelseledamot och kan inte se att den begärda andrahandsupplåtelsen skulle påverka föreningens verksamhet negativt. Hyresgästen har på grund av den ansträngda hyresmarknaden i Göteborg behov av lägenheten och han tar väl hand om den. Smittorisken i och med pandemin och marknadsläget försvårar för henne att sälja lägenheten. Hon måste ha en egen bostad att kunna återflytta till vid behov. Det strider mot likhetsprincipen att föreningen i slutet av förra året permanent minskade antalet lägenheter och aktiva medlemmar samt ett halvår senare motiverade avslaget på hennes tillståndsansökan med föreningens storlek.
Föreningen anförde bl.a. följande som skäl för sin inställning. Föreningen är väldigt sårbar eftersom den har få bostadsrättshavare. E.D. har fått tillstånd i ett år vilket är brukligt vid provsamboende. Vad E.D. anfört utgör inte skäl till ytterligare tillstånd. Covid-19 hindrar inte en försäljning av bostadsrätts-lägenheten och det finns inte fog för påståendet att det är en dålig marknads-situation för försäljning. Föreningen består av 16 lägenheter och 23 medlemmar. Den sköter i hög grad förvaltningen själv varför behovet av aktiva medlemmar är större än i många andra föreningar.
Hyresnämnden (ordförande hyresrådet Leif Dylin) anförde i beslut den 12 oktober 2020 följande.
SKÄL
– – –
Enligt hyresnämndens praxis medges tillstånd till andrahandsuthyrning för provsamboende som huvudregel under högst ett års tid. Det som E.D. anfört är inte tillräckligt för att avvika från denna praxis. Hyresnämnden bedömer dessutom att hon inte har visat att marknaden för försäljning av bostadsrättslägenheten skulle vara försämrad på ett sådant sätt att hon bör beviljas tillstånd till andrahandsuthyrning för att invänta ett bättre marknadsläge. När det gäller pandemin och risken för smitta i samband med en flytt bedömer hyresnämnden att en flytt bör kunna genomföras utan sådan risk med noggrann planering.
E.D:s ansökan ska därmed avslås.
BESLUT
Hyresnämnden avslår E.D:s ansökan.
Hovrätten
E.D. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan där. – – –
Föreningen motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Parterna vidhöll vad de anförde i hyresnämnden med följande förtydliganden och tillägg.
E.D.
– – – Den 19 november 2019 lämnade föreningen henne tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand under det första halvåret 2020 på grund av utlandsvistelse. Den 24 februari 2020 ansökte hon på nytt om tillstånd till andrahandsupplåtelse från den 1 juli 2020 till den 30 juni 2021, denna gång för att provsambo med sin partner. Den 23 mars 2020 beviljade föreningen henne tillstånd för provsamboende, men endast till den 31 december 2020. Föreningen ändrade i detta senare beslut på ett missvisande sätt startpunkten för tillståndet till den 1 januari 2020. Hon insåg inte förrän efter hyresnämndens beslut vikten av att kräva att föreningen omformulerade sitt beslut till att gälla den korrekta tidsperioden. Den 30 augusti 2020 ansökte hon på nytt om att få upplåta lägenheten i andra hand till och med den 31 december 2021. Denna sista ansökan avslogs av föreningen. Under den tid det första tillståndet löpte (första halvåret 2020) vistades hon i Frankrike, Spanien och Portugal där hennes partner har bostäder. Hennes provsamboår påbörjades dock först i augusti 2020 när att hon och hennes partner anlände till hans gård utanför Göteborg. Provsamboendet kommer nu att fortsätta både i Sverige och utomlands.
Ett år är en alltför kort tid för att kunna ta ställning till om ett samboende ska fortsätta eller inte. Ett äldre par med dålig hälsa kan inte heller jämställas med ett yngre par, utan bör få längre tid på sig för ett provsamboende. Föreningen saknar befogad anledning att vägra tillstånd till den begärda upplåtelsen. Hon har träffat ett avtal med sin hyresgäst om att han i hennes ställe ska utföra de arbetsuppgifter som åligger henne. Enligt hennes uppfattning bottnar föreningens vägran att tillåta andrahandsupplåtelsen i de konflikter som uppkom under hennes styrelsearbete under åren 2013–2019. År 2010 fick hon tillstånd till tre års upplåtelse i andra hand. Att föreningen nu motsätter sig det sökta tillståndet strider mot likhetsprincipen.
Föreningen
– – – När E.D. ansökte om tillstånd till andrahandsupplåtelse i oktober 2019 var det för att provsambo utomlands med sin partner. Föreningen bedömde att E.D. hade skäl för upplåtelsen och beviljade därför tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand under sex månader. Föreningen har förnyat tillståndet vid ett tillfälle och totalt lämnat tillstånd för provsamboende under ett års tid. Tillstånd har alltså inte lämnats för att prova på att bo utomlands, även om boendet har skett utomlands. Provsamboende utgör inte skäl för upplåtelse i andra hand under en längre tid än ett år. E.D. kan inte anses behöva ytterligare tid för att provsambo. Det finns inga personliga bakomliggande skäl till att föreningen inte godkänner fortsatt andrahandsupplåtelse. Föreningen behandlar och hanterar samtliga ansökningar om andrahandsupplåtelse på samma sätt. Föreningen, som endast har 16 lägenheter, har behov av att medlemmarna finns tillgängliga för trädgårdsskötsel m.m. Det är medlemmen själv som ansvarar för att arbetet utförs. Föreningen har denna ordning för att sänka sina löpande kostnader. Det är inte hyresgästerna till en bostadsrättshavare som, gentemot föreningen, ansvarar för att trädgårdsarbete utförs utan ansvaret åligger bostadsrättshavaren.
Domskäl
Hovrätten (hovrättsråden Christina Jacobsson, Kenneth Nordlander och Lina Forzelius, referent) anförde i beslut den 15 juni 2021 följande.
SKÄL
– – –
Rättsliga utgångspunkter för bedömningen av tillståndsfrågan
Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:614) får en bostadsrättshavare som huvudregel upplåta sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt samtycke. Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren enligt 11 § ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.
Bestämmelserna i 7 kap. 11 § bostadsrättslagen fick sin nuvarande lydelse den 1 juli 2014. Efter ändringen krävs inte längre att bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen utan endast att han eller hon har skäl för den. Syftet med ändringen var att ge ett större utrymme för bostadsrättshavare att upplåta sin lägenhet i andra hand och på så sätt bidra till att de bostäder som finns används i större utsträckning (se prop. 2013/14:142 s. 1 och 12).
I förarbetena anges att en bostadsrättshavare ska ha stor frihet att upplåta sin lägenhet i andra hand för att under en tid bo någon annanstans och att en bostadsrättshavares skäl i princip bör kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Som exempel på sådana skäl anges att bostadsrättshavaren ska studera eller arbeta på annan ort, vistas utomlands eller på annan ort i landet, vårda en anhörig eller sammanbo med någon på prov. I förarbetena uttalas vidare att bostadsrättshavarens skäl för upplåtelsen som utgångspunkt bör väga lättare ju längre tiden går. Hur lång tid som upplåtelsen kan pågå beror på vilket skälet är. Mot bostadsrättshavarens skäl att upplåta lägenheten i andra hand ska vägas om föreningen har befogad anledning att vägra samtycke. (Se a. prop. s. 13 f. och 21 f.)
Hovrättens bedömning av tillståndsfrågan
E.D. och föreningen har olika uppfattningar om det tillstånd till andrahandsupplåtelse som föreningen beviljade henne för perioden den 1 januari 2020–30 juni 2020 avsåg utlandsvistelse eller provsamboende. Den åberopade e-postkorrespondensen mellan föreningen och E.D. ger starkt stöd för hennes påstående om att tillståndet avsåg utlandsvistelse. Det förhållandet att föreningen i ett senare beslut, sedan E.D. ansökt om ett förlängt tillstånd, angav att skälet även för den första upplåtelsen var provsamboende ändrar inte den bedömningen. Hovrätten utgår därför från att det första tillståndet avsåg utlandsvistelse och att E.D. upplåtit sin lägenhet med anledning av provsamboende först från och med den 1 juli 2020 i enlighet med hennes ansökan till föreningen. Den fråga hovrätten har att ta ställning till är om E.D. ska få tillstånd till fortsatt upplåtelse i andra hand på grund av provsamboende under perioden den 1 januari 2021–31 december 2021.
Före lagändringen den 1 juli 2014 utgjorde provsamboende enligt fast praxis från hyresnämnderna skäl för tillstånd till andrahandsupplåtelse under ett års tid (se bl.a. Andersson och Andersson, Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, tredje uppl., s. 63 f. och 83 f.). Att tillståndstiden normalt bör uppgå till ett år har även bekräftats i ett beslut från hovrätten (se Svea hovrätts beslut den 12 november 2019 i mål nr ÖH 10389-19).
Det förhållandet att lagstiftaren år 2014 sänkte kraven på vilka skäl som kan godtas för att bevilja en ansökan om tillstånd till andrahandsupplåtelse kan inte tas till intäkt för att lagstiftaren generellt velat öka möjligheterna för bostadsrättshavare att hyra ut sina lägenheter under längre perioder än tidigare. En bedömning måste göras från fall till fall. När det gäller tillstånd till upplåtelse i andra hand för provsamboende bör det inom cirka ett års tid som regel stå klart för de inblandade om provsamboendet ska fortsätta eller inte. Det finns således inte skäl att ändra den praxis som vuxit fram. Som utgångspunkt ska därför provsamboende anses utgöra skäl för upplåtelse i andra hand under ett års tid. Om bostadsrättsföreningen har befogad anledning att vägra samtycke till upplåtelsen kan dock tiden komma att begränsas eller ansökningen avslås. Har bostadsrättshavaren särskilda skäl kan i stället tillstånd till en längre tidsperiod ges.
E.D. har redan med föreningens samtycke haft sin lägenhet upplåten i andra hand för provsamboende under sex månaders tid. I enlighet med det nyss anförda bör hon som utgångspunkt ges tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand under ytterligare sex månaders tid. Det förhållandet att hon tidigare fått tillstånd till andrahandsupplåtelse för utlandsvistelse leder inte till någon annan bedömning. Vad föreningen anfört om att den har ett begränsat antal lägenheter och att det finns ett behov av att medlemmarna är tillgängliga för trädgårdsskötsel utgör inte skäl för att vägra samtycke till den begärda andrahandsupplåtelsen. Inte heller utgör vad E.D. anfört om hennes och sambons relation och ålder, det förhållandet att samboendet delvis kommer att ske utomlands eller den pågående pandemin särskilda skäl för en sammanlagd tillståndstid om mer än ett år. Vad E.D. anfört ger inte heller underlag för slutsatsen att föreningen skulle särbehandla henne på något sätt.
Sammanfattningsvis ska alltså E.D. beviljas ytterligare sex månaders tillstånd till andrahandsupplåtelse. Hyresnämndens beslut ska därför ändras på så sätt att E.D. ges tillstånd att upplåta sin bostadsrättslägenhet i andra hand till och med den 30 juni 2021.
– – –
BESLUT
1.– – –
2. Med ändring av hyresnämndens beslut lämnar hovrätten E.D. tillstånd att upplåta bostadsrättslägenheten på – – – i Göteborg i andra hand till A.V. under perioden den 1 januari 2021 till och med den 30 juni 2021.