ARN 1999-0817

Fråga om mäklares skadeståndsansvar enligt fastighetsmäklarlagen (felaktig uppgift om boendekostnaden).

Fråga om mäklares skadeståndsansvar enligt fastighetsmäklarlagen (felaktig uppgift om boendekostnaden). Avgörande 1999-05-20; 1999-0817

Våren 1997 köpte makarna F en villa i Tyresö. Köpet förmedlades av fastighetmäklaren H, som i sin boendekostnadskalkyl av misstag kom att ange driftskostnaderna med för lågt belopp. Makarna F yrkade hos nämnden skadestånd med 180 000 kr.

Fastighetsmäklaren H, som tecknat en särskild ansvarsförsäkring, medgav att han varit vårdslös vid sin driftskostnadsberäkning samt att han var skadeståndsskyldig. Beträffande skadeståndets storlek hänvisade han till sitt försäkringsbolag.

Försäkringsbolaget medgav att utge 90 000 kr.

Nämnden gjorde följande bedömning:

Enligt 12 § första stycket fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Av 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts skall tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader. Vidare framgår av 20 § fastighetsmäklarlagen att om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§, skall han ersätta skada som till följd av detta drabbar köparen eller säljaren.

Nämnden kan konstatera att det i ärendet är ostridigt att H har förmedlat den aktuella fastigheten och också att han har förfarit vårdslöst vad avser driftkostnadsberäkningen. Den föreliggande tvisten gäller således skadeståndets storlek. Makarna F har beräknat skadan till skillnaden mellan en schablonmässig beräkning av driftskostnaden för hela boendeytan och den uppgivna driftskostnaden under en tioårsperiod. Enligt deras beräkning är denna skillnad 18 000 kr per år och de yrkar således skadestånd med sammanlagt 180 000 kr. Försäkringsbolaget har å sin sida vitsordat skäligen uppskattade 7 000 kr som årlig merkostnad under en period av fem år. Vidare skall enligt Försäkringsbolaget denna merkostnad kapitaliseras till ett nuvärde, vilket innebär att ersättningen beräknas till 28 000 kr. Försäkringsbolaget har dock numera medgivit ersättning med 90 000 kr.

Nämnden anser för sin del att den uppkomna skadan inte bör beräknas med utgångspunkt i skillnaden mellan en beräknad årlig driftskostnad och den i boendekalkylen uppgivna driftskostnaden. Skälet härför är främst att det finns ett flertal faktorer som påverkar driftskostnaden och att det därför föreligger stora svårigheter att göra en realistisk framtida beräkning. Därtill kommer att det förefaller alltför godtyckligt att bestämma den tidsperiod för vilken ersättning skulle utgå. Enligt nämndens mening är det en betydligt lämpligare metod att beräkna skadan genom att utgå från hur en vid tidpunkten för fastighetsförsäljningen korrekt angiven driftskostnad skulle ha påverkat fastighetens pris. Fastigheten, som är belägen i Tyresö, såldes till makarna F under våren 1997 för 1 395 000 kr med en uppgiven driftskostnad av 23 980 kr per år. Av utredningen i ärendet framgår att enbart den av Vattenfall beräknade elkostnaden för år 1997 var cirka 27 800 kr.

Även om det givetvis är svårt att i efterhand fastställa i vilken mån en korrekt uppgift om driftskostnaden skulle ha påverkat fastighetens pris framstår det enligt nämndens mening inte som sannolikt att en sådan uppgift skulle ha föranlett en större nedsättning av priset än det av Försäkringsbolaget nu medgivna beloppet om 90 000 kr. Makarna F bör därför låta sig åtnöjas härmed.