Prop. 1970:146
('med förslag till lag om ändring i lagen (1907:36 s. 1) om nytt janderätt till fast egendom, m. m.',)
Kungi. Maj:ts proposition nr 146 år 1970
1
Nr 146
Kungl. Maj.ts proposition till riksdagen med förslag till lag om
ändring i lagen ( 1907:36 s. 1 ) om nytt janderätt till fast egendom, m. m.; given Stockholms slott den 4 september 1970.
Kungl. Maj:t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av stats rådsprotokollet över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riks dagen att antaga härvid fogade förslag till
1) lag om ändring i lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egen dom,
2) lag om ändring i jordabalken.
Under Hans Maj :ts
Min allernådigste Konungs och Herres frånvaro:
BERTIL
Lennart Geijer
Propositionens huvudsakliga innehåll
I propositionen föreslås att de nuvarande bestämmelserna om rätt för hyresgäst att efter tillstånd av hyresnämnden överlåta sin hyresrätt i sam band med byte till annan hyres- eller bostadsrättslägenhet görs tillämpliga även vid byte till bostad av annat slag, exempelvis villa. De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 1971.
1
Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt Nr 146
2
Kungl. Maj:ts proposition nr lk6 år 1970
1) Förslag
till
Lag
om ändring i lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom
Härigenom förordnas, att 3 kap. 35 § lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjande
rätt till fast egendom skall ha nedan angivna lydelse.
(Nuvarande lydelse)
(Föreslagen lydelse)
3 KAP.
35
Hyresgästen får överlåta hyresrät
ten till bostadslägenhet i syfte att ge
nom byte erhålla bostad i annan un
der hyres- eller bostadsrätt upplåten
lägenhet, om hyresnämnden lämnar
tillstånd till överlåtelsen. Sådant till
stånd skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för bytet och
detta kan äga rum utan påtaglig
olägenhet för hyresvärden. Har hy
resgästen erhållit lägenheten genom
byte och innehaft lägenheten mindre
än tre år, får tillstånd dock lämnas
endast om synnerliga skäl förelig
ger.
Första stycket-----------------------------
§-x
Hyresgästen får överlåta hyresrät
ten till bostadslägenhet i syfte att ge
nom byte erhålla annan bostad, om
hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådant tillstånd skall
lämnas, om hyresgästen har beak
tansvärda skäl för bytet och detta
kan äga rum utan påtaglig olägen
het för hyresvärden. Har hyresgäs
ten erhållit lägenheten genom byte
och innehaft lägenheten mindre än
tre år, får tillstånd dock lämnas en
dast om synnerliga skäl föreligger.
i följd.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1971.
De nya bestämmelserna äger tillämpning även på hyresavtal som slutits
före lagens ikraftträdande, om 3 kap. lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom i dess lydelse enligt lagen (1968: 346) angående ändring i
nämnda lag är tillämpligt på avtalet. 1
1 Senaste lydelse 1968: 346.
Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970
3
2) Förslag
till
Lag
om ändring i jordabalken
Härigenom förordnas, att 12 kap. 35 § jordabalken skall ha nedan angivna
lydelse.
(Nuvarande lydelse)1
(Föreslagen lydelse)
12 KAP.
35
Hyresgästen får överlåta hyresrät
ten till bostadslägenhet i syfte att ge
nom byte erhålla bostad i annan un
der hyres- eller bostadsrätt upplåten
lägenhet, om hyresnämnden lämnar
tillstånd till överlåtelsen. Sådant till
stånd skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för bytet och
detta kan äga rum utan påtaglig olä
genhet för hyresvärden. Har hyres
gästen erhållit lägenheten genom by
te och innehaft lägenheten mindre
än tre år, får tillstånd dock lämnas
endast om synnerliga skäl föreligger.
Första stycket — -------------------------- 1
§
Hyresgästen får överlåta hyresrät
ten till bostadslägenhet i syfte att ge
nom byte erhålla annan bostad, om
hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådant tillstånd skall
lämnas, om hyresgästen har beak
tansvärda skäl för bytet och detta
kan äga rum utan påtaglig olägenhet
för hyresvärden. Har hyresgästen er
hållit lägenheten genom byte och in
nehaft lägenheten mindre än tre år,
får tillstånd dock lämnas endast om
synnerliga skäl föreligger.
i följd.
1 Lydelse enligt prop. 1970: 20.
4
Kungl. Maj.ts proposition nr 146 år 1970
Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Maj:t Konungen på Sofiero den 17 juni 1970.
Närvarande:
Statsråden
Sträng, Andersson, Holmqvist, Aspling, Sven-Eric Nilsson,
Lundkvist, Geijer, Myrdal, Odhnoff, Moberg, Bengtsson, Norling,
Löfberg, Carlsson.
Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Geijer, anmäler efter gemen
sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om ändrade regler
för överlåtelse av hyresrätt och anför.
1. Inledning
Enligt 3 kap. 35 § lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom
(hyreslagen) får hyresgäst utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten
till bostadslägenhet i samband med lägenhetsbyte, om hyresnämnden lämnar
tillstånd till överlåtelsen. Bytesrätten är emellertid begränsad till det fall att
hyresgästen avser att genom bytet förvärva bostad i annan hyres- eller bo-
stadsrättslägenhet.
I skrivelse den 14 november 1969 har bostadsförmedlingsnämnden inom
kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling (förmedlings-
nämnden) hemställt om en sådan ändring av hyreslagens regler att bytes
rätten kan göras gällande också vid vissa andra förvärv av bostadslägen
heter.
Yttranden över förmedlingsnämndens framställning har efter remiss av
getts av hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen, länsstyrelserna i
Stockholms, Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län, hyresnämnderna i
Stockholms, Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län, Svenska kommunför
bundet, Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostads
företag (SABO), Hyresgästernas Riksförbund, Hyresgästernas Sparkasse-
och Byggnadsföreningars Riksförbund u. p. a. (HSB) och Svenska Riks
byggen. Yttranden har överlämnats av länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus
län från Göteborgs stads drätselkammare, Göteborgs stads bostadsförmed
ling och länsbostadsnämnden i länet, av länsstyrelsen i Malmöhus län från
drätselkamrarna i Malmö och Lund samt stadskollegiet i Hälsingborg och av
Sveriges Fastighetsägareförbund från Stockholms Fastighetsägareförening.
Knngl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970
o
2. Gällande rätt m. m.
Hyresgästs rätt att överlåta hyresrätten regleras genom bestämmelser i
32—38 §§ hyreslagen. Reglerna fick sin nuvarande utformning genom lagen
(1968: 346) angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nytt
janderätt till fast egendom, som trädde i kraft den 1 januari 1969. Som
huvudregel gäller att hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens sam
tycke (32 § första stycket). Om hyresgästen bryter mot denna regel och inte
vidtar rättelse efter tillsägelse, är hyresrätten förverkad och hyresvärden
berättigad att säga upp avtalet (42 § första stycket 3). Detta gäller oberoende
av vilka motiv hyresvärden har för att motsätta sig överlåtelsen. Om hyres
värden vägrar samtycke utan skälig anledning eller inte lämnar besked inom
tre veckor efter det att samtycke begärdes, har dock hyresgästen rätt att säga
upp avtalet (32 § andra stycket).
I vissa situationer kan hyresrätten överföras från hyresgästen till annan
även utan hyresvärdens samtycke. Sålunda får enligt 35 § hyresgästen över
låta hyresrätten till bostadslägenhet i samband med lägenhetsbyte, om hyres
nämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om
hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan ske utan påtag
lig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen fått lägenheten genom byte
och innehaft den mindre än tre år får tillstånd dock lämnas bara om det
föreligger synnerliga skäl. Bytesrätten är begränsad till fall när hyresgästen
avser att genom bytet förvärva annan lägenhet som upplåts med hyres- eller
bostadsrätt. Däremot saknas rätt att utan hyresvärdens samtycke överlåta
hyresrätten i samband med köp av fastighet, t. ex. villa, eller förvärv av
tomträtt. I paragrafens andra stycke anges vissa fall då reglerna om bytes
rätt inte gäller. Detta är förhållandet om lägenheten hyrs i andra hand, om
den utgör del av upplåtarens bostad, om den är belägen i enfamiljshus som
inte är avsett att uthyras varaktigt eller i tvåfamilj shus, om upplåt aren
innehar lägenheten med bostadsrätt eller om hyresförhållandet inte har varat
längre än nio månader i följd.
Reglerna om bytesrätt i 35 § hyreslagen infördes vid den år 1968 genom
förda reformen på hyreslagstiftningens område. Som skäl för en lagstadgad
bytesrätt pekade föredragande departementschefen (prop. 1968: 91 Bihang A
s. 149 och 192) på olägenheterna av att angelägna bytesbehov emellanåt inte
kunde tillgodoses på grund av att hyresvärden utan rimlig anledning väg
rade att samtycka till överlåtelse. Dessa olägenheter bedömdes som så bety
dande att åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten var påkallade. Från
bostadssociala synpunkter ansågs det vara av vikt att den minskade rörlig
het på hyresmarknaden som bostadsbristen förde med sig motverkades ge
nom att hyresgästerna i största möjliga utsträckning kunde ordna sin bo
stadsfråga genom lägenhetsbyten. Vidare ansågs en i lag tryggad rätt att
6
Kungl. Maj. ts proposition nr lk6 år 1970
överlåta lägenheten för byte vara en önskvärd påbyggnad på besittnings
skyddet. För den hyresgäst som på grund av ändrade anställningsförhållan
den måste flytta till annan ort eller av annat skäl såg sig nödsakad att lämna
sin lägenhet och som på grund av bostadsbristen var hänvisad till att för
söka ordna sin bostadsfråga genom byte skulle nämligen besittningsskyddet
bli utan större värde, om hyresvärden utan bärande skäl kunde motsätta sig
en överlåtelse av hyresrätten. En sådan ordning framstod som särskilt otill
fredsställande i de fall hyresvärdens vägran att samtycka till byte fick till
följd att hyresgästen tvingades att avstå från en förmånlig anställning på
annan ort eller lämna sin familj kvar i den gamla lägenheten.
Vid riksdagsbehandlingen år 1967 av frågan om ändringar i hyreslagstift-
ningen föreslogs i motioner (I: 886 och II: 1102) att bytesrätt skulle införas
även för sådana fall då hyresgäst köper småhus. Enligt tredje lagutskottet
(3LU 1967: 58) mötte en sådan utvidgning av bytesrätten betänkligheter från
flera synpunkter. Överlåtelser i samband med husköp skedde i regel i syfte
att nedbringa köpeskillingen. Vidare var kategorin småhus svår att avgrän
sa. Utskottet avstyrkte därför motionerna men ansåg att frågan om den lag
stadgade bytesrätten borde följas med uppmärksamhet och att erforderliga
initiativ på området borde tas allteftersom erfarenheter av de föreslagna reg
lerna vanns. I motion vid 1968 års riksdag (II: 1150) framfördes åter krav
på att bytesrätten skulle utvidgas till att gälla också vid byte till egna hem.
Motionen avslogs av riksdagen. 1 tredje lagutskottets utlåtande (3LU 1968:
50) framhölls att förslagets lämplighet kunde ifrågasättas bl. a. med hänsyn
till att ifrågavarande överlåtelser i regel skedde i syfte att nedbringa köpe
skillingen.
Har hyresgäst utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på
bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för över
låtelse av hyresrätt, är detta villkor enligt 65 § hyreslagen ogiltigt. Den som
har tagit emot vederlaget är skyldig att återbära det. Bestämmelserna gäller
bara bostadslägenhet i sådan bristort där förordnande enligt 54 § hyreslagen
gäller.
1 det fall lagen (1942:429) om hyresreglering in. m. (hyresregleringsla
gen) är tillämplig på visst hyresavtal får enligt 11 § andra stycket samma
lag hyresgästen inte ta betalt för överlåtelse av hyresrätten. Överträdelse av
förbudet medför straff enligt 23 §. Den som har tagit emot otillåten gott-
görelse är enligt 24 § skyldig att återbära denna.
Bostadslånekungörelsen (1967:552) innehåller vissa bestämmelser om
kommunal bostadsförmedling. Enligt 51 § andra stycket kan länsbostads
nämnden på begäran av kommun besluta att lån för småhus som skall bebos
av låntagaren kommer att beviljas bara om låntagaren i skälig omfattning
medverkar till att kommunen får rätt att förmedla upplåtelse av bostad, som
låntagaren hyr eller innehar med bostadsrätt och som han lämnar i samband
med inflyttningen i huset. Sådant beslut har meddelats för samtliga kom
muner som tillhör kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmed
ling.
Kungi. Maj:ts proposition nr 146 år 1970
7
3. Förmedlingsuämndens framställning
Till stöd för sin framställning åberopar förmedlingsnämnden innehållet i
ett tjänsteutlåtande av bostadsförmedlingskontoret hos kommunalförbun
det. I utlåtandet anförs att förmedlingskontoret med stöd av beslut enligt
51 § andra stycket bostadslånekungörelsen hittills har fått förmedlingsrätt
till ett stort antal lägenheter i samband med att hyresgästerna flyttat till
småhus med statliga lån. Detta har gått till så att hyresgästen innan köpe
avtal träffats har inhämtat hyresvärdens samtycke till att hyresrätten över
låts till person som förmedlingskontoret anvisar. På senare tid har emeller
tid hyresvärdarna i flera fall vägrat förmedlingskontoret anvisningsrätt.
Till stöd för sin vägran har de åberopat att bytesrätt enligt 35 § hyreslagen
inte föreligger när syftet med bytet är att förvärva småhus. I utlåtandet re
dovisas tre fall av detta slag som har prövats av hyresnämnden och där fastig
hetsägarens invändning har godtagits.
Förmedlingskontoret konstaterar att 35 § hyreslagen leder till att konto
ret inte kan mot hyresvärdens bestridande få förmedlingsrätten till lägenhet
som blir ledig till följd av att hyresgästen köper småhus med statligt lån.
De bestämmelser i bostadslånekungörelsen som är avsedda att tillförsäkra
bostadsförmedlingen anvisningsrätt till sådana lägenheter blir alltså utan
verkan om fastighetsägaren vägrar att medge överlåtelse av hyresrätten.
Detta minskar kraftigt förmedlingskontorets möjligheter att tillgodose bo
stadsbehovet för låginkomsttagare i bostadskön. Hyran för de lägenheter det
här är fråga om är nämligen ofta låg, och en stor del av de hyresbilliga
smålägenheter som förmedlingen har haft att anvisa har utgjorts av suc-
cessionslägenheter efter hyresgäster som förvärvat småhus.
Under hänvisning till de olägenheter för bostadsförmedlingarna som en
ligt förmedlingskontorets utlåtande är förenade med den nuvarande utform
ningen av den lagstadgade bytesrätten hemställer förmedlingsnämnden om
en ändamålsenlig ändring av 35 § hyreslagen.
4. Remissyttrandena
Förmedlingsnämndens framställning tillstyrks av länsstyrelserna i Stock
holms och Malmöhus län, Svenska kommunförbundet, SABO, Hyresgäster
nas Riksförbund, HSB och Svenska Riksbyggen. Dessa remissinstanser fram
håller genomgående betydelsen av att bostadsförmedlingarna tillförs största
möjliga antal anvisningslägenheter. Länsstyrelsen i Stockholms län påpekar
8
vidare att hyresvärdarnas vägran att medverka till att bostadsförmedlingar
na får anvisningsrätt till lediga lägenheter kan få till följd att de boende blir
låsta vid bostäder som inte är avpassade för deras behov. Inte minst oläg
ligt är det att bostadsförmedlingarna kan gå miste om möjligheten att för
foga över lägenheter i det äldre bostadsbeståndet, vilka lämpar sig för bo
stadssökande som av olika anledningar inte har råd att hyra inom nypro
duktionen. Risken för att bytesrätten skall utnyttjas ekonomiskt synes ringa
i vart fall när det är fråga om nyproducerade villor som tillkommer under
kommunal medverkan. Svenska kommunförbundet framhåller att det när
bostadsförmedlingen anvisar ny hyresgäst torde vara utan betydelse för
fastighetsägaren om lägenheten har blivit ledig på grund av att hyresgästen
fått en byteslägenhet genom förmedlingen eller ett småhus genom kommu
nens försorg. Enligt Svenska Riksbyggen bör bytesrätten utvidgas att gälla
generellt vid anskaffande av ny bostad oavsett i vilken form denna skall in
nehas och oavsett om bytet sker i ”öppna” marknaden eller genom anlitande
av bostadsförmedling. Eventuella försök till missbruk torde kunna motver
kas genom hyresnämndens prövning. En bytesrätt som inskränks till de fall
då det är fråga om småhus som produceras eller tillhandahålls med hjälp
av någon samhällsinsats, t. ex. statligt lån, kommunal mark med tomträtt
eller kommunal förmedling, torde enligt Riksbyggen inte vara till gagn för
vare sig det allmänna eller enskilda hyresgäster. SABO ifrågasätter om inte
bytesrätten bör utvidgas att gälla generellt vid förvärv av småhus.
Negativa till framställningen är hovrätten för Nedre Norrland, bostads-
styrelsen, länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län, hyresnämnderna i Stock
holms, Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län samt Sveriges Fastighets
ägareförbund. Dessa remissinstanser anser inte att det har visats föreligga
behov av lagändring. Enligt hovrätten för Nedre Norrland torde sålunda de
problem som aktualiseras i framställningen väsentligen höra samman med
en bristmarknad, lokaliserad till storstadsregionerna. När normala förhål
landen råder och hyresgästen har goda möjligheter att själv eller med bistånd
av bostadsförmedlingen skaffa sig annan bostadslägenhet eller eget hem,
kan det ifrågasättas om det föreligger behov av eu tvångsbytesrätt vid för
värv av småhus. Det är emellertid ovisst om behovet av en sådan rätt är
särskilt påtagligt ens i bristorterna. Sålunda är det osäkert om det är all
mänt förekommande att hyresvärdar vägrar bostadsförmedlingen anvis
ningsrätt. Hyresnämnden i Stockholms län påpekar att det inom Stor-Stock-
holm årligen sker omkring 4 000 förstagångsupplåtelser av småhus med
statligt lån och att bostadsförmedlingen inte har kunnat upplysa om i hur
många fall hyresvärd har vägrat förmedlingen anvisningsrätt. Nämnden ut
går från att frågan inte har så stor betydelse. Enligt hyresnämnden i Malmö
hus län har hyresvärdarna i Skåne hittills endast i rena undantagsfall vägrat
sin medverkan. Sveriges Fastighetsägareförbund påpekar att Stockholms
Fastighetsägareförening i en informationsskrift den 30 december 1969 har
Kungl. Maj.ts proposition nr lh6 år 1970
9
rekommenderat sina medlemmar att i den situation framställningen avser
medge byte, om det inte föreligger särskilda skäl att vägra samtycke. Nämn
da skrift åberopas också av hovrätten för Nedre Norrland och hyresnämn
derna i Stockholms län samt Göteborgs och Bohus län. Dessa hyresnämnder
erinrar vidare om att medling inför hyresnämnden kan ge önskat resultat i
en del fall av obefogad vägran från hyresvärdens sida.
Även andra skäl åberopas för avstyrkande. Hyresnämnden i Göteborgs
och Bohus län framhåller att syftet med bytesrätten är att förbättra hyres
gästernas möjligheter att byta bostad. Bostadsförmedlingens framställning
avser emellertid att ge bostadsförmedlingarna ökade resurser. Ett sådant
önskemål bör tillgodoses i annan ordning än genom ändring i hyreslagen.
Liknande synpunkter anförs av Sveriges Fastighetsägareförbund. Också
hyresnämnden i Stockholms län understryker att bytesrätten i första hand
har tillkommit i de enskilda hyresgästernas intresse. Eftersom de hyres
gäster som avses i förmedlingsnämndens framställning har fått köpa husen
utan hinder av att hyresvärden vägrat anvisningsrätt, har hyresgästinlres-
set inte blivit åsidosatt. Enligt hyresnämnden i Malmöhus län har i de fall
förmedlingsrätt vägrats i Skåne detta inte medfört att hyresgästen gått
miste om huset. Hovrätten för Nedre Norrland påpekar att rätt till tvångs-
byte skulle göra det möjligt för villaköpare att nedbringa köpeskillingen
genom att ställa sin bostad till säljarens disposition. Villaköparen skulle
sålunda kunna dra ekonomisk fördel av hyresrätten, vilket skulle stå i strid
med det i bristorterna gällande förbudet att uppsätta villkor om särskilt
vederlag för överlåtelse av hyresrätt. En tvångsbytesrätt skulle dock möjli
gen kunna godtas om bestämmelserna inskränktes till de fall som fram
ställningen tar sikte på. En på detta sätt begränsad bytesrätt skulle emeller
tid ge upphov till besvärliga gränsdragningspx-oblem. Vidare skulle en sådan
uppdelning från fastighetsägarens synpunkt te sig helt godtycklig.
Kungl. Maj.ts proposition nr 146 år 1970
5. Departementschefen
Enligt hyreslagen är det i princip förbjudet för hyresgäst att överlåta sin
hyresrätt utan hyresvärdens medgivande. De ändringar i hyreslagstiftningen
som trädde i kraft den 1 januari 1969 innebär emellertid i vissa avseenden
en uppmjukning av detta förbud. Enligt 35 § hyreslagen kan sålunda numera
hyresgästen få tillstånd av hyresnämnden att överlåta hyresrätten till bo
stadslägenhet i syfte att få till stånd ett lägenhetsbyte. Bytesrätten gäller dock
bara om hyresgästen genom bytet får bostad i lägenhet som upplåts med
hyres- eller bostadsrätt. Någon rätt till byte i samband med köp av fastighet,
t. ex. en villa, eller förvärv av tomträtt föreligger således inte.
Förmedlingsnämnden påpekar i sin framställning att begränsningen av
bytesrätten till de fall den nya bostaden utgörs av hyres- eller bostadsrätts-
10
lägenhet har medfört vissa svårigheter för bostadsförmedlingsverksamhe-
ten. Bostadslånekungörelsen gör det möjligt att ålägga den som önskar stat
ligt lån för småhus att i skälig omfattning medverka till att kommunen får
rätt att förmedla upplåtelse av bostad som han hyr och skall lämna i sam
band med inflyttningen i huset. Eftersom hyresgästen inte utan hyresvär
dens samtycke kan överlåta sin hyresrätt i samband med köp av fastighet,
blir det emellertid i realiteten helt beroende på hyresvärden om förmed
lingskontoret skall få anvisningsrätt till ledigbliven successionslägenhet. Ef
ter den nya hyreslagstiftningens tillkomst har hyresvärdarna i flera fall väg
rat att medge överlåtelse, och förmedlingskontoret har därigenom gått miste
om anvisningsrätten till åtskilliga lägenheter. På grund härav hemställer
förmedlingsnämnden att hyreslagens bestämmelser om bytesrätt ändras.
Uppfattningarna bland remissinstanserna är delade. Flera av dem till
styrker en lagändring som ger bostadsförmedlingarna ökad tillgång på an-
visningslägenheter. Åtskilliga remissinstanser är emellertid kritiska till
framställningen. Det görs sålunda gällande att det från bostadsförmedlings-
synpunkt inte föreligger något behov av lagändring och att bostadsförmed
lingarnas intressen bör tillgodoses på annat sätt än genom en ändring i
hyreslagen.
För egen del vill jag framhålla att det är viktigt att på alla sätt underlätta
för de kommunala bostadsförmedlingarna att få tillgång till lämpliga lä
genheter som kan anvisas de bostadssökande. När den som hyr en bostads
lägenhet får möjlighet att med stöd från det allmännas sida förvärva ett
eget hem synes det i hög grad rimligt att det allmänna skall få utnyttja
hans tidigare bostad för att tillgodose annan bostadssökande. Att lägen
heter som blir hyreslediga på detta sätt får disponeras av den kommu
nala bostadsförmedlingen är särskilt angeläget med hänsyn till att dessa
lägenheter ofta är belägna i äldre hus med jämförelsevis låga hyror och
därför kan erbjuda en möjlighet att lösa bostadsfrågan för personer som
av ekonomiska skäl inte kan acceptera en lägenhet ur nyproduktionen. Med
den utformning hyreslagens bestämmelser om bytesrätt har fått är det emel
lertid möjligt för hyresvärden att motsätta sig ett sådant arrangemang ge
nom att vägra att gå med på ett byte. Som framgår av förmedlingsnämndens
framställning förekommer det att hyresvärdar utnyttjar denna möjlighet.
Mot denna bakgrund finns det nu anledning att ta upp frågan om bytesrät
tens utformning till förnyat övervägande. Jag vill erinra om vad lagutskot
tet i sitt utlåtande år 1967 anförde om att denna fråga borde följas med upp
märksamhet och att behövliga initiativ borde tas allteftersom erfarenhet
vanns av de nya reglerna.
Bestämmelserna om bytesrätt i 35 § hyreslagen har i första hand till syfte
att stärka hyresgästernas ställning. De utgör ett komplement till det besitt
ningsskydd som enligt lagen tillkommer bostadshyresgäster. Genom bytes
reglerna underlättas en från bostadssocial synpunkt önskvärd rörlighet på
Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970
Iiungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970
11
bostadsmarknaden och skapas förutsättningar för en bättre fördelning av lägenhetsbeståndet med hänsyn till de boendes växlande behov. De skäl som sålunda kan anföras till stöd för en lagstadgad bytesrätt är i och för sig tillämpliga inte bara i fall då hyresgästen avser att flytta till annan hyres- eller bostadsrättslägenhet utan i lika hög grad vid bostadsbyte i samband med förvärv av eget hem. Som skäl mot en bytesrätt i sådana fall har i skilda sammanhang anförts att den skulle ge hyresgästen möjlighet att utnyttja hyresrätten till att pressa ned priset vid köpet på ett sätt som skulle innebära att hyresrätten överläts mot vederlag. Med anledning härav vill jag framhålla att detta inte torde gälla alla förvärv av det slag det här är fråga om. Vid köp av nybyggda hus eller av tomtmark för bebyggelse torde sålunda köparens möjligheter att få avdrag på priset genom att överlåta sin hyresrätt till säljaren i regel vara ganska små. En mycket stor del av de fastighetsförvärv som sker för bostadsändamål tillhör denna kategori, och antalet har under senare år ökat kraftigt. Vidare kan erinras om att villkor om särskilt vederlag vid överlåtelse av hyresrätt kan vara ogiltigt enligt 65 § hyreslagen och att det enligt hyresregleringslagen är straffbart att ta betalt vid överlåtelse av hyresrätt. Mot bakgrund av det nu anförda anser jag inte att risken för otillåtna ekonomiska uppgörelser kan betraktas söm något avgörande hinder mot en sådan utvidgning av den lagstadgade bytesrätten som förmedlingsnämndens framställning aktualiserar.
Som skäl mot en utvidgning av bytesrätten har vidare vid remissbe handlingen bl. a. anförts att Stockholms Fastighetsägareförening i december 1969 har utfärdat en rekommendation till sina medlemmar att medge byte när hyresgästen förvärvar småhus med statligt lån, om det inte föreligger särskilda skäl att vägra samtycke. En sådan rekommendation är säkerligen ägnad att påverka hyresvärdarnas inställning i positiv riktning. Jag anser mig över huvud taget kunna utgå från att flertalet hyresvärdar är beredda att tillåta en hyresgäst att använda sin lägenhet som bytesobjekt i samband med förvärv av ett eget hem. Ehuru de påtalade olägenheterna härigenom minskar kvarstår dock ett behov att införa en lagstadgad rätt för hyresgäs ten att använda hyresrätten på detta sätt.
Sammanfattningsvis anser jag att övervägande skäl talar för att hyres gästens rätt att överlåta hyresrätten i samband med lägenhetsbyte bör ut vidgas att omfatta även sådana fall då hyresgästen avser att genom bytet förvärva egen fastighet eller tomträtt. Det synes mig inte lämpligt att ställa upp något krav på att det skall vara fråga om ”småhus”, ”egnahem” eller liknande. En sådan regel skulle nämligen medföra besvärande gränsdrag- ningsproblem och ter sig f. ö. knappast sakligt motiverad. Vid prövningen av ansökningar om tillstånd till överlåtelse bör hyresnämnderna givetvis ta hänsyn till de bostadssociala skäl som ligger till grund för bytesrätten. Om några sådana skäl inte föreligger i det enskilda fallet saknas anledning att ge tillstånd.
12
Under hänvisning till det nu anförda förordar jag att reglerna om bytes
rätt i 35 § hyreslagen görs tillämpliga även då ändamålet med bytet är att
förvärva annan bostad än sådan som upplåts med hyres- eller bostadsrätt.
Jag vill i detta sammanhang uppehålla mig något vid den närmare inne
börden av den lagstadgade bytesrätten. Lägenhetsbyte i lagens mening får
anses föreligga så snart hyresgästen avstår från sin hyresrätt i syfte att er
hålla annan bostad. Det är därvid utan betydelse om hyresgästen avser att
flytta in i en redan bebodd lägenhet eller i en inte förut upplåten lägenhet
liksom om han lämnar sin lägenhet samtidigt med att han flyttar in i den
nya bostaden eller vid ett tidigare eller senare tillfälle. Vidare är det likgiltigt
om förfarandet sker i ett eller flera led. Sålunda får byte anses föreligga även
om hyresgästen erhåller den nya bostaden från annan än den till vilken han
överlåter hyresrätten. Hur de led som inte direkt berör den överlåtande hyres
gästen är beskaffade saknar betydelse. Däremot förutsätts naturligtvis att
överlåtelsen är ett villkor för att han skall få den nya bostaden. Det bör inte
vara något som hindrar att bytesreglerna tillämpas även i sådana fall då
avtal om förvärv av den nya bostaden skall träffas först vid en senare tid
punkt. Sålunda bör en hyresgäst som avser att för en begränsad tid bosätta
sig på annan ort kunna få tillstånd att överlåta hyresrätten, om han genom
en sådan överlåtelse kan förvärva en utfästelse att vid återkomsten få en
annan bostad.
Den föreslagna ändringen i hyreslagen bör träda i kraft den 1 januari
1971. De nya reglerna bör bii omedelbart tillämpliga även på äldre hyres
avtal för vilka 35 § hyreslagen i sin nuvarande lydelse gäller. Detta innebär
att reglerna kommer att gälla dels avtal som har slutits efter utgången av år
1968, dels avtal som har slutits tidigare men på vilka hyreslagens nuvarande
regler är tillämpliga på grund av punkt 4 i övergångsbestämmelserna till
1968 års lagändringar. Eftersom det den 1 januari 1971 alltjämt kan finnas
avtal för vilka 35 § i dess nuvarande lydelse ännu inte har blivit tillämplig,
bör övergångsbestämmelserna utformas så att paragrafen i dess nya lydelse
i sådana fall blir tillämplig från den tidpunkt då paragrafen enligt 1968 års
lydelse annars skulle gälla. Den senaste tidpunkt då detta kan ske är enligt
punkt 5 i övergångsbestämmelserna till 1968 års lagändringar den 1 januari
1974.
Den 20 mars 1970 har beslutats proposition (1970: 20) till riksdagen med
förslag till jordabalk. Balken avses träda i kraft den 1 januari 1972. Den nu
varande bestämmelsen i 35 § hyreslagen om bytesrätt har utan ändring ta
gits upp i 12 kap. 35 § jordabalksförslaget. Den nu föreslagna ändringen i
hyreslagen bör föranleda en motsvarande jämkning av sistnämnda bestäm
melse.
I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats för
slag till
Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970
1) lag om ändring i lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egen dom,
2) lag om ändring i jordabalken. Förslagen torde få fogas till statsrådsprotokollet i detta ärende som bi laga.1
Jag hemställer, att lagrådets yttrande över lagförslagen inhämtas enligt 87 § regeringsformen genom utdrag av protokollet.
Vad föredraganden sålunda med instämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans Maj :t Konungen.
Ur protokollet:
Britta Gyllensten
Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970
13
1 Förslagen, som frånsett en redaktionell ändring är likalydande med de vid propositionen fogade lagförslagen, har uteslutits här.
14
Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970
Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 21 augusti 1970.
Närvarande:
justitierådet
regeringsrådet
justitierådet
justitierådet
Riben,
FIjern,
Bergsten,
Gyllensvärd.
Enligt lagrådet den 11 augusti 1970 tillhandakommet utdrag av proto
koll över justitieärenden, hållet inför Hans Maj :t Konungen i statsrådet den
17 juni 1970, hade Kungl. Maj :t förordnat, att lagrådets utlåtande skulle
enligt 87 § regeringsformen inhämtas över upprättade förslag till 1) lag om
ändring i lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, 2) lag
om ändring i jordabalken.
Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, föredrogs inför lagrådet av
hovrättsfiskalen Inge Lindqvist.
Justitieråden Riben, Bergsten och Gyllensvärd lämnade förslagen utan
erinran.
Regeringsrådet Hjern yttrade:
Krav på att bytesrätt skall införas även för sådana fall, då hyresgäst kö
per småhus, har avvisats två gånger av riksdagen, första gången 1967 i sam
band med bytesrättens införande och andra gången 1968. De betänkligheter
som vid dessa tillfällen anfördes synes främst ha gått ut på att byten av
hyreslägenheter mot småhus i regel skedde i syfte att nedbringa köpeskil
lingen. Det är mot bakgrunden härav ägnat att förvåna att utan att några
nya omständigheter inträffat förslag nu framlägges om att bytesrätten skall
utsträckas till att gälla inte bara småhus utan över huvud taget sådana fall
då hyresgästen avser att genom bytet förvärva egen fastighet eller tomträtt.
Att bytesrätten nu föreslås bli utsträckt har tydligen sin upprinnelse i det
i och för sig önskvärda men från frågan om bytesrättens utvidgning fri
stående förhållandet att bostadsförmedlingarna skall få ökade resurser.
Departementsförslaget syftar nämligen i första hand till att då hyresgäst
flyttar till nyproducerad byggnad, uppförd med statliga lån, bostadsförmed
lingen skall få tillgång till den lägenhet hyresgästen tidigare bott i. För att
nå detta syfte har som lagteknisk lösning valts att bytesrätten vidgats till att
gälla all ”annan bostad”. Det har vidare befunnits nödvändigt att genom
motivuttalanden fastslå att det här verkligen rör sig om ”byte” i lagens me ning.
Vad departementschefen anfört om innebörden av den lagstadgade bytes rätten är inte bindande för de rättstillämpande organen. Det torde få an komma på dessa att från fall till fall pröva om ett byte verkligen är för han den. Själv har jag svårt att inse — utan att våld göres på vad som enligt vanligt språkbruk menas med byte — att, om en hyresgäst på egen eller av annan förvärvad mark uppför en villa och han sedermera flyttar in i villan, ett byte ägt rum i annan mening än att han bytt bostad. Saken förändras en ligt min mening inte av att han erhållit lån från det allmänna för villans uppförande. Det är oklart om det enligt departementsförslaget skall anses såsom byte även i det fall att den nya bostaden uppförts med medel, härrö rande från bank eller annan privat långivare. Konsekvensen synes bjuda att i sådana fall den privata långivaren får tillgång till den gamla bostaden.
På grund av vad nu anförts och då jag finner den kritik som vid remiss behandlingen anförts mot förmedlingsnämndens framställning väl grundad ställer jag mig avvisande till departementsförslaget. Den av förmedlings- nämnden aktualiserade frågan bör lösas på annat sätt än genom ändring i hyreslagen.
Kungl. Maj:ts proposition nr lb6 år 1970
15
Ur protokollet:
Ingrid Hellström
16
Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970
Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av Halland, i stats
rådet på Stockholms slott den 4 september 1970.
Närvarande:
Statsråden
Sträng, Aspling, Sven-Eric Nilsson, Geijer, Myrdal, Odhnoff,
Lidbom, Carlsson.
Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Geijer, anmäler efter gemen
sam beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets yttrande över för
slag till
1) lag om ändring i lagen (1907: 36 s. 1) om nytt janderätt till fast egen
dom,
2) lag om ändring i jordabalken.
Föredraganden redogör för lagrådets yttrande samt hemställer att Kungl.
Maj :t, efter en redaktionell ändring av det under 1 upptagna förslaget, ge
nom proposition föreslår riksdagen att anta lagförslagen.
Med bifall till vad föredraganden sålunda med in
stämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt
förordnar Hans Kungl. Höghet Regenten att till riks
dagen skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga
till detta protokoll utvisar.
Ur protokollet:
Britta Gyllensten
KUNGL. BOKTR. STHLM 1970 700390