SOU 1971:65

Sanering

N +” %

af: (— - Cija,

&( 4. IOTQ'

National Library of Sweden

Denna bok digitaliserades på Kungl. biblioteket år 2013

Bostadsförhållandenas sociala sidor

1.1 Allmänna synpunkter på sanerings- oeh slumproblemet

Det finns ingen entydig definition på or- den slum och slumbebyggelse, men ofta av- ses områden med äldre och förfallna bo- städer som huvudsakligen bebos av fattiga eller på olika sätt problematiska människor, ofta med ett stort inslag av gamla som bott i området under lång tid.

Talrika studier under 1900-talet, både i USA och Europa, har visat att förslum- ningen oftast är en långsamt fortskridande process i storstädernas åldrande stadsdelar. Bostäderna repareras dåligt och får förfal- la och folk med pretentioner och ekonomis- ka möjligheter flyttar därifrån och de be- talningssvaga flyttar in. Bebyggelsen tunnas ut genom punktvisa rivningar, en del kvar- ter kontoriseras osv men de kvarstående lägenheterna är ofta starkt överbefolkade. Sådana områden återfinns runt citykärnan, av en del sociologer kallat övergångsområ- det, men även i gamla förstadssamhällen med kåkar och förfallen villabebyggelse.

Det finns många teorier för denna pro- cess — det är dock tydligt att den sker oregelbundet och med skiftande mönster.

I en rapport från 1964 redovisar den amerikanske sociologen David R Hunter en rad karakteristiska drag för den moderna slummen:

1. Förfall av fastigheter och bostäder.

2. Fattigdomen visar en direkt anhop-

ning i slumområdena — den onda cirkeln.

3. Hög boendetäthet. Trångboddhet och inneboendesystem.

4. Stark överrepresentation av människor ur lägre socialgrupper med sämre utbildning och kulturellt »undernärda».

5. Hög frekvens av understödstagare.

6. Ökad rörlighet från ett slumområde till ett annat och många inflyttade.

7. Hög frekvens av asocialitet, alkoholism och narkotikamissbruk.

8. Svåra hälsoproblem med stegrad fre- kvens av både somatiska — däribland tuber- kulos — och psykiska sjukdomar.

9. Splittrade hem, konfliktfyllda äkten- skap, skilsmässor, många ensamstående. 10. Tillhåll för hemlösa som rivningsfas- tigheter, härbärgen och ungkarlshotell. 11. Invånarna lever ofta isolerade (alie- nation, vantrivsel och antagonism till sam- hället i övrigt). 12. Nedsmutsning och dålig renhållning.

Även om Hunters karakteristik avser de stora metropolerna runt om i världen med oerhört mycket svårare slumproblem än vad Sveriges större städer kan uppvisa, har än- då ett flertal under senare år gjorda under- sökningar i såväl Stockholm, Göteborg som Malmö visat liknande mönster för invå- narna i förslummade bostadsområden. San- nolikt är dock andelen gamla människor med stark förankring i miljön men utan grava sociala problem betydligt större i de svenska storstäderna än i världsstädernas

• Sida 10
•  Original

slumområden. Det är alltså en mycket hete- rogen grupp människor som återfinns i slumområdena eller lågstandardområden med stark överrepresentation av fattiga, sju- ka med nedsatt arbetsförmåga, socialt av- vikande samt äldre människor som inte vill flytta därifrån. Inslagen av alkoholism, kri- minalitet och på senare år även av narko- tikamissbruk är betydande. Bekräftelser på denna situation utgör bl.a. de sociologiska undersökningarna av Stigberget i Göteborg och Östergård/ Österhus i Malmö.

Ytterligare några begrepp som berör slumproblemet bör nämnas. I amerikansk litteratur talar man ofta om Slums of hope och slums of despair. Uttrycken är mynta- de av Charles Stokes och innebär ungefär följande:

1. Slums of hope — hoppets slum där människor bara passerar igenom slummen och sedan kommer vidare, ofta barnfamil- jer. Slumbostaden blir endast en station på vägen.

2. Slums of despair — förtvivlans slum, en slutstation där människorna är utan hopp, självuppgivna, apatiska och isolerade. Den amerikanske antropologen Oscar Lewis har infört begreppet culture of pover- ty — fattigkultur. Han menar att sluminvå- narna har en egen kultur som karakterise— ras av förtvivlan, apati, hopplöshet, av- ståndstagande från medelklassens värde.- ringar och en negativ och aggressiv inställ- ning till myndigheterna. Lewis uppfattning att »fattigkulturen» är ett sätt att leva och känna och att den bildar en social helhet har kritiserats av bl. a. Charles A. Valentine som dels hävdar att det är en oriktig användning av ordet kultur, då det strider mot alla positiva aspekter av kulturbegreppet, dels att det ger stöd åt tankegångar som ger de fattiga skulden för sin fattigdom och där- med hindrar ansträngningar att effektivt hjälpa dem. Andra kritiker hävdar också med bestämdhet att de fattigas kulturella värderingar i grunden överensstämmer med medelklassens men att situationens krav mo- difierar dem. Vid en jämförelse med svens- ka förhållanden kan man konstatera lik- nande subkulturer bland de socialt utslag-

na som bl.a. doktor Gustav Jonssons un- dersökningar av stockholmspojkar visat. Hans version av begreppet »det sociala ar- vet» är besläktad med »fattigkulturen».

1.2 Faktorer som påverkar uppkomsten av slum

Bland de faktorer som påverkar uppkoms- ten av slum har redan inledningsvis nämnts det dåliga fastighetsunderhållet och föränd- ringen av den yttre miljön. Den bristande jämvikten mellan tillgång och efterfrågan på (moderna) bostäder i de större städerna jämte den höga hyreskostnaden för lägen- heter i nybyggnationen är självfallet ett cen- tralt problem som även det indirekt bidrar — i inte oväsentlig grad — till den slum som finns.

Ibland har socialpolitiska åtgärder vidtagits i bästa välmening bidragit till upp- komsten av slum. Arbetarbostäderna (hy- reskasernerna) som byggdes under industria- lismens genombrottsår, bostadsbarackerna som uppfördes efter första världskriget för att lindra bostadsnöden i bl. a. Stockholm och barnrikehusen som tillkom under 30- talet för att ge de sämre situerade mång- barnsfamiljerna billiga bostäder är exempel på bostadspolitiska åtgärder som resulterat i betydande slumproblem. Under andra världskriget uppstod åter en svår bostads- brist och därtill viss brist på byggnadsmate- rial, varför en viss del av nybebyggelsen i södra Stockholm kom att sakna moderna be- kvämligheter. Hyresgästerna rekryterades följaktligen i första hand bland de under- privilegierade som inte hade några valmöj- ligheter och ganska snart var området täm- ligen förslummat. Bostadsförmedlingen hän- visade betalningssvaga och trassliga familjer dit, andra ville inte bo där.

Exemplen kan mångfaldigas. Såväl Stock- holm, Göteborg och Malmö som andra stör- re städer har eller har haft stadsdelar där be— byggelsen avsiktligt fått en mycket anspråks- lös standard för att klara en angelägen upp- gift, dvs. ge betalningssvaga och bostadslö- sa människor möjlighet att få en egen lä- genhet. Utvecklingen har dess värre visat att

SOlTl

• Sida 11
•  Original

lågstandardhus endast är en tillfällig lös- ning som osvikligt leder till besvärliga och trista slumbildningar och på längre sikt ut- gjort ett effektivt hinder för invånarnas in- tegrering i välfärdssamhället.

Även andra mekanismer för slummens uppkomst framträder klart. Tömda fastig— heter i väntan på rivning får så gott som omedelbart nya »hyresgäster» bestående av hemlösa och socialt avvikande individer. Ett gammalt bostadsområde skärs av från den övriga bebyggelsen genom rivningar av vis- sa områdesdelar, nya trafikleder osv och förslummas fort. Det finns alltför många exempel på hur dåliga och illa underhållna lägenheter hyrs ut till invandrare med små anspråk, prostituerade, kriminella och and- ra avvikande människor som har svårt att få bostäder i bättre områden eller avsiktligt vill hålla sig undan och därigenom bidrar till att ge skrupelfria hyresvärdar mycket höga och oförtjänta inkomster.

Bostadsförmedlingarnas små möjligheter till differentierade hyresgästurval gör att nya bostadsområden ofta uppvisar anhopningar av flerbarnsfamiljer och områdena får snart ungdomsproblem. Den numera allt vanliga- re centraliserade bevakning som ersatt port- vaktema har utan tvivel medfört ökad van- dalisering och nedsmutsning i bostadsområ- dena. Bristen på fritidslokaler i anslutning till bostadshusen jämte eftersatt underhåll åstadkommer ganska snart en viss utflytt- ning av folk med höga krav på bostads- miljö och inflyttning av sämre ställda sam- hällsgrupper, så småningom med ett allt större inslag av socialt avvikande och den onda cirkeln är ett faktum.

Arbetet med att rätta till gamla misstag och sanera slumområdena har också visat att det är lätt att åstadkomma slum men mycket svårt att bli av med den.

Även tolkningen av sociallagstiftningen kan ibland bidra till att skapa slumförhål- landen. Målsättningen för socialhjälpen (l4å ShjL) är att den »bör lämnas på så— dant sätt, att den behövande såvitt möjligt blir i stånd att för framtiden genom eget arbete försörja sig och de sina». Människor som tidvis tvingas leva på socialhjälp är

ekonomiskt sårbara, känsliga för konjunk— tursvängningarna på arbetsmarknaden, va- na att leva på låg anspråksnivå, har påfal- lande ofta nedsatt arbetsförmåga p. g. a. so- matisk och/eller psykisk sjukdom, dåliga val- möjligheter ofta till följd av bristfällig ut- bildning eller utbildning med begränsad ef- terfrågan. Ofta är försörjningsbördan stor. De social- och arbetsmarknadspolitiska in- strumenten är inte alltid tillräckligt effek- tiva för att kunna förändra dessa familjers sociala och ekonomiska situation på längre sikt så att de kommer att kunna klara en hög hyra i ett attraktivt bostadsområde. Detta förhållande bör inte få utgöra något oöver- stigligt hinder på vägen till en god bostads- miljö. Socialhjälpslagen anger endast kom- munernas minimiskyldigheter. Med hänsyn till miljöns odiskutabla betydelse för ett framgångsrikt rehabiliteringsarbete bör kommunerna där inta en generös attityd.

En förhållandevis ny typ av slum i stor- städerna utgör den s.k. immigrationsslum- men. Ett flertal undersökningar har påvi- sat ett påfallande stort inslag immigranter — huvudsakligen finländare och syd- och sydosteuropéer — i slumområdena i Stock- holm, Göteborg och Malmö. En stor del av invandrarna är sysselsatta inom industrin och servicebranscherna. Språksvårigheter och dålig utbildning placerar dem ofta i låglönearbete. Detta jämte bristande kun- skap om svenska förhållanden och även jämförelse med förhållandena i hemlandet gör att de ofta hamnar i lågstandardområ— den, även om det för många av dem en- dast är övergångsvis, en s.k. hoppets slum. Andelen immigranter ökar för varje år och det är synnerligen angeläget att observera problemet så att det inte skapas en »tung» invandrarslum som kan bli svår att komma till rätta med.

1.3 Styrningsmekanismer för att förhindra framväxten av och minska nuvarande slum. Bostadssociala aspekter

Bostadsområdets nedgångenhetsgrad och byggnadskvalitet måste naturligtvis bli av-

• Sida 12
•  Original

görande för vilken form av sanering som skall göras. Den enklaste formen med upp- rustning, där hyresgästen bor kvar under tiden, medför i och för sig inga speciella sociala problem. Det är tvärtom mycket an- geläget att få ett bättre kontinuerligt un— derhåll av fastigheterna för att hindra ett fortskridande förfall. Men upprustningstl- den innebär naturligtvis ändå vissa besvär för hyresgästerna. Rörelsefriheten i bosta- den blir begränsad under avsevärd tid, lev- nads- och umgängesvanor blir rubbade, hos många uppstår oro inför kommande hy- reshöjning, och sociala problem av olika slag som legat latenta kan lätt bli akuta.

Det finns en glädjande tendens att i hög- re grad än tidigare sanera det äldre bostads- beståndet genom ombyggnad i stället för rivning. Speciellt för äldre människor — med sin ofta starka förankring i miljön — är det värdefullt att få möjlighet att kunna bo kvar. Då en mera omfattande moderni- sering kräver evakuering under kanske ett år, medför detta lätt en stark om särskilt hos äldre människor. Oro för flyttningen, var man kommer att bo under tiden, om man får komma tillbaka, hur mycket hyran kommer att höjas osv. Det är därför syn— nerligen viktigt att människor som måste evakueras i god tid får en ordentlig infor- mation — både skriftlig och muntlig — om vad som skall hända. Att det i möjligaste mån tas hänsyn till deras önskemål om eva- kueringsbostad. Att de får stöd och hjälp av kunniga socialarbetare om så skulle be- hövas.

Den tredje och mest genomgripande for— men av sanering — rivning och nybyggna- tion — kräver ett i högsta grad samordnat handlande från stadsplanerarna och de so- ciala myndigheterna inklusive bostadsför- medlingen för att ge önskad effekt. Beslut om ombyggnad alternativt rivning bör re— gelmässigt föregås av en sociologisk och medicinsk kartläggning som ger en samlad bild av området och invånarna och skapar underlag för ett socialt handlingsprogram för projektet.

]. Som tidigare nämnts är det av största betydelse att i god tid före en evakuering ge dem som skall »bortsaneras» ordentlig information — både muntlig och skriftlig — om vad som skall hända.

2. Den personliga kontakten med både bostadsföretaget och socialt kunnigt folk, som för att mildra omställningssvårigheter- na bör kopplas in redan när kontrakten sägs upp, är dokumenterat viktig (ex. Stig- berget, Göteborg). Genom den kan många missförstånd undanröjas och förståelsen för den uppkomna situationen väsentligt ökas. Många människor tar lättare emot och för- står bättre den information som ges genom personlig kontakt om t.ex. hur den nya bostaden troligen kommer att se ut, vilka rättigheter man har i valet av bostad och vilka olika bidragsformer som finns.

3. Man måste aktivt söka åstadkomma spridning av familjer med sociala problem så att de inte flyttas till ett annat slumom- råde, där problemen bara ackumuleras. Det är därför viktigt att bostadsförmedlingarna ges betydligt utökade resurser för att kunna klara denna angelägna uppgift. I detta sam- manhang spelar fastighetsägares och gran- nars attityder en mycket stor roll. Det är ofta fråga om familjer som skulle ha be- tydligt lättare att komma ur sina problem om de blev bedömda utan förutfattade meningar från omgivningens sida.

4. Parallellt med den fysiska saneringen måste adekvata sociala rehabiliteringsåtgär- der sättas in med noggrann uppföljning av alla problem. De som kommer från slum— områdena utgör en mycket heterogen sam— hällsgrupp och det är därför omöjligt att här gå in på olika behandlingsmodeller för att klara de sammansatta problemen. Sannolikt måste man vid sanering av tunga slumområden sätta in arbetsgrupper med såväl social, socialmedicinsk som psyko- logisk expertis.

1.5 Låginkomsttagarens hyreskostnad

Särskild hänsyn bör tas till människor som önskar flytta tillbaka till den gamla mil-

• Sida 13
•  Original

.x är?.—J...?

. di...—. .:.

• Sida 14
•  Original

• Sida 15
•  Original

• Sida 16
•  Original

-,.-. &

lör..» l....i . i...!tn.

. 5.3.9.

• Sida 17
•  Original

jön efter sanering. Detta gäller självfallet inte bara de äldre. Föreligger inga sociala och medicinska skäl att hindra detta, som t. ex. önskvärdheten att sprida problemfa— miljer och socialt utslagna människor, bör »urinvånarna» tillförsäkras denna möjlighet.

De höga hyrorna i sanerade områden gör det för närvarande omöjligt för många av dem att få denna önskan uppfylld. Pen- sionärema kan — åtminstone i Stockholm — med hjälp av det kommunala bostadstilläg- get klara hyran för en modern tvårumslä— genhet (detta gäller även ensamstående) men för övriga låginkomstgrupper betyder en hög hyra ständigt beroende av socialhjälp eller orimliga försakelser i livsföringen i öv- rigt. Bamfamiljerna får dock viss hjälp i form av bostadsbidrag.

Effekten av långvarigt understödsberoen- de, långvarig vistelse i slummiljö, långva- rig arbetslöshet, långvarig sjukdom och ned— satt arbetsförmåga etc. är förödande för in- dividens självkänsla och initiativkraft. Det finns exempel på hur redan en tämligen måttlig höjning av bostadsstandarden med- verkar till bl. a. sänkt antal sjukdagar för dem som omflyttats. Omvänt finns det ock- så åtskilliga exempel på hur känslan av tristess och hopplöshet smittar av sig på människor som befinner sig i farozonen och därigenom rekryteras till den allvarliga slummen. Skall det sociala rehabiliterings- arbetet ge önskad effekt måste det kom- pletteras med någon form av generell statlig hyressubvention, som gör det möjligt för låginkomsttagare att komma i åtnjutande av en god bostadsmiljö utan att därför tvingas till långvarigt eller kroniskt social- hjälpsberoende.

1.6 Stadsplanering och bebyggelseprogram

Stadsplaneringen och bebyggelseprogram- men påverkar direkt den sociala strukturen i samhället. Sammansättningen och lokali- seringen av bostadsbeståndet blir avgöran- de för miljöns utformning. Orsakerna till sociala störningar har också alltmer börjat härledas från själva samhället och inte som tidigare enbart från individen. Det är där-

för angeläget att analysera vilken effekt olika stadsmiljöer kan ha på det sociala livet. Utgångspunkten måste bli att en god bostad i en god miljö är ett av människans viktigaste livsvillkor. Det finns i samman- hanget anledning att nämna lägenhetsför- delningens betydelse. Erfarenheten visar att en lämplig uppdelning på små och stora lä- genheter i bostadshusen oftast bidrar till önskvärd blandning av hyresgästerna be— träffande ålder, civilstånd, ekonomi och andra bakgrundsfaktorer av betydelse.

Det är också ur social aspekt angeläget att stadsplanearbetet inriktas på att skapa likvärdiga bostadsområden och att man vid sanering inte åstadkommer s.k. zonering som indelar staden i renodlade arbets- eller bostadsområden av olika kvalitetsklasser. ] synnerhet de större städerna befinner sig i en ständig omdaning huvudsakligen beroen- de på funktionsförändringar. Vid city- och trafikregleringar föreligger stor risk att det skapas slumområden vid sidan av de ex- ploaterade områdena, s.k. grå zoner. Kvar- varande fastigheter är kanske prickade för rivning i ett senare skede och området bör— jar vanvårdas, då det inte lönar sig att un- derhålla hus som snart skall skatta åt för- gängelsen och den selektiva mekanismen sätter in. Sträng uppmärksamhet måste äg- nas dessa grå zoner om inte nya svårbe— mästrade slumområden skall bildas. I möj- ligaste mån bör man vid saneringar av detta slag arbeta med naturligt avgränsa- de områden för att undvika att dessa över- gångsområden uppstår.

Slummens problem är mycket komplice- rade och måste bekämpas på två plan. Dels för att förhindra framväxten av ny slum, dels för att komma till rätta med den slum som redan finns. De sociala myndigheternas arbete är en direkt funktion av samhälls- strukturen och de måste i hög grad ta kon- sekvenserna av slumproblemen. Det är där- för rimligt att denna fackkunskap används redan i stadsplanearbetet för att åstadkom- ma en miljö som tar tillräcklig hänsyn till människorna och i möjligaste mån elimine— rar riskerna för nya allvarliga slumbild— ningar. Över huvud taget krävs en betydligt

• Sida 18
•  Original

ökad medvetenhet hos alla kommunala och statliga myndigheter vilkas uppgifter är delar av samhällsmiljön.

1 .7 Kunskapsbank

Alla konkreta åtgärder måste vila på gedi— gen kunskap om befolkningsstrukturen i bo— stadsområdena. I såväl Stockholm, Göte— borg som Malmö pågår också uppläggning av bostadssociala undersökningar där man genom samkörning av fastighetsregister och olika sociala register som upplagts på data kommer att få fram områdesprofiler och kunna avläsa samband mellan bostad och sociala faktorer. I Stockholm är det social— nämnden som tagit initiativet till den so- ciologiska kartläggningen som sker i nära samarbete med övriga berörda myndigheter.

Denna kunskapsbank är ett viktigt in— strument såväl för den långsiktiga sociala planeringen som för planeringen av sane- ringsprojekt, stadsplanearbetet och program- men för bostadsbyggandet. Den ger dess- utom värdefulla anvisningar för uppsökande verksamhet för vilket en för Stockholm ge- mensam organisation är under uppbyggnad. De myndigheter i Stockholm som bedriver egen uppsökande verksamhet i någon form är förutom socialnämnden också barnavårds- nämnden, nykterhetsnämnden, omsorgssty- relsen, försäkringskassan och fastighets- nämnden. Organisationen avses omfatta även hemhjälpsnämnden, arbetsvårdsnämn— den och hälsovårdsnämnden.

1.8 Kontaktorganisation

Naturligtvis förekommer spontana kontak- ter i planeringsarbetet och vissa former av samarbete mellan förvaltningarna. Så t. ex. har i Stockholm år 1969 avslutats en genom- gång av 1000 slumbostäder som utförts av fastighetskontoret och socialförvaltning- en. I arbetsgruppen för restaureringen av Östra Mariaberget på Söder ingår också en representant för socialförvaltningen med uppgift att delta i kartläggningen av befolk- ningsförhållandena. Målsättningen är att hy- resgästerna i största möjliga utsträckning

skall kunna bo kvar efter saneringen.

Spontankontakter och punktvist samar- bete mellan förvaltningar är självfallet in- te tillräckliga och måste så småningom växa ut till en mera permanent kontaktorgani- sation för att främja helhetssynen och åstadkomma en effektiv samhällsplanering och resursfördelning. Detta gäller i hög grad kommunens möjligheter att skapa mil- jö— och boendeförhållanden som aktivt mot- arbetar slumförhållanden.

1.9 Sammanfattning

Det finns all anledning att se mycket all- varligt på dagens slumproblem. Det är fullt klart att utebliven sanering av ett slitet bo- stadsområde leder till fysisk och social för- slumning med successivt allt svårare pro- blem. Den schematiska beskrivningen ur bostadssocial aspekt som återges på näs- ta sida och som utarbetats av sociolog Hele- na Altvall avser att ytterligare påvisa san- nolika effekter av utökad sanering respek— tive utebliven sanering med åtföljande segre- gation.

• Sida 19
•  Original

Närliggande områden __— blir lätt . Byggnation —> splittrade fsöggiiilmning av motor- och amorfa vägar och boende- —> andra stora- miljöer transport- ___—' och genom- | fartsleder Återiiyttning » till den ur- sprungliga __ __ miljön Lokala :; Evakueringl— ' planerings- _ ' . —-——— olitiken UTÖKAD KOPtOU' .. - _p___ _ SANERING sering —————— —> maräng ___—' Hög . _) service- mlljo Kreditregle- _. _ standard ' ringar, _ Ho_|d hyresregle- —> bostads- _ $ ringar 0_ d. standard Företag _, och institu- tioner Mark- och Hyttar in fastighets- _ _— ägarförh. Betalnings- Skolornas _, starka _. u ta - Tekniska __ grupper _) näs? resurser __ Successiv hyttar Ut områden UTE" nerslitning _, _SglåååinG av bostads- : ; Natur- _ _. miljon Betalnings- + $ Rekryte- ' resurser _, svaga _ fin en av grupper _) Segregation—"* läråre flyttar in ___—' Individens Social . —> :ppåztåmng Fysisk forslumnmg Låg service- sociala förslumning standard verkligheten

• Sida 20
•  Original

Sanering i några andra länder

2.1 Allmänt

I denna bilaga lämnas översiktliga redo- görelser rörande saneringsproblem—atiken i Förenta staterna, Storbritannien, Danmark och Nederländerna.

Med anledning av bakgrundsmaterialets skiftande karaktär är redogörelsema något olika beträffande dispositionen, men det väsentligen karaktäristiska för respektive land har medtagits.

I del I, kapitel 8, har en översiktlig re- dovisning lämnats för de samhälleliga stöd- åtgärder, som i skilda länder vidtagits för att underlätta saneringsverksamheten. I vis- sa avseenden kan alltså förekomma en dub- bel redovisning mellan del I och del 11.

För en jämförande studie hänvisas till skriften Stadsförnyelse ur internationell syn- vinkel, av fastighetsdirektör Louis Cam- panello, Göteborg. (Rapport 35: 1968, Sta- tens institut för byggnadsforskning.)

2.2 Förenta staterna

I Förenta staterna är boendet starkt segre- gerat såväl med avseende på befolknings- grupper som inkomstgrupper. Vidare före- kommer även segregation baserad på här- komst, varvid religionen torde vara den främsta grundvalen för gruppbildningen. Genom segregationen får bostadsområdena olika status. Utvecklingen har lett till en växande socio-ekonomisk och rasbaserad

:i

segregation mellan a ena sidan städerna, som är centralorter, och å andra sidan för- ortskommunerna. När vita hög- och medel- inkomsttagare flyttar ut till förorterna, som utgör fristående kommuner, och de fattiga och minoritetsgrupperna blir kvar och ökar i antal i städerna, uppstår en nedbrytande ond cirkel som så småningom leder till att vissa delar av städerna blir totalt ned- slitna, fysiskt och socialt.

I Förenta staterna förekommer tre olika administrativa nivåer. Den federala rege— ringen tillhandahåller genom US Depart- ment of Housing and Urban Development (HUD) en serie av typprogram, som inne- bär finansiellt stöd till sanering och bo- stadsbyggande i form av bidrag och län eller borgensgaranti. I programmen anges standardkrav och övriga villkor för genom- förandet. Delstatsregeringarna bevakar bl. a. rättsliga frågor och meddelar bestämmelser för kommunerna beträffande tvångsåtgär- der mot markägarna i kraft av eminem domain, en lag som bl. a. innehåller ex- propriationsbestämmelser. Kommunala or- gan planerar och genomför saneringspro- jekten. Det är kommunen1 som primärt är ansvarig för att upprätta saneringsplaner och genomföra dessa.

Den federala regeringen har inga instru-

1 Med ordet kommun avses här den admini- strativa lokala enhet som har styrelse och full- mäktige, som kan uppbära skatt och som är an- svarig för samhällsfunktioner.

• Sida 21
•  Original

ment för verkställande av en sanering. Det är kommunen som skall utreda sanerings- behovet, specificera vilka områden som bör saneras, upprätta förnyelseplaner, besluta om vilka av de federala typprogrammen som skall användas, ansöka om lån och bidrag, svara för de med saneringen för- knippade aktiviteterna, utse byggherrar för saneringsprojekten o. s. v. Den federala myndigheten, HUD, undersöker om förut- sättningar för federalt stöd finns, granskar om programvillkoren är uppfyllda, fast- ställer planerna och lämnar ekonomiskt stöd för deras genomförande.

De federala inkomsterna kommer via in- komstbeskattning. Delstaterna finansierar sin verksamhet bl. a. med varuskatt. Kom- munernas inkomster kommer från beskatt- ning av fastigheterna inom kommunen. Det- ta innebär bl. a. att kommunen har en am- bition att verka för en höjning av fastig- hetsvärdena, vilket även kan initiera kon- kurrens mellan olika kommuner i samma region när det gäller att stimulera till viss lokalisering av företag eller bosättning. För att ge en bild av kommunernas inkomstkäl- la, fastighetsskatten, kan nämnas att fas- tighetsskatten i New York city motsvarar en svensk kommunalskatt av ca sju kro- nor.

Fastighetsbeskattningssystemet i förening med det segregerade boendet kan bl.a. le- da till att hus överges, t. ex, då nettoinkoms- terna från uthyrningen av en slumfastighet inte täcker fastighetsskatten. Särskilt i in- dustristäderna på ostkusten förekommer trots bostadsbrist övergivna hus. Att för- bättra ekonomin genom att modernisera är från fastighetsägarens synpunkt olönsamt, eftersom betalningskraftiga köpare eller hy- resgäster inte finns i ett slumområde. De övergivna husen utgör ett stort problem, eftersom dessa är tillflyktsort för socialt missanpassade och därigenom ytterligare sänker områdets status.

2.2.1 Målsättning

Kongressen fastställde år 1949 reglerna för de första saneringsprogrammen. Avsikten

var att eliminera slum och hindra spridning av slum och förstörelse samt att förverkliga det nationella målet »a decent home and & suitable living environment for every american family». HUD anser att 20 år är en kort tid för att bemästra de omfat- tande problemen att eliminera slummen och omplacera människor till acceptabla bostä- der. De sociala ambitioner, som präglar dagens saneringsverksamhet, fanns inte med i bilden, när man startade för 20 år sedan.

2.2.2 Saneringspolitik

Den första varianten stadsförnyelse gick un- der beteckningen slum clearance och inne- har att man rensade saneringsområden på befintliga hus och ersatte dem med nya. Ambitionen att förstärka kommunens skat- teinkomster ledde till att man premierade totalsanering av städernas centrala delar till förmån för hårdexploatering för kom- mersiellt ändamål. Vid slum clearance tog man inte hand om individerna, vilket ha- de till följd att slummen endast flyttade till ett annat område.

En stark kritik riktades mot dessa förs- ta saneringsprogram för deras bristande hänsynstagande till sociala problem. Re- dan 1954 beslöt kongressen, att endast 10 % av HUD:s medel fick användas för sådan sanering som ledde till annan återanvänd— ning än bostäder. Denna siffra har seder- mera ökats till 35 %, vilket motiverats med att sanering av centrala områden för kom- mersiellt ändamål behövs för kommunens ekonomiska och sociala bärkraft och för att åstadkomma arbetstillfällen.

Den andra varianten metoder för att lösa stadsförnyelsen inleddes för omkring tiotalet år sedan genom att en rad nya typprogram för Stadsförnyelse med fede- ralt stöd utvecklades. De nya programmen syftade till att underlätta andra former för förnyelse än totalsanering, främst då mo- dernisering. Vidare uppställdes som villkor för stadsförnyelsen bl. a., att de inom om- rådet boende skulle beredas tillfälle att påverka planerna och att det kommunala saneringsorganet skulle ansvara för att eva-

• Sida 22
•  Original

kuering av berörda hushåll kunde ske till bostäder med viss föreskriven standard.

Den federala bostadspolitiska målsätt- ningen >>en god bostad i ett lämpligt bo- stadsområde för varje amerikansk familj» omsätts på olika sätt i de kommunala hand- lingsprogrammen. I storstädernas starkt segregerade bostadsområden är målet att höja slumområdenas standard och stimule— ra till inflyttning av medel- och höginkomst- tagare. I vissa områden i en del städer har man sökt åstadkomma detta genom att i kombination med modernisering totalsanera vissa enheter och därvid bl. a. bygga hus för medel- och höginkomsttagare.

Den tredje varianten stadsförnyelseme- toder, som infördes 1968, utgörs av mo- del cities program, vilka innebär att man strävar efter att samordna utbyggnaden av alla samhällsfunktioner i syfte att skapa på lång sikt fungerande stadsdelar.

2.2.3 Hur HUD:s saneringsprogram fungerar

Syftet med saneringsprogrammen är, som tidigare nämnts, att eliminera slum och förhindra spridning av slum och förstö- relse. I kraft av eminent domain kan kom- mun mot markägares bestridande förvärva de fastigheter som erfordras. Genom att HUD förordnar om finansiell hjälp kan medel ställas till förfogande för saneringens

genomförande. För att erhålla federalt stöd krävs att saneringsområdet, project area, är för-

slummat, olämpligt eller förfallet. Ett om- råde anses som olämpligt, när det är be- häftat med miljömässiga brister i minst två av följande avseenden: för hög exploa- tering, föråldrad bebyggelse, trafikfarligt eller i övrigt bristfälligt gatunät, olämplig markanvändning. Minst 20 % av bebyggel- sen skall ha påtaglig understandard för att området skall klassas som olämpligt. Sa- neringsområdet skall utväljas av kommu- nen. Kommunen skall utarbeta Och fram- lägga planer beträffande områdets återan- vändning, vilket kan vara bostäder, industri,

kommersiell bebyggelse eller allmänt än- damål. Saneringsplanerna skall innehålla ekonomisk kalkyl och framställning om er- forderliga lån och bidrag, ävensom en be- skrivning av hur evakueringen skall äga rum. Kommunen kan erhålla federala me- del för att finansiera detta planeringsarbe- te. Planerna skall debatteras offentligt och bli föremål för antagande respektive fast- ställelse av kommunen och HUD. Fast- ställelsen av saneringsplanen innebär bl.a., att medel reserveras för genomförandet.

2.2.4 Eminent domain

Lagstiftningen eminem domain innebär, att fastigheter som behövs i allmänt syfte kan kondemneras. Innebörden av begreppet all- mänt syfte tolkas olika i delstaterna.

Kondemnering, som i princip innebär ut- dömning och expropriationstillstånd, medde- las av domstol. I begreppet allmänt syfte inbegrips alla former av totalsanering en- ligt fastställda saneringsprogram, oavsett vilken återanvändning marken skall ha. I vissa delstater finns en utvecklad praxis som innebär att omodernt hus som enligt fast— ställt saneringsprogram skall upprustas kan kondemneras, därest huset är hälsovådligt eller riskabelt och fastighetsägaren ej själv vidtar åtgärderna enligt programmet.

Frivillig överenskommelse eftersträvas. Fastighetsägare bereds möjlighet att själv sa- nera, då förutsättningar härför föreligger, främst vid modernisering. Vid tvångsöverta— gande skall löseskilling bestämmas av dom- stol. I förening med code enforcement pro- gram (se nedan) kan kommun förhands- tillträda hus som ej åtgärdas. Fastighetsäga- re kan sedan föra talan rörande löseskilling— en. I vissa fall ges kommun möjlighet att överta fastighet utan fastighetsägarens hö- rande (fastighetsägaren okänd). När så skett kan rättmätig ägare ej återfå fastighet med mindre än betalning av felande fastighets- skatt sker.

Ersättning vid tvångsförvärv skall utgå efter fastighetens marknadsvärde. I vissa städer på ostkusten där, som förut fram- hållits, övergivna hus förekommer kan

• Sida 23
•  Original

marknadsvärdena för omoderna nedslitna hus vara låga. Däremot kan domstolar på västkusten, t. ex. i San Francisco, där pro- blem med övergivna hus ännu ej fått be- tydelse, tillmäta otidsenliga nedslitna fas- tigheter ganska betydande värden.

2.2.5 Finansiering av saneringskostnader

Det federala stödet tillhandahålls i form av grants. Med grant menas att HUD, se- dan en saneringsplan enligt visst typpro- gram fastställts, tillhandahåller lån eller lämnar en försäkringsgaranti, en form av borgensgaranti, på erforderliga lån. När se— dan saneringsåtgärdema utförts enligt be- stämmelserna i typprogrammet avskrivs viss andel av lånet. Beträffande borgensgaran- terade lån övertar HUD betalningsansva- ret för bidragsdelen. Sökandens betalnings- skyldighet avser återstående del av länet.

Kostnaderna för de åtgärder, som erford- ras för planering, administration och mark- förvärv samt för att iordningställa sane- ringsmark för nybebyggelse, benämns brut- toprojektkostnader. Genom att dra av in- komsterna, som erhålls då den iordning- ställda marken försäljs till marknadsvärde med avseende på dess framtida använd- ning, erhålls nettoprojektkostnaderna. Un- der tiden för planering och sanering erhålls grants från HUD. När saneringen genom- förts och marken sålunda försålts görs av- räkning, varvid HUD svarar för viss del av nettoprojektkostnaderna med federala medel. Federala medel utgår vanligtvis till 2/ 3 av nettoprojektkostnaderna i städer med mer än 50 000 invånare. Mindre städer kan i vissa fall få bidrag med 3/ 4 av netto- projektkostnaderna. Sanering i projektområ- den kan baseras på en kombination av flera av HUD:s typprogram med hänsyn till be- hovet (Urban Renewal Projects).

Avsikten med HUD:s program är att minska saneringskostnadernas (kostnader för att friställa mark) belastning på färdig tomtmark så mycket att priset på denna blir så lågt att det blir attraktivt att sa- nera. Saneringssubventionerna är nödvän- diga eftersom det segregerade boendet med-

för låga marknadsvärden för färdig tomt— mark inom slumområden och sålunda har till följd att inkomsterna från försäljning av färdig tomtmark ej kan bära sanerings- kostnaderna.

HUD har även program för finansiellt stöd till exploateringsåtgärder i samband med sanering, såsom anläggande av vatten- och avloppssystem, gator, belysning osv. ävensom till byggande av för området be- tydelsefulla bostadskomplement och insti- tutioner, såsom skolor, parkeringsanlägg- ningar, bibliotek, parker, medborgarhus, po— lis- och brandstation osv. Syftet med detta stöd är att åstadkomma långsiktigt funge— rande samhällen. HUD:s saneringsprogram medger, att kostnaderna för exploaterings- åtgärder samt byggande av komplement och institutioner får inräknas i bruttoprojekt- kostnaderna, vilket innebär att 2/ 3 respek- tive 3/4 av kostnaderna bestrids av federala medel till den del de ingår i nettoprojekt- kostnaderna. Cirka 22 % av HUD:s bidrag till sanering avser bidrag av detta slag.

2.2.6 Exempel på olika saneringsprogram

Under de tjugo år, som verksamheten på- gått, har HUD successivt utvecklat olika typprogram till vilka saneringsprojekt kan relateras. Dessa typprogram innehåller reg— ler för viss eller vissa åtgärder, villkoren för genomförandet samt bestämmelser om federalt stöd. Det finns program för ad- ministrativa åtgärder, t. ex. upprättande av saneringsplaner, och för genomförande. Vi- dare finns program för områdessanering men också för olika delmoment vid sa- nering. Kommunen bestämmer, vilket eller vilka program den vill utnyttja, och an- söker om eller förmedlar ansökningar om bidrag.

2.2.6.1 Kartläggning av saneringsbehovet

Kommun kan erhålla grants till kostnader för att analysera aktuellt och framtida sa- neringsbehov inom olika stadsdelar, upp- skatta vilka resurser av ekonomisk och an-

• Sida 24
•  Original

nan art som behövs samt upprätta över- siktlig plan för saneringsverksamheten (Community Renewal Program).

2.2.6.2 Områdessanering

För att hjälpa kommuner att genomföra ett utvecklingsprogram för ett eller flera sa- neringsområden kan HUD bevilja grants till erforderliga saneringsåtgärder (Neigh- bourhood Development Program).

2.2.6.3 Punktsanering

Grants kan ges till nettokostnader för to- talsanering av enstaka byggnader som inte ligger inom saneringsområden men som är hälsovådliga eller på annat sätt riskabla (Demolition of Unsound Structures).

2.2.6.4 Restaurering

Grants till restaurering av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse kan ges till delstat eller kommun. Projekten måste ingå i den fysiska planeringen och användas för all— mänt ändamål eller på annat sätt vara till nytta för det allmänna. Sökanden måste lämna garantier för byggnadens framti- da underhåll och skötsel (Historic Preserva- tion).

2.2.6.5 Tvångsåtgärder mot förslumning

För att förhindra att fastigheter förslutn- mas och för att bryta en förslumningspro- cess i ett tidigt skede infördes år 1965 ett nytt program baserat på en tvångslag att underhålla fastigheter. Enligt detta program kan kommun erhålla grants till sina kost- nader för bostadsinspektion och planering. Vidare får i projektkostnaderna medtas kostnader för upprustning av den yttre mil- jön dvs. gator, parker, belysning o.d. Kom- munen måste ha ett antaget löpande ut- vecklingsprogram. Kommunen skall före- lägga fastighetsägare att underhålla och rusta upp sina fastigheter i enlighet med de hälsovårds- och säkerhetsföreskrifter som fastställs av kommunen. Vid underlåten-

het kan kommunen i kraft av eminem domain överta fastighet och överlåta den till byggherre som fullgör skyldigheten (Code Enforcement Program). Nedannämnda fe- derala grants och lån till ombyggnad ställs med förtur till förfogande för byggherrar som är berättigade härtill. Saneringsförlus- terna täcks i bägga fallen av staten och kommunerna med hälften vardera.

2.2.6.6 Grants och lån till ombyggnad

Grants till ombyggnadskostnader (högst 3000 dollar) kan lämnas för modernise- ring av hus, som innehåller 1—4 lägen- heter och som bebos av ägaren, därest sö- kanden är låginkomsttagare, dvs. har en inkomst som regelmässigt ej överstiger 3 000 dollar per år. Treprocentiga lån med en amorteringstid på 20 år kan ges till ombyggnad av nämnda hus som bebos av ägaren och ombyggnad av flerfamiljs- hus för låginkomsttagare. Ombyggnadsåt- gärderna skall ingå i förverkligandet av ett fastställt saneringsprogram eller fullgöran- det av åtgärdsföreläggande.

2.2.6.7 Evakuering

Vid fastställande av saneringsprogram som kräver evakuering måste kommunen visa, att evakuering kan ske till bostäder som fyller typprogrammens krav på standard. Hyresgäster, som berörs av evakuering, kan få bidrag av HUD. Ensamstående och fa- miljer får ersättning för flyttningskostnader upp till 200 dollar. Tilläggsbidrag utgår till flyttade familjer samt ensamstående över 62 år med maximalt 1000 dollar som ut- betalas med månatliga belopp under två år. Vidare förekommer särskilda ersättningar till egnahemsägare och företagare.

2.2.6.8 Model cities program

Förefintliga program, varav de för bostads- sanering mest betydelsefulla nämnts ovan, ingår ofta som integrerade delar i ett full- ständigt stadsförnyelseprogram. HUD har en hel serie av olika program för olika stadsbyggnadsmoment. Bl.a. för att sam-

• Sida 25
•  Original

ordna dessa moment har kongressen på senare tid beslutat om model cities pro- gram. Syftet med detta program är att ak- tivera och samordna allmänna och privata resurser för att råda bot på de sociala och ekonomiska bristerna liksom miljöproble- men i förslummade områden. HUD tillde- lar medel till kommunen efter ansökan från denna. Kommunen skall i samråd med sär- skilda stadsdelsråd för programområdet be- stämma hur de tilldelade medlen skall ut- nyttjas. Det primära målet är att göra en social upprustning och att genom samord- ning av ekonomiska insatser åstadkomma bättre bostäder och sociala förhållanden, förbättrad yttre miljö samt erforderliga in- stitutioner för undervisning och hälsovård, polis- och brandstationer m.m. Målet är att bygga upp långsiktigt fungerande stads- delar.

2.2.7 Organisation

HUD är federalt centralorgan, som under sig har sju regionala kontor, under vilka man syftar till att upprätta ett kontor i varje delstat. HUD mottar och behandlar ansökningar direkt från kommun (lokal myndighet). Delstatsmyndigheten ger de ju- diciella befogenheterna att tillämpa eminem domain. Kommunens verkställande organ är en fristående nämnd (Local Public Authority) med verkställande kontor (Local Public Agency). För genomförande av sa- nering inom större områden upprättas plats- kontor (site office), som kan vara av stor- leksordningen 50 befattningshavare. Ett så- dant kontor kan svara för . bostadsinspektion, . utlåtanden om vilka arbeten som er- fordras och vilka förutsättningar som gäl- ler för erhållande av grants eller län, 0 bistånd med projektering och upphand- ling, 0 hjälp med upprättande av ansöknings- handlingar för lån och grants, . evakuering, . kuratorsverksamhet, innebärande hjälp till hyresgäster med anskaffning av hyres- subvention samt gruppverksamhet för att

städer,

. förvaltning av kondemnerade och in- lösta hus, . försäljning av saneringsfastigheter (av- röjd tomtmark eller tömda fastigheter för ombyggnad). Vanligtvis försäljs fastighe- ter för bostadsändamål till nonprofit byggherrar eller enskilda, som bygger hus i enlighet med något av HUD:s pro- gram för låg- och medelinkomsttagare, se nedan, . förmedling av lån och grants samt in- spektion av vidtagna åtgärder. Platskontoren och deras lokalisering till saneringsområdet sägs vara till stor fördel i kontakterna med fastighetsägare och b:-

rörda hyresgäster.

Medborgarinflytandet löses på olika sätt. Det är svårt att få »stadsdelsråd», som på representativt sätt kan föra invånarnas och företagarnas talan. På många håll har den kyrkliga församlingen stor betydelse och denna svarar dessutom ofta för att organi- sera företag som till självkostnader bygger och förvaltar bostäder för låginkomsttagare. I Philadelphia har man löst medborgar- inflytandet bl. a. genom att förhandla fram en organisation som representerar de boen- de, företagare och finansiärer, med vilken kommunen tecknat kontrakt, innebärande att organisationen svarar för att upprätta saneringsprogrammet och att kommunen tillhandahåller medel för detta på samma villkor som kommunen får grants från HUD.

2.2.8 Bostadsstöd

HUD:s typprogram rörande sanering av- ser i princip åtgärder fram till byggstart. Härutöver finns särskilda program för fi- nansiering av själva produktionen liksom regler för stöd till hyresgäster för betal- ning av hyra. Som exempel kan nämnas o program för ekonomiskt stöd och tek- niskt bistånd till nonprofit byggherrar för bostadsproduktion för låg— och medelin- komsttagare (bl. a. räntesubventioner), . program för ekonomiskt stöd till låg-

• Sida 26
•  Original

och medelinkomsttagare, som evakuerats från egna hem, för att göra det ekono- miskt möjligt att köpa nya, . program för ekonomiskt stöd till låg- inkomsttagare för att möjliggöra köp av egna hem eller insatslägenheter, . program för att ekonomiskt stödja Lo- cal Public Agency vid förhyrning av bo- städer åt låginkomsttagare. Huvudprin- cipen är, att det lokala bostadsföretaget hyr lägenheter till marknadshyror. Dessa lägenheter uthyrs sedan till låginkomst- hushåll för en hyra, som varierar med antalet barn men i stort motsvarar 25 % av hyresgästens inkomst. Som låginkomst- tagare räknas familj med en årsinkomst av storleksordningen 3 OOO—4 000 dol- lar, beroende på antalet barn. Hyres- bidrag direkt till hyresgäst kan även fö- rekomma, . program för att genom lån och bidrag finansiera upprustning av äldre allmän- nyttiga bostadsprojekt (public housing projects).

2.2.9 Kommentarer

En betydande nackdel är att det ej går att samordna bostadsfrågorna mellan kom- munerna i en region. De med övervä- gande vita befolkade förortskommunerna deltar inte i saneringsverksamheten i cen— tralorten, staden. Särskilt i industristäderna på ostkusten har utvecklingen lett till att man fått stora kontors- och affärshus cen- tralt och i övrigt nedslitna bostadsområden som till övervägande del är befolkade av färgade och fattiga, vilka kan represente— ra 70—80% av stadens befolkning inom jurisdiktionsområdet. Det segregerade boen- det leder till förslumning och värdeminsk— ning av fastigheter. Motåtgärder i form av sanering måste sättas in för att stoppa den- na utveckling.

Vid evakuering behärskar saneringsorga- net i stort sett endast lägenheter inom sa- neringsområdet. För att få igång sanering används därför ibland metoden att total- sanera och höja exploateringen i en lågex- ploaterad mindre del av området för att

sedan få en lägenhetsbank att utnyttja vid den evakuering som krävs av kommande etapper, vilka då kan innehålla företrädes- vis modernisering.

Man försöker i viss utsträckning åstad— komma en differentierad bosättning genom att vid kombinationen av totalsanering och modernisering uppföra särskilda hus, som är avsedda för medelinkomsttagare. Utan förortskommunernas medverkan kan en utjämning av betydelse ske.

Eftersom sanering kräver kommunala ini- tiativ blir resultatet beroende av den poli— tiska viljan hos kommunens styrelse och för- mågan att samordna aktiviteterna inom ett saneringsområde. Ytterst är emellertid verk- samheten beroende av ekonomiska resur- ser, och där kommer det federala ansvaret in. För närvarande avsätts närmare 1 % av den federala budgeten till HUD:s verksam- het, dvs cirka 1 000 miljoner dollar. Kom- munerna saknar som regel möjlighet till eg- na ekonomiska insatser.

inte

2.3 Storbritannien1

Av det totala bostadsbeståndet på 151/2 miljon bostäder har ca 6 miljoner eller ca 40 % byggts före 1919. Dessa äldre bo- städer fördelade sig över hela landet, men de förekom i särskilt stora koncentratio- ner i de inre förorterna till de större stä- derna. En undersökning av bostadsbestån- det, som utfördes 1967, visade att ca 1,8 miljoner hus — nästan alla byggda före 1919 — var olämpliga som bostäder. De behövde rivas och ersättas av nya snarast möjligt.

Av de återstående 4,3 miljonerna bostä- der, som byggts före 1919, var huvudpar- ten användbara men antingen i mycket ore- parerat skick eller också i avsaknad av en eller flera av de primära bekvämligheterna, som varje invånare i dag har rätt att krä- va. Undersökningen 1967 visade vidare att det utöver de utdömda bostäderna fanns

1 Uppgifterna om saneringsverksamheten i Storbritannien baseras på en redogörelse för 1969 års bostadslag (The Housing Act 1969), som läm- nats av brittiska myndigheter.

• Sida 27
•  Original

sammanlagt 4,5 miljoner bostäder, där upp— rustningen skulle dra en kostnad av minst 125 pund (omkring 15 600 sv. kr.) eller där en eller flera primära bekvämligheter saknades eller där båda dessa kriterier var tillämpliga. De flesta av dessa hus kunde föras till det äldre beståndet.

Under de senaste åren har ca 70 000 hus årligen rivits i England och Wales och ca 110000 statsbidrag utbetalats per år till privatägare och kommuner för att under— lätta upprustningen av äldre hus. Under- sökningen år 1967 visade klart, att slum- saneringen måste göras mer omfattande, för att inte slumbefolkningen skall behöva leva under outhärdliga förhållanden i yt- terligare 15 år 20 år. Det gäller också att handla snabbt för att hindra att förfallet skall sprida sig till de bostäder i det äldre beståndet, som år 1967 alltjämt beteckna- des som godtagbara. Tidigare hade initia- tivet till förbättringar i stort sett åvilat pri- vata ägare, som erbjudits ekonomiskt stöd av regeringen. Med hänsyn till situationen fann man att regeringen och kommunerna måste ta ledningen och arbeta efter ett systematiskt program för upprustning av äldre hus.

2.3.1 Slumsanering

Det har i många år varit varje kommuns skyldighet att inspektera bostadsbeståndet i kommunen och kontrollera husens lämplig- het som bostäder. I de fall då ett olämp- ligt bostadshus kan upprustas till rimliga kostnader, kan kommunen ålägga ägaren att reparera husen. Om upprustningen anses omotiverad av ekonomiska skäl, år kom- munen skyldig ålägga ägaren att riva eller utrymma fastigheten.

Kommunen har även befogenhet att klas- sa hela områden med huvudsakligen olämp- liga fastigheter som saneringsområden, att expropriera fastigheterna i dessa områden och att riva hela området på en gång, så att en enhetlig förnyelse av bebyggelsen kan äga rum.

Kommunen har också ansvar för att ägar- na kompenseras för egendomsförlust. Denna

ersättning skall både beträffande privatäg- da bostadshus och affärslokaler uppgå till samma belopp som fastighetens marknads- värde. Detta värde har i lagen definierats som det belopp en köpare är villig att be- tala en säljare. Ägare av hyresfastigheter i saneringsområden erhåller ersättning endast motsvarande tomtvärdet. Tillägg med hän- syn till graden av underhåll kan dock läm- nas.

2.3.2 Ekonomiska och sociala synpunkter

Efter kriget har största delen av tillgängli— ga resurser för bostadsändamål oundgängli- gen måst användas till nyproduktion med avsikt att eliminera den allmänna bostads- bristen. I vissa områden har denna brist numera övervunnits men på andra håll, sär- skilt i London och andra större stadsbild- ningar, är den fortfarande mycket stor.

Förutom denna lokala bostadsnöd har man också att ta hänsyn till det utvidgade slumsaneringsprogrammet, det ökande anta- let rivningar för vägbyggen och andra ex- ploateringsändamål. Härtill kommer en ökande bostadsefterfrågan på grund av be- folkningstillväxt och standardstegring. An- språken på medel för nyproduktion av bo- städer kommer därför att vara betydande under lång tid framöver.

De medel som står till buds för att an- gripa problemet med det äldre bostadsbe- ståndet är därför begränsade. Att ta i an- språk dessa resurser enbart för nyproduk- tion och ersätta även sådana äldre byggna- der, som fortfarande kan anses som tjänli- ga för bostadsändamål trots brister på mo- dern utrustning, skulle inte lösa problemet. Antalet sådana byggnader är nämligen ofantligt. Endast en ringa del av dem skulle ersättas med nya hus, medan beståndet i övrigt skulle lämnas åt förfallet. Undersök- ningar av bostadsministeriet och enskild ex- pertis har dessutom visat, att det är eko- nomiskt försvarbart att i stället för nybygg- nad upprusta befintliga hus, om dessa kan utnyttjas i ytterligare minst 30 år.

Även sociala skäl kan anföras för för- bättringar som alternativ till nybyggnad. De

• Sida 28
•  Original

höga kostnaderna för nybyggnad betyder, att endast ett fåtal människor kan dra nyt- ta av sådana insatser. Används samma sum- ma på upprustning, blir resultatet att bo- stadsstandarden höjs — om också inte i samma grad — för många fler invånare. To- talsanering av hela bostadsområden åstad- kommer sociala störningar, i synnerhet då det i många av dessa områden finns ett oproportionerligt stort antal äldre männi- skor, som endast med tvekan vill lämna si- na hem och som dessutom ofta inte har råd att betala hyran i ett nytt hus. Många av de äldre fastigheterna, som är lämpade för ombyggnad och förbättring — särskilt större hus som kan omändras till 1- eller 2- rumslägenheter — är också en värdefull tillgång i storstäder, där det förekommer en stor anhopning av småhushåll, för vilka inga speciella åtgärder vidtagits. Ofta har också husen ett bra läge i förhållande till arbetsplatserna. Kostnaderna för att ersät- ta dem med nya hus i samma områden skul- le bli mycket höga.

2.3.3 Upprustning

Här relaterade synpunkter har varit vägle- dande vid fördelningen av resurserna för bostadsförsörjningen, som inneburit att ut- rymme skapats för upprustning av äldre hus. Stödet till bostadsupprustning skall emellertid inriktas på vissa utvalda bebyg- gelseområden och inte splittras på enskilda hus.

Det finns tre skäl för att lägga tonvik- ten på upprustning områdesvis.

1. I storstädernas centralt liggande för- orter har husen försummats och vanvårdats på grund av den osäkerhet, som ägarna kän- ner i fråga om bebyggelsens framtid. Upp- rustningen får ofta anstå, då man fruktar att myndigheterna om några år kan besluta att anlägga motorväg genom bebyggelsen eller köpa upp marken för kommersiellt än- damål. Att fastställa ett distrikt som »all- mänt upprustningsområde» (se nedan) däm- par dessa farhågor och innebär en garanti för att bebyggelsen där kommer att hållas intakt under överskådlig tid.

2. Värdet av en enstaka upprustning kan ifrågasättas, när området i övrigt består av förfallna fastigheter. Ägarna finner i sådana fall det meningslöst att hålla husen i gott skick. Om däremot alla husägare in— om ett område kan uppmuntras att upprusta sina fastigheter, kommer fastighetsvärdena att öka och ägarna blir mer benägna att un- derhålla sina hus.

3. Omgivningen i dessa äldre förorter är ofta otillfredsställande. Där finns sällan grönska, och många gånger har barnen inga lekplatser. Gator i bostadsområdena an- vänds ofta som genvägar för obehörig tra- fik, och bilparkering kan enbart ske på ga- torna. Genom indelningen i »upprustnings- områden» kan de lokala myndigheterna komplettera fastighetsägarnas invändiga för- bättringar med upprustning av omgivningar- na. Bostadslagen ger kommunerna befogen- heter att klassa områden med dominerande bostadsbebyggelse som »allmänna upprust- ningsområden» (General Improvement Areas). Det primära ansvaret för att upp- rustning kommer till stånd i dessa områden åvilar kommunerna. Uppgiften innebär att husägarna skall animeras att utnyttja sam- hälleligt bistånd för bostadsupprustning. Kommunerna skall å sin sida komplettera de enskilda insatserna genom att utföra mil- jöförbättringar, såsom plantering, förvärv av udda tomter eller av hus, som är otjänliga som bostäder, och iordningställa marken för gemensamhetsanläggningar. I den nämnda lagen framhålls nödvän- digheten av att de boende bereds tillfälle att delta i saneringsdebatten och att fram- föra synpunkter på utformningen av bo- stadsmiljön i områden som upprustas. De lokala myndigheterna skall sålunda offent— liggöra sina projekt och inbjuda berörda in- vånare att ställa frågor och komma med förslag. Myndigheterna skall även rådgöra med föreningar i området, anordna möten och diskussioner o.d. i syfte att engagera de boende i saneringsverksamheten.

För att saneringen skall lyckas anser man det nödvändigt att alla husen i upprustnings- området snyggas upp och får en tilltalande

• Sida 29
•  Original

standard. Totaleffekten skulle förstöras me- nar man, om ett eller två förfallna hus skul- le tillåtas att stå kvar i området. De loka- la myndigheterna ges därför befogenheter att i de fall där ägaren ej är beredd att genomföra upprustningen utföra denna i hans ställe och på hans bekostnad. I fall där flera ägare är villiga att låta kommunen ta hand om upprustningen, kan byggmästa- re engageras för att utföra denna i enlighet med upprättat arbetsprogram.

Myndigheterna kan också träffa avtal om inköp av hus i syfte att upprusta des- sa, varvid de boende får evakueras till lämp- ligare bostäder. I de fall där hela upprust- ningsprojektet äventyras genom att enstaka ägare vägrar att förbättra fastigheter kan som en sista utväg de lokala myndigheterna tillgripa tvångsåtgärder. Om en hyresgäst vill ha sitt hus upprustat men ägaren väg- rar, kan den lokala myndigheten förelägga denne att utföra arbetet eller — om så vi— sar sig nödvändigt — genomföra upprust- ningen och avkräva ägaren ersättning här- för. Kommunen kan också expropriera fas- tigheter, men för detta krävs särskilt till- stånd av bostadsministern. Dessa tvångsåt- gärder är avsedda att tillgripas först när det klart kan fastslås att det sker i hela om- rådets intresse och att alla övertalningsför- sök varit förgäves.

2.3.4 Villkor för bidrag

Anslag till bidrag för att bistå privata fas- tighetsägare med kostnaderna för förbätt- ring av äldre hus har funnits i ett par de— cennier. Envar ägare kan, vare sig hans fas- tighet ligger inom eller utanför ett allmänt upprustningsområde, anhålla hos kommu- nen om ekonomiskt stöd.

Det finns två typer av bidrag: standard- bidrag och prövat bidrag. Standardbidrag utbetalas för installation av primära be— kvämligheter i sådana hus som kan väntas bestå i ytterligare minst 15 år efter upp- rustningen. Till primära bekvämligheter räk- nas bad eller dusch, tvättställ, wc, disk- bänk samt varmvatten. Bidragets storlek uppgår till halva kostnaden för installa-

tionsarbetet, dock högst 200 pund (2 500 sv. kr.). Bidraget regleras med hänsyn till det antal primärbekvämligheter som måste installeras. Maximisumman kan höjas, om vattenledning eller avloppssystem skall in- monteras för första gången. Uppfylls vissa grundläggande villkor, är de lokala myn- digheterna i regel tvungna att betala ut standardbidragen till privata fastighetsäga- re. Prövat bidrag utbetalas för ombyggnad och mera omfattande förbättring än arbe— ten för vilka standardbidrag kan erhållas. En förutsättning för prövat bidrag är att huset beräknas kunna bestå ytterligare minst 30 år efter upprustningen. Bidraget får täc- ka halva kostnaden för upprustningen upp till ett högsta belopp av 1000 pund (ca 12500 sv. kr.). För ombyggnad av hus är maximibidraget 1200 pund (ca 15 000 sv. kr.) för varje tillkommen lägenhet i hus med minst tre våningar.

I båda fallen får de kommunala myndig- heterna statsbidrag med 75 % av kostna- derna för de bidrag som utbetalats till pri- vata ägare. Detta innebär att kostnaderna för upprustningen fördelas på följande sätt. Den privata ägaren betalar minst hälften, den lokala myndigheten högst 1/8 och sta- ten högst 3/ 8. Staten lämnar även bidrag på samma villkor till kommuner, som upp- rustar bostäder i kommunal ägo.

Om en ägare skulle ha svårighet att kun- na betala sin hälft av upprustningen, kan kommunen erbjuda honom lån, som täcker hans andel i kostnaderna. Dessa lån skall intecknas i den fastighet som skall upprus- tas. Om det visar sig nödvändigt, skall gäl- denärens betalning kunna uppskjutas till tidpunkt efter ägarens död eller husets för— säljning. Detta innebär att ägaren endast er- lägger ränteavgifterna för lånet. Denna be— stämmelse har tillkommit för att hjälpa äldre fastighetsägare med låg inkomst, vil- kas enda egendom är det hus de bor i.

Kommunerna kan få statliga anslag för utförande av miljöförbättringar i de all- männa upprustningsområdena. Bidragen kan uppgå till halva kostnaden för arbetet upp till ett högsta belopp, som motsvarar 625

• Sida 30
•  Original

sv. kr. per bostad inom upprustningsområ- det.

2.3.5 Bostadsföreningar

Många bostadsföreningar, speciellt sådana av välgörenhetskaraktär, arbetar med upp- rustning av äldre fastigheter. När de för- värvar gamla fastigheter för ombyggnad och förbättringar, erhåller de stöd från regering- en. Stödet uppgår till halva kostnaderna för arbetet upp till högst 1 250 pund (ca 15 600 sv. kr.) för varje bostad, som erhållits ge- nom ombyggnaden. Om föreningarna upp— rustar fastigheter som de redan äger, är de i likhet med privatägarna berättigade till här beskrivna upprustningsbidrag.

2.4 Danmark

I Danmark antogs 1969 en ny sanerings- lag. Syftet med lagen är att främja sane- ringen av osunda och föråldrade bostäder och stadsdelar. Det blir även fortsättnings- vis en kommunal uppgift att ombesörja sa- neringsverksamheten, även om det kan konstateras, att kommunerna icke i till— räcklig utsträckning utnyttjat sina tidigare författningsmässiga rättigheter för sanering. De största kommunerna har nu skyldighet att göra en översikt av saneringsbehovet samt att upprätta en plan för hur arbetet på en intensifierad saneringsverksamhet skall bedrivas.

Folketinget antog ytterligare ett fram- lagt lagförslag »Lov om ändring af lov om boligbyggeri», varigenom bl.a. bestämmel- ser infördes om upprättande av särskilda saneringsföretag samt om möjligheter för dessa att komma i åtnjutande av statsmedel för sin verksamhet. Tidigare fanns en sa- neringslag från 1959, för vilken följande korta redogörelse lämnas.

2.4.1 Huvuddragen i 1959 års saneringslag

Saneringsinitiativet och därmed också in— flytandet på saneringens omfattning låg hos kommunstyrelsen. Saneringar skulle verk- ställas mot bakgrund av saneringsplaner som

antogs av kommunstyrelsen. Saneringspla- ner skulle godkännas av boligministern. Sa— neringsförluster skulle täckas av staten och kommunen med hälften var. Större tillskott av medel kunde medges av staten i fråga om kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Staten kunde vidare medge lån till sane- ringsplanens genomförande. Saneringsplan kunde genomföras antingen av kommunen eller av berörda markägare när dessa or- ganiserade sig i en samfällighet, sanerings- förening. En sådan saneringsförening kun- de liksom kommunerna få lån från staten till samtliga saneringsutgifter samt bidrag från stat och kommun med hälften varde— ra för täckande av saneringsförluster.

2.4.2 Bakgrunden till 1969 års saneringslag

Saneringsverksamheten har under 1960-talet haft en begränsad omfattning, och detta beror på ett flertal problem varav följande bör nämnas.

Städernas tillväxt har företrädesvis skett genom nybyggnation på obebyggd mark. Kommunerna har samtidigt undvikit att ri- va bestående hus, även om deras kvalitet varit dålig. Detta har bl. a. berott på svå— righeterna att evakuera berörda hushåll.

Trots statsstödet till nybyggnation har hyresskillnaderna mellan nytt och gammalt blivit så betydande att hyresgästerna i de dåliga husen föredragit att stanna kvar bl. a. beroende på att de inte har kunnat eller ve- lat betala högre hyror i nya hus trots de- ras bättre kvalitet. Lagarna om hyresvärde- ring och besittningsskydd till bostäder har i betydlig omfattning ökat hyresdifferenser- na.

Slutligen har förelegat svårigheter i eva- kueringshänseende, när ett flertal kommu- ner varit inblandade. Detta gäller särskilt för Köpenhamn.

2.4.3 Huvuddragen i 1969 års saneringslag

Genom den nya saneringslagen sker ingen principiell ändring i förhållandet att det är kommunen som har det avgörande inflytan- det på saneringsverksamheten. Saneringsla—

• Sida 31
•  Original

gen ger emellertid också utrymme för sär— skilda saneringsföretag att ta saneringsini- tiativ. Möjligheten att genomföra sanering i enskild regi genom bildande av särskilda saneringsföreningar kvarstår.

Enligt lagen åläggs de större kommuner- na med ett invånarantal över 25 000 att upprätta en översikt över saneringsbehovet baserat på en bedömning av kvaliteten i be- fintliga hus, översiktsplan. Mot bakgrund av denna översiktsplan skall för sanerings- verksamheten inom kommunen upprättas en tidplan. Dessa planer skall inte godkän- nas eller fastställas av boligministern, men de skall insändas till boligministern, som kan fatta beslut om ett offentliggörande. Offent— liggjorda översikts- och tidplaner avser att klargöra saneringssituationen inom en kom- mun och ligga till grund för kommunens planeringsverksamhet och kommunalekono- miska handlande.

Efter särskild prövning kan statsbidrag utgå till kommunerna för att upprätta över- siktsplaner. Vidare kan kommunerna på- räkna viss vägledning av boligministeriet.

1969 års saneringslags bestämmelser om översiktsplaner är nya, och dessa har införts med anledning av att tidigare saneringspla— ner icke alltid omfattat de för sanering mest angelägna områdena.

För de olika saneringsområdena skall upp- rättas saneringsplaner. Dessa skall ange for— men för sanering, totalsanering, differenti- erad sanering och punktsanering, samt vilka fastigheter som skall ombyggas eller förbätt- ras. Kommunen avgör vilken användning fastigheterna skall ha efter sanering. En återuppbyggnadsplan behöver sålunda inte avse uppförande av bostäder utan kan i en— lighet med kommunens stadsplanemässiga överväganden föreskriva bebyggelse för an- nat ändamål, inbegripet allmänt ändamål.

I 1969 års lag har intagits särskilda be- stämmelser om storsanering. Vidare har in- tagits ett särskilt kapitel behandlande eva— kueringsproblematiken. I samband med in- förandet av dessa bestämmelser har lagen om bostadsbyggande ändrats och utrymme givits för en ökning av kvoten för stats— garanterat byggande med genomsnittligt yt-

terligare 1000 lägenheter per år för att underlätta evakueringsverksamheten. Så långt som möjligt bör man försöka lösa eva- kueringarna genom lägenhetsbyten med an- vändande av det befintliga bostadsbeståndet. Särskilda kommittéer svarar för evakue- ringsverksamheten.

Boligministern har möjlighet att godkänna särskilda saneringsföretag. Dessa kan själv- ständigt ta initiativ till utarbetande och an— tagande av förslag till saneringsplaner och ge tekniskt bistånd till kommuner eller en- skilda saneringsföreningar. Vidare kan sa- neringsföretagen åta sig uppdrag att på kom- muns eller saneringsförenings vägnar svara för åtgärder vid genomförande av sanering.

2.4.4 Beskrivning av saneringslagen

Saneringslagen tar i första hand sikte på en lösning av saneringsproblemen i traditionell mening, dvs. eliminering av dåliga bostäder. Lagens huvudsyfte är att verka för rivning eller förbättring av dåliga eller utslitna bo— städer och att främja en förnyelse av otids— enliga stadsdelar. Det sägs vara en väsent- lig målsättning, att man vid sanering för- bättrar existerande bostäder parallellt med att man eftersträvar att främja nybyggnads- verksamheten. Saneringsproblemens lösning bör ha en hög prioritet i kommunens verk- samhet. Möjligheten att öka saneringstak- ten är i hög grad knuten till evakuerings- verksamheten och till att det skapas nöd- vändiga administrativa och ekonomiska re- surser. Det åligger kommunerna att utföra planläggning för saneringsverksamheten och medverka vid genomförandet. Boligminis- tern ger inom ramen för lagen erforderligt bistånd till kommunerna.

2.4.4.1 Översiktsplaner

Som ovan nämnts skall mot bakgrund av en inventering, som berör hela kommunen, översikts- och tidplaner över saneringen upprättas. I översiktsplanen skall anges dels vilka områden som skall saneras, dels tids- förloppet för saneringens genomförande, dels behovet av ersättningsbostäder för eva-

• Sida 32
•  Original

kuering av berörda hushåll, dels ock de om- råden eller fastigheter där en förbättring av bostadskvaliteten i övrigt anses erforder- lig. Översiktsplanen bör sålunda ange, vil- ken saneringsmetod som skall användas, t. ex. storsanering, totalsanering, kvarters- omdaning, rivning inom gårdar, ombyggnad, förbättring osv. Tidplanen skall innehålla redogörelser över förhållandet till kommu- nens stadsplanemässiga dispositioner och in- vesteringsplaner.

2.4.4.2 Saneringsplaner

För områden som innehåller osund eller brandfarlig bebyggelse eller i övrigt rym- mer otidsenliga bostäder kan upprättas sa— neringsplan.

Saneringsplanen skall innehålla bestäm— melser om

1. saneringsområdets avgränsning,

2. i vilken omfattning planens genomfö- rande kräver rivning, ombyggnad, förbätt- ring eller iståndsättande av den bestående bebyggelsen,

3. åstadkommande av gemensamhetsom- råden och gemensamhetsanläggningar som befinnas erforderliga eller ändamålsenliga, ävensom underhåll och drift av gemensam- hetsområden och gemensamhetsanläggning- ar,

4. vilka egendomar eller delar därav som det är nödvändigt att ha rådighet över för saneringsplanens genomförande, och even- tuellt vilka åtgärder som kan utföras av be- rörd fastighetsägare,

5. vilka ägare som har möjlighet till att åstadkomma en samfällighet för övertagan- de av saneringsplanens genomförande så- som en saneringsförening.

En saneringsplan skall innehålla en all- män karaktäristik av saneringsområdet, upp— lysningar om träffade beslut enligt lagen om bostadskontroll, en beskrivning av de fas— tigheter som visar brister från hälsovårds- eller brandsynpunkt eller i övrigt rymmer otidsenliga bostäder samt en beskrivning av de fastigheter som bör ombyggas eller för— bättras. Saneringsplanen skall även inne- hålla en preliminär beskrivning på hur man

avser att garantera ersättningsbostäder för de personer som måste evakueras, samt hur saneringsplanen förhåller sig till kommu- nens stadsplanemässiga dispositioner och omkringliggande bebyggelse.

Inom områden med saneringsplaner kan kommunstyrelsen påfordra, att enskilda fas— tigheter helt eller delvis skall avstås mot er- sättning. Expropriation kan även bli tillämp- lig, när rivning förutsätts i en senare kom- mande saneringsplan och när rivningen och utnyttjandet av den avröjda marken medför omedelbar förbättring av förhållandena för de boende inom området.

Saneringsplan kan genomföras antingen av kommunstyrelse eller ett av boligminis- tern godkänt saneringsföretag eller en sane- ringsförening. Ett genomförande av en sa- nering i enskild regi av en saneringsförening är dock uteslutet, när övervägande delen av saneringsområdet skall användas för of- fentligt ändamål eller när det är fråga om storsanering. I övriga fall har ägarna av de fastigheter som helt eller delvis är berörda av en saneringsplan, rätt att överta sane- ringsplanens genomförande, om de organi— serar sig som en saneringsförening.

Då en saneringsplan är godkänd, kan kommunstyrelsen påfordra, att privata fas- tigheter inom saneringsområdet helt eller delvis skall avstås mot ersättning, när det är nödvändigt att råda över dessa med hän— syn till planens genomförande. Sådan ex- propriation kan genomföras, när en sane— ringsförening inför kommunstyrelsen har av- givit förklaring om att vilja överta genom- förandet av saneringsplanen eller när den för avgivande av sådan förklaring utsatta tiden utlöpt. En fastighet, vars ägare har av— stått från att deltaga i en saneringsförening. kan omedelbart exproprieras.

Sedan en saneringsplan godkänts, skal] kommunstyrelsen förelägga privata fastig- hetsägare skyldighet att verkställa den om- byggnad, förbättring eller iståndsättning av bestående byggnader, som är bestämd i sa- neringsplanen och som enligt planen skall kunna utföras särskilt av fastighetsägare. Vi— dare skall kommunstyrelsen pålägga de en- skilda fastigheterna inom området servitut

• Sida 33
•  Original

om utläggande av gemensamhetsområden samt inrättande av gemensamhetsanlägg- ningar samt om genomförande och framtida underhåll och drift av omnämnda gemen- samhetsanläggningar.

Genomförs en sanering av ett sanerings- företag eller en saneringsförening skall kom- munstyrelsen efter anmodan företa expro- priationer och meddela servitutspåbud. Ex- proprierade markområden och byggnader skall överlåtas till saneringsföretaget eller sa- neringsföreningen på expropriationsvillko- ren.

2.4.4.3 Storsaneringar

När ett större sammanhängande stadsom- råde rymmer osund eller brandfarlig bebyg- gelse eller i övrigt otidsenliga bostäder och när den övervägande delen av bebyggelsen inom området förväntas böra nedrivas, kan boligministern efter framställning av kom- munstyrelsen besluta, att området skall bli föremål för storsanering.

Vissa äldre stadsområden har så omfat— tande saneringsmogna delar, att det bör ska- pas en möjlighet för en genomgripande sa- nering i samband med en omstrukturering av markanvändningen i planhänseende, så att detta resulterar i en total förnyelse av en föråldrad stadsdel. Vid storsanering bör området därför ha en storleksordning av minst 10—20 kvarter (Köpenhamn). Den övervägande delen av bebyggelsen i områ- det, omkring 75 % av fastighetsvärdena, bör förväntas bli nedriven. Området bör vidare vara lämpligt för en samlad planläggning och återuppbyggnad, som kan ge bättre kva- liteter än en sanering i mindre enheter. Vid storsaneringar kan enskild sanering (sane- ringsförening) ej förekomma av rationali- tetsskäl.

Finansieringen av uppköp av fastigheter för nedrivning bör i första hand ske genom lån i öppna marknaden samt därutöver even- tuellt med statliga och kommunala lån i en- lighet med saneringslagen. Det kan också bli fråga om ekonomiskt stöd i annan form, t. ex. ur medlen för finansiering av vägar.

Saneringsförluster skall täckas av staten och kommunen med hälften var. Eventuella överskott från vissa delar inom området skall medtas i en samlad redovisning, så att saneringsförlustema för det allmänna redu- ceras i största utsträckning.

När beslut om storsanering har träffats, skall kommunen upprätta saneringsplaner inom en viss tid eller genomföra saneringen på annat sätt.

Kommunen bör påbörja uppköp av be- rörda fastigheter. Efterhand som konkreta saneringsplaner godkänns, kan kommunsty- relsen genomföra expropriationer.

Det anges såsom mycket väsentligt att samtliga med saneringen sammanhängande processer koordineras. Det bör sålunda till- sättas ett arbetsutskott med representanter från flera kommunala förvaltningar, even- tuellt förekommande saneringsföretag, plan— författare och bostadsförmedling.

Man räknar med att stora allmänna in— vesteringar blir nödvändiga, dels som sane- ringsbidrag och dels som erforderliga an- läggnings- och byggnadsutgifter. Boligmi— nistern kan därför endast fatta beslut om storsanering efter godkännande från folke- tingets särskilda bostadsutskott.

2.4.4.4 Särskilda bestämmelser för saneringar med statsbidrag

När en saneringsplan skall genomföras med statsbidrag, uppställer boligministern villkor rörande en preliminär finansieringsplan. Fi- nansieringsplanen skall innehålla en förteck- ning över förväntade saneringsförluster, ävensom en uppgift om det förväntade be- hovet av statslån till saneringens genomfö- rande.

På grundval av den preliminära finansi- eringsplanen meddelar boligministern preli- minärt statsbidrag till saneringsplanens ge- nomförande.

När ägarna till mer än hälften av det samlade fastighetsvärdet inom saneringsom- rådet avgivit förklaring om att de önskar sanera genom en saneringsförening eller när den för förklaringens avgivande fastsatta ti-

• Sida 34
•  Original

den utlöpt, insänds en slutlig finansierings- plan för saneringens genomförande. I denna slutliga finansieringsplan skall de poster, som skall ligga till underlag för beräkningen av saneringsförlusten, upptas med samma belopp som anbudet till ägarna.

Boligministern meddelar på grundval av den slutliga finansieringsplanen tillstånd om statsstöd till saneringsplanens genomföran- de. I detta fastställs storleken av statsbi- draget för täckande av halva saneringsför- lusten, villkor för att statslån kan beviljas till finansiering av kommunens andel av sa- neringsförlusten m. m.

2.4.4—5 Ersättningar och bidrag till saneringar med statsstöd m.m.

Vid fastställande av ersättningar till ägare av fastigheter, som helt eller delvis skall avstås, skall bl. a. hänsyn tas till egendo- mens tillstånd och belägenhet inom sane- ringsområdet samt till särskilda förluster, som kommer att uppstå när ägaren bebor hela eller den väsentligaste delen av egen- domen. Det skall bortses från förbättringar som har företagits efter det att boligtill- synet har meddelat ägaren nyttjandeförbud.

I händelse av expropriation av del av fastighet skall ersättningen, därest sane- ringsplanens genomförande kommer att medföra värdestegring i fastigheten och/ el- ler markvärdet för restfastigheten, nedsät- tas med den uppskattade värdestegringen.

Leder de förhandlingar för bestämning av värden och bidrag m. rn. som skall föras i samband med en saneringsplans prövning, inte till frivilliga överenskommelser, skall taxeringsmyndigheterna bestämma dels er- sättningar till ägare och nyttjanderättshavare i fastigheter, som helt eller delvis skall in- lösas, dels vissa saneringsbidrag och dels vid enskild sanering de värden, som skall ligga till grund för andelsberäkningen vid ingåendet i saneringsföreningen.

En kommunstyrelse och ett saneringsfö— retag kan som ett led i utarbetandet och prövning av saneringsplaner och finansie- ringsplaner påfordra, att berörda fastigheter

eller delar därav underkastas omtaxering (provtaxering).

2.4.4.6 Saneringsföretag

Självägande institutioner, aktiebolag, andels- bolag och deras dotterbolag kan godkännas av boligministern som saneringsföretag för att ta initiativ till och genomföra sanerings- och moderniseringsuppgifter.

Saneringsföretag kan upprättas på initia- tiv av allmännyttiga bostadsföretag, sam- manslutningar av fastighetsägare och andra organisationer. Lagförslaget har lämnat öp- pet för olika konstruktioner som parterna kan enas om inom ramen för vad staten kan godkänna.

Saneringsföretagens verksamhet kommer normalt att vara

att utarbeta saneringsplaner, att förvärva fastigheter, som berörs eller förväntas bli berörda av en saneringsplan, och att förvalta sådana fastigheter intill dess nedrivning har verkställts,

att evakuera bostadshyresgäster, att friställa och riva saneringsfastigheter- na samt

att verka för ny fastighetsbildning och försälja de avröjda fastigheterna för nybe— byggelse.

Saneringsföretagets löpande verksamhet antas — förutom genom egna medel — bli finansierad dels genom övertagande av lån i de förvärvade fastigheterna, dels genom upptagande av lån på öppna marknaden, dels genom tillgängliga lånemedel från kom— munerna och dels genom de lånemedel, som staten ställer till förfogande för sanerings- ändamål.

Ett saneringsföretag kan tänkas vara or- ganiserat som ett landsomfattande företag, eventuellt med dotterbolag för områden be- stående av en eller flera kommuner.

2.4.4.7 Finansieringsbestämmelser

Boligministern har bemyndigande

att inom viss ram ge bidrag för täckande av hälften av saneringsförluster vid genom- förande av saneringsplaner,

• Sida 35
•  Original

att inom viss ram medge lån för finan- siering av den del av förlusten, som inte täcks av statsbidrag, och för andra utgifter för saneringsplaners genomförande,

att medge lån till kommuner och sane- ringsföretag för köp av fastigheter inom om- råden, som förväntas bli sanerade inom den närmast förestående tiden,

att medge lån till kommuner för utbeta- lande av ersättningar till följd av expropria- tion.

Ifråga om ombyggnad och iståndsättning i överensstämmelse med en godkänd sane- ringsplan av byggnader som har kulturhisto- riskt eller konstnärligt värde, kan boligmi- nistern ge särskilt statsstöd. Storleken och villkoren för sådant stöd fastställs i varje särskilt fall.

Statsstöd kan vidare i särskilda fall ges till ombyggnads- och moderniserings- samt iståndsättningsåtgärder, som företas i sam— band med utarbetandet av en sanerings- plan.

Medel har också reserverats för forsk- ning, rådgivning och planläggning rörande sanering och stadsförnyelse.

2.4.4.8 Evakuering

Ett viktigt led i arbetet med att öka sane- ringsverksamheten är evakueringen av de hushåll som berörs av en sanering. Enligt 1969 års saneringslag åläggs kommunstyrel- sen garantera möjligheter för sådan evakue— ring. Man skall eftersträva att de hushåll, som icke själva kan skaffa sig annan bostad, anvisas en efter hushållens ekonomi och fa- miljeförhållanden passande bostad.

Man anger att evakueringsfrågan ihuvud- saklig utsträckning skall kunna lösas med hjälp av de lägenheter, som i samband med givande av statsstöd till sanering beslutas bli reserverade för evakueringsändamål. Dessa evakueringslägenheter skall kunna an- vändas vid genomförande av saneringsplan samt som anvisningsbostäder åt hushåll, som måste evakueras i samband med trafikregle- ringar m.m. För att skapa valmöjligheter. dels mellan gamla och nya lägenheter, dels mellan lägenheter som ligger i äldre kvarter

och i nyexploateringsområden anvisas i kommentarerna följande metoder.

1. De hushåll som blir husvilla torde ha eget intresse av att söka sig en bostad av önskad beskaffenhet och belägenhet. För att ge sådana hushåll bättre möjlighet att skaffa sig lägenheter anges i lagens 58 5 att kommunstyrelsen kan bestämma att uthyr- ning av lägenheter till sådana hushåll kan ske utan bostadsförmedlingens godkännan— de.

2. Som ovan nämnts förutsätts att man, där behov föreligger, avsätter ett visst antal lägenheter i statsbelånade hus (t. ex. 25 % av nyproduktionen) som genom särskilt be— slut reserveras för evakueringsändamål. Ge- nom ändring i lagen om bostadsbyggande öppnas möjligheter att inom en viss ram öka kvoten för allmännyttigt bostadsbyggan- de för att framskaffa hyreslägenheter för evakuering. De för evakueringsändamål re— serverade lägenheterna kan användas för lägenhetsbyten för att ge möjlighet för hus— hållen att få önskade lägenheter men också för att få större spridning av de hushåll, som måste evakueras. Reglerna i 1969 års saneringslag om eva- kuering avser endast bostäder. Lokaler för t. ex. detaljhandel och annan förvärvsverk- samhet berörs sålunda inte. Det framhålls emellertid, att det är önskvärt att kommu- nen eller det utskott, som skall svara för evakueringen, också därvid bistår de hyres- gäster som är företagare.

2.5 Nederländerna

I Nederländerna föreligger ett stort upp- dämt behov av totalsanering i slumområden, stadsförnyelse och bostadsupprustning på grund av att nyproduktionen i exploaterings- områdena under en lång följd av år getts mycket hög prioritet. En bättre balans på bostadsmarknaden har emellertid konstate— rats under de senaste åren. Saneringsproble- men har därmed blivit mer uppmärksam— made. Ökad saneringsverksamhet anses ock- så nödvändig för att upprätthålla en god sysselsättning inom byggnadsverksamheten. Enligt gällande bostadslag åvilar det kom-

• Sida 36
•  Original

munstyrelsema att fastställa vilka fastighe- ter som är olämpliga som bostäder och vilka bostäder som bör förbättras. Fastighetsäga- ren kan sedan åläggas att utföra angivna förbättringar och om han underlåter detta kan kommunstyrelsen utföra de föreskrivna åtgärderna för fastighetsägarens räkning el- ler utdöma fastigheten. Fastighetsägare och hyresgäster äger överklaga sådana beslut hos länsstyrelsen. Förutom denna kommu- nala kontroll finns en statlig bostads- och hälsovårdsinspektion som sorterar under bo- stads- och planministeriet. Ett nära sam- band finns mellan denna inspektion och förberedelserna samt genomförandet av pla- nerna för Slumsanering, övrig totalsanering, förbättring av stadsplanestrukturen och bo- stadsupprustningen.

Ministeriets regionala organ bistår kom- munstyrelsema vid upprättandet av sane- ringsplaner. Statsanslaget för dessa planer utgjorde år 1969 115 milj. floriner (164 milj. kr.). Därutöver lämnades ett anslag för förbättring av stadsplanestrukturen med 20 milj. floriner (28 milj. kr.).

Ministeriet beviljar kommuner och bygg- nads/företag lån för utförande av förbätt- ringsarbeten. Dessutom kan om så anses er- forderligt ett årligt anslag av allmänna me- del ges för att täcka driftsunderskott som uppkommit på grund av gjorda förbätt- ringar.

För förbättring av småhus i enskild ägo kan bidrag upp till vissa maximibelopp er- hållas av staten med en tredjedel av kostna- den för upprustningen. (Mer än hälften av hushållen i Nederländerna bor i småhus.) Av sysselsättningsskäl har förbättringsverk- samheten påskyndats. Under 1968 bevilja- des sålunda drygt 30 milj. floriner till denna verksamhet eller nära 45 milj. kr., medan det ordinarie anslaget i budgeten uppgick till 7,5 milj. floriner.

Statligt bistånd lämnas också till kommu- nerna för temporära förvärv av slumfastig- heter som skall rivas. I 1969 års budget upp- togs 12 milj. floriner (17 milj. kr.) för detta ändamål. För förvärv av tomtmark och byggnader som omfattas av saneringsplan avsattes i 1969 års budget 135 milj. floriner

(193 milj. kr.) avseende upprustning av 8500 slumbostäder och rivning av 5000 sådana bostäder.

Enligt en förordning om finansiellt stöd till Slumsanering lämnas till kommunerna för varje utrymd och riven slumbostad ett bidrag med 750 floriner (år 1969).

För kommunala förvärv av slumfastighe- ter lämnas ett bidrag från staten med 2 000 floriner per slumbostad. Bidraget utgår först när bostaden blivit evakuerad och riven.

Statliga bidrag utgår också till hyresgäs- ter i slumbostäder som måste flytta till an- nan bostad till följd av rivning enligt sane- ringsprogrammet.

• Sida 37
•  Original

med stöd av byggnadslagen (BL) m. m.

3 .1 Inledning

Byggnadslagen är främst inriktad på att reg- lera nybebyggelse. En redogörelse av bygg- nadslagens bestämmelser för genomförande av sanering kommer därför företrädesvis att avse totalsanering, rivning — nybyggnad. Av- slutningsvis behandlas moderniseringsfrå- gan, som närmast har samband med bygg- nadslovsprövningen.

Med punktsanering avses i nedanstående redogörelse totalsanering av enstaka hus inom ett kvarter i enlighet med fastställd stadsplan men i övrigt utan samordning av åtgärder i de olika fastigheterna. Med själv- sanering menas totalsanering i fastighetsäga- rens regi men avser då större eller mindre enheter.

3.2 Saneringsmetoder 3.2.1 Punktsanering utan stadsplaneändring

Det enklaste fallet av totalsanering är, då denna kan ske inom ramen för gällande stadsplan.

Nybebyggelsen prövas i samband med byggnadslov, varvid uppgörelser beträffan— de gatumarksersättning och bidrag till gatu- byggnadskostnader träffas med kommunen, därest fastigheten berörs av sådana.

Äldre stadsplaner saknar emellertid of- tast många av de element, som regelmässigt finns i moderna stadsplaner, såsom mark- användningsbestämmelser, utfartsförbud osv. Oftast aktualiseras därför i samband

med nybebyggelse inom ett kvarter fråga om ändring av den gällande stadsplanen.

3.2.2 Punktsanering utan att kommunen ge— nom att aktualisera stadsplaneavtal bevakar genomförandet i samband med stadsplane- ärende. Förteckning av moment som kan komma att aktualiseras. . Ändrad stadsplan fastställs. . Tomtindelningen ändras. . Frivilliga förvärv av gatumark. Kost- nadsreglering enligt 56—69 55 BL. . Kommunen tvångsinlöser gatureglerings- fastigheter 41 % BL. . Enskild markägare löser tomtdelar med stöd av 46 & BL. . Kommunen inlöser tomtdelar enligt 47 & BL (ev. 46 & BL). . Kommunen förpliktas lösa enligt 48 & BL. o Tomtexpropriation enligt 45 % BL. . Tomtmätning, sammanläggning och/el- ler eventuell förrättning enligt lagen om vissa gemensamhetsanläggningar.

3.2.3 Självsanering när kommunen genom att aktualisera stadsplaneavtal bevakar ge— nomförandet i samband med stadsplane- ärende. 0 Förslag till ändrad stadsplan upprättas. . Genomförandet ur teknisk synpunkt för- bereds genom att saneringsenheter bildas frivilligt genom samverkan för att anord- na gemensam gård, utfart, garage osv. Vidare förbereds genomförandet juridiskt

genom bildande av servitut enligt nya fastighetsbildningslagen (gällande fr. o. m. 1.1.1972) eller genom samgående enligt lagen om vissa gemensamhetsanlägg- ningar. Kommunen tar initiativ till och påtar sig eventuellt ansvaret för anord— nandet och skötseln av allmänna anlägg- ningar på tomtmark, trafikled för bil- eller gångtrafik, ledningar o. d. Gatukost- nader regleras enligt 56—69 åå BL. Kost- nader för va—anläggningar regleras, se va- lagen. . Stadsplaneavtal, som reglerar plan- och genomförandefrågor, upprättas och un- dertecknas. . Stadsplan antas och vidarebefordras för fastställelse. . Eventuellt utnyttjande av tvångsrätt mot fastighetsägare, som ej ansluter sig till stadsplaneavtal — gatumarksexpropriation 41 & BL, inlösen av tomtdelar, 46—47 åå BL, tomtexpropriation 45 & BL. . Fastighetsbildningsåtgärder vidtas.

3.2.4 Zonexpropriation, förfarande:

. Principplan utan detaljerad redovisning av byggnadsrätt upprättas; byggnadsför- bud begärs eventuellt. . Expropriationstillstånd begärs. . Konungens tillstånd till expropriation er- hålls. . Expropriationsprocess påbörjas genom stämning (kan om så erfordras göras in- nan tillstånd erhållits). . Stadsplanearbete, som intill medgivande av expropriationstillstånd bedrivits in- ternt, kan nu vid lämpligt tillfälle offent- liggöras. . Stadsplan upprättas, antas och vidarebe- fordras för fastställelse. . Tomtindelning ändras; eventuellt sam- ordnad med förrättning enligt lagen om vissa gemensamhetsanläggningar. o Saneringen genomförs efter uppgjorda planer (se nedan under 3.4). Ovan har redovisats det lämpliga förfaran-

det. Ofta tar emellertid prövningen av ex-

propriationstillstånd så lång tid, att stads- planerna måste framtas och vidarebefordras

för fastställelse utan avvaktande av expro- priationstillstånd.

3.3 Verksamheter som i tillämpliga delar måste samordnas för genomförande av sa- nering

. Förvärv av berörda fastigheter: frivilliga köp, expropriation. . Evakuering av lokal— och bostadshyres- gäster. . Utarbetande av stadsplaner. . Handläggning av ärenden rörande fas- tighetsbildning. . Projektering av gator och ledningar m. m. . Projektering av nybebyggelse. . lProjektering av försvarsarbeten för efter- kommande byggnader eller anläggningar. . Förhandlingar om överlåtelse eller upp- låtelse av nya fastigheter.

3.4 Kommunal planering (fysisk planering. tidplanering, resursplanering)

. Översiktlig planläggning (regionplan, ge- neralplan, dispositionsplan, områdesplan). . Detaljplanläggning (stadsplan, byggnads-

plan).

. Kommunala handlingsprogram (bostads- byggnadsprogram, lokalutbyggnadspro- gram och dylikt). . Preliminär tidplanering och etappindel- ning. . Investeringsplan för markanskaffning. . Resursplan för evakuering av lokaler: plan med hänsyn till lokaltillgång samt investeringsbehov och övriga kostnader. . Resursplan för evakuering av bostäder: plan med hänsyn till lägenhetstillgång, investeringsbehov och övriga kostnader. 0 Kostnadsberäkning av rivningar. O Investeringsplan för anläggningsarbeten på gatu— och allmän platsmark med hän- synstagande till ev. statsbidrag för trafik- leder. . Investeringsplan för eventuella gemen— samhetsanläggningar på tomtmark (även förprojekteringskostnader). . Investeringsplan för kommunal service (lokaler för kommunala förvaltningar, skolor, ungdomsgårdar osv.).

• Sida 39
•  Original

. Slutlig tidplan och etappindelning under hänsynstagande till ovanstående och till- gängliga ramar.

3.5 Kommentarer 3.5.1 Planändring utan stadsplaneavtal

När stadsplan fastställts, kan normalt nybe- byggelse ske inom ramen för denna, se 3.2.2 ovan. Totalsanering (rivning — nybyggnad), som avses ske i överensstämmelse med stads- planen, kan ej hindras med stöd av bygg— nadslagen. I tiden helt oreglerad punktsane- ring kan i sådant fall ske tomt för tomt och i princip utan samordning över tomtgrän- serna.

Samhällsplanering och befintlig bebyggelse

4.1 Inledning

Denna bilaga är upprättad inom statens plan- verk av avdelningsdirektör Gösta Blilcher och byrådirektör Måns Hagberg.

Avsikten har varit att betona vikten av att en helhetssyn tillämpas inom kommu- nerna för att åstadkomma en jämnare kva- litet över hela bostadsbeståndet. Åtgärder behöver vidtas inom befintliga områden, främst beträffande omgivningshygien och trafiksäkerhet. Sanering genom ombyggnad och upprustning framstår som speciellt vik- tig. Vidare framhålls vikten av att syste- matiska underhålls- och moderniseringsåt- gärder sätts in för att kontinuerligt vidmakt- hålla och förbättra såväl beståndet av bo- städer som den yttre miljön.

4.2 Sammanfattning av innehållet

Den saneringsideologi, som manifesteras i bostadssociala utredningen och dess olika efterföljare innebar att hygieniska och este- tiska motiv nödvändiggjorde en rivningssa- nering av städernas stenstadsbebyggelse. Spe- ciellt riktade man sig mot den bebyggelse som följde i industrialiseringens spår och uppfördes i slutet av 1800-talet och fram till trettiotalet.

Man utgick ifrån att preciserade krav på ljus och luft var absoluta. Dessa krav, som framför allt grundades på barnfamiljernas behov, gjorde att all sluten stenstadsbebyg-

gelse måste dömas ut. Estetiska bedömning- ar, med en motvilja mot stilefterbildningen i den närmast föregående periodens bygg- nader, bidrog också till denna slutsats.

Senare modifikationer av denna sane- ringsmålsättning har i första hand siktat på trafikens — biltrafikens — och detaljhandelns behov. För att ekonomiskt möjliggöra en rivningssanering har efterhand också kraven på solbelysning minskats.

De högt ställda standardkrav som inne- burit att sanering i stort sett endast kunnat ske genom rivning — nybyggnad har bidra- git till en begynnande förslumning genom att förhindra modernisering. Medveten för- slumning har förekommit inom områden i avvaktan på totalsanering. Då evakuering skett från rivningshus till lägenheter i andra presumtiva saneringsområden har boende- kvaliteterna ej förbättrats för dem som bod- de i de dåliga bostäderna.

Numera inser man att en byggnadsteknisk upprustning kombinerad med normal hy- gien inomhus resulterar i ur hälsovårdssyn- punkt fullt acceptabla bostäder. Man inser också, att bostads- och stadsbyggnadskvali- teter är inbördes substituerbara. Ett centralt läge, en etablerad miljö, tillgång till en om- fattande service är faktorer som för många hushåll uppväger bristen på förortsbebyg— gelsens ljus, luft och grönska. Samtidigt ut- gör familjerna med minderåriga barn en krympande minoritet av stadshushållen. Där- igenom blir det möjligt att också i inner-

• Sida 44
•  Original

staden med dess begränsade friytor, upprätt- hålla eller tillskapa en balanserad social struktur. Även gemensamhetslokaler som kan utnyttjas av samtliga boende verkar i denna riktning.

I stället för att inrikta arbetet på en fär- dig, framtida drömstad bör en planering ge- nomföras som både ger goda arbets- och bostadsförhållanden för dagens befolkning och ger en kontinuitet i stadsmiljön genom vården av historisk bebyggelse.

I kombination med en i vissa fall nöd- vändig totalsanering utgör medlen härför en utökad ombyggnads- och upprustningssane- ring, en sanering av trafiken, en utjämning av befolkningsstrukturen, en utbyggd service och minskad tonvikt på den befintliga stads- kärnan som säte för kommersiella och ad- ministrativa funktioner. Stadskärnan kan i stället få rollen av bostadsområde och histo- riskt centrum. Trafiknätet bör mer än nu medge kontakter mellan olika regiondelar utan att trafiken behöver belasta centrum.

Förnyelseplaneringen bör genomföras i sådana former att otillfredsställande förhål- landen ej konserveras i avvaktan på att av- lägsna framtida mål skall kunna uppnås. Den skall anpassas till ett samhälle där både praktiska förhållanden och värderingar snabbt förändras. Den bör ske i sådana for- mer att invånarna kan påverka planutform- ningen.

Underhållet av befintliga miljöer måste förbättras för att nya slumområden inte skall uppstå. Samhället bör här gripa in med sy- stematiska inspektioner av bostäder, bygg- nader, service och yttre miljö.

Systematiskt underhåll, och systematisk men successiv standardlyftning, förebygger materiella och sociala skador. Områden från olika tider — också vår tid — får värde som bostäder för hela befolkningen.

De kommunala åtagandena för att bygga ut och driva samhällsservice av olika slag ökar. Ökningen inriktas i stor omfattning på att förbättra servicenivån i nya områden. En samlad bedömning bör därför ske av hela kommunens bostadsbestånd, och åtgärderna sättas in där de behövs bäst. I nya områden byggs lokaler för service oftast som frilig-

gande byggnader. Inom äldre områden finns däremot ofta möjligheter att inrymma verk- samheterna i det befintliga byggnadsbestån- det.

Både i nya och gamla områden är det vik- tigt att se till att barn och gamla verkligen kan nå serviceutbudet. Både trafiksäkerhet och framkomlighet för rörelsehämmade kan behöva förbättras i detta syfte. En utbyggd färdtjänst kan kompensera svårigheterna i den fysiska miljön.

Barnens, och även de vuxnas, utemiljö är eftersatt i vissa äldre områden. En jämfö- relse med förortsmiljön utfaller i många avseenden till den senares fördel, men in— nerstadsmiljön har kompensationer. Genom gårdssaneringar och bättre utnyttjande av park- och friområden kan den befintliga mil- jöns standard och trafiksäkerhet höjas så att den ofta t. o. m. uppfyller de senaste nor- merna för nybebyggelse.

Buller och luftföroreningar har ökat och måste minskas med hjälp av åtgärder rik- tade mot trafiken, industrin och lokalupp- värmningen.

De formella stadsplanerna bör anpassas till den befintliga bebyggelsens utseende för att underlätta ombyggnadsåtgärder och ett kontinuerligt underhåll. För att effektivt kunna motverka en icke önskvärd kontori- sering bör delreformer i byggnadslagstift- ningen genomföras. På sikt kan förväntas en lagstiftning som stärker samhällets ansvar och möjligheter till kontroll.

4.3 Rivningssanering kontra ombyggnads- sanering i tillbakablick

De saneringsmetoder, som är aktuella i Sve- rige i dag, utgör dels en uppföljning av, dels en reaktion mot tidigare synsätt. Således kan två samband med det förflutna urskil- jas.

Den tradition som grundlades på tjugo—, trettio- och fyrtiotalen är fortfarande livs- kraftig. Bostadssociala utredningens slutbe- tänkande 19471 och Saneringsfrågan 19542

1 Saneringen av stadssamhällenas bebyggelse. SOU 1947: 26. Slutbetänkande avgivet av bo-

stadssociala utredningen. 2 Saneringsfrågan. SOU 1954: 31.

• Sida 45
•  Original

utgör bakgrunden till flertalet av de sane- ringsplaner som upprättats och upprättas.

De svårigheter som uppstått inom ramen för ovannämnda tradition — framförallt i möjligheterna att snabbt råda hot mot bristerna — har medfört en reaktion som ifrågasätter både målsättning och metoder för saneringen. Denna omprövning sker inom den offentliga debatten, inom den högre undervisningen och i någon mån hos olika huvudmän för saneringens praktiska genomförande.

4.3.1 Bostadssociala utredningen 4.3.1.l Bakgrund

Bostadssociala utredningen tillsattes ur- sprungligen för att undersöka behovet av sanering av stadssamhällenas bebyggelse och att föreslå åtgärder. Arbetet började så långt tillbaka som 1933 och bedrevs inom ramen för olika utredningsuppdrag.

Det visade sig snart att ett angrepp med rivningssanering mot mindervärdig bebyg- gelse endast skulle medföra en förskjutning av slumproblemen. Därför övergick man till att arbeta med att förbättra betingelser- na för en ur social synpunkt godtagbar ny- produktion av bostäder.

Från början av trettiotalet och fram till 1947 utgjorde utredningen kärnan i ut- vecklingen mot ett socialt motiverat bo- stadsbyggande i Sverige. Ett ekonomiskt stöd tillskapades för att olika behövande grupper skulle ha möjlighet att bebo goda bostäder. Arbetet utmynnade i konstruk- tionen av bostadsstyrelsen som låne- och kvalitetsstyrande organ med hela det stat- liga belåningssystemet som ett nytt, effek- tivt verktyg till sitt förfogande.

Huvuddelen av arbetsinsatserna lades därigenom ned på nybyggnadsfrågoma. Or- saken till detta var sålunda insikten om att slumförhållanden inte förbättras genom rivningar, om inte goda alternativa bostäder finns att tillgå till överkomlig kostnad. Bostadssociala utredningen framstår som grundläggande både i detta avseende och i utvecklingen mot ett samhällsnyttigt bo-

Saneringsfrågorna behandlades i en sär- skild delegation som tillsattes år 1944 och utmynnade i ett slutbetänkande som aldrig blev föremål för riksdagsbehandling. Trots detta har utredningen haft ett djupgående inflytande på svenskt stadsbyggande. En orsak till detta torde vara personsamman- sättningen inom utredningen. Tongivande statliga och kommunala myndighetsrepre- sentanter, storbyggare, professorer, forska- re och plankonsulter var representerade och kunde föra ut utredningsintentionerna i kommunal planeringspraxis, i myndighe- ternas handläggning av planfrågor och i undervisningen.

4.3.1.2 Byggnadstekniska och tekniska brister

stadsplane-

Utredningen utgick från den fullständiga familjens bostadsbehov och lät detta bli vägledande för arbetet. Man fann att barn— familjernas trångboddhet var stor, att bygg- nadstekniska brister var vanliga, att modern utrustning saknades i 90 % av bostäderna, att fukt, låga rum och golv för nära mar- ken utgjorde andra vanliga brister. Ett nytt begrepp lanserades också, nämligen stads- planetekniska brister. Sådana konstaterades vidlåda ca 200 000 av landets dåtida bestånd av ca 1 miljon lägenheter. Detta innebar att all sluten stenstadsbebyggelse betraktades som olämplig för bostadsändamål. Som exempel på stadsplanemässigt sanerings- mogna områden framhölls malmarna i Stockholm, Göteborgs centrala delar och överhuvud resultaten på stadsbyggandets område av industrialiseringsprocessen under 1800-talet.

»En mycket betydande del av den i stadspla- neteknisk mening saneringsmogna bebyggelsen i de svenska städerna härstammar ju från tiden efter det industriella genombrottet och här alla spår av att vara byggd enbart för den ekonomiska vinningens skull utan tanke på invånarnas trevnad. Den bildar i stor ut- sträckning otrivsamma och dåliga miljöer, som det knappast ur någon annan synpunkt än den rent privatekonomiska kan anses önsk- värt att bevara för bostadsändamål. Att en

• Sida 46
•  Original

rationell sanering i regel kräver ett fullständigt slopande av de gamla husen medför därför i sådana fall knappast några konflikter med estetiska eller sentimentala synpunkter» . ..

>>I den mån man vill bevara något av in- dustrialismens hyreshusbebyggelse i de större städerna, lär det bli nödvändigt att finna nå- gon ny användning därför, eftersom ju denna bebyggelse i sina typiska former är definitivt olämplig för bostäder». (SOU 1947: 26 s. 131. 134).

Kraven på ljus och luft skulle sättas lika högt som i nyplanerade områden, en öppen stadsplan med stora husavstånd skulle er- sätta den gamla, trafikens krav skulle till- fredsställas med gatubreddningar och en differentiering av trafiken.

4.3.1.3 Förslag till åtgärder

De åtgärder som föreslogs var av flera slag. Som en särskild åtgärd skulle hälsovårds- nämndernas bostadsövervakning effektivi— seras och andra mer begränsade övervak- ningsåtgärder vidtas. I ett större perspektiv föreslogs ett samlat angrepp på den brist- fälliga bebyggelsen. Till en början skulle interimsåtgärder som t. ex. byggnadsförbud genomföras. Sedan skulle en lagstiftning omfattande dels en ny expropriationslag- stiftning, dels införande av saneringsavgifter genomföras.

Under tiden skulle kommunerna upprät- ta saneringsplaner. Genomförandet av sa- neringen skulle ske 1950 eller 1951, då bo- stadsbristen byggts bort och en överkapa— citetskris inom byggnadsbranschen var överhängande. Som tidigare nämnts ledde betänkandet aldrig till proposition.

4.3.2 Saneringsfrågan, 1954 års betänkande

Den 1950 tillsatta utredningens syfte var bland annat att fastlägga kommunernas roll i saneringsprocessen. Uppmärksamheten kom också att i hög grad riktas mot behovet av sanering i stora enheter. Två skäl talade för detta. Inriktningen på en stadsplanemäs- sig förnyelse för barnfamiljernas behov be- tydde att en successiv förnyelse inte för- slog. Trafikens — biltrafikens — krav hade

Bakgrunden till utredningen, femtiotalets begynnande välståndssamhälle, och den motvilja mot ideologiska diskussioner som kännetecknade tiden, medverkade till att dämpa de ideologiska motiven till en riv- ningssanering. Bostadsnöden var inte läng- re den allt överskuggande faktorn, utan kraven på parkeringsutrymme och kommer- siella krav började väga allt tyngre. De ab- soluta kraven på ljus och luft modifiera- des. Av ekonomiska skäl tvingades man förutsätta att husavstånden i sanerad be- byggelse kunde minskas till att bli lika med hushöjden. »Allmän rymlighet» i stadspla— nen blev det fundamentala krav som sol, ljus och luft utgjorde ett decennium tidi- gare.

Inriktningen på sanering i stora enheter, på sanering med sikte på barnfamiljernas krav, på sanering för biltrafikens framkom- lighet och på sanering med hänsyn till kom- mersiella intressen kom dock att få en av- sevärd effekt i praxis.

Samtidigt (1953) fick kommunerna ge- nom byggnadslagens & 44, lex Norrmalm, rätten att expropriera hela stadsdelar med hänsyn till den allmänna samfärdseln eller kravet på en ändamålsenlig bebyggelse. Därv med kunde saneringsideologin börja omsättas till verklighet.

4.3.3 Senare diskussionsinslag

Boken Ombyggnad1 som utarbetades på KF:s arkitektkontor på uppdrag av AB Gustavsbergs fabriker, skulle bidraga till att öka intresset för en ombyggnadssane- ring. Som en utgångspunkt för arbetet ac- cepterade man att ombyggnaden skulle re- sultera i bostäder som uppfyllde kraven för nybyggda familjebostäder både beträffan- de planlösning och stadsplanestandard. Sam- manläggningar av smålägenheter till större samt omfattande förändringar av planlös- ningar och rumsformer krävdes för att upp— nå detta mål.

¹ Ombyggnad. Johansson, I och Thunström, 0. Stockholm 1955.

• Sida 47
•  Original

Arbetet visade att vissa typer av äldre bebyggelse stod så nära dagens krav att en ombyggnad var tekniskt möjlig. Ombygg— nader av det slag, som ovan antytts, är dock både dyrbara och komplicerade och kom ombyggnadsalternativet att framstå som nå- got i grunden orealistiskt. Andra bebyggel- setyper, speciellt byggnader med komplice— rad stomme eller speciella rumsformer, vi— sade sig inte alls lämpade för en ombygg- nad till gängse nybyggnadskrav.

I näringslivets bostadsutrednings skrift Bygga om1 visade man att en ombyggnad skulle kunna vara marknadsekonomiskt at- traktiv om låneregler m.m. anpassades till ombyggnadens speciella villkor i stället för att ensidigt gynna nyproduktionen. Det framhölls också att stadsbildsmässiga skäl ofta talar för en ombyggnadssanering, och att stora kategorier boende gärna skulle väl- ja upprustade eller renoverade lägenheter om möjligheten funnes. Man jämkade där- med frågeställningarna från de absoluta — kan bebyggelse av en viss typ accepteras? — till de relativa — finns efterfrågan på en viss typ av bebyggelse? Bostadskonsumen- terna sågs som förhandlingsvana och köp- starka, och därmed i stånd att låta sina pre- ferenser avgöra marknadsutbudet. En mängd konkreta delfrågor om låneformer, utrymning, saneringsplaner, och omsorgen om den äldre arbetskraften togs också upp till behandling.

I debattskriften Rädda Storgatan2 gick Handelskamrarnas Nämnd, ekonomiskt stödd av Åhlén & Holm, till storms mot pla- nerna på att leda biltrafiken utanför stads- centra. Man ville slå vakt om en situation där genomfartsbi'listen kunde ställa ifrån sig sitt fordon vid trottoarkanten och göra impulsköp i affärerna längs gatan. Intres- set riktades alltså inte mot att bibehålla en viss bebyggelse utan snarare på att bibehålla en viss trafikstruktur. Samtidigt represen- terade skriften ett välkommet intresse för planeringsfrågorna och åtskilliga lösningar, som t. ex. gågator för shopping presentera- des.

Byggfackens industriutredning, del 6, Sane-

ring3, byggde på bostadssociala utredning— ens förslag att dels ersätta undermåliga bo- städer med fullgoda, dels att stadsplanemäs- sigt rekonstruera samhällena så att de mot- svarade tidens — och helst framtidens — krav. Härvid analyserades olika medel att bli kvitt den föråldrade bebyggelsen. Man fann, att framförallt borde det ekonomiska incita- mentet att gripa sig an med en sanering för- stärkas. Genom en hårdhänt nedpressning av lönsamheten i det äldre husbeståndet kombinerad med tillräckligt höga hyror i nybebyggelsen, skulle fastighetsägarna sti- muleras att skrida till handling.

Bostadsbyggnadsutredningen satte i sitt betänkande 19654 nybyggnadsverksamheten i relation till det befintliga bostadsbeståndet. Målet skulle vara att uppnå en bättre total lägenhetsfördelning, och detta skulle ske bl. a. genom att bygga ut större familjebo- städer för att komplettera det befintliga lä- genhetsbeståndets övervikt på smålägenhe- ter. En ombyggnadsverksamhet ansågs i vissa fall vara ett bärkraftigt alternativ till sanering genom rivning och ombyggnad. För att undvika en permanentning av innersta- dens specialiserade hushållsfördelning, och för att förbättra innerstadsmiljön, borde även i de större tätorternas centrala delar bostäder bibehållas eller tillskapas för alla kategorier av hushåll.

Under 1960-talet började man mer all- mänt uppmärksamma den problematik som sammanhänger med försöken att bygga om städerna enligt nya mönster och ideal. For- muleringarna var inte alltid klara, resulta— ten blev att en debatt om begreppet »stads- förnyelse» växte fram. 1961 öppnades den nordiska arkitektutställningen Bygga och bevara i Göteborg. Samma år utkom Stads- förnyelse5 som bl. a. behandlade centrum- omdaningen i Stockholm samt småstadspro—

1 Bygga om. Näringslivets bostadsutredning, del 1 1961. 2 Rädda Storgatan. Handelskamrarnas Nämnd. Stockholm 1958. ** Sanering. Byggfackens Industriutredning del 6. Stockholm 1961. 4 Höjd bostadsstandard. Bostadsbyggnadsut- redningen, SOU 1965: 32. 5 Stadsförnyelse. Diskussionsinledningar i sammandrag. Göteborg 1965.

• Sida 48
•  Original

blem. 1965 ägnades Nordisk Byggdag IX åt temat stadsfömyelse och materialet publice- rades 1966 i en bok med samma namn. I utredningen Stadier i stad1 studerades möj- ligheterna att etappvis förnya en stadsdel, delvis med bevarande av den befintliga be- byggelsen och stadsplanen.

Inom forskning och undervisning har sa- neringsproblemen tilldragit sig ett ökande intresse. Konsthögskolans arkitekturskola har under 60—talets senare år speciellt arbetat med denna problematik, som också belysts i den lägre undervisningen och i kurser för fackfolk. Europarådets symposieserie om be- varandeproblem avslutades 1969 med ett ministermöte. Vid samtliga fem symposier har resolutioner antagits och en slutrapport utkommer under 1971. Inom ramen för ECB:s verksamhet samlades på våren 1970 representanter för Europas och Nordame- rikas länder till ett seminarium i Budapest.2 De sociala, estetiska och ekonomiska pro- blem som är förenade med omfattande riv- ningsverksamhet uppfattades som oroväc- kande och man framförde krav på ansträng- ningar för upprustning av bostäder.

4.4 Förändrade förutsättningar och ny inriktning av saneringen

Bostadssociala utredningen formulerade för 25 år sedan en målsättning för bostadsbyg- gandet som i allt väsentligt utgör dagens grundval för samhällsutbyggnaden. En lång serie faktorer har dock förändrat förutsätt— ningama för behandlingen av saneringsfrå— gorna en av utredningens huvuduppgifter. Medan målsättningen — goda bostäder till rimligt pris åt alla — kvarstår oförändrad, har medlen blivit föremål för en tilltagande diskussion.

Tidigare avsåg man att en gång för alla lösa saneringsproblemen genom att riva omodern bebyggelse och ersätta den med en ny, byggnadstekniskt och stadsplanetek- niskt modem bebyggelse. Med den snabba omvandling samhället f. n. undergår har det emellertid visat sig omöjligt att bygga så, att både dagens och morgondagens krav tillgodoses. Vi har inte råd att idag tillfreds-

ställa alla de krav på bl. a. boendemiljö som i och för sig kan bedömas rimliga. Och även lösningar som vi idag uppfattar som goda kommer sannolikt att inom några få år visa sig otillräckliga i avseenden, som man nu ej kan förutse.

Att bevara den befintliga bostadsmil- jön kan därför tillfredsställa krav på både kortare och längre sikt. På kortare sikt kan underhåll och förbättringsåtgärder inom be- fintlig bebyggelse och befintlig miljö skapa bästa möjliga livsbetingelser för de nuva- rande boende. På längre sikt innebär de att olika tiders byggnader bevaras och ger kon- tinuitet i stadsmiljön.

4.4.1 Ny kunskap och nya värderingar av sociala aspekter

Brister i bostadsstandard och i boendemil- jöns kvaliteter är ofta sammanhängande med sociala problem. De närmare omstän- digheterna och bakomliggande orsakerna till detta har redovisats i saneringsutred- ningens betänkande (bilaga 1 Bostadsför- hållandenas sociala sidor). Det är emeller— tid betydelsefullt att konstatera att en fy- sisk utplåning av bebyggelsen sällan löser de sociala problemen.

Som ett alternativ till en rivningssane- ring — när så är möjligt —— framhålls därför numera en modernisering i förening med so- ciala rehabiliteringsåtgärder. Förbättringsåt- gärderna skall Ske inom en sådan ekonomisk ram, att invånarna får möjlighet att bo kvar inom samma område. Antingen kan då in- vånarna flytta till renoverade lägenheter i takt med att sådana färdigställs eller bo kvar under modemiseringsarbetet. De myc- ket snabba ombyggnadsmetoder som nu ex- perimenteras fram3 bl.a. med stöd av sta- tens råd för byggnadsforskning, motiveras delvis av dessa sociala aspekter.

1 Studier i stad. Fog-Sahlin Studier av förny- else av central bostadsbebyggelse utförda på uppdrag av och i samarbete med Stockholms stads stadsbyggnadskontor. 1963. 2 Preliminary report on the second ECE sym- posium on urban renewal. Stencil, Geneve 1970. 3 Försök med Rehab-system. Butler L (infor- mationsblad från statens institut för byggnads- forskning).

• Sida 49
•  Original

En ombyggnads— eller upprustningssane- ring i förening med sociala insatser kan således möjliggöra kvarboende och social rehabilitering och är därför en lämplig åt- gärd för att komma åt de sociala problem som är förknippade med den bristfälliga bostadsbebyggelsen. Ett sådant tillvägagångs- sätt prövas inom kvarteret Östergård i Malmö och synes ge förutsättningar för en sanering där de bostadssociala målen lät- tare kan uppfyllas för alla kategorier boen- de i saneringsområden.1

4.4.2 Breddning av bostadsförsörjningens inriktning

Hela vårt sociala bostadsbyggande har va- rit inriktat på familjebostädema. Kärnfamil- jen med far — mor — minderåriga barn har i stort och smått utgjort modellfamilj då bo- städer och samhällen planerats. Orsaken till detta har varit en önskan att trygga barnens miljö, satsa på det uppväxande släktet, vid prioriteringen mellan olika grupper.

Faktum är dock att en majoritet av hus- hållen, 64 % saknar minderåriga barn. Rim- ligtvis bör dessa hushåll kunna efterfråga en annan miljö än barnfamiljerna, en miljö som är anpassad för vuxna människor och för ungdom i de övre tonåren.

De miljöer, som är aktuella för en om- byggnads- eller upprustningssanering, upp- fyller i dag inte gängse krav på barnens utemiljö. Från den ålder — 2—3 år — då bar- nen med fördel kan leka själva utomhus och upp till den ålder — 13—14 år — då ton- åringarna börjar föredra innerstadsmiljön bjuder välplanerade förorter en bättre fy- sisk miljö för barnen än huvuddelen av de centrala bostadsbestånden.

Samtidigt erbjuder innerstaden stora för- delar för många vuxna. Närheten till ar- betsplatserna och olika kulturella aktivi- teter och de historiskt betingade miljökva- litetema kan av vissa personer värderas hög- re än naturkontakt och goda dagsljusför- hållanden i bostaden.

Eftersom stadshushållen ofta saknar min- deråriga barn delvis beroende på den olämp- liga barnmiljön skulle det kunna ligga nära

till hands att fortsättningsvis reservera dessa miljöer för små hushåll — äldre par, pen- sionärer, ungdomar, nygifta, ensamstående. Inget tvivel råder heller om att just dessa grupper ofta mer än andra efterfrågar cen- tralt belägna bostäder. I de fall det äldre bostadsbeståndet har en stor andel små- lägenheter, uppnås också fördelen att dessa kan utnyttjas utan komplicerade Och dyr- bara sammanslagningar m.m. Det behov av servicebostäder för ensamstående som påtalats i utredningsbetänkandet Ungdom — bostad2 skulle således kunna tillgodoses i den befintliga bebyggelsens bestånd av små- lägenheter.

4.4.2.l Ensidig befolkningsstruktur bör undvikas

En konsekvent satsning på icke—barnfamil- jer i äldre områden är emellertid såväl orea- listisk, onödig som olämplig. Orealistisk, därför att styrmedel saknas för att tvinga vissa hushållstyper att överge vissa områ— den. Onödig, därför att man i de allra fles- ta fall kan tillskapa acceptabla familjebo- städer inom varje kvarter, eller i vilket fall varje grannskap, genom de saneringsåtgär- der som här diskuteras. Olämplig, därför att den ensidiga befolkningsstrukturen för närvarande belastar både förorter, där yngre barnfamiljer dominerar, och de äldre cen- trala bostadsområdena där pensionärerna dominerar. Inom varje kvarter, och undan- tagslöst inom varje grannskap, måste man sträva efter att tillskapa förutsättningar för en allsidig befolkningsstruktur.

Skilda områden kommer dock att behålla olika karaktär eftersom en fullständig ut— jämning i praktiken inte kan uppnås. Mål- sättningen bör vara att olika hushållstyper skall vara representerade. Detta kan ske antingen genom ombyggnad eller totalsane- ring för att åstadkomma en förändring och komplettering av lägenhetsfördelningen. Ge- nomförs sedan en gårdssanering och sane- ring av trafiken, liksom andra åtgärder för

1 Lägesrapport från Östergårdsprojektet som- maren 1970. Nilsson, Swedner, Ullerstam. (Malmö 1970). 1 Ungdom—Bostad. SOU 1970: 43.

• Sida 50
•  Original

att förbättra barnens situation, blir det möj- ligt för dessa familjer att bo kvar också då barnen uppnått utelekåldem.

Om säkerhetskraven tillfredsställs, kan in- nerstadens positiva faktorer, i detta sam- manhang umgänget mellan olika genera— tioner och kontakten med yrkeslivet, kom- pensera bristen på omedelbart tillgängliga naturområden.

4.4.2.2 Lägenhetsfördelning

I områden som skall bevaras bör de större bostäder som redan nu finns bibehållas. På så sätt kan ett bestånd av lägenheter kon— serveras, som har utrymmen för barnfamil- jer. För att inrymma en befolkningsstruk- tur som överensstämmer med riksgenomsnit- tet behöver inte mer än 18 % av lägenhe- terna vara avsedda för flerbarnsfamiljer. ] de större städerna är flerbarnsfamiljerna ännu färre. För t. ex. Stockholm är denna andel 12%1. Andelen smålägenheter inom vissa områden är dock mycket stort. I des- sa områden bör alltså ur denna synpunkt sammanläggningar av lägenheter ske, och vid total sanering bör man eftersträva att bygga familjebostäder.

4.4.3 Utvecklad teknik

På trettiotalet saknades många tekniska hjälpmedel som idag utgör viktiga verktyg för att skapa en god miljö i äldre bostads— bestånd. Dammsugare, täta tvättar och lätt- skötta material betyder mer för hygienen än den bakterieavdödning genom dagsljusbe- lysning man under den funktionalistiska epoken satte sin lit till. Köksfläkten och nya matlagningsvanor där långkok och konser— vering överförts till industrin minskar be- hovet av fönsterventilation och genomluft— barhet.

Belysningstekniken kan numera på ett ef- fektivt sätt komplettera dagsljusbelysning- en, även om vissa trivselkrav inte kan till- godoses. Också fjärrvärme och centralvär— me kan med fördel användas för att lyfta äldre lägenheter till en högre utrustnings-

Byggnadstekniska framsteg i form av nya material för isolering tätning och ytbelägg- ning möjliggör en smidig upprustning. De nya materialen kompenserar därigenom i hög grad de ökade arbetskostnadema. Vis- sa arbetsmoment måste dock fortfarande utföras på traditionellt sätt och utan att man ens kan tillgodogöra sig arbetsbespa- rande maskiner. Så utgör t.ex. vatten— och avloppssystemet fortfarande en stor svårig- het vid ombyggnad. Här skulle en bredare satsning på ombyggnadstekniken — så att den i motsats till dagens situation utgjorde en avsevärd del av bostadsbyggandet — kun- na medföra att de mer flexibla system som redan finns som prototyper blev tillgängliga i större skala. På motsvarande sätt skulle en anpassning av metoder och tekniker inom byggnadsteknikens andra delar kunna ske till ombyggnadens särskilda villkor. Det är också viktigt att normer och bestämmelser utarbetas för ombyggnader. För närvarande gäller nämligen nybyggnadskraven i Svensk Byggnorm vid sådan ombyggnad som ford— rar byggnadslov, dvs. alla åtgärder utom rena underhållsåtgärder. Detta innebär, att begränsade ingrepp t. ex. för att höja den sanitära standarden kan dra med sig myn— dighetskrav på att brandskydd m.m. för— bättras för att uppfylla nyare normer.

I många fall försvårar dessa bestämmel- ser en ombyggnad, som kan leda till ett bättre resultat än både total sanering och ett bevarande utan åtgärder. För en när- mare diskussion av de normtekniska pro- blemen hänvisas till bilaga 6, i vilken även motiveras en från nybyggnadskraven avvi- kande ombyggnadsnorm.

4.4.3.1 Bostadsteknisk upprustning — byggnadstekniska rivningskriterier

Genom att frångå kraven på att de iord- ningsställda bostäderna också i detaljerade mått — och planlösningsfrågor — skall följa dagens normer skapas möjligheter att till- varata en stor del av det befintliga bostads-

1 Statistisk årsbok 1970.

• Sida 51
•  Original

beståndet. Byggnadsstommens skick blir därvid ofta avgörande för en bevarande åt- gärds ekonomi. Husstommar har stor livs- längd, men kan skadas så att reparationer blir dyrbara. Sådana skador uppstår i första hand genom sättningar eller andra skador i grunden. Dessa orsakas i sin tur av grund- vattensänkningar, otillräcklig kvalité i det ursprungliga arbetet eller svårbemästrade grundläggningsförhållanden. Andra stom- skador kan uppstå genom röta på grund av vatteninträngning eller genom felaktigt ut- förda ombyggnadsarbeten.

Däremot är den bostadstekniska utrust- ningens omfattning och skick av mindre in- tresse. Även där en äldre anläggning finns måste den bytas ut eller kompletteras. Li- kaså betyder yttre och inre ytskikts tillstånd inte mycket för en ombyggnads ekonomi. Smutsig och flagnande färg, illa underhål- len puts 05v. kan lätt skapa ett vilseledan— de intryck av oreparerbart förfall. Inom de områden som ifrågasätts för totalsanering, bör alltså varje byggnad förutsättningslöst gås igenom. Först genom en bild av de olika byggnadernas verkliga tillstånd möjliggörs en nyanserad bedömning av lämpliga sane- ringsåtgärder. Metoder för bedömning av bostadsteknisk och byggnadsteknisk stan— dard utvecklas med stöd av statens råd för byggnadsforskning.1 Med hjälp av enkla klassningsmetoder kan det kommande pro- gramarbetet väsentligt underlättas.

4.4.4 Trafikvolymens tillväxt

Privatbilismens expansion utgjorde redan för bostadssociala utrednngen 1947 ett ar- gument för en stadsplanemässig förnyelse. I Saneringsfrågan, som kom ut 1954, beto- nas ånyo behovet av trafik- och parkerings- utrymmen i ännu högre grad. Detaljhan- dels- och parkeringsutredningar som av na- turliga skäl varit lyhörda för privatbilismens krav, har blivit styrande för många av de saneringsförslag som lagts fram. I mindre och medelstora städer är dessa förslag ut- slagsgivande också för bostadsbebyggelse. Numera är biltrafiken på många håll den

dominerande sanitära olägenheten, och det största hindret för att områdena skall kun- na utnyttjas av alla hushållskategorier. 35% av trafikolyckoma med dödlig utgång inträffade 1968 inom tätbebyggt område. Av dessa drabbade 74 % kategorin oskyd- dade trafikanter, främst fotgängare och cyk- lister. Bam är inte alls rustade att klara tra— fikens krav, och på liknande sätt klarar in- te äldre människor de sämsta trafikmiljöer- na. För att förbättra dessa gruppers be— tingelser är trafiksaneringen en av de mest angelägna åtgärderna.

Trafikbullret framstår vidare i många fall som en mer dominerande sanitär olägenhet än brister i solbelysning m. rn. En begräns- ning av trafikintensiteten är naturligtvis en angelägen åtgärd i dessa fall.

Man får acceptera ett ökande bilinnehav. Bilbruk på platser och tider där trafiken blir omgivningshygieniskt eller ur säker- hetssynpunkt oacceptabel måste däremot begränsas. Planeringen bör inriktas på en minskning av biltrafiken totalt sett inom bl. a. centrumdelama samt på tillskapande av helt biltrafikfria områden.

En minskning av biltrafiken bör i första hand inrikta sig på pendelresoma till och från arbetsplatserna samt en omdirigering av trafik från överbelastade stadsavsnitt. Samtidigt krävs en utbyggnad av den kollek- tiva trafiken. Detta erfordras både för att förbättra miljön i täta stadsavsnitt och att ge människor utan bil en transportstandard i närheten av de bilbumas.

Cykeltrafiken utgör ett dominerande färdsätt för skolbarn och, på vissa orter, för kortare arbetsresor. Den måste visas stor hänsyn vid framtida trafikplanering så- väl i befintliga som i tillkommande mil- jöer.

Det har visat sig, att inte heller nya om- råden kan planeras så att man uppnår både maximal bilbekvämlighet, god närmiljö och rimlig kostnadsnivå. Utvecklingen har pekat mot att allt längre gångavstånd måste accep- teras mellan bostad och biluppställnings- plats.

¹ Projekt Fastighetsdata, slutrapport. Bjerking (Stencil, Uppsala 1970).

• Sida 52
•  Original

4.4.5 . l Planeringspraxis

Planeringen i stort av våra samhällen —

general- och regionplaneringen och deras

föregångare -— har de senaste tjugo åren ar- betat med en separering av olika verksam- heter som främsta metod.

Kommersiella och administrativa verk- samheter lokaliseras till centrum, som van- ligen tänktes undergå en fullständig om- vandling. Bostadsområden lokaliseras utan- för den centrala staden och knyts med ett radiellt kommunikationsmönster till cen- trum. Arbetsområden av industriell typ 10— kaliseras perifert och får på grund av den radiella kommunikationsstrukturen obe- kväma förbindelser med flertalet bostads- områden.

På senare år har externa etableringar av varuhus och större arbetsplatser blivit allt vanligare. Dessa enheter lokaliseras med god tillgänglighet från det allmänna väg— nätet. I allmänhet saknas möjligheter till en tillfredsställande service med kollektiv trafik.

Denna separering av stadens funktioner har möjliggjorts av kommunikationstekni- kens utveckling. I de gamla handelsstäder- na tillbringade ägare och anställda hela sin tid i handelsgårdama. På 1800-talet tillkom järnvägar för längre transporter och arbets— pendling till vissa förortssamhällen. De an- ställda i manufakturer och fabriker måste fortfarande bo inom gångavstånd från ar- betsplatsen. Dagliga resor till och från ar- betet var förbehållna ett besuttet fåtal.

Spårvagnar, bussar, tunnelbanor, last- och privatbilar med tillhörande anordningar har ändrat denna bild, möjliggjort en stad sam- mansatt av specialiserade delar.1 Uppdelningen, specialiseringen, har medfört många fördelar:

— De olika miljöerna kan utformas för att möta de speciella krav som varje funk- tion kan ställa

— Miljöstörningar, t. ex. från industrier till bostäder kan undvikas — Den enskildes potentiella arbetsmarknad ökar tack vare kommunikationemas för-

finns numera en hel regions utbud av ar- betstillfällen — fler och mer varierande ju större och mer differentierad regionen är.

Men samtidigt uppstår nackdelar:

— De olika miljöerna utarmas. I förstäderna består dagbefolkningen av kvinnor och barn, som inte får kontakt med förvärvs- arbete. — Centrum ligger öde efter stängningsdags. — Resorna tar upp en allt större del av fri- tiden.

— Trafiken har utvecklats till att bli en all- varlig störningskälla. — När regionerna växer tillbringar män- niskorna en allt större del av sin tid på resor mellan bostad och arbete.

50- och 60-talets saneringsideologi har siktat mot en sådan funktionsuppdelad stadsbygd. Den tidigare funktionella integre- ringen skulle ersättas av en långtgående funktionsdifferentiering.

4.4.5.2 Centrumglidning, bandstäder och flerkämiga regioner

Den målsättning som skisserats ovan beträf- fande byggnadsteknisk sanering, stadsplane- tekniskt bevarande och trafiksanering av oli- ka befintliga miljöer innebär också att må]- sättningen för de skilda regionernas utform- ning förskjuts. I stället för en långtgående funktionell differentiering betyder denna in- riktning - åtminstone för vissa miljöer -— en större funktionell integrering. Administrativa funktioner kan ligga kvar i centrum, liksom en väl avvägd mängd kommersiella aktiviteter. På detaljhandels- sidan krävs en svår balansgång mellan ut- flyttning och etablering av alltför biltrafik- genererande verksamheter. En regions öka- de behov av detaljhandels- och kontorsområ- den m.m. bör kunna tillfresställas på annan plats än i stadskärnan. Ofta kan en begrän- sad centrumglidning vara tillräcklig för att skona den värdefullaste bebyggelsen. Annars finns möjligheter till en decentralisering in-

1 Urbaniseringen som världsprablem. Häger- strand, T. IVA: Meddelande 139.

• Sida 53
•  Original

om regionen — vilket skulle förbättra de perifera bostadsområdenas service — eller en satsning på en linjär stadsstruktur.

Kommunikationema spelar en lika viktig roll i en region med decentraliserad och funktionsintegrerad uppbyggnad som i en fullständigt specialiserad för att ge indivi- derna tillgång till hela den regionala arbets- marknaden. Genom decentraliseringen och satsningen på en god miljö blir det dock nödvändigt att överge det utpräglat radiella kommunikationsnätet för att i stället, åt- minstone i större orter, möjliggöra tvärför- bindelser och kontakter direkt mellan regio- nens perifera delar.

I mindre orter kan en centrumglidning, kombinerad med kringfartsleder och andra trafikavlastande åtgärder, räcka för att också med ett radiellt trafiknät klara pro- blemen. I de största städerna kommer dock krav på en övergång från ett radiellt trafik- system till system som avlastar centrum och tillåter goda kontakter i flera riktningar att vara starka.

4.4.6 Nya estetiska värderingar

Funktionalismens stilideal utgjorde i myc— ket en reaktion mot den förhärskande byg- genskapen, dess slutenhet och tyngd. Bo- stadsrummens utformning med hålkäl mel- lan väggar och tak, omslutande väggar och väl avmätta fönsterhål skulle ersättas med en öppnare planlösning, bostadsutrymmen avgränsade av geometriskt plana ytor och av glasfasader. Stadsp'lanens uppbyggnad med gator, kvarter och gårdsutrymmen skulle ersättas av hus i park eller hus i natur fristående byggnader i sol, ljus och luft.

Dessa krav upplevdes som absoluta och innebar därför att den befintliga bebyggelse, som inte svarade mot de nya kraven måste rivas och ersättas med en ny bebyggelse. För närvarande väger inte de estetiska fak- torerna så tungt, att det finns utrymme för olika uppfattningar. Den äldre bebyggelsen kan uppfattas som både vacker och triv— sam. I nyproduktionen är bostadsutbudet ganska ensartat, och ett bostadsutbud som

representerar olika tider utgör en värdefull variation.

4.4.7 Ökad erfarenhet av sanering

Den saneringspolitik som initierades vid krigsslutet hade siktet inställt på en slut— giltig lösning av hela problemet inom några få år. 1947 trodde man att en riksomfattande omvandling av landets hela stenstadsbebyg- gelse skulle kunna startas inom tre eller fyra år och genomföras på ytterligare några år. Problemen med den bebyggelse från trettio- och fyrtiotalen som nu, under sjuttiotalet, börjar bli omoderna kändes inte heller på något sätt aktuella. Saneringsfrågan sågs som ett engångsproblem som kunde lösas med en rivning och omplanering av sluten stadsbebyggelse en gång för alla. Byggnads- förbud lades därför över stora områden.

En avsikt var att hindra en punktsane- ring som skulle hindra en senare ompla- nering. Man ville också hindra en olämplig reparations- och ombyggnadsverksamhet för att därigenom hålla fastighetsvärdena låga inför ett samhälleligt övertagande.

Erfarenheten sedan dess har visat att total sanering är en ytterst tids— och re- surskrävande metod. Olika undersökningar t.ex. byggforskningens rapport Förnyelse genom nybyggnad i 85 svenska städerl, visar att endast en helt obetydlig del av saneringsverksamheten verkligen skett i stora enheter. Avsikten har ofta varit en stadsplanemässig förnyelse, t. ex. i form av gatubreddningar. Resultatet i form av halv- gångna gatubreddningar och splittrade mil- jöer är inte uppmuntrande.

Saneringsfrågan kan sålunda inte lösas på kort tid. I stället måste en kontinuerlig stadsombyggnad försiggå. Krav börjar nu resas på att sådana metoder används att tätorterna fortlöpande utgör goda arbets- och bostadsmiljöer. Ur social synpunkt vill man inte tolerera att stora grupper boende under många år — kanske en stor del av livet

1 Förnyelse genom nybyggnad i 85 svenska stä- der 1957—1966. Krantz, B. Statens Institut för byggnadsforskning.

• Sida 54
•  Original

—' tvingas bo i en olämplig miljö där man un- derlåter att vidta upprustnings- och förbätt- ringsåtgärder ev. sammankopplade med byggnadsförbud för att försöka begränsa framtida totalsaneringskostnader.1 De grup- per, som sett kontinuiteten i stadsmiljön som synnerligen viktig, har också fått nya argument.

4.4.8 Krav på medborgarinflytande

I samband med det på senare tid allt star- kare intresset för miljöfrågor har i den all- männa debatten framförts krav på direkt- inflytande eller förstärkt inflytande för or- gan som representerar de boende vid av- görande av planeringsfrågor. Dessa krav har inte minst avsett de boende i områden som kan bli föremål för sanering. Byalag och stormöten har på vissa platser fört fram deltagarnas krav.

Det har påvisats att de boende inom ett område ofta har mycket konkreta och väl- grundade uppfattningar Om enskildheter i dess utformning och funktion. Ett direkt inflytande från de boendes sida över omda- ning och åtgärder inom området har även av detta skäl ansetts motiverat.

Dessa krav på inflytande är ofta förenade med önskemål om att bibehålla och upp- rusta den befintliga miljön. Man möter om- fattande ingrepp med misstro och vänder sig framför allt mot den växande biltrafiken och de åtgärder som vidtagits för att för- bättra dess villkor.

De organ, som är ansvariga för plane- ringen, visar dessa frågor ett ökande intresse. Statens planverk har i en skrivelse till lan- dets byggnadsnämnder bl. a. uttalat:

»Byggnadsstadgan (14 5) innehåller följande bestämmelser angående behovet av samråd un- der planarbetets gång:

'Den som upprättar förslag till plan skall därvid samråda med kommunens styrelse eller annat organ, som kommunens fullmäktige be- stämma, länsarkitekten samt övriga personer, som kunna hava ett väsentligt intresse av frå-

an”. g Visserligen torde lagstiftaren med uttrycket sammanslutningar och enskilda personer fram- för allt ha avsett sakägare i lagens mening, dvs huvudsakligen markägare, men bestämmelsen

inrymmer å andra sidan inget hinder för plan- författaren eller byggnadsnämnden att samrå- da med en väsentligt vidare krets av intressen- ter. Det förtjänar uppmärksammas att det i byggnadslagstiftningen överhuvudtaget inte finns några bestämmelser som hindrar kom- munerna från att bereda allmänheten öppen in- syn i planeringsarbetet.»

Vid ECB:s saneringsseminarium i Buda- pest 1970 antogs som en rekommendation till medlemsländerna att boende som direkt berördes av en planeringsfråga borde med- verka i beslutsprocessen. Man ansåg att in- formation och medinflytande kunde skydda från stress och medverka till ett framgångs— rikt genomförande av saneringsåtgärder. Det framhölls också att omsorgsfulla sociologis- ka undersökningar kan ge de ansvariga kunskap om hur myndigheternas värderingar står i relation till värderingarna hos dem som berörs av saneringsprocessen.

Dessa från skilda håll framförda syn- punkter visar det angelägna i att genomfö- rande av förbättringsåtgärder inom ett bo- stadsområde sker i samråd med de boende och på basis av kunskaper om deras önske- mål. Samrådsförfarandet kan beroende på åtgärdernas omfattning och lokala förutsätt- ningar ta sig olika uttryck. Det kan sam- mankopplas med sociala rehabiliterings- åtgärder som i Östergårdsprojektet i Malmö eller ske genom diskussion med lokala hy- resgästorganisationer och/eller lokala poli- tiska föreningar. Kommunens sociala organ och dess bostadsförmedling kan ofta bidraga med kunskaper om de mest utsatta grup- pernas synpunkt på boendemiljön och åt- gärdsbehovet.

4.4.9 Systematiskt underhåll och standard- höjning i stället för sanering.

För att vidmakthålla befintliga områdens kvaliteter och successivt anpassa dem till nya krav behövs en kombination av olika åtgärder. Flertalet av dessa sortenar inte un- der samhällsplaneringen i inskränkt mening (i betydelsen upprättande av general— Och detaljplaner osv.) utan är mera att betrakta

¹ Synpunkter på stadsförnyelse. Fog, Hans. Plan 1/1970.

• Sida 55
•  Original

som förvaltnings- eller övervakningsåtgärder, olika sätt att utnyttja den givna stads- strukturen med sina vägar, gator och bygg- nader på ett delvis nytt sätt.

I och för sig sker en sådan förändring ständigt, ofta i små etapper som var för sig knappast är märkbara. Så har t. ex. biltrafik- problemen på detta sätt sakta kommit att bli allt större, utan att enstaka beslut haft något avgörande inflytande. Ett gradvis ökat bilinnehav har kombinerats med åtgärder i trafiknätet (enkelriktningar, gatubredd- ningar, utbyggnader av parkeringsplatser) som ökat trafikmängderna tills de så små- ningom blivit så stora, att de omgivningshy- gienska förhållandena blivit ohållbara. På liknande sätt kan bostäderna och närmiljön gradvis förfalla.

Ur strikt sektorekonomisk synpunkt kan det i vissa fall kanske vara rationellt att låta ett husbestånd så att säga gå i botten i avvaktan på rivning. Ur social synpunkt är detta dock inte acceptabelt. Under de pe- rioder om 10—30 år som ofta är aktuella drabbas de boende både av den direkta ned- gången i bostadsstandard och av uteblivna standardhöjningar. Urvalsprocessen leder så småningom till en social skiktning så att till slut endast de utslagna kommer i ett ned- gånget område. Bedöms även de sociala kostnaderna kanske man finner att en ned- slitning av fastighetsbeståndet inte kan för- svarasl.

Ur rent ekonomisk synpunkt bör man även analysera om ett bristande fastighets— underhåll eller utebliven upprustning verk— ligen leder till låga markpriser. I städernas centrala delar är ju förväntningsvärdena ofta inte alls korrelerade till det befintliga bygg- nadsbeståndets skick.

Följande åtgärder för att säkra ett gott underhåll av fastigheter och miljö kan tänkas:

Bostadsinspektion

Kommunernas bostadsövervakning skulle på liknande sätt som t. ex. bilprovningen, kun- na utsträckas till en obligatorisk kontroll. Med exempelvis treårsintervaller skulle bygg-

nadsnämnden kunna företa inspektion av samtliga bostäder. Hyresgästerna avlastas då från att bevaka att fastighetsägarna företar nödvändigt underhåll om kontrollfunktio- nen övertas av samhället.

Byggnadsinspektion

På motsvarande sätt kan byggnadernas tek- niska standard övervakas då det gäller t. ex. taktäckning, stommens tillstånd och under- håll av olika tekniska system. De bostads- och byggnadstekniska inspektionerna bör samordnas bl. a. för att fastighetsägarna i ett sammanhang skall kunna ta ställning till nödvändiga åtgärder. Av liknande skäl kan man också överväga att låta hissbesiktning, skorstensfejarmästamas kontrollålägganden m.m. ingå i denna integrerade inspektion.

Periodisk genomgång av servicenivån

I de befintliga områdena bör olika service- funktioner anpassas både till nya standard- krav och till befolkningens sammansättning som ju ändras med tiden. Detta sker i viss mån redan nu, dels genom de s.k. mark- nadskrafternas fria spel, dels genom kom- munernas åtgärder inom de olika sektorerna. En periodvis genomgång av olika delområ- dens servicestandard bör dock ske så att kommunen kan verka för att brister elimi- neras.

Kontroll av yttre miljön

Som tidigare framhållits kan den yttre mil- jön successivt försämras utan egentliga be- slut från samhällets sida. Närmiljön be- höver ofta förbättras för att fylla nya krav. Lagstiftningen ger numera vissa möjlighe- ter att genomföra t. ex. gårdssaneringar och andra åtgärder som fordrar flera fastighets- ägares samverkan. Dessa möjligheter har dock inte utnyttjats i nämnvärd grad. Där— för behöver också den yttre miljön perio- diskt undersökas i syfte att genomföra åt-

1 Economic Evaluation of Urban Renewal. Rothenburg J. The Brookings just. Washington 1967.

• Sida 56
•  Original

gärder för att behålla och förbättra de olika områdenas miljökvaliteter.

Framtida ändringar i lagstiftningen kan stärka samhällets ansvar och möjligheter att ingripa. Genom en öppen och kontinuer- lig redovisning av boendemiljöns egenskaper kan också medborgarnas möjligheter att del- ta förbättras och det politiska livet på det kommunala planet vitaliseras.

Åtgärderna ovan skulle tillsammans ge samhället möjligheter att se till att bostäder, byggnader, närmiljö och servicekomplement inte förfaller utan successivt förbättras för att fylla nya krav. På sikt är ett sådant förebyggande av förslumningsproblemen bättre än särskilda åtgärder då olika områ- den redan blivit nedgångna.

Statens råd för byggnadsforskning har i sin programskrift Underhåll och modernise- ring av fastigheter — problem och forsk- ningsbehov1 bl.a. framfört att:

»Med den omfattning som underhåll och mo- dernisering kan bedömas få utgör de en viktig del av bostadsförsörjningen och en tung del av byggarbetsmarknaden. Det kan därför ifråga- sättas, om inte en översiktlig lokal planering av underhålls- och moderniseringsverksamheten på bostadssektorn borde komma till stånd. I samband med generalplanering görs stundom inventering av fastighetsbeståndets tillstånd. En utbyggnad av dessa inventeringar kan ge bak- grund till bedömningar av när och i vilken omfattning underhålls- och modemiseringsar- betet bör bedrivas. Det är dock tveksamt, om sådana inventeringsuppgifter kan anses vara kommunala skyldigheter. Kommunala och ko- operativa bostadsföretag kan givetvis stimuleras att göra en sådan planering: svårare torde det vara att organisera medverkan från det stora antalet privata fastighetsägare. Som en bak- grund för utvecklingsarbetet kan man tänka att forskningsmedel används för inventeringen och modellplanering i några exemplifierade städer.»

4.5 Planstandard i äldre bebyggelse

4.5.1 Befintlig bebyggelse kontra nybygg- nadsområden

I vår tid är de tekniska och ekonomiska förutsättningarna för boendet föremål för snabba förändringar. Standardkraven på bo- städerna förändras kontinuerligt i och med

att nya behov — eller medvetenheten om be- hov — och nya problem uppstår. DeSSa krav har i planeringsdebatten likaväl som i nor- mer ständigt relaterats till nybyggnad av bo— stadsområden, företrädesvis vid exploatering av jungfrulig mark. Skillnaderna i standard — mätt i nybebyggelsens termer — mellan gamla och nya områden blir därför allt större.

Det förhållande att nybyggnadsområdena enligt aktuella krav ofta tar stor del av tillgängliga kommunala resurser i anspråk gör det inte möjligt att utrusta den äldre bebyggelsen i samma grad. Det är således t.ex. sällan som kraven på barntillsyn kan tillgodoses i äldre bostadsområden. Samtidigt sker en utveckling av bilismen som dessa områden aldrig planerats för varför miljön såväl beträffande omgivningshygien som ur säkerhetsaspekter blir starkt försämrad. Byggnadsstadgans krav på »att trafiksäker— hetens krav tillbörligen beaktas . . . samt att hänsyn tages till de fordringar som bör upp— ställas ur sundhetssynpunkt» kan därför sällan sägas vara uppfyllda i den äldre be- byggelsen. Med nuvarande utvecklingstakt på bl. a. biltrafiksidan kan också relativt ny- byggda områden anses föråldrade i denna mening.

När man försöker formulera krav på serviceutrustning, omgivningshygien, trafik- standard, framkomlighet och tillgänglighet för den äldre bebyggelsen finner man att de krav och önskemål som är gängse i nybygg- nadsområden ofta inte kan upprätthållas. Det kan synas orättvist och det kan hävdas att radikala förändringar bör ske, så att kvaliteten i gamla områden kommer upp i paritet med nya områdenas. Ett synsätt som varit vägledande för saneringsverksamheten under efterkrigstiden.

Som här emellertid påvisats har höga krav på stadsplanestandard vid sanering bidragit till att stora områden lämnats utan åtgärder vilket i sin tur lett till att områden förslummats i avvaktan på totalsanering.

1 Underhåll och modernisering av fastigheter— prablem och forskningsbehav. Statens råd för byggnadsforskning. Programskrift nr 6. Sundby- berg 1969.

• Sida 57
•  Original

Boendekvaliteten är ett samspel mellan den fysiska strukturen och de människor som utnyttjar den. Kvaliteter är inbördes sub- stituerbara. Ett stelt tillämpande av en ny- byggnadsnorm som leder till låg sanerings- takt samt eftersläpning och förfall av kvar- varande delar kan innebära försämring av de äldre stadsdelarna som helhet.

Det mest angelägna i dagens läge då det gäller att åtgärda ett stort bostadsbestånd med eftersatt underhåll och där en förslum- ningsprocess inletts bör vara att söka de punkter där områdesstandarden i den gamla bebyggelsen är oacceptabel och genomföra åtgärder som innebär att de gamla bostads- husen så vitt möjligt kan bibehållas samti- digt som området uppfyller krav på en god bostadsmiljö i avseende på »säkerhet, skön- het, sundhet och trevnad». (BS 5 12).

Här skall diskuteras principiella aspekter på planstandard i saneringsområden, vilka kan tas till utgångspunkt för en formulering av preciserade krav i senare sammanhang.

4.5.2 Boendeservice 4.5 .2.1 Skillnader i standard

Ovan har framhållits vikten av att service— utbyggnaden sker även i befintlig bebyggel- se så att sådana olikheter i boendestandard mellan gamla och nya områden utjämnas. Ett genomförande av långtgående krav på bostadskomplement vid nyexploatering skul- le således kunna bidra till att resurser inte kan avsättas för serviceutbyggnad i befint- lig bebyggelse.

Det faktiska serviceutbudet i det äldre bostadsbeståndet har studerats av Linnéa Gillwik.1 För endast ca 10 % av hushållen är tillgången på barndaghem tillfredsställan— de. Skoltillgången är däremot god. Skolvä- gen är för de flesta boende i de äldre bo- städerna tämligen kort. För det undersökta äldre bostadsbeståndet torde sannolikt av- stånden till skolor på de högre nivåerna vara kortare än vad som är fallet i nyare bo- stadsområden. Trafiksäkerheten i skolvä- garna är dock som regel mycket eftersatt. Tillgången på kommersiell service är syn-

nerligen god för de boende i det äldre bo- stadsbeståndet, detta orsakat främst av det rikhaltiga utbudet av varor och tjänster re- dan på grannskapsnivån.

Det som saknas i det äldre bostadsbestån- det är sådan samhällsservice som vuxit fram under senare år, tex bamstugor.

En väsentlig förbättring av den befintliga miljöns servicestandard i sådana avseenden kan komma att vara resurskrävande. Det blir då angeläget att förutse behovet över en längre tidsperiod så att fysiska förutsätt- ningar för en utbyggnad kan tillskapas utan att angelägna behov i nybebyggelsen efter- sätts. Bostadskollektiva kommittén, som av- gav sitt betänkande redan 19562, framhöll vikten av den kollektiva servicen för att i stadskärnan skapa en för alla hushållstyper acceptabel bostadsmiljö, men påpekade även att möjligheterna att pressa in bostadskol- lektiva anordningar i den ekonomiskt hårt ansträngda saneringsbebyggelsen inte skulle överskattas.

4.5.2.2 Samordnad bedömning av kommunens serviceutbyggnad

En utredning om servicekrav bör grunda sig på en överblick av hela kommunens behov. I förhållande till servicebehovet bör service- tillgången bli jämnt fördelad i nyare och äldre områden. Då kan en resursavvägning ske, som ger förutsättningar för jämlikhet i boendet. Förslag i denna riktning har fram- förts av servicekommittén3. Kraven på ser- vice bör formuleras för alla servicefunk- tioner beträffande såväl storlek, antal som tillgänglighet och läge.

Ett samlat underlag för preciserade be- hovsbedömningar saknas för flera service- funktioner. Servicekommittén och statens planverk arbetar f.n. med att formulera servicebehov och därmed sammanhängande krav på fysisk form. Oavsett att detta mate-

1 Att bo i gamla bostäder. Gillwik L. Stencil, Stockholm 1971. Jfr bilaga 12. 2 Hemmen och samhällsplaneringen. SOU 1956: 32. ” Boendeservice 2. SOU 1970: 68.

• Sida 58
•  Original

rial ännu ej föreligger bör det emellertid vara möjligt att på kommunal nivå göra provisoriska analyser av servicebehov. För de viktigaste servicefunktionerna kan kom- munala riktvärden för servicestandard ställas i relation till inventeringar och prognoser av de boendes ålder och hushållstillhörighet. Därigenom erhålls ett underlag för utbygg- nadsprogram av service i äldre områden.

Standardkraven för utbildning och barn- tillsyn torde således redan vara så noggrant redovisade att de kan bedömas även för äldre områden.

För kultur och samvaro är däremot nå- gon fast praxis inte bildad. Kraven på 10- kaler är snabbt växande. Genom sitt som regel centrala läge är ofta sådana lokaler som baserar sig på ett stort befolkningsun- derlag lättillgängliga från det äldre bostads- beståndet. Det är dock inte minst angelä- get att beakta Önskemålen på utrymmen i närmiljön, vilka sällan är tillgodosedda.

Serviceförsörjningen för vård i form av åldrings-, handikapp- och sjukservice ställer som regel mycket små krav på utrymmen i närmiljön utan är mera en fråga om perso nella och ekonomiska resurser. Mottagning- ar för den öppna vården kan dock behöva tillskapas, särskilt med hänsyn till det stora antalet gamla. Totalefterfrågan blir beroen- de av den kommunala servicemålsättningen.

Äldre bostadsområden har som påvisats av Gillvik ofta en väl utbyggd kommersiell service. Allteftersom kundunderlaget mins- kat och strukturrationaliseringen gått fram har dock detaljhandelsutbudet minskat. I de fall områdena används för blandad kon- tors- och bostadsfunktion byggs dock ofta en ganska varierad service ut på kommer- siell bas. Butiker för dagligvaror, tvättinrätt- ningar, frisörer, post m. ni. kan ofta räkna in dubbelt kundunderlag.

4.5.2.3 Lokaler för service i befintlig bebyggelse

Det är viktigt att serviceutbyggnaden base- ras på de boendes egna prioriteringar. Flexibilitet i utbyggnaden som ger möjlig-

heter till både förändringar och tillägg är därför eftersträvansvärd.

Den serviceutbyggnad som här diskuteras innebär oftast kompletteringar med lokaler i den befintliga miljön. Vid planeringen av denna service måste man vara väl medveten om de skilda tidsperspektiv som råder mel- lan bebyggelsens livslängd och prognoserna för serviceefterfrågan. En omfattande be- byggelseomvandling som baseras på speciella servicebyggnader kan därför visa sig olämp- lig.

I betydande omfattning torde det vara möjligt att inrymma dagens efterfrågan på lokaler för daghem, lokaler för kultur och samvaro och lokaler för vård och rådgiv- ning i det befintliga byggnadsbeståndet. Di- mensioneringen av lokalerna måste ställas i relation till lägenhetsbeståndets samman- sättning och därav betingad hushållsstruk- tur. Antaganden om kvarboende och om- flyttning påverkar efterfrågeberäkningarna. Det är angeläget att finna former för dimen- sioneringsberäkningar som även är sam- stämda med de mål för befolkningssam- mansättningen som bör gälla för förnyelse- områdena.

Den största svårigheten erbjuder skolför- sörjningen med de krav på ytor för rekrea- tion, motion och idrott som reses. De äldre skolorna fyller inte moderna krav och skol- vägarna bjuder mycket litet av den trafik- säkerhet som är ett elementärt krav på bo- endemiljö idag.

Skolplanering i saneringsområden bör bli föremål för särskilda studier i samråd med skolmyndigheter. En längre gående uppdel- ning av skolenheterna än den som främst för att rationalisera utnyttjandet av lokaler och lärare tillämpas vid nybyggnad kan komma att erfordras. Samordning med tra- fiksanering och trafikplanering bör vara ett oeftergivligt krav.

4.5.2.4 Servicetillgänglighet för barn och gamla

Önskemål om att färdvägar skall vara lätt framkomliga för alla befolkningskategorier är en speciellt viktig aspekt i förnyelseom—

• Sida 59
•  Original

råden med hög andel gamla människor. Kraven på trafiksäkerhet särskilt för barnen gör att planeringen av områdenas service bör förenas med en omdaning av områdets trafiksystem. Ibland kan emellertid förhål- landen avseende gångavstånd och huvudtra- fikleders sträckning likväl inte medge till- fredsställande servicetillgänglighet. I dessa fall bör en utbyggd färdtjänst för alla behö- vande kategorier kunna överbrygga sådana svårigheter.

4.5 .2.5 Servicebostäder i de befintliga smålägenheterna

Enpersonshushåll har ofta önskemål om en väl utvecklad kollektiv service. Ungdoms- bostadsutredningen har i sitt betänkande »Ungdom—bostad» rest krav på särskilda servicebostäder. Det befintliga bostadsbe- ståndet, som inom vissa områden domineras av smålägenheter samlade i tämligen hårt exploaterade kvarter, lämpar sig väl för denna typ av bostäder. Denna boendekate- gori efterfrågar ofta lägen i innerstaden. Önskemålen om en allsidig befolknings- struktur måste dock beaktas så att inte hela grannskap kommer att domineras av en- samstående personer.

4.5.3 Utemiljö — områden för lek och rekreation

4.5.3.1 Barnen i äldre miljöer

Även om barnantalet ursprungligen varit stort i många äldre områden har särskilt de minsta barnens krav på områden för lek och motion i bostadens närhet sällan varit tillgodosedda. Förhållandet är välbekant och har i tidigare saneringsdiskussioner ofta en- samt framhållits som kriterium för sane- ringsbehov. Sedan dess har förhållandena förvärrats genom att trafiken vuxit och ändrat karaktär.

Den tidigare starka tron på den nya för- ortsbebyggelsens möjligheter att erbjuda barnen en trivsam och säker miljö delas inte längre av alla. Färska utredningar av barnens situation i stora nybyggnadsområ—

den1 visar på svåra problem betingade av den fysiska och sociala miljön. Att försöka tillvarataga värdena i den gamla bebyggel- sen och vidtaga åtgärder som gör den yttre miljön acceptabel bör göra det möjligt att i denna skapa förutsättningar för barnens verksamhet som är väl så goda som inom flerfamiljshusbebyggelsen i en del nyare om- råden.

4.5.3.2 Säkerhet för barnen i trafiken

Kommittén för barns utemiljö tar i sitt be- tänkande Barns utemiljö2 upp till diskussion mål och principlösningar för ett översiktligt saneringsprogram med utgångspunkt från barnens behov. Som mest väsentliga aspekt för att förbättra den yttre miljön framhålls frågan om trafiksanering. Därvid reses krav på ett väl utbyggt gång- och cykelvägssy- stem.

För att förbättra barnens betingelser kan och bör gatumark tas i anspråk för lek- och rekreationsytor. Markutrymmen för så- väl den rörliga som stillastående biltrafiken bör bl. a. av denna orsak starkt begränsas inom den äldre bebyggelsen. Särskilt i av- seende på parkeringen kräver detta ett ny- tänkande med delvis annorlunda krav än vad som varit gängse.

4.5.3.3 Gårdssanering

De största tillskotten av områden för lek och rekreation torde inom de äldre område- na kunna erhållas genom gårdssaneringar. Kommittén för barns utemiljö behandlar tre typer av sådana:

»Målet för enkla gårdssaneringar är att sam- la friytorna till gemensamma lek— och re- kreationsytor, som kan nås från varje trapp- hus. Det kan åstadkommas genom att murar, plank och uthus av olika slag rivs och nivå- skillnader jämnas ut genom att ytor på skilda plan förbinds med trappor eller ramper. Fri- ytorna utrustas med nya hårdgjorda ytor och planeringsytor samt material och anordningar för bl. a. lek. I den mån biluppställning före- kommer på gårdsutrymmet, bör den givetvis

1 Miljö att utvecklas i. Carlsson, B. Byggforum nr 11/1969. 2 Barns utemiljö. SOU 1970: 1.

• Sida 60
•  Original

flyttas till lämpligare plats. En mer omfattande gårdssanering kan omfatta rivning av verk- stadsbyggnader 0. dl. ombyggnad av källar- och bottenvåningar för att t.ex. inrymma tvättrum, förråd etc., som saneras bort, för- bättring av entréförhållanden (inkl. sopför- varing etc.) och inredning av lek- och fritids- lokal i anslutning till gården. En genomgripan- de gårdssanering omfattar även rivning av olämpliga bostadshus på gården — när gårds- husen är sammanbyggda med gatuhusen krävs ofta betydande ombyggnader av dessa — samt där så är lämpligt, underbyggnad av gården för garageändamål.»

De former av upprustnings- och ombygg- nadssanering som diskuterats här innebär att gårdshusen ofta bibehålls. Även då inga bostads- eller byggnadstekniska saneringsåt- gärder vidtas, bör de enklare formerna av gårdssanering komma till stånd, men kräver då oftare frivilliga insatser från fastighets- ägarna. Lagen om vissa gemensamhetsan- läggningar har inte visat sig vara det verk- samma instrument som avsågs och bör ses över så att en majoritet fastighetsägare kan genomföra gemensamma åtgärder för hela kvarteret.

4.5.3.4 Park- och friområden

Möjligheterna att utöka parkmarken i be- fintliga områden är i allmänhet begränsade. Som ovan framhållits kan gatumark över- föras till parkmark men av påtagliga ekono- miska skäl sällan byggnadskvarter. I Barns utemiljö framhålls således:

»Centrala äldre parkområden är i allmän- het dåligt utnyttjade som rekreationsområden. Parkerna har en formad trädgårdsutformning av representativ karaktär, vegetationsbeståndet är ofta förvuxet och sällan förnyat, friytorna är gräsbesådda och splittrade av gångvägar och så små att de inte får beträdas. Den cen- trala stadsparken är i bästa fall nödtorftigt möblerad med en redskapslekplats och sand- lådor. Genom en upprustning av dessa äldre parker kan ofta skapas attraktiva och väl fungerande lekparker och rekreationsmiljöer, men få kommuner har utnyttjat dessa möjlig- heter. Även skolgårdar, torg och vissa parker kring kyrkor är i allmänhet outnyttjade fri- områden, som med fördel kan omdisponeras till värdefull grönyta för barn i central äldre bostadsbebyggelse och inarbetas i gång- och parksystemen.

Även om den totala friytan i centrala bo-

stadsområden kan ökas något genom fristäl- lande av mark som haft annan användning, är tillgången till lekytor betydligt lägre än i ytter- områden, och naturområden saknas inom gång- och cykelavstånd. Bristen på friarealer måste då kompenseras med en mycket effektiv mark- planering, välutrustade lekutrymmen, fler lek- parker med ordnad lek- och fritidsverksamhet samt ett rikare utbud på inomhuslokaler för lek och samvaro. Förnyelseområdena behöver inte erbjuda en lägre standard för barnens ute- verksamhet men en annorlunda där arealernas storlek inte får vara avgörande, utan där verk- samhetens kvalitet kan uppväga utrymmes- bristen. — — —»

»I flertalet tätorter är det motiverat att göra en total genomgång av friområdena, inte minst kommunens egen parkmark, och att med led- ning härav upprätta en plan för modernisering och komplettering av bostadsområdenas lek- och rekreationsutrymme.»

Under förutsättning av en genomförd tra- fiksanering kan som regel väl tilltagna ytor för uterekreation erhållas. Det är angeläget att liksom vid nyexploateringsområdena yt- resurser för olika aktiviteter närmare preci- seras så att en riktig avvägning av markut- nyttjandet kan ske. Dessa krav behöver ev. utformas som miniminormer. Utarbetandet av dessa normer bör åvila statens planverk.

4.5.4 Omgivningshygieniska krav 4.5.4.l Ljus och luft

Aktuella utredningar1 har påvisat att de förr dominerande kraven på sol i lägenheterna ur hygienisk synvinkel numera kan föras åt sidan. De rena trivsel- och upplevelseaspek- terna kvarstår däremot. Detta utgör en form av kvalitetsegenskaper som bör avvägas mot andra aspekter på hur de boende upplever och trivs i sin bostadsmiljö. I 15 % av de äldre bostäderna kan solen inte lysa in un- der någon årstid, vilket naturligtvis oavsett frånvaro av hälsorisker är betydligt trivsel- nedsättande. Då solljuskrav, som framgår även av bilaga 6, svårligen kan ställas är det angeläget underlätta valfriheten av bostad samt tillskapa kvaliteter som kan kompen- sera bristen på sol.

1 Bostad och sol. Holm, L. Pleijel, C & Ronge, H. Statens institut för byggnadsforskning. Rap- port 100/1964.

• Sida 61
•  Original

Krav på ren luft och krav på frihet från bullerstörningar har successivt vuxit sig allt starkare. Situationen har i dessa avseenden gradvis försämrats och torde nu på många håll både beträffande luftföroreningar och buller betydligt ha överskridit gränsen för det acceptabla.1 Således överskrids de av planverket m.fl. rekommenderade immis- sionssfärerna i ca 88 % av de äldre bostä- derna. Föroreningskällan är här den växan- de biltrafiken. Åtgärder för att förbättra de omgivningshygieniska förhållandena måste sättas in mot denna.2

När det gäller luftföroreningar bör också noteras den betydande förorening som åstad— kommes genom husens uppvärmning. Från denna synpunkt är det angeläget att föränd- ra uppvärmningssystemen i den befintliga bebyggelsen. Detta bör vara en målsättning för saneringsverksamheten även om tradi— tionell uppvärrnning kan bli nödvändig att tillgripa för att ej omöjliggöra annars ange- lägna ingrepp. Självklart skall för sådan uppvärmning då nyttjas svavelfattiga oljor. Enligt det nyligen framlagda energibetän— kandet3 skall kommunerna upprätta värme- planer. I dessa kan här redovisade aspekter lämpligen beaktas.

4.5.5 Trafiksystem och trafikstandard

Tidigare har framhållits att trafikförhållan- dena numera utgör en dominerande källa till sanitära obehag och till otillräcklig sä- kerhet. Problemen kan angripas dels gene- rellt, t.ex. genom att öka andelen kollektiv trafik, dels i de olika områdena. En satsning på kollektiv trafik, en eliminering av genom- fartstrafik i bostads- och centrumområden, en ökning av antalet bilfria miljöer är några av de medel som kan användas. Gång— och cykeltrafik kan och bör ges bättre villkor än nu.

En närmare redogörelse för trafiksane- ringen lämnas i bilaga 5.

4.5.6 Stadsplanernas formella utformning

För att i samband med mer omfattande stadsombyggnader genom totalsanering även

kunna fullfölja den skisserade inriktningen på ett bevarande av fastigheter bör även de stadsplanetekniska åtgärderna sättas in på att möjliggöra alternativa förändringar av bebyggelse.

De krav på planstandard beträffande ser- vice, omgivningshygien, yttre miljö, säker- het, framkomlighet och tillgänglighet som redovisats är väsentliga för att den bevarade bebyggelsen skall kunna svara mot rimliga krav i jämförelse med nyexploaterade områ- den.

Bevarandet förutsätter emellertid ej en- dast standardhöjande åtgärder utan även vissa stadsplanereglerande åtgärder beträf- fande gällande bestämmelser. Ofta ligger en stadsplan med breddade gator eller andra förändringar över en befintlig bebyggelse. En sådan stadsplan har juridiska verkningar som bl. 3. innebär, att ombyggnadsarbeten eller mer omfattande upprustning inte får ske i den berörda bebyggelsen. I dessa fall bör övervägas att anpassa planen till den befintliga bebyggelsen. I vanlig kvartersbe- byggelse bör sålunda gatulinjen och taklist- höjden behållas. Inom ramen för gällande planer företas såväl ombyggnad av bostäder till kontor som rivning av bostadshus och nybyggnad av kontor i en omfattning som är allt annat än önskvärd. Stadsplanebe- stämmelserna och byggnadslovskravet er- bjuder ett otillräckligt skydd mot kontorise- ringen. Det synes svårt att komma till rätta med dessa förhållanden utan ändringar i nu— varande lagstiftning. Delreformer, som be- gränsar fastighetsägarens möjligheter bör kunna genomföras i avvaktan på den på- gående översynen av byggnadslagstiftningen.

I direktiven till den parlamentariska kom- mitté som arbetar med översynen har såle- des svårigheterna vid tillämpningen av gäl- lande byggnadslags stadsplaneinstitut påta- lats liksom förekomsten av de informella mellanplaner — vanligen benämnda disposi-

1 Trafikbuller i bostadsområden — en under- sökning från Byggforskningen och Folkhälsan. Statens institut för byggnadsforskning. Rapport 36/1968.

” Riktlinjer för planering med hänsyn till väg- trafikbuller. Statens planverk (stencil 1971).

³ Sveriges energiförsörjning. SOU 1970: 13.

• Sida 62
•  Original

tionsplaner — som vuxit fram bl. a. för planläggning av sådana äldre stadsområden där en successiv stadsfömyelse kan förvän- tas.

Direktiven innehåller även vissa mer kon- kreta anvisningar till ett nytt lagsystem föl planläggning. Således föreslås att de s. k. dis- positionsplanerna skall ersättas av ett for- mellt planinstitut — kommundelsplan — som skall ange krav på planstandard och gestalt- ning utan att låsa sådana detaljer som svår- ligen låter sig bedömas före projekteringen.

Detaljplaner skall grundas på fastställda kommun- och, i förekommande fall, kom- mundelsplan. Detaljplanema bör kunna fast- ställas av kommunen Själv. Deras verkan bör också tidsbegränsas. Kommundelspla— ner och detaljplaner skall utarbetas i sam- råd med olika intressenter och vara föremål för utställning och offentlig debatt.

Ett nytt lagsystem synes ge förutsättning- ar för en starkare styrning av åtgärder inom befintlig bebyggelse och reglering av ut- nyttjandet av mark och byggnader. Det be- hövs en reglering, som inte endast — såsom dagens — ger restriktioner för vad som är tillåtet utan även ger ett ansvar för att pla- neringens intentioner blir genomförda. En bättre samordning med ekonomisk och so- cial planering synes också kunna ingå i en sådan förändring.

• Sida 63
•  Original

Bilaga 5 Trafiksanering

5.1. Allmänt

Flertalet äldre stadsdelar, det gäller såväl bostadsområden som centrumområden, är planlagda och utbyggda för helt andra tra- fikförhållanden än dagens, och gatustandar- den där motsvarar inte de krav på kapaci- tet och säkerhet som den intensiva biltrafi- ken ställer. En totalsanering av dessa om- råden i avsikt att förbättra miljö, omgiv- ningshygien och trafiksäkerhet kan av flera skäl inte mer än i undantagsfall komma i fråga. För att bemästra de allt allvarligare trafikproblemen måste därför andra åtgär- der övervägas. Exempel härpå är

— begränsning av trafikalstringen inom

området genom en planmässig styrning av

markanvändningen (lokalanvändningen)

- utbyggnad av ett primärt biltrafiknät kring stadskärnan för att så långt som

möjligt begränsa biltrafiken på det inre gatunätet

— förbättring av den kollektiva resstan- darden bla genom att införa ett nät av

separata körfält och bussgator för buss- trafiken

— trafiksanering.

Trafiksanering utgör ett sammanfattande begrepp för sådana åtgärder som vidtas för att förbättra trafikförhållandena i ett be- byggt område. Syftet är att uppnå samma kvalitativa standard, vad avser säkerhet, hy- gien och funktion, som eftersträvas vid ny- planering. Därvid vill man åstadkomma:

— separering av olika trafikslag i tid eller rum, främst fotgängare och cyklister från fordonstrafik — differentiering inom varje trafikslag med avseende på trafikuppgift och tra- fikegenskaper så att trafikflödena blir så homogena som möjligt — andra förändringar i trafikanläggning— ens utformning och införande av trafik- reglerande åtgärder så att trafikmiljön blir enhetlig och överskådlig Trafiksaneringsarbetet berör ett flertal ämnesområden och kräver en samlad insats av flera myndigheter och förvaltningar. 1 planeringsarbetet bör således ingå företrä- dare för berörda kommunala förvaltningar samt förekommande lokala trafikföretag och polismyndigheten. Med tanke på att trafik- sanering ofta kan innebära stora ingrepp i ett områdes trafikföring och åtkomlighet, bör samråd etableras med olika organisatio- ner och övriga intressenter, så att dessa ges möjlighet att komma till tals och påverka utformningen.

5.2 Trafiksaneringen i sitt planmässiga sammanhang

Vid sanering av äldre bebyggelseområden, vare sig den sker i form av nybebyggelse eller modernisering, måste trafikfrågorna och bristerna i den nuvarande trafikmiljön beaktas och ges tillräcklig tyngd i plane- ringsarbetet. Målsättningen måste för dessa

• Sida 64
•  Original

områden liksom för nybebyggelseområden vara att separera olika trafikslag från varandra även om svårigheten vid sanering är väsentligt större än vid planering på jung— frulig mark. Bl a för att i en tätort förbättra trafiksäkerheten och uppnå en viss enhetlig standard på denna bör trafikreglerande åt- gärder också vidtas i de delar av tätorten som inte är föremål för ny— eller ombygg- nad. Kommunens trafiknämnd beslutar om detta, men andra kommunala förvaltning- ar kan genom olika initiativ understryka nödvändigheten av att trafiksanerande åt- gärder kommer till stånd.

Planeringen och genomförandet av en tra— fiksanering måste ske med beaktande av flera tidsperspektiv. De konkreta åtgärder som vidtas är normalt av karaktären om- disponering av befintliga gatuytor, gatuav- stängningar, anordnandet av gånggator, en— kelriktningar m m. Sådana åtgärder är jäm- förelsevis enkla och okomplicerade och kan mestadels genomföras omedelbart, då ofta endast gator och friytor berörs. Emellertid måste vidtagna åtgärder stå i överensstäm- melse med den långsiktiga planeringen. Så- ledes bör upprättandet av en trafiksane- ringsplan ingå som en del i ett generalplane- arbete, varvid en samordning mellan be- byggelseplanering och trafiksanering säker- ställs. I generalplanen redovisas de åtgärder som är nödvändiga för att förbättra trafik- och miljösituationen inom ett större områ— de. Den trafikpolitiska målsättningen be- handlas, varvid bla anges hur trafikefter- frågan inom området skall tillgodoses för att sociala, miljömässiga, säkerhetsmässiga och ekonomiska krav skall kunna tillfreds- ställas.

5.3 Biltrafik

Trafiksituationen i våra tätorter, såväl sto- ra som små, har snabbt förändrats. Genom- fartstrafiken söker sig i växande utsträck- ning in på gator som tidigare varit renod- lade bostads- eller butiksgator. Dessa gator har inte den standard och utformning i öv- rigt som trafiken som går på dessa skulle behöva. Genom en trafikreglering, som ute—

stänger genomfartstrafiken från bostads- och butiksområden, kan en väsentlig förbättring av trafikmiljön uppnås. En sådan system- uppbyggnad kan vanligen relativt enkelt konstrueras genom att vissa gator görs om till säckgator eller U-formade gator. Auto- matiskt leds då de stora trafikströmmarna till det överordnade gatunätet.

Samtidigt som gatusystemet bör ges en utformning, som försvårar för obehörig tra- fik att söka sig in i stadsdelen, måste kra- vet på systemets orienterbarhet ställas högt. En tillkrånglad och icke överblickbar trafik- föring skapar irritation och leder till ett större trafikarbetc än nödvändigt. Viktigt är också att gatunätet ges en organisation som medger att trafiken snabbast möjligt när från en lägre gatuklass till närmast högre.

De principer om differentiering, som länge tillämpats vid planering av nya stads- delar, måste också användas i redan be- byggda områden. Systemet med en uppdel- ning av gator i klasser med avseende på trafikuppgift och trafikegenskaper syftar till att minska störningar och förbättra säker- heten. En gata med blandad trafik, exempel- vis genomfartstrafik, parkerade bilar, varu- bilar skapar många risker och störningar. Gatusystemet bör därför organiseras så, att det möjliggör en önskvärd sortering av tra- fiken och så att huvuddelen av bilarna kan gå på de gator som planerats och byggts ut för stora och snabba trafikströmmar. För- utom säkerhetsmässiga och funktionella vinster uppnå man därigenom också förde- lar från buller- och avgassynpunkt.

En trafiksanering syftar ofta till att dela in tätorten i ett antal områden (trafiken- klaver) genom vilka genomfartstrafik för- svåras eller omöjliggörs. De trafikleder — vanligen primär eller sekundärleder enligt Scafts nomenklatur1 — som ramar in dessa från genomfartstrafik fredade områden har till uppgift att förmedla biltrafik från en tät- ortsdel—till en annan och fördela trafiken till lämplig inkörsport för resp enklav. In i en- klaven når man via matarleder som har till

1 Scaft 1968. Riktlinjer för stadsbyggnad med hänsyn till trafiksäkerhet, statens planverk pu- blikation nr 5.

• Sida 65
•  Original

uppgift att samla upp och fördela trafiken inom området. Sista länken i det klassystem som biltrafiksystemet bildar är entrégatan. Denna bör generellt ges en sådan utform- ning, att den inte inbjuder till annan trafik än den som har mål utefter gatan. Längden på entrégatorna bör begränsas till i princip en kvarterslängd för att biltrafikrörelserna på dessa skall reduceras.

5 .4 Parkering

Parkering är en betydelsefull fråga vid tra- fiksanering. Parkering i äldre bebyggelse- områden är till stor del gatuparkering vid kantstenen men ett betydande antal parke- ringsplatser finns också på gårdar. Med tanke på trafiksäkerhet, miljö och hygien är det angeläget att överföra denna parkerings- volym till parkeringsanläggningar eller till andra lämpliga platser. Det betyder att vid nytillskott av platser i parkeringsanläggning— ar bör inom området gatu- och gårdspar- keringen i motsvarande grad begränsas. Först genom ett sådant handlande möjlig- görs att ytor kan avsättas i tillräcklig ut- sträckning för gång- och cykeltrafik samt för lek och rekreation, vilka ytor är knappa i äldre bebyggelseområden. Parkeringsutbyggnaden i äldre områden sker för närvarande ofta genom att ett mot den av byggnadsnämnden beslutade parke- ringsnormen svarande antal platser byggs i källare eller under gård på varje nybyggd fastighet. Tillkomsten av parkeringsplatser blir därigenom helt styrd såväl tidsmässigt som geografiskt via de fastigheter som blir föremål för nybyggnad. Någon planmässig anpassning till rådande behov kan således inte ske, utan utbyggnaden blir slumpmäs- sig. Då dessutom svårigheten är stor att in- passa denna parkeringstyp med sina många tillfarter inom ramen för en bra trafiklös- ning, måste parkeringsanläggningar som är inrymda i enstaka fastigheter bedömas som mindre önskvärda. För att parkeringsfrågan skall kunna ges en rationell lösning, fram- står det som nödvändigt att anordna större parkeringsanläggningar, där flera fastigheter ingår i samverkan för parkeringsändamål.

Även om parkeringsanläggningar, som är inrymda i enstaka fastigheter, kan få sina utfarter kvartersvis samordnade till någon eller ett fåtal punkter så är detta åtgärder som endast kan genomföras på lång sikt, och de fordrar dessutom i de flesta fall en nybyggnadssanering av större delen av ett kvarter. En sådan fullständig nybyggnad av kvarter eller kanske hela stadsdelar kan inte ske förrän i ett längre tidsperspektiv och är dessutom ofta inte heller önskvärd. I stället för små garage i varje fastighet bör berg- rumsgarage, andra större underjordiska ga- rage eller parkeringshus byggas ut. Gemen- samt för dessa anläggningar är att de kan lokaliseras till några få punkter i en stads- del. En sådan lokalisering av parkeringen innebär flera fördelar från miljö- och säker- hetssynpunkt. Trafikrörelsema inom stads- delen kan begränsas; parkeringslösningen medger en ombyggnadssanering och är möj- lig att tillämpa i praktiskt taget alla bebyg- gelseomfråden. Parkeringen kan dessutom samlas till från trafikteknisk synpunkt lämp- liga ställen, vanligen vid sekundär- eller matarled.

Parkeringsplatser, lokaliserade till några få stora enheter ofta i stadsdelens periferi, innebär dock vissa olägenheter. En sådan är att gångavstånden mellan parkeringsplats och bostad kan bli långa. Detta för bl a med sig risker för en ökad framkörningstrafik till bostaden och samtidigt risker för att bi- lar kommer att parkeras på från säkerhets- synpunkt olämpliga platser eller torn på ytor som bör vara fria från körtrafik. Därför är det angeläget att trafikanterna accepterar de målsättningar, som ligger till grund för trafiksaneringen. Men även en effektiv övervakning av gällande parkeringsbestäm- melser är nödvändig. Bestämmelserna mås- te vara så utformade, att övervakningen un- derlättas. Vilka gångavstånd mellan parke- ringsplats och bostad som kan accepteras är svårt att entydigt uttala sig om. Avstån- den kommer att variera från ort till ort. Me- dan man i den stora tätorten är beredd att gå 600 m, kanske man i den mindre tätor- ten endast accepterar 200—300 m. Man bör dock uppmärksamma att kollektivresenären

• Sida 66
•  Original

många gånger har lika långa eller längre av- stånd mellan hållplats och målpunkt.

Parkeringens lokalisering och genomfö- rande utgör en mycket viktig del av hela trafiksaneringsproblematiken. Om inte par- keringen och trafiksystemets utformning kan samordnas på ett rationellt sätt, synes tra- fiksaneringens ambitioner ej kunna förverk- ligas. Parkeringsanläggningamas läge måste sannolikt styras mycket konsekvent, och de måste byggas ut i större enheter. Detta för- utsätter ett aktivt kommunalt engagemang såväl beträffande planering som resursstyr- ning.

5 .5 Busstrafik

Äldre bebyggelseområden har ofta ett in- tensivt markutnyttjande med starkt trafik- alstrande verksamheter. Eftersom man i des— sa områden har ett begränsat gatuutrymme och krav på en god miljö, måste det kollek- tiva trafiksystemet ta hand om en väsentlig del av trafikförsörjningen. Det kollektiva systemet och biltrafiksystemet bör komplet- tera varandra, så att uppkomna transport- behov kan tillgodoses på ett optimalt sätt.

Den allt intensivare biltrafiken i våra tät- orter har försämrat framkomligheten för busstrafiken samt minskat trafikunderlaget och därmed möjligheten att upprätthålla tä- ta förbindelser. Denna kollektivtrafikens kris kan undanröjas endast genom en kon- sekvent prioritering av den kollektiva tra- fiken. Genom att vid trafiksanering redan från början beakta kollektivtrafikens krav kan bussarna inordnas i trafiksystemet på ett ändamålsenligt sätt och samtidigt bere- das god framkomlighet och åtkomlighet. Särskilt viktigt är därvid att samordna buss- nätets linjedragningar och hållplatslägen med gångtrafiksystemet. Busstrafiken bör fånga upp gångtrafikströmmama i punkter med stora fotgängarmängder.

För att busstrafiken skall få erforderlig konkurrenskraft och kunna bidra till att tra- fikanter i ökad utsträckning använder sig av kollektiva färdmedel är det angeläget

att bussarnas framkomlighet förbättras, vilket kan ske genom att reserverade kör-

fält eller gator införs samt genom att buss— trafiken får prioritet i signalreglerade kors- ningar

att trafikeringen håller god standard, vad gäller turtäthet, regularitet, tidtabellsanpass- ning etc

att en viss reskomfort i form av sittplats- standard m in kan garanteras

att linjesträckningarna görs enkla och lättförståeliga och ger kontakt utan omstig- ning mellan ett flertal huvudresmål

att hållplatserna lokaliseras så att de blir lätt tillgängliga samt så att enkla och smidi- ga omstigningar möjliggörs.

5.6 Gångtrafik

De oskyddade trafikanterna skall separeras från övrig trafik genom att attraktiva gång- nät anordnas. Principen är att skapa ett sam- manhängande nät av gånggator som knyter samman målpunkter, dvs bostäder, arbets- platser, butiker, skolor, lekplatser etc. För att gångstråken skall bli attraktiva, skall de erbjuda så korta och bekväma sträckningar som möjligt mellan målpunktema.

Möjligheter att förflytta sig säkert och konfliktfritt skall skapas såväl inom trafik- enklaven som mellan olika trafikområden. Särskilt bör uppmärksammas att framkom- ligheten för rörelsehindrade samt personer med barnvagn mfl blir god. Attraktions- kraften hos gångstråken ökar, om man från dessa även kan uppleva stadsdelens speciel- la miljövärden, såsom intressanta gatuper- spektiv och utblickar samt »andningshål» som parker och planteringar. Gånggatan i sig själv kan även göras attraktiv genom t ex bra belysning, plattsättning och uppvärm- ning av gångbanan samt arrangemang med växtlighet och sittplatser.

Det kan konstateras att i dag är många viktiga gångtrafikmål lokaliserade utefter ga- tor som samtidigt har stora biltrafikuppgif- ter. Många sådana gator kommer även ef- ter genomförandet av en trafiksanering att få stora biltrafikuppgifter, särskilt om de ingår i den del av gatusystemet som omger bostadsenklaverna. På dessa gator är och kommer framgent trafiksäkerhetsproblemen

• Sida 67
•  Original

& %

_ . o ...,...8 0. O / o 0 O % it;/8 ...å. % ooooogooooo / 8 0000 iääimooo oo Kvarter" c? % [7 . / 0 0 o o 8 OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOC Gå gaia o o 8 9 o 0 O O O 8 8 O 8 0 oooooooogooooooooooooooooo 8 0800 ooooåoooc Kvarter o 8 , å n o o o i'iziV'Bilgatu % _j 8 % Kvarter

Affärsguto 0000 0000 Gåanörbindelser—

att vara allvarliga, och konfliktpunkterna mellan kör- och gångtrafiksystemet bör om- sorgsfullt studeras för att så långt möjligt förebygga och helst eliminera olyckor. För att på kort sikt förbättra situationen från säkerhetssynpunkt fordras en sträng ka- nalisering av gångtrafiken exempelvis med hjälp av räcken liksom en separering i tid eller rum vid korsningspunktema. Signal- reglering har således visat sig effektiv för att höja trafiksäkerheten men är samtidigt en åtgärd som försämrar gångtrafikanternas framkomlighet och bekvämlighet. Planskil- da korsningar kan därför bli aktuella att bygga ut även i ett kort tidsperspektiv. Planskildheter måste för att de skall bli ut- nyttjade anpassas till gångtrafikens krav på bekvämlighet och trevnad. Det finns alltför många exempel på planskildheter som ge- nom obekväma trappor och ramper samt genom mörka, trånga och smutsiga utrym- men inte alls uppfyller sådana anspråk. Van-

ligt är också att passage via planskildhet innebär en omväg. Undersökningar har vi- sat, att även en begränsad omväg kraftigt sänker utnyttjandet.

I områden med ett utpräglat rutnätssy- stem kan det självklart vara svårt att bygga upp ett gångsystem som till väsentlig del är skilt från körtrafiken. I samband med en bebyggelsesanering erbjuds dock vissa möjligheter att skapa kommunikationsytor på tomtmark och att i gångsystemet inordna gårdsytor. Kvartersgårdar med bekväma förbindelser med omkringliggande gator kan därigenom utgöra en värdefull hjälp vid ge- nomförandet av en trafiksaneringsplan. Teo- retiskt kan varannan gata därigenom bli gånggata medan varannan gata bli entré- gata med biltrafik.

Om den slutna kvartersbebyggelsen har en gemensam gård, kan det bli möjligt för var och en att lämna sin bostad antingen via bilgata eller via gågata.

• Sida 68
•  Original

5.7 Cykeltrafik

I det gamla gatunätet, vanligen av rutnätstyp, kan det vara svårt att upplåta reserverade ytor för cykeltrafiken. Man tvingas ofta att hänvisa cykeltrafiken till de gånggator, där gångtrafiken är mindre intensiv, till bussgator och reserverade bussfält samt till lokalgator med små biltrafikmängder. Ge- nom en systematisering av dessa olika ga- tuelement till ett sammanhängande system över tätorten kan cyklisterna erbjudas bå- de trafiksäkrare och bekvämare färdvägar än i det blandsystem med biltrafiken som idag finns i de flesta äldre bebyggelseom- råden.

I den mindre och medelstora tätorten sker huvuddelen av förflyttningama till fots el- ler med cykel, och det är både av säker- hets— och miljöskäl angeläget, att detta kan ske även i fortsättningen. Man kan emeller— tid iaktta en förskjutning i färdmedelsvalet, så att allt fler använder bil. Detta samman- hänger med ett ökat bilinnehav och ökade avstånd, men man kan också misstänka att trafikbyggandets inriktning på bilens fram- komlighet har bidragit till denna utveck- ling. I de allra största tätorterna är fram- komligheten för fotgängare och cyklister inom många områden så dålig och risken för trafikolyckor så stor, att detta resulterar i en kraftig begränsning av främst cykeltra- fiken. Ett verkningsfullt medel för att mins- ka trafikolyckoma och förbättra trafikmil- jön är att genom trafikdifferentiering/sepa— rering återge gång— och cykeltrafikanterna den trafikyta och den bekvämlighet dessa trafikantgrupper hade före bilismens genom- brott.

5.8 Trafiksaneringens konsekvenser

En trafiksanering kan ofta innebära stora förändringar i ett områdes trafikföring och tillgänglighet liksom vad gäller dess trafik- säkerhet, omgivningshygieniska förhållanden mm. Den reduktion av biltrafikrörelserna, som man nu uppnår i en för genomfarts— trafik fredad enklav, minskar olycksrisker-

na och gör området tryggare, bekvämare och säkrare för många. En begränsning av biltrafiken gör det också möjligt att minska avgas- och bullerproblemen. Dessa är nu all- varliga i centralt liggande stadsområden lik— som ofta i sk mellanstadsdelar, som på det lokala gatunätet får ta hand om intensiv bil- trafik mellan stadens centrum och utanför- liggande stadsdelar.

Den omfördelning av biltrafiken, som blir ett resultat av saneringen, innebär att trafiken ökar på enklavemas kransgator med risk för att miljö och säkerhet där försäm- ras. Det är därför ofta förenat med stora problem att välja ut de överordnade gator, som har att förmedla de stora trafikmäng- derna i tätorten. En annan i sammanhang- et viktig fråga är, i vilken utsträckning det överordnade gatunätet har möjlighet att ta hand om det trafiktillskott som trafikom- läggningen medför.

Trafiksanering betyder vanligtvis, att bil- trafikkapaciteten inom det aktuella områ- det minskar. Därför måste också vissa för- ändringar av det befintliga trafikmönstret ske. Effekter som kan uppstå är följande:

— trafiken omfördelas så att ännu ej ut- nyttjad gatukapacitet i andra områden tas i anspråk. I viss utsträckning flyttas där- med trafikproblem över till dessa områden

— om biltrafikkapaciteten på det överord- nade gatunätet i områdets närhet redan är maximalt utnyttjat kan man där förvänta en försämrad framkomlighet med köer och ökade väntetider som följd. Samtidigt kom- mer denna högtrafiksituation att råda under en allt större del av dagen

— biltrafiknivån sänks för såväl resor med mål inom det trafiksanerade området som för resor med andra målpunkter. Om man vill bibehålla det befintliga resemönstret, måste den kollektiva trafikens kapacitet i motsvarande grad ökas.

Normalt uppstår effekter av alla tre sla- gen. Vilket trafikmönster trafikomläggning— en kommer att ge upphov till går ofta inte att ange i förväg.

De fördelar man vinner vid en trafik- sanering i form av ökad säkerhet och bätt-

• Sida 69
•  Original

re miljö får således delvis betalas genom sämre biltillgänglighet och minskad bekväm- lighet. Olägenhetema av minskad bilfram- komlighet bedöms olika av olika intressen— ter i områdets trafiksystem. Skäliga hänsyn måste dock tas till olika grupper som av skil- da orsaker är starkt beroende av hög bil— tillgänglighet antingen för att kunna för- flytta sig inom tätorten eller för att varor och gods skall kunna transporteras till rim- liga kostnader. Rörelsehindrade, som är be- roende av invalidbil, bör sålunda ges möj- lighet att kunna köra fram till bostadsen- trén samt erbjudas lämpliga parkeringsplat— ser såväl vid sin bostad som vid arbetsplat- ser och institutioner. Varubilar, oljebilar och flyttbilar bör kunna ges vissa dispenser för att köra på ytor som i övrigt är fria från körtrafik. Detta gäller självklart också ut- ryckningsfordon av olika typ.

För flertalet biltrafikanter innebär vid- tagna saneringsåtgärder i allmänhet längre gångavstånd från angörings- eller parkerings- plats till resmålet. Det kan åtminstone till en början föreligga vissa problem med ori- enterbarheten, trots att man vid utformning- en eftersträvar klarhet och överskådlighet i systemuppbyggnaden. Dessa ogynnsamma effekter av en trafiksanering kompenseras av att planerna medger en höjd busstrafik- standard liksom ökad bekvämlighet och framkomlighet för gång— och cykeltrafiken.

En trafiksanering får också vissa effekter på detaljhandelns omsättning, fastighetsvär- dena, företagsstrukturen m m. Detaljhan- deln påverkas naturligtvis olika beroende på bransch, geografiskt läge och kundkrets. Fastighetsvärdena kan omfördelas något. Om det totalt sett uppstår vinster eller förlus— ter är svårt att bedöma, men eftersom en trafiksanering genomförs för att förbättra ett områdes trafik- och miljösituation, bör den verka höjande på fastighetsvärdena. Fö- retagsstrukturen påverkas huvudsakligen på längre sikt. När biltillgänglighet och parke- ringsmöjligheterna begränsas, uppstår svå- righeter för tex bensinstationer. Såväl po- sitiva som negativa förändringar av verk- samhetsstrukturema inom ett område kan sålunda ske som följd av en trafiksanering.

5.9 Kostnader och finansiering

Några allmänt vedertagna principer för fi- nansieringen av ett trafiksaneringsprogram finns ännu ej, och denna osäkerhet kan verka hämmande på viljan att ta initiativ för att genomföra olika saneringsåtgärder. Statsmaktema har hittills inte varit beredda att ställa medel till förfogande. Vid den försöksverksamhet med trafiksanering, som på kommunikationsdepartementets initiativ genom forskningsgruppen Scaft bedrivs på fem utvalda orter i landet, är det sålunda kommunerna själva som står för huvudpar- ten av kostnaderna.

Trafiken i våra tätorter är emellertid före- mål för en statlig utredning,1 och enligt direktiven är avsikten, att stadstrafikfrågor— na skall få en bred och allsidig prövning, där särskild uppmärksamhet ägnas närkol- lektivtrafiken. I det sammanhanget kommer bidragssystemet till stadstrafiken att behand— las, varvid det är troligt att man undersö- ker möjligheten att ge bidragssystemet en sådan utformning, att trafiksanerande åt— gärder underlättas.

Exempel på stelhet i det nuvarande bi- dragssystemet kan anföras, vad gäller an- gelägna förbättringar av gång- och cykel- trafiknätet. För närvarande tilldelas gång- och cykeltrafiksystemet blygsamma belopp, jämfört med vad som ställs till biltrafikens förfogande. De medel, som tilldelas gång- och cykeltrafiken, är dessutom splittrade på olika huvudmän och budgettitlar, och det försvårar en samordning och rationell an- vändning av anvisade medel. En samord- ning liksom en omfördelning av de resur- ser som går till trafikbyggande, så att gång- och cykeltrafiksystemet får en rimlig an- del därav, är angelägen med hänsyn till be- hovet av en snabb och omfattande trafik- sanering i våra tätorter.

De åtgärder som vidtas i samband med trafiksanering är ofta av enkelt och okom- plicerat slag. Den sammantagna kostnaden för att genomföra ett saneringsprojekt i

1 Utredningen om kollektivtrafiken i tätor- terna tillkallad av kommunikationsministern 14.1 1971.

• Sida 70
•  Original

sin helhet kan emellertid bli betydande. 1 den nedan beskrivna trafiksaneringsplanen för Östermalm i Stockholm, som utgör en första etapp i en trafiksanering av hela in- nerstaden, har redovisats kostnader för åt- gärder, som oundgängligen är nödvändiga att genomföra, på ca 2 miljoner kronor. I en slutgiltig utformning med plattsättning av gånggator, vissa parkarrangemang etc blir kostnaden 13 miljoner kronor. Kost- naderna för en trafiksanering är således inte marginella. Man kan dock räkna med en stor kostnadsspridning med hänsyn till kva- litetsval i de enskilda detaljerna.

5.10 T rafiksanering av Östermalm i Stockholm

Som ett exempel på hur ovan angivna prin- ciper har använts i praktisk planering skall en kort redogörelse lämnas för ett under hösten 1970 utarbetat trafiksaneringsförslag för stadsdelen Östermalm i Stockholm.

Dåvarande Stockholms stadsfullmäktige beslöt i januari 1970 att på försök genom- föra en trafiksanering av delar av Öster- malm och Södermalm. En särskild arbets- grupp tillsattes för att utarbeta ett trafik- saneringsförslag samt ange principerna för genomförandet av förslaget. Arbetsgruppen bestod av en representant för vardera fas- tighetskontoret, gatukontoret, hälsovårdsför- valtningen, stadsbyggnadskontoret, Stock- holms polisdistrikt och AB Storstockholms lokaltrafik.

Målsättning för arbetet var, att de boen- de, sysselsatta och besökande i området skulle få en bättre miljö och en ökad trafik- säkerhet.

Det utarbetade förslaget delar in Öster- malm i fyra trafikzoner (se s. 68) skilda åt av esplanadema Karlavägen och Narva- vägen. Därigenom kan genomsilning av tra- fik, som inte har mål inom området, för— hindras. Biltrafiksystemet (se 5. 69) är upp- byggt av sekundärleder, vars uppgift är att ta om hand trafik utan mål i området och leda trafik med mål i området till matarleder, som för trafiken vidare in i de

olika trafikzonerna. Fördelningsgatorna når fram till inom tra- fikzonerna ingående kvartersgrupper. Sista länken i det differentierade systemet är entrégatan som för fram till de olika kvar- teren.

Bilnätet har formen av ett »fiskbens— mönster» med fördelningsgatoma som »ryggrad» och entrégatorna utformade som dubbelriktade återvändsgator med ett kvar- ter som maximal längd.

Gångtrafiknätet (se s. 70) är uppbyggt som ett rutnät med Karlavägen och Nar- vavägen som axlar. Nybrogatan och Hum- legårdsgatan som redan idag har stora gång- trafikmängder, en livlig detaljhandel och ett flertal arbetsplatser, utformas som renodlade gånggator. Dessa gator utgör dessutom gång- vägar från Östermalms bostadsområden ned mot citys detaljhandelscentra. Längs Skep- pargatan ligger flera skolor, vilket motive— rar att denna gata reserveras för gång— och cykeltrafikanter.

Bussnätet (se 5. 71) består av bussgator (gator reserverade för bussar, cyklister, fot- gängare och distributionstrafik), gator med separata körfält för bussar och blandtrafik- gator. Genom att bussarna i huvudsak ut- nyttjar bussgator inom Östermalm (Sibylle- gatan, Karlavägen och Narvavägen) och se- parata körfält på sekundärledema, kan framkomligheten inom denna del av inner— staden förbättras.

Den provverksamhet som skall genom- föras sker inom västra delen av Östermalm (mellan Sturegatan och Styrmansgatan, s. 72). I en första etapp kommer enbart nödvändiga trafikreglerande åtgärder att ge- nomföras, varefter i en följande etapp en förbättring av närmiljön i form av platt- sättning av gånggator, parkarrangemang rn m sker. Olika metoder för att under vissa tider underlätta önskvärda interna biltrafik- rörelser mellan trafikzonerna för bla varu- distributionsfordon kommer att prövas.

En trafiksanering ger upphov till effek- ter, vilka kommer att beröra ett stort antal människor. Sådana effekter vid trafiksane- ringen av Östermalm beräknas bli: — säkrare trafikmiljö för alla trafikanter

• Sida 71
•  Original

mindre buller och avgaser snabbare busstrafik

lägre biltrafiknivå ökad biltrafik på sekundärledema och i vissa andra delar av innerstaden

— färre parkeringsplatser

svårare köra fram till vissa kvarter.

• Sida 72
•  Original

Trafiksanering av Östermalm i Stockholm

__|—en_- mm meuun mnemo

. TERMALM

[mm

= =

" i - 5

L . E .;

• Sida 73
•  Original

WELSÅSMIAVHLWIB

'cmawsxmn 'nu ensam mvwaaiso

uanvwzuv g

&)*OXS

,, .

VLVQSHÅNE

. _äåvrvaswmzaugd ___x * "länsmannen —— x ”& _ ' . sa i . /'XO % f' & &

X )

i QX

%», (Xf/y

x

* 1. ea : %% o.s-

• Sida 74
•  Original

Wan—mg dr.- Hablxmhzwx—co

• Sida 75
•  Original

/

/ /=»zuozoxnx=3 2.3—3:53? o , . .

. åsa—=E. J.E. mc.—å Eastman

%%

• Sida 76
•  Original

Guam—”EES 3235: åar—0313

Etapplan

• Sida 77
•  Original

Bostadsteknisk standard vid ombyggnad

6.1 Inledning

Frågorna i samband med en sanering av det äldre bostadsbeståndet omfattar bl. a. en teknisk—ekonomisk-social avvägning, avseen— de val av byggnadstekniska ingrepp i bostä- der och stadsmiljö. De åtgärder som kan komma ifråga omspänner hela området från totalsanering (dvs. rivning och nybyggnad, ofta på ny stadsplan) till upprustning på kort sikt av befintliga hus. Valet av åtgärd beror av ett invecklat samspel mellan olika förut- sättningar och mål, som är av betydelse vid en bedömning av det enskilda saneringsföre- taget.

6.1.1 Terminologi

Terminologi och begrepp i saneringen är be- skrivna i utredningens betänkande del 1.

Här må endast erinras om följande be- grepp.

Totalsanering Förnyelse genom rivning och nybyggnad.

Modernisering

Sammanfattande begrepp för alla standard- höjande åtgärder i befintliga hus.

Upprustning, förbättring

Åtgärder som höjer standarden i befintlig bebyggelse åtminstone till lägsta godtagbara standard.

Ombyggnad

Åtgärder som höjer standarden i befintlig bebyggelse till ombyggnadsstandard.

Genomgripande ombyggnad Åtgärder som höjer standarden i befintlig bebyggelse till att i huvudsak motsvara ny- byggnadsstandard.

Lägsta godtagbara standard

Lägsta tillåtna bostadskvalitet enligt bostads- saneringslagen.

Ombyggnadsstandard

Bostadsstandard utgörande villkor för stat- ligt ombyggnadslån.

N ybyggnadsstandard

Bostadsstandard tillämpad i nyproduktion, bestämd av svensk byggnorm, lånevillkor och praxis.

Begreppsmässigt bör normalt, löpande un- derhåll hållas skilt från standardförbättrande åtgärder. I praktiken torde dock ombyggnad ofta innebära ett samtidigt utförande av ackumulerat eftersatt underhåll.

Bostadstekniska brister kan vara hänför- liga till bostadens anordnande respektive dess skick (eller bådadera). I det förra fallet avses brister i planlösning, utrymme, inred- ning eller utrustning, i det senare i regel sådana brister som uppkommer genom efter- satt underhåll, onormal förslitning och lik-

• Sida 78
•  Original

nande. Dessa brister kan vara hänförliga till bostaden (lägenheten) eller till huset (bygg- nadstekniska brister). Väsentliga bostadstek- niska brister i lägenhetens eller husets skick sleall avhjälpas redan vid uppfyllandet av lägsta godtagbara standard, se del I, kap. 13.

6.1.2 Avgränsning av område

För den del av saneringsverksamheten, som skall genomföras i form av ombyggnad av äldre bostadshus, erfordras riktlinjer i fråga om lämplig bostadsteknisk standardnivå. Förslag till sådana riktlinjer ges här i an- slutning till utredningens förslag till ombygg- nadslån del 1, kap. 9. Riktlinjerna avser i första hand den äldre flerfamiljshusbebyg- gelsen inom tätorternas centrala och halv- centrala delar.

Den låneanknutna standardnivån för om- byggnad, här benämnd ombyggnadsstandard, är sålunda skild från den lägsta godtagbara standard, som beskrivits i del I, kap. 13 i samband med den föreslagna bostadssane- ringslagen.

Med bostadsteknisk standardnivå förstås den utrymmes- och utrustningsstandard, som är hänförlig till själva bostadslägenheten, samt sådana bostadskomplement, som i regel återfinns utanför själva lägenheten och som kan vara gemensamma för en grupp av lä- genheter, t. ex. inom samma hus eller fastig- het eller samma kvarter. Här angivna rikt- linjer avser sålunda endast de bostadsteknis- ka standardfrågoma. Sådana frågor som är hänförliga till stadsplaneteknisk standard, dvs. frågor om exploateringstal, rymlighets- tal, husavstånd, trafikteknisk standard och liknande, ligger däremot utom ramen för vad som betecknas med bostadsteknisk stan- dard.

Nyproduktionens standard och utförande påverkas dels av lånevillkor, dels av de all- männa tekniska byggbestämmelsema i bygg- nadslagstiftningen och Svensk byggnorm jämte anslutande anvisningar, m. fl. bestäm- melser. Här angivna riktlinjer för bostads- teknisk standard vid ombyggnad berör i princip endast lånevillkoren. Tillämpningen av bestämmelserna i Svensk byggnorm vid

ombyggnad har berörts i del II, bilaga 3. Här skall endast nämnas följande.

Gällande byggnadslagstiftning är i hög grad inriktad på nybyggnad. Sålunda får an- visningarna i Svensk byggnorm sägas i prak- tiken uteslutande behandla nybyggnadsverk- samhetens tekniska problem. Därtill kom- mer, att byggnadslagstiftningen av vissa skäl juridiskt hänför olika former av ombyggnad till nybyggnad. I konsekvens härmed blir i sådana fall Svensk byggnorm i sin helhet tillämplig på ombyggnadsföretaget.

I 75 5 BS är stadgat vad som gäller i dessa avseenden. Vad som är mest intres- sant i detta sammanhang är, att om byggna- den, i vilken ombyggnad avses ske, är stri- dande mot stadsplan — vilket ofta är fallet genom att stadsplanen ändrats efter tidpunk- ten för byggnadens uppförande — är varje ändring hänförhg till nybyggnad. Undantag härifrån har endast gjorts för anordnande av värmeledning, vattenklosett eller andra hygieniska anordningar. Om byggnaden inte strider mot gällande stadsplan, godtar bygg- nadsnämnden i regel ombyggnad i Viss ut- sträckning utan att företaget anses hänför- ligt till nybyggnad. Särskilt stadgande eller anvisning avseende vilken omfattning sådan ombyggnad kan ha, t. ex. värdemässigt, sak- nas 75 & BS anger endast, att ombyggnad av så genomgripande beskaffenhet att den kan anses jämförhg med nybyggnad är hän- förlig till nybyggnad.

Allteftersom tekniska byggbestämmelser ändras och nya bestämmelser tillkommer, innebärande en högre målsättning i fråga om hygien, säkerhet och trevnad, ökas i regel avståndet i byggnadsteknisk standard mellan nyproduktionen och den äldre be- byggelsen. Detta leder i sin tur till ett ökan- de behov av ändringar och ingrepp i de äldre husen för att bringa dessa i ett normenligt skick, när ombyggnad är aktuell och denna enligt byggnadsstadgan bedöms som hän- förlig till nybyggnad. Helt andra krav kan ha ställts på vissa utföranden och konstruk- tioner, vilket kanske leder till behov av om- fattande ändringar även i sådana byggnads- delar, som ur funktionssynpunkt inte av- setts omfattas av ombyggnaden. Det kan

• Sida 79
•  Original

t. ex. gälla brandskyddsåtgärder i trapphus, ändring av trappräcken till högre höjd, om- byggnad av hus med träbjälklag och liknan- de.

Utan tvivel erfordras ett närmare över- vägande om de tekniska byggbestämmelser- na bör gälla generellt och utan åtskillnad i såväl nyproduktion som vid ombyggnad eller om en mer nyanserad tillämpning av kraven kan komma ifråga vid ombyggnad. Här för- utsätts att de byggnadstekniska kraven för byggnadslov vid ombyggnad i erforderlig ut- sträckning skall kunna modifieras mot bak- grund av ombyggnadsverksamhetens teknis- ka och ekonomiska förutsättningar.

6.1.3 Samband med bostadspolitisk målsättning

En av statsmakterna godtagen eller fastställd kvalitetsnorm för ombyggnad behövs av flera skäl. Ytterst är det fråga om att kon- kretisera statsmakternas bostadspolitiska målsättningar avseende bostädernas utrym- me och utrustning. I första hand torde detta syfte tillgodoses genom normerade villkor för statlig långivning till ombyggnad. Sekun— därt kan förefintligheten av en sådan norm väntas få inverkan på bruksvärderingen av bostäderna inom det äldre beståndet med en återhållande verkan på hyrestuvecklingen i den mindre goda delen av bostadsbestån- det. Med hänsyn till den fortsatta utveck- lingen på hyresmarknaden torde det därför vara av stor betydelse, att statsmakterna an- ger en standardnivå lämpad som målsättning för ombyggnadsverksamheten.

6.2 Förutsättningar för val av standardnivå

6.2.1 Faktorer av betydelse för ombyggnads- standard

Omfattningen och inriktningen av de bygg- nadstekniska åtgärder, som väljs för om— byggnad av ett visst bostadshus, beror av en samverkan mellan olika faktorer. Viss önsk- värd bostadsteknisk standard, t. ex. som all- mänt villkor för att ombyggnad skall få ge- nomföras eller som villkor för statligt lån

för sådan, kan sålunda inte diskuteras eller bedömas utan samband med dessa faktorer. Val av standardnivå bör därför betraktas som en bland flera förutsättningar för om- byggnad.

De faktorer, som har betydelse för valet av standardnivå, kan hänföras till skilda be— slutsnivåer. Vissa faktorer kan sägas vara generellt giltiga för riket och betecknas som överordnade, under det att andra kan vara lokalt betingade, dvs. avse lokala överord- nade beslut eller lokala övergripande mål- sättningar, eller vara giltiga enbart för visst objekt eller grupp av objekt. Här följer ett försök till sammanställning av viktigare så- dana faktorer.

A Överordnade, generella faktorer

1. Den bostadspolitiska målsättningen.

2. Målsättning och ambitionsnivå för sa- neringsarbetet, särskilt med avseende på re— sulterande bostadsteknisk kvalitet, kostnader (hyresnivå), genomförandetid.

3. Grundläggande allmänna principer för stadsförnyelse, dvs. den urbana miljöns suc- cessiva anpassning till nya eller ändrade funktionella hygieniska och estetiska krav. Principer för förnyelsens genomförande, t. ex. etappstorlekar, evakuering av boende rn. m.

4. Teknisk-ekonomiska förutsättningar för byggnadsproduktion, tillgång till kapital och arbetskraft; speciellt utveckling av bygg- nadstekniska metoder för ombyggnad (som kan ändra kostnadsrelationen mellan ny- byggnad och ombyggnad vid jämförbar stan- dard).

5. Mark- och byggnadsrättsliga förutsätt- ningar.

6. Allmänna ekonomiska och finansie- ringstekniska förutsättningar.

7. Statliga låneformer och villkor knutna till dessa.

8. Bostadssociala åtgärder, generella (stat- liga) hyresbidnag.

B Överordnade faktorer på lokal nivå

1. Ortens förhållanden i fråga om bo- stadsförsörjning. 2. Stadsplaneförhållanden; speciellt förut-

• Sida 80
•  Original

sättningarna att i samband med ombyggnad åstadkomma en tillfredsställande stadsplan.

3. Zonindelning för skilda huvudsakliga ändamål.

4. Objektets samband med och betydelse i stadsplan och miljö. 5 . Miljöns eller objektets värde ur kultur- historisk synpunkt.

6. Kommunala hyresbidrag och subven- tioner.

C Faktorer på saneringsobjektsnivå

1. Objektets bedömbara återstående funk- tionsduglighetstid med hänsyn till

a) överordnade faktorer

b) objektets egna förutsättningar och bygg— nadstekniska tillstånd

2. Bebyggelsens överensstämmelse med gällande stadsplan respektive möjligheterna att inordna bebyggelsen i ny stadsplan.

3. Relation mellan förverkligad bygg- nadsrätt och byggnadsrätt enligt gällande stadsplan.

4. Ägoförhållanden.

5. Erfordeng kapitalinsats för ombygg- nad eller modernisering

a) omfattning av erforderliga åtgärder,

byggnadstekniskt utgångsläge

b) arbetstekniska förutsättningar.

6. Önskvärd hyresnivå efter åtgärder, dvs. möjlig hyresökning.

7. Finansieringsvillkor.

Uppenbarligen är redan de överordnade ge- nerella faktorer, som angivits under A, av väsentlig betydelse för saneringsarbetets in- riktning och därmed också för valet av bo— stadsteknisk standardnivå. Samtidigt är de i saneringsbeståndet rådande, speciella förut— sättningarna för ombyggnad av betydelse för valet av ambitionsnivå och målsättningar i stort.

6.2.2 Vägledande bedömningar

För att komma vidare i diskussionen måste här förutsättas ståndpunktstaganden i vissa viktiga frågor av överordnad karaktär.

1. Bostadsbeståndet måste få innehålla vissa kvalitetsmässiga skillnader även vid en

tidpunkt, då hela beståndet mot bakgrund av den grundläggande målsättningen kan be- traktas som »färdigsanerat». Kvalitetsinter- vallet begränsas dels av den vid tidpunkten rådande nybyggnadsstandarden (som förut- sätts icke sjunka i förhållande till nuläget), dels av lägsta godtagbara standardnivå en- ligt bostadssaneringslagen. Ombyggnadsni- vån bör då sökas så, att ett optimum avseen- de nivå hos och antal genomförda ombygg- nader uppnås.

2. Den stora förekomsten av bostäder med eftersatt underhåll och av bostäder, där en förslumningsprocess inletts eller kan befaras, nödvändiggör en större ombyggnadsverk- samhet än vad som hittills varit fallet. Det gäller sålunda dels att avveckla en befintlig understandard och dels att hinna ifatt och övervinna en pågående förstöring av ytter- ligare delar av det äldre bostadsbeståndet. Dessa omfattande åtgärder kräver att nor— merna för en ombyggnadsstandard inte sätts lika högt som nybyggnadsnormerna, då an- nars avvecklingen av det sämre bostadsbe— ståndet skulle bli alltför resurskrävande och ta orimligt lång tid i anspråk.

3. Med de traditionella ombyggnadsmeto- der, som för närvarande är helt domine- rande, är det såväl ur byggherrens och en- treprenörens som hyresgästens synpunkt lämpligt att evakuera huset inför ombygg- nad. En ökad verksamhet inom ombygg— nadssektom syns emellertid medföra ett växande intresse för ombyggnadens tekniska problem. Såväl inom byggnadsindustrin som i byggforskningsrådets regi sker f.n. ett ut— vecklingsarbete avseende bättre och snab- bare ombyggnadsmetoder, vilket på sikt kan medge kortare evakueringstider och kanske t. o. m. möjlighet för hyresgäster att bo kvar under ombyggnadstiden. Vidare förutsätts att saneringsverksamhe- ten underordnas ett kommunalt sanerings- program i enlighet med vad som angivits i del I, kapitel 5.

6.2.3 Principer för tekniska normer

Kraven för en viss standardnivå kan i prin- cip läggas upp på två olika sätt. Endera kan

• Sida 81
•  Original

krav ställas på en viss lägsta nivå, som inte i något avseende får underskridas, eller ock- så kan kravnivån läggas högre än ett strängt minimum och tillämpningen tillåta vissa al- ternativa underskridanden, som kan preci- seras mer eller mindre exakt. Erfarenheten torde visa, att praktiskt tillämpad standard- nivå gärna ansluter till miniminivå, om så- dan fixerats.

För nybyggnad torde vilken som helst av principerna vara användbar. Vid ombygg- nad däremot är det uppenbart, att vissa krav, t. ex. minimifordringar på rumsmått och in- redningsmått, möbleringsmöjligheter, golv- ytor och liknande, ofta måste medföra olös- liga konflikter, om de tillämpas på befintliga byggnadsstommar. Exempelvis torde inte krav, som skulle medföra flyttning av bä- rande väggar enbart för att uppnå vissa rumsmått, rimligen kunna motiveras. Ur denna synpunkt är det önskvärt, att stan- dardnivån så långt möjligt uttrycks som funktionskrav.

Måttmässiga minimikrav vid ombyggnad skulle automatiskt erhålla en sekundär funk- tion vid sidan av sin primära. Den del av saneringsbeståndet, i vilken förutsättningar saknas för att på ett ur tekniska och ekono- miska synpunkter godtagbart sätt uppfylla kraven, måste i praktiken bli föremål för totalsanering. Kravnivån skulle därför inne- bära ett bland flera kriterier för vad som kan behållas för ombyggnad och vad som måste totalsaneras. Tidpunkten när total- sanering kan ske är å andra sidan beroende av vilka resurser, som står till buds härför i förhållande till behoven. Alltför högt ställda måttkrav kan därför bidra till att tillståndet i omoderna, saneringsmogna fastigheter per- manentas för förhållandevis lång tid, vari— genom kraven skulle motverka sitt syfte.

Mot bakgrund av det anförda bör krav på bostadsteknisk standard vid ombyggnad ge- nerellt formuleras som krav på vissa pri- mära bostadsfunktioner, vilka skall tillgodo- ses genom ingreppen.

Det kommunala bostadssaneringsprogram— met torde få flera viktiga funktioner. En funktion måste vara att fånga upp de 10- kala, för orten särskilda förutsättningarna

för sanering, t. ex. saneringsbeståndets stor- lek och skick i förhållande till ortens bo- stadsbestånd och bostadsförsörjningssitua— tion. Saneringsprogrammet måste i väsentlig utsträckning vara ett uttryck för kommu- nens bedömning och ansvarstagande. Cen— trala riktlinjer bör därför läggas upp så, att ett tillräckligt utrymme för kommunens egen bedömning erhålls. Även normens samband med det kommunala bostadssaneringspro— grammet talar alltså för att krav på bostads— teknisk standard bör uttryckas som funk- tionskrav. Utöver sådana krav kan själv- fallet ges rekommendationer avseende olika lösningar, utrustningsenheter m. m.

Myndighetsgranskningen av de enskilda låneärendena förutsätts alltid ske på grund— val av objektets ställning i bostadsplanerings- programmet. Härigenom möjliggörs en ären- debehandling, som tar hänsyn till varierande lokala förutsättningar samt kommunala mål och prioriteringar.

6.2.4 Samband mellan genomgripande om- byggnad, ombyggnad och förbättring till lägsta godtagbara standard

Genomgripande ombyggnad får anses lik- ställd med nybyggnad i fråga om huvud- saklig bostadsteknisk standardnivå. Andra detaljmått än direkt primära sådana kan dock inte hävdas, t. ex. för sängplacering, utrymme för måttbestämd inredning och liknande.

Genomgripande ombyggnad förutsätts en— dast komma i fråga för bostäder, som i kommunalt saneringsprogram avses bli be- stående på lång sikt. I sådana fall förutsätts handlingsaltemativen bestå i genomgripande ombyggnad respektive ombyggnad.

Ombyggnadsstandarden kan knappast be- stämmas entydigt och likformigt för alla typer av tätorter och fastigheter. Olika för- utsättningar för ekonomiskt möjliga förbätt- ringar nödvändiggör en elasticitet i bedöm- ningen av vad som lämpligen bör genom- föras i det enskilda fallet mot bakgrund av saneringsprogrammet. Olika bostadstekniska kvaliteter, liksom å ena sidan sådana kvali- teter och å andra sidan andra kvaliteter i

• Sida 82
•  Original

boendet, t. ex. miljön, tillgången till service m. ni. får förutsättas kompensera varandra.

Ombyggnad förutsätts utgöra huvudalter— nativet för fastigheter, som enligt bostads- saneringsprogram avses bli bestående på lång sikt. Genom att ombyggnadsstandarden skall utgöra villkor för statliga ombyggnadslån, får denna standardnivå karaktär av central riktlinje och kan därmed väntas få en väg- ledande effekt på ombyggnadsverksamheten i stort.

Bestämningen av kraven för ombygg- nadsstandard måste ta hänsyn till att det tillstånd, som uppnås genom en ombyggnad företagen i enlighet med centrala riktlinjer och kommunalt saneringsprogram, torde bli rådande för rätt lång tid (bortsett från vad som åstadkommes genom avsiktligt kortsik- tiga insatser). Sedan ombyggnad genomförts, kan det tänkas inträffa förändringar i bo- stadskonsumenternas preferenser mellan olika bostadstekniska kvaliteter och i attity- den till kvalitetsnivån över huvud, under det att det kan visa sig ekonomiskt omöjligt att på lång tid ånyo förändra bostäderna eller bostadsmiljön. Det syns därför viktigt att kraven för ombyggnadsstandard inte sätts för lågt.

För lägsta godtagbara standard torde en tämligen noggrann bestämning erfordras i enlighet med vad som angetts i kapitel 13. Denna standardnivå förutsätts utgöra prin- cipiellt krav och därmed giltigt för alla bo- städer.

6.3 Bostadsteknisk standard vid ombyggnad

Den föregående framställningen har sam- manfattningsvis visat, att bostadstekniska krav bör anges för en ombyggnadsstandard placerad mellan nybyggnadsstandard och lägsta godtagbara standard. Så långt som möjligt bör standardnivån uttryckas som funktionskrav, dvs. ange hur bostaden skall kunna brukas.

Emellertid föreligger här vissa svårigheter i samband med detta principiella sätt att ange krav. I vissa avseenden kan normer

knappast uttryckas som funktionskrav. Ex- empelvis lär det alltid kunna diskuteras, huruvida ett visst mått tillräckligt tillgodoser eller möjliggör en viss funktion. Vidare framtvingas en omfattande och kanske om- ständlig kravapparat, eftersom i princip var- je funktion i boendet måste behandlas, för att kravnivån verkligen skall vara otvetydigt angiven över hela linjen. En kravnivå, som på detta sätt anges underifrån, dvs. på varje punkt anger vad som minst erfordras, måste ju byggas upp som ett »heltäckande» sy- stem.

Ett sätt att komma förbi denna metodmäs- siga svårighet kan vara att nalkas kravnivån uppifrån genom att ange den i relation till nybyggn—adsstandarden. För varje funktion eller aspekt, ur vilken en viss lägre standard är godtagbar, kan då den tillåtna avvikelsen anges. Avseenden i vilka underskridanden inte bör komma i fråga skulle inte behöva behandlas. Genom att på så sätt relateras till nybyggnadsstandard skulle ombyggnadsstan- darden automatiskt utgöra en »heltäckande» kravnivå. Inom sådana områden, där tillå— ten avvikelse inte anges, skulle sålunda krav eller praxis för nybyggnadsstandard gälla. Kravnivån blir på detta sätt förhållandevis enkel att uttrycka. Å andra sidan kan frå- gor som utförande m.m. behöva diskuteras för vissa funktioner, även när inget egentligt avsteg från nybyggnadsstandard är godtag— bart eller för att särskilt understryka, att av- steg ej bör komma i fråga.

Det senare sättet att uttrycka ombygg- nadsstandarden, nämligen att relatera den till nybyggnadsstandard, torde även vara i överensstämmelse med vad som anges i direktiven för utredningen:

»De krav på standard i boständerna och de- ras yttre miljö som gäller vid nyproduktion av bostäder bör övervägas och avpassas så att saneringsverksamhetens särskilda förutsätt- ningar blir beaktade.»

I det följande anges förslag till ombygg- nadsstandard efter en kombination av de båda ovan nämnda metoderna, med huvud- vikt på den senare.

De nedan behandlade funktionerna, inom vilka alltså någon form av avsteg från ny-

• Sida 83
•  Original

Ombyggnadsstandard Avsteg från Typ av avsteg Ns medges

lägenhet rumshöjd ja underskridande av mått minsta rumsstorlek ja underskridande av mått inomhusklimat ja viss sämre värmeisolering godtas sol- och dagerbelysning ja kommunens ansvar, specificerat krav kan

ej anges

ljudisolering ja viss sämre ljudisolering godtas elinstallation (nej) detaljutförande funktionsmått, möbleringsutrymme ja underskridande av mått utrymme för matlagning ja underskridande av mått och måltider hygien ja underskridande av mått lägenhetsförråd (nej)

hus, fastighet hiss (nej) hänsyn till kostnad sopnedkast (nej) hänsyn till kostnad tvätt (nej) endast avseende utrustning i lägenheten förråd för cyklar och mopeder ja antalsmässigt lägre norm förråd för barnvagnar ja antalsmåssigt lägre norm

kvarter bilparkeringsplats, angöringsplats (ja) nya centrala riktlinjer förutsätts tomt, utemiljö (ja) nya centrala riktlinjer förutsätts

byggnadsstandard är tänkbar, kan grupperas efter lägenhet, hus (fastighet) och grupp av hus (kvarter eller liknande) enligt samman- ställningen ovan.

Rumshöjd

Befintlig rumshöjd ned till 2,10 111 får god- tas.

Anm. Enligt 46 5 BS skall rumshöjden i bo- stadslägenhet vara minst 2,40 m. Byggnads- nämnd har enligt samma 5 givits rätt att godta lägre rumshöjd, dock lägst 2,10 111. Här avses 46 5 BS med ändrad lydelse enligt SFS 1971: 378.

Minsta rumsstorlek

Även mindre rum än 7 rn2 får godtas, dock icke som lägenhetens första eller andra bo- ningsrum, om rummets måttförhållanden medger rimlig möblering och en funktions- riktig användning samt underskridandet är av väsentlig betydelse för planlösningen. Anm. Enligt 47 5 BS må golvyta i bonings- rum ej understiga 7 m”. Betr. boningsrum, se SBN 0:24.

Inomhusklimat

Utöver kravet i lägsta godtagbara standard på kontinuerlig uppvärmning gäller att vår- meisolering av ytterväggar, golv och tak bör uppfylla kraven i SBN 33: 121. Beträffande ytterväggar av tung konstruktion (t. ex. mas- sivt tegel) i stenhus, som i regel håller en mycket hög värmekapacitet, bör dock av- steg från kraven i SBN godtas. Bedömning- en av vilket avsteg från SBN som kan god- tas kan inte göras separat utan skall ses i samband med byggnadens uppvärmnings- system.

Fönster får ej ha sämre värmeisolering än ordinära kopplade tvåglasfönster i utförande enligt svensk standard.

Självdragsventilation (typ S enligt SBN 36: 21) godtas.

Sol- och dagerbelysning

I nyproduktionen gäller krav på viss minsta solbelysning (visst solvärde) enligt God bo- stad. Kraven avser att förhindra tillkomsten av lägenheter med otillräcklig solbelysning

• Sida 84
•  Original

till följd av enkelsidighet i kombination med ogynnsam väderstrecksorientering eller oac- ceptabel avskärmning utanför fasad.

För ombyggnad syns en norm av mot— svarande innebörd och konstruktion icke lämpligen kunna uppställas. God solbelys- ning i bostaden torde få betraktas som en egenskap, som endast i begränsad utsträck- ning kan tillgodOSes i den äldre bostadsbe- byggelsen, då ju denna tillkommit under andra förutsättningar än modern sådan. En sämre kvalitet i detta avseende bör emeller- tid i det enskilda fallet uppvägas av andra bostadskvaliteter, därest ombyggnad med bibehållen bostadsfunktion skall anses möj- lig. Åtskilliga faktorer torde inverka på för- utsättningarna för en godtagbar dagerbelys- ning i lägenheterna, t. ex. hushöjden i förhål- lande till gårdsdjup och gatubredd, väder- strecksorienteringen hos gårdsutrymmet m. rn.

Det bör framhållas att det äldre bostads- beståndet, särskilt vad gäller den omkring sekelskiftet tillkomna stenhusbebyggelsen i s.k. slutet byggnadssätt, företer åtskilliga problem vid en anpassning till moderna stadsplanekrav. Frågan om bebyggelsestruk- turens lämplighet ur ljussynpunkt, dvs. bo- städernas möjlighet att tillvarata sol- och dagerbelysning, utgör endast en av flera stadsplaneknutna och miljömässiga aspekter vid valet mellan ombyggnad och totalsane- ring. Frågan utgör exempel på område, inom vilket kommunens ansvar måste vara avgö- rande.

Ljudisolering

Vad gäller buller alstrat inom huset (ljud- isolering mellan bostäder och mellan bostad och annat utrymme inom samma hus), bör kraven i SBN 34: 2 gälla. Under förutsätt- ning att ifrågavarande byggnadsdel(ar) inte av andra skäl behöver omfattas av byggnads- åtgärder, bör även lägre värden på ljudiso- lering få godtas; särskilt kan detta vara mo— tiverat om det finns anledning att bevara visst utförande eller viss inredning t. ex. ett ornamenterat stucktak eller en väggpanel. I

annat fall, eller om befintlig ljudisolering är avsevärt sämre än kraven enligt SBN 34: 2, skall ljudisolering utföras enligt dessa krav.

Anm. Problemet avseende externt alstrat bul- ler, dvs. erforderlig ljudisolering av ytterväggar och fönster, förutsätts vara en stadsplaneteknisk fråga. SBN 3413 anger fordringar på högsta ljudnivå i lägenheten orsakad av verksamhet utom lägenheten men inom byggnaden. Dessa fordringar gäller uttryckligen inte ljud från tra- fik o.d. utanför byggnaden. Problemen i sam- band med buller orsakat av vägtrafik m. m. stu- deras f. 11. av trafikbullerutredningen. Jfr. även av planverket framlagt förslag till riktlinjer för planering med hänsyn till vägtrafikbuller (febr. 1971).

Elinstallation

Kravet bör ur funktionssynpunkt motsvara nybyggnadsstandard. Installationen bör vara dimensionerad för ett effektuttag för belys- ning om 25 W/m2 golvyta samt erforderlig effekt för hushållsapparater. Ev. elvärmean- läggning inräknas icke häri. Utanpåliggande montage av ledningar och anslutningsdon samt liknande förenklingar i utförandet god- tas. Antal eluttag och placering av dessa ut- föres enligt praxis. Installationen bör omfatta antennuttag för TV (UHF och VHF) med tillräcklig signalstyrka, i regel anslutna till centralantenn.

Anm. Särskild normering avseende elinstalla- tionsstandard i nybyggda bostäder saknas f. n., installationen följer praxis.

F unktionsmått, möbleringsutrymme

Funktionsmått och möbleringsutrymme en- ligt God bostad (1964) och SBN får under- skridas i rimlig omfattning, om förutsätt— ningar för en normenlig planlösning till skä- lig kostnad inte föreligger och lösningen inte innebär olägenhet i övrigt. Godtagbara mått- avvikelser i förhållande till nybyggnadskrav och -praxis får endast ha samband med och motiveras av de måttmässiga förutsättning- arna i ombyggnadsobjektet. Väsentliga in- grepp i bärande väggar skall ej behöva ifrå- gakomma utom vad gäller upptagande eller igensättande av dörröppningar o. likn. Av-

• Sida 85
•  Original

steg från normerade funktionsmått måste dock medge en planlösning med godtagbar funktion som helhet. Underskridanden får ej gå ut över hela funktioner utan kan en— dast avse reduktion av visst funktionsmått.

Utrymme för matlagning och måltider

Kök (kokvrå) skall vara försett med köksin- redning, omfattande spis med ugn jämte erforderliga avställningsytor, arbetsyta för matberedning, diskho/utslagsvask, plats för diskstjälpning, erforderliga utrymmen för förvaring av matvaror och husgeråd, samt kylskåp och utrymme för ev. installation av frys.

Utgångspunkt för planeringen av matlag- ningsutrymme skall vara God bostad (1964), varvid reducerade breddmått för inredning- en kan godtas ned till följande minimimått. Matlagningsutrymme kan vara kombinerat med matplats som vid konventionellt kök eller vara förlagt i eller i anslutning till bo— ningsrum. Under alla förhållanden skall mat- plats med för lägenheten adekvat antal sitt- platser redovisas i dagerbelyst utrymme.

Anm. Principerna för köksplanering är f.n. föremål för översyn genom studier vid konsu- mentinstitutet, vilket arbete avses resultera i nya rekommendationer om köksplanering i anslut- ning till den år 1970 fastställda nya standarden

Minimiinredning i matlagningsutrymme.

för inredning i bostäder. Vidare väntas planver- ket föreslå bestämmelser om åtgärder mot barn- olycksfall med viss inverkan på planeringen av bl. a. kök.

Hygien

Central varmvattenberedning inom fastig- heten förutsätts. Klosett (wc eller motsva- rande, t.ex. vacuumtoalett) jämte tvättställ, samt bad skall finnas i varje lägenhet med fler än 2 boningsrum. I lägenheter med högst 2 boningsrum utgör dusch alternativ till badkar. Måtten på wc-rum, tvättrum, bad och dusch enligt SBN 63: 2 får under- skridas i rimlig omfattning, om detta vid föreliggande planlösningsförutsättningar kan medge väsentlig besparing och kan göras utan olägenhet i övrigt.

Anm. SBN 63: 2 visar endast badkar av s.k. normalstorlek (1,60 )( 0,70 ut). Detta utgör dock icke hinder mot användande av badkar med mindre mått, t. ex. sittbadkar.

Lägenhetsförråd ( utanför bostaden)

Till lägenheten skall höra erforderligt för- rådsutrymme, t.ex. i form av konventio- nella vinds- eller källarförråd.

Godtagbart i alla lägen-

Godtagbart i lägenheter med högst 2 boningsrum

hetsstorlekar (kök) (kokvrå)

bänkskdp avställningsyta 40 cm 20 cm spis 60 cm 60 cm arbetsyta mellan spis och vatten 80 cm 60 cm disklådskombination 60 cm 60 cm utrymme för diskstjälpning 60 cm 300 cm 40 cm 240 cm väggskåp över alla bänkskåp (utom spis) 240 cm 160 cm högskdp för kyl och frys, alt 60 cm 60 cm

fristående kyl/frys för allmän förvaring 60 cm 120 cm 60 cm 120 cm totalt erforderlig inredningsmängd, minimum 420 cm 360 cm SOU 1971: 65 81

• Sida 86
•  Original

Hiss anordnas i byggnader med fler än tre våningar, där detta kan ske till rimlig kost- nad och utan olägenhet i övrigt. Hissen bör om möjligt nå husets entréplan mot gata, alt. gård.

Anm. Avvikelsen innebär avsteg från låne- villkoren men ej från SBN; krav på anordnan- de av hiss finns ej i byggnormen. Enligt God bostad (1964) bör hiss installeras, om det ver- tikala avståndet mellan entréplan och bostads- våning överskrider 9 meter.

Sopnedkast

Sopnedkast anordnas i bostadshus med fler än två våningar, där detta kan ske till rimlig kostnad och utan olägenhet i övrigt.

Tvätt

Tillgång till fastighetstvättstuga eller mot- svarande, t. ex. andelstvättstuga gemensam för grupp av fastigheter, förutsätts. Vid fas- tighetstvättstuga av konventionell typ bör tillgången vara en tvättstuga per 25—50 lä- genheter. Utrustningen i sådan tvättstuga bör omfatta

automatisk tvättmaskin ev. separat centrifug tvättbänk med tvättho torkskåp, torkrum eller torktumlare bänkutrymme för hantering av tvättgods kallmangel ev. utrymme för strykbräda

Vid bedömningen av antalet lägenheter per tvättstuga bör även ev. tillgång till övriga förekommande tvättinrättningar inom gång- avstånd beaktas.

Förråd för cyklar och mopeder

Möjlighet att anordna förvaringsutrymme för cyklar och mopeder till ett antal av en cykel/moped per lägenhet bör redovisas.

Förråd för barnvagnar

En barnvagnsplats per 10 lägenheter bör redovisas. Barnvagnsförråd placeras i au-

slutning till entré. Gemensamma lösningar för en grupp av fastigheter, t.ex. kvarter, godtas. I regel godtas dock högst 50 meters gångavstånd mellan trapphus och barnvagns- förråd.

Bilparkeringsplats, angöringsplats

Inga krav avseende det enskilda objektet. Däremot förutsätts att en kommunal plane- ring av trafikförsörjning och parkering skall föreligga och ingå i saneringsprogrammet. I första hand torde samlade lösningar för större enheter än enstaka fastigheter komma i fråga.

Anm. Nya stadsplanetekniska normer för tra- fikförsörjning och bostadsparkering vid sane- ring förutsätts.

Tomt, utemiljö

Kvartersgårdar och liknande, t. ex. vid slutet byggnadssätt förekommande gårdar, be- handlas som sammanhängande enheter. Till- gängligt utrymme tillvaratas på lämpligt sätt för de boendes utevistelse, för plantering, lekplatser och liknande.

Anm. Nya stadsplanetekniska normer aVSe- ende utomhus bostadsmiljö vid sanering förut- sätts.

• Sida 87
•  Original

Tomträttsinstitutet som hjälpmedel att utjämna och omfördela markkostnader

7.1 Allmänt

Bostadskostnadema i nyproducerade bostä- der är höga. Specith gäller detta bostäder i områden där en totalsanering (rivning — nybyggnad) genomförts. En av anledning- arna till höga hyror vid totalsanering är att kostnaden för den för nybebyggelse iord- ningställda marken ofta blir hög. Det är där- för angeläget att hålla nere tomtkostnader- na. Saneringsutredningen skall pröva om denna fråga kan lösas inom ramen för en utjänming inom kommunen. I det samman- hanget är tomträttsinstitutet av speciellt in- tresse.

Tomträttsinstitutet ger fastighetsägaren/ kommunen rätt att vart tionde år justera tomträttsavgälden så att avgälden svarar mot det värde tomten har vid regleringstillfället. Kommunen kan därför genom att använda sig av tomträttsinstitutet tillgodogöra sig en väsentlig del av en framtida markvärdesteg— ring. Om kommunen däremot säljer mark för bebyggelse fastställs köpeskillingen med beaktande av det värde fastigheten har vid försäljningstillfället. Eventuell markvärde- stegring tillfaller alltså den som förvärvat fastigheten.

Det förhållandet att tomträttsavgälden kan ändras vart tionde år erbjuder en möjlighet att i tiden omfördela kostnaderna för tomt- marken. Kommunen kan under den första avgäldsperioden ta ut en avgäld som är lägre än vad de faktiska kostnaderna för marken

och dess friställande samt inom kommunen tillämpad avgäldsränta ger upphov till. Tack vare möjligheten att i framtiden höja av- gälden kan kommunen trots detta få full täckning för sina självkostnader. Framför- allt beroende på variationer i förvärvs-, eva- kuerings- och exploateringskostnader torde de faktiska tomtkostnaderna för enskilda sa- neringsobjekt komma att variera i förhål- lande till ett medelvärde för likvärdig tomt- mark. Tomträttsinstitutet kan härvid tjäna som ett utjämningsinstrument.

Nedan lämnas först en redogörelse för två olika principer för beräkning av mark- värdet till grund för tomträttsavgälden inom saneringsområden. Därefter redovisas några synpunkter på utjämning av tomtkostnader mellan olika objekt samt på hur tomträtts— institutet kan användas för att i tiden om- fördela kostnaderna för tomtmarken.

7.2 Metoder för avgäldsberäkning vid tomträtt

7.2.1 Stockholm

Vid upplåtelse av mark med tomträtt inom saneringsområden är i princip marknadsvär- det på avröjd tomtmark värdegrundande. Antalet försäljningar av avröjd mark är emellertid så litet att de inte kan utgöra un- derlag för en bedömning av ortens pris för sådan mark. Kommunen har därför valt att utgå från ortens pris uttryckt i kr/ 1112 vy på

• Sida 88
•  Original

saneringsfastigheter 'i uthyrt skick. Till detta pris görs tillägg för evakuerings, rivnings- och övriga med markens friställande sam- manhängande kostnader. Tilläggen (kr/ 1112 vy) utgör medelvärden av motsvarande kost- nader inom andra saneringsområden där man så långt möjligt sökt nedbringa kostna— derna. Kommunen försöker härvid att hålla nere evakueringskostn'aderna genom att om möjligt ställa ersättningslägenheter eller 10- kaler till förfogande i stället för att erbjuda kontantersättningar.

Kommunen svarar för kostnader i sam- band med markens friställande och områ- dets iordningställande med gator, ledningar m m för nybebyggelse. Likaså svarar kom- munen för gångtunnlar och andra konst- byggnader på gatumark, som erfordras för separering av gång- och biltrafik. Om tra- fikled, område för allmän gångtrafik eller biltrafik, skall anläggas på tomtmark sker kostnadsfördelning mellan kommunen och tomträttshavaren efter särskilda grunder.

Vid fastställande av fastighetsvärden till grund för avgäldssättning adderas medel- kostnader för fastighetsförvärv, evakuering, rivning och exploateringsåtgärder. Vidare bestäms fastighetsvärdet med viss försiktig- het för att med säkerhet inte verka prisupp- drivande på mark i närliggande bebyggelse- områden.

Kommunens självkostnader för den fär- diga tomtmarken kan i det enskilda fallet överstiga det fastställda tomtvärdet. Efter- som tilläggen för rivm'ngs- och evakuerings- kostnader m m är medelkostnader för större områden kan man emellertid räkna med att inom andra områden erhålla ett visst över— skott. Härigenom erhålls en utjämning olika områden emellan. Underskott som uppstått på grund av större konstbyggnader eller and- ra särskilda omständigheter i det enskilda fallet torde dock inte kunna täckas genom sådana överskott. Kommunen räknar emel- lertid med att kunna få täckning för dessa kostnader på längre sikt vid framtida av— gäldsregleringar genom att den höga stads— planestandarden med tiden påverkar fastig- hetsvärdena. På så sätt erhålls en omfördel- ning i tiden av vissa kostnader.

Sammanfattningsvis kan sägas att Stock- holm vid bestämmandet av det tomtvärde, som skall utgöra underlag för tomträttsav- gälden inom saneringsområden i princip ef- tersträvar att få täckning för medelkostna- der för mark och dess friställande. För spe- ciella överkostnader räknar kommunen med täckning vid framtida avgäldsregleringar. Härigenom åstadkoms en utjämning i tid och rum.

Stockholm utjämnar även kostnaderna för grundläggning och grovplanering vid upplå- telse med tomträtt för bostadsändamål i in- nerstaden (saneringsområde). Utjämningen avser kostnader utöver normalgrunden för innerstaden. Denna normalgrund avviker dock från (är sämre än) normalgrunden i exploateringsområde. Sålunda anses tex visst besvär med grundvatten böra accepte- ras inom ramen för normalgrunden.

7.2.2 Göteborg

Inom flertalet områden som beräknas bli föremål för totalsanering bedriver fastighets»- aktiebolaget Göta Lejon en förvärvsverk- samhet som syftar till att bolaget skall bli ägare till samtliga fastigheter som inte ägs av kommunen. Bolaget förvaltar förvärvade fastigheter i avvaktan på sanering. Bolaget åtar sig även att inför en sanering svara för åtgärder för markens friställande. I samband med genomförandet av en totalsanering säl- jer Göta Lejon hela sitt fastighetsinnehav inom området till kommunen. Köpeskilling- en motsvarar bolagets kostnader för för- värv, förvaltning, rivning mm av fastighe- terna. Kommunen upplåter sedan med tomt- rätt de tomter som kommer att bildas enligt ny stadsplan och tomtindelning. Vid beräk- ning av markvärde till grund för tomträtts- avgäld adderas dels den köpeskilling kom— munen erlagt till Göta Lejon, dels uppskat- tat värde av den mark som kommunen tidi- gare ägt, dels uppskattat värde av mark som Göta Lejon inte lyckats förvärva och som kommunen måste expropriera, dels kostnaderna för rivning av byggnader på kommunens mark respektive på den mark som skall exproprieras, dels kostnader för

• Sida 89
•  Original

nytt lokalgatusystem och dels kommunens kostnader för lagfart, tomtmätning, admi- nistration m m. Utöver tomträttsavgälden erlägger den blivande tomträttshavaren an- slutningsavgift för vatten och avlopp samt i vissa fall engångsbelopp för täckande av vissa saneringskostnader såsom evakuering. Bostadskonsumenterna påförs alltså samtliga kostnader som en sanering av området ger upphov till. Någon omfördelning i tiden av kostnaderna förekommer inte.

Göteborg tillämpar inte utjämning av kostnaderna för grundläggning och grovpla- nering inom saneringsområden.

7.3 Utjämning och omfördelning i tiden av tomtkostnader

7.3.1 Bakgrund

Centralt belägna fastigheter i en tätort an- ses i allmänhet ha ett bättre läge än fastig- heter i ytterområden/nybyggnadsområden. Detta gäller såväl vid kommersiell använd- ning som vid användning för bostadsända- mål. Till följd härav är markvärdet i all- mänhet högre i centrala delar än i ytterom- råden. Inom tätorter med en någorlunda stor fastighetsomsättning kan dessa värdeskillna— der registreras som olika prisnivåer inom olika delar av tätorten.

Genom den fortgående urbaniseringspro- cessen och genom ökningen av markutrym- met per tätortsinvånare har tätorterna ex- panderat mycket kraftigt arealmässigt. Häri- genom har det relativa läget för äldre fas- tigheter förbättrats och fastigheternas real— värde har ökat. Någon bestående dämp- ning av tätorternas arealmässiga expansion är inte att vänta under överskådlig tid. Fas- tigheter som i dag ligger i ytterområden kommer därför successivt att få ett allt bätt- re relativt läge. Äldre fastigheters realvärde kan därför förmodas fortsätta att öka. Vi- dare har äldre fastigheters nominella värde ökat genom den penningvärdeförändring telse med tomträtt för bostadsändamål i in- som ägt rum. Någon radikal förändring av denna prisutveckling förefaller inte trolig. Från konjunkturbetingade variationer kan

därvid bortses. Det torde därför vara rim- ligt att även för framtiden räkna med mark- prisutveckling av i stort sett samma trend som under de senaste årtiondena.

Som inledningsvis framhållits kan kostna- derna för den för nybebyggelse färdigställda marken ofta vara höga inom saneringsom- råden. Detta sammanhänger med att eva- kueringen av bostadshyresgäster och i syn- nerhet lokalhyresgäster kan vara en kost- sam och utdragen procedur. Vidare är det ibland nödvändigt att ta i anspråk byggna- der som inte är ekonomiskt saneringsmogna. Inom vissa saneringsområden genomförs en omläggning av gatu- och ledningsnätet. De krav som ett modernt stadsbyggande ställer på trafikdifferentiering kan leda till att kost- naderna för trafikanläggningarna blir höga.

Vid mindre saneringar, punktsaneringar, förändras i allmänhet inte gatusystemet. Även om ändringar görs kan byggnadsföre- taget av legala skäl inte påföras samtliga kostnader härför. Ledningssystemet kan of- ta användas utan att några åtgärder vidtas och även om en del ledningar kommer att bytas ut är det inte säkert att kostnaderna helt kommer att belasta byggnadsföretaget. Såväl verkliga kostnader som de kostnader som belastar byggnadsföretagen kan alltså variera mellan olika områden.

Om de höga tomtkostnaderna inom sane- ringsområden får belasta byggnadsföretagen resulterar detta i höga produktionskostnader och därmed direkt eller indirekt i höga hy- ror jämfört med produktionskostnaderna och hyrorna i nyproduktionen inom exploa- teringsområden. En viss hyresskillnad kan vara motiverad med hänsyn till skillnader i läge m m. Av bostadssociala skäl bör emel- lertid hyresskillnaderna hållas inom mått- liga gränser. Med hänsyn härtill är det önsk- värt att i samband med rivning — nybygg— nad åstadkomma en dämpning av tomtkost- nadernas inverkan på hyrorna. Kommunen bör dock få täckning för sina kostnader för tomtmarken.

I vissa fall är kostnaderna för den för ny— bebyggelse iordningställda marken så höga att de sammantagna överstiger en etablerad marknadsvärdenivå (ortsprisnivå) för avröjd

• Sida 90
•  Original

tomtmark för nybebyggelse. Krav på full kostnadstäckning vid försäljning eller upp- låtelse med tomträtt innebär i sådana fall att en etablerad prisnivå genombryts. Detta kan ge upphov till en allmän höjning av markprisnivån i orten.

7.3.2 Utjämning av tomtkostnader mellan olika objekt

Ett sätt att motverka att höga kostnader inom ett saneringsområde för den för ny- bebyggelse iordningsställda marken ger upphov till icke önskade konsekvenser i form av höga hyror eller höjd tomtprisnivå är att utjämna kostnaderna mellan olika projekt. Kommun bör därför vid faststäl- lande av köpeskilling eller markvärde till grund för tomträttsavgälden använda sig av genomsnittskostnader för markförvärv och åtgärder för markens iordningställande.

Kommun kan sålunda vid en sanering, som sker med hjälp av en aktiv kommunal markpolitik, eliminera kostnadsuppdrivande verkningar från vissa enstaka objekt genom utjämning och ändå få kostnadstäckning. En förutsättning är att man inom en relativt begränsad tidsrymd har flera projekt samt att kostnaderna för vissa projekt är så låga att de kan kompensera de höga kostnaderna för andra projekt. Dessa förutsättningar är emellertid i allmänhet inte uppfyllda, vilket aktualiserar omfördelning av markkostna- der över ett längre tidsperspektiv.

7.3.3 Omfördelning i tiden av tomtkostnader

En kommun som tillhandahåller mark för bebyggelse kan antingen sälja marken eller upplåta den med tomträtt.

I försäljningsfallet fastställs köpeskillingen i samband med att överenskommelse om försäljningen träffas mellan kommunen och köparen. Kommunen kan efter det att för— säljningen är avslutad erhålla inkomster från fastigheten endast genom i lag reglerade av— gifter. Om kommunen för att inte bryta en ortsprisnivå eller av annat skäl i ett visst fall inte önskar utta en köpeskilling som motsvarar kommunens självkostnader och

det inte är fråga om en utjämning mellan olika områden får detta till följd att kom— munen subventionerar denna tomtmark.

Vid upplåtelse av mark med tomträtt kan kommun, med undantag för eventuell an- slutningsavgift för vatten och avlopp, inte utta kontantersättning för tomten. Däremot kan kommunen så länge tomträttsupplåtel- sen består utta en årlig avgäld, tomträtts- avgälden. Avgälden kan omregleras vart tionde år. Under den första avgäldsperioden motsvarar tomträttsavgälden en relativt låg ränta (avgäldsräntan) på nedlagda kostna- der. Eftersom marken i de flesta fall stiger i värde — i varje fall nominellt — efter hand som tiden går, har kommunen i regel möj- lighet att under efterföljande avgäldsperiod ta ut en högre tomträttsavgäld än under den första perioden. Kommunen får härigenom dels en skälig ränta på nedlagda kostnader, dels ett bidrag till täckande av dessa kostna- der. Som visas i det följande kan kommu- nens intäkter i form av tomträttsavgälder överstiga kostnaderna för tomtmarken. Kommunen kan därför vid fastställande av förstagångsavgälden utgå från ett lägre markvärde än vad kommunens kostnader för tomten skulle ge upphov till. Utan att bryta en markprisnivå kan alltså kommu- nen få full täckning för sina självkostnader.

Genom att under den första avgäldsperio- den ta ut en avgäld som är lägre än vad kom- munens faktiska kostnader för tomten och inom kommunen normalt tillämpad avgälds- ränta ger upphov till, kan en sänkning av inflyttningshyrorna åstadkommas.

Vid en successiv utbyggnad av ett sa— neringsområde kan standarden inom områ- det under vissa utbyggnadsskeden vara lägre än den avsedda. Samtliga hus är kanske inte färdiga eller ens påbörjade. Trafikanord- ningar, lekplatser, parker och andra gemen- samma områden är inte färdigställda. Dessa och andra brister utgör negativa faktorer från boendevärdesynpunkt. Under den tid som bristerna förekommer kan skäl finnas att vänta med att ta ut den mot avsedd stadsplanestandard svarande avgälden.

För att belysa i vilken utsträckning och under vilka förutsättningar en kommun har

• Sida 91
•  Original

möjlighet att vid upplåtelse med tomträtt i tiden omfördela kostnaderna för tomtmar- ken redovisas i det följande en beräkning av de kommunalekonomiska konsekven- serna av tomträttsupplåtelser vid olika an- taganden om markvärdestegring, räntor m m. Därvid har förutsatts att kommunen vid varje avgäldsregleringstillfälle utnyttjar de möjligheter lagstiftningen ger att fast- ställa avgälden »på grundval av det värde marken då äger». För att möjliggöra en jäm- förelse mellan upplåtelse med tomträtt och försäljning omfattar beräkningarna även för- säljning av tomtmarken.

7.3.4 Upplåtelse med tomträtt

Kommunens kostnader för tomtmarken in- faller före och i anslutning till tomträttsupp- låtelsen. Tomträttsavgälderna inflyter där- emot under en mycket lång tidsperiod. I samband med avgäldsregleringar höjs dess- utom avgälderna i allmänhet. För att en beräkning av de kommunalekonomiska kon- sekvenserna av tomträttsupplåtelser skall bli meningsfull måste samtliga inkomster och utgifter diskonteras till en viss tidpunkt. I här redovisade beräkningar har samtliga in- och utbetalningar d'iskonterats till upplåtel- setillfället.

Tomträtt till mark är i princip upplåten för en obestämd tid. För beräkningarna har emellertid en kalkylperiod på 60 år valts, dvs tomträtten antas upphöra efter 60 år. Härigenom erhålls en överensstämmelse med den period efter vilken tomträttsavta- let tidigast kan sägas upp. En förlängning av kalkylperioden utöver 60 år påverkar dess— utom slutresultatet obetydligt.

Den vid en nuvärdeberäkning använda kalkylräntan har stor betydelse för resulta- tet. För att ge framställningen större bredd har beräkningarna genomförts med tre olika kalkylräntor, 6 %, 7 % och 10 %. De två lägre räntesatserna överensstämmer med den internränta som kommunförbundet rekom- menderat kommunerna att använda för år 1970 respektive för år 1971. Vid en kalkyl- ränta på 6—7 % och med de övriga förut- sättningar som valts för beräkningarna vi—

sar sig tomträtt ur kommunalekonomisk syn- punkt genomgående vara fördelaktigare än försäljning. Höjs kalkylräntan minskar nu- värdet av intäkterna i tomträttsalternativet. Likaså minskar nuvärdet av det pris kom- munen i försäljningsalternativet antas få er- lägga för tomten vid ett återköp år 60. För- säljning blir alltså fördelaktigare ju högre kalkylräntan är. Vid en kalkylränta på 10 % är de två alternativen i stort jämställda sam- tidigt som kommunen vid tomträttsupplåtel- se i huvudsak får full kostnadstäckning.

Den årliga markvärdestegringen varierar mellan olika områden. Stora skillnader fö- rekommer också mellan olika tidsperioder. På lång sikt har dock markvärdet stigit. Stegringen har varit av storleksordningen 3—5 % per år. För att belysa hur markvär- destegringen påverkar beräkningsresultatet har beräkningarna genomförts för tre alter- nativa markvärdestegringsprocenter, nämli- gen 3, 4 och 5 %. Med markvärdestegring avses här den nominella förändringen av markvärdena. Med hänsyn till den penning- värdeförändring som ägt rum under efter- krigstiden och till att mark i tätorter genom relativa lägesförändringar mm i allmänhet blir föremål för en reell värdestegring torde de använda procentsatserna täcka normal- fallen. För extremt expansiva orter liksom för avfolkningsorter kan beräkningar med användande av adekvat procentsats lätt ge- nomföras med hjälp av redovisade formler och tillgängliga tabellverk.

Tomrättslagen innehåller inga bestämmel- ser om avgäldsräntans storlek. I förarbetena till lagen har dock uttalats att avgälden bör motsvara en skälig förräntning på mark- värdet samt att avgälden för nyupplåtna tomträtter kan tjäna till Vägledning. Ett stort antal kommuner tillämpade i början av 1970 en avgäldsränta på 5,5 eller 5,75 %. Även andra räntesatser förekommer men de torde i huvudsak ligga i intervallet 5—6 %. Svens- ka kommunförbundet rekommenderade i april 1970 kommunerna att vid fastställande av tomträttsavgäld tillämpa en avgäldsränta på 6,25 %. För att belysa hur avgäldsrän- tans storlek påverkar resultatet har fyra oli- ka räntesatser använts i beräkningarna, näm-

• Sida 92
•  Original

Kommuner som upplåter mark med tomt- rätt för bostadsändamål kan erhålla spe— ciella lån — tomträttslån. För upptagande av sådant lån erfordras inte Kungl Maj:ts till- stånd. Lånen löper under 40 år. De tio förs- ta åren är amorteringsfria. Ränta på tomt- rättslån utgår efter räntesats som fastställs för ett kalenderår i sänder. Under år 1969 utgick ränta efter 6,25 % och under år 1970 efter 7,5 %. För år 1971 är räntesatsen fastställd till 7,5 %.

Hänsyn har i beräkningarna tagits till tomträttslånen. Räntenivån synes emellertid för närvarande vara exceptionellt hög. Ef- tersom tomträttslånet löper under 40 år bör i kalkylsammanhang väljas en låneränta som kan bedömas motsvara ett genomsnitt- ligt värde för en längre period ( minst 10 år). Beräkningarna har genomförts för tre olika räntesatser, nämligen 5, 6 och 7,5 %.

Tomträttslåneräntan bestäms årligen så att den motsvarar den aktuella räntan för sta— tens långfristiga upplåning, ökad med 0,25 % för att täcka kostnaderna för låne- förmedlingen. En förändring av den all- männa räntenivån kommer därför att vid följande årsskifte påverka tomträttslånerän— tans storlek. Om den nya räntenivån är oför- ändrad under en längre period torde emel- lertid även den av kommunerna tillämpade avgäldsräntan komma att justeras. Bedöms den allmänna räntenivån bli högi framtiden bör en hög tomträttslåneränta och avgälds- ränta läggas till grund för beräkning av det ekonomiska utfallet av tomträttsupplåtelser och vice versa.

Helt naturligt bör även valet av kalkyl- ränta påverkas av bedömningen av den framtida räntenivån. Framställningen avser emellertid inte att belysa frågan om kalkyl- räntans storlek. Sålunda har — som ovan framhållits — kalkylräntan 6 och 7 % valts med hänsyn till kommunförbundets rekom- mendation och beräkningarna med en kal- kylränta på 10 % syftar endast till att visa vid vilken räntefot upplåtelser med tomträtt respektive äganderätt är jämställda.

De formler som använts för beräkningen av det ekonomiska utfallet av upplåtelse av

mark med tomträtt redovisas i 7.8 kapitel- bilaga.

Resultatet av beräkningarna redovisas i tabellerna 7.1—7.7.

Markvärdet vid kalkylperiodens början, upplåtelsetillfället, har antagits vara 100 kr per enhet. I kolumnen »Upplåtelse med tomträtt» redovisas dels det till upplåtelse— tillfällct diskonterade Värdet av samtliga tomträttsavgälder under kalkylperioden, dels det värde möjligheten att uppta tomträttslån representerar. Därvid har förutsatts att av- gäldsreglering sker vart tionde år och att avgälden baseras på det värde marken har vid regleringstillfället.

Vid en kalkylränta på 6 % är nuvärdet av tomträttsavgälderna genomgående högre än markvärdet vid upplåtelsetillfället (100 kr). Om kommunens faktiska kostnader för tom- ten motsvarat detta pris får således kom- munen i samtliga fall täckning för sina kost- nader. Även i de fall faktiska tomtkostna- der överstigit markvärdet vid upplåtelsetill- fället kan en kommun få täckning för så- dana överkostnader.

Om den årliga markvärdestegringen an- tas bli 5 % varierar nuvärdet av tomträtts— avgälderna mellan 177 kr och 229 kr be- roende på vilka värden som åsätts de öv- riga variablerna. Härtill kommer inverkan av tomträttslånet. Vid 5 % markvärdesteg- ring och 6 % kalkylränta skulle alltså en kommun kunna få täckning för kostnader som ungefär uppgår till det dubbla mark- värdet.

Vid en kalkylränta på 7 % varierar nu- värdet av tomträttsavgälderna mellan 100 kr och 180 kr. Kommunen får alltså åtminsto- ne täckning för kostnader som motsvarar markvärdet vid upplåtelsetillfället. Vid en avgäld på 6,5 % och en markvärdesteg- ring på 5 % finns dessutom ett avsevärt ut- rymme för kostnader som överstiger mark- värdet.

Vid en kalkylränta på 10 % är det dis- konterade värdet av framtida tomträtts- avgälder — med ett undantag — lägre än markvärdet vid upplåtelsetillfället. Det dis- konterade värdet av avgälderna varierar mellan 63 kr och 101 kr. Om hänsyn tas

• Sida 93
•  Original

till den ekonomiska fördel tomträttslånet representerar (23 kr respektive 14 kr) kom— mer nuvärdet av intäkterna från tomträtts- upplåtelser att variera mellan 77 kr och 124 kr. Om markvärdet motsvarat kommu- nens faktiska kostnader för tomtmarken kommer kommunen således att i stort få täckning för sina kostnader. Något utrym- me för att täcka självkostnader som översti- ger markvärdet vid upplåtelsetillfället finns emellertid inte.

7.3.5 Försäljning av tomtmark

För att erhålla jämförbarhet med tomträtts- fallet har försäljningspriset antagits vara 100 kr per enhet. I försäljningsaltemativet måste emellertid hänsyn tas till ytterligare en faktor. Om kommunen i framtiden av någon anledning har behov av att disponera marken för annan användning, tex trafik- ändamål, eller för totalsanering måste kom- munen återköpa fastigheten. Genom sam— hällets utveckling, investeringar i nya be- byggelseområden, kommunikationsleder, all- män service m ni har marken i regel stigit i värde. Inom vissa områden kan förvänt- ningar ha uppstått om en ändrad använd- ning vilket ytterligare ökat markens värde. Det pris som kommunen vid ett återköp tvingas erlägga överstiger därför i regel det ursprungliga försäljningspriset. Efter- som en kommun äger marken om den är upplåten med tomträtt och därför i princip inte behöver betala något för själva torn- ten vid tomträttens upphörande bör vid en jämförelse mellan äganderätt och tomträtt hänsyn tas till det pris kommunen måste erlägga vid ett återköp. Detta kan ske ge— nom att reducera försäljningspriset (100 kr) med nuvärdet av ett bedömt återköpspris.

I tabellerna 7.1—7.7 redovisas resultatet av en sådan beräkning med olika kombina- tioner av markvärdestegring och kalkylrän- ta. För att resultatet skall bli jämförbart med det som erhållits i tomträttsfallet har kalkylperioden satts till 60 år. De formler som använts vid beräkningarna redovisas i 7.8 Kapitelbilaga.

Helt naturligt blir återköpspriset högre ju

större markvärdestegringen antas bli. Ef- tersom kommunen förutsätts återköpa fas- tigheten först år 60 påverkas emellertid nuvärdet av återköpspriset avsevärt av valet av kalkylränta. Ju högre kalkylräntan är desto lägre blir nuvärdet av ett visst åter- köpspris.

I tabellerna redovisas endast fall då kal- kylräntan är större än den procentuella årliga markvärdestegringen. Som en följd härav är nuvärdet av återköpspriset genom- gående lägre än försäljningspriset. Om där— emot den genomsnittliga årliga markvärde- stegringen är större än kalkylräntan blir nu- värdet av återköpspriset högre än det ur- sprungliga priset.

Har en kommun vid försäljning av tomt— mark uttagit en köpeskilling som motsvarar kommunens självkostnader för tomten får kommunen — sett över hela omloppstiden — inte täckning för sina kostnader om den måste återköpa marken. Underskottet blir helt naturligt större ju kraftigare markvär- destegringen är.

7.3.6 Jämförelse mellan tomträtt och försäljning

Kolumnen längst till höger i tabellerna 7.1— 7.7 anger den högre kostnad vid upplåtelse- tillfället som en kommun vid upplåtelse med tomträtt genom framtida avgäldsreglering- ar kan få täckning för under hänsynstagan- de till samliga här behandlade faktorer.

7.4 Skattefrågor

Enligt anvisningarna för 1970 års allmänna fastighetstaxering likställs fastighet upplåten med tomträtt med fastighet på fri och egen grund. Fastighetens taxeringsvärde skall så- ledes inte påverkas av om fastigheten inne- has med tomträtt eller äganderätt.

För beräkning av inkomst av fastighet upptas av fastighetsägaren som intäkt viss procentsats av fastighetens taxeringsvärde. Den till kommunal inkomstskatt skatte- pliktiga inkomsten grundas på det sk ga— rantibeloppet, vilket utgör 2 % av fastighe- tens taxeringsvärde. Fastigheter upplåtna

• Sida 94
•  Original

med tomträtt likställs även i detta samman- hang med fastigheter på fri och egen grund. Avdrag får göras för ränta på i fastighe- ten nedlagt kapital och tomträttsavgäld. Markupplåtelseformen påverkar sålunda kommunens skatteintäkter endast i den mån tomträttsavgälden avviker från den årliga räntan på tomtkapitalet i äganderättsfallet. En sådan avvikelse torde också i regel fö- rekomma. Räntan på lånet är i äganderätts- fallet ofta högre än avgälden under de förs- ta tioårsperioderna. När tomträttsavgälden på grund av markvärdestegring höjts och räntekostnaderna på lånen i äganderättsfal- let genom amortering blivit tillräckligt låga, blir räntan på lånet lägre än avgälden. Hur stor den samlade skatteeffekten blir är emel- lertid svårt att ange, eftersom denna även påverkas av andra faktorer, såsom ägarens samlade inkomst och om ägaren är fysisk eller juridisk person.

Vinst som uppkommer vid icke yrkes- mässig avyttring av fastighet inkomstbeskat- tas såsom realisationsvinst. Vid vinstberäk- ningen skall inköpspriset för fastigheten lik- som årliga förbättringskostnader, som upp- gått till mer än 3 000 kr, omräknas med ledning av en indexserie grundad på kon— sumentprisindex och levnadskostnadsindex. Vid försäljning av fastighet med byggnad, som huvudsakligen är avsedd att använ— das för bostadsändamål, får från försälj- ningsvinsten dras 3 000 kr för varje påbör- jat kalenderår som bostadsbyggnaden fun- nits på fastigheten under innehavstiden.

En försäljning av en tomträttsfastighet av- ser i princip endast befintliga byggnader. Någon realisationsvinst hänförd till mar- ken bör därför inte uppkomma. Om kom- muneni samband med avgäldsregleringar in— te anpassar avgälden till tomtens värde, kan emellertid tomträttshavaren vid en försälj- ning tillgodogöra sig en del av markvär- destegringen. Bibehålls avgälden oförändrad under hela upplåtelsetiden, kan tomträtts- havaren tillgodogöra sig hela markvärde- stegringen. Tomträtt kan under sådana för- hållanden från realisationsvinstsynpunkt jämställas med äganderätt.

Vid äganderätt avser köpeskillingen även

tomten. Är markvärdestegringen lika med eller mindre än penningvärdeförsämringen, uppträder inte heller i äganderättsfallet nå- gon beskattningsbar vinst. Överstiger mark- värdestegringen penningvärdeförsämringen, kan beskattningsbar realisationsvinst upp- komma. Avgörande är här om realvärde— stegringen på fastigheten överstiger 3 000 kr per år.

Under förutsättning att varje ägare in- nehar fastigheten under minst två år, på- verkas i stort inte den totala realisations- vinstskatten av det antal gånger en fastig- het byter ägare, förutsatt att fastigheten in- te minskar i värde under någon innehavs- period. Nuvärdet av skatteintäkterna för kommunen är dock beroende av när under kalkylperioden skatten inflyter. Vidare på- verkas skattebeloppet av om fastigheten in- nehas av fysisk eller juridisk person.

Kommunens skatteintäkter från fastighe— ter påverkas sålunda bl.a. av vem som är ägare till fastigheten samt om och i så fall när en fastighet byter ägare. Kommunens skatteintäkter varierar därför från fastighet till fastighet. Med hänsyn härtill har i be- räkningarna hänsyn inte kunnat tas till kom- munens skatteintäkter från fastigheter. Över- slagsberäkningar visar emellertid att upplå- telseformen påverkar skatteintäkterna i obe- tydlig utsträckning.

7.5 Paritetslån och omfördelning av tomt— kostnader

Statligt bostadslån till nybyggnad av bostä— der skall i princip utgöra sk paritetslån. Avser lånet småhus, som skall bebos av låntagaren, kan denne dock välja mellan pa- ritetslån och nominellt lån. Paritetslån in- nebär att ränta och amortering fördelas på sådant sätt, att fastighetsägarens årliga ut- lägg härför i början av lånetiden är låga för att sedan öka successivt till dess bo- stadslånet i sin helhet är återbetalt, dvs en omfördelning i tiden av kostnaderna för ränta och amortering. Det kan därför sy- nas tveksamt, om en omfördelning av tomt- kostnader är förenlig med paritetslån.

För fastigheter belägna på fri och egen

• Sida 95
•  Original

grund utgår paritetslån för kostnaden för mark och byggnad tillsammans. Paritetstalet multipliceras med låneunderlaget och bas- annuitetcn, vilket innebär att tomtkostna- den påverkar kapitalkostnaden i samma ut- sträckning som byggnadskostnaden gör det. I fråga om tomträttsfastigheter utgår pari- tetslån endast för kostnaden för byggna- den. Paritetstalet kommer alltså i detta fall att multipliceras med ett lägre belopp än i äganderättsfallet, och kapitalkostnadsök- ningen på lånen kommer därför att nomi- nellt bli mindre än vid äganderätt. Om hy- ran anknyts till kapitalkostnadsutvecklingen för äganderättsfastigheter, kommer därför ett utrymme att skapas för avgäldshöjning- ar som motsvarar paritetstalshöjningen. Är hyresökningen mindre innebär detta, att markvärdestegringen är mindre än paritets- talsökningen och att avgäldshöjningen mås- te begränsas till markvärdestegringen. I väl— belägna bostadsfastigheter kan dock en hy- ressättning efter bruksvärdet förmodas ge upphov till hyror som ger utrymme för en avgäldshöjning som är större än paritets- talsökningen. Paritetslån behöver alltså inte utgöra något hinder för att i tiden omför- dela tomtkostnader.

7.6 F ör'valtningskostnader

Upplåtelse av mark med tomträtt medför för kommunen vissa administrativa kostna- der som inte har sin motsvarighet vid för— säljning av marken. Sålunda skall avgälden inkasseras, tomträttslån sökas samt räntor och amorteringar på tomträttslån erläggas. Kostnaderna för dessa löpande förvaltnings- åtgärder torde dock vara så små, att de sak- nar betydelse i ifrågavarande sammanhang. Avgäldsregleringarna, som återkommer vart tionde år, torde däremot kräva en stör- re och mer kvalificerad insats från kom- munens sida. Kan parterna inte enas om ändringen av avgälden, skall nämligen frå- gan hänskjutas till expropriationsdomstol. Eftersom avgäldsperioden för upplåtelser för bostadsändamål gjorda före år 1953 var densamma som upplåtelseperioden, dvs minst 60 år, och för motsvarande upplå-

telser gjorda under perioden 1953—1967 var minst 20 år, saknas erfarenheter av i vilken utsträckning domstolsprövning blir erforderlig vid reglering av avgälder avseen- de upplåtelser för bostadsändamål. Även i fråga om tomträtter upplåtna för annat än- damål än bostadsbebyggelse är erfarenhe- terna begränsade. En enda process avseen- de avgäldens storlek bör dock — i likhet med vad som gäller vid expropriation — kunna utgöra grund för förlikningar i ett stort antal ärenden. En konsekvent avgälds- politik från kommunens sida, som leder till avgäldsnivåer för områden som från så- väl geografisk som bruksvärdesynpunkt upp- fattas som enheter, torde öka möjligheterna till frivilliga uppgörelser.

Med hänsyn till att erfarenhetsmaterial saknas, blir en bedömning av de kostnader kommunen åsamkas av avgäldsregleringar osäker. Hänsyn här därför i beräkningarna inte tagits till sådana kostnader.

7.7 Sammanfattning

Framställningen syftar till att belysa frå- gan om utjämning och omfördelning av kostnader för tomtmark. Utjämning kan ske mellan olika objekt. Kostnader kan om- fördelas i tiden.

En utjämning mellan olika objekt kan åstadkommas, om kommunen vid försälj- ning eller upplåtelse med tomträtt utnytt— jar genomsnittliga kostnader för markför— värv och åtgärder för markens iordningstäl- lande. Kommunen kan genom ett sådant förfarande få täckning för sina kostnader för tomtmarken utan att låta de exceptio- nellt dyra objekten få påverka prisnivån på mark.

En omfördelning i tiden av kostnader för tomtmarken förutsätter, att tomten upp- låts med tomträtt. Den angivna metoden bygger på att kommunen vid framtida av- gäldsregleringar i regel har möjlighet att höja tomträttsavgälden. Som framgår av re- dovisade beräkningsexempel kan kommu— nens inkomster från en tomträttsfastighet — sett över en 60-årsperiod och med vissa antaganden om ränta, markvärdestegring

• Sida 96
•  Original

m rn — bli avsevärt högre än dess kostnader för tomtmarken.

För att bilden skall bli fullständig har en jämförelse gjorts mellan upplåtelse med tomträtt och försäljning av marken. En så- dan jämförelse visar, att en kommun genom att upplåta marken med tomträtt har stör- re möjligheter att få täckning för sina kost- nader vid upplåtelsetillfället än om marken säljs.

7.8 Kapitelbilaga. Formler för beräkning av det ekonomiska utfallet av upplåtelse med tomträtt respektive försäljning av tomt- mark

I det följande redovisas formler för beräk- ning av kommunens till nutid diskonterade nettointäkter från en fastighet vid dels upp- låtelse med tomträtt, dels försäljning.

Gemensamma förutsättningar

Fastighetens marknadsvärde vid kalkylperio- dens början är A kr/enhet. Markvärdet till grund för tomträttsavgälden under den förs- ta avgäldsperioden respektive försäljnings- priset förutsätts överensstämma med mark- nadsvärdet, d v s vara A kr/ enhet.

Kalkylperioden är 60 år och kalkylrän- tan är y %. Den årliga markvärdestegringen är x %.

Upplåtelse med tomträtt

Tomträttsavgälder

Under den första avgäldsperioden (10 år) är den årliga tomträttsavgälden : A ' p där p är avgäldsprocenten. Under den and- ra avgäldsperioden kan tomträttsavgälden baseras på högst det värde tomten har vid utgången av det tionde året. Om den årli— ga markvärdestegringen är x % och om kom- munen tar ut hela tomtvärdeökningen blir tomträttsavgälden under den andra avgälds— perioden = A ' (1 + x)10 ' p. För tredje av- gäldsperioden blir avgälden : A ' (1 + x)20 - p 0 s v.

Genom en diskontering av avgälderna under en avgäldsperiod erhålls värdet av samtliga avgälder under perioden, hänfört till respektive avgäldsperiods början. Med en kalkylränta på y % blir det diskonterade värdet av avgälderna under den första pe- rioden

(] +y)10 — 1 y (1 +y)10 Motsvarande värde för den andra pe- rioden blir

(1 +y)10 —1 A(1+x)10pmio—'OSV.

Nuvärdet vid tidpunkten för tomträtts- upplåtelsen av samtliga tomträttsavgälder under kalkylperioden blir

(1 +y>m — 1

y (1 + y)1o

(1 + y)10 — 1 1 + y (1 +y)1o (1 + mm

(1 + y)10 _ 1 1 y (1 + y)10 (I+ y)20

+ ........... +

(1 + y 10 — 1 1 _ y (1 + y)10 (1 +y)50 _

+A(1+x)10p

+A (l +x)20p

+A(1+x50p

(1 + x)10 (1 + y)10 (1 + x)40 (1 + y 4"

_ (1 + y)10 — 1

_. —, (1 +er [. (1 + x)30 (1 +y)30 (I+ x)50:l

(l+y50

(1 + x)20 (1 + y)20

x Årlig mark- värdestegring y = Kalkylräntefot

A = Tomtens värde p = Avgäldsprocent

Tomträttslån

Avser tomträttsupplåtelsen bostadsändamål, kan kommunen erhålla tomträttslån med 95 % av markvärdet. Lånet är amorterings- fritt under 10 år och skall därefter amor- teras på 30 år. Under den första tioårspe-

• Sida 97
•  Original

rioden erlägger kommunen sålunda endast ränta på lånet. Nuvärdet av dessa ränte- kostnader blir

(1+ym—1

y (1 + y)10 där q är tomträttslåneräntan.

A 0,95 q

Under påföljande trettioårsperiod skall kommunen årligen göra en avbetalning med 1lao av lånesumman samt erlägga ränta på kvarstående lånebelopp. Nuvärdet vid tid- punkten för lånets utbetalning av amorte- ring plus ränta för hela amorteringsperioden blir

1 1 _— +A (1+y10BA 0953101—+y+ 09530 1 1 1 — A0,5——+ q1+ yl++ 9 30(1+y)2 29 1 A , — + 0,953—0q—)121+(1+f409530 1 95 1 + (1 + y)3 ” 30 q (1 + y)3+ + AO ,—95 1 ...... 30(__1+y)29+

2 A 0,9 A 0,95 + 5_ 30 q(1+—)1y+29l ++

1 1 30 (1 + y)=0

(Ely—WH =

1 (1 +y)30 — 1 l (1 + y)10 y (1 + y)30 30

q€30+ 29 + 28 + 301+y (1+y)z (1+y)3

1 95— +A09 30q

= 0,95 A

....... +

+ 2 + 1 n— (1+y29 (1+y3" _

_ 0,95/1 (1+y)30—1 _(1+y10 30y(1+y30

+30 12 (1 +++—yli]

Då fråga är om statligt belånade fastig- heter, sker utbetalningen av tomträttslån ca fyra år efter byggstart. Den totala ef- fekten av tomträttslånet blir därför

_1 _

(1+y)4

_ %;- y (1 +y)10 (1 +y)4

1 (1+y)30—1 _(1+y)14 30y(1+y30

0,95 A [

30

++. (i++—3311]

n=l

q = Tomträttslåneränta y = Kalkylräntefot

Ovanstående beräkningar utgår från an— tagandet att lånet löper exakt 40 år (i verk- ligheten löper lånet i 40 år räknat från ut- gången av det år, då lånet utbetalades) samt att amorteringen sker en gång per år (i verk— ligheten halvårsvis). Approximationerna motverkar varandra.

Försäljning Vid kalkylperiodens början säljs tomten för ett pris av A kr.

Vid kalkylperiodens slut förutsätts tomten bli återköpt för det värde den har vid denna tidpunkt. Om den årliga markvärdestegring- en är x % och om den kalkylränta kommu- nen har anledning att räkna med är y %, är nuvärdet av återköpspriset

1

. 50 _ A (1+x) (1+y)60

Inom vissa områden kan man ha anled- ning att räkna med att tomt vid kalkylperio— dens slut får utnyttjas för annat ändamål. Ger det nya användningssättet en högre avkastning, antas kommunen vid återköp av marken få betala ett pris som motsvarar det markvärde som det nya användningssät- tet konstituerar. Om detta är r % högre än vad ett oförändrat användningssätt ger, blir nuvärdet av återköpspriset

• Sida 98
•  Original

1 A(1+r)(1+x)60m En försäljning av tomtmarken ger såle- des följande ekonomiska utfall för kommu- nen

4 _ 4 | | x 0 l _. (1 r) (1 )6 (] y)qo | (1 + x)60 1 (1 + y)*m (1 r)]

A = Tomtens värde x = Årlig markvärdestegring y = Kalkylräntefot r = Övervärde p g a annan användning

• Sida 99
•  Original

(Tabell 7.1—7.7 ) Det ekonomiska utfallet för en kommun av upplåtelse med tomträtt re- spektive försäljning av tomtmark. Kalkylperiod 60 år.

Tabell 7.1

Kalkylränta (y) = 6 % Tomträttslåneränta (q) = 5 %

p = avgäldsprocent x = årlig markvärdestegring r = övervärde p. g. a. annan användning

Upplåtelse med tomträtt Försäljning Diskonterat värde av tomt-

Skillnad mellan tomt-

rättsavgälden plus elTekten Försäljningspris minns rätt och p x r av tomträttslån återköpspris försäljning % % % kr kr kr 3 0 121+9=130 100—18=82 + 48 50 121+9=130 100—27:73 + 57 5 4 0 145+9=154 100—32=68 +86 50 145 + 9 = 154 100 ——48 = 52 +102 5 0 177 + 9 = 186 100—57 = 43 +143 50 177 + 9 = 186 100— 85 = 15 +171 3 0 133+9=142 100—18=82 +60 50 133+9=142 100—27=73 + 69 55 4 0 159+9=168 100—32=68 +100 * 50 159 + 9 = 168 100—48 = 52 +116 5 0 194+9=203 100—57=43 +160 50 194 + 9 = 203 100— 85 = 15 +188 3 0 145+9=154 100—18=82 +72 50 145+9=154 100—27=73 + 81 6 4 0 173 + 9 = 182 100 —32 = 68 +114 50 173 + 9 = 182 100 —48 = 52 +130 5 0 212j+ 9 = 221 100 — 57 = 43 +178 50 212 + 9 = 221 100— 851= 15 +206 3 0 157+9=166 100—18=82 + 84 50 157+9=166 100—27:73 + 93 65 4 0 188 +9= 197 100—32= 68 +129 ' 50 188 + 9 = 197 100—48 = 52 +145 5 O 229 + 9 = 238 100— 57 = 43 +195 50 229 + 9 = 238 100— 85 = 15 +223 SOU 1971: 65 95

• Sida 100
•  Original

Kalkylränta (y) = 6 % Tomträttslåneränta (q) = 6 %

p = avgäldesprocent x = årlig markvärdestegring [' = övervärde p. g. a. annan användning

Upplåtelse med tomträtt Försäljning Skillnad Diskonterat värde av tomt- mellan tomt- rättsavgälden plus effekten Försäljningspris minus rätt och p x r av tomträttslån återköpspris försäljning % % % kr kr kr 3 0 121+0=121 100—18=82 + 39 50 121 + 0 = 121 100 —27 = 73 + 48 5 4 0 145+0=145 100—32=68 + 77 50 145 + 0 = 145 100—48 = 52 + 93 5 0 177+0=177 100—57=43 +134 50 177 + 0 = 177 100 —85 = 15 +162 3 0 133+0=133 100—18=82 + 51 50 133 +0= 133 100—27 =73 + 60 55 4 0 159+0=159 100—32=68 +91 ' 50 159 + 0 = 159 100 —48 = 52 +107 5 0 194+0= 194 100—57 =43 +151 50 194 + 0 = 194 100—85 = 15 +179 3 0 145+0=14S 100—18=82 + 63 50 145 + 0 = 145 100—27 = 73 + 72 6 4 0 173 + 0 = 173 100 —32 = 68 +105 50 173 + 0 = 173 100—48 = 52 +121 5 0 212 + 0 = 212 100 — 57 = 43 +169 50 212 + 0 = 212 100 — 85 = 15 +197 3 0 157+0=157 100—18:82 + 75 50 157 + 0 = 157 100—27 = 73 + 84 65 4 0 188 +0=188 100—32 = 68 +120 ' 50 188 + 0 = 188 100—48 = 52 +136 5 0 229 + 0 = 229 100 — 57 = 43 +186 50 229 + 0 = 229 100 — 85 = 15 +214 Tabell 7.3 Kalkylränta (y) = 6 % Tomrättslåneränta (q) = 7,5 % 3 0 121 _ 14 = 107 100— 18 = 82 + 25 50 121 — 14 = 107 100 ——- 27 = 73 + 34 5 4 O 145 —14 = 131 100 —— 32 = 68 + 63 50 145 —14 = 131 100—48 = 52 + 79 5 0 177 —— 14 = 163 100 — 57 = 43 +120 50 177 — 14 = 163 100 — 85 = 15 +148 3 0 133—14=119 100—18=82 + 37 50 133—14= 119 100—27 = 73 + 46 55 4 0 159—14:145 100—32=68 + 77 ' 50 159 —— 14 = 145 100 ——48 = 52 + 93 5 0 194—14 = 180 100—57 = 43 +137 50 194—14 = 180 100—85 = 15 +165 3 0 145—14= 131 100—18= 82 + 49 50 145 —— 14 = 131 100— 27 = 73 + 58 6 4 0 173 — 14 = 159 100 — 32 = 68 + 91 50 173 _ 14 = 159 100 ——48 = 52 +107 5 0 212 — 14 = 198 100 — 57 = 43 +155 50 212—14 = 198 100—85 = 15 +183 3 0 157 —14 = 143 100— 18 = 82 + 61 50 157 — 14 = 143 100 — 27 = 73 + 70 65 4 0 188—14 = 174 100—32 = 68 +106 ' 50 188—14 = 174 100—48 = 52 +122 5 0 229 — 14 = 215 100 — 57 = 43 +172 50 229—14 = 215 100—85 = 15 +200 96 SOU 1971: 65

• Sida 101
•  Original

Kalkylränta (y) = 7 % p = avgäldsprocent Tomträttslåneränta (q) = 6 % x = årlig markvärdestegring r = övervärde p. g. a. annan användning

Upplåtelse med tomträtt Diskonterat värde av tomt-

Försäljning Skillnad

mellan tomt-

rättsavgälden plus effekten Försäljningspris minus rätt och p x r av tomträttslån återköpspris försäljning % % % kr kr kr 3 0 100+8=108 100—10=90 + 18 50 100 + 8 = 108 100 — 15 = 85 + 23 5 4 0 116+8=124 100—18=82 + 42 50 116+8=124 100—27=73 + 51 5 O 138+8=146 100—32=68 + 78 50 138 + 8 = 146 100—48 = 52 + 94 3 0 110+8=118 100—10=90 + 28 50 110+8=118 100—15=85 + 33 55 4 0 128+8=136 100—18=82 +54 ' 50 128 + 8 = 136 100—27 = 73 + 63 5 0 152+8=160 100—32:68 + 92 50 152 + 8 = 160 100—48 = 52 +108 3 0 119+8=127 100—10=90 + 37 50 119+8=127 100—15=85 + 42 6 4 0 139+8=147 100—18=82 + 65 50 139 + 8 = 147 100—27 = 73 + 74 5 0 166 + 8 = 174 100 — 32 = 68 +106 50 166 + 8 = 174 100 —48 = 52 +122 3 0 129+8=137 100—10=90 + 47 50 129 + 8 = 137 100 — 15 = 85 + 52 65 4 0 151+8=159 100—18=82 +77 ' 50 151 + 8 = 159 100 —27 = 73 + 86 5 O 180 + 8 = 188 100—32 = 68 +120 50 180 + 8 = 188 100—48 = 52 +136 Tabell 7.5 Kalkylränta (y) = 7 % Tomträttslånerånta (q) = 7,5 % 3 0 100—4= 96 100—10=90 + 6 50 100—4= 96 100—15=85 + 11 5 4 0 116—4=112 100—18=82 + 30 50 116—4 = 112 100—27 = 73 + 39 5 0 138—4=l34 100—32=68 + 66 50 138 —4 = 134 100 ——48 = 52 + 82 3 0 110—4=106 100—10=90 + 16 50 110—4= 106 100—15=85 + 21 55 4 0 128—4=124 100—18=82 + 42 ” 50 128 —4 = 124 100 — 27 = 73 + 51 5 0 152—4=148 100—32=68 + 80 50 152—4 = 148 100 —48 = 52 + 96 3 0 119—4=115 100—10=90 + 25 50 119—4=115 100—15=85 + 30 6 4 0 139—4=135 100—18=82 + 53 50 139 ——4 = 135 100 —27 = 73 + 62 5 O 166—4:162 100—32=68 + 94 50 166—4= 162 100—48 = 52 +110 3 0 129—4= 125 100—10=90 + 35 50 129—4 = 125 100— 15 = 85 + 40 65 4 0 151—4=147 100—18=82 +65 ' 50 151—4= 147 100—27=73 + 74 5 0 180—4 = 176 100 —32 = 68 +108 50 180—4 = 176 100—48 = 52 +124 SOU1971: 65 97

• Sida 102
•  Original

Tabell 7.6

Kalkylränta (y) = 10 % p = avgäldsprocent Tomträttslåneränta (q) = 6 % x = årlig markvärdestegring r = övervärde p. g. a' annan användning Upplåtelse med tomträtt Försäljning Skillnad Diskonterat värde av tomt- mellan tomt- rättsavgälden plus effekten Försäljningspris minus rätt och p x r av tomträttslån återköpspris försäljning % % % kr kr kr 3 0 63 + 23 = 86 100 -— 2 = 98 ——12 50 63 + 23 = 86 100—3 = 97 —11 5 4 0 69+23= 92 100—3=97 —5 50 69+23= 92 100—S=95 —3 5 0 78+23=101 100—6=94 +7 50 78 + 23 = 101 100—9 = 91 +10 3 0 69+23= 92 100—2=98 —6 50 69+23= 92 100—3=97 —5 55 4 0 76+23= 99 100—3=97 +2 ' 50 76+23= 99 100—5=95 +4 5 0_ 85+23=108 100—6=94 +14 50 85 + 23 = 108 100—9 = 91 +17 3 0 75+23= 98 100—2=98 0 50 75+23= 98 100—3=97 +1 6 4 0 83+23=106 100—3=97 +9 50 83+23=106 100—S=95 +11 5 0 93+23=116 100—6=94 +22 50 93 +23=116 100—9=91 +25 3 0 81+23=104 100—2=98 +6 50 81+23=104 100—3=97 +7 65 4 0 90+23=113 100—3=97 +16 ” 50 90+23=113 100—5=95 +18 5 O 101 + 23 = 124 100—6 = 94 +30 50 101 + 23 = 124 100 —9 = 91 +33 Tabell 7.7 Kalkylränta (y) = 10 % Tomträttslåneränta (q) = 7,5 % 3 0 63 + 14 = 77 100 — 2 = 98 ——-21 50 63 + 14 = 77 100 — 3 = 97 —20 5 4 0 69 + 14 = 83 100 — 3 = 97 ——14 50 69 + 14 = 83 100 — 5 = 95 —12 5 0 78+14= 92 100—6=94 ——2 50 78+14= 92 100—9=91 +1 3 0 69 + 14 = 83 100—2 = 98 —15 50 69 + 14 = 83 100— 3 = 97 ——14 55 4 0 76+14= 90 100—3=97 —7 ' 50 76+14= 90 100—5=95 —5 5 0 85+14= 99 100—6=94 +5 50 85+14= 99 100—9=91 + 8 3 0 75+14= 89 100—2=98 —9 50 75+14= 89 100—3=97 ——8 6 4 0 83+14= 97 100—3=97 0 50 83+14= 97 100—5=95 + 2 5 0 93+14=107 100—6=94 +13 50 93 + 14 = 107 100—9 = 91 +16 3 0 81+14= 95 100—2=98 —3 50 81+14= 95 100—3=97 —2 65 4 0 90+14=104 100—3=97 +7 ' 50 90+14=104 100—S=95 +9 5 0 101+14=115 100—6=94 +21 50 101 + 14 = 115 100—9 = 91 +24 98 SOU 1971: 65

• Sida 103
•  Original

Upphandling av ombyggnadsprojekt

Inledning. Med anslag från statens råd för byggnadsforskning har under arbetsnamnet projekt ombyggnad gjorts en inventering av 12 genomförda moderniseringsprojekt på olika platser i Sverige.

Syftet med denna inventering har varit att utröna förutsättningarna för en utveck- ling av moderniseringsprocessen till förbätt- ring av metoderna och nedbringande av kostnaderna.

En viktig del i moderniseringsprocessen är upphandlingsförfarandet. I det följande ges en kortfattad redogörelse av de olika entreprenad- och ersättningsformema jäm- te rekommendationer rörande tillämpningen under skilda omständigheter.

Redogörelsen avser att vara en ledning för fastighetsägare och andra, som kan kan komma att fungera som beställare vid modernisering av fastigheter.

För närmare studier av moderniserings- processen hänvisas till byggforskningens rapporter i ämnet.

8.1 U pphandlingens problematik

Hittills har upphandlingsformema för ge— nomförda ombyggnadsprojekt varierat starkt. Detta har berott på att ombygg- nadsprojekten varit olika till sin ursprungli- ga standard, kondition, storlek, planlösning och lägenhetsfördelning. De byggherrar, som handhaft ombyggnadsprojekten, har även varit av olika slag och haft skilda re-

lationer till myndigheter, konsulter och en- treprenörer. *

Eftersom ombyggnadsprojekten ännu så länge har varit relativt fåtaliga är erfaren- heterna av upphandlingsformerna begränsa- de. Några av de större kommunala stiftel- sema och fastighetskontoren, med erfaren- het av genomförda ombyggnadsprojekt, har utvecklat upphandlingsformer, som tycks fungera nöjaktigt. Då bör uppmärksammas att byggherren också kan ha haft en om- fattande nybyggnadsproduktion och därige- nom en stark position gentemot entrepre- nörerna.

Det syns angeläget att för varje särskilt fall välja den upphandlingsform, som ger trygghet åt båda parter.

Byggherren måste få veta vad han får för produkt för de pengar han ger ut. En- treprenören måste få skälig ersättning för det arbete han utför.

8.2 Entreprenadformer

Man skiljer på tre entreprenadformer, som är beroende av hur entreprenörerna knyts till ombyggnadsprojektet.

Delad entreprenad, generalentreprenad och totalentreprenad.

Delad entreprenad innebär att byggher— ren, som svarat för projekteringen, upp- handlar, kontrakterar och samordnar ett flertal entreprenörer. Dessa är då sidoord— nade varandra och kallas sidoentreprenörer.

• Sida 104
•  Original

Om byggherren överlåter samordningsfunk- tionen åt någon av entreprenörerna, vanli- gen byggnadsentreprenören, kallas han hu- vudentreprenör. Varje entreprenör kan i sin tur ha ett antal underentreprenörer.

Delad entreprenad har sällan använts i ombyggnadsprojekt. Samordningen är näm- ligen mycket besvärlig mellan sidoentrepre- nörer, vilket erfarenhetsmässigt vållat bygg- herren stora kostnader, särskilt då oförut- sedda händelser inträffat.

Generalentreprenaden innebär att bygg- herren, som också här svarar för projekte- ringen, upphandlar och kontrakterar endast en kontraktspart, vanligen byggnadsentre- prenören, som då kallas generalentreprenör.

Generalentreprenören är ansvarig gent- emot byggherren för samtliga entreprenö— rers arbeten. De andra entreprenörerna är alltså underentreprenörer till generalentre- prenören.

Generalentreprenad är den vanligaste en- treprenadformen i ombyggnadsprojekt. Det förekommer emellertid att upphandlingen varit delad på så sätt att byggherren, för att försäkra sig om valet av blivande under- entreprenör för t.ex. VVS och el, själv upphandlat dessa och överlåtit dem på ge- neralentreprenören. Ett annat sätt är att byggherren i anbudshandlingarna tillförsäk— rat sig rätten att godkänna generalentrepre- nörens underentreprenörer.

Totalentreprenaden innebär att byggher- ren upphandlar och kontrakterar endast en kontraktspart såsom för generalentreprena- den, men till skillnad från denna överlåter projekteringen till entreprenören, som då kallas totalentreprenör.

Totalentreprenören är således ansvarig gentemot byggherren inte bara för samtli— ga underentreprenörers arbeten utan även för de projekteringsarbeten som han utför, antingen själv eller genom de konsulter, som han anlitar.

Totalentreprenad har förekommit i om- byggnadsprojekt, närmast för egen-regi-pro- duktion. Dess användning som egentlig en- treprenadform förefaller inte tiden vara mogen för. Entreprenadformen förutsätter nämligen att det finns flera i ombyggnads—

frågor erfarna byggnadsentreprenörer, så att byggherren känner att det finns konkur- rens. Det måste också utbildas en metodik att åt byggherren utarbeta programhand- lingar, som på ett tillfredsställande sätt be- skriver den färdiga produktens funktion och kvalitet.

8.3 E rsättningsformer

Var och en av de nämnda entreprenadfor- merna, delad entreprenad, generalentrepre- nad och totalentreprenad, kan betalas i en- lighet med löpande räkning, fast pris, samt mellanformer av löpande räkning och fast pris.

Var och en av dessa ersättningsformer kan kompletteras med incitamentsavtal.

Löpande räkning innebär att byggherren ersätter entreprenören i enlighet med veri- fierade självkostnader, efter hand som de uppstår. Utöver ersättning för självkostna- der utgår som procentuellt pålägg eller som ett i förväg bestämt belopp entreprenör- arvode, som är avsett att täcka entreprenö- rens kostnader för centraladministration, räntor och vinst. Löpande räkning är en relativt vanlig ersättningsform men har av de flesta byggherrar upplevts som otillfreds- ställande.

Fast pris innebär att byggherren betalar entreprenören enligt godkänd utbetalnings- tablå, ett före arbetets igångsättning bestämt belopp för arbetet. Fast pris kan göras rör- ligt genom indexreglering för ändrade lö- ner och materialpriser under entreprenad- tiden.

Fast pris med eller utan indexreglering har varit en vanlig ersättningsform, särskilt där de i entreprenaden ingående arbetena lätt kunnat överblickas och risken för över- raskningar bedömts vara liten.

Mellanformer mellan löpande räkning och fast pris innebär att byggherren beta- lar entreprenören för viss del av entrepre- naden, t.ex. arbetslöner och inbyggt ma- terial, enligt verifierade självkostnader, och för resten enligt överenskommet fast pris.

Ersättningsformen har ofta förekommit där det varit svårt att i förväg bedöma en-

• Sida 105
•  Original

treprenadarbetenas omfattning och där allt- så risken varit stor för extraräkningar för tillkommande arbeten om uppgörelsen skett efter fast pris. Delen för fast pris har ock- så förekommit i en mer uppmjukad form, nämligen som procentpåslag på arbetslöner för en del poster och på material för andra poster. För underentreprenörens arbete, som kunnat kontrakteras med fast pris, har ersättning utgått enligt verifikationer med eller utan påslag för samordningskostnader m.m.

Incitamentsavtal innebär en komplettering av ovanstående ersättningsformer, där vinst- andelen gjorts rörlig genom bonusklausu— ler, där incitamentet kopplas till olika pre- stationer från entreprenören. Incitaments- avtal har ännu inte använts i någon egentlig omfattning i ombyggnadssammanhang. När det hunnit utvecklas metoder i ombygg- nader torde tiden vara inne att i uppgörel- serna införa sådant som prestandaincita- ment, leveransincitament, kostnadsincita- ment osv.

8.4 Inverkan av byggherrens ställning vid upphandlingen

Byggherren kan vara fastighetsägare med egen byggnadsverksamhet, i regel byggnads- firmor, eller fastighetsägare utan egen bygg- nadsverksamhet, från stora kommunala bo- stadsstiftelser eller fastighetskontor med ett stort antal fastigheter till enskilda personer, som innehar en eller ett antal fastigheter.

Fastighetsägaren med egen byggnadsverk- samhet är en vanlig byggherrekategori, som köper upp äldre fastigheter i avsikt att gö— ra dem till ombyggnadsprojekt. Det natur— liga är då att bedriva hela ombyggnadsverk- samheten från utredningsstadiet till den får- diga produkten i egen regi.

Fastighetsägare utan egen byggnadwerk- samhet som vill modernisera sina fastig- heter, är hänvisade till att upphandla om- byggnadsprojekten på entreprenad i någon form. Byggherren kallas då som kontrakts- part i ett entreprenadkontrakt, beställare.

För byggherren har det alltid varit viktigt att kunna tillhandahålla goda projekthand-

lingar vid upphandlingen, så att han inte senare skall komma i en vansklig situation. PM för anbudsgivare och anbudsformulä- ret är då ytterst betydelsefulla för alla en- treprenadformer, likaså beskrivningar och ritningar för delad entreprenad och general- entreprenad samt programmet för totalen- treprenad.

Byggherrar med stor kontinuerlig produk- tion har så småningom skaffat sig en stor byggnadserfarenhet och skaffar sig ofta en egen utrednings— och kontrollantorganisa- tion. De väljer en entreprenadform, som är lämplig för objektet såsom framgår i det följande. Sedan utföres projektering, som anpassar sig till den valda entreprenadfor- men. Hela projekteringen eller delar därav lämnas ut till konsulter. Anbud infordras och vanligen antages en generalentrepre- nör. Ombyggnadsprojektet fullföljs under kontroll att det hela sker enligt projekt- handlingarna.

Byggherrar med liten och tillfällig pro- duktion, ofta engångsbyggherrar, har oftast ringa eller ingen egen byggnadserfarenhet. De vänder sig som regel till en konsult, som sköter alla byggherrens funktioner och låter utföra ombyggnadsarbetet med hjälp av en entreprenör, som fått projektet i täv- lan med andra anbudsgivare. Entreprenad- formen är då oftast generalentreprenad.

8.5 Övriga inverkande faktorer vid upphandlingen

8.5.1 Byggnadens kondition

Vid de besiktningar och undersökningar, som normalt föregår projekteringen, avslö- jas byggnadens kondition. Vid val av entre— prenadform gäller det att ha klart för sig, vilka brister hos byggnadens kondition, som gör att ombyggnadskostnaderna blir stora och dessutom svåra att överblicka i för- väg. Största bekymren för bedömningen vål- lar felaktigheter hos grundkonstruktionen som medför ojämna sättningar och andra rörelser hos byggnaden. Sedan kommer ska- dor hos byggnadsstommen, särskilt de som är en följd av en dålig grundkonstruktion.

• Sida 106
•  Original

Likaså är det svårt att bedöma inverkan av läckande tak, skadade fasaddetaljer, röt- skadade bjälklag m.m., där skadornas om- fattning inte är åtkomliga för besiktning och bedömning i projekteringsstadiet.

Lättare att bedöma är de flesta invändiga ytskador, som kostar ungefär lika mycket att återställa oberoende av skadornas om- fattning. Det 'är också lätt att förutse er- forderliga åtgärder, om skadorna hos tak och fasader är så svåra att det fordras hel omläggning av tak resp. hel nedrivning av befintlig puts jämte nyputsnin g.

Där ombyggnadsarbetenas omfattning med svårighet kan bedömas i förväg, för- ordas generalentreprenad med lämplig mel- lanform av löpande räkning och fast pris. Ersättningsformen fast pris kan nämligen medföra mängder av extraräkningar för svårdefinierbara tillkommande arbeten, som gör att det fasta priset blir en chimär.

Där ombyggnadsarbetenas omfattning däremot är tämligen lätta att förutse, för- ordas generalentreprenad med fast pris.

8.5.2 Byggnadens tekniska standard

I+ byggnadens tekniska standard är det främst förefintligheten eller bristen på sanitär ut— rustning och någorlunda tidsenliga värme- anordningar, som har betydelse vid valet av lämplig entreprenadform.

Bristen på wc, dusch- eller badrum och förefintligheten av ett högst otidsenligt och olämpligt placerat kök kan i vissa fall vål- la planlösningssvårigheter. Detta kan i sin tur betyda ingrepp i byggnadsstommen på vitala delar, såsom bärande pelare, kanal- murar o.d., vilkas konsekvenser kan vara svåra att bedöma i förväg. Om centralvär- me med radiatorer skall installeras medför detta håltagningar m.m. i rum, som annars kanske inte skulle behöva röras. Om av+ loppsledningama är för klent dimensione- rade och måste bytas ut till större kan detta orsaka omfattande arbeten i källarutrym— men. Om ett eller flera av ovanstående fall finns kan övervägas generalentreprenad med lämplig mellanform av löpande räkning och fast pris.

I de flesta fall är det emellertid lätt att bedöma inverkan av byggnadens tekniska standard på ombyggnadsarbetena, så att det med fördel går att tillämpa generalentrepre- nad med fast pris.

8.5.3 Byggnadens planlösning, storlek och ålder

Byggnadens planlösning, om den är redig eller komplicerad och innehåller stora eller små lägenheter kan ha viss inverkan på va- let av entreprenadform. Likaså byggnadens storlek och ålder, eftersom planlösningar- na påverkas av vad som vid olika tider var tillåtet eller otillåtet, då det gällde byggna- dernas utformning.

En komplicerad planlösning innebär ofta stora ingrepp i byggnadsstommen. Detta kan många gånger medföra svårbedömbara ar- beten, särskilt hos äldre hus med träbjälk— lag, som kanske har upplag på delar av mellanväggar, som skall tas bort. Föränd- ringar i lägenhetsindelningen, som det ibland kan vara nödvändigt att göra, kan också ge svårförutsedda konsekvenser. Det kan då övervägas generalentreprenad med lämplig mellanform av löpande räkning och fast pris.

En redig planlösning med ordinära till stora lägenheter betyder att det vid de nöd- vändiga ändringarna för moderniseringens genomförande inte behöver bli så stora in- grepp i den befintliga byggnadsstommen. Eftersom ombyggnadsarbetena då lätt kan förutses till sin omfattning är det naturligt att tillämpa generalentreprenad med fast pris.

8.5.4 Sammanfattande synpunkter på valet av entreprenadform och ersättningsform

Oberoende av alla de omständigheter som kan påverka ombyggnadsprocessen kan som entreprenadform rekommenderas general- entreprenad.

Då det gäller ersättningsformen är det som synes betydligt svårare att ange generel— la riktlinjer. Man har att välja mellan anting— en fast pris eller en mellanform mellan lö— pande räkning och fast pris. För fastpris-

• Sida 107
•  Original

alternativet undersöks då inverkan av såväl byggnadens kondition och tekniska standard som byggnadens planlösning, storlek och ålder. Om man vid denna undersökning finner nackdelar med fastprisaltemativet bör man överväga den ersättningsform som utgör en mellanform mellan löpande räkning och fast pris.

8.6 Förslag till kontraktshandlingar vid upphandlingen

Totalentreprenad innebär att entreprenören sköter projekteringen och följaktligen till— handahåller erforderliga proj ekthandlingar.

Om byggherren vill ha möjlighet att själv bestämma kvaliteten hos det färdiga om- byggnadsprojektet, som han sedan skall överta, torde det vara nödvändigt för ho- nom att göra upp ett program. Programmet bör innehålla följande föreskrifter.

. Materialkrav utvändigt, takbeläggningar, takdetaljer, fa— sadytskikt, fasaddetaljer, gårdsbeläggningar, utomhusanläggningar invändigt, ytskikt hos väggar, tak och golv i lägenheter och gemensamhetsutrym- men. inredning och utrustning med instal- lationer

. Utseendekrav utvändigt, bibehållande eller frångående av

befintligt utseende, ytstruktur, färgval invändigt, ytstruktur och färgval

. F unktionskrav

brandisolering, ljudisolering, värmeisolering, värme, ventilation, sanitet, elektrisk belys- ning och kraft, utrymningsmöjligheter vid brand

. U trymnzeskrav lägenhetsstorlekar, samhetsutrymmen, heter med gata gård.

biutrymmen, gemen- kommunikationsmöjlig—

Programmet bör också innehålla före- skrifter om att entreprenören för genomfö- randet av moderniseringen övertar byggna- den i befintligt skick och därmed ansva-

rar förutom för projekteringen även för kon- dition, mått o. d. som kan avvika från de rit- ningar, som finns i byggnadsnämndens ar- kiv. Byggherren får dock i egenskap av äga- re av tomten ansvara för grundförhållande- na och vad som sammanhänger därmed. Vidare bör programmet ange byggnadstider, anordningar för att hålla hyresgästerna ska- deslösa, ansvaret gentemot myndigheter och grannar m. m.

För att entreprenören skall kunna ansva— ra för byggnadens kondition, mått m.m. är det underförstått att entreprenören under anbudstiden getts tillfälle att undersöka för- hållandena på ort och ställe.

Programmet skulle förmodligen kunna få en tämligen enkel utformning om det funnes ett antal specialiserade underentreprenörer inom respektive sektorer, så att totalentre- prenörens uppgift i huvudsak vore att sam- ordna och administrera.

Eftersom det ännu icke finns tillräckliga erfarenheter om entreprenadformen, torde närmare rekommendationer om anbuds- handlingarnas utformning få anstå.

Generalentreprenad med fast pris förut- sätter att i kontraktet vanligen finns de handlingar, som är uppräknade i 5 4 i All— männa bestämmelser för byggnads-, anlägg- nings- och installationsentreprenader (AB 65).1 Tidplan bör innehålla uppgifter om hyresgästers ut- och inflyttning. Dessutom är det önskvärt med en detaljerad tidplan för en trapphusdel i byggnaden.

Beskrivningar bör innefatta dels en all- män byggnadsbeskrivning, dels en rumsbe- skrivning.

Ritningar bör bestå i . A-ritningar, dels för ursprungligt skick,

dels för moderniserat skick. . Typdetaljer för håltagningar, inklädna—

der o. d.

. VVS-ritningar med program . El-ritningar med program Statiska konstruktionsritningar finns säl- lan anledning att upprätta. Anbudsinfordran och formulär till anbud enligt kapitelbilaga l.

1 Svenska teknologföreningens formulär nr 20.

• Sida 108
•  Original

Generalentreprenad med mellanform av löpande räkning och fast pris innebär att huvuddelen av arbetslöner och allt material som används debiteras enligt löpande räk— ning samt att alla övriga kostnader debite- ras enligt fast pris.

Kontraktshandlingarna kan också här va- ra de, som är uppräknade i 5 4 i AB 65.

Tidplan, beskrivningar och ritningar kan lämpligen innehålla samma handlingar som för generalentreprenad med fast pris.

Om det finns svårbedömda omständighe- ter i samband med ombyggnaden, som gett anledning till att just denna entreprenad- form valts, torde det vara korrekt att om- nämna dem. Exempelvis kan sättningar hos grunden dokumenteras med avvägnings- protokoll och grundundersökningsutlåtan- de, skador på byggnadsstommen visas i ett sprickbesiktningsprotokoll osv. Entreprenö- ren bör vara fullt införstådd med vilka risker han tar.

Anbudsinfordran och formulär till anbud jämte kommentarer, enligt kapitelbila ga 2.

• Sida 109
•  Original

Generalentreprenad med fast pris

Anbudsinfordran ( anbudshandling nr 1 )

(Beställare)

infordrar anbud på (Projekt, fastighetsbeteckning) enligt bifogade anbudshandlingar, förtecknade i kap Ba 2 i Byggnadsbeskrivningen

Anbudshandlingama finns mot en depositionsavgift av Kr

Arbetena skall bedrivas som generalentreprenad

Anbud skall vara inlämnat senast den .............................................................................. Anbud skall för anbudsgivare vara bindande t o m den Anbud skall översändas i förseglat omslag märkt ______ Anbud skall ställas till

(Adress) För att anbud skall upptas till prövning skall anbudet vara avfattat enligt Formulär till anbud (anbudshandling nr 2), tidplan vara bifogad och eventuella reservationer vara pris- satta eller på annat sätt preciserade

Vid anbudsprövning skall hänsyn tas till anbudssumman, inverkan av eventuella reserva- tioner samt tidplanen med avseende på hyresintäkter Beställaren förbehåller sig fri prövningsrätt

tillgängliga för avhämtning fro m den hos

(Adress) Upplysningar gällande entreprenaden lämnas av (Namn, adress, telefonnummer)

den

Byggherre

• Sida 110
•  Original

Generalentreprenad med fast pris Formulär till anbud (anbudshandling nr 2)

Undertecknad erbjuder sig härmed att för (Beställare) utföra ombyggnad (upprustning) av byggnader och gård i (Projekt, fastighetsbeteckning) enligt tillhandahållen anbudsinfordran och däri med hänvisning till kap Ba 2 i ByggnadS- beskrivningen angivna handlingar till ett fast pris ett för allt av Kronor och på nedanstående villkor Arbetet bedrivs som generalentreprenad, där beställaren debiteras enligt godkänd utbetal- ningsplan. Som underentreprenörer avser vi att anlita följande firmor

Leverans och Firma arbete VVS-anläggn. El-anläggn. Målningsarb.

Vi lamnar följande prissatta eller preciserade reservationer

Vi förbinder oss att ha entreprenadarbetena färdigställda inom bifogad tidplan Följande säkerhet lämnas

Detta anbud förklarar vi härmed för oss bindande till och med den ...............................................................

den

Anbudsgivare

• Sida 111
•  Original

Generalentreprenad med mellanformer mellan löpande räkning och fast pris

Anbudsinfordran (anbudshandling nr 1)

(Beställare)

infordrar anbud på

(Projekt, fastighetsbeteckning)

enligt bifogade anbudshandlingar, förtecknade i kap Ba 2 i Byggnadsbeskrivningen.

Anbudshandlingarna finns mot en depositionsavgift av Kr

Arbetena skall bedrivas som generalentreprenad Anbud skall vara inlämnat senast den Anbud skall för anbudsgivare vara bindande t o m den Anbud skall översändas i förseglat omslag märkt

Anbud skall ställas till (Adress) För att anbud skall upptas till prövning skall anbudet vara avfattat enligt Formulär till anbud (anbudshandling nr 2), tidplan vara bifogad och eventuella reservationer vara pris- satta eller på annat sätt preciserade. Vid anbudsprövning skall hänsyn tas till anbudssumman enligt fastprisdebitering (den uppgivna kostnadsvolymen med procentpåslaget för överskridande belopp) inverkan av eventuella reservationer samt tidplanen med avseende på hyresintäkter Beställaren förbehåller sig fri prövningsrätt

tillgängliga för avhämtning fro m den hos (Adress) ........ Upplysningar gällande entreprenaden lämnas av

(Namn, adress, telefonnummer)

den

Byggherre

• Sida 112
•  Original

Generalentreprenad med mellanformer mellan löpande räkning och fast pris Formulär till anbud (anbudshandling nr 2)

Undertecknad erbjuder sig härmed att för (Beställare) , utföra ombyggnad (upprustnmg) av byggnader och gård 1 (Projekt, fastighetsbeteckning) ................. enligt tillhandahållen anbudsinfordran och däri med hänvisning till kap Ba 2 i Byggnads- beskrivningen angivna handlingar i nedanstående villkor. Arbetet utförs som generalentreprenad, där beställaren debiteras på följande sätt:

A. Löpande-räkning debitering

a) arbetslöner enligt gällande kollektivavtal jämte semester- och pensionsavgifter /80 % av/l) beloppen enligt avlöningslistor och mätningslistor

b) leveranser och arbeten av i detta anbud angivna underentreprenörer belopp enligt fakturor, dock högst enligt av beställaren godkända anbud, som skall avse fast pris

c) leveranser av i byggnaden och omgivande terräng inbyggt material belopp enligt specificerade fakturor

B. Fast-pris debitering enligt godkänd utbetalningsplan /Indextillägg är inräknat/2) a) entreprenadarvode (vinst, risk och centraladministration) Kronor b) /20'" ,0 av beloppen enligt avlöningslistor och mätningslistor och/1) samtliga övriga kostnader som sammanhänger med generalentreprenaden Kronor Som underentreprenörer avser vi att anlita följande firmor, som inlämnat anbud med fast pris

Leverans och Firma Anbudsbelopp arbete VVS-anläggn. Kr El-anläggn. Kr Målningsarb. ...... Kr Kr ............ . Kr ...... Kr [Ovanstående kostnader under B är baserade på en sammanlagd kostnadsvolym för A av Kronor ..................................................................... Om de verkliga kostnaderna under A överskrider ovanstående kostnadsvolym, tillgodo- räknar vi oss ett tillägg till anbudet under B med ............. % av det överskridande beloppet/3). /Index mot anbudsdagens kostnadsläge som bas skall beräknas enligt normer, godkända av Kungl. Bostadsstyrelsen och skall endast tillämpas för kostnader under B/2). Vi lämnar följande prissatta eller preciserade reservationer

Vi förbinder oss att ha entreprenadarbetena färdigställda inom bifogad tidplan Följande säkerhet lämnas

Detta anbud förklarar vi härmed för oss bindande till och med den . den

Anbudsgivare

• Sida 113
•  Original

Kommentarer till formulär till anbud. Generalentreprenad med mellanformer mel— lan löpande räkning och fast pris

1) Man kan låta 100 % av arbetslönerna gå in under A. Om arbetet är dåligt organise- rat, innebärande många arbetstimmar, drab- bas i realiteten entreprenören ändå, efter- som en dålig organisation på så många andra sätt tär på den fasta summan under B. Förslaget att fördela arbetslönema på A och B enligt viss procentuppdelning inne- bär en ytterligare skärpning av entrepre- nörens situation.

2) Indextillägg kan eventuellt få tillgo- doräknas av entreprenören. Indexstoppet som nu varit i kraft, har genom den se- naste tidens stora prishöjningar vållat pro- blem för entreprenörerna. Därifrån har rös- ter höjts om återinförande av indexklausu- lerna.

3) Om kostnadsvolymen uppges, får be- ställaren en värdefull upplysning om rikt- summan för ombyggnaden. Risken för be- ställaren att det fasta priset under B sätts ur spel är liten eftersom både den basera- de kostnadsvolymen och procentpåslaget av- ges under konkurrens.

• Sida 114
•  Original

Saneringsverksamhet i några svenska kommuner

9.1 Stockholm

I Stockholms stad fanns år 1965 samman- lagt 329 000 bostadslägenheter. Ungefär hälften av dessa låg i Stockholms innerstad, dvs i området innanför tullarna. I hela sta- den fanns nämnda år 34000 omoderna lä- genheter (bostäder i kvalitetsgrupperna 4—7 enligt indelningen i folk- och bostadsräk- ningen), varav ca 29 000 låg i innerstaden. Fram till årsskiftet 1968/69 hade ca 2 500 lägenheter av de omoderna lägenheterna i innerstaden rivits. Utöver de återstående 26000 omoderna lägenheterna finns om- kring 30000 halvmodema lägenheter, som inom en nära framtid torde komma att an- ses otidsenliga och i behov av sanering.

Tio procent av lägenhetsbeståndet i in- nerstaden ägs av kommunen antingen di— rekt eller genom kommunala bolag.

Av kommunens fastigheter förvaltas 90 000 hyresobjekt (lägenheter och lokaler) genom de kommunala bolagen och 18 000 hyresobjekt omfattande inemot 2000 fas- tigheter av fastighetskontorets förvaltnings- avdelning. Sistnämnda fastighetsbestånd om— fattar praktiskt taget alla kategorier av hus, såsom medeltida kulturreservat i Gamla stan, 1600—1700-talsbebyggelse på Mariaberget, Åsöberget och Djurgården, hyreskasemer från 1800- och 1900—talen samt slumbebyg- gelse och helt moderna byggnader. I mit- ten på 60-talet var övervägande delen av fastighetsbeståndet omodernt som en följd

av att man i avvaktan på genomförande av stadsplan måste begränsa underhåll och re- parationer.

Med anledning av ett uttalande av bor- garrådsberedningen år 1963 om behovet av ett fullständigt moderniserings- och upp- rustningsprogram för stadens bostadsfastig- heter företogs en genomgång av fastighets- beståndet, som utmynnade i en principplan för modernisering och upprustning, vilken fastställdes år 1964 och som omfattade ti— den 1964—1969. Vid utgången av sistnämnda år hade 7 000 lägenheter moderniserats för en total kostnad av 228,6 milj kr. Under åren 1970—1973 beräknas ca 750 lägen— heter komma att rivas, medan 2100 lägen- heter avses bli moderniserade. För moder- nisering har utvalts byggnader, som inte är helmoderna eller nyreparerade, som inte skall rivas inom den närmaste tioårsperio— den och som har en godtagbar byggnads— stomme.

9.1.1 Saneringskriterier

Urvalet av fastigheter, som skall förbättras eller moderniseras sker bl a med beaktande av följande faktorer.

1. Stadsplanefrågor och byggnadslagstift- ning Fastigheternas varaktighet Teknisk kvalitet Standard före och efter vidtagna åt-

PP!”

• Sida 115
•  Original

gärder . Lånebestämmelser . Hyreslagstiftning . Principer för hyressättning . Evakueringsmöjligheter . Relationer till hyresgäster

Omfattningen av upprustningen styrs av såväl ekonomiska som bostadssociala över- väganden. Hyran före moderniseringen och den förväntade hyran bestämmer tillsam- mans med byggnadens varaktighet den eko- nomiska ramen inom vilken moderniseringen kan ske.

Varje byggnad bedöms individuellt. Med kännedom om byggnadens varaktighet före- slås modemiseringsåtgärder och uppskattas kostnaderna för dessa. Med utgångspunkt i den gamla hyran görs en hyreskalkyl, som ger besked om den nya hyran är rim- lig i förhållande till det förväntade bruks- värdet. Om så inte är fallet, ändras upp- rustningsprogrammet och kalkylen.

Moderniseringsåtgärderna klassificeras i tre huvudgrupper.

A Fastigheter med minst 20 års livslängd som undergår fullständig modernisering. Denna innebär i regel anordnande av hissar, sopnedkast, badrum och fullständiga köks- och garderobsutrustningar. Sammanlägg- ning av lägenheter kan förekomma. (Medel- kostnad 47 000 kr per lägenhet.)

B Fastigheter med förhållandevis god tek- nisk standard och som väntas bestå ca 15 år. Moderniseringsarbetena begränsas i jäm- förelse med A. (Medelkostnad 27000 kr per lägenhet.)

C Reglerings- och saneringsfastigheter med kortare livslängd än 15 år. Bostäder- na ges godtagbar minimistandard, vilket in- nebär att varje lägenhet förses med egen toalett, värmeanläggning och godtagbar köksinredning. (Medelkostnad 13 000 per lägenhet.)

Gemensamma serviceanordningar såsom maskinella tvättstugor, gemensamma bad el- ler bastuanläggningar, oentralantenn, cykel- garage kan förekomma i samtliga grupper.

Arbetsgången vid planering av bostads- upprustning är följande.

1. Individuell bedömning efter besiktning

XDOOxlONUI

2. Utarbetande av förslag till modernise- ringsåtgärder och uppskattning av kostna- derna för dessa åtgärder.

3. Hyreskalkyl för att ge besked om den nya hyran blir rimlig i förhållande till det väntande bruksvärdet.

4. Upprättande av arbetsplan.

5. Projektering. Konsultarbetet samord- nas av projekteringsledare. Som underlag för projekteringsarbetet har konsulterna ett beskrivningsexempel som anger riktlinjer- na för fastighetskontorets upphandling.

6. Tidplan upprättas. Relationsritningar över fastigheter och stadsplanebestämmelser överlämnas.

7. Framläggande av huvudhandlingar. Se- dan arkitektskisserna godkänts överlämnas dessa till övriga konsulter, som på skisserna anger ledningsdragningar, stomingrepp etc. Handlingarna, i detta skede benämnda hu- vudhandlingar, läggs till grund för en nog- grann kostnadsberäkning, som utgör under- lag för låneansökan, beslut hos förvaltnings- delegerade, ansökan om byggnadslov och anbudshandlingar för den entreprenadform, som skall komma i fråga. Ca 80 procent av årsanslaget till moder- nisering av de av fastighetsnämnden förval- tade fastigheterna tas i anspråk för entre- prenadarbeten.

9.1.2 Upphandling

Upphandlingen är uppdelad på tre olika or— gan, nämligen

a) tekniska byrån (byggnads-, målnings- och installationsarbeten samt hissentrepre- nader)

b) administrativa avdelningens inköpsbyrå (kapitalvaror och vissa snickeriinredningar)

c) centralupphandlingskommittén (golvbe- läggningar, byggnadsmaterial, tapeter, åke- ritransporter).

Fast entreprenad väljs främst i de fall där hyresgästerna kan evakueras. För mål— ning, el- och vvs-installationer väljs detta tillvägagångssätt oftast även när hyresgäster- na inte evakueras.

Generalentreprenad har endast förekom-

• Sida 116
•  Original

Löpande räkning med fast kostnadsdel tillämpas för byggnadsarbeten vid moderni- sering i fastigheter, där hyresgästerna bor kvar eller där det är svårt att bedöma ar- betets omfattning i detalj.

Löpande räkning med procentpåslag fö- rekommer när arbetena önskas påbörjade innan entreprenadhandlingar blivit färdiga, tex vid brandskada eller när arbetsmäng- den inte kan överblickas.

Årsentreprenader tillämpas när arbetet är av mindre omfattning, tex vid enstaka lä- genhetsrenoveringar och löpande underhåll.

9.1.3 Genomförande

De egentliga byggnadsarbetena utförs bla i egen regi med kommunalanställda arbetare (250 man). Med kontinuerligt sysselsatta en- treprenadarbetare uppgår arbetsstyrkan till totalt 1 000 man. Också lärlings- och yrkes- skolorna utnyttjas i viss utsträckning.

Fastighetskontorets ombyggnad finansie- ras normalt med statliga bostadslån och ge- nom anslag över stat. Anslagen fördelar sig på dels kapitalbudgeten dels driftsbudgeten. Kapitalbudgetens anslag avses täcka den hyreshöjande delen av ombyggnadskostna- dema. Driftsbudgetens anslag avses i huvud- sak täcka den del, som gäller eftersatt un- derhåll och som borträknas från totalkost- naden i samband med beräkning av ny hyra. Denna reducering av hyreshöjande kostnad motiveras av att kostnaden vid normalt un- derhåll av fastigheterna redan tidigare skul— le ha belastat underhållsanslaget. Under år 1969 har dessutom möjligheten att uttaga förskott på statliga bostadslån för ombygg- nad utnyttjats.

Den preliminära hyreskalkylen görs med utgångspunkt i utgående hyra med bort- räknande av viss procentuell del, som be- räknas svara mot eftersatt underhåll. Annui- teten av hyreshöjande ombyggnadskostnad beräknas med hänsyn till byggnadens åter— stående livslängd. Räntekostnaden baseras på den räntesats till vilken erforderligt ka- pital antas kunna upplånas. Driftskostnaden beräknas till 15,25 kr per m2 lägenhetsyta

och underhållskostnaden till 10,25 kr per m2 lägenhetsyta.

Hyressättningen sker i stort enligt bruks- värdeprincipen med hänsyn tagen till ur- sprunglig hyra, eftersatt underhåll, kapital- kostnaderna för ombyggnaden samt drifts— och underhållskostnadema. Hyresnivån för helmodemiserade hus ligger för närvarande (1969) omkring 80—85 kr per rn2 lägenhets- yta. För halvmodemiserade hus dvs hus som försetts med modern köksinredning, centralvärme och wc men ej bad, beräknas hyresnivån ligga 10—15 kr lägre. För del— moderniserade hus med kort återstående livslängd, där åtgärderna fått mer proviso- risk karaktär, varierar hyran starkt. Maxi- malt uppgår den till 40—50 kr per m2.

Erfarenheterna har visat att arbetena be- drivs lättast, snabbast och bäst om lägen- heterna är evakuerade. Planeringen och ar- betets bedrivande blir betydligt enklare. Det behövs inga speciella säkerhets- och skydds— anordningar för barn och åldringar och ar- betena kan fortgå utan avbrott som på grund av hänsyn till boendes sjukdomar eller skif- tesarbete måste göras, när huset är bebott. Vidare kan i evakuerade hus nödvändiga elströms- och vattenavstängningar göras när helst detta påfordras. Besparingarna i arbets— löner i de fall där evakuering skett har be— räknats till ca 15 %.

Möjligheten att utföra fullständiga mo- derniseringar begränsas starkt av bristen på tillgängliga evakueringslägenheter. Av de 700 lägenheter per år, som under perioden 1970—1972 berörs av modemisen'ngspro- grammet, krävs evakuering av 300 lägen- heter per år. Fastighetsnämnden har utta- lat sig för principen att hyresgästerna skall äga rätt att återflytta. Under första halvåret 1969 utnyttjades denna möjlighet av ca 15 % av 175 undersökta fall. Vidare valde 30 % permanent flyttning till annan sta- dens fastighet. Den låga återflyttningsbenä- genheten hade flera orsaker. De vanligaste skälen var följande.

1. Man finner det besvärligt att flytta flera gånger.

2. Man har flyttat till modernare lägenhet (53 %).

• Sida 117
•  Original

3. Man har flyttat till modernare och större lägenhet (27 % ).

Flyttningsersättning utgår vid evakuering, maximerad till 700 kr. Flyttningsersättning— arna är för närvarande föremål för en över- syn.

All anvisning av hyresgäster till bostads- lägenheter sker genom bostadsförmedlingen. Undantag görs för pensionärsbostäder som förmedlas av socialförvaltningen. Fastighets- kontoret anser att stadens fastigheter vid anvisning genom bostadsförmedlingen får ta emot svårplacerade hyresgäster i större utsträckning än andra fastighetsägare. Ett stort antal av de anvisade har fått sk so— cialmedicinsk förtur av bostadsförmedling- en.

I princip har moderniseringslösningarna föredragits för hyresgästföreningens repre— sentanter för utbyte av synpunkter såväl be— träffande standard som den hyresnivå som kan vara rimlig med hänsyn till vald stan- dard. Innan planerna definitivt fastställs sammankallas hyresgästerna till informa- tionsmöten, där också tillfälle ges att komma med synpunkter.

9.2 Göteborg

Enligt 1965 års folk— och bostadsräkning fanns i Göteborgs stad ca 170 000 bostads- lägenheter, varav 35 000 eller drygt 20 % kunde föras till kvalitetsgrupperna 4—7. Om— kring 20 000 lägenheter hade uppförts före år 1901. Beståndet av fastigheter i de lägre kvalitetsgrupperna i Göteborg utgörs främst av sk landshövdingehus, bestående av en bottenvåning i sten och däröver två våning- ar i trä med smålägenheter som uppför- des i stor omfattning under åren 1874—1939. Sistnämnda år förbjöds uppförandet av så— dana hus. Benämningen landshövdingehus härrör från det initiativ som togs av dåva— rande landshövdingen i Göteborgs och Bo- hus län för att möjliggöra produktion av hyreshus till låga kostnader. Medgivandet innebar emellertid ett kringgående av för- budet mot trevåningshus i trä.

I samband med att det allmännyttiga bo— stadsföretaget AB Familjebostäder år 1969

övertog vissa äldre fastigheter med lands— hövdingehus uppkom frågan i vilken om- fattning bostäderna borde upprustas. Det konstaterades att stommen i de övertagna fastigheterna var bra och att miljön hade värden som borde tillvaratas. Man anförde också att många hus hade en mycket god skala, att de var vackert utformade och att de hade fria, ljusa trafikfria gårdar.

De flesta av de gamla omoderna bostads- husen i Göteborg är att finna i stadsdelar som helt eller till övervägande del är sane— ringsmogna. Lägenheterna är små. I flera av de äldre stadsdelarna utgör lägenheter med ett rum och kök mer än 60 % av beståndet, i vissa stadsdelar ända upp till 80 %. Utrustningsstandarden i dessa hus är synnerligen låg. Den sanitära utrustningen inskränker sig oftast till torrklosett samt kallvatten och avlopp. Husen är vidare hårt nedslitna och underhållet starkt eftersatt.

9.2.1 Genomförande

På grund av saneringsbehovets stora omfatt- ning har ett halvkommunalt organ, Fastig- hets AB Göta Lejon, skapats i syfte att upp- båda såväl det allmännas som det enskilda näringslivets resurser och intressen för att underlätta saneringen. Ett turordnings- eller handlingsprogram för tiden fram till 1973 upprättades av en arbetsgrupp för sanerings- frågor bestående av representanter för fas- tighetsnämnden, bostadskontoret, byggnads- nämnden, Fastighets AB Göta Lejon och det allmännyttiga bostadsföretaget Familje— bostäder. Arbetsgruppen beräknade att ca 15 000 omoderna lägenheter i staden skulle kunna rustas upp på ett ekonomiskt för- svarbart sätt. Med anledning av arbetsgrup- pens rapport uttalade stadsfullmäktige, att denna upprustning borde komma till stånd med hänsyn till att den sannolika använd— ningstiden hos berörda hus uppgick till minst 20 år. Ett nytt handlingsprogram, som avsåg tiden 1968—1977, antogs år 1968.

För att kunna genomföra en planenlig modernisering av ifrågavarande bostadsbe- stånd har Familjebostäder inventerat och klassificerat 8000 bostadslägenheter i de

• Sida 118
•  Original

västra stadsdelarna. Av dessa har 4 000 be- funnits lämpliga att byggas om eller rustas upp. Möjligheterna att pressa kostnaderna genom serietillverkning har angivits vara begränsade på grund av att planlösning och utrustningsstandard hos lägenheterna varie- rar starkt.

Uppgifter har av Familjebostäder läm- nats om de åtgärder som vidtagits i vissa landshövdingehus inom stadsdelen Kungs— ladugård. Åtgärderna har bestått i dels upp— rustning innebärande begränsad modemise- ring av fastigheter med kort återstående livslängd (10—20 år), dels ombyggnad inne- bärande omfattande modernisering till en standard som i stort sett kan jämföras med nybyggnad.

För att belysa omfattningen av moder- niseringsarbetet i dessa saneringsfastigheter redovisas i det följande de åtgärder som upprustningen av fem fastigheter i den nämnda stadsdelen krävde.

I kök: nya diskbänkar, installation av elspis och elvarmvattenberedare Sanitär utrustning: byte av wc, anordnande av duschrum i källare Värme: installation av elvärme Tvätt: installation av tvättmaskiner, centri— fuger och torktumlare Övriga arbeten i lägenheterna: ny golvbelägg- ning, utbyte av vatten— och avloppsled- ning, översyn och komplettering av el— installationer, justering av fönster, dör- rar och skåpsnickerier samt målning och tapetsering Yttre arbeten i fastigheterna: översyn och målning av fasader och tak, iordning- ställande av gårdsplan samt anordnande av soprum i portar

Kostnaderna för upprustningen av de fem fastigheterna (56 lägenheter) uppgick till 687 000 kr. Beloppet fördelade sig på föl- jande sätt:

Byggnadsarbeten 54 % VVS-installationer 27 % El—installationer 19 %

Av de 56 lägenheterna omfattade 36 st ett rum och kök och 19 st två rum och

kök, medan 1 lägenhet bestod av rum och kokvrå. Medellägenhetsytan uppgick till 41,7 m2.

Upprustningen föranledde att årshyran höjdes från i genomsnitt 31 kr per m2 ly (år 1968) till 57 kr per rn2 ly. För en lä— genhet om ett rum och kök på 38 rn2 inne- har detta en höjning av månadshyran från 100 kr till 180 kr och för en tvårumslägen- het med bad och yta på 50 m2 en hyres- höjning från 154 kr till 260 kr.

Ombyggnadsarbetena i landshövdingehus i Kungsladugård skilde sig från upprustning- en däri att toaletter, dusch- och badrum nybyggdes. Vidare utbyttes fönstersnickerier och köksskåp, varjämte befintliga gas-, vat- ten- och avloppsledningar samt vissa vär- meledningar demonterades. Detta innebar nya stamledningar för vatten och avlopp och ny värmeinstallation. Vidare installera- des kyl och sval-enhet, el-spis, badkar, dusch och tvättställ samt centralantenn. Ombygg- nadskostnaden uppgick till 4,2 milj kr. Ef- ter arbetets art fördelade sig denna summa på följande sätt.

Byggnadsarbeten 71 % VVS-installationer 17 % El-installationer 12 %

VVS- och el-installationernas relativa an- del av kostnaden var sålunda inte fullt 30 % mot inemot 50 % i de upprustade fastig- heterna.

Fastigheterna omfattade före ombyggna- den 177 lägenheter och efter denna 150 lägenheter. Den genomsnittliga hyran per m2 ly och år beräknades genom ombygg— naden komma att öka från 45 kr (år 1968) till 75 kr. För en lägenhet på ett rum och kök (35 ni?) skulle detta innebära en hyres- höjning från 142 kr till 243 kr per månad. För en lägenhet på två rum och kök (65 m?) skulle hyran öka från 233 till 383 kr.

Erfarenheterna av moderniseringsarbete- na har visat, att ombyggnad och upprust- ning i allmänhet inte kräver någon kompli- cerad byggnadsteknik. Å andra sidan ford- ras en relativt stor och omsorgsfullt utförd hantverksinsats. Det har vidare framhållits som önskvärt att värmeanordningar, kom—

• Sida 119
•  Original

binerad diskbänk, spis och varmvattenbere- dare samt kylskåp utvecklas, så att inmon- teringen av sådan utrustning i äldre hus un- derlättas.

Om formerna för avtal mellan byggherre och byggmästare sägs att vid fast pris vill entreprenören gardera sig för överraskning- ar eller också överges snabbt det fasta priset för ett löpande räkningsarbete, som är oför- delaktigare för byggherren än om löpande räkning tillämpats från början. En tänkbar utväg är fast anbud på vissa kostnader, så- som arbetsledning, bodar, maskiner, verk- tyg, vinst etc, och för löner och material löpande räkning, varvid byggherren skulle godkänna priser på inköp och ett pris åsätts överblivet material.

9.3 Malmö

I Malmö fanns år 1965 15 700 lägenheter i kvalitetsgrupperna 4—7. Det totala bestån— det uppgick till 100100 lägenheter. Ef— ter år 1965 har skett en total avgång av ca 4700 lägenheter varav omkring 3 000 saknade centralvärme. Ca 500 lägenheter har efter nämnda år moderniserats. Bestån- det av lägenheter i kvalitetsgrupperna 4—7 vid slutet av 1969 beräknades uppgå till 11 700.

Hittills har saneringsverksamheten i Mal- mö bedrivits av enskilda företagare. Punkt- saneringarna har dominerat. Under senare år har kommunen sökt planera sanerings- verksamheten och utredningar företagits om saneringsbehoven i olika stadsdelar. För ge— nomförandet av saneringsplanerna har bil- dats ett kommunalt saneringsbolag.

Kommunen påbörjade under 1970 sane- ring i egen regi i den av kommunen ägda fastigheten i kvarteret Östergård. Valet av saneringsobjekt motiverades med att åtgär- der i området av något slag — rivning eller modernisering — av byggnadstekniska och sociala skäl ej längre kunde uppskjutas och att förutsättningarna för ombyggnad eller upprustning bedömts som förhållandevis gynnsamma. Stommen var sålunda i gott skick och den yttre miljön tillfredsställan- de (gårdsexploateringen tämligen begränsad).

Bostadsfastigheten är uppförd 1916— 1918. Den omfattade vid saneringens på- börjande 190 lägenheter varav 130 st be- stod av ett rum och kök om 31 m2. Övriga bostadslägenheter utgjordes av två rum och kök om ca 50 m2. Lägenheterna var utrustade med gasspis, vatten- och avlopps- ledning. För varje trappa (=6 lägenheter) fanns tre toaletter, en i källaren och två på vinden. Centralvärme saknades. Köksutrust- ningen var omodern. Arbetsbänken (med järnvask) liksom skafferiskåpen och köks- golven var hårt nedslitna. Städskåp och kyl- skåp saknades. Byggnadstekniskt var emel- lertid fastigheten i gott skick.

Moderniseringen innebär följande. Lägenheterna omfördelas så att antalet enrumslägenheter minskas till 60, tvårums- lägenheterna ökar till 80 och 20 trerums- lägenheter tillkommer.

Alla lägenheter utrustas med egen dusch och toalett.

Nya gasspisar installeras. Ny köksinredning med rostfria diskbän— kar, skafferi, städskåp, överskåp och arbets— bänkar.

Kylskåp installeras i alla lägenheter. I trerumslägenheterna installeras kombikyl- skåp.

Nya garderober och ny golvbeläggning. Lägenheterna ommålas och skadade föns- ter utbyts.

Värmeförsörjningen ordnas genom gasra- diatorer som är billigare än konventionell värme och elvärme såväl i installation som drift.

Varmvatten erhålls genom gasvärmda varmvattenberedare i källarna.

Gårdsplanen. Sop- och toalettbyggnader rivs och ersätts med soprum och cykelga- rage. Gården förses med gräsmattor, plan- teringar och lekplatser. Vid gårdsinfarten ordnas parkering för ett 20-tal bilar.

9.3 .1 Genomförande

Fastighetskontorets underhållsbyrå svarar för projektering och byggnadsarbeten. För rör- och elarbeten anlitas underentreprenörer. En successiv evakuering har genomförts, så

• Sida 120
•  Original

att byggnadsarbetena härigenom har kunnat bedrivas utan hinder av hänsyn till de boen- de. För att underlätta återinflyttning i mo- derniserade lägenheter har evakueringsfrå— gan till stor del lösts genom omflyttningar inom fastigheten.

Bostadslån för upprustning av fastigheten beviljades i slutet av år 1969. Viss del av fastigheten upprustas med anlitande av för- bättringslån. Också detta lån har beviljats. I båda fallen skall lånet amorteras inom 20 år.

Kostnaderna för upprustningen uppgår till 592 kr per m2 bostadslägenhetsyta (bly). Kallhyran i de upprustade lägenheterna ut- gör 61 kr per m'l. Tillägget för gas för vär— me och till gasspis, för elström samt trapp— städning har fastställts till 15 kr per rn2 bly. För ett rum och kök varierar totalhyran mellan 190 och 241 kr. För två rum och kök mellan 262 och 386 kr, samt är för alla lägenheter med tre rum och kök 450 kr. Fastigheterna beräknas med dessa hyror bli självbärande.

9.4 Västerås

Västerås har utvecklats mycket snabbt un- der de senaste decennierna. Invånarantalet i Västerås tätort ökade sålunda från 57 000 år 1950 till 98 000 år 1970. Den omfattan- de nybebyggelscn under denna period har medfört att den äldre bebyggelsen utgör en betydligt mindre andel av bostadsbeståndet än i andra större städer. Enligt 1965 års folk- och bostadsräkning hade inte mindre än 53 procent av bostadslägenheterna i Väs- terås uppförts efter år 1950. För Stockholm, Göteborg och Malmö var motsvarande pro- centtal 25 respektive 35 och 38. I Västerås hade endast 13 % av lägenheterna tillkom- mit före 1931. I Stockholm var detta fallet med 35 % av bostäderna. Skillnaderna i standardhänseende har givetvis påverkats av dessa förhållanden. I Västerås kunde år 1965 84 % av lägenheterna föras till de två högsta kvalitetsgrupperna. I Stockholm och Malmö var detta möjligt med drygt 75 % av bostäderna. I Göteborg däremot hade endast 66 % så pass god utrustning.

Kvarteren Josef och Ivar utgör två slutna gårdsbildningar med byggnader uppförda i två till tre våningar åren 1913 och 1917. I en principplan för Västerås innerstad, som fastställdes år 1963, hade kvarteren re— dovisats som kulturreservat. Önskemål om att bevara miljön hade tidigare uttalats av landsantikvarien. Ägare till fastigheterna har tidigare varit Asea, som uppförde bostads- kvarteren för att skaffa bostäder åt före- tagets arbetare. Under de sista åren i detta företags ägo utnyttjades de båda fastighe- terna som övergångsbostäder. Förslag till modernisering diskuterades i början av 1960-talet. Aseas kontakter med enskilda byggnadsföretagare gav emellertid inte så- dana resultat, som företaget ansåg sig kun- na acceptera varför företaget övervägde att riva bostäderna. I detta skede inleddes un— derhandlingar mellan Västerås stad och Asea, vilka ledde till att staden år 1966 för- värvade tomtmarken i kv Josef. Bostäder- na var då i mycket nedgånget skick.

Den gamla centrumbebyggelsen i Västerås med anspråkslösa trähus från 1700- och lSOO-talen var ännu vid ingången till 1950- talet tämligen intakt men har därefter bort— sanerats vid den genomgripande cityregle- ring, som de hastigt växande kommersiella behoven påkallade. Till den skonade bebyg- gelsen hör ett smalt stråk av kulturhistoriskt intressanta byggnader utefter Svartån, där förbättringsarbeten igångsatts. En fortsätt- ning på denna bebyggelse utgör det gamla bostadsområdet Kyrkbacken, där det främst är den av ett medeltida gatunät utformade miljön, som motiverat en omfattande restau- rering.

Inom stadskärnan i övrigt har ombygg- nader endast företagits i de tre bostadskvar- teren Julius, Josef och Ivar. Denna bebyg- gelse har emellertid tillkommit under ganska sen tid. Även i dessa kvarter har emellertid miljön ansetts värd att bevara, varför bebyg- gelsen undgått rivning. Stadsbyggnadskonto— ret anförde bla följande motiv för sitt för- slag till ombyggnad:

»På skäl, som framgår av beskrivningen

• Sida 121
•  Original

till principplanen kommer de kommersiella delarna av centrala staden att successivt ut- tunnas på bostäder. Då det för många ka- tegorier människor är attraktivt och välmo- tiverat att bo centralt, har det synts ange- läget att behålla bostadsändamålet i de de- lar, där man utan konflikt med de primära cityfunktionerna kan tillgodose kraven på en god bostadsmiljö. Bostäderna har också rent allmänt ansetts berikande för ett kvälls- tid eljest mörkt och avfolkat arbetsområde. — — — De största förtjänsterna hos de aktu— ella kvarteren ligger i de helt slutna gårds- bildningarna. Befriade från bilar och uthus, präglade av en fräsch fasadfärg och med en restaurerad trädgårdsanläggning skulle man ur dessa välproportionerade uterum kunna utvinna de finaste miljövärden. Gatusidan får sin charmfulla »brukskaraktär» av den måttliga skalan och den stilmässiga enhet- ligheten i gaturummens väggar. Även om de ekonomiska förutsättningarna för bygg- nadernas tillkomst givit dem en anspråkslö- sare dräkt än många andra byggnadsverk från den hahrska l910-talsep0ken, är de dock formade med samma artistiska känsla för helheten i stadsbilden.» — — _

Den överenskomna köpeskillingen, 1 130 000 kr, erlades dels genom att staden övertog betalningsansvaret för ett lån om 444 000 kr som fanns i objektet, dels betala- de resten, 686 000 kr, genom en räntefri re- vers som förföll till betalning den 15 janua- ri 1968. Asea utfäste sig att medverka vid anskaffandet av ett byggnadskreditiv på 3,5 milj kr. Asea erhöll för sina anställdas räkning första uthyrningsrätten till de reno- verade lägenheterna för vilka en marknads- mässig hyra förutsattes. Asea hade tidigare evakuerat samtliga lägenheter.

Uppgörelsen med Asea genomfördes med anke på ett engagemang i ombyggnadsfrå— gan via Byggnads AB Mimer. Tomtmarken i kv Josef uppläts mot tomträtt. Kapitalvär- det av tomträttsavgälden svarar mot 120 kr per m2 våningsyta eller tillhopa 672 000 kr. Detta belopp hade accepterats av länsbo- stadsnämnden. Sedan köpeskillingen gent— emot Asea reducerats med detta belopp, kvarstod en restpost på 316000 kr, som

i ett försäljningskontrakt avseende byggna- derna identifierades med dessas värde. Be- loppet svarar mot ca 50 kr per rn2 vånings- yta. Den ekonomiska kalkylen medgav det- ta belopp. Staden upplät marken mot tomt- rätt till det kommunägda företaget, som samtidigt förvärvade byggnaderna. Kredit— frågan var uppklarad dels i avtalet med Asea — genom utfästelsen om medverkan vid anskaffande av borgen för kreditiven — och dels genom betalningsanståndet på tomt- marken via revers fram till 1968.

Under 1967 förvärvades tomtmarken i kv Ivar på liknande grunder som beträffan- de kv Josef.

År 1966 uppdrogs åt stadsbyggnadskon- toret att utreda en eventuell restaurering av kvarteret Josef. Undersökningar visade att den bärande stommen (trä) var i gott skick och att de lägenhetsskiljande väggarna ha— de mycket god ljudisolering. Planlösningen gjorde det relativt lätt att utforma bostä- der, som till storlek och rumsyta kunde anses godtagbara med hänsyn till byggnads- normerna. Utrustningsstandarden var emel- lertid låg och inskränkte sig till kallvatten- ledning i kök, TC i källaren och kakelugnar som värmekällor.

Ombyggnadsarbetet påbörjades strax efter årsskiftet 1966/67 i kvarteret Josef, där den första inflyttningen kunde ske redan i maj 1967. Genom ombyggnaden förvandlades 180 smålägenheter till 81 lägenheter med följande fördelning.

36 st 1 rum och kök 15 >> 2 » >> >> 16 >> 3 >> >> » 5 >> 4 >) >> >> 9 >> 5 >> >> »

I kvarteret Ivar, där den första inflytt- ningen skedde i februari 1969, minskade an- talet lägenheter från 106 till 80, varav 28 st bestod av 3 rum och kök, 14 st av 2 rum och kök och återstående lägenheter av ett rum och kök.

Samtliga arbeten lämnades ut på entre- prenad. I kvarteret Josef tillämpades löpan— de räkning med undantag för rörarbeten och elinstallationer, där anbud infordrades. För

• Sida 122
•  Original

kvarteret Ivar valde man generalentreprenad för ombyggnaden. Fullständiga anbudshand— lingar begärdes och fast pris tillämpades. Detta visade sig förmånligare för byggher- ren än den anbudsform som användes för kvarteret Josef.

I vad gäller gårdssaneringen svarade byggnadsentreprenören för rivning av skjul och torrklosetter, medan planering och plan- tering utfördes av en trädgårdsanläggnings- firma.

Väggar och tak i trappuppgångar har be- klätts med gipsskivor. Där trapporna varit svängda har asbestbesprutning utförts. Åt— gärderna har ansetts tillfyllest av brand- skyddsmyndigheten.

Ombyggnadskostnaa'en uppgick i kvarte- ret Josef till 4,1 milj kr (833 kr per m2 ly) och i kvarteret Ivar till 3,5 milj kr (759 kr per rn2 ly).

Statligt bostadslån (slutligt beslut) har för kvarteret Josef lämnats med ca 1,1 milj kr och för kvarteret Ivar med 1 milj kr. Bottenlånen uppgår till ca 3 milj i vartdera projektet.

Kallhyran per m2 ly utgjorde i kvarteret Josef 19: 75 kr före ombyggnaden och 72: 12 omedelbart efter densamma. I kvarte— ret Ivar var kallhyran 18: 73 respektive 73 kr.

9.5 Aktuell forskning

Inom byggforskningen i Sverige pågår ett omfattande forskningsarbete med syfte att öka kunskaperna om moderniseringsförfa- randet och att successivt redovisa förslag till förbättringar av arbetsrutiner och tekniska tillvägagångssätt. I olika forskningsprojekt studeras teknisk-ekonomisk data och erfa- renheter från dagens moderniseringsverk- samhet (ombyggnad och upprustning). Bla har uppmärksammats ett tiotal under 1960-talet genomförda moderniseringspro- jekt. Syftet har varit att utröna de tekniska och ekonomiska förutsättningarna för de en- skilda fastigheterna före modernisering, vad moderniseringen bestått i, vad den kostat samt slutligen det tekniska och ekonomiska resultatet. Moderniseringsförfarandet har

följts upp och synpunkter har inhämtats från byggherrar, entreprenörer och berörda myn- digheter. De olika projekten, som represen— terar såväl kommunala som privata ägare- kategorier i olika städer, uppvisar en rik provkarta på problem och frågeställningar, aktuella vid varje modernisering.

Samtliga projekt har resulterat i kraftiga hyreshöjningar i jämförelse med de låga hyror, som gällde före moderniseringen. Detta till trots har det i några fall visat sig svårt att — inom ramen för vad som i det enskilda projektet uppfattats som en skälig hyra — erhålla normal förräntning på ned— lagda kostnader och ingående fastighetsvär- de. Då större delen av hyran åtgår för att täcka kapitalkostnader, framstår det som angeläget att moderniseringskostnaderna på olika sätt kan nedbringas.

Projektens produktionskostnader och för- valtningskostnader före respektive efter mo- dernisering framgår av diagram 9.1 och 9.2. Projekten 2, 5 och 12 har upprustats, medan resterande projekt har byggts om till en standard som i stort sett motsvarar ny— byggnad.

Projekten uppvisar mycket olikartade för- utsättningar och är därför knappast jäm— förbara. Det är emellertid intressant att kon- statera den betydande variationen i moder- niseringskostnad. Erfarenheterna visar, att kostnadsvariationerna i huvudsak förklaras av fastighetens kondition, tex grundförhål- landen, grad av nedslitning, eftersträvad standard, planering och organisation av ge- nomförandet. Beträffande eftersträvad stan- dard pekar utredningen på betydelsen av att standardkraven vad gäller såväl funk- tion, utrustning som teknisk kvalitet bör anpassas till byggnadens tekniska förutsätt— ningar. Syftet måste naturligtvis vara att åstadkomma bästa möjliga boendestandard utan att moderniseringsingreppet medför onödigt höga kostnader.

Av det omfattande erfarenhetsmaterialet framgår, att det ännu ej utvecklats några nya byggmetoder för modernisering i lik- het med vad som skett för nybyggnad. Ar- betsformerna är mer eller mindre hant- verksmässiga beroende på avsaknaden av

• Sida 123
•  Original

monteringsfärdiga enheter, lämpliga instal- lationssystem och maskinell utrustning. Det framhålls, att arbetsorganisationen torde kunna förbättras avsevärt om man ägnar lika stort intresse åt dessa frågor, som man numera gör vid planering för nyproduktion av bostadsobjekt.

En helt ny moderniseringsteknik måste utvecklas mot bakgrund av de speciella krav, som ställs utifrån befintliga byggnaders egenskaper. Forskning med inriktning på projekteringsprocessens och byggarbetsplat- sens praktiska problem, standardfrågor och tekniska bestämmelser bör kunna medverka till sänkta modemiseringskostnader.

Diagram 9.1 Köpeskilling Projekt Moderniseringskostnod hus++om+ nr

300 0 U 500 men kr/mzlg kr/mzlg

Moderniseringskosfnod Avskrivning (eftersatt % .. . . exkl. ovskrivninqskostn. underhöll) HOPESH'H'ng' tom++hus

• Sida 124
•  Original

Före modernisering Projekt E er moderniseri nr-

Solf.

SD 0 0 50 100 Kr/mzlg Kr/mzlg

Hopitolkosinod (rok

| Bostodslögenhetshgro/mzblg ähopifolkosfnod (ej spec) onnui'l'ei')

Driftskostnader åhopifolkostnod (paritet-)

U_Underskoti— i hgreskolkglen ?Hontorshqro |75 kr/mzilg ?Butikshqr—o 65:24 kr/mzlig 2JOVerskeH i hijreskolkglen Ulnkomsr ov parkeringsplatser GJButikshgr—o 144128 kr/mzilg I projekt 5, 10 och i?. har utöver— de redovisade förekommit vissa kostnader som ovskrivits.

• Sida 125
•  Original

Saneringssituationen i några större kommuner

10.1 Inledning

I samarbete med saneringsutredningen har inom vissa större kommuner en försöksverk- samhet med saneringsprogram ägt rum un- der 1970 och 1971. Följande redogörelse baseras på respektive kommuners egna re- dovisningar av arbetet med saneringspro- gram m.m. samt erfarenheterna av detta arbete. Redogörelsen utgör en nulägesbe- skrivning av saneringsverksamheten.

I stort innehåller varje kommunavsnitt redogörelser för inventeringsfrågor, avgräns— ningsfrågor, genomförandefrågor samt re- dovisningsfrågor.

10.2 Stockholm

Genom zonplanearbetet har kommunen sökt bevara en allt större andel av våningsyta i innerstaden för bostadsanvändning. Zonpla- nen är därför att se som en del av bakgrun— den till principprogrammet för bostadsför- nyelsen i Stockholm. Fastighetsnämndens beslut om en successiv uppbyggnad av eva- kueringsverksamheten är en följd av de be- slut, som har som mål att fram till 1980 eliminera de omoderna bostadslägenheterna. Även detta gör upprättandet av ett program för förnyelsen aktuellt. En faktor, som ock- så aktualiserat frågan om bostadsförnyelsen, är arbetet med Stockholms tioårsplanering, som ledde fram till uppfattningen att bo- stadsförnyelsen kommer att vara en mycket

stor och angelägen uppgift för kommunen under 1970-talet.

Saneringsbehovet i innerstaden är om- fattande. Av de 162000 lägenheterna är cirka 25 000 omoderna, dvs. de saknar för- utom badrum även centralvärme eller egen toalett eller bådadera. Antalet halvmoderna lägenheter, som saknar eget bad, är ungefär lika stort.

För närvarande kan förnyelseverksamhe- tens omfattning uppskattas till 1 200— 1 500 lägenheter per år. Om denna takt bi- behålls, skulle det dröja minst 110 år, innan hela bostadsbeståndet kommit ifråga för förnyelseåtgärder.

De kommunala program, som har anknyt— ning till bostadsförnyelsen, det kommunala bostadsbyggnadsprogrammet och evakue- ringsplanen, är rullande femårsplaner. Den ovan nämnda långsiktiga evakueringsplanen, som räknar med en successiv utökning av evakueringskapaciteten, täcker för sin del en tioårsperiod. Men vid den översiktliga planeringen av markanvändning och trafik söker man överblicka en period på 15—20 år. Ett förnyelseprogram bör därför också omfatta en lS-årsperiod. För att erforderlig flexibilitet skall kunna garanteras, bör pro— grammet revideras årligen.

I programmet skall för den närmaste ti— den ges en finare och för de därefter föl- jande perioderna en allt grövre indelning, vad gäller förnyelseobjekt, typ av förnyelse- åtgärd och tid för igångsättning, så att för

• Sida 126
•  Original

den sista femårsperioden endast förnyelsens volym anges. Programmet skall i första hand omfatta fastigheter med omoderna lägenhe- ter som förnyelseobjekt, men också bygg- nadstekniska förhållanden, bebyggelsens än- damål samt påbörjade regleringar kan på- verka valet av objekt. Fastighetsegenskaper, planegenskaper, ägandeförhållanden, sociala förhållanden, boendeegenskaper, service- egenskaper och bostadshygieniska egenska- per är faktorer, som skall beaktas vid valet.

Med hjälp av ovannämnda uppgifter skall först definieras, vilka fastigheter som kan karaktäriseras som fömyelsefastigheter. Det- ta sker genom att tre olika målprofiler ut- väljs, vilka representerar skilda intressein— riktningar. För den fastighetsekonomiska profilen är fastighetsekonomin helt avgöran— de för förnyelseinriktningen. Den plantek- niska profilen karaktäriseras av ambitionen att ge fastigheterna inom kvarteret en lik- värdig standard, som uppfyller vissa plan- tekniska och bostadstekniska mål. Den bo- stadspolitiska profilen skall framför allt be- akta bostadssociala aspekter.

För varje profil rangordnas fömyelsefas- tigheterna efter angelägenhetsgrad och sor- teras efter förnyelseform. Därefter gruppe- ras fastigheterna till förnyelseobjekt, vilka sedan fördelas på förnyelseperioder. Arbe- tet resulterar då i tre alternativa förnyelse- program, som skall jämföras och vägas sins- emellan. Objekt, som klassificerats lika i de tre alternativen, grupperas var för sig. Ob- jekt, där intressekonflikter föreligger, bör studeras närmare, innan beslut om åtgärder fattas. '

Omfattande inventeringsarbete har bedri- vits på Kungsholmen i syfte att få fram un- derlag för ett översiktligt planprogram. Ef- tersom detta planarbete löper parallellt i ti- den med fömyelseprogrammet, har det be- dömts lämpligt att använda Kungsholmen som försöksområde vid upprättande av för- nyelseprogram.

Olika typer av förnyelseåtgärder föreslås i programmet. Eftersom dessa bör väljas så, att större smidighet kan åstadkommas både vid val av åtgärd och vid långivning, base- ras programmet på följande åtgärder och

amorteringstider: Rivning/ nybyggnad, om- byggnad med en avskrivningstid på 40-60 år, förbättring med en avskrivningstid på 20—40 år och upprustning med 10—20 års amortering.

Hittills har rivning/ nybyggnad varit den vanligaste förnyelseåtgärden. Skäl talar dock för att modernisering kan vara ett alterna- tiv. Vid val av åtgärd bör utgångspunkten vara, att det omoderna bostadsbeståndet på sikt skall höjas till nybyggnadsstandard, om inte uppenbara skäl talar för andra alterna- tiv. Åtgärderna bör också väljas så, att den återstående livslängden för fastigheterna i kvarteret blir lika. På detta sätt kan flexibi- liteten ökas vid en framtida tidpunkt, då hela kvarteret kan betraktas som en funge- rande enhet och därför också som ett even- tuellt större framtida förnyelseprojekt.

Avsikten är att genomföra förnyelsepro- grammet främst genom frivillig samverkan mellan fastighetsägare och kommunen. Skul- le detta inte visa sig möjligt, kan frågan om tvångsförvärv av fastigheter komma i fråga.

Utgångspunkten för försöksverksamheten med fömyelseprogram i Stockholm utgör således ett förnyelseprogram, om vilket kommunfullmäktige eller kommunstyrelse skall besluta. Programmet skall utarbetas enligt de ovan redovisade principerna. Bygg- nadsregistret, socialförvaltningen och hälso- vårdsförvaltningen tillhandahåller grundma- terialet för val av förnyelseobjekt. I pro- grammet redogörs för de förnyelseobjekt, som är aktuella under nästa och därpå kom- mande år, och för de åtgärder (rivning/ny- byggnad, ombyggnad, förbättring eller upp- rustning) som förutsättes.

Kommunen bör därefter hos berörda fas- tighetsägare aktualisera frågan om den typ av förnyelse programmet anger. Redan dess— förinnan har programmet diskuterats med företrädare för både fastighetsägarnas och hyresgästernas organisationer. Kommunen kan vid diskussion med fastighetsägare er- bjuda kostnadsfri evakuering av hyresgäs- ter och råd angående den administrativa handläggningen av byggnadsärendet. Accep— terar fastighetsägaren denna medverkan kan förnyelsen genomföras och den enskilde

• Sida 127
•  Original

ägaren fortsätta att förvalta fastigheten. Väg- rar ägaren medverkan, bör kommunen er- bjuda förvärv eller inbyte av fastigheten. Hälsovårdsnämnden kan också göra akuta förnyelseingripanden om sanitära eller bygg- nadstekniska brister konstaterats. 1970 års lag om tvångsförvaltning av fastigheter ger möjligheter att ställa en bostadsfastighet un- der tvångsförvaltning, när ägaren väsentli- gen försummar vården av fastigheten.

Genomförandet av denna omfattande för- nyelseverksamhet, som syftar till att elimi- nera alla de 25 000 omoderna lägenheterna i innerstaden, ställer ekonomiska krav på kommunen, på de enskilda fastighetsägarna och naturligtvis också på hyresgästerna. Ex- akta beräkningar av de kostnader, som blir förknippade med bostadsförnyelsen, är i detta skede omöjliga att göra. Överslagsbe- räkningar Visar emellertid, att om kommu- nen förvärvar alla berörda fastigheter, mo- derniserar och i fortsättningen behåller dem, skulle den totala kostnaden bli cirka 1 350 mkr, dvs. 135 mkr per år under en 10-års- period. Förnyelseprogrammet bygger dock i första hand på frivillig samverkan mellan de enskilda fastighetsägarna och kommunen och förutsätter endast i undantagsfall kom- munala tvångsförvärv av fastigheter. De faktiska utgifterna kommer därför att ligga avsevärt under det ovan framräknade in- vesteringstaket. I ett senare skede, när er- farenheter vunnits av försöksverksamheten, bör mera realistiska kostnadsberäkningar kunna utföras.

10.3 Göteborg

I slutet av 1950—talet gjorde sig behovet av en organiserad saneringsverksamhet i Göte— borg gällande. Ett led i denna organisation var tillkomsten av det halvkommunala sa- neringsbolaget Göta Lejon, som bildades un- der år 1960. Bolagets primära uppgift var och är alltjämt att inom vissa stadsdelar systematiskt förvärva det saneringsmogna fastighetsbeståndet samt bereda marken fram till byggstart. Redan innan bolaget bil- dades hade ett stort antal byggnadsföretag, såväl allmännyttiga, kooperativa som pri-

vata intresserat sig för saneringsverksamhe- ten genom uppköp av fastigheter i bety- dande omfattning.

En av Göta Lejons första uppgifter blev därför att söka organisera och samordna de saneringsinsatser, som önskades genom— förda från skilda håll. Ett led var framläg- gandet av ett översiktligt handlingsprogram för fastighetsförnyelsen i Göteborg under tiden 1963—72 med redovisande av tidplan för utrymning av befintliga bostadslägenhe- ter. Programmet godkändes av stadskolle- giet under hösten 1962.

Programmet innehöll uppgifter om vilka stadsdelar som skulle saneras, helt eller del- vis, samt turordningen dem emellan. Pro- grammet var resultatet av bl. a. ingående inventeringar av fastighetsbeståndet i aktu- ella delar av staden, bedömningar av möj- ligheterna att vid angiven tidpunkt igång- sätta förnyelsen med hänsyn till bl. a. stads- planeläge, markinnehav, startberedskap hos byggföretagen m.m. Det som emellertid främst kom att styra saneringstakten var bo- stadsförmedlingens möjligheter att evakuera bostadshyresgästerna.

Programmet kompletterades årligen med detaljerade evakueringsprogram, som fram- arbetades av en arbetsgrupp bestående av representanter för berörda förvaltningar och Göta Lejon under ordförandeskap av kom- munalrådet för stadsbyggnadsärenden. De detaljerade årliga programmen fastställdes av stadskollegiet.

Ovan angivet handlingsprogram för tiden 1963—1972 var tänkt som ett rullande pro- gram och ersattes följaktligen av ett nytt program 1968 omfattande tiden 1968—1977. Sistnämnda program innehåller förutom uppgifter om totalsaneringsverksamheten även uppgifter om ombyggnads— och upp- rustningssaneringen. Sistnämnda typer av sa— nering uppgår f.n. till ca en tredjedel av den totala saneringsverksamheten.

Det nu (1971) gällande översiktliga hand- lingsprogrammet för åren 1968—1977 är av- sett att revideras under innevarande år. Or- saken härtill är främst behovet av en än långsiktigare planering än 10 år. Det nya programmet avses att inarbetas i nästkom-

• Sida 128
•  Original

mande års bostadsbyggnadsprogram.

Som framgår av ovanstående har för Gö- teborgs vidkommande ett arbete med kom- munala bostadssaneringsprogram pågått un- der en lO-årsperiod. Nedan angivna syn— punkter baseras därför på erfarenheter från genomförda och pågående saneringar sedan början på 1960-talet. Under denna period har i Göteborg ca 8 000 lägenheter evakue- rats genom bostadsförmedlingens försorg. Inom totalsaneringsområden har ca 8400 lägenheter påbörjats. Ca 2000 lägenheter har ombyggts eller upprustats under perio— den, främst under dess senare del.

De inventeringar, som föregår program- arbetet, bör ej göras alltför detaljerade och om möjligt ej omfatta andra uppgifter än de som lätt kan hållas ä jour. Vidare bör en- dast de data framtagas, som erfordras för bedömning av val av saneringsåtgärd samt tidpunkten härför. Inventeringarna bör om möjligt redovisas grafiskt eller på kartor för att lätt kunna redovisas för bl. a. de beslu- tande förtroendemännen. Vidare är det nöd- vändigt att de som sysslar med planering av saneringsverksamheten äger en mycket god kännedom om fastighetsbeståndet i kommu— nen.

Som ovan nämnts avses ett reviderat över— siktligt handlingsprogram att framarbetas. Som ett led i programarbetet har med hjälp av tillgängligt statistiskt material (1965 års bostadsräkning) på kartor och i tabeller re- dovisats det totala fastighetsbeståndet i kom- munen fördelat stadsdelsvis efter kvalitets- grupp (1—2, 3, 4—7) och ålder (före 1900, 1901—1920, 1921—1930, efter 1931). På grundval av denna grovinventering har ett antal, i saneringssammanhang ointressanta stadsdelar, bortsorterats från vidare under- sökningar. Fastighetsbeståndet i resterande stadsdelar har redovisats på samma sätt som ovan men materialet nu nedbrutet från stadsdelar till den betydligt mindre enheten basområde, vilken ibland kan omfatta en- dast något enstaka kvarter. På de sålunda uppgjorda kartorna, eventuellt sammanväg- da med hjälp av lämplig poängskala, kan utläsas var i kommunen saneringsåtgärder av olika slag bör insättas. Där tveksamhet

kan råda om val av saneringsåtgärd har ytterligare inventeringsarbete genomförts. Sålunda har ca 700 fastigheter, främst sten- fastigheter, genom besiktningar bedömts med avseende på grund, stomme, detaljer, utrustnings- och installationsstandard samt kondition i allmänhet.

I gällande översiktliga handlingsprogram för saneringsverksamheten för åren 1968—77 har totalsaneringsområdena avgränsats från ombyggnads- och upprustningsområdena, i de fall där detta varit möjligt, med hjälp av lokalkännedom och summariska invente- ringar. Där tveksamhet har rått om val av saneringsåtgärd har området ej medtagits i programmet. Genom det mera detaljerade inventeringsarbete, som nu pågår som för- beredelse till det nya översiktliga handlings- programmet, bör klarhet kunna vinnas i des- sa svåra avgränsningsfrågor.

Det är angeläget att alla tillgängliga re- surser tillvaratages. Sålunda bör byggnads- företagens resurser utnyttjas genom att dessa tillåtes att genomföra saneringar i egen regi, allt ifrån uppköp av marken till uppförandet av byggnaderna. Härigenom avlastas kom- munen från stora och kanske betungande ekonomiska engagemang. Byggföretagens planering och handlande måste självfallet inordnas i och kanske underordnas den kommunala planeringen. Det förtroende- fulla samarbete mellan kommunen och byggföretagen, som därvid är nödvändigt, har visat sig möjligt att uppnå i Göteborg. Bl. a. har underhandsöverenskommelser träffats mellan kommunen, Göta Lejon och byggföretagen om indelning av den för sane- ring aktuella delen av kommunen i s.k. in- tressezoner, inom vilka endast en eller kan- ske några företagare är verksamma med fas- tighetsköp. Syftet med intressezonerna är att inte onödigtvis driva upp fastighetspriserna.

I samband med framarbetande av nya stadsplaner, såväl i innerstaden som på jung- frulig mark, kostnadsberäknas de olika idé- skisserna av en särskild avdelning för eko- nomiska utredningar inom stadsbyggnads- kontoret (total-, exploaterings- och hyres— kostnadsberäkningar). Även ombyggnadsal- ternativ blir föremål för en ekonomisk be-

• Sida 129
•  Original

Evakueringen av bostadslägenheterna sker regelmässigt genom bostadsförmedlingens försorg, oberoende av fastighetsägarkategori och i enlighet med årsvis uppgjorda evakue- ringsplaner, vilka i sin tur baseras på det översiktliga programmet. En förutsättning för att bostadsförmedlingen skall kunna ge- nomföra den omfattande evakueringen, f.n. ca 1 500 lägenheter per år, är att förmed- lingen har anvisningsrätt till erforderligt an- tal lägenheter, framför allt i det lite äldre fastighetsbeståndet.

Det finns f. n. avtal eller överenskom- melser med organisationer av byggherrar och fastighetsägare, som tillförsäkrar bo- stadsförmedlingen förmedlingsrätten till mer än 90 % av nyproduktionen av lägenheter i kommunen. Avtalet med de allmännyttiga och kooperativa företagen innebär även an- visningsrätt till samtliga ledigblivna lägenhe- ter. Vad gäller de privata fastighetsägarna, upphör avtalet i praktiken att gälla efter fem år. De privata byggföretag, som är involve- rade i saneringsverksamheten, har som regel ett rätt stort eget fastighetsbestånd. Ledig- blivna lägenheter i detta bestånd har genom särskilda överenskommelser ställts till för- medlingens förfogande.

För att i första hand medverka till ratio- nella lösningar av företagarnas lokalfrågor i samband med förnyelseverksamheten i Gö- teborg bildades under år 1967 Lokalförmed- lingen i Göteborg AB. Intressenter i bola- get är förutom Göteborgs kommun, genom Göta Lejon, bl.a. Göteborgs Byggmästare- förening, Göteborgs Fastighetsägareför- ening, Göteborgs Hantverks- och Industri- förening och Göteborgs Köpmannaförbund. Bolagets viktigaste arbetsuppgift är den sam— ordning, kombinerad med ekonomisk/tek— nisk rådgivning, som är nödvändig vid eva- kuering av lokalhyresgäster. Ytterligare ar— betsuppgifter för bolaget är förmedling av lokaler av olika slag samt förmedling av till salu utbjudna fastigheter med disponibla lo- kaler. På uppdrag av fastighetsägare åtager sig lokalförmedlingen evakuering av större saneringsobjekt.

Saneringsprogrammen har under tidigare

år uppgjorts relativt fristående från bostads— byggnadsprogrammen. I kommunens förslag till bostadsbyggnadsprogram för åren 1971— 1975 har intagits förutom uppgifter om ny- byggnads- och ombyggnadsverksamheten i saneringsområdena även uppgifter om eva- kueringen. Avsikten är att i kommande bo- stadsbyggnadsprogram ytterligare integrera saneringen med bostadsbyggandet i övrigt.

10.4 Malmö

I Malmö har en inventering av befintliga fastighetsförhållanden i innerstaden verk— ställts. Inventeringen omfattar byggnadsål- der, sanitär utrustningsstandard, lägenhets- fördelning, ägarekategorier, taxeringsvär- den m. m.

Arbetet med framtagande av ett sanerings- program för Malmö har härefter fortsatt med utredning av planförhållanden och vis- sa uppgifter om befolkningen. Parallellt här- med pågår för närvarande en fortsatt och fördjupad undersökning angående teknisk- ekonomiska kriterier för fastigheter inom vissa försöksområden. Bl. a. har fastighets- kontoret tillsammans med hälsovårdsnämn- den utfört en detaljerad undersökning inom ett område, som omfattar ett tiotal kvarter med starkt nedsliten bebyggelse i stadsdelen Sofielund. Undersökning har jämväl påbör- jats tillsammans med stadsingenjörskontorets planavdelning angående planmässiga förut— sättningar för upprustning och modemise- ring inom ett område, omfattande ett tio- tal kvarter i stadsdelen Rörsjöstaden. I sam— råd med hälsovårdsnämnden kommer fas- tighetskontoret vidare att utföra en fördju- pad undersökning för delområdet Gamla Staden: Väster.

Beträffande större saneringsprojekt, som är planerade för Malmö kommuns del, kan vidare nämnas stadsdelsområdet Lugnet i Södra Förstaden, med planerad byggstart år 1973. För området, som omfattar ca 68000 in"—', har zonexpropriation begärts för återstående enskilda fastigheter.

Till grund för det gällande bostadsbygg- nadsprogrammet har fastighetskontoret vi- dare utfört en inventering av aktuella sane-

• Sida 130
•  Original

ringsprojekt hos berörda byggnadsföreta- gare. Denna inventering omfattar såväl riv- nings- och nybyggnadsprojekt som upprust- ning och modernisering.

Inom de områden av Malmö, som inven- teringen av fastighetsbeståndet omfattar, äger kommunen endast ca 10 % av marken. Undersökningsområdet omfattar centrala Malmö om totalt ca 56 000 bostadslägenhe- ter eller något mindre än hälften av hela bo- stadsbeståndet i Malmö kommun. Ägare- fördelningen medför, att saneringsåtgärder även i fortsättningen till betydande del kom- mer att göras av enskilda fastighetsägare. Detta förhållande kommer att få stor bety- delse för den metodik, som skall tillämpas vid framtagande av ett saneringsprogram.

De inventeringsuppgifter, som framtagits för Malmö innerstad, är av översiktlig art och tillfredsställande för en allmän bedöm- ning av fastighetsbeståndets saneringstill- stånd. Fördjupade undersökningar måste se- dan ske områdesvis. Dessa undersökningar bör ha som mål att fastställa saneringsåtgär- der. Uppgifter om befolkningen, bl.a. in- komstuppgifter och vissa sociala uppgifter, bör insamlas. Samtidigt härmed måste nog— grannare penetreras de ekonomiska förut- sättningarna för saneringsåtgärder.

Med ledning av inventeringsuppgifterna sker avgränsning på sådant sätt, att fastig- heterna kan indelas i olika grupper. I första hand tillämpas följande gruppindelning:

1. Fastigheter som ej berörs av saneringsåt- gärder

2. Fastigheter som partiellt berörs av sane— ringsåtgärder t. ex. gårdssanering

3. Fastigheter som bör bli föremål för upp- rustning med kortare avskrivningstid än 15 a 20 år

4. Fastigheter som bör moderniseras till standard likvärdig med nybyggnad

5. Fastigheter som bör rivas och nybebyg- gas.

Sedan en klassificering av fastigheterna skett i de ovannämnda grupperna, kan en volymmässig bestämning av olika åtgärder ske.

Redan med hjälp av den hittills gjorda

inventeringen kan vissa översiktliga fakta inhämtas om fastighetsbeståndet i centrala Malmö. Bland annat kan utläsas att det omoderna lägenhetsantalet i kvalitetsgrup— perna 4—7 för centrala Malmö utgör ca 10000 lägenheter. Totalt för hela Malmö kommun torde motsvarande siffra utgöra ca 11 500 lägenheter.

Som underlag för nu gällande bostads- byggnadsprogram har Sydvästra Skånes Kommunalförbund utfört en undersökning angående sannolik avgång i det befintliga bostadsbeståndet. Härvid har bedömts att ca 1,3 % av det totala lägenhetsbeståndet kommer att avgå årligen. Den hittillsvaran- de utvecklingen i Malmö kan anses bekräfta dessa uppskattningar. Detta innebär att den årliga avgången ur bostadsbeståndet skulle bli ca 1 300 lägenheter. Av dessa beräknas ca 800 lägenheter per år bortgå genom riv- ning och återstående del genom kontorise- ring, sammanläggning och övrig avgång.

De angivna volymsiffrorna är ungefärliga och kommer ytterligare att studeras i sam— band med det fortsatta arbetet med sane- ringsprogram. Till detta program fogas upp- gifter angående upprustning och modernise- ring av fastigheter. Fastighetskontoret har utfört en inventering av fastighetsägarnas planering i detta avseende. Därvid har till kontoret redovisats ett femtiotal renoverings- projekt från olika företagare. Dessa projekt är på mycket olika planeringsstadium. I be- tydande utsträckning avvaktas framtida fi- nansieringsmöjligheter.

Man bör räkna med en ökad volym mo- derniserings- och upprustningsarbeten. Ök- ningen är dock för närvarande svårbedömd. Med ledning av hittillsvarande verksamhet samt byggföretagens redovisade planer kan renoveringsverksamheten uppskattas till 200 år 300 lägenheter per år. De lägenheter, som i första hand kommer att beröras av upprustningsåtgärder, är omoderna lägenhe- ter i kvalitetsgrupperna 4—7.

Med ledning av de här angivna siffrorna för avgången ur bostadsbeståndet samt mo- dernisering och upprustning kan en bedöm- ning ske av tidsåtgången för att avveckla det omoderna bostadsbeståndet. För Malmö

• Sida 131
•  Original

kommuns del torde avvecklingen vara slut- förd först omkring mitten av 1980-talet. Tidpunkten blir emellertid beroende av vil- ken resurstilldelning som ges saneringen.

Kommunens målsättning för sanering är ännu ej slutligt fastställd. I det nu gällande bostadsbyggnadsprogrammet för 1971—1975 har saneringen redovisats med en volym av ca 800 lägenheter per år. Detta innebär 15 a 20 % av den totala bostadsproduktio— nen i Malmö kommun, räknat i våningsyta. I bostadsbyggnadsprogrammet har dock ett flertal av saneringsprojekten redovisats som reservprojekt.

I valet mellan olika saneringsalternativ blir de ekonomiska förutsättningarna i stor utsträckning avgörande. I detta samman— hang bör särskilt nämnas finansieringsfrå- goma. För närvarande är kapitalkostnaden helt olika för nybebyggelse med statliga lån i ytterområdena jämfört med sanering utan statlig belåning. Även för upprustning av äldre bostadshus är finansieringsfrågan för närvarande oklar.

Etappindelning av saneringsverksamheten blir beroende av ett målsättningsbeslut se- dan inventeringsarbetet färdigställts. Redan nu står klart att betydande områden med starkt nedsliten bebyggelse kommer att bli föremål för rivning och nybebyggelse. Den inventering, som skett av aktuella sanerings- projekt bland byggnadsföretagarna visar, att planerad saneringsverksamhet är större än den som kan förverkligas enligt bostads- byggnadsprogrammet.

I det kommunala bostadsbyggnadspro— grammet för Malmö finns vissa riktlinjer för saneringsverksamheten. Bland annat an- ges i bostadsbyggnadsprogrammet kommu- nens önskemål angående lägenhetsfördel- ning och finansieringstyp. Med hänsyn till kostnadsläget för saneringsbebyggelsen har kommunen uttalat, att den genomsnittliga lägenhetsstorleken inom saneringsområdena bör vara 2 rum och kök. Motsvarande stor- lek i ytterområdena är 3 rum och kök. För projekt, som till huvudsaklig del omfattar bostadsbebyggelse i större enheter, har kom— munen vidare uttalat, att statlig belåning bör vara huvudregeln. Bakgrunden härtill är

det högre kostnadsläge som uppstår, om helt privat finansiering skall tillgripas.

Utöver nybyggnadsprojekt kommer sane— ringsprogrammet jämväl att redovisa upp— rustning och modernisering av äldre bostads- hus.

10.5 Helsingborg

Enligt 1965 års folk- och bostadsräkning hade dåvarande Helsingborgs stad samman— lagt ca 32 000 bostadslägenheter. Härav till- hörde 16 % de sämsta kvalitetsgrupperna (4—7) och likaledes 16 % kvalitetsgrupp 3.

Det dåliga bostadsbeståndet inom områ— det Planteringen är i stor utsträckning kon- centrerat till vissa kvarter. Då bebyggelsen i allmänhet strider mot gällande stadsplan och de övriga planutredningarna som finns, har fastighetsnämnden år 1968 beslutat, att successivt försöka förvärva fastigheterna in— om ett 15-tal kvarter i området för att möj- liggöra en totalsanering. De planerade för- värven har angelägenhetsgraderats i två grupper. Inom ifrågavarande kvarter har kommunen sedan 1968 förvärvat ett 30-tal fastigheter.

Fastighetsnämndens ovannämnda beslut omfattade även ett kvarter inom området Söder, vilket kvarter numera i sin helhet förvärvats av kommunen. Merparten av be- byggelsen i kvarteret har även rivits. I öv— rigt har på Söder förekommit en relativt omfattande saneringsverksamhet i privat regi. Detta område har i stor utsträckning citykaraktär, vilket torde ha gjort en sane— ring i privat regi mer attraktiv än inom de rena bostadsområdena.

Beträffande Stattenaområdet har kommu- nen bedömt, att detta till stora delar måste bli föremål för totalsanering bl. a. från tra- fiksynpunkt och med hänsyn till det låga markutnyttjandet. Kommunen har år 1969 begärt zonexpropriationstillstånd för ett stort antal fastigheter inom området.

Bostadsbeståndet inom Högaborgsområdet utvisar, som närmare redovisas i det följan- de, en mycket splittrad bild. Detta gäller i

• Sida 132
•  Original

viss mån även områdena Norr och Tåga- borg.

Den försöksverksamhet, som under år 1970 bedrivits i samråd med saneringsut— redningen, har helt koncentrerats till Höga- borgsområdet, varför följande framställning endast avser detta område.

Området Högaborg är beläget utanför det egentliga cityområdet inom »stenstadens» sydöstra del. Det utnyttjas i princip uteslu— tande för bostadsändamål. Bostadsstandar— den skiftar i hög grad från fastighet till fastighet. Sålunda finnes inom området full- goda bostadshus vid sidan av byggnader, som ej uppfyller de mest elementära kra- ven ifråga om bostadsstandard. Med hän- syn till områdets karaktär är en mer om- fattande totalsanering ej möjlig, utan sane- ringen måste i huvudsak ske genom om- byggnad och upprustning av befintligt bygg— nadsbestånd. Bostadsbeståndets skiftande ka- raktär illustreras något av nedanstående ta- bell över byggnadernas ålder, grundad på 1965 års folk- och bostadsräkning.

Lägenheter efter byggnadsperiod, procent.

Före 1921 1931 1941—— 1921 —30 —40 Högaborg 30,6 20,4 21,2 27,9 Hela Staden 22,5 11,6 18,5 47,0 Området inrymde år 1965 2478 lägen- heter och sammanlagt 4684 boende. Det

pågår en kontinuerlig utglesning. Sålunda uppgick antalet boende år 1955 till unge- fär 6 500 personer. Området tillhör emeller- tid fortfarande de mest tätbefolkade delar- na av staden. Genomsnittsåldern hos de boende är hög. Bostadsbeståndet utgöres till stor del av smålägenheter. Det bestod år 1965 till ca 40 % av lägenheter om 1 rk och mindre samt till ca 50 % av lägenheter om 2 rk.

Den yttre miljön har den för äldre sten- stadsbebyggelse sedvanliga karaktären med trånga gårdar, som ofta är inplankade och belamrade med diverse uthusbyggnader. Några parker av betydelse finns ej inom området. Däremot gränsar området till vis-

Gatusystemet är det traditionella rutnät- systemet. Bilparkering sker i huvudsak på gatorna. På kvartersmark finnes i genom— snitt 0,04 parkeringsplatser per lägenhet.

Området genomkorsas av en livligt trafi- kerad gata (Stenbocksgatan) med direkt an- slutning till södra motorvägsinfarten. Buller- störningarna är betydande för bostäderna närmast trafikleden.

Målsättningen för arbetet med sanerings- programmet för Högaborg har varit att er- hålla en uppfattning om vilka kvarter eller delar av kvarter, där bostadsbeståndet bor- de bli föremål för ombyggnad eller upp- rustning, och vilka kvarter som borde total— saneras. Utredningen har gjorts översiktligt och följes upp med detaljerade studier kvar— tersvis av varje fastighet.

Det översiktliga saneringsprogrammet be- står av tre delar nämligen

1. Inventering 2. Stadsplanestudier 3. Syntes.

Inventeringen omfattar servicefunktioner såsom butiker m.m., kollektiv trafik, par- kering, bullerförhållanden, äganderättsför- hållanden, socialhygieniska förhållanden, gällande stadsplaner samt beträffande be- byggelsen byggnadsår, utrustningsstandard, exploateringstal, hyresnivå och lägenhetsför- delning. Som underlag för inventeringen har utnyttjats 1965 års folk- och bostadsräkning. Vidare har Kungl. Maj:ts tillstånd erhållits att ta del av fastighetsägaruppgifterna till 1970 års fastighetstaxering. Samtliga fastig- heter har besiktigats utvändigt. Inventerings- resultatet har i huvudsak redovisats på kar- tor.

Jämsides med inventeringsarbetet, som i huvudsak utförts av fastighetskontoret, har stadsbyggnadskontoret gjort vissa planstu— dier rörande alternativa utbyggnadsmöjlig- heter. Dessa studier har ej haft till syfte att få fram en slutlig lösning av stadsplane- frågorna. Studierna har emellertid kunnat ge underlag för bedömningar tillsammans med inventeringarna rörande lämpliga ome- delbara åtgärder för bebyggelsen och även

• Sida 133
•  Original

kunnat ge stöd för överväganden rörande dessa åtgärders lämplighet på längre sikt. Planstudierna har omfattat det överord— nade och lokala körtrafiksystemet, gång- vägssystemet, kollektiv trafik samt lämpliga lägen för parkeringsanläggningar, butiker och allmänna serviceinrättningar, såsom bamstugor. En viktig del av planstudierna har avsett att få till stånd en trafiksepare- ring så att skolor, barnstugor, butiker och grönytor i framtiden skall kunna nås via bilfria stråk. Vidare har tänkbara lägen för parkeringsanläggningar noggrant studerats. Med ledning av inventeringarna har gjorts en syntes där åtgärder föreslagits för hela eller delar av kvarter enligt följande grup- pering. 1. Totalsanering 2. Ombyggnad 3. Upprustning 4. Ingen åtgärd.

Ombyggnad har definierats såsom mera genomgripande åtgärder för bostäder, som fyller ett varaktigt behov. Avskrivningsti— den för ombyggnadskostnaderna har beräk- nats till mer än 20 år.

Med upprustning har menats mer begrän— sade åtgärder, där avskrivningstiden kom- mer att uppgå till 10—20 år. Denna åtgärd har föreslagits beträffande fastigheter, som i första hand av stadsplane- eller miljöskäl bör totalsaneras inom 10—20 år. I många fall har i saneringsprogrammet föreslagits alternativt ombyggnad eller upprustning, då ett slutligt ställningstagande kräver närmare studier rörande bl. a. byggnadernas teknis- ka beskaffenhet, grundläggningsförhållanden m.m.

I samband med programarbetet har sam- råd ägt rum mellan en rad lokala organ lik- som med saneringsutredningen. Sedan pro- grammet färdigställts, har det sänts ut på remiss till den lokala hyresgästorganisatio- men och fastighetsägareföreningen samt till en rad kommunala nämnder. Remissvaren har genomgående varit positiva, varför fas— tighetsnämnden har bedömt, att det över- siktliga saneringsprogrammet kan ligga till grund för det fortsatta arbetet.

Nästa led i verksamheten är att upprätta mer detaljerade planer för varje kvarter. I detta skede görs även stadsplanestudier- na mer detaljerade. Sålunda anges exakta lägen för vändplatser, lägen för barnstu- gor m.m. Varje byggnad besiktigas detalje— rat aV hälsovårdsnämnden och fastighets— nämnden. Samråd sker med fastighetsägar- na, och dessa uppmanas inkomma med lå- nehandlingar i de fall, där det omedelbart går att bedöma, vilka åtgärder som är lämp- liga.

I det översiktliga saneringsprogrammet har eftersträvats att så långt som möjligt begränsa områdena för totalsanering. På grund av områdets belägenhet är det tro- ligt, att det i stor utsträckning blir kommu- nen, som får lösa in berörda fastigheter. Med hänsyn till de begränsade medel, som hittills stått till förfogande, och Helsing- borgs kommuns totalt sett stora behov av fastighetsförvärv, kan man räkna med att en omfattande totalsanering skulle dra ut på tiden med förslumning som följd. De sammanlagda kostnaderna för fastighetsför- värv inom de områden, som föreslagits för totalsanering, har uppskattats till ca 6,5 milj. kronor. Som jämförelse kan nämnas att kostnaderna för de föreslagna ombyggnads— och upprustningsåtgärdema beräknats till storleksordningen 30 milj. kronor.

Någon etappindelning för genomförandet av programmet har ej verkställts. För att snabbt få fram konkreta och påvisbara re- sultat utväljes i stället för den mer detalje- rade planeringen sådana kvarter, där bl. a. planfrågorna är lätta att lösa. Genom att konkreta ombyggnadsprojekt kommer till stånd i direkt anslutning till det detaljerade planarbetet, bör övriga fastighetsägare sti- muleras att följa de intentioner, som redovi- sats i saneringsprogrammet.

Det torde ej vara möjligt att förse sane— ringsprogrammet med meningsfyllda tids- angivelser, förrän detaljerade planer upp- rättats kvartersvis och kontakter förekom— mit med fastighetsägarna. Detta är även en förutsättning för att ombyggnads— och upprustningsprojekten skall kunna redovi- sas i det kommunala bostadsbyggnadspro-

• Sida 134
•  Original

grammet. I det upprättade programmet för åren 1971—1975 har endast översiktligt an- givits saneringsbehovet i kommunen på grundval av 1965 års folk- och bostadsräk— ning. För att få bättre grepp om önsk- värda och lämpliga ombyggnads- och upp- rustningsobjekt har en översiktlig sane- ringsutredning för området Högaborg på- börjats.

lO.6 Örebro

Drätselkammarens utredningsavdelning i Örebro har under 1970 insamlat uppgifter om boende och bostadsbeståndet i Örebro innerstad. Materialet är hämtat ur de käl- lor, som anvisats av saneringsutredningen. Viss bearbetning av materialet har skett in- om byggnadsnämnden.

I några fall har delar av inventeringsma- terialet på försök sammanfattats i kartbil- der, vilka fogats till utredningen. I det fort- satta arbetet har vissa felaktigheter i ma- terialet framkommit, beroende på att upp- gifterna i dag är sex år gamla och härigenom hunnit bli inaktuella i vissa fall. I en första översiktlig bild torde dessa avvikelser sakna betydelse. För det fortsatta arbetet är det dock av vikt att snarast möjligt få tillgång till den senaste folk- och bostadsräkningens uppgifter.

Någon kartläggning av sociala faktorer, som i detta sammanhang tillmäts stor bety- delse, har ej kunnat ske. Utredningsarbeten pågår emellertid i avsikt att klarlägga dessa samband. Arbetet är kopplat till den för- söksverksamhet, som bedrivs för bygglag- utredningen i Örebro.

En annan betydelsefull egenskap, där käll— material t. v. saknas, avser husens tekniska kvalitet. F.n. finns ej någon sådan kvali- tetsbedömning genomförd, som har en så- dan omfattning och kvalitet att några säkra bedömningar kunnat ske. I den totala be— dömningen förnyelse/ förbättring är detta kriterium av betydelse.

Inom statens institut för byggnadsforsk— ning pågår arbeten i avsikt att klarlägga me- todik och grunder för en enhetlig bedöm- ning i detta avseende. Resultaten härav

kommer att avvaktas, innan insamling av fastighetsdata genomförs.

Inom stora delar av innerstadsområdct är gällande stadsplaner av betydande ålder och har sedan länge ansetts nödvändiga att förnya. Av denna anledning finns sedan många år byggnadsförbud i stora delar av det centrala stadsområdet i avvaktan på ändrad planläggning. I vissa fall kan direkt förfall spåras inom dessa områden, sanno— likt till viss del beroende på bristande in- tresse för underhåll av fastigheterna, då områdena betraktas som »saneringsområ- den», dvs. rivningsområden. Kommunens ambition är att så snabbt som möjligt lyfta av dessa förbud genom att framlägga nå- gon typ av »avlösningsplan». Denna typ av plan, vars innehåll och utformning f. n. är oklar, avses kopplad till en åtgärdsplan för de aktuella områdena.

Den kartering av mark- och byggnads- värden som gjorts visar, att dessa värden är ganska måttliga per kvm inom stora de- lar av bostadsstadsdelarna intill cityområ- det. Detta tyder på att dessa områden även i fortsättningen bör kunna förbli bostads- stadsdelar.

Till största delen är fastigheterna inom det centrala stadsområdet i privat ägo. I två fall har stadens bostadsstiftelse gjort sam- lade markförvärv för att genomföra mera omfattande saneringar. Detta gäller dels ett område inom centrala delen av väster och dels ett område öster om Slussgatan på östra stadsdelen.

Genom bostadsstiftelsen sker redan nu omfattande upprustningsverksamhet på ett flertal platser. Dessa fastigheter har be- dömts kunna kvarligga i sitt nuvarande sammanhang under minst 10—15 år, även om några översiktliga eller detaljerade sa- neringsplaner ännu ej framlagts för de ak- tuella områdena.

En översiktlig bedömning, baserad på in- venteringsuppgifter och kännedom om loka- la förhållanden har utförts. Någon mera ingående analys av byggnaderna inom re- spektive områden har ännu (1971) ej kun- nat göras. Denna bearbetning beräknas dock kunna genomföras inom det närmaste året.

• Sida 135
•  Original

Inom de åtgärdsområden som angivits har även försök till avvägning mellan total- förnyelse och förbättring gjorts, och likaså har en tänkbar etappföljd redovisats inom respektive område.

De redovisade saneringsområdena be— döms samtliga ha en sådan karaktär, att hela skalan av saneringsåtgärder kan kom— ma ifråga, från rivning/ nybyggnad till för— bättringar i relativt blygsam skala. Sanno- likt kommer en stor del av planarbetet att bestå av bl.a. samordning av markägarin— tressen, planering av gemensamma anlägg- ningar, förbättring av den yttre miljön etc.

För denna typ av områden bör andra krav prövas än de som normalt tillämpas vid nybyggnad, t. ex. beträffande bilplatser, utrustningsstandard, lekytor m. m. Riktlinjer i dessa avseenden saknas t.v. Sådana bör utformas centralt för att bli enhetliga.

Vid en översiktlig bedömning av sane- ringsbehovet ger lokal kännedom och upp- gifter ur centrala uppgiftskällor en uppfatt- ning om de områden där saneringsåtgärder är aktuella. Den fortsatta bearbetningen bör sedan ge svar på vilken typ av åtgärd som är lämplig för olika kvarter och för enskilda fastigheter.

I Örebro förefaller andelen bostadshus som nått det förfallsstadium då rivning/ nybyggnad är det enda alternativ som åter— står, vara förhållandevis liten. Inom de om- råden som avgränsats torde en avvägning mellan olika typer av förbättringsåtgärder bli ett förstahandsintresse i många fall.

Förnyelseprocessen (nybyggnad) kan i ak- tuella fall leda till svåra ställningstaganden beträffande skala Och anpassning till kvar- liggande bebyggelse. Nybyggnaderna blir här dimensionerande för den fortsatta för- nyelsen i den mån denna tidsmässigt kan överblickas.

På försök har en förenklad utvärderings— metod prövats som en andra fas i den över- siktliga bedömningen i avsikt att kunna av- gränsa områden, inom vilka olika åtgärder kan bli aktuella. Endast tre kriterier har använts, varför metoden ej får överskattas. Dessa är byggnadsålder, bostadskvalitet och ekonomiska saneringsmognadstal. I de fall

hög byggnadsålder, dålig bostadskvalitet och lågt tomtexploateringstal sammanfaller, finns anledning förmoda att rivning/ nybyggnad är ett möjligt val. Med en eller två belast- ningar är ombyggnad eller förbättringsåt- åtgärder troligtvis det rätta.

Beträffande ekonomisk saneringsmognad har en förenklad bedömning tillämpats, ba— serad på relationen mellan taxeringsvärde och nödvändig exploateringsgrad vid ny- byggnad. Metoden synes ge värdefulla an- visningar i ett förberedande läge men för— utsätter lokal kännedom om områdets struk- tur och skala, om ramvärden för exploate- ringsgraden skall kunna anvisas.

Utvärderingsmetoden har prövats inom en stadsdel i Örebro och gav ganska klara anvisningar om tre typer av åtgärdsområ— den, ett i huvudsak förnyelseområde, ett förbättringsområde och ett kompletterings- och förbättringsområde. Den fortsatta be- arbetningen kommer sannolikt att visa i vil- ken omfattning dessa antaganden varit rik- tiga.

Någon möjlighet att tidsplanera sane- ringen har hittills ej funnits. Detta gäller såväl planens färdigställande som dess ge— nomförande och den tidsplanering som här- vid är nödvändig.

Allmänt kan sägas att arbetet med sa— neringsplanen prioriteras, så långt detta är möjligt med hänsyn till övriga arbetsupp- gifter och tillgängliga resurser inom den kommunala förvaltningen.

Bostadsbyggnadsprogrammet upptar 200 lägenheter per år för saneringsobjekt. För de två närmaste åren avses dessa lägen- heter reserverade för två kända förnyelse— objekt, omfattande tre kvarter. I övrigt har ej objekten preciserats.

Med hänsyn till den omfattning, som sa- neringsprogrammet kan komma att få men som hittills endast är baserat på översiktliga bedömningar, torde kvoten för sanerings- objekt vara underdimensionerad, om verk- samma åtgärder skall sättas in under den närmaste S-årsperioden.

• Sida 136
•  Original

11.1 Inledning

De äldre villa- och fritidsbebyggelseområ— den, som finns i de expanderande kommu- nernas utbyggnadszoner, framför allt i stor- stadsregionerna, erbjuder för närvarande svårlösta fömyelseproblem. Speciellt gäller detta de områden, som enligt framlagda översiktliga planer avses bli förtätade inom ramen för nuvarande användningssätt.

De delar, som kommer att omvandlas till industri- och serviceområden, tung bo- stadsbebyggelse eller regionala vägområden, medför i regel inte de svåraste problemen. Där bär ekonomiska intressen fram utveck- lingen. Desto större svårigheter erbjuder de stora områden, som enligt planerna skall förtätas men fortfarande behålla karaktären av småhusområden för permanent bosätt- ning.

För att skydda den framtida utveckling- en och för att inte förvärra problem, som redan uppstått på grund av oreglerad per- manentning och förtätning, har denna typ av områden i stor utsträckning belagts med byggnadsförbud. Detta har varit nödvändigt, eftersom de äldre sommarstugeområdenas planering — om de överhuvudtaget plane- rats — inte avsetts för permanentbosättning. Den tekniska standarden är oftast undermå- lig. Vägnätet är underdimensionerat. Mo- dern trafikseparering mellan gång- och bil- trafik saknas. Den hygieniska standarden är otillfredsställande.

Avloppssystemet bygger oftast på mark- infiltration. Vatten erhålls från separata brunnar. Service av olika slag saknas, t. ex. kollektiv trafik, skolor, butiker. Därtill kom- mer att områdenas roll i den regionala och kommunala planeringen ofta är oklar. I denna situation är byggnadsförbuden nöd- vändiga, för att inte nybebyggelse skall för- svåra de problem som redan uppkommit. Varje nybebyggelse kan hindra och fördyra en önskvärd förnyelse av områdena.

Förnyelseområdenas problem har inte kunnat angripas med effektiva juridiska, tekniska och ekonomiska instrument. Pris- nivån på fastigheterna inom förnyelseom— rådena är en försvårande faktor. Försälj- ningspriset inkluderar ofta ett förväntnings- värde av en framtida förtätning, vilken möj- liggörs genom allmänna åtgärder. Kostna- derna för förnyelse av områdena faller idag i huvudsak på kommunerna, under det att vinsten av en förtätning hamnar hos den en- skilde fastighetsägaren. Byggnadslagens reg- ler för ersättning för gatubyggnadskostna- der och gatumark är föråldrade och icke anpassbara till en modern planläggning. En del fastighetsägare vill behålla sin centralt belägna och stora fritidstomt, medan andra vill utnyttja sin mark för permanentbosätt- ning. Effektiva medel för samverkan mel-

1 Denna bilaga utgör en sammanställning av material och uppgifter, som i första hand er- pållits från länsarkitektkontoret i Stockholms än.

lan fastighetsägare saknas. Expropriation är icke annat än i undantagsfall ett praktiskt tillämpbart arbetssätt. Den mindre kommu- nen, som har stort behov av fömyelsepla- nering, saknar oftast resurser för att genom- föra den i önskvärd takt.

Flera omständigheter bidrar till att all- mänhetens starka bosättningsvilja i dessa områden inte har kunnat följas upp med motsvarande kommunala planeringsengage- mang. Kommunernas planberedskap måste stå i proportion till deras genomförandeför- måga, och de ekonomiska resurserna är här ofta starkt begränsade. Otillräckligt stöd i lagstiftningen när det gäller kommunens möjligheter att ta ut avgifter av den en— skilde fastighetsägaren gör, att en förnyelse blir ekonomiskt mycket betungande för kommunen. Splittrade ägo- och fastighets- förhållanden medför ytterligare svåra ge- nomförandeproblem. Resultatet blir att kommunerna skjuter planering och förnyelse av dessa områden framåt i tiden.

En oreglerad tillväxt skulle emellertid ge avsevärda negativa effekter. Områdenas nu- varande brister ifråga om väg-, vatten- och avloppsförhållanden samt service skulle yt- terligare accentueras. Den skulle också för- svåra och kraftigt öka kostnaderna för en kommande planläggning och ett framtida ra- tionellt utnyttjande av områdena. För att förhindra en sådan utveckling har många kommuner begärt, och i stor utsträckning av länsstyrelsen beviljats, nybyggnadsförbud inom områdena ifråga i avvaktan på att en förnyelse skall kunna genomföras.

Dessa förbud drabbar i många fall den enskilde mycket hårt, inte bara ekonomiskt utan kanske framför allt genom att de har en kvävande effekt, som gör att områdena sakta förslummas, socialt och sanitärt.

En följd av dessa förhållanden har blivit, att byggnadsnämnderna och länsstyrelserna tvingats ta ställning till en ökande mängd dispenser från dessa byggnadsförbud. Det kan gälla en ansökan om avstyckning, som skulle innebära en olämplig förtätning, eller om nybyggnad eller modernisering, som skulle försvåra områdets kommande sane- ring. Kommunerna ställs här ofta inför svår—

lösta problem, och kraven på en likvärdig och rättvis behandling av dispensfallen mel- lan kommunerna ökar.

Såsom inledningsvis framhållits är för— tätningsområdena i första hand ett stor- stadsproblem. En särskild utredning om des- sa förhållanden har gjorts inom länsarki- tektkontoret i Stockholms län (1970) i sam- verkan med stadsarkitekterna i länets alla kommuner, vari bl. a. konstateras följande.

Stockholmsregionens starka befolknings- ökning har resulterat i att tillgängliga re- surser huvudsakligen kommit att inriktas på nyexploatering. Förnyelse och upprustning av i stadsstrukturen ingående äldre bebyg- gelseområden har i stor utsträckning fått träda i bakgrunden. Behovet av förnyelse av äldre bostadsområden i innerstaden har under senare år i hög grad uppmärksam- mats. Däremot är förnyelsen av de omfat- tande äldre bebyggelseområden med lågt markutnyttjande, som omger den täta stads- kärnan och som i många fall direkt an- gränsar till nyetablerade sekundära centra, en relativt försummad del av det totala för- nyelseproblemet.

Denna typ av förnyelseområden täcker fortfarande den överväldigande delen av förortskommunernas aktuella bebyggelseyta. Merparten består av områden med äldre vil- labebyggelse, ofta utan plan eller med äldre detaljplaner av otillfredsställande kvalitet el- ler också av gammal fritidsbebyggelse, som delvis går tillbaka till 20—talet.

Förhållandena inom dessa äldre bebyggel— seområden påverkas mycket starkt av den framväxande nya bebyggelsen. Från att ti- digare ha varit perifert belägna i regionen, med en planstandard som motsvarade detta läge, har de kommit att få ett centralt läge och härigenom blivit attraktiva bosättnings- områden. Sommarstugorna utnyttjas i sti- gande grad för permanentbosättning, de sto- ra tomterna blir begärliga avstyckningsob- jekt, och markvärdena stiger. Gamla små- hus moderniseras, och önskemål om till— byggnader uppstår. Detta nya utnyttjande ställer krav på bättre gator, höjd sanitär standard med kommunalt vatten och avlopp, kollektiva kommunikationer, skolor och an—

• Sida 138
•  Original

nan samhällsservice. Vid planeringen av storstadsregionens tillväxt över äldre peri- fera bebyggelseområden vidtas dock sällan åtgärder för att lösa dessa följdproblem.

Undersökningen har visat, att dessa äldre fritids- och villaområden omfattar mycket stora arealer. De uppgår totalt för hela re- gionen till ca 23 500 hektar. Dessa områ- den svarar för en väsentlig del av de totala förbudsproblemen i regionen. Drygt 17 000 hektar, eller ca 70 % av förtätningsom- rådenas areal, är belagda med nybygg- nadsförbud i någon form. De temporära förbuden inom dessa områden har till störs- ta delen en mycket lång hittillsvarande ligg- tid, i vissa fall uppgående till 20 år 30 år, och kommunernas bedömningar av plane- ringstakten inom områdena visar, att den största delen av förbuden kommer att kvar- ligga ytterligare en lång tidsperiod.

11.2 Resultaten av inventeringen i Stor-Stockholm

Det är av ett allmänt intresse att presentera den inventeringsteknik och de huvudresul- tat, som utredningen i Stor-Stockholm1 re- dovisar.

De komponenter, som behandlats i in- venteringen, är följande: Markanvändning enligt kommunens över- siktliga planer Detaljerat markanvändningssätt enligt kom— munens översiktliga planer Detaljförhållanden

Bebyggelseförhållanden Ledningsförhållanden Reningsgrad hos avloppsvatten Fastighetsindelning

Tidsavstånd till fastställd aktuell detaljplan Slutligen har också gällande byggnadsför— bud redovisats.

Berörda byggnadsförbud är de temporä- ra förbuden, som utfärdas i avvaktan på de- taljplanläggning enligt 35 och 109 åå bygg- nadslagen, de icke tidsbegränsade byggnads- förbuden enligt 110 och 168 åå byggnads- lagen samt det allmänna tätbebyggelseförbu- det enligt 56 & byggnadsstadgan. Dessutom

begärdes uppgifter om förbud enligt 14, 15, 36, 86 åå byggnadslagen. Av dessa förbud saknas 14 och 15 åå-förbuden helt, medan förbuden enligt 36 och 86 åå byggnadslagen förekommer mycket sparsamt eller berör så små områden, att de ej kommit med i in- venteringen. Slutligen innehåller invente- ringen uppgifter om gällande förbud enligt 7, 11 och 19 åå naturvårdslagen.

Den totala andelen av den samhällsbe- byggelseyta, som är täckt med förbud, är mycket stor. Medelvärdet ligger kring 60 % . Av den totala samhällsbebyggelseytan reg- leras sålunda en större del av förbud än av detaljplaner.

De temporära förbuden har störst såväl relativ som absolut omfattning i de inre förortskommunerna. Detta gäller även för förbuden enligt 110 och 168 Så byggnads- lagen, medan tätbebyggelseförbuden har störst omfattning i övriga kommuner.

En faktor av stor betydelse för möjlighe- terna att inom rimlig tid detaljplanlägga om- råden belagda med temporära förbud är det översiktliga planeringsläget.

I inventeringen registrerades två former av oklarhet i det översiktliga planeringsläget. Först oklarhet om samhällsbebyggelse över- huvudtaget avses inom ett visst område. Be- rörda områden är huvudsakligen obebyggda och kan rubriceras som nyexploateringsom- råden.

En annan form av oklarhet föreligger i de fall, då det är klarlagt att samhällsbe- byggelse avses, medan däremot det framtida detaljerade markanvändningssättet är oklart. Denna oklarhet kan t.ex. avse exploate- ringsgrad, utnyttjande för permanent- eller fritidsbosättning etc. En stor del av dessa områden är bebyggda.

I de inre förortskommunerna var 68 % av den totala förbudsarealen helt klarlagd med avseende på framtida markanvänd- ningssätt. I de yttre förortskommunerna var siffran 83,3 %, medan förbudsarealerna i de övriga kommunerna i länet enligt inven- teringens uppgifter inte alls berörs av oklar-

1 Planeringssituationen i äldre fritids- och villa- områden i Star-Stockholm. Länsarkitekten i Stockholms län, preliminär rapport nov. 1970.

• Sida 139
•  Original

Studiet av varaktigheten för stads- och byggnadsplaner avsåg tiden mellan planfast- ställelse och utfärdande av förbud. Redo- visningen omfattade samtliga stads- och byggnadsplaner, 210 planområden, i tre inre förortskommuner. Materialet gav vid han- den, att 25 % av samtliga planer var för- budsbelagda enligt 35 eller 109 åå bygg- nadslagen redan efter 9—10 år. Efter 25 år var 70 % av planerna förbudsbelagda. Det är alltså endast en relativt liten del av pla- nerna, som inte är belagda med förbud efter en 25-årsperiod räknat från fastställelsen.

Följande definitioner uppställdes för för- nyelse- och saneringsområden.

Förnyelseområden avser de redan tätbe— byggda områden, som bedömts komma att planläggas eller nyplanläggas. Denna plan- läggning kan vara orsakad av att områdets markanvändningssätt skall förändras, om- vandling, eller av att områdets byggnads- eller planstandard önskas förbättrad. sane- ring, eller slutligen av att området skall för- tätas inom ramen för det nuvarande mark- användningssättet, förtätning.

Omvandlingsområdena omfattar sålunda de bebyggelseområden, som avses för regio- nala vägar, tung flerfamiljshusbebyggelse, centrumbebyggelse och liknande, medan för- tätningsområdena omfattar småhusområden, där den befintliga bebyggelsens visuella ka- raktär avses bibehållas vid förnyelsen men en viss förtätning kan komma ifråga. Till förtätningsområdena har sålunda också hän- förts de områden, där en förändring från fritidsbebyggelse till permanentbebyggelse avses.

De avgränsade förtätningsområdena om- fattar totalt ca 23 500 ha. Denna areal ut— gör 18,5 % av den totala för samhällsbe- byggelse avsedda eller diskuterade samhälls- bebyggelseytan i de inre och yttre förorts- kommunerna.

En hypotetiskt antagen förtätning av des- sa områden skulle enligt approximativa be- räkningar ge ett befolkningstillskott idem på mellan 200 000 och 300 000 invånare. Den lägre siffran anger tillskottet vid en förtät- ning av endast de mest centrala förtätnings-

områdena i regionen, medan den högre siff- ran inkluderar även något mer perifera om- råden. Den förtätningsgrad, som använts vid beräkningarna, motsvarar förtätning till friliggande hus på 1 000 m2 tomter.

En uppdelning av förtätningsområdenas totalareal och beräknat befolkningstillskott på inte respektive yttre förortskommuner' ger följande bild:

Areal inom Poten- förtätn. tiellt be- område folkn. ha tillskott 1 000 inv Inre förortskommuner 15 000 146—211 Yttre förortskommuner 8 500 64—122 Totalt 23 500 210—333

I de inre förortskommunerna är 10 % av förtätningsområdena avsedda för fritids- bebyggelse i kommunernas översiktliga pla- nering, medan motsvarande siffra i de yttre förortskommunerna är 26 %. Betydande re- gionalt välbelägna arealer, som med fördel bör kunna utnyttjas för permanentbebyggel- se, är således avsedda för fritidsbebyggelse i den kommunala planeringen. Dessa om- råden kommer med största sannolikhet att i allt högre grad utnyttjas för permanent- bosättning. Att områdena införlivats med förtätningsområdena är ett uttryck för stånd- punkten, att denna process på ett tidigt sta- dium bör planeras och eventuellt också på- skyndas.

Av betydelse från plangenomförandesyn— punkt är tillfredsställande va-ledningar. De arealer, som över huvud taget har va-nät, representerar tillsammans 28 % respektive 15 % av förtätningsområdenas areal. För vissa av dessa områden är va-n'a'tet under- dimensionerat.

Positivt från genomförandesynpunkt är den stora arealandelen i de yttre förortskom- munerna för vilken en anslutning till till- fredsställande va-nät bedömts möjlig. Detta beror till stor del på anslutningsmöjligheten till Käppalatunneln.

• Sida 140
•  Original

11.3 Genom förandeproblem

Förbudssituationen inom områdena innebär avsevärda juridiska, administrativa och so- ciala problem. Den förhindrar också ett ef- fektivt regionalt utnyttjande av marken.

De juridiska problemen består i att den faktiska tillämpningen av de temporära för- buden ej överensstämmer med byggnadsla- gens bestämmelser. Enligt byggnadslagen skall de temporära förbuden tillåtas endast för en kortare tidsperiod i avvaktan på att planläggning skall ske. De långvariga för- buden innebär således allvarliga inskränk- ningar i den enskildes rätt. De generella möjligheterna att lösa problemet är dels att ändra byggnadslagstiftningen, så att de lång- variga förbuden legitimeras, dels att upp- häva förbuden i de fall då planläggning ej kunnat ske inom en viss tidsrymd, och slut- ligen att genom en effektiv förnyelseplane- ring undanröja orsakerna till förbuden.

De administrativa problemen till följd av förbudssituationen är betydande. Behand- lingen av byggnadslovs-, dispens— och för- längningsärenden utgör ett tidskrävande ar- bete. Det är också förenat med stora svå- righeter att tillgodose en likformig och rätt- vis ärendebehandling.

Såsom förut framhållits vidmakthåller för- buden sanitära och sociala problem inom förtätningsområdena. Områdenas låga bygg- nadstekniska, sanitära samt planmässiga standard framgår klart av den genomförda undersökningen. Områdena har också en låg servicenivå, t. ex. ifråga om försörjning med kollektiv trafik, barnstugor, skolor och bu- tiker. Inom vissa områden har denna situa- tion lett till en gradvis förslumning. Ett upp- hävande av förbuden skulle ytterligare för- värra dessa problem.

Den nuvarande situationen innebär också ett markutnyttjandeproblem. Byggnadsför- buden förhindrar att förtätningsområdena utnyttjas rationellt i ett regionalt samman- hang. I den pågående och planerade ut- byggnaden av regionen tas externa områden i anspråk med därav följande svårigheter att upprätta en acceptabel kommunikations- standard och rörlighet, eller också bebyggs

välbelägna friområden, som även i framti- den behövs för friluftsverksamhet. Samti- digt kvarligger stora relativt sett centrala om- råden med ett så lågt markutnyttjande, att en förtätning är befogad även för att lösa områdenas inre problem.

Denna samlade problembild understryker nödvändigheten av en intensifierad förny- elseplanering. Kommunernas förnyelsepla— nering stöter dock på nära nog oöverkom- liga genomförandeproblem under nuvaran- de betingelser.

En förnyelse i form av komplettering med friliggande enfamiljshus, dvs. en låg förtät- ningsgrad, resulterar erfarenhetsmässigt f.n. i höga kommunala subventioner vid plange- nomförandet. Ett flertal skilda utredningar har kommit fram till 20 000—30 000 kr per tomt. Detta innebär en omfördelning av kostnaderna skattevägen.

Förnyelse med kompakt rad- eller kedje- husbebyggelse reducerar visserligen de kom- munala subventionerna per tomt till 10 000—20 000 kr, men den totala subven- tionen blir av samma storleksordning som vid komplettering med villor på grund av det ökade antalet tomter. Dessutom ökar följdinvesteringarna.

Med nuvarande kostnadsfördelning skul- le de kommunala utgifterna för samtliga förtätningsområden vid en förtätning med enfamiljshus uppgå till storleksordningen 2 miljarder kr. Det erforderliga totala investe- ringsbeloppet blir givetvis ännu högre. Detta medför att denna typ av förnyelse inte kan tänkas genomföras annat än över en mycket lång tidsperiod.

Vidare sätter den bostadspolitiska mål- sättningen för fördelning mellan lägenheter i enfamiljshus och flerfamiljshus en spärr för möjligheter till tidsmässigt koncentrerad förnyelse med enfamiljshus.

En förtätning med låg flerfamiljshusbe— byggelse möter också stora finansieringssvå- righeter. Även här tvingas kommunerna till subventioner, ca 5000 kr/lägenhet, vilket per lägenhet är avsevärt lägre än vid förtät- ning med enfamiljshus. Problemen kan del- vis återföras på att kostnaderna blir så höga att det blir svårt eller omöjligt att erhålla

• Sida 141
•  Original

statliga lån och saneringstillägg. Vid en för- tätning med flerfamiljshus i större omfatt- ning krävs det också en total omstudering av förtätningsområdenas roll i ett regionalt sammanhang.

Om kommunerna inte själva har möjlig- heter att genomföra en effektiv förnyelse- planering, framstår det nödvändigt att for- mulera regionala målsättningar för områ- denas utnyttjande med avseende på bl.a. bebyggelsestruktur, trafikförsörjning, fördel- ning av verksamheter, service samt utbygg- nadstakt. Till dessa målsättningar måste ock- så knytas effektiva genomförandemöjlighe- ter. Av stor betydelse blir frågan om vilken bebyggelsetäthet som bör eftersträvas för områdena. Här är en kontinuerlig skala teo- retiskt tänkbar, från ett glest utnyttjande med komplettering i form av friliggande hus, till tung flerfamiljshusbebyggelse.

Som underlag för ställningstaganden i målsättningsfrågorna krävs en relativt klar bild av olika alternativa samhällsekonomis- ka, sociala och miljömässiga konsekvenser. De medel, som krävs för en effektiv pla- nering avseende förtätning med flerfamiljs- hus, skiljer sig sannolikt från dem som krävs vid en förtätning i form av komplettering med villor. För att kunna bedöma tänkbara alternativ och deras konsekvenser måste en precisering i form av fysiska planer ske.

Vad beträffar planering på dispositions- och detaljplanenivå finns möjligheter att sammanställa erfarenheter från tidigare planutredningar, planarbete och plangenom- förande. Speciellt ekonomiska, sociala, mil- jömässiga och tidsmässiga effekter bör stu— deras.

Som underlag för planeringen krävs en ytterligare beskrivning av områdena, bl.a. med avseende på hur skilda områden läm- par sig för olika grad av förtätning. Deras regionala läge i förhållande till såväl nuva— rande som planerade centra, arbetsområden och kommunikationer är därvid av stor be- tydelse. Andra betydelsefulla faktorer är bebyggelsens värde och markpriser, fastig- hetsstorlekar, topografi.

Kommunernas begränsade resurser i kom- bination med de höga kostnader som faller

på kommunerna vid en förnyelse är, som förut framhållits, den kanske viktigaste or- saken till byggnadsförbuden och den lång- samma takten i förnyelseplaneringen.

Vid diskussionen om målsättningar för områdenas utnyttjande måste de berättigade kraven på socio-ekonomiskt integrerade bo- stadsmiljöer beaktas.

Förnyelseplanering inom äldre bostads- områden ingriper på ett mera direkt och kännbart sätt i bestående sociala förhållan- den än vad planering av helt nya bostads- områden gör. Detta medför krav på med- inflytande i planeringen och en anpassning av planeringsmetodiken. Kartläggning av in- nevånarnas och fastighetsägarnas önskemål redan på ett tidigt stadium i planläggnings- processen, former för kontakt- och samar- bete är viktigt från genomförandesynpunkt, liksom önskemål beträffande ersättningsbo- stad, förmåga och vilja att betala för höjd bostadsstandard m.m. I de fall, då områ- dena delvis förslummats, är sådana åtgär- der speciellt betydelsefulla.

Det är från juridisk synpunkt nödvändigt att studera kostnadsfördelningsfrågor, va- frågor, fastighetsbildningsfrågor, markför- värvsfrågor, expropriationsfrågor, gemen- samhetsanläggningar, miljövårdsfrågor m. m.

Av stor betydelse för att nedbringa kom- munernas kostnader vid förtätning med en- familjshus är, att byggnadslagens regler för fördelning av gatubyggnadskostnader samt för gatumarksersättning revideras.

Bland områden med långvariga förbud finns en grupp, där det är klart att de på lång tid ännu inte kommer att utnyttjas för det avsedda ändamålet på grund av en be- slutad tidplan eller där den översiktliga plansituationen är oklar. Det kan gälla omvandlingsområden, t. ex. villaområden som skall få lämna plats för en regional trafikled, men också några av de här be- handlade förtätningsområdena måste ham- na långt ned i tidslistan. Det blir här fråga om att åstadkomma temporära lösningar. För omvandlingsområdena bör det tempo- rära utnyttjandet i princip inte försvåra den slutliga användningen. Temporära byggnads- lov och fastställelse av plan med tidsrestrik-

• Sida 142
•  Original

tioner är tänkbara möjligheter. För områ- den, som redan utnyttjas för det avsedda ändamålet, kan t. ex. »dispensplaner» över- vägas.

På grund av de speciella förutsättningar, som råder för planläggning i förtätnings- områdena, bör diskuteras i vad mån spe- ciella planstandardkrav kan tillämpas. Ab- soluta krav på hög standard, motsvarande dem som gäller för nyexploateringsområden, leder till höga kostnader. I den mån kom— munens ekonomiska resurser är dimensio- nerande för utbyggnadstakten, kommer så- lunda höga standardkrav att fördröja ut- byggnaden och den befintliga låga standar- den att bibehållas. Lägre standardkrav är kanske en i och för sig tveeggad lösning, men möjligheter till komplettering med tids- restriktioner och krav på en successiv ut- byggnad till fullgod standard, samt i vilka avseenden en lägre planstandard kan accep- teras, bör studeras.

De tekniska frågorna spänner över ett omfattande område. Med hänsyn till att ett motiv för förnyelseplanering är att förse områdena med bättre kollektiv trafikser- vice, måste det vara av speciellt intresse att anknyta till aktuella diskussioner om utveckling av kollektiva transportmedel. Va- tekniska och byggnadstekniska frågor bör belysas mot bakgrund av förnyelseplane— ringsproblemen. Här kommer också pro- duktionsfrågorna in.

Många av de frågor, som tidigare be- rörts, har avgörande betydelse för genom- förande och tidsplanering. Mycket betydel- sefulla är också möjligheterna att integrera förnyelseplaneringen i en fysisk-ekonomisk tidsplanering och i de kommunala bostads- byggnadsprogrammen. Inom detta område pågår metodutveckling, och de speciella pro- blemen vid förnyelseplanering bör kunna uppmärksammas inom ramen för denna.

11.4 Fortsatta inventeringar och utredningar

En enhetlig systematisering av planerings- och prognosverksamheten förekommer inte på det lokala planet för närvarande.

Inom Stockholms län har ett omfattande inventeringsarbete slutförts och en utred- ning tillsatts för att närmare studera de pro- blem, som sammanhänger med de 3. k. för- tätningsområdena. Inom vissa kommuner i länet har stort arbete nedlagts för att för- söka åstadkomma planmässig förtätning.

Det är av väsentligt intresse, att regio- ner och kommuner med här avsedda för- tätningsproblem systematiskt utreder för- hållandena och formulerar målsättningen för förnyelseplaneringen och de kommunala in- satserna för att genomföra denna.

Generella utredningsuppgifter bör omfat- ta en beskrivning av nuvarande situation inom fömyelseområdena samt en beskriv- ning av nuvarande planerings— och genom- förandeinstruments utformning och deras funktion vid förtätning.

Prognoser bör utarbetas både för områ- denas utveckling och för effekterna av pla- nerings- och genomförandeinstrumentens tillämpning.

Därefter formuleras målsättningar och kriterier för områdenas utveckling.

Ett av huvudproblemen för förtätnings- områdena är genomförandet och dess eko- nomiska konsekvenser för kommunen, markägaren och de boende. Gällande lag- stiftning medger inte en rimlig kostnadsför- delning, mellan markägaren och kommu— nen. Lagregler, som baseras på principerna i 70 och 73 55 byggnadslagen, skulle ktm- na lösa en del av problemen. Expropria- tionsmöjlighet och bättre värderingsregler vid expropriation är även av betydelse i sammanhanget.

Att få till stånd en ändamålsenlig ord- ning i dessa avseenden är angeläget. Möj- ligheten att uppnå snara resultat är beroen- de av förtursbehandling vid pågående över- syn av byggnadslagen och statsmakternas behandling av expropriationsutredningens förslag angående expropriationsändamål och expropriationsersättning, SOU 1969: 50. Om ingen ändring kommer till stånd i dessa båda avseenden inom överskådlig tid krävs emellertid att ett konkret stöd ges i bygg- nadslagen för förlängning av tillfälliga bygg- nadsförbud i avvaktan på bygglagutredning-

• Sida 143
•  Original

ens förslag.

Från organisatorisk synpunkt utgör hithö- rande frågor i storstadsområdena ett regio- nalt problem. Förtätningsområdena är ofta belägna i kranskommuner, och dessa saknar ofta de resurser som erfordras för att klara plan- och genomförandefrågor och framför allt då de problem, som är förknippade med markförvärv.

• Sida 144
•  Original

Att bo i gamla bostäder

På initiativ av saneringsgruppen vid statens råd för byggnadsforskning utfördes 1970 en undersökning inom Ekonomisk Plane- ring av boendeförhållandena i några större städer. Den fullständiga redogörelsen för denna undersökning har lämnats i Att bo i gamla bostäder — Analys av bostads- och miljöstandard samt de boendes ekonomiska och sociala förhållanden i de äldsta bostä- derna (Stockholm 1971, stencil). I det föl— jande lämnas en kortfattad redogörelse för de viktigaste resultaten av undersökningen.

12.1 Undersökningens syfte och genomförande

Undersökningens mål kan formuleras i fem punkter:

1. Utredning av den totala bostadskvalite- ten i det äldre bostadsbeståndet

. Utredning av de äldre bostädernas yttre bostadsmiljö och stadsplanestandard

3. Utredning av de boendes sociala och ekonomiska situation jämte sambanden mellan socio-ekonomisk status och bo- endestandard

4. Utredning av bostadskostnaderna i det äldre bostadsbeståndet

5. Utredning av de boendes trivsel, flytt- ningsvilja och upprustningsönskemål I»)

För att maximera undersökningsresulta- tens räckvidd och samtidigt begränsa un- dersökningsarbetet till ett mindre antal om-

råden utvaldes åtta kommuner (städer en- ligt indelningen den 1/1 1965) för under- sökning: Stockholm, Göteborg, Malmö, Norrköping, Helsingborg, Borås, Gävle och Sundsvall. I dessa kommuner fanns år 1965 större delen av de svenska städernas be- stånd av bostäder i äldre flerfamiljshus (byggda före år 1921).

Ett statistiskt urval av sammanlagt 550 äldre flerfamiljshus gjordes i de åtta kom- munerna. Härigenom uppnåddes statistisk representativitet för sammanlagt ca 113 000 äldre lägenheter.

De utvalda flerfamiljshusen och lägen- heterna inspekterades med avseende på byggnadernas och bostädernas kvalitet. Den yttre bostadsmiljöns kvalitet inventerades genom stadsplanestudier och inspektioner på platsen. Vidare genomfördes intervjuer med hushållen i de utvalda lägenheterna med avseende på sociala och ekonomiska för- hållanden, attityder och preferenser. Statis- tiska uppgifter avseende vissa sociala och ekonomiska förhållanden inhämtades ur re- gister vid olika kommunala myndigheter.

I utredningens första etapp har en re— sultatredovisning skett enligt de fem upp— ställda undersökningsmålen.

12.2 Bostäder/ms kvalitet

Om bostädernas kvalitet bedöms efter före- komst av vissa utrustningsdetaljer (vilket är brukligt vid folk- och bostadsräkningarna)

• Sida 145
•  Original

är 41 % av de äldre bostäderna omoderna, emedan de saknar centralvärme, wc eller vatten och avlopp. En klassificering av bo- städerna som »moderna», »halvmoderna» eller »omoderna» efter förekomst av ut- rustningsdetaljer ger dock ingen uttömman- de beskrivning av bostädernas verkliga kva- litet. I denna undersökning har en metod för bedömning av gamla bostäders kvalitet utarbetats. Denna metod tar hänsyn till så- väl förekomst av utrustning som utrustning- ens kondition samt vidare t.ex. lägenhe- ternas ljus-, ljud- och temperaturförhållan- den, dragighet, insyns— och utsiktsförhållan- den, underhåll av tapeter, målning, golv m. m. Byggnadernas byggnadstekniska kon- dition har bedömts enligt en metod som utarbetats av civ.ing. S-E Bjerking. Dessa byggnadstekniska mätningar har införts i den metod för kvalitetsmätning som till- lämpats i denna undersökning. Med denna metod har lägenheterna indelats i fem klas- ser enligt följande:

Klass Kvalitet Proc. andel lägenheter A Jämförbar med 1 nyproduktionen B God 42 C Mindre god 49 D Dålig 8 E Mycket dålig O

Med denna metod kan visas, att endast en mindre del av de äldre bostäderna, 8 %, är dåliga bostäder. 43 % av samtliga är goda bostäder om än ej alltid tillfullo av lika hög kvalitet som nyproducerade lägen- heter i dagens läge.

Det invändiga lägenhetsunderhållet är i stor utsträckning eftersatt. De boende har dock genom egen aktivitet och med egna medel mycket ofta åstadkommit kvalitets- förbättringar i lägenheterna. De underhålls- arbeten som under 1960-talet utförts i lägen- heterna, såsom tapetsering, målning och golvbeläggning har till allra största delen bekostats av de boende själva. Mycket ofta har de boende även installerat lägenhetsut- rustning av olika slag, såsom spis, kylskåp, tvättmaskin m. m.

12.3 Den yttre bostadsmiljön

De äldre bostäderna i flerfamiljshus är till större delen belägna i städernas kärnor. Det- ta medför, att de boende har tillgång till ett rikligt utbud av kulturell, social och kommersiell service på nära håll.

I denna undersökning har en metod för bedömning av den yttre miljöns kvalitet utarbetats. I denna metod tas hänsyn till sådana miljökomponenter som tillgång till och utformning av friytor, lekplatser, par- ker, barndaghem, skolor, kommunikations- möjligheter, kommersiell service, trafik- skydd, lugn och trygghet i bostadsområ- det m.m. Med ledning av denna bedöm— ningsmetod finner man, att helhetsmiljön för de boende i de äldre bostäderna är mycket god, speciellt med tanke på det rika serviceutbudet. Däremot är givetvis tillgång- en på friytor och lekplatser mindre god och de äldre bostadsområdena är ofta ut- satta för en störande motortrafik.

12.4 Hushåll

I jämförelse med övriga hushåll i de under- sökta städerna kan med ledning av denna undersökning bl.a. följande sägas om hus- hållen i de äldre bostäderna:

andelen ensamstående personer är betyd- ligt större andelen pensionärshushåll större andelen barnhushåll är betydligt mindre inkomstnivån är något lägre utbildningsnivån är något lägre andelen bilhushåll är betydligt mindre andelen yrkesverksamma är något mindre andelen arbetslösa är något större sjuklighet är något högre andelen invandrarhushåll är något större umgänge med grannar förekommer i nå- got högre grad.

är betydligt

Med undantag för hushållssammansätt- ningen kan det dock inte sägas, att hus- hållen i det äldre bostadsbeståndet skiljer sig från övriga hushåll i någon högre grad genomsnittligt sett. De boendes sociala sta—

• Sida 146
•  Original

tus torde vara densamma genomsnittligt sett i det äldre bostadsbeståndet som i övriga bostäder.

Inom det äldre bostadsbeståndet kan dock en tydlig tendens till kategorisering av de boende iakttagas. I de sämsta lägenheterna återfinnes oftare än eljest:

hushåll med mycket låga inkomster ensamstående personer invandrarhushåll hushåll med hög sjuklighet hushåll med sociala svårigheter (t. ex. al- koholproblem, barnavårdsproblem).

Bamhushåll och pensionärer synes ha en bättre genomsnittlig bostadsstandard än öv- riga hushåll. Utrymmesstandarden är ge— nomsnittligt sett betydligt bättre för boende i de äldre bostäderna än för övriga hus- håll, vilket dock ej gäller för barnhushållen.

I undersökningen görs en begreppsanalys med avseende på företeelsen »slum». Mot bakgrund av denna analys kan sägas, att det äldre bostadsbeståndet som helhet långt ifrån utgör någon »slum», men att tendenser till koncentration av brister i olika avseenden finns på många håll.

12.5 Bostadskostnader

Den totala bostadskostnaden per rn2 och år är genomsnittligt sett tämligen låg, 47 kr, i det äldre bostadsbeståndet, men kostna- derna varierar kraftigt, från ca 20 kr. till över 100 kr. per m2. Denna variation har dock föga med bostadens kvalitet att göra men väl med lägenhetsstorleken. Sålunda kostar t. ex. en 4-rumslägenhet av dålig kva- litet genomsnittligt ungefär lika mycket som en lika stor lägenhet av god kvalitet. Hyresprocentenl är flera gånger större

för hushåll med låga inkomster än för hus- håll med höga inkomster. Låginkomsthus- hållen bor genomsnittligt sett i sämre lägen- heter än hushåll med höga inkomster. Om hyresnivån kunde anpassas efter lägenhe- ternas kvalitet skulle detta sålunda innebära en utveckling i riktning mot utjämning av hyresprocent mellan inkomstgrupperna.

12.6 Boendetrivsel, flyttningsönskan och upprustningsönskemål

De boende i det äldre bostadsbeståndet re- dovisar en genomsnittligt sett god boende- trivsel. Pensionärerna trivs mycket bra med såväl bostad som yttre bostadsmiljö medan barnhushållen trivs sämre. Genomgående trivs man bättre med den yttre bostads- miljön än med själva bostaden.

Omkring 40 % av hushållen i de äldre bostäderna önskar flytta. Främsta skälet sy- nes vara bostädernas låga kvalitet. I de säms— ta lägenheterna (klass E) önskar alla flytta men anmärkningsvärt stor del — omkring hälften — önskar bo kvar i de dåliga bostä- derna i klass D. För många boende synes själva bostadens dåliga kvalitet uppvägas av andra faktorer.

De allra flesta hushåll önskar någon form av lägenhetsupprustning. I de omodernt ut- rustade lägenheterna önskar man främst centralvärme jämte bad eller dusch. I de modernt utrustade lägenheterna önskar man tapetsering och målning men även i stor ut- sträckning utbyte av nersliten utrustning. I de lägenheter som enligt den ovan nämn— da metoden för kvalitetsklassificering förts till klass A, önskar de boende främst för— bättringar av den yttre bostadsmiljön, så— som t. ex. gårdsupprustning.

1 Årskostnad för bostaden i procent av den disponibla hushållsinkomsten.

Hyresprocent för hushåll med disponibel hushållsinkomst, tkr.

—-10 11—15 16—20 21—30 31—40 41—50 51— Samtliga

Före upprustning 29 21 Efter önskad upprustning till 36 25 kostnad som accepteras av de boende

16 13 12 11 11 19 19 16 13 13 11 22

• Sida 147
•  Original

De kostnader som hushållen ansett sig kunna betala för bostadsupprustning är ge- nomsnittligt tämligen låga. Trots detta skulle en upprustning till dessa angivna kostnader för hushåll i de lägsta inkomstklasserna re- sultera i en orimligt hög hyresprocent.

Den lägsta inkomstklassen (högst 10 000 kr.) vilken har det största behovet av bo- stadsförbättringar, har uppenbarligen små möjligheter att bära ökade bostadskostna- der. Denna grupp består till ungefär hälf- ten av hushåll berättigade till bostadstillägg (pensionärer och barnfamiljer). Den andra hälften av denna låginkomstgrupp utgörs till mycket stor del av ensamstående personer som ofta förutom de ekonomiska svårighe- terna även har komplexa sociala problem.

• Sida 148
•  Original

• Sida 149
•  Original

Statens offentliga utredningar 1971

Kronologisk förteckning

. SOU 71.

.Utvecklingslendenser inom offentlig sektor.

. Europeisk . Europeisk . Europeisk

.Europeisk överenskommelse om

. Valutareserven

.Produktionsresurser för tv och

Handbok för det officiella utrednings- trycket. Beckman. Fi.

. Post- och lnrikes Tidningar. Norstedt & Söner. Ju. . Veterinärdistriktsindelningen, m.m. Svenska Re- produktions AB. Jo. Kommunala val. Esselte. C. Svensk industri under 70—talet med utblick mot tio-talet. Bilaga 2. Esselte. Fi. . Ny sjömanslag. Esselte. K. . Finansiella tillväxtaspekter 1960—1975. . 1970 års långtidsutredning. Bilaga 4. Esselte. Fi. .Arbetskraftsresurserna 1965—1990. 1970 års lång- tidsutredning. Bilaga 1. Esselte. Fi. . Större företags offentliga redovisning. Esselte. Fi. . Snatteri. Berlingske Boktryckeriet, Lund. Ju. . Ett nytt bilregister. Göteborgs Otisettryckeri AB. K. . Miliövården i Sverige under 70-talet. 1970 års långtidsutredning. Bilaga 8. Esselte. Fi. 1970 års Iångtidsulredning. Bilaga 6. Esselte. Fi. . Varuhandeln fram till 1975. 1970 års Iångtidsutred- ning. Bilaga 3. Esselte. Fi.

. Sörslag till aktiebolagslag m.m. Tryckeribolaget. u. . Regional utveckling och planering. 1970 års lång- tidsutredning. Bilaga 7. Esselte. Fl.

. Malm - Jord - Vatten. Svenska Reproduktions AB. I. . Mått och vikt. Norstedt & Söner. Fi. . Familjepensionsfrågor m. m. Berlingska Boktrycke- riet. Lund. S internationell (ADR) Betän-

överenskommelse om transport av farligt gods på väg. kande ]. Norstedt & Söner. K. överenskommelse om internationell transport av farligt gods på väg. (ADR) Bilaga A. Norstedt & Söner. K.

överenskommelse om internationell transport av farligt gods på väg. (ADR) Bilaga B. Norstedt & Söner. K

internationell transport av farligt gods på väg. (ADR) Register rn. rn. Norstedt & Söner. K. .Vuxenpedagogisk forskning och utbildning. Ber-

Iingska Boktryckeriet, Lund. U . Boendeservice 3. Kommunstudien. Esselte. ln. .Boendeservice 4. Projektstudien. Esselte. ln. . Boendeservice 5. Totalkostnadsstudien. Esselte. ln. . Boendeservice 6. Strukturstudier. Esselte. ln. . Kyrkan kostar. Göteborgs Offsettryckeri AB. U. . Sjömanspension. Göteborgs Offsettryckeri AB. K. .Den svenska betalningsbalansstatistiken. Esselte.

Fi.

och utrikeshandelns finansiella struktur. Bilaga till Den svenska betalningsbalans- statistiken. Esselte. Fi. . Fri affärstid. Göteborgs Offsettryckeri AB. H. . Lastbilpch Taxi. . Den fna rörligheten för personer inom EEC. Es-

Beckman. K

selte. ln. . radio i utbild- nmgen. Esselte. U.

37. se. 39. 40. 41 . 42. 43. 44.

45. 46.

47. 48. 49. 51. Räddningstjänst. Göteborgs Offseltryckeri AB. C.

52. 53.

54. 55.

56. 57.

58. 59.

60. 61. 62.

328

Konsumentpolitik-riktlinier och organisation. Tryc- keribolaget. H. Särskilda tandvärdsanordningar för vissa patient- grupper. Göteborgs Offsettryckeri AB. 3. Den svenska köpkraftsfördelningen 1967. Berlings- ka Boktryckeriet. Lund. ln. Export och import 1971—1975. 1970 års Iångtidsut- redning. Bilaga 5. Esselte. Fi. Ny domstolsadministration. Göteborgs Ofisettryc- keri AB. Ju. Försäkring och annat kontant stöd vid arbetslös- het. Esselte. ln. Arbetskraftens struktur och dimensioner. Esselte. ln. Bilagor till KSA-utredningens betänkande. Esselte. In. Utsökningsrätt Xl. Norstedt & Söner. Ju. Teknisk översyn av kapitalbeskattningen. Norstedt & Söner. Fi.

Psykologiska urvalsmetoder inom istatsfc”>rvel'lning- en. Göteborgs Offsettryckeri AB. Personurval med hjälp av psykololgiskia undersök- ningar Göteborgs Offsettryckeri AB. Unga lagöverträdare l. Esselte. Ju.

Invandrarutredningen I. AB. In. Byggandets industrialisering. Beckman. ln. Lärarnas arbete. En statistisk arbetsstudie. Göte- bors Ottsettryckeri AB. U. Lärarnas arbete. Bilaga !. Tekniska rapporter. Gö- teborgs Offsettryckeri AB. U. Lärarnas arbete. Bilaga II. Offsettryckeri AB. U Handräckning inom försvaret. Esselte. Fö. Utbildning av vissa värnpliktiga i stabstjänst. Es- selte. Fö. Rätten till abort. Göteborgs Offsettryckeri AB. Ju. Högsta domstolens kansli. Göteborgs Offsettryc- keri AB. Ju. Universitetsstudier utan examen. Göteborgs Offset- tryckeri AB. U. Val av utbildning och yrke. Göteborgs Offsettryc- keri AB. U. Högre utbildning och arbetsmarknad. Göteborgs Offsettryckeri AB. U

Göteborgs Offsettryckeri

Tabeller. Göteborgs

. Vintersjöfart. Beckman. K. . Sanering !. Esselte. In. . Sanering ||. Bilagor. Esselte. ln.

Anm. Om särskild tryckort ej anges är tryckorten Stockholm.

• Sida 150
•  Original

Statens offentliga utredningar 1971

Systematisk förteckning