NJA 1984 s. 251
Jordbruksarrendator, som bedrivit svinuppfödning i den arrenderade fastighetens ladugård, har överlåtit denna rörelse och till förvärvaren utan jordägarens samtycke upplåtit nyttjanderätt till ladugården frånsett visst utrymme däri samt till den del av huvudbyggnaden som ingick i arrendet. Fråga huruvida upplåtelsen kunde anses utgöra sådant uthyrande av ledigt utrymme i byggnad som avses i 8 kap 19 § JB.
Jönköpings TR
V.C., S.K., X.X., I.K. och dödsboet efter M.K., ägare av jordbruksfastigheten Sunneränga 3:2 i Flisby socken, Nässjö kommun, anförde efter stämning å A.H. vid Jönköpings TR, fastighetsdomstolen: H.K., som avled 1973, utarrenderade genom arrendekontrakt d 24 jan 1972 jordbruket på Sunneränga 3:2 till A.H. för en tid av 10 år räknat från d 14 mars 1972. Arrendetiden förlängdes d 14 mars 1972 genom påteckning på kontraktet till 20 år och utlöper således d 14 mars 1992. Arrendeavgiften, som inte är indexreglerad, uppgår till 3 200 kr om året. Av kontraktet framgår att arrendet omfattar till gården hörande odlad jord om ca 15 ha och betesmark om ca 5 ha samt att huvudbyggnadens nedre botten, visthusbod, garage, hönshus och omkring huvudbyggnaden liggande trädgård ej ingår i arrendet. Motsatsvis framgår härav att arrendet omfattar ladugården och huvudbyggnadens övervåning. Anledningen till att övervåningen ej undantagits var att A.H:s mor skulle bo i denna. I ladugården har A.H. inrättat svinuppfödningsrörelse med 50 djurplatser. För denna verksamhet har hela ladugården, frånsett en mindre del av det så kallade rännet, ianspråktagits. A.H. har fr o m d 15 sept 1980 överlåtit hela svinuppfödningsrörelsen till makarna P. och L.M.. I samband härmed har A.H. utan jordägarnas medgivande till makarna M uthyrt ladugården och övervåningen i huvudbyggnaden. Familjen M som består av två vuxna, två barn och två hundar, bor i huvudbyggnadens övervåning. Familjen nyttjar även den kring huvudbyggnaden liggande trädgården genom att i denna ha en hundgård och en kalv. I vederlag för den till makarna M upplåtna nyttjanderätten uppbär A.H. 18 000 kr om året. Ingen av kärandena har samtyckt till upplåtelsen. Övervåningen i huvudbyggnaden och den uthyrda delen av ladugården utgör ej sådant "ledigt utrymme", varom talas i 8 kap 19 § JB. A.H. har därför upplåtit nyttjanderätten i strid mot sistnämnda bestämmelse. Uthyrningen av övervåningen är till olägenhet för jordägarna i flera hänseenden. Sålunda uppkommer på grund av familjen M:s storlek ett långt större slitage på byggnaden än som förutsatts vid arrendeupplåtelsen, varjämte jordägaren S.K., som har sin bostad i bottenvåningen, blir störd, främst i sin nattsömn. Vidare nyttjar familjen M som en följd av boendet trädgården, vilken som nämnts inte ingår i arrendet. A.H. har på grund av det anförda och då det som ligger honom till last ej är av ringa betydelse förverkat sin arrenderätt jämlikt 8 kap 23 § 1 st 5 JB. Kärandena yrkar därför att TR:n förklarar arrenderätten förverkad och förpliktar A.H. att vid äventyr av avhysning avflytta från arrendestället senast d 14 mars 1982.
A.H. bestred käromålet. Han hävdade, att de delar som han hyrde ut av ladugården och huvudbyggnaden var sådana lediga utrymmen som avses i 8 kap 19 § JB och att uthyrningen ej varit till olägenhet för kärandena. Därest uthyrningen skulle befinnas ej vara tillåten bestred A.H. att arrenderätten var förverkad, eftersom det som i så fall låg honom till last endast kunde vara av ringa betydelse.
A.H. anförde till utveckling av sin talan: Han tillträdde arrendestället d 14 mars 1963. Förhållandet mellan honom och den dåvarandejordägaren H.K. var mycket gott och parterna träffade därför inte då något skriftligt arrendeavtal. Vid A.H:s tillträde var ladugården starkt förfallen. Under de första arrendeåren lät H.K. förstärka ytterväggarna under fönstren för att väggarna inte skulle störta in. A.H. fick företaga önskvärda nybyggnads- och reparationsarbeten i övrigt. Han lät lägga om halva taket på ladugården och bygga om denna till suggstall med helt ny inredning med plats för 50 modersuggor. H.K. tillhandahöll cement, rockwool och spånplattor. I övrigt svarade A.H. för hela renoveringen och ombyggnaden till en sammanlagd kostnad icke understigande ca 100 000 kr. Orsaken till de förhållandevis fördelaktiga arrendevillkor, som överenskoms genom avtalet 1972, var bl a att A.H. skulle få möjlighet att tillgodogöra sig det investerade beloppet under en skälig avskrivningstid. Han har brukat arrendestället som sidoarrende. Det är ej riktigt att avsikten var att endast A.H:s mor skulle bo i huvudbyggnadens övervåning. Denna bostad var egentligen avsedd för de medhjälpare som A.H. behövde ha för driften av jordbruket. Modern hjälpte honom till en början och bodde då i övervåningen. Senare kontaktade A.H. en husdjurskonsulent, som rådde honom att hyra ut svinuppfödningsanläggningen. A.H. fick därvid upplysningen att det enligt arrendekontraktet inte förelåg något hinder härför. Enligt 13 § 2 mom i kontraktet får arrendatorn hyra ut ledigt utrymme i byggnad. Bestämmelsen motsvarar till sin innebörd bestämmelsen i 8 kap 19 § JB. Av kärandena kan endast S.K. ha haft olägenhet av att övervåningen uthyrts. Det slitage som bostaden utsätts för genom uthyrningen är ingen olägenhet för kärandena, eftersom A.H. har skyldighet att åtgärda detta enligt den underhållsplikt han har som arrendator. A.H. har inte hyrt ut trädgården. Vid bedömningen av om kärandena har olägenhet av uthyrningen av bostaden och om det som kan anses ligga A.H. till last är av ringa betydelse, bör hänsyn tas till de investeringar som A.H. gjort på fastigheten.
Kärandena förklarade, att de ej kunde vitsorda den av A.K. uppgivna omfattningen av hans investeringar på fastigheten, och hävdade att investeringarna i vart fall saknade betydelse i målet.
Domskäl
TR:n (lagmannen Wibling, tf rådmannen Lennart Nilsson och tre nämndemän) anförde i dom d 9 nov 1981:
Domskäl. I målet har förhör under sanningsförsäkran ägt rum med S.K. och A.H. samt vittnesförhör med P.M..
TR:n, som hållit syn på fastigheten, gör följande bedömning.
I målet är ostridigt att A.H:s rätt att upplåta nyttjanderätt till arrendestället regleras genom bestämmelsen i 8 kap 19 § JB. Parterna är numera ense om att kärandena inte lämnat samtycke till upplåtelsen till makarna M. A.H. äger dock utan kärandenas medgivande hyra ut ledigt utrymme i byggnad om det kan ske utan olägenhet för kärandena.
De delar av arrendestället som A.H. uthyrt, huvudbyggnadens övervåning och större delen av ladugården, utgör enligt TR:ns mening sådant ledigt utrymme som A.H. får hyra ut utan samtycke. Kärandena har gjort gällande att i vart fall uthyrningen av huvudbyggnadens övervåning medfört olägenhet för dem. Denna olägenhet har uppgivits bestå i att familjen M har två hundar och en kalv i trädgården, att S.K. störs av familjen M och att den uthyrda bostaden utsätts för ett större slitage än som förutsatts vid arrendeavtalets ingående. Makarna M har inte hyrt trädgården av A.H.. Det är även tveksamt, om det område där hundgården finns och där kalven hålls, är att hänföra till trädgården. Den olägenhet, som kan ha uppstått för kärandena på grund av att makarna M må ha nyttjat trädgården för hundarna och kalven, är i vart fall ej en nödvändig följd av A.H:s uthyrning. Vad gäller slitage och störningar, har det ej ens påståtts att dessa haft onormal karaktär. Med hänsyn till att A.H. har underhållsplikt kan avseende ej fästas vid påståendet om olägenhet av ett ökat slitage. Den omständigheten att S.K. i viss mån blir störd av familjen M utgör ej heller sådan olägenhet, som kan betaga A.H. rätten till uthyrning. A.H. har på grund av det anförda ägt rätt att företaga den av honom gjorda uthyrningen. Käromålet skall därför ogillas.
Domslut
Domslut. Käromålet ogillas.
Göta HovR
V.C. och medparter fullföljde talan i Göta HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.
A.H. bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Ekblad, hovrättsråden Paulsson-Nordling, referent, och Bo Nilsson samt adj led Bengt Johansson) fastställde i dom d 4 nov 1982 TR:ns dom.
V.C. och medparter sökte revision och yrkade bifall till sin i HovR:n förda talan.
A.H. bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Hedgårdh, hemställde i betänkande, att HD måtte meddela dom enligt följande: Domskäl. Det jordbruksarrende som uppläts till A.H. omfattade odlad jord och viss betesmark samt ladugård och del av fastighetens huvudbyggnad. Enligt arrendekontraktet skulle det åligga A.H. att hålla kreatur på fastigheten men det skulle ankomma på A.H. själv att fritt bestämma huruvida han skulle hålla nötkreatur eller svin. Som antecknats i TR:ns dom, kom A.H. att inrätta en svinuppfödningsrörelse på fastigheten och utnyttjade därvid hela ladugården.
Den överlåtelse av svinuppfödningsrörelsen som A.H. sedermera gjorde till makarna M jämte uthyrning i samband därmed av den i arrendet ingående delen av huvudbyggnaden kan rimligen ej anses såsom sådan uthyrning av ledigt utrymme i arrendebyggnad som avses i 8 kap 19 § JB. Upplåtelsen till makarna M har därför krävt samtycke av jordägarna. Sådant samtycke har ostridigt inte lämnats. På grund härav och då vad A.H. sålunda låtit sig komma till last ej kan anses vara av ringa betydelse är arrenderätten förverkad och A.H. skyldig att genast avflytta från arrendestället.
Domslut
Domslut. Med ändring av HovR:ns dom förklarar HD arrenderätten förverkad och förpliktar A.H. att omedelbart avflytta från arrendestället.
HD (JustR:n Sven Nyman, Vängby, Gregow, referent, och Freyschuss) beslöt följande dom:
Domskäl
Domskäl. Av handlingarna i målet framgår följande. Genom kontrakt d 24 jan 1972 arrenderade A.H. den av V.C. och medparter ägda fastigheten såsom sidoarrende. Arrendestället omfattar ca 15 ha odlad jord och ca 5 ha betesmark. Från arrendet har undan tagits vissa byggnadsutrymmen, bl a huvudbyggnadens nedre våning, samt trädgården. I arrendet ingår bl a en ladugård och huvudbyggnadens övervåning. I ladugården har A.H. bedrivit svinuppfödning med 50 djurplatser. I sept 1980 överlät han denna rörelse till P. och L.M. och i samband därmed upplät han till dem nyttjanderätten till ladugården med undantag av det s k rännet samt till övervåningen i huvudbyggnaden. Makarna M har därefter fortsatt driva svinuppfödning i ladugården. De har med sina två barn och två hundar bott i huvud byggnadens övervåning. I den nedre våningen är en av jordägarna, S.K., bosatt.
V.C. och medparter har gjort gällande att A.H. enligt 8 kap 19 § JB inte ägt upplåta nämnda nyttjanderätt. Till stöd härför har de påstått att varken ladugården eller huvudbyggnadens övervåning utgör sådant ledigt utrymme i byggnad som avses i undantagsbestämmelsen i nämnda paragraf. De har hävdat att bestämmelsen inte medger en upplåtelse som omfattar arrendeställets samtliga byggnader. I andra hand har de åberopat att upplåtelsen av nyttjanderätt till huvudbyggnadens övervåning innebär olägenheter för dem.
A.H. har gjort gällande att såväl ladugården som huvudbyggnadens övervåning utgör sådant ledigt utrymme i byggnad som nämns i undantagsbestämmelsen i 8 kap 19 § JB samt att upplåtelsen inte medfört olägenheter för jordägarna, varför han haft rätt att göra upplåtelsen utan dessas samtycke.
Enligt 8 kap 19 § JB gäller som huvudregel att en arrendator inte utan jordägarens samtycke får upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller del av detta. Han får dock, om inte annat avtalats, bl a hyra ut ledigt utrymme i byggnad, om det kan ske utan olägenhet för jordägaren. Denna bestämmelse är tillämplig inte endast i fråga om bostadshus utan också beträffande annan byggnad. I fråga om jordbruksarrende måste bestämmelsen anses omfatta även sådan byggnad, t ex en ladugård, som normalt används i samband med jordbruksdriften på fastigheten. Den gäller uppenbarligen inte bara viss del av byggnad utan också en byggnad i dess helhet. (Se SOU 1968:57 s 262 f och prop 1970:20 del B s 954 ff.)
Med hänsyn till det anförda får såväl ladugården som huvudbyggnadens övervåning anses ha utgjort ledigt utrymme i byggnad i den mening som avses i 8 kap 19 § JB. A.H:s upplåtande till makarna M av nyttjanderätten till dessa utrymmen måste därför anses utgöra sådant uthyrande som enligt nämnda bestämmelse fått äga rum utan jordägarnas samtycke, såvida det kunnat ske utan olägenhet för dessa. Den omständigheten att upplåtelsen omfattat samtliga eller i vart fall den väsentligaste delen av de byggnader som ingår i arrendet föranleder inte något annat bedömande. Detsamma gäller det förhållandet att A.H. i samband med upplåtandet av nyttjanderätten överlät sin i ladugården bedrivna svinuppfödningsrörelse till makarna M, som därefter fortsatt driva rörelsen.
De olägenheter som den av A.H. gjorda upplåtelsen enligt V.C. och medparter skulle medföra påstås bestå i att huvudbyggnaden på grund av familjen M:s storlek utsätts för ett betydligt större slitage än som förutsatts vid arrendeupplåtelsen, att S.K. störs av familjen M samt att familjen M nyttjar trädgården, vilken inte ingår i arrendet, bl a för att där hålla två hundar och en kalv.
I fråga om påståendet om slitage och störningar får domstolarnas bedömning godtas. När det gäller påståendet om nyttjande av trädgården kan det, särskilt som det framstår som tveksamt om det aktuella området är att hänföra till trädgården, inte anses utrett att någon olägenhet i detta hänseende uppkommit för jordägarna.
På grund av det anförda skall V.C:s och medparters revisionstalan ogillas.
Domslut
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
JustR Hesser var skiljaktig och gillade betänkandet.