Sammanfattning av uppdraget

En särskild utredare tillkallas med uppgift att utreda förutsättningarna för att förbättra möjligheterna för de boende i allmännyttiga bostadsföretag att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt.

Vidare skall utredaren se över möjligheterna att förbättra för allmännyttiga bostadsföretag att förvärva andra allmännyttiga bostäder eller företag som skall säljas.

Uppdraget skall redovisas senast den 30 april 2003.

Bakgrund

En kommun som önskar sälja sitt allmännyttiga bostadsbestånd har flera möjliga vägar att gå. Kommunen kan - i regel via sitt bostadsföretag - överlåta hela eller delar av företagets bestånd av bostäder. Kommunen kan även överlåta hela eller delar av sitt bostadsföretag.

En försäljning av den fastighet i vilken man som boende hyr sin lägenhet kan i många fall innebära en stor förändring och skapa en känsla av otrygghet och oro. Om man som hyresgäst tvingas acceptera en sådan ägarförändring utan att få möjlighet att göra sin röst hörd uppstår lätt en känsla av maktlöshet.

Regeringen har i propositionen Kooperativ hyresrätt (2001/02:62) föreslagit en ny, permanent lag om kooperativ hyresrätt att träda i kraft den 1 april 2002.

Som ett sätt att ge hyresgästerna möjlighet att påverka sin situation har regeringen föreslagit en rad åtgärder som syftar till att underlätta för hyresgästerna att i form av kooperativ hyresrätt förvärva sitt hus. I bilagan följer en kort redovisning av dessa förslag. Dessutom redovisas ett förslag från Kommittén för allmännyttiga bostadsföretag och boendesocial utveckling (Allbo-kommittén) om en särskild företrädesordning vid försäljning av kommunalt fastighetsbestånd eller aktier i kommunalt bostadsföretag.

Behovet av en utredning

Kooperativ hyresrätt är en upplåtelseform som förenar gott boende med boendeinflytande och boendedemokrati. Upplåtelseformen medför bättre förutsättningar att motverka spekulation i boendet. Dessutom kan den kooperativa hyresrätten utgöra ett instrument i arbetet med att utveckla de allmännyttiga bostadsföretagen.

Som framgår i bilagan har regeringen vidtagit ett antal åtgärder för att underlätta för de boende att i form av kooperativ hyresrätt förvärva sitt hus. Enligt regeringens uppfattning är det dock mycket som talar för att hyresgästerna i allmännyttiga bostadsföretag bör ges ytterligare möjlighet att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt.

Regeringen anser att de allmännyttiga bostadsföretagen har en central roll när det gäller kommunernas möjlighet att upprätthålla sitt ansvar inom bostadsförsörjningsområdet. Mot denna bakgrund finns även anledning att se över möjligheterna för allmännyttiga bostadsföretag att förvärva andra allmännyttiga bostäder eller företag som skall säljas.

Regeringen delar mot denna bakgrund Allbo-kommitténs uppfattning att frågan om företrädesordning vid försäljning av allmännyttiga bostadsbestånd eller aktier i allmännyttiga bostadsföretag bör övervägas ytterligare. Detta bör ske genom att en särskild utredare tillkallas.

Uppdraget

En utgångspunkt för arbetet skall vara att utreda behovet av - och förutsättningarna för - att förbättra möjligheterna för de boende i allmännyttiga bostadsföretag att förvärva sina hus för ombildning till kooperativ hyresrätt.

Vidare skall utredaren se över möjligheterna för andra allmännyttiga bostadsföretag att förvärva bostäder eller företag som skall säljas.

Utredaren skall särskilt analysera det förslag från Allbo-kommittén om företrädesordning vid överlåtelse av allmännyttigt bostadsföretag eller bostäder som presenterats i betänkandet (SOU 2001:27) Allmännyttiga bostadsföretag och kommunernas boendeplanering.

Utredaren skall lämna förslag till den nödvändiga lagreglering som följer av övervägandena.

Utredaren skall dessutom i sitt arbete särskilt beakta de förslag till ny lagstiftning som regeringen lämnat i propositionen Allmännyttiga bostadsföretag (2001/02:58) och propositionen Kooperativ hyresrätt (2001/02:62).

Närmare om överlåtelse av fastighet till kooperativ hyresrättsförening eller annat allmännyttigt bostadsföretag

Överlåtelse av fastighet handlar om den situationen att en kommun eller ett kommunalt bostadsföretag vill avyttra hela eller delar av sitt fastighetsbestånd. Som framgår ovan innebär regeringens förslag i proposition 2001/02:58 att en sådan överlåtelse normalt skall vara belagd med tillståndsplikt. Tillstånd beviljas av länsstyrelsen. De boende i de fastigheter som omfattas av överlåtelsen skall informeras om den planerade överlåtelsen och beredas tillfälle att yttra sig. Den föreslagna tillståndsplikten gäller dock inte om förvärvaren är en kooperativ hyresrättsförening eller ett annat allmännyttigt bostadsföretag. Genom bildandet av en kooperativ hyresrättsförening ges således de boende möjlighet att utan tillstånd från länsstyrelsen förvärva fastigheten.

En annan möjlighet för de boende skulle - om den ovan redovisade ändringen i ombildningslagen genomförs - vara att ombilda fastigheten till kooperativ hyresrätt.

Sammanfattningsvis kan det fastslås att det genom regeringens båda förslag öppnas relativt goda förutsättningar för de boende att överta fastigheten i form av kooperativ hyresrätt.

Det kan dock finnas fall där varken de boende eller andra allmännyttiga företag ges möjlighet att påverka skeendet.

En sådan situation uppkommer när länsstyrelsen beviljar en ansökan om tillstånd till en överlåtelse eftersom man anser att tillämpningen av bruksvärdereglerna inte äventyras. Utredaren skall mot denna bakgrund överväga om det finns skäl att införa någon form av förköpsrätt eller liknande för andra allmännyttiga bostadsföretag eller de boende i fastigheten.

Utredaren skall också överväga om det finns skäl att införa begränsningar för en kooperativ hyresrättsförening som förvärvat en fastighet från ett allmännyttigt bostadsföretag att sedan ombilda den till bostadsrätter.

Utredaren skall dessutom ta ställning till om det finns skäl att ge en kooperativ hyresrättsförening företräde enligt ombildningslagen framför en bostadsrättsförening om det uppstår en konkurrenssituation mellan föreningarna i samma hus.

Närmare om överlåtelse av aktier till annat allmännyttigt bostadsföretag

Överlåtelse av aktier handlar om den situationen att kommunen som ägare till ett allmännyttigt bostadsföretag beslutar att helt eller delvis avyttra aktierna i företaget.

Regeringens förslag i propositionen Allmännyttiga bostadsföretag (2001/02:58) innebär att en sådan överlåtelse är tillståndspliktig om inte kommunen direkt eller indirekt även efter överlåtelsen innehar det bestämmande inflytandet över bostadsföretaget. Liksom vid överlåtelse av fastigheter gäller dock att tillstånd inte krävs om förvärvaren är ett annat allmännyttigt bostadsföretag eller en kooperativ hyresrättsförening.

Det kan hända att länsstyrelsen beviljar ansökan om tillstånd att överlåta aktiemajoriteten i företaget. Utredaren skall mot denna bakgrund särskilt överväga om det finns skäl att erbjuda andra allmännyttiga bostadsföretag möjlighet att överta aktierna före andra intressenter.

Att beakta i övrigt för utredaren

Utredaren skall, när det gäller redovisning av förslagets konsekvenser för små företag, samråda med Näringslivets nämnd för regelgranskning.

Uppdraget skall redovisas senast den 30 april 2003.

(Finansdepartementet)

Bilaga

Nedan följer en kort redovisning av regeringens förslag som syftar till att underlätta för hyresgästerna att i form av kooperativ hyresrätt förvärva sitt hus. Dessutom redovisas ett förslag från Allbo-kommittén om en särskild företrädesordning vid försäljning av aktier eller fastigheter i kommunala bostadsföretag.

Ombildningslagen

Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) ger möjlighet för en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening att förvärva fastigheten om fastighetsägaren avser att avyttra den. I korthet går reglerna ut på att bostadsrättsföreningen till inskrivningsmyndigheten anmäler att den är intresserad av att förvärva fastigheten. Detta antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Sedan anmälan har skett får fastigheten inte säljas utan att bostadsrättsföreningen först har erbjudits att köpa den (hembud).

I propositionen Kooperativ hyresrätt (2001/02:62) föreslås att ombildningslagen utvidgas så att även ombildning till kooperativ hyresrätt omfattas. Detta innebär att hyresgäster som är intresserade av att ombilda huset de bor i kan bilda en kooperativ hyresrättsförening och göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Förslaget innebär att det bara kan finnas en intresseanmälan i taget i fastighetsregistrets inskrivningsdel.

Pilotprojekt

I syfte att tillskapa kooperativa hyresrättsföreningar som kan bidra till bostadsförsörjningen på orten har regeringen även tillsatt en särskild utredare med uppdrag att utreda förutsättningarna för att i ett antal pilotprojekt genomföra ombildning från vanlig hyresrätt till kooperativ hyresrätt (Fi 2001:15).

Utredaren skall i dialog med intresserade kommuner ta fram nödvändigt underlag för att göra det möjligt att ta ställning till ett genomförande av pilotprojekt i kooperativ hyresrätt. I uppdraget ingår att ta fram lämpliga bostadsbestånd samt sådant underlag att kostnaderna för inblandade parter kan bedömas. Uppdraget skall redovisas senast den 15 mars 2002 (dir. 2001:97).

Lag om allmännyttiga bostadsföretag

Regeringen har i propositionen Allmännyttiga bostadsföretag (2001/02:58) föreslagit att en tillståndsplikt införs vid överlåtelse av allmännyttiga bostadsföretag eller bostäder. Förslaget innebär att överlåtelser av aktier eller andelar i ett allmännyttigt bostadsföretag som har en sådan omfattning att kommunens bestämmande inflytande över företaget upphör, skall godkännas av länsstyrelsen för att vara giltiga. Likaså skall överlåtelser av hela eller delar av ett allmännyttigt bostadsföretags bestånd av bostadslägenheter godkännas av länsstyrelsen för att vara giltiga. Ansökan om tillstånd skall avslås om det kan befaras att de allmännyttiga bostadsföretagens hyror till följd av överlåtelsen inte kommer att få tillräckligt genomslag vid tillämpningen av bruksvärdereglerna i 12 kap. 55 § jordabalken eller de hyresförhandlingar som förs enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Tillstånd krävs dock inte om egendomen förvärvas av en kooperativ hyresrättsförening eller ett annat allmännyttigt bostadsföretag.

Kommittén för allmännyttiga bostadsföretag och boendesocial utveckling (Allbo-kommittén)

Den parlamentariskt sammansatta Allbo-kommittén (Fi 2000:01) hade bland annat i uppdrag att ta ställning till om hyresgäster eller andra bör tillförsäkras rätt till förköp av kommunala bostadsföretag eller bostadsbestånd (dir. 1999:110 samt dir. 2000:102). Förköp av kommunalt bostadsföretag avser den situationen att kommunen säljer aktier i företaget.

Kommittén föreslår i sitt slutbetänkande Allmännyttiga bostadsföretag och kommunernas boendeplanering (SOU 2001:27) en företrädesordning vid försäljning av kommunalt fastighetsbestånd eller aktier i kommunalt bostadsföretag och att en sådan företrädesordning regleras i lag. I första hand skall kommunen sälja till annat allmännyttigt bostadsföretag. I andra hand skall kommunen sälja till hyresgästerna genom en kooperativ hyresrättsförening av ägarmodell som hyresgästerna bildat. Först därefter skall kommunen kunna sälja till bostadsrättsförening eller annan.

Kommittén anger att med den prioritering som gjorts i kommitténs tilläggsdirektiv har det inte varit möjligt att utarbeta förslag till författningstext eller närmare överväga vilken lagteknisk lösning som är mest lämplig. Frågan om den närmare utformningen av en reglering av företrädesordningen bör bli föremål för ytterligare analyser och överväganden inom ramen för en särskild utredning.