SOU 1961:47
Reviderad hyreslag : förslag
Sammanfattning
Det föreliggande förslaget behandlar väsentligen två huvudfrågor på hyres— rättens område. Den ena rör det rättsliga skyddet för hyresgästs intresse att vid hyrestidens utgång få hyra lägenheten på nytt (besittningsskydd), me— dan den andra angår hyresgästs rätt att överlåta lägenheten. Det ligger i sakens natur, att en reglering av dessa ämnen delvis måste bliva olika allt— efter det marknadsläge, för vilket regleringen är avsedd. Kommittén, som haft att göra en översyn av den permanenta hyreslagstiftningen, har vid sitt ställningstagande till dessa huvudfrågor främst haft i sikte marknadslägen, som kunna betecknas som någorlunda normala, till vilka även hänförts marknadssituationer med en viss mera måttlig lägenhetsbrist.
Förslaget om besittningsskydd för hyresgäst bygger på tanken, att en hyresgäst bör äga rätt att vid hyrestidens utgång få hyra lägenheten på nytt, om inga särskilda omständigheter motivera, att hyresförhållandet upphör. Denna tanke genomföres i förslaget med olika medel allteftersom fråga är om bostadslägenhet eller annan lägenhet. Inom bostadssektorn, där besitt- ningsskyddets främsta uppgift är att värna det ideella värde, som ligger däri att man kan känna trygghet i besittningen av sitt hem, har besittningsskyd- det i enlighet med vad i utredningsdirektiven angivits utformats medelst förlängningsregler. Dessa regler bliva tillämpliga på en bostadsupplåtelse, när denna varat mer än sex månader i följd. Karenstiden har huvud- sakligen till uppgift att från det besittningsskyddade området utmönstra upplåtelser, som icke avsetts skola vara av stadigvarande natur, t. ex. upp- låtelse av lägenhet såsom sommarbostad. Av liknande skål föreslås, att upp— låtelse av lägenhet i möblerat skick skall falla utanför förlängningsregler- nas tillämplighetsområde. Dessa skola icke heller gälla hyresgäst, som är inneboende hos upplåtaren. Den nära personliga kontakt, som vanligtvis förekommer mellan upplåtare och inneboende hyresgäst, gör det nämligen mindre lämpligt att låta hyresgästen kvarstanna i lägenheten mot upplåta- rens vilja utöver avtalad hyrestid. Att förlängningsreglerna äro tillämpliga på en hyresupplåtelse innebär i korthet, att hyresgästen i princip är be- rättigad att erhålla nytt hyresavtal, då hyrestiden genom uppsägning från hyresvärdens sida går till ända eller tidsbestämt avtal utlöper, såvida icke hyresvärden har giltig anledning kräva, att hyresgästen flyttar. För att gil- tig anledning att upplösa hyresförhållandet skall anses föreligga bör enligt
förslaget först och främst fordras, att avflyttningsskälen äro av saklig na- tur. Uppsägning, som skett exempelvis såsom hämd för att hyresgästen i rättslig ordning påfordrat reparation av lägenheten eller eljest velat göra bruka av sina rättigheter gentemot hyresvärden, eller som grundas därpå att hyresgästen har barnrik familj, skall sålunda icke få leda till att hyres- gästen nödgas bryta upp sitt hem. Då sakliga avflyttningsskäl föreligga, är svaret på frågan, huruvida giltig anledning finnes att upplösa hyresför- hållandet, beroende på hur tungt dessa skäl väga i förhållande till hyres- gästens intresse att få behålla lägenheten. En följd härav är, att större krav på avflyttningsskälens tyngd måste ställas, då svårigheter möta för hyres- gästen att anskaffa ann-an lägenhet än då han med lätthet kan uppdriva annan lämplig bostad. För vissa typfall har frågan, när giltig flyttnings- anledning skall anses föreligga, gjorts till föremål för särskild reglering i förslaget. I enlighet med tanken att besittningsskydd endast skall tillkomma skötsam hyresgäst föreskrives sålunda, att rätt till nytt hyresavtal icke skall föreligga, då hyresrätten är förverkad eller hyresgästen eljest i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet, att han icke kan anses för- tjänt av förlängning. Då hyresgästens intresse att få kvarbo i lägenheten icke rimligen bör stå hindrande i vägen för rivning eller större ombyggnad av fastigheten, har vidare stadgats, att rätt till nytt hyresavtal i princip icke skall föreligga, när uppsägning sker för dylikt ändamål. Att lägenheten i fortsättningen skall brukas för annat ändamål än bostad, t. ex. för kontors- ändamål, skall likaledes enligt särskild regel anses som giltig flyttnings- anledning utom i de fall då flyttningen exempelvis på grund av förefintlig bostadsbrist skulle få obilliga konsekvenser för hyresgästen. För vissa kate- gorier av hyresobjekt föreslås rätten att vid kontraktstidens utgång upplösa hyresförhållandet bliva mera vidsträckt än eljest. Detta gäller bl. a. lägenhet i en— och tvåfamiljshus. Då sådan lägenhet är uthyrd och ägaren bor eller vill bo i huset eller behöver friställa lägenhet däri för att kunna överlåta fastigheten, skall sålunda hyresgästen icke annat än i undantagsfall kunna påfordra nytt hyresavtal. Den vidsträcktare upplösningsrätten motiveras dels av att dylika småhus i allmänhet tillkomma och förvärvas väsentligen för att tjäna som bostad åt ägaren och dels av att kontakten mellan hyres- värd och hyresgäst i småhus ofta blir av mera personlig natur än i fler- familjshus. En liknande mera vidsträckt upplösningsrätt föreslås för lägen— het, som upplåtaren innehar med bostadsrätt.
Förslaget utgår ifrån att prisbildningen på hyresmarknaden under de mera normala förhållanden, för vilka förslaget är avsett, skall kunna ske efter förhållandet mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter. I överens- stämmelse med denna princip om hyresbildningens frihet skall hyran i nytt hyresavtal i första hand bestämmas genom överenskommelse parterna emellan. Kunna parterna icke enas om hyran under förlängningstiden, skall hyra utgå med belopp som hyresvärden fordar, om det icke är oskäligt,
d. v. s. överstiger vad hyresvärden i betraktande av marknadshyran för jäm- förliga lägenheter i orten eller andra föreliggande förhållanden rimligen kan beräknas få ut i hyra för lägenheten vid uthyrning till nytillträdande hyres- gäst. Då hyresvärden kräver oskälig hyra som villkor för förlängning, skall hyra under förlängningstiden i stället utgå med skäligt belopp.
Då tvist råder, huruvida hyresgästen är berättigad till nytt hyresavtal eller vilka hyresvillkor som skola gälla under förlängningstiden, skall tvis- ten regelmässigt hänskjutas till medling inför en särskild medlingsnämnd, som skall bestå av ordförande samt en representant för vardera partsintres- set. Förfarandet inför medlingsnämnden skall vara för parterna kostnads- fritt. Kommer förlikning icke till stånd, skall tvisten på talan av hyresgästen avgöras av allmän domstol.
Vad åter angår hyresupplåtelser utanför bostadssektorn upprätthålles be— sittningsskyddet i förslaget liksom i gällande hyreslag medelst ersättnings- regler. Att denna skyddsform valts, beror icke minst därpå att det intresse, som här behöver skyddas, är av ekonomisk natur och därför kan mätas i och ersättas med pengar. Det föreslagna besittningsskyddet för hyresgäst utanför bostadssektorn innebär i korthet, att om hyresvärden vägrar att låta hyresgästen komma i åtnjutande av nytt hyresavtal, hyresgästen är be- rättigad att i skälig omfattning erhålla ersättning för vissa av hyresförhållan- dets upplösning framkallade förluster, såvida icke hyresvärden har giltig anledning fordra att hyresgästen flyttar. Sådan ersättningsrätt inträder även, om hyresvärden som villkor för förlängning kräver oskälig hyra. Som er- sättningsgill förlust räknas i förslaget dels flyttningskostnad, dels sådan värdeminskning å hyresgästens egendom, som beror på hyresförhållandets upplösning, t. ex. värdeminskning å inventarier, som äro avpassade till den förhyrda lokalen, och dels förlust av kundkrets, som genom hyresgästens eller hans företrädares verksamhet knutits till den förhyrda lokalen.
Medan de föreslagna reglerna om besittningsskydd åsyfta att tillgodose hyresgästens behov av lägenheten, ha förslagets regler om överlåtelse av förhyrd lägenhet omvänt till uppgift att till hyresvärden återföra disposi- tionsrätten över lägenheten, när hyresgästen icke längre har behov av lägen- heten. I sådan riktning verkar det principiella förbud för hyresgäst att utan hyresvärdens samtycke överlåta lägenheten, som uppställes i för- slaget liksom i gällande hyreslag. I vissa speciella situationer har emellertid det principiella överlåtelseförbudet genombrutits i förslaget. Det praktiskt viktigaste undantaget från förbudet tager sikte på fall, då en för makar ge- mensam bostad är förhyrd endast av ene maken ochhemskillnadbeviljas eller äktenskapet upplöses genom äktenskapsskillnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens död. Om i sådant fall hyresrätten till lägenheten genom bodelning tillskiftas hyresgästens make, är denne enligt förslaget berättigad att träda i hyresgästens ställe men hyresvärden har möjlighet att göra sär- skilt förbehåll om att den ursprunglige hyresgästen (resp. dennes dödsbo)
skall kvarstå såsom subsidiärt ansvarig för hyresavtalets fullgörande till dess detta utlöper eller tidigast kan bringas att utlöpa. Även ett annat undan- tag från förbudet hänför sig till bostadslägenheterna. Bostadshyresgäst, som icke längre har behov av lägenheten, har nämligen, liksom dennes dödsbo, enligt förslaget möjlighet att med domstols tillstånd överlåta lägenheten till någon som sammanbott med hyresgästen och som skäligen kan anses god- tagbar såsom hyresgäst. För sådant tillstånd fordras i allmänhet att den som skallefterträda hyresgästen smnmanbott med honom i minst tre år. Dödsbo som vill sätta någon av delägarna i sitt ställe skall dock kunna erhålla tillstånd härtill, även om den tid delägaren sammanbott med hyres— gästen är kortare. Förslaget, som främst är avsett för mera normala mark- nadssituationer, innehåller inga regler om rätt till lägenhetsbyte. Frågan om en sådan rätt har ansetts huvudsakligen falla inom krislagstiftningens ram. Däremot har i förslaget öppnats möjlighet för näringsdrivande hyres- gäst att med domstols tillstånd överlåta lägenheten till någon som skall över- taga hyresgästens verksamhet. Som villkor för dylikt tillstånd uppställes att hyresvärdens vägran att samtycka till överlåtelsen är obillig. På grund härav skall tillstånd icke lämnas, om hyresgästen icke har något nämnvärt ekonomiskt värde bundet i lägenheten eller hans intresse att få överlåta lägenheten eljest icke framträder med någon större styrka eller om det finnes anledning förmoda, att han betingar sig vederlag för själva hyres— rätten, eller om utredningen lämnar rum för tvekan rörande efterträdarens lämplighet såsom hyresgäst. Överlåtelsetillstånd kan i allmänhet icke med— delas förrän den näringsdrivande hyresgästen innehaft lägenheten i fem år.
Specialmotivering
De grundläggande bestämmelserna om hyra äro i huvudsak sammanförda i 3 kap. lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom, vilket vanligen benämnes hyreslagen eller allmänna hyreslagen. Enligt kommitténs mening böra de permanenta reglerna om hyra i avvaktan på genomförandet av lagberedningens förslag till jordabalk kvarstå i 3 kap. nyttjanderätts- lagen. Kapitlet innehåller regler om hyresavtals ingående (1 och 2 55), hy— restiden (3—6 55), överlåtelse av lägenheten och verkan av hyresgästens död (7 och 8 55), lägenhetens skick och hinder för hyresrättens utövning (9—20 åå), hyrans erläggande (21 och 22 55), hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande (23—27 55), verkan av fastighetens överlåtelse och av utmätning eller konkurs m. m. (28—31 55), hyresrättens förverkan- de (32—35 åå), uppsägning (36 och 37 55), verkan av hyresförhållandets upphörande i vissa fall (38—40 55), bevarande av rätt till talan m. m. (41 och 42 55) samt särskilda bestämmelser (43-—47 55). Det nuvarande av— snittet om överlåtelse av lägenheten och om verkan av hyresgästens död sy— nes med kommitténs förslag lämpligen böra uppdelas i ett avsnitt om per- sonförändring på hyresgästsidan och ett avsnitt om uppsägningsrätt vid hyresgästens död. De av kommittén för bostadssektorns del föreslagna reg- lerna om förlängning av hyresförhållande böra ingå i kapitlet såsom ett nytt avsnitt med placering närmast efter de nuvarande reglerna om uppsäg- ning. Bestämmelserna om besittningsskydd utanför bostadssektorn torde kunna såsom ett särskilt avsnitt infogas omedelbart efter reglerna om optionsrätt för bostadshyresgäst. Omgestaltningen av reglerna om besitt- ningsskydd och personförändring på hyresgästsidan medför naturligen åt- skilliga följdändringar på olika ställen i kapitlet. I stora delar av kapitlet blir paragraffölj den en annan än den nuvarande. Då härtill kommer, att en del fristående ändringar föreslås i de olika paragraferna, har det synts kommittén lämpligast att framlägga förslag till ändrad lydelse av hela 3 kapitlet nyttjanderättslagen, även om åtskilliga av kapitlets nuvarande stadganden komma att i väsentligen oförändrad form inflyta däri. Lagberedningen har i sitt förslag till jordabalk förordat vissa reformer jämväl med avseende å nyttjanderätt till fast egendom. I den mån dessa äro gemensamma för hyra och andra nyttj anderätter har kommittén ansett, att frågan om deras genomförande lämpligen bör upptagas till prövning i sam-
band med ett ställningstagande till beredningens förslag i övrigt. Däremot har kommittén ansett sig böra taga ställning till sådana av lagberedningen framlagda ändringsförslag, som uteslutande röra institutet hyra.
Reglerna om optionsrätt för bostadshyresgäst föranleda en viss ändring jämväl av stadgandet i 1 kap. 5 % nyttjanderättslagen, vilket reglerar det inbördes företrädet mellan flera konkurrerande nyttjanderätter.
Bestämmelser om medling i hyrestvister äro för närvarande meddelade i lagen den 22 juni 1939 om medling i hyrestvister. Den utbyggnad av med- lingsverksamheten, som kommittén föreslår, medför sådana ändringar av vad nu gäller om medling i hyrestvister, att det synts kommittén lämpligast att framlägga förslag till ny lag om medling i hyrestvister.
Lagen om nyttjanderätt till fast egendom 1 kap. 5 &.
Om någon för samma tid upplåtit nyttjanderätt till sin fastighet åt flera, skall enligt 1 kap. 5 5 nyttjanderättslagen vid tvist dem emellan företräde tillkomma den upplåtelse, som först skedde, såvida icke företrädet på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, skall bestäm— mas annorlunda. Enligt kommitténs förslag äger bostadshyresgäst i regel rätt att vid hyrestidens utgång erhålla nytt hyresavtal. Denna företrädesrätt till ny förhyrning skulle icke få åsyftat värde för hyresgästen, därest det stode hyresvärden öppet att med verkan mot hyresgästen upplåta lägenheten till tredje man, innan nytt hyresavtal med hyresgästen kommit till stånd. Med hänsyn härtill har kommittén i 3 kap. 47 & tredje stycket föreslagit ett stadgande av innebörd, att om lägenheten uthyrts till annan, innan frågan om hyresgästens rätt att erhålla nytt hyresavtal blivit avgjord, upplåtelsen är utan verkan mot hyresgästen. Stadgandet innefattar ett ytterligare undan- tag från den i 1 kap. 5 & fastslagna principen om företrädets bestämmande efter den tidsföljd, vari sinsemellan konkurrerande upplåtelser tillkommit. En erinran om detta undantag torde böra göras i lagen.
3 kap. Om hyra
Om hyresavtals ingående
1 5. Första stycket första punkten i denna paragraf överensstämmer, frånsett vissa redaktionella jämkningar, med 1 5 första punkten nuvarande hyreslag. Enligt kommitténs förslag är bostadshyresgäst i många fall berättigad att vid hyrestidens utgång erhålla nytt hyresavtal. Om hyresgästen vunnit mål om rätt till nytt hyresavtal, skall enligt förslaget domen anses som nytt
hyresavtal. Det kan i olika hänseenden vara av betydelse att ett sålunda tillkommet hyresavtal avfattas i skriftlig form. För en hyresvärd, som nöd- gas på rättslig väg utkräva ogulden hyra, står t. ex. den snabba och billiga lagsökningsprocessen allenast öppen, om hans krav grundas på skriftligt fordringsbevis. En hyresgäst intager vid överlåtelse av fastigheten en för- månligare ställning i förhållande till den nye ägaren, om hyresrätten grun— das på skriftligt kontrakt än om så icke är fallet (28 & nuvarande hyreslag samt 107 och 123 gg utsökningslagen). Även i andra hänseenden kan för övrigt viss rättsverkan vara knuten till det faktum, att skriftligt hyreskon- trakt upprättats (se t. ex. 39 & inteckningsförordningen). Då hyresgäst till- erkänts rätt till nytt hyresavtal, har med hänsyn härtill skyldighet synts böra stadgas för parterna att på enderas begäran ikläda avtalet skriftlig form, såframt den ursprungliga upplåtelsen ägt rum genom skriftligt kon- trakt. En bestämmelse härom har införts i första stycket av denna paragraf.
Andra stycket första punkten i förevarande paragraf motsvarar med vissa redaktionella jämkningar 1 5 sista punkten nuvarande hyreslag. Sker änd— ring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen, skall enligt detta stadgande anteckning härom göras å handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Detsamma synes böra gälla, då någon i laga ordning trätt i hyresgästens ställe, vare sig substitutionen skett med hyresvärdens samtycke eller ägt rum med stöd av särskild lagregel härom, t. ex. bestäm- melsen om rätt för make, som genom bodelning vunnit hyresrätten, att träda i andre makens ställe eller stadgandet om rätt i vissa fall för närings- drivande hyresgäst att med domstols tillstånd sätta annan i sitt ställe. En regel av denna innebörd föreslås i andra stycket andra punkten i förevaran- de paragraf. Genom att anteckning om personförändringen göres å det skriftliga kontraktet, undanröjes den tvekan som eljest kan uppkomma, huruvida hyresförhållandet även efter personförändringen skall anses grun- dat på skriftligt avtal.
2å.
Paragrafen överensstämmer med 2 & gällande hyreslag.
Om hyrestiden
3 och 4 55.
Dessa paragrafer motsvara med viss redaktionell ändring 3 och 4 åå nu- varande hyreslag.
5 5. Denna paragraf överensstämmer i huvudsak med 5 & nuvarande hyreslag. Däri meddelas regler om den tidpunkt, vid vilken hyrestiden skall utlöpa,
då hyresavtalets upphörande är beroende av uppsägning men viss upp- sägningstid ej avtalats. I sin nuvarande avfattning utgår paragrafen ifrån att en hyresgäst städse är pliktig att avträda lägenheten vid hyrestidens utgång. I hyresförhållanden, i vilka optionsrätt enligt kommitténs förslag kan ifrågakomma, är emellertid en hyresgäst stundom berättigad att kvar— sitta i lägenheten, oaktat hyrestiden utgått. Är optionsfrågan icke avgjord vid hyrestidens utgång, är sålunda hyresgästen på grund av stadgandet i 47 5 i kommitténs förslag berättigad att utan hinder av att hyrestiden utgått kvarsitta i lägenheten, till dess nytt hyresavtal kommit till stånd eller talan därom ogillats eller hyresgästen avstått från rätt till nytt hyresavtal eller denna rätt förfallit. Har optionstalan ogillats men anstånd med lägenhetens avträdande beviljats hyresgästen, äger hyresgästen på grund av anstånds- beslutet rätt att kvarsitta i lägenheten utan hinder av att den avtalade hyres- tiden gått till ända (48 å i förslaget). Med hänsyn härtill har det synts lämp- ligt att utbyta de i 5 5 förekommande uttrycken »skall lägenheten avträdas» och »dagen för lägenhetens avträdande» mot uttrycken >>upphör avtalet att gälla» respektive »dagen för avtalets upphörande».
I enlighet med vad lagberedningen i sitt förslag till jordabalk1 förordat, föreslår kommittén vidare, att stadgandet på några punkter förtydligas samt att vissa redaktionella jämkningar vidtagas.
6 5.
6 & nuvarande hyreslag innehåller ett stadgande om s. k. tyst förlängning. Har vid hyra gällande för viss tid hyresgästen suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång, och har ej inom en månad därefter hyresvärden anma— nat honom att avflytta, skall enligt nämnda stadgande avtalet anses förlängt på obestämd tid. Ehuru stadgandet synes ha tillkommit med tanke på hyres- avtal, som slutits för en fixerad tid utan förbehåll om uppsägning, har lag- rummet i rättspraxis tilllämpats jämväl å hyresavtal, som slutits för viss tid med förbehåll om förlängning på bestämd'tid vid utebliven uppsägning (NJA 1956 s. 98; jfr även NJA 1931 s. 623).
Såvitt angår hyresupplåtelser, som falla utanför optionsrättens tillämplig— hetsområde, har kommittén icke funnit anledning föreslå någon saklig ändring av regeln i 6 5. Däremot möta svårigheter att bibehålla stadgandet oförändrat för hyresförhållanden, i vilka optionsrätt kan ifrågakomma. Des- sa svårigheter ha lett till att stadgandet genom övergångsbestämmelserna till 1956 års lag om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal helt försatts ur kraft för upplåtelser, å vilka den lagen äger tillämpning. Även kommit- tén har kommit till den uppfattningen, att regeln i 6 5 icke i allo lämpar sig för hyresförhållanden, som äro hänförliga under optionsreglerna. Vilka upplåtelser som äro underkastade optionsreglerna, framgår av 42 å i kom—
1 Se 16 kap. 5 5 i lagberedningens förslag jämte motiven till detta stadgande.
mitténs förslag. För dessa hyresförhållanden föreslår kommittén en särskild optionsprocedur. Denna inledes med ett meddelande från hyresvärden till hyresgästen, vari hyresvärden tillkännager, att hyresgästen har att hän- skjuta den uppkomna optionstvisten till medlingsnämnden i hyrestvister, såframt han ej åtnöjes med att flytta. Om proceduren fullföljes, vidtager därefter ett förlikningsförfarande och, om detta misslyckas, process inför domstol. Det normala måste antagas bliva, att optionsproceduren för und- vikande av tidsutdräkt med sakens avgörande inledes redan före hyres- tidens utgång. I många fall kan den icke väntas vara avslutad förrän efter hyrestidens utgång. Medan optionsproceduren pågår, är hyresgästen enligt 47 5 i förslaget berättigad att kvarsitta i lägenheten utan hinder av att hyres— tiden utgått. Någon skyldighet för hyresvärden att under månaden närmast efter hyrestidens utgång anmana hyresgästen att flytta, kan med hänsyn till detta stadgande överhuvud icke ifrågakomma, om optionsproceduren då ännu fortgår. Vad åter angår fall, där optionsproceduren avslutats före hyrestidens utgång utan att hyresgästen tillerkänts rätt till nytt hyresavtal,1 har det synts föra för långt att utöver den omgång, som optionsproceduren innebär, föreskriva ytterligare formaliteter för att få hyresförhållandet upplöst. Även om proceduren skulle avstanna på ett tidigt stadium — hyres— gästen underlåter t. ex. att i föreskriven tid påkalla medling —— har för övrigt hyresvärden genom det inledande meddelandet så tydligt givit till— känna, att han icke önskar, att hyresförhållandet skall fortsätta efter hyres- tidens utgång, i vart fall icke på oförändrade villkor, att den omständigheten i och för sig, att hyresgästen opåtalt fått kvarsitta i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång, svårligen kan giva fog för antagandet, att hyres- värden velat medgiva förlängning av det tidigare avtalet. I sådana fall, då anstånd med lägenhetens avträdande beviljats hyresgästen, skulle dessutom den i 6 5 stadgade skyldigheten att anmana hyresgästen att flytta, komma i strid med regler, som berättiga hyresgästen att kvarstanna, på samma sätt som då optionsproceduren pågår vid tiden för avtalets utlöpande. Med hänsyn till vad sålunda anförts vill kommittén föreslå, att 6 5 icke skall äga tillämpning på upplåtelse, som är att hänföra under optionsreglerna, såframt hyresvärden under hyrestiden eller inom en månad från dess ut- gång givit hyresgästen sådant meddelande, varigenom optionsproceduren inledes. Om så ej skett och hyresvärden ej heller på annat sätt under må- naden närmast efter hyrestidens utgång anmanat den kvarsittande hyres— gästen att flytta, bör däremot även för upplåtelser, som lyda under options- reglerna, gälla, att avtalet anses förlängt på obestämd tid, givetvis under den för paragrafens tillämplighet uppställda förutsättningen, att fråga är om upplåtelse för viss tid.
I anslutning till lagberedningens förslag till jordabalk föreslår kommittén därjämte vissa redaktionella ändringar i 6 5.
1 Vid motsatt utgång kan en tillämpning av 6 5 icke bliva aktuell.
Om uppsägningsrätt vid hyresgästens död 111. m.
7 5.
Om hyresgäst, som förhyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del användas såsom bostad, avlider under hyrestiden, är dödsboet enligt 8 € nuvarande hyreslag berättigat att inom en månad från dödsfallet uppsäga avtalet till upphörande i förtid. Var lägenheten förhyrd av den döde och hans make, tillkommer enligt samma lagrum uppsägningsrätten dödsboet och efterlevande maken gemensamt. Ett mot dessa regler svarande stadgan- de föreslås i första stycket av förevarande paragraf. I överensstämmelse med den gränsdragning, som på andra håll i förslaget gjorts mellan bostadslägen- heter och andra lägenheter, föreslås uppsägningsrätten gälla lägenhet, som förhyrts för att uteslutande eller huvudsakligen nyttjas såsom bostad. Då dödsboet utövar sin rätt att frånträda avtalet i förtid, skall avtalet enligt 8 5 gällande hyreslag upphöra att gälla å tid, som i 5 5 är stadgad för varje särskilt fall. Om hyran, såsom vanligen är fallet, beräknas för kvartal eller längre tid, utlöper avtalet i enlighet härmed å den fardag, som infaller näst efter tre månader från uppsägningen. Den tid, som dödsboet i sådant fall blir bundet av avtalet, kan emellanåt bliva relativt lång. |Om hyresgästen av— lider i januari månad, kan dödsboet t. ex. icke frigöra sig från avtalet förrän nästföljande 1 oktober. I de icke alltför sällsynta fall, då hyresgästens bort— gång medfört en väsentlig försämring av de efterlevandes levnadsvillkor, kan en så lång tids bundenhet stundom vara betungande för boet. Den tid boet är nödsakat att fullfölja avtalet synes därför böra förkortas i den mån skälig hänsyn till hyresvärdens intresse det medgiver. Kommittén föreslår med hänsyn härtill den ändringen i förhållande till vad nu gäller enligt 8 5, att om hyran beräknas för fjärdedels år eller längre tid, avtalet skall utlöpa å sista dagen i det kvartal, som följer närmast efter uppsägningen.
Om lägenheten var avsedd att uteslutande eller huvudsakligen nyttjas så- som gemensam bostad för hyresgästen och hans make, är efterlevande ma- ken enligt 9 5 i förslaget berättigad att träda i dödsboets ställe, såframt hyresrätten tillskiftats honom. Skulle dödsboet med stöd av förevarande paragraf uppsäga avtalet innan bodelning hinner ske, äger efterlevande maken under betingelser, som angivas i 44 5, rätt att övertaga lägenheten. Att dödsboet principiellt icke är berättigat att utan efterlevande makens samtycke hyra ut den gemensamma bostaden eller del därav till tredje man, framgår av 5 5 lagen om makars gemensamma bostad. Detta gäller även i det fall att dödsboet jämlikt 10 å i förslaget är i förhållande till hyresvär- den berättigat att i sitt ställe sätta någon som sammanbott med den döde.
Andra stycket i förevarande paragraf motsvarar 8 5 andra stycket nu— varande hyreslag.
Om personförändring på hyresgästsidan under hyrestiden 8 5.
I första stycket av denna paragraf upptages det principiella förbudet för hyresgäst att utan hyresvärdens samtycke överlåta lägenheten, d.v.s. defi- nitivt avhända sig densamma, eller att åt annan upplåta rätt att begagna lägenheten i dess helhet. För att förbudet skall anses överträtt torde böra fordras, att förvärvaren eller underhyresgästen tillträtt lägenheten (jfr NJA 1948 s. 614). Så länge hyresgästen har lägenheten i sin besittning, har han nämligen ännu icke satt sig ur stånd att fullgöra den vårdnadsplikt, som ligger till grund för förbudet. Enbart av det faktum, att ett utan hyresvär- dens samtycke träffat överlåtelse- eller upplåtelseavtal föreligger, lärer man i allmänhet ej heller kunna draga den slutsatsen, att hyresgästen med säker- het kommer att frånträda besittningen till lägenheten och därmed sätta sig ur stånd att fullgöra sin vårdnadsplikt. Det normala torde nämligen vara, att dylika avtal ingås under den uttryckliga eller underförstådda förutsätt- ningen, att hyresvärden lämnar samtycke till personförändringen, och att de därför icke leda till någon besittningsövergång, om denna förutsättning brister.
Såsom framhållits i den allmänna motiveringen, avser förbudet icke att träffa fall, där hyresgästen överlämnat lägenheten till någon, som är att be— trakta såsom hans besittningsbiträde, t. ex. hyresgästens husfolk. Förbudet är icke undantagslöst. Såsom framgår av följande paragrafer är nämligen hyresgäst i vissa speciella fall berättigad att överlåta lägenheten eller att åt annan upplåta rätt att begagna densamma utan att hyresvärden därtill sam- tyckt. Frågan, i vad mån hyresgäst är berättigad att utan hyresvärdens med- givande upplåta del av lägenheten till annans begagnande, behandlas i 12 5.
Andra stycket i förevarande paragraf reglerar verkan av att hyresvärden samtyckt till personförändring på hyresgästsidan. Avser samtycket över- låtelse av lägenheten, skall hyres-gästen liksom enligt 7 & nuvarande hyreslag vara fri från avtalets förpliktelser, såframt ej hyresvärden till samtycket fogat annat villkor. Hänför sig samtycket däremot till en underupplåtelse, skall hyresgästen enligt förslaget alltjämt svara för sina förpliktelser enligt avtalet, i den mån icke hyresvärden befriat honom härifrån.
Tredje stycket upptager ett stadgande om verkan därav att hyresvärden utan skälig anledning motsätter sig, att hyresgästen överlåter eller upplåter lägenheten till annan, eller lämnar hyresgästens begäran om samtycke obe— svarad. Liksom enligt 7 5 i nuvarande hyreslag är hyresgästen i sådant fall berättigad att uppsäga avtalet i förtid, även om annat förbehåll skett. Den tid, inom vilken hyresvärd har att besvara en framställning från hyres- gästens sida om samtycke till en planerad överlåtelse eller upplåtelse, är i 7 & gällande hyreslag bestämd till en vecka. Denna tid har synts kommittén vara alltför kort för att bereda hyresvärden tillfälle att inhämta nödiga upplys-
ningar om den föreslagne efterträdaren eller underhyresgästen. En följd härav lär ha blivit, att samtycke emellanåt vägrats enbart av den anled— ningen, att tiden icke medgivit hyresvärden att införskaffa den för sakens bedömande erforderliga utredningen. Kommittén förordar med hänsyn härtill att svarsfristen utsträckes till en månad.
9 5.
Denna paragraf innehåller ett stadgande om rätt i vissa fall för hyresgästs make att träda i hyresgästens eller hans dödsbos ställe. Stadgandet ansluter sig till reglerna i 1959 års lag med särskilda bestämmelser om makars gemen- samma bostad. Frågan om dessa reglers införlivande med den permanenta lagstiftningen överväges för närvarande av familjerättskommittén. I över- ensstämmelse med 2 & nämnda lag föreslås stadgandet gälla lägenhet, som förhyrts för att uteslutande eller huvudsakligen användas såsom gemensam bostad för hyresgästen och hans make eller för makar, som båda äro hyres- gäster. Enligt det föreslagna stadgandet äger maken träda i hyresgästens eller hans dödsbos ställe, såframt hyresrätten genom bodelning eller skifte i anledning av hemskillnad, äktenskapsskillnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens död tillagts maken (jfr 2 och 3 55 lagen om makars gemen- samma bostad). Stadgandet utgör i så måtto ett undantag från överlåtelse- förbudet i föregående paragraf, att det tillägger hyresgästen (resp. hans dödsbo) rätt att genom bodelning eller skifte sätta maken i sitt ställe, men äger betydelse härutöver, i det att det förlänar hyresgästens make rätt att under angivna förutsättningar träda i hyresgästens (resp. dödsboets) ställe, även om hyresgästen (resp. hans dödsbo) till äventyrs motsatt sig, att hy— resrätten tillskiftades maken.
Enligt det föreslagna stadgandet äger hyresvärden förbehålla sig rätt att, om maken skulle brista i avtalets fullgörande, söka ersättning av hyres- gästen (resp. hans dödsbo), såframt hyresvärden ger hyresgästen (resp. dödsboet) meddelande om förbehållet inom en månad efter det han erhöll underrättelse om bodelningen eller skiftet. Maken har intresse av att så snart som möjligt underrätta hyresvärden om bodelningen, eftersom hyres- gästens (resp. hans dödsbos) behörighet i förhållande till hyresvärden att disponera över hyresförhållandet består, så länge hyresvärden icke känner till eller har skälig anledning antaga, att hyresrätten genom bodelning över- gått till maken (jfr NJA 1957 s. 364). Även för hyresgästen (resp. hans döds- bo) är det av betydelse, att underrättelse om bodelningen sker så snart som möjligt, om icke den eventuella ansvarsbefrielsens inträde skall fördröjas. Underrättelse om bodelningen bör anses ha skett, då underrättelsen kommit hyresvärden tillhanda. Om hyresvärden icke inom föreskriven tid gör förbe— håll om regressrätt, upphör enligt det föreslagna stadgandet hyresgästen (resp. hans dödsbo) att ansvara för hyresavtalets förpliktelser. För att för- behåll skall anses ha skett i behörig tid, torde, i likhet med vad som gäller
tillkännagivande enligt nuvarande 28 å jämförd med 2 kap. 31 &, böra fordras, att meddelandet härom kommit hyresgästen (resp. hans dödsbo) tillhanda inom föreskriven tid. Då hyresavtalet är slutet att upphöra efter uppsägning, bör, såsom framhållits i den allmänna motiveringen, ett i rätt tid gj ort förbehåll om regressrätt icke medföra kvarstående ansvar för hyres— gästen (resp. hans dödsbo) under längre tid än till den dag, då hyresvärden med iakttagande av tillämplig uppsägningstid tidigast kunnat bringa avtalet att utlöpa.
I andra stycket av förevarande pragraf upptages ett stadgande, som dis- penserar från kravet på hyresvärds samtycke i en situation, som kan vara att betrakta som ett fall av total underupplåtelse. Stadgandet föreslås gälla lägenhet, som förhyrts för att uteslutande eller huvudsakligen användas såsom gemensam bostad för hyresgästen och hans make. Vad som aktuali- serar en tillämpning av stadgandet är det förhållandet, att hyresgästen under hyrestiden avlider eller lämnar hemmet. För sådant fall föreslås, att maken utan hinder av att hyresvärden icke därtill samtyckt skall äga bruka lägen— heten till dess frågan om hans rätt att träda i hyresgästens (resp. dödsboets) ställe blivit avgjord. Den som förhyrt lägenheten (resp. hans dödsbo) bibe- håller givetvis under denna tid sin ställning såsom hyresgäst.
Bestämmelserna i denna paragraf böra icke genom förbehåll i hyresavtalet kunna åsidosättas till men för hyresgästen eller hans make.
10 5.
I förevarande paragraf föreslås ett annat undantag från det principiella överlåtelseförbudet. Paragrafen upptager nämligen det i den allmänna moti- veringen närmare berörda stadgandet om rätt i vissa fall för bostadshyres- gäst eller dennes dödsbo att i sitt ställe sätta någon som sammanbott med hyresgästen.
Paragrafen avser endast att i där angivna fall dispensera från kravet på hyresvärds samtycke till substitution. Spörsmålet, i vad mån samtycke till överlåtelsen fordras av hyresgästens make, regleras i 5 5 lagen om ma- kars gemensamma bostad.
Förbehåll, som strider mot innehållet i förevarande paragraf, bör icke äga laga verkan mot hyresgästen.
11 &.
Paragrafen, som utgör ett ytterligare undantag från det allmänna över— låtelseförbudet, stadgar rätt i vissa fall för näringsdrivande hyresgäst att med domstols tillstånd sätta annan i sitt ställe. Beträffande stadgandets när- mare innehåll torde här få hänvisas till den allmänna motiveringen. Stadgan— det saknar motsvarighet i gällande rätt såvitt det förlänar näringsdrivande hyresgäst rätt att under sin livstid sätta annan i sitt sälle. Å andra sidan inne- fattar stadgandet en begränsning av den substitutionsrätt, som nu tillkom—
mer dödsbo efter näringsdrivande hyresgäst, bl. a. därigenom att överlåtelse endast får ske till någon som skall övertaga den i lägenheten bedrivna verk— samheten samt att krav på domstols tillstånd uppställts vid vägrat sam- tycke från hyresvärdens sida. Jämväl det i paragrafen uppställda obillig- hetsrekvisitet begränsar i viss utsträckning dödsboets nuvarande substi— tionsrätt, i det att substitution utan hyresvärdens samtycke icke, såsom för närvarande är fallet, kan genomföras, då boet icke har något vägande in— tresse att få sätta annan i sitt ställe eller då anledning förekommer att boet betingar sig vederlag för själva hyresrätten.
Paragrafen bör icke till hyresgästens nackdel kunna sättas ur spel genom förbehåll i hyresavtalet.
12 å.
Denna paragraf upptager regler om partiell sublokation och motsvarar så- lunda närmast bestämmelsen i 23 å andra stycket gällande hyreslag. I fråga om paragrafens innehåll torde i huvudsak kunna hänvisas till den allmänna motiveringen. Det i 23 å andra stycket använda uttrycket »främmande per- soner» har utbytts mot termen »utomstående personer». Till utomstående personer torde böra hänföras personer, som icke tillhöra hyresgästens hus— folk eller gäster. Vid tillämpningen av andra punkten i paragrafen skall enligt uttrycklig föreskrift kök räknas såsom rum men däremot icke kokvrå, badrum, kapprum eller hall, som icke lämpar sig såsom bostadsrum.
I hyresavtal intaget förbehåll, som avviker från regleringen i denna para- graf, har synts böra vara utan verkan mot hyresgästen.
Om lägenhetens skick och om hinder för hyresrättens utövning 13—24 55. Dessa paragrafer motsvara med vissa jämkningar av huvudsakligen re— daktionell natur bestämmelserna i 9—20 55 gällande hyreslag.
Om hyrans erläggande 25 5.
Denna paragraf motsvarar med vissa j ämkningar av i huvudsak redaktio- nell natur 21 å i gällande hyreslag.
I paragrafens tredje stycke föreslås dock en saklig ändring. För närva— rande gäller som huvudregel, att hyresgästen, om ej annat avtalats, är plik— tig stå för kostnaden för hyrans överbringande till hyresvärden. Härifrån göres emellertid genom en särregel i 21 5 tredje stycket nuvarande hyreslag det undantaget, att om hyran skall erläggas på annan ort än den där lägen- heten finnes, hyresvärden in dubio är skyldig vidkännas kostnaden härför. Den kostnad, som det i praktiken huvudsakligen rör sig om, är portokostna- den. Någon annan kostnad behöver aldrig uppkomma, eftersom en hyresgäst
alltid är berättigad att betala hyran genom postanvisning eller postgiro. Härav följer, att behovet av en särregel om ansvaret för kostnad som avses i lagrummet måste betraktas såsom ringa, helst som portokostnaden inom riket är densamma vare sig betalningsmottagaren finnes på samma ort som lägenheten eller icke. Då härtill kommer, att den nuvarande ordningen med ansvaret för portokostnad lagt på olika håll i skilda fall, enligt vad för kom- mittén upplysts, givit upphov till vissa praktiska olägenheter, vill kommittén föreslå, att särregeln upphäves såvitt angår hyresbetalning inom riket. Skall hyran erläggas på ort utom riket, bör däremot hyresvärden alltjämt vara pliktig att vidkännas kostnaden härför.
26 &.
Förevarande paragraf motsvarar med vissa ändringar 22 å i nuvarande hyreslag. Enligt sistnämnda lagrum äger hyresgäst i vissa fall rätt att hos överexekutor nedsätta hyra som utgår i penningar. Sådan rätt tillkommer hyresgäst, när han anser sig vara jämlikt någon av hyreslagens regler be- rättigad till skadestånd, hyresreduktion eller ersättning för avhjälpande av brist i lägenheten, så ock då hyresgästen eljest vill kvitta hyra mot gen- fordran å hyresvärden. Depositionsrätten avser så stort belopp som hyres- gästen anser sig berättigad att avdraga. Vid depositionen skall hyresgästen enligt 22 & gällande hyreslag lämna skriftlig uppgift i två exemplar angåen- de hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget samt ställa pant eller borgen, som överexekutor skäligen kan godkänna, för den kostnad för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden samt ränta. Har be- hörig deposition ägt rum, äger hyresvärden icke göra gällande, att hyres- rätten är förverkad på den grund att det nedsatta beloppet icke erlagts till honom. Till grund för depositionsrätten ligger tanken, att hyresgäst skall kunna verkställa det avdrag å hyran, vartill han anser sig berättigad, utan att utsätta sig för risken, att hyresrätten förklaras förverkad, därest hans anspråk på avdrag helt eller delvis underkännes i rättslig ordning. Medve- tandet om denna risk ansågs vid tillkomsten av 22 å ha minskat hyres- gästens benägenhet att göra anspråk på avdrag, även i fall där anspråket varit välgrundat. Icke minst svårigheten att i ett givet fall kunna bedöma avdragets storlek ansågs ha bidragit härtill.
Även i andra fall än de i 22 5 avsedda kan det för parterna vara förenat med särskilda svårigheter att exakt avgöra hur mycket hyresgästen är skyldig att betala i hyra. Sådana svårigheter kunna framför allt uppträda, då hyran eller viss del därav icke blivit till beloppet fixerad i avtalet utan är avsedd att vara rörlig. Hyreskontrakt med sådan vederlagsreglering ha nu— mera vunnit stor utbredning. Att hyran i dess helhet är avsedd att vara rörlig, hör visserligen till ovanligheten. I fråga om affärslägenheter före- kommer det dock stundom, att hyran sättes att utgå i förhållande till om— sättningens storlek. Desto vanligare är hyresavtal, enligt vilka en del av
hyran är rörlig. På hyresreglerade orter utgår exempelvis en del av hyran regelmässigt i form av s. k. generellt hyrestillägg. Vid långtidsavtal erlägges stundom en del av hyran i form av indextillägg. Allmänt brukliga äro hyres— kontrakt, enligt vilka ersättningen för lägenhetens uppvärmning och varm— vattenförsörjning helt eller delvis varierar efter bränsleåtgång eller bränsle- pris eller bådadera. Särskilt i de fall då ersättningen för värme och varm— vatten utgår med rörligt belopp, giva uppkommande svårigheter att be— döma, huru mycket hyresgästen rätteligen är skyldig att betala, lätt upphov till tvist. Den strävan efter en mera rättvis fördelning av bränslekostnaderna, för vilken flertalet exklusivekontrakt äro ett uttryck, är enligt vad erfaren- heten visat, mycket svår att tillgodose utan att tvistemöjligheterna ökas. Då tvist uppstår om värmeersättningen eller annan rörlig del av hyran, ser sig hyresgästen av hänsyn till risken för att hyresrätten förverkas, om det av hyresvärden fordrade beloppet ej erlägges, stundom nödsakad att falla undan för hyresvärdens krav även i fall, där han haft större anledning att helt eller delvis bestrida kravet. De synpunkter, som ligga till grund för 22 & hyres— lagen, tala alltså för att möjlighet till nedsättning öppnas jämväl då tvist räder om hyra, som utgår i penningar men icke blivit till beloppet bestämd i avtalet, och kommittén vill för sin del förorda en sådan utvidgning av ned- sättningsinstitutets användningsområde. Givetvis bör nedsättningsmöjlig- heten vara begränsad till det belopp, varom tvist råder. Vad angår tillväga— gångssättet vid nedsättningen bör, vid tvist om storleken av rörlig hyra, vad nu stadgas o'm skyldighet att uppgiva grunden för avdraget i stället avse tvistens beskaffenhet.
Om hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande 27—31 55.
Dessa paragrafer motsvara 23 5 första stycket samt 24—27 55 nuvarande hyreslag med vissa vanligen i anslutning till lagberedningens förslag till jordabalk vidtagna jämkningar av formell natur. 23 å andra stycket i gällan- de hyreslag har med vissa ändringar överförts till 12 5 i kommitténs förslag. Ändringarna i 24 & fjärde stycket gällande hyreslag (28 & fjärde stycket i förslaget) betingas av de nya regler om personförändring på hyresgästsi- dan som kommittén föreslagit.
Om verkan av fastighetens överlåtelse samt av utmätning eller konkurs m. m. 32 &. Paragrafen motsvarar i huvudsak 28 & nuvarande hyreslag. Vid avfatt- ningen av första stycket har hänsyn tagits till att hyresgäst, vars avtal icke
skall gälla mot ny ägare, enligt förslaget kan vara berättigad att erhålla nytt hyresavtal. '
Denna paragraf motsvarar i sak 29 & nuvarande hyreslag. För tydlighets skull har fastställelse av intecknad fordran till betalning ur fastigheten i lagrummet uttryckligen jämställts med utmätning (jfr 2 kap. 32 å nyttjan- derättslagen, 77 a & utsökningslagen och lagberedningens förslag till jorda- balk 12 kap. 31 5).
34 och 35 55.
Paragraferna motsvara med vis-sa redaktionella jämkningar 30 och 31 55 nuvarande hyreslag.
Om hyresrättens förverkande 36 5.
Paragrafen anger grunderna för hyresrätten-s förverkande och motsvarar med vissa ändringar 32 å i gällande hyreslag.
1 punkt 1 upptages den nuvarande regeln, att hyresrätten — bortsett från fall där hyran skall erläggas i förskott för längre tid än en månad är för- verkad, om hyresgästen dröjer med erläggande av hyran utöver två söcken- dagar efter förfallodagen. I 49 å i förslaget stadgas ett undantag från denna regel. Då hyresgäst jämlikt reglerna om besittningsskydd blivit skyldig att för förfluten tid utgiva högre hyra än förut skolat utgå, skall nämligen hyresrätten icke på grund av dröjsmål med erläggande av det överskj utande beloppet vara förverkad, med mindre beloppet utestår oguldet en månad efter förfallodagen. En erinran om detta undantag har synts böra göras i förevarande paragraf.
Att hyresgästen utan hyresvärdens medgivande överlåtit lägenheten till annan angives i 32 5 punkt 3 gällande hyreslag såsom ett kontraktsbrott, som medför hyresrättens förverkande. Stadgandet åsyftar jämväl fall av olovlig underupplåtelse av lägenheten i dess helhet. Med de föreslagna regler- na om personförändring på hyresgästsidan kan bestämmelsen icke kvarstå oförändrad. Enligt dessa regler är nämligen hyresgäst under betingelser som angivas i 9—11 55 berättigad att överlåta eller upplåta lägenheten till annan utan hyresvärdens medgivande. Härför erfordras i vissa fall domstols till- stånd (10 och 11 55), medan i andra fall personförändringen kan genom- föras utan att hyresvärdens medgivande eller tillstånd från annat håll be- höver inhämtas (9 5). I överensstämmelse härmed bör olovlig överlåtelse eller upplåtelse föreligga, om hyresgästen utan erforderligt samtycke eller tillstånd överlåtit eller upplåtit lägenheten till annan. Såsom framgått av den allmänna motiveringen, bör detta kontraktsbrott enligt kommitténs me— ning icke medföra hyresrättens förverkande, förrän hyresgästen uraktlåtit att på tillsägelse vidtaga rättelse. Med den av kommittén föreslagna regle— ringen av frågan om personförändring på hyresgästsidan erfordras icke nå—
gon motsvarighet till det nuvarande stadgandet att hyresrätten är förverkad, då hyresgästs dödsbo i sitt ställe sätter någon som hyresvärden icke är pliktig att taga för god. Där prövning av efterträdarens kvalifikationer så- som hyresgäst erfordras för överlåtelsens genomförande, skall nämligen denna enligt förslaget äga rum i målet om tillstånd för dödsboet att över- låta hyresrätten.
De föreslagna ändringarna i 5 och 6 punkterna bero på att åtskillnad i förslaget gjorts mellan överlåtelse och underupplåtelse av lägenheten. Rättel- semöjligheten i 6 punkten hänför sig liksom i gällande rätt endast till stadgandets senare led. Vid de mera allvarliga former av vårdnadspliktens åsidosättande, som torde åsyftas med termen vanvård av lägenheten, har underlåtenhet att på tillsägelse vidtaga rättelse icke ansetts böra uppställas som förutsättning för hyresrättens förverkande.
37 5.
Denna paragraf motsvarar i stort sett 33 & gällande hyreslag. Förslaget om rättelsemöjlighet för hyresgäst, som olovligen överlåtit eller upplåtit lägenheten till annan, har dock medfört vissa följdändringar i paragrafen. Sålunda föreskrives, att hyresvärdens rätt att åberopa en olovlig överlåtelse eller upplåtelse såsom förverkandeanledning prekluderas, om hyresgästen vidtagit rättelse, innan hyresvärden gjort bruk av sin uppsägningsrätt. Av skäl som angivits i den allmänna motiveringen föreslås vidare en utsträck- ning av den tid, inom vilken hyresvärden har att påtala en olovlig överlåtelse eller upplåtelse, från en månad till två månader från erhållen kännedom om kontraktsbrottet. Inom denna tid har hyresvärden att vid äventyr av tales- rättens förlust tillsäga hyresgästen att vidtaga rättelse.
Även vid vissa andra kontraktsbrott än olovlig överlåtelse eller upplåtelse är den tid, inom vilken hyresvärden har att reagera mot kontraktsbrottet, bestämd till en månad. Sålunda gäller enligt 33 & nuvarande hyreslag, att hyresvärden går miste om sin talerätt, om han icke uppsagt avtalet inom en månad från det han fick kännedom om sådant kontraktsbrott, som avses i 32 5 5 eller 8 gällande hyreslag (36 5 5 eller 8 i förslaget). Ehuru behovet av en förlängning av tidsfristen icke vid dessa kontraktsbrott är lika framträ— dande som vid olovlig överlåtelse eller upplåtelse, torde dock för vinnande av större enhetlighet fristen även i dessa fall böra utsträckas till två månader.
38 &.
Förevarande paragraf, som reglerar förutsättningarna för återvinning av förverkad hyresrätt, motsvarar i huvudsak 34 & gällande hyreslag. I para— grafens sista stycke föreslås dock en ändring i förhållande till vad nu gäller. I nuvarande rätt är återvinning av förverkad hyresrätt utesluten, om det av hyrestiden återstod mindre än en månad när hyresrätten förverkades. Då hyresgäst enligt förslagets optionsregler stundom är berättigad att utan
hinder av hyrestidens utgång kvarstanna i lägenheten, synes i stället böra stadgas, att återvinning av förverkad hyresrätt ej kan ifrågakomma, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än en månad efter det hyresrätten förverkades.
39 &. Paragrafen överensstämmer med 35 & gällande hyreslag.
Om uppsägning 40 å.
Beträffande uppsägning av hyresavtal stadgas i 36 å nuvarande hyreslag, att bestämmelserna i 2 kap. 38 & nyttjanderättslagen om uppsägning av arrendeavtal skola gälla. Härifrån stadgas dock i 36 & hyreslagen ett visst undantag för vissa slags hyresavtal. Huvudstadgandet i 2 kap. 38 & nyttjan— derättslagen hänvisar i sin tur till vissa regler i äldre rättegångsbalken. Denna hänvisning skall enligt 3 5 lagen om införande av nya rättegångs— balken i stället avse motsvarande regler i nya rättegångsbalken.
Enligt kommitténs mening synes det önskvärt att de praktiskt viktiga reg- lerna om sättet för uppsägning av hyresavtal bliva mera lättillgängliga än som nu är fallet. Huvudstadgandet om sättet för uppsägning av hyresavtal bör därför placeras i hyreslagen och kommittén föreslår, att det upptages i förevarande paragraf.
I första stycket av paragrafen föreskrives i överensstämmelse med gällan- de rätt, att uppsägning av hyresavtal i allmänhet skall ske skriftligen eller med vittnen. Sådan form behöver dock liksom för närvarande icke iakttagas, om skriftligt erkännande om uppsägningen lämnas. Ej heller erfordras så- dan form, om hyrestiden icke är bestämd och hyran beräknas för kortare tid än ett fjärdedels år. Denna regel är avsedd att motsvara undantagsstad— gandet i 36 5 första stycket nuvarande hyreslag.
I andra stycket meddelas delvis genom hänvisning till nya rättegångs- balken regler om vem som är behörig att mottaga uppsägning. Reglerna överensstämma i sak med gällande rätt.
Då den som sökes för uppsägning icke träffas i sitt hemvist, skall upp- sägningen enligt nuvarande rätt ske på så sätt, att uppsägningshandlingen i rekommenderat brev avlämnas å postanstalt för befordran till mottagarens vanliga adress och skriftlig underrättelse om uppsägningen lämnas hans husfolk, om sådant finnes. Uppsägning anses ha skett, när detta fullgjorts. Häremot svarande regler upptagas i tredje stycket med i huvudsak endast den ändringen, att om icke heller den söktes husfolk påträffas, ett exemplar av uppsägningen skall läggas i den söktes brevlåda, om sådan finnes. Änd- ringen är avsedd att skapa ökad säkerhet för att uppsägningen verkligen kommer till den söktes kännedom. Behov härav har yppats framför allt i
sådana fall, då den sökte och hans husfolk under semestertid vistas borta under sådana förhållanden, att ett eftersändande av posten icke kan ske, och under så lång tid, att den rekommenderade försändelse, varigenom uppsägning skett, hunnit återgå till avsändaren, innan den sökte åter— kommit.
De två sista styckena i paragrafen överensstämma i sak med gällande rätt.
41 å. Paragrafen överensstämmer i sak med 37 & nuvarande hyreslag.
Om rätt för bostadshyresgäst till nytt hyresavtal 42 5.
I förevarande paragraf uppdragas gränserna för optionsreglernas tillämp— lighetsområde. Som huvudregel uppställes, att optionsreglerna skola äga tillämpning, då lägenhet uthyrts för att uteslutande eller huvudsakligen nyttjas såsom bostad. Är lägenhet upplåten för att främst användas för an— nat ändamål än b-ostad, upprätthålles besittningsskyddet i stället medelst ersättningsregler. Frågan, huruvida en lägenhet är upplåten huvudsakligen för bostadsändamål eller annat ändamål, är av betydelse även i andra sam— manhang än då saken rör hyresgästs besittningsskydd. Bestämmelsen i 11 5 om rätt för näringsdrivande hyresgäst att sätta annan i sitt ställe förut- sätter exempelvis för sin tillämplighet, att fråga är om lägenhet som är för— hyrd för att uteslutande eller huvudsakligen användas för drivande av för- värvsverksamhet. Om en lägenhet år uthyrd såväl för bostadsändamål som för annat ändamål, får efter samtliga föreliggande omständigheter av— göras, vilket upplåtelseändamål som kan antagas vara det huvudsakliga. Det ligger i sakens natur, att det ändamål, för vilket större delen av lägen- heten användes, i allmänhet får antagas vara det huvudsakliga upplåtelse- ändamålet. Gränsdragningen bör dock icke alltid ske enbart efter detta kri- terium. Särskilt då en lägenhet nyttjas både för bostadsändamål och för drivande av detaljhandel med kundkretsen knuten till själva lokalen, ligger det ej sällan närmast till hands att antaga att upplåtelsen främst skett för affärsändamål, även om en något större del av lägenheten skulle brukas för bostadsändamål. Av betydelse för gränsdragningen kunna även sådana omständigheter vara som att hyresobjektet med hänsyn till planlösning och utrustning är speciellt iordningsställt för drivande av visst slag av yrkes- verksamhet.
Från huvudregeln, att optionsbestämmelserna äga tillämpning å upplå— telse, som skett huvudsakligen för bostadsändamål, göras i paragrafen flera undantag. Då dessa undantag utförligt berörts i den allmänna motiveringen under rubriken optionsrättens tillämplighetsområde, torde kommittén i förevarande sammanhang kunna begränsa sig till några kortfattade an-
märkningar. För att undantagsbestämmelsen för möblerade lägenheter skall vara tillämplig bör fordras, att möbleringen är så pass fullständig, att något mera väsentligt inventarietillskott från hyresgästens sida icke är behövligt för att denne skall kunna taga lägenheten i bruk. Att enstaka möbler ingå i förhyrningen, är således icke tillräckligt för att lägenheten skall anses uthyrd i möblerat skick. Beträffande undantagsbestämmelsen i punkt 2 må påpekas, att om hyresavtalet utlöper innan upplåtelsen varat mer än sex månader i följd, den omständigheten, att hyresgästen utan hyresavtal kvar- stannar i lägenheten så att hans sammanlagda besittningstid överstiger sex månader, icke i och för sig medför, att upplåtelsen blir hänförlig under optionsreglerna. Detta kan däremot bliva följden, om hyresavtalet på grund av underlåten flyttningsanmaning blir jämlikt 6 5 förlängt på obestämd tid och dess giltighetstid härigenom kommer att överstiga sex månader.
43 å.
Paragrafen upptager huvudstadgandet om optionsrätt förbostadshyresgäst. Däri fastslås, att sådan hyresgäst i allmänhet äger företrädesrätt till ny för— hyrning, då det tidigare avtalet utlöper. Av paragrafen framgår, att denna allmänna regel är underkastad åtskilliga undantag. I andra stycket upptagas sålunda regler om när en optionsbrytande grund skall anses föreligga. Ytter- ligare undantag från den allmänna principen följa av 46 å andra och tredje styckena. Om skälen för huvudregeln om optionsrätt för bostadshyresgäst och för de föreslagna bestämmelserna om optionsrättens brytande torde här få hänvisas till den allmänna motiveringen.
Paragrafen har även till uppgift att närmare bestämma den situation, som kan göra optionsrätten aktuell. Som allmän regel uppställes, att options- rätten aktualiseras, när hyresavtalet till följd av uppsägning från hyres- värdens sida skall upphöra att gälla. Regeln syftar i första hand på det ordi— nära fallet, att hyresvärden bringar ett uppsägningsavtal till upphörande med iakttagande av den i hyresförhållandet tillämpliga uppsägningstiden. Såsom följande genomgång skall visa, inbegripas emellertid under regeln även en del av de fall, då en hyresvärd med stöd av särskild lagbestämmelse bringar hyresavtalet att utlöpa före den avtalade hyrestidens utgång.
En rätt att frånträda hyresavtalet i förtid tillkommer hyresvärden i flera sinsemellan olikartade situationer. Har hyresavtalet slutits för tid, som överstiger den i 1 kap. 1 5 nyttjanderättslagen stipulerade maximitiden (i allmänhet 50 år på landet och 25 år i stad), kan hyresvärden med stöd av 3 & hyreslagen uppsäga avtalet att upphöra vid den legala maximitidens nt— gång. Då hyresavtalet utlöper på grund av sådan uppsägning, kan options- rätt enligt förslaget bliva aktuell. Även enligt 38 å nuvarande hyreslag och 7 g hyresregleringslagen kan anspråk på besittningsskydd ifrågakomma i denna upphörssituation. En sådan anordning lärer icke strida mot syftet med maximiregeln i 1 kap. 1 5 nyttjanderättslagen, vilket är att i utveck-
lingens intresse förebygga, att en fastighetsägare genom alltför långvariga dispositioner sätter sig ur stånd att med avseende å fastighetens användning handla på det sätt, som ändrade förhållanden påkalla. Optionsanspråket skall nämligen icke bifallas, om det med hänsyn till den utveckling, som ägt rum sedan upplåtelsen tillkom, eller andra omständigheter föreligger skälig anledning att upplösa hyresförhållandet.
Ny ägare av fastigheten är stundom berättigad att i förtid frånträda hyresavtal, som slutits med tidigare ägare. Om fastigheten sålts på exekutiv auktion utan förbehåll om hyresavtalets bestånd, är sålunda inroparen en- ligt 1 kap. 3 5 andra stycket nyttjanderättslagen icke skyldig att respektera hyresavtalet utan äger frånträda detsamma. Detta gäller vare sig fråga är om muntligt eller skriftligt, intecknat eller ointecknat hyresavtal. Om hyres- gästen tillträtt lägenheten före den exekutiva auktionen, åligger det enligt 133 & utsökningslagen inroparen att om han icke vill respektera hyresavtalet uppsäga detsamma inom en månad från det han tillträtt fastigheten, vid äventyr att avtalet eljest blir gällande mot honom. Sker uppsägning inom föreskriven tid, utlöper avtalet å tid som i 5 & hyreslagen är stadgad för varje särskilt fall. Enligt hyreslagen, hyresregleringslagen och 1956 års pro- visoriska lag kan anspråk på besittningsskydd resas i denna uppsägnings- situation. Även enligt kommitténs förslag kan optionsanspråk här komma i fråga. De skäl som i allmänhet tala för att tillägga hyresgäst optionsrätt, göra sig nämligen med oförminskad styrka gällande jämväl då fastigheten övergått till ny ägare, som icke är bunden av hyresavtalet. Ur synpunkten av fastighetsomsättningens trygghet torde betänkligheter knappast möta mot en optionsrätt i den nu behandlade situationen. Då hyresgästen vid ti- den för auktionen redan sitter i lägenheten, kommer hyresupplåtelsen där- med till synes på sådant sätt, att en någorlunda uppmärksam spekulant svårligen kan vara i okunnighet om dess existens. Att denne icke haft möj— lighet att skaffa sig kännedom om de närmare villkor på vilka upplåtelsen skett, har mindre att betyda, eftersom optionsrätten icke innebär, att inro— paren skulle bliva bunden av dessa villkor. Tvärtom gäller som huvudregel, att nytt hyresavtal skall upptaga de villkor, som hyresvärden, d. v. s. inropa- ren, fordrar, såvitt de icke äro oskäliga. Ej heller synes en optionsrätt sådan som den av kommittén föreslagna behöva rubba de förutsättningar, från vilka en kreditgivare utgår vid beviljande av lån mot säkerhet i hyresfastig- het. Till grund för kreditgivningen ligger ju ytterst en beräkning av vad fastigheten på grund av den hyresavkastning, som med rådande hyreskon- junkturer är möjlig att utvinna ur densamma, kan antagas inbringa vid en eventuell försäljning. Då den föreslagna optionsrätten, såsom reglerna om hyresvillkoren i nytt hyresavtal utformats, icke gärna kan hindra ägaren att taga den avkastning av fastigheten, som hyreskonjunkturerna möjlig- göra, bör den heller icke avhålla spekulanter från att bjuda ett på sådan
grundval framräknat pris. Väl kunna fall förekomma, då en spekulant just med hänsyn till utsikterna att få tillträda en eller flera lägenheter i fastig- heten är villig att betala ett högre pris än vad hyreskonjunkturerna moti- vera. I den mån optionsrätten i sådana fall lägger hinder i vägen för inropa- ren att komma i besittning av den eller de eftertraktade lägenheterna, vilket ingalunda alltid är händelsen, får den till effekt, att den bjudna köpeskil- lingen blir lägre än den som skulle ha kunnat uppnås, om optionsrätt sak- nats. Att en spekulant av berörda anledning kan tänkas benägen att betala högre pris än som motiveras av konjunkturerna på hyresmarknaden, är emellertid en alltför osäker eventualitet för att en kreditgivare normalt skall kunna taga den i beräkning vid kreditens beviljande. Då kreditvillkoren följaktligen icke bestämmas med hänsyn till denna eventualitet, synes op— tionsrätten icke heller i dylika situationer göra något obehörigt intrång i inteckningsborgenärernas intressen.
Även vid frivillig överlåtelse av fastigheten är ny ägare emellanåt berätti- gad att frånträda hyresavtal, som slutits med föregående ägare. Om hyres- gästen tillträtt lägenheten före överlåtelsen1 och hyresrätten grundas på muntligt hyresavtal, är den som efter överlåtelse blir ägare av fastigheten icke pliktig respektera hyresavtalet, såframt icke förbehåll om dess bestånd skett vid överlåtelsen (1 kap. 3 5 nyttjanderättslagen och 28 & nuvarande hyreslag). Vill nye ägaren icke låta avtalet gälla, skall han uppsäga avtalet inom tre månader från det överlåtelsen ägde rum. Sker det, upphör avtalet att gälla å tid som i 5 5 är för varje särskilt fall stadgad. Jämväl i denna situation bör hyresgästen kunna göra anspråk på nytt hyresavtal. Även i gällande rätt kan anspråk på besittningsskydd ifrågakomma, när ny ägare sålunda frånträder hyresavtalet.
Den som genom utövande av återköpsrätt till fast egendom återförvärvar fastighet är i allmänhet icke bunden av hyresavtal, som tillkommit efter det återköpsrätten förbehölls (1 kap. 3 & nyttjanderättslagen). Har hyresgästen tillträtt lägenheten, frånträdes avtalet genom uppsägning, som skall göras inom viss tid från det återköparen tillträtt fastigheten, vid äventyr att hyres— avtalet eljest blir mot honom gällande (19 5 lagen om återköpsrätt till fast egendom). Då avtalet till följd av sådan uppsägning upphör att gälla, bör optionsrätt kunna ifrågakomma. Sker återköp exempelvis på den grund att. fastighetens ägare hembjudit fastigheten eller överlåtit den till utomstående (4 5 punkterna 5 och 6 lagen om återköpsrätt till fast egendom), kunna omständigheterna vara sådana, att det bör stå hyresgästen till buds att på— fordra nytt hyresavtal. Givet är, att ett optionsanspråk icke kan bifallas, om återköpsrätten därigenom skulle förfela sitt syfte. Äger återköp rum på den grund att uthyrningen strider mot sådant villkor angående fastighetens an—
1 Det motsatta fallet saknar i förevarande sammanhang intesse på grund av regeln i 42 5 2 punkten i förslaget.
vändning, som avtalats i samband med återköpsrättens tillkomst (jfr 4 5 punkt 1 nämnda lag), bör återköparen anses ha skälig anledning att få hy- resförhållandet upplöst.
Det vanligaste fallet, då ett hyresavtal till följd av uppsägning från hyres- värdens sida upphör i förtid, är utan tvekan, att hyresgästen förverkat sin hyresrätt. Är så fallet, kan ett optionsanspråk från hyresgästens sida aldrig bifallas. Att hyresvärden under åberopande av hyresrättens förverkande uppsagt avtalet att upphöra omedelbart eller i vart fall före den avtalade hyrestidens utgång, är därför icke en situation, som kan aktualisera ett optionsanspråk från hyresgästens sida. Befinnes hyresrätten vara förverkad, är ju optionsrätt utesluten. Prövas hyresrätten återigen icke vara förverkad, fortsätter det gamla avtalet att löpa som om ingen uppsägning mellankom- mit. Enligt samma betraktelsesätt kan ett optionsanspråk icke bliva aktuellt i det fall, att hyresvärden uppsagt avtalet till upphörande i förtid på den grund att hyresgästen försummat sin i 35 å i förslaget (31 & gällande hyres— lag) stadgade skyldighet att ställa säkerhet för avtalets fullgörande.
Optionsrätt kan enligt förslaget icke ifrågakomma, då ett hyresavtal för- faller, d.v.s. utan uppsägning upphör att vara för någondera parten bin- dande. Ett hyresavtal kan till en början förfalla, om lägenheten genom brand eller på annat sätt förstöres (20 å i förslaget; 16 & gällande hyreslag). En optionsrätt skulle här förutsätta en skyldighet för hyresvärden att återupp- föra den förstörda lägenheten. Med hänsyn till de avsevärda kostnader, som ett dylikt företag vanligen kräver, har sådan skyldighet ansetts icke böra åvila hyresvärden. Ett hyresavtal förfaller vidare, om myndighet utfärdar förbud mot lägenhetens användning för det ändamål, som vid upplåtelsen förutsatts (20 å i förslaget; 16 & gällande hyreslag). En optionsrätt skulle här kollidera med det allmänna intresse, som föranlett förbudet, och har därför icke synts böra ifrågakomma. Ett hyresavtal förfaller också, om den fastighet, vartill hyresrätt upplåtits, genom klander frånvinnes upplåtaren eller dennes successorer (1 kap. 6 & nyttjanderättslagen). Hyresupplåtelsen har i detta fall skett av obehörig person. Vid sådant förhållande har options- rätt icke ansetts böra stadgas. Om någon för samma tid uthyrt en och samma lägenhet till två skilda hyresgäster, förfaller i allmänhet det hyresavtal som sist tillkommit (1 kap. 5 & nyttjanderättslagen). Hyresgäst, som enligt detta stadgande får vika, kan givetvis icke vara utrustad med optionsrätt. Slut— ligen kan ett hyresavtal förfalla, om fastigheten eller särskild rätt till fas- tigheten exproprieras (1 $ sista stycket och 2 5 tredje stycket lagen om ex- propriation). Ej heller här har optionsrätt funnits böra stadgas, eftersom den vanligtvis skulle komma i strid med expropriationens syfte. Tilläggas må, att hyreslagens och hyresregleringslagens besittningsskyddsregler för— modligen icke äro tillämpliga när hyresavtal förfaller. I praxis har dock förekommit, att hyresavtal, som förfallit på grund av myndighets förbud mot lägenhetens användning, förlängts av hyresregleringsmyndighet.
Då hyresavtal, som slutits för hyresgästens livstid, upphör på grund av hyresgästens eller hans änkas död (7 5 andra stycket i förslaget och 8 5 andra stycket gällande hyreslag), skall optionsrätt enligt förslaget icke äga rum.
Av regeln, att optionsrätt föreligger, när hyresavtalet till följd av uppsäg- ning från hyresvärdens sida upphör att gälla, följer motsättningsvis, att rätt till nytt hyresavtal icke tillkommer hyresgästen, när anledningen till att hyrestiden utgår är den, att hyresgästen sj älv uppsagt avtalet. Detta ligger i sakens natur såvitt angår uppsägning, som är ett uttryck för hyresgästens önskan att lämna lägenheten. Men satsen gäller även om hyresgästens syfte med uppsägningen allenast varit att söka uppnå förmånligare hyresvillkor för framtiden. Det kan naturligtvis ifrågasättas, om icke en hyresgäst borde ha möjlighet att uppsäga ett hyresavtal med förbehåll om rätt till nytt hyresavtal, vilket innebär detsamma som en befogenhet att med bibehållen kvarboenderätt påkalla ändring av hyresvillkoren för kommande hyrester— min. Ett sädant institut skulle i första hand vara avsett för den eventualite- ten, att hyresnivån sjunkit efter hyresavtalets tillkomst. Vikande hyres— konjunktur torde emellertid i allmänhet förutsätta ett marknadsläge med relativt hög ledighetsprocent. I ett sådant marknadsläge lärer möjligheterna för hyresgästen att förhandlingsvägen uppnå acceptabla hyresvillkor vara så gynnsamma, att det icke kan vara av några starkare skäl påkallat att till- skapa särskilda rättsliga anordningar till hans skydd. 43 5 hyreslagen ger för övrigt städse hyresgäst möjlighet att få till stånd jämkning av hyresvillkor, vars tillämpning uppenbart strider mot god hyressed eller eljest är otill- börlig. Det kan emellertid icke anses alldeles otänkbart, att en befogenhet för hyresgäst att utöver vad 43 & medger påkalla ändring av hyresvillkoren skulle kunna vara av värde i andra situationer än då hyresnivån fallit. Vad som här möjligen skulle kunna ifrågakomma är att tillerkänna hyresgäst en sådan befogenhet för det fall att hyresvärden genom illojalt utnyttjande av en föreliggande bristsituation förmått hyresgästen att påtaga sig alltför be- tungande hyresvillkor. Befogenheten kunde då icke rimligen begränsas till att avse hyresvillkoren för kommande hyrestermin utan finge gälla jämväl hyresvillkoren under löpande hyrestermin. I ett bristläge av mera kännbar natur måste emellertid en reglering av själva hyresnivån antagas vara genomförd. Från statsmakternas sida har ju tillkännagivits, att hyresregle— ringen skall återinföras, om läget på hyresmarknaden det påkallar. Behov av regler, som möjliggör en jämkning av den hyra, vilken enligt hyresregle- ringslagstiftningen får uttagas, kan icke gärna vara särskilt framträdande. Vad åter angår mindre kännbara bristlägen är det tydligt, att hyresvärdens möjligheter att vid förlängning av ett redan bestående hyresförhållande ut- nyttja bristläget till att skärpa hyresvillkoren så, att gränsen till det oskä- liga överskrides, i det föreslagna optionssystemet begränsas därav att hyres— gäst, som ej vill godtaga hyresvärdens krav för den fortsatta förhyrningen, äger vända sig till offentlig myndighet för att få vederlaget bestämt. Av det
sagda följer, att den ifrågasatta befogenheten främst skulle få betydelse för hyresavtal, som slutits med nytillträdande hyresgäst i ett bristläge av icke alltför allvarlig natur. Här liksom eljest erbjuder 43 5 nuvarande hyreslag möjlighet att få otillbörliga hyresvillkor jämkade. Att vidga möjligheterna till jämkning av slutna avtal utöver vad där stadgas möter starka betänk— ligheter. Inom fastighetsförvaltningen liksom i all annan ekonomisk verk- samhet är det av utomordentlig vikt att så långt det kan ske utan åsidosät- tande av andra betydelsefulla samhällsintressen upprätthålla grundsatsen, att avtal är bindande. Härpå beror i väsentlig grad medkontrahentens möj- ligheter att bedöma vilka ekonomiska transaktioner han i sin tur kan våga inlåta sig på. Det skulle heller icke vara ägnat att främja sunda förhållanden på hyresmarknanden, om den, som lyckats komma över en begärlig lägen- het genom att bjuda högre vederlag än övriga spekulanter, strax efter av- talsslutet kunde genom offentlig myndighets medverkan få vederlaget ned- satt, måhända till lägre belopp än hans konkurrenter bjudit. En utvidgning av möjligheterna att jämka hyresavtal, som slutits med nytillträdande hyres- gäst, skulle givetvis innebära en utsträckning av vederlagskontrollen ut- över vad som erfordras för kvarboenderättens genomförande. En sålunda vidgad vederlagskontroll skulle mindre väl överensstämma med de syn- punkter, som riksdagen anlagt i samband med tillkomsten av 1956 års pro- visoriska lag (se tredje lagutskottets av riksdagen godkända utlåtande nr 28/1956 5. 74). Med hänsyn till vad sålunda anförts har någon befogenhet för hyresgäst att med bibehållen kvarboenderätt uppsäga avtalet för änd- ring av hyresvillkoren icke föreslagits. Vid subjektspluralitet på hyres- gästsidan liksom i fall, då hyresgästens make har sin bostad i lägenheten, kan enligt 44 å i förslaget optionsrätt aktualiseras även då hyrestiden ut- löper på grund av uppsägning från hyresgästsidan men optionsanspråk kan icke heller här göras gällande av den som själv uppsagt avtalet.
Då hyresavtal är slutet för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning, ut- löper den avtalade hyrestiden utan att uppsägning behöver ske. Detta gäller vare sig avtalstiden är absolut eller relativt bestämd. Ett praktiskt viktigt exempel på det senare utgör det fall, att hyrestiden är bestämd i förhållande till varaktigheten av anställning, som hyresgästen innehar. Att hyresavtal, som slutits för viss tid utan förbehåll om uppsägning, skall upphöra att gälla på grund av avtalstidens utgång, är uppenbarligen en situation, som måste kunna aktualisera optionsrätten. En uttrycklig regel härom har upp- tagits i paragrafens första stycke. Skall dylikt avtal på grund av uppsäg- ning från hyresvärdens sida upphöra att gälla före den avtalade hyrestidens utgång, följer redan av vad förut sagts, att ett optionsanspråk från hyres- gästens sida kan bliva aktuellt utom i fall då hyresvärden vill frånträda av- talet i förtid på grund av hyresrättens förverkande eller av anledning som avses i 35 å i förslaget (31 & nuvarande hyreslag).
Det kan emellanåt inträffa, att en optionsbrytande grund är hänförlig allenast till en del av hyresobjektet. I dylikt fall bör hyresgästen, äga rätt att,
om han så önskar, få nytt hyresavtal beträffande lägenheten i övrigt. En re— gel härom föreslås i sista stycket. En sådan regel har ansetts behövlig icke minst med tanke på fall, då två lägenheter i byggnadsteknisk mening äro uthyrda på sådant sätt, att de i hyreslagens mening bilda en lägenhet. Om en bostadsvåning och ett garage uthyrts i sådana former, att de i hyreslagens mening utgöra ett hyresobjekt, och hyresvärden uppsäger avtalet därför att han sj älv är i behov av garaget, bör exempelvis hyresgästen kunna påfordra nytt hyresavtal rörande bostadsvåningen.
44 5.
I denna paragraf behandlas frågan om optionsrätt vid subjektsflerhet på hyresgästsidan och spörsmålet om optionsrätt för hyresgästens make. Be- träffande grunderna för den föreslagna regleringen av dessa frågor torde här i allt väsentligt kunna hänvisas till det avsnitt i den allmänna motive- ringen, som handlar om rätt att övertaga lägenhet vid hyrestidens utgång. Såsom där framgått, skall enligt förslaget hyresgästens make i options- hänseende behandlas såsom medhyresgäst, därest han har sin bostad i lägen- heten. Göra hyresgästen och hans make samfällt anspråk på nytt hyres- avtal, skola de gemensamt erhålla sådant avtal, såframt de skulle ha varit berättigade därtill, om de i förening hyrt lägenheten. Vill endast hyresgäs- ten göra optionsanspråk gällande, är han ensam berättigad till nytt hyres- avtal, om ingen optionsbrytande grund föreligger eller han eljest gått sin optionsrätt förlustig. Har hyresgästen själv uppsagt avtalet eller är han eljest på grund av omständighet, som är hänförlig till honom, icke berätti- gad till nytt hyresavtal, äger maken, om hyresrätten ej är förverkad eller avtalet upphör av anledning som avses i 35 5 i förslaget (31 5 nuvarande hyreslag), rätt till nytt hyresavtal, såframt maken skäligen kan tagas för god såsom hyresgäst. Som exempel på fall, där hyresgästen på grund av omständighet, som är hänförlig till honom, ej är berättigad till nytt hyres- avtal, kan nämnas, att han försuttit en för optionsrättens bevarande stadgad frist eller avstått från anspråk på optionsrätt. Har jämväl maken försuttit sådan frist eller avstått från rätt till ny förhyrning, är givetvis varken hyres- gästen eller hans make berättigade till nytt hyresavtal. Samtycke från ma- kens sida till en av hyresgästen verkställd uppsägning får anses innefatta ett avstående från optionsrätt. Kravet på att maken skall ha sin bostad i lägenheten för att i optionshänseende intaga ställning av part, torde vara uppfyllt, även då maken på grund av semester eller av annan övergående orsak tillfälligtvis vistas på annat håll.
45 &. Förevarande paragraf, som endast gäller upplåtelser, vilka jämlikt 42 å äro underkastade optionsreglerna, innehåller bestämmelser om villkoren i nytt hyresavtal.
I den mån ändring av de förut gällande hyresvillkoren ej påkallas, böra dessa även fortsättningsvis gälla. Om hyresgästen vinner en process, som allenast angått frågan, huruvida han är berättigad till nytt hyresavtal eller skyldig att avflytta, skall sålunda det nya hyresavtalet löpa på samma villkor som det förra. Hyresförhållandet förlänges m. a. o. på oförändrade villkor.
I den mån ändring av de tidigare villkoren påkallats och den uppkomna frågan härom icke kan lösas genom överenskommelse parterna emellan, skola villkoren i det nya avtalet bestämmas efter följande regler. Det nya avtalet skall löpa från den dag då det förra avtalet utlöpte. Det skall gälla för ett år i sänder med förut tillämplig uppsägningstid, om ej annan hyres- eller uppsägningstid av särskild anledning finnes lämpligare. Hyra skall utgå med belopp som hyresvärden fordrar. Begär han oskälig hyra, skall dock hyra endast utgå med skäligt belopp. Likaledes skola övriga av hyresvärden uppställda villkor för nytt hyresavtal gälla, såvitt de ej strida mot god hyressed eller eljest äro obilliga. Om grunderna för dessa regler torde få hänvisas till det avsnitt i den allmänna motiveringen, som rör hyresvill- koren i nytt hyresavtal.
I 50 5 i förslaget stadgas, att ett i hyresavtal intaget förbehåll, som strider mot innehållet i denna paragraf, är utan verkan mot hyresgästen och, i före- kommande fall, dennes make. Vad sålunda stadgas innefattar intet hinder för parterna att i redan uppkommen tvist träffa överenskommelse, som avviker från regleringen i denna paragraf.
46 5.
Med förevarande paragraf, som endast är tillämplig i hyresförhållanden, i vilka optionsrätt kan ifrågakomma, inledas bestämmelserna om options- proceduren.
Första stycket i paragrafen anknyter till de situationer, i vilka ett options— anspråk från hyresgästsidan kan bli aktuellt. Såsom förut framgått, kan optionsanspråk aktualiseras dels då hyresvärden uppsagt avtalet, dock med undantag för fall, där hyresvärden vill frånträda hyresavtalet i förtid på grund av hyresrättens förverkande eller av anledning som avses i 35 5 (31 % nuvarande hyreslag), dels då hyresavtal, som slutits för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning, skall upphöra att gälla på grund av avtalstidens utgång, dels också då någon av flera samhyresgäster uppsagt avtalet (44 5 första stycket). Med sistnämnda fall jämställes, att hyresgäst uppsäger avtal rörande lägenhet, vari hans make har sin bostad (44 5 andra stycket). Då en situation, som kan giva upphov till optionsanspråk, inträtt, förutsättes i förslaget, att hyresvärden och den eller de, som kunna framställa options- anspråk, i allmänhet taga kontakt med varandra för att klarlägga tviste— frågorna och söka träffa uppgörelse i godo. Med den strävan att söka för— handlingsvägen lösa uppkommande tvistefrågor, som numera synes vara ett
framträdande drag i partsorganisationernas verksamhet (se bilaga till detta betänkande), lärer man kunna räkna med att representanter för dem i många fall komma att medverka i försöken att nå uppgörelse under hand. Kunna hyresvärden och den som är eller i optionshänseende jämställes med hyresgäst (jfr 44 å andra stycket) icke enas om nytt hyresavtal eller hyres- förhållandets upplösning, vidtager själva optionsproceduren. Denna inledes därmed att hyresvärden lämnar den eller dem från vilka ett optionsanspråk kan ifrågakomma, ett meddelande, vari hyresvärden tillkännager, att veder- börande har att inom en månad hänskjuta tvisten till medlingsnämnden i hyrestvister, såframt han ej åtnöjes med att flytta. Denna uppgiftsskyldig- het, för vilken förebild finnes i 53 & arrendelagen, har synts kommittén vara av ett praktiskt behov påkallad. Erfarenheten här nämligen ofta vittnesbörd om att hyresgäster sakna nödig kännedom om de bestämmelser, som reglera deras förhållande till hyresvärden. Oaktat hyresregleringslagen varit i kraft i snart tjugo år, lärer det exempelvis fortfarande förekomma, att hyresgäster sväva i okunnighet om den möjlighet till förlängning av hyresförhållande, som där stadgas, och ännu oftare om den tidsfrist, inom vilken förlängning skall begäras. Ägare och förvaltare av fastighet, som är föremål för uthyr- ning, lärer däremot i allmänhet vara tämligen väl insatta i sådana hyresrätts- liga regler, som äga större praktisk betydelse. I vart fall kan man av dem skäligen fordra att de hålla sig underrättade om innehållet i dylika regler. Det föreskrivna meddelandet bör i likhet med vad som gäller för motsva- rande meddelande enligt 4 5 i 1956 års provisoriska lag göras skriftligen. Hyresvärden kan låta meddelandet inflyta redan i uppsägningshandlingen. Ett sådant tillvägagångssätt är naturligt, om hyresvärden gör gällande, att en optionsbrytande grund inträtt, t. ex. att huset skall rivas eller att hyres- gästen allvarligt misskött sig. Meddelandet kan också göras i separat hand— ling efter uppsägningen. Detta förfaringssätt lämpar sig särskilt för fall, då hyresvärden icke i och för sig motsätter sig förlängning utan önskar ändring av hyresvillkoren. Uppsägningen bildar i sådant fall upptakten till förhandlingar om de framtida hyresvillkoren, medan meddelandet marke- rar, att förhandlingarna icke lett till positivt resultat. Meddelandet ger då uttryck för att hyresvärden hellre vill upplösa hyresförhållandet än giva avkall på sina hyresanspråk. Någon särskild tid, inom vilken meddelandet skall lämnas, har icke stadgats. Det har ansetts ligga i hyresvärdens eget intresse att icke dröja med meddelandet alltför länge, eftersom hyresgästen är berättigad att utan hinder av hyrestidens utgång kvarsitta i lägenheten, så länge optionsproceduren pågår. Om hyresvärden icke lämnat meddelandet vare sig under hyrestiden eller inom en månad från dess utgång och hyres- gästen alltjämt kvarsitter i lägenheten, kan dock påföljden bliva, att det gamla avtalet anses förlängt på obestämd tid (6 5). Härför kräves emeller— tid ytterligare, att fråga är om avtal, som slutits för bestämd tid, samt att hyresvärden ej heller i annan form under månaden närmast efter hyres—
tidens utgång anmodat hyresgästen att flytta. Det skriftliga meddelandet skall enligt förslaget överbringas till den, från vars sida optionsanspråk kan ifrågakomma, i den ordning som enligt 40 å gäller för uppsägning. Träffas ej den sökte i sitt hemvist, kan alltså meddelandet i rekommenderat brev avlämnas å posten för befordran till hans vanliga adress samt ett exemplar av meddelandet tillställas hans husfolk eller, om sådant icke påträffas, läg- gas i hans brevlåda, därest sådan finnes. Då meddelandet överbringats till den sökte i den ordning som gäller för uppsägning börjar den frist att löpa, inom vilken hyresgästen eller i förekommande fall hans make har att på- kalla medling, vid äventyr att optionsrätten eljest förfaller. Skyldigheten att hänskjuta tvisten till medling har sålunda lagts på hyresgästen. Detta mot— svarar den ordning, som gällt under hela den tid hyresregleringslagen varit i kraft. Enligt denna lag åligger det ju hyresgäst, som vill komma i åtnju- tande av förlängning, att bringa frågan därom under myndighets behand- ling. Vidare torde man kunna utgå ifrån att huvuddelen optionstvister icke komma att röra frågan om optionsrättens bestånd utan spörsmålet, på vilka hyresvillkor förlängning skall ske. Med hänsyn till den materiella regeln att nytt hyresavtal i princip skall upptaga de villkor hyresvärden fordrar synes det i denna tvistegrupp ligga närmast till hands att låta hyresgäst, som icke vill godtaga hyresvärdens anspråk, taga initiativ till sakens vidare behandling. Vad angår tvister om optionsrättens bestånd hade det måhända i och för sig kunnat komma i fråga att ålägga hyresvärden skyldigheten att driva saken till ett avgörande, därest en sådan ordning kunnat genomföras utan nämnvärda komplikationer i andra hänseenden. Så synes emellertid icke vara fallet. En dylik anordning förutsätter nämligen en uppdelning av uppsägningsfallen i sådana, där hyresvärden vill att hyresgästen skall flytta, och sådana, där han vill åvägabringa ändring av hyresvillkoren. Såsom fram- hållits i den allmänna motiveringen, är en sådan uppdelning i praktiken svårgenomförbar.
Den tid, inom vilken hyresgästen har att hänskjuta tvisten till medlings- nämnd, föreslås satt till en månad. Härvid har hänsyn främst tagits å ena sidan till önskvärdheten av att hyresgästen blir i tillfälle att undersöka möjligheterna att få hyra annan passande lägenhet, innan han drager saken inför myndighet, och å andra sidan intresset att ett avgörande av optionsfrå- gan kommer till stånd utan alltför stor tidsutdräkt.
Försittes den föreskrivna månadsfristen, är optionsrätten därmed förfal- len. Hyresvärden kan då gå i författning om att hyra ut lägenheten på nytt. Flyttningsskyldighet inträder för hyresgästen, då avtalet upphör att gälla. Har avtalets giltighetstid redan utlöpt, då optionsrätten förfaller, är hyres- gästen pliktig att flytta genast.
Tvistens hänskjutande till medling kan ske genom muntlig eller skriftlig framställning till nämnden eller dess ordförande. Beträffande förfarandet inför nämnden torde här få hänvisas till vad kommittén därom anför vid behandlingen av förslaget till ny lag om medling i hyrestvister.
Om medlingen icke leder till förlikning, har det av i huvudsak samma skäl, som tala för att låta skyldigheten att påkalla medling åvila hyresgästen, synts böra ankomma på honom att om han vill behålla lägenheten väcka talan om rätt till nytt hyresavtal. Det vore visserligen tänkbart att ålägga den som vore missnöjd med nämndens förlikningsförslag att klandra det- samma vid äventyr att detta eljest bleve gällande mot honom. Detta skulle innebära detsamma som att nämnden hade att i första instans avgöra tvisten. Nämnden bör emellertid, bortsett från fall då båda parter hänskjuta saken till nämnden för avgörande genom skiljedom, endast ha medlande funktion. Erfarenheten lärer nämligen giva vid handen, att organ med enbart med- lande funktion utveckla en helt annan aktivitet för att få förlikning till stånd än som vanligen sker eller lämpligen kan ske hos myndigheter, som äga att besluta i saken. Talan om rätt till nytt hyresavtal skall enligt försla- get väckas inom en månad från det medlingsärendet avskrivits av nämnden. Härom skola parterna enligt förslaget till ny medlingslag erhålla under- rättelse genom nämndens försorg. Talan om nytt hyresavtal väckes vid dom- stolen i den ort, där fastigheten ligger (10 kap. 10 å rättegångsbalken). Försittes tid för väckande av sådan talan, är optionsrätten därmed förfallen.
Såsom ovan framhållits, kan man i många fall påräkna, att en optionstvist i första hand blir föremål för förhandling mellan representanter för de olika partsorganisationerna. I dylika fall kan det ofta vara lämpligt att avvakta resultatet av dessa förhandlingar, innan sådant meddelande, som igångsätter optionsproceduren, tillställes hyresgästen. Har optionsproceduren likväl igångsatts, innan förhandlingarna mellan organisationernas företrädare slut- förts, står det parterna öppet att, därest tiden för förhandlingar skulle visa sig knapp, genom överenskommelse förlänga fristen för sakens hänskjutande till medlingsnämnd. Ett annat förfaringssätt, som i dylikt fall kan komma till användning, är, att tvisten inom stadgad tid hänskjutes till medlings- nämnd samtidigt som anstånd med medlingen begäres under hänvisning till pågående förhandlingar mellan partsorganisationerna. Då samförstånd trots organisationernas medverkan i förhandlingarna icke kan nås, kan situatio- nen emellanåt vara sådan, att ett förfarande inför medlingsnämnd förefaller tämligen utsiktslöst. Icke minst gäller detta, därest organisationerna skulle önska erhålla prejudikat i den tvist, som är föremål för behandling. 1 dylika fall står den möjligheten till buds, att parterna sluta överenskommelse om att tvisten utan föregående medling skall avgöras av domstol. Visserligen gäller enligt 50 å i förslaget, att ett i hyresavtal intaget förbehåll, varigenom avvikelse sker från regleringen i förevarande paragraf, är utan verkan mot hyresgästen och, i förekommande fall, dennes make. Vad i 50 & stadgas innefattar emellertid intet hinder för parterna att i redan uppkommen tvist träffa överenskommelse om annat förfarande för tvistens behandling än det som föreskrives i förevarande paragraf. I linje härmed ligger, att någon offi- cialprövning icke bör ske av frågan, huruvida hyresgästen resp. dennes make försuttit någon för optionsrättens bevarande föreskriven frist.
Förevarande paragraf är endast tillämplig å hyresförhållanden, som jäm- likt 42 å falla inom optionsområdet.
Även om optionsproceduren i allmänhet torde komma att igångsättas åt- skillig tid före hyrestidens utgång, lärer man få räkna med att frågan, huruvida nytt hyresavtal skall komma till stånd, ofta icke hunnit avgöras, när det tidigare avtalet utlöper. Om icke optionsrätten skall i betänklig grad försvagas, måste hyresgästen i dylikt fall äga rätt att kvarstanna i lägen- heten utan hinder av att hyrestiden utgått. Ett stadgande härom har upp- tagits i första stycket av denna paragraf. Kommer nytt hyresavtal till stånd, bör hyresgästens rätt att på grund av förevarande stadgande kvarsittailägen- heten gälla till dess avtalet slutits eller dom, som tillägger hyresgästen rätt till nytt hyresavtal, skall lända till efterrättelse. Hyresgästens fortsatta rätt till lägenheten regleras därefter av avtalet eller domen. Har hyresgästens talan om rätt till nytt hyresavtal ogillats, bör hans rätt att på grund av förevarande stadgande kvarsitta i lägenheten upphöra, när domen skall lända till efterrättelse. Huruvida hyresgästen därutöver äger rätt att kvar- stanna beror på om domstolen jämlikt nästföljande paragraf förordnat om anstånd eller uppskov med lägenhetens avträdande. Har hyresgästen enligt avtal med hyresvärden eller eljest avstått från rätt till nytt hyresavtal, bör hans legala rätt att kvarstanna därmed upphöra. Innefattar avtalet överens- kommelse, att hyresförhållandet skall upplösas vid viss framtida tidpunkt, är givetvis hyresgästen på grund av överenskommelsen berättigad att kvar- stanna till denna tidpunkt. Utgår hyrestiden, medan en för optionsrättens bevarande föreskriven frist ännu löper, och försitter hyresgästen fristen, bör hans rätt att på grund av lag kvarstanna i lägenheten upphöra samtidigt som fristen går till ända.
Andra stycket behandlar frågan vilka hyresvillkor som böra gälla för tid, varunder hyresgästen på grund av lag kvarsitter i lägenheten utöver hyres— tiden. I likhet med vad som gäller enligt 5 5 andra stycket i 1956 års pro- visoriska lag föreslår kommittén, att de förut gällande hyresvillkoren skola provisoriskt tillämpas, till dess de slutliga villkoren för samma tid hunnit bliva bestämda. Kommer nytt hyresavtal till stånd, skall detta enligt 45 & löpa från den dag det förra avtalet upphörde att gälla. Den tid, som hyres— gästen på grund av lag kvarsuttit i lägenheten utöver det förra avtalets gil- tighetstid, kommer i sådant fall att uppgå i den hyrestid, som det nya avta- let omfattar. Det nya avtalet får retroaktiv verkan från dagen för det tidigare avtalets upphörande. Hyresvillkoren i det nya avtalet bliva följaktligen de villkor, som slutligen skola gälla för den temporärt avtalslösa tid, som hyres- gästen på grund av lag innehaft lägenheten. Tillämpningen av de prelimi- nära villkoren upphör, när det nya avtalet kommit till stånd eller dom, som tillägger hyresgästen rätt till nytt hyresavtal, skall lända till efterrättelse. Skall återigen nytt hyresavtal icke komma till stånd, bestämmas de slutliga
hyresvillkoren för tid, varunder hyresgästen med stöd av första stycket kvar— suttit i lägenheten, antingen genom avtal eller genom rättens avgörande, vanligtvis den dom, vari optionstalan ogillas (jfr nästföljande paragraf) . Om hyresgästen under kvarsittningstiden underlåter att fullgöra de preliminära hyresvillkoren, kan förverkandepåföljd enligt vanliga regler inträda.
Om någon för samma tid uthyrt en lägenhet åt skilda personer, skall enligt 1 kap. 5 5 nyttjanderättslagen i dess nuvarande lydelse den upplåtelse äga företräde som först skedde, såvida icke företrädet på grund av inteck- ning skall bestämmas annorlunda. Tidsföljden mellan de olika hyresavta- len är sålunda normalt avgörande för de olika upplåtelsernas inbördes före- träde. Givet är emellertid, att optionsrätten icke kan få omintetgöras därigenom, att lägenheten uthyres till tredje man, innan frågan om hyres- gästens rätt att erhålla nytt hyresavtal blivit avgjord. Om så skett, bör hyresavtalet med tredje man vara utan verkan mot hyresgästen. För tyd- lighets skull föreslås en uttrycklig bestämmelse härom i paragrafens tredje stycke. En erinran om denna bestämmelse har gjorts i 1 kap. 5 5 nyttjande— rättslagen.
48 5.
Vid strandad medling har hyresgästen, såsom berörts vid 46 5, att inom viss tid väcka talan om optionsrätt. Sådan talan innebär att hyresgästen begär rätt till nytt hyresavtal på vissa hyresvillkor. I den mån icke annat framgår, får hyresgästen anses yrka rätt till nytt hyresavtal på oförändrade villkor. En talan om rätt till nytt hyresavtal mot förut gällande eller annan hyra kan tänkas bliva bestridd exempelvis på den grund att ett options- brytande faktum skulle ha inträtt eller optionsrätten ha förfallit eller på den grund att hyresvärden fordrar högre hyra, som icke kan anses oskälig, eller på båda dessa grunder. Vare sig bestridandet primärt eller subsidiärt grundas därpå att hyresvärden kräver högre hyra, ankommer det på hyres— gästen att bestämma, huruvida han vill hyra lägenheten även för det fall att rätten skulle finna högre hyra än den av honom angivna böra utgå. Till sådant resultat kan rätten komma, dels då hyresvärdens krav prövas icke vara oskäligt, dels ock då den begärda hyran är högre än skäligt men den av hyresgästen angivna hyran är lägre än skäligt. Önskar hyresgästen hyra lägenheten även vid sådan eventualitet, har han att i andra hand yrka rätt till nytt hyresavtal mot den hyra, som rätten med tillämpning av 45 å finner böra utgå. Ett sådant yrkande får anses vara så preciserat som omständig- heternai mål av denna typ medgiva. Hyresgästen kan givetvis också, om han finner det med sin fördel mera förenligt, i sitt andrahandsyrkande fixera en viss hyresgräns, ovan vilken han icke längre yrkar att erhålla nytt hyres- avtal. Vid förberedelsen i målet bör rätten tillse, att även parternas andra- handsståndpunkter klarläggas.
Då optionstalan bifalles, bör domen liksom enligt 6 5 i 1956 års lag gälla såsom nytt hyresavtal. Denna effekt bör inträda, när domen skall lända till efterrättelse. Grundades upplåtelsen på skriftligt kontrakt, skall enligt förslaget jämväl det nya hyresavtalet iklädas skriftlig form, såframt hyres- värden eller hyresgästen begär det (1 5). Av regeln att domen anses som nytt hyresavtal följer bl. a. att hyresgästen enligt vanliga regler kan göra options- anspråk gällande när den i domen angivna hyrestiden utlöper. Domen är även såtillvida att anse som nytt hyresavtal, att de däri upptagna hyresvill- koren kunna bliva föremål för jämkning, därest förhållandena efter domen skulle så ändras, att en fortsatt tillämpning av villkoren skulle vara otill- börlig.
Om optionsmålet avgöres på annat sätt än genom dom, som bifaller hyres- gästens talan om rätt till nytt hyresavtal, inträder enligt allmänna regler skyldighet för hyresgästen att flytta, när avtalet upphör att gälla, eller, om avtalet redan löpt ut, genast. Denna ordning kan emellertid ej sällan leda till föga godtagbara resultat. Man måste nämligen räkna med att options— mål ofta icke hinna avgöras, förrän hyresavtalet redan utlöpt eller dess upp- hörande är nära förestående. Att behöva flytta med kort varsel är givetvis ofta förenat med kännbara olägenheter för hyresgästen. Finnes hyresgästen böra erhålla anstånd med lägenhetens avträdande, bör det därför tillkomma domstolen att medgiva sådant anstånd under tid som prövas skälig. En be— stämmelse härom föreslås i andra stycket av denna paragraf. Ehuru den omständigheten, att hyresgästen är i behov av anstånd med avflyttningen, vanligtvis utgör ett starkt skäl att bevilja sådant, böra dock även andra fak- torer kunna inverka på avgörandet av frågan, om eller i vad mån anstånd bör meddelas. Om hyresgästen uppenbarligen utan allt fog gjort anspråk på nytt hyresavtal, bör exempelvis hänsyn härtill kunna tagas vid prövningen av anståndsfrågan. Att beakta är även vilka olägenheter ett anstånd för- orsakar hyresvärden. Anstånd bör vara uteslutet, om hyresrätten är för- verkad. Detsamma gäller, om optionsrätten förfallit. När optionsrätten för- fallit, måste nämligen hyresvärden kunna vara säker på att hinder icke möter för honom att hyra ut lägenheten till annan. Dä förevarande paragraf endast är tillämplig å hyresförhållanden, i vilka optionsrätt jämlikt 42 5 kan ifrågakomma, följer därav, att anstånd icke kan beviljas, då optionsta- lan ogillas på den grund att hyresförhållandet icke är hänförligt under optionsreglerna. Emellanåt kan det ligga i hyresvärdens intresse att upp- skov meddelas med lägenhetens avträdande. Så kan exempelvis vara fallet, om lägenheten eljest skulle komma att avträdas vid en tidpunkt, då efter- frågan på lägenheter säsongmässigt minskat. Om hyresvärden det yrkar, bör därför, om hänsyn till hans intresse det kräver, uppskov med lägenhetens avträdande kunna meddelas under skälig tid. Även härom föreslås en ut- trycklig bestämmelse i andra stycket av förevarande paragraf.
Jämväl då optionsmål avgöres på annat sätt än genom dom, som bifaller
optionsanspråket, kan alltså t. ex. genom meddelande av anstånd eller upp- skov med lägenhetens avträdande, en viss förlängning av hyresförhållandet ske, ehuru förlängningen icke tekniskt konstruerats som en rätt till nytt hyresavtal, främst därför att någon ytterligare förlängning icke skall kunna ifrågakomma. En definitivt avtalslös förlängningsperiod kan också _— även om anstånd eller uppskov med lägenhetens avträdande icke meddelas —— inträda, då optionsmålet avgöres efter hyrestidens utgång (jfr 47 5 första stycket) och på annat sätt än genom bifall till hyresgästens optionstalan. I dessa fall av avtalslös förlängning bör det ankomma på rätten att i options- målet fastställa vilka hyresvillkor som skola gälla för tiden från avtalets upphörande till dess skyldighet inträtt för hyresgästen att flytta. Härvid böra reglerna i 45 5 om villkoren i nytt hyresavtal äga motsvarande tillämp- ning. Om någon ändring av hyresvillkoren för tiden efter avtalets upphö— rande icke påkallats, skola sålunda de förut gällande hyresvillkoren fast- ställas att gälla jämväl för tid, varunder hyresgästen kvarsuttit eller skall kvarsitta utöver hyrestiden. Har ändring påkallats exempelvis av hyrans storlek, skall hyran för den avtalslösa förlängningsperioden bestämmas till det belopp hyresvärden yrkat, om det ej är oskäligt, och i annat fall till skä— ligt belopp. Det synes icke vara nödvändigt, att ändringsyrkandet direkt tagit sikte på den situationen, att anstånd eller uppskov med lägenhetens avträ- dande beviljas eller att avtalslös förlängning eljest kommer till stånd. Har hyresvärden, för den händelse hyresgästen skulle finnas berättigad till nytt hyresavtal, yrkat att detta skall upptaga högre hyra än förut utgått lärer yrkandet in dubio få anses inkludera en begäran att, i händelse av motsatt utgång i optionsfrågan, den högre hyran skall fastställas att utgå för tid, varunder hyresgästen kvarsuttit eller på grund av anstånds- eller uppskovs- beslut kan komma att kvarsitta i lägenheten utöver hyrestiden. Om under- rätt i dom före hyrestidens utgång ogillat hyresgästens optionstalan utan att förordna om anstånd eller uppskov med lägenhetens avträdande och hovrätten i dom efter hyrestidens utgång kommer till samma resultat, bör det ankomma på hovrätten att fastställa hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till dess skyldighet inträtt för hyresgästen att flytta.
Även i vissa andra fall än de som ovan berörts kan en avtalslös förläng- ning komma till stånd. Om underrätt eller hovrätt i dom före hyrestidens utgång ogillat hyresgästens optionstalan utan att meddela anstånd eller uppskov med flyttningen men domen vinner laga kraft först efter hyres- tidens utgång, sker legal förlängning om hyresgästen med stöd av 47 5 första stycket kvarsitter i lägenheten, till dess lagakraftägande dom föreligger. Det har i detta fall ansetts icke lämpligen kunna stadgas att domstolen, sam- tidigt som den ogillar hyresgästens anspråk att få behålla lägenheten efter hyrestidens utgång, skall fastställa hyresvillkor för tiden därefter. Visar det sig att hyresgästen kvarsitter utöver hyrestiden, lärer hyresvärden, därest han icke för den mestadels kortvariga förlängningsperiod, varom i dylikt
fall blir fråga, vill åtnöjas med de hyresvillkor som förut gällt och ej heller lyckas träffa uppgörelse med hyresgästen om andra villkor, vara oförhind— rad att i särskild rättegång föra talan om skyldighet för hyresgästen att utgiva det ytterligare vederlag, vartill han må vara berättigad. Det torde utan uttrycklig regel vara klart, att man vid prövning av sådan talan har att tillämpa samma materiella regler som när prövning av hyresvillkoren för avtalslös förlängningsperiod sker i optionsmålet. En avtalslös prolongations- period kan vidare uppkomma i fall, där det utan domstols medverkan bli- vit avgjort, att nytt hyresavtal icke skall tillkomma hyresgästen. Om hyres- tiden exempelvis utgår, medan den i 46 5 Sista stycket stadgade fristen för väckande av optionstalan ännu löper, och hyresgästen _ utan att väcka sådan talan — kvarstannar i lägenheten till månadsfristens utgång, kommer hyresförhållandet att avslutas med en avtalslös period, omfattande tiden mellan hyrestidens och månadsfristens utgång. Jämväl i dylikt fall torde det stå hyresvärden öppet att vid domstol yrka förpliktande för hyresgästen att för överskjutande tid utgiva det ytterligare vederlag, vartill han må vara berättigad.
Ehuru reglerna i andra stycket av förevarande paragraf främst äro avsedda för det fall att hyresgästens optionstalan ogillas, är det icke omöj- ligt att de stundom kunna komma till användning jämväl då rätten annor- ledes än genom dom skiljer sig från optionsmålet. Om det t. ex. under målets gång klarlägges, att en optionsbrytande grund inträtt, och hyresgäs— ten i anledning härav återkallar sin talan om rätt till nytt hyresavtal, bör rätten i samband med att optionsmålet avskrives kunna förordna om an- stånd med lägenhetens avträdande samt fastställa hyresvillkor för anstånds- tiden.
49 5.
Då optionsfrågan avgöres efter hyrestidens utgång, kan hyresgästen bliva skyldig att för tid, varunder han med stöd av 47 5 första stycket kvarsuttit i lägenheten i avbidan på optionsfrågans lösning, betala högre hyra än förut skolat utgå. Detta kan inträffa vare sig optionsfrågan avgöres till hyresgäs- tens fördel eller nackdel. Det överskjutande (retroaktiva) hyresbeloppet får in dubio anses förfalla till betalning, när de slutliga hyresvillkoren för tiden efter avtalets upphörande blivit bestämda. Om hyrestiden exempelvis utgått den 1 april och rätten i dom, som meddelas den 9 och träder i tillämp- ning den 30 september samma år, tillerkänt hyresgästen rätt till nytt hyres- avtal för ett år, räknat från den 1 april, och mot en hyra, som med 50 kro- nor i månaden överstiger den förut gällande, förfaller det belopp å 300 kro- nor, som hyresgästen är pliktig att ytterligare utgiva i hyra för tiden den 1 april—den 30 september, till betalning sistnämnda dag. Dröjer hyresgästen med erläggande av retroaktiv hyra utöver två söckendagar efter förfallo-
dagen, skulle hyresrätten enligt huvudregeln i 36 5 första stycket 1 (32 5 första stycket 1 nuvarande hyreslag) vara förverkad och hyresvärden förty berättigad att uppsäga avtalet till omedelbart upphörande, låt vara att hyres- gästen i regel hade möjlighet att återvinna sin rätt till lägenheten genom att senast å tolfte söckendagen från uppsägningen erlägga den retroaktiva hy- ran (38 5 i förslaget; 34 & nuvarande hyreslag). Då här stundom kan bliva fråga om skyldighet att betala ett för längre tid kumulerat vederlag, vars storlek hyresgästen icke alltid på förhand kunnat med säkerhet beräkna, synes det alltför strängt att låta förverkandepåföljd inträda, så snart dröjs— mål med erläggande av den retroaktiva hyran fortfarit mer än två söcken- dagar. Med hänsyn härtill föreslår kommittén i första stycket av denna pa- ragraf ett undantag från huvudregeln i 36 5 första stycket 1. Är hyresgäst pliktig att för förfluten tid utgiva högre hyra än förut skolat utgå, skall en- ligt det föreslagna stadgandet hyresrätten i allmänhet icke vara förverkad på grund av dröjsmål med erläggande av det överskjutande beloppet, med mind- re detta utestår oguldet en månad efter förfallodagen. I det nyss tagna ex- emplet är alltså hyresrätten icke på grund av försummelse att erlägga retro— aktiv hyra förverkad, med mindre sådan hyra utestår ogulden den 31 okto- ber. Hyresrätt, som förverkats på grund av försummelse att erlägga retroak- tiv hyra, bör kunna återvinnas enligt härom gällande bestämmelser. Det fö— reslagna undantaget från de vanliga förverkandereglerna kan emellertid icke lämpligen gälla alla fall av dröjsmål med betalning av retroaktiv hyra. Hän— syn till hyresvärdens berättigade intresse påkallar, att förverkandepåföljden icke uppskjutes, då hyresgästen på annan grund är skyldig att flytta inom relativt kort tid (jfr 38 & sista stycket i förslaget och 34 & sista stycket i gäl- lande hyreslag). I annat fall äventyrar man, att hyresgästen underlåter att betala den retroaktiva hyran i förlitande på att avhysning i anledning av betalningsförsummelsen ändå icke hinner verkställas, innan hans besitt- ningstid är ute. Med hänsyn härtill förordar kommittén att vanliga för- verkanderegler skola tillämpas, om skyldighet att flytta inträder för hyres— gästen inom kortare tid än två månader efter förfallodagen. Om det förut tagna exemplet varieras så, att rätten i stället, med ogillande av options- anspråket, förordnat om anstånd med lägenhetens avträdande till den 15 november och i samband därmed bestämt hyran för tiden från den 1 april, till dess flyttningsskyldighet inträder för hyresgästen, till belopp, som med 50 kronor i månaden överstiger vad förut skolat utgå, förverkas hyresgästens rätt till lägenheten, om han icke erlägger det retroaktiva hyresbeloppet å 300 kronor senast å andra söckendagen efter den 30 september.
Då hyran efter hyrestidens utgång höjes med retroaktiv verkan, medför detta, att hyresgästen —— till skillnad från andra hyresgäster, vilkas sak avgjorts på enahanda sätt, ehuru avgörandet fallit redan före hyrestidens utgång _— kunnat tillgodogöra sig avkastningen av det överskj utande hyres- beloppet under tiden hans sak prövades, medan hyresvärden under motsva-
rande tid gått miste om avkastningen av detta belopp. Hyresvärden bör emellertid icke lida ekonomisk förlust eller hyresgästen göra ekonomisk vinst därpå att saken icke hunnit avgöras före hyrestidens utgång. Fastmera bör eftersträvas att försätta parterna i samma ekonomiska läge, vari de skulle ha befunnit sig, om saken varit avgjord redan före hyrestidens utgång. I detta syfte föreslår kommittén, att hyresgäst, som är pliktig att för för— fluten tid utgiva högre hyra än förut skolat utgå, skall erlägga ränta efter sex procent om året å det överskjutande beloppet som om detta förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Om i de tagna exemplen den tidigare hyran skolat erläggas i förskott den första varje månad, är hyresgästen sålunda skyldig att erlägga sådan ränta å 50 kronor från den 1 april, å 100 kronor från den 1 maj, å 150 kronor från den 1 juni 0. s. v. Det är givetvis parterna obetaget att träffa avtal om att ingen ränta skall utgå. Sådant avtal kan för övrigt emellanåt framgå av omständig- heterna. En överenskommelse, vari parterna närmare reglerat hyresvill- koren för tiden efter avtalets upphörande, kan exempelvis ej sällan antagas vara avsedd som en fullständig uppgörelse av parternas mellanhavanden för gången tid. Har i sådant fall skyldighet att gälda ränta ej stadgats i överenskommelsen, kan meningen därför antagas vara att ränta icke skall utgå.
50 5.
Om optionsreglerna skola nå åsyftad effekt, lärer det vara nödvändigt att i princip förläna dem tvingande karaktär. I förevarande paragraf har därför den huvudregeln uppställts, att i hyresavtal intaget förbehåll, som strider mot bestämmelserna i 42—49 55, skall vara utan verkan mot hyres— gästen och dennes make. Bestämmelsernas tvingande karaktär verkar så- ledes enbart gentemot hyresvärden. Hyresgästen är däremot oförhindrad att göra gällande avtalsvillkor, som till hans fördel avvika från regleringen i 42—49 5 5.
Det föreslagna stadgandet riktar sig mot avtalsvillkor, enligt vilka i fram— tiden uppkommande frågor rörande optionsrätten skola till hyresvärdens fördel behandlas eller avgöras på annat sätt än optionsreglerna föreskriva. Hyresavtalet föreskriver exempelvis, att hyresgästen icke skall äga rätt till ny förhyrning, när avtalet i framtiden utlöper, eller att hyresgästen skall vara pliktig att erlägga högre hyra än 45 5 medger, därest han vid hyrestidens utgång gör anspråk på rätt till nytt hyresavtal. Däremot utgör stadgandet icke hinder för parterna att avtalsvis lösa en redan aktuell options-fråga på annat sätt än optionsreglerna föreskriva, även om avvikelsen skulle vara till hyresgästens nackdel. Tvärtom förutsättes 'i förslaget, att uppkomna optionstvister icke minst genom partsorganisatio— nernas och medlingsnämndernas medverkan i stor utsträckning skola lösas genom förlikning.
Under vissa omständigheter bör emellertid även ett förbehåll, enligt vil- ket rätt till ny förhyrning icke skall tillkomma hyresgästen eller dennes make, när hyresavtalet i framtiden utlöper, i allo kunna tillerkännas laga verkan. Så bör i princip kunna ske, om förbehållet tillkommit efter det hyresförhållandet varat sex månader i följd och upplåtelsen följaktligen är hänförlig under optionsreglerna, när förbehållet göres. Då hyresgäst, som redan blivit optionsberättigad, frånsäger sig rätten att i framtiden göra optionsanspråk gällande, behöver man nämligen icke, såsom då för- behållet göres i samband med upplåtelsens tillkomst eller i vart fall före optionsrättens inträde, räkna med att eftergiften mer eller mindre tvångs- vis framdrivits av hyresgästens fruktan för att eljest icke få hyra eller behålla lägenheten. Om hyresgästens make hade sin bostad i lägenheten när förbehåll, varom nu är fråga, slöts, bör som betingelse för förbehållets verkan mot maken uppställas, att han godtagit förbehållet (jfr 44 5). Var hyresgästen icke gift, när förbehållet tillkom, eller bodde hans make då på annat håll, bör däremot förbehållet äga verkan jämväl mot den som är eller sedermera blir hyresgästens make, ändå att förbehållet icke god- känts av honom. Förbehållets rättsverkan måste nämligen bedömas utifrån de förhållanden som föreligga vid förbehållets tillkomst. Genom giltigt förbehåll av ifrågavarande slag bringas hyresförhållandet utanför options- reglernas tillämplighet (42 5 sista punkten).
Om rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upplösning
51—54 55.
Dessa paragrafer reglera besittningsskyddet utanför bostadssektorn. Då huvudgrunderna för denna reglering redovisats i den allmänna motive- ringen, torde kommittén i detta sammanhang kunna begränsa sig till vissa detaljanmärkningar.
Enligt 38 5 första stycket sista punkten nuvarande hyreslag gär hyres— gäst, som efter uppsägningen försummat sina skyldigheter, miste om den ersättningsrätt, som enligt nämnda paragraf eljest skulle ha tillkommit honom. Detta synes gälla oavsett försummelsens svårare eller lindrigare karaktär. Någon motsvarighet till detta stadgande har icke influtit i för- slaget. Kommittén har nämligen utgått ifrån att man vid ställningstagande till frågan, om och i vad mån ersättning bör tillkomma hyresgäst som för— vägrats förlängning, jämväl bör taga hänsyn till omständigheter, som inträffat efter uppsägningen. Om hyresgästen efter uppsägningen i sådan mån försummat sina skyldigheter, att försummelsen ensam för sig eller i förening med andra omständigheter innefattar giltig anledning att 'vägra förlängning, bör sålunda ersättningsrätten bortfalla. Är försummelsen av annan beskaffenhet, erbjuder förslaget möjlighet att jämka hyresgästens
ersättning i den utsträckning som med hänsyn till försummelsens karak- tär kan anses skäligt.
Vad angår den ordning, vari anspråk på besittningsskydd skall fram- ställas och behandlas, överensstämmer förslaget i stort sett med vad här- utinnan gäller enligt 38 och 39 55 nuvarande hyreslag. Den tid, inom vilken uppsagd hyresgäst har att lämna hyresvärden meddelande rörande sin öns- kan att behålla lägenheten, har dock synts böra utsträckas från en vecka till en månad från uppsägningen. Vid avtal, som utan förbehåll om upp— sägning ingåtts för kortare tid än ett år, gäller för närvarande, att dylikt meddelande skall lämnas hyresvärden minst tre månader före hyrestidens utgång. Enligt förslaget skall i sådant fall meddelandet lämnas före halva hyrestidens utgång. Ändringen sammanhänger med att förslagets ersätt— ningsregler till skillnad från de nu gällande kunna vara tillämpliga å hyres- avtal med kortare löptid än sex månader, om blott hyresgästen innehaft lägenheten mer än ett halvår i följd.
I förhållande till gällande rätt föreslås vidare den ändringen, att. ett förbehåll, varigenom hyresgästen på förhand avstår från rätt till ersätt— ning vid hyresförhållandets framtida upplösning skall äga verkan mot honom, såframt förbehållet tillkommit efter det hyresförhållandet varat sex månader i följd. Sedan ersättningsreglerna väl blivit tillämpliga på upplåtelsen, synes nämligen hinder icke böra möta för hyresgästen att om han finner det med sin fördel förenligt frånsäga sig sin ersättningsrätt. En efter sexmånadersperiodens utgång träffad överenskommelse, varigenom hyresvärden exempelvis medger en affärsdrivande hyresgäst nytt hyres— avtal på ovanligt lång tid eller eljest på särskilt förmånliga villkor mot det att hyresgästen åtager sig att utan anspråk på ersättning lämna lägen- heten när hyresavtalet utlöper, bör sålunda vara för hyresgästen bindande.
Om bevarande av rätt till talan m. m. 55 5.
I 41 & nuvarande hyreslag meddelas en särskild preskriptionsbestämmelse för fordringsanspråk grundade på hyresavtal. Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresavtal, skall enligt detta stadgande anhängiggöra sin talan inom två år från det avtalet upp- hörde att gälla; försittes denna tid, går med visst undantag rätten till talan förlorad. Enligt de föreslagna optionsreglerna är hyresgäst emellanåt berättigad att på grund av lag eller myndighets beslut kvarsitta i lägen- heten efter det avtalet upphört att gälla (se 47 5 första stycket och 48 å andra stycket). Fordringsanspråk härrörande från avtalslös förlängning höra i preskriptionshånseende jämställas med fordringsanspråk, som omedel- bart grundas på hyresavtal. Till utmärkande härav föreslår kommittén, att den speciella preskriptionsbestämmelsen skall gälla fordringsanspråk i
anledning av hyresförhållande. Fordringsanspråk grundade därpå att hyres- värd eller hyresgäst gjort sig skyldig till brottsligt förfarande torde liksom hittills icke böra vara underkastade den kortare preskriptionstiden.
Om den speciella preskriptionsbestämmelsen jämväl skall omfatta ford— ringsanspråk härrörande från avtalslös förlängning, kan preskriptions- tiden icke såsom för närvarande är fallet börja löpa från tiden för avtalets upphörande. Som utgångspunkt för preskriptionstiden torde i stället böra väljas den dag, då hyresgästen avträtt lägenheten. En sådan ordning synes väl förenlig med de grunder, på vilka preskriptionsbestämmelsen vilar. Det behov att framdriva en snar uppgörelse, som föranlett bestämmelsen, gör sig nämligen framför allt gällande, när hyresgästen lämnar lägenheten.
56 &.
Nuvarande hyreslag upptager i 44 5 ett särskilt stadgande om verk- ställighet av dom i vissa hyresmål. I dom, varigenom hyresgäst berättigas att tillträda förhyrd lägenhet eller förpliktas avträda sådan lägenhet, äger rätten enligt nämnda lagrum att när skäl därtill äro förordna, att domen må på sätt utsökningslagen bestämmer verkställas utan hinder av att den icke äger laga kraft. Har sådant förordnande meddelats och fullföljes talan mot domen, äger överrätten innan ändringssökandet slutligen prövas för— ordna, att vidare åtgärd för verkställighet icke må äga rum. Dessa regler, vilka tillkommit före nya rättegångsbalken, synas icke innehålla annat än som numera följer av bestämmelserna i 17 kap. 14 5 första stycket, 50 kap. 8 5 andra stycket och 55 kap. 8 5 andra stycket rättegångsbalken. Enligt förstnämnda lagrum äger rätten en allmän befogenhet att när skäl därtill äro i dom förordna, att den må verkställas utan hinder av att den icke äger laga kraft. Har sådant förordnande skett och fullföljes talan mot domen, äger överrätt enligt de båda sistnämnda lagrummen omedelbart förordna, att vidare åtgärd för verkställighet ej må äga rum. Reglerna i 44 5 nuvarande hyreslag torde därför såsom obehövliga kunna utgå ur hyreslagen.
En dom, varigenom hyresgästs anspråk på nytt hyresavtal ogillas, har icke karaktär av fullgörelsedom och kan förty icke fungera som exeku- tionstitel för hyresgästens avhysning. Vill hyresvärden utverka sådan exe- kutionstitel, har han att föra talan om åläggande för hyresgästen att flytta. Med nuvarande processuella regler äro möjligheterna att redan i options- målet upptaga dylik talan till prövning tämligen begränsade. Rättegångs- balken utgår nämligen från den allmänna principen, att en fullgörelse- talan icke får upptagas till prövning, med mindre fullgörelsetiden inträtt, när målet avgöres i första instans. I optionsmålen kommer denna förut- sättning för prövning av avflyttningstalan ej sällan att saknas. Om dom, varigenom optionstalan ogillas, meddelas före hyrestidens utgång, har exempelvis någon skyldighet för hyresgästen att flytta ännu icke inträtt,
då domen faller. Detsamma gäller, om domstolen förordnar om anstånd eller uppskov med lägenhetens avträdande. Från den allmänna principen gör visserligen rättegångsbalken i 13 kap. 1 & fjärde punkten ett visst undantag. Med stöd av den regel, som där meddelas, kan en avflyttnings— talan prövas innan tiden för lägenhetens avträdande är inne, om det för hyresvärden är av vikt att lägenheten avträdes i rätt tid, d.v.s. så snart skyldighet att flytta föreligger, och särskild anledning förekommer, att hyresgästen kommer att kvarbliva i lägenheten, oaktat för honom inträtt skyldighet att flytta. Värdet av denna regel förringas emellertid därav att det i praktiken ofta måste ställa sig svårt att visa, att särskild anledning föreligger till antagande, att hyresgästen kommer att undandraga sig skyl- dighet att flytta, när tiden härför är inne. Den omständigheten, att hyres- gästen för talan om rätt till nytt hyresavtal, utgör ju icke i och för sig något tecken på att han icke godvilligt kommer att ställa sig till efterrättelse en dom, vari rätt till nytt hyresavtal frånkännes honom. Trots undantags- regeln i 13 kap. 1 & fjärde punkten kvarstår alltså det faktum, att det med nuvarande processuella regler stundom kan bliva erforderligt att föra två processer för att i exekutiv väg få en hyresgäst, som utan fog gjort anspråk på nytt hyresavtal, avlägsnad från lägenheten. En dylik ordning kan icke anses tillfredsställande. För att dubbla processer vid avveckling av ett hyresförhållande så långt möjligt skola kunna undvikas torde man böra vidga hyresvärdens möjligheter att föra talan om åläggande för hyres- gästen att flytta vid framtida tidpunkt. Har hyresgästen väckt talan om rätt till nytt hyresavtal, bör sålunda en talan från hyresvärdens sida om förpliktande för hyresgästen att flytta kunna prövas utan hinder av att den tid, då lägenheten skall avträdas, ännu icke är inne. Ett stadgande av denna innebörd föreslås i förevarande paragraf. Vill hyresvärden väcka dylik talan, ligger det i hans intresse att detta sker i sådan tid, att hans anspråk kan prövas i optionsmålet (jfr 14 kap. 3 5 rättegångsbalken). Att så sker, kan dock icke lämpligen uppställas som förutsättning för stadgandets tillämplighet. Om hyresgästen genom lagakraftägande dom från- känts rätt till nytt hyresavtal men erhållit anstånd med lägenhetens av- trädande, bör det exempelvis stå hyresvärden öppet att medan anstånds— fristen ännu löper föra talan om förpliktande för hyresgästen att flytta vid anståndstidens utgång.
Mål, som betecknas såsom avhysningsmål, lärer tilldraga sig särskilt intresse ur kreditupplysningssynpunkt. Då mål om skyldighet för hyres— gäst att flytta vid en framtida tidpunkt icke i och för sig berättigar till någon slutsats rörande hyresgästens kreditvärdighet, synes det till före- byggande av missförstånd rörande målets karaktär önskvärt att detta betecknas på annat sätt än såsom avhysningsmål, t. ex. såsom mål om upp- lösning av hyresförhållande.
Enligt 7 & tredje stycket i 1956 års provisoriska lag äger rätten förordna
att dom, varigenom hyresgästs optionstalan ogillas, skall lända till efter- rättelse utan hinder av att den icke äger laga kraft. Att ett särskilt stad- gande härom meddelats, har berott på den tvekan som råder, huruvida 17 kap. 14 5 första stycket rättegångsbalken är tillämpligt på andra domar än fullgörelsedomar (se tredje lagutskottets utlåtande nr 28/1956 s. 76). Med hänsyn till de vidgade möjligheter att föra fullgörelsetalan i options- målet, som kommitténs förslag bereder hyresvärden, lärer det knappast vara behövligt att däri upptaga någon motsvarighet till stadgandet i 7 S' tredje stycket i 1956 års lag. Om det för hyresvärden är av betydelse, att så fort som möjligt få en hyresgäst, som han anser utan fog göra anspråk på nytt hyresavtal, avlägsnad från lägenheten, har han ju all anledning att redan i optionsmålet väcka talan om åläggande för hyresgästen att flytta. Om så sker, kan en tillämpning av 17 kap. 14 5 första stycket rättegångs- balken tvivelsutan ifrågakomma.
57 &.
Förevarande paragraf motsvarar i sak 42 & gällande hyreslag. Paragrafen har icke ansetts böra omfatta sådant meddelande rörande bodelning eller skifte, som avses i 9 5 i förslaget, eller sådant där omför— mält meddelande från hyresvärdens sida, varigenom denne förbehåller sig rätt att söka ersättning av den ursprunglige hyresgästen eller dennes dödsbo.
Att meddelande, varigenom optionsproceduren inledes, skall överbringas till hyresgästen i den ordning som enligt 40 & gäller för uppsägning, fram- går av 46 5.
Särskilda bestämmelser 58 å.
Paragrafen motsvarar 43 & nuvarande hyreslag. Anmärkas må, att stad- gandet torde kunna komma till användning jämväl i det fall att hyresgäst för talan om rätt att erhålla nytt hyresavtal på fördelaktigare villkor än förut gällt och en fortsatt tillämpning av det förra avtalets villkor uppen- barligen skulle strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara otill- börlig.
59 &. Stadgandet motsvarar 45 & gällande hyreslag.
60 5.
I första stycket av förevarande paragraf stadgas i överensstämmelse med motsvarande stycke i 46 & nuvarande hyreslag, att avtal, enligt vilket fram- tida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till av- görande av skiljemän utan rätt för parterna att klandra skiljedomen, icke
må göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten. Härav följer bl. a., att sådant skiljeavtal icke äger giltighet i fråga om hyresgästs rätt att erhålla nytt hyresavtal.
Enligt 46 å andra stycket kan ett utan förbehåll om klanderrätt slutet skiljeavtal, som avser framtida hyrestvist rörande annat än hyresgästs rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, icke göras gällande såvitt därigenom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelser meddelats om skiljemännens antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänseenden skall i stället lagen om skiljemän tillämpas. Vad sålunda föreskrivits utgör dock enligt samma lagrum icke hinder för att bestämma den tid, inom vilken skiljemanna- åtgärden skall vara avslutad, kortare än den i lagen om skiljemän angivna tiden av sex månader. Häremot svarande regler ha upptagits i andra stycket av denna pargraf med den ändringen, att om parterna i skiljeavtalet utsett medlingsnämnden i hyrestvister till skiljenämnd, bestämmelsen härom bör äga laga verkan.
Enligt 47 å nuvarande hyreslag äger Konungen förordna, att inom ort, där flyttning till och från lägenheter, som uthyras allenast till bostad, årligen förekomma till betydande antal och huvudsakligen äga rum den 1 oktober, hyresavtal om sådana lägenheter må, utan hinder av vad avtalet innehåller om tidpunkten för avtalets upphörande, uppsägas till den 1 april, såframt ej därigenom den avtalade hyrestiden förkortats med mer än sex må- nader eller den sammanlagda tid hyresgästen sistnämnda dag innehaft lägen- heten, kommer att understiga ett år. Stadgandet tillkom 1939 i syfte att främja en säsongutjämning inom byggnadsindustrin. Då detta syfte nu— mera tillgodoses på andra vägar,1 har kommittén i likhet med lagbered— ningen2 ansett, att stadgandet i 47 5 utan olägenhet kan undvaras.
Övergångsbestämmelser
Nya lagen torde böra träda i kraft så snart som möjligt. Kommittén har ansett sig böra utforma övergångsbestämmelserna med tanke på det fall att nya lagen sättes i kraft under en för hyresreglerings— lagen eller besittningsskyddslagen stadgad giltighetsperiod. Skulle nya lagen träda i kraft samtidigt som en sådan giltighetsperiod utlöper, kunna följ— aktligen vissa justeringar av övergångsbestämmelserna bliva erforderliga.
Då den nya lagens regler om besittningsskydd äro avsedda att ersätta bestämmelserna i 1956 års lag om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal, föreslår kommittén, att sistnämnda lag i princip upphäves.
1 Något förordnande enligt 47 5 har hittills icke meddelats. * SOU 1960: 25 s. 362 f.
Såsom i olika sammanhang framhållits, är besittningsskyddet i kom- mitténs förslag utformat främst med sikte på någorlunda normala mark- nadslägen. Hyresregleringslagens besittningsskydd är däremot avpassat för krisartade marknadssituationer och därför avsett att avvecklas allt- eftersom förhållandena på hyresmarknaden normaliseras. Med hänsyn härtill och då en samtidig tillämpning av de båda besittningsskyddssyste— men icke gärna kan ifrågakomma, föreslår kommittén att nya lagens be- stämmelser om besittningsskydd icke skola gälla hyresförhållande, varå hyresregleringslagens förlängningsreglcr äro tillämpliga. Därmed upphör för framtiden den dubblering av besittningsskyddet, som nu förekommer, då hyresregleringslagens eller den provisoriska lagens regler om direkt besittningsskydd och den nuvarande hyreslagens regler om indirekt besitt- ningsskydd samtidigt äro tillämpliga på ett och samma hyresförhållande. Något egentligt behov av en sådan dubblering, som är ägnad att komplicera rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst, kan heller icke anses föreligga.
Då hyresregleringslagens förlängningsregler efter hand som situationen på hyresmarknaden förbättras bli föremål för avveckling, kunna vissa be- stämmelser erfordras för att reglera övergången till nya lagens besittnings- skyddssystem. I likhet med vad härom gäller enligt övergångsbestämmel- serna till 1956 års provisoriska lag föreslår kommittén att det får tillkomma Konungen att i samband med beslut om hyresregleringens hävande med- dela dylika bestämmelser.
Med undantag av besittningsskyddsreglerna torde nya lagens bestäm- melser böra vara tillämpliga jämväl å hyresförhållande, som faller inom hyresregleringslagens tillämplighetsområde. Detta gäller även nya lagens regler om personförändring på hyresgästsidan under löpande hyrestid. Vid sådant förhållande finnes icke anledning att bibehålla den nuvarande regeln i 8 a 5 tredje stycket hyresregleringslagen, enligt vilken hyresnämnd under närmare angivna förutsättningar äger förordna om rätt för make att övertaga lägenhet, som genom bodelning eller skifte i anledning av hemskillnad eller äktenskapets upplösning tillagts honom men som andre maken eller båda makarna förhyrt till bostad för gemensamt bruk. Syftet med denna bestämmelse blir nämligen, låt vara i andra former, tillgodo- sett genom reglerna i 3 kap. 9 5 nya lagen. Kommittén föreslår därför, att 8 a & tredje stycket hyresregleringslagen och därtill anslutande bestäm- melse i femte stycket andra punkten av samma paragraf i princip upphävas.
Vad härefter angår frågan, i vad mån nya lagen bör äga tillämpning å hyresavtal, som slutits före dess ikraftträdande men helt eller delvis om- fattar tid därefter, må till en början konstateras, att stora partier av nya lagen i sak överensstämma med gällande rätt. Till den del så icke är fallet, rör det sig mestadels om regler, som med hänsyn till sin karaktär böra omsättas i praktiska livet utan längre tidsutdräkt. Hit höra exempelvis
de nya reglerna om substitution och besittningsskydd. I betraktande av dessa omständigheter har kommittén ansett övervägande skäl tala för att som allmän regel uppställa, att nya lagen skall äga tillämpning jämväl å hyres— avtal, som slutits före nya lagens ikraftträdande.
En sådan regel låter sig naturligtvis icke genomföra utan åtskilliga undan- tag. Om hyresgästen avlidit före nya lagens ikraftträdande, böra sålunda hans dödsbo och efterlevande make vara bibehållna vid den mera vitt- gående substitutionsrätt, som tillkommer dem enligt nuvarande rätt. Å andra sidan bör den mera vidsträckta rätt, som nya lagen stadgar för dödsbo och efterlevande make att frånträda avtalet i förtid, icke tillkomma dem, därest hyresgästens frånfälle inträffat före nya lagens ikraftträdande. Reglerna i 3 kap. 9 5 första stycket nya lagen, vilka stadga rätt för hy- resgästs make att med stöd av bodelning i anledning av hemskillnad eller äktenskapets upplösning träda i hyresgästens ställe, böra lämpligen icke vinna tillämpning i det fall, att hemskillnaden beviljats eller äktenska- pet upplösts före nya lagens ikraftträdande. Nya lagen bör nämligen icke öppna möjlighet att riva upp den lösning av makarnas bostadsfråga, som kommit till stånd under äldre lags giltighet och som parterna måhända sedan lång tid tillbaka inrättat sig efter. Om exempelvis hyresgästens make genom en för många år sedan företagen bodelning i anledning av äktenskapsskillnad tillagts hyresrätten men hyresvärden eller, där hyres- regleringslagen gällt, hyresnämnden avslagit makens begäran att få över— taga lägenheten, kan det icke gärna ifrågakomma att genom ny lags in— förande bereda maken tillfälle att resa anspråk på att med hyresgästens undanträngande få övertaga lägenheten. Detsamma gäller, om situationen i stället varit den, att maken med kännedom om hyresvärdens inställning till substitutionsfrågan icke ansett det mödan värt att ens påkalla bodelning rörande bostaden.1 I stället för reglerna i 3 kap. 9 & första stycket nya lagen bör därför äldre lag, d.v.s. 8 a 5 tredje stycket och femte stycket andra punkten hyresregleringslagen, alltjämt tillämpas, om hemskillnad kommit till stånd eller äktenskapet upplösts före nya lagens ikraftträdande.
Genom 3 kap. 12 5 nya lagen införes en kvantitativ begränsning av hyres- gästs rätt att inrymma utomstående personer i lägenheten. Enligt det före- slagna lagrummet äger sålunda bostadshyresgäst icke utan hyresvärdens medgivande upplåta mer än hälften av lägenhetens rum, köket därvid räk- nat såsom rum, till begagnande av utomstående personer. För att icke hyresgäst, som före lagens ikraftträdande upplåtit mer än hälften av lägen— hetens rum till utomstående, skall bliva nödsakad att brådstörtat bringa underupplåtelsen till upphörande, bör 3 kap. 12 5 icke utan vidare vinna tillämpning å hyresavtal, som slutits före ikraftträdandet. Är sådant avtal slutet för obestämd tid eller med förbehåll om ömsesidig uppsägningsrätt och sker ej, efter nya lagens ikraftträdande, uppsägning till den tid, då
1 Någon särskild preskriptionstid för påkallande av bodelning är ej stadgad.
på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kan frånträdas, bör dock från och med denna tidpunkt 3 kap. 12 5 nya lagen tillämpas på avtalet. Förlängning på grund av utebliven uppsägning brukar nämligen i över- gångshänseende att jämställas med det fall att nytt hyresavtal slutes. Skulle uppsägning ske till nämnda tidpunkt, äger hyresgästen, därest härför stad- gade förutsättningar föreligga, rätt till nytt hyresavtal och om sådant kom- mer till stånd blir givetvis 3 kap. 12 å tillämplig därpå.
Fristen för besvarande av en framställning från hyresgästen om till— låtelse att överlåta lägenheten är i 7 & nuvarande hyreslag satt till en vecka och i förslaget till en månad. Om den i nuvarande rätt stadgade svars- fristen ännu löper vid tiden för nya lagens ikraftträdande, kan måhända tvekan uppkomma, vilken svarsfrist som skall gälla. För tydlighets skull torde därför, ehuru det berörda fallet icke har någon större praktisk betydelse, böra stadgas, att den i äldre lag stadgade svarsfristen skall gälla, om framställningen gjorts före nya lagens ikraftträdande.
Förslaget innefattar en nyhet i fråga om verkan av att hyresgästen utan erforderligt samtycke överlåtit lägenheten eller olovligen upplåtit lägen— heten i dess helhet åt annan. Till skillnad från gällande rätt uppställer förslaget som förutsättning för att olovlig överlåtelse eller upplåtelse skall leda till hyresrättens förverkande, att hyresgästen uraktlåtit att på till- sägelse vidtaga rättelse. Likaledes innehåller förslaget ändringar i förhål- lande till gällande rätt i fråga om tid och sätt för påtalande av dylikt kontraktsbrott. Om kontraktsbrottet inträffat före nya lagens ikraftträ- dande, bör i dessa hänseenden äldre lag alltjämt tillämpas. I fråga om kontraktsbrott, som avses i 32 5 första stycket 5. och 8. nuvarande hyreslag, har i förslaget en utsträckning skett av den tid, inom vilken hyresvärden har att vid äventyr av talerättens förlust uppsäga avtalet. Har dylikt kon- traktsbrott förelupit före nya lagens ikraftträdande, torde likaledes vad äldre rätt härutinnan stadgar böra äga fortsatt giltighet.
Frågan i vad mån nya lagens regler om besittningsskydd böra tillämpas på avtal, som slutits före lagens ikraftträdande, är icke alldeles lättbe- svarad. I och för sig vore det tänkbart att även i denna del reglera över— gången på enahanda sätt som ovan förordats beträffande 3 kap. 12 å i förslaget. Den ändring i förhållande till gällande rätt som gjorts i nämnda lagrum rör emellertid endast bostadslägenheter, som ju i allmänhet icke uthyras för längre tid än ett år i sänder. De föreslagna ändringarna beträf- fande besittningsskyddet beröra däremot lägenheter av alla slag. Utanför bostadssektorn är det ingalunda ovanligt med långvariga kontrakt. Den nu ifrågasatta övergångsformen skulle därför kunna medföra, att bestäm- melserna i 1956 års tillfälliga lag om besittningsskydd och reglerna i 38—— 40 55 nuvarande hyreslag skulle för de äldre avtalens del äga fortsatt giltig- het under många år framåt, stundom t.o.m. i decennier. Emellertid är det önskvärt att undvika långvariga övergångsskeden, under vilka ett flertal
olika regelsystem härrörande från skilda tider äro i kraft samtidigt på ett och samma rättsområde. I all synnerhet gäller detta på ett så centralt område av hyresrätten som besittningsskyddets. Kommittén har särskilt med hänsyn härtill funnit övervägande skäl tala för att även för besitt- ningsskyddets del i princip upprätthålla regeln, att nya lagen skall äga till— lämpning jämväl å avtal, som slutits före ikraftträdandet men helt eller delvis omfatta tid därefter. Om avtalet blivit före nya lagens ikraftträdan- de uppsagt, synes dock äldre rätts bestämmelser om besittningsskydd. d. v. s. reglerna i 1956 års provisoriska lag och 38—40 åå nuvarande hyres— lag, böra äga tillämpning i stället för nya lagens besittningsskyddsregler. Det är nämligen förenat med olägenheter att medan ett rättsligt reglerat för- farande pågår för att få hyresförhållandet upplöst, övergå från tillämpning av ett besittningsskyddssystem till tillämpning av ett annat. Hur motsva- rande synpunkt skall tillgodoses för de tidsbestämda avtalens del kan vara föremål för tvekan. Kommittén hyser för sin del mest sympati för den regeln, att det nuvarande, vanligtvis dubblerade besittningsskyddet får gälla i stället för nya lagens, om det tidsbestämda avtalet tillkommit före nya lagens ikraftträdande och utlöper inom viss icke alltför lång tid efter ikraftträdandet, ehuru denna anordning liksom andra här tänkbara lösningar icke går helt fri från invändningar. En lämplig tidsgräns synes vara den 1 oktober, som infaller närmast efter lagens ikraftträdande. Om ett tidsbestämt avtal ingånget före lagens ikraftträdande utlöper senare än den 1 oktober närmast efter ikraftträdandet, synes sannolikheten för att ett besittningsskyddsförfarande enligt 1956 års provisoriska lag eller 39 & nuvarande hyreslag skulle vara igångsatt redan före ikraftträdandet så ringa, att denna eventualitet torde kunna lämnas ur räkningen. Utgångspunkten för den speciella preskriptionstid, som gäller för hyres— rättsliga anspråk, har i förslaget undergått en viss ändring i förhållande till gällande rätt. Har hyresavtalet upphört att gälla före nya lagens ikraft— trädande, bör den äldre preskriptionsbestämmelsen fortfarande gälla.
F ärslaget till lag om medling i hyrestvister
Enligt 1939 års lag om medling i hyrestvister skall medlingsnämnd finnas i kommun, där Konungen förordnat om inrättande av sådan nämnd. För närvarande kan dock medlingsnämnd finnas även i annan kommun. I ort, där hyresreglering gäller, är nämligen hyresnämnden tillika medlings- nämnd i hyrestvister (13 & hyresregleringslagen). Enligt kommitténs för— slag till hyreslag, skola reglerna om hyresgästs optionsrätt gälla för riket i dess helhet. Hyresgäst, som önskar erhålla nytt hyresavtal men icke kan nå samförstånd härom med sin hyresvärd, skall enligt förslaget hänskjuta optionstvisten till medlingsnämnd inom viss angiven tid, vid äventyr att optionsrätten eljest förfaller. Denna anordning nödvändiggör, att den nu
till vissa kommuner begränsade medlingsverksamheten utsträckes att avse riket i dess helhet. Härvid inställer sig frågan hur en lämplig indelning av riket i medlingsdistrikt skall kunna åvägabringas. När det gäller att bedöma denna fråga, tarva skilda synpunkter beaktande. Å ena sidan är av vikt, att medlingsdistrikten icke göras så små, att svårigheter möta att knyta kvalificerade personer till nämnden eller risk uppstår för att nämn- den icke kommer att vinna nödig erfarenhet av medlingsverksamhet. Det allmännas kostnader för medlingsverksamheten bliva sannolikt också högre med små än med större medlingsdistrikt. Å andra sidan böra medlings- distrikten icke heller vara så vidsträckta eller folkrika, att nämnden kom- mera att sakna önskvärd kännedom om hyresmarknaden inom dess verksam- hetsområde eller tidsutdräkt uppstår med ärendenas behandling. Om indel- ningen i medlingsdistrikt anknytes till den kommunala indelningen, erhåller man för flertalet större tätorter någorlunda väl avpassade medlingsdistrikt, medan medlingsdistrikten för landet i övrigt komma att bliva alltför små. En indelning, som ansluter sig till den judiciella indelningen, förefaller med hänsyn härtill vara att föredraga. Kommittén föreslår därför som allmän regel, att en medlingsnämnd för hyrestvister skall finnas i varje stad med rådhusrätt liksom ock i varje domsaga. En så schematisk regel kan naturligtvis icke väntas leda till det resultatet, att man överallt erhåller den lämpligaste indelningen. Med hänsyn härtill bör det tillkomma Konungen att förordna om annan indelning, som på viss ort finnes lämpligare än den judiciella. För de största städernas del kan det exempelvis vara påkallat att göra en uppdelning i två eller flera medlingsdistrikt. Emellanåt kan det tänkas vara lämpligt att förfara på enahanda sätt med en större dom- saga. På något håll kan det befinnas ändamålsenligt att sammanföra en mindre magistratsstad med kringliggande domsaga till ett medlingsdistrikt. Det kan också komma i fråga att förena två eller flera domsagor eller delar därav till ett medlingsdistrikt. Om en reform i riktning mot större kom- munala enheter i framtiden genomföres, torde få övervägas, om icke indel- ningen i medlingsdistrikt lämpligen bör anknyta till den kommunala in- delningen.
Medlingsnämnd bör liksom fallet är enligt 1939 års lag bestå av ordfö- rande och två ledamöter. Till ordförande bör utses lagfaren person, om lämplig sådan finnes att tillgå. Den ena ledamoten bör representera fas- tighetsägareintresset. Han bör därför i likhet med vad som gäller enligt 2 g i 1939 års lag och 14 & hyresregleringslagen äga eller åtminstone för- valta till uthyrning avsedd fastighet. Den andre ledamoten bör företräda hyresgästintresset. Han bör med hänsyn härtill icke få utväljas bland per- soner, som äga eller förvalta till uthyrning avsedd fastighet. På denna leda- mot kan lämpligen det kravet ställas, att han skall äga kännedom om bostadsmarknaden inom nämndens verksamhetsområde. I ärende rörande lägenhet, som är uthyrd för drivande av förvärvsverksamhet, torde denne
ledamot i analogi med vad som gäller för hyresnämnd böra ersättas av ledamot, som driver förvärvsverksamhet i förhyrd lägenhet och ej är ägare eller förvaltare av hyresfastighet. Förutom dessa speciella behörighets— villkor bör som allmänna kvalifikationskrav uppställas, att ordförande och ledamöter skola vara svenska medborgare och ha uppnått tjugofem års ålder samt att de skola råda över sig och sitt gods. Någon skyldighet att åtaga sig uppdrag såsom ordförande eller ledamot i medlingsnämnd torde icke böra stadgas.
Ordförande i medlingsnämnd skall enligt 1939 års lag utses av social- styrelsen. Särskilt om medlingsnämndernas antal avsevärt ökas synes det lämpligare att låta valet ankomma på vederbörande länsstyrelse, som enligt sakens natur äger större lokal personkännedom. Ledamöter i medlings— nämnd utses — liksom hyresnämndens ledamöter _— för närvarande genom val av kommunens beslutande organ. Då ett medlingsdistrikt enligt försla- get i regel skall omfatta ett flertal kommuner, torde det i stället böra an- komma på vederbörande länsstyrelse att utse ledamöter.
Vad angår förfarandet vid utseende av ledamöter i medlingsnämnd är det önskvärt att de organisationer, som ha intresse av saken, erhålla möj- lighet att inverka på valet. Härigenom skapas gynnsammare förutsättningar för att medlingsnämnd skall kunna fungera med tillfredsställande resultat. Sammanslutning av fastighetsägare, hyresgäster eller rörelseidkare, vilken därom gjort framställning hos länsstyrelsen, bör beredas tillfälle att av- giva förslag till sådan ledamot, som skall företräda samma intresse som sammanslutningen. Har förslag avgivits av sammanslutning, som kan anses representativ för den intressegrupp, varom fråga är, bör den föreslagne ut- ses, om icke särskilda skäl föranleda annat. En liknande ordning gäller för närvarande vid utseende av ledamot i hyresnämnd (14 a 5 hyresreglerings- lagen).
Ordförande och ledamöter kunna lämpligen förordnas för en tid av tre år i sänder. Avgår ordförande eller ledamot före utgången av den tid, för vilken han utsetts, bör ny ordförande eller ledamot utses för den tid som återstått för den avgångne.
För ordförande och var ledamot bör finnas minst en suppleant. Om suppleant bör gälla vad som stadgas om ordförande eller ledamot, som suppleanten skall ersätta.
Medlingsnämnd bör liksom nu kunna medla i hyrestvist oberoende av om tvisten har karaktär av rättstvist eller s.k. intressetvist. Hyrestvist bör i överenstämmelse med gällande rätt kunna hänskjutas till medling inför nämnden antingen av part eller av domstol. För det fall att part påkallat medling gäller för närvarande enligt 3 5 i 1939 års lag, att nämnden icke kan taga befattning med tvisten, om denna dragits inför domstol, över- exekutor eller skiljemän. Denna regel synes i huvudsak kunna bibehållas.
Med den optionsprocedur, som kommittén förordat, synes dock regeln icke böra gälla undantagslöst. Enligt förslaget till ny hyreslag skall medling regelmässigt ske i tvist om rätt till nytt hyresavtal, innan domstol har att pröva saken. I enlighet härmed har hyresgäst, som önskar erhålla nytt hyresavtal men icke kan träffa uppgörelse härom med sin hyresvärd, i förslaget till ny hyreslag ålagts att inom viss tid hänskjuta optionstvisten till medlingsnämnd. Om hyresgästen så förfar och hyresvärden samtidigt drager saken inför domstol — han väcker t. ex. talan om skyldighet för hyresgästen att flytta på den grund att hyrestiden utgått och att något optionsbrytande faktum inträtt — bör medling ske och domstolsmålet vila i avbidan på resultatet av medlingsförfarandet. Till tvist om rätt till nytt hyresavtal är, såsom framgår av vad kommittén anfört vid 3 kap. 43 5, icke att hänföra tvist, där fråga är om skyldighet för hyresgästen att på grund av hyresrättens förverkande avflytta före avtalstidens utgång. Be- gäran om medling i sådan tvist skall alltså avvisas, om saken redan dragits inför domstol, överexekutor eller skiljemän.
Domstols befogenhet att i där anhängigt hyresmål hänskjuta tvisten till medlingsnämnd är i 3 5 andra stycket i 1939 års medlingslag begränsad till fall, där part yrkar att medling skall ske. Samtidigt äger emellertid domstol enligt 42 kap. 17 å rättegångsbalken en allmän befogenhet att även utan yrkande från part förordna om medling och förelägga parterna att inställa sig till förlikningssammanträde inför medlare, som domstolen förordnar. Lagen om medling i hyrestvister bör givetvis icke vara så utformad att den kan giva anledning till uppfattningen, att domstolens befogenhet att för- ordna om medling inför där omförmäld medlingsnämnd skulle vara mera begränsad än dess allmänna befogenhet att föranstalta om medling. Till undvikande härav torde kunna föreskrivas, att domstol äger, när den så finner lämpligt, förordna, att hyrestvist skall behandlas av medlingsnämnd, innan målets handläggning fortsättes. Det ligger i sakens natur, att sådant förordnande i allmänhet icke bör utan särskild begäran därom meddelas, då försök att förhandlingsvägen lösa tvisten redan gjorts av parternas intresseorganisationer eller advokater.
Då hyrestvist av part eller domstol hänskjutits till medlingsnämnden, bör det ankomma på nämndens ordförande att så snart ske kan utsätta tid och plats för ärendets behandling inför nämnden samt genom rekom- menderade brev kalla parterna att inställa sig inför nämnden. Kallelse bör om möjligt avsändas minst sex dagar före sammanträdet. Har i något fall kortare kallelsetid kommit till användning, lärer part som uteblivit få presumeras ha laga förfall för utevaron. Sammanträdet bör hållas inom tre veckor från det tvisten hänsköts till nämnden, om inga särskilda om— ständigheter motivera längre anstånd. Nämnden bör för sina sammanträden vara berättigad att utan särskild kostnad disponera nödiga lokaler i tings-
hus, kommunalkontor, allmän skola eller annan allmän byggnad, som icke för tillfället är upptagen för sitt huvudsakliga ändamål (jfr 21 kap. 11 å jorddelningslagen) .
För närvarande gäller enligt 5 & medlingslagen, att om part, som påkallat medling, uteblir från nämndens sammanträde, ärendet skall avskrivas. Om motparten uteblir, äger nämnden enligt samma lagrum förelägga honom vid vite att inställa sig; kommer han likväl icke tillstädes och finner nämn- den icke antagligt, att förlikning kan komma till stånd, skall ärendet av— skrivas. Dessa regler torde kunna bibehållas. De böra dock icke gälla, om anledning förekommer att part som uteblivit har laga förfall för sin utevaro. Det ligger i sakens natur, att ärendet i sådant fall skall uppskjutas till senare sammanträde, till vilket parterna kallas i samma ordning som gällt för det inställda sammanträdet. Uteblir i tvist, som av domstol hänskju- tits till nämnden, någon av parterna från nämndens sammanträde, bör ärendet avskrivas, om ej anledning förekommer att parten har laga förfall för utevaron. Lika litet som i andra fall, då domstol förordnat om med- ling i där anhängig tvist, böra tvångsmedel här komma till användning för att förmå part att inställa sig inför medlingsorganet.
Komma parterna tillstädes inför nämnden, bör denna liksom nu till en början klarlägga tvistefrågorna. Gör hyresgästen anspråk på rätt till nytt hyresavtal på förut gällande eller andra villkor, bör exempelvis klarläggas, huruvida hyresvärden medgiver eller bestrider anspråket och i senare fallet huruvida hans bestridande grundas därpå att ett optionsbrytande faktum skulle ha inträtt eller därpå att han fordrar andra hyresvillkor än hyres— gästen angivit eller på båda dessa förhållanden eller möjligen på helt andra omständigheter. Även då frågan om hyresvillkoren i nytt hyresavtal är subsidiär, är det av värde att få klarlagt vilka hyresvillkor hyresvärden kräver. Vid behov bör nämnden företaga besiktning av den lägenhet tvisten rör. Liksom hyresnämnd bör medlingsnämnd kunna verkställa besiktning genom ombud, som nämnden anlitar. Då så sker, är det i allmänhet lämp- ligast att besiktningen äger rum före sammanträdet. Sedan tvistefrågorna klarlagts, bör nämnden liksom enligt gällande medlingslag i första hand söka ena parterna om förslag till förlikning, som part framlagt. Misslyckas detta eller har part ej framlagt något förlikningsbud, bör nämnden ha att framlägga ett eget förslag till förlikning. Denna skyldighet synes dock till skillnad från vad nu gäller icke böra vara alldeles ovillkorlig. Fall kunna förekomma, då försök att förlika parterna framstår såsom helt utsiktlöst. Kommittén vill därför föreslå, att nämnden icke skall vara pliktig att fram- lägga eget förlikningsförslag, om det är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas. Kommer förlikning till stånd, bör den liksom nu av- fattas i skrift och undertecknas av parterna. Kan förlikning ej åvägabringas, bör ärendet avskrivas.
Då nämnden på annat sätt än genom förlikning skiljer sig från ärende,
som angått hyresgästens rätt till nytt hyresavtal och av part hänskjutits till medling inför nämnden, bör nämnden ha att tillställa parterna ett skrift— ligt besked härom med angivande av dagen då ärendet avskrives och med upplysning tillika att hyresgäst, som vill komma i åtnjutande av nytt hyres- avtal, har att väcka talan därom inom en månad från angivna dag (jfr 46 å tredje stycket i förslaget till ny hyreslag ävensom övergångsbestämmelserna till 1956 års provisoriska lag). Är part tillstädes själv eller genom ombud då ärendet avskrives, bör beskedet genast överlämnas till parten eller om- budet. Är parten frånvarande, bör beskedet senast nästa söckendag i re— kommenderat brev avsändas till honom eller hans ombud. Till optionstvist är givetvis även sådan tvist att hänföra, vari hyresgästens anspråk på rätt till nytt hyresavtal bestrides allenast på den grund att hyresvärden fordrar andra hyresvillkor än hyresgästen vill medgiva. Emellanåt kan det emeller— tid synas överflödigt att nämnden tillställer parterna besked om tiden för ärendets avskrivning och om den fortsatta optionsprocedurens gestaltning. Detta gäller, om ärendet avskrivits på den grund att hyresgästen återkallat sin begäran om medling eller att båda parter uteblivit från nämndens sam- manträde. I dessa fall kan man nämligen räkna med att parterna själva träffat uppgörelse i saken.
I den mån en medlingsnämnd tillvinner sig sådant förtroende hos hyres— marknadens parter, att man vill till nämnden hänskjuta hyrestvister i och för nämndens avgörande, bör nämnden ha att tjänstgöra såsom skilje- nämnd. Kommittén föreslår, att som förutsättning härför skall gälla — för- utom att fråga skall vara om hyrestvist _ att tvisten enligt laga skiljeavtal skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan rätt för parterna att klandra skiljedomen, att parterna i skiljeavtalet eller sedermera utsett medlingsnämnden till skiljenämnd, att icke rättegång eller lagsökning pågår rörande tvisten, dock att rättegång icke skall hindra skiljemanna- förfarandet, om anmälan om målets nedläggande gjorts hos rättens ord- förande, samt att framställning om skiljedom gjorts hos nämnden. Då skiljeavtal slutits med rätt för parterna att klandra skiljedomen, har kom- mittén icke ansett tillräcklig anledning föreligga för samhället att utöver de allmänna domstolarna ställa ytterligare en instans till parternas förfo- gande för tvistens avgörande. I bestämningen laga skiljeavtal har kom- mittén bl. a. inlagt, att fråga skall vara om ett skiljeavtal, som enligt 60 å i förslaget till ny hyreslag (46 & nuvarande hyreslag) må göras gällande. Avtal, enligt vilket framtida tvist rörande hyresgästs rätt att tillträda eller behålla förhyrd lägenhet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan klanderrätt för parterna, är sålunda icke ett avtal, som kan läggas till grund för ett skiljemannaförfarande vare sig inför nämnden eller eljest. Om par— terna sedan dylik tvist uppstått enas om att i denna tvist likväl tillämpa avtalet, är däremot denna överenskommelse att anse som ett laga skilje- avtal. Ett skiljeavtal, som förfallit exempelvis därför att dess tillämpning
icke påkallats inom härför gällande tid (jfr 18 å skiljemannalagen), utgör icke längre ett laga skiljeavtal. Att pågående rättegång eller lagsökning i princip hindrar skilj emannaförfarande inför nämnden, överensstämmer med vad som enligt 1 5 andra stycket lagen om skiljemän gäller för skiljemanna- förfarande i allmänhet. Beträffande de föreslagna förutsättningarna för skiljemannaförfarande inför nämnden må slutligen anmärkas, att även om nämnden i ett pågående medlingsärende skulle t. ex. av ett företett hyreskontrakt erfara, att parterna slutit skiljeavtal med nämnden såsom skiljenämnd, den likväl icke skall avgöra tvisten genom skiljedom utan att begäran härom framställes.
För det fall att nämnden skall fungera som skiljenämnd har kommittén ansett sig för tydlighets skull böra föreslå ett stadgande därom att lagen om skiljemän skall tillämpas i den mån ej annat följer av bestämmelserna i den föreslagna medlingslagen. På ett flertal punkter stadgas i medlingslagen avvikelse från vad som gäller enligt skiljemannalagen. Att reglerna i 6——10 55 lagen om skiljemän, vilka reglera frågan hur skiljemän skola utses, och stadgandet i 12 5 första stycket sagda lag, vilket rör frågan vem som skall vara ordförande i skiljenämnd, icke kunna vara tillämpliga i sak, som medlingsnämnden har att avgöra genom skiljedom, följer därav, att såsom förutsättning för ett skiljemannaförfarande inför nämnden uppställts, att nämnden såsom institution utsetts till skiljenämnd av parterna. På grund av bestämmelserna i 13 å i förslaget till medlingslag komma vidare reglerna i 5 och 16 55 skiljemannalagen att sakna tillämplighet i sak, som nämnden har att avgöra genom skiljedom. Såsom nedan framgår, föreslår kommittén, att samtliga kostnader för nämndens verksamhet skola utgå av allmänna medel. Till följd härav äga 23 5 andra stycket och 25 & skilj emannalagen icke tillämpning, då medlingsnämnden är skiljenämnd. Nämnden äger således icke ålägga part skyldighet att gälda skiljemännen ersättning. Att nänm— dens ordförande och ledamöter icke heller äga att av part mottaga ersätt— ning, även om den i lika mån erbjudes dem från båda sidor (jfr 23 & första stycket skiljemannalagen), har kommittén ansett följa av den ställning som nämndens ordförande och ledamöter intaga.
Med medlingsnämndens sammansättning bör nämnden i princip icke äga att handlägga eller avgöra tvist utan att den är fulltalig. Härom föreslås en bestämmelse i 13 5 första stycket i förslaget. Av praktiska skäl bör det dock tillkomma nämndens ordförande att ensam besluta om åtgärd för sakens beredande till förhandling inför nämnden, t. ex. föranstalta om besiktning av lägenhet genom ombud som nämnden anlitar, liksom ock att meddela beslut om avskrivning av ärende, som part återkallat.
Som nämndens beslut bör den mening gälla varom flertalet i nämnden enar sig. Har var röstande sin mening och kunna ej två meningar samman- jämkas, bör ordförandens mening gälla. Dessa omröstningsregler, vilka upp—
tagits i 13 å andra stycket i förslaget, avvika delvis från reglerna i 16 & skiljemannalagen.
Beträffande jäv mot nämndens ordförande och ledamöter föreslår kom— mittén, att reglerna om domarejäv i tillämpliga delar skola gälla. Den i 13 å tredje stycket föreslagna bestämmelsen härom överensstämmer med 7 å andra stycket nuvarande medlingslag men avviker i viss män från vad som enligt 5 5 skiljemannalagen gäller om jäv mot skiljeman.
Enligt 8 å i nuvarande medlingslag skall vid medlingsnämnds samman- träde föras protokoll genom ordförandens försorg. I protokollet skall upp- tagas en kortfattad redogörelse för tvisten jämte parternas yrkanden och medgivanden under förhandlingarna samt vad för övrigt hos nämnden före- kommit. Träffad förlikning skall ock intagas i protokollet. Protokollet synes bl. a. ha till uppgift att i tvist, som är eller sedermera blir anhängig vid domstol, till denna förmedla kunskap om vad som förekommit inför nämn— den. Enligt 9 5 i lagen är nämligen nämndens ordförande under olika förut- sättningar i skilda fall pliktig att genom utdrag av nämndens protokoll delgiva domstolen vad hos nämnden förekommit. Den sålunda gällande ord- ningen är tvivelsutan behäftad med vissa olägenheter. En protokollerings- skyldighet av nuvarande omfattning är ägnad att tynga nämndens förhand- lingar och fördyra medlingsverksamheten. Protokollering av parternas yr— kanden och medgivanden under förhandlingarna kan vidare befaras utöva en ogynnsam inverkan på parts beredvillighet att förlikningsvis ändra sina positioner, i synnerhet som lagen i sin nuvarande utformning är ägnad att bibringa part den uppfattningen, att upplysning om vilken ståndpunkt han under medlingsärendets gång förlikningsvis intagit skulle kunna vara av betydelse för ett domstolsavgörande i saken. Med hänsyn härtill vill kom- mittén föreslå en begränsning av nämndens skyldighet att föra protokoll. I protokollet bör antecknas tid och plats för nämndens sammanträde, så ock vilka som tjänstgöra i nämnden. Protokollet bör vidare innehålla upp- lysning om parterna och huruvida de är tillstädes samt parternas ombud och biträden. Fullmakt, som lämnas muntligen inför nämnden, bör lika- ledes antecknas i protokollet. Däremot böra icke parternas i saken fram- ställda yrkanden och invändningar, ändringar däri eller medgivande av motparternas yrkanden antecknas i protokollet i annat fall än då nämnden har att avgöra tvisten genom skiljedom. Parts yrkande om skiljedom och mot— parts ståndpunkt härtill torde böra inflyta i protokollet så att man därav kan bedöma om och i vad mån nämnden erhållit skiljemannauppdrag (jfr 21 5 lagen om skiljemän). Någon protokollering av parts sakframställning eller argumentering erfordras icke vare sig i medlingsärende eller i skilje— domsärende. Liksom för närvarande bör mellan parterna träffad förlikning intagas i protokollet. Kan förlikning ej åvägabringas, torde det förliknings- förslag, som nämnden framlagt, böra redovisas i protokollet. Syftet härmed
är ingalunda att i händelse av process i saken bereda domstolen tillgång till den lösning av tvisten som nämnden förordat. Nämndens förlikningsförslag är nämligen inget material, som domstolen, vilken har att självständigt pröva tvisten efter strängt juridiska bedömningsgrunder, kan ha till ledning för sitt avgörande, bl. a. därför att förslaget bygger på parternas förliknings- vis gjorda yrkanden och medgivanden och för övrigt mången gång utformats mera med tanke på att sammanjämka parterna än att träffa det resultat, vartill en strikt rättslig prövning av tvisten må leda. Protokolleringen av förlikningsförslaget har i stället till uppgift att möjliggöra kontroll av hur nämnden handhar medlingsverksamheten. I protokoll bör slutligen redo— visas nämndens beslut och skiljaktig mening, som yppas vid omröstning inom nämnden.
För närvarande finansieras den till vissa komlnuner begränsade med- lingsverksamheten med kommunala medel. Enligt förslaget skall emellertid medlingsverksamheten utsträckas till riket i dess helhet. Ett väsentligt syfte med verksamheten är att minska den belastning på de allmänna domstolarna som eljest skulle ha kunnat uppstå i ett system med optionsrätt för hyres- gäst. Medlingsdistrikten skola enligt förslaget i allmänhet omfatta ett flertal kommuner. Dessa förhållanden ha lett kommittén till den ståndpunkten, att kostnaderna för medlingsverksamheten böra utgå av statsmedel. Såväl ordförande som ledamöter i nämnden höra vara berättigade till ersättning för sitt uppdrag (jfr 11 å nuvarande medlingslag). Närmare bestämmelser härom liksom ock om övriga kostnader för nämndens verksamhet torde få utfärdas i administrativ ordning. Till vilket belopp de totala kostnaderna för medlingsverksamheten kunna beräknas uppgå är vanskligt att förutsäga. Kostnadernas storlek är nämligen beroende på ett flertal för närvarande osäkra faktorer, t. ex. hur den närmare indelningen i medlingsdistrikt kommer att gestalta sig och i vilken utsträckning medlingsnämnderna komma att tagas i anspråk, vilket i sin tur beror på i vilken omfattning hy- resregleringen bibehålles.
I överensstämmelse med vad nu gäller bör någon skyldighet att bidraga till kostnaderna för nämndens verksamhet icke åvila part i medlingsärende. Vad angår part i skiljedomsärende synas tillräckliga skäl icke föreligga att beträffande kostnaderna för nämndens verksamhet göra skillnad mellan det fall att nämnden framlägger sin lösning av tvisten i form av ett förlik- ningsförslag och det fall att nämnden löser tvisten genom skiljedom. Även då nämnden tjänstgör såsom skiljenämnd, bör således ersättning till dess ordförande och ledamöter utgå av allmänna medel (jfr 6 5 Kung]. regl. den 21 maj 1948 för arrendenämnderna).
I likhet med vad nu gäller bör någon skyldighet för part i medlingsärende att gälda ersättning för motparts kostnader i ärendet icke stadgas. Frågan, om och i vad mån part i skiljedomsärende kan åläggas att gottgöra motparts kostnader å målet, regleras av 24 5 lagen om skiljemän.
Enligt 12 & nuvarande medlingslag har medlingsnämnd att av eget initia- tiv taga befattning med sådan inom dess verksamhetsområde uppkommen hyrestvist, som kan äventyra freden på hyresmarknaden. Erhåller nämn— dens ordförande kännedom om att sådan tvist uppkommit skall han enligt detta lagrum utan att avvakta framställning om medling omedelbart söka förbindelse med de tvistande, göra sig noga underrättad om vari tvisten består, hemställa till de tvistande att i avbidan på tvistens lösning icke vid- taga, vidhålla eller skärpa stridsåtgärder samt kalla de tvistande att själva eller genom ombud jämte, där så erfordras, representanter för de fastig— hetsägare- eller hyresgästorganisationer som de tvistande må tillhöra sam- manträda inför nämnden. Vid sammanträde med de tvistande skall nämnden efter utredning av föreliggande tvistefrågor söka bilägga tvisten. Om en tvist av det slag lagrummet har i sikte skulle uppkomma i våra dagar, lärer man kunna utgå ifrån att fråga är om en tvist mellan intresseorganisatio- nerna på hyresmarknaden. För biläggande av dylik tvist kan medlingsnämn- den, vari intresseorganisationerna själva i allmänhet komma att vara repre- senterade, knappast anses vara ett särskilt väl skickat organ. Kommittén har därför ansett en sådan uppgift icke böra läggas på medlingsnämnden. Lämp— ligare synes vara att tvister av detta slag behandlas i den ordning som avses i 13 & nuvarande medlingslag. Däri stadgas, att om hyrestvist innebär syn- nerlig fara för freden på hyresmarknaden eller det eljest finnes påkallat, Konungen äger uppdraga åt sakkunniga och erfarna personer att i egenskap av förlikningskommission medla i tvisten. Sådant kan även lämnas särskild person. Detta stadgande bör alltså bibehållas. Det synes dock önskvärt, att stadgandet omformuleras till tydligare utmärkande av att det är tillämpligt jämväl vid lokal tvist, som innebär fara för freden på hyresmarknaden.
Den föreslagna lagen om medling i hyrestvister bör träda i kraft samtidigt som förslaget till ny hyreslag och därmed ersätta 1939 års medlingslag.
På ort, där hyresreglering gäller, är hyresnämnd jämlikt 13 & hyresregle- ringslagen tillika medlingsnämnd. Då medlingsärendena på sådana orter av naturliga skäl kunna väntas bliva relativt fåtaliga, kunde ifrågasättas att alltjämt låta hyresnämnderna såsom en biuppgift behålla sin nuvarande medlingsfunktion. De uppgifter, som skola ankomma på medlingsnämnd, skilja sig emellertid så väsentligt från hyresnämndens huvuduppgifter, att kommittén ansett det lämpligast, att uppgifterna handhavas av olika organ. Om ersättning till ordförande och ledamöter i medlingsnämnd bestämmes att utgå i förhållande till arbetskvantiteten, lärer icke heller några större olägenheter behöva uppkomma genom att medlingsnämnd inrättas jämsides med hyresnämnd på orter, där hyresreglering gäller. Vad i 13 5 hyresregle- ringslagen är stadgat därom att hyresnämnd skall tjänstgöra såsom med- lingsnämnd, bör sålunda enligt kommitténs mening upphöra att gälla.
Om hyrestvist hänskjutits till medlingsnämnd (hyresnämnd) före nya lagens ikraftträdande, torde äldre lag fortfarande böra äga tillämpning.
Reservationer och särskilda yttranden
Särskilt yttrande av hen-ar Holmberg och Wiman
Av inledningen till betänkandet (s. 35) framgår att kommittén för bostads- upplåtelsernas del inte haft till uppgift att utreda frågan, huruvida ett för- stärkt besittningsskydd skall utformas såsom en rätt för hyresgäst att vid uppsägning erhålla skadestånd eller såsom en kvarboenderätt. På grund- val av direktivens utformning har kommittén, såvitt bostadssektorn angår, i stället haft i uppdrag att utarbeta förslag till direkt besittningsskydd.
I anslutning härtill må anmärkas att direktiven inte utformats med stöd av vad som förekom under förarbetena till 1956 års provisoriska lag om besittningsskydd. När riksdagen därvid gav sin anslutning åt att ett besitt- ningsskydd provisoriskt skulle ordnas såsom en kvarboenderätt tog riks— dagen icke någon ståndpunkt till frågan, huruvida de »verksammare skydds— bestämmelser» som då ansågs böra införas i den allmänna hyreslagen skulle utformas som en kvarboenderätt eller genom skärpta skadeståndsregler eller på annat sätt. Mot denna bakgrund hade det framstått som det mest naturliga att kommittén fått i uppdrag att förutsättningslöst utreda frågan om ett förstärkt besittningsskydd. Kommitténs sammansättning —— med parlamentarisk förankring och representanter för partsorganisationerna _ var också ägnad att frammana intrycket av att det skulle vara fråga om en sådan utredning.
Med den avfattning som direktiven för kommittén erhållit har det emeller- tid —— oavsett frågans behandling i riksdagen —— inte ansetts föreligga möj- lighet för kommittén att för bostadssektorns del träffa något val mellan olika former för besittningsskydd. Vårt uppdrag såsom ledamöter i kom- mittén har därför synts oss i denna del innebära att vi åtagit oss att del- taga i utformningen av förslag till en lagstiftning om kvarboenderätt.
Nu berörda förhållanden har förhindrat en förutsättningslös bedömning av frågan hur man skulle kunna åstadkomma ett verksamt skydd för hy- resgäster mot uppsägning för avflyttning utan det komplicerade regelsys- tem, som en kvarboenderätt med nödvändighet innebär. Valet av skydds- form är emellertid så betydelsefullt att vi velat anföra några synpunkter som närmast tala för att ett indirekt besittningsskydd skulle kunna utfor- mas så att det både från hyresgästernas och hyresvärdarnas synpunkt kan vara att föredraga framför det framlagda förslaget till kvarboenderätt.
Utvecklingen på hyresmarknaden eftcr andra världskriget aktualiserar frågan, i vilken utsträckning det nmnera kan anses föreligga behov av ytter- ligare lagstiftning om besittningsskydd för hyresgäst. Många ha löst sin bostadsfråga genom byggande av egna hem. På grund av den statliga och kommunala bostadspolitikens utformning har kommunala och s. k. allmän- nyttiga företag kommit att inneha en betydande andel av hyreshusbestån- det. Bostadskooperationen, som anses bereda möjlighet till tryggade bo- stadsförhållanden, har kraftigt utvecklats. Härigenom har uppkommit en ökad konkurrens mellan olika företagsformer på fastighetsförvaltningens område. Nu antydda förhållanden torde komma att bli närmare klarlagda genom 1960 års bostadsräkning. _
Till de ovan anförda omständigheterna —— vilka närmast tala för att be- liovet av lagregler om kvarboenderätt numera skulle kunna vara mindre än före andra världskriget —— kommer ytterligare en faktor av betydelse, näm- ligen organisationernas ökade inflytande. Frågan i vad mån detta bör iu— verka på utformningen av en lagstiftning om besittningsskydd har på grund av direktivens utformning inte kunnat i den utsträckning som varit önsk- värd läggas till grund för kommitténs bedömning. Det är emellertid sanno- likt att organisationerna på hyresmarknaden, om hyresregleringen avveck- lats utan införande av andra regler om besittningsskydd än som innefattas i 1939 års hyreslagstiftning, vid förhandlingar om uppsägningar för av- flyttning skulle ha goda förutsättningar att bringa eventuella tvistefrågor till en ur allmän synpunkt godtagbar lösning. Detta framstår som så mycket mera sannolikt som varje vägran att medgiva förlängning av hyresavtal på sådana skäl att hyresvärdens förfarande måste anses stridande mot god sed i hyresförhållanden enligt 1939 års lag föranleder skadeståndsanspråk. Hyresgästorganisationen skulle sålunda haft en stark ställning vid för- handlingar om återtagande av uppsägning, som ägt rum utan tillräckligt bärande skäl.
I den mån 1939 års hyreslags bestämmelser om skadestånd inte skulle anses giva ett tillräckligt effektivt skydd, kunde dessa för övrigt — i likhet med vad nyligen skett i Finland —— utbyggas. I lagrådets yttrande över 1956 års förslag till provisorisk lagstiftning framfördes tanken att skade- ståndsskyldigheten skulle kunna utsträckas till att omfatta ersättning för ideell skada och gottgörelse i vissa fall för av hyresgästen bekostade repa— rationer.
Det har emellertid också synts oss naturligt att beakta inte endast de båda huvudalternativen indirekt och direkt besittningsskydd utan också att undersöka, om det kunde vara möjligt att åstadkomma någon kombina— tion av dessa alternativ. Härvid ligger det nära till hands att göra jäm- förelser med vad som gäller på arbetsrättens område. Genom det 5. k. huvud- avtalet 1938 mellan Svenska arbetsgivareföreningen och Landsorganisatio- nen ha arbetsgivarna utfäst sig att vid uppsägning följa den i avtalet an-
givna förhandlingsordningen. Avtalet innebär en betydelsefull begränsning i den fria uppsägningsrätten såtillvida att arbetsgivarna därigenom för- bundit sig att uppgiva skälet för uppsägningen och medgivit att detta får prövas av arbetsmarknadsnämnden.
Den fria uppsägningsrätten har också i olika hänseenden begränsats ge- nom 1936 års lag om förenings- och förhandlingsrätt, 1939 års lag om för- bud mot arbetstagares avskedande på grund av värnpliktstjänstgöring, 1945 års lag om förbud mot arbetstagares avskedande i anledning av äkten- skap eller havandeskap samt 1959 års arbetarskyddslag. Härtill kommer den av arbetsdomstolen uttalade allmänna grundsatsen att arbetsgivare inte får begagna uppsägningsrätten för ett syfte som strider mot lag eller goda seder.
Med erfarenheterna från det system som sålunda kommit att utvecklas på arbetsmarknaden borde kommittén ha kunnat överväga, i vilken ut- sträckning det kunde vara behövligt att komplettera de regler som inne- fattas i 1939 års allmänna hyreslag. En i princip enkel och framkomlig möjlighet vore att uppsägning, som sker utan skäl eller av skäl som på- tagligt strider mot god sed i hyresförhållanden, skulle kunna vara ogiltig. Om man utgår ifrån att vad som bör skyddas är hyresgästens intresse av att inte bliva uppsagd för avflyttning utan anledning eller på skäl som strider mot god sed i hyresförhållanden, ligger det närmast till hands att utforma lagstiftningen i överensstämmelse med denna tanke. Det står också i bättre överensstämmelse med hittillsvarande rättsuppfattning att tillämpa grund- satsen att vad som avtalats mellan parterna skall lända till efterrättelse, om det inte föreligger särskilda skäl att genom tvingande lagstiftning förhindra missbruk av avtalsfriheten. En sådan tanke har i nuvarande 43 å hyres- lagen utformats på det sättet att »otillbörligt» villkor i hyresavtal kan jäm- kas eller förklaras utan avseende. I stället för att generellt upphäva vad som avtalats kan man sålunda införa regler, som rikta sig direkt mot miss- bruk av avtalsfriheten.
Med utgångspunkt från vad nu anförts har inom kommittén framförts tanken på införande av en lagstiftning som kan betecknas som en kom- bination av direkt och indirekt besittningsskydd. För att förhindra miss- bruk av en fri uppsägningsrätt skulle kunna föreskrivas att hyresgäst efter uppsägning för avflyttning kunde få rätt till nytt hyresavtal, om hyres- värden vägrar förlängning av sådan orsak att hans förfarande står i uppen- bar strid mot god sed i hyresförhållanden. Samtidigt som hyresgäst under denna förutsättning tillerkännes nytt hyresavtal, skulle detta skydd kom- pletteras på det sättet att hyresgäst kunde tillerkännas skadestånd, om hyresvärden vägrat förlängning utan »tillräcklig anledning». Skadestånd skulle i sådant fall kunna utgå för flyttningsutgifter, kostnad för repara- tioner eller förbättring av lägenheten, i den mån kostnaden genom flytt- ningen blivit för hyresgästen onyttig. Därutöver skulle ersättning kunna
utgå för ideell skada, som tillskyndats hyresgästen genom hyresförhållan- dets upplösning. En på detta sätt utformad kombination av kvarboende- rätt och indirekt skydd skulle utan tvivel innebära ett starkt skydd för hy- resgästs berättigade intresse att inte bliva uppsagd utan bärande skäl.
Reservation av herrar Holmberg och Wiman Kommitténs förslag om kvarboenderätt avser att i första hand gälla endast hyresförhållanden som tillkommit genom ett fritt avtal mellan hyresvärd och hyresgäst. Mot denna bakgrund bör man bedöma frågan, i vilken ut- sträckning hyresgäst skall äga rätt att mot värdens vilja överlåta sin hyres- rätt till annan. Det skydd mot uppsägning som kvarboenderätten innebär bör därför med hänsyn till den grund på vilken lagstiftningen om kvar- boenderätt vilar inte utan mycket starka skäl tillerkännas annan än den med vilken hyresvärden träffat överenskommelse om upplåtelse av lägen- heten.
På grund härav bör hyresgäst erhålla rätt att mot värdens vilja till an- nan överlåta lägenhet endast där behovet av ett sådant tvångsöverlåtande kan anses väga så tungt att de ovan angivna betänkligheterna måste vika. Under kommitténs arbete har det visat sig att det föreligger inte mindre än tre sådana fall, nämligen i fråga om make, dödsbo och affärsdrivande hyresgäst.
I fråga om s. k. samboende synes emellertid förslaget —— sammanställt med vad som föreslagits i fråga om make, dödsbo och affärsdrivande hyres- gäst — innebära besvärliga problem. När make får möjlighet att inträda såsom hyresgäst i andra makens ställe kan hyresvärden enligt förslaget förbehålla sig rätt att söka ersättning av hyresgästen eller dennes dödsbo om maken brister i avtalets fullgöranden. När det gäller samboende går emellertid förslaget längre. I detta fall har hyresvärden inte möjlighet att vända sig till den tidigare hyresgästen och av denna få ersättning för vad som brustit hos den, till vilken hyresrätten överlåtits. Detta leder till att en hyresgäst, som sammanbott med annan under s. k. äktenskapsliknande förhållande, får en fördelaktigare ställning gentemot hyresvärden än en gift hyresgäst, vars make berättigas övertaga lägenheten. Hyresvärden kom- mer sålunda i sämre ställning gentemot den hyresgäst som sammanbott med någon än mot en gift hyresgäst.
För en hyresvärd framstår det i allmänhet såsom naturligt att inte mot- sätta sig en överlåtelse till make. En sådan överlåtelse kan därför hänföras till de vanligen förekommande situationer där själva lagregeln om över- låtelserätt inte av hyresvärdarna uppfattas såsom utmanande. I de allra flesta fall torde överlåtelse ske även om frågan inte hade reglerats genom lagstiftning. Även när det gäller dödsbo kan det måhända uppfattas såsom naturligt att dödsboet skall ha rätt att överlåta lägenheten i varje fall till dödsbodelägare som stått den avlidne nära och sammanbott med honom
sedan mer än tre år. I fråga om samboende föreligger däremot enligt vår mening inte någon sådan situation som bör leda till avsteg från den eljest föreliggande förutsättningen att hyresförhållanden skola grunda sig på fria avtal mellan hyresvärd och hyresgäst.
Hyresgästs rätt i förhållande till hyresvärden att sätta samboende i sitt ställe kan även skapa andra komplikationer. Om hyresgästen begagnar sig av denna rätt men överlåtelsen sker utan samtycke av hyresgästens make, har denne möjlighet att enligt 5 5 lagen om makars gemensamma bostad föra talan mot hyresgästen om återgång av överlåtelsen. Denna rättegång försiggår utan hyresvärdens medverkan. Om domstolen dömer till åter— gång av överlåtelsen, finnes det inte några garantier för att utslaget kom— mer till hyresvärdens kännedom. Situationer kunna till följd härav upp- komma, då hyresvärden inte kan veta vem som vid en viss tidpunkt in— tager ställning såsom hans hyresgäst. Det säger sig självt att ett sådant tillstånd innebär stora olägenheter.
På grund av vad ovan anförts ha vi inte kunnat biträda vad i 10 å i för— slaget angivits om att hyresgäst som inte är i tillfälle att för återstående hyrestid begagna förhyrd bostadslägenhet skulle få i sitt ställe sätta någon som sammanbott med honom sedan mer än tre är; detta bör sålunda utgå ur förslaget.
Reservation av herr Järtelius
I den föreslagna 12 5 har kommittén med ändring av vad som för när- varande gäller enligt 23 å andra st. förordat en rent lokalt preciserad gräns för inrymmandet av utomstående personer i bostadslägenhet. Sålunda må icke mer än hälften av lägenhetens rum, köket därvid räknat såsom rum, upplåtas till sådana personer utan att hyresvärden lämnat sitt samtycke därtill.
Det kan enligt mitt förmenande icke med fog påstås att det sätt, varpå rätten till partiell sublokation begränsats genom nu gällande lagregel, medfört några påtagliga olägenheter. Under sådana förhållanden vill jag bestämt ifrågasätta behovet av att företaga den föreslagna lagändringen.
I tillämpningen torde bestämmelsen också komma att vålla besvärlig- heter med hänsyn till att det icke alltid är lätt att fixera vad som skall anses vara hälften av lägenhetens rum. Gränsdragningar vålla mestadels gräns- problem, som kunna undvikas med en bestämmelse som den nuvarande. Att den föreslagna regeln kan komma att stundom leda till egendomliga resultat må belysas med följande exempel. En hyresgäst har en lägenhet bestående av ett relativt stort rum och ett rymligt kök, där hon själv har sin sängplats. Om hon hyr ut rummet till en inneboende med »del i kök», överskrider hon gränsen för tillåten sublokation, vilket däremot icke blir fallet om hon upplåter rummet till fyra skötsamma inneboende, som icke till någon del disponera köket. Att det i många fall måste uppkomma be—
svär—liga bevissituationer när det gäller att avgöra huruvida gränsen över- skridits är uppenbart.
Vad bestämmelsen icke alls synes ta hänsyn till är det mycket vanliga förhållandet att någon bor i lägenheten tillsammans med släktingar eller andra utan att bestämt angiven del av lägenheten ställes till vederbörandes uteslutande förfogande. Då det näppeligen kan vara kommitténs mening att sådana samboenden i fortsättningen icke skulle vara tillåtna (jfr 10 å), föreligger här ännu ett skäl att avstå från den tilltänkta gränsdragningen.
Mot den omredigering av den nuvarande lagtexten, som skett genom första meningen i 12 5, har jag icke någon erinran.
BILAGA 1
Engelsk hyresrätt1
Av professor F. Lejman
Det direkta besittningsskyddet introducerades i England i samband med det första världskrigets utbrott och har i princip därefter bestått. Skyddet grundar sig på åtskilliga lagar och förordningar från skilda tider. I främsta rummet mär- kas här olika »Rent and Mortgage Interest Restriction Acts», de viktigaste av 1920 och 1939, vilka gemenligen kallas »The Rents Acts», vidare »The Landlord and Tenant Act» 1954 och nyligen »The Rent Act» 1957. Genom denna sistnämn- da lag har hyresgästskyddet till stor del upphävts beträffande nyare hyresavtal.
Besittningsskyddet synes i princip endast avse bostadslägenheter. De skyd- dade lägenheterna lyda emellertid under olika bestämmelser, allteftersom de ut- hyras möblerade eller icke och i senare fallet allteftersom det rör sig om kort- tidsavtal eller om avtal slutna på viss tid, överstigande tjugoett år. Underhyres- gäster synas i fråga om skydd i princip icke behandlas annorlunda än andra hy- resgäster och kunna till och med i vissa fall erhålla skydd direkt mot husägaren.
Undantagna från skydd äro emellertid lägenheter, vilkas s. k. »rateable value», (1. v. s. taxerade hyresvärde, överstiger ett visst belopp. Detta s. k. hyresvärde fastställes av lokal myndighet i samband med taxeringen. Gränsen för skydd fixe- rades vid andra världskrigets utbrott till £ 100 i London och £ 75 på andra orter; ungefär samma gräns gällde under första världskriget, medan under mellankrigs- tiden gränsen för skydd var mera snäv. Nyligen har genom »The Rent Act» 1957, som tillkom under stark politisk strid, de skyddade lägenheterna inskränkts till sådana med ett taxerat hyresvärde av högst £ 40 i London och £ 35 på andra orter, varjämte också vissa andra möjligheter givits för myndigheterna att av- veckla regleringen beträffande ordinära hyresavtal rörande omöblerade lägen- heter. Hyresvärdarna ha emellertid ålagts sex månaders uppsägningstid för åter— tagande av lägenheterna, och återtagandet kan under inga förhållanden ske före (den 1 oktober 1958.
Lägenheter, avsedda såsom tjänstebostäder, beröras ickeav skyddet. Då lägen- het uthyrts såväl för bostads- som annat ändamål, beror det på vilket ändamål ,som utgör det förhärskande, huruvida lägenheten skyddas. En genomgående förutsättning för skydd ifråga om s. k. korttidsavtal är, att hyran icke är mindre än två tredjedelar av 1939 års taxerade hyresvärde. En stor grupp av fastig— heter, där hyresgästerna icke åtnjuta skydd, utgöres av sådana som ägas och uthyras av kommunala myndigheter eller av staten eller av vissa därmed jäm- ställda, offentligrättsligt betonade rättssubjekt; till denna grupp kunna också räknas vissa överbefolkade och vissa ohälsosamma fastigheter. Hus och lägen- heter, som tillkommit genom ombyggnad efter den 30 augusti 1954, hava också uteslutits från skydd, såvida icke statsbidrag givits till byggkostnaderna. Slut-
1 Redogörelsen författad i början av 1958.
ligen måste särskilt observeras, att genom »The Rent Act» 1957 hyresavtal, in- gångna efter den 6 juni 1957, hava undandragits regleringen, såvida de icke träda i stället för tidigare skyddade avtal rörande lägenhet i samma fastighet; detta undantag har tillkommit för att uppmuntra hyresgäster att avstå från obehövliga rum.
Besittningsskyddet, »security of tenure», inträder automatiskt och synes i prin- cip vara oberoende av viss tids besittning och oberoende av om avtalet löper på bestämd tid eller efter uppsägning. Teoretiskt uppfattas skyddet så, att en hyres- gäst efter utgången av den tid, under vilken hans kontrakt gäller, blir en s. k. »statutory tenant». Enligt domstolspraxis är det emellertid en förutsättning här- för, att lägenheten utgör hyresgästens egentliga hem; det gäller här bl. a. att av- göra, huruvida en hyresgästens eventuella bortovaro är av så tillfällig beskaffen- het att den icke bör influera på besittningsskyddet, eller om bosättning av hans hustru eller familjemedlemmar är tillräcklig därför.
En hyresgäst, som i sin tur uthyr hela lägenheten, mister därigenom besitt— ningsskyddet, men i stället synes underhyresgästen i vissa fall kunna bekomma dylikt. En »statutory tenant» kan följaktligen icke heller överlåta sin hyresrätt, ty därigenom går skyddet förlorat för honom. »The Rent Act» 1957 har emeller— tid medgivit hyresgäster att med sina hyresvärdars samtycke byta lägenheter un- der bibehållande av sina bytesparters skydd.
Utmärkande för ifrågavarande skydd är eljest, att »the statutory tenant» behål- ler lägenheten på samma villkor, som gällt enligt hans tidigare kontrakt. Vid hyresgästs död har det ansetts, att skyddet för »a statutory tenant» övergår till hans änka eller annan familjemedlem, boende i lägenheten. Även exempelvis en där bosatt hustru, som blir övergiven av sin man, synes kunna få ett visst skydd mot hyresvärden, ifall mannen i sin egenskap av hyresgäst söker avstå från hyresrätten till förmån för hyresvärden i syfte att göra henne hemlös.
Skyddet för en »statutory tenant» brytes endast på bestämda grunder. Allde- les bortsett från vad som gäller om hus, byggda efter 1954, kan »a statutory tenancy» icke fortsätta efter det att huset förstörts eller eljest då det återuppförts eller ombyggts. I övrigt tillkommer det domstol, att om särskild grund föreligger, upplösa hyresförhållandet. Vid bedömandet av de särskilda grunderna är dom— stolens prövning diskretionär. De viktigaste särskilda grunderna utgöras av hyres— gästens dröjsmål med hyresbetalning, hans åsamkande av obehag för andra hyresgäster eller eljest lägenhetens nyttjande i strid med kontraktet eller goda seder, och hans överlåtelse av hyresrätten eller uthyrande av lägenheten utan hy— resvärds samtycke i strid med kontrakt eller betingande av oproprotionerligt hög hyra vid uthyrandet av en del av lägenheten, men vidare också hyresvärdens behov av lägenheten för någon hans anställd i fall då hyresgästen innehaft lägen- heten i egenskap av anställd, samt hyresvärdens behov av lägenheten för egen räkning, för något av hans barns över 18 år eller någon av hans föräldrars räk- ning, därvid dock har föreskrivits en allmän intresseavvägning, innebärande att hyresförhållandet icke får brytas då hyresgästen tillfogas större olägenhet därav. Slutligen gäller en allmän regel, att hyresförhållandet kan brytas av domstol, om lämplig annan lägenhet är tillgänglig för hyresgästen, då denna lägenhet erbju- der honom samma besittningsskydd samt motsvarar hans och hans familjs be- hov i avseende å närhet till arbetsplats och i övrigt med hänsyn till hyra och andra egenskaper är jämförlig med andra lägenheter, som vederbörande kom- munala myndighet kan ställa till förfogande för personer i samma ställning som hyresgästen. Intyg från dylik myndighet, att lägenhet genom den kan ställas till förfogande samt att den erbjudna lägenheten kan anses motsvara hyres-
gästens ställning, är tillfyllest såsom bevis .i samband med hyresvärdens fram- ställning till domstol om besittningsskyddets och hyresförhållandets brytande. Hyresvärden behöver alltså icke själv ombesörja, att hyresgästen bekommer lägenhet i förevarande fall.
Beträffande s. k. indirekt besittningsskydd synas inga regler finnas, om man bortser från stadgad ersättningsskyldighet i sådana fall, då hyresgästen blir tvungen att flytta till följd av oriktiga uppgifter från hyresvärdens sida, varige— nom denne åtkommit lägenheten under åberopande av sitt eget, sina släktingars eller sina anställdas behov därav. Det förtjänar också att nämnas, att hyresgästen är befogad att begära ersättning av hyresvärden för avstående från »a statutory tenancy»; däremot kan han icke begära dylik ersättning av annan person, t. ex. en tillträdande hyresgäst.
I fråga om hyrans reglering och kontrollen däröver har »The Rent Act» 1957 introducerat ett nytt system. Tidigare hade den tillåtna hyran huvudsakligen bestått av en standardhyra, som rättade sig efter hyran den 1 september 1949 eller, om lägenheten då icke var uthyrd, den hyra som sedermera vid första uthyr- ningen betingades, respektive den hyra som domstol kunde bestämma. Därjämte utgick tillägg i form av ersättning för ökade skatter och servicekostnader jämte åtta procent av kostnaderna för moderniseringar, då sådana erfordrats. Och slut- ligen hade hyresvärden tillerkänts rätt till särskild hyreshöjning med ett belopp, motsvarande den nuvarande normala underhållskostnaden, s. k. »statutory de- duction». (Härom jfr närmare hyresregleringskommitténs betänkande III, SOU 1945: 43, s. 133). —— Numera har »The Rent Act» 1957 i syfte att göra hyran tillräckligt hög för att åstadkomma reparationer i fastigheterna, genomfört ett nytt mindre invecklat system. Det innebär, att en hyresgräns fixeras, som beträf- fande det vanliga fallet, att hyresvärden skall ombesörja reparationerna i lägen- heten, rättar sig efter dubbla årliga bruttohyresvärdet med vissa tillägg för skatter, servicekostnader och procent å moderniseringskostnader. Är den hyra som till- låtes enligt det äldre systemet högre, gäller dock denna. —— Lagen fastställer en särskild procedur för tillkännagivande av hyreshöjning och begränsar höj- ningens belopp under de första nio månaderna. Om hyresgästen erhåller intyg från lokal myndighet, att reparationer underlåtits, tillåtes icke hyreshöjningen; hyresvärden kan dock genom att påbörja reparationer betaga intyget dess verkan under sex månaders tid. Om huset har förklarats otjänligt för bostadsändamål, är ej heller hyreshöjning tillåten.—_— Hyresgäst kan återbekomma för mycket erlagd hyra under en tid av två år. —— I domstolspraxis söker man förhindra, att otillåten hyreshöjning kringgås genom gottgörelse, exempelvis genom högt pris vid köp av möbler etc. Dylik gottgörelse är i allmänhet kriminaliserad och skall givetvis återbetalas. Även gottgörelse för ingående av hyresavtal eller för överlåtelse av hyresrätt beträffande reglerade hyresförhållanden är otillåten och under en övergångstid även beträffande hyresförhållanden rörande sådana fastigheter, som enligt »The Rent Act» 1957 icke längre falla under regleringen. Angående hyresgästs avstående från hyresrätt kan hänvisas till vad ovan nämnts.
Även beträffande långtidsavtal, d. v. s. avtal på viss tid överstigande tjugoett år, åtnjutes sedan år 1951 skydd. Vid dess utlöpande kan hyresvärden efter ett noga reglerat uppsägningsförfarande komma i besittning av lägenheten, om han vänder sig till domstol och kan åberopa vissa grunder, exempelvis att han ämnar ombygga huset eller i övrigt hänför sig till vissa av de skäl, som ovan omnämnts beträffande korttidsavtal; somliga av dessa skäl, t. ex. behov av lägen- heten för anställd, gälla ieke här. Om hyresvärden ej får bifall till sin talan, kan
»a statutory tenancy» uppkomma, varigenom the Rent Acts fullt ut tillämpas. Villkoren för ifrågavarande hyresförhållande och hyran bestämmas av domstol.
I fråga om möblerade lägenheter gives också skydd på de orter, där så be- stämts av regeringen och i följd härav s. k. Rent Tribunals inrättats. För er- hållande av besittningsskydd, som synes givas för rätt kort tid, i allmänhet tre månader i sänder, och för reglering av hyran, kräves en hänvändelse till dessa domstolar från parternas sida eller från lokal myndighets. En hyresgäst, som önskar bekomma skydd, har sålunda att förekomma en hyresvärdens uppsägning genom dylik hänvändelse. Proceduren inför ifrågavarande domstolar är rätt fri från bundna former och har därför mycket kritiserats; rättegångsfel o. d. kunna emellertid rättas efter framställning till the High Court.
Spörsmålet om rätt att överlåta lägenhet, därunder inbegripes substitution (assignment) och sublokation (subletting) som är total, är i engelsk rätt främst beroende av kontraktets bestämmelser. Därest i kontraktet finnes ett direkt för- bud mot överlåtelse, är sådan icke tillåten; finnes ingen klausul, är överlåtelse tillåten. Emellertid har det uppgivits att kategoriskt förbjudande klausuler äro mindre vanliga, eftersom de anses strida mot god sedvänja. Det vanligaste torde vara, att kontraktet innehåller en bestämmelse, att överlåtelse icke får ske utan hyresvärdens samtycke. I dylikt fall anses det, att hyresvärden icke har rätt undandraga sig samtycke, såvida han icke har verkligt vägande skäl därför. Doktrinen sysselsätter sig i övrigt i stor utsträckning med frågan om tolkningen av en mängd olika förekommande kontraktskausuler rörande här ifrågavarande spörsmål; dessa klausuler äro mycket speciella för engelsk rätt. Den tolkning som presteras, förefaller i allmänhet liberal mot hyresgästen. Det kräves exempel- vis absolut uttrycklig bestämmelse för att förbud mot partiell sublokation skall kunna inläggas i avtalet. Överträdelse av kontraktets bestämmelser i fråga om överlåtelse av lägenhet kan föranleda hyresrättens förverkande. överlåtelse av lägenhet kräver skriftlig form på samma sätt som det ursprungliga hyresavtalet.
Vid hyresgästens död övergår hyresrätten till hans dödsbo, som därmed in- träder i rättigheterna och skyldigheterna på grund av avtalet. En i viss mån an- nan ordning blev gällande genom »the Rent Acts» beträffande s. k. »statutory tenancy», där hyresrätten genom dödsfallet ansågs ha överförts till den avlidnes änka, om hon bodde tillsammans med honom vid dödsfallet, eller — därest den avlidne ej efterlämnade hustru — till sådan familjemedlem, som sedan sex må- nader före dödsfallet bott tillsammans med honom. Inom doktrinen har man an- sett talet om »överföring av en hyresrätt» i förevarande fall missledande, och anmärkt att det här helt enkelt rör sig om tillskapande av en ny hyresrätt, en »statutory tenancy» för änkan resp. annan familjemedlem. Icke desto mindre synes betraktelsesättet att den tidigare hyresrätten överfördes, ha spelat en viss roll, så till vida som efter änkans resp. familjemedlemmens död någon ny »över- föring» till den eller de personer med vilka de sammanbott icke ansetts kunna ske. —— Genom ett bekant domslut har den nämnda principen om överföring av hyresrätt tillämpats även på en vanlig »contractual tenaney» på det sätt, att vid dödsfall kontraktets bestämmelser ansetts suspenderade, så länge änkans eller familjemedlemmens rätt varade. Detta har föranlett en del komplikationer, då dödsbo bestått även av andra personer än änka eller ifrågavarande familje- medlem. I fall åter då de sistnämnda konstituerat dödsboet, har man tvekat om de varit att betrakta såsom »contractual tenant» eller »statutory tenant». Det sagda ger måhända exempel på det olämpliga i en sådan konstruktion som den engelska »statutory tenancy». —— Då olika familjemedlemmar konkurrera om
rätten till lägenheten efter dödsfallet, synes domstol ha makten i sin hand att skilja mellan dem; hyresvärden har här intet inflytande.
Vid inträffandet av oförutsedda omständigheter i övrigt synas inga särskilda regler för hyresförhållanden gälla. Man förefaller därvid vara hänvisad till de ofta mycket detaljerade hyreskontraktens bestämmelser.
Även förskottsbetalning synes vara beroende av kontraktets bestämmelser. Beträffande lägenhets skick och underhåll samt reparationer bliva likaledes kontraktets bestämmelser i största utsträckning avgörande för hyresavtal, som icke äro reglerade. Även här förekomma en mängd klausuler, som äro föremål för utläggning inom doktrinen. Dessa åvälva stundom hyresgästen lägenhetens underhåll; sålunda synes klausulen »keep in repair» innebära, att hyresgästen skall reparera och vidare underhålla en lägenhet, som han mottager oreparerad. Det vanligaste torde dock vara, att hyresvärden åtager sig i varje fall lägenhetens yttre underhåll. Har han ej utfäst sig härtill, torde han enligt de allmänna regler— na ej kunna åläggas reparationer. ——- Enligt »the Housing Act» 1957 måste hyresvärden beträffande lägenheter med ett årligt hyresvärde, ej överstigande £ 80 i London och £ 52 på andra orter, hålla lägenheten i ett sådant tillstånd, att den är »lämplig för bosättning». Och beträffande hyresförhållanden, som falla under regleringen, kan fullgörandet av reparationsskyldighet vara en förut— sättning för hyresvärdens rätt att höja hyran, såsom redan tidigare omnämnts. — Om hyresvärden icke fullgör sina skyldigheter, har hyresgästen att vända sig till domstol med påfordrande att hyresvärden ålägges avhjälpa bristen eller att hyran reduceras eller att skadestånd utdömes eller slutligen att hyresförhållandet upplöses. Beträffande det motsatta fallet, att hyresgästen ej fullgör sina skyldig— heter, kan givetvis också hyresvärden vända sig till domstol med begäran om skadestånd eller hyresförhållandets upplösning, men domstolarna ha i fråga om ett yrkande av senare slaget en diskretionär prövningsrätt, som är vidsträckt och begagnas ofta. Sålunda är det vanligt, att domstolarna avslå en framställning om hyresrättens förverkande i sådana fall, då hyresgästen gjort rättelse eller det förfarande som ligger hyresgästen till last sannolikt icke kommer att upprepas.
BILAGA 2
Yttranden av vissa av hyresmarknadens intresseorganisationer
rörande förhandlingsväsendet
Kommittén har hos vissa av hyresmarknadens intresseorganisationer hemställt om en redogörelse för innehållet i träffade förhandlingsordningar, för den prak- tiska tillämpningen och erfarenheterna av dylika förhandlingsordningar samt för möjligheterna att i framtiden utbygga denna form för behandling av hyrestvister.
A) Sveriges Fastighetsägareförbund har härom yttrat: »Frågan om förhandlingar mellan fastighetsägare- och hyresgästorganisationer blev såvitt det gäller de lokala organisationerna i de större städerna aktuell redan i mitten av 1920-talet i och med hyresgästorganisationens tillkomst. I Stockholms fastighetsägareförenings årsberättelse för år 1930 anfördes sålunda beträffande föreningens förhållande till hyresgästföreningen att detta präglats av en strävan att genom överenskommelser i godo bringa tvistefrågor ur världen. Det framhölls vidare i årsberättelsen att fastighetsägareföreningen i och med hyresgästför- eningens tillväxt i storlek i allt större utsträckning torde få påtaga sig uppgiften att vid uppkommande konflikter hävda fastighetsägarnas intressen och rättigheter samt medverka till konflikternas lösning. Vid dylikt förhållande vore det av största vik-t bl. a. att medlemmarna följde de råd, som lämnades från föreningens sida och lojalt fullföljde de överenskommelser, som träffats under föreningens medverkan.
Förhandlingar om hyressättning, men även om reparationer förekom i icke ringa utsträckning under hela 1930-talet i de större städerna. Under denna tid till- kom också en särskild förhandlingsordning i Göteborg, som icke har motsvarighet på annat håll i landet och som numera icke är i kraft, nämligen rörande hyres- gästs rätt till s. k. omflyttning, innebärande att den hyresgäst, som bott längst i fastigheten, skulle ha företräde till ledigbliven bättre lägenhet i fastigheten.
Förhandlingar mellan de lokala organisationerna på resp. orter rörande repa— rationstvister ha numera erhållit en fastare utformning i och med de mellan riks- organisationerna år 1957 resp. år 1960 träffade avtalen om fastighetsunderhåll. Som ett komplement till dessa avtal har nämligen riksorganisationerna träffat särskilda överenskommelser, vari de lokala fastighetsägare- och hyresgästför- eningarna rekommenderas att antaga en av riksorganisationerna utarbetad för- handlingsordning. Innehållet i densamma framgår av bilaga 1. I de flesta av landets städer har numera också ifrågavarande förhandlingsordning antagits av de lokala organisationerna.
Enligt vad förbundet erfarit är resultatet av dessa reparationsförhandlingar med hyresgästorganisationerna i stort sett goda. Fastighetsägareföreningarna ha så- lunda funnit att dylika förhandlingar utgöra en ändamålsenlig ordning för bi- läggande av sådana tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster, som icke kunnat lösas av parterna själva.
Förutom överenskommelser av här ovan angivet slag d. v. s. sådana som syftar till organisationernas medverkan i tvistefrågor mellan enskilda hyresvärdar och
deras hyresgäster har emellertid såväl mellan riksorganisationerna som de lokala organisationerna träffats överenskommelser, som avser att uppnå generella re- kommendationer. Bakgrunden till sådana överenskommelser har varit menings- skiljaktigheter mellan fastighetsägare och hyresgäster i allmänhet eller mellan ett större antal fastighetsägare och hyresgäster. I sådana frågor har det gällt att genom överenskommelse om rekommendationer av organisationerna gemensamt komma fram till en lösning av olika tvistefrågor. överenskommelser om gemensamma re- kommendationer ha också kunnat ha till syfte att lämna hyresvärdar och hyres— gäster upplysning om rätta tillämpningen av hyreskontraktens bestämmelser i visst avseende.
Till sistnämnda grupp av överenskommelser hör den ordning, som alltsedan 1942 på ett stort antal orter tillämpats ifråga om beräkningen av bränsletilläggen. I denna fråga har representanter för vardera organisationen sammanträffat i och för uträkning av de bränsletillägg som skulle utgå enligt olika klausuler eller för fastställande av de bränslepriser, som skulle ligga till grund för den enskilda fastighetsägarens framräkning av resp. klausuler. Av likartad natur är de många lokala överenskommelser som träffats under de senaste två åren rörande uttagande av s. k. vattenavgifter.
Även å det centrala planet ha dylika överenskommelser träffats mellan riks- organisationerna. Här skall erinras om 1945 års överenskommelse rörande de be- lopp, med vilka hyran borde nedsättas i fastigheter, vilka på grund av metall— arbetarkonflikten icke kunnat färdigställas till den kontrakterade inflyttnings- dagen, 1950 års överenskommelse angående bränsletillägg i olje- och koleldade fastigheter, 1951 års överenskommelse angående men i nyttjanderätten till följd av fastighetsarbetarkonflikten och 1958 års överenskommelse angående bränsle- tilläggens inverkan av oljerabatterna. Därjämte ha riksorganisationerna gemensamt utarbetat kontraktsformulär att tillämpas vid uppsättning av tv-antenner samt bestämmelser vid övergång till fjärrvärme.
I detta sammanhang bör också särskilt framhållas de ovan nämnda avtalen av år 1957 resp. år 1960 mellan riksorganisationerna rörande beräkningen av posten »underhåll och reparationer» vid framräknandet av den generella hyreshöjningen. 1957 års avtal tillkom under ordförandeskap av en av Kungl. Maj:t tillkallad sak— kunnig, medan 1960 års avtal träffades utan dylik medverkan. Såväl Statens Hyres- råd som sedermera Kungl. Maj:t har accepterat de grunder för beräkningen av underhållsposten, som parterna i dessa båda avtal enats om.
När det gäller överenskommelser som innefattat allmänna rekommendationer —— till vilken kategori torde böra hänföras de ovan berörda av förbundet träffade överenskommelserna och lokalföreningarnas överläggningar med hyresgästför- eningarna angående beräkning av bränsletilläggen — ha sådana generella överens- kommelser varit avsedda att sedermera tillämpas av fastighetsägare och hyres- gäster. I rättsligt hänseende ha dessa överenskommelser inte ansetts vara bindande för ens medlemmarna i respektive organisationer och än mindre för fastighets- ägare och hyresgäster som inte tillhört respektive organisationer — vilket emeller- tid inte hindrat att överenskommelserna i själva verket vunnit allmän tillämpning. Detta har också kommit till uttryck bl. a. däri att lagsökning på hyra och bränsle— tillägg har kunnat ske på grundval av lokalföreningens tryckta cirkulär angående överenskommelsen med hyresgästföreningen i fråga om bränsletilläggens beräk- ning, varvid lagsökningsdomaren synes ha godtagit vad som angivits i cirkulären såsom den riktiga beräkningen av bränsletilläggets storlek. Beträffande övriga »kollektiva överenskommelser», t. ex. beträffande men i nyttjanderätten till följd av metallarbetarkonflikten och portvaktskonflikten, torde de rekommendationer
som överenskommelserna innefattat i allmänhet ha följts av de enskilda parterna. Förbundets erfarenheter av sålunda träffade överenskommelser om generella re- kommendationer är därför att det inte berett några praktiska olägenheter att överenskommelserna endast innefattat rekommendationer. I fråga om nu berörda kategorier av överenskommelser torde det ha varit till gagn för förhållandena på hyresmarknaden att det funnits förhandlingsparter som ansett sig kunna kollektivt företräda fastighetsägare och hyresgäster. Genom att överenskommelser sålunda kunnat träffas mellan organisationerna, torde anledningar till meningsskiljaktig- heter, som eljest kunnat uppkomma mellan fastighetsägare och hyresgäster i be- tydande omfattning av blivit undanröjda.»
Den i förbundets svar omnämnda förhandlingsordningen är av följande lydelse:
»Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund ha denna dag överenskommit att rekommendera till förbunden anslutna lokala fastighets- ägareföreningar och hyresgästföreningar att antaga nedanstående ordning för organisationernas medverkan i frågor rörande lägenhetsreparationer.
1 5.
Det förutsättes, att hyresgäster och hyresvärdar i överensstämmelse med god sed i hyresförhållanden i första hand själva skola söka ordna frågor angående lägenhetsreparationer och förebygga uppkomsten av tvister, att framställningar sålunda böra göras till hyresvärden, innan medverkan påkallas av organisatio- nerna, samt att sådan medverkan bör lämnas först när det visat sig, att över- enskommelse ej kunnat träffas mellan hyresgäster och hyresvärd eller framställ— ningar från hyresgäst icke lett till något resultat.
25.
Med iakttagande av vad som ovan angivits i 5 1 äger vardera organisationen påkalla underhandling i och för träffande av överenskommelse angående lägen- hetsreparationer.
Vägrar lokalförening att upptaga förhandling rörande lägenhetsreparationer, äger motparten påkalla huvudorganisationens ingripande.
3 &.
Framställning om underhandling bör ske skriftligen och skall innehålla upp- gift om vad frågan gäller. Sammanträde bör hållas snarast möjligt och senast inom tre veckor från framställning därom, såframt ej organisationerna enats om uppskov. Vid sammanträde skall protokoll föras, därest detta kan anses behöv- ligt.
Det åligger till huvudorganisationerna ansluten lokalförening att genom be- siktningsman eller i annan ändamålsenlig ordning sörja för att erforderliga be- siktningar _— enskilda eller i samverkan mellan parterna _ komma till utföran- de under föreningens medverkan.
4 5. Om underhandling ej lett till resultat, äger hyresgäst resp. hyresvärd påkalla medling av nämnden för medling i hyrestvister.
5 5. Med stöd av respektive organisation må stridsåtgärd ej vidtagas mot medlem av motpartens organisation utan att sammanträde först hållits för underhandling
eller medling påkallats hos nämnden för medling i hyrestvister. Detsamma skall gälla, därest hyresgäst avser låta utföra s. k. tvångsreparation inom lägenhet.
6 5.
Denna överenskommelse skall gälla till den 31 december 1963. I händelse upp- sägning ej sker sex månader före utlöpningsdagen, förlänges överenskommelsen ett år i sänder med samma uppsägningstid.
Stockholm den 14 oktober 1960» B) Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO har i huvudsak anfört föl- jande.
I samband med att Kungl. Maj:t inför 1957 års riksdag föreslog, att 2—6 55 hyresregleringslagen icke vidare skulle äga tillämpning på förstahandsupplåtelser av lägenhet i hus, som förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag, enades SABO och Hyresgästernas Riksförbund om att rekommendera bostadsföretag anslutna till SABO och hyresgästföreningar anslutna till Hyresgästernas Riksförbund att antaga en förhandlingsordning av följande lydelse:
»1. Uppstår tvist i hyresfråga mellan bostadsföretaget och sådan hyresgäst hos honom, som är medlem i hyresgästföreningen, äger hyresgästföreningen respek- tive bostadsföretaget påkalla förhandling härom.
Även i övrigt äger ena parten påkalla förhandling med andra parten i hyres- frågor.
2. Det förutsättes att parterna genom ömsesidigt hänsynstagande skall söka att i samförstånd ordna sina gemensamma angelägenheter och såvitt möjligt före- bygga uppkomsten av tvister.
3. Parterna skall sträva efter att uppnå en opartisk lösning av de tvister eller förhandlingsfrågor av annat slag, som dragits under deras bedömande.
4. Föreningsrätten skall å ömse sidor lämnas okränkt.
5. Påkallande av förhandling bör ske skriftligt med angivande av de frågor, om vilka förhandling påkallats.
6. Har förhandling påkallats skall sammanträde hållas snarast möjligt, dock senast inom 14 dagar, så framt ej parterna enats om uppskov. Om endera parten begär, skall föras protokoll, som skall justeras av båda parter.
7. Där enighet ej kan uppnås, äger endera parten rätt att genom respektive huvudorganisation begära att få tvisten prövad i huvudorganisationernas ge- mensamma Hyresmarknadskommitté.
8. Tillägg eller ändring i denna förhandlingsordning får ej företagas utan med- givande av Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO och Hyresgästernas Riks- förbund.
9. Detta avtal gäller från den . . . ./. . .. 19. . . . till den . . . ./. . . .19. . . _. Har uppsägning ej skett tre månader före avtalsperiodens utgång, är avtalet förlängt på ett år i taget.
Undertecknade antager denna förhandlingsordning.
(Bostadsföretaget) (Hyresgästföreningen) »
SABO och Hyresgästernas Riksförbund enades även om att inrätta en gemen- sam hyresmarknadskommitté. Överenskommelsen härom lyder:
1. Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO och Hyresgästernas Riksför- bund konstituerar en hyresmarknadskommitté.
2. Kommittén skall bestå av fem ledamöter och fem suppleanter från vardera organisationen.
3. Kommittén skall handlägga hyresmarknadsfrågor av gemensamt intresse för båda organisationerna.
4. Kommittén skall verka för att den förhandlingsordning, som rekommenderas av båda organisationerna, antages av de allmännyttiga bostadsföretagen och de lokala hyresgästföreningarna.
5. Kommittén skall verka för att sådana åtgärder vidtages och gemensamma normer utarbetas, att tvister undvikes mellan allmännyttiga bostadsföretag och dess hyresgäster.
6. På framställning av Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO eller Hyres- gästernas Riksförbund har kommittén att själv, eller genom särskild av kom— mitten utsedd nämnd, skyndsamt avge rekommendation för lösning av sådan tvist mellan allmännyttigt bostadsföretag och hyresgästförening, som ej kunnat lösas inom förhandlingsordningens ram.» Enligt förhandlingsordningen ikläda sig parterna förhandlingsskyldighet. SABO och Hyresgästernas Riksförbund förutsatte, att enighet skulle nås i uppkommande frågor. Bortsett från regeln att tvist kan genom vederbörande huvudorganisation hänskjutas till Hyresmarknadskommittén, har därför icke reglerats hur man skall förfara, om enighet icke kan uppnås. Vad som på arbetsmarknaden benämnes stridsåtgärder har icke gjorts till föremål för reglering. De avtalsslutande huvud- organisationerna undveko att utforma alltför detaljerade bestämmelser, eftersom man saknade erfarenhet av regelmässigt förhandlingsarbete av denna typ. Det väsentliga för organisationerna var, att förhandlingsarbetet kom igång efter en- hetliga former. De erfarenheter som gjordes av förhandlingsarbetet skulle enligt organisationernas tanke ligga till grund för eventuella utbyggnader av förhand- lingsordningen. Som exempel på sådana normer som avses i punkt 5 i överenskommelsen röran- de Hyresmarknadskommittén vill SABO nämna regler för fördelning av hyran mellan olika stora lägenheter och principer för uttagande av kostnader för upp- monterade TV-antenner på äldre fastigheter. Det antal tvister som hänskjutits till Hyresmarknadskommittén har icke varit så stort att något behov förelegat att utse sådan särskild nämnd som avses i punkt 6 i överenskommelsen. Enligt regler som Hyresmarknadskommittén antagit för sin verksamhet gäller bl. a. att lika antal ledamöter från vardera organisationen skola deltaga i beslut för att detta skall vara giltigt. Vad angår erfarenheterna av förhandlingsväsendet har, såvitt SABO har sig bekant, icke något till SABO anslutet bostadsföretag vägrat att godtaga den rekom— menderade förhandlingsordningen. Under de år som de allmännyttiga bostads- företagen haft fri hyressättning ha de till SABO anslutna bostadsföretagen en eller flera gånger haft anledning ändra på gällande hyresvillkor. Den av parterna rekommenderade rutinen har varit, att företaget skall i god tid före avtalsenlig uppsägningstid i brev till hyresgästerna underrätta om avsikten att ändra hyran och att förhandlingar om hyrans storlek komma att upptagas med vederbörande hyresgästförening. Självfallet har denna ordning icke tillämpats på alla orter. SABO räknar dock med att den skall utvecklas till rutin. Vid de förhandlingar som förevarit har som regel SABO och Hyresgästernas Riksförbund varit representerade direkt eller indirekt. Uppgörelsen har dock all- tid slutits mellan de lokala parterna. Vid ett fåtal tillfällen har enighet icke kunnat uppnås, utan meningsskiljaktig- heterna ha då av endera parten eller båda gemensamt hänskjutits till Hyresmark- nadskommittén genom respektive organisationer. Sammanlagt ha fem frågor hän-
skjutits till Hyresmarknadskommittén. I två av dessa har Hyresmarknadskommittén utfärdat rekommendation. Dessa frågor ha inte avsett delade meningar om nu utgående hyror. Två frågor ha gällt tvist om utgående hyror. I dessa två fall ha riksorganisationerna låtit sig representeras vid lokala förhandlingar, och vid båda dessa tillfällen ha de lokala parterna godtagit den uppgörelse, som rekommen- derats av huvudorganisationernas representanter. Det femte ärendet har ännu inte behandlats av Hyresmarknadskommittén.
Ärendena äro enligt SABO:s mening för få och för skiftande till sitt innehåll för att kunna ligga till grund för en bedömning av Hyresmarknadskommitténs verk- samhet på detta område.
C) Hyresgästernas Riksförbund nämner inledningsvis i sitt yttrande, att för- bundet under den senaste femårsperioden slutit centrala överenskommelser med SABO, Sveriges Fastighetsägareförbund, Svenska Värmeverksföreningen samt vissa större industriföretag, som uthyra bostäder åt sina anställda.
Förbundet lämnar till en början en redogörelse för tillkomsten av och inne- hållet i den förhandlingsordning, som förbundet och SABO enligt vad ovan fram- gått enats om att rekommendera anslutna bostadsföretag och hyresgästföreningar, samt för den överenskommelse om inrättande av en hyresmarknadskommitté, som berörts i SABO:s yttrande. Förbundet tillägger, att avtal om tillämpning av nämnda förhandlingsordning träffats med så gott som alla bostadsföretag, inom vars verksamhetsområde lokalavdelning av Hyresgästernas Riksförbund är verksam.
Enligt vad i yttrandet omnämnes, har förbundet vidare gemensamt med SABO utarbetat förslag till hyreskontrakt för de allmännyttiga bostadsföretagen, rekom- mendationer beträffande ersättning för installation av central TV-antenn, fördel— ning av hyran mellan olika stora lägenheter, formen för uppsägning av hyresavtal samt hyresavtal för affärslokaler.
I likhet med SABO påpekar förbundet, att endast ett fåtal tvister behövt hän- skjutas till hyresmarknadskommittén. Förhandlingsverksamheten har enligt för- bundets mening varit mycket betydande och praktiskt taget omfattat samtliga hyresobjekt i de till SABO anslutna företagen.
För de av HSB-föreningar förvaltade stiftelser, som icke äro anslutna till SABO, ha Hyresgästernas Riksförbund och HSB:s Riksförbund tillsatt en särskild kom- mitté för prövning av tvister i hyresfrågor. I anslutning härtill ha de båda riks- förbunden en förhandlingsordning avsedd att reglera tvister i de av HSB förval- tade stiftelserna. Förhandlingsordningen överensstämmer i huvudsak med den som gäller för SABO-företagen. Endast ett fåtal tvister ha behövt hänskjutas till den särskilt tillsatta kommittén.
Om Hyresgästernas Riksförbunds förhandlingar med Sveriges Fastighetsägare- förbund yttrar riksförbundet:
»I samband med Kungl. Maj:ts beslut om generell hyreshöjning, gällande från 1 oktober 1955, förutsattes att frågan om ett tillfredsställande underhåll av bostads- lägenheterna löstes genom förhandlingar mellan partsorganisationerna. Sådana förhandlingar upptogs hösten 1955 för att fortsätta under våren och försommaren 1956. Från Sveriges Fastighetsägareförbunds sida krävde man därvid att utöver den generella hyreshöjningen på grund av ökade reparationskostnader, som fram- kom vid hyresrådets årliga fastighetsomkostnadsundersökning, skulle medges en ytterligare generell hyreshöjning om vars storlek man skulle förhandla, avsedd att lämnas i förskott för att på så sätt möjliggöra en ökning av reparationsvoly- men. Från Hyresgästernas Riksförbunds sida ställdes därvid såsom villkor dels accepterandet av en förhandlingsordning, avsedd att lösa tvister mellan organisa- tionerna på hyresmarknaden, och dels bestämda garantier om att en sålunda
uppräknad generell hyreshöjning verkligen kom till användning för reparations- arbeten i ökad skala.
Förhandlingarna mellan de båda förbunden ledde den 6 juni 1957 till en över- enskommelse i reparationsfrågan gällande perioden 1 oktober 1957—31 december 1960. Överenskommelsen förlängdes hösten 1960 på ytterligare tre år, varvid före- togs vissa modifikationer i sättet för beräkningen av den generella hyreshöjningen varjämte avtalstexten reviderades. — — — _—
Mellan de lokala hyresgäst- och fastighetsägareorganisationerna gäller lokal förhandlingsordning, avsedd att reglera tvister angående reparationer.
I fråga om det sätt på vilket oljerabatter skall beräknas vid debitering av bränsle- tillägg enligt inklusiveklausuler har överenskommelse träffats mellan Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund.»
Förbundet påpekar vidare i sitt yttrande att sedan kommunala fjärrvärmeverk byggts i ett antal städer under 1950-talet, fråga uppstått om taxor och leverans- villkor för sådan värme till fastighetsägare och därmed också om anpassningen av gällande bränsleklausuler till den nya uppvärmningsmetoden. Mellan Hyresgäster- nas Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund och Svenska Värmeverksför- eningen har den 16 oktober 1958 träffats en överenskommelse i dessa frågor. Mellan dessa sammanslutningar har överenskommelse nåtts angående reglemente för kommunalt värmeverk, kontrakt angående leverans av värme och allmänna be— stämmelser till kontrakt angående leverans av värme samt en för fjärrvärmefastig- heterna avsedd bränsleklausul, benämnd Statens Hyresråd Exkl. III. Kontinuerligt föras också förhandlingar rörande taxorna.
I yttrandet upplyses vidare, att Hyresgästernas Riksförbund samarbetat med Industrins Bostadsförening och slutit överenskommelse med vissa svenska stor- företag angående hyressättningen för bostäder upplåtna till företagens anställda.
Slutligen uttalar förbundet såsom sin uppfattning, att tvister på hyresmarkna- den i framtiden i ökad utsträckning komma att kunna slitas efter förhandlingar mellan partsorganisationerna.
NORDISK UDREDNINGSSERIE (NU) 1961
uttalat-
. Den nordiske husholdsnuskolen . Nordens folkeltge akademi. Nordisk filmsamarbetd . Internordiske flytteattester
STATENS OFFENTLIGA UTREDNINGAR 1961
Systematisk förteckning
(Siffrorna inom klammer beteckna utredningarna: nummer i den kronologi-h förteckningen)
Justitiedepartementet
Begravningsplatser och gravar. [5] Underrätterna. [6] Den allmänna brottsregistrerlngen. [11] Pensionsstiftelser. I. [14] Kriminalvård i frihet. [16] Vissa frågor rörande allmänna val. [20] Författningsutrednlngen V. Organisationer. Besluts- teknik. Valsystem. [21] Redareansvarets begränsning. [33] Djurplågeri, vetenskapliga djurförsök samt djur- skyddsordning. [45] Reviderad hyreslag. [47]
Utrikesdepartementet Den svenska utvecklingshjälpens administration. [22]
Försvarsdepartementet
Enhetlig ledning av krigsmakten. [7] Totalförsvarets upplysningsverksamhet. [18] Flygbuller som samhällsproblem. [25]
Social departementet
Byggnadsindustrlns arbetskraft. [19] Förtidspensionering och sjukpenningförsäkring m.m. [29] Handla gning av bostadslån [32] Åndam lsenliga studentbostäder. [35] Stöd åt barnaföderskor. [38] Lag om allmän försäkring, m. m. [39]
Kommunikationsdepartementet
Statliga belastningzsbestämmelser av år 1980 för byggnadsverk. [12 Svensk trafikpolitik. I. [23] Svensk trafikpolitik. n. [24]
Finansdepartementet
Sparstlmulerande åtgärder. [2] Automatisk databehandling inom folkbokförings- och uppbördsvasendet. [4] Preliminär nationalbudget för år 1961. [10]
Reviderad nattonalbudget för år 1961. [26] Stämpel- och expeditionsavgifter. [3 Mål och medel i stabiliseringspolltiken. [42]
Eeklesiastikdepurtementet
1957 års skolberedning. 5. Hjälpmedel i skolarbetet. [17] 6. Grundskolan. [30] 7. Läroplaner för grund- skola oeh fackskolor. [31] Kungl. Teatern. Verksamhet och ekonomi. [28] Tandsjukvården vid de odontologiska läroanstal- terna. [361 Användningen av August Abrahamsons stiftelse & Nääs. [43] Folkbildningsarbete och ungdomsverksamhet. [44]
J ordbruksdepartementet
Totalisatorverksamheten. [1] Lantbrukets yrkesskolor. [13]
Handelsdepartementet Effektivare rlsövervakning. [:i] Skifferoljefr an. [27]
Inrikesdepartementet
Om läkarbehov och läkartlllgång. [a] Principer för en ny kommunindelning. [9] Polisens brottsbekämpande verksamhet. [15] Huvudmannaskapet för polisväsendet m.m. [34] Länslndelningen inom stockholms- och Göteborgs- områdena. [40] Reviderad giftlagstiftning. [41] Boxningssportens skadeverkningar. [46]