Dir. 2007:87

Översyn av bestämmelserna om förvärv och

Kommittédirektiv

Översyn av bestämmelserna om förvärv och

förvaltning av hyresfastighet

Dir.

2007:87

Beslut vid regeringssammanträde den 20 juni 2007

Sammanfattning av uppdraget

En särskild utredare skall se över lagen (1975:1132) om förvärv

av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) och bostadsförvaltnings-

lagen (1977:792).

I utredarens uppdrag ingår att undersöka hur förvärvslagen

och bostadsförvaltningslagen tillämpas och om det förekommer

brister i förvaltningen av hyresfastigheter. Utifrån den gjorda

undersökningen skall utredaren ta ställning till flera olika frå-

gor.

En fråga som utredaren skall ta ställning till är om förvärvs-

lagen bör upphävas.

Om utredaren gör bedömningen att förvärvslagen inte bör

upphävas, skall utredaren ta ställning till om bestämmelserna i

förvärvslagen är lämpligt utformade.

Utredaren skall också överväga om bestämmelserna i bo-

stadsförvaltningslagen är lämpligt utformade.

Utredaren skall lämna de författningsförslag som övervägan-

dena ger anledning till.

Nuvarande bestämmelser

Lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) har

till syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från fastig-

hetsmarknaden och att förhindra spekulation i hyresfastigheter.

Lagen är, med vissa undantag, tillämplig vid köp, byte och gåva

2

samt vid vissa associationsrättsliga förvärv av fast egendom

som är taxerad som hyreshusenhet. Dessutom gäller den vid

vissa förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger

hyresfastigheter (se 1 och 2 §§ förvärvslagen).

Enligt förvärvslagen skall ett förvärv av en hyresfastighet

anmälas till kommunen. Anmälan skall ske inom tre månader

från det att förvärvet skedde. Om kommunen anser att för-

värvarens lämplighet bör prövas, skall den anmäla detta till

hyresnämnden inom fyra månader från det att förvärvet

anmäldes till kommunen. Om en sådan anmälan har gjorts,

förelägger hyresnämnden förvärvaren att ansöka om förvärvs-

tillstånd (se 3 och 3 a §§ förvärvslagen). När en sådan ansökan

har kommit in, prövar hyresnämnden om förvärvstillstånd skall

beviljas. Hyresnämndens beslut får överklagas.

Förvärvstillstånd skall vägras om förvärvaren inte visar att

han eller hon kan förvalta fastigheten eller inte gör sannolikt att

syftet med förvärvet är att han eller hon skall förvalta fastig-

heten och hålla den i godtagbart skick. Tillstånd skall också

vägras om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende

inte kommer att följa god sed i hyresförhållanden eller att för-

värvaren annars med hänsyn till brottslig verksamhet eller på

annat sätt från allmän synpunkt är olämplig att inneha fastig-

heten (se 4 § förvärvslagen).

Ett förvärv är ogiltigt bl.a. om förvärvstillstånd vägras (se

5 § förvärvslagen).

Bostadsförvaltningslagen kan sägas vara ett komplement till

förvärvslagen genom att den medger ingripande mot en fastig-

hetsägare som missköter sina hyresfastigheter. Enligt bostads-

förvaltningslagen får hyresnämnden besluta att en fastighet

skall ställas under särskild förvaltning om fastighetsägaren för-

summar vården av fastigheten eller inte vidtar angelägna åt-

gärder för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastig-

heten eller om det på annat sätt framgår att han eller hon inte

förvaltar fastigheten på ett sätt som är godtagbart för de boende

(se 2 § första och andra styckena bostadsförvaltningslagen).

Det finns två former av särskild förvaltning, en mildare form

kallad förvaltningsåläggande och en strängare form kallad

tvångsförvaltning. Vid tvångsförvaltning ställs fastigheten un-

3

der förvaltning av en särskild förvaltare som utses av hyres-

nämnden (se 2 § tredje stycket bostadsförvaltningslagen).

Skälen för en översyn

Under de senaste åren har flera fall av oseriös hyresförvaltning

uppmärksammats i massmedia. Det har framkommit bl.a. att

hyresgäster i några fall har tvingats att under lång tid leva under

förhållanden som inte är godtagbara. Förvärvslagen och

bostadsförvaltningslagen tycks sålunda inte på ett effektivt sätt

förhindra att personer som är mindre lämpliga som innehavare

av hyresfastigheter förvärvar och förvaltar sådana fastigheter.

Samtidigt har den nuvarande förvärvsprövningen kritiserats för

att vara omständlig och tidskrävande. Seriösa förvärvare av

hyresfastigheter får finna sig i att det kan ta mycket lång tid

innan det är slutligt avgjort om ett förvärv är giltigt. Detta är

givetvis till nackdel för såväl den tidigare ägaren som

förvärvaren. Det är också till nackdel för de boende, eftersom

förvärvarens möjligheter att vidta olika slag av förvaltnings-

åtgärder – t.ex. underhållsåtgärder – är begränsade under tiden.

Även förutsägbarheten i tillämpningen av kriterierna för för-

värvstillstånd har kritiserats. Mot denna bakgrund finns det

anledning att nu se över lagstiftningen på området. Uppdraget

bör anförtros en särskild utredare.

Uppdrag

Utredaren skall undersöka hur förvärvslagen och bostadsför-

valtningslagen tillämpas. Utredaren skall vidare undersöka om

det förekommer brister i förvaltningen av hyresfastigheter som

inte på ett effektivt sätt kan förhindras eller motverkas med stöd

av förvärvslagen eller bostadsförvaltningslagen och beskriva

vari dessa brister består.

4

Bör förvärvslagen upphävas?

Utredaren skall utifrån den gjorda undersökningen ta ställning

till flera olika frågor.

En fråga som utredaren skall ta ställning till är om förvärvs-

lagen bör upphävas eller om det även i fortsättningen bör kunna

krävas tillstånd för förvärv av hyresfastighet. Utredaren skall i

sina överväganden beakta dels intresset av att kunna hindra att

personer som är mindre lämpliga som innehavare av hyres-

fastigheter förvärvar sådana fastigheter, dels intresset av att det

är möjligt att på ett enkelt sätt förvärva hyresfastigheter och att

bedriva en rationell fastighetsförvaltning. Utredaren skall också

beakta bostadsförvaltningslagens betydelse – och möjligheten

att genom skärpta regler i den lagen snabbare och lättare än i

dag få till stånd tvångsförvaltning av fastigheter (se nedan) – för

att hindra att förvaltningen av hyresfastigheter åsidosätts.

Kriterierna för förvärvstillstånd, m.m.

Om utredaren gör bedömningen att förvärvslagen inte bör

upphävas, skall utredaren överväga om bestämmelserna i lagen

är lämpligt utformade. En central fråga i det sammanhanget är

vilka kriterier som skall gälla för förvärvstillstånd. Utredaren

skall här och i övrigt fästa särskild vikt vid att regelverket är

tydligt, enkelt och förutsägbart. Utredaren skall särskilt över-

väga lagens förfaranderegler. Utredaren skall därvid pröva om

det är möjligt att förkorta de tidsfrister som gäller för olika slag

av åtgärder. Utredaren skall vidare överväga om det bör införas

möjlighet att begära prövning av förvärv innan förvärvet har

skett i fall där det inte är möjligt i dag, t.ex. vid köp.

Bestämmelserna om förvärvstillstånd gäller även i vissa fall

vid förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastig-

het. Om utredaren inte föreslår att förvärvslagen skall upphävas,

skall utredaren överväga i vilka fall som förvärv av aktier eller

andelar i bolag som bör omfattas av tillståndsplikt enligt för-

värvslagen. Utredaren skall beakta intresset av att förvärvs-

prövning sker i de fall som en sådan prövning kan ha betydelse

och att reglerna inte ger utrymme för olika slag av kring-

gåendeåtgärder.

5

Underlåtenhet att fullgöra anmälningsskyldigheten

Om ett förvärv av en hyresfastighet eller av aktier eller andelar i

bolag som äger hyresfastighet inte inom föreskriven tid anmäls

till kommunen och förvärvaren inte redan har fått

förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked om att

prövning inte begärs, är förvärvet ogiltigt. Ett förvärv är ogiltigt

också om ansökan om förvärvstillstånd inte görs inom rätt tid

eller om förvärvstillstånd vägras (se 5 och 10 b §§ förvärvs-

lagen). Vid förvärv av en hyresfastighet sker det i samband med

prövningen av lagfartsansökan en kontroll av att förvärvet har

anmälts till kommunen och, i förekommande fall, att ansökan

om förvärvstillstånd har gjorts och att förvärvaren har fått

förvärvstillstånd. Ansökan om lagfart skall avslås om förvärvet

inte har anmälts till kommunen i rätt tid, om ansökan om för-

värvstillstånd inte har gjorts i rätt tid eller om ansökan om

förvärvstillstånd har avslagits (se 20 kap. 6 § 8 jordabalken, se

även 20 kap. 7 § 13 jordabalken). Om lagfart trots detta

beviljas, är förvärvet giltigt (se 5 § andra stycket förvärvslagen).

Ett ogiltigt förvärv av en aktie eller en andel i ett bolag förblir

däremot alltid ogiltigt. Detta förhållande kan leda till en rad

olägenheter av praktisk och rättslig natur, t.ex. om någon har

förvärvat aktier i ett bolag men inte känt till skyldigheten att

anmäla förvärvet till kommunen (jfr SOU 1996:148 s. 38 och

39 och prop. 1997/98:46 s. 41 och 42). Om utredaren inte före-

slår att förvärvslagen skall upphävas, skall utredaren därför

undersöka vilka praktiska och rättsliga problem som ogiltighets-

påföljden kan medföra, t.ex. vid underlåten anmälan av förvärv

av aktier i ett bolag. Utifrån den gjorda undersökningen skall

utredaren ta ställning till om ogiltighet utgör en lämplig

sanktion vid underlåtenhet att fullgöra anmälningsskyldighet

m.m. och om sanktionssystemet är lämpligt utformat eller om

det bör ändras. En fråga som utredaren därvid skall överväga är

om det är lämpligt att låta ogiltighet läka efter viss tid om någon

inte har gjort gällande ogiltigheten på visst sätt.

6

Reglerna i bostadsförvaltningslagen

Vad gäller bostadsförvaltningslagen skall utredaren överväga

om bestämmelserna i lagen, däribland kriterierna för särskild

förvaltning, är lämpligt utformade. Utredaren skall därvid sär-

skilt beakta intresset av att på ett effektivt sätt kunna ingripa

mot fastighetsägare som missköter förvaltningen av sina hyres-

fastigheter.

Utredaren skall också belysa förutsättningarna att finna

lämpliga förvaltare. Utredaren skall vidare ta ställning till om

förutsättningarna för en särskild förvaltare att vidta åtgärder

innan ett beslut om tvångsförvaltning har vunnit laga kraft bör

förbättras.

Om utredaren föreslår att förvärvslagen skall upphävas, skall

utredaren överväga om detta ger anledning att ändra bestäm-

melserna i bostadsförvaltningslagen för att hindra att förvalt-

ningen av hyresfastigheter åsidosätts. En fråga att ta ställning

till är om reglerna bör skärpas så att det snabbare och enklare än

i dag går att få till stånd tvångsförvaltning.

Övrigt

Utredarens uppdrag är, som framgått, inriktat på bestämmel-

serna i förvärvslagen och bostadsförvaltningslagen. Om utreda-

ren anser att bestämmelserna i 12 kap.jordabalken, dvs. hyres-

lagen, bör ändras i syfte att komma till rätta med de brister som

finns är utredaren emellertid oförhindrad att föreslå sådana

ändringar.

Utredaren skall i sitt arbete ta del av det förslag som läm-

nades av Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus

(SOU 1994:23) och remissvaren över förslaget.

Om översynen ger vid handen att det finns behov av författ-

ningsändringar eller andra åtgärder, skall utredaren lägga fram

förslag till sådana.

7

Arbetets bedrivande och redovisning av uppdraget

Utredaren skall samråda med berörda myndigheter och orga-

nisationer. När det gäller redovisning av förslagets konsekven-

ser för företagen, skall samråd ske med Näringslivets Regel-

nämnd.

Utredningen skall hålla sig underrättad om de arbeten som

bedrivs av Hyreslagsutredningen (Ju 2007:01) och Utredningen

om privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden (M 2006:07).

Utredaren skall även hålla sig underrättad om det arbete som

bedrivs av Boverket inom ramen för det uppdrag att utvärdera

förköpslagen (1967:868) som regeringen har lämnat verket (dnr

M2007/3011/H).

Utredaren skall beräkna de ekonomiska konsekvenserna av

de förslag som läggs fram. Vid bedömningen av de ekonomiska

konsekvenserna skall i den mån det är möjligt beaktas även

konsekvenserna av Boverkets förslag beträffande förköpslagen.

Om förslagen kan förväntas leda till kostnadsökningar för det

allmänna, skall utredaren föreslå hur dessa skall finansieras.

Uppdraget skall redovisas senast den 1 maj 2008.

(Justitiedepartementet)