SOU 1955:35

Hyresregleringskommitténs betänkande

11. Sättet för avvecklingens genomförande

Såsom i det föregående berörts inne- fattar frågan om sättet för avveckling- ens genomföra—nde flera olika problem- ställntingar. I sakligt hänseende gå de alla tillbaka på den i diskussionen ofta framförda tanken att avvecklingen bör ske ”successivt”. Innebörden av detta uttryck är ej entydig. Dels kan därmed åsyftas, att avveclklingen skall ske orts- vis, regional avveckling, dels kan det vara fråga om att slopa regleringen ef- ter hand, d.v.s. så, att först en eller flera kategorier av hyresobjekt, därefter andra sådana överföras till den fria hy- resmarknaden. I begreppet successiv av- veckling kan även inläggas, att regle- ringen så småningom uppmjtukas, vilket kan ske antingen så, att de materiella regleringsbestämmelserna uppvmjulkas, eller så, att särskilda sådana bestäm- melser i system-et helt upphävas medan de övriga för-bli gällande. Det ligger i sakens natur, att den regionala avveck-

lingen kan kombineras med övriga for- mer av successiv avveckling.

I enlighet härmed vil-l Ikommittén i förevarande avsnitt till behandling upp- taga i första hand de tre avvecklings- former som ovan nämnts, alltså regio- nal avveckling, kategorimässig avveck— ling samt lättnader i regleringen. Den kategonimässiga avvecklingen tän-kes avse antingen särskilda kategorier av hus eller särskilda kategorier av lägen- heter. Därjämte skola behandlas frågor- na om avvecklingsprogrammet samt av- vecklingens administrering, vilket sist— nämnda spörsmål rör proceduren för beslut i konkreta avveeklingsfall. Slut— ligen skall diskuteras i vad mån möjlig- heter böra finnas att återinföra regle- ring för den händelse de faktiska verk— ningarna av avvecklingen icke skulle te sig godtagbara.

a) Regional avveckling

Den hittillsvarande utvecklingen i fråga om bostadsbristen visar, att förut— sättningarna för avveckling ej kunna antagas komma att föreligga samtidigt på alla hyresreglera—de orter. Då det ej kan vara lämpligt att underlåta avveck- ling på en ort, när förutsä-ttningarn-a därför finnas, synes regional avveckling bli nödvändig.

Hänsyn måste därvid tagas till om hy- resreglering fortfarande behövs på när- liggande orter. Om regleringen avveck- las för en kommun medan grannkom- munen fortfarande h—ar avsevärd lägen- hetsbrist, kan en från sist-nämnda kom- mun överflyttad efterfrågan ändra för- utsättningarna. Dock torde det vara mindre sannolikt att marknadsläget är väsentligt olika för så närliggande or- ter som här avses. Problemet om regle- ringens avveckling för del av hyresreg— lena'd ort torde få bedömas efter unge- fär samma riktlinjer.

Kommittén föreslår sålunda införan-

de av sådana bestämmelser i hyresreg- leringslagen, att regleringens avveckling för viss hyresregl-erad ort eller del där- av möjliggöres.

b) Kntegorimässig avveckling

I diskussionen om hyresregleringcns avveckling har i olika sammanhang framförts tanken att regleringen till en början skulle upphävas endast bet-räf- fande vissa *hyresobjekt. En sådan av- veckling tänkes ske medan hyresmark- naden som helhet ännu företer brist på lägenheter. Vissa skäl att företaga en så- dan avveckling kunna utan tvivel åbe— ropas.

Det kan vara så, att behov av regle- ring ej längre föreligg'er beträffande vis- sa slags lägenheter, antingen på grund av att balans mellan tillgång och efter- frågan uppnåtts eller därför att ett un- dantaganud-e av dem från reglering med hänsyn till särskilda omständigheter kan göras utan andra olägenheter än sådana, som man nödgas räkna med oberoende av den aktuella marknads- situationen. Även om det i fråga om en viss lägenhetskategori skulle råda balans mellan tillgång och efterfrågan är det dock ej säkert, att den kan un- dantagas från reglering. Då som nyss nämnts ifrågavarande avveckling för- utsättes ske under det att brist ännu är förbanden med avseende å andra slag av lägenhet-er, är det tänkbart, att ett undantagande av förstnämnda kate- gori från reglering medför att efter- frågeöverskottet inriktas på densamma så att balansen rubbas.

Kommittén har funnit, att följande alternativ av kategorimässi-g avveckling kunna diskuteras.

(1) Avveckling beträffande särskilda kategorier av hus

Då man överväger möjligheterna att utvälja vissa kategorier av hus, beträf-

fande vilka regleringen skulle kunna slopas innan den. upphäves för övriga kategorier, finner man, att det ej är fram'komligt att för sådant ändamål in- dela husbeståndet uteslutande m'ed hän- syn till åldern. Det är ingen anledning antaga, att viss eller vissa produktions— årgångar inom det nu befintliga hrusb—e— ståndet skulle såsom sådan-a vara i mindre behov av fortsatt reglering än andra. Måhända 'kvan bedömandet ut- falla annorlunda ifråga om hus som uppföras efter viss framtida dag, ny- tillkommande hus. Till denna fråga vill kommittén återkomma i ett senare sam- . manhang.

Det nuvarande husbeståndet. Vad angår det nuvarande husbeståndet har kommittén funnit det kunna ifråga- sättas .att omedelbart avveckla regle— ringen beträffande tre husgrupper, nämligen dels hus, för vilka särskild, av hyresregleringen oberoende hyres— kontro'll finnes, dels hus, som förvaltas und-er former, vilka kunna anses erbju- da tillräcklig säkerhet för de intressen hyresregleringen avser att skydda, och dels vissa mindre bostadshus.

Statligt belånade hus. Den första gruppen omfattar vissa hns, uppförda med statligt lånestöld.

Den särskilda hyreskontrollen i fråga om de statligt belånade husen grundas på Kungl. kungörelsen den 30 juni 1948 (nr 587) om t'erti'ärlån och tilläggslån för flerfamiljshus eller motsvarande äldre författningar. Enligt den nu gå]- lande författningen utöva de lånebevil- jande organ-en (bostadsstyrelsen och länsbostadsnämnderna) en hyreskon- troll på så sätt, att de för varje fastig- het bestämma ett sammanlagt högsta hy- resbel-opp, vilket icke får överskridas vid äventyr att lånen sägas upp. I före- kommande fal'l uppdelas det högsta till- låtna hyresb-eloppet i en summa för bo- stadslägenheterna och en summa för 10-

kalerna i huset. Huruvida de lånebevil- jande organen ha möjlighet att bestäm- ma eller eljest inverka på hyrorna för de särskilda läg-enheterna ooh lokalerna är icke direkt utsagt i författningen. Emellertid måste lånesö—kanden (enligt 4 och 5 55 i kungörelsen) förbinda sig bl. a. att vid uthyrning av lägenhet i byggnad som ansökningen avser icke förrän tertiärlånet blivit till fullo guil- det utan det lånebeviljande organets medgivande uttaga hyror eller ersätt- ning för bränslekostna-d-er med högre belopp eller beräknade efter andra grunder än det lånebeviljande organet vid varje tid godkänner. Det synes ej uteslutet, att detta organ med stöd av en sådan förpliktelse är befogat att in— gripa i frå-ga om det sammanlagda hy— resb'eloppets fördelning på de särskilda läg-enheterna. Enligt uppgift från bo- stad-sstyrelsen har frågan om sådant in- gripande aldrig varit aktuell, vilket ju ej hel-ler är att vänta med hänsyn till att hyresnämnderna kontrollera fördel- ningen på de hyresregler'ade ort-erna och att statsbelånade flerfamiljshus en— dast i ringa utsträckning t-ord-e före- komma på andra orter.

Beträffande de blus, vilka erhållit stat— liga lån jämlikt författningar som gäll— de före den 1 juli 1946, skall kontrollen upphöra _ oberoende av om lånet är återbetalt eller ej — sedan den gällt un- der en period av tio år. I praktiken in- nebär detta, att praktiskt taget samtliga hus som erhållit lån enligt dessa för- fattningar bli fria från lånemyndighe- ternas kontroll senast under loppet av år 1956. .

Genom att inlösa lånen kan fastighets- ägaren emellertid frigöra sig från kon— trollen i fråga. I vad mån detta kan tän— kas ske mera allmänt beror dock bl. a. på möjligheterna att skaffa nödigt ka- pita].

Där det finnes statlig hyreskontroll

via långivningen torde hyresregle- ringsmyndigheternas motsvarande kon- troll utan nämnvärda olägenheter kunna undvaras. Även om ]ånemyn— dighet-erna :icke skulle ha möjligheter att ingripa beträffande fördelningen av lägenhetshyrorna, synes det ej vara anledning befara, att fastighetsägarna skulle missbruka sina möjligheter att bestämma över fördelningen i sådan ut- sträckning att man med hänsyn därtill behöver avstå från här ifrågavarande avvecklingsmöjlighet. Dock torde man höra förbehålala hyresnämnden möjlig- het att vid prövning av uppsägning för hyresreglering förlänga 'hyresförhål- landet mot den hyra, som nämnden finner skälig.

Den viktiga-ste följden aw hyres- kontrollens avveckling -i nu angiven om- fattning skulle bli att hyresnämnderna och hyresrådet befriades från det hu— vudsakliga arbetet med prövning av hy— ror för nybyggda hns. Av mind-re be- tydelse synes vara, att nämnda myndig— heter skulle bli befriade äv'en från and— ra slag av hyresregleringsmål, som rör- de dessa hus. Däremot skulle med hän- syn t'ill förekomsten av icke statsbelåna- de hus beslut om generell hyreshöjning fortfarande erfordras för samtliga är- gångar av "hus. Den administrativa lätt- naden genmn den här ifrågasatta an- ordningen Lkomm'e i viss män att mot- verkas genom att enbart de långivande myndigheterna finge taga ställning till uppkommande frågor om ändring av hyrorna.

I fråga om hus, för vilket långivarens hyreskontrol—l upphörde i samband med att lånen inlöstes eller ruppsades av lån— givaren, bo-rd'e tydligen hyreskontrollen ånyo träda i tillämpning. Därvid finge i sådana hus, som tidigare haft grund— hyror, dessa- ånyo bli gällande. Beträf- fande de hus, som aldrig hunnit få grundlhyror fastställda, finge sådana be—

stämmas. Enklast torde denna fråga kunna lösas genom att grund-hyran för varje lägenhet bestämdes med ledning av den hyra som senast gällt under den tid lånemyndighetens hyreskontroll va— rit i tillämpning. Härigenom behövde ej heller något problem uppkomma be- träffande den vid övergångstiden gäl— lande generel'lia hyreshöjningen.

Den av lånermyndigheterna utövade hyreskonrbroll—en gäller endast fastig- hetsägaren-låntagaren. Det torde vara erforderligt, att uthyrningar i andra hand .av lägenheter i hus som här avses alltjämt äro underkastade hyresnämn- dernas kontroll. Där grundhyra fast- ställts, skalll denna givetvis gälla. I annat fall måste grundhyra fastställas av nämnden. Det-ta blir huvudsakligen aktuellt i fråga om lägenheter i hus, vilka tillkommit efter det här ifråga- varande k—artegorimäs-siga avveckling skett. Av praktiska skäl bör det icke vara obligatoriskt att nämnden, då fråga uppkommer om bestämmande av grundhyra för lägenhet som uthyres i andra hand, verkställer en nybyggnads- kalkyl. Grundhyran bör i stället fast- ställas med' ledning av hyresläget för övriga lägenheter i huset samt den hyra, som gäller i förstahandsu—thyrningen av ifrågavarande lägenhet. Bestämmelse härom får ingå i 3 % hyresreglerings- lagen.

Det återstår att diskutera, huruvida här ifrågavarande hus även kunna un- dantagas från nppsägningsskyddet. Man synes ej kunna anföra något skäl varför hyresgästerna i dessa hus skulle vara i mindre behov än andra hyresgäster av sådant skydd. Det må erinras om att av- vecklingen tänkes ske medan ännu lä- genhet'sbirist råder. Därjämte bör beak- tas, att de statlig-t belånade hus, om vil-' ka fråga är, innehålla en icke obetydlig del av lägenhetsbeståndet. Om bortta- gandet av uppsägningsskyd—det skulle i

någon större utsträckning leda till miss— bruk, kunde därför så många hyresgäs- t-er komma att drabbas, att svårbemä-st- rade förhållanden kunde uppstå. Med hänsyn härtill finner kommittén, att avveckling av uppsägningsskyddet för här berörda hus icke bör komma i fråga.

Under sina överväganden har kom- mittén hittills uteslutande haft hyreshu- sen i sikte. Även i fråga om bostads— rättshusen är emellertid statlig belåning numera regelmässigt förekommande. Det bör därför undersökas, huruvida också dessa hus kunna undantagas från hyresregleringsrmyndigheternaskontroll.

Såsom i ett senare sammanhang när- mare skall beröras äro redan färdig- ställda bostadsrättshus, sedan den i samband med husets tillkomst föreskriv- na kontrollen slutförts, ic'ke underkas- tade någon hyresnämndernas kontroll såvitt angår avgifternas storlek.1 Här blir alltså endast fråga om möjlighe- terna at-t slopa hyresregleringsmynd'ig- heternas kontroll i samband med' husets tillkomst.

Även beträffande bostadsrättshusen förekommer, sedan väl statligt lån er- hållits, en av lånemyndigheterna utövad kontroll, vilken motsvarar den, som hy- reshusen äro underkastade. Emellertid föreligger beträffande förstnämnda hus behov av kontroll på ett vida tidigare stadium. Of-ta blir det nämligen fråga om att de blivande bostadsrättsinneha— varna skola i förskott inbetala vissa grundavgifter. Beräkningen av dessa ba- seras på en preliminär ekonomisk plan för den blivande föreningen och om denna plan sedermera visar sig ohåll- bar kan följden bli, att statligt lån ej beviljas, varvid företaget kanske icke kan fullföljas eller bostadsrättshavarna nödgas satsa ytterligare belopp. Innan den nuvarande kontrollen tillkom, kun- de mindre nogräknade byggnadsföreta-

gar-e förfara så, att de med en — i regel av dem själva kontrollerad _ bostads- rättsförening avtalade om försäljning eller uppförande på entreprenad av en fastighet till överpris, varefter de av bostadsspekulan-terna uppburo för- skottsavgifter, som de tillgodogjorde sig. För att hindra dylika förfaranden inför- des genom lagändring 1945 i 4 & bo- stadsrätt'skontlroliagen förbud mot att utan hyresnämndens tillstånd och på andra villkor än nämnden godkänt upp- bära förskottsavgifter innan bostadsrät— ter upplåtits, d.v.s. innan den definti— tiva ekonomiska planen granskats och godkänts av hyresnämnden. Nämnden äger med stöd av denna bestämmelse bl.a. som villkor för tillstånd kräva att sälj-are eller entreprenör ställer sä- kerhet för återbetalning av erlagda för- skott i den händelse den an-skaffni-ngs- kostnad, som sedermera blir godkänd, inrymmer lägre försäljningspris eller entreprenad-summa än vad som av- talats.

Kontroll över fö—rskottsinbetalninga-r- na synes så länge bostadsbrist råder vara erforderlig til-l förhindrande av sådana förfaranden som här ovan bve- skrivits. Den av lånemyndigheterna ut— övade kontroll—en kan såsom av det före— gående framgått icke motverka desam- ma. Tänkbart vore möjligen att på t. ex. bostadsstyrelsens förmedlingsorgan eller annan kommunal myndighet över- flytta kontrollen över förskottrsi-nbetal— ningarna. Kommittén kan dock icke finna, att någon väsentlig fördel skulle vinnas därmed. Då sålunda hyresr- nämnderna alltjämt rtorde böra utöva nämnda kontroll, synes det saknas an— ledning att i övrigt företaga någon änd- ring beträffande den nuvarande kon- trollen i samband med bostadsrätts— husens tillkomst.

Kommittén föreslår sålunda, att hy-

1 Se sid. 90.

resregleringen upphäves såvitt angår hyrorna vid förstahandsuthyrning i samtliga hus, vilka uppförts eller kom- ma att uppföras mcd anlitande av stat- liga lån bevilja'd-e jämlikt Kungl. kungö— relsen den 29 juni 1946 om tertiärlån och tilläggslån för flerfamiljshus eller senare författningar som ersatt nämnda kungörelse, samt att, om den genom lå- nemyndighet-erna utövade hyreskontrol- len åsidosättes eller om den upp—hör på grund av att beviljat statslån inlöses, hyresregleringen i ovannämnda hän- seende åter skall träda i tillämpning.

Beträffande bo-stadsrättshusen anser kommittén däremot, att den nuvarande kontrollen genom hyresregleringsmyn- digheterna i samband med husens till— komst bör bibehållas.

Hus underkastade särskilda förvalt- ningsformer. Härefter skall behandlas frågan i vad mån det kan vara lämp- ligt att avveckla hyresregleringen be- träffande hus, som förvaltas under for— mer, vilka kunna anses erbjuda till- räcklig säkerhet för de intressen regle- ringen avser a-tt skydda. Man kan där- vid närmast ifrågasätta om behov av reglering finns beträffande hus, i vilka hyrorna bestämmas efter självkostna- derna och som förvaltas utan enskilt vinstintresse. De hus som ur denna synpunkt skulle kunna komma i fråga äro de, som förvaltas av staten eller kommun, kommunalt kontrollerade eller bostadskooperat-iva företag, möjli- gen även hus, som ägas av stiftelser med syfte att bereda billiga bostäder åt sär- skilda kategorier av hyresgäster.

Kommittén har i det föregående till- styrkt, att hyreskontroll-en skall upphä- va—s beträffande hus, för vilka beviljats statliga lån jämlikt Kungl. kungörelsen den 29 juni 1946 om tertiärlån och till- läggslån för flerfamiljshus eller mot— svarande författningar av senare datum. Av de ovan nämnda hus, beträffande

vilka man med hänsyn till den form, varunder de förvaltas, kunde tänka sig att upphäva hyreskontrollen, torde emellertid den helt övervägande delen bli fri från denna kontroll vid genom- förande av nyssnämnda förslag. Det är därför ej av större betydelse hur man förfar med hyr-eskontrollern i fråga om förevarande huskategori. Mot en av- veckling efter här angiven grund kan även riktas den invändningen, att det icke är tilltalande, att skilda företags- former behandlas oli-ka. Därtill kom- mer slutligen—, att tämligen invecklade bestämmelser skulle erfordras för att avgränsa berörda huskategori.

Med hänsyn till vad sålunda anförts finner kommittén ej anledning föreslå någon avveckling beträffande här ifrå- gavarande kategori av hus.

Mindre bostadshus. Det har ifråga- satte om det icke kunde finnas skäl att från hyresregleringen undantaga vissa mindre bostadshus. Förslag härom har framförts i olik-a riksdagsmotioner under de senaste åren. I motion till 1955 års riksdag (1:390) anfördes i denna fråga:

Jämvärl enfamiljshus samt sådana två— famliljshus »där ena lägenheten bebos av ägaren själv bör kunna undanta'gwas från regleringen. I dessa fall är det betydelse— fullt för trivseln grannarna emellan att villaägaren Iicke påtvingas en hyresgäst, som han icke finner önskvärd. Ett skäl för att dessa fastigheter ej skall omfattas av hyresregleringen utgör även den nya for— men för beskattning av villa-fastighet, som bebos av ägaren själv och hans familj, vil- ken kan innebära att villaägaren får skatta för ett högre bostadsvärde för den våning han själv bebor än ,som "motsvarar det be— lopp han erhåller *i hyra av sin hyresgäst, vilken bebor en likvärdig våning i samma hus. Denna orättvisa skulle korrigeras ge- nom hyresregleringens slopande för dessa fastigheter.

Förslaget att undantaga tvåfamiljshu- sen från regleringen berör ett mycket stort bestånd. På många mindr'e orter

äro hyresl-ägenheterna i tvåfamiljshus, där den ena lägenheten disponeras av ägaren, helt dominerande påhyresmark- naden. Även i större orter finnes ofta ett ansenligt bestånd tvåfamiljshus. Om denna liuskategori ställdes utanför hy- resreglering-slagen, skulle en sådan åt- gärd därför innebära ett väsentligt steg mot en- fri hyresmarknad. Av det anp givna förhållandet påkallas emellertid samtidigt en viss försiktighet, då de menliga verkningarna av en för tidig avveckling skulle få en betydande räck- vid-d.

Vad först själva hyreskontrollen an- går har man anledning ställa frågan, hu— ruvida några omständigheter finnas som tala för att vid en omedelbar avveckling av hyresregleringen för tvåfamviljshusen icke skulle i fråga om dem inträda lik- nande knapphetsbetingade prisstegring- ar som man skulle ha anledning räkna med vid en om'edelbar total avveckling av hyresregleringen. Såvitt kommittén kan finna kan någon annan dylik om- ständighet icke framdragas än att det mera personligt färga-de förhållande som råder mellan hyresvärd och hyres- gäst i ett tvåfamiljshus skulle avhålla den förre från att vid en fri hyres- marknad uttaga de hyror som mark- nadsläget skulle medge. Kommittén har dock icke den uppfattningen att denna faktor skulle få sådan betydelse att den på något avgörande sätt skulle påverka prisbildningen. Från denna utgångs- punkt har kommittén funintit att, så länge prisbildningen på hyresmarkna- den i stort anses böra vara underkas- tad reglering, detta även här vara fallet beträffande tvåfam'iljshusen.

I den förut omnämnda motionen an- fördes den nya formen för beskattning av Villafastighet såsom ett skäl för att tvåfamiljshusen ej bord-e omfattas av hyresregleringen. Denna beskattnings- form _— vilken är grundad på s. k.

schablontaxering -— kan enligt motio- nen innebära att villaägarxen får skatta för ett högre bostadsvärde för den vå- ning han själv bebor än som motsvarar det belopp han erhåller i hyra av sin hyresgäst, vilken bebor en likvärdig vå— ning i samma hus.

Visserligen är det tänkbart, att en så- dan situation kan uppkomma men en- dast för den händelse bruttohyram för den uthyrda delen är så låg att den efter avdrag för omkostnad'erna exklu- sive räntan som bclöpa på denna del icke skulle uppgå till 3 procent av det på den uthyrda delen belöpande taxe- ringsvärdet. Dessa fall torde emeller- tid höra till undantagen och torde knappast kunna motivera ett slopande av hyresregleringen. Snarare synes en sådan situation kunna åberopas som motiv för en rimlig hyreshöjning.

På samma sätt som i fråga om hyres- prisbildningen har man även i fråga om uppsägningsskyddet för lägenheter i tvåfamiljshu-s anledning göra jämfö- relse med flerfamiljshusen. I fråga om dessa senare råder ingen meningsskilj- a'kti-g'het om att hyresgästerna under påtaglig bostadsbrist behöva ett starkt skydd mot risken att på grund av upp- sägning från hyresvärdens sida förlora sin lägenhet. Det är svårt att förstå, hur det går att med denna uppfattning för- ena, att hyresgäster i tvåfamiljshus skul- le i sannm'a bristsituation ej all-s behöva något sådant skydd. Kommittén kan icke finna någon hållbar grund för an— tagandet att i fråga om detta bestånd uppsägningarnxa vid en avveckling skul- le relativt sett bli avsevärt färre än i fråga om lägenheterna i flerfamiljshus. En annan sak är att det vid uppsägning av en hyresgäst i ett tvåfamiljshus kan vara anledning taga hänsyn till om den nära personliga kontakten mellan hyres- värd och hy-resgäst gett upphov till svårartade konflikter. Detta hänsynsta—

gande bör dock ske icke genom att be- röva hyresgästen möjligheten a-tt få sina skäl för att vilja bo »kvar beaktade utan genom en sådan tillämpning av bestäm- melserna i 7 och 8 55 hyresregleringsla- gen som ger utrymme åt synpunkten att konflikten om möjligt bör elimineras genom att hyresvärd och hyresgäst skiljas från varandra.

Såsom ett skäl för att avveckla hyres— regleringen i -fråga om tvåfamiljsh-us har också anförts, att regleringen haft till följd att lägenheter i tvåfamiljshus undandragits hyresmarknaden. Förhål- landet skulle bero på att ägaren funnit hyresinkomsten för liten för att kom— pensera även för den minskade trivsel som följer av att han tvingas dela vil- lan med en annan fam-ilj eller att han ej velat taga risken av att få en hyres- gäst, med vilken han skulle vantrivas och som han sedan ej kunde bli av med. Det är icke möjligt att få några säkra belägg för vilken betydelse den anför- da synpunkten kan äga. För sin del tror kommittén dock ej, att något störl- re bostadstillskott skulle tillföras mark- naden genom att hyresregleringen av— skaffades i fråga om tvåfamiljshusen.

Yrkand-et i förenämnda riksdagsmo- tion på avveckling av hyresregleringen omfattar även enfamiljshusen. Imotsats till vad fallet är i fråga om tvåfamiljs— husen är frågan om avveckling av hy- resregleringen för enfamiljshus av un- derordnad betydelse. Förmodligen är den bakom yrkandet liggande tanke- gången den, att då kon-troll ej införts beträffande försäljningspriserna på vil- l-afastigheter det borde stå husägaren fritt att även vid uthyrning tillgodogöra sig en förtjänst på huset motsvarande den han skulle kunnat utfå vid försälj— ning. I och för sig kan denna analogi ha visst fog för sig. Mot varje gränsdrag— ning .i fråga om hyresregleringems olm- fattning kan emellertid riktas invänd-

ning av innebörd att konsekvensen bor- de fordra att regleringen borde göras mera eller mindre omfattande. Den ka- tegorimässiga avveckling som nu disku— teras bör emellertid taga sikte på så- dana grupper av hyresobjekt, i fråga om vilka behovet av en hyresreglering med det för denna av statsmakterna fastslagna syftet kan ifrågasättas. Från denna utgångspunkt blir den slutsatsen närmast till hands liggande, att utveck- lingen ej medfört något minskat behov av hyresreglering i fråga om enfamiljs- husen. Det synes för övrigt nat'urligast att låta uthyrning av lägenheter i en- och tvåfamiljshus följa samma rätts- regler.

Kommittén kan sålunda ic'k'e tillstyr- ka att regleringen avvecklas beträffan- de de mindre bostadshusen.

Nytillkommande hus. Kommittén vill slutligen upptaga frågan om möjlighe— terna att avveckla regleringen beträf- fan'de nytillko-mlmande hus. Då det ovan framlagda förslaget om regle- ningens avveckling såvitt angår stats- belåanuade hus givetvis även avser ny- tillkomm—arnde hus av samma kategori, blir här endast fråga om övriga nytill— kommande h-us, de 5. k. fria husen. Med hänsyn till förslag, som kommittén framlägger i det närmast följande av- snittet, tillkomlmer den begränsningen, att förevarande spörsmål endast får be- tydelse för bostadslägenheter i nytill- kommande fria hus. Det har sedan länge varit endast en mycket obetydlig del av det genom nyproduktion åstadkomna tillskottet av bostadslägenheter som fi- nansierats utan statligt lånestöd, och denna utveckling måste uppenbarligen bli starkt accentuerad under nuvarande läge på kreditmarknaden. Även vid en sammanläggning av produktionen för ett flertal år framåt torde därför före- varande fråga kvantitativt intaga en underordnad plats.

Då nyproduktionen sålunda enligt kommitténs i andra samman-hang fram- förda förslag blir till helt övervägande del undantagen från hyresregleringen, ter det sig naturligt att ifrågasätta, om icke bostadslägenheterna i nytillkom— mamde fria hus kunde få följa samma regler; därmed skulle administrativt bland annat vin—nas, att hyresnämnden—- n'a helt sluppe bestyret att fastställa hyra i nybyggda hus. Om fullständig jämställdhet mellan alla nytillkommen— de bostadslägenheter bleve dock ej fråga, då för de fria husen förutsätt- ningar saknas att vid slopad hyreskon— trolil bibehålla uppsägningsskyd-det.

Det är vanskligt att göra något be- stämt uttalande om resultatet av en oreglerad hyressättning i nu förevaran- de bestånd. Då finansieringen av dessa hus måste ske utan att den räntelindring får tillgodonjutas som statsbelåningen medför, blir dock den efter nybyggnads- ko-stnaderna avpassade hyresnivån så- pass hög, att genom en hyreshöjning därutöver uthyrningen av lägenheterna kan riskeras. Det förefaller knappast komma att föreligga något starkare in- citament till att bygga hus med omotive- rat höga hyror, enär spekulationen att kunna uttaga dessa hyror måste bli be— gränsad till tiden innan bostadsbristen blivit väsentligt lättad, vartill kommer att nödvändigheten att finansiera byg- get utan statligt. stöd skapar ett visst ur— val bland företagarna.

Inom kommittén har framförts den uppfattningen att intresset för att pröva nya byggnadsmetoder och mera än hit- tills variera byggnadernas utformning skull-e påtagligt stärkas genom att bygg— herren ej behövde räkna med risken att de av honom uppgivna anskaffnings- kostnaderna. korrigerades av hyres- nämnden. Kommittén är ej beredd att gå i god för hållbarheten av de premis-

ser, på vilka denna uppfattning bygger. Om det skulle förhålla sig så, vore en dylik utveckling givetvis tacknämlig. Då frågan om hyreskontroll för de nytill- kommande fria bostadshusen är utan reell betydelse för hyresregleringen i stort, kan det vara anledning att till- varataga den möjlighet till ökat experi- mentbyggande som möjligen här kan föreligga.

Den frågan återstår, huruvida nu anförda skäl för att slopa hyreskon- trol'len beträffande nytillkommande fria bostadslägenheter måste vika med hänsyn till betänkligheterna mot att borttaga även uppsägningssky-ddet. Det är otvivelaktigt en viss brist på följdrik— tighet att borttaga uppsägningsskyddet i detta fall men bibehålla det för de ny— tillkommande statsbelånade bostadshu— sen. Den speciella karaktär, som i all- mänhet utmärker de fria bostadshusen, torde emellertid göra dem, som där hyra lägenheter, ganska väl medvetna om att de göra detta på andra betingel— ser än dem som gälla för hyresgästerna i den stora huvudparten av det nya bo- stadsbeståndet. Det urval bland företa- gare varom förut talats gör dessutom behovet av uppsägningsskydd mindre framträdande. Nämnda behov synes därför ej böra tvinga till intagande av en annan ståndpunkt än den som från övriga synpunkter är att föredraga.

Med hänsyn till att samtliga bostads— rättshus numera torde uppföras med an- litande av statligt lånestöd synes det icke vara anledning att överväga mot- svarande probl-em beträffande dessa hus.

På nu angivna grunder vill kommittén föreslå, att från tillämpning av hyres- regleringslagen undantagas bostadslä- genheter i icke statsbelånade hyreshus, som färdigställts efter det den för un- dantagandet erforderliga lagändringen trätt i kraft.

(2) Avveckling beträffande särskilda kategorier av lägenheter

Lokaler. I yttrande till kommittén aln» gående önskvärda ändringar i och till— lägg till hyresregleringslagen har av hyresrå—det framförts den tanken, att man som ett led i en successiv avveck- ling skulle kunna från reglering undan— taga vissa lokaler, såsom garage, tillfäl— ligt upplåtna samlingslokaler, kiosk- platser, upplagsplaftsetr, bensinstatio- ner och liknande hyresobjekt, samt ifrågasatts om icke en uppmjukning av regleringen kunde tänkas beträffan- de affärs— och lagerlokaler. Fastighets- ägatreförbundvet och fastighetsägarn- prelsentanterrna i hyresrådet ha i olika sammanhang förordat, att affärsloka— ler, kontor m.fl. lokaler bord-e — med bibehållet uppsägningsskydd —— undan— tagas från den snävare regleringen enligt 3—5 %% hyresregl-erings'lagen.

De ledamöter i hyresrådet, som senast uttalat sig i frågan (herrar Wi—bom och Breitholtz i anslutning till hyresrådets skrivelse till Kungl. Maj:t den 25 no— vember 1954, se proposition 39/1955) ha därvid anfört bl. a.:

Den utbredda svartalbörshanxd-eln på hy- resmarknaden är särskilt framträdande, när det gäller affärs- och kontorslokaler. Allt- för ofta för att »icke säga regelmässigt får m.an vid förhyranldc av dylika lokaler ci dag erlägga två hyror, en till hyresvärden och en till den avmrädande hyresgästen, även om sistnämnda hyra många gånger enl-äg— ges i form av ett klavpi—talbelopp. Någon möj- lighet att komma till rätta med denna svar— ta-börshan—del genom lagstiftning torde icke föreligga.

Det må till en början erinras om att i den promemoria, som låg till grund för hyresregleringslagen, föreslogs, att loka- ler endast skulle underkastas reglering i den form som 6 5 i lagen upptager. De— partementschefen ansåg emellertid, att behov av en snävare reglering förelåg även på detta område och anförde här- om i propositionen nr 301/1942:

Även om det sociala behovet i stort sett icke är lika starkt som då det gäller bostä- der, ha dock många affärsinnehavare en be- trängd ekonomisk ställning, särskilt till följd av de nuvarande kristidsförhål'lande— na. En mera omfattande höjning av hyres— nivån för aft'ärslägenheter skulle också kunna medföra svåra inflationvsverkningar. Det har vidare yppawts farhågor för att vissa hyresvärdar genom höjning av affärshyror- nu skulle söka ersättning för den förlomde möjligheten att uttaga högre hyror föfr bo- stadslärgenheter.

Visserligen kan den snävare hyresregle— ringen icke tillämpas på vissa affärslägen- heter till följd av hyresavtalens särskilda karaktär, såsom framhållits i promemorian. Men i flertalet fall äro även hyrorna för affärslägenheter fastställda på det för bo— stadslägenheter brukliga sättet, nämligen till ett bestämt belopp utan några variationer. Detta gäller i synnerhet om mindre buti- ker, där det sociala skyddsbehovct är säkr— skilt framträdande. För alla de fall, där hyran bestämts på sådant sätt, som nu an— givits, böra hyrespriscrna alltså regleras genom systemet med grundliyror. I övriga :fall [synes den i promemorian föreslagna regleringen böra bibehållas.

Andra lagutskottet, som biträdde den i propositionen föreslagna lösningen, vilken som bekant även godtogs av riks- dagen, anförde såsom skäl att behovet av skydd mot hyresstegringar kunde vara mycket starkt även i andra fall än i fråga om bostäder och att en, större höjning av affärshyrorna skulle kunna medföra allvarliga inflationsverkningar.

Kommittén har i det föregående ut- talat, att den kategorimässiga avveck- lingen bör taga sikte på sådana grupper av hyresobjekt, i fråga om vilka behovet av en hyresreglering med det för denna av statsmakterna fastslagna syftet kan ifrågasättas. Synpunkten erfordrar emellertid en komplettering, vilken kan uttryckas så, att det förutsättes att reg- leringsbehovet beträffande den kate- gori varom det är fråga icke är konstant utan att ett ändrat läge i riktning mot en mera balanserad marknad är för handen vid den framtida tidpunkt då

i övrigt förutsättningarna föreligga för avveckling av hyresregleringen. Över- föres detta resonemang på det avveck- lingsspörsmål varom nu är tal, ger det anledning ställa frågan, huruvida det nuvarande marknadsläget i fråga om af- färs- och lagerlokaler kan antagas ha undergått någon väsentlig förändring vid den framtida tidpunkt då host-ads- bristen är helt eller så gott som helt av— vecklad.

En nu genomförd fri hyressättning för uthyrningslokaler skulle säkerligen leda till hyreshöjningar, i varje fall för lokaler med mera cen-trala lägen. Dessa hyreshöjningar skulle kunna medföra, att rörelseidkare, vilkas företag hade li- ten omsättning eller arbetade in-effektivt, nödgades upphöra med sin verksamhet eller rationalisera denna eller ock till förmån för mera effektivt arbetande fö— retag eller företag inom mera lönsam bransch söka sig till mindre välb'elägna och därför billigare lokaler.

Sociala synpunkter kunna anföras till stöd för att förhindra, att sådana verk— ningar inträda. Särskilt i fråga om hant- verkare och andra mindre företagare gör sig det sociala skyddsb-ehovet gäl- lande med en viss styrka. Det kan med fog hävdas, att det för mången hant- verkare eller mindre butiksägare kan vara av lika vitalt intresse att få behålla hyresrätten till en lokal, vilken ter sig som den nödvändiga basen för hans ekonomiska existens, som att få bo kvar i sin bostad.

Den sociala aspekten bör dock icke vara ensamt avgörande utan får vägas mot andra synpunkter. Det torde därvid ick'e kunna bestridas, att hyresstoppet och uppsägningsskyddet berett inneha— varna av de bästa lokalerna av rörelsen oberoende Vinster. över huvud bör det förhållandet icke bortskymmas, att en långvarig hyresreglering i fråga om de för affärsl—ivets' behov disponerade hy-

resobjekten leder till kapitalöverflytt- ningar och inkomstförskjutningar som icke äro affärsmässigt betingade. Allt- för många tillfälliga omständigheter äro härvid avgörande för att dessa förskjut- ningar skola kunna anses ur allmän syn- punkt önskvärda.

Därtill kommer den förut antydda -— enligt kommitténs mening centrala -— synpunkten, huruv-ida en fortsatt hyres— reglering för affärs—, kontors- och lager- lokaIer betyder att de rörelseidkare som på ena eller andra sättet skulle missgyn- nas av regleringens avveckling icke skulle bli på motsvarande sätt lidande vid den framtida totala avvecklingen el- ler o-m fortsatt hyresreglering enda-st skulle betyda ett uppskjutande av den tidpunkt, vid vilken de för dem menliga verkningarna av en avveckling skulle inträda.

Vid bedömning av denna fråga bort- ses här från dess beroende av de eko- nomiska konjunkturerna, då dessas ut— veckling ej kan förutses.

På bostadsmarknaden räknar man ju med att genom ökad byggnadsverksam— het så småningom få balans mellan till- gång och efterfrågan. För affärslokaler- nas del äro emellertid problemen icke likartade. Efterfrågan på lokaler med goda affärslägen kommer alltid att över- stiga tillgången. Man kan icke hoppa-s att genom ökad byggnadsverksamhet åstadkomma balans på marknaden så- vitt angår dylika lokaler. Det finns där- för ingen, anledning vänta sig att ett upphävande av regleringen skulle i nå— gon väsentlig mån medföra mindre stör- ningar omw avvecklingen i tiden för- bundes med avvecklingen i övrigt av hyresregleringen.

Vad särskilt angår förut berörda hantverkare och andra mindre företaga- re är det vanligt förekommande att de disponera lokaler i en centralt belägen äldre stadsbebyggelse, där de bygga sin

existens på det goda läget i kombina- tion med den billiga hyran. Denna tor- de blott kunna förekomma i fastigheter som äro eller sna-rt bli saneringsmogna. Dessa företagares lokalbehov bör icke få hindra saneringsprojektens genomfö- rande, och de bli knappast hjälpta med att erhålla lokaler i samhällenas yttre områden.

Innan ställning tages till det nu be- handlade spörsmålet bör emellertid en värdering ske också av d-e skäl som _ vid sidan av den förut berörda sociala synpun'kte'n —— kunna tänkas anförda mot en avveckling av regleringen för af- färslokaler.

Såsom av det föregående framgår ut- talade andra lagutskottet vid 1942 års riksdag, att en större höjning av affärs- hyrorna skulle kunna medföra allvarliga inflationsverkningar. Sannolikt syftade utskottet därvid närmast på varupris- höjningar såsom en följd av ökade hy- reskostnader. Det är uppenbarligen mycket vanskligt att uttala sig om följd- verkningarna i detta hänseende av en avveckling av regleringen. Hyressteg— ringens omfattning och konlkurrensens betydelse liksom det allmänna ekono- miska läget äro alla faktorer vilka här- utinnan spela in men om vilka —— i var- je fall utan en ingående speciell analys _ några vägledande uttalanden knap- past kunna göras. Det synes dock kom- mittén som om risken för inflation-so- verkningar genom att hyresbildningen i fråga om affärshyrorna blir fri är så föga påtaglig att det härtill knutna skä- let för hyresreglering i fråga om affärslokaler icke kan tillmätas någon stönre betydelse.1 — Slutligen må i detta sammanhang hänvisas till de öv- riga synpunkter på hyresregleringe-ns verkan i fråga om uthyrningslokar lerna som framlagts av varudistmibu— tionsutmedmingen. (S. 0. U. 1955: 16 Slld. 179—180).

Vidare bör beaktas huruvida en av- veckling av regleringen för affärsloka- ler kan tänkas medföra att till men för bostadsförsörjningen nyproduktionen i vidgad omfattning komme att inriktas på dylika lokaler. Härtill är först att märka att en. sådan utveckling kan okontrollerat komma till uttryck endast utanför ramen för den statliga långiv- ningen. Åtminstone under nuvarande läge på penningmarknaden ger denna omständighet spörsmålet en mycket be— gränsad omfattning. Helt okontrollerad skulle för övrigt en sådan utveckling icke bli ens utanför ram'en för den stat- liga lånmiwntin-gen; kommittén syftar härvid på att de bestämmelser som me-d- delas i samband med fastställandet av stadsplan ofta innehålla reglera-nde fö— reskrifter härom. Ytterligare må fram— hållas, att det eventuellt ökade antalet affärslägenheter i huvudsak torde kom- ma att förläggas till samhällenas centra— la delar och ingå i stora byggnadsföre— tag, innehållande även bostadslägen- heter.

Slutligen kunde möjligen göras gäl- lande, att frihet beträffande hyressätt- ningen för lokaler skulle kunna inne- bära en frestelse för de fastighetsägare, som ansåge sig genom regleringen av bostadshyrorna ha fått för liten kom- pensation för de ökade förvaltnings- kostnaderna, att på lokalhyresgästernas bekostnad bereda sig gottgörelse därför genom att sätta hyrorna för lokaler hög-

1 Kommittén har från Detaljhandelns utrednings-institut fått följande uppgifter om lokalkostnader'nas storlek a' förhållande till omsättningen och de totala kostna- derna i olika branscher. Bransch .Loka'lkonst:n. i % av omisättn. [totatla omik. Specerihandeln (1952) 1,1 7 Bokhandeln (1952) 1,8 8 Fä'rgthacndeln (1953) 2,2 9 Järuhawndeln (1953) 0,9 6 Anm. I lokalkostnader-na ingå kostnader för städning, elektricitet och vatten 'm. m., varför den rena hyreskostcnaden är något lägre.

re än de eljest skulle ha gjort. Enligt kommitténs mening torde dock hyres— nivån för lokaler i huvudsak komma att bestämmas av förhållandet mellan till- gång och efterfrågan vare sig fastighets- ägarna äro missnöjda med kompensa- tionen i fråga om bostadshyrorna eller ej. Det i 9 & första stycket hyresregle- ringslagen stadgade förbudet mot att taga bosta-dslägenheter i anspråk för annat ändamål har visat sig alltmera svårt att upprätthålla. Det torde för närvarande vara skäligen ineffektivt. Även om hyresregleringen i fråga om affärslokaler skulle bibehållas tala över- vägande skäl för dess slopande. Avveck- las nämnda hyresreglering är det ej tvi- vel underkastat att det bör b—ortfalla. Man måste emellertid då räkna med en ökad benägenhet från hyresvärdarnas sida att hyra ut tidigare bostadslägen- heter till kontorsändamål. På grund av uppsägningsskyddet för bostadshyres- gästerna kan detta dock ske endast i den mån bostäder bli lediga. En annan begränsning ligger i lägets roll för en kontorshyresgäst. Att åtminstone på de flesta större orter finnes en icke till- fredsställd efterfrågan på kontorslägen- heter som med de nyss angivna begräns- ningarna komm-e att medföra ett bort- fall av lägenheter från bostadsmarkna- den torde vara otvivelaktigt. En sådan utveckling kan, ehuru d-ess kvantitativa betydelse icke bör överskattas, synas betänklig i nuvarande läge på bostads- marknaden. Det är å andra sidan tydligt att det varit för affärslivets utveckling menligt att under en lång följd av år efterfrågan på kontorslägenheter hållits tillbaka. Om man låter den naturliga ut- vecklingen, vars verkningar i allt fall knappast komma till synes inom de ut- präglade bostadsområdena, göra sig g-äl- lande nu och alltså successivt i samma mån som bostadslägenheter bli lediga,

vinner man, att ett större bortfall på en gång av bostadslägenheter ej behöver inträffa såsom fallet blir, om man vän— tar med avvecklingen till dess hyres- regleringen totalt upphäves.

Därest förbudet i 9 % första stycket mot att utan hyresnämndens tillstånd upplåta eller taga i bruk bostadslägen- het för annat ändamål upphäves, torde även motsvarande förbud i fråga om hotell- och pensionatslägenheter böra slopas.

Vid ett övervägande av de anförda synpunkterna har kommittén funnit, att de starkaste skälen tala för att regle- ringen _ såväl hyreskontrollen som uppsägningsskyddet _ bör generellt upphävas beträffande alla lägenheter, vilka äro uthyrda för annat ändamål än bostad. S. k. blandade lägenheter _ d. v. s. lägenheter upplåtna delvis till bostad och delvis för drivande av rö- relse —— böra däremot bibehållas regle- rade.

I enlighet med vad ovan sagts föreslår kommittén även att 9 % första stycket *hyresregleringslagen upphäves.

Regleringens upphävande beträffan- de uthyrningslokaler bör med hänsyn till de i det föregående anförda sociala synpunkterna icke ske med alltför kort varsel. Kommittén anser det även rim- ligt, att lokalinnehavarna tillförsäkras ett tämligen långt rådrum för att taga ställning till uppkommande problem och söka lösa sina svårigheter. Kom- mittén föreslår därför, att avvecklingen i förevarande del kombineras med en bestämmelse, som medför, att lokalin- nehavarna få minst ett år på sig för att vidtaga sina dispositioner. För detta än- damål torde böra- stadgas, att uppsäg— ning av lokal icke skall mot hyresgäs- tens vilja medföra, att hyresförhållandet upphör tidigare än å den laga fardag, som infaller näst efter ett år från upp- sägningen. Självfallet skall bestämmel—

sen icke avse uppsägning på grund av hyresrättens förverkande. Stadgandet, som lämpligen synes kunna inflyta bland övergångsbestämmels-erna, skall givetvis ej gälla längre än hyresregle— ringen i övrigt är tillämplig i orten.

Stora lägenheter. I en motion till 1953 års riksdag (II: 543) anfördes bl.a., att möjligheterna att slopa reg- leringen i fråga om lägenheter över viss storlek böra prövas. Någon moti- vering bill uppslaget lämnas icke och det anges ej om såväl bostadslägenhe— ter som lokaler avses. Förslaget har icke framförts vid senare riksdagar.

Här ifrågavarande förslag torde möj- ligen grundas på tanken att hyresgäster, som inneha stora lägenheter, äro elko- nomiskt välsituerade och därför icke ha samma behov som andra hyresgäster av det skydd mot oskäliga hyresstegringar, som hyresko'ntrolilen avser »att bereda. Även om gränsen skulle sättas såpass högt som vid lägenheter om fem rum och kök, torde för fler-talet lägenhets— innehavare en hyresstegring komma att bli synnerligen kännbar. Än mindre synes det vara rimligt att utesluta dem från uppsägnlingsskyd'd. Et-t slopande av kontrollen över hyran medför, att det blir omöjligt att anordna ett effek- tivt så-diawnt skydd. Det må vid—are erin— ras om att det skulle te sig ganska vanskligt att göra regleringens tillämp- lighet för viss lägenhet beroende av lägenhetens storlek, vare sig denna mättes med hänsyn till ytan, lägenhe- tens rums'asntal eller enligt någon annan norm. Det är uppenbart, att varje gränsdragning måste bli godtycklig och att svårbedömda gränsfall alltid skulle uppkomma och föranleda tvistig- heter.

Kommittén måste med hänsyn till de anförda omständigheterna avstyrka be— rörda avvecklingsalternativ.

Vissa möblerade lägenheter. Det skulle slutligen kunna ifrågasättas att från reglering unidalntaiga vissa möblerade lägenheter. Med hänsyn till den risk för ett kringgående av regle— ringen, som en avveckling berörande alla möblera—de lägenheter skulle med- föra, tordre mia—n endast'kunna tänka sig att slopa regleringen för de typiska ”möblerade rummen”. Gränsdragningen kan visserligen tänkas medföra svårig- heter vid tdllämpningen, men dessa torde dock ej bli av större betydelse.

Det torde vara klart, att hyresregle— ringen medfört en minskad benägenhet att hyra ut möblerade rum dels på grund av risken för uthyraren att ej kunna bli av med en olämplig hyres- gäst, d'els såsom en- följd av den relativa hyressänkningen. Kommittén har i sitt betänkande I (sid. 102—103) närmare behandlat detta spörsmål och framhål- lit, att det om bostadstilldelningen reg- leras är särskilt angeläget med hänsyn till de ensamstående, att viljan att upp- låta möblerade rum främjas. En förbätt- ring av uthyrningsviljan i förevarande hänseende synes vara önskvärd under alla förhållanden. Om utbudet av möb- lerade rum ökades, skulle enpersons- hushållens konkurrens om de mins— ta bostadslägenheterna uppenbarligen minska.

Givetvis föreligger viss risk för att en avveckling av regleringen beträffande möblerade rum i en bristsituation kan verka hårt mot de ensamstående. Å and- ra. sidan är det icke uteslutet, att upp- hävande vav hyreskontrollen och än mera uppsägningsskyddet kan föraln— leda ökat utbud av dessa 'hyresobj-ekt. Härigenom skulle olägenheterna av regleringens upphäva-nde mildras.

Kontrollen över nu ifrågavarande hy— resför'hållanden torde nu-mera fungera på sådant sätt, att uthyrarna i regel få ut en hyra, som de finna tillräcklig. Det

torde för närvarande vara så, att frågan om skäligheten av hyran för ett möble— rat rum i flertalet fall drages under hy- resnämnds prövning endast om hyres- gästen blir uppsagd. Med hänsyn härtill kan ifrågasättas, om hyreskontrollen över de möblerade rummen numera har lika stor betydelse som tidigare. Vad angår uppsägningsskyddet är det som i nyssnämnda betänkande berörts an- ledning att här icke upprätthålla ett lika starkt skydd som i fråga om omöb- lerade lägenheter.

Enligt kommitténs mening tala över- vägande skäl för att man bör i den om- fattning det är möjligt avveckla regle- ringen på ifrågavarande område. Med hänsyn till de möjligheter att kringgå reglering-en., som uppkomma därest den- samma slopas för alla möblerade lägen- heter, anser kommittén som ovan nämnts, att man måste inskränka sig till att undantaga möblerade enkelrum. Till dessa böra dock räknas även sådana upplåtelser som förutom ett rum omfat- ta t. ex. även toil—ettrum och del i kök.

Kommittén föreslår sålunda, att hy- resregleringen avvecklas beträffande lä- genheter, vilka uthyras i möblerat skick och omfatta mindre än två rum.

c) Lättnader i regleringen (1) Lättnader i hyresregleringen

Hyreskonlrollen. I det föregående har kommittén föreslagit en omedelbar av- veckling av hyresregleringen i fråga om stora delar av hyreslägenhetsbeståndet (lägenheter & statsbelånade hus och i nytillkommarnde fria hus, affärs, ko-n- tors— och lagerlokaler, möblerade en- kelrum). I fråga om övriga delar av beståndet föreslås en regional avveck- ling. I vilken takt den-na faktiskt kan genomföras kan icke för närvarande förutsägas. Sannolikt kun—na ett större antal smärre orter eller delar av sådana omedelbart undantagas från hyresreg-

leringen. Tydligt är å andra sidan, att i våra största städer, där någon lättnad i bostadssituationen ännu knappast är skönjbar, hyresreglering enligt det av kommittén utformade programmet mås- te bibehållas under en följd av år.

I diskussionen om hyresregleringen har den tanken framförts att _ obe- roende av om tidpunkten för dess av- veckling kan anses nära förestående _ en principiell omgestaltning av det nu- varande systemet för hyresreglering borde ske i riktning mot dess lindring. En sådan omläggning av systemet torde därvid i allmänhet ha förutsatts gå ut på att avtalsfrihet rörande hyrorna i princip skull-e råda men att hyresgäs— ten skulle äga få hyrans storlek under- ställd hyresnärnndens prövning.

Om en övergång från en hyres- marknatd, reglerad enligt nu gällande system, till en 'helt fri marknad före- ta-ges vid tidpunkt som kommittén i det föregående rekommenderat eller vid en annan tidpunkt som den successivt för- värvade erfarenheten kan utvisa vara lämpligare, kan en sådan övergång en- ligt kommitténs förmenande icke ann- tagas bli förenad med sådana störning- ar att en uppmju-kad hyresreglering ut- gör ett nödvändigt m-ellanled i en av- vecklings-procedur.

Däremot kan en oberoende av om- kostnadsförändringarna företagen lyft- ning av hyresnivån i det äldre fastig- hetsbeståndet vara ett medel att undan- röja eller min—ska den hyressplittring som från olika håll påtalats men om vars storlek enighet ej råder. De för kommittén meddelade direktiven ge dock icke stöd för att kommitténs upp- drag åsyftats omfatta en principiell om- läggning av hyresregleringen för att angripa hyressplittringen, vilken var för han-den även vid tidpunkten för kommitténs tillsättande.

Bortsett härifrån kunna ur flera syn-

punkter betänkligheter råda mot en om- läggning av systemet för hyresreglering. Det kan allvarligt befaras, att en sådan omläggning komme att medföra en be— lastning på hyresnämndsorganisationen som ej kunde bemästras. Även förutsatt att hyresnämnderna mer eller mindre bundes genom centrala anvisningar kunde antalet av de fall, i vilka begär- des hyresnedsättning, bli mycket stort, i varje fall under de första åren; åtskil— ligt skulle dock härvidlag bero på hy- resgästorganisationernas inställning till omläggningen. Vidare utgör den lärotid, med vilken man måste räkna innan par- terna på hyresmarknaden blivit för- trogna med det nya systemet, ett skäl mot 'att införa detsamma för endast en kort övergångstid. I anslutning här- till förtjänar den synpunkten fram- hållas, att det ej syn-es orealistiskt att antaga att om en omläggning sker av hyresregleringen tidpunkten för över- gång till en helt fri hyresmarknad blir förskjuten framåt i tiden.

Det ligger å andra sidan med hänsyn till ämnesområdet för förevarande be- tänkande nära till hands att icke lämna det nu ifrågavarande spörsmålet helt ur sikte. Det har som bekant i diskussio- nen intagit en framträdande plats. Om de förslag kommittén i det föregående framlagt skulle möta invändningar kan det för bedömningen vara av värde att åtminstone en antydan lämnas om nå.- got annart alternativ än vidhållandet av status quo.

Kommittén har därför ansett sig böra presentera ett utkast till en omläggning av den nuvarande hyresregleringen. Det har icke detaljutformats. Om de föränd- ringar av hyrorna för lägenheter i äld— re fastighet-er, som omläggningen kan väntas med-föra, anses hyrespolitiskt önskvärda, bör det uppdragas åt de på området sakkunniga myndigheterna, hyresrådlet och bostadsstyrelsen, att all—

sidigt utreda de med en dylik omlägg- ning sammanhängande spörsmålen. Med hänsyn till vad förut sagts om omfatt- ning-en av kommitténs uppdrag torde det ej ajnkomm'a på kommittén att _— ut— över vad som skett genom utkastets framläggande — taga ställning till den allmänna hyrespollitiska målsättning- en. Det må emellertid framhållas, att den omläggning av hyresregleringen som innefattas i utkastet icke är av kommittén avsedd att fortvara längre än till den tidpunkt då enligt förut aln- givnva riktlinjer övergång kan ske till en helt fri hyresmarknad.

Innan kommittén övergår till att redo— göra för nyssnämnda utkast, må om- nämnas, att kommittén av olika anled— ningar funnit det icke framkomligt att, såsom diskussionsvis ifrågasatts, helt enkelt ersätta den nuvarande reglering— en enligt 3—5 55 hyresregleringslagen med en reglering enligt 6 & samma lag. En av anledningarna härtill är att i det läge som då skulle bli rådande ordala- gen i 6 & bli till sin Ikonkreta innebörd alltför obestämda för att kunna tjäna som riktpunkt för i vilka fall och till vilken nivå hyresnämnden borde ned- sätta hyran-'.

Några synpunkter på hyreskontrollen beträffande hostadsliigenheter

1. Allmänna synpunkter Vid en prövning av frågan om avveckling av eller lättnader i regleringen av hyror för bostäder böra särskilt beaktas de olika bo— stadspoli-tiska åtgärderna, vilka bl. a. inne- fatta en av de lånebeviljande organ—en (bo- stadsstyrelsen och länsbostaldsnämnderna) utövad hyreskontroll. Eftersom det icke arn— kommer på hyresregleri-ngskommittén att överväga frågan om ändringar i dessa åt- gärder, kxan kommitténs behandling av hy- reskontrollen i fråga om bostäder icke bli förutsättninngslös utan blir densamma bun- den av (antagandet att nämnda åtgärder komma att bestå. Beträffande de bostadspolitiska åtgärder- na vill kommittén erinra om följande.

I syfte att möjliggöra för hushåll med relativt små inkomster att efterfråga en väl utrustald, något så när rymlig bostad ha inom bostadlspolitikens ram olika åtgärder vidtagits för att nedbringa hyrorna i nya bostadshus. Sålunda utgå sedan början av 1940—talet till nybyggda hus dels subven— tioner i form av tills vidare räntefria stå— ende lån (tilläggslån), dels räntebärande statslån på förmånliga villkor. Tillika läm— nas en garanti beträffande räntan ä primär— och sekundärlän, av innebörd att staten, om marknadsräntan överstiger viss nivå (i flertalet fall 3,5 eller 3 %), svarar för mellanskillnaden. Såsom villkor för här ifrågavarande lån och bidrag gäller att lån- tagaren icke får uttaga högre hyror än det lånebeviljande organet medger.

Huvuddelen av de sedan början av 1940- talet tillkomna bostadshus—en är finansie- rad med statliga lån. För de frzum till är 1946 byggda husen gäller det lånebevil jande organets hyroskontroll i tio år, medan för de därefter (tillkomna linsen kontrolltiden i flertalet fall är 4-0 år och i ett mindre antal fall 30 år. De under de senaste tio åren tillkomna bostadshus, för vilka beviljats statslån, äro alltså alltjämt underkastade här ifrågavarande särskilda hyreskontroll.

I annat sammanhang förordar kommit- tén att den allmlänna hyreskontrollcn skall slopas beträffande statsbelånade hus, för vilka gäller nyssnämnda särskilda hyres— lrontroll. Ett godtagande av detta förslag skulle innebära bl. a. att flertalet av de efter år 1945 tillkomna bostadshusen skulle vara underkastad—e enbart de lånebeviljan- de organens hyreskontroll, medan för så gott som alla tidigare tillkomna bostadshus bestämmelserna om hyra i hyresreglerings— lagen alltfort skulle gälla.

Den hittillsvarande kontrollen av hyror— na i nybyggda hus _ det gäller både stats- belånade och övriga hus — är synnerligen omständlig och detaljerad. Redan kommit- téns nyssnämnda förslag innebär en icke obetydlig förenkling av kontroll—en. Utmär- kande för aden nuvarande kontrollen är jämväl allt tillämpningen av bestämmelser- na om. grundlhyra och generell hyreshöjning har lett till variationer i hyressättninge'n _ framför allt mellan hus, som tillkom— mit vid skillda tidpunkter _ vilka framstå som irrationella.

2. Hyresuluecklingen efter 1941 beträffande nybyggda hus Efter hyresregleringslagens tillkomst 1942 ha hyrorna i nybyggda hus stigit. För

hus tillkomna under åren 1942—49 har viss generell hyreshöjning medgivits. En annan form av hyresförändringar, som haft bety- delse, är den som betingas av de sedan 1942 upprepade gånger inträffade ökningarna i byggnadskostnadcrna, vilka dock i fråga om statsbelånade hus i avsevärd mån neu- traliserat-s genom ändringar i lånevillkor och subventioner. Utan att närmare ingå på de skillnader i hyressättningen, som fö— religga beträffande de under sagda tids- period tillkomna bostadshusen, anser sig kommittén kunna konstatera att hyrorna i de under de senaste åren tillkomna husen överstiga hyrorna i de under 1940—talet tillkomna husen.

Det torde ej möta större svårigheter att konstatera hur stor den genomsnittliga hy— ran per kvadratmeter, inbcräknat bränsle till förkrigspris, är i de statsbelånade hus, som tillkommit på allra sista tiden. Om ej statliga lån och bidrag hade beviljats, skul— le hyrorna varit betydligt högre. Kommittén har 'i det föregående funnit sig icke böra ingå på en prövning av .de skilda bostads- politiska åtgärderna utan antagit att så- dana i någon form komma att bestå. I an- ledning härav anser sig kommittén böra förutsätta att nyssnämnda genomsnitts— hyra för bostadslägenheter i nybyggda hus kommer att gälla även framdeles.

3. Förslag till normer för hyressättningen i nybyggda hus Om det alltså antages att i varje fall un- der överskådlig tid lägre hyror för nytill— kommen-de bostäder icke kunna påräknas än de hyror, som för närvarande insättas nybyggda bostadslägenhetcr, torde en ut- gångspunkt för bedömning av hyresfrå- gan kunna erhållas, nämligen just & hyror— na för de bostäder, som nyligen färd-ig— ställts. På grundval av det material rörande hy- ror i nya hus, som finnes sam—lat hos lm- stndsstyrclsen, torde 'det vara jämförelsevis enkelt att erhålla närmare uppgifter om hyrorna för lägenheter i nybyggda fastig- heter i olika delar av landet. Med ledning av ifrågavarande material torde det vidare vara möjligt att uppställa vissa enkla reg- ler för variationer i hyran, betingade av skillnader i läwgenhetsyta ooh utrustnings— detaljer.

Om man tänker sig att ersätta den nu- varande hyreskontrollen med en kontroll av innebörd att en hyra motsvarande ovan- nämnda genomsnittshyra skall utgöra (let maximum, över vilket man icke skall till-

låta hyran för bostäder, tillkomna efter år 1941, att stiga, uppkommer frågan, huru- vida det på grundval i första hand av bo- stadsstyrelsens material är möjligt att ka- rakterisera denna genomsnittshyra på ett sådant sätt, att de lånebeviljande organen och hyresnämnderna därigenom erhålla en utgångspunkt för bedömning av vad som skall anses utgöra skälig hyra för nya bostäder. En särskild svårighet ligger up— penbarligen däri, att lägenheternas stan- dard växlar. Angivandet av en genom- snit'tshyra kan leda till att hyrorna för bo- städer med relativt låg standard bli för höga, medan hyrorna för särskilt välutrus- tade bostäder bli i lägsta laget. Huvudpar- t—en av de efter 1941 tillkomna bostäderna har dock en god och tämligen enhetlig standard. Problemet är därför begränsat till en mindre grupp av bostäder med på— tagligt enkel eller mycket hög standard. Särskilda överväganden kunna emellertid krävas jämväl i fråga om de med enbart privata medel finansierade bostadshusen.

Om det är möjligt att i föreskrifter till de lånebeviljande organen och hyresnämn- derna närmare klarlägga innebörden av en bestämmelse om genomsnittshyra i enlig- het uned vad förut sagts, synes det vara lämpligt att hyreskontrollen för alla efter år 1941 tillkomna bostäder jämkas därhän, att fastighetsägaren får betinga sig skälig hyra, varmed förstås en hyra som kan god- tagais enligt bestämmelserna om genom— snittshyra, och att de lånebeviljande orga— nen ooh hyresnämnderna kunna nedsätta en avtalad hyra efter anmälan av hyres- gäst endast för det fall att sistnämnda hyra är oskälig, d. v. s. är påtagligt högre än genomsnittshyran.

Oläwgenheterna med den här skisserade ordningen torde främst vara att söka däri, att de lånebeviljande organen och hyres- nämnderna under en övergångsti-d kunna bli överhopad-e med hyresmål av angivet slag. Myndigheternas möjligheter att be- mästra situationen bli i hög grad beroende av hur långt man lyckas klarlägga innebör- den av bestämmelsen om genomsnittshyra. Om föreskrifterna härom bli enkla och kla— ra, bör prövningen av ärenden angående huruvida en avtalad fhyra är oskäligt hög eller icke kunna väsentligt underlättas. Det bör observeras att den tänkta omlägg- ningen av hyreskontrollen skulle medföra en avlastning för hyresnämnderna i åtskil- liga hänseenden.

Den skisserade omläggningen av hyres-

kontrollen beträffande nybyggda hus kan till formen sägas motsvara den hyreskon— troll, som för närvarande tilläimlpais bland annat för möblerade rum (6 5 hyresregle- ringslagen). Hyresnämnden äger & dylikt fall att i fråga om lägenhet som. är uthyrd mot en hyra, vilken är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga om— ständigheter föranleda, nedsätta hyran ef- ter vad som finnes skäligt.

I sak är det emellertid en viktig skillnad mellan den för nya bostäder tänkta hyres- kontrol-len och den nuvarande kontrollen jämlikt 6 å hyresregleringslagen. Enligt den senare fastställer hyresnämnden hyran ef— ter fri värdering och det finnes ej någon allmän, automatiskt verkande spärr mot hyresstve—gringar. Den här skisserade kon— trollen ay nybyggda bostadshus innebär däremot, att hyresnämnden i förekomman— de fall skall pröva, huruvida den avtalade hyran påtagligt överstiger en viss närmare angiven g-enomlsnittshyra. Frågan om vad som är att anse såsom skälig hyra blir i det senare fallet så gott som enbart en fråga huruvida beskaffenheten av den lägen— het, vars hyra har dragits under hyres- nämndens prövning, påtagligt avviker från vad som är att anse såsom normalt. Är be— skaffenheten mycket enkel eller underhål- let starkt eftersatt eller är standarden syn— nerligen hög kan det bli fråga om en täm- ligen vausklig bedömning av hur stor avvi- kelse från den fastställda genomsnittshy- ran som skall anses motiverad. I alla andra fall, d. v. 5. där lägenhetens beskaffenhet och skick kunna anses ungefär normala, föreligger icke något behov av en dylik vär— dering av lägenheten och det blir då fråga enbart om att konstatera huruvida den av- talad-e hyran påtagligt överstiger genom- sni't-tshyran eller ej.

En särskild fråga är vilka konsekvenser den nya formen av hyresk—ontroll skulle få beträffande härefter tillkommande bostads- hus. Måhända vore det möjligt för de låne- beviljande organen att åsätta de nya bo— stadshusen en skälig hyressumlma med ledning av de förut nämn-da föreskrifter- na —om genomsnittshyra. Frågan om hän- synstagande till variationer ibeskaffenhet och utrustning torde emellertid i nybygg- nadsfallet vara vanskl-igare att bedöma än då det gäller att pröva, huruvida hyran för en tidigare tillkommen bostad är sk'ä- lig eller ej. Man torde fördenskull få överväga att såsom ett komplement till be— stämmelsen om genomsnittshyra införa en

föreskrift om att de länebevil jande organen till ledning för sin bedömning av hyrorna i nytillkommande hus jämväl skola upp— rärtta en kalkyl över de årliga fastighets- omkostnaderna. Om en dylik kalkyl visar att en hyressumlna överstigande genom- snittshyran är motiverad, bör kalkylen föl— jas. Unzderstiger däremot kalkylens resul— tat genomsnittshyran, bör den senare bli vägledande, såvida det icke är fråga om ett hus med exceptionellt läg standard.

Det lbör slutligen än en gång understry— kas, att den här skisserade formen av hy- reskontroll först och främst förutsätter en mera ingående prövning av frågan om vilka föreskrifter som kunna lämnas beträffande genomsnittshyran. En utredning av denna fråga torde lämpligen höra verkställas av bostadsstyrelsen 'i samråd med statens hy- resråd.

4. Allmänna synpunkter på hyreskontrollen beträffande bostadshus färdigställda före den 1 januari 1942 (”äldre hus”)

Frågan om modifikationer i hyreskon- trollen beträffande bostadshus, som ha tillkommit före den 1 januari 1942, bör all— mänt sett kunna lösas på ungefär samma sätt som frågan om ändrade grunder för kontroll av hyran 'i senare tillkomna hus. I praktiken föreligger dock en viktig skill— nad. De nya husen bilda en ur standard- synpunkt tämligen enhetlig grupp, medan äldre hus äro av mycket skiftande slag; där återfinnas både sanerin'gs-mogna hus av synnerligen låg klass och fullt moderna hus.

Att .för gruppen äldre hus finna en ge- nomsnicttshyra, som skulle ge anvisning om huruvida en avtalad hyra är oskäligt hög eller ej är därför icke möjligt. Ej heller synes det vara en praktiskt framkomlig väg att dela in de äldre husen i undergrup- per efxter standard och utrustning och för varje undergrupp fastställa en bestämd genomsnittshyra. Om en schematisk indel- ning gjordes, skulle en något så när rätt— vis hyressättning ej kunna ernås. Om man å andra sidan verkställde en mycket långt gående indelning av det äldre bostadsbe- ståndet, -skulle säkerligen hyresbestäm— melserna bli synnerligen invecklade.

5. Hyran för äldre men modernt utrustade bostäder

Ett naturligt sätt att angripa frågan om hyressättningen i äldre hus synes vara att utgå från den genomsnitts-hyra, som fast—

ställes beträffande nya bostadshus. Om det antages att denna genomsnittshyra är be- stämd till sin storlek kan den frågan stäl- las, hur den förhåller sig till hyran den 1 januari 1942 (grundhyran) för modernt ut- rustade bostäder tillkomna före nämnda da—g. Differensen mellan å ena sidan genom- snitjbshyran för nya bostäder och å andra ifråga-varande grundhyra ökad med vad som hittills medgivits i generell hyreshöj- ninug utgör ett mått på den hyresspl-ittrin—g, som föreligger och som det finnes anled- ning att undanröja.

Delade meningar råda om hur stor hy- ressplit'tringen år. Från olika håll har gjorts gällande att splittringen är avsevärd, med-an bland annat 1951 års hostadsuftred- nin-g *har hävdat att 'hyresspl'ittrinagen ej är särskilt stor.

Om man närmast tager sikte på hyres- skillnaden mellan de allra nyaste bostads— husen och de under 1930—talet tillkomna bostadshusen med modern utrustning synes det finnas fog för antagandet att det före- ligger en skillnad på i runt tal 5 kronor per kvadratmeter. Härvid har hänsyn tagits till att de under 1930—talet tillkomna bo- städerna i allmänhet ha något lägre stan- dard än de nyaste bostäderna. Skillnaden är naturligtvis icke densamma på alla or- ter. Ovisst är vidare vilken vikt som bör tillmätas dels 'lägesskillnader, dels den oli — het i fråga om lägenheternas skick som all- tid måste föreligga mellan nya bostäder och bostäder som äro 15—25 år gamla.

Vilken norm för bestämmande av genom— snittshyran för äldre modernt utrustade bo- städer som väljes blir i sista hand beroen— de av allmänna överväganden. Ser man frå- gan enbart ur hyres-marknadens synpunkt, kunna skäl åberopas för att välja en rela— tivt hög genomsnittshyra för ifrågavarande bostäder, t. ex. den hyra, som framkommer genom att till hyran vid ingången av år 1942 göres ett tillägg av 5 eller 6 kronor per kvadratmeter lägenhetsyta. Om man nämligen, vilket här har förutsatts, öns- kar åstadkomma en utjämning av hyres- niväerna rför nyare och äldre bostäder, sy- nes det angeläget att i ett sammanhang ge- nomföra en rejäl anpassning av hyrorna i de äldre husen till den nivå för nya hus, som man får räkna med i framtiden. Att gå fram i etapper är bland annat förbun- det med en betydligt större arbetsbelastning för hyresnämnderna, enär man får räkna med att varje gång en jämkning uppåt av genomsnittshyran företagas ett relativt

stort antal hyresmål komma att anhängig- göras ho-s hyresnämnderna. Vidare torde man, om en relativt hög genomsnittshyra väljes, ha anledning räkna med att repara- tionsfrågan för äldre bostäder blir löst. De nya hyrorna komma nämligen i så fall att ge utrymme för erforderliga reparationer. Under sådana förhållanden böra hyres- nämn-derna vid prövning av frågan, huru— vida en avtalad hyra är skälig kunna ta hänsyn till om lägen-hetens underhåll är tillfredsställande eller påtagligt eftersatt. I senare fallet bör en något lägre hyra än som eljest vore motivera-d fastställas.

6. Hyran för äldre omoderna bostäder

Vad härefter angår äldre omoderna bo- städer är att märka, att en ökning av hy— ran med ett visst belopp per kvadratmeter lägenhetsyta i regel ger en procentuellt sett betydligt större hyreshöjning för omoderna bostäder än då fråga är om moderna bostä— der, vilket sammanhänger med att hyran per kvadratmeter lägenhetsyta är låg för äldre omoderna lägenheter. Hur stor ökning av hyran för äldre omoderna bostäder, som kräves för att en anpassning til-l den förut angivna hyresnivån för moderna bostäder skall komma till stånd, kan näppeligen an- ges mera exakt. Efterfrågan på bostäder har under en följd av år kännetecknats av en betydande förskjutning från äldre omo- derna bos-täder till nya modernt utrustade lägenheter. Många av de äldre bostädernas beskaffenhet är synnerligen enkel och un— derhållsstand'arden är lägre än i nyare hus. Övervägande skäl synas därför tala för att genomsnittshyran för äldre omoderna bo- städer fastställes unled ledning av ett [mind— re tillägg per kvadratmeter lägenhetsyita än som angivits för moderna lägenheter.

Om man för äldre moderna bostäder t. ex. väljer att bestämma genomsnittshyran med ledning av ett tillägg till 1942 års hyres- nivå av 5 kronor per kvadratmeter lägen- hetsyta, torde man för övriga äldre bostä— der ej ha anledning att välja ett större tillägg än 4 kronor per kvadratmeter. I frå- ga om äldre omoderna bostäder rborde sär— skild vikt böra fästas vid att genom tydlig föreskrift till hyresnämndxerna försäkra sig om att vid prövning av hyran för sådana lägenheter, vilkas underhåll är påtagligt eftersatt, samt för sådana lägenheter, som eljest utmärkas av betydande brister, en höjning av hyran upp 'till vad bestämmel- sen om genom-*snittshyra kunde medge icke skall godltagas.

7. Hyreshöjning vid ombyggnad eller standardförbältring

Enligt nuvarande bestämmelser faststäl- les Ii det enklaste fallet för en lägenhet som förbättras ny grundhyra till summan av den dittills gnällande grun—dhyran (hyran den 1 januari 1942) och ett belopp, som motsvarar skälig förräntning och amorte- ring av de kostnader förbättringen har dra- git. Den här skisserade omläggningen av hyreskontrollen gör det icke nödvändigt att frångå nuvarande regler för prövning av hyran för lägenhet, som förbättras. Tänk- bart vore dock att övergå till en mera sche— matisk beräkning genom att enbart föreskri- va att vid bedömning av skälig hyra sär— skild hänsyn skall taga-s til-1 huruvida och i vad mån lägenhetens standard nyligen förbättrats. Eftersom hyresnämnderna aldrig kunna bli absolut bundna vid be- stämmelserna angående genomsnittshyra, skulle de vid värdering av lägenhetens be- skaffenhet kunna taga erforderlig hänsyn till utförda förhättriugsarbeten.

Angelägenheten av att äldre lägenheter förbättras talar dock för att man bibehål- ler den nuvarande ordningen för prövning av den hyreshöjning, som bör godtagas i anledning av standardförbättr-ing. Vid pröv— ning av hyran för lägenhet som förbättrats bör alltså till den hyra, som är skälig för lägenheten i det skick den befann sig innan standardförbättring—en utfördes, göras ett tillägg, motsvarande skälig förrän'tning och amortering av nedlagda kostnader. Fastig— hetsägaren får då en garanti för att de kostnader, som läggas ned på förbättring av lägenheten, föranleda en skälig höjning av hyran. I syfte att förenkla prövningen av dylika hyresfrågor synes det dock önsk- värt att det nndersökes .i vad mån schema- tiska regler för beräkning av skälig hyres- höjning vid standardförbättring kunna fastställas (jfr kommitténs betänkan- de Ill).

8. Sammanfattning

Den i det föregående skisserade omlägg- ningen av :hyreskontrollen i fråga om bo- stadslägenheter innefattar följande:

1) Bostadshus tillkomna efter den 1 januari 1942.

Bestämmelserna om grunvdhyra och ge- nerell hyreshöjning (3 och 5 55 hyresregle- ringslagen) slopas och ersättas med en be- stämmelse om att avtalad hyra :kan nedsät- tas av hyresnämnden till skäligt belopp. Til-1 ledning för hyresnämndernas prövning

fast-sutälles en genomsnittshyra, beräknad med ledning av rådande byggnads- och driftkostnader.

2) Bostadshus tillkomna före den 1 janu- ari 1942.

Även i fråga om dessa bostäder slopa-s bestämmelserna om grundhyra och gene- rell hyreshöjning och ersättas (med en be- stämmelse om att avtalad hyra kan nedsät- tas av hyresnämnden till skäligt belopp. Ttill ledning för hyresnämndernas prövning fastställes en genomsni'ttshyra, beräknad med utgångspunkt från hyres-läget 1942 och med ett tillägg i stort sett motsvarande skillnaden per kvadratmeter lägenhetsyita mellan genomsnittshyran för nybyggda bo— städer och hyran år 1942 för moderna l'ä- genheter.

3) Hyreshöjnving vid stan'dard'förbåt'tring.

Vid prövning av avtalad hyra för det fall lägenheten förbättrats skall hyresnämnden, utöver vad som följer av reglerna om ge- nomsnitt-shyra enligt 1) och 2) ovan, igod- taga en med hänsyn till nedlagda kostna- der skälig ökning av hyran.

ombyggnad eller

Uppsägningsskyddet. En uppmjuk- ning av uppsägningsskyddet kan enligt kommitténs mening i vart fall icke ut— öva någoni avgörande effekt för avveck- lingens underlättande. Kommittén har därför ej anledning att i förevarande sammanhang gå närmare in på de pro- blem, som röra denna del av reglering- en utan får härutinnan hänvisa till föl- jande kapitel.

Övriga hyresregleringsbestämmelser. Kommittén har i det föregående till- styrkt, att det i 9 5 första stycket stad- gade förbudet att utan hyresnämndens tillstånd uthyra eller taga i bruk ho- stadslägenheter för annat ändamål upp- häves. Även den i samma lagrum upp- tagna bestämmelsen till förhindrande av att lägenheter avsedda för hotell- el- ler pensionatrörelse uthyras eller tagas i bruk för annat ändamål torde kunna slopas. Däres—t kommitténs förslag om upphävande av hyreskontrollen för ut- hyrninwgslokaler, till vilka dessa lägen- heter höra, blir genomfört, synes det

icke längre finnas något behov av ifrå- gavarande förbud.

Slopa-nude av bestämmelsen i andra stycket av 9 & om rätt för hyresnämnd att förbjuda bostadslägenhets uthyranvde i möblerat skick skulle med hänsyn till att denna bestämmelse torde tillämpas ytterst sällan vara utan praktisk bety- delse såsom åtgärd för lindring av reg- 1eringen.Å andra sidan kan det sålänge bostadsbrist råder och reglering av hy- rorna för omöblerade lägenheter består i någon form alltid tänkas fall, där be- stämmelsen kan fylla ett behov. Kom- mittén anser sig därför icke böra före- slå upphävande av densamma.

Återstående bestämmelser i lagen äro ej av den natur, att de behöva beröras i detta sammanhang.

(2)_ Lättnader :" bostadsrättskontrollen

Kommittén har i det föregående funr nit, att den nuvarande kontrollen i sam— band med bostadsrättsföreningarnas till- komst ieke kan. undvaras. Frågan blir alltså, om det är möjligt att lätta på den kontroll beträffande bostadsrättsöverlå- telserna, som nu är gällande. I likhet med spörsmålet om lättnader i uppsäg- ningsskyddet bör denna fråga lämpligen behandlas i samband med översynen av de lagrum som reglera den-samma. Kom- mittén får alltså hänvisa till följande kapitel.

&) Avvecklingsprogram. Avvecklingens administrering

Avvecklingsprogmmmet. Kommittén har tidigare uttalat, att total avveckling av hyresregleringen bör genomföras i en ort så snart förhållandena på bo- stadsmarknaden äro sådana, att det be- dömes lämpligt. Den av kom-mittén före- slagna kategorimässiga avvecklingen är principiellt avsedd att omedelbart till- l'ämpas. Detkan emellertid ifrågasättas, om det kan anses påkallat att genomfö-

ra denna avveckling beträffande orter, på vilka regleringen snart kan beräknas bli helt upphävd. Här berörda avv-eck- ling är emellertid av den art, att den skall genomföras enbart medelst änd- ringar ihyresregleringslagen. Total av— veckling där-emot måste, såsom nedan kommer att närmare diskuteras, föregås av en särskild prövning och ett speciellt, av myndighet utfärdat beslut avseende den ort, varom fråga är. Man kan natur- ligtvis tänka sig att i fråga om den kate- gorimässiga avvecklingen göra speciellt undantag för sådana orter som kunna beräknas bli helt fria inom den när- maste tiden. Emellertid synes det min-d- re lämpligt att på detta sätt komplicera avveeklingsbestämmelserna och då där- till kommer, att vissa undersökningar torde bli erforderliga innan man kan avgöra var regleringen omedelbart kan helt avvecklas, föreligger risk att ikraft- trädandet av den kategorimässiga av- vecklingen kan rätt avsevärt fördröjas. Denna torde för övrigt knappast kunna vålla några alltför stora svårigheter på de avvecklingsmogna orterna, där ju lä- get på bostadsmarknaden måste vara tämligen normalt. Kommittén anser där— för, att den kat'egorimässiga avveckling- en bör genomföras generellt på alla hy— resreglerade orter, vare sig längre eller kortare tid beräknas förflyta innan full- ständig avveckling kan äga rum.

Ordningen för avvecklingens genom- förande skulle enligt det sagda bli föl- jande:

1) Regleringen avvecklas på samtliga hyresreglerade orter genom omedelbart verkande beslut i den omfattning som i det föregående angivits beträffande a) lägenheter i statligt belånade hus, vilka erhållit lån jämligt Kungl. kungörelsen den 29 juni 1946 om tertiärlån och till- läggslån för flerfamiljshus eller motsva- rande senare författningar, b) butiker, kontor och andra lokaler, c) möblerad-e

lägenheter omfattande mindre än två rum, .d) lägenheter i nytillkommande fria hus.

Samtidigt ändras hyresregleringsla- gen så, att total avveckling möjliggö- res regionalt, varjämte 9 5 första styc- ket samma lag upphäves.

2) Regleringen avvecklas totalt så snart som möjligt på de orter, där så bedömes kunna ske.

3) I den mån förutsättningar för to- tal avveckling inträda på ytterligare or- ter, genomföres sådan avveckling för dessa.

Avueclclingens administrering. Beslut om total avveckling för viss ort (nedan benämnd regional avveckling) måste vad angår de orter, där hyresreglering— en ursprungligen varit gällande, stödjas på särskilda bestämmelser i lag. I fråga om de orter, för vilka regleringen gjorts tillämplig genom förordnande av Kungl. Maj:t, kan det möjligen anses, att Kungl. Maj:t är befogad att utan vidare åter- kalla förordnandet. Oavsett huru här- med må förhålla sig är det tydligt, att bestämmelserna om avvecklingshesluts meddelande och vad därmed samman- hänger böra vara gemensamma för båda ortskategorierna. Enligt kommitténs me- ning bör i lag fastställas, dels vilken myndighet som skall besluta om regio- nal avveckling, dels i vilken ordning ett beslut därom skall komma till stånd.

Beträffande den första frågan synas tre alternativ kunna övervägas: 1. Be- slutet fattas av Kungl. Maj:t och riksda- gen. 2. Vederbörande kommun tilläg- ges rätt att träffa avgörandet. 3. Beslu- tet fattas av Kungl. Maj:t ensam.

Som förut nämnts skall beslut om re- gional avveckling meddelas, då förhål- landena på bostadsmarknaden i den ort varom fråga är utvecklat sig på Visst sätt. Ett konstaterande härav måste gnundas på en! för ändamålet verkställd utredning om marknadsläget. Det torde

vara tydligt, att en ordning, som för— utsätter samstämmiga beslut av Kungl. Maj :t och riksdagen för att regional av- veckling skall komma till stånd, är mindre väl lämpad för avgöranden av detta slag.

Däremot synes det ur praktisk syn- punkt väl tänkbart, att beslutet med- delas av vederbörande kommun eller av Kungl. Maj :t i administrativ ord- ning.

Vad angår den förstnämnda möjlighe— ten k-an till en början erinras om att kommunerna icke fått befogenhet att självständigt besluta om införande av hyresreglering och att de i konsekvens därmed icke heller synas böra tilläggas rätt att ensidigt avveckla regleringen. Till förmån för en motsatt ordning kan visserligen anföras önskvärdheten av att bestämmanderätten ligger hos den myndighet, som är mest insatt i de 10- kalla förhållandena. Dock bör kom— munen, även om Kungl. Maj :t har be- slutanderätten, alltid höras i avveck- lingsärendet och kommunen kan själv taga initiativ till frågans prövning. Då de lokala synpunkterna därigenom tor- de vinna tillräckligt beaktande, kan al— ternativet med Kungl. Maj:t som beslu- tande ick'e ur nu förevarande synpunkt anses underlägset det här behandlade. En given nackdel av att beslutanderät- ten ligg'er hos kommunen är att i så fall några för de olika orterna gemen- samma riktlinjer icke komma att lig— ga till grund för wavvecklivngsbesluten. En central ledning av den regionala av- vecklingen med utnyttjande av den suc- cessivt förvärvade erfarenheten måste anses i högre grad än- om avgörandet ligger på det.]okala planet innebära ga- ranti för att den avvecklingstidrpunkt som väljes infaller varken för sent eller för tidigt. Ett annat förhållande, som talar emot lösandet av frågan om be- slutsförfarandet på här angivet sätt är

att det torde kunna inträffa, att erfor— derlig samordning mellan närbelägna kommuners b'eslut ej alltid uppnås.

Efter övervägande av de anförda syn— punkterna har kommittén funnit sig icke heller kunna förorda här ifrågava- rande alternativ.

vDet återstår sålunda möjligheten att tillägga Kungl. Maj:t befogenheten att besluta om den regionala avvecklingen. Kommittén anser, att det icke är påkal- lat att införa möjlighet för Kungl. Maj:t att till annan myndighet delegera sin beslutanderätt. Det är emellertid erfor- derligt att något närmare diskutera den ordning, i vilken avvecklingsärendena böra handläggas.

Såsom förut nämnts förutsätter kom- mittén, att avveckling för en viss ort bör ske så snart förhållandena på ortens bo- stadsmarknad anses berättiga därtill en- ligt de riktlinjer, som tidigare angivits. Med hänsyn härtill finns behov av en fortgående övervakning av utvecklingen på hyresmarknaden i de hyresregle- rade orterna. Denna övervakning måste givetvis ske på det sätt, att uppgifter i olika relevanta hänseenden med jämna mellanrum infordras och bearbetas., Önskvärt är naturligtvis också, att verk- ningarna av skedda- avvecklingar nog— grant stnderas, så att erfarenheterna därav kunna komma till nytta i fortsätt- ningen. Enligt kommitténs mening mås- te det bli förenat med svårigheter för Kungl. Maj:t att inom departementsor— ganisationens ram handlägga dessa upp- gifter. Det torde vara nödvändigt att ett särskilt organ anlitas för detta ända— mål. Givetvis är' det tänkbart att härför använda någon på ifrågavarande områ- de sakkunnig myndighet, i främsta rum- met bostadsstyrelsen—. Med hänsyn till att dess huvuduppgifter ligga på ett an- nat plan, synes avv-ecklingsfrågan emel- lertid bli effektivast bevakad om en sär— skild nämnd eller beredning inrättas

med uteslutande uppgift att bereda av- vecklingsärendena. Denna nämnd skulle givetvis samarbeta med bostadsstyrel- sen och hyresrådet samt vederbörande kommunala myndigheter.

I enlighet med det ovan nämnda skul- le dess åligganden i huvudsak bli följan— de. Den skulle fortlöpande följa utveck- lingen på den reglerade bostadsmarkna- den och vara skyldig att till Kungl. Maj:t göra framställningar om regional av- veckling när så vore påkallat. I den mån sådana framställningar gjordes av kom- muner, organisationer eller enskilda skulle nämnden fungera som remissin— stans. Vidare skulle nämnden följa verk- ningarna av genomförda avvecklingar samt bearbeta och tillgodogöra sig de därvid vunna erfarenheterna.

Nämnden torde kunna organiseras med ett antal av Kungl. Maj:t förordna— de ledamöter, av vilka en är ordföran- de, samt ett kansli. Antalet ledamöter torde kunna begränsas till fem. Till kansliet bör knyt-as personal med statis- tisk kompetens. Den- närmare organisa- tionen och riktlinjerna för nämndens verksamhet böra fastställas av Kungl. Maj:t, som utfärdar särskild instruk- tion för nämnden.

e) Eventuellt återinförande av regleringen

Vid den tidpunkt då regleringen av- vecklas totalt för viss ort skall såsom tidigare framhållits balans mellan till- gång och efterfrågan på lägen-heter vara i sikte. Under sådana förhållanden fin- nes ej anledning antaga, att avveckling— en kommer att föranleda några mera avsevärda hyreshöjningar eller några omfattande uppsägningsaktioner. Efter- som en sådan utveckling dock ej är ute- sluten, anser kommittén, att som en så- kerhetsåtgärd bör finnas möjlighet att återinföra regleringen. Förekomsten av en sådan möjlighet torde för övrigt i viss mån kunna verka åter-hållande på

hyreshöjningarna och uppsägningarna under tiden närmast efter avvecklingen. Ett återinförande torde lämpligen

' kunna ske i den ordning, som nu gäller

för införande av hyresreglering i ort, där den icke tidigare varit tillämplig. Lika lite-t som det befunnits möjligt att närmare reglera Kungl. Maj:ts rätt att införa reglering på nya orter torde det kunna komma i fråga att i författnings- väg ge bestämmelser om under vilka förutsättningar ett återinförande bör komma i fråga. Det bör emellertid fram- hållas, att ett återinförande bör övervä- gas endast om påtagliga och omfattande olägenheter framträtt i samband med regleringens avveckling.

III. Avvecklingens rättsverkningar beträffande de enskilda avtals- förhållandena

Hyresrcgleringen har på olika sätt ingripit i relationerna mellan hyresvärd och hyresgäst. Viktigast har varit den maximering av hyresvederlaget, som fö— reskrivits direkt i lag eller skett genom ett särskilt ingripande av hyresnämnd, samt de individuella ingrepp i fråga om enskilda hyresavtals fortbestånd, som ägt rum jämlikt 7 och 8 %% hyresregle- ringslagen. I vissa fall har med stöd av regleringen skapats nya hyresförhållan- den genom myndighets beslut. Även en- ligt bostadsrättskontrollagen har före- kommit ingripanden av olika slag i en- skilda avtalsförhållanden. Då det gäller att avveckla regleringen uppkomma gi— vetvis en rad spörsmål om vilka verk— ningar regler-ingsbestämmelserna och med stöd av dessa gjorda ingripanden skol-a kunna utöva efter regleringens upphävande. I vissa fall torde tvekan kunna råda om vilken effekt dessa för- hållanden kunna ha haft på det enskil— da avtalet. Det blir därför erforderligt att granska olika tänkbara situationer,

som kunna föreligga vild avvecklingstid- punkten.

a) Avveckling av hyresregleringen (1) Hyresbelopp och övriga hyres- villkor efter avvecklingen

Frågan om vilken hyra» som skall utgå efter avvecklingens ikraftträdande gäl- ler naturligtvis endast tiden från av- vecklingsdagen fram till den tidpunkt då nytt avtal blir gällande. I och för sig kan det synas naturligt, att under nyss— nämnda tidsperiod skall gälla den hyra och de hyresvillkor i övrigt, som äro avtalade mellan parterna. Där ”hyresreg— leringens maximeringsbestämmelser i fråga om hyran eller ett ingripande av hyresnämnden föranlett, att den legala hyran ej varit lika med den mellan par- terna överenskomna kan det under- stundom vara tvivelaktigt vad som skall gälla mellan parterna. Det är nödvän- digt att undersöka i vilka fall sådan tveksamhet beträffande avtalets inne- håll kan tänkas uppkomma och i vad mån särskilda övergångsbestämmelser för dylika fall bli erforderliga.

I det fall, att den avtalade hyran un- derstiger grundhyran kan det ej bli någ- ra svårigheter. Efter avvecklingen gäl- ler den avtalade hyran såsom förut. Här bortses tills vidare från den generella hyresnhöjningen, som skall behandlas särskilt nedan.

Om den i kontrakt eller muntlig över- enskommelse stipulerade hyran” översti- ger grundhyran eller jämlikt 6 5 hyres- regleringslagen fastställt hyresbelopp, kan det i vissa fall vara ovisst vilken hyra som får uttagas efter regleringens upphörande. Den nämnda bristande överensstämmelsen mellan den i avtalet upptagna hyran och den enligt regle- ringen tillåtna kan 'ha uppkommit på olika sätt. Nedan lämnas en översikt över tänkbara möjligheter.

(wa) Parterna ha vid avtalets ingåen-

de saknat kännedom om grundhyran el- ler trott, att denna varit lika med den avtalade hyran.

(b) Hyresvärden har medvetet avta- lat om och uttagit högre hyra än vad som är tillåtet. Detta kan ha skett med eller utan hyresgästens vetskap.

(c) Avtal om högre hyra än den till- låtna har ingåtts men har icke tillämpats under regleringen. Situationen kan ha uppkommit antingen genom att värden direkt förbehållit sig, att den högre hy- ran skall utgå först efter regleringens upphörande, eller emedan hyresnämn— den hestämt den tillåtna hyran till lägre belopp än den avtalade utan att detta föranlett ändring av upprättat avtal. I sistnämnda fall kan det berörda läget ha uppstått efter en nedsättning av grundhyra jämlikt 3 & hyresreglerings- lagen eller på så sätt, att parterna, in— nan grundhyra fastställts eller ansökan om grund-hyreshöjning prövats, avtalat om visst hyresbelopp, varefter hyres— nämnden bestämt grundhyran till lägre belopp än detta. Fallet torde ej sällan förekomma i nybyggda hus. En likartad situation uppkommer, då hyresnämnd jämlikt 6 & hyresregleringslagen nedsät- ter avtalad hyra.

Hyresnämnden kan även ha ingripit beträffande andra avtalsbestämmelser än sådana som röra hyran. Så kan ha skett i samband med att nämnden för- längt ett hyresförhållande på ändrade villkor, t. ex. föreskrivit, att ett hyres— förhållande på bestämd tid i fortsätt- ningen skall övergå till ett löpande med uppsägningstid och viss tids förläng- ning vid underlåten uppsägning, eller bestämt, att annan bränsleklausul än den från början avtalade skall gälla.

I 3 & hyresregleringslagen stadgas bl. a., att hyresvärden icke må träffa avtal om högre hyra än den tillåtna grundhyran. Härvid bortses tills vidare från den generella hyreshöjningen. För—

budet torde innebära, att avtal om hög- re hyra än grunvdhyran äro ogiltiga i den mån grundhyran överskrides. Det kan hänvisas till ett departementschef - yttrande i proposition till 1943 års riksdag rörande hyresregleringslagens förlängning. I anledning av ett förslag från hyresrådet om upphävande av för- budet att avtala om högre hyra än grundhyran yttrade departementsche- fen, att förbudet innefattade den grund— läggande civilrättsliga regeln, att ifråga- varande avtal (om högre hyra än grund- hyran) vore ogiltiga till den del de in— nebure, att grundhyran överskredes.1

Även ett hyresnämndens beslut om nedsättning av avtalad hyra enligt 6 & hyresregleringslagen torde medföra av- talets partiella ogiltighet. Vid lagens tillkomst anmärkte departementschefen, att ett sådant beslut ingrepe i gällande avtal. Detsamma torde få anses gälla om hyresnämnds avgörande i mål om bränsleersättning. Även i det fall, att hyresnämnden i samband med hyresav- tals förlängning eller eljest fastställt sär- skilda hyresvillkor, synes ha skett ett ingrepp, som satt parternas vilja ur spel.

Fråga är emellertid om dessa hyres- regleringens verkningar kunna sträcka sig till tiden efter regleringens upphä- vande. I detta sammanhang bör upp- märksammas stadgandet i hyresregle- ringslagens promulgationsbestämmelser punkt 7, där det bl. a. heter, att före- skrift eller beslut, som meddelats med stöd av lagen, ej äger tillämpning läng- re än denna är gällande. En strikt till- lämpninvg av detta stadgande skulle medföra, att då grundhyra sänkts eller avtalad hyra nevdsatts enligt 6 5 »den för- ut gällande hyran borde få uttagas så snart lagen upphävt-s.

I det nu beskrivna läget är det tydligt, att man vid regleringens upphävande genom särskilda bestämmelser bör fast- ställa vad som skall gälla närmast eft-er

avvecklingens ikraftträdande i de tidi- gare tillkomna hyresförhållandel'i, be- träffande vilka tvekan kan råda. För detta ändamål synes det icke nödvän— digt att taga ståndpunkt till nyssnämn- da spörsmål. Frågan om en reglering av hyresavtalets innehåll under övergångs- tiden, (1. v. s- till dess nya överenskom- melser bli gällande, bör nämligen» enligt kommitténs mening lösas från rent praktiska utgångspunkter på det sätt, att så få anledningar till tveksamhet och tvister som möjligt uppkomma. Med hänsyn härtill böra även så få och enk— la regler som möjligt tillskapas.

Kommittén har stannat för att föror- da såsom huvudregel, att närmast efter avvecklingens ikraftträdande skall utgå samma hyra och gälla samma villkor i övrigt, som voro tillämpliga vid tid-en för avvecklingen. Härigenom komma visserligen i de ovan under a) och b) nämnda fallen att utgå hyror, som icke tidigare varit lagliga och som, om för- hållandet upptäckts under regleringen, måhända skulle ha ändrats till överens- stämmelse med lagens föreskrifter. Det är dock tydligt, att en bestämmelse om att endast legala hyror skulle gälla un- der övergångstiden, blott i ytterligt få fall skulle bli tillämpad i praktiken. Ej heller kan det anses lämpligt att efter regleringens avveckling bibehålla en möjlighet att rubba förhållanden, som parterna betraktat som fasta. I fråga om de medvetna överträdelser av reglering- en, som falla under b), torde det vara tillräckligt, att straff och återbetalnings- skyldighet för olaglig hyra, som utgått under regleringen, alltjämt skall kunna utkrävas.

Å andra sidan skulle mot den angivna regeln kunna anföras, att den verkar obilligt mot de hyresvärdar, som avses under c) ovan. Emellertid kunna dessa värdar, såsom nedan skall] beröras, ge—

1 Kungl. Maj :ts proposition 91/43 sid. 12.

nom särskilda avtal tillförsäkra sig öns— kade hyr'esvillkor efter regleringens av- veckling och i varje fall behöva de icke finna sig i bestämmelsens verkningar längre än till den tidpunkt, till vilken kontraktet kan sägas upp. Det kan här tilläggas, att en regel av motsatt inne- börd, alltså att hyresvärdarna i här av- sedda fall skulle vara berättigade att omedelbart efter regleringens upphö— rande taga ut den i kontraktet upptag- na högre hyran, skulle verka orättvist mot de många hyresvärdar, som i här ifrågavarande situation ställt sig hyres- nämndens beslut till efterrättelse även genom att korrigera sina kontrakt.

Som nyss anmärkts bör det vara till- låtet att under regleringens giltighetstid träffa avtal om hyresvillkoren för tiden därefter utan att därvid behöva iakttaga regleringens begränsande föreskrifter. Med hänsyn härtill är det nödvändigt att göra undan-tag från ovannämnda huvud— regel. För att undanröja alla möjlighe- ter till tvekan, huruvida i de under 0) nämnda fallen och de därmed jämställ- da sådana avtal föreligga, synes man böra uppställa som villkor att av avta- let skall klart framgå, att det ingåtts speciellt med tanke på regleringens upphävande.

I det följande skall beröras frågan i vad mån hyresregleringsmål, vilka ej äro slutförda vid tiden för avveckling- ens'ikraftträdand-e, skola kunna avgöras senare. Kommittén finner därvid, att möjlighet till dylika avgöranden bör fö- religga. I enlighet härmed synes ytter- ligare ett undantag från ovannämnda huvudregel böra stadgas. Om hyres- nämnd eller hyresrådet efter avveck- lingens ikraftträdande meddelat beslut, varigenom bestämts hyra eller hyres- villkor, som avvika från vad parterna avta-lat, och beslutet skall gälla vid den tidpunkt då avvecklingen trätt i kraft, torde beslutets innehåll böra bli avgö-

rande för den närmast efter avveckling— ens ikraftträdande följande hyresperio- den. I ett sådant fall bör alltså ej det förhållandet, att en högre hyra eller andra- hyresvillkor än beslutet upptager faktiskt gällde vid nämnda tidpunkt, vara bestämmande.

Hittills har icke berörts den generella hyreshöjningen. I fråga om denna kan det även vara tveksamt vad som skall anses gälla i hyresförhållandena efter avvecklingen. Tillståndet att avtala om generell hyreshöjning är som bekant tidsbegränsat. I allmänhet torde hyres- kontrakten numera innehålla en klau- sul, som stadgar, att hyresgästen utöver grundhyran skall vara skyldig att utge den högre hyra, som myndigheterna medge. Det förekommer emellertid en- staka fall, i Vilka hyresvärden varje år skriver om kontraktet så att det däri angivna hyresbeloppet motsvarar sum- man av grundhyran och den generella hyreshöjningen.

En strikt tillämpning av den ovan- nämnda vanliga klausulen om skyldig— het att erlägga generell hyreshöjning skulle medföra, att en avveckling vid en tidpunkt, då tillstånd att avtala om så- dan hyreshöjning gällde, under vissa omständigheter kunde innebära en all- män generell hyressänkning för tiden närmast efter avvecklingen. Med hänsyn härtill torde man böra inbegripa gene- rell hyreshöjning under ovannämnda huvudregel.

(2) Betydelsen av att hyresnämnd ingripit i fråga om hyresavtals fortbestånd

Det ligger i sakens natur, att ogiltig- förklaring av en uppsägning måste göra denna till en nullitet så att läget blir detsamma som om ingen uppsägning skett. I enlighet härmed kunna givetvis verkningarna av en ogiltigförklaring sträcka sig över den tidpunkt, då regle-

ringens avveckling sker. Detta inträf- far, om den förlängning av hyresför- hållandet, som uppkommer genom ogil- tigförklaringen, utgår först efter den dag då avvecklingen träder i kraft. Vid förlängning av hyresförhållande jäm- likt 8 5 hyresregleringslagen kan mot- svarande situation uppstå endast om regleringen upphäves vid en tidpunkt, som ligger före den dag, till vilken lag— stiftningen tidigare förlängts, och förut meddelats beslut om förlängning efter avvecklingsdagen. Det torde emellertid vara tydligt, att upphävandet av regle- ringen lämpligen bör ske å dag, som sammanfaller med utgången av lagens senaste förlängningsperiod.

Klart är att hyresnämnd icke kan ogiltigförklara uppsägning till avflytt— ning å dag, som infaller efter det regle- ringens giltighetstid utgått. Icke heller kan beslut jämlikt 8 & hyresreglerings- lagen om förlängning av hyresförhållan— de för längre tid än regleringen är gäl- lande meddelas. Då beslut fattas om av- veckling, bör detta med hänsyn härtill bekantgöras i så god tid, att dylika hän- delser un'dvikas. Om emellertid" såsom nyss förutsatts regleringens upphörande sammanfaller med den tidpunkt, till vil- ken densamma senast förlängts, torde knappast några svårigheter av antydd art kunna uppstå. Hyresnämnderna tor- de i regel om de över huvud meddela beslut, vilka avse uppsägning till av- flyttning efter förlängningsperiodens ut- gång eller innebära förlängning efter nämnda tidpunkt, i beslutet erinra om att detsamma är beroende av att regle- ringens giltighetstid förlänges.

I enlighet med vad här sagts synas knappast några bestämmelser rörande avvecklingens verkningar i fråga om hy- resförhållanden, i vilka uppsägning ogiltigförklarats eller beslut om förläng- ning meddelats, bli nödvändiga. Att ett tidsbestämt hyresförhållande, som av

hyresnämnd under regleringstiden änd- rats till ett löpande, även efter avveck- lingen har denna karaktär, torde utan vidare vara klart. Detta följer även av den under (1) ovan angivna regeln, att de vid avvecklingstidpunkten gällande hyresvillkoren äv'en därefter skola vara tillämpliga.

(3) Verkan av beslut enligt 8 a % hyresregleringslagen

Genom bifall till ansökan om överta- gande av lägenhet enligt 8 a & hyresreg- leringslagen konstitueras ett hyresför- hållande mellan sökanden och fastig- hetsägaren. På samma sätt som i fråga om beslut om nedsättning av hyra kan det vara tveksamt om här ifrågavarande beslut kan sträcka sina verkningar läng- re än till dagen för regleringens upphö— rande. Det synes emellertid kommittén uppenbart, att de genom dessa beslut konstituerade hyresförhållandena böra fortbestå efter nämnda dag intill dess de genom uppsägning eller särskild överenskommelse bringas till upphöran- de. Detta torde böra direkt stadgas i de bestämmelser, som utfärdas i anslutning till regleringens avveckling.

Däremot synes övertaga—nderätt icke kunna konstitueras med giltighet först från dag efter regleringens avveckling.

(4) Avveckling av övriga bestämmelser i hyresregleringslagen

Vad angår övriga stadganden i hyres- regleringslagen torde knappast några övergångsbestämmelser bli erforderliga. Det torde emellertid böra uttryckligen anges, att straff för förseelse, som be- gåtts under lagens giltighetstid, och för senare begånget brott mot den i 25 & stadgade tystnadsplikten alltjämt skall kunna utkrävas samt att skyldighet att återbetala under regleringen uppburen olaglig hyra skall föreligga även efter avvecklingen.

(5) Förfarandet i hyresregleringsmål, som ej äro slutförda vid regleringens avveckling

Det torde icke kunna undgås, att ett antal hyresregleringsmål kunna vara anhängiga vid avvecklingstidpunkten och att behov kan föreligga att avgö- rande träffas i dessa mål. I och för sig torde visserligen hyresregleringsmyn- dighet även utan stöd av särskilda be- stämmelser kunna efter utgången av hy- resreglerilngslagens giltighetstid medde— la beslut som avser tidsperiod, varurn- der lagen varit gällande. Detta synes dock böra uttryckligen fastslås i över- gångsbestänunelserna.

Såvitt angår mål om höjning av grundhyra erfordras tydligen slutföran- de av målet, där fråga är om en jämlikt parternas avtal uttagbar höjning för för- fluten- tid. Man kan också tänka sig be- hov av ett slutligt avgörande i det fall, att parterna avtalat, att hyran skall vara beroende av hyresnämndens bestäm- mande. I fråga om mål rörande sänk- ning av grundhyra, nedsättning av hyra jämlikt 6 5 eller ogiltigförklaring av uppsägning föreligger ett klart behov av att an'hängigt mål avseende tid före av- vecklingen slutligen avgöres.

Tänkbart är, att mål rörande nedsätt- ning av grundhyra under tiden närmast före avvecklingens ikraftträdande kom- ma att anhängiggöras av hyresgäster, som genom att få grundhyran sänkt för tid under regleringens giltighet vilja be- gagna sig av ovan berörda övergångsbe- stämmelse för att få lägre hyra under närmast följande hyresperiod. Dock tor- de nödvändigheten för dem att räkna med uppsägning såsom motåtgärd mot krav på sådan grundhyressänkning bi- draga till en viss återhållsamhet från hyresgästernas sida. Den omständighe- ten, att retroaktiva beslut om nedsätt— ning av grundhyra enligt 20 % hyresreg-

leringslagen endast skola meddelas om särskild anledning därtill föreligger, torde även föranleda en inskränkning av antal-et sådana mål. På det hela taget finnes ej anledning tro att alltför stor balans i fråga om oavgjorda mål skall behöva finnas hos hyresnämnderna vid övergången. Vad angår hyresrådet kan det möjligen bli erforderligt med sär- skilda åtgärder.

Kommittén finner alltså,» att det bör uttryckligen fastslås, att vid övergången anhängiga hyresregleringsmål skola kunna slutföras. I de fall, där sådant slutförande uppenbarligen ej är påkar- lat, bör målet kunna avskrivas.

(6) Tidpunkten för avvecklingens ikraftträdande m. m.

Av vad ovan anförts framgår, att en avveckling vid annan tidpunkt än den, som sammanfaller med utgången av hyresregleringens förlängning, i vissa fall skulle kunna vålla svårigheter be- träffande hyresförhållanden, i vilka ogiltigförklaring av uppsägning före- kommit eller som förlängts jämlikt 8 5 hyresregleringslagen. Det är sålunda önskvärt, att avvecklingen sker vid nyss nämnda tidpunkt. Detta synes lämpligt även ur den synpunkten, att tidpunkten — den 1 oktober _ sammanfaller med den vanligaste fardag'en i hyresförhål- landena.

Beslutet om regleringens avveckling bör meddelas minst ett halvt år före ble- rörda tidpunkt.

h) Avveckling av bostadsrättskontrollen Några övergångsbestämmelser utöver dem som meddelats i anslutning till pro- mulgationen av bostadsrättskontrolla- gen tord—e knappast erfordras. Det synes dock ej lämpligt att bibehålla föreskrif- ten- om att domstol i det fall som avses *i 10 % nämnda lag skall] fastställa hyres- villkoren för tiden efter det lagens gil-

tighet upphört. Det skulle då kunna in- träffa, att hyresvillkor, som av hyres- nämnden fastställts för tiden fram till avvecklingsdagen, finge underkastas domstols prövning. Med hänsyn till att hyresnäm-nderna i vissa fall skola kun- na handlägga mål även efter reglering- ens upphävande tordle man kunna til - erkänna dem befogenhet att med bin- dande verkaln fastställa hyresvillkoren för hela den hyrestid, som kan komma. i fråga i här fönutsatta' fall.

Av 1 & bostadsrättskontrollagen fram- går, att lagen automatiskt upphör att gälla samtidigt med att hyresreglerings- lagens giltighet upphör.

c) Avveckling av övriga reglerings- bestämmelser

Lagen den 28 maj 1948 med vissa be— stämmelser om hyresrätt vid hem— skillnad eller äktenskapsskillnad m. m. I den mån rätten till tvångsövertagande av hyresrätt enligt 8 a & hyresregle- ringslagen ska-ll upphöra saknas i och för sig anledning att bibehålla här ifrå- gavarande bestämmelse. Den torde utan vidare kunna upphävas vid samma tid- punkt som hyresregleringslagen.

1948 års lag är gällande i hela landet. Med hänsyn härtill vill kommittén iclke föreslå, att »den upphäves ort-svis i sam- band med den. regionala avvecklingen. Det torde få bli föremål för senare över— väga-nde i vad mån det genom lagen i-n- förda förfarandet skall bibehållas efter hyresregleringens fullständiga avveck— ling.

Enligt övergångsbestämmelserna till 1948 års lag skall vad i lagen stadgas äga tillämpning även å bodelning eller skifte, som sker efter det lagen upphört att gälla, under förutsättning att bodel- ningen eller skiftet påkallats under la- gens giltighetstid. Det är dock tydligt, att framställning om övertaganderätt enligt 8 a % hyresregleringslagen, var-

om förmäles i lagens tredje stycke, mås- te ha inkommit till hyresnämnd innan hyresregleringen-s giltighet upphört.

Hyresnämndskungörelsen och hyres- rådets instruktion. Bestämmelserna i dessa författningar synas böra tills vi— dare gäller med hänsyn till de mål, som erfordlra handläggning efter avveck- liwngsdagen.

De administrativa bestämmelser som erfordras i samband med avvecklingen av hyresrådets verksamhet böra med— delas av Kungl. Maj:t.

Vad angår hyresnämnderna torde det få ankomma på vederbörande kommun att då behov av hyresnämnd icke längre föreligger vidtaga erforderliga åtgärder för verksamhetens avveckling. Därvid bör beaktas, att där hyresnämnden till- lika är sådan medlin-gsnämnd, som av- ses i lagen den 22 juni 1939 om med— ling i hyrestvister, det kan vara anled- ning att träffa avgörande i frågan om medlingsnämndens fortsatta tillvaro.

K. K. den 19 juni 1942 om stämpel—

frihet för expeditioner från hyresnämn- derna och statens hyresräd kan upphä- vas sedan lämplig tid efter avveckling- en förflutit. K. K. den 3 december 1943 om skyldig- het att anmäla hyresledighet m. m. och K. K." den 14 april 1944 om skyldighet att lämna uppgift angående uthyrning av möblerad bostad kunna omedelbart upphävas.

I enlighet med de riktlinjer, som an- givits i det föregående, har kommittén utarbetat förslag till avvecklingsbestäm- melser vid total avveckling av regle- ringen. Dessa bestämmelser kunna i er- forderliga delar komma till användning även vid den kategorimässiga avveck- ling, som kommittén föreslagit.

ANDRA KAPITLET

Översyn av vissa delar av hyresregleringslagstiftningen

I kommitténs uppdrag ingår bl.a. att utreda, vilka ändringar eller tillägg som med hänsyn till erfarenheterna från hyresregleringen-s tillämpning kunna vara påkallad—e beträffande hy- resregleringslagen och anslutande förl- fattnzi'ngar. Kommittén har i sina ti- digare avgivna betänkanden till be- handling upptagit vissa till denna del av uppdraget hörande frågor. Sålunda har i betänkande I diskuterats frågan om olagliga ersättningar på hyresmark— naden och i betänkande II har behand— lats det tekniska förfarandet vid fast— ställande av grunrdhyror i nybyggda hus. Betänkande III omfattar en översyn av 3 och 5 55 hyresregleringslagen och behandlar vidare vissa spörsmål, som ha sakligt samband med reglerna i nämnda lagrum. Därjämte har kommit— tén i första kapitlet av förevarande be— tänkande framlagt vissa förslag angåen— de hyresregleringens avveckling, vilkas genomförande kommer att föranleda ändringar i åtskilliga paragrafer i by- regregleringslagen.

Detta kapitel skall omfatta översyn av de delar av regleringslagstiftningen, som hittills icke behandlats. För denna översyn gälla samma riktlinjer som kommittén i betänkande III antog i frå- ga om den där framlagda översynen, nämligen att andra ändringar icke ifrå- gasättas än sådana som gå att förena med de nu gällande 'huvudlinjerna för hyresregleringen samt att sådana frå- gor ej gjorts till föremål för övervägan- de som inneburit att med hyresregle—

ringen som instrument skulle tillgodo- ses andra syften än d-et, för vilket den nuvarande lagen är tillkommen.

Även inom denna ram synes dock en viss försiktighet böra iakttagas vid framläggande av förslag till ändringar av hyresregleringen, särskilt av sådana ändringsförslag som innebära en urt- byggnad av regleringen. Det torde som motivering härför vara tillräckligt att hänvisa till vad kommittén i föregåen— de kapitel uttalat om möjligheterna att regionalt avveckla regleringen.

Till grund för kommitténs i det föl- jande företagna överväganden ha legat dels ett antal till kommittén överlämna- de framställningar och förslag från kommuner, sammanslutningar och en— skilda, dels på kommitténs begäran av- givna yttranden av Statens hyresråd _— som hört vissa hyresnämnder _— Kungl. bostadsstyrelsen, Sveriges fastighets- ägareförbund, Hyresgästernas riksför- bund, Hyresgästernas spazrkasse- och byggnadsföreni'ngams riksförbund, Byggförbundets intrres'sekonrtor, Svens- ka stadsförbundet och Sveriges Allmän,- nyttiga Bostadsförertag (SABO). Vid översynen behandlas först återstående delar av hyresregleringslagen, därefter övriga reglering-sförfattningar. I all- mänhet följes författningarnas egen uppställning.

Hyresrcgleringslagen

1 &. Bestämmelserna i denna lag skola äga tillämpning i varje stad, köping el- ler municipalsamhälle, som vid 1942 års

ingång hade minst 2,000 invånare, samt, där Konungen så förordnar, jämväl i annan tättbebyggd ort.

Vad nedan i denna lag stadgas om kommun skall äga motsvarande till— lämpning å municipalsamhälle.

Vissa ändringar i denna paragraf för- anledas av förslaget i föregående kapitel om regional avveckling.

2 5. För lägenhet, som är avsedd att helt eller till väsentlig del nyttjas till bostad och ej uthyres i möblerat skick, regleras hyran enligt bestämmelserna i 3—5 55. Samma lag vare beträffande lä- genhet, som icke är avsedd att helt el— ler till väsentlig del nyttjas till bostad, såframt ej hyran den 1 januari 1942 var fastställd att utgå med växlande be- lopp för skilda lider.

Vissa med hyresregleringens avveck- ling sammanhängande ändringar i den— na paragraf ha berörts i föregående ka- pitel.

Lagens tillämpningsområde i sak. La- gen avser endast hyresförhållanden. I praxis har förekommit tveksamhet sär- skilt beträffande frågan huruvida ett av- tal om upplåtelse av lägenhet, vilket på ett eller annat sätt har samband med av— tal om arbetsprestation från lägenhets- innehavarens sida, skall anses vara hy- resavtal eller ej. Såsom kommittén an- fört i sitt betänkande I (sid. 82—83) är det ej lämpligt att söka lösa ett sådant gränsdragningsproblem i en speciallag- stiftning av kristidsnatur, utan det bör överlämnas åt rättstillämpningen att träffa avgörande från fall till fall. Kom- mittén har i enlighet härmed icke fun- nit anledning att gå närmare in på den- na fråga.

Hyresgästförbundet har i sitt yttrande till kommittén ifrågasatt om icke vissa bostadsupplåtelser, som grundas på ar- betsavtal, böra tillerkännas samma upp- sägningsskydd som gäller i fråga om hy- resupplåtelser. Förbundet anför:

Det har i 4hyresrådets praxis ficke sällan förekommit fall, å vilka lagen icke ansetts tillämplig därför att avtalet ansetts i sin helhet eller till huvudsaklig del vara ett ar- betsavtal. Omständigheterna kunna dock ha varit sådana, att de sociala synpunkter, som ligga till grund för hyresregleringsla— gens 7 &, ägt full tillämpning. Till följd av bostadsbristen har bostadsupplåtelsen kun- nat otillbörligt utnyttjas mot arbetstaga- ren. Det vore därför önskvärt, att lagens skyd-dsbestäjmmelser kunde —- måhända i något modifierad form — vinna tillämp— ning även på dessa fall.

Som av citatet framgår åsyftas fall, i vilka lägenhetsupplåtelsen är av under- ordnad betydelse i förhållande till ar- betsprestationen och där man icke kan anse att mer än ett avtal föreligger, ett arbetsavtal med däri ingående lägen— hetsupplåtelse. Förslaget åsyftar alltså en »legal' reglering i visst hänseende av detta avtal. Det må här inskjutas, att ett konsekvent genomfört ingripan— de borde omfatta samtliga moment i arbetsavtlalet. Därmed skulle en legal reglering ske av sådana mellanhavan— den, som par-terna på arbetsmarknaden själva avtalsmässigt reglera. Denna in»- n-ebörd av förslaget är ägnad att inge betänkligheter mot detsamma.

Även ur andra synpunkter kan man hysa tvekan om lämpligheten av att införa de ifrågasatta bestämmelserna. För att en bostadsupplåtelse, som grun- das på arbetsavtal, skall anses ej gå in under hyresregleringen, torde man i praxis kräva, att arbetsmomentet i av- talet är klart dominerande. Men i dylika fall har arbetsgivaren-lägenhetsupplåta- ran i allmän-het ett rättmätigt starkt in- tresse att vid ombyte av arbetstagare disponera lägenheten för innehavarens efterträdare i arbetet. Även om detta hans intresse blir beaktat av hyresv- nämnden, medför själva möjligheten för arbetstagaren att dit hänskjuta frågan att avflyttningen kan skjutas ej oväsent- ligt framåt i tiden. Då med hänsyn till

arbetsförhållandets natur olägenheterna härav för arbetsgivaren måste antagas vara genomsnittligt betydligt större än i motsvarande situation vid ett kombi— nerat arbets- och hyresavtal, synes det kommittén icke tillrådligt att i någon form inordna nu berörda arbetsavtal under hyresregleringen.

Kommittén kan med hänsyn till vad här anförts icke tillstyrka förslaget.

Den snävare regleringens tillämp— ningsområde. I förevarande paragraf uppdelas hyreslägenhet-erna .i två grup- per, av vilka den ena med avseende på hyreskontrollen är underkastad den strängare regleringen i 3—5 55 och den andra endast kan göras till föremål för ingripande enligt 6 5. Till den senare kategorin höra möblerade bostadslägen— heter och sådana affärslägenheter, vil- kas hyra den 1 januari 1942 var fast— ställd att utgå med växlande belopp för skilda tider.

Hyresrådet har framhållit, att det i vissa fall visat sig uppstå svårigheter att draga gränsen mellan möblerade och omöblerade bostadslägenh-eter. För att undvika detta och till förebyggande av försök att kringgå lagbestämmelserna kunde ifrågasättas att söka precisera be- greppet ”möblerat skick”.

Hyresgästförbundet har ( i anslutning till G %) anfört, att icke varje fall av uthyrning med möbler borde falla un- der regleringen enligt 6 %. Fall där möb- leringen vore minst sagt torftig eller där möblerna redan från början bortto- ges av hyresvärden för att ersättas av hyresgästens egna möbler borde hänfö- ras under 3 %. Syftet att kringgå regle- ringen vore i dessa fall tämligen påtag- ligt.

I lagens förarbeten har icke berörts vad som skall anses vara möblerat skick.

I Zetterberg-Hedfeldts kommentar till hyresregleringslagen anges (sid. 35 i

andra uppl., andra tryckningen), att 6 5 blir tillämplig endast om lägenheten ”verkligen har möblerad karaktär; det räcker ej med att hyresvärden placerat enstaka möbler i lägenheten”.

Att ge en praktiskt användbar defini— tion av begreppet möblerat skick för- svåras av att detta begrepp har olika in- nebörd i skilda sammanhang; det torde vara tydligt, att man måste ställa andra krav på möbelutru-stningen, då det gäl- ler uthyrning av en fullständig lägenhet än då fråga är om upplåtelse av ett enkelrum som ingår i den av upplåta- ren bebodda bostaden. Givetvis kan man tänka sig att i en definition hän- visa till vad som enligt den allmänna uppfattningen i orten kan anses konsti- tuera ”möblerat skick” i fråga om det slag av uthyrnlingsobjekt varom fråga är, men en sådan: definition torde vara av tämligen ringa värd-e. Därmed skulle man på det 'hela taget icke vinna annat än att de mera extrem-a fallen uteslöt-os. Problemet om gränsdragningen mellan möblerat och omöblerat skick skulle alltjämt kvarstå. De fall, där möble- ringen är så torftig, att det är fråga om ett fönsök att undgå den snävare regleringen, synes man kunna komma till rätta- med genom tillämpning av de riktlinjer, som anvisats i ovannämn- dva Ll'a—gkomm'entar. Slutlig-en kan erinras om att hyresnämnderna ha befogenhet föreskriva, att lägenheten skall vara un- derkastad bestämmelserna i 3—5 åå hy— resregleringslagen. Med hänsyn till de möjligheter att ingripa mot missbruk, som, sålunda stå till buds, kan kommit- tén icke finna att behovet av en precise- ring i lagen av begreppet möblerat skick är så trängande, att dylik precisering är påkallad. I synnerhet gäller detta om kommitténs förslag om slopande av hy- resregleringen i fråga om möblerade en- kelrum antages.

Tillräcklig anledning att vidtaga änd-

ring beträffande den snävare reglering— ens tillämplighet i fråga om lokaler, vil- ka den 1 januari 1942 hade växlande hyra, torde icke finnas. Visserligen har det enligt uppgift förekommit enstaka svårigheter i praxis vid tolkningen av begreppet växlande hyra, men dessa fall synas ej ha varit så vanliga, att de böra föranleda lagändring på denna punkt. I den mån kommitténs förslag om av- veckling av regleringen för lokaler ge- nomföres bortfaller här berörda pro- blem.

4 %. Utöver grundhyran må hyresvär- den träffa avtal om skälig ersättning för lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse därför ingår i grundhyran, för den Öka- de kostnad, som för sådant ändamål äsamkas hyresvärden.

Hyresnämnden äger, utan hinder av att andra grunder avtalats för beräk- ning av ersättning som i första stycket sägs, förordna, att de grunder, som fin— nas skäliga, skola tillämpas. Nämnden må ock bestämma, hur stor del av hyra, som skäligen skall anses belöpa på dy- lik ersättning.

Konungen eller, efter Konungens be- myndigande, statens hyresråd äger med- dela föreskrifter att av nämnden till— Iämpas vid prövning som i andra styc- ket sägs.

Kommitténs direktiv innehålla inga speciella anvisningar angående översy- nen av 4 &. Denna översyn skall sålun- da omfatta dels de i lagrummet fast- ställda principerna för regleringen av förhållandet mellan parterna, dels de tolkningsregler som antagits i praxis.

Ytterligare en kommitté, bränsleut- redningen 1951, har att i viss utsträck— ning sysselsätta sig med hithörande problem. Denna utredning har tillkal- lats av chefen för handel—sdepartemen- tet enligt Kungl. Maj:ts bemyndigande den 16 februari 1951 för att ”utreda frå-

gan om den lämpligaste utformningen av landets bränsleförsörjning u-r ekono- miska, handelspolitiska och beredskaps— mässiga synpunkter”. Enligt direktiven för utredningen skall dess huvudmål vara att med sikte närma-st på den kom- mande tioårsperioden ”anvisa fram- komliga vägar, som kunna leda till stör— re trygghet mot tillfälliga avbrott i bränsleimporten och, om möjligt, en minskning av vårt beroende av utlandet i fråga om bränsleförsörjningen”. Ut- redningen har att undersöka de teknis— ka och ekonomiska förutsättningarna för ökad användning av inhemska bränslen och härvid ägna särskild upp— märksamhet åt det pågående forsknings- och u-tvecklingsarbetet på bränsleomrä- det. Utredningen skall överväga om hränsleimporten är lämpligt samman- satt samt även gå in på de spörsmål, som röra lagerhållningen i fråga om rutländska bränslen. Ehuru utredningen närmast skall behandla vår bränsleför- sörjning på längre sikt, möter dock ej hinder för utredningen att taga upp även mer kortfristiga frågor. Även så- dana spörsmål rörande bränsleförsörj- ningen, som ej särskilt nämnts i direk- tiven., få behandlas av utredningen. Utredningens befogenheter kunna på nu ifrågavarande område delvis täcka kommitténs uppdrag. Utred-nång- en syn-es nämligen vara oförhindrad att upptaga spörsmålet om en lämplig utformning av bräns-leersättn-ingen's reg- lering i hyresförhållanden i den mån därigenom en rationell bränsleförsörj- ning, särskiilt vad angår sparsamhet med importerad-e bränslen, kan frå-m- jas. Efter bränsleutredningens tillkomst har inrättats statens nämnd för bygg- nadtsforskning, vilken tillsatt ett sär- skilt utskott, som ägnar sin uppmärk- samhet åt olika prob-lem i fråga om bränslekonsumrti-onen. Enligt uppgift förekommer dänutinnan visst samar-

bete mellan bränsleutredning'en och utskott-et.

I propositionen 301/42 anförde de- partementschefen bl. a. följande: Bräns- lekostnaderna borde icke medräknas vid bestämmande av generell hyres- höjning utan regleras särskilt. Härom hade ing-en meningsskiljaktighet rätt bland remissinstanserna. Regleringen av värme- och varmvattenersättningen bor- de dels skydda hyresgästerna mot obil- liga krav, dels ersätta hyresvärden för kostnadsökningar som han ej borde bära. Olika bränsleklausuler funnes, som i större eller mindre grad upp- fyllde dessa krav, bl. a. värmekostnads- sakkunnigas två klausuler.1

Depane—mentsch-efen anförde vidare:

Viss—a praktiska fördelar skulle otvivelak- tigt vara förenade med att obligatoriskt införa dessa klausuler på hyresmarknaden, men betänk-ligheter kunna också anföras häremot. Det är nämligen tydligt, att mång- en hyresgäst helt saknar möjlighet att kon- trollera de beräkningar, som enligt dessa klausuler skola utföras för fastställande av bränsleersättningen.

En strängt genomförd uniformering av sättet för hräns—leersättningens beräknande synes icke vara erforderlig för-att hyres- regleringen ska-ll nå sitt syftemål. Ur a-ll- män synpunkt torde det icke vara påkallat att påbjuda användningen av särskilda normer, därest parterna äro ense om att använda andra beräkning-sgrunder. En viss frihet för parterna att själva pröva, vilka normer som äro mest lämpade att använ— das wi det särskilda fallet, :torde böra stå till buds. Av vikt är emellertid, att hyres- värdarna icke ensidigt få bestämma dessa normer. Framgår det av omständigheterna, att hyresvärden på sådant sätt vill bereda sig en förtäckt hyreshöjning, skall han vis- serligen kunna drabbas av straff. Även om ett dylikt fall icke föreligger, torde emeller- tid möjlighet att ingripa böra finnas. Hy- resnämnden bör därför äga rätt att, utan hinder av vad parterna avtalat, fastställa skäliga grunder för bränsleersävttningens beräknande. Om en sådan möjlighet stad- gas, rtorde de stridigheter, som eljest på denna punkt kunde uppstå mellan hyres- värd och hyresgäst, kunna biläggas.

Beträffande nämndens prövning kan man tänka sig åtminstone två alternativ. Det ena, som valts i promemorian, är att nämn- den skall äga förordna om tillämpning alle- nast av sådan bränsleklausul, som blivit vederbörligen fastställd. Det andra alterna- tivet är altt nämnden skall få pröva frågan fritt. I första hand torde det senare böra gälla. Frågan om bränsleklausul bör näm— ligen kunna göras till föremål för förhand- ling mellan hyresvärden och hyresgästen eller —— vid kollektiv reglering — mellan partsorganisationerna på platsen. Härige- nom gives möjlighet att anpassa en klausul efter förhållandena i orten eller i det sär- skilda fallet. Emellertid synes härjämte böra bibehållas möjlighet för Kungl. Maj:t eller statens hyresråd att fastställa bränsle— klausul, som då obligatoriskt -—— eventuellt med de förbehåll Kungl. Maj:t eller hyres- rådet angiver -— skall tillämpas av nämn- den, när dess ingripande begäres.

Denna befogenhet (att fastställa skäliga grunder för beräkning av bränslcersättnving— en i ett hyresförhållande) måste tillkomma nämnden utan hinder av att annan klausul avtalats. Däremot bör nämnden ej med bin— dande verkan för gällande avtal äga att-t föreskriva användning av bränsleklau-sul, när hyresavtalet överhuvud taget icke in— nehåller någon sådan klausul. Det synes icke lämpligt att i denna ordning bereda hyres- värden ökad gottgörelse. Frågan, om hy- resvärden kan begära ersättning för ökade bränslekostnader, t. ex. när avtalet ingåtts för lång tid, bör prövas av domstol enligt allmänna hyreslagen. Detsamma gäller frå- g-an om hyresgästens rätt till nedsättning i hyran m. m. med anledning av uteblivet varmvatten o. dyl. Dessa frågor kunna äga sådant samband med hyresvillkoren i öv- rigt, att de icke böra lösryckas till särskild behandling.

En viktig fråga är, om hyresnämnden bör äga att på eget initiativ föreskriva till- lämpning av ändrade grunder för värme och varmvattenersättningen, t. ex. för en större grupp lägenheter. Detta torde vara nödvändigt bland annat därför att inom ett och samma hus böra tillämpas samma principer för ersättningens bestämmande. Om en eller flera hyresgäster i huset be—

1 Angående des-sa klausuler se värme- kostnadssakkunn-igas betänkande med ut- redning angående värmekostnaden i hyres— hus (SOU 1942:20).

gära nämndens ingripande, måste det där— för kunna utsträckas till övriga hyresgäs- lter därstädes. Av praktiska skäl kan det för övrigt bliva nödvändigt, att nämnden eft-er förhandling med partsorganisa'tioncr med- delar mer eller mindre generella beslut. Av de föreslagna bestämmelserna om förfaran— det inför nämnden framgår, att nämnden i så fall skall ha lämnat även de enskilda parterna tillfälle att vid sammanträde in— för nämnden framlägga sina synpunkter.

Kungl. Maj:t bör äga att fastställa en eller flera bränsleklausuler att til-lämpas av nämnden vid prövning som här nämnts. Denna befogenhet skall Kungl. Maj :t kun- na delegera till statens hyres-råd.

Vid tillämpning av bestämmelserna i åå om allmänt medgivande till höjning av hy- resnivån är det behövligt att veta, hur stor del av hyran enligt inklusivekontrakt som utgör ersättning för värme och varmvatten. Befogenhet att fastställa storleken av den— na del skall tillkomma hyresnämnden. Kungl. Maj:t eller, efter Kungl. Maj:ts be- myndigande, hyresrådet ska-11 emellertid även i detta hänsende äga att fastställa grunder, som nämnden därefter har att tillämpa.

Andra lagutskottet hade ingen erin— ran i fråga om 4 5.

Av kommittén begärda yttranden rö- rande erforderliga ändringar i hyres- regleringslagen innehålla ganska få syn— punkter på problemet om reglering-en av bränslekostnaderna. Nedan redovisas i korthet vad i detta hänseende före- kommer i yttrandena.

Hyresrådel: Ersättningen för bränsle be- räknas för närvara-nde enligt ett flertal oli- ka och ofta svårtillämpbara system. Däresrt den gällande avtalsfriheten skal-1 bibehållas — något annat torde icke numera vara möjligt — är det i hög grad angeläget att enkla nonmer 'till-skapas, som gviva en rätt- vis fördelning av hränslekostnaderna och äro lätta att använda för den enskilde fas- tighetsägaren och hyresgästen.

Ledamoten av hyresrådet, häradshövding- en Erik Alexanderson: I fråga om bränsle- kostnaderna är det angeläget att hyror, som inkludera bränslekostnader, anknywtas så nära som möjligt till nuvarande kost- nadsnivå å bränslet. Det är irrationellt, aett hyresgästerna i ett läge som det nuvarande skola beta-la olika pris för bostadens upp-

värmning alltefter den bränslesort, som an— vändes i fastigheten nu eller som användes 1939 eller 1942. Hyresgästerna höra i prin- cip betala för värmen, icke för bränslet. Härigenom stimuleras till rational—iserin-gar. Den myckenhet improduktivt arbete, som för närvarande nedlägges på bränsleklau- sulsberäkningar, borde kunna undvikas om denna princip genomfördes. Skulle några mlera väsentliga ändringar i bränslepriser- na uppkomma i förhållande till nuvarande kostnadsnivå kan det ifrågasättas om det icke vore bättre med av myndigheterna medgivna generell-t beräknade tillägg än det nuvarande på en principiellt tvivelaktig millimeterrättvisa inriktade klausulsyste- met. Dåvarande ledamoten av hyresrådet, borgmästaren Carl Suennegård: I fråga om bränsletilläggens beräknande gäller det att komma fram till normer, som äro enkla och lätta att tillämpa, samtidigt som de skola tillgodose anspråken på en rättvis fördelning av kostnaderna å olika lägenhe- ter. Hela problemet om bränsleklausulerna bör underkastas ny prövning.

Stockholms 9:de hyresnämnd: Det bör vara en enda exklusiveklasul för alla fas— tigheter med individuell beräkning av bränslekostnaden för varje fastighet.

Hyresnämnden i Uppsala (ef-ter anmär- kande av att många typer av bränsleklau- suler förekomma och vålla besvär): Det skulle enligt hyresnämndens men'in-g'inne— bära en förenkling om kallhyran alltid ut- brötes och identifierades med grundhyran. Sedan de generella hyrestilläggen, som räk- nas på kallhyran, tillkommit, måste hyres- värdarna ändå beräkna kallhyran, låt vara att detta ibland sker schematiskt, exempel- vis efter 9—procentregeln. Det synes icke orimligt att vid en förlängning av hyres— regleringslagen föreskriva att alla hyresvär- dar äro skyldiga att för hyresgästerna an— giva kallhyra, på vilken då för framtiden de generella hyreshöjningarna beräknas, samt att bränsleersä-ttning skall utgå efter en exklusivklausul, som omfattar full er— sättning för bränsle, efter kostnaden för detsamma inlagt i fastigheten i eldnings- bant skick, men icke något annat. Kostna- den för värmeanläggning och eldarelön bör inräknas 'i hyran. (I samband därmed torde eventuellt tillägg för o-ljweaggregatinstalla— tion och vedeldning, f. n. föga aktuella, kunna utrensas. Skulle tillägg av dylikt el- ler liknande slag bli erforderliga i framti— den, må det bli en senare fråga.) Godtager

icke hyresgästen värdens beräkning av kall— hyran, skulle hyresnämnden liksom nu få bestämma densamma. En viss extratill— strömning av sådana ärenden kunde visser- ligen då väntas, men det-ta bleve en en- gån-gssalk. Det skulle otvivelaktigt bli rätt- visare för parterna och enklare både för dem och hyresnämnden att endast behöva arbeta med exklusivklausuler.

Aktiebolaget Stockholmshem: Inom en bos'tadsförvawl-tning med ett stort antal vär- mecentraler synes det ur flera synpunkter vara riktigt, att om hyresgästerna erlägga bränsletillägg efter självkostnadspr'incipen, bränslekostnaderna vid de olika centralerna sammanslås och medelkostnaden debiteras. Härigenom kan driften på ett tillfredsstäl- lande sätt rationaliseras. Vid exempelvis olika slag av bränsle, och icke_minst vid ransonering av visst bränsle, kan leverans ske till den ur driftssynpunkt lämpligaste värmecentralen. Vedeldning kan sålunda koncentreras till värmecentral där ved lämpligen kan lagras och där utrustningen i övrigt är härför lämplig o. -s. v. Då. hy— resvärden i föreliggande fall icke kan göra sig någon som helst ekonomisk vinning på denna form av bränsleklausul, är önskvärt, att i hyresregleringslagen klant utsäges att förfaringssättet icke är olagligt eller olämpligt. F. 11. tycks i vissa fall oklarhet råda i frågan.

SABO: För större fas-tighetsföreta-g med flera 'värmecentralcr kan det vara av in- tresse att vid beräkningen av bränslekost- naderna få basera dessa på medelkostna- den för flera centraler. Vid t. ex. vedeldning är det orimligt att icke få koncentrera ved- eldningen på ett eller ett par härför lämpa- de centraler utan att därför belasta enbart dessa områden med hela merkostnaden här- för. Något direkt förbud mot dylik ratio— nalisering känner vi ej men det vore av intresse att få frågan prövad.

Hyresgästernas riksförbund: I hyresrå- dets praxis har paragrafen tillämpats så att avtalsfriheten är begränsad till den egentliga bränslekostnaden jämte kostna- den för kapning och intagnwing. Däremot äga parterna icke frihet att avtala om sär— skild ersättning för exempelvis eldarlön, sotning, s'lagghämtning och pannreparatio— ner, där dessa poster ingå i den för lägen- heten gällande grundhyran. Det är enligt förbundets mening i klarhetens intresse önskvärt, att detta kommer till uttryck i lagtexten.

Kommittén har i det föregående utta-

lat, att de nu gällande principerna för hyreskontrollen icke böra undergå nå- gon genomgripande förändring. I kon- sekvens härm-ed anser kommittén även att möjligheten till separat reglering av brännstlekostnajdsersättningen alltjämt bör bibehållas. Ett inarbetande av nu aktuella hränslckostnader i grundhyror- na på sätt häradshövdingen Alexander- son ifrågasatt vore givetvis möjligt men skulle nödvändiggöra ett betydande ar— bete för beräkning av de nya hyrorna och skulle därjämte komplicera fram- tida beräkningar av den generella hy— reshöjningen. Bränslekostnad-erna, som numera utgöra en stor post i fastighets— budlgeten, äro relativt sett mycket olika för olika fastigheter och i skilda delar av landet. Även bränslepriserna variera olika orter emellan. Att under sådana förhållanden genomföra en reglering av bränslekostnaderna med generella till- lägg synes ej tillrådligt. Även den om- ständigheten, att hyresregleringens av- veckling kan anses vara aktuell för åt- skilliga orter talar för att man icke i nuvarande läge bör vidtaga en så bety- dande ändring av regleringssystemet.

' Ej heller synes det vara anledning att överväga ett frångående av den gällan- de huvudregeln om avtalsfrihet beträf— fande grunderna för bränsleersättning- enzs beräkning. Frågan om avtals-frihe- tens omfattning, d. v. s. vilka kostnader, som skola anses belöpa på ”lägenhetens uppvärmning och förseende med varm- vatten”, torde såsom hittills få lösas i praxis. Det synes ej vara anledning att — såsom hyresgästförbundet föresla— git — ge regler härför i lagtexten. Vad nu sagts gäller även den av Aktiebolaget Stockholmshem och SABO berörda frå— gan om möjligheterna att vid bränsle- kostnadsb'eräkningen sammanföra flera värmecentraler inom en större förvalt- ningsenhet. Frågan härom torde kunna bli aktuell endast då exklusiveklausuler

tillämpas. Enligt kommitténs mening bör det i och för sig icke möta något hinder att förfara på angivet sätt, ef- tersom metoden i varje fall på längr sikt synes vara fördelaktig för hyres- gästerna, vilka bli mera oberoende av tillfälliga prisfluktuationer på olika bränsleslag. Av vikt är emellertid att tillse, att fördelningen av bränslemäng- den blir riktig med hänsyn till de olika värmecentralernas förbrukning. Det sy- nes kommittén lämpligt att frågan löses i praxis genom särskilda anvisningar av hyresrådet.

Hyresnämndens befogenhet att ingri- pa i fråga om bränsleersättningen kan uppenbarligen ej helt undvaras så länge behovet finnes av hyresreglering. I var- je fall måste nämnden vara berättigad att träffa avgörande då parterna ej kun- na enas. Det skulle kunna ifrågasättas att inskränka nämndens befogenhet att ingripa till dessa fall, men med hänsyn till att det under nuvarande förhållan- den torde vara relativt lätt för hyresvär- den att t.ex. vid nyut'hyrning av lä- genhet tilltvinga sig en av honom öns- kad bränlsleklausul, även om denna i det aktuella fallet ger ett för hyresgästen oskäligt resultat, synes det ej finnas an- ledning att ändra den nuvarande ord- ningen.

Med nu ifrågavarande befogenhet sammanhänger nämndens rätt att be- stämma hur stor del av viss hyra som skall anses belöpa på ersättning för vår- me och varmvatten. I den mån nämn- dens möjlighet att ingripa i avtalen skall bibehållas, måste även sistnämnda rätt bevaras.

På de skäl som anförts i förarbetena torde möjligheten för nämnden att in- gripa på eget initiativ fortfarande vara påkallad.

Någon anledning att ändra den nuva- rande förutsättningen för ett ingripan- de, som består däri, att hyresavtalet

över huvud skall innehålla en bränsle- klausul, synes ej föreligga. De skäl, som i förarbetena anförts för den nu gällan- de ordningen, äro alltjämt giltiga.

I sista stycket av 4 5 stadgas, att Kungl. Maj:t (hyresrådet) har befogen- het att meddela föreskrifter för nämn- dens prövning av frågan efter vilka grunder bränsleersättning skall utgå. Som framgår av ovan refererade departe- mentschefsuttalanlde skall i första hand gälla, att frågan får prövas fritt av nämnden, men har det ansetts lämpligt att bibehålla möjlighet för Kungl. Maj :t eller hyresrådet att kunna ålägga nämn- derna att obligatoriskt föreskriva till- lämpning av viss bränsleklausul. Befo- genheten att utfärda föreskrifter har begagnats på så sätt, att hyresrådet en- ligt Kungl. Maj:ts bemyndigande först i ett cirkulär till nämnderna (nr 6) och sedermera i den av rådet utgivna hand- boken för hyresnämnderna publicerat vissa riktlinjer, efter vilka nämnden bör träffa sitt val då det gäller att fastställa bränsleklausul. Beträffande dessa anvis- ningar se Zetterberg-Hedfeldt, förut an— förda arbete, sid. 285 ff och hyresrå—dets handbok sid. 128 ff. Det torde i och för sig ej finnas anledning att upphäva här ifrågavarande stadgande även om det— samma i viss mån dubbleras av bestäm- melsen i 31 %.

Enligt det hittills anförda skulle det icke föreligga skäl att ändra de i 4 & fastställda principerna för regleringen av bränslekostnadsfrågan. En sådan ändring kan emellertid vara tänkbar, om man finner, att övervägande skäl tala för att i alla hyresförhållanden, vari ersättning för bränslekostnader fö- rekommer, enhetliga grunder böra gäl- la för bränslekostnadtsersättningens be— räkning. I så fall kan man nödgas upp— häva principen om avtalsfrihet samt fö- retaga motsvarande jämkningar i lag— rummets andra och tredje stycken.

De ”grunder”, som gälla för bestäm- mande av ersättningen för värme och varmvatten resp. för den ökade kostna- den därför, benämnas som bekant bränsleklausul. I sin enklaste form kan klausulen utgöras av ett stadgande om ett fixerat tillägg till grundhyran. Van- ligen tillämpas emellertid betydligt mera invecklade bestämmelser. Då en tämligen utförlig redogörelse för bräns- lekl-ausulsystem—et finnes i Zetterberg- Hedfelt, förut anförda arbete, (si-d. 64 ff.) synes ej erforderligt att här när- mare gå in på detsamma.1 I redogörel— sen omnämnas emellertid icke meto- derna att genom mätningsförfaranrden av olika slag fördela bränslekostna- dernua mellan hyresgästerna. Närmare uppgifter om dessa frågor kunna er- hållas ur värm-ekostnaldssakkunnigas betänkande sid. 32 ff.

Av de ovan återgivna yttrandena fram- går att från olika håll utryckts önske- mål om skapande av enklare normer för beräkning och fördelning av bränsle- ersättning. Uppenbart är att mycket ar»- bete kunde sparas, om detta önskemål kunde uppfyllas.

I det föregående har kommittén utta- lat, att man icke kan tänka sig att i nu- varande läge slopa den i gällande reg- leringssystem upptagna möjligheten att vid sidan av den reglerade hyran be- räkna särskild ersättning för bränsle- kostnad. Som känt är finnas ett flertal olika klausuler för beräkning av denna ersättning. Kommittén finner som förut nämnts icke skäl att i detalj redogöra för de förekommande bränsleklausuler- na. Som en bakgrund till den följande framställningen är det tillräckligt att i korthet beröra de två 'huvudprinciper, mellan vilka man har att välja då det gäller att utforma en bränsleklausul.

Enligt den ena principen, exklusive- systemet, uträknas den faktiska bräns- lekostnaden för det enskilda huset un-

der ett bränsleår och fördelas på de sär- skilda lägenheterna efter deras yta, vo- lym, radiatoryta, rumsantal eller något annat mått som anses stå i konstant för- hållande till lägenhetens bränslebehov. Fördelningen kan också ske genom att värme— och varmvattenförbrukningen inom den enskilda lägenheten mätes. Vid »exklusivesystemet erlägges regel- mässigt hela den faktiska bränslekost- naden vid sidan av hyran. Då denna kostnad icke är känd förrän vid eld— ningssäsongen—s slut, måste hyresgäster- na förskottsvis erlägga approximativt beräknade belopp under bränsl—eåret och slutuppgörelse ske sedan den faktiska bränslekostnaden kunnat fastställas.

Enligt den andra möjliga metoden, in- klusivesystemet, utgår man från en på olika sätt bestämd normalförbrukning av bränsle (per lägenhet) och beräknar bränslekostnaden teoretiskt genom att multiplicera denna förbrukning med det aktuella bränslepriset. Systemet har fått sitt namn av att en del av ersätt- ningen för bränslekostnaden är inräk- nad, inkluderad, i grundhyran. Den del av ersättningen, som ingår i hyran mot- svarar kostnaden för normalförbruk- ningen efter ett visst pris, grundpriswet, vilket vanligen är lika med förkrigspri- set. Hyresgästerna få erlägga en ersätt- ning, ”bränsletillägg”, som motsva- rar normalförbrukningen multiplicerad med bränsleprisstegringen, alltså pris- skillnaden mellan de-t aktuella bränsle- priset och grundpriset.

Båda systemen kräva för sin tillämp- ning ett ej ringa arbet—e. Vid användning av en exklusiveklausul skall fastighets— ägaren vid bränsleårets utgång styrka sina bränslentgi'fter, varefter dessa för-

1 Jämför i detta ämne även värmekost— nawdssakkunnigas betänka-nde sid. 19—31, 82 samt 98—112.

Ang. Socialstyrelsens klausul (1941) se Walin: Allmänna hyreslagen m. m. (3 uppl. 1954) sid. 263.

delas på lägenheterna och avräkning sker med hänsyn till de erlagda för- skottsbeloppen. Då en inklusivekl-ausul begagnas, behövs pricipiellt ingen slutt- uppgörelse, men varje gång prisändring äger rum måste ny beräkning av bräns- letilläggets storlek ske. Skulle bränslet ransoneras eller varmvattenrestriktio- ner förekomma» eller måste det för fas- tigheten normala bränslet utbytas mot något annat, kompliceras beräkningar- na vid inklusiveklau'sulerna. Vid exklu— sivekla'usul'erna däremot regleras dessa förhållanden automatiskt.

Värmekostnadssakkun-nigas betän- kande behandlar även frågan om d-en lämpligaste utformningen av bränsle- klausulerna. De sakkunniga ha grans- kat de i praktiken förekommande klau- sulerna och med ledning av utrednings- resultaten konstruerat två klausuler, en av exklusive- och en av inklusivetyp. Dessa ha sedermera lagts till grund för de av hyresrådet utarbetade bränsle- klausulerna. Under dessa förhållanden och då hithörande problem enligt upp- gift även äro föremål för uppmärksam- het från 1951 års bräns—leutrednings sida samt även torde komma att närmare ut- redas av det ovannämnda särskilda ut- skottet inom statens nämnd för bygg- nadsfors'kning har kommittén ej ansett det påkallat att för egen del föranstalta om ytterligare utredning av de värme- tekniska spörsmålen.

Som en följd av detta sitt ställningsta- gande ka—n kommittén ej ingå på någon teknisk granskning av de olika bränsle- klausulerna. Kommitténs utgångspunkt måste därför bli den, att de av värme- kostnadss-akkunniga (hyresrådet) före- slagna klausulerna äro i tekniskt hän- seende acceptabla och att en förenkling av desamma skulle medföra, att de bleve alltför otillförlitliga ur rättvisesyn— punkt. Vidare godtager kommittén vär- mekostnadssakkunnigas bedömning ur

teknisk synpunkt av övriga bränsleklau- suler.

Här må emellertid in-skjutas, att kom- mittén med hänsyn till den utveckling som ägt rum efter det värmekostnads— sakkunnigas utredning framlades anser det Önskvärt med en ny teknisk utred— ning av problemet om värmekostnader— na i hyreshus.

Under de givna förutsättningarna blir problemet för kommitténs del att med ledning av de allmänna erfar-enhe- terna om bränsleklausulernas tillämp- ning unfd-eur de gångna åren överväga i vad mån förenklingar på hithörande område kunna åstadkommas med ut- gångspuntkt från nu existerande klau- suler. Två möjligheter synas därvid er— bjuda sig.

Till en början kan man diskutera om man med hänsyn till önskvärdheten av enhetlighet på ifrågavarande område bör göra särskilda klausuler obligatoris- ka eller generellt förbjuda användning- en av vi-ssa klausuler. Beträffande de skäl, som kunna- anföras för och emot en sådan anordning hänvisas till de ovan återgivna förarbetena till nu ifrå- gavarande lagrum. Ett frångående av den nu gällande principen att parterna i första hand skola ha avtalsfrihet be- träffande klausulvalet synes med hän— syn till att ett avsevärt arbete skulle er- fordras för genomföra—nde av enhetlig— heten endast vara motiverat om någon eller några bränsleklausuler i praktiken konstaterats vara avsevärt bättre eller sämre än övriga. Erfarenheten kan emellertid icke anses ge vid handen att så är förhållandet. Kommittén finner därför icke anledning föreslå någon ändring av nuvarande ordning i den form här angivits.

En andra utväg att förenkla bränsle- kostnadsberäkningen skulle vara att med accepterande av vad nu tillämpade bränsleklausuler utvisade i fråga om

bränslebehovet och under tillämpning av det aktuella hränslepriset, lämpligen fixerat såsom ortens genomsnittspris, för varje enskild lägenhet fastställa en ”grnndbränslekostnad”, i förekomman- de fall uppdelad på värme och varmvat- ten. Grundbränslekostnaden kommer då att i princip motsvara det belopp den verkliga bränslekostnaden i fortsätt- ningen kommer att uppgå till om det aktuella bränslepriset förblir kon- stant och ransonering av bränsle el— ler varmvattenrestriktioner ej inträf- fa. I fråga om hus med exklusive- klausuler finge grundbränslekostnaden lämpligen bestämmas som produkten av den genomsnittliga faktiska bränsleåt- gången under förslagsvis de tre senaste åren och det aktuella bränslepriset. I hus med inklusivekllausul skulle freds- bränslekostnaden utbrytas ur grundhy- ran och ingå i grundbränslekostnaden. För nytillkommande hus vore man allt— jämt hänvisad till att fastställa grund— bränslekostnaden med stöd av en bygg- nadsteknisk värmeberäkning. Denna kunde dock korrigeras senare om den visade sig avsevärt avvika från faktiskt erforderlig bränsleförbrukning.

Efter genomförandet av systemet skul- le för varje lägenhet finnas en i pengar bestämd grundbränslekostnad motsva- rande grundhyran och det torde vara relativt 'enkelt att genom generellt _— t. ex. av p—artsorganisationerna i samråd —— bestämda procentuella tillägg eller avdrag anpassa ersättning för bränsle- kostnader efter ändringarna i bränsle— priserna och övriga i detta sammanhang inverk—ande omständigheter. Systemet innebär genomförande av en klausul som i realiteten motsvarar en inklusive- klausul, grundad på nuvarande bränsle- behov per lägenhet och aktuellt bränsle- pris men med separat debitering av hela bränslekostnaden vid sidan av grundhyran.

Den främsta fördelen med systemet skulle vara, att den påverkan till spar- samhet med bränsle och förbättring av uppvärmningsanordningar och dessas skötsel, som inklusivesy'stemet ger, kom- me att göra sig gällande även beträffan- de de hus, som nu ha exklusiveklausu- ler. En liknande verkan för samtliga hus kunde i viss mån väntas därav, att systemet underlättade för hyresgästerna att jämföra bränslekostnaderna för oli- ka lägen'heter. Å andra sidan kunde sys- temet möjligen minska den återhållsam— het i konsumtionen av värme och varm- vatten, som enligt vad erfarenheten vi- sar iakttagas avv hyresgäster i hus med exklusiveklautsul kombinerad med vär- memätning. Systemet skulle endast i obetydlig grad förenkla de beräkningar, som äro erforderliga vid användningen av de nuvarande bränsleklausulerna.Det kan befaras, att övergången till systemet skulle framkalla ett antal tvister om grundbränslekostnadens storlek. Anta- let kunde dock i hög grad inskränkas om det föreskrevs att yrkanden om prövning av det i den gällande bränsle- klausulen fastställd-a normala bränslebe- hovet icke kunde upptagas. En sådan bestämmelse synes dock icke rimlig. övergången till systemet skulle slutli- gen föranleda ett icke ringa extra arbete för parter och hyresregleringsmyndig- heter. Med hänsyn till att vinsten med systemet synes vara tämligen begränsad och att flera omständigheter tala mot detsamma finner kommittén ej anled- ning föreslå att systemet genomföres.

Av det anförda framgår, att kommit- tén ej finner skäl föreslå ändring i de nu gällande principerna för bränsleer- sätt-ningsfrågans reglering i 4 %. Enbart en justering av sista stycket i nämnda lagrum för borttagande av den däri medgivna befogenheten för Kungl. Maj :t att föreskriva tillämpning av särskilda bränsleklausuler synes ej påkallad.

Något skäl att föreslå revidering av de av hyresrådet lämnade anvisningarna för hyresnämndernas handläggning av bränslemål föreligger enligt kommitténs mening icke.

6 5. Är lägenhet, som icke enligt 2 5 är underkastad hyresreglering, uthyrd mot en hyra, som är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga om- ständigheter _ föranleda, äger hyres- nämnden nedsätta hyran efter vad som finnes skäligt. I fråga om ersättning för lägenhetens uppvärmning eller förseen- de med varmvatten skall vad i 4 5 and— ra och tredje styckena stadgas äga mott- svarande tillämpning.

Vid meddelande av beslut om nedsätt- ning av hyran enligt första stycket äger nämnden föreskriva, att lägenheten skall vara underkastad bestämmelserna i 3-—5 åå. Därvid skall såsom lägenhetens grundhyra gälla det "belopp, till vilket hyran blivit nedsatt, eller, om beslut en- ligt 5 % meddelats, det lägre belopp, som nämnden med hänsyn därtill fastställer.

Viss ändring av G % erfordras med hänsyn till kommitténs förslag att in- skränka dess tillämpning till möblerade hostadtslägenheter om minst två rum.

Beträffande gränsen för 6 åms till- Iämpningsområde hänvisats i första hand till vad som yttrtatts under 2 5.

Av hyresnämnden i Stockholms femte hyresdistrikt 'havr framhållits, att det ofta förekomme, att omöblerade rum uthyrdes med förmån av lyse, värme, städning etc., samt att det tedde sig främmande att behandla dessa fall, då uthyrningsformen vore densamma som i fråga om möblerade rum, enligt and- ra bestämmelser än dessa. Motsvarande tanke har framförts inom Stockholms nionde hyresnämnd, där det även ifrå- gasatts att uppdela hyran i dessa fall i" en hyra för lägenheten som omöble-

rad och en hyra för de åtnjutna för— månerna.

Kommittén anser sig emellertid ej böra förorda någon ändringi de nu gäl- lande principerna för bedömningen av ovan angivna uthyrningsfall, så mycket mindre som problemet, för den händel- se kommitténs försIa—g att undantaga möblerade enkelrum från reglering an— tages, kommer att avsevärt förlora i betydelse. Ett överförande av de upplå- telser, som avsåge omöblerade rum i kombination med vissa förmåner till regleringen enligt 6 & skulle även skapa svåra gränsdragningsproblem och öpp— na möjligheter att kringgå den snä- vavre regleringen. Det synes icke hel— ler vara anledning att genomföra en så- dan komplicering av regleringen, som skulle bli följden av att v-ederlag'et upp- delades på ovan angivet sätt. Om med förslaget avses, att gottgörelsen för de tillhörande förmånerna icke skulle vara underkastad reglering, kan däremot in— vändas, att dett—a skulle avsevärt försvå- ra 'hyreskontrollen vid de uthyrnings- former som här avses.

Prövning av en avtalad hyra enligt 6 & företagas i regel på framställning av vederbörande hyresgäst. Hyres- nämnden kan emellertid också taga upp frågan på eget initiativ. Det torde ej finnas skäl att göra ändring i dessa principer.

Hyresnämnden i Malmö (första dist- riktet) har uppgivit, att det ofta före- komme, att husägare utrustade hela bo- stadslägenheter med möbler och hyrde ut dem till oskäligt höga hyror. Då nämnden icke hade möjlighet att ge- nom granskning av uppgifter om ut- hyrning av— möblerade lägenheter till— fredsställande följa alla dessa fall och det ofta' hände, att hyresgästerna för- summade att påkalla prövning av hy- rorna, vi-llle nämnden ifrågasätta om

det icke borde införas skyldighet för vården att i dessa fall begära prövning av hyran.

Å ort, beträffande vilken Kungl. Maj:t så föreskrivit, skall Kungl. kungörelsen den 14 april 1944 om skyldighet att lämna uppgift angående uthyrning av möblerad bostad äga tillämpning. En- ligt denna kungörelse åligger det vid bötesansvar envar, som uthyr möblerad bostad, att i den utsträckning, å den tid och i den ordning hyresrådet föreskri- ver lämna uppgift därom till hyres- nämnden. De närmare reglerna för upp- giftsskyldighetens fullgörande bruka innefattas i en särskild av hyresrådet utfärdad kungörelse för den ort det gäl- ler. Tillämpningen av dessa bestämmel— ser har i praktiken blivit den, att en- gångsinventeringar av uthyrningsförhå—l- landena för'etagits. Uthyrningar som ske efter dessa inventeringar torde regel— mässigt icke anmälas. Numera lär det alltså praktiskt taget bero uteslutande på vederbörande hyresgäster om en prövning av hyran för möblerad bostad kommer till stånd. Enligt kommitténs mening är det dock icke påkallat att in- föra någon sådan anmälningsskyldighet som hyresnämnden i Malmö föreslagit. De 'hyressökande torde numera i all- män-het få anses ha sådan kännedom om föreliggande möjlighet att erhålla rät- telse i fall, då oskälig hyra utgår för möblerad bostad, att en obligatorisk kontroll beträffande hithörande hyres- förhållanden icke är av behovet påkal- lad. Det kan även ifrågasättas om en föreskrift som den föreslagna skulle ha någon nämnvärd effekt.

Hyresnämnden i Stockholms femte distrikt anför, att bedömningen av hy- ran för ett i möblerat skick uthyrt rum är vansklig med hänsyn till de rent per- sonliga momenten i förhållandet mellan parterna och ans-er, att förutsättningen för hyressänkning i dessa fall bör vara

att den avtalade hyran är ”uppenbart oskälig”.

Den i gällande lag upptagna förutsätt- ningen för sänkning att hyran skall vara ”avsevärt högre än lägenhetens be— skaffenhet och övriga omständigheter föranleda” torde i allmänhet tillämpas så, att sänkning av den avta-lade hyran sker endast om det föreligger en täm— ligen stor skillnad mellan denna hyra och det belopp, som nämnden vid sin uppskattning kommer fram till. Under sådana förhållanden och då möblerade enkelrum av kommittén föreslås skola undantagas från reglering anser sig kommittén icke ha anledning föreslå att genom en formulering som den fö— reslagna hyresnämndernas möjligheter att ingripa beskäras.

Verkan av ett nedsättningsbeslut en- ligt 6 5 blir enligt lagen den, att hyres- värden av den hyresgäst, som i målet varit hans motpart, icke får under lö- pande avtal uttaga högre hyra än det av hyresnämnden bestämda beloppet. Om däremot nytt avtal träffas mellan parterna, kan hyran utan 'straffpåfölj'd sättas högre. Detsamma gäller givetvis om lägenheten uthyres till annan hyres- gäst. Genom för'eskrift enligt lagrum- mets andra stycke kan dock beslutets verkan göras permanent genom att lä- genheten överföres till den snävare reg- leringen enligt 3—5 55. Sådant överfö- rande kan ske endast om nedsättning av hyran äger rum.

Hyresgästförbundet har i sitt yttran- de framhållit, att reglerna om möblera- de lägenheter oc-h rum borde få en kla- rare utformning. Det vore otillfred—s- ställande, att en hyresnämnds beslut om nedsättande av en oskälig hyra kunde [göras verkningslöst genom en relativt

obetydlig ändring i de förmåner som tillhandahölles. Från olika Ihyresnämnder, vilka hörts

av hyresrådet, samt från enskilda leda- möter i dessa nämnder har kritik rik- tats mot utformningen av hyreskontrol- len enligt 6 5. I huvudsak har därvid anförts följande: Kontrollen är inef— fektiv, enär ett beslut om nedsättning av hyra icke är bindande för en följan- de uthyrning. Om hyresvärden ändrar förmånerna undanryckes grunden för nedsättningsbeslutet. En hyressättning enligt (i % bör gälla tills endera parten begär ändring. Ett överförande till den snävare regleringen enligt lagrummets andra stycke blir ofta illusoriskt. Ej sällan åberopar uthyrare, som överskri- dit fastställd grundhyra, att ny förmån tillkommit, att bränslekostnaderna ökats eller 'att andra omständigheter, som le— gat till grund för beslutet, ändrats. I så— dana fall torde det i regel ej vara möj— ligt autt beivra höjningen.

Hyresrådet har i fråga om andra stycket i 6 5 anfört:

Erfarenheten synes ge vid handen, att Gå andra stycket tillämpas i större utsträck- ning än som ursprungligen avsetts. Det kan ifrågasättas att genom en förtydligande avfattning av nämnda stadgande begränsa dettas användning.

I detta sammanhang anför hyresrådet även, att stora svårigheter möta att be- stämma grundhyra enligt förevarande lagrum, då generell hyreshöjning med— givits, och hänvisar till sitt cirkulär nr 73, enligt vilket hyresnämnden i det för- utsatta fallet bör beakta den generella hyreshöjning, som kan komma att be- löpa på det nedsatta hyresbeloppet, och därför formulera nedsättningsbeslutet så, att hyran nedsättes till visst fixerat belopp ”jämte dårå belöpande generell hyreshöjning”, varvid grundhyran kan bestämmas till det fixerade beloppet. Hyresrådet anser, att en enklare lös- ning bör övervägas.

Vad först angår effekten av ett be- slut enligt 6 5 för-sta stycket torde det icke vara riktigt, att beslutet, såsom hy-

resgästförbundet gjort gällande, blir ”verkningslöst" genom att de till upplå- telsen knutna förmånernas ändras. En av hyresvärden ensidigt och utan upp- sägning företagen ändring av förmåner- na kan självfallet icke berättiga honom att utan hyresgästens medgivande över- skrida det belopp, vartill hyresnämnden nedsatt den avtalade hyran. Är det frå- ga om en inskränkning i de förmåner, som ligga till grund för nämndens be— slut, föreligger ett avtalsbrott. Hyres- gästen kan då antingen vända sig till domstol eller hos hyresnämnden påkal- la ytterligare nedsättning av hyran. En utökning av förmånerna kan icke gärna ske mot hyresgästens bestridande. Hy- resgästen är uppenbarligen berättigad att negligera ett under motivering, att ökade förmåner utgå, framställt krav på hyreshöjning utöver det av nämn- den bestämda beloppet. I den mån hy- resvärden säger upp hyresförhållandet och påyrkar ändrade hyresvillkor samt högre hyra, har hyresgästen möjlighet att i samband med klagan över uppsäg- ningen påkalla hyresnämndens avgöran- de i hyresfrågan.

Det är visserligen riktigt, att ett be- slut om nedsättning av hyran, som fat- tats med tillämpning endast av lagrum- mets första stycke, sättes ur kraft ge- nom nytt avtal mellan parterna eller vid uthyrning av lägenheten till annan hy— resgäst. Detta utgör emellertid enligt kommitténs mening intet skäl att införa den skärpning av kontrollen, som skul- le bli följden av den föreslagna bestäm- melsen om att nedsättningsbeslut skulle gälla tills part påkallat ändring av det— samma. En sådan skärpning av regle- ringen skull'e bringa den i nära överens— stämmelse med regleringen enligt andra stycket. Tillräcklig kontroll torde ernås om hyresnämnderna utnyttja möjlighe- ten att föreskriva tillämpning av den snävare regleringen i alla de fall, där

anledning finnes att befara att hyres- värden är benägen att uttaga ett över- pris för lägenheten.

Av det nu sagda framgår, att kommit- tén anser, att möjligheten att överföra en möblerad lägenhet till reglering en— ligt 3—5 gg hyresregleringslagen bör bibehållas även om det, såsom hyrerå- det framhållit, möter vissa tekniska svå- righeter vid meddelandet av beslut där- om. Kommittén kan emellertid instäm- ma med hyresrådet däruti, att stadgan- det i 6 5 andra stycket bör tillämpas tämligen sparsamt och endast i fall, då särskild anledning därtill föreligger. Ett genomförande av kommitténs förslag om upphävande av regleringen för möblerade enkelrum kommer att avse- värt minska omfattningen av de påtala- de olägenheterna.

7 å. Har hyresvärd, utan att hyresrät- ten är förverkad, uppsagt hyresavtal, äger hyresnämnden på framställning av hyresgästen förklara uppsägningen ogil- tig, om den finnes strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obil- lig. Nämnden må ock, om hyresgästen samtycker därtill, förlänga hyresförhål- landet mot den hyra, som hyresvärden enligt vad ovan sägs äger betinga sig, och på de villkor i övrigt, som finnas skäliga.

Framställning som i första stycket sägs skall göras inom fjorton dagar från uppsägningen eller, om hyresvärden icke därvid tydligt meddelat, att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden läm- nat hyresgästen sådant meddelande.

8 %. Är hyresavtal slutet för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har hyresgästen i skälig tid givit hyres- värden tillkänna, att han önskar behålla lägenheten efter den avtalade hyresti- dens slut, äger hyresnämnden, där hyresvärden vägrar att förlänga hyres-

förhållandet, på framställning av hyres- gästen förordna därom, såframt hyres- rätten ej är förverkad och hyresvärdens vägran finnes strida mot god sed i hy- resförhållanden eller eljest vara obillig. I fråga om hyresvillkoren vid sådan för- längning skall vad i 7 & stadgas äga motsvarande tillämpning. Framställning som i första stycket sägs skall göras inom fjorton dagar från det hyresvärden delgav hyresgästen sitt beslut att vägra förlängning av avtalet.

Intresseavvägningen. Enligt hyresreg- leringslagens förarbeten skall frågan huruvida en uppsägning bör ogiltigför- klaras eller ett tidsbestämt hyresförhål- lande förlängas avgöras efter en skälig- hetsprövning, varvid 'hyresvärdens och hyresgästens berättigade intressen skola vägas mot varandra. Riktpunkten för avgörandet har angivits så, att hyresgäs- tens rätt till lägenheten skall skyddas om uppsägningen eller värdens vägran att förlänga hyresförhållandet ”finnes strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obillig”. De egentliga tolkningssvårigheterna torde möta in- för ordet ”obillig”. Andra lagutskottet uttryckte saken så, att om uppsägning— en resp. vägran att förlänga ”efter av- vägningen mellan de motsatta intresse- na befinnas verka obilligt”, skall hyres— gästen tillerkännas rätt att behålla lä- genheten. I förarbetena anfördes åtskil- liga synpunkter, som borde beaktas vid nyssnämnda intresseavvägning.1

Det kan emellertid övervägas om icke riktpunkten för avgörandet av intresse- avvägn-ingen bör ändras. Tillämpningen av uppsägningsskyddet torde på senare tid ha varit synnerligen sträng, varför det knappast synes kunna komma i frå- ga att ytterligare skärpa densamma.

1-Se Kungl. Maj:ts proposition 301/42 sid. 59—60 och 75—76 samt Andra lagut- skottets utlåtande 42/42 sid. 30.

Däremot kan man ha skäl att undersöka om och i vad mån lättnader i uppsäg- ningsskyddet böra förordas. Fastighetsägareförb'undet har i sitt yttrande till kommittén anfört, att tilll— lämpningen av 7 och 8 55 på flertalet hyresreglerade orter fått en annan inne- börd än vad som förutsatts vid lagens tillkomst. Förhållandena hade utvecklat sig därhän, att en uppsägning genom- gående förklarades ogiltig, om hyresgäs- ten ej kunde beredas annan lägenhet. Förbundet har vidare anfört:

Först sedan man konstaterat, att så är förhållandet, vanligtvis då genom hyresvär- dens försorg, blir uppsägningen föremål för den sk*älighetsavvägning varom lagen tallar. Härigenom hava hyresgästerna bi- bringats den uppfattningen, att de sällan eller aldrig riskera att få flytta, därest icke annan lägenhet kan ordnas. I och för sig må det vara riktigt, att man vid intres- seavvägningen tar skälig hänsyn till svå- righeten att anskaffa lägenhet, men detta får icke vara det primära. Den nuvarande monopolställningen för hyresgästparten le- der till att all självverksamhet från deras sida när det gäller anskaffandet av ny lä- genhet upphör och att bostadsanskaffn'ingws- problemet övervältras på fastighetsägaren.

För att här åstadkomma en rättelse av dessa missförhållanden fordras icke någon lagändring, dä lagens bestämmelser redan nu giva ett klart uttryck för att en intresse- avvägning skall komma till stånd. En lag- enlig tillämpning synes kunna åstadkom- mas genom att direktiv utfärdas rörande handläggningen av uppsägningsmål. Här- vid bör klart komma till uttryck, att lagens anda och mening skall efterlevas.

Enligt förbundets mening hade myn- digheternas rigorösa tillämpning av be- stämmelserna om uppsägningsskyddet' medfört en fastläsning på bostadsmark- naden, som bidragit till att skärpa bo- sta-dsbristen.

Fastighetsägarrepresentanterna i hy- resrådet (herrar Wibom och Ahlmark) ha föreslagit, att bestämmelserna om uppsägningsskydd skulle uppmjukas ge- nom .att i lagtexten ordet ”obillig” ut- byttes mot ”otillbörlig”. Genom upp-

mjukn'ingen skulle fastlåsningen av rö- relsefriheten på hyresmarknaden mot- verkas.

En ändring av lagen i enlighet med det sist återgivna förslaget skulle inne- bära, att möjligheterna att ogiltigför- klara en» uppsägning resp. förlänga ett hyresförhållande i hög grad skulle in- skränkas. Så snart hyresvärden kunde åberopa ett reellt skäl för sin vägran att låta hyresförhållandet fortsätta, skulle hans beteende knappast kunna beteck- nas som otillbörligt. Lagändringen skul- le tydligen medföra en kraftig uppmjuk- ning av skyddet för hyresgästerna. Då bostadsbristen alltjämt på flertalet orter är avsevärd, anser kommittén det icke möjligt att nu företaga en sådan gene- rell uppmjukning av skyddet, som be— rörda lagändring skulle innebära. I stäl- let bör tillämpningen av nu förevarande bestämmelser anpassas efter den aktuel- la situationen på bostadsmarknaden i de olika orterna. Fråga blir närmast, om det kan vara påkallat att i lagtexten direkt utmärka, att lättnader i bostads- situationen skola särskilt beaktas vid intresseavvägningen i uppsägningsmä- len. Enligt kommitténs uppfattning fin- nes dock ej anledning att göra det-ta. Om så sker torde det nämligen föreligga viss risk att förhållandet kommer att spela en alltför dominerande roll vid avgörandena. Med hänsyn till vikten av att synpunkten icke försummas vill kommittén emellertid förorda, att hy- resrådet särskilt erinrar hyresnämnder- na om densamma.

En praxis som den av fastighetsägare- förbundet i ovan intagna yttrande be— skrivna måste betecknas som klart stri— dande mot de förutsättningar, som upp— ställdes vid lagens tillkomst. Kommittén, som icke har kännedom om i vad mån denna praxis är så utbredd som för- bund—et gjort gällande, anser i likhet med förbundet, att densamma bör mot-

verkas genom att direktiv i ämnet utfär— das till hyresnämnderna. Det torde bör-a ankomma på hyresrådet att utfärda des- sa direktiv.

Kommittén skall i det följande till be— handling upptaga vissa konfl—iktsitua- tioner där intresseavvägningen mellan hyresvärd och hyresgäst föranlett sär- skild diskussion eller som eljest kunna anses typiska. I detta sammanhang sko- la också beröras a'ndna frågor, som stå i samband med problemet om intresse- avvägningen.

I kommitténs direktiv anföres särskilt frågan om förlängning av hyresförhål- landen, som ha ett mer eller mindre nära samband med arbetsanställning. Här skola behandlas de fall, i vilka ett verkl-igt hyresavtal föreligger. Beträf— fande de bostadsupplåtelser, som få an- ses grundade på arbetsavtal, hänvisas till vad som yttrats under 2 5.

Det här åsyftade sambandet mellan arbetsanställning och hyresavtal kan vara av olika slag. I många fall har ar- betsgivaren gjort ekonomiska uppoff- ringar för att kunna lösa bostadsfrågan för sina anställda t. ex. genom egen byggnadsverksamhet eller inköp av hy- reshms eller lämnande av ekonomisk hjälp till formellt självständiga bostads- företag, vilka dock i första hand avses skola bereda arbetsgivarens personal bostäder. Det förekommer emellertid också att arbetsgivaren hyr lägenheter på öppna marknaden och upplåter dem i andra hand till de anställda. I regel torde detta ske utan att arbetsgivaren har någon vinning av uthyrningen som sådan. D-e angivna formerna av perso- nalbostäder ha regelmässigt tillkommit för att arbetsgivaren skall ha större möjligheter att lösa sitt arbetskrafts- problem. En ytterligare kategori av per— sonalbostäder utgöres av lägenheter,

närer.

De hyresavtal, som i här avsedda fall upprättas, innehålla ofta bestämmelser om att arbetstagaren är skyldig att lä—m- na bostaden samtidigt med ell-er viss kortare tid efter det hans anställning upphört.

Hyresrådet meddelar i sitt yttrande till kommittén, att enligt tillämpad praxis den, som erhållit hyresrätt till en lägenhet i samband med arbetvsan— ställning och under villkor, att hyresav- talet skall upphöra då anställningen slu— tar, regelmässigt skall avflytta, då han frivilligt lämnar anställningen. Vidare anföres, att det numera blivit allt van- ligare att en affärsinnehavare i den all- männa marknaden förhyr en bostads- lägenhet och sedermera uthyr den i andra hand till en expedit genom ett kombinerat arbets- och hyresavtal. Det- ta problem om kombinerade avtal bor- de prövas.

Flera thyresnämnder ha förklarat sig anse, att nyssnämnda praxis är lämp- lig. Från enstaka håll har uttalats tvek- samlhet om den bör tillämpas, då fråga är om en av arbetsgivaren på allmänna marknaden förhyrd lägenhet. Hyres- nämnden i Hälsingborg har förordat, att lagtexten får en lydelse, som täcker praxis.

Redan före den nuvarande bostads— krisens inträde förekom det på åtskil- liga orter, att industriföretag voro nöd- sakade att vidtaga särskilda åtgärder för att tillhandahålla bostäder åt sin personal. Framför allt var detta natur- ligtvis fallet på sådana platser där ingen egentlig hyresmarknad fanns. Ofta till- handahöllos dessa personalbostäder till betydligt lägre =hyror än den allmänna marknadens. I samma mån som bostads— bristen och de—n fulla sysselsättningen ökat svårighet-erna för företagen att få och behålla arbetskraft har det blivit

som upplåtas åt olika fastighetsfunktio- i

i

allt van-ligare med personalbostäder. Numera torde det emellertid i mindre omfattning än tidigare förekomma att hyran för dessa beräknas. till särskilt lågt bel—opp. Det kan i detta samman- hang nämnas, att mellan åtskilliga ar- betsgivar- och atrbetarorganisaltion-er träffats överenskommelser om avlösning av tidigare iasåda'n form utgående natu- raförmåner.

Med hänsyn till det ändamål, för vil- ket personalbostäderna anskaffats, har arbetsgivaren som regel ett mycket stort intresse av att kunna disponera bosta— den tdå arbetstagaren slutat sin anställ- ning. Detta intresse acc'entueras om ar- betsgivaren haft kostnader för tillhan- da'hållande av bostaden eller om arbets- tagaren efter anställningens upphöran- de tagit tjänst lhos ett konkurrerande fö- retag. Även i det fall att arbetstagarens lämnande av anställningen innebär en stridsåtgärd i en lönekonflikt kan det ur arbetsgivarens synpunkt vara ange- läget att han icke vidare skall behöva tillhandahålla bostaden. I sistnämnda situation har dock arbetsgivarens in- tresse i princip ansetts böra i viss ut- sträckning få stå tillbaka för arbetsta- garens intresse att ej omedelbart behö- va lämna bostaden. Se härom lagen den 26 juni 1936 om skydd mot vräkning vid arbetskonflikter.

Från arbetstagarens sida sett innebär risken att vid anställningens upphör-an- de förlora lägenheten, att han känner sig hårt bunden vid anställningn. Han finner sig icke ha sin fulla frihet att söka sig ett bättre betalt eller eljest mera åtråvärt arbete. Även vid arbetskonflikt utgör det sätt varpå hans bostadsförhål- landen äro ordnade en viss belastning.

Då en personalbostad uthyres till en anställd får denne redan vid avtalets ingående kännedom om hyresvärdens särskilda intresse av att kunna dispo- nera bostaden när anställningen upp-

hör och han förpliktar sig att respek- tera detta intresse. Hyresgästen är så- lunda i dessa fall medveten om att hans hyresrätt är beroende av att ett visst förhållande — arbetsanställnlngen _— kommer att äga bestånd. Häri ligger onekligen en viss skillnad gent emot de vanliga hyresavtalen, vid vilka parterna i allmänhet torde utgå ifrån att hyres- gästen såvitt på värden ankommer skall få nyttja lägenheten till dess någon vid avtalets ingående oförutsedd omständig— het inträffar. Med utgångspunkt från att ingångna avtal, som icke äro ur allmän synpunkt förkastliga, höra av lagstift— ningen respekteras, synes därför huvud- regeln bö-ra vara, att en» hyresgäst, som innehar personalbostad på ovan angiv- na villkor, skall lämna denna vid an— ställningens upphörande, därvid han dock, om detta ej tillförsäkrats honom i avtalet, bör åtnjuta skäligt rådrum för att ordna sin bostadsfråga. Regeln sy- nes böra gälla även om anställningens upphörande beror på åtgärd från hyres- värdens sida, åtminstone om dennes handlande är befogat med hänsyn till arbetsförhållandena. I enlighet med vad nu sagts finner kommittén ovan omför- mälda praxis riktig.

Det har ifrågasatts om man bör lik- ställa de fall, där arbetsgivaren icke gjort någon insats för att tillskapa den personalbostad, varom fråga är, alltså då denna utgöres av en på allmänna marknaden förhyrd, till arbetstagaren i andra hand upplåten lägenhet, med de fall, i vilka arbetsgivaren på ett eller annat sätt medverkat till lägenhetens tillkomst. Vid nu ifrågavarande ”för- hyrda” personalbostäder ligger intresse- konflikten mellan parterna icke annor- lunda till än- vid de av arbetsgivaren tillskapade bostäderna. Vad som kunde motivera en annan bedömning av först- nämnda fall skulle tydligen vara, att det ansåges minrdre önskvärt att arbetsgi-

varen trädde in mellan fastighetsäga- ren och lhyresgä'stenr såsom uthyrare i andra hand. Ett beaktande av en. sådan omständighet skulle emellertid innebä- ra, att man: frånginrge den intresseav- vägninzg mellan parterna, som förut- sättes i 7 och 8 55, och grundade av- görandet på en diskriminering av upp- låtelsen till arbetsgivaren. Bortsett från att en sådan diskriminering i många fall ej kan anses berättigad — t. ex. där fastighetsägaren av personliga skäl vill hjälpa arbetsgivaren eller där personal— bostaden: använts som sådan redan före hyresregleringens tillkomst _ kan det ofta ligga i fastighetsägarens intresse att ha att göra med arbets—givaren i stäl- let för med enskilda hyresgäster. Där- till kommer, att det ofta kan vara för- månligt för arbetstagaren att arbetsgi- varen har möjlighet att tillhandahålla en personalbostad. Det kan vara så, att just denna omständighet möjliggör för arbetstagare-n att antaga en erbjuden anställning. Med hänsyn till vad sålun- da anförts kan kommittén icke finna, att tillräckliga skäl föreligga att låta här avsedda fall intaga någon särställning med avseende å prövningen av uppsäg- nings- och förlängningsfrågor.

För fullständighetens skull må anmär- kais, att kommittén icke förbisett, artt särskild-a omständigheter i vissa fall kunna föranleda, att avgörandet i ett mål om hyresrätten till en personali- bostad bör utfalla till hyresgästens för— mån. Som exempel på sådana omstän- djigheter kan nämnas det förhållandet, att hyresvärden i målet förklarat att han icke inom den närmaste tiden har behov 'av att disponera den omstridda lägenheten. Även. andra skäl torde kum- na tänkas.

Som förut nämnts har framförts för- slag att praxis i hithörande mål borde lagfästas. Med hänsyn till att det endast såvitt angår de personalbostäder, som

tillskapats av eller under medverkan av arbetsgivaren, synes föreligga möjlighe- ter till ett enhetligt bedömande och till att samtliga mål rörande personalbostä- der endast utgöra en mindre del av må- len om tillämpning av 7 eller 8 5 anser kommittén dock icke, att skäl därtill föreligger.

Då hyresgäster uppsägas för genomfö- rande av ett saneringsföretag, uppkom- mer bl. a. frågan, vilka krav med av- seende på likvärdighet som höra upp- ställas beträffande lägenheter, vilka er- bjudas hyresgästerna i ersättning för dem de inneha. I ett den 29 oktober 1954 avgivet betänkande i saneringsfrå- gan (SOU 1954:31) anföres angående berörda spörsmål:

Det förutsättes, att hyresnämnderna, ef- ter att ha inhämta—t 'förmedwl'ingsorganets yttrande, skall pröva frågan om sanering— ens angelägenhet som ett led i intresseav- vägningen mellan hyresvärd och hyresgäst i de uppsägningsmål som aktualiseras av sanering. Med hänsyn till att hyresnämn- dernas praxis vid bedömningen av dylika ärenden torde vara tämligen skiftande, vill vi i anslutning tilll vad här refererats un- derstryka vikten av, att det ofta mycket stora samhällsintresse som talar för sane- ring vederbörligen beaktas och at-t en nå— gorlunda likformig praxis utbildas. Hyres— nämnderna bör enligt vår mening, utan att åsidosätta de uppsagda hyresgästeruas skä— liga anspråk på en godtagbar lösning av sin bosta'ds— eller lokalfråga, kunna ge avkall på alltför strikta krav på ersättningslägeu- hetens ”likvärdighet".

Kommittén får i denna fråga hänvisa till sitt över ovannämnda betänkande avgivna yttrande, vari kommittén in- stämt i de sålunda anförda synpunkter- na .samt framhållit, att det lämpligen torde ankomma på hyresrådet att ge- nom direktiv till hyresnämnderna ver— ka för att den önskvärda enhetligheten i praxis uppnås.

I en motion till 1952 års riksdag (II: 295) berördes problemet om fastig-

hetsägares rätt att laga i anspråk uthyrd lägenhet i egen fastighet. Motionärerna anförde, att det visat sig medföra bety- dande olägenheter, att en fastighetsäga- re, som under hyres-regleringens giltig- hetstid förvärvat sin fastighet, icke hade möjlighet att själv inflytta i densamma, vilket vore fallet om alla lägenheterna däri varit uthyrda vid förvärvet. Själv- fallet skulle det vara av stort värde för en fastighetsägare, om han såsom värd kunde få bebo sin egen fastighet. Han kunde då på ett helt annat sätt ha till- syn över densamma, än om han måste överlåta detta till en vice värd. Följ- aktligen borde i lagstiftningen beredas honom möjligheter därtill.

Tredje lagutskottet avstyrkte i sitt av riksdagen godkända utlåtande (6/52) bifall till motionen under hänvisning till kommitténs pågående utredning.

I en titt kommittén överlämnaid fram- ställning av Allmänna Svenska Präst- förenvinlgeinls Centralstyreilse har ett specialfall av ovannämnda problem förts på tal. Cantrells-tyrelsen har i framställningen hemställt om sådana årtgärdetr, att i det allmännas tjänst anställda personer, soul vid sin avgång ur tjänsten äro skyldiga avflytta från tjänstebostad och som dessförinnan an- skaffat egen fastighet, måtte få rätt att utan hinder av eljest gällande bestäm- melser uppsäga hyresgäst i fastigheten till avflyttning under förutsättning att de omedelbart taga hyresgästens bostad i bruk för egen räkning.

Hyresrådet har i utlåtande över fram— ställningen anfört, att prövningen av en uppsägnings giltighet enligt hyresregle- ringslagen skedde genom en avvägning av parternas mot varandra stridande in- tressen, samt vidare yttrat:

Som allmän princip *har ansetts böra gäl— la att hyresgästen, där ej särskilda omstän- digheter föranleda annat, ej skall behöva flytta från sin lägenhet av anledning, som han ej bort taga i beräkning vid hyresav—

talets ingående. Var hyresgästen däremot från början medveten om att värden vid viss framtida tidpunkt skulle komma att själv behöva lägenheten och avsett att då inflytta i densamma, anses hyresvärden i princip äga företräde. Om värden är i starkt behov av bostaden för sig och sin familj och särskilt om han, såsom i de här åsyftade fallen, utan eget förvånande helt saknar bostad, torde under nämnda för- utsättning uppsägningen endast i undan- tagsfall kunna anses obillig.

I övrigt kan det i centralstyrelsens fram— ställning angivna intresset även vinna be— aktande i sådana fall, då värdens behov av lägenheten måste anses större än hyres— gästens såsom då hyresgästen saknar fa— milj eller eljest har lättare att skaffa sig bostad än värden eller då annan i stort sett likvärdig bostad »kan erbjudas honom.

Av vad sålunda anförts torde framgå att de i framställningen avsed-da tjänstemän— nens intressen, så långt det bör ske, bliva tillgodosedda vid de hyresreglerande myn— digheternas tillämpning av gällande be- stämmelser. Någon särbestämmelse för de ifrågavarande fallen kan följaktligen icke anses erforderlig. Med hänsyn härtill fin— ner hyresrådet framställningen icke böra upptagas till bedömande ann-at än i sam- band med prövning av hithörande spörs— mål i allmänhet.

Vid hyresnälnuds prövning av en uppsägning, som motiveras med att tas- tighetsägaren ämnar använda lägenhe- ten för egen räkning, bör liksom eljest vid tillämpning av 7 & hyresreglerings- lagen ske en intresseavvägning mellan parterna. Styrkan av de skäl som envar part kan åberopa till sin förmån är allt— för skiftande för att något generellt utta— lande kan göras om hur denna intresse- avvägning bör utfalla. I den mån läget på bostadsmarknaden lättar böra fastig- hetsägarens möjligheter att vinna gehör för sina synpunkter ökas. Dock torde det icke vara anledning att så länge bo- stadssituationen är sådan att reglering- en består låta intress-eavvägningen ut- falla till fastighetsägarens förmån om denne enbart åberopat sitt ägande av fastigheten men icke har något förvalt- ningsmässigt betingat eller med hänsyn

till sina personliga förhållanden bäran- de skäl att flytta in i fastigheten. Kom- mittén anser sig därför icke böra före- slå att i hyresregleringslagen göres ett allmänt eller på visst sätt avgränsat un- dantag från uppsägningsskyddet till för- mån för husägare, som vill för egen del disponera lägenhet i sitt hus.

I visst samband med nyss behandlade situation står spörsmålet huruvida hy- resavtal för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning skola få stå fast eller om hyresnämnd i dessa fall skall bifalla ett yrkande om förlängning av hyres- tiden.

I kommitténs direktiv anföres:

Det bör jämväl uppmärksammas, att en sträng tillämpning av bestämmelserna om förlängning av hyresförhåll-anden i vissa fall kan leda till att utrymmen stå out- nyttjade. Det förekommer sålunda, att den som för viss begränsad tid kan avstå en lägenhet underlåter att hyra ut den för denna tid, enär han befarar att hyresgäs- ten skall kunna tvinga sig kvar i lägenhe- ten utöver den avsedda tiden.

Hyresrådet anför: Enligt hyresrådets uppfattning föreligger det behov av regler till skydd för en uthy- rare, som kan uthyra lägenhet för viss tid men behöver kunna räkna med att återfå lägenheten efter upplåtelsetidens utgång. Det framstår här som angeläget att någon form av förhiandsprövning möjlig-göres, därvid hyresnämnd efter förhandling skall kunna lämna 'til-lstånd t'ill tidsbestämd upp- låtelse och därvid tvångsförlängning av av- talet skall vara utesluten.

Av fastighetsägareförbundet uppges, att erfarenheten visat, att ett icke obe- tydligt antal hostadsutrymmen genom det ovan angivna förhållandet undan- dwragcs hyresmarknaden. Häri instäm- ma SABO och vissa hyresnämnder.

Vid hyresavtal på bestäm-d tid kan det vara så, att förhållandena då hyrestiden utgår undergått sådan förändring, att det skulle te sig stötande att icke bifalla ett yrkande från hyresgästen om hyres-

avtalets förlängning. Situationen kan också vara sådan, att den omständig- heten, att tidsbestämt i stället för lö— panlde hyresavtal ingåtts, berott på en tillfällighet eller på att värden trott sig kunna därigenom undgå att bli bunden av hyresregleringen. Icke heller i dessa fall synes det vara anledning att träffa ett avgörande till hyresgästens nackdel endast därför 'att avtal-et är tidsbestämt. Under förutsättning att 8 & tillämpas med utgångspunkt från den enligt kom- mitténs mening riktiga principen, att det i regel icke kan anses obilligt eller stridande mot god sed i hyresförhållan- den att hyresvärden påfordrar uppfyl- lande av ingången förpliktelse att läm- na uthyrd lägenhet på bestämd tid, om sådan förpliktelse tillkommit av rimligt skäl, torde det visserligen icke vara någon nämnvärd risk för en uthyrare, som har skälig anledning att upplåta sin lägenhet blott för viss tid, att göra detta. Hyresnämnderna synas emeller- tid på vissa håll ha i alltför hög grad gynnat hyresgästerna i de fall, om vilka här är fråga. Och även om uthyraren har framgång i hyresnämnd och hyres- rådet, kan han ofta icke räkna med att återfå lägenheten vid den tidpunkt han tänkt sig.

Med hän-syn till önskvärdheten av att alla möjligheter att lätta bostadsbristen tillvaratagas torde det vara påkallat att söka finna ett botemedel mot den ovilja mot korttidsuthyrningar, som man en- ligt vad nyss nämnts ansett sig kunna konstatera. Det kan icke gärna komma i fråga att helt upphäva möjligheten till tvångsförlängning av hyresavtal enligt 8 %. Man synes då i första hand kunna anlita två utvägar. Antingen kan man skärpa förutsättningarna för att tvångs- förlängning skall kunna ske eller kan man använda sig av den av hyresrådet anvisade metoden att anordna en bin- dande förhandsprövning i förlängnings-

frågan. Tänkbart är måhända också att helt utesluta förlängningsmöjligheten vid vissa kortvariga uthyrningar.

Av olika skäl har kommittén funnit, att det icke låter sig göra att komma till rätta med förevarande problem vare sig genom att skärpa förutsättningarna för meddelande av förlängningsbeslut eller genom att i vissa fall helt utesluta för- längningsmöjligheten. Det återstår så- lunda att undersöka, huruvida anord- nande av en förhandsprövn-ing i för- längningsfrågan kan vara en använd- bar utväg.

En sådan prövning torde kunna tillgå på följande sätt. Efter framställning av den blivande hyresvärden kallas par- terna till förhandling inför hyresnämn- den. Kallelse bör dock ej vara obliga— torisk. Om ansökan innehåller fullstän- diga uppgifter, bl. a. yttrande av den blivande hyresgästen där sådan finnes, bör nämnden kunna bifalla densamma utan att kräva partsinställelse. Att hy- ressökande ej finnes bör icke utgöra hinder för framställningens prövning. Om nämnden finner, att värden har bä- rande skäl för sin önskan att hyra ut lägenheten på viss tid utan uppsäg— ningsskydd, lämnas tillstånd därtill. Så- som exempel på skäl, vilka böra god— kännas, kan nämnas att värden skall tillfälligt vara borta från lägenheten på grund av utlandsresa, kommendering eller sommarvistelse på annan ort, sjuk- husvistelse etc. Om värdens skäl för bor- tovaro fortfarande består, då den be- stämda hyrestiden utgår, bör ny pröv- ning för kommande tid kunna ske. Det bör ej ställas alltför starka krav på be— visning i fråga om den anledning, som åberopas för att värden vill upplåta blott på viss tid. I nämndens beslut om tillstånd till uthyrning anges, att be-' stämmelserna om förlängning av hyres- avtal icke skola äga tillämpning på uthyrningen. Beslutet bör avse viss lä-

genhet och gälla för särskilt angiven hyrestid, som dock endast behöver vara begränsad framåt. Då beslutet måste vara absolut bindande, skall det ej kun- na underkastas omprövning enligt 22 5. Att ingendera parten bör få föra talan mot beslut, varigenom ansökan om så- dan-t tillstånd bifalllits, är tydligt. Med hänsyn till att tillstånd kan ha medde- lats utan att vederbörande hyresgäst va— rit kallad till nämnden, bör för beslu— tets giltighet gent emot hyresgästen gäl- la, att detsamma skall före hyrestidens början ha delgivits honom.

Det torde knappast behöva påpekas, att den omständigheten, att förhands- prövning införts, icke får påverka pröv- ningen av ett yrkande om förlängning av hyresavtal på bestämd tid, vilket icke på förhand underställts hyres- nämnden.

Det synes kommittén antagligt, att möjligheten att i förväg erhålla bindan- de besked om att förlängning av hy- resförhållandet icke kan komma i fråga skulle vara väl ägna—d att undanröja en piresumtiv hyresvärds farhågor att icke kunna vid beräknad tidpunkt återfå lä- genheten. Intet hinder möter mot att bestämma hyrestiden på sådant sätt, att tillräckligt rådrum för att verkställa en eventuellt erforderlig avhysning erhål- les. Det ovan skisserade förfarandet tor- de regelmässigt vålla parterna föga be- svär. Någon nämnvärd administrativ belastning synes det icke heller behöva medföra. Målen angående förhandspröv- ning måste i det övervägande antalet fall bli av mycket enkel beskaffenhet.

Då det som ovan nämnts torde före- ligga behov av att underlätta här ifråga- varande uthyrningar, föreslår kommit- tén alltså, att i 8 % hyresregleringslagen införes en bestämmelse att hyresnämnd skall äga att på framställning av hyres- värd lämna till—stånd- till uthyrning av lägenhet på viss tid utan rätt för hyres-

gäst, som före hyrestidens början fått del av tillståndet, att erhålla förlängning av hyresförhållandet, samt att beslut, varigenom ansökan om sådant tillstånd bevilja—ts, ic'ke skall kunna överklagas, ej heller ändras med tillämpning av 22 5.

En grupp mål, där intresseavvägning- en i praxis vållat många svårigheter, rör uppsägning av hyresgäst, till vilken avliden hyresgäsls dödsbo överlåtit lä- genheten jämlikt 8 % allmänna hyres- lagen.

I kommitténs direktiv anföres:

Utanför hyresregleringens ram ligger ett missförhållande på hyresmarknaden, som det är synnerligen angeläget att rätta till, nämligen vissa förfaranden som samman- hänga m-ed dödsbos rätt att överlåta hyrd lägen-het. Enligt den allmänna hyreslagen (3 kap. 8 & lagen om nyttjanderätt till fast egendom) har död-sbo efter avliden hyres- gäst — i motsats till vad som annars gäller för hyresgäster — rätt att utan hyresvär- dens hörande överlåta den förhyrda lägen- heten till annan person, som hyresvärden skäligen kan taga för god såsom hyresgäst. Bestämmelsen 'har stor betydelse i fråga om lägenhet, i vilken den avlidne drivit rörel- se, men den gäller även för bostadslägen- heter, och i det hänseendet har stadgandet i nuvarande läge fått olämpliga konsekven- ser. I den delen är bestämmelsen tillkom- men med tanke på normala förhållanden på hyresmarknaden, då en familj efter ett dödsfall måste ins-kränka sig och icke har råd att vidare hyra en dyr bostad. Under nuvarande förhållanden, då en lägenhet med lätthet kan hyras ut på nytt när som helst under året, har detta motiv bortfal- lit. I stället leder bestämmelsen till att de anhöriga efter en avliden på ett pinsamt sätt bes'tormas av hyressökande så snart dödsfallet blivit känt. Den medför också att dödsbo ofta betingar sig otillåten er- sättning för överlåtelsen.

Hyresrådet har bekräftat, att det ej sällan förkommer, att dödsbon utnyttja den avlidnes lägenhet som spekulations- objekt och anser, att en viss begräns- ning av substitutionsrätten bör övervä- gas.

Fa-stighetsägareförbundet har fram- hållit, att den praxis, som under senare år tillämpats vid hyresrådets prövning av de uppsägningar, om vilka här är fråga, inneburit, att den nye hyresgäs- ten kommit i åtnjutande av samma upp- sägningsskydd som en vanlig hyresgäst, samt lett till en utpräglad sva'rtabörs- handel med dödsbolägenheter. Förhål- landena vore nära nog oefterrättliga och en ändring måste snabbt komma till stånd.

Hyresgästförbundet har sagt sig anse, att behov av lagändring icke funnes se— dan praxis i- förevarande fall stabilise- rats så, att överlåtelse regelmässigt accepterades då övertagaren vore nå- gon, som varit närmare anknuten till den avlidne, och anledning ej funnes till antagande att dödsboet otillbörligt utnyttjat innehavet av hyresrätten. För- bundet har vidare påpekat, att det ofta kunde föreligga behov för efterlevande make till avliden hyresgäst att kunna byta sig till en billigare lägenhet.

Även ett flertal hyresnämnder ha ytt- rat sig angående förevarande spörsmål. I allmänhet synas hyresnämnderna ha den inställningen, att uppsägningen bör förklaras ogiltig endast om den, som fått övertaga lägenheten, varit anhörig till den avlidne eller eljest haft särskild anknytning till lägenheten, t. ex. varit bosatt i densamma.

Hyresrådets praxis i hithörande fall har växlat under hyresregleringens till- varo. Enligt uppgift bedömas fallen nu- mera efter följande grunder. Till en bör- jan undersökes, huruvida dödsboet haft ett berättigat intresse av att överlåta lä— genheten till nye innehavaren. Så anses vara fallet, när denne är en nära an-

. hörig till den avlidne eller på något sätt

har anknytning till lägen-heten. Utfal- ler denna prövning negativt, avslås an— sökan om ogiltigförklaring. I motsatt fall sker en vanlig intresseavvägning

mellan hyresvärden och lägenhetsinne- havaren. Det sagda gäller bostadslägen— heter.

Vad som försvårar prövningen i upp- sägningsmål rörande överlåtna dödsbo- lägenheter är problemet, huruvida om- ständigheterna vid överlåtelsen skola få inverka på intresseavvägningen mellan hyresvärden och den nye lägenhetsinne- hava-ren. En bedömning av dessa om- ständigheter ligger så att säga vid sidan av den vanliga intresseavvägningen. Om hänsyn tatges till desamma, innebär detta, att man inlåber sig på en värde- ring av dödsboets handlande och, i den mån» |handlandet befinnes förkast— ligt, låter det ligga den nye lägenhets— innehavaren till last. Med hänsyn till de missbruk av överlåtelserätten, som otvivelaktigt förekomma, anser koni— m-ittén, att man icke kan underlåta att göra uppsägningsmålets utgång beroen- de av en sådan värdering av omstän— digheterna vid» Överlåtelsen. Det synes angeläget, att legala riktlinjer tillskapas för ifrågavarande värdering. Detta gäller även om det skulle kunna anses, att en fast och acceptabel praxis fin- nes på förevarande område.

Till en början skall närmare granskas innebörden av den överlåtelserätt, som enligt 8 5 allmänna hyreslagen tillkom- mer 'hyresgästs dödsbo. I nämnda lag- rum stadgas, att om hyresgäst avlider före hyrestidens utgång dödsboet är be- rättigat att överföra hyresrätten på an— nan, som hyresvärden skäligen kan ta— ga för god som hyresgäst. Motivet till denna .substiftutionsrätt är enligt lage—ns förarbete-n, att hyresrätten, särskilt vad angår affärslokaler och liknande läge-n.- heter, är en värdefull tillgång i döds— boet. Hyresrätten är nämligen oftast en förutsättning för att en i lägenheten be- driven rörelse skall kunna överlåtas och därmed de värden som utgöras av in— ventarier i rörelsen och dennas s. k.

good-will tillgodogöras dödsboet. Vad gäller lägenhet, som uteslutande är upp— låten till bostad, torde det knappast kunna göras gällande, att hyresrätten direkt eller indirekt för dödsboet repre- senterar något ekonomiskt värde, som är förtjänt av skydd. Motivet till substi- tutionsrätten måste i detta fall — som ej särskilt beröres i förarbetena — an» ses vara, att dödsboet icke ens för den begränsade tid efter dödsfallet, varun— der hyresavtalet måste fullföljas, skall vara ovillkorligen bund-et vid en efter dess förhållanden kanske hög hyra.

Grunden för ett dödsbos rätt att mot hyresvärdens vilja överlåta en ho- stad'slägenlhet får såsom nyss nämnts anses vara hänsyn till boets eko- nomi. Under nuvarande bostadsbrist kunna emellertid även andra förhål- landen göra det angeläget för ett dödsbo att kunna överlåta lägenheten. Sålunda ligger det ofta i dödsboets in- tresse att kunna tillgodose bostadsbeho- vet för person, som jämte den avlidne bott i lägenheten utan att ha del i hyres- rätten, t. ex. hemmavarande barn, släk- ting, husföreståndarinna m. fl. Ett så- dant tillgodoseende kan ske antingen genom att vederbörande övertager hy- resrätten till lägenheten eller får be- gagna lägenheten till byte. Ej sällan öns- kar någon dödsbodelägare eller annan närstående, som ej bott i lägenheten, övertaga densamma eller använda den som bytesobjekt i syfte att själv skaffa sig egen bostad eller bättre bostad än den han innehar.

Enligt kommitténs mening är döds- boets intresse av att bli fritt från kon- traktet förtjänt att beaktas vid regle- ringen av förevarande fråga. Likaså kan det i vissa fall synas rimligt, att person, som jämte den avlidne bott i lägenhe- ten ooh genom dödsfallet ställes utan bostad, får övertaga lägenheten eller ge- nom byte med densamma förvärva sig

annan lämpligare bostad. Enligt kom— mitténs mening bör det därvid vara frå- ga om person, som stått den avlidne nära såsom släkting, 'husföreståndarinna eller vårdare och som bott i lägenheten under icke alltför kort tid, förslagsvis minst sex månader före dödsfallet. Gi- vetvis bör överlåtelse till den avlidnes make även anses berättigad om maken vid dödsfallet bott i lägenheten. I detta fall torde ej böra uppställas något krav på att makarna sammanbott under viss tid. Vad här sagts om mlake bör enligt kommitténs mening även gälla person, som levat tillsammans med den avlidne i äktenskapsliknande förhållande un- der avsevärd tid.

Med hänsyn till att det i princip bör tillkomma hyresvärden att utvälja sina hyresgäster kan det givetvis icke kom- ma i fråga att annat än då starka skäl tala därför godkänna en mot värdens vilja verkställd överlåtelse av lägenhe— ten. Tillräckliga skäl hänför kunna före— ligga i de nu nämnda två fal—len _— då det gäller dödsboets ekonomi eller till- godoseende av bostadsbehovet för i lä- genheten bosatt närstående som genom dödsfallet blir utan egen bostad — men göra det icke, då fråga är om att över- låta lägenheten till person, som icke för- ut bott i densamma.

Av praktiska skäl är det icke möjligt att tillgodose dödsboets intresse att kun- na överlåta lägenheten ända därhän, att man skyddar en transport av hyresrät- ten på person, som ställer annan lägen— het till dödsboets förfogande. För att hindra missbruk av en sådan överlåtel- serätt skulle hyresnämnderna vara nöd- sakade att noggrant undersöka, huruvi- da byte verkligen ägt rum när detta gjordes gällande. En granskning av upp- givna bytestransaktioner skulle emeller- tid — särskilt om det gällde byte i många led — vålla hyresnämnderna sto— ra svåri-gheter och mycken tidsutdräkt.

Enligt kommitténs mening torde för öv- rigt dödsboets intresse att anskaffa an- nan lägenhet åt sådan i lägenheten bo— ende person, som enligt det föregående är förtjänt av skydd, i praktiken oftast bli tillgodosett, enär hyresvärd, som själv önskar disponera dödsboets lägen- het, kan väntas göra vad han förmår för att ordna bytesfrågan.

För tillgodoseende av dödsboets ovan— nämnda ekonomiska intresse är det icke erforderligt att lägenheten överlåtes. överlåtelse för här ifrågavarande ända- mål bör därför få ske först om värden icke går med på att friskriva dödsboet från kontraktet. Ett sådant friskrivande bör ske inom viss kort tid efter det framställning gjorts därom. Värden måste dock ha visst rådrum att anskaffa ny hyresgäst. För undvikande av tvek- samhet beträffande tidsbestämningarna synes det lämpligt, att värden ålägges företaga friskrivningen sedan viss tid, förslagsvis en månad, räknat från det värden fick del av framställningen, gått till ända.

En lösning enligt nu angivna riktlin- jer kan genomföras antingen medelst sådan ändring i 8 % allmänna hyresla- gen, att överlåtelserätten i fråga om bo- städer inskränkes på sätt ovan: sagts, eller genom att stadgandena om uppsäg- ningsskydd i 7 och 8 %% hyresreglerings- lagen modifieras. Den senare metoden synes vara att föredraga med hänsyn dels till önskvärdheten av att en perma- nent lag icke ändras för att passa till ukristidzsfönhå'llanlden, .de—ls til-l att en omarbetning av 8 % allmänna hyres- lagen icke lämpligen. bör ske utan sam- band med en översyn av denna lag i dess helhet.

Kommittén föreslår sålunda, att 7 och 8 åå hyresregleringslagen ändras så, att ogiltigförklaring av uppsägning eller förlängning av hyres-avtal efter det lä- genheten. överlåtits jämligt 8 & allmän-

me M.

.te-..,

na hyreslagen icke skall kunna ske i andra fall än där överlåtelsen varit be— fogad i enlighet med vad förut angivits. Självfallet ska-ll förbudet gälla endast den uppsägning resp. förlängning, som blir aktuell omedelbart efter överlåtel— sen. Har sålunda hyresvärden försum- mat att uppsäga den som övertagit lä- genheten till den tidigaste dag då detta kunnat ske eller medgivit förlängning av den nye lägenhetsinne'havarens hy- resförhållande, får han anses ha god- känt överlåtelsen som sådan och fråga om prövning av senare uppsägning el- ler förlängnin-gsyrkande blir att bedöma efter vanliga regler. Det torde icke vara erforderligt att särskilt utmärka, att det i de fall, där befogad överlåtelse före- kommit, skall företagas en intresseav- vägning på vanligt sätt, ehuru med helt bortseende från överlåtelsen.

Såsom i första kapitlet framhållits fö- religga vissa skäl att i fråga om mindre bostadshus prövningen av uppsägnings- och förlängningsf'rågor oftare än eljest bör utfalla till hyresvärdens förmån. Kommittén får härvidlag hänvisa till vad i nämnda kapitel anförts.

Förfarandet. Kommittén övergår här- efter till 'att behandla förfarandet vid prövningen av frågor om uppsägnings ogiltigförklaring och hyresförhålllandes förlängning.

Skyldigheten att taga initiativ till prövning av fråga om uppsägnings gil- tighet åligger för närvarande hyresgäs- ten. Hyresgästförbundet anser, att den- na princip bör frångås och att det i stället bör åligga hyresvärden att hos hyresnämnden begära godkännande av en verkställd uppsägning. Förbundet anför härom följande:

Genom denna lagbestämmelse har man fastslagit, att hyresgäst icke utan synnerli-

gen starka skäl skall behöva lämna sin bo- stad. Bakgrunden var visserligen en hotan- de bostadsknapphet och en önskan att icke göra hyresstoppet illusoriskt. Det torde emellertid nu vara allmänt erkänt att oför- vitlig hyresgäst måste anses ha ett berät- tigat krav på att få sitta kvar i den lägen- het, där han inrett sitt hem. Denna prin— cip bör enligt förbundets men-ing också komma till]. uttryck i hyreslagstiftningen, i första hand i den allmänna hyreslagen. När förbundet redan i detta sammanhang berör frågan om den s. k. optionsrätten så är det endast för att framhålla vikten av, att denna principiella utgångspunkt får be- stämma utformnin—gcn av uppsägnings- skyddet även i hyresregleringslagen. Ur denna synpunkt ligger det närmast till han-ds, att hyresvärden har att hos hyres- nämnden begära godkännande av uppsäg— ning bill avflyttning. Därigenom undgäs också att hyresgäster lida rättsförluster ge- nom ovetskap om fristen för ansökan om ogiltigförklaring av uppsägning. Trots att hyresregleringslagen varit gällande i tio år, finns det många som tro, att hyresvärdar överhuvud icke få uppsäga hyresgäster till avflyttning och det har ofta visat sig, att hyresgäster, som försummat att i tid be— gära ogiltigförklaring, ha svårt att förstå att den i 7 5 fastslagna ordningen är i över- ensstämmelse med rättvisa och billig-het.

Hyresgästförbundet motiverar den fö- reslagna lagändringen dels därmed, att principen om en hyresgästen tillkom- mande optionsrätt bör komma till ut— tryck även i hyresregleringslagen, och dels med att nuvarande ordning i många fall leder till rättsförluster för hyres- gästerna-

I likhet med förbundet anser kommit— tén, att bestämmelser om en eventuell optionsrätt ha sin plats i allmänna hy— reslagen. Då kommittén icke skall upp- taga spörsmål om revision av nämnda lag och därför ej har anledning disku- tera frågan om optionsrätt, finner komv- mittén ej heller skäl att förorda d'en ifrågasatta lagändringen. De olägenhe- ter av den nuvarande ordningen, som förbundet påtalat, torde för övrigt icke vara så stora, att de i och för sig moti- vera ändringen. Det kan naturligtvis

icke bestridas, att hyresgäster emellan— åt lidxa. rättsförlust genom sin bristan- de kännedom om möjligheterna att be- gära ogiltigförklaring av en vemkställvd uppsägning. Kommittén håller dock före, att dessa fall äro förhållandevis sällsynta. Slutligen må framhållas, att det med 'hänsyn till möjligheterna att inom en ej alltför avlägsen fram-tid av- veckla hyresregleringen på vissa orter ick—e är lämpligt att nu vidtaga en så genomgripande förändring som den här ifrågavarande av en sedan lagens tillkomst gällande princip.

Hyresrådet har ifrågasatt, att den tid, inom vilken framställning om uppsäg- nings ogiltigförklaring skall göras, bor- de utsträckas något. Kommittén kan dock icke finna, att behov därav före— ligger. Därtill kommer, att hänsynen till fastighetsägarens intresse av att snarast möjligt få besked huruvida uppsägning- en. kommer att stå fast talar för att ifrå- gavarande frist icke göres längre än som är absolut nödvändigt. Avgörandet av frågan om en uppsägnings giltighet tager ofta enligt vad erfarenheten visat ej obetydlig tid och det kan icke an- ses försvarligt att genom fristens ut- sträckning möjliggöra ytterligare för- längning därav. För övrigt har nu gäl- lande tidsfrist tillämpats länge och to—r- de ha ingått i det allmänna medve- tand-et.

Av hyresrådet har vidare framhållits, att man bör överväga att införa skyldig- het för fastighetsägare att i samband med uppsägning underrätta hyresgäs- ten om den tid, inom vilken denne har att vända sig till hyresnämnden, om han vill begära ogiltigförklaring.

Kännedomen om möjligheterna att hos hyresnämnd ansöka om ogiltigför- klaring av uppsägning torde numera vara allmän bland hyresgästerna, var—

för något större behov av den ifråga-sat- ta underrättelseskyldi—gheten icke kan anses föreligga. Det är dock tydligt, att en sådan anordning skulle förhindra ett visst antal rättsförluster. Även om dessa rättsförluster i enstaka fall kunna med- föra vissa svårigheter för därav drab- bade hyresgäster, finner kommittén dock ej anledning föreslå ändring i den nuvarande ordningen, dels med hänsyn till att denna vunnit burskap och där- för icke bör ändras utan starka skäl, dels med hänsyn till den förestående avvecklingen av regleringen på vissa or- ter och d-els därför att den gällande re- geln föranlett olägenheter endast i ett mycket ringa antal fall.

I praxis har tveksamhet uppkommit då det gällt att fastställa 14—dagarsfris— tens utgångspunkt vid delgivning enligt 2 kap. 38 5 tredje stycket lagen om nytt- janderätt till fast egendom. Hyresrådet anför härom följande:

De i 7 g hyresregleringslagen givna be— stämmelserna rörande utgångspunkten vid beräknande av den tid, inom vilken fram— ställning om ogiltigförklaring skall göras, skulle formellt sett kunna tolkas så, att fristen räknades från den dag uppsägning- en skett, ehuru den uppsagdc då icke i verkligheten erhållit del av uppsägningens innehåll. Hyresrådet har i princip vid be— dömande av sådana fall tillämpat den re- geln, att fristen ansetts börja löpa först den dag den uppsagda sist måste antagas ha erhållit del av uppsägningens innehåll. Då emellertid meningarna inom hyresrådet varit delade synes det angeläget att ett för— tydligande av lagtexten sker på denna punkt

Hyresgästförbundet anser även att la- gen på denna punkt bör omredigeras, så att det blir fullt klart, att den av hy- resrådet berörda rättstillämpningen icke strider mot lagens ordalydelse samt tillägger:

Härigenom minskas också behovet av att särskilt med hänsyn till treveckorssemes— tern förlänga klagofristen frän fjorton d—a-

gar till exempelvis en mån-ad. Därest upp— sägning av oktoberkontrakt verkställes un- der hyresgästens sem=esterfrånvaro i juni, kan ogiltigförklaring begäras inom fjorton dagar efter det han faktiskt fått kännedom om den i juni verkställda uppsägningen.

I 2 kap. 38 5 lagen om nyttjanderätt till fast egendom ges bl. a. bestämmel- ser, jämväl tillämpliga på hyresförhål— landen, om hur uppsägning skall ske, då den som skall uppsägas icke träffas i sitt hemvist. Dylika bestämmelser er- fordras med tanke på bl. a. det fall, att par-t håller sig undan, då han kan be»- fara en uppsägning. I hyresreglerings- lagen finnes inga föreskrifter om delgiv- ning av det meddelande om avflyttning, som det enligt 7 å andra stycket åligger hyresvärd att lämna hyresgästen för att 14-dagarsfristen skall börja löpa. Tyd- ligen är det med hänsyn härtill som hy— resrådet på sätt av det föregående fram- går ansett sig böra uppställa krav på att hyresgästen erhållit del av medde— landets innehåll för att nämnda frist skall taga sin början. Emellertid må an- märkas, att det i hyresrådets tidigare praxis finnas exempel på fall, där man, då uppsägning innefattande tydligt meddelande om avflyttning delgivits enligt bestämmelserna i 2 kap. 38 % tredje stycket nyttjanderättslagen, an— sett, att fristen räknas från dagen för upplsägningenls delgivning.1

Här förevarande spörsmål har icke berörts i samband med att föreskriften om hyresvärdens skyldighet att medde- la syftet med uppsägningen infördes år 1943. En strikt tolkning av 7 5 andra stycket synes leda till det resultat, var- till hyresrådet kommit i sina ovannämn- da avgöranden år 1949. Man kan till stöd för denna tolkning åberopa, att hyresvärden ”vid” uppsägningen läm- nat det erforderliga meddelandet efter- som uppsägningen skall anses vara del- given i det ögonblick då formföreskrif— terna iakttagits och densamma innefat—

tar meddelandet i fråga. Såsom hyres- rådet anfört torde det i allt fall vara skäl att i lagen ange, hur förevaran- de spörsmål skall lösas.

I och för sig synes det rimligt, att samma möjligheter finnas för delgiv- ning av sådant meddelande som avses i 7 % andra stycket hyresregleringslagen som för delgivning av själva uppsäg— ningen. Under nuvarande förhållanden är det ur hyresvärdens syn—punkt i det närmaste av lika stort intresse att kun- na delge hyresgästen ifrågavarande meddelande som den egentliga uppsäg- ningen. Å andra sidan är det för hyres- gästen utomordentligt angeläget att han icke går miste om sin möjlighet att dra- ga frågan om uppsägningens giltighet under hyresnämndens prövning. Om man ansluter sig till den lösning, som hyresrådets nuvarande rättstillämpning innebär, blir följden, att hyresnämnden beträffande här ifrågavarande förutsätt— ning är nödsakad att helt lita på hyres- gästens uppgifter. Anser man åter, att tiden, inom vilken framställningen till nämnden skall ske, bör räknas från upp— sägningsdagen, föreligger viss risk för att åtskilliga hyresgäster lida rättsför— lust. Av de uppsägningar, som delges jämlikt bestämmelsen i 2 kap. 38 % tred- je stycket nyttjanderättslagen är det nämligen icke så få som verkställas sommartid, då hyresgästerna i många fall vistas utom hemorten. Den som under längre tid skall vara borta från sitt hemvist torde emellertid ha- anled- ning att ordna med eftersändn-ing av post. Denna åtgärd kan dock vara svår att genomföra om hyre gästen under sin frånvaro ofta byter vistelseort t. ex. vid' bilfärd eller om han fiöret—atger en utlandsresa.

Ehuru sålunda skäl kunna anföras för båda de ovan. angivna ståndpunkterna

1 Hyresrådets utslag OD 1120 den 13 och OD 1237 den 27 sept. 1949.

till här berörda spörsmål, finner kom- mittén, särskilt med hänsyn till det otililfredsstätlande i att de meddelan— den om avflyttning, som innefattas i en jäinlikt 2 kap. 38 % tredje stycket nytt- janderättslagen verkstältd uppsägning icke till-erkännas sam-ma verkan mot hyresgästen som själva uppsägningen, att fristen i dylik-t fall bör räknas från den tidpunkt då uppsägningen sker. För att rättsförluster för hyresgästerna skola undvikas i möjligaste mån, före»- slåir kommittén emellertid, att fristen i dessa fall utsträckes till fyra veckor.

Framställning om förlängning av hy- resförhållande för bestämd tid skall en- ligt 8 5 andra stycket göras inom 14 dagar från det hyresvärden, efter det hyresgästen i ”skälig tid” framställt önskemål att behålla lägenheten efter hyrestidens utgång, delgav hyresgästen sitt beslut att vägra förlängning. Denna bestämmelse har i flera yttranden ut- satts för kritik.

Hyresrådet anser, att uttrycket skälig tid bör preciseras.

Fastighetsägareförhundet framhåller, att erfarenheterna visat, att tidsangiv- ningen ”skälig tid” skapar onödiga till- lämpningssvårigheter, och föreslår, att tiden på lämpligt sätt fixeras, exempel- vis på det sätt som gäller för uppsäg- ningstid i allmänna hyreslagen.

Hyresgästförbundet anför:

Den i lagen upptagna föreskriften, att hyresgästen först skall göra h-änvändel-se till hyresvärden om förlängning torde vara onödig. Det ligger i sakens natur, att nå- gon framställning till hyresnämnden icke kommer till stånd, där hyresgästen kan räkna med att uitlhyraren låter honom kvar- bo. Att i de fall där framställning göres om förlängning av hyresförhållandet kräva fullgörande av detta formella prestandum förefaller opåkallat.

Genom bestämmelsen, att hyresgäs- ten, innan han gör framställning till hy— resnämnden om förlängning av hyresav-

talet, skall hänvända sig till hyresvär- den med begäran därom, vinnes, att de fall där värden bifaller hyresgästens anhållan icke behöva vålla hyresnämn- den arbete. Med hänsyn härtill synes bestämmelsen icke kunna anses utan vi— dare onödig. Det har emellertid visat sig, att komplikationer lätt uppstå vid bestämmelsens tillämpning. Hyresgäs— terna göra ofta sin hänvändelse till hy- resvärden tämligen sent, vilket medför att framställningen till nämnden inkom- mer mycket kort tid före hyrestidens utgång. Dessa förhållanden ha lett till att hyresnämnderna i förlängningsmål ofta bortse från de formella förutsätt— ningarna för lagrummets tillämpning. Om hyresgästens skyldighet att först vända sig till hyresvärden med begä- ran om förlängning av hyresförhållan— det för viss tid alltjämt skall bibehål- las —— och detta bör enligt kommitténs mening ske —— är det givetvis önskvärt, att fastare tidsangivelse ges beträffan— de skyldighetens fullgörande. Vad man här skulle kunna tänka sig vore när- mast på sätt fastighetsägareförbundet föreslagit en skala anpassad efter den bestämda hyrestiden Mängd i huvud- saklig överensstämmelse med vad som gäller om uppsägningstiden enligt 5 % allmänna hyreslagen. Kommittén fin- ner emellertid, att införande av så- dana bestämm-elser skulle alltför myc- ket komplicera här förevarande fall och sannolikt många gånger leda till rättsförluster för hyresgästerna. På grund härav och då man i praxis synes ha kommit tämligen väl till rätta med här förevarande mål, som icke torde vara särdeles talrika i förhållande till målen om ogiltigförklaring, anser kom- mittén ej tillräckliga skäl föreligga att föreslå någon ändring av 8 5 i nu före- varande hänseende. Om kommitténs förslag om förhandsprövning vid vissa upplåtelser på bestäm-d tid genomfö-

sug-pr..

res, torde antalet mål om förlängning av hyresförhållande nedgå, varigenom ovan berörda olägenheter mindre ofta komma till uttryck.

8 a &. Skall hyresförhållande beträf- fande lägenhet, som förhyrts av två el- ler flera gemensamt, upphöra på grund av åtgärd eller underlåtenhet av någon av dem, och vägrar hyresvärden annan, som har del i hyresrätten, att övertaga lägenheten, äger hyresnämnden på framställning av den senare förordna därom, såframt hyresvärdens vägran finnes vara obillig.

Vill make i anledning av hemskillnad eller äktenskapsskillnad eller eljest övertaga lägenhet, som av andra maken är förhyrd till bostad, och bor den för— re själv i lägenheten, skall vad i första stycket stadgas äga motsvarande till- lämpning, ändå att han icke har del i hyresrätten.

Har make genom bodelning eller skif- te i anledning av äktenskapets återgång, hemskillnad eller åktenskapsskillnad tillagts hyresrätten till lägenhet, som av andra maken eller av båda makarna är förhyrd till bostad för gemensamt bruk, och vägrar hyresvärden den förre att övertaga lägenheten, äger hyresnämn- den på framställning förordna därom, såframt hyresvärdens vägran finnes vara obillig.

I fråga om hyresvillkoren vid över— tagande av lägenhet enligt bestämmel- serna här ovan skall vad i 7 5 stadgas äga motsvarande tillämpning.

Framställning varom förmäles i förs- ta eller andra stycket skall göras inom fjorton dagar från det hyresvärden i samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat sökanden, att hyresför- hållandet skall upphöra. Skall ifall som avses i tredje stycket hyresförhållandet upphöra, skall ock framställning som där sägs göras inom nämnda tid.

Lag den 28 maj 1948 med vissa bestämmelser om hyresrätt vid hemskillnad eller äktenskaps— skillnad m. m.

Hava makar eller en av dem förhyrt lägenhet till bostad för gemensamt bruk och går äktenskapet åter eller dömes till hemskillnad eller äktenskapsskillnad mellan dem, skall på makes begäran hy— resrätten till lägenheten, ändå att den icke utgör giftorätlsgods eller samfälld egendom, genom bodelning eller skifte tilläggas endera av makarna. Företräde skall härvid tillkomma den make som med beaktande av samtliga omständig- heter kan anses bäst behöva lägenheten.

Angående rätt för make som hyresrät- ten sålunda tillagts att i vissa fall över- taga lägenheten, ehuru hyresvärden icke samtyckt därtill, stadgas i lagen om hy- resreglering m. m.

Enligt 8 a 5 kan hyresnämnd förord— na, att hyresrätt skall mot hyresvärdens vilja övergå på viss person. Sådant för- ordnande kan avse dels någon som för- ut haft del i hyresrätt, vilken upphört eller skall upphöra, dels hyresgästs make, även om denne icke haft del i hy- resrätten. Möjligheten att överföra hy— resrätten till make har i praxis ansetts vara i visst hänseende begränsad. För- utsättning för att hyresnämnd skall kun- na meddela förordnande som här avses är, att hyresvärden vägrar den, till vars förmån förordnande kan meddelas, att övertaga hyresrätten samt att hyresvär— dens vägran befinnes vara obillig. I fle- ra yttranden har föreslagits ändringar i förevarande lagrum.

Till en början har ifrågasatts att ut- öka kretsen av personer, på vilka hyres- rätt kan överföras.

Hyresrådet 'har härom anfört:

Ett visst behov synes föreligga av att till- läm-pa det i 8 a 5 hyresregleringslagen läm— na'de skvddet för medboende även å annan

än make. Det kan ifrågasättas att utvidga detta skydd till att avse exempelvis syskon tlwler annan, som i praktiken är medhyres— gäst utan att ha erhållit formell del i hy- resrätten.

Hyresnämnden i Stockholms 7 dii- istrikt har yttrat samma mening.

Det har även satts i fråga att tiller- känna motsvarande skydd åt andra- handshyresgäst.

Hyresrådet har anfört:

Enligt gällande bestämmelser har en andra'hanvdshyresgäst i lregel icke någon ovillkorlig rätt gentemot den ursprungliga hyresvärden att sitta kvar i lägenheten. Fall förekomma emellertid, då det kan an- ses skäligt att an'drahan'ds-hyresgästen er- håller sådan rätt. Frågan om tillskapande av sådan rätt bör utredas.

Även hyresnämnderna i Stockholms 7 och 9 distrikt ha ansett att behov kan finnas av skydd för andrahandshyres- gäst. Sistnämnda hyresnämnd har i den- na fråga uttalat följande:

Hyresnämnden vill för sin del understry- ka angelägenheten av att i analogi med be— stämmelserna i hyresregleringslagens 8a & skydd beredes »så-dan hyresgäst i andra hand, som 'i verkligheten ehuru icke enligt kontraktsförhållanvdena är att anse som medhyresgäst til-l hyresgästen i första hand. Detta gäller icke blott i fråga om bostäder utan även i fråga om kontors- och liknan— de lokaler (exempelvis av två eller flera gemensamt utnyttjat advo'katkontor, läkar- praktik o. dyl.). Här kan genom andra- handshyresgästens oskyddade hyresrätt uppkomma svårartade ekonomiska tvångs— situationer, vilka kunna utnyttjas till svå— ra och oåtkomliga missbruk.

Det torde icke kunna förnekas, att det i många fall kan synas önskvärt, att möjlighet funnes att tvångsvis överföra hyresrätt på person, beträffande vilken detta enligt nuvarande bestämmelser icke kan komma i fråga. Utom de fall, som berört i ovan citerade yttranden, kan nämnas den situationen, att person, som bott i lägenheten tillsammans med barn, husföreståndarinna eller släkting, .sedda

skall intagas på sjukhus, ålderdomshem eller annan vårdinrättnin-g eller på grund av schism med den medboende beslutar sig för att lämna lägenheten.

Som skäl för en utvidgning till dessa och liknande fall av möjligheterna att tvångsöverföra hyresrätten kan i vissa fall åberopas, att den, som vill övertaga lägen—heten, får anses vara i" realiteten likställd som hyresgäst med den, vars namn står på kontraktet. Mången gång kan det vara en tillfällighet att kon- traktet icke blivit utställt på båda de i lägenheten boende. Vad angår medboen- de, som lever i äktenskapsliknande för- hållande med hyresgästen kan som grund för överföringsmöjlighet åbero- pas, att vederbörande är att likställa med make. Då fråga är om person, som bott i lägenheten för att taga vård om hyres- gästen, kunna starka billighetsskäl tala för att hyresrätten skall kunna överfö- ras på den förre.

Vad först angår person, vilken såsom släkting, husföreståndarinna eller vår- dare bott i lägenheten eller som levat tillsammans med lägenhetsinnehavaren under äktenskapsliknande förhållanden, torde mera sällan uppkomma en sådan situation, att behov av möjlighet att tvångsvis överföra hyresrätten förelig- ger. Då frågan om hyresrättens över- gång till person som nu nämnts blir ak- tuell, torde anledningen därtill vanli- gen vara, att lägenhetsinnehavaren av- lidit. I andra fall torde pretendentens bostadsfråga ofta nog bli tillfredsstäl— lande löst antingen genom att hyresvär- den frivilligt går med på att hyra ut lä- genheten till pretendenten elller ock ge- nom att han erbjuder denne en annan lägenhet. Med hänsyn till det anförda kan behovet av en legal övertaganderätt i dessa fall icke anses särdeles starkt.

Att ge en bestämning, som täcker den i hyresrådets ovan intagna yttrande av- personkategorin ”medboende,

som i praktiken är medhyresgä'st utan att ha erhållit formell del i hyresrätten” torde vara ytterst vanskligt. Vilken de— finition som än väljes synes det före- ligga en påtaglig risk för att en över- taganderätt avsedd för denna kategori skulle komma att utsträckas till icke åsyftade grupper.

Beträffande hyresförhållandena i andra hand vill kommittén till en bör- jan erinra om sina förut fram-lagda för- slag att från regleringen undantaga ut- hyrningsldka-ler och möblerade enkel- rum. I fråga om dessa lägenhetskatego- riter har kommittén ej anledning disku— tera någon utvidgning av övertagande- rätte'n. Vad angår övriga i andra hand förhyrda hostadslägenheter har kom- mittén funnit, att det skulle bli utom- ordentligt svårt för att icke säga omöj- ligt att i en lagtext från varandra klart avgränsa de fall, i vilka över—tagande— rätt skulle få göras gällande, och de, där sådan rätt (skulle vara utesluten. I varje fall skulle man nödgas tillgripa mycket invecklade bestäm-melser, vilka kunde beräknas vålla avsevärda be- svärli—gheter vid tillämpningen. Att in— föra ett allmänt stadgande av innehåll, att hyresnämnden, där det av särskild anledning finnes påkallat, skall äga att förordna om överföra-nde av hyresrätt, kan uppenbarligen icke komma i frå— ga. Det är vidare tydligt, att om över- taganderätt infördes i dessa and-ra- handsfönhållanden hyresvärdarna skul- le bli ytterst obenägna att gå med på sådana uthyrnzingar.

Såsom i andra sammanhang framhål- lits anser kommittén, att man bör iakt— taga en viss återhållsamhet i fråga om utbyggnad av den gällande regleringen med hänsyn till att kommittén föreslår en successiv avveckling av densamma.

På grund av det anförda finner kom- mittén sig icke kunna till-styrka en ut- vidgning av den krets personer, som en-

ligt förevarande lagrum har möjlighet att få hyresrätt på sig tvångsvis över- förd.

Inledningsvis har nämnts, att den möjlighet att få hyresrätt på sig över- förd, som tillagts hyresgästs make, an- setts vara begränsad i visst avseende. Det har ifrågasatts att undanröja denna begränsning i makes övertaganderätt.

Möjlighet att överföra lägenhet på hy— resgästs make finnes nu, dels enligt: andra stycket i den situationen, att andra makens hyresrätt skall upphöra på grund av åtgärd eller underlåten- het f>rån förstnämnde makes sida, dels enligt tredje stycket då hyresrätt enligt 1948 års lag tillagts make i samband med äktenskaps återgång, hemskillnad eller äktenskapsskillznad. I senare fal— let k-an hyresrätt överföras utan att åt- gärd vidtagits för att bringa det förut rådande hyresförhållandet till upphö- rande. Däremot anse-s dessa bestäm— melser icke tillämpliga i det fall, att tvist råder mellan avliden liyresgäists dödst och efterlevande mak—e, vilken ej är dödsbodelägare. Här må återgivas följande fall ur hyresrådets praxis. En man, som ensam förhyrda en bostads- lägenhet, avled efterlämnande änka och såsom enda dödsbodelägare en dotter i ett föregående äktenskap. Sedan dottern uppsagt änkan till ome- delbar avflyttning, yrkade denna hos hyresnämnden, att hon jämligt 8 a & måtte berättigas övertaga lägenheten. Hyresnämnden biföll yrkandet jämlikt grunderna för nämnda lagrum. Sedan besvär anförts, fann hyresrådet (en- hälligt) i utslag den 2 maj 1950 (UB 55), att enär 8 a 5 varken direkt eller -— särskilt med hänsyn till att jämväl dödsboet ville disponera lägenheten — jämlikt sina grunder vore tillämplig i målet, änkans yrkande icke lagligen kunde bifallas. Två ledamöter erinrade i särskilt yttrande därom, att enligt de-

ras mening änkan jämlikt grunderna för 1948 års lag och 6 kap. 1 5 lagen om boutredning och arvskifte ägde att vid bodelning efter mannen påkalla att hy- resrätten till lägenheten skulle tilläggas henne.

Hyresgästförbundet har framhållit, att det vore önskvärt, att förevarande lag— rum erhölle sådan lydelse, att det gåves möjlighet även för efterlevande make, som icke vore dödsbodelägare, att efter framlidne makens död få övertaga lä— genhet, vari makarna haft sin bostad.

1948 års lag reglerar icke spörsmålet om hur det skall förfaras med en i avli- den makes dödsbo ingående hyresrätt. Om efterlevande maken är ensam döds— bodelägare, föreligga icke några svå- righeter. I sådant fall disponerar efter— levande maken ensam över hyresrätten och förhållandet till fastighetsägaren blir ej annorlunda än vid ett vanligt hyresavtal. Men om den avlidne även efterlämnat arvsheråttigade släktingar eller universella testamentstagare, kan det uppkomma tvist om lägenheten. Denna tvist bör _— såvitt gäller förhål- landet mellan efterlevande make och de övriga dödsbodelägarna —— lösas enligt de riktlinjer, som angivits i 1948 års lag för motsvarande tvist mellan makar. Då det är tveksamt om 1948 års lag är tillämplig i här förevarande fall -— jäm- för ovan refererade särskilda yttrande i hyresrådet _ synes det påkallat, att den förtydligas så att därav klart fram- går, att den skall tillämpas vid varje tvist mellan efterlevande make och dödsbodelägare om hyresrätten till den avlidnes lägenhet, som varit makarnas gemensamma bostad. Till undvikande av missförstånd må ånyo betonas, att det avgörande, varom här talas, natur- ligtvis icke betyder, att den, som till- lagts hyresrätten, därmed gent emot hy- resvärden fått rätt att övertaga lägenhe— ten.

1948 års lag avser endast hyresrätt till bostadslägenhet förhyrd av make eller makar till gemensamt bruk. Det saknas anledning att utsträcka lagens tillämplighet till andra bostadslägen- heter.

Kommittén föreslår alltså, att 1948 års lag kompletteras med en bestämmel- se att hyresrätt till bostadslägenhet, förhyrd av make eller makar till ge- mensamt bruk, skall kunna genom bo- delning eller skifte i anledning av ena makens dödsfall tilläggas någon eller några av rättsägarna. Genom denna komplettering vinnes, att det då makars samlevnad upphör alltid kan klarläggas vem som skall ha företräde till makar— nas gemensamma bostad-

I anslutning härtill föreslås även, att make som här avses tillägges rätt att framställa yrkande om att jämligt 8 a % få övertaga lägenheten.

9 %. Lägenhet, som den 1 januari 1942 eller vid den senare tidpunkt, då den blivit färdigställd, var avsedd att helt eller till väsentlig del nyttjas till bostad, så oclc lägenhet, som den 1 juni 1948 eller vid senare färdigställande var av- sedd att helt eller till väsentlig del nytt— jas för hotell- eller pensionatrörelse, mä ej utan hyresnämndens tillstånd ut- hyras eller av ägaren tagas i bruk för väsentligen annat ändamål än nu sagts.

Hyresnämnden äger meddela förbud mot att lägenhet, som är avsedd att helt eller till väsentlig del nyttjas till bo- stad, utan nämndens tillstånd uthyres i möblerat skick.

Såsom av föregående kapitel fram- gått förcslår kommittén, att första styc- ket av 9 5 skall upphävas men att be- stämmelsen i andra stycket skall bibe— hållas.

11 5. Ej må någon mottaga, träffa av-

rov-. _ w

tal om eller begära gottgörelse av hy- ressökande för anvisning å lägenhet, som är avsedd att helt eller till väsent- lig del nyttjas till bostad och som är belägen i ort, där denna lag äger till- lämpning. Vid yrkesmässig bostadsför- medling må dock sådan gottgörelse utgå enligt grunder, som bestämmas av hy- resnämnden.

Hyresgäst, som överlåter sin hyres- rätt lill lägenhet varom i första stycket sägs, må ej mottaga, träffa avtal om eller begära gottgörelse för överlåtelsen ut- över vad som motsvarar av honom er- lagd hyra för tiden efter det han avträ- der lägenheten.

Vad i denna paragraf stadgas skall gälla ändå att gottgörelsen givits annan beteckning.

I två likalydande motioner till 1955 års riksdag (1:164 och 11:247) har gjorts gällande, att missförhållanden fö— rekomma i fråga om den privata bo- stadsförmcdlin—gsverksamheten i storstä- derna och måhända även annorstädes. Motionärerna ha därvid bl. a. åbero- pat ett uttalande av Stockholms stads ungdomss-tyrelse, enligt vilket vissa för- medlare skulle praktisera det förfaran— det, att de uttaga en s. k. registrerings- avgift av de sökande, vilken avgift, även om förmedling icke kommer till stånd, ej återbetalas, oaktat detta är föreskrivet i de av hyresnämnden ene ligt förevarande lagrum utfärdade be- stämmelserna. Genom att anvisa ett stort antal spekulanter till samma lä- genhet skulle förmedlarna på så sätt kunna bereda sig ohemuila ersättningar. Det angivna förfaringssättet skulle mest användas av nyetablerade förmed- linigsbyråer, som icke anmälas till han— delsregistret och som efter någon tid upphöra med verksamheten, varför de äro svåra att kontrollera. Motionärerna, som ifrågasatt om ej borde krävas för

auktorisation h yre-sförmedlings-

verksamhet, ha hemställt, att riksda- gen måtte hos Kungl. Maj:t anhålla om utredning av förhållandena och fram— läggande av förslag till 1956 års riks- dag i syfte att stävja den illojala för- m-edling-sverksamheten.

Tredje lagutskottet som behandlat motionerna har, efter att ha inhämtat yttrande av hyresrådet, styrelsen för Stockholms stads bostadsförmedling samt Stockholms stads ungdomsstyrelsc, i utlåtande över motionerna bl.a. an— fört:

Utskottet finner det angeläget, att de på- talade missförhållandena i görligaste mån undanröjes. I vissa fall torde de i motio- nerna anmärkta förfarandena vara av den beskaffenhet, att ansvar för bedrägeri kan ifrågakomma, under det att i andra fall kan bli fråga om tillämpning av den ovan omnämnda straffbestämimelsen i 23 5 by— resregleringslagen. I den mån straffbara förfaranden förekommer synes den närmast till hand-s liggande åtgärden vara att för- bättra kontrollen.

Av olika skäl torde det emellertid vara svårt att helt komma till rätta med m-iss- förhållandena enbart genom att söka ef- fektivisera den straffrättsliga kontrollen. Särskilt kan det framhållas, att missförhål— landena främst torde ha framträtt i de största städerna, där det är svårast för myndigheterna att utöva en tillfredsstävllan- de tillsyn. En utväg, som. måhända kunde bidraga till en sanering, vore en utvidgning av den kommunala bostadsförmedlingen. Huruvida den av motionärerna antydda lösningen att kräva någon form av auktori- sation kan vara en lämplig och framkomlig väg att uppnå den önskade saneringen, är utskottet ej lberett att ta ståndpunkt till. Som hyresrådet framlhåller i sitt remissytt- rande kan en lämplig utformning av den taxa för yrkesmässig bostadsförmedling, som hyresnämnden i orten har att faststäl- la, ha en vis-s betydelse för att motverka missförhållandena.

Utskottet vill understryka vad hyresrådet vidare framhåller därom, att hyresregle- ringsmyndigheterna enligt gällande bes-täm- melser bl. a. har att med uppmärksamhet följa utvecklingen av bostadsmarknaden i riket samt göra framställningar om sådana åtgärder, som de finner ägnade att främja en önskvärd utveckling på detta område,

samt att dessa myndigheter synes böra uppmärksamma även förhållandena på den privata bostavdsförmedlingens område och, där så påkallas, göra erforderliga fram- ställningar. Vi-dare förutsätter utskottet, att vederbörande kommunala myndigheter beaktar angelägenheten av att motverka så- dana förhållanden som motionärerna på- talar. Spörsmålet synes också vara av den vikt, att riksdagen bör framlägga detsam- ma .i skrivelse till Kungl. Maj:t. Utskottet finner emellertid ej tillräcklig anledning föreligga att därvid föreslå särskilda lag- stiftningsåtgärder eller utredning därom. I stället är det enligt utskottets mening lämpligast att överlämna åt Kungl. Maj:t att vidtaga de åtgärder, som kan finnas er— forderliga för att undanröja de föreliggan— de missförhållandena.

Utskottet har vidare hemställt, att riksdagen måtte i skrivelse till Kungl. Maj:t som sin mening tillkännagiva vad utskottet sålunda anfört.

Riksdagen 'har godkänt hemställan.

Till kommittén har överlämnats en till Kungl. Maj:t inkommen framställ— ning från enskild person, vilken bl. a. påtalat att åtskilliga missförhållanden förekomma beträffande den yrkesmäs- siga förmedlingen av möblerade rum.

Kommittén har icke kännedom om utbredningen av de missförhållanden, som enligt det föregående påtalats i fråga hyresförmedlingsverk-sain- heten. Närmare kunskap härom skulle kunna erhållas endast genom en ingå- ende undersökning av förmedlings- verksamheten. En sådan undersökning skulle emellertid bli både tidlsövdand'e och dyrbar och det ligger i sakens natur, att resultaten därav alltid måste framstå som i viss mån osäkra. Kom- mittén har därför icke ansett sig böra företaga någon utre'dminglav antydd art. Att det i viss utsträckning före- kommer oegentligheter på ifrågava— rande området är dock klart.

Vad angår de åtgärder som med den- na utgångspunkt böra vidtagas för att

utskottets

om

stävja missförhållandena kan kommit- tén i huvudsak instämma i vad som an- förts i ovanintagna utskottsutlåtande. Därvid vill kommittén särskilt fram- hålla följande.

För att hindra sådana icke straffbara men likväl ej önskvärda metoder i för- medlingsverksamheten, varpå exempel lämnats i det föregående, synes det kom- mittén som om man i första hand bor- d-e söka utforma provis-ionstaxorna på sådant sätt,'att metoderna icke kunna praktiseras. Av särskild vikt är också, att gällande provisionstaxa och därtill anknutna bestämmelser på "ett effektivt sätt bringas till allmänhetens kännedom och att kunskapen därom hålles vid makt genom upprepade bekantgöran- den. Dessa åtgärder ankomma närmast på 'hyresnämnderna.

Vad angår frågan om införande av någon form av auktorisation för till— stånd att idka förmedlingsverksamhet finner kommittén det tvivelaktigt om ett krav på auktorisation skulle kunna hindra förut nämnda tillfälliga förmed- lare att utöva sin verksamhet.

Kommittén anser sålunda icke påkal- lat att nu göra någon ändring i före— varande lagrum men vill rekommendera att ovan nämnda åtgärder vidtagas av hyresnämnderna. Härvid har kommit- tén även tagit i betraktande, att ett ge— nomförande av kommitténs förslag om slopande av regleringen beträffande möblerade enkelrum kan väntas öka tillgången på sådana rum, varigenom möjligheterna för de illojala förmedlar- na att skaffa sig o'hemula ersättningar torde minskas. Med hänsyn till de miss- förhållanden, som för närvarande före- ligga i fråga om förmedlingen av såda- na rum, anser kommittén dock att för— medlingen av dylika alltjämt bör vara underkastad de bestämmelser som gäl- la för övriga lägenheter.

13 5. För prövning av ärenden enligt denna lag skall i varje kommun, där la- gen äger tillämpning, utses en hyres— nämnd. Denna skall ock tjänstgöra såsom sådan medlingsnämnd, som av- ses i lagen den 22 juni 1939 om medling i hyrestvister.

Konungen äger förordna, att kom- mun skall uppdelas i två eller flera hy- resdistrikt med särskild nämnd i varje distrikt för de uppgifter, vilka ankom— ma på hyresnämnd och medlings- nämnd.

Enligt 1 5 skall lagen äga tillämpning i varje stad, köping eller municipal- samhälle, som vid 1942 års ingång hade minst 2.000 invånare, samt, där Konung- en så förordnar, jämväl i annan tättbe- byggd ort. Municipalsam'hälle är i regle- ringshänseende likställt med kommun. Hyresrådet har framhållit, att det, om hyresregleringen gäller dels i ett muni- cipalsamhälle, dels i kommun-en i öv- rigt, bör klarläggas, huruvida det skall finnas en eller två hyresnämnder i kommunen. Enligt Zetterberg-Hedfeldt: Hyresrcgleringen sid. 138 utses i detta fall två hyresnämnder. .

Kommittén, som anser detta förfaran- de överensstämma med lagens nuvaran- de innehåll, finner det icke vara av be— hovet påkavllvat att ändra förevarande bestämmelse eller 1 5 för att reglera denna speciella fråga. Genom att, såsom ock i nyssnämnda arbete påpekats, sam- ma person kan utses till ordförande i båda hyresnämnderna, torde man und- gå de huvudsakliga olägenheterna av att skilda hyresnämnder finnas för mu- nicipalsamhället och kommunen i öv- rigt. Den ökning i kostnader, som kan föranledas av den nuvarande ordning- en, kan icke ha nämnvärd betydelse.

Hyresrådet har även' framkas-tat tan- ken, att det bör ges möjlighet till inrät— tande av gemensam hyresnämnd för

flera skilda smärre hyresreglerade om- råden. Oftast torde väl gemensam ord- förande vara utsedd för de områden, som skulle kunna tänkas bli samman- förda till en enhet. Vid sådant förhål- lande synes behovet av att områdena sammanföras i organisatoriskt hänseen- de vara tämligen ringa. Skulle de till- höra skilda kommuner, är det väl icke uteslutet, att dessa kunna träffa avtal om en lämplig ordning för lösan-de av frågorna om lokaler för sammanträden, skrivhjälp etc. Initiativ till en sådan överenskommelse kan tagas av ordfö— randen. Det är enligt kommitténs me- ning icke erforderligt att ge särskilda bestämmelser för detta, förmodligen icke särdeles vanliga fall.

18 5. Innan hyresnämnd avgör ären- de enligt denna lag, skola hyresvärd och hyresgäst eller, där så finnes lämpligt, hyressökande erhålla tillfälle att vid sammanträde inför nämnden framlägga sina synpunkter. Framställning av rin- ga vikt må dock avslås utan att hava handlagts vid sådant sammanträde, om den finnes icke förtjäna avseende. Där genom särskild författning eller beslut av (statens byggnadslånebyrå) bestämts den hyra, som högst må utgå för viss lägenhet, mä ärende om'fastställande av lägenhetens grundhyra intill den sålun- da bestämda hyrans belopp avgöras utan hinder av att hyresgäst eller hy- ressökande icke beretts tillfälle att in- finna sig vid sammanträdet. Har kal- lelse till sammanträde avsänts till part genom rekommenderat brev, må ären- det avgöras utan hinder av hans ute- varo.

Nämnden äger giva hyresvärd, hyres— gäst eller hyressökande, som beröres av ärende enligt denna lag, föreläggan- de vid vite att inställa sig inför nämn- den.

Nämnden eller av nämnden anlitat

ombud äger besiktiga lägenhet, som är uthyrd eller avsedd att uthyras, samt taga del av hyreskontrakt och andra handlingar, som röra hyresförhållande beträffande sådan lägenhet. Nämnden äger för dylikt ändamål förelägga vite.

Huvudregeln för handläggning av ärenden enligt hyresregleringslagen är, att part skall beredas tillfälle att vid förhandling inför hyresnämnden fram- lägga sina synpunkter. Endast i två fall kan detta underlåtas. Dessa fall, som i praktiken sakna egentlig betydelse, äro dels det, att hyresnämnden finner sig kunna avslå framställning av ringa vikt, dels det, att högsta tillåtna hyra be- stämts jämlikt särskilld författning eller genom beslut av statlig lånemyndighet samt hyresnämnden ej finner anledning att fastställa högre grundhyra än det sålunda bestämda beloppet. I sistnämn— da fall måste dock det jämlikt special- författningen eller av myndigheten be- stämda hyresbeloppet avse en enskild lägenhet. Har sålunda t. ex. bostadssty- relsen fastställt högsta tillåtna sammant- lagda hyresbelopp för ett flerfamiljs- hus, kan hyresnämnden ej underlåta att kalla hyresgästerna till sammanträde då det gäller att inom ramen för detta be- lopp fastställa grundhyror för de sär- skilda lägenheterna.

Kallelse till hyresnämndens samman- träde kan i och för sig ske på vilket" sätt som helst. Om emellertid part, som bort beredas tillfälle att närvara, icke inställer sig, får beslut icke meddelas med mindre parten varit kallad till sam- manträde i särskild ordning nämligen genom rekommenderat brev, vilket en- ligt 13 & Kungl. kungörelsen den 19 juni 1942 med närmare föreskrifter an- gående hyresnämndernas verksamhet skall ha avsänts senast sex dagar före sammanträdet.

Det synes kommittén uppenbart, att den gällande ordningen med en muntlig

förhandling, till vilken part kallas viss tid i förväg, bör bibehållas som huvud— princip för hyresnämndernas handlägg— ning av mål. Framför allt i uppsäg- ningsmål synes den icke kunna und- varas. Fråiga är emellertid i vilken ut- sträckning mvan lämpligen kan medge undantag härifrån samt i andra hand, hur kallellseförfarandet bör vara an— ordnat 0011 vilken påföljd, som bör in- träda, om part icke iaakttager instäl- lelse.

Principen om obligatorisk förhand- ling har under hyresregleringens till- lämpning visat sig medföra olägenheter i vissa fall.

Hyresrådet har härom anfört:

Särskilt för det fall att flera hyresgäster föra alldeles samma talan, såsom vid fast- ställande av grundhyror för nybyggda hus, blir denna anordning ofta ohanterlig. Ar- betet med utsändandet av kallelser och kostnaderna härför bli avsevärda utan att de kallade-s närvaro har någon större bety- delse. Reglerna om kallelseförfarandet böra omprövas. Ett uppslag vore, att där ett större antal hyresgäster äro parter, kal- lelserna skulle kunna på något sätt av ve— derbörande intresseorgan'isation bringas till hyresgästernas kännedom.

Även beträffande andra än det av hy- resrådet omnämnda fallet har principen visat sig medföra vissa besvärligheter i tillämpningen. Så t. ex. blir det ofta för hyresnämnderna betungande samman— träden i mål rörande hyreshöjning på grund av generella förbättringar i stora hyreshus, såsom inredande av maskin- tvättstuga, anskaffande av kylskåp, kopplade fönster 0. d.

Frågan om förfarandet vid hyres— nämndernas handläggning av ären-den om fastställande av grundhyror i ny- byggda 'hus förlorar hellt betydelse, om kommitténs förslag om undantagande av nytillkommande hus från hyreskon- troll genomföres. Även ett undantagen— de av uthyrningslokzaler från reglering

bildrager till att minska frågans räclk- vidd. I enlighet härmed anse-r kom- mittén, att det, om berörda fönslalg god— tagas, icke är påkallat att göra någo-n ändring i förfarandet. Skulle däremot hyreskontrollen bibehållas för de nytill- kommande hus—en, synes det vara anled- nirng att överväga ett förenklat förfar rande. Kommittén vill därvidlag hän- visa till sitt betänkande II (sid. 55 ff.) angående möjligheterna att anordna ett ratio-nellare tilllvägagångssätt vid hyres— sättningen i nybyggda hus.

Kommittén vill härefter undersöka i vad mån man kan göra avsteg från principen om obligatorisk partsför- handling i andra mål, som med hänsyn till det regelmässigt stora antalet parts- inställelser bereda hyresnämnderna svå- righeter vid handläggningen och där hyresgästernas inställelse kan synas vara av mindre betydelse. De mål, som möjligen skulle kunna komma i fråga i detta sammanhang, torde huvudsak- ligen vara de, som beröra samtliga eller flertalet hyresgäster i större hus och angå ändring av grundhyra med anled— ning av att husets utrustning förbättrats med någon gemensam anordning. Att det icke gärna kan vara tänkbart att un- derlåta kallelse av parterna i uppsäg- ningsmål även om ett sådant skzulle röra samtliga hyresgäster, t. ex. på grund av husets rivning, torde vara uppenbart.

I nyssnämnda grundhyresmål gäller det ofta att först fastställa det totala be- lopp, varmed husets sammanlagda hy- ressumma bör ökas på grund av de av hyresvärden bekostade förbättringarna, och att därefter fördela detta belopp på de särskilda lägenheterna. Förfarandet påminner alltså mycket om fastställan- det av grundhyror i nybyggda hus. I nu förevarande fall är ofta den ändring av grundhyran för en enskild lägenhet, som kan komma i fråga, tämligen ohe-

tydlig. Kommittén kan likväl icke för dessa fall rekommendera ett förfarande utan kallelse å parterna. Skälet härtill är att parterna i dessa mål kunna ha ett beaktansvärt intresse av att få före- bringa utredning angående kostnaderna för förbättringsarbetena och dessas ut- förande samt, särskilt för hyresgäster- nas del, angående kostnadernas fördel— ning mellan de olika lägenheterna.

I detta sammanhang må särskilt näm- nas målen om införande eller ändring av bränsleklausul. Dessa beröra ju även samtliga hyresgäster och avse i allmän- het icke någon mera väsentlig ändring av det utgående hyresvederlagets totala belopp. Även beträffande dessa mål an- ser kommittén, att hyresgästerna böra bibehållas vid den nu föreliggande möj- ligheten att alltid få framlägga sina syn- punkter inför nämnden vid muntlig förhandling. Här är avgörandet av vil— ken klausul som är den lämpligaste helt beroende av de särskilda förhållan- dena i vederbörande 'hus och hyresgäs- terna kunna icke väntas ha förmåga att skriftligen framlägga de synpunkter, som äro av betydelse för målets av- görande.

Även om kommittén sålunda icke kan förorda, att det nuvarande förfarandet i princip ändras i de ovan berörda fal— len, vill kommittén framhålla, att möj- ligheter torde finnas att inom det nuva- rande systemets ram åstadkomma en förenkling av handläggningen i de mål, där nu många hyresgäster bruka kom- ma tillstädes. Enligt kommitténs mening borde i dessa mål användas liknande kallelser, som av hyresrådet rekommen- derats för nybyggnadsmålen rörande statligt belånade hus. I hithörande fall skulle sålunda i kallelserna till hyres» gästerna anges dels den av hyresvärden upgivna totala kostnaden för det utför- da förbättringsarbet-et, dels vilken hy- reshöjning, som värden krävde för ve-

derbörande lägenhet, varjämte skulle meddelas, att hyresnämnden icke kom— m-e att fastställa hyreshöjningen till högre belopp än som yrkats utan att dessförinnan 'ha berett hyresgästen yt- terligare tillfälle att inställa sig inför nämnden, varför hyresgästen, om han icke hade något att erinra mot det yr— kade beloppet, ej hade anledning att in- ställa sig. Möjligen kunna motsvarande metoder tillämpas i bränslemålen i vis- sa fall. '

Såsom ovan under 7 och 8 %% nämnts bör ärende, som angår prövning av an- sökan om tillstånd att uthyra lägenhet för viss tid utan möjlighet tillwförläng- ning av hyresförhållandet, kunna avgö- ras utan att parterna kallas till instäl- lelse inför hyresnämnden. En bestäm— melse härom bör ingå i 18 %, lämpligen efter andra punkten.

Vad härefter angår frågan om kallel— seförfarandet samt påföljden av att kal— lad part icke iakttager inställelse i hyres- mål, må till en början nämnas, att för- slag framställts såväl om skärpning som om lindring av kraven på kallelsens be- skaf-fenhet.

I en av riksdagens justitieombudsman till kommittén överlämnad framställ- ning från styrelsen för Sveriges advo- katsamfund anföres bl. a., att den gäl— lande ordningen rned kallelse genom re- kommenderat brev icke innebure någon garanti för att part före hyresnämndens sammanträde erhölle del av kallelsen till samman-trädet. Styrelsen ville därför till justitieombudsmannens övervägan— de hänskjuta frågan, huruvida icke det borde vidtagas sådan ändring i hyres- regleringslagen, att kallelse till samman- träde med hyresnämnd skulle delges i den ordning, som vore föreskriven för delgivning i rättegång.

Hyresrådet, som av justitieombuds- mannen bereddes tillfälle att yttra sig

över framställningen, hänvisade till sitt här nedan återgivna yttrande.

Styrelsen för Stockholms hyresnämn- ders centralkansli hemställde i skrivelse till hyresrådet den 30 januari 1953, att hyresrådet måtte föranstalta om snara åtgärder för åstadkommande av sådan ändring av 13 & hyresnämndskungörel» sen att part kunde kallas till hyres- nä'mnds sammanträde genom vanligt med posten avsänt brev. Till stöd för den i skrivelsen gjorda framställningen åberopades dels att Stockholms stads- kan'sli's finansavdelning med hänsyn till de avsevärda kostnader, som vore för- bundna med det gällande kallelsefö—r- fara-mdet hos hyresnämnderna, ifråga- satt, om detta icke kunde förbilligas, och dels ett av hyress-ekreteraren K. V. Bolander med anledning därav avgivet yt-trand'e, vari bl. a. anfördes:

Med den omfattning hyresreglerin-gsverk- samheten fått samt vid det förhållandet, att ordförande och övriga funktionärer i hyresnämnd inneha sina befattningar såsom bisysslor, är det i regel omöjligt att be- stämma sammanträdena lång tid i förväg. Därmed följer, att kalle-lserna sällan kunna utgå tidigare än sex dagar före samman— trädet, trots att detta är tänkt som en mi— nimitiwd. Som ett rekommenderat brev har en liggetid av 14 dagar, vet nämnden där— för, ldå den upptager ett mål till handlägg- ning och part uteblir, blott att kallelse av- sänts, men icke att kallelsen kommit parten tillhanda. Väl kan nämnden i sådant fall avgöra målet i partens utevaro, men av praktiska Skäll låter sig detta göra blott när fråga är om hagatellartade ärenden. l ärenden, där partsintressen av någon vikt stå på spel, medför nämligen ett avgörande av målet utan partens hörande i de flesta fall, att hyresrådet på anförda besvär åter— förvisar målet till hyresnämnden. Vid parts utevaro avgör därför icke hyresnämnd må— let utan utsätter detsamma till handlägg— ning å senare dag efter förnyad kallelse.

För min del kan jag icke finna några skäl som tala för att vkallelvseförfarandet med rekommenderat brev måste bibehållas. I dagens läge tal-ar allt för att ett vanligt brev kommer adressaten fortare till handa och därmed ökas också möjligheten för par—

w—m—u vm N|—”*- _m—

tcn att vidtaga dispositioner för att inställa sig inför nämnden. Någon större fara för rättsförlust kan icke heller uppkomma. Inställer sig nämligen part icke efter så— dan kallelse, återstår ju för rätten icke an- nat än att såsom hittills uppskjuta målet och upprepa kalle-Isen. Denna kallelse anser jag då, såvida icke målet fordrar ytterst snabbt avgörande, böra ske i rekommende— rat brev med mottagningsbevis med en kal- lelsetid av minst 14 dagar på det att för- sändelsens liggetid hinner utlöpa.

Det kan anmärkas, att ett kallelseförfa- rande, som här föreslagits, synes för sta- dens del medföra en besparing av i runt tal 9.000 kronor per år.

Hyresrådet överlämnade skrivelsen till Kungl. Maj:t med tillkännagivande, att hyresrådet för det dåvarande icke kunde taga ställning till förslaget men ansåge, att detsamma borde överlämnas till kommittén för beaktande vild kom- mitténs översyn av hyresregleringslag— stiftningen. Hyresrådet yttrade där- jämte hl. a.:

Förfarandet vid hyresnämnd har i all- mänhet karaktären av rättegång mellan parter med stridiga intressen, och de avgö— randen som träffas ha ofta mycket stor be- tydelse för de berörda parterna, vare sig de angå besittning till en lägenhet eller den ersättning som mä utgå för densamma. I flertalet ärenden enligt hyresregleringsla— gen skall således en verklig partsförh'and— ling anställas, och till denna är också i all- mänhet tyngdpunkten i förfarandet knuten. Det synes i första hand böra ankomma på parterna själva att avgöra, huruvida de annse sig kunna underlåta att inställa sig vid hyresnämndens sammanträde. Därför är det viktigt, att parterna underrättas om när ärendena skola handläggas. Kallelsen till sammanträdet utgör ju också ofta den första underrättelse sökandens motpart er— håller om att hans sak över huvud taget är föremål för hyresnämndens prövning.

I styrelsens skrivelse har anförts, att kal— lelse genom rekommenderat brev är kost- sam; rekommendationsavgifterna för kal- lelser till Stockholms hyresnämnder uppgå till omkring 9.000 kronor för år.

Frågan villket kallelseförfarande som skall användas 'måste avgöras främst med hänsyn till parternas intresse av att säkert erhålla underrättelse om sammanträden,

då för dem viktiga avgöranden träffas. Kostnaxdsfrågan bör komma i andra hand, och den kostnadsskilln—ad som påtalats av styrelsen är icke av den storleksordning att den över huvud taget synes böra medföra att ett mindre säkert förfarande medgives.

En försändelse som inkastas i en brevlå— da kan under olyckliga omständigheter komma undan, så att den icke observeras av adressa'ten. Då parterna å ömse sidor ha gemensam brevlåda kan det även förekom- ma fall då en försändelse illojalt döljes. Riskerna härför äro mindre vid rekommen- derade försändelser än vid lösbrev. De för— ra lära aviseras på nytt, om de icke utlösas efter första avin, och avierna ge mindre upplysningar om försändelsen än lösbrevet för den som kan tänkas frestad att illojalt dölja meddelandet. Även under postbehan-d- lingen torde kontrollen över rekommende— rade försändelser vara säkrare än över lös- brev. Därigenom att rekommenderade för- sändelser, vilka icke utlös'tls, återgå till av- sändaren, får denne också veta huruvida brevet kommit adressaten tillhanda eller icke.

I styrelsens skrivelse har påtalats, aett re- kommenderade förs'ändelser i allmänhet nå adressaten senare än lösbrev, vilket med- för olägenheter, då kallelserna, såsom ofta sker, utsänvdas fönst sex dagar före sam— manträdet. '

Det bör härvid framhållas, att det är an- geläget, att kallelserna såvitt möjligt ut- sändas i så god tid att parterna få skäligt rådrum att förbereda sin inställelse. Erfa— renheten visar emellertid, att hyresnämn- derna i stor utsträckning tillämpa den i hy- resnämndskungörelsen föreskrivna minsta tiden, sex dagar före sammanträdet, för ut- sändande av kallelser, vilket ofta medför att parterna erhålla för kort varsel.

De nu anförda omständigheterna synas tala emot att medge att kaltlelse i allmän— het får ske endast genom brev. Det torde fastmer lkunna ifrågasättas huruvida — därest kallelseförfarandet skall reformeras — icke kallelse till hyresnämnds samman- träde är av den vikt att den bör delges par— ten på det sätt som föreskrivits i fråga om domstolsdelgivning.

Frågan hur kallelseförfarandet skall an- ordnas torde emellertid även böra ses i samband med bestämmelserna om parts underrättande om hyresnämndens beslut. Häruztinnan gäller enligt 19 5 hyresregle- ringslagen och 21 & hyresnämndskungörel— sen att skriftligt besked om nämndens be-

slut skall tillställas parterna antingen ge- nom att omedelbart överlämnas eller ock inom en vecka översändas i rekommende— rat brev med mottagningsbevis, vilket skall gälla som bevis om dagen för delfåendet. Klagotiden löper från det parten sålunda erhållit del av beslutet. Även om en part således skulle sakna kännedom om att må- let han-dl'ägges av hyresnämnd, är han dock bevara-d vid sin rätt att föra talan i hyres- rådet =till dess att han erhållit besked om nämndens beslut. Detta skall emellertid, om ej hyresrådet annorlunda förordnat, i allmänhet lända till efterrättelse utan hin— der av anförda besvär.

. Kommittén instämmer i vad hyresrå- det i sitt ovan intagna yttrande anfört därom, att det främsta kravet på kallel— sen i hyresmål måste vara, att densam— ma tillräckligt säkert kommer parten tillhanda och att först i andra hand hänsyn bör tagas till kostnadsfrågan. Man har då att till en början överväga, om det nuvarande förfarandet är till- fyllest ur säkerhetssynpunkt eller om det bör uppställas strängare krav på delgivningen. Man kan därvid tänka sig att antingen övergå till en annan och säkrare form av delgivning eller att nå- got öka den tid, som är beräknad för delgivningen. Det synes ej kunna komma ifråga att reflektera på att införa delgivning ge— nom stämningsman; kostnaderna för ett sådant förfaringssätt skulle bli alltför höga med hänsyn till de många ären- den, som handläggas vid de större hy- resnämnderna. Att ålägga parterna att svara för dlelgivningskostnaderna torde icke heller böra ske. Det förefaller då endast återstå den möjligheten att för delgivning av kallelser i hyresmål an- lita den form av postd-elgivning, som användes vid delgivning av stämning i tvistemål. Denna form av delgivning, som en- dast kan anlitas av domstol, tillgår i sina huvuddrag på följande sätt. Den handling, som skall delges, innleslutes i ett tjänstebrevskuv-ert försett med den

söktes namn, yrke och postadress. Vid kuvertet fästes en särskild blankett till utlämningsbevis, varefter försändelsen avlämnas till postbefordran såsom van— ligt brev. Försändelsen kan utbäras aln- tingen vid ordinarie brevutbärningstur eller särskilt, beroende på vederböran— de postmästares bestämmande. Delgiv- ningen sker genom att handlingen över- lämnas till adressaten, varefter utläm- ningsbeviset, försett med vederböran— de postfun—ktionärs intyg om delgivning— en, återsändes till domstolen. Träffas den sökte ej i sitt hemvist, må försän- delsen utlämnas till vuxen medlem av det hushåll han tillhör eller till hyres- värd, portvakt eller annan, som har till- syn över huset och bor i detsamma. Försändelsen kan också lämnas till bi- _ träde på den söktes fasta kontor om han ej träffas där und-er vanlig arbets- tid. Den som sålunda får mottaga hand- ling skall svara för att den överlämnas till den sökte. Överlämnande till ställfö- reträdare får dock endast ske, om an- ledning förekommer, att den sökte av- vikit eller håller sig undan. I dessa fall skall också med posten sändas särskilt meddelande om överlämnandet till den sökte under hans vanliga adress. Sär- skilda bestämmelser gälla för delgiv- ning med bolag, föreningar och andra samfälligheter. Handling får ej över- lämnas till den söktes motpart. Träffas varken; den sökte eller annan, till vilken handlingen får överlämnas, och före- kommer anledning, att den sökte avvi- kit eller håller sig undan samt kan upp- lysning icke heller vinnas om var han uppehåller sig, kan delgivning ske ge- nom anslag i rättens kansli och kun- görelse.

Kostnaderna för postdelgivning tor- de bli ej oväsentligt högre än kostnader- na för nuvarande kallelser. I regel torde nämligen delgivning icke kunna äga rum under de ordinarie brevutbärnings-

turerna, eftersom den sökte då vanligen icke torde vistas hemma. Enligt uppgift från postverket utgöra postverkets själv— kostnader för varje försändelse minst 1 krona 10 öre. Ofta måste eftersök— ning ske vid två eller tre olika tillfäl- len. Liggetiden för delgivningsförsän- del-se är fem dagar.

Genom postdelgivning erhålles säkra- re garanti för att en kallelse verkligen kommer parten tillhanda än genom det nuvarande förfarandet med rekommen- derat brev, varjämte bevis erhålles om delgivningens resultat. Proceduren stäl- ler sig dock väsentligt dyrare än den nuvarande. Sannolikt skulle det också, om man ville försäkra: sig om att del-giv- ning alltid un-edhunnits i rimlig tid före sammanträdet, bli erforderligt att uvt- sända delgivningsförsänudelsen betyd- ligt tidigare än sex dagar före samman- trädet. I de fall, där den för del-givning sökt-e uppehåller sig »utom hemorten, t. ex. under semester, torde icke helller postdelgivning hinna utföras före sam- matnträd et med mindre mycket lång tid beräknas för åtgärdens vidtagantde.

Den huvudsakliga anmärkning, som torde kunna riktas mot det nuvarande kallelsesystemet, synes vara, att det, om kallelse utsändes så kort tid som sex da- gar före samm-anträdet, ofta kan inträf— fa, att parten på grund av tillfällig bor- tovaro eller annan orsak icke kommer att utlösa försändelsen inom sådan tid, att 'han kan inställa sig eller att han får för kort varsel. Emellertid torde det vara praxis, att hyresnämnderna, om det kan förmodas, att parten icke hunnit utlösa kallelsebrevet, utsätta målet till förnyad handläggning och ånyo under- rätta den uteblivne. Det synes för öv- rigt rimligen kunna fordras, att den, som för sent utlöst en kallelse till hy- resnämnd, sätter sig i förbindelse med nämnden för att efterhöra om beslut meddelats eller målet uppskjutits. En

omständighet, vilken såsom hyresrådet påpekat i viss mån eliminerar olägen- heterna med systemet är, att klawgotiden i fråga om ett av hyresnämnd medde- lat beslut icke börjar löpa förrän par- ten verkligen erhållit del av detsamma. Under sådan-a förhållanden synes det endast 'i undantagsfall behöva förekom- ma, att parten lider rättsförlust på grund av att han ic-ke fått kallelsen i tid.

Kommittén finner med hänsyn till det anförda, att sådana olägenheter ur sä- kerhetssynpunkt icke kunna anses vara förbundna med det nu tillämpade kal- lelseförfarandet, att detsamma behöver utbytas mot det kostsammare och för hyresnämnderna svårhanterligare syste- met med postdelgivning.

Det skulle måhända kunna anses önskvärt, att parterna erhölle något längre förberedelseti-d än som blir fal— let om minimitiden sex dagar tillämpas. En tillräcklig förlängning av denna tid skulle även ha den fördelen, att det ofta kunde vid sammanträdet föreligga kun- skap om huruvida parten utlöst den re— kommenderade försändelsen eller ej. Härigenom skulle förmodligen i åtskil- liga fall kunna undvikas uppskov. Ett rekommenderat brev kvarligger enligt uppgift på postanstalten under 15 da- gar, varefter det, om det icke utlösts, återgår till avsändaren. Emellertid finns möjlighet att begära kortare liggetid.

En förlängning av kallelsetiden skul- le sannolikt ofta försena målens av- görande. Särskilt vad angår mål om uppsägning är det av vikt att frågan snarast möjligt kommer under behand- ling. Parternas behov av att erhålla längre tid att förbereda sin talan torde i regel icke vara särskilt trängande. Vanligen röra de av hyresnämnderna handlag-da målen tämligen emkla sak— förhållanden, varför de ej kunna kräva någon längre förberedel'setid. Och om

en part begär anstånd för att närmare urtföra sin talan lär detta i allmänhet icke vägras honom.

Kommittén kan med hänsyn till det anförda icke finna skäl föreslå någon ändring beträffande kallelsetiden.

Mot att utsända kallelserna i hyres- må'len genom vanliga lösbr-ev på sätt styrelsen för Stockholms hyresnämn- ders centralkansli föreslagit möta enligt kommitténs mening allvarliga betänk- ligheter. Kommittén, som härvidlag an- sluter sig till vad hyresrådet anfört i sitt ovan återgivna yttrande, kan icke tillstyrka nämnda förslag. Kommittén vill härjämwte anmärka, att ett upphä- vande av hyreskontrollen i statsbelåna- d'e hus på sätt kommittén föreslagit kommer att i viss utsträckning ned- bringa kall—elsekostnalderna.

Det synes icke vara skäl att genom särskild-a bestämmelser fastställa, vilka åtgärder hyresnämnden bör vidtaga, om part uteblir. Det bör här alltjämt få ankomma på hyresnämnden att förfara efter omständighet-erna i det särskilda fallet.

Resultatet av kommitténs övervägan- den i förevarande fråga blir alltså, att det nuvarande kallelseystemet bör bi- behållas.

Någon anledning att ändra den nu gällande påföljden för parts utevaro tor- de icke finnas.

19 %. Såsom hyresnämndens beslut gäller den mening varom flertalet i nämnden enar sig eller, om alla tre äro av olika mening, den som ordföranden omfattar.

Beträffande jäv mot nämndens ordfö— rande och ledamöter skall i tillämpliga delar gälla vad om domarejäv är stad- gat.

Vid sammanträde med nämnden skall föras protokoll. Om nämndens beslut skall skriftligt besked tillställas parterna.

Hyresrådet har framhållit, att den i förevarande paragraf stadgade omröst- ningsregeln att ordförandens mening skall gälla, om alla tre i nämnden äro av olika mening, leder till orimligt re- sultat exempelvis då fråga är om att be- stämma storleken av grundhyra och ordförandens mening icke ligger mellan ledamöternas. Även i andra mål torde motsvarande oegentlighet kunna tänkas uppkomma. Så blir t. ex. fallet om i uppsägningsmål ordföranden röstar för ogiltigförklaring medan fastighetsägare- representanten vill lämna ansökan utan bifall och hyresgästrepresentanten vill förlänga hyresförhållandet på viss tid, med förklaring, att ytterligare förläng- ning ej skall komma i fråga. En liknan- de situation kan uppkomma då det gäl- ler att vid förlängning av hyresförhål- lande bestämma uppsägningstiden för det fortsatta avtalet.

De här nämnda fallen torde vara yt- terst sällsynta om ens någonsin före- kommande i praktiken. Något behov av den ifrågasatta lagändringen kan sålun- da icke anses föreligga. Med hänsyn härtill och då fråga är om en tidsbe- gränsad la-g finner kommittén, att de nuvarande reglerna i förevarande lag- rum utan påtaglig olägenhet kunna bi- behållas.

20 5. Hyresnämndens beslut gäller för tiden från och med den dag, då detsam- ma meddelats, eller den senare dag, som nämnden bestämmer. I ärende, som av— ses i 3, 4 eller 6 &, må dock nämnden, där det av särskild anledning finnes skäligt, bestämma att beslutet skall avse förfluten tid; och äger nämnden i så— dant fall förordna om skäligt anstånd med betalning av vad hyresgäst kan bli- va skyldig att ytterligare utgiva för tid före nämndens beslut.

Part, som är missnöjd med nämndens beslut, äger däröver anföra besvär hos

slatens hyresråd inom tjugu dagar från den dag, då klaganden erhöll sådant besked som i 19 % tredje stycket sägs.

Nämndens beslut skall, om ej hyres- rådet annorlunda förordnar, lända till efterrättelse utan hinder av anförda be- svär. I vad beslutet avser förfluten tid skall vad nu sagts dock gälla allenast såvitt fråga är om besvär av den som vid beslutet upphört eller sedermera upphör att vara hyresvärd eller hyres- gäst beträffande lägenheten.

Lagrunrmet bör kompletteras med hänsyn till vad ovan föreslagits om att beslut, varigenom tillstånd meddelats att uthyra lägenhet på viss tid utan möj- lighet till tvångsförlängn-ing, icke skal-l kunna överklagas.

21 &. Mot hyresrådets beslut med an- ledning av anförda besvär må talan ej föras.

I skriv-else till Konungen den 20 de- cember 1954 har Riksdagens justitieom- budsman hemställt, att frågan om hy- resrådets lämplighet såsom sista instans i besvärsmål tages under övervägande, samt ifrågasatt, huruvida icke för att tillbörlig rättssäkerhet skall vinnas ta- lan mot hyresrådets beslut borde få full- följas hos Kungl. Maj:t i regeringsrät- ten, så framt beslutet avser avgörandet av en rättsfråga eller avgörandet av en sådan fråga är bestämmande för beslu- tets innehåll. Beträffande det närmare innehållet i skrivelsen "hänvisas till justitieombudsmannens berättelse till 1955 års riksdag sid. 275 ff.

Sedan hyresrådet anbefallts avgiva yttrande över skrivelsen, har hyresrådet i underdånig skrivelse den 28 april 1955, efter en redogörelse för hyres— reglerings-myndigheternas organisation samt de vid liyresregleringslagstiftning- ens tillkomst anförda skälen för be- svärsförfarandets anordnande på sätt som skett, anfört:

Den följande utvecklingen har till fullo bekräftat tyngden av de skäl departements- chefen anförde för inrättande av ett cent— ralt organ som besvärsinstans och tillsyns- myndighet över hyresnämnderna. Alltefter- som hyresrelgleringslagtst'iftningcns till- läimpning i tiden utsträckts långt utöver vad som från början torde ha varit av- sett har behovet av att utfylla de knapp— händiga lagreg-lerna och åstadkomma en- hetlighet i tillämpningen av Lagstiftningen bliviwt alltmera påtagligt. Det stora antalet till hyresrådet fullföljda besvärsmål bär icke minst vittne härom. Sålunda har un- der de senaste åren omkring 5.000 besvär årligen anhängiggjort—s hos hyresrådet. Sammanlagt har under hyresrådets snart 13—åriga verksamhet omkring 50.000 be- svärsmål avgjorts.

Tillströmningen av besvärsmål har med- fört att ordföranden och de ordinarie ledn- möterna icke medliinna att deltaga i avgö- randet av alla mål utan att ett betydande antal suppleanter ha måst utses. Sålunda tjänstgöra för närvarande 10 suppleanter för ordföranden och ett stort antal supple— anter för hyresrådets ledamöter. Endast ordföranden och en av suppleanter-nn för honom äro heltidsanställda. Ledamöterna och övriga suppleanter fullgöra sina upp— drag i hyresrådet allenast som bisysslor. Det är uppenbart att dessa förhållanden försvåra uppnåen-det av erforderlig enhet; lighet i rättst'illämpningen.

Såsom hyresrådet vid tidigare tillfällen framhållit (underdåniga skrivelser den 28 augusti 1952 med förslag till anslagsäskan- den för budgetåret 1953/54, den 22 decem- ber 1953 med framställning om ny supp- leant för ordföranden och den 8 maj 1954 med framställning om nya suppleanter för ordföranden och vissa ledamöter) skulle det givetvis vara ägnat att främja enhetlig- het i rättstillämpningen, om antalet heltids- anställda suppleanter för ordföranden och ledamöter ökades. De i nämnda skrivelser gjorda framställningarna om heltidsan- ställd suppleant för vissa ledamöter respek— tive ordföranden ha emellertid icke bifal- lits av Kungl. Maj:t.

Vad särskilt angår den mot hyresrådets verksamhet riktade anmärkningen att ut- slagen ofta skulle vara bristfälligt moti— verade och att de ej sällan vore motstridiga eller svårförenliga samt att en klar praxis i åtskilliga fall icke syntes ha ut- formats må följande framhållas.

Det är givetvis av betydelse både för par-

terna och för hyresnämnderna att de få kännedom om skälen till de avgöranden som träffas av hyresrådet. Hyresrådet har därför också låtit sig angeläget vara att, då avgörandena äro av betydelse utöver det enskilda fallet eller då anledning därtill eljest föreligger, ge en såvitt möjligt fyl— lig motivering till dem. Det är emellertid likaledes uppenbart, att den stora tillström- ningen av besvärsmål och parternas berät— tigade intresse av att avgörandena icke onödigetvis fördröjas göra det nödvändigt att iviss utsträckning begränsa arbetet med utförliga motiveringar. I detta samman— hang måste också uppmärksammas det för- hållandet att avgörandena med hänsyn till lagstiftningens utformning i mycket stor utsträckning bero på skälighetsbedömning— ar av förhållanden i enskilda fall. En aldrig så omsorgsfull motivering för ett dylikt avgörande blir därför av begränsad betydelse utöver det fall som förelegat till bedömande men inbjuder enligt erfarenhe- ten lätt till tolkningar utöver vad som av- setts.

Hyresrådet har emellertid även genom utgivande av cirkulär med tillämvpningisfö— reskrifter och en handbok för hyresnämn- derna 1945 med supplement 1947 sökt bi- draga till enhetlighet i tillämpningen av hyresregleringslagstiftningen. Därjämte har hyresrådet till ledning för befattningsha- varna inom rådet upprättat en minnesbok i vilken intagits avgöranden av intresse ut— över det enskilda fallet. Finner någon av hyresrådets avdelningar vid överläggning till utslag, att den 51 avdelningen rådande meningen i fråga av principiell betydelse avviker från den mening som kommit till uttryck i avgörande som antecknats i min- nesboken eller som eljest träffats av hyres— rådet i ordinarie sammansättning, hänskju- tes målet regelmässigt till avgörande i dy- lik sammansättning.

Det är riktigt som justitieombudsmannen anfört, att minnesbwoken & dess nuvarande skick icke fyller de krav som böra upp— ställas på en godtagbar rättsfallssamling. Det är emellertid hyresrådets avsikt att sö— ka revidera och fullständiga samlingen för att icke blot-t förläna större värde åt den— samma för arbetet inom hyresrådet utan även göra den ägnad att bliva till ledning för hyresnämnderna och för allmänheten.

Beträffande härefter de 5. k. ordförande— målen har just-itieombudsmannen såsom en särskild svaghet framhållit, att dessa ofta skulle föredragas av nyanställda amanuen—

ser, som icke kunde ha någon ingående kännedom om hyresregleri'ngtslagstiftninugen eller om hyresrådets praxis. Det må emel- lertid anföras, att enligt inom hyresrådet tillämpade regler amanuenserna i allmän— het endast föredraga återkallade och deser— ta mål inför ordföranden. Om i undantags- fall någon av hyresrådets amanuenser an- modats föredraga ett mål för avgörande i sak inför ordföranden, har det givetvis till— setts, att vederbörande haft nödig erfaren— het för uppdraget.

Tvil—l komplettering av den i justitieom- budsmannens skrivelse lämnade uppgiften om antalet ordförandemäl kan nämnas att antalet av ordföranden avgjorda mål är 1953 utgjorde 564, vartill kommer 248 mål, vilka avskrevwos efter återkallelse. År 1954 uppgick antalet till 444 avgjorda samt 278 avskrivna mål.

Det kan såsom justitieombudsmannen också förutsatt icke komma i fråga att medgiva fullföljd till Kungl. Maj:t i alla mål enligt hyresregleringslagstviftningen. En dylik anordning skulle medföra en be- lastning, som skulle göra rättsskyddet illu— soriskt, då målen icke skulle hinna avgö— ras inom rimlig tid.

Den begränsning av fullfö'ljdsrätten som ifrågasatts innebär, att fullföljd skulle medges endast så framt beslutet avser av— görandet av en rättsfråga eller avgörandet av en sådan fråga är bestämmande för be- slutets innehåll]. En dylik avgränsning av fullföljdsrätiten synes emellertid med hän- syn till lagens konstruktion och innehåll knappast genomförbar i praktiken.

Såsom ovan framhållits hänvisar själva lagtexten i stor utsträckning till avgöran— den efter billi—ghet och andra skälighetsbe- dömningar eller värderingar.

I det ena av de av just-itieombudsmannen åberopade fallen, där hyresrådets rättstill- lämpning betecknats såsom oriktig, gällde frågan, huruvida viss av hyresvärden åbero- pad omständighet (önskan att bereda an- nan hyresgäst bättre bostad) vore av be— skaffenhet att lagligen kunna inverka på ' hedömandet om en verk—ställd uppsägning

vore obillig. I det andra fallet gällde frå— gan huruvida visst förhållande (försäm- ring i lägenhetens skick) vore av beskaf- fenhet att lagligen kunna föranleda änd— ring av'gällan-de grundhyror.

Även om det kan sägas att i dessa båda fall ingingo rättsfrågor av det slag som av justitieombudsmannen anses böra kunna särprövas i regeringsrätten, äro dock i det

stora flertalet fall rättsfrågorna och be- dömuningsfrågorna sä intimt förknippade med varandra att en gränsdragning ter sig hart när omöjlig. Om en fullföljdsrätt ef- ter de linjer justitieombu-dsmannen ifråga- satt infördes, torde en part som förlorat i hyresrådet, icke sällan anse sig ha fog för att göra gällande att avgörandet grundar sig på en oriktig rättstillämpning. Förefintlig— heten av en dylik fullföljdsrätt skulle ock— så möjliggöra för part, som funne det för- enligt med sin fördel att fördröja det slut— liga avgörandet i ett hyresregleringsmål, att nå sitt syfte genom att söka fullföljds- tillstånd, oavsett om ansökningen hade nå- gon som helst utsikt att bliva bifallen. Med hänsyn till dessa förhållanden kan det för— väntas att fullföljdsrätten skulle komma att begagnas -i icke avsedd utsträckning, vilket ej blott skulle medföra avsevärd be- lastning på regeringsrätten utan också i många fall äventyra det med hyresregle— ringsförfarandet avsedda rättsskyddet.

På grund av det anförda och då möjlig— het till resning förefinnes, om rättstill- lämpning, som ligger till grund för hyres— rådets heslut, uppenbart strider mot lag, synes justitieombudsmannens framställ- ning icke böra föranleda någon Kungl. Maj:ts åtgärd.

Justitieombudsmann-ens framställning har hittills icke föranlett annan Kungl. Maj:ts åtgärd än att densamma jämte hyresrådets däröver avgivna yttrande överlämnats till kommittén.

Kommittén kan instämma i de skäl hyresrådet i sitt yttrande framlagt för avstyrkande av bcsvärsförfarandets ut- byggnad. Därjämte vill kommittén hän- visa till Kungl. Maj:ts proposition nr 167 till 1955 års riksdag, vari uppges, att regeringsrättens arbetsbörda för när- varande är avsevärd och att utredning skall igångsättas angående möjligheter- na att minska måltillströmrningien. En sådan utredning har numera också på- börjats. Det torde under dessa förhåll- la—nden icke vara lämpligt att tillföra domstolen ytterligare besvärsmål till ett antal, som kan beräknas bli betydande. Kommittén finner sålunda, att den ifrå- gasatta besvärsmöj'ligheten icke bör in- föras.

22 5. Finner hyresnämnden, att be- slut, som nämnden meddelat, blivit på- tagligt oriktigt till följd av nämndens förbiseende, parts felaktiga uppgift el- ler annan anledning, skall nämnden för- ordna om rättelse.

Då väsentligt ändrade förhållanden inträtt, äger nämnden upptaga avgjort ärende till ny prövning.

Med hänsyn till vad under 8 & före— slagits om att beslut om tillstånd till ut- hyrning på viss tid utan möjlighet till tvångsförlängning icke skall kunna änd- ras med stöd av förevarande lagrum, synes detta böra kompletteras med erin- ran därom.

26 &. Vad i denna lag stadgas skall ej äga tillämpning på upplåtelse av bostad, som är förenad med allmän tjänst, och ej heller på bostadsupplåtelse i hotell- eller pensionatrörelse, i den mån pris- regleringslagen erhållit därpå.

tillämpning

Hyresrådet har framhållit, att vid rättstillämpningen uppkommit viss tveksamhet beträffande uttrycket ”bo- stad, som är förenad med allmän tjänst” samt att detta uttryck möjligen borde preciseras.

Innebörden av 26 5 är i berörda 'hän- seende oklar. Lagens förarbeten lämna ingen ledning för tolkningen av den- samma. I det förut omnämnda arbetet Zetterberg-Hedfeldt: Hyresrcgleringen (sid. 174) anges följande tänkbara tolk- ningar: 1) Sta-dgandet avser endast att uttryckligen ange, att bostad skall anses vara upplåten genom tjänsteavtal, då det föreligger ett mycket nära samband mellan upplåtelsen och ett tjänsteför— hålwlande. 2) stadgandet innebär, att hy- resregleringslagen icke är tillämplig, då bostad disponeras genom hyresavtal men dock ett samband med all-män

tjänst föreligger. Sambandet behöver i detta fall icke vara fullt så intimt, som under 1) angetts.

Mot den första tolkningen kan enligt nyssnämnda arbete invändas, att stad- gandet — som i och för sig vore över— flödigt — borde uttryckligen ha angetts gälla icke blott allmän utan även en- skild tjänst. Med den andra tolkning-en- "skulle det finna-s tre slag av personal-

bostäder i samband med allmän tjänst: a) upplåtna genom tjänsteavtal, b) upp- låtna genom hyresavtal men förenad-e med tjänsten, c) upplåtna genom hyres- avtal men icke förenade med tjänsten. Även denna tolkning anses dock osan- nolik, då intet stöd härför finnes i för- arbetena. Grupp b) skulle vara svår att avgränsa i praktiken. Tolkningen förr- klarade icke heller varför 26 å gjorde skillnad mel-lan allmän och enskild tjänst.

Slutligen framhålles, att man därför icke, utan skäl för en längre gående tolkning, synes böra i stadgandet inläg- ga mera än som ligger i en gränsdrag- ning mellan sådana upplåtelser av tjäns— tebostad, som ske genom tjänst-eavtal och därför fal-la utanför hyresregle- ringslagen, och övriga, samt a—tt den om- ständigheten, att det kommit att göras en omotiverad skillnad mellan allmän och enskild tjänst, endast torde inne— bära en mindre god redaktion.

Godtages den sist angivna innebörden av förevarande uttryck i lagrummet — och något annat synes icke vara möj- ligt — måste man konstatera, att vad som här utsäges är överflödigt. Redan av 2 % framgår, att endast hyresförhål- landen falla in under lagen. Med hän- syn härtill och då därtill kommer den nyss berörda inadvertensen beträffande lägenhetsupplåt-elser genom enskild-a tjänsteavtal anser kommittén, att här ifrågavarande stadgande bör utgå.

Bostadsupplåtelser i hotel-l- och pen-

sion'atrörelser äro enligt 26 5 fria från hyresreglering i den mån prisregle- ringslagen erhållit tillämpning på de- samma. Detta är enligt 2 % nämnda lag fallet med upplåtelser i sådana rörelser, som omfatta minst nio för gästers här- bärgerande avsedda 'rum. Kommittén har tidigare föreslagit, att hyresregle— ringen skall slopas beträffande möblera- de enkelrum. I enlighet härmed skulle hyresregleringen i fråga om bostads- upplåt-ellser i hotell och pensivonatrö- relser _ som ju praktiskt taget undan- tagslöst avse möblerade lägenheter _ komma att inskränkas till upplåtelse av två eller flera rum i rörelser, som om- fatta högst åtta rum.

Kommittén kan icke finna, att man har anledning att för dessa uppenbar- ligen ytterst sällsynta upplåtelsefall bi— behålla hyresregleringen, och föreslår därför, att hyresregleringslagen till- lämplighet upphäves för desamma.

Lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m.m.

2 5. Ekonomisk plan, som avses i 11 5 lagen om bostadsrättsföreningar, skall godkännas av hyresnämnden, innan den må mottagas av länsstyrelsen.

3 %. Vid granskning av planen skall nämnden iakttaga följande.

Har huset förut varit avsett för uthyr- ning, må årsavgift för lägenhet och sär- skilt tillskott för visst är jämte ett be— lopp, motsvarande ett efter lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter lämpat procenttal av grundavgiften, ej tillhopa överstiga vad som kunnat be- tingas i hyra enligt Iagen om hyresreg- lering m. m. jämte skälig ersättning för lägenhetens uppvärmning och förseen— de med varmvatten, med den nedsätt- ning som skäligen må föranledas av bostadsrättshavarens förpliktelser i

fråga om underhåll och dylikt. Andra avgifter eller tillskott eller särskilda villkor, som till sin innebörd äro jäm-_ förliga med föreskrift om avgift eller tillskott, må ej stadgas.

Avser planen hus, som ej förut va- rit avsett för uthyrning, må planen godkännas, om avgifterna för lägenhe- terna och villkoren i övrigt med hänsyn till byggnadskostnaderna och andra om- ständigheter prövas skäliga. Samma lag vare, där planen avser hus som förut varit avsett för uthyrning men däref- ter undergått väsentlig ombyggnad.

Föreningens stadgar mä ej innehålla bestämmelse, vilken till men för bo- stadsrättshavaren avviker från plan som godkänts av nämnden. Är detta förhål- landet, må registrering ej äga rum, och vare bestämmelsen utan verkan.

4 5. Ej må någon för upplåtelse av bostadsrätt mottaga, träffa avtal om el- ler begära ersättning utöver vad som följer av de för föreningen gällande stad- garna eller eljest såsom villkor för så- dan upplåtelse taga eller begära utfäs— telse som ej följer av stadgarna.

Innan bostadsrätt blivit upplåten i den ordning som angives i lagen om bostadsrättsföreningar, må ej någon utan hyresnämndens tillstånd uppbära förskott å avgift eller annat vederlag för bostadsrätt.

För meddelande av tillstånd som av- '

ses i andra stycket må uppställas de villkor som hyresnämnden finner erfor- derliga. Det må ock föreskrivas, att sö- kanden till nämnden eller kontrollant som nämnden utser skall lämna de upp- gifter som erfordras för granskning av företagets ekonomiska grunder. Till- stånd att uppbära förskott må återkal- las om den som innehar tillståndet bry- ter mot vad däri föreskrivits eller eljest synnerliga skäl föreligga; och skall i så- dant fall förskott som mottagits genast återbetalas.

Hyresrådet har beträffande kontrol- len över upplåtelse av bostadsrätt an- fört:

Den prövning av ekonomiska planer, som åvilar hyresregleringsmyndingheterna jäm— likt 2 5 bosta'dlsrättskontrollagen, fungerar icke tillfredsställande. Tillämpningen sker ofta schablonmässigt, och ett visst dubbel— arbete torde före-komma genom att planer— na granskas av både hyresnäanrnden och de i 14 5 lagen om bostadsrättsföreningar om- nämnda intygsgivarna samt, beträffande statsbelånade hus, av bost-adsstyrelsen eller dess organ. Bestämmelserna om anordnan— de av granskning synas böra underkastas omprövning.

Syftet med kontrollen i samband med bostadsrättsföreningarnas tillkomst ä—r icke att hindra föreningarna att uttaga högre avgifter än som i och för sig vore nödvändigt. Genom sådana avgifter skulle ju föreningarna uppnå förbätt- ring av sin ekonomi. På grund av bo- stadsbristen skulle det emellertid, om övervakning ej funnes, vara risk att byggnadsföretagare genom att bilda bo- stadsrättsföreningar, som de själva till en början kontrollerade, och till dessa för överprins, d.v.s. väsentligt högre pris än som motsvarade skä'l'ig produk- tionskostnad, sälja nyuppförda hus kunde kringgå 'hyresregleringen.1 Mot- svarande förfarande kunde även använ- das av ägare till bostadshus. Det är nödvändigt att genom kontroll vid bo— staldlsrättsföreningarnas bil-dande hind- ra dylikt. Den i lagen föreskrivna kon— trollen är så anordnad, att den gör det omöjligt för en bostadls-rättsfö—ren'ing att vid föreningens tillkomst uttaga högre insatsbelopp och avgifter än som er- fordras fö—r att täcka driftskostn'aderna och ett skäligt anskaffni—ngsvärde å fas- tigheten. Kontroll—en innebär dels en granskning av de ekonomiska f ö-rutsätt- ningarna för föreningen sådana dessa redovisas i föreningens ekonomiska

1 Jämför fram-ställningen å sid. 14.

plan och stadgar, dels ett övervakande av fören-ingens upptagande av f örskotts- inbetalningar av de blivande bostads- rättshavarna. Genom att vägra godkän- na ekonomisk plan, som upptager för högt anskaffningsvärde på fastigheten eller andra för föreningens soliditet olämpliga förbindelser samt genom att, om så erfordras, vägra föreningen till- stånd att uppbära förskottsinbetalning- ar kan hyresnämnden hindra förening- en från att betala överpris för fas- tigheten.

Det vore måhända mest konsekvent att kontrollen direkt inriktades på själ- va transaktionen'mellan föreningen och den, som tillhandahåller fastigheten. Dock kunde den icke inskränkas till en- dast köpe- eller entreprenadavtalet, ty även om det avtalade priset för fastig- heten vore skäligt, måste finansierings- plane-n granska-s, eft—ensom säljaren up- penbarligen [hade möjligheter att bereda sig oskäliga förmåner, vilka ej behövde komma till synes i köpeavtalet. Så t. ex. vore det möjligt för säljaren att skaffa sig en utfästelse av föreningen om en för längre tid utgående hög ränta på försträckt belopp. I sak torde alltså kontrollen behöva bli ungefär lika in— gående som den de nu gällande bestäm- melserna förutsätta. En direkt övervak- ning av köpeavtalen skulle för bygg- nadsföretngarna te sig generande och det kunde med hänsyn härtill tänkas, att en sådan anordning komme att be- redua svårigheter för här förevarande form av bostadsanska-ffning. På grund av det anförda finner kommittén det icke påkallat, att formen för nuvaran- de kontroll ändras.

I fråga om granskningen av den eko- nomiska planen finnas olika regler be- roende på om det av föreningen anskaf- fade huset förut varit avsett för uthyr- ning eller icke. Vad angår reglerna för

det förra fallet finner kommittén ej an- ledning att överväga någon ändring av desamma. Det senare alternativet om— fattar huvudsakligen de nybyggda hu- sen. Den granskning, som här enligt hy- resrådets anvisning skall ske, motsvarar i sak den, som äger rum beträffande nybyggda hyreshus.

Det är naturligtvis riktigt såsom hy- resrådet anmärkt, att det innebär ett dubbelarbete, då den ekonomiska pla- nen granskas dels av hyresnämnden, dels av de i 14 € andra stycket lagen'om bostadsrättsföreningar omförmälda in— tygsgivarna. Någon större olägenhet av ifrågavarande dubbelarbete torde dock icke kunna anses vara för handen.

HSB:s riksförbund har anmärkt, att tillämpningen av bestämmelserna i 4 & angående hyresnämndernas kontroll över bostadsrättsföreningarnas uppta- gande av förskottsavgifter i vissa fall utövats på ett sätt, som icke torde över- ensstämma med vad som förutsattes vid bestämmelsernas tillkomst. Reglerna för berörda kontroll borde ges en utform- ning, som begränsade nämndernas ställ- ningstagande till att avse frågan om sä- kerhet för en eventuell återbetalning till de blivande bostadsrättshavarna. Riksförbundet har härom anfört:

Nu finnes exempel på att nämnd stipule— rat t.ex. att endast viss del av det sökta beloppet får uppbäras, eller att insatserna måste utgöra högst fem procent av avkast— ningsvärdet etc. Här föreligger en fri tolk- ning av den rätt att föreskriva villkor som tredje stycket av 5 4 omnämner. Nämnden har icke att uttala sig om insatsernas stor- lek utan endast att taga ställning till den säkerhet som finnes för de uppburna för— skotten. Det är lämpligast att följa den lin- je som de nämnder tillämpa, vilka endast an—giva att tillstånd lämnas, utan att be- loppet fastställes. Särskilt är detta under- lättande därigenom att den sökande icke behöver begära nämn-dens prövning för de ärenden för vilka insatsbeloppen mäste om— räknas på grund av ändrade by—ggnadskost—

nader. Många nämnder vilja befrias från belastningen av detta under de senaste åren mycket vanliga slag. Det fordras antingen ett förtydligande av lagtexten eller klara anvisning-ar från hyresrådet för att dylikt skall förhindras.

Likaså bör ett förtydligande ske för att förhindra att en del nämnder anse att be- fogenhet föreligger att icke enbart pröva frågan om rätt att upptaga grundwavgifter i förskott utan även att granska de beräk- nade årsavgifterna för lägenheterna. Ställ— ningstagandet till skälig anskaffningskost- nad och årsavgifternas storlek bör helt an— stå till dess att nämnden mottager den eko- nomiska planen.

Här ifrågavarande kontrollbestäm- melser infördes år 1945 i syfte att hind- ra föreningarna att uppbära förskott av de blivande bostadsrättshavarna och därmed finansiera inköp till överpris av den fastighet, vari bostadsrätterna skul- le upplåtas. Hyresrådet har på grundval av förarbetena vid stadgandenas till- komst upprättat närmare anvisningar för kontrollens utövande, vilka anvis- ningar intagits i hyresrådets cirkulär nr 36 den 14 februari 1946 med före- skrifter och anvisningar angående hy- ressättning i nybyggda hus m.m.1 En- ligt »delss-a anvisningar bör redan på det förberedande stadium, då tillstånd att upptauga förskott sökes, till hyres—nämn,- den inges en så utförlig kalkyl över avno- skaffnlingskovstnadezn och företagets fi- nansiering i övrigt, att de på varje lä- genhet belöpande avgifterna framgå dänav. Endast om kalkylen visar, att anlskaffningskostnanden håller sig inom rimliga gränser och att företaget kom- mer att vila på en sund ekonomisk bias, bör tillstånd att uppbära förskott med- delas. Det framlhålrles särskilt, att de större välkända» bostadsko'operativa fö- retagen intaga en särställning och att för dessa tillstånd synes kunna medde- las utan någon mera ingående prövning av ingiven kalkyl. Huruvida i till- ståndsbeslutet bör direkt anges belop—

pet av de förskott, som få uppbäras, framgår icke uttryckligen av anvis- ningarna. I denna del innehålla dessa följande uttalande:

Ett tillstånd att taga förskott synes icke behöva omfatta andra avgifter än grundav- giften till föreningen samt eventuellt de årsavgifter, som förfalla ti-ll betalning in- nan den ekonomiska planen blivit godkänd av hyresnämnden. I hyresnämndens beslut bör uttryckligen angivas vilka avgifter iiII— ståndet omfattar.

Med föreskriften i 4 & tredje stycket, att hyresnämnden för meddelande av tillstånd att upptaga förskott äger upp- ställa de villkor, som befinnas erforder- liga, åsyftas enligt förarbetena ooh nyssnämnda anvisningar, att sådana villkor böra uppställas, som äro ägnade att hålla föreningen och dess medlem- mar skadeslösa, därest den, som tillhan— dahåller föreningens hus, betingar sig alltför hög ersättning därför. Det avses, att hyresnämnden, där så bedömes er- forderligt, skall kräva förbindelse från vederbörande byggmästare att till för- eningen återbetala den del av köpeskil- lingen eller entreprenadsu'mman, som överstiger den anskaffningskostnad, som sedermera kan bli godkänd.

Varken av bestämmelserna i 4 5 eller av hyresrådets anvisningar kan anses klart framgå, att hyresnämnden skulle vara nöd'sakad att till beloppet fastställa de avgifter, som må uppbäras i förskott. Givetvis kan det ofta, även om hyres- nämnden kräver sådan förbindelse som nyss nämnts, befinnas lämpligt att för- skottsavgifterna maximeras. I de fall, som åsyftas av riksförbundet, där alltså fråga är om ett företag, vilket icke kan misstänkas vilja bereda sig otillbörlig ersättning, synes det dock icke! behöv- ligt, att avgifterna fixeras elier att så— kerhet krävets. Att så icke sker kan ha praktisk betydelse i det av riksförbun-

1 Se Zetterberg—Hedfel-d't: Hyresrcglering- en sid. 356 ff.

det angivna fallet, då en fastighets am- skarffningskostna'rd på grund av ökade byggna'dskostnawdler blir högre än vad till en början antagits. Kommittén an- ser emellertid ioke erforderligt, att detta särskilt utmärkas i lagtexten. Det torde vara tillräckligt, att hyresrådet meddelar kompletterande anvisningar härom i tillägg till cirkulär 36. Riksförbundet har vidare framhållit, att vissa hyresnämnder ansett sig böra kontrollera att årsavgifterna i bostads- rättsföreningarna icke höjas utan nämn— dens medgivande samt att det under- stundom förekommit, att hyresnämnd, då sådan höjning skolat ske, krävt att ny ekonomisk plan upprättats och un- derställts nämnden. Bostadsrättskontrollagen behandlar icke det fall, att det på grund av ökade fastighetsomkostnader blir nödvändigt att höja de årliga avgifterna i en bo- stadsrättsförening. Hyresrcgleringsla- gens 5 % synes icke vara tillämplig här- vidlag. Den kontroll över bostadsrätts— förening, som utövas i samband med föreningens bildande, har enligt vad av det föregående framgått till ändamål att tillse, dels att anskaffningsko'stnaden för fastigheten blir skälig dels att de årliga avgifterna med hänsyn till då kända förhållanden anpassas så, att för- eningens ekonomi blir tillfredsställande. Denna kontroll torde få anses avslutad i och med att föreningens bildande av- slutats och bostadsrätterna upplåtits. Det synes uppenbart, att senare inträf- fade ökningar av fastighetens driftkost- nader måste kunna föranleda erforder- lig höjning av årsavgifterna. Ävenledes bör det vara föreningen obetaget att ge- nom sådan höjning konsolidera sin ställning. I fråga om föreningshus upp- förda med stöd av statliga lån gäller dock att det lånebeviljande organets medgivande måste utverkas. Kommittén anser, att hyresnämnden i avsaknad av

tillämpliga bestämmelser icke har befo- genhet att inlåta sig på en prövning av en ifrågasatt höjning av en bostadsrätts- förenings avgifter. Det synes lämpligt, att hyresrådet erinrar hyresnämnderna därom.

5 &. överlåtelse av bostadsrätt mot ve- derlag skall för atl bliva gällande god- kännas av hyresnämnden. Vad nu sagts skall dock ej gälla förvärv som skett å exekutiv auktion.

Den som mot vederlag överlåter bo- stadsrätt vare skyldig att göra anmälan om överlåtelsen hos nämnden inom fjorton dagar från dagen för avtalet;

Enligt 5 5 skall onerös överlåtelse av bostadsrätt kontrolleras av hyresnämn- den. Kontrollen sker så, att hyresnämn- den beräknar bostadsrättens värde efter de i 6 & angivna reglerna och om det avtalade v-ederla—get icke överstiger detta värde godkänner överlåtelsen. I motsatt fall vägras i allmänhet godkän- nande, vilket medför, att avtalet blir ogiltigt. Kontrollen avser att hindra bostad'srättshavare att utnyttja bostads- bristen till att bereda sig ekonomisk vin- ning. Av andra punkten i 5 ?, framgår, att kontroll icke äger rum beträffande förvärv å exekutiv auktion.

Det har vid olika tillfällen förekom- mit, att köpeskillingen för bostadsrätt, som sålts exekutivt, vida överstigit den överlåtelsesum—ma, som hyresnämnd skulle ha godkänt om det varit fråga om frivillig försäljning. I en interpella- tion till 1951 års höstriksdag (1:31) uppges t.ex., att en bostadsrätt, vars verkliga värde skulle varit 3.300 kronor, sålts exekutivt för 11.200 kronor. Ge— nom att låta sin bostadsrätt utmätas och säljas för en obetydlig skuld synes en bostadsrättshavare ha möjlighet att kringgå kontrollen. Förhållandet har påtalats från olika håll. Ett närmare ut-

format förslag till avhjälpande av ifrå- gavarande milssflörhållande har till— ställts kommittén av stadsfogden i Upp- sala Å. Allienrrnalrk i skrivelse den 27 november 1954, vari bl. a. anföres:

På grund av rådande bristläge på bo— stadsmarknaden ha exekutiva auktioner å bostadsrätter lockat ett ovanligt stort an— tal spekulanter, varigenom priset kunnat pressas upp till 3 år 4 gånger andelens vär- de. Undcr tiden från och med år 1950 intill denna dag den 27 november 1954 ha .i Upp— sa—la stad förekommit 51 utmätningar av bostadsrätt, varav 6 lett till exekutiv för- säljning. Enär priserna för bostadsrätter äro bundna genom lagstiftning ha de exe— kutiva försäljningarna väckt uppmärksam— het inom vida kretsar. I tidningspressen har uttalats förvåning över att något dylikt kan få förekomma under myndigheternas medverkan, och i det sammanhanget har ta- lats om ocker och ockervinster. Frågan har jämväl varit föremål för interpellation vid 1951 års höstriksdag.

Det kan givetvis betraktas som otillwfreds— ställande, att bestämmelserna om prisstopp vid överlåtelse av bostadsrätt ej kunnat til-lämpas vid exekutiv auktion, men även i andra hänseenden giva följderna av ifrå- gavarande försäljningsrätt utrymme för erinringar.

Sålunda stadgas i 27 5 bostadsrä-ttsför— eningslagen att, om någon förvärvat bo- stadsrätt å exekutiv auktion men seder- mera ej antages som medlem i föreningen, denna är berättigad och skyldig att lösa bo- stadsrätten till dess verkliga värde. Vad det— :ta värde är måste avgöras från fall till fall och det är inga-lunda säkert, att värdet uppskattas till lika högt belopp som det pris, inroparen erlagt vid auktionen. Denne riskerar i sådana fall att genom inropet åsamka sig en förlust. Under normala för— hållanden vore väl i och för sig intet att säga härom, men att en förlust förorsakas av inroparcns förklarliga iver att i rådande bristläge skaffa sig bostad måste beteck— nas som stötande.

Än värre dralbbas dock utmätningsgälde- nären och dennes familj genom exekutiv försäljning av gäldenärens bostadsrätt. Bo— stadsrättsinnehavaren förlorar därigenom nyttjanderätten :till lägenheten och förvärva- ren inträder som medlem i föreningen i den förres ställe. Under vnu rådande bostads— brist är exekutiv försäljning av en bostads-

rätt som nyttjas av gäldenären vanligen mycket allvarligare för denne än dylik åt— gärd beträffande annan honom tillhörig egendom. Är gäldenären gift och har barn drabbas dessutom familjen särskilt hårt.

I 65 5 utsökningslagen undantages från utmätning nödiga gäng— och sängkläder för gäldenären, hans make och oförsörjda barn, nödiga arbetsredskap eller andra nödiga lösören till ett värde av högst 1 000 kronor eller, om gäldenären icke är familjeförsör— jare och ej heller har eget hushåll, högst 400 kronor, ävensom vad som tarvas till nödtorftigt uppehälle, d. v. 5. vad som oundgängligen kräves av föda, bränsle och lyse under en månad. Enär 'gäldenären's bo— stad .i regel ej är skyddad från utmätning förringas emellertid värdet av utmätnings- friheten för sängkläder, bränsle och lyse. Undantag gäller enligt 4 5 lagen den 9 april 1937 om verkställighet av vbötesstraff, som stadgat utmätningsfrihet för nödig bostad.

Trots de allvarliga påföljderna vid ut— mätning av bostadsrätt kan någon generell utmätningsfrihet för sådan tillgång ändock ej tillrå-das. Därigenom skulle nämligen en gäldenär kunna undkomma sina borgenärer genom att placera tillgångarna i en eller flera bostadsrättslägenheter. Ej ens be- träffande sådan lägenhet, som bebos av bo- stadsrättshavaren, eller lägenhet med låg insats kan för närvarande tillrådas utmät- ningsfrihet. Det vore ej förenligt med rätt— visa och billighet, om en bostadsrättshava- re på sådan väg skulle gynnas i förhållan- de 'till den som väntar i bostadskön med ett för inköp av bostadsrätt sparat kapital. Även av flera andra skäl kan utmätnings- frihet ej lämpligen göras beroende av lä— genhetens storlek eller insatsvärde.

Man måste därför söka komma tillrätta med problemet på andra vägar. I 27 ä 2 mom. och 35—38 55 bostadsrättsför- eningslagen föreskrives i vissa fall skyldig- het för föreningen att lösa bostadsrätten. Enligt 29 & samma lag må vidare i för— eningens stadgar göras förbehåll, att vid övergång av bostadsrätt föreningen eller medlemmarna skola vara berättigade att lösa bostadsrätten. Sådant förbehåll är rätt vanligt och vinner även tillämpning i gans- lka stor utsträckning. Syftet har nog ur- sprungligen varit att medlemmarna skulle slippa ifrån mindre önskvärda grannar. Däremot har man på sina håll ej varit så angelägen att hindra uthyrning av bostads- rättslägenheter, enär man därigenom på sätt och vis fått hyresvärdena i fastigheten

spikade på ett ur skattesynpunkt förmån- ligt sätt. På grund härav bör det ej med- föra någon olägenhet för föreningarna om i bostadsräittsföreningslagen införes en be- stämmelse om skyldighet för föreningen att vid utmlätning av bostadsrätt inlösa denna på sätt som stadgas i 27 &. Härigenom skul- le de missförhållanden undanröjas som nu äro förknippade med exekutiv försäljning av bostadsrätt. Man kan bland annat för- vänzta att föreningen i sådana fall, när ut- mätningen skett för annan fordran än för— eningens och förutvarande bostadsrättsha- varen icke brustit i sina skyldigheter gent— emot denna, många gånger komme att ut— hyra lägenheten till nämnde bostadsrätts- havare.

Vid förfrågan hos en härvarande sam- manslutning av bostadsrättsföreningar, Uppsala Bostadsföreningars Centralförening u. p. a., representerande cirka 250 bostads- rättsföreningar med ungefär 10.000 lägen- heter, hawr uppgivits att något ej syntes vara att invända mot en anordning sådan som den här ovan ifrågasatta.

Om emellertid bostadsrättsföreningarna ej anses kunna åläggas skyldighet att i här ifrågavarande fa-lwl inlösa bostadsrätten kan man i stället tänka sig möjligheten att i bostadsrättsföreningslagen införes ett stadgande om rättighet för bostadsrättsför- eningen att efter utmätnwing av bostadsrätt inlösa denna till dess verkliga värde. Ut- mä=tningsmannen skulle i så fall hcmbjuda bostadsrätten åt föreningen för inlösen inom viss bestämd tid. Därest föreningen ej ville begagna sig av lösningsrätten, skulle utmät- ningsmannen anmäla bostadsrätten tilll or- tens bosta-dsförmedling och först om den efter viss tid ej överlåtits försälja bostads— rätten exckutivt. Med ett dyulikt förfarings- sätt kan förväntas att exekutiv auktion å bostadsrätt skulle behöva förekomma en— dast i undantagsfall.

Ett genomförande av vad här satts ifråga förutsätter ändringar och tillägg i 88b 5 utsökningslagen, 27 5 bostadsrättsförenings- lagen och 5 5 lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.

Det är otvivelaktigt en lucka i lagen, att kontrollen över bostadsrättsöverlå- telserna icke fungerar vid exekutiv för- säljning. Den omständigheten, att bo- stadsrättsförenvingarna efter en sådan försäljning jämlikt 27 å andra stycket

lagen om bostadsrättsföreningar i vissa fall ha rätt att tvångsinlösa bostadsrät— ten till ett värde understigande vad som betalts vid utmätningsauktionen är icke tillräckligt för att hindra spekulanter att bjuda överpris vid sådana auktioner. Föreningarnas ifrågavarande inlös- ningsrätt kan endast göras gällande i det fall att förvärvaren icke antages som medlem i föreningen, och dennas rätt att vägra medlemskap är begränsad enligt 25 & nyssnämnda lag, där det stadgas, att den, som uppfyller de vill— kor stadgarna må föreskriva samt skä- ligen bör tagas för god som medlem, icke må avvisas. I allmänhet torde bo- stadsrättsföreningarnas stadgar ej inne- hålla bestämmelser, som ge föreningar- na nämnvärda möjligheter att göra gäl- lande inlösningsrätten gent emot person, som förvärvat bostadsrätt på exekutiv auktion.

Då kommittén ej anser sig böra upp- taga frågan om en eventuell utmätnings- frihet för bostadsrätt, är kommittén i första hand hänvisad till att överväga möjligheterna att genom en utvidgning av den gällanode kontrollen av bostads- rättsöverlåtelserna komma till rätta med här ifrågavarande missförhållan— dc. I princip skulle en sådan utvidg— ning av kontrollen innebära, att den utmätta bostadsrätten såldes till ett i särskild ordning fast-ställt pris. Då man närmare undersöker hur en dylik kon- trol-l kan anordnas kräva åtskilliga pro- blem uppmärksamhet.

Till en början må erinras därom, att genomförande av kontrollen förutsätter, att man bryter med den i utsökn'ingsla- gen (89 och 93 55) stadgade principen, att utmätt egendom skall säljas genom offentlig auktion till den högstbjudan- de. I och för sig torde dock detta icke behöva väcka alltför stora betänklighe- ter med hänsyn till att varken gäldenä- ren eller borgenären under nuvarande

förhållanden kan anses ha något rätt- mätigt intresse av att kunna utfå den ök- ning i köpesumman för bostadsrätten, som möjliggöres av den genom bostads- bristen förorsakade stegringen i efter- frågan på lägenheter.

Då det gäller att fixera det pris, till vilket bostadsrätten skall säljas i det exekutiva förfarandet, synes det natur- ligt att anknyta till normerna för den granskning av de frivilliga överlåtelser- na, som skall ske jämlikt 6 % bostads- rättskontrollagen. Att härvidlag anknyta till det i lagen om hostadsrättsförening- ar stadgade värderingssystemet med skiljedomsförfarande torde icke böra komma i fråga. I princip torde alltså priset böra bestämmas till det högsta belopp, som hyresnämnd skulle kunnat godkänna vid en sådan överlåtelse. Vis— sa bostadsrättsföreningar, t. ex. de till H. S. B.—organisationen anslutna, utöva med stöd av bestämmelser i sina stad- gar själva en kontroll av de försäljnings- summor, som deras medlemmar betinga sig vid överlåtelse av bostadsrätt. Där- vid tillåtes icke att högre kontant er- sättning utgår än som motsvarar sum— man av säljarens insats- och amorte- ringsbelopp. Ofta torde emellertid en på sådant sätt bestämd överlåtelsesumma understiga vad hyresnämnden skulle kunna godkänna enligt reglerna i 6 5. Det bör dock enligt kommitténs mening icke komma i fråga att vid ett exeku— tivt förfarande i dylika fall begränsa priset till det belopp föreningen kan gå med på.

Avsevärda svårigheter uppkomma vid försök att fastställa hur ett val mellan flera spekulanter på en utmätt bostads- rätt skall träffas. Det synes knappast kunna komma i fråga att tillerkänna gäldenären-bostadsrättsinnehavaren rätt att utse köpare. Frestelsen för honom att under sådana förhållanden betinga sig ersättning för att välja viss speku-

lant är uppenbarligen alltför stor. Att utvälja köpare genom lottning eller att överlämna åt utmätningsmannen eller överexekutor att träffa avgörandet tor- de icke heller vara lämpligt. Enligt kom- mitténs mening kan man endast tänka sig att låta utmätningsmannen antingen erbjuda föreningen att inlösa bostads— rätt—en eller överlåta denna på någon av föreningen eller ortens kommunala bo- stadsförmedling utsedd person.

I de fall då föreningen på sätt ovan berörts utövar kontroll över bostads- rättsöverlåtelserna, torde det kunna tän— kas att föreningen av principiella skäl icke vill inlösa bostadsrätten till hög- re pris än föreningen enligt sina nor- mer kan godtaga. Möjlighet att anvisa köpare genom föreningen eller kommu— nala bostadsförmedlingen synes därför alltid böra finnas. Kommittén anser emellertid, att föreningen i första hand bör erbjudas inlösen. Vill fören-ingen icke begagna sig av lösningsrätten, har man att välja, huruvida» lägenheten skaull utbju'duas till en av föreningen eller av bostadsfönmed'l'ingen anvisad köpare. Kommittén finner, att föreningen i förs- ta hand bör beredas tillfälle att föreslå spekulant. På många orter har emeller- tid mellan bostadsrättsföreningarna och kommunala bostadsförmedlingen träf- fats överenskommelse, att förmedlingen skall äga anvisa sökande till ledigblivna bostadxsrättslägenheter. Kan försäljning av bostadsrätten icke komma till stånd på nu angivet sätt, får det vanliga för- farandet med exekutiv auktion tillgri- pas.

Den procedur, som skulle komma till användning för genomförande av ovan skisserade kontroll, synes med nödvän— dighet bli tämligen tidsödande. Till en början måste det bestämmas vilket pris den utmätta bostadsrätten skall betinga vid underhandsförsäljningen. Detta tor- de få tillgå så, att utmätningsmannen

gör framställning om fastställande av priset hos hyresnämnden, som efter att ha lämnat borgenär och gäldenär till- fälle att fnamlägga sina synpunkter meddelar beslut om det högsta belopp nämnden kan godtaga. Rätt att överkla- ga nämndens beslut härom synes böra tillkom-ma borgenär och gäldenär. Se- dan laga kraft ägande beslut föreligger, kan överlåtelse ske. För tids vinnande torde utmätningsmannen redan innan så är förhållandet kunna vidtaga förbe— redande åtgärder för att få klarlagt vem som skall bli berättigad att förvärva bo- stadsrätten. Utmätningsmannen synes snarast möjligt efter framställningen till hyresnämnden böra underrätta för- eningen därom samt begära besked, hu- ruvida föreningen vill utöva sin lös- ningsrätt eller i annat fall önskar an- visa någon eller några spekulanter. Blir föreningens svar helt negativt, får ut— mätningsmannen söka kontakt med bo- stadsförmedlingen. Då definitivt beslut om försäljningspriset föreligger, har ut- mätningsmanncn att söka träffa avtal om överlåtelse med föreningen eller an- visad spekulant. Det ligger i sakens na- tur, att anvisad spekulant bör få visst rådrum att överväga om han vill betala det fastställda priset. Alltför lång be- tänketid kan dock icke medgivas. Ut- mätningsmannen måste tydligen, i den mån ej särskilda bestämmelser därom ges, vara befogad att fastställa vissa fris- t-er, inom vilka svar skall lämnas.

Här skisserade ordning skulle i gans- ka hög grad inverka på det normala ut- sökningsförfarandet. Utmätningsman- nens åtgärder finge regleras genom till- lägg till 88 b % utsökningslagen. I 89 5 samma lag borde införas en undantags- bestämmelse innefattande tillstånd till underhandsförsäljning i här förevaran- de fall. Vidare måste tidsfristen i 162 % för utsökningsförfarandets slutförande anpassas med hänsyn till att samtliga

ovan beskrivna åtgärder skola medhin— nas. Hyr'esnämndens befattning med fastställande av pris för utmätt bostads- rätt finge regleras i 5 % bostadsrättskon— trollagen, varjämte där eller i 15 & sam- ma lag måste införas bestämmelse om kallelseskyldigheten i hithörande ären- den. Däremot synes det ej erforderligt att företaga någon ändring i lagen om bostadsrättsföreningar.

Såsom det föregående torde visa mås- te ett genomförande av kontroll över exekutiv försäljning av bostadsrätt med— föra en ej obetydlig belastning på ut- sökningsförfaran-det i dessa fall. Med hänsyn till den tämligen obetydliga frekvensen av sådana försäljningar tor- de detta dock icke vara av större bety— delse. En allvarligare olägenhet får det anses vara, att utsökningsförfarandet i dessa ärenden kommer att draga långt ut på tiden. Även om åtgärderna för försäljning av bostadsrätten icke behö- va taga alltför lång tid, torde man nog kunna befara, att gäldenären genom att överklaga hyresnämndens beslut om priset ofta kommer att söka fördröja försäljningen. Det bör vidare framhål- las, att förfarand—ets verkan med avseen- de å "hindrande av överbetalning vid bostadsrättsöverlåtelser absolut sett måste bli mycket ringa. Av de ovan återgivna uppgifterna från Uppsala framgår, att antalet exekutiva försälj- ningar av bostadsrätt är obetydligt. En- ligt vad som på förfrågan m'eddelats från stad'sfogdekontoret i Stockholm kan man där blott erinra sig ett par så- dana försäljningar under senare år. Den ringa försäljningsfrekvensen är också naturlig med hänsyn till att gäldenärer- na under nuvarande bostadsbrist givet- vis göra allt för att kunna behålla sin bostad. Slutligen kan man icke vara så- ker på att den ifrågasatta kontrollen skulle bli fullt effektiv. Det förefaller icke osannolikt, att gäldenärer i många

fall skulle söka att genom uppgörelse under hand med spekulant på bostads- rätten bereda sig den särskilda ersätt- ning, som kontrollförfarandet avser att eliminera.

En annan möjlighet att motverka exe- kutiva försäljningar av bostadsrätter till överpris vore måhända att införa ovill- korlig rätt för föreningen att av den, som vid sådan försäljning förvärvat bo- stadsrätt, inlösa densamma. Det är ej uteslutet, att om det vid den exekutiva försäljningen tillkännagåves, att en kö- pare löpte risk att förlora lägenheten och eventuellt en del av vad han betalt för densamma, detta skulle ha en åter- hållande verkan på budgivningen. Ris— ken är emellertid, att denna verkan kun- de bli för stark, vilket skulle lända bor- genär och gäldenär till skada. D'et sy— nes med hänsyn till den möjliga effek- ten av att föreningen intlöser lägenhe- ten — den nämligen, att köparen kan förlora ett ej obetydligt belopp — ej heller tilltalande att införa den ifråga— satta anordningen. Kommittén finner därför icke heller den här skisserade lösningen lämplig.

Av det anförda framgår, att de möj— ligheter att hindra erläggande av över- pris vid exekutivt förvärv av bostads- rätt, som syna-s stå till buds, äro be- häftade med avsevärda olägenheter. På grund härav och då såsom ovan nämnts exekutiv försäljning av bostadsrätt en- dast förekommer i mycket fåtaliga fall anser sig kommittén icke kunna föror- da, att någon av de angivna möjligheter- na tillgripes. Kommittén finner sålunda ej skäl föreslå någon ändring av nu ifrågavarande bestämmelse.

6 &. överlåtelse av bostadsrätt må ej godkännas, om ersättning för bostads- rätten skall utgå med högre belopp än som svarar mot bostadsrättsinnehava- rens andel i föreningens behållna lill-

gångar, utan så är att bostadsrätten av särskild anledning har högre värde.

I motioner till 1953 års riksdag (1:447 och 11:543) föreslogs att som övergångsform till en fullständig av- veckling av regleringssystemet slopa regleringen bl. a. i fråga om bostads- rättsföreningarna. Någon utveckling av denna tankte har ej gjorts i motioner- na. I motioner till 1954 års riksdag (I: 414 och II: 531) föreslogs, att ”pris— regleringen” i fråga om överlåtelserna av bostadsrätt skulle upphöra från och med den 1 oktober 1954. Härom ain- förd-es i motionerna:

Beträffande lägenhet, som innehaves med bostadsrätt, gäller för närvarande den sär— skilda bestämmelsen att denna i allmän— het icke får överlåtas till annan mot högre belopp än som svarar mot bostadsrättsin— nehavarens andel i bostavdsrättsföreningens behållna tillgångar. Vi finner denna be- stämmelse orimlig. Någon principiell skill- na—d mellan överlåtelse av en bostadsrätts- lägenhet och försäljnng av t. ex. en villa- fastighet föreligger icke. Båda bostäderna har anskaffats genom viss kontantinsats, som oftast motsvarar många års personlig-t sparande. Vid försäljning av sin bostad kan emellertid villaägaren ta ut det pris fastig- heten betirngar i den allmänna marknaden och därigenom täcka sig för den penning- värdeförsämrin-g som eventuellt kan ha in— träffat från det fastigheten förvärva-des. En bostaidwsrättsinnehavare däremot har på grund av den särskilda reigleringslagstift- ningen icke denna möjlighet utan får åt- nöja sig med att vid försäljning få igen det nominella belopp han erlagt för lägenheten. Detta innebär att incitamentet till försälj— ning av bostadslägenheterna är betydligt svagare än när det gäller villafastigheter och att fastlåsningen på bostadsmarknaden ytterligar-e markeras.

Även vid 1955 års riksdag har förslag framlagts om upphävande av kontrollen i fråga om bostadsrättsöverlåtelser, ehu— ru blott med den förkortade motive- ringen, att det icke vore någon prin- cipiell skillnad mellan överlåtelse av en bostadsrättslägenhet och försälj—

ning av t. ex. en Villafastighet (I: 390 och II: 484).

Hyresrådet har framhållit, att hyres- regleringsmyndigheternas prövning av bostadsrättsöverlåtelserna fungerar otill- fredlsställainde, samt ansett, att man, om det finnes anledning att bibehålla kon- trollen över dessa överlåtelser, synes böra överväga att noggrannare angiva norm'erna för beräkning av en bo- stadsrätts värde.

En enskild bostadsrättsinnehavare har i olika framställningar gjort gällan- de, att tillämpningen av reglerna i 6 5 för visst fall lett till att bostadsrätt uppskattats till för lågt värd-e, varige- nom bostadlsrättshavarens ekonomiska intressen åtsiidosatts och han hindrats att avveckla sitt engagemang i för- eningen.

Huvudregeln i (i %, som innebär, att bostadsrättens värde skall anses mot- svara bostadsrättshavarens andel i för-»

eningens behållna tillgångar, kan givet- vis ge ett riktigt resultat endast om rät- ta värden på föreningens tillgångar och skulder äro kända. Av särskilt stor bety- delse för beräkningen av bostadsrättens värde är till vilket värde fastigheten upptages. Enligt ett uttalande av ve- derbörande departementschef i sam- band med vissa ändringar i lagen år 1943 bör man vid beräkning av en bo- stadsrätts värde bygga på fastighetens ”verkliga nuvarande värde och det sy- nes vara skäl att därvidlag i regel utgå från taxeringsvärdet, varvid det natur— ligtvis skall vara möjligt att med sär- skild utredning visa, att det verkliga värdet är ett annat än detta”.1 Ofta nog torde taxeringsvärdet vara för lågt, ehu— ru bostadsrättshavaren icke har möj— lighet att förebringa utredning därom. Om beräkningen i sådant fall uteslutan- de grundas på taxeringsvärdet, kommer hyresnämnden till ett för lågt värde på

bostadsrätten. Hyresrådet har emeller- tid i sin handbok för hyresnämnderna anvisat en metod att med utgångspunkt från vederbörande lägenhets hyresvärde (= grundhyran eller det belopp, vartill hyresnämnden skulle fastställa denna) göra en kontrollberäkning av bostads— rättens värde.2

Syftet med här ifrågavarande stad— gande är att hindra bostadsrättsha- varen att vid försäljning av bostadsrät— ten uttaga ett överpris, som möjliggö- res av den rådande bostadsbristen. För att i tillräcklig grad vinna detta syfte synes det icke nödvändigt, att en bo- stadsrätts värde bestämmes fullkomligt eller ens tillnärmelsevis exakt, vilket för övrigt knappast torde vara möjligt. Det får anses tillräckligt, att man vid kon— trollen nöjer sig med att konstatera, att förvärvet av bostadsrätten vid en objek- tiv granskning under bortseende från bostadsbristens inflytande på handlan— det framstår som en ur köparens syn- punkt förnuftig penningplacering. Så torde få anses vara fallet, om det kon- tantbelopp köparen skall erlägga icke är större än att räntan därå, förslagsvis beräknad efter 5 procent, motsvarar skillnaden mellan å ena sidan den med försäljningen avsedda bostadsrättslägen- hetens hyresvärde (inklusive generell hyreshöjning och bränslekostnad) och å andra sidan beloppet av samtliga på lägenheten belöpande avgifter till för— eningen utom amortering. Självfallet förutsätter denna metod att bestämma bostadsrättens värde, att hyresvärdet är riktigt beräknat bl. a. med hänsyn till eventuella förbättringar av lägenheten som ägaren bekostat, lägenhetsinneha- var'en möjligen åliggande särskild repa- rationsskyldighet o. s. v. Det torde emel— lertid vara lättare för hyresnämnden

1 Kungl. Maj:ts proposition nr 91/1943 sid. 34. 2 Anförda arbete sid. 202 ff.

;f-vw—wo , __...

att fastställa ett rimligt hyresvärde än att uppskatta det verkliga värdet av hela fastigheten.

En tillämpning av det här ifrågasatta beräkningssättet skulle sannolikt i regel ge något högre värden på bostadsrätter- na än en beräkning enligt huvudregeln i 6 %. Kommittén anser emellertid ej att detta är någon olägenhet. Det torde vara synnerligen vanligt, att köpare av bostadsrätt—slägenheter erlägga betalning utöver det belopp, som underställes hy- resnämndens prövning. Uteslutet är icke, att köparna därvid göra sina be- räkningar i huvudsaklig överensstäm— melse med nyss förda resonemang. Då det enligt kommitténs mening finnes fog för att uppskatta värdet av en bo- stadsrätt efter ovan angivna grunder, vill kommittén ifrågasätta om icke be- räkningssättet ifråga borde i lagen di- rekt anges såsom det normala. I ensta- k-a fall kan det givetvis vara tänkbart, att metoden ger för lågt värde på bo- stadsrätten, t. ex. om avgifterna till för- eningen av särskild anledning äro högre än som i och för sig skulle vara erfor- derligt. Självfallet bör hyresnämnden likväl utgå från det värde, som med hänsyn till omständigheterna får anses riktigt. Motsatsen, att det beräknade Vär-det blir för högt, kan inträffa, om grundhyran är för hög eller om avgif- terna till föreningen av någon anled- ning äro för lågt beräknade. Det är där- för av vikt att hyresnämnden söker komma till ett riktigt hyresvärde och att ruppmärksamhet ägnas åt förening- ens ekonomiska ställning. I allmänhet torde dock det resultat som metoden ger böra godtagas.

Då här ifrågasatta beräkningssätt, som kan anses utgöra en förenkling av den ovannämnda i hyresrådets handbok anvisade metoden, torde bli lättare att tillämpa än nuvarande huvudregel och det resultat metoden i flertalet fall kan

väntas ge synes acceptabelt, föreslår kommittén, att 6 % ändras så att den an- visar sagda beräkningsmetod som den normala. Avvikelse därifrån bör kunna ske endast om särskild anledning där- till föreligger. För att markera, att det icke avses att genom den nya beräk- ningsmetoden fastslå någon absolut be— stämd överlåtelsesumma, synes lagtex- ten böra utmärka, att godkännande är beroende på om det avtalade beloppet kan anses skäligt i förhållande till det resultat beräkningen visar.

15 5. Vad i 18 % tredje stycket samt 19—21, 25 och 28—30 55 lagen om hy- resreglering m. m. stadgas skall äga motsvarande tillämpning med avseende & ärende enligt denna lag. Rör ärendet fastställande av hyresvillkor, skall jäm— väl i övrigt tillämpas vad som stadgas i förstnämnda lag.

Såsom av förevarande lagrum fram— går är 22 & hyresregleringslagen icke tillämplig i fråga om ärenden enligt bo- stadsrättskontrollagen, med undantag för beslut om fastställande av hyresvill- kor, varom förmäles i lagrummets and- ra punkt. Icke heller finnes möjlighet att i hithörande ärenden, bortsett från nyssnämnda undantag förelägga vite. Av hyresnämnden i Stockholms 9 dist- rikt ha dessa förhållanden betecknats som en brist.

De viktigaste besluten enligt bostads- rättskontrollagen innebära bifall till eller avslag å framställningar av olika slag: om godkännande av bostadsrätts- förenings ekonomiska plan, om tillstånd för bostadsrättsförening att upptaga för- skott å avgifter, om godkännande av viss överlåtelse av bostadsrätt eller om tillstånd för annan sammanslutning än bostadsrättsförening att upplåta andels- rätt varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet. I ett särskilt fall, som

numera torde ha föga aktualitet, kan be- slutet gälla förbud för viss förening att verkställa ytterligare lägenhetsupplåtel- ser (övergångsbestämmelserna till 11 5). I de fall, där bifall til-l viss framställ- ning lämnat-s, synes det i allmänhet icke böra komma i fråga att beslutet återkallas eller ändras sedan tiden för överklagande gått till ända. Skälet här- till är, att godkännandet eller tillståndet kan ha haft så betydelsefulla rättsverk— ningar för därav berörd-a personer, att en rubbning av beslutet skulle för dem kunna innebära svåra ekonomiska följ- der. För visst fall har dock i lagen stad- gats, att lämnat tillstånd må återkallas, nämligen om villkor som fastställts i samband med lämnande av tillstånd att upptaga förskott åsidosättes. Har åter beslutet inneburit avslag å gjord fram- ställning, föreligger enligt allmänna rättsgrundsatser möjlighet att förnya densamma. Att ett meddelat förbud mot fortsatta lägenhetsupplåtelser bör kunna återkallas av den myndighet, som ut— färdat detsamma, torde utan vidare vara klart. Av det anförda framgår, att de beslut, som meddelas enligt bostads— rättskontrollagen, synas kunna återkal— las eller ändras i de fall, där sådant kan anses vara av behovet påkallat. Det lä- rer därför icke vara erforderligt att ut— sträcka tillämpningen av principen i 22 & hyresregleringslagen till de ären— den s-om handläggas enligt förevarande lag.

Ej heller synes det föreligga något på— tagligt behov av möjlighet att förelägga vite i hithörande ärenden. Med hänsyn till arten av de ärenden, som falla un- der bostadsrättskontrollagen, torde sö- kandens intresse av att få ett avgörande till stånd vara tillräcklig garanti för att de syft'en, som ett vitesföreläggande el— jest skulle tjäna, bli tillgodosedda.

Kungl. Maj:ts instruktion den 19 juni 1942 för statens hyresråd

7 %. Hyresrådet består av ordförande och sex ledamöter. Ordföranden skall vara lagkunnig och erfaren i domar- värv. Två ledamöter skola representera fastighetsägarna och två hyresgästerna.

För ordföranden och ledamöterna skola finnas suppleanter.

Kungl. Maj:t förordnar ordförande, ledamöter och suppleanter. Förordnan— de skall gälla .tills vidare.

.I den ovan under 21 & hyresregle- ringslagen anmärkta underdåniga skri- velsen har justitieombudsmannen bl. a. påtalat, att redovisning av hyresrådets praxis icke är anordnad på ett tillfreds— ställande sätt samt att det på grund av att hyresrådet arbetar på ett flertal av- delningar är svårt att vinna enhetlighet i hyresrådets rättstillämpning. Kom- mittén anser, att dessa anmärkningar äro förtjänta av det största beaktande och att åtgärder snarast böra vidtagas för att åstadkomma en förbättring i be- rörda förhållanden. I detta sammanhang vill kommittén även framhålla vikten av att hyresrådets praxis bringas till hyresnämndernas kännedom.

Enligt kommitténs menng skulle nyss- nämnda olägenheter kunna avhjälpas om bland hyresrådets ledamöter funne—s någon, som hade till främsta uppgift att noggrant följ-a hyresrådets avgöran- den i förekomma-nude rättsfrågor och som i fall, där anledning förekomme, skulle verka för att principiella ställ- ningstagand'en i sådana frågor komme till stånd. Han skulle därjämte söka åstadkomma en enhetlig rättstillämp— ning irntom hyresrådets olika dömande avdelningar samt ombesörja, atrt hyres- rådets rätts-faljlssaml'ing kompletterades fortlöpande och tidlställdes hyresnämn- derna». För att kunna fullgöra sina upp- gifter borde vederbörande så'som leda—

mot deltaga i så många av hyresrådets sammanträden som möjligt och nog- grant följa de avgöranden, som träffa— des vid sammanträden, då han icke var närvarande.

Med hänsyn till att deltagande i by- resrådets sammanträden skullle upptaga huvuddelen av ifrågavarande ledamots arbetstid torde det vara uteslutet att ålägga ordföranden eller den heltidsan- ställde ordförandesuppleanten att full- göra de här ovan angivna uppgifterna. Kommittén anser det erforderligt att för nämnda ändamål en av leda—mö- terna blir heltids-tjänstgöranide. Nämna- re föreskrifter om dennes göromål tor- de få utfärdas av hyresrådet. I övrigt kunna för denne ledamot gälla samma bestämmelser som enligt hyresrådets instruktion äro stadgade för hyresrå- dets övriga ledamöter.

Kommittén får sålunda föreslå, att inom hyresrådet inrättas en ordinarie ledamotstjänst med de särskilda ålig- ganden som ovan angivits.

Klmgl. kungörelsen den 19 juni 1942 om stämpelfrihet för expeditioner från hyresnämnderna och statens hyresråd

Hyresrådet har ansett det böra övervä- gas att inskränka den gällande stämpel- friheten för expeditioner i hyresregle- ringsmål till att avs'e sådana expeditio- ner, som utfärdas i samband med avgö— rande av dylikt mål.

Även om det ur principiell synpunkt kan vara riktigt att inskränka stämpel— friheten i enlighet med vad sålunda ifrågasatts, synes det dock icke föref- ligga något påtagligt behov därav med

hänsyn till att, vad angår hyresnämn- derna, det relativt sällan tor-de förekom- ma, att expeditioner begäras annat än i samband med överklagande av hyres— nämndernas beslut. Enligt uppgift från Stockholms lhyresnämnrders central- kansli är det mycket sällsynt, att andra än parterna i ett avgjort mål begära av- skrifter av protokoll eller handlingar däri. Även parterna själva begära) säl- lan protokollsutdrag. Hyresrådet har icke heller gjort gällande, att det för dess del förekommer beställning i stör- re utsträckning av andra exepditioner än sådana, som alltjämt skulle utfärdas avgiftsfritt. Det extra besvär med stäm— pelredoviusning, som efter genomföran— det av den ifrågasatta författningsäncd- ringen. skulle komma att åvila hyres- nämnderna, kan uppenbarligen icke uppvägas av de intäkter som de avgifts- belagda expeditionerna kunde väntas ge.

Kommittén finner med hänsyn till det anförda, att tillräckliga skäl att ändra den nuvarande ordningen icke föreligga.

Kungl. kungörelsen den

14 april 1944 om skyldighet att lämna uppgift angående uthyrning av möblerad bostad

Med hänsyn till att det huvudsakliga syftet med förevarande kungörelse är att ge hyresnämnderna möjlighet att ef- fektivt övervaka hyressättningen i de möblerade rummen, synes ett genom— förande av kommitténs förslag om slo- pande av hyresregleringen för dessa böra föranleda till att jämväl denna kungörelse upphäves.

TREDJE KAPITLET

Specialmotivering.

Då kommitténs i betänkandena II och III avgivna förslag till ändringar i hy- resregleringslagstiftningen ännu icke varit föremål för realbehandling, har kommittén i den mån nu framlagda för- slag till författningsändringar beröra de delar av lagstiftningen, beträffande vil- ka ändring tidigare av kommittén ifrå- gasatts, ansett sig böra utgå från veder- börande lagrums nuvarande lydelse.

Hyresrcgleringslagen 1 &.

Ändringarna avse att bereda möjlig- het till regional avveckling. Angående förutsättningarna för meddelande av beslut om sådan avveckling hänvisas till den allmänna motiveringen. (Sid. 9—10.)

I och med att hyresregleringslagens giltighet för viss ort upphör blir även bostadsrättskontrollagen upphävd för orten ifråga». Detta framgår av 1 & sist- nämnda lag. Vissa verkningar av bo— stadsrättsko-ntrollens slopande inträda före avvecklingstidpunkten. Se härom de för den regionala avvecklingen av- sedda övergångsbestämmelserna.

Sistnämnda bestämmelser avses skola automatiskt träda i kraft för en ort sam- tidigt som hyresregleringen avvecklas totalt därstädes. Erinran härom torde emellertid böra ske i beslutet om av- vecklingen.

Då hyresreglering åter skall införas i ort, där den varit avskaffad, erfordras

vissa tillämpningsföreskrifter avseende de tidpunkter, vid vilka olika regle- ringsbestämmelser skola börja gälla. Dessa föreskrifter skola utfärdas av Kungl. Maj:t med tillämpning av sam- ma regler som gälla för det fall att hy- resreglering införes på ort, där den icke tidigare gällt. Erinran härom har upp- tagits i de för den regionala avveckling- en avsedda övergångsbestämmelserna.

2 5.

Enligt den nya lydelsen, som ej upp- tager stadgandet i lagrummets andra punkt, skall regleringen av hyrorna en- ligt 3—5 åå gälla endast för omöblerade lägenheter, vilka äro avsedda att helt eller till väsentlig del nyttjas till bostad. Undantagna äro dock lägenheter i hus, uppförda med stöd av statliga lån, så— vida hyresförhållandet faller under den hyreskontroll, som enligt lå-neförfatt— ningarna utövas av lånemyndig'heterna. Andrahandsuthyrningar av lägenheter eller delar av dem i sådana hus äro underkastade regleringen. Hur grundt- hyra skall bestäm-mas i dessa fall berö- res under 3 &.

Lånemyndigheternas kontroll upphör, då lånet till fullo inlösts. När så sker blir hyresregleringen ånyo tillämplig för ifrågavarande lägenheter. Härvid kan det bli erforderligt, att grundhyra bestämmes. Regler härför ha upptagits under 3 5.

Enligt låneförfattningarna skall låne- sökande avge förbindelse att icke uttaga

dal—:- =- _q.- . mun.-u

ws-uur r

högre hyror eller bränslekostnader än det lånebeviljande organet vid varje tid medger. Åsidosättande härav kan emel- lertid blott medföra den påföljden, att lånet uppsäges till betalning. Då låne- myndigheternas hyreskontroll neglige- ras, borde hyresregleringen i princip omedelbart träda i tillämpning. Den tid- punkt, då åsidosättandet av hyreskon- trollen äger rum, kan dock vara svår att fixera. Kommittén har därför ansett, att hyresregleringens tillämpning i des— sa fall bör taga sin början i och med att lånet uppsäges till betalning, vilken tid- punkt är lätt att klarlägga. Ett ytterliga- re skäl för denna ordning är, att åsido- sättandet kan ha varit obetydligt eller beroende på ett misstag och kanske snabbt rättats till, varvid lånet får kvar- stå. I dylika fall synes ej påkallat, att hyresregleringen träder i tillämpning. Även om lånet uppsäges av låntagaren synes hyresregleringen böra bli omedel- bart tillämplig.

3 €.

Med hänsyn till förslaget om undan— tagande från hyresregleringen av lägen- heter i vissa statligt belånade hus er- fordras regler för bestämmande av grundhyra dels i sådana fall, där un- dantaget icke äger tillämpning, t. ex. när ifrågavarande lägeniheter uthyras i andra hand, dels då hyresregleringen skall träda i tillämpning på grund av att lånet blivit uppsagt t-ill betalning. betalning.

Om grundhyra finnes, skall denna gi— vetvis gälla. Detta blir förhållandet be- träffande de 'hus, som uppförts innan undantagandet blivit genomfört. I and- ra fall måste grundhyra fastställas. Där- vid torde det endast i undantagsfall kunna bli fråga om att tillämpa den i förevarande lagrums tredje punkt upp- tagna regeln att 1942 års hyresläge skall vara avgörande. I flertalet av de

fall, om vilka nu är fråga, gäller det att bestämma grundhyra i ett hus, som upp- förts efter undantagsstadgandets ikraft- trädande. Det synes icke erforderligt, att hyresnämnden därvid skall behöva verkställa en fullständig nybyggnadskal— kyl. Enligt kommitténs mening är det lämpligast att grundhyra i dessa fall bestämmes med ledning av de lägen— hetshyror, som voro gällande under den tid, då låncmyndigheternas hyreskon- troll var i kraft. Denna metod kan an- vändas såväl då det gäller fastställande av grundhyra för en enstaka, i andra hand uthyrd lägenhet som då fråga är om grundhyror för samtliga lägenheter i anslutning till statslånets inlösen eller uppsägning. I sistnämnda fall bör hän— syn tagas till den ökning i husets kapi- talkostnader, som kan ha uppkommit i samband med att lånen omplacerats. Dock bör därvid icke beaktas sådan ka- pitalkostnadsökning, som förorsakats av att fastigheten sålts med vinst.

För att icke onödigt komplicera be- stämmelserna om hyressättningen före- slår kommittén, att det stadgas att hy— resnämnden i de fall, då grundhyra skall bestämmas för hithörande lägen- heter, skall äga att fastställa grundhy- ran efter omständigheterna. En viss fri— het för nämnden vid prövningen av hy- ran erfordras även med hänsyn till att lägenheterna kunna ha varit föremål för ombyggnad eller förbättring.

6 5.

Första stycket i 6 5 har ändrats med hänsyn till förslagen om undantagande från hyresreglering av dels uthyrnings- lokaler, dels möblerade lägenheter om- fattande mindre än två rum.

Såsom i den allmänna motiveringen (sid. 24) anförts avses, att upplåtelse av ett möblerat rum jämte toilett'rum och del i kök skal—"1 vara undantagen från reglering. Enligt kommitténs me—

ning bör kök 1 det hänseende, varom här är fråga, likställas med rum. En möblerad lägen-het om ett rum jämte helt kök skall sålunda alltjämt falla under hyresregleringen. Däremot blir en möblerad lägenhet omfattande rum med kokvrå undan-tagen.

Om det skulle inträffa, att andra styc- ket tillämpas på en i första hand ut- hyrd lägenhet i statsbelånat hus (med lån beviljat efter 1946) uppkommer frå— ga om hyresnämndens beslut kan vara giltigt trots föreskriften i 2 % andra stycket. Att så bör vara fallet synes kommittén självklart med hänsyn till att 2 & avser omöblerade lägenheter.

7 5. Första stycket. I första punkten ha vid- tagits dc ändringar, som erfordras för att från uppsägningsskydd undantaga uthyrningslokaler och sådana möblera- de lägenheter, som omfatta mindre än två rum.

Om i hyresförhållande angående så— dan lägenhet, som på grund av att den ligger i ett statsbelånat hus är undanta— gen från hyresreglering enligt 3—5 åå, uppsägning ve'rkställves enbart av den anledningen, att värden vill ha möjlig- het att uttaga högre hyra, torde värden normalt ha eller få lånemyndigheternas till-stånd till hyreshöjningen. Sådana uppsägningar lära — liksom nu är fal— let med uppsägningarna för hyresreg- lering — i allmänhet icke komma un- der -hyresnämnidlen|s prövning. I den händelse värden säger upp hyresförhål— landet för att kunna göra en omfördel- ning av hyrorna i huset eller för att ge- nom extrem hyreshöjning söka få bort viss hyresgäst, kan det föreligga behov för de uppsagda hyresgästerna att få uppsägningen och de nya hyresvillko— ren prövade av hyresnämnden. Ehuru de här nämnda fallen torde komma att bli ytterst sällsynta _— i regel lär värden

icke våga riskera att de statliga lånen uppsägas till betalning — finner kom- mittén såsom förut berörts påkallat, att hyresnämnden äger befogenhet att även i samband med uppsägning röra-mde ej hyresreglera-d lägenhet i statsbelånat hus pröva vilken hyra som skäligen bör utgå för lägenheten. Nämvn- den bör därvid kunna antingen med tillämpning av fönsta punkten ogiltig- förklara uppsägningen, varvid den förutvarande hyran alltjämt skall gälla, eller enligt andra punlkte-n förlänga hy- resförhållandet med särskild föreskrift om hyra-n (och givetvis även, om övri— ga hyresvillkor). Med anledning härav har i andra punkten insatts vett staid- garnlde om att hyran vid sådan för- längning skall kunna bestämmas till det belopp, som skäligen bör utgå.

Andra stycket. Regleringen av upp- sägningsskyddet i de fall, då lägenhet överlåtits av dödsbo har upptagits i för— slagets andra stycke. Beträffande den närmare innebörden av ifrågavarande bestämmelser hänvisas till den allmän- nia motiveringen (sid 62 ff).

Tredje stycket. I andra punkten, som är ny, stadgas, att ansökan om ogiltig- förklaring av uppsägning, vilken delgi- vits i den ordning, varom förmäles i 2 kap. 38 & tredje stycket nyttjanderätts- lagen, må göras inom fyra veckor från uppsägningen. Se vidare den allmänna motiveringen (sid. 66 ff).

8 5.

Första stycket. I första punkten har genom hänvisning till 7 & angivits, att förlängning endast kan ske beträffande bostadslägenheter, vilka icke äro helt undantagna från» hyresreglering.

Har lägenhet överlåtits av hyresgästs dödsbo, bör förlängning endast kunna äga rum i de fall, där ogiltigförklaring av uppsägning skulle kunnat ifrågakom- ma om hyresavtalet varit löpande.

».i"** *

Erinran härom har intagits i andra punkten.

Andra stycket. Kommitténs förslag om förhandsprövning av frågan, huru- vida förlängning av tidsbestämt avtal skall vara utesluten, har föranlett ett nytt andra stycke i paragrafen. Beträffande innebörden av detta förslag hänvisas till den allmänna motiveringen (sid. 60 ff).

Tredje stycket motsvarar lagrummets nuvarande andra stycke.

835.

Första stycket. I första punkten har genom hänvisning till 7 & angivits, att lagrummet endast är tillämpligt beträf- fande sådana bostadslägenheter, som icke äro helt undan—tagna från hyresreg- lering.

Tredje stycket. I anslutning till den ändring, som föreslagits beträffande la- gen den 28 maj 1948 med vissa bestäm- melser om hyresrätt vid hemskillnad el- ler äktenskapsskillnad m. m., har efter- levande makes här ifrågavarande rätt att framställa anspråk på övertagande av lägenheten utsträckts att gälla även i det fall att efterlevande maken tilluagts hyresrätten genom bodelning eller skif— te i anledning av andra makens döds- fall.

Fjärde stycket. Med hänsyn till att fristen för överklagande av uppsägning genom ändring i 7 & bestämts till fyra veckor från uppsägningen, då denna ägt rum i den ordning, som stadgas i 2 kap. 38 5 tredje stycket nyttjanderätts— lagen, anser kommittén, att samma frist bör gälla för delägare i hyresrätten, som efter uppsägning i sådan ord- ning vill göra ansökan om att få över- taga hyresrätten. Nyssnämnda delgiv- ningssätt kan endast användas då fråga är om medhyresgäst, icke mot övriga hyrespretendenter, vilka icke äro hyres- gäster. Dessa kunna alltså aldrig få längre frist än fjorton dagar från det

de fått meddelande om att hyresförhål- landet skall upphöra.

Se i övrigt den allmänna motivering- en (sid. 69 ff).

18 5.

I första stycket har efter andra punk- ten införts bestämmelse om att ansökan om tillstånd till uthyrning på viss tid, som ej kan förlängas, skall kunna av- göras utan kallelse å parterna. I de fall där hyresnämnden bifaller sådan ansö— kan i hyresgästens frånvaro bör i be- slutet intagas erinran att dess giltighet är beroende av att det delgives hyres— gästen före hyrestidens början.

Med hänsyn till att beslut om högsta tillåtna hyra numera meddelats av bo- stadsstyrelsen eller länsbostadisnätmntd har en formell ändring gjorts i nuva- rande tredje punkten.

20 5, 22 5.

I dessa paragrafer har införts erinran om att beslut, varigenom hyresnämnden bifallit ansökan om tillstånd att uthyra lägenhet för viss tid utan rätt för hyres- gästen att begära förlängning, icke kan överklagas resp. ändras jämlitkt statd- gainduenva i 22 S.

23 5.

I denna paragraf företagen ändring sammanhänger med förslaget om upphä- vande av 9 & första stycket.

26 5.

I enlighet med vad kommittén föresla- git i första kapitlet stadgas här, att hy— resregleringslagen icke äger tillämpning på lägenhetsupplåtelser i hyreshus, Vil- ka uppförts utan stöd av statligt lån och färdigställts efter lagändringens ikraft- trädande. Endast hus, vilka i sin helhet färdigställts efter den angivna tidpunk— ten, avses. Om sålunda en våning till-

bygges eller nya lägenheter bild-as ge- nom uppdelning eller sammanslagning av redan befintliga sådana, äro de så- lunda tillkomna lägenheterna underkas- tade regleringen.

Beträffande övriga ändringar i före- varande lagrum hänvisas till den all- männa motiveringen (sid. 85—86).

Övergångsbestämmelserna till ändringarna i hyresregleringslagen.

1 mom. Bestämmelsen i första stycket överensstämmer med andra punkten i promulgationsbestämmelserna till hy- resregleringslagen, punkt 7. Av den all- männa motiveringen (sid. 36 f) fram- går, att beslut om ogiltigförklaring av uppsägning eller förlängning av hyres— fönhållande i vissa fall kan utöva ver- kan även efter den dag då lagändringen trätt i kraft. Detta följer även av 3 mom. andra punkten. Av bestämmelsen i and- ra stycket, som likaledes tagits från nyssnämnda stadga-nde, torde följa, att även den i 24 & oni-förmälda återbetal- ningskyldigheten kan utkrävas efter det lagändringen trätt i kraft. Det får anses sakna betydelse om åtal ej blivit an- ställt, t. ex. därför att hyresnämnden icke gjort anmälan om konstaterat över- skridande av grundhyra.

2 mom. Se den allmänna motive- ringen sid. 38.

3 mom. Se den allmänna motive— ringen sid. 34 ff och 37.

4 mom. Se den allmänna motive— ringen sid. 22—23.

Stadgandet gäller även i hyresförhål- lande, som tillkommit efter detsammas ikraftträdande. Då hyresregleringen helt upphäves i viss ort, upphör även förevarande bestämmelse att gälla. I likhet med vad som gäller beträffande en under hyresregleringens giltighetstid skedd ogiltigförklaring kunna bestäm- melsens rättsverknin'gar sträcka sig till tiden efter regleringens upphävan-

de. Om sålunda ett hyresförhållande i mars uppsäges till den 1 oktober samma år samt hyresregleringen sistnämnda dag upphör att gälla i orten, blir hyres- gästen skyldig att flytta först den 1 april påföljande år.

5 mom. Se den allmänna motive- ringen sid. 32—33.

Bostadsrättskontrollagen 6 %. Beträffande ändringen av 6 & hänvi-

sas till den allmänna motiveringen (sid. 95 ff).

Lagen den 28 maj 1948 med vissa bestämmelser om hyresrätt vid hemskillnad eller äktenskapsskillnad m. 111.

Se speciwalmtoliveringen till 8 a % hy- resregleringslagen samt den allmänna motiveringen (sid. 71—72).

Lagen med vissa bestämmelser i anledning av att hyresregleringslag- stiftningen skall upphöra att gälla

i viss ort

Kommittén har funnit det lämpligast att alla övergångsbestämmelser rörande regional avveckling upptagas i en ge- mensam författning. Denna blir automa— tiskt gällande för en ort i och med att Kungl. Maj:ts beslut om regleringens to— tala avveckling för orten ifråga träder i kraft. Såsom tidigare framhållits bör erinran därom göras i förordnandet om avvecklingen.

Kungörelsen den 3 december 1943 om skyldighet att anmäla hyresledigh-et m.m. här efter hand som den regio- nala avvecklingen blir genomförd upp- hävas såvitt angår berörda orter. Övri— ga regleringsföreskrift-er torde få upp— hävas i samband med att hyresregle- ringslagen helt upphäves. Vad angår

lagen den 28 maj 1948 med vissa be- stämmelser -om hyresrätt vi-d hemskill- nad eller äktenskapsskiilnad m.m. er- inras emellertid om vad som anförts i den allmänna motiveringen (sid. 39).

15.

Bestämmelsen motsvarar punkt 1 i övergångsbestämmelserna till ändring- arna i hyresregleringslagen.

25.

Se den allmänna motiveringen sid. 38.

3 5.

Det må här ånyo framhållas, att re- geln om oförändrad hyra och oföränd— raldve övriga hyresvillkor efter avveck- lingen endast avser tiden intill dess nytt avtal blir gällande mellan par- terna.

Se den allmänna motiveringen sid. 34 ff.

4 5. Se den allmänna motiveringen *sid. 37.

5 5. Se den allmänna motiveringen sid. 38—39.

6 5. Se den allmänna motiveringen .sid. 39.

7 5.

Andra punkten i paragrafen åsyftar punkt 6 i hyresregleringslagen pro- mul'gati-onsbestäm'm'els'er samt tredje och fjärde styckena i övergångsbestäm- m—eliserna till lagen den 28 maj 1948 aln-gående fortsatt giltighet av hyresreg- leringslagen.

Kommittén förutsätter, att hyresreg- leringslagens samt anslutande författ- ningars giltighet skall upphöra i sam— band med att total avveckling kan äga rum beträffande den sista ort, i vilken hyresregleringen är gällande.

Sammanfattning

Betänkandet omfattar dels frågan om hyresregleringens avveckling, dels en översyn av de delar av regleringen, vil— ka icke tidigare varit föremål för kom- mitténs överväganden.I denna samman- fattning redovisas icke de motiv, som bestämt kommitténs stån-dpunktstagan— de i olika fall, utan hänvisas beträffan- de dessa till den föregående texten.

Hyresregleringens avveckling

På kommitténs uppdrag har profes— sorn Harald Dickson utfört en under- sökning om de verkningar på hyres- marknaden som en avveckling av hy— resregleringen sannolikt skulle medföra (bil. A).

Beträffande tidpunkten för en total avveckling uttalar kommittén att med hänsyn till risken för avsevärda, knapp- hetsbetingade hyresstegringar avveck- ling icke bör företagas i ett marknads- läge med påtaglig bostadsbrist. Däremot bör på anst—allra orter regleringen för- SÖkSVlJS upphävas något före den tid- punkt, då balans kan väntas uppnådd mellan tillgång och efterfrågan på lä— genheter. För övriga orter får avveck- lingstidpunkten bestämmas med led— ning av de erfarenhet-er som efter hand vinnas (sid. 9—10).

Frågan om sättet för avvecklingens genomförande innefattar flera olika problemställningar: vilka avvecklings-

former som böra väljas, spörsmålen om avvecklingsprogrammet och avveck- lingens administrering samt i vad mån regleringen skall kunna återinföras se- dan den en gång avvecklats.

Vad angår avvecklingsformerna fin- ner kommitte'n, att den totala avveck— lingen bör ske regionalt, d. v. s. sär— skilt för varje hyresreglerad ort eller del av sådan ort. Denna avveckling bör genomföras, när de ovan angivna förut— sättningarna föreligga för vederböran— de ort. (Sid. 11.)

Kommittén föreslår, att kategorimäs- sig avveckling, varmed avses reglering- ens upphävande, helt eller delvis, för särskilda kategorier av hyresobjekt, omedelbart bör ske på alla hyresregle- rade orter i följande omfattning:

a) Regleringen av hyrorna upphäves beträffande hyreshus, vilka uppförts el— ler komma att uppföras med anlitande av statliga lån, beviljade enligt Kungl. kungörelsen den 29 juni 1946 om ter- tiärlån och tilläggslån för flerfamiljs- hus eller motsvarande senare författ- ningar. Regleringens upphävande skall dock blot—t gälla 'hyresförhållanden, som äro underkastade de långivande myn— digheternas hyrelslkowntroll, alltså icke uthyrn—in-gar »i andra hand. Ej heller av- ses, att bostadsrät-t'shuslen skola undan- tagas. Oim nyssnämnda hyreskontroll upphör på grund av att erhållet stats- lån inlöses, skall hyresregleringen åter träda i tillämpning. Reglerna om upp-

sägnwingsskydldr ls'kola hela tiden gälla i här berörda hynesförhållanlden. (Sid. 12—15.)

b) Regleringen upphäves helt -— så- väl hyreskontroll som uppsägnings- skydd _— beträffande sådana hyreshus, som färdigställas efter lagändringens ikraftträdande och vilka finansierats utan statliga lån. (Sid. 17—18.)

c) Regleringen upphäves helt —— så- väl hyreskontroll som uppsägnings- skydd — ifråga om lägenheter, som äro eller bli upplåtna för annat ändamål än bostad. Vid uppsägning från sådan lä— genhet till dag efter det bestämmelsen om upphävandet trätt i kraft, skall lä- genhetsinnehavaren emellertid _ så länge hyresregleringen i övrigt gäller i orten—icke behöva finna sig i att verk— ställd uppsägning medför, att hyresför- hållandet upphör att gälla tidigare än å den laga fardag, som inträffar näst efter ett år från uppsägningen. I sam- band härmed har kommittén föreslagit, att förbuden i 9 % första stycket hyres- regleringslagen mot att utan hyresnämn- dens tillstånd uthyra eller taga i an- språk bostadslägenhet resp. hotell- eller pensionatslägenhet för annat ändamål omedelbart upphävas. (Si—d». 19—23.)

d) Regleringen upphäves helt i fråga om möblerade lägenheter, som omfatta mindre än två rum. (Sid. 23—24.)

Med det av kommittén utformade av- vecklingsprogrammet kommer hyres- regleringen i de orter, där någon lättnad i bostadssituationen ännu knappast är skönjbar, att bibehållas under en följd av år. Kommittén erinrar i detta sam- manhang om att i diskussionen kring hyresregleringen en framträdande plats intagits av spörsmålet huruvida icke till undanröjande eller minskning av hyressplittringen hyresnivån i det äldre fastighetsbeståndet borde lyftas obero- ende av omkostnadsförändringar. Ehu- ru en sådan principiell omgestaltning

av det nuvarande systemet för hyres— reglering icke faller inom ramen för kommitténs uppdrag, har kommittén med hänsyn till ämnesområdet för be- tänkandet ansett sig icke böra lämna detta spörsmål helt ur sikte. Kommittén har därför framlagt ett icke detaljutfor- mat utkast till en omläggning av den nuvarande hyresregleringen (sid. 25 ff; sammanfattning av utkastet se sid. 29—30). För ett slutligt ställningstagan- de till utkastet kräves närmare utred- ning, som i så fal-l lämpligen bör upp— dragas åt bostadsstyrelsen och hyres- rådet.

Avvecklingsprogrammet har delvis framgått av det redan sagda. Kommittén föreslår alltså följande ordning: 1) Omedelbar avveckling på samtliga 'hy- resreglerade orter beträffande dels stat- ligt belånade hyreshus (i förut angiven omfattning), dels uthyrningslokaler in- begripande bl. a. affärs-, kontors- och lagerlokaler, garage m. fl., dels möble- rade lägenheter omfattande mindre än två ruvm och dels privatfinansierade hyreshus, vilka färdigställas efter be- stämmelsens ikraftträdande. Samtidigt upphäves 9 5 första stycket hyresregle— ringslagen och nämnda lag ändras så, att regional avveckling blir möjlig. 2) Total avveckling av regleringen ge— nomföres omedelbart på de orter där detta kan ske. 3) Efter hand som för- utsättningar för ytterligare total avveck— ling inträda på olika orter genomföres sådan. (Sid. 30—31.)

Kommittén föreslår, att avvecklingen skall administreras på så sätt, att Kungl. Maj:t ensam meddelar beslut om regio- nal avveckling. Avvecklingsfrågorna skola handläggas av en särskild, av Kungl. Maj :t utsedd nämnd, som skall följa utvecklingen på bostadsmarkna- den och till Kungl. Maj:t inkomma med förslag om regional avveckling, där så— dan ä—r påkallad. Nämnd-en skall även

fungera som remissinstans i avveck- linug'sär-enrden och följa verkningarna av skedd avveckling. (Sid. 31—33.)

Möjlighet att återinföra regleringen på ort, där densamma upphävts, anser kommittén böra finnas såsom en säker- hetsåtgärd i fall av alltför omfattande hyreshöjningar och uppsägningar. Åter- införande skall dock blott kunna ske så länge hyresregleringslagstiftningen över huvud är giltig. (Sid. 33.)

Kommittén behandlar slutligen frågan om avvecklingens rättsverkningar be- träffande de enskilda avtalsförhållan- dena.

Under tiden från regleringens avveck- ling och fram till den tidpunkt, då nytt avtal blir tillämpligt mellan parterna, föreslås skola gälla samma hyra och villkor i övrigt som vid avvecklingen. Om hyresnämnd beslutat nedsätta grundhyra skall det nedsatta beloppet utgå även efter avvecklingen, oavsett om kontrakt upptagande högre hyra finnes. Dock skola parterna äga att ge- nom athal som klart tager sikte på tid efter avvecklingen bestämma om hyran och hyresvillkoren för tiden efter reg- leringens upphävande. I den mån annat ej avtalas, skall även belopp, som ut- gått på grund av beslut om generell hyreshöjning, fortsätta att utgå efter avvecklingen. (Sid. 34—36.)

Särskilda bestämmelser om verkan efter avvecklingen av en under regle- ringen beslutad ogiltigförklaring av uppsägning eller förlängning av hyres- förhållande anses ick-e erforderliga. Genom ogiltigförklaring blir hyresför- hållandet förlängt för 'hela den följande avtalsperioden även om denna omfat- tar tid efter avvecklingens ikraftträdan- de. Självfallet kan hyresnämnd icke ogiltigförklara uppsägning till dag efter nämnda tidpunkt eller förlänga hyres- förhållanden för längre tid än regle- ringen är i kraft. (Sid. 36—37.)

Beslut om övertagande av hyresrätt jämlikt 8 a & hyresregleringslagen skall gälla även efter avvecklingen. (Sid. 37.)

Hyresregleringsmål, som icke äro av- gjorda vid tiden för avvecklingens ikraftträdande, skola slutföras i den mån behov därav föreligger för regle— rande av rättsförhållandet mellan par- terna. I annat fall skola målen avs—kri- va-s. (Sid. 38.)

Avvecklinvgen bör ske samtidigt med att hyresregleringslagstiftningens för- längningsperiod utgår och tillkännages minst ett halvt år i förväg. (Sid. 38.)

Översyn av vissa delar av hyres- regleringslagstiftningen

Förevarande översyn omfattar hy— resregleringslagstiftningen i dess helhet utom 3 och 5 %% hyresregleringslagen, vilka tidigare behandlats av kommittén. I denna sammanfattning kunna endast beröras av kommittén avgivna positiva förslag av större allmänt intresse. Här beröras ej heller sådana lagändringar, som föranledas av avvecklingsåtgär- derna.

Hyresregleringslagen

4 %. Kommittén förordar, att en ny teknisk utredning angående värmekost— naderna skall genomföras, och anser, att i avbidan på en sådan skäl ej finnes att för närvarande göra ändring i de gå]— lande reglerna för värmekostnadernas reglering. (Sid. 43—50.)

7 och 8 55. Beträffande den allmänna tillämpningen av dessa lagrum föreslår kommittén, att hyresrådet genom direk- tiv och anvisningar till hyresnämnder- na skall verka för att intresseavvägning- en i uppsägnings- och förlängningsmål mellan hyresvärd ocrh hyresgäst sker ef— ter de riktlinjer, som uppdrogos vid la- gens tillkomst, att därvid även den ak-

älv—___".— .. u...;

tuella situationen på bostadsmarknaden beaktas samt att enhetlig praxis tilläm- pas av hyresnämnderna i fråga om be— dömandet, huruvida lägenhet, som i samband med uppsägning för sanering erbjudes den uppsagde hyresgästen, skall anses likvärdig med den lägenhet han avses skola lämna. (Sid. 55, 58.)

Kommittén föreslår, att bestämmelser införas i 8 5 om att hyresvärd skall kun- na på förhand utverka hyresnämndens tillstånd att uthyra på viss tid utan möj- lighet för hyresgästen att påkalla för- längning av hyresförhållandet. Sådant tillstånd avses skola gälla mot hyresgäst, som före hyrestidens början erhållit del av detsamma. Beslut, varigenom till- stånd lämnats, skall icke kunna överkla— gas, ej heller ändras med tillämpning av 22 % hyresregleringslagen. (Sid. 60—62.)

Vidare föreslår kommittén, att frågan huruvida uppsägning bör ogiltigförkla- ras eller hyresförhållande på bestämd tid förlängas i de fall, där dödsbo jäm- likt 8 5 allmänna hyreslagen överlåtit avliden hyresgästs lägenhet, skall när- mare regleras. Frågan bör enligt kom- mittén lösas så, att saklig prövning av ansökan om ogiltigförklaring resp. för- längning skall kunna ske endast i följan- de fall: 1) lägen-heten har överlåtits till hyresgästens efterlevande make, som vid dödsfallet var bosatt i lägenheten, eller till där bosatt person som är att jämställa med make, 2) överlåtelse har skett till annan. i lägenheten vid döds— fallet bosatt person, som stått den av— lidne nära och under minst sex måna- der före dödsfallet bott i lägenheten samt 3) lägenheten har övergått till an— nan person, sedan hyresvärden under- låtit att senast inom en månad efter där— om gjord framställning befria dödsboet från kontraktet.

Vad nu sagts skall givetvis endast gäl- la i fråga om- den uppsägning eller för-

längning som kan bli aktuell omedel- bart e-fter dödsfallet. Har vänden nn— derlåtit att uppsäga till fönsta möjliga dag eller har han medgivit förläng- ning av den nye innehavarens hyres— förhållande, skall ansökan om ogiltig- förklaring resp. förlängning sålunda alltid sakprövas. (Sid. 62—65.)

Slutligen föreslår kommittén, att fris— ten för framställning om ogiltigförkla— ring i det fall, att uppsägning skett en- ligt 2 kap. 38 & tredje stycket nyttjande- rättslagen, skall räknas från det upp- sägningen skett men utsträckas till fyra veckor. (Sid. 66—68.)

8 a &. Lagen den 28 maj 1948 med vis- sa bestämmelser om hyresrätt vid hem— skillnad eller äktenskapsskillnad m.m.

1948 års lag föreslås skola utsträckas till att omfatta även det fall, att efter- levande make icke är delägare i andra makens dödsbo. Även i detta fall skall alltså efterlevande maken kunna med tillämpning av lagen tilläggas hyresrät- ten till makarnas gemensamma bostad. I anslutning härtill föreslås, att efter- levande make, som i här angivet fall fått hyresrätt sig tillagd, även skall ha möjlighet att jämlikt förevarande lag- rum övertaga lägenheten. (Sid. 71 f.)

18 5. Med 'hänsyn till hyresnämnder- nas svårigheter beträffande mål, i vilka finnas ett stort antal hyresgästparter med sakligt sett samma talan förordar kommittén, att hyresnämnderna, där parternas inställelse är av ringa bety- delse, skola söka nedbringa antalet in- ställelser genom att i kallelserna under- rätta hyresgästerna om de i målet fram- ställda yrkandena så att hyresgästerna kunna bedöma om deras inställelse är erforderlig. (Sid. 77 f.)

Mål om tillstånd att uthyra lägenhet på viss tid utan möjlighet till förläng- ning av hyresförhållandet föreslås skola kunna avgöras utan att parterna kallats till inställelse.

6 5. Det föreslås, att beräkningen av det värde på en bostadsrätt, som skall läggas till grund för bedömningen hu- ruvida betingat pris för överlåtelse av bostadsrätten kan godkännas, normalt skall ske efter jämförelse mellan å ena sidan lägenhetens hyresvärde och å

andra sidan storleken av de på lägenhe- ten belöpande avgifterna till bostads- rättsföreningen med undantag för be- lopp, som avser amortering. Godkän- nande skall meddelas, om överlåtelse— summan är skälig i förhållande till det sålunda b'eräknad'e värdet. (Sid. 95— 97.)

Reservation av fru Elsa Johansson

Jag ansluter mig i huvudsak till det av kommittén framlagda förslaget om en avveckling av hyresregleringslagen.

Det är emellertid inom två områden när det gäller 'den kategoriniässiga av— vecklingen som jag har en avvikande mening.

Kommittén föreslår att affärslägen- heter skall undantagas från regleringen. Som huvudsaklig motivering för detta anför kommittén att det finns ”anled- ning ställa frågan, huruvida det nuva- rande marknadsläget i fråga om affärs- och lagerloleal-er kan antagas ha under— gått någon väsentlig förändring vid den framtida tidpunkt då bostadsbristen är helt eller så gott som helt avvecklad.”

I kommitténs motivering i fortsätt— ningen framhålles, någo-t som jag helt kan instämma i, att en fri hyressätt— ning säkerligen kommer att medföra hyreshöjningar, som kan medföra att en rörelseidkxare måste upphöra med sin verksamhet. Särskilt i fråga om hantverkare och andra mindre företar- gare gör sig det sociala skyddsbehovet gällande med en. viss styrka. Det kan med visst fog hävdas, fortsätter kom- mittémajoriteten, att det för mången hantverkare eller mindre butiksägare kan vara av lika vitalt intresse att få behålla hyresrätten till en lokal, vilken ter sig som den nödvändiga basen för hans ekonomiska existens, som att få

_bo kvar i sin bostad. Så långt kommit-

téns argumentering som enligt min me»- ning bort leda till ett annat stå-nd- punktst-algande. Det är väl otvivelaktigt

så, att under nuvarande förhållanden med den bristsituation som råder, kan man inte underkänna de sociala vådor som skulle bli en följd av att nu slopa regleringsskyddet för affärslokaler. Där- för hävdar jag att affärslokaler icke för närvarande kan undantagas från hyresreguleringslagen.

Den andra punkten där jag 'haft en från komvniittémajoriteten avvikande mening är frågan om de nytillkomman- de s. k. fria husen skall läggas utanför lagen. När det gäller de statsbelånade husen har man den. garantin, att hyror- na inte får sättas högre än det långi- va-nde organet medgiver, vid äventyr att lånet eljest blir uppxs'agt. Denna garam- ti finns inte när det gäller de fria hu- sen och därtill kommer att även bort- tagande av upp—sägningsskyddet före- slås av kommittén.

Det har sagts från kommitténs sida, att hus som bygges utan statliga län är mycket få till antalet, men även om detta är riktigt, kan man ifrågasätta om man nu bör genomföra en sådan åtgärd, med den stora bostadsbrist som råder på många» orter.

Därtill är uppsägningsskyddet av vi— tal betydelse, när det gäller att skapa trygghet för hyresgästerna, och att nu rubba på detta skydd, låt vara inom ett begränsat område, skulle enligt min mening vara högst oklokt.

På grund av de synpunkter jag här framfört anser jag att nu ifrågavaran- d'e hus fortfarande bör ligga under hy- resreglecringslagen.

Reservation av herr Järtelius

Hyresregleringens avveckling

I. Avvecklingstidpunkten

När kommittén i inledningen till första kapitlet med ledning .av förarbe- tena till hyresregleringslagen skisserar bakgrunden till denna lagstiftnings till— komst, uppehåller man sig nästan ute— slutande vid hyreskontrollen. Det skall heller inte bestridas, att införandet av upps-ägn-ingsskydd huvudsakligen moti- verades med nödvändigheten av att för- hindra uppsägningar som påtrycknings- medel för genomdrivande av hyreshöj- ningar. Givetvis bortsåg man dock icke från att behov av skydd mot obilliga uppsägningar kund-e vid ett läge med bolstadeskna'pphet föreligga även av andra orsaker. Det visade sig också tämligen snart att 7 & hyresregleringsr lagen skulle komma att få en upp-gift och en betydelse långt utöver att vara ett komplement till hyreskontrollen. De uppsägningar till avflyttning, som skett med det bakomliggande syftet att söka framp-ressa ett högre hyresveder- lag, ha under den hittillsvarande till- l-ämpning—en visat sig vara försvinnande få vid jämförelse med dem, som före- tagits av andra motiv. Olika uppfatt- ningar ha i skilda sammanhang fra-m- förts om de hyresreglerande myndig— heternas praxis iuppsägningsmål. Utan att ingå härpå kan man konstatera, att det numera ingått i det allmänna rätts- m'edvetalnd'et att en hyresgäst icke skall kunna genom uppsägning — där ej hy- resrätten förverkats — ställas utan tak över huvudet.

Frågan om tidpunkten för en avveck— ling av hyresregleringslagstiftningen måste därför bedömas lika mycket med hänsyn till risken för obilliga uppsäg- ningar som med 'hänsyn till risken för hyreshöjningar. Fara för sådana upp- sägningar torde föreligga intill dess ba- lans uppnåtts mellan tillgång och efter- frågan och dessutom en viss läg-enhets— reserv erhållits. På grund av det ofrån— komliga samband som råder mellan uppsägningsskydd och hyreskontroll synes det icke kunna komma i fråga att upphäva någondera vid tidigare tid— punkt än nu sagts. En något tidigare av- veckling skulle emellertid kunna över- vägas, om man med den allmänna hy- reslagstiftnin-gen införlivade bestäm- melser om skydd mot obilliga uppsäg- ningar. Tiden är nu enligt mitt förme- nande inne för ett tillmötesgående av det sedan. länge från hyresgästhåll framförda: önskemålet om optionsrätt för oförvitliga- hyresgäster. Att det nu— mer, sed-aan kraven på trygghet i olika hänseenden tillgodo-setts genom en soci- atlhagstiftning, om vars huvudsakliga innehåll det icke rått några nämnvärda politiska meningsmotsättningar, skulle kunna bli fråga om att efter bostads- bristens upphörande återgå till en hy- resmarknad utan rimliga garantier för trygghet i fråga om bostad och hem, anser jag uteslutet. Det kan inte anses rätt och rimligt att hyresgäst-erna här- utinnan skola vara beroende av hyres- värdarnas godtycke.

'Minr

Den allmänna hyreslagens regler äro i allt väsentligt uttryck för den libera- lilst'iska rättsuppfattnlingen att avtal skall kunna fritt uppsägas utan arnfö- rande av skäl. Denna uppfattning vilar på fik—tionen att man har att göra med två jämställda parter på en ”marknad”. På arbetsrätt—ens område har denna tanke övergivits och .avlösts av en 1110- dern rättsuppfattwning enligt vilken tjänsteavtal'et är ett socialt avtal, där arbetstagaren har ett berättigat anspråk på skydd, och enligt vilken uppsägning skall vara ogiltig, om ej arbetsgivaren kan förebringa ett objektivt godtagbart skäl, t. ex. misstkötsel eller arbetsbrist. Denna nya 'rättsuppfarttning har i Tysk- land givit upphov till lag-stiftning om uppsägningsskydd (Kiindigungsschutz- gesetz åll' 1951) och har i Sverige kom- mit till uttryck bl.a. i Saltsjöba-dsav- talet är 1938.

Innehavet av bostad är enligt mitt förmenande förtjänt av motsvarande skydd och en revision av den allmän— na hyreslagen i sådan riktning bör där- för snvarast verkställas. I avvaktan här- på bör hyresregleringslagen bibehålla-s å samtliga hyresreglerade orter. Till- gängliga uppgifter ge såvitt jag kan fin- na'icke vid handen att hyresmarknads- läget ens å småorterna så förbättrats, att riskerna för hyresstegringar och obilliga uppsägningar äro eliminerade. Det kan därför icke anses opå'kallat eller förenat med några nämnvärda olägenheter att behålla hyresreglering— en under den tid som erfordras för en omarbetning av den allmänna hyreslag- stiftnin'gen. I den mån läget skulle för— bättras un-der denna tid kommer detta för övrigt att medföra att de hyresreg- lerande myndigheternas arbete succes- sivt minskas.

Som främsta skäl för att avveckla hyresregleringen något innan balans mellan tillgång och efterfrågan på lä-

genheter uppnåtts anföres i bet—änkan- dve-t, »att den relativa hyressänk-n'in-gen skapar en ökad efterfrågan, som vid- mtakhhåller bostadsbristen. Det finn-es här ingen anledning att närmare ingå på frågan om den relativa hyressänk- ningens omfattning beräknad med hän- syn tagen till samtliga faktiska bo- stadtsko'stnasder stål-lida i relation till in- komsterna efter avdrag för skatt. Det må vara nog att erinra om, att en rel-a— tiv hyr-essänktning varit ett av den svenska bostvad—spol'itikens främsta mål. En avveckling av hyresregleringen un- der kvalrstä-end-e bostadsbrist skulle åstadkomma en allmän! höjning av hy— resnivån, vilket i sin tur ofelbart måste leda till samma utveckling som exem- pelvis i Belgien och Schweiz, där ge- nomfördya lättnader i hyreskontrollen resulterat i att förkrixgsrelationen mel— lan hyror och inkomster återställts. En sådan utveckling skulle innebära ett klart avsteg från den hittills förda bo— stadspolitiken och måste enligt min me- ning i görligast-e mån förhindras.

Jag kan därför heller icke instämma i majoritetens uttalande, att de hyres- höjningar, iso-m i det förutsatta läget skulle kunna komma till stånd, icke tord-e bli vare sig särskilt sto-ra eller särskilt omfattande. Att på förhand be- räkna hur stor höjning av hyrorna, som skulle inträda innan balans m'elutan tillgång och efterfrågan uppnåddes, torde vara ogörligt. Detta har också kommittén måst konstatera efter den av professor Dickson verkställda utred- ningen.

Kommittén har föreslagit, att det skall anförtros åt en särskild nämnd eller beredning att fortlöpande följa ut— vecklingen på hyresmarknaden och be- döma förutsättningarna för en regional avveckling samt till Kungl Maj:t inkom- mva med framställningar om sådan av- veckling. Nämnden, som skulle sam-

arbeta med hyresrådet och bostadssty- relsen, skulle också följa verkningarna av genomförda avvecklingar och före- slå de åtgärder som med hänsyn där- till skulle behöva komma ifråga.

Även efter en revision av allmänna hyreslagen torde en avveckling av hy- resregleringen _ särskilt med hänsyn till att lägenhetsbristen kan förväntas bli bestående under relativt lång tid å de största tätorterna —— icke kunna ske annat än regionalt. Jag har därför ingen invändning mot kommit-téns för- slag, även om det kanske kunnat ligga närmare till hands att låta hyresrådet utöva »den föreslagna verksamheten. Skall en särskild nämnd tillsättas, bör emellertid part'sintressena vara repre- senterade däri.

II. Möjligheten att återinföra regleringen

I betänkandet framhålles, att ett åter- införande bör övervägas endast om påtagliga och omfattande olägenheter framträtt i samband med regleringens avveckling. Det är uppenbart att dessa olägenheter måste bli större ju tidigare avvecklingen sker i förhållande till lättnader i hyresmarknadslägvet. Även ur denna synpunkt är det sålunda a'n— geläget att iakttaga försiktighet vid genomförandet av en regional avvveck- ling.

Medan ett återinförande av regle- ringen sålunda väl kan tänkas efter en regional avveckling, lär det bli svå- rare att tillgripa denna utväg efter den kategorimässilga avveckling, som enligt kommitténs förslag skall ske omedel- bar-t genom ändringar i lagen. Detta är enligt min åsikt betänkligt, då det finns all] anledning att räkna med sådana följdverknin-gar av särskilt affärslä- genhet-ernås undantagande från regle- ringen att behov av reglering snart åter kommer att uppstå.

III. Den kategorimässiga avvecklingen

Sedlan kommittén fastslagit, att med hänsyn till risken för avsevärda knapp- hetsbertingade hyreshöjningar en av- veckling icke bör företa-gas i ett läge med påtaglig bostadsbrist, föreslår ma— joriteten likväl, att regleringen omedel— bart och å samtliga orter skall upphä- vas beträffande stora delar av hyres- lägenhetsbestån'det.

A. Lägenheter i statligt belånade hus Förslaget i denna del har jag ansett mig under vissa förutsättningar kunna biträda, enär hyresgästerna i dessa fastigheter alltjämt skulle komma att åtnjuta uppsägningsskydld samt vara garanterade samhällelig hyreskontroll. Förutsättningen för att denna kontroll skall vara tillfyllest är emellertid, att den långivande myndigheten har eller får befogenhet att ingripa ifråga om det sammanlagda hyresbeloppets fördelning på de särskilda lägenheterna och att det från dess sida sker en effektiv över- vakning tilll förhindrande av att maxi- mihyr—orna överskridas. Det vore näm- ligen felaktigt att tro, att försök i sådan riktning icke skulle komma att göras och det skulle vara tämligen svårt för den enskilde hyresgästen att avgöra huruvida en» höjning av hyran för hans lägenhet vore stridande mot lånevill- koren. Det har visserligen sagts, att bo- sta-diss-tyre'lsen redan nu utövar en viss kontrollerande verksamhet, men det är å andra sidan uppenbart, att behovet därav måste bli väsentligt större sedan hyrorna i dessa fastigheter undantagits från hyresregleringen. Man måste där- för räkna med att bostadsstyrelsen för att riktigt kunna lösa dessa uppgifter måst—e tillföras ytterligare personella och ekonomiska resurser. Detta torde bli nödvändigt även av den anledning- en att de lånrgivandue myndigheterna

— som i betänkandet påpekats _ skul- le komma att i fort-sättningen ensam- ma få ta ställning till uppkom-mande frågor om ändring av hyrorna. Ur hy- resgästsynpun'kt torde överförandet av denna bedömning från den högsta hy- resreglerande myndigheten till det lån- givande organet, där i viss mån andra synpunkter måste göra sig gällande och där partsintressen-a icke äro företräd- da, icke nödvändigtvis behöva innebära en försämring. Jag vågar nämligen förutsätta att samråd i viktiga frågor skulle komma att etableras mellan bo- sta-dsstyrelsen och partsorganisatio— nerna.

B. Lägenheter i nytillkommande s.k. fria hus

Det skäl som av majoriteten främst anförts för att befria dessa hus från så- väl .hyresk-ontroll som uppsägnings- skydd, även om påtaglig bostadsbrist råder, är att under nuvarande kredit- marknadsläge produktionen av icke statsbelånade fastigheter kan förväntas bli obetydlig. Genom att även dessa fastighet-er un-dantoges skulle hyres- nämnderna helt komma att befrias från uppgiften. att fastställa. grundhyror i nya hus. Borttagandvet av uppsägnings- skyddet måste då bli en direkt följd av att hyreskontroll icke finnes.

För att detta resonemang skall äga fuul giltighet måste det bygga på anta- gandet att nuvarande k—red'itåtstram- ning i den mån den påverkar bostads— byggandet kommer att bli bestående under lika lång tid som brist på lägen- heter kommer att råda inom de största tätorterna. Ingenting talar för att detta med säkerhet kommer att bli fallet. Det kan väl heller icke anses orealis- tiskt att tänka sig, att möjligheten till fri hyressättning kan locka fram betyd- ligt mer kapital än som för närvarande investeras i icke statsbelånade fas—tig- heter. Särskilt -i de största städerna, där

bostadsefterfrågan är oerhört stark och kan» beräknas förbli så under åtskilliga år framåt och där det sålunda icke kommer att råda något fritt konsum- tionsval, skulle lägenheter utan tvivel kunna uthyras mot hyror, som skulle ligga väsentligt högre än- byggnad—skost- nadverna gåve anledning till, samtidigt som man för att ytterligare öka före— tagarvinsten skulle söka pressa produl - tionskostnaderna genom att sänka kva— litet och s—tan—dard. En inriktning mot smålägenheter skulle säkerligen också bli följden. Därest, vilket är antagligt, bostadsbrist skulle komma att råda under ett flertal år, kan resultatet tän- kas ko-mma att bli en snedvridning av produktionen, som ur bostadspolitisk synpunkt måste vara icke önskvärd. Vad som dessutom absolut icke kan god-tagas är att hyresgästerna i dessa fastigheter skola vara berövade det uppsägningsskyd-d, som finnes för and- ra hyresgäster. De skulle säkerligen ha svårt att acceptera det i betänkandet gjorda uttalandet, att de måste inse, att de hyrt dessa lägenheter på andra be— tingelser än dem som gälla för hyres- gästerna i huvudparten av det nya. bo— stadsbeståndet. Majoriteten har med— givit att det är en viss brist på följd- rikt-ighet att borttaga uppsägningsskyd- det i de s.k. fria husen och bibehålla detsamma i de statligt belånade fastig- heterna. Det kommer att innebära, att skydd mot obilliga uppsägningar skulle finnas i alla de hus, som ägdes av kom— munala och allmännyttiga företag, där risken för sådana uppsägningar är minst, men saknas i de privatägda nya husen. Missbruk av detta senare för— hållande lkan ingalunda uteslutas. Så- lunda skulle en hyresvärd redan under första hyresåret kunna under hot om uppsägning framtvinga ett flerårigt hyreskontrakt mot avsevärt förhöjd hyra. Det skulle icke behövas många

sådana fall). för att frågan om hyreskon— troll och upp-säg-ningsskydidi skulle bli aktuell även för dessa fastigheter.

Då enligt min bestämda uppfattning avståendet från såväl u-ppsägningsskydd som hyreskontroll skulle vara ett allit— för högt pris att betala för den admi— nistra-tlva lättnad, som det skulle inne- bära att hyresnämnderna ej behövde fastställa grundhyror i dessa hus, kan jag icke biträda kommittémajoritetens förslag.

C. Möblerade rum

Den svåra bostadsbrist, som under många år varit för handen särskilt i de större städerna, har framtvingat en fördelning av nytillkomna och en del ledigblivna lägenheter efter behovsprin— ciper, varvid givetvis företräde måst lämnas familjer med barn och andra hushåll med två eller flera personer. De ensamstående ha i stor utsträck— ning kommit att skjutas åt sidan och ha som regel icke kunnat räkna med att inom rimlig tid erhålla egen direkt- för'hyrd omöblerad lägenhet. Den stora inflyttningen av i synnerhet yngre ar- betskraft har starkt bidragit till att öka skaran av dem, som äro hänvisade till att under lång tid ordna sin bo- stadsfråga genom att hyra möblerade rum. Priserna för dessa äro ingalunda låga och från de hyresreglerande myn- digheternas verksamhet kunna många exempel hämtas, som visa hur en del rumsuthyrare — särskilt inom centra— lare stadsdelar — betingat sig klart oskäliga hyresersättningar. De skäl, som år 1942 förelågo för införandet av 6 5 och något senare även uppsägnings- skydd för hyresgäster i möblerade rum, kvarstå alltjämt och utan att ha förlo— rat i styrka. Att förekomsten av dessa möjligheter till korrigering av oskäli- ga hyror och prövning av uppsägning— ar icke verkat så hämmande på utbu-

det av möblerade rum som ofta göres gällande framgår exempelvis av det förhållandet, att antalet inneboende i Stockholm under åren 1945—1954 ökat från c:a 43.000 till minst 55.000. Av dessa siffror framgå-r också att det icke är någon obetydlig medborgargrupp det här gäller. Det finns därför enligt min mening anledning att gå fram med största försiktighet och icke i nuva- rande läge b'eröva dessa hyresgäster det skydd den» nuvarande lagstiftningen be»- reder dem. Det finns så mycket mindre anledning att göra detta som man i till— lämapningen övergått till en mer liberal behandling av dessa fall än tidigare.

D. Affärslägenheter

Kommittémajoritetens förslag om to- tallt upphävande av hyresregleringen för lokaler och and-ra- lägenheter, som icke uthyrts för bostadsändamål, är enligt min uppfattning ägnat att inge allvarliga betänkligheter.

Att det alltjämt föreligger ett socialt skydldsb-ehiov och att detta särskilt i fråga om hantverkare och andra mind- re företagare gör sig gällande med en viss styrka vill majoriteten icke be- strida och i betänkandet framhål'les bl.a., att det med fog kan hävdas ”att det för (mången hantverkare och mind- re butiksägare kan vara av lika vitalt intresse att få behålla hyresrätten till en lokal, vilken ter sig som den nöd— vändiga basen för hans ekonomiska existens, som att få bo kvar i sin bo- stad.” M-an är också klar över att en fri hyressättning skulle komma att leda till hyreshöjningar, särskilt för centralt belägna lokaler, som skulle kunna mend- föra att vissa mindre rörelseidkare nödgades upphöra med sin verksam- het. Att man räknat med att betydande svårigheter kunna uppstå även för and- ra näringsidkare framgår av att man

_ h_v—w-._w

ansett samtliga affärshyresgäster böra tillförsäkras minst ett års respit med avflyttning för att kunna vidtaga er- forderliga dispositioner.

Nä—r kommittémajoriteten, trots vad man sålunda anfört, likväl förordar ett omedelbart slopande av såväl hyres- kontroll som uppsägningsskydd, åbe- ropar man bl. a. att regleringen berett intnehavarnza av de bästa lokalerna av rörelserna oberoende vinster. Häremot kan invändiaus, att i den mån, en ökad omsättning kan hänföras till ett genom ortens utveckling och samhälleliga åt- gärder förbättrat affärsläge, det kan diskuteras, huruvida vinsten därav bör tillfalla fastighetsägaren.

Det främsta skälet för majoritetens ståndpunkt är dock antagandet, att det icke skulle vara förenat med mind-re nackdelar att verkställa här ifrågava- nanlde avveckling i samband med ett se— nare upphävande av hyresregleringen i övrigt. Jag måste starkt ifrågasätta riktigheten i ett sådant antagande. Ett allmänt förbättrat läge på hyresmark— naden mäste nämligen förmodas kom- ma att innebära att det inom något mindre centralt belägna stads—delar skulle kunna- uppb—ringas ersättnings- lokaler för de affärsidkare, som måste frånträda sina butilker, lager, kontor m. -m. i centrum. De skull-e därigenom få möjlighet att fortsätta sin verksam- het. Därest affärslägenlheterna redan nu skulle undantas från lagstiftningen, skulle denna utväg icke stå öppen och många förebagares existens äventyras.

För den, som haft tillfälle att noga följa förhållandena på hyresmarknaden, står det klart, att uppsägningar till av- flyttning komma att företagas i icke ringa omfattning. De inskränkningar, som hyrresreglerings-lagstiftningen gi— vetvis måst innebära i hyresvärdarnas handlingsfrihet, ha dessa ofta haft svårt att acceptera och har detta icke sällaln

lett till att det utan hyresgästens för- vållalnde uppstått mot-sättningar och tvister. Skulle uppsägningsskyddet i nuvarande läge horttagas måste man räkna med en hel del uppsägningar, som skulle ha sin. egentliga grund i så— dana motsättningar. Under de konjunk- turer som rådde särskilt under krigs- åren, var ,det mycket vanligt att företag icke längre hade behov av samtliga då disponerade utrymmen och därför ut- hyrde 'en del av dessa i andra hand. Många av dessa underhyresgäster torde vid ett borttagande av uppsägnings- skyddet hli tvingade att lämna sina 10- kale—r utan nämnvärda utsikter att kun- na uppbringa andra sådana. Utifrån min erfarenhet från en» trettonårig verksamhet som ombudsman för de till hyresgäst-o-rganisationen anslutna af- färsidlkaxrnla i Stockholm vågar jag göra det påståendet, att affärsmän-nen med fruktan emotse den dag de berövas det skydd hyresregleriangs-lagen ger dem.

I betänkandet har återgivits ett utta- lamde av fastighetsägarerepresentanter- na i hyresrådet, herrar Wixbom och Breitholtz, om att ”den utbredda svar- tabönsha-ndeln är särskilt framträdan- de, n-är det gäller affärs- och kontors- lokaler.” Även om det inte kan bestri- dals, att det ibland förekommer att hy— resgäst i samband med överlåtelse av lokal, vartill dock som regel erfordras hyresvärdens medgivande, betingar sig en ersättning, som icke helt motsvaras av värdet av goodwill, inredning, in— ventarier och lager, är beteckningen sva-rtualbörrshanderl för denna företeelse oriktig, enär fråga icke är om olaga er- sättningar. Ett totalt upphävande av regleringen kan naturligtvis tänkas leda till att sådana ersättningar för- svinna. Troligen försvinner då också i stor utsträckning affärshyresgästernas möjligheter att överhuvud få ut någon good'willersätrtni—n-g eller annan skälig

gottgörelse vid överlåtelse av rörelsen. I stället finns det anledning förmoda, att den starka efterfrågan på centralt belägna lokaler kommer att resultera i långtgående erbjudanden från lokalbe- hövandes sida till fastighetsägarna för att förmå dem att frigöra lokaler för uthyrning till vederbörande. Även detta skulle bidraga till att Öka antalet upp- sägningar och 38 & allmänna hyresla- gen— skulle i dessa fall] knappast verka återhållanldc, då nämnda spekulanter säkerligen skulle vara villiga att åtaga sig att hålla fastighetsägarna skadelösa för vad de riskerade att få utg—e i flytt- naudskostnadsersättning m. m. till av— trädande hyresgäster. Risken för såda— na förfaranden anser jag så påtaglig att den måste allvarligt beaktas vid be— dömandet av möjligheterna att avveclk— la uppsägningsskyddet för affärsloka- lerna.

Ett upphävande av hyreskontrollen för dessa lägenheter måste leda- till kraftiga hyreshöjningar. Ett undanta- gande av allenast en del av lägenhets- bestån'det kommer helt naturligt att ut- sätta denna del för ett mycket starkt tryck, eftersom efterfrågan såsom tidi- gare framhållits är mycket stark och kan förväntas förbli så und-er överskåd- lig tid i varje fall- på de största tätor- terna. Det är säkerligen riktigt, som i betänkandet uttalats, att hyreskraven i huvudsak komma att bestämmas av till- gång odh efterfrågan vare sig fastig- hetsägarna äro missnöjda med bostads— hyrorna eller ej. De komma med all san- nolikhet att söka nttaga högsta möjliga hyra för affärslokalernva även 'i råda-n— de bristläge. Här skall icke ingås på de inflatoriska verkningar detta kan tän- kas få _ *hyresregleringslagen tillkom bl.a. med (hänsyn till risken för en så- dan utveckling — utan endast konstate— ras, att så kraftiga hyreshöjningar mås- te komma att förorsaka ekonomiska

svårigheter för många mindre affärs— idkare. Hyrans andel i omsättning och totala omkostnader förhåller sig i mind— re rörelser, som huvudsakligen skötas av innehavaren personligen med hjälp av familjemedlemmar, väsentligt annor- lunda än- 'i fråga om de affärsrörelser, som omfattas av de uppgifter kommit— tén erhållit från Detaljhandelns utredl- ningsinstitut. För den mindre rörelsen kommer en hyreshöjning att kännas be— tungandwe.

Starka sociala skäl tala sålunda för att h—yreskonrtrollen för affärslägenheter bibehå'l'les. Ett upphävande därav ska- par även. en del andra problem.

Det kan med fog ifrågasättas, huruvi- da en fastighets-ägare, som skaffar sig en avsevärd ökning i sina hyresin— komster genom höjning av affärshy- rorna, bör kom-ma i åtnjutande av full gener-ell hyreshöjning för bostadslä- genlieterna. Avsikten med den gene- rella 'hyreslröjni.ngen enligt 5 5 är ju att kompensera hyresvärdarna för de totalt sett ökad-e utgifter för fastighetsför- valtningen, som de på grund av hyres- kontrollen icke ha möjlighet att få täckning för genom individuella hyres- höjningar eller särskilda tillåtna till- lägg. Det problem, som skulle uppstå vid ett genomförande av majoritetens förslag, är ingalunda lättlöst. En be— gränsning av rätten att i dessa fall ut- taga generell liyreslhöjning för bostä- der-na skulle knappast kunna praktiskt genomför-as. Den. höjning av det genom— snittliga hyresvärdet, som skulle bli en följd av hyresstegrin-garna för affärs— lokaler, måste givetvis tas i beräkning vid bedömande av behovet av generell hyreshöjning. Därigenom skulle emel- lertid en stor orättvisa ske mot de fas- tighetsägare, som ha bostadshus utan några egentliga affärslokaler.

En annan konsekvens av majorite- tens förslag är den i betänkandet förut—

___—___”.H

sedda benägenheten hos fastighetsägar- na att söka frigöra bostadslägenhet-er för uthyrning till andra ändamål och då närmast till kontor. Även om man måste medge att det för närvarande föreligger ett uppd'ämt behov av kon— torsutrymmen, får man vara klar över att ett tillgodoseende därav i större om- fattning måste motverka strävandena att söka lindra bostadsbristen.

I betänkandet förklaras, att hantver- kare och mindre företagare, som hyra billiga lokaler i saneringsmxogna hus i centralt belägen äldre stadsbebyggelse, icke böra få hindra saneringsprojek— tens genomförande. Detta må vara rik- tigt, m'en erfarenheten visar att det icke för den- skull är nödvändigt att upphäva hyresregleringslagen. Bortri- vandet av äldre fastighetsbestånd kan i ett samhälle som vårt icke få ske utan att skälig hänsyn tages till de m'edlbor- gare, som direkt komma att beröras därav. De 'hyr-esreglerande myndighe- ternas prövning av uppsägningar i an- ledning av förestående rivning innebär i själva verket endast en garanti för att dessa hyresgäster komma att behandlas hwmrant. I de flesta av de hus, som ri- vits å Nedre Norrmalm i Stockholm i och för tunnelbanans frarndragande

och för att möjliggöra önskvärda gatu— bredld—ningavr, ha varit inrymda lokaler för mindre rörelseidkare ooh hantver— kare. De ha icke förhindrat denna väl- diga stadsomvbildning och det har visat sig möjligt —— ofta naturligtvis efter stora ansträngning—ar från stadens sida — att på olika sätt ordna permanenta elller provisoriska ersättningslokaler för flertalet av dem. Det är sålunda fel- aktigt att tro, att hyresregleringen läg- ger en förlamande hand över sane- ringsverksarnheten; Vad man däremot måste räkna med vid ett upphävande av hyresko-ntrollen för affärslägenheter är en avsevärd stegring av fastighets— värdvena, vilket i sin tur måste komma att verka hämmande och fördyrande på san—eringsprojekten.

På grund av vad jag här ovan an- fört måste jag reservera mig mot korn- mitténs förslag i denna del och föreslår att hyresregleringen bibehålles även för denna kategori av lägenheter. I och för sig skulle det väl kunna tänkas att från lagstiftningens tillämpningsområ— de unclfalntalga fristående kiosker, ben- sinstation-er och liknande hyresobjekt, men då dessa kvantitativt sett äro av underordnad betydlelse avstår jag från att här komma med något förslag.

Översy nen

1. Dödsbos överlåtelse av hyresrätt (7 5) Det är icke ovanligt att efter ena makens 'död den andra maken kommer att sitta med en lägenhet, som är för stor och/eller för dyr. Ett klart behov av att få använda lägenheten för byte föreligger i en sådan situation och jag vill därför föreslå, att i dessa fall en överlåtelse till en utomstående skall jämställas med de fall, där enligt kom— mitténs förslag en sakprövni'ng och in- tresseavvägning skall äga rum.

2. Uppsägning jämlikt 2 kap. 38 5 lagen om nyttjanderätt till fast egendom (7 %) Genom avgöranden i hyres—rådet har intagits den ståndpunkten, att en fram- ställning om ogiltigförklaring av sådan uppsägning skall göras inom fjorton d'a— gar från det hyresgästen fått kännedom om uppsägningen och att den avser avflyttning. Dett-a ställningstagande, som måhända kan synas svårförenllig't med den nuvarande ordalydelsen i 7 5, är klart i hyresregleringslagstift—

ningens anda. Syftet att skydda hyres— gästen mot en ob-il—lig uppsägning skulle helt förfela-s om fristen för ansökan om ogiltigförklaring skulle räknas från den tidpunkt, då jämlikt 2:38 upp- sägning skall anses ha skett, men hy- resgästen lever i fullständig okunnighet därom. Risken för rättsförluster är up- penbar med tanke på de numer vanli- ga bilsemestrarna och utlandsvistelser— na. Det är vid sådana tillfällen ofta ej lätt att ordna med eftersändning av re- kommenderade försändelser och för många människor föreligger i övrigt icke något behov av sådana försiktig— hetsåtgärvd-er. Ännu ovanligare torde det vara att ställa ombud för sig vid sådan bortovaro.

Kommitténs förslag att vid dylika uppsägningar fristen skall utsträckas till fyra veckor kan sannolikt förhind- ra en del rättsförluster men säkerligen icke alla. Angivandet i lagen av två oli- ka tidsfrister kan också tänk-as föror- saka missförstånd och leda till att fram- ställning göres för sent i fall då fjorton.— dagarsf—ri'sten skola-t iakttagas.

Alla risker för rättsförluster skull-e ha varit undanröjd—a, om det lagts på hyresvärden att ta initiativet till pröv- ning av verkställd uppsägning genom att hos hyresnämnden ansöka om dess godkännande. Då emellertid det nuva— rande systemet tillämpats under tret- ton år vill jag icke föreslå någon änd- ring därav utan förordar i stället att 7 5 erhåller en lydelse, som bringas i klar överensstämmelse med ovan an- märkta avgöranden i hyresrådet.

3. Rätt att övertaga lägenhet (& 8 a) Det har från hyresrådets sida ifråga- satts huruvida det icke borde beredas möjlighet för den, som levat tillsam— mans m-ed lägenhetsinn-ehavaren under äktenskapsliknainde förhållanden, att i vissa situationer övertaga hyresrätten.

Enligt min mening är detta ett önske- mål som bör tillgodoses. Det förekom- mer icke så sällan att två personer flytta samman i avsikt att ingå äkten- skap — ibland är det av den anledning- en- de erhållit bostaden — men att det senare uppstår sådana motsättningar att planerna på äktenskap måste över- ges. Den som 'kanske av en ren tillfäl- lighet kommit att underteckna hyres- kontraktet försöker då antingen av- lägsna den andre -ur lägenheten eller också bringar han hyresavtalet med fastighetsägaren att upphöra i avsikt att på det sättet ställa kontrahenten utan. bostad. Icke alldeles ovanligt är det heller att en sådan l'ägenlietsinne- havare förverkar sin hyresrätt, exem- pelvis genom försummad hyresbetal- ning eller stör-ande leverne inom fas- tigheten-, och att kvinnan utan att vara skuld till förseelserna ber—övas möjlig— heten att kvarbo. Förhållandena kunna vara sådana, att det framstår som yt- terst stötande att vederbörande skall tvingas lämna lägenheten. De fall jag kommit i kontakt med ge mig icke anledning att oreserverat instämma i uttalandet att pretendentens bostads- fråga ofta nog torde bli löst genom att hyresvärden frivilligt går med på en uthyrning eller också erbjuder veder- börande 'en annan lägenhet. Hyresvär- den har oftast intresse av att på annat sätt förfoga över den ledigblivna lä— genheten.

I motsats till majoriteten vill jag där- för föreslå, att ä 8 a gives en lydelse som ger den, vilken sammanbott med hyresgästen- under äktenskapsliknande förhållanden, möjlighet att efter röv- ning av hyresnämnden få övertaga hy— resrätten till lägenheten.

4. 9 5 första stycket Det har framhållits- att denna bestäm- melse ofta överträ'des och visat sig in-

effektiv och det är obestridligt, att en del bostadslägenhet-er utan tillstånd tab gits i anspråk för andra ändamål och att det i praktiken visat sig svårt att återföra dem til-1 bostadsmarknaden. Därav behöv-er dock icke nödvändigt dvraus den slutsatsen, att bestämmelsen är utan betydelse. Vetskapen om att för- bud råder avhåller säkerligen de flesta från att genomföra rdyli'ka förfoganden och därför bör bestämmelsen också kunna bibehållas. Under inga förhållan- dxen anser jag den kunna avvvaras iden situation, som skulle uppstå därest det av majoriteten framlagda förslaget om omedelbart upphävande av hyresregle- ringen för affärslägenheter genomför— des. Möjligheten att mot högre hyres- v-ederlag kunna uthyra bostadslägenhe- ter för annat ändamål skulle säkerligen begagnas i en sådan utsträckning att

—— som jag tidigare antytt — resultatet skulle bli en decimerinag av bostadsbe- ståndet, som i nuvarande läge icke kan anses försvalrlig.

5. Överlåtelse av bostadsrätt (6 & kontrollagen) Ehuru jag icke vill motsätta mig kom- mitténs förslag till ändrad värderings- m-etod, vill jag dock anmärka, att för- delen med en. sådan omläggning ioke är alldeles odiskutabel. De hittills till-äm— paid'e vänd-eringszgrunderna torde nätm— ligen bättre ansluta sig till den prissätt- ning, som med stöd av stad—garna före- tages inom de större välorganiserade föreningarna-, bl.a. i alla till HSB acn- slutna föreningar. I dessa fall har hy- resnämndernas granskning kunnat gö— ras tämligen summarisk oc'h strängt tauget varrit onödig.

BILAGA A.

Harald Dickson: Sannolika verkningar ivissa hänseenden

av hyresregleringens avveckling

I. Utredningsuppdragets och framställningens uppläggning Riktlinjer för utredningen har uppdra- gits i en bilaga till skrivelse den 17 februari 1955 från kommitténs sekre- terare. Kompletteringar och modifika- tioner har sedan skett i samband med muntliga diskussioner.

Den hyresreglering, vars eventuella avveckling skall studeras i fråga om sina verkningar, förut-sätts vara utfor- mad enligt nu gällande grunder, alltså med i stort sett 1942 års hyresnivå för de ”äldre” husen och ”självkostnad-s— hyror” för de nyare och därjämte i båda fallen generell hyreshöjning, var- till kommer ett starkt uppsägnings— skydd. Avvecklingen antages ske så, att hyreskontrollen och uppsägnings- skyddet slopas samtidigt. Den antages emellertid icke gälla den speciella reg- lering, som avser statligt belånade hus och administreras genom bostadssty- relsen.

Den förutsatta avvecklingen tänk-es ske region-alt. I normalfallet omfattar den en hel hyre-sre-glerad ort. Beträf- fanarde brist—situationen i (len ifrågava- rande orten bör två fall beaktas: dels det fallet, att det råd-er utpräglad brist på lägenheter utan tendens till lätt— nad, dels den situationen, att brist vis- serligen fortfarande råder men ung—e- färlig överensstämmelse mellan till- gång och efterfrågan kan beräknas uppkomma inom två 51 tre år även om hyresregleringen skullle bibehållas.

Utredningen bör ge synpunkter på frågan om avvecklingens verkningar i följande avseenden: 1) Hyresnivån och hyresrelationerna 2) Om'f'lyttn'ingen mellan bostäderna 3) Bostadsstandvarden för olika kate- gorier av boende 4) Fastighets- och kreditmarknaden 5) Nybyggnadsverksamheten 6) Konsumentprisindex (direkt) och arbetsmarknaden (via konsument- prisindex) 7) Konsumtionsvaruefterfrågan (di- rekt) och pennilngvärdet (via ar— betsmarknaden och konsumtions- varuefterfrågan)

Den första av dessa sju punkter (verkningarna på hyresnivån och hy- resrelationerna) bör behandlas särskilt utförligt. Först diskuteras frågan under förutsättningen att hyrorna är mycket rörliga, så att de hastigt anpassar sig till ett läge vid vilket det för alla lä- genh-etstyper råder överensstämmelse mellan tillgå-ng och efterfrågan utom i fråga om de hus för vilka hyresreg— lering kvarstår. Sedan modifieras sllut- satserna med hänsyn. till vissa tröghets- faktorer.

Vid bedömning av de hyresföränd- ringar som skulle krävas för omedel- bar överensstämmelse m-ella-n tillgång och efterfrågan (s.k. temporär jäm- vikt) bortses från att tillgången på lägenheter kan tänkas vara i någon mån beroende av hyrorna. Uppmärk- samheten koncentreras sålunda helt på

efterfrågans beroende av hyrorna. Be- träffande d'enna fråga har starka me- ningsmotsättningar gjort sig gällande i den efter kriget förda bostadspolitiska diskussionen. Man har därvid skilt mellan å ena sidan efterfrågan räknad i antal lägenheter, oavsett typ, och å andra sidan denna efterfrågans fördel— ning på olika lägenhetstyper. Menings- motsättningarna har huvudsakligen gällt den förstnämnda frågan, och ut— redningen bör belysa (len teoretiska och empiriska grunden för de motsatta åsilktsriiktningarn-a —— å ena sid-an att efterfrågans elasticitet med avseende på hyresförändringar är betydande, så att en relativt mått-lig 'hyresstegring vore tillräcklig för att reducera efter- frågan t'ill överensstämmelse med till- gången, och å andra s-idan att elastici- teten är obetydlig, så att jämvikt inte kan åstadkommas utan att hyrorna sti- ger till en nivå högt ovan-för den som svarar mot nyproduktionens ”själv- kostnader”.

Med hänsyn till det utredningsupp— drag, för vilket redogörelse nu lämnats, harr framställningen disponerats på följande sätt.

Den första av de sju uppräknade punkterna behandlas i de fyra närmast följande kapitlen (II—V). I kap. II stu- deras efterfrågan på lägenheter, oav- sett typ, och vissa delar av den efter kriget förda diskussionen an llyseras relativt grundligt. I kap. III behandlas efterfråga-ns fördelning på olika lägen— heter och vdenna fördelnings beroende av hyrorna. På grundval av dessa. två kapitel diskuteras 1 kap. IV frågan, vil— ka hyresförändringar som krävs för överensstämmelse mellan tillgång och efterfrågan, och därvid behandlas ock- så den fortsatta utvecklingen i det fallet då jämvikt inom några få år skulle ha uppnåtts även under förut- sättningen av fortsatt hyresreglering

enligt nuvarande principer. I kap. V modifieras resultaten med hänsyn till vissa »tröghetsfaktore-r, och i samma kapitel redovisas vissa erfarenheter från andra länder, särskilt Finland.

Sed-an den första av de sju punk- terna sålunda behandlats i kap. II—V, behandlas den andra och tredje (om— flyttningar och standardförändringar) i kap. VI, den fjärde och femte (fas- tighetsvärden och byggnadsverksam— het) i kap. VII och de två sista (verk— ningar på samh'äljlsekononiien) i kap. VIII.

II. Lägenhetsefterfrågan räknad i antal lägenheter oavsett typ Lägenhetsefterfrå—gan räknad i antal lägenheter (i motsats till läg-enhetsfrå- ga'n räknad i t.ex. kronor eller kva- dratmeter) kan grovt definieras på föl- jande sät-t: antalet faktiska lägenhets- innehavare plus antalet personer som vid rådande hyresläge omedelbart skulle skaffa sig lägenhet om det fun- nes tillräcklig tillgång på lägenheter av önskad typ och i önskat läge. Strängt taget bör definition-en modifieras med hänsyn å ena sidan till att det kan fin- nas person-er, som innehar eller skulle vilja inneha mer än en lägenhet, och å andra sidan till att det kan finnas personer, som skulle vilja upphöra att inneha lägenheter som de faktiskt innehar.

A. Den nuvarande situationen

När det gäller att bilda sig en upp- fattning om dagens situation, måste man givetvis utgå från uppgifter som gäller tidpunkter belägna åtminstone några månader — delvis ett eller flera år —— tillbaka -i tiden.

I fråga om den otillfredsställda efterfrågan kan man få vissa hållpunk- ter genom d-e undersökningar, som bo-

stadsstyrelsen på grundval av uppgif- ter från fönmedlingsorganen i vissa kommuner gjort för hösten vart och ett av åren 1950—54. Jag har använt mig av bosta-dsstyrelsens ”P. M. angå- ende bostadsmaurknawds'l'äget hösten 1954” (stencil 23.11.54). Förutom upp- gifter för 233 kommuner 1954 innehål— ler den också vissa uppgifter för och jämförelser med 1953, avseende 209 kommuner. I de 233 kommunerna var folkmängden vid början av år 1954 ca 4 054 000 och antalet inom resp. kom— muner bosatta personer utan egen lä— genhet, som på hösten var bostadssö- kande i samma kommun, ca 101000. Bosta'dsstyrelsen framhåller emellertid, att den sistnämnda uppgiften är be- häftad med stora svagheter (s. 2 f.):

”I de fall, då alla eller praktiskt taget alla nybyggda lägenheter uthyrs genom förmedlingen, kan fönmodas att registre- ringen av sökande till hyreslägenheter är tämligen fullständig, medan .i de fall, då enda-st ett fåtal lägenheter förmedlas av kommunala organ, de hos dessa förda re- gistren får förmodas vara mindre full- ständiga... Vidare är'ko-ntrol'len av upp- gifternas aktualitet icke lika noggrann i alla kommuner... mycket unga sökande ingår bland dem som söker lägenhet för att ingå äktenskap. Jämförelser mellan antal bostadssökande i denna kategori och totala antalet ogifta personer vi de vanli— gaste giftermålsåludrarna visar också att antalet sökande är orimligt stort, om), re- dovisningen .sklulle avse enbart personer som omedelbart önskar ingå äktenskap.

”Antalet bör reduceras — sannolikt högst avsevärt -— på grund av oegent— ligheter i redovisningen. Vidare bör en antag-ligen betydande reduktion göras med hänsyn ltilll... sökande vilka först om någon tid önskar lägenhet... även med hänsyn till sökande utan ekonomiska förutsättningar att hyra egen lägenhet. Å andra sidan bör antalet ökas med en viss del av antalet sökande, som bor vi andra kommuner än den där de söker lägenhet, samt ett okänt antal icke registrerade bo- stawdssökande.”

I fråga om antalet befintliga lägen-

heter (som i huvudsak är lika med an- tal-et lägenthetsinnehwavare) i de 233 nämnda kommunerna har jag varit hänvisad till en mycket lös uppskatt- ning. Med utgångspunkt från hostads— beståndet i tätorter med minst 1 000 invånare enligt 1945 års bostadsräk- ning har man inom bostadsstyrel'sen gjort ett försök att beräkna motsva— rande bestånd vid slutet av år 1954 genom att lägga till produktionen- 1946 —54 i städer, köpingar och munici- palsamlhäll'en och draga ifrån den upp— skattade avgången genom rivning. En- li-gt denna kalkyl skulle antalet lägen— heter i tät-ort-erna vid slutet av år 1954 ha uppgått till ca 1 508 000 (= 1 181 000 + 342 000 _ 15 000). Därvid har ingen hänsyn tagits till avgång genom över— föring av bostadslägenheter till annan användning.

Den i uppskattningen av bostadsbe- ståndet medräknade kommungruppen sammanfaller inte helt med den grupp om 233 kommuner som avses i under- sökningen rörande efterfrågeöverskot- tet, ty beträffande den undersökningen gäller å ena sidan att inte alla tätorter med minst 1 000 invånare är medräk- n'a'de och å andra sidan att en del orter med mindre invånarantal har tag-its med. Trots detta- kanske det ej är helt utan intresse att konstatera, att den på dessa lösa grunder beräknade lägen— hetseft'erfrå'ga-n i tätorterna uppgår till 1 609 000 (= 1 508 000 + 101 000) och att det redovisade efterfrågeöverskot- tet (101 000) uppgår till 6 % därav.

Möjligen kan det också vara av in- tresse att jämföra eft'erfråg—eöverskottet med det genomsnittliga årliga lägen- hetstillskottet under de nio åren 1946 ——54. Det totala upp-skattade läg-enhets- til—lskottet under dessa år var ca 327 000 (= 342 000 _— 15 000), alltså drygt 36000 per år. Det redovisade efterf'rågeöverskottet (101 000) var allt-

Tillgång och efterfrågan på lägenheter hösten 1953 a b

c d e

Ort eller ortsgrupp Ant-al Antal Efterfråge— Efter- e i %

_ kommuner lägenheter Överskott frågan av (1

(tusental) (tusen-tal) (b + c) Stockholm ............ 1 288 41,6 330 13 Göteborg .............. 1 130 13,2 143 9 Malmö ................ 1 73 5,6 79 7 Tätorter med

30 000—100 000 inv. . . 16 295 17,6 313 6 10 000—30 000 inv. . . 57 285 14,9 300 5

så nära tre gånger så stort som det ge- nomsnittliga årliga n-ettotil'lskottet en- ligt nämnda beräkning.

I bostadsstyrelsens nämnda ”P.M. an- gående bosta-drsmarknadsläget hösten 1954” är efterfrågeöverskottet fördelat på följande orter och ortsgrupper: 1) Stockholm, 2) Göteborg, 3) Malmö, 4) kommuner med 30 000—100 000 in- vånare, 5) med 20 000—30 000 invå- nare, 6) med 10 000—20 000 invånare, 7) med 5 OOO—10000 invånare och 8) med högst 5 000 invånare. Någon motv- svarande fördelning av det beräknade bostadsbeståndet vid slutet av år 1954 har inte kunnat erhållas. Däremot har jag från bostadsstyrelsen erhållit upp- skattningar för vissa orter och orts- grupper vid slutet av år 1953. Dessa kan så som visas ovan sammanställas med uppgifter om efterfrågeöverskot- tet hösten 1953 i näm» 'd-a P. M.

Siffrorna i sista kolumnen, där ”efterfrågeöverskottet” (närmare b-e— stämt antalet personer utan egen lägen— het som söker lägenhet i samma kom- mun) har uttryckts i procent av hela ”efterfrågan” (dvs. antalet lägenheter plus efterfrågeöverskottet) stämmer

med det intryck man i allmänhet har, nämligen »att bostadsbristen är större i större städer än i mindre — och detta inte bara absolut utan också relativt (i förhållande till hela efterfrågan).

Beträffande efterfrågeöverskottets storlek och fördelning på olika katego- rier av bostadssökande utan egen lägen- het ger bosta'dsstyrelsens P. M. möjlig- heter ti'll jämförelser mellan 1953 och 1954. Uppgifter finns för 209 kommu- ner, men för tre av dem (Hälsingborg, Södertälje och Härnösand) anses upp- gifterna för 1953 och 1954 inte jämför- liga, varför uppgifter också lämnats för de 206 kommuner som återstår, sedan de tre närmndalfråndragits. Uppgifterna nedan avser dessa 206 kommuner:

Totalt kan en mindre ökning av efter- frågeöverskottet konstateras, men för kategorien med minderåriga barn har av siffrorna att döma en liten förbätt— ring ägt rum.

Det vore av intresse att ställa» de an- förda uppgifterna rörande efterfråge- överskottet i relation till den totala efterfrågan inom var och en av de fyra kategorierna. Sådana beräkningar har emellertid inte komm-it til-l utförande.

Kategorier av bostadssökande utan egen lägenhet, 209 kommuner

Personer utan egen lägenhet, som söker lägenhet i den kommun där de är bosatta Med minderåriga barn Övriga gifta ...................... Icke gifta som avser att ingå äktenskap Övriga icke gifta

1953 1954 Förändr. 95 322 97 493 + 2 171 23 912 23 028 — 884 8 101 8 196 + 95 31 688 32 215 + 527 31 621 34 054 + 2 433

B. Hur skulle den i antal lägenheter räknade efterfrågan påverkas av en hyreshöjning?

Beträffande frågan, hur en hyreshöj- ning skulle inverka på efterfrågan, räk- nad i antalet efterfrågade lägenheter, har motsatta åsikter kommit fram i diskussionen. Enligt den ena åsiktsrikt- ningen (företrädd av bl. a. dr Sven Rydenfelt i ”De bostadslösa och sam- hället”, 1952) skulle efterfrågans käns- lighet för en hyresstegring vara avse— värd, enligt den andra riktningen (företrädd av bl. a. 1951 års bostadsvut-l redning i dess år 1952 avgivna betän- kande) skulle den vara obetyjdlig. Frågan har också behandlats av upp- salastatistikerna Sune Strömbeck och Carl Johan Åberg i en maskinskriven uppsats, varav ett sammandrag har för- fattats av Åberg och publicerats i tid- skriften Balans 195413 5. 114. I det föl- jande skall de olika argumenten granskas.'

l. Rydeufelt ' För år 1952 gör R. följande kalkyl (s. 161): Antal hyreslägenheter ...... 800 000 Bostadsbrist (efterfrå-geöver- skott) .................. 100 000 Total efterfrågan på hyres- marknaden ............ 900 000

Vid oförändrade inkomster skulle en höjning av bostadskostnaderna med 10 % medföra en minskning av efter- frågan på hyresmarknaden med ca 9 %, alltså med ca 80000 lägen-heter. En sådan höjning av bostadskostnaderna skulle vid oförändrade bränslekostna- der |kräva en generell hyreshöjning med ca 15 %. En sådan hyreshöjning skulle alltså vara tillräcklig för att minska antalet efterfråga-de hyreslägen- heter med ca 80 000. ”Var och en för- står”, säger R., ”vad en minskning av

efterfrågan med 80 000 lägenheter i nu- varande bristläge skulle betyda.”

En i denna kalkyl mycket viktig punkt är påståendet, att en höjning av bostadskostnaderna med 10 % vid oför— ändrade inkomst-er skulle medföra en minskning av efterfrågan på hyres— marknaden med ca 9 %. Det grundar sig dels på den omständigheten, att en sådan förändring innebär vad R. kal- lar ”en relativ höjning av bostadskost- naderna med 10 procent” eller ”en re- lativ sänkning av inkomsterna med 9 procent” (dvs. en sänkning med 9 % av inkomsterna i förhållande till bo— stadskostnaderna), dels på följande två förutsättningar:

1) En viss relativ sänkning av in- komsterna har samma effekt på efter- frågan, oavsett om den uppkommer ge- nom en sänkning av inkomsterna vid oförändrade bostadskostnader eller genom en höjning av bostadskostna- derna vid oförändrade inkomster.

2) Den i lägenheter räknade bostads- efterfrågan på hyresmarknaden har en inkomstelasticitet lika med 1, vilket bl.a. innebär, att en inkomstmins—kning med 9 % vid oförändrade bostadskost- nader minskar bostadsefterfrågan med 9 %.

Den första av dessa förutsättningar är i R:s framställning endast underför— stådd. Den skall diskuteras nedan i samband m'ed artikeln av Åberg. För ögonblicket skall endast påpekas, att dess verklighetstro-het inte är självklar.

Den andra förutsättningen — att in- komstelasticitet-cn är 1 —— är däremot

' Till den stencilerade avhandling, ”Bo- stadsefterfrågan med hänsyn till hushål— lens inkomster och sammansättning”, som författats av Stig Rydorff och i juni 1955 offentliggjordes av Industriens utrednings- institut, har hän-syn ej hunnit tagas i nämnvärd utsträckning. Den innehåller emellertid både teoretiska resonemang och empiriska data av intresse i detta sammanhang.

inte und—erförstådd hos R., som skriver (s. 160): ”I ett tidigare avsnitt (5. 46 ff.) har vi visat, att bostadsefterfrågans inkomstelasticitet torde ligga någon- stans i närheten av 1.” Går man till- barka till det angivna avsnitt-et, visar det sig emellertid att denna uppfatt- ning om inkomst-elasticitetenus storlek är mycket löst grundad. R. hänvisar till vissa hushållsundersökningar, som tyder på att efterfrågan räknad i kro- nor skulle ha en inkomstelasticihet i. närheten av 1,” men sedan framhåller han, att detta resultat inte säger oss någonting bestämt om inkomstelastici- teten hos efterfrågan räknad i lägen— heter. Bristen på uppgifter beträffan- de denna efterfrågans beroende av in- komsterna» ger honom anledning till föl— jande medgivande: ”Förutsättningarna för en kvantitetsmässigt' preciserad elasticitetsanalys av den svenska bo- stadsmarknaden saknas sålunda.” Av- snittet avslutas dock med följande ord (s. 49):

”Varken erfarenheterna från den ameri— kan-ska bilmarknaden eller den svenska bostadsmarknaden tyder emellertid enligt vår mening på att efterfrågeelasticiteten gentemot inkomist- eller prisändringar för kva-litehsdjlfvferentierade förnödenheter i allmänhet skulle vara mindre i kvantitete- enheter räknat än i kronor räknat. I fort- sätt—ningen räknar vi därför hypotetiskt med en generell :in'komstelasticiltet för bostäder omkring 1.”

Ett försök att precisera innebörden av detta antagande skall nu göras. Först skall uppmärksamheten ri'ktas på för- hållandena på marknaderna för sådana bostäder som vid sidan av bostad hos anlhöriga kan utgöra alternativ till hy- reslägenheter, nämligen främst egna- hem och inneboenderum. Därefter dlis- kuteras vissa konsekvenser av att efter- fråge-elasticiteten inte är densamma för gifta och ogifta. Slutligen behandlas frå- gan huruvida den elasticitet som B.

talar om antages gälla på kort eller lång sikt.

a. Betydelsen av förhållandena i fråga om egnahem och inneboenderum

När man i nvati-onalekononlisk teori talar om elasticit'etenu i efterfrågan på en viss nyttighet, är elasticiteten va-n— ligen definierad under förutsättningen att priserna— på alla andra nyttigheter är konstanta och att tillgången på dessa andra nyttigheter är tillräcklig för att efterfrågan skall bli tillgodosed—d. Då man t.ex. kommer fram till tämligen höga elast'iciteter för smör, beror detta bl. a. på att priset på margarin tänkes vara konstant och att den som så öns— kar kan övergå till att köpa margarin om smörpriset stiger eller inkomsten sjunker. Analogt skulle man, när det gäller hyreslägenheter, förutsätta att bostadskostnad-erna i egnahem och inneboenderum är konstanta och att tillgången på sådana bostäder är så riklig, att ingen brist skulle uppstå även om en del av den bostadsefterfrågaun, som nu riktas mot hyreslägenheter, skulle riktas mot egnahem och inne-bo- enderum.

Vad egnahem beträffar torde det vara klart att B. inrt'e förutsätter denna rik- liga tillgång. Han räknar- sålunda inte med att den som får sin hyra höjd skall ha möjlighet att i stället bosätta

' Det finns dock en erfarenhetssa-bs, som kallas ”Schwabes hyreslag” och som säger, att utgiften för Ihyra & procent av inkoms- ten i al'lmänlhet är mindre ju större in- komsten är. I sin stencilerade avhandling av år 1955 (”Bostadsefterfrågan med hän- :sy-n uti-ll hushållens inkomster och sam- mansättning”, utg. av Industriens utred- ni—ngs'ins-titu-t, s. 11) säger Rydorff, att den— na 1an har verifierats omsorgsfullt på

tidigare svenskt och utländskt material. Det finns sålunda anledning förmoda, att inkomstelasticiteten är något mindre än 1. Se härom även H. XV. Singer, ”Income amd rent. A study of family expenditure” (Review of Economic Studies vol. IV.

1936—37

sig i eget hus. Efterfrågemin—s'kning—en skulle i stället bestå i att en del av dem som nu efterfrågar hyreslägenheter skulle vilja bo hos anhöriga eller hyra möblerade rum i andra hand. Bl.a. skulle en hyreshöjning motverka sådan hushållssprängning som R. (s. 47) illu- strerar m-e'd exemplet att ett hushåll som består av fem p-ersoner— man och hustru, två vuxna ogifta barn samt inneboende svärmoder —— efter en kraftig relativ hyressänkning kommer att efterfråga fyra lägenheter i st. f. en, genom att såväl de båda vuxna barnen som svärinoder vill flytta ut och skawf— far sig egna lägenheter.

Hur R. tänker sig hyrorna för möb- lerad-e rum och utbudet av sådana rum är inte alldeles klart. I förstone före- faller det ju avnta-gligt att de som hyr ut sådana rum skulle höja hyrorna, samtidigt som de får sina egna lägen- hetshyror höjda. Men å andra sida-n framhålls sambandet mellan lägenhets- hyror och utbud av möblerad-e rum. Sålunda påpekas, att antalet lägenhets- innehavare som är villiga att hyra ut rum minskas genom en hyressänkning, eftersom fler lägenhetsinnehavare fin- ner sig ha råd att själva disponera alla rummen (s. 57). Vidare anser R., att hyresregleringen för möblerad-e rum på olika sätt har verkat återhållavnde på utbudet av sådana rum. Detta framgår av följande citat (s. 57 f.):

”Om en lhyresvärd sedan 1939 höjt hyran för ett möblerat rum någorlunda i takt med penningvärdeförs—äfmringen, kan han riskera, att hyresnämnden ingriper och de- kreterar, att hyran ska-ll sänkas. Till på köpet stämplas han »mer eller mindre offi— ciellt som ockrare...”

”Situationen på rum-smarknaden har ytterligare försämrats av det faktum, att en uppsägning kan ogiltigförklaras av hy- resnämnden. Att ta in en främmande person [som hyresgäst inom det egna hem- mets väggar är en utomordentligt allvar— lig sak . . .”

Det finns sålunda anledningar räkna med att en hyres-höjning för lägenheter och ett upphävande av hyresreglering- en för möblerade ru'm skulle öka ut— budet av sådana rum, 0th det är tänk- bart (men inte säkert), att utbud—sök- ningen bleve tillräcklig för att täcka efterfrågan utan höjning av rums- hyrorna. Eftersom en höjning under sådana förhållanden skulle medföra ett utbmdsöverskott, skulle den förmodli- gen» inte bli bestående; genom konkur- rensen skulle rurmshyrorna pressas ner till sin nuvarande nivå. Den effekt på lägenhetsfrågan, .som en höjning av lägenhetshyrorna skulle få, vore i så fall större än om man hade att räkna med att denna hyreshöjning skulle föra med sig en höjning av rumshyrorna. Men vare sig man räknar med den ena eller den andra möjligheten i fråga om marknaden för inneboenderum måste sägas, att Rydenl'elts el'a-sticiteutsanta— ganade är mycket löst grundat.

b. Olika elasticitet för gifta och icke

gifta

Vid studiet av lägenlhetsefterfrågans beroende av inkomster och bostads- kostnaider är det viktigt att skilja me. - lan olika kategorier bland de personer som efterfrågar lägenheter. Bl.a. är det lämpligt att skilja mellan gifta och icke gifta. De icke gifta kan eventuellt delas upp i ogifta och förut gifta. Dessutom kan klassifikation efter t. ex. ålder och soci-alklass vara av värde. R:s elasti- citetsantagande är int-e differentierat på detta sätt utan gäller den samlade efterfrågan, men på ett annat ställe i boken betonar R. mycket starkt den vä- sentliga skillnaden mellan gifta och ogifta när det gäller lägenhetseft—erfrå- gans elasticitet (s. 178):

”Hellre än att dela lägenhet med någon annan familj eller att bo i möblerat rum för relativt billigt pris, skulle säkerligen

mån—get gift par offra både 30 och 40 pro- cent av sin inkomst för en egen lägenhet. En ogift däremot skulle inte ett ögon- blick reflektera på ett sådant anbud. I ekonomiska termer brukar detta uttryckas så att 'de lgifta's efterfrågee-lasticitet är låg, medan de ogiftas är hög.

Påståendet att hyreshöjningar skulle driva bort de gifta från lägenheterna är uppenbart orimligt. En familj släpper aldrig kravet på en egen lägenhet, och på en hyreshöjning *reajgerar den antingen med *inknapp'ningar på andra områden eller med att söka sig till en billigare lägenhet.”

Av detta citat framgår, att de giftas efterfrågeelasticitet enligt R. är pra-k- tiskt taget lika med noll; en höjning av bostadskostnaderna med 10 % skulle inte i någon nämnvärd grad minska de giftas efterfrågan på lägenheter. Men för att den samlade efterfrågans elas- ticitet då skall vara lika med 1 måste de icke giftals efterfrågeelasticitet vara betydligt större än 1. Följande grova kalkyl ger en antydan om storleksord- ningen. Enligt 1945 års bostadsräkning, tab. 77, fanns i tätorterna med minst 1 000 invånare 1 173 300 hushåll. Bland dem fanns ungefär 807 000 där hus— hållsföreståndaren var gift och sam- bodde med sin hustru. Antalet hushåll av andra kategorier (nästan alla med antingen ogift elller förut gift hushålls- föreståndare) uppgick alltså till om- kring 366 000.1När det gäller att upp- skatta .de icke giftas efterfrågan på hyreslägenheter år 1952 (det år som R:s kalkyl gäller) bör detta tal korri- geras i olika avseenden. Å ena sidan bodd-e en del av de 366000 hushållen inte i hyreslägenheter. Å andra sidan förekom redan 1945 en viss »otillfreds— ställd efterfrågan på hyreslägenhet-er, vartill kommer, att efterfrågan vuxit sedan dess. Det är troligt att de sist- nämnda omständigheterna mer än upp- väger den förstnämnda och att de icke 'giftas efterfrågan på hyres—lägenheter

år 1952 alltså var större än 366 000. An— tag t. ex. att den var 400000. För att en höjning av bostadskostnaderna med 10 % skulle ha minskat efterfrågan m—ed 80 000, alltså till 320 000, fordras då att efterfrå'geelasticiteten är 2,5 (kvoten 80/320 dividera-d med kvoten 10/100). Beträffande frågan om rimlig— heten av antagandet, att de ogiftas efterfråge-elastieitet skulle vara så hög, hänvisas till diskussionen nedan av Åbergs artikel.

c. Olika elasticitet på kort och lång sikt

Näs-ta fråga beträffande elasticitets- antagande-t var, huruvida inkomstelas- ticiteten 1 för den samlade efterfrågan på hyreslägenheter antages gälla på kort eller lång sikt. Att man måste skil— ja mellan diessa två begrepp samman- hänger bl.a. med att man har anled— ning att räkna med att elasticiteten med avseende på en hyreshöjning är mindre inom en grupp av personer som redan vid hyreshöjningen innehar lägenhet än inom en i övrigt likartad grupp som inte innehar lägen-het. Denna olikhet mellan lägenhetsinn-ehavare och andra framhålls av B. i annat sammanhang (s. 179), där 'han om .de ogifta vuxna gör följ-ande uttalande: ”Visserligen är de .i regel inte benägna att offra mer än en ganska begränsad del av sina inkomster på egna lägenheter, men har de en .gång skaffat sig sådana, möble— rat dem och vant sig vid friheten och obe- roende-t i dem, är det sannolikt, att fler— talet skulle stanna även vid rätt kraftiga hyreshöjningar.

Det gäller dock 'inte 'här främst att driva bort dessa som redan har lägenheter... Huvudsaken är i stället att bryta den nu pågående utvecklingen och för framtiden stoppa de ensamstående-s invasion.”

Detta uttalande tyder på att den elas- ticitet som R. åsyftar är elasticiteten på lån-g sikt. På kort sikt är det endast bland de 100 000 bostadssökandena utan egen lägenhet, som en hyreshöj-

ning skulle få full effekt. Om elastici- teten inom denna grupp är 1, skulle en hyresstegring med 15 % och därmed en höjning av bostadskostnad—erna med 10 % minska lägen-hetsefterfrågan in- om gruppen med ca 9 %, alltså med ca 9000 lägenheter. Bland de 800000 personer som redan har lägenhet (en- ligt st uppskattning för 1952) skull-e effekten bli relativt liten, och samman— lagt s'kul'le efterfråge—mins-kning—en bli långt mindre än 80000. Men de som nu innehar lägenhet kommer en gång i framtiden »att vara borta. Alla de som då efterfrågar lägenheter är personer som nu inte innehar lägenhet och vil— kas efterfrågan därför är relativt elas— tisk med avseende på de hyror som har rått under mellantiden. Beträffande efterfrågan vid denna avlägsna tid- punkt skulle enligt R:s antagande gälla, att den skulle vara 9 % mindre om bo- stad'skostnaderna omedelbart höjs med 10 % och sedan hålls fast på denna högre nivå än om de bibehålls på nu- varande nivå.

R. gör dock andra uttalanden som tyder på en tro att effekten av en hyres- höjning åtminstone i huvudsak skulle infinna sig snabbt. Så t.ex. avslutar han sin skrift med följande förutsä- gelse om verkningarna av ett frisläp- pand'e av hyrorna (s. 197): ”Redan efter ett år skulle en avgörande för- bättring av situationen ha inträtt. Efter två år skulle bristen ha förvandla-ts till ett jämförelsevis oskyldigt knappvh-ets— tillstånd. Efter tre år skulle bostads— bristen i stort sett vara ett minne blott.”

Av det föregående har framgått, dels att R:s elasticitetsantagande knappa-st har något nämnvärt stöd i det statis- tiska material som anföres, dels att man, om detta antagande vore giltigt på lång sikt, har anledning att räkna med en avsevärt mindre elasticitet på kort sikt. R. inser också själv, att läsaren har skäl

att ställa sig skeptisk till den kalkyl, enligt vilken en höjning med 15 pro— cent a-v hyrorna i förhållande till in- komsterna skulle minska efterfrågan på lägenheter med 80 000 lägenheter. Han skriver (s.161):

”Skulle alltså en reel hyreshöjning med 15 procent räcka för att bringa större de- len av den nuvarande bostadsbristen ur världen? Det låter väl ändå alldeles för bra för att vara sant? Det finns bara ett sätt att pröva halten i vårt anta-gande — att höja hyrorna med 15 procent.”

2. 1951 års bostadsutredning

Inom 1951 års bostadsutredning (i det följande kallad BU) hade majori- teten en uppfattning om efterfrågeel'as- ticiteten, som starkt avvek från Ryden- felts hypotes, och den praktiska slutsat- sen var, att hyreshöjning avvisades (del I s.. 234 f.):

”Om man kunde vara förvissad om eller hålla för .i hög grad sannolikt, att en all— män hyreshöjning inom måttliga gränser skulle snabbt och effektivt bidraga till att bostadsbrist-en avvecklades och hyresmark- naden kunde fungera normalt, vore detta ett mycket starkt skäl för en sådan hyres- höjning. Statistisk analys av bostads— m—arknaudens utveckling och överväganden rörande elasticite-tsförhållandena för bo- stadsefterfrågan, mätt i antal lägen-heter, göra det emellertid icke möjligt att hysa denna förvissnin-g eller räkna med denna sannolikhet. Det praktiska problemet kan därför ses sålunda: Effekten av en höj- ning vav den allmänna hyresnivån inom nu praktiskt tänkbara gränser på lägenhets- undcrskotitets storlek är osäker men san- nolikt ringa i förhållande till exempelvis de förändringar i tillskottet av nya lägen- heter, som kunna komma till stånd inom den närmaste framtid-en. Effekten på möj- ligheterna för famdljehushållen att skaffa sig bostäder av någorlunda tillfredsstäl- lavnde utrymmesstandard av en hyreshöj- ning är däremot sannolikt betydande; 15 a 20 procents hyreshöjning motsvara-r nära nog hyresskill-nardevn mellan en tvårums— och en trerumslä-genhet. Osäkra och san- nolikt ringa verkningar på kort sikt skulle kunna åtföljas av bestående skador på lång

sikt för den allmänna uttrymmessrtandar- dens utveckling.”

Den statistiska analys och de över- väganden som hade lett BU till upp- fattningen att effekten på lägenhetsun- derskottets storlek av en hyreshöjning med 15 a 20 procent (tydligen ansågs en sådan höjning ligga inom då ”prak- tiskt tänkbara gränser”) sannolikt var ringa i förhållande till de förändringar i tillskottet av nya lägenheter, som kun- de komma till stånd inom den närmaste framtiden, skall nu granskas.

Den statistiska analysen får ses mot bakgrunden av följande uttalande (s. 231 f.):

”Det göres gällande, att bostadsbristen ...»skull-e ha som huvudsaklig 'owrsak', abt den relativa hyressänkningen framkallat ny efterfrågan från grupper, som eljest icke skulle ha uppträtt på marknaden och efterfrågat ,sjäilwständiga lägenheter, fram- för allt ogifta vuxna, som enligt tidigare förekommande hushållrshildningsvanor skulle bott kvar hos föräldrarna, bott som inneboende o.s.v. Sänkningen i relativ hyresnivå skulle ha framkallat ”hushålls— spräng-ning,.

Ana-lysen går främst ut på att pröva hållbarheten av denna förklaring till bostadsbristens uppkomst, och av den anledningen koncentreras uppmärk- samheten på de ogifta vuxna. För fem säns—k'ilt undersökta städer är dessa upp- delade på män och kvinnor i åldrarna 20—25, 25—30, 30—40, 40—50, 50—65 och 65—w år, och för var och en av de så erhållna 12 kategorierna är hus- hållskvoten (dvs. den procentuella ain- delen lägenhetsinnehavare) angiven för åren 1940, 1945 och 1949 (s. 23). En jämförelse mellan 1940 och 1949 visar en nästan genom-gående stegring av huslhållskvoterna under 1940-talet — detta trots att endast den tillfredsställ—

1930 1934 1936 1939 Lön ...... 103 98 103 115 Bost.kostn. 105 101 99 101 B/L ...... 102 103 96 88

da efterfrågan är medräknad i kvo- t-ernavs täljare. (Endast för män i åldern 25—30 år och kvinnor i åldern 40—50 år redovisas smärre minskningar, näm— ligen från 17,0 till 16,9 % resp. från 42,9 till 41,1 %.) BU konstaterar denna fönskjutning uppåt av hu—shållskvoterna bland de ogifta vuxna och ställ-er frå- gan, ”i vilken grad denna förskjutning betingats av den under 40-tal-et inträf- fad—e relativa hyressänkningen” (s. 232 f.). Svaret och dess motivering sam— manfattas på följande sätt (5. 233 f.):

”Ökningen av hushållskvoterna för ogifta vuxna är ju icke unik för 1940—talet. Den har förekommit sedan årtionden som ett uttryck för vissa sidor av den fort- ,skni'd'andc omvandlingen av sociala insti— tutioner i den moderna swm'hä'llsutveck- lingen. *Det framgår av redovisningen i kapitel 1, att så långt man kan finna av tillgängligt statistiskt material tillväxten i hushållskvoterna för ogifta vuxna under 1940—talet icke i påtaglig grad avvikit från den utvecklingslinje för denna faktor, som utmärkte 1930-talet. Skillnaden i relativ hyressänkning mellan de två decennierna är betydande, men denna skillnad har icke i hittills tillgängligt 'maiterial gett utslag i någon skillnad i fråga om utvecklings— tendensen för de ogifta vuxnas hushålls- bildningsvwalnor. Det förefaller under såda— na omständigheter svårt att tillmävta den relativa hyressänkningen under siistför- flutna ånt'ivonde någon avgörande roll i dessa sammanhang.”

Före granskningen av den redovis— ning i kapitel 1, som nämnes i citatet, skall en kontroll göras av uppgiften- att skillnaden i relativ hyresutveckling mellan 1930italert och 1940-talet är be- tydande. Följande indext-al (1935 = 100) ger en antydan om utvecklingen. Indextalen för löner t. o. m. 1949 grun- dar sig på uppgifter om vuxna manliga industriarbetares årslöner, enhällna från socialstyrelsen. Talen för löner

1940 1945 1949 1950 1951 1952 123 158 219 228 276 328 101 118 124 123 137 145

82 75 57 54 50 44

1950—52 grundar sig på uppskatt- ningar i BU s. 185. Talen för bostads- kostnavder fr. om 1935 är direkt häm- tade ur Soc. medd. 1954: 8 s. 516. Talen för bostasdjskos'tnader före 1935 är be- räknade ur uppgifter på samma sida jämte vikterna 510 och 145 för bostad (exkl. bränsle och lyse) resp. bränsle och lyse. Den rad som betecknats med B/L avser ett slags relativa bostadskost- nad-er, nämligen indextalet för bostads- kostnader (inkl. bränsle och lyse) i förhållande till de vuxna manliga in- dvus'triarbetarnas genomsnittliga årslön. Från 1930 till 1940 sjönk dessa rela— tiva bostadskostnadrer med 20 %. Från 1940 till 1950 sjönk de med 34 %. Om uppgifterna kan- anses representa- tiva, ävr det sålunda riktigt, att den rela- tiva *hyressänkningen var betydligt större under 1940-talet än under 1930- talet.

Den redovisning i kap. 1, som åsyf- tas i citat-et, torde vara avsnitt 4 (”Hus- hållskvoterna”) på 's. 18—28. Där ges emellertid inga uppgifter om hushålls- kvote-rna för ogifta vuxna under 1930- talet. Den avdelning som följer närmast efter de inledande styckena på s. 18 f., gäller endast utvecklingen under 1940- talet i Göteborg och fem andra städer. Nästa avsnitt (5. 25—27) gäller Stock- holm, och det enda som där sägs be- träffande tiden före 1940 är, att i den kommunala bostadsräkningen år 1935 redovisats en mycket låg hushållskvot för gifta. Det därpå följande avsnittet börjar med följande ord (s. 27):

”För samtliga städer och D-k-ommuner til-lhopa företog. .. bostadsstyrelsen år 1950 vissa beräkningar, vilka synas visa, att den genomsnittliga ökningen av de fak- tiska hushållskvot—erna under 1940—talet varit mindre än under åren 1936—39. Med beaktande även av den icke tillgodosedda efterfrågan beräknades emellertid att vid tillräcklig tillgång på lägenheter hushålls- kvoterna skulle ha stigit nagot snabbare under 1940—talet än under åren 1936—39.”

Därefter följer vissa kalkyler, vilkas resultat sammanfattas på följande sätt (5. 27):

"Om tillgången på lägenheter varit till- räcklig, skulle enligt denna beräkning hus— hållstillskottct ha blivit 25000 å 30000 större än om hushållskvot—erna stigit i samma takt som under åren 1936—39."

Så långt tyder ju uppgifterna snara/ut på att hushållskvotenrna skulle ha vuxit snabbare under 1940-talet än under 1936—39. Men omedelbart efter det nyss citerade modifieras slutsatsen på följande sätt:

”Med hänsyn dels till vad ovan sagts om uvnderskatltningen av äktensk-apsbildningen och inflyttningen till tätorterna, dels de på senaste tird vunna erfarenheterna be— träffande redovisningen av antalet bo- statslösa, vilka synas visa att bostads- bristen år 1950 övenskattats, synes detta antal 'böra reduceras avsevärt.”

De slutsatser, som man från detta kan draga om tillväxten av hushålls- kvoterna för ogifta vuxna under 1930— talet måste anses mycket löst grundade. För det första avs-er kalkylen inte bara ogifta vuxna utan även gifta och förut gifta. För det andra avses inte hela 1930-talet utan endast tiden 1936—39, och det är mycket möjligt, att hushålls— kvoten under dessa år växte relativt hastigt, eftersom de år 1936 kanske fortfarande var låga till följd av de föregående årens depression.

BU medger också (5. 28), att beräk— ningen beträffande utvecklingen under 1930-talet är mye-ket osäker till följd av bristen på statistiskt material, men f orts—ätter :

”Det [kan dock icke betvivla-s att även un- der 1930-ba'let skett en höjning av hus- hållskvoterna. Det synes icke heller kun- na göras sannolikt, att ökningen i hus- hålllskvo-terna under 1940-talet skulle ha varit väsentligt större än ökningen under 1930—talet ens om hela den icke tillgodo— sedda bostadsefterfrågan blivit tillgodo- sedd.

..Då höjningen av hus—hållskvoterna innebär fortsät-tandct av en utveckling, som påbörjats redan tidigare, synes an- ledning ricke finnas att söka förklaringen härtill i några för 1940-talet speciella för— hållanden. . . . Frågan om vilka förändring- ar i salmlhällss-trukturen, som varit driv- kraften bakom höjningen av hushållskvo— terna, torde icke kunna til-lfredsställande besvaras med mindre särskilda undersök— ningar härom företagas.”

Tanken är alltså följande. Under 1930-talet försiggick vissa till sin be— skaffenhet icke kända förändringar i saunhällsstrukturen, som medförde en höjning av hushållskvoterna. Det är an- tagligt att dessa struktu-rförändringar fortsatte med i genomsnitt ungefär sam- ma hastighet under 1940-talet (ett till- fälligt avbrott i utvecklingen ägde rum under kriget men kompenserades ge— nom en så mycket snabbare förändring und-er årtiondets senare hälft). Därför är det också auntagligt, att höjningen av hushållsikvoterna skulle ha fortskridit med' ungefär samma hastighet som under 1930-talct, om den relativa hy— ressänkningen hade fortgått med sain- ina tämligen låga hastighet som då. Faktiskt var emellertid den relativa hyressänkningeen betydligt hastigare under 1940-talet än under 1930-talet. Om denna relativa hyressänkning hade haft någon avsevärd effekt på hushålls— kvoternav, skulle dessa alltså förmodli- gen ha stigit betydligt fortare under 1940-talet än under 1930-tal'et. Men så— vitt man kan se av det mycket brist- fälliga statistiska materialet var detta inte fallet.* Alltså kan man inte med stöd av detta material påstå, att den relativa hyressänkningen hade någon avsevärd effekt på hushållskvoterna.

Till grund för denna slut-sats ligger sålunda bl. a. antagandet att vissa för- ändringar i samhällsstrukturen skulle ha pågått under både 1930— och 1940- talet och att dessa förändringar i och för sig (vid oförändrade relativa bo—

stadskostna—d'er) skulle ha medfört en höjning av hushålls'kvoterna, som i ge- nomsnitt skulle ha blivit lika stor under 1940-talet som under 1930-talet. I kap. 1, varur det senast givna citatet är hämtat, sägs ingenting om dessa strukturförändringa-rs beskaffenhet, men i kap. 5 nämns vissa faktorer: dels ”en exeptionellt gynnsam utveckling av sysselsättning och realinkomster för de stora lsöntagargrupperna”, dels ”den ökade självständigheten i yrkeshänse— ende för kvinno-rna på arbetsmarkna- den (s. 233).

Till de två av BU nämnda faktorerna skulle man kunna foga två andra, som nämns i fru Thornells bilaga till Hyres- regleringskommitténs betänkande I ( s. 230):

”Den fulla sysselsättningen har skärpt konkurrensen om arbetskraften, vilket föranlett företagarna att i ökad omfatt— ning ställa bostad till förfogande för de anställda. Flyttningarna från landsbygd till tätorter tha bland annat medfört, att ogifta skilts från sina anhöriga och hän- visats till att förhyra egna lägenheter.”

Beträffande dem som flyttar in från landsbygd till tätorter bör dock obser- veras, att de i regel inte uteslutande är hänvisade till att hyra lägenheter. Att hyra rum i andra hand är en annan och i regel billigare möjlighet, som skulle tril-lgripas i större utsträckning vid högre hyror. Vid högre relativa lägenhetshyror skulle förmodligen ock— så utbudet av rum till hyra i andra hand bli större. D'etta framhålls både av Hy-resregleri'ngskommittén (s. 102)

' I detta sammanhang skall påpekas, att hushållskvoterna varken kan sjunka under 0 % eller stiga över 100 % och att änd— ringar »i sådana faktorer, som inverkar på efterfrågan, kan antagas få mindre effekt, ju närmare hushållskvoterna ligger någon av dessa yttergränser. De nu ifrågavaran— de hyres-kvoterna ligger emellertid såpass långt ifrån yttengränserna, att saken här förmodligen ej har någon avsevärd be- tydelse.

och av BU (s. 231). Men BU har dess- förinnan anfört statistik, som tyder på att uthyrning av rum i andra hand inte är så stort som kanske många har före- ställt sig (5. 230 f.):

”. . .i hyreslägenheter i Stockholm, bygg- da före 1942, om fyra rum och kök eller större beboddes år 1945 5700 av hushåll om högst tre p—ensoner. Anta/let dylika fall hade till år 1951 ökat till 7200. I Göteborg ökade motsvarande antal från 2200 år 1945 till 2500 år 1950. Denna ökning på 1500 respektive 300 & angiven mening ”underut— nyttjtatde' hyreslägenheter kan lämpligen jämföras med hela tillväxten i antalet be— bodda lägenheter under den mellanliggan— de perioden, som utgjorde 42 000 i Stock— holm och 15500 i Göteborg... Med hän- syn till den pågående tillväxten av be- folkningen i högre åldrar synas de anförda siffrorna för ökningen i 'unrderut—nyttjande' enligt här använd i och för sig godtycklig bestämning, tämligen låga.”

I samband med rumsut-hyrning näm- n—er BU sammanläggning av mindre lä- genheter till stönre. Byggnad'ststatifsti- ken säges ge vid ”handen, att detta förekommit ”i endast mycket ringa grad” (5. 231). ”Relativt störst bety- delse torde sammanläggning av lägen- heter ha haft i fråga om egnahem, i vilka tidigare en del av huset varit uthyrt.”

Efter denna analys av EU:s argumen- tering är det möjligt att bättre bedöma det i början av detta avsnitt givna cita— tet från 5. 234 f. Där sägs bl.a., att statistisk ana-lys av bostadsmarknad-ens utveckling och överväganden rörande ve-lavsticitetsförhållandena för bostads- eft—erfrågan, mätt i antal lägenheter, icke gör det möjligt att ”vara förvis— sa-d om eller hålla för i hög grad san— nolikt, att en allmän hyreshöjning inom måttliga gränser skulle snabbt och effektivt bidraga till att bostads— bristen avvecklades”. Man torde kunna ge BU rätt i denna negativa sat-s, men av det föregående torde framgå, att det analyserade statistiska materialet

är så bristfälligt, att följande negativ—a sats är lika berättigad: Den statistiska analysen av bo—stadsmarknadvens ut- veckling gör det icke möjligt att vara förvissad om eller hålla för i hög grad sannolikt, att en allmän hyreshöjning inom måttliga gränser icke skulle snabbt och effektivt bidraga till att bostadsbristen avvecklande-s. Kort sagt: analysen av det ifrågavarande statis- tiska materialet lämnar oss i nästan fullständig okunnighet om hushålls- kvoternas beroende av inkomster och bostwatdlskostnadve'r. Därtill kommer, att ingen hänsyn har tagits till den inver- kan på inflyttningen från landsbygd till tätorter, som b—osta—dskostnaderna i tätorterna möjligen kan ha.

Den av BU anförda statistik-en skall slutligen kompletteras med några upp- gifter rönavn'avde Stockholm, samman- ställda i nedanstående tabell.

Under de två femårsperiodverna 1935 —40 och 1940—45 växte hmshållskvo- terna enlig-t tabellen för både ogifta, gifta och förut gifta. Uppgifterna är dock tämligen osäkra. Särskilt finns det anledning misstänka, att talet 86,9 för gifta år 1935 är för lågt. (Till denna uppfattning ansluter sig t.ex. BU:s ordförande, generaldirektör Alf Jo- hansson, i tidskriften ”att bo” 195313 5. 129.) Det är sålunda troligt, att till- växten i hushållskvoten för gifta 1935 ——40 i verkligheten var mindre än en- ligt tabellen. Beträffande hushållskvc- ten för ogifta meddelas i den artikel, varur uppgifterna för 1935—45 är häm- tade, att det genom kal-kyler på grund- val av' fördelningen på åldersklasser konstaterats, att ökningen i huvudsak beror på åldersförskjutxning: de högre åldersklasserna, som har högre hus— hållskvoter, har ökat i förhållande till de lägre.

I fråga om perioden 1945—50 kan däremot konstateras, att den synner-

Enligt Stat. månaldsskr. för Stockholms stad 1949z8 s. 6'

Ålder 20 -— w år Ogifta 1935 31,6 1940 33,6 1945 34,0

.

Enligt Stat. årsbok för Stockholms stad 1954 s. 112

Ogifta

män kv

Ålder 20 —— w år 1945 21,4 35,2 1950 28,2 47,0

20 — 24 år 1945 3,8 7,6 1950 5,4 11,9 25 —— 29 år 1945 14,2 17,8 1950 20,4 29,1 30 — 39 år 1945 26,3 35,4 1950 34,5 44,3 40 -— 49 år 1945 41,4 46,8 1950 51,9 57,4 50 -— 64 år 1945 45,6 55,6 1950 56,7 65,8 65 — W år 1945 62,2 65,4 1950 66,3 72,8

ligen kraftiga ökningen i hushållskvo- terna för ogifta (från 21,4 till 28,2 för män och från 35,2 till 47,0 för kvin— nor) i huvudsak icke beror på ålders— förskjutnin-g. De åldersdifferenti'eratde uppgifterna i tabellen visar nämligen i stort sett nästan lika stora ökningar som de icke åldersdifferentierade. Även för de förut gifta, särskilt de yngre åldersklasserna, visar tabellen istort sett en ökning i hus'hållskvoterna under denna period. Däremot visar den en avsevärd minskning för de gifta (från 94,7 till 91,4), som sålunda tycks ha blivit i viss mån utträngda av de icke gifta.

Sammanfattningsvis kan sägas, att de anförda uppgifterna för Stockholm talar emot BU :s förmodan, att höjning— en av hnshållskvoteerna under 1940—talet

Gifta män Förut gifta Samtliga 86,9 63,2 54,7 92,5 67,2 60,9 93,4 67,9 64,2 Gifta Förut gift-a Samtliga män män kv.

94,7 62,1 79,7 64,1 91,4 69,9 78,7 69,3 67,7 — 15,2 68,5 —- 29,9 89,2 37,7 44,3 87,2 27,4 62,9 94,8 50,5 70,1 92,1 57,8 71,1 96,6 56,8 82,6 94,1 62,2 80,2 97,4 64,1 84,8 92,4 76,5 85,4 97,4 70,1 79,1 89,9 79,0 75,7

i huvudsak innebär fortsättandet av en utveckling, som pågick även under 1930-talet. Trots att den otillfreds— ställda efterfrågan inte är medräknad, visar statistik-en en långt hasti-gare ök- ning i de åldersdifferentierade hushålls- kvotern-a för ogifta i Stockholm under 1940-talet än under 1930-ta1ets senare hälft. Att detta åtminstone till stor del beror på att inkomsterna stigit i för- hållande till hyrorna torde vara: svårt att bestrida. Huruvida liknande förhål- landen gäller för rikets övriga tätorter kan inte sägas med bestämdhet, men i varje fall är de av BU anförda upp- skattningarna inte tillräckliga för att bevisa motsatsen — något som BU inte heller har påstått, även om man kan- ske vid mindre noggrann läsning kan få det intrycket.

3. Åberg I sin artikel ”Efterfrågeanalys på bo- stadsmarknaden” (Balans 19543 5. 114 —118) skiljer Carl Johan Åberg mellan två alternativ för empirisk bestämning av efterfråge-elasticiteter. Det ena alter- nativet kallas tidsserieanalys och grun- dar sig på tidsserier över utvecklingen av ”lägenhets-efterfrågan, inkomster, hyror m. m. Det andra alternativet kan kallas ivärsniltsanalys och grundar sig på statistik över olika personers in— komster och efterfråge-inriktnin-g under ett och samma är.

a. Kritik av tidsserieanalys

Beträffande tidsserieanalysen säger Å. (s. 116) att den inte kan användas för det här ifrågavarande problemet, och han motiverar denna uppfattning dels med att det måste ”betraktas som omöjligt att erhålla uppgifter om hyror- na på de faktiskt omsatta lägen—heterna under 1940-talet”, dels med ”svårig- heterna att bestämma efterfrågans för- ändringar”.

Anledningen till att Å. intresserar sig speciellt för hyrorna på de faktiskt om— satta lägenheterna (de som nyprodu- oerats eller bytt innehavare) framgår av närmast föregående stycke, där han skriver:

”...man har med två hyresbegrepp att göra vid en analys av etter-frågan, dels de hyror som betalas av dem som redan har en lägenhet, dels hyrorna på de lägenheter som utbjuds på marknaden, de s.k. margi- nalhyrorna. Vid en sänkning av hyresni- vån är det givetvis endast marginalhyrorna som har någon betydelse för efterfrågan. Vid bestämningar av den relativa hyres— sänkningen under 1940-talet har detta för det mesta icke beaktats. Eftersom större delen av de lägenheter som utbjuds på marknaden är nyproducerade, och hyrorna för dessa degat över genomsnittet, så har man om detta icke beaktats överskattat den relativa byress-änkningen, som kan ha haft betydelse för efterfrågan 'i antal lägenhet-er räknat'.”

Påståendet att det vid en sänkning av hyresnivån endast är hyrorna för de lägenheter som utbjuds på hyres- marknaden (vavd Å. med ett kanske mindre lämpligt uttryck kallar ”mar— ginalhyrorna”) som har någon bety- delse för efterfrå-gan är inte alldeles korrekt. Även hyrorna på upptagna (och därför inte utbjudna) lägenheter har utan tvivel också en viss betydelse för efterfrågan. Det är t. ex. tämligen säkert, att en del äldre person-er, som i verkligheten stannat kvar i egna lä- genheter, skulle ha hyst in sig hos sina barn, om hyrorna i äldre hus under 1940—talet hade stigit i takt med in- komstnivån och den relativa hyres— sänkningen alltså hade uteblivit.

Å. förutsätter i det nyss citerade styc- ket, att ”större delen av de lägenheter som utbjuds på marknaden är nypro- ducerade”. Även om detta är riktigt (Å. anför inte någon statistik till stöd för denna förutsättning), vore det fel att vid en analys av det nu rådande efterfrågeöverskottets orsaker bortse från de äldre lägenheter som successivt blir lediga och utbjudna på markna- den. Förmodligen fin-ns det personer som efter hyresregleringens tillkomst flyttat till äldre lägenheter med låga hyror men som, om hyrorna i dessa lägenheter hade höjts till "paritet” med hyrorna i nya hus, skulle ha föredragit att inte hyra egen lägenhet. Det skulle därför bli missvisande att vid efter- frågeanalysen endast taga hänsyn till hyrorna i nybyggda hus. Man skulle komma till ett för lågt värde på den relativa »hyressänkningen och därmed (om efterfrågeökningen kunde beräk- nas korrekt) till ett för högt värde på efterfrågans elasticitet vid en relativ hyressänkning.

Det sagda gäller en hyressänknin—g

' och är av intresse, när det gäller att

avgöra, i vad mån den relativa hyres—

sänkningen efter 1939 har bidragit till det nu rådande eft'erfrågeöv-erskottet. Men d—et som har betydelse för bedöm- ning av frågan om en avveckling av hyresregleringen är inte de verkningar, som den faktiskt skedda» relativa hy— ressänkningen haft på den nuvarande lägenhetsefterfrågan, utan de verk- ningar som en hyreshöjning skulle få på den framtida lägenhet-sefterfrågan. Med hänsyn därtill är följande av Å. (s. 116) framförda synpunkter av in- tresse:

”Om en priskänslwighet existerar kan man vänta sig att denna är betydligt större vid en hyressän-kning än vid en hyreshöjning, då förutsatt att en lägenhetsreserv finns, så att marknaden kan fungera normalt. När en hyressänkning inträffar får ett visst antal personer ett incitament att skaffa sig en egen lägenhet. Man skaffar sig möbler m.m. oclh inrättar sin Livsföring efter den nyvunna friheten. För att sedermera dessa personer skal—1 flyttta ifrån sina lägenheter är det ju [mycket rimligt att antaga att det fordras en hyreshöjning som är be— tydvl'igt större än den ursprungliga hyres— sänkningen.”

Vad Å. säger om elasticiteten vid en hyreshöjning gälller emellertid endast elasticiteten på kort sikt. Ju längre tid som går, dess större är den del av efterfrågan som härrör från personer vilka inte inne-hade lägenhet vid hyres- höjningen.

b. Tvärsnittsanalys

Efter att ha deklarerat sin uppfatt— ning a—t-t tid-sseriea-nalys inte kan an- vändas, övergår Å. till att diskutera tvärsnittsanalysens möjligheter. Detta alternativ lämnar, säger han ”inte in- formation om prisskän-srligheten på bo— stadsmarknaden utan endast om in— komvstelastici—teten, d.v.s. efterfrågans beroende av hushållens eller de pre- sumtiva 'hus'hållsbildarnas inkomstför- håll'anden” (s. 116 f.). Därefter följ-er

ett teoretiskt resonemang rörande möj- ligheterna att från en statistiskt kon- staterad inkomstelavsticitet sluta sig till elasticiteten med avseende på hyrorna. Till detta resonemang skall vi åter- komma. Först ska!] Å:s beräkning av inkomstelia—sticiteten beskrivas och ana- lyseras.

Å. skiljer mellan gifta, förut gifta och ogifta. Beträffande de gifta tar han för givet, att elals—ticfiteten måste bli lika med eller mycket nära noll (5. 115 f.). Beträffande förut gifta räknar han med en större elasticitet (s. 116), men något försök att beräkna denna elas- ticitet förekommer inte'i artikeln. Un- dersökningen är sålunda begränsa-d till de ogifta. Den beskrivs på följande sätt (5. 117 f.):

”510 ogifta personer samplades ur taxe- riwnlgs'liä'ngdverna 'för Enköpings stad och de inkomstuppgifter man därvid erhöll sam— manställdes med boendeuppgifter ur hu— vuwdförteckningarna 'till m-antalsskrivning— en den 1 nov. 1951. Ur dessa uppgifter kan man avgöra om en person är lägen— »hets'innehavvare eller inte.

Hänsyn tilll bristsituation-en togs på så sätt att alla iokelägenhetsinnehavare, som stod anmäld-a på bosntaids'förmedulingen och som anförde något annat skäl än civil— ståndsförändring för ansökan, räknades som [lägenhetsinnehavare. Det var sam- manlagt 10 st. som på detta sätt kom att räknas som lägenhetsinnehavare.”

Vid beräkningen av inkomstelastici- teten togs hänsyn inte bara till inkoms- ten utan också till åldern (5. 118):

”...Efitersom åldern år en faktor som måste anses starkt påverka lägenhetsinne- 'havet i denna grupp, företogs en ålders- inldelwning i klasserna 20—30 år, 31—50 år samt 51 år och däröver—....

Ur det |insamla/de [materialet beräknades inkomstelasticit-eten för de olika ålders— grupp-erna där efterfrågan räkna-des i an- talet lägenheter:

Ålder 20—30 31—50 51—w

0.998 0.274 0,223 Sammanvägt blev elasticiteten + 0,6.”

Enligt Åzs berälkning' skulle alltså inkomstelasticiteten vara praktiskt taget lika med 1 i åldersklassen 20—30 år men betydligt mindre, omkring 1/4, i de två högre åldersklasserna. Man måste emellertid vara försiktig, när det gäller att ur dessa resultat draga slut- satser om orsakssammanhanget imellan i'nlkomster och lfägenthetsefterfrågan. Det är nämligen tänkbart, att de erhåll- na positiva elnasticitetstalen har sin grund i att vissa oredovisade faktorer påverkar både inkomsten ocLh läge-n- hets'efterfrågan i samma riktning. Ål!- dlern inom de tre redovisade ålders- klasserna samt kön och socialkl—ass kan vara sådana faktorer. Följande schema- tiska tankeexperiment kan illustrera dessa möjligheter.

Antag att åld'crsklassen 20—30 år de- las upp på två, 20—24 år och 25—30 år och att statistiska beräkningar leder till följande resultat: 1) inom var och en av klasserna är lägenhetsefterfrågans inkomstelasticitetet lika med noll; 2) både den genomsnittliga inkomsten och .hushållskvoten är större i den högre åldersklassen än i den lägre.

Inkomster Lägenhetshyror Rumshyror Priser för annan konsumtion .. Lägenhetsefte-rfrågan

.................... ..............

Slår man ihop de två klasserna till en, 20—30 år, och beräknar inkomstelas- ticiteten, kommer man då till ett posi- tivt tal, men detta beror då inte på att en inkomstökning skulle medföra en höjning av hushållskvoten utan på att både inkomst och husfhåvllskvo-t växer med stigande ålder.

Liknande tankeexperiment kan göras i fråga om faktorerna kön och social- klass. Det är tänkbart att den genom- snittliga inkomsten i en åldersklass är större bland män än bland kvinnor

och att män-nen i en viss inkomstklas's har större hushåll-skvot än kvinnorna i samma ink—omstklass. Det är också tänkbart att dessa olikheter gäll-er vid en jämförelse mellan socialklasserna 1 och 2 å ena sidan och socialklass 3 å andra sidan. Om så är fallet, skulle en differentiering med hänsyn till kön och socialklass medföra en minskning av elasticitetstalen.

Efter dessa påpekanden av vissa svagheter, som de erhållna elasticitets- talen är behäftade med, skall undersö- kas, hur Å. tänker sig att man från uppgifter om inkomstelasticiteten skall kunna draga slutsatser om elasticitete'n med avseende på bostad-skostnaderna. Själv utgår Å. från en formel för sani— bandet mellan efterfrågans inkomst- elasticitet och dess elasticitet med av- seende på dels lägenhetshyrorna, dels hyrorna för inneboenderum, dels slut- ligen priserna för annan konsumtion. Här skall de bakomliggande tankarna redovisas på ett mindre abstrakt ma- tematiskt sätt. Detta skall ske genom en jämförelse mellan följande fyra oli- ka fall:

1 2 3 4 100 90 100 100 100 100 111 111 100 100 111 111 100 100 111 100 100 94 94. -94

Fall 1 kan betecknas som utgångslä- get. För detta fall gäller indextalet 100 för både inkomster, lägenhetshyror (inkl. bränsle och lyse), rumsbyror, priser för annan konsumtion och lägen- hetsefterfrågan. I fall 2 är inkomsterna

* Den statistiska teknik, som används vid elasticitets-beräkningarna, är i huvud— sak »den, för vilken en redogörelse lämnas 1 kap. 14:1 av Herman Wold, Demand Analysis (1952). Beträffande de antagan- den, som Ligger till grund för denna teck- nik, skall här endast nämnas, att elastici- teten antages vara oberoende av inkoms- tens höjd.

10 % lägre, och i enlighet med det av A. erhållna elasticitetstalet 0,6 för ogifta antages lägenhetsefterfrågan vara 6 % lägre, så att ind'extalet sjunker från 100 till 94. Fall 3 skiljer sig från fall 2 däri, att både inkomster, lägenhetshyror, rumshyror och priser för annan kon- sumtion är 11 % högre. Det antages, att lägenhetseft-erf'rågan inte påverkas av en sådan proportionell, inkomst-, hyres— och prisförändring. Fall 4 skif- jer sig från fall 3 däri, att priserna för annan konsumtion än bo'sta-dsnytt- jande är 10 % lägre: 100 i st. f. 111. Det antages, att inte heller denna för- ändring påverkar lägenhetsefterfrågan. En jämförelse mellan detta fall och ut- gångsläget visar, att en höjning av lä- genhets— och rumshyrorna med 11 % vid oförändrade priser för annan kon- sumtion oeh oförändrade inkomster medfört en minskning av lägenhets- efterfrågan med 6 %.

Sed-an Å. med i huvudsak liknande antaganden kommit till elastic-i-tctstalet 0,6 för lägenhetsefterfrågan, ställer han följande fråga (5. 118):

”Kan den på detta sätt bestämda an— talselasticlteten nu verkligen tolkas kau- sallt? Med andra ord kan man säga att om hyrorna i Enköping höjes med 10 % så kommer de ogiftas hushållskvot att mins— ka med 6 %, eller innebär kalkylen en— dast en rent formell sammanställning som enbart ger en beskrivning?”

Själv ger han följande svar:

”Det är klart att elasticiteten i det här fallet inte är en ren formalism, utan har en kansal innebörd, även om slutsatserna inte har samma grad av säkerhet som i ett naturvetenskapligt experiment.”

Osäkerheten ligger bl. a. i en del av de antaganden som ligger till grund för uppfattningen att en hyreshöjning skulle minska lägenhetsefterfrågan praktiskt taget lika mycket som en pro— centuellt lika stor inkomstminsknin-g. Ett av dessa antaganden .är, att vid oförändrade inkomster och

bostads—

kostnader en sänkning av priserna för övrig konsumtion inte skulle påverka lägenhetsefterfrågan. I själva verket kan det mycket väl tänkas, att den real— inkomstst-egrin-g, som detta prisfall innebär, skulle ge en del personer an- ledning att höja bostadsstandarden ge- nom att övergå från att hyra rum till att hyra lägenhet. Lägenhetsefterfrågan i fall 4 skulle kanske bli 95 i st. f. 94. Detta skulle iså fall innebära, att en höjning av lägenhets- och rumshyrorna med 11 % skulle ha en mindre effekt på lägenhetsefterfrågan än en sänkning av inkomst—erna med 10 %, trots att båda förändringarna innebär en lika stor höjning av de s.k. relativa hy- rornaf

Ett annat antagande som ligger till grund för Åzs slutsats beträffande den effekt, som en höjning av lägenhetsby- rorna skulle ha på l'ägenhetsefterfrågan, är att rum-shyrorn-a stiger proportio- nellt mot lägenhet—shyrorna. Detta bör, säger han, vara ett realistiskt antagan— de, "då ingen accentuerad bristsitua- tion föreligger” (s. 117). Men f. n. råder som bekant i de flesta tätorter en ac- centuerad bristsituation för lägenheter, medan däremot rumshyrorna, som inte är föremål för lika sträng hyresregle- ring, torde .ha stigit tillräckligt mycket för att efterfrågan på inneboenderum inte i nämnvärd grad skall överstiga tillgången. Man har därför anledning räkna med att en höjning av lägenhets- hyrorna inte skulle medföra en propor- tionellt lika stor höjning av rumshy- rorna. Som tidigare påpeka-ts, kan det t. o.m. tänkas, att rumshyrorna inte alls skulle stiga — detta eftersom en höj-

' Rydorff igår i sin ovan nämnda sten- cilerade avhandming t. o. in. så långt att han säger, ”att man endast utifrån mycket orealistiska antaganden kan uttrycka pris- elast'iciteten i ilnkomst-elasticiteten, och att tidigare försök i den vägen har givit fel- aktiga resultat” (5. 17).

nin-g av lägenhetshyrorna inte bara ökar efterfrågan på rum utan också ökar ultbutdet. Med hänsyn till detta bör vi till fall 4 i ovanstående uppställ- ning foga ett femte fall, som skiljer sig från det fjärde däri, att rumshyrorna är lägre än 111, kanske endast lika med 100. Denna förändring skulle rimligt- vis åtföljas av en omriktning av bo- stadsefterfrå-gan från lägenheter till inneboenderum; lägenhetsefterfrågan skulle alltså bli mindre än enligt Åzs antagande rörande rums'hyrorna re- aktion;

De här gjorda kommentarerna till det sätt, på vilket Å. kommit fram till elas- ticitetstalelt 0,6 för ogifta, pekar i olika riktningar. Frånvaron av åldersdiffe— rentiering inom ålderskla—ssen 20—30 år tyder på att tal-et är för högt, och detsamma gäller möjligen också om frånvaron av differentiering med hän— syn till kön och socialklalss. Kanske också antagandet att bostadsefterfrågan inte påverkas av en förändring i pri- serna för annan konsumtion har verkat i riktning mot för högt elasticitetsta-l. Men å andra [sidan har antagandet att rumshyrorna varierar proportionellt mot lägenhetsbyrorna otvivelaktigt verkat i motsatt riktning. Någon slut- sats h-uruvida denna negativa missvis- ning är större eller mindre än den sam— manlagd-a positiva mivssvisningen kan inte d'ragas uta-n grundligare under— sökning.

4. Kompletterande synpunkter

a. Hänsyn till den särskilda hyresregle- ringen för statligt belånade [astig- heter

I den hittills förda diskussionen om de sannolika verkningarna på lägen- hetsefterfrågarn av en. hyreshöjning har förutsatts, att bostadskostnaderna skulle

stiga procentuellt ungefär lika mycket för alla lägenheter. Med hänsyn till den särskilda _hyresreglering, som gäller för statligt belånade fastigheter, finns det emellertid anledning att också dis— kutera ett annat hyreshöjningsfall, nämligen att hyrorna bibehålls på nu- varande nivå i dessa fastigheter och att hyreshöjningen sålunda endast gäller de fastigheter som icke är stat- ligt belånade. Även en sådan partiell hyreshöjning skulle förmodligen med— föra en minskning av lägenhetsefter- gan; en del av den lägen-hetsve-fterfrå— galn från icke gifta, som nu riktas mot lägenheter i icke statligt belånade fas— tigheter wslkulle sannolikt försvinna och lämna rum för familjehmshåll. Men till stor del skulle effekten komma att be- stå i en omrikztn'ing av efterfrågan från 'de för-dyrad-e till de icke fördyrade.

b. Pensionärslägenheter

En av de kategorier, för vilka hus- hållskvote-n stigit särskilt mycket un- der 1940-ftallet, är de ogifta männen över 65 år. I städerna Norrköping, Västerås, Gävlle, Kalmar och Kristian- stad växte husvhållskvoten för denna kategori från 39,6 år 1940 till 58,2 år 1949 (BU s. 23). Sannolikt beror denna stegring delvis på tillkomsten av pen- sionärsllr'em. BU framhåller (s. 232), att hushål'llssprälngning i denna form direkt åsyftats av den förda bostadspo— litiken.

Räknat netto år bostadskostnaderna i pensionärshem mycket ringa, efter- som bruttohyrorna i huvudsak täcks genom bostadstillägg till pensionerna. En avsevärd kö av sökande till sådana lägenheter föreligger, men till denna efterfrågan har ingen hänsyn tagits i de ovan redovisade wpipgifterna. En höjning av hyrorna i det äldre fastig- hetsbeståndet skulle möjligen medföra ett ytterligare tillskott till denna kö.

1— 15-1le .—

III. Efterfrågans fördelning på olika lägenhetstyper

A. Den nuvarande situationen

Vid ett klargörande av hur lägen— hetsefterfrågan fördelar sig på olika lägenhetstyper kan man _— i den mån det statistiska materialet tillåter -— ut- gå från hur befolkningen falktiskt bor och sedan korrigera med hänsyn till hur de skulle vilja bo vid rådande hy— ror och inkomster.

I bosta-dlsstyrelisens under II A nämn- da uppskattning av bostadsbeståndet vid 1954 års slut har lägenheterna in- del'ats i fyra storleksklassen Resultatet framgår av följande uppställning.

Till uppgifterna har följande viktiga reservation fogats:

”Den ”avgång som man i detta samman- hang räknat med avser endast avgång ur bnsta-dxsbestånd-et genom rivning och är även som mått härpå närmast. att betrakta

gens fördelning på lägenheter av olika storlek bör de anförda siffrorna korri- geras med hän-syn dels till ef—terfråge- översko-ttets inriktning, dels till de lägenhetsinnehavare som önskar flytta till lägenhet av annan storlek. Uppgif- ter härom har inte kunnat erhållas för samtliga tätorter. För de 233 kommu- ner, som avses i bostadsstyrelsens ”P. M. angående bostadsmarknadsläget hösten 1954”, redovisas följande bo- stadssökande :

Inom kommun-en bosatta sök-ande

med egen lägenhet ........ 117502 Inom kommunen bosatta sökande

utan egen lägenhet ........ 100915 Sökande, som. bor i kommunen

!men har familj i annan kom—

mun ...................... 6 760 Sökande som bor i annan kum—

mun ...................... 35 167

Däremot innehåller promemorian inga uppgifter om hur denna otillfredlsställda

Antal därav lägg;- enkelrum, 1 . rum 2 rum 3 o. flera kokvrålgb. och kök och kök rum 0. kök m. m. Bostadsbesltånd 19451 1 180 808 188 929 343 615 355 423 292 840 % 100 16,0 29,1 30,1 24,8 Produktion 1946—49542 341 836 46 719 28 765 129 239 137 113 % 100 13,7 8,4 37,8 40,1 Avgång 1946—19543 . . . 15 000 2 850 5 655 3 825 2 670 Bostadsbestånd 1/1 1955 1 507 644 232 798 366 725 480 837 427 283 % 100 15,4 24,3 31,9 28,4

1 1945 års bostadsräkning, tätorter med mer än 1 000 inv. —— tab. 48. ? Enl. socialstyrelsens resp. bostadsstyreltsens statistik över bostadsbyggandet —— städer, köpingar och municipalsatmlhällen. *För år 1954, uppskattad fördeln. 3 Uppskattat 'totalantal. Fördel-ningen : rivna 1949—1952 inom städer, köpingar, muni—

cipalsamhällen.

som en gissning. Avgång genom ändrad användning av bost—adsläwge'n-heter har inte kunnat beaktats.”

Utan tvivel är det dock riktigt, att en kraftig relativ förskjutning från lägen- heter om 1 rum och kök till större lägenheter har ägt rum under de ifrå- gavarande nio åren.

När det gäller att beräkna efterfrå-

efterfrågan fördelade sig på olika lä- genhetsstorlekar eller om storleken av de lägenheter som innehades av dem som ville flytta till annan lägenhet. (De sistnämnda lägenheterna bör ju dragas av som minusposter i efterfrågan för resp. storleksklassen)

För de tre största städerna har mer detaljerade uppgifter kunnat erhållas.

Ef terfrågade lägenheter Enkelrum : _; Nuvarande lä'gen— .::: _ _j: _ E ' "' Iallt heter 3.5 gg Såå Irk 2rk 3rk 4rk 5rk = = . å % o % i : E '" Enkelrum utan kotkanordn. 10 380 -— 290 200 -— — -— -— 880 med ,, -— 1 230 -— 2 440 2 210 210 60 10 -— 6170 2 o. f'l. rum utan ko-kan-ordn. — — -— 10 10 — —— — — 20 med ,, -— 20 20 90 320 150 30 —— -— 630 1 rum med kök -— 640 10 3 400 7 590 1 740 110 —— -— 13 490 2 ,, ,, ., —— 300 10 1 430 3 760 3 010 780 90 20 9 400 3 ,, ” ., — 50 — 150 790 1 120 750 330 50 3 240 4 ,, ., ,. —— 20 — 20 100 140 - 270 110 20 680 5 ,, ,, ,, —— 10 -— -— 30 90 90 40 10 270 6 o. fll. rum med kök _ -— —— —— 20 30 20 30 20 120 Sök med låg, i allt 10 2 650 50 7 830 15 030 6 490 2 110 610 120 34 900 Sök utan läg, i allt 30 12 660 60 14290 16 330 1 750 260 80 10 45 470 Samtliga sökande 40 15 310 110 22120 31 360 8 240 2 370 690 130 80 370

Tabellen rörande Stockholm visar dels hur de vid senaste årsskifte aktu— ella ansökningarna fördelade sig på

i ett rum med kök. Bland dem ville större delen, 9440, flytta till större lägenhet.

lägenheter av olika storlek, dels stor- leken av de sökandes nuvarande bo- stad. Bland annat visar tabellen föl- jande. Av de 34900 sökandena med lägenhet sökte närmare hälften, 15 030, till lägenhet med 2 rum och kök. Större delen av dessa sökande, 10 000, bodde i ett rum med kök eller i enkelrum. Av hela antalet sökande med egen

I nästa tabell har vissa uppgifter ur den nyssnämnda Stockholms-tabellen sammanställts med motsvarande upp- gifter för Göteborg. För Stockholm vi- sar tabellen e'ft-errfrågeöverskott för samtliga storlekskategorier. För Göte— borg visar den däremot ett mindre efterfrägeunderskott i fråga om små- lägenheterna (1 rum med kök eller

lägenhet bodde närmare 40 %, 13 490, mindre). Beträffande båda städerna

Jämförelse mellan vid bostadsförmedlingen efterfrågade och tillgängliga lägenheter, för- delade effer storlek, enligt kvarstående ansökningar den 31/12 1954.

Stockholm Göteborg

Efter- Till- Efter— Efter— Till— Efter—

fråg. gängl. fråge- fråxg. gång]. fråge— lghtr lghtr överskott lghtr lghutr överskott Enkelrum m. m. ...... 15 460 7 700 + 7 760 2 300 2 319 — 19 1 rum och kök ........ 22 120 13 490 + 8 630 10 390 10 570 —— 180 2 ” ,. ., ........ 31360 9 400 + 21960 18 631 5 115 + 13 516 3 ,, ,, ,, ........ 8 240 3 240 + 5 000 3 908 1 179 + 2 729 4 ,, ,, ,, ........ 2 370 680 + 1 690 764 256 + 508 5 eller flera rum och kök 820 390 + 430 216 100 + 116

|

Summa 80 370 34 900 + 45 470 36 209 19 539 + 16 670

redovisas störst efterfrågeöversikott för lägenhet-er med två rum och kök. I stort sett kan man för de båda stä- derna konstatera en strävan från mind- re lägenheter till större. Även uppgif- ter från Malmö visar en klar tendens i denna riktning, och samma tendens gäller sannolikt i stort även för övriga tätorter.

Beträffande Göteborg har uppgifter också erhållits om de vid bostadsför— medlingen efterfrågade och tillgängliga lägenheternas fördelning eftter utrust- ning. Som nedanstående tabell visa-r var eft'e'rfrågeöverskottet huvudsakligen lo- kaliserat till lägenheter med värmele'd- ning och badrum, medan däremot an- fallet tillgängliga lägenheter utan värme- ledining mångdubbelt större än efterfrågan på sådana lägenheter. Även från Malmö har meddelats, att ansök- ningarna nästan uteslutande gäll-er moderna lägenheter.

V ar

dern två-rummare eller en omodern tre— rumrnare skulle, efter hyreshöjningen kanske föredra att stanna kvar där han bor. En person som nu bor i en omo— dern trerumma-re och är nöjd därmed, kanske skulle finna den nya hyran för hög och vilja flytta till en omodern tvårumma're. En viss förskjutning i ef— terfrågan från bättre til-l sämre belägna bostäder skulle kanske också uppstå i den mån» hyrorna är lägre i de sämre belägna. Beträffande hyrornas varia— tion trned läget bör emellertid observe- rats, att, såsom BU uttrycker salken (s. 236),

”hyressättningen icke i den grad, som vid en framtida normaliserad hyresmarknad kan komma att visa sig erforderligt, tag-it hänsyn till lägesolilkheter, vil-kas betydelse vuxit i och med det senaste årtiondets exceptionellt starka sta—dsexpansion.”

Till den nu nämn—dua omriktningen av lägenlhletsefterfrågan vid en hyreshöj-

Jämförelse mellan vid bostadsförmedlingen i Göteborg efterfrågade och tillgängliga lägenheter, fördelade efter utrustning, enligt kvarstående ansökningar den 31/12 1954.

Möblerad lägenhet eller lägenhet

för viss (kategori .................. Med värmeledning och badrum Med värm—elednilng uttan badrum Utan värmeledning Obesvarat

........................

B. Hur skulle lägenhetsefterfrågans inriktning påverkas av en hyreshöjning?

Svaret på rubrikens fråga är givet- vis beroende zw hur den ifrågavaran- de hyresöjningen är sammansatt. En proportionell höjning med t.ex. 15 % av hyrorna i lägenheter av alla katego- rier skulle inverka olika på olika per- soner. I huvudsak torde man kunna skilja mellan följande fall:

1) Somliga personer skulle rikta om sin efterfrågan till bill'ligare lägenhet-er. En person, som nu vill flytta till en modern trerulmmare från t. ex. en mo-

Efterfrågade Tillgängliga Efterfråge- lägenheter lägenheter överskott

53 * 160 — 107

23 344 5 670 + 23 674

6 805 5 596 + 1 209

530 7 448 —— 6 918 177 665 — 488 36 909 19539 + 17 370

.ning kommer det under II B behandla-

de förhållandet, att somliga personer skulle upphöra att efterfråga lägen- heter.

2) Somliga personer skulle efter hymeslhöjnrinlgen efterfråga samma lä— genhetstyp som nu och finansiera de ökade hyresu—tgifterna genom att hyra ut rum. Även detta förhållande har be- handlats un'dier II B.

3) Somliga personer skulle efterfråga samma lägenthetstyp som nu utan att finansiera de ökade 'hyresutgifhe-rn-a ge- nom att hyra ut rum. Dessa personer

skulle minska sitt sparande i den mån de inte inskränker på andra konsum- tionsutgifter eller skaffar sig ökad-e in- komster t. ex. genom ökat övertids- arbete.

Frågan hur reaktion-erna i verklig— heten skulle komma att fördela sig på dessa tre fall kan på sin höjd bli före— mål för lösa gissningar. Och även om man visste, hur många som skulle rikta om sin efterfråga-n tilll bi'lligarre lägen- heter (fall 1), vore det svårt att bilda sig någon detaljerad uppfattning om hur denna omriktning skulle vara- be- skaffad. Möjligen skulle man gissnings- vis kunna utgå från antagandet att ut- giftselasticiteten är lika med noll, vil- ket betyder att hyran på den lägenhet som efterfrågas efter hyreshöjmilnugen då ska-ll vara lika med den nuvarande hy- ran på den lägenhet som nu efterfrågats, men därmed är man, inte hjälpt, om det gäller att avgöra i vad mån de som nu efterfrågar moderna lägenheter skulle rikta om sin efterfrågan till moderna men mindre lägenheter eller till omo- derna och ungefär lika- stora lägenhe- ter. Möjligen skulle man kunna våga gis-sningen att av två familjer, som nu bor i liknande lägenheter, den större familjen är den som är minst benägen att flytta till en mindre lägenhet, men något statistiskt stöd för denna gissning tord—e man inte kunna få utan ingående undersökningar.

Tro-ts dessa svårigheter förefaller [det obestridlig-t, att en proportionell hyres- höjning s-ku'lle påverka efterfrågan i riktning mot en större överensstäm- melse med den nuvarande tillgången. Under A anförda uppgifter tyder på att efterfrå-geöverskottet främst gäller moderna och relativt stora lägenheter, medan »det åtminstone på vissa håll rå- der ett efterfrågeunderskott på omo- derna lägenheter i 'den meningen att de som vill flytta till sådana lägenheter

är färre än 'de som vill flytta därifrån. En proportionell hyreshöjning skulle med störst-a sannolikhet medföra en viss utjämning i detta avseende, och ännu fullständigare skulle utjämningen förmodligen bli, om hyres'höjningen bleve större för moderna lägenheter än för omodern-a.

En hyreshöjning, som endast gäller de icke statligt belånade fastigheterna, skulle få en väsentligt avvikande effekt. De statligt belånade fastigheterna är ju moderna, och hela beståndet av omo- derna lägenheter befinner sig alltså in- om den kategori för vilka hyrorna skulle stiga. Resultatet skulle bli att de som nu bor i omoderna lägenheter i ännu större utsträckning skul—le vilja flytta över till moderna lägenheter i statligt belånade hus. I större eller mindre utsträckning skulle efterfrågan också riktas om från halvmoderna och moderna lägenheter i icke statligt be— lånade 'hus till moderna lägenheter i statligt belålnaude hus. Beträffande de sistnämnda icke statligt belånade hu- sen bö'r emellertid observeras, att en del av dem f. n. torde ha hyror som är lägre än ”pa'riteten” med andra hyror skulle »kräva. Denna uppfattning kom— mer till synes i följande uttalande, som är hämtat från BU (s. 236) :

”Särskilt i fråga om en grupp av hus synes en markerad avvikelse från [de allmänna genomsnitte'n föreligga, nämligen de äldre, till större delen före första världskriget byggda, för ekonomisk-t välsituerade av— sedda hus, som under (mellankrigstiden moderniserats där de inte från början för- setts med *moderna bekvämligheter”. Det förefaller som om hyrorna i dessa hus hade släpat efter i den allmänna hyresut— vecklingen och genOfm hyresregleringen fas-blåsts i ett läge, som framstår som lågt i jämförelse med den hyresnivå, som varit normerande för hyressättningen under 1940-talet, d.v.s. —- när det gäller stat- ligt belåuade hus — hyresnivån & nypro- duktionen under de sista åren före andra världskriget.”

Om detta är riktigt, skulle det f. n. råda ett betydande efterfrågeöverskott be- träffande sådana äldre men modernise— rade lägenheter, och en viss hyreshöj- ning skulle kunna ske utan att antalet personer som skulle vilja flytta däri- från bleve större än antalet personer som skulle vilja flytta dit. Hur stor denna hyreshöjning är kan inte förut- ses.

Den omfördelning av efterfrågan, som skulle uppkomma vid en hyres- höjning i ick'e statligt belånade hus, skulle inte bara gå i riktning mot lägen- heter i statligt belånade hyresfastighe- ter och bostadsrättsfalstigheter; även egnahem skulle ju bli förhållandevis billigare, och en del av lågenhetsefter- fråga-n skulle därför riktas om från hyreslägenheter till egnahem.

IV. Vilka förändringar krävs för en allmän överensstämmelse mellan tillgång och efterfrågan?

A. Under förutsättning att bostadsbristen skulle bli bestående vid fortsatt hyresreglering

1. Den genomsnittliga hyresnivån Frågan hur mycket hyrorna skulle stiga, om de släpptes fria, har diskute- rat-s av bl.a. Rywdenfelt (s. 159—161). Denne citerar först Richard Sterner, som i en artikel 1951 talade om ”den allvarliga risk för en dryg fördubbling i hyrorna, som skulle följa, om hyres- regleringen häv'des, medan bostadsbris- ten ännu b'estår”. Sedan citeras Gun- nar Ekdahls »bok av år 1950 (Bostads— bristen och den ekonomiska politi- ken, s. 36 f.): ”Det är inte uteslutet att höjningen blev både 30 och 40 %.” När R. sedan skall diskutera rim- ligheten av dessa prognoser, börjar han med en jämförelse mellan stegringen från 1935 i iindextalen för å ena sidan

[de totala levnadskostnaderna och å andra sidan bostadskostnaderna inkl. bränsle och lyse. Han nämner, att lev- nadskost-nardlsvivn.d»ex i december 1951 hade stigit med 104 % (från 100 till 204), och gör sedan en kalkyl som leder fram till resultatet att bostadskostna— derna skulle ha stigit med 85 å 90 % (alltså från 100 till 185 a 190). ”Redan detta är”, säger R., ””tillräckligt för att visa halte-n av Sterners och Ekdahls 'skräcksiffrotr'”, ty: ”Ingenting tadar för att bostadskostnaderna skulle stiga mer än övriga l-evnyad'skowstnalder.” R. anser sig alltså med sina siffror ha visat, att hyresnivån inte behöver stiga med så mycket som 30 % (den lägsta av de citerade ”skräcksiffrorna”) för att kostnaderna för bostad inkl. bränsle och lyse skall uppnå samma indexta-l som levnadskostnaderna i övrigt.

Det av R. anförda indextalet 204 för levnadskostnader-na i december 1954 har kontrollerats och befunnits stäm- ma med socialstyrelsens uppgift. Där- emot måste indextalet 185 51 190 för de totala bostadskostnadema betecknas som felaktigt. R. utgår från följande två förutsättningar: 1) Den verkliga steg- av de totala bostadskostna— d-erna (inkl. den "dolda” stegringen) 1935—1950 uppgick till 50 %. 2) Steg— ringean från 1950 till december 1951 motsvarade en indexhöjtning från 130 till 170 och uppgick alltså till ca 30 %. Om indextalet ökas med 30 % från 150, blir resultatet 195. R. har alltså gjort en från sina förutsättningar försiktig kalkyl, då han stannar vid 185 a 190. Men frågan är, om förutsättningarna är godtagbara. .

Beträffande indextalet 150 för år 1950 hänvisa—r R. till Ekdahls nyss nämnda bok av detta år. Som R. själv framhåller, är detta tal betydligt högre än 'det som man kan komma fram till sammanvägning av socialsty-

ringen

gen om

relsens index-tal för bostad och dess ind'extal för bränsle och lyse. Men där- med är inte sagt, att det i detta sam— manhang skulle vara felaktigt att an- vända det från- Ekd'alhl (s. 33) hämta-de talet! Medan socialstyrelsens nämnd-a tal avser den s.k. hyresnivån (med hänsyn tagen till lägenheternas stan- dard), avser Ekdahls tal den genom- snittliga hyran per lägenhet (oavsett standard), och detta hal (so-m på grund av standardstegringen är betydligt .högre än indextalet för hyresnivån) förefaller mer relevant, när man främst intresserar sig för den i antal lägenheter räknade efterfrågan.

Däremot kan man påvisa, att förut- sättningen nr 2 är grundad på en fel- kalkyl. Efter det att B. skrev sin bok, har socialstyrelsen börjat publicera in- dextal för kombinationen bostad— bränsle—lyse och har därvid kommit fram till tall-enn 123 och 144 för år 1950 resp. december 1951 (Soc. medd. 1954:5 s. 314), vilket innebär en steg— ring med 17 %. R., som inte hade tillgång till dessa siffror, räknade sig däremot fram till tal-en 130 och 170 och drog därav (slutsatsen att stegringen var ca 30 %. Avvikelserna från social- styrelsens sedermera publicerade tal är så stora, att man har anledning under- söka vad de beror på. Uppmärksamhe- ten skall därvid först riktas på talen för år 1950 (123 enligt socialstyrelsen, 130 enligt R.)

Socialstyrelsen har i huvudsak an— vänt den s.k. kedjeindexmetoden. Denna metod är ganska arbetskrävande och fordrar dessutom uppgifter beträf- fande konsumtionsutveckling, som R. inte kan ha haft tillgång till när han skrev sin bok. För honom hade det va- rit lämpligt att använda den formel, som har uppkallats efter Laspeyres. Utmärkande för denna formel är, att den avser kostnaden för de kvantiteter

som konsumeras under basåret: kost- naden för dessa kvantiteter enligt de priser som rådde vid den tid som in— dextalet avser uttrycks i procent av kostnaden vid 1950 års priser för 1953 under basåret.' I detta fall skulle alltså kostnaden vid 1950 års priser för 1945 års konsumtion av bostad, bränsle och lys'e uttryckas i procent av kostnaden för samma konsumtion vid 1935 års priser. Följande prövning visar emel- lertid, att det index-tal, som man på detta sätt erhåller, t. o. m. är något läg- re än socialstyrelsens kedjeind'extal och alltså betydligt lägre än det av R. nämnda talet 130.

I 1935 års indexbudget ingår posten ”bostad” med 509 kronor och posten ”bränsle och lyse” med 113 kronor." Kostnaderna år 1950 för samma kon- sumtion erhålles genom att 1935 års nämnda kostnadstal multipliceras med 107 186 —— resp. —, 100 100 1950 års prisindexhal för bostad resp. bränsle och lyse (1935 = 100). Genom att dividera kostnad-erna år 1950 med kostnaderna år 1935 och multiplicera kvoten med 100 erhåller man det sökta indextalet för kombinationen bostad— bränsle—lyse :

där 107 och 186 är

107 186 509 -—100 + 113 - —100 ___—— - 100 = 121 509 + 113 I—lur har då R. kommit fram till ett indextal omkring 130? På förfrågan har han meddelat, att han vid sammanväg- ningen av de två indextal—en (107 och 186) inte har använt sig av de här be-

' Se t. ex. SOU 1943:8 (Betänkande an- gående levnardiskostuadsindex) s. 15.

" Se Soc. medd. 1739:9 s. 647. Vad jag här kallat ”bränsle och lyse” kalla/s där endast ”bränsle”. Vid den redogörelse för 1935 års ind-exbudget, som senare lämnats i SOU 1943:8, s. 119, kallas samma post emellertid ”bränsle och lyse”.

gagnade vikterna (de belopp, 509 och 113 kr, varmed posterna ingick -i 1935 års indexbndget) utan i stället har an- vänt de belopp, 809 och 352 kr, varm-ed de (enligt Statistisk årsbok 1951 s. 195) ingick i 1950 års konsumtionsutgifter. Med dessa vikter erhålles mycket rik— tigt ett indextal, som är ungefär lika med 130:

107 186 809 ' 'lOT + 352 'W _ ' 100 = 131 809 + 352

Avvikelsen beror sålunda på att R. har låtit bränsle och lyse, som stigit för- hållandevis mycket i pris, ingå med en vikt som är för stor i förhållande till den för posten bostad använda vikten.

R. har förklarat, att han anse-tt sig på detta sätt komma fram till indtextalet enligt en i indexteori—en välkänd formel, nämligen Paasches. Denna skiljer sig från Laspeyres' däri, att den inte avser kostnaden för de kvantiteter som kon- sumerades under basåret utan i stället kostnaden för de kvantiteter, som kom sumerades vid den tid som indextalet avser i det här aktuella fallet alltså inte 1935 utan 1950). Som redan nämnts, ingår .de två posterna i 1950 års index- bud'get med 809 och 352 kronor. Kost- naderna år 1935 för samma konsum— tion erhålles genom att 1950 åns n-äzmn- da kostn'adstal multipliceras med

100, 100 107 pesP' 186 alltså med kvoter, som uttrycker 1935 års priser i förhållande till 1950 års. Gen-om att dividera kostnaderna år 1950 med kostnaderna år 1935 och mul- tiplicera kvoten med 100 erhåller man det sökta sammanvägda ind-extalet:

809 + 352 100 00 . 100 = 123 1 . _ 2 . _ 809 107 + 35 186

Korrekt til-lämpad ger Paasches formel .

(sålunda ett indextal som stämmer väl överens med det som socialstyrelsen erhållit genom kedjeindexmetodzen. Den av R. använda metod-en, som ger ett betydligt högre tal, är indexteknis-kt felaktig.

Genom samma indextekniska fel har talet för december 1951 också blivit felaktigt. Det i detta sammanhang v-ik- tiga är, att felet blivit fönhållrandevis större för den sistnämnda tidpunkten och att den procentuella stegringen allt- så har överskattats. Detta beror på att 'stegringen var större för bränsle och lyse än för bostad och att posten bräns- le och lyse givits vikter som är för stora i förhållande till dem som till— delats posten bos-t—ad —— och detta i särskilt hög grad i beräkningen för 1951. På detta sätt har R. kommit fram till en stegring med inte mindre än 30 % mot endast 17 % enligt socialsty- relsens senare pub-licerade siffror.

Om man accepterar det från Ekdahl hämtade indextal—et 150 för år 1950 och socialstyrelsens nämnda stegringst-al, 17' %, för tiden till december 1951, kommer man för sistnämnda- tidpunkt inte högre än till 176. För att index- talet för de totala bostadskostnad—erna skulle kommit upp i 204 fordrades allt- så en stegring med 16 %. Men därmed skulle inte dessa kostnader ha kommit i nivå med levnadsk-ostnadverna, ty talet 204 gäller under förutsättningen att talet för de totala bostadskvost'nadern'a är 144. En höjning til-l 204 skulle höja l-cvnadskostnadsindex med åtskilliga enheter, och en ytterligare höjning av bostfadskostnaderna skulle krävas för "paritet”. Därtill kommer, att en steg- ring av bostadskostnaderna inkl. bräns- le och lyse med t.ex. 20 % kräver en betydligt större procentuell stegring av bostadskostnaderna exkl. bränsle och lyse, förutsatt att priserna för bränsle och lyse hålls oförändrade. Med hänsyn

till allt detta förefaller Ekdahls siffror —— en stegring med 30 a 40 % —— inte orimliga, om man utgår från antagandet att indextatlet för bostadskostnadverna inkl. bränsle och lyse i jämförelse med år 1935 skulle stiga till samma nivå som levnadskostnader—na.

Efter sin nu kritiserade kalkyl säger emellertid R., att det förefaller sanno- likt att bostadsko'stnladerna i jämförelse med 1935 skulle stiga mindre än lev- nadskostnader-na. Som stöd för detta anför han följande (5. 160):

”:Man (kan erinra om att hyrorna under åren 1935—1941, då hyresmarknaden var fri, steg med endast 1 procent, medan livs— medel steg med 49 och kläder och sko— don med 64 procent enligt socialstyrelsens lcvnadskostnadsindex. Den främsta för- klaringcn till den fasta hyresnivån under dessa år torde få sökas i det utomordent- ligt livliga bostadsbyggandet. Detta ledde till en relativt ökad tillgång på bostäder, och en sådan relativ ökning har alltid —— vare sig det gäller bostäder eller andra förnödenheter — en pristryckande effekt. Man bör även hålla i minne, att också i dag avsevärt f'ler lägenheter står till vårt förfogande i förhållande till folkmängden än före kriget. Bostäderna har under de senaste tio åren ökat med 20 procent men befolkningen endast med 10.”

R :s fortsatta resonemang grundar sig på förutsättningen att lägenhetse'fter- frågan räknad i antal lägenheter, oav- sett typ, halr en inkomstel-atsticitet lika med 1 och har kritiserats under II B 1 ovan. Men medaln detta resonemang är av föga eller intet värde för bedöm— ningen av frågan, hur mycket hyrorna i genomsnitt skulle behöva stigia för att överensstämmelse mellan utbud och efterfrågan skulle uppnås, kan det nyss citerad—e påpekandet om det stora lägen- h'etstilllskottet sedan år 1935 ge ett upp- slag till ett tankeexperiment.

Som ett preliminärt och mycket grovt utt-ryck för den genomsnittliga bostads- kostnadsnivån kan man använda bo- staldskostnarden per lägenhet oavsett

storlek, standard och läge. Denna bo- stadskostnad är lika med summan av hostadskostnzard-crna för alla lägenheter dividerad med antalet lägenheter. Be- träffande amtalct lägenheter föreligger ungefärliga uppgifter. Svåra-re är att av- göra, hur mycket som sammanlagt skulle komma att ges ut i bostadskost- nader, om hyrorna släpptes fria och anpassades på ett sådant sätt att var och en finge just en sådan lägenhet som han helst vill ha med hänsyn dels till sina inkomster, dels till bostadskost- naJderna i olika lägenheter. Möjligen skulle man kunna utgå från uppgifter om nuvarande inkomster och räkna fram hypotetiska bostadskostnadssum- mor genom att multiplicera med bo- stadvskostnaldens relativa andel i hushål- lens budget före kriget, då ingen bo- stadsbrist förelåg. Eventuellt kunde man därvid differentiera med hänsyn till in- komst— och socialklass, kanske också med hänsyn till antalet barn. Naturligt— vis skulle resultatet av en sådan kalkyl vara föga tillförlitligt, men kanske den ändå skulle ge en ungefärlig uppfatt- ning om storleksowrdrningen av den ge- nomsnittliga hyres-nivå som skulle upp— nås! Vid beräkningen kunde olika al- ternativ prövas i fråga om hyresprocen- ten. Man kunde t. ex. räkna inkomsten både före och efter ska-tt. Vidare kunde hänsyn tagas till de årskostnader för egnahem, som hushåll under de senaste åren visat sig villiga att betala. Även de belopp, som .i strid mot bestämmelser- na i lagen betala-s ”under bordet” vid övertagande av lägenheter, skulle kum-

' Med hänsyn till Schwabes hyreslag (nämnd i fotnot till s. 127 ovan) kan man snara—st räkna med att kalkylen skulle ge en något för hög genomsnittlig llyresnivå. Realinkoumsterna har ju vuxit sedan före kriget, och de relativa andelar av inkoms- terna, som skulle gå till hyror, är därför sannolikt något mindre än 1930-talets hyreskvonter.

-.,—. n—uM __

.H.-. __,._ nu--.- ___.,___..Wm———;x

na vara till ledning i den mån tillför- litliga uppgifter härom kunde erhållas.

2. Paritetsfrågan Den s.!k. praritetsfrågaln, dvs. frå- gan om ”jämviktsförhållaun-det på hy— resmarknaden mellan hyresnivån i olika grupper av hus” besvaras inte ge- nom en kalkyl av nyss antytt slag. Den behandlas emellertid av BU (särskilt s. 211 f. och s. 242——252). Där sägs bl.a. (s. 242):

”0m...hyresbildningen lämnas fri, in— nan en reserv på bostadsmarknaden finnes, föreligger risken, att hyresnivån stiger icke endast genom nivellering uppåt av hyrorna i det tidigare byggd-a beståndet till av nyproduktionens kostnader betingad nivå utan därutöver på hyresmarknaden som helhet på grund av otillräcklig reserv.

Det skulle sålunda kunna uppkomma en ”hyressplittring” motsatt den som anses råda för närvarande. Nu är lä- genheter i äldre, moderniserade hus förmodligen relativt billiga i den me- ning-en a-tt efterfrågeöversk-ottet är re— lativt stort. Men om hyresregleringen bleve upphävd för äldre hus, samtidigt som den bibelhöl'les för nybyggda hus, skulle hyrorna i de äldre husen stiga så högt, att efterfrågeöverskottet skulle försvinna i fråga om de äldre husen och bli helt lokaliserat till de hus som fortfarande vore underkastade hyres- reglering; hyresnivån i de äldre husen skulle m.a.o. stiga till en, nivå, som med hänsyn till standarden vore högre än hyresnivån i nybyggda hus.

Det nämnd-es, att hyrorna i de äldre husen skulle stiga så högt, att efter- frågeövensliotvt-et skulle försvinna i frå- ga om dessa hus. Men det kan också tänkas, att hyrorna för många lägen- heter — och därmed även den genom- snittliga hyresnivån — skulle stiga mer än som är nödvändigt för att denna effekt skall uppnås. En av de falktorer

som möjliggör detta, nämligen behovet av en reserv av lediga lägenheter, skall behandlas under V A. Här skall endast en annan faktor framhållas, nämligen de kostnader, som är förenad-e med flyttning från en bostad till en annan. Dessa kostnader kan ge en hyresgäst anledning att stanna kvar i sin lägen— het, även om hyran för lägenheten skulle ha» höjts över den nivå vid vil- ken efterfrågeöverskottet är eliminerat i den meningen, att det inte längre vid sidan av hyresgästen finns någon annan som vore villig att betala den. begärda hyran för att få disponera över lägen— heten. Flyttningskostnaderna binder så- lunda hyresgästen vid hans lägenhet på ett sätt, som i många fall gör det möjligt för hyresvärde-n att utan att förlora hyresgästen höja hyran Över den nivå som är nätt och jämt tillräck- lig för att eliminera efterfrågeöver- skottet. Det är svårt att förutse, i Vil- ken mån fastighetsägarna efter ett upp— hävande av hyresregleringen skulle ut- nyttja denna möjlighet att ta ut hyror, som marknadsmässigt är s. a. s. onö- digt höga.

B. Under förutsättning att bostadsbristen snart skulle vara upphävd även vid fortsatt hyresreglering

I föregående avsnitt förutsattes, att bostadsbristen skulle bli bestående under lång tid, om hyresregleringen bibehålles. I det följande skall i stället förutsättas, att bostadsbristen även vid fortsatt hyresreglering skul- le Vara upphävd redan efter 2 a 3 år. För detta fall skall två alternativ diskuteras: (1) att hyresregleringen upphävs omedelbart, (2) att hyresreg- leringen bibehålls ända tills bostads- bristen wär upphävd i den meningen, att efterfrågan kan bli tillfredsställ-d be— träffande alla lä'genlietskategorier utan

någon höjning av den genomsnittliga hyresnivån över den nivå som nu råder.

Beträffande fallet att hyresreglering- en upphävs omedelbart förutsätts tills vidare att hyrorna omedelbart anpas- sas på ett sådant sätt, att det uppstår allmän överensstämmelse mellan till- gång och efterfrågan. (Vissa tröghets- faktorer kommer att behandlas i nästa kapitel.) Den genomsnittliga hyresni- vån skulle sålunda komma att stiga enligt de grunder som beskrevs under A. Men vid de nya högre hyrorna skulle tillgången snart komun-a att överstiga efterfrågan, och konkurrensen skulle pressa ner hyresnivån på ett sådant sätt, att efterfrågan kunde hålla jämna steg med tillgången. På grund av flytt- ni'ngskostn derna finns det, som nyss påpekades, ett visst intervall, inom vil- ken hyresnivån kan ligga var som helst utan att efterfrågan vare sig överstiger eller understiger tillgång—en. Det före- faller mest antagligt, att den under ned- gångsperioden skulle hålla sig i den övre delen av detta intervall — hyres- värdarna skulle vara inriktade på att inte sänka hyrorna mer än som är nöd- vändigt för att få lägenheterna uthyrda, och hyresnivån skulle därför komma. att ligga högre än som är nödvändigt för att efterfrågan inte skall övers-tiga tillgången.

Om i stället hyresregleringen bibe- hålls ända tills efterfrågan nätt och jämnt kan bli tillfredsställd beträffan- de alla— lä-genlietskategorier utan någon höjning v vv den genomsnittliga hyresni- vån, förefaller det troligt, att hyres- värdarna inte i samma utsträckning skulle utnyttja sina möjligheter att ta ut hyror, 'som är ”marknadsmässigt onödigt höga”. Om man skulle draga kurvor »för hyresutvecklingen i de två fallen, vore det sålunda rimligt att rita dem så, att kurvan för det förra fallet

[omedelbart upphävande av hyresreg- leringen) komme att ligga något ovan- för kurvan för det senare fallet även för en del av tiden efter den vid vilken hyresregleringen upphävs i det senare fallet.

På längre sikt skulle dock en utjäm- ning ske, och 1951 års bostadisutred- ning ger vissa synpunkter på det jäm- viktsllä-ge man på längre sikt har att räkna med. Efter hänvisning till enkät- undersölknin-gar som tyder på ”en myc- ket kral'tigt framträdande strävan i riktning från omoderna till moderna, från mindre och mot större lägenhe- ter” säger BU (s. 244):

”Det finns skäl att räkna som möjligt, att i den fortsatta utvecklingen, allteftersom balansen 'i stort kan återupprättats på bo- stadsmarknad-en, de inbördes kna-pphets— förhållandena i fråga om olika lägenhets- kartegorier kunna bli väsentligt annorlunda än de tidigare rådande. Även om det är omöjligt att med någon säkerhet i för— väg uppskatta, hur marknadens jämviktvs— lägen vi en framtid komma att utbilda sig, synes det dock rimligt att räkna med att en viss höjning av hyrorna i lägenheter med helt modern utrustning och plan-lös- ning i förhå—ll'a-nde till hyrorna för omo- derna eller halvmoderna lägenheter icke kommer att betyda avvikelser från på längre sikt hållbara paritetswförhållan- den.”

Utvecklingen i detta avseende är emellertid beroende av den allmänna hyresnivån. Om man släpper subven— tionerna och därmed höjer bostads- kostnadsnivån, blir utvecklingen för— modligen en annan än om man bibe- håller subventionerna (s. 245):

”En höjning av hyrorna i nya hus till den nivå, som motsvarar de nuvarande bygg— nratdskostnaderna, skulle kunna betyda en viss återgång i jämviktsförhållandena mellan hyrorna för moderna respektive omoderna lägenheter i riktning mot för— krigsförhållandena, även om det icke förre- faller sannolikt, att denna återgång skulle bli särdeles stark.”

” — 'un'—an.

V. Kompletterande synpunkter beträffande hyrornas förändringar

A. Hyrornas trögrörlighet

I föregående avsnitt diskuterades bl. a. frågan hur hyrorna behöver för- ändras för att allmän överensstämmelse mellan tillgång och efterfrågan omedel- ba'rt skall] uppstå för lägenheter av olika typer. I praktiken skulle anpassningen tilll ett sådant temporärt jämviktsläge inte bli ögonblidklig. Härom sägs f-öl- jandie i BU (s. 248):

”Det har hävdats, att risken för steg— ring av hyrorna i förut byggda hus icke skulle vara stor, även om hyrorna i nya hutS höjdes och om hyresregleringen av— skaffades. Hyrespriserna höra överhuvud till .de mera trögrönliga priserna, bundna som de äro av kontrakt på som regel minst ett år samt av i många fall varaktiga per- sonligt präglade förhållanden mellan hy- resvärd och hyresgäst; i en ej obetydlig del av lägenhetsbes—tåndet i flerfamiljshus är vidare hyressättningen *i princip grun- dad på .självkostnader eller liknande he- stämrningsgrunder (kommunägda fastighe- ter, arbetsgivarlägenheter, hostadsrättslä— genheter o. s.v.).”

I det fall, då bostadsbristen även vid fortsatt hyresreglering skulle vara upp— hävd redan efter 2 a 3 år, kan också en annan tröghetsfaktor bli aktuell. Det kan tänkas, att en del fastighetsägare i detta fall räknar med att marknaden visserligen för ögonblicket tillåter en avsevärd hyreshöjning men att kon- kurrensen snart skulle tvinga fram en sänkning till ungefär den rådande ni- vån. Det kan också tänkas, att en del av de fastighetsägare, som bedömer ut- sikterna på detta sätt, skulle avstå från hyreshöjningen i tanke att det kortva- riga inkomsttillskott—et inte skulle upp- väga nackdelarna i form av försämrad goodwill bland hyresgäster och myn- digheter.

Beträffande lhyrornaxs trögrörlighet skallll enligt riktlinjerna för föreliggan—

de utredning också följande faktorer beaktas: 1) verkan av att det förelig— ger eftersatt underhåll i de äldre hu— sen, 2) betydelsen av att hyresi'nkoms- ternas reailvärde minskat under hyres- regleringen.

Båda diessa faktorer torde i någon mån motverka trögbeten i hyrornas rörlighet uppåt. Men de hyreshöjningar som underlättas är av olika karaktär. Om en hyreshöjning motiveras med att underhållet är eftersatt och att kost— nad—er skall läggas ner på att sätta fas—- tigheten i stånd, kommer ”hyreshöj- ningen åtminstone i många fall att åt- följas av en standardhöjning för de fördyrade lägenheterna. Med 'hänsyn till standardhöjningen kanske man inte ens alltid kan anse att en höjning arv hyresnivån äger rum. Om däremot en tyreslhöjning motiveras med att en fas- tighetsägare, lika väl som exempelvis en lön-tagare, bör få kompensation för penningvärdets favll, uppstår en egent- lig höjning av hyresnivån — i den män inte tilll—skottet till hyresinkomsterna faktiskt blir använt till en höjning av standarden.

Det sagda [gälller hyrornas trögrör- lighet uppåt. Men hyrorna är också trögrörliga nedåt. När en lägenhet har blivit ledig, brukar ju inte hyran an- passas på ett sådant sätt, att en ny hy- resgäst erhålles omedelbart. På en fri marknad är det ju tvärtom normalt, att lägenhetsbeståndet ä-r led-igt till en eller annan procent. Vid sidan av denna out- nyttjade tillgång finns visserligen en otilllllfredjsställ-d efterfrågan (det finns personer som efterfrågar låg-enheter utan att ännu ha hunnit få någon), men vid stabil hyresn'ivå är denna otillfreds- ställda efterfrågan förmodligen i regel mindre än lägenhetsreserven. Detta innebär att ett tivllgångsöverskott inte behöver framkalla en hyressänkni'ng. På en fri marknad är ett visst tilll—gångs—

överskott kanske tvärtom en nödvän- dig betingelse för att inte hyresnivån skall sti-ga.

B. Erfarenheter från vissa främmande länder

I vissa främmande länder har hyres- regleringen blivit helt eller delvis upp- hävd, och erfarenheterna därifrån kan d'elwis vara av intresse i detta samman- hang, fastän man givetvis måste vara försiktig, när det gäller att från dessa erfar-enheter dra slutsatser om de verk— ningar, som ett upphävande av hyres- regleringen i'Sverige skulle få.

I en ”bilaga till hyresregleringskom- mitténs betänkande III lämnas bl.a. uppgifter om hyresregleringens avveck- ling i USA. För ett antal städer, där hyreskontroll—en hade upphävts före slutet av år 1953, anges den genom— snittliga hyreshöjningen under tiden 1950—1953 (is. 138). Hyresste-grings— procenten varierar mellan 10 och 27. Det vore önskvärt att dessa tal bleve jämförda med uppgifter om bostads- bristens storlek. Sådana uppgifter har emellertid ej varit tillgängliga.

Den 1 april 1954 upphävdes hyres- regleringen för ett flertal orter i Fin— land, och från socialministeriet har

vissa uppgifter erhållits beträffande bl.a. hyresstegringen under perioden mars—oktober 1954. För tio orter har uppgifter också erhållits om antalet bo- städer ooh antalet kvarstående bostads- ansökningar vid utgången av år 1953. Dessa |uppgifter har sammanställts i nedanstående tabell. Där har också an- talet bwostadsansökningar uttryckts i procent av antalet bostäder, ooh denna ”ansökningsp-rocent” har använts som ett grovt mått på bostadsbristens styr- ka. Städerna har ordnats efter bostads- bristens på detta sätt uttrycka styrka. Sålunda har Lovisa, som hade lägst an- sökningsprocient (3,6), placerats överst i tabellen och Nurmes, som hade högst ansökningsprocent (17,2), placerats nederst.

Som man kan vänta sig, visar tabel- len i stort sett ett positivt samband mellan ansökningsprocent och hyress- stegring. Så t. ex. steg hyresnivån med 10—12 % i Lovisa och med inte mindre än 26—28 % i Nurmes. Men oregelbun- d-enheter kan ookså konstateras. Sär— skilt påfallande är, att hyresnivån i Nystad endast steg med 3—4 %, trots att ansökningsprocenrten var så hög som 10,5. Någon förklaring till detta har inte kunnat erhållas.

Särskilda uppgifter om antalet sö-

Efterfrågeöverskott och hyresstegring i 10 finska orter, där hyresregleringen

upphävts. a b c d e f Bostaldlsansökningar 31.12.53 _ Ort Antal Hyresstegring bostäder Bråds— T talt d i % mars—okt. 1954 kande 0 av b Lovisa .......... 1350 16 49 3,6 10—12 % Mäntä .......... 1497 24 58 3,9 19—21 % Brahestad ...... 1000 6 46 4,6 20—23 % Karis .......... 1440 40 92 6,4 19—21 % Kristinestad 797 16 68 8,5 20—23 % Liieksa .......... 706 40 70 9,9 19—21 % Nys-tad .......... 1356 68 143 10,5 3—4 % Grankulla ...... 600 30 64 10,7 26—28 % Ekenäs ........ 1722 99 202 11,7 16—18 % Nurmes ........ 413 24 71 17,2 26—28 %

kan-de utan lägenhet har inte heller kunnat erhållas. Däremot inne-håller tabellen en särskild kolumn med upp- gifter om antalet brådskande ansök- ningar. Beträffande innebörden härav har socialministeriet lämnat följande upplysning:

”Såsom brådskande anses ansökningar från personer, som äro i oundgängligt behov av bostad. Dock bör icke person, som i sin besittning har bostadslägenhet eller del av lägenhet och denna bostad i beaktande av den på orten rådande bostadsbristen skäli- gen kan anses tillfredsställa behovet av bo— stad, ej heller person, som förlorat sin bo— stad uppenbarligen av egen orsak, anses vara i oundgängligt behov av bostad. Be— träffande vem som skall anses vara i ound- gängligt behov av bostad har de lokala hy- resnämnderna prövni-ngsräitt. Såsom direk- tiv har rsoci-almin'isteriet i sitt cirkulär n:o 1/1955 uttalat, att minimifordring beträf— fande bostad bör anses vara att familjer med barn [har kokmöjligheter.”

Som kommentar till uppgifterna rö- rande Finlan-d kan slutligen påpekas, att hyresstegringsprocenten under peri- oden mars—oktober 1954 i nio fall av de tio var avsevärt större, i regel två 11 tre gånger större än ansökningspro- centen. Detta gäller, trots att samtliga bostadsansökningar, inte bara de brådis- kandte har tagits med vid ansöknings- pzrocentcns beräkning. Även om denna jämförelse inte säger någonting bestämt om efterfrågeelasticiteten, vare sig denna räknas i antal lägenheter eller i t.ex. bostadsutrymm—e, så torde man kunna säga att den tyder på elastici- tetstal som ligger betydligt under 1.

Även i Belgien har hyresregleringen börjat avveckla-s. Med hänsyn till att tätortsbefolkningen inte har vuxit på långt när lika hastigt i Belgien som i Sverige, är det troligt, att den- bo- stadsbrist som rådde i Belgien, när man började avveckla regleringen, var betydligt mindre än den som råder i Sverige. Tyvärr har denna förmodan ej hunnit kontrolleras, och ej heller

har några uppgifter om hyressteg- ringen i Belgien hunnit anskaffas.

VI. Omilyttningar och standard- förändringar

I riktlinj'ern-a till denna utredning ställdes bl.a. följande fråga:

”Kan något uttalande göras om i vad mån avvecklingen som sådan kommer att för- anleda ökat antal flyttningar (omvänt: i vad man själva hyresregleringen medfört fastlåsning av hyresmarknaden) ?”

Denna fråga kan delvis besvaras ge- nom hänvisning till det som ovan sagts om avvecklingens inverkan på hyr-or- na (kap. IV och V) och om hyresför- ändringars inverkan på efterfrågan (kap. II och III). D'cn hyreshöjning, som utan tvivel skulle uppstå, skulle medföra en större ell-er mindre omflytt- ning från dyrare lägenheter till billi— gare, vartill kommer att en del lägen- li-etsinne'havaire skulle övergå till att hyra rum i andra hand eller hysa in sig hos anhöriga. Å andra sidan skulle en del av dem som nu söker lägenhet få tillfälle att tillgodose sin efterfrå- gan; [detta skulle både gälla sökande uta-n egen lägenhet och sökande från sämre till bättre lägenhet. Som det före- gående visar, är det svårt att göra en uppskattning av denna omflyttnings storlek.

Hyreshöjningen skulle vidare på- skynda uppkomsten av en reserv av lediga lägenheter och skulle även på detta sätt bidraga till omflyttning. Det är nämligen otvivelaktigt, att den näs— tan fullständiga frånvaron av bostads- reserv för närvarande åstadkommer en s.k. fastlå-sning. Visserligen förekom- mer byten i sto-r utsträckning, men lä— genhetsbyten är ofta komplicerade affärer, och det urval som kan erbju- das på den vägen är dessutom mindre än det som en normal bostadsreserv brukar ge.

Fastlåisningen tar sig uttryck på olika sätt. Den som får tjänstgöring på annan ort men räknar med att komm-a till— baka inom några få år vågar kanske inte göra sig av med sin lägenhet med tanke på svårighet-en att vid återkoms- ten få en likvärdig bostad, och den som skulle vilja flytta till en annan bostad inom samma ort kanske drar sig för allt besväret i samband med den kanske långa kedja av byten, som skulle bli nödvändig. Särskilt i Stockholm är det påfallande, att många har sitt arbete i ena ändan av staden och sin bostad i andra ändan. Å andra sidan vore det f-elxakttigt att fönntsätta, att de långa resorna till arbetet i samtliga fall!] är resultatet av hyresmarknadcns fastlås- ning; i ett okänt antal fall förhåller det sig så, att makarna har förvärvs- arbete i olika stadvsdtel'ar och att den enes långa resor till arbetet beror på att bostad valts i närheten av den and- ra makens arbetsplats.

Vid bedömning av frågan i vad mån avveckling av hyresregleringen skullle medföra större rörlighet hör hänsyn också tagas till de möjligheter att upp- nå detta resultat med' bibehållen hyres— reglering, som eventuellt föreligger. Möjligen kan de s.k. kedjebyten, som nu planeras av Stockholms bostadsför- medling, visa sig vara så effektiva, att det bidrag till fastlåsningens upphä- vande, som hyresregleringens avveck- ling skulle medföra, vore relativt obe- tydlligt. Det är för tidigt att yttra sig med bestämdhet om denna fråga.

VII. Fastighetsvärden och byggnads- verksamhet

A. Värdeförändringar och kreditförhållanden

Den hyresst'egring som skulle åtfölja ett upphävande av hyresregleringen skulle givetvis verka stegrande på de

berörda fastighet-ernås marknadsvär- den. Det är emellertid inte säkert att effekten skulle bli särdeles sto-r. I stor utsträckning torde värdena redan nu ligga på en nivå överstigande den som svarar mot rådande hyror. Delvis kan detta kanske förklaras som ett uttryck för den allmänna ”flykt till sakvär- den”, som sammanhänger med den fort- gående penningvärdeförsämringen. Men därtill kommer, att man i stor ut- sträckning räknar med att hyresreg- leringen inom ett rela-tivt litet antal år skall avvecklas, så att fastighetsägarna blir fria att höja hyrorna. i den omfatt— ning som marknadsläget kommer att tillåta. Hyresregleringens avveckling skulle med andra ord delvis vara an- teciperad, och den skulle därigenom i motsvarande grad redan ha gjort sin verkan på fastighetsvärd'uena.

I den mån avvecklingen skulle med- föra en ytterligare stegring av fastig— heternas marknadsvärd-en, kan 'det tän- kas att ock-så bielånin—gsvårdena skulle stiga — något som skulle kunna tänkas medföra en ökad belåning av äldre fas- tigheter. Skulle hyrorna och fastig- hetsvärdena sedan sjunka i samband med' bostadsbristen/s försvinnande kuin- de resultatet bli finansiella svårighe— ter för både låntagare och lån—givare. Med de förhållanden som numera råder på den svenska kreditmarknaden är det emellertid inte troligt att sådana olä- genheter skulle få någon större omfatt- ning.

B. Inverkan på hyggnadsverksamheten Någon större inverkan på byggnads- verksamzheten's omfattning skulle en av- veckling av hyresregleringen knappast kunna få i Sverige, så länge som bygg- nadsregleriwngen sätter en gräns för bosta'dsp-roduktionen. Däremot kan det tänkas; att produktion-ens inriktning

skulle påverkas. Eftersom hyrorna i icke statligt belånade hus sannolikt skulle stiga relativt mycket för mindre lägenheter (i synnerhet kanske 2 rum med kök och enkelrum med kokanord- ning), är det möjligt att den icke stat- ligt finansierade produktionen särskilt sknlle riktas in på sådana lägenheter.

Den fortgående stegring av levnads- standarden, som är att vänta, gör det emellertid antagligt att familjernas bo- stadsefterfrågan i allt större utsträck- ning kommer att rilktas om från lägen— heter med ett ell-er två rum och kök till större lägenheter. Med hänsyn till dessa framtidsutsikter skulle för- modligen mån-ga byggmästare bygga husen på ett sådant sätt, att det bleve möjligt att med jämförelsevis små kostnader slå ihop små lägenheter till större. Kanske också s.k. kombina- tionslägenheter, d.v.s. lägenheter där ett av rummen är så placerat att det lämpar sig för uthyrning i andra hand, skulle komma att byggas i större ut— sträckning.

Det kan tänkas att en avveckling av hyresregleringen skulle gynna nypro- duktionen av bostäder efter den tid- punkt, då bostadsbristen skulle vara upphävd även vid bibehållande av hyresregleringen. Som påpeka-ts 'under IV B skulle avvecklingen sannolikt re- sultera i en något högre hyresnivå för de äldre och icke hyresreglerade linsen. Därigenom skulle efterfrågan komma att något fortare riktas om från dessa hus till de nybyggda husen. Lägenhets— reserven skulle sålunda komma att loka— liseras till de äldre husen, och därige— nom skulle produlktion av nya bostä- der komma att bli mer lönande.

VIII. Verkningar på samhällsekonomien i övrigt

Beträffande frågan, hur en avveck- ling av hyresregleringen skulle inverka

på samhällsekonomien i övrigt, skall följande synpunkter här beaktas:

A) Hyrorna ingår i levnadskostna- d'erna och en hyreshöjning vid lika konsujment-priser i övrigt medför en höjning av konsume-ntprisindex. En så- dan höjning vkan tänkas skärpa kraven på lönestegringar.

B) En hyreshöjning skulle öka fas- tighetsäga-rnas inkomster och köp-kraft men kan å andra sidan tänkas minska hyresgästernas efterfrågan på kon- sumtionsvaror i övrigt. Dessa föränd- ringar påverkar ”den samhällsekono— miska balansen” i olika riktningar.

A. Konsumentprisindex och arbetsmarknad

För att bilda sig en föreställning om konsumentprisindextalets beroende av posten bostad (exkl. bränsle och lyse) kan man exempelvis ställa följande frå- ga: Hur stor procentuell stegring av indextallet för bostad behövs för att konsum'entprisindextalet skall stiga med 1 %? Frågan kan besvaras på följande sätt.

För utgångsläget används indexta—let 100 för både bostad och övriga priser, och även konsumentprisindex är allt- så 100. Talet för bostad skall stiga till ett sådant värde, x, att kons'ulmentpris— index stiger till 101. Eftersom vikterna för bostad och övriga poster år 0,0855 resp. 0,9145 (enligt Soc. medld. 1955:2 s. 85), kan x beräknas ur följande ekvation:

0,0855 x + 0,9145 - 100 = 101 varav x = 111,7. Detta innebär, att en höjning av posten bostad med 11,7 % höjer konsumentprisindex med 1 %.

Eftersom kombinationen av bostad, bränsle och lyse har antagits vara av särskild betydelse för bostadseft—erfrå- gan, är det av intresse att undersöka, hur mycket indextalet för denna kom- bination stiger, när talet för bostad

sti-ger mel 11,7 %. Eftersom vikten för bränsle och lyse är 0,0435, finner man svaret på följande sätt:

0,0855 -111,7 + 0,0435 - 100

: 107, 0,0855 + 0,0435 8

Det sammanvägda talet för bostad, bränsle och lyse skulle alltså stiga med 7,8 %.

De anförda siffrorna tyder på att en stegring av hyrorna med 10 a 25 % kan tänkas ge anledning till krav på lönestegringar med 1 a 2 %. En annan fråga är, i vad mån dessa krav skulle komma att bli tillgodosedda. Svaret på den frågan är bl.a. beroende av den allmänna ekonomiska politik som kom- mer att föras. Om den fulla sysselsätt- ningen uppfattas som garanterad, får lönestegringskraven givetvis större möj- lighet att slå igenom än om arbets— marknadens parte-r räknar med att en lönestegrin-g skulle medföra arbetslös- het och förluster.

B. Hyresregleringen och ”den samhällsekonomiska balansen”

En vanlig upp-fattning är, att hyres- regleringen har bidragit till den pågå- ende inflationen genom att för annan konsumtion frigöra pengar, som vid oreglerade hyror skulle ha använts till bostadsutgifter. Den styrka, som denna eff-ekt högst kan tänkas ha, framgår av följande uppgifter. För 1954 uppgår fönsörjningsbailalnsens hela belopp (pri- vat och offentlig inhemsk bruttoinves- tering plus export av varor och tjäns- ter pll-us privat och offentlig konsum- tion) till omkring 55 000 miljoner kro- nor. Därav utgöres omkring 2 250 mil-

joner kronor av utgifter för bostad. En- ligt e-n inom Ikonjunkturinstitutet gjord mycket ungefärlig uppskattning utgöres 55 % eller drygt 1 200 miljoner kronor av hyror. En höjning av alla hyror (även de i statligt belåna-de hus) med 20 %, d.v.s. med cirka 250 miljoner, skulle alltså innebära en ökning av hyresntgifterna med ett belopp något mindre än %> % av försörjningsbalan— sens hela summa.

Man kan inte förutsätta, att denna ök- ning i hyres-utgiftern-a skulle' medföra en lika stor minskning i det rådande infla-tionstrycket. Ökningen i utgifter för hyresgästerna motsvaras ju av en lika stor inkomstökning för hyresvär- darna (varav dock en stor del går till skatt), och däri-genom ökas dessas möj- ligheter till både konsumtion och in- vesteringar. Bl.a. kan man räkna med att investeringarna i form av ökat fas— tighetsunderhåll skulle öka». Vidare är det inte säkert att hyresgästerna skulle begränsa sina utgifter för andra ända- mål med ett belopp lika med utgifts— ökningen för hyror. Sannolikt skulle hyreshöjningen medföra ett minskat sparande bland hyresgästerna, samti- digt som den skulle öka fastighetsägar- nas sparande. Om man till detta lägger det under A nämnda förhållandet, att en hyreshöjning under vissa förutsätt- ningar sknlle kunna påverka lönerna i stegrande riktning, är det ingalunda säkert att en» avveckling av hyresnegle- ringen skulle få en på det hela taget inflationsdämpande effekt.

Stockholm i juni 1955. Harald Dickson

Författningsförslag

Förslag till lag

om ändring i vissa delar av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m.m.

Härigenom förordnas, att 9 5 första stycket lagen den 19 juni 1942 om hyres— reglering m. m. skall upphöra att gälla samt att lagen i övrigt skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives.

Gällande lydelse Föreslagen lydelse

lå.

Bestämmelserna i denna lag skola äga tillämpning i varje stad, köping eller municipalsam'hälle, som vid 1942 års in- gång hade minst 2,000 invånare, samt, där Konungen så förordnar, jämväl i annan tättbebyggd ort.

Vad nedan —— — _ å municiupalsam- 'hälle.

Bestämmelserna i denna lag skola, där ej meddelats förordnande, varom i andra stycket första punkten förmäles, äga tillämpning i varje stad, köping el- ler municipalsamhälle, som vid 1942 års ingång hade minst 2,000 invånare, samt, där Konungen så förordnar, jämväl i annan tättbebyggd ort.

Konungen äger förordna, att lagen skall upphöra att gälla i viss ort som ovan nämnts eller del därav. När skäl därtill äro, må Konungen förordna, att lagen äter skall gälla i orten.

Vad nedan — — — å municipalsam- hälle.

25.

För lägenhet, som är avsedd att helt eller till väsentlig del nyttjas till bostad och ej uthyres i möblerat skick, regle- ras hyran enligt bestämmelserna i 3— 5 åå. Samma lag vare beträffande lä- genhet, som icke är avsedd att helt eller till väsentlig del nyttjas till bostad, så- framt ej hyran den 1 januari 1942 var fastställd att utgå med växlande belopp för skilda tider.

För lägenhet, som är avsedd att helt eller till väsentlig del nyttjas till bostad och ej uthyres i möblerat skick, regle- ras hyran enligt bestämmelserna i 3— 5 åå.

Vad i första stycket stadgas skall icke gälla i fråga om lägenhet i hyresvärden tillhörigt hus, som uppförts med stöd av tertiärlån, beviljat enligt kungörel- sen den 29 juni 1946 om tertiärlän och tilläggslån för flerfamiljshus eller sena- re författning i samma ämne, så länge lånet ej uppsagts till betalning.

Hyresvärden må icke mottaga, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhyran, där ej annat förauledes av vad nedan sägs. Såsom grundhyra an- ses det hyresbelopp, som lägenheten be- tingade den 1 januari 1942. Var lägen- heten då ej uthyrd, fastställes grundhy- ran av den i 13 & omförmälda hyres- nämnden efter hyresläget vid nämnda tid. För lägenhet i hus eller del av hus, som färdigställts senare än den 1 janua- ri 1942, fastställer nämnden grundhyran till det belopp, som med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga om- ständigheter finnes skäligt.

Var hyran — -— — skäligt belopp. Höjning av — — —— parterna avtalat. Hyresvärden må _— —— _— är stadgat.

Hyresvärden må icke mottaga, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för lägenheten till- låtna grundhyran, där ej annat föranle— des av vad nedan sägs. Såsom grundhy- ra anses det hyresbelopp, som lägenhe- ten betingade den 1 januari 1942. Var lägenheten då ej uthyrd, fastställes grundhyran av den i 13 & omförmälda hyresnämnden efter hyresläget vid nämnda tid. För lägenhet i hus eller del av hus, som färdigställts senare än den 1 januari 1942, fastställer nämnden grundhyran till det belopp, som med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter finnes skäligt. Erfordras bestämmande av grundhyra för lägenhet i hus, varom i 2 5 andra stycket förmäles, mä nämnden fastställa grundhyran till belopp, som med hän- syn till omständigheterna finnes skäligt.

Var hyran — _— — skäligt belopp. Höjning av _— — — parterna avtalat. Hyresvärden må — —— — är stadgat.

65.

Är lägenhet, som icke enligt 2 5 är underkastad hyresreglering, uthyrd mot en hyra, som är avsevärt högre än lä- genhetens beskaffenhet och övriga om- ständigheter föranleda, äger hyres- nämnden nedsätta hyran efter vad som finnes skäligt. I fråga om ersättning för lägenhetens uppvärmning "eller förseen- de med varmvatten skall vad i 4 5 and- ra och tredje styckena stadgas äga mot— svarande tillämpning.

Vid meddelande —— -— — därtill fast- ställer.

75.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal, äger hyresnämnden på framställning av hy-

Är i möblerat skick uthyrd lägenhet, omfattande minst två rum och avsedd att helt eller till väsentlig del nyttjas till bostad, uthyrd mot en hyra, som är av- sevärt högre än lägenhetens beskaffen- het och övriga omständigheter föranle- da, äger hyresnämnden nedsätta hyran efter vad som finnes skäligt. I fråga om ersättning för lägenhetens uppvärmning eller förseende med varmvatten skall vad i 4 5 andra och tredje styckena stadgas äga motsvarande tillämpning.

Vid meddelande — -— — därtill fast- ställer.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal röran- de lägenhet, som är avsedd att helt eller

resgästen förklara uppsägningen ogiltig, om den finnes strida mot god sed i hy- resförhållanden eller eljest vara obillig. Nämnden må ock, om hyresgästen samtycker därtill, förlänga hyresförhål- landet mot den hyra, som hyresvärden enligt vad ovan sägs äger betinga sig, och på de villkor i övrigt, som finnas skäliga.

Framställning som i första stycket sägs skall göras inom fjorton dagar från uppsägningen eller, om hyresvärden icke därvid tydligt meddelat, att han ej önskar låta ”hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat hyresgästen sådant meddelande.

till väsentlig del nyttjas till bostad och, där lägenheten uthyrts i möblerat skick, omfattar minst två rum, äger hyres- nämnden på framställning av hyresgäs- ten förklara uppsägningen ogiltig, om den finnes strida mot god sed i hyres- förhållanden eller eljest vara obillig. Nämnden må ock, om hyresgästen sam- tycker därtill, förlänga hyresförhållan— det mot den hyra, som hyresvärden en- ligt vad ovan sägs äger betinga sig eller, där fråga är om lägenhet, som enligt 2 5 andra stycket är undantagen från regle- ring, skäligen bör utgå, och på de vill— kor i övrigt, som finnas skäliga.

Har dödsbo efter avliden hyresgäst satt annan i sitt ställe, skall i fråga om uppsägning, som skett till den tidigaste dag därefter då hyresförhållandet kun- nat bringas att upphöra, vad i första stycket sägs icke äga tillämpning med mindre

1) hyresvärden underlåtit att inom en månad samtycka till framställning om hyresavtalets upphörande eller

2) såsom ny hyresgäst inträtt den av- lidnes vid dödsfallet i lägenheten boen- de make, eller den, som sedan avsevärd tid sammanbott med den avlidne under äktenskapsliknande förhållanden, eller ock den, vilken såsom anförvant, husfö- reståndarinna eller vårdare stått den av— lidne nära och bott i lägenheten sedan minst sex månader före dödsfallet.

Framställning som i första stycket sägs skall göras inom fjorton dagar från uppsägningen eller, om hyresvärden icke därvid tydligt meddelat, att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat hyresgästen sådant meddelande. Har uppsägning innefattande meddelan- de som nu sagts skett i den ordning, varom i 2 kap. 38 & tredje stycket lagen om nyttjanderätt till fast egendom stad- gas, må dock framställningen göras inom fyra veckor från uppsägningen.

Är hyresavtal slutet för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och har hyresgästen i skälig tid givit hyresvär- den tillkänna, att han önskar behålla lä- genheten efter den avtalade hyrestidens slut, äger hyresnämnden, där hyresvär- den vägrar att förlänga hyresförhållan- det, på framställning av hyresgästen förordna därom, såframt hyresrätten ej är förverkad och hyresvärdens vägran finnes strida mot god sed i hyresför- hållanden eller eljest vara obillig. I frå- ga om hyresvillkoren vid sådan förläng- ning skall vad i 7 5 stadgas äga mot- svarande tillämpning.

Framställning som _ _ — av av- talet.

Är hyresavtal rörande lägenhet som i 7 5 första stycket sägs slutet för be- stämd tid utan förbehåll om uppsäg- ning och har hyresgästen i skälig tid givit hyresvärden tillkänna, att han öns- kar behålla lägenheten efter den avtala- de hyrestidens slut, äger hyresnämn- den, där hyresvärden vägrar att för— länga hyresförhållandet, på framställ- ning av hyresgästen förordna därom, såframt hyresrätten ej är förverkad och hyresvärdens vägran finnes strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obillig. I fråga om hyresvillkoren vid sådan förlängning så ock ifråga om förlängning av hyresförhållande sedan dödsbo efter avliden hyresgäst satt annan i sitt ställe skall vad i 7 5 stadgas äga motsvarande tillämpning.

Om det av särskild anledning finnes skäligt, må nämnden giva hyresvärd till— stånd att till hyresgäst, som före för— hyrningen underrättats därom, uthyra lägenhet utan rätt för hyresgästen att påkalla förordnande enligt första styc- ket.

Framställning sxom _____ av avtalet.

8a5.

Skall hyresförhållande beträffande lägenhet, som förhyrts av två eller flera gemensamt, upphöra på grund av åt- gärd eller underlåtenhet av någon av dem, och vägrar hyresvärden annan, som har del i hyresrätten, att övertaga lägenheten, äger hyresnämnden på framställning av den senare förordna därom, såframt hyresvärdens vägran finnes vara obillig.

Vill make i anledning av hemskillnad eller äktenskapsskillnad eller eljest övertaga lägenhet, som av andra maken är förhyrd till bostad, och bor den förre själv i lägenheten, skall vad i första stycket stadgas äga motsvarande till—

Skall hyresförhållande rörande lägen- het som i 7 5 första stycket sägs och som förhyrts av två eller flera gemen— samt, upphöra på grund av åtgärd eller underlåtenhet av någon av dem, och vägrar hyresvärden annan, som har del i hyresrätten, att övertaga lägenheten, äger hyresnämnden på framställning av den senare förordna därom, såframt hy— resvärdens vägran finnes vara obillig.

Vill make —— — _ i'hyresrätten.

Har make genom bodelning eller skif- te i anledning av andra makens död, äktenskapets återgång, hemskillnad el- ler äktenskapsskillnad tillagts hyresrät— ten till lägenhet, som av andra maken

lämpning, ändå att han icke har del i hyresrätten.

Har make genom bodelning eller skifte i anledning av äktenskapets åter- gång, hemskillnad eller äktenskapsskill- nad tillagts hyresrätten till lägenhet, som av andra maken eller av båda ma- karna är förhyrd till bostad för gemen- samt bruk, och vägrar hyresvärden den förre att övertaga lägenheten, äger hy- resnämnden på framställning förordna därom, såframt hyresvärdens vägran finnes vara obillig.

I fråga om hyresvillkoren vid överta- gande av lägenhet enligt bestämmel- serna här ovan Skallll vad i 7 % stadgas äga motsvarande tillämpning.

Framställning varom förmäles i första eller andra stycket skall göras inom fjorton dagar från det hyresvärden i samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat sökanden, att hyres- förhållandet skall upphöra. Skall i fall som avses i tredje stycket hyresförhål-

—landet upphöra, skall ock framställning

som där säös (röras inom nämnda tid. D D

eller av båda makarna är förhyrd till bostad för gemensamt bruk, och vägrar hyresvärden den förre att övertaga lä- genheten, äger hyresnämnden på fram- ställning förordna därom, såframt hy- resvärdens vägran finnes vara obillig.

I fråga -—— — — motsvarande till- lämpning.

Framställning varom förmäles i förs- ta eller andra stycket skall göras inom den i 7 % stadgade tid från det hyresvär- den i samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat sökanden, att hy- resförhållandet skall upphöra. Skall i fall som avses i tredje stycket hyresför- hållandet upphöra, skall ock framställ- ning som där sägs göras inom nämnda tid.

18 5.

Innan hyresnämnd avgör ärende en- ligt denna lag, skola hyresvärd och lly- resgäst eller, där så finnes lämpligt, hy- ressökande erhålla tillfälle att vid sam- manträde inför nämnden framlägga sina synpunkter. Framställning av ringa vikt må dock avslås utan att hava ”handlagts vid sådant sammahträde, cm denv'finnes icke förtjäna avseende. Där genom sär- skild författning eller beslut av (statens byggnadslånebyrå) bestämts den hyra, som högst må utgå för viss lägenhet, må ärende om fastställande av lägen- hetens grundhyra intill den sålunda be'- stämda'hyrans beloppavgöras—utan hin- der av att hyresgäst. eller hyressökande icke beretts-, tillfälle att infinna. sig vid sammanträdet. Har kallelse tillsamman—- träde .avsänts till part genom rekom-

Innan hyresnämnd avgör ärende en- ligt denna lag, skola hyresvärd och hy- resgäst eller, där så finnes lämpligt, hy- ressökande erhålla tillfälle att vid sam- manträde inför nämnden framlägga sina synpunkter. Framställning av ringa vikt må dock avslås utan att hava handlagts vid sådant sammanträde, Om den finnes icke förtjäna avseende. Ansökan om tillstånd nämnt i 8 5 andra stycket för— mäles må prövas utan att parterna kal- lats till sammanträde inför nämnden. Där genom särskild författning eller be- slut av statligt lånebeviljande organ be- stämts den hyra, som högst må utgå för viss lägenhet, mä ärende om fastställan- de av lägenhetens grundhyra intill den sålunda he'stämda .hy-rans belopp avgö- ras 'utan hinder av att hyresgäst eller

menderat brev, må ärendet avgöras utan hinder av hans utevaro.

hyressökande icke beretts tillfälle att in- finna sig vid sammanträdet. Har kallel- se till sammanträde avsänts till part ge- nom rekommenderat brev må ärendet avgöras utan hinder av hans utevaro.

20 5.

Nämnden äger — — — inför nämn- den.

Nämnden eller _ _ _ förelägga vite.

Hyresnämndens beslut _ — _ nämn-

dens beslut.

Part, som är missnöjd med nämndens beslut, äger däröver anföra besvär hos statens hyresråd inom tjugu dagar från den dag, då klaganden erhöll sådant besked som i 19 å tredje stycket sägs.

Nämndens beslut _ — _ beträffan- de lägenheten.

Nämnden äger _ _ _ inför nämn- den.

Nämnden eller _ — _ förelägga vite.

Hyresnämndens beslut — — — nämn-

dens beslut.

Part, som är missnöjd med nämndens beslut, äger däröver anföra besvär hos statens hyresråd inom tjugu dagar från den dag, då klaganden erhöll sådant be- sked som i 19 % tredje stycket sägs. Mot beslut, varigenom ansökan om tillstånd jämlikt 8 å andra stycket bifallits, må talan ej föras.

Nämndens beslut _ _ _ beträffan- de lägenheten.

22 5. Finner hyresnämnden _ _ _ om .Finner hyresnämnden _ — — om rättelse. rättelse. Då väsentligt _ _ _ ny prövning. Då väsentligt _ _ _ ny prövning.

Vad i denna paragraf stadgas äger icke tillämpning med avseende & ären- de, vari ansökan om tillstånd jämlikt 8 5 andra stycket bifallits.

23 5.

Den som bryter mot vad i 3 5 första eller fjärde stycket, 9 5 första stycket eller 11 5 sägs eller mot förbud, som meddelats med stöd av 9 5 andra styc- ket, straffes med dagsböter eller fäng- else.

Den som bryter mot vad i 3 5 första eller fjärde stycket eller 11 & sägs eller mot förbud, som meddelats med stöd av 9 &, straffes med dagsböter eller fäng- else.

26 5.

Vad i denna lag stadgas skall ej äga tillämpning på upplåtelse av bostad, som är förenad med allmän tjänst, och ej heller på bostadsupplåtelse i hotell- eller pensionatrörelse, i den mån pris—

Vad i denna lag stadgas skall ej äga tillämpning på upplåtelse av lägenhet i hus, som uppförts utan stöd-av län beviljat enligt kungörelsen den 30 juni 1948 om tertiärtån och tilläggslån för

regleringslagen erhållit tillämpning flerfamiljshus och som färdigställts ef- därpå. ter den 30 september 195. , ej heller på bostadsupplåtelse i hotell- eller pen- sionatrörelse.

Denna lag träder i kraft den 1 oktober 195 ..

Med avseende å lagens ikraftträdande och giltighet skall, med upphävande av vad lag eller författning innehåller däremot stridande, vidare gälla:

1:o. Föreskrift eller beslut, som meddelats med stöd av bestämmelse, vilken ge- nom denna lag upphävts, äge, utom i nedan angivna fall, icke tillämpning efter den 30 september 195. .

På förseelse, som begåtts mot sådan bestämmelse, skall vad därom är stad- gat äga tillämpning även efter det bestämmelsen upphört att gälla.

2:o. I ärende, som avser tillämpning av bestämmelse som i punkt 1 sägs och den 30 september 195. är anhängigt hos hyresnämnd eller statens hyresråd, skall beslut meddelas, såframt det icke är uppenbart, att beslutet skulle bliva utan verkan. I sistnämnda fall skall ärendet avskrivas.

3zo. För tid efter den 30 september 195. skall i hyresförhållande, beträffande vilket regleringen jämlikt 3—6 55 upphört att gälla, erläggas den hyra — däri inräknat hyreshöjning jämlikt 5 % lagen om hyresreglering m. m. _ som nämnda dag utgick, eller enligt hyresnänmds eller hyresrådets sedermera meddelade be- slut skulle ha utgått, såframt ej parterna genom avtal, som särskilt avser sådan tid, annat överenskommit. Vad sålunda stadgas skall, med det undantag som i 4 mom. sägs, äga motsvarande tillämpning med avsende å övriga hyresvillkor. Beslut, varigenom ansökan om övertagande av lägenhet jämlikt 8 a & bifallits, skall lända till efterrättelse även efter den. 30 september 195..

4zo. Oavsett uppsägning från hyresvärdens sida skall, där hyresrätten ej är förverkad, hyresförhållande, som angår lägenhet, vilken icke är avsedd att helt eller till väsentlig del nyttjas till bostad, upphöra att gälla tidigast å den laga fardag, som inträffar näst efter ett år från uppsägningen, såframt ej parterna om annat överenskomma. Vad sålunda stadgas skall gälla även om uppsägningen skett före den 1 oktober 195 . .

5:o. För beredande av frågor om förordnande som avses i 1 5 andra stycket skall finnas en av Konungen utsedd nämnd. Närmare föreskrifter angående nämndens sammansättning och verksamhet meddelas av Konungen.

Förslag till lag om ändring av 6 5 lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. och överlåtelse av bostadsrätt m.m. ska-ll erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives.

Gällande lydelse Föreslagen lydelse (i &.

Överlåtelse av bostadsrätt må ej god- ”överlåtelse av bostadsrätt må, där ej kännas, om ersättning för bostadsrätten särskilda skäl annat föranleda, icke god- skall utgå med högre belopp än som sva- kännas med mindre ersättningen för

rar mot bostadsrättshavarens andel i bostadsrätten bestämts till belopp, som föreningens behållna tillgångar, utan så kan anses skäligt med hänsyn till å ena är att bostadsrätten av särskild anled- sidan hyresvärdet för lägenheten och å ning har högre värde. . andra sidan beloppet av de & lägenheten belöpande avgifter, som ej avse avbe- talning av fastigheten åvilande-skuld.

Denna lag träder i kraft den 1 oktober 195 . . Vad i lagen stadgas skall äga tillämpning även vid prövning av överlåtelse som ägt rum dessförinnan.

Förslag till lag om tillägg till lagen den 28 maj 1948 (nr 245) med vissa bestämmelser om hyresrätt vid hemskillnad eller äktenskapsskillnad m.m.

Härigenom förordnas, att i lagen den 28 (maj 1948 med vissa bestämmelser om hyresrätt vid hemskillnad eller äkt'enskapsskillnavd m. m. skall efter första stycket inskjutas ett nytt stycke av den lydelse nedan angiv—es.

Hava makar _ — _ behöva lägenheten-.

Vad sålunda stadgas skall erhålla motsvarande tillämpning då äktenskap upp- löses genom makes död.

Angående rätt _ _ — hyresreglering m. m.

Denna lag träder i kraft den 1 oktober 195 . .

Förslag till kungörelse angående upphävande av kungörelsen den 14 april 1944 (nr 144) om skyldighet att lämna uppgift angående uthyrning av möblerad bostad. Härigenom förordnas, att kungörelsen 'den 14 april 1944 om skyldighet att läm— na uppgift angående uthyrning av möbler-and bostad skall upphöra att gälla med utgången av september 195 . .

Förslag till lag med vissa bestämmelser i anledning av att hyresregleringslagstiftningen skall upphöra

att gälla i viss ort.

Härigenom förordnas, med ändring av vad lag eller författning innehåller där- emot stridande, att för ort, beträffande vilken Konungen förordnat, att lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering m. ni. skall upphöra att gälla, följande bestäm- melser skola lända till efterrättelse.

Allmänna bestämmelser

15.

Föreskrift eller beslut, som meddelats med stöd av ovannämnda lag eller lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m., äge, utom i nedan angivna fall, icke tillämpning längre än lagen är gällande.

På överträdelse, som begåtts under lagens giltighetstid, samt brott mot den tystnadsplikt, som föreskrives i 25 5 lagen om hyresreglering m. m., skall vad i lagen stadgas även därefter äga tillämpning.

25.

I ärende, som den dag då ovannämnda lagars giltighet upphör är anhängigt hos hyresnämnd eller statens hyresråd, skall beslut meddelas, såframt det icke är uppenbart, att detsamma skulle bliva utan verkan. I sistnämnda fall skall ären- det avskrivas.

Om hyresförhållanden

3 5. Sedan hyresregleringen upphört att gälla, skall för lägenhet erläggas den hyra _ däri inräknat hyreshöjning jämligt 5 % lagen om hyresreglering m. m. _ som utgick vid upphörandet eller enligt av hyresnämnd eller hyresrådet sedermera meddelat beslut då skulle ha utgått, såframt ej parterna genom avtal, som särskilt avser tird därefter, annat överenskommit. Vard sålunda stadgas skall äga motsva- rande tillämpning beträffande övriga hyresvillkor.

45.

Beslut, varigenom ansökan om övertagande av lägenhet jämlikt 8 a 5 lagen om hyresreglering m. m. bifallits, skall lända till efterrättelse även efter hyresregle- ringens upphörande.

Om bostadsrätt m. m. 5 &.

På överlåtelse av bostadsrätt eller annan andelsrätt, som sker inom två måna- der före det lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. upphör att gälla, skall nämnda lag ej tillämpas. Bestämmelserna i 9 € samma lag skola, såvitt angår överlåtelse, varå lagen är tillämplig, gälla även efter det tiden för lagens giltighet i orten utgått. Vad i lagens 10 % stadgas skall ock gälla, ändå att fardag som där sägs infaller efter sistnämnda tidpunkt. I sådant fall äge hyresnämnd i händelse av tvist fastställa hyresvillkoren.

övriga bestämmelser 6 5.

På vederbörande kommun ankommer att vidtaga de åtgänder, som erfordras för avveckling av hyresnämndens verksamhet.

75.

Där Konungen förordnar, att lagen om hyresreglering m. m. åter skall gälla i orten, utfärdar Konungen tillika för tillämpning av förordnandet erforderliga fö- reskrifter. Därvid skall vad som stadgas om förfara-mdet, då nämnda: ifaug första gången genom Konungens förondnanvde gör—es tillämplig i en ort, erhålla motsva- rande tillämpning.

Denna lag träder i kraft den 1 oktober 195 . .

_ ..4—..—..-s_ . ,... .."—___?-

.;r__ __=_