SOU 1968:57

Jordbruksarrende : Arrendelagsutredningens slutbetänkande

N 4-0 ('?

oå (- — CUL"

&( 4, IGT?»

National Library of Sweden

Denna bok digitaliserades på Kungl. biblioteket år 2013

Stzatens offfentliga utrredningar

1968: 57

Jonrdbruks- deppartementet

Jordbruks- arrende

Arrendelagsutredningens slutbetänkande Stockholm 1968

Statens offentliga utredningar 1968

Kronologisk förteckning

d.. aom p 4 m mbwu4

. Ekonomisystem för försvaret. Esselte. Fö. . Ekonomisystem för försvaret. Bihang. Esselte. Fö. . Kreditmarknadens struktur och funktionssätt. Esselte. Fi. . Handläggningen av säkerhetsfrågor. Isaac Marcus. Ju. . Industrins struktur och konkurrensförhållanden. Esselte.

Fr. . Strukturutveckling och konkurrens inom handeln.

Esselte. Fl. . Ägande och inflytande inom det privata näringslivet.

Esselte. Fl. Skogsbrukets planläggningsfrågor. Svenska Reproduk- tions AB. Jo. . Virkesbalanser 1967. Esselte. Jo. . Säkerhetspolitik och försvarsutgifter. Esselte. Fö. . 1958 års utredning kyrka-stat. XI. Svenska kyrkan och

staten. Esselte. U. . Förvaltningen av kyrklig jord m.m. Berlingske Boktryck-

eriet. Lu nd. U. . Fritidsfisket. Esselte. Jo. . Skolboksleverenser. Svenska Reproduktions AB. U. . Musikutbildning i Sverige. Esselte. U. . Rennäringen i Sverige. Esselte. Jo. . Allmänna väger. Svenske Reproduktions AB. K. . Parkering. Esselte. K. . Trafikmålsutredningar. Beckman. Ju. . Upphandling av byggnader. Del I. Formerna. Esselte. Fi. . Pensionstillskott m.m. Esselte. S. . Jordhävdslag. Esselte. Jo. . Bilregistrering. Berlingske Boktryckeriet. Lund. K. . Avstämning av 1965 års Iångtidsutredning. Esselte. Fi. . Studieprognos och studieframgång. Svenska Reproduk-

tions AB. U. . Ändrade avskrivningsregler för rörelse- och hyresfastig-

heter. Beckman. Fl. . Förvaltningslag. Esselte. Ju. . Intersexuellas könstillhörighet. Esselte. Ju. . Statistikbehov och statistrkproduktion för regionala ut-

redningar. AB Kopia. l. . Bostadsbyggandeta planering och kreditförsörjning.

Esselte. l. . 1965 års allmänna fastighetstaxering. AB Kopia. Fi. . Fastighetstaxeringens reglerochorganisation. Esselte. Fi. . Lokal trafikservice. Svenska Reproduktions AB. K. . Trensportforskningens organisation. Beckman. K. . ägarländstingets författning. Svenska Reproduktions . Läromedel för specialundervisning. Svenska Reproduk-

tions AB. U.

. Konfliktdirektiv. Esselte. |. . Boendeservice 1. Esselte. I. . Eldistributionens rationalisering. Beckman. Fi. . Verkställighet av utländska domar. Esselte. Ju. . Utsökningsrätt Vll. Beckman. Ju. . Förslag till predikotexter ur Gamla Testamentet förkyr- koårets sön- och helgdagar. Esselte. U. . Upphandling av stora bostadsprojekt. Esselte. !. . Företagshälsovård. Esselte. S. . Affärsverken: Ekonomi, konkurrens och effektivitet. Del

1. Esselte. Fi. . Affärsverken: Ekonomi, konkurrens och effektivitet. Del

2. Bilagor. Esselte. Fi.

. Förvaltning och folkstyre. Esselte. K. . Dagspressens situation. Esselte. Ju. . Musikutbildning i Sverige. Del II. Esselte U. . Trektorbeskattning. Berlingske Boktryckeriet. Lund. Fi. . Vattenlagens torrläggningsbestämmelser. Esselte. Ju. . Statligt förarskydd. Esselte. Fi. . Arkiv inom hälso— och siukvård. Esselte. K. . Frivilligförsvaret 1. Esselte. Fö. . Bot eller böter. Del 1. Victor Petterson. Ju. . Bot eller böter. Del 2. Bilagor. Victor Pettersson. Ju. . Jordbrukserrande. Esselte. Jo.

Statens offentliga utredningar 1968 : 57

Jordbruksdepartementet

J ordbruksarrende

Arrendelagsutredningens slutbetänkande Stockholm 1968

Till Statsrådet och Chefen för Kungl. Jordbruksdepartementet

slag av lägenhetsarrenden, kallade bostads- arrende och anläggningsarrende. På grund- val av betänkandet har den 28 maj 1968 (nr 342) utfärdats lag om ändring i nytt- janderättslagen m. m.

Utredningen får härmed vördsamt över- lämna sitt betänkande »Jordbruksarrende». Det åt de sakkunniga lämnade uppdraget är därmed avslutat.

Betänkandet innehåller förslag och mo- tiv till ändringar i lagstiftningen om jord— bruksarrende och därmed sammanhängande författningar. De nya lagreglerna om jord- bruksarrende är utformade med tanke på att kunna infogas i det förslag till ny jorda- balk, över vilket Kungl. Maj:t den 11 feb- ruari 1966 och den 20 januari 1967 hem- ställt om lagrådets utlåtande.

I frågan om Optionsrätt vid andra ar- renden än gårdsarrende är vid betänkandet fogad en reservation av herrar Larsson och Öhrström. Betänkandet är i övrigt enhäl- ligt.

Ledamoten Hamilton deltog i utrednings- arbetet till i december månad 1967. Hu- vuddelen av betänkandet förelåg dessförin- nan i justerat skick. I samtliga då avgjorda frågor hade Hamilton anslutit sig till ut- redningsmajoriteten. Frågor av principiell betydelse som behandlats efter det Hamil- ton lämnade utredningsarbetet har varit flyttningsersättning till gårdsarrendatorer och övergångsbestämmelserna.

Stockholm den 10 december 1968.

Björn Widegren

Gustav V. Jönsson

Gunnar Pettersson

Thorsten Larsson Eric Mossberger Arne Öhrström

/ Mauritz Bäärnhielm

g h S .r _..m S g .m n t t om I Ö F

ha följande lydelse.

(Nu varande I ydelse )1

2 KAP. Allmänna bestämmelser om jordbruksarrende

l 5.

Avtal, varigenom jord upplåtes till bru- kande mot lega, skall upprättas skriftligen; och varde i avhandlingen upptagna samtli- ga villkor, som betingas. Ändring eller till- lägg, som ej avfattas skriftligen, vare utan verkan.

Har fastigheten övertagits till brukande mot lega, utan att skriftligt avtal blivit upp- rättat, njute brukaren, där det ej berott på honom, att giltigt arrendeavtal sedermera icke kommit till stånd, ersättning för den skada, som därigenom tillskyndas honom. Förbehåll, som strider mot vad sålunda stadgats, vare utan verkan.

1 Gällande lagrum återges i den lydelse de hade den 1 juli 1968. Den nuvarande lydelsen avser när annat ej sägs lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom; senaste ly- delse SFS 1968: 342 0. 346.

Förslag till Jordabalk

Härigenom förordnas att jordabalken i Sveriges rikes lag i nedanstående delar skall

(Föreslagen lydelse )2

Första avdelningen Rättthållanden rörande fast egendom 8 KAP.

Allmänna bestämmelser om jordbruksarrende Avtalets form

1 5.

Avtal varigenom jord mot vederlag upp- låtes till brukande skall upprättas skriftli- gen. I handlingen skall alla avtalsvillkor in- tagas.

Har jorden tillträtts utan att skriftligt avtal blivit upprättat och har det ej berott på brukaren att giltigt arrendeavtal se- dermera icke kommit till stånd, har han rätt till ersättning för skada. Talan därom skall vid påföljd av rättens förlust väckas inom ett år från det jorden avträddes.

? Redaktionellt ansluter sig den föreslagna lydelsen till Kungl. Maj:ts den 11 februari 1966 och den 20 januari 1967 till lagrådet hänskjut- na förslag till delar av ny jordabalk.

Den, som vill framställa anspråk på ska- destånd enligt andra stycket, skall anhäng- iggöra sin talan inom ett år från det fas- tigheten avträddes, eller vare sin rätt för- lustig.

2 5.

Upplåtelse på arrende skall ske för viss tid eller ock för arrendatorns livstid; dock att, där upplåtelsen angår huvudgård till fideikommiss, boställe eller annan fastighet, varöver upplåtaren icke äger förfoga utöver sin egen besittningstid, upplåtelsen jämväl må kunna ske för sådan tid. Är icke arren- detiden så bestämd, som nu sagts, skall avtalet anses ingånget för en tid av fem år.

Har vid arrende gällande för viss tid arrendatorn fortfarit med brukningen efter arrendetidens utgång, och har ej inom två månader därefter jordägaren anmanat ho— nom att avflytta, skall avtalet anses för- längt på fem år.

3 5.

Den, som till annan upplåter jord på arrende, må ej i vidare mån än som över- ensstämmer med vad här nedan 1 9, 27, 33—37 och 39 55 stadgas förbehålla sig eller annan ägare av fastigheten rätt att från— träda avtalet före arrendetidens slut; har sådant förbehåll skett, vare det utan verkan.

4 5.

Är arrendetiden så bestämd, att den i 1 kap. 1 5 stadgade längsta tid för nyttjan- derätts bestånd överskrides, och vill jord— ägaren eller arrendatorn förty frånträda av-

Förbehåll som strider mot denna para— graf är utan verkan.

Arrendetiden 2 5.

Upplåtelse på arrende skall ske för viss tid eller för arrendatorns livstid. Avser upp- låtelsen boställe eller annan fast egendom, varöver upplåtaren icke äger förfoga ut- över sin egen besittningstid, får upplåtelse ske även för sådan tid. Är icke arrendetiden så bestämd som nu sagts, skall avtalet an- ses ingånget för en tid av fem år.

Arrende för viss tid förlänges med sam- ma tid, dock högst fem år i sänder, och i övrigt på oförändrade villkor, om upp- sägning ej sker senast åtta månader före arrendetidens slut. Bestämmelsen gäller ic- ke, om arrendetiden är kortare än ett år.

Förbehåll som strider mot första stycket är utan verkan. Förbehåll som strider mot andra stycket är ej gällande mot arrenda— torn; dock kan den i 43 5 omnämnda ar- rendenämnden medgiva undantag om sär- skilda skäl föreligger.

3 å.

Den som till annan upplåter jord på arrende får ej i vidare mån än som överens- stämmer med vad i 2, 9, 28, 33—37 och 39 55 stadgas förbehålla sig eller annan ägare av fastigheten rätt att återtaga jorden före arrendetidens slut. Sådant förbehåll är dock giltigt om det godkänts av arrendenämn- den. Godkännande får lämnas endast om särskilda omständigheter föranleder därtill.

4 5.

Är arrendetiden så bestämd att den i 7 kap. 5 5 stadgade längsta tiden för nyttjan- derätts bestånd överskrides och vill jord- ägaren eller arrendatorn av sådan anled-

(Nuvarande lydelse) talet när sagda tid är ute, skall uppsägning

ske i den ordning 38 5 bestämmer.

5 5.

Fardag för tillträde och avträde av ar— renderad fastighet är den fjortonde dagen i mars månad. Infaller fardag å söndag, skall tillträde eller avträde ske följande dag.

Fjorton dagar före tillträdesdagen äge tillträdaren få åt sig upplåten hälften i fas- ti ghetens hus.

65.

Legan må ej utsättas annorledes än & penningar. Sker det ändock, skall legan, oavsett vad i avtalet föreskrivits, beräknas i penningar till belopp, som med hänsyn till förhålllandena vid tiden för avtalets slutande får anses utgöra skäligt arrende. Om förbehåll att arrendatorn skall utgöra arbete stadgas i 45—48 55.

Är ej tid utsatt för erläggande av arren— de, skall det erläggas sist tre månader före varje arrendeårs utgång.

58 5.1

Arrendeavgift skall vara till sin storlek bestämd.

Inträffar i orten allmän svårare missväxt, njute arrendatorn skälig nedsättning i arren- deavgiften; och skall i ty fall vad i 36 5 stadgas angående påföljd av dröjsmål med erläggande av arrende icke äga tillämpning, där arrendatorn före förfallodagen påyrkat nedsättning i arrendeavgiften och inom en månad efter det denna blivit slutligen be- stämd erlägger densamma.

(Föreslagen lydelse) ning frånträda avtalet, när sagda tid är ute, skall uppsägning ske i den ordning 38 5 bestämmer.

55.

Fardag för tillträde och avträde av ar- rende är den 14 mars. Är det en söndag är i stället nästa dag fardag.

Fjorton dagar före tillträdesdagen skall hälften i arrendeställets hus upplåtas åt till- trädaren.

Betalning av arrende 6 5.

Arrendet skall utsättas och erläggas i pengar. Skall arrendet utgå enligt index, skall avtalet innehålla uppgift om ett efter förhållandena avpassat högsta belopp som ej får överskridas. Eljest skall arrendet vara till sin storlek bestämt. Har vad sålunda stadgats icke beaktats i avtalet, skall ar- rendet bestämmas till belopp, som med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden vid tiden för avtalets slutande får anses vara skäligt. Om förbe- håll att arrendatorn skall utföra arbete el- ler leverera varor stadgas i 9 kap.

Arrendet skall betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång, om annat ej avtalats.

1 58 5 st. 1 gäller endast vid sociala arrenden; 58 5 st. 2 gäller endast vid vissa sociala arren- den; 49 5 st. 1 o. 3.

7 5

Utan jordägarens medgivande må ej ar- rendatorn åt annan upplåta nyttjanderätt till fastigheten eller del därav; dock må arrendatorn, där det kan ske utan men för jordägaren, uthyra rum till bostad eller upp- låta område av ouppodlad mark till upp- lagsplats eller för liknande ändamål.

Arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt

7 5.

Utan jordägarens medgivande får ej ar- rendatorn åt annan upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller del därav; dock får han, om det kan ske utan olägenhet för jordägaren, hyra ut lediga utrymmen i byggnad eller upplåta område av ouppod- lad mark till upplagsplats eller för liknan- de ändamål.

Arrendatorn får uthyra egen byggnad, om det kan ske utan påtaglig olägenhet för jord-

ägaren.

8 5.

Ej må arrendatorn, i vidare mån än av andra stycket framgår, utan jordägarens samtycke till annan överlåta arrenderätten.

Är arrendeavtalet slutet för viss tid ej understigande tio år, och vill arrendatorn lämna från sig arrendet, bjude då jord- ägaren att återtaga fastigheten mot skyldig- het att gälda arrendatorn skälig ersättning för arrenderättens värde. Är jordägaren där- till villig, men kan ej överenskommelse träffas om ersättningens belopp, varde ar- renderättens värde fastställt vid avträdes- syn, som i 105 avses. Vill jordägaren ej återtaga fastigheten, eller har han ej inom en månad efter det hembudet gjordes för- klarat sig därtill villig, vare arrendatorn öppet att i sitt ställe sätta annan, med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.

9 &.

Dör arrendatorn före arrendetidens ut- gång, skall, där ej för sådant fall arrende— avtalet innefattar annat förbehåll, avtalet fortfarande vara gällande, men delägarna i boet äge i ty fall, ändå att avtalet icke är slutet för viss tid ej understigande tio år, enahanda rätt, som vid arrende för så-

Arrendatorns rätt att sätta annan i sitt ställe

85.

Arrendatorn får ej utan jordägarens sam- tycke sätta annan i sitt ställe.

Är arrendeavtalet slutet för viss tid ej understigande tio år får dock arrendatorn överlåta arrendet till annan, om denne skä- ligen kan godtagas av jordägaren. Innan överlåtelsen sker skall arrenderätten hem- bjudas jordägaren till inlösen. Antages hem- budet, vilket i så fall skall ske inom en må- nad, men kan överenskommelse ej träffas om ersättningen, skall den bestämmas vid avträdessyn enligt 10 5.

Arrendatorns död

9 5.

Dör arrendatorn före arrendetidens slut skall avtalet likväl gälla. Dödsboet får dock frånträda avtalet, om det uppsäges inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet äger även, oavsett för vilken tid avtalet är in— gånget, samma rätt som enligt 85 andra stycket tillkommer arrendator för där av-

(Nu varande lydelse) dan tid enligt 85 tillkommer arrendator; dock åligge dem, där de vilja göra bruk av denna rätt, att inom sex månader efter dödsfallet hembjuda jordägaren att åter— taga fastigheten.

Vid livstidsarrende njute arrendatorns hustru, där äktenskapet var ingånget innan avtalet slöts, efter mannens död arrendet till godo så länge hon förbliver änka; går hon i nytt gifte, må jordägaren uppsäga av- talet.

10 5.

Arrendatorn åligge att väl hävda jorden samt vårda och underhålla byggnader och övriga fastighetens tillhörigheter, så att icke något under arrendetiden försämras. Efter- sätter han vad sålunda åligger honom, vare han pliktig att utgiva ersättning till jord— ägaren när fastigheten avträdes; finnes då arrendatorn hava avhjälpt brist, som be— fanns vid tillträdet, njute han därför gott- görelse av jordägaren.

Till efterrättelse mellan jordägaren och arrendatorn skall, där ej i följd av över- enskommelse bevisning angående fastig- hetens skick är obehövlig, hållas syn, när fastigheten tillträdes och när den avträdes. Ej må i avtalet intagas förbehåll, som med avseende å sätt och tid för synens förrättan— de eller beträffande fullföljd av talan mot synen strider mot vad nedan i 11—13 55 är stadgat. Har sådant förbehåll skett, vare det utan verkan.

sett fall; dock skall hembud göras inom sex månader efter dödsfallet.

Vid livstidsarrende äger arrendatorns ma- ke, om äktenskapet var ingånget innan av- talet slöts, tillgodonjuta arrendet för sin egen livstid. Går den efterlevande maken i nytt gifte, får jordägaren uppsäga avtalet.

Förbehåll i avtalet att vad i andra styc- ket stadgats icke skall gälla mot arrenda- torn är utan verkan, om arrendatorn har sin bostad på arrendestället.

Arrendeställets skick. Syn 10 5.

Arrendatorn skall vårda och underhålla arrendestället. Försämras det genom att ar- rendatorn eftersätter vad sålunda åligger honom, skall han vid avräkning med jord- ägaren utgiva ersättning till denne. Avhjäl- per arrendatorn brist som fanns vid tillträ- det, är han vid avräkningen berättigad att erhålla gottgörelse av jordägaren.

Avräkning skall ske när arrendeavtalet upphör att gälla. Avräkning skall också ske när arrendetiden förlänges, om villkoren därvid ändras.

Avräkningen skall grundas på syn, om icke överenskommelse träffas att bevisning om arrendeställets skick skall ske på annat sätt. Överenskommelse att framtida avräk- ning skall grundas på en redan hållen syn är dock utan verkan, om mer än nio år förflu- tit sedan synen påbörjades.

Syn skall hållas när arrendatorn tillträ- der och när han avträder samt vid de av- räkningar som däremellan skall ske. Över- enskommelse att synen skall förrättas eller klandras på annan tid eller annat sätt än vad nedan i 11—13 55 stadgas är utan ver- kan. Förbehåll att första styckets tredje punkt ej skall gälla är giltigt endast om arrendatorn är befriad från skyldighet att återställa arrendestället i visst skick.

(Nuvarande lydelse) 61 5.1

Arrendatorn åligge att väl hävda jorden, avhjälpa sådana brister å nödiga byggna- der, som föranleda blott mindre reparation, samt vårda och underhålla övriga fastighe- tens tillhörigheter, så att icke något under arrendetiden försämras; äge dock till botan- de av brandskada, som utan arrendatorns vållande timat å byggnad, av jordägaren undfå skälig gottgörelse för kostnaden. Ef- tersätter arrendatorn vad sålunda åligger honom, ersätte han jordägaren, när fastig- heten avträdes. Finnes arrendatorn då ha- va på egen bekostnad avhjälpt brist, som befanns vid tillträdet, njute han därför gott- görelse av jordägaren.

11 5.

Syn, som i 105 avses, skall förrättas av minst två med ortens förhållanden förtrog- na män, vilka uttagas bland nämndemän, ägodelningsnämndemän eller de för lantmä- teriförrättningar utsedda gode män eller ock bland dem, som förut innehaft sådan befattning och äro därtill valbara. Kunna jordägaren och arrendatorn ej enas om va- let, nämne, på begäran av endera, domaren i orten eller, om fastigheten hör till stad, där rådhusrätt finnes, rådhusrättens ord- förande synemän som nyss sagts. Mot syne- man gälle de jäv, som enligt rättegångs- balken gälla mot domare.

Yppas hos synemännen olika meningar och äro på vardera sidan lika många, skola synemännen välja ytterligare en syneman; och gälle vad de flesta säga eller, där var har sin mening och jämkning ej kan ske, den särskilt tillkallade synemannens mening. Kunna synemännen ej enas om valet, vare lag som i första stycket för där avsett fall är stadgat.

Tillträdessyn må ej hållas tidigare än sex månader före eller senare än tre måna- der efter tillträdesdagen, ej heller avträ- dessyn tidigare än sex månader före eller senare än tre månader efter avträdesdagen.

11 5.

Syn, som i 10 5 avses, skall förrättas av minst två ojäviga och med ortens jord- bruksförhållanden förtrogna synemän. De skall av jordägaren och arrendatorn utses bland dem som av länsstyrelsen förordnats att vara synemän. Enas ej parterna om va- let skall rätten utse synemän.

Syneman skall ha avlagt domared eller försäkran enligt 4 kap. 11 5 rättegångsbal- ken.

Har synemännen olika meningar skall flertalets mening gälla. Kan beslut ej åstad- kommas på sådant sätt men har parterna eller rätten utsett en av synemännen att vara ordförande, skall hans mening gälla som synemännens beslut. Kan ej heller på detta sätt beslut åstadkommas, skall sy- nemännen välja ytterligare en synemän, som då blir ordförande. Enas ej synemännen om valet skall rätten utse.

Tillträdessyn och avräkningssyn får ej påbörjas tidigare än sex månader före eller avslutas senare än tre månader efter den dag till vilken synen hänför sig. Föreligger särskilda skäl kan dock arrendenämnden på

1 Gäller vid sociala arrenden istället för 105 st. 1.

i i l 1 I | i i ;

12 5.

När syn, som i 105 sägs, skall hållas, utsätte synemännen dag för förrättningen å tid, då marken därför är tjänlig, och un- derrätte jordägaren och arrendatorn om da- gen. Utebliver någondera, må synen icke hållas, där icke den uteblivne bevisligen un- derrättats om tiden för förrättningen.

Menar part, att syneman är jävig, anmä- le det vid synen, och give synemännen däröver beslut. Ej må av part, som varit vid synen tillstädes, fråga om jäv senare väckas, där ej jävet blivit veterligt först efter synen, ej heller må i något fall jäv göras gällande annorledes än i sammanhang med klander av förrättningen; skolande be- träffande rättighet för part att i rättegång- en göra gällande jäv mot syneman vad i fråga om domarejäv är i allmänhet stadgat i rättegångsbalken äga motsvarande till- lämpning. Vad nu stadgats skall ock gälla, där part menar, att syneman, som förut suttit i nämnd eller ägodelningsrätt eller varit god man vid lantmäteriförrättningar, icke vidare är valbar till den befattning, eller att syneman icke är förtrogen med ortens förhållanden.

Vid synen skall undersökas allt vad till fastigheten hör, såsom åbyggnad, trädgård, åker och äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar, broar, brunnar och vattenledningar, samt i penningar uppskattas vad till botande av därvid befunna brister erfordras. Från synen må dock undantagas viss del av fas- tigheten, så framt mellan jordägaren och arrendatorn överenskommes, i vad mån brister därå skola tagas i beräkning, samt anteckning om sådan överenskommelse gö- res i synehandlingen. Vid avträdessyn skall verkställas den uppskattning, som erford- ras för bestämmande av ersättning enligt 17 5. (12 5 st. 4)

Över allt vad vid synen förekommer skall upprättas skriftlig handling, som av syne- männen undertecknas. (12 5 st. 3)

Om vad missnöjd part har att iakttaga

(Föreslagen lydelse)

begäran av part medgiva att synen får av- slutas senare.

12 5.

Synemännen skall utsätta synen till tid då marken är tjänlig samt underrätta par- terna om dagen. Uteblir part får synen hål- las endast om han bevisligen underrättats.

Menar part att syneman är jävig eller icke förtrogen med ortens jordbruksförhål- landen, skall han anmäla det innan syne- gången börjar. Synemännen skall omedel- bart och senast samma dag giva beslut över anmärkningen. Senare får sådan anmälan framställas endast i samband med klander av synen och då endast under förutsättning att parten icke varit närvarande vid synen eller först senare fått vetskap om det för— hållande varpå anmärkningen grundas. I fråga om parts rätt att därvid åberopa så- dant förhållande skall vad om jäv mot do- mare är i allmänhet stadgat äga motsvaran- de tillämpning.

Vid synen skall undersökas allt som hör till arrendestället, såsom byggnader, träd- gård, åker och äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar, broar, brunnar och ledningar. Från synen får dock undantagas viss del av arrendestället, om mellan jordägaren och arrendatorn överenskommes i vad mån brister därå skall tagas i beräkning, samt anteckning om överenskommelsen göres av synemännen. Vid avräkningssyn skall även verkställas sådan uppskattning som erford- ras för bestämmande av ersättning enligt 17 5. Synemännen får anlita sakkunnig och det biträde som de eljest behöver.

Över allt vad vid synen förekommer skall upprättas skriftlig handling, som av syne- männen undertecknas. När brist föreligger skall anteckning göras om bristens beskaf-

(Nuvarande lydelse)

för fullföljd av talan mot synen skall i sy- nehandlingen lämnas tydlig hänvisning. (13 5 st. 2)

Kostnaden för synen skola jordägaren och arrendatorn gemensamt vidkännas. (12 5 st. 5)

13 5 första stycket

Är jordägaren eller arrendatorn miss- nöjd med syn, som hållits på sätt och in- om den tid 11 5 bestämmer, äge efter stäm- ning klandra densamma vid domstol. In- stämmer han ej talan inom tre månader från det synehandlingen delgavs honom, gälle synen såsom fullt bevis för fastig- hetens skick vid tillträdet eller avträdet; och vare motbevisning emot synen ej vidare tillåten.

]4 5.

Har i arrendeavtalet jordägaren utfäst att å fastigheten uppföra byggnad eller att eljest försätta fastigheten i visst skick, men underlåter han det, äge arrendatorn, sedan

(Föreslagen lydelse) fenhet, de åtgärder som erfordras för dess avhjälpande samt kostnaden härför. Tydlig hänvisning skall lämnas om vad den har att iakttaga som vill klandra synen. Syne- handlingen skall inom två månader efter sy- nens avslutande delgivas envar av parterna. Vad om delgivning av uppsägning är stadgat skall därvid äga motsvarande tillämpning. Kostnaden för synen skall parterna be- tala gemensamt. Sinsemellan skall de för- dela kostnaden lika. Förbehåll som strider häremot är utan verkan.

13 5.

Är part missnöjd med syn, som hållits på sätt och inom tid som 11 5 bestämmer, får han genom stämning å motparten kland- ra synen vid domstol. Instämmer han ej sin talan inom tre månader från det syne- handlingen delgavs honom, vinner synen laga kraft och gäller såsom fullt bevis för arrendeställets skick den dag till vilken sy- nen hänför sig. Motbevisning emot synen är därefter ej tillåten. För återställande av försutten klandertid skall gälla vad i rätte- gångsbalken stadgas om återställande av för- sutten laga tid för fullföljd av talan mot dom.

Har ena parten i rätt tid klandrat synen, får även den andra parten göra det, om det sker inom två veckor från den dag då den första partens klandertid utgick. Återkal- las eller förfaller eljest den första klander- talan förfaller också den senare.

I mål om klander är synemännen efter beslut av rätten skyldiga att avgiva yttran— de eller att efter återförvisning fortsätta synen. Rätten har att bestämma tid inom vilken fortsatt syn skall avslutas.

Har parterna avtalat att klander skall prövas av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, skall i stället skiljeavtalets tillämpning påkallas inom nu angivna tider.

14 5.

Ingår i arrendet bostad för arrendatorn eller hans anställda åligger det jordägaren att vid tillträdet avlämna bostaden i det skick som hälsovårdsstadgan kräver.

i ; l

vid syn beräknats kostnaden för bristens avhjälpande, verkställa arbetet i jordäga- rens ställe och i mån av arbetets utförande undfå gottgörelse med det vid synen fast— ställda belopp; vill arrendatorn hellre upp- säga avtalet, vare det honom öppet, där ej bristen är av allenast ringa betydelse. För den tid fastigheten på grund av jord- ägarens underlåtenhet är i bristfälligt skick njute arrendatorn skälig nedsättning i ar- rendeavgiften; äge ock rätt till skadestånd.

Har frågan om kostnadens beräkning ej upptagits vid tillträdessynen, må hållas sär- skild syn. Beträffande sådan särskild syn gälle i tillämpliga delar vad i 11—13 55 stad- gas om syn vid tillträde eller avträde; dock att kostnaden för synen skall gäldas enligt de för kostnad i rättegång stadgade grun- der.

Ingår arbetarbostad i arrendet, åligge jordägaren, ändå att i avtalet annorlunda blivit bestämt, att verkställa nybyggnad el- ler ombyggnad, som erfordras för bosta- dens hållande i det skick som motsvarar vad enligt gällande hälsovårdsstadga kräves. Försummar jordägaren det, vare lag som i första och andra styckena sägs.

59 5.1

Jordägaren åligge att vid tillträdet avläm- na ej mindre bostadshus i det skick, som motsvarar vad enligt gällande hälsovårds- stadga kräves, än även för jordbruket nö— diga ekonomibyggnader så beskaffade, att ej därå oundgängligen påkallas ombyggnad eller annan än mindre reparation. Med mindre reparation förstås avhjälpande av smärre brister å golv, vägg— och takbekläd- nad, fönster, dörrar, trappor, eldstäder, mu— rar och fast inredning ävensom andra åt- gärder, vilka äro att anse såsom tillfällig lagning.

Finnes vid tillträdessynen brist, som jord— ägaren enligt första stycket skall undan- röja, skall vid synen bestämmas arbetets omfattning och beskaffenhet samt den tid och kostnad det anses betinga. Synemännen skall även förelägga jordägaren att inom den utsatta tiden verkställa arbetet. Under- låter han det, får arrendatorn utföra det i jordägarens ställe. Vill arrendatorn hellre uppsäga avtalet, får han göra det, om icke bristen är av endast ringa beskaffenhet. För den tid som arrendeställets bostäder enligt vad här sagts är i bristfälligt skick är ar- rendatorn berättigad till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han har även rätt till skadestånd.

Botar arrendatorn brist i jordägarens ställe, har han i mån av arbetets utförande rätt till ersättning med vid synen fastställt belopp.

Förbehåll som strider mot denna para- graf är utan verkan, dock kan arrendenämn- den medgiva undantag om särskilda skäl föreligger.

1 59 och 60 55 gäller endast vid sociala ar- renden, se 49 5.

Befinnes vid tillträdessynen i fråga om fastighetens åbyggnader föreligga brist, för vilkens undanröjande det enligt första styc- ket ankommer på jordägaren att ansvara, skall vid synen bestämmas arbetets om- fattning och beskaffenhet samt den tid och den kostnad det anses betinga ävensom föreläggas jordägaren att inom den utsatta tiden verkställa arbetet. Verkställer ej jord- ägaren arbetet inom den utsatta tiden, äge arrendatorn utföra det i jordägarens ställe; vill arrendatorn hellre uppsäga avtalet, vare det honom öppet, där ej bristen är av alle- nast ringa betydelse. För den tid fastighe- ten är i bristfälligt skick njute arrendatorn skälig nedsättning i arrendeavgiften; äge ock rätt till skadestånd.

Botar arrendatorn i fall som nu sagts brist i jordägarens ställe, äge han i mån av arbetets utförande undfå gottgörelse med det vid synen fastställda belopp.

Äskar jordägaren eller arrendatorn be- vis, huruvida jordägaren behörigen utfört arbete, som vid syn ålagts honom, vare berättigad att påkalla särskild syn, som i 14 5 andra stycket sägs.

60 5 första stycket

Vid tillträdessynen skall bestämmas vilka å fastigheten befintliga byggnader äro nö- diga för jordbruket.

15 5 första punkten

Varder genom vådeld eller annorledes, utan arrendatorns vållande, byggnad för- störd eller så skadad, att ny byggnad eller ombyggnad erfordras, åligge jordägaren, där icke byggnaden utan olägenhet kan und- varas, att utan oskäligt dröjsmål verkställa byggnaden; underlåter han det, vare lag som i 14 5 sägs.

Byggnadsskyldighet

15 5.

Har byggnad, anläggning för täckdikning eller annan sådan del av arrendestället, vars fullständiga iståndsättande vanligen icke om— fattas av fastighetsunderhållet, utan arren- datorns vållande förstörts eller så skadats att byggnaden eller anläggningen för att tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med en ny, åligger det jordägaren, om icke byggnaden eller anläggningen utan olägenhet kan undvaras, att utan oskäligt dröjsmål verkställa arbetet. Underlåter han det, får arrendatorn själv utföra arbetet. Se- dan det fullbordats har arrendatorn rätt till gottgörelse av jordägaren, dock ej med högre

60 5 andra stycket

Erfordras under arrendetiden, utan att vållande ligger arrendatorn till last, att till uppfyllande av vad i 59 5 första stycket kräves, nybyggnad eller ombyggnad sker av hus, som enligt vad vid tillträdessyn be- stämts är att hänföra till nödig byggnad, eller att å sådant hus verkställes annan än mindre reparation, vare jordägaren skyldig att utan oskäligt dröjsmål därom besörja. Underlåter han det, vare lag som i 59 5 sägs, dock att vad där stadgas om tillträdes— syn i stället skall gälla särskild syn, som i 14 5 andra stycket sägs.

15 5 andra punkten

Var skadan ringare än nyss sagts, ligge å arrendatorn att ombesörja dess botande; njute dock vid brandskada skälig gottgö— relse av jordägaren för kostnaden.

16 5. Vill arrendatorn i annat fall än 14 eller 15 5 avser i stället för byggnad, som han

belopp än vad som föranledes av andra stycket. Vill arrendatorn hellre uppsäga av- talet, får han göra det om icke bristen är ringa.

I fall som i första stycket första och andra punkterna avses får vardera parten påkalla lantbruksnämndens prövning, huru- vida ett ifrågasatt byggnads— eller anlägg- ningsarbete är erforderligt eller kan und- varas. Önskar arrendatorn utföra arbetet är lantbruksnämndens godkännande en för- utsättning för att han skall vara berättigad att få gottgörelse av jordägaren. Nämnden skall vid sin prövning beakta icke blott om arrendatorn har behov av den nya byggna- den eller anläggningen utan även om kostna- den är försvarlig med hänsyn till den beräk- nade nyttan och en ändamålsenlig planlägg- ning av jordbruket i orten. I nämndens be— slut skall i förekommande fall angivas den kostnad och tid som beräknas åtgå. I ären- den av detta slag skall båda parterna höras. Nämnden kan besluta att arbetet får utföras även om beslutet ej vunnit laga kraft.

För den tid arrendestället är i bristfälligt skick på grund av händelse som i första stycket sägs, är arrendatorn berättigad till skälig nedsättning i arrendet. Han har även rätt till ersättning för skada.

Denna paragraf gäller ej om arrendatorn är befriad från skyldighet att återställa arrendestället i visst skick. Förbehåll att vad i paragrafen stadgas icke gäller mot jordäga— ren är eljest utan verkan.

16 5.

Drabbas arrendestället av brandskada, som är mindre än vad i 15 5 sägs, åligger det arrendatorn att bota den. Jordägaren skall betala skälig ersättning för arrenda- torns kostnader, såvida ej denne själv är vållande till skadan.

Vill arrendatorn i annat fall än 14 eller 15 5 avser i stället för byggnad som han

(Nuvarande lydelse) mottagit, uppföra ny byggnad, ligge kost- naden därför å honom, där ej överenskom- melse med jordägaren kan träffas;äge dock, där byggnaden Uppföres efter plan, som av jordägaren godkänts, eller den eljest prövas vara för sitt ändamål lämplig, vid avträdet, ändå att arrendeavtalet annorlunda bestäm- mer, räkna sig till godo husrötebelopp, som vid tillträdet åsatts den mottagna byggna- den, med avdrag, där den nya byggnaden finnes behäftad med brist, av kostnaden för bristens avhjälpande.

17 5.

Låter arrendatorn efter plan, vilken an- tingen blivit av jordägaren godkänd eller ock uppgjorts av statens lantbruksingenjör eller konsulent hos lantbruksnämnd eller hos hushållningssällskap anställd jordbruks- konsulent, å fastigheten verkställa täckdik- ning med användande av tegelrör eller andra rör av lika varaktig beskaffenhet eller an- lägga cementerad gödselstad, vare jordäga- ren pliktig att till arrendatorn utgiva er- sättning, beträffande täckdikning, så snart arbetet blivit behörigen utfört, för så stor del av kostnaden, som motsvarar värdet av rören, ävensom när fastigheten avträdes, för vad arrendatorn i övrigt kostat å täckdik- ningen i den mån det varit nödigt, samt beträffande gödselstad, så snart arbetet blivit behörigen utfört, för så stor del av kost- naden för gödselstadens anläggande, som motsvarar värdet av därvid använt material. Från det belopp, som beräknats för utfö- rande av täckdikning utöver kostnaden för rören, skall dock avdrag ske ej mindre med en tjugufemtedel för varje helt år, var- under arrendatorn utan förhöjning av ar- rendet dragit nytta av täckdikningen, än även, därest å denna finnes brist, med kost- naden för bristens avhjälpande.

Har arrendatorn anlagt markväg, inrättat silo för konservering av foder eller utfört

(Föreslagen lydelse) mottagit uppföra ny byggnad, får han själv svara för kostnaden, om ej överenskom- melse kan träffas med jordägaren. Uppföres byggnaden efter plan, som godkänts av jordägaren, eller är den eljest lämplig för sitt ändamål, har arrendatorn rätt, även om annat är avtalat, att vid avräkningen räkna sig tillgodo husrötebelopp, som vid tillträ- det åsatts den mottagna byggnaden, med avdrag av kostnaden för avhjälpande av brist som kan finnas på den nya byggnaden. Vad här sagts om byggnad skall också gälla om ledningar och andra anläggningar som ingår i arrendet.

Fristående förbättringar verkställda av arrendatorn

17 5.

Låter arrendatorn verkställa täckdikning efter plan, som godkänts av jordägaren eller lantbruksnämnden, skall jordägaren vid nästkommande avräkning ersätta arrenda- torn för kostnaden. Från denna skall dock avdragas dels en tjugofemtedel för varje helt år som arrendatorn dragit nytta av täckdikningen, dels ock, därest å denna fin- nes brist, kostnaden för dess avhjälpande. Vid lantbruksnämndens prövning av täck- dikningsplan skall vad i 15 5 andra stycket sägs äga motsvarande tillämpning.

Har arrendatorn anlagt markväg, förbätt- rat ägoanordningen eller vidtagit annan var-

| i i 1

(Nuvarande lydelse) annan varaktig, för jordbruket nyttig anlägg- ning, som ej är att hänföra till åbyggnad eller elektrisk anläggning, och har sådant skett med jordägarens samtycke eller efter godkännande av lantbruksingenjör eller kon- sulent, som i första stycket sägs, och av två andra personer, vilka äro behöriga att vara synemän, njute arrendatorn, när fastigheten avträdes, ersättning av jordägaren motsva- rande det ökade värde, fastigheten i följd av anläggningen då kan anses äga, dock ej med högre belopp än som svarar mot den nödiga kostnaden för anläggningen.

Finnes när fastigheten avträdes, att dess värde av arrendatorn genom nyodling, sär- skilda åtgärder för anordnande av betesbruk eller annan jordförbättring än sådan, som avser bättrande av brister efter ty i 10 5 för- sta stycket sägs, blivit på ett varaktigt sätt förökat, njute arrendatorn av jordägaren er- sättning enligt vad i andra stycket är sagt. Har ej jordägaren, där fråga är om nyodling eller betesförbättring, lämnat sitt samtycke till åtgärden, må ej utgå högre ersättning än som, efter medeltal räknat, belöper å två hektar, ändå att den mark, som förbättrats, är av större omfattning.

18 5.

Har arrendatorn å fastigheten uppfört annan byggnad än i 14, 15 eller 16 5 avses, eller har han utöver vad honom ålegat verk- ställt plantering av fruktträd, bärbuskar eller prydnadsträd eller eljest å fastigheten ned- lagt kostnad, hembjude det jordägaren till inlösen när han frånträder arrendet.

Nu hembjudes elektrisk anläggning för fastighetens förseende med belysning eller drivkraft; har den utförts efter plan, som blivit av jordägaren godkänd, eller prövas anläggningen, där den avser annat ändamål än alstrande, omformande eller ackumule— ring av elektrisk kraft, lämplig med hänsyn till fastighetens storlek och belägenhet samt förhållandena i övrigt, vare jordägaren skyl- dig lösa anläggningen med undantag av vad som icke är fast förlagt eller är att anse så- som tillbehör till sådan i första stycket av- sedd byggnad, som icke är nödig för an-

aktig och för jordbruket nyttig anläggning eller åtgärd och därigenom ökat arrende- ställets värde, är han också därför berät- tigad att vid avräkningen erhålla ersättning av jordägaren, dock ej med högre belopp än som motsvarar den nödiga kostnaden. Bestämmelsen i detta stycke avser ej bygg- nader och täckdikning, ej heller avhjälpande av brister varom i 10 5 första stycket stadgas.

18 5.

Har arrendatorn på arrendestället uppfört annan byggnad än i 14, 15 eller 16 5 avses, eller har han utöver vad honom ålegat verk- ställt plantering av fruktträd, bärbuskar eller prydnadsträd eller eljest nedlagt kost- nad på arrendestället, skall det vid avträdet hembjudas jordägaren till inlösen.

läggningen. Lösen skall utgå efter det ökade värde, fastigheten i följd av anläggningen kan anses äga när den avträdes, men må ej överstiga den nödiga kostnad, arrendatorn nedlagt å anläggningen. Äro till anlägg- ningen ämnen hämtade från fastigheten, skall skäligt avdrag därför göras.

Sker hembud i annat fall än då lösnings- skyldighet enligt andra stycket föreligger, men vill ej jordägaren lösa, eller har han ej inom en månad efter det hembudet gjor- des förklarat sig därtill villig, äge arren- datorn bortföra vad han påkostat; återställe dock jord eller byggnad i det skick, vari han mottog den. Är ej vad arrendatorn sålunda äger från fastigheten skilja bortfört inom tre månader från det arrendet upp— hörde eller anspråk på inlösen därav slut— ligen ogillades, tillfalle det jordägaren utan lösen. Äro till byggnad eller annan anlägg- ning ämnen hämtade från fastigheten, må byggnaden eller anläggningen ej borttagas, innan värdet av vad från fastigheten tagits blivit jordägaren gottgjort.

Förmenar jordägaren att lösningsskyldig- het enligt andra stycket ej föreligger, eller kan överenskommelse ej träffas om vad han enligt denna paragraf bör utgiva i lösen eller erhålla i gottgörelse, skall frågan där- om avgöras av tre ojäviga skiljemän, bland vilka en utses av vardera parten och de sålunda utsedda tillkalla den tredje. Tred- skas någondera parten att utse skiljemän, eller kunna de utsedda ej förena sig om valet av den tredje, äge domaren eller ut- mätningsmannen i orten att förordna om valet. Den som ej nöjes med vad de flesta skiljemännen säga, äger att draga tvisten under rättens prövning, så framt han in- stämmer sin talan inom tre månader från det skiljemännens beslut tillställdes honom; och skall i beslutet lämnas tydlig hänvisning om vad den missnöjde har att iakttaga för tvistens dragande under rättens prövning.

19 5. Utan jordägarens samtycke äge arrenda- torn ej bortföra gödsel från fastigheten, ej

Sker hembud men vill jordägaren ej lösa eller har han ej inom en månad efter hem- budet förklarat sig villig därtill, får arren— datorn föra bort vad han utfört. Jord eller byggnad skall arrendatorn dock återställa i det skick vari han mottog den.

Är ej vad arrendatorn sålunda får skilja från fastigheten bortfört inom tre månader från det arrendet upphörde eller anspråk på lösen slutligen ogillades, tillfaller det jordägaren utan lösen. Detsamma gäller om arrendatorn försummar att inom nämnda tid bortföra annan honom tillhörig egen- dom.

Har till byggnad eller annan anläggning ämnen hämtats från jordägarens fastighet, får anläggningen ej borttagas, innan värdet av vad som tagits från fastigheten blivit jordägaren gottgjort.

Gödsel 19 5.

Utan jordägarens samtycke får arrenda- torn ej bortföra gödsel från arrendestället.

?

(Nu varande lydelse) heller, innan arrendet upphör, därifrån föra stråfoder; har arrendatorn, när han skall avflytta, stråfoder kvar, vare han pliktig att till pris motsvarande hälften av det i orten för dylikt foder gångbara överlåta det till jordägaren. Kan ej överenskommelse träffas om den ersättning, vilken sålunda bör utgå, skall denna bestämmas i den ordning, som i 18 5 stadgas.

20 5.

Arrendatorn vare oförhindrad att å den arrenderade jorden verkställa nyodling eller åtgärd för anordnande av varaktigt betes- bruk, dock ej utan jordägarens medgivande å mark, varå finnes ståndskog eller växtligt ungskogsbestånd eller varå jordägaren vid- tagit eller är skyldig vidtaga åtgärder för återväxtens betryggande. Ej heller må utan sådant medgivande nyodling ske å mark, därå särskilda åtgärder vidtagits för var— aktigt betesbruk. Utan jordägarens tillstånd må arrendatorn ej å fastighetens ägor svedja eller verkställa bränning av jord.

Arrendatorn äge ej i annan mån än arrendeavtalet bestämmer nyttja fastighe- tens skog eller taga torv från torvmosse, som hör till fastigheten; äge ej heller av- hända fastigheten annat, som icke är att hänföra till dess årliga avkastning.

21 5. Angående arrendatorns rätt till jakt och fiske å fastigheten är särskilt stadgat.

22 5.

Vill jordägaren under arrendetiden an- ställa besiktning å fastigheten, vare arren— datorn pliktig att lämna tillträde till fastig- heten. Om tiden för besiktningen bör jord- ägaren i god tid förut underrätta arrenda- torn.

Omfattar en brukningsenhet jord i skilda ägares händer är arrendatorn dock oför- hindrad att inom brukningsenheten förfoga över gödsel på sätt som svarar mot de ingående delarnas omfång och beskaffenhet.

Rätten till skog m. m. 20 5.

Arrendatorn får ej i annan mån än ar- rendeavtalet bestämmer nyttja skog eller taga torv från torvmosse som finnes på arrendestället. Han får ej heller avhända detta annat, som ej är att hänföra till den årliga avkastningen.

Jakt och fiske 21 5.

Angående arrendatorns rätt till jakt och fiske är särskilt stadgat.

Besiktning 22 5.

Vill jordägaren under arrendetiden an- ställa besiktning på arrendestället, är arren- datorn skyldig att lämna tillträde till egen- domen. Om tiden för besiktningen bör jord- ägaren i god tid förut underrätta arrenda- torn.

23 5.

Arrendatorn må ej förpliktas att ansvara för sådan för fastigheten utgående skatt eller allmän tunga, som enligt lag eller för- fattning åligger jordägaren. Förbehåll som strider häremot vare utan verkan.

24 5.

Har jordägaren lämnat arrendatorn krea- tur eller redskap till fastighetens bruk, och är visst värde satt å vad sålunda lämnats, vare arrendatorn pliktig att under arrende- tiden städse å fastigheten hålla sådana lös— ören, motsvarande för vartdera slaget i värde vad han mottagit. De lösören skola utan särskilt förbehåll tillhöra jordägaren, ändå att andra sättas i stället för dem, som blivit lämnade.

25 5.

Har i arrendeavtalet jordägaren uppgivit fastighetens ägovidd vara större än den är eller lämnat annan dylik uppgift, som be— finnes oriktig, njute arrendatorn skälig ned- sättning i arrendeavgiften ävensom ersätt- ning för skada; äge ock rätt att uppsäga avtalet. Ej må dock uppsägning ske, där det som brister är av ringa betydelse eller efter det ett år förflutit från det arrendatorn till- trädde fastigheten, utan så är att jordägaren svikligen förfarit.

26 5.

Varda genom vattenflöde, jordras eller annan sådan händelse, utan arrendatorns vållande, fastighetens ägor minskade eller försämrade, njute arrendatorn skälig ned- sättning i arrendeavgiften; äge ock rätt att uppsäga avtalet, där ej förändringen är av allenast ringa betydelse. Ej må dock upp- sägning ske efter det ett år förflutit från

(Föreslagen lydelse) Fastighetsskatt

23 5. Överenskommelse att arrendatorn skall ansvara för sådan för arrendestället utgåen- de skatt, som enligt lag eller författning åligger jordägaren, är utan verkan.

Lega av inventarier

24 5.

Har jordägaren lämnat arrendatorn krea- tur eller redskap till arrendeställets bruk och är visst värde satt på det som lämnats, är arrendatorn skyldig att under arrende— tiden städse hålla sådana lösören på arren- destället. De skall för vartdera slaget i värde motsvara vad han mottagit.

Lösörena tillhör jordägaren utan särskilt förbehåll. Detta gäller även om andra sättes i stället för dem som lämnats.

Oriktiga uppgifter 25 5.

Har i arrendeavtalet jordägaren uppgivit arrendeställets ägovidd vara större än den är eller lämnat annan oriktig uppgift, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning i ar- rendeavgiften ävensom ersättning för skada. Han får även uppsäga avtalet. Är bristen av ringa betydelse eller har mer än ett år gått från tillträdet, får uppsägning ske en- dast om jordägaren förfarit svikligt.

Förändringar av arrendestället 26 5.

Minskas eller försämras arrendeställets ägor genom vattenflöde, jordras eller annan sådan händelse och är ej arrendatorn vål- lande till skadan, skall arrendet nedsättas med skäligt belopp. Vill arrendatorn hellre säga upp avtalet, får han göra det om för— ändringen ej är av endast ringa betydelse. Uppsägning får dock ej ske sedan ett år

1 | |

(Nuvarande lydelse) det förändringen inträffade eller, där denna timade innan arrendatorn tillträtt fastighe- ten, från det tillträde skett.

Kommer av anledning, söm i 1 kap. 3, 5 eller 6 5 avses, någon del av fastigheten att frångå arrendatorn, njute han skälig nedsättning i arrendeavgiften, ävensom ska- destånd efter ty i 1 kap. sägs; äge ock, där han var i god tro när avtalet slöts rätt, som nyss sagts, att uppsäga avtalet.

27 5.

Hava till följd av lantmäteriförrättning eller genom dom i ägotvist fastighetens ägor till omfång eller läge så ändrats, att av- komsten och nyttan därav för arrenda- torn förringas, skall angående nedsättning i arrendeavgiften och rätt för arrendatorn att uppsäga avtalet tillämpas vad i 26 5 första stycket stadgas.

Har för de vid lantmäteriförrättning fas- tigheten tillagda ägor jordägaren fått utgiva ersättning för odling eller bättre hävd, men vill ej arrendatorn för den ökade avkomst och nytta, som för honom uppkommer, vidkännas skälig förhöjning i arrendeav- giften, vare jordägaren öppet att frånträda avtalet; uppsäge dock avtalet inom ett år

gått efter förändringen eller,, om' denna inträffade innan arrendatorn tillträtt, efter tillträdet.

Frångår någon del av arrendestället ar- rendatorn till följd av företräde för annat rättsförvärv eller till följd av bestämmelsen i 7 kap. 24 5, skall arrendet nedsättas med skäligt belopp. Var arrendatorn i god tro när avtalet slöts, får han också säga upp avtalet enligt vad i första stycket sägs. Om rätt till skadestånd för arrendatorn finnes bestämmelser i 7 kap.

27 5.

Om verkan av delning av fastighet, som besväras av arrenderätt, är bestämmelser meddelade i 7 kap. 26 5. Undergår fastig- heten annan fastighetsbildning, skall arren- derätten därefter gälla i fastigheten sådan den är efter förrättningen. Närmare bestäm— melser härom finnes i lagen om fastighets— bildning.

28 5.

Har vid fastighetsreglering på fastighet, som besväras av arrenderätt, något område för arrenderättens utövande ej kunnat ut- läggas eller har fastigheten därvid så änd- rats till omfång eller läge att avkomsten och nyttan för arrendatorn förringas, skall gälla vad i 26 5 är föreskrivet om rätt till ned- sättning av arrendet och uppsägning av av- talet. Om rätt till skadestånd för arrenda- torn finnes bestämmelser i lagen om fastig- hetsbildning.

Kommer till följd av fastighets delning arrenderätt enligt 7 kap. 26 5 första punk- ten att besvära flera fastigheter tillhörande skilda ägare, skall parternas rättigheter och skyldigheter enligt arrendeavtalet fördelas mellan dem enligt vad som är skäligt.

Har avkomsten och nyttan av arrende- stället ökat till följd av fastighetsbildning och har jordägaren därvid ålagts att utgiva ersättning för odling eller bättre hävd, får jordägaren säga upp avtalet, om arrenda- torn icke medgiver en skälig höjning av arrendet. Uppsägning skall ske inom ett år från det tillträde av ägolottema skett. Vad

efter det tillträde av ägolotterna skett, eller vare sin rätt därtill förlustig. Vad sålunda stadgats skall äga motsvarande tillämpning, där jordägaren fått vidkännas kostnad för torrläggning av mark enligt vattenlagen eller för byggande av enskild väg; skolande den tid, inom vilken uppsägning skall ske, räk- nas från det företaget fullbordades.

28 5.

Sker överlåtelse av fastigheten efter det arrendatorn tillträtt densamma, gälle utan särskilt förbehåll arrendeavtalet mot nye ägaren.

133 5 första stycket utsökningslagen

Köparen äger att tillträda egendomen, då han sin betalningsskyldighet fullgjort; och give, där så fordras, utmätningsmannen där- till handräckning. Har ej gäldenär annat hemvist att tillgå, anvise utmätningsmannen honom nödiga rum; och må han efter för— säljningen sitta i dem kvar till näst infal- lande fardag för avträdande av förhyrd lä- genhet. Finnes å egendomen arrendator eller hyresgäst, vars rätt ej är vid försäljningen bibehållen, åligge köparen, där han ej ändock vill låta legotagaren kvarsitta, att inom en månad efter tillträdesdagen uppsäga lego- avtalet vid äventyr att det eljest varder mot köparen gällande; sker uppsägning, gälle om tid för avträde vad i lag stadgas angå— ende tid för avträde, när på grund av fri— villig överlåtelse av fastighet arrendator eller hyresgäst uppsäges.

29 5.

Nu har i arrendeavtal skett ändring eller tillägg, utan att sådant anmärkts å jord- ägarens exemplar av handlingen; var ej vad sålunda ändrats eller tillagts nye äga- ren kunnigt när överlåtelsen skedde, och vill han det ej godkänna, give det arren- datorn till känna inom en månad efter det

(Föreslagen lydelse) sålunda stadgats skall äga motsvarande till- lämpning, om jordägaren fått utgiva er- sättning för torrläggning av mark enligt vattenlagen eller för byggande av enskild väg; därvid skall dock uppsägningstiden räknas från det företaget fullbordats.

Verkan i vissa fall av jordens överlåtelse samt av konkurs m. m. 29 5.

Säljes fastighet på exekutiv auktion och finnes på fastigheten arrendator, vars rätt ej blivit vid försäljningen förbehållen, ålig- ger det köparen, om han ej ändock vill låta arrendatorn kvarsitta, att inom en månad efter tillträdesdagen uppsäga arrendeavtalet vid påföljd att detta eljest blir gällande mot honom.

Är vid frivillig överlåtelse av den arren- derade jorden eller dennas försäljning på exekutiv auktion överenskommelse om änd- ring eller tillägg till arrendeavtalet icke en- ligt 7 kap. gällande mot ny ägare, och vill denne ej godkänna överenskommelsen, skall han giva arrendatorn meddelande därom

l 1 |

denne underrättade honom om ändringen eller tillägget, eller gälle det mot honom såsom hade han det godkänt. Sker sådant tillkännagivande, äge arrendatorn därefter tid av en månad att uppsäga avtalet.

133 5 fjärde stycket utsökningslagen

Angående verkan därav att i arrende- eller hyresavtal eller avtal om rätt till elek- trisk kraft, som skall gälla mot köparen, skett ändring eller tillägg, varom icke vid försäljningen gjorts förbehåll, samt om rätt för legotagare eller innehavare av rättighet till elektrisk kraft att, där köparen skulle brista i avtalets fullgörande, hålla sig till förre ägaren, skall vad i fråga om frivillig överlåtelse av fastighet är stadgat äga mot- svarande tillämpning.

30 5.

När överlåtelse av fastigheten skett, äge, där ej annan tid för fastighetens övertagande avtalats, nye ägaren uppbära arrende, som förfaller till betalning efter överlåtelsen, och i övrigt utöva de rättigheter, som på grund av arrendeavtalet tillkomma jordägaren. Ej må å arrendebelopp, som förfaller till betal- ning mer än ett år efter det arrendatorn fick kunskap om överlåtelsen, arrendatorn av- räkna vad han må hava att fordra av förre ägaren, ej heller gälle i fråga om sådant arrendebelopp betalning, som av arrenda- torn erlagts till förre ägaren, eller annan uppgörelse, som med denne träffats, utan så är att nye ägaren därom hade kunskap när överlåtelsen skedde.

31 5.

Skall arrendeavtal gälla mot den, som efter överlåtelse blivit ägare av fastigheten, svare denne i förre ägarens ställe till de jordägaren åliggande förpliktelser, vilka sko- la fullgöras efter det han övertog fastig- heten.

inom en månad efter det arrendatorn under- rättat honom om överenskommelsen; eljest gäller överenskommelsen mot den nye äga- ren såsom hade han godkänt den. Sedan arrendatorn erhållit sådant meddelande, får han inom en månad uppsäga avtalet.

Förbehåll, varigenom begränsning sker i arrendatorns rätt enligt denna paragraf är utan verkan.

30 5.

Om ny ägares rättigheter och skyldigheter mot arrendatorn finnes bestämmelser i 7 kap. 19 5.

Vill arrendatorn förbehålla sig rätt att, där nye ägaren skulle brista i avtalets full- görande, söka ersättning av förre ägaren, give det denne till känna inom sex månader efter det nye ägaren fick lagfart å sitt fång; underlåter han det, äge ej mot förre ägaren annan rätt än till skadestånd efter ty i 1 kap. sags.

32 5.

Varder, innan tid för tillträde är inne, fastigheten utmätt eller intecknad fordran fastställd till betalning ur fastigheten, äge arrendatorn frånträda avtalet och bekomma ersättning för skada; uppsäge dock avtalet inom en månad efter det han erhöll kun— skap om utmätningen eller fastställandet till betalning, eller vare sin rätt därtill förlustig. Varder utmätningen upphävd, eller kommer eljest frågan om fastighetens försäljning att förfalla, må ej därefter uppsägning ske.

Vad sålunda stadgats skall äga motsva- rande tillämpning, där före tillträdesdagen jordägaren försättes i konkurs.

Föres, innan tid för tillträde är inne, talan om återköp av fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, äge ock arrendatorn, där hans rätt i händelse av återköp icke skall bestå, frånträda avtalet; uppsäge dock detsamma inom en månad efter det han erhöll kunskap om stämningen i återköpsmålet, eller vare sin rätt därtill förlustig. Kommer återköp till stånd, äge vad i 1 kap. 6 5 sägs om skadestånd mot- svarande tillämpning. Förfaller stämningen eller varder talan om återköp genom laga kraft ägande beslut ogillad, må ej därefter uppsägning ske.

33 5 första och tredje styckena

Försättes arrendatorn i konkurs, äge kon- kursboet uppsäga avtalet; sker ej uppsäg- ning inom en månad från utgången av den för bevakning av fordringar utsatta tid, svare konkursboet för arrendeavtalets full- görande till arrendetidens utgång eller, där uppsägning sker efter utgången av först sagda tid, intill dess på grund därav avtalet upphör att gälla.

31 5.

Sker utmätning av den arrenderade fas- tigheten före den utsatta tillträdesdagen, får arrendatorn uppsäga avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad efter det arrendatorn fick kännedom om utmätning- en. Om den upphäves eller frågan om fas- tighetens försäljning eljest förfaller, får ej därefter uppsägning ske.

Första stycket skall äga motsvarande till- lämpning, om före tillträdesdagen jordäga- ren försättes i konkurs eller i pantbrev för- skriven fordran fastställes till betalning ur fastigheten.

32 5.

Försättes arrendatorn i konkurs, får kon- kursboet uppsäga avtalet. Sker ej uppsägning inom en månad från utgången av den för bevakning av fordringar utsatta tiden, skall konkursboet svara för avtalets fullgörande under återstoden av arrendetiden.

» 1 I

Uppsäges avtalet av anledning, som nu sagts, vare jordägaren berättigad till skade- stånd, utan så är att avtalet var ingånget för viss tid ej understigande tio år och han själv uppsade avtalet.

33 5 andra stycket

Vill jordägaren själv uppsäga avtalet och återtaga fastigheten, äge därtill rätt, dock vid arrende för viss tid ej understigande tio är endast mot skyldighet att gälda ersätt— ning för arrenderättens värde såsom i 8 5 sägs. Var avtalet slutet med förbehåll om rätt för arrendatorn att sätta annan i sitt ställe, och inträffar konkursen efter det arrendatorn tillträtt fastigheten, må jord— ägaren ej uppsäga avtalet, där konkursboet inom tre månader från utgången av den för bevakning av fordringar utsatta tid gitter visa, att överlåtelse skett i enlighet med avtalet; sker överlåtelse senare men innan jordägaren gjort bruk av sin rätt, vare han samma rätt förlustig.

34 5.

Är för avtalets fullgörande ställd pant eller borgen, och försämras sedan säker- heten, vare arrendatorn pliktig att på an- fordran ställa ny säkerhet, med vilken jord- ägaren skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom tre månader, vare jordägaren berätti- gad att uppsäga avtalet och bekomma er- sättning för skada.

35 5.

Övergiver arrendatorn fastigheten och lämnar den obrukad eller utan vård, må jordägaren genast återtaga den; äge ock rätt till skadestånd.

36 5.

Arrenderätten vare förverkad och jord- ägaren förty berättigad att uppsäga avtalet:

(Föreslagen lydelse) Uppsäges avtalet i anledning av arrenda-

torns konkurs, har jordägaren rätt till er- sättning för skada.

33 5.

Försättes arrendatorn i konkurs får även jordägaren uppsäga avtalet.

Är arrendeavtalet slutet för viss tid ej understigande tio år, får jordägaren upp- säga avtalet endast om han lämnar ersätt- ning för arrenderättens värde såsom i 8 5 sägs. Var avtalet slutet med förbehåll om rätt för arrendatorn att sätta annan i sitt ställe, och inträffar konkursen efter det arrendatorn tillträtt arrendet, får jordägaren ej uppsäga avtalet, om konkursboet inom tre månader från bevakningstidens utgång visar att överlåtelse skett i enlighet med avtalet. Sker överlåtelse senare men innan jordägaren uppsagt avtalet, får han ej upp- säga.

Uppsäger jordägaren avtalet i anledning av arrendatorns konkurs, har jordägaren rätt till ersättning för skada, dock icke om avtalet var ingånget för viss tid ej under— stigande tio år.

34 5.

Har för avtalets fullgörande ställts pant eller borgen, och försämras sedan säker- heten, är arrendatorn skyldig att på anford- ran ställa ny säkerhet, med vilken jord- ägaren skäligen kan nöjas. Gör arrendatorn ej det inom tre månader, får jordägaren uppsäga avtalet. Jordägaren har också rätt till ersättning för skada.

35 &.

Överger arrendatorn arrendestället och lämnar det obrukat eller utan vård, får jordägaren genast återtaga egendomen. J ord- ägaren har även rätt till ersättning för skada.

Arrenderättens förverkande 36 &.

Arrenderätten är förverkad och jord— ägaren därmed berättigad att uppsäga av-

(Nuvarande lydelse)

1. om arrendatorn dröjer med erläggande av arrende utöver en månad efter förfallo— dagen eller undandrager sig att utgöra ho- nom enligt avtalet åliggande arbete eller annan tjänstbarhet eller vid arbetets utföran- de visar tredska;

2. om han gör sig skyldig till vanvård av fastigheten, eller om han, där jordägaren efter ty i 24 5 sägs lämnat honom kreatur eller redskap till fastighetens bruk, efter— sätter vad enligt sagda 5 åligger honom och icke på tillsägelse vidtager rättelse;

3. om han nyttjar fastigheten till annat ändamål än vid upplåtelsen förutsattes eller, där avtalet fastställer viss odlingsplan eller eljest innefattar bestämmelse angående fas- tighetens hävd, avviker från vad sålunda bestämts och icke' på tillsägelse vidtager rättelse;

4. om han i strid med bestämmelserna i detta kapitel åt annan upplåter nyttjande- rätt till fastigheten eller del därav eller överlåter arrenderätten;

5. om han mot stadgandet i 19 5 från fastigheten bortför stråfoder eller gödsel;

6. om han å fastigheten eller annan jord- ägaren tillhörig mark förövar åverkan eller olovligen jagar eller fiskar;

7. om han, där någon, som är i hans tjänst, så förbryter sig som under 6 är sagt, underlåter att, efter tillsägelse av jordägaren, så snart ske kan skilja den brottslige från tjänsten;

8. om han å fastigheten för eller tillåter andra föra ett sådant leverne, som väcker allmän förargelse eller verkar störande på omgivningen; eller

9. om han, där avtalet eljest innehåller bestämmelse, vars iakttagande måste anses vara för jordägaren av synnerlig vikt, åsido- sätter sådan bestämmelse.

Finnes i fall, som denna paragraf avser, vad arrendatorn låtit komma sig till last vara av ringa betydenhet, må ej arrenda- torn skiljas från arrendet.

Uppsäges avtalet, vare jordägaren berät- tigad till skadestånd.

(Föreslagen lydelse) talet,

1. om arrendatorn dröjer med betalning av arrende mer än en månad efter förfallo- dagen eller undandrar sig att utföra arbete eller annan tjänstbarhet som åligger honom enligt avtalet;

2. om arrendatorn vanvårdar arrende- stället eller, då jordägaren i enlighet med 24 5 lämnat honom kreatur eller redskap till arrendeställets bruk, eftersätter vad en— ligt sagda paragraf åligger honom och icke på tillsägelse vidtar rättelse;

3. om arrendatorn nyttjar arrendestället till annat ändamål än vid upplåtelsen för- utsattes eller, då viss odlingsplan är fast- ställd i avtalet eller detta eljest innehåller bestämmelse om hävden, arrendatorn av- viker från vad sålunda bestämts och icke på tillsägelse vidtar rättelse;

4. om arrendatorn i strid med bestämmel— serna i detta kapitel sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt till annan;

5 . om arrendatorn mot stadgandet i 20 5 bortför gödsel;

6. om arrendatorn på arrendestället eller annan fastighet som tillhör jordägaren olov— ligen jagar eller fiskar eller eljest utsätter egendomen för brott eller skadegörelse; eller

7. om arrendatorn åsidosätter i avtalet intagen bestämmelse, vars iakttagande måste anses vara av synnerlig vikt för jordägaren.

Är vad arrendatorn låtit komma sig till last av ringa betydelse, får han ej skiljas från arrendet.

Uppsäges avtalet i anledning av arrende- rättens förverkande, har jordägaren rätt till ersättning för skada.

(Nuvarande lydelse) 37 5.

Har arrendatorn låtit komma sig till last sådant förhållande, som i 36 5 1, 2, 3, 7 eller 8 sägs, men sker rättelse innan jord- ägaren gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, eller har i fall, som i 36 5 4, 5, 6 eller 9 avses, jordägaren icke uppsagt av- talet inom sex månader från det han fick kunskap om förhållande som där avses, äge ej sedan jordägaren åberopa förhållandet såsom grund för arrendatorns skiljande från arrendet.

38 5.

Uppsägning av arrendeavtal skall ske skriftligen eller med vittnen, där ej skrift— ligt erkännande om uppsägningen lämnas.

Vad i [11 kap. 11—19 55 rättegångsbal- ken] stadgas angående stämning skall äga motsvarande tillämpning i fråga om uppsäg- ning. Är någon satt att å jordägarens vägnar uppbära arrende, vare uppsägning, som hos honom sker, lika gill, som hade den skett hos jordägaren själv.

Träffas ej den, vilken för uppsägning sökes, i sitt hemvist, varde uppsägningen i rekommenderat brev under hans vanliga adress avlämnad å posten samt skriftlig underrättelse om uppsägningen meddelad hans husfolk, om sådant finnes; skolande uppsägningen anses hava skett, när vad så- lunda föreskrivits blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist här i riket, och finnes ej heller känt ombud,

(Föreslagen lydelse) 37 5.

Är arrenderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 36 5 första stycket 1—3 men sker rättelse innan jordägaren gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet, kan arrendatorn icke därefter skiljas från arrendet på den grunden. Detsamma gäller om jordägaren icke uppsagt avtalet inom sex månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 36 5 första stycket 4—7.

Är arrenderätten enligt 36 5 första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med be- talning av arrendeavgift, får arrendatorn på grund av dröjsmålet skiljas från arrendet, endast om jordägaren efter förfallodagen anmanat arrendatorn att betala och dröjs- målet det oaktat fortfarit två veckor där- efter.

Uppsägning 38 5.

Uppsägning av arrendeavtal skall ske skriftligen eller med vittnen, om ej skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas.

Bestämmelserna i 33 kap. 6 5 första stycket andra punkten, 14 5 och 16—19 55 rättegångsbalken om delgivning skall äga motsvarande tillämpning i fråga om upp- sägning. Uppsägning får ske hos den som är behörig att på jordägarens vägnar mot- taga arrendeavgift.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hem, får uppsägningen sändas med posten i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsäg- ningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finnes. Uppsägning har skett när vad nu angivits blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist här i riket och finnes ej heller känt ombud som

(Nuvarande lydelse)

som äger för honom mottaga uppsägning, må uppsägningen ske genom kungörande i allmänna tidningarna.

Stämning, däri talan föres om arrendes upphörande, så ock ansökan om arrenda- tors vräkande gälle, där delgivning skett i behörig ordning, såsom uppsägning, ändå att vad här ovan är stadgat icke iakttagits.

39 5.

Sker uppsägning i fall, som 36 5 omför- mäler, äge arrendatorn kvarsitta till nästa fardag, där ej rätten eller överexekutor prö- var skäligt ålägga honom att avflytta tidi- gare. Skall eljest arrende upphöra efter upp- sägning, skall avträde ske å den fardag, som inträffar näst efter sex månader från det uppsägningen skedde. Hade arrenda- torn ej tillträtt fastigheten när uppsägningen skedde, skall avtalet genast upphöra att gälla.

Vid livstidsarrende skall, när arrendet upphör till följd av arrendatorns eller hans änkas död, avträde ske å den fardag, som inträffar näst efter sex månader från döds- fallet.

40 5.

Prövas i tvist angående skyldighet för arrendator att avträda fastigheten arrenda- torn vara pliktig att avflytta, äge rätten tillika, när skäl därtill äro, förordna, att ut— slaget må på sätt utsökningslagen bestämmer verkställas utan hinder därav att det icke äger laga kraft.

Är sådant förordnande meddelat, och full- följes mot utslaget talan i högre rätt, äge, när skäl därtill äro, den rätt, innan ändrings- sökandet slutligen prövas, förordna, att vi- dare åtgärd för verkställighet icke må äga rum.

41 5.

Jordägare eller arrendator, som vill fram- ställa fordringsanspråk på grund av arren- deavtal, skall anhängiggöra sin talan inom två år från det avtalet upphörde att gälla;

(Föreslagen lydelse) äger mottaga uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att ar- rendet skall upphöra och ansökan om vräk- ning av arrendator gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

39 %.

Sker uppsägning med anledning av arren— derättens förverkande får arrendatorn kvar- sitta till nästa fardag, om ej rätten eller överexekutor anser det skäligt att han flyt- tar tidigare.

Skall i annat fall arrende upphöra efter uppsägning, skall avträde ske på den fardag som inträffar näst efter sex månader från uppsägningen. Sker uppsägning innan till- träde skett, skall dock avtalet genast upp— höra att gälla.

Vid livstidsarrende skall, när arrendet upphör till följd av arrendatorns eller hans makes död, avträde ske på den fardag som inträffar näst efter sex månader från döds— fallet.

Bevarande av rätt till talan m. m.

40 5.

Jordägare eller arrendator, som vill fram- ställa fordringsanspråk på grund av arrende- avtal, skall väcka talan därom inom två år från den i 10 5 andra stycket angivna av-

___—___ _. _...

(Nu varande lydelse) dock att, där inom sagda tid syn, som vid avträdet hållits, klandras, talan må anhäng- iggöras inom två år från det klandret blivit avgjort genom utslag, som äger laga kraft. Försittes den tid, vare rätt till talan förlorad. Är i rätt tid av endera talan anhängiggjord, äge den andre dock rätt till kvittning för fordran, som ej blivit sålunda bevakad.

42 5.

Häftar arrendatorn, när han skall avträda fastigheten, i skuld för arrende eller för ersättning, som vid avträdessyn eller genom skriftlig överenskommelse blivit bestämd, eller är utskyld eller avgift, för vilken arren— datorn skolat ansvara, icke av honom gul- den; då vare jordägaren berättigad att av arrendatorn tillhöriga lösören och byggna- der, som finnas å fastigheten, kvarhålla så mycket, som svarar mot hans fordran, till dess arrendatorn gör rätt för sig eller ställer jordägaren säkerhet. Ej må dock sålunda kvarhållas egendom, som jämlikt 65 5 ut- sökningslagen skall undantagas från utmät- ning.

Hade jordägaren enligt skriftlig handling lämnat arrendatorn kreatur, redskap eller annat till fastighetens bruk, och är därför betingad lega ogulden, eller gitter arrenda- torn icke avlämna vad jordägaren tillkom- mer, have jordägaren enahanda rätt, som nyss sagts.

43 5.1

Avtal mellan jordägare och arrendator, enligt vilket framtida tvist med anledning av arrendeförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän, utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, må ej göras gällande i fråga om arrenda— torns rätt eller skyldighet att tillträda eller kvarsitta å fastigheten.

Skiljeavtal, som i första stycket sagts, vare ej heller gällande såvitt därigenom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelser meddelats om skiljemännens antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfarandet vid skiljenämnden; och skall för-

(Föreslagen lydelse) räkningsdagen. Klandras avräkningssyn in- om sagda tid, får talan dock väckas inom två år från det lagakraftägande dom eller beslut i saken föreligger. Försittes tiden, är rätten till talan förlorad, om ej annat överenskommits. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, även om han förlorat rätten till talan.

41 5.

Står arrendatorn när han skall avträda arrendestället i skuld för arrende eller er- sättning för brister, får jordägaren, till dess arrendatorn gör rätt för sig eller ställer säkerhet, kvarhålla arrendatorns lösören och byggnader, som finnes på arrendestället, i den utsträckning som svarar mot fordringen. Egendom som enligt 65 5 utsökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas.

Har jordägaren enligt skriftlig handling lämnat arrendatorn kreatur, redskap eller annat till arrendeställets bruk och är därför betingad avgift ogulden eller underlåter ar- rendatorn att avlämna vad som tillkommer jordägaren, skall första stycket äga mot— svarande tillämpning.

42 5.

Avtal mellan jordägare och arrendator att framtida tvist med anledning av arrende- förhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen är utan verkan i fråga om arrendatorns rätt eller skyldighet att tillträda eller kvarsitta på arrendestället.

Sådant Skiljeavtal är ej heller gällande i den mån därigenom skiljemän utsetts i av- talet eller bestämmelse meddelats om skilje- männens antal eller om sättet för deras ut- seende eller beträffande förfarandet vid

1 445 AL har upphävts genom SFS 1968:208

(Nuvarande lydelse)

ty i berörda hänseenden lagen om skiljemän tillämpas. Vad nu sagts utgöre dock ej hinder för att bestämma den tid, inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad. kortare än den i nämnda lag angivna tiden av sex månader.

493 5.

För fullgörande av vissa i denna lag an- givna uppgifter skall för varje hushållnings- sällskaps område finnas en arrendenämnd. bestående av tre ledamöter. En ledamot, vilken tillika skall vara ordförande, utses av Konungen och de båda andra av läns- styrelsen. Av de sistnämnda skall den ene vara ägare av jordbruksfastighet och den andre arrendator av sådan fastighet. Samt- liga ledamöter utses för en tid av tre år. För en var av dem utses för samma tid en suppleant. Avgår ledamot eller suppleant före utgången av den tid för vilken han utsetts, skall ny ledamot eller suppleant utses för den tid, som återstått för den av- gångne. Har inom nämnden var röstande sin mening och kunna ej två meningar sam- manjämkas, gälle ordförandens. Beträffande jäv mot ledamot skall i tillämpliga delar gälla vad om domarjäv är stadgat.

(Föreslagen lydelse) skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen om skiljemän tillämpas. Vad nu sagts utgör dock ej hinder att bestämma den tid. inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad. kortare än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

Arrendenämnd 43 5.

I varje län skall finnas en arrendenämnd. Den skall bestå av tre ledamöter. En leda- mot, som tillika skall vara ordförande, utses av Konungen. De övriga utses av länsstyrel— sen.

Ordföranden skall vara eller ha varit ordinarie domare. Av de övriga skall den ene såsom ägare av jordbruksfastighet eller på annat sätt ha förvärvat erfarenhet av arrendeförhållanden. Den tredje ledamoten skall vara jordbruksarrendator. Samtliga ledamöter skall utses för en tid av tre år. För envar av dem skall för samma tid utses minst en ersättare. Avgår ledamot eller er- sättare före utgången av den tid för vilken han utsetts, skall ny ledamot eller ersättare utses för den tid, som återstått för den av- gångne.

] fråga om jäv mot ledamot skall i till- lämpliga delar gälla vad om jäv mot domare är stadgat. Har vid omröstning inom nämn- den varje ledamot sin mening och kan ej jämkning ske, skall ordförandens mening gälla.

Närmare bestämmelser om arrendenämndens verksamhet meddelas i reglemente, som utfärdas av Konungen.

68 5 tredje stycket

Över arrendenämndens beslut i ärende som nu sagts må besvär anföras hos läns- styrelsen inom en månad, räknat från det klaganden erhöll del av beslutet. Den, som ej nöjes åt länsstyrelsens beslut, äge föra klagan däröver i den ordning som är be- stämd för överklagande av förvaltande myn- digheters och ämbetsverks beslut.

44 5.

Besvär över arrendenämndens beslut får av part anföras hos länsstyrelsen inom en månad från den dag parten delgavs beslu- tet. Över länsstyrelsens beslut får besvär anföras hos Konungen i den ordning som är bestämd för överklagande av förvaltande myndighets beslut.

Beslut varigenom arrendenämnd jämlikt 10 kap. 10 5 fastställt villkoren för förlängt arrende får överklagas endast i den ordning som gäller för klander av skiljedom.

Om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende

45 5.

Förbehåll i arrendeavtal, att arrendatorn skall till jordägaren eller annan utgöra ar- bete, må ej innefatta skyldighet för arren- datorn att på tillsägelse utgöra tjänstbarhet utöver fastställt antal dagsverken eller annat bestämt arbete. Sker annorledes, vare för- behållet utan verkan.

Skall arrendatorn enligt arrendeavtalet utgöra dagsverken och är ej däri bestämt, huru dessa skola fördelas å särskilda tider av året, skall hela antalet dagsverken jämnt fördelas på årets veckor i den mån det kan ske. För varje arrendeår eller, där avtalet innehåller föreskrift om utgörande av visst antal dagsverken under viss tid av året, för varje sådan tid skall jordägaren i god tid förut lämna arrendatorn uppgift å de dagar, då han har att utgöra dagsverken. Ej vare, ändå att avtalet annorlunda bestäm- mer, arrendatorn pliktig att för arbetets ut— förande inställa sig förr än å andra dagen efter det dylik uppgift meddelats honom. Arbetet må ej, ändå att annorlunda är av- talat, så utkrävas, att arrendatorn hindras att behörigen sköta sitt jordbruk; dock ut- göre vad nu sagts ej hinder för utkrävande av jordbruksdagsverken enligt den fördel- ning, som genom avtalet blivit bestämd.

I arrendeavtalet må ej intagas förbud för arrendatorn att utföra arbete åt annan än jordägaren. Har sådant förbud stadgats, vare det utan verkan.

46 5.

Är arrendatorn enligt arrendeavtalet eller annat avtal mellan jordägaren och arrenda— torn skyldig att utgöra arbete, skall, ändå att i avtalet annorlunda blivit bestämt, ersätt- ning utgå för arbetet efter gängse pris i orten vid tiden för arbetets utförande.

47 5.

Där jordägaren ej tillhandahåller arren- datorn arbete, som denne enligt arrendeav-

(Föreslagen lydelse) 9 KAP.

Arbets- och leveransavtal i samband med jordbruksarrende

1 5.

Föreskriver arrendeavtal att arrendatorn skall utföra arbete, är han likväl ej skyldig att utföra fler dagsverken eller annat arbete än vad i avtalet bestämts.

Skall arrendatorn enligt arrendeavtalet ut- föra dagsverken men är ej bestämt, hur de skall fördelas på särskilda tider av året, skall hela antalet dagsverken jämnt fördelas på årets veckor i den mån det kan ske. För varje arrendeår eller, då avtalet före- skriver visst antal dagsverken under viss tid av året, för varje sådan tid skall jord— ägaren i god tid förut lämna arrendatorn uppgift på de dagar, då arbetet skall utfö- ras. Arrendatorn är ej skyldig att inställa sig till arbete tidigare än på andra dagen efter det uppgiften lämnats honom. Arbetet får ej så utkrävas, att arrendatorn hindras att behörigen sköta sitt jordbruk. Jord- bruksdagsverken får dock utan hinder därav utkrävas enligt den fördelning som avtalet föreskriver.

I arrendeavtalet får ej intagas förbud för arrendatorn att utföra arbete åt annan än jordägaren.

2 5.

Är arrendatorn enligt arrendeavtalet eller annat avtal mellan honom och jordägaren skyldig att utföra arbete eller leverera jord- bruksprodukter, skall ersättning till arren— datorn utgå efter gängse pris i orten vid tiden för arbetet eller leveransen.

3 5. Tillhandahåller jordägaren ej arbete, som arrendatorn enligt arrendeavtalet eller an-

talet eller annat avtal mellan jordägaren och arrendatorn är skyldig utgöra, eller annat för arrendatorn lika förmånligt arbete, äge arrendatorn uppsäga arrendeavtalet. Ej må dock uppsägning ske, där arrendatorns för- lust av arbetsinkomst är av ringa betydelse eller efter det arbete varom nu är sagt till- handahållits arrendatorn. Har ej jordäga- ren inom en månad efter det han mottagit uppsägningen tillkännagivit för arrendatorn, att han ej vill därmed åtnöjas, skall så an- ses, som om jordägaren godkänt uppsäg- ningen.

I fall varom i första stycket är sagt vare arrendatorn, evad uppsägning sker eller icke, berättigad att av jordägaren bekomma skä- ligt skadestånd, såvida ej jordägarens under- låtenhet att tillhandahålla arbete nödvändig- gjorts av förändrade ekonomiska eller tek- niska förhållanden.

Ej må arrendatorns rätt enligt denna pa— ragraf inskränkas genom förbehåll. Har så- dant förbehåll skett, vare det utan verkan.

48 5.

Vad i 45—47 55 stadgats skall ej äga till- lämpning å skjutsning, vedhuggning eller därmed jämförlig tjänstbarhet, där den är av ringa betydenhet.

Särskilda bestämmelser för vissa jordbruksarrenden

49 5.

Bestämmelserna i 50—69 55 skola med de undantag nedan angivas äga tillämpning å upplåtelse på arrende av brukningsdel, som omfattar högst femtio hektar odlad jord, såvida densamma

tillhör bolag, förening eller stiftelse; eller utgöres av gård, torp eller annan jord- brukslägenhet, som lyder under huvudgård och tillhör enskild person eller fideikom- miss; eller

ingår i häradsallmänning eller i sådan till socken hörande allmänning, som avses i

nat avtal mellan jordägaren och arrendatorn är skyldig att utföra, eller annat för arren- datorn lika förmånligt arbete, får arrenda— torn uppsäga arrendeavtalet. Uppsägning får dock ej ske om arrendatorns förlust av arbetsinkomst är av ringa betydelse, och ej heller sedan arbete tillhandahållits arren- datorn. Har ej jordägaren inom en månad efter det han mottog uppsägningen medde- lat arrendatorn att den ej godtages, skall jordägaren anses ha godkänt uppsägningen.

I fall som avses i första stycket har arren- datorn, vare sig uppsägning sker eller ej, rätt till ersättning för skada, om icke underlåten- heten att tillhandahålla arbete nödvändig- i gjorts av förändrade ekonomiska eller tek- niska förhållanden. j

4 5.

Förbehåll som strider mot innehållet i det— ta kapitel är giltigt mot arrendatorn endast om hans åliggande är av ringa betydenhet.

10 KAP. Gårdsarrende

Tillämpningsområde l 5.

Gårdsarrende föreligger när jordbruksar- rende avses omfatta arrendatorns bostad.

Å sådan upplåtelse skall förutom vad i allmänhet är föreskrivet om arrende gälla vad i detta kapitel är stadgat.

Frågan om ett arrende är att beteckna som gårdsarrende bestämmes av förhållan- dena vid avtalets tillkomst. Göres i sådant hänseende ändring eller tillägg till avtalet, skall det anses vara tillkommet när änd- ringen eller tillägget skett.

[63 5 lagen den 13 maj 1932 om häradsall- männingar], eller i allmänningsskog, som omförmäles i [lagen den 17 juni 1938 om allmänningsskogar i Norrland och Dalarna], eller utgöres av mark, som förvärvats av delägarna i allmänning som nyss sagts men ej blivit med allmänningen införlivad; eller äges av enskild person, vilken icke är man- talsskriven å fastigheten eller å fastighet, som är i sambruk med densamma, och up— penbarligen besitter fastigheten av annan anledning än att bereda sig sin huvudsakliga utkomst av jordbruket; skolande vid bedö- mande av frågan, av vilken anledning fastig- het besittes, i samma ägares hand befintliga, genom ägostyckning, jordavsöndring eller avstyckning skilda områden av samma hem- man eller lägenhet betraktas såsom en fastig- het.

Stadgandena i 50—57 och 67 55 skola dock ej äga tillämpning, om med upplåtel- sen väsentligen åsyftas att tillförsäkra jord- ägaren stadigvarande arbetskraft för jord— bruk, skogsbruk eller industriell rörelse samt upplåtelsen avser sådan mindre bruknings— del (huggaretorp eller annat därmed jäm- förligt arbetarboställe), där arrendatorn icke av jordbruket kan erhålla sin huvudsakliga bärgning.

Vad i 58 5 andra stycket stadgas äge ej tillämpning med avseende å brukningsdel, som lyder under huvudgård och tillhör en- skild person eller fideikommiss.

Om arrende av viss kommunal jord är särskilt stadgat.

2 5.

Bestämmelserna i detta kapitel gäller ej, om

1. upplåtelsen skett för arrendatorns livs- tid;

2. arrendatorn är annan än fysisk person eller dödsbo; eller

3. upplåtelsen gjorts av landskommun, stad eller köping och jorden till större delen ligger inom fastställd stadsplan eller bygg- nadsplan.

50 &.

Upplåtelse för viss tid skall ske för minst fem år. Är kortare arrendetid avtalad, gälle upplåtelsen likväl för tid som nyss är sagd.

65 & första stycket

Ej må i arrendeavtalet intagas förbehåll, att avtalet i händelse av arrendatorns död skall upphöra att gälla. Har sådant förbed håll skett, vare det utan verkan.

51 &.

Vid utgången av arrende som gäller för viss tid äge arrendatorn, där ej annat följer av vad i 53 & stadgas, rätt till nytt arrende för en tid av fem år; och tillkomme sådan rätt ånyo arrendatorn vid utgången av vart femte år (Optionsrätt).

(Föreslagen lydelse) 3 5.

Har upplåtelse av gårdsarrende gjorts av annan än ägaren och har denne ej inom tre månader, efter det han fick vetskap om upp- låtelsen men innan upplåtarens rätt upphört, meddelat arrendatorn att han ej vill vara bunden av upplåtelsen, skall, när upplåta- rens rätt mot jordägaren upphör, denne i förhållande till arrendatorn anses som ny ägare av arrendestället.

Arrendetid 4 %. Upplåtelse skall ske för viss tid, minst fem

år. Är arrendetiden icke så bestämd, gäller upplåtelsen för fem år.

Förbehåll att arrendeavtal skall upphöra att gälla om arrendatorn dör är utan verkan.

Optionsrätt 5 5

Vid gårdsarrende har arrendatorn rätt till förlängning av arrendet enligt 8 kap. 2 å andra stycket, utom när

1. arrendatorn påtagligen eftersatt sina förpliktelser enligt arrendeavtalet; eller

2. jordägaren gör sannolikt att han själv, hans make eller avkomling eller hans adop- tivbarn eller dess avkomling skall bruka arrendestället; eller

3. jordägaren gör sannolikt att arrende- stället erfordras för att åstadkomma en me- ra ändamålsenlig indelning av brukningsen- heter; eller

4. jordägaren i annat fall gör sannolikt att ändrad markanvändning eller andra sär- skilda förhållanden gör att arrendatorns kvarsittande för jordägaren medför påtag— ligt men.

(Nuvarande lydelse) 53 5.

Har arrendatorn påtagligen eftersatt sina förpliktelser enligt arrendeavtalet, eller avser jordägaren, att han själv, hans make eller av- komling eller ock hans adoptivbarn eller dess avkomling skall bruka fastigheten, eller mås- te det på grund av särskilda förhållanden anses för jordägaren medföra påtagligt men, att arrendatorn kvarsitter å fastigheten, skall rätten till nytt arrende förfalla, så framt jordägaren senast ett år före arrendetidens utgång på sätt om uppsägning är stadgat lämnar meddelande därom med uppgift tillika att arrendatorn, därest han icke åt- nöjes med att avflytta, har att inom en må- nad instämma talan om bibehållande av rätten till nytt arrende. Där arrendatorn ej inom nämnda tid instämt sådan talan, skall så anses, som om han medgivit skyldighet att avflytta.

52 &.

Vill ej arrendatorn tillgodonjuta nytt ar- rende, give han det jordägaren till känna se- nast ett år före arrendetidens utgång på sätt om uppsägning är stadgat. Sker ej sådant tillkännagivande inom föreskriven tid, skall arrendatorn anses hava åtagit sig nytt ar- rende för en tid av fem år.

6 &

Vill jordägaren eller arrendatorn att gårds- arrende vid arrendetidens utgång icke skall förlängas eller förlängas endast mot ändrade villkor skall uppsägning ske.

Uppsägning från jordägarens sida skall ske tidigast två år och senast ett år före arren- detidens slut, även om annan tid avtalats. Arrendatorn är alltid berättigad att göra sin uppsägning senast ett år före arrende- tidens slut eller inom den kortare tid dess- förinnan som kan ha överenskommits.

7 &.

Uppsägning som avses i 6 5 skall angiva huruvida den avser avflyttning eller enbart ändring av villkoren. Meddelande i uppsäg— ningen, att gränserna för arrendestället, utan att beröra arrendatorns bostad, skall ändras, skall anses som uppsägning för ändring av villkoren. Uppsäger jordägaren avtalet för arrendatorns avflyttning skall skälet an- givas.

Uppsägning för ändring av villkoren lik- som jordägarens uppsägning för arrenda- torns avflyttning kan ändras efter klander.

54 å andra stycket

Sker ej tillkännagivande, såsom i första stycket är sagt, eller varder ej frågan senast sju månader före arrendetidens utgång hän- skjuten till skiljemän, skola arrendevillko— ren förbliva oförändrade, där ej annorledes överenskommes.

54 5 första stycket Där jordägaren eller arrendatorn, med avseende å nytt arrende varom i 51 & är sagt, vill påkalla ändring av arrendevillko- ren, give det den andre till känna på sätt om uppsägning är stadgat senast åtta må- nader före arrendetidens utgång med upp- gift tillika å de ändringar som äskas. Har sådant tillkännagivande skett men kan ej överenskommelse ernås, skall frågan avgö- ras av skiljemän; och skall beträffande så- dan tvist lagen om skiljemän i tillämpliga delar gälla, dock med iakttagande av vad i 55 & finnes särskilt föreskrivet.

55 &.

Vid skiljedomsförfarande enligt 54 & skall, där ej mellan parterna träffats Skiljeavtal, den arrendenämnd, inom vars verksamhets- område fastigheten är belägen, vara skilje- nämnd; och skall i sådant fall part anses hava hänskjutit tvisten till avgörande, när han hos nämndens ordförande skriftligen framställt begäran om skiljedom.

Skiljedomskostnaderna skola gäldas av den part som skiljemännen pröva därtill

(Föreslagen lydelse) Sådan uppsägning skall, förutom vad i första stycket föreskrives, innehålla meddelande om dels att mottagaren, om han ej godtager uppsägningen, har att väcka klander inom två månader efter mottagandet, dels var klandret skall väckas.

8 &.

Underlåter den som mottagit uppsägning enligt 6 & att inom föreskriven tid väcka klander blir uppsägningen gällande. Sker uppsägning från ömse sidor skall jordäga- rens uppsägning gälla.

9 &.

Avser klander ändring av villkoren och har arrendatorn rätt till fortsatt arrende, skall villkoren om de är skäliga bestämmas enligt uppsägningen men eljest jämkas till vad som är skäligt.

10 %.

Klander, som enbart avser ändring av vill— koren, skall avgöras av arrendenämnden. El- jest skall klander efter stämning prövas av rätten.

Vid arrendenämnds prövning av klander skall lagen om skiljemän i tillämpliga delar gälla. Part får dock ej åläggas att utge er- sättning till nämnden eller dess ledamöter.

.W,

(Nuvarande lydelse) skyldig; ej må dock sådan skyldighet i vi- dare mån än beträffande halva ersättningen till skiljemännen kunna åläggas arrendatorn. utan så är att han uppenbarligen påkallat förfarandet utan skäl.

56 &.

Är vid arrendetidens utgång tvist om rätt till nytt arrende eller om ändring av arren- devillkoren ännu icke avgjord, skola, intill dess så skett eller, i följd därav att rätt till nytt arrende funnits ej tillkomma arrenda- torn, för honom inträtt skyldighet att av- flytta, de förut gällande arrendevillkoren till- lämpas, så framt ej annat är avtalat.

Prövar rätten att arrendatorn ej äger åt- njuta nytt arrende, vare arrendatorn pliktig att avträda fastigheten å den fardag, som infaller näst efter det domen meddelades; och njute i sådant fall jordägaren, där han ej åtnöjes med den arrendeavgift, vartill han enligt första stycket är berättigad, den ytterligare ersättning som finnes skälig.

57 &.

Sker försäljning av fastigheten eller del därav, äge arrendatorn, så framt han är förvarad vid sin rätt till nytt arrende, åt- njuta förköpsrätt enligt vad därom är sär— skilt stadgat.

Motsvarande rätt tillkomme arrendatorn i fall där fastigheten går i byte.

Arrendatorn äger icke förköpsrätt om kommunen förvärvar fastigheten genom för- köp enligt förköpslagen den 8 december 1967 (nr 868).

11 5.

Är fråga om förlängning av arrende ej avgjord när arrendetiden går ut, får ar- rendatorn kvarsitta till dess frågan slutligen avgjorts. För tid som arrendatorn sålunda kvarsitter skall de förut gällande arrende— villkoren tillämpas i avbidan på att de slut— liga arrendevillkoren för samma tid blir bestämda.

Bifalles ej arrendatorns talan om för— längning av arrendet, skall arrendatorn avträda arrendestället på den fardag som infaller näst efter det domen meddelades. För tid som förflyter mellan den avtalade arrendetidens utgång och avträdesdagen skall avtalets villkor gälla, om annat yrkan- de ej framställs. Om det sker skall villkoren bestämmas efter vad som är skäligt.

Flyttningsersättning 12 &.

Upphör avtal om gårdsarrende av anled- ning som nämns i 5 & fjärde punkten, skall jordägaren till arrendatorn utgiva ett be- lopp som motsvarar den genomsnittliga ar- rendeavgiften för ett år för den senaste arrendeperioden. Kan arrendatorn visa att hans förlust på grund av avtalets upphöran— de är större, är han berättigad till ersättning härför intill belopp motsvarande ytterligare två års arrendeavgifter, beräknade på sätt som nyss angivits.

För rätt till ersättning gäller vidare dels att omständigheterna vid arrendeförhållan- dets tillkomst var sådana att det fanns an- ledning antaga att jorden även efter den då påbörjade arrendeperiodens slut skulle komma att upplåtas på arrende för jord- bruk, dels att marken efter avtalets upphö- rande skall användas till ändamål som kan antagas lämna väsentligt högre avkastning eller kan tillgodoses genom expropriation.

(Nuvarande lydelse) 62 &.

Finnes å fastigheten hus, som enligt vad vid tillträdessynen bestämts icke är att hänföra till nödig byggnad, skall det anses undantaget från arrendet. Ingår byggnaden i arrendet, gälle angående nybyggnads— och underhållsskyldigheten vad om nödig bygg- nad är stadgat.

63 5.

Ej må arrendatorn förbjudas att för hus— behov nyttja det fiske, som hör till den arrenderade jorden, i vidare mån än så vitt angår visst fiskevatten, där särskilda åtgär- der av jordägaren vidtagits till fiskets för- bättrande, eller kräftfångst.

64 &.

Avser upplåtelsen jord belägen inom Norrbottens, Västerbottens, Jämtlands, Väs- ternorrlands, Gävleborgs, Kopparbergs eller Värmlands län eller inom den del av Örebro län, som omfattar Karlskoga stad samt De- gerfors, Bjurtjärns, Grythyttans, Hällefors, Hjulsjö, Järnboås, Nora, Vikers och Ljus- narsbergs socknar, vare arrendatorn berät- tigad att på lämpligt ställe å den arrenderade jorden eller om denna utgör allenast visst område av en jordägaren tillhörig särskild fastighet, å annan mark, som hör till fas— tigheten, efter anvisning taga erforderligt virke till vedbrand och till mindre repara— tioner ävensom till nödiga hägnader, hässjor och täckdikning samt nödiga redskap. Har genom jordägarens åtgöranden skogstill- gången å fastigheten under arrendetiden så medtagits, att arrendatorn ej därav kan er- hålla sitt fulla virkesbehov, vare jordägaren pliktig att på annat för arrendatorn lägligt sätt tillhandahålla denne det felande.

Fiske

13 5.

Är arrendestället beläget inom Norrbot- tens, Västerbottens, Jämtlands, Västernorr- lands, Gävleborgs, Kopparbergs eller Värm— lands län eller inom den del av Örebro län, som omfattar städerna Karlskoga och Nora samt Degerfors, Hällefors och Ljusnarsbergs köpingar, är arrendatorn berättigad att för husbehov nyttja det fiske som hör till den arrenderade jorden. Undantag får dock gö- ras för visst fiskevatten, där särskilda åtgär- der vidtagits för fiskets förbättrande, även— som kräftfångst.

Saknas å arrenderad jord, belägen inom del av riket som i första stycket sägs, erfor- derligt bete för de hästar och nötkreatur som kunna vinterfödas därå, vare arrenda— torn efter ortens sed berättigad till nödigt bete jämväl å övrig skog eller utmark som hör till samma fastighet; dock att därvid må av jordägaren undantagas mark, varå i skogsvårdssyfte vidtagits anordningar som av betesrätten skulle lida märkligt intrång.

65 å andra stycket

Mot arrendatorn vare ock förbehåll utan verkan, om det strider mot vad som stad- gas i 8 & andra stycket, 9 &, 12 % sista styc- ket, 17 5, 18 & tredje och fjärde styckena utom vad angår elektrisk anläggning, 20 5 första stycket, 50—61 && eller 63 eller 64 &.

66 5.

När arrendeavtal slutits, må jordägaren eller arrendatorn påkalla arrendenämndens granskning av avtalet; skolande vid ansökan härom fogas bestyrkt avskrift av avtalet ävensom uppgift om arealen av den odlade jord arrendet omfattar.

Finner arrendenämnden att avtalet inne- håller bestämmelse, som enligt denna lag är utan verkan, skall nämnden så snart ske kan i rekommenderat brev lämna jordäga- ren och arrendatorn besked därom.

68 5 första och andra styckena

Visas särskilda omständigheter böra för- anleda därtill, att arrendeavtal undantages från tillämpning av något av stadgandena i 50—61 åå eller 63—65 55 och innehåller av— talet förbehåll, att medgivande därtill må sökas, ankomme på arrendenämnden att medgiva sådant undantag. Såsom sådan om— ständighet skall särskilt anses, att jordäga-

Beslämmelsernas allmänna karaktär. Dispens 14 &.

Förbehåll som strider mot de särskilda i detta kapitel meddelade bestämmelserna om gårdsarrende är utan verkan mot arren- datorn, om ej annat anges i lagen. Arrende- nämnden kan dock medge undantag, om särskilda omständigheter därtill föranleder och avtalet innehåller förbehåll att sådant medgivande får sökas.

Innehåller avtalet sådant förbehåll men avslås ansökningen, förfaller avtalet om ej annat överenskommits.

(Nuvarande lydelse) ren, för att kunna planmässigt ombesörja åbyggnadernas iståndsättande å ett flertal utarrenderade brukningsdelar, är i behov av anstånd med byggnadsskyldighetens full- görande i det föreliggande fallet, eller att det för jordägaren, med hänsyn till dennes eget jordbruk eller skogsbruk, är av synner- lig vikt att över det arrenderade området äga friare bestämmanderätt än som följer av nämnda stadganden.

Föreligger ej dispensskäl och avslås på den grund ansökningen, skall arrendeavta- let, därest detta ej annorlunda stadgar, anses förfallet.

67 5.

Har rätt till nytt arrende jämlikt 53 & för— fallit på den grund att jordägaren avsett att själv bruka fastigheten, vare jordägaren skyldig att inhämta arrendenämndens till- stånd, därest han, innan två år förflutit från arrendets upphörande, vill sälja fastig- heten, eller om han, inom fem år från samma tidpunkt, vill ånyo upplåta fastig— heten på arrende. Vad sålunda stadgats äge motsvarande tillämpning, när annan än jordägaren efter vad i 53 & sägs skall bruka fastigheten.

15 &.

På ansökan av landskommun, stad eller köping skall undantag som i 14 & avses med- delas beträffande jord, som kommunen upp- låtit eller avser att upplåta som gårdsar- rende, under förutsättning att jorden med hänsyn till den framtida utvecklingen krä- ves för tätbebyggelse eller därmed samman- hängande anordning.

Avser ansökningen tillämnat avtal skall den blivande arrendatorn höras i ärendet. Är han ännu ej utsedd men finnes i orten organisation för tillvaratagande av jord- bruksarrendatorers intressen skall den i stål- let höras.

Har undantag medgivits beträffande till- ämnat avtal, är undantaget gällande endast om erinran därom göres i avtalet.

Kontrollbestämmelser

16 5.

Har rätten till förlängning av arrende för- fallit därför att jordägaren avsett att själv bruka arrendestället, får han ej utan arren- denämndens tillstånd inom två år från arrendets upphörande sälja fastigheten och ej heller inom fem år från samma tidpunkt ånyo upplåta den på arrende. Bestämmel- sen gäller även när annan än jordägaren enligt vad i 5 5 andra punkten sägs skall bruka jorden.

Bryter jordägaren mot vad nu föreskri- vits, vare straffet dagsböter.

69 &.

Förseelse, varom stadgas i 67 &, åtalas efter angivelse av arrendenämnden av all- män åklagare vid allmän underrätt i den ort, där fastigheten är belägen.

Böter, som ådömas enligt denna lag, till— falla kronan och må i händelse av bristande tillgång till deras gäldande ej förvandlas till frihetsstraff.

Lägenhetsarrende

70 & första och andra styckena

Lägenhetsarrende föreligger när jord upp- låtes på arrende för annat ändamål än jord- bruk och arrendet icke är att anse som bo- stadsarrende eller anläggningsarrende. Av- tal om lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen, där ej upplåtaren och arrenda- torn annorlunda åsämjas.

Å sådan upplåtelse skola stadgandena i 4 5, 5 & första stycket, 6—9 55, 18 å utom vad angår elektrisk anläggning, 22, 25 och 26 åå, 27 5 första stycket, 29—34, 36—41 55, 42 5 första stycket samt 45—48 åå äga mot- svarande tillämpning. Härvid gälle dock, att sådant fastställande av arrenderättens värde, som avses i 8, 9 och 33 åå, skall ske genom skiljemän i den ordning 18 å före- skriver, att stadgandena i 29 å och 42 5 första stycket skola äga tillämpning allenast, om avtalet var skriftligen upprättat, samt att vad 33 å stadgar angående rätt för jord- ägaren att uppsäga avtalet ej skall tillämpas efter det arrendatorn tillträtt fastigheten, ej heller innan tillträde skett, där arrendatorn på anfordran inom utgången av nästa dag för avtalets fullgörande ställer säkerhet, med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.

Jordägare som bryter häremot straffas med böter. De får ej förvandlas till fängelse. Förseelsen åtalas efter angivelse av arren- denämnden av allmän åklagare vid rätten i den ort där fastigheten är belägen.

1 1 KAP.

Arrende för annat ändamål än jordbruk Lägenhetsarrende

1 5.

Lägenhetsarrende föreligger när jord upp- låtes på arrende för annat ändamål än jord- bruk och arrendet icke är att anse som bo- stadsarrende eller anläggningsarrende. Avtal om lägenhetsarrende skall upprättas skrift- ligen, om ej parterna kommer överens om annat.

På lägenhetsarrende skall bestämmelserna i 8 kap. 4 5, 5 5 första stycket, 6 5 andra stycket, 7 och 8 55, 9 5 första stycket första och tredje punkterna samt andra stycket, 18, 22, 25—27 åå, 28 5, första och andra styc— kena, 30—34, 36—40 55 och 41 & första stycket äga motsvarande tillämpning. Där— vid skall dock följande avvikelser gälla.

Sådant fastställande av arrenderättens värde som avses i 8, 9 och 33 åå skall, om överenskommelse ej kan träffas, på talan av part göras av rätten.

Bestämmelsen i 41 & första stycket skall gälla endast om avtalet upprättats skriftli- gen.

Vad i 33 å sägs om jordägarens rätt att uppsäga avtalet skall ej gälla, sedan ar- rendatorn tillträtt arrendestället, och ej heller, innan tillträde skett, om arrendatorn, efter anfordran, samma eller nästa dag för ' avtalets fullgörande ställer säkerhet, med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.

(Nuvarande lydelse)

70 & tredje stycket

Är ej arrendetiden bestämd, skall avtalet upphöra att gälla efter det uppsägning å någondera sidan skett.

70 & fjärde stycket

Sker överlåtelse av fastigheten efter det arrendatorn tillträtt densamma, gälle utan särskilt förbehåll arrendeavtalet mot nye ägaren, där avtalet var skriftligen upprättat; var ej avtalat så upprättat, och vill ej nye ägaren låta arrendatorn kvarsitta, uppsäge han avtalet inom tre månader efter det överlåtelsen skedde, eller vare avtalet mot honom gällande.

70 & femte stycket

Ej må genom förbehåll i avtalet stadgas inskränkning i arrendatorns rätt att vid överlåtelse av fastigheten kvarsitta, ej heller för arrenderättens förverkande stadgas an- nan grund än 36 och 37 åå bestämma; har sådant förbehåll skett, vare det utan verkan.

Bostadsarrende

Anläggningsarrende

För lägenhetsarrende skall vidare bestäm- melserna i 9 kap. gälla.

2 5.

Är ej arrendetiden bestämd, skall avtalet på dag som av 8 kap. 5 5 första stycket och 39 % närmare framgår upphöra att gälla efter det uppsägning å någondera sidan skett.

3 &.

Sker överlåtelse av arrendestället sedan arrendatorn tillträtt arrendet och är ej enligt vad i 7 kap. stadgats arrendeavtalet gällande mot den nye ägaren, åligger det dock denne, om han icke vill låta arrendatorn kvarsitta, att uppsäga avtalet inom tre månader efter det överlåtelsen skedde; eljest gäller avtalet mot den nye ägaren. Säljes egendomen på exekutiv auktion, skall dock uppsägnings- tiden vara en månad räknat från förvärva— rens tillträdesdag.

Förbehåll om inskränkning i den rätt att kvarsitta, som enligt första stycket tillkom- mer arrendator, är utan verkan.

4 &.

Sker ändring eller tillägg till skriftligt arrendeavtal gäller därom vad i 8 kap. 29 å andra och tredje styckena är stadgat.

5 &.

För arrenderättens förverkande får icke i avtalet stadgas annan grund än vad i 8 kap. 36 och 37 55 sägs. Förbehåll som strider häremot är utan verkan.

Bostadsarrende

Anläggningsarrende

(Nuvarande lydelse) 3 KAP.

Om hyra Inledande bestämmelser 1 &.

Detta kapitel _______

Med bostadslägenhet _ — — — Förbehåll som _______ Om upplåtelse _______

(Föreslagen lydelse) 12 KAP.

Hyra Inledande bestämmelser 1 5.

—————————————— än jordbruk.

Förenas ett tjänsteavtal, som ej är av endast ringa betydenhet, med upplåtelse av såväl bostad som jord för brukande, skall bestämmelserna i detta kapitel till- lämpas i de fall där bostadsupplåtelsen framstår som mera betydelsefull än mark— upplåtelsen.

————————————— såsom bostad. ————————————— annat anges. ———————— om bostadsrättsföreningar.

Förslag till Lag om ändrad lydelse av 4 & lagen den 30 september 1904 (nr 48 s. 1) om samäganderätt

Härigenom förordnas att 4 & lagen den 30 september 1904 om samäganderätt skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan an- ges. ( l 4 5. Den, som enligt 3 & blivit utsedd till god man, åligger att godset till delägar- nas samfällda bästa förvalta. Vill han god- ; set bortlega, äge makt därtill, dock ej för 1 längre tid än förordnandet avser eller, där j fråga är om fast egendom, till den fardag, som infaller näst efter det sagda tid gått till ända. Är i lag för upplåtelse av nytt- janderätt till fast egendom bestämd viss minsta tid, skall dock den i stället gälla.

Denna lag träder i kraft den . . .

3. Förslag till Lag om ändrad lydelse av lagen den 13 juni 1921 (nr 299) om förvaltning av bysamfälligheter och därmed jämförliga samfällda ägor och rättigheter

__v—vnzl— r.

Härigenom förordnas att 10 5 lagen den 13 juni 1921 om förvaltning av bysam- fälligheter och därmed jämförliga samfäll- da ägor och rättigheter1 skall erhålla änd- rad lydelse på sätt nedan anges.

10 &.

Ansökan om — — ägans förvaltning.

Förordnande, som nu sagts, meddelas för viss tid eller tills vidare och innebär uppdrag att förvalta äga till delägarnas samfällda bästa. God man må ej om bort- legande av samfällighet träffa avtal, som avser längre tid än till den fardag, som infaller näst efter det förordnandet upp- hört. Är i lag för upplåtelse av nyttjande- rätt till fast egendom bestämd viss minsta tid, skall dock den i stället gälla.

Där någon — — skogsvård därå. Sådana föreskrifter ——— vederböran— de skogstjänsteman.

Har ansökan ——— ansökningen med- delas.

Denna lag träder i kraft den . . .

1 Senaste lydelse av 10 & SFS 1946: 838.

Förslag till Lag om ändring i lagen den 27 juni 1957 (nr 390)

om fiskearrenden1

Härigenom förordnas att lagen den 27 ju- ni 1957 om fiskearrenden i nedanstående delar skall ha följande lydelse.

l %.

I fråga om avtal, varigenom någon mot vederlag upplåter fiskerätt åt annan, skall utöver vad som följer av 7 kap. jordabal- ken, gälla vad nedan i denna lag sägs, därest upplåtelsens ändamål är yrkesfiske eller ock annat fiske av väsentlig betydel- se för arrendatorns försörjning.

Har rätt — - ej tillämpning.

2 &. Avtalet skall upprättas skriftligen. I av- handlingen skola samtliga villkor upptagas.

Har fiske — — — tillskyndas honom. Talan om — fisket avträddes. 4 5.

Vid utgången av arrende som gäller för viss tid äger arrendatorn, om ej annat föl- jer av andra stycket eller 5 5, rätt till för- längning av arrendet för en tid av fem år. Sådan Optionsrätt tillkommer ånyo ar- rendatorn vid utgången av vart femte år.

Vill arrendatorn ej begagna sig av op- tionsrätt enligt första stycket eller vill jord- ägaren bryta optionsrätten skall arrendet uppsägas enligt vad i 10 kap. 6 & jorda- balken sägs. Sker ej uppsägning förlänges arrendet för en tid av ytterligare fem år.

5 %.

Bestämmelserna i 10 kap. 5—11, 14 Och 16 åå jordabalken om förfarandet vid bry- tande av Optionsrätt och vad därmed äger samband. om ändring av arrendevillkoren, klander av uppsägning och fortsatt till- lämpning av äldre villkor skola äga mot- svarande tillämpning med avseende å fiske- arrende.

8 %.

Vad i 8 kap. 6 &. 25—27 åå, 28 5 första och andra styckena och 9 kap. jordabal— ken är stadgat om arrendeavgiftens be- stämmande, nedsättning av arrendeavgif- ten, skadestånd, rätt till uppsägning, arren- datorns rätt efter fastighetsbildningsåtgärd och om arbetsavtal skall äga motsvarande tillämpning i fråga om fiskearrende. Ar- rendatorn äger ock rätt till skälig ned- sättning av arrendeavgiften, om fisket, utan hans vållande, på grund av fiskpest, vat— tenförorening eller annan sådan händelse i hög grad försämrats.

Har arrendatorn som brister. 10 %. Dör arrendatorn uppsäga avtalet.

Vid livstidsarrende äger arrendatorns ma- ke, om äktenskapet var ingånget innan av- talet slöts, tillgodonjuta arrendet för sin egen livstid. Går den efterlevande maken i nytt gifte, får fastighetens ägare uppsäga avtalet.

1 Senaste lydelse SFS 1960:132.

Sker överlåtelse nye ägaren.

De bestämmelser som för övrigt i 7 kap. 19 å och 8 kap. 29, 31 och 32 åå jorda- balken meddelats med avseende å över- låtelse av arrenderad fastighet, utmätning och konkurs skola äga motsvarande till- lämpning vid fiskearrende.

12 &.

Arrenderätten skall vara förverkad och fastighetens ägare förty berättigad att upp- säga avtalet:

]. om arrendatorn dröjer med erläggan— de av arrendeavgift utöver en månad från förfallodagen;

2. om han gör sig skyldig till vanvård av fisket;

3. om han olovligen överlåter eller upp- låter fisket eller del därav;

4. om han eljest i väsentlig omfattning åsidosätter vad som åligger honom enligt avtalet.

Finnes vad — — från arrendet. Uppsäges avtalet — — till skadestånd. 13 &.

Har arrendatorn låtit komma sig till last sådant förhållande som i 12 & 1 eller 2 sägs men sker rättelse innan fastighetens ägare gjort bruk av sin rätt att uppsäga av- talet, eller har i fall varom i 12 5 3 eller 4 sägs ägaren icke uppsagt avtalet inom sex månader från det han fick kunskap om förhållande som där avses, må ägaren ej senare åberopa förhållandet såsom grund för arrendatorns skiljande från arrendet.

Är arrenderätten enligt 12 5 första styc— ket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av arrendeavgift, får arrendatorn på grund av dröjsmålet skiljas från ar— rendet, endast om fastighetens ägare efter förfallodagen anmanat arrendatorn att be— tala och dröjsmålet det oaktat fortfarit två veckor därefter.

14 &.

Fastighetsägare eller arrendator, som vill framställa fordringsanspråk på grund av arrendeavtal, skall anhängiggöra sin talan

inom två år från det avtalet upphörde att gälla. Försittes tiden är rätten till talan förlorad, om ej annat överenskommits. Har ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, även om han förlorat rätten till talan.

Vad om sättet för uppsägning, tiden för avträde, rätt att kvarhålla arrendatorn till- hörig egendom och skiljedom är stadgat i 8 kap. 38, 39, 41 och 42 åå jordabalken skall äga motsvarande tillämpning vid fis- kearrende.

16 å.

Om arrendenämndens sammansättning och besvär över nämndens beslut skall gäl- la vad i 8 kap. 43 och 44 55 jordabal- ken är stadgat.

Denna lag träder i kraft den . . .

Förslag till Lag om ändrad lydelse av 25 & lagen den 1 december 1950 (nr 596) om rätt till fiske

Härigenom förordnas att 25 5 lagen den 1 december 1950 om rätt till fiske skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan an- ges. ! 25 &. Upplåtes jord —-—— annorlunda avtalas. ', Omfattar upplåtelsen icke hel fastighet * och har avtal ej träffats angående omfatt- ningen av brukarens fiskerätt, skall 24 å ; första stycket äga motsvarande tillämpning. ' Markarealen skall därvid utgöra delnings— grund. 1

Denna lag träder i kraft den . . .

Förslag till

Kungörelse om förordnande av synemän för

Härigenom förordnas som följer.

1 %.

Länsstyrelsen skall i enlighet med 8 kap. 11 & jordabalken utse lämpligt antal per- soner att vara synemän vid arrendesyner.

2 %.

Syneman skall vid tiden för länsstyrel- sens förordnande vara valbar till nämnde- man. Han skall vara allmänt betrodd samt förtrogen med arrende— och jordbruksför- hållanden i länet.

3 &.

Innan förordnande meddelas skall ytt— rande inhämtas från myndigheter och in- stitutioner som kan antagas äga kännedom om den blivande synemannens lämplighet för uppdraget.

4 &.

Förordnande skall avse bestämd tid. Sy- neman är dock behörig att avsluta en syn som påbörjats innan förordnandet upphört. Längsta tid för förordnande skall vara sex ar.

5 &.

Befinnes syneman icke vara lämplig för uppdraget, skall länsstyrelsen återkalla för- ordnandet. Beslutet skall angiva de skäl varpå det grundats. Beslutet kan givas ome- delbar verkan. Innan förordnande återkal-

arrendesyner (synemannakungörelse)

las, skall synemannen beredas tillfälle till yttrande.

6 5.

I länskungörelserna skall årligen i no- vember månad införas en förteckning över de synemän som under nästa kalenderår är behöriga att vara synemän. Förteckning— en skall även upptaga den tid som förord- nandet avser.

Beslut om återkallelse av förordnande skall omedelbart intagas i länskungörelser- na samt må i enlighet med länsstyrelsens bedömande även på annat sätt kungöras.

Denna kungörelse träder i kraft den .. .

Förslag till Kungörelse om ändring i reglementet den 21 maj 1948 (nr 266) för arrendenämnderna1

Härigenom förordnas att i reglementet den 21 maj 1948 för arrendenämnderna skall införas en ny paragraf, betecknad 3 a, av

nedan angiven lydelse. % l

3 a &.

Kommer till arrendenämndens kännedom att fråga som är föremål för nämndens ] prövning samtidigt är föremål för rätte- 1 gång vid domstol, skall ärendet av nämn- | den överlämnas till domstolen för fort— satt handläggning.

Denna kungörelse träder i kraft den . . .

1 Senaste lydelse SFS 1967: 891.

8. Förslag till Kungörelse om ändrad lydelse av kungörelsen den 18 maj 1934 (nr 150) om bestridande i vissa fall med allmänna medel av kostnader för biträde i

frågor rörande arrendeförhållanden1

Härigenom förordnas att 1 och 2 åå kungö- relsen den 18 maj 1934 om bestridande i vissa fall med allmänna medel av kostna- der för biträde i frågor rörande arrende- förhållanden skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 &.

Av allmänna medel må på de villkor och i den omfattning varom i denna kungö- relse sägs, bestridas kostnader för biträde i frågor rörande arrendeförhållanden åt den. som ingått eller avser att ingå avtal om jordbruksarrende eller fiskearrende.

Biträde, som — — inför skiljemän.

2 &.

För varje län skall av länsstyrelsen för- ordnas lämpligt antal i arrendeförhållan- den insatta personer, vilka skola hava till åliggande att lämna sökande, som må va- ra i behov därav, sådant biträde, som omförmälesil &.

Till erhållande ——— inom länsstyrelsen.

Denna kungörelse träder i kraft den . ..

1 Senaste lydelse SFS 1957: 525.

Förslag till

Förordning om ändrad lydelse av förordningen den 22 juni 1934 (nr 320) angående grunder för förvalt-

Härigenom förordnas att dels i förordning- en den 22 juni 1934 angående grunder för förvaltningen av viss kronoegendom orden »kronan», »kronans» och »kronoskogar» skall utbytas mot orden »staten», »statens», och »statens skogar», dels 4 % 2 mom., 9 5, 13 ä 1 mom., 15 &, 18 52 mom., 19, 21 och 22 55, 25 & 2 mom., 26 5 1 mom., 28 & första stycket, 34 & tredje stycket, 38 & första stycket samt 41 och 45 åå i för- ordningen skall upphöra att gälla dels ock förordningen i övrigt skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 &.

Denna förordning avser all statens fas- ta egendom, som förvaltas av domänsty- relsen.

2 5.

Den fasta — — — denna förordning.

Vid sådan upplåtelse skall domänstyrel- sen följa, förutom denna förordning, vad i allmän lag är stadgat om arrende i den mån förbehåll däremot ej må äga rum.

Vad i förordningen sägs om domänsty- relsen gäller även den som företräder sty- relsen.

17 &.

Arrendatorn skall tillförbindas att städ- se i fullgott stånd underhålla vid egendo- men befintliga byggnader och dess övriga

ningen av viss kronoegendom1

tillhörigheter ävensom att enligt de när- mare föreskrifter, som genom arrendekon— traktet må vara meddelade, väl hävda och i god Växtkraft hålla egendomens åker och äng.

Avhjälper arrendatorn brist, som fanns vid tillträdet, är han berättigad att av do- mänstyrelsen erhålla ersättning därför när bristen avhjälpts. Har egendomen i andra avseenden försämrats äge dock styrelsen räkna sig värdet därav tillgodo.

29 &.

Domänstyrelsen äger uppdraga åt domän- intendenten att pröva ansökan av arrenda- tor om tillstånd att bortföra gödsel från egendomen.

31 &.

Skall jordbruksegendom utarrenderas på kortare tid än fem år, må utarrendering- en utan hinder av vad i denna förordning stadgas ske i den ordning, domänstyrelsen i varje fall bestämmer.

32 5.

Vid utarrendering av sådana å krono- parker eller andra statens skogar belägna, av domänstyrelsen förvaltade jordbruks- egendomar, som prövas erforderliga för skötseln av skogarna (skogsjordbruk), skola

1 Senaste lydelse SFS 1966: 194.

bestämmelserna i 33—45 %% lända till ef— terrättelse. Beträffande skogsjordbruk skall denna förordning även i övrigt gälla i den mån den ej strider mot innehållet i nämnda paragrafer.

33 5.

De åligganden ——— av domänstyrel- sen.

Domänstyrelsen må uppdraga åt jägmäs- taren att pröva ansökning av arrendatorn om tillstånd att bortföra gödsel från egen- domen.

40 &.

Arrendatorn skall åläggas att om skada, som timat å byggnad och vars avhjälpan- de ej åligger honom, lämna meddelande på sätt som angives i xarrendekontraktet. För— summar arrendatorn att lämna sådant med- delande, vare han ansvarig för skada som därav kommer.

Rätt att — —— icke arrendatorn.

43 &. Besiktning, som i 8 kap. 22 & jordabal- ken sägs, skall hållas av jägmästaren.

44 &. Jägmästaren tillkommer att i fråga om utseende av synemän iakttaga statens rätt.

46 &.

Utarrendering av lägenhet för annat än- damål än jordbruk må med iakttagande av vad därom stadgas i 11 kap. jorda- balken ske i den ordning och under de villkor, som för varje fall prövas lämpliga. Å vissa upplåtelser av fiskerätt gälla dock bestämmelserna i lagen om fiskearrenden.

Denna förordning träder i kraft den

Förslag till Stadga angående ändring i Kungl. Maj:ts stadga den 15 november 1945 (nr 751) angående utarren- dering av universitetsjord1

Härigenom förordnas att 3 & tredje styc- ket, 7 å, 10 5 första och fjärde styckena, 11 5 första och andra styckena, 13 & första stycket andra punkten samt 18, 19 och 22 %% Kungl. Maj:ts stadga den 15 novem- ber 1945 angående utarrendering av uni- versitetsjord skall upphöra att gälla samt _ att följande delar av stadgan skall erhålla j ändrad lydelse på sätt nedan anges.

) 14 5. l Arrendatorn skall, därest icke med till- " trädaren annat överenskommes, året före

egendomens avträdande därå verkställa höstplöjning samt frö- och höstsädessådd i enlighet med tillämpad växtföljd eller särskilda i arrendekontraktet härutinnan meddelade bestämmelser.

17 å. i Arrendatorn skall vara pliktig att över * det arrenderade området lämna tillträde till sådana delar av egendomen, som icke om- fattas av arrendet, så ock för innehavare av rätt till jakt och fiske. För skada, som 1

härigenom uppstår, är arrendatorn berätti- l gad till ersättning.

Denna stadga träder i kraft den

1 Senaste lydelse SFS 1966: 196.

11. Förslag till

Lag om införande av nya jordabalken

Härigenom förordnas som följer.

A 5.

Den nu antagna nya jordabalken skall jämte vad här nedan stadgas träda i kraft den ...; dock må dessförinnan bestäm- melser meddelas av Konungen enligt vad i nya balken och denna lag är för vissa fall stadgat.

B 5.

Genom nya balken upphäves med den begränsning som följer av vad här nedan stadgas.

lagen den 14 juni 1907 om nyttjande- rätt till fast egendom;

lagen den 22 december 1943 om arren- dators förköpsrätt;

lagen den 12 april 1946 med särskilda bestämmelser om arrende av viss kommu— nal jord;

tillika med, om ej annat föreskrives, alla de särskilda ännu gällande stadganden, vil- ka innefattar ändring eller förklaring av eller tillägg till vad sålunda upphävda lag— rum innehåller;

så ock vad i övrigt finnes i lag eller för- fattning stridande mot nya balkens bestäm- melser.

C &. Med avseende å arrende- (eller hyres)av- tal beträffande sådan fideikommissfastig—

het, som ej är att anse såsom huvudgård till fideikommiss, skola stadgandena i 1 kap. 9 5 lagen den 14 juni 1907 om nytt- janderätt till fast egendom ävensom 15 5 lagen om avveckling av fideikommiss allt- jämt gälla.

D 5.

Är upplåtelse av jordbruksarrende av så- dan beskaffenhet att den vid tillämpning av äldre rätt varit underkastad bestämmel- sen i 2 kap. 64 5 lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom, skall nämnda lagrum alltjämt tillämpas på upp- låtelser som sker intill den . .. (: tio år efter dagen för nya balkens ikraftträdande).

E 5.

Är arrende- (eller hyres)avtal, vilket slu- tits före nya balkens ikraftträdande, in- gånget för obestämd tid eller med förbe- håll om rätt för såväl upplåtaren som nytt- janderättshavaren att uppsäga avtalet, och sker ej, efter det nya balken trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av så- dan uppsägning avtalet tidigast kunnat från- trädas, skall från nämnda tid nya balken tillämpas å avtalet.

F 5.

Stadgandet i 8 kap. 2 5 nya balken att upplåtelse kan ske för upplåtarens besitt— ningstid skall tillämpas jämväl i fråga om arrende av huvudgård till fideikommiss.

Har före nya balkens ikraftträdande av- tal slutits om gårdsarrende skall 10 kap. 5—12 åå av balken tillämpas på avtalet, om vid arrendetidens utgång arrendatorn eller arrendatorn och före honom hans ma- ke eller någon av hans föräldrar brukat arrendestället under sammanlagt minst tio år.

Därest i fall, varom i första stycket är nämnt, arrendetiden utgår under första året efter balkens ikraftträdande, är arrenda- torn berättigad till fortsatt arrende för en tid av ett år. Sådant arrende skall anses ha kommit till stånd, om arrendatorn ej inom en månad efter det balken trätt i kraft på sätt om uppsägning är stadgat tillkänna- givit sin önskan att flytta. Vill endera par- ten beträffande sådant arrende påkalla änd- ring av villkoren, skall det ske inom sam- ma tid.

Motiv

KAPITEL 1

& | !

I. Direktiven Direktiven för utredningen innefattas i ytt- rande till statsrådsprotokollet den 11 decem— ber 1959 av dåvarande chefen för jordbruks- departementet, statsrådet Nelzén. som därvid anförde bl. a. följande.1

Den nu gällande arrendelagstiftningen in- rymmes huvudsakligen i lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom. I fråga om arrende av kommunal jord, eck- lesiastik jord och kronojord gäller vid sidan av nyttjanderättslagens regler vissa särskilda författningsbestämmelser.

I huvudsakligt syfte att bereda arrenda- torer större trygghet vidtogs genom lag den 27 juni 1927 en del ganska ingripande änd- ringar i 1907 års lag. I anledning av beslut vid 1936 års riksdag tillsattes samma år en utredning med huvudsaklig uppgift att under- söka möjligheterna av att genom lagändringar ytterligare förbättra arrendatorernas ställning. Utredningen avgav år 1938 ett betänkande (SOU 1938: 38), vilket senare föranledde att vid 1943 års riksdag vittgående ändringar vid- togs i 1907 års lag. Den sociala arrendelag- stiftningen erhöll därvid en utformning, som i allt väsentligt fortfarande gäller.

Under tiden från år 1943 har utvecklingen i olika avseenden påverkat arrendefrågans läge. De ändrade förhållandena på produktionsin- riktningens, mekaniseringens och arbetskraf- tens område har sålunda medverkat till en minskning i brukningsenhetemas antal. Minsk- ningen har i avsevärd omfattning träffat ar- rendejordbruken. I sistnämnda avseende synes även arrendelagstiftningens utformning, sär- skilt beträffande byggnadskostnadernas fördel- ning, ha haft en bidragande betydelse. Å andra sidan torde den inträffade penningvärde- försämringen och den därmed sammanhängan- de tendensen att ej avyttra realvärden ha med- fört en ökning av arrenden av sådana jord- bruk, där tidigare en försäljning av fastighe- terna i samband med dödsfall var vanlig. Utvecklingen har föranlett ett flertal fram-

Utredningsuppdraget

ställningar om översyn av arrendelagstiftningen och då främst de sociala arrendebestämmel- sema. Särskilt har därvid nämnts frågorna om Optionsrätt samt byggnads- och underhålls- skyldighetens fördelning mellan jordägare och arrendator. I samband därmed har bl.a. uttryckts önskemål om en samordning av de arrendebestämmelser, som gäller för ecklesia- stik jord, kommunal jord och sådan staten tillhörig jord, vilken ej förvaltas av domän- verket, med de allmänna arrendebestämmel- serna. Vidare har riksdagen hemställt, att nyttjanderättslagens regler om lägenhetsarrende i lämpligt sammanhang skall göras till föremål för översyn i syfte att öka arrendatorernas skydd mot uppsägning.

Efter dessa inledande ord övergår jag till att i kronologisk ordning antyda vad de här avsedda framställningarna går ut på.

1. I skrivelse den 13 juni 1945 har Riks- förbundet Landsbygdens folk (RLF) anhållit om en utredning, syftande till enhetliga och efter den nya arrendelagen anpassade regler för utarrendering av den staten tillhöriga jord, som ej sorterar under domänverket m. fl.

2. I skrivelse den 16 juni 1952 har RLF vidare anhållit om en allmän översyn av arrendelagstiftningen.

3. I skrivelse den 15 september 1953 har Svenska stadsförbundets styrelse hemställt, att Kungl. Maj:t ville föranstalta om framläg- gande av sådant förslag till ändring i lagen den 12 april 1946 med särskilda bestämmelser om arrende av viss kommunal jord, att ar- renden av obebyggd jord uttryckligen ute- slöts från lagens tillämpningsområde.

4. Vid olika tillfällen har i motioner till riksdagen hemställts om åtgärder mot att bär- kraftiga arrendejordbruk indrogs till sambruk med huvudgård eller sammanslogs till större

1 Här har uteslutits de delar av direktiven som enbart berör frågor om lägenhetsarrende. Dessa har tidigare återgivits i SOU 1966: 26 s. 29. Direk- tiven har i sin helhet tryckts i Post- och Inrikes Tidningar den 14 december 1959.

brukningsenheter. I två motioner till 1953 års riksdag (1:11 och 11:20) hemställdes sålunda, att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj:t måtte anhålla om skyndsam utredning och förslag dels i syfte att underlätta arrendato- rernas friköp av arrendegårdar under större gods och dels i syfte att utvidga den sociala arrendelagen på ett sådant sätt att samman- slagning av arrendegårdar under gods an- tingen med varandra eller med huvudgården kunde förhindras, då något behov ur rationa- liseringssynpunkt ej kunde synas förefinnas för sådana sammanslagningar.

I motion till 1953 års riksdag (11:76) ifrågasattes, om icke lagen den 30 juni 1947 om uppsikt å jordbruk borde ges en översyn och kompletteras med en bestämmelse om att en brukningsenhet icke fick utarrenderas i av- sikt att från jordägaren avlasta skyldighet att hålla hus och jord i önskvärt skick, därest lantbruksnämnden fann jordbruket bärigt och ansåg att det skulle ha en på detsamma boende brukare.

På hemställan av utskottet föranledde de tre motionerna ingen åtgärd från riksdagens sida.

5.1 skrivelse den 25 november 1953 har lantbruksstyrelsen avgivit förslag till ändring ifråga om arrendatorers Optionsrätt.

6. I skrivelse den 7 januari 1955 har lant- bruksstyrelsen, under hänvisning till sin skri- velse den 25 november 1953 och vissa uttalan- den i remissyttranden över denna hemställt om en grundlig och förutsättningslös utredning i syfte att åvägabringa en efter nuvarande för— hållanden lämplig avvägning mellan arrenda- torernas och jordägarnas berättigade intressen såvitt gäller de sociala arrendena. ———

9. I skrivelse den 10 april 1956 (nr 154) har riksdagen under hänvisning till tredje lag- utskottets utlåtande nr 8 i anledning av motio- nerna 11460 och 11: 594, anhållit, att gällande arrendelagstiftning i lämpligt sammanhang gö- res till föremål för översyn i syfte att klar- lägga vilka åtgärder som kan vidtagas för att åstadkomma ur sociala och jordpolitiska synpunkter tillfredsställande förhållanden be- träffande utarrendering av egendom för jord- bruk. 10.1 detta sammanhang torde jag få er- inra om en av 1951 års jordbruksrationalise- ringsutredning den 5 juli 1955 upprättad P.M. angående godkännande i vissa fall av arrende- upplåtelse m. m. 11. Lantbruksstyrelsen har den 11 decem- ber 1956 avgivit betänkande med förslag till ändringar i lagstiftningen angående uppsikt å jordbruk m. m. 12. I framstä'lning till chefen för jord- bruksdepartementet den 13 december 1956 har Svenska landsbygdens ungdomsförbund hem-

ställt, att riksdagen snarast måtte föreläggas förslag om ändring och komplettering av gäl- lande lagstiftning i syfte att skapa bättre skydd mot sammanläggning av bärkraftiga gårdar genom arrende samt mot indragning av bär- kraftig arrendegård till huvudgård.

13. I skrivelse den 18 mars 1959 (nr 128) har riksdagen under hänvisning till tredje lag- utskottets utlåtande nr 7 i anledning av motio- nerna 1:41 och 11:50, anhållit om en allmän och skyndsam översyn av arrendelagstift- ningen. Vad som anförts i här nämnda framställ- ningar och utredningar ger enligt min mening vid handen, att en allmän översyn nu bör göras av arrendelagstiftningen. Översynen bör i stort sett vara förutsättningslös men synes i huvudsak kunna begränsas till de sociala arrendebestämmelserna och därmed samman- hängande författningsföreskrifter. Vissa all- männa riktlinjer för utredningsarbetet torde emellertid böra uppdragas. I de förut nämnda framställningarna och motionerna beröres såväl det privaträttsliga förhållandet mellan jordägare och arrendator som det mer offentligrättsliga spörsmålet om brukningsenhetemas storlek, arrondering och dylikt. Regler för avgörande av sistnämnda spörsmål synes emellertid icke lämpligen böra inordnas i arrendelagstiftningen. Frågor som har direkt samband med den yttre rationa- liseringen bör i stället övervägas i samband med jordförvärvslagstiftningen och formerna för statligt stöd till sådan rationalisering. Ifrå- gavarande problem bör därför icke upptagas till behandling i detta sammanhang. Den av ekonomiska orsaker betingade och genom statsmakternas åtgärder stödda stor— leksrationaliseringen på jordbrukets område le- der till en fortlöpande minskning av antalet brukningsenheter. Vid en oförändrad fördel- ning mellan antalet arrenden och av ägaren drivna jordbruk kommer sålunda tillgången på båda slagen av brukningsenheter att minska. Emellertid synes vissa av utvecklingen betinga- de förändringar i ifrågavarande fördelning ha uppkommit. Utredningen torde inledningsvis söka att närmare bedöma i vad mån de nu- varande lagbestämmelserna medverkat till denna förändring. Det synes därjämte ange- läget, att utredningen för sitt senare ställ- ningstagande till avvägningen av rättigheter och skyldigheter mellan jordägare och arrendator bildar sig en uppfattning i frågan om vad som ur sociala, samhällsekonomiska och jordbruks- ekonomiska synpunkter är eftersträvansvärt be- träffande fördelningen av tillgängliga bruk- ningsenheter emellan arrendejordbruk och jord- bruk drivna av ägaren. Ekonomiskt sett mest närliggande av de frågor som berör avvägningen mellan jordäga-

rens och arrendatorns intressen är spörsmålet om fördelningen av kostnaderna för uppfö- rande och underhåll av byggnader. Den so- ciala arrendelagstiftningen har till syfte att be- reda arrendator, främst sådan vid s.k. per- manenta arrendegårdar, en varaktig och tryg- gad besittning samt att främja förbättring av byggnadsbeståndet på gårdarna. I förstnämnda avseende gives regler om minsta arrendetid, Optionsrätt och förköpsrätt. Beträffande bygg- nadsskyldigheten har jordägaren ålagts att till- handahålla arrendatorn bostadshus, som sva- rar mot hälsovårdsstadgans krav, och nödiga ekonomibyggnader i gott skick. Arrendatorn åligger att själv utföra nödiga mindre repara- tioner på byggnader. Erfordras större repara- tioner eller ombyggnad ankommer detta på jordägaren. Vid vanligt arrende finnes där- emot inga tvingande bestämmelser om att jord- ägaren skall hålla nödiga byggnader. Där- emot kan jordägaren i vissa fall bli skyldig verkställa ny- eller ombyggnad av sådana bygg- nader, som enligt arrendeavtalet ingår i ar- rendet. Om arbetarbostad ingår är han så- lunda skyldig att hålla den i det skick som hälsovårdsstadgan kräver. Vidare är han i re- gel skyldig återställa byggnad, som genom vådeld eller annorledes, utan arrendatorns vål- lande, förstörts eller skadats.

1 de tidigare omnämnda skrivelserna fram- håller lantbruksstyrelsen och RLF att skäl finnes för att nu på nytt pröva grunderna för denna fördelning. Även jag anser att sådan prövning bör ske. Översynen bör i denna del i princip göras förutsättningslös och omfatta jämväl de allmänna bestämmelserna i nytt- janderättslagen och de speciella stadgandena rörande jord i allmän ägo. Utredningen bör dock hålla i sikte att nybyggnader och om- byggnader i allmänhet har den varaktighet, att investeringar i regel bör åvila jordägaren under det att reparationer av byggnader of- tast har ett sådant samband med den löpande vården att deras utförande huvudsakligen med fördel kan åvila arrendatorn.

I fråga om arrendators Optionsrätt må fram- hållas, att sedan år 1943, då de nuvarande sociala arrendebestämmelsema i stort sett ut- formades, en rätt genomgripande utveckling skett i jordbrukets struktur. Mekaniseringen har medfört en strävan efter större och bättre arronderade brukningsenheter. De förbättrade transportmöjligheterna har möjliggjort, att un— der huvudgård kan brukas även rätt avsides belägna undergårdar. Sådana undergårdar, som tidigare regelmässigt varit utarrenderade, har därför i viss utsträckning indragits till sambruk med huvudgård. Även andra om- ständigheter har medverkat till att en del jord- bruk återtagits av ägaren, ehuru de under generationer varit upplåtna till arrenden. I de

fall, då de sociala arrendebestämmelserna va- rit tillämpliga, har detta kunnat ske bl. a. med stöd av bestämmelsen i 2 kap. 53 5 nytt- janderättslagen, att rätten till nytt arrende efter uppsägning förfaller om jordägaren av- ser, att han själv eller vissa honom närstående skall bruka fastigheten. Ett upphävande i prin- cip av denna rätt för jordägaren att själv åter- taga brukandet av utarranderad fastighet har ej satts i fråga, men vissa förändringar i den- samma har övervägts. Sålunda har lantbruks- styrelsen föreslagit, att undantag från principen skulle kunna ske i de fall, då arrendatorns skil- jande från arrendet skulle leda till en uppenbart olämplig ändring i indelningen i brukningsen- heter eller då, på grund av att fastigheten under lång tid innehafts av arrendatorn och hans släkt, synnerliga skäl måste anses före- ligga att arrendatorn skall bibehållas vid ar- rendet. Såsom tidigare nämnts bör den jord- politiska prövningen av lämplig brukningsstor- lek och dylikt icke i förevarande sammanhang upptagas till bedömande. Däremot bör utred- ningen undersöka möjligheterna av att på ett mer tillfredsställande sätt än nu lösa spörsmå- let om tryggandet av arrendatorns besittnings- rätt i de fall där han eller hans släkt under lång tid innehaft fastigheten. Även enligt min mening torde en inskränkning av jordägarens ifrågavarande rätt i princip icke böra företagas. Emellertid synes denna rätt i vissa fall ha an- vänts på ett sätt som kan framstå som obilligt för arrendatorn. Jag tänker då främst på de av riksdagen uppmärksammade fallen, då en gård under mycket lång tid brukats på arrende inom en släkt, och jordägaren uppsäger arren- datorn under motivering att han själv eller nå- gon honom närstående skall bruka fastighe- ten. Vid dylika konflikter mellan arrendatorns besittningsrätt, som erhållit stadga under en lång tid, och ägarens äganderätt, som många gånger endast inneburit en förräntning av i egendomen placerat kapital, kan lösningar sö- kas efter olika vägar allt efter som det ena eller andra intresset får anses böra överväga. Frågan om att i dessa fall inskränka jordäga- rens möjligheter att bryta arrendatorns op- tionsrätt i enlighet med det förslag, som lant- bruksstyrelsen föreslagit, torde ytterligare böra utredas. Emellertid synes enligt min mening i första hand böra övervägas mindre långt- gående åtgärder, som icke hindrar en jord- ägare att återtaga brukandet av sin fastighet i sådana fall, då garantier finnes för att hans uppgivna avsikt verkligen fullföljes. Som för- utsättning för att rätten till nytt arrende skall förfalla skulle t. ex. kunna uppställas icke blott att jordägaren (hans anförvant) avser att bruka fastigheten utan även att jordägaren gör sannolikt, att han (hans anförvant) kommer att ägna sig åt dess skötsel.

En tänkbar åtgärd är vidare införande av rätt för arrendator att i vissa fall inlösa av honom brukad fastighet. Denna fråga har vid flera tillfällen varit föremål för utredning och prövning av riksdagen, men har städse av- visats, senast vid 1956 års riksdag, varvid tredje lagutskottet uttalade, att en utvidgning av arrendatorernas möjligheter till friköpsrätt innebure ett mycket långt gående ingrepp i den enskilda äganderätten och sannolikt komme att medföra, att jordägarna bleve obenägna att upplåta jord på arrende. Enligt min mening bör dock hinder icke föreligga för utredningen, att vid översynen av arrende- bestämmelserna även överväga frågan om vid- gad inlösningsrätt för arrendatorer.

Det bör stå utredningen fritt att söka även andra än här antydda lösningar för att i ömmande fall skydda arrendatorerna mot upp- sägningar, som kan anses obilliga.

Beträffande tillämpningsområdet för de so- ciala arrendebestämmelserna torde utred- ningen böra undersöka möjligheten till kla- rare formulering i denna del. Ävenså bör övervägas huruvida den nu gällande areal- gränsen, 50 hektar odlad jord, är lämplig. Vidare bör upptagas frågan, huruvida upp- låtelse av jord som ej är bebyggd och ej heller är avsedd för bebyggelse bör undan- tagas från tillämpningsområdet. I denna del torde jag få hänvisa till vad svenska stads- förbundet anfört. Utredningen bör i dessa delar vara förutsättningslös.

Såsom RLF framhållit bör översynen om- fatta jämväl de särskilda arrendebestämmel- ser som gäller vid upplåtelse av jord i allmän ägo. Därvid bör eftersträvas att i största möj- liga utsträckning anpassa bestämmelserna till dem som gäller för sociala arrenden i allmän- het.———

Vid utredningen bör beaktas det material, som förebragts vid tidigare utredningar i de ämnen som här avses. Till utredningen bör vidare överlämnas de av mig omnämnda fram- ställningarna och, i förekommande fall, re- missyttrandena över dessa med undantag av det under 11 nämnda betänkandet. I utred- ningsuppdraget bör givetvis ingå att överväga och avgiva förslag till ändringar, som av ut- redningen må finnas påkallade, jämväl i andra hänseenden än de som här särskilt nämnts, i den mån de äger samband med eller eljest anknyter till de frågor som utredningen när- mast skall avse.

Därest utredningen anser att någon fråga bör lösas innan utredningen i övrigt är färdig, bör delbetänkande avgivas. Jag tänker därvid särskilt på spörsmålet om bättre skydd för arrendatorer av lägenheter.

Innan utredningen framlägger författnings- förslag bör samråd ske med lagberedningen.

[I. Övriga till utredningen överlämna- de framställningar

För framställningar, som överlämnats till utredningen och haft samband med lag- stiftningen om lägenhetsarrende, hänvisas till utredningens första betänkande, SOU 1966: 26 s. 7. Utöver vad där och i direk- tiven anges har Kungl. Maj:t till utred- ningen nedannämnda dagar överlämnat föl- jande framställningar att tagas i beaktan— de.

1. Den 11 december 1959 domänstyrel- sens skrivelse den 14 november 1952 an- gående indexreglering av arrendeavgiften vid upplåtelse av kronoegendom.

2. Den 11 december 1959 RLFzs skri— velse den 30 september 1957 angående ned- sättning av arrendeavgiften för kronoegen- domar m. rn.

3. Den 12 februari 1960 arrendenämn- dens i Kristianstads län protokoll den 8 januari 1960 rörande tolkningen av 49 & första stycket arrendelagen.

4. Den 2 mars 1961 Lunds stiftsnämnds skrivelse den 21 februari 1957 angående ersättning till arrendatorer av kyrklig jord för mistad Optionsrätt.

5. Den 28 oktober 1963 domänstyrelsens skrivelse den 16 september 1963 med ut- låtande över det ekonomiska utfallet av förvaltningen av statens jordbruksdomäner m.m.

III. Remisser m. m.

För sådana remissvar av utredningen som har samband med lagstiftningen om lägen- hetsarrende hänvisas till det första be- tänkandet, s. 8. Eljest har utredningen efter remiss nedannämnda dagar avgivit följan- de utlåtanden.

1. Den 17 december 1961 till Kungl. Maj:t över domänstyrelsens skrivelse den 4 december 1961 angående försäljning av kronoegendom i vissa fall.

2. Den 26 februari 1962 till jordbruks- ministern över jordlagsutredningens betän- kande Förslag till jordförvärvslag m.m. (SOU 1961: 49).

3. Den 17 januari 1963 till jordbruks- ministern över förslag till ändringar i la- gen om sambruksföreningar m. m.

4. Den 10 maj 1963 till sammansatta be- villnings- och första lagutskottet över mo— tioner, väckta i anledning av lagförslag an- gående avveckling av fideikommiss.

5. Den 2 oktober 1963 till Kungl. Maj:t över domänstyrelsens skrivelse den 12 sep- tember 1963 angående ändring i 1934 års kronoarrendesförordning.

6. Den 15 februari 1964 till finansmi- nistern över skatteflyktskommitténs betän- kande (SOU 1963: 52).

7. Den 30 oktober 1964 till Kungl. Maj:t över lagberedningens och jordabalksutred- ningens förslag till ny jordabalk (SOU 1960: 24—26. 1963: 55).

8. Den 30 november 1964 till jordbruks— ministern över en den 26 oktober 1964 utsänd departementspromemoria angående ny jordförvärvslag.

9. Den 2 april 1965 till Kungl. Maj:t över familjerättskommitténs betänkande Äk- tenskapsrätt (SOU 1964: 34, 35). 10. Den 30 september 1965 till Kungl. Maj:t över 1954 års fastighetsbildningskom- mittés betänkande Ändringar i ensittarla- gen m.m. (SOU 1965: 26). 11. Den 22 februari 1966 till riksdagens jordbruksutskott över motion om förbätt- rade möjligheter för arrendatorer att er- hålla rationaliseringsbidrag. 12. Den 30 september 1966 till Kungl. Maj:t över hyreslagstiftningssakkunnigas be— tänkande Ny hyreslagstiftning (SOU 1966: 14, 15). 13. Den 30 september 1966 till Kungl. Maj:t över 1963 års markvärdekommittés betänkande Markfrågan (SOU 1966: 23, 24). 14. Den 30 september 1966 till jord- bruksministern över 1960 års jordbruksut- rednings betänkande Den framtida jord- brukspolitiken (SOU 1966: 30, 31). 15. Den 6 mars 1967 till riksdagens jordbruksutskott över motion angående bil- dande av rationella brukningsenheter ge— nom tillskottsarrende. 16. Den 15 maj 1968 till jordbruksmi- nistern över fritidsfiskeutredningens betän-

kande Fritidsfisket (SOU 1968: 13).

17. Den 2 oktober 1968 till jordbruks- ministern över 1958 års jordlagsutrednings betänkande Jordhävdslag (SOU 1968: 22). 18. Denna dag till utbildningsministern över 1960 års ecklesiastika boställsutred- nings betänkande Förvaltningen av kyrk- lig jord m.m. (SOU 1968: 12).

Sedan genom lagändring den 1 juli 1963 maximiålder införts för nämndemän, före— slog utredningen i skrivelse till Kungl. Maj:t den 27 januari 1964 under åberopande av den rådande bristen på lämpliga synemän såsom en provisorisk åtgärd sådan ändring av 11 & första stycket arrendelagen 'att be— stämmelsen om maximiålder ej skulle gälla för synemän. Genom beslut den 4 juni 1964 lämnades skrivelsen utan åtgärd.

1. V. Utredningsarbetet i övrigt

Utredningen har under arbetets gång sam— rått med flertalet utredningar och centrala myndigheter på jordbrukets, jordbrukspoliti- kens och fastighetsväsendets område. Ett betydande material har insamlats genom frågor enligt utsända formulär och genom intervjuer med centrala och regionala myn— digheter, organisationer, godsförvaltningar, synemän, advokater m. fl.

Utredningen har efter erhållet bemyndi— gande företagit åtta studieresor om sam- manlagt 19 dagar. Besök har därvid gjorts på arrendegårdar och godsförvaltningar i Uppland, Södermanland, Östergötland, Småland, Skåne, Halland, Närke, Gästrik- land, Hälsingland och Härjedalen. Den 8— 10 juni 1964 gjorde utredningen en resa på Själland för att studera danska arrende— förhållanden. Resan företogs i samråd med det danska lantbruksministeriet, med vilket utredningen också hade tillfälle att över- lägga. Utredningens ordförande och sekre— terare har dessutom närvarit vid arrende- syner och synemannakonferenser i skilda delar av landet.

KAPITEL 2

Inledning

I. Arrendets ställning i rättssystemet

Arrende är en form av nyttjanderätt (sak- lega) till fast egendom. Även upplåtelse av rätten att under viss tid nyttja en rörelse eller ett företag benämnes stundom arrende. I lagens mening är dock de sistnämnda upp- låtelserna ej arrende, vilket också överens- stämmer med språkbruket i detta betän- kande. I likhet med hyra, tomträtt och vat- tenfallsrätt hör arrendet till de nyttjande- rätter som utmärks av att brukaren i denna sin egenskap under upplåtelsetiden ensam har besittningsrätten till den upplåtna egen- domen. Förhållandet brukar också uttryckas så att arrendet liksom övriga nyss nämnda rättighetstyper hör till de totala nyttjande— rätterna.

Partiell nyttjanderätt kan t. ex. gälla rätt till bete i annans skog, rätt att taga väg över annans mark, rätt att där taga grus eller torv eller att jaga eller fiska. Däremot före- ligger (jordbruks-)arrende, om upplåtelsen avser rätt för brukaren att ensam nyttja en äng (t. ex. för bete). Språkbruket är även här vacklande. Upplåtelse av ensamrätten till jakt på en viss fastighet benämnes vanligen jaktarrende, ehuru jaktarrendatorn normalt inte har marken i sin >>besittning» under upplåtelsetiden. Här föreligger likväl ej ar- rende i ordets hävdvunna betydelse.l En viss sanktion av den mera omfattande an- vändningen av termen arrende har skett ge- nom 1957 års lag om fiskearrende. Upp- låtelser enligt nämnda lag kan omfatta inte blott ensamrätt att nyttja särskild fiskefas- tighet (vanligen identisk med >>i jordeboken upptaget fiskeri, varmed äganderätt till grun- den ej är förenad»), utan även >>vanliga>>

fastigheters enskilda fiske, oavsett om bru- karen har ensamrätt eller ej till fisket och oavsett om han får taga all slags fisk eller endast vissa fiskslagfl Däremot reserverar lagen begreppet fiskearrende för sådana upp- låtelser vars >>ändamål är yrkesfiske eller ock annat fiske av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning».3

Flertalet av de ändamål som enligt den nyss lämnade beskrivningen kan upplåtas såsom nyttjanderätt kan också upplåtas så- som servitut. Detta gäller framför allt så- dana ändamål som avses med partiell nytt- janderätt. Upplåtelse för jordbruk torde inte kunna ske i servitutets form, om brukandet kräver att brukaren ensam har dispositions- rätten till marken, vilket får anses vara det normala.4 Vad som i yttre mening skiljer servitutet från nyttjanderätten är att upp- låtelse av nyttjanderätt sker till förmån för viss person men servitut till förmån för viss fastighet.

För att man skall kunna tala om arrende i lagens (närmast NJLzs) mening krävs vida- re att upplåtelsen sker mot vederlag. För gratisupplåtelse av ensamrätt till fast egen- dom gäller de allmänna bestämmelserna i 1 kap. nyttjanderättslagen däremot inte i varje fall ej omedelbart bestämmel- serna om arrende i 2 kap. nyttjanderätts—

1 von Seth, Svensk jakträtt, 1940, s. 46. 2 Jfr 5 5 lagen den 24 maj 1895 ang. vad till fast egendom är att hänföra och fjärde stycket över- gångsbestämmelserna till lagen den 29 juli 1966 om vad som är fast egendom.

3 Jfr i fråga om arrende av fiskerätt 17—20 55 i den numera upphävda lagen den 30 juni 1913 om gemensamhetstiske, SOU 1947: 47 s. 295, SOU 1956: 17, s. 54, NJA II 1957 s. 214, 264. 4 Jfr SOU 1960: 25 s. 383 ff; Undén, Svensk sakrätt II: 5 29: 1.

lagen. Detsamma får anses gälla om sådana på sina håll förekommande upplåtelser, där jordägaren betalar brukaren för att han bru— kar jorden.5

I samband med arvsfall har ofta inträffat att dödsboet eller dess fasta egendom förblir oskiftat under längre eller kortare tid och att sådan fastighet av dödsboet upp- låts till någon av delägarna. Om en sådan upplåtelse sker mot vederlag och erhåller skriftlig form, råder inte någon tvekan om att den är att beteckna som arrende. Även arrendelagens sociala bestämmelser kan bli tillämpliga på ett sådant arrende; jfr s. 156. — Det förekommer också att dödsbo- avvecklingen sker på det sättet att arvingar- na genom arvskifte tilldelas var sin ideella andel i boets fasta egendom, varefter en av arvingarna efter upplåtelse från de övriga brukar hela egendomen. Finns skog är det dock vanligare att den undantages från upp- låtelsen. Likartade situationer föreligger då en för flera fastigheter samfälld äga upp- låts till ägaren av en av fastigheterna eller då en fastighet, som ägs av flera med sam— äganderätt, upplåts till en delägare. Utan att vilja föregripa praxis har utredningen för sin del utgått ifrån att sådana upplåtelser i likhet med det gamla hälftenbruketti knap- past omedelbart och alltid kan rubriceras som arrende. I vilken utsträckning arrende- reglerna analogivis kan tillämpas lär väl ofta bero av förhållandena i det särskilda fallet. Särskild försiktighet torde dock alltid vara påkallad när det gäller att genom analogi utvidga tillämpningsområdet för tvingande bestämmelser. Utanför det vedertagna ar- rendebegreppet faller också förekommande former av familjerättslig (vederlagsfri) och expropriationsrättslig nyttjanderätt, även om dessa i det särskilda fallet avser helnyttjan- derätt till fast egendom (se exv. 12 kap. 2—9 åå ärvdabalken).

Den beskrivning som här lämnats på ar- rende är i sina huvuddrag tillämplig också på vissa andra upplåtelseformer, t. ex. tomt- rätt, vattenfallsrätt, åborätt (enligt 1926 års — numera upphävda — lag i ämnet) eller gravrätt. Då emellertid nämnda former av

nyttjanderätt erhållit sin särskilda reglering, får de anses falla utanför begreppet arrende. Från systematisk synpunkt skulle man kun- na säga att det är fråga om speciella former av arrende, men då den särskilda reglering- en vanligen är avsedd att vara fullständig, synes riktigast att i förhållande till arrendet sidoordna och inte underordna de nämnda speciella slagen av nyttjanderätt.

Annorlunda förhåller det sig med de publika arrenden för vilka gäller särskilda författningar. Den omständigheten att jor- den ägs av kronan. kyrkan, kommun, uni— versitet eller annat offentligrättsligt organ medför i och för sig inte att arrendelagen ej skulle gälla för upplåtelse av dylik jord. För denna användes i fortsättningen beteck- ningen publik jord.7 I fråga om vissa delar av den publika jorden gäller arrendelagens allmänna (icke-sociala) bestämmelser utan någon begränsning. Detta gäller exv. om kommuners upplåtelser av annat än >>bruk- ningsdel» eller av brukningsdelar överstigan- de 50 hektar odlad jord liksom för sådana upplåtelser som görs av statlig myndighet, för vilken några särskilda bestämmelser inte meddelats för dess utarrenderingar. En när- mare redogörelse för omfattningen och in- nebörden av den publika arrendelagstift- ningen kommer att lämnas i tredje och femte kapitlen, varjämte de olika detaljerna i detta komplex kommer att belysas i de olika av- snitt vari motiven för de föreslagna nyhe- terna särskilt redovisas. Den publika arren- delagstiftningen upptages i författningar av skiftande slag. Vissa av dessa får anses åt- minstone till en del äga civillags karaktär, flertalet har dock utfärdats av Kungl. Maj:t i administrativ ordning.

Bland de många olika författningar som reglerar de publika organens markupplåtel- ser påträffas emellertid även sådana som inte är av den beskaffenheten att de kan sägas komplettera arrendelagen. Utred- ningen har sålunda redan i samband med

5 Jfr Undén a.a. 5 24: 111. 6 NJA II 1908 nr 5 s. 21. 7 Den sociala arrendelagstiftningen enligt 49— 69 Gå AL är dock ej i varje fall inte omedel- bart tillämplig» på upplåtelse av publik jord.

betänkandet Bostadsarrende m.m. ansett sig kunna konstatera att kommuns upplåtelse av nyttjanderätt till viss allmänplatsmark (torgplatser och gatumark), som eljest skulle vara att anse som (lägenhets-)arrende, faller utanför arrendelagens tillämpningsområde.B Även inom området för markupplåtelse för jordbruk påträffas författningar som på grund av den relativt utförliga regleringen och det starka offentligrättsliga inslaget kan sägas mera ha karaktären av myndighetsut- övning än ingående av avtal i civilrättslig mening. Exempel härpå är upplåtelse av stadgad åborätt, allmänt boställe och en del nybyggesupplåtelser och dylikt på kronans jord. Eftersom dessa upplåtelser får anses falla utanför det vedertagna arrendebegrep- pet och i allmänhet representerar föråldrade upplåtelseformer, har någon fullständig in- ventering av ännu gällande dylika författ- ningar ej eftersträvats. Utredningens för- slag till nya arrenderegler har ävenledes gjorts utan särskild hänsyn till denna grupp.

När det gäller upplåtelse av publik mark synes de gällande författningarna även i fråga om upplåtelser av mera speciell art numera i regel utgå ifrån den allmänna nyttjanderättslagens arrendebestämmelser. En typisk formulering är följande: »Därest ej annat följer av de i denna kungörelse meddelade bestämmelserna, skall i avseende å upplåtelserna gälla vad i allmän lag finnes stadgat till reglerande av jordägares och nyttjanderättshavares rättigheter och skyl- digheter» (1 & st. 2 KK 17/6 1943). Detta och andra liknande uttryckssätt torde böra förstås så att meningen är att arrendelagen skall gälla i den män inte särskilda bestäm- melser meddelas i specialförfattningen. I en del fall — det gäller särskilt äldre författ- ningar, som ej längre tillämpas vid nya upp- låtelser men som i enstaka fall kan tänkas ligga till grund för alltjämt bestående upp- låtelser är det dock tveksamt om man kan anse att det verkligen är fråga om arrende. Vad utredningen därvid syftar på är en del nybyggesbefrämjande kungörelser från tiden omkring sekelskiftet, enligt vilka nybyggare på kronojord mot skyldighet att företaga viss nyodling och bygga vissa hus

berättigas att nyttja jorden gratis under vissa frihetsår samt därefter erlägga lega som skall utgå efter en i författningen föreskriven taxa.9

Arrende är systematiskt närmast besläktat med hyra av fast egendom. Båda avser så— dan helnyttjanderätt till fast egendom som är förenad med besittning. Likheterna mel- lan arrende- och hyreslagstiftningen var sto- ra i den ursprungliga lydelsen av nyttjande- rättslagen. Efter 1907 har antalet »sociala» eller eljest tvingande bestämmelser ökat i både arrendelagen och hyreslagen. Detta in- slag i lagarna har beträffande hyra varit av mera generell art, medan det i fråga om arrende har varit begränsat till vissa avgrän- sade grupper som sociala jordbruksarren- den, fiskearrenden, bostadsarrenden och an- läggningsarrenden. Då något närmare sam— band knappast funnits mellan reformerna av arrende- och hyreslagstiftningen, har re- sultatet blivit att olikheterna mellan de båda lagkomplexen blivit allt större.10 Likhe- terna i dag visar sig framför allt i den syste— matiska uppbyggnaden. Olikheterna har bli- vit särskilt framträdande genom att man valt skilda vägar vid utformningen av nytt— janderättshavarens besittningsskydd och den i visst samband därmed stående regleringen av legan. I fråga om brukarens ansvar för den upplåtna egendomen gäller för hyres- gäst att hans ansvar är begränsat till att >>väl vårda» lägenheten. Nybyggnad, om- byggnad eller reparation som erfordras för att bota uppkomna brister behöver hyres— gäst utföra endast om bristen uppkommit genom hans vållande. En jordbruksarren- dators ansvar är större. Han har samma ansvar som hyresgästen men skall därjämte i princip oavsett vållande från hans sida inte blott väl hävda jorden utan också >>underhålla byggnader och övriga fastig- hetens tillhörigheter, så att icke något under arrendetiden försämras» (10 & AL, jfr 24 5

8 SOU 1966: 26 s. 224. " Exempel på dylika författningar återges i Svensk lagsamling, Kronans jord, s. 87. 10 1968 års lagstiftning om bostads- och an- läggningsarrende företer dock betydande likheter med 1968 års version av hyreslagen.

HL). Reglerna rymmer flera undantag, som närmare behandlas nedan (se särskilt moti- veringen till 8 kap. 10 & NyaJB). Schema- tiskt uttryckt kan man säga, att jordbruks- arrendatorn i motsats till hyresgästen har reparationsskyldighet. Det är i första hand denna olikhet mellan arrendelagen och hy- reslagen som gör att i hyreslagen inte finns någon motsvarighet till arrendelagens regler om syn. I fråga om brukarens rätt till er- sättningar för av honom gjorda förbätt- ringar på fastigheten är denna rätt för hy— resgäst inskränkt till rena undantagssitua- tioner. En jordbruksarrendator har visser- ligen inte en generell rätt till ersättning för förbättringar, men rätten är betydligt mera omfattande än hyresgästens (10, 17, 18, 65 55 AL. jfr 86—88 åå AL 0. 56—60 åå HL).

Nu nämnda och andra olikheter gör att det är viktigt att gränsen mellan arrende och hyra inte skall behöva föranleda tvekan. Lagen bygger på principen att upplåtelse av hus eller del av hus är hyra och upplåtelse av jord arrende. Ingår i upplåtelsen både hus och jord hänförs upplåtelsen endera till arrende eller hyra, aldrig bådadera. Sche- mat är därvid följande. Föreligger en kom- binerad upplåtelse av jord — för annat ända- mål än jordbruk eller trädgårdsodling — och hus blir upplåtelsen i sin helhet att rubri- cera som hyra (1 5 st. 1 p. 3 HL). Dock har det ansetts (se nästa not) att om parterna själva betecknat en sådan upplåtelse som lägenhetsarrende, denna rubricering i regel bör tillerkännas giltighet. Efter tillkomsten av 1968 års lagstiftning om bostads— och anläggningsarrende, får dock sistnämnda ut- talande anses vara begränsat till de egentliga lägenhetsarrendena. Består kombinationen av hus och jord för brukande, varmed av- ses jordbruk eller trädgårdsodling, blir upp- låtelsen alltid och i sin helhet att anse som jordbruksarrende, och detta oavsett vad par— terna själva använt för rubricering. Är fråga om trädgårdsodling i mindre omfattning i kombination med hus, skall dock reglerna om hyra gälla. Vid kombination av hus och jord till brukande (dvs. jordbruk eller sådan trädgårdsodling som ej är av endast mindre omfattning) har det ansetts att lagens be-

stämmelser om avtalets rätta rubricering är tvingande.11 Utredningen återkommer till dessa gränsdragningsfrågor i sjunde kapitlet vid behandlingen av de s.k. arbetararren- dena.

Arrende hänförs systematiskt under det mera omfattande begreppet nyttjanderätt till fast egendom. Så har även skett i de senast framlagda förslagen till ny jordabalk. Den gällande och föreslagna arrendelagen be- handlar emellertid också i viss utsträckning andra rättsområden. Ett karakteristiskt drag är därvid att arrendelagens regler gäller ock- så i situationer där anknytningen till själva arrendebegreppet ekonomiskt sett är av un- derordnad betydelse. Ett exempel är den re- dan berörda kombintaionen av upplåtelse av hus och jord »för brukande» i vissa fall. Ett annat är kombinationen upplåtelse av jord för brukande och arbetsavtal. Även i de talrika fall där arbetsavtalet är den för båda parterna betydelsefullaste komponenten, regleras rättsförhållandet i första hand av lagens bestämmelser om jordbruksarrende (45—48 55 AL, jfr 24 %).?2

Bortses från fiskearrende, vilket tidigare berörts, är arrende — i lagens mening — att hänföra till jordbruksarrende, lägenhets— arrende, bostadsarrende eller anläggnings- arrende. Endera av sistnämnda tre katego- rier föreligger, om ändamålet med upplå— telsen är annat än jordbruk. Till jordbruk räknas i sammanhanget också trädgårds- odling, även om denna skulle vara av mind- re omfattning. Det är endast om byggnad ingår i upplåtelsen som trädgårdsodling (av mindre omfattning) inte anses som arrende utan som hyra. För att trädgårdsodling av mindre omfattning men utan hus skall rubri- ceras som jordbruksarrende torde dock böra krävas att fråga är om en yrkesmässigt eller i varje fall i vinstsyfte bedriven rö- relse. Upplåtelser av kolonilotter i städernas utkanter har i konsekvens härmed rubrice- rats som lägenhetsarrende.18

" NJA II 1944 s. 299 ff; jfr SOU 1966: 26 s. 17. 12 Jfr not 11 och NJA II 1957 s. 219. "* SvJT 1941 rf s. 19; Skarstedt m. fl., 1946, s. 14; SOU 1966: 26 s. 205.

Då det gäller att ange arrendets ställning i rättssystemet bör någon uppmärksamhet också ägnas åt spörsmålet om gränsen mel- lan jordbruksarrende och dess motsats »eget bruk» och om mellanformer här finns. Den använda terminologin kräver ett klarläggan- de, eftersom den i sig själv inte ger mycken ledning och lätt kan leda till missförstånd. Lagen uttalar sig inte i frågan vad som me- nas med eget bruk i motsats till arrende. Utredningen har för sin del utgått från, både då det gäller den gällande rätten och här framlagda förslag, att uttryck som »brukare» eller »eget bruk» inte ger någon grund för att kräva att jordägaren respek- tive arrendatorn personligen skall deltaga i arbetet på åker och äng eller att just han skall vara den som leder arbetet på gården. Vem som är att anse som brukare torde böra avgöras enbart efter ekonomiska kri— terier och då närmast med tanke på vem som bär det ekonomiska ansvaret för jord- bruksdriften på brukningsenheten. Förelig- ger de av lagen uppställda formella förut- sättningarna för arrende, får arrende anses föreligga, när jordägaren överlåtit det eko- nomiska ansvaret för driften på annan — fysisk eller juridisk person. Motsättnings- vis följer därav att »eget bruk» (eller som saken uttrycks i 53 & AL: ». ..avser jord- ägaren, att han själv . .. skall bruka fastig— heten . . .») föreligger när ägaren står samma ansvar. Det sistnämnda kan synas självklart men kan ändå förtjäna påpekas, eftersom likartade uttryckssätt i andra sammanhang har en annan innebörd. Sålunda stadgas i 4 & jordförvärvslagen att tillstånd till för- värv av jordbruksfastighet kan vägras, om »anledning finnes till antagande att förvär- varens huvudsakliga syfte med fånget icke är att själv. . . yrkesmässigt och varaktigt ägna sig åt jordbruk på egendomen . . .». Den exakta innebörden av jordförvärvsla- gens uttryckssätt saknar utredningen anled- ning att söka utröna. Så mycket är dock klart att jordförvärvslagens: »själv . . . yrkesmäs- sigt och varaktigt ägna sig åt jordbruk» är snävare än arrendelagens: »att han själv . . . skall bruka fastigheten». Likaväl som arren- datorn av en jordbruksfastighet kan vara ett

barn, ett aktiebolag eller en person som stän- digt vistas utrikes, kan samma rättssubjekt som ägare av jordbruksfastighet driva jord- bruket som >>eget» i den mening ordet har i arrendesammanhang. Däremot torde nog vara klart att man i jordförvärvslagens me- ning inte kan anse, att de ägare varpå här givits exempel själva normalt ägnar sig åt jordbruk. Detta antagande bekräftas av ut- talanden gjorda under förarbetena. Den 25 februari 1955 uttalade t.ex. jordbruksmi- nistern Norup: »I själva verket vill (jord- förvärvs-) lagen alls icke försvåra en sund cirkulation mellan olika befolkningsgrupper. Vad som i princip åsyftas är emellertid, att den som förvärvar ett jordbruk — vare sig han kommer från land eller stad också själv skall ägna sig åt jordbruket.» Under förarbetena till den nyss berörda 4 & jord- förvärvslagen uttalades bl.a.: »Bestämmel- serna avser såväl juridiska som fysiska per- soners förvärv. Det ligger emellertid i sa- kens natur att endast fysisk person kan själv ägna sig åt jordbruk.>>14 — Med det sagda torde ha visats att arrendelagen inte känner några mellanformer mellan arrende och eget bruk och i nuvarande lydelse -— inte heller olika »grader» av eget bruk. Frågor sam- manhängande med begreppen »eget bruk» och >>brukningsenhet» (>>brukningsdel») åter- kommer i motiveringen till 10 kap. 5 & NyaJB.15 Innan redogörelse lämnas för principerna för arrendelagstiftningens nuva- rande uppbyggnad, skall den historiska bak— grunden tecknas i sina huvuddrag.

II. Historik

1. Före 1907

Bakgrunden Jordbruksarrendet som ekonomisk och social företeelse i Sverige väntar ännu på sin histo-

14 NJA II 1956 s. 5, 1965 s. 304. 15 Spörsmålet om arrendereglerna är tillämp- liga i det fall en brukare härleder sin rätt från annan än ägaren, exv. en arrendator, behandlas i motiveringen till 10 kap. 3 & NyaJB.

rieskrivare. Arrendelagstiftningens historia är däremot i sina huvuddrag tämligen väl kartlagd och tidigare publicerad, varför här endast sådana avsnitt som i förevarande sammanhang är av särskilt intresse skall beröras.1 Uppenbart är att arrendets historia ej alltid är detsamma som arrendelagstift- ningens. Å andra sidan är det också tydligt att arrendelagstiftningen, så länge den fun- nits, har påverkat det faktiska skeendet, lik— som ny lagstiftning på området städse skett mot bakgrunden av den föreliggande verk- ligheten sådan den av lagstiftaren uppfattats.

Studiet och skildrandet av äldre tiders för— hållanden i fråga om rätten att bruka jord eller på annat sätt tillgodogöra sig dess värde möter särskilda svårigheter dels därigenom att innebörden av begrepp sådana som ägan— derätt, nyttjanderätt eller arrenderätt under tidernas lopp undergått väsentliga föränd— ringar, dels därigenom att rättsinstitut som i dag uppfattas som relativt enhetliga, exv. arrenderätt, i äldre tider motsvarades av ett flertal olika rättsbildningar.

Vad vi i dag menar med äganderätt till fast egendom erhöll i Sverige sin nuvarande utformning genom ett antal reformer om- kring sekelskiftet 1800. I den mån man dess- förinnan kan tala om en individuell ägande- rätt till fast egendom var den starkt påverkad av dels den gamla nordiska uppfattningen om ättens företrädesrätt till den jord som dess medlemmar brukade, dels kontinentala feodalrättsliga föreställningar. Enligt de se- nare hade man att räkna med flera olika slag av rätt till jord. Dessa rättigheter låg s.a.s. lagrade över varandra. Kejsaren eller konungen hade, ansåg man, av Gud fått icke blott makten utan också hela riket med allt vad det innehöll.2 Denna innehållsrika rätt kunde regenten delegera (förläna) till sina vasaller. Under en övervasall fanns understundom undervasaller i flera led. Lägst på denna skala befann sig de skatt- skyldiga bönderna. Även länsinnehavarens befogenheter ansågs vara såväl offentlig- rättsliga som privaträttsliga. Han fick exv. självständigt uppbära skatt från bönderna. Ofta hade länsinnehavaren även dömande befogenheter. Var jorden inte bortförlänad

hade bonden att erlägga skatten (räntan, avraden) direkt till kronan. Under större delen av den tid det här är fråga om var den svenska kronans ekonomi till övervä- gande delen baserad på de ränteinkomster som den skattepliktiga jorden lämnade. Den normala formen för upplåtelse av »jord till brukande» var i äldre tid landbo- lega. Det rent civilrättsliga vederlaget därför var enligt 1734 års lag städjan. Denna torde ha erlagts i samband med avtalet och ut- gjort ett engångsbelopp för hela den tid som upplåtelsen omfattade (»giftostemnan»). Landbon hade därutöver att årligen utgiva avrad, en skyldighet som emellertid också åvilade den skattebonde som själv brukade sin jord. Avraden, som motsvarade vad som senare kallades grundskatt, utgick till >>ränte- ägaren», som på skattejord i regel var kro- nan men på frälsejorden i regel en adels- man. Avradens ursprung och rätta natur är omstridd. Så mycket synes dock klart att den vid tiden för tillkomsten av 1734 års lag var av annan natur än städjan och an- sågs vara en fast förpliktelse som vilade på själva jorden. Sannolikt var avraden (i de skånska landskapen land gille) från början av privaträttslig natur, medan »skatten» var av offentligrättslig. Som gemensam beteckning användes »ränta». Med hänsyn till att de oli- ka prestationerna var ungefärligen likvärdi— ga skedde mot slutet av 1500-talet en sam- manblandning av begreppen. Härtill torde även de makthavandes politiska syften ha bi- dragit.3 Bruket att erlägga städja har nu- mera nästan helt försvunnit. Avrad har, i den mån uttrycket används, i stället kom- mit att bli liktydigt med privaträttsligt veder- lag för jordlega. I samma mening användes

1 Wahlberg, Om lega av jord å landet, 1870, s. 34; Lagberedningens förslag år 1905 s. 331; Bergström, Om stadgad åborätt; SOU 1938: 38 s. 28; 1957: 43 s. 37. 2 Detta föreställningssätt utgjorde en realitet exv. i Ryssland intill 1917 års revolution och utgör alltjämt den systematiska bakgrunden till den engelska jordrätten. Det har dock vad England beträffar inte utgjort något hinder mot införandet av en tidsenlig arrendelagstiftning. 3 Jfr Kuylenstierna, Om rekognitionsskogar etc. 1916, s. 8.

arrende, arrendeavgift, arrendeavgäld och lega.

Det förhållandet att man inte ordentligt skilde mellan den offentligrättsliga och den privaträttsliga delen av bondens prestation kom att få särskilt stor betydelse i rättsför- hållandet mellan länsinnehavaren och »hans» bönder. Frälsets införande, uppkomsten av ärftligt adelskap och högadelns ökade infly- tande medförde att länsinnehavaren-adels- mannens rätt till jorden med tiden kom att betraktas som tämligen snarlik den moderna äganderätten. De bönder som betalade skatt eller ränta till en adelsman kom därför att anses som innehavare av en rätt av lägre valör än vad som gällde för dem som erlade sin skatt direkt till kronan. I vissa hänseenden bestod dock som strax skall visas länge en viss likhet i rättsligt hänseende mellan dessa olika slag av bönder.

Landskapslagarnas tid

En central ställning när det gällde regler om en brukares rätt till jord intog länge bestäm- melserna om landbolega.

Regler därom påträffas i medeltidens land- skapslagar. Bestämmelserna ger vid handen dels att upplåtelse av nyttjanderätt till fast egendom var en relativt ovanlig företeelse, dels att någon motsvarighet till senare tiders stora klasskillnad mellan kontrahenterna då som regel ej fanns. Parterna ägde betydande avtalsfrihet. Det anses emellertid att upp- låtelsen ägde bestånd även mot ny ägare. Regeln »köp bryter legostämma» synes såle- des vara en produkt av ett senare tidsskede mera präglat av feodalrättsligt och romersk- rättsligt inflytande.4 Landskapslagarna ålade i allmänhet inte landbon någon byggnads- skyldighet (undantag: östgötalagen). Skälet var att landbon själv vanligen ägde både hus och hägnader. När han flyttade tog han dem med sig. Detta var en förhållandevis enkel sak med den tidens timmerbyggnader, hop- fogade som de var i stort sett utan spikar eller skruvar. Byggnader räknades då över- huvudtaget inte till den fasta egendomen.5 Lät landbon hus eller hägnad kvarstå, till-

föll de efter viss tid jordägaren. Men om upp- låtelsen verkligen omfattade även husen, ålåg det landbon att underhålla dem.

Åborätr och annan ärftlig besittningsrätt till jord är former av nyttjanderätt som en- ligt det inledande avsnittet ej är att hänföra till arrende. De båda instituten har emellertid flera beröringspunkter. Åborätten har i dag ringa praktisk betydelse, såvida man inte dit vill hänföra den år 1907 införda tomträtten. Av den historiska utvecklingen framgår dock att en del av innehållet i åborätten kommit att upptagas i arrenderätten.

Redan i den yngre Västgötalagen — där- emot icke i övriga landskapslagar påträffas sålunda bestämmelser om ärftlig besittnings- rätt till jord. Upplåtelse av sådan rätt före- kom på härads- och landsallmänningar och sannolikt även på kyrklig jord. Det är bely- sande att ärftlig besittningsrätt förekom vä- sentligen på jord tillhörande menigheter eller kronan. Jordägare av denna kategori har ju sällan drivit jordbruk i egen regi och har därför varit angelägna om långvariga upp- låtelseförhållanden. Upplåtelserna avsåg icke sällan ouppodlad mark. Husen ägdes av åbon. Att dessa »allmänningsbönder» ansågs vara innehavare av en rätt som var artskild från landbons framgår uttryckligen av att »de heta bönder och ej landbor». Ärftlig be- sittningsrätt till jord eller emphyteusis anses ha upptagits i svensk rätt efter grekiska och romerskrättsliga förebilder.6 Karakteristiskt är att regler härom först påträffas i Väster- götland såsom det först kristnade landskapet. Bestämmelser i ämnet återfinns även i de båda landslagarna. Åbon hade att erlägga en årlig avgäld till upplåtaren. Rätten, som betnaktades som lös egendom, kunde inte blott övergå till ny innehavare genom arv utan kunde också avyttras. Enligt Magnus Erikssons landslag förverkades besittnings- rätten. om åbon under tre år försummade

' Jfr Tiberg, SvJT 1964 s. 497. 5 Jfr Nya lagberedningens förslag till lag angå— ende vad till fast egendom är att hänföra, 1892, s. 12; NJA 1958 s. 665.

5 J. E. Almquist, Om ärftlig besittningsrätt till jord etc., 5. 77.

Ärftlig besittningsrätt på kronojord synes under de följande århundradena inte ha före- kommit i någon större utsträckning. I stället kom brukarna av sådan jord att i realiteten jämställas med vanliga landbor. De kunde således inte åberopa någon laglig eller kon- traktsenlig rätt till vare sig ärftlig besittning eller till överlåtelse.7 Det var först genom de nedan berörda händelserna år 1789 som en avgörande förbättring härvidlag inträdde för kronojordens brukare.

Landslagarnas tid

Under medeltidens senare del blev det van- ligt med de stora, koncentrerade gods som är välkända från senare tiders historia. Jord- bruksteknikens dåvarande tillstånd tillät dock i allmänhet inte godsägarna att driva mer än själva huvudgården under »eget bruk». De många undergårdarna utlegdes till land- bor. Denna utveckling medförde att legogi- varen och legotagaren kom att tillhöra skilda samhällsklasser. De på 1300- och 1400-talen tillkomna allmänna landslagarna bär också vittnesbörd om godsägarnas ekonomiska och sociala överlägsenhet. Enligt Kristofers landslag, som överhuvudtaget är mera feo- dalrättsligt inspirerad än sina föregångare, hade sålunda landbon ett mycket långtgåen- de ansvar för gårdens byggnader. Jordägaren hade rätt att mot återställande av motta- gen städja när som helst säga upp landbon. Denne hade ej heller vid ägarebyte något skydd i sin besittning.

Renässansens från medeltiden övertagna statsrättsliga uppfattning om konungamak- ten såsom i sig innefattande ett slags över- äganderätt till all rikets jord, kom att med- föra en försämring i det rättsliga läget för inte blott godsens landbor utan även övriga bönder (jfr s. 77). Eftersom kronans finans- makt främst grundade sig på inkomsterna från jorden, och skattskyldigheten ansågs vila direkt på denna, blev omsorgen om de från jorden utgående skatteinkomsterna, särskilt under vasatiden och stormaktstiden, ett allt- mer framträdande inslag i jordpolitiken. Det

är sålunda uppenbart att bakom bestäm- melserna om allmogens byggnadsskyldighet — tidigast belagd i Växjö stadga 1414 — låg ett starkt fiskaliskt intresse.B Bestämmelser- na kompletterades med de tid efter annan utfärdade reglerna om husesyn och förbud mot hemmansklyvning och hemmanssam- manslagning. Redan år 1437 hade stadgats begränsningar i skattebondens rätt att ut- lega. Gustav Vasa förvandlade år 1551 be- gränsningen till förbud, »efter Sveriges Lag icke medgiver, att bonde bör skatta bonde». Förbudet kvarstod formellt till år 1719.9 Ett utflöde av de feodalrättsliga föreställ- ningssätten var för Sveriges del den här un- der 1600- och 1700-talen dominerande läran om de tre jordnaturerna. När systemet mot slutet av Carl XI:s regering praktiskt och teoretiskt framstod som fullt utbildat var — inom området för det nuvarande Sverige — hemmanen av skattenatur, krononatur och frälsenatur till antalet vardera ungefär lika många.10 Åbon eller brukaren benämndes vid samtliga jordnaturer ofta bonde. På krono- och frälsejord betecknades han emel- lertid även som landbo eller landbonde. Äganderätt i vår tids mening fanns knappast till någotdera slaget av jord. Kronans eller konungens rätt till kronojorden, som till ej ringa del utgjordes av under Gustav Vasas regering reducerat kyrkogods,11 var dock mycket omfattande. Kronans landbor var inte tillerkända någon egentlig besittnings- rätt. Så länge de fullgjorde sina skyldigheter var det dock vanligt att de rent faktiskt fick sitta >>odrivna». Besittningsrätten gick vanligen i arv »man efter man».12 På skat— tejorden var bondens ställning starkare. Un- der lång tid fanns dock mellan skattebon- dens och kronobondens ställning ej annan skillnad än den som bestod däri att skatte-

" Bergström a.a. I 5. 74, 173 ff. 3 Jfr J. E. Almquisti Minnesskrift ägnad 1734 års lag, del 2, s. 112.

9 Jfr Linde, Sveriges ekonomirätt, 1888, s. 110. 1” Historisk statistik för Sverige, 11, l959,s. 25”. Linde, Sveriges finansrätt, s. 80; Bergström, a.a. s. 18. Ingers, Bonden i svensk historia, 11, s. 206; Jutikkala, Bonden i Finland genom tiderna, 1963, s. 157.

bonden men ej kronobonden hade bördsrätt till jorden, vilket innebar att jorden, om den överläts »utom börd», kunde lösas tillbaka av överlåtarens släktingar. Skattebonden var - ända till år 1789 underkastad kronans lösningsrätt vid försäljning utom börd. När det gällde skyldigheten att hävda jorden samt bygga och underhålla »åbyggnaden», hägnader m.m., var skattebonden under- kastad samma bestämmelser som kronans och frälsets landbor. Försummelse härvid- lag liksom försummelse (under tre år) att betala räntan kunde för alla tre slagen av bönder leda till besittningsrättens förlust (»skattevrak»). Vad som här sagts om bon- dens rättsliga ställning på skattejord gällde även, om ränterätten av kronan överlåtits exv. till en adelsman (skattefrälse). Ett av de rent praktiska behoven för att tillgripa teorin om den delade äganderätten var att man därigenom kunde tillgodose de syften som i modern rätt tillvaratas inom servitu- tets ram. Servitutet var i Sverige ännu under 1600-talet en i stort sett främmande rätts— bildning, och det intog i 1734 års lag en mycket underordnad roll.

Kronans upplåtelse av jord eller annan räntebärande egendom till en adelsman in— nebar rätt för denne att själv uppbära och behålla räntan men förutsatte ursprungligen att adelsmannen genom rusttjänst eller på annat sätt skulle göra motprestationer till kronan. I och med adelns växande makt minskades värdet av dessa motprestationer och bortföll så småningom i praktiken ofta helt. Det hände emellertid också att kronan till en adelsman eller annan upplät rätten att från ett visst område uppbära räntan men med skyldighet att redovisa visst belopp till statskassan, under unionstiden och vasatiden benämnda räkenskapslän eller fataburslän. Det var för vissa skatteförpaktare av detta slag som man i svensk rätt först — omkring år 1620 använde beteckningen arrendato- rer. Det var då ofta fråga om inkomster från hamnar eller provinser på andra sidan Östersjön. Vid tiden för tillkomsten av 1734 års lag användes arrende dock inte i själva lagtexten om privaträttslig upplåtelse av större egendomar, varå då oftast fanns land-

bor och torpare. Enligt praxis hade arrenda— torn viss underhållsskyldighet men behövde inte verkställa nybyggnad. Det husbonde— förhållande som både före och efter 1734 fanns mellan jordägaren och landbon hade inte någon motsvarighet i förhållandet mel- lan jordägare och arrendator.

Ett bottenläge i fråga om landbornas rättsläge synes ha inträffat omkring mitten av 1600—talet. Vad som framför allt bidrog till landbornas beroende och svaga ställning var det alltmer utbredda systemet med dags- verksskyldighet. En stabilisering av förhål- landena och samtidigt en svag vändning till det bättre för landborna inträdde med Carl XI:s husesynsordning 1681. Den innebar i väsentliga delar ett återupplivande av en äldre husesynsordning av år 1590.13 1681 års förordning synes äga ett direkt samband med den året förut beslutade reduktionen. Husesynsordningen gällde för gårdar av alla slag, ehuru vissa bestämmelser hade avseende enbart på landbor. Förutom »arrendelag» kan denna författning sägas vara en främst av fiskaliska skäl betingad vanhävdslag. Flera av dess bestämmelser återfinns utan större ändringar i jorda- och byggningabal- karna i 1734 års lag. Husesynsordningen av- skaffade jordägarens tidigare rätt att säga upp landbon under löpande legotid. Även efter 1681 saknade dock landbon besittnings- skydd vid ägarebyte. — Lejt hemman skulle mottagas efter syn. Den skulle företagas av två nämndemän >>eller andra trovärdiga dan- nemän». Författningen nämner alla de olika fastighetsdetaljer som synemännen skulle >>rannsaka». Skriftlig synehandling skulle upprättas. Landbon hade efter mottagandet skyldighet att hålla hemmanets jord och hus »vid makt». Detta var föreskrivet lika mycket i det allmännas som i jordägarens intresse. För alla slag av jordbrukare gällde nämligen

” Båda författningarna avtryckta hos Berg- ström, a.a. del II. Redan i Kalmar recess 1483 hade föreskrivits att husesyn vart tredje år skulle hållas »såväl med kronans skattskyldiga bönder som landboar».

För tiden närmast före 1681 hänvisas till Kurt Ågren, Adelns bönder och kronans, 1964, som synes visa att böndernas villkor ej var så hårda som tidigare antagits.

att de »skola väl bruka sin åker, rensa och rödja sin äng, om hon vill skogslöpa, dika, hägna och stänga, bygga gården med laga hus, lägga humlegårdar och dem vid makt hålla». För att säkerställa bestämmelsens efterlevnad skulle vart tredje år hållas huse- syn med skattebönder och »kronans egna bönder». Där »oflitige» åbor funnes, kunde husesyn hållas årligen. För adelns landbor gällde ej detta som en absolut föreskrift, men — och detta var en nyhet — om jordägaren så ville kunde även för enskildas landbor huse- syn hållas på samma sätt. Man utgick tyd— ligen ifrån att alla hemman alltid var eller skulle vara i fullgott skick och i möjligaste mån också förbättras. Ansvaret låg på bru- karen. För landborna innebar detta att de hade att inte blott underhålla det mottagna hemmanet. I mån av förekommande behov skulle landbon företaga nybyggnad enligt viss i författningen närmare angiven årsbe- räkning. Landbon såväl som andra bönder ålåg vidare att årligen lägga vissa alnar nytt tak och, om möjlighet därtill fanns, verk- ställa viss nyodling.14 Särskilt för landbon gällde dessutom att han skulle årligen upp- rätta vissa famnar ny gärdesgård och gräva vissa famnar nya diken. För försummelse stadgades i allmänhet bl. a. böter. Försum- mades under tre år byggnadsskyldigheten eller skattskyldigheten kunde landbon, lik- som annan bonde, vräkas.13

I 734 års lag

I den för land och stad gemensamma lag som antogs vid 1734 års riksdag talades ej ut- tryckligen om arrende. För arrende i ordets dåvarande betydelse gällde endast 16 kap. 6 & jordbalken: »Leger man ut eller till lega tager, gods och gårdar med villkor; rätte sig å båda sidor efter det, som avtalt är.» I den mån som avtalsbestämmelser saknades torde reglerna om landbolega inte ha gällt utan enbart den särskilda sedvänja, som fanns på området och som alltså genom den nya lagen ej kom att ändras.

I fråga om den typiska jordupplåtelsen, landbolegan, gjorde den nya lagen endast

få ändringar i vad som tidigare stadgats i husesynsordningen. Ett steg tillbaka gjordes i så måtto att jordägaren berättigades att före upplåtelsetidens slut återtaga den upp- låtna fastigheten, om han blev husvill och därigenom själv kom i behov av sin jord. Dock skulle därvid mottagen städja i mot- svarande mån återbetalas. Landbon ägde också rätt till ersättning för »bevislig skada». Livstidsupplåtelser fick dock ej brytas vare sig av denna anlednig eller därför att fastig- heten bytte ägare. Landbon fick rätt att säga upp avtalet om han skaffade ny landbo, som jordägaren skäligen kunde vara nöjd med. Upplåtelse på viss tid förlängdes auto- matiskt om ej på någondera sidan uppsäg- ning skedde. Bestämmelsen utgjorde en be- kräftelse på tidigare praxis.16 En saklig nyhet var livstidsstädjan; den gällde även för land- bons änka. Upplåtelse tills vidare torde ha varit det vanligaste. — Alltjämt bestod jord- ägarens husbondevälde. Om landbon rymde under upplåtelsetiden, straffades han med böter för olaga avflyttning. Jordägaren ägde påkalla länsstyrelsens medverkan för land- bons återförande. Själv fick jordägaren utöva dylik handräckning mot landbon endast om han fann honom »på vägen». I fråga om skyldigheten att finna sig i husesyner inne- bär 1734 års lag när det gäller krono- och frälsebönder inte någon ändring i förhållan- de till husesynsordningen. Bönder på skatte- jord behövde nu däremot inte finna sig i denna granskning annat än »när vanhävd och missbyggnad därå märkes». Lindringen kan synas obetydlig men är dock ett utslag av en begynnande liberalisering av näring- arna.

Både husesynsordningen och 1734 års lag tar syfte på upplåtelse av hela hemman, dvs. i mantal (eller annat skattetal) satta bruk- ningsenheter. Vid sidan härav fanns sedan långt tillbaka torp och andra sådana mindre jordlotter, vars innehavare räknades till vad som då kallades de obesuttna. En del av

14 Om innebörden av årsberäkningen, se Nor- disk Familjebok, 2:a uppl. art.Byggnadsskyldig- het; jfr art. Husesyn. "' Almquist, a.art. s. 106. " Lagberedningen, 1905, s. 342.

torpen innehades med vad som närmast mot- svarar äganderätt, men det stora flertalet in- nehades med nyttjanderätt, torplega. Av samma skäl som skattebonden under tiden 1437—1719 förbjudits att upplåta sitt hem- man — dVS. omsorgen om kronans skattein- komster rådde från 1673 för såväl skatte- hemman som kronohemman förbud mot torpupplåtelser. Förbudet gällde upplåtelser på såväl begränsad som obegränsad tid. Det uppmjukades betydligt omkring sekelskiftet 1800. — Eftersom det var osäkert om den allmänna lagens bestämmelser om landbo- lega gällde också vid torplega, förklarades genom kungl. brevet den 17 oktober 1781 att lagens regler om uppsägning och avflyttning gällde också vid torplega. Medan landborna liksom skattebönderna räknades som besutt- na, var torparna i ekonomiskt och socialt hänseende betydligt sämre ställda. För sin utkomst var de i större utsträckning än land- borna hänvisade att göra dagsverken på jord- ägarens sätesgård. Torpen ökade denna tid kraftigt i antal, samtidigt som antalet landbo- bruk minskade. Befolkningsstatistiken redo- visar för år 1751 inom nuvarande Sverige 36 615 torpare (varav 27 891 med och 8 724 »utan utsäde»). Antalet hade år 1800 stigit till 78 082. För år 1855 redovisas 113920 torpare (varav 95 214 >>jordtorpare» och 18706 »stattorpare»). Landborna redovisas före år 1805 tillsammans med övriga bönder. 1805 fanns 53 008 »bönder på andras hem- man», varmed i första hand landborna tor- de avses. Deras antal minskade sedan så gott som oavbrutet och de utgjorde år 1855 37 866. Även om antalet »bönder på egna hemman» ökade något under samma tid (från 150136 till 171 231) kan man dock mot bakgrunden av den samtidigt pågående stora befolkningsökningen (från 2,4 miljoner år 1805 till 3,6 miljoner år 1855) uttala att siff- rorna tyder på en tilltagande proletarisering av landsbygdsbefolkningen.17

Samtidigt skedde emellertid en förbättring av i varje fall de rättsliga villkoren för den besuttna delen av den egentliga bondebe- folkningen (»bönder på egna och andras hemman»). Frågan om den verkliga inne— börden av skatteböndernas rätt till sin jord

hade inte fått någon definitiv lösning vid 1734 års riksdag. Frågan aktualiserades i stället av Gustav III. Under intryck av svå- righeterna under det pågående kriget mot Ryssland erhöll skattebönderna genom för- ordningen den 21 februari 1789 garanterad i den samma dag tillkomna »förenings- och säkerhetsakten» en rätt till sina hemman som i stort sett motsvarar våra dagars ägan- derätt.18 1789 års förordning befriade skatte- bönderna från bestämmelserna om skatte- vrak och hembud till kronan. Den har för skattehemmanens del vidare ansetts innebära upphävande av bestämmelserna om >>huru å tomt skall byggas» och om husesyn (2 och 27 kap. BB).19

Från 1789 till 1909 fanns i svensk rätt icke någon av allmänna synpunkter på- kallad vanhävdslagstiftning. 1789 års för— ordning blev, som strax skall visas, också av särskild betydelse för kronans dittillsvarande landbor. Ett nytt led i den fortgående pri- vilegieutjämningen utgjorde kungörelsen den 6 april 1810, varigenom varje svensk man »till vilken klass av medborgare han räknas må» berättigades att förvärva och besitta fast egendom av alla slag. Dessa och andra vid denna tid genomförda reformer på fas- tighetsrättens område aktualiserade behovet av en ny jordabalk (jfr nästa avsnitt).

De tidigare omnämnda sedan 1400-talet respektive 1600-talet bestående förbuden mot hemmansklyvningar och jordaVSöndringar temporära såväl som permanenta avveck- lades successivt under 1800-talet. Början gjordes med de olika författningarna om en- skiftet, som tillkom under århundradets förs- ta år. Den slutgiltiga frigörelsen på detta om- råde kom med 1896 års lag om hemmans- klyvning, ägostyckning och jordavsöndring. Denna här antydda privilegieutjämning med- förde att det mot slutet av 1800-talet fanns allt mindre anledning att upprätthålla den tidigare åtskillnaden mellan landbolega, ar- rende och temporära avsöndringar. Detta

" Statistiska meddelanden ser. A band VI: 4, 1949.

13 Almquist a.art. s. 134, Westman SvJT 1934 s. 537, Prawitz, Jordfrågan, 1951 s. 9. " Jfr Almquist a.art. s. 136.

!

var en av förutsåttningarna för 1907 års re- form av nyttjanderättslagstiftningen. Denna hade emellertid också i andra avseenden förberetts genom smärre reformer under 1800-talet. År 1800 infördes möjlighet för nyttjanderättshavare att genom arrendeav- talets inteckning skydda sin besittning vid ägarebyte. Detta skydd utbyggdes ytterligare åren 1845 och 1875 genom bestämmelser om företrädet å ena sidan mellan nyttjanderätt och äganderätt och å andra sidan mellan flera nyttjanderätter. För andra nyttjande- rättsupplåtelser än sådana som skedde på brukarens livstid föreskrevs 50 års maximi— tid. Regeln gällde först från år 1800 — endast för den s. k. avlingejorden men ut- sträcktes 1863 även till arvejorden. År 1867 ersattes den automatiska förlängningen i 1734 års lag med den ännu gällande tysta förlängningen.

Någon allmän frilösning av arrendegår- dar, dvs. en med statsmaktens bistånd ge— nomförd förvandling av brukarens rättsställ- ning från nyttjanderätt till äganderätt, har aldrig förekommit i Sverige såsom skett i en del andra länder exv. Danmark. Förbätt- ringen i de enskilda brukarnas rättsställning har i stället skett kategorivis och genom partiella reformer.

Den tredjedel av bondeklassen som vid se- kelskiftet 1700 satt som åbor eller landbor på kronojord fick sin i varje fall rättsligt osäkra ställning väsentligt förbättrad ge- nom att de år 1789 tillerkändes ärftlig be- sittningsrätt till hemmanen. Längre fram er- höll de också rätt att under vissa förutsätt- ningar överlåta åborätten.20 Den viktigaste förändringen i dessa bönders förhållanden skedde emellertid genom de s. k. skattekö- pen. På grund av avsaknaden av ett modernt kreditväsen och en ändamålsenlig metod för pantsättning av jord tillgrep kronan år 1701 i samband med utbrottet av det stora nordiska kriget åtgärden att låta försälja bördsrätten till kronans hemman. Försäljningen av kro- nohemman till skatte fortfor, med ett korta- re uppehåll, under hela 1700-talet och hade i mitten av 1800-talet resulterat i att det allra mesta av kronojorden övergått till skatte. I regel skedde försäljningen till hemmansinne-

havarna.21 Priset växlade men utgjorde länge sex års räntor, efter 1793 tio års räntor. Un- der åren 1701—1878 överfördes 18 000 man- tal kronojord till skatte. Antalet bruknings- enheter som ryms i detta tal var dock avse- värt högre.22 I den mån kronojord av detta slag ännu finns och ej är utarrenderad, reg- leras dess upplåtande av de i föregående av- snitt omnämnda författningarna om stad— gad åborätt.

För skattebönderna innebar 1789 års hän- delser och vissa under åren därefter genom- förda reformer att innehavarnra av skatte- jord erhöll inte blott en verklig äganderätt till sina hemman utan också en omfattande frihet när det gällde sättet för jordens och byggnadernas användning. En grund lades för ett modernt hypoteksväsen. Förbätt- ringarna kom också de nyssnämnda inneha- varna av de skatteköpta hemmanen till- godo. Bland de olika under 1800-talet genom- förda reformer som i väsentlig grad förbätt- rade enskilda skattehemmans ställning må här endast erinras om avvittringen i Norr- land (jfr s. 86 not 1).

I fråga om frälsejorden hade utvecklingen tidigt gått därhän att det i stället blev ränte- tagaren-adelsmannen som kom att betraktas som jordens ägare. I samband med grund- skatternas successiva avveckling under 1800- talet blev det då det civilrättsliga vederlaget från landbon till jordägaren som alltmer trädde i förgrunden. Ofta bestod detta till ' väsentlig del av dagsverksskyldighet på jord— ägarens huvudgård. Jordbruksarrende i be- tydelsen arrende av hela brukningsenheter har, om man bortser från det sista århund- radet, dominerat på den förutvarande frälse- jorden.23 Jordlegorättens historia fram till 1800-talets slut blir därför i väsentlig mån en redogörelse för läget för brukarna av den förutvarande frälsejorden. De speciella »norrlandsarrendena» som sammanhängde med sågverks- och skogsbolagens stora mark-

2" 4 mom. kungl. brev 5/2 och kammarkolle- giets kungörelse 29/2 1808, införd i lageditionen under 16 kap. JB .

'" E. F. Heckscher art. i Ekonomisk tidskrift 1944, s. 121.

2” Ingers a.a. II, s. 35, 509. 2” Wahlberg a.a. s. 173.

förvärv omkring sista sekelskiftet ägde dock i regel inte rum på frälsejord.

Medan sålunda de förutvarande skatte- bönderna och kronobönderna mot slutet av 1800-talet erhållit en med hänsyn till tids- förhållandena tämligen ändamålsenlig dispo- sitionsrätt till den jord de brukade, blev det först under 1900-talet som den stora grup- pen återstående jordbrukare, dvs. nyttjan- derättshavarna, erhöll en häremot svarande förbättring i sin ställning. I sistnämnda del kan reformarbetet sägas ännu ej ha nått sin slutpunkt.

2. 1907 års reform och arbetet med en ny jordabalk

Den 14 juni 1907 utfärdades de alltjämt till sina väsentliga delar — gällande lagarna om nyttjanderätt till fast egendom samt om servitut. Lagarna utgjorde vid sidan av köplagen år 1905 — den första större etappen i ett arbete, som började förberedas år 1811 och ännu ej är avslutat och vars mål är att ersätta de privaträttsliga balkarna i 1734 års lag med en tidsenlig civillagstiftning.

Den år 1811 tillsatta s. k. lagkommittén avlämnade år 1826 ett förslag till en ny all- män civillag. Förnyade förslag av den s. k. äldre lagberedningen följde åren 1844—1850. Även under senare hälften av 1800-talet fort- satte förberedelsearbetena. De många olika förslagen ledde emellertid inte till någon mera genomgripande lagstiftning på privat- rättens område. Arbetet med förnyelse av jordabalken togs på allvar upp igen först sedan en ny lagberedning tillsatts år 1902 (ordf. justitierådet Ivar Afzelius). Denna fullgjorde sitt arbete i etapper. År 1905 av- gavs sålunda förslag till nya bestämmelser om nyttjanderätt till fast egendom samt om servitut. Övriga avsnitt följde år 1907 och 1909. Medan lagberedningens förslag av år 1905 lades till grund för de inledningsvis nämnda lagarna den 14 juni 1907, ledde öv- riga förslag inte till omedelbara lagändring- ar i annan mån än en är 1912 genomförd partiell reform av lagstiftningen om inteck- ning och exekution i fast egendom. Åter-

stående delar av förslaget till ny jordabalk kom sedan att vila i avvaktan på inrättandet av fastighetsregister och den tekniska revisio— nen av inskrivningsväsendet. Förordning om jordregister utfärdades den 13 juni 1908. Den kompletterades för städernas del med be- stämmelser om fastighetsregister genom la— gen den 12 maj 1917 om fastighetsbildning i stad.

Av hänsyn till de särskilda förhållanden, som rådde i norra Sverige blev arrendebe- stämmelserna i 1907 års lag år 1909 kom- pletterade med lagen om arrende av viss jord å landet inom Norrland och Dalarna. Lagen var dikterad av sociala hänsyn. Det- samma gällde i allt väsentligt om de änd- ringar i arrendelagstiftningen som gjordes år 1927 och 1943. År 1932 fattades beslut om en genomgripande teknisk reformering av inskrivningsväsendet. Under tiden efter avlämnandet av 1909 års förslag till ny jor- dabalk var lagberedningen främst sysselsatt med revision av familjerätten. Först 1941 bestämdes att lagberedningen skulle åter- upptaga arbetet med jordabalken. Ett del- betänkande avlämnades år 1947 (SOU 1947: 38; ordf. universitetskanslern Östen Undén). Detta innehöll i 5 kap. bl. a. regler om för- köpsrätt grundad i arrendeavtal, i stort överensstämmande med 1943 års lag i äm- net. Eljest berördes arrendereglerna ej ome- delbart. För lagberedningen avslutades jor- dabalksrevisionen med ett år 1960 avgivet betänkande i tre delar (SOU 1960: 24—26; ordf. f.d. justitierådet N. Gärde). Till följd av den remisskritik som riktades mot vissa delar av förslaget gjordes detta under åren 1961—63 inom den s.k. jordabalksutred- ningen (justitierådet Peter Westerlind) till föremål för en partiell överarbetning (SOU 1963: 55). De nämnda betänkandena av år 1960 och 1963 innehöll fullständiga förslag till ny jordabalk med därtill anslutande för- fattningar jämte motiv. Det föreslogs att nyttjanderättslagen, inklusive arrendelagen och 1943 års lag om arrendators förköps- rätt, skulle överflyttas till den nya jorda- balken. De ändringar i arrendelagen som samtidigt föreslogs var i regel betingade av den nya och mera genomtänkta systema-

tiken och berörde endast på ett fåtal punkter arrenderättens materiella innehåll. Arrende— lagsutredningen har den 30 oktober 1964 av- givit yttrande över 1947, 1960 och 1963 års betänkanden och därvid i stort sett lämnat de föreslagna ändringarna utan erinran. Det framhölls dock som angeläget att den plane- rade jordabalksreformen kunde genomföras samtidigt med den av arrendelagsutredningen förberedda reformen av arrendelagen. Såsom inledningsvis (s. 9) berörts har Kungl. Maj:t den 11 februari 1966 och den 20 januari 1967 till lagrådet remitterat ett på grund- val av gjorda utredningar upprättat förslag till ny jordabalk. Förslaget är ej fullständigt såtillvida som det bl. a. saknar bestämmelser om jordbruksarrende (8—10 kap.), lägenhets- arrende (11 kap.) och hyra (12 kap.). Av— sikten är att den nya balken före ikraftträ- dandet skall kompletteras med bestämmelser om arrende och hyra.

1907 års arrendereform var i så måtto lik 1734 års att man i första hand kartlade och legaliserade den praxis som utbildat sig. Un- der den långa tid som följt sedan ikraftträ- dandet av 1734 års lag hade en del lagregler fallit ur bruk medan i andra fall nya regler börjat tillämpas vid sidan av lagen. 1907 års lag bygger på avtalsfrihetens princip, dvs. vid konflikt mellan avtal och lag gäller av- talet; när avtalet ingenting säger gäller la- gen. Man utformade därför lagen ungefär som ett normalkontrakt mellan två förtänk- samma och någorlunda jämställda parter. I vissa delar gjorde sig emellertid också andra synpunkter gällande. En sådan var omsorgen om jordbrukets förkovran.1 Missväxt och svagår var ännu vid det senaste sekelskiftet katastrofartade realiteter för såväl enskilda som hela bygder. Lagen fullföljde här tradi- tionen från de gamla husesynsordningarna och 1734 års lag att vara på en gång arren- delag och vanhävdslag. Medan i de äldre för- fattningarna vanhävdsreglernas syfte i vä- sentlig mån förestavades av kronans skatte- intresse, siktade man 1907 främst till att kvantitativt och kvalitativt höja jordbruket som näring. Att det inte var ett fiskaliskt eller annat offentligt intresse man därigenom full- följde ses därav att de ifrågavarande bestäm-

melserna (exv. om jordens hävd, husens skick, ersättning till arrendatorn för täckdikning) ej gjordes tvingande. De kunde således upp- hävas genom avtal mellan parterna. Tvingan- de blev i stället några andra bestämmelser. Skälen kan sammanfattas i uttrycket sociala. Man var medveten om att en fullständig av— talsfrihet lätt kunde missbrukas av den som går att förhandla med en socialt och ekono- miskt underlägsen motpart. Att jordägaren vid avtalsuppgörelsen oftast var den över- lägsne stod klart, och det råder inget tvivel om att de tvingande reglernas syfte var att skydda arrendatorerna. Även om 1907 års arrendelag inte kan kallas social, innefattar den dock, i första hand på grund av före- komsten av tvingande bestämmelser, en bör- jan och en grundval till den följande mera utpräglat sociala arrendelagstiftningen.

De skilda former av jordlega som tidigare funnits, landbolega, arrende och temporär jordavsöndring, sammanfördes 1907 till ett enhetligt rättsinstitut, som erhöll beteckning— en arrende, oavsett om fråga var om upp- låtelse för jordbruk eller annat ändamål, s. k. lägenhetsarrende. För jordbruksarrendets del var de viktigaste nyheterna i 1907 års lag följande.

Av omsorg om arrendatorerna och jord- bruksnäringen gjordes arrendeavtal ingång— na tills vidare eller eljest på obestämd tid ogiltiga. Regeln var tvingande. Avtal på ar- rendatorns livstid fick dock alltjämt göras. Genom en annan tvingande regel förklarade man såsom ogiltiga alla sådana avtalsvillkor. som innebar att jordägaren förbehöll sig eller annan ägare av jorden att uppsäga avtalet före arrendetidens slut. Endast i lagen angiv- na uppsägnings- och förverkandeskäl ägde giltighet. -— Arrendatorns besittningsskydd vid ägareskifte stärktes. Om avtalet var skriftligt och arrendet tillträtts, gällde avtalet även mot ny ägare. Det var således ej längre nöd- vändigt med inteckning för att uppnå detta resultat. Även denna bestämmelse var tving- ande. För de talrika arrenden som var kom- binerade med arbetsskyldighet för arrenda-

1 »en väsentligt ökad jordbruksproduktion», LB I 1905 s. 84; NJA II 1908 nr 5 s. 21.

torn föreskrevs ävenledes med tvingande verkan att jordägaren ej fick beordra ar- rendatorn att utföra arbete utöver vad arren- deavtalet innehöll. Om arrendatorns dags- verksskyldighet väl var angiven i avtalet men ingenting sades om vilka dagar arbetet skulle fullgöras, fick jordägaren inte beordra arrendatorn att fullgöra alla dagsverkena under t. ex. sommaren, utan de skulle i möj- ligaste mån jämnt fördelas på årets veckor. Jordägaren ålades vidare att i god tid un- derrätta arrendatorn om de dagar då dags- verkena skulle fullgöras. Arrendatorn var ej skyldig att infinna sig till beordrat arbete, förrän på andra dagen efter mottaget med— delande.

Av de bestämmelser som direkt syftade till jordbrukets förkovran märkes i första hand arrendatorns rätt till ersättning för förbättringar. Om arrendatorn under arren- detiden avhjälpte brister, som funnits vid tillträdet, ägde han rätt att vid avträdet få ersättning därför av jordägaren. Regeln var ej tvingande, vilket också gällde om rätten till täckdikningsersättning. Om arrendatorn efter en på visst sätt godkänd plan täck- dikade på arrendestället, blev jordägaren skyldig att ersätta honom. Ersättningen var maximerad till värdet av de använda tegel- rören, men förföll å andra sidan till betal- ning så snart arbetet var färdigt. Arrenda- torn behövde alltså inte vänta till arrende- tidens slut.

Vid regleringen av parternas skyldigheter i fråga om arrendeställets skick hämtade man förebilder både från den gamla landbo- legan och det genom praxis framvuxna arrendeinstitutet. Lagen befattade sig inte direkt med arrendeställets skick vid utarren— deringen. I och för sig mötte inget hinder att utarrendera en fastighet med vanhävdad jord och bristfälliga hus. Den ledande prin- cipen för arrendatorns skyldigheter under arrendetiden var olika för jorden och hu- sen. Jorden var han skyldig att hävda väl, även om den vid tillträdet var vanhävdad. Försummelse medförde arrenderättens för- verkande. Å andra sidan blev arrendatorn — vid arrendetidens slut berättigad till er- sättning för avhjälpta brister. I fråga om

andra delar av arrendestället än jorden, dvs. i första hand husen, hade arrendatorn ej andra skyldigheter än att utan försämring återlämna vad han mottagit. Han skulle, som det också uttryckts, hålla husen »vid like». Även här blev arrendatorn vid arren- detidens slut berättigad till ersättning för avhjälpta brister. Nybyggnadsskyldighet åvi— lade egentligen inte någondera parten. Lag- stiftaren hade ingalunda förbisett behovet av nybyggnad men ansåg att frågan bäst skulle lösas utan lagens inblandning. Endast i händelse av att byggnad förstördes eller svårt skadades >>genom vådeld eller annor- ledes» gavs regler om nybyggnadsskyldig— het. En analys av innebörden av dessa regler skall göras i motiveringen till 8 kap. 10 & NyaJB. Tanken var att arrendeställets skick vid avträdet skulle jämföras med tillträdes- skicket. Om skicket sett i sin helhet försäm- rats, blev arrendatorn ersättningsskyldig gentemot jordägaren. Om arrendatorn där- emot förbättrat arrendestället genom att av- hjälpa tillträdesbrister, blev jordägaren er- sättningsskyldig gentemot arrendatorn. Be- visning om arrendeställets skick vid tillträ- det och avträdet kunde föras endast genom i laga ordning hållen syn.

Bland viktigare nyheter i 1907 års arren- delag må slutligen nämnas effektivare möj- ligheter för jordägaren att befria sig från en försumlig arrendator. Tidigare hade en ar- rendator, vars arrenderätt förverkats, kun- nat under åratal hindra en vräkningsdoms verkställighet enbart genom att fullfölja en rättegång, ehuru utgången varit från början given.

3. Norrländska arrendelagen 1909

I Norrland skedde under 1800-talets senare del en ekonomisk och social omvälvning av stora mått. Bakgrunden var skogsprodukter- nas ökade värde. Utvecklingen fick mycket påtagliga konsekvenser för den norrländska bondebefolkningen. Genom den sedan 1600- talet pågående avvittringsverksamheten, vars mest intensiva skede inföll under tiden 1820— 18701 hade rättsläget klarlagts beträffande

1 Norrlandskommitténs betänkande, del 1, s. 2; jfr TLU nr 13/1958.

huvudparten av den norrländska skogsmar- ken. Enorma vidder, bevuxna med skog, för- klarades utgöra delar av bondhemmanen. Skogen efterfrågades främst av skogsbolag, sågbruksägare och skogsspekulanter av skil- da slag. Till en början såldes inte marken, utan nyttjanderätt till skogen uppläts genom vanligtvis 50-åriga avverkningskontrakt. Ge— nom en lag den 25 april 1889 förklarades att avtal om upplåtelse av skogsavverknings- rätt annat än till husbehov inte var giltigt mer än 20 år.2 Härefter minskade antalet upplåtelser av skogsavverkningsrätt. I stället ökade antalet försäljningar av bondhemman mycket kraftigt. Med antagandet av 1896 års lag om hemmansklyvning, ägostyckning och jordavsöndring trodde man sig ha fun- nit ett enkelt sätt att hindra den stora över— gången av bondejord till bolagsjord. Man tänkte sig att bolagen skulle nöja sig med att förvärva hemmanens skogslott, medan jordbrukslotten med åbyggnad och husbe— hovsskog skulle undantagas. Så skedde emel- lertid endast undantagsvis. 1896 års lag blev därför en missräkning.3 Bolagens och skogs- spekulanternas hemmansförvärv fortsatte. Eftersom deras intresse var inriktat på sko- gen blev åker och äng ofta vanhävdade och byggnaderna lämnades att förfalla. I andra fall utarrenderades dessa delar av hem- manen, ofta nog till den förutvarande äga— ren. Inom en jämförelsevis kort tidrymd kom en stor del av befolkningen, särskilt i södra och mellersta Norrland, att övergå från självägande bönder till arrendatorer under skogs- och industriägarna, vanligen stora aktiebolag.

Nu antydda problem föranledde tillsät- tandet år 1901 av den s.k. norrlandskom- mittén (ordf. landshövdingen L. Douglas), som fick i uppdrag att »verkställa utred- ning, huruledes genom lagstiftnings- eller andra särskilda åtgärder den självägande, jordbrukande befolkningens ställning i Norr- land och Dalarna kunde vidmakthållas och stärkas och jordbrukets utveckling i nämnda landsdelar befrämjas». Norrlandskommittén avlämnade sitt betänkande den 27 oktober 1904. I detta föreslogs i 16 avsnitt olika åt- gärder till förbättrande av landsbefolk-

ningens och näringslivets villkor i Norrland. Bl.a. föreslogs »förbud i vissa fall för bolag och förening för ekonomisk verksamhet att förvärva fast egendom» i de norra delarna av riket; ett förslag som resulterade i lag i ämnet den 4 maj 1906. Vidare föreslogs för Norrland och Dalarna en särskild arrende- lag samt en vanhävdslag.

Den 25 juni 1909 utfärdades dels lag om arrende av viss jord å landet inom Norrland och Dalarna, dels lag om uppsikt å vissa jordbruk i Norrland och Dalarna. Syftet med dessa båda lagar har delvis redan an- tytts och framgår i övrigt till stor del av den följande redogörelsen för lagens huvud- punkter. Lagarna hade emellertid också ett syfte, som i någon mån föll utanför ramen för en ren arrendelagstiftning. Man antog och hoppades nämligen att lagarna, särskilt genom arrendelagens regler om rätt för ar- rendatorn att av jordägaren uppbära ersätt- ning för av arrendatorn utförda förbätt— ringar, skulle få den effekten att jordägarna skulle efter ägostyckning avyttra arrende- ställena till arrendatorerna. Norrlandskom- mittén yttrade (del 1 s. 141).

En dylik arrendelag kan även få en stor indirekt betydelse såsom ett medel att något inverka på jordägarens benägenhet att ägo- stycka. Så skall t.ex. en bestämmelse, som gör ägaren i någon mån ersättningsskyldig för den höjning i fastighetsvärdet arrendatorn åstadkommer genom jordbrukets förbättrande, helt säkert i en mängd fall ha till följd, att en företrädesvis av skogsbruk intresserad jord- ägare avyttrar sin jordbruksjord för att undgå de ökade förpliktelser den nya lagen pålägger honom. Nu kan visserligen invändas, att en arrendelagstiftning överskrider sin uppgift, om den i syfte att vinna något utanför arrende— väsendet liggande ändamål, stadgar strängare bestämmelser än som betingas av behovet att ge kontrahenterna vid ett arrendeavtal ömse- sidigt rättsskydd gentemot varandra. Härpå kan emellertid genmälas, att det med avseen- de på förhållandena i norra Sverige synes vara så ställt, att även en arrendelag, som icke går utanför sin naturliga begränsning, utan innehåller allenast de föreskrifter, som äro

2 Genom lag den 24 juli 1903 nedsattes tiden till fem år. Den har därefter ej ändrats. Jfr TLU nr 3/1961. Norrlandskommitténs betänkande, del 1, s. 113, 114.

nödvändiga från synpunkten av ett sunt ar- rendesystem, säkerligen kommer att bli ganska effektiv även i den antydda riktningen.

Den norrländska arrendelagen bildar ut- gångspunkten för den sociala arrendelag- stiftningen i Sverige. Den norrländska van- hävdslagen utgjorde en direkt komplettering av den norrländska arrendelagen. Denna var avsedd att vara fullständig och uttömmande i fråga om de arrenden för vilka lagen gäll- de. Lagen hänvisade delvis till allmänna arrendelagen. I dessa såväl som åtskilliga andra delar förelåg överensstämmelse mel- lan de båda lagarna. Den norrländska ar- rendelagen var till övervägande delen av tvingande natur. Därest jordägaren tog på sig mera omfattande skyldigheter än vad lagen ålade honom, var detta dock giltigt.4 Möjlighet fanns att vid särskilda omständig- heter erhålla dispens. Exempel på dispens- skäl angavs i lagen (31 å). Dispensmyndig- het var länsstyrelsen. Tillämpningsområdet begränsades förutom geografiskt - även såtillvida att lagen endast gällde för upp- låtelser från jord som ägdes av »bolag eller förening för ekonomisk verksamhet eller av enskild person, vilken icke är mantalsskriven å fastigheten eller å fastighet, som är i sam- bruk med densamma». För tillämplighet krävdes vidare att arrendet omfattade in- rösningsjord till en vidd av minst fyra hektar. Någon maximiareal fanns från början inte.

De punkter där den norrländska arrende- lagen avvek från den allmänna arrendelagen var eljest i huvudsak följande. Arrendeav- talet skulle vara skriftligt. Vägrade jord- ägaren att utgiva kontrakt kunde detta på arrendatorns begäran ersättas av beslut av domstol. — För att garantera arrendatorns besittning stadgade lagen bl.a. en minimi- tid av 15 år. Om arrendatorn i avtalet för- behållit sig att få säga upp avtalet tidigare var detta dock giltigt. Optionsrätt eller rätt till automatisk förlängning fanns ej. Om arrendatorn innehaft arrendet en femton- årsperiod var det giltigt att förlänga avtalet för en godtyckligt vald kortare tid. Det var ej förbjudet att utsätta arrendet i ar- bete eller naturalster. Det skulle dock alltid vara bestämt till beloppet. Var arrendet ut-

satt i pengar eller persedlar, och inträffade i orten allmän svårare missväxt, hade arren- datorn rätt till skälig nedsättning. - En prin— cipiell rätt för arrendatorn att överlåta ar- rendet — av samma slag som enligt 8 5 andra stycket i nu gällande arrendelag fanns, om upplåtelsetiden var längre än 20 år eller om arrendatorn innehaft arrendet minst fem år. I fråga om byggnads- och underhållsskyl- digheten infördes också betydande nyheter. Jordägaren skulle: ]. vid tillträdet tillhanda- hålla arrendatorn nödiga byggnader i brist— fritt skick; 2. vid tillträdet överlämna arren- deställets övriga tillhörigheter i ett efter or- tens sed behörigt skick; 3. under arrende— tiden verkställa erforderliga ombyggnader och större reparationer på de nödiga bygg- naderna. Arrendatorn skulle: 1. väl hävda jorden; 2. utföra mindre reparationer å de nödiga husen; 3. i övrigt så vårda och under- hålla arrendestället att detta ej försämrades; 4. svara för skador som han vållat. Lagen upptog en definition på mindre reparation som i sak helt överensstämmer med 59 å i gällande arrendelag. — Norrlandslagen till- erkände arrendatorn ersättning för förbätt- ringar i betydligt större utsträckning än all- männa arrendelagen. Ersättning för förbätt- ringar på byggnader erhöll han visserligen endast för avhjälpta tillträdesbrister, men eljest hade han en generell rätt till ersätt- ning för nyodling och annan jordförbätt- ring. Ersättningen utbetalades vid avträdet och var maximerad till »nödig kostnad». Om förbättringen bestod i nyodling, var rät- ten till ersättning förknippad med vissa i lagen angivna formaliteter.

Ansvaret för bestämmelsernas efterlevnad lades till betydande del på synemännen. Utom de uppgifter som dessa hade enligt arrendelagen ålåg det dem att bestämma vad som skulle anses som nödiga hus och avgöra huruvida nybyggnad eller större re- paration erfordrades. Om nybyggnad eller större reparation befanns erforderlig, ålåg det synemännen att dels uppgöra plan och kostnadsberäkning för arbetet, dels förelägga jordägaren viss tid för arbetets utförande.

* Skarstedt, m. H., 1941, s. 295.

%

Övriga brister antecknades vid tillträdessy- nen på vanligt sätt och räknades arrendatorn tillgodo vid avträdet. Även vid avträdes- synen hade synemännen vissa dömande funk- tioner. Sedan avträdesbristen bestämts och jämförts med tillträdesbristen, ålåg det syne- männen att förplikta den crsättningsskyldiga parten att till motparten betala den upp- komna skillnaden. Synemännen skulle då också bestämma omfattningen av arrenda- torns ersättning för jordförbättring, över- loppshus och kvarvarande stråfoder. Även dessa belopp skulle synemännen utdöma. Synemännens beslut i dessa delar ägde, om det ej gjordes till föremål för klander, sam- ma verkan som en lagakraftägande dom. Synemännen skulle alltid vara tre.

Jordägaren fick ej med giltig verkan för- bjuda arrendatorn att nyodla på arrende- stället eller att där taga erforderlig torv, sand och dylikt. Arrendatorn ägde rätt att efter anvisning taga sitt husbehov av virke i jordägarens skog, i första hand på arrende- stället eller på fastighet varav detta utgjorde del. Hade jordägaren så skövlat skogen att tillgång ej fanns till husbehovsvirke, var jordägaren skyldig att på annat sätt till— handahålla detta. Om bete ej fanns på ar- rendestället, ägde arrendatorn rätt till bete annorstädes på den fastighet, vari arrende- stället ingick (22 å). Arrendatorn ägde ock- så rätt att till husbehov nyttja fiske, som hörde till arrendestället. Arrendatorn fick ej åläggas att betala fastighetsskatten.

Alltsedan 1789 års tidigare nämnda om- fattande reformer hade i Sverige ej funnits någon vanhävdslag. Man förbisåg vid till- komsten av den norrländska arrendelagen ingalunda att det fanns en risk att jord- ägarna skulle anse lagen så litet förmånlig att de i stället för att arrendera ut skulle föredraga att låta åker och äng växa igen och husen förfalla. Att hindra detta blev den norrländska vanhävdslagens viktigaste upp- gift. Lagen blev gällande för samma delar av landet som den norrländska arrendelagen. De fastigheter och de jordägarekategorier som vanhävdslagen riktade sig emot, var också i allt väsentligt desamma som i den

norrländska arrendelagen. För uppsiktens omhänderhavande inrättades i varje län en jordbrukskommission.

4. Tiden mellan 1909 och 1943

År 1912 utvidgades det territoriella tillämp- ningsområdet för de norrländska arrende- och vanhävdslagarna att omfatta Gävleborgs län i dess helhet. Därmed gällde lagen för hela Norrland samt följande delar av Kop— parbergs län: Nedansiljans, Ovansiljans och Västerdals fögderier samt Envikens och Svärdsjö socknar.

Ganska snart efter 1909 års reformer bör— jade man diskutera, huruvida ej en social arrendelagstiftning behövdes också för riket i övrigt. Förslag i sådan riktning framlades av jordundersökningen (borgmästaren Carl Lindhagen m.fl.) i betänkande den 30 de- cember 1915. Förslaget medförde inte an— nan omedelbar åtgärd än att den norrländs— ka vanhävdslagen — men ej 1909 års arren- delag — år 1917 utsträcktes att omfatta även Värmlands län.

År 1915 påbörjades en undersökning »an- gående verkningarna av lagstiftningen till förekommande av vanhävd å viss jord i Norrland och Dalarna» (häradshövdingen Nils Wihlborg och överlantmätaren Olof Nilsson). Undersökningen avsåg såväl den norrländska arrendelagen som den norr- ländska vanhävdslagen. Utredningsmännen avlämnade betänkande med lagförslag den 10 november 1921. De konstaterade att 1909 års lagstiftning haft övervägande gynnsam- ma verkningar och i stort sett motsvarat för- väntningarna. Utredningsmännen föreslog bl.a. följande ändringar i den norrländska arrendelagen: Minimiarealen borde slopas och lagen utsträckas till alla upplåtelser för jordbruk. Minimitiden för jordägarens bun- denhet borde ökas från 15 till 30 år. Vid s.k. särskild syn borde föreläggande att av- hjälpa brister kunna riktas även mot arren- datorn, om han ej fullgjort vad honom åle- gat. Arrendators rätt till husbehovsfiske bor- de utvidgas i analogi med vad som gällde om betesrätt i 22 å. — Förslaget ledde ej till lagstiftning.

En betydelsefull förbättring i rättsläget för en stor kategori nyttjanderättshavare och bland dem företrädesvis arrendatorer skedde genom den år 1918 genomförda ensittarlagstiftningen. Genom den erhöll många, som med nyttjanderätt innehade mindre områden för jordbruk eller bostads- ändamål, äganderätt till marken. Det förut- sattes dock att brukaren hade eget hus på området. Ensittarreformen hade förberetts av torpkommittén 1911 och egnahemssak- kunniga 1913. Den ägde också samband med den år 1917 tillkomna expropriations- lagen. Sedan tillämpningsområdet för den första ensittarlagen befunnits vara för snävt, ersattes den av nya lagar 1920 och 1925. Efter ändringar 1929, 1939 och 1967 innebär ensittarlagen väsentligen följande.

Den som för jordbruk eller bostadsända- mål innehar annans mark samt därå äger boningshus, som lämnar nöjaktig bostad, kan mot erläggande av lösen till markägaren tvångsvis bli ägare till marken under förut- sättning bl.a.: 1. att den upplåtits för bru- karens livstid eller eljest varit ur ägarens besittning i minst tio år eller så länge, att tiden tillsammans med återstående upplå- telsetid uppgår till mer än tio år; 2. att på den upplåtna marken den 1 januari 1928 fanns boningshus, som tillhörde brukaren och sedan dess utgjort stadigvarande bostad åt honom och hans familj; 3. att minst en fjärdedel av hela lägenhetens värde belöper på brukaren hus. Statligt lån kan utgå till löseskillingen. Ensittarlagen äger ej tillämp- ning på mark som ägs av kronan, stad, kö— ping eller municipalsamhälle. Enligt 1967 års lagändring skall ensittarlagen upphöra att gälla med utgången av år 1976 (SFS 1967: 756).

Till bilden av 1900-talets jordlegolagstift- ning på jordbrukets område hör även den förnyelse av institutet ärftlig besittningsrätt som skedde genom tillkomsten av lagen den 4 juni 1926 om upplåtelse under åborätt av viss jord. Sådan åborätt kan upplåtas endast på kronojord. Syftet med lagen var »att en upplåtelseform bör skapas, som på samma gång den öppnar möjlighet för mindre be- medlade personer att driva jordbruk under

betryggande villkor, tillika bereder erforder- lig garanti för att det med upplåtelsen av- sedda ändamålet icke äventyras och att kronan vid behov kan återtaga den upp- låtna jorden».1 Åborätten är ärftlig och kan överlåtas. Ny åbo skall dock godkännas av länsstyrelsen. Dess prövningsrätt är där— vid friare när det gäller en oskyld än en anhörig till den förutvarande åbon. Åbo- rätten kan ej intecknas och rätten kan därför ej användas som underlag för kredit. Om annat ej avtalats äger åbon rätt att vid den första avgäldsperiodens utgång få lösa till sig marken med äganderätt. Avgäldsperio- derna bestäms genom avtal men skall som regel vara 20 år. Lagen utgår från att de för jordbruket erforderliga byggnaderna är åbons egendom. Upplåtelse av åborätt en- ligt 1926 års lag har skett i ytterst begrän- sad utsträckning.?

Den av jordundersökningen väckta tan- ken på en för hela riket gällande social arrendelagstiftning återkom och behandla- des utförligt av jordkommissionen (ordf. från 1922: Lindhagen). Denna tillsattes den 29 november 1918 och avlämnade sitt sista betänkande den 28 februari 1923 (SOU 1923: 40). Detta innehåller ett omfattande och för tiden tämligen radikalt förslag att i ett sammanhang lösa hela den s.k. jord- frågan. Den bärande tankegången hos kom— missionen och särskilt dess slutlige ordföran- de var: >>Jord åt allal>>3 Den jordbrukande befolkningen borde så långt som möjligt ut- göras av självägande bönder. För att för- verkliga detta program ville kommissionen införa möjlighet för arrendatorer att bli äga- re till sina arrendeställen samt avveckla fastighetsfideikommissen. Vidare föreslogs en för hela riket generellt verkande van- hävdslag. en skärpt jorddelningslagstiftning samt i ett förslag år 1921 — en lag som gjorde förvärv och besittning av jordbruks-

1 NJA II 1926 s. 38.

2 Enligt kammarkollegiets skrivelse den 16 juni 1964 till lagberedningen fanns då i hela riket totalt tre upplåtelser av detta slag, alla å en fastighet. Ge- nom lag 1715 1968 (nr 205) har 1926 års lagstift- ning om åborätt, med undantag för redan bestå- ende upplåtelser, upphört att gälla den 30/6 1968. 3 Prawitz, Jordfrågan, 1951, s. 42.

l l

En väsentlig roll i jordkommissionens pro- gram utgjordes av en fristående och för hela riket gällande social arrendelag. Denna var i huvudsak uppbyggd med den norrländska arrendelagen som förebild, men innehöll också flera nyheter. Lagen borde gälla en- dast vid utarrendering från vissa angivna kategorier av jordägare. Bland dessa märkes förutom de tidigare avsedda bolagen och skogsspekulanterna även godsägare i all- mänhet (inklusive innehavare av fastighets- fideikommiss). Lagen skulle dock ej gälla för godsens huvudgårdar. För lagens till- lämplighet föreslogs en nedre arealgräns av 4 hektar inrösningsjord eller 2 hektar odlad jord samt en övre arealgräns av 25 hektar odlad jord. Lagen skulle ej gälla vid ut- arrendering av vanliga bondgårdar; ej hel- ler vid upplåtelse mellan nära anförvanter. — Lega i form av arbete skulle enligt för- slaget inte längre vara giltigt. Som minimi- tid (för jordägarens bundenhet) föreslogs 15 år. Arrendatorn borde äga Optionsrätt till förnyat arrende på samma tid. Om arren— datorn avled under en arrendeperiod inver- kade detta inte på arrendeförhållandet, och vid arrendeperiodens slut skulle vissa i lagen närmare angivna anhöriga ha rätt att utöva Optionsrätten, under förutsättning att en så- lunda ifrågasatt arrendator ägde sådana egenskaper att jordägaren skäligen borde kunna åtnöjas med honom. Regeln skulle inte vara tvingande; detsamma gällde om rätten för arrendatorn att vid arrende på viss tid sätta make, barn eller barns make i sitt ställe. Vid dylik substitution krävdes att ny arrendator skäligen kunde godtagas av jordägaren. —— Optionsrätten skulle kunna brytas av jordägaren, om arrendatorn varit försumlig eller om fortsatt arrende skulle ha inneburit avsevärt men för jordägaren. Någon absolut rätt till självinträde för jord— ägaren fanns däremot inte. — Om parterna ej kunde enas om villkoren för arrende som förlängts genom Optionsrätt, skulle villkoren bestämmas av skiljenämnd. I samband där- med innehöll förslaget en regel av innehåll att arrendatorns förbättringar ej fick leda till höjning av arrendet.

Av förslag som år 1920 framlagts av jord- kommissionen föranleddes de båda lagarna den 18 juni 1925 dels angående förbud i vissa fall för bolag, förening och stiftelse att förvärva fast egendom, dels om bulvan- förhållande i fråga om fast egendom. Den förstnämnda lagen har ersatts av 1965 års jordförvärvslag. Bulvanlagen gäller alltjämt. Genom 1925 års bolagsförbudslag utvidga- des definitivt tillämpningsområdet för den sedan år 1906 gällande förbudslagstiftningen till hela riket. Provisoriska lagar i ämnet hade dock gällt sedan år 1921.4 Ett annat förslag år 1921 av jordkommissionen ledde till lagen den 13 maj 1921 (nr 207) med vissa bestämmelser rörande arrende av fi— deikommissjord. Lagen infogades med viss ändring i arrendelagen (som 56 å) och motsvaras nu med ytterligare ändring — av 1 kap. 9 & nyttjanderättslagen. 1921 års lag avsåg att åt arrendatorer av fideikom- missjord — med undantag av arrendatorer av fideikommiss” huvudgård — vid inneha- vareskifte skänka en liknande trygghet i be- sittningen som arrendatorer i allmänhet åt- njöt vid ägarebyte. Jordkommissionens öv- riga talrika förslag ledde eljest inte till några omedelbara lagstiftningsåtgärder, men många av förslagen återkom under de följande åren i mer eller mindre bearbetad form. Detta gäller t. ex. om en år 1924 (SFS 360) genom- förd skärpning av 1909 års uppsiktslag samt om de ändringar i arrendelagstiftningen som genomfördes år 1927 och 1943.

Lagändringarna den 27 juni 1927 byggde närmast på ett av Jordsakkunniga (ordf. riksdagsmannen Olof Nilsson i Tånga) av- givet betänkande med förslag till en för hela riket gällande social arrendelagstiftning (SOU 1926: 8). De sakkunniga föreslog att den norrländska arrendelagen upphävdes och ersattes med generella sociala arrendebe- stämmelser för vissa upplåtelser. Bestämmel— serna borde införas i den allmänna arrende- lagen. Jordsakkunniga avgav därefter den 3 september 1926 betänkande med förslag

' NJA II 1925 s. 248.

om en för hela riket gällande vanhävdslag- stiftning.

1927 års arrendereform förverkligade emellertid inte vare sig jordkommissionens eller jordsakkunnigas program. Huvudpunk- terna i 1927 års reform var följande. 1909 års norrländska arrendelag bibehölls med en del ändringar, bl.a. utvidgades det terri- toriella tillämpningsområdet att omfatta även återstående delar av Kopparbergs län samt hela Värmlands län och bergslagsdelen av Örebro län. Lagens rubrik ändrades till lag om arrende av viss jord å landet i Norr- land och vissa delar av Svealand. Lagen skulle nu avse upplåtelse av jord som vid avtalets ingående ägdes av »bolag eller eko— nomisk förening eller ock av enskild person, vilken icke är mantalsskriven å fastigheten eller å fastighet, som är i sambruk med den- samma, och uppenbarligen besitter fastig- heten huvudsakligen i ändamål att därmed bereda sig inkomst annorledes än genom jordbruket». Den tidigare minimiarealen av fyra hektar inrösningsjord bibehölls. Där- emot infördes nu en maximiareal, vilket tidi- gare inte funnits. Den sattes till 25 hektar odlad jord. I fråga om arrenden som föll utanför den norrländska arrendelagens gil- tighetsområde gjordes i den allmänna ar- rendelagen ändringar, som i stora drag an- slöt sig till norrlandslagen. De jordägare mot vilka de nyinförda sociala bestämmelserna i den allmänna arrendelagen riktade sig de- lade man därvid in i två grupper. Den ena var i stort sett identisk med norrlandslagens jordägarekategorier; den andra var inne- havarna av fastighetsfideikommiss. Fidei- kommissens huvudgårdar var emellertid un- dantagna från den sociala lagstiftningen i arrendelagen. Maximiarealen var liksom i norrlandslagen 25 hektar odlad jord medan minimiarealen var fyra hektar odlad jord. Minimitiden (för jordägarens bundenhet) sattes vid arrenden under fideikommiss till tio år, men utgjorde för alla övriga former av sociala arrenden femton år. Undantag för s. k. arbetarearrenden fanns således ej i an- nan mån än genom möjligheten att erhålla länsstyrelsens dispens från lagens tvingande sociala bestämmelser. Optionsrätt infördes

inte. I fråga om det materiella innehållet i övrigt anslöt sig den allmänna arrendelagens sociala bestämmelser, som gällde för bolag, föreningar och skogsspekulanter, i stora drag till motsvarande regler i norrlandslagen. Skiljaktigheterna var främst betingade av de särskilda norrlandsförhållandena. I fråga om fideikommissjorden inskränkte sig den sociala regleringen praktiskt taget enbart till den nyss omnämnda tioåriga minimitiden.

Den norrländska vanhävdslagen av 1909 ersattes också år 1927 med en ny lag an- gående uppsikt å vissa jordbruk. Den gällde för hela riket men endast för sådana jord- ägare som, om jorden varit utarrenderad, skulle ha drabbats av de sociala arrendebe- stämmelserna. Fideikommissjorden var dock undantagen. De jordägare som drabbades var således juridiska personer och vad som i förarbetena kallades skogsspekulanter. Att den nya vanhävdslagen liksom sin före- gångare var att anse som ett komplement till den sociala arrendelagstiftningen framgår inte minst därav att, om en vanhävdad fas- tighet var utarrenderad, lagen ägde tillämp- ning enbart å de nödiga byggnaderna. Åt- gärd enligt lagen med anledning av inträf- fad vanhävd kunde riktas mot ägaren men ej mot arrendatorn.

Effekten av 1927 års arrendereform blev inte vad man hade hoppats. För att under- söka hur de sociala arrendebestämmelserna tillämpats, särskilt i de delar av riket till vilka den norrländska arrendelagen år 1927 hade utsträckts, tillsattes år 1930 sociala jordutredningen (ordf. professorn K. G. Westman). Inledningen till utredningens mo- tivering är av intresse för att den visar dels hur man vid den tiden betraktade det kom- binerade arbets- och arrendeavtalet, dels hur en inte genomtänkt social lagstiftning kan komma att motverka sina egna syften. Utredningen ansåg sig ha grund för att dela den då allmänt gällande uppfattningen att en kombination av arrendeavtal med arbets- avtal i vissa fall erbjöd bestämda fördelar såväl för arrendatorn som för jordägaren (SOU 1932: 1 s. 68).

Särskilt vid torp och mindre arrendeställen,

där arrendatorn för sin utkomst är hänvisad att söka arbete vid sidan av sitt jordbruk, är det ofta förmånligt för honom att det i själva arrendeavtalet ingår ett arbetsavtal. Äger ej arrendatorn säker utsikt till den arbetsförtjänst, som han nödvändigtvis behöver för att kun- na betala sitt arrende och täcka de levnads- behov, vilka ej kunna fyllas genom det egna jordbruket, är det för honom förenat med risk att åtaga sig arrendet. Jordägarens hu- vudsakliga intresse vid dylika smärre jordupp- låtelser är utan tvivel att därigenom tillför- säkra sig stadigvarande arbetskraft för sitt jord- bruk eller skogsbruk. Särskilt har det fram- hållits, att detta vore av betydelse för det intensiva och kontinuerliga skogsbruket. Före- komsten av en kombinering av arrende- och arbetsavtal synes också i regel vara begränsad till de delar av Sverige, som ligga nedanom Norrlandslagens ursprungliga giltighetsområde. Inom detta sistnämnda område torde en dy- lik kombinering i allmänhet ha upphört att tillämpas innan 1927 års lagändring trädde i kraft.

Ur sociala synpunkter är det tydligen önsk- värt, att skogsarbete, särskilt hos bolag, i avsevärd utsträckning utföres av en fast ar- betarstam och icke av tillfälligt anställda ar- betare.

Det synes med hänsyn till ovan angivna förhållande vara lämpligt att lagen erbjuder en praktiskt användbar form för en kombina- tion av arrende- och arbetsavtal.

I praktiken har emellertid visat sig, att på många håll betänkligheter uppstått med an- ledning därav att lagen vid bolagsarrenden och därmed jämställda medger att endast arrende- avtal om 15-årig arrendetid förenas med ett i arrendeavtalet ingående arbetsavtal.

De bestämmelser, som givits i gällande lag, ha medfört, att bolagen inom det geografiska område, vartill bolagslagstiftningen utsträck- tes år 1927, i rätt stor omfattning upphört att kombinera arrendeavtal med arbetsavtal el- ler inskränkt användningen av dylika kombi- nerade avtal. Bolagen äro givetvis berättiga- de att förfara på sådant sätt, då lagstiftaren ej föreskrivit och ej heller kan tänkas komma att föreskriva, att arbetsavtal och arrendeav- tal enligt tvingande regler skola vara kombi- nerade.

Samtidigt har emellertid från bolagens sida framträtt en tendens att möjliggöra en kombi— nering av dylika avtal genom att antingen trots lagens tvingande bestämmelser om 15-årig ar- rendetid få till stånd kortare arrendetid eller nå detta mål genom dispens.

Sålunda hava bolag i vissa fall sökt ernå kortare arrendetid genom att sluta arrende- kontrakt på 15 år men förmå arrendatorn att samtidigt med kontraktets ingående genom

påskrift därå använda sin i lagen medgivna rätt att uppsäga detsamma att upphöra med utgången av femte året. På detta sätt har man sökt åstadkomma 5-åriga arrendekontrakt.

I andra fall hava visserligen arrendekon- trakten slutits på 15 år, men arrendeavgälden har satts med förhöjt belopp för varje fem- årsperiod eller i varje fall från andra fem- årsperiodens början och därvid blivit bestämd så hög från och med sjätte arrendeåret, att arrendatorn tvingas att begagna sig av sin rätt att uppsäga avtalet till upphörande med utgången av femte arrendeåret. Även på det- ta sätt har man alltså sökt få 5-åriga kon- trakt till stånd.

I ett stort antal fall ha vissa bolag sökt ernå befrielse från den 15-åriga arrendetiden genom dispens. Härvid hava bolaget och ar- rendatorn slutit avtal på kortare tid än 15 år — oftast på allenast 1 år varvid överens- kommits, att parterna med stöd av 545 all- männa arrendelagen (315 norrländska ar- rendelagen) skola begära dispens från arrende- lagens tvingande bestämmelser om arrendetid. Dylika ansökningar ha i regel bifallits av ve- derbörande länsstyrelse.

Vad som hos bolagen i främsta rummet torde väckt obenägenhet mot att använda den kombination av arbetsavtal och 15-årigt arren- deavtal, som möjliggöres genom 7 5, synes ha varit den bestämmelse, som där meddelas, att om jordägaren undandrager sig att tillhanda- hålla arrendatorn arbete, som denne enligt avtalet är skyldig utgöra, eller annat för ar- rendatorn lika förmånligt arbete, arrendatorn skall åtnjuta skadestånd.

Särskilt ha bolagen inom Värmlands län och Örebro läns bergslag befarat, att under så lång arrendeperiod som 15 år sådana omstän- digheter kunde inträffa att bolagen icke bleve i stånd att lämna arrendatorerna beräknat ar- bete.

Att arrendatorerna icke önska avstå från rätten till 15-årig arrendetid är uppenbart. Un- der nuvarande ekonomiska förhållanden hava arrendatorerna emellertid ansett sig nödsakade att biträda dispensansökningarna, då dessa i de flesta fall utgjort en förutsättning för er- hållande av arrende på förmånligare villkor.

Den skärpta arrendelagstiftningen, icke minst skadeståndsbestämmelsema i 7 5, ha vidare i sin mån föranlett, att skogsbolagen, som ti- digare ogärna velat avhända sig sina arrende- ställen, numera i stor utsträckning söka av- veckla arrendesystemet och försälja arrende- gårdarna.

Under det att det tidigare från arrendators- håll med styrka framträtt en strävan att få friköpa arrendejordbruken har med nuvaran- de ekonomiska förhållanden hos arrendatorer- na ett motsatt intresse gjort sig märkbart. De

flesta arrendatorer, varom här är fråga, äro för sitt uppehälle till stor del beroende av det arbete med kolning, skogsköming, huggning o.dyl., vartill bolaget kan bereda tillgång. I egenskap av arrendator känner skogsarbeta- ren sig tryggare för den nödvändiga arbetstill- gången än om han med äganderätt förvärva- de sitt ställe. Ett annat skäl, som under nu- varande ekonomiska förhållanden ur arrenda- torns synpunkt talar mot frilösning, är, att räntorna på köpeskillingen och övriga med äganderätten förenade årliga utgifter ofta be- tydligt överstiga den arrendeavgäld, som för närvarande utgår. Arrendatorema se därför i många fall numera med bekymmer på bola- gens stora utbud av arrendeställen.

Till avhjälpande av dessa olägenheter fö- reslog sociala jordutredningen vissa mindre ändringar i arrendelagarna. Ändring av den 15-åriga minimitiden föreslogs dock inte. Förslagen ledde ej till lagstiftning.

1943 års arrendereform var närmast för- anledd av en skrivelse (nr 180) från 1936 års riksdag. Under tiden mellan 1927 och 1936 väcktes i riksdagen ett stort antal motioner med mer eller mindre långtgående krav på reformer inom arrendeområdet. Det rörde i allmänhet sådana spörsmål som i ett sam- manhang erhöll sin lösning genom 1943 års reform. En sammanfattande redogörelse för dessa motionsyrkanden lämnas i SOU 1938: 38 s. 54—59.

Vad som på arrendeområdet inträffade under tiden från 1936 års riksdag till 1943 års arrendereform var huvudsakligen sådant som sammanhängde med den under denna period infallande kristiden. Sålunda tillkom den 16 maj 1941 en lag som — med upp- hävande i viss del av 19 & arrendelagen medgav arrendator rätt att efter anvisning av kristidsmyndighet bortföra stråfoder. La- gen var provisorisk och upphörde att gälla med utgången av år 1946.5

Den 6 mars 1942 utfärdades en proviso- risk lag om jämkning av arrendeavtal i vissa fall!5 Lagstiftningen förlängdes, men upp- hörde att gälla med utgången av år 1945. Den medgav bl.a. rätt för arrendatorer, som erlade minst hälften av arrendet i form av persedlar eller enligt markegång, att er- hålla jämkning i den sålunda bestämda

prestationen, om arrendevillkoren på grund av rådande förhållanden blev oskäligt tyngande. Fråga om jämkning skulle prö- vas av särskilda nämnder, mot vilkas beslut talan ej fick föras.

Den tidigare omnämnda uppsiktslagen av år 1927 kompletterades med lagen den 30 juni 1942 (nr 515) om åtgärder mot van- hävd av jordbruk. Denna ägde tillämplighet på alla jordägarekategorier utom kronan och på alla brukningsenheter med mer än ett hektar odlad jord. Vanhävdslagstiftningen upphörde därigenom att vara enbart ett komplement till den sociala arrendelagstift- ningen.

5. 1943 års arrendereform

De sedan år 1907 hittills mest genomgri- pande ändringarna i arrendelagstiftningen åstadkoms genom de den 22 december 1943 utfärdade lagarna: ]) om ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 om nytt- janderätt till fast egendom (SFS 883) och 2) om förköpsrätt (SFS 884).1 1943 års re- form hade förberetts av 1936 års arrende- utredning (SOU 1938: 38; ordf. häradshöv- dingen Einar Anderberg). Den slutliga lag- stiftningsprodukten avviker dock ej oväsent- ligt från utredningens förslag. Betydande av- vikelser gjordes såväl i den proposition var- igenom ärendet bragtes under riksdagens prövning som under utskottsbehandlingen.2 Av utredningen och Kungl. Maj:t ifråga- satta ändringar i vanhävdslagstiftningen ge— nomfördes sålunda inte.3 En närmare redo- görelse för olikheterna i de skilda instanser- nas ställningstaganden kommer i vissa fall

5 Rätten återupplivades genom lagen den 20 februari 1948 i samma ämne. Den upphörde att gälla den 30 juni 1949. ** SFS 72, jfr nr 73—75 samt SFS 1918:480 och 481. 1 Rubriken till den sistnämnda lyder efter lag- ändring den 30 juni 1947 (SFS 325) Lag om arrendators förköpsrätt. 2 Prop. 1943: 346 , tredje särskilda utskottet (»arrendeutskottet») 2/1943; första och andra kammarens protokoll den 16 december 1943; riksdagens skrivelse nr 533/1943; jfr NJA II 1944 s. 147 samt art. i SvJT av Anderberg 1944 s. 28 och Holmbäck 1946 s. 675. 3 Jfr utskottsutlåtandet s. 66.

att ske i den följande framställningen i an- slutning till den närmare redogörelsen för arrendelagsutredningens förslag.

De huvudsakligaste nyheterna i 1943 års reform, som med några undantag trädde i kraft den 1 januari 1944, var följande. Den norrländska arrendelagen upphävdes. I gen- gäld utvidgades den sociala arrendelagstift- ning som år 1927 införts i arrendelagen. Därvid följdes i vissa fall norrlandslagens principer, i andra fall den förutvarande ar- rendelagens. I vissa väsentliga avseenden följdes för svensk rätt helt nya linjer. Den sociala arrendelagstiftningen gjordes betyd- ligt mera enhetlig. Tillämpningsområdet vid— gades. De nedre arealgränserna bortföll och den övre arealgränsen höjdes till 50 hektar odlad jord. De kategorier av jordägare mot vilka de sociala bestämmelserna riktade sig utvidgades ävenledes. Nytillkommande jord- ägarekategorier var stiftelser, härads- och norrlandsallmänningar, andra föreningar än ekonomiska, enskild person såsom ägare (eller fideikommissinnehavare)4 till bruk- ningsenhet lydande under huvudgård samt i övrigt alla som, kort uttryckt, inte tillhörde den egentliga bondebefolkningen (49 & AL). För vissa av de minsta arrendeställena, de s.k. arbetarboställena, skulle endast en del av de sociala bestämmelserna gälla (i fort- sättningen kallade halvsociala arrenden).

Den från principiell synpunkt intressan- taste nyheten var och är — att man i stället för det tidigare systemet med förhållandevis långa minimitider införde en minimitid av fem år i förening med automatisk förläng- ning och optionsrätt för arrendatorn till nytt arrende för nya femårsperioder utan någon begränsning i tiden (50, 51 åå). Options- rätten kan brytas inte blott, som i jord- kommissionens förslag, vid försummelse av arrendatorn eller påtagligt men för jord- ägaren utan också om jordägaren (eller vissa närmare anhöriga till honom) själv avser att övertaga arrendeställets brukande (53 5). Full avtalsfrihet gäller i princip i fråga om arrendeavgiftens storlek och övriga arrende- villkor för det avtal som ingås i samband med arrendatorns tillträde. Om ett arrende förnyas på grund av arrendatorns options-

rätt, bestäms villkoren för det nya arrendet i händelse av tvist av skiljemän, om sådana utsetts, men eljest av arrendenämnden (före år 1948 jordbrukskommissionen; 54, 55 åå). Om ett socialt arrendeställe säljs, har arrendatorn förköpsrätt framför den förste köparen, om arrendatorn erlägger det pris som säljaren och den förste köparen över- enskommit. — Arrendeavgiften skall vara ut- satt i pengar och vara till storleken bestämd för hela arrendetiden; de s.k. mjölkarren- dena har därigenom blivit ogiltiga. — Skyl- digheten att bygga och underhålla arrende- ställets hus ordnades i stort sett på samma sätt som förut gällt för sociala bolagsarren- den (59—61 åå). En kvarleva från den gamla norrlandslagen består i att arrenda- torerna i norra delarna av riket har fått be- hålla den särskilda rätten till skogsfång och bete (64 å). Arrendatorns död inverkar ej längre på arrenderättens bestånd (65 5 st. 1).

Även i arrendelagens allmänna del genom- fördes flera ändringar av betydelse för så— väl sociala som icke-sociala arrenden. Som ett absolut formkrav uppställdes att avtalet erhöll skriftlig form (1 5). Även för de icke- sociala arrendena gjordes mjölkarrendena ogiltiga (6 5). Sublokationsförbudet har bibe- hållits men förtydligats i enlighet med gäng- se lagtolkning (7 å). Undantaget från för- budet mot substitution har utvidgats till att avse avtal slutna för tio år eller mer (tidi- gare 15 år eller mer; 8 5). Syneinstitutets ställning som bevismedel undergick den änd- ringen att synen inte längre blev det enda tillåtna bevismedlet för konstaterande av ar- rendeställets skick. Om syn hållits och för- blivit oklandrad, får den, liksom tidigare, visserligen inte motbevisas (10, 13 55), men om en laga syn av en eller annan orsak inte hållits, har öppnats möjlighet till fri bevisning om arrendeställets skick. De dö- mande funktioner som enligt norrlandslagen tillkommit synemännen flyttades ej över till arrendelagen. Medan synemans befogenhet

* De sociala arrendebestämmelserna vid upplå- telser under fideikommiss som tidigare gällt var av begränsad räckvidd, se 55 och 56 55 arrende- lagen i 1927 års lydelse samt 5. 92 ovan.

tidigare var begränsad till det egna tings- laget, krävs i den nya lagen blott att han är förtrogen med >>ortens förhållanden» (11 5). Den tidigare regeln att syneman ej fick jä- vas, om parterna varit ense om att utse honom, har upphävts. Tidsfristen för syns hållande har förkortats från sex till tre må- nader efter tillträdes- respektive avträdes- dagen (11 & st. 3). -— Arrendelagen står kvar på sin tidigare ståndpunkt att i princip ej ålägga någondera parten någon byggnads- skyldighet utanför den sociala arrendesek- torn. Dock infördes den nyheten att jord- ägaren genom en tvingande regel ålagts bygg- nadsskyldighet beträffande arrendeställets lantarbetarbostäder. Den tidigare gällande regeln att arrendatorn skall få räkna sig till godo husrötebelopp på en byggnad som ar- rendatorn ersatt med en ny har gjorts tvingande (16 å). Arrendatorns möjlighet att av jordägaren erhålla ersättning för av arrendatorn på arrendestället utförda för- bättringar har utvidgats väsentligt för alla slag av jordbruksarrenden (17 och 18 55). Bestämmelserna härom har för flertalet för- bättringsarbeten gjorts tvingande vid sociala arrenden (65 5 st. 2). Alltjämt gäller dock att förbättringar av arrendeställets hus utöver avhjälpta tillträdesbrister — inte med- för någon ersättningsrätt. En mera utförlig redogörelse för rätten till ersättning för fri- stående förbättringar och dess förhistoria lämnas i motiveringen till 8 kap. 17 & NyaJB. Den tidigare regeln att jordägaren skulle svara för fastighetsskatt och annan »allmän tunga» har gjorts tvingande (23 å). För- verkandegrunderna jämkades såtillvida att olovlig försäljning av brännvin, vin eller öl ej längre utgör förverkandeskäl. Detsamma gäller om arrendatorn överträder i avtalet intaget förbud att på arrendestället inhysa främmande personer. I stället har stadgats att arrenderätten förverkas, om arrendatorn på arrendestället för eller tillåter andra att föra ett sådant leverne som väcker förargelse eller verkar störande på omgivningen (36 å). En begränsning av kompetensen för skilje- män, tillkallade i anledning av tvist mellan arrendeparter, infördes. Skiljemännen får nu inte med slutlig verkan avgöra frågan om

rätt eller skyldighet för arrendatorn att till- träda eller kvarsitta på arrendestället (43 å). Regeln har gjorts tvingande. De ävenledes tvingande reglerna om arbetsavtal i kombi- nation med arrendeavtal utbyggdes ytter- ligare. Arrendatorn skall således under alla förhållanden erhålla betalning för sitt arbete efter gängse pris i orten vid tiden för arbetets utförande (46 5). Om jordägaren underlåter att tillhandahålla arbete är arrendatorn be- rättigad inte blott som tidigare till ska- destånd utan även att säga upp arrendet (47 5). Å andra sidan stadgas i samma lag- rum att skadeståndsskyldighet för jordägaren ej föreligger, om underlåtenheten att tillhan- dahålla arbete nödvändiggjorts av ändrade ekonomiska eller tekniska förhållanden. Angående syftet med 1943 års reform förekom bl. a. följande uttalanden under förarbetena. 1936 års arrendeutredning.5 Den omfattning vari jordbruksjord i vårt land upplåtes på arrende giver åt arrende- institutionen en framstående betydelse i vårt ekonomiska liv. Det är därför ett viktigt öns- kemål, att rättsreglerna rörande arrende in- nefatta den avvägning av skilda intressen. som kan antagas medföra största möjliga gagn ur synpunkten av det allmänna bästa. Vad med arrendelagstiftningen avses sträcker sig vida längre än till det med privaträttsordningen i allmänhet förbundna syftet, att åstadkomma ordning och klarhet i rättsförhållandena så att tvister undvikas och gången i affärslivet un- derlättas. Uppenbart är att till arrendeinstitu- tionen äro knutna intressen, som mera di- rekt sammanhänga med produktionen inom skilda grenar av vårt näringsliv liksom ock med de sociala betingelserna för en talrik grupp av medborgare i vårt land. Arrendelagstift- ningen får vid sådant förhållande, vid sidan av sin karaktär av civilrätt i trängre mening, en särskild prägel av närings- och socialpo- litisk reglering. Denna omständighet medför, att rättsreglerna på förevarande område jäm- förelsevis ofta måste bliva föremål för stats- makternas uppmärksamhet och överväganden. Härvidlag lärer det visserligen icke böra ifrå- gakomma, att ett visst ekonomiskt konjunk- turläge får utöva något egentligt inflytande vid rättsreglernas utformning, varav såsom kon- sekvens skulle följa, att lagen finge undergå ändring alltefter de ständiga skiftningarna i det ekonomiska livet. Däremot torde kunna

5 SOU 1938: 38 s. 61.

fastslås, att de på något längre sikt fortskri- dande förändringarna inom jordbrukstekniken eller beträffande andra faktorer inom produk- tionen liksom ock den allmänna sociala ut— vecklingen, med därav betingade förskjutning- ar i rättsuppfattning och i särskilda befolk- ningsgruppers livsföring och krav på viss lev- nadsstandard, utan alltför lång tidsutdräkt böra skänkas nödigt beaktande. De talrika framställningar om arrendelagens ändring i skilda avseenden, som under senare år fram- kommit såväl inom som utom riksdagen, ut- göra ett tecken därpå, att ifrågavarande lag- stiftning icke genom 1927 års reform ingått i något mera varaktigt viloläge.

Såsom i motiven till nuvarande lag fram- hålles, bör vid lagstiftning om arrende tagas till syfte att såvitt ske kan jordbrukets utveck- ling därigenom befordras. Emellertid kunna olika uppfattningar göra sig gällande om bästa sättet att fullfölja detta syfte. De allmänna intressen vilka här äro i fråga äro ägnade att beröra den grundsats om avtalsfrihet, som allt- jämt bildar utgångSpunkten för stora delar av vår privaträttsordning. Då redan den nuva- rande allmänna arrendelagen i icke ringa ut- sträckning innefattar begränsningar i avtalsfri- heten, innebär valet mellan fritt avtal och tvingande lagbud visserligen icke någon ny problemställning på detta område. De skilda yrkanden som framställts angående ändringar i arrendelagstiftningen kunna dock uppfattas såsom uttryck för en växande tilltro till de tvingande lagbudens ändamålsenlighet vid till- godoseendet av allmänna intressen. Vid en omprövning, huruvida särskilda bestämmelser i lagen böra bliva tvingande eller om desamma såsom dispositiva böra få sättas ur tillämp- ning genom kontrahenternas avtal, bör natur- ligtvis synpunkten av allmänt gagn vara av- görande. Någon i sak tillfredsställande pröv- ning kan icke vinnas, om man med stöd av någon förutfattad teori anser den ena eller andra metoden böra erhålla ett allmängiltigt försteg. Av den erfarenhet som föreligger på detta område kan på förhand dragas den slut- satsen, att valet av metod i nämnda hän- seende måste utfalla olika, alltefter skilda ty- per av arrendeavtal och alltefter beskaffenhe- ten av den fråga som den särskilda lagregeln avser att lösa. Arrendeutredningen förbiser emellertid icke att den nackdel, som kan ligga i själva tvånget såsom sådant, bör tagas i be- traktande, när det gäller att välja mellan en tvingande och en dispositiv anordning. Att en viss återhållsamhet med införande av tvingan- de lagregler torde böra iakttagas även med hänsyn därtill, att det ofta kan vara vanskligt att på förhand bedöma verkningarna av en dylik regel, torde ligga i öppen dag. I detta hänseende må särskilt framhållas, att då jor-

dens utarrendering förutsätter jordägarens fri- villiga medverkan, en tvingande normering av rättsförhållandet kan tänkas ogynnsamt åter- verka på just den frivillighet, som utgör för- utsättningen för att arrende överhuvudtaget skall komma till stånd. Effekten av en viss lagregel kan härigenom lätt nog bliva en annan än den som därmed egentligen varit avsedd. Antydda förhållande ådagalägger ock, att lag- stiftarens möjlighet att med tvingande regler realisera syften av ena eller andra slaget på förevarande område långt ifrån kan betraktas såsom obegränsad.

Tyngdpunkten i de reformsträvanden som under senare år gjort sig gällande ligger till synes på det socialt-humanitära planet. Givet är, att i den mån lagen icke finnes uppfylla skäliga och realiserbara krav på social rätt- visa för den befolkningsgrupp — arrendato- rerna — som med avseende å sina utkomst- möjligheter och personliga förhållanden i öv- rigt är i särskild grad beroende av arrende- institutionen, det är en viktig uppgift att tillse, att brister härutinnan avhjälpas, särskilt när så kan ske utan eftersättande av de utveck- lingsmöjligheter i produktivt hänseende, som det likaledes bör åligga lagstiftaren att söka befrämja. Det har ofta framhållits att arren- datorn av ekonomiska såväl som av psy- kologiska orsaker — merendels befinner sig i en ställning av underlägsenhet i förhållande till jordägaren, en ställning som är ägnad att försvåra arrendatorns möjlighet att på egen hand hävda sina befogade önskemål vid av- talsslutet. Tvivelsutan har man härmed angivit en synpunkt, som icke kan frånkännas en av- sevärd betydelse inom det rättsområde varom här är fråga. Visserligen förhåller det sig ingalunda så, att en dylik underlägsenhet å arrendatorns sida kan betraktas såsom en re- gelmässig företeelse vid arrendeavtal överhu- vudtaget. Jämte en erinran om de individuella fallens växlande karaktär måste i detta sam- manhang betonas, att omfattande kategorier av arrendeavtal till sin natur äro sådana, att de kunna och böra uppfattas såsom resultat av förhandling mellan likställda kontrahenter. Emellertid låter det sig icke förneka att be- rörda synpunkt har en vidsträckt giltighet, och arrendeutredningen håller för sin del före, att densamma bör beaktas jämväl utanför det om- råde — den nuvarande s.k. sociala arren— delagstiftningen — där den hittills utövat vä— sentlig inverkan på lagreglernas uppbyggnad.

Det medel varöver lagstiftaren förfogar, när det gäller att bereda ett särskilt skydd för den svagare parten i ett rättsförhållande, är det redan i annat sammanhang omnämnda, att begränsa avtalsfriheten genom tvingande lag- bud. Även ett fullföljande av de socialpoli- tiska strävanden som föranlett ifrågavarande

utredning leder sålunda till en omprövning av frågan, i vad mån tvingande lagregler i större omfattning böra ifrågakomma på detta om- råde. Härvid framställer sig omedelbart till eftertanke att de arrenden, vilka för närva- rande inrymmas under den i väsentliga delar alltjämt av avtalsfrihetens grundsats behärska- de allmänna arrendelagen, sinsemellan förete avsevärda olikheter med avseende å sin eko- nomiska funktion och allmänna karaktär. Un- der den allmänna arrendelagen falla sådana till sin natur olikartade avtal som exempelvis å ena sidan ett affärsföretags arrende av huvud- gården till ett större gods, å andra sidan en skogs- eller lantarbetares arrende av ett obe- tydligt torpställe om några få tunnland åker. Detta förhållande giver från början anledning förmoda, att åtskilligt står att vinna med en på detta område företagen kategoriklyvning, som möjliggör insättandet av ett starkare so- cialt skydd med avseende å de rättsförhållan- den, där ett oavvisligt behov därav kan sägas föreligga. ———

I detta sammanhang torde även kunna fram- föras den reflexionen, att de arrendeavtal vil- ka måhända delvis såsom följd av en all- mänt tillämpad, nedärvd rättssystematik inom civilrätten kommit att framstå såsom mera typiska och vilka därför kunna antagas ha i särskild grad uppmärksammats vid de nuva- rande lagreglernas utformning, enligt stati- stikens vittnesbörd icke synas vara till antalet särskilt dominerande. Det förhåller sig till och med så, att en relativt synnerligen tal- rik klass av nyttjanderättshavare grunda sitt innehav av jord på avtal av i viss mening blandad karaktär, avtal beträffande vilka det knappast är fullt klart, huruvida de juridiskt böra hänföras till arrende-, hyres- eller ar- betsavtal. Vid en reform av arrendelagstift- ningen föreligger anledning att uppmärksamma dessa gränsfall. Behovet av socialt skydd kan nämligen icke anses vara mindre för denna kategori av smärre nyttjanderättshavare än för dem, vilka såsom arrendatorer av fastigheter av viss storleksordning och under vissa jord- ägare ansetts böra skyddas genom lagbestäm- melser av social betoning. Svårigheten att ju- ridiskt klassificera nämnda avtal synes ej böra avhålla från försöket att reglera dem på det sätt, som kan antagas bäst överensstämma med deras naturliga betingelser..

Jordbruksministern Pehrsson-Bramstorp.6

Vid lagstiftning om arrende är jordbruksnä- ringens befrämjande det främsta huvudsyftet. Det gäller att vidmakthålla och utveckla bär- kraftiga jordbruk. Lagstiftningen bör med ut- gångspunkt härifrån givas en sådan utformning,

att dugande jordbrukare även såsom arrendato- rer må se sig i stånd att arbeta för jordbrukets utveckling. Därest man vill nå det med lag- stiftningen avsedda syftet torde det vara nöd- vändigt att tillse att en arrendator, som genom omtanke och ekonomiska insatser bidragit till den arrenderade egendomens förbättring, vare sig det gäller byggnaderna eller jordens pro- duktionsförmåga, tillförsäkras en viss trygg- het, att han själv eller hans efterkommande få skörda frukterna av detta förbättringsarbete. Sådan trygghet är i hög grad beroende av de omständigheter under vilka arrendeavgiften be- stämmes. Även om arrendatorerna äro sam- manslutna i föreningar, lärer likväl deras möj- ligheter att utan lagens bistånd vid en arrende- periods slut kunna påverka arrendeavgiften för kommande arrendeperiod vara förhållandevis små. Under gångna tider har i många fall arrendatorn fått betala ett förhöjt arrende för den värdestegring, som han genom eget arbete och kapitaltillskott åstadkommit. Man må ej här invända att, därest arrendeavgiften be- stämts till för högt belopp, arrendatorn icke borde godtaga de nya villkoren. Envar torde lätt inse, att en arrendator, som med in- tresse och omtanke brukat en fastighet under en lång följd av år, finner det svårt att be- höva lämna den egendom som blivit hans och hans familjs hem.

I likhet med vad som skett på vissa andra områden av samhällslivet synes förhållandet mellan de avtalsslutande parterna även på arrenderättens område böra underkastas en fastare reglering än den som gäller. Enligt den allmänna jordbruksräkning, vilken ägde rum under år 1932, voro omkring 20 procent av de brukningsdelar, vilka omfattade minst två hektar åker, utarrenderade. Och av den åker- areal om tillhopa 3 575 389 hektar, som hörde till brukningsdelar av sagda storlek, brukades icke mindre än 954 885 hektar eller sålunda nära 27 procent av arrendator. Det samhälls- ekonomiska intresset av att produktionen be- främjas å arrendejordbruken och detta även genom produktionsbefrämjande åtgärder på längre sikt har sålunda en styrka och bety- denhet, som gör att detta intresse måste beak- tas, även där detsamma icke låter sig förena med principen om avtalsfrihet i förhållandet mellan enskilda. Sedan länge har ju också ar- rendelagstiftningen inrymt lagbud av tvingande karaktär.

I de reformsträvanden, som under senare år gjort sig gällande på förevarande område, torde emellertid de socialpolitiska synpunkterna ha trätt starkare i förgrunden än den rent nationalekonomiska sidan av lagstiftningens

. Prop. 1943: 346 s. 41.

uppgifter. De många yrkanden om lagänd- ring, vilka motionsvis framförts inom riks- dagen eller på annat sätt erhållit offentlighet, ha i allmänhet tagit sikte på en förbättring av arrendatorernas ställning i socialt hänseende, en tendens som med hänsyn till det rådande ut- gångsläget synes fullt naturlig. Detta betonan- de av de sociala önskemålen behöver givetvis ej innebära någon motsättning till vad som nyss framhållits såsom arrendelagstiftningens ögon- märke. En förbättring av arrendatorernas ställ- ning i de olika hänseenden som här kunna ifrågakomma — exempelvis större trygghet i besittningen, förbättrad byggnadsstandard, ökad möjlighet till gottgörelse för kapitalin— vesteringar, en mera rättvis värdering av åta- gen arbetsskyldighet o.s.v. — torde i stort sett vara ägnad att skapa gynnsammare be- tingelser för jordens brukande och att så- lunda medverka till en förkovran av jord- bruksnäringen.

Den nuvarande arrendelagstiftningen inne- fattar dels bestämmelser av allmän räckvidd och dels av sociala hänsyn betingade särbe- stämmelser för vissa slag av jordbruk. Be- träffande dessa särbestämmelser — den socia— la arrendelagstiftningen har såsom ett hu- vudmotiv ofta åberopats den omständigheten, att arrendatorn skulle befinna sig i en ställ- ning av underlägsenhet i förhållande till jord- ägaren, en ställning som vore ägnad att för- svåra arrendatorns möjlighet att på egen hand hävda sina befogade önskemål vid avtalsslu- tet. Även arrendeutredningen har i olika sam- manhang framfört denna synpunkt, som en- ligt dess mening hade en vidsträckt giltighet och borde beaktas jämväl utanför området av den nuvarande sociala arrendelagstift- ningen. Tydligt är att en dylik underlägsenhet kan tänkas förekomma jämväl inom andra grupper av arrenden än den, som omfattar bolagsarrenden och därmed likställda. Emel- lertid är jag i viss mån benägen att instämma med dem, som ansett att berörda synpunkt är mindre väl ägnad att tjäna såsom ledning vid arrendelagstiftningens uppbyggnad. Och det har ej utan fog erinrats, att arrendato- rerna numera, såsom följd av organisations- väsendets utveckling och tidsomständighetema i övrigt, måste antagas besitta större möjlig- het att hävda sina befogade intressen gentemot jordägarna.

Ur flera synpunkter torde det emellertid vara ändamålsenligt att arrendelagstiftningen liksom hittills uppdelas i en allmän och en speciell avdelning. Det behov, som kan tänkas på- fordra en begränsning av avtalsfriheten genom tvingande lagbud, är tydligen av olika styrka vid olika typer av arrenden. Lika tydligt är, att om en viss tvingande reglering, motiverad av samhällsekonomiska eller sociala intressen,

kan tänkas lämplig beträffande vissa grupper av arrenden, dess genomförande likväl vid andra slag av arrenden skulle kunna möta avgörande praktiska svårigheter. Härvidlag framträder en skillnad särskilt mellan sådana brukningsdelar, vilka allenast av tillfälliga or- saker bliva föremål för utarrendering, och de fastigheter, där jordens brukande genom ar- rendator är det normala. Att behovet av av- talsfrihet gör sig starkare gällande vid de till- fälliga än vid de permanenta arrendena torde ligga i öppen dag.

Såsom arrendeutredningen inledningsvis framhållit måste vid valet mellan dispositiva och tvingande regler tagas särskild hänsyn till den omständigheten, att själva arrendeförhål- landet för sin tillkomst förutsätter ett frivilligt avtal mellan jordägare och arrendator. Ett tvångsingripande, som avser vissa sidor av arrendeförhållandet, kan nämligen tänkas åter- verka icke blott på utformningen av avtalet i sådana delar för vilka dispositionsfrihet är rådande utan även på villigheten att över- huvudtaget sluta arrendeavtal. Att på grund av detta sammanhang effekten av en viss re- gel skulle kunna bliva en annan än den som egentligen varit avsedd, är givetvis en om- ständighet, som manar till varsamhet vid in- förandet av tvingande lagbud på förevarande område. Lagändringar till ena partens förmån kunna, även om desamma var för sig synas nyttiga och önskvärda, likväl sammanlagt ut- göra en sådan belastning för den andra parten, att mindre gynnsamma verkningar därav kunna uppkomma. Vad angår den sociala arrende- lagstiftningen har från många håll gjorts gäl- lande, att arrendeutredningens förslag genom sina tvångsbestämmelser till arrendatorernas förmån lade en alltför stor börda på jord- ägarna. Det har befarats att många jordägare, hellre än att finna sig i en dylik ordning, komme att avstå från att upplåta jord på ar- rende, ett resultat som syntes innebära en nackdel jämväl för arrendatorsklassen.

Den sålunda framförda kritiken förtjänar naturligen att uppmärksammas. Även om inne- hav under äganderätt icke minst från sam- hällets synpunkt utgör den bästa besittnings- formen, är det likväl av icke ringa betydelse att vid sidan av de självägda jordbruken även arrendeställen finnas att tillgå. För den som vill ägna sig åt jordbruk, oaktat egna kapi- talresurser saknas, är övertagandet av jord på arrende ofta den bästa att icke säga den enda lösningen. Genom arrendeinstitutionen underlättas en viss cirkulation inom jordbru— karklassen. Den obemedlade jordbruksarbeta- rens väg uppåt till ställningen av självägande går merendels över arrendet. Även ungdomen från jordbrukarhem går ofta denna väg fram till ställning av självägande. I betraktande av

dessa och andra omständigheter kan det näppe- ligen anses såsom en uppgift för en reform att påskynda en fortgående avveckling av ar- rendesystemet.

Farhågor av det slag som nu berörts må väl giva anledning till en viss försiktighet i fråga om upptagandet av tvingande bestäm- melser i arrendelagstiftningen. De böra där- emot ej föranleda en negativ hållning inför varje strävan att med lagstiftningens hjälp söka befrämja jordbruket å arrendeställena och förbättra arrendatorernas ställning i eko- nomiskt och socialt hänseende. I vad mån in- förandet av tvingande bestämmelser utlöser en tendens till avveckling av arrendesystemet är en fråga, som knappast kan på förhand med säkerhet bedömas. Bleve en sådan tendens av jämförelsevis måttlig styrka, kunde den givet- vis icke vålla några märkbara olägenheter i de avseenden som här förts på tal, därest nedgången i fråga om arrendejordbruken mot- svarades av en uppgång beträffande de själv- ägda jordbruken. Och en dylik förskjutning i proportionen mellan de båda kategorierna av jordbruk kan icke anses medföra enbart ogynnsamma verkningar. Här må hänvisas där- till, att denna proportion för närvarande är synnerligen växlande inom skilda delar av riket. Såsom exempel må nämnas, att medan i Östergötlands län arrendejordbruken enligt 1932 års allmänna jordbruksräkning utgjorde 49,8 procent av samtliga brukningsdelar om- fattande minst två hektar åker, motsvarande procentsiffra för Västerbottens län allenast var 4,6. Hurudan proportionen bör vara för att kunna betraktas såsom den mest önskvärda är en fråga, som det torde vara fruktlöst att söka besvara. I den mån en tendens skulle framkomma att sammanföra för självständigt jordbruk lämpade arrendegårdar med andra bärkraftiga brukningsdelar är detta emellertid en icke önskvärd utveckling.

De olägenheter, som kunna tänkas vara för- bundna med en nedgång i förekomsten av arrendeställen, torde huvudsakligen vara av övergående natur. De synas icke utgöra verk- ligt avgörande hinder mot en reform av arren- delagstiftningen i avsedd riktning. Å andra sidan måste givetvis undersökas, i vad mån åtgärder kunna vidtagas i syfte att mildra dylika olägenheter. Vad arrendeutredningen härutinnan föreslagit och här avses särskilt förköpsrätten samt den retroaktiva tillämp- ningen av Optionsrätten har mött tämligen stark kritik i de avgivna yttrandena. Såsom jag längre fram får tillfälle att närmare ut- veckla torde vissa jämkningar i arrendeutred- ningens förslag i dessa stycken vara av beho- vet påkallade. I princip delar jag emellertid arrendeutredningens åsikt att en skärpt arrende- lagstiftning påkallar ingripanden av föreslagen

art, åsyftande att motverka den befarade ten- densen till arrendesystemets avveckling.

6. Efter 1943

Vid beskrivningen av vad som efter 1943 års reform hänt på arrenderättens område ter det sig naturligt att skilja mellan å ena sidan det fullföljande av 1943 års reform som skedde genom att reformens principer i större eller mindre omfattning upptogs i den publika arrendelagstiftningen och å andra sidan kritiken av reformen och kra- ven på en ny översyn av hela lagstiftnings- komplexet.

Den för de publika arrendena (jfr s. 73 0. 106) sedan gammalt bestående särskilda regleringen omfattades inte direkt av de här berörda olika arrendereformerna under l900-talet. I regel hade dock genom sär- skilda författningar de publika arrendena i huvudsak anpassats till arrendelagen och de olika ändringarna däri. En dylik anpassning skedde även efter 1943 års reform av den allmänna arrendelagen. För de närmare de— taljerna i detta arbete kommer närmare att redogöras i femte kapitlet (avsnitt III).

1943 års reform karakteriseras i likhet med flertalet andra reformer och förslag inom arrendeområdet under tiden 1909-1943 i första hand av önskemålet att förbättra arrendatorernas villkor. Det råder heller ingen tvekan om att en förbättring verkligen inträdde. I vilken utsträckning denna varit en följd av ändringarna i lagstiftningen eller skulle ha inträtt denna förutan lär knappast slutgiltigt kunna avgöras. Att lagstiftningen varit av stor betydelse är uppenbart, liksom det också är uppenbart att den inträffade förbättringen ej enbart är ett resultat av lagstiftningen. AV de nyss återgivna uttalan- dena av 1936 års arrendeutredning och jord- bruksministern framgår att man under förarbetena till 1943 års reform mycket väl insåg att det fanns risk för att en utvidg- ning av jordägarnas skyldigheter mot arren- datorerna skulle kunna leda till att en del jordägare helt eller delvis skulle upphöra att arrendera ut. Trots denna insikt under- lät 1943 års lagstiftare att vidtaga åtgärder

l i ! u ! l

som med tillräcklig effekt skulle ha kunnat hindra en dylik utveckling. Detta förhål- lande har mer än något annat dominerat efterkrigstidens arrendediskussion. Här må vidare endast i förbigående erinras om de omfattande och djupgående förändringar så- väl inom jordbruket som inom arbetsmark- naden i övrigt som inträffat under samma tid. Utredningen återkommer härtill i det följande.

Det för den sociala arrendelagstiftningen utmärkande sambandet med vanhävdslag- stiftningen har redan upprepade gånger be- lysts. I den proposition som föregick 1943 års ändringar i arrendelagen hade föreslagits ändring i vissa delar av 1927 års uppsikts- lag. Enligt propositionen skulle dessa änd- ringar träda i kraft först den 1 juli 1947, då giltighetstiden för 1942 års provisoriska vanhävdslag utgick. Propositionen blev i denna del ej antagen. Motivet för avslaget var att rättsläget för tiden till den 1 juli 1947 inte skulle beröras och att det fanns anledning att räkna med att en ny och definitiv vanhävdslagstiftning skulle komma till stånd dessförinnan.1 Frågan togs emel- lertid snart upp på nytt. I samband med tillsättandet den 12 maj 1944 av 1944 års vanhävdsutredning uttalade sålunda jord- bruksministern Pehrsson-Bramstorp.2

Sedan den nya arrendelagstiftningen trätt i kraft, synes en stark tendens ha kunnat spå- ras att jordägarna mer och mer sökt taga under eget bruk tidigare såsom självständiga jordbruk utarrenderade torp och lägenheter. Vidare har det kunnat förmärkas, att i och för sig bärkraftiga bondejordbruk i ökad om- fattning förvärvats av ägare till intilliggande fastigheter och sammanslagits med dessa. Det torde kunna befaras, att efter sarnmanförandet under en hand av dylika jordbruk åbyggna- dema å det ena bortföras eller lämnas utan underhåll. En icke obetydlig minskning av de självständiga jordbrukens antal torde till följd av berörda förfarande komma att ske. En dylik utveckling synes icke okontrollerad böra få äga rum.

Sedan vanhävdsutredningen den 14 april 1945 avlämnat en promemoria med förslag till provisorisk lagstiftning till förhindrande av sammanslagning av vissa jordbruk ut-

färdades den 8 mars 1946 lag angående änd- rad lydelse av 2 och 13 åå lagen den 30 juni 1942 om åtgärder mot vanhävd av jordbruk (SFS 1946: 62). Lagen innefattade en skärp- ning av vanhävdslagstiftningen föranledd av utvecklingen på arrendeområdet. Enligt den dessförinnan gällande lydelsen av 1942 års vanhävdslag förelåg ej vanhävd, om man bortförde eller låt bli att underhålla en bygg— nad, som på grund av >>sådan sammanslag- ning av brukningsdelar, som medför väsent- liga fördelar för jordbruksdriften, eller ock av annan dylik anledning blivit obehövlig». 1946 års lagändring lämnade det sist angivna undantaget orubbat men innebar i övrigt att en sammanslagning godtogs endast om nå- gon av de i sammanslagningen ingående brukningsdelarna var av sådan beskaffenhet eller omfattning, att brukaren därav inte kunde erhålla sin huvudsakliga bärgning och det ej kunde anses förmånligare för jord- brukets bedrivande, att denna brukningsdel togs i anspråk för annan sammanslagning av brukningsdelar i orten. Ytterligare en be- gränsning i rätten att slå samman bruknings- delar gällde, nu såväl som förut, för sådana brukningsdelar som var underkastade den då ännu ej upphävda 1927 års uppsiktslag, dvs. brukningsdel inom de före 1944 gällande arealgränserna som ägdes av bolag, ekono— misk förening eller >>skogsspekulant». I dessa fall krävdes för sammanslagning att därige- nom uppkom ett jordbruk som kunde ge brukaren hans huvudsakliga bärgning. Att märka är att vanhävdslagstiftningen inte di- rekt förbjöd (eller förbjuder) sammanslag- ning av bärkraftiga brukningsenheter. Lagens omedelbara syfte är endast att tillse att bruk- ningsenhetens nödiga byggnader inte bort- föres eller lämnas utan underhåll. Genom tvånget till byggnadshävd har lagstiftaren räknat med att indirekt uppnå att den bruk- ningsdel som byggnaderna varit avsedda att betjäna skall bestå i denna egenskap.3 Det må här erinras om att bestämmelserna i 1942

1 Tredje särskilda utskottet ut]. 211943 3. 66. ” SOU 1946: 64 s. 20. 3 Jfr NJA 111910 nr 3 s. 35 och SOU 1956: 62 s. 70.

års vanhävdslag inte var begränsade till så- dana brukningsenheter varå de sociala ar- rendebestämmelserna gällde.

Skälet för 1946 års skärpning av van- hävdslagstiftningen var att 1943 års arrende- reform visat sig medföra en benägenhet hos utarrenderande jordägare att mer än förut minska antalet brukningsenheter genom att taga arrendegårdar under eget bruk eller genom sammanslagning av utarrenderade brukningsenheter. Minskningen hade varit större än vad man haft anledning att räkna med och hade visat tendenser att taga en från allmän synpunkt inte önskvärd om- fattning.4

1946 års ändringar i vanhävdslagstift- ningen riktade sig i första hand mot av lagstiftaren ej önskade företeelser på arren- deområdet. Detta betydde dock ej att man fann missförhållanden endast där. Det fram- går av förarbetena att de nya reglerna i vanhävdslagen tänktes bli kompletterade av den ungefär samtidigt tillkomna — även- ledes tidsbegränsade lagen den 21 decem- ber 1945 om inskränkning i rätten att för— värva jordbruksfastighet (SFS 805).5 Den jordförvärvslag som f.n. gäller utfärdades den 14 maj 1965 (SFS 290). Den är i motsats till sina föregångare inte tidsbegränsad.

Vid 1947 års riksdag träffades beslut om riktlinjerna för den framtida jordbrukspo- litiken. Med beslutet följde ett betydande antal nya lagar eller ändringar i gamla. 1927 och 1942 års vanhävdslagar upphävdes och ersattes med den ännu gällande lagen den 30 juni 1947 om uppsikt å jordbruk (SFS 288). 1945 års jordförvärvslag komplettera- des med en lag om kronans förköpsrätt och ändringar i expropriationslagen. Betydelse- fulla ändringar gjordes även i fastighets- bildningslagstiftningen. Från arrendesyn- punkt hade tillkomsten av 1947 års upp- siktslag bl.a. den betydelsen att man fick en för hela riket enhetlig vanhävdslagstift- ning. I lagtexten skiljde man sålunda ej läng- re på olika kategorier av jordägare. I fråga om den kategori jordägare som utgöres av bolag, ekonomisk förening eller >>skogsspe- kulant» får 1947 års lag sägas ha medfört en viss lättnad i hindren att sammanslå

brukningsenheter i så måtto att dessa jord- ägare nu jämställdes med övriga. Även för andra jordägare än bolag, föreningar och skogsspekulanter har lagen inneburit någon lättnad i fråga om möjligheterna att sam- manslå. Medan förut >>jordens avkastnings- förmåga» inte fick äventyras, gäller nu att >>jordbrukets vidmakthållande» ej får även— tyras. I fråga om byggnaderna krävde den äldre lagen »underhåll», vilket i nya lagen ändrats till »nödigt underhåll». De skäl som med utgångspunkt från utvecklingen på ar- rendeområdet åberopades vid 1946 års änd- ringar ansågs dock alltjämt giltiga. Jord- bruksministern Sköld uttalade sålunda.6

En viss uppsikt från det allmännas sida över det sätt, på vilket jordbruksjorden bru- kas och för jordbruket avsedda byggnader underhållas, har alltsedan början av detta se- kel ansetts erforderlig. Under tiden före det senaste världskriget var uppsikten begränsad till sådana brukningsdelar, som berördes av den sociala arrendelagstiftningen, och hade karaktären av ett komplement till denna. Syf- tet med lagstiftningen var då icke främst att förebygga vanhävd i och för sig utan att för- hindra att ägare av sådana jordbruk, som voro underkastade sagda lagstiftning, skulle undan- draga sig bestämmelserna i denna genom ned- läggande av jordbruk, varigenom en av det allmänna då såsom skadlig ansedd minskning av antalet dylika brukningsdelar ägde rum. Under avspärrningstiden i samband med det senaste kriget kommo däremot helt naturligt försörjningssynpunktema att träda i förgrunden och dessa ansågos motivera en utvidgning av uppsiktslagstiftningen till praktiskt taget all od- lad jord. Under denna tid har sålunda lag- stiftningen främst syftat till att skapa garan- tier för att jordbrukets produktionsresurser skulle utnyttjas i största möjliga utsträckning.

Att en uppsiktslag måste finnas även efter det giltighetstiden för 1942 års provisoriska vanhävdslag utgått, synes mig uppenbart. De omständigheter, som föranlett att en uppsikt från det allmännas sida tidigare ansetts såsom ett nödvändigt komplement till den sociala arrendelagstiftningen, föreligga alltjämt, och det torde vara befogat att påstå, att behovet därav ur dessa synpunkter nu är minst lika stort som tidigare. De år 1943 vidtagna änd- ringarna i sistnämnda lagstiftning ha nämligen,

* Jordbruksministern Sköld i prop. 1946: 7 s. 25.

** Prop. 1946: 7 s. 26. ** Prop. 1947:78 s. 62. Kursiveringarna gjorda av arrendelagsutredningen.

l l l l

såsom jag framhöll i propositionen nr 7 till 1946 års riksdag med förslag till ändring i 1942 års lag, visat sig framkalla en tendens till sammanslagning av utarrenderade bruk- ningsdelar, vilken gått betydligt över vad som kan anses ha varit påkallat av rationalise- ringsskäl och medfört risk för bland annat ur sociala synpunkter och rationaliseringssyn- punkter olämpliga sammanslagningar av dylika brukningsdelar.

Av 1947 års talrika och för jordbruket betydelsefulla beslut må här till slut endast nämnas ändringar i arrendelagen (49 a & m.fl. SFS 1947: 291) innebärande bl.a. att de uppgifter som inom den sociala arrende- lagstiftningens område tidigare åvilat jord- brukskommissionerna överflyttades på de nyinrättade arrendenämnderna. Samtidigt in- rättades lantbruksnämnderna, som bl.a. fick övertaga kommissionernas återstående upp- gifter. Lantbruksnämnderna trädde också i stället för egnahemsnämnderna.

Det har efter 1943 års beslut förekommit åtskillig kritik av arrende- och vanhävdslag- stiftningen. De förslag som framförts har hittills i regel inte föranlett någon ny lag- stiftning förutom den nyss behandlade.

Den fråga som oftast återkommit har varit införandet av en rätt för arrendatorer att genom inlösningsförfarande bli ägare till av dem brukade gårdar. Motioner härom förekom vid riksdagarna 1945 (II: 110), 1948 ([I: 210), 1950 (I: 168 : II: 212), 1953 (I: 11 : II: 20) och 1956 (I: 460). Yrkandena be- möttes mer eller mindre välvilligt under ut- skottsbehandlingen men resulterade dock inte någon gång i yrkande från utskott eller riksdag om utredning eller lagändring.

En annan återkommnade fråga har varit utvidgningen av tillämpningsområdet för ar— rendelagens sociala bestämmelser. Motioner härom förekom vid riksdagarna 1945 (I: 75 = II: 105) och 1950 (I: 244 : II: 299). 1945 avvisades yrkandet under hänvisning bl.a. till den då pågående utredningen om skärp- ning av vanhävdslagstiftningen. Yrkandet ledde ej heller 1950 till någon omedelbar åtgärd, men vederbörande utskott (I LU nr 15) fann yrkandet förtjänt av största beak- tande. Visserligen kunde det ej anses att

arrendatorer av gårdar över 50 hektar gene- rellt kunde betecknas som en >>svagare part», men om utvecklingen skulle visa att den gäl- lande lagen inte var tillräcklig för att skyd- da arrendatorerna, borde lämpliga åtgärder vidtagas.

Såväl före som efter de tidigare nämnda ändringarna år 1946 och 1947 i vanhävds- lagstiftningen har det i skilda sammanhang framhållits att en ej önskvärd nedgång i antalet brukningsenheter inträtt på sina håll. Orsaken hade varit att en del jordägare i påfallande hög grad sammanslagit arrende- gårdar med huvudgård eller kvarvarande ar- rendegårdar. Motioner i denna fråga före- kom vid riksdagarna 1945 (I: 75 : II: 105; jfr ALU nr 65) och 1953. I de i samband med frilösningsfrågan redan berörda motio— nerna I: 11 :II: 20 vid 1953 års riksdag begärdes sålunda en skyndsam utredning med förslag i syfte bl.a. att utvidga den sociala arrendelagstiftningen på ett sådant sätt att dylika sammanslagningar kunde för— hindras i de fall då rationaliseringssynpunk- ter ej kunde åberopas för sammanslagningen. I den vid samma riksdag väckta motionen II: 76 ifrågasattes om inte uppsiktslagen borde överses och kompletteras med en be— stämmelse som hindrade en jordägare att kringgå uppsiktslagens syften genom att ut- arrendera endast åkerjord men undantaga byggnader. Förfarandet praktiserades ofta i syfte att befria jordägaren från skyldigheten att hålla hus och jord i önskvärt skick. Det borde förbjudas, om lantbruksnämnden fann jordbruket bärigt och ansåg att det skulle ha en på detsamma boende brukare. — Ut- skottet (TLU nr 13/1953) ansåg, att de tre motionerna var förtjänta av viss upp- märksamhet. Eventuella ingripanden — med anledning av det förstnämnda motionsparet — borde emellertid ej sträcka sig längre än till att förhindra särskilt stötande uppsäg— ningar. Under hänvisning bl.a. till en av lantbruksstyrelsen planerad översyn av ar- rendelagen och uppsiktslagen föreslog ut— skottet att motionerna skulle lämnas utan åtgärd, vilket också blev riksdagens beslut.

I detta sammanhang erinras också om att 1951 års jordbruksrationaliseringsutredning

den 5 juli 1955 till jordbruksministern av- lämnade en »promemoria angående godkän- nande i vissa fall av arrendeupplåtelse m. m.» (jfr s. 68), Utan att förorda åtgärder i ämnet hade utredningen låtit utarbeta ett utkast till >>lag om godkännande i vissa fall av arrendeupplåtelse», som skulle kunna tjäna syftet att hindra en ej önskvärd sam- manslagning av brukningsenheter. Promemo- rian har remissbehandlats och överlämnats till arrendelagsutredningen. Lantbruksstyrelsen avlämnade den 11 de- cember 1956 till jordbruksministern ett be- tänkande med förslag till ändringar i 1947 års uppsiktslag (SOU 1956: 62; jfr s. 68). Svenska landsbygdens ungdomsförbund gjorde den 13 december 1956 en framställ- ning till jordbruksministern om lagstiftning i syfte att skapa bättre skydd mot samman- slagning av bärkraftiga arrendegårdar samt mot indragning av bärkraftiga arrendegårdar till huvudgård (jfr s. 68). Skrivelsen, som varit föremål för begränsad remissbehand- ling, har överlämnats till utredningen. Frågor berörande sammanslagning och in- dragning av arrendegårdar har också varit föremål för interpellationer och frågor i riksdagen.7 Åtskilliga enstaka bestämmelser i arren- delagen och särskilt de sociala bestämmel- serna har tagits upp under de år som gått sedan 1943. I motioner till 1945 års riksdag (I: 188 :II: 421) påpekades att lagen om arrendators förköpsrätt gav arrendatorn en- dast ett illusoriskt skydd. Motionärerna öns- kade ge 1 och 4 åå en annan utformning. Utskottet (ALU nr 68) uttalade att åtgärder borde vidtas om tendenser skulle visa sig att försöka kringgå lagen. I enlighet med ut- skottets förslag lämnades dock motionerna utan åtgärd. Vid 1945 års riksdag förelåg också motionsyrkande (II: 324) om ändring till arrendatorns fördel av 10, 45, 59 och 61 55 arrendelagen. Efter avstyrkande av ut- skottet (ALU nr 66) lämnades även denna motion utan åtgärd. Vid 1947 års riksdag föreslogs med utgångspunkt från rättsfallet SvJT 1946 rf s. 88 i motion (II: 172) en viss utvidgning av vad som enligt 54 & arrende- lagen vore att anse som ändring av villkor.

Ändringar föreslogs också i 52 och 53 55. Motionen rönte en förstående behandling i utskottet (ALU nr 18), som dock ansåg att ytterligare erfarenheter borde göras innan lagen ändrades. Riksdagen instämde. Ett av högsta domstolen meddelat avgörande (NJA 1951 C 402) föranledde vid 1952 års riksdag motionerna I: 68 : II: 97, vari yr- kades att uttrycket »mindre reparation» i 59 & arrendelagen måtte givas en exaktare innebörd. Motionerna tog också upp den s.k. slitningsprincipen till kritik. Utskottet (TLU nr 18) ansåg att man borde avvakta utvecklingen i praxis. Motionerna föran- ledde inte någon riksdagens åtgärd.

RLF upptog i sin tidigare omnämnda framställning den 16 juni 1952 åtskilliga punkter i arrendelagen till kritisk gransk- ning. Det gällde reglerna om syn, arrenda- torns rätt till ersättning för förbättringar, tillämpningsområdet för arrendelagens so- ciala bestämmelser och förfarandet vid bry- tande av Optionsrätt enligt 53 & arrende- lagen.

Lantbruksstyrelsen har i skrivelser den 25 november 1953 till Kungl. Maj:t och den 7 januari 1955 till jordbruksministern före- slagit ändringar i arrendelagen. Den första skrivelsen, som remissbehandlats, avsåg en förstärkning av arrendators optionsrätt. I den andra förordade styrelsen en liberali— sering av reglerna om jordägarens byggnads- och underhållsskyldighet vid sociala arren- den och föreslog en grundlig och förutsätt- ningslös utredning i fråga om arrendepar- ternas rättigheter vid sociala arrenden. Båda framställningarna (jfr s. 68) har överlämnats till utredningen.

Minskningen i antalet brukningsenheter och önskemålet om en friköpsrätt för arren- datorer var utgångspunkten för motioner (I: 460=II: 594) vid 1956 års riksdag. Ut- skottet (TLU nr 8) fann motionärernas mo- tiv beaktansvärda men rekommenderade en mindre genomgripande modernisering av ar- rendelagens sociala bestämmelser. På utskot- tets förslag begärde riksdagen (skr. 154) där-

7 1944 1: 32:50, 1:33: 16; 1951 I: 10: 128, I: 15: 9; 1954 II: 3: 5.

för att den gällande arrendelagstiftningen i lämpligt sammanhang gjordes till föremål för översyn. Frågor sammanhängande med synen, slitningsbristernas behandling och rätten till nedsättning i arrendet vid miss- växt behandlades också i motioner till 1959 års riksdag (I: 41 = II: 50). I detta riksdags- ärende, som närmare behandlas i femte ka- pitlet (avsnitt IV), uttalade utskottet (TLU nr 7) och riksdagen att även dessa spörsmål borde närmare undersökas i samband med den ifrågasatta allmänna översynen av ar- rendelagstiftningen (skr. 128). Också nu nämnda framställningar från 1956 och 1959 års riksdagar har överlämnats till utred— ningen (jfr s. 68).

Under den tid som gått sedan arrende- lagsutredningen tillsattes har en tydlig om- svängning ägt rum i den allmänna opinio— nens inställning till arrende som underlag för jordbrukarens markdisposition. Denna förändrade inställning har tydligast kommit till synes i 1960 års jordbruksutrednings be- tänkande Den framtida jordbrukspolitiken och de remissyttranden och den allmänna diskussion kring hithörande frågor som i samband därmed förekommit.8 En samman- fattning av jordbruksutredningens syn på arrendefrågorna återfinns i arrendelagsut- redningens remissyttrande över betänkandet. Yttrandet jämte bilaga fogas såsom bilaga 1 till detta betänkande.

III. Huvuddragen av den gällande arrenderätten

1. Arrendelagstiftningens systematik

Av historiken torde ha framgått dels att en strävan hos statsmakten sedan lång tid varit att på arrenderättens område ha en relativt fullständig reglering i lag av arrendeparter- nas rättsförhållande, dels att arrenderätten sådan den är i dag inte är någon enhetlig )ch konsekvent genomtänkt lagstiftningspro— dukt. De gällande reglerna har tillkommit vid skilda tidpunkter och under ganska olika yttre förutsättningar. Den svaghet från syste— matisk synpunkt som ligger häri uppvägs av att arrenderättens utveckling präglats av

en påfallande kontinuitet, vilket bidragit till att i varje fall huvuddragen av lagstiftningen erhållit en stark förankring i rättsmedvetan- det hos de därav berörda. Arrendelagen överensstämmer med vedertagen svensk lag- stiftningstradition även däri att lagtexten ej innehåller några programförklaringar eller andra upplysningar om lagstiftarens avsikter. I fråga om bestämmelser som tillkommit under det sista århundradet kan upplysning därom i regel erhållas från förarbetena, men beträffande sådana delar av lagen som står kvar sedan äldre tider är det mången gång svårt att med full tydlighet ange vilket prak- tiskt syfte som i dag skall anses bära upp ett dylikt lagrum. Svårigheterna ökar därför att några av de äldsta och betydelsefullaste bestämmelserna övertagits från fiskaliskt be— tingade författningar härrörande från år- hundradena före 1734 års lag. Mot bak- grunden av det hittills sagda och som en inledning till den följande redogörelsen för utredningens överväganden och förslag skall en kort redogörelse här lämnas för huvud- dragen i den gällande rätten.

Författningsmässigt präglas arrenderätten — och då närmast jordbruksarrendet — av dels en förhållandevis omfattande legal reglering, dels en långt driven kategoriklyv- ning med skilda regler för olika typer av arrende. Den grundläggande författningen är nyttjanderättslagen (1 och 2 kap.). Dess bestämmelser gäller — i större eller mindre utsträckning —— för alla arrenden. Redan inom nyttjanderättslagen påträffas en bety- dande kategoriklyvning. Denna blir emel- lertid än mera påtaglig genom förekomsten av den omfattande publika arrendelagstift- ningen, som inom sig rymmer inte blott administrativa utan även rent civilrättsliga regler för denna mycket betydelsefulla sek- tor av arrendemarknaden.

Inom arrendelagen, som är den veder- tagna beteckningen för 2 kap. nyttjande- rättslagen, påträffas huvudkategorierna jord- bruksarrende (1—69 55), lägenhetsarrende

SOU 1966: 30, 31, 1967:7. Jfr prop. 1967: 95 o. jordbruksutskottet 1967 nr 25.

(70 å), bostadsarrende (71—82 åå) och an- läggningsarrende (83—89 åå). Jordbruksar- rende i sin tur är antingen socialt (»sär— skilda bestämmelser för vissa jordbruksar— renden»; 49—69 åå) eller icke-socialt (»van- ligt arrende» 1—48 (%%).1 Bland de sociala arrendena finns flera underavdelningar. En sådan är den som tidigare erhållit beteck- ningen halvsaciala arrenden (49 5 st. 2 AL), dvs. »huggaretorp eller annat därmed jäm- förligt arbetarboställe», vilka av lagen ut- rustats med vissa men ej alla de rättigheter som medföljer de »helsociala» arrendena. Inom den »sociala» delen av lagen intar jordägare som är enskild person eller fidei- kommissinnehavare i visst avseende en i för- hållande till övriga jordägare gynnad ställ- ning. Det gäller arrendators rätt till ar- rendenedsättning vid missväxt (49 5 st. 3 AL).

I fråga om det sakliga innehållet hos de bestämmelser som gäller för de olika kate- gorierna inom arrendelagen utmärks lägen- hetsarrendet av en i förhållande till övriga arrendekategorier knapphändig reglering. Endast ett fåtal paragrafer är tvingande (exv. 6 & st. 1, 36—38, 45—47 55 och 70 & st. 5).2

Beträffande de vanliga jordbruksarren- dena utmärks lagen av en målmedveten strävan till koncentration på de väsentli- gaste punkterna i rättsförhållandet. Lagen gör ej anspråk på att lösa alla uppkomman- de problem.3 Några tvingande lagbud fin- nes, men i det stora hela bygger lagen på avtalsfrihetens princip. Lagens bestämmelser för de sociala jordbruksarrendena utmärks ej heller av någon strävan efter fullständig reglering. Lagen behandlar emellertid här ingående åtskilliga ämnen som endast ofull- ständigt behandlas i lagens allmänna del, t. ex. byggnadsskyldigheten. Den sociala ar- rendelagstiftningen innehåller dels (i 49-69 åå) bestämmelser som ej äger motsvarighet i den allmänna delen av arrendelagen, dels ett betydande antal regler, som vid vanliga jordbruksarrenden är dispositiva men vid sociala jordbruksarrenden (genom hänvis- ning i 65 5 st. 2) gjorts tvingande. I själva verket är det just den genomgående (undan-

tag: 62 &) förekomsten av tvingande regler som skapar den principiella olikheten mellan reglerna för sociala och vanliga jordbruks- arrenden.

Inom den publika arrendelagstiftningen möter en mera komplicerad systematik. Vis- sa huvuddrag i denna har berörts i histori- ken. Utmärkande för alla de författningar som gemensamt bildar den publika arrende- lagstiftningen är att inte någon av dessa författningar kan sägas vara fullständig i den meningen att den inom sitt område helt ersätter arrendelagen. Denna äger således en betydande supplerande giltighet inom det publika området. Såvitt utredningen kunnat finna står det publika författningsmaterialet ej i något fall i direkt strid mot någon av de tvingande bestämmelserna i arrendelagens allmänna del. Därest så skulle vara fallet torde frågan vara att bedöma så, att om den publika författningen tillkommit i den för »allmän civil- och kriminallag» föreskrivna ordningen vilket i viss utsträckning skett med exv. ecklesiastika boställsordningen specialförfattningen får anses äga vitsord framför arrendelagen. Skulle däremot en från arrendelagens tvingande bestämmelser avvikande regel påträffas i annan publik författning, torde arrendelagen anses böra äga företräde i allt fall gentemot jordägaren. En mellanställning mellan rent administra- tiva författningar som KS 29/6 1945 eller KS 15/11 1945 och exv. boställsordningen intager KF 22/6 1934, som tillkommit (och ändrats) genom beslut av Kungl. Maj:t och riksdagen gemensamt utan att fördenskull ordningen för antagande av civillag följts. Skulle i sistnämnda författning påträffas nå- gon mot arrendelagens tvingande bestäm- melser stridande regel, synes ej heller råda någon tvekan om att förordningen på sätt

1 Den sistnämnda gruppen brukar ibland också kallas allmänna arrenden. På grund av risken att uttrycket förväxlas med publika arrenden an- vänds det inte i denna framställning. ' I de år 1968 antagna bestämmelserna för bo- stads- och anläggningsarrende finns ett betydande antal tvingande bestämmelser. ” Jfr NJA 111928 5. 8.

» l

nyss angivits viker för arrendelagen.4 Den publika arrendelagstiftningen gäller ej för alla utarrenderingar från offentligrättsliga subjekt. Inom såväl kronans, kyrkans som kommunernas förvaltningsområden finns egendomar, för vilka inga särskilda författ- ningar eller bestämmelser givits angående upplåtelsen. I dylika fall gäller enbart de allmänna bestämmelserna i arrendelagen om jordbruksarrende och lägenhetsarrende. De eljest gällande reglerna om maximitid för nyttjanderätt gäller dock ej, när upplåtelsen görs av kronan (1 kap. 8 & NJL). Eftersom arrendelagens sociala bestämmelser endast gäller för de i 49 & uppräknade enskilda jordägarna, gäller de sociala bestämmelserna i princip inte på det publika området. 1946 års kommunala arrendelag har emellertid — med några undantagsbestämmelser — utvid- gat de sociala bestämmelserna till en stor del av kommunernas arrenden. En i princip likartad metod har tillämpats inom boställs- ordningens giltighetsområde. Där gäller dels vissa regler, som påkallats av den eckle- siastika boställsförvaltningens särskilda ka- raktär, dels på grund av hänvisning till arrendelagen vissa av reglerna i arrende- lagen (inklusive dess sociala del) mer eller mindre oförändrade. Emellertid stadgar bo- ställsordningen dessutom att »i övrigt vad i allmän lag stadgas till reglerande av jord- ägares och nyttjanderättshavares rättigheter och skyldigheter», dvs. i första hand arren- delagen, skall gälla med tvingande verkan (26 5 st. 1). Detsamma har ansetts böra gälla inom området för KF 22/ 6 1934. I flertalet av de författningar som tillsam- mans bildar den publika arrendelagstift- ningen påträffas en mängd bestämmelser, som inte direkt rör det civilrättsliga förhål- landet mellan jordägare och arrendator utan är av instruktionstyp. I en del fall har dessa instruktioner mycket stor betydelse för ar- rendatorn, t.ex. reglerna om optionsrätt. Jordägarens skyldighet att till arrendatorn >>hembjuda» rätten till nytt arrende säkras utanför 1946 års kommunala arrendelag genom instruktioner om att hembud i vissa situationer skall ske.

Även om sålunda de sociala bestämmel-

serna i arrendelagen, med nyss nämnda un- dantag för en del kommunala arrenden, inte gäller inom den publika sektorn, har dock som framgår av historiken i detta kapitel och i femte kapitlet åtskilligt av den sociala lag- stiftningens principer upptagits i de publika arrendeförfattningarna. Detta har emeller- tid skett tämligen planlöst i det att en för- fattning upptagit vissa av de sociala bestäm- melserna, en annan upptagit delvis andra bestämmelser, medan återigen några av des- sa bestämmelser ej i något fall påträffas inom den publika sektorn.

Tagen som en totalitet präglas den publika arrendelagstiftningen av bristande systema- tik både inom sitt eget område och i rela- tion till arrendelagen. Mot den sålunda tecknade bakgrunden skall huvudinnehållet i arrendelagens regler om jordbruksarrende refereras. För detaljerna hänvisas till lag- texterna och övriga gängse rättskällor, även- som till den följande redogörelsen framför allt i sjätte kapitlet.

2. Vanliga jordbruksarrenden

Avtal om arrende liksom ändring däri krä- ver skriftlig form (1 5). Försummas det blir avtalet ej att bedöma vare sig som arrende eller som »nyttjanderätt» enligt 1 kap. nytt- janderättslagen utan det blir ogiltigt, med den begränsningen att brukaren har rätt till skadestånd, om han tillträtt och det ej berott på honom att kontrakt ej skrivits.1

Tiden för den genom ett visst avtal till- komna upplåtelsen får ej vara längre än 50 år på landet och 25 år i stad (1 kap. 1 (j NJL). Regeln är tvingande, eljest föreligger avtalsfrihet beträffande arrendetiden förut— satt att denna är fixerad till bestämd tid eller arrendatorns livstid. Arrende »tills vi- dare» eller »på uppsägning» är ej giltigt utan skall anses vara ingånget på fem år (2 9 st. 1 och 3 & AL). När en avtalsperiod är slut, åligger det arrendatorn att flytta utan uppsägning eller särskild anmaning.

4 Malmgren, Sveriges grundlagar, RF & 77 not. 5, jfr & 59 not I slutet. 1 Almén och Eklund, Lagen om avtal, 1963, s. ' 102.

Det är då förutsatt att kontraktet saknar bestämmelser om förlängning eller att avtal därom eljest ej träffats. Sitter arrendatorn kvar och fortsätter han med brukandet trots skyldigheten att flytta, inträder emel- lertid rätt för honom till »tyst förlängning» för en period av fem år, om jordägaren un- der en tvåmånadersperiod underlåter att protestera (2 5 st. 2).

För att arrendatorn alltid skall kunna överblicka avtalets innebörd och för att jord- ägaren inte skall otillbörligt utnyttja arren- datorn, skall vederlaget för arrenderätten — legan eller arrendet alltid vara utsatt i pengar (6 5 st. 1; tvingande). Det är således inte giltigt att bestämma arrendet i arbete eller persedlar. Däremot möter ej hinder att låta det i pengar bestämda arrendet variera efter en index eller efter annan grund som parterna överenskommit. Arrendet skall betalas årligen om ej annat avtalats (6 5 st. 2). Det är ej förbjudet för parterna att överenskomma att arrendatorn skall utföra arbete åt jordägaren. Bortsett från tjänster av ringa betydenhet är dock avtalsfriheten härvid i betydande stycken begränsad ge— nom tvingande bestämmelser (48 å). Sålunda skall arbetsåtagandet vara till sin storlek be- stämt. Föreskriver ej kontraktet, när arbetet skall fullgöras, skall det i möjligaste mån fördelas jämnt på årets veckor. Arrendatorn skall alltid i god tid underrättas om när arbete skall fullgöras. Skall det fullgöras efter tillsägelse åtnjuter han två dagars var- sel; ej heller får arrendatorn därigenom hindras i sitt eget jordbruk. Arrendatorn får ej förbjudas att arbeta åt annan än jord- ägaren (45 å). Ersättning för arbete skall alltid utgå efter ortens pris (46 å). Tillhanda— håller jordägaren ej arbete enligt kontrak- tet, kan arrendatorn säga upp avtalet och även kräva skadestånd (47 5).

Eftersom avtal om jordbruksarrende, i varje fall från jordägarens synpunkt, är ett i hög grad personligt avtal, får arrendatorn inte sätta en annan arrendator i sitt ställe (8 5 st. 1; ej tvingande). Undantag från detta förbud mot substitution medges — under iakttagande av vissa formaliteter dels i det fall att kontraktet är slutet på tio år eller

mer, dels oavsett kontraktstiden —— då ar— rendatorn dör (8 & st. 2, 9 5 st. 1; ej tvingan- de). Arrendatorns död påverkar eljest ej ett på viss tid slutet arrendeavtal. Ingendera parten äger rätt att under åberopande av denna händelse säga upp kontraktet (9 & st. 1; ej tvingande). Inte heller jordägarens död påverkar rättsförhållandet. Denna regel får emellertid anses vara tvingande (3 &; undantag: 1 kap. 9 & NJL).2 Detsamma gäl— ler om den betydelsefulla regeln att över— låtelse av äganderätten efter arrendatorns tillträde ej inverkar på arrenderätten (28 &; jfr 3 5). Liksom arrendatorn ej får överlåta arrendet, får han ej heller själv utarrendera arrendestället (underarrende, sublokation). Dock är det honom medgivet att göra så- dana smärre nyttjanderättsupplåtelser som kan ske utan men för jordägaren, t. ex. att hyra ut rum till bostad (7 5; ej tvingande).

De delar av arrendelagen som föranleder de flesta tvisterna och den livligaste diskus- sionen torde vara bestämmelserna om arren- deställets skick. Utredningen kommer att utförligt uppehålla sig vid dessa bestäm- melser främst i motiveringen till 8 kap. 10 och 15 55 NyaJB, varför de här endast summariskt redovisas. Arrendelagen befattar sig inte med arrendeställets skick, när arren- datorn tillträder (undantag: arbetarbostad; 14 & st. 3). Ingen påföljd enligt arrendelagen drabbar en jordägare som utarrenderar en förfallen gård. Lagens icke uttalade — huvudregel lyder: Vad arrendatorn på till- trädesdagen mottagit skall han på avträdes- dagen återställa i värdemässigt samma skick, varken bättre eller sämre. Jorden skall dock alltid väl hävdas. För den finns således en skyldighet att förbättra, om den vid till- trädet är vanhävdad. I övrigt skall arrende- stället hållas »vid like». — Är arrendestället vid avträdet i sämre skick än vid tillträdet blir arrendatorn ersättningsskyldig för för- sämringen. Är arrendestället däremot i bätt- re skick vid avträdet, blir jordägaren ersätt- ningsskyldig dels högst intill beloppet av till— trädesbristernas summa, dels för vissa i lagen särskilt angivna ersättningsgrundande för-

Skarstedt m. B., 1946, s. 91.

bättringsarbeten, varibland främst bör näm— nas täckdikning och annan jordförbättring (10 & st. 1, 17, 18 55; ej tvingande). I vissa fall kan rätt till ersättning för förbättringar inträda redan före avträdet. I fråga om andra arrendeställets »tillhörigheter» än jor- den ålägger lagen arrendatorn att vårda och underhålla. Om trots detta behov upp— kommer av nybyggnad, regleras detta ej av lagen annat än för viss undantagsfall, näm- ligen vid skada genom >>vådeld eller annorle- des» och beträffande lantarbetarbostäder. Skyldigheten att i dessa fall uppföra ny byggnad har i princip lagts på jordägaren (14 5 st. 3, tvingande; 15 5 st. 1, ej tvingan- de). Om arrendatorn ersätter ett gammalt hus med ett nytt, är han berättigad att av- räkna tillträdesbristen på det gamla huset mot avträdesbristen på det nya (16 å, tving- ande).

De ersättningar som kan utgå till följd av att arrendestället under tiden mellan till- trädet och avträdet förbättrats eller försäm- rats förutsätter att skicket vid de båda till- fällena kan jämföras. Den metod för skic- kets fastställande som lagen i första hand anvisar är syn av opartiska personer, ofta kallad >>laga syn». Parterna har dock frihet att avtala om skicket eller att bestämma detta på annat sätt än genom laga syn (10 5 st. 2). Det är också medgivet att genom »fri bevisning» styrka skicket vid tillträde eller avträde, dock med det undantaget att, om laga syn hållits och förblivit oklandrad, be- visning på annat sätt ej medgives (13 5). Trots att synen ej är obligatorisk intar den sedan gammalt en central ställning i arren- derätten. Synens betydelse har också ökat på grund av de särskilda befogenheter som vid sociala arrenden tillagts synemännen. De talrika rättsfrågor som sammanhänger med synen kommer att behandlas i motive- ringen till 8 kap. 10—14 55 NyaJB.

Har arrendatorn uppfört egna hus på ar- rendestället (»överloppshus») eller har han där gjort andra jämförbara investeringar, och finns de kvar vid avträdet, får han ej bortföra dem utan att först hembjuda dem till jordägaren (18 å; ej tvingande). Gödsel och stråfoder får arrendatorn ej föra bort

från arrendestället (19 &; ej tvingande). Med arrenderätten följer rätt att nyodla samt att fiska och jaga (20 5 st. 1 o. 2, 21 & AL, 25 & fiskerättslagen, 7 5 st. 2 jaktlagen, samtliga inte tvingande). Arrendatorn får däremot inte taga torv, nyttja skogen, bränna jord eller svedja och inte heller avhända arrende- stället något annat som ej ingår i den årliga avkastningen, t. ex. grus (20 &; ej tvingande). — Skyldighet att betala skatt eller fullgöra »allmän tunga», som enligt lag skall utgöras av jordägaren, får denne ej överflytta på arrendatorn (23 &; tvingande).

I arrendelagens obligationsrättsliga del regleras närmare rättsverkningarna av att avtalsförutsättningarna ändras. 25 å behand- lar fallet att arrendeställets areal visar sig vara mindre än som uppgivits. 26 & avser det fallet att arealen minskas genom natur- händelse eller att arrendatorn förlorar sin rätt på grund av företräde för annat rätts- förvärv. 27 å behandlar situationen, då ar- renderätten genom lantmäteriförrättning eller dylikt minskar eller ökar i värde. Ingen av dessa paragrafer är tvingande. I denna del av lagen behandlas vidare ny fastighets- ägares rättigheter (30 å) och skyldigheter (31 å) i förhållande till arrendatorn även- som verkningarna av att fastigheten utmätes (32 & st. 1), att jordägaren eller arrendatorn försättes i konkurs (32 5 st. 2, 33 &) eller att ställd pant eller borgen försämras (34 å). Bestämmelserna är ej tvingande.

Av lagens förbud mot arrende »på upp- sägning» följer att jordägaren ej kan åter- taga arrendestället i andra fall än lagen sär- skilt anger. Fallen är följande: 1. Arrende- stället överlåtes utan förbehåll om arrende- rättens bestånd och arrendatorn har ej till- trätt och avtalet har ej intecknats (1 kap». 3 & NJL; 28 & AL). 2. Änkan efter en livs- tidsarrendator, vars äktenskap med henne ingåtts före arrendeavtalet, gifter om sig (9 5 st. 2). 3. Jordägaren har vid förrättning för lantmäteri, torrläggning eller byggande av enskild väg ålagts utgiva ersättning för åtgärder, som medfört att arrendestället för- bättrats, och arrendatorn vägrar att betala högre arrende (27 % st. 2). 4. Arrendatorn försättes i konkurs (33 5 st. 2). 5. Av tar—

rendatorn lämnad säkerhet försämras och ny sådan ställes ej inom viss tid (34 ä). 6. Arrendatorn överger arrendestället och lämnar det obrukat eller utan värd (35 ä). 7. Maximitiden överskrides (4 E). 8. Arren- derätten förverkas på grund av något av de skäl som anges i 36 &. Lagen nämner i 36 å i nio punkter olika fall av förSummelse från arrendatorns sida som medför att ar- renderätten förverkas. Denna katalog får parterna själva ej fritt utvidga i kontraktet eller annorledes. För förverkande krävs att arrendatorns försummelse ej är av endast ringa betydenhet.

Arrendeställets återtagande skall föregås av uppsägning (undantag: fallen 1 och 6 ovan samt övriga fall, där arrendatorn ej har arrendestället i sin besittning). Huru vid uppsägning skall tillgå är ingående reglerat (38 &; tvingande). Sker uppsägning av annan orsak än arrenderättens förverkande äger arrendatorn alltid rätt till sex månaders uppsägningstid (39 5; tvingande). Han är sedan skyldig att avflytta på den fardag (den 14 mars; 5 &; ej tvingande) som följer närmast efter sexmånadersfristens utgång. Detsamma gäller, då ett livstidsarrende upp- hör; uppsägning erfordras då ej. — Är ar- renderätten förverkad är arrendatorn skyl- dig att avflytta senast på nästa fardag. Dock äger domstol och överexekutor befogenhet att bestämma tidigare avflyttningsdag (39 å).

Krav som grundar sig på arrendeavtal preskriberas inom två år >>från det avtalet upphörde att gälla». För preskriptionsav- brott krävs här talans anhängiggörande, dvs. stämning till domstol. Klander av av- trädessyn kan förlänga preskriptionstidens begynnelsetermin till den dag då lagakraft— ägande dom i klanderrättegången föreligger (41 &; ej tvingande). — Flyttar arrendatorn utan att göra rätt för sig, äger jordägaren retentionsrätt såväl i arrendatorns egen egendom i den mån den finns på arrende— stället, som i sådana lösören som arren- datorn —- enligt kontrakt — fått hyra av jord- ägaren (42 5; ej tvingande). Tvister mel- lan jordägare och arrendator kan liksom andra tvister, som kan avgöras genom för- likning, hänskjutas till avgörande i enlig-

het med lagen om skiljemän. Den begräns- ningen i skiljemännens kompetens gäller dock, att de ej äger befogenhet att avgöra fråga om arrendators rätt eller skyldighet att tillträda eller kvarsitta på arrendestället (43 å; tvingande).

3. Sociala jordbruksarrenden

I avsnittet Arrendelagstiftningens systematik har pekats på vissa principer som är utmär- kande för den gällande sociala arrendelag- stiftningen. Eftersom denna dels nästan ge- nomgående består av tvingande regler, dels i betydande utsträckning lägger ett större ansvar på jordägaren än arrendelagen i öv- rigt, har man funnit det angeläget att göra gränsen så tydlig som möjligt. Lagen räk- nar upp de kategorier arrenden som är so- ciala (49 5). De som ej medtagits i uppräk- ningen är vanliga eller publika arrenden. Den metod för gränsdragningen som an- vänts hänför sig dels till storleken på arren- destället, dels till jordägarens person. Ar- rendatorns person är däremot utan bety- delse för kategoribestämningen. Intet hind- rar sålunda att ett aktiebolag eller en kom- mun är social arrendator.1

De sociala bestämmelserna kan ej i något fall gälla för arrenden av brukningsenheter med mer än 50 hektar odlad jord. Ser man endast till arealen kan eljest alla andra jord- bruksarrenden vara sociala, oavsett hur små de är. En del av de sociala arrendena är dock utrustade med endast vissa av de so- ciala förmånerna. Dessa s. k. halvsociala arrenden påträffas huvudsakligen bland de minsta arrendebruken. De skiljs från öv- riga sålunda, att »med upplåtelsen väsent- ligen åsyftas att tillförsäkra jordägaren sta- digvarande arbetskraft för jordbruk, skogs- bruk eller industriell rörelse samt upplåtel- sen avser sådan mindre brukningsdel (hug- garetorp eller annat därmed jämförligt arbetarboställe), där arrendatorn icke av jordbruket kan erhålla sin huvudsakliga bärg- ning» (49 5 st. 2). Vid de halvsociala arren- dena föreligger ej rätt till minimitid, options-

] NJA II 1957 s. 236.

rätt, förköpsrätt eller legoreglering genom opartiskt organ.

Arrendelagens sociala bestämmelser gäl- ler vidare endast för vissa jordägarekatego- rier. Dessa kan indelas i två huvudgrupper: å ena sidan jordägare, vilkas samtliga arren- deställen (»brukningsdelar») inom arealgrän— sen är att anse som sociala arrenden (jord- ägarekategori A), å andra sidan jordägare, för vilka de sociala bestämmelserna gäller endast i fråga om undergårdar (»gård, torp eller annan jordbrukslägenhet, som lyder un- der huvudgård») men icke för huvudgård ( jordägarekategori B). Kategori A utgöres av: 1. bolag, förening, stiftelse, häradsallmän- ning och allmänningsskog, 2. >>enski1d per- son, vilken icke är mantalsskriven å fastighe- ten eller å fastighet, som är i sambruk med densamma, och uppenbarligen besitter fastig- heten av annan anledning än att bereda sig sin huvudsakliga utkomst av jordbruket; sko— lande vid bedömande av frågan, av vilken anledning fastighet besittes, i samma ägares hand befintliga, genom ägostyckning, jord- avsöndring eller avstyckning skilda områden av samma hemman eller lägenhet betraktas som en fastighet». Kategori B utgöres av: en- skild person och innehavare avtfastighetsfidei- kommiss i den mån de inte kan inrangeras i den tidigare omnämnda kategorin A: 2.—Den materiella rätten är densamma för katego- rierna A och B med det enda undantaget att arrendatorer under kategori A (men ej un- der B) har rätt till arrendenedsättning vid missväxt (49 5 st. 3, 58 5 st. 2). Åtskilliga problem är knutna just till gränsdragningen mellan sociala och vanliga arrenden.

Vad som i materiellt hänseende skiljer ett socialt arrende från ett vanligt är huvud- sakligen följande.

Vid upplåtelse som ej sker på arrendatorns livstid gäller en minsta upplåtelsetid av fem år. Det är ej giltigt att avtala att arrendet skall upphöra vid arrendatorns död (65 & st. 1). Den rätt till substitution som i vissa fall föreligger enligt arrendelagens allmänna del, gäller vid sociala arrenden med tving- ande verkan (8 S st. 2, 9 5, 65 & st. 2). — En social arrendator har Optionsrätt, dvs. rätt till nytt arrende för en period av fem år med

rätt att efter utgången av nämnda arrende- period ånyo erhålla ett nytt arrende för fem år osv. utan begränsning i tiden (51 5). Båda parterna kan bryta Optionsrätten i samband med en arrendeperiods utgång. Arrendatorn behöver därvid ej angiva skäl (52 å). Jord- ägaren kan bryta Optionsrätten endast på nå- got av följande skäl: 1. arrendatorn har på- tagligen eftersatt sina förpliktelser; 2. jord- ägaren eller vissa närmare angivna anhöriga till honom önskar taga arrendestället under eget bruk eller 3. arrendatorns kvarsittande måste på grund av särskilda förhållanden anses medföra påtagligt men för jordägaren. Tvist i anledning av jordägarens brytande av optionsrätten handlägges av allmän domstol efter anhängiggörande av arrendatorn. — La- gen kräver att arrendeavgiften vid socialt ar- rende skall vara till sin storlek bestämd 58 5 st. 1). Eljest befattar sig lagen inte vare sig med arrendeavgiftens storlek eller med övriga därmed sammanhängande villkor, när det gäller den första upplåtelsen; annorlunda däremot vid fortsatt (egentligen >>nytt>>) ar- rende på grund av optionsrätt. Skälet är att Optionsrätten lätt skulle kunna göras verk- ningslös, om full avtalsfrihet här skulle råda. Vid tvist om Villkoren för nytt arrende, be- stämmes dessa, om Skiljeavtal ej föreligger, av arrendenämnden (49 a, 54—56 åå). Lagen innehåller ingen närmare anvisning för arren- denämndens avgörande vid beslut om arren- det och övriga villkor. Arrendenämnden fun- gerar i ett dylikt ärende som en skiljenämnd, vilket bl. a. innebär att avgörandet i prin- cip inte kan överklagas och att parterna måste betala skiljedomskostnader. Arren- datorn kan dock ej annat än i undantags- fall förpliktas att betala mer än hälften av dessa kostnader. Den sociale arrendatorn har förköpsrätt till den eller de registerfastig- heter, som bildar arrendestället, om försälj- ning sker av fastighet, som »sammanfaller med det arrenderade området eller vars od- lade jord till större delen ingår i arrendet» (57 & AL och lagen om arrendators förköps- rätt).

Ansvaret för arrendeställets skick har vid socialt arrende ordnats så att man lagt lagens allmänna bestämmelser om underhålls- och

byggnadsskyldighet samt rätt till nyodling och ersättning för förbättringar i botten och samtidigt gjort dessa bestämmelser tvingande (undantag 18 & st. 3 o. 4 i vad de avser elek- trisk anläggning). Därutöver har emellertid skett en viss påbyggnad till arrendatorns för- mån. I fråga om arrendatorns underhållsskyl- dighet har den i fråga om arrendeställets nödiga hus begränsats till mindre reparatio- ner. Medan jordägaren vid de vanliga arren- dena ej ålagts någon reparationsskyldighet och — bortsett från några undantagsfall - ej heller någon byggnadsskyldighet, skall jord- ägaren vid socialt arrende inte blott vid till- trädet utan även under arrendetiden svara både för större reparationer och för erfor— derliga ny- och ombyggnader. I fråga om bostadshus gäller därjämte att det åligger jordägaren att vid tillträdet tillhandahålla dem i sådant skick som överensstämmer med hälsovårdsstadgan. En betydande del av ansvaret för bestämmelsernas efterlevnad har lagen lagt på synemännen. De har i överensstämmelse härmed erhållit befogen- het att föreskriva vad som skall vara nödiga hus samt förelägga jordägaren att inom viss tid avhjälpa brist, för vilken han har att svara. — Arrendatorn kan ej med giltig ver- kan åläggas att ensam svara för synekostna- den (12 5 st. 5, 65 & st. 2).

En social arrendator har rätt att bedriva husbehovsfiske i den mån fiskerätt tillkom- mer »den arrenderade jorden» (63 5). För sociala arrendatorer i de norra delarna av landet gäller en ovillkorlig rätt till skogsfång för husbehov och mulbete icke blott på själva arrendestället utan i vissa fall också på an- nan mark som tillhör jordägaren. Jordäga- rens skyldighet att tillhandahålla mulbete är dock begränsad till den fastighet, varå arren- destället är beläget (64 5).

Vissa dömande och administrativa funk- tioner i fråga om sociala arrenden åvilar arrendenämnderna. I regel sammanfaller en nämnds verksamhetsområde med ett län. Till ordförande har hittills utsetts domare. AV nämndens två övriga ledamöter skall en vara ägare av jordbruksfastighet och en arrenda- tor av sådan fastighet. Nämndens uppgift att avgöra tvister om villkoren vid arrende,

som förnyas genom Optionsrätt, är redan omnämnd (55 5). Nämnden är också be- hörig att meddela dispens från enstaka eller samtliga tvingande sociala bestämmelser. Beslut om dispens kräver dels att arrende- parterna är ense om att begära dispens, dels att särskilda omständigheter motiverar beslutet (68 å). Nämndens beslut i dispens- ärende kan överklagas. Besvärsinstans är länsstyrelsen. — Nämnden är vidare behörig att på begäran av part granska arrendekon- trakt och i förekommande fall uttala sig om en kontraktsklausul är ogiltig (66 å). Nämn- den är också behörig att medge jordägare undantag från eljest gällande förbud att säl- ja eller utarrendera arrendestället. Dylikt förbud föreligger, om jordägaren brutit ar- rendatorns Optionsrätt under åberopande av att vilja taga arrendestället under eget bruk. Förbudet mot försäljning består under två år från arrendets upphörande. Förbudet mot ny utarrendering upphör efter fem år från det tidigare arrendets upphörande (67 5). För sistnämnda båda typer av beslut (66 och 67 55) saknas i lagen uttryckliga bestäm- melser om överprövning.

KAPITEL 3

Enligt direktiven bör utredningen för sitt ställningstagande till avvägningen av jord- ägares och arrendators ömsesidiga rättighe- ter och skyldigheter bilda sig en uppfattning i frågan om vad som från sociala, samhälls- ekonomiska och jordbruksekonomiska syn- punkter är eftersträvansvärt beträffande för- delningen av tillgängliga brukningsenheter mellan arrendejordbruk och jordbruk drivna av ägaren. I detta avsnitt av betänkandet framläggs därför uppgifter avsedda att be- lysa förekomsten av jordbruksarrende.

]. Nuläget

lordbruksutredningen räknade med att an- talet brukningsenheter med minst två hektar åker i det svenska jordbruket enligt då (hös- ten 1965) senast tillgängliga uppgifter var ca 200 000.1 1966 års jordbruksräkning (s. 138) anger antalet sådana brukningsenheter till 186267. Av dessa brukades 121938 (65,4 %) av ägaren och 22122 (11,9 %) av arrendator. Återstoden 42 207 (22,7 %) utgjordes av »blandbruk», dvs. bruknings- enheter som brukaren disponerar till en del med äganderätt och till återstoden med arrenderätt. Inom de flesta blandbruk do— minerar den av brukaren ägda jorden. Av de 41 722 blandbruken (enligt 1961 års jordbruksräkning) utgjordes cirka 32 500 (78 %) av sådana brukningsenheter där hälften eller mer av åkerarealen innehades av brukaren med äganderätt. Jfr bilaga 4.

Om man som egentliga arrendegårdar be- tecknar dels alla helt arrenderade bruk-

Förekomsten av jordbruksarrende

ningsenheter (22 122), dels de blandbruk (ca 9 300) där den arrenderade arealen är större än den som brukaren själv äger, ut- gjorde de egentliga arrendegårdarna år 1966 ca 31400 (16,9 %) av alla brukningsenhe- ter med mer än två hektar åker.

Om man bortser från indelningen i bruk- ningsenheter och enbart ser till den arren- derade arealen visar 1966 års jordbruksräk— ning att av landets hela åkerareal, som ut- gjorde 3 058 411 hektar, 30,6 procent bru- kades av arrendatorer. Av den arrenderade jorden belöpte 615 157 hektar på de helt arrenderade brukningsenheterna. Det är så- ledes endast två tredjedelar (65,7 %) av den arrenderade arealen som belöper på de helt arrenderade brukningsenheterna. Den åter- stående tredjedelen ingår i blandbruk.

Genomsnittsarealen åker för alla här nämnda typer av brukningsenheter var 16,4 hektar. För skilda brukningsformer var ge— nomsnittsarealen per brukningsenhet: för helt ägda 12,8 hektar, för helt arrenderade 27,8 hektar och för blandbruken 21,0 hek- tar. De helt arrenderade brukningsenheterna hade således en genomsnittsareal som var mer än dubbelt så stor som de rena ägare- bruken. Den typiska »blandbruksgården» består av 7,6 hektar arrenderad jord och 13,4 hektar som brukaren själv äger. Se vidare tabellerna ] och 2.

Arrendefrekvensen växlar betydligt inom landets olika delar. Tabell 3 visar variatio— nerna mellan länen i absoluta tal. Det fram-

1 SOU 1966: 30 s. 76.

Tabell ] . Procentuell fördelning 1961 och 1966 av antalet brukningsenheter (över 2 hektar) med hänsyn till storleksgrupper inom följande kategorier: a) alla brukningsenheter, b) helt ägda brukningsenheter, e) helt arrenderade brukningsenheter, d) blandbruk. Antalet brukningsenheter inom varje grupp antages vara 100. Källa: Jordbruksräkningarna

% 55

o | In

In I N

Storleksgrupper i hektar Helt ägda Helt arrenderade Blandbruk

l l l . l l l » »

av markdisposition Tabell 2. Brukningsenheternas procentuella fördelning på storleksklasser inom skilda grupper Antalet brukningsenheter inom varje grupp antages vara 100. Jfr tabell 1. Källa: Jordbruksräkningen 1966

%, 55

_ Allo brukningsenheter ——— Helt ägda brukningsenheter —-—-— Helt arrenderade brukningsenheter x Inn-__. "Blandbruk"

—— __

[ l l [ 2—5 5—I0 10—15 15—20

I | l 1 20—30 30— 50 50—100 över 100

Hekfor åker

går därav att de flesta helt arrenderade brukningsenheterna fanns i Östergötlands (2475 st.) och Malmöhus län (2267 st.). Den största arealen arrenderad åkerjord fanns också i Malmöhus län (107 296 hek- tar) och Östergötlands län (98 133 hektar). De flesta blandbruken fanns i Älvsborgs län (3 173 st.) och Västerbottens län (2 679 st.). Den största blandbruksarealen fanns i Mal— möhus län (71 364 hektar) och Skaraborgs län (70 167 hektar).

Variationen mellan rena ägarebruk, rena arrendebruk och blandbruk, mätt i procent för de skilda länen, framgår av tabell 4. Den högsta frekvensen arrenderad jord fanns i Södermanlands (48,4 %), Stockholms (45,3 %) och Östergötlands (45,3 %) län. Den lägsta i Västerbottens (12,9 %) och Norrbottens län (13,7 %). De — relativt — flesta helt arrenderade brukningsenheterna

fanns i Östergötlands (35,1 %), Söderman- lands (34,7 %) och Stockholms (26,4 %) län, medan den lägsta frekvensen i detta fall fanns i Västerbottens (2,5 %) och Väs- ternorrlands (2,8 %) län. Som syns av siff- rorna i tabell 4 kol. 5 och 11 följer plats- siffrorna i de båda kolumnerna i stort sett i samma ordning. Blandbruken visar där- emot en helt annan men också mera jämn utbredning än de rena arrendebruken. Den — relativt — högsta frekvensen blandbruk räknat i areal fanns i Kopparbergs (47,0 %), Gävleborgs (43,7 %) och Gotlands (41,9 %) län. De — relativt flesta blandbruken fanns i Kopparbergs län (38,7 %), på Gotland (36,0 %) och i Gävleborgs län (30,8 %). Statistikens siffror över den arrenderade arealen ger endast ofullständiga uppgifter om brukningsenhetemas allmänna struktur. Av landets hela åkerareal var 30,6 procent

Tabell 3. Frekvensen av arrendebruk i absoluta tal i de olika länen Källa: Jordbruksräkningen 1966

Antal brukningsenheter Åkerareal i hektar

helt helt arrenderade alla helt ägda arrenderade blandbruk total ägd arrenderad brukn.-enheter blandbruk

plats- plats- plats- plats- plats- plats- plats- plats- plats- antal siffra antal siffra antal siffra antal siffra hektar siffra hektar siffra hektar siffra hektar siffra hektar siffra

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 18 '19

Stockholms 3 607 23 1 699 952 11 956 21 116 571 13 63 716 17 52 855 39 225 34 701 13 Uppsala 3 793 21 1 794 971 1 028 20 134 088 9 78 438 12 55 650 41 275 40 282 8 Södermanlands 3 963 20 1 677 1 374 912 23 151 599 6 78 268 13 73 331 61 039 37 511 11 Östergötlands 7 059 14 3 154 2 475 1 430 15 216 521 3 118 388 5 98 133 79 949 50 141 4 Jönköpings 10169 7 6 338 1 313 2 518 4 105 236 14 69 567 14 35 669 23 016 32 611 16 Kronobergs 8 219 9 5 667 652 1 900 11 69 890 20 53 370 20 16 520 8 651 22 058 19 Kalmar 7 911 11 4 558 1 397 1 956 10 149 586 7 97 707 8 51 879 36 014 42 911 7 Gotlands 3 632 22 2131 192 1 309 18 80134 17 65 434 16 14 700 19 5 210 33 558 14 Blekinge 3 329 24 2 453 168 708 24 43 527 24 35 517 24 8 010 23 3 089 14 301 24 Kristianstads 10 779 5 7 361 1 162 2 256 7 193 732 4 145 244 3 48 488 9 29 103 54 517 3 Malmöhus 11 054 4 6 680 2 267 2 107 9 299 295 1 191 999 2 107 296 1 81 965 71 364 1 Hallands 7 948 10 5 732 674 1 542 13 127 291 11 100 918 7 26 373 14 16 308 31 868 18 Göteborgs och

_ Bohus 6 533 16 4 664 499 1 370 17 73 677 18 57 357 19 16 320 18 8 439 16 21 422 Älvsborgs 14 408 1 9 956 1 279 3 173 1 171 344 5 132 149 4 39 195 10 21 365 12 48 864 Skaraborgs 13 101 2 8 302 2151 2 648 3 282 004 2 194 333 1 87 671 3 62 536 3 70167 Värmlands 10 767 6 7 735 815 2 217 8 133 643 10 104 565 6 29 078 13 15 612 14 36 511 Örebro 5 231 18 3 028 831 1 372 16 123 583 12 84 445 11 39138 11 22 932 11 44 450 Västmanlands 4 296 19 2 380 973 943 22 147 867 8 95 112 9 52 755 7 39 068 7 39 864 Kopparbergs 5 909 17 3 224 395 2 290 6 69 117 21 48 628 22 20 489 15 6 986 17 32 478 Gävleborgs 7 484 12 4 737 439 2 308 5 86 601 16 66 379 15 20 222 16 5 420 18 37 850 Västernorrlands 9 810 8 7 698 272 1 840 12 71 069 19 59 757 18 11 312 21 2 235 22 22 023 Jämtlands 6 904 15 5 130 329 1 445 14 51 659 23 42 261 23 9 398 22 2 628 21 16 521 Västerbottens 12 948 3 9 945 324 2 679 2 103 879 15 90 449 10 13 430 20 1 854 23 32 705 Norrbottens 7 413 13 5 895 218 1 300 19 56 498 22 48 767 21 7 731 24 1 238 24 17 222

Riket 186 267 121 938 22 122 42 207 3 058 411 2122 768 935 643 615 157 885 900 Anmärkning: Summan av kol. 12 och 14 = kol. 10. Skillnaden mellan kol. 10 och summan av kol. 16

och 18 = åkerarealen för helt ägda brukningsenheter. Endast brukningsenheter med mer än 2 hektar åker medräknade.

Tabell 4. Frekvensen av arrendebruk — mätt i procent — i de olika länen Källa: Jordbruksräkningen 1966

Antal brukningsenheter. Procentuell fördelning Åkerareal. Procentuell fördelning

helt arrenderade helt ägda helt arrenderade blandbruk ägd arrenderad brukn.-enheter blandbruk

plats- plats- plats- plats- plats- plats— % siffra % siffra % siffra % % siffra % siffra % siffra

2 3 4 5 6 7 8 10 11 13 14 15

Stockholms 22 26,5 5 54,7 45,3 2;3 29,8 13 Uppsala 21 27,1 4 58,5 41 ,5 4 30,0 12 Södermanlands 24 23,0 10 51,6 48,4 1 24,7 22 Östergötlands 23 20,2 19;20 54,7 45,3 2;3 23,2 24 Jönköpings 14 24,8 7 66,1 33,9 8 31,0 9;10 Kronobergs 10 23,1 9 76,4 23,6 13 31,6 7 Kalmar 18 24,7 8 65,3 34,7 7 28,7 15 Gotlands 16 36,0 2 81,7 18,3 20 41,9 3 Blekinge 5 21,3 13 81,6 18,4 19 32,9 5 Kristianstads 1 1 20,9 75,0 25,0 12 28,1 17 Malmöhus 15 19,1 22 64,2 35,8 5 23,8 23 Hallands 19,4 21 79,3 20,7 18 25 ,0 20 Göteborgs och Bohus Älvsborgs Skaraborgs Värmlands Örebro Västmanlands Kopparbergs Gävleborgs Västernorrlands Jämtlands Västerbottens Norrbottens

Riket

. v—n

hhmmew h

HN

ohmqwmm

21,0 14 77,8 22,2 16 22,0 77,1 22,9 15 20,2 68,9 31,1 10 20,6 18 78,2 21,8 17 26,2 6 68,3 31,7 9 22,0 64,3 35,7 6 38,7 70,4 29,6 11 30,8 76,6 23,4 14 18,7 84,1 15,9 22 20,9 81,8 18,2 21 20,7 87,1 12,9 24 17,5 86,3 13,7 23

22,7 69,4 30,6

29,1 14 28,5 10 24,9 21 27,3 18 36,0 27,0 19 47,0 43,7 31,0 32,0 31,5 30,5

29,0

”0.01

..

'n'/”LN _ v—c

meme v—lN

v—n—wN—qv—qu—q

.. .—

QNDONXDFOOOwQO &

_NN—cooxoo'xom-nv—N o uan-"Nm _.

N '—

Anmärkning: För varje län är summan av kol. 2,4 och 6 = 100 och summan av kol. 8 och 10 = 100. För varje län är skillnaden mellan 100 och summan av kol. 12 och 14 = procenttalet för de helt ägda brukningsenhetemas åkerareal. Endast brukningsenheter med mer än 2 hektar åker med- räknade.

utarrenderad, I närheten av denna siffra var exempelvis både Kopparbergs (29,6 %) och Skaraborgs (31,1 %) län. De helt arrende- rade brukningsenheterna utgjorde i Kop- parbergs län endast 6,7 procent av alla men var i Skaraborgs län relativt sett mer än dubbelt så många (16,4 %). Riksmedeltalet är här 11,9 procent. Ett område som Gävle- borgs län har en hög frekvens av blandbruk (43,7 % av åkerarealen; platssiffra 2) men har en låg frekvens av helt arrenderade brukningsenheter (6,3 % av åkerarealen; platssiffra 20).

Det har tidigare påpekats att den av bru- karen ägda jorden överväger i ca 78 procent av blandbruken. Detta förhållande samt de här påtalade lokala Skiljaktigheterna i före- komsten av blandbruk och rena arrende- bruk ger redan i sig en antydan om att den ekonomiska och sociala bakgrunden ej är densamma för dessa båda former av jord- bruksarrende. Den statistiska sannolikheten säger att den övervägande delen av »bland- brukarna» har sina hem och huvudparten av sina ekonomibyggnader på egen grund. De arrenden det här gäller är således i regel av typen sidoarrende, dvs. arrende av ett stycke - i regel obebyggd jord som bruka— ren tagit som en mer eller mindre tillfällig förstärkning av den ägda gårdens areella re- surser. Sidoarrendatom är inte alltid en självägande jordbrukare; det är mycket van- ligt att även brukare av helt arrenderade gårdar arrenderar jordstycken från andra jordbrukare än ägaren till den egentliga arrendegården. Utredningen har påträffat många fall av sådana Sidoarrenden. Efter- som de ej är att anse som blandbruk, kom- mer frekvensen av dem ej till synes i statisti- ken.

Siffermässigt sett är sidoarrendena talri- kare än de egentliga arrendena. Det är dock tydligt att de problem som sammanhänger med sidoarrendena i allmänhet är mindre än vid de egentliga jordbruksarrendena. Vid en undersökning av förekomsten av jord— bruksarrenden är det därför lämpligt att så långt det är möjligt särskilja de båda ty— perna av arrende.

Antalet egentliga arrendegårdar (mer än

halva åkerarealen arrenderad) år 1966 har ovan (5. 113) angivits till ca 31 400. Hur de egentliga arrendegårdarna fördelar sig på olika ägarekategorier och på sociala och vanliga arrenden framgår ej direkt av den officiella statistiken. Eftersom gällande ar- rendebestämmelser växlar i fråga om skilda kategorier av jordägare är det av intresse att veta hur de egentliga jordbruksarrendena fördelar sig på skilda jordägarekategorier. På grundval av 1966 års jordbruksräkning och övrig för utredningen tillgänglig stati— stik har en sådan fördelning gjorts i tabell 5. En närmare kommentar till tabellen lämnas i bilaga 2 (jfr även bilaga 3).

II . U tvecklingslinjer

1. Arrendejorden ökar—arrendatorerna blir färre

Det låter sig inte göra att utan vidare jäm- föra arrendefrekvensen under äldre tider med dagens förhållanden. Statistikens defi- nitioner och indelningsgrunder har ändrats tid efter annan, vartill kommer att begrepp som äganderätt, nyttjanderätt och arrende växlat i betydelse under tidernas lopp. Det sagda innebär å andra sidan ej att äldre tiders förhållanden i dessa ting överhuvud- taget inte skulle kunna utnyttjas för att be- lysa utvecklingen, närmast arrendegårdarnas antal och storlek under de senaste 200 åren. På grund av materialets ofullständighet måste dock alla slutsatser bedömas med försiktighet.

Under befolkningsstatistikens första år- hundrade, dvs. åren 1751—1850, synes den totala åkerarealen ha i det närmaste tre- dubblats, medan antalet brukningsenheter inte alls ökade i samma takt (ca 20 %). Un- der samma tid blev rikets folkmängd i det närmaste fördubblad (95 %). Befolknings- statistiken redovisar »bönder på andras hemman» först från och med år 1805. Denna kategori minskade sin andel i bru- karekåren (»bönder på egna och andras hemman») från 25,3 procent år 1810 till 19,7 procent år 1850. Först från och med 1865 är det möjligt att i statistiken bortse

Tabell 5. De egentliga arrendegårdarnas antal och fördelning på areal och jordägarekatego- rier omkring år 1966. Jfr bilaga 3

Antal gårdar Antal gårdar Antal Genomsnitt- högst 50 mer än 50 gårdar lig areal od- hektar hektar summa lad jord (i Jordägare odlad jord odlad jord hektar)

2

3 4 5 6

statens jordbruksdomäner, förvaltade av domänstyrelsen enl. KF 22/6 1934 400 300 700 60,0 1 b d:o skogsjordbruk 831 0 831 7,8 1 c d:o, förvaltade av militära myndig- heter; särskilda arrendebestämmelser saknas 59 11 70 18,8 i 1 d universitetens arrendegårdar, : förvaltade enl. KS 15/11 1945 280 63 343 42,2 1 e d:o »huggareställen» 10 0 10 11 ! 2 ecklesiastika arrenden, för vilka sär- ! skilda arrendebestämmelser gäller 2 580 250 2 830 27,3 3 kommuners arrenden (ej ingående i r 2; jfr lagen 12/4 1946) 1 350 150 1 500 18 4 Danviks hospital 10 1 11 29 , 5 Riddarhuset 18 13 31 44,3 i 6 hushållningssällskapen 5 3 8 58,5 I 7 Summa 1—6 5 543 791 6 334 27,0 i 8 a bolag, föreningar, stiftelser l (sociala; jfr 49 (5 AL) 3 510 0 3 935 l 8 b d:o; icke sociala 0 408 i 9 a övriga enskilda jordägare (sociala i kol. 3) 9 458 9 b övriga enskilda jordägare % 2 231j 21 131 (icke-sociala) 9 459 10 Summa 8—9 22 427 2 639 25 066 25,5 11 Summa 1—10 27 970 3 430 31 400 25,8

från brukningsenheter under två hektar åker. En viss ej obetydlig ökning av de egentliga arrendegårdarnas antal synes ha inträffat efter 1800-talets mitt. Mot århund- radets slut synes däremot arrendefrekvensen ha avtagit. År 1890 utgjorde de egentliga arrendegårdarna ca 38000 eller ca 15,5 procent av alla, vilket är den lägsta siffra (såväl absolut som relativt) som påträffats för den tid för vilken fullständig statistik finns. Efter år 1961 har dock, som nämnts i föregående avsnitt, den absoluta (men ej den relativa) siffran från 1890 (38 000) un- derskridits. Hur arrendefrekvensen utveck- lats under perioden 1890—1966 framgår av tabellerna 6 och 7. För år 1919 redovisas den största arealen odlad jord men också det största antalet arrendatorer (23,8 % av alla

jordbrukare). Antalet egentliga arrendegår- dar har därefter oavbrutet sjunkit och ut- gör nu, som nämnts i föregående avsnitt, omkring 17 procent av alla jordbruk.

Den arrenderade arealen redovisas i sta- tistiken först från och med år 1919. Under perioden 1919—1966 har landets åkerareal minskat med 19,3 procent, medan den ar- renderade arealen i absoluta tal räknat varit nästan konstant. De tre senaste jord- bruksräkningama 1956, 1961 och 1966 har varit mera detaljerade än de tidigare i det att brukningsenheterna nu uppdelats ej endast i ägda och arrenderade utan i »helt ägda», »helt arrenderade» och »delvis arrenderade» (»blandbruk»). Oaktat bland- bruken finns statistiskt redovisade endast

Avser endast brukningsenheter med mer än två hektar åker. Källor: se bilaga 4

antal brukningsenheter åkerareal i hektar

väsentligen självägda alla

egentliga arrendegårdar

brukad av

arrenderad ägaren total

År antal % antal % areal % areal %

1890 38 264 15,5 208 519 84,5 246 783 1900 40 994 15,9 216 370 84,1 257 364 1910 42 158 15,9 222 937 84,1 265 095 1913/19/20 73 165 23,8 234 805 76,2 307 970 931 583 25,5 2 715 706 74,5 3 647 289 1927 62 265 20,8 245 130 79,7 307 935 907 891 25,5 2 655 533 74,5 3 563 424 1932 60 192 19,6 247 187 80,4 307 379 954 885 26,7 2 620 504 73,3 3 575 389 1937 59 134 19,2 248 185 80,8 307 319 953 102 26,5 2 636 870 73,5 3 589 972 1944 55 892 18,9 240 335 81,1 296 227 952 773 26,7 2 613 790 73,3 3 566 563 1951 49 778 17,6 232 400 82,4 282 200 912 700 25,9 2 613 800 74,1 3 526 500 1956 43 445 16,2 224 656 83,8 268 100 933 320 26,8 2 554 680 74,1 3 488 000 1961 39 980 17,2 192 940 82,8 232 920 957 436 29,0 2 338 982 71,0 3 296 418 1966 31400 16,9 154867 83,1

sedan år 1956, tyder flera omständigheter på att det här är fråga om en företeelse som ej är av endast tillfällig natur. Blandbrukens relation till andra brukningsformer framgår av tabell 8. Blandbruken har från 1956 till 1966 års jordbruksräkning ökat i antal från 25 378 till 42207 eller 66,3 procent. De »helt arrenderade» brukningsenheterna var 1966 22 122. Blandbrukens areal ökade un- der de tio åren från 439253 till 885 900 hektar eller med 101,7 procent. De »helt» och »delvis» arrenderade brukningsenheter- nas sammanlagda andel av den totala åker- arealen har ökat från 35,3 procent år 1956 till 49,1 procent år 1961.

Ser man till antalet brukningsenheter in- om de sammantagna grupperna helt arren- derade och delvis arrenderade bruknings- enheter har själva ökningen här gått ännu snabbare; procentsiffrorna är dock lägre än i fråga om arealen. Summan av alla bland- bruk och rena arrendebruk motsvarade år 1956 23,6 procent av det totala antalet brukningsenheter. År 1966 hade procent- siffran stigit till 34,5.

Som jämförelse till den svenska statistiken över frekvensen av blandbruk intages här en tablå utvisande bl. a. blandbruksfrek- vensen i USA (tabell 9). Även om förhål- landena i flera hänseenden är olika, är dock av intresse att se att blandbruken (»Part

186 267 935 643 30,6 2122 768 69,4 3 058 411

Owners») såväl till antal som areal ökat avsevärt sedan sekelskiftet. De amerikanska blandbrukens areal har stigit utan avbrott, medan de rena arrendebruken (»Tenants») har minskat mycket kraftigt i såväl antal som areal sedan slutet av 1930-talet. Ten- denser i samma riktning kan konstateras också på andra håll.1 Genomsnittsarealen för brukningsenheter av alla slag i USA var 1959 302,8 acres (123 hektar) och 1964 351,5 acres (142 hektar).

2. Storleksrationaliseringen går snabbast på arrendegårdarna

Läget i stort kan sammanfattas sålunda. Det svenska jordbruket utmärkes f.n. av att såväl den odlade arealen som antalet brukningsenheter minskar. Minskningen av den odlade arealen har dock hittills varit tämligen obetydlig och procentuellt sett mindre än minskningen av antalet bruk- ningsenheter. Man kan räkna med att den totala åkerarealen f.n. minskar med ca

1 Danmark: Betaenkning afgivet af Landbo- kommissionen af 1960 I, 1962, s. 102 och iakt- tagelser av utredningen under dess studieresa till Danmark 1964. Norge: Jordleiekomitéens in- stilling till landbrugsdepartementet den 30 mars 1962 s. 19, Odeltingsproposition nr 44/1963—64, s. 23. England: Agricultural statistics 1962/63, England a'nd Wales, s. 166.

i s i i

Jfr tabell 6

Antal bruk— ningsenheter

Äkemreai i

l000 hektar

500000—1 _ Allo över 2 hektar I 250 000 _/ Väsen+ligen självägda _/// 200 000— —9000 150 000— _3000 _ Brukud av ägaren : IUUDDD— lzuou , Egentliga arrendegårdar : ,— ,! _ 50 000— / _ | 000 ___—___; GrreHderud X: 0 | | | | | | | 1 7 | _ " IMO IQDO |9|0 |913/l9/20 |927 |932 |337 1944 1951 |956 1961 1965 An+al brukningsenheter Äkeroreal i 1000 hektar SOU 1968: 57 121

Källa: Jordbruksräkningarna

Antal bruk— ni nqsen hei'er

50 000 hektar om året eller ca två procent. Antalet brukningsenheter torde f.n. årligen minska med ca 10000 eller ca fem pro- cent.1

Av en inom lantbruksstyrelsen gjord ut- redning framgår att det finns anledning att räkna med att åkerarealen (och annan jord- bruksareal) under den närmaste framtiden kommer att minska snabbare än hittills.2 Den nämnda utredningen beräknar att unge- fär en tredjedel av den nuvarande åker-

122 Tabell 8. Förekomsten av olika slag av brukningsenheter i Sverige 1956—1966.

Åker-areal i 1000 hektar

250 000— ls uno — >— 200 000— __I, 000 i _ : i __ *Alla bruknings— : l enheter-_ _ % _ _ l * ; 5 150 000— — 3 000 i _ X Hel'l' öqdu x : lou uou— _— zoon _ : ? anonu— ! | mm i __ Helt arren-/x _ l _ derade &: x Blandbrukx _ _ C 0 | , _ o l956 1951 l966 1956 I96l I966

arealen år 1980 ej längre kommer att an— vändas i jordbruksproduktionen. Prognosen gestaltar sig ganska olika för skilda delar av landet. För södra och mellersta Sveriges slättbygder beräknas minskningen till 24 procent, för södra och mellersta Sveriges skogs- och dalbygder till 62 procent och för

1 Jordbruksräkningarna; SOU 1966: 30 s. 77,

& Åkerjordens framtida omfattning och loka- lisering, Lantbruksstyrelsens meddelanden ser. A nr 6, 1967, s. 69.

Tabell 9. Arrendefrekvensen i USA. Källa: Land, the yearbook of agriculture, 1958, utg. av US department of agriculture, s. 300, kom- pletterad med uppgifter lämnade av USA:s ambassad i Sverige

Antal bruknings— Areoli enheter i tusental milj acres 7000 I400 6000— "" 5000— -—l000 4000— Alla brukninqs-/ / enheter ... 3000— — Helt ögdo — / (inklusive ägda V 500 med anställd _ 200"? förvaltare) / Helt arren— M NK derade/ Blandbruk/fl _ ||'|'|'|'| ll'l'l'l'l " l900 10 20 50 40 50 60 |900 I0 20 30 100 50 60

Norrland till 46 procent.

Om prognosen slår in och om arrendet (närmast gårdsarrendet) behåller den geo- grafiska utbredning som det hittills sedan länge haft, kommer arrendet som bruk- ningsform inom jordbruket att i framtiden få ökad relativ betydelse.

Den hittillsvarande utvecklingen har med- fört att brukningsenhetemas genomsnitts- areal har stigit något. År 1937 var den ge— nomsnittliga åkerarealen bland bruknings- enheter med två hektar åker och däröver 11,7 hektar. År 1951 var samma siffra 12,5, år 1961 14,2 och 1966 16,4.

Ökningen av genomsnittsarealen har skett betydligt snabbare för arrendegårdar- na än för de självägda. För självägda går- dar (de »egentliga ägarebruken») var ge- nomsnittsarealen i hektar år 1937 ca 10,6, år 1951 ca 11,3, år 1961 ca 12,5 och år

1966 ca 14,5. För de egentliga arrende- gårdarna var genomsnittsarealen i hektar år 1937 ca 16,1, år 1951 ca 18,3, år 1961 ca 22,3 och år 1966 ca 25,8. Arrendegårdarnas åkerareal är alltså för närvarande i genom— snitt ca 78 procent större än åkerarealen hos de gårdar som helt eller till större delen brukas av ägaren. Avståndet mel- lan genomsnittsarealen för de båda katego- rierna har tidigare vidgats tämligen snabbt men har varit oförändrat mellan 1961 och 1966 års jordbruksräkningar. Förhållandet framgår tydligare, om man närmare grans- kar de olika brukningsenhetemas fördelning på storleksgrupper, se tabell 10. År 1937 har valts som utgångspunkt för jämförelsen av det skälet att 1937 års jordbruksräkning var den sista som företogs före 1943 års arrendereform. Under tiden mellan 1937 och 1944 års räkningar var dessutom för- hållandena i just dessa avseenden tämligen

Tabell 10. Arrendefrekvensen inom olika storleksgrupper 1937—19611

Storleksklass (hektar åker)

Kol. ]

1 2— 5 2 5— 10 3 10— 20 4 20— 30 5.30— 50 6 50—100 7 över 100

Ägarebruk (mer än hälften av bruk- ningsenhetens åkerareal innehas av brukaren med äganderätt eller fidei- Alla brukningsenheter kommissrätt) Egentliga arrendegårdar

1937 1951 1961 1966 1937 1951 1961 1937 1951 1961

% antal % antal % antal % antal % antal antal % antal % antal % antal %

2 3 4 5 6 8 9 10 12 14 16 20 21

113 722 3 95 945 34,0 66 635 47 301 97 298 3 89 755 31,8 75 017 55 025 60 441 1 59 790 21,2 53 446 43 754

,0 95 612 83 505 60 882 18 110 5 753 ,7 ,7 17 518 ,7 17 719 ,6 ,7 ,7

,4

,5 81 838 76 664 65 272 15 460 9 745 24,4

,5 47228 47 578 42 635 13213 10811

,3 18 266 18 433 ,9 12 329 12 678 12 784 5 189 5 482

10 969 11234 ,0 11960 13 231 ,1 6714 7189 7109 4255 4851 12,1

5 077 ,9 ,4 ,8 ,2

5 419 5 410 6 280 2 930 3 170 2 854 2147 2 556 6,4 2 294 2 325 2 186 2 243 1 534 1 625 1 404 760 782 2,0

Summa

2—— 50 över 50

307319 100 282187 100 232920 100 186267 100 248185 232409 100 192940 59134 39980 100

299 948 274 443 225 324 177 744 243 721 227 614 188 682 56 227 46 829 36 642 7 371 2,7 7 744 2,4 7 596 3,3 8 523 4,6 4 464 1,8 4 795 2,1 4 258 2 907 4,9 2 949 3 338 8,4

1 Materialet från 1966 års jordbruksräkning, se kol. 8 och 9, har ej medgivit en uppdelning av ägarebruk och egentliga arrendegårdar på storleksgrupper. Jfr bil. 4.

l l | ! l i |

stabila.3 Antalet egentliga arrendegårdar (mer än halva arealen arrenderad) med mer än två hektar åker har från 1937 till 1961 minskat från 59 134 till 39 980 (minskning- en utgör 32,4 %). Inom storlekskategorin 2—50 hektar åker har minskningen varit 34,8 procent. För självägda gårdar i denna storlekskategori har minskningen utgjort 24,9 procent, se tabell 1] . Minskningen av antalet arrendeställen har varit störst i storlekskategorin 25 hektar (68,2 %). Minskningen i antal har emellertid varit lägre i de storleksklasser där den genom— snittliga åkerarealen är större och förbyts i en ökning i alla storleksklasser över 20 hektar. I kategorin 20—30 hektar har ök- ningen utgjort 5,6 procent, i kategorin 30—50 hektar 14,0 och i kategorin över 50 hektar 14,8 procent. Inom kategorin ägarebruk har som synes av tabell 11 kol. 5 tendensen ej varit lika enhetlig. För ägarebruken före— ligger en minskning inom alla storlekskate- gorier utom kategorierna 20—50 hektar. Den största stabiliteten i statistiskt hänseende finns inom storlekskategorin 20—30 hektar och detta gäller både för ägarebruk (3,7 % ökning) och arrendebruk (5,6 % ökning). Den största ökningen har förekommit inom gruppen arrendebruk över 50 hektar (14,8 %). Det är emellertid anmärknings- värt att ökningen inom kategorin arrende- bruk i storleken 30—50 hektar varit nästan lika stor (14,0 %).

3. De sociala arrendena minskar snabbast i antal

' Den officiella statistiken lämnar inget svar

på frågan hur många arrenden som är so- ciala eller vilka förändringar som sker inom denna grupp. Utredningen har därför för- sökt att på andra vägar få en bild av dels i vilken omfattning de sociala arrendena växlat i antal sedan 1943 års arrendereform, dels vad som sker med den jord som ingått i nedlagda sociala arrendeställen. Utred- ningen har sålunda låtit företaga två stick- provsundersökningar, för vilka närmare re- dogöres i bilagorna 5 och 6. Den ena under— sökningen bygger på siffror som lämnats av 58 godtyckligt valda godsförvaltningar i skil- da delar av landet. Förhållandena vid års- skiftet 1943/ 44, då den gällande arrende- lagen i nuvarande utformning trädde i kraft, har jämförts med förhållandena vid årsskif- tet 1963/ 64. Resultatet av undersökningen har sammanfattats i tabellerna 12—14.

På 57 av de 58 godsen fanns 1943/44 sociala arrendatorer. Antalet uppgick då till 5 495. Tjugo år senare fanns sociala arren- datorer på 52 aV de 58 godsen. Antalet so- ciala arrenden hade då minskat till 2 189, vilket innebär en minskning med 60,2 pro- cent. Minskningen är betydligt starkare än den minskning av arrenderade bruknings- enheter om högst 50 hektar åker som redo-

” Jordbruksräkningen 1944, s. 23.

Tabell 1] . Förändringar inom olika storleksklasser åren 1937—1961

Storleksklass Alla brukningsenheter Ägarebruk Arrendebruk

(hektar åker) antal % antal % antal %

kol. 1 2 3 4 5 6 7 1 2— 5 47 087 41,4 34 730 —— 36,3 12 357 — 68,2 2 5—10 22 281 — 22,9 — 16 566 20,2 5 715 37,0 3 10—20 —— 6 995 — 11,6 —— 4 593 — 9,7 2 402 —18,2 4 20—30 + 748 + 4,3 + 455 + 3,7 + 293 + 5,6 5 30—50 + 991 + 9,0 + 395 + 5,9 + 596 + 14,0 6 över 50 + 225 + 3,1 206 4,6 + 431 + 14,8 7 alla 74 399 —— 24,2 55 245 22,3 _ 19 154 32,4 8 2—50 — 74 624 24,9 — 54 039 24,9 19 585 34,8

Tabell 12. Förändringar på 58 arrendegods sedan 1943 års arrendelagstiftning trädde i kraft. Jfr bilaga 5

Sociala arrendeställen Icke-sociala arrendeställen Alla arrendeställen Areal i hektar under eget bruk

Antal Ändring Antal Ändring Antal Antal Ändring 1943/44 1963/64 1% 1943/44 1963/64 1% 1943/44 1963/64 ' 1943/44 1963/64 i%

2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 13 14

16 gods i Blekinge, 751 6 047 10 107 Skåne och Halland

31 gods i Mellansverige 541 10 469 12 829 11 gods i norra Sverige 1 079 8 563 6 825 (jfr 64 & AL)

Alla de 58 godsen 2 371 25 079 29 761

Tabell 13. Förändringar på de i tabell 12 omnämnda godsen, fördelade i genomsnitt per gods

Sociala arrendeställen

Icke-sociala Alla arrendeställen

Areal under

arrendeställen eget bruk

Antal

Antal Antal Hektar

1943/44 1963/64 1 2 3 4 5

16 gods i Blekinge,

1943/44 1963/64 1943/44 1963/64 1943/44 1963/64

6 7 8 9 10

Skåne och Halland 72,0 39,4 7,4 7,5 79,4 46,9 377,9 631,7 2 31 gods i Mellan-

sverige 45,6 15,9 1,9 1,5 47,5 17,5 337,7 413,8 3 11 gods i norra

Sverige (jfr 64 5 AL) 266,1 96,8 0,7 1,3 266,9 98,1 778,4 620,4 4 Alla de 58 godsen 94,7 37,7 3,2 3,1 98,0 40,9 432,4 513,1

visas i jordbruksräkningarna. Dessa visar för närmast jämförbara period (1937—1961) en minskning inom kategorin 2—50 hektar av 34,8 % (tabell 11 kol. 7 rad 8). Minsk- ningen i antalet sociala arrendeställen har varit starkare i norra och mellersta Sverige än i de fyra sydligaste länen (tabell 12 kol. 5).

Godsförvaltningarna har också tillfrågats om omfattningen av jord under eget bruk. Tendensen är här ännu mindre enhetlig. 1943/ 44 fanns under eget bruk 25 079 hek— tar, fördelade på 50 gods. Tjugo år senare fanns under eget bruk 29 761 hektar, även- ledes fördelade på 50 gods. Ökningen mot- svarar för hela landet 18,7 procent. Ökning— en har varit starkast på de 16 godsen i Skåne, Blekinge och Halland (67,1 %). På de mellansvenska godsen har ökningen varit betydligt mindre (22,5 procent), medan i de norra landskapen arealen under eget bruk i stället minskat i ej ringa mån (20,3 %).

4. Den lediga jorden delas mellan huvudgård och kvarvarande arrendegårdar

En fråga som här anmäler sig till besvarande är: Har de försvunna arrendeställenas areal i första hand använts till förstärkning av jordägarens eget jordbruk eller till förstärk- ning av kvarvarande arrendeställen? När det gäller bedömningen av arealförstärkning tillåter materialet inte att man skiljer på sociala och icke-sociala arrenden. Emellertid

spelar bland de utfrågade godsförvaltningar- na de icke-sociala arrendena en relativt un- derordnad roll.

Vid bedömningen av de framkomna siff- rorna måste beaktas att förhållandena ge- staltat sig mycket olika på olika gods och i skilda delar av landet. Detta gäller t. ex. om omfattningen av skogsplantering på åker. Det är också ofrånkomligt att undersök- ningen är behäftad med vissa felkällor. Vad de undersökta godsen beträffar, kan dock med tämligen stor säkerhet sägas att den övervägande delen av den ledigblivna åker- arealen kommit de kvarvarande arrendegår- darna till godo. Deras areal har till följd härav ökat med omkring 75 procent. (För arrendegårdar i allmänhet i landet ökade arealen åren 1937—1961 med ca 39 procent.) Medan genomsnittsarealen för egentliga ar- rendegårdar vid den ifrågavarande tidpunk- ten torde ha utgjort ca 24 hektar, har den vid de undersökta godsen (1963/ 64) varit inte obetydligt större (ca 29 hektar). Det vill alltså synas som om de möjligheter till bildande av större brukningsenheter som finns inom ett gods blivit tillvaratagna inte blott i fråga om huvudgårdar under eget bruk utan också i fråga om kvarvarande utarrenderade undergårdar. Tendensen att förstärka de kvarvarande arrendegårdarna med ökade åkerarealer har dock i de fyra sydligaste länen varit mindre påtaglig än i landet i övrigt. Visserligen är arrendegår— darnas (på de undersökta godsen) genom-

Antal arrendegårdar

Arrendegårdarnas genomsnittsareal (hektar åker)

Utarrenderad areal (hektar åker)

1943/44 1963/64 1943/44 1963/64 1943/44 1963/64

2 3 4 5 6 7 8

16 gods i Blekinge, Skåne och Halland 10 gods i övriga Sverige Alla de 26 godsen

751 397 1 148

1 270 932 2 202

snittsareal i de fyra länen (ca 35 hektar) be- tydligt högre än på andra håll, men areal- ökningen har dock relativt sett varit mindre än på andra håll (ca 43 % mot ca 75 %). Detta sammanhänger med att arealen under eget bruk ökat mer i de fyra länen än i lan- det i övrigt.

5. Specialundersökning för Östergötland. De sociala arrendena visar måttlig minskning

Det är uppenbart att alltför omfattande slutsatser ej får dragas av siffrorna från de 58 godsen. Undersökningen omfattar endast 10 å 15 procent av de sociala arrendena i landet 1963/ 64. Jordägarna representeras till större delen av för svenska förhållanden mycket stora eller medelstora godsförvalt- ningar. De mindre godstypema och »en- gårdsgodsägarna» är praktiskt taget ej alls företrädda. Undersökningen av de 58 god— sen har därför kompletterats med en annan, som också är en stickprovsundersökning men som bedrivits efter något andra linjer. Undersökningen har omfattat alla sociala arrenden inom 40 slumpvis utvalda socknar i Östergötlands län. Länet har valts därför att det framstår som ett utpräglat »arrende- län» och därför att för länet funnits ett sta- tistiskt material utan motstycke på andra håll. En närmare redogörelse för östgöta- undersökningen lämnas i bilaga 6. Inom det undersökta området inventerades alla arrendeställen, som kunde anses som be- byggda brukningsenheter, dels vid tidpunk- ten för tillkomsten av 1943 års lagstiftning, dels vid årsskiftet 1963/ 64. Undersökning- en visade att antalet sociala arrenden mins-

26 161 ' 7528 33 689

30 963 11 032 41 995

24,38 11,84 19,07

34,83 18,96 29,35

kat från 475 till 304. Minskningen _utgör 36 procent.

Östgötaundersökningen visar således en betydligt lägre nedläggningsfrekvens än un- dersökningen av de 58 godsen, där minsk- ningen var 60 procent. Den visar däremot god överensstämmelse med jordbruksräk- ningarnas uppgifter om antalet nedlagda ar- renden i storleksklassen 2—50 hektar (för hela riket 1937—1961: 34,8 %). Antalet egentliga arrendegårdar under 50 hektar i Östergötlands län minskade under åren 1937 —1961 med ca 44%.

Uppenbart är att några allmängiltiga slut— satser inte heller kan dragas av östgötaun- dersökningen. Utredningen tror dock att den tämligen väl avspeglar utvecklingen inom Östergötlands län och angränsande trakter med snarlik arrendestruktur.

6. Arrendet är av väsentlig betydelse vid strukturomvandlingen inom jordbruket

Undersökningen av de 58 godsen ger vid handen att de sociala arrendegårdarna mins- kat betydligt snabbare än andra egentliga arrendegårdar under 50 hektar. Östgötaun- dersökningen talar däremot snarast i mot— satt riktning dock ej lika markant. Redan de motsägelsefyllda resultaten visar att någ- ra allmängiltiga slutsatser inte kan dragas av vare sig den ena eller den andra under- sökningen. Ser man dem i belysning av den officiella statistiken och de erfarenheter ut— redningen eljest förvärvat, finns det anled- ning att räkna med att de sociala arrende- gårdarna minskat något mera än andra egentliga arrendegårdar i samma storleks-

Källa: Jordbruksräkningarna Tabell 15. Helt arrenderade brukningsenheter 1961—1968

Alla slag av Åkerareal i Antal Antal Förändring brukningsenheter hektar 1961 1966 i % Förändring i %

] 2—10 11 535 6 790 — 41,1 — 27,8 2 10—20 8 149 5 362 — 34,2 18,1 3 20—30 4 396 3 648 —— 17,0 + 0,9 4 över 30 6 647 6 322 — 4,9 + 11,2 5 alla 30 727 22 122 — 28,0 — 20,0

grupp. Under tjugoårsperioden 1943/44— 1963/ 64 torde ungefär hälften av de sociala arrendegårdarna ha upphört som självstän- diga brukningsenheter. Antalet arrendegår- dar har även därefter minskat. Minskning- en har med all säkerhet även gällt de sociala arrendegårdarna. Tabell 15 visar föränd- ringarna bland de helt arrenderade bruk- ningsenheterna 1961—1966. Anmärkningsvärt är bl. a. att antalet helt arrenderade brukningsenheter över 30 hek- tar minskat med ca 5 procent, medan det totala antalet brukningsenheter i denna stor- leksgrupp ökat med ca 11 procent. Detta kan synas tyda på en minskad betydelse för arrende bland de större brukningsenhe- terna. Så är dock inte fallet. Även de helt ägda enheterna över 30 hektar har minskat i antal under femårsperioden (1,9 %). Ök- ningen faller helt inom kategorin blandbruk. Ökningen har där (inom kategorien över 30 hektar) varit 58,9 procent. Av erfarenhet vet man att en förhållandevis stor del av de största blandbruken, ca en tredjedel, utgöres av egentliga arrendegårdar. Jfr bil. 4, slutet. Små arrendegårdar minskar i antal snab— bare än större. Detta torde ej minst gälla för sociala arrendegårdar. Minskningen har gått olika snabbt i olika landsändar och hos olika kategorier av jordägare. Mindre snabbt har minskningen skett i de sydligaste land— skapen, vilket är naturligt med tanke på att medelarealen där sedan gammalt är större. När det gäller de grupper som ligger över genomsnittet (ca 26 hektar) synes läget ha stabiliserat sig och här synes en viss ökning äga rum. (Obs. att tabell 15 endast avser helt arrenderade brukningsenheter.) Minskningen i antal och ökningen i de

kvarvarandes genomsnittsareal har varit mest påtagliga på arrendegårdar under stör- re sammanhängande gods. Detta är naturligt med tanke på att där ofta förelegat bättre möjligheter till strukturförändringar än hos andra jordägarekategorier.

De försvunna arrendegårdarna har till ej ringa del planterats med skog. Detta gäller särskilt om i arrendet ingående betesmarker men också i fråga om åkerjord. En bety— dande del av åkerjorden har av jordägarna tagits under eget bruk. Denna företeelse sy- nes ha varit särskilt påtaglig i de sydligaste landskapen. Den övervägande delen av de försvunna arrendegårdarnas åkerareal har dock såväl där som annorstädes använts till förstärkning av de kvarvarande arrendegår- darnas areal.

Arrendets betydelse för storleksrationali- seringen ( i betydelsen ökning av bruknings— enheternas åkerareal) belyses också av föl- jande siffror. Mellan 1961 och 1966 års jordbruksräkningar minskade både den ar— renderade och den »ägda» arealen. Den arrenderade arealen ökade dock sin relativa andel av den totala åkerarealen från 29,0 till 30,6 procent (+ 1,6 %). Av alla bruknings- enheter med mer än 15 hektar åker utgjorde den arrenderade arealen år 1961 22,8 pro— cent av dessa enheters totalareal. Fem år senare utgjorde samma siffra 25,8 procent (+ 3,0 %). Enheterna med högst 15 hektar minskade under samma tid sin andel i den totala arrenderade åkerarealen från 6,2 till 4,8 procent (— 1,4 %). Den konstaterade relativa ökningen av den arrenderade area- len har således nästan helt tagits i anspråk av gårdar som är större än genomsnittet.

KAPITEL 4

I. Jordbrukets—särskilt arrendejordbru- kets—förändrade situation

1. J ordbruksbetolkningens minskning

Jordbruksbefolkningens minskade andel av landets hela befolkning framgår av följande tabell.1

År Procent 1870 72,4 1900 55,1 1930 39,4 1940 34,1 1950 24,6 1960 16,0

Av den förvärvsarbetande delen av lan- dets befolkning var år 1960 446952 eller 13,8 procent sysselsatta inom lantbruket, dvs. jordbruk med binäringar.

Det har beräknats att av den yrkesverk- samma arbetskraften år 1960 8,8 procent och 1965 6,5 procent var sysselsatt i »rent jordbruk», dvs. åkerbruk och boskapsskötsel (utom binäringar såsom fiske eller skogs- bruk).2 Den alltjämt fortskridande industria- liseringen och urbaniseringen samt särskilt för jordbrukets del — rationaliseringen gör

1 Uppgifterna gäller den totala befolkningen. Icke förvärvsarbetande hänförs till »huvudman— nens» yrke. Övriga kategorier i denna räkning är b) industri och hantverk, c) handel och samfärd- sel, d) offentliga tjänster m.m. Till jordbruks- befolkningen hänförs även den som har sin utkomst av binäring till jordbruk såsom skogs- bruk och fiske. Källor: Historisk statistik för Sverige, del 1, s. 29; Folkräkningen 1960 del VI, tab. 1 och 4; Svenskt lantbruk i siffror och dia- gram, 1964, s. 10, 56.

Allmänna synpunkter på jordbruksarrende

att de nämnda procenttalen kan beräknas komma att fortsätta att sjunka.3

2. Arrendets förändrade ställning

Statistiken visar vidare att inom jordbrukar- kåren antalet arrendatorer (av egentliga ar- rendegårdar) minskar snabbare än antalet självägande brukare (se tabeH 10 och 11). Enligt 1937 års jordbruksräkning utgjorde de jordbrukare som disponerade endast eller huvudsakligen arrenderad jord ca 59000, motsvarande 19,2 % av jordbrukarkårcn. År 1966 hade antalet sådana arrendatorer sjun- kit till ca 31 400 eller ca 17 procent av jordbrukarkåren.1 Medan antalet självägan- de brukare under åren 1937—1966 minskade med 37,6 procent, minskade antalet arren- datorer med 46,9 procent. Rent numerärt har arrende som företagsform såtillvida minskat i betydelse både inom jordbruket och inom näringslivet i stort att en minsk- ning skett inte blott av antalet jordbrukare utan även av arrendatorernas (av egentliga arrendegårdars) andel av jordbrukarkåren. De återstående brukningsenheter där bruka- ren disponerar endast eller huvudsakligen arrenderad jord, dvs. arrendegårdar i veder- tagen mening, har också i viss mån ändrat

” Uppgiften lämnad i januari 1967 av jord- brukets utredningsinstitut. Jfr MJ U 1963: 2 s. 13.

3 SOU 1966: 30 s. 75. 1 Antalet arrendatorer har satts lika med an- talet väsentligen arrenderade brukningsenheter; jfr tab. 6. Endast brukningsenheter med mer än två hektar åker medräknade.

karaktär. De sedan gammalt bestående god- sen är visserligen alltjämt på det hela taget oförändrade till antal och storlek. Den be- rörda minskningen av antalet arrendatorer gäller emellertid alldeles särskilt för godsens arrendatorer. 58 slumpvis utvalda gods i skilda delar av riket hade vid årsskiftet 1963/ 64 2 371 sådana arrendegårdar. Tjugo år tidigare fanns på samma godsarealer 5 679 arrendegårdar. Minskningen utgör 58 procent. De traditionella godsens arrende— gårdar har blivit väsentligt färre men också betydligt större. Arealen under eget bruk har emellertid också ökat.

Jordförvärvslagen har lagt hinder i vägen för icke—jordbrukare att förvärva jordbruks— fastigheter. Det kan antagas att därigenom tillkomsten av ett antal nya arrendegårdar hindrats. Å andra sidan har jordförvärvs- lagen — jämte annat —— medfört att många gårdar som eljest skulle ha sålts förblivit osålda. När ägaren avlidit har gården i många fall ej skiftats utan behållits av den avlidnes dödsbo. Sådana gårdar brukas i dag ofta av arrendator, ibland som självständig brukningsenhet men oftare såsom sidoar- rende. Även om förhållandet ej kan beläggas med siffror, är det sannolikt att dödsbona utgör den största jordägaregruppen när det gäller upplåtelse av Sidoarrende.

Jordbruksstatistiken visar att sidoarrende- na f.n. ökar mer än vad gårdsarrendena minskar. Summeras båda arrendatorskatego- rierna visar det sig att mer än var tredje jordbrukare f.n. är arrendator till hela el— ler en del av sitt markinnehav.

3. Ändrade ägareförhållanden

Även om inte alla bortrationaliserade ar— rendegårdar har sammanslagits med kvarstå- ende arrendegårdar, är det dock tydligt att arrendegårdarnas genomsnittsareal ökat. Ök- ningen har varit betydligt större än ökning- en inom kategorin självägda eller huvudsak- ligen självägda brukningsenheter. Ett mycket stort antal av de minsta arrendeställena, t. ex. torpen och de s.k. huggareställena, har försvunnit framför allt genom inneha- varens (eller hans barns) övergång till hel-

tidsarbete i industri eller skogsarbete. Den allmänna välfärdsutvecklingen har om än i växlande mån _ kommit också arrendato- rerna till del. Till bilden hör också att jord— brukarnas ekonomiska och fackliga före- ningsrörelse fått en omfattning och bety- delse som den ej hade vid de tidigare ar- rendereformerna.

Denna här endast skisserade utveckling har bl. a. medfört att den stora skillnad som förr fanns mellan jordägarna och arrenda- torerna såsom i ekonomiskt hänseende skil- da klasser i ej ringa mån utjämnats. Andra omständigheter har verkat i samma riktning. Det inträffar nu oftare än förr att det ut- arrenderade arrendestället utgör den enda odlade jord som jordägaren äger. Förhållan- det sammanhänger med att det är mycket vanligt att en fastighet efter ägarens död ej vare sig avyttras eller ingår i arvskifte eller bodelning utan behålles av dödsboet och utarrenderas, en företeelse som ibland betecknats »dödsbosjukan».1 I samband med den omfattande avfolkningen på lands- bygden inträffar det allt mindre ofta att dödsboet (efter en självägande jordbru- kare) som sådant fortsätter brukningen. I stället utarrenderas ofta den odlade jorden. Ibland är arrendatorn delägare i boet eller gift med en delägare, ibland är han helt utomstående. Den rådande flykten till real- värden och det principiella förbudet att ge- nom fastighetsbildning skilja åker från skog har medfört att också många andra »en- gårdsjordägare», som ej själva vill eller kan bruka sin jord, i stället för att sälja sin fas- tighet, föredrar att utarrendera den odlade jorden, ibland tillsammans med byggnader- na, ibland utan. Inom denna kategori av arrendegårdar har av naturliga skäl ej före- kommit någon motsvarighet till den omfat- tande storleksrationalisering som på de stör- re godsen kunnat iakttagas i fråga om såväl kvarvarande arrendegårdar som gårdar un— der eget bruk.2 Även om upplåtelser från »engårdsjordägare» förekommit i alla tider,

1 Jfr SOU 1963: 52 s. 238 och TLU 1965 nr 12 med där lämnade hänvisningar. * Jfr den i bilaga 6 omtalade undersökningen av 40 socknar i Östergötland.

är det dock tydligt att den påtagliga ökning- en aV denna upplåtelsetyp bidrar till att ut- plåna den typiska klasskillnad som förr fanns mellan jordägare och arrendatorer. Intressant är att man här — utan alla jäm- förelser i övrigt — kan spåra en återgång till det tillstånd som återspeglas i landskapsla- garnas bestämmelser om upplåtelse av jord. Under den äldre medeltiden existerade nämligen inte de koncentrerade gods som vi känner från senare tider. Bestämmelserna tyder på att jordägaren och arrendatorer ej i den utsträckning som senare blev vanligt tillhörde olika samhällsklasser.

En ytterligare företeelse i dagens jordbruk bör i detta sammanhang beröras. På sina håll har man spårat intresse hos livsmedels- industrier och liknande rättssubjekt att vid sidan om s.k. kontraktsodlingar arrendera stora sammanhängande arealer av flera »en- gårdsjordägare» för gemensamt bruk. Det finns anledning att räkna med att sådana upplåtelser i framtiden kan bli vanligare. I sådana fall kan det med viss rätt sägas att den forna överlägsenheten i ekonomiskt hän- seende hos jordägaren förbytts i sin motsats.

4. Mekanisering och rationalisering

De stora förändringar som under den se- naste mansåldern skett inom landets nä— ringsliv har till en del haft sin motsvarighet också på jordbrukets område. Nya maskiner, redskap och material har medfört stora be— sparingar i tid och pengar. Utvecklandet av växtsorter och husdjursraser med bättre egenskaper och större avkastningsförrnåga har inneburit förutsättningar för ökat väl- stånd för såväl producenter som konsumen- ter. Alla de tekniska nyheterna har emeller- tid inte överallt kunnat nyttjas i full ut- sträckning. Detta har i regel berott på att de hittillsvarande brukningsenheterna varit all- deles för små för att kunna förränta det kapital som krävs för att fullt ut kunna ut- nyttja den nya tekniken. Den utveckling som faktiskt skett har emellertid varit impone- rande nog och skall med några siffror en- dast antydas. Till en början erinras om den tillväxt av brukningsenhetemas (särskilt de

arrenderades) genomsnittsareal varom tidi- gare talats (s. 123). Den ökade maskinan- vändningen illustreras av tabell 16.

Tabell 16. Antal traktorer och skördetrös- kor i svenskt jordbruk 1930—1966. Källa: Svenskt lantbruk i siffror och diagram MJU 1967: 2 s. 22. Tabellen anger endast ungefärliga tal År traktorer skördetröskor 1930 5 000 0 1940 22 000 500 1950 58 000 7 000 1960 150 000 27 000 1966 170 000 39 000 Genomsnittsskörden av höstvete var åren 1948—1951 30,3 och åren 1964—1967 40,5 deciton per år och hektar. För vårvete var motsvarande tal 23,0 och 32,0. För andra växtslag har utvecklingen varit likartad. —— Mjölkproduktionen per ko och år ökade under tiden 1938—1965 från 2450 kg till 3 650 kg.1

Under århundraden betraktades arrende- systemet som det enda tänkbara för driften av de delar av de större och medelstora godsen, som ej tillhörde den traditionella sä- tes- eller huvudgården. Den företagsekono- miska riktigheten av detta system hade väl vid tiden för den sista arrendereformen ännu knappast satts i fråga i praktiken. Det är sannolikt att man då resonerade så att, även om den nya lagen skulle bli impopulär bland jordägarna, så hade dessa i allmänhet inget annat val än att fortsätta med att lik- som hittills ha »utgårdarna» utarrenderade. Den ökade maskinanvändningen, den för- bättrade tekniken och det ökade kapitalbe- hovet har emellertid fört med sig att arren- desystemet numera ingalunda framstår som det enda eller det bästa sättet att sköta så- dana gods.

Från företagsekonomisk synpunkt kan det numera vara motiverat att driva betydligt större arealer än förut under eget bruk. Förekomsten av bilar och traktorer har där- för medfört att utgårdar, som tidigare legat

1 MJU 1963: 2 s. 28, 1967: 2 5. 28,32.

för avlägset för att skötas från huvudgården, numera ofta tagits under eget bruk.

Det är allmänt känt att jordbruket i dag både i Sverige och utomlands står inför stora ekonomiska och tekniska problem. Dessa har ingående belysts av 1960 års jordbruks- utredning, vars betänkanden legat till grund för de vid 1967 års riksdag antagna rikt- linjerna för den framtida jordbrukspoliti- ken.2 Framtidens svenska jordbruk kommer att ha behov av större genomsnittsareal per brukningsenhet men också mera kapital och större frihet att förfoga över jord och bygg— nader efter växlande tekniska och ekono- miska förutsättningar. Framtidens jordbru— kare måste räkna med att på ett helt annat sätt än hittills till det yttersta utnyttja till- gängliga produktionsfaktorer. En arrendelag som ej är anpassad till den förändrade situa— tionen blir snart föråldrad och kan då kom- ma att bli en broms på utvecklingen.

5. Sidoarrende—innebär rationalisering och ökning av arrendefrekvensen

Det är ofrånkomligt att även i en översikt- lig redogörelse för jordbruksarrendets be— tydelse beröra den företeelse som vanligen kallas sidoarrende. Andra beteckningar på samma sak är ägoarrende, tillarrende eller tillskottsarrende. Därmed menas jordbruks- arrende, vari ej ingår några byggnader eller i varje fall ej ett för jordbruket fullständigt byggnadsbestånd. Den sålunda arrenderade jorden ingår vanligen i sambruk med jord och hus som (sido-)arrendatorn redan tidi- gare äger eller arrenderar. Sidoarrendet är känt sedan lång tid tillbaka.

Vid den skiftande verksamhet som bru- kar sammanfattas i uttrycket jordbrukets rationalisering har den vanligaste och vikti— gaste åtgärden utgjort arealförstärkning. Denna tillgår ibland så att en lantbrukare köper en granngård eller att en »ledig» gård styckas och efter lantmäteriförrättning sam- manläggs med en eller flera granngårdar. Den dominerande formen av arealförstärk- ning har emellertid under senare år varit Sidoarrendet. Det är en form av rationalise- ring, som de enskilda parterna lätt kan ge-

nomföra utan medverkan av någon myndig- het. På jordbruksarrendets område är sido- arrendet i dag i fråga om antalet upplåtel- ser den dominerande arrendeformen. Enligt 1966 års jordbruksräkning fanns 22 122 helt arrenderade brukningsenheter, men 42207 »delvis arrenderade» enheter. Antalet så- dana blandbruk hade då ökat med 66,3 pro- cent sedan 1956 års jordbruksräkning. Från 1956 till 1966 års jordbruksräkning har an- talet blandbruk ökat från 9,5 till 22,7 pro- cent av det totala antalet brukningsenheter. Under samma tid har blandbrukens totala areal ökat från 439 253 till 886 246 hektar åker eller med 102 procent. År 1956 ut- gjorde blandbrukens totala åkerareal 12,6 procent av landets hela åkerareal. År 1966 var motsvarande procentsiffra 29,0. I dessa siffror ingår ej sådana Sidoarrenden där en »vanlig» arrendator (med enbart arrenderad jord) förstärker gården med Sidoarrende; en så beskaffad brukningsenhet räknas i sta- tistiken nämligen som »helt arrenderad». Bakom uttrycket Sidoarrende döljer sig en ytterst heterogen verklighet. De såsom sido- arrende upplåtna områdena är av mycket växlande omfattning och kvalitet. I fråga om sidoarrendenas parter kan man inte alls urskilja någon regel om ekonomisk över— lägsenhet för jordägaren så som man trots allt ännu kan göra i fråga om de egentliga arrendegårdarna. De jordägare som upplå- ter Sidoarrenden är vanligen inte sådana på vilka 49 & arrendelagen är tillämplig (» sociala jordägare»). Ägaren till den sidoar- renderade jorden är i stället vanligen en »engårdsjordägare», ofta t.ex. ett dödsbo eller en lantbrukare som på grund av ålder upphört med jordbruket. Även kommuner- na och de olika kyrkliga jordägarna äger åtskilliga »jordar», som upplåts som sido- arrende.

De båda arrendetypema har också skilda geografiska spridningsområden. De egentliga arrendegårdarna, särskilt arrenden under gods, har sedan långt tillbaka haft sin hu- vudsakligaste förekomst i Mälarlandskapen, östra Götalands fastland samt Skåne och

” SOU 1966: 30, 31; prop. 1967: 95 ; jord- bruksutskottet nr 25. , . .

Halland. Sidoarrendena är däremot vanliga i hela landet. Av de 3 632 (år 1966) bruk- ningsenheterna på Gotland var endast 5,3 procent helt arrenderade. Lägre procenttal fanns utanför Norrland endast för Blekinge. Riksmedeltalet är 11,9 procent. Å andra sidan var på Gotland 36,0 procent av bruk- ningsenheterna delvis arrenderade, vilket är den efter Norrbottens län högsta siffran för något län i riket. År 1961 var motsva- rande siffra för Gotland 31,6 procent, vil- ket då var den högsta siffran i landet. Riks— medeltalet utgör här 22,7 procent (1961: 17,9 %). Likartade förhållanden gäller för Kopparbergs län; jfr tabell 3 och 4.

I några landsändar har ökningen av blandbruken varit speciellt påtaglig. Det kanske mest slående exemplet är Väster- bottens län, vars jordbruksstruktur sedan gammalt utmärkt sig för små enheter, bru- kade av ägaren. Enbart under femårsperio- den 1961—1966 har i detta län såväl den arrenderade arealen som blandbruksarealen ungefärligen fördubblats. Samtidigt har de helt arrenderade brukningsenhetemas antal och areal varit tämligen konstant. Den ar- renderade arealen i länet var 1966 12,9 procent av den totala. Detta var samtidigt den lägsta siffran i hela riket. Liknande om än inte lika stora förändringar påträffas även i övriga delar av Norrland. En ”stark ökning av blandbrukens antal och areal har skett också i Dalarna och Värmland. I Kop- parbergs län har sålunda antalet blandbruk under femårsperioden ökat från 16,4 till 38,7 procent av länets samtliga bruknings— enheter. Samtidigt har emellertid den arren- derade arealens procentuella andel minskat. Detta förklaras av att de helt arrenderade brukningsenheterna gått tillbaka mycket kraftigt i antal. Sidoarrendena har så- lunda haft mycket stor betydelse när det gällt att åstadkomma större brukningsenhe- ter. Särskilt har detta varit fallet i de ut- präglade småbrukarbygderna.

Ökningen av sidoarrendena påverkar jord- bruksstatistiken på det sättet att, medan an- talet »vanliga» arrendatorer minskar, den utarrenderade arealen ökar. Enligt 1966 års

jordbruksräkning disponerades 30,6 procent av landets totala åkerareal med arrenderätt. De »rena» arrendegårdarna och blandbru- ken förfogade enligt 1966 års jordbruks- räkning tillsammans över 49,1 procent av landets totala åkerareal.

II. Svar på utsända frågor 1. Frågorna och de svarande

Enligt direktiven bör utredningen söka att närmare bedöma i vad mån gällande lag- regler förändrat förhållandet mellan antalet arrendejordbruk och jordbruk som drivs av ägaren. Utredningen bör också bilda sig en uppfattning om vad som från sociala, sam- hällsekonomiska och jordbruksekonomiska synpunkter är eftersträvansvärt när det gäl— ler att fördela tillgängliga brukningsenheter mellan de båda kategorierna.

Resultatet av en sådan bedömning är en- ligt direktiven av betydelse vid avvägningen i lagen av arrendeparternas inbördes rättig— heter och skyldigheter. För att få en bild av uppfattningen i dessa och andra frågor inom utredningens arbetsområde har utred- ningen vid skilda tillfällen sänt ut frågefor- mulär. Det mest omfattande, betecknat nr 1, utsändes i maj 1960 och innehöll 20 frågor. Det återfinns som bilaga 7 till betänkandet. Frågeformuläret tillställdes domänstyrelsen, länsstyrelserna som skulle höra hushåll- ningssällskap och lantbruksnämnder, arren- denämnderna, stiftsnämndema i Uppsala ärkestift samt Lunds och Strängnäs stift, Uppsala universitet, Sveriges advokatsam- fund, Svenska stadsförbundet, Svenska landskommunernas förbund, Svenska pas- toratens riksförbund, Sveriges lantbruksför- bund, Sveriges skogsägareförbund, Sveriges jordägareförbund, Fideikommissariernas in- tresseorganisation, Svenska lantarbetareför- bundet, Skogs- och flottningsarbetareförbun- det, RLF:s läns- och provinsförbund, Sve- riges arbetares centralorganisation, Svenska Lantarbetsgivareföreningen, Uppsala univer- sitets arrendatorsförening, Västmanlands läns Krono- och Ecklesiastika arrendators— förening, Norrköpings stads arrendatorsföre— ning, Östergötlands Ecklesiastika arren—

datorsförening, Arrendatorsföreningen för Ecklestiastika hemman i Skåne, Arrenda- torsföreningen för Akademihemman i Skå- ne, Lunds domkyrkas arrendatorsförening och Kronoarrendatorsföreningen inom väst— ra domänområdet.

Svar har kommit från dels domänstyrel- sen, dels 15 befattningshavare vid domän- verket, nämligen byråchefen i domänstyrel- sen Hans Olsson, samtliga domänintenden- ter och nio av verkets elva överjägrnästare, dels samtliga länsstyrelser, lantbruksnämn- der, hushållningssällskap och arrendenämn— der, dels stiftsnämnderna i Uppsala, Lund och Strängnäs, dels Uppsala universitet, dels 21 av RLF:s 28 läns— och provinsförbund, dels sju av de tolv tillfrågade riksorganisa- tionerna nämligen Sveriges advokatsamfund, Svenska stadsförbundet, Svenska landskom- munernas förbund, Svenska pastoratens riks- förbund, Sveriges lantbruksförbund, Sveriges skogsägareförbund, Sveriges jordägareför- bund, dels de sex först nämnda av de åtta tillfrågade lokala arrendatorsföreningarna, dels städerna Stockholm, Göteborg, Malmö, Norrköping, Hälsingborg och Västerås.

Domänstyrelsen, Sveriges lantbruksför- bund och Svenska stadsförbundet har ej in- gått på realbehandling av någon av de fram- ställda frågorna. Deras svar medräknas där- för inte i statistiken över avgivna svar. I en del fall har två tillfrågade förenat sig om ett gemensamt yttrande, vilket då räknats som ett svar. En del av de svarande har svarat på en eller några frågor och lämnat de övriga obesvarade. Så har i flera fall länsstyrelserna gjort; i en del fall har då till- lagts att länsstyrelsen i övrigt åberopar vad lantbruksnämnden eller hushållningssällska- pet sagt. Totalt har på frågeformulär nr 1 avlämnats 139 svar där minst en av de fram- ställda frågorna upptagits till realbehand- ling.

2. Tillgång och efterfrågan på arrenderad jord Frågeformulärets (nr 1) fyra första frågor var av mera allmän karaktär och svaren refereras här i ett sammanhang. Övriga frå- gor och svar refereras i samband med de speciella avsnitt av betänkandet vartill de

sakligt sett hänför sig. Först frågades: Hur förhåller sig efterfrågan och tillgången till varandra beträffande arrendejord som a) självständig brukningsenhet och b) tillskott till befintliga brukningsenheter?

Ingen av de tillfrågade har som svar på frågan 1 a sagt att tillgången var större än efterfrågan. Det alldeles övervägande an- talet (ca 70) svarade att efterfrågan på själv- ständiga brukningsenheter var större än till- gången. Ett mindre antal (9) ansåg att det rådde balans på denna arrendemarknad. Be- lysande för den allmänna tendensen i sva- ren är följande yttrande som är gemensamt för de fyra arrendenämnderna i Skaraborgs, Älvsborgs samt Göteborgs och Bohus län.

Efterfrågan på bärkraftiga och välbyggda arrendejordbruk är för närvarande större än till- gången på sådana. Efterfrågan på arrenden har ökat, vilket får ses mot bakgrunden av ökade svårigheter att få kredit för dem, vilka vilja starta som jordbrukare och följaktligen ha svå- righeter att utan eget kapital förvärva egen gård.

Belysande för situationen är också vad hushållningssällskapet i Örebro län yttrade.

Efterfrågan är större än tillgången i verklig jordbruksbygd. Både efterfrågan och tillgång har ökat. Det finns flera personer, som önska arrendera gårdar än vad som kunna få arren- den. Arrendatorema synas inte reflektera över kostnaderna för arrendet utan betala höga av- trädesbelopp och arrendeavgifter. Det är svårt att finna brukare till smågårdar alldeles spe- ciellt i skogsbygden. På dessa ställen blir jorden ofta obrukad.

Uppsala universitet, som har en mycket omfattande godsförvaltning (se 5. 178) gjor- de en analys av orsakerna till den rådande situationen.

Efterfrågan på arrenden av jord tillhörande universitetet är större än tillgången. Efterfrågan har under senare år stigit och orsakerna härtill äro flera: Stigande priser för förvärv av jord- bruksegendomar. Successivt förbättrad standard å byggnader m. m. å universitetets egendomar. Den säkerhet för fortsatt arrende efter arrende— periodens slut som en optionsberättigad arren- dator äger.

Läget tycks vara detsamma också när det gäller övriga publika arrenden. Lunds stifts- nämnd svarade.

Efterfrågan å kyrklig arrendejord är mycket stor. Vid de få tillfällen sådan jord skall ut- arrenderas utan att optionsberättigad arrendator finnes och utarrendering sker genom auktion till högstbjudande samlas regelmässigt ett stort antal spekulanter. Arrendeavgälden blir då i allmänhet högre än den i författningsenlig ord- ning fastställda, därvid förhöjningen torde ut- göra en ersättning för optionsrättens förvär- vande.

Liknande synpunkter uttalades av stifts- nämnderna i Uppsala och Strängnäs, liksom i svaren från domänintendenterna. Beträf- fande domänverkets jordbruksarrenden av annat än domäner uttalade byråchefen Ols- son.

Efterfrågan på välbelägna kronotorp och andra kronolägenheter med goda byggnader är alltjämt stor. Sämre belägna lägenheter locka däremot i regel endast spekulanter, som sakna bostad och därför söka att bli antagna som torpare utan avsikt att sköta jordbruket eller kvarstanna vid lägenheten för någon längre tid. Att få lämpliga innehavare till mindre väl be- lägna lägenheter har under 1950-talet visat sig allt svårare. Många lägenheter ha därför måst läggas ner.

Följande tre svar kan, trots att de ej över- ensstämmer, sägas vara representativa för hur man på enskilt håll ser på utvecklingen och dess orsaker. Södermanlands Iänsför- bund av RLF uttalade.

Trots en för jordbruket försämrad lönsamhet och trots en intensiv expansion från industrins sida synes efterfrågan på arrendebruk icke visa tendens att minska. Söker man en förklaring till detta finner man att orsakerna kunna vara flera. Främst kommer rationaliseringen. Genom byggnadskostnadernas oupphörliga stegring har utsikterna för jordägarna att förnya byggnads- beståndet minskats därhän att ett brytande av Optionsrätten och sammanläggande av arrende- bruket med den egna brukningsenheten varit nödvändig. Genom detta har arrendatorerna varit nödsakade, att antingen söka erhålla ett nytt arrende eller söka sin utkomst inom annat yrke. För de arrendatorer, vilka uppnått en viss ålder, har en omskolningsprocess icke varit möj- lig att genomföra och man har därför sökt hålla sig kvar inom jordbrukareyrket och ökat speku- lanternas skara när det gäller lediga arrenden. På sådana blir tillgången, under hänvisning till vad ovan har sagts, ytterligt begränsad. Ävenså kan det skönjas hurusom bland ungdomen, trots

allt, föreligger ett visst intresse för jordbruket som näring. Att begynna en jordbrukarebana med ett arrende ligger nära till hands då in- vesteringarna å ett dylikt, i motsats till ett för- värv av en jordbruksfastighet, äro av mindre art. Förekomsten av maskinella hjälpmedel i jordbruksdriften kan även bidraga till att det tyngre och monotona arbetet i jordbruket av- lastas och detta är icke oväsentligt i samman- hanget. För länets del kan ännu en orsak i be- rörda avseende skönjas, nämligen den roll länets utbildningsanstalter på jordbrukets område spe- lat. Frekvensen till dessa läroanstalter uppvisar en ganska stor siffra.

Södra Älvsborgs länsförbund av RLF svarade.

Efterfrågan på arrendejord som självständig brukningsenhet är något större än tillgången. Detta avspeglar sig främst i den med hänsyn till jordbrukets lönsamhet omotiverade uppjuste- ring av arrendebeloppen, som förekommit un- der senare år. Den ökade efterfrågan kan klart sättas i samband med de ökade kreditsvårig- heterna och ränteläget. Många av dem som nu önska arrendera jord, skulle hellre ha köpt en jordbruksfastighet, om lånevillkoren varit gynn— sammare. Den ökade efterfrågan får alltså sät- tas i samband med förhållandena på penning- marknaden och bedömas härefter.

Sveriges jordägareförbund svarade att ef- terfrågan och tillgång föreföll att väga jämnt utom i fråga om de bärkraftiga familjejord- bruken, på vilka efterfrågan i synnerhet in- om Skånelänen föreföll att överstiga till- gången.

Eljest rapporterades balans när det gällde självständiga brukningsenheter endast från enstaka landsdelar, i regel sådana som ej brukar betecknas som typiska arrendebyg- der. Dylika rapporter har sålunda inkommit från länsstyrelsen, lantbruksnämnden och hushållningssällskapet på Gotland, lant- bruksnämnden för norra delen av Kalmar län, hushållningssällskapet och RLF-förbun— det för Värmlands län, lantbruksnämnden och hushållningssällskapet i Gävleborgs län, Gävletraktens provinsförbund av RLF samt arrendenämnderna i Kopparbergs och Gäv- leborgs län.

När det gällde efterfrågan på arrende som tillskott till befintliga brukningsenheter

(sidoarrende) var den samlade bilden mera komplicerad. Flertalet (ca 40) svarade vis- serligen även här att efterfrågan var större än tillgången. Ett femtontal ansåg att det rådde balans och tolv att tillgången var stör- re än efterfrågan. Efterfrågan på sidoarren- den som förstärkning till befintliga bruk- ningsenheter rapporterades vara stor i de egentliga jordbruksbygderna, särskilt i de mera typiska arrendelänen. Belysande för läget i dessa trakter var svaret från arrende- nämnden i Östergötlands län.

I de bättre jordbruksbygderna ställer det sig ganska svårt att få arrendera tillskottsjord. På grund härav äro arrendeavgälderna för så- dan jord högre än annan jord. I skogsbygderna däremot råder god jämvikt mellan tillgång och efterfrågan beträffande tillskottsjord.

När det däremot gäller riket i övrigt rap- porteras »överskott» på sidoarrenden från större delen av Norrland samt Dalarna och Dalsland. Det svar som avgivits gemensamt av de fyra arrendenämnderna i Skaraborgs, Älvsborgs samt Göteborgs och Bohus län är karakteristiskt.

Tillgången på arrendejord som tillskott till befintliga brukningsenheter har ökat beroende på att många äldre jordbrukare icke orka att fortsätta driften av sina jordbruk utan önska bo kvar på gården och utarrendera åkerjorden. I Dalsland har denna utveckling gått så långt, att svårigheter uppkommit att få jorden brukad.

Balans på marknaden för sidoarrenden rådde enligt alla eller flertalet rapportörer i Västernorrlands, Värmlands, Östergöt— lands, Gotlands och Kronobergs län. I hu- vudsak samma bedömning gjordes av hus- hållningssällskapet :" norra länsdelen av Kal- mar Iän samt Uppsala Iänsförbund av RLF .

Sveriges jordägareförbund ansåg att det var svårt att kartlägga marknaden.

Efterfrågan på tillskottsjord är svår att upp- skatta, därför att den är så lokalt bunden och strängt taget visar sig först då det finns tillgång. Den som spekulerar på sådan jord vet alltid om det finns någon ledig eller väntas bli någon ledig i trakten. Finns det icke någon och väntas icke heller någon komma att bli tillgänglig, kan vederbörande självklart inte vända sig till annan trakt med sin efterfrågan. Denna kommer då icke till synes såsom uttalad efterfrågan. Efter- som det märks en efterfrågan på familjejord- bruk, kan man anta att det finns en stor dold

efterfrågan på tillskottsjord hos dem som icke har fullständiga familjejordbruk. Tillgången varierar lokalt efter om bygden är utsatt för avfolkning eller ej. -— Arealen redan utarren- derad tillskottsjord är förmodligen relativt stor.

Lantbruksnämnden och hushållningssäll- skapet i Jämtlands län ansåg att efterfrågan på sidoarrenden dominerade i jordbruksbyg- derna, medan läget var det motsatta i av- folkningsbygderna.

Företeelsen sidoarrende har ytterligare be— lysts i flera av svaren. Hushållningssällska- pet i Örebro län yttrade sålunda.

Efterfrågan på arrenden som tillskott till be— fintliga jordbruk inom områden med god jord- bruksjord är om möjligt än större än efterfrå- gan på arrenden som självständiga jordbruk. Lantbrukarna anse, att de kunna utnyttja be- fintliga maskiner till skötsel av större jord- bruksarealer än vad de själva äga. Har den utarrenderade gården dåliga ekonomibyggna— der eller har ägaren hög ålder, passar arran- gemanget med sidojordbruk mycket väl jord- ägare och arrendator. Denna arrendeform med sidojordbruk kommer sannolikt i framtiden att få större omfattning än hittills. Avstånd på 1/2 till 1 mil mellan de båda jordbruken ser inte ut att verka hämmande på denna företagsform.

Liknande synpunkter framhölls av Kal- mar norra länsförbund av RLF . Södra Älvs- borgs länsförbund av RLF pekade på andra orsaker till utvecklingen.

Tillgången på arrendejord som tillskott till befintliga brukningsenheter har under senare år ökat. Främst beror detta på att äldre jordbru- kare inte vill fortsätta med jordbruksdriften, men vill inte avhända sig fastigheten och dess tillgångar i form av bostad och skog. På senare tid har förmärkts en tendens till att sterbhus- delägare behåller genom arv bekommen jord- bruksfastighet för skogstillgångens skull, men utarrenderar jordbruket till någon granne. Även förekommer att ägare till ofullständiga jordbruk bor kvar i fastighetens byggnader och har ar- bete på annan ort inom industrin och utarren- derar jordbruket till närboende grannar.

3. Förändringar på arrendemarknaden efter 1943 års reform

Frågeformulärets andra fråga lydde: Kan förskjutningar i dessa hänseenden (dvs. ef- terfrågan på arrendegårdar och sidoarren—

den) konstateras under den tid som gått se- dan år 1943?

Flertalet svarande (ca 25) svarade att ef- terfrågan överhuvudtaget hade ökat. Åtta svarande bedömde läget på motsatt sätt, me- dan sex ansåg läget vara i stort sett oför- ändrat. Svaren är emellertid ofta alltför ny- anserade för att kunna pressas in i en stati- stik. Av den allmänna jordbruksstatistiken vet man att antalet arrenden av självständiga brukningsenheter minskat. En läsning av svaren på utredningens fråga nr 2 ger vid handen att efterfrågan på sådana enheter ökat i samma mån som arrendegårdarnas antal minskat. Efterfrågan har ökat särskilt mycket beträffande större gårdar med bra läge. Däremot har efterfrågan varit mindre än tillgången på sämre arrendegårdar, dvs. i första hand sådana med dåliga förbindel— ser, omoderna hus eller svaga jordar. I frå- ga om sidoarrenden svarades ofta att både tillgången och efterfrågan ökat. Sidoarren- dena efterfrågades lika mycket av självägan- de brukare som av arrendatorer. I de egent- liga jordbruksbygderna synes efterfrågan på sidoarrende ha ökat, medan förhållandet var det motsatta i skogsbygder och sådana trakter som haft stor avfolkning. Den ut- veckling som här antyds är ju i sina huvud- drag välkänd. Utvecklingen och dess orsa- ker företer dock vissa variationer, av vilka några här noteras.

Sveriges jordägareförbund yttrade.

Efterfrågan på små ställen är stadigt i avta- gande i trakter där sidoinkomster icke kan an- ses säkra. Efterfrågan på tillskottsjord har ökat därför att en brukare nu kan bruka större areal än 1943. Mekaniseringen och de snabbare trans- portmedlen har ökat intresset för jord som tidi- gare kunde anses ligga för långt från bruknings- centrum. Likaså har de kreaturslösa och krea- turssvaga driftsformemas lägre personalbehov medfört att man vid sådan drift kan bruka stör- re areal med samma personal. Det behövs nu- mera ett avsevärt kapital för att starta jordbruk på egen gård. Detta torde i viss mån ha ökat efterfrågan på arrendelediga, självständiga bruk— ningsenheter.

Östergötlands länsförbund av RLF belyste utvecklingen med siffror.

Svårigheten att finna arrendator till ett dåligt,

avlägset liggande jordbruk, är betydligt större nu än 1943. På grund av den pågående struk- turrationaliseringen har tillgången på arrenden överhuvudtaget minskat sedan 1943. Antalet brukningsenheter inom detta län minskar med 150 å 175 per år. Då nära hälften av länets jordbrukare äro arrendatorer följer härav att antalet arrenden också minskar.

Vad lantbruksnämnden i Hallands län anförde var representativt för läget i stora delar av landet.

Tillgången på arrendejord som självständig brukningsenhet synes ha minskat sedan 1943 medan tillgången på arrendejord som tillskott har ökat sedan samma tid. Anledningen till så- dant förhållande är flera. Försäljning av tidi- gare självständiga arrendeenheter har skett i ett flertal fall, medan arrendeenheterna i andra fall lagts under huvudgård. För att lösa sin bostads- fråga föredrar många äldre jordbrukare att bortarrendera åkerjorden å sin jordbruksfastig- het till någon jordbrukare i orten framför att sälja gården eller att bortarrendera den som självständig brukningsenhet. Penningvärdets fall medför sannolikt också att sterbhus behåller jordbruksfastigheter, framför allt sådana med relativt stor skogstillgång, och bortarrenderar åkerjorden, medan byggnaderna disponeras för fritids- eller annat lämpligt ändamål.

Skogsbygdemas speciella problem belys— tes av lantbruksnämnden i Norrbottens län.

Antalet självständiga arrendejordbruk har minskat kraftigt genom nedläggning av de sämst belägna krono- och bolagstorpen. Samtidigt har efterfrågan minskat genom att skogsarbetarna bosätta sig i byar och tätorter. Tillgången på arrendejord som tillskott till befintliga bruk- ningsenheter har ökat, jordbruken säljes ej i den takt som jordbruksdriften upphör på fastig- heterna.

4. Är det önskvärt med fler eller färre arrenden?

Frågeformulärets tredje fråga lydde: År rådande proportioner mellan arrenderad och annan jord lämplig sett från a) social syn- punkt b) samhällsekonomisk och jordbruks- ekonomisk synpunkt? Frågan, som anknöt direkt till ett uttalande i direktiven, åtföljdes av siffror från den då senast publicerade jordbruksräkningen.

Av de 139 inkomna svaren har 40 läm-

nat denna fråga obesvarad. 97 svarande gick däremot in på sakfrågan. I svaren återspeg- las flera olika synpunkter för och emot ar- rendebruk.

Oavsett om man ser saken från social eller samhällsekonomisk synpunkt ansåg en övervägande majoritet av de 97 som ingått på frågan att rådande proportioner i det stora hela var lämpliga. Ett tjugotal ansåg att antalet arrendejordbruk borde vara färre. De som härvid anlade ekonomiska synpunk- ter var något fler än de som anlade sociala. Omkring 15 ansåg att det borde finnas fler arrendejordbruk. Nu angivna proportioner fördelade sig tämligen jämnt på olika kate- gorier av svarande och olika delar av lan- det. Svar inkom från alla lantbruksnämnder och hushållningssällskap. Från en del län lämnades gemensamt svar. Antalet svar från lantbruksnämnder och hushållningssällskap är 40. Av dessa ingår 37 i svaromål på frå- gan 3. Sju ansåg att det borde finnas fler arrendebruk och lika många att det borde finnas färre arrendebruk. I 23 svar sades att rådande proportioner var lämpliga. I 20 av de 21 svaren från RLF:s läns- eller pro- vinsförbund behandlades denna fråga. Sju av förbunden ansåg att arrendebruken borde vara färre och ägarebruken flera. Rådande proportioner var lämpliga enligt 13 förbund (12 om enbart sociala synpunkter anlades). Ett av förbunden önskade att det fanns fler arrendebruk, dock med tillägget att man då sett saken endast från synpunkten att det i dagens läge var lättare att etablera sig som arrendator än som självägande brukare.

En del av dem som sagt sig önska färre arrendejordbruk tog frågan till utgångspunkt för mer eller mindre långtgående reform- krav i fråga om äganderätten till den sven- ska jorden. I allmänhet gav dock dessa sva- rande uttryck för den meningen att det i dagens läge knappast var praktisk politik att genomföra ett system där endast den som själv ägnade sig åt jordens skötsel skall tillåtas äga jord och skog. Östergötlands länsförbund av RLF yttrade.

Rent allmänt och principiellt skulle man önska att all jord och skog brukades av själv- ägande bönder. Emellertid får man ej bortse

ifrån att ett jordbruksföretag i dag är så kapital- krävande att det icke är ekonomiskt möjligt för en mycket stor del av jordbrukarungdomarna att etablera sig som ägare och brukare av jord- bruksfastigheter. Det är därför nödvändigt att tillgång till arrenden finns. Ungdomar med små ekonomiska resurser ha därmed möjlighet att starta som egna företagare. De, som lyckas väl som arrendatorer, ha sedan chansen att skaffa sig ett eget jordbruk. Ur social synpunkt vore det alltså önskvärt att en betydligt större del av jordbruksjorden brukades av självägande bön- der. Ur andra synpunkter är det nödvändigt att tillgång till arrendejordbruk finns.

En mera radikal linje företräddes av exempelvis Västmanlands länsförbund av RLF .

Proportionerna mellan arrenderad jord och ägd jord är icke tillfredsställande ur vare sig social, samhällsekonomisk eller jordbrukseko- nomisk synpunkt. Vi tror, att det vore värde- fullt, om ett större antal brukare ägde sina gårdar.

Andra nöjde sig med att föreslå sådana reformer som inom ramen för det nuvaran- de rättssystemet skulle kunna — i ena eller andra riktningen — påverka den rådande re- lationen mellan arrenderad och annan jord. Utgångspunkten var vanligen dels svårighe- ten att anskaffa och förränta det kapital som krävs för köp av en lantgård, dels det för- hållandet att några år som arrendator för mången är och varit ett steg på vägen till självägande bonde. I ett yttrande, som var gemensamt för dåvarande lantbruksnämnden och hushållningssällskapet i södra länsdelen av Kalmar län hävdades att de samhällseko- nomiska och jordbruksekonomiska synpunk- terna var av underordnad betydelse när det gällde en- eller tvåfamiljsjordbruk. Enligt detta yttrande kom man på matematisk väg fram till att en viss andel av jordbruken i denna kategori bör reserveras för arrenda- torer.

En jordbrukare kan väntas genomgå följande utveckling, nämligen a) bottenskola, b) jord- bmkspraktik, c) lantbruks- eller lantmannaskola, d) anställning som lantbruksbefäl och liknande, e) arrende under i medeltal två 5-år5perioder och f) självständig jordbrukare under i medeltal 30 år.

Med denna utveckling skulle i medeltal en jordbrukare vara arrendator under 10 år, under

vilken period han skaffar driftskapital, och självägande jordbrukare under 30 år, under vilken period han med nuvarande utgående stat- ligt stöd, lånegaranti, kan anskaffa och amor- tera ett familjejordbruk. Proportionen mellan arrenderade och självägda brukningsenheter blir därmed 1 till 3 eller 25 % arrendatorer av samtliga brukare. Ur samhällsekonomisk och jordbruksekonomisk synpunkt kan givetvis —— med ett längre framtidsperspektiv helt andra meningar framföras. För de stora företagens del synes svårigheter för en enskild föreligga att anskaffa tillräckligt kapital för både deras dri- vande och ägande. Stödjordbruken synes regel- mässigt böra ägas av brukaren.

Ser man saken från kapitalanskaffnings- synpunkt hade arrendebruket bestämda för- delar och borde uppmuntras enligt Uppsala universitet.

Det synes icke vare sig ur social, samhälls— ekonomisk eller jordbruksekonomisk synpunkt lämpligt att proportionen mellan arrenderad jord och annan jord förskjutes så att arrende- rade jordarealen och antalet arrendeenheter minskar. Det borde ur nämnda synpunkter sna- rare vara önskvärt att tillgången i varje fall vad beträffar stora och rationella arrendeenheter kunde öka.

Även om man ur social synpunkt kan fram- hålla fördelen med den principen, att brukaren av ett jordbruk även skall vara ägare av det- samma, må likväl framhållas att en arrendator med Optionsrätt kan sitta lika säker och trygg på den av honom brukade gården, som en själv- ägande, kanske skuldsatt jordbrukare på sin egendom. De ekonomiska förutsättningarna för en arrendator att bedriva sitt jordbruk äro ofta bättre än för en jordbrukare med egen gård, som har att betala höga räntor på fastighets- kapitalet och själv skall svara för erforderliga nybyggnader.

Av särskilt intresse i de hänseenden som här diskuteras är de svar som kom från Östergötlands län, ty dels är detta län det arrenderikaste i riket, dels finns här alla de vanligaste arrendeformerna företrädda i rikt mått. Lantbruksnämnden i länet uppgav med instämmande av länsstyrelsen och hus- hållningssällskapet. (Länets RLF-förbunds yttrande har återgivits ovan.)

I Östergötland är 47,3 procent av åkerarealen

arrenderad (södra skogsbygden 59,3 procent, slättbygden 42,7 procent). Av antalet bruknings- enheter är ungefär lika många arrenderade som ägda. Inget annat län har så höga siffror i detta hänseende. I skogsbygderna samman- hänger detta delvis med att ett relativt stort an- tal fastigheter innehaves av juridiska personer. På slättbygden kan den höga siffran för arren- dejordbruk ej förklaras av sådana förhållanden. Till stor del torde förklaringen här vara den, att äldre lantbrukare och oskiftade dödsbon i stor utsträckning behålla äganderätten till fastighe- terna och arrendera ut dem till någon av ar- vingarna eller dödsbodelägarna.

Fråga'om den lämpligaste fördelningen av brukningsenheterna på ägda och arrenderade enheter är alltför komplicerad för att kunna givas ett generellt svar. En självägande bonde- stam är en ur samhällets synpunkt mycket vär- defull tillgång. Och det kan knappast göras några invändningar häremot. Men det är sam- tidigt nödvändigt, att det finns tillräckligt med arrendejordbruk för att särskilt ungdomar, som vilja kunna bruka jorden men endast ha små ekonomiska resurser, skola få möjligheter att bliva egna företagare. Att i vår tid köpa eget jordbruk på i huvudsak lånat kapital är minst sagt ett vanskligt företag, i synnerhet om man icke har egna erfarenheter som företagare i jordbruk. Så länge tillgången på goda arrenden icke motsvarar efterfrågan, synes man ifråga om slättbygden icke generellt kunna göra gäl- lande att en för stor del av brukningsenheterna är utarrenderad,

I skogsbygderna behövs skogskörare och skogsarbetare och åtminstone tills vidare finns det behov av små arrendeställen för dessa kate- gorier. I den mån detta behov försvinner ned- lägges jordbruken eller sammanläggas de med andra brukningsenheter. Så har skett och sker fortfarande. Eftersom relativt få sådana bruk- ningsenheter ha möjligheter att bestå som själv- ständiga jordbruk, synes det i allmänhet icke lämpligt att de överföras från arrendeställen till egnahem. Däremot finns det en annan kategori av arrendeställen, som utgöra ett problem och det är de sämre enfamiljsjordbruken, särskilt om de ägas av juridiska personer. Ur jordbruks- ekonomisk synpunkt torde det ej vara någon förlust om de nedläggas. Men ur befolknings- politisk och kommunalekonomisk synpunkt är det betänkligt, emedan det leder till en fortgå- ende uttunning av befolkningen i vissa lands- bygdskommuner och en försvagning av dessa kommuners skatteunderlag. En hel del sådana

jordbruk skulle, om de vore i enskild ägo och kompletterades med skog, kunna bestå som självständiga lantbruksföretag.

En skärpning av det sociala inslaget i arrendelagen kunde indirekt få negativa verkningar, t. ex. alltför stark avflyttning, hävdades av domänintendenten i Västra do- mänområdet.

För att marknadsförhållandena inom jordbru- ket skall fungera på ett riktigt sätt så har erfa- renheten under åren lärt mig att det måste vara en viss proportion i marknaden mellan före— komsten av självständiga jordbruk och arrende- jordbruk bl.a. för att möjliggöra fritt yrkesval för unga jordbrukare att starta egen jordbruks- rörelse. Blir proportionen arrendejordbruk i marknaden för liten tvingar det intresserade ungdomar att bl. a. i brist på kapital avstå från det önskade yrkesvalet, vilken situation förefal- ler mera markerad under senare år. Eller med andra ord den s.k. flykten från landsbygden ökar utöver vad som skulle vara fallet om möj- ligheterna till fritt yrkesval enligt ovan skulle föreligga.

Att en ökning av antalet arrendebruk skulle medföra Vissa fördelar har framhållits i flera yttranden från provinser, där arren- debruket sedan gammalt varit mindre än riksmedeltalet, nämligen Gotland, Dalarna, Jämtland och Västerbotten. Länsstyrelsen i Kopparbergs län yttrade.

I likhet med hushållningssällskapet anser läns- styrelsen, att det ur skilda synpunkter skulle vara önskvärt, att antalet arrendejordbruk inom länet ökades. Antalet sådana jordbruk är för- hållandevis ringa. Sålunda var enligt jordbruks- räkningen 1956 arrendejordbruken i länet 796, de såväl ägda som arrenderade brukningsenhe— terna 2 642, medan antalet enbart ägda bruk- ningsenheter var 6846. Detta innebär att en- dast 7,7 procent av brukningsenheterna var arrenderade, medan motsvarande siffra för hela riket utgjorde 14,1.1 Det är givet att en större tillgång på arrenderad jord skulle underlätta rekryteringen till jordbruket av för näringen in- tresserade ungdomar, som ej har ekonomiska möjligheter att förvärva eget jordbruk och där- för erforderliga maskiner.

Liknande synpunkter har uttalats av läns- styrelserna, lantbruksnämnderna och hus- hållningssällskapen i Gotlands och Jämt— lands län samt lantbruksnämnden och hus- hållningssällskapet i Västerbottens län.

Andra har häremot hävdat att arrende- bruket är mera konjunkturkänsligt än det av ägaren drivna jordbruket. Arrendatorn kan ju inte som ägaren ställa den brukade fas— tigheten som säkerhet för lån och inte heller har arrendatorn den reservfond som den självägande brukaren på många håll har i den egna skogen. Detta framhölls exempel- vis i ett gemensamt yttrande av lantbruks— nämnden och hushållningssällskapet i Kro- nobergs län, till vilket även länsstyrelsen i samma län hänvisade. Det upplystes i yttran- det att ca 10 procent av antalet jordbruks— fastigheter i länet var utarrenderade, vilket motsvarade ca 15 procent av länets åker- areal.

Förekomsten av arrendefastigheter varierar inom olika delar av länet och det vill synas, som om antalet arrendatorer på mindre bruk- ningsenheter inom vissa delar är för stort i för- hållande till antalet självägande brukare. Så- lunda förekommer enstaka kommuner i östra delen av länet, där 50—60 procent av åker- arealen är utarrenderad och i samma del ligger genomsnittsvärdena på cirka 30 procent, vilken siffra även i mellersta delarna av länet är täm- ligen genomgående. Undantag utgör emellertid de utpräglade jordbrukskommunerna, där en- dast cirka 10 procent av åkerjorden är utarren- derad. Samma siffror 9—12 procent — kan redovisas från kommunerna i västra delen av länet. —- Särskilt under år med svagt Skördeut- fall kommer arrendatorerna i ett besvärligt läge, då de saknar möjligheter att kompensera skörde- bortfallet med skogsförsäljningar. I regel är arrendatorerna också beroende av inkomster från skogsarbete, som vissa år kan vara begrän- sat. Det sagda gäller i första hand sådana arren- datorer, som brukar av enskilda ägda fastig- heter, medan t.ex. bolagsarrendatorerna som regel är tillförsäkrade mera stadigvarande ar— bete i skogen. En alltför kraftig utglesning av arrendebefolkningen torde emellertid försvåra att upprätthålla en kommunal standard.

Arrendatorema utgör en arbetskraftsreserv, som torde vara svår att avvara såväl i skogs- bruket som jordbruket och industrin. Förhållan- dena, sådana de nu är, torde kunna accepteras. En minskning av antalet arrendatorer torde få till följd en snabbare avveckling av jordbruken till men för bygd och näringsliv.

Lantbruksnämnden i Södermanlands län

1 Jfr tabellerna 3 och 4.

erinrade om att vid 1956 års jordbruksräk- ning 43 procent av länets åkerareal bruka- des av arrendatorer. (År 1966 var procent- talet 48.) Ägandets många fördelar inte minst vissheten att förbättringar alltid kom- mer brukaren till godo talade för en minsk- ning av arrendefrekvensen. Konjunktur- känsligheten hos arrendatorerna, varav nämnden hade rik erfarenhet, föranledde samma uttalande. Till förmån för arrende- formen talade å andra sidan kapitalanskaff- ningssvårighetema. För länets del stannade därför nämnden vid att anse att rådande proportioner i stort sett var lämpliga.

Även lantbruksnämnden i Värmlands län erinrade om arrendebrukets stora konjunk- turkänslighet. På grund av kapitalanskaff- ningssvårighetema för den som vill köpa ett lantbruk tenderade dock proportionen mel- lan arrenderad jord och annan att öka till arrendebrukets favör.

5. Effekten av 1943 års reform

Den fjärde och sista av de mer allmänt hållna frågorna löd: I vad mån har enligt Er uppfattning gällande arrendelag resp. an- nan lagstiftning påverkat eller hindrat en lämplig sådan fördelning?

Av de sammanlagt 139 svaren har 91 upptagit frågan nr 4 till behandling. I 65 av svaren uttalades mer eller mindre ka- tegoriskt — den meningen att arrendelagen i sin nuvarande lydelse haft den effekten att antalet arrendegårdar minskat. I 26 av svaren sägs att lagens betydelse för minsk- ningen varit ingen eller obetydlig. De flesta av dem som uttalat sig har som nämnts varit ense om att arrendelagen i den utformning den erhöll 1943 medfört en minskning av antalet egentliga arrendegårdar. Det fram- hölls emellertid att det blivit allt vanligare både bland självägande brukare och bland arrendatorer med sidoarrenden. Att arren- delagen varit endast en av flera verksamma faktorer var också tydligt.

Förutom den allmänna ekonomiska ut- vecklingen på jordbrukets område framhölls i svaren att utvecklingen påverkats av jord- förvärvslagen och uppsiktslagen. Särskilt

jordförvärvslagen framhölls som orsak till den ökade förekomsten av sidoarrenden.

Från länsstyrelser, lantbruksnämnder, hushållningssällskap och arrendenämnder in- kom 81 svar. I 25 av dessa svarades ej på just denna fråga eller svarades att man ej kunde uttala någon bestämd mening. Av återstående 56 svarande uttalade 42 — i mer eller mindre bestämda ordalag — att arrende- lagen i dess sedan år 1943 gällande utform- ning bidragit till att antalet arrendeställen minskat. 14 svarande ansåg att arrendelagen inte haft en sådan effekt. I tio av den nyss nämnda gruppen av 42 svar uttalades me— ningen att det varit de mot jordägaren stränga reglerna om byggande och underhåll av hus på sociala arrendeställen som varit den avgörande faktorn. Fem utpekade där- vidlag i stället Optionsrätten. Lantbruks- nämndens i Örebro län yttrande är karakte- ristiskt för utvecklingen på många håll i lan- det.

Arrendelagens sociala bestämmelser kan för- modas i viss utsträckning ha stimulerat till in- dragning av även ändamålsenliga familjejord- bruk men troligen i högre grad beträffande så- dana enheter, som icke lämpligen bort bestå som självständiga enheter. Jordförvärvslagens bestämmelser synes ha motverkat ett normalt utbud till försäljning av fastigheter, som genom arv och dylikt övergått i icke jordbrukares ägo. Därigenom har tillgången på sådana sidoarren- den ökat, som annars normalt bort och kunnat förvärvas som tillskottsmark.

Belysande är också vad hushållningssäll- skapet i Uppsala län sade i sitt yttrande, till vilket även länsstyrelsen i länet i sak an- slöt sig.

Det synes som om lagstiftningen, särskilt i fråga om underhåll, något ensidigt avser att skydda arrendatorerna. Detta har till följd att de större jordägarna i ökad omfattning drar in sina arrendegårdar och lägger dem under egen drift. Under vissa givna förhållanden kan en därav följande ökning av huvudgårdens åker- areal medföra en förbättrad möjlighet att ge- nomföra investeringar för maskininköp och om- byggnader, vilket därmed står i överensstäm- melse med de allmänna riktlinjerna för jord- brukets strukturrationalisering. Å andra sidan kan det ur såväl det allmännas som den enskil— des synpunkt vara oriktigt att låta tillräckligt

stora arrendegårdar upphöra som självständiga brukningsenheter. Den allmänna ekonomiska utvecklingen, arbetstidslagen m. m. torde emel- lertid mera än arrendelagstiftningen ha påver- kat tendensen i fördelningen mellan arrende- rade och ägda gårdar. Säkerligen har även många jordägare hyst viss oro för att arrenda- tor med kontrakt sedan lång tid tillbaka skulle genom lagstiftning medges rätt att köpa gården.

Lantbruksnämnden och hushållningssäll- skapet för södra delen av Kalmar län utta- lade i ett gemensamt svar att det var lämp- ligt att cirka en fjärdedel av antalet bruk- ningsenheter är arrendegårdar. En sådan fördelning hade dock icke uppnåtts inom ramen för arrendelagen.

Gällande arrendelag kan ha försvårat en an- passning av de utbjudna arrendena till de pro- portioner som här skisserats. Ledamöter i lant- bruksnämnden, som fungerat som synemän och varit ledamöter i arrendenämnden, har vits- ordat, att bestämmelserna om byggnadsskyl- dighet och underhållsskyldighet verkat hind- rande såväl på utbudet som efterfrågan av arrenden. Arrendesystemet synes ha en myc- ket viktig funktion att fylla vid sidan av ägandesystemet. Det förefaller ej angeläget att genom lagstiftning göra jordbruksarrendena så nära lika de självägda företagen som möjligt. Utan tvekan försvårar gällande lag en rationell anpassning av de fasta investeringarna, särskilt dessa i ekonomibyggnader, efter den tekniska och ekonomiska utvecklingens krav. Det kan långsiktigt ej vara av intresse vare sig för arren- dator eller brukare eller samhället att på grund av lagstiftningen investeringar göres i jordbruks- fastighet, som ej är ekonomiskt motiverade. Ur social synpunkt kan sådana investeringar, sär- skilt i bostadshus, vara motiverade. Bostadsfrå- gan torde dock kunna följas upp vid sidan av företagsfrågorna. Med denna grundsyn torde flertalet av arrendelagens bestämmelser om in- vesteringar och även produktionsstyrande be— stämmelser såsom om bortförande av stråfoder och gödsel kunna borttagas och ersättas med frivilliga överenskommelser från fall till fall mellan jordägare och arrendator. De sociala riskerna härav torde numera vara obetydliga — en arrendator kan ej anses ha en underordnad eller tillbakasatt ställning eller vara utan skydd av intressesammanslutningar. Denna anordning ger också största möjlighet till anpassning efter de tekniska och ekonomiska kraven.

Även lantbruksnämnderna och hushåll-

ningssällskapen i Skåne och Halland var ense om att arrendelagens sociala bestäm- melser medfört att antalet arrendegårdar minskat. En likartad iakttagelse hade gjorts också av arrendenämnderna för nämnda provinser och Blekinge, vilka i ett på denna punkt likalydande yttrande anförde.

Gällande arrendelagstiftning har förmodligen i någon mån verkat till minskning av arrende- jordbrukens antal. Jordbrukets mekanisering och s.k. yttre rationalisering synes dock vara en vida starkare orsaksfaktor i detta hänseende. Arrendeförhållandena torde på sista tiden ha påverkats genom ovissheten om vad en tilltänkt ny lagstiftning kan komma att innebära.

Bland de 42 myndigheter som svarat att de ansåg att arrendelagen medfört att ar- rendegårdarna minskat i antal påpekades emellertid i några svar att lagen — framför allt genom Optionsrätten också samtidigt haft den effekten att den bidragit till att bevara en del brukningsenheter, som på grund av sin ringa storlek eljest skulle ha försvunnit. Lagen hade, påpekades det, sam- tidigt lett till investeringar som på längre sikt ej varit företagsekonomiskt försvarliga.

Som nämnts, var det inom kategorin länsstyrelser, lantbruksnämnder, hushåll— ningssällskap och arrendenämnder 14 som ansåg att arrendelagen ej i nämnvärd mån påverkat den lämpliga fördelningen mellan arrendebruk och ägarebruk. Dessa svarande representerar i allmänhet landsdelar där ar- rendesystemet sedan gammalt inte varit sär- skilt utbrett, nämligen Gotlands, Koppar- bergs, Gävleborgs, Västerbottens och Norr- bottens län. Några av svaren kom emeller- tid också från de egentliga arrendebygder- na. Det gällde sålunda om svaren från lant- bruksnämnden i norra delen av Kalmar län samt arrendenämnderna i Östergötlands och Kalmar län.

I de 21 svaren från RLF:s läns- eller pro- vinsförbund var tendensen mindre enhetlig. [ fyra av skrivelsema svarades ej på just denna fråga. Tio förbund svarade att ar- rendelagen ej i nämnvärd grad påverkat för- delningen eller att arrendelagen verkat på det sättet att den hindrat en ökning av au-

talet arrendegårdar. En ofta återkommande synpunkt i dessa tio svar var att antalet ar- rendegårdar skulle ha varit betydligt större, om jordförvärvslagen ej funnits. Av denna anledning var det angeläget att även i fram- tiden ha kvar en förvärvslagstiftning med syfte att bevara äganderätten till jorden hos den jordbrukande befolkningen. Sju av för- bunden svarade att arrendelagen varit av betydelse för minskningen av antalet arren- degårdar. I fyra fall tillades att orsaken va- rit underhålls- och byggnadsbestämmelserna vid sociala arrenden. I två av svaren utpe— kades också Optionsrätten som verksam fak- tor; i det ena av dessa svar sades emellertid att effekten uppstått på grund av okunnighet om optionsrättens innebörd.

Uppsala länsförbund av RLF hörde till dem som ansåg att arrendelagens under- hållsbestämmelser vid sociala arrenden för- anledde ägare av större gods att lägga ner arrendegårdar och taga deras jord under eget bruk. Trots att en sådan utveckling betecknades som icke önskvärd, ansåg dock förbundet att någon ändring i hithörande delar av den sociala delen av arrendelagen ej borde göras.

Södermanlands länsförbund av RLF, som har sitt verksamhetsområde inom ett av landets mest utpräglade arrendelän, hade gjort liknande iakttagelser men drog något andra slutsatser. Förbundet ansåg uppen- barligen att effekten av lagen ej blivit den avsedda. Från social synpunkt kunde det vara vanskligt med en uppmjukning, men en översyn av lagen betecknades som syn— nerligen angelägen. En större smidighet bor- de vara möjlig att åstadkomma.

Skånes provinsförbund av RLF ansåg att det mindre var gällande lagar än den eko- nomiska utvecklingen som lett till ej önsk- värda proportioner beträffande arrendebruk och ägarebruk. En självägande brukare som upphörde med jordbruket drog sig i regel för att sälja sin gård. Han ville i regel inte avhända sig det realvärde som gården re- presenterade. Han stannade därför hellre kvar på gården och arrenderade ut den. Svårigheterna att på annat håll anskaffa

Södra Älvsborgs länsförbund av RLF sa- de sig inte tro att en liberalisering av ar- rendelagens sociala bestämmelser på längre sikt skulle föra med sig att det blev större tillgång på lämpliga arrendegårdar. Erfaren- heten visade, att jordbruksenheter, som för- värvades av icke jordbrukare, nedlades så fort det visade sig att större upprustnings- arbeten på fastighetens byggnadsbestånd var erforderliga. Västmanlands länsförbund av RLF framhöll att sammanslagningen av ar- rendegårdar med huvudgården till ett gods ofta ledde till att man fick en brukningsen- het med olämplig arrondering.

Jämtlands länsförbund av RLF meddelade att det förekom att bra jordbruk fick ligga obrukade av den anledningen att många jordbrukare, som upphört med jordbruket, på grund av gällande arrenderegler drog sig för att arrendera ut. Förbundet tillade att vanhävdslagen f. n. ej tillämpades med så— dan effekt att händelser av detta slag kunde hindras.

Beträffande utredningens fråga nr 4 åter- står att redovisa 37 svar. Avsändarna har varit: 15 befattningshavare vid domänverket, tre stiftsnämnder, ett universitet, fem städer, sju riksorganisationer och sex lokala arren- datorsorganisationer. Av dessa har 18 läm- nat ett konkret svar på frågan. Två befatt- ningshavare i domänverket ansåg att arren- delagen ej varit av direkt betydelse för den rådande fördelningen av arrendebruk och ägarebruk. 16 svarande ansåg däremot att lagen medfört att arrendebruken minskat. I fyra fall pekade man därvid på byggnads— och underhållsbestämmelserna för sociala arrenden, medan i ett svar dessa jämte reg- lerna om Optionsrätt särskilt utpekades.

Sveriges jordägareförbund påpekade att de sociala reglerna verkat i två olika rikt- ningar, vilka var och en på sitt sätt haft olyckliga konsekvenser.

Arrendelagens specialreglering får antas ha bibehållit brukningsdelar som skulle ha försvun- nit utan denna reglering. Specialregleringen och upprepade framställningar om utbyggnad därav har emellertid också verkat i motsatt riktning.

m-

Om jordägare t. ex. genom sammanslagning av två eller flera enheter kunnat skapa en enhet ovanför SO-hargränsen, har han undgått den för honom betungande fördelningen av byggnads- skyldigheten. Optionsrätten dämpar utbudet av jordbruksegendomar därför att en sådan med optionsberättigad arrendator betingar ett avse- värt lägre pris än en fri egendom. Förvärvslagen minskar utbudet därför att kretsen spekulanter begränsas med ty åtföljande inverkan på priset. Det ökade dödsboinnehavet av jordbruk torde vara en följd bl. &. härav. — Visserligen får det antas att jordförvärvslagen, förbuds- och förköpslagarna påverkar fördel- ningen mellan grupperna ägare och arrendato- rer på ett irrationellt sätt, men jordägareförbun- det önskar icke uttala sig i frågan om denna påverkan är ur allmän synvinkel faktiskt olämp- lig. Förbundet hyser dock principiellt uppfatt- ningen att en påverkan, som icke har drifts- ekonomiska orsaker, måste vara konstlad och icke kan vara önskvärd vare sig för det all- männa eller den enskilde, som beröres därav.

III Nordiska jämförelser

1." Allmänt

Jordbruksarrende som företagsform spelar i de nordiska grannländerna en väsentligt mindre roll än i Sverige. Arrendets betydel- se synes dock överallt utom i Finland vara i tilltagande, det gäller särskilt om sido- arrende.

Det nordiska samarbetet på lagstiftning- ens område har hittills inte i nämnvärd mån gällt fastighetsrätten och därmed inte heller arrenderätten.1 Under den tid som utred- ningen arbetat har en betydande aktivitet på arrendelagsområdet förekommit i de nor- diska grannländerna. Nya arrendelagar har sålunda tillkommit både i Norge och Fin- land. Frågan har varit på tal även i Dan- mark. Genom utbyte av material och infor- mationer har utredningen följt verksamhe- ten, som dock inte varit direkt inriktad på en gemensam nordisk lagstiftning. Av stor betydelse för utredningen var den inled- ningsvis omnämnda studieresan till Dan— mark i juni 1964. Utredningen avser att sär- skilt för varje avsnitt belysa de framlagda förslagen med järnförelsematerial — i den

mån sådant finns och är av intresse från de nordiska grannländerna.

I detta sammanhang kan även omnämnas att utredningen som rapportör för svensk rätt deltagit i det arbete för åstadkomman- de av en komparativ översikt av skilda län- ders arrendelagstiftning, som fortlöpande ut— föres av Food and Agriculture Organization of the United Nations (FAO).2

2. Danmark

Utarrendering (forpagtning) var förr en mycket vanlig och betydelsefull bruknings— form i Danmark. Allt sedan slutet av 1700- talet har man emellertid i Danmark på ett mera radikalt och målmedvetet sätt än i Sverige genom lagstiftning lyckats överföra en mycket stor del av de tidigare arrende— gårdarna (faestegodsen) under äganderätt till de tidigare brukarna. Detta är den främsta anledningen till att arrendebruket i Dan- mark nu är av mindre betydelse än i Sve— rige. År 1960 var 5,1 procent av samtliga ca 190 000 brukningsenheter utarrenderade. I areal motsvarade de utarrenderade bruk- ningsenheterna 7,0 procent av hela »land— brugsarealen». Antalet arrenden ökar emel- lertid. År 1946 utgjorde de 3,5 procent. Tendensen gör sig gällande inom alla stor- leksgrupper utom de allra minsta.3

Den sociala arrendelagstiftning som fun- nits och alltjämt finns (»bundna bruksför- hållanden») får ses mot bakgrunden av dessa förhållanden. Ett väsentligt syfte med den har varit att påverka sådana bruknings- och besittningsformer, som ansetts ej ändamåls—

1 K. G. Westman, TfR 1938 s. 375: »Ehuru det kanske icke vore alldeles otänkbart att finna åtskilliga likhetsdrag i fråga om t. ex. hyresrät- ten, har man ansett, att de stora skillnaderna mellan naturförhållandena i de nordiska län- derna och de därav framkallade olikheterna i brukningsenheterna skulle lägga hinder i vägen för t. ex. överensstämmande lagar om arrende och jorddelning.»—Jfr SvJT 1946 s. 81; 1947 s. 56 och Fl. Tolstrup, Nordisk kommentar till jordabalksreglerna, Svensk lantmäteritidskrift 1967 s. 134. 2 Principles of Land Tenancy Legislation, FAO Legislative Series no 6, Rom 1966. !=; ** Betaenkning nr 306/1962 avgivet av Landbo- kommissionen af 1960, s. 103.

enliga.4 De gårdar för vilka denna lagstift— ning i dag gäller är ej särskilt talrika och i regel ganska små. Den danska sociala arren- delagstiftningen är från svensk synpunkt av mindre intresse och kommer i fortsättning- en ej närmare att beröras.

Av större intresse är däremot den gällan- de danska rätten beträffande s. k. fria bruks— förhållanden. Inom denna sektor påträffas också både de flesta och de största arrende- gårdarna. För dem liksom för andra lant- bruk gäller vissa allmänna regler i lagen den 31 mars 1949 om lantbruksegendomar, vars innehåll för svenskt vidkommande del- vis motsvarar jordförvärvslagen, uppsikts- lagen och arrendelagen. Någon fristående arrendelag finns inte. De arrenderättsliga reglerna i lagen om lantbruksegendomar är i vissa fall straffsanktionerade. Trots detta är de inte att anse som civilrättsligt tving- ande, och ett arrendeavtal kan vara giltigt mellan parterna trots att det ej står i över— ensstämmelse med den nämnda lagen. Rätts- förhållandet mellan jordägare och arrenda- torer i Danmark regleras därför till alldeles övervägande del av sedvänja, praxis och all- männa rättsprinciper om saklega. Rätte- gångar om arrende uppges vara sällsynta.

Till ledning för arrendeparterna har en av De samvirkende danske landboforening— er tillsatt kommitté år 195 8 låtit utarbeta en vägledning jämte formulär till normalkon- trakt för jordbruksarrende.5 Normalkontrak- tet, till vilket utredningen i det följande återkommer, torde vara representativt för dansk sedvänja på området.

3. Norge

År 1959 fanns i Norge ca 198000 bruk- ningsenheter (över 0,5 hektar). Den genom- snittliga åkerarealen utgjorde mellan 4 och 5 hektar. De helt ägda enheterna var ca 171000. Ca 27000 enheter var upplåtna under olika former av arrende. Genom- snittsarealen hos dessa gårdar var ca 4,5 hektar. Det fanns ca 14000 »helt leide bruk» och ca 13000 »delvis leide bruk». Inom den sistnämnda gruppen fanns det ca 2 600 där den lejda arealen var större än

Ehuru arrendebruket i Norge aldrig haft sådan omfattning som exv. i Danmark, har man även i Norge, särskilt under 1800-talet, målmedvetet och i största möjliga utsträck- ning sökt förvandla den lejda egendomen till självägd. Arrendena visar dock f.n. en tendens att öka. Det gäller särskilt om ar- rende av obebyggd jord.

Den 25 juni 1965 utfärdades i Norge Lov om forpakting. Rättsläget var dessför- innan i många hänseenden likartat med vad som gäller i Danmark. De allmänna arren- deavtalen var sålunda i huvudsak oreglerade av lagstiftningen.” Vid lagens utformning har man beaktat att arrendatorn ofta befin- ner sig i en »svagare ställning» än jordäga- ren. Bådas intressen bör dock beaktas så att lagen inte ensidigt gynnar endera par- ten. Den nya norska arrendelagen erinrar i väsentliga delar om den gällande svenska arrendelagen. I vissa delar har den svenska sociala arrendelagstiftningen tjänat som fö— rebild. Den norska lagens regler är tving- ande i den mån annat ej särskilt framgår av varje särskild paragraf. Arrendekontrakt skall ovillkorligen uppvisas hos myndighet (jordstyret). Jordägare som försummar det straffas med böter.

Lagen har en mera begränsad räckvidd än den svenska motsvarigheten. Den norska lagen gäller således ej för annat än jord- bruksarrende. För tillämplighet gäller en mi- nimiareal av ett halvt hektar. Lagen gäller vidare ej vid upplåtelse av jord som har samband med anställningsförhållande, när den anställde innehar jorden i denna egen- skap och inkomsten av jorden är mindre än lönen i övrigt.

Forpaktingsloven gäller inte heller vid upplåtelse av jord utan hus (rein jordleige). Även sådana upplåtelser måste dock anmä- las till jordstyret, om den utarrenderade

* Tolstrup, Laarebog i landboret, Köpen- hamn, 1962, s. 161; jfr s. 129.

5 Forpagtningsforhold, Köpenhamn, 1958. ** Utkast til Lov om forpakting, Innstilling fra Jordleiekommittéen den 30 mars 1962. Prop. till odelstinget nr 44/1963—64. Jfr SOU 1938: 38 s. 345.

arealen överstiger ett halvt hektar. Lagen gäller eljest även publika upplåtelser dock inte om jorden disponeras av militär för- valtning.

Jordstyret beaktar ex officio att ingångna avtal överensstämmer med lagen. Beslut som jordstyret fattar enligt lagen kan över- klagas först till fylkeslandbrugsstyret och därefter till lantbruksdepartementet.

Liksom i Danmark har också i Norge efter överläggningar mellan intresscorgani- sationerna publicerats en vägledning med normalkontrakt för jordbruksarrende.7 Nor- malkontraktet torde vara representativt för norsk sedvänja på området för tiden före ikraftträdandet av 1965 års lag.

4. Finland

Den finländska arrendelagstiftningen utgör i likhet med den svenska en vidareutveck— ling av den gemensamma grunden i 1734 års lag — närmast då 16 kap. jordabalken. Detta betyder att Finland i likhet med Sve- rige sedan länge haft en relativt fullständig arrendelagstiftning, innefattande även be- stämmelser av social natur.8

Genom jordlegolagen den 29 april 1966 (nr 258) har hela den omfattande jordlega— lagstiftningen sammanförts till en lag och samtidigt gjorts mera enhetlig än tidigare. I förarbetena konstateras att arrendets be- tydelse som jorddispositionsform är i avta- gande. Den vanligaste förekommande jord- ägarekategorin är kommuner. Lagstiftaren syns beträffande jordbruksarrende intaga en mera negativ ståndpunkt än vad fallet är i övriga nordiska länder. Medan man eljest anser det vara värdefullt att arrendatorn kan garanteras en så lång besittningstid som möj— ligt, är man i Finland i stället angelägen om att arrendatorn ej skall vara bunden alltför länge. Bakom lagens bestämmelser ligger delvis speciellt finländska erfarenhe— ter. Härom uttalas i propositionen.

En av de ledande principerna har varit, att arrendelagstiftningen icke får främja uppkoms- ten av sådana sociala missförhållanden, för vil- kas korrigerande en lagstiftning om inlösen av arrendeområden skulle behöva tillgripas. Dylika

missförhållanden har man t. 0. m. helt nyligen blivit tvungen att avlägsna bl. a. genom lagen den 16 augusti 1958 om inlösen av vissa lego— områden i landskommunerna. — —— Arren- desystemet borde därför icke få en alltför vid- sträckt användning, åtminstone icke såvitt gäller arrende av odlingsjord.

Upplåtelse av jord för bedrivande av lant- bruk, vilket alldeles särskilt är ägnat att binda arrendetagaren vid arrendeområdet, borde vara tillåtet endast i former, som kan anses godtag- bara ur jorddispositionssynpunkt. Fördenskull borde arrendetiden icke få vara lång för arren— detagare, som är en enskild person, och det borde i allmänhet ankomma på arrendegivaren att draga försorg om de kapitalinvesteringar nyttjandet av arrendeområdet förutsätter.

Tvingande lagregler finns men mindre talrikt än i Sverige och Norge. Uttryckligen förklaras att, eftersom arrendelagen är av- sedd att vara en allmän lag, lagen inte bör försätta vare sig jordägare eller arrendatorer som grupp i en särställning. Tvister hand- lägges i regel av allmän domstol.

Den finländska arrendelagen innehåller dels allmänna stadganden, dels särskilda be— stämmelser för olika typer av arrende, så- som a) tomtlega (motsvarande den svenska tomträtten), b) »annan lega av bostadsom- råde» (motsvarande den svenska rättens bo- stadsarrende), c) »lega av bebyggd bruk— ningsdel», d) »lega av [obebyggd] jord för lantbruksändamål» samt e) »annan jordle— ga». Den sistnämnda motsvarar det svenska lägenhetsarrendet.

IV. Utgångspunkter för en arrendereform

1. Behövs alltjämt en arrendelag?

Det svenska lagstiftningsmaskineriet arbetar ingalunda efter principen att detaljreglera alla medborgarnas inbördes relationer. Nytt—

" Standardkontrakt for forpaktingsavtaler, ut- arbetat av Norges Bondelag och Norges For- pakterforbund, Oslo, 1960.

9 SOU 1938: 38 s. 349. Den politiska bakgrun— den till den under ryska tiden tillkomna lag- stiftningen lämnas i Eino Jutikkala, Bonden i Finland genom tiderna, sv. övers. 1963, s. 405. Verkets redogörelse för tiden före 1809 är av intresse också med hänsyn till rikssvenska för- hållanden. Förarbetena till 1966 års lag återfinns i Kommittébetånkande nr 1/1957 (ej i sv. övers.).

janderätt till lös egendom, skadeståndsrätten roch arbetsrätten är exempel på betydelse- fulla områden, där den gällande rätten en- dast mycket ofullständigt kodifierats i lag. Det är därför inte självklart att en sådan specialitet som arrende måste ges en så in- gående legal reglering som i dag är fallet. Till förmån för det danska systemet, vilket för Sveriges del skulle innebära en avveck- ling av hela arrendelagskomplexet, talar framför allt att jordbrukets nationalekono- miska betydelse har minskat och att de egentliga arrendegårdarna bland kvarvaran- de brukningsenheter oavbrutet minskar i an- tal. Vidare kan åberopas osäkerheten i fråga om jordbrukets framtid och det därmed sammanhängande behovet av ökad ekono- misk handlingsfrihet för parterna. Den re- ducerade klasskillnaden mellan jordägare och arrendator minskar också behovet av en arrendelag.

Även om man bortser från traditionens makt finns det emellertid starka sakliga skäl att även i framtiden ha kvar en arrendelag.

Trots att antalet egentliga arrendegårdar kraftigt minskar, kan man med visst fog hävda att arrendet inom den krympande sektor av näringslivet som jordbruket i dag representerar spelar en relativt sett -— ökande roll. Den arrenderade arealen och antalet arrendatorer (om sidoarrendatorema medräknas) ökar både i absoluta och rela- tiva tal. F.n. är något mer än var tredje svensk jordbrukare arrendator i den mening— en att åtminstone någon del av bruknings- enheten innehas med arrenderätt. Den fort- löpande och angelägna — storleksrationa— liseringen sker snabbare och lättare på ar- rendegårdarna än på gårdar som brukas av ägaren. Alldeles oavsett om man önskar främja jordbruksarrendet eller ej, innebär den pågående faktiska utvecklingen att krav ställs på att det finns en ändamålsenlig arrendelag. Än större blir givetvis dessa krav, om man i likhet med jordbruksutred- ningen och i viss mån även arrendelagsut— redningen också vill direkt stimulera till ökad användning av arrendeinstitutet (jfr bilaga 1). Utarrendering av hela bruknings— enheter (gårdar) konstituerar i regel mycket

långfristiga rättsförhållanden. Det är vanligt med personväxling både på jordägaresidan och arrendatorsidan under avtalstidens be- stånd. Långfristigheten hos Upplåtelserna i förening med instabiliteten hos penningvär- det utgör skäl att ej lämna området helt utanför lagens stöd och kontroll. Därför talar också det för arrende av hela gårdar karakteristiska förhållandet att avtalet i ovanligt hög grad sätter sin prägel på bru- karens hela ekonomiska existens. Av arren- delagens förekomst och utformning beror ej blott arrendatorns möjlighet att bruka den upplåtna jorden utan även rätten till hem och bostad och i de talrika fall där fastig- hetsupplåtelsen kombinerats med arbetsav- tal — ofta nog hela hans utkomstrnöjlighet.

Den i arrendelagstiftningens historia ofta omtalade klasskillnaden mellan jordägare och arrendatorer har visserligen till en del utplånats men är dock alltjämt en realitet att taga hänsyn till. Jordägarens överlägsen- het och arrendatorns beroendeställning har dock ändrat karaktär. Det husbondevälde som jordägaren — delvis ända fram till år 1908 - ägde gentemot sina landbor har, även om det därefter saknat rättsligt under- lag, säkerligen lång tid därefter levat kvar som en känsla av skyldighet och beroende.1 Idag ligger jordägarens överlägsenhet mera ensidigt på det ekonomiska planet. Under hela den tid som utredningen arbetat har i de mest utpräglade jordbruksområdena ef- terfrågan på lediga, goda arrenden varit be- tydligt större än utbudet. Detta gör att jord- ägarna, om inga lagregler funnes, skulle kunna frestas att stipulera för arrendato- rerna orimligt stränga villkor. Det gäller särskilt i samband med avtalsförnyelser. Vid den tidigare redogörelsen för klassutjäm- ningen i arrendesammanhang har framhållits betydelsen av den fackliga och ekonomiska föreningsrörelsen inom jordbruket. Samtidigt bör det erinras om att någon riksomfattande organisation med syfte att tillvarataga en- bart arrendatorernas intressen inte finns i Sverige, ett förhållande som givetvis också

1 Lagberedningens förslag till JB I 1905, s. 342.

talar till förmån för fortsatt reglering genom lag.

Ehuru många och beaktansvärda skäl kan åberopas för en avveckling av arrende- lagstiftningen, anser dock utredningen att skälen för den principiella lösning som hit- tills varit vedertagen i svensk rätt överväger. Inom ramen för en ny lag är det dock möj- ligt och lämpligt att beakta åtskilliga av de synpunkter som här framhållits till förmån för en friare och mera tidsenlig ordning för arrendeparternas förhållanden.

Utredningens förslag innebär en betydan- de förenkling av den legala regleringen. Den erforderliga detaljregleringen bör ske i ar- rendekontraktet, vilket så mycket lättare kan ske som avtal om jordbruksarrende re- dan enligt gällande lag undantagslöst skall erhålla skriftlig form.

Lika viktigt som det är att man får en tidsenlig och ändamålsenlig arrendelag, är det att arrendekontrakten utarbetas med omsorg och insikt i lagens bestämmelser. Det existerar en ganska rikhaltig flora av formulär till arrendekontrakt. De bär i allmänhet prägeln av att vara tillkomna på initiativ av jordägare. En lämpligare ord- ning är den som använts både i Danmark och Norge och som innebär att jordägarnas och arrendatorernas organisationer efter för— handlingar publicerar normalkontrakt för arrende.

Utredningen vill allvarligt vädja till mot- svarande svenska organisationer att upptaga förhandlingar i saken och, om uppgörelse kan träffas, publicera normalkontrakt att tjäna till ledning för olika typer av jord— bruksarrenden. Därigenom kan uppnås en ökad normalisering av förhållandena. Detta skulle bidraga till att öka rättssäkerheten och även i övrigt säkerligen vara till fördel för båda parter i rättsförhållandet.

2. Lärdomar av tidigare arrendereformer

Vid fyra tillfällen under detta århundrade har mera genomgripande ändringar företa- gits i det lagkomplex som berör jordbruks- arrende, nämligen 1907, 1909, 1927 och 1943. Härtill kommer ensittarreformen. Ar-

rendatorernas rättsskydd har successivt byggts ut och deras ställning är nu så pass väl skyddad att behovet av en arrendere- form ej är lika påtagligt som tidigare. Då koncentrerade man sig i regel på speciella avsnitt. Inte ens 1907 års reform, som dock var den mest omfattande, var helt generell i det att man då — liksom senare lät de publika arrendena till en del regleras av speciella bestämmelser. De grundläggande principerna i arrendeparternas inbördes rättsförhållande bygger alltjämt på de grund- satser som lagfästes år 1907. Det mesta av vad som då bestämdes kan fortfarande godtagas och bör därför bestå. Å andra si- dan säger det sig självt att mycket av det som var bra år 1907 inte passar för dagens förhållanden. Detsamma kan sägas om 1943 års reform och det som ännu återstår av 1909 och 1927 års mera partiella arrende- reformer. De framstår alla fortfarande som väl underbyggda sedda från sin tids utgångs- punkt, men utvecklingen har medfört behov av en mera enhetlig och efter nutida jord- bruksförhållanden avpassad reglering.

År 1907 ansågs det alltjämt angeläget att öka landets åkerareal och att höja den sam— lade jordbruksproduktionen. Den då till— komna lagen utgår uppenbarligen från ett fast penningvärde. Även om arrendets fullgörande i dagsverken sedermera (1943) förbjudits, kvarstår alltjämt i lagen många inslag av naturahushållning. Lagstiftaren har utgått ifrån att arrendatorn och hans husfolk själva gräver täckdiken och repa- rerar hus, arbeten som i dag ofta utföres av entreprenörer med egen specialutrustning.

Vad som mer än annat kommit 1943 års reform att framstå som otidsenlig är att man i enlighet med då gällande jordbruks- politik utgick ifrån ett tämligen statiskt jord- bruk och inte i tillräcklig grad beaktade ar- rendeparternas behov av att kunna göra för- ändringar. 1943 års lagstiftning har fram— tvingat investeringar som i många fall ej kunnat göras räntabla. Vetskapen härom har i sin tur framkallat förändringar _ i första hand nedläggning av arrendegårdar som blivit större än om reformen ej gjorts. Det går inte att i siffror framställa effekten

av 1943 års reform, eftersom det funnits många andra motiv för de förändringar som skett och det i praktiken är omöjligt att iso- lera verkningarna av 1943 års sociala lag- stiftning. Vad här sagts innebär å andra si- dan inget underbetyg åt 1943 års lagstift- ning. Den har haft en mycket stor betydelse främst genom att skänka en väsentlig del av arrendatorskåren ett starkare besittnings- skydd och genom att framdriva upprustning av bostäder och ekonomibyggnader.

De förändringar som det svenska jordbru- ket undergått under 1900—talet har inte skett plötsligt och överraskande. Jämför man da- gens förhållanden med sekelskiftets eller det andra världskrigets finner man dock att för- ändringarna varit mycket omfattande. Åt- skilligt tyder på att förvandlingstakten inte kommer att bli mindre i framtiden. Det är därför viktigt att man inte konstruerar lagen så att den i ett förändrat läge kommer att motverka sina egna syften. Faran därför är givetvis särskilt stor om regleringen görs detaljerad och tvingande.

Vad arrendelagsutredningen nu föreslår är i fråga om det sakliga innehållet inte någon ny arrendelag eller någon mycket ge- nomgripande reform. Förslaget kan i stället betraktas som en på den hittillsvarande la- gens grund gjord anpassning till dagens för- ändrade — och föränderliga — läge i fråga om de förhållanden som arrendelagen skall reglera. Utredningen har undvikit radikala lösningar och i stället i största möjliga ut- sträckning utformat lagen i enlighet med vad som vanligen iakttages vid sådana väl- skötta privata och publika godsförvalt— ningar där det råder stabila och förtroende- fulla relationer mellan parterna. Utredning— en har i övrigt eftersträvat en enklare, tyd- ligare och mera enhetlig ordning än vad som hittills gällt.

. Arrendelagen får inte motverka sina egna syften

Direktiven framhåller vissa avsnitt åt vilka

utredningen i första hand bör ägna sin upp- märksamhet. Det gäller framför allt den

sociala arrendelagstiftningen. Utredningen

har dock varit oförhindrad att arbeta också

utanför denna sektor vilket även skett. Hu— vudparten av utredningens arbete har dock ägnats åt de sociala arrendebestämmelserna. I samband därmed har emellertid utred- ningen i en omfattning som ej direkt förut- satts i direktiven ansett det erforderligt med ändringar i en del bestämmelser vars till— lämplighet ej är begränsad enbart till de so- ciala reglerna i arrendelagen. Det gäller framför allt frågan om besittningsskydd utanför den hittillsvarande sociala och pub- lika arrendelagstiftningen samt reglerna om syn och arrendatorns rätt till ersättning för förbättringar. Särskilda skäl att företa den- na utvidgning har också legat i den snab— ba och omfattande utveckling som ägt rum sedan utredningen tillsattes.

Enligt direktiven bör en utgångspunkt för en arrendereform vara den absoluta och re- lativa minskning av antalet arrendegårdar som inträffat sedan år 1943. Orsaken här- till bör undersökas och lämpliga åtgärder föreslås. Direktiven antyder att vad som uppfattats som en olämplig minskning av antalet arrendegårdar kan hänga samman med att lagen i fråga om ansvaret för ar- rendeställets hus lägger en alltför stor del på jordägaren. Tanken har uppenbarligen varit den att om parterna här hade haft friare händer, ett större antal bärkraftiga arrendegårdar skulle ha funnits kvar. — Di- rektiven framhåller emellertid också att la— gen visat sig ej utgöra ett tillräckligt skydd för arrendatorerna mot obilliga uppsägning- ar. Med tanke på sådana situationer borde arrendatorns besittningsskydd stärkas.

Den särskilda, publika arrendelagstift- ningen bör enligt direktiven göras om så att den så mycket som möjligt anpassas till de sociala arrendebestämmelserna. En annan huvudfråga beträffande jordbruksar- rende som direktiven tar upp är sidoarren- det, dvs. arrende av jord utan hus. Jord- bruksministern pekar här på möjligheten av ökad avtalsfrihet.

4. Arrendelagen kan ej isoleras från jord- brukspolitiken

Vad direktiven sålunda framhållit som hu- vudfrågor har varit huvudfrågor även för

utredningen. Denna har följt direktiven även däri att den undvikit att taga ställning i frå- gor om brukningsenhetemas storlek och arrondering. I alla avseenden har detta dock ej varit möjligt. Bl. a. genom samråd med andra utredningar, främst 1958 års jord— lagsutredning och 1960 års jordbruksutred- ning, har även arrendelagsutredningen be- aktat att framtidens jordbruk kräver större och bättre arronderade enheter.

Den nuvarande arrendelagen, som är till- kommen under ett mindre dynamiskt skede av jordbrukets historia, ej blott underlåter att taga tillräcklig hänsyn till behovet av förändringar utan är i praktiken mången gång ett direkt hinder för en övergång till en av tidsförhållandena påkallad mera ända- målsenlig driftsform. Vid sidan av den rent privaträttsliga funktionen har arrendelag- stiftningen alltid varit ett uttryck för den jordpolitiska uppfattningen hos den tid som skapat den. Flera av de uppgifter som an- förtros utredningen i direktiven är också ut- präglat jordpolitiska, t.ex. vad som inom det svenska jordbruket är en lämplig pro- portion mellan ägarebruk och arrendebruk liksom frågan om rätt för en arrendator att genom inlösningsförfarande bli ägare till arrendegården. Utredningen finner det ange- läget att redan här och i ett sammanhang redovisa sin inställning till dessa princip- frågor.

Äganderätt rymmer inom sig flera och mer omfattande befogenheter än nyttjande- rätt. Ser man frågan enbart från teoretisk synpunkt kan det därför förefalla självklart att det är bättre att brukaren kan disponera jorden med äganderätt än med arrenderätt. Utredningen anser det emellertid inte i da- gens samhälle vara praktisk politik att göra en arrendereform från denna utgångspunkt. Att man skulle tvinga eller försöka förmå alla eller vissa av de nu ej jordbrukande jordägarna att själva ägna sig åt jordbruket på fastigheterna, är ett från praktisk syn- punkt otänkbart alternativ. Men även den omvända, mindre onaturliga lösningen, näm- ligen att ge arrendatorerna möjlighet att genom tvångslösen bli ägare till de av dem

brukade gårdarna, väcker starka betänklig- heter av såväl principiell som praktisk art. Utredningen anser därför att inte heller detta är ett tänkbart alternativ för arrende- frågans lösning. Ett stöd för denna upp- fattning har utredningen senast fått genom det sätt varpå frågan om fideikommissens avveckling löstes år 1963.

En helt annan sak är att man inom ra- men för en traditionell förvärvs—, arrende- och vanhävdslagstiftning kan påverka rela- tionen mellan arrendebruk och ägarebruk. En lagstiftning, som i likhet med den nu gäl- lande sociala arrendelagstiftningen mycket starkt slår vakt om arrendatorns rättsställ- ning men samtidigt ej föreskriver skyldig- het att utarrendera, måste bidraga till att ägarebruken ökar på arrendebrukens bekost- nad. Om man åter ur lagen avlägsnar en del av dess många tvingande regler och så- ledes ökar avtalsfriheten, finns det anledning att räkna med att arrendebruket kommer att öka. Eftersom äganderätt är att föredraga framför arrenderätt, kan valet av väg här synas lätt, i synnerhet som man därvid »på köpet» gör en annan vinst, nämligen större brukningsenheter.

Utredningen kan emellertid inte heller godtaga denna linje och anledningen är dels omsorgen om de sittande arrendatorerna och de ideella och ekonomiska värden som lig- ger i att dessa arrendatorer får tillfälle att fortsätta sin näring, dels att erfarenheten visar att jordbruket är betjänt av att ett visst någotsånär konstant antal bruknings- enheter står till förfogande med arrende- rätt.

Skattelagstiftning, förvärvs- och vanhävds- lagstiftning, inflation och ökningen av anta— let dödsboägda jordbruk är exempel på fak- torer som gör att utbudet av jordbruksfas- tigheter till försäljning minskar. Då köpar- nas efterfrågan samtidigt Ökar, har priset på jordbruksfastigheter stigit kraftigt, vilket gör att det blir allt svårare att genom köp förvärva ett jordbruk med lämpligt läge och storlek. Men alltjämt vill många bli jordbru- kare och för dem är ofta arrendet en lämp- lig övergångsform mellan tiden som elev eller lantarbetare och självägande bonde. —

Många unga jordbrukare vill pröva sina krafter som arrendatorer, innan de etablerar sig som självägare.

Till dessa sedan gammalt åberopade argu- ment för en viss reserv av arrendegårdar har under senare tid kommit ett annat. Pri- set på en salubjuden jordbruksfastighet be- stäms allt oftare av andra faktorer än vad fastigheten kan beräknas avkasta såsom un- derlag för framtida jordbruk. Köpeskilling- en för en bärkraftig jordbruksegendom är i dag ofta så hög att det framstår som omöjligt att enbart med gårdens avkastning finansiera kostnaden för förvärvet. Före— teelsen är i dag särskilt påtaglig i Malmö— hus län.

Därtill kommer att ett ändamålsenligt be- drivet jordbruk — bortsett från inflationen utöver markkostnaden i dag kräver ett vä- sentligt större kapital än för en mansålder sedan. I detta läge har det sagts att det är en fördel för en »ny» jordbrukare att slippa från den stora del av kapitalkostnaden som belöper på markförvärvet. Detta skulle åstadkommas genom att brukaren förfogar över marken med arrenderätt i stället för äganderätt.2 Från teoretisk synpunkt verkar det anförda resonemanget knappast överty- gande. Vad den blivande jordbrukaren spa- rar i fråga om köpeskilling kan han i stället tvingas att ge ut i form av arrende. Därtill kommer att, även om arrendatorn genom lag eller avtal vore garanterad en lika säker besittning som en ägare, arrendeavgiften i samband med avtalsförnyelser kan komma att höjas på ett sätt som ställer hans ur- sprungliga kalkyler på huvudet.

Ser man saken praktiskt skall det dock inte förnekas att arrendeformen underlättar en etablering. Det kan vara svårt att låna de pengar som behövs till ett fastighetsköp. I de flesta fall kan en jordbruksfastighet inte förvärvas utan att förvärvet samtidigt om- fattar skog, vilket tidvis ansetts vara fördel— aktigt från kapitalplaceringssynpunkt men kan vålla bekymmer för den som nödgas etablera sig huvudsakligen på grundval av lån. De flesta vill och måste i den situatio- nen snarast förvandla sina insatser till kon- tanter, vilket kan vara svårt, t. ex. om av-

verkningsbar skog saknas eller priserna på skogsprodukter är låga. Om möjligheten att arrendera inte funnes, skulle mången duglig men kapitalsvag jordbrukare på grund av svårigheten att på en gång anskaffa pengar till såväl köpeskilling för marken som all övrig etablering aldrig kunna komma in på banan. Utredningen vill således inte bestrida att det anförda resonemanget om arrendet som en billig etableringsform har visst fog för sig. Det förutsätter dock en utbyggd ar- rendelagstiftning med ej så få sociala inslag, exempelvis Optionsrätt och avgäldsreglering.

Jordbruksutredningen har nyligen fram— hållit att det i många fall är möjligt och lämpligt att vid den fortsatta strukturratio— naliseringen i ökad utsträckning använda sig av arrende sidoarrende såväl som annat. Överhuvudtaget anser jordbruksutredningen det angeläget att få ett ökat utbud av arren- derad mark. Den nuvarande arrendelagen anses i viss mån ha betagit jordägarna lus- ten att upplåta på arrende. Lagen bör därför enligt jordbruksutredningen ändras så att jordägarnas benägenhet att utarrendera ökar. Detta skulle enligt jordbruksutredningen kunna åstadkommas genom en ökad avtals— frihet. Särskilt framhålls möjligheten att li- beralisera de regler som gäller för options- rätt, byggnadsskyldighet och »lösningsrätt». Samtidigt pekar emellertid jordbruksutred- ningen på angelägenheten av att arrendatorn ges tillräcklig trygghet i sin markdisposition.

De vid 1967 års riksdag antagna riktlin- jerna för den framtida jordbrukspolitiken präglas av att man övergett den tidigare statiska synen på jordbruket.3 Detta betrak- tas numera som en näring bland andra och det ekonomiska livets villkor får i betydligt ökad utsträckning göra sig gällande också inom denna gren av näringslivet. Bered- skapssynpunkter och frånvaron av en nor- malt verkande världsmarknad har dock medfört att jordbruket alltjämt under över- skådlig tid framåt kommer att stå i ekono— miskt beroende av staten. Någon fri pris- bildning på jordbrukets produkter finns så-

2 Det svenska lantbrukets eifektiviseringsvä- gar, SOU 1963: 66 s. 184 ff. 3 Prop. 1967: 95, jordbruksutskottet nr 25.

Arrendelagsutredningen kan i stort sett ansluta sig till den nya synen på jordbruks— politiken. Närmare har arrendelagsutred- ningen utvecklat sina synpunkter härpå i sitt i anledning av jordbruksutredningen av- givna remissyttrande (Bilaga 1).

Det är naturligtvis inte möjligt att från anförda utgångspunkter fixera en viss pro- cent för arrendejordbrukens andel av det totala antalet brukningsenheter. Arrende- gårdarnas antal har sedan ganska lång tid utgjort omkring en femtedel av samtliga. Andelen är emellertid i sjunkande och utgör nu en sjättedel. Som framgått av föregående avsnitt har arrendegårdarnas genomsnitts- areal samtidigt ökat betydligt. Om den nu- varande stelheten på marknaden för jord- bruksfastigheter kommer att bestå och mycket talar för att så trots åtgärder i mot— satt riktning kommer att vara fallet — anser utredningen att det vore olyckligt om arren- degårdarnas andel av fastighetsbeståndet skulle fortsätta att minska och om jordäga- re, som eljest avsett att utarrendera sin jord, av hänsyn till innehållet i arrendelagen mera allmänt skulle avhålla sig därifrån. Utred— ningens förslag är bl. a. förestavat av önske- målet att hejda denna tendens. Utredningen vill utan att eftersätta någondera partens behöriga intressen — göra arrendet till ett för både jordägare och arrendatorer mera an- vändbart och praktiskt alternativ till andra brukningsformer än vad fallet är i dag. Om en jordägare anser att hans jord inte kan användas på bättre sätt än genom upplå- telse på arrende, bör lagen inte vara sådan att den avhåller honom från att förverkliga sin avsikt. Behovet av ökad rörlighet och större avtalsfrihet innebär emellertid också att en gård som en gång blivit arrendegård inte nödvändigtvis måste så förbli. Sett på längre sikt är det till fördel för alla parter att lagen inte onödigtvis lägger band på den tekniska och ekonomiska utvecklingen. Ut- redningen har i denna fråga samrått med jordbruksutredningen och några menings- motsättningar av väsentlig art har därvid ej förekommit.

V. Principdiskussion. Förslagets huvud- punkter

]. Varför liberalisering?

Den lämnade redogörelsen har illustrerat all arrendelagstiftningens dilemma: jordägarnas intresse för utarrendering avtar, om man i alltför hög grad stärker arrendatorns ställ- ning i rättsförhållandet. Här finns inga all- mängiltiga lösningar. Varje tid får anpas- sa avvägningen från de värderingar och önskemål som då föreligger. 1943 års lag- stiftning slog mycket kraftigt vakt om ar- rendatorns skydd och intresse. I och för sig var det värdefullt. Det är också lätt att framhålla punkter där skyddet fortfa- rande är bristfälligt och behöver förbättras. Det starka betonandet i lagen av arrenda- torns intresse har emellertid säkerligen bi- dragit till att göra jordägare obenägna att förlänga arrendena och kanske oftare — inriktade på att lägga ner arrendestället när arrendatorn slutat. Antalet nytillkomna arrendeställen har av denna anledning ock— så varit litet. Många orsaker kan ha med- verkat till jordägarnas inställning men det är obestridligt att önskemålet att »slippa ifrån» arrendelagen och särskilt dess sociala bestämmelser i många fall utgjort ett av- görande motiv.

Vill man i likhet med utredningen slå vakt om arrendet som ett användbart alter- nativ, måste man beklaga nedläggandet av bärkraftiga arrendegårdar. Sådana fall har förekommit. Om man här skall lyckas vän- da strömmen och återge arrendet dess ställ- ning som en efter det praktiska behovet an— passad brukningsform och ej bara en med misstro betraktad nödlösning, är det enligt utredningens mening ofrånkomligt med en arrendereform som ger parterna större möj— ligheter att fritt och på egen hand bestäm- ma om avtalets olika delar. Mycket talar för att detta är möjligt utan att man förden- skull försämrar läget för den enskilde arren- datorn. En reform i denna riktning antyds redan i direktiven. Alternativet till en libe— ralisering — om man vill ha fler arrenden — är att införa skyldighet för jordägare att ut- arrendera och att göra långtgående in—

skränkningar i jordägarnas rätt att vägra förlängning av bestående arrendeavtal. Den vägen vill dock utredningen av flera skäl inte gå.

2. Trygghet och avtalsfrihet

De huvudlinjer som utredningen arbetat ef- ter, då den sökt förverkliga sitt tidigare nämnda syfte att göra arrendet till ett för båda parter mera användbart och praktiskt alternativ kan sammanfattas i följande punk— ter.

Utredningen vill slå vakt om den skötsam- me arrendatorns trygghet i besittningen av arrendestället. Utredningen föreslår att den i betydelsefulla hänseenden ytterligare stärks. Utredningen anser att en reform på denna punkt bör kunna godtagas, eftersom vad som här föreslås i stort sett endast innebär att man i lagen inskriver den trygghet i be- sittningen som de flesta arrendatorer utan stöd av lag eller kontrakt rent faktiskt redan har.

Den andra huvudpunkten i utredningens handlingsprogram är en vidgad avtalsfri— het för parterna i fråga om den rent eko- nomiska delen av uppgörelsen, t. ex. i fråga om arrendesättningen vid förlängt arrende, ansvaret för underhåll av byggnader eller ersättning för av arrendatorn gjorda fri— stående förbättringar.

Direktiven uttalar att nybyggnader och ombyggnader i allmänhet har den varaktig- het, att dessa investeringar i regel bör åvila jordägaren, medan byggnadsreparationerna oftast har ett sådant samband med den lö- pande vården att deras utförande huvud- sakligen med fördel kan åvila arrendatorn. Utredningen har funnit detta uttalande vara väl ägnat att tjäna till utgångspunkt vid en reglering av denna centrala punkt i avtals— förhållandet. Konkret innebär det att inte blott vården utan även underhållsskyldig- heten utan någon begränsning till exv. »mindre reparationer» — läggs på arrenda— torn, medan jordägaren åläggs att svara för erforderliga ekonomiskt försvarliga ny- och ombyggnader. En sådan ordning för

byggnads- och underhållsfrågans lösning skulle ganska väl överensstämma med vad som vanligen gäller vid de publika arren- dena. Det skulle i fråga om de sociala ar- rendena innebära att lagen blev mindre sträng mot jordägarna, medan den vid de vanliga privatarrendena skulle innebära en viss skärpning mot jordägarna i förhållande till vad som nu gäller. En sålunda skisserad ordning skulle också få till följd att slutav- räkningen mellan jordägaren och arrenda- torn skulle bli mera rättvis och inte i så stor utsträckning som nu är fallet präglas av oberäkneliga faktorer.

Erfarenheten har visat att en fullständig avtalsfrihet på detta område lätt kan med- föra oberäkneliga och för arrendatorn inte sällan förödande konsekvenser. Risken här- för ökar i takt med den ökade användning- en av modern teknisk utrustning, som van- ligen förslits på ett annat sätt än gamla tiders hantverksgjorda byggnader och andra fastighetstillbehör. Att båda parter bereds möjlighet att överblicka sina genom avtalet gjorda ekonomiska åtaganden måste vara en av arrendelagstiftningens viktigaste uppgif- ter. Vid konflikt om fullgörande av jord— ägarens byggnadsskyldighet bör å andra si- dan avgörande hänsyn tagas till om arrende- stället på längre sikt kan beräknas bestå eller ej. Jordägaren skall med andra ord inte tvingas till klart oekonomiska investe- ringar.

3. Besittningsskydd vid gårdsarrende

Utredningens strävan till mera enhetliga och tidsenliga regler för att trygga arrenda- torns besittning kommer tydligast till ut- tryck i utredningens behandling av rätten till förlängning av upplåtelsetiden.

För närvarande har ca hälften av lan— dets arrendatorer under enskilda jordäga- re optionsrätt. En förutsättning är att arren- deställets odlade areal utgör högst 50 hektar. För enskilda jordägares arrendatorer med större arealer saknas helt sådan rätt. Det övervägande flertalet av de publika arren- datorerna har Optionsrätt oavsett areal. Är

jordägaren kommun gäller dock även här 50-hektarsgränsen.

De publika arrendatorernas Optionsrätt är annorlunda utformad och i varje fall formellt sett svagare än den Optionsrätt som gäller vid socialt arrende enligt arrende- lagen. De publika arrendatorernas options— rätt är i betydande utsträckning beroende av beslut av administrativa organ.

Anledningen till den nuvarande kategori- klyvningen i fråga om besittningsskyddet för arrendatorer på enskild jord är att be— hovet av ett förstärkt skydd bedömdes vara större vid permanenta arrenden än vid and- ra. Som permanenta betecknades exv. skogs- bolagens utarrenderingar och de traditionel- la godsens upplåtelser av undergårdar. En- skildas upplåtelser i andra fall hänfördes inte till denna kategori, om ägaren var man- talsskriven på gården eller om han hade sin huvudsakliga utkomst av dess jordbruk (49 & AL). Om arrendestället innehöll mer än 50 hektar odlad jord ansågs emellertid att arrendatorns verksamhet hade en sådan omfattning att han hade möjlighet att själv och utan lagens hjälp tillvarataga sina in— tressen i fråga om besittningsskyddet ( affärs- arrenden).

50-hektarsgränsen framstod redan vid tillkomsten som mindre rationell.1 I dag framstår 50-hektarsgränsen som ännu mind— re ändamålsenlig. Skälen är flera. Både staten och enskilda samverkar f. n. för att åstadkomma större brukningsenheter. Den— na verksamhet har varit särskilt framgångs- rik på arrendeområdet. Behovet av tryggad besittning framstår både från enskild och allmän synpunkt som lika stort för en gård som ligger över 50-hektarsgränsen som för den som ligger under gränsen. Inte heller framstår vad som 1943 kallades affärsar- renden längre som någon speciell grupp.

Genomsnittsarealen åker för helt arrende- rade brukningsenheter i Malmöhus län är i dag 36 hektar. Ju mer genomsnittsarealen sålunda närmar sig 50—hektarsgränsen desto mer framstår den senare som onaturlig. Det är under sådana förhållanden knappast rim- ligt att de rättsliga följderna skall gestalta sig väsentligt olika, beroende på om arren—

destället råkar ligga på ena eller andra sidan om en schablonmässigt fastställd arealgräns. Med undantag för kommunarrendena, har de flesta publika arrendatorer sedan länge haft Optionsrätt oberoende av någon arealgräns. Utredningen förordar att de publika arrendena förs in under arrendela- gens optionsrättssystem. Utredningen har därvid ansett det självklart att den nya ord- ningen skall gälla även för de publika arren- den som ligger över 50 hektar. Att under sådana förhållanden undantaga vissa privat- arrenden (t.ex. över 50 hektar) från op— tionsrätten blir då ännu mindre påkallat.

När det gäller gränsen mellan sociala och icke-sociala arrenden under 50 hektar har nuvarande lagregler utformats med tan- ke på vad som kunde anses som permanenta arrenden. Arrenden som var att hänföra till denna kategori gjordes till sociala. Det finns även i dag arrenden som oberoende av av- talsperiodens längd med visst fog kan kallas permanenta, men egenskapen i fråga kan ej längre läggas till grund för en indelning i skilda rättsliga kategorier, i varje fall går det knappast att anknyta en sådan uppdel- ning av arrendena till bestämda kategorier av jordägare.

Den tidigare redogörelsen för utveckling— en på 58 gods visar att jorden på de tradi— tionella arrendegodsen alltjämt i stor ut— sträckning brukas på arrende men att stor- leksrationaliseringen på godsen fört med sig att många arrendeställen upphört som själv- ständiga brukningsenheter. Denna utveck- ling har varit särskilt påtaglig på de s.k. skogsbolagens ägor. Nedläggningen har dock för deras del mindre ägt samband med storleksrationalisering inom jordbruket utan mera med det förhållandet att skogsägarna i ökad utsträckning övergått till helårsan- ställda skogsarbetare. Arbetstillfällena för arrendatorer av typen huggare och skogs— körare har minskat betydligt. Detta har fört med sig att dessa arrendeställen kraftigt minskat i antal och den odlade jorden i be-

1 Se exv. yttranden av jordbruksministern Pehrsson-Bramstorp i prop. 1943: 346 s. 116 och AK prot. 16/12 1943 s. 93.

Medan antalet helt arrenderade bruk- ningsenheter mellan 1956 och 1966 mins- kade i antal med 42 procent, var minskning- en betydligt större i sådana trakter där skogsjordbruk och liknande arrendeformer tidigare dominerade. Under den angivna tiden var sålunda minskningen i Värmlands län 57 procent, i Örebro och Kopparbergs län 50 procent och i Gävleborgs län 55 procent. Inom storlekskategorien 2—10 hek- tar åker, som alltjämt är den dominerande storleksklassen i jordbruksstatistiken (jfr ta— bell 1 och 2), minskade i hela landet antalet arrenden under perioden 1956—1966 med 56 procent.

Samtidigt som stora förändringar skett med de arrenden som 1943 betecknades som permanenta, finns det — även under SO—hektarsgränsen — många icke-sociala ar- renden som utmärker sig för en relativt hög grad av permanens. Den sistnämnda egen- skapen är därför knappast längre ägnad att ligga till grund för en kategoriindelning av jordbruksarrenden.

Härtill kommer vissa praktiska synpunk- ter som talar för de »särskilda bestämmel— sernas», närmast optionsrättens, utvidgning till andra arrendekategorier.

Förutom av 50—hektarsgränsen avgränsas de optionsberättigade arrendena f.n. av be- stämmelser om vem som äger jorden. Grän- sen mellan »sociala jordägare» och andra framstår numera knappast som naturlig. Det är ofta helt tillfälliga förhållanden som av- gör om ett arrende blir socialt (och därmed blir förenat med Optionsrätt) eller ej.2 Ägs jorden av ett dödsbo, vilket är en allt van- ligare situation, råder också ovisshet om den rättsliga rubriceringen. Enligt en bokstavs- tolkning är dödsbo ej att anse som »social jordägare». Ett sådant resultat rimmar å andra sidan illa med lagens syfte, och ute- slutet synes ej vara att även dödsbos arren- den under speciella omständigheter kan komma att rubriceras som sociala.3

Berörda förhållanden gör att det i många fall är svårt att utan rättegång avgöra om ett visst arrende är socialt (och därmed för-

enat med Optionsrätt) eller ej. Under de år som utredningen arbetat har den mot- tagit otaliga förfrågningar både från enskil- da och myndigheter angående rubriceringen av olika arrendeavtal. Det kan utan över- drift sägas att rättsosäkerheten här är be- tydande.

Om en jordägare, som har sin huvudsak- liga utkomst av annat än jordbruket på fas- tigheten, flyttar från denna och därigenom får annan mantalsskrivningsort, medför det- ta att han, från att ha varit »icke—social» jordägare, överförs till att bli »social» så- dan. Eftersom det är förhållandena vid av- talets ingående, som är bestämmande för rubriceringen, medför emellertid det nu gäl- lande systemet att ett arrende som här alla tecken till att vara ett socialt arrende vid en närmare undersökning visar sig vara ett vanligt arrende. Orsaken kan t. ex. vara den att jordägaren, när avtalet kom till, var man- talsskriven på fastigheten men kort tid där- efter flyttat därifrån. Analoga förhållanden kan inträda efter det fastigheten bytt ägare. Även detta talar för att man bör söka få till stånd en enhetligare ordning eller åt- minstone en gränsdragning som framstår som mera naturlig.

Utredningen föreslår att underhålls- och byggnadsskyldigheten ordnas lika på alla olika slag av jordbruksarrenden (jfr motive- ringen till 8 kap. 10 & NyaJB nedan). Den föreslagna ordningen är från jordägarens synpunkt mera liberal än vad som gäller en- ligt den sociala arrendelagstiftningen men något strängare än den som gäller vid van- liga arrenden. Detta är ett skäl för att även frågan om besittningsskyddet ordnas mera enhetligt.

Utredningen föreslår att arrendatorns be- sittningsskydd liksom hittills i första hand beaktas genom bestämmelser om options- rätt, dvs. företrädesrätt till förnyat arrende. Optionsrätten bör i första hand utgöra ett

? Påståendet illustreras av rättsfallet NJA 1959 s. 419, vars utgång kritiserats av arrende- nämnden i Kristianstads län i skrivelse till jord- bruksministern den 26/1 1960 (s. 70).

** Skarstedt m.fl, 1946, s. 307.

skydd för arrendatorn till hem och näring. Rätten bör därför reserveras för sådana arrendeställen där arrendatorn tillika har — eller avses skola ha — sin bostad (gårds- arrenden). Rätten bör å andra sidan gälla för alla sådana arrenden. Optionsrätten skall kunna brytas av jordägaren. Därför skall dock krävas att jordägaren kan åberopa nå- gon av de i lagen angivna uppsägningsan- ledningarna, vilken i det särskilda fallet dessutom bör vara objektivt godtagbar.

En Optionsrätt utan någon form av reg- lering av arrendet i samband med förläng- ning är av ringa eller intet värde för arren- datorn. Arrendatorn bör dock vara skyldig att finna sig i en arrendehöjning som med hänsyn till prisutvecklingen och andra om- ständigheter framstår som skälig.

Till frågan om besittningsskyddet vid sidoarrenden återkommer utredningen i näs- ta avsnitt (4).

Genom att knyta Optionsrätten till gårds- arrendena anknyter man reglerna till en naturligt avgränsad kategori, där behovet av ett legalt besittningsskydd är särskilt på- tagligt. Utredningen föreslår att Optionsrätt skall tillkomma gårdsarrendena oberoende av areal och jordägare. Förändringar i ägan- derätten till jorden blir därmed utan bety- delse för den rättsliga rubriceringen.

Liksom hittills skall om särskilda skäl föreligger dispens från optionsrättsbestäm- melserna kunna lämnas. Bland kategorier som kan ifrågakomma för dispens är bl. a. sådana där jordägaren tillhör någon av de kategorier som hittills stått utanför den so- ciala arrendelagstiftningen. Detta innebär givetvis inte att utredningen anser att dis- pens i regel skall lämnas i dessa fall.

Optionsrätten bör göras »elastisk» så att den skall gälla även om arrendestället exv. i samband med en avtalsförlängning får en något ändrad areal eller utsträckning. Till frågan om optionsrättens närmare utform- ning i övrigt återkommer utredningen i den speciella motiveringen till 10 kap. NyaJB. Där behandlas också frågan om betydelsen av att ett arrende som varit gårdsarrende förlorar denna egenskap och vice versa.

En arrendator, som vid utgången av en

arrendeperiod tvingas flytta, har nu ingen rätt att av jordägaren erhålla flyttningser- sättning eller annat avgångsvederlag. Detta gäller oavsett om arrendatorn har options- rätt eller ej och oavsett för vilket ändamål marken i fortsättningen skall användas.

Om parterna vid avtalets tillkomst haft anledning att räkna med fortsatt jordbruk på marken men flyttningen föranleds av att jorden skall utnyttjas avsevärt intensivare än förut, t. ex. för bostadsbebyggelse, är det en- ligt utredningens mening rimligt att arrenda- torn av jordägaren skall kunna erhålla en Viss ersättning för sina förluster i samband med avflyttningen. Det förutsätts då att ar- rendatorn inte på annat sätt fått dessa för— luster täckta. Utredningen föreslår att er- sättningsfallen begränsas till optionsutrustade arrenden och att beloppet bestäms enligt en schablonmetod (ett eller högst tre års ar— rendeavgifter).

4. Besittningsskydd vid sidoarrende

Gårdsarrenden och andra jordbruks- arrenden

Jordbruksarrende har tidigare ansetts vara en förhållandevis enhetlig avtalstyp. Emel- lertid påträffas inom densamma åtskil- liga var för sig karakteristiska undergrupper. Gårdsarrendena, som behandlats under före- gående avsnitt, utmärks av att upplåtelsen omfattar även brukarens bostad.

Det finns också arrenden av fullständiga brukningsenheter där arrendatorn inte bor på arrendegården. Sådana upplåtelser är dock knappast särskilt vanliga. I regel torde det vara fråga om utpräglat affärsmässiga förhållanden.

En stor och ökande grupp är de upplåtel- ser som den norska lagen kallar för »ren jordlega», dvs. jord utan några byggnader.

En mellanform mellan de sist nämnda grupperna är upplåtelser som omfattar en el- ler flera byggnader men där det av arrende- avtalet omfattade byggnadsbeståndet likväl ej kan anses fullständigt för driften på går- den och man således inte kan tala om en brukningsenhet.

Uttrycket sidoarrende används i denna framställning om alla upplåtelser som inte avser hela brukningsenheter. Från utred- ningens synpunkt är det av underordnad betydelse hur gränsen drages mellan sido- arrenden och andra jordbruksarrenden som ej är gårdsarrenden. De bör alla enligt utredningens mening vara underkastade samma regler, dvs. lagens »allmänna be- stämmelser om jordbruksarrende». Vid reg- lernas utformning har dock beaktats att gruppen »icke gårdsarrenden» numerärt sett domineras av sidoarrendena.

Förekomsten av sidoarrende har belysts i betänkandets tredje kapitel och i avsnittet I: 5 av detta kapitel. Brukningsformen blir både i Sverige och utomlands allt vanligare. Den spelar en dominerande roll i den ratio- naliseringsprocess som f. n. pågår inom jordbruket. Mycket talar för att sidoarren- det ännu ej funnit sin slutliga form och om- fattning.

Gällande rätt

Kan ett sidoarrende vara socialt arrende? Frågan har diskuterats mycket sedan 1943 års reform. Om exv. arrende helt utan bygg- nader anses som socialt arrende, följer därav bl. a. att arrendatorn har optionsrätt. (Un- dantaget i 49 å andra stycket från options- rätten för arbetarboställen torde nämligen inte kunna göras tillämpligt på sidoarrende, i varje fall inte om upplåtelsen avser en— bart jord.) I Skarstedts m.fl. kommentar Arrendelagstiftningen av år 1943, andra uppl., 1946, besvaras den inledande frågan när det gällde »ren jordlega» med ett klart nej (s. 296 f). Spörsmålet bedömdes emel- lertid på motsatt sätt av högsta domstolen i rättsfallet NJA 1953 s. 212.

I rättsfallet gällde frågan om lagen den 14 april 1946 och därmed också den sociala arrendelagstiftningen i övrigt skulle anses tillämplig på ett arrende som omfattade ett område om 4,22 hektar, som inte var be- byggt och inte heller var avsett att bebyggas, utan skulle brukas tillsammans med annan jord, som arrendatorn disponerade. Upplå- tare var Hälsingborgs stad.

Högsta domstolen uttalade att det inte kunde antagas att den sociala arrendelag— stiftningen saknade tillämpning på arrende av obebyggd jord eller jord som ej förut- sattes skola bebyggas. I fråga om det i båda lagarna förekommande uttrycket bruknings- del uttalade högsta domstolen att det »kan i och för sig icke anses angiva någon be- gränsning till områden som äro eller vid upplåtelsen förutsättes bliva bebyggda». Så— vitt angick obebyggda områden fick uttryc- ket brukningsdel »anses angiva en nedre gräns för specialregleringens tillämplighet, nämligen att arrendena skola avse jord av den omfattning och beskaffenhet att jord— bruk skulle kunna drivas därå som en eko- nomisk enhet». Eftersom båda de angivna förutsättningarna befanns föreligga i det ifrågavarande fallet, ansågs 1946 års lag vara tillämplig på upplåtelsen. Arrendet var således att anse som ett socialt arrende.1

Framställning av Svenska stadsförbundet

Med anledning av det nyss angivna rättsfal- let och domen i det samtidigt avgjorda fal- let NJA 1953 s. 224 föreslog Svenska stads- förbundet i skrivelse till Kungl. Maj:t den 15 september 1953 att 1946 års lag måtte ändras så att upplåtelse av obebyggd jord uteslöts från lagens tillämpningsområde (jfr s. 67), Förbundet ansåg att något behov av särskilt skydd genom tvingande bestäm- melser ej kunde anses föreligga vid kommu- ners utarrendering av obebyggd jord. Frå- gan om ett visst arrende omfattade jord av den omfattning och beskaffenhet att jord- bruk därå kunde bedrivas som en ekono- misk enhet kunde bli föremål för skilda tolkningar, något som innebar rättsosäker- het och risk för rättsförluster. Stadsförbundets skrivelse gjordes år 1953 föremål för remissbehandling. Lantbruks- styrelsen framhöll att det kunde ifrågasättas om de skäl som föranlett införandet av de sociala arrendebestämmelserna verkligen

1 Betr. 1953 års rättsfall, se Förhandlingar förda inom Föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges landshypoteksinstitution, 1954, s. 22 och Lejman i SvJT 1958 s. 15.

förelåg beträffande alla sådana områden som angivits i domarna: »Då det gäller mindre områden, som ej äro bebyggda och ej heller äro avsedda att bebyggas, torde nämligen skälen för en specialreglering i allmänhet vara betydligt svagare än då det är fråga om fastigheter, på vilka arrenda- torerna avses skola bo och eventuellt även erhålla sin hela eller huvudsakliga utkomst.» Lantbruksstyrelsen ville däremot inte till— styrka att en dylik reform skedde enbart beträffande de kommunala arrendena. Lant- bruksstyrelsen föreslog därför att frågan lös- tes i ett större sammanhang. Stadsförbundets förslag avstyrktes av lantmäteristyrelsen, fastighetsbildningssak— kunniga och RLF. Landskommunernas för- bund och Sveriges lantbruksförbund till— styrkte en utredning. Lantbruksförbundet framhöll att högsta domstolens ståndpunkt stod i strid mot den tidigare gängse tolk- - ningen av begreppet brukningsdel och att den förde med sig en betydande rättsosäker— het på området.

Svar på utsända frågor

I utredningens frågeformulär nr 1 (bilaga 7 fråga nr 9) upptogs spörsmålet huruvida de sociala bestämmelserna även borde gälla obebyggd jord. Flertalet av dem som tog upp frågan till behandling ansåg att sido- arrendena borde lämnas utanför den sär- skilda regleringen. Denna mening uttalades i ett sjuttiotal svar. I tolv svar uttalades att de sociala arrendebestämmelserna borde gäl- la även upplåtelse av obebyggd jord.

Framför allt lantbruksnämnder och hus- hållningssällskap befarade att tillämpning av de sociala arrendebestämmelserna för obe- byggd jord skulle verka hindrande för jord- brukets yttre rationalisering. Motiv av sådan innebörd lämnades av bl. a. domänintenden— ten i Västra domänområdet, Uppsala uni— versitet, Sveriges jordägareförbund, Uppsala läns hushållningssällskap, Hallands läns hus- hållningssällskap och lantbruksnämnderna i Skaraborgs och Västmanlands län. Beträf— fande rationaliseringsmotivet yttrade Sveri- ges iordägareförbund.

Tillämpningen skulle emellertid även vara olämplig därför att den skulle motverka den övergångsrationalisering som tillskottsarrendena får antas utgöra. Sidotillskottsarrenden upplåtes i stort sett av tre skäl: för att stärka ofullstän- diga brukningsdelar då någon annan arrendator avträder; i avvaktan på arvskifte eller överlåtel- ser; därför att brukningsdelen rimligtvis inte bär kostnaden för en bebyggelse. Faller arren- den av detta slag under de sociala reglerna, omöjliggöres alla dessa upplåtelser utom möj- ligen de som sker i avvaktan på omarrondering. Även i omarronderingsfallen har jordägaren, om arrendet är socialt, emellertid att göra med en tolkningsovisshet: skall det anses vara påtag- ligt men för honom att arrendatorn sitter kvar?

Lantbruksnämnden och hushållningssäll- skapet i Stockholms län och stad underströk att utarrendering av obebyggd jord som till- skottsmark ofta ledde till samma resultat som den storleksrationalisering genom ägan- derätt, som lantbruksnämnderna hade att främja. I många fall innebar emellertid till- skottsarrendena en från rationaliseringssyn- punkt olämplig disposition av ifrågavarande jord. Det var därför från allmän synpunkt ej lämpligt att dessa arrenden, som borde betraktas som tillfälliga upplåtelser, föll un- der arrendelagens sociala bestämmelser.

Inte heller länsstyrelsen i Kopparbergs län ansåg det lämpligt att de sociala arren- debestämmelserna omfattade också obe— byggd jord. Länsstyrelsen var dock medve- ten om att det kunde tänkas fall, då ett starkare skydd för arrendatorn var önskvärt också i fråga om obebyggd jord, t. ex. för att stimulera till investeringar och långsik- tiga planeringar. Å andra sidan kunde be- faras att skärpta bestämmelser på området skulle medföra att jordägare, som av en eller annan anledning ej själv brukade jor- den, ej arrenderade ut den utan hellre lät den ligga oanvänd.

Det negativa svar som avgavs av Sveriges advokatsamfund motiverades med att den av högsta domstolen i rättsfallet NJA 1953 s. 212 gjorda tolkningen av begreppet bruk- ningsdel i 49 & föreföll att ej överensstämma med vad lagstiftaren avsett. Liknande syn- punkter framfördes av bl.a. arrendenämn- derna i Blekinge, Kristianstads och Malmö—

hus län, stiftsnämnden i Uppsala ärkestift, Sveriges skogsägareförbund och Sveriges jordägareförbund. Enligt sistnämnda organi- sation var syftet med 1943 års ändringar i arrendelagstiftningen att av sociala skäl till— försäkra vissa arrendatorer en tryggad be- sittningsrätt. Jordägareförbundet fortsatte.

Om en arrendator redan har sådan rätt till annan ägd eller arrenderad brukningsdel, finns beträffande sidoarrenden därutöver inte längre det behov, som 1943 års regler vill tillmötesgå. Särskilt gäller detta om tryggheten finns på brukningsdel som äges. Egendomligt nog med- för emellertid 1953 års dom, att en arrendator med ett allmänt arrende, vilken sidoarrenderar obebyggd jord, får tryggad besittningsrätt till sidoarrendet enligt de sociala reglerna men kan sägas upp från sitt huvudarrende.

Även för arrendenämnderna i Göteborgs och Bohus, Älvsborgs och Skaraborgs län framstod det såsom särskilt omotiverat att sidoarrendator som ägde gård med areal över 50 hektar skulle kunna åberopa sig på de sociala arrendebestämmelserna.

Arrendenämnderna i Jämtlands och Väs- ternorrlands län uttalade i sitt gemensamma yttrande att genom 1953 års rättsfall fick anses fastslaget, att de sociala arrendebe- stämmelserna var tillämpliga även på obe- byggd jord, dock under förutsättning att jorden kunde anses utgöra en brukningsdel. Beträffande tillskottsjordens inverkan på arrendatorns investeringsåtgärder yttrade ar- rendenämnderna.

Det är ju ingen ovanlig företeelse att en jord- ägare, ett skogsbolag eller en enskild person, ut- arrenderar den till fastigheten hörande inägo- jorden eller större delen därav till en granne samt att denne anpassar sitt byggnadsbestånd och sina jordbruksmaskiner efter den tillskotts- jord, han sålunda arrenderat.

Arrendenämnderna var dock medvetna om att man i sammanhanget ej fick bortse från synpunkter som gjorde sig gällande i samband med jordbrukets yttre rationalise- ring. Södermanlands Iänsförbund av RLF syntes vilja göra gällande att det skulle vara till fördel från arronderingssynpunkt om de sociala arrendebestämmelserna gjordes till- lämpliga även på obebyggd jord. Sitt i prin- cip jakande svar kompletterade Kronobergs

länsförbund av RLF med önskemålet att det närmare borde klarläggas hur man skulle bedöma vad som i sammanhanget var en ekonomisk enhet.

I ett femtontal fall innehöll det jakande svaret vissa reservationer. Sålunda ansåg länsstyrelsen i Södermanlands län att de so— ciala arrendebestämmelserna borde gälla även beträffande obebyggd jord, dock icke de bestämmelser som rörde byggnader.

Skånes provinsförbund av RLF hävdade den uppfattningen att avgörande för huruvi- da de sociala arrendebestämmelserna skulle vara tillämpliga på en brukningsenhet eller ej, borde vara om det kunde anses vara för- svarbart att driva denna som en självständig enhet eller ej. Liknande synpunkter anfördes av några andra länsförbund av RLF, bl.a. Kalmar södra länsförbund och Örebro läns- förbund. Enligt dessa två förbund var det mycket svårt att ange riktlinjer för vad som skulle anses utgöra en ekonomisk enhet. Vid bedömningen måste stor hänsyn tas till bru— karen, produktionsinriktningen och övriga föreliggande omständigheter. Att ange nå- gon viss arealgräns syntes omöjligt. Även i sådana fall då ägare av ett obebyggt ar- rendeställe erhöll dispens från de sociala arrendebestämmelserna borde enligt de två förbunden arrendatorn tillförsäkras options- rätt och förköpsrätt beträffande tillskotts- jorden. Jönköpings läns hushållningssällskap ville bedöma arrendatorns jordbruksföretag som en enhet och ansåg därför att den so- ciala arrendelagens bestämmelser borde till- lämpas i den mån den obebyggda jorden utgjordes av tillskottsjord till en bruknings- del och vid en bedömning på längre sikt befanns vara av väsentlig betydelse för den- nas bärkraft. Liknande synpunkter fram- fördes av Jönköpings länsförbund av RLF.

Som skäl för att stärka arrendatorns ställ- ning i fråga om tillskottsjorden anförde lant— bruksnämnden i Värmlands län att arren- datorn kunde ha anpassat sin jordbruksdrift, gjort investeringar i djur och redskap och utvidgat eller omändrat sina byggnader med tanke på att sidoarrendet skulle vara be- stående längre tid. Om arrendatorn i sådana fall miste brukningsrätten kunde avsevärt

w_..._—,.—.>.—..-4. 1-4

ekonomiskt avbräck vållas och konsekven— serna därav te sig synnerligen obilliga för honom. Liknande skäl anfördes av lant— bruksnämnden i Jönköpings län och Kop- parbergs läns hushållningssällskap.

Att de sociala arrendebestämmelserna ej borde göras tillämpliga på obebyggd jord som ägdes av kommun framhölls av Malmö stads fastighetskontor och i det gemensam- ma yttrande som avgivits av lantbruks- nämnden och hushållningssällskapet i Mal- möhus län. Vad beträffar obebyggd kyrklig jord borde enligt Lunds stiftsnämnd arren- dator även i fortsättningen bibehållas vid sin optionsrätt.

A rrendelagsutredningen

I frågan huruvida optionsrätt och övriga sociala bestämmelser skall gälla också upp— låtelse av jord, som ej är bebyggd och inte heller är avsedd att bebyggas, hänvisar jord— bruksministern i direktiven till vad Svenska stadsförbundet anfört. Han tillägger att ut- redningen i denna del liksom när det gäller 50-hektarsgränsen bör vara förutsättnings— lös.

Såvitt utredningen kunnat finna diskute- rade man vid 1943 års arrendereform inte särskilt frågan, om de sociala bestämmel- serna skulle gälla också upplåtelse av obe- byggd jord. En genomgång av reformens förarbeten visar att uppmärksamheten var inriktad på de bebyggda arrendeställena. Detta är f. ö. naturligt med tanke på att de då ännu var den vanligaste arrendetypen.

Det förefaller antagligt att om frågan un- der lagstiftningsärendet ställts på sin spets på sätt som skedde i 1953 års rättsfall, de sociala bestämmelserna skulle ha begränsats till brukningsenheter som var bebyggda eller var avsedda att bebyggas. Högsta domsto— len har tydligen menat att eftersom sido- arrendena inte uttryckligen var undantagna, de sociala bestämmelserna skulle tillämpas.

Det är mycket svårt att generellt ange när ett arrendeställe har »den omfattning och beskaffenhet att jordbruk skulle kunna (kurs. här) drivas därå som en ekonomisk enhet». Det har också efter högsta domsto-

lens dom förelegat en betydande Osäkerhet om vilka sidoarrenden som är sociala eller inte. Det är därför viktigt att man för fram- tiden får klarhet i sidoarrendenas rättsliga ställning.

Eftersom med utredningens förslag hela underhålls- och byggnadskomplexet erhåller en för alla jordbruksarrenden enhetlig be- handling, kommer spörsmålet om sidoarren- dena väsentligen att begränsa sig till frågan om de liksom gårdsarrendena bör vara ut- rustade med optionsrätt och rätt till mini- mitid eller ej.

I det förra fallet återstår att bestämma om alla eller endast vissa sidoarrenden skall ha sådan rätt. Skall inte alla sidoarrenden ha optionsrätt återstår frågan hur besitt- ningsbeskyddet för de ej optionsutrustades del i så fall skall utformas.

Optionsrätt för nyttjanderättshavare på grund av bestämmelser i lag innebär med den utformning detta rättsinstitut fått i svensk rätt att en i avtalet bestämd upplå— telsetid kan förlängas mot ägarens vilja. Ägaren berättigas att bryta Optionsrätten och återtaga dispositionsrätten till sin egen- dom endast i vissa i lagen särskilt angivna undantagssituationer.

Spörsmålet huruvida optionsrätt för fram- tiden bör gälla vid sidoarrende är kompli— cerad. Till förmån för optionsrätt talar att utvecklingen i viss mån går i riktning mot vidgad tillämpning av denna rätt. Vissa grupper av publika jordbruksarrendatorer fick sådan rätt redan i början av 1800-talet och i en del fall ännu tidigare. Rätten har sedermera utsträckts och för flertalet publi- ka arrendatorer föreligger i dag någon form av optionsrätt. De sociala jordbruksarren— datorema erhöll sin lagfästa optionsrätt år 1943. Tomträttsinnehavare fick optionsrätt 1953, fiskearrendatorer 1957 och bostads- arrendatorer 1968. Sistnämnda år överför- des den provisoriska lagstiftningen om op- tionsrätt för bostadshyresgäster till den all- männa hyreslagen. Inom området för nytt- janderätt till fast egendom har sålunda op— tionsrätten befunnit sig på stark fram- marsch. Denna har å andra sidan inte varit

helt oavbruten. Sålunda har den optionsrätt som enligt den tidigare provisoriska lagstift- ningen gällde för vissa lokalhyresgäster år 1968 ersatts av bestämmelser om rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande (indirekt besittningsskydd). Inte heller finns i den nya hyreslagen någon mot- svarighet till hyresregleringslagens options- rätt för den som hyr en »del av upplåtarens egen bostad» (65 & HL).

De tidigare lämnade statistiska uppgifter- na visar inte blott att sidoarrendena i dag är den vanligaste upplåtelseformen inom jordbruket utan också att sidoarrendena ökar kraftigt både i fråga om antal och ge- nomsnittsareal. I själva verket är sidoarren- det ett av de allra viktigaste sätt på vilket storleksrationaliseringen inom det svenska jordbruket genomförs, i praktiken det kan- ske allra viktigaste. Detta talar för att denna upplåtelseform inte skall förknippas med ett sämre besittningsskydd än andra. Å andra sidan undergår en bygds indelning i sidoar- renden ständiga förändringar. Sidoarrendet är många gånger endast en övergångsform till en annan och mera permanent indelning (i äganderätts- eller gårdsarrendeenheter). Denna omständighet talar mot optionsrätt vid sidoarrende, eftersom den ofrånkomli- gen måste medföra en viss fastlåsning av den rådande indelningen i brukningsenheter.

Hur sidoarrendena påverkar indelningen i brukningsenheter illustreras av bilaga 8 och de därtill anslutande kartbilagorna. Liknan- de förhållanden påträffas i alla delar av landet. Den indelning som blir följden av sidoarrenden kommer till utan någon plan och avgörandet bestäms av tillfälliga för- hållanden.

Om innehavaren av brukningsenheten A får arrendera åkerjorden till den nedlagda brukningsenheten C, får A visserligen en kanske välbehövlig arealförstärkning. Men på längre sikt kan det vara bättre att B, som också är en nedlagd brukningsenhet och ligger mellan A och C, ingår i den bruk- ningsenhet som har A till kärna och att C i stället läggs till den angränsande enheten D. Dylika arronderingsförbättringar kan komma att hindras eller fördröjas om A:s

Det har ofta påpekats att modernt jord- bruk kräver betydligt större kapitalinveste- ringar än som förr var vanligt. För att en jordbrukare skall kunna kalkylera sina in- vesteringar på ett riktigt sätt, är det givetvis angeläget att han har vetskap om för vilken tid han kan disponera jorden. Den som disponerar en väsentlig del av sin jord så— som sidoarrende kan otvivelaktigt planera driften och investeringarna på ett bättre sätt, om han vet att han äger ett verkligt be- sittningsskydd också till den sidoarrenderade arealen.

Förhållandena är emellertid som redan framhållits synnerligen växlande och åtskil- liga sidoarrenden gäller endast för en mer eller mindre kortvarig övergångstid. Det kan även framhållas att lagen inte lägger något hinder i vägen för parterna att, i sådana fall då utarrenderingen avses bli långvarig, re- dan i avtalet utsträcka arrendetiden så att den innefattar skälig avskrivningstid för ar- rendatorns investeringar. Arrendatorn får då en besittning som är betydligt säkrare än om han har marken på kortare arrende- tid i förening med optionsrätt.

Vid en diskussion om sidoarrende bör vara förenat med optionsrätt kan man inte gärna underlåta att också beröra frågan vilka följderna av en lagändring kan antagas bli. Denna sida av problemet har tagits upp redan av jordbruksutredningen som uttalade att det är önskvärt med ett ökat utbud av arrenderad mark och att detta kan åstad- kommas bl. a. genom ändringar i arrende- lagen i riktning mot ökad avtalsfrihet och lättnader i fråga om optionsrättsreglerna, »särskilt i samband med tillskottsarrende». Samtidigt betonade dock jordbruksutred- ningen betydelsen av att arrendatorn erhöll tillräcng trygghet i sin besittning. I denna del förekom inga skiljaktiga meningar inom jordbruksutredningen (SOU 1966: 31 s. 82).

Arrendelagsutredningen anser att arrenda- torernas i och för sig beaktansvärda krav på en tryggad besittning även vid sidoar— rende måste vägas mot riskerna för att jord- ägarei fortsättningen vägrar att upplåta

mark för sådana arrenden. Att en sådan risk verkligen finns visas av att de »sociala» jordägarna (enligt 49 & AL) särskilt efter 1953 års rättsfall endast i undantagsfall bru- kar utarrendera mark som sidoarrende.

Det ekonomiska utbytet för jordägaren av upplåtelse av sidoarrende är i regel inte så stort att han är benägen att för dess skull bortse från sådana påföljder som t. ex. op- tionsrätten. Många jordupplåtelser (utan byggnader) sker helt gratis eller mot veder— lag rill brukaren. Motivet är då en önskan hos jordägaren att se marken hävdad. Inför den liberalisering av vanhävdslagstiftningen som redan skett i praktiken och som ytter- ligare är att emotse efter den pågående över- synen av uppsiktslagen, bortfaller ytterligare ett motiv för jordägarna att upplåta sido- arrende.

Även om, som utredningen föreslår, upp- hörandet av ett jordbruksarrende i princip skall föregås av uppsägning, är det ofrån- komligt att kraven på en giltig uppsägning måste bli strängare och mera specificerade vid brytande av optionsrätt än vid brytande av exv. en automatisk förlängning. Det finns anledning att antaga att de formaliteter och den bundenhet som alltid måste följa med ett optionsrättssystem kommer att verka starkt avhållande på jordägarnas intresse för att använda sig av denna upplåtel- seform i lägen där osäkerhet råder om framtiden. De kommer kanske att själva ägna sig åt ett mycket extensivt jord- bruk eller helt enkelt låta jorden växa igen. Andra kommer kanske att upplåta jorden under sådana former att de rättsligt sett inte kommer att kunna rubriceras som arrende. Detta innebär i regel ej önskvärda bruk— ningsformer, som på längre sikt inte gagnar vare sig parterna eller samhället.

För de fall där optionsrätt i lag hittills införts har varit utmärkande att parterna redan vid besittningsförhållandets början i allmänhet varit inställda på en besittning utöver den från början avtalade tiden, se härom utredningens första betänkande s. 114. Givetvis förekommer detta också vid sidoarrende. Situationen är dock ej så vanlig

som vid de olika slag av. upplåtelse där op- tionsrätt redan införts. Många sidoarrenden är av utpräglat tillfällig karaktär. Detta talar emot att man permanentar förhållandet ge- nom att tillämpa ett system med legal op- tionsrätt.

Enligt förslaget skall för optionsutrustade arrenden gälla en minsta tid av fem år. För en stor del av sidoarrendena är detta otvivel- aktigt en för lång minimitid. Förbehåll i av— talet att arrendet skall upphöra vid arren— datorns död blir enligt förslaget ogiltigt vid gårdsarrende, medan det eljest är giltigt. Detta är exempel på spörsmål som kräver särskilda överväganden för det fall lagen skulle tillerkänna sidoarrendatorer samma besittningsskydd som gårdsarrendatorer.

De här redovisade skälen för och emot optionsrätt vid sidoarrende talar för att, om sådan rätt införes, den i varje fall inte bör gälla alla eller flertalet dylika arrenden. En tänkbar möjlighet är givetvis att man be- gränsar Optionsrätten till sådana typer av sidoarrenden där arrendatorn är i behov av särskilt skydd och där Optionsrätten kan antagas inte komma i strid med kraven på en ändamålsenlig indelning i brukningsen- heter.

Det må här erinras om statistikens vitt- nesbörd om att sidoarrendena är vanligast i sådana bygder (Gotland, Hälsingland, Da— larna) där inslaget av självägande bönder är stort. Många av de jordägare som upplåter sidoarrenden är dödsbon efter lantbrukare. Här kan man således än mindre än vid gårdsarrenden generellt tala om en ekono- misk eller social skillnad mellan jordägare och arrendator. En eventuell åtskillnad mel— lan olika typer av sidoarrende kan således inte göras med utgångspunkt från den upp- delning av olika slag av jordägare som lig- ger till grund för 49 & arrendelagen. En sådan linje skulle f. ö. strida alltför mycket mot förslaget i övrigt, som inte längre grup- perar arrendena med hänsyn till vem som äger jorden.

Om sidoarrende för framtiden skall ut— rustas med optionsrätt, måste i varje fall

förutsättas att rätten begränsas till upplåtel- ser som är försvarliga med tanke på en mera långsiktig indelning av bygden i bruk- ningsenheter. Arrenden som på sikt fram- står som rationella skulle då komma att förlängas, andra inte. De faktiska svårig— heterna att genomföra en sådan ordning skulle emellertid komma att bli mycket stora. Framför allt skulle gränsdragnings- problemen bli betydande. Ofta skulle man inte utan utredningar, t. ex. genom lant- bruksnämnden, kunna avgöra vad som i det konkreta fallet är rationellt eller inte. Spörs— målet huruvida ett visst arrende är förenat med optionsrätt bör helst kunna avgöras redan när avtalet ingås (jfr nedan under 10 kap. 1 & NyaJB). Vid sidoarrende kan i ett stort antal fall denna förutsättning inte uppfyllas. Även om ett sidoarrende vid tillkomsten framstår som rationellt, kan den- na bedömning snabbt nog förändras till följd av de många och oförutsebara föränd- ringar som kan inträffa i bygden.

Svårigheter kommer också att möta när det gäller att bestämma gränserna för de optionsutrustade arrendena på ett sådant sätt att de inte frestar till kringgående av bestämmelserna.

Som förut nämnts innebär optionsrätt på grund av lag att man med lagens hjälp fram- tvingar avtalsförlängningar. Sådant kan för- svaras om mycket starka sociala skäl kräver det eller om de önskade avtalsförlängning- arna mycket nära överensstämmer med den normala avtalssituationen. Vid de typiska sidoarrendena föreligger emellertid ingen- dera av dessa fall. En optionsrätt här skulle med sannolikhet föra med sig att upplåtelse- formen ifråga till men för jordbrukets fort- satta rationalisering skulle komma att mins— ka. Även om det är tekniskt möjligt att kon- struera en optionsrätt för sidoarrende, anser likväl utredningen att olägenheterna av en bestämmelse härom är större än fördelarna. Besittningsskyddet vid sidoarrende bör där— för ej utformas som en optionsrätt.

Sidoarrendenas stora förekomst är ett tyd- ligt vittnesbörd om behovet av större bruk- ningsenheter. Genom att inte ge optionsrätt åt sidoarrende, begränsar man inte dess au-

vändning. Därigenom underlättas den på- gående storleksrationaliseringen.

Åtskilliga sidoarrenden tillkommer för att lösa brukningsförhållandena under ett över— gångsskede, ibland av kort varaktighet. Nå- gon prövning av den därigenom erhållna arronderingens lämplighet på längre sikt förekommer dock inte. Detta är ett viktigt skäl för att inte genom optionsrätt i viss mån permanenta den vid en viss tidpunkt genom sidoarrende uppkomna indelningen i brukningsenheter. Här må också erinras om att arrendet inte kan utnyttjas av brukaren som underlag för kredit.

Här föreligger likväl ett betydelsefullt problem som kräver en lösning. Utredning- en har i andra sammanhang förordat en viss liberalisering av rådande samband när det gäller förvärv av äganderätt till jordbruks- mark och skogsmark.2 Utredningen har den uppfattningen att de med storleksrationali- seringen sammanhängande problemen, på vilka sidoarrendena endast är ett symptom, på längre sikt bäst löses genom att förvärvs- och fastighetsbildningslagstiftningen i högre grad anpassas till det praktiska behovet.

F.n. gäller att arrende för viss tid efter besittningstidens utgång kan komma att för- längas (egentligen förnyas) på grund av reg- lerna om tyst förlängning (2 5 st. 2 AL).

Detta är emellertid en otidsenlig och opraktisk form av besittningsskydd. Utred- ningen föreslår, såsom tidigare skett med anläggningsarrende och sådana bostadsar- renden som ej är förenade med optionsrätt, att besittningsförhållandet förlängs viss tid, om inte uppsägning sker viss tid före av- talsperiodens slut. Med en dylik lagändring erhåller bl.a. innehavarna av sidoarrende ett besittningsskydd som Visserligen inte är jämförbart med optionsrätt men som kan anses ändamålsenligt med hänsyn till de syn- nerligen växlande omständigheterna i de här avsedda fallen. Bestämmelsen om automa- tisk förlängning har placerats i 8 kap. 2 & NyaJB.

2 Se bilaga 1 och utredningens yttrande till jordbruksutskottet i anledning av motionen II: 305 till 1967 års riksdag.

._- __ .— M.,—. (mW-N_f—

5. Förköpsrätten Lagen om arrendators förköpsrätt tillkom i samband med 1943 års arrendereform. Syf- tet med lagen var att den tillsammans med bestämmelserna om minimitid och options- rätt skulle ge ett effektivt besittningsskydd för de sociala arrendatorerna (undantag: 49 % st. 2 AL). Vid 1943 års reform utgick man från att arrendatorns besittning (vid ut— gången av den avtalade upplåtelsetiden) måste vika, om jordägaren själv skulle ägna sig åt jordbruket på arrendestället. Om ett enstaka arrendeställe såldes ansåg man emel- lertid att arrendatorn borde få möjlighet att tillvarata sitt intresse av fortsatt besittning genom att förvärva äganderätten till egen— domen. Genom att arrendatorn då hade att betala full lösen kunde förköpsrätten utövas utan nämnvärt intrång i annans rätt. I två avseenden har betydelsefulla be- gränsningar i arrendatorns förköpsrätt skett under senare år. Före tillkomsten av 1965 års (nu gällande) jordförvärvslag var en för- köpsberättigad arrendators förvärv av arren- destället ej underkastat någon förvärvskon— troll.1 Denna företrädesrätt för sociala jord- bruksarrendatorer, som gällde även vid fri- villig försäljning direkt till arrendatorn, av— lägsnades genom tillkomsten av 1965 års lag. Den andra begränsningen i förköpsrätten skedde med tillkomsten av 1967 års lag om förköpsrätt för kommuner. Enligt tillägg till 57 & arrendelagen har arrendator ej längre förköpsrätt när kommun förvärvar egendomen genom förköp enligt 1967 års lag. Detta betyder å andra sidan att arren- dators förköpsrätt alltjämt gäller dels i det fall kommunen förvärvar egendomen genom vanligt köp (eller byte), dels om kommunen (exv. för bostadsbebyggelse) säljer egendom varå finns en förköpsberättigad arrendator. Det har i samband med tillkomsten av 1967 års lag både av arrendelagsutredningen (se bilaga 1, slutet) och i propositionen (1967: 90 s. 126) framhållits att förköpslagen i samband med den fortsatta översynen av arrendelagstiftningen bör anpassas till det nya läget. Lagen om arrendators förköpsrätt har

kommit till omedelbar tillämpning i ett myc- ket begränsat antal fall. Indirekt har lagen genom sin blotta existens i någon utsträck- ning medfört att arrendeställen försålts di- rekt till arrendatorn. Inte heller dessa fall har dock varit särskilt talrika. Det egentliga syftet med lagen, nämligen tillgodoseendet av arrendators intresse av fortsatt besittning, har visat sig kunna fyllas av bestämmelserna om minimitid och optionsrätt. Snarare är det så att lagen om arrendators förköpsrätt haft övervägande negativa verkningar. Så- lunda är det sannolikt att förköpsrätten i större utsträckning än Optionsrätten gjort jordägarna ohågade att upplåta sin jord på arrende och medverkat till nedläggningen av bärkraftiga arrendegårdar. Det är sannolikt härpå som jordbruksutredningen syftar när den för att öka utbudet av arrendejord re- kommenderar lättnader i fråga om nuvaran- de >>lösningsrätt» (SOU 1966: 31 s. 82).

Verkningarna av 1943 års förköpslag är emellertid inte begränsade till jordbruksför- hållanden. Sedan åtskilliga år tillbaka pågår en omfattande omarrondering inom skogs- bruket. Särskilt vanligt är att skogsbolag och andra skogsägare med splittrat ägoinnehav byter mark med varandra för att få ägorna samlade i större enheter. En stor del av lan- dets jordbruksfastigheter omfattar både skog och odlad jord. Om det på en sådan fastig- het sitter en förköpsberättigad arrendator, omfattar förköpsrätten fastigheten i dess helhet, således även skogen (utan någon arealbegränsning). Om nu skogsägaren A vill byta sin fastighet X mot den av B ägda fastigheten Y, kan ett sådant byte hindras om på någon av fastigheterna sitter en för- köpsberättigad arrendator (förköpsrätten gäller även vid byte). Vetskapen härom ver- kar så att skogsägande jordägare dels i den utsträckning som låter sig göra avvecklar bestående arrenden, dels underlåter att göra nya upplåtelser, dels avstår från arronde- ringsbyten.2

1 1955 års jordförvärvslag, 25 1947 års lag om kronans förköpsrätt. Arrendatorns ställning när arronderingen sker genom ägautbyte eller annan fastighetsreg- lering behandlas i motiveringen till 8 kap. 27 och 28 55 NyaJB.

Frågan om arrendators förköpsrätt har berörts i ca 65 av svaren på utredningens frågeformulär nr 1 (bilaga 7 frågorna 12 och 13). I något mer än hälften av svaren, som avgavs före 1965 och 1967 års lagänd- ringar, sades att förköpsrätten var lämpligt utformad. Från flera håll betonades emel— lertid att bestämmelserna var oklara och svåra att tillämpa. Allmänt omvittnades att lagen mycket sällan kom till tillämpning. Från kommunalt håll påyrkades att lagen borde ändras så, att den ej hindrade kom- munerna i deras markpolitiska verksamhet. Malmö stads fastighets/kontor redogjorde för ett fall där lagen vållat staden betydande svårigheter.

Jordbruksegendomen _— omfattade —— — —— 22 hektar åker, en areal som var vida mindre än den som funnits i äldre tid. Egen- domen gränsade omedelbart till ett område, som blivit bebyggt med en- eller tvåfamiljshus och för vilket fanns fastställd stadsplan. Den hade upplåtits på arrende genom ett avtal, som an- sågs hemfalla under de sociala arrendelagsbe- stämmelserna. Malmö stad, som avsåg att an- vända marken till bostadsbebyggelse efter upp- låtelser med tomträtt, lyckades i januari 1951 inköpa egendomen — — — mot en köpeskilling av 210 000 kronor. Den å egendomen sittande arrendatorn förde emellertid vid domstol talan om förköp och kunde härigenom —— —— övertaga egendomen såsom ägare, varvid han endast hade att betala köpeskillingen å 210 000 kronor jämte stadens lagfartskostnad å 2134 kronor. Såsom en extra fördel med förvärvet tillkom, att de gamla och för jordbruket över- flödiga ekonomiutrymmena kunde, om ock till- fälligt, mot en betydande årshyra upplåtas så- som lagerlokaler till ett industriföretag. Emel- lertid anhöll staden den 29 oktober 1951 om tillstånd att expropriera egendomen. Genom resolution den 3 juli 1953 beviljade Kungl. Maj:t staden rätt att, för säkerställande av att mark på skäliga villkor vore tillgänglig för tät- bebyggelse och därmed sammanhängande an- ordningar, genomföra expropriationen. Ägaren — — — fick av staden erbjudande om en er- sättning å 277 500 kronor. Ägaren begärde emellertid 815 373 kronor. Sedan parterna här- efter upptagit förhandlingar, träffades slutligen en överenskommelse, enligt vilken staden skulle i expropriationsersättning erlägga 550 000 kro- nor — — _— samt betala rättegångskostnadema

Från olika synpunkter måste det i all- mänhet anses bättre att jordbrukaren för- fogar över jorden med äganderätt än med arrenderätt. Av skäl som angivits tidigare i detta kapitel avvisar emellertid utredningen tanken att tvångsvis överföra äganderätten till arrendatorerna. Sedd från denna syn— punkt har därför lagen om arrendators för- köpsrätt ingen uppgift att fylla.

Lagens funktion att bidraga till arrenda- torns besittningsskydd har visat sig vara tve- eggad. Genom att göra besittningsskyddet starkare än som motsvarar det praktiska be- hovet har lagstiftningen gått för långt och nackdelarna har blivit större än fördelarna.

Utredningens förslag innebär att betydan- de arrendegrupper, som nu helt saknar be- sittningsskydd eller har ett ofullständigt så- dant skydd, erhåller optionsrätt. Samtidigt blir besittningskyddet som sådant effekti- vare och tidsenligare. Även i övrigt utmärks förslaget av en sammansmältning av sociala och icke-sociala bestämmelser. Den hittills- varande långtgående kategoriindelningen be- gränsas och får följa naturligare gränser (gårdsarrenden—sidoarrenden). I detta läge har utredningen ansett arrendators förköps— rätt höra till de delar av den gällande ar- rendelagstiftningen som inte bör upptagas i den nya lagen.

6. Inflation och arrende

En översikt av läget på arrendemarknaden kräver att uppmärksamhet ägnas också åt inflationens betydelse för arrendeparterna. Förr var det vid jordbruksarrende van- ligt att den avtalade upplåtelsetiden var tio år eller längre. Arrendetider på tjugo och trettio år förekom ej sällan. I dag är den vanligaste arrendetiden fem år. Tioåriga arrendetider förekommer men är ovanliga utanför den publika sektorn. Längre perio— der än tio år är överhuvudtaget mycket ovanliga. Det föreligger således en allmän tendens mot kortare perioder. Därmed är inte sagt att arrendatorerna i dag sitter på arrendegårdarna kortare tid än förr.

Nu såväl som förr är säkerligen avsikten hos såväl jordägare som arrendator att ar- rendeförhållandet skall förlängas. I de flesta fall sker också detta. Det är sålunda van— ligt även sedan de femåriga avtalsperioderna blev dominerande att mellan arrendatorns tillträde och avträde förflyter 20, 30 kanske 40 år. Mången arrendator ingår ej mer än ett sådant avtal i sin livstid. Ett förbiseende eller ett misstag vid avtalets ingående kan då få mycket allvarliga följder. Det före- kommer på sina håll att man med mer eller mindre regelbundna mellanrum under en så- dan lång arrendetid företar syn och därmed förenad avräkning av parternas mellanha- vanden. Lagens ståndpunkt i dessa spörsmål är oklar.

Arrende måste således räknas till de i hög grad långfristiga avtalen. Därmed kommer också dessa avtal att drabbas av rådande brist på stabilitet i penningvärdet. Bristbe- lopp, som bestämts i 1930-talets eller 1940- talets penningvärde och prisnivå kan kom- ma att avräknas mot bristbelopp som be— stämts i 1960-talets priser. En i pengar be- stämd och till beloppet fixerad arrendeav— gift får ett annat värde vid avtalsperiodens slut än vid dess början. De problem som arrendeparterna ställs inför med anledning av inflationen har lagstiftningen hittills inte i erforderlig utsträckning beaktat.

Från de enskilda parternas synpunkt ver- kar inflationen på ett sätt som gör att verk- ningarna delvis uppväger varandra. Om, vil- ket är det vanliga, varken (tillträdets) brist- belopp eller arrendeavgiften är indexregle— rade, vinner arrendatorn på att realvärdet av den årliga arrendeavgiften sjunker, men han förlorar på att tillträdets bristbelopp genom inflationen smälter ihop. Fall kan tänkas där de motsatta effekterna väger upp varandra och således ingen av parterna i arrendeförhållandet förlorar på inflationen. Men det är i så fall en ren tillfällighet.

Utredningen anser att det är nödvändigt att man försöker dämpa verkningarna av sådana ändringar i penningvärdet som par- terna inte kunnat eller haft anledning att säkra sig mot.

Ett sätt att vid långvariga avtalsförhållan- den skydda sig mot penningvärdesföränd- ringar är indexreglering. Det har hittills inte varit vanligt att tillträdets bristbelopp gjorts till föremål för indexreglering och utred- ningen vill av flera skäl inte föreslå någon lagregel härom. Det enklaste och bästa sät- tet att komma tillrätta med denna sida av inflationsproblemet anser utredningen i stål- let vara att man med lagen införlivat en ordning, som redan i stor utsträckning till- lämpas till synes till ömsesidig belåtenhet. Metoden innebär att parterna vid långva- riga arrendeförhållanden företar syn och av- räkning inte bara i samband med arrenda- torns slutliga avflyttning utan dessutom vid vissa återkommande tider, t. ex. vid arrende- avtalets förnyande. Vid permanenta arren- den kan det därför vara lämpligt att mer än tio år i allmänhet inte förflyter mellan varje avräkning. Utredningen föreslår bestämmel— ser härom.

Indexreglering av arrendeavgiften är f.n. inte tillåten vid sociala och en del grupper publika arrenden. Detta har medfört att jordägarna varit obenägna att upplåta jor- den på långa arrendetider. Det är sannolikt att det överhuvudtaget medverkat till att dämpa deras intresse för denna upplåtelse- form. För att få till stånd längre arrende- tider och därmed också stabilare besittnings- förhållanden förordar utredningen att man begränsar rådande hinder mot att indexreg— lera arrendet.

I enlighet med den praxis som utvecklats inom en del arrendenämnder bör dock i syfte att hindra missbruk vissa restriktioner finnas kvar i detta avseende. Om arrendet skall följa en index bör avtalet sålunda före- skriva ett »tak» som avgiften inte under några förhållanden får överskrida.

7. Behövs alltjämt en särskild lagstiftning för sociala och publika arrenden? Svar på utsända frågor

I ett 50-tal svar på utredningens frågefor- mulär nr 1 har framförts vissa allmänna synpunkter på översynen av arrendelagstift- ningen. Den dominerande synpunkten var

att arrendebestämmelserna borde göras så enhetliga som möjligt beträffande samtliga arrendekategorier. Uttalanden av sådan in- nebörd gjordes i ett 35-tal svar, avgivna av RLF-förbund, arrendatorsföreningar, hus- hållningssällskap och lantbruksnämnder. Kalmar södra länsförbund av RLF uttalade härom bl. a. följande.

Det fullständiga virrvarr som nu råder beträffande minimiarrendetid, uppsägningstid, optionsrätt, byggnadsskyldighet och underhåll m.m. är endast ägnat att skapa missförstånd och bidraga till onödiga konflikter mellan olika kategorier av arrendatorer och deras jordägare- parter. Behovet av likartade bestämmelser vid upplåtelse av nyttjanderätt av jord och därtill hörande byggnader för jordbruksändamål är uppenbart.

En av arrendelagsutredningens väsentligaste uppgifter, enligt vår mening, måste vara att i så stor utsträckning som möjligt åstadkomma för- slag till författningar som i så liten grad som möjligt särställer en arrendekategori framför de andra. Det synes oss därför lämpligt om man i stort kring den nuvarande sociala arrendelag— stiftningen kunde bygga upp en mera enhetlig lagstiftning gällande samtliga kategorier av ar- renden.

Södra Älvsborgs länsförbund av RLF och Skaraborgs länsförbund av RLF underströk också angelägenheten av större enhetlighet, men ansåg att parterna vid de allmänna ar- rendena borde få behålla sin avtalsfrihet. —- Att bristen på enhetliga bestämmelser för olika arrendekategorier kan medföra bety- dande ekonomiska verkningar för parterna påtalades av Västmanlands läns krono- och ecklesiastika arrendatorsförening u.p.a., som yttrade.

Vid syner förekommer ej sällan, att en syneman ej har klart för sig, vilka under— hållsbestämmelser, som äro gällande och vad de innebära. Vid arrendeuppskattningar ta- ges säkert ofta ej skälig hänsyn till om det endast är fråga om mindre underhåll eller att städse underhålla allt i fullgott skick.

Att bristen på enhetliga bestämmelser i fråga om publika arrenden är mycket otill— fredsställande påtalades på ett utförligt sätt av Föreningen Arrendatorer av ecklesiastika hemman i Skåne u.p.a., som yttrade härom.

Även för jurister och andra sakkunniga tycks det vara svårt att särskilja och hålla klart för

sig vad som gäller för det ena och andra slaget av hemman. Redan för ecklesiastika boställen — den stora kategorin är svårigheterna bety- dande. Ännu värre blir det när man har att göra med domkyrkohemman, andra enskilda kyrkors hemman, allmänna kyrkohemman, bis- kopshemman, klockarehemman, sodalitiehem— man, akademihemman etc. Den ene arrendatorn kan ofta inte rådgöra med den andre om för dem gällande bestämmelser, nämligen när det är olika kategorier hemman de arrendera. Kate- goriskillnaden ha de emellertid svårt för att klart uppfatta. Alla som arrendera ecklesiastik jord tycka sig vara jämställda.

Lantbruksnämnder och hushållningssäll- skap har i allmänhet vitsordat behovet av att arrendebestämmelserna vad gäller pub- lika arrenden görs enhetliga. Lantbruks- nämnden i Jämtlands län anser emellertid att i de fall där domänstyrelsen, lantbruks- nämnden eller annan myndighet upplåter arrendejordbruk för att tillgodose vissa all- männa intressen, exv. fjällägenheter, bör alltfort särbestämmelser vara »erforderliga, naturliga och försvarbara». Vidare uttalar samma lantbruksnämnd att det är önskvärt att det i arrendelagen klart anges i vilken utsträckning publika arrenden i ett eller annat avseende ej kommer in under den all- männa eller sociala arrendelagstiftningen. Lantbruksnämnden i Hallands län ansåg att av lantbruksnämnder förvärvade fastigheter, vilka var avsedda att snarast avyttras för rationaliseringsändamål, närmast borde jäm- ställas med kommunala arrenden.

A rrend elagsutredni n gen

Utredningen har redan i sitt remissyttrande över jordbruksutredningens betänkande va- rit inne på tanken att närma de sociala och »vanliga» arrendebestämmelserna till varandra (se bilaga 1). Upprepade gånger under senare år har krav rests på större en- hetlighet i arrendelagstiftningen. I allmänhet har det då varit fråga om att försöka sam— ordna den publika arrendelagstiftningen med arrendelagens sociala bestämmelser, så exv. i utredningens direktiv. Inom den gans-

ka stora publika arrendesektom finns emel- lertid inte med undantag för 1946 års kommunala arrendelag — någon motsvarig— het till den 50-hektarsgräns, som gäller för de sociala arrendena enligt arrendelagen.

Om man nu, som utredningen föreslår, i princip ger alla arrendatorer av egentliga gårdar (gårdsarrenden) en optionsrätt, som utformas enhetligt och lika oavsett vem som äger jorden, och samtidigt är beredd att genomgående för alla jordbruksarrenden låta jordägaren svara för den egentliga bygg— nadsskyldigheten och arrendatorn för det löpande underhållet åstadkoms en utjäm- ning av skillnaden mellan sociala och van- liga arrenden. Eftersom de hittillsvarande publika arrendena i mycket, t. ex. när det gäller frekvensen av bestämmelser som är tvingande enbart mot jordägaren, kan sägas representera en mellanform mellan de so- ciala och vanliga arrendena och det ålig- ger utredningen att i möjligaste mån inar- beta den publika arrendelagstiftningen i den allmänna lagen, har utredningen funnit det vara en naturlig uppgift att försöka sam- ordna hela det komplex som utgöres av van— liga, sociala och publika arrendebestämmel— ser. Man skulle då slippa de många och svåra gränsdragningsproblem som förekom- mit både i fråga om sociala och publika arrenden.

Sannolikt kommer det att dröja många år innan arrendegårdarnas genomsnittsareal uppnår 50-hektarsstrecket. Å andra sidan är det just gårdar av denna storleksordning som man i dagens jordbrukspolitik allmänt vill få till stånd. Denna linje måste vinna på att samma rättsregler gäller för hela den betydelsefulla kategori som arrende— gårdarna omkring 50 hektar utgör. Man riskerar eljest att arbetet med storleksratio- naliseringen i vad det gäller arrendejorden kan komma att snedvridas.

Av det sagda har framgått att utredningen vid fullföljande av strävandet till större en- hetlighet inom arrendelagstiftningen inte fin- ner det önskvärt att låta något av de hit- tillsvarande tre regelkomplexen (sociala, publika, vanliga) ensamt dominera. Ett slut-

ligt ståndpunktstagande i samordningsfrå- gan kräver då att man för varje särskilt lagrum tar ställning till dess funktion vid olika alternativ.

Utredningens överväganden därom redo— visas i det följande. Redan här kan dock sägas att utredningen funnit det möjligt och lämpligt att föra ihop de sociala och van- liga arrendereglema till en enhetlig grupp. Med denna har även införlivats de civilrätts- liga delarna av den publika arrendelagstift- ningen. Endast i fråga om vissa kommunala jordbruksarrenden har utredningen funnit det erforderligt med en något utvidgad dis— pensrätt.

Det sagda innebär ej att den sociala ar- rendelagstiftningen avskaffas och inte heller att den hittillsvarande »vanliga» arrendelag- stiftningen med sin avsevärt större avtals- frihet blir normgivande. Resultatet av ut— redningens arbete innebär i stället att man hämtar förebilder och inslag från hela det föreliggande lagstiftningskomplexet — även det publika och därvid för framtida an— vändning för varje särskilt fall väljer den lösning som befunnits mest ändamålsenlig. I några fall föreslås också rena nykonstruk- tioner.

När det gäller den publika arrendelagstift— ningens framtid har man att beakta att syf- tet med denna lagstiftning inte är alldeles detsamma som med den sociala. De publika bestämmelserna bygger ofta på liknande bestämmelser i äldre, numera upphävda för- fattningar. Från början torde syftet i första hand ha Varit att komplettera den allmänna lagens bestämmelser. Dessa var särskilt före år 1908 både kortfattade och otidsenliga. Genom att den allmänna lagens arrendebe— stämmelser sedan dess (inberäknat förelig- gande förslag) successivt moderniserats och byggts ut, minskar behovet av särskild re- glering genom publika författningar. I stället verkar denna numera så att den försvårar överblicken och gör rättsosäkerheten bety- dande.

Av det som tidigare sagts i detta kapitel har i huvudsak framgått att, såvitt angår den egentliga civillagstiftningen, något ut-

rymme för en särskild publik arrendelagstift- ning knappast finns. Alltjämt kvarstående tvingande bestämmelser i arrendelagen bör sålunda i princip erhålla generell giltighet oavsett vem som äger jorden. De talrika administrativa bestämmelserna som finns för den publika jorden fyller i viss utsträck- ning samma funktion som blanketter till normalkontrakt. I den mån deras innehåll begränsar sig härtill och står i överensstäm— melse med den blivande arrendelagen anser utredningen att författningarna har en upp- gift att fylla. Jfr vad som sagts i avsnittet IV:1 (slutet) av detta kapitel om behovet av normalkontrakt. I övrigt bör författning- arna överses och otidsenliga bestämmelser utrensas. Antalet dylika författningar bör reduceras. De bör i samband därmed få mera generella tillämpningsområden.

8. Borgen och annan säkerhet

A vtalspraxis Vid många arrenden föreskriver avtalet att arrendatorn skall ställa borgen eller annan säkerhet. Vid de publika arrendena är i re- gel föreskrivet i författning att arrendatorn skall ställa säkerhetl. Vid krono- och uni- versitetsarrende gäller sålunda att borgen motsvarande minst fem och högst åtta års arrendeprestationer skall ställas, om arren- det skall vara minst fem år och om den år- liga arrendeavgiften är minst 3 000 kronor. Arrendatorn befrias från att ställa borgen, om han i stället lämnar fullgod säkerhet för ett belopp motsvarande tre års arrendeav- gifter. Vid de olika slagen av kyrkliga ar- renden är det regel att arrendatorn måste ställa borgen. En genomgång av 41 arren— dekontrakt och kontraktsblanketter, avseen- de såväl publilea som enskilda arrenden och bland de senare både sociala och van- liga arrenden, visar att endast sex kon— trakt (eller blanketter) saknade borgens- klausul. Det gällde i regel upplåtelse av kö- rare- och huggaretorp. Borgensansvaret var genomgående obegränsat. I intet av de fall där borgen krävdes var sålunda borgens- åtagandet maximerat beträffande beloppet. En del jordägare, företrädesvis inom den

enskilda sektorn, har övergått till att kräva arrendebetalning i förskott (eller halvårs vis i förskott). Därigenom har de ansett sig i en del fall kunna avstå från borgen eller nöja sig med borgen för ett lägre belopp. Krav på borgen är dock alltjämt ofta före- kommande även inom den privata sektorn. Det är inte troligt att behovet av säkerhet (för arrendatorns fullgörande av sina skyl- digheter) i framtiden kommer att minska. En av anledningarna därtill är den i an- nat sammanhang (s. 315) omnämnda re- formen av förmånsrättsreglerna.

Bestämmelser Arrendelagen befattar sig inte med frågan om den säkerhet en arrendator har att läm- na till jordägaren i annan mån än att för- sämring av säkerheten utgör grund för jord- ägaren att uppsäga avtalet (34 5).

Genom ändring år 1951 i kungörelsen den 11 juni 1948 (nr 366) angående den statliga jordbruksegnahemsverksamheten (SFS 1951: 299) infördes möjligheten att erhålla statlig arrendegaranti?

I motioner till 1964 års riksdag (I: 552 = II: 659) föreslogs åtgärder för att ge statliga kreditgarantier till arrendatorer bl. a. för att möjliggöra att staten i ökad ut— sträckning kunde ikläda sig borgen för ar- rendeavgifter. Efter förslag av jordbruksut- skottet (utl. nr 1 s. 33 f) avslogs dock mo- tionerna.

F.n. regleras möjligheten att få statlig arrendegaranti av 2 och 15 åå kungörelsen den 9 juni 1967 om statligt stöd till jord- brukets rationalisering m.m. Berättigad till sådan garanti är endast arrendator som samtidigt beviljats garanti för driftslån. För erhållande av arrendegaranti krävs särskil- da skäl. Garantin får som regel inte avse högre belopp än ett års arrende. Husröte— belopp faller således vanligen utanför ga- rantibeloppet. Enligt lantbruksstyrelsens an—

1 KF 22/6 1934, 115, senaste lydelse 1966: 194; KS 29/6 1945, 12 å; KS 15/11 1945, 9 5, senaste lydelse 1966: 196. ” Prop. 1951:1, bil. 11 (nionde huvudtiteln) s. 214. Jfr 17 & kungörelsen den 5 juni 1963 (nr 305) om statligt kreditstöd till förvärv och drift av jordbruk m.m.

visningar till 1967 års kungörelse får arren— degarantin i allmänhet lämnas utan säker- het.

Enligt uppgift av lantbruksstyrelsen har den statliga arrendegarantin hittills utnytt- jats i mycket liten utsträckning. Vid en rundfråga i september 1968 till lantbruks- nämnderna i fyra typiska »arrendelän» (Sö- dermanlands, Östergötlands, Kristianstads, Malmöhus) meddelades att den statliga ar- rendegarantin inte i något aktuellt fall ta— gits i anspråk.

Fördelar och nackdelar med rådande sy- stem Den dominerande formen för ställande av säkerhet i arrendeförhållanden är borgen. Från jordägarens synpunkt är borgen en en- kel och effektiv form för säkerhet. Domän- styrelsen har meddelat att de belopp som inbetalats till domänverket av kronoarren- datorernas borgensmän under den senaste femårsperioden utgjorde endast ca 17000 kronor för år för samtliga de ca 700 statli- ga domänerna. Beloppet motsvarade 0,23 procent av erlagda arrendeavgälder. För

Uppsala universitets jordbruksförvaltnin-g utgjorde motsvarande belopp för universi- tets omkring 300 arrendegårdar ca 10000 kronor för år. Från Lunds domkyrkas jord- bruksförvaltning har meddelats att inga be- lopp under senare år inbetalats av borgens— männen.

Förfrågningar som utredningen gjort hos privata godsförvaltningar ger vid handen att förhållandena där inte är nämnvärt av- vikande. Det är dock sannolikt att kon- kurser och obestånd i övrigt bland arren- datorer där är något vanligare.

Vad här sagts utesluter inte att borgens- männens resurser i en del fall tagits i an- språk utan att det kommit till synes i jord- ägarens räkenskaper.

Borgensmännen är vanligen släktingar, vänner eller grannar till arrendatorn. Det förekommer inte sällan att arrendatorskol- leger inom en godsförvaltning går i borgen för varandra. Fall torde också förekom- ma, då privatdiskontörer lämnar borgen mot betalning. Att säkerhet lämnas i form

av garanti av bank eller försäkringsanstalt är ovanligt.

För utredningen är det känt att kravet i kontrakten på säkerhet ofta vållar arren- datorerna stora svårigheter. Det är sanno- likt att åtskilliga i och för sig väl kvalifi- cerade arrendespekulanter måste avstå från att arrendera därför att de inte kan pres- tera erforderlig borgen. Spörsmålet om jordbruksarrendatorers och andra arrenda- torers kreditproblem har utredningen be- handlat i sitt första betänkande (s. 159). Det må här erinras om att införandet av 1966 års lag om företagsinteckning i någon mån har ökat möjligheterna för jordbruka- re, även arrendatorer, att få kredit. Van— ligtvis torde dock denna möjlighet vara ut- nyttjad i så stor utsträckning att den inte lämnar något utrymme över för att också räcka till säkerhet för arrendekontraktets fullgörande.

I äldre tider florerade borgenssystemet i betydligt större utsträckning bland jord- brukarna. En viktig faktor vid utformning- en av efterkrigstidens jordbrukspolitik har varit önskemålet att göra lantbrukarna mindre beroende av privat borgen. Detta har framför allt skett genom att ramarna för den statliga lånegarantin undan för un- dan vidgats, en förmån som i ökad utsträck- ning kommit även arrendatorerna till del. När det gäller den för arrendeparterna be- tydelsefulla säkerheten för själva arrende- avtalets fullgörande har arrendatorerna i den mån de inte lämnat förskott till jord- brukaren —- hittills så gott som helt va— rit hänvisade till privat borgen.

Olika möjligheter för framtiden Hur Säkerhetsfrågan i avtal om jordbruks— arrende bäst skall lösas är inte i första hand en lagfråga, och utredningen (anser det där- för ligga utanför dess arbetsområde att före— slå en konkret lösning av problemet. Å andra sidan föreligger här ett akut pro- blem som från flera håll bragts till ut— redningens kännedom. Denna har därför redovisat materialet och även angett några riktlinjer för hur frågan för framtiden bör kunna angripas.

Utredningen anser att av samma skäl, som man tidigare i betydande utsträckning avvecklat borgenssystemet inom jordbruket i övrigt, är det angeläget att så sker på ar- rendeområdet. Olika möjligheter står där- vid till buds.

Ett sätt att klara problemet är det som f.n. i samråd med utredningen förbereds inom Uppsala universitets jordbruksförvalt- ning. Planen är att universitetets arrenda- torer i framtiden skall befrias från skyldig- heten att lämna borgen. (Detta förutsätter en ändring i KF 15/11 1945.) I stället kommer arrendeavgiften att höjas så myc- ket att jordägaren genom höjningen skall få täckning för de belopp som annars skulle ha influtit från borgensmännen. Ar- rendehöjningen har beräknats till en krona för år och hektar. Till denna plan har även Uppsala universitets arrendatorsföre- ning anslutit sig.

Om uppsalasystemet kommer att fungera tillfredsställande är det otvivelaktigt ett bil- ligt och praktiskt sätt att ordna säkerhets- frågan. Det förutsätter dock att jordäga- ren håller arrendegårdarna under uppsikt i högre grad än vad som f.n. i allmänhet torde vara fallet. Kunde det användas ock- så på andra håll finns det anledning att tro att både jordägare och arrendatorer ganska allmänt skulle gå över till detta system. För att kunna fungera förutsätter emel- lertid systemet att riskerna kan fördelas mellan ett ganska stort antal arrendegår- dar. Mindre antal än ett par hundra synes knappast komma i fråga. Vid sidan av Uppsala universitet är det emellertid endast domänstyrelsen, som har en så stor för— valtning. Systemets användbarhet är där- för tyvärr begränsad.

För andra arrendatorer och godsförvalt- ningar måste man därför tänka sig en an- nan ordning. De system som därvid i för- sta hand synes komma ifråga är en risk- fördelning genom samverkan mellan jord- ägare, utvidgning av den statliga arrende- garantin och privatborgens ersättande av bankgaranti eller motsvarande.

Utredningen har inte närmare undersökt förutsättningarna för en samverkan mellan jordägare för åstadkommande av en risk- fördelning. Om en sådan kan komma till stånd synes uppsalasystemet väl lämpa sig för efterföljd eller utvidgning. Ju mer om- fattande en sådan samverkan kan bli, desto mindre bör den enskilde arrendatorns kost— nader kunna bli.

Domänstyrelsen har i skrivelse till ut- redningen den 24 april 1968 uttalat att styrelsen biträder (den av utredningen fram— förda) tanken att staten exv. genom lant- bruksnämnderna mot avgift ikläder sig den garanti som hittills åvilat borgensmännen. Om en statlig arrendegaranti skall kunna ersätta privat borgen, måste förutsättning- arna för den hittillsvarande statliga arren- degarantin radikalt förändras. Varje inne- havare av ett jordbruksarrende, som ej framstår som direkt orationellt, bör ha möjlighet att erhålla garanti, förutsatt att arrendatorn synes ha möjligheter att göra rätt för sig. Garantin bör även utvidgas att omfatta mer än blott ett års arrende. Å andra sidan synes ofrånkomligt att nå- gon gräns sätts för garantins omfattning. Efter samråd med domänstyrelsen, Lunds stiftsnämnd, Uppsala universitets jordbruks- förvaltning, Sveriges jordägareförbund och andra intressenter på området har utred- ningen kommit till uppfattningen att ett lämpligt »tak» för en arrendegaranti ut- gör ett belopp motsvarande tre gånger den årliga arrendeavgiften. Summan bör i all- mänhet kunna täcka även uppkommande husrötebelopp. På grund av systemet med regelbundet återkommande avräkningar och de nya reglerna för underhålls- och bygg- nadsskyldigheten, är det anledning att räk- na med att de hittillsvarande husrötebe- loppen genomsnittligt sett kommer att sjun- ka.

I den mån arrendatorerna själva uppfyl- ler avtalen, kommer garantibeloppen inte att behöva tagas i anspråk. Som framgått av det förut sagda finns det anledning att räkna med att så kommer att ske i en utsträckning, som kommer mycket nära

100 procent. Ett utvidgat system med ar- rendegarantier behöver därför normalt inte konkurrera om de på kreditmarknaden till- gängliga medlen. Särskilda ramar bör i så fall anslås för arrendegarantier. Om staten enligt här skisserade principer skulle lämna garanti för alla kontrakt för jord- bruksarrende (av egentliga arrendegårdar) som f.n. löper, torde ramen komma att bli av storleksordningen en halv miljard kro- nor.

Kostnaderna för statens utbetalningar på grund av åtagna arrendegarantier ävensom administrationskostnader bör enligt utred- ningens mening täckas av årliga avgifter eller premier från de försäkrade arrendato- rerna. Det har inte funnits vare sig möj- lighet eller anledning för utredningen att göra en närmare beräkning av dessa kost- nader. Dessa blir som tidigare framhållits till stor del beroende av anslutningen. Det är dock utredningens uppfattning att det skall vara möjligt att tillhandahålla en till- fredsställande säkerhet på sådana villkor att både jordägarna och arrendatorerna i allmänhet skulle komma att föredraga den- na form av säkerhet framför det hittills- varande borgenssystemet. Utredningen för- utsätter då att anslutningen redan från bör- jan blir relativt stor.

Ett system med statlig arrendegaranti går givetvis inte fri från kritik. Det blir med nödvändighet mera tungrott och formbun- det än en lösning i privat regi. Systemet förutsätter vidare för att fungera en viss uppsikt, exv. från lantbruksnämndens sida. Det är sannolikt att parterna lättare kom- mer att finna sig i en sådan uppsikt, om den utövas av representanter för exv. den lokala jordbrukskassan eller sparbanken än från en statlig myndighet som lantbruks- nämnden.

Utredningen anser därför att en utvidg- ning av den statliga arrendegarantin på sätt här skisserats inte bör komma till stånd, förrän det visat sig att resultat ej kan åstad- kommas i enskild regi. Vad som därvid ligger närmast till hands är att ersätta systemet med privat borgen med garanti

av bank eller försäkringsanstalt. Utredning- en har i denna fråga haft överläggningar med lantbruksstyrelsen, bank- och försäk- ringsinspektionerna samt representanter för Sveriges jordbrukskasseförbund, Svenska sparbanksföreningen och Svenska kredit- försäkringsaktiebolaget. Vid dessa överlägg- ningar har framkommit bl. a. följande.

En arrendator som inte vill eller kan ställa borgen, har redan nu möjlighet att erhålla garanti av bank eller försäkrings- anstalt. I vissa fall krävs dock därvid att säkerhet ställs. Kostnaden varierar vanli- gen mellan en och två procent på det be- lopp inrättningen garanterar. Arrendelags- utredningen har inte undersökt vad den genomsnittliga arrendeavgiften utgör, men det finns anledning att räkna med att den, utslagen på hela landet, är av storleksord- ningen 200 kronor per hektar och år. Den genomsnittliga arealen för en (egentlig) ar- rendegård utgör ca 26 hektar. Den årliga avgälden för en sådan gård utgör alltså ca 5 000 kronor. Om garantin skulle om- fatta ett belopp av högst 15000 kronor skulle den årliga kostnaden härför bli mel- lan 150 och 300 kronor. Detta bör jäm- föras med uppsalasystemet, där kostnaden beräknats till 26 kronor och dessutom täc- ker arrendatorns samtliga arrendeskulder 'till jordägaren (utan något tak vid exv. tre års arrendeavgifter). En första förutsätt- ning för att systemet med bank— eller för- säkringsgaranti skall bli allmänt torde vara att kostnaden kan hållas lägre än en pro- cent av garantibeloppet. Möjligheter härtill torde föreligga om ett ej alltför litet antal arrendatorer ansluter sig. Dessa bör då om möjligt representera ett genomsnitt av arrendatorskåren. Om bank- eller försäk- ringsgaranti söks endast av sådana arren- datorer som misslyckats med att på andra vägar ordna sin säkerhetsfråga, är sanno- likheten större för att denna lösning blir alltför dyr.

De kredit- och försäkringsinstitutioner med vilka utredningen samrått har på frå- gans nuvarande ståndpunkt sagt sig inte kunna lämna någon utfästelse om arrende- garanti till ett pris understigande en pro-

cent av garantibeloppet, men utredningen har fått den bestämda uppfattningen att intresse och förmåga finns för en positiv och praktisk lösning av uppgiften. Det har framhållits att bland faktorer som man därvid fäster särskilt avseende vid är ut- redningens förslag om regelbundet åter- kommande syner och avräkningar samt ett av Kungl. Maj:t den 15 augusti 1968 till lagrådet hänskjutet förslag till ändringar i banklagstiftningen, varigenom bankernas möjlighet att lämna s.k. blankokrediter och bankgarantier i avsevärd mån underlät- tas och utvidgas (s. 138, 158). Enligt nu gällande banklagstiftning finns t. ex. inom jordbrukskasse- och sparbanksväsendet inte möjlighet att lämna bankgaranti utan sä- kerhet.

Utredningen anser sig ha anledning att räkna med att systemet med garanti av bank eller försäkringsanstalt skall kunna utveckla sig till ett praktiskt alternativ till den hittillsvarande ordningen med privat borgen. Eftersom systemet med garanti av bank eller försäkringsanstalt av utredning- en bedöms som bättre än ett system med ut- vidgad statlig arrendegaranti, föreslår utred- ningen att utvecklingen inom det enskilda försäkrings- och bankväsendet avvaktas och att några statliga åtgärder i frågan tills vi- dare inte vidtas.

KAPITEL 5

Principer för den publika arrendelagstiftningens inordnande under den allmänna lagen

I . Den publika jorden och dess brukare Allmänt

Kronan, kyrkan, kommunerna och andra of- fentligrättsliga subjekt äger en avsevärd del av landets jordbruksfastigheter. Jordbruket på dessa egendomar är i regel utarrenderat. Antalet egentliga arrendegårdar på publik jord utgör ca 6 300 (se tabell 5). Genom- snittsarealen på de publika arrendegårdarna är något högre än på de privata (ca 27,0 hektar mot ca 25,5). De publika gårdarna utgörs till övervägande delen av vad man vid 1943 års reform kallade permanenta arrenden. Det finns emellertid också i publik ägo ett ganska stort antal »jordar» av väx- lande areal utan hus eller med ett ofull- ständigt byggnadsbestånd. Dessa upplåts vanligen som sidoarrende.

Som allmänt omdöme om de publika ar- rendegårdarna gäller att bebyggelsen är jämförelsevis tidsenlig och ofta väl under- hållen. Detta gäller i synnerhet för den kyrkliga sektorn. Ett annat utmärkande drag för den publika jorden är att bruk- ningsenheterna i regel ej bildar samman- hängande komplex utan är spridda — of- tast en och en - över hela landet. Detta gör att det inte går lika lätt som på större privatgods att genomföra storleksrationa- lisering genom sammanslagning av arren- degårdar. Härtill bidrager också det för- hållandet att äganderätten till den publika jorden ofta är oklar. De publika godsen har i regel tillkommit innan det moderna äganderättsbegreppet tagit fast form. Be- träffande åtskillig jord som används för kyrkliga ändamål kan man inte utan rät-

tegång eller ingående arkivforskningar ut- tala sig om vem äganderätten i dag skall anses tillkomma. Motsvarande problem fö- religger också beträffande de äldre uni- versitetens egendomar. 1

Rent faktiskt utmärks huvuddelen av det publika arrendebeståndet av stor stabilitet både i fråga om ägande- och nyttjanderätts- förhållanden. Medan avkastningen av den publika jorden i äldre tider hade den största betydelse för den avkastningsberättigade, är förhållandet i dag det att avkastningen (i form av arrenden) från den till jordbruk upplåtna jorden spelar en underordnad roll i jordägarens budget. I regel motsvarar ar- rendet inte normal förräntning på taxe- ringsvärdet. Inom vissa grupper av publika arrenden går verksamheten med förlust för jordägaren. Arrendenivån på den publika jorden är i regel lägre än inom den en- skilda sektorn. Ansvarsreglerna är som ne- dan skall närmare redovisas emellertid ock- så i flera avseenden avvikande från vad som eljest gäller. Den som en gång antagits som arrendator har vanligen brukat stanna kvar hela sitt yrkesverksamma liv. När en publik arrendator slutar, är det vanligt att han efterträds av en son eller annan anför- vant. Innehavet av ett publikt arrende har, särskilt i de bättre jordbruksområdena, varit mycket eftersökt och det är känt att nytill- trädande arrendatorer till avträdande ofta erlagt betydande summor enbart för rätten att övertaga avträdarens rätt enligt kon- traktet. Detta har då inte sällan blivit en svår belastning på den nye arrendatorns eko- nomi. Eftersom detta kunnat bli till nackdel

1 Jfr SOU 1966: 64 s. 32, 27.

även för jordägarna har dessa under senare tid i många fall vägrat att medverka till ar— rendeöverlåtelse under sådana omständig- heter.2

Kronan

Den kronojord som i princip är avsedd att ge ekonomisk avkastning genom upplå- telse på arrende är i första hand de s.k. jordbruksdomänema. Dessa var den 1 ja- nuari 1966 till antalet ca 700. De omfat- tade en total areal av ca 42 000 hektar odlad jord.3

Den genomsnittliga arealen för dessa enheter” är alltså ca 60 hektar. Under år 1965 uppgick inkomsterna (i första hand arrendeavgifter och husröteersättningar) från jordbruksdomänerna till 9 661 127 kro- nor. Utgifterna utgjorde 5 990961 kronor. Behållningen utgjorde således 3 670 166 kro- nor, vilket motsvarade en nettoförräntning av 1,69 procent av taxeringsvärdet. Arren- det per hektar var i genomsnitt 168 kro- nor.4

Förhållandena växlar givetvis med hän— syn till belägenhet och annat. Den högsta hektarlegan erhölls från Malmöhus län (240 kronor) och den lägsta från Jämtlands län (64 kronor). Jordbruksdomänemas be- lägenhet är påtagligt spridd. De påträffas inom alla län i Götaland och Svealand. I Norrland finns däremot endast en.

Jordbruksdomänerna står under domän- styrelsens förvaltning. Detta gäller också om de s.k. skogsjordbruken (»å krono- parker och andra kronoskogar belägna — — — jordbruksegendomar, som prövas erforderliga för skötseln av skogarna»). In- nehavarna är i allmänhet samtidigt an— ställda i domänverkets tjänst som ej hel- tidsanställda skogsarbetare. Den 1 januari 1966 utgjorde antalet sådana arrendestäl- len 831. De omfattade en total areal av 6 444 hektar (tomt och åker). Den genom- snittliga arealen utgör 7,8 hektar. Kronans utgifter för underhåll, nybyggnad o.dyl. har sedan länge varit större än vad som influtit i arrendeavgifter. Jordägarens för- lust per arrendeställe utgjorde under år

1965 165 kronor. Domänstyrelsen uppger att upprustning och underhåll av skogs- jordbrukens byggnadsbestånd under året varit av väsentligt mindre omfattning än tidigare. Den 1 januari 1956 fanns 1806 skogsjordbruk. De har alltså under tio år minskat i antal med 54 procent. Minsk- ningen beräknas fortsätta (a. a. s. 57). Av domänstyrelsens skrivelse till jordbruksmi- nistern den 1 mars 1966 framgår att sty- relsen räknar med att behovet av upplå- telseformerna skogsjordbruk och kronotorp vid mitten av 1970-talet praktiskt taget skall ha upphört.

Med anledning av 1947 års riksdags- beslut om riktlinjer för jordbrukspolitiken inrättades lantbruksnämnderna. Som ett led i deras arbete för åstadkommande av större och rationellare brukningsenheter ingår köp och försäljning av jord och går— dar. Under den tid som marken befinner sig i denna »jordbank» bör jordbruksjord om möjligt utarrenderas.5

Vid årsskiftet 1966/67 var kronan genom lantbruksnämnderna ägare till 3 623 bruk- ningsenheter eller delar därav. De var sprid- da i alla län i riket. Genomsnittsarealen åker var ej större än 4,8 hektar, varför det är uppenbart att det i flertalet fall är fråga om enheter utan hus eller med ett ofullständigt byggnadsbestånd. Lantbruksstyrelsen har

” Jfr jordbruksutskottet 1944 nr 12 s. 9.

3 Sveriges officiella statistik, Domänverket 1965, s. 63. 4 Vid bedömandet av arrendet för hektar har arealen ängs- och betesmark reducerats till en tredjedel av den verkliga. Det bör vidare beaktas att upplåtelserna i regel görs för tio år och att indexreglering av legan ej sker. I de angivna siff- rorna ingår även inkomster från ett antal bostads- och anläggningsarrenden. Dessa påverkar dock ej i nämnvärd mån slutresultatet. _ Jämförelser av avkastningsresultatet mellan olika publika jord— ägare bör ske med försiktighet. Bokföringsmeto- den är ej överallt densamma. Sålunda tillämpas inom domänverket den metoden att byggnads- kostnader bokförs som utgift samma år som de görs. "Någon fördelning på flera år sker alltså inte. An mindre finns bärande motiv för att lägga uppgivna avkastningsresultat från publika jord- ägare till grund för jämförelser med arrendemark- naden som helhet. " 5 Lantbruksstyrelsens anvisningar den 7 juli 1967 rörande lantbruksnämndernas köp, försälj- ning och förvaltning av egendom.

meddelat att antalet verkliga brukningsenhe- ter (gårdsarrenden) ej utgjorde mer än om- kring 10. Det ligger i själva syftet med det- ta fastighetsinnehav att det i jämförelse med annan publik jord är föremål för snabb omsättning och att arrendeförhållandena därmed blir mindre stabila. Under treårSpe— rioden 1964—1966 avyttrades sålunda i ge- nomsnitt 1 927 enheter om året. Medelarea- len för dessa var 4,6 hektar.

Kronan äger utöver vad här nämnts ett sjuttiotal jordbruksdomäner som dispone- ras av andra myndigheter än domänsty- relsen. Denna deltager dock i förvaltning- en i vissa avseenden. En del av dessa do- mäner är utarrenderade. Under domänsty- relsens förvaltning står vidare 16 utarren— derade läroverkshemman (jfr nedan 5. 179). Kronan äger utöver vad nu nämnts ett inte ringa antal andra fastigheter som helt eller delvis utnyttjas genom upplåtelse på arrende. Under domänstyrelsens förvalt- ning fanns sålunda år 1965 812 krono- torp, kronolägenheter, kolonat, skogstorp och odlingslägenheter, så gott som samt- liga belägna i Norrland. Till sin typ besläktade med dessa är de s.k. norr- ländska fjällägenheterna. Antalet sådana kan antagas utgöra ca 100.6

Under försvarsväsendet fanns år 1964 enligt uppgifter från fortifikationsförvalt- ningen 70 bebyggda arrendelotter med en genomsnittsareal av ca 43 hektar. Beträf- fande 56 procent av denna jord ägde dock arrendatorn med hänsyn till den militära verksamheten endast begränsad dispositions- rätt. Denna mark måste alltid ligga i vall och fick endast nyttjas till slåtter och bete. Under försvarsväsendet fanns vidare 285 arrendeställen för sidoarrende. Även för dem var arrendatorns dispositionsrätt mestadels starkt begränsad.

Även andra statliga myndigheter än här nämnda disponerar mark som utarrende- ras. I en del fall är som tidigare angivits förvaltningsbefogenheten delad med domän- styrelsen. Det totala antalet torde icke vara särskilt stort. I regel torde det vara fråga om sidoarrenden.

För samtliga publika arrendeupplåtelser, kronans såväl som andra, gäller arrende- lagen. Lagens tvingande bestämmelser gäl- ler med full verkan även på det publika området. Därest det i något fall skulle be- finnas att en speciell författning eller be- stämmelse (som ej tillkommit i den ord- ning som gäller för allmän civillag) står i strid mot en tvingande bestämmelse i lag, råder inte något tvivel om att specialför- fattningen måste vika för den tvingande lagregeln.7

Utredningen vill dock tillägga att den för sin del inte påträffat någon dylik be- stämmelse. För en stor del av kronans utarrenderingar gäller ej andra författ- ningsbestämmelser än arrendelagen. Så är t. ex. fallet med lantbruksnämndernas upp- låtelser av jord i den nyssnämnda jord- banken. För flertalet av kronans perma- nenta arrenden har dock lagen komplette- rats eller partiellt upphävts genom sär- skilda författningar.

Den betydelsefullaste av dessa är Kungl. förordningen den 22 juni 1934 angående grunder för förvaltningen av viss krono— egendom (nr 320), som innehåller bestäm— melser bl.a. om utarrenderingen av kro- nans jordbruksegendomar. Dessa uppdelas av författningen i skogsjordbruk och andra jordbruksegendomar, de s.k. domänerna. Författningen är endast tillämplig på jord som står under domänstyrelsens förvalt— ning.8

I anslutning till KF 22/6 1934 har sam— ma dag utfärdats kungörelse med tillämp— ningsföreskrifter till förordningen (nr 321). Utfärdandet av KF 22/6 1934 liksom sena- re ändringar däri har skett efter riksdagens godkännande. Förfarandet bör ses mot

' I en av lantbruksstyrelsen verkställd utred- ning avseende läget den 1 juli 1955 fanns i de tre nordligaste länen 62 fjällägenheter och 73 lågen- heter som beräknades bli fjällägenheter. Prop. 1958: 141 s. 30.

" NJA II 1908 nr 5 5.19. ” Huruvida KF 22/6 1934 gäller för sådan jord där förvaltningsbefogenheterna är delade mellan domänstyrelsen och annat statligt organ är oklart. Jfr 1 & KS 29/6 1945 : »Denna stadga avser —— jord—— vars förvaltning, helt eller i avse- ende å särskilt därmed förbundet bestyr, omhän- derhaves av stiftsnämnd.»

bakgrunden av att riksdagen har att be- stämma grunderna för förvaltningen av kronans fasta egendom (% 77 regerings- formen). KF 22/6 1934 är emellertid icke att jämställa med »allmän civillag». Lag- rådet har således inte hörts. Däremot har under senare år ändringarna inom riks- dagen förberetts i lagutskott.

För de huvudsakligen till Norrland kon— centrerade kategorierna kronotorp, fjällä- genheter, upplåtelser till samer etc. gäller speciella administrativa författningar.9 Des- sa är emellertid starkt präglade av de sär- skilda förhållanden som utgjort bakgrun- den för upplåtelserna. De kan därför knap- past jämställas med jordbruksarrende i van- lig mening och upptas därför inte till när- mare behandling i denna redogörelse.

Universiteten

Uppsala och Lunds universitet disponerar ca 350 arrendegårdar. Genomsnittsarealen odlad jord är ca 42 hektar. Något mer än 300 av dessa gårdar disponeras av Upp- sala universitet. Gårdarna är spridda hu- vudsakligen i Mälarlandskapen. Inte sällan har i en och samma by funnits flera »akademihemman». Det har i flera fall varit möjligt att slå ihop sådana gårdar och därav bilda färre och större bruk- ningsenheter. Det är här fråga om ett vär- defullt och välskött fastighetsbestånd, präg— lat av stabila arrendeförhållanden. Utar- renderingen lämnade år 1965 ett överskott av ca 3,7 procent av (det då fastställda) taxeringsvärdet. Kärnan i fastighetsinneha- vet (ca 90 %) utgöres av Gustav II Adolfs donation år 1624 av 306 hemman m.m. till Uppsala akademi. Huruvida dessa går- dar av universitetet innehas med ägande- rätt eller endast dispositionsrätt är en om- diskuterad fråga, till vilken man inte tog någon ståndpunkt vid utfärdandet av Kungl. stadgan den 15 november 1945 angående utarrendering av universitetsjord (nr 751).10 Stadgan är tillämplig på »universitetsjord, som upplåtes på arrende för jordbruk». Den erinrar i sin allmänna uppbyggnad ganska mycket om KF 22/6 1934.

Bland de publika jordägarna intar svens- ka kyrkan den dominerande ställningen. Den kyrkliga jord som vanligen utarrende— ras utgör i rättsligt hänseende ingen en- hetlig materia. Äganderätten till den jord som disponeras av de kyrkliga myndig- heterna är inte sällan oklar och omdiskute- rad.11

I inte så få fall torde äganderätten till- komma kronan. Så torde exv. ofta vara fallet med de förutvarande komministerbo- ställena. Inte heller förvaltningsmässigt framträder kyrkans jord som en enhet. För de betydelsefullaste delarna av denna jord är dessutom förvaltningsbefogenheterna delade mellan skilda organ. På grundval av upplysningar erhållna från ecklesiastika boställsutredningen och egna uppskatt- ningar har arrendelagsutredningen beräk- nat att det på den kyrkliga jorden finns ca 2 850 egentliga arrendegårdar med en genomsnittsareal av ca 27,3 hektar. Ca 250 av gårdarna har en areal som över- stiger 50 hektar (jfr tabell 5).

1958 års utredning kyrka—stat har läm- nat arrendelagsutredningen vissa uppgif- ter ägnade att belysa utarrenderingens be- tydelse för finansieringen av den kyrkliga verksamheten. Härav framgår bl. a. följan- de. Det är svårt att med ett bestämt be- lopp ange hela den årliga kostnaden för svenska kyrkan och dess verksamhet. För år 1964 var den av storleksordningen 600— 700 miljoner kronor. Den alldeles övervä- gande delen av kostnaden täcks av skatte- inkomster. Den kyrkliga egendom, vars jordbruksdel vanligen utarrenderas, kan ef- ter 1965 års fastighetstaxering beräknas äga ett totalt taxeringsvärde av ca 660 mil- joner kronor. Häri ingår prästlönebostäl- len (ca 578 mkr.), »kyrkojord» (ca 25 mkr.), domkyrkohemman (ca 29 mkr.) och

' Se Svensk lagsamling, delen Kronans jord. 1” SOU 1966: 64 s. 27. " SOU 1966: 64 s. 32. En ofta använd defini- tion av begreppet kyrklig jord finns i 1 5 1927 års lag om försäljning av kyrklig jord. Termen an- vänds dock här i en något vidare betydelse. Så- lunda har även församlingarnas och pastoratens jord betraktats som kyrklig.

ecklesiastika arrendegårdar (ca 28 mkr.). Inkomsterna från denna egendom utgörs huvudsakligen av likvider för försålda skogsprodukter och arrendeavgifter. Den årliga nettoavkastningen av det kyrkliga fastighetsbeståndet har utredningen kyr- ka—stat beräknat till ca 13,4 miljoner kro- nor. Siffrorna grundar sig till större delen (prästlöneboställena) på förhållandena år 1963. Av uppskattad nettoavkastning be- löper vanligen allt på skogsinkomster, me- dan utarrenderingen synes gå med för- lust. Någorlunda säkra siffror härvidlag finns dock endast beträffande prästlöne- boställena. Från dem utgjorde arrendein- komsterna år 1964 13,0 miljoner kronor medan utgifterna (exklusive skatter) var 12,0 miljoner kronor. AV ett totalt skatte- belopp av 8,4 miljoner kronor har en tred- jedel eller 2,8 miljoner kronor ansetts be- löpa på arrendedelen. »Arrendeverksam- heten» på prästlöneboställena (med ett taxeringsvärde år 1965 av ca 578 mkr.) utvisade enligt dessa beräkningar för år 1964 en förlust av 1,8 miljoner kronor.12

Den ojämförligt största och betydelseful- laste gruppen inom den kyrkliga jorden ut- gör prästlöneboställena. Minst ett sådant finns vanligen i varje pastorat. Denna del av kyrkogodset är således mycket utspridd. Fastigheterna utgörs med få undantag av de gårdar som församlingsprästerna under äldre avlöningssystem innehade »på lön». I arrenderättsligt hänseende regleras upp- låtelse av löneboställe av — förutom arren- delagen — ecklesiastika boställsordningen den 30 augusti 1932 (nr 400). I 1910 års boställsordning var föreskrivet att lönebo- ställe skulle utarrenderas. Denna bestämmel- se är numera upphävd. Det torde dock knap- past förekomma att löneboställe med för- utsättningar för jordbruk ej utarrenderas. Av de olika publika arrendeförfattningarna är boställsordningen såtillvida den betydel- sefullaste som den reglerar betydligt fler upplåtelser än någon av de övriga. Även för boställsordningen har — den 15 februari 1935 — utfärdats kungörelse med tillämp- ningsföreskrifter (nr 19).

Den kyrkliga jorden i övrigt, i den mån den har intresse från arrendesynpunkt, är i regel att hänföra till någon av följande grupper a) allmänna kyrkohemman, b) klockarhemman, c) biskopshemman, d) stifts prästlönefondshemman, e) fastigheter anslagna domkyrkor, f) fastigheter anslag- na lokalkyrkor i Skåne, Halland och Ble- kinge, g) fastigheter anslagna lokalkyrkor i övriga delar av landet, 11) fastigheter an- slagna vissa allmänna läroverk (»skolhem— man»; jfr ovan 5. 177), och i) fastigheter som — utan att vara löneboställen till— hör församlingar eller pastorat. Även inom dessa grupper växlar äganderättsförhållan- dena. Domkyrkornas och lokalkyrkornas jor- dar ägs i allmänhet av själva kyrkan som stiftelseegendom. I övrigt påträffas omväx— lande kronan, lokalkyrkan och församlingen som ägare. En stor del, sannolikt huvud- delen, av dessa olika fastigheter är obe- byggda och upplåtes som sidoarrende. Men det finns också bland dessa kategorier ett par hundra egentliga arrendegårdar. För kategorierna a—d ovan gäller att arrende- förhållandena regleras utan inskränkning av förutom arrendelagen Kungl. stadgan den 29 juni 1945 angående stiftsnämnds förvaltning av ecklesiastik jord (ecklesiastik arrende-stadga) (nr 588). Antalet egentliga arrendegårdar på vilka stadgan f.n. (utan inskränkning) är tillämplig är ca 165.13

Författningstexten är uppdelad på sex ka- pitel och 27 paragrafer jämte anvisningar (av författnings karaktär). Författningen in- nehåller detaljerade regler för arrendepar- ternas mellanhavanden, exv. i fråga om ar- rendeställets byggnader.

" Utredningen kyrka—stat har framhållit att dess —— av arrendelagutredningen här återgivna uppgifter om nettointäkterna från prästlönebo- ställena hänför sig till den s.k. normaluppskatt- ningen och att den verkliga inkomsten torde vara väsentligt högre. Sistnämnda förhållande torde emellertid inte påverka vad i texten sagts om arrenderesultatet, eftersom något överskott ut- över normaluppskattningen i regel inte torde upp- komma på »arrendeinkomsterna». Detta kan däremot inträffa med skogsinkomsterna.

1” Enligt upplysning från 1960 års ecklesiastika boställsutredning, som vidare meddelat: Av ar- rendegårdarna ligger 60 inom Lunds stift och 25 inom Skara stift. Genomsnittsarealen odlad jord för dessa 85 gårdar utgör ca 31 hektar.

För större delen av kategorin e (nämligen Lunds domkyrkas 118 hemman med en ge- nomsnittlig areal av ca 26 hektar) samt hela kategorin f gäller ecklesiastika arrende- stadgans byggnads- och underhållsbestäm- melser (14 &) enligt Kungl. cirkuläret den 6 maj 1949 angående provisoriska bestäm- melser för utarrendering av vissa kyrkofas- tigheter i Skåne, Blekinge och Halland (nr 206). För denna undergrupp gäller dessutom ytterligare ett flertal äldre för- fattningar, delvis härrörande från förra hälften av 1800-talet.14

För återstoden av kategorin e samt hela kategorierna g och i torde inte finnas några särskilda ecklesiastika arrendebestämmelser. I den mån upplåtaren kan rubriceras som »kommunal förvaltningsenhet» kommer dy- lika arrenden från systematisk synpunkt att falla inom gruppen kommunala arrenden (jfr 1 & st. 3 lagen 12/4 1946). Eljest gäller endast arrendelagens allmänna delar. Antalet egentliga arrendegårdar inom dessa undergrupper torde vara begränsat.

Kommunerna

Kommunernas och då närmast de borgerliga kommunernas arrenden intar både rättsligt och ekonomiskt en mellanställning mellan privata och övriga publika arrenden. I ta- bell 5 har antalet egentliga arrendegårdar i kommunal ägo beräknats till 1 500. I kom- munernas ägo finns dessutom ett mycket stort antal jordar utan hus, som utarren- deras som sidoarrende. Landskommunernas upplåtelser av förutvarande ålderdomshem och städernas utarrendering av perifert be- lägna jordegendomar kan inte sällan be- tecknas som permanenta arrenden. I när- heten av växande tätorter förvandlas där— emot åker ofta till bebyggelsemark o. d. Det är givet att besittningsförhållandena för ar- rendatorn i sådana fall ofta är osäkra, vil- ket i sin tur påverkar avtalsvillkoren. Trots detta är sådan jord eftersökt av arrenda- torer. Inte sällan är den av god kvalitet, och närheten till befolkningscentra gör att mar- ken i många fall utnyttjas för intensiv jord- bruksdrift, exv. handelsträdgårdar. En be-

tydande utökning av antalet kommunala jordbruksarrenden har skett under slutet av utredningens verksamhetstid. Detta har va- rit särskilt påtagligt i närheten av de större städerna. Där har särskilt den beslutade kommunblocksreformen och den år 1967 införda markvärdeskatten medfört att ett stort antal jordbruksfastigheter övergått i städernas ägo. Jfr s. 413.

För vissa av kommunernas utarrendering- ar, nämligen »brukningsdel, som omfattar högst femtio hektar odlad jord» gäller förutom arrendelagen — lagen den 12 april 1946 med särskilda bestämmelser om ar- rende av viss kommunal jord (nr 147). Jfr även föregående avsnitt.

Andra publika jordägare

Bland ägare av utarrenderad jord påträf- fas slutligen åtskilliga stiftelser, inrättningar och institutioner som har en mer eller mindre stark offentligrättslig anknytning. Som exempel kan nämnas Stiftelsen Dan- viks hospital, stiftelser under riddarhusets förvaltning och hushållningssällskapen.15 Några särskilda författningar reglerande ut- arrenderingen har utredningen ej påträffat, till följd varav den legala regleringen av rättsförhållandet helt bestäms av arrende- lagen. Däremot kan det i en del fall möta svårigheter :att avgöra om arrendelagens so- ciala bestämmelser skall vara tillämpliga på jordägare av denna kategori.18 Mot bak- grunden av utredningens planer att åstad- komma en såvitt möjligt enhetlig arrende- lagstiftning utan hänsyn till vem som äger jorden har det emellertid inte funnits anled- ning att närmare inventera detta arrende- bestånd (jfr dock tabell 5).

II. Den historiska bakgrunden

Carl XI:s husesynsordning (jfr s. 80) var utom annat både arrendelag och vanhävds- lag. Författningen ägde med vissa smär-

re olikheter —- tillämpning på alla slag av bönder. Detta var naturligt för den tidens " Jfr Ahrent, Kyrkans egendom, 1967 s. 200. " Jfr Skarstedt m.fl., 1946, s. 300 f. 1"Jfr NJA 1949 s. 1 (Sodalitium Majus Lunden- se), 1967 s. 79 (Visingsö skolegodsfond).

juridiska tänkesätt. Den stora skillnad i rättsligt hänseende som i dag föreligger mellan en självägande och en arrenderande jordbrukare fanns inte på 1600-talet. Den bärande tanken bakom husesynsordningen var omsorgen om folkförsörjningen och kro- nans skatteinkomster. Husesynsordningen kom att i väsentliga delar överflyttas till jorda- och byggningsbalkarna i 1734 års lag, för vilken den ideologiska och jordpo- litiska bakgrunden i stort sett var den- samma.

En stor förändring inträffade i stället år 1789 (jfr s. 82). Då erhöll begreppet ägan- derätt till fast egendom sina alltjämt be- stående huvudkonturer. Någon motsvaran- de reformering av arrenderätten skedde ej. Däremot utnyttjade många brukare av kro— nojord möjligheten att genom skatteköp bli självägande. De inslag av vanhävdslagstift- ning som fanns i 1734 års lag togs bort 1789. Intill år 1909 fanns därefter i Sve- rige inte någon vanhävdslag. För de kvar- varande privata arrendatorema (landbor en- ligt gamla lagens terminologi) kvarstod vis- serligen även efter 1789 skyldigheten att inte blott hålla jorden i hävd och husen i bristfritt skick utan också att bygga och nyodla. Denna ordning upprätthölls emel- lertid inte i praktiken. I stället ansågs att arrendatorn, om annat ej avtalats, inte hade annan skyldighet än att hålla arrendestället »vid like». Vad han mottagit skulle åter- lämnas i samma skick som han tagit emot det, varken bättre eller sämre.1

Det är naturligt att denna ordning ej ted- de sig ändamålsenlig för kronan och andra ägare av publik jord. För dem hade inkoms- terna från arrendegårdama ännu långt in på 1800-talet en relativt stor ekonomisk bety- delse. Uppsala universitet fick sitt första statsbidrag vid 1828/30 års riksdag. Dess- förinnan hade universitetets ekonomi helt grundats på inkomsterna från dess godsin- nehav. Liknande förhållanden rådde på kyr— kans område. Ännu under 1800-talet inne— hades och brukades många egendomar, som i dag är arrendegårdar, av statliga och kyrkliga befattningshavare såsom lönebostäl- len. För att i möjligaste mån tillförsäkra

de publika jordägarna en hög och jämn avkastning av egendomen tillkom under 1700- och 1800-talen åtskilliga författningar som till skillnad från den då gällande rät- ten ålade arrendatorn att städse hålla hu- sen i fullgott stånd och jorden i god hävd. Nybyggnadsskyldigheten ålåg enligt — det fortfarande formellt gällande 27 kap. byggningabalken i regel arrendatorn. I öv- rigt utmärktes dessa författningar av en långt gående detaljreglering angående en mängd frågor som ej var närmare omnämn- dailagen.

Man finner sålunda att medan jordbruks- politiken för såväl självägande bönder som enskildas arrendatorer efter husesynsord- ningen och tillkomsten av 1734 års lag gått olika vägar, kronans egen jord i de av— seenden som här är av intresse länge för- valtades enligt samma grunder som på stor- maktstiden. Tydliga spår av dessa tanke- gångar återfinns ännu i den för den publika jorden gällande särskilda arrendelagstift- ningen. Sålunda föreskrives i 17 & KF 22/6 1934: »Arrendatorn skall tillförbin- das att städse (kurs. här) i fullgott stånd un- derhålla» arrendeställets byggnader m.m.

Till denna alltjämt bestående ursprung— liga kärna har tid efter annan lagts nya de- lar, varvid vitt skilda inflytanden gjortsig gällande. Under 1700- och 1800-talen in- fördes i flera av de publika arrendeförfatt- ningarna både inom området för kronans och kyrkans utarrenderingar bestämmelser om optionsrätt, som syftade till att ge den sittande arrendatorn en starkare besittnings- rätt än vad han var tillerkänd enligt all- männa lagen. Den principiella utformning som denna särskilda publika optionsrätt då erhöll har den därefter bibehållit. Medan arrendelagens (år 1943 tillkomna) options— rätt är konstruerad som en rätt för arren- datorn att få sitta kvar efter den avtalade arrendetidens slut, utmärks den publika op- tionsrätten av att det åligger jordägarens förvaltningsorgan att tillse att arrendatorn om möjligt får tillfälle att sitta kvar. Det »publika systemet» framträder därför ock- så på detta område numera som föråldrat.

1 NJA 11 1908 nr 5 s. 46.

III. Författningsarbete efter tillkomsten av 1907 års nyttjanderättslag

Under förarbetena till nyttjanderättslagen hade uttalats å ena sidan att lagen inte hade avseende på nyttjanderätt, som grun- dades på förhållanden av offentligrättslig natur, & andra sidan att kronan, när den med enskilda ingick rättsförhållanden av privaträttslig natur, också var underkastad för sådana förhållanden gällande normer. Gränsen mellan dessa båda typer av upp— låtelser är inte alltid lätt att bestämma. Det ansågs emellertid ligga i sakens natur och ej stridande mot & 77 regeringsformen att kronan vid upplåtelse av nyttjanderätt till kronojord ej var fritagen från lagens tving- ande bestämmelser.1

Med anledning av 1907 års för arrende- lagstiftningen alltjämt grundläggande re- form gjordes ändringar också i grunderna för förvaltningen av kronans utarrenderade jordbruksdomäner i syfte att erhålla bättre överensstämmelse med arrendelagen.2 Un- der förarbetena uttalade jordbruksministern Alfred Pettersson att, eftersom statsmakter- na enats om att den nya nyttjanderättsla- gens bestämmelser, även i de delar de icke var tvingande, var ändamålsenliga och lämpliga, även staten borde, såvitt ej sär- skilda förhållanden föranledde till undan- tag, giva dem tillämpning på statens ut- arrenderingar. I anledning därav gick man vid tillkomsten av 1908 års författning så tillväga att äldre bestämmelser, som ej stod i överensstämmelse med lagens tvingande regler, ändrades till överensstämmelse med lagen. Vidare uteslöt man vid kungörelsens tillkomst sådana partier i äldre författnings— text som ägde direkt motsvarighet i lagen. Andra delar omarbetades för att komplet— tera lagen i syfte »att fortsätta där lagen slutade». Av det sistnämnda uttryckssättet kan synas som om tanken var att författ- ningen åtminstone delvis skulle erhålla även civilrättslig verkan. Det är emellertid fullt tydligt att detta vid tiden för tillkomsten av 1908 års KF ej var avsikten. Det ut- talades nämligen särskilt, att avsikten var att nyttjanderättslagen och kontrakten en-

samma skulle reglera rättsförhållandet mel- lan jordägaren och arrendatorn. och att den föreslagna författningen blott var att be- trakta som en instruktion för förvaltnings- myndigheten. Författningens ordalydelse hade också anpassats till detta förhållande. — Endast i några få särskilda fall hade förhållandena med kronans egendomar an- setts böra föranleda till avvikelse från la- gens principer.

Den sociala arrendelagstiftning som in- leddes med 1909 års norrländska arrende- lag (jfr s. 86) och som senare utbyggdes åren 1927 och 1943 gällde inte för något slag av publik jord. 1927 års reform om- fattade även en utbyggnad till arrendatorns skydd av arrendelagens regler om dagsverks- skyldighet för arrendatorn. Även om refor- men också i denna del kunde betecknas som »social», insattes den bland arrende- lagens allmänna bestämmelser (7 5) och gjordes generellt tillämplig på alla slag av jordbruksarrenden.3

Jordsakkunniga hade föreslagit att den särskilda arbetsrättsliga regleringen inte skulle gälla i de fall där jorden tillhörde »kronan, kommun eller municipalsamhälle eller eljest är i allmän ägo». Motiveringen var att något behov av regler sådana som de föreslagna ej förelåg i fråga om jord i allmän ägo. Bestämmelserna ansågs vidare vara mindre väl lämpade för publika upp- låtelser. Beträffande de ecklesiastika löne- boställena skulle de föreslagna bestämmel- serna dessutom i VISS mån komma att strida mot tidigare antagna regler för dessas ut- arrendering.4 Den ifrågasatta undantagsbe- stämmelsen uteslöts (betr. annat än eckle- siastika löneboställen) på förslag av lagrå- det som yttrade.5

Finge uttalandet om obehövligheten av ifrå- gavarande stadganden, såvitt publik jord an-

1 NJA II 1908 nr 5 5.3,19. 2 Kungl. kungörelse den 4 juni 1908, nr 52; jfr prop. 1908: 107 s. 14. ” Lagrummet motsvaras nu efter ändringar är 1943 av 45, 47 och 48 åå AL. Under tiden den 1 augusti 1927 — den 1 maj 1933 var upplåtelser från ecklesiastika boställen undantagna från de nämnda bestämmelserna. ' SOU 192618 5. 6,118. 5 NJA II 1928 s. 28; jfr 1933 s. 60.

går, anses vara uttryck för trygg förväntan, att desamma oberoende av lagbud skola iakt- tagas vid upplåtelser av dylik jord, kan erin- ras, att i så fall är det undantagsbestämmelsen som är överflödig. Men därtill kommer att det yttrande, domänstyrelsen avgivit, icke synes tala för att en sådan förväntan utan nödtvång skall uppfyllas. Någon utredning till stöd för åsikten, att paragrafen icke skulle lämpa sig för upplåtelser av publik jord har — frånsett de ecklesiastika boställena —— icke blivit före- bragt. Att sagda regler kunna å kronan och kommuner likasom å enskilda jordägare — lägga ett band, som i vissa fall kan vara be- svärande, är tydligen intet giltigt skäl mot likställighet, så länge icke särskilda förhål- landen visats föreligga, som för de publika rättssubjekten skulle medföra helt andra och svårare verkningar av reglernas tillämpning än för enskilda jordupplåtare. Frågan är av prin- cipiell betydelse. Om stat och kommun anses kunna utan fullgoda grunder frikallas från att i privaträttsliga förhållanden iakttaga vad eljest är till allmän efterlevnad påbjudet, helst på ett område, där de borde föregå med gott exempel, så frestas lagstiftaren att icke med tillbörlig omsorg överväga vad ur allmänna välfärdssynpunkter kan billigtvis fordras av de enskilda, och respekten för hans påbud un- dergräves.

Efter 1927 års arrendereform gjordes både utom och inom riksdagen förslag att de för- delar som sålunda kommit arrendatorerna i allmänhet till godo skulle utsträckas också till kronoarrendatorerna. Motioner i ämnet väcktes vid 1928 års riksdag. På förslag av jordbruksutskottet (nr 67) hemställde riks- dagen i skrivelse (nr 264) till Kungl. Maj:t om åtgärder i syfte att reglerna för upplåtel— ser under nyttjanderätt från kronans mark måtte i möjligaste mån anpassas efter den allmänna arrendelagens bestämmelser och syftemål. — I anledning av bl.a. nämnda hemställan tillkom 1932 års kronojordsut- redning (ordf. häradshövdingen N. Wihl- borg). I direktiven för den framhöll jord— bruksministern att utredningen vid utarbe- tande av förslag till arrendegrunder för så- väl jordbruksdomänerna som skogsjordbru- ken noga borde beakta gällande arrendelag— stiftnings grundläggande bestämmelser.

1932 års kronojordsutrednings betänkande (SOU 1933: 32) kom att ligga till grund

för den till sina huvudgrunder alltjämt

gällande Kungl. förordningen den 22 juni 1934 angående grunder för förvaltningen av viss kronoegendom (nr 320) med därtill hörande tillämpningsföreskrifter (KK 22/6 1934, nr 321). KF 22/6 1934 är tillämplig ej blott på kronans jordbruksdomäner utan också på de s.k. skogsjordbruken (jfr ovan 3. 176). För de senare hade särskilda arren- debestämmelser tidigare saknats. Däremot är förordningens tillämplighet begränsad till sådan kronojord som står under domänsty- relsens förvaltning (jfr ovan s. 177 not 8). Kronojordsutredningens betänkande kom att få betydelse även för övriga författnings- ändringar som efter 1934 gjordes beträffan- de den publika arrendelagstiftningen. Det finns därför anledning att här återge vad utredningen uttalade om speciallagstiftning- ens förhållande till arrendelagen (s. 49, 65).

Under utredningen har det framstått såsom naturligt, att vid utarrendering av statens jord- bruksdomäner böra i görligaste mån följas de stadganden angående arrende, som genom lagstiftningen fastställts till reglerandet av rättsförhållandet mellan arrendatorer och en- skilda jordägare, och att således i de särskilda bestämmelser, som kunna befinnas erforder- liga i avseende å det statliga arrendet, icke, utan då fullt giltiga skäl sådant föranleda, intages något som strider mot de lagfästa arrendestadgandena.

I den mån berörda stadganden äro av tvingande natur, äro de utan vidare bindande för staten vid utarrendering av dess jord- bruksdomäner. Men även de stadganden, som hava dispositiv karaktär, d.v.s. de, som genom avtal mellan parterna kunna försättas ur kraft, böra, i överensstämmelse med vad som utta- lades redan vid tillkomsten av 1908 års kun- görelse, i så stor utsträckning som möjligt vinna tillämpning å kronoarrendena. Har sta- ten genom lag fastställt, att vissa regler äro lämpliga och bära vara normgivande för den enskildes handlande, bör staten själv i första hand tillämpa dessa regler (kurs. här); ett mot- satt förhållande skulle lätteligen undergräva reglernas auktoritet.

I det av utredningsmännen framlagda för- slaget till förvaltningsgrunder såvitt det gäller jordbruksarrende i allmänhet har det endast i ett fåtal hänseenden, som i den speciella motiveringen skola beröras, ansetts betingat att avvika från allmänna nyttjanderättslagens stadganden. I övrigt har man vid uppgöran- det av förslaget utgått ifrån att, i den mån rättsförhållandet mellan jordägare och arren-

dator är reglerat genom nämnda eller annan allmän lag, dessa lagars stadganden skola vara gällande i avseende å kronoarrendena. Att bland förvaltningsgrunderna upptaga någ- ra bestämmelser återgivande nämnda stad- ganden har icke ansetts erforderligt eller ens lämpligt. Däremot har (i 2 5 andra stycket) upptagits ett generellt stadgande av innebörd, att i avseende å arrendeupplåtelse skall, där— est ej annat följer av den föreslagna författ- ningens bestämmelser, allmän lag gälla.

De nämnda bestämmelserna, såvitt de äro avsedda att reglera statens och arrendato- rernas ömsesidiga rättigheter och skyldighe- ter, beröra således huvudsakligen sådana för- hållanden, som icke äro genom lag regle- rade. — —-

I den föreslagna förordningen hava — icke upptagits bestämmelser till reglerande av andra med en arrendeupplåtelse samman- hängande förhållanden än dels sådana, som icke blivit reglerade genom allmän lag, och dels sådana, som med hänsyn till att kronan är fastighetsägare ansetts böra ordnas på annat sätt än enligt allmänna lagens mot- svarande stadganden. Beträffande förhållan— den, som icke blivit genom förordningen sär- skilt reglerade, skall tillämpas vad i allmän lag finnes stadgat till reglerande av jordäga— res och arrendators rättigheter och skyldig- heter. Föreskrift härom har intagits i andra stycket av 2 5. Innebörden av sagda före- skrift är dels den, att avtalsfrihet icke i nå- got ,fall förekommer (kurs. här) beträffande sistnämnda förhållanden, och dels den att, om genom en äldre författning, som icke har ka- raktären av allmän lag, avsteg gjorts från vad i ifrågavarande hänseende enligt lag gäller, en sådan författning ej skall vara tillämplig å arrendeförhållande, som uppkommer genom av— tal, avslutat enligt de i förevarande författ- ningsförslag intagna förvaltningsgrunderna.

Vad kronojordsutredningen sålunda utta- lat lämnades utan erinran under ärendets fortsatta behandling.6

Parallellt med det författningsarbete som hänförde sig till kronans jord skedde också vissa ändringar beträffande reglerna för den kyrkliga jordens förvaltning och utarrende- ring. Tillkomsten av 1910 års boställsordning jämte följdförfattningar innebar att den del av prästlöneboställena som ej disponerades för den egentliga prästgården undandrogs prästernas omedelbara disposition. Jord- bruksdelen skulle utarrenderas, medan skogs- marken ställdes »under skogsstatens omedel- bara vård och förvaltning». För utarrende-

ringen gällde dels de särskilda bestämmelser som boställsordningen innehöll, dels admini- strativa författningar i ämnet. I de delar där särskilda bestämmelser ej meddelats skulle allmän lag gälla. Det uttalades under lagens förberedelse att man vid de särskilda be- stämmelsernas avfattande haft motsvarande stadganden för kronodomänernas förvaltning till förebild.7 I fråga om den arrenderättsliga regleringen kan noteras att boställsordningen ålade arrendatorn att ensam nybygga och underhålla alla laga hus på lönebostället (23 å).

1910 års ecklesiastika boställsordning er- sattes den 30 augusti 1932 av en ny. 1932 års boställsordning innebar omfattande för- ändringar i fråga om grunderna för boställs- jordens förvaltning. Den betydelsefullaste nyheten var att det primära ansvaret för förvaltningen lades hos den kommunala en- heten, pastoratet. Detta skulle i sin boställs- förvaltning stå under tillsyn av de år 1925 respektive 1932 tillskapade boställs- och stiftsnämnderna. Både vid antagandet av 1910 och 1932 års boställsordningar hade såväl lagrådet som kyrkomötets yttrande in- hämtats. Författningarna kan därför såvitt angår de delar som berör enskildas rätt jäm- ställas med civillag. I 1932 års boställsord- ning (i fortsättningen endast benämnd bo- ställsordningen) skedde anknytningen till arrendelagen på det sättet att allmän lag skulle gälla i den mån annat ej följde av boställsordningen. Den tidigare hänvisningen till administrativa bestämmelser togs alltså bort. I det förslag som underställdes lagrådet hade den erforderliga kontrollen av pastora- tet anordnats på det sättet att boställsnämn- den kunde ålägga pastoratet att vidtaga er- forderliga åtgärder för avhjälpande av bris-

” Prop. 1934: 174 s. 28, 37. Den sista meningens andra »dels-sats» i kronojordsutredningens åter— givna uttalande torde vara att se mot bakgrunden av att KF 22/6 1934 (enligt såväl förslaget som den slutliga lydelsen) ej lägger hinder i vägen för att i särskilda fall utarrendera kronoegendom enligt äldre författningar (2 mom. övergångsbe— stämmelserna). Till den citerade meningens första »dels-sats» återkommer arrendelagsutredningen nedan 5. 204.

" NJA H 1911 s. 132, 143.

ter. Om pastoratet ej rättade sig efter åläg- gandet kunde det verkställas genom över- exekutors försorg på pastoratets bekostnad. Om nu bristerna hänförde sig till ett utarren- derat löneboställe kunde det enligt lagrådets mening tänkas medföra komplikationer i förhållandet pastoratet—arrendatorn. Detta kunde ej lösas på annat sätt än att arrenda- torn gjordes till part ej blott iförhållande till pastoratet utan även till boställsnämnden. Lagrådet yttrade.8

. om man —— på sätt med förslaget lärer vara avsett — skulle anse bestämmelserna i 31 5 (35 &) medföra, att pastoratet, i strid mot vad som i allmänhet gäller, skulle äga under löpande arrendetid självt vidtaga så— dana av boställsnämnden föreskrivna åtgär- der, som enligt arrendekontraktet ankomma på arrendatorn, uppstår ersättningsanspråk, som ej kunna finna sin lösning enligt all- männa nyttjanderättslagens grundsats om ar- rendators skyldighet att vid försummelse i av- seende å den arrenderade fastighetens hävd ersätta skillnaden i brister, som fastställts vid tillträdes- och vid avträdessyn. En olägenhet är även, att ehuru vid den ekonomiska be- siktningen prövningen i själva verket i stor utsträckning avser att utröna, i vad mån skyl- digheter, som arrendatorn tillförbundits full- göra, blivit eftersatta, denne vid besiktningen kan föra talan endast såsom mellankomman- de part (biintervenient).

Vill man behålla förslagets utgångspunkt -— arrendeförhållandets bedömande enligt allmän lagstiftning synes det krav skäligen böra uppställas, att de särskilda spörsmål, som uppkomma till följd av boställsordningens egna bestämmelser, besvaras i boställsord- ningen. Ett överlämnande av sådana frågor till en för den allmänna arrendelagstiftningen främmande avtalsmässig reglering torde ej medföra tillfredsställande resultat. Främst lä- rer detta gälla i fråga om de spörsmål, vartill bestämmelserna om boställsnämndens tillsyn över löneboställe giva anledning. Beställs- nämndens uppsikt synes icke erhålla tillbör- lig betydelse, med mindre dess beslut — då löneboställe är utarrenderat — blir bindande ej blott för pastoratet utan även för arrenda- torn. Detta enligt lagrådets uppfattning viktiga önskemål lärer lämpligen kunna vinnas så- lunda, att då påsynade brister äro beroende av försummelse från arrendatorns sida, åläg- gande att utföra erforderlig åtgärd för brister- nas avhjälpande meddelas arrendatorn.

Den av lagrådet förordade lösningen ge- nomfördes och kvarstår alltjämt i boställs-

Vid tillkomsten av KF 22/6 1934 hade uttalats (men ej stadgats) att arrendelagens dispositiva regler generellt skulle vara tving— ande i den mån annat ej var särskilt stad- gat (se 5. 184). Någon motsvarighet till detta uttalande gjordes ej vid tillkomsten av 1932 års boställsordning. En regel av detta innehåll intogs däremot i boställsordningen år 1950, varom mera nedan. I 1932 års bo- ställsordning förvandlades arrendatorns tidi- gare omfattande ansvar för byggnaderna till att gälla endast mindre reparationer. Bestäm- melsen var emellertid ej tvingande, och det uttalades också direkt i själva lagtexten att avtal mellan pastorat och arrendator att arrendatorn skulle svara för alla reparationer och nybyggnad eller ombyggnad av de laga husen var giltigt. Ansvaret för arrendeställets skick (inklusive byggnadsskyldighet) i för- hållande till uppsiktsorganen lades på pasto- ratet (23 5). Lagrummet ger ej alldeles klart vid handen huruvida detta ansvar (i den mån fråga är om annat än sådant som åvilar arrendatorn) gäller också i förhållan- de till arrendatorn. Flera tolkningar är här möjliga. Veterligen har dock aldrig pastora- tets principiella skyldighet att också i för— hållande till arrendatorn svara för ny- eller ombyggnad satts i fråga. Jfr nedan 3. 203.

1943 års allmänna arrendereform bragte inte frågan om en enhetlig arrendelagstift- ning till någon definitiv lösning. 1936 års arrendeutrednings förslag att avskaffa den norrländska arrendelagen och inarbeta dess innehåll i den allmänna lagen genomfördes visserligen. Däremot berördes de speciella publika arrendeförfattningarna inte direkt av arrendelagsreformen. 1936 års utredning yttrade.9

De med förslaget avsedda ändringarna i allmänna arrendelagen kollidera icke med nämnda specialbestämmelser och bliva så- lunda alltigenom tillämpliga på de ecklesiasti- ka arrendena. En särskild fråga är, huruvida specialbestämmelserna vilka bland annat tillförsäkra arrendatorn en på visst sätt kon- struerad optionsrätt böra ändras i anslut-

” NJA II 1933 s. 58. ” SOU 1938: 38 s. 68.

ning till den ordning som föreslagits i fråga om sociala arrenden. Härvidlag synes dock uppenbart, .att likformighetssynpunkten icke får tillmätas utslagsgivande betydelse. Då regler- na för ecklesiastika arrenden givetvis måste vara avpassade efter dessa arrendens sär- skilda beskaffenhet samt anledning ej före- ligger, att de nu gällande år 1932 tillkomna reglerna skulle vara mindre tjänliga för sitt ändamål, har arrendeutredningen icke funnit skäl att nu revidera desamma.

I fråga om kronoarrenden gäller vid sidan av allmänna arrendelagens stadganden en om— fattande specialreglering, som meddelats i förordningen den 22 juni 1934 angående grun- der för förvaltningen av viss kronoegendom. Genomföres arrendeutredningens förslag, lärer denna administrativa författning i ett par punkter böra jämkas i rent formellt hänseen- de. Härutöver inställer sig spörsmålet, i vad mån de inom sociala arrendelagstiftningen fö- reslagna nyheterna lämpligen borde vinna ef- terföljd även med avseende å kronoarrenden. Ehuru ändringar i sådant syfte icke synts arrendeutredningen ovillkorligen erforderliga, är det dock tänkbart, att önskemål om större likformighet kunna framkomma och att de- samma anses förtjäna avseende. Ett ställ- ningstagande till dylika eventuella önskemål förutsätter emellertid en närmare undersök- ning av de särskilda förhållanden som måste beaktas i fråga om kronoarrenden, en under- sökning som arrendeutredningen i sakens nu- varande läge icke ansett sig lämpligen kunna företaga. Det har förefallit arrendeutredningen mera ändamålsenligt, att frågan om revision av omförmälda förordning får anstå, intill dess det visat sig, om och i vilken mån arrende- utredningens lagförslag bliva genomförda.

Jordbruksministern uttalade att revisionen av arrendelagstiftningen syntes böra medföra att de särskilda författningar som reglerade förhållandena vid kronoarrenden och eckle- siastika arrenden, underkastades översyn i syfte att bringa dem i närmare överensstäm- melse med ändringarna i arrendelagen.10

Lagrådet påpekade att RLF i skrivelse till justitieministern den 28 augusti 1938 för- ordat att även vissa publika jordägare (kom- muner, universitet, akademier, högskolor och vetenskapliga samfund) upptogs bland de jordägarekategorier för vilka den speciella (»sociala») regleringen var avsedd att gäl- la. l anledning därav hade Uppsala universi- tet i skrivelse till lagrådet framhållit att uni- versitetsarrendena i realiteten var jämställda med kronoarrendena och hemställt att frågan

om ändrade regler för universitetsarrendena måtte behandlas i samband med den avsed- da översynen av förhållandena vid kronans och kyrkans arrenden. Lagrådet yttrade.11

Med hänsyn till den permanenta karaktären hos de arrenden som avses med de båda framställningarna synes det lagrådet överens- stämma med grunderna för specialreglering- en, att dessa arrenden bliva underkastade spe- ciella bestämmelser. Emellertid torde det i frå- gans läge, då krono- och ecklesiastika arren- den ej falla under den särskilda lagstiftningen, vara lämpligast att frågan om arrende av även annan jord i allmän ägo eller eljest jord av i viss mening publik natur regleras i särskild ordning; lagens bestämda avgränsning med- för ökad klarhet och de särskilda förhållan- den, som på sätt Uppsala universitet fram- hållit må föreligga, kunna vinna nödigt be- aktande. På grund härav och då hithörande spörsmål torde tarva ytterligare övervägande synas framställningarna i detta sammanhang icke böra föranleda vidare åtgärd.

Jordbruksministern anslöt sig till vad lag- rådet yttrat. Han förklarade sig förutsätta att berörda arrenden skulle bli föremål för särskild reglering. Denna borde i huvudsak ansluta sig till den nya sociala arrendelag- stiftningen. Även utskottet anslöt sig till önskemålen om att de publika arrendena fick en reglering som i huvudsak anslöt sig till denna lagstiftning.12

Det sålunda skisserade begränsade — programmet för arrendelagstiftningens för- enhetligande förverkligades successivt under de närmaste åren. Början gjordes år 1944 med kronoarrendena. Genom ändringar den 10 mars 1944 (nr 69) i förordningen den 22 juni 1934 angående grunder för förvaltning- en av viss kronoegendom gjordes vissa av de sociala bestämmelserna i arrendelagen till- lämpliga vid utarrendering av kronans jord- bruksdomäner och skogsjordbruk. Skyldig— heten att verkställa nybyggnad på domäner- na överflyttades från arrendatorn till jord- ägaren. Jfr 13 ä 1 mom. och 17 & första stycket KF 22/6 1934 före och efter 1944 års ändringar. 13 å 1 mom. lyder efter änd- ringen: >>Kronan åligger (kurs. här) att till— handahålla arrendatorn för jordbruket nödi-

1" Prop. 1943: 346 s. 45; NJA II 1944 s. 153. 11 NJA II 1944 s. 247. Tredje särskilda utskottet 1943 nr 2 s. 58.

_ga byggnader.» Själva formuleringen är an- märkningsvärd. Medan KF 22/6 l934isin ursprungliga lydelse—ilikhet med sin före- gångare av år 1908 — var skriven enbart som en instruktion för förvaltningsmyndigheten, har det citerade författningsrummet formule- rats som en civilrättslig regel. Till innebör— den härav återkommer utredningen (s. 196). Vid domänerna skulle dock alltjämt arren- datorn svara för såväl större som mindre re- parationer (»stora underhållet»). För kro- nans skogsjordbruk gjordes ingen ändring i den redan förut gällande ordningen att arrendatorns underhållsskyldighet endas omfattade mindre reparationer (»lilla un- derhållet»). Även bestämmelserna om op— tionsrätt ändrades. se härom nedan under V: 2.

Beträffande två begränsade grupper av publik jord utfärdades nya bestämmelser år 1945. Detta skedde genom tillkomsten av ecklesiastika arrendestadgan den 29 juni 1945 (nr 588) och stadgan den 15 novem- ber 1945 angående utarrendering av uni— versitetsjord (nr 751), båda alltjämt gällan- de. KS 29/6 1945 gäller för viss annan kyrklig jord än den varå boställsordningen är tillämplig (>>sådan ecklesiastik boställs- jord och annan till kyrkliga behov och ända- mål anslagen fastighet, vars förvaltning, helt eller i avseende å särskilt därmed förbundet bestyr, omhänderhaves av stiftsnämnd»). Även beträffande dessa båda år 1945 regle- rade arrendekategorier skedde en viss anslut- ning till 1943 års lagstiftning och därvid även till dess sociala bestämmelser. Bygg- nadsskyldighet stadgades sålunda för jord— ägaren medan ansvaret för det normala (»stora») underhållet lades på arrendatorn. Denne tillerkändes optionsrätt efter samma principer som gällde enligt KF 22/ 6 1934. KS 15/11 1945 men icke KS 29/6 1945 in- nehåller bestämmelser motsvarande den sär- skilda regleringen för skogsjordbruk enligt KF 22/ 6 1934. Däremot innehåller ingende— ra författningen — och ej heller KF 22/ 6 1934 någon motsvarighet till 50-hektars- gränsen i 49 & arrendelagen.

När det gäller den principiella anknyt-

ningen till arrendelagen föreligger en intres- sant skillnad mellan 1945 års båda författ- ningar. I KS 29/6 1945 sägs sålunda att författningen »skall i allt, varutinnan icke i arrendestadgan annat uttryckligen föreskri— ves, gälla vad allmän lag innehållertill regle— rande av jordägares och nyttjanderätts- havares rättigheter och skyldigheter, även om dessa lagens bestämmelser eljest skulle kunnat genom avtal sättas ur tillämpning» (4 & mom. 3). KS 15/11 1945 saknar mot- svarighet till denna bestämmelse. I författ- ningen föreskrives endast att vad i allmän lag finns stadgat om jordbruksarrende skall gälla, om ej annat följer av stadgan (2 €). Det framgår av förarbetena till KS 29/6 1945 att förebilden till den återgivna regeln i 4 5 3 mom. hämtats från KF 22/6 1934 och dess förarbeten. »Stadgandet har sam- ma innebörd som motsvarande föreskrift i förvaltningsgrunderna för kronoegendomar- na. Jämkningen i stadgandets avfattning har företagits enbart i förtydligande syfte.»13 I universitetsarrendeutredningens (ordf. pro- fessorn T. Engströmer) förslag av den 19 januari 1945, som låg till grund för KS 15/11 1945 fanns, förutom den nyss redovi- sade 2 å jämväl en bestänunelse av följan- de innehåll: »Då särskilda förhållanden be- träffande viss upplåtelse påkalla det, må dock, i den mån allmän lag så medgiver, överenskommelse träffas som innebär avvi- kelse från dess regler.» Till motivering här- för anförde utredningen (s. 35).

Den reglering av jordägares och arrendators rättigheter och skyldigheter som skett genom allmän lag bör i huvudsak vara normerande även för universiteten och deras arrendato- rer. På vissa punkter ha särskilda förhållanden föranlett upptagandet i denna förordning av regler som avvika från den allmänna lagens föreskrifter. I viss utsträckning medger denna förordning vidare att de förvaltande myndig- heterna genom avtal slutligen fixera rättsför- hållandet mellan parterna. Därutöver förelig- ger givetvis avtalsfrihet beträffande sådana detaljer som icke reglerats vare sig i allmän lag eller i denna förordning. En särskild fråga är huruvida man därutöver skall medgiva par- terna den friheten, att de vid fastställandet av arrendevillkoren skola vara obundna av stad-

” Kammarrådet Tom Wohlins utredning den 15/8 1938 s. 58.

gandena i allmän lag, i den mån avvikelser från dem må göras. Denna fråga synes i prin- cip böra besvaras nekande (kurs. här). För normalfallen bör det förbliva vid de villkor som fastställts genom allmän lag och denna förordning. En viss frihet för de förvaltande myndigheterna torde emellertid vara nödvändig för att förvaltningen skall leda till ett gott re- sultat. Även ur arrendatorernas synpunkt synes en sådan rörelsefrihet, varigenom ett alltför stelt förvaltningssystem kan undvikas, vara en förmån. Det bör därför tillåtas att den befo- genhet att avvika från allmän lags bestämmel- ser, som allmän lag medger, tages i anspråk när särskilda förhållanden beträffande viss upp- låtelse påkalla det. Härigenom vinner man jämväl den fördelen, att man icke behöver i denna förordning intaga detaljföreskrifter för alla specialfall.

I den slutliga versionen av KS 15/11 1945 har som nämnts regeln om den allmän- na lagens generellt tvingande verkan ej in- tagits. Frågan synes inte ha berörts under ärendets remissbehandling. Eftersom envar av de utredningar som förberedde 1945 års författningar ansåg att bl.a. arrendelagen, i den mån den skulle gälla, generellt också borde vara av tvingande verkan men be- stämmelse härom endast intagits i den ena av de båda författningarna, har man anled- ning förmoda att författningsskrivaren (för- fattningarna ha förberetts i samma departe- ment) menat inte blott att olika regler i det- ta avseende skulle gälla utan också under- känt universitetsarrendeutredningens här återgivna uttalande att parterna i ett publikt arrendeförhållande i allmänhet inte äger fri- het att avvika från en dispositiv lagregel.

KS 29/6 1945 gäller ej i allo likartat inom sitt tillämpningsområde. Beträffande vissa typer av kyrklig jord (allmänna kyrko— hemman, biskopshemman, klockarhemman, stifts prästlönefondshemman och annan ecklesiastik fastighet, som helt står under stiftnämndens förvaltning) gäller stadgan utan inskränkning. Beträffande sådan eckle- siastik fastighet, som endast i visst hänseende förvaltas av stiftsnämnden gäller däremot stadgan endast i den utsträckning som i ad- ministrativ ordning blivit särskilt bestämt (2 €).14 Med stöd av nämnda författnings— rum har utfärdats Kungl. cirkuläret den 6 maj 1949 angående provisoriska bestämmel-

ser för utarrendering av vissa kyrkofastig- heter i Skåne, Halland och Blekinge (nr 206). KC 6/5 1949 föreskriver — såvitt är av direkt arrenderättsligt intresse att vad i 14 & KS 29/6 1945 sägs i fråga om bygg- nads- och underhållsskyldighet skall gälla »kyrkors hemman och lägenheter» i de tre landskapen.15

En arrendereform på det publika områ- det efter annat mönster skedde i och med antagandet av lagen den 12 april 1946 med särskilda bestämmelser om arrende av viss kommunal jord (nr 147). Denna lag, som gäller för huvudparten av kommunernas upplåtelser (av »brukningsdelar») för jord- bruksändamål, är så uppbyggd att den även i rent lagtekniskt avseende ansluter sig till arrendelagens sociala bestämmelser och i öv- rigt endast reglerar de undantag därifrån som ansetts påkallade av hänsyn till kom- munernas speciella behov. Den kommunala arrendelagen gäller sålunda endast för arren— den omfattande högst 50 hektar odlad jord; detta i motsats till den publika arrendelag- stiftningen i övrigt, som ej känner någon motsvarande arealgräns. De kommunala ar- rendatorer som lyder under 1946 års lag har en optionsrätt som är konstruerad på samma sätt som Optionsrätten enligt arrendelagen. Den väsentligaste skillnaden mellan den kommunala arrendelagen och de sociala be- stämmelserna i den allmänna arrendelagen är att minimitiden för kommunarrendena satts till endast ett år (mot eljest fem). Sam- ma tider gäller också för de genom options- rätt förnyade upplåtelserna. I fråga om :an- svaret för underhåll och byggande av arren- deställets hus gäller samma regler för båda kategorierna. — Lagen 12/4 1946 intar en särställning inom den publika arrendelag-

" Förvaltningen av de ecklesiastika lönebostäl- lena står under uppsikt av bl.a. stiftsnämnden. KS 29/6 1945 blir emellertid inte därigenom ens i någon del tillämplig å förvaltningen av lönebostäl- lena. Boställsordningen och KS 29/6 1945 torde överhuvudtaget ej äga något gemensamt tillämp- ningsområde. Lydelsen av 1 & KS 29/6 1945 är emellertid här ej fullt tydlig (»Denna stadga av- ser————fastighet, vars förvaltning, helt eller i avseende å särskilt därmed förbundet bestyr, om- händerhaves av stiftsnämnd.») " Jfr Andra kammarens prot. 17/3 1948 s. 120.

stiftningen såtillvida att den är ensam om att helt ansluta sig till arrendelagens terminologi och systematik.

I fråga om den största gruppen av publika arrenden, nämligen de ecklesiastika lönebo- ställena, skedde motsvarande, begränsade anpassning till arrendelagen genom lagen den 15 december 1950 (nr 655) med vissa ändringar [ ecklesiastik boställsordning den 30 augusti 1932. Den betydelsefulla frågan om byggnads- och underhållsskyldigheten lösta på det sättet att parterna gavs frihet att välja mellan arrendelagens »sociala» system (arrendatorn ansvarar endast för mindre reparationer) och det eljest vanliga systemet, som innebär att arrendatorn ansva- rar för alla reparationer (28 5). Vidare av— lägsnade man den möjlighet som dittills funnits att med giltig verkan avtala att ar- rendatorn skulle svara också för nybygg- nadsskyldighet och brandförsäkringsplikt (28 å). I övrigt skulle bestämmelserna i 59 och 60 55 arrendelagen (om jordägarens an- svar för byggnadernas skick vid socialt ar- rende) gälla också för boställsarrendena. Även 58 & arrendelagen gjordes tillämplig på nämnda arrenden. Det innebar dels att lega ej vidare kunde bestämmas enligt index, dels att arrendatorn berättigades till nedsätt- ning i legan vid missväxt (jfr vid 8 kap. 6 & NyaJB nedan). Av arrenderättsligt intresse är slutligen att man nu också i boställsord- . ningen införde den bestämmelse som redan

förut fanns i KS 29/6 1945 och som före- skriver att bl. a. arrendelagens dispositiva bestämmelser inom boställsordningens om- råde skall gälla med tvingande verkan (26 5 1 mom.). Någon motsvarighet till arrendela- gens dispenssystem vid sociala arrenden in- fördes ej i boställsordningen.

Medan lagrådet hörts över såväl 1910 som 1932 års boställsordningar, skedde så vid 1950 års ändringar endast i begränsad utsträckning och ej i de delar som här refe- rerats och är av arrenderättslig betydelse. Ej heller hördes kyrkomötet.16 — Om inne- börden av 1950 års ändringar i boställsord- ningen återkommer utredningen nedan 8. 201.

Med 1950 års ändringar i boställsordning- en kan det hittillsvarande författningsarbetet med den publika arrendelagstiftningen — bortsett från några smärre ändringar utan egentligt principiellt intresse sägas vara avslutat. Vid en historisk översikt som denna är det emellertid anledning att också redogö- ra för behandlingen av nyttjanderättshava- res rätt till publik jord i några andra, be- släktade sammanhang.

Enligt den ursprungliga lydelsen av en- sittarlagen (jfr ovan s. 90) undantogs från inlösningsrätten jord som tillhörde kronan. Undantaget utvidgades år 1925 och sedan dess gäller att jord som tillhör kronan, stad, köping, eller municipalsamhälle är undan- tagen från lagens tillämpningsområde. Man finner således att inlösen kan ske av mark som tillhör exv. landskommun liksom av kyrklig jord i den mån jorden ej tillhör kro- nan.17

Frågan diskuterades också vid tillkomsten av lagen den 27 juni 1957 om fiskearrende. Lagen behandlar visserligen inte jordbruks- arrende men den är uppbyggd i nära an- slutning till arrendelagen och särskilt dess bestämmelser om sociala arrenden. Fiske- arrendelagen hänvisar dessutom i väsentliga delar direkt till arrendelagen. Vad som här särskilt intresserar är konstruktionen av till- lämpningsområdet såvitt gäller fastighets- ägaren. Medan man såväl år 1943 som vid tidigare beslut om social lagstiftning beträf- fande jordbruksarrende låtit den sociala regleringen gälla endast vissa i lagen upp— räknade kategorier av enskilda jordägare, saknar inom fiskearrendelagens tillämpnings- område frågan vem som är fastighetsägare all betydelse. Lagens tillkomsthistoria är på denna punkt av intresse.

" NJA II 1950 s. 448. Från lagrådet inhämtades yttrande »i vad förslaget innebär ändrade bestäm- melser angående synemän». Denna fråga var ej direkt berörd i förslaget. Lagrådet antecknade därför att det låtit sin granskning omfatta försla- get till ändring av 5 och 39 åå boställsordningen med därtill hörande slutbestärnmelser. Nämnda bestämmelser har avseende på boställsnämnden och dess sammansättning men berör ej omedelbart arrendeparternas förhållanden. Prop. 1950: 209 s. 64 f. " Jfr Skarstedt m. fl., 1941, s. 455, 530.

Under förberedelsen till fiskearrendelagen diskuterades, om lagen skulle gälla också för kronans och kyrkans fastigheter. Fiskerätts- kommittén hade med utgångspunkt från 1943 års sociala arrendelagstiftning föresla- git lagstiftning i ämnet men därvid inte gjort någon begränsning med hänsyn till kretsen av upplåtare.18

Fiskeristyrelsen hade i ett den 1 december 1953 avgivet förslag till lag i ämnet (stenci- lerat) förordat att lagen inte skulle vara tillämplig på upplåtelse från »fastighet, som tillhör kronan eller är av ecklesiastik art». Till motivering härför anförde fiskeristyrel— sen (5. 23; noter ej medtagna).

Den ifrågasatta lagstiftningens tillämpnings- område synes ej böra begränsas till fiskear- renden, vilka upplåtits av de kategorier jord- ägare som den sociala arrendelagstiftningen avser. De fiskearrenden som äro i särskilt behov av skydd torde nämligen i stor ut- sträckning ha upplåtits av andra än nämnda jordägare.

Upplåtelser från kronans fastigheter torde dock icke böra falla under den föreslagna lag- stiftningen. Förvaltningen av kronans fiskevat- ten regleras genom kungörelsen den 8 juni 1951 (nr 395) angående förvaltningen av kro- nans fisken och cirkulär samma dag (nr 396) till domänstyrelsen och de övriga myndighe- ter som ha kronan tillhöriga fisken under sin förvaltning rörande tillämpningen av nämnda kungörelse. Fiskeristyrelsen anser sig kunna förutsätta, att kronans fiskearrendatorer i nu aktuella hänseenden icke erhålla en sämre ställning än de skulle ha haft om upplåtelser från kronans fastigheter ej undantagits från den föreslagna lagstiftningen. Med dylika upplåtelser synas böra likställas upplåtelser från ecklesiastik jord, även i fall då denna icke är att anse såsom kronans tillhörighet. Utarrendering och annan upplåtelse av eckle- siastik jord regleras genom särskilda författ- ningar och det är angeläget att den föreslag- na lagstiftningen icke kolliderar med dessa.

Av remissyttrandena över fiskeristyrelsens förslag är utlåtandet av arrendenämnden i Blekinge län av särskilt intresse. Den anför- de.

Till stöd för detta undantagande kan givet- vis åberopas, att ej heller nyttjanderättslagens specialreglering gjorts direkt tillämplig på kro- nans eller ecklesiastik myndighets upplåtel- ser. Emellertid torde denna ägarekategoris fri- tagande från 1943 års sociala arrendelag-

stiftning väsentligen hava berott på vissa med' byggnadsskyldigheten sammanhängande svå- righeter och jämväl på andra omständighe- ter, som icke eller endast i mindre mån kunna antagas hava motsvarighet vid fiskerättsupp- låtelser. Då berörda inskränkning av den so- ciala arrendelagstiftningen ej sällan bedömts. såsom opåkallad och mindre rättvis, och det måste medgivas att den från principiell syn- punkt ter sig föga tilltalande, vill arrende- nämnden ifrågasätta lämpligheten av att den tages till förebild i den nu tillämnade regle- ringen av fiskerättsupplåtelserna. Denna sy- nes med fördel kunna inbegripa alla jordäga— rekategorier.

I en inom jordbruksdepartementet år 1956 upprättad promemoria i ämnet föreslogs att den nya lagen i sitt förhållande till fiskerät— tens ägare skulle erhålla generell giltighet. Efter hänvisning till åtskilliga av de uttalan— den och författningsbeslut som här tidigare redovisats hävdades att det från principiell synpunkt var angeläget att upplåtelser från kronans och kyrkans fastigheter reglerades av samma lag som fiskerättsupplåtelser i öv- rigt. I promemorian uttalades vidare.")

Härtill kommer, att de av kronan upplåtna. fiskearrendena är förhållandevis talrika. Det- ta gäller särskilt i Norrland, där i vissa län. antalet av kronan utarrenderade fisken torde överstiga antalet av enskilda utarrenderade.. Det synes också ur synpunkten av förtroendet för statens verksamhet över huvud taget fram- stå såsom betydelsefullt att misstanke icke kan uppstå att staten skulle gentemot sina. arrendatorer vilja förbehålla sig större rättig- heter än de som får förekomma vid arrenden från enskilda. Ett mycket stort antal remiss— instanser har även uttalat sig för att nu ifråga- varande upplåtelser inbegripes under lagen,. medan endast ett par uttryckligen förordat att upplåtelserna i fråga undantages. För ett inbegripande under lagen talar också dessa. upplåtelsers permanenta karaktär. Det kan vis- serligen häremot invändas att 1943 års so- ciala arrendelagstiftning icke gjordes tillämp- lig på upplåtelser från kronan och från eckle- siastika myndigheter. Förhållandena är emel- lertid, såsom ock arrendenämnden i Blekinge. län framhållit, annorlunda vid nu ifrågavaran- de slag av upplåtelser. Några väsentliga prak- tiska problem torde knappast uppstå, om upp- låtelserna föres in under lagen, enär det stat- liga s.k. »kortfisket» torde bli oberört av bestämmelserna och de statliga upplåtelser-

" SOU 1947: 47 s. 23, 308; jfr prop. 1957: 151 s. 35. ” NJA II 1957 s. 231.

na till yrkes- eller husbehovsfiske regelmäs- sigt torde ske genom kontrakt.

Föredraganden, statsrådet Eliasson, anslöt sig till departementspromemorians uttalande att principiella skäl talade för att när det gällde kretsen av jordägare ge lagen gene- rell tillämpning. Han yttrade vidare.20

De flesta remissinstanserna, däribland fis- keristyrelsen som tidigare föreslagit undantag för dylika upplåtelser, synes nu vara ense om att lagen bör omfatta dessa. Kammarkollegiets och domänstyrelsens betänkligheter (se prop. s. 44) med hänsyn till de befarade svårighe- terna att, om något undantag ej göres, till- godose det sociala intresset av att allmänhe- ten får möjligheter till fritidsfiske synes mig ej avgörande. Något hinder mot att vid ny arrendeupplåtelse, varå denna lag blir tillämp- lig, stadga den inskränkningen att fiskearren- datorn får finna sig i att rätt till sportfiske i begränsad omfattning upplåtes å det ut- arrenderade fiskevattnet föreligger ej. I fråga om äldre upplåtelser kan vid behov möjlighe- terna till ändring av arrendevillkoren vid för- nyat arrende användas.

I riksdagen var meningarna delade beträf- fande lagens tillämplighet i förhållande till publika jordägare. Tredje lagutskottet var enhälligt såtillvida att utskottet ansåg att något undantag ej borde ske för den kyrkliga jorden. Däremot ville utskottets majoritet (nio röster mot sju) göra undantag för kro- nans fisken. Enligt denna uppfattning bor- de — i analogi med KF 22/6 1934 — i stället i administrativ ordning utfärdas be- stämmelser, som tryggade ställningen för kronans fiskearrendatorer i huvudsaklig överensstämmelse med den föreslagna lagen. I själva principfrågan uttalade utskottsmajo- riteten.21

Mot propositionens förslag att låta lagen omfatta jämväl upplåtelse från fastigheter, som tillhör kronan eller är av ecklesiastik natur, har under remissbehandlingen vägande in- vändningar framställts bl.a. av flera centrala verk. Övervägande antalet remissinstanser har dock tillstyrkt den lösning av föreliggande spörsmål, som valts i propositionen. I motio- nerna I: 513 och 11:648 samt II: 647 har före- slagits, att från lagens tillämpningsområde un- dantages fastigheter som tillhör kronan. I mo— tionerna I:514 och II: 646 föreligger samma yrkande med tillägg, att med kronans fastig- heter bör jämställas fastigheter av ecklesiastik natur. Med bortseende från den i samman-

hanget mindre betydelsefulla frågan, om den kyrkliga jorden i de fall den icke äges av kronan bör jämställas med den enskilda eller den statliga, kan vägande skäl anföras både för och emot propositionens stånd- punkt. Med denna vinner man att man slipper göra en gränsdragning, som såväl för de lag- stiftande och rättstillämpande organen som för den av saken berörda allmänheten kom- mer att medföra vissa svårigheter. Den s.k. sociala jordbruksarrendelagstiftningen, vilken som ovan angivits i väsentliga delar tagits till förebild för förslaget till lag om fiskearren- den, gäller emellertid icke för upplåtelser från kronan. Även i åtskilliga andra huvudsakligen socialt betingade lagar har gjorts motsvaran- de undantag. Utskottet kan i sammanhanget hänvisa till 1930 års lag om arbetstidens be- gränsning samt flertalet övriga arbetstidslagar. Då även den föreslagna fiskearrendelagen torde få anses som i stor utsträckning socialt betingad, synes det utskottet stå i god över- ensstämmelse med den sålunda konstaterade principen att från lagens tillämpning undan- taga upplåtelser från kronan.

Utskottsminoriteten anförde i själva prin- cipfrågan bl. 21.22

Det kan å ena sidan möjligen hävdas att en arrendator av ett kronofiske bör kunna känna sig lika trygg i sin rätt som en annan fiskearrendator, även om kronans fisken un- dantas från lagens tillämpningsområde, men det bör å andra sidan finnas några alldeles särskilt viktiga skäl för att man icke skall låta lagen gälla utan undantag. Det är dock en allmän och inom lagstiftningen erkänd princip att kronan icke i civilrättsliga sammanhang genom att ställa sig själv utanför lagen till- försäkrar sig särskilda förmåner. — — — Ut- skottet synes vilja göra gällande att det skulle vara en allmänt vedertagen princip, att lagar, som är huvudsakligen socialt betingade, ge- nomgående skulle göra undantag för staten eller kronan. Även om den av utskottet så- lunda hävdade principen faktiskt existerar, vil- ket dock starkt ifrågasättes — lagen den 3 januari 1949 om arbetarskydd exempelvis gäl- ler ju även för staten som arbetsgivare an- ser vi likväl att såväl socialt betingade lagar som andra i princip icke bör ställa kronan eller staten i särställning.

Första kammaren biföllmajoritetsförslaget medan andra kammaren anslöt sig till mino— ritetens mening. Utskottet företog i anled- ning därav frågan till sammanjämkning.

2” NJA II 1957 s. 232. 21 NJA II 1957 s. 240. ” TLU 1957 nr 21 s. 72.

Utskottets förslag (tio röster mot sex) inne- bar en kompromiss. Utskottet anförde.23

Med hänsyn till de ståndpunkter, som kam- rarna sålunda intagit, finner utskottet sam- manjämkning av kamrarnas skiljaktiga me- ningar lämpligen böra ske på så sätt, att riksdagen beslutar att från den nya lagstift- ningens tillämpningsområde undantaga kro- nans fisken men att detta undantag i avvak— tan på vunna erfarenheter begränsas i tiden till fem år. Före utgången av denna tid bör frågan om fortsatt undantagande från lag- stiftningen av kronans fisken ånyo prövas. Ut- skottet räknar med att det under denna tid- rymd med tillräcklig grad av säkerhet skall visa sig, huruvida behov föreligger att där- efter bibehålla en särlagstiftning för kronan.

Utskottsminoriteten vidhöll sin tidigare in- tagna ståndpunkt. Riksdagen biföll samman- jämkningsförslaget. I enlighet därmed ut- färdades den 20 september 1957 en Kungl. kungörelse med särskilda bestämmelser om fiskearrenden, som upplåtas av kronan (nr 526). Kungörelsen var tidsbegränsad och upphörde att gälla den 30 september 1962. Fiskearrendelagen äger därefter generell gil- tighet i fråga om kretsen av jordägare.

IV. Reformkrav

Trots att mycket gjorts för att göra den all- männa arrendelagens principer tillämpliga också för upplåtelse av publik jord, har åt- skilligt missnöje yppats just på detta områ- de. De som här tagit till orda har i allmän- het framställt kravet att man helt eller till större delen borde slopa all åtskillnad i för- fattningarna mellan publika och andra upp- låtelser och därvid i största möjliga utsträck- ning låta arrendelagens sociala bestämmelser bli normgivande.

I skrivelse från RLF till jordbruksmi— nistern den 13 juni 1945 erinrades om de då genomförda eller planerade åtgärderna för att bringa de publika arrendebestämmel- serna i överensstämmelse med principerna i 1943 års lagstiftning (jfr s. 67). RLF på- pekade att sådana utarrenderingar som gjor- des av andra statliga myndigheter än domän- verket syntes komma att ej bli berörda av be- slutade eller ifrågasatta reformer. RLF hem- ställde därför om enhetliga och efter den

nya arrendelagstiftningen anpassade regler för all statlig utarrendering. -— RLF:s fram- ställning har remissbehandlats 1945 och 1946 och ös erlämnats till utredningen.

Remissvaren gav vid handen att det störs- ta antalet upplåtelser för jordbruksarrende (inklusive trädgårdsmästerier) förekom inom de militära förvaltningarna (jfr ovan 3. 177). Övriga upplåtelser syntes såväl i fråga om antal som areal ha varit av förhållandevis begränsad omfattning. RLF:s framställning tillstyrktes eller lämnades utan erinran av domänstyrelsen, lantbruksstyrelsen och Sveri- ges lantbruksförbund.Avstyrkande yttranden avgavs av riksmarskalksämbetet, fortifika- tionsförvaltningen, flygförvaltningen, marin- förvaltningen, vattenfallsstyrelsen och luft- fartsstyrelsen. Skolöverstyrelsen förklarade att det icke vid någon av de läroanstalter som stod under styrelsens överinseende fanns någon utarrenderad jord. De avstyr- kande myndigheterna framhöll i allmänhet att de omständigheter som gjort att myndig- heten (eller underlydande organ) disponera- de fastigheten också medförde att myndig- heten för sin verksamhet var i behov av en friare ställning i förhållande till arrendato- rerna än vad exv. den sociala arrendelagstift- ningen i allmänhet medgav. Belysande här- för är luftfartsstyrelsens yttrande.

Vid utbyggnad av flygplatser plågar utan- för de för flygplatserna erforderliga område- na inköpas mark för att säkerställa eventuell ytterligare utbyggnad. Mark, som icke för till- fället är erforderlig för luftfartsändamål dy- lik mark kan även finnas inom flygplatsom- rådet, men ej innanför flygfältsgränsen ut- arrenderas i allmänhet till närboende jord- brukare som tillskott till deras mark. Därest luftfartens utveckling så kräver, måste emel- lertid sådan mark kunna användas för sitt ändamål utan större uppskov. Dröjsmål skulle kunna medföra allvarliga olägenheter för luft- farten samt onödiga kostnader för kronan. Införande av bestämmelser om minimitid för arrende och om optionsrätt för arrendator måste därför av luftfartsstyrelsen på det be- stämdaste avstyrkas. En eventuell skyldighet för kronan att tillhandahålla arrendatorn för jordbruket nödiga byggnader, såsom är före- skrivet beträffande domänstyrelsens mark, är beträffande av luftfartsstyrelsen förvaltad mark

TLU 1957 nr 24.

otänkbar. Överhuvud måste styrelsen avstyrka alla inskränkningar till förmån för arrenda- tor, då styrelsens markområden ju anskaffats för luftfartsändamål och endast tillfälligt ut— arrenderas, varvid arrendena dessutom på grund av de speciella förhållandena sättas lå t. gl vissa fall har styrelsen upplåtit själva flyg- fältet till nyttjande, nämligen till fårbete. Där- est dylik upplåtelse är att betrakta som ar- rende, varom tvekan torde kunna råda med hänsyn till att upplåtelsen endast är partiell, gör sig vad ovan anförts i än högre grad gällande för dylika upplåtelser. Därest av so- ciala skäl inskränkningar skulle göras i sty- relsens befogenheter avseende själva flygfäl- tet, måste styrelsen upphöra med dessa upp- låtelser.

Den 16 juni 1952 riktade RLF en ny framställning till jordbruksministern. Denna hade en betydligt vidare syftning än den tidi- gare nämnda. Förbundet hemställde nu att en allmän översyn av hela arrendelagstift— ningen snarast kom till stånd (jfr s. 67). Det framhölls att även om vissa brister och ofullkomligheter vidlådde 1943 års lagstift- ning, denna dock på det stora hela taget innebar en lämplig ordning. Däremot med— förde den bristande enhetligheten på det publika arrendeområdet stora olägenheter. De sociala bestämmelserna i arrendelagen borde därför generellt utsträckas till statens, kyrkans, universitetens och kommunernas samtliga utarrenderingar. Som en allvarlig brist i arrendelagen betecknades det förhål- landet att ansvaret för arrendeställenas bygg- nader vid vanliga arrenden var anordnat på ett otidsenligt sätt. Skrivelsen som ej varit föremål för särskild remissbehandling har överlämnats till utredningen. En ny fram- ställning i ämnet gjordes av RLF den 30 september 1957 (jfr s. 70). Däri påpe- kades bl.a. att möjlighet till nedsättning av arrendet vid missväxt fanns beträffande vissa sociala och publika arrenden men ej vid kronoarrenden, vilket var en brist som borde avhjälpas. Efter remissbehandling har skrivelsen i denna del överlämnats till ut— redningen. Samma fråga var föremål för en interpellationsdebatt i andra kammaren den 18 december 1957 (prot. 11:30:24 och 134).

Svenska stadsförbundet gjorde den 15

september 1953, närmast med anledning av avgörandet i de båda rättsfallen NJA 1953 s. 212 och 224, en framställning vari före- slogs att Kungl. Maj:t måtte föranstalta om en sådan ändring av 1946 års kommunala arrendelag, att denna inte blev tillämplig på arrende av obebyggd jord (jfr s. 67 0. 158).

Frågan om enhetliga och efter de sociala bestämmelserna i arrendelagen avpassade regler för de publika upplåtelsema utgjorde en huvudpunkt i motioner vid 1959 års riks- dag (I:41 :II: 50). I utlåtande över mo- tionerna yttrade tredje lagutskottet (nr 7) att de särskilda bestämmelserna för de arren- den där jorden ägs av offentligrättsliga sub- jekt borde kunna göras enklare och enhet- ligare. Frågan syntes dock knappast vara av den vikt att den borde göras till en huvud— fråga vid en arrendereform, men med hän- syn till de många redan förut gjorda fram- ställningarna om en mera allmän översyn tillstyrkte utskottet en allmän och skyndsam översyn av arrendelagstiftningen. Riksdagens beslut fattades i enlighet härmed (jfr s. 105). Skrivelsens (nr 128) anmälan i statsrådet re- sulterade i det inledningsvis omnämnda be- slutet den 11 december 1959 om arrende— lagsutredningens tillsättande.

Åtskilliga specialfrågor i den publika arrendelagstiftningen har under årens lopp behandlats av riksdagen, t. ex. fjällägenhets- arrende (1950 motion I: 100, TLU nr 20), jämtländska arrendelägenheter (1951 skr. 317), kronoarrendatorernas jakträtt (1952 motioner I: 56:11:74; TLU nr 17; 1954 motioner I: 245 : II: 294; TLU nr 12; skr. 146) och kronodomänernas avkastning (1952 skr. 293). Sistnämnda riksdagsskrivelse äger samband med domänstyrelsens inledningsvis omnämnda skrivelse den 14 november 1952, som överlämnats till utredningen (jfr s. 70).

I direktiven för arrendelagsutreningen har jordbruksministern anknutit till RLF:s fram- ställningar i ämnet och särskilt framhållit dels att översynen nu bör omfatta också de särskilda bestämmelserna för upplåtelse av jord i allmän ägo, dels att det bör eftersträ— vas att i största möjliga utsträckning anpassa bestämmelserna efter de regler som givits i

I arrendelagsutredningens frågeformulär nr 1 (bilaga 7) tillfrågades mottagarna om de ansåg det angeläget med större enhetlig— het inom området för de publika arrende- författningarnas tillämpningsområde (fråga 16). Vidare frågades, om bristen på enhet- liga bestämmelser gjort sig särskilt märkbar i något speciellt avseende (fråga 17).

Bland de svarande påträffas en mycket stark och utbredd opinion för en enhetligare ordning. Överhuvudtaget är det inte något genom frågeformuläret aktualiserat spörs- mål där man påträffar en så påtaglig en- hällighet som här. Bland de 139 svaren på- träffas endast ett där det sägs att en föränd- ring av det publika systemet inte skulle vara av något egentligt värde. Lantbruksnämnden i Älvsborgs läns södra område uttalade så- lunda (som svar på fråga 16) att i och för sig intet torde stå att vinna på en ändring.

I några av de svar som inkommit från domänverkets lokala chefstjänstemän har an- förts liknande synpunkter. Överjägmästaren i östra distriktet ansåg det visserligen önsk- värt att arrendeförfattningarna i största möj- liga utsträckning gjordes likformiga men på- pekade att hänsyn därvid måste tas till de olika upplåtelsernas speciella natur. — Bort- ses vidare från några svarande som inte alls berört dessa frågor råder en nästan fullstän- dig enighet i kravet på en enhetligare arren- delagstiftning. Särskilt kraftigt har detta önskemål betonats i de yttranden som avgi- vits av lantbruksnämnder, hushållningssäll- skap, RLF-förbund och arrendatorsförening- ar.

V. Arrendelagsutredningens förslag till principlösning

1. Utgångspunkter

Utredningen har tidigare i detta kapitel lämnat en översiktlig redogörelse för de fak- tiska och rättsliga förhållanden som bildar bakgrunden till kronans och andra offentlig- rättsliga subjekts upplåtelser av mark för

jordbruksarrende. Några av dessa subjekt har landets i särklass största jordbruksför- valtningar. Även om avkastningen från de publika jordarna i dag spelar en underord- nad roll i jordägarnas budget, kan det icke förnekas att de utgör ett utomordentligt värdefullt och på det hela taget välskött fastighetsbestånd. Gårdarna är i regel väl bebyggda och jorden i god hävd. Arrende- förhållandena präglas av stabilitet. Härtill bidrager givetvis i hög grad att de publika jordägarna endast i sällsynta undantagsfall brukar ta sina jordbruksegendomar under eget bruk. I de flesta fallen finns inte något alternativ till arrendeformen; i vissa författ- ningar är den f.ö. direkt föreskriven (KF 22/6 1934 2 5 st. 1; KS 29/6 1945 4 5 1 mom.). Förhållandet mellan förvaltnings- personalen och arrendatorerna synes, såvitt utredningen kunnat finna, i allmänhet vara gott. Arrendatorema besväras inte i onödan med syner och besiktningar utan de lämnas i betydande utsträckning att sköta sina ar- rendegårdar helt självständigt, och parternas olika mellanhavanden görs i allmänhet upp i samband med avräkning efter syn. Full- ständiga syner åtföljda av avräkning (i en eller annan form) sker i regel vart tionde år -— genomgående på kronans arrenden samt på en del av de kyrkliga arrendena (jfr nedan s. 314). Inom Uppsala universi- tets jordbruksförvaltning företas syn vart tionde år. Däremot sker vanligen avräkning först i samband med arrendatorns avflytt- ning.

Den allmänna meningen är nog att arren- datorerna i varje fall på de större publika gårdarna »har det bra». Sannolikt förhåller det sig också på det sättet. För arrendatorer- na kan det å andra sidan i en del fall vara olägligt att jordägaren alltid är anonym. Om arrendatorn vill ha en ändring till stånd eller om han och förvaltaren ej kommer överens, är det naturligt att arrendatorn tycker sig stå inför en svårforcerad snårskog av bestäm- melser och paragrafer. Redan mångfalden av organ på jordägaresidan, särskilt påtag- lig på det kyrkliga området, är ägnad att verka förvirrande för arrendatorn. Samtidigt bör det dock betonas att möjligheten till ad-

ministrativa besvär över ett underordnat för- valtningsorgans beslut i många lägen inne- fattar en praktisk och billig rättssäkerhets- garanti för arrendatorn. De publika arrenda- torernas besittningsskydd framstår numera som föråldrat och främst från principiell synpunkt som mindre tillfredsställande.

De egentliga publika arrendegårdar, för vilka särskilda arrendebestämmelser gäller utgör ca 5000.1 Det säger sig självt att godsförvaltningar av den storlek det här i många fall gäller inte kan drivas utan att det då och då kommer till meningsmotsätt- ningar och tvister mellan jordägare och ar- rendator. Det är ett självklart önskemål för båda sidor — liksom för dem som skall lösa tvisterna — att rättsläget kan klarläggas utan alltför omfattande utredningar. Att helt kunna undvika tvister är naturligtvis inte möjligt, men det är ett rimligt krav att deras biläggande på ett riktigt sätt inte skall framstå som svårare än vid arrenden i all- mänhet. För närvarande är rättsläget vid de publika arrenden, som regleras av särskilda författningar, sådant att det ej motsvarar rimliga krav på säkerhet och klarhet. Det är i första hand ett arrendatorsintresse men i andra hand också ett allmänt intresse att missförhållanden av denna art undanröjes.

2. Försök till karakteristik av det publika arrendeförhållandet

Arrendeförhållandets uppbyggnad. Bety- delsen av att kontraktet hänvisar till specialförfattningen

Frågan om en publik arrendators rättsställ- ning är komplicerad och på många punk- ter oklar. Vägledande praxis förekommer endast sparsamt.

Alla avtal om jordbruksarrende som in- gåtts efter den 31 december 1946 kräver för sin giltighet skriftlig form. Bortses från ännu bestående muntliga avtal, som dock nu måste vara få, kan man i rättsförhållandet mellan jordägare och jordbruksarrendator urskilja tre väsentligt artskilda avsnitt. För det första

1 På grund av de kommunala arrendenas nära anknytning till arrendelagen har de ej medräknats.

bestäms rättsförhållandet av de tvingande lagreglerna i arrendelagen och andra författ- ningar av civillags karaktär (exv. avtalsla- gen). En dylik »indispositiv sektor» finns i alla avtal om jordbruksarrende. Den har dock betydligt större omfattning vid sociala arrenden (inklusive arrenden under lagen 12/4 1946 om vissa kommunala arrenden) än vid andra. För det andra bestäms rätts- förhållandet av arrendekontraktet. Skulle det i någon del avvika från de tvingande lagreglerna gäller dessa framför motsvaran- de delar av kontraktet. Från de tvingande regler som innefattas i den sociala lagstift— ningen (och lagen 12/4 1946) kan dispens lämnas av arrendenämnden. Har så skett gäller kontraktet i berörda delar framför lagen. Först i tredje hand gäller arrendela- gens ej tvingande, dispositiva, bestämmelser. Dessa får därför betydelse endast i sådana delar där kontraktet ingenting säger. Denna principiella uppbyggnad av arrendeparternas förhållande har funnits sedan år 1907. Dis- pensmöjligheten härrör från 1909 års norr- ländska arrendelag. Den infördes i allmänna lagen år 1943.

Om arrendet är publikt i den meningen att någon av de särskilda publika arrende- författningarna (med undantag för lagen 12/4 1946) är tillämplig på upplåtelsen, inträder emellertid vissa komplikationer i det uppställda schemat.1 Vid bedömningen härav har man att skilja mellan de fall där kontrakten hänvisar till författningen och där så inte är fallet. Hänvisar kontraktet till specialförfattningen blir denna att anse som en del av kontraktet. Författningens rättsliga betydelse blir då jämförbar med den som tillkommer ett vanligt standard— formulär.2 Om parterna alltid gör en sådan

1 I det följande av detta avsnitt bortses från arrenden som regleras av lagen 12/4 1946, även om rättsfallet NJA 1953 s. 212 visar att svårbe- dömbara gränsdragningsfrågor kan uppkomma även inom området för nämnda lag. Det i rätts- fallet diskuterade spörsmålet hänför sig emeller- tid mera till tillämpningsområdet för den sociala arrendelagstiftningen överhuvudtaget. Det är där- för missvisande när lageditionen redovisar rätts- fallet under 1 & lagen 12/4 1946 men icke under 49 & AL. ” Jfr Förhandlingarna å det 21:e nordiska ju- ristmötet, 1957, s. 152.

hänvisning kan innehållet i de publika för- fattningarna från renodlad lagstiftningssyn- punkt sägas vara av mindre intresse, efter- som lagstiftaren utanför sektorn för de tvingande lagreglerna inte kan hindra parterna från att avtala vad de behagar och därmed även hänvisa till vilka författ- ningar som helst.

De av domänverket och Uppsala univer- sitet vanligen använda formulären till arren- dekontrakt hänvisar till specialförfattningen. På det kyrkliga området tycks detta bruk inte vara lika vanligt.3 Hänvisar kontraktet inte till specialförfattningen kommer denna ej att utgöra del av avtalet. Vilken bety- delse har författningen då?

Administrativ författnings betydelse för det arrenderättsliga förhållandet

Till en början kan fastslås att vad som står i en administrativ författning (exv. KF 22/6 1934, KS 29/6 1945, KS 15/11 1945, KC 6/5 1949) ej i och för sig är bindande för arrendatorn. Som exempel kan nämnas det fallet att husen på en arrendegård för- störs genom en eldsvåda, till vilken arren- datorn inte är vållande. Enligt arrendela- gen, som på denna punkt ej är tvingande vid vanliga arrenden, åligger det jordägaren att uppföra nya hus (15 å). Från denna skyldighet befrias jordägaren endast i det fallet att byggnaden utan olägenhet kan undvaras. KS 29/6 1945 —- och därmed indirekt även KC 6/5 1949 lägger emel- lertid i jordägarens hand att avgöra om nybyggnad skall göras eller ej (14 & 1 mom. st. 2 punkten b, jfr st. 3 och 15 % KF 22/6 1934). Detta utgör emellertid inget hinder för arrendatorn att förverkliga den rätt ar- rendelagen ger honom att få nya hus.

Kan då en administrativ författning, trots att den inte binder arrendatorn. vara bin— dande för jordägaren? Svaret blir till en del beroende av på vilket sätt arrendatorn söker förverkliga sin rätt. Specialförfatt- ningarna innehåller ibland bestämmelser om fullföljd av de förvaltande myndigheternas beslut, se exv. 57 och 58 %% boställsord-

ningen och 26 % KS 29/6 1945, jfr 10 ä 4 mom. KF 22/6 1934, 23 % KS 15/11 1945. I den mån särskilda regler saknas följer dock av allmänna rättsgrundsatser att besluten kan överklagas, jfr 165 % uni- versitetsstadgan (1964: 461), l & instruktio- nen för universitetskanslersämbetet (1965: 740), 18 % allmänna verksstadgan (1965: 600). Har behöriga förvaltningsmyndigheter i första instans handlat i uppenbar strid mot författningen, kan arrendatorn påräkna att få rättelse, om han på riktigt sätt och i rätt tid hos överordnat organ anför besvär över beslutet. Rättelse kan komma att göras även i det fallet att besvärsmyndigheten anser att det överklagade beslutets innehåll utan att vara författningsstridigt, enbart är mindre ändamålsenligt. Det ligger i sakens natur att utgången av sådana fall inte så lätt låter sig bedömas i förväg. Väljer arrendatorn i stället att stämma jordägaren till domstol, är det svårare att ge ett generellt svar på frå- gan, om jordägaren är bunden av innehållet i en administrativ författning. Utan vidare torde dock vara klart att, om jordägaren är ett icke statligt subjekt, t. ex. en kommun, arrendatorn i en rättegång mot jordägaren inte med utsikt till framgång kan åberopa att kontraktet står i strid mot författningen eller att rättsförhållandet i kontraktet ord- nats på annat sätt än i författningen.

Äger kronan jorden får identitet anses föreligga mellan ägaren och författningens utfärdare. Uteslutet är ej att detta i vissa situationer förändrar rättsläget till arren- datorns förmån. Säger kontraktet uttryck- ligen att enbart arrendelagen (och inte exv. KF 22/6 1934) skall gälla beträf- fande jordägarens ansvar för arrendestäl- lets hus, är det visserligen inte sannolikt att arrendatorn med utsikt till framgång kan åberopa att specialförfattningens för honom

” Dylik hänvisning finns inte i ett av Svenska pastoratens riksförbund upprättat normalkon- trakt, avtryckt hos Prawitz, Kortfattad handbok för boställsvärdar etc., 1960, s. 84. Utredningen har från Lunds stiftsnämnd fått fem olika kon- traktsformulär för jordbruksarrende. I dessa hänvisas till specialförfattning beträffande löne- boställe och ecklesiastik arrendegård men ej beträffande tre olika formulär för viss »kyrka tillhörig» jord.

förmånligare bestämmelser skall gälla i stäl- let för kontraktet. Skulle läget i stället vara det att avtalet inte alls vare sig direkt eller indirekt berör denna ansvarsfråga, skul— le den enskilda parter emellan ha regle- rats uteslutande genom arrendelagen. Är arrendestället exv. en kronodomän synes det inte uteslutet att arrendatorn i motsvarande situation med utsikt till framgång skulle kunna göra gällande att specialförfattningens ordning skall gälla, trots att avtalet tiger på denna punkt. Jfr 135 1 mom. KF 22/6 1934: »Kronan åligger att tillhanda- hålla arrendatorn för jordbruket nödiga byggnader.» Bestämmelsen insattes i KF 22/6 1934 år 1944 och ansluter sig i fråga om uttryckssättet nära till den året innan tillkomna 59 & arrendelagen.

Spörsmålet upptogs från en begränsad synpunkt till behandling av den tidigare (s. 187) omnämnda universitetsarrendeut- redningen. Denna hade bl. a. gjort förslag till 7 5 första stycket KS 15/11 1945, som ger akademiarrendatorer optionsrätt under förutsättning bl.a. att arrendatorn ej på— tagligen eftersatt sina förpliktelser. I moti- ven uttalades härom (s. 41).

Har den förvaltande myndigheten beslutat, att optionsrätt ej föreligger eller skall anses ha förfallit, kan detta beslut givetvis i vanlig ord- ning överklagas. Frågan om optionsrätt kan också av parterna dragas under allmän dom- stols prövning. Skyldigheten att visa att op- tionsrätten förfallit, vilar på jordägaren.

Samma fråga (arrendatorns rätt att draga Optionsrätten under domstols prövning) var under bedömande i rättsfallet NJA 1958 C 842. En arrendator av ett kronans skogs— jordbruk, vars kontrakt innehöll hänvisning till KF 22/6 1934, vägrade att flytta vid den avtalade arrendetidens slut (14/3 1957). Dessförinnan (19/ 9 1956) hade domänsty- relsen beslutat att arrenderätten efter arren- detidens slut ej skulle hembjudas arrenda- torn (jfr 9 ä 1 mom. KF 22/6 1934). Do- mänstyrelsens beslut, som delgavs arrenda- torn den 1 oktober 1956, vann laga kraft. Under åberopande av 192 & UL påkallade kronan handräckning för arrendatorns av- hysande. Arrendatorn gjorde gällande att

han hade optionsrätt till fortsatt arrende och bestred på den grund att målet avgjor- des handräckningsvägen.

Kronan åberopade att frågan om options- rätten genom domänstyrelsens beslut den 19 september 1956 blivit slutgiltigt avgjord.

I målet inhämtades yttrande av justitie- kanslersämbetet, som efter hörande av domänstyrelsen, universiteten i Uppsala och Lund samt stiftsnämnderna som sin upp- fattning uttalade att tvisten om arrendatorns optionsrätt ej var undandragen allmän dom- stols prövning. Ämbetet yttrade bl. a.

Såvitt av yttrandena kan bedömas torde den föreliggande rättsfrågan ha jämförelsevis ringa praktisk betydelse såtillvida, att beslut att arren- dator ej skall åtnjuta optionsrätt mera sällan förekommer. Självfallet kan spörsmålet likväl vara av stor vikt för de arrendatorer, vilkas rätt beröres därav.

Det kunde såsom i ett par av yttrandena antytts på sitt sätt ligga nära till hands att anse utrymme saknas för allmän domstols prövning av frågan om optionsrätt, när denna fråga i administrativ ordning kan prövas i sista hand av regeringsrätten, något som är förhål- landet beträffande samtliga i det föregående omförmälda arrenden utom de i ecklesiastika arrendestadgan avsedda. Även andra skäl — exempelvis avsaknaden i de ovannämnda för- fattningarna av en sådan regel rörande instäm- mande av talan, som meddelats i 2 kap. 53 & nyttjanderättslagen kunde anses tyda på att tvist om optionsrätt vid ifrågavarande publika arrenden skulle vara utesluten från allmän dom— stols prövning. Emellertid har svensk rätt sedan länge intagit den ståndpunkten, att allmän dom- stol är behörig att pröva anspråk, vilket såsom här är fallet grundas å ett avtalsrättslig! (kurs här) förhållande, och detta även om regerings- rätten i anledning av administrativa besvär äger taga ställning till samma spörsmål; se exempel- vis Herlitz i Svensk Juristtidning 1941 s. 176 f, Jägerskiöld Tre utlåtanden s. 89 och Petrén i Förvaltningsrättslig Tidskrift 1951 s. 47 jämte där anmärkta rättsfall.

I anledning av IK:s yttrande framhöll domänstyrelsen att en följd av detsamma skulle kunna bli att arrendatorer enbart ge— nom obestyrkta påståenden om bevarad optionsrätt skulle kunna lägga hinder i vä— gen för kronan att utnyttja rätten till ett snabbt handräckningsförfarande enligt

192 & UL. Högsta domstolens ledamöter var ense om följande uttalande: »Oavsett att detta beslut [av den 19/ 9 1956] vunnit laga kraft har icke därigenom blivit med bindande verkan gentemot [arrendatorn] av- gjort att han saknar optionsrätt.»

Trots detta förpliktades arrendatorn att avflytta. Anledningen var att det redan i handräckningsmålet framstod som »uppen- bart att [arrendatorn] påtagligen eftersatt sina förpliktelser enligt arrendeavtalet». Den sistnämnda delen av utslaget omfattades dock endast av tre av domstolens ledamö- ter. Den bestämmelse som var aktuell i 1958 års fall (9 5 1 mom. KF 22/6 1934) hör i likhet med den ovan (s. 186) om- nämnda 13 & 1 mom. isamma KF till dem som ändrades år 1946. Före författnings- ändringen hade arrendatorn optionsrätt endast, om han »väl brukat egendomen». Efter författningsändringen framstår där- emot Optionsrätten som huvudregel, och för att arrendatorn skall berövas den krävs att han »påtagligen eftersatt sina förpliktel- ser enligt arrendeavtalet» (jfr 53 % AL och universitetsarrendeutredningens ovan åter-

givna yttrande).

Av rättsfallet synes den slutsatsen kunna dras att även ett lagakraftägande beslut av en administrativ statlig myndighet, av inne- håll att en arrendator med »publik» options- rätt för en kommande arrendeperiod inte skall få komma i åtnjutande av fortsatt ar- rende, fritt kan prövas i rättegång från de förutsättningar författningen uppställt för förlängning eller förnyelse. Utan betydelse för denna slutsats torde det vara, om avta- let, som skedde i 195 8 års rättsfall, hänvisar. till specialförfattningen eller inte.

Samma rätt till fri prövning torde också gälla, om arrendatorn av förvaltnings- myndigheten förvägrats annan rätt som en- ligt författningen tillkommer honom, exv. rätt till nybyggnad enligt 13 ä 1 mom. KF 22/ 6 1934 eller 11 5 första stycket KS 15/11 1945. Även om universitetsjorden in- te skulle vara kronojord i egentlig mening, torde dock ej kunna hävdas att jordägaren, vem det nu må vara, intar en i förhållande till statsmakten så självständig ställning att

jordägaren —- i likhet med exv. en kommun — inte skulle vara underkastad Kungl. Maj:ts administrativa lagstiftningsmakt.

Utgångsläget är tillsynes detsamma i det fallet att kontraktet med tystnad förbigår andra förmåner som åtminstone i princip tillkommer arrendatorn enligt författningen, exv. rätt till avkastning från häradsallmän- ning och andra allmänningar och samfäl- ligheter. Det finns emellertid omständighe- ter som tyder på att den princip som kom till uttryck i 1958 års rättsfall ej utan vidare kan tillämpas inom hela det publika författ- ningsområdet.

Enligt 21 & KF 22/6 1934 skall avkastningen tillkomma arrendatorn, om ej »för visst fall undantag finnes böra göras». Man kan bedöma det sista fallet på skilda sätt. Å ena sidan kan man säga att, eftersom författningen ger arrendatorn en principiell rätt och denna ej undantagits i kontraktet, bör arrendatorn även i en rättegång mot jordägaren kunna få den honom i författ- ningen tillerkända rätten förverkligad. Enär ett uttryckligt undantagande ej skett, har arrendatorn då sin rätt till avkastning kvar. Å andra sidan kan man säga: finns avkast- ningsrätten ej omnämnd så innebär det auto— matiskt att den också är undantagen. Det vore att begära för mycket att kontraktet skulle behöva omnämna inte blott vad som skall gälla utan också vad som inte skall gälla. Följer man den senare linjen inne- bär det att man anser att specialförfatt- ningarna i fall som detta inte alls äger någon självständig civilrättslig betydelse utan en- dast har karaktären av instruktion till för- valtningsmyndigheterna. Vilken tolkning som skall anses vara den rätta kan ej med säkerhet sägas. Det råder ingen tvekan om att föreskriften om kronoarrendators rätt till avkastning från allmänning från början var tänkt som en ren instruktionsbestäm— melse.Den är närmast hämtad från 12 mom. KF 4/6 1908, som både i fråga om för- fattningstext och motiv klart framträder som enbart en instruktion. Efter 1944 års änd- ringar i KF 22/6 1934, exv. de nyss be- rörda 9 % 1 mom. och 13 ä 1 mom. samt

1958 års nyss berörda rättsfall, är denna karaktär hos författningen ej längre lika uppenbar. Utan att ta någon ståndpunkt till frågan om vad som är gällande rätt, syns det utredningen mest konsekvent att i fall som det senast berörda — inte tillerkänna admi— nistrativa bestämmelser någon fristående ci- vilrättslig verkan gentemot kronan, när bestämmelserna helt eller delvis framstår som instruktioner för förvaltningsmyndighe- ten. Detta överensstämmer med den termi- nologi som författningarna vanligen använ- der: »Arrendatorn skall tillförbindas att städse i fullgott skick underhålla vid egen- domen befintliga byggnader etc.» (175 KF 22/ 6 1934). Eftersom det många gånger är svårt att med bestämdhet säga, om en viss bestämmelse tillkommit i syfte att ge arrendatorn en förmån eller att tjäna som instruktion för myndigheterna, föreligger dock här en påtaglig rättsosäkerhet.

Vad har det för betydelse att upplåtaren inte är ägare?

Det inträffar inte sällan att den som upp- låter jorden till arrendatorn inte är samma (juridiska eller fysiska) person som den som äger jorden. Hur dessa situationer skall bedömas i rent privaträttsliga situationer skall närmare beröras vid 10 kap. 3 5 Nya JB. Likartade situationer förekommer täm- ligen ofta inom den publika arrendesek- torn.

Frågan har inte enbart teoretiskt in- tresse, eftersom den rättsliga rubriceringen av ett visst arrende ibland bestäms av vem som äger jorden och ibland av vem som gjort upplåtelsen. Förhållandet kompliceras dessutom av att arrendatorns motpart i ett publikt rättsförhållande inte alltid är en enda myndighet (eller annat organ). Här- med sammanhörande problem har inte all- tid erhållit tillräcklig belysning vid de olika specialförfattningarnas tillkomst. För en ar- rendator är det givetvis angeläget att veta med vem han i sista hand har att göra. Blir det tvist måste han veta vem han

skall stämma till domstol i en rättegång. Ett första krav är att arrendatorn skall veta vem som är hans motpart. Ett andra och inte mindre viktigt krav synes vara att han inte skall behöva söka sin motpart på mer än ett håll. I dessa avseenden går de pub- lika upplåtelsema inte fria från kritik.

När domänstyrelsen eller dess tjänstemän inom ramen för givna författningar upplåter kronans jordbruksdomäner eller skogsjord- bruk, råder i allmänhet ingen tvekan om att kronan är arrendatorns motpart. Avser arrendet ett akademihemman anger KS 15/11 1945 »universitetet» som arrenda- torns motpart. För arrendatorns rättsställ- ning är det dock i allmänhet likgiltigt, om det är kronan eller universitetet som äger hemmanet (jfr dock ovan 5. 189 vid not 17). Äger universitet jorden måste det också anses äga rättssubjektivitet och är då rätt motpart i en rättegång mot arrendatorn. Äger i stället kronan jorden får universi- tetet såsom statlig myndighet anses som kronans ställföreträdare i förhållande till arrendatorn.4 Det senast förda resonemanget är i allmänhet användbart också på det kyrkliga området. I en del fall är läget dock osäkert och det är då angeläget att det för framtiden blir klarlagt.

I det föregående har påpekats att åt- skilliga av de ecklesiastika löneboställena i själva verket ägs av kronan. Detta gör emel- lertid inte kronan till arrendatorns mot- part. Vid utarrendering av löneboställe be- stäms villkoren av det statliga organet bo— ställsnämnden. Själva upplåtelsen görs emellertid av det kommunala organet pas- toratet, som därvid företräds av kyrkoråd eller boställsstyrelse. För dessa fall är dock särskilt föreskrivet att pastoratet har att fullgöra ägarens skyldigheter (25 1 mom. st. 2 boställsordningen). Pastoratet blir i enlighet därmed i allmänhet att anse som arrendatorns motpart. I vissa fall kan som tidigare nämnts boställsnämnden utöva sin uppsikt över boställsförvaltningen på det sättet att den omedelbart vänder sig mot arrendatorn med förelägganden. Att också

' SOU 1964: 27 s. 238.

bOStällsnämnden här blir att anse som arren- datorns motpart i en rättegång förefaller tydligt. Arrendatorn synes i dessa fall inte kunna vända sin talan mot pastoratet (jfr 35 ä 2 mom. sista punkten boställsord- ningen).

För den som arrenderar exv. ett klockar- hemman blir i analogi med det sagda det statliga organet stiftsnämnden att anse som upplåtare och därmed som arrendatorns motpart i rättsförhållandet.5 Detta får an- ses gälla även om hemmanet tillhör en lokalkyrka eller en församling. Det förhål- landet att denna inte är bunden av den i administrativ ordning utfärdade ecklesiastika arrendestadgan torde för rättsförhållandet mellan upplåtaren-stiftsnämnden och arren- datorn vara utan betydelse.

Även utanför de tidigare danska land- skapen förekommer det i viss utsträckning att lokalkyrkorna äger annan jord än bo- ställsjord. Vanligen är det fråga om obe- byggda jordar. Antalet verkliga bruknings- enheter torde vara litet. Jorden skall enligt 43% församlingsstyrelselagen i princip för- valtas av församlingens kyrkoråd. Utarren- dering av sådan jord ankommer dock på stiftsnämnden (SFS 1965: 739 övergångsbe- stämmelserna). Trots att stiftsnämnden där- vid har att pröva bl. a. frågan om options- rätt till sådant arrende (SFS 1932: 425 25 3 mom. h), synes för dylik upplåtelse inte finnas andra författningsbestämmelser än arrendelagens allmänna del, som ej till- erkänner arrendatorn någon optionsrätt. Uppkommer mellan arrendatorn och jord— ägaren frågor om exv. nybyggnadsskyldig- het torde dock kyrkorådet och inte stifts- nämnden vara rätt motpart. Enligt uppgift från såväl ecklesiastika boställsutredningen som utredningen kyrka—stat är det vanligt att jord varom här är tal upplåtes direkt av församlingarnas kyrkoråd.6 Ovisshet råder i sådant fall om upplåtelsens rätta rubri- cering. Till förmån för avtalets hänförande under lagen 12/ 4 1946 talar att kyrko— rådet är organ för en sådan kyrklig kommu- nal förvaltningsenhet varom talas i 1 & nämnda lag. Å andra sidan råder ingen tve-

kan om att jorden såsom lokalkyrkans egen- dom inte tillhör den ifrågavarande förvalt- ningsenheten, vilket talar för att 1946 års lag inte är tillämplig. Komplicerat är läget också, om upplåtelsen avser Lunds dom— kyrkas hemman eller annan jord för vilken KC 6/5 1949 gäller. Här är nämligen också förvaltningsbefogenheterna delade mellan den statliga stiftsnämnden och det ej statliga organet domkyrkorådet respek- tive församlingen. Brinner husen på arrende- stället bestämmer stiftsnämnden om de skall återuppföras eller ej (14% 1 mom. st. 2 punkten b KS 29/6 1945 jämförd med KC 6/5 1949). Erfordras eljest nybygg- nad och har arrendatorn ej varit försumlig, åligger det domkyrkorådet respektive för- samlingen att bygga. Även i andra avse- enden är jordägareskyldigheten delad mel- lan de båda organen. Som i annat samman- hang påpekats är KS 29/6 1945 och KC 6/5 1949 inte bindande för någon annan än staten och statliga organ. Läget kan emellertid vara det att kontraktet hänvisar till de nämnda författningarna. Vilketdera fallet som i den konkreta situationen än föreligger, är den särskilt från arrendatorns synpunkt klart otillfredsställande. För att vara på den säkra sidan kan han bli tvungen att i en rättegång instämma båda jordägare- organen. I de standardformulär som används vid utarrendering av Lunds domkyrkas hem- man anges stiftsnämnden i Lunds stift som upplåtare. Det är emellertid tveksamt om denna formulering gör att arrendatorn i allo kan hålla sig till stiftsnämnden. Kon- traktet innehåller nämligen även följande: »Med jordägaren avses i detta kontrakt Lunds domkyrka. Beslutande organ för dom- kyrkan är domkyrkorådet i Lund. Verk- ställande och kontrollerande organ är dom- kyrkorådet.» Kontraktet hänvisar som tidi- gare nämnts ej till KS 29/6 1945 eller KC 6/5 1949. Utformningen av kontrak-

5 Se 2 & a KS 29/6 1945. Även om stiftsnämnden i rent administrativrättslig mening inte är ett i alla avseenden helt statligt organ, råder inget tvivel om att nämnden i sitt handlande är bunden även av administrativa författningar. * SOU 1967: 46 s. 100 not 3.

tet går i huvudsak tillbaka på författ- ningarna.7

Boställsordningens arrenderättsliga betydelse

En ecklesiastik boställsarrendators rättsställ- ning skiljer sig från exv. en krono- eller universitetsarrendators däri att, medan specialförfattningen för de senare inte har någon civilrättslig verkan i förhållande till arrendatorn, läget vid boställsarrende är ett annat. De delar av boställsordningen som alltjämt kvarstår från 1932 års ursprung- liga lydelse är otvivelaktigt att jämställa med civillag och binder därför såväl jord- ägare som arrendator. Annorlunda förhåller det sig med de i arrendesammanhang ak- tuella delar av författningen som år 1950 erhöll ändrad lydelse (21 5, 23 & st. 1, 25 5, 26 &, 28 's” st. 1, 30 & mom. 1 st. 1, 2 mom., 3 mom. st. 1 och 31 å). Här frågar man sig, om författningen är av endast administrativ karaktär eller om den möjligen kan jämställas med en kommunal- lag. Är den endast administrativ binder den ej vare sig arrendatorn eller jordägaren i den mån den senare företräds av pastoratet (jfr 2 & 1 mom. st. 2). Är 1950 års författningsändring att anse som kommunal- lag binder den otvivelaktigt jordägaren- pastoratet, som är att anse som en kommun; däremot binder den inte heller vid detta alternativ arrendatorn. Eftersom 1950 års ändringar skedde i samma ordning som gäller för antagande och ändring av kom- munallag och då boställsordningen ej i något fall synes vara tillämplig på andra jord- ägare än kommuner, anser utredningen för sin del att boställsordningen i sin helhet är både i administrativ och civilrättslig mening bindande för jordägaren — upplåtaren.8 På grund av boställsordningens säregna för- fattningsmässiga konstruktion skall boställs- arrendatorns rättsställning medelst exempel ytterligare belysas.

För den publike arrendatorn är jord- ägaren städse anonym. Detta för inte sällan med sig att det för arrendatorn kan vara

svårt att komma till tals med jordägaren. Förhållandet, som också har sin motsvarighet vid bolagsarrenden, föranleder i och för sig inte några särskilda överväganden eller för- slag. Svårigheterna är i allmänhet överkom- liga, om, vilket är regeln, jordägarens befogenheter utåt sett fullgöres av en be— stämd myndighet eller annan ställföreträ- dare. (Att en förvaltningsmyndighets beslut exv. efter besvär av arrendatorn kan komma att ändras av en överordnad myndighet kan i och för sig inte betraktas som något av- steg från principen om ett enhetligt ställ- företrädarskap.) Däremot uppstår egenar- tade och svårbedömbara situationer, om ställföreträdarskapet redan på det egentliga förvaltningsplanet är delat, särskilt om de olika organens befogenheter ej är klart åt- skilda. Detta är förhållandet vid boställsar- rende, där inte blott det kommunala organet pastoratet utan också det statliga kontroll- organet boställsnämnden samtidigt kan komma att i förhållande till arrendatorn fullgöra vad som ankommer på jordägaren. (Att liknande situationer kan inträffa också när det gäller exv. olika lokalkyrkors jord har berörts i närmast föregående avsnitt.)

Vid upplåtelse enligt boställsordningen skall pastoratet i allmänhet vara att anse som jordägare (2 & 1 mom. st. 2). Om ett av löneboställets »laga hus» under arrende— tiden befinns vara behäftat med reparations— brister, kan arrendatorn under löpande arrendetid — åläggas att inom viss tid bota bristen (35 å). I och för sig är detta ej anmärkningsvärt, eftersom ett förbehåll i kontraktet av motsvarande innehåll är giltigt. Anmärkningsvärt är däremot att dy— likt åläggande kan göras av tillsynsmyndig- heten boställsnämnden. Huruvida åläggande

" Jämlikt KS 17/11 1859 (nr 70 s. 1) och K 16/9 1932 (nr 432) görs själva upplåtelsen av stiftsnämnden, som också bestämmer arrende- villkoren. Sammansättningen av domkyrkorådet (som ej är identiskt med kyrkorådet i Lunds dom- kyrkoförsamling) regleras av nämnda KS 17/11 1859 och ett Kungl. brev 19/1 1923.

8 Att kyrkomötet ej hörts torde för denna frå— gas bedömande sakna betydelse. Prawitz synes ej vilja tillerkänna 1950 års här berörda ändringari annan betydelse än som administrativ författning. Tidskrift för pastoratsförvaltning 1955 nr 5 s. 4. Jfr ovan 5. 189.

dessutom kan göras av pastoratet saknar i förevarande sammanhang betydelse. Bak- grunden till införandet av en ordning med s.a.s. flera jordägare samtidigt verksamma har tidigare skildrats (s. 184). Från arren- datorsynpunkt är denna ordning inte till- fredsställande. Det skulle kunna tänkas att arrendatorn och pastoratet, med vilket ar- rendeavtalet ingåtts, är överens om att en byggnad, som arrendatorn ej har behov av, ej längre skall omfattas av arrendatorns underhållsansvar, varefter byggnaden läm- nas att förfalla. Boställsnämnden anser emel- lertid att huset även i fortsättningen skall underhållas och ålägger arrendatorn att under arrendetiden reparera huset. Boställs- nämndens åläggande äger civilrättslig verkan mot arrendatorn, men detta torde också gälla om tilläggsavtalet med pastoratet.9 Trots att fallet är konstruerat torde det tillräckligt tydligt ha visat det otillfreds- ställande i att på jordägaresidan olika organ äger samtidig kompetens. Rimligtvis bör de svårigheter, som man under tidernas lopp har haft att finna en effektiv ordning för den kyrkliga jordens förvaltning inte på sätt som här antytts gå ut över tredje man, i detta fallet arrendatorn.

Arrendelagens bestämmelser om syn gäller i regel utan nämnvärda begränsningar också vid de publika arrendena (jfr avsnitt 3 vid not 1 nedan). Synen, vars hållande enligt arrendelagen ej är obligatoriskt, har till syfte att genom ett opartiskt förfarande åstadkom- ma bevisning om arrendeställets skick exv. vid arrendatorns tillträde och avträde. För parternas avräkning vid arrendets upphöran- de är denna bevisning av avgörande betydel- se. Synemännen tillsätts i första hand ge- nom enhälligt beslut av jordägaren och ar- rendatorn. Är parterna ej ense utses syne- männen av domaren. Lagen uppställer vissa kvalifikationskrav på synemännen i syfte att garantera ett opartiskt förfarande (11 & AL). Bl. a. skall de vara ojäviga.

Boställsordningen innehåller i fråga om synemännens tillsättande. en avvikande be- stämmelse, som äger ömsesidig civilrättslig verkan. Därom föreskrives: »Till- och av-

trädessyn så ock annan syn, varom förmäles i 2 kap. lagen om nyttjanderätt till fast egendom, skall å löneboställe verkställas av boställsnämndens tre ledamöter» (29 & p. 1). Av dessa utser länsstyrelsen två. En av dem skall vara jordbruksarrendator. För tjänstgöring som tredje ledamot utser varje pastorat inom nämndens tjänstgörings- område en person. Denne är dock ej be- hörig inom det pastorat, som utsett honom (5 & boställsordningen).

Ingen av parterna har möjlighet att på- kalla syn med synemän utsedda enligt ar- rendelagens principer. Någon motsvarighet till det indirekta inflytande på boställs- nämndens och därmed synemännens — sammansättning som finns på jordägaresi- dan finns ej för arrendatorn. Boställsnämn- den har betydelsefulla funktioner i fråga om arrendeställets förvaltning. Den skall bl. a. bestämma villkoren för upplåtelsen (25 5 1 mom. boställsordningen). Nämnden skall därvid även beakta arrendatorns intressen. Trots att man uppenbart sökt ge nämnden en sammanstättning som skall garantera en objektiv behandling, kan dock syftet ej sä- gas ha blivit helt förverkligat. Obestridligt är att sammansättningen som den framträ- der i författningen är till arrendatorns nackdel.10

' Enligt ordalydelsen i 25 5 mom. Zboställs- ordningen ligger pastoratets och arrendatorns tilläggsavtal utanför pastoratets kompetensom- råde. Dårmed är dock inte sagt att avtalet civil- rättsligt sett är ogiltigt, ty dels kan 25 & mom. 2 tolkas som enbart en instruktion förpastoratet, dels tillhör bestämmelsen i fråga de år 1950 till- komna delarna av boställsordningen som inte äger civillags karaktär.

Mot ledamot i boställsnämnd gäller — lik— som för andra synemän domarejäv; 39 & bo- ställsordningen. Uppenbart är dock att författ- ningen inte betraktar det förhållandet som jäv att boställsnämnden i sammanhanget är ett organ med vissa jordägarebefogenheter. Enligt 1734 års lag skulle syn hållas av kronofogde eller läns- man och två nämndemän. 1910 års boställsord- ning föreskrev att synen skulle göras av domare med nämnd, s.k. synerätt. 29 5 i 1932 års boställsordning tillkom på initiativ av samman- satta andra lag- och jordbruksutskottet. Någon sär- skild motivering anfördes inte, utl. 8 s. 12, 46; jfr NJA II 1933 s. 39. Vid 1950 års ändringar i bo- ställsordningen föreslog RLF att 29 & boställs- ordningen skulle upphävas. Förslaget tillbakavi-

sades under åberopande av förvaltningens enhet- lighet ( prop. 1950: 209 s. 40 , 56 ).

Vid vanliga arrenden är det giltigt att avtala att syn ej skall hållas eller att den skall ersättas av en värdering antingen av parterna själva eller av tillkallade privata värderingsmän. Det är också giltigt att vid en »vanlig» arrendesyn träffa avtal om att undanta hus eller andra delar av arrende- stället från synen och därmed också från arrendatorns underhållsansvar (105 st. 2, 125 st. 4 AL). Detta är praktiska och mycket använda möjligheter. Det är sanno- likt att de brukas också vid boställsarren- den. Inte heller finns det någon anledning till antagande att sådana överenskommel- ser inom boställsordningens område inte skulle kunna vara giltiga. Jfr dock nedan vid motiveringen till 8 kap. 10 & tredje styc- ket första punkten NyaJB. Om det skulle bli tvist om giltigheten av sådana överens— kommelser, finns det dock en Viss risk att de efter rättegång eller besvärsprocess kom- mer att visa sig vara inte gällande. Görs överenskommelsen mellan pastoratet som jordägare och arrendatorn kan det hävdas att avtalet är behäftat med brist av den an- ledningen att det utgör en del av arrende- villkoren och därmed ligger utanför pasto- ratets behörighet (jfr not 9). En sådan risk kan förebyggas genom att även boställs- nämnden godkänner avtalet. Bortsett från det från principiell synpunkt anmärknings- värda i att arrendatorn därvid (vid överens- kommelse under syn) i realiteten träffar av- tal med synemännen, måste observeras att synemännen vid synetillfället inte utgör bo- ställsnämnd; de är endast boställsnämn- dens ledamöter. Att under dessa för- hållanden träffa ett i alla avseenden oan- tastligt avtal är måhända ej omöjligt, men det är givet att ett misstag lätt kan ske.11

Oavsett om man uppfattar boställsnämn- den som ett organ med vissa jordägare- befogenheter eller som ett statligt kontroll— organ för jordägaren-pastoratet, är det från principiell synpunkt givetvis inte till- fredställande att synen förrättas av boställs- nämndens ledamöter. Att det är ledamöter— na och inte nämnden som synar har för principfrågans bedömande ingen betydelse. En boställsarrendator bör i samma utsträck-

ning som andra ha rätt att dels få deltaga i valet av synemän, deLr kräva att synen utförs av ojäviga synemän. Boställsordning- ens speciella syneförfarande bör därför inte tillåtas kvarstå i en reformerad arrende- lagstiftning.

Rättvisligen skall tilläggas att några kon- kreta missförhållanden som följd av det hittillsvarande systemet inte kommit till ut- redningens kännedom. Tvärtom har det från flera håll omvittnats att »boställssy- nerna» ofta är välgjorda och att boställs- nämndsledamötema på grund av erfarenhet och kunnighet ofta lyckas bättre än andra att klara de svåra avgöranden som många gånger ifrågakommer vid en syn (jfr s. 320). Uttalandet innebär dock inte att utredning- en avstår från kravet på ändring av den gällande ordningen.

Utredningen vill i detta sammanhang framhålla en annan punkt där boställsord- ningen företer en anmärkningsvärd brist på överensstämmelse med arrendelagen. Ge- nom 1950 års ändring av boställsordningen gjordes 58—60 åå arrendelagen tillämp- liga på upplåtelse av ecklesiastikt lönebo- ställe. Det har i det föregående framhållits att det är tveksamt vilken rent rättslig gil- tighet som skall tillerkännas den ifråga- varande författningsändringen. Bortsett där- ifrån visar det sig emellertid att författning- ens krav på bebyggelsens skick och omfatt— ning — redan vid en läsning av själva lag- texten - inte är enhetligt utformade. Enligt 23 % boställsordningen åligger det pasto- ratet att utrusta arrendestället med laga hus. Vad därmed förstås framgår av 215 bo- ställsordningen och 2 kap. byggningabal- ken. Denna del av allmänna lagen är i stort sett oförändrad sedan tillkomsten år 1734 och i hög grad otidsenlig. Enligt 2 5

” Prawitz (Ecklesiastik boställsordning, 1944, s. 90) hävdar att parterna vid boställsarrende på samma sätt som andra arrendeparter kan över- enskomma att ej hålla syn och att parterna i detta avtal är arrendatorn och pastoratet. I fråga om det senare ledet av detta uttalande bör observeras den förändring i pastoratets befogenheter som skedde år 1950. Avtal att ej hålla syn kan med hänsyn till sina följder vara att anse som arrendevillkor. Enligt 25å boställsordningen bestäms de numera av boställsnämnden.

1 mom. st. 2 och hänvisning i 265 1 mom. boställsordningen till 59 och 60 55 arrendelagen har pastoratet skyldighet att bygga för jordbruket nödiga hus.12 Även om skyldigheten att bygga laga hus i all- mänhet torde avse förhållandet pastoratet— tillsynsmyndigheten och skyldigheten att bygga nödiga hus förhållandet pastoratet— arrendatorn, är boställsordningen här inte alldeles tydlig. Då sålunda i 225 före- skrivs att i händelse av nyförvärv vissa byggnader skall »insynas såsom laga hus», är det inte uteslutet att bestämmelsen i fråga kan åberopas även av arrendatorn. Ett stöd härför finner man i den omständigheten att författningen såsom tidigare framgått ej låter pastoratet ensamt vara arrendatorns motpart (s. 201). Enligt 35 % äger också kontrollorganet boställsnämnden befogenhet att utan förmedling av pastoratet ålägga ar- rendatorn att reparera boställets laga hus.

Även om både begreppen laga hus och nödiga hus är i viss mån obestämda, är de dock ej identiska. De laga husen skall »städse anpassas efter löneboställets stor- lek och avkastningsförmåga». Något dylikt lönsamhetskriterium finns ej i fråga om nö- diga hus. Om arrendatorn kräver att jord- ägaren—pastoratet enligt 26% 1 mom. bo- ställsordningen skall förse arrendestället med ett hus som enligt arrendelagen är nödigt men alltför dyrbart för att rymmas inom beskrivningen för laga hus, kan pastoratet tänkas invända att det enligt 23% bo- ställsordningen inte är skyldigt att bygga mer än laga hus. Denna bristande över- ensstämmelse mellan boställsordningen och arrendelagen innebär risk för rättsosäker- het och rättsförluster.18

Är arrendelagens dispositiva bestämmelser tvingade inom det publika arrendeområdet?

Vad som hittills i detta avsnitt sagts om boställsarrendatorns rättsställning har. bort- sett från den sista anmärkningen, hän- fört sig till de delar av författningen som äger ömsesidig civilrättslig verkan. När det gäller de delar av boställsordningen som tillkommit år 1950, utgår utredningen som

ovan framhållits från att de, om de ej in- tagits i kontraktet, väl binder jordägaren men ej arrendatorn (jfr vid not 8). Häri- genom uppstår emellertid egendomliga si- tuationer. Vid 1950 års reform av boställs- ordningen manifesterades för första gången i lagtext (kommunallag) en tankegång som tidigast påträffas hos 1932 års kronojords- utredning, nämligen att allt, vad »i öv- rigt» (dvs. utanför specialförfattningen) i allmänna lagen sägs om arrendators och jordägares förhållanden, inom det publika området skall gälla med tvingande verkan (jfr s. 185). Denna föreställning återfinns som motivuttalanden till KF 22/6 1934. En del spår därav påträffas även i själva för- fattningen, exv. 31 å, jfr 2 och 45 åå?” Innehållet framträder dock här inte så tyd— ligt som i KS 29/6 1945, där den ifråga- varande principen införts i själva författ- ningstexten (4 & 3 mom.). I KS 15/11 1945 finns den däremot inte, ehuru förslag därom förelåg vid författningens tillkomst (s. 187). Trots att det är samma tanke som varit rele- vant för författningsskrivarna (till KF 22/6 1934, KS 29/6 1945 och EBO), har den olikartade lagtekniska utformningen med- fört att rättsläget för parterna erbjuder ett flertal varianter.

Det sagda skall till en början illustreras med avseende på boställsarrende. Om till den fastighet som ett vanligt arrendeställe utgör hör rätt till fiske eller jakt, tillkommer dylik rätt även en arrendator (255 fiske— rättslagen: »det fiske som hör till jorden»; 75 jaktlagen ). Bestämmelserna är disposi-

12 För denna skyldighet torde det i princip vara likgiltigt, om arrendatorn har det »stora» eller >>lilla underhållet». Har han det stora underhållet kan det dock vara svårare för honom att bevisa att något vållande inte ligger honom till last; jfr 60 & st. 2 AL. "* Anmärkningsvärt är att den äldre boställs- ordningens föreskrift om »laga hus» uteslöts därur år 1925 och ersattes med uttrycket »arrendatorns skyldighetshus». Motiveringen var att uttrycket laga hus »måste anses hava förlorat sitt berät- tigande, då fråga är om utarrenderat löneboställe». NJA II 1925 s. 512. ”& Enligt Groth, Författningskännedom, Läro- kurs för statens skogsskolor, 1958, s. 124, utgör den allmänna arrendelagens bestämmelser tvingande rätt i de delar där arrendeförhållandet inte regle- ras av KF 22/6 1934.

tiva. Är arrendet socialt, gäller emellertid till förmån för arrendatorn en tvingade rätt att få bedriva husbehovsfiske (635 AL). I flertalet publika arrendeförfattningar har föreskrivits att jordägaren är oförhindrad att vid upplåtelsen undantaga exv. rätt till fiske eller jakt. Boställsordningen omtalar i sin författningstext ingen dylik möjlighet. Med hänsyn till lydelsen av den tidigare berörda 265 1 mom. boställsordningen äger jordägaren ej laglig möjlighet att ute- sluta arrendatorn från rätten till vare sig husbehovsfiske, annat fiske eller jakt. — Emellertid framgår av förarbetena att man velat tillerkänna jordägaren möjlighet att — låt vara i undantagsfall — beröva arren- datorn ej blott den generella fiskerätt som lönebostället kunde äga utan även rätten till husbehovsfiske. Sålunda uttalade stats— rådet Quensel (i den speciella motiveringen till 26 & boställsordningen).14

Enligt boställsordningens gällande bestäm— melser är boställsarrendator icke tillförsäkrad en dylik rätt till husbehovsfiske. Vid de omar- betningar av arrendebestämmelserna för kro- noegendomar och ecklesiastika arrendegårdar, som vidtogos med anledning av 1943 års so- ciala arrendelagstiftning, ansågs en motsvaran- de rätt till husbehovsfiske icke böra införas för arrendator av dylik publik jord. En sådan hus- behovsrätt synes mig icke heller vid den före- varande revisionen av boställsordningen böra tillförsäkras de ecklesiastika boställsarrendato- rema. Enligt mitt förmenande böra dock dessa arrendatorer, där så kan ske utan olägenhet, i arrendekontrakten tilläggas rätt till husbe- hovsfiske. Någon bestämmelse härom i bo- ställsordningen anser jag dock knappast vara erforderlig.

Läget är här i hög grad förvirrat. Enligt författningstexten har arrendatorn fiskerätt och den kan ej avtalas bort i kontraktet, men enligt förarbetena skall författningen anses äga ett direkt motsatt innehåll.15 En kyrkolagsexpert har — med hänvisning till bl. a. 26 5 1 mom. boställsordningen —— ut- talat.

De föreskrifter, för vilka redogörelse nu lämnas, äro svåra att tolka och leda till mindre önskvärda konsekvenser. Tolkningssvårigheter- na äro så betydande, att icke blott samtliga i handeln varande blanketter till arrendekontrakt strida mot lagens föreskrifter utan också de.

flesta, om ej alla arrendekontrakt, som slutits efter ikraftträdandet av 1950 års lagändring, äro olagliga i fler eller färre avseenden”

Den motsättning mellan lag och motiv som här finns kan knappast lösas annor— ledes än genom lagstiftning.

Följderna av den växlande författnings- tekniska behandlingen av den tanke som ligger bakom 26 5 1 mom. boställsordning- en visar sig tydligt i ett sådant fall som ar- rendatorns rätt till ersättning för täckdik- ning och liknande förbättringar. För alla slag av jordbruksarrenden gäller att arren— datorn har rätt till ersättning för täckdik- ning och vissa andra fristående förbättring- ar enligt 17 å arrendelagen. Om kontraktet säger att 17 & ej skall gälla, är ett sådant förbehåll giltigt vid vanliga arrenden men ej vid sociala. (Dispens kan dock medde- las.) Vid vanliga (privat—)arrenden är det regel att 17 & »skrivs bort» (jfr s. 349). Hur ställer sig läget om detsamma görs i kon- traktet för en publik arrendator?

Frågan är lättast att besvara beträffande ett universitetsarrende. Där är förbehållet otvivelaktigt giltigt. Är det i stället fråga om ett kronoarrende enligt KF 22/6 1934 är det sannolikt att arrendatorn inte genom rättegång kan åstadkomma någon ändring av kontraktet. Arrendatorn måste i så fall grunda sin talan på motivuttalanden, och det är ej sannolikt att domstolarna skulle lå- ta dem väga tyngre än det skrivna avtalet.

" Prop. 1950: 209 s. 61. " Prawitz har (Tidskrift för pastoratsförvalt- ning 1955 nr 3 s. 8, 1957 nr 2 s. 2, 1957 nr 5 s. 7) hävdat att hänvisningen i 26 & 1 mom. boställs- ordningen till allmän lag avser arrendelagen men ej exv. jakt- och fiskerättslagarna. Detta står emel- lertid i strid mot den innebörd av uttrycket allmän lag som blivit vedertagen och är därför knappast hållbart. — I rent yttre bemärkelse kan det synas finnas en skillnad mellan sådana dispositiva lag- rum som utan synlig reservation ålägger jord- ägaren en skyldighet (exv. 17 5 st. 1 AL) och så- dana där skyldigheten finns endast »där ej annat avtalats» (7 5 st. 2 JL). Någon principiell skillnad mellan dessa båda typer av civilrättsligaregler kan dock ej anses föreligga. Det är i båda fallen fråga om bestämmelser, vilka »eljest skulle kunnat genom avtal sättas ur tillämpning».

Prawitz i PM intagen i första tillfälliga ut- skottets betänkande nr 14 (s. 3) till 1957 års kyr- komöte.

Arrendatorn kan också försöka få ändring genom att anföra besvär över förvaltnings- myndighetens beslut att skriva bort förbätt- ringsparagrafen. Föreligger ej speciella skäl för myndighetens beslut synes det sannolikt att arrendatorn kan få rättelse, om besvär anföres i anslutning till kontraktets upp- rättande. Väntar däremot arrendatorn med sina besvär till dess det blivit aktuellt för honom att utkräva ersättning, förefaller det vara mindre sannolikt att arrendatorn ens besvärsvägen kan få någon ändring till stånd.

Varieras nu fallet med den bortskrivna förbättringsrätten till att avse ett arrende, där KS 29/6 1945 utan inskränkning är tillämplig blir läget till följd av författning— ens 4 & mom. 3 ett annat.17 Eftersom arren- datorns motpart här alltid torde vara det statliga organet stiftsnämnden, synes man vara berättigad att antaga att bestämmelsen även i en rättegång med framgång kan åbe- ropas av arrendatorn.

Avser upplåtelsen ett boställsarrende får med utredningens tidigare tolkning av 26 ä 1 mom. boställsordningen arrendatorn sägas äga en även i rättegång realiserbar rätt att erhålla förbättringsersättning av jordägaren. För jordägaren finns här ej ens den möj— lighet som vid socialt arrende står till buds, nämligen att efter dispens upphäva verkan av 17 & arrendelagen.

Vad här sagts om innebörden av 17% arrendelagen äger — med enstaka smärre variationer — i stort sett tillämpning i fråga om alla dispositiva regler i lagen, i den mån inte i den speciella författningen läm- nats särskilda föreskrifter för ett bestämt sakområde.

Tanken att arrendelagens dispositiva be— stämmelser inom en betydelsefull del av den publika sektorn skall gälla med tvingan- de verkan har inte fått ett enhetligt ut- tryck i författningsmaterialet. Även om ut- gångspunkten sannolikt varit densamma, har den varierande utformningen medfört att rättsläget växlar, vilket för båda parter måste medföra risk för rättsosäkerhet. För jordägarens del leder det till konsekvenser

som kan binda hans handlingsfrihet på ett sätt som under förarbetena inte erhållit nå— gon belysning och som med all sannolikhet ej varit avsedda. I vissa fall står författnings- texten t.o.m. i strid mot vad som avsetts enligt motiven.

Principen att arrendelagens dispositi- va bestämmelser generellt är av indispositiv verkan vid publika upplåtelser påträffas först hos 1932 års kronojordsutredning (se ovan 5. 183). Denna har inte gjort någon närmare analys av vad en eventuell bestäm— melse i ämnet skulle komma att innebära för parterna. Det är i stället sannolikt att uttalandet bygger på vad som yttrades av jordbruksministern år 1908 och av lagrådet år 1927 och som tidigare återgivits (s. 182 och 183). Dock får det anses vara uteslutet att avsikten i någotdera av de sistnämnda fallen varit att uttalandet skulle ges en så vid innebörd. I fråga om 1908 års uttalande rå- der härvidlag ej minsta tvekan. Vad 1927 års yttrande beträffar har lagrådet med all san— nolikhet endast velat understryka vad som i viss mån sagts redan år 1907 (s. 182), nämligen att bestämmelser av tvingande och/eller social karaktär bör ges tillämp- ning även gentemot det allmänna. Av arren- delagens dispositiva regler kan några sägas äga ett socialt syfte (exv. 17 å), medan andra inte visar minsta spår av sociala am— bitioner (exv. 5 5 och 6 & st. 2). Att låta alla dessa bestämmelser utan åtskill- nad bli tvingande framstår vid närmare ef- tertanke som mindre välbetänkt. Det är dessutom inkonsekvent eftersom tendensen på det publika området eljest ingalunda va- rit den att bestämmelser med »socialt» in- nehåll genomgående gjorts tillämpliga inom det publika området.

3. Den publika arrendelagstiftningens anknyt- ning till allmänna lagen ytterligare belyst

Även om den publika arrendelagstiftningen nu och i framtiden inte till någon del skulle äga självständig civilrättslig be— tydelse, måste man dock beakta att sådan

" Utredningen har läst 15 & KS 29/6 1945 så att den i och för sig inte hindrar att 17 & AL skrivs bort.

betydelse i en stor del av fallen, sannolikt de flesta, ändå åstadkommes därigenom att kontrakten hänvisar till specialförfattningar- na. För den enskilde arrendatorn får där- för specialförfattningen i praktiken samma innebörd som om den vore allmän (och tvingande) lag. Trots att författningarnas innehåll då reduceras till avtalsplanet sak- nar det för den skull ej intresse från allmän synpunkt. Den som överväger att ta ett publikt arrende har i praktiken små möj- ligheter att vid förhandlingar med jord- ägarens representanter erhålla villkor som avviker från innehållet i specialförfattning- arna. Vad de publika jordägarna gör eller tillåter sig blir ej sällan normerande även på den privata sektorn. De publika jord- ägarnas åtgärder och förvaltning är också föremål för offentlighet och kontroll, vilket gör det naturligt att specialförfattningarna granskas också från denna synpunkt.

I de publika arrendeförfattningar som till- kom i anslutning till 1907 års lagstiftning, exv. KF 4/6 1908, är det tydligt att man sökte anpassa författningstexten till den nya lagen men också att specialförfattningarna är av instruktionskaraktär (s. 182). Vid den anpassning till den förändrade arrende- lagen som därefter vid skilda tillfällen skett har man också i allt väsentligt bibehållit denna karaktär hos specialförfattningarna. Undantag måste här dock göras för lagen 12/4 1946 och delar av exv. KF 22/6 1934 och boställsordningen.

De publika arrendeförfattningarna, sär- skilt de administrativa, är — med undantag för lagen 12/4 1946 ej uppbyggda som lagar. Författningarnas språk präglas icke av den strävan mot exakthet och bestämdhet som är önskvärda beträffande en lag. Vida- re bär författningarna särskilt i en mängd smådetaljer i hög grad prägeln av att vara författade av jordägaren. Arrendatorn fram- står inte som rättslös men som hårt efter- hållen. Den anda som talar ur författning- arna är inte sällan det gamla husbonde- väldets.

I följande kapitel skall — i samband med motiveringen till de särskilda lagrum-

men de publika stadgandena närmare redovisas. Utredningen vill emellertid re- dan i detta sammanhang framdraga ytter— ligare några exempel på de mindre tidsen- liga lösningar inte alltid till jordägarens fördel som även efter den angivna anpass- ningen till 1943 års reform möter i de publika författningarna.

Arrendatorns rätt till ersättning för fri- stående förbättringar (enligt 17å AL) är vid upplåtelse enligt KF 22/6 1934 på grund av motivuttalanden i allmänhet till- försäkrad arrendatorn. Emellertid har vär- det av denna förmån till en del eliminerats genom att det belopp som jordägaren enligt 17 & arrendelagen skall erlägga kontant till arrendatorn, när förbättringsarbetet är fär- digt, vid arrende av kronodomän i stället skall gå i avräkning på arrendatorns fram- tida arrendebetalningar (19 & KF 22/6 1934, jfr dock 41 5).

Ett annat exempel på inte tillfredsställan— de lösningar återfinns i 28 å KF 22/ 6 1934, som föreskriver att i kontraktet skall intagas förbehåll om att kostnaden för gemensam av- och tillträdessyn skall betalas av av- och tillträdaren till hälften vardera. Bestämmel- sen skall jämföras med 125 sista stycket arrendelagen som föreskriver att jordägaren och arrendatorn gemensamt skall vidkännas kostnaden för synen. Lagens regel är tving- ande vid sociala arrenden, eljest icke. Vid utgången av en tioårig arrendeperiod bru- kar kronan som jordägare vanligen för- anstalta om syn, oavsett om den sittande arrendatorn skall flytta eller sitta kvar un- der en ny period. I det senare fallet blir han att anse som såväl avträdare som tillträdare och kommer därför i enlighet med 28 & KF 22/6 1934 att ensam få betala hela syne- kostnaden. Bestämmelsen gäller även vid kronans skogsjordbruk.1 Prawitz (Ecklesia- stik boställsordning, 1944, s. 91) hävdar utan stöd av lag — att jordägaren—pas-

1 Den alltjämt gällande KS 17/11 1859 för Lunds domkyrkas egendom föreskriver att kost- naderna för av- och tillträdessyner skall betalas av tillträdaren (SFS nr 70 s. l 5 19 mom. 12). Enligt företett kontraktsformulär för dessa ut- arrenderingar skall tillträdaren och avträdaren betala halva synekostnaden var.

toratet vid gemensam av- och tillträdessyn torde vara berättigad att uttaga hälften av kostnaden av vardera arrendatorn. Enligt denna princip har de kontraktsblanketter utformats som begagnas av Svenska pasto- ratens riksförbund för ecklesiastika lönebo- ställen samt av stiftsnämnden i Lund för upplåtelse av ecklesiastik arrendegård och lokalkyrkas egendom? I och för sig är det inte ogiltigt att vid ett privat arrendeför- hållande utanför den sociala sektorn — överenskomma att arrendatorn ensam och alltid skall svara för samtliga synekostnader. Sådana förbehåll är emellertid ovanliga. Utredningen har för sin del inte påträffat något. För samtliga de olika (icke publika) kontraktsformulär som kommit utredningen tillhanda gäller lagens regel om synekostna- dens fördelning.3

De publika författningarna ger emeller— tid också exempel på ålderdomliga bestäm- melser som ger den publike arrendatorn förmåner som han i privata arrendeförhål- landen som regel inte har. Som exempel kan nämnas den tidigare i annat samman- hang omtalade 215 KF 22/6 1934, som

om annat ej avtalats tillerkänner arrenda- torn rätt till avkastning från allmänningar och samfälligheter. Bestämmelsen är en kvarleva från den tid, då hemmanens skog inte så allmänt som nu undantogs från ut- arrenderingen och då gårdarnas värde även i skogrika trakter huvudsakligen låg i åker och äng. Allmänningarnas utnyttjande var då vanligen begränsat till delägarnas hus- behov. Den ifrågavarande föreskriften åter- finns i äldre författningar, så exv. i KK 10/11 1882 (12 mom.) i samma ämne. Det är emellertid att märka att det vid den- na tid var vanligt att arrendatorer och land- bor också svarade för de grundskatter och »allmänna besvär» som vilade på fastig- heten.4 Genom den år 1907 tillkomna arren- delagen föreskrevs att arrendatorn - med vissa undantag skulle svara för »all skatt och annan allmän tunga, som för fastigheten utgår och enligt lag åligger jord- ägaren» (23 å). Eftersom det därefter blev överflödigt att i domänförfattningarna ha en särskild bestämmelse i ämnet, inflöt

ingen sådan i 1908 och 1934 års författ- ningar. År 1943 gjordes den ändringen i arrendelagen att jordägaren skulle svara för fastighetsskatten. Bestämmelsen gjordes tvingande för alla typer av jordbruksarren- den, således även för kronans upplåtelser.

Arrendatorns rätt till avkastning från all- männingar och dylikt framstod som naturlig så länge han också hade att svara för de förpliktelser som åvilade fastigheten (såle- des ej bara arrendestället). När dessa för- pliktelser numera för arrendatorns del fallit bort framstår avkastningsrätten som tämli— gen omotiverad. I kontrakten torde den vanligen skrivas bort, varför den för arren- datorerna torde ha mycket liten praktisk betydelse.

4. Fördelar och nackdelar med en specialreglering Systemet med administrativa och andra specialförfattningar, som på vissa punkter kompletterar arrendelagen, har starkt kri- tiserats av remissmyndigheterna och andra som uttalat sig i frågan. Särskilt har an— märkts att bestämmelserna blivit oenhetliga och svårtolkade. Det kan emellertid inte bestridas att vissa av de lösningar som gi- vits i särskilda författningar, framstår som ändamålsenliga. För att belysa fördelar och nackdelar av olika lösningar har i detta av— snitt skett en sammanställning av bestäm- melser som för arrendeparterna är av cen— tral betydelse.

Minimitid En central punkt i arrenderätten utgör bestämmelserna om minsta tid för upplå-

En av stiftsnämnden i Lund tillhandahållen blankett för upplåtelse av ecklesiastikt boställe föreskriver ingen avvikelse från arrendelagen i fråga om synekostnaden.

I samband med resor och korrespondens har till utredningen överlämnats 41 st. olika arrende— kontrakt eller formulär till sådana. Flera av kon- traktsformulären har en mycket vidsträckt an- vändning. Utredningen beräknar att minst hälften av alla egentliga arrendegårdar i landet upplåts med stöd av någon av de studerade 41 kontrakts- typerna. Av dessa avser 11 vanliga arrenden, 16 sociala arrenden och 14 publika arrenden.

' Jfr 24 mom. KK 10/11 1882 o. & 19 mom. 7 o. 8 KS 17/11 1859.

telsen. För alla slag av jordbruksarrenden gäller att arrendetiden skall vara bestämd (l & AL). Upplåtelse »tills vidare» är således ej giltig. Vid sociala arrenden får den bestämda tiden ej sättas kortare än fem år. För »sociala kommunala» arren- den enligt lagen 12/ 4 1946 gäller dock en minsta tid av endast ett år. Vid vanliga arrenden finns ingen bestämmelse om mini- mitid (endast att tiden skall vara bestämd). Vad här sagts om vanliga arrenden gäller även vid publika. Emellertid innehåller de publika arrendeförfattningarna föreskrifter om att arrendetiden för kronodomän, aka- demihemman, löneboställe och ecklesiastik arrendegård skall vara minst tio år. För kro- nans skogsjordbruk skall tiden vara minst fem år. Dessa frister (10 resp. 5 år) är emellertid ej ovillkorliga utan är endast utformade som en rekommendation eller in- struktion för den beslutande förvaltnings- myndigheten. Sålunda föreskriver boställs- ordningen: »Upplåtelse av löneboställe på arrende skall, där ej särskilda omständig- heter annat föranleda, ske på tio år i sän- der» (27 å). I sak överensstämmande fö- reskrifter återfinns i de övriga berörda för- fattningarna.1 Innebörden av de publika författningarnas bestämmelser på denna för arrendatorns rättsställning så centrala punkt är att parterna här har full avtalsfrihet blott arrendetiden inte görs obestämd. Om ar- rendeavtal ingås för exv. ett år, torde ar— rendatorn endast i det fall upplåtelsen sor- terar under boställsordningen, vilken i den- na del får anses vara av civillags karaktär, vid domstol kunna kräva att tiden sätts till tio år. Hans utsikter att vinna framgång med en dylik talan torde dock vara små, ef- tersom det i regel inte torde vara svårt för jordägaren att påvisa att det förelegat »särskilda omständigheter» för en avvikel- se från rekommendationen. När det gäller övriga berörda typer av upplåtelser, torde det vara utsiktslöst att i rättegång åstad- komma ändring av ett ingånget avtal. Dom- stolen torde i regel komma att bedöma saken så, att den administrativa författningen inte kan ges företräde framför det i laga ord- ning ingångna avtalet. Om frågan i stället

aktualiseras i administrativ besvärsväg, tor- de en arrendator ha utsikt till ändring, om den i första instans beslutande myndigheten utan särskilda skäl bestämt tiden kortare än tio år (resp. fem år vid skogsjordbruk).

De facto dominerar tioårsupplåtelserna bland de publika arrendena (undantag: skogsjordbruk och kommunala arrenden), medan femårsupplåtelser är de vanligaste på den enskilda sektorn. Av löneboställena är 15 procent upplåtna på kortare tid än tio år (jfr s. 266). Eftersom tioåriga arrendetider får anses på det hela taget vara bättre för arrendatorn än femåriga, kan man här konstatera att de publika arrendatorerna (av kronodomäner, akademihemman, lö- neboställen och ecklesiastika arrendegårdar) rent faktiskt har en bättre ställning än ar- rendatorerna inom den enskilda sektorn. I fråga om det legala skyddet är de emeller- tid på denna punkt sämre ställda än socia- la arrendatorer och jämställda med van- liga jordbruksarrendatorer.

Med utredningens förslag kommer upp- låtelser av typen arbetarboställe och skogs- jordbruk att i betydande utsträckning föras över från arrendelagen till hyreslagen. I öv- rigt föreslår utredningen (10 kap. 2 5 Nya JB) att minimitiden för gårdsarrenden skall vara fem år. Från denna regel bör undantag inte göras vid publika arrenden. Den publike gårdsarrendatorn har i och för sig ett lika stort anspråk på en bestämd ej alltför kort minimitid som en arrendator av enskild jord. Föreligger undantagsvis sär- skilda omständigheter för att jordägaren ti- digare än eljest skall kunna disponera över marken, får det anses vara riktigt att den publike jordägaren likaväl som den en- skilde får utverka dispens härom hos ar- rendenämnden. Endast för ViSSa kommu- nala arrenden anser utredningen läget vara sådant att särskilda undantagsregler från kravet på fem års arrendetid är motiverade.

Emellertid återstår frågan hur de publika författningarnas principiella rekommenda- tion om minst tio års arrendetid för fram- tiden skall behandlas. Tar man bort före-

1 KF 22/6 1934 7 och 34 55, KS 29/61945 55 1 mom. st. 1, KS 15/11 1945 5 5.

skrifterna härom är det inte uteslutet att en del jordägare som nu tillämpar tioårs- upplåtelser övergår till femårsupplåtelser, vilket skulle vara att anse som en klar försämring av läget. Att överflytta de nu- varande rekommendationerna orn tioårs— perioder till arrendelagen bör ej ske, efter- som stadganden av denna typ ej har sin plats i den allmänna lagen. Däremot är det av klart positivt värde att också i framtiden bestämmelser härom finns i instruktionen för förvaltningsmyndigheterna.

Optionsrätt

På besittningsskyddets område måste de publika jordägarna betraktas som före- gångsmän. Redan i författningar från mitten av 1700-talet påträffas de första bestämmelserna om optionsrätt för den pub- lika jordens brukare.2 Tidigare har skildrats hur de publika arrendatorernas optionsrätt steg för steg utvidgats till nya grupper. I dag har det övervägande flertalet av de publika arrendatorer, vars upplåtelser regle- ras av speciella författningar, optionsrätt. Emellertid har det vid reformerna inte så mycket varit fråga om en förbättring i själva besittningsskyddet utan i stället om en ut- vidgning av den speciella publika options- rätten till nya grupper av arrendatorer. (En särställning intar här, som strax skall beröras, de kommunala arrendena.) År 1943 införde man optionsrätt också inom den privata arrendesektorn. Uppskattnings- vis omkring hälften av den enskilda jordens arrendatorer tillerkändes då optionsrätt. Denna legala optionsrätt är, särskilt från arrendatorssynpunkt, till sin rättsliga kon- struktion otvivelaktigt bättre än den som de publika arrendatorerna kan stödja sig på; inte blott därigenom att rätten i det förra fallet grundar sig på lag och i det se- nare i regel på en administrativ författning utan också därigenom att den publika op- tionsrätten förutsätter hembud från jordäga- rens sida, medan den legala Optionsrätten gäller så länge ingen av parterna tar initia- tivet till avbrott. Vid avbrott eller ändring av villkoren vid ett med optionsrätt för-

bundet privat arrende föreskriver lagen be- stämda tämligen långa »uppsägningstider», medan motsvarighet härtill i stort sett saknas på den publika sidan. En fördel — sedd från arrendatorns synpunkt har dock alltjämt den publika Optionsrätten i det att den ej känner några arealgränser. Den pub- lika optionsrätten gäller sålunda även för de ej så få publika arrendatorer som inne- har mer än 50 hektar odlad jord.

För de kommunala arrendena enligt la- gen 12/4 1946 gäller som tidigare nämnts en ordning som i stort sett överensstämmer med vad som gäller vid privata arrenden. Optionsrätten gäller således här för gårdar upp till 50 hektar.

Om man nu som utredningen föreslår gör Optionsrätten oberoende av arealen och låter alla arrendatorer av egentliga gårdar erhålla optionsrätt, bortfaller på denna punkt behovet av en särskild reglering på det publika området. Om man inför den legala Optionsrätten på den publika sektorn, får man fördelen av inte blott en enhetlig reglering utan också att de publika arren- datorerna får sin rättsställning väsentligt stärkt.

Ansvaret för byggnaderna

Vad här sagts om besittningsskyddet äger i sin mån även tillämpning inom ett annat mycket centralt avsnitt av arrenderätten, nämligen ansvaret för byggnaderna. Tidi- gare än på den privata sektorn har man på den publika sidan infört byggnadsskyldighet för jordägaren. Bortsett från detaljer gäller f.n. för de publika arrendena (enligt KF 22/6 1934, KS 29/6 1945, KC 6/5 1949, KS 15/11 1945 och boställsordningen), att jordägaren svarar för att arrendestället vid arrendatorns tillträde är försett med erfor- derliga hus, att arrendator svarar för nor- mala reparationer (»stora underhållet») och att jordägaren under arrendetiden sva- rar för sådan ny- och ombyggnad som utan att arrendatorn varit försumlig visar sig nöd—

Prawitz, Svensk lantmäteritidskrift 1948 s. 340.

vändig.3 Vid vanliga arrenden på jord i enskild ägo har arrendatorn i första hand det stora underhållet. Däremot har jord- ägaren (med några undantag) inte vare sig vid tillträdet eller senare något ansvar för byggnadernas skick. Arrendatorns ansvar kan där rent faktiskt komma att (utöver underhållet) omfatta också byggnadsskyldig- het. Vid sociala arrenden har arrendatorn det lilla underhållet. Jordägaren har där byggnadsskyldighet både vid tillträdet och under arrendetiden och svarar dessutom för större reparationer.

Utredningens förslag innebär att man här får en enhetlig ordning för alla typer av arrenden. Arrendatorn skall ha det stora underhållet. Jordägaren skall ha byggnads- skyldigheten i den mån sådan, trots arren- datorns lagenliga fullgörande av sin del av byggnadsansvaret, aktualiseras. Förslaget innebär inte blott att skillnaden mellan so- ciala och vanliga arrenden på denna punkt upphör. Det innebär också att den allmän- na lagen här anpassar sig till den ordning som är vanligast vid publika arrenden. Ge- nomföres förslaget bortfaller även här ett viktigt motiv för bibehållande av särskild lagstiftning för de publika arrendena.

Allmänt

Vid olika tillfällen, särskilt efter tillkoms- ten av 1943 års lagstiftning, har rests krav på att avskaffa den publika arren- delagstiftningen och låta arrendelagen en- sam och i första hand då dess sociala del bli tillämplig inom hela den publika sek- torn. Att förverkliga ett sådant krav kan till synes vara en enkel och bra metod att komma till rätta med problemet med de många specialförfattningarna. Emellertid vill utredningen inte alldeles reservations— löst ansluta sig till denna linje. Man måste nämligen beakta att förekomsten av ett för- fattningskomplex av det slag det här gäl— ler såsom den föregående framställningen har Visat —— inrymmer också klart positiva inslag.

Man kan göra tankeexperimentet att allt vad särskild publik arrendelagstiftning he-

ter avskaffades. Arrendeförhållandena skul- le då regleras enbart av lagen och kontrak- ten. Erfarenheten visar att arrendekontrak- ten i stor utsträckning utformas enligt stan- dardiserade och av jordägarna uppsatta for- mulär, ofta mycket detaljerade. Detta gäl- ler också om de publika arrendena. Oav- sett hur man förfar med specialförfattning- arna kommer detta bruk sannolikt att fort- fara. Upphäves specialförfattningarna är det sannolikt att en stor del av deras inne- håll kommer att överflyttas till kontrakten. Från synpunkten av reda och enhetlighet i tillämpningen får det anses vara bättre att åtminstone huvudpunkterna i rättsförhållan— det — i den mån det ej regleras av lag — är bestämt genom en i författningssamling- en intagen instruktion än enbart i kontrakts- formulär. Genom att bibehålla systemet med specialförfattningar finns större möj- ligheter till insyn och kontroll från allmän- hetens, särskilt då arrendatorernas, sida än om specialförfattningarna ej funnes. Det är således inte i första hand själva systemet med specialförfattningar som sådant som man har anledning att kritisera utan i stäl- let att dessa författningar i sin hittillsva- rande skepnad företer en ofullständig eller bristfällig anknytning till arrendelagen både i dess nu gällande och av utredningen fö- reslagna lydelse samt dessutom på många punkter innehåller till synes opåkallade skiljaktighcter sinsemellan.

5. Sammanfattning av läget. Mål och medel

Den närmast föregående samlingen av från den publika arrendelagstiftningen hämtade exempel på bristande eller bristfällig anslut- ning till själva lagen kan lätt göras längre.

3 Vid kronans skogsjordbruk svarar arrenda- torn endast för mindre reparationer (»lilla under- hållet»); 38 o. 40 55 KF 22/6 1934, jfr 59—60 55 AL. Vid arrende av löneboställe enligt boställs- ordningen föreligger avtalsfrihet i frågan om det stora eller lilla underhållet. En undersökning (jfr s. 266) har dock visat att ca 52 procent av dessa arrendatorer har det stora underhållet. Det lilla underhållet dominerar i sådana delar av landet där förutsättningarna för jordbruk vanligen är mindre goda. Eljest är fördelningen ganska nyck-

- full.

En mera systematisk redogörelse för rele— vanta delar av författningarnas innehåll föl- jer i nästa kapitel. Vissa karakteristiska egenskaper hos specialförfattningarna torde emellertid redan av det hittills sagda ha framträtt tämligen tydligt.

Den anpassning till den allmänna la- gen, närmast arrendelagen, som hittills i etapper skett med specialförfattningarna har ej varit utan värde. Tillvägagångssättet har emellertid varit ofullständigt och i väsent- liga avseenden bristfälligt. Slutresultatet har blivit att de publika arrendeförfattning- arna är svåröverskådliga, svårtolkade och oklara. Till en del kan svårigheterna be- mästras genom expertutredningar och arkiv- undersökningar. Redan det förhållandet att detta ofta måste ske är naturligtvis inte till- fredställande. Värre är dock att i många fall oklarheten är bestående. Ett klarläggande kan då ej ske annorledes än genom tillkoms- ten av ny författning.

Betydelsen av tydliga och enkla regler är självklar. Brister i detta avseende får emel- lertid just i arrendesammanhang en alldeles påtaglig effekt genom det speciella sätt för bevisning som syneinstitutet innebär. Synen kommer enligt förslaget att finnas kvar i arrendelagen. För synemännen är det alltid nödvändigt att äga vetskap om parternas rättsförhållande. Är det dunkelt eller svår- tillgängligt påverkas utgången av synen. Re- sultatet kan bli rättsförluster för en eller båda parter.

I flera fall står specialförfattningarnas innehåll, även om det i och för sig är fullt tydligt, ej i god överensstämmelse med arrendelagens allmänna grunder. Ibland le- der författningarna till materiellt sett otill- fredsställande resultat. Inslag av denna art bör i båda parters intresse avlägsnas.

Som ett obestridligt missförhållande fram- står det förhållandet att specialförfattning— arna utåt sett tillerkänner arrendatorerna optionsrätt och förmånen av generellt tving- ande lagregler (det sistnämnda förhållandet gäller ej KS 15/ll 1945), samtidigt som förmånerna vid närmare granskning fram— står som tämligen haltlösa. Även om den publika Optionsrätten inte är helt beroende

av jordägarens (dvs. förvaltningsmyndighe— tens) eget bestämmande är dock värdet av denna rätt tämligen begränsat främst därför att författningarna saknar föreskrifter om opartisk prövning av de fortsatta villkoren och om frister för lämnande av hembud om fortsatt arrende. Ett realiserande av inne- hållet i den angivna tvingande ordningen torde för ett stort antal fall ej vara i prak- tiken möjligt och framstår under alla för- hållanden såsom någonting tämligen osä- kert.

I andra och inte så få fall är specialför- fattningarnas bestämmelser föråldrade, nå— got som ibland är till fördel för jordägaren och ibland för arrendatorn men under alla förhållanden inte är rationellt. Specialför- fattningarna går i många fall in på detaljer på ett sätt som, utan att stärka arrendatorns rätt, i onödan får anses binda förvaltnings- myndigheten. I inte så få fall visar det sig att en mångordig bestämmelse i en spe- cialförfattning ej är annat än en omskrivning av den mera koncentrerade lagtexten.

Det skäl som tidigare kan ha funnits att av hänsyn till det allmännas beroende av inkomsterna från den utarrenderade publika jorden för denna utarrendering ha särskilda civilrättsliga regler föreligger ej längre. Den samhälleliga verksamheten har under det sista halvseklet vuxit så oerhört i omfatt— ning att inkomsterna från den av samhället ägda jorden kommit att få en helt underord- nad betydelse. Samtidigt har den uppfatt- ningen vuxit sig allt starkare att staten och andra samhällets organ i sina civilrättsliga förhållanden till medborgarna bör ålägga sig att följa samma regler som eljest gäller inom privaträtten.

Den utredningen anförtrodda uppgiften att överse den publika arrendelagstiftningen och i möjligaste mån anpassa den efter arrendelagens sociala bestämmelser låter sig på ett naturligt sätt uppdelas i två skilda avsnitt. Denna uppdelning sammanhänger med tillämpningsområdet för tvingande be- stämmelser i den framtida arrendelagen.

Utredningen föreslår att den hittillsvaran- de sociala arrendelagstiftningen utbyts mot

mindre stela regler med en i viss mån vida- re tillämpning. Kort uttryckt innebär änd- ringen att denna del av arrendelagen skall gälla endast arrendegårdar men å andra si- dan gälla för alla sådana och således obe- roende av vem som äger jorden. Options- rätten så som den nu gäller vid socialt ar- rende bör i sina huvuddrag bestå och gälla för alla arrendatorer av egentliga arrende- gårdar. Däremot bör en liberalisering i för- hållande till vad som nu gäller vid sociala arrenden ske av jordägarens ansvar för ar- rendeställets hus. Vad som sålunda och i övrigt kommer i stället för den hittillsva- rande sociala delen av arrendelagen bör ock- så vara av tvingande verkan ehuru med möjlighet till dispens i stort sett enligt vad som nu gäller. Vad utredningen finner mest värdefullt i de publika författningarna (t. ex. den allmänt tillämpade ehuru formellt bristfälliga Optionsrätten, jordägarens an- svar för nybyggnad, möjligheten till index- reglering av legan och därmed längre arren- detider, byggnadsskyldighetens samband med en framtidsplanering och åtskilligt an- nat) överföres till lagen. Medan optionsrät- ten begränsas till gårdsarrendena, kommer övriga här nämnda inslag att få giltighet för alla slag av jordbruksarrende. På grund härav och då dels de föreslagna reglerna får en betydligt mera generell tillämpning än den hittillsvarande sociala arrendelagstift- ningen, dels det ända sedan den nuvarande arrendelagens tillkomst år 1907 varit en principiell utgångspunkt att de tvingande reglerna skall gälla också gentemot de pu- blika jordägarna, anser utredningen det följd- riktigt och även i övrigt lämpligt att de nya bestämmelserna om gårdsarrende, liksom överhuvudtaget tvingande bestämmelser, får gälla inom det publika området i samma utsträckning som i fråga om enskildas ar- renden. Vad specialförfattningarna innehål— ler i dessa ämnen bör enligt utredningens mening upphävas, oavsett om det skulle vara tillämpligt på gårdsarrende eller inte. Be- stämmelserna är nämligen i sig själva otids- enliga och skulle om de fick kvarstå ha mycket begränsad betydelse utanför gårds- arrendenas område.

Det skall inte bestridas att härigenom, framför allt genom de legala optionsrätts- reglerna, för jordägaren uppstår en viss bundenhet, som kan vara till nackdel om marken skall användas till annat ändamål. Jordägarens intresse därvidlag tillgodoses i första hand genom rätten att bryta optionen och genom möjligheten till dispens. Lag- bestämmelserna härom görs i förslaget mera tidsenliga. Att därutöver tillgodose jord- ägarintresset, som visserligen i dessa fall ofta sammanfaller med samhällsintresset, kan man enligt utredningens mening ej göra utan att arrendatorns rättsskydd framstår som illusoriskt. Endast i fråga om vissa kom- munala arrenden anser utredningen att det med hänsyn till de borgerliga primärkom— munernas ökade ansvar för bebyggelsepla— nering och bostadsbebyggelse är erforderligt med undantagsbestämmelser.

Återstår så frågan hur man skall förfara med resterande delar av specialförfattning- arna. Det är här fråga om dels rena för- valtningsinstruktioner, dels bestämmelser som äger arrenderättslig betydelse antingen i och för sig eller genom hänvisning i kon- trakt. Exempel på rena instruktioner är i KF 22/6 1934:8 och 35 55, som be- skriver den rutin som skall föregå domän- styrelsens beslut om fastställande av arrende- avgift, II 5, som bestämmer i vilka fall arrendatorn skall ställa borgen, och 33 5, som säger att domänstyrelsens befogenheter i vissa fall kan delegeras till tjänsteman inom domänverket. Arrendelagsutredning- en anser det ligga utanför såväl sin formella som sin sakliga kompetens att föreslå någ- ra ändringar när det gäller dessa rena in- struktionsbestämmelser. Att den föreslag- na arrendereformen här kommer att med- föra behov av vissa ändringar är dock san- nolikt. Utredningen vill endast peka på det förhållandet att arrendenämndernas (och i vissa fall domstolarnas) befogenhet att be- stämma villkoren för ett genom optionsrätt förlängt arrende torde komma att medföra att den nuvarande administrativa rutinen i samband med arrendevillkorens fastställan- de vid olika publika arrenden kan i väsent-

lig mån förenklas.

Efter denna genomgång återstår i de pub- lika arrendeförfattningarna ett inte ringa antal bestämmelser som antingen i sig själ- va eller genom hänvisning till kontrakt har eller kan ha direkt civilrättslig betydelse för rättsförhållandet jordägare-arrendator. Det är fråga om bestämmelser som inte står i strid mot någon tvingande regel i allmänna lagen men heller inte är av instruktions karaktär. En del av dessa bestämmelser (exv. 19 & KF 22/6 1934) är sådana att de efter genomförandet av utredningens för- slag i övrigt kommer att mer eller mindre hänga i luften. Andra (exv. 28 & KF 22/6 1934) är sådana att de måste sägas strida mot lagens anda. Generellt torde om många av dessa bestämmelser, vilka självständigt eller genom kontrakten har civilrättslig be— tydelse, gälla att de efter den här föreslagna reformen blir antingen överflödiga eller i högre eller mindre grad kommer att stå i strid mot lagens anda eller bokstav.

6. Utredningens förslag

Den »publika» delen av arrendereformen bör enligt utredningens mening omfatta föl- jande huvudpunkter: I. Lagens tvingande bestämmelser bör ges full tillämplighet även i de fall jorden ägs av publika jordägare. Endast när jorden ägs av stad, köping eller landskommun bör vissa undantag göras. 2. Lagens dispositiva bestämmelser bör ej ges annat innehåll på det publika området än eljest. Det bör således vara möjligt att un- danta dessa bestämmelser vid publika arren— den i samma utsträckning som hittills kunnat ske vid privata. 3. Inom området för Kungl. Maj:ts administrativa lagstiftnings- makt bör — skilt från instruktioner till för- valtningsmyndigheterna — utfärdas bestäm- melser avsedda att efter hänvisning i de en- skilda arrendeavtalen komplettera lagens dispositiva bestämmelser. Även om grunden för rättsförhållandet också vid ett publikt arrende formellt sett är det civilrättsliga av- talet, har dock rättsförhållandet reellt sett hittills i ej ringa mån burit prägeln av myn- dighetsutövning. Det är utredningens öns-

kan att i möjligaste mån avlägsna inslag av sådan art.

Genomförs detta program samtidigt med de ändringar i arrendelagstiftningen i övrigt som utredningen föreslår, blir innebörden av nyheterna i de tre nyss angivna huvudpunk- terna vad de publika arrendena beträffar i huvudsak följande. '

1. Den optionsrätt som nu finns för fler- talet publika arrenden förvandlas, när det gäller gårdsarrenden, från en huvudsakligen administrativ till en legal besittningsrätt. Publika gårdsarrendatorer som f. n. saknar optionsrätt — t.ex. under lantbruksnämn- dernas eller försvarets förvaltningsområ— den — får också optionsrätt. Däremot upp- hör den optionsrätt som nu i en del fall finns för publika sidoarrenden. Frågor om underhåll, byggnadsskyldighet och syn ord- nas enhetligt för alla slag av jordbruksarren- den. Eftersom de föreslagna förändring— arna i sistnämnda avseende i stort sett över- ensstämmer med vad som redan nu gäller eller tillämpas för de viktigaste grupperna av publika arrenden, blir reformen i denna del för dem inte särskilt genomgripande. Inom sådana grupper där arrendatorn f.n. svarar endast för mindre reparationer ut- vidgas hans ansvar till att omfatta det löpan- de underhållet överhuvud. Vidare kommer jordägarens byggnadsskyldighet för hus och anläggningar att gälla även sådana katego- rier där den nu inte gäller. I de fall där det f. n. hålls syn endast vid tillträdet och avträ- det tillkommer systemet med — i regel vart tionde år - återkommande avräkningar.

2. På grund av bestämmelser eller motiv- uttalanden har förvaltningsmyndigheterna hittills i flera fall varit förhindrade att göra undantag från lagens dispositiva regler, även i fall då detta från jordägarens syn- punkt tett sig påkallat. Genomförs för— slaget blir det således vid alla slag av publika arrenden möjligt att exv. bestämma arren— deavgiften efter index eller att i avtalet upp— häva jordägarens skyldighet att utge ersätt— ning för fristående förbättringar eller att låta arrendatorn jaga på arrendestället.

3. Det föreligger inom det publika om- rådet likaväl som på det privata ett behov

av att i avtalen komplettera eller upphäva arrendelagens dispositiva bestämmelser. Det är angeläget att åtminstone huvudprinciper- na härför bestäms i författning. Regler som är tvingande enbart mot jordägaren, kan på detta sätt kompletteras med ytterligare skyldigheter för honom. Som exempel kan nämnas regeln om femårig minimitid vid gårdsarrende. Det torde för flertalet per- manenta publika gårdsarrenden vara av vär- de om i administrativ författning föreskrivs att sådana upplåtelser skall ske på minst tio år, om ej alldeles speciella skäl talar där- emot. Det är givetvis lämpligt om den eller de administrativa författningarna föregås av förhandlingar mellan förvaltningsmyndighe- terna och företrädare för arrendatorerna. I den mån enighet därvid kan uppnås kan en lämplig ordning vara att författningen till en del ges formen av blanketter för nor- malkontrakt, från vilka avvikelse ej skall ske i andra fall än då något särskilt behov därav finns.

När det gäller förverkligandet av den här skisserade publika arrendereformen föreslår utredningen till en början att arrendelagens tvingande regler i princip görs tillämpliga även på publika jordägare. I samband där- med föreslår utredningen att de delar av boställsordningen, KF 22/ 6 1934, KS 29/ 6 1945, KS 15/11 1945 och KC 6/5 1949 som inte överensstämmer med den nya lagen ändras eller upphävs. Innehållet i lagen 12/ 4 1946 bör inarbetas i arrendelagen. Om den av utredningen föreslagna reformen genom- förs, synes därefter kvarstående administra- tiva bestämmelser av arrenderättsligt inne- håll böra inventeras och överses till bättre överensstämmelse med de nya lagreglerna. Angeläget är därvid att enhetlighet eftersträ- vas ej blott mellan arrendelagen och special- författningarna utan också mellan dessa in- bördes. Ju mer deras antal kan begränsas desto bättre får detta från allmän lagstift- ningssynpunkt sägas vara.

Visst kompletterande författningsarbete torde efter ett genomförande av utredning— ens förslag sålunda bli nödvändigt. Vissa

bestämmelser av instruktionstyp torde be- höva omarbetas för att bättre passa till den nya lagen. För att kunna avsluta utrednings- arbetet inom rimlig tid har utredningen som nämnt koncentrerat sin inventering till ett begränsat antal författningar. När det gäller upplåtelse av egentligt jordbruk torde de också vara de betydelsefullaste. Om utred— ningens förslag till ny arrendelag helt eller i väsentliga delar blir antaget och därmed även det här förordade programmet för de publika författningarnas behandling godta- ges, förutsätter dock utredningen att även andra författningar, som innehåller bestäm- melser av arrenderättsligt innehåll upphävs eller rensas i enlighet med vad som här för- ordats. Bland det som därvid bör beaktas är att det alltid klart anges vilket förvalt- ningsorgan som i förhållande till arrendatorn företräder jordägaren. Endast ett organ bör därvid ifrågakomma.

Vid genomförandet av ett program, som för de statliga och kyrkliga arrendena skulle innebära att alla instruktionsbestämmelser överförs till myndigheternas allmänna in- struktioner samtidigt som alla föreskrif— ter, som genom hänvisning i kontrakt får civilrättslig betydelse, överförs till exv. nor- malkontrakt, måste även den tidigare berör- da bestämmelsen i 5 77 regeringsformen uppmärksammas; jfr s. 178 och 427. Grund- lagsbestämmelsens ordalydelse strider knap- past mot en ordning sådan som den här skisserade. Den hittillsvarande tillämpning— en har emellertid inom området för KF 22/6 1934 — inneburit att riksdagens mening inhämtats även beträffande detaljer utan principiell betydelse, något som med utred- ningens utgångspunkter knappast är en än- damålsenlig ordning. För andra kategorier av statlig jord saknas, när det gäller upp- låtelse, motsvarighet till de riksdagsbeslut om förvaltningens grunder som gäller för domänverket. Som exempel kan nämnas lantbruksnämndernas och de militära för- valtningarnas upplåtelser. Angående univer- sitetsjord hänvisas till vad därom tidigare sagts i detta kapitel. Frågan om man i an- ledning av det sagda bör göra en omformu- lering av & 77 RF synes böra närmare över-

vägas inom grundlagberedningen.1

Utredningen anser att det här uppställda programmet för en reform av den publika arrendelagstiftningen generellt sett och på sikt kommer att bli till fördel för båda par- ter. För jordägama öppnas större möjlighe- ter att effektivisera jordbruksförvaltningen. Publika gårdsarrendatorer får ett avsevärt förbättrat besittningsskydd. Anser arrenda- torn att det arrende som jordägaren kräver för en ny arrendeperiod är oskäligt högt, erhåller han möjlighet att få frågan prövad av ett opartiskt organ. Även om behov här- av hittills sällan förelegat, innebär redan möjligheten härtill en trygghetsgaranti. Det är inte heller uteslutet att den i framtiden kan komma att få ökad betydelse. Om kyr- kan skiljs från staten, kan man inte bortse från möjligheten att oavsett hur frågan om äganderätten till den kyrkliga jorden löses krav kommer att ställas på ett ökat ekono- miskt utbyte. Även när det gäller den egent- liga kronojorden synes man på jordägarsidan vara inställd på att i ökad utsträckning ta hänsyn till rent företagsekonomiska princi- per.2

1 Jfr lantbruksstyrelsens yttrande över författ- ningsutredningens förslag, SOU 1965: 34 s. 48. 2 Jfr prop 1968: 103 s. 43.

KAPITEL 6

8 kap. jordabalken . Allmänna bestäm- melser om jordbruksarrende

Avtalets form

1 &

Rubriken

Utredningens förslag till mellanrubriker an- sluter sig till sitt sakliga innehåll i stort sett till lagberedningens förslag SOU 1960: 24 s. 58 ff. Lagberedningen föreslår som rubrik i detta fall: >>Om arrendeavtals ingående». Utredningens förslag ansluter sig i stället till rubriken framför 4 kap. 1 ?; NyaJB (i 1966 års förslag), som lyder: »Köpets form och villkor vid köp».

Avtalet kräver skriftlig form (I 5 första stycket)

Den föreslagna ändringen är av redaktionell natur. 7 kap. NyaJB avses komma att in- nehålla allmänna bestämmelser om nyttjan- derätt, servitut och samifällighetsrätt. Kapit- let skall i 8 & innehålla bestämmelser om formen för ändring i eller tillägg till arren— deavtal. Den särskilda bestämmelsen där- om i 1 & första stycket andra punkten arrendelagen blir därigenom överflödig.

Rättsläget vid muntligt avtal ( I 5 andra stycket) Bestämmelsen motsvarar utan saklig änd- ring andra stycket första punkten och tredje stycket i den gällande lagen.

Eftersom ett muntligt avtal om jordbruks-

Motivering till ändringarna i arrendelagen1

arrende inte är arrende i lagteknisk mening, bör för undvikande av missförstånd uttryc- ken arrende eller arrendator ej användas i dessa fall.

Angående skälet att ur arrendelagen av- lägsna uttrycket fastighet som beteckning för vad som upplåtits genom arrende hän- visas till vad som sägs under 5 5 nedan.

Trots att lagen sedan år 1947 föreskri- vit att avtal om jordbruksarrende skall ges skriftlig form, förekommer det alltjämt att upplåtelser, som i realiteten är jordbruks- arrenden, grundar sig på endast muntliga avtal. Detta inträffar mindre ofta vid gårds- arrende men är förhållandevis vanligt vid sidoarrende. Arrendatorn har numera i motsats till vad som gällde tidigare — ingen möjlighet att framtvinga ett skriftligt av- tal.2 Rätten till skadestånd har arrenda- torn i praktiken inte så st—or nytta av i det fall att arrendet tillträtts ooh besitt- ningsförhållandet fortfar. En sådan arren- dator befinner sig i en prekär situation.

Eftersom många fördelar är förenade med kravet på skriftlig form har utredningen inte velat rubba på den gällande regeln. Om en arrendator med endast muntligt avtal skulle ges rätt att exempelvis ef- ter tillträdet framtvinga skriftligt avtal, tar

1 Motsvarande 8— 11 kap. jordabalken i utred- ningens förslag. 3 Jfr SOU 1966: 26 s. 168 med hänvisningar och SFS 1968: 342 övergångsbestämmelserna mom. 5.

man bort ett verksamt motiv för arrenda- torn att redan i samband med avtalet ut- verka kontrakt. Antalet muntliga avtal skul- le också med all sannolikhet öka. — Ge- nom 1968 års ändringar i arrendelagen har tillämpningen av 1 & utvidgats till bostads— och anläggningsarrende (jfr not 2).

Utredningen föreslår därför ingen änd- ring i reglerna om skriftlig form utan räk- nar med att ökad upplysning om lagens innehåll så småningom skall medföra att de muntliga arrendeavtalen försvinner.

Paragrafen i sin helhet tvingande (I 5 tredje stycket)

Bestämmelsen motsvarar i första hand den gällande lagens andra styckes andra punkt. I förslaget har regeln dock givits en vidare syftning i det att hela paragrafen gjorts tvingande. Detta innebär ingen saklig ny— het i fråga om första stycket men däremot i fråga om tredje stycket i den gällande la- gen. Ändringen får dock anses vara gjord i den gällande lagens anda. — Om par- terna med giltig verkan skulle kunna avtala att rätten till skadestånd skall upphöra tidi- gare än vad lagen anger, kan det i realite- ten komma att medföra att rätten i dess helhet faller bort och därmed också det skydd som man med införandet av kravet på skriftlig form velat bereda arrendatorn. Något behov av möjlighet att avtalsvis bestämma en längre preskriptionstid än den lagen anger torde knappast föreligga. Arrendelagens bestämmelser är antingen dispositiva eller tvingande. I en del fall är bestämmelserna tvingande endast mot jord- ägaren. Principen för lagtextens redigering har hittills varit den att varje bestämmel- se, för vilken ej särskilt angivits att den är tvingande, är dispositiv. Dock har denna princip ej följts genomgående. Det har så- lunda i en del fall antingen av stadgandets innehåll eller på grund av sakens natur ansetts följa att avvikelser från lagen ej är giltiga. Detta har dock ibland medfört osäkerhet om lagens rätta innebörd. I syfte att förtydliga lagen avser därför ut-

redningen att särskilt för varje paragraf i alla de fall där avsikten är att åstadkomma en tvingande verkan av ett lagbud, sär- skilt ange detta.3

Arrendetiden 2 &

Förbud mot upplåtelse tills vidare (2 5 första stycket)

Ändringarna är av redaktionell natur. Den särskilda möjligheten i nuvarande lag att kunna upplåta också fideikommiss' huvud- gård för upplåtarens besittningstid har i anledning av tillkomsten av lagen den 6 de- cember 1963 om avveckling av fideikom- miss ansetts böra placeras i promulgations- lagen.1

Det förekommer numera inte sällan att arrendatorn är ett aktiebolag eller annan juridisk person. Till utredningen har fram- förts den åsikten att det borde göras möjligt att i sådant fall upplåta jorden också för bolagets »livstid». De undantag från regeln om SO-årig respektive 25-årig maximitid som möjligheten till livstidsupplåtelse inne- bär, utgör inte något principiellt avsteg från syftet med reglerna om maximitid. Det skulle däremot möjligheten att upplåta för en juridisk persons »livstid» vara. Då de gällande maximitiderna torde motsvara det praktiska behovet vill utredningen för sin del inte förorda någon lagändring på denna punkt.

Automatisk förlängning i stället för tyst förlängning (2 _? andra stycket)

Innebörden av förslaget

Utredningens förslag till ny arrendelag in- nebär betydelsefulla nyheter på besittnings- skyddets område. Sålunda föreslås att den optionsrätt som nu tillkommer vissa sociala

arrendatorer skall begränsas till att avse en— dast de egentliga arrendegårdarna men ut- 3 Jfr lagrådet i prop. 1967: 141 s. 313. 1 Jfr SOU 1963: 55 s. 136 (10 &, undergård), 142 (32 5), 377 (huvudgård).

vidgas till att omfatta även sådana arrende- gårdar som f.n. ej har optionsrätt. Den särskilda form av optionsrätt som finns i en del publika arrendeförfattningar skall en- ligt förslaget upphöra. Även efter de här fö- reslagna utvidgningarna av optionsrättens tillämpningsområde kommer det att finnas kvar en betydande grupp jordbruksarrenda- torer som kommer att sakna optionsrätt. En grupp utgöres av sådana som inte bor på arrendestället, exv. sidoarrendatorer av olika slag. En annan utgör de gårdsarren- datorer, för vilkas upplåtelser lämnats dis- pens från de särskilda bestämmelserna om gårdsarrende (ev. endast reglerna om op- tionsrätt). För ej optionsutrustade arrenden finns, när det gäller den tid som följer ef— ter den avtalade arrendetiden, i den gällan- de arrendelagen inget annat besittningsskydd än den s.k. tysta förlängningen i 2 & and- ra stycket. Utredningen föreslår att den tys- ta förlängningen avlägsnas u-r lagen. I stäl- let föreslås införandet av automatisk för- längning vid utebliven uppsägning. Undan- ta'gna härifrån skall vara livstidsarrenden och arrenden på kortare tid än ett år.

Historik Institutet tyst förlängning har inte någon längre tids hävd i den svenska jordlega- lagstiftningen. Det infördes som en tämli- gen fristående reform vid 1867 års riksdag. Enligt 1734 års lag gällde att upplåtelse av landbolega, oavsett om den avsåg be- stämd eller obestämd tid, skedde på upp- sägning.2 För vissa publika arrenden hade redan tidigt bestämts att uppsägning ej er- ford-rades, om avträdesdagen var utsattikon- traktet. Av lagkommitténs betänkande år 1826 framgår att upplåtelse på viss tid var vanligast. Båda möjligheterna borde dock enligt kommittén finnas för framtiden. Gäll- de avtalet tills vidare, erfordrades av skilda skäl en uppsägningstid, men »h—ava de sig emellan utsatt viss tid för avtalets bestånd, utan att göra förbehåll om förut skeende uppsägning, är densamma utan ändamål. Och då överenskommelsen i denna omstän- dighet bör gälla såsom lag för contrahente-r- na, kan Lagstiftaren ej skäligen själv upphä-

va denna lag, vilket skulle ske, om en ytter- ligare uppsägningsskyldighet i ty fall ansåges äga rum» (5. 99). Förslaget om den auto- matiska förlängningens slopande godtogs av äldre lagberedningen, som dock endast för arrende — kompletterade förslaget med den »tysta förlängningen»: »Det [har] synts vara angeläget att bestämma en viss tid, ef- ter vars förlopp någon osäkerhet om lego- avtalets fortfarande bestånd ej mer skall äga rum. Att brukaren efter legotidens slut fortsatt brukningen, är ett faktum, från vil- ket allena man ej må sluta till ägarens med- givande av legoavtalets förlängning, medan man kan .tänka sig ganska många skäl, var- före han antingen icke velat, eller icke k-un- nat, genast efter legotidens slut vräka bru- karen, ehuru hans avsikt alldeles icke va- rit att låta denne behålla *brukningen»(s. 71). 1867 års lagändring föranleddes närmast av en motion (nr 18) i första kammaren. Tyst förlängning gjordes tillämplig på både ar- rende och hyra. Lagändringen kan också betraktas som en legalisering av en strax förut av högsta domstolen meddelad dom.3

På 1800-talet var de avtalade upplåtelse- tiderna — i den mån de var bestämda betydligt längre än de nu vanligen tillämpa- de femårsperioderna. Av olika omständig- heter framgår att lagkommittén ansett perio- der från 10 till 30 år som normala. Förhål- landet bekräftas också av rättsfallsreferat från 1800-talets mitt. Wahlberg uppger (1870) att den vanligaste upplåtelsetiden vid publika arrenden var 30 år. Genom dessa långa avtalsperioder var behovet av ett sär- skilt besittningsskydd för tiden efter avtals- perioden ej så starkt som nu. En annan sak som gör att 1867 års ändring numera fram- står som mindre ändamålsenlig är att 1907 års nyttjanderättsreform ur lagen avlägsna- de möjligheten att ingå arrendeavtal på obe- stämd tid. Någon häremot svarande reform

* Jfr Wahlberg, Om lega av jord å landet, 1870, s. 129, 166.

3 Naumans tidskrift 1867 s. 610 och 1868 s. 24. Vid ärendets riksdagsbehandling förekom de- batt iförsta kammaren. Därvid yttrade en talare: »Jag kan ej finna någon fördeli därav, att en per- son, som ej gått till hyresvärden och fråga !om han finge bo kvar, bleve helt hastigt vräkt på gatan.»

av besittningsskyddet gjordes dock inte. Den tysta förlängningen av 1867 års modell över- flyttades till 1907 års lag, där den alltjämt återfinns. Enligt 1867 års lag gällde den tysta förlängningen »tills vidare» men en- ligt 1907 års lag avsåg den perioder om fem år.4

Nordiska jämförelser Danmark Lagen om lantbruksegendomar innehåller den civilrättsligt inte tvingande — regeln att arrendekontraktet skall innehålla bestäm- melse om upplåtelsens längd. Regler om minsta tid eller automatisk förlängning sak- nas. Om kontraktet innehåller bestämmelse om uppsägning eller förlängning, är upp— sägningstiden, om annat ej sägs i kontraktet, från den 24 juni till den 1 maj följande år. En längre uppsägningstid måste tinglysas (närmast: intecknas) för att gälla mot ny ägare till arrendestället. Arrendetiden är vanligen minst en cirkulationsperiod.5 Land- boföreningarnas normalkontrakt bestämmer arrendetiden till åtta år utan rätt till för- längning. Enligt Landbokommissionen af 1960 (jfr s. 145) förelåg upplysning om kon- traktsformen för ungefär 70 procent av ar- rendena. Av dessa var 20 procent ingångna »på uppsägning» och 80 procent för visst antal år. För den sistnämnda gruppen var den vanligaste arrendetiden liksom i Sverige fem år. Frekvensen av olika arrendetider framgår av denna uppställning, som grundar sig på uppgifter från omkring hälften av alla arrendegårdar.

i procent av alla

Arrendetid i år

1 2—4 5 6—7 8 9 10 mer än 10

I enlighet med den omfattande avtalsfri- heten i dansk rätt när det gäller de »fria

bruksförhållandena» saknas bestämmelser om optionsrätt eller annan möjlighet till tvångsförlängning av arrendeförhållandet. För 60 procent av arrendena år 1960 förelåg kännedom om arrendatorns besittningstid. Endast ca 12 procent redovisade en besitt- ningstid som var längre än tio år.

Norge

1965 års lag (jfr s. 146) föreskriver att ar- rendetiden skall vara minst fem år. Livstids— arrende omnämnes ej. Kortare tid än fem år är medgiven endast efter dispens av jord- styret. Arrendatorn har ingen optionsrätt men rätt till automatisk förlängning. Om uppsägning ej sker förlänges avtalet med ett år i sänder. Uppsägning får ej göras tidiga- re än två år före arrendetidens utgång och ej senare än ett år före fardag. Automatisk förlängning sker ej, om arrendetiden är två år eller mindre (7, 8 åå).

Det har sagts att anledningen till att man inte velat införa optionsrätt är att man i allmänhet betraktar arrende som en mer eller mindre tillfällig brukningsform. I fråga om arrendetiden föreskriver det förut omnämnda normalkontraktet att ut- arrendering skall ske på viss tid. Där- efter heter det: »Därest ingen av parter- na har gjort skriftlig uppsägning före den . . . . kl. 24 det sista året som detta arrende— kontrakt gäller, skall det automatiskt för- längas med . .. år.» I kommentaren här- till framhålles att uppsägningstiden bör gö- ras så lång att parterna får god tid att plan- lägga det kommande årets drift. I en kom— mentar till den nya norska lagen återfinns ett normalkontrakt, som upptar en snarlik klausul om automatisk förlängning. Dock har uppsägningstiden satts till ett år.7

Finland 1966 års jordlegolag (jfr s. 147) föreskriver att arrendetiden vid jordbruksarrende skall vara två år om ej annat avtalats. Längsta * En ledamot av 1905 års lagberedning önskade att regeln om fem års förlängning skulle vara tvingande. Förslag till JB I, 1905, s. 427. 5 Tolstrup, a.a. s. 156. 7 B. Danielsen och A. Dahl, Forpakting i land- bruket, Oslo, 1966, s. 58.

medgivna arrendetid för bebyggd bruknings- enhet är 15 år. För jord utan hus är den tio år. För alla slag av arrenden gäller att op- tionsrätt för arrendatorn ej finns, inte heller automatisk eller tyst förlängning. I tidigare gällande finländska arrendelagar fanns tyst förlängning. Den har alltså nu tagits bort. Med undantag för »tomtarrende» är avtal om förlängning giltigt endast under förbe- håll att maximitiden inte därigenom över- skrids.

Arrendelagsutredningen

Arrendatorns behov av ett besittningsskydd och jordägarens behov att kunna göra för- ändringar tillgodoses vid de egentliga arren- degårdarna genom reglerna om optionsrätt, vilka i utredningens förslag blivit ytterligare utbyggda, se härom närmare under 10 kap. NyaJ B. Emellertid kvarstår för övriga typer av arrenden behovet av något slag av besitt- ningsskydd också för den tid som följer efter den avtalade arrendetiden.

En genomgång av elva olika kontrakts— formulär för icke-sociala privatarrenden vi- sade att endast två innehöll förbehåll om förlängning vid utebliven uppsägning. Upp- sägningstiden var i det ena fallet sex må- nader och i det andra, som torde vara det mest spridda av de elva formulären, minst ett år. I inget fall föreskrev formu— lären att tyst förlängning inte skulle till- lämpas.

I fråga om de arrenden som inte är före- nade med optionsrätt innebär den gällande lagen att arrendatorn är skyldig att flytta på arrendeperiodens slutdag. Någon uppsäg- ning från jordägaren eller anmaning av ho- nom till arrendatorn att flytta erfordras inte (jfr 192 & UL). Med tanke på att arrendena i regel förnyas eller förlängs, visar det rätts- liga läget dålig överensstämmelse med det faktiska. Råder ett förtroendefullt förhållan- de mellan parte-rna, är det vanligt att de i ett tidigt skede, kanske ett år eller mer i för- väg tar kontakt för att göra klart för varand- ra om arrendet skall förlängas och villkoren därför. Klarläggs det vid dessa förhandling— ar att jordägaren ej är Villig att förlänga ar- rendet eller att villkoren för den fortsatta

utarrenderingen är oförmånliga för arrenda- torn och blir det därför eller av annan an- ledning ingen förlängning, har arrendatorn möjlighet att under någorlunda lugna för- hållanden avveckla arrendet och se sig om efter ett nytt eller att övergå till annan verk- samhet. Råder inte detta goda förhållande mellan jordägare och arrendator och det är för sådana fall som lagen i första hand behövs kan den situationen inträffa att jordägaren först under någon av arrendepe- riodens sista dagar förelägger arrendatorn ett kontraktsförslag, som visserligen medger förlängning av arrendet men innefattar en avgift, som är väsentligt mycket högre än vad arrendatorn räknat med. Även om ar- rendatorn inte godtager vad som helst kan han anse sig nödsaka—d att gå med påvillkor, som han inte skulle ha godtagit, om de fram— ställts t. ex. ett halvår tidigare. Det är natur- ligt att han känner sig stå i en tvångssitua- tion. Denna blir än mer markerad, om för- handlingarna om de fortsatta villkoren in- leds först under den i lagen uppställda två— månadersfristen efter arrendeperiodens slut.

Redan införandet i lagen av den tysta för- längningen är ett erkännande av att arrendet (liksom hyran) till sin faktiska natur är ett fortlöpande rättsförhållande. Den tysta för- längningen har säkerligen haft en viss bety- delse som skydd för arrendatorns besittning. Det är emellertid ett ofullständigt och brist- fälligt skydd. Regeln i 2 & andra stycket arrendelagen om tyst förlängning är sålunda inte tvingande, vilket innebär att den kan upphävas genom bestämmelse i arrendeav- talet. Det skulle dock enligt utredningens mening inte vara tillräckligt att göra den gällande regeln tvingande. Det är överhu- vudtaget knappast tillfredsställande att ar- rendatorn enbart genom att — även i strid med det skrivna kontraktet och jordägarens under arrendetiden tydligt uttalade mening — sitta kvar på arrendestället och »fortfara med brukningen» kan förvandla den tidiga- re skyldigheten att flytta till en rätt att sitta kvar i ytterligare fem år.8 Betänkligare från praktisk synpunkt är att en arrenda- tor, som vill fortsätta arrendet, inte har någ-

” Jfr NJA 1914 s. 64.

ra rättsliga möjligheter att hävda sina intres- sen, om förhandlingar om förlängt arrende upptages först i samband med avträdet eller under den frist på två månader därefter som lagen ställer till parternas .förfogande. Om man i stället flyttar tidpunkten för den uttryckliga eller »tysta» avtalsförläng- ningen till en tid som ligger några månader före arrendeperiodens slut förbättrar man väsentligt arrendatorns ställning och möjlig- gör för honom att förhandla med jordägaren utan att vara försatt i det underläge som nu lätt kan inträffa. Det bör också för jordäga- ren vara en avgjord fördel att på ett tidiga- re stadium än nu få klarhet om den fram- tida dispositionen av arrendestället.

Ett annat skäl att ersätta den tysta för- längningen med en automatisk är att den förra visat sig ofta vålla tolkningssvårigheter, varom det relativt stora antalet rättsfall bär

vittne.9 Ett exempel på svårigheterna är följande, som dock inte hämtats från pre- judikatsamlingarna. En förutsättning för tyst förlängning är att arrendatorn fortfarit med brukningen efter arrendeperiodens utgång.

Huruvida så är fallet är emellertid sär- skilt med nutida brukningssätt ofta svårt att under den stipulerade tvåmånadersfris- ten konstatera. Fristen utgår vanligen den 14 maj. Om arrendatorn har kreatur kvar kan det vara ett indicium på att brukningen fortfar, men jordbruk utan kreatur är nume- ra vanligt i alla delar av landet. I mellersta och södra Sverige kan man nog redan före den 14 maj avgöra om brukningen pågår eller ej, men i Norrland och Dalarna har vårbruket vanligen inte börjat då.10 — Med anledning av det i not 8 omnämnda rätts- fallet NJA 1914 s. 64 har Sveriges jordägare- förbund i sitt svar på utredningens fråge- formulär nr 1 (fråga 18 b) sagt att en av- flyttningsanmaning, som ges före arrendepe- riodens slut, bör tillerkännas samma verkan som en anmaning som lämnas därefter (un- der :tvåmånadersfristen). — I detta samma—n- han'g tillfogar förbundet: »Uppsägningstid om minst sex månader bör vara obligato- risk.» Yttrandet får anses innebära att för- bundet accepterar tanken på en automatisk

ningstid.

Tyst förlängning är inte någon enbart för arrende och hyra utmärkande konstruktion i svensk rätt. Andra exempel påträffas t. ex. i 84 5 1927 års lag om försäkringsavtal och 5 5 1944 års hembiträdeslag. Också reglerna om social arrendators optionsrätt kan — åt- minstone till gagnet anses utgöra en tyst förlängning. Den tysta förlängningen är dock bortsett från hyreslagen inte i något av utredningen känt fall konstruerad så som i 2 & arrendelagen, där klarhet om förlängningen ej föreligger förrän efter den avtalade tidens utgång. Inte heller vtomträtts— kapitlet i nyttjanderättslagen känner — vare sig före eller efter 1953 års ändringar någon motsvarighet till den ifrågavarande konstruktionen.

Tyst förlängning i den form den förelig- ger i arrendelagen finn-s därutöver, såvitt utredningen kun-nat finna, endast vid hyra (4 & HL). Detta bör dock enligt utredning- ens mening inte lägga hinder i vägen för en reform, eftersom förhållande-na vid arrende och hyra i detta fall är ganska olika. För det första är det vid hyra, i motsats till vad fal- let är vid arrende, regel att avtalet innehål- ler klausul om automatisk förlängning med uppsägningstid. För det andra är den ana- logt och samtidigt utformade regeln i hyres— lagen efter 1968 års ändringar i fråga om tillämpligheten i hög grad begränsad.11 Den Att motsvarande problem finns också vid hyra,

framgår av Walin, Allmänna hyreslagen m.m., 1960, s. 37 ff. 1" Lagberedningens förslag 1847 om tyst förläng- ning JB 7 :12 —— förutsatte en frist av tre må- nader. Enligt 1909 års norrländska arrendelag (4 &) var motsvarande frist sex månader. — I rättsfallet NJA 1919 s. 173 förelåg det omvända förhållandet. Arrendatorn »brukade» efter arrendetiden ej jorden men hade fortfarande kreatur kvar och bodde kvar i husen. Tyst för- längning ansågs ej föreligga.]fr SvJT 1919 rf s. 53. 6 & HL, som tidigare innehöll bestämmelsen om tyst förlängning, ägde enligt fjärde stycket övergångsbestämmelserna till den provisoriska lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal —— ej giltighet inom nämnda lags tillämpningsområde; jfr 3 G nämnda lag. Utanför området för 1956 års lag

gav 1942 års _ ävenledes provisoriska hy- resregleringslag hyresgäst motsvarande skydd.

gäller nämligen endast vid upplåtelser som vid hyrestidens utgång varat högst nio må- nader. I övriga fall skall hyresförhållandets upphörande ha föregåtts av uppsägning (3 & HL). Båda bestämmelserna är numera tvingande (1 & HL). Bortsett från hyres- lagens korttidsupplåtelser är således, såvitt utredningen kunnat finna, den i 2 & arren- delagen intagna konstruktionen för avtals- förlängning eljest inte bruklig i svensk rätt. Det synes därför inte heller från enhetlig- hetens eller rättssystematikens intresse fin- nas något hinder mot att avlägsna den nu- varande tysta förlängningen.

Någon motsvarighet till den tysta för- längningen finns inte vid lägenhetsarrende. Bostads- och anläggningsarrenden förlängs automatiskt, om uppsägning ej sker. För en del av bostadsarrendena föreligger op- tionsrätt. Reglerna om bostadsarrende är i princip tvingande mot jordägaren ehuru med möjlighet till dispens. Bestämmelsen om automatisk förlängning vid anläggnings- arrende är däremot inte tvingande (73, 74, 82, 85 åå AL).

Det är vid alla .slag av tidsbestämda upp- låtelser för jordbruksarrende vanligare att upplåtelsen förlängs än att den avslutas vid den avtalade arrendeperiodens slut. Det är därför rimligt att lagen i större utsträckning än som f.n. sker anpassas till detta förhål- lande. Vid de ej optionsutrustade arrendena synes det lämpligen böra ske genom före- skrift att även tidsbestämda arrenden för upphörande kräver uppsägning.

Det får emellertid anses vara ett väsentligt intresse i första hand för arrendatorn men också för jordägaren att frågan om arrende- förhållandets förlängning ej anstår till den löpande arrendeperiodens slutdag utan klar- läggs i god tid dessförinnan. Detta synes bäst ske genom en föreskrift om uppsäg- ningstid i förening med att underlåtenhet att göra uppsägning medför att avtalet förlängs. Om en dylik bestämmelse skall ha någon praktisk betydelse torde det vara ofrånkom- ligt att den i princip görs tvingande. Å and— ra sidan kan en tvingande regel om uppsäg- ning ibland tänkas sakna berättigande. För

parterna har det kanske redan från början varit alldeles klart att jordägaren vid den bestämda tidens utgång skall återfå disposi- tionsrätten till jorden. För sådana och lik- nande fall där särskilda skäl finns att frångå huvudregeln bör möjlighet finnas att ge dis- pens från den tvingande regel-n.

Jordägare eller arrendator som vill bryta en social arrendators optionsrätt skall enligt gällande lag underrätta motparten senast ett år innan arrendeperioden är slut. Den som vid socialt arrende vill ha till stånd ändrade villkor skall väcka frågan senast åtta måna- der i förväg. Den vanliga uppsägningstiden i arrendelagen är eljest sex månader (39 å). Detta talar för att samma uppsägningstid bör väljas även här. Å andra sidan talar Vis— sa praktiska skäl för en något längre upp- sägningstid. Den 14 mars eller dagarna där- omkring är alltjämt den vanligaste fardagen vid jordbruksarrende. Med sex månaders uppsägningstid skulle uppsägningen vanligen komma omkring den 14 september. På de flesta håll i landet, särskilt de från arrende- synpunkt betydelsefulla sydligaste landska- pen, har emellertid höstsådden då redan ägt rum. Höstolje'växter sås t. ex. vanligen redan i augusti. Utredningen föreslår därför att uppsägningstiden bestäms till åtta månader. Det innebär att en uppsägning som sker för att hindra ett arrendes automatiska förl-äng- ning i regel skall göras före mitten av juli måna-d.

En annan fråga är vilken tid den automa- tiska förlängningen bör avse. Enligt gällande rätt förlängs arrendet vid tyst förlängning med fem är. Å andra sidan är det — utanför sektorn för sociala arrenden giltigt att bestämma arrendetiden kortare än fem är, liksom det också föreligger full avtalsfrihet för parterna när det gäller att bestämma ti- den för ett genom automatisk eller tyst för— längning fortsatt arrendeförhållande. Den föreslagna nyheten automatisk förlängning är ej tänkt som en ersättning för options- rätten för dem som inte kommer i åtnjutan- de av den. Det kan antagas att det i allmän- het bäst överensstämmer med parternas av- sikter att ett korttidsarrende, dvs. ett arrende

som ingåtts på viss tid högst fem år, skall för- längas på samma tid som den ursprungliga upplåtelsen avsåg, men att ett arrende för längre tid än fem år inte skall förlängas med mer än fem år i sänder. De nya reglerna har utformats i enlighet härmed.

Är den avtalade arrendetiden kortare än ett år torde detta i regel ge vid handen att parterna redan från början inte tänkt sig ett permanent arrendeförhållande. I samband med omdisponering av brukningsenhetemas gränser föreligger inte sällan behov av att kunna göra korttidsupplåtelser. Är tiden kortare än ett år bör de enligt utredningens mening undantagas från den automatiska förlängningen. Risken att detta undantag skall locka till kringgående av lagen har utredningen bedömt som obetydlig. Jfr här dels den nya norska lagen, som från den automatiska förlängningen undantar avtal som omfattar två år eller mindre, dels 83 och 85 55 arrendelagen angående automa- tisk förlängning av anläggningsarrende.

Om man i lagen inför automatisk för- längning vid utebliven uppsägning bör den tysta förlängningen avlägsnas. Sker ej upp- sägning inom föreskriven tid, skulle en regel om tyst förlängning inte ha någon funktion. Sker däremot uppsägning, skulle det inne- bära onödig omgång för jordägaren att han för att återfå sin jord skall inte blott upp- säga avtalet utan dessutom bevisligen an- man-a arrendatorn att avflytta. För jordäga- ren kan det i sådana fall vara ett väsentligt intresse att kunna disponera arrendestället omedelbart efter fardagen.

Paragrafen i princip tvingande men med dispensmöjlighet (2 5 tredje stycket)

Tredje styckets första punkt innebär endast ett förtydligande. Den sakliga innebörden av andra punkten har motiverats i föregående aVsnitt. Att udispensgiv-ningen anförtros åt arrendenämnden innebär att denna får upp- gifter utanför området för de hittillsvarande sociala arrendena och dessas närmaste mot- svarighet i den nya lagen, gårdsarrendena. Liknande nya uppgifter får arrendenämn-

derna också enligt 3, 11 och 14 55. I sam- band med den legala optionsrättens ut- vidgning kommer arrendenämnderna att få en mera central ställning. Det framstår där- för som följdriktigt att man, när nu dis- pensinstitutet införs också i den allmänna delen av arrendelagen, utnyttjar arrende— nämnderna även för denna uppgift.

35

Lagens förteckning på uppsägningsgrunder är uttömmande

I samband med tillkomsten av 1907 års nytt- janderättslag blev det ogiltigt att ingå avtal om jordbruksarrende »på uppsägning», dvs. på obestämd tid. 3 & arrendelagen utgör ett led i denna reform. Om det skulle vara möj- ligt att i ett tidsbestämt avtal inrycka en klausul om att jordägaren skulle kunna åter- taga arrendestället på en eller annan i kon- traktet angiven grund hade ordningen med bestämda arrendetider lätt "kunnat *bli inne- hållslös. 3 5 har seda-n sin tillkomst utgjort en hörnsten i den svenska arrendelagstift- ningen, och den princip som paragrafen är ett uttryck för, bör enligt utredningens me— ning alltjämt bestå. Efter 1968 års änd- ringar i arrendelagen gäller 3 & även vid bostads— och anläggningsarrende.

Om sålunda värdet av lagrummet från principiell synpunkt inte skall ifrågasättas, är det dock obestridligt att det i en del fall verkar stelt och kan hindra utvecklingen på ett ej önskvärt sätt. Läget framgår av följan- de exempel. En expanderande stad når med sin tätbebyggelse fram till en större jord- bruksegendom, där jorden brukas av arren— datorer. För att få utrymme för den växan- de bebyggelsen köper staden egendomen. På grund av 28 ?; arrendelagen blir staden bunden av arrendeupplåtelserna. Även om kontrakten föreskriver att jordägaren under arrendetiden skall vara berättigad att mot nedsättning i arrendet och skadestånd till arrendatorn få ta i anspråk enstaka bygg- nadstomter el. dyl. under arrendetiden är avtalet i denna del ej giltigt. Jordägaren äger

ej rätt att få tillbaka en enda kvadratmeter av arrendestället förrän arrendetiden är ute. Har arrendatorn dessutom optionsrätt, måste den också brytas. Situationer av detta slag har ibland lösts på det sättet att jord- ägaren genom att hota med expropriation förmått arrendatorn att godtaga en särskild Överenskommelse, som för kommunens del ofta blivit ganska dyrbar. I andra fall, där parterna varit mera förutseende, har man delat upp arrendestället i flera och låtit arrendatorn få endast ettårskontrakt för den ifrågasatta byggnads-marken, medan återsto— den upplåti'ts på exv. tio år. Det är emeller- tid att observera att det sistnämnda förfa- ringssättet ej — utan dispens av arrende- nämnden kan tillämpas, om arrendet är socialt och kravet i 50 & arrendelagen på femårig minimitid gäller.

I svar på utsända frågor har Stockholms stads fastighetskontor kritiserat 3 5 och på- pekat att lagrummet ofta hin-drar exv. en kommun att kunna disponera över delar av upplåtna arrendeområden, som erfordras för olika, ofta brådskande kommunala och andra allmänna ändamål. Gällande bestäm- melser hade i ett flertal fall framtvingat en arrendetid av endast ett år i sänder till nack- del för såväl jordägare som arrendator. Sve- riges jordägareförbund har framhållit att en strikt tillämpning av denna paragraf hindrar jordägaren att sälja enstaka tomter, anlägga vägar för skogsbrukets behov o.dyl. Med tanke på de förändringar som kunde ske under en femårsperiod syntes det förbundet rimligt att jordägaren mot skälig nedsätt- ning i legan fick rätt att anlägga vägar, i den mån den övriga egendomens skötsel det krävde. Det syntes också rimligt att jord— ägaren — mot viss reducering av legan — fick rätt att avyttra enstaka tomter om det kunde ske utan påtagligt men för arrenda— torn.

Trots att förbehåll om återtagande under arrendetiden inte är giltiga är de likväl inte ovanliga. I de av utredningen studerade kontrakten är det åtskilliga särskilt från Skåne — som ger jordägaren rätt att åter- taga delar av arrendestället. Förbehållet som

påträffas både i sociala och vanliga kontrakt har vanligen denna formulering.

Avstående av jord. Skulle jordägaren under arrendetiden vilja till hustomter avstycka eller bortarrendera mindre delar eller skulle jord behövas för grustäkt, väg eller till framdra- gande av elektriska ledningar eller för all- mänt ändamål vare arrendatorn skyldig att efter en månad därförut lämnat meddelande avstå därtill erforderlig jord mot en ersätt- ning beräknad till kronor per hektar om året för återstående arrendetiden. Det er- sättningsbelopp, som genom väganläggning o.d. över egendomens ägor kan bliva be- stämt för intrång såsom förlängd väg, för- svårad brukning m.m. tillfaller jordägaren, varemot arrendatorn erhåller 4% årligen av nämnda ersättning. Den ersättning, som ut- betalas för skiftesomläggning och rubbad drä- nering mottages av jordägaren och utbetalas till arrendatorn, dock där särskilt arbete av denne skall verkställas, endast i mån av ar- betets fortskridande.1

Det sagda torde ha visat att det både för kommuner och andra jordägare under en arrendeperiod kan uppstå ett behov av att kunna helt eller delvis återtaga marken. Med tanke på den snabbhet med vilken samhällsutvecklingen nu sker kan ett fullt legitimt sådant behov uppkomma och behö- va beaktas även om arrendetiden är så kort som fem år. Om parterna i kontraktet förut- sett en sådan situation, är det knappast rim— ligt att överenskommelsen under alla förhål- landen skall vara ogiltig. Å andra sidan kan man inte utan att undergräva betydelsen av förbudet mot arrende på uppsägning tillåta obegränsad avtalsfrihet på denna punkt. En viss liberalisering av lagen framstår dock här som påkallad. Viktigt är emellertid att det område som skall avstås är till sina hu— vuddrag angivet, att grunden för återtagan— det anges och framstår såsom ej beroende av en 11ka hos jordägaren och slutligen att arrendatorns ekonomiska intressen efter ett återställande (exv. genom nedsättning av ar— rendet och skadestånd) i erforderlig ut— sträckning beaktats i kontrakt-et. Det säger sig självt att de särskilda skälen inte behöver ha samma styrka om arrendatorn skall avstå en liten del av arrendestället som när det

1 Jfr Lunds stiftsnämnds nedan under 10 kap. 12 5 Nya] B redovisade framställning.

gäller att 'aVStå hela eller större delen av arrendestället.

Avvägn-ingen av de motsatta intressen som här föreligger sker enligt utredningens me- ning bäst så att arrendenämnden bemyndi- gas att, om det föreligger sådana särskilda skäl varpå här givits exempel, lämna dis- pens från den tvingande bestämmelsen i 3 5. Man tillgodoser därigenom i första hand jordägarnas intresse av en mindre stel arren- delagstiftning. I andra hand kan det antagas att man genom en sådan lagändring kan stri- mulera jordägarna att generellt gå med på längre arrendetider, varigenom ett angeläget arrendatorsintresse tillgodoses.

45. Maximitiden överskrids

De föreslagna ändringarna är endast av re- daktionell natur.

Om ett arrendeavtal avser en tid av exv. 60 år, har det trots att maximitiden därvid överskrids, ansetts att tyst förlängning en- ligt 2 & andra stycket kan ske efter de sextio årens slut.1 När nu enligt förslaget den tysta förlängningen försvinner och ersätts med automatisk förlängning vid utebliven upp- sägning, finns det enligt utredningens me- ning ingen anledning att inte låta motsva- rande ordning gälla också i det nya läget. Förevarande paragraf innebär att uppsäg- ning krävs även i det fall att part i sam- band med maximitidens utgång eller där- efter — men före den avtalade tidens slut - vill att avtalet skall upphöra att gälla på grund av maximitidens överskridande. Det sagda synes böra beaktas vid den slutliga utformningen av 7 kap. 5 % NyaJB.

5 & Fardag

De föreslagna ändringarna är av redaktio- nell natur.

Det område som ingår i en viss arrende- upplåtelse benämnes i den gällande lagen vanligen endast fastigheten. Uttryckssättet

* Skarstedt m. fl., 1946, s. 73.

härrör från en tid då det nuvarande fastig- hetsbegreppet inte erhållit någon större stad- ga. Uttrycket fastighet har därefter alltmer kommit att reserveras för den lantmäteri- tekniska enheten (jfr 1 kap. 1 & NyaJ B). Det område som omfattas av ett arrendeavtal är vanligen inte identiskt med en (register-) fastighet. Om man också betecknar det ut- arrenderade området som fastighet, finns det risk för missförstånd och rättsförluster. Ut- redningen har därför redan i sitt första be- tänkande för detta ändamål föreslagit ut- trycket arrendeställe. Det bör enligt utred- ningens mening lämpligen användas rinom hela arrendelagstiftningen.

Betalning av arrende1

6 5 ]. Gällande rätt

Arrendelagen angav i sin ursprungliga lydel- se — i likhet med den gällande lagen — att vederlaget för arrenderätten, legan, arrende- avgiften eller arrendet skulle betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång. För den händelse arrendet skulle fullgöras i form av ».naturalster» fanns i lagen även en bestämmelse om prestationsorten. Där- emot stadgades ingenting om arrendets form och storlek. Det förelåg sålunda inget hin- der att utsätta vederlaget i arbete eller varor. Avtalsfriheten var sålunda obegränsad. Om arrendatorn skulle fullgöra dagsverken, gäll- de dock med tvingande verkan viss begräns- ning i sättet för deras utkrävande. Sistnämn- da regler överensstämmer i sak i det allra närmaste med 45 & första stycket och 45 5 andra stycket första till tredje punkterna i gällande arrendelag.

Efter 1943 års arrendereform föreskriver lagen att arrendet alltid skall vara utsatt i pengar. Säger avtalet något annat, skall ar-

1 Betänkandet utgör i detta avsnitt jämväl remissvar på Kungl. Maj:ts beslut den 28 ok- tober 1963 ävensom svar på Lunds stiftsnämnds skrivelse till utredningen den 31 oktober 1966. Jfr domänstyrelsens skrivelse till Kungl. Maj:t den 14 november 1952, s. 70 och bilagorna 9—13.

rendet omräknas i pengar och bestämmas till ett belopp som med hänsyn till förhållan- dena vid tiden för avtalets slutande får anses vara skäligt (6 5 st. 1 p. 2 AL). Föreskriver arrendeavtalet eller annat avtal mellan par- terna att arrendatorn skall arbeta åt jord- ägaren (eller annan) är en sådan överens- kommelse inte ogiltig, men arbetsprestatio- nen är ej i och för sig att anse som arrende och den skall alltid betalas med »gängse pris i orten» vid den tid då arbetet fullgöres (46 5). Av motiven till stadgandet framgår att man därmed avsett de lokala kollektiv- avtalens priser.2

Vad här sagts om lagens innehåll gäller med samma verkan vid alla slag av jord- bruksarrenden och även vid lägenhetsarren- de. Vid sociala arrenden gäller ytterligare att arrendet skall vara till storleken be— stämt (58 5 st. 1). Även denna regel är tvingande (65 5 st. 2). För de särskilda reglerna om nedsättning av arrendet i vissa fall vid missväxt hänvisas till avsnitt 7 ne- dan.

Det erbjuder vissa svårigheter att på ett fullt entydigt sått ange lagens innebörd när det gäller arrendeavgiften vid sociala och andra arrenden. De gränsdragningsproblem som föreligger kommer på vissa punkter att belysas i den följande redogörelsen. Den från praktisk synpunkt betydelsefulla-ste skillnaden mellan sociala och andra arren— den på denna punkt är att arrende enligt index kan förekomma vid vanliga arrenden, medan förbehåll därom vid sociala (bortsett från de fall där dispens lämnats) får anses i princip inte vara medgiven.a Några av ar- rendenämnderna — som endast har att be- fatta sig med sociala arrenden — har upp- givit att de vid prövning av ärenden enligt 66 & arrendelagen brukar godtaga index- klausuler om kontraktet samtidigt innehåller ett med hänsyn till avtalstid och annat rim- ligt »tak» som ej får överskridas.

6 % arrendelagen gäller också inom om- rådet för de publika arrendena. Efter 1950 års ändringar i boställsordningen (jfr s. 189) gäller arrendelagens indexförbud även vid upplåtelse av ecklesiastikt löneboställe (26 5

1 mom. boställsordningen). En i sak överens- stämmande regel gäller för upplåtelser enligt KS 29/6 1945 (6 å). Eftersom vid upplåtel— se av löneboställe någon motsvarighet till den sociala arrendelagstiftningens dispens— system inte finns och upplåtelsetiden i regel skall vara tio år, har gällande bestämmelser för löneboställen lett till vissa praktiska olägenheter (se bilaga 13). En intressant avvikelse från övriga här omnämnda författ- ningar utgör KS 15/11 1945. Även här skall arrendetiden i allmänhet utgöra minst tio år (5 5). För att upphäva verkningarna av mera påtagliga förändringar i prisnivån som kan inträffa under arrendet-iden inne- håller KS 15/11 1945 en rekommendation att förse avtalet med en klausul, som innebär att arrendet vart femte år justeras i enlighet med gällande markegångstaxa (10 5 första stycket).4

2. Frågeställningen

Genom att med utredningens förslag den hittillsvarande kategorin sociala arrenden försvinner, uppkommer frågan vilken bety— delse man i den framtida arrendelagen skall ge åt regeln i 58 _8, första stycket (dvs. det principiella indexförbudet). De vägar som från praktisk synpunkt står till buds är att bibehålla indexförbudet för de sociala arren- denas närmaste motsvarighet, dvs. gårds- arrendena, eller att utsträcka indexförbudet till alla former av jordbruksarrende eller att helt och hållet slopa indexförbudet.

Vid sidan av denna huvudfråga har ut-

2 1936 års arrendeutredning, SOU 1938: 38, s. 104. Arbetsskyldigheten är dock att anse som ett arrendevillkor i så måtto att dess för- summande kan leda till arrenderättens förver- kande (36 5 st. 1 p. 1 AL).

3 Skarstedt m. fl., 1946, s. 78. jfr s. 356. 4 Bestämmelsen har denna lydelse: »Arren- deavgiften skall i avtalet utsättas att gäldas i penningar. När så finnes lämpligt må i avtalet jämväl angivas den mängd spannmål, som ef- ter senast fastställda pris i länets markegångs— taxa motsvarar den i penningar utsatta arren— deavgiften, samt föreskrift meddelas, att vid utgången av vart femte år från arrendets bör- jan jämkning av arrendeavgiften skall ske ef- ter de då senast fastställda markegångspriser- na, därest dessa föranleda ökning eller minsk- ning av arrendeavgiften av minst en tiondedel.»

red-ningen i detta avsnitt tagit upp frågan om att söka åstadkomma större tydlighet och precision i fråga om den allmänna bestäm- melsen i 6 5 om vederlaget för arrenderät- ten. Eftersom utredandet av det senare spörsmålet i viss mån bidrager till belysning- en också av indexfrågan behandlas de angiv- na .tolkningsspörsmålen först, som ett sär- skilt avsnitt (3), medan frågan om i vilka fall indexklausuler bör tillåtas behandlas i ett därpå följande avsnitt (4). Därefter skall lämnas en redogörelse för några olika typer av index (5). I ett särskilt avsnitt (6) behand- las den till utredningen särskilt remitterade frågan om index vid kronoarrenden. I ett avslutande avsnitt (7) kommer utredningen att lämna motivering för förslaget att av- lägsna kvarstående bestämmelser om arren- denedsättning vid missväxt.

3. Precisering av gällande rätt

Bestämmelsernas tillkomsthistoria 1936 års arrendeutredning hade föreslagit följande lydelse av 6 & första stycket arren- delagen.

Legan må ej utsättas i dagsverken eller an- nat arbete. Sker det likväl, skall legan, ändå att i avtalet annorlunda stadgats, beräknas i penningar efter vad med hänsyn till förhål- landena vid tiden för avtalets slutande kan an- ses skäligt.

Medan förslaget sålunda innebar förbud mot lega i arbete mötte inte förbud mot arrende in natura. En av utredningens leda- möter, riksdagsmannen A. P. Pettersson i Dahl, var skiljaktig och ansåg att arrendet inte heller borde få utsättas i naturapres- tationer (s. 332). Härför talade enligt Pet- tersson flera skäl. Arrendatorn borde kunna ingående överblicka de ekonomi-ska konse- kvenserna av arrendeavtalet, något som ej alltid var möjligt vid naturaarrenden. Det var vidare svårare för arrendatorn att göra de omläggningar i driften som han kunde vilja göra. Naturaarrenden gav också lätt anledning till tvist. Den vanligaste formen av naturaarrende var de »s. k. mjölkarrende- na. De förekom framför allt i trakter där mejerifrågan inte ordnats på tillfredsställan-

d-e sätt. I den mån det förhållandet ändra- des, var det sannolikt att också vmjölkarrren- dena skulle upphöra.

Jordbruksministern Pehrsson-Bramstorp yttrade i samband med remissen till lagrådet.

Med stadgandet i första stycket andra punk- ten torde arrendeutredningen icke ha avsett, att en i dagsverken utsatt lega skulle omräknas i penningarrende efter dagsverkenas värde en— ligt arbetspriset på öppna marknaden. I stället torde meningen vara att omräkningen skall ske till ett belopp, som kan anses utgöra det skä- liga arrendet för fastigheten. Denna innebörd av stadgandet har synts böra komma till tyd- ligare uttryck i lagtexten.5

Vid triksdagsbehandlingen år 1943 väcktes motioner i nära anslutning till Petterssons reservation i utredningen. Den slutliga av- fattningen av 6 % första stycket arrendela- gen tillkom på hemställan av utskottet, som yttrade.6

Enligt den föreslagna lydelsen skall, liksom enligt gällande lag, legan kunna utsättas i na- turalster. I motionerna 1:34] och 11:479 har hemställts, att detta medgivande måtte upp— hävas och förbud meddelas mot legans utsät- tande annorledes än i penningar. I de fall där ifrågavarande möjlighet under senare år huvudsakligen utnyttjats — vid s.k. mjölk- arrenden samt vid persedelarrenden å krono- egendomar och andra fastigheter av publik natur har den nu rådande kristiden med- fört svårigheter, som till och med framtvingat lagstiftning för åstadkommande av lindring i arrendatorernas villkor. Denna omständighet behöver visserligen icke i och för sig inne- bära, att legans fastställande i naturalster un- der alla förhållanden skulle vara en mindre ändamålsenlig anordning. Tillkomsten av nämnda lagstiftning har dock i hög grad ak- tualiserat frågan, om icke legan alltid bör vara utsatt i penningar. Såsom motionärerna framhållit är det av stor betydelse för arren- datorn, att han vid avtalets ingående kan

5 6 5 st. 1 hade i det till lagrådet remitterade förslaget följande lydelse: »Legan må ej utsättas i dagsverken eller annat arbete; dock må utan hinder härav i arrendeavtalet göras sådant för- behåll om arbetsskyldighet för arrendatorn, var- om i 45—48 ss är stadgat. Har legan, i strid med vad nu är sagt, utsatts i arbete, skall den, ändå att i avtalet annorlunda föreskrivits, be- räknas i penningar till belopp, som med hän— syn till förhållandena vid tiden för avtalets slu- tande får anses utgöra skäligt arrende.» NJA II 1944 s. 185.

6 Tredje särskilda utskottets utlåtande nr 2/ 1943 s. 51.

överblicka de ekonomiska konsekvenserna av de förpliktelser han åtager sig gentemot jord- ägaren. Om legan helt eller delvis fastställes i naturalster, försvåras ett dylikt bedömande. Ett arrendeavtal med sådan föreskrift giver lätt upphov till tvistigheter och kan även tän- kas lägga hinder i vägen för en önskvärd om- läggning av driften på det arrenderade stäl- let. Dessa nackdelar finner utskottet väga tyng— re än de fördelar legans fastställande i natur- alster under vissa förhållanden otvivelaktigt kan erbjuda. Utskottet vill därför föreslå, att i förevarande paragraf stadgas förbud mot att legan utsättes annorledes än i penningar. Påföljden av underlåtenhet att ställa sig för- budet till efterrättelse torde böra bestämmas på sätt Kungl. Maj:t föreslagit beträffande förbudet mot legans utsättande i dagsverken eller annat arbete. Bifall till denna hemstäl- lan föranleder ändring jämväl av paragrafens andra stycke.

Ett förbud mot legans fastställande i na- turalster utgör ej hinder för parterna att i arrendeavtalet träffa överenskommelse om skyldighet för arrendatorn att mot avräkning å arrendeavgiften leverera naturalster.

I utskottet anmälde herr Holmbäck skilj- aktig mening. Han ansåg på denna punkt att propositionen hade bort tillstyrkas.

Att en arrendeavgift utsättes i naturalster innebär en åtgärd för att den skall kunna följa skiftningarna i penningvärdet. En fastighets- ägare, som arrenderar ut sin fastighet, då jordbruksprodukterna stå lågt i pris, får möj- lighet att få del av de stegringar i priserna på jordbruksprodukter, som kunna inträffa un- der arrendetiden. En arrendator, som arrende- rar en fastighet, då priserna på jordbruks- produkter stå högt och i följd härav även arrendeavgifterna äro höga, får sitt arrende, uttryckt i penningar, sänkt, om priserna på jordbruksprodukter sjunka under arrendetiden. Rätten för jordägare och arrendator att ut- sätta arrendeavgift i naturalster innebär i själ- va verket en möjlighet att på arrendena tillämpa en indexberäkning, vilket torde medföra en större benägenhet att sätta arrendetiden lång. Det synes överhuvudtaget icke kunna motive- ras att arrende icke skall kunna få utsättas i naturalster, då samhället i stor omfattning låtit priserna på arbetskraft rätta sig efter in— dexberäkning. Skulle under ett exceptionellt krisläge arrendeavtal, vid vilka avgiften ut- satts i naturalster, bli alltför betungande för arrendatorn, finnes möjlighet att genomföra en reglering. Detta har även skett vid slutet av och strax efter förra världskriget och även — genom lagen den 6 mars 1942 om järnk-

ning av arrendeavtal i vissa fall nuvarande kris.

under

Under debatten i första kammaren ut- vecklade herr Holmbäck synpunkten närma— re.7

Utskottet föreslår att det även beträffande de allmänna arrendena skall vara förbjudet att utsätta dessa annat än i pengar. Jag tillåter mig framhålla att då det gäller bestämman- det av löner anser man att man bör tillämpa en index det är ju det sätt på vilket löner numera i största omfattning bestämmas. Var- för skall man då inte kunna få tillämpa en index också då det gäller arrendeavgifter? Jag kan inte finna något svar på den frågan. Jag tror att om man alltid måste tillämpa pen— ningarrenden, blir följden att jordägarna bli benägna att förkorta arrendetiden. Det kan- ske nu ingås arrendeavtal på femton till tjugo år. Men om jordägaren vet att arrendeavgif- ten inte kommer att följa prisutvecklingen, vill han nog inte att arrendet skall löpa mer än så lång tid framåt som han kan överblicka.

Dessutom föreligger det beträffande 6 5 en oklarhet i lagtexten. Det står beträffande de sociala arrendena i 58 5 att arrendeav- giften skall vara till sin storlek bestämd. Ef- tersom detta står i 58 &, bör rimligen någon- ting annat gälla beträffande de allmänna ar- rendena, d.v.s. enligt 6 &. Vad är det då för något annat som gäller där? Det har jag inte kunnat få svar på. Kan 6 & innebära att man har möjlighet att stadga t.ex. att arren- det skall utgå i pengar, men efter det värde som vissa hektoliter spannmål representera i marknaden vid de tidpunkter, då de särskilda arrendeavgifterna skola utgöras? Jag har inte kunnat få något säkert svar på frågan, om lagen inte kan tolkas i den riktningen, och om så är fallet, innebär utskottets ändring av Kungl. Maj:ts förslag ingenting, efter vad jag kan finna.

Utskottets ordförande, herr Norman, om- tala-de att meningarna i utskottet i denna fråga från början varit ganska delade. I svaret till herr Holmbäck yttrade han bl. a.8

Det förefaller mig, som om vi kanske inte riktigt hade tänkt igenom detta spörsmål. För mig ligger det närmast till hands att tänka, att skillnaden i formulering betyder, att be- träffande ett arrendeavtal enligt den allmänna arrendelagens stadgande medges frihet att grun-

7 I: 35: 92. Debatt förekom även i andra kammaren II: 35: 94 ff. 3 1:35: 117.

da överenskommelsen på hur prisläget kom- mer att gestalta sig, alltså kanske efter något slags index. Jag vågar inte påstå detta be- stämt, men jag tycker, att det närmast ligger till så.

I lagrådets yttrande över de av riksdagen beslutade ändringarna, vilka i här berörda dela-r överensstämmer med den alltjämt gäl- lande lagen, uttalades förutom en mera allmän kritik — beträffande 6 & följande.9

Det i 6 5 upptagna förbudet mot legans utsättande annorledes än i penningar torde, jämfört med stadgandet i 58 5 första stycket att legan skall vara till sin storlek bestämd, till sin räckvidd icke vara fullt klart. Oavsett detta synes anledning knappast ha förelegat att uti ifrågavarande hänseende vidare upprätt- hålla någon skillnad mellan de allmänna och de sociala arrendena.

Uttalanden och kritik över 1943 års lagändring

I kommentaren av Skarstedt m. fl. (1946) anges att vid vanliga arrenden hinder ej möter att avtala att legan skall variera efter viss indexberäkning.

Tillåtet är alltså att legan bestämmes t.ex. till 500 kronor per år med föreskrift att den skall ökas eller minskas med visst procent- tal allteftersom ett visst index ökas eller mins- kas (s. 78).

Förbudet mot legans fastställande i natur- alster utgör dock ej hinder för parterna att i arrendeavtalet träffa överenskommelse om skyldighet för arrendatorn att mot avräkning å arrendeavgiften leverera naturalster (s. 77).

Innebörden av 6 5 första stycket arrende- lagen diskuterades i universitetsarrendeut— redningens år 1945 avgivna betänkande (jfr ovan 8. 187). Gällande lydelse av 10 å (se not 4) i KS 15/ ll 1945 återgår oförändrad på de sakkunnigas förslag. De yttrade i den- na del bl. a. (s. 31).

En viss oklarhet vidlåder bestämmelsen i 2 kap. 6 & nyttjanderättslagen att legan ej må utsättas annorledes än i penningar. Vid bestämmelsens tillkomst synes man ej tillräck- ligt klart ha skilt mellan de olika möjlig- heter till arrendeavgiftens bestämmande som äro tänkbara. Även om man begränsar sig till alternativen penningar eller naturproduk- ter finnas flera möjligheter. De båda klara fallen äro att arrendeavgiften utsättes i ett bestämt belopp i penningar, vilket belopp år-

ligen erlägges oförändrat under hela arrende- perioden, eller att på motsvarande sätt såsom arrendeavgift till jordägaren årligen erlägges en bestämd mängd naturprodukter. Att 2 kap. 6 5 innebär förbud mot en på sistnämnda sätt utgående arrendeavgift är otvivelaktigt. Det finns emellertid mellanformer. Sålunda kan arrendeavgiften, helt eller delvis, vara i kon- traktet fixerad genom angivande av en viss mängd spannmål men dock enligt kontraktet skola utgå i penningar till det belopp som sva— rar mot spannmålens värde enligt markegångs- pris. Denna metod för angivande av en i penningar utgående men efter spannmålspri- serna varierande arrendeavgift har sedan länge tillämpats vid arrenden under universiteten. Man kan också tänka sig att metoden jämkas på så sätt, att arrendeavgiften utsättes i pen- ningar men beräknas med ledning av de rå- dande spannmålsprisema och en viss i kon- traktet angiven mängd spannmål, samt att därtill anknytes ett stadgande att arrendeav- giften, vid förändringar i penningvärdet, skall undergå motsvarande jämkningar. Arrendeav- giften är i sistnämnda fall utsatt i penningar och gäldas i penningar men icke fixerad till ett för hela arrendeperioden lika belopp utan beroende av produktprisema.

Det är beträffande de två sistnämnda me- toderna för arrendeavgiftens fastställande och erläggande som 2 kap. 6 5 lämnar rum för en viss tvekan. Denna tveksamhet kan sägas ha sitt upphov redan i det första, av en re- servant inom arrendeutredningen framförda förslaget om förbud mot naturaarrenden. Vissa av de argument som då anfördes och senare upprepats äro av den natur, att de endast gäl- la i fråga om arrendeavgiftens erläggande i naturprodukter. Detta gäller om påståendena, att naturaarrendena skulle försvåra omläggning- ar av jordbruksdriften samt att de skulle kun- na föranleda tvister rörande naturalstrens be- skaffenhet. Andra argument äga däremot en viss tillämplighet även å det fallet, att arren— deavgiften fastställes i naturprodukter men skall erläggas i penningar. Detta gäller om det anförda skälet att, eftersom priserna å naturalster varierade arrendatorn icke kunde vid avtalets ingående helt överblicka de eko- nomiska konsekvenserna av sina åtaganden gentemot jordägaren. Alldeles samma synpunk- ter kunna emellertid läggas även på en i penningar fastställd arrendeavgift. Vid stigan- de penningvärde — yttrande sig i fallande produktpriser — kan ett fast penningarrende innebära en tyngre belastning än vad arren- datorn förutsett. Det torde vara just denna med de fasta arrendena förenade ömsesidiga risk som föranlett, att i parternas gemensam-

!) NJA 11 1944 s. 187, jfr s. 149.

ma intresse införts systemen med varierande arrenden. Såväl i propositionen som i ut- skottsutlåtandet erkändes också, att arrende— avgiftens fastställande i naturprodukter under vissa förhållanden otvivelaktigt kunde erbju- da fördelar för båda parterna. Det uttalades jämväl vid lagrummets tillkomst, att ett för- bud mot legans fastställande i naturalster ej utgjorde hinder för parterna att i arrende- avtalet träffa överenskommelse om skyldighet för arrendatorn att mot avräkning å arren- deavgiften leverera naturalster. Om en sådan skyldighet kombineras med en föreskrift att dessa naturalster skola ersättas efter de vid avtalets ingående gällande markegångspris, tor- de man uppnå alldeles samma resultat som vid vissa spannmålsarrenden. Därest arrende- avgiften exempelvis fastställes till det belopp i penningar, som vid avtalets ingående svarar mot värdet av 10 hl spannmål enligt marke- gångspris, och överenskommelse samtidigt träf- fas att arrendatorn årligen skall till jordäga- ren leverera 10 hl spannmål att av denne lösas efter nyssnämnda markegångspris, synes man komma till samma slutresultat som om arren- det angivits till 10 hl spannmål att av arren- datorn lösas efter varje års markegångspris. Skall 2 kap. 6 & tolkas så, att där stadgas för- bud jämväl mot arrendeavgifter som fastställts i naturprodukter att lösas med penningar, torde det därför bli nödvändigt att ur lagrummet ut- läsa jämväl ett förbud mot sådana överens- kommelser mellan parterna som innebära att naturprodukter skola levereras mot vissa vid avtalets ingående fixerade priser. — —

De sakkunniga hysa för sin del ej någon tvekan, att arrendeavgifter som på lämpligt sätt variera med produktprisema kunna vara till fördel för båda parterna. Anledning till miss- nöje med de nuvarande spannmålsarrendena synes ej heller föreligga vare sig år arrendatorer- nas eller universitetens sida. Styrelsen för för- eningen av arrendatorer under Uppsala univer- sitet har sommaren 1944 enhälligt uttalat sig till förmån för bibehållande i någon form av spannmålsarrenden. Något bestämt hinder mot dessa arrenden kan ej utläsas ur de uttalanden som gjordes vid tillkomsten av bestämmelsen i 2 kap. 6 &. Däremot kan det ej förnekas att denna bestämmelse efter ordalagen innefattar förbud ej blott mot arrendeavgiftens erläggande utan jämväl mot dess utsättande i naturproduk- ter. En föreskrift avsedd att frigöra arrende- avgifterna från de starka växlingarna i pen— ningvärdet bör därför utformas på sådant sätt att den ej strider mot ordalagen i 2 kap. 6 5.

Efter övervägande av denna fråga anse de sakkunniga sig kunna förorda, att i förslaget intagas föreskrifter rörande arrendeavgiften av följande innebörd. Arrendeavgiften skall vara utsatt att gäldas i penningar. Naturaarrenden

i egentlig mening, dvs. arrenden som erläggas i naturprodukter, äro uteslutna. Vid beräkning av penningarrendets storlek är det emellertid tillåtet att utgå från en viss angiven mängd spannmål, vilken jämte de senaste fastställda markegångsprisema ligger till grund för arren- dets storlek.

Frågan har därefter ånyo berörts av Holmbäck i en anmälan av Skarstedts m. fl. nyss omnämnda kommentar.")

I att legan icke får utsättas annorledes än i penningar ligger emellertid icke, att legan mås- te redan i arrendekontraktet vara till siffran angiven, och att man i fråga om de sociala arrendebestämmelserna föreskrivit (58 5 första stycket arrendekapitlet) att arrendeavgiften skall vara till sin storlek bestämd, är e contrario en anvisning om att vid de allmänna arrendena legan skall kunna vara angiven i relation till priset på nyttigheter. I fråga om de allmänna arrendena synes lagen blott fordra, att det är bestämt i arrendeavtalet, att legan skall utgöras (alltså erläggas) i penningar. — — —

Nu angivna tankegång [att legan kan variera efter index] kan emellertid föra längre. Om man överhuvud anser det tillåtet att bestämma arrendeavgiften vid ett allmänt arrende efter en indexberäkning, bör det icke vara förbjudet att bestämma, att arrendet skall erläggas t. ex. efter det penningbelopp, ett visst antal liter mjölk representerar i orten vid varje särskild tidpunkt, då arrende skall erläggas. Vidare är att märka att något förbud att i ett arrende- avtal stadga, att arrendatorn skall vara skyldig att leverera vissa naturalster till jordägaren, icke finnes. — _ Då kan det alltså stadgas i ett arrendeavtal, att arrendatorn skall vara skyldig att leverera samma antal liter mjölk, som skall läggas till grund för arrendets beräk- nande vid varje särskild tidpunkt. Har man kommit så långt, har man emellertid i så hög grad reducerat betydelsen av förbudet i 6 $ arrendekapitlet att utsätta legan annorledes än i penningar, att det kan ifrågasättas, om detta förbud har något sakligt värde.

Ett stadgande, som här är av intresse, är 48 & arrendekapitlet. I detta lagrum säges, att vad i 45—47 55 stadgas ej skall äga tillämp- ning å skjutsning, vedhuggning eller därmed jämförlig tjänstbarhet, där den är av ringa betydenhet. För dylik tjänstbarhet gäller alltså icke regeln i 46 &, att ändå att i avtalet annor- lunda bestämts, ersättning för arbete skall utgå efter det i orten gängse priset vid tiden för ar- betets utförande. Ersättningen för tjänstbarhe- ten kan sålunda bestämmas redan vid arrende- avtalets slutande och tjänstbarheten kan då be- räknas så lågt, att dess fullgörande blir en del

1" SvJT 1946 s. 677.

av legan för jorden. 48 & bildar tydligen ett un- dantag från 6 5. — — —

Innehållet i 46 5, som är ett av de viktigaste stadgandena i arrendekapitlet, har nyss angi- vits. Kan emellertid icke 6 5, trots 46 5, anses medgiva, att man vid de allmänna arrendena beräknar arrendet efter en index även om den- na ställes i relation till priset på arbetspresta- tioner? Är det fallet, blir det tillåtet att i ett arrendeavtal föreskriva, att arrendatorn skall utgöra ett visst antal dagsverken och att arren- det skall beräknas efter priset på dagsverken i orten vid de tidpunkter, då arrendatorn skall vara förpliktad att utgöra dagsverken. Man har då högst avsevärt reducerat även betydelsen av förbudet i 46 &.

Överhuvud är det tydligt att 6 &, om denna ses i relation till andra grundsatser i arrende- lagstiftningen, utgör en svag punkt i den svens- ka arrenderätten. Om icke lagstiftningen griper in, får rättspraxis fastställa linjer för utveck— lingen. Måhända komma domstolarna att stan- na för att ett bestämmande av en arrendeavgift efter en indexberäkning är tillåtet blott om det icke innebär ett kringgående av 6 5 eller annat stadgande i arrendekapitlet. Då måste domsto- larna in casu avgöra, om föreskrifterna i ett arrendeavtal om arrendeavgiftens bestämmande efter en indexberäkning innebära ett dylikt kringgående. I så fall komma de att in casu avgöra, om evalveringsbestämmelsen i 6 & förs- ta stycket andra punkten skall tillämpas trots att i ett arrendeavtal legan utsatts i penningar. En lösning efter nu angiven linje är emellertid tydligen icke tillfredsställande ur rättssäkerhets- synpunkt. Man kan ju icke på förhand avgöra, om en viss indexberäkning är laglig eller ej.

Frågan om innebörden av 6 % arrende— lagen sattes på sin spets i rättsfallet NJA 1949 s. 1. En sedan medeltiden bestående stiftelse, Sodalitium Majus Lundense, med anknytning till vissa prästtjänster i Lund, utarrenderade genom kontrakt år 1925 sitt hemman ett halvt mantal Sta-nstorp nr 2. Hemmanet omfattade ca 33 hektar odlad jord. Arrendetiden utgjorde 20 år räknat från den 14 mars 1925. Arrendet var socialt, vilket innebar att bl. a. 58 5 första stycket arrendelagen gällde för upplåtelsen (»Ar- rendeavgift skall vara till sin storlek be- stämd»). På grund av arrendatorns options- rätt förlängdes upplåtelsen på oförändrade villkor på fem år räknat från den 14 mars 1945. Enligt kontraktet utgjorde den årliga legan dels en städja av 100 kr., dels 250 hl. spannmål, hälften råg och hälften korn, som

skulle lösas i pengar efter medelmarkegångs- värdet för Malmöhus län, dock fick den år- liga lösesumman för denna spannmål icke understiga 3500 kr. Jordägaren gjorde i målet gällande att klausulen om legans ut- sättande i spannmål stod i strid med 6 & arrendelagen och yrkade därför att legan måtte utsättas i pengar till skäligt belopp för tiden den 14 'mars 1945—den 14 mars 1950. Arrendatorn gjorde gällande att kontraktet stod i strid med 58 & första stycket men ej 6 5 första stycket arrendelagen, Legan för perioden 1945—1950 borde enligt arrenda- torns mening fixeras till medelmarkegångs- priset år 1944. Rättegången gällde också andra frågor. Högsta domstolen gjorde (en- hälligt) i fråga om kontraktets bestämmelse om [arrendeavgiften följ-ande uttalande.

Detta [dvs. kontraktet] innebär, att legan om det bortses från städjan visserligen skall erläggas i penningar men att storleken av den- samma skall fastställas efter det vid veder- börande tidpunkter gällande värdet enligt mar- kegångstaxa av viss myckenhet spannmål. Kon- traktsbestämmelsen måste vid sådant förhål- lande, på sätt Sodalitiet hävdat, anses stå i strid med grunderna för 2 kap. 6 % nyttjan- derättslagen. Även om detta lagbud icke ute- sluter varje bestämmande av legan efter index- beräkning, måste de hänsyn som kunna åbe- ropas till stöd för det i lagstadgandet innefat- tade förbudet mot legans utsättande i natur- alster medföra, att giltighet icke tillerkännes en dylik överenskommelse.

Bestämmelsen i 5 l i kontraktet strider ytter- ligare mot föreskriften i 2 kap. 58 5 första stycket nyttjanderättslagen att arrendeavgiften skall vara till sin storlek bestämd. Mot samma föreskrift stridande är tillika vad i kontraktets 5 5 stadgas rörande arrendatorns skyldighet att bekosta försäkring mot brandskada. — _ —

Till följd av vad ovan anmärkts om att kon— traktet i vissa delar strider mot tvingande be— stämmelser i nyttjanderättslagen måste för den löpande arrendeperioden eller den 14 mars 1945-den 14 mars 1950 en omreglering be- träffande den årliga legan — utan hinder av stadgandet i 2 kap. 54 å andra stycket om till- lämpning av oförändrade arrendevillkor — komma till stånd. Då till de åsidosatta lag- bestämmelserna jämväl hör 2 kap. 6 %, bör där- vid tagas till efterföljd den i detta lagrum upp- tagna regeln att legan beräknas i penningar till belopp som med hänsyn till förhållandena vid tiden för avtalets slutande eller i förevaran- de fall, enligt vad mellan parterna är ostridigt,

den 14 mars 1944 utgör skäligt arrende. En efter skälighet verkställd arrendeuppskattning, och alltså icke blott, såsom [arrendatorn] på- stått, en omräkning av de i kontraktet betinga- de naturalstrens värde med utgångspunkt från det fastställda medelmarkegångspriset år 1944, skall förty äga rum.

Det förhållandet att [arrendatorns] förplik- telser att bekosta försäkring mot brandskada enligt 5 5 och att ansvara för egendomen åvi- lande utskylder och besvär enligt 5 7 i kontrak- tet på ovan angivna grunder bortfalla må i det senare hänseendet jämväl med stöd av de särskilda omständigheterna i målet vinna beaktande inom ramen för nämnda uppskatt— ning.

Med 2 kap. 6 5 nyttjanderättslagen kan väl icke anses oförenligt, att vid uppskattningen skälig hänsyn tages till huruvida legan sådan den i kontraktet bestämts inneburit ett för arrendatorn särskilt billigt arrende. I detta fall föreligga emellertid sådana omständigheter att nu anförda synpunkt icke bör inverka vid be- stämmandet av legobeloppet.

Den årliga legan för sagda löpande arrende- period kan på här anförda grunder med ut- gångspunkt från ett antaget ägovälde för hem- manet av åtminstone 32 har — fastställas till 6 400 kr.

Justitierådet Karlgren, som deltog i av- görandet, utvecklade sin mening närmare i ett särskilt votum. Han yttrade bl. a.

I målet föreligger nu till bedömande bl. a. spörsmålet huruvida förbudet mot legans utsät- tande i naturalster jämväl utesluter rätten att, såsom i åberopade arrendekontrakt skett, be— stämma arrendet till vissa naturalster men med föreskrift tillika att dessa skola lösas med pen- ningar efter det vid vederbörande tidpunkt gällande värdet å desamma enligt markegångs- taxa. Lagen är i detta avseende synnerligen oklar. — — —

Enligt min mening bör stadgandet i 2 kap. 6 & nyttjanderättslagen så förstås att kontrakts- bestämmelser av nu dryftade art inrymmas un- der lagens förbud mot i naturalster utsatt lega. Till stöd för denna tolkning, som utan tvivel bäst överensstämmer med stadgandets orda- lydelse, må anföras följande.

Påtagligt är visserligen, att några av de be- tänkligheter mot avtal om i naturalster utgåen- de lega som enligt vad ovan anmärkts framför- des vid lagens tillkomst icke i förevarande fall komma i betraktande, nämligen att sådana av- tal lätt gåve upphov till tvistigheter och att de vore ägnade att vålla hinder för en önskvärd omläggning av arrendatorns jordbruksdrift. (Se emellertid om värdet av dessa betänkligheter som motiv för lagregeln vad nedan härom sägs.)

Än ytterligare kan man icke utan vidare till förmån för sagda tolkning åberopa att, om arrendet fastställes till ett mot värdet av veder- börande naturalster svarande och alltså från tid till annan växlande penningbelopp, arren— datorn har större svårigheter att bedöma den ekonomiska räckvidden av sina förpliktelser mot jordägaren, än om legan bestämmes till ett fixt, under hela arrendetiden orubbligt pen- ningbelopp. Denna synpunkt kan nämligen, oavsett om den i och för sig är bärkraftig, ej vara omedelbart avgörande vid det förhållan- det att i lagen icke beträffande allmänna arren- den, såsom skett beträffande de sociala arren- dena (58 å), influtit någon bestämmelse om att legan, den i penningar fastställda legan, skall vara till sin storlek bestämd. Om riksdagsut- skottet vid sitt ställningstagande till arrenden med i naturalster utsatt lega skulle — såsom möjligt är (jfr det ovan refererade) — ha förut- satt att genom den avfattning lagen erhöll för- hindrats varierande arrendeavgifter överhuvud, har denna förutsättning alltså icke uppfyllts (se i detta sammanhang lagrådets ovan anmärk- ta yttrande). Hinder kan bl. a. ej föreligga för kontrahenterna att avtala, att legan skall varie- ra efter allmän levnadskostnadsindex (se Skar- stedt-Ekberg-Anderberg, Arrendelagstiftningen av år 1943, utg. 1945, s. 77 0. f.), varav emel— lertid, såsom strax skall beröras, ingalunda följer, att varje indexberäkning måste godtagas härvidlag.

Icke dess mindre kan lagstiftarens nu senast berörda inställning icke helt sakna betydelse för frågan om lagbudets tolkning. Genom förbudet mot en i naturalster utgående lega har uppen- barligen en, i praktiken särskilt vanlig, form av varierande lega utmönstrats. Och uppenbarligen är här hävdade tolkning av lagrummet ägnad att avsevärt reducera den faktiska förekomsten av arrenden med sistnämnda slags lega, i järn- förelse med vad fallet skulle vara om kon- traktsbestämmelser av i målet avsedda att an- såges tillåtna.

Ej heller synes man mig kunna bortse från att bestämmelser om avlösning i penningar av en i naturalster utsatt lega voro utmärkande just för de mjölkarrenden m.m. om vilkas olä- genheter riksdagsutskottet som nämnt erinra- de, då förbud mot dylik lega föreslogs.

Av mera avgörande betydelse torde emeller- tid vara följande övervägande. När i 6 5 fast- slås, att legan ej må utsättas i naturalster (»annorledes än i penningar»), måste härmed enligt den mest näraliggande förståelsen av lag- budet vara utsagt, att prestation av vissa natur- alster väl må i annat hänseende vara av bety- delse för rättsförhållandet mellan jordägaren och arrendatorn men icke när det gäller fast- ställandet av legans storlek. Jordägaren kan sålunda helt visst giltigt tillförbinda arrendatorn,

icke blott genom särskilt avtal utan även genom en speciell bestämmelse i arrendekon- traktet (och blott detta senare fall avses i det följande), att under arrendetiden leverera natur- alster i viss myckenhet, mot betalning efter vid leveranstidpunkten i orten gällande pris. Men denna skyldighet, som i likhet med andra åta- ganden enligt arrendeavtalet kan vara sank- tionerad av arrenderättens förverkande, måste hållas isär från arrendatorns förpliktelse att utgiva lega; jfr i detta sammanhang riksdags- utskottets betonande av att ifrågavarande för- bud ej utgjorde hinder för kontrahenterna att i arrendeavtalet träffa överenskommelse om skyldighet för arrendatorn att leverera natur- alster »mot avräkning å arrendeavgiften» (NJA II 1944 s. 187). Även om legan kan variera från tid till annan, får den således icke variera på det sätt att den upptages just till det växlande värdet av vissa i kontraktet angivna naturalster. Genom dylikt särhållande under- lättas för arrendatorn, enligt lagens här förut- satta tankegång, den överblick över de ekono- miska konsekvenserna av de av honom åtagna förpliktelserna varom utskottet talade. Bestäm— mes legan t. ex. efter allmän levnadskostnads- index, har ifrågavarande förbud den betydelsen att, om de i kontraktet bestämda naturalstren vid tiden för leveransen ha högre penningvärde än av nämnda index följer, arrendatorn njuter detta högre värde till godo, liksom för det fall att värdestegringen å naturalstren är mindre än enligt denna index arrendatorn gör en mot- svarande penningförlust. Det praktiska värdet av lagbudet behöver visserligen under angivna förutsättning icke vara särdeles stort (jfr ut- talanden under riksdagsdebatten a. st. 5. 85 0. f. samt Holmbäck s. 678); såsom nyss an- tyddes har utskottet sannolikt icke heller räknat med att den i penningar fastställda legan skulle bestämmas efter någon som helst index.

Till stöd för det nu anförda kan särskilt åbe- ropas, att den grundläggande regeln om hinder för legans utsättande i arbete till vilken för- budet mot i naturalster utgående lega ju ome- delbart anknyter — otvivelaktigt måste tolkas på motsvarande sätt. Det framgår klart av lagens förarbeten (NJA II 1944 s. 173—181, 185, 235), att vad lagstiftaren med förstnämnda regel ville vinna var främst detta att arrenda- torn för de arbetsprestationer han jämlikt spe- ciell utfästelse i arrendekontraktet (eller särskilt avtal) tillhandahölle jordägaren skulle erhålla gottgörelse efter gängse pris i orten vid tiden för arbetets utförande (se 46 5), under det att legan —- mot vilken visserligen arrendatorn kunde bringa sin fordran å arbetslön i avräkning bestämdes efter annan norm. Arrendatorn skul- le sålunda ha garanti för att hans arbete i för- hållande till gängse dagspris icke underbetala- des, oavsett till vilket belopp nyttjanderättens

värde genom legans bestämmande uppskattats. »Det torde», framhölls det i arrendeutredning- ens motiv, »icke minst ur arrendatorns syn- punkt vara önskvärt, att nyttjanderätt och ar- betsprestationer taxeras var för sig till deras verkliga värde. Arrendatorn sättes härigenom i stånd att bättre överblicka den ekonomiska in- nebörden av avtalet» (a. st. 3. 180; kurs. av Karlgren). Med nämnda legala reglering synes alldeles oförenligt, att den förmån som här- igenom (vid stigande konjunkturer) tänkts till- komma arrendatorn skulle kunna neutraliseras genom att legan bestämdes till exakt det belopp som motsvarade arbetslönemas sålunda an- givna värde. Och att förbudet mot lega i arbete skulle kunna tolkas på ett sätt, förbudet mot lega i naturalster på ett annat förefaller föga rimligt.

Måhända invändes, att jämförelsen med i arbete utsatt lega är haltande med hänsyn till att lagen beträffande i naturalster utgående lega saknar motsvarighet visserligen kanske på grund av förbiseende vid den av utskottet före- tagna utvidgningen av 6 äzs räckvidd till den i 46 5 rörande i arbete utsatt lega upptagna regeln, dvs. om betalning efter vid leverans- tidpunkten gällande pris. Jordägaren har följ- aktligen möjlighet, kunde man säga, att i arren- dekontraktet betinga sig leverans av naturalster till visst redan vid kontraktets ingående fast- ställt pris, utan hänsyn till senare prisföränd- ringar, och därmed blir det angivna särhållan- det av arrendatorns förpliktelse att utgiva lega från hans förpliktelse enligt arrendeavtalet att leverera naturalster betydelselöst. För bägge parterna är det nämligen i sådant fall likgiltigt, om den förpliktelse att till fixt pris leverera naturalster, som genom arrendekontraktet lagts å arrendatorn (och som jordägaren förutsättes vara skyldig att utnyttja) inordnas under be- greppet lega eller får någon annan benäm- ning. Emellertid innesluter här förordade tolkning av lagbudet tillika uppfattningen att en dylik i arrendeavtalet ingående överens- kommelse om fixt pris å naturalster under arrendetiden icke kan, oavsett att den ej be- tecknas som avtal om lega, erkännas som giltig utan måste anses falla in under 6 5. Antoges icke detta, skulle överhuvud hela förbudet mot legans utsättande i naturalster, hur man än tolkar detsamma, vara meningslöst. På ett myc- ket enkelt sätt, genom överenskommelse i ar- rendekontraktet om bestämt pris å vissa angiv— na naturalster som måste av arrendatorn leve- reras, kunde uppnås alldeles samma resultat som om förbudet saknades; det gällde vid detta kringgående av lagen blott att i överenskom- melsen undvika användningen av ordet lega.

Av det senast sagda framgår tillika, att vär- det för arrendatorn av ifrågavarande regel i 6 5 icke kan anses bestå däri att han undgår själva

erläggande! in natura av vissa utfästa produk— ter. Till ett sådant erläggande kan han tvärtom, såsom förut nämnts, otvivelaktigt vara förplik- tad, något som då, i förbigående sagt, medför bortfallet av de fördelar vilka enligt utskottet skulle uppkomma av omförmälda förbud ur synpunkten att tvister därigenom motverkades och att hinder för en eventuell omläggning av arrendatorns jordbruksdrift undanröjdes. Bety- delsen av stadgandet ligger fastrnera däri att den skyldighet att prestera naturalster som kan åvila arrendatorn är till sitt innehåll en annan än förpliktelsen att utgiva lega, och detta där- för att den förra förpliktelsen varierar när den senare är fix, resp. varierar efter annan norm än den senare.

Om således med beaktande av grunderna för 6 & —— och därjämte som nämnts även med stöd av lagbudets ordalydelse — kontrakts- bestämmelser av den art varom i målet är fråga böra anses stå i strid med förbudet mot i natur- alster utsatt lega, återstår att något beröra spörsmålet om verkan av dylik lagstridighet. Härom meddelas i 6 5 regeln att legan skall, oavsett vad i avtalet föreskrivits, beräknas i penningar till belopp som med hänsyn till för- hållandena vid tiden för avtalets slutande får anses utgöra skäligt arrende. Även denna be- stämmelse är mycket oklar. Det framgår icke med tydlighet, huruvida vid det fastställande av arrendet i penningar som under förevarande omständigheter skall komma till stånd den ur- sprungliga regleringen av arrendets storlek fort- farande skall tjäna till ledning. Skall arrende- beloppet fastställas efter fri skälighetsbedöm- ning eller skall något slags omräkning av de avtalade naturalstrens värde, visserligen under hänsynstagande till vad som må anses skäligt, äga rum?

Till förmån för det senare alternativet talar, att 6 5, enligt vad motiven giva vid handen, bygger på tanken att kontrahenterna bestämt arrendet i naturalster på grund av bristande kännedom om lagens innehåll; arrendeavtalet skall då icke bli ogiltigt utan endast i erforder- lig omfattning »rubbas» (a. st. s. 185). Den re- gel 6 5 upptager skulle väl då motsvara vad kontrahenterna kunna presumeras ha velat av- tala, om de haft förbudet mot i naturalster ut- satt arrende klart för sig, en synpunkt som för- anleder att man icke helt lösgör sig från avta— let utan genom en omräkning såvitt möjligt ansluter sig till detsamma. Endast såtillvida vore en gräns satt för omräkningen att resul- tatet icke finge bli ett oskäligt arrende, allra minst ett ur arrendatorns synpunkt oskäligt arrende. Avtalet bleve med andra ord utslags- givande inom en mycket vidsträckt latitud, ända till dess man uppnådde den gräns där det kunde talas om oskälighet.

Mot denna tolkning kan emellertid i första

hand åberopas lagbestämmelsens avfattning. Denna utvisar icke, att arrendeavtalets ur- sprungliga innehåll skulle ha så stor betydelse som här ifrågasatts. Hade meningen varit att de utfästa prestationerna i naturalster skulle så att säga översättas till penningprestationer, alle- nast med den modifikation att en oskälighet i avtalets innehåll korrigerades, borde uttrycks- sättet varit ett helt annat. Tolkningen motsäges också av vad departementschefen, som på den- na punkt något ändrade arrendeutredningens avfattning av regeln, i samband därmed yttra- de. Han framhöll (a. st. 5. 186), att arrende- utredningen icke torde ha avsett, att en i dags- verken utsatt lega — från början var ju i 6 5 icke fråga om arrende i naturalster — skulle omräknas i penningarrende efter dagsverkenas värde enligt arbetspriset på öppna marknaden. I stället torde meningen vara, tillades det, att omräkningen skall ske till ett belopp som kan anses utgöra det skäliga arrendet för fastighe- ten, vilken innebörd av stadgandet departe- mentschefen ville genom den ändrade avfatt- ningen bringa till tydligare uttryck. Icke heller detta yttrande synes visserligen entydigt. Av detsamma torde emellertid i allt fall kunna ut- läsas, att arrendeuppskattningen efter skälighet avsetts vara mera fri än den som av den nu dryftade tolkningen skulle föranledas (jfr även arrendeutredningens förut anmärkta yttrande om önskvärdheten av att nyttjanderätt och ar- betsprestationer taxeras var för sig till deras verkliga värde).

Å andra sidan kan det icke gärna vara rim- ligt att fördenskull gå så långt som till att anse arrendeuppskattningen böra ske helt utan hän— syn till den i naturalster utsatta legans storlek enligt arrendekontraktet. Detta skulle bl. a. be— tyda att, om arrendatorn lyckats utverka sig ett särskilt billigt arrende, han ginge miste om den- na förmån blott därför att arrendet råkat bli utsatt i naturalster (eller i arbete). Ett sådant missgynnande av arrendatorn stode i dålig sam- klang med syftet hos stadgandet i 6 5, som ju närmast tänkts som en skyddsbestämmelse till arrendatorns förmån. Det kan därför enligt min mening icke anses oförenligt med lagbudet att inom ramen för skälighetsbedömningen ägna visst beaktande åt att arrendatorn enligt kontraktets bestämmelser om lega i naturalster må ha kommit i åtnjutande av ett särskilt för- månligt arrende.

Svar på utsända frågor Sveriges advokatsamfund yttrade med an- ledning .av rättsfallet NJA 1949 s. 1.

Det torde ej sällan förekomma att arrende- avtal jämte det en viss kontant arrendeavgift bestämts upptaget stadgande om att arren-

datorn skall vara skyldig att utan ersättning ut- föra viss tjänstbarhet åt jordägaren. Om ej tjänstbarheten är av ringa betydelse (48 5) skall ändå att i avtalet annorlunda bestämts arren- datorn för arbetets utförande vara berättigad till ersättning (46 5). Jordägaren synes i sådant fall, om penningprestationen utgör det väsent— liga _i legan, böra vara berättigad att påfordra en ökning av den kontanta arrendeavgiften . motsvarande det värde vartill det ifrågavarande arbetet med hänsyn till förhållandena vid tiden för avtalets slutande skäligen kan uppskattas. Ordalagen i & 6 synes icke otvetydigt medgiva en dylik särskild uppskattning utan mera syfta mot en fri skälighetsbedömning av legan i sin helhet. Förhållandet torde vara detsamma då legan utsatts delvis i penningar och delvis i naturalster. Det synes böra övervägas om ej för fall, då i arrendeavtal legan utsatts dels väsent- ligen i penningar dels i naturalster eller arbete, lagen borde upptaga föreskrift av innebörd att värdet av naturalster eller arbete särskilt för sig skall beräknas i penningar samt legan utgöras av sålunda beräknat belopp jämte den kontant bestämda arrendeavgiften.

Östergötlands länsförbund av RLF yttrade.

Då det alltjämt och t. o. m. i ganska stor ut- sträckning förekommer att legan utsättes dels i penningar, dels i arbete och dels i naturalster, kan man fråga sig om ett övervägande ej bör ske i riktning mot att legan endast får utsättas i penningar och att andra sätt för legans utta- gande »göres utan verkan». Den omräkning, som 6 5 ger möjlighet till, utnyttjas endast i ett fåtal fall. Detta enär den, som begär omräk- ningen, ej blir så särskilt omtyckt av motparten. Önskvärt måste vara att legans storlek av båda parter kan överblickas vid kontraktsskrivandet. Särskilt angeläget synes det oss vara, att en kategorisk bestämmelse införes om att jord- ägaren alltid betalar brandförsäkringspremier- na. För jordägaren är det ju bara att höja arrendesumman motsvarande denna premie.

Arrendelagsutredningen

Utredningen ansluter sig till den för svensk arrendelagstiftning sedan gammalt utmär- kande linjen att arrendeavgiftens bestäm- mande ej ingår i lagstiftningens primära uppgifter. Att en viss legoreglering i spe- ciella situationer finns och — i modifierad form föreslås skol—a finnas också i fram- tiden sammanhänger med reglerna om ar- rendatorns optionsrätt. Det bestämmande av arrendeavgiften som därvid ifrågakommer har inte i första hand till syfte att begränsa

avtalsfriheten utan endast att förhindra att jordägaren utnyttjar sin rätt att begära ett högt arrende för att bryta Optionsrätten.

Med den angivna utgångspunkten om av- talsfrihet vid arrendesät-tningen kan inte an- ses oförenligt att lagen bestämmer hur och när det av parterna överenskomna veder- laget skall beräknas och presteras. Även i detta anslute—r sig utredningen till den gäl- lande lagens principer. Vad prestationstiden beträffar (tre månader före arrendeårets ut- gång) har den varit oförändrad sedan 1907.

estämmel-sen är och bör vara dispositiv. Utredningen har ej förmärkt något behov av ändring och föreslår ej heller någon så- dan. — Annorlunda är läget i fråga om sät- tet för vederlagets beräknande och preste— rande. Den gällande lagen fick i detta av- seende sitt nuvarande innehåll vid 1943 års arrendelagsreform. Genom rättsfallet NJA 1949 —s. 1 kan den gällande rätten sägas ha blivit i viss mån kompletterad, samtidigt som det därvid framkom att lagen i denna del inte är i allo fullt entydig. Utredningen-s hu- vudsakliga önskan på denna punkt är att kartlägga den gällande rätten, förtydliga dess innehåll och i mån av behov anpassa lagtexten därefter.

Medan lagen vid sociala arrenden ovill- korligen kräver att legan skall vara »till sin storlek bestämd» (58 5 st. 1 AL), erfordras vid vanliga arrenden endast att arrendeav- giften är utsatt i pengar. Den kan vara rör- lig, äve-n om den inte tillåts att röra sig hur som helst.11 Om avtalet föreskriver att ar- rendet visserligen iskall erläggas i pengar men till storleken årligen bestämmas :av jord- ägaren eller motsvara Värdet av de skatter som jordägaren för sista året blivit påförd eller annan mer eller mindre godtycklig eller oberäknelig norm, torde man inte kunna anse att ett sådant arrende är »utsatt» i pengar. Avtalet torde därför knappast vara giltigt i denna del. De allmänna reglerna om rättshandlingars ogiltighet kan också aktua-

11 >>Även om detta lagbud [6 & AL] icke utesluter varje bestämmande av legan efter in- dexberäkning . . .» HD 5. 9 i 1949 års rätts- fall. Jfr Skarstedt m. fl., 1946, s. 78.

Efter 1949 års rättsfall får det anses vara klarlagt att gällande rätt vid vanliga arren- den ej lägger hinder i vägen för ett rörligt arrende och att avtal om arrende efter in- dex sålunda inte under alla förhållanden är ogiltigt. Men om en vald index (såsom fallet var i den refererade rättegången) endast in- nebär en direkt anknytning till det lokala priset på ett fåtal bestämda varor, kan en dylik »index» ej anses förenlig med lagen. Skillnaden mellan en sådan arrendeavgift och de gamla naturaarrendena är ju obetyd- lig. I 1949 års rättsfall gällde det medelmar- kegångspri-set på råg och korn för ett visst län. Även andra prisvariabler som är kon- struerade på samma sätt, dvs. anknutna till prisutvecklingen på enstaka eller ett fåtal jordbruksprodukter, synes komma att drab- bas av samma påföljd. Tankegången bakom 1949 års rättsfall i denna del synes vara den att det är meningslöst att ogiltigförklara av- tal om arrende in natura, om det samtidigt är giltigt att avtala om arrende i pengar som direkt motsvarar »det växlande värdet av samma naturaprestationer. Annorlunda stäl- ler sig saken, om parterna väljer en index som visserligen speglar prisutvecklingen in- om jordbruket men ej är begränsad till en eller ett fåtal produkter. I allt fall finner utredningen, som för sin del accepterar ut- gången i 1949 års rättsfall, detta vara en linje som både är väl förenlig med utgångs- punkten för 1943 års reform och använd- bar för framtiden.12 Det är emellertid då angeläget att lagtexten förtydligas.

Det förekommer ibland att arrendet an- knyts 'till en index som avser att spegla för— ändringarna i prisnivån i allmänhet och så- lunda ej endast inom jordbruket. Vad som därvid närmast kommer i beaktande är kon- sumentprisindex som numera (sedan år 1954) ersatt de äldre konsumtionsprisindex och levnadskostnad-sindex. Beräkningen av konsumentprisindex görs sedan år 1962 av statistiska centralbyrån. Karlgren hävdar (se ovan 5. 233) att gällande rätt ansetts ej ut— göra hinder för awtt legan beräknas på grund- val av denna index. Denna uppfattning tor- de numera vara allmänt accepterad. Utred-

ningen anser för sin del att anledning sak- nas att för framtiden följa en annan linje.

Tanktegången att konsumentprisindex och andra officiella eller allmänt begagnade i—n- dexserier, som bygger på ett omfattande ma- terial från hela landet, i detta sammanhang kan godtas, men att lokala markegångstaxor eller olika slag av »hemmagjorda» pris- variabler inte är acceptabla, torde i lagtexten kunna uttryckas på det sättet att ett arrende som ej är till sin storlek bestämt (och ej blott till sitt maximum) tillåts vara rörligt, endast om det skall utgå enligt en ind-ex. Parterna bereds därigenom möjlighet att inte blott välja mellan olika förekommande index- serier utan också att begagna dessa tämli- gen fritt. De kan t. ex. bestämma att indexen skall ge utslag endast vart femte år (jfr 10 & KS 15/11 1945 och not 3), eller att kon- sumentprisindex skall ge utslag endast om den förändrats minst fem enheter, eller att producentprisindex för jordbruksprodukter skall rensas från någon post som för parter- na är utan intresse, exempelvis priset på fläsk (jfr nedan 5. 255 och 432). Genom den använda formuleringen avses å andra sidan att markera att lagen ej godtar att arrendet bestäms godtyckligt eller ensidigt och inte heller att det skall följa priset på en eller ett fåtal varor generellt eller på en viss ort. Intet av dessa fall torde in- rymmas under den mening som ordet in- dex äger i det allmänna språkbruket.

Kravet att arrendeavgiften, om den ej är indexreglerad, skall vara till storleken be- stämd utesluter givetvis inte att parterna av- talar alternativa avgifter, om förutsättning- arna för avtalet ändras under avtalstiden. Det bör sålunda vara giltigt att föreskriva att avgiften skall höja-s (eller sänkas) med visst angivet belopp, om eller när arrende- ställets areal ökar eller minskar på närmare angivet sätt. (Vid arealminskning måste in- nehållet i 3 % beaktas.) Detsamma gäller om jordägaren lovar att efter viss tid utrusta arrendestället med ny byggnad.

12 Jfr G. Westin Silfverstolpe, Om regle- ring av jordbruksarrenden efter prisindex, Fest- skrift för Lindahl, 1956, s. 306.

Föreskrift i avtalet att arrendatorn skall betala arrendeställets fastighetsskatt är ogil- tig på grund av 23 & arrendelagen. Ofta föreskriver emellertid kontrakten att arren- datorn skall svara för premier för brand- försäkring av jordägarens på arrendestället befintliga byggnader eller att arrendatom skall hålla dessa byggnader brandförsäkra- de. Andra dylika kostnader som ibland bru- kar belasta arrendatorn i kontrakten är av- gifter till diknings- och "vägsamfälligheter och liknande.

Enligt utredningens mening är sådana tilläggsprestationer att anse som en del av arrendeavgiften. De regler som gäller för den senare blir då tillämpliga också på till- läggsprestationerna. Detta betyder att arren- datorn kan åläggas att betala den brand- stodsavgift som »är bestämd när arrendeav- talet träffas. Om avgiften sedan stiger an- tingen på grund av överenskommelse mellan jordägaren och försäkringsgivaren eller på grund av särskild bestämmelse därom i för- säkringsavtalet, är arrendatorn ej skyldig att betala mer än som från början var bestämt, allt i den mån ej arrendeavgiften är index- reglerad och avgiftshöjningen ryms inom indexen-s ram. Enligt förslaget läggs bygg- nadsskyldigheten för arrendeställets hus på jordägaren också i de fall där någon sådan skyldighet f.n. ej finns. Vad nyss sagts om arrendatorns skyldighet att betala avgifts- höjningar får anses äga motsvarande giltig- het om arrendekontraktet ålägger arrenda- torn att helt och hållet svara för exv. brand- försäkring.13

Medan det i praktiken alltjämt är tämli- gen vanligt att arrendatorerna utför arbete åt jordägaren, det gäller framför allt skogs- arbete, torde det vara ganska sällsynt att arrendatorerna — i arrendeavtalet eller el— jest åtagit sig naturaprestationer av mera väsentlig betydelse. Att en arrendator ibland är skyldig att leverera exv. mjölk eller grön- saker t'il-l jordägarens husbehov åsyftas så— lunda inte. Arrendatorns skyldighet till varuleverans (av annat än ringa betydenhet) måste dock uppmärksammas ;av den anled- ningen att lagtexten här är sådan att den ej fullt tydligt hindrar ett kringgående av det

syfte som får anses ha föresvävat 1943 års lagstiftare. Om kontraktet föreskriver att arrendatorn skall betala ett årligt arrende som motsvarar det avräk-ningspris för 10 000 kilo mjölk som lantbrukarna i orten i genom- snitt erhåller vid leverans till närmaste meje- ri, är detta ej ett naturaarrende; ej heller kommer klausulen vid en tolkning efter bok- staven i konflikt med bestämmelsen att ar- rendet ej får utsättas i annat än pengar. Men ser man till grunden för bestämmelsen är det från förevarande synpunkt likgiltigt om ar- rendatorn skall leverera 10000 kilo mjölk eller det efter dagspriset varierande mot- värdet i pengar för samma mängd mjölk. Detta har också högsta domstolen i sin nyssnämnda dom tagit fasta på, då den ut- talar att, även om 6 & arrendelagen inte ute- sluter varje bestämmande av arrendet efter indexberäkning, de hänsyn som kan åbero- pas till stöd för lagrummets förbud mot ar- rendets utsättande i naturalster måste med- föra att giltighet inte kan tillerkännas en överenskommelse av det slag varom var frå- ga i målet, dvs. arrende i vissa kvantiteter spannmål att lösas med pengar enligt mar- kegång. Kontraktsbestämmelsen stod enligt högsta domstolen i strid mot grunderna för 6 & arrendelagen. Detsamma får då också anses gälla om den klausul som användes i det nyss anförda exemplet. Från de ut- gångspunkter som arrendelagsutredningen granskat problemet kan även detta tolk- ningsresultat godtagas. Emellertid aktualise- rar utgången i 1949 års rättsfall som Karlgren och i viss mån även Holmbäck antytt en ann-an frågeställning, som vis- serligen inte var direkt berörd i rättsfal— let men som nu knappast kan förbigås. Det gäller frågan i vad mån arrendatorns skyl- dighet att fullgöra naturaprestationer är ett arrendevillkor i den meningen att dess åsidosättande kan medföra arrenderättens förverkande.

Om arrendeparternas avsikt är att arren— datorn skall arbeta åt jordägaren eller leve- rera jordbruksprodukte—r eller andra varor är ett sådant åtagande inte i och för sig

13 Jfr Skarstedt m.fl., 356.

1946, s. 143, 181,

ogiltigt.14 Enligt utredningens mening finns det ej hel-ler anledning att (rubba på detta förhållande. Har leveransavtalet träffats som ett särskilt i förhållande till arrendeavtalet fristående avtal, kan det dock enligt utred- ningens mening knappast bli tal om att anse leveransernas fullgörande som ett a'nre-nde- villkor och dess försummande som ett för- verkandeskäl. Detsamma gäller om arrenda- torn i ett särskilt avta—l åtagit sig arbete.15 Om arbetsskyldigheten däremot intagits i arrendekontraktet eller skett i form av ett tillägg till detsamma blir skyldigheten ett arrendevillkor (36 & st. 1 p. 1 AL). Huruvi- da det-samma skall anses gälla, om varu- leveransen mot bestämd betalning ecfter vid leveranstidpunkten gällande pris inskrivits i arrendekontraktet är däremot mera tvek- samt. Karlgren hävdar att sådan skyldig- het »i likhet med andra åtaganden enligt anrendeavtalet kan (kurs. här) vara sanktio- nerad av arrenderättens förverkande». Enligt arrendelagens förverkandeparagraf (36), sådan den lydde före 1943 års reform, inträdde förverkande bl. a. om arrendatorn under mer än en månad efter förfalloda- gen dröjde med »erläggande av arrende, som utgår i penningar eller naturalster». Vid 1943 års reform ströks de här kursi- verade orden ur lagtexten. Förverkandepa- ragrafen, som uttömmande och med tving- ande verkan mot jordägaren anger förver- kandeanledningarna, innehåller eljest ej nå- got om att utebliven eller försenad varule— verans kan föranleda förverkande. Nu så- väl som före 1944 sägs visserligen att för- verkande inträder, om arrendatorn, »där av- talet eljest innehåller bestämmelse, vars iakt— tagande måste anses vara för jordägaren av synnerlig vikt, åsidosätter sådan bestämmeI - se». Med tanke på att man vid den i riks- dagen år 1943 tillkomna ändringen i 6 5 får anses ha avsett just att bryta den direkta sammankopplingen av lega och naturapres- tationer, anser utredningen det för sin del tveksamt om leveransförsummelse av arren- datorn normalt verkligen skall kunna leda till arrenderättens förverkande. Ty vore så fallet skulle betydelsen av den ifrågavarande reformen inskränka sig till den från prak-

tisk synpunkt tämligen betydelselösa nyhe— ten att förbjuda lega exv. i form av 1 000 kilo mjölk, medan skyldighet att — even- tuellt i avräkning på legan leverera 1 000 kilo mjölk vore giltigt och sanktionerat ge- nom ar-renderättens förverkande.

Utredningens senast gjorda övervägande innebär att försummad varuleverans av la- gen behandlas på annat sätt än försummad arbetsskyldighet. Den sen-are men ej den förra skulle normalt kunna medföra för- verkande. Ett dylikt resultat kan i förstone synas märkligt, men utom att det erhåller ett visst stöd av lagtext med förarbete-n ter det sig från praktisk synpunkt ändamåls- enligt. I de fall där arrende är samman- kopplat med arbetsskyldighet är både för jordägaren och arrendatorn — möjlighe- ten att erhålla arbetskraft respektive ar- betstillfälle ofta en väsentlig förutsättning vid avtalets tillkomst. Sådan betydelse tor- de däremot parterna endast sällan ha för- knippat med en kontraktsklausul om varu- leveranser till jordägaren. Man har i såda- na fall ej sällan anledning att räkna med att fråga är om ett försök att kringgå för- budet mot arrende in natura. Utredningen anser för sin del att lagtexten på denna punkt ej är i behov av komplettering. Ar- rendatorn behöver således ej finna sig i att hans naturaprestationer måste gå i avräk- ning på ia—nrendet. Han är ju nu såväl som i framtiden alltid berättigad att erlägga .ar— rendet i pengar. Utredningens ståndpunkt innebär också att försummad varuleverans av arrendatorn, oavsett om den är inskriven i arrendekontraktet eller ej, normalt ej med- för arre-nderättens förverkande. Skulle un- dantagsvis varuleveransen för jordägaren vara av synnerlig vik-t och är det uppen- barligen ej fråga om ett försök att åsido- sätta förbudet mot arrende in natura (eller »naturapriser»), kan dock utebliven leve- rans leda till förverkande (enligt 36 5 st. 1 p. 9 0. st. 2 AL).

1936 års arrendeutredning hade föresla-

Överensstämmande: arrendeutskottets ut- låtande 1943, NJA II 1944, s. 187.

15 Överensstämmande: Skarstedt m.fl., 1946, s. 281.

git att arrendet ej skulle få utsättas i ar- bete. Härmed korresponderade förslaget att arrendatorn för annat arbete åt jordägaren alltid skulle äga rätt till ersättning enligt ortens dagspris. Förslaget blev i båda av- seendena förverkligat (6 5 st. 1, 46 5 AL). Emellertid blev, som nämnts, det första le- det under riksdagsbehandlingen ut- vidgat till att omfatta även förbud mot arrende i naturalster. Däremot infördes inte någon bestämmelse om att arrenda- torns leverans av naturalster, vilket åtagan- de som nyss nämnts inte behöver vara ogiltigt, måste betalas efter ortens dagspris eller dylikt. Anledningen till att man i frå- ga om arrendatorns arbetsprestationer före- skrev betalning med ortens dagspriser var att erfarenheten visat att arbetslönens fixe- rande ri arrendekontraktet visat sig leda till en undervärdering av arrendatorns arbets- prestationer.16 Det finns enligt arrendelags- utredningens mening ingen anledning att nu ändra på vad som 1943 bestämdes angåen- de ersättning för arrendatorns arbete. Där- emot bör man — oavsett om arrendelags- utredningens nyss gjorda tolkning av gäl- lande rätt när det gäller möjligheten att sanktionera arrendators varuleverans med arrenderättens förverkande är riktigt eller ej enligt utredningens mening komplet- tera lagen på det viset att principen om »gängse pris i orten vid tiden för arbetets utförande» skall gälla också för andra prestationer av arrendatorn än arbete. Fara föreligger eljest att det åsyftade förbudet mot sammankoppling av arrende och and- ra prestationer inte blir effektivt. En be- stämmelse i ämnet torde i likhet med den existerande regeln om prissättningen på ar- rendatorns arbete böra göras tvingande. Hu- ruvida jordbruksprodukterna kommer från arrendatorns eget jordbruk eller ej synes däremot ej böra tillerkännas någon bety- delse. Å andra sidan finns det enligt utred- ningens mening ingen anledning att låta den ifrågavarande begränsningen i avtals- friheten omfatta andra leveranser än pro- dukter av jordbruket. Om arrendatorn på arrendestället eller annorstädes har ett te— gelbruk och förbinder sig leverera vissa

kvantiteter tegel till jordägaren till bestämt pris, faller ett dylikt avtal utanför före- varande lagstiftnings intresseområde. Med tanke på lagändringens syfte saknas det vi- dare anledning att låta den föreslagna re- geln om betalning efter ortens dagspriset gälla sådana produkter som är avsedda exv. för jordägarens eget hushåll eller eljest är av ringa betydenhet. Motsvarande undan- tag gäller redan nu i fråga om arrenda- tors arbetsprestationer. De kompletterande bestämmelserna bör placeras i 9 kap. 2 och 4 åå NyaJB, som i övrigt motsvarar 46 och 48 åå arrendelagen.

Bland de olika frågor som aktualiserades i 1949 års rättsfall var även omräknings- regeln (i 6 5 st. 1 p. 2 AL) i de fall där arrendet utsatts i annat än pengar. Karl- gren framhöll att lagens föreskrift att ar— rendet skall omräknas i pengar »trill be- lopp, som med hänsyn till förhållandena vid tiden för avtalets slutande får anses utgöra skäligt arrende» lämnade läsaren i ovisshet om meningen var att omräkningen — med iakttagande av att arrendet ej var oskäligt skulle grunda sig på värdet av de olagligt stipulerade naturaprodukterna eller efter därifrån helt fristående skälig— hetsbedömning. Högsta domstolen uttalade att vid omräkningen i första hand det se- nare alternativet skall vara avgörande. Med denna tolkning var det å andra sidan heller inte oförenligt att hänsyn togs till att ett in natura utsatt arrende framstod som sär- skilt lågt i förhållande till den allmänna arrende-nivån i orten. Högsta domstolens domskäl har också i denna del närmare belysts i det nyss återgivna yttrandet av Karlgren.

Arrendelagsutredningen har från sina ut- gångspunkter även på denna punkt anslu- tit sig till avgörandet i 1949 års rättsfall. Att omräkningen i princip skall hänföra sig till förhållandena vid tiden för avtalets slutande är naturligt. Det kan till och med ifrågasättas om det är nödvändigt att sär- skilt uttala detta i lagtexten. Det kan emel-

16 SOU 1938: 38 s. 192. Jfr s. 332 ävensom ovan vid not 2.

lertid tänk-as situationer då det framstår som verklighetsfräm-mande 'att göra omräkning per avtalsdagen. Det gäller sådana fall där en mycket påtaglig förändring i pen- ningsvtärdet ägt rum under tiden mellan av- talsdagen ooh omräkningsdagen. — Omräk- nvi-ng per avtalsdagen kan då komma att på ett väsentligt sätt rubba förutsättningar- na för hela avtalet. För den som drabbas (vid inflation i regel jordägaren och vid deflation i regel arrendatorn) kan omräk— ningen komma att te sig högst oskälig.

Enligt utredningens mening finns det nor— malt knappast anledning att förknippa om- räkningsbestäm-melsen med dylika synpunk- ter. När en omräkningssituation föreligger torde läget i de flesta fall vara det att par- terna handlat av okunnighet om lagens in- nehåll. Hade de vid tiden för avtalet haft klart för sig att avtalets klausul om arrende in n-atuna varit ogiltig, hade kanske arren- detiden gjorts kortare. Då det vidare ej skall förnekas att gränsen mellan giltiga och ogil- tiga indexklausuler i ett konkret fall både enligt gällande och föreslagen rätt kan vara svår att bestämma, finns det knappast an- ledning ge omräkningen karaktär av Vites- påfölj-d eller liknande.

Resultatet av här framförda olika syn- punkter, tillämpade på ett tänkt fall, kan sammanfattas ungefärligen sålunda. Arren- det bestämdes 1944 till 10 ton potatis om året. Arrenden-den utgör 25 år. Omräkning göres år 1964. Den ska-ll då inte i första hand grunda sig på producentpriset år 1944 på potatis utan på vad som 1944 var nor- malt arrende i orten för ett jämförligt ar- rendeställe. Har arrendet 1944 av någon orsak bestämts till en nivå som ligger under (eller över) ortens pris, bör dock detta be- aktas vid omräkningen. Framgår av om- ständigheterna att arrendetiden skulle ha varit kort-are, om arrendet hade satts till ett fixt belopp, synes i varje fall för tiden 1964—1969 viss hänsyn kunna tagas till den allmänna penningvärdeförsämringen un- der tiden 1944—1964. Utredningen anser att dessa och liknande överväganden, som säkerligen inte kommer att bli vanliga, lämp- ligen bör kunna överlämnas till avgörande

av rättspraxis. Utredningen förordar där- för efter förebild av den nya norska arren- delagen att omräkningsregeln i större ut- sträckning får karaktären av en general- klausul som [ger domstolen befogenhet att efter tämligen fri skälighetsprövning fast— ställa arrendet.17

Har arrendet utsatts till en del i pengar och i övrigt in natura, bör omräkningen begränsa sig till den senare delen. Att, som Sveriges advokatsamfund synes vilja ifråga- sätta, intaga en särskild bestämmelse härom i lagtexten anser utredningen ej vara nöd- vändigt. Tillämpat på ett konkret fall inne- bär detta följande. Antag att arrendet till en del är utsatt i pengar, t. ex. 5 000 kro- nor. Resten skall utgöras i form av 100 dagsverken om året. Värdet av varje dags- verke antages vara 50 kronor. Efter någon tid har värdet av ett dagsverke stigit till 60 kronor. Med stöd av 46 % arrendelagen blir arrendatorn då berättigad att kräva kontant betalning för sitt arbete med 6 000 kronor om året. Jordägaren kan då med stöd av 6 & arrendelagen kräva omräkning av arrendet. Den del av detta som redan från början var bestäm—d i pengar berörs normalt ej av omräkningen. Den andra de- len bör däremot omräknas med hänsyn till förhållandena per avtals—dagen och blir då 5 000 kronor. Har en mera påtaglig pen- ningsvärdesförändring inträffat kan den dock som nyss nämnts komma att påverka den ifrågavarande delen av arrendet.

4. Behovet av index och riktlinjer för dess användning

Allmänt om behovet Ett arrendeavtal med indexklau-sul kan vara

17 Enligt den norska lagen fastställs arren— deavgiften i stället av jordstyret. Detta har här- vidlag även egen initiativrätt. Jfr Instilling OXIX (1964—65) av Stortingets lantbruks- nämnd, s. 6, 13 samt Lov den 26 juni 1953 om kontroll og regulering av priser etc. 5 18. Enligt 1966 års finländska jordlegolag skall omräkning av legoavgift, som i strid med la- gen bestämts i naturprodukter eller arbete, om- räknas i pengar. Avgörande för omräkningen skall vara avgiftens värde »på den ort, där legoområdet är beläget, och vid den tidpunkt, då yrkandet framställdes» (7 5).

av följande lydelse: »Arrendet omfattar ti- den från och med den 14 mars 1957 till och med den 14 mars 1967. Arrendeavgif- ten utgör för det första arrendeåret 15 000 kronor. Detta belopp skall för ettva-rt av de följande nio arrendeåren utgöra arrendeav- giftens grundbelopp. Av detta skall 5 000 kronor utgå som en fast avgift, medan den återstående delen av grundbeloppet skall vara indexreglerad i enlighet med konsu- mentprisindex. För varje enhet som års- medeltalet för nämnda index för närmast föregående kalenderår överstiger eller un- derstiger årsmedeltalet för kalenderåret 1956, som är 139, skall det årliga grund- beloppets rörliga del, 10000 kronor, ökas respektive minskas med 72 kronor.»18 Rent matematiskt uppnås större rättvisa, om en viss angiven procents ändring av index får motsvara samma procents ändring av ar- rendet. För att göra avtalen mera använd- bara för praktiskt bru-k torde det emeller- tid vara att rekommendera att fixera änd- ringarna i enheter i stället för i procent.19 De i texten förekommande exemplen har därför utformats enligt denna rekommen- dation. Den »orättvisa» som här påtalats får i exemplen anses vara mer än väl upp- vägd av att en tredjedel av grundbeloppet undantagits från indexregleringen.

Om ett arrende omfattar två eller flera år är det, i allt fall vid jordbruksarrende, ovanligt att arrendeavgiften utgöres av en engångsbeta'lning för hela arrendetiden. Det vanliga är i stället att avgiften uppdelas på poster som betalas regelbundet en eller flera gånger om året. Anrendeperioden är oftast fem år och avgiften brukar då er- läggas med lika stora belopp för varje år. För kronans jordbruksdomäner, universi- tetsarrenden och flertalet ecklesiastika ar- renden 'är genom författningar föreskrivet att arrendetiden i regel skall vara tio år (eller minst tio år). Även inom andra arrena dekategorier, publika såväl som privata, fö- rekommer det alltjämt ibland arrendetider på ca tio år. Om avgiften för det tioåriga arrende som anges i det inledande exemplet (5 000 kr i fast avgift + 10000 kr. i rör- lig avgift) i stället hade utgjort 15 000 kro-

nor 'om året i fast avgift hade värdet av det sista arrendeårets avgift, mätt i pen- ningvärdet år 1956 (då avtalet antages vara ingånget), varit ca 10 300 kronor. Penning- värdeförändringen har i detta fall fram- kom-mit genom jämförelse mellan konsu- mentprisindex” årsmedeltal för år 1956 (139) och år 1966 (202).

Om arrendet — såsom vanligen sker — bestämts till ett nominellt lika stort belopp för varje år, har man säkerligen anledning att antaga att parterna vid den tidpunkt då avtalet ingås i allmänhet tänkt sig att värdet .av det årliga vederlaget skall vara detsamma vid varje betalningstillfälle. I ti- der av instabilt penningvärde är det där- för naturligt att parterna försöker kompen- sera sig för penningvä—rdets växlingar. I äld- re tider skedde detta genom att anrende- avgiften i betydande utsträckning utgick i arbete och/eller varor (»persedlar»). (Det fann-s givetvis även andra orsaker till detta sätt för legans fullgörande.) En mellanform mellan de rena persedelwr—rendena och de rena penningar-rendena utgjorde marke- gångsarrendena (jfr ovan not 4). Inom den enskilda sektorn synes de tämligen allmänt ha varit övergivna redan vid tiden för 1943 års arrendereform. Inom den publika sek- torn var de däremot vanliga. Sålunda gäll- de enligt KF 22/6 1934 att arrendet skul- le vara utsatt till hälften i pengar och till hälften enligt markegång (12 % 1 mom.). Denna bestäm-melse togs bort i samband med de år 1944 genomförda ändringarna i KF 22/6 1934 (s. 186). För domänver- kets utarrenderingar gäller därefter endast bestämmelsen i 6 & arrendelagen att arren- det skall vara utsatt i pengar. Däremot gäl- ler inom området för KF 22/ 6 1934 icke 58 & arrendelagen eller någon motsvarighet därtill.

Framställningar från publika jordägare

Ett annat sätt än indexreglering eller markegång för arrendeparterna att kom-

pensera sig för växlingar i penningvärdet är 15 10 000:139 : 71,9424.

"' E. von Hofsten, Indexklausuler mot pen- ningvärdesförsämring, TSA 1961 s. 8.

att tillämpa korta avtalsperioder. Medan ar- rendeperioder på 10 år 20 är ännu vid ti- den för 1943 års reform var förhållandevis vanliga både inom den publika och den privata sektorn, tillämpas inom den senare numera till övervägande delen femårsperio- der vid såväl sociala som vanliga arrenden. (Även andra omständigheter har medver- kat till arrendetidernas förkortande.) Efter- som det på grund av bestämmelser i de olika publika arrendeförfattningarna är fö- reskrivet att arrendetiden i allmänhet skall vara tio år (un—dantag: komm-unarrenden och kronans skogsjordbruk), har det speciellt för denna kategori förelegat ett tydligt be— hov av att låta arrendet följa förändringar- na i penningvärdet. Detta framhölls sålunda i domänstyrelsens rkrivelse till Kungl. Maj:t den 14 november 1952 (s. 70). Domän— styrelsen påpekade att arrendeavgiften efter 1943 och 1944 års författningsbeslut fast- ställdes helt i pengar och att den normala arrendetiden utgjorde tio år. Den år 1944 upphävda bestämmelsen om att halva ar- rendet skulle utgå enligt markegång hade tillkommit i syfte att i någon mån frigöra avgiften från de starka växlingarna i pen- ningvärdet. Bestämmelsen hade varit väl motiverad och ägde alltjämt aktualitet. Från såväl jordägarens som arrendatorns synpunkt var det en bestämd fördel, om arrendet kunde varieras efter den allmän- na prisnivån. Emellertid hade Kungl. Maj:t den 10 september 1948 givit kammarkol- legiet i uppdrag att utreda frågan om mar- kegångsins-titutets avveckling eller förenk- ling.20 En återgång till arrende enligt marke- gång ville domänstyrelsen därför ej för- orda, i varje fall inte för närvarande. Inom styrelsen hade då framförts tanken att kny- ta arrendet till en lämplig prisindex, för- utsatt att denna fastställdes av offentlig myndighet. Flera olika serier kunde därvid ifrågakomma. Styrelsen hade undersökt oli— ka till hands stående möjligheter. Därav framgick bl.a. att, om arrendet år 1935 för en viss egendom utgjorde 100 kronor, skulle det år 1951 ha uppgått till följande belopp vid olika alternativ. Vissa tal har kompletterats med 1966 års värden.

a. halva arrendeavgiften en- ligt markegång och åter- stoden i fast penningvär- de (genomsnitt för 55 un- dersökta gårdar) b. hela arrendeavgiften en- ligt markegång (genom- snitt för 55 gårdar) c. socialstyrelsens levnads- kostnadsindex21 d. socialstyrelsens allmänna konsumtionsprisindex e. lantbruksstyrelsens gene- ralindex å jordbrukspro- dukter22

f. kommerskollegiets parti- prisindex på jordbruks- produkter g. kommerskollegiets par- tiprisindex på konsum- tionsvaror

183 kr.

267 kr.

192 kr. 334 kr.

208 kr.

241 kr. 434 kr.

254 kr. 435 kr.

260 kr. 377 kr.

Domän-styrelsen hade samtid-igt undersökt i vilken utsträckning arrendet för utarren- derade kronoegendomar varierat från 1935 till 1951. Detta hade mött vissa svårighe— ter därför att egendomarna under tiden ofta undergått väsentliga förändringar. Lik- väl beräknade domänstyrelsen att om det genomsnittliga arrendet för en viss egendom år 1935 utgjort 100 kronor, skulle det år 1951 för samma egendom ]ha uppgått till något mer än 208 kronor, vilket innebär att förändringarna i stort sett följt alter- nativen c—d ovan. Denna tendens har även därefter bestått. Domän-styrelsen har sålun- da i skrivelse till utredningen den 11 de- cember 1967 meddelat att motsvarande siff- ra för år 1966 utgjorde ca 328. Denna hade framkommit vid en stickprovsunder- sökning omfattande något mer än en fjär- dedel av jordbru-ksdomänernas totala antal och areal.

Domänstyrelsen uppgav vidare i 1952 års skrivelse att den till lantbruksstyrelsen

*" Jfr Statsutskottets utlåtande 1948 nr 153 punkt 18 och nedan 3. 432.

21 Alternativen c och d motsvaras sedan år 1954 av den av statistiska centralbyrån fast- ställda konsumentprisindex. 22 Denna index upphörde att föras år 1953. Därefter motsvaras den närmast av jordbruks- nämndens producentprisindex, som använts vid framräkningen. Om denna göres med hjälp av den på s. 256 omnämnda avräkningsprisindex, vilket också kan ske, erhålles för skördeåret 1965/66 talet 419.

ställt frågan om vad som kunde vara lämp- lig index vid kronans utarrenderingar. Lant- bruksstyrelsen hade i sitt svar hänvisat till alternativet e ovan. Domänstyrelsen kom- menterade detta för sin del så, att om de faktiskt gjorda arrendesättningarrra var ett riktigt uttryck för nyttjanderättens värde och om någon av indexseriern-a b, e eller f legat till grund för legan, skulle denna genomsnittligt sett ha blivit något för hög. Detta kunde förklaras av att växlingarna i priserna på jordbruksprodukter inte ut- gjorde en fullständig återspegling av pen- ningvärdets växlingar. Priserna på jord- bruksprod—ukter influerades av många fakto- rer, ofta av tillfällig art och utan påtag- ligt samband med penningens köpkraft. — Vid val av index var det vidare av rent praktiska skäl betydelsefullt att man använ- de en serie där årsmedeltalet publicerades i god tid före den 15 februari. Avslutnings- vis anförde domän-styrelsen.

Vad det i förevarande sammanhang närmast gäller är att komma åt förändringarna i pen- ningvärdet. I sådant hänseende lärer social- styrelsens allmänna konsumtionsprisindex kun- na bli en lämplig faktor att läggas till grund för regleringen av avgälderna under arrendetiden. Man kan då diskutera, om indexen helt skall påverka arrendena eller om någon säkerhets- marginal bör lämnas. För att icke riskera att hastigt påkommande stora kastningar i penning- värdet skola äventyra balansen mellan egen- domens avkastningsförmåga och legan, torde en viss utjämning vara att förorda. Denna bör kunna åstadkommas på det sätt att en del av arrendeavgälden undantages från reglering. Denna del kan lämpligen bestämmas till 20 procent. Om så sker, erhålles en prisserie, som — — _— år 1951 slutar på talet 186. Några vägande invändningar mot en sådan ordning torde icke kunna framställas, då ——— denna serie nära sammanfaller med serien över för- ändringar i arrendeavgäld för 55 undersökta egendomar, när halva avgälden regleras med ledning av markegångstaxan. Den senare se- riens verkningar ha prövats under många år och enighet har så vitt känt rått om att den av- vägning, som såmedelst åstadkommits, varit lämplig.

Styrelsen har för avsikt att i arrendekontrakt, som härefter utfärdas, intaga en föreskrift att åttio procent av den fastställda arrendeavgiften skall ökas eller minskas allteftersom social- styrelsens allmänna konsumtionsprisindex ökas

eller minskas från det i juni månad ett viSSt år angivna talet. Det indextal, varmed jämförelse sker, skall vara den konsumtionsprisindex, som socialstyrelsen fastställer för juni månad under det arrendeår, för vilket avgäld erlägges. Det behöver icke framhållas, att en dylik reglering bör införas endast vid längre tids utarrendering och att även i övrigt omständigheter kunna uppträda, som påkalla en annan ordning för avgiftens utgörande. Detta får bedömas med ledning av förhållandena i de enskilda fallen. Styrelsen äger befogenhet att själv besluta i berörda angelägenhet och några formella hin- der att vidtaga den föreslagna åtgärden torde icke föreligga. Styrelsen har emellertid ansett sig böra anmäla förhållandet för Kungl. Maj:t.

Utredningen har från domänstyrelsens jordbruksbyrå (1967) inhämtat att arrende enligt index inte förekommer vid krono- arrende. Den uttalade avsikten har såle- des inte fullföljts. Däremot brukar styrel- sen i den utsträckning som låter sig för— ena med 7 % KF 22/6 1934 mer än förr använd-a sig av möjlighet-en att bestämma arrendetiden kortare än tio år. Alla kro- nan-s markegångsarrenden har numera löpt ut.

Domänstyrelsens skrivelse den 14 novem- ber 1952 har varit föremål för remissbe- handling. De därvid avgivna yttrandena återges här i sammandrag.

Statskontoret hade inte något att erinra mot att arrendeavgiftern-a indexreglerades på sätt domänstyrelsen föreslagit.

Lantbruksstyrelsen anslöt sig till domän- styrelsens förslag. Det påpekades att det var en ostridig fördel från såväl jordäga- rens som arrendatorns synpunkt om arren— det i viss utsträckning automatiskt kunde anpassas med hänsyn till den allmänna pris- nivån. En indexreglering minskade alltså riskerna för båda parter. Lantbruksstyrel- sen ansåg att det ej fanns någon index- serie som gav full rättvisa, men styrel- sen ansåg det tillfyllest, om indexreglering- en gav möjlighet att rätta till de mera all- varliga olägenheterna vid stora förändring- ar i penningvärdet. Styrelsen godtog där- för domänstyrelsens val av indexseri—e. Vis- sa s'käl syntes tala för att någon större del av arrendeavgiften än den föreslagna fem- tedelen undantogs. Lantbruksstyrelsen god-

Socialstyrelsen fann ej anledning att dis- kutera de allmänna principerna för en in- dexreglering av arrendeavgifterna utan ac- cepterade domänstyrelsens uttalande, att regleringen borde ske i anslutning till för- ändringarna i den allmänna prisnivån. Sty- relsen godkände alltså valet av indexserie. Med denna utgångspunkt förföll också dis- kussionen om arrendets anknytning till mar- kegångstaxan. Styrelse-n påpekade samtidigt, att det föreföll möjligt och rim-ligt att i stället låt-a arrendet variera t.ex. med för- ändringarna i avkastningen på arrendegår— darna eller hos jordbruket i dess helhet. I det senare fallet borde man använda kom- merskollegiets partiprisindex för jordbruks— produkter. Vad angår domänstyrelsens för- slag att 20 procent skulle undantagas från indexreglering, ansåg socialstyrelsen att en sådan åtgärd stod i strid med den motive- ring, som givits för att överhuvudtaget in- dexreglera legan. I stället föreslogs införan- de av någon tröskelbestärnmelse i likhet med den som reglerade dyrtidstillägget till folkpension-ärerna, så att arrendet hölls oförändrat, om i-ndext-alet föll mellan vissa gränser, men sedan ökade :språngvis, när gränserna passerats.

Kammarkollegiet kunde på sakens dåva— rande ståndpunkt ej tillstyrka någon änd— ring. Det var obestridligen lämpligt att göra arrendeavgiften rörlig. Kollegiet ansåg emel- lertid att priset på de produkter, som er- hölls från arrendegården, skulle bestämma arrendets storlek. Kollegiet föreslog att lantbrulksstyrelsens generalindex på jord- bruksprodu—kter lades till grund för legosätt- ningen. Beträffande domänstyrelsens för- slag sade kollegiet att, om prisnivåns väx- lingar i huvudsak berodde på prisföränd- ringar på annat än jordbruksprodukte-r, domänstyrelsens förslag kunde bli obilligt för endera parten. Skulle penningvärdet nedgå och indexen stiga på grund av pris— höjningar på huvudsakligen annat än jord- bruksprodukte-r, torde metoden bli förlust- bring-ande för arrendatorn. Kollegiet hän- visade vidare ti-ll de olika regler som gäller för utarrendering av statlig egendom. Om

indexreglering infördes för kronoegendom, skulle man införa ytterligare en metod, vil- ket vore olämpligt. _ I stället borde man eftersträva enhetlighet.

Sveriges lantbruksförbund hade full för— ståelse för motiven för domänstyrelsens åt- gärd. Emellertid måste beaktas att den före- slagna förändringen skulle gälla även ar- rendeupplåtelser av sådant slag, som om jorden hade ägts av enskilda skulle ha be- tecknats som sociala arrenden, för vilka någon ändring av arrendeavgiften fortfa- rande ej vore tillåten. Detta syntes så myc- ket mer betänkligt som staten, till skill- nad från den enskilde, har förmåga att på- verka penningvärdets utveckling och sålun- da borde ha mindre anledning att gardera sig mot följderna av en penningvärdeför- ändring. En ändring i statens (domänsty— relsens) arrendevillkor i angiven riktning skulle om full konsekvens tillämpades över hela arrendeområdet leda till en motsva- rande ändring av bestämmelserna beträf- fande de sociala arrendena.

RLF ansåg att den av domänstyrelsen föreslagna reformen i princip var riktig och önskvärd men ville på sakens dåva- rande ståndpunkt likväl inte tillstyrka fram- ställningen. RLF påpekade att det fanns också andra avsnitt av arrendeavtalet som påverkades av förändringar i penningvär- det. Frågan om penningvärdets växlingar borde alltså ses i ett vidare perspektiv. RLF fortsatte.

Särskilt rubbas de bristbelopp, som påsynas fastigheten vid till- och avträdessyn, ersättning för förbättringsarbeten såsom täckdikningar, uppodlingar, elektrifiering, i kontraktet fast- ställda byggnationer m.m. Arrendelagen ger härvidlag i allmänhet bestämda anvisningar hur dessa angelägenheter skola regleras. På grund av förändringar i penningvärdet kunna emellertid dessa lagens anvisningar bliva orim- liga till sina konsekvenser för såväl jordägare som arrendator. Man bör därför enligt RLF:s uppfattning icke nöja sig med enbart en regle- ring av själva arrendeavgälden utan ompröva samtliga arrendelagens bestämmelser, som vid tillämpning giva olika resultat vid varierande penningvärde. För närvarande äro syne- och skiljemän bundna av lagens bestämmelser och kunna icke vidtaga några som helst korrige— ringar, även om tillämpningen av bestämmel-

serna leda till otillfredsställande resultat. Ge- nom enbart införande av indexreglerad arren- deavgäld skulle de nu förefintliga olägenhetena i många fall förstärkas i stället för att minskas. RLF menar därför, att den av domänstyrel— sen föreslagna indexregleringen av arrenden icke bör komma till stånd förrän en översyn av arrendelagstiftningen verkställts, och man vid en översyn även tagit ställning till lagens be- stämmelser om syneförrättning m.m., särskilt med tanke på det sammanhang, som förefinns mellan dessa frågor och indexreglerade avgäl- der. RLF vill med bestämdhet framhålla, att problemen rörande synebrister, uppskattade un- der ett visst konjunkturläge men förfallande till betalning under helt annat, torde i många fall vara ett betydligt mera aktuellt och allvar— ligare problem än en indexreglering av själva arrendeavgälden, framför allt på grund av att det kan röra sig om så mycket större belopp.

I sin skrivelse den 16 september 1963 återkommer domänstyrelsen till frågan om indexreglering av legan för jordbruksdomä- nerna. Om denna möjlighet infördes skulle statens inkomster från domänerna öka med ett belopp som var i storleksordningen en miljon kronor om året. Transumxt av 1963 års skrivelse jämte vissa därvid fogade bi- lagor fogas vid detta betänkande som bi- lagor 9—12.

Behovet att kunna anknyta arrendeav- giften till index har också framhållits av Lunds stiftsnämnd i dess skrivelse till ut- redningen den 31 oktober 1966. Skrivelsen bifogas som bilaga 13.

Svar på utsända frågor Synpunkter på 6 & arrendelagen har fram- förts i ett fyrtiotal svar. Den dominerande frågeställningen har varit spörsmålet om in- dexreglering av arrendet. I ett tjugotal svår förordades mer eller mindre starkt att ar- rendet skulle indexregleras. Beträffande kronans utarrenderingar framhöll domän- styrelsen att med hänsyn till de långa upp— låtelsetiderna för kronans jord en index- reglering var önskvärd. Länsstyrelsen i Upp- sala län samt Uppsala universitet ansåg att det förelåg starka skäl för indexreglering av a-rren-deavgälderna. Universitetet tillade dock att någon för ändamålet lämplig in- dexseri—e knappast existerade f.n. Sex ar—

rendenämnder, bland dem arrendenämnder— na i Kronobergs län och Örebro län, för- ordade möjlighet till indexreglering av le— gan. Lunds stiftsnämnd yttrade (jfr bila- ga 13).

Tidigare utgingo arrendeavgälderna för den kyrkliga jorden helt i markegångspersedlar. Sedan kom för prästlöneboställenas vidkom- mande en tid, då arrendeavgälderna utgingo till hälften i markegångspersedlar och till hälften i penningar. Från och med 1930-talet fastställdes arrendeavgäldema helt i penningar. Då de kyrk- liga jordbruksfastigheterna skola utarrenderas för en tid av lägst 10 år, och då penningvärdets växlingar kunna vara avsevärda under en så lång tidsperiod, har stiftsnämnden ej några be- tänkligheter mot att utredning verkställes om lämpligaste sättet att anknyta arrendeavgälder- na till penningvärdeförändringama genom en indexreglering.

Även Strängnäs stiftsnämnd var positiv till indexreglering, men tillade att sådan reglering knappast var möjlig beträffande ecklesiastika löneboställen med hänsyn till det s.k. Stockholms stads fastighetskontor ansåg att

normaluppskattningsförfaran—det.

indexreglering borde tillåtas.

Utöver den normala arrendevärderingen vid bestämmandet av arrendeavgäldens storlek måste jordägaren räkna med såväl eventuell förändring av penningvärdet under arrende- perioden, som annuitet på beräknade investe- ringar i fastigheten under arrendeperioden. På grund därav framtvingades ofta från första arrendeåret en högre avgäld än den som kunde tillämpats, om avgälden indexreglerats. Ar- rendelagens medgivande att under arrendeti- den till maximerat belopp höja avgälden med viss vid tillträdet fastställd procent på investe- rat kapital täckte ej jordägarens önskemål.

Ock-så Malmö stads fastighetskontor och Hälsingborgs stads fastighetskontor fann det berättigat att in-dexregle-ra arrendeavgiften.

Sveriges advokatsamfund framhöll att det var önskvärt att lagen ändrades så, att anknytning av arrendet till priset på jordbruksprodukte-r direkt medgavs. Arren- datorema skull-e då sannolikt kunna påräk- na längre arren-detider än som nu tilläm- pades.

I ett flertal svar anfördes skäl såväl för som emot indexreglering av arrendet. Bland nackdelarna nämndes bl.a. svårigheten att

välja en för ändamålet lämplig index. Ar- rendenämnderna i Stockholms stad och län, Uppsala län och Södermanlands län yttrade sålunda i sitt gemensam-ma svar.

Det gäller emellertid att finna ett index läm- pat med hänsyn till jordbruksförhållanden. En anknytning till den gamla markegångstaxan medförde, att arrendet steg under ett dåligt skördeår. Även om levnadskostnadsindex är mer okänsligt för sådana rubbningar, är det icke i allo tillfredsställande. Arrendeavgiften synes vid en indexreglering böra tillåtas stiga eller sjunka inom vissa marginaler redan un- der löpande avtalstid.

Arrendenämnden i Östergötlands län an- såg att det inte var möjligt att åstadkomma en rättvis indexreglering.

I några svar uttalades att indexreglering var påkallad endast om arrendetiden över- steg fem år. Denna mening framfördes av bl.a. överiägmästarna i Bergslagsdistriktet och Östra distriktet. Den sistnämnde befara- de att årlig omräkning av arrendet kunde förorsaka onödiga inritationsmoment. Enligt arrendenämnderna i Jämtlands och Väster- norrlands Iän (gemensamt svar) blev ett in- dexregleringssystem ofta rätt komplicerat och försvårade möjligheten för kontrahen- terna, särskilt då för arrendatorn, att över- blicka de ekonomi-ska konsekvenserna av arrendeavtalet, vilket i sin tur kunde leda till tvister. Dessa arrendenämnder ifråga- satte om inte för giltigheten av avtal om indexreglering borde krävas godkännande av arrendenämnd. Beträffande kommun-al jord yttrade Göteborgs stads fastighetskon- tar att en indexreglering av arrendeavgif- terna från kommunens synpunkt knappast var nödvändig, enär de ettåriga arrendeti— derna gav kommunen möjlighet att reglera avgifterna med korta intervaller. Sveriges skogsägareförbund förklarade att betänklig- heterna 'låig främst i att finna en i alla avseenden rättvisande index. Flera av för- bundets medlemmar sades dock vara av den uppfattningen, att en index-reglering var onödig, enär arrendet kunde regleras vart femte år eller inom en tid-rymd, som var tillräckligt kort, för att med tillbörlig smi- dighet följa penningwärdets växlingar.

Utan att närmare motivera sina stånd-

punkter förklarade arrendenämnderna i Ble- kinge, Kristianstads, Malmöhus och Hal- lands län att de ansåg det ej vara lämpligt att möjligheten till indexreglering vi—d-gades. I några svar ställde man sig helt avvi- sande till indexreglering av legan. En så— dan ståndpunkt intogs .av exempelvis över- jägmästaren i Gävle-Dala distrikt och ar- rendenämnden i Jönköpings län.

Nordiska jämförelser Danmark

Enligt de samverkande landboföreningar- nas normalkontrakt (jfr s. 146) skall »arren- det alltid erläggas i pengar. Det bör dock vanligen endast till en mindre del (t.ex. 20 procent) vara utsatt i pengar. Tanken är att den-na del skall täcka jordägarens kostnader för i arren-defasti-gheten inteck- nad-e bottenlån, vilka kostnader normalt inte växlar med konjunkturerna. Återstoden ut- sättes i ett pennningbelopp som motsvarar vissa kvantiteter jord-bruksprod-ukter, t.ex. smör och korn. Denna del av arrendet va- rierar efter den lokala kapiteltaksten (när- mast motsvarande -den svenska markegångs- taxan). Vid utredningens studieresa i Dan- mark upplystes från flera hål'l att arrendet vanligen i sin helhet sattes i relation till prisutvecklingen på vissa jordbruksproduk- ter. De vanligaste var korn, smör och fläsk. Korn brukade vara en förhållandevis stor post i legan. Anledningen var att erfaren- heten visat att priset på kom vanligen för— höll sig tämligen stabil-t i jämförelse med priserna på andra jordbruksprodukter; sam- tidigt som det ganska väl återspeglade den genomsnittliga prisutvecklingen på denna marknad.23 Det uppgavs vara sällsynt att 2” Kontraktsklausulen beträtfande arrendet för en arrendegård under ett gods på södra Själland som utredningen besökte återges här. Gården omfattade 36 hektar odlad jord. Upplåtelsetiden var åtta år räknat från den 1 april 1959. Forpagteren svarer i årlig afgift 160 tender byg & 100 kg, der betalesi penge, omregnet efter gennemsnitsprisen for Köben- havns Notering for byg å 115 pund hollandsk veegt for månederne november, december, januar og februar i forpagtningsåret. Skulle det blive

indfart en kornordning, skal kornet omregnes Forts. s. 248

arrendatorerna hade arbetsskyldighet gent— emot jordägaren. — I kommentaren till det nyssnämnda (normalkontraktet pekas på vissa olägenheter med systemet med anten- dets anknytning till priset på enskilda pro- dukter (s. 23).

For at undgå, at prisbevzegelser på en enkelt vare på grund af specielle forhold får afgp— rende indflydelse på afgiftens storrelse, kan man benytte flere varer som reguleringsgmnd- lag, og det er naturligt at lzegge hovedvzegten på produkter, som indtager en fremtraedende plads i produktionen på den pågaldende ejen- dom

En regular-ing efter dette princip lider imid- lertid af den svaghed, at kun bevaegelser i brut— toindtaegten påvirker afgiften, medens der ikke tages hensyn til bevagelser i omkostningsni- veauet.

I de senere år har forpaktningsafgifteme der- for mange steder vaeret urimelig höje, fordi de er steget i takt med prisstigningen på pro- dukteme, medens forpagterens indtaegter ikke er steget, fordi omkostningsstigninger helt har opslugt prisstigningen på produkteme.

Som et andet reguleringsgrundlag, hvorved det tilstrzebes, at de samlede rentabilitetsfor- hold (herunder omkostningsniveau og levevil— kår) tillazgges afgprende betydning, kan hen-

Forts. fr. 5. 247 til penge til den pris, som landmandene effek- tivt kan opnå for byg af 115 pund hollandsk vagt gode, sunde, velrensede og tarre varer, leveret på narmeste jernbanestation, hvadenten landmanden får denne pris som direkte betaling ved salget af bygget eller som tilskud til korn- produktionen under en eller anden form. Så- fremt en sådan kornordning skelner mellem alieveringspligtigt korn og frihandelskorn, er det dog den effektive pris for det afleverings- pligtige korn, der laegges till grund ved omreg- ningen.

400 kg smar, der betales i penge efter gennem- snittet af den hajeste ugentlige notering på Kabenhavns Bars i kalenderåret, og betalingen beregnes forste gang efter gennemsnittet for kalenderåret 1959. Sålzenge den nuvzerende smarordning består, skal smarafgiften omregnes til penge efter det i smarordningen fastsatte afregningstal. Dersom den nuvaerende smar- ordning bortfalder eller aendres, skal det ved beregningen af det pengevederlag, hvortil smnrafgiften skal omsattes, komme an på den betaling, som landmanden effektivt får for smör, hvad enten de får den som direkte betaling eller som tilskud til smorproduktionen under en eller anden form.

Afgiften betales således: Hvert års 1. oktober og forste gang den 1. oktober 1959 betales 3.000 kronor som forskud på afgiften. Hvert års 15. marts og farste gang den 15. marts 1960, betales resten.

vises til de regnskabsmaessige resultater, som hvert år offentliggöras of lokale og provin- sielle landbmgsorganisationer og af Det land- pkonomiske Driftsbureau.

Reguleringen kan f.eks. ske i forhold til nettoudbyttet eller eventuelt forrentningspro- oenten beregnet på grundlag af investeret ka- pital kombineret med den gaeldende markeds- rente.

For at undgå for kraftige udsving må det antages at vaere i begge parters interesse, at der fastsattes såvel et minimum som et maksimum för den konjunkturregulerede ydelse.

Finland 1966 års jordlegolag föreskriver att lego— avgif-ten skall bestämmas i pengar. Arrende i arbete eller varor skall på endera parte-ns begäran omräknas i pengar (jfr not 17). I lagen sägs uttryckligen att arrende enligt index är tillåtet (»att legoavgiften under legotiden skall stiga eller sjunka enligt av- talad grund»). Det sägs samtidigt att det är giltigt att [avtala att den som ej upp- fyller avtalsvillkor skal-l erlägga avtalsvite.

Norge Även enligt 1965 års norska forpaktingslov gäller att arrendet inte får utsättas annat "än i pengar. Avtal som innebär att arren- datorn i sam-band med eller som villkor för arrendeavtalet skall leverera varor eller utföra arbete åt jordägaren är giltigt en- dast efter tillstånd av jordstyret. Något för- bud mot index finns inte i lagen (jfr not 17).

Arrendelagsutredningen

Vid den tid då 1943 års arrendereform för- bereddes var den allmänna prisnivån påtag- ligt stabil. Det är därför naturligt att frågan om indexreglering av arrende och andra likvider mellan parterna inte då ägnades nå— gon större uppmärksamhet. Sedan omkring år 1950 har emellertid rått en oavbruten prisstegring, som kan beräknas till i genom- snitt tre procent per år. Med en sådan ut- veckling förlorar en krona på 17 år ungefär hälften av sitt värde. Det säger sig självt att detta förhållande inverkar mbba'nde på av- tal som spänner över en längre tid och in- nefattar penn'ingsprestationer bestämda i ett

vid avtalets ingående (eller avtalsperiodens början) bestämt penningvärde. Så som ut- vecklingen varit under den sista efterkrigs- tiden har det på kort sikt sett varit till fördel för arrendatorerna att arrendeavgif- ten varit fix medan priserna stigit. Jord- ägarna har i allmänhet sökt möta denna för dem ofördelaktiga utveckling genom att endast gå med på så korta arrendetider att inflationen märkts så litet som möjligt. Detta har skett genom att .arrendetiderna vanligen satts till fem år medan de förr ofta var längre. För de publika jordägarna, som på grund av särskilda bestämmelser måste upplåta jorden på tioårsperioder har däremot förelegat ett påtagligt behov att kunna reglera arrendet efter index. De en— skilda jordäg-arna har i regel inte visat lika stort intresse för index. I april 1967 till- frågades fem godsförvaltningar i skilda de- lar av landet angående förekomst av index vid vanliga arrenden, dvs. för deras del arrendeställen med mer än 50 hektar odlad jord. De tillfrågade jordägarna hade sam- manlagt 62 dylika arrendegårdar. Arrende enligt index förekom inte i något fall. Ar- rendetiden var beträffande 56 arrendegår- dar fem år. I återstående sex fall utgjorde arrendetiden från sex till nio år. De sålun- da framkomna siffrorna torde vara repre- sentativa. Inom den privata sektorn hör det alltså till undantagen med arrende en- ligt index. Detta vgäl-ler såväl sociala som vanliga arrenden.

Om arrende enligt index vid inflation ver- kar till förmån för arrendatorn gäller emel- lertid motsatsen beträffande bristbelopp som vid avräkningen skall tillgodoräknas arrendatorn.

Antag att arrendestället i det inlednings- vis (s. 242) omnämnda exemplet vid arren- datorns tillträde hade brister på 100 000 kronor. Detta belopp får arrendatorn vid den slutliga avräkningen med jordägaren tio år senare räkna sig tillgodo. Varken arrendatorn eller jordägaren har enligt la- gen (vid vanliga arrenden) någon skyldighet att bota bristerna. Arrendatorn skall där- emot hålla arrendestället »vid like». Antag att arrendatorn lyckas till fullo infria lagens

krav så att arrendestället vid arrendatorns avträde har 'i stort sett samma eller lik- nande brister som vid tillträdet. När ar- rendatorn avträder belastas han vid avräk- ningen med kostnaden för bristernas av- hjälpande. Har prisnivån varit stabil kom- mer då tillträdesbristen att väga upp av- trädesbristen, och parterna kan skiljas utan likvider. Resultatet blir emellertid ett an- nat, om prisnivån ej vari-t stabil. Om det år 1957 kostade 100 kronor att laga en spricka i ett cemen-tgolv kostar det tio år senare kanske 150 kronor etc. Trots att de faktiska avträdesbristerna i det valda exemplet är desamma som tillträdesbrister- -na, är det mycket möjligt att bristsumman vid avträdet stiger till 150000 kronor.24 Vid tillämpning av Jordbrukets byggnads- kostnadsindex (SLF) blir 1966 års siffra sålunda 156 000 kr. Om det ingående brist— beloppet ej är indexreglerat har arrenda- torn vid avträdet — trots att arrende— stället rent faktiskt inte försämrats och att han handlat helt enligt lagen — att till jord-ägaren erlägga 50000 kronor. Samma resonemang kan föras beträffande andra likvider som jordägaren vid avträdet har att erlägga till arrendatorn, exv. för såda- na av arrendatorn utförda förbättringar som medför rätt till ersättning vid avträdet (17 och 18 åå AL). Vad här sag-ts om vins- ter och förluster för den ene eller den and- re av parterna får motsatt effekt om infla- tionen skulle förbytas i deflation. Utred- ningen vill hwär tillägga att den för sin del aldrig har påträffat något avtal där till- trädets bristbelopp varit indexreglerat.

Frågan om inflation och arrendeavtal är komplicerad. Frågan gäller till en början huruvida man i lagen bör bibehålla de hin— der som i dag kan finnas (exv. 58 & st. 1 AL) mot att anpassa avtalen efter penning- värdets förändringar. En annan fråga är hu- ruvida lagen — om man skulle ta bort sådana hinder som nyss nämnts också positivt skall beakta inflationen och ut-

Enligt byggnadskostnadsindex (för Herfamiljs- hus av sten) motsvaras en byggnadskostnad av 100000 kr. år 1956 tio år senare av 140000 kr. (jfr s. 256).

tryckligen föreskriva hur olika »inflations- situationer» skall behandlas. En härifrån skild fråga är slutligen hur enskilda par- ter i olika situationer skall handla för att på bästa sätt gardera sig mot förluster på grund av inflation eller andra ändringar i penningvärdet. Spörsmålen såvitt de berör arrendeavgiften — behandlas här var för sig. Frågan om inflationens betydelse för tillträdets bristbelopp och hur därmed sammanhängande problem skall bemwästras kommer utredningen att behandla under 10 's" nedan.

I avsnittet 3 under denna paragraf har framhållits att man för framtiden mera be- stämt än hittills bör fasthålla vid kravet att arrendeavgiften inte får vara beroende av jordägarens godtycke eller av någon annan oberäknelig faktor. Däremot skall det inte under alla förhållanden vara ogiltigt att låta en periodiskt förfallan-de avgift vara rörlig i förhållande till penningvärdet, prisutveck- lingen på jordbruksprodukter, det svenska jordbrukets allmänna lönsamhet eller någon annan dylik faktor. För att närmare pre- cisera detta föreslår utredningen att det i lagen utsäges att avgiften, om den ej är bestämd, skall följa en index. Det har ock- så i avsnitt 3 lämnats exempel på vad där- med åsyftas. Det har tidigare (s. 227) framhållits att 58 5 första stycket arren- delagen får anses innebära ett i varje fall principiellt förbud mot användning av index vid sociala arrenden. Det råder knappast någon (tvekan om att lagrummet av den berörda allmänheten också uppfattats som ett faktiskt hinder mot index. Detta ligger också mest i linje med en ordagrann tolk- ning av lagrummet. N-är emellertid åtskil- liga arrenden-ämnder, bl. a. i de från arren- desynpunk—t betydelsefulla sydliga-ste land- skapen, godtagit index med tak tyder det- ta på att det i en del fall finns ett prak- tiskt behov av att kunna tillgripa denna möj- lighet. N'är nu utredningen står inför upp— giften att sammansmälta reglerna för so- ciala, publika och vanliga arrenden, kan nämnda praxis anses innebära en lämplig avvägning av förekommande olika intres- sen. Detta .skulle innebära att lagen godtar

att en periodisk arrendeavgift görs rörlig, om den .anknyts till en index, som gör skäl för nam-net. Jämsides med indexklau- sulen 'bör då avtalet ange ett tak som av- giften inte får överstiga. Därigenom bibe- håller man låt vara i upp-mjukad form den tanke som föresvävade de tidigare lagstif- tarna, som ansåg att arrendatorn alltid skul— le kunna överblicka avtalets ekonomiska in- nebörd.

Var indextaket skall sättas blir det i första hand parternas sak att bestämma. Är ar- rendeperioden femton år är det naturligt att taket blir högre än om perioden är sju. Ingås avtalet i en tid av utpräglad inflation måste även det inverka. Försummar par- terna att ange maximibelopp blir inte av- talet eller indexöveren—skommelsen som så- dan ogiltig. Blir det tvist får dom—stolen bestämma maximibeloppet efter i princip samma grunder efter vilka en eljest olag- lig arrendeavgift omräknas. Man får alltså gå tillbaka till tiden för wav-talets tillkomst och med utgångspunkt från vardera partens då antagna utgångspunkter b&tämma ett rimligt maxim-ibelopp.

En utvidga-d rätt att använda index kan i förstone synas vara ett jordägareint-resse. Utredningen har emellertid inte sett saken så. Ökad rätt att begagna index ökar också jordägarnas villighet att upplåta jord. Utan denna möjlighet är det inte realistiskt att räkna med att en privat jordägare 'i dag är villig att upplåta en verklig arrendegård för längre tid än fem år. Visserligen krä- ver lagen inte längre minimitid än fem år, men det innebär inte att fem år är en lämp- lig arrendetid. Fem år motsvarar i modernt jordbruk ej ens en normal cirkulationspe- riod, som är .sex 51 åtta år. Kunde man mera allmänt nå fram till arrendetider på ca tio år råder det inget tvivel om att det vore en synnerligen vår-defull reform. För- hållanden av mångaha—n-da slag, bl.a. »ar- rendatorns optionsrätt, medför att den fak- tiska arrendetiden of-ta kommer att omfat- ta flera femårsperioder. En på avtal grun- dad tioårig zarrendeperiod får dock i trygg- hetshänseende i regel anses vara bättre än de nu vanligen förekommande femårsperio-

derna, oavsett om arrendatorn har options- rätt eller ej. Införes möjlighet att bestämma arrendet efter index, har man i lagen in- fört en stimulans för parterna att oftare än hittills bestämma tiden längre än den lega-la minimitiden.

För sådana arrenden som förlängs, vil- ket gäller om de flesta, innebär arrende enligt index såtillvida en fördel för parter- na att de förändringar i avgiften, som näs- tan alltid sker vid en avtalsförlängning, bli-r mindre än eljest. Allteftersom inflationen fortsätter blir också parterna alltmer med- vetna om dess exist-ens och försöker på olika sätt att gardera sig mot dess följder.

Som läget nu är innebär ofta en ny tio- årig arrendeperiod exv. på en kronodomän att arrendet höjs mycket kraftigt. Anled- ningen är bl.a. att uppskattningsnämnden och domänstyrelsen i syfte att redan från början fånga in en väntad inflation sätter arrendet till ett belopp som är högre än vad som skulle skett om penningvärdet vore stabilt. En kronoarrendator, som erhåller arrendeförlängning per den 14 mars 1968 kan sålunda råka ut för att arrendet i ett slag höjs från den nivå som rådde år 1955 (då den förra uppskattningen sked-de) till vad som antages bli 1977 års nivå. Även från arrendatorns synpunkt bör det då vara bättre med en jämnare tak-t i arrendem- våns förändringar, särskilt om inflationen under 1970-talet skulle upphöra eller bli mindre framträdande.

Frågan om avtalsfrihet i fråga om arren- de efter index har en parallell i rätten att avtala ränta för lån. Någon lagbestämmelse som hindrar borgenär och gäldenär att av- tala om rörlig ränta på ett lån finns ej. Enligt uppgift från bankinspektionen torde så gott som all utlåning från affärs- och sparbanker f.n. ske mot rörlig ränta. Den bottenkredit som förmedlas exv. av lands- hypoteksföreningarna sker däremot, enligt föreskrift i av Kungl. Maj:t fastställt regle- mente, enbart mot fast ränta. Skuldebreven brukar vara så formulerade att borgenären är bunden av den fasta räntan under tjugo år och gäldenären i tio.

At-t utredningen föreslår att man tar bort

indexförbudet innebär inte att utredningen rekommenderar parterna att välja arrende efter index. Frågan bör helt överlämnas till deras eget avgörande. Även om ett visst praktiskt behov synes föreligga är dock det- ta utanför den publika sektorn f.n. ej synnerligen stort. Det torde sålunda ej vara sannolikt att enskilda arrendeparter i allmänhet i större utsträckning kommer att övergå från fast avgift till avgift enligt in- dex. Å andra sidan är det med tanke på den sedan länge pågående inflationen rim- ligt att också indexalternativet står dem till buds. Och skulle lagens liberalisering föra med sig att man vid privatarrenden i ökad utsträckning gick över från femårsupplå— telser till tioårsupplåtelser måste detta be- tecknas som en bety-dande vinst.

Om det skulle bli en ännu starkare in- flation än vad vi nu har, torde det vara rimligt att räkna med särskild undantags- lagstiftning, som mildrar de mest stötan- de följderna av en dylik utveckling. Av betydelse i ett sådant läge är också »att domstolarna numera anses äga möjlighet att jämka eller åsidosätta avtalsbestämmelser som är uppenbart obilliga.25

Det är dock givetvis bättre om de en- skilda parterna själva i sina avtal varit i tillfälle att förbereda sig på en sådan ut- veckling. Lagen bör däremot inte i något fall föreskriva index. Man kunde visserligen tänka sig den ordningen att det bestämdes att arrendet får vara indexreglerat, om den ingående bristsu—mman samtidigt är index- reglera-d. Även om en sådan ordning i många fall skulle vara lämplig är det inte säkert att den är det i alla. Man får här räkna med de enskilda parternas förmåga att själva tillvarataga sina intressen. Även om lagen i många fall är skriven med tanke på att vara ett stöd huvudsakligen för arrendatorn, [måste det i första hand ankomma på honom själv att vid avtalets ingående se till att han inte gör en dålig affär.

Anser arrendatorn (eller jordägaren) att det med tanke på en framtida avräkning

NJA 1948 s. 138; jfr Rodhe i SvJT 1951 s. 590 och SOU 1966: 26 s. 102.

är lämpligt att det ingående bristbeloppet indexregleras, möter det inte vare sig i den gällande eller föreslagna lagen något hin-der att så sker. Sedan får det bli en förhandlingsfråga mellan parterna om och när index skall användas. Är bristbelop- pen vid tillträdet mycket stora och är par- terna preliminär-t överens om att indexreg— lera arrendet, bör normalt förutsättningar föreligga för att jordägaren skall gå med på att indexreglera också bristbeloppet. Vägrar jordägaren att tillmötesgå arrenda- torn på denna punkt, har arrendatorn an- ledning att överväga om han överhuvudta- get bör ingå avtalet. Är brist-beloppet litet som fallet kan vara på kronans jord— bruksdomäner, som städse skall hållas i full- gott skick finns det å andra sidan ingen anledning att på detta sätt sammankopp— la arrende och bristbelopp. Vid domlänar- rendena brukar dessutom arrendatorn åläg- gas att redan viss kortare tid efter tillträ- det avhjälpa bestående tillträdesb'rister. När han gjort det får han också omedelbart ersättning därför (17 5 st. 2 KF 22/6 1934). Därtill kommer att utredningen, som nämnts, i annat sammanhang (8 kap. 105 NyaJB) ämnar försöka komma till rätta med problemet inflation och bristbelopp. De båda problemen hör således knappast lagstiftningsmässigt ihop, vilket inte hind- rar att de avtalsmässigt kan göra det.

5. Något om val av index

Frågor som i den praktiska diskussionen ofta återkommer är: Vilken index skall vi välja? Eller: finns det överhuvudtaget nå- gon index som lämpar sig för jordbruks— arrende?

Genom att avlägsna befintliga förbud mot arrende efter index har utredningen ej ta- git någon ståndpunkt till vilken index som är lämpligast, eller hur en för arrendeför- hållanden lämplig index bör vara konstrue- rad. Valet av index bör vara en avtals- fråga, och det vore säkerligen inte lyckligt om lagen ingrep reglerande härvidlag.26 Fin- ner parterna att ingen av tillgängliga index-

serier är lämplig, har de sin full-a frihet att bestämma arrendet antingen till ett fast årligt belopp eller också till olika men be- stäm-da belopp för varje arrendeår. Huvud- saken är då om index ej används — att arrendeavgifternas slutsummia för hela ar- rendetiden kan beräknas redan i avtalet. Det är givetvis också fullt giltigt att som domänstyrelsen förordat låta en del av den ursprungliga avgiften vara fast och låta återstoden följa en index.

Det har i flera olika sammanhang fram- ställts önskemål om att utredningen skall uttala sig om vad som är den lämpligaste indexserien för jordbruksarrende. Även om frågans besv—arande ej har direkt samband med lagstiftningsarbetet, har utredningen funnit det lämpligt att redovisa insamlat material och i samband därmed framhålla några mera allmänna synpunkter.

Det finns i Sverige f.n. en ganska rik flora av i-ndexserier, enskilda såväl som of- ficiella. De har alla tillkommit för olika syften och är därför också konstruerad-e på olika sätt.

Eftersom de till-gängliga indexserierna i allmänhet ej är gjorda med tanke på för- hållande-na vid jordbruksarrende, får par- ternas avsikter med avtalet av dem sättas i relation till den speciella karaktären hos den index som de bestämmer sig för. J ord- ägare som är stipendiefonder eller »from- ma stiftelser» brukar inte vara benägna att ta några risker. Sådana jordägare torde vara mera angelägna att få en jämn och säker inkomst från sin jord än att vid varje till— fälle få högsta möjliga avkastning. Är par- terna i arrendeförhållandet ense om ett så- dant betraktelsesätt (och att arrendet skall indexregleras) är det naturligt att de väljer en indexserie som speglar den allmänna prisutvecklingen. Den index som mest an- litas för detta ändamål är konsumentpris- index. Ansvarig för den är numera statis- tiska centralbyrån. Indexen är sålunda of- ficiell och har till syfte att vara en mätare

" Överensstämmande betr. kreditmarknaden: värdesäkringskommittén, SOU 1964: 1 s.93,1964: 2 s. 75.

på prisutvecklingen inom detaljhandelsledet i Sverige för hela den privata konsumtio- nen. I det siffennaterial som påverkar kon- sumentprisindex ingår ej direkta skatter el- ler sociala förmåner. Indexen påbörjades år 1954 och har prisl'äget år 1949 som bas (= 100). Konsumentprisindex' årsmedeital var för år 1966 202 och för år 1967 211. Förändringarna i indexen uträknas månads- vis. Resultatet publiceras omkring den 20 i varje månad och avser då närmast före- gående månad. Omkring den 20 januari redovisas också årsmedeltalet för närmast föregående kalenderår. Publiceringen sker i centralbyråns serier Allmän månadsstatis- tik och Statistiska meddelanden samt van- ligen också i dagstidningarna. Konsumentprisindex ersätter de tidigare av socialstyrelsen förda serierna lev-nads- kostnadsindex (med och utan skatter) och konsumtionsprisindex. Det möter inga svå- righeter att framskri'va de äldre serierna med hjälp av senare tillkomna. Centralby- rån tillhandahåller anvisningar härför. Konsumentprisindex torde vara den mest anlitade när det gäller att praktiskt konsta-

tera utvecklingen av inflationen. Så har skett exv. av värdesäkringskommitltén och trafiklivräntekommittén.27 Av tabell 17 framgår vilka förändringar som sker med en årlig arrendeavgift som är knuten till kon- sumentprisindex. Siffrorna vill åskådliggöra det faktiska resultatet av ett arrendeavtal av den typ som förut återgivits på s. 242 Tabellen visar även hur resultatet blivit vid några andra typer av index.

Me—d ledning av de ingående posternas inbördes vägningstal möter det i och för sig inga svårigheter att grunda indexberäk- ningen på en konsumentprisindex som är rensad från sådana inslag som parterna av någon anledning anser inte skall påverka a-rrendesättningen. I den av statens jord- bruksnämnd utgivna Jordbruk-sekonomiska meddelanden publiceras sålunda f. 11. en in- dex som utgöres av konsumentprisindex rensad från posterna »enbart bostad» samt »alkoholhaltiga drycker och tobak». Serien återfinns under rubriken Indexrtal för pris- regleringsändamål m.m. på jordbrukets

Sedan år 1965 publicerar statistiska cen- tralbyrån en serie, kallad nettoprisindex, som utgår från konsumentprisindex men rensats även från indirekta skatter och jus- terats för subventioner.28

När frågan om index i samband med jordbruksarrende diskuteras brukar från 'ar- rendatorshåll ofta framhållas att, om man Överhuvudtaget skall tillämpa index, det är rimligt dels att man väljer en index som speglar lönsamheten eller prisutvecklingen inom jordbruket, dels att ej endast arren- det utan även andra avräkni—ngsbelopp in— dexregleras. Som tidigare nämnts kommer i den föreslagna lagen ej att möta något hinder mot sådana arrangemang, förutsatt att indexen för arrendet har ett tak. Det får alltså i sista hand bli förhandlingsfrågor mellan parterna, om man skall tillämpa in- dex eller ej, vilken index som skall väljas och om endast arrendet eller endast brist- beloppen (och andra jordägarelikvider) el- ler bådadera skall indexregleras.

Hälftenbruk och liknande upplåtelsefor- mer, som innebär att brukaren lämnar en bestämd kvot av skörden till jordägaren, räknas enligt svensk rätt ej som arrende. Huruvida vederlaget erläggs in natura eller kontant har därvidlag ingen betydelse. Om avtalet däremot bestämmer att legan skall följa en index som speglar lönsamheten inom det svenska jordbruket i dess helhet, synes från lagstiftningssynpunkt något hin- der ej möta att hänföra ett dylikt avtal till arrende. För närvarande finns dock ingen indexse'rie av detta slag som lämpar sig för praktiskt bruk. I det följande redovisas dock några indexserier, som är mindre ge- nerella och därför kan vara användbara för dem som önskar välja en index som har närmare anknytning till prisutveckling- en på jordbrukets och/eller byggnadsvä- vsendets områden.

Statens jordbruksnämnd beräknar för var- je månad producentprisindex för jordbruks- 27 SOU 1964: 2 s. 90; 1966: 53 s. 53. Jfr SOU 1958: 36 och Statistisk tidskrift 196526.

Tabell 17. Utfallet av ett tioårigt arrende där två tredjedelar av arrendeavgiftens grundbelopp bestäms enligt index

Arrendetid

Enligt konsument- Enligt jordbruks- prisindex (SCB) nämndens produ- centprisindex

Avgif- tens fasta del (ge- mensam för alla alternati- rörlig ven) del

årlig rörlig avgift del

årlig avgift

Enligt kommerskol- Enligt avräknings- legii reviderade prisindex (JU) partiprisindex å

jordbruksprodukter

(SCB)

rörlig del

årlig avgift

rörlig del

årlig avgift

Enligt allmänna byggnadskostnads- index (SCB)

årlig avgift

rörlig del

Enligt Jordbrukets byggnadskostnads- index (SLF)

rörlig årlig del avgift

1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1957

14/3 14/3 14/3 14/3 14/3 14/3 14/3 14/3 14/3 14/3 14/3

1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1967

10 000 10 432 10 936 11 008 11 440 11 728 12 232 12 592 13 024 13 672

117064

15000 15 432 15 936 16008 16440 16728 17 232 17 592 18024 18 672

167064

10 000 10 210 10 210 10 525 10 630 10 945 11 050 12 100 12 625 13 150

111445

15 000 15 210 15 210 15 525 15 630 15 945 16050 17100 17 625 18150

161445

10000 9 665 9 531 10000

10 201

10402

10 670 11 608 13 819

14489

110 385

15000 14665 14531 15000 15201 15402 15670 16608 18 819 19489

160385

10000 10000 9 826 10116 10 348 10 638 10638 11 334 12030 12 668

107 598

15000 15000 14826 15116 15 348 15638 15 638 16334 17030 17668

157 598

10 000 10 345 10 483 10 552 11 242 11 587 12 070 12 622 13 243 14 002

116146

15000 15 345 15483 15 552 16 242 16 587 17070 17 622 18 243 19002

166 146

10000 10261 10406 10319 11 624 12030 12 871 13 712 14 379 15 626

121 228

15 000 15 261 15406 15 319 16624 17 030 17 871 18 712 19 379 20626

171 228

produkter. Denna index spegla-r den faktis- ka prisutvecklingen på i Sverige frambragta jordbruksprodukter. De priser som påver- kar indexen är till största delen priserna i partihandelsledet. Benämningen på indexen är såtillvida missvisande att den ej alltid speglar de priser som producenterna erhål- ler. Indexen uträknas på det sättet att må- nadspriser för olika produkter från det svenska jordbruket multipliceras med på visst sätt beräknade kvantiteter av jordbru- kets slutprodukter. Den sålunda erhållna värdevolymen sätts i relation till värdevo- lymen vid »mittprisnivån» den 1 septem- ber 1959 då indexens basbelopp (=100) bestämdes. Publicerade årsindextal avser dock inte kalenderår utan skördeår (1/9— 31/8). För skördeåret 1965/66 var års- medeltalet 128,7. Denna index liksom öv- riga hlär omnämnda index kompletteras ef- terhand inte blott beträffande inträffade prisändring-ar utan också på annat sätt, exv. i fråga om de ingående produkternas inbördes betydelse. För jordbruksnämndens producentprisindex brukar en sådan revision göras vart tredje år. Förändringarna i in- dexen offentllivggöres dels i den av jord- bruksnämnden utgivna månadspublikatio- nen Jordbruksekonomiska meddelanden, dels i stencilerade meddelanden som utan avgift kan erhållas från nämnden. Medel- talet för skördeår brukar publiceras varje år i oktober. Resultatet av ett tioårsarren— de knutet till producentprisindex framgår av tabell 17. Siffrorna har beräknats under antagande att arrendekontraktet omfattade samma tid och samma grundbelopp för det första arrendeåret som i exemplet på s. 242 och i övrigt hade följande lydelse: »Av grundbeloppet (15 000 kr.) skall 5 000 kr. utgå som en fast avgift, medan den åter- stående delen av grundbeloppet skall vara i-ndexreglerad i enlighet med jordbruks- nämndens producentprisindex. För varje en- het som årsmedeltalet för nämnd-a index för närmast föregående avslutade skördeår (1/9 — 31/8) överstiger eller understiger skördeårsmedeltalet för skördeåret 1955/ 56, som utgör 95,1, skall det årliga grund- beloppets rörliga del, 10000 kronor, ökas

respektive minskas med 105 kronor (10 000: 95,1 : 105,15). Decimaler i årsm-edeltalet skall jämnas till närmaste hela tal.» Pro- ducentprisindex kan också användas på det sättet att man rensar indexen från vissa poster exv. vegetabilier eller animalier eller vissa undergrupper av dem.

En annan index som speglar prisutveck- lingen i partihvandelsledet är den av domän— styrelsen berörda (s. 243) »Kommerskolle— gii reviderade partiprisindex å jordbrukspro- dukter». Serien förs sedan år 1958 av sta- tistiska centralbyrån. Den speglar med utgångspunkt från prisförändringarna i par- tihandel-sledet den totala konsum-tionen av jordbruksprodukter i Sverige. Därvid medräknas även importerade produkter. Som jordbruksprodukter räknas i detta sam- manhang även frukt, grönsaker och fisk men däremot ej sådana produkter som inte kan frambringas i Sverige, såsom kaffe, apelsiner och andra s.k. plantageproduk- ter. Serien hade ursprungligen år 1935 som bas (=100). Denna serie upphörde att fö- ras år 1964 men kan som ovan visats allt- jämt framräknas. År 1949 skedde en viss omläggning, och serien förs sedan dess med 1949 års priser som bas (: 100). Den hade för år 1966 stigit till 197. Serien publi- ceras på samma sätt och tid som konsu- mentprisindex. Den sista mera genomgri- pande revisionen gjordes år 1957.29

I tabell 17 har också införts resultatet av en tillämpning på ett konkret fall av par- tiprisindex. Arrendetiden och grundbelop- pet är desamma som i övriga här behand- lade fall. Kontraktet antages ha varit av följande lydelse: »Av grundbeloppet (15 000 kr.) skall 5 000 kr. utgå som en fast av- gift, medan den återstående delen av grund- beloppet skall vara indexreglerad i enlig- het med den av statistiska centralbyrån för- da »kommerskollegii reviderade partipris— index å jordbruksprodukter» med 1949 års priser som bas (=100). För varje enhet som årsmedelt-alet för nämnda index för närmast föregående kalenderår överstiger

Jfr Kommersiella meddelanden 1957 s. 51, 139, 187, 235, 1962 s. 130.

eller understiger årsmedeltalet för kalender- året 1956, som utgör 150, skall det årliga grundbeloppet-s rörliga del, 10 000 kr., ökas respektive minskas med 67 kronor.30

En index som närmare speglar de priser som producenterna faktiskt erhåller utgör den av Jordbrukets utredningsinstitut se- dan år 1950 förda avräkningsprisindex. Denna serie som tidigare för-des hios Sve- riges lantbruksförbund uträknas dels per skördeår, dels per kalenderår. Grundmate- rialet utgörs av uppgifter från jordbrukets ekonomiska föreningsrörelse om de faktis- ka priser som lantbrukarna erhållit vid för- säljningen av sina produkter. Lndexen har prisnivån för skördeåret 1944/45 som bas (=100). För skördeåret 1965/66 har in- dexen stigit till 222,8. Den slutliga siffran brukar vara klar i maj månad året efter skördeåret. Institutet har meddelat [att det inte möter några svårigheter att redan i april presentera den definitiva siffran. En tablå utvisande avräkningsprismdex' utveck- ling för olika produkter och totalt bifogas som bilaga 14.

Resultatet av en tillämpning av avräk- ningsprisindex på ett konkret avtal framgår av tabell 17. Siffrorna har beräknats under antagande att arrendekontraktet omfattar samma tid och samma grundbelopp för det första arrendeåret som i de tidigare exemplen. I övrigt antages att kontraktet varit av följande lydelse: »Av grundbelop- pet (15 000 kr.) skall 5 000 kr. utgå som en fast avgift, medan den återstående de- len lav grundbeloppet skall vara indexregle- rad i enlighet med Jord-brukets utrednings- instituts producentprisindex för jordbruks- produkter (avräkningsprisindex). Indexens decimaler skall jämnas till närmaste hela tal. För varje enhet som årsmedelta-let för nämnda index för närmast föregående skör- deår (1/9 — 31/8) överstiger eller under- stiger skördeårsmedeltalet för skördeåret 1955/56, som utgör 171, skall det årliga grundbeloppets rörliga del, 10 000 kr., ökas respektive minskas med 58 kronor.31 Även vid användningen av denna index, som in- stitute-ts ledning bedömer komma att finnas också i framtiden, har parterna möjlighet

att rensa indexen från produkter som de av någon anledning anser inte bör påverka legan.

En speciell typ av index när det gäller prisutvecklingen inom en begränsad sektor utgör byggnadskostnadsindex. Flera sådana finns. Den mest kända och använda tor— de vara statistiska centralbyråns byggnads- kostnadsindex för flerfamiljshus av sten. Denna index, som utgår från årsskiftet 1949/50 som bas (: 100), får anses speg- la den faktiska utvecklingen av kostnader- na för den ekonomiskt betydelsefullaste de- len lav byggnsad'sverksamheten. Indexens åns- medeltal hade för år 1966 stigit till 212. Årsmedeltalet brukar publiceras i början av mars följande år i centralbyråns Statis- tiska meddelanden. Av tabell 17 framgår väven byggnadskostnadsindex' inverkan på det tidigare tänkta avtalet. Det antages att indexklausulen i detta fall varit av följande lydelse: »Av grundbeloppet (15 000 kr.) skall 5 000 kr. utgå som en fast avgift, medan återstående delen av grundbeloppet skall vara indexreglerad i enlighet med sta- tistiska centralbyråns byggnadskostnadsin- dex för flerfamiljshus av sten. För varje enhet som årsmedeltalet för nämnda index för närmast föregående kalenderår över- stiger eller understiger årsmedeltalet för ka- lenderåret 1956, som är 144, skall det år- liga grundfbeloppets rörliga del, 10 000 kr., ökas respektive minskas med 69 kronor.32 Även byggnadskostnadsindex kan utan svårighet rensas från sådana poster som en- ligt parternas mening inte skall påverka slutresultatet. Den kan också begränsas exv. till enbart prisutvecklingen av löner inom branschen.

Den sista indexserien 'som här skall be- röras lär jordbrukets byggnadskostnadsin- dex. Den beräknas av statens lantbruks- byggnadsförsök i Lund (tidiga/re statens forskningsanstalt för lan—tmannabyggnader), en institution som sorterar under lantbruks-

" 10000 : 150 = 66,667. " 10000 : 171 = 58,479. ” 10000 : 144 = 69,444.

högskolan. Denna index upptog ursprung- ligen år 1935 som basår (=100). När denna serie år 1964 hade uppnått talet 493 övergick man till att därefter använda 1964 som basår (:100). År 1966 hade detta tal stigit till 112. Grundmaterialet för denna index tillkommer genom intervjuun- dersökningar av all byggnadsverksarnhet på lantbrukets område inom 400 slumpvis u—t- valda .socknar i hela landet. Slutsiffran till— kommer genom en hopvägning .av olika in- dex för bostäder och ekonomibyggnader. Indexen kan antagas i stora drag spegla prisutvecklingen för byggnads-kostnader in- om jordbruket.

Årsmedeltalet för ett visst kalenderår brukar vara utt-räknat omkring den 1 sep- tember det år till vilket siffran hänför sig. Den kan därefter erhållas från institutio- nen, och publiceras även i dess serie med- delanden. Av tabell 17 framgår (i kolum- nerna längs-t till höger) SLF:s byggnads- kostnadsindex' inverkan på det tidigare tänkta avtalet. Det antages att indexklau- sulen varit av följande lydelse: »Av grund- beloppet (15 000 kr.) skall 5000 kr. utgå som en fast avgift, medan återstående delen av grundbeloppet skall vara indexreglerad i enlighet med den av statens lantbruks- byggnadsförsök i Lund förda jordbrukets byggnad-skostnadsindex. För varje enhet som årsmedeltalet för nämnda index för närmast föregående kalenderår överstiger eller understiger årsmedeltalet för kalender- året 1956, som är 343, skall det årliga grundtbeloppets rörliga del, 10 000 kr., ökas respektive minskas med 29 kronor.33

Som framgår av det anförda har i tabell 17 gjorts ett försök att så långt det varit möjligt på lika villkor jämföra utfallet un- der en tioårig avtalsperiod av sex i och för sig användbara indexserier. Om index ej alls använts skulle lar—rendet för hela av- talsperioden ha utgjort 150 000 kronor. Av de olika indexserierna ger avräkningspris- index det lägsta beloppet (157 598 kr.) och jordbrukets byggnadskostnadsindex det hög- sta (171228 kr.). Betyder då detta vid val av index — att arrendatorn bör plädera för avräkningsprisindex och jordägaren för

nämnda byggnadskostnadsindex? Det är knappast praktiskt att se saken på det viset.

Om index inte alls används är det (vid inflation) antagligt att det första årets av- gift sätts högre än vid arrende efter index. På samma sätt är det antagligt att vid val av en lättrörlig index, som någon av de båda här begagnade byggnadskostnadsin- dexerna, det första årets arrende sätts läg- re än om parterna bestämmer sig för en trög index. Vid valet av index bör i stället andra synpunkter vara vägledande, exv. ar- rendetidens längd, jordägarens syfte med marki-nnehavet (jämn och säker avkastning eller villighet att ta risker), arrendets typ av jordbruk (mjölkproduktion, spannmåls- produktion) och ej minst byggnadernas om- fattning och beskaffenhet. Har arrendatorn övertagit ansvaret för ett mycket stort byggnadsbestånd, som dessutom kanske har stora tillträdesbrister, och kan han åt sig utverka att bristbeloppen helt eller delvis skall vara indexreglerade, fram-står det som naturligt att man väljer en byggnadskost- nadsindex. Om som det föreslås i den nya lagen jordägaren principiellt skall bära vari- svaret för nybyggnad, kan det bl. a. av det- ta skäl finnas anledning att låta också en del av arrendet följa samma index. Är det däremot fråga om en gård med bristfria hus, som inte väntas kräva stora under- hållskostnader, kan det finnas större anled- ning att ej knyta arrendet till en byggnads- index. Huruvida man därvid bör välja en inflationsindex eller en 'specialindex får bli en förhandli-ngsfråga. Skall gården drivas som en typisk mjölkgård och har parter- na investenat stora belopp i byggnader och djur, kan de ha ett gemensamt intresse av att låta jordbruksnämndens producentpris- index eller avräkningsprisindex för mjölk ligga till grund för indexregleringen.

En viktig synpunkt vid val av index är också att det är sannolikt att den valda indexserien verkligen kommer att föras un- der hela den tid som avtalet omfattar.

33 10 000 : 343 : 29,154.

6. Index vid kronoarrenden

Frågan om lämpligheten att göra avtal om indexreglerad arrendeavgift vid upplåtelse av kronans jordbruksdomäner beroende av att även bristbeloppen indexregleras har be- rörts ovan 5. 251.

När det gäller den i och för sig bety- delsefulla frågan om det lämpliga i att av- giften för dessa arrenden indexregleras har domänstyrelsen i sin skrivelse år 1963 (bi- laga 9) framhållit att en sådan åtgärd skul- le förbättra domänverket-s avkastning med ca en miljon kronor om året. Det synes närmast vara denna synpunkt som utgör grunden till domänstyrelsens framställning år 1952. Som styrelsen själv framhåller fö- religger ej i lag eller författning något hin- der att begagna indexreglering vid arrende- sättningen. Något dylikt hinder kommer ej heller att möta i den föreslagna lagen. Det måste blott tillses att indexen förses med tak. Frågan om lämpligaste sättet att för- bättra jordbruks—domänemas räntabilitet och därmed sammanhängande frågor anser där- emot utredningen inte tillhöra dess arbets- område. Eftersom 1963 års skrivelse för utlåtande överlämnats till utredningen anser den sig dock inte kunna underlåta att ut- över vad som skett i det föregående uttala sig med anledning av skrivelsen och det därvid fogade protokollet den 30 maj 1958 vid sammanträde i Höör mellan domänsty- relsen och de för Skånelänen jämlikt 8 & 1 mom. andra stycket KF 22/6 1934 ut- sedda ledamöterna i länens arrendeuppskatt- ningsnämnder (bilaga 12). En betydelsefull princip på den publika arrenderättens om- råde har nämligen därvid aktualiserats.

Vid utarrendering av jordbruksdomän be- stämmer domänstyrelsen för jordägarens del arrendevillkoren (8 5 2 mom. KF 22/6 1934). Innan villkoren fastställs skall ären- det förberedas av en från domänstyrelsen fristående uppskattningsnämnd. Sådan ut- ses särskilt för varje län. Nämndens beslut utgör ett förslag som skall ligga till grund för domänstyrelsens beslut. Domänstyrelsen är ej i något avseende bunden av försla- get. Nämnden har tre "ledamöter. Av dem

är ordföranden, som är vederbörande do- m-änintendent, självskriven. Av de övriga utses en av landstinget och en av hushåll- ningssällska-pet.

Vid sammanträdet i Höör gjordes från domänstyrelsens sida gällande att uppskatt- ningsnämndernas förslag till arrendevillkor i flera fall var mindre fördelaktiga för kro- nan. Styrelsen föreslog i anledning därav nämndledamötema att för framtiden ställa sina förslag så att de tillgodosåg domän- verkets intresse av högre arrendeavgifter. Styrelsen tillstyrkte också ett .av en nämnd- ledamot framfört förslag att domänstyrel- sen skulle beredas tillfälle att granska och uttala sig om nämndernas preliminära upp- fattning, innan det slutliga förslaget avläm- nades.

Det är uppenbart att systemet med sär- skilda uppskattningsnämnder bygger på för- utsättningen att dessa på eget ansvar och utan påverkan fattar sina beslut. Hela för- farandet skulle bli meningslöst, om domän- styrelsen, åt vilken nämnderna skall vara rådgivare, skulle säga sin mening innan nämnderna slutligen bestämmer sig. Den omständigheten att nämndernas ej själv- skrivna ledamöter i det aktuella fallet känt sig åsidosatta och tydligen hotat att avgå har ej utgjort något skäl för styrelsen att frångå en ståndpunkt som styrelsen på and- ra grunder funnit riktig. Och om styrelsen ansett att nämndernas förslag till avgift för vissa arrenden varit för låga, borde styrel- sen utan hänsyn till nämndernas mening ha bestämt villkoren enligt :sin egen upp- fattning!”

7. Arrendenedsättning vid missväxt34

Gällande rätt Arrendesystemet innebär att brukaren en- sam bär de risker som följer av jordbru- kets beroende av vädrets växlingar. Sam- tidigt drar han ensam fördelen av de goda åren. Arrende har i praktiken kommit att 338 Jfr AK prot. den 30/5 1968 s. 99. 34 Betänkandet utgör i denna del svar på RLF:s skrivelse den 30/9 1957 och domän- styrelsens skrivelse den 10/1 1958, som re- mitterats till utredningen den 11/ 12 1959.

dominera framför de system som innebär att ägare och brukare delar på risker och vinster.

I enlighet med det sagda inverkar miss- växt i allmänhet inte på arrendatorns skyl- digheter gentemot jordägaren. Lagstiftaren har uppenbarligen utgått från att arrende- avgiften och andra villkor bestämts med utgångspunkt från detta förhållande. Som ett undantag från huvudregeln gäller vid vissa sociala arrenden att arrendatorn har rätt till skälig nedsättning i arrendeavgif— ten, om »orten» drabbas av allmän svåra- re missväxt (58 & st. 2 AL). Rätt till dylik arrendenedsättning finns dock ej, om ar- rendestället »lyder under huvudgård och tillhör enskild person eller fideikommiss» (49 5 st. 3 AL).

Rätt till arrendenedsättning vid miss— växt finns också vid en del publika ar- renden. Så är fallet vid arrenden enligt la- gen 12/4 1946 och boställsordningen, vilka lagar innehåller hänvisning till 58 & ar- rendelagen. En snarlik rätt finns också be- rörd i KS 29/6 1945 (13 %, jfr anvis- ningarna till 3 5) och i KS 15/11 1945 (10 & st. 4). Beslut om arrendenedsättning fattas vid arrenden under KS 29/6 1945 av Kungl. Maj:t och vid arrenden under KS 15/11 1945 av universitetskanslem.

För kronans arrendatorer under KF 22/6 1934 finns ingen motsvarande rätt till arrendenedsättning vid missväxt. Under år då skörden mera allmänt varit dålig har dock Kungl. Maj:t vid upprepade tillfällen genom särskilda beslut lämnat domänsty- relsen bemyndigande att medge arrendato— rer av jordbruksdomäner anstånd med be- talningen av arrendet. Sådant bemyndigan- de med tillämpning tills vidare lämnades sålunda den 5 mars 1948. Beslutet har i vad det avser ränta på oguldna belopp ändrats den 20 december 1957. Utan att rubba 1948 (1957) års beslut har Kungl. Maj:t i anledning av felslagna skördar läm- nat domänstyrelsen befogenhet att medge domänarrendatorer ytterligare betalningsan- stånd. Beslut härom har meddelats genom skrivelser till domänstyrelsen den 24 janua- ri 1958, den 4 september 1959 och den 14

oktober 1960. Av tabell 18 framgår i vilken utsträckning sådana betalningsanstånd med- givits.

Tabell 18. Anstånd med betalning av arrende- avgift för kronans jordbruksdomäner

Efter anståndstidens

Beslut om anstånd utgång resterande

År avgifter Belopp i Belopp i Antal fall kronor Antal fall kronor 1951 24 38 480 0 0 1952 25 63 855 0 0 1953 21 67 217 0 0 1954 23 63 796 0 0 1955 27 104 036 1 6 460 1956 50 241 279 2 6 625 1957 55 264 292 3 9 900 1958 81 310597 7 25915 1959 101 483 833 3 8 680 1960 85 392 316 5 15 868 1961 103 471 203 8 47 893 1962 84 428 660 6 41 875 1963 85 442 971 4 14 628 1964 75 450 588 2 7120 1965 52 288 172 2 6 125 1966 56 347 086 2 4 000 1967 72 569 830 2 12177

En parallell till arrendelagens missväxt- paragraf finns vidare i 1957 års lag om fiskearrenden (8 & st. 2). Bestämmelsen har följande lydelse.

Arrendatorn äger ock rätt till skälig ned- sättning av arrendeavgiften, om fisket, utan hans vållande, på grund av fiskpest, vatten- förorening eller annan sådan händelse i hög grad försämrats.

Principiella skillnader mellan de båda missväxtparagraferna finns såtillvida att fis- kearrendelagens bestämmelse — i motsats till arrendelagens dels gäller mot alla slag av jordägare—%, dels i första hand tar sikte på varaktiga försämringar av avkast- ningsförmågan. Beträffande den sistnämn- da frågan hänvisas till 8 kap. 26 & NyaJB.

Historik

Missväxtparagrafen leder sitt ursprung från 1909 års norrländska arrendelag (5 & st. 4). Bakgrunden till bestämmelsen var »de i

”5 Jfr 3 5 av den numera upphävda KK 20/9 1957 nr 526.

vissa trakter av norra Sverige ofta före- kommande svagåren».36

Genom 1927 års arrendereform fick missväxtparagrafen giltighet vid sociala ar- renden över hela landet. Dock gällde den, liksom tidigare i norra Sverige, endast gentemot »bolag och med dem likställda jordägare», dvs. ekonomiska föreningar och s.k. skogsspekulanter. 1927 års reform hade föregåtts av Jordkommissionen (SOU 1923: 40) och Jordsakkunniga (SOU 1926: 8). Båda utredningarnas betänkanden inne- höll en bestämmelse av det slag som genom 1927 års lag inflöt i lagen. Jordsakkunniga yttrade (s. 236).

Bestämmelsen är motiverad av billighetsskäl med hänsyn till de särskilt i Norrland under- stundom förekommande missväxtåren. Sådana skäl synas jämväl de sakkunniga tala för att vid arrenden under bolag, ekonomiska för- eningar och därmed jämställda enskilda nä- ringsidkare införes ett motsvarande stadgande.

För de mellersta och södra delarna av lan- det torde ett dylikt stadgande emellertid vara av ytterst ringa praktisk betydelse. Med hän- syn härtill och då mången enskild jordägare torde drabbas lika hårt som hans arrendator av en allmän missväxt, hava de sakkunniga ansett, att en tvingande bestämmelse av denna innebörd icke rimligen bör ifrågakomma vid arrenden under andra enskilda jordägare än förut nämnts.

Sitt nuvarande innehåll fick paragrafen vid 1943 års reform. I arrendeutredning- ens betänkande redovisas ingen diskussion i denna fråga (SOU 1938: 38 s. 263). I 1943 års proposition (nr 346 s. 135) om- nämnes endast att jordbrukskommissionen i Södermanlands län yrkat att bestämmel— sen borde utgå. I annat fall borde högre arrende utgå vid goda skördeår.

Sedan på sätt av den tidigare redogörel- sen framgått möjlighet till arrendenedsätt- ning vid missväxt införts vid vissa grupper av publika arrenden, hemställde RLF i skri- velse till Kungl. Maj:t den 30 september 1957 att även kronoarrendatorerna måtte erhålla motsvarande förmån. RLF:s skri- velse föranledde Kungl. Maj:ts nyss om- nämnda beslut den 24 januari 1958. Skri- velsen i övrigt har överlämnats till utred- ningen. Över RLF:s framställning har do-

mänstyrelsen avgivit yttrande. I den del som alltjämt är aktuell, dvs. utvidgning av arrendelagens missväxtparagraf till krono- arrendena, avstyrkte styrelsen att frågan avgjordes genom särskilt beslut. Frågan borde ses i ett större sammanhang och behandlas i samband med en allmän över- syn av grunderna för jordbruksdomäner- nas utarrendering.37 Styrelsen uppgav att den låtit närmare undersöka förhållandena för ett antal kronodomäner under en tjugoårs— period. Styrelsen anförde vidare.

Utredningen ger vid handen, att arrende- avgälderna under angivna tidsperiod varit för låga med hänsyn till egendomarnas bärkraft och den allmänna arrendenivån. Genom bl.a. det förhållandet, att arrendeavgälden dels fast- ställts med hänsyn till medelskördevärden un- der en längre tidsperiod och dels knutits till ett fast penningvärde, ävensom statsmakternas stödåtgärder på jordbrukets område ha arren- datorerna i arrendekontrakten erhållit en icke obetydlig säkerhetsmarginal för dåliga skörde- år. Vid angivna förhållanden synes en ar- rendelindring överhuvudtaget icke böra ifråga- komma.

Nordiska jämförelser Någon motsvarighet till arrendelagens miss- växtparagraf finns inte vare sig i 1965 års norska eller 1966 års finländska arrende- lag. Detsamma gäller om det tidigare (s. 146) omnämnda danska normalkontrak- tet.

Frågan om det berättigade i en miss- växtparagraf diskuterades i samband med tillkomsten av 1965 års norska lag. Jord- leiekommittéen hade — för alla slag av arrenden föreslagit en bestämmelse av ungefär samma innehåll som 58 å andra stycket arrendelagen (s. 33). Bestämmelsen kritiserades av bl. a. det norska advokat- samfundet. I lantbruksdepartementets pro- position uteslöts både den föreslagna miss- växtparagrafen och en bestämmelse om att arrendeavgift som var orimligt hög kunde nedsättas. Motiveringen var i båda fallen att de föreslagna stadgandena ansågs vara

Norrlandskommitténs betänkande, del I, ågoglgséåSO, skiljaktig mening s. 515; NJA II 1910

37 Jfr statsutskottet 1952 nr 145, riksdagens skr. 1952 nr 293, Kungl. Maj:ts beslut den 16/5 1958.

överflödiga med tanke på att 18 å i den s. k. prislagen medgav generell rätt att jäm- ka priser och andra avtalsvillkor som var »urimelige». Jfr not 17.

Arrendelagsutredningen

En rundfråga i februari 1968 till Uppsala universitets jordbruksförvaltning samt stifts- nämndskanslierna i Västerås, Strängnäs, Skara, Linköping och Karlstad gav vid handen att antalet ansökningar om arren- denedsättning på grund av missväxt under senare år inte överstigit tio. Endast vid ett tillfälle hade nedsättning skett.

För utredningen, som åsyftar att få till stånd en sammansättning av sociala, pub- lika och vanliga arrendebestämmelser, har valet i första hand gällt att antingen ut- vidga missväxtparagrafen till alla jordbruks- arrenden eller att helt upphäva den.

Den omständigheten att lagrummet säl— lan tillämpas av domstolar och myndighe- ter utgör ej ensamt för sig skäl att upp- häva det. Det gör inte heller det förhål- landet att allmän svårare missväxt numera är sällsynt. Det finns emellertid andra skäl som talar för att lagrummet numera får an— ses otidsenligt. Växtförädlingen och dik- ningstekniken har gjort lantbrukarna mind- re beroende än förr av skiftningarna i vä- derleken. Den moderna skördetekniken med användande av skördetröskor innebär å andra sidan att tidpunkten för skörden förläggs till en så sen tidpunkt på hösten att risken för skördeskador på grund av mycket regn ökar. Här tar å andra sidan brukaren medvetet en risk som det knap— past finns anledning att övervältra på jord- ägaren. Nu antydda förhållanden gör att det nu möter betydligt större svårigheter än förr att lämna en tillfredsställande de- finition på vad som är missväxt. Gräns- dragningsproblemen blir under alla förhål- landen betydande.

Från principiell synpunkt kan hävdas att det knappast är konsekvent att vissa men inte alla jordbrukare har rätt till lindring i sina villkor vid missväxt. Det synes rim— ligare att i ett modernt samhälle följderna av en dylik katastrof får bäras av alla. Den-

na tankegång ligger också bakom det år 1961 införda permanenta skördeskadeskyd- det, som innebär en slags obligatorisk för— säkring mot skördeskador, där staten och jordbrukarna gemensamt betalar premier- na.38 Skördeskadeskyddet gäller för alla lantbrukare. Det ger inte i något fall full ersättning för skördeskador men det får anses ha i hög grad minskat behovet av en särskild missväxtparagraf i arrendelagen. Det brukar om Skördeskadeskyddet sägas att det ger skydd enligt alltför schema- tiska regler. Samma kritik drabbar emeller- tid även 58 å arrendelagen. Lagrummets krav på allmän svårare missväxt medför nämligen att inte varje missväxtdrabbad ar- rendator (vars arrende faller under bestäm- melsens formella tillämpningsområde) kan räkna med lindring. Å andra sidan är det svårt att tänka sig att en ordning, som ger arrendenedsättning åt alla arrendatorer som drabbas av missväxt, skulle kunna fungera tillfredsställande i praktiken.

I valet mellan en utvidgning och ett upphävande av missväxtparagrafen finner utredningen skälen för upphävande vara starkast. Utredningen förordar därför att bestämmelsen i 58 å andra stycket arren- delagen upphävs och att motsvarande änd- ring görs i boställsordningen (26 å), KS 29/6 1945 (13 å) och KS 15/11 1945 (10 å)-

Utredningen har vid sitt ståndpunktsta- gande utgått från att det permanenta skör- deskadeskyddet kommer att bestå och suc- cessivt förbättras. Särskilt är det angeläget att normerna för ersättningen görs mindre schematiska och att utbetalningarna kan göras tidigare än vad som f. n. sker.

Skulle vid en skördekatastrof det all- männa skördeskadeskyddet visa sig otill- räckligt, förutsätter utredningen att i var— je fall vid de publika arrendena anstånd med arrendeavgiftens erläggande kommer att medges på samma sätt som f.n. kan ske vid kronodomänerna. Vid enskilda ar- renden torde anstånd med arrendebetal- ning många gånger kunna åstadkommas

Prop. 1961 : 94, jordbruksutskottet nr 22, riks- dagens skr. nr 227; SOU 1966: 30 s. 276.

med kreditinstitutens hjälp. Som en yttersta möjlighet vill utredningen slutligen peka på Kungl. Maj:ts befogenhet att i en undan- tagssituation meddela anstånd med stöd av moratorielagen.

Beträffande »skördeskador» som beror på mera varaktiga förändringar i arrende— stället hänvisas till vad som nedan sägs un- der 26 &.

Arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt

7 & Arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt :" jordägarens egendom (7 5 första stycket)

En arrendators eller annan nyttjanderätts- havares rätt att — på grund av lag eller avtal — i sin tur upplåta nyttjanderätt till annan brukar benämnas sublokationsrätt. Den form av sublokation som består i att en överarrendator upplåter jord till en un- derarrendator benämnes ibland underarren- de. På den tid då dagsverkstorp ännu var vanliga utgjorde en godsarrendators befo- genhet att förnya torpupplåtelser en pra-k- tiskt betydelsefull form av underanrende. Torpen har nu i stort sett försvunnit men behov att kunna företaga sublokation före- ligger alltjämt. En grupp av fall är sådana där ett hus, som ingår i arrendet, står out- nyttjat. Övergång till traktorer och skörde- tröskor eller ändringar i driftsformen har i många fall fört med sig att logar, djur- stallar, fodcrutrymmen och även personal- bOStäder kommit att stå tomma. Sker för- ändringen under en löpande arrendeperiod brukar arrendatorn normalt ha underhålls- ansvaret för huset till periodens slut. Men det förekommer också att arrendatorn re- dan från arrendeperiodens början får an- svara för hus som ej är erforderliga för hans [jordbruksdrift. Ett vanligt förfarings- sätt är också att den överflödiga byggna- den får användas av arrendatorn men att den inte omfattas av arrendatorns bygg- nadsansvar. Det är naturligt att arren- datorn, om tillfälle erbjuder sig, i många fall är angelägen att skaffa sig inkomster genom att för sommarbostäder, lagerut—

rymmen och annat hyra ut sådana hus och utrymmen som han själv inte behöver, sär- skilt om han har att svara för underhål- let av byggnaden.

Enligt lagberedningens förslag år 1905 skulle arrendatorn inte i något fall äga rätt till sublokation. Regeln, som hade gammal hävd i jordlegolagstiftningen (jfr 8 kap. 5 & BB), hade sin grund i den betydelse som i arrendeförhållandet tillkom arrenda- torns person. För jordägaren är det givetvis ett väsentligt intresse att jorden brukas av den till vilken han upplåtit den och inte av någon annan, vars egenskaper och lämp- lighet jordägaren ej varit i tillfälle att pröva. Det är vidare i jordägarens intresse att inte någon del av arrendestället, utan att detta varit förutsatt vid avtalets ingående, an- vänds för ändamål som kan medföra in- trång i jordbrukets behöriga skötsel eller medför minskad trevnad eller annan olägen- het. I den slutliga lagtexten av år 1907 mildrades sublokationsförbudet betydligt och kom endast att omfatta arrendatorns upp- låtelse för jordbruk. Arrendatorn hade där- med frihet att hyra ut hus och upplåta mark för annat än jordbruksändamål. Be- stämmelsen var ej tvingande.1 Vid 1943 års arrendereform utgick man från att möjlighe- ten att företaga sublokation (för annat än jordbruk) ej var obegränsad.2 Sublokations- paragrafen formulerades därför, närmast i klargörande syfte, så att å ena sidan för arrendatorn skulle gälla ett generellt sub- lokationsförbud (således ej endast för upp- låtelse för jordbruk), men att å andra sidan arrendatorn skulle ha frihet att »uthyra

1 NJA II 1908 nr 5 s. 38. 2 Av rättsfallet NJA 1914 s. 38 får anses framgå att högsta domstolen utgått från att en jordbruks- arrendator ej har befogenhet att upplåta fiskerätt, som ingår i arrendet. Jr. von Seth var skiljaktig. När det gäller jakträtt blev i samband med till- komsten av 1938 års jaktlag klarlagt att, om ett jordbruksarrende omfattar också jakträtten på arrendestället, arrendatorn får upplåta denna rätt, om ej annat avtalats (9 & jaktlagen jämförd med NJA II 1939 s. 26 f.). Att sublokationsförbudet i AL vid 1943 års reform utsträcktes från att ha av- sett jordbruksarrende till att avse >>nyttjande- rätt», kan inte anses ha inneburit någon ändring i den speciella jakträttsliga reglering som fastslogs 1938. Jfr Lejman, Nyttjanderätt, s. 84 f.

rum till bostad eller upplåta område av ouppodlad mark till upplagsplats eller för liknande ändamål», allt dock under för— utsättning att jordägaren inte led men. Det framgår av förarbetena att den tidigare mera omfattande sublokationsrätten ibland missbrukats. Sålunda hade bostäder på ar- rendeställen i strid mot fattigvårdslagstift- ningens syfte utnyttjats huvudsakligen för att skaffa hemortsrätt för personer som var i behov av socialhjälp. Även om detta var ett spörsmål som inte hade något egentligt samband med arrendelagstiftningen, fram- hölls dock att man vid utformningen av la- gen utgått ifrån att befogenheten att sub- lokera ej innefattade rätt för arrendatorn att medge uppförande av ny byggnad på arrendestället. Det framgår emellertid också att det i lagtexten begagnade uttrycket »rum till bostad» ej innebar något direkt förbud mot att upplåta ett helt hus.s — Be— stämmelsen i 7 & arrendelagen är ej i något fall tvingande.

Svenska pastoratens riksförbund har före- slagit att arrendatorns rätt att »uthyra rum» till bostad preciseras, så att ej hel arbetar- bostad eller hela arrendatorsbostaden kan hyras ut.

Arrendelagsutredningen finner att gällan- de bestämmelser behöver förtydligas såvitt fråga är om upplåtelse av byggnader. In- går hus i arrendet är det som av de inle- dande exemplen framgår inte ovanligt att dessa helt eller delvis står tomma och out- nyttjade. Eftersom arrendatorn normalt har ansvaret för husen, är det rimligt att han får draga nytta av dem genom att hyra ut dem, om det kan ske utan att jordägaren därigenom vållas någon olägenhet. En dylik regel bör liksom den som hittills gällt vara dispositiv. Följden av en sådan bestämmelse kan tänkas bli att onödiga hus i ökad utsträckning undantages från utarrendering. Detta anser utredningen vara en lämplig utveckling, eftersom arrendatorerna nu många gånger ådrager sig stort ekonomiskt ansvar för hus som för dem är till liten eller ingen nytta.

Har arrendatorn med jordägarens till-

stånd upplåtit jordbruksarrende, som kan betecknas som gårdsarrende, kan enligt för— slaget det sålunda uppkomna underarren- det komma att bestå även efter det över- arrendatorns rätt upphört. Härom hänvisas till 10 kap. 3 & NyaJB.

Arrendatorns rätt att hyra ut egna hus (7 5 andra stycket)

Bestämmelsen har tillkommit i samband med 1968 års lagstiftning om bostads- och anläggningsarrende.4 Det bör observeras att medan redan »olägenhet för jordägaren» utgör hinder mot »vanlig» sublokation (första stycket), lagen hindrar upplåtelse av eget hus först om olägenheten är »på— taglig».

Arrendatorns rätt att sätta annan i sitt ställe 8 5

Enligt huvudregeln får arrendatorn ej sätta annan i sitt ställe (8 5 första stycket)

Bestämmelsen motsvarar 8 5 första stycket arrendelagen. Med den föreslagna bestäm- melsen avses att ge större tydlighet åt inne- börden av lagens förbud för arrendatorn att utan jordägarens samtycke överlåta ar- renderätten till en tredje man. Förslaget innebär ingen ändring i sak av gällande rätt så som utredningen tolkat densamma.

Det är en allmängiltig regel i gällande rätt att den avtalspart som har att fullgöra en förpliktelse inte kan befria sig därifrån genom överenskommelse med en tredje man om att denne skall övertaga förpliktelsen. För giltigheten av dylik substitution krävs normalt samtycke även av den berättiga- de.1 Principen gäller otvivelaktigt även i familjerättsliga situationer, t.ex. när den förpliktade dör eller hans äktenskap upp— löses. Inte heller rubbas giltigheten hos principen av att ett visst avtal innebär öm-

NJA II 1944 s. 187, prop. 19432346 s. 122. 4 SOU 1966:26; prop. 1968: 19 s. 107. 1 Se exv. Rodhe, Obligationsrätt, & 56 vid not 28.

Förbud mot substitution vid jordbruks— arrende gäller enligt såväl 1965 års norska som 1966 års finländska arrendelagar (9 resp. 58 å). — Det norska utredningsför- slaget innehöll en bestämmelse om en myc- ket begränsad substitutionsrätt, något er- inrande om 8 % andra stycket i den svens- ka lagen. Bestämmelsen utmönstrades emel- lertid under departementsbehandlingen, då den ansågs innebära en principiell nyhet i förhållande till gällande rätt.

I ett avtal om jordbruksarrende är arren- datorn normalt alltid förpliktad part. I en- lighet med det sagda föreskriver 8 5 första stycket arrendelagen därför som huvudregel att arrendatorn inte utan jordägarens sam- tycke får överlåta arrenderätten till annan. Förbudet gäller både vid jordbruksarrende och lägenhetsarrende. Som motiv för be- stämmelsen tillkommer i varje fall vid jordbruksarrende — att det för jordägaren är ett väsentligt intresse att själv få be- stämma vem som skall bruka hans jord och i övrigt ansvara för arrendestället.2

Ett avtal om jordbruksarrende kan emel- lertid göra även jordägaren till förpliktad part. Lagen innehåller dock inget förbud för jordägaren att i samband med ägande- rättens övergång — till en ny jordägare över- låta sina skyldigheter och rättigheter mot arrendatorn. Lagen får tvärtom anses utgå från att substitution på jordägarsidan ej kräver arrendatorns samtycke (28—31 && AL); jfr även not 2.

Före tillkomsten av 1907 års nyttjande- rättslag mötte ej i lagen något hinder för arrendator att utan jordägarens lov sätta en annan arrendator i sitt ställe, förutsatt att den nye var godtagbar (16 kap. 6 & JB). Emellertid var det regel att lagen på denna punkt upphävdes i avtalen (not 2). Genom 1907 års lagändring bragte man sålunda lagen i överensstämmelse med den normala avtalssituationen. _ Det var alltså delvis samma betraktelsesätt som låg bakom såväl substitutions- som sublokationsförbudet (jfr s. 262).

Arrendelagens substitutionsregler ändra- des 1943. Tidigare hade alltsedan 1907

gällt att arrendatorn inte utan jordägarens samtycke fick »åt annan till brukande upp— låta fastigheten eller del därav». Bestäm- melsen innefattade både sublokations- och substitutionsförbudet. År 1943 utbröts sub- lokationsbestämmelsen och placerades un- der 7 g. För de ändringar som nämnda be- stämmelse då undergick hänvisas till vad som sagts under närmast föregående para- graf. Efter 1943 innehåller lagen förbud för arrendatorn att utan samtycke från jord— ägaren överlåta arrenderätten. Undantag från förbudet gäller dels vid långtidsarren- den (8 & st. 2 AL), dels i det fallet att arren- datorn avlider (9 5 st. 1 AL). Undantagen innebär dock endast att substitution i de nämnda fallen tillåts under vissa bestämda förutsättningar; bl.a. skall den nye arren- datorn från jordägarens synpunkt vara god- tagbar. Sistnämnda förutsättning gäller dock inte, om en livstidsarrendator efterträds av sin änka. Ändringarna år 1943 i huvudstad- gandet 8 & första stycket — var, såvitt av förarbetena framgår, inte föranledda av någon önskan om sakliga förändringar.3 Att lagen efter 1943 förbjuder överlåtelse av arrenderätten kan således inte anses inne- bära att arrendeskyldigheten får överlåtas. Inte heller kan det förhållandet att lagen efter 1943 förbjuder substitution genom överlåtelse anses innebära att sådan substi- tution som inte kan rubriceras som över- låtelse (exv. genom arvskifte eller testamen- te) skulle vara tillåten. Lagen är dock, som utredningen närmare framhållit i sitt första betänkande, i dessa avseenden ej alldeles tydlig (s. 125).

Lagrådet har framhållit att arrendelagen inte innehåller några uttömmande regler om övergång av arrenderätt i samband med arrendatorns död eller genom familjerätts— ligt fång under hans livstid.4

Detta kan dock knappast anses innebära att osäkerhet föreligger om själva rättsläget. Med tanke på rättsordningens principiella

* NJA II 1908 nr 5 s. 39. 3 NJA II 1944 s. 190. Utan att saken särskilt belysts synes 1943 års ändring av 8 & st. 1 AL dock ha medfört en viss skärpning av substitutionsför-

budet vid lägenhetsarrende. ' Prop. 1968: 19 s. 152.

inställning att substitution på den förplikta- des sida ej är tillåten och att i varje fall arrendatorn alltid måste anses som förplik- tad part, synes resultatet beträffande gällan- de rätt vara att substitution på arrendators- sidan är förbjuden i alla fall där inte ut- tryckligt undantag meddelats. Eftersom skälen för upprätthållande av substitutions- förbudet inte kan sägas ha minskat sedan det infördes, bör den angivna principen också vara utgångspunkten för den före- slagna lagen. I enlighet med utredningens tidigare intagna ståndpunkt har därför för- slaget utformats som ett förtydligande av den gällande lagen.

Frågan om arrenderättens behandling vid arrendatorns död behandlas i fortsättningen dels under följande paragraf, dels under 10 kap. 4 5 andra stycket NyaJ B.

Substitutionsförbudet gäller inte vid långtidsarrenden (8 5? andra stycket)

Innebörden av den gällande bestämmelsen är ej alldeles klar. Utredningens syfte med den föreslagna ändringen är endast att göra bestämmelsen tydligare.

Redan i 1907 års lag fanns undantag från substitutionsförbudet (motsvarande 8 % st. 2 o. 9 & i gällande lag; jfr 33 & st. 1). Den gemensamma bakgrunden för undantagen får sägas vara att även om arrendatorns prestation enligt arrendeavtalet är av per- sonlig karaktär, är den det dock ej i så hög grad att rättsförhållandet alltid måste ome- delbart avvecklas om arrendatorn dör. Oav— sett om en avveckling sker eller ej är det rimligt att det värde som arrenderätten representerar får komma arrendatorns efter— levande tillgodo. Undantagen i 9 G syftar direkt på det fallet att arrendatorn avlidit. Undantaget i 8 _8, andra stycket tar i stället — i varje fall i sin ursprungliga version syfte på det fallet att man vid avtalets in- gående har att räkna med att arrendatorn inte kommer att leva till arrendetidens slut. Undantaget i 8 & andra stycket avsåg ur- sprungligen endast avtal på viss tid över— stigande tjugo år. Det framgår av förarbe- tena att de arrendatorer som man med

undantaget i första hand avsåg att komma till hjälp inte var innehavare av större jordbruksarrenden utan i stället de som hade sådana mindre arrendeställen som ti- digare uppläts i form av avsöndringar på viss tid. (Denna typ av arrendatorer torde därefter i många fall ha fått sin ställning reglerad och förbättrad genom ensittarla- gen.) Kvalifikat-ionstiden sänktes år 1927 till minst femton år och är sedan år 1943 minst tio år.

I den norrländska arrendelagen hade alltsedan tillkomsten år 1909 funnits ett kompletterande stadgande som tillerkände arrendatorn substitutionsrätt (enligt 8 & st. 2 AL) redan efter fem års faktiskt inne- hav. Vid 1927 års reform framhölls att även andna arrendatorer än sådana som var innehavare av avsöndringar på viss tid borde komma i åtnjutande av en möjlighet att överlåta sin arrenderätt. När kvalifika- tionstiden år 1943 sänktes till sin nuvarande nivå (tio år) åberopades bl. a. att ett stär- kande av arrendatorns ställning på denna punkt kunde komma att främja jordbruks— produktionen överhuvudtaget.5

Bestämmelserna i 8 & är vid vanligt jordbruksarrende (utanför den publika sek— torn) ej till någon del tvingande. Parterna kan alltså avtala om en vidsträcktare sub- stitutionsrätt för arrendatorn liksom de kan bestämma att exv. andra stycket ej i något avseende skall få åberopas av arrendatorn. Mycket vanligt är att avtalet föreskriver att arrendatorn ej utan jordägarens sam- tycke får sätta annan i sitt ställe (jfr den nedan närmare omnämnda bestämmelsen i 25 ä 1 mom. KF 22/6 1934). Betyder en dylik formulering, att parterna s. a. s. endast velat upprepa vad som redan står i 8 & första stycket samtidigt som andra stycket skall gälla (alternativ A)? Eller innebär formuleringen att överlåtelse inte heller i andra styckets fall (exv. tioårsarrende) får ske men att andra stycket i övrigt (första och andra punkterna) skall gälla (alternativ B)? Eller menar parterna att första stycket skall gälla men andra stycket inte till någon

5 NJA H 1908 nr 5 s. 41,1928 S.29,1944 5.187; jfr SOU 1966: 26 s. 125.

Utredningen har i sitt första betänkande utgått från att alternativ C är det rätta (s. 138). Ungefär samtidigt har emellertid JO anslutit sig till alternativ A (1967 s. 375). I det av JO redovisade fallet hade en stad genom kontrakt år 1953 för en tid av 25 år utarrenderat en sommarstuge- tomt. Kontraktet föreskrev att arrendatorn ej utan jordägarens samtycke fick över- låta arrenderätten. Sedan arrendatorn sålt bl. a. en sommarvilla som stod på tomten, anhöll köparen att jordägaren skulle lämna medgivande till överlåtelse av arrenderät— ten. Jordägaren svarade ej härpå utan be- slöt i stället för sin del att på andra och för jordägaren fördelaktigare villkor upp- låta tomten till köparen av villan.

JO säger att om framställningen avsla- gits, skulle arrendatorn ha kunnat hem- bjuda arrenderätten till jordägaren. Detta hade i sin tur bl.a. kunnat leda till att jordägaren fått betala värdet av arrende- rätten, vilket i detta fall bedömdes såsom betydande. JO uttalar vidare att arrendatorn i händelse av nekande svar skulle ha kun— nat överlåta arrenderätten till en godtagbar arrendator. Eftersom avtalet förbjöd sub- stitution synes uttalandet utgå från att sub- stitutionsrätten i förevarande fall grundas på tvingande lagbud. Detta är emellertid inte fallet för vare sig lägenhetsarrende eller vanliga jordbruksarrenden.

Första och andra punkterna (i den gäl- lande 8 å st. 2 AL) framstår tillsamman eller var för sig som tämligen meningslösa med tanke på att jordägaren har full frihet att avvisa hembudet. Annorlunda är för- hållandet om man ser de båda punkterna mot bakgrunden av den tredje punktens sub- stitutionrätt. Lagen har här tydligen velat ge arrendatorn en möjlighet att utan för- lust avveckla sitt engagemang på arrende- stället, samtidigt som jordägaren erbjuds en möjlighet att förhindra att arrendet över- går till en person som jordägaren ej vill se som arrendator.

Efter-som lagrummets ordalydelse ej ute— sluter en tolkning (alternativ B), som får

anses stå i strid med lagens syfte eller i allt fall inte är ändamålsenlig, föreslår utred- ningen att bestämmelserna i klargörande syfte skrives om.

På grund av ändrade hänvisningar i and- ra författningsrum kommer 8 å andra styc- ket (trots att det enligt förslaget i sak är oförändrat) att få en annan betydelse än hittills. Utredningen anser det lämpligt att redogöra härför i detta sammanhang. På grund av 65 å andra stycket arrendelagen är den villkorliga substitutionsrätten (en- ligt 8 5 st. 2 AL) tvingande vid sociala arrenden, vilket den vid vanliga privat- arrenden eljest inte är. Avtal om socialt arrende ingås emellertid sällan på så lång tid som tio år. Bestämmelsen har därför för nämnda typ av arrende ganska liten praktisk betydelse. Vid den sammansmält- ning av sociala och vanliga regler, som utredningen förordar anser utredningen att den »vanliga ordningen-» på denna punkt bör bli bestämmande. Regeln i 8 5 andra stycket bör alltså — i omredigerat skick stå kvar utan att vara tvingande. Sett från arrendatorssynpunkt inträffar därigenom knappast någon försämring; snarare har man anledning att tala om en förbättring eller åtminstone om en utsikt därtill. Den föreslagna reformen i förening med den under 6 & förordade indexreformen kan nämligen tänkas resultera i att parterna oftare än hittills träffar avtal för tio år eller mer. En sådan utveckling är från flera synpunkter önskvärd, även om utredningen ej funnit anledning att i själva lagen införa längre minimitider än fem år (10 kap. 4 & NyaJB).

Det återstår slutligen att här behandla den nuvarande och framtida betydelsen hos den villkorliga substitutionsrätten (enligt 8 5 st. 2 AL) vid de publika arrendena. Vid upplåtelse av kronans jordbruksdomä- ner, akademihemman, ecklesiastika löne- boställen och ecklesiastika arrendegårdar skall arrendetiden som regel vara minst tio år. Detta iakttages i allmänhet också i praktiken. En undersökning som utred- ningen år 1965 utfört tillsamman med 1960

års ecklesiastika boställsutredning visar att femton procent av de ca 2 500 lönebostäl— lena utarrenderas på kortare tid än tio år. Tiden utgjorde, när den var kortare än tio år, i det övervägande antalet fall fem år. Uppgifterna har framkommit såsom svar på frågeformulär utsända till samtliga bo- ställsnämndsordförande i landet (jfr s. 314). I intet av svaren anges att den villkorliga substitutionsrätten skulle vara orsak till att arrendetiden satts kortare än tio år.

Enligt en ordagrann tolkning av boställs— ordningen får den villkorliga substitutions- rätten (enligt 8 å st 2 AL) ej avtalas bort vid upplåtelse av ecklesiastikt löneboställe. Detta framgår av 26 $, 1 mom boställsord- ningen. Den närmare innebörden av detta stadgande har utredningen behandlat i fem- te kapitlet (s. 204).

Enligt KF 22/6 1934 gäller att kontrak- tet för en kronans jordbruksdomän skall förses med förbehåll om att arrendatorn ej utan jordägarens samtycke får sätta a_n- nan i sitt ställe (25 ä 1 mom.). Bestäm- melsen är överflödig i fråga om avtal för viss tid understigande tio år. Beträffande övriga avtal får bestämmelsen, om den överförs till kontraktet, samma verkan som när ett dylikt förbehåll skett i ett avtal om vanligt privatarrende (jfr s. 195).

Vid universitetsarrende gäller enligt 18 5 första stycket KS 15/11 1945 att arrenda- torn endast med jordägarens samtycke får sätta annan i sitt ställe. Formellt har be— stämmelsen i sig själv ingen civilrättslig betydelse. Annorlunda blir förhållandet om den intages i kontraktet, men i motsats till KF 22/6 1934 innehåller KS 15/11 1945 ingen föreskrift om att så skall ske. Om den särskilda föreskriften i 18 5 första stycket KS 15/11 1945 ej intagits i kon— traktet kan den verka vilseledande. En aka- demiarrendator som har ett minst tioårigt arrende (vilket han normalt bör ha) kan, om han studerar författningen, lätt få den uppfattningen att han ej ens har den vill- korliga substitutionsrätt som 8 & andra styc- ket arrendelagen medger. Eftersom slutsat- sen är oriktig men lättförklarlig bör be-

Enligt 18 ä 1 mom. första stycket KS 29/ 6 1945 skall vid upplåtelse av ecklesia- stik arrendegård 8 & andra stycket arrende- lagen gälla under den ytterligare särskilda förutsättningen att arrendatorn (»själv») innehaft arrendet utan avbrott under fem år. Utredningen föreslår att bestämmelsen, som saknar motsvarighet på andra håll, upphävs.

Arrendatorns död 9 %

Rättsverkningarna av arrendatorns död vid arrende på viss tid (9 5 första stycket)

Andra punkten är ny. I övrigt motsvarar lagrummet med endast redaktionella änd- ringar 9 5 första stycket i den gällande lagen.

Avtal om jordbruksarrende tillhör den grupp av avtal som ansetts inte böra på— verkas av att endera kontrahenten dör.1 Önskar parterna att avtalet vid arrendatorns död skall upphöra måste de f.n. särskilt avtala därom. Sådant avtal är dock endast giltigt utanför sektorn för sociala arrenden. Att ett sådant förbehåll inte är giltigt vid socialt arrende framgår av 65 å andra stycket arrendelagen. Vad förslaget på den- na punkt upptar beträffande gårdsarrenden sammanfaller med vad gällande lag inne- håller om sociala arrenden, se närmare härom vid förslaget till 10 kap. 4 5 andra stycket NyaJB. För andra jordbruksarren— den än gårdsarrenden kommer det alltså i framtiden att vara giltigt att bestämma att avtalet skall upphöra i anledning av arrendatorns död.

Om läget är det att dödsboet efter en arrendator inte vill fortsätta arrendet (till den avtalade tidens slut) men jordägaren motsätter sig en avveckling, har dödsboet inte någon möjlighet att uppsäga avtalet. Den enda möjlighet att befria sig från av—

1 Rättsläget vid jordägarens död har behandlats i remissprotokollet till 1966 års jordabalksförslag, s. 382.

talet som lagen f.n. anvisar dödsboet är att (enligt reglerna i 8 & st. 2 AL) överlåta det till en ny arrendator. Reglerna härom är tvingande mot jordägaren vid sociala arrenden, eljest icke. Det finns alltså — utanför området för sociala arrenden — möjlighet att avtala att arrendeförhållandet skall fortsätta även om arrendatorn dör under arrendetiden och att arrendatorns dödsbo därvid ej äger rätt att sätta annan i sitt ställe. Enligt förslaget skall dödsboets begränsade substitutionsrätt (enligt nuvaran- de 9 å st. ] AL) ej i något fall vara tving- ande. När lagen skrevs i början av seklet var det sannolikt regel att dödsboet (döds- bodelägarna) antingen frivilligt fortsatte arrendet eller att det fanns andra som var villiga och lämpliga att överta arrendet. I dag är läget helt annorlunda. En stor del av de gårdar som f.n. upphör som självstän- diga brukningsenheter är arrendegårdar. Det är en mycket vanlig situation att arren- datorns dödsbo ej vill fortsätta arrendet. Om dödsboet i stället för att fortsätta vill överlåta arrendet, är det i många fall svårt eller omöjligt att finna en ny arrendator. Konflikter på denna punkt torde dock säl- lan ha förekommit. De arrendeställen det gällt har oftast varit små gårdar eller går- dar med svag jord, avlägset läge eller då- liga hus. Jord-ägaren har då vanligen varit lika intresserad som dödsboet av att avveck- la arrendet. Det kan emellertid tänkas att jordägaren vägrar att medverka till en av- veckling och kräver att arrendet fullföljes. I de tryckta formulären till arrendeavtal brukar det ej förekomma att arrendatorn förbehålles rätt att bli fri från avtalet i händelse av arrendatorns död. Det får där- för anses ligga i linje med den allmänna moderniseringen av lagen att dödsboet be- rättigas att inom en viss frist efter döds- fallet uppsäga avtalet. Utnyttjar sig döds- boet inte härav bör avtalet gälla som förut. Det framgår på flera sätt att lagen utgår ifrån att arrendatorns personliga egenska— per är av väsentlig betydelse för jordäga- ren. Arrendatorn får av den anledningen ej utan jordägarens samtycke sätta en an- nan arrendator i sitt ställe. Men lagen byg-

ger också på principen att den förpliktades (här arrendatorns) död ej befriar hans döds- bo från skyldigheten att fullfölja avtalet. Att samtidigt tillfullo tillgodose dessa båda principer är inte möjligt. Problemet kom- pliceras ytterligare av att hänsyn i vissa fall också bör tagas till den sociala synpunkten att arrendatorns efterlämnade familj bör beredas skydd till bostad och utkomst.

Enligt 1734 års lag medförde inte vare sig arrendators (landbos) eller hyresgästs död rätt för dödsbodelägarna till uppsäg- ning. Den nu gällande regeln i fråga om arrende har funnits sedan tillkomsten av 1907 års nyttjanderättslag. Lagberedningen uttalade under förarbetena att, om förhål- landena var sådana att arrendets fortsät- tande var betungande för dödsbodelägarna, deras intresse fick anses till fullo tillgodo- sett genom möjligheten att överlåta arren- det på en ny arrendator.2

Visar det sig, att arrenderätten i själva ver- ket icke är någonting värd, utan att fasthellre arrendets fortsättande kommer att medföra upp- offring, kan boet icke undgå att vidkännas denna. Skulle en anordning sådan som här föreskrivits finnas stridande mot jordägarens eller arrendatorns intresse, står det dem öppet att genom förbehåll i arrendeavtalet träffa an- nan bestämmelse . . .

Beträffande hyra hade någon tid före tillkomsten av 1907 års nyttjanderättslag hyresgästens död ansetts medföra uppsäg- ningsrätt för dödsbodelägarna. Denna möj- lighet togs bort år 1907. Samtidigt erhöll dödsbodelägarna substitutionsrätt. Denna var ej som vid arrende förenad med hem- budsskyldighet till jordägaren. Vid de änd- ringar i hyreslagen som skedde år 1939 införde man den alltjämt bestående möj- ligheten för dödsboet efter en hyresgäst, som hyrt bostadslägenhet, att inom en må- nad efter dödsfallet säga upp hyresavtalet (5 & st. 2 HL). Bestämmelsen är tvingande. 1936 års hyres]agstiftningskommitté, som förberett reformen, hade föreslagit att mot- svarande rätt borde ges åt alla hyresgäster och således oavsett lägenhetens beskaffen-

2 NJA II 1908 nr 5 s. 42.

het.3 Vid 1968 års ändringar i hyreslagen blev dödsboets substitutionsrätt i avsevärd grad inskränkt (33 och 34 åå HL). För annan hyresgäst än bostadshyresgäst är lä- get alltså fortfarande det att uppsägnings- rätt i anledning av hyresgästens död ej finns och någon ändring har ej föreslagits. Enligt 1957 års lag om fiskearrenden gäller att arrendatorns dödsbo inom sex månader efter dödsfallet har rätt att upp- säga avtalet (10 & st. 1). Bestämmelsen är tvingande mot jordägaren (15 & st. 1).

En reform av det slag som här ifråga- sättes, dvs. införande av uppsägningsrätt för arrendatorns dödsbo, skulle stå i god överensstämmelse med vad som gäller i de nordiska grannländerna. Enligt de dans- ka landboföreningarnas ovan redovisade normalkontrakt sägs det vara mest natur- ligt att arrendet upphör när arrendatorn dör. Avträde bör ske den 1 mars näst efter dödsfallet. Efterlämnar arrendatorn änka, som vill och kan fortsätta arrendet, är det sed att hon får göra det, om hon inom viss tid efter dödsfallet t.ex. en månad meddelar sin avsikt till ägaren. Enligt 1965 års norska arrendelag med- för arrendatorns död att arrendet upphör. Efterlevande make har rätt att övertaga arrendet. Jordägaren skall underrättas här- om inom två månader efter dödsfallet. Den synpunkt som får anses ligga bakom den svenska rättens ståndpunkt, nämligen jordägarens intresse av att ett för honom förmånligt avtal fullföljes, har av förarbete— na till den norska lagen att döma ej varit aktuell. —— Snarlika bestämmelser gäller en- ligt 1966 års finska jordlegolag. För såväl bebyggda som obebyggda brukningsdelar gäller att arrendet anses uppsagt i och med dödsfallet. Efterltämnar arrendatorn änka, bröstarvinge eller adoptivbarn, kan envar av dem påkalla att få fortsätta arrendet. Meddelande därom skall tillställas jordäga- ren inom tre månader efter dödsfallet. Arrendatorn kan i regel inte genom testa— mente förordna om arrenderätten.

I den av FAO gjorda ovan (8. 145) be— rörda sammanställningen av internationell

arrendelagstiftning uppges att man alltmer erkänner det vara en allmänt rådande prin— cip att en avliden arrendators dödsbodel- ägare skall ha rätt att säga upp avtalet inom sex månader efter dödsfallet, med det för- behållet att de alltid skall ha rätt att i så- dant fall bibehålla arrendet intill utgången av löpande skördeår (s. 48).

Ser man frågan om rätt för arrendatorns dödsbo att uppsäga avtalet från jordägarens synpunkt är det som nyss nämnts med all säkerhet så att han i de allra flesta fallen åtminstone inte har någonting emot att arrendet upphör. De fall där det ligger i jordägarens intresse att fordra att döds- boet fortsätter med arrendet är säkerligen sällsynta. Den nuvarande uppsiktslagen kan väl understundom ha gjort jordägaren obe- nägen att återtaga arrendet. Tillämpningen av uppsiktslagen har emellertid undan för undan liberaliserats och man synes kunna utgå ifrån att den nya uppsiktslag som f.n. förbereds kommer att lämna ägaren än större frihet att själv bestämma över markens användning; jfr SOU 1968: 22.

Är situationen den att dödsboet ej vill fortsätta arrendet, får det i dagens situation anses vara mera naturligt att boet befrias från arrendet än att upprätthålla kravet att boet ovillkorligen skall fortsätta därmed. Genom att lagen här f.n. ej är anpassad till vad som får anses vara normalsitua- tionen, ger den jordägaren ett påtagligt övertag vid förhandlingarna om avveckling. Det låter sig knappast göra att med ut- gångspunkt från den allmänna regeln om en rättighets bestånd oavsett den förplik— tades död kräva att lagen här måste stödja jordägaren. Därför är jordbrukets villkor särskilt i dag alltför speciella. Det kan i och för sig lika väl hävdas att arrenda- torns skyldigheter mot jordägaren till vä- sentlig del är av det personliga slag som

3 J ustitieministern Westman yttrade beträffande bostadshyresgäster: »Hyresgästens död lärer så- lunda i allmänhet medföra en så väsentlig föränd- ring i de förutsättningar, under vilka ett hyresavtal om sådan lägenhet ingåtts, att dödsboet bör äga att frånträda detta.» NJA II 1939 s. 485.

inte utan vidare övergår på dödsboet.4

Är situationen den att jordägaren anser att avtalsvillkoren för hans del är särskilt förmånliga eller vill han av någon annan särskild anledning vara säker på att ut- arrenderingen skall bestå under hela arren- detiden, anser utredningen att det ligger närmare till hands att jordägaren genom särskilt förbehåll i arrendekontraktet för- säkrar sig om att arrendatorns död ej skall medföra avbrott i arrendet, än att arren— datorn-dödsboet — med tanke på vad som får anses vara en undantagssituation - garderar sig för motsatsen. Det bör därför stå parterna fritt att själva avtala om en annan ordning än lagens.

Med tanke på att jordägarens nuvarande möjlighet att tvinga dödsboet att fullfölja avtalet såvitt känt ej missbrukats, finns det anledning att räkna med att förslagets möj- lighet att avtala bort den nya uppsägnings- rätten inte kommer att utnyttjas annat än då omständigheterna särskilt motiverar det- ta.

Livstidsarrende (9 5 andra och tredje styckena)

Livstidsarrenden är numera ovanliga. Det utgör dock inget skäl att för framtiden göra sådana avtal ogiltiga eller att på annat sätt försöka få bort dem. De föreslagna nya reglerna för gårdsarrende kommer dock ej att gälla för livstidsarrenden (10 kap. 2 & NyaJB).

Är en livstidsarrendator gift övergår vid hans död enligt gällande lag hans nätt under i lagen angivna förutsättningar på änkan. Är livstidsarrendatom kvinna, har emeller- tid hennes änkling ej någon motsvarande rätt. Eftersom det knappast finns några rationella skäl att här upprätthålla en åt- skillnad mellan könen, bör lagen enligt utredningens mening kompletteras i angi- vet hänseende.

Änkas rätt enligt 9 å andra stycket är enligt nuvarande rätt tvingande vid sociala arrenden, eljest inte. Eftersom livstidsarren- dena inte kommer att återfinnas bland de

nya gårdsarrendena återstår att bestämma i vilken utsträckning efterlevandeskyddet enligt förevarande lagrum i framtiden bör vara tvingande. — Utredningen finner att syftet med den hittillsvarande ordningen bäst fullföljes, om bestämmelsen blir tving- ande i sådana fall där arrendatorn har sin bostad på arrendestället. Vid sidoarrende kan bestämmelsen således avtalas bort. Är arrendet från början ett sidoarrende. blir emellertid den tvingande regeln inte gäl- lande endast därför att arrendatorn under arrendetidens lopp där inrättar sin bostad. Förhållandena vid avtalets ingående bör vara avgörande. Det krävs sålunda att det redan från början var klart eller åtminstone förutsatt att arrendatorn skall bo på arren— destället och att han också vid tiden för dödsfallet gjorde det. Detta torde i prakti- ken bli liktydigt med att arrendatorn vid dödsfallet var mantalsskriven på arrende- stället. Jfr motiven till 10 kap. 1 & NyaJB.

Bostad innebär i detta fall den egentliga bostaden; det räcker inte att på arrende- stället finns ett hus som arrendatorn kan bo i, t.ex. en sommarstuga. Jfr den vid- sträcktare definitionen på bostad vid bo- stadsarrende (71 & AL). 9 & arrendelagen gäller även för lägenhetsarrende och bo- stadsarrende (70 & st. 2 o. 71 5 st. 2 AL). Även en lägenhets- eller bostadsarren- dator som har livstidskontrakt och bor på arrendestället bör emellertid enligt utred- ningens mening komma i åtnjutande av den tvingande bestämmelsen. Det blir därige- nom utan betydelse för den efterlevandes kvarboenderätt om bostadshuset ägs av jord- ägaren eller arrendatorn.

Arrendeställets skick. Syn

10 å ]. Lagtextens disposition (10—16 55 )

Bestämmelserna i förslagets 10—16 åå om arrendeställets skick (i vidsträckt mening innefattande även nybyggnadsskyldigheten),

' Jfr Ekeberg m. fl., Den nya lagen om boutred- ning och arvskifte, 1937, s. 235.

om arrendeparternas ansvar för skicket och om sättet för bevisning av skicket inne- håller ej oväsentliga nyheter. Det bygger dock även här på den hittillsvarande lagens grund. Bestämmelserna i ämnet har er- hållit samma paragrafnumrering i förslaget som i den gällande lagen (10—16). Vinsten därav anser utredningen uppväger olägen- heten av att några paragrafer i förslaget blivit något längre än vad som skulle blivit fallet vid en fullständig nyredigering.

De grundläggande bestämmelserna om arrendeställets skick återfinns sålunda både i lagen och förslaget — i 10 å, som också innehåller huvudstadgandet för den särskilda ordningen för bevisning genom syn som kännetecknar jordbruksarrende.

Bestämmelser om synemännen och tid- punkten för synen finns i 11 å, medan 12 å närmare reglerar förfarandet vid själva sy- nen. I 13 å behandlas klander rav syn. Den i sammanhanget mera speciella frågan om krav på viss minimistandard vid tillträdet i fråga om arrendeställets bostäder behand- las i 14 å.

Frågor om nybyggnad, som också är en del av frågan om arrendeställets skick, be- handlas under särskild rubrik i 15 och 16 åå. Utredningen har även här, trots de omfattande nyheterna i förslaget, försökt att inpassa de nya reglerna i de gällande paragrafer till vilka de nya reglerna när- mast anknyter.

Förslagets sammansmältande av sociala och vanliga arrendebestämmelser visar sig i att det saknar direkt motsvarighet till arrendelagens 59—62 åå, som reglerar arren- departernas ansvar för skicket (inklusive byggnadsskyldighet) vid sociala arrenden. Väsentliga delar av den gällande special- regleringen återfinns i förslaget under det avsnitt som omfattar 10—16 åå. Förslagets särskilda bestämmelser för gårdsarrenden (10 kap. NyaJB) kommer på detta sätt att ej innehålla några specialbestämmelser an- gående arrendeställets skick utan så gott som enbart behandla det förstärkta besitt- ningsskydd som utredningen velat reserve- ra för dessa arrenden.

Förslagets 10 å, som här i första hand skall behandlas, innehåller i första stycket huvudprincipen för arrendeställets skick och ansvarsfördelningen mellan parterna. Lagrummet motsvaras i huvudsak av sam- ma paragraf och stycke i den gällande lagen. Grundregeln i den gällande rätten har bibehållits men vissa sakliga ändringar har skett.

10 å andra stycket i förslaget reglerar sättet och tiden för ansvarsregelns realise- rande. Lagrummet är formellt en nyhet men har i sak närmast karaktären av ett för— tydligande.

10 å tredje stycket i förslaget bestäm- mer sättet för bevisning av arrendeställets skick. Första punkten innebär inte någon saklig nyhet och motsvaras av viss del av 10 å andra stycket första punkten arrende- lagen. Andra punkten saknar däremot mot- svarighet i gällande lag.

10 å fjärde stycket i förslaget utgör en komplettering av det föregående stycket. Det har i fråga om första punktens första led samt andra punkten en motsvarighet i 10 å andra stycket i den gällande lagen. Första punktens andra led innefattar där- emot en saklig nyhet som korresponderar med nyheterna i tredje stycket. Fjärde styc- kets tredje punkt är ny för vanliga arren- den. Den korresponderar i viss mån med 15 å sista stycket i förslaget.

2. Principerna för ansvaret för arrendestäl- lets skick (10 5 första stycket)1

Gällande rätt

Allmänt

Arrende innebär att ägaren till brukaren avstår besittningen och nyttjanderätten till den upplåtna egendomen. För såväl den odlade jorden som hus och annan egendom som vanligen ingår i ett jordbruksarrende

1 På grund av det omedelbara samband som rå- der mellan underhållsskyldighet och nybyggnads- skyldighet behandlas principerna för lagreglerna i ämnet här i ett sammanhang. För de delar av ämnet som ej behandlas under denna rubrik hän- visas till motiveringen till 10 å i övrigt samt 11—16

åå.

gäller att de inte utan att försämras och förlora i värde kan lämnas utan vård och underhåll. Det är mot bakgrunden härav naturligt att lagen sedan äldsta tider ålagt arrendatorn ett visst ansvar för arrende- stället. Detta är ett genomgående drag ock- så i den nu gällande lagstiftningen om jordbruksarrende. Själva huvudprincipen återfinns sålunda vid såväl sociala som publika och övriga arrenden. Även om be- tydelsefulla skillnader finns för skilda typer av arrenden, gäller dock som en allmän huvudregel att jordägaren, när arrendatorns besittningstid är slut, äger rätt att få till- baka sig egendom i samma skick som han lämnade den eller i allt fall inte i sämre. Den gällande rätten på detta område väx- lar i fråga om dels skilda fastighetsdetal- jer, dels olika arrendekategorier.

Tillträdesskicket Vanliga arrenden En gemensam bakgrund till bestämmelserna om underhåll och byggnadsskyldighet är vid alla typer av jordbruksarrende den gam- la uppfattningen att åker och äng alltid — och således redan vid arrendatorns tillträ- de skall hållas i hävd och att hus och hägnader bör hållas bristfria.2 Denna ut- gångspunkt realiseras emellertid på helt olika sätt för skilda arrendekategorier.

Om ett vanligt arrendeställe vid arrenda- torns tillträde ej är i bristfritt skick, för- tecknas och värderas bristerna. Bortses från »jorden», som det åligger arrendatorn att snarast göra bristfri, finns inte för någon- dera parten någon skyldighet att avhjälpa tillträdesbristerna (jfr nedan under rubriken Skicket under arrendetiden). En annan sak är att exv. hälsovårdsstadgan, djurskydds- lagen och lagen om uppsikt å jordbruk ställer vissa minimikrav som inte får under- skridas. Arrendelagen är dock, särskilt när det gäller vanliga arrenden, i regel ej när- mare samordnad med denna speciallagstift— ning.3 Tanken på det bristfria tillträdes- skicket har emellertid rättslig betydelse på annat sätt. För det första får arrendatorn, om han tar sig före att själv avhjälpa bris-

ter, vid avträdet ersättning av jordägaren med de belopp vartill bristerna värderats vid tillträdet. För det andra får arrenda- torn vid avträdet räkna sig tillträdesbrister- nas belopp tillgodo, om under arrendetiden dessa brister blivit större eller om nya bris- ter uppstått. Om arrendatorn skulle lämna arrendestället med samma brister som han tog emot (och med samma bristvärderlng) behövs dock ingen avräkning, och lagstift- ningens utgångspunkt i det bristfria till- trädesskicket har då varit utan någon prak- tisk betydelse. Huvudbestämmelsen, som återfinns i 10 å arrendelagen, är ej tving- ande.

Trots att föreställningen om det brist- fria tillträdesskicket närmast är tänkt 'att vara en hjälp för arrendatorn, kan dock effekten, särskilt vid inflation, bli den mot- satta, vilket tidigare illustrerats under 6 å (vid not 24) i detta kapitel. Problemet be— handlas närmare i avsnitten 4 och 5 (10 å st. 2) nedan. _

En delvis avvikande ordning beträffande tillträdesskicket är föreskriven beträffande arrendegårds arbetarbostäder. Enligt 14 å tredje stycket gäller sedan år 1944 — när- mast som en komplettering av hälsovårds- stadgan att om en arbetarbostad ej mot- svarar stadgans krav jordägaren är skyldig att vidtaga den nybyggnad eller ombyggnad som i anledning därav kan behövas. Därest på en dylik byggnad vid arrendatorns till- träde finns andra brister, dvs. brister som kan avhjälpas med reparation, ger arrende- lagen ingen ledning för vem det åligger att avhjälpa bristen. 14 å tredje stycket är tvingande och gäller för alla typer av jord- bruksarrende, i den mån ej de speciella reglerna är strängare mot jordägaren. La- gens krav på skick enligt hälsovårdsstad- gan realiseras inom arrendelagens ram på det viset att, sedan bristerna konstaterats vid tillträdessyn och arrendatorn själv bo- tat bristerna, arrendatorn berättigas att ut- få (den vid synen bestämda) byggnads- kostnaden av jordägaren. Synemännen äger

Överensstämmande: J. Sundberg, Om svaret för fel i lejt gods, å 11 not 45, 57. 3 Jfr NJA 1943 S. 392.

således inte någon befogenhet att förelägga jordägaren att bygga.

Sociala arrenden

Lagen kräver att på ett socialt arrende- ställe vid arrendatorns tillträde skall finnas dels bostadshus som motsvarar hälsovårds- stadgans krav, dels »för jordbruket nödiga ekonomibyggnader så beskaffade, att ej därå oundgängligen påkallas ombyggnad eller annan än mindre reparation» (59 å st. 1 AL). Ansvaret härför åvilar jordägaren.

I motsats till förhållandena vid vanliga arrenden är det vid de sociala sörjt för att lagstiftarens intentioner beträffande viss minirnistandard hos tillträdesskicket också skall förverkligas. Bestämmelserna i ämnet har sålunda gjorts tvingande. En förutsätt- ning för påföljdernas inträde är dock att till-trädessyn hållits. Synemännen äger be- fogenhet och skyldighet att förelägga jord- ägaren att inom viss tid bota bristerna. Tiden bestäms av synemännen, som också skall föreskriva vad som skall göras och hur mycket arbetet skall få kosta. Rättar sig jordägaren inte efter synemännens före- läggande, är arrendatorn berättigad att själv utföra arbetet och att av jordägaren få er- sättning med det av synemännen bestämda beloppet. Ersättningen skall utbetalas »i mån av arbetets utförande». Arrendatorn behöver således ej vänta till avträdessynen. Arrendatorn får också säga upp avtalet, dock inte om bristerna är ringa.

Publika arrenden

Här gäller till en början enligt 1946 års kommunala arrendelag samma regler som vid sociala arrenden. För kronans jord- bruksdomäner gäller att det åligger jord- ägaren .att tillhandahålla arrendatorn för jordbruket nödiga byggnader (13 å 1 mom. KF 22/ 6 1934). Något krav därutöver på att de nödiga byggnaderna skall äga något visst skick innehåller författningen inte. Bestämmelsen får anses gälla även för kronans s.k. skogsjordbruk. Är en jord- bruksdomän ej utrustad på föreskrivet sätt (»för jordbruket nödiga byggnader» 13 å st. 1 KF 22/6 1934) har ovan (5. 197) häv-

dats att, om undantag ej gjorts i kontraktet, arrendatorn torde kunna framtvinga bygg- nad. Tillträdesbristerna skall på vanligt sätt antecknas och vid avträdet jämföras med avträdesbristerna. Arrendatorn har emeller- tid också — med viss likhet med de sociala bestämmelserna i arrendelagen _ en möjlig- het att redan under arrendetiden få ersätt- ning för tillträdesbrister (17 å st. 2 KF 22/ 6 1934). Detta förutsätter dels att ar- rendatorn botar bristerna, dels att arrende- stället tidigare varit utarrenderat och att den föregående arrendatorn enligt syn be- funnits skyldig att betala ersättning för brister. Botar arrendatorn tillträdesbristen under arrendetiden, är han berättigad till ersättning 'av jordägaren så snart bristerna avhjälpts. Denna ersättningsrätt finns dock inte, om arrendestället tidigare ej var-it ut— arrenderat eller om jordägaren under någon tid mellan två arrenden tagit arrendestället under eget bruk.4 Den här omnämnda

' Ersättningsråtten omfattar enligt ordalydelsen »brister i byggnad, hägnad m. m.» Det är dock knappast troligt att uttrycket avser att begränsa ersättningen till vissa slag av synebrister; jfr SOU 1933:32 s. 96. 17 5 st. 2 KF 22/6 1934 lider av bristande följdriktighet icke blott såtillvida att den gör arrendatorns ersättningsrätt beroende av om arrendestället tidigare varit utarrenderat utan också därigenom att ersättningsrätten blirberoende av i vilket skick arrendestället befann sig när den föregående arrendatorn tillträdde. Ersättningsrätten maximeras nämligen till »det ersättningsbelopp för brister — — — som avträdaren enligt syn kan kännas skyldig utgiva». Innebörden framgår av ett exempel.

Arrendatorn A tillträder arrendet 1925. Bris- tema är 25 000 kronor. Han avträder 1945. Bristerna har då minskat till 15 000 kronor. Vid A:s avträde har han således enligt 10 å st. 1 p. 2 arrendelagen ett tillgodohavande hos jordägaren på 10 000 kronor. Arrendatorn B tillträder arren- det 1945 med samma bristsumma som A:s av- trädesbrist, som var 15 000 kronor. B avhjälper i början av arrendeperioden dessa brister. Ersätt— ning härför erhåller han emellertid ej förrän vid avträdet 1965, eftersom jordägaren inte hade något tillgodohavande hos A när denne slutade 1945. Hade 1925 års brist i stället varit 15 000 kronor och 1945 års brist 25 000 kronor, hade jordägarens krav på A är 1945 utgjort 10000 kronor. Om B omedelbart botat de 1945 konstaterade bristerna (25 000 kronor) hade han dock av jordägaren icke erhållit mer än 10 000 kronor. Resten torde B icke kunna erhålla förrän i samband med avträdet 1965.

De från arrendatorns synpunkt otillfredsstäl- lande konsekvenserna av detta system blir än mera Forts. s. 274.

särskilda ersättningsrätten för avhjälpta till- trädesbrister finns inte vid kronans skogs- jordbruk (40 5 st. 3 KF 22/6 1934).

Vid universitetsarrende gäller samma rätt till ersätt-ning för arrendatorn som vid sta- tens jordbruksdomäner (13 & st. 2 KS 15/11 1945). De anmärkningar som framförts mot bestämmelsen blir dock här mindre fram- trädande av den anledningen att jordäga- ren enligt KS 15/11 1945 i motsats till KF 22/ 6 1934 har byggnadsskyldighet un- der arrendetiden (11 5 st. 1 KS 15/11 1945, jfr ovan 5. 198).

För de arrenden för vilka den ecklesiasti— ka boställsordningen gäller är (på grund av hänvisningen i 26 5 st. 1 boställsord- ningen till 59 och 60 åå AL) samma be- stämmelser tillämpliga som då motsvarande situation inträffar vid ett socialt arrende.

För de bebyggda jordbruksarrenden som lyder under 1945 års ecklesiastika arrende- stadga gäller, att de skall vara försedda med »för jordbruket nödiga åbyggnader av fullt brukbar beskaffenhet i fullgott stånd» (14 5 mom. 2 st. 1). Liksom vid universi- tetsarrenden åligger det jordägaren att till- se att vid tillträdet alla brister som »icke kan hänföras till reparation i egentlig me- ning (normalt underhåll)» blir avhjälpta. Trots kravet på »fullgott stånd» vid till- trädet ålägger författningen varken jord- ägaren eller arrendatorn att i samband med tillträdet avhjälpa de brister som »hänföras till reparation i egentlig mening». I stället förfar man så att, sedan tillträdesbristen konstaterats, bristbeloppet utbetalas till ar- rendatorn (14 ä 3 mom. st. 2). Man av- vaktar således inte att bristerna först botas.

Forts. fr. s. 273 framträdande om en penningvärdesförsämring in- träffar under A:s arrendetid. Tanken bakom be- stämmelsen har sannolikt varit den att domän- styrelsen, när den skall gottgöra arrendatorn för avhjälpta brister, ej skall behöva tillgripa andra pengar än dem som styrelsen redan mottagit av den tidigare arrendatorn. Domänstyrelsen gör emellertid inte därigenom någon reell vinst, efter- som ersättning för avhjälpta tillträdesbrister ändå måste utbetalas vid arrendatorns avträde och arren- datorn är skyldig att under hela arrendetiden hålla arrendestället i bristfritt skick (17 5 st. 1 KF 22/6 1934).

Arrendatorn erhåller på detta sätt pengar, varmed han kan ombesörja reparationerna. I och med att bristbeloppet utbetalats till arrendatorn anses arrendestället »såvitt på stiftsnämnden ankom-mer hava jämlikt ar— rendekontraktet tillhandahållits arrendatorn i fullgott stånd» (14 5 2 mom. st. 1 p. 2). Den reella innebörden torde eljest i allmän- het vara densamma som för universitets- arrenden. Vad som här sagts om arrenden under ecklesiastika arrendestadgan gäller också vid utarrendering av »Lunds dom- kyrkas hemman och lägenheter samt av andra kyrkors hemman och lägenheter i Skåne, Halland och Blekinge» .5

Skicket under arrendetiden Jorden När det gäller arrendeställets skick under arrendetiden behandlar författningarna ej arrendeställets olika delar, såsom jord, hus och »övriga tillhörigheter», genomgående på samma sätt. Vad till en början beträf- far jorden gäller vid alla här berörda typer av jordbruksarrende att den under hela ar- rendetiden skall väl hävdas. Ansvaret där- för åvilar arrendatorn (10 5 st. 1 AL).6 Det är givet att man härvid måste taga hänsyn till att det kan ta åtskillig tid innan en jord som vid tillträdet är starkt vanhävdad bring- as i full hävd. I princip skall dock jorden under hela arrendetiden och oberoende av tillträdesskicket av arrendatorn hållas brist- fri. Är hävden bristfällig vid tillträdet före- ligger således här ett direkt åläggande för arrendatorn att förbättra arrendestället. Be- stämmelsen är ej tvingande. Det torde dock

5 KC 6/5 1949 ang. provisoriska bestämmelser för utarrendering av vissa kyrkofastigheter i Skåne, Halland och Blekinge (nr 206). * Skyldigheten att väl hävda jorden har i några av de publika författningarna erhållit en närmare precisering. Enligt KF 22/6 1934 skall sålunda arrendatorn av en jordbruksdomän (men ej en skogsjordbruksarrendator) »väl hävda och i god Växtkraft hålla egendomens åker och äng» (17 & st. 1 p. 1; jfr 40 5 st. 1 p. 1). Detsamma gäller enligt KS 29/6 1945 (14 få 5 mom. st. 1 p. 2) och KS 15/11 1945. Den sistnämnda jämställer ut- tryckligen åker, äng och kultiverad betesmark (13 5 st. lp. 1). Boställsordningen föreskriver att arrendatorn skall »väl hävda och igod Växtkraft hålla boställets åker och äng jämte därtill hörande anstalter» (22 5 st. 1 p. 1).

vara ovanligt att den avtalas bort.

Om arrendestället under arrendetiden inte motsvarar författningarnas krav på visst skick kan ansvaret drabba såväl jordägaren som arrendatorn. Försnmmelser som hänför sig till jorden och dess hävd drabbar dock endast arrendatorn. Här är reglerna i sak lika vid alla typer av arrenden. Fullgör ej arrendatorn vad han enligt lagen är skyldig att göra, kan arrenderätten förverkas, vilket ger jordägaren rätt att uppsäga avtalet. För- verkande inträffar t. ex. om arrendatorn gör sig skyldig till »va-nvård» av arrende- stället (36 5 st. 1 p. 2; jfr st. 2 AL). På- följden kan inträffa även om arrendestället ej undergått någon försämring. Detta följer av arrendatorns skyldighet att »väl hävda» även en jord som redan vid tillträdet är vanvårdad. Arrendatorns underlåtenhet att förbättra arrendestället kan således leda till förverkande. För detta såväl som andra i 36 % arrendelagen omnämnda förverkande- skäl gäller dock att försummelser av ringa betydenhet inte medför förverkande. Jfr 3 5 uppsiktslagen.

Arrendestället i övrigt Vanliga arrenden. När det gäller kravet på visst skick under arrendetiden hos de delar av arrendestället som ej räknas till »jorden», är olikheterna betydande för skilda typer av arrende. För vanliga jordbruksarrenden fö- reskriver lagen att tillträdesskicket skall bi- behållas under arrendetiden. »Byggnader och övriga fastighetens tillhörigheter» skall som det ibland brukar uttryckas hållas »vid like». Ansvaret åvilar i princip arrendatorn. Lagen ålägger därför arrendatorn att »vårda och underhålla» dessa delar av arrendestäl- let (10 & st. 1 AL).7 Reglerna är ej tving— ande.

Emellertid förefaller det som om det ej alltid är tillräckligt att arrendatorn håller arrendestället vid like (här bortsett från jorden, som nyss behandlats). Enligt för- verkandebestämmelserna får arrendatorn nämligen inte vanvårda arrendestället (36 & st. 1 p. 2). Detta kan ge anledning till frågan huruvida arrendatorn är försvarad med att lämna hus, som redan vid tillträdet var

förfallna, utan fortsatt underhåll. Eller är arrendatorn också skyldig att avhjälpa van- vård, som han endast övertagit? Även om det är uppenbart att vad som här kan åligga arrendatorn inte är en så omfattande för- bättringsskyldighet som finns i fråga om jorden, är lagen på denna punkt ej helt tydlig. Spörsmålet behandlas närmare vid 36 5 nedan.

Emellertid är jordägaren inte ens vid de vanliga arrendena befriad från allt an- svar för byggnadernas skick under arrende- tiden. Jordägarens skyldigheter hänför sig emellertid till typiska undantagssituationer. Bortses från det självklara förhållandet att jordägaren är ansvarig för skicket i den mån han lovat att uppföra ett hus eller eljest försätta arrendestället i visst skick (14 & st. 1 o. 2), har jordägaren ett visst ansvar för skicket dels efter eldsvåda eller annan liknande händelse, dels i fråga om arbetarbostad. I båda fallen inträder jord- ägarens ansvar endast om skicket blivit så dåligt att bristerna kan botas endast ge- nom nybyggnad eller ombyggnad (14 & st. 3 och 15 &; redogörelsen för lagrummen är summarisk). Bestämmelsen om byggnads- skyldighet beträffande arbetarbostad är tvingande. Så är däremot ej fallet med byggnadsskyldigheten efter eldsvåda och liknande (15 å). Om bestämmelsen undan- tages, kan sålunda arrendatorn ej kräva att jordägaren skall återuppföra exv. en nedbrunnen arrendatorsbostad. Har något undantag ej gjorts, kan det å andra sidan medföra att jordägaren blir skyldig att byg- ga även pvå ett arrendeställe som inom kort skall läggas ned; här finns ingen dispens- möjlighet.

Lagen befattar sig eljest ej med frågan om byggnadernas och »tillhörigheternas» skick vid vanligt jord-bruksarrende. Detta innebär bl.a. 'att ingendera parten av la- gen utanför de nyss omnämnda undan- tagssituationerna ålagts att företaga ny- byggnad eller ombyggnad. Konsekvensen härav skall ytterligare belysas i det följande.

Uppfyller jordägaren ej ett löfte om att

7 Jfr 24 & HL: »Hyresgästen skall under hyres- tiden väl värda lägenheten med vad därtill hör.»

uppföra ett hus eller att försätta arrende- stället i visst skick (kan även avse jorden), kan arrendatorn välja mellan att säga upp avtalet eller att själv utföra arbetet på jord- ägarens bekostnad. Uppsägningen får arren- datorn dock ej tillgripa om bristen är av ringa betydelse. En förutsättning för att arrendatorn därvid skall kunna få ersätt- ning av jordägaren för arbete som arren- datorn u-tfört är att syn hållits och en be- räknad kostnad därvid bestämts. Ersätt- ningen till arrendatorn skall utgå med det belopp som synemännen bestämt och ut- betalas »i mån av arbetets utförande» (14 5 st. 1 och 2 AL). Arrendatorn har också rätt till nedsättning i arrendet och till skade- stånd. Samma påföljder drabbar jordäga- ren, om han försummar sina skyldigheter i vådeldsfallet (15 &) eller beträffande ar- betarbostad (14 & st. 3). — Den påföljd som under arrendetiden kan drabba en arrenda- tor som åsidosätter sina skyldigheter be- träffande .arrendeställets skick är förverkan- de och uppsägning (36, 37, 39 55).

Vid sociala arrenden uppställer lagen sär- skilda krav endast i fråga om byggnader. som är »nödiga för jordbruket». (La-gens krav i fråga om »jordem har behandlats tidigare under denna rubrik.) För >>tillhörig- heter» som ej är byggnader, t.ex. vägar, broar, hägnader, brunnar, diken (öppna såväl som täckta), gäller samma regler som vid vanliga arrenden. Dessa fastighetsdelar skall således endast hållas »vid like». An— svaret åvilar arrendatorn utan någon be— gränsning. De nödiga byggnaderna på ett socialt arrendeställe skall däremot under arrendetiden i likhet med jorden — efter ordalagen hållas i bristfritt skick (60, 61 åå). Ingår i ett socialt arrende en byggnad som ej kan anses nödvändig gäller om den det- samma som om »nödig byggnad» (62 å). Medan 60 och 61 55 innefattar mot jord- ägaren tvingande regler, är 62 & ej tvingan— de mot någon av parterna (65 5 st. 2). Ansvaret för byggnadernas bristfria skick har lagen delat mellan arrendeparterna. För brister som uppkommit genom arrenda- torns vållande skall han ensam svar-a. Där-

med torde avses brister som uppkommit genom uppsåtlig skadegörelse, försummelse eller vårdslöshet. Däremot omfattar denna hans ansvarighet ej brister eller skador som uppkommit på annat sätt, t.ex. genom olyckshändelse eller normal förslitning. Är bristen eller skadan sådan att den kräver nybyggnad, ombyggnad eller större repa- ration, och har arrendatorn ej vari-t vål- lande, är jordägaren ansvarig för botandet (60 & st. 2). Är bristen eller skadan däremot av den beskaffenhet att den kan avhjälpas med mindre reparation ligger ansvaret på arrendatorn (61 5 st. 1). Lagen innehåller i 59 & första stycket en närmare bestäm- ning av vad som shall anses som mindre reparation. Därmed avses »avhjälpande av smärre brister å golv, vägg- och takbekläd- nad, fönster, dörrar, trappor, eldstäder, murar och fast inredning ävensom andra åtgärder, vilka äro att anse som tillfällig lagning» (kurs. här).

Skyldigheten att avhjälpa brister, ev. ge- nom nybyggnad, är, om särskild dispens ej utverkats, inte beroende av om den är lönsam. Den omständigheten att arrende- stället i framtiden skall upphöra som själv- ständig brukningsenhet eller att en nybygg- nad från företagsekonomisk synpunkt ej är försvarlig befriar således inte den bygg- nadsskyldige från att fullgöra vad lagen föreskriver.

I fråga om den »sociale» jordägarens ansvar för de nödiga byggnaderna består en skillnad mellan hans skyldigheter vid tillträdet och under arrendetiden. Vid till- trädet skall nämligen jordägaren avlämna bostadshus i skick enligt hälsovårdsstad- gan. Under arrendetiden behöver jordägaren däremot inte bota smärre brister på vare sig bostadshus eller andra nödiga hus. — Av den nyss lämnade redogörelsen framgår vidare att, om jordägaren vid tillträdet i enlighet med lagen avlämnar de nödiga ekonomibyggnaderna med »smär- re brister», det ankomme-r på arrendatorn att avhjälpa dem. För honom är det så- ledes inte som i fråga om byggnader vid ett vanligt arrende tillräckligt att han håller husen vid like; han är enligt en orda-

grann tolkning av Lagtexten skyldig att för- bättra husen enligt samma grunder som gäller för jord som är vanhävdad vid till- trädet. Det synes således ej vara tillräckligt att bristerna är avhjälpta vid avträdet. Det kan å andra sidan inte heller krävas att avhjälpandet skall ske omedelbart.8

Den sociala arrendatorns skyldighet att avhjälpa mindre brister på de nödiga husen, vilken till synes även innefattar skyldighet att lämna arrendestället i bättre skick än han mottog det, leder sitt ursprung från 1909 års norrländska arrendelag. Den åla- de jordägaren att vid arrendatorn-s tillträde avlämna nödiga byggnader i bristfritt skick (8 &, som dessutom föreskrev att arrende- stället i övrigt skulle befinna sig i »ett efter ortens sed behörigt skick»). För tiden efter tillträdet var ansvaret ordnat på samma sätt som vid sociala arrenden enligt nu gällan- de lag. I den sociala arrendelagstiftning som infördes år 1927 föreskrevs att för arrenden under bolag, ekonomiska före— ningar och »skogsspekulanter» arrendestäl- let vid tillträdet skulle vara försett med nödiga byggnader i sådant skick att därå ej erfordrades ombyggnad eller »annan än mindre reparation» (48 & st. 1). Mindre reparation definierades här såväl som i 1909 års norrlandslag på samma sätt som i 59 & första stycket andra punkten gällande arrendelag. Ansvaret för tillträdesskicket åvilade jordägaren. Ansvaret för skicket under arrendetiden var fördelat mellan jord- ägaren och arrendatorn enligt samma grun- der som i de nu gällande 60 å andra stycket och 61 & arrendelagen (49 och 50 åå). Här har man alltså att se ursprunget till den gällande lagens krav på arrendatorn att förbättra tillträdesskicket för de nödiga hu— sen. Bakgrunden till 1927 års lagändring torde vara följande.

T arpkommissionen föreslog i sitt betänk- ande år 1911 i-analogi med 1909 års norr- landsla-g att — vissa närmare angivna torp vid tillträdet skulle vara försedda med nödiga byggnader i brukbart skick. Ansva- ret för tillträdesskicket åvilade jordägaren. Under arrendetiden skulle ansvaret delas. Jordägaren ansvarade för större reparatio-

ner som elrfordnades för att husen skulle bibehållas i brukbart skick. I övrigt skulle arrendatorn ansvara för att skicket inte försämrades. De föreslagna reglerna skulle ej vara tvingande. Ett likartat system föreslogs av jordkommissionen (SOU 1923: 40) 'i dess förslag .till social arrendelag. Vid tillträdet skulle arrendestället vara förse-tt med nödiga byggnader i ett efter ortens förhållande behörigt skick. Ansvaret åvilade jordägaren. Under arrendetiden skulle detta skick bibehållas. Därvid hade jordägaren att svara för ombyggnad av nödigt hus. Arrendatorn svarade i övrigt för att till- trädesskicket inte försämrades. Bestämmel- serna skulle vara tvingande. Jordkommis- sionen var inte enig. Bl.a. föreslog ord- föranden Lindhagen att arrendatorn i en- lighet med den norrländska arrendelagen ej skulle behöva svara för annat än mindre reparationer. Intet av dessa förslag inne- fattade som synes någon skyldighet för arrendatorn att förbättra arrendestället. Jordsakkunniga (SOU 1926:8) föreslog en lösning av byggnads- och underhålls- frågorna som var gemensam för alla slag av jordbruksarrenden. Bestämmelserna skul— le dock vara tvingande endast vid sociala arrenden under bolag, ekonomiska förening— ar och >>skogsspek—ulanter». Den gällande lagens system torde kun-na återföras till följ-ande iav jordsakkunniga föreslagna re- gel: »Jordägaren åligge att vid tillträdet tillhandahålla arrendatorn för jordbrukets bedrivande nödiga byggnader i ett efter ortens sed behörigt skick; dock tillkomme arrendatorn att själv ombesörja erforderliga mindre reparationer såsom avhjälpande av smärre brister å golv etc. . . .» (10 å). For- muleringen kan synas ge vid handen att i den mån mindre reparationer erfordrades för att försätta arrendestället i behörigt skick, arrendatorn hade skyldighet att inom denna ram förbättra arrendestället. Det synes dock .av förs-lagets 12 & framgå att denna tolkning inte var avsedd. I denna paragraf angavs arrendatorns ansvar för

8 Jfr vad ovan sagts om skyldigheten att av- hjälpa håvdebn'ster samt vad nedan sågs angående påföljderna.

arrendestället med samma ordalag som an- vändes i 10 g första stycket första punkten gällande arrendelag. Tanken har tydligen varit den att, sedan jordägaren vrid arren- datorns tillträde försatt arrendestället i be— hörigt skick, arrendatorn skulle vara an- svarig för att detta skick inte försämrades. Dock skulle arrendatorn ej vara skyldig att utföra andra än mindre reparationer. Vem som under arrendetiden skulle svara för övriga reparationer och erforderliga nybygg- nader uttalar sig förslaget inte om. 1927 års lagändring bygger på jordsakkunnigas förslag. I de sociala bestämmelserna för bolag, ekonomiska föreningar och »skogs- spekulanter» upptog man sålunda försla- gets regel att arrendatorn skulle avhjälpa sådana brister som föranledde mindre re- parationer (50 5). Vidare kompletterade man förslaget med föreskrift att jordägaren under arrendetiden skulle svara för ny- byggnad, ombyggnad och andra än mindre reparationer (49 & st. 2). För arrendeställets övriga tillhörigheter skulle arrendatorn sva- ra så att de ej försämrades.

Inget av de förslag som föregått 1927 års lagändring torde ha avsett att ålägga arren- datorn skyldighet att förbättra byggnader- nas tillträdesskick. Någon dylik avsikt kan ej heller spåras i motiven till 1927 års ar- rendereform. Den slutliga lagtexten kan dock vid en ordagrann tolkning ges den in- nebörden att sådan skyldighet åvilar arren- datorn. Det år 1927 införda systemet upp- togs sedan i 1943 års sociala alltjämt gällan- de arrendelagstiftning. 1936 års arrendeut- redning uttalade att någon saklig skillnad ej syntes bestå mellan det ansvar för arrende- ställets skick under arrendetiden som åvila- de arrendatorn enligt å ena sidan den norr- ländska arrendelagen (9, 13 åå) och å andra sidan nyttjanderättslagen i 1927 års ver- sion (50 &; SOU 1938: 38 s. 264). Med tanke på att jordägarens ansvar för till- trädesskicket var strängare enligt 1909 års lag än enligt 1927 års reform, har detta emellertid inneburit en faktisk skillnad ock- så för arrendatorernas del.

Även om arrendelagsutredningen inte kan uttala sig om vad som här är gäll-ande rätt

torde dock sammantattningsvis kunna kon- stateras, att lagtextens krav på arrendatorn att förbättra de nödiga byggnadernas till- trädesskick ej äger täckning i förarbetena.

Till försvar för en bokstavstolkning av 61 & arrendelagen brukar ej sällan åberopas att systemet i arrendelagens sociala bestäm- melser för att fungera kräver att arrenda- torn städse håller arrendestället i bristfritt skick. Försummar arrendatorn att bota en mindre brist, t. ex. 'att ersätta en trasig te— gelpanna med en ny, blir resultatet lätt att av en mindre brist blir en stor, för vilken jordägaren enligt 60 5 har att svara. Ar- rendatorn skulle således _ enligt denna upp- fattning genom att ej omedelbart bota alla mindre brister övervältra sin del av underhållsskyldigheten på jordägaren. Re— sonemanget torde inte vara riktigt. Upp- kommer till följd av arrendatorns försum— melse behov av exv. stor reparation, blir nämligen arrendatorn under alla förhållan- den ansvarig därför (60 5 st. 2 p. 1).

Underlåter jordägaren vid ett socialt ar- rende att fullgöra den byggnads- eller un— derhållsskyldighet som åligger honom un— der arrendetiden, drabbas han i princip av samma påföljder som när byggnaderna vid arrendatorns tillträde inte motsvarar lagens skick. Arrendatorn äger att för sådant än- damål påkalla särskild syn (60 5 st. 2). För en försumlig arrendator är påföljden även här förverkande och uppsägning.

Publika arrenden. 1946 års kommunala arrendelag överensstämmer med vad som gäller för sociala arrenden enligt arrende- lagen. För övriga olika typer av publika arrenden är utmärkande att författningar- na i allmänhet kräver .att arrendestället un- der hel-a arrendetiden skall vara i bristfritt skick. Eljest reglerar de publika arrende- författningarna knappast ansvaret för skic- ket under arrendetiden enligt ett fullt en- hetligt system, även om grunden kan sägas vara gemensam. Enligt samtliga de författ- ningar som här undersökts gäller således arrendelagens huvudregel att arrendatorn ansvarar för att arrendestället vid avträdet ej är sämre än vid tillträdet.

Vid kronans jordbruksdomäner skall xar- rendatorn i kontraktet åläggas att »städse i fullgott stånd underhålla» arrendestället (17 5 st. 1 p. 1 KF 22/6 1934; 14 5 st. 3 AL skall dock gälla). Detta torde innebära att, i den mån kontraktet avfattats enligt författningsrummet, en arrendator av kro- nans jordbruksdomän är (ansvarig ej blott för att .av—trädesskicket inte är sämre än till- trädesskicket utan också för att arrendestäl- let under hela arrendetiden fram till avträ— det hålls i bristfritt skick. Om brist finns vid tillträdet, vilket författningen trots kravet på jordägaren att tillhandahålla nödiga byggnader räknar med kan inträffa, före- ligger således en skyldighet för arrendatorn att snarast möjligt förbättra (17 5 st. 2). Enligt ordalagen föreligger en begränsning i arrendatorns ansvar i så måtto att han endast behöver »underhålla» men ej t.ex. bygga ny-tt. Någon byggnadsskyldighet för jordägaren under arrendetiden utöver 14 & tredje stycket och 15 5 första stycket arrendelagen — kan ej anses föreligga. För- fattningens krav att arrendestället alltid skall vara bristfritt kan ses som en kon— traktsbestämmelse, vilken i och för sig ej är oförenlig med arrendelagen; jfr dock rättsfallet NJA 1948 s. 138.

Påföljderna av försummelse blir då också desamma som vid jordbruksarrende i all- mänhet. Genom att kravet på viss standard dock är högre, blir arrendatorns ansvar i praktiken här mera betungande än eljest. Det större ansvar som åvilar domänarrenda- torn liksom flertalet övriga publika arrenda- torer kompenseras i allmänhet av att de har längre arren—deperioder och lägre arrende- avgifter.

Vid kronans skogsjordbruk är föreskri- vet att jordägaren skall utföra större repa— rationer och arrendatorn mindre. Arren- datorns skyldigheter är utformade i nära anslutning till 61 's” arrendelagen, och vad som ovan sagts om detta lagrum torde gälla även här. Arrendatorn torde således inte vara skyldig att städse hålla arrende- stället i bristfritt skick, jfr 40 & tredje styc— ket KF 22/ 6 1934. Någon skyldighet för jordägaren att i likhet med exv. 60 5

andra stycket arrendelagen förnya bygg- nadsbeståndet på skogsjordbruket finns ej.

KS 15/11 1945 om universitetsarrenden utgår uppenbarligen också från att arrende- stället i dess helhet alltid skall befinna sig i bristfritt skick. Ansvaret därför fördelar författningen dock mellan parterna. Det primära ansvaret lägges på arrendatorn (13 5 st. 1 p. 1). Jordägaren svarar dock för nybyggnad och ombyggnad, som ej föran- leds av försummelse av arrendatorn (11 & st. 2 och 13 5 st. 1 p. 2). I KS 15/11 1945 finns ej någon motsvarighet till be- stämmelserna i KF 22/ 6 1934 att arren- datorns skyldigheter sklall inskrivas i kon- traktet. Eftersom 1945 års författning ej är av civilLags natur, får föreskriften om fullgott skick giltighet i förhållandet mel- lan jordägare och arrendator endast om den intagits i kontraktet eller detta eljest hän- visar till författningen. Itakttages ej författ- ningens föreskrifter om visst skick inträder samma påföljder som vid arrende i all- mänhet, men vid ett universitetsarrende kan påföljden drabba jordägaren även i andra fall än i de speciella undantagssituationerna (jordägarens utfästelse att bygga, arbetar- bostad, vådeld etc.). Till följd av jordäga- rens principiella byggnadsskyldighet även under arrendetiden — torde arrendatorn kunna påfordra arbetets utförande, såvida ej jordägaren i kontraktet friskrivit sig (11 % st. 2 o. 3 KF 15/11 1945). Arren— datorn torde även äga rätt till uppsägning, om ej bristen är ringa, samt skadestånd. Däremot torde arrendatorn inte äga rätt att i ett sådant fall själv bygga på jordägarens bekostnad.

Den största gruppen inom de publika arrendena utgöres av de ecklesiastika löne- boställena. För dem ges regler i ecklesiastika boställsordningen. Som tidigare framhållits (s. 201) kan det i fråga om en del av be- stämmelserna vara svårt att uttala sig vil— ken civilrättslig verkan de har för rätts- förhållandet mellan jordägare och arrenda— tor. Boställsordningen föreskriver t. ex. att det »åligger pastoratet att vid behov om— bygga eller nybygga löneboställes laga hus, så Ock att ansvara för deras underhåll

ävensom för att boställes åker och, äng jämte därtill hörande anstalter städse hållas i fullgott stånd» (23 & st. 1). Bestämmel- sen torde ej äga någon omedelbar bety- delse för rättsför-hållandet mellan jordäga- ren och arrendatorn. Detta regleras, vad beträffar arrendeställets skick under arren- detiden och ansvaret därför, i stället av 26 & först-a stycket och 28 &. Lagrummen hänvisar till eller återger motsvarande stad- ganden för sociala arrenden enligt arren— delagen. Dock göres — i 28 å — två be- tydelsefulla avvikelser från arrendelagens sociala bestämmelser. Lagrummen har föl- jande lydelse.

26 5. 1. I fråga om upplåtelse av lönebo- ställe på arrende till brukande skola, i den mån ej annat i boställsordningen föreskrives, gälla stadgandena i 2 kap. 58—60 ss lagen om nyttjanderätt till fast egendom och i övrigt vad i allmän lag stadgas till reglerande av jordägares och nyttjanderättshavares rättighe- ter och skyldigheter, även om sådant stadgande eljest skulle kunnat genom avtal sättas ur tillämpning.

28 s. Arrendator vare skyldig att avhjälpa sådana brister å löneboställets laga hus, som föranleda blott mindre reparation, så ock att i fullgott stånd underhålla löneboställets övri- ga anläggningar och tillhörigheter, så att icke något därav under arrendetiden försämras, ävensom att väl hävda och i god Växtkraft hål- la boställets åker och äng jämte därtill höran- de anstalter. Arrendatorn må även tillförbindas att svara för annan än mindre reparation.

Med mindre reparation förstås avhjälpande av smärre brister å golv, vägg- och takbekläd- nad, fönster, dörrar, trappor, eldstäder, mu- rar och fast inredning ävensom andra åtgär- der, vilka äro att anse såsom tillfällig lagning.

Arrendatorns skyldigheter i de i denna pa— ragraf omförmälda hänseenden skola angivas i arrendekontraktet.

Vid utarrendering av ecklesiastiskt löne- boställe kan alltså parterna med giltig ver- kan avtala att arrendatorn skall svara för inte blott mindre utan även större repa- rationer (28 5 st. 1 p. 2). — Oavsett om arrendatorn har det »stora» eller det »lilla» underhållet, skall han ej blott avhjälpa så— dana brister å de laga husen som föran- leder mindre (ev. »större») reparation utan även »i fullgott stånd underhålla» löne- bostället i övrigt. En jämförelse med mot-

svara-nde stadgande i arrendelagen (61 å) och vad därom sagts ovan (5. 276) ger vid handen att arrendatorn enligt lagens ordalydelse vid såväl socialt arrende som löneboställsarrende kan åläggas inte blott att förbättra arrendestället utan även att under arrendetiden hålla det i bristfritt skick. Medan det vid socialt arrende är tveksamt om lagen skall anses ha denna för arrendatorn stränga innebörd, kan det med större fog hävdas att sådan skyl- dighet (»i fullgott stånd underhålla») åvilar boställsarrendxatorn.9 1 den mån tillträdes- bristen hänför sig till de »laga husen» får dock arrendatorns skyldighet att förbättra anses vara begränsad till mindre reparation om han har det »lilla» underhållet, och större reparation om han har det »stora» underhållet.

Av det nyss återgivna stadgandet i 28 & tredje stycket boställsordningen framgår att arrendatorns skyldigheter skall inskrivas i kontraktet. Då liknande uttryckssätt före- kommit i exv. KF 22/6 1934 (17 & st. 1) har ovan hävdats (s. 195) att underlåtelse att inskriva villkoret i kontraktet medför att special-författningen inte gäller. Sist- nämnda resonemang torde dock ej äga sam- ma tillämpning på exv. 28 å boställsord- ningen, eftersom författningen i denna del i princip får anses vara jämställd med 'all- rnän civillag. Skyldigheten att anteckna an- givna villkor .i kontraktet får därför be- traktas som en ordningsföreskritft.10 Givet är dock att arrendatorn aldrig är skyldig att svara för det »stora» underhållet i and- ra fall än då kontraktet så föreskriver.

Vid arrende under ecklesiastika boställs- ordningen gäller i princip samma påföljds- regler för båda arrendeparterna som vid ett arrende under arrendelagens sociala be- stämmelser. Observeras bör dock — som anmärkts ovan 5. 280 — att arrendatorns ansvar torde — i likhet med flertalet övriga här behandlade typer av publika arrenden vara mera omfattande än vad som åligger

” Överensstämmande i sist berörda fråga: Prawitz, Ecklesiastik boställsordning, 1944, s. 89.

” Överensstämmande: Prawitz, a.a. s. 88. Vissa delar av 28 å härrör emellertid från 1950 års änd- ringar; se om dessa ovan 5. 201.

en social arrendator i allmänhet, i det att arrendestället under hela arrendetiden skall befinna sig i bristfritt skick. Men även jord- ägaren behandlas strängare i så måtto att för honom inte finns någon motsvarighet till arrendelagens rätt till dispens.

Ecklesiastika arrendestadgan föreskriver att arrendeställets byggnader städse skall vara i fullgott skick. Även här är vansvaret delat. Arrendatorn svarar som alltid för skador som han vållat. I övrigt har jord- ägaren att svara för »ny-, till- eller om- byggnad eller ändrings- eller förbättrings- arbete, som är med dylikt byggnadsarbete jämställt och icke kan hänföras till repa- ration i egentlig mening (normalt under- håll)», (14 ä 4 mom. st. 1 jämfört med 14 ä 2 mom. st. 1 p. 1). Vad arrendatorn har att svara för är således det »normala underhållet» (14 ä 5 mom. st. 1 p. 1). Särskilda regler gäller om en behövlig bygg- nad drabbas av vådeld e. d. För att bestäm- melserna skall få civilrättslig giltighet mot arrendatorn, är det liksom vid universi- tetsarrenden nödvändigt att de framgår av arrendekontraktet. För de arrenden som direkt eller indirekt lyder under arrende- stadgan gäller — trots vissa olikheter i de- taljerna i fråga om vardera partens skyl- digheter vid försummelse beträffande ar- rendeställets skick i princip samma påfölj- der för parterna som enligt KS 15/11 1945 om universitetsarrende (14 ä 4 mom. KS 29/ 6 1945).

A vträdesskicket

Medan påföljder i anledning av författ- ningarnas krav på arrendeställets skick mindre ofta aktualiseras under den löpande arrendetiden, är det däremot regel att så sker vid avträdet. Då gäller dels vissa regler som är gemensamma för alla typer av jord- bruksarrende, dels speciella bestämmelser av kompletterande natur för de olika ar- rendekategorierna.

Generellt gäller att försummelser be- träffande enstlaka hus eller andra delar av arrendestället inte beaktas för sig. I stället sker en jämförelse mellan arrendeställets

skick i dess helhet vid tillträdet och av- trädet. Är tax/trädesskicket sämre än till- trädesskicket är huvudregeln vid alla slag av jordbruksarrenden att arrendatorn blir ersättningsskyldig till jordägaren för för- s—ämringen. Är däremot till följd av ar- rendatorns åtgöranden tavuträdesskicket bättre än tillträdesskicket, blir i stället jord- ägaren ersättningsskyldig till arrendatorn. Arrendatorns rätt till ersättning för förbätt- ringar är dock begränsad i två avseenden. I första hand utgår ersättning ej med högre belopp än som motsvarar tillträdesbrister- na-s summa (10 & st. 1 p. 2 AL). Därutöver kan arrendatorn få ersättning för vissa i lagen särskilt uppräknade förbättringsarbe- ten, t. ex. täckdikning. För den sistnämnda kategorin används här beteckningen fri- stående förbättringar (se 17 och 18 åå AL). Den gällande lagen behandlar de fristående förbättringarna enligt något andra regler än de förbättringar som hänför sig till av- hjälpta tillträdesbrister. Eftersom den sist- nämnda gruppen till sin natur står under- hållsreglernta nära, synes det vara motiverat att också i framtiden hålla dessa båda grupper av förbättringsarbeten och deras olika regelsystem isär. De fristående för- bättringarna behandlas därför ej här utan i samband med 17 &.

Jämförelsen mellan tillträdesskicket och avträdesskicket förutsätter en norm för skickets fastställande som kan tillämpas vid olika tider. Den norm som man sedan äldsta tider använt är att man med utgångspunkt från ett tänkt bristfritt normalskick för det aktuella arrendestället vid tillträdet och av- trädet i pengar värderar, inte arrendestället som sådant, utan vad det skulle kosta att bota förekommande brister. Summan av alla bristbelopp vid tillträdet jämförs med motsvarande summa vid avträdet. Jämfö- relsen blir avgörande för parternas slutliga uppgörelse. Parterna har i regel full frihet att på vilket sätt som helst träffa avtal om arrendeställets skick. Det är sålunda giltigt att hänskjuta frågan till skiljemän. Men finns inget avtal gäller alltjämt den gamla metoden att bristerna fastställs ge- nom syn. Den handling som upprättas i an-

ledning av synen utgör bevis om arrendestäl- lets skick. Synen kan efter klander ändras av domstol (eller skiljemän) men sker ej klander vinner synen laga kraft, vilket inne— bär att annan bevisning om skicket inte medges. Synens ställning och förfarandet vid syn behandlas närmare på s. 316 nedan.

När en arrendator avträder är det regel att arrendeparterna gör en avräkning i avn- ledni—ng av det avslutade rättsförhållandet. Ibland sker också avräkning i samband med att arrendatorn »får en ny arrende- period». Eftersom parternas skyldigheter ej är desamma i de skilda författningarna, blir också avräkningen beroende av vilket slag av arrende det är fråga om.

Vanliga jordbruksarrenden. Den nyss läm- nade redogörelsen bör för denna grupp kompletteras med uppgiften att lagens reg- ler är dispositiva och sålunda av parterna kan upphävas och eventuellt ersättas av andra. — Det är vidare intressant att kon— statera att den påföljd som består i jord- ägarens skyldighet att vid avträdet betala arrendatorn ersättning för avhjälpta till—trä- desbrister inte såvitt avser annat än häv- debrister — motsvaras av någon egentlig skyldighet för vare sig jordägaren eller är- rendatorn att avhjälpa dessa brister. Kon- sekvensen härav har tidigare belysts i av- snittet Tillträdesskicket; vanliga arrenden.

Det har tidigare sagts (s. 281) att huvud- regeln är att arrendatorn vid lav—trädet blir ersättningsskyldig till jordägaren för den försämring som arrendestället kan ha un- dergått under arrendetiden. Uttalandet som närmast återgår på uttryckssättet i 10 5 första stycket arrendelagen måste emeller- tid i en mera utförlig framställning i av- sevärd grad modifieras. Detta samman- hänger med lagens regler om dels bevis- ning av skicket, dels vad lagen på andra punkter säger om vardera partens ansvar för skicket.

Til-l en början kan fastslås att arrenda- torns ansvar för försämring, om annat ej är avtalat, ej omfattar exv. den värdeminsk- ning eller förslitning som skett enbart ge-

nom arrendatorns nyttjande av egendomen. Denna tolkning, som till synes strider mot ordalagen i 10 &, bygger på lagens regler för bevisning. Denna sker, om annat ej avtalats, genom syn. Därvid ska-ll »i pen— ningar uppskattas vad till botande av där- vid befunna brister erfordras» (12 & st. 4 p. 1). Detta innebär att en försämring, som är så obetydlig att den med ett normalt be- traktelsesätt ej föranleder botande, ej hel- ler skall upptagas som brist. Att inredning- en i ett hus visar spår av användning är således ej i och för sig tillräcklig grund att vid synen åsätta huset brist. Brist före- ligger först när användningen ooh slitning- en gått så långt att behov föreligger av en reparation (eller ev. större ingrepp).

Om arrendegården vid arrendatorns till- träde är i alla avseenden bristfri (vilket ej behöver innebära att den skall vara i skick som ny), uppkommer således för honom vid avträdet inte någon ersättningsskyldig- het till jordägaren enbart därför att den varit utarrenderad en viss tid och att bru- kandet avsatt synliga spår. Har däremot en brist (i nyss-nämnda mening) uppkommit eller en tillträdesbrist blivit större under arrendetiden, leder en sådan bristökning, även om den är liten, till ersättningsskyl- dighet för arrendatorn. (Här bortses från de svårigheter som ligger i att få en exakt norm för bristernas uppskattning.)

Det andra undantaget från arrendatorns principiella ansvar för försämringen följer av de regler i arrendelagen som antingen begränsar arrendatorns ansvar eller ålägger jordägaren förpliktelser exv. att bygga. Be— finns vid avträdet att ett hus är nedbrun- net eller att en arbetarbostad är i behov av ny- eller ombyggnad (och är arrenda— torn ej vållande till bristen), skall arren- datorn vid avräkningen med jordägaren ej belastas med någon kostnad för dessa bris- ters avhjälpande. Detta är nämligen sådant som lagen (14 ?; st. 3, 15 &) ålägger jord- ägaren att göra. En helt annan sak är att även sådana brister varpå nu givits exempel bör antecknas vid syn. Lagen ger inte sy- nemännen någon befogenhet 'att på eget initiativ från synen utesluta någon del av

den upplåtna egendomen. Det betonas tvärt- om att synen skall omfatta allt (12 5 st. 4). Ej heller har synemännen någon befogen- het att med rättslig verkan uttala sig om orsaken till en brist. Det är emellertid inte ovanligt att så sker och att deras uppfatt- ning därvidlag läggs till grund för avräk- ningen.

Det sagda för i sin tur med sig att av- räkningen mellan parterna inte alla gånger kan göras på det enkla sättet att avräknings- likviden bestäms till skillnaden mellan till- trädessynens och avträdessynens bristsum- mor.

Om det i allmänhet relativt lätt låter sig göra att parterna emellan klara upp så- dana fall som nyss nämnts (eldsvåda, brist- fällig arbetarbostad) beror det på att lagen för dessa fall innehåller en direkt skyldig- het för jordägaren att bygga. De bildar emellertid undantag. För det stora fler-talet fall finns i lagen — vid vanliga arrenden inte någon skyldighet för vare sig arrenda- torn eller jordägaren att bygga nytt, för- utsatt att de i övrigt uppfyllt lagens före- skrifter. Lagstiftarens principiella stånd- punkt får här sägas vara fullt klar; i allt fall beträffande byggnaderna.” Det är san- nolikt att detsamma gäller också beträf- fande de delar av arrendestället i övrigt som ej hänföres till jorden, exv. brunnar och täckdikningar. Trots att lagen sålunda otvetydigt utgår ifrån att arrendatorns an- svar är begränsat (till vård och underhåll), har den praktiska tillämpningen inte sällan inneburit att han kommit att helt eller delvis — få svara även för nybyggnadskost- nad. Situationen kan illustreras med följande exempel, som till sina huvuddrag är häm- tat från verkligheten.

Arrendet antas gälla en gård om 75 hektar. Arrendatorn tillträder 1955 och av— träder 1965. I arrendet ingår flera gamla trähus. Arrendatorsbostaden är inrymd i en stor herrgårdsbyggnad från 1700-talet och ekonomiutrymmena i en mycket stor träbyggnad från senare hälften av 1800- talet. Husen företer redan vid tillträdessy- nen betydande brister. Det anses dock ligga inom möjligheternas ram att bota dem med

reparationer. Bristerna uppskattas för bo- ningshuset till 10 000 kronor och för ladu- gården till 18 000 kronor. Vid avträdes- synen tio år senare befinns att den stora takstolskonstruktionen på boningshuset (san— nolikt på grund av sprickor och sätt-ningar) är behäftad med så stora brister att de ej kan botas annorledes än med ombyggnad av hela takstolskonst-ruktionen. Laduu-gården företer liknande brister. Här tillkommer också röta i en del av de bart liggande väggstockarna. Bristerna uppskattas för bo- stadshuset till 45 000 kronor och för ladu- gården till 100 000 kronor. För ladugården motsvarar bristbeloppet i praktiken i det närmaste kostnaden för en ny men mind- re — byggnad. Den totala bristökningen un- der arrendetiden uppgår sålunda till 117 000 kronor. Frågan bli-r nu: Hur bör detta be- lopp behandlas vid avräkningen?

Så länge det endast är fråga om brister som ligger inom ramen för vård och under- håll torde ansvaret för bristerna ligga på arrendatorn, även om han kan visa att han vår-dat och underhållit så som lagen före- skriver. Om en storm skadar ett tegeltak strax före avträdesdagen får arrendatorn an- ses ansvarig, även om han kan visa att han före stormen lagt på nytt taktegel.12 Hän- för sig däremot bristbeloppen — som i ex- emplet till klara ny— och ombyggnads— behov är rättsläget mera tveksamt. Om ar- rendatorn kan bevisa att han till fullo upp- fyllt lagens krav att »vårda och underhålla» eller att bristerna (resp. bristökningen) ej har något samband med arrendatorns sätt att underhålla, torde han ej kunna åläggas att till någon del svara för bristbeloppen. Här står emellertid arrendatorn inför en

" »Arrendatorns skyldigheter i fråga om fastig- hetens åbyggnad äro enligt förslaget begränsade till att underhålla dem; någon nybyggnadsskyldig— het åligger honom icke. Icke heller åligger sådan skyldighet i allmänhet jordägaren. — —— Av det anförda följer, att om arrendatorn eftersätter sin underhållsskyldighet och av sådan anledning ny- byggnad bliver nödvändig, det är arrendatorn som får bekosta den — — —. Någon skyldighet att i annan händelse bekosta nybyggnad åligger icke arrendatorn. Han har endast att underhålla åbygg- naden.» NJA II 1908 nr 5 s. 47 f.

12 15 & p. 2; jfr NJA 1949 s. 225, där arrenda- torn gjordes ansvarig för utvintrade höstgrödor_

mycket besvärlig bevisuppgift. Därtill kom- mer att, när det gäller mycket gamla och dåliga hus, arrendatorn i likhet med andra i regel anser det vara förspilld möda att lägga ner arbete och kostnader på under- håll. Arrendatorn måste ofta säga sig att husen under alla förhållanden snart måste byggas om eller rivas och då eventuellt er- sättas med nya. Är arrendatorns bevisupp- gift svår i det fallet att han verkligen under- hållit, blir den ofta hopplös i det fall att bristerna som i den nyss omtalade ladu- gården till en del beror på ålder och/eller konstruktionsfel och till en del på eftersatt underhåll.

Om här antydda grundsatser tillämpas på det exemplifierade fallet blir resultatet att arrendatorn helt befrias från ansvaret för bristerna på boningshuset, medan han för bristerna på ladugården bör belastas så myc- ket, som hans försummade underhåll kan antagas ha medverkat till uppkomsten av ombyggnadsbehovet. Det skall dock beto- nas att något rättsfall eller auktoritativt ut- talande som stöder detta resonemang inte föreligger.

Bevisbördan för att en ny- eller ombygg- nadskostnad skall drabba jordägaren och ej arrendatorn får — i varje fall i de situa- tioner då lagen ej innefattar någon bygg- nadsskyldighet för jordägaren — i regel an- ses åvila arrendatorn. Med tanke på bevis- svårigheterna drar sig en arrendator av naturliga skäl för en rättegång i en dylik sak. Om jordägaren är resonlig träffas van- ligen en uppgörelse — ofta genom syne- männens medverkan — av ungefär det inne- håll som ovan antytts. Har jordägaren där- emot ej denna inställning, ger bevisläget jordägaren ett påtagligt övertag vid för- handlingarna.

Till detta förhållande bidrager säkerli— gen att både enskilda parter och synemän inte alltid förmår hålla i sär syn och av- räkning. Ofta utgår man helt enkelt ifrån att avräkningen slaviskt skall grundas på en jämförelse mellan till- och avträdessy- nerna. Eftersom en lagakraftvunnen syn inte får motbevisas, är den uppfattningen vanlig att det inte lönar sig att vid av-

räkningen göra avsteg från de vid synen upptagna beloppen. Ej heller har parterna alltid klart för sig att frågor om under- hålls- eller nybyggnadsförsumrnelser ej kan prövas i en rättegång om klander av syn (och vice versa).

Sammanfattningsvis kan sägas att, trots att arrendatorn inte är skyldig att företaga ny- eller ombyggnad (och därmed ej heller behöver ta de omedelbara ekonomiska kon- sekvenserna av ett byggnadsbehov) det fak— tiska läget f.n. är sådant att arrendatorn ofta kan — helt eller delvis — drabbas även av ny- eller ombyggnadskostnader. Den rättsosäkerhet som här föreligger går i för- sta hand ut över arrendatorn. Speciellt ödes- digra kan verkningarna härav bli, om bris- terna hänför sig till täckdikningar, där bru- karen — utöver viss årlig tillsyn och vård — inte som när det gäller hus kan göra mycket för att förhindra den oundvikliga sönder- vittringen. Här tillkommer också den kom- plikationen att arrendatorns rent principi- ella befrielse från att behöva företaga ny— anläggning ej är lika uppenbar som när det gäller byggnader.

Sociala arrenden. Vid sociala arrenden är påföljderna vid avträdet i princip de- samma som vid vanliga arrenden. Men ge- nom att jordägaren här har ett annat och mer omfattande ansvar för arrendeställets skick (betr. nödiga hus) både vid tillträdet och under arrendetiden, blir bristsummorna som regel mindre vid jämförelse med jäm- stora ej sociala arrendeställen. Även bör beaktas att avtalsfriheten vid sociala arren- den är i hög grad inskränkt. Sålunda får reglerna om den på syn grundade avräk- ningen här anses gälla med tvingande ver- kan mot arrendatorn. Detta sammanhänger med att synen vid sociala arrenden har en speciell funktion vid sidan om den vanliga att utgöra ett bevismedel om arrendestäl- lets skick. Genom synen har man vid so- ciala arrenden velat garantera förverkligan- det av de särskilda kraven på visst skick hos arrendestället. Vid socialt arrende får där- för avtal om at-t syn ej skall hållas anses ej vara giltigt.13 Vid bestämmandet av rätts-

__ m ,, _-_-

läget vid avträdet av ett socialt arrende bör vidare beaktas att till följd av lagens särskilda underhålls- och byggnadsbestäm- melser — avtal om slitn'ingsprincipens (se härom s. 302, 306) tillämpning på nödiga byggnader får anses ej vara giltigt mot ar- rendatorn. Vid avträdessyn på ett socialt arrende kan uppstå komplikationer till följd av att lagen saknar särskilda efter de sociala underhållsreglerna avpassade regler för dy- lik syn. Det är därför vanligt att synemän- nen till ledning för den komm-ande avräk- ningen beträffande varje särskilt bristbelopp gör en fördelning av vad som enligt deras mening bör belasta jordägaren och arrendai torn. Förfarandet, som vid den hittillsva— rande ordningen kunnat anses praktiskt, har veterligen ej prövats i rättegång.

Publika arrenden. Påföljderna för arren— departerna vid avträdet av ett publikt ar- rende följer i regel vad som inledningsvis sagts om vanliga jordbruksarrenden, men bristsummornas belopp och fördelning mås- te v-id avräkningen givetvis påverkas av de särskilda underhålls- och byggnadsbestäm- melser som i varje särskilt fall gäller. Syn torde i allmänhet hållas; bestämmelserna därom får dock anses vara tvingande endast vid arrenden under ecklesiastika boställs- ordningen och 1946 års kommunala arren- delag.

Ansvarsfördelningen vid saklega i allmän- het

Såsom ytterligare bakgrund -till utredning- ens förslag till nya underhålls- och bygg- nadsregler skall här lämnas en kort redogö- relse för motsvarande regler vid upplåtelse av nyttjanderätt i lös egendom. Denna upp- låtelseform är mycket vanlig. Den förefaller 12.10. rn. att inom vissa branscher vara i stark utveckling, det gäller exv. om uthyrning av maskiner och transportmedel. Den svens- ka rättens innehåll är när det gäller sak- lega (av annat än fast egendom) endast ofullständigt kodifierad. Det är därför inte så lätt att kort och uttömmande ange dess innehåll. Tvingande bestämmelser saknas.

I fråga om den utlejda egendomens skick

vid »tillträdet» syns man inom litteraturen vanligen anse att brukaren, när särskilt av- tal om skicket ej träffats, inte behöver nöja sig med att mottaga egendomen i befint- ligt skick och detta även om brukaren i förväg besiktigat saken. Ägaren har sålunda skyldighet att tillhandahålla den »i behörigt skick». »Det är sålunda icke tillfyllest, att saken i och för sig är felfri, utan den måste därjämte hava de egenskaper, som erfordras för det bruk, legotagaren betingat sig.»14

När det gäller ansvaret för skicket under legotiden anses hyreslagens föreskrift äga tillämplighet också vid lega av lös egen- dom.15 Den s.k. slitningsprincipen anses inte heller gälla vid lega av lös egendom.16 Emellertid anses även ägaren ha ett visst ansvar också för skicket under legotiden. Man brukar här tala om »legogivarens be— varingsplikt». Hasselrot anser att ägarens förpliktelse att tillhandahålla egendomen i behörigt skick ej upphör i och med att den kommit i brukarens besittning. Ägaren har under hela legotiden ansvaret för att bruka— ren kommer i åtnjutande av det avtalsen- liga nyttjandet. Bland undantagen från den- na bevaringsplikt nämner Hasselrot att äga— ren ej behöver avhjälpa varje skada, som är faktiskt möjlig att avhjälpa. Ägaren har (sålunda skyldighet att avhjälpa skada en- dast, om avhjälpandet sett från ekonomisk synpunkt kan betraktas som förnuftigt.” Vad ägarens »bevaringsplikt» i det konkre- ta fallet skall omfatta kan knappast sam- manfattas i en entydig formel. För detta sammanhang är det emellertid intressant att konstatera att ägarens ansvar för utlejt

1” Skarstedt m. H., 1946, s. 365. " Hasselrot, Några spörsmål ang. lån och sak- lega, 1927, s. 97. Jfr H. Wiklund, Lös egendom. Norstedts juridiska handbok, 1966, s. 374; J, Sundberg, Om ansvaret för fel i lejt gods, s. 129.

" Björling o. Malmström, Civilrätt, 1961, s. 136. Jfr not 7.

" >>I vanliga fall är —— — — legotagaren icke pliktig att utgiva ersättning i anledning av den förändring och försämring, som uppkommer ge- nom själva nyttjandet (d.v.s. det avtalsenliga nytt- jandet)» (Hasselrot, a.a. s. 139, jfr s. 147). —»Med slitningsprincipen förstås att legotagaren debiteras den värdeminskning som det lejda undergår under legotiden med hänsyn till det lejdas begränsade

livstid» (Sundberg, a.a. s. 297). " a.a. s. 112, jfr Sundberg a.a. s. 223—237.

gods ej upphör under legotiden.

Principen om legogivarens bevaringsplikt har i rättsfallet NJA 1932 s. 553 tillämpats också i fråga om lägenhetsarrende.

Nordiska jämförelser

Danmark Det tidigare omnämnda danska förslaget till normalkontrakt utgår från att arrende- stället av arrendatorn mottages efter syn. Parterna rekommenderas att därvid före- taga analys av jordens kalkhalt och närings- tillstånd. Jordägaren garanterar att jorden vid tillträdet är fri från flyghavre. Jorden skall arrendatorn hävda på ett från lant- bruksmässig synpunkt försvarligt sätt och efter en till omständigheterna anpassad driftspl—an. Jorden skall av arrendatorn hål— las fri från flyghavre. Förekommande växt- sjukdomar skall arrendatorn bekämpa en- ligt gällande lagregler och »almindelig god skik og brug». Arrendatorn ansvarar för att jorden gödslas så att dess avkastnings- förmåga inte minskar. Följande bestäm- melse är från svensk synpunkt av särskilt intresse: »Det bemaerkes, at nogle af draen- ledningerne nu er ret gamle. Hvis der i forpagtningstiden sker vaesentlig forringel— se af afvandingsforholdene disse led-ninger vedrjärende, og der ikke kan opnås enighed om afholdelse af udgifterne ved sådanne manglers avhjaelpning, vil sporgsmålet vaere at afgdre ved voldgift» (: skiljedom). I en anmärkning till denna bestämmelse sägs, att det är vanligt antingen att parterna delar på kostnaden på det sättet att jordägaren bekostar rören och arrendatorn återstoden eller att arrendatorn årligen under arrende- perioden betalar en tiondedel av täckdik— ningens totala verkliga kosntad, eventuellt med ränta. Byggnaderna på arrendestället är arrendatorn skyldig att »stedse vedlige- holde i god forsvar-lig stand». Papptak skall årligen underhållas med tjära och papp, så att taken alltid är täta. I övrigt åligger det arrendatorn att kalka husen årligen. Sär- skild besiktning av byggnadsundenhållet skall hållas årligen. Något ansvar för allmän för- sämring eller slitage åtager sig icke arren-

datorn. I en anmärkning till underhållsbe- stämmelsen sägs, att om arrendestället har mycket gamla hus, bör arrendatorn fri- skriva sig »från sådana kostnader för husen som går utöver normalt underhåll. Bygg— nadsunderhållet vid arrende synes i Dan- mark vara av mindre central betydelse än i Sverige. Härtill torde flera omständigheter medverka, främst den större användningen i Danmark av tegel och andra byggnadsma- terial som ej angrips av röta. — Någon all— män nybyggnadsskyldighet ålägger normal- kontraktet ej någondera parten. Inträffar eldsvåda av mindre omfattning skall jord- ägaren snarast avhjälpa skadan. Är brand- skadan däremot total, har jordägaren full frihet att bestämma om han skall bygga upp husen eller låta gården förin utan hus. Väljer jordägaren det senare eller passar de nya husen inte för arrendatorns driftsform, kan arrendatorn omedelbart säga upp avta- let. Eventuellt skadestånd till arrendatorn bestäms genom skiljedom.

Norge

1965 års norska lov om forpakting, som i princip genomgående är tvingande, föreskri- ver att arrendatorn skall hävda jorden »for- svarlig». Gör han ej det eller eftersätter han vad lagen i övrigt ålägger honom, blir han ersättningsskyldig till jordägaren vid avträdet. Om byggnadernas skick vid till- trädet och ansvaret därför vges regler som nära ansluter sig till de sociala bestämmel- serna i den svenska arrendel—agen. Följande avvikelser från det svenska systemet är av särskilt intresse. Bostad och ekonomibygg- nader skall av jordägaren avlämnas i ordent- ligt och försvarligt skick. Rätten till skade- stånd enligt den svenska arrendelagens 59 å andra stycket tredje punkten gäller i Nor- ge ej, om jordägaren kan bevisa att fastig- hetens bristfälliga tillträdesskick beror på omständigheter som inte kan läggas jord- ägaren till last. Beträffande ansvaret för byggnader under arrendetiden är arrenda- torns ansvar begränsat till »mindre repara- tioner». Frågan om byggnadsskyldighet eller skyldighet att företaga »större» reparationer

under arrendetiden lämnar lagen öppen, bortsett från det fallet att byggnaderna ska- das genom brand. Inte heller då åvilar det emellertid jordägaren någon ovillkorlig byggnadsskyldighet.

Finland Finlands år 1966 antagna jordlegolag sak- nar regler om bestämt skick vid upplåtelse för jordbruksarrende. Arrendatorn har att svara för att »legoområdet och därtill hö- rande odlingar samt legogivarens byggna- der och hans övriga egendom på området hållas i stånd» (10 å). Försummar arrenda- torn vad som åligger honom blir han er- sättningsskyldig. Han synes sålunda kunna bli skyldig att förbättra arrendestället. För- bättrar arrendatorn arrendestället genom att avhjälpa tillträdesbrister eller annorledes, har arrendatorn i huvudfallet ingen rätt till ersättning av jordägaren. Sådan rätt har han endast, om jordägaren lämnat skriftligt samtycke till förbättringen. Arrendatorns rätt är vidare begränsad till vissa uppräkna- de arbeten. Av intresse är »grundlig istånd- sättning av byggnader» »(63 5). Någon bygg- nadsskyldighet föreligger ej för jordägaren; detta gäller även i händelse av eldsvåda. Arrendatorn har då tillerk-änts rätt till lego- nedsättning och uppsägning.

Svar på utsända frågor

I utredningens frågeformulär nr 1 berördes även spörsmål sammanhängande med un- derhållrs- och byggnadsfrågor (särskilt frå- gorna 6—8). De svarande har i regel utgått från förhållandena vid sociala arrenden. De mera allmänna principerna, som gäller vid vanliga arrenden och i viss utsträckning lig- ger till grund även för den särskilda regle- ringen Vid sociala och andra arrenden, har inte i samma utsträckning berörts i svaren.

Yttranden som i första hand hänför sig till annat än de sociala arrendebestämmel- serna

I 34 svar från skilda myndigheter och orga- nisationer framhölls att den ordning för byggnads- och underhållsskyldighetens för- delning som nu gäller är i stort sett lämplig.

Ett av RLF-förbunden tillade dock att be- stämmelserna ofta tolkades till arrendatorns nackdel. Skaraborgs läns hushållningssäll- skap och Iantbruksnämnden i Skaraborgs län hade inget att erinra mot den nuvarande fördelningen av byggnads- och underhålls- skyldigheten, om blott syneförfarandet fun- gerade tillfredsställande.

Lantbruksnämnden och hushållningssäll- skapet i Blekinge län påpekade att frågan om underhållsskyldigheten borde sättas in i sitt rätta ekonomiska sammanhang. Man borde således se även till arrendeavgäldens storlek. En ökad börda på jordägaren kun-de sålunda leda till en minskning i den totala utarrenderingen. Detta framhölls ock— så av domänintendenten i östra domänom- rådet och Västmanlands läns krono- och ecklesiastika arrendatorsförening. I denna fråga yttrade arrendenämnderna i Jämt— lands och Västernorrlands län.

De starkt ökade byggnadskostnadema och de stegrade kraven på god standard har med- fört, att byggnadsbeståndet å en fastighet krä- ver en kapitalinsats, som ofta är orimligt hög i förhållande till fastighetens värde.

Sveriges advokatsamfund ansåg att gäl- lande ordning i allt fall var bättre än den tidigare ofta praktiserade.

Tidigare hade arrendatorn, speciellt vid de allmänna arrendena, omfattande byggnadsskyl- dighet. I gengäld sattes arrendet så mycket läg- re. I vissa fall utsades direkt i kontraktet att visst belopp per tunnland och år utgjorde ny- byggnadsersättning. Vid avträdessyn gottskrevs arrendatorn vad han utfört och som var att hänföra till nybyggnad, och påfördes nybygg- nadsersättningen för den gångna arrendeperio- den. Denna ordning var föga lämplig och medförde i stor utsträckning att byggnadsbe- ståndet på jordbruket blev otidsenligt och föga rationellt. Den ordning, som numera tilläm- pas, där jordägaren har hela byggnadsskyldig- heten och ränta och amortering av kostnaderna för byggnaderna tages ut i form av arrende, får anses vara mera tillfredsställande och med- verkar till att byggnadsbeståndet skötes mera rationellt.

Sveriges skogsägareförbund och Sveriges jordägareförbund ansåg att frågan om an- svarsfördelningen i lagen vid vanliga arren- den hade liten praktisk betydelse, därför att parterna har frihet att själva avtala hur de

vill ordna dessa förhållanden. Liknande uppfattningar har framförts av Skaraborgs och Södra Älvsborgs länsförbund av RLF . Sveriges jordägareförbund tillade att man här näppeligen kan tala om någon fördel- ning, eftersom vad lagen uttalar endast är att tillträdesskicket skall bibehållas, oavsett hurudant det är.

Arrendenämnderna i Jämtlands och Väs- ternorrlands län ifrågasatte ändamålsenlig- heten av föreskriften om jordägarens bygg- nadsskyldighet efter eldsvåda. I yttrandet erinras om de ökade byggnadskostnaderna och de stegrade kraven på standard.

Ur ovan anförda synpunkt kan dock ifråga- sättas, om icke det i 15 % upptagna stadgan- det om skyldighet för jordägaren att svara för kostnaden för nybyggnad eller ombyggnad, då byggnad till följd av vådeld eller annorledes blivit förstörd eller skadad, borde uppmjukas, exempelvis så, att det finge ankomma på myn— dighet (exempelvis lantbruksnämnd) att avgöra, om ny- eller ombyggnad skall ske. Därest jordägaren vid en sådan prövning fritages från ny- eller ombyggnadsskyldighet, skulle arren- datorn äga rätt att frånträda arrendet och rätt till ersättning av jordägaren för mistat arrende.

I åtskilliga yttranden gjordes jämförelser mellan de byggnads- och underhållsregler som gäller för sociala och vanliga arrenden. Det föreslogs också att man borde närma de båda systemen genom jämkningar i båda. Västmanlands länsförbund av RLF ytt- rade sålunda.

De rådande reglerna är ej bra. Vid de all- männa arrendena blir arrendatorns underhålls- skyldighet för det mesta för stor i förhållande till jordägaren och vid de sociala arrendena blir förhållandet det motsatta.

Liknande mening framfördes av lant- bruksnämnden i Jämtlands län och Uppsala universitets arrendatorsförening.

H ushållningssällskapet i Örebro län, Väst- manlands läns krono- och ecklesiastika ar- rendatorsförening och domänintendenten i södra domänområdet ville ha enhetliga reg- ler för sociala och vanliga arrenden. I flera yttranden sades att jordägaren borde svara för de större reparationerna vid såväl de vanliga som de sociala arrendena. Denna åsikt framfördes av följande länsförbund

inom RLF : Östergötlands, Kronobergs, Kal- mar norra och södra, Värmlands och Örebro samt följande arrendatorsföreningar: Väst- manlands krono- ecklesiastika arrendatorsförening, Östergötlands ecklesia- stika arrendatorsförening. Föreningen ar- rendatorer av ecklesiastika hemman i Skåne och Föreningen Lunds domkyrkas arrenda- torer. Östergötlands länsförbund av RLF yttrade.

läns och

Även om man vid de allmänna arrendena gärna vill eftersträva en viss valfrihet parterna emellan kan det ifrågasättas om inte ägaren alltid skulle svara för större reparationer. Det- ta för att skapa en större ordning och reda i arrendeförhållandet. Som det nu är förekom- mer det ibland att ägaren gör det och ibland inte. Ofta torde det för arrendatorn vara lämp- ligare att betala ett högre arrende än att åtaga sig ett byggnadsunderhåll, varom han vid till- trädet föga vet. I denna sak uppstår också i enskilda fall många problem på grund där- av att laga syn ej är obligatorisk. Frågan om fördelningen av byggnads- och underhållsskyl- digheten mellan ägare och arrendator bör in- gående övervägas. Stannar man för att bibe- hålla nuvarande ordning, är det önskvärt att man i lagen närmare preciserar ägarens resp. arrendatorns skyldigheter.

Beträffande såväl byggnads- som under- hållsskyldigheten ansåg Kalmar läns norra hushållningssällskap att arrendatorns skyl- digheter i viss utsträckning borde ökas. El- jest borde arrendatorn åläggas viss förränt- ning av genom jordägarens förorg utförda byggnadsarbeten. Lantbruksnämnden i Öre- bro län yttrade att det skulle vara fördel- aktigt om en större andel av nämnda skyl- dighet kun-de påföras arrendatorn utan skärpning av dennes totala arrendevillkor.

I fråga om underhållsskyldigheten ansåg Lunds stiftsnämnd att flertalet arrendatorer av kyrklig jord ej hade någon erinran mot det normala (»stora») underhållet av bygg- naderna, särskilt som större frihet därige- nom kunde beredas arrendatorerna vid om- vårdnaden av byggnadsbeståndet än om ar- rendeförpliktelsen allenast avsåg det mindre underhållet. Stiftsnämnden fortsatte.

För den förvaltande myndigheten är det en given fördel med det normala underhållet, som bl.a. kräver mindre förvaltningspersonal och mindre förvaltningsutgifter. Det normala

underhållet blir förmånligare för förvaltning- en, även om arrendeavgäldema fastställas läg- re än om det mindre underhållet skulle av- krävas arrendatorn.

Östergötlands ecklesiastika arrendators- förening och Föreningen arrendatorer av ecklesiastika hemman i Skåne u. p. a. ansåg att arrendatorn ej borde svara för annat än mindre reparationer. För Kalmar söd- ra länsförbund av RLF framstod det som mycket värdefullt och ägnat att undanröja många tvistigheter mellan parterna om bygg- nads- och underhållsskyldigheten kunde bli föremål för enhetlig reglering i överens- stämmelse med motsvarande regler i den so- ciala arrendelagen. Malmö stads fastighets- kontor ansåg att lagen 12/4 1946 ålade kommunen som jordägare en betungande byggnads- och underhållsskyldighet. Fas- tighetskontoret yttrade.

Särskilt må man bemärka, att byggnadsbe- ståndet å sådana jordbruksegendomar, som sta- den förvärvar för framtida exploatering, ofta är av sämre beskaffenhet. Man kan med fog fråga sig, huruvida kanske stora kostnader måste nedläggas på byggnader, vilka man kan säga sig komma inom överskådlig framtid ned- rivas för att t.ex. lämna plats för bostadsbe- byggelse. Detta kan icke vara samhällsekono- miskt riktigt.

Uttalanden av innebörd 'att ökad avtals- frihet i fråga om fördelningen av bygg- nads- och underhål-lsskyldigheten borde in- föras gjordes av Uppsala länsförbund av RLF, Uppsala läns hushållningssällskap, lantbruksnämnden i samma län, lantbruks- nämnden i Kalmar läns södra område samt hushållningssällskapet och lantbruksnämn— den i Västernorrlands län, förstnämnda or- ganisation dock endast då fråga var om vanliga arrenden.

Speciella synpunkter framfördes i ett fler- tal svar. Fördelningen av byggnads- och underhållsskyldigheten borde enligt ett tio- tal svara-nde preciseras. Svenska pastoratens riksförbund ansåg sålunda att det i lagen borde mera tydligt anges vad som hörde till underhållet, t.ex. ersättande av värme- ledning, vattenledning, avloppsledning, läg- gande av nytt tegeltak, planterande av frukt- träd 1 utgångnas ställe.

Enligt överjägmästaren i nedre Norrbot- tens distrikt erfordrades förtydligande sär- skilt beträffande de moderna installationer, som tillkommit på senare tid. Därvid bor- de enligt Västmanlands läns krono- och ecklesiastika arrendatorsförening u. p. a. an- läggningar vilka icke kunde successivt re- pareras eller vilkas tillstånd icke kunde okulärt besiktigas undantas från arrenda- torns underhållsskyldighet, i den mån de ej utsatts för uppenbar vanvård.

Lantbruksnämnden och hushållningssäll- skapet [ Stockholms län och stad ansåg det skäligt att jordägaren även vid all- männa arnenden ålades att hålla arrenda- torsbostad som fyllde hälsovårdsstadgans krav. En liknande tankegång framfördes av Jämtlands länsförbund av RLF som ansåg att jordägaren i viss utsträckning borde vara byggnadsskyldig, åtminstone i Norr- land. I Jämtland var detta redan regel.

Svenska pastoratens riksförbund konsta- terade att vid de sociala arrendena, där jordägaren hade lagstadgad skyldighet att nybygga och verkställa större reparationer, förelåg frestelse för arrendatorn att genom eftersättande av underhållet, så att nybygg- nad eller större reparation blev erforderlig, befria sig från underhållskostnader.

Förbundet fann tvekan föreligga, huru- vida syn skall hållas, då en sittande arren- dator får sitt arrende förlängt och huruvida arrendatorn då omedelbart hade att få eller utge likvid för 'brister. Sveriges advokat- samfund föreslog att en uttrycklig lagbe- stämmelse borde ges av innebörd, att för den period, varmed arrende förlängdes, skulle såsom ti-llträdessyn gälla den för när- mast föregående period gällande tillträdes- synen, om ej annat avtalats. Enligt Söder- manlands läns hushållningssällskap och Så- dermanlands länsförbund av RLF borde på- synade bristbelopp anslås för byggnadernas underhåll och ej utbetalas till ägaren.

Yttranden som i första hand hänför sig till de sociala underhålls— och byggnadsbestäm- melserna

Frågan om arrendeparternas skyldigheter i fråga om byggnad och underhåll har sär-

skilt i fråga om sociala arrenden tilldragit sig stor uppmärksamhet. Länsstyrelsen i Värmlands län ansåg att frågan borde ses mot bakgrunden av den allmänna jord- brukspolitiken. Länsstyrelsen yttrade.

Jordägarens skyldigheter vid socialt arrende kan medföra obenägenhet att utarrendera egen- dom, som kan bestå som självständig bruk- ningsenhet. Ännu starkare betänkligheter måste ägaren hysa när det gäller stödjordbruk eller ofullständigt jordbruk, som lämnar en mycket låg förräntning på det kapital, som investeras i byggnader. I vissa fall speciellt i skogs- bygderna kan det vara önskvärt att de mindre jordbruken kan få arrendator och att denne kan disponera tillfredsställande byggna- der. I så fall bör lagreglerna icke ålägga ägaren så stor byggnadsskyldighet att jordbruket blir öde, men skyldigheten bör dock vara så stor att sociala vådor icke uppstå. I vissa andra fall — särskilt i trakter där yttre rationalisering är önskvärd och kan väntas kan omfattande byggnadsskyldighet för ägaren leda till att jord- bruket utarrenderas som sidoarrende.

Fördelningen mellan jordägare ooh arren- dator av byggnads- och underhållsskyldig- heten ansåg domänintendenten i Västra domänområdet vara det största problemet vid alla arrenden. Parterna syntes böra be- redas större möjligheter att själva bestämma om fördelningen. Domäninten—denten ut- vecklade sina synpunkter sålunda.

Det synes vara omöjligt att genom lagstift- ning ange några föreskrifter om hur ett bygg- nadsbestånd skall se ut. Vad menas exempelvis med nödiga hus? Är en ladugård nödigt hus när både jordägare och arrendator kommer överens om att driva kreaturslöst? Är ett svin- hus nödigt hus? Det är ett högst privatekono- miskt personligt övervägande huruvida man skall basera skötseln på mjölk, enbart köttdjurs- uppfödning eller svinuppfödning. - - - Skall det vara någon arrendelagstiftning på byggnads- området så synes mig denna främst böra om- fatta arrendatorsbostad under det att lagstift- ning för ekonomibyggnader bör vara ytterst försiktig till båtnad på längre sikt för såväl jordägare som arrendatorer. En ytterst svår fråga i detta sammanhang är arbetarbostads- frågan. Standarden i bostaden regleras effektivt i lantarbetaravtal och den som icke håller till- fredsställande standard får ingen arbetare- --. Det är antalet arbetarbostäder frågan gäller. Ingen idag kan säga vad som menas med ett tvåfamiljsjordbruk, trefamiljsjordbruk o.s.v. Det är helt' de personliga intentionerna för driftsuppläggningen som är avgörande.

Även arrendenämnderna för Stockholms stad och län, Uppsala län samt Söderman- lands län förordade ökad avtalsfrihet. De föreslog att bestämmelserna borde ändras, så att frågor rörande nybyggnad och under- håll reglerades gen'om överenskommelse och synebesl-ut. Arrendenämnderna ifrågasatte starkt om särbestämmelser i nyssnämnda avseende borde finnas för de sociala arren- dena. Södermanlands länsförbund av RLF menade att även om det från social syn- punkt kunde vara vanskligt att företaga en uppmjukning av 59 _S, arrendelagen bor- de ifrågavarande bestämmelser kunna ut- formas på ett smidigare sätt än dittills. Eftersom föreskrifterna om jordägares bygg- nadsskyldighet vid sociala arrenden i viss mån verkat hämmande på utbudet av ar- rendejord i form av självständiga bruk- ningsenheter syntes det lantbruksnämnden och hushållningssällskapet i Stockholms län och stad önskvärt att uppfattningen om vad som var nödigt byggnadsbestånd revidera- des, så att jord—ägarens byggnadsskyldighet kunde begränsas till ekonomiskt försvar- bara investeringar, anpassade för en för fastigheten lämplig driftsform.

I svar från över-jägmästaren i Södra distriktet uttalades att vid den pågående rationaliseringen inom jordbruket med åt- följande nedläggning av de sämre bruk- ningsenheterna kunde bestämmelserna an- gående byggnaders skick stundom komma att verka onödigt betungande för jordäga- ren och ändamålslösa från allmän syn- punkt.

I några av svaren berördes begreppen mindre reparation och större reparation. Enligt arrendenämnderna i Stockholms sta/l och län, Uppsala län samt Södermanlands län var det från bevissynpunkt ofta svår- bedömbart vad som hänförde sig till mind- re reparationer, i synnerhet om arrendet varat någon femårsperiod. Sålunda kunde en avsevärd rötskadva bero på vårdslöshet Skadan kunde bero på att ett fönster fått att i tid verkställa en mindre reparation. stå trasigt eller att spruckna takpannor inte ersatts i rimlig tid. Den svårtolkade lag- bestämmelsen om mindre reparationer syn-

tes i realiteten ej längre fylla någon social uppgift och borde därför utgå.

Föreningen Arrendatorer av ecklesiastika hemman i Skåne u. p. a. hävdade däremot att ingen arrendator borde svara för annat än mindre reparationer.

Beträffande begreppet mindre reparation framhöll arrendenämnden inom Kalmar läns (dåvarande) norra hushållningssällskaps område, att i arrendekontrakten i stor ut- sträckning förekom klausuler, som var exakt likalydande med den klausul som återfinns hos Skarstedt m.fl., Arrendelagstiftningen, 1946, s. 372. Flera av de där förekom- mande exemplen syntes på intet sätt motsvara lagtextens och kommentatorernas uttalande att utmärkande för begreppet var arbetets karaktär av »tillfällig lagning». Ar- rendenämnden var av den uppfattningen, att ett klargörande av begreppet med en exemplifiering — så långt det var möjligt — skulle undanröja en hel del ovisshet, sär- skilt hos arrendatorerna, och förhindra tvis- ter mellan kontrahenterna.

Den rätt som enligt 60 5 första stycket arrendelagen tillkom synemännen ansåg Sveriges jordägareförbund böra inskränkas, så att brukningsdels byggnadsbestånd ej fick utökas i strid mot ett av parterna ingånget arrendeavtal. Jordägaren hade näm- ligen lblott begränsade möjligheter att an- passa arrendeavgiften efter de föreskrifter som lämnades rav synemännen. Svenska pas- toratens riksförbund ansåg för sin del att bestämmelsen ifråga kunde slopas.

I ett par svar uttalades att den gällande fördelningen mellan jordägare och arrenda- tor av byggnads- och underhållsskyldigheten var i stort sett lämplig. Kronobergs läns- förbund av RLF ansåg att felet med för- delningen var att enhetlighet ej rådde be- träffande de olika arrendekategorierna. En- ligt arrendenämnderna i Kopparbergs och Gävleborgs län hade det visat sig, att större jordägare, särskilt vissa skogsbolag, ofta hade stränga arrendekontrakt men i prak- tiken ej tillämpade kontrakten efter deras ordalydelse utan tvärtom i tillämpningen var mycket generösa och ofta bekostade

även mindre reparationer. Arrendenämn- derna ansåg detta tyda på att gällande för- delningsregler i allmänhet ej var för stränga mot jordägarna såvitt gällde de sociala ar- rende-na. Överiägmästaren [ Bergslagsdist- riktet ansåg fördelningen avvägd på lämp- ligt sätt.

Ändrad fördelning av byggnads- och un- derhållsskyldigheten förordades i många svar. Länsstyrelsen i Uppsala län ansåg så- lunda att det borde övervägas om inte jordägarens byggnads- och underhållsskyl- dighet borde minskas, om arrendeavtalet omfattade eller — genom förlängning kom att omfatta viss längre tid. Hälsingborgs stads fastighetskontor ansåg att om man tog bort de särbestämmelser rörande bygg- nads- och underhållsskyldighet som gällde vid sociala bestämmelser, skulle det kunna medföra öka-d tillgång på lediga bebyggda arrendeobjekt för självständigt brukande. Fastighetskon-toret yttrade härom.

De oavbrutet stegrade byggnadskostnaderna kunna i allmänhet ej tillnärmelsevis kompen- seras genom högre arrendeavgifter, vilka äro bundna genom avtal för längre tid och därtill i vissa fall icke kunna höjas utan genom skilje- dom. Nu angivna förhållanden medför att allt flera brukningsenheter vid ny utarrendering upplåtas utan byggnader såsom tillskottsjord till privata jordägare.

Lantbruksnämnden och hushållningssäll- skapet i Jämtlands län framhöll i sitt ge- mensamma svar att det vid sociala arren- den ej sällan förelåg påtagligt betungande åligganden för jordägaren, vilket bl. a. mot- verkade viljan att utarrendera.

Uttalanden av innebörd att underhålls- skyldigheten vid sociala arrenden i alltför stor omfattning åvilar jordägaren gjordes av Norrköpings stads fastighetskontor, Väs— terås stads drätselkammare och lantegen- domsnämnd, Västmanlands länsförbund av RLF och Uppsala universitets arrendators- förening. Även Uppsala universitet ansåg den gällande fördelningen olämplig.

Med hänsyn till att den ekonomiska bak- grunden till ifrågavarande del av arrende- lagen ej längre existerade, föreföll det Stockholms stads fastighetskontor oriktigt att jordägaren skulle åläggas en så bety-

dande del av jordbrukets totala driftskost- nader som tillämpningen av den sociala arrendelagens bestämmelser om byggnads— och underhållsskyldighet föranledde. Be- träffande den ekonomiska bakgrunden ytt- rade fastighetskontoret.

Sedan den s.k. sociala arrendelagens till- komst år 1943 har under senaste decenniet förutsättningarna för gällande rätt i detta av- seende helt förändrats dels genom den hastiga förändringen av penningvärdet, dels ock genom nybyggnads- och byggnadsunderhållskostnader- nas avsevärda ökning i förhållande till jord- brukets övriga driftskostnader och det allmänna ränteläget.---Realiter svarar jordägaren för hela byggnads- och större delen av underhålls- kostnaden.

Möjligheten att erhålla dispens syntes en- ligt arrendenämnderna [ Blekinge, Kristian- stads, Malmöhus och Hallands län väsent- ligen undanröja betänkligheterna mot lag— stadgandena om jordägarens byggnadsskyl- dighet. Vid en eventuell omprövning av under-hållsskyldigheten borde dock frågan om tak och ytterväggar särskilt uppmärk- sammas.

] några svar gavs förslag till hur under- hållsskyldigheten borde fördelas. Överjäg- mästaren i Östra distriktet ansåg det vara bättre, att arrendatorn svarade för allt inre underhåll både i bostadshus och ekonomi- byggnader medan jordägaren svarade för det yttre underhållet och alla standardhö- jande reparationer. Dock skulle all skada som åsamkats byggnad genom vårdslöshet av arrendatorn eller dennes folk botas av honom. Östergötlands länsförbund av RLF ifrågasatte om ej jordägaren alltid skulle sva- ra för de större reparationerna. Skaraborgs läns hushållningssällskap ville att den yttre rationaliseringen skulle beaktas i samman- hanget. Bestämmelserna om jordägarens byggnadsskyldighet borde därför ges en nå- got försiktigare utformning, så att denne inte tvingades göra investeringar på bruk- ningsdelar, som ej kunde bestå på längre sikt.

Ökad avtalsfrihet förordades av lant- bruksnämnden i Södermanlands län vad be- träffar fördelningen av byggnadsskyldighe— ten. Länsstyrelsen i samma län ifrågasatte

ökad avtalsfrihet när det gällde nybyggnad, ombyggnad och reparationer av ekonomi- byggnader och detta av följande skäl.

Om nämligen jordägarens skyldigheter här- vidlag är stränga och, i förekommande fall, arrendenämnden icke är beredd att eller kan medgiva undantag från dessa skyldigheter, kan det tänkas att jordägaren föredrager att icke arrendera ut brukningsdelen, trots att den even- tuella arrendatorn själv gärna skulle vilja nyttja jorden på de villkor i fråga om byggnaderna, varom parterna är ense. Någon orimlig press på arrendatorn skulle en sådan ändring av be- stämmelserna icke innebära, då han ju är oför- hindrad avstå från arrendet, om han icke vill godtaga de av jordägaren erbjudna villkoren.

Domänintendenten i Norra domänområ- det ansåg att arrendatorn skulle vara skyl- dig att hålla arrendestället i minst samma skick som tillträdesskicket. I några svar framhölls det såsom önskvärt att arrenda- torn pålades ökad underhållsskyldighet. Ut- talanden av sådan innebörd gjordes av bl.a. domänintendenten i Södra området och överjägmästaren i Gävle-Dala distrikt. Att fördelningen av byggnads- och under- hållsskyldigheten vid de sociala arrendena uppenbart var till arrendatorns fördel beto- nades av Sveriges skogsägareförbund och Sveriges jordägareförbund. En något ut- ökad skyldighet för arrendatorn att under- hålla hus och ersätta förslitning fann lant- bruksnämnden i Kalmar läns (dåvarande) norra område motiverad.

För arrendatorn borde enligt Sveriges advokatsamfund normal underhållsskyldig- het vara att föredraga. Advokatsamfundet yttrade härom.

I det allt övervägande antalet arrendeavtal, som upprättas, ålägges arrendatorn underhålls- skyldigheten. En sådan ordning torde vara lämplig och riktig. Arrendatorn har egendomen i sin vård och under daglig tillsyn. Han kan på tidigt stadium ingripa och bota brister, som kräver snabbt ingripande. Han kan också med anlitande av egen eller anställd arbetskraft under vinterhalvåret, då jordbruket ej ger full sysselsättning, utföra erforderliga underhålls— arbeten. Lämpligheten av de speciella reglerna beträffande arrendatorns begränsade under- hållsskyldighet vid sociala arrenden kan ifrågasättas. Normal underhållsskyldighet kan icke utgöra en sådan belastning för arrendatorn att särskilda regler är önskvärda. En överflytt-

ning av underhållsskyldigheten till viss del på jordägaren kompenserar denne genom höjning av arrendet. För arrendatorn torde därför nor- mal underhållsskyldighet vara att föredraga. Det förutsättes då att man icke vid till- och avträdessyn tillämpar någon slags slitnings- el- ler avskrivningsprincip beträffande åbyggna- derna.

Vid sociala arrenden skulle det enligt domänintendenten i Mellersta domänområ- det vara förmånligt för båda parterna att fördela underhållsskyldigheten så att jord- ägaren svarade för lmaterialkostnaden och arrendatorn för arbetskostnaden.

Undersökning av byggnadskostnaderna för 300 arrendegårdar

För att få en uppfattning om i vilken ut- sträckning jordägarna investerat i byggna- der på sociala och inte-sociala arrendegår- dar ombads åtta godsförvaltningar att läm- na uppgifter härom för tioårsperioden 1951—1960. De tillfrågade godsen utgjor- des av två fideikommiss och två privatgods i Skåne, ett skogsbolag och ett privat- gods i Östergötland, ett privatgods i Söder- manland samt ett fideikommiss i Närke. Varje gods innehöll i genomsnitt ca 2 000 hektar odlad jord. Samtliga hade dessutom betydande skogsarealer. På varje gods fanns år 1960 i genomsnitt 39 arrendegårdar. Antalet sociala arrendegårdar på varje gods utgjorde i genomsnitt 34,6. Dessas genom— snittsareal var 26,7 hektar. I den under- sökta gruppen fanns totalt 36 ej sociala arrendegårdar med en genomsnittsareal av 119 hektar. Betecknande får anses vara att endast tre av dem fanns utanför Skåne.

Godsförvaltningarna tillfrågades om hur mycket som från jordägarens sida inves- terats i arrendegårdarnas byggnader (ny- byggnad, ombyggnad och reparationer). I genomsnitt per arrendegård och år hade in- vesterats 2 105 kronor på sociala arrende- gårdar och 3 406 kronor på andra arren- degårdar. Utslaget per hektar odlad jord utgjorde jordägarens årliga genomsnittliga byggnadskostnader 118 kronor på sociala arrendegårdar och 34 kronor på andra ar- rendegårdar. I dessa belopp ingår inte andra

investeringar av jordägaren eller arren— datorn exv. för täckdikningar, invall- ningar, vägbyggen o. dyl. Godsförvaltningarna tillfrågades också om arrendeavgifternas storlek. Den var i genomsnitt för hektar (åker och annan mark) 109 kronor för sociala och 114 kronor för andra arrendegårdar. Det be- lopp per år och hektar som återstod, se— dan den inflytande avgälden reducerats med den totala byggnadskostnaden, utgjorde för sociala arrendegårdar 29 kronor och för andra 72 kronor.

Trots att undersökningen omfattat ett begränsat antal förvaltningar och arrende- gårdar, är utredningen av den uppfattning- en att den i stort sett på ett riktigt sätt be- lyser det allmänna läget. Vid bedömning- en av den låga räntabiliteten på de sociala arrendegårdarna tre förvaltningar re- dovisar förlust för denna del av verksam- heten — måste beaktas att en betydande del av ifrågavarande arrendatorer samtidigt varit anställda i jordägarens tjänst som skogsarbetare eller annat. Detta kan i en del fall ha medfört att jordägaren oberoen— de av resultatet av arrendeverksamheten va- rit intresserad av att investera i byggna- der på de mindre arrendegårdarna. Även därutöver vill det synas som om investe- ringarna på de sociala arrendeställena till ej obetydlig grad finansierats av vad som influtit från andra arrendegårdar samt skogsinkomster o. a.

Arrendelagsutredningens kritik och förslag Allmänna utgångspunkter Gemensamma bestämmelser Den gällande arrendelagstiftningens regler om arrendeställets skick (i vidsträckt me- ning omfattande även nybyggnadsskyldig— heten), om arrendeparternas ansvar för skicket och om sättet för bevisning av skic- ket tillhör de delar av arrenderätten där denna mest markant skiljer sig från privat- rätten i övrigt. Undenhållskom-plexet i ar- renderätten återspeglar f. n. flera århundra- dens växlande jond'brukspolitik. Grundvalen för den nuvarande ordningen (i princip gäl-

lande även vid sociala arrenden) lades av 1905 års lagberedning. Sin principiella syn på föreliggande ämne framlade den på föl- jande sätt.18

Till de viktigaste och på samma gång mest grannlaga uppgifter på arrendelagstiftningens område hör bestämmandet av arrendatorns skyldigheter i fråga om fastighetens hävd och underhåll. Väl är särskilt i detta avseende på sin plats, att kontrahenterna i själva avtalet träffa de bestämmelser, som med hänsyn till för handen varande förhållanden kunna anses tjänliga. Men i en för arrendeförhållandet så väsentlig punkt kan det icke ifrågasättas att hänvisa endast till kontrahenternas avtal; lagen måste utstaka en ordning, som skall gälla i brist av kontraktsbestämmelser. Vid faststäl- lande av en sådan ordning måste lagstiftaren framför allt avse att lagens föreskrifter anpassas efter vad enligt bruk och rådande uppfattning anses billigt och naturligt. Eljest bleve dylika föreskrifter till ingen nytta utan komme att genom avtalsbestämmelser sättas ur tillämp- ning. Ty att här utesluta avtalsfriheten och söka giva lagbuden tvingande verkan bör visser- ligen icke ifrågasättas.

1905 års lagberedning betraktade under—

hållsreglerna som en central del av arren- derätten. Även om förhållandena inom det

svenska jordbruket ändrats väsentligt sedan ovanstående skrevs, framstår dock alltjämt byggnads- och underhållsfrågans reglering som en av de viktigaste inom arrendelag- stiftningen. Sannolikt skulle det vara av mindre betydelse om ägaren eller brukaren svarade exv. för nybyggnadsskyldigheten, om tillgång och efterfrågan på jord och jordbruksprodukter företedde bättre balans och om prisbildningen på jordbrukets pro- dukter här och i utlandet — var friare. Den som byggde skulle då som regel kunna kalkylera med att få valuta för sin investe- ring. Om brukaren byggde skulle han, om byggnaden inte hann bli avskriven under hans besittningstid, kunna räkna med att av sin efterträdare få ersättning för byggna- dens icke avskrivna del.

Förutsättningar för en sådan ordning har sällan förelegat i historisk tid och det före- faller knappast sannolikt att det inom en överskådlig framtid kommer att uppnås. Än— nu vid tiden vför den sista arrendereformen (1943) hade man en övervägande sta-

tisk syn på jordbruket. Jordbrukspolitiken företedde dessutom betydande inslag av so- cial-politik. I dag präglas jordbrukspolitiken av en stark strävan att låta jordbruket som näring i största möjliga utsträckning stå på egna ben. Allmänt accepterade företagseko- nomiska principer bör ges tillfälle att ut- vecklas även här. Fri prisbildning och fri konkurrens anses böra få ökat om än icke obegränsat utrymme. Under sådana förhål- landen är 'det angeläget att man inom ar— renderättens ekonomiskt betydelsefulla un- derhållskomplex får regler, som är enkla och klara och så långt som möjligt ansluter sig till vad som eljest gäller inom privaträtten för legogivares och legotagares ansvar för egendom som upplåts med nyttjanderätt.

Arrendelagens nuvarande underhålls- och byggnadsbestämmelser passar dåligt in i ett dylikt arrendepolitiskt program. Kritiken mot den gällande rätten drabbar både de regler som är gemensamma [för alla slag av jordbruksarrende och de som gäller inom de skilda arrendekategorierna. Bestämmel- serna är — när det gäller huvudfrågorna — bristfälliga främst i två hänseenden. Arren- datorn skall så hävda, vårda och underhålla arrendestället »att icke något under arrende- tiden försämras». »Eftersät'ter» arrendatorn vad sålunda åligger honom blir han ersätt- ningsskyldig.19 Efter ordalagen betyder det- ta att arrendatorn vid »eftersättande» sva- rar för all den försämring som arrende- stället undergår under arrendetiden, dvs. den konstaterbara faktiska försämringen av arrendeställets skick i dess helhet. Den orda- granna tolkningen strider dock mot det av lagen — för norm'alfallen anvisade sättet för försämringens konstaterande, vilket är bristuppskattning genom syn. Som brist skall nämligen därvid endast anses vad som bli- vi-t så försämrat att det tarvar reparation (»Vi penningar uppskattas vad till botande av

15 NJA II 1908 nr 5 s. 45.

19 10 5 st. 1, 61 & AL. De publika författningarna föreskriver ingen avvikelse från denna ordning, jfr 17 och 40 55 KF 22/6 1934, 28 & boställsord- rliingen, 14 & 5 mom. KS 29/6 1945, 13 & KS 15/11 945.

därvid befunna brister erfordras», 12 & st. 4 AL).1911

Om en tröskel eller ett spiltgolv är slitet blir försämringen brist i arrendelagens me- ning först när förslitningen gått så långt att vid ett normalt och praktiskt betraktel- sesätt en reparation är påkallad. Att denna tolkning — i varje fall i sina huvud-drag är den riktiga får anses ha framgått av flera avgöranden av högsta domstolen, senast i fallet NJA 1955 s. 4. Eftersom även ut- redningen vad den framtida lagen beträffar ansluter sig till detta tolkningsresultat kan det synas överflödigt att föreslå någon lag- ändring på denna punkt. Att utredningen likväl gör det (i 10 % st. 1) beror på två skäl. För det första är det angeläget att lagen i möjligaste män inte missförstås. För det andra kvarstår även efter högsta dom- stolens klarlägganden tolkningssvårigheter i de fall avträdesskicket fastställs på annat sätt än genom syn. Vid en värderingsför- rättning exv. genom skiljemän synes ej ute- slutet att grunda uppskattningen på 10 5 första stycket arrendelagen, dvs. försämring- en eller slitningen, istället för 12 & fjärde stycket första punkten, dvs. reparavtionsbe- hovet.

Den andra huvudanmärkningen mot den gällande rättens allmänna underhålls- och byggnadsregler sammanhänger också med bristande överensstämmelse mellan ansvars- reglerna och bevisningsreglerna. Arrenda- torns ansvar enligt gällande rätt innefattar ingen allmän skyldighet att bygga nytt eller bygga om. Men någon sådan skyldighet har vid vanliga arrenden — inte heller jord- ägaren. Vid sociala arrenden omfattar jord- ägarens ny- och ombyggnadsskyldighet de nödiga husen men ej annat, t. ex. täckdik- ningar. Denna ordning förklaras till väsent- lig del därav att sättet för byggnaders och anläggningars skötsel nu delvis är ett annat än förr. Förr sköttes husen kontinuerligt. »Vare ock åbo skyldig, att täcka tjugu alnar nytt tak varje år», föreskriver 27 kap. 3 & BB med oförändrad lydelse sedan 1734.20 De byggnadsmaterial som då användes kräv- de årlig eller åtminstone kontinuerlig till- syn och vård. En stock som angripits av röta

byttes utan större svårighet ut mot en ny. På detta sätt förnyades byggnadsbeståndet så småningom genom det löpande under— hållet, och avsaknaden av nybyggnadsbe- stämmelser torde ej ha känts besvärande. Emellertid konstaterade redan 1905 års lag- beredning, att, även 'om arrendatorn på ett lagenligt sätt fullgör sin underhållsskyldig- het, uppkommer efter en tid i fråga om många fastighetsdetaljer en punkt då fort- satt underhåll blir orimligt dyrt och en byggnads »ersättande med en ny [kan vara] långt mera välbetänkt».21 Alltjämt sköts många fastighetsdetaljer enligt det kontinuerliga underhållets princip. Man kan här nämna öppna diken, de flesta slag av hägnader och flertalet trähus (genom röd- färgning, tjärstrykning eller oljemålning). Å andra sidan är det tydligt att det blir allt vanligare med hus eller fastighetsdetaljer som har lång livslängd och kräver relativt litet underhåll. Exempel är de »un—derhålls- fria» plattor och skivor av olika slag som används för såväl utvändig som invändig beklädnad av väggar och tak. Nya, effekti- vare impregneringsmedel kan stävja rötan bättre än förr. Till denna underhållstyp mås- te också räknas moderna anläggningar (med tillhörande ledningar) av olika slag, exv. täckdiiken, vatten- och avloppsanl'äggningar, värmeledningar, elinstallationer m.m. Oav- sett till vilken underhållstyp ett hus eller annat fastighetstillbehör räknas, inträffar emellertid förr eller senare att det tar slut och behöver ersättas. I fråga om sådant som värmeledningspannor har detta redan ofta inträffat, men däremot ännu inte så ofta beträffande täckdikningssystem. Under de närmaste decennierna har man emeller- tid anledning att räkna med att många

"3 Överensstämmande: Skarstedt m. fl., 1946, s. 96. Annan mening: Holmbäck, SvJT 1946 s. 679. '" Bestämmelsen gäller efter tillkomsten av NJL ej längre för arrendatorer. — Vid studiet av nämn- da och andra äldre besstämmelser om arrenda- torers byggnadsskyldighet bör beaktas den betydelseförskjutning som ordet bygga undergått. SAO upptar bl. &. följande exempel på äldre be- tydelser hos ordet: hålla (en egendom) i stånd, hävda, vidmakthålla, bibehålla, förkovra, sätta i stånd.

*" NJA II 1908 nr 5 s. 47.

täckdikningar med tegelrör, som gjordes i seklets början, kommer att vara förbrukade. Möjligt är att man i en framtid kommer att göra täckdiken som ej behöver förnyas eller i varje fall varar mycket längre än de hit- tillsvarande, men ännu kan detta problem ej sägas vara tekniskt löst. Finns ingen sär- skild uppgörelse mellan parterna är lagen för närvarande sådan att den »siste» arren- datorn under en byggnads eller anläggnings »livstid» vid avräkningen inte sällan belas- tas med hela kostnaden för att återupp- bygga eller återuppföra anläggningen, trots att han inte har någon skyldighet att bygga (jfr s. 283). Det tillträdesbelopp i brister som han därvid kan räkna sig till godo är i många fall, t. ex. när det gäller ett täck- dikningssystem eller annan liknande teknisk anläggning, i regel ringa eller intet.

Sociala arrenden De underhålls- och byggnadsbestämmelser som gäller vid sociala arrenden är ej i tillräcklig grad anpassade till behovet av ändringar i företagsstrukturen. Genom att jordägaren kan tvingas att göra förutom större reparationer — ny- och ombyggnader utan hänsyn till investeringens lönsamhet utgör den gällande lagen en broms på ut- vecklingen. I många fall har jordägarna för att inte utsätta sig för risken att tvingas göra dylika investeringar, låtit arrendeställen för- svinna som självständiga brukningsenheter, när optionsrättsreglerna givit möjlighet där- till. Dessa nedläggningar har i de flesta fallen säkerligen inneburit en ändamålsen- lig strukturrationalisering. Men de har Ock- så inneburit att brukningsenheter som haft förutsättningar att bestå har försvunnit, me- dan andra har gått miste om en välbehövlig arealförstärkning. En annan vägande an- märkning som drabbar de sociala under- hållsbestämmelserna är att gränsen mellan större reparationer (som skall göras av jord- ägaren) och mindre reparationer (som skall göras av arrendatorn), trots den exempli- fiering som lämnas i 59 & första stycket, i praktiken har visat sig vara mycket svår att tillämpa konsekvent. Vägledande prejudi- kat har i stort sett saknats.

Vanliga arrenden Men inte heller den ordning som lagen föreskriver för vanliga arrenden kan i da- gens läge anses ändamålsenlig. Kravet på arrendatorn att ej vanvårda arrendestället och i övrigt hålla det »vid like», dvs. oför- ändrat, har i förening med avsaknaden av föreskrifter om nybyggnad i många fall fört med sig att arrendatorn trots lagens ganska tydliga motiv kommit att drabbas av inte blott som rimligt är kostnaden för eftersatt underhåll utan också — helt eller delvis — nybyggnadskostnad. Härtill har i synnerhet lagens för [arrendatorn ogynnsam- ma bevisregler medverkat.

Mot den kritik av de vanliga arrendenas underhållsregler som här lämnats kan in- vändas att alla köstnader för arrendestället vid ett strängt företagsmässigt betraktelse- sätt i sista hand alltid bör bäras av ar- rendatorn som ju ensam drar nytta av egendomen i dess egenskap av underlag för jordbruk. Härtill må då genmälas att, även om resonemanget i princip god-tages, det då under alla förhållanden är rimligt att den nämnda kostnaden fördelas mellan de olika arrendatorerna (och eventuella andra brukare av egendomen) som i tiden kom- mer efter varandra. Detta sker ej i den nuvarande lagen. I stället är risken stor att kostnaden för en utbränd värmelednings- panna eller en söndervivttrad täckdikning drabbar en arrendator, som kanske mot- tagit anläggningarna utan brist (i arrende- lagens mening) och därefter använt dem endast en liten del av deras »lrivslängd».

Den sammansmältning av lagstiftningens olika arrendekategorier som utredningen i sin allmänna motivering förordat framstår ej minst på underhålls- och byggnad-som- rådet som i särskilt hög grad påkallad. Skä- len härför är framför allt två. För det första slipper man därigenom ifrån de många gränsdragningsproblem och de ris- ker för fel och rättsförluster som ligger i den nuvarande splittringen. För det andra anser utredningen att både det »sociala» och det »vanliga» systemet på detta om- råde innebär var på sitt sätt alltför extrema

lösningar och att en bättre avvägning står att finna någonstans mellan dessa ytterlig- heter.

Genom att lagen ensidigt främjar bygg- nadsverksamheten på de sociala arrendestäl- lena, dvs. de för båda parter minst lön- samma, är det givet att jordägarnas intresse och förmåga att göra byggnadsinvesteringar på de större arrendegårdarna minskat. På- ståendet bekräftas bl. a. av den tidigare re- dovisade byggnadskostnadsundersökningen. En annan sak som verkar i samma riktning är gällande beskattningsregler. De senare behandlas närmare under 15 & (slutet) och i bilaga 18.

I utredningens direktiv uttalar jordbruks- ministern att det finns anledning att göra en ny och förutsättningslös prövning av parternas skyldigheter i fråga om underhåll och byggnadsskyldighet av arrendeställets hus. Översynen bör enligt hans mening inte begränsa sig till de sociala arrendena utan också omfatta de allmänna bestämmelser- då i arrendelagen. Även om utredningen i denna del i princip bör vara förutsättnings- lös, bör dock enligt direktiven beaktas att nybyggnader och ombyggnader i allmänhet har en sådan varaktighet, att investeringar i regel bör åvila jordägaren, medan repara- tioner oftast har ett sådant samband med den löpande vården att deras utförande hu- vudsakligen med fördel kan åvila arrenda- torn.

Direktivuttalandet tar närmast sikte på husen, men då förslagets sammansmältning av regler i övrigt kommer att omfatta hela ansvarsområdet, är det enligt utredningens mening naturligt att översynen får omfatta underhwållskomplexet i dess helhet.

Vid sammanförandet av de nu gällande olika regelkomplexen bör självfallet efter- strävas att erhålla en enhet, som både läm- par sig för praktiskt bruk och präglas av konsekvens och logisk uppbyggnad. En ut- gångspunkt för ifrågavarande översyn finns i det från direktiven återgivna uttalandet. En annan utgångspunkt har man i den svenska rättens allmänna regler för ägares och brukares skyldigheter beträffande skick

och underhåll av lejt gods (saklega), se ovan 8.285.

Vilket skick skall krävas och vem skall ansvara för skicket?

När det gäller att tillämpa dessa allmänna utgångspunkter på underhålls- och bygg- nadsansvaret vid jordbruksarrende måste man hålla i sär två saker. Det ena spörs- målet gäller, om man från allmänna syn- punkter bör kräva att arrendeställena vid tillträdet eller vid avträdet eller under ar- rendetiden oavsett den inbördes ansvars— fördelningen mellan arrendeparterna bör hålla en viss standard. Det andra gäller hur den interna fördelningen av rättigheter och skyldigheter mellan jordägare och ar- rendator skall ske.

Utredningen anser att det inte finns nå— gon anledning att kräva att arrendegårdar- nas jord ooh hus skall hålla högre eller annan standard än vad i lag i allmänhet krävs i detta avseende inom jordbrukets område. Den allmänna vanhävdslagstift— ningens utformning är f.n. föremål för översyn. Den gällande uppsiktslagen till— lämpas betydligt liberalare än vad avsikten var när lagen kom till (1947). Om det i framtiden överhuvudtaget kommer att fin- nas någon vanhävdslag, framstår det som ganska tydligt att den kommer att ge jord- brukarna betydligt större frihet än den som nu gäller (SOU 196822).

Det senast sagda leder till att arrenda- torn ej bör kunna kräva att genom arren- delagen tillförsäkras att arrendestället vid tillträdet befinner sig i ett visst skick, bättre än det som följer av allmänna regler (exv. i hälsovårdsstadga, arbetarskyddslagstift- ning etc.). Ej heller bör lagen generellt kun- na ålägga någondera parten att förbättra arrendestället under arrendetiden. Om en- dera önskar avvikelse härifrån bör det sär- skilt uts'ägas i avtalet. Om ett åkerskifte vid tillträdet är vanhävdat eller på annat sätt behäftat med brist, bör arrendatorn ej av lagen åläggas att avhjälpa bristen.

Om den särskilda hävdebestämmelsen i

arrendelagen slopas, bör det dock ej fritaga arrendatorn från att återställa en väl hävdad jord i samma skick. En lagändring av antytt slag skulle inte heller beröva arrendatorn rätten till ersättning för under arrendetiden avhjälpta hävdebrister. Däremot skulle ar— rendatorn befrias från skyldigheten att för- sätta i hävd en jord, som jordägaren eller en förutvarande arrendator försummat att häv- da. Det är visserligen inte sannolikt att många jordägare bryr sig om att avkräva arrendatorn en dylik prestation. Har jorden en gång fått växa igen kan det antagas att det skett därför att fortsatt jordbruk där ej längre lönar sig. Om en arrendator mottager en vanhävdad jord och återställer den i sam- ma skick, medför det ingen ersättningsskyl- dighet för honom. Den gällande bestämmel- sens praktiska betydelse ligger i stället däri att en arrendator, som åsidosätter skyldig— heten att avhjälpa tillträdets vanhävd, kan förverka arrenderätten och tvingas flytta. Detta resultat ter sig mot bakgrunden av vanhävdsfrågans läge och det moderna jordbrukets situation knappast tidsenligt. Om en dylik bestämmelse tillåts stå kvar i lagen finns alltid risken att den kan kom- ma att utnyttjas för att avlägsna en arren- dator, som ej gjort annat än att han an- passat sitt jordbruk efter de riktlinjer som numera tämligen allmänt accepterats.

Utredningen anser därför att man ur la- gen bör avlägsna den speciella föreskriften om skyldighet för arrendatorn att förbättra häv-den (på ett helt eller delvis vanhävdat arrendeställe). Genom en sådan lagändring vinnes dessutom att enhetliga ansvarsregler kommer att gälla för arrendestället i dess helhet. En sådan lagändring utgör inget- hinder mot att i kontraktet ålägga arrenda- torn strängare förpliktelser beträffande häv- den. Jfr s. 429.

Ett undantag från principen att lagen, om annat ej avtalats, ej bör kräva mer än »befintligt skick» synes emellertid påkal- lat ifråga om sådana byggnader, som skall tjäna till bostad för arrendatorn och hans anställda.

För sådan byggnad föreskriver redan häl-

sovårdsstadgan en viss standard. Det är då naturligt att också arrendelagen ansluter sig till detta krav. Ansvaret för att bostäder vid tillträdet överensstämmer med hälsovårds- stadgan lägger lagen f.n. på jordägaren vid sociala arrenden och dessutom — när det gäller ny- eller ombyggnad av arbetar- bostad — vid alla andra jordbruksarrenden. (Jordägarens byggnadsansvar i fråga om arbetarbostäder är f.ö. inte begränsat till tillträdesskicket.) Det är snarare praktiska än sociala skäl som talar för att fullgörandet av denna skyldighet över hela linjen bör läggas på jordägarens ansvarsområde.

Om jordägaren ej ålades att svara för bostädernas tillträdesskick, finns det risk för att en del arrendatorer skulle nöja sig med undermåliga bestäder eller dröja med den erforderliga upprustningen till tiden för avträdet närmade sig. Föreskriften om be- stämt tillträdesskick hos bostäderna har i lagtexten fått sin plats i 14 5.

Om man som huvudregel (arrendestället med undantag för bostäder) fastslår att la- gen ej skall kräva visst tiliträdesskick, upp- ställer sig frågan om lagen bör nöja sig med att ett bristfälligt arrendeställe är bristfälligt hela arrendetiden eller om arren- datorn liksom hittills bör [få ersättning för brister som han avhjälper? Även om vissa skäl kunde tala för att man inte gene- rellt bör stimulera arrendatorerna att göra förbättringar, får dock den nuvarande ord- ningen på denna punkt anses ha blivit hävd- vunnen. Den är också prakt-isk därigenom att en (vid avträdet) ny brist på huset A vid av- räkningen kan uppvägas av en avhjälpt brist på huset B. Eftersom det knappast överensstämmer med moderna principer för fastighetsunderhåll att fastigheten i alla de- lar »städse skall vara i fullgott stånd», mot- svarar säkerligen den gällande ordningen på denna punkt ett praktiskt behov.

Arrendatorns rätt till ersättning för av- hjälpta tillträdesbrist-er grundar sig vid so- ciala arrenden på en tvingande regel men är eljest dispositiv. Det torde dock sällan inträffa att denna arrendatorns rätt avtalas bort i kontrakten. Inte heller har utred—

ningen för sin del sett något exempel på att arrendatorer missbrukat rätten till att företaga obehövliga förbättringar. Utred- ningen förordar därför att arrendatorns rätt till ersättning för avhjälpta tillträdesbrister blir tvingande vid alla slag av jordbruks- arrende. Det är dock givet att en sådan ordning saknar motivering i de fall där den aktuella fastighetsdelen (eller hela ar- rendestället) inte omfattas av arrendatorns underhållsansvar och han således inte är skyldig att återställa den i något bestämt skick. Bestämmelsen i ämnet har placerats i 10 & fjärde stycket tredje punkten. En parallellbestämmelse, som har avseende på jordägarens byggnadsskyldighet, återfinns i 15 & sista stycket i förslaget.

Arrendatorn bör svara för det löpande underhållet

Ansvarsfördelningen mellan ägare och bru- kare har som framgått av den tidigare re- dogörelsen fått något olika lösningar vid skilda typer av nyttjanderätt. Även inom de olika arrendekategorierna växlar bestäm- melserna. Den dominerande metoden för denna fördelning har både i fråga om jord- bruksarrende och saklega i allmänhet varit att brukaren skall vårda och underhålla det lejda godset. Denna ordning gäller även vid sociala arrenden i fråga om andra de- lar av arrendestället än de nödiga husen. Övervägande såväl praktiska som princi- piella skäl talar för att ansvaret för vården och underhållet av arrendestället genom- gående bör åvila arrendatorn. Han har egen- domen i sin besittning. Han har lättare än jordägaren att följa inträffade förändringar. Han har också vanligen själv ett direkt intresse av att bristerna botas. Oavsett om underhållsarbetena utförs av arrendatorn själv eller av lejt folk, är det sannolikt att den totala underhållskostnaden för ett visst arrendeställe blir lägre om ansvaret åvilar arrendatorn. Detta innebär mindre omgång än om varje (eller vissa) reparationsbehov först skall anmälas till jordägaren. Arbe- tena kan också lättare förläggas till tider som bäst passar arrendatorn-besittaren.

Det skall inte förnekas att en ordning

som lägger hela underhållsansvaret på jord- ägaren erbjuder vissa möjligheter till ratio- naliseringar och därför kan bli billigare. Det gäller särskilt vid koncentrerade gods med förhållandevis många arrendegårdar. Man har där ibland organiserat reparations- avdelningar, som fullgör upprustningar och reparationer efter en bestämd plan. För arrendeparter som vill ordna underhålls- frågan på detta sätt lmöter inget hinder i lagen.

Om systemet med jordägarens ansvar för större reparationer skulle utsträckas till de arrendegrupper som f.n. inte har detta system, måste man ofrånkomligen räkna med en höjning av .arrendeavgiftsnivån för de berörda grupperna. Utredningen är av den uppfattningen att flertalet arrendepar- ter inte är vare sig beredda eller intresse- rade av ett dylikt alternativ. Inför man där- emot det »stora underhållets» princip vid de hittillsvarande sociala arrendena, bör rimligtvis förutsättningar där uppkomma för en sänkning av arrendenivån.

Utredningen föreslår att lagen ges det innehållet att arrendatorn vid alla slag av jordbruksarrenden skall svara för det lö- pande, »stora», underhållet. Förslaget inne- bär dels att den nuvarande skyldigheten för arrendatorn att avhjälpa företrädarens vanhävd försvinner, dels att den nuvarande begränsningen vid sociala och vissa publi- ka arrenden — av arrendatorns underhålls- skyldighet till mindre reparationer försvin- ner. Lagens underhållsbestämmelser blir på detta sätt enhetliga både i fråga om olika slag av arrenden och i fråga om olika de- lar av ett och samma arrendeställe.

Den nya principen för arrendatorns un- derhållsskyldighet har inskrivits i 10 & förs-ta stycket första punkten. Den betydelsefulla gränsdragningen mellan arrendatorns under- hållsskyldighet och jordägarens byggnads- skyldighet behandlas närmare i 15 5 första stycket och motiven till samma lagrum.

Jordägaren bör svara för ny- och ombyggnad

Principdiskussion

Redan 1905 års lagberedning påpekade att

det kan inträffa att en byggnad, trots att den underhålls, till slut kommer i ett läge där fortsatt underhåll framstår som me- ningslöst och det är bättre att ersätta det gamla huset med ett nytt.22

Uttalandet har med all säkerhet större aktualitet i dag än 1905. Det samman- hänger med den ökade användningen av fabrikstillverkade anläggningar och andra fastighetsdetaljer. I stället för yttertak kläd- da med halm eller takspån används alle- handa »hårda» tak. Det har blivit vanligare med ledningar av olika slag för vatten, av- lopp, värme och elektricitet. För nästan alla dessa nya detaljer gäller att de jämförda med motsvarande äldre är dyrare i anskaff- ning men billigare i underhåll. De nya de- taljerna utmärks också av en annan egen- skap som skiljer dem från de äldre. För de nya fas-tighetsdetaljerna som i likhet med de gamla har sin givna, genomsnittliga livs- längd — kan man inte med någon större säkerhet beräkna när de har tjänat ut och behöver ersättas med nya. Genom denna utveckling har bristerna i den enligt arren- delagen gällande ordningen kommit särskilt tydligt till synes.

Antag att en arrendator tillträder ett tio- årsarrende. Arrendestället omfattar 50 hek- tar och är i sin helhet täckdikat för om- kring 40 år sedan. Vid tillträdessynen be- finns täckdikningen fungera tillfredsställan- de. Ej heller i övrigt konstateras några bris- ter. Arrendatorn »vårdar och underhåller» anläggningen enligt vedertaget skick och bruk. Efter halva arrendetiden befinns emel- lertid att större delen av täckdikningen är helt förbrukad. Det är då meningslöst att fortsätta att underhålla den. Om det fram- står som "meningsfullt att också för fram- tiden driva jord—bruk på arrendestället, ta- lar företags- och jordbrukstekniska syn- punkter för att denna del av arrendestället omedelbart bör omtäckdikas, en kostnad av storleksordningen 2 000 kr. per hektar.

I det föregående avsnittet om gällande rätt har denna situation belysts med utgångs- punkt från arrendelagens nuvarande sys- tem. Utredningen har diskuterat hur dessa frågor bör behandlas i framtiden. Eftersom

många täckdikningar nu har en sådan ål— der att de inom de närmaste årtiondena be- höver göras om, finns det anledning att räkna med att just denna situation snart kommer a-tt bli relativt vanlig.

Till en början vill utredningen fastslå att det givetvis inte kan ifrågakomma att ålägga arrendatorn att ersätta den gamla anläggningen med en ny. Han 'är alltså i sin fulla rätt att låta bristerna bestå till avträ- det. Eftersom han enligt de här antagna förutsättningarna i det nyssnämnda exemplet ej i någon mån eftersatt underhållet, bör han vid avträdet inte heller till någon del belastas med de bristbelopp som påförts anläggningen. Detta innebär så som ut- redningen uppfattat läget ingen ändring i förhållande till gällande rätt. Emellertid är bevisläget i praktiken sällan så klart som det i exemplet antagits vara. Med till- trädessynens lagakraftvunna vittnes-börd om bristfritt skick blir det i praktiken ofta nog så att arrendatorn måste bevisa både täck- dikningens förhistoria (före tillträdet) och att han själv ej försummat anläggningens underhåll. Detta torde dock en arrendator endast sällan lyckas med. Risken för ma- teriellt sett felaktiga avräkningar är därför stor. Att här åstadkomma en ordning som i alla lägen ger full rättvisa är ej lätt. I det åberopade exemplet har främst talats om byggnadsbehov vid täckdikningar. An- ledningen är att det här är fråga om rela- tivt kostnadskrävande anläggningar som tydligare än de flesta andra illustrerar den gällande rättens ordning. Dessutom gäller här redan nu samma ordning vid sociala och andra arrende-n. — Utredningen anser dock att de slutsatser som här dragits med utgångspunkt från täckdikningar under be- aktande av de varierande yttre förutsätt- ningama i och för sig kan tillämpas också beträffande andra anordningar på arrende- stället.

" Jfr not 21 och mom. 2 & st. 1 anvisningamatill 22 _S kommunalskattelagen: »Avdrag medgives för sådan värdeminskning å till jordbruket hörande driftbyggnader, därunder in- begripna för driften nödiga bostadsbyggnader, som dessa även med normalt underhåll och aktsam vård äro underkastade.»

Själva bevisregeln, dvs. arrendatorns skyl- dighet att styrka att en viss brist ligger utanför hans ansvarsområde, torde vara på- kallad av starka praktiska behov och kan därför knappast undvaras. Kritiken mot den gällande ordningen drabbar i stället den tankegången att regler om nybygg- nadsskyldighet kan undvaras därför att det skulle ligga i förhållandenas natur att båd-a parter har ett gemensamt intresse att ersätta en förbrukad byggnad eller anläggning med en ny. Både den kommitté som förberedde l927 och 1943 års arrendereformer kon- ;taterade att detta antagande saknade un- derlag i verkligheten.

Jordsakkunniga föreslog införandet av en generell skyldighet för jordägaren att vid tillträdet tillhandahålla arrendatorn för jordbrukets bedrivande nödiga byggnader. Bestämmelsen skulle vara tvingande vid so- ciala arrenden men eljest inte. Även 1936 års arrendeutredning kritiserade lagens brist på generella byggnadsbestämmelser.”

Denna ståndpunkt har varit föremål för åt- skillig kritik ur synpunkten av arrendatorernas sociala ställning och påkallar uppmärksamhet även med hänsyn till det allmänna intresset av jordbrukets utveckling. Det kan på goda grun- der ifrågasättas, huruvida den i lagens motiv uttalade förhoppningen, att kontrahenternas sammanstämmande intressen skulle på den fria överenskommelsens väg i tillräcklig grad garan- tera byggnadsbeståndets vidmakthållande och successiva förnyelse, verkligen gått iuppfyllelse. Den intressenas harmoni, varmed lagstiftaren här räknat, lärer näppeligen i det praktiska livet göra sig gällande med den styrka som ur skilda synpunkter hade varit önskvärd. Från den i det särskilda fallet föreliggande svårigheten att med hänsyn till växlande konjunkturer avgöra vad som verkligen är det ekonomiskt riktiga en bedömning som alltid inrymmer ett spekulativt moment — må visserligen i detta sammanhang bortses. Men även om det förhåller sig så, att från och med en viss tidpunkt en föråldrad byggnads ersättande med en ny borde för båda kontrahenterna framstå såsom den på längre sikt ekonomiskt fördelaktiga lösningen, så är därmed ingalunda givet, att kontrahenterna verkligen handla i överensstämmelse med vad en framsynt och klok hushållning sålunda bju- der. För den mera kortsynta eller trånga upp— fattning, som naturligen här och var fram- träder, synes också varje eftergift som kan av-

vinnas medkontrahenten vara eftersträvansvärd, även om därigenom å denne lägges en börda, som icke står i rimligt förhållande till fördelen för den andre. Vad särskilt angår jordägaren som i allmänhet får antagas vara den, som har de största möjligheterna att uppbringa de för ett nybyggnadsföretag erforderliga kapital- resursema ligger det tvivelsutan nära till hands, att stundens svårigheter, eller kanske den blotta olusten att för tillfället göra en upp- offring, mången gång undanskymma blicken för de krav som framtiden oavvisligen upp- ställer. Den misstanken kan därför icke utan vidare avvisas, att den lösning frågan om ny- byggnadsskyldigheten erhållit i allmänna arren- delagen i viss utsträckning kommit att innebära ett låt-gå-system, vars verkningar givit sig till känna i efterblivenhet i fråga om arrende- ställenas byggnadsstandard, en på sina håll fortskridande försämring av byggnaderna ut- över den gräns, där det fortsatta underhållet framstår såsom oekonomiskt och för arren- datorn alltför betungande.

Arrendeutredningens kritik ledde dock ej till att de allmänna bestämmelserna ändra- des. Detta hade ej heller utredningen före- slagit. I stället valde man vid 1943 års arrendereform den linjen att omfattande grupper av arrenden flyttades över från den icke-sociala till den sociala kategorin och därigenom även fick sina byggnadsfrågor lösta. Vad 1936 års arrendeutredning ut- talade får anses alltjämt äga giltighet. Ut- talandet s-tödes bl. a. av förhållandet att ny- och ombyggnadsverksamheten inom jordbruket allmänt taget under tiden från 1943 års arrendereform har varit påfallan- de låg.

Sedan år 1943 har statens lantbruksbygg- nadsförsök (tidigare: statens forskningsan- stalt för lan-tmannabyggnader) undersökt bl. a. omfattningen av byggnadsverksamhe- ten inom det svenska jordbruket.24 Under hela denna tid har nybyggnadsverksamhe-

”3 SOU 1938:38 s. 112; jfr 192628 s. 131. " Undersökningen sker enligt en stickprovs- metod som omfattar ca 20 procent av såväl an- talet som åkerarealen beträffande landets alla brukningsenheter över två hektar. Den återgivna tabellen avser nybyggnad och mera omfattande ombyggnad, t. ex. byggnad som uppförts på gammal grund eller gamla murar. I tabellen åter- ger siffrorna före år 1958 årliga genomsnitts- vården för femårsperioder, SFL Meddelande nr 103/1965, 5. 43; jfr skattelagssakkunnigas pro- memoria den 11/3 1963 s. 48 (stencilerad).

Tabell 19. Nybyggnadsverksamheten inom det svenska lantbruket

Nybyggnadskostnader milj.kr/år

I 1949 års prisläge

I resp. års prisläge

Antal nyuppförda kreatursplatser/år

Antal nyuppförda År rumsenheter/år

46 000 110 157 37 700 134 115 25 000 120 78 18 400 89 54 15 100 70 43 17 200 84 43 17 900 88 44 17 500 95 45 16 700 99 43 26 500 138 60

11800 7700 5600 3700 3000 2500 2500 2700 2800 3200

1943/47 1948/52 1953/57 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964

ten minskat inom alla kategorier av bygg— nader. Om det antages att det på varje brukningsenhet finns en ladugård och en mangårdsbyggnad har under senare år 0,20 —0,25 procent av det totala antalet av des- sa byggnader nybyggts om året. Om det vidare antages att alla nuvarande bruknings- enheter består, kommer det således med nuvarande byggnadstakt att dröja minst 400 år innan dessa byggnader ersatts med nya. Omfattningen och förändringarna i nybygg- nadsverksamheten under den tid som den nuvarande arrendelagstiftningen varit i kraft framgår av tabell 19, som omfattar det svenska jordbruket i dess helhet utan av- seende på arrenderad och annan jord.

En av följderna av den låga nybygg- nadsverksamheten är att underhållsbehovet och därmed även underhållskostnaderna blir större än vad annars skulle ha varit fal- let.25

Den årliga värdeminskningen bör ej betalas med husrötebelopp vid avträdet

Från företagsekonomisk synpunkt har jordbruk främst genom sitt beroende av vädret — i alla tider varit en osäker näring. Förbättrad yrkesutbildning, tekniska fram- steg, lantbrukarnas föreningsverksamhet och statliga stödåtgärder har visserligen i bety- dande grad minskat utrymmet för tillfällig— heternas spel. Men alltjämt måste varje jord- brukare årligen kalkylera med en betydan- de riskmarginal. Eftersom många ägare av jordbruk inte vill eller kan bära denna risk

och samtidigt många yrkeskunniga och in- tresserade lantbrukare ej kan anskaffa de kapitalbelopp som är nödvändiga för att köpa en gård, finns det nu liksom förr ett påtagligt behov att i ordnade former göra en fördelning mellan ägarens och bru- karens insatser och risker. Lagen medger intressenterna ett i stort sett fritt val. Ar- rende utgör här endast en av flera möjlig- heter. Från företagsekonomisk synpunkt in- nebär a—rrende som brukningsform inom jordbruket att arrendatorn i förhållande till jordägaren ensam får disponera arrende- stället och ensam bär ansvaret för jord- bruksdriften. I gengäld erhåller jordägaren av arrendatorn ett vederlag, som enligt den svenska lagen alltid skall erläggas i pengar och som om annat ej avtalats — ej är beroende av driftsresultatet. Sådana drifts- former där intressenterna fördelar insatser och risker i förhållande till driftsresultatet, t. ex. hälftenbruk och föreningsjordbruk (sambruksföreningar) är inte vanliga och synes inte motsvara något mera allmänt behov. Den dominerande brukningsformen har, när ej ägaren själv 'burit hela ansvaret för driften, sedan lång tid varit arrende. Även om man i framtiden kanske har att räkna med nya former för gemenskap, där ägare och brukare solidariskt delar på insatser och risker, är det påtagligt att det alltjämt finns ett stort och ingalunda mins- kande intresse för just den brukningsform som arrendet sedan gammalt representerar.

25 SFL Meddelande nr 53/1962.

Det finns därför anledning att också för framtiden anpassa arrendelagen efter detta behov. Genom den under 6 5 omnämnda möjligheten att i ökad utsträckning bestäm- ma arrendeavgiften efter index har vissa möjligheter öppnats att inom arrendets tra- ditionella form förverkliga en begränsad riskfördelning mellan ägare och brukare.

Inte ens i 1907 års utformning av ar- rendelagen har lagstiftaren undantagslöst lå- tit arrendatorn ensam svara för alla oför- utsedda händelser på arrendestället (se 15 och 26 åå). Men i fråga om den egentliga jordbruksdriften är jordägaren vid de van- liga arrendena alltjämt befriad från allt direkt risktagande. Detta gäller också i stort sett vid sociala och publika arrenden. En- dast om orten drabbas av »allmän svårare missväxt» kan jordägaren vid flertalet so- ciala och publika arrenden också f. n. drab- bas i så måtto att arrendet då kan ned- sättas eller helt falla bort (58 & st. 2 AL, behandlad ovan under 6 & avsnitt 7). Det är knappast någon mening i att diskutera huruvida det traditionella arrendesystemet i nu berörda delar är rättvist eller ej. En- ligt utredningens mening får man accepte- ra själva systemet såsom uttryek för ett faktiskt behov och i stället försöka göra det så bra som möjligt. Till systemet i dess vedertagna form hör bl.a. att arrendatorn till jord-ägaren erlägger ett kontant veder- lag för den rätt arrendatorn erhåller genom avtalet. Prisbildningen är i princip och i stort sett fri. Ofta är arrendeavgiften en- dast en delpost i ett mera omfattande öm- sesidigt avtalskomplex, som kanske inne- fattar arbetsprestationer, varuleveranser, husrötebelopp och förbättringsersättningar.

Enligt utredningens mening bör avtals- friheten i möjligaste mån bibehållas. Det finns därför inte i och för sig anledning att ogiltigförklara sådana särskilda uppgörel- ser som innebär att arrendatorn betalar, förutom ett kanske lågt arrende för själva jorden, därutöver ett bestämt belopp som motsvarar den årliga värdeminskning- en (»slitningen») på husen eller vissa delar därav, exv. en värmepanna.

Om man, vilket är vanligt, räknar med

en regelbunden, årlig avgäld och vidare an- ser det lämpligt att arrendatorns utbetal- ningar till jordägaren för rätten att få ar- rendera fördelas någorlunda jämnt under ar- rendetiden, är det emellertid rimligt och naturligt att antaga att jordägaren i nor- malfallet räknat med att genom den infly- tande avgiften kunna förränta och utan förlust eller försämring bevara sitt i arren- destället nedlagda kapital. Ser man saken från arrendatorns synpunkt är det då även naturligt att det pris han skall erlägga för brukandet i huvudsak betalas i form av re- gelbundet återkommande avgifter.

Från dessa förhållanden kan ej bortses, när det här gäller att fastslå principerna för byggnadsskyldigheten. Av samma skäl som utredningen anser att det inte är arren- delagstiftningens sak att bestämma hur jord- ägaren skall använda de pengar som han mottager av arrendatorn, bör det inte heller vara förbjudet för parterna att avtala att arrendatorn skall betala en del av (eller hela) vederlaget för arrenderätten vid tillträdet eller vid avträdet. Det måste dock därvid beaktas att avtalet inte kommer i strid med bestämmelserna i 6 & om hur vederlaget skall bestämmas. Utredningen har emeller— tid utgått ifrån att parterna normalt åsyftar att arrendeavgiften skall betalas regelbun— det och i denna form i sin helhet utgöra vederlaget för arrenderätten. Detta innebär att utredningen även utgått ifrån att dy- likt vederlag normalt inte skall utgå såsom husröteersättning till jordägaren vid arren- datorns avträde. Om det är jordägarens av- sikt att bevara arrendestället som en själv- ständig brukningsenhet, finns det inte någon anledning att lagen skall underkänna det resonemanget från jordägarens sida att ar- rendet skall vara tillräckligt för att göra detta möjligt.

En utgångspunkt för diskussionen om byggnadsskyldigheten bör i enlighet med det sagda därför vara å ena sidan att jord- ägarens skyldighet i detta avseende helt bör täckas av arrendet och inte av annan ersättning från arrendatorns sida samt å andra sidan att ingendera parten genom lagen bör tvingas att göra oekonomiska

Orsakerna till att byggnadsverksamheten inom det svenska jordbruket f.n. är så obetydlig torde vara flera. Den främsta är väl den som redan 1905 års lagberedning uttryckte sålunda: »Den svenske jordbru- karen är i regel icke tillika kapital-ist, han har utöver sin jord sällan tillgångar, vilka kunna på detta sätt omflyttas och ned- läggas å jorden, dennas avkastning måste i de flesta fall oavkortad avses för löpande utgifter.» En annan orsak är Skattelag- stiftningen. Denna verkar f.n. så, att vid taxeringen för inkomstskatt avdrag från in- komsten medges för kostnad på en jord- bruksfastighet för reparationer och annat underhåll men däremot inte för ny-, till- eller ombyggnad. Det årliga avdrag för vär- deminskning på befintliga byggnader som medges är i regel för lågt för att ensamt för sig stimulera till byggande. Förhållandet mellan arrendelagens byggnadsbestämmelser och skattereglerna behandlas närmare under särskild rubrik vid 15 5 nedan och i bilaga 18. En tredje huvudorsak till den nuva- rande mycket låga byggnadstakten inom det svenska jordbruket är ovissheten om framti- den. Det svenska jordbruket befinner sig f.n. mitt uppe i en omfattande strukturom- vandling, som innebär att gårdarna (bruk- ningsenheterna) blir större och färre samti- digt som en betydande del av åker—och ängs- arealen tas ur jordbruksproduktionen. Ett annat orsakskomplex som i sammanhanget ej varit utan betydelse har man att söka i de regleringar av till en början byggnadsverk- samheten och senare kreditgivningen som förekommit under och efter andra världs- kriget.

Vad som hittills sagts om den obetydliga byggnadsverksamheten inom jordbruket har inte varit begränsat till arrendegårdarna. Vad de vanliga arrendena beträffar tillkom- mer för deras del dessutom det förhållandet att arrendelagen ej i tillräcklig grad stimule- rar vare sig jordägaren eller arrendatorn att bygga. Ingen av dem har i huvudfallet — dvs. byggnadsbehov i anledning av ålder, slitning och ändrade förhållanden — någon skyldighet att bygga. Samtidigt kan de eko;

nomiska konsekvenserna av detta system drabba arrendatorn på ett nyckfullt och oberäkneligt sätt. Det för arrendatorn oför- delaktiga i systemet har blivit än men på- tagligt genom inflationen; denna frågeställ- ning kommer särskilt att belysas i följande avsnitt (4, 5) av motiveringen till 10 5. Ses saken från jordägaresynpunkt kan det sägas att kostnaden för husen liksom arrende- stället i övrigt i princip alltid i sista hand kommer att belasta arrendatorn. För honom bör det då vara likgiltigt om han får betala den kostnaden i form av eget underhålls- arbete, husröteersättning till jordägaren vid avträdet eller ett högre arrende.

Utredningen har som nyss framhållits ej anledning att underkänna den utgångspunk- ten att arrendegodset i princip och på lång sikt skall bära sina egna kostnader. Denna synpunkt bör emellertid kompletteras med en annan, nämligen den att kostnaderna mellan olika arrendatorer eller andra bru- kare på samma arrendeställe så långt det är möjligt bör fördelas i förhållande till var- je arrendators (brukares) utnyttjande av ar- rendestället.

Om arrendatorn A avträder och arren- datorn B tillträder den 14 mars 1968 är det i princip likgiltigt för jordägaren om värmeledningspannan upphör att fungera dagen före eller dagen efter arrendatorsby— tet. Inträffar skadan den 13 mars får jord- ägaren ersättning av avträdaren A i form av husröteersättning. Inträffar skadan den 15 mars och vidtages ingen åtgärd under B:s arrendetid, får jordägaren i stället pan- nan ersatt av B vid dennes avträde. Om B föredrar att avhjälpa bristen genom att själv sätta in en ny panna, kommer skadan och den tillfälliga värdeminskningen aldrig till synes i jordägarens avräkningar med de båda arrendatorerna. I tider av penning- värdesförändringar kompliceras bilden nå— got, men sett på lång sikt torde det även då fungera tillfredsställande från jordägarens synpunkt. Detsamma kan sägas för arrenda- torns del, om hans besittningstid är så lång att den överstiger byggnadernas och övriga investe'ringars livslängd. Utredningen har påträffat ett fall där avräkning mellan jord-

ägare och arrendator ej skett sedan år 1842. Även om ytterligare liknande fall kanske undantagsvis förekommer, är det dock re- gel att de olika investeringarnas livslängd fördelar sig på flera arrendatorers besitt- ningstider. Det är därför angeläget att vad varje arrendator presterar — i exv. arrende, underhåll och husröteersättning så myc- ket som möjligt svarar mot de kostnader och »den värdeminskning som belöper på just hans besittningstid.

Läget får alltså sägas vara det att man inte längre kan låta frågan om byggnads- skyldigheten vara olöst.

Konsekvenser av förslaget Det kan synas verklighetsfrämmande att i en tid när det svenska jordbruket mer än någonsin präglas av förändringar och oviss- het om framtiden föreslå införandet av en generell byggnadsskyldighet för jord-ägaren. Emellertid måste beaktas att om en dylik reform inte görs, risken är stor att följder— na av framtida omställningssvårigheter allt- för ensidigt kommer att drabba arrenda- torerna. Det torde vidare vara möjligt att kringgärda den ifrågasatta nyheten med ga- rantier för att ny- och ombyggnadsskyldig- heten inte skall aktualiseras annat än i så- dana fall där det med hänsyn till alla be- rörda intressen framstår såsom verkligen påkallat. Det skall således vara klart att ny- eller ombyggnadsbehovet ej framkallats av den sittande arrendatorns försununelser. Vi— dare bör byggnadsskyldigheten aktualiseras endast beträffande hus eller anläggningar som med tanke på framtiden kan bli till verklig nytta för jordbruket på fastigheten i nuvarande eller framtida omfattning. Pro- jekt som med beaktande även av jordbru- ket i orten framstår som ej lönsamma bör inte på detta sätt kunna realiseras.

De huvudsakligaste invändningarna mot en generell byggnadsskyldighet för jordäga- re har brukat vara dels att ett sådant sy- stem utsätter arrendatorn för frestelsen att försumma sin underhållsskyldighet, dels att det tvingar jordägaren till noggrannare över- vakning, vilket i sin tur av arrendatorerna kan uppfattas som ofrihet. Vad den första

invändningen beträffar tonde den kunna till- bakavisas främst med det förhållandet att bevisskyldigheten för att arrendatorn ej ef— tersatt sina skyldigheter (vilket är en för- utsättning för att jordägarens byggnadsskyl- dighet skall aktualiseras) även enligt för- slaget kommer att åvila arrendatorn. Vad beträffar invändningen om övervakning och ofrihet är det sannolikt att den hittillsvaran— de ordningens olägenheter nu är så stora att arrendatorerna är beredda att taga den- na konsekvens av en reform.

Erfarenheterna från den sociala och pub- lika arrendelagstiftningen ger vid handen att ett realiserande av jordägarens bygg- nadsskyldighet under löpande arrendetid en- dast sällan inträffar. Det får i stället antas att en sådan skyldighet kommer att få sin största betydelse genom sin indirekta effekt. För det första kan det förmodas att bygg- nadsskyldigheten skall stimulera jordägarna till att rusta upp och modernisera sådana gårdar som har förutsättningar att bestå för framtiden. För det andra kan den främja mera rättvisa, frivilliga uppgörelser både under arrendetiden (om byggande) och vid avträdet (om avräkning).

Det är också sannolikt att en byggnads- skyldighet för jordägaren skall förmå par- terna att inte i så stor utsträckning som nu sker lägga underhållsansvaret för en mängd gamla och kanske ej nödvändiga hus på ar- rendatorn. En regel om byggnadsskyldighet för jordägaren bör därför ej gälla i sådana fall där en viss byggnad eller hela arren- destället får nyttjas av arrendatorn utan skyldighet att återställa det i det skick som han mottog det (eller i annat särskilt an- givet skick). Sådana överenskommelser är redan nu ganska vanliga och brukar då uttryckas exv.: »Byggnaden skulle ej ingå i synen» (jfr 12 & st. 4 p. 2 AL).

Åligger det däremot arrendatorn att åter- ställa arren-destället i samma skick som han mottog det (eller ev. i annat i kontraktet närmare angivet skick), bör dock regeln om jordägarens byggnadsskyldighet gälla med tvingande verkan. Om så ej sker har man anledning att räkna med att bestämmelsen inte kommer att få någon egentlig praktisk

effekt. Däremot är det i sin ordning att en arrendator som befriats från ansvaret för ett Visst hus inte skall kunna påkalla ny- eller ombyggnad av det huset. Det enforder- liga behovet av avtalsfrihet får därigenom anses tillgodosett. Det bör dock observeras att arrendatorns rätt till visst minimiskick för bostad inte kan på detta sätt avtalas bort, om meningen är att arrendatorn eller någon av hans anställda skall vara bosatt på arrendestället.

Principen om jordägarens byggnadsskyl- dighet under arrendetiden har i lag-textför- slaget fått sin plats i 15 &. För de närmare detaljerna för byggnadsskyldighetens aktua- liserande hänvisas därför till nämnda lag- rum.

Tillägg om slitningsprincipen (jfr ovan

5. 285 , 302). Anhängarna av slitningsprincipen brukar framhålla att den är mera >>rättvis» än den princip för avräkning mellan arrende— parterna som innehålles i arrendelagen och till vilken princip utredningen med här an- förda modifikationer anslutit sig. En fri- stående diskussion härom blir lätt skev, eftersom arrendeavgiften och andra villkor vid ett visst arrende kan vara bestämda just av det förhållandet att slitningsprincipen skall tillämpas eller ej. Men har dylika över- väganden ej förekommit, saknar det inte intresse att inför en arrendelagsreform något belysa slitningsprincipens verkningar.

Ett exempel: Beläggningen på ett ytter- tak antas ha en livslängd av ca 40 år. Be- läggningen var ny år 1930. Arrendatorn till- träder år 1960. Takbeläggningen är då ännu ej mogen att bytas ut. Vid tillämpning av ar- rendelagen åsättes därför ingen brist på ta- ket vid tillträdessynen 1960. Arrendatorn avträder år 1970. I enlighet med beräkning- arna är takbeläggningen då »slut», och bris- ten upptas till hela kostnaden för ny tak- beläggning. Beloppet kommer att belasta arrendatorn vid avräkningen. Vid till- lämpning av slitningsprincipen hade man i stället gjort så att, eftersom taket vid tillträdet år 1960 kunde anses förslitet till 3/4, taket då hade åsatts ett bristbelopp

som utgjorde 75 procent av kostnaden för ny beläggning. Eftersom arrendatorn vid avträdet äger att tillgodoräkna sig tillträdes- bristen, blir resultatet vid tillämpning av slitningsprincipen a—tt arrendatorn vid av- trädet endast behöver ersätta jordägaren med 25 procent av kostnaden för ny bc- läggning.

Det skall inte förnekas att i ett isolerat exempel som det senast nämnda slitnings- principen — särskilt enligt gällande rätt kan ge utslag som ter sig mera »rättvisa» än arrendelagens. Det system för !bristernas beräkning, som ligger bakom slitningsprin- cipen lide-r dock av vissa svagheter. På vilket värde skall slitningsbristen år 1960 i »det sista exemplet beräknas? Vissa syne- män utgår från 1930 års faktiska anskaff- ningsvärde. Andra utgår från vad det år 1960 skulle ha kostat att lägga om taket. Ibland förfar synemännen så att man be- träffande detaljer som exempelvis en värme- ledningspanna utgår från det faktiska (ur- sprungliga) anskaffningsvärdet, medan man beträffande andra detaljer, som exv. golv och trappor, utgår från anskaffningsvä-rdet vid synetillfället. Avgörande för vilket al- ternativ man därvidlag väljer borde vara, huruvida bristbeloppet skall täcka kostna- den för 1930 eller 1970 års tak. Eftersom parter och synemän inte alltid har denna problemställning klar för sig, ligger redan här en betydande osäkerhet i systemet. En annan komplikation inträder om fastighets- detaljen ifråga förslites snabbare eller lång- sammare än kalkylen utvisat.

Det nyss nämnda exemplet kan varieras så att arrendatorn antas tillträda år 1950 och avträda år 1960. Vid avträdet ä-r tak- beläggningen »slut», trots att det enligt be- räkningarna skulle ha hållit till 1970. Här kan man tveka om bristen skall upptagas till 100 eller 75 procent. Enligt utredning- ens erfarenhet är det i dessa fall regel att bristen upptages till 100 procent. För ut- redningen har rapporterats fall, där jord- ägaren vid den efterföljande avräkningen grundar sitt krav inte på skillnaden mellan avträdesbristens 100 procent och tillträdes- bristens 50 procent utan endast kräver skill-

naden mellan en »kalkylerad» avträdesbrist på 75 procent och tillträdesbristens 50 pro- cent.

Dessa frågor torde sällan eller aldrig vara fullständigt behandlade i kontrakten. Be- stämmer kontraktet att slitningsprincipen skall tillämpas på värmeledningspannan, tol- kas detta inom vissa godsförvaltningar på det sättet att jordägaren sätter in ny panna när den gamla är förbrukad. På andra håll anses att det är arrendatorns sak att byta pannan.

Rättsosäkerheten är alltså här uppenbar. — Den mest vägande invändningen mot slit- ningsprincipen torde dock vara att den i praktiken är mycket svår att tillämpa kon- sekvent beträffande exempelvis alla byggna- der och byggnadsdetaljer på ett arrende- ställe. »Livslängden» hos olika delar väx- lar. Därtill kommer som nyss antytts att den beräknade och den faktiska livslängden kan förete stora avvikelser. Den faktiska livslängden påverkas beträffande de flesta detaljer i hög grad av vård och skötsel. För en riktig tillämpning tonde vidare slit- ningsprincipen förutsätta att de skilda detal- jernas ålder är känd. Ofta torde synemän- nen här få nöja sig med uppskattningar. Om slitningsprincipen grundas på det ursprung- liga anskaffningsvärdet, måste även detta vara känt. Här föreligger flera osäkerhem- faktorer. I regel torde slitningsprincipen, där den tillämpas, användas endast i fråga om vissa fastighetsdelar. Ibland är de an- givna i kontrakten, ibland följer man där— vid endast en i orten utvecklad sedvana. Slitningsprincipen torde ha sin huvudsak— ligaste användning i fråga om sådana fastig- hetsdelar som yttertak, värmeledningssystem (eller enbart värmepannan) och vattenled- ningar men däremot märkligt nog min— dre ofta täckdikningssystem.

I fråga om elektriska ledningar gäller inte sällan att de ej omfattas av arrendet utan ägs av arrendatorn. Sådana arrangemang är, i varje fall vid vanliga arrenden, inte ogiltiga, och utredningen har inte heller ve— lat förbjuda dem. Erfarenheten har emeller— tid visat att systemet med olika ägare till skilda byggnadsdelar ofta föranleder tvister,

varför utredningen helt allmänt vill fram- hålla önskvärdheten av att det för framtiden undviks.

De som praktiskt sysslar med arrende- spörsmål ställs ofta inför frågan om slit- ningsprincipen i ett visst fall bör tillämpas eller ej. Gäller det en avträdande arrenda- tor får svaret till en del anses lämnat ge- nom utgången av rättsfallet NJA 1955 s. 4. Föreskriver kontraktet att slitningsprincipen skall tillämpas eller har eljest mellan par- terna träffats överenskommelse därom, bör principen tillämpas. Skall slitningsprincipens tillämpning vid en oklandrad tillträdessyn anses innebära bevis om sådan överenskom- melse? Frågan besvarades med ja i rätts- fallet NJA 1940 s. 74. I 1955 års rättsfall besvarades frågan inte lika tydligt (jfr hov- rättens domskäl). Det synes vara praxis” ståndpunkt att slitningsprincipen skall till— lämpas, därest antingen uttrycklig överens- kommelse därom föreligger eller den för arrendet gällande tillträdessynen tydligt ut- visar att slitningsprincipen då tillämpa-ts.

Vid socialt arrende får dock överenskom- melse om tillämpning av slitningsprincipen i fråga om nödiga byggnader anses ej vara giltig, i varje fall inte när det gäller sådant som faller inom jordägarens ansvarsområde. Principen skulle nämligen där (i regel kom- ma att innebära att jordägarens skyldighe- ter enligt 59 och 60 55 arrendelagen över- vältrades på arrendatorn.

Gäller spörsmålet i stället en tillträdande arrendator (på ett vanligt arrende) är frå- gan om slitningsprincipen en avtalsfråga bland alla andra. Bortses från den aspekten kan det nog i allmänhet sägas att slitnings- principen kan vara till fördel för arrenda- torn, om arrendeställets hus och »övriga tillhörigheter» (exempelvis täckdikningar) är gamla och hårt slitna. Är däremot arren- destället i sin helhet nybebyggt och i övrigt i fullgott skick, kan det vara fördelaktigt för jordägaren att slitningsprincipen kom— mer till användning. Men jordägaren kan också med fog säga sig att arrendelagens system är bättre, eftersom det i varje fall i teorin garanterar honom att vid varje avträdessyn i framtiden få varje underhålls-

brist ersatt med just det belopp som botan- det då kostar, något som särskilt i tider med växlande penningvärde kan vara en fördel.

Slitningsprincipen har sannolikt sin grund i det förhållandet att arrendelagen beträf- fande de vanliga arrendena inte reglerar byggnadsfrågorna. Arrendatorn behöver ej bygga nytt, men när ett »normalt» nybygg- nads'behov föreligger vid en arrendators av- träde, har lagen inte sällan tillämpats på det sättet att hela nybyggnadskostnaden drabbar den siste arrendatorn. Genom slitningsprin- cipen försöker man fördela kostnaden på de arrendatorer som haft nytta av byggnaden. En term som i äldre tider användes för samma företeelse är spåntakshyra, vilket ger en anvisning om systemets bakgrund. Där omständigheterna är gynnsamma råder inget tvivel om att slitningsprincipen åtmin- stone med gällande arrendelag fyller en upp- gift. För att fungera väl kräver systemet att synemännen handlar med konsekvens och insikt. Det är sannolikt svårare att syna enligt detta system än enligt arrendelagen. Vidare kräver systemet att arrendeparter- na i detalj satt sig in i systemets verkning- ar. Efter 'de ändringar som utredningen förordat i fråga om byggnads- och under- hållsskyldigheten finns det dock anledning att räkna med att behovet att tillämpa slit— ningsprincipen skall minska.

En följd av förslaget, närmast 6 och 15 åå, blir att avtal om »slitning» beträffande så- dana delar av fastighetsunderhållet (i vid- sträckt mening) som faller inom jordäga- rens ansvarsområde inte kan anses giltigt.

3. Avräkningen och dess underlag ( 10 &" tredje stycket första punkten)

Vad utredningen föreslår i 10 & tredje styc- ket första punkten har sin närmaste rnot- svarighet i 10 å andra stycket första punk—ten arrendelagen. Föreskriften att avräkningen skall grundas på syn är ej att uppfatta som en saklig nyhet. Den gällande lagen förut- sätter ett motsvarande förfarande. Att lagen så utförligt som sker behandlar synen men ej uttryckligen nämner avräkningen har på

sina håll föranlett den missuppfattningen att de siffror som framkommit vid synen auto- matiskt kan ligga till grund för avräkning- en. För att klargöra förhållandena har av- räkningen uttryckligen nämnts som ett fri- stående institut. Att avräkningen skall grun- das på syn (eller annan motsvarande värde- ring) innebär endast att avräkningen förut- sätter syn eller annat underlag. Däremot kan det ej tillräckligt kraftigt understrykas att synen i och för sig inte innebär någon avräkning. Synen eller synerna är endast ett av flera hjälpmedel vid avräkningen.

Förslaget har bibehållit den gällande la- gens ordning att arrendeparterna har fri- het att avtala, huruvida skicket vid tillträ- det och/eller avträdet skall bestämmas ge— nom syn eller på annat sätt. Innebär då detta att parterna har möjlighet att avtala exv. att arrendestället, inklusive bostäder, i strid mot verkliga förhållandet, vid till- trädet befinner sig i :bristfritt skick? Frågan besvarar utredningen så att oinskränkt fri- het härvidlag ej kan anses föreligga, om upplåtelsen omfattar bostad.

Spörsmålet kan f. n. bli aktuellt vid so- cialt arrende. Lika litet som det där f.n. kan ifrågakomma att tillerkänna giltighet åt ett avtal, där arrendatorn förklarar att de nödiga husen i strid mot verkliga för- hållandet är utan brist, kan det anses giltigt att godtaga ett förbehåll i avtalet att arrendestället skall mottagas utan syn (jfr NJA 1948 s. 138). Den reella skillnaden mellan dessa båda avtal är ofta nog ingen. Om arrendatorn under arrendetiden vill förmå jordägaren att uppfylla sin bygg- nads- och underhållsskyldighet (enligt 60å AL), kan det i praktiken bli svårt, om syn ej hållits. Det måste därför anses vara fullt konsekvent och i enlighet med lagstiftning- ens anda, då 1936 års arrendeutredning uttalar att, eftersom parterna inte genom förbehåll i avtalet kan upphäva eller in- skränka reglerna om jordägarens byggnads- skyldighet, de ej heller med laga verkan torde kunna göra förbehåll om att syn ej skall hållas. »Har sådant förbehåll gjorts, torde i varje fall arrendatorn utan hinder

därav kunna påfordra syn.»26 — Det bör emellertid observeras att en uttrycklig lag- regel av detta innehåll saknas. I 65 å andra stycket arrendelagen sägs bl. a. att den sär- skilda bestämmelsen i 12 å sista stycket (om synekostnad) vid socialt arrende gäller med tvingande verkan mot jordägaren. Ef- tersom en dylik hänvisning eljest inte görs till synereglerna, får man vid en genom- läsning av lagen snarast den uppfattning- en att på detta område (bortsett från 12 & sista stycket) samma avtalsfrihet finns vid sociala som vid allmänna arrenden. Någon direkt olägenhet av den nuvarande ordning- en har ej försports. Det torde sålunda höra till sällsyntheterna att en jordägare vägrar att medverka till syn vid socialt arrende. Det har tydligen uppfattats som liggande i sakens natur att arrendatorns rätt till till- trädessyn inte kan avtalas bort.

I förslaget till ny arrendelag motsvaras de sociala arrendena närmast av gårds- arrendena. Med den utformning som reg- lerna om gårdsarrende erhållit saknas dock för denna arrendekategori behov av speciel- la synebestämmelser. Problemet kan dock bli aktuellt beträffande hela den grupp av arrenden vari bostäder (för arrendatorn eller hans anställda) ingår. Enligt förslaget skall sådan bostad enligt tvingande regel — vid tillträdet alltid motsvara hälsovårds- stadgans krav (14 å). Ansvaret för att det- ta krav förverkligas har i första hand lagts på synemännen. Det kan då givetvis inte tolereras att denna anordning åsidosättes genom överenskommelse att syn ej skall hållas. Det skulle därför kunna diskuteras att införa en särbestämmelse för hela denna grupp. Eftersom å andra sidan möjligheten att överenskomma om annan bevisning än genom syn är av stort praktiskt värde, får det nu mindre än tidigare anses vara på- kallat att i lagen införa en regel om att syn alltid skall hållas t.ex. när bostadshus ingår i arrendet. Med en dylik regel skulle också det allmänna wådraga sig ett visst an- svar för synernas kvalitet, något som knap- past kan eller bör ske.

Det torde numera vara sällsynt att en

arrendators- eller lantarbetarbostad inte motsvarar den minimistandard som hälso- vårdsstadgan uppställer. Om hälsovårds- myndigheten intygar att det föreskrivna skicket föreligger, bör några betänklighe- ter ej föreligga mot att i övrigt medgiva parterna full avtalsfrihet i fråga om bevis- ningen av tillträdesskicket. Uppfyller där- emot en upplåten bostad vid tillträdet ej det föreskrivna skicket, bör en jordägare enligt förs-laget lika litet som vid socialt arrende enligt gällande rätt kunna undan- dra sig skyldigheten att medverka till en tillträdessyn. Skulle det trots allt inträffa att arrendeställets bostäder vid tillträdet är i hälsovådligt skick och att syn ej hållits, är arrendatorn fördenskull ej alldeles rätts- lös i avseende på bostädernas skick. Arren- datorn kan nämligen då i allmänhet aktua- lisera regeln (i 15 5) om jordägarens bygg- nadsskyldighet. Dock måste han då vara beredd att bevisa att 'ny- eller ombyggnads- behovet uppkommit utan hans vållande.

De publika arrendeförfattningarna inne- håller i allmänhet ingenting som strider mot eller upphäver arrendelagens regler om syn. Syn hålls också som regel, och avtal om att arren-deställets skick skall fastställas på annat sätt är mindre vanliga. I den mån dylika överenskommelser träffas torde de dock enligt utredningens uppfattning böra anses som giltiga. För arrenden under lagen 12/4 1946 gäller här dock samma ordning som för sociala arrenden. Är det ett arren- de under boställsordningen blir en dylik överenskommelse enligt utredningens me- ning bindande för j'ordägaren men inte för arrendatorn, jfr ovan 5. 202 och 206. Men om syn hålls på ett boställsarrende gäller inte de vanliga reglerna om utseende av synemän utan den avvikande ordning som regleras i 29 & boställsordningen, mera härom s. 203 och 319.

För framtiden bör här samma ordning gälla vid alla typer av jordbruksarrenden. Den avvikande ordning som, när det gäller överenskommelser, synes gälla vid boställs-

2' SOU l938:38 s. 163; jfr Skarstedt m. fl., 1946, s. 365.

arrenden är sannolikt ej åsyftad och fram- står under alla förhållanden som ej på- kallad av praktiska hänsyn. Vad här sagts föranleder ändring av 26 & mom. 1 boställs- ordningen.

4. Tidpunkten för avräkning och syn. Tvingade bestämmelser (10 5 andra stycket första punkten och fjärde stycket )27

10 å andra stycket innefattar ett förtydli- gande av den gällande lagen. Det har ingen direkt motsvarighet i denna. Det har till en del föranletts av inne—hållet i 7 kap. 7 och 8 55 NyaJB (1966 års förslag). Fjärde stycket motsvarar närmast 10 å andra styc- ket arrendelagen. Innehållet har emeller- tid anpassats till det nyinsatta andra styc- ket. Fjärde styckets andra punkt motsvarar i sak helt 10 5 andra stycket andra och tredje punkterna arrendelagen. Ett visst för- tydligande av lagen i hithörande del har dock skett. Det har av redaktionella skäl dock ansetts böra placeras i 13 5 (st. 4). Be- stämmelsen i fjärde styckets tredje punkt innebär vid vanliga arrenden en nyhet. Be- stämmelsen har vid sociala arrenden en principiell motsvarighet i 61 % sista punkten jämförd med 65 å andra stycket. Den har motiverats tidigare s. 298.

Det ligger i jordbrukets natur att skicket och värdet på en jordbruksfastighet själv- ägd eller arrenderad ständigt växlar. Det- ta har också lagen räknat med och före- skriver därför som huvudregel att arrenda- torn vid avträdet skall betala jordägaren ersättning för de brister som uppkommit (eller förvärrats) under arrendetiden, me- dan i gengäld jordägaren skall betala arren- datorn för värdet av de förbättringar som arrendatorn utfört inom lagens ram (10 & st. 1 p. 2, 14-—18 %& AL).

Systemet förutsätter att det finns en 'me- tod varigenom man kan jämföra arrende- ställets skick vid skilda tidpunkter. Den metod som lagen, om avtal om skicket ej träffats, ställer till parternas förfogande är bristvärdering genom syn. Dennas rättsli- ga betydelse har berörts i föregående av- snitt (3) och behandlas närmare i det föl-

jande. Har lagakraftvun-nen syn hållits både vid tillträdet och vid avträdet, kan avräk- ningen mellan parterna ibland ske på det sättet att skillnaden mellan synernas brist- summor blir slutlikvid vid avräkningen. Under alla förhållanden är det regel att synernas slutsummor bildar utgångspunkten för avräkningen. Huvuddragen i detta sys- tern kommer att finnas kvar också i ut- redningens förslag.

Syn och avräkning skall enligt nuvarande lag ske »när fastigheten avträdes». Någon frist som begränsar giltigheten hos tillträdes- synen finns inte i lagen. Så länge avtalet gäller är även tillträdessynen giltig. Arren— deavtalet liksom synen förlorar i princip sin verkan efter två år >>från det avtalet upp- hörde att gälla» (41 & AL).

Om man med arrendatorns besittnings- tid betecknar tiden från han-s ursprungliga tillträde till hans slutliga avträde, är det vanligt, man kan nästan säga regel, att besittningstiden är väsentligt längre än den från början avtalade arrendetiden. Tiden kan förlängas eller avtalet kan förnyas för ytterligare arrendeperioder. Förlängning föreligger sålunda 'om kvarsittandet gr-un- dar sig på en klausul i avtalet att upplåtel- sen fortsätter viss tid vid utebliven uppsäg- ning. Överenskommer parterna under lö- pande arrendeperiod att arrendatorn efter periodens utgång skall kvarsitta ytterligare en period, anses däremot vad den senare perioden beträffar _ ett nytt avtal ha kom- mit till stånd. Fortsätter besittningen på grund av bestämmelsen om tyst förläng- ning (2 å st. 2 AL) har detta ansetts ej grunda sig på en verklig förlängning utan betraktas också som grundat på ett nytt avtal.28 Om en social arrendator på grund av optionsrätt sitter kvar under en ny ar- rendeperiod, är det osäkert huruvida detta beträffande den nya perioden innebär att ett nytt avtal föreligger eller ej.29

”7 Jfr avsnitt 5 nedan. Tredje särsk. utskottet 1943 s. 66; NJA 1946 s. 201; Skarstedt m. fl., 1946, s. 415.

" SOU 1960: 25 s. 293; jfr lagrådsremissen 11/2 1966 s. 373: »Gällande rätts inställning får väl närmast anses vara den, att en ny upplåtelse här kommer till stånd.»

Ett i viss mån annat läge inträder här efter införandet av Nya] B. Under rubriken Förlängning av tiden för upplåtelsen samt andra ändringar och tillägg upptar denna i 7 kap. följande bestämmelser (enligt 1966 års förslag).

7 &. Förlängning av upplåtelsetiden på grund av lag eller med tillämpning av bestäm— melse i upplåtelseavtalet innebär ej att ny upplåtelse kommer till stånd.

8 &. Överenskommelse om ändring i eller tillägg till upplåtelseavtalet gäller som ny upp- låtelse i förhållande till ny ägare av fastig- heten eller innehavare av rättighet i denna. Innebär överenskommelsen att tiden för upp- låtelsen förlänges, anses en helt ny upplåtelse, därmed komma till stånd. Vad sist sagts gäl- ler även parterna emellan.

I fråga om sättet för ingående av över— enskommelse som avses i första stycket gäller vad som är föreskrivet beträffande ny upp- låtelse.

Sker ändring i eller tillägg till upplåtelse som ägt rum genom skriftlig handling, skall detta anmärkas på handlingen, om fastighets- ägaren eller rättighetshavaren begär det.

Innebörden härav är att såväl självstän- diga prolongationsöverenskommelser som andra ändringsavtal (egentliga ändringsav- tal) anses leda till nya upplåtelser, medan motsatsen är fallet med en förlängning på grund av förbehåll därom i det ursprungliga avtalet liksom prolongation eller annan för- ändring, som grundar sig på bestämmelse i lag eller avgörande av domstol eller skil- jemän. Till den sistnämnda kategorin får då anses höra sådan rätt till nytt eller fort- satt arrende som grundar sig på lagens be- stämmelser om optionsrätt och tyst för- längning. Sedan arrendelagens tysta för- längning av utredningen föreslagits bli er- satt med automatisk förlängning kommer detsamma att gälla även för den.

De nya reglerna innebär emellertid också att en överenskommelse mellan parterna som innefattar en ändring i det ursprungliga avtalet men som ej avser förlängning av upplåtelsetiden betraktas som ny upplåtel- se endast i förhållande till tredje man men ej i förhållandet mellan de ursprungliga parterna. Ett arrendeavtal som förlängs på grund av optionsrätt skall således i för- hållandet mellan parterna anses som ett

och samma avtal även om ett ändringsavtal föreskriver att en annan arrendeavgift skall utgå under den andra arrendeperioden.30

Om nu det arrendeavtal som gäller vid besittningstidens slut inte framstår som nå- got nytt avtal i förhållande till det till vilket tillträdessynen hänför sig, kan enligt gäl- lande lag någon anmärkning inte riktas mot tillträdessynen enbart därför att den kanske är mycket gammal. Tveksamhet kan där- emot uppkomma, om — efter tillträdessynen och det första avtalet nya avtal har kom- mit till under besittningstiden.

Det är vanligt särskilt efter 1943 års reform — att parterna i samband med att arrendet förnyas antingen träffar avtal om att den gamla tillträdessynen skall gälla som tillträdessyn också för det nya arrendet eller att särskild »av- och tillträdessyn» hålls med anledning av arrendeförnyelsen. Den sistnämnda synen följs då vanligen av en avräkning beträffande mellanhavandena för den avslutade arrendeperioden. Hur ställer sig då läget om ingen avräkning eller annan uppgörelse sker i skarven mellan två avtal?

Å ena sidan kan hävdas att lagen kräver syn endast vid tillträde och avträde och att syn i samband med avtalsförnyelse därför är överflödig. I Skarstedts m.fl. kommen- tar (1946, s. 192, 366) sägs, närmast [med tanke på vanliga arrenden, att det knappast torde vara regel att särskild tillträdessyn och särskild avträdessyn hålls för varje arrendeperiod. Vidare uttalas att det vid »förlängning» exv. på grund av optionsrätt för parterna ofta torde vara en tyst förut- sättning att den syn som hölls vid tillträdet genom avtal skall kunna ligga till grund även för senare arrendeperioder än den första. Författarna anser att ny tillträdes- syn i allmänhet ej torde krävas; jfr även not 28 ovan.

Å andra sidan kan sägas att alla krav på grund av det första avtalet i enlighet med 41 & arrendelagen preskriberas inom

Ang. motsvarande spörsmål vid hyra, se prop. 19671141 5. 228, 313, 329 och vid bostadsarrende prop. 1968219 5. 112, 142.

två år efter det första avtalets upphöran- de. Om syn vid det nya avtalets tillkomst ej hålls, saknas också underlag för en av- räkning. När lagen talar om avträde (10 5) kan därmed, i enlighet med detta resone- mang, rimligtvis ej avses avträde från ett annat arrendeavtal än det till vilket till- trädet hänför sig. Om den senare uppfatt- ningen skulle vara den riktiga, och om syn ej hålls i anslutning till den första arrende- periodens utgång, för detta med sig inte blott att någon avräkning ej kan göras efter det första avtalets utgång, utan även att avräkning i anslutning till nästa arren- deperiod omöjliggöres. För denna saknas ju då den tillträdessyn med vilken den andra arrendeperiodens avträdessyn skall jämfö- ras. Konsekvensen blir att det påföljdssys- tem som är avsett att garantera underhålls- reglernas efterlevnad sätts ur funktion. Spörsmålet har hittills inte veterligen varit föremål för bedömande i praxis.31

Utredningen finner det angeläget att för- söka undanröja den oklarhet som här finns i den gällande rätten. Förutsättningarna därför kommer att öka i och med genom- förandet av NyaJB, som tydligare anger när nytt eller gammalt avtal skall anses föreligga. Om arrendatorn sitter kvar men gör det på grund av nytt avtal, anser utred- ningen att en äldre tillträdessyn inte utan särskild överenskommelse bör få gälla som tillträdessyn för den nya arrendeperioden. Avtalsvillkoren för den nya perioden är f.ö. ofta sådana att den tidigare hållna tillträdessynen inte är tillämplig på det nya avtalet. Avräkning bör i konsekvens här- med göras varje gång som giltighetstiden för ett arrendeavtal löper ut. En regel här- om har inskrivits i 10 å andra stycket, jfr tredje och fjärde styckena. Försummar par- terna att i samband med tillkomsten av ett nytt avtal företaga syn och avräkning (eller annan motsvarande uppgörelse), kommer alltså alla fordringar på grund av det äldre avtalet att i enlighet med 41 & preskribe- ras två år efter det äldre avtalets upphö- rande.

Erfarenheten från godsförvaltningar som

redan nu företar regelbundet återkomman- de avräkningar, t. ex. domänverket, visar att många arrendatorer, som vid avräkningen fått ett tillgodohavande hos jordägaren exv. på grund av en täckdikning, föredrar att av- stå från sin ersättningsrätt. Anledningen brukar vara att arrendatorn i valet mellan att få kontant ersättning eller kvarsitta utan arrendehöjning (eller åtminstone utan ar- rendehöjning i anledning av täckdikning- en) föredrar det senare alternativet. Den nya lagen uppställer inga hinder mot upp- görelser av sådant slag.

5. Alltför gamla tillträdessyner kan leda till rättsförluster (10 å andra stycket andra punkten och tredje stycket andra punkten ) 32

Den här förordade bestämmelsen saknar motsvarighet i arrendelagen.

*” Av intresse i sammanhanget är emellertid följande uttalande av HD i en (ej enhällig) dom imål om arrendeborgen (NJA 1967 s. 79).

Vid tolkningen av borgensförbindelserna [den första ingången den 11 mars 19591måste särskild betydelse tillmätas det förhållandet att överens- kommelse om förlängning av ett äldre arrende i princip är att betrakta som ny upplåtelse, oavsett om nytt fullständigt kontrakt upprättas eller hän- visning sker till äldre avtal. Att de ettårsavtal, som avser tiden efter den 14 mars 1959, innefattar för- längning av ett äldre avtal kan därför icke i och för sig tilläggas den innebörden att borgensan- svaret skall anses utsträckt till att omfatta även ar- rendatorns skyldighet att ersätta sådana brister, som uppkommit före sagda dag, och hans åta- gande att för tid dessförinnan fullgöra byggnads- skyldighet. En sådan utsträckt ansvarighet hade kunnat åstadkommas genom att i ettårfavtalen meddelats särskilda föreskrifter om tillvägagångs- sättet, då det gällde att konstatera om arrenda- torn åsidosatt sina skyldigheter beträHandejordens hävd, underhåll av hus samt nybyggnad. Sålunda hade kunnat föreskrivas, att viss äldre syn skulle gälla som tillträdessyn. Ettårsavtalen innehåller emellertid icke några föreskrifter av sådant slag. Ansvarighet för vad som är att hänföra till äldre tid föranledes ej heller av hänvisningarna till 1935 [då arrendatorn tillträtt] års avtal och vad där stadgats om att byggnader och anläggningar skulle av arrendatorn städse underhållas i fullgott skick.

Oavsett hur arrendeavtalen tillämpades be— träffande ekonomisk uppgörelse i rättsförhållan- det mellan [ jordägaren och arrendatom1kan så- ledes å borgensförbindelserna icke grundas skyl- dighet för borgensmännen att till [ jordägaren]ut— giva vare sig ersättning för andra brister än såda- na, som visas ha uppkommit efter den 14 mars 1959, eller belopp, som motsvarar den arrenda- torn åliggande byggnadsskyldigheten och belöper på tiden dessförinnan.

Jfr även avsnitt 4 ovan.

Samtidigt med att lagen görs tydligare bör man också försöka komma tillrätta med det missförhållande som består i att parterna till grund för avräkningen många gånger lägger en tillträdessyn som är myc- ket gammal ooh därför inte är lämplig som jämförelsematerial. Det kan även vid de egentliga förlängningsfallen — där samma avtal kanske gäller under hela besittnings- tiden — inträffa att det förflyter flera de- cennier mellan tillträdet och avträdet. Un- der denna tid inträder inte sällan flera per- sonbyten både på jordägare- och arrenda- torssidan.

Ett typiskt fall är följande. Arrendatorn antages ha tillträtt en medelstor gård är 1935. Arrendetiden är tio år. Efter för- längningar ooh/ eller förnyelser avträder han 1967. Tillträdessyn hölls 1935. Brister- na uppskattades då till 1 000 kronor. Där- efter hålls ej syn förrän 1967. Bristerna uppgår då till 25 000 kronor. De faktiska bristerna är vid båda tillfällena av ungefär- ligen samma slag och omfattning. Bristerna är inte i något fall att hänföra till nybygg- nadsbehov eller eljest till annat för vilket arrendatorn ej har att svara. Avräkningen kommer således att innebära att arrenda- torn har att till jordägaren erlägga 24 000 kronor. Jfr även exemplet vid 6 & not 24.

Det är flera orsaker som samverkar till att sådana resultat inte är ovanliga. Det är för det första penningvärdeförsämringen. För det andra har priserna på en del för jordbruket viktiga varor och tjänster stigit snabbare än prisnivån i allmänhet. Sålunda var den faktiska lantarbetarlönen år 1935 (utan naturaförmåner) ca 44 öre i timmen. År 1967 utgjorde den för den största grup- pen (yrkeskunniga traktorförare) 7 kronor 69 öre i timmen. Lägges till sistnämnda be- lopp värdet av ATP och andra sociala för- måner, finner man att den nominella lant- arbetarlönen under den angivna tiden unge- färligen tjugodubblats. För trettio år sedan var det betydligt vanligare än i dag att byggn-adsreparationer av olika slag utfördes av arrendatorn själv eller hans husfolk. I och med att reparationer och installationer görs av specialister eller särskilt tillkallade

yrkesarbetare har värderingen av bristbe- loppen stigit avsevärt. En tredje faktor som påverkat utvecklingen är den höjda stan- darden både på bostäder och ekonomiut- rymmen. Om det år 1967 konstateras brist på boningshusets fönsterbågar, är det an— tagligt att synemännen vid uppskattningen av bristerna utgår från kostnaden för kopp- lade fönster, medan samma byggnad år 1935 kanske hade lösa innanfönster. I prin- cip torde synemännen vid en avträdessyn böra utgå ifrån samma standard som fanns vid tillträdet men i många fall är detta ej möjligt, och det torde f.ö. vara ofrånkom- ligt att den allmänt höjda bostadsstandar- den slår igenom också vid bristvärderingen.

Förekomsten av sådana fall som illustre- ras av det anförda exemplet är enligt ut- redningens mening ett klart missförhållan- de som man på något sätt måste komma till rätta med. Det har sagts att arrendatorn kan förekomma dylika händelser genom att omedelbart efter tillträdet avhjälpa alla brister och sedan hålla arrendestället i brist— fritt skick.33 Ett annat sätt att minska det rådande systemets för arrendatorn ogynn- samma verkningar är att parterna index- reglerar det ingående husrötebeloppet (jfr ovan 8. 249). Båda de angivna metoderna är användbara och de står inte i strid mot lagen. Utredningen har emellertid i annat sammanhang tillbakavisat tanken att i lagen införa föreskrift om att arrendatorn städse skall hålla arrendestället i bristfritt skick (s. 297). Vad indexmetoden beträffar skulle den i det angivna exemplet ej ha givit arren- datorn kompensation mer än till en de].

Lika litet som utredningen velat före- skriva indexreglering av arrendeavgiften ter det sig realistiskt med en lagstiftning om indexreglering av husrötebeloppen. Där- emot bör möjligheten i båda fallen finnas. Den lagtekniska lösningen på problemet får därför sökas på andra vägar.

Som tidigare (s. 194) nämnts förekom- mer det på många håll att syn (i förening med en mer eller mindre fullständig av—

T. Flodin, SvJT 1954 s. 601.

räkning) sker med vissa mellanrum under arrendatorns besittningstid. Detta är t.ex. fallet med domänverkets och Uppsala uni— versitets arrenden samt flertalet större och välskötta enskilda godsförvaltningar.

Vid den undersökning av ecklesiastika löneboställen, som tidigare omnämnts (s. 266) ställdes följande fråga till ordföran- dena i boställsnämndema.

Det förekommer ju ofta att arrendatorn på ett löneboställe efter utgången av en arrende- period erhåller förnyat arrende. I anledning härav frågas:

a) I vilken utsträckning förekommer det att man företager fullständig av- och tillträdessyn i samband med arrendeförnyelse för den för- utvarande arrendatorn? (som regel alltid — ofta — i enstaka fall?)

b) Brukar sådan av- och tillträdessyn (med samme arrendator) följas av avräkning mellan pastoratet och arrendatorn av uppkommen husröte- eller förbättringsersättning?

c) Anser Ni att det är lämpligt med ett system som innebär att man i samband med arrendeförnyelse alltid företar syn och av- räkning?

På frågan a ink-om 79 svar. 22 besvarade frågan med »alltid», ll med »ofta», 38 med »i enstaka fall», 8 med »aldrig». På frågan b svarade 35 »ja». På frågan c sva- rade 52 »ja».

Svaren ger således vid handen att även vid de ecklesiastika löneboställena redan nu i ganska betydande omfattning före- kommer av- och tillträdessyn vid arrende- förnyelse för kvarsittande arrendator. Det föreligger även ett utbrett önskemål om att ett sådant system innefattande även av- räkning alltid skall tillämpas.

Lantbruksnämnden i Värmlands län har i sitt yttrande till utredningen påpekat att det kan förflyta lång tid mellan tillträde och avträde. Brukningsenheten kan under denna tid ha undergått stora förändringar. Inte heller kan man räkna med att de syne- män som gjorde tillträdessynen står till för- fogande för avträdessynen. Det kunde där- för ifrågasättas om inte syn borde hållas med regelbundna mellanrum under arren- detiden, åtminstone vart tionde år. Liknan- de uppfattning har framförts'av lantbruks-

nämnden och hushållningssällskapet i Sö- dermanlands län.

Utredningen har under sina studieresor besökt flera jordägare och arrendatorer där systemet med regelbundna »mellansyner» och åtföljande avräkningar tillämpas. Man har allmänt ansett att den kostnad och det besvär som följer med mellansynerna mer än väl uppvägs av systemets ifördelar. För- utom den klarhet i rättsläget som därigenom inträder (jfr ovan 3. 194) får båda parter en uppfattning om huruvida arrendeställets värde är i stigande eller sjunkande, något som inte alltid är så lätt att se för parterna själva. För arrendatorn innebär de regel- bundna mellansynerna en stimulans att inte dröja med erforderliga underhållsarbeten till den faktiska besittningstidens slut. Om arrendatorn inom ersättningsgilla ramar förbättrar arrendestället, behöver 'han inte vänta till en avlägsen framtid med att utvfå ersättningen. Om arrendestället däremot försämras blir i allmänhet de ekonomiska konsekvenserna mindre förödande vid ett system som bygger på mellansyner. Även för jordägarna förefaller detta system er- bjuda övervägande lfördelar. (Frågan om rätten att i anledning av gjorda förbätt- ringar höja arrendet behandlas nedan vid 10 kap. 9 äNyaJB.)

För att komma till rätta med de svårig- heter och olägenheter som sammanhänger med de mycket gamla tillträdessynerna an- ser utredningen att ordningen med regel- bundet återkommande mellansyner bör le- galiseras. Till en del försvinner dessa olä- genheter genom den med förslaget införda ordningen att syn och avräkning skall ske varje gång ett avtal löper ut (10 5 st. 2 p. 1 0. st. 4 p. 1). Man har emellertid anledning att räkna med att parterna i samband med en arrendeförnyelse i många fall kommer att göra så, att de bestämmer att avräkning inte skall göras förrän vid utgången av nästa arrendeperiod och att den tillträdes— syn som hölls vid början av den första perioden skall utgöra tillträdessyn också för den följande perioden. Från lagstift- ningssynpunkt finns det anledning att rea-

gera mot dylika avtal endast i den mån den tillträdessyn som skall användas som avräkningsunderlag är så gammal att den inte längre är användbar för detta ända- mål. Som framgått av det förut sagda är dock sådana fall inte ovanliga.

Att jordägaren vid avräkningen har till- godohavande hos arrendatorn torde vara vanligare än motsatsen. En förklaring till att de regelbundet återkommande synerna och avräkningarna inte slagit igenom i stör- re utsträckning än som skett kan antagas ligga däri att jordägarna räknar med att i flertalet fall ändå få betalning för sina fordringar. Försätts arrendatorn i konkurs har jordägaren på grund av 17 kap. 6 & HB förmånsrätt för fordran bl. a. på arren— deavgift, husröta och vanhävd. Förmåns- rätten i fråga om husröta och vanhävd är inte på något sätt begränsad vare sig till tiden eller beloppet. Bestämmelserna om förmånsrätt är f.n. föremål för översyn av lagberedningen. Enligt vad arrendelags- utredningen inhämtat finns det anledning att räkna med att bestämmelserna om jord- ägarens förmånsrätt kommer att ges ett vä- sentligt ändrat innehåll. Ändringen torde för flertalet fall komma att innebära en stark begränsning av förmånsrätten. Förslag i ämnet från lagberedningen kan väntas inom en nära framtid. Genomförs en lag- ändring i sådan riktning har man anledning att räkna med ett ökat intresse för mellan- syner och återkommande avräkningar.

Den vanligaste arrendeperioden vid jord— bruksarrende är fem år. Inom den stora gruppen publika arrenden är tio år den vanligaste tiden. Det är givet att en till- trädessyn för varje år som går i viss mån förlorar i värde som avräkningsunderlag. Erfarenheten visar dock att en syn i all- mänhet är användbar för sitt ändamål i åtminstone tio år. Är synen 15 eller 20 år gammal framstår den, även om den i och för sig är alldeles riktigt gjord, däremot ofta som föråldrad. Det beror inte bara på att bristvärderingen är en annan utan också på att vad man år 1945 ansåg vara brist

kanske bedöms på motsatt sätt år 1965 och tvärtom.

Från båda parters synpunkt är det där- för angeläget att man får fram en ordning som innebär att syn på permanenta arren- den hålls åtminstone vart tionde år. Detta kan ske genom bestämmelse om att syner som är äldre än exv. nio år inte skall få läg- gas till grund för ett avtal om arrendeställets skick. En regel härom skulle medföra att på arrenden där tio år är den vanligaste arrendetiden, syn kommer att hållas i sam- band med varje arrendeförnyelse. I de fall där femårsperioder är vanligast kommer då syn att hållas senast vid utgången av varannan period.

Med den här ifrågasatta reformen når man ej de fall där ett arrende redan från början ingåtts på längre tid :än tio år eller där ett livstidsarrende kommit att vara lika länge. Dessa fall är emellertid numera gans- ka sällsynta, vanför olägenheterna av att de lämnas utanför kan antagas bli begrän- sade. Avser avtalet viss tid längre än tio år är det i regel fråga om utpräglat affärs- mässiga uppgörelser, varför det kan antagas att parterna med större omsorg än annars själva för-söker begränsa verkningarna av exv. inträffande prisförändringar.

En tredje grupp av fall, som man inte heller när med förslaget att ogiltigförklara avtal om att låta en mer än nio år gammal tillträdessyn vara avräkningsunderlag, är sådana avtal som förlängs exv. genom op- tionsrätt eller automatisk förlängning och enligt 7 kap. 7 och 8 %% NyaJB skall anses som ett enda sammanhängande avtalsför- hållande. Om villkoren för upplåtelsen för- blir oförändrade under hela besittningstiden, kan det inte anses nödvändigt att ge en sådan föreskrift att ena parten med lagens hjälp skall kunna framtvinga syn och av- räkning under löpande avtalstid. I viss mån annorlunda ställer sig saken om i samband med en förnyelse (enligt 7 kap. 7 & NyaJB) villkoren för den kommande arrendeperio- den ändras. I förhållande till tredje man, exv. en ny ägare till arrendestället, gäller en sådan överenskommelse som nytt avtal. Detsamma torde få anses gälla om de nya

villkoren bestämts av exv. arrendenämnden. Det kan därför knappast sägas möta några principiella hinder att ge en part möjlig- het att framtvinga syn och avräkning ock- så i de fall där visserligen det gamla avta- let fortsätter att gälla men på andra villkor än förut. Eftersom detta kommer att bli en ganska vanlig situation, kan en regel härom antagas komma att främja bruket av återkommande avräkningar och syner. Jrfr förslaget till 10 kap. l å andra stycket NyaJB.

Utredningen föreslår därför att man i 10 5 andra stycket, som behandlar frågan när avräkning skall ske, med avtalets upp- hörande jämställer det fallet att arrende- tiden förlängs på ändrade villkor. Parterna ställs d-å inför valet att antingen hålla ny syn eller träffa särskild överenskommelse om tillträdesskicket för den nya arrende- perioden. Dock får de ej endast hänvisa till en mer än nio år gammal syn.

Den senast föreslagna bestämmelsen krä- ver för att få erforderlig effekt att lagens särskilda preskriptionsregel (41 5) komplet— teras på det sättet att även i preskriptions- hänseende avtalets upphörande jämställs med förlängning på ändrade villkor.

Mot förslaget att lagfästa bruket att hålla återkommande mellansyner och avräkning- ar kan invändas att ingenting hindrar att parterna, om de inte får lägga en »för gam- mal» syn till grund för avräkningen, i stället överenskommer att den gamla synens brist- summa skall anses motsvara fastighetens brister vid tiden för överenskommelsens ingående. Detta är riktigt, men då det inte gärna kan ifrågasättas att i mera avsevärd mån begränsa avtalsfriheten när det gäller att bestämma bristbelopp eller göra avräk- ning, bör man inte heller göra det i en situation som den antydda. Det är f.ö. antagligt att parterna mera grundligt över- väger ett avtal som innefattar en fixerad bristsumma än enbart ett godtagande av en, låt vara gammal, tillträdessyn.

Synemännens kompetens ( I I 55 första styc- ket första och andra punkterna)

Syftet med synen har tidigare berörts, se 5. 281. Den lagakraftvunna synen intar en säregen ställning i svensk rätt. Om sy- nen gjorts i enlighet med lagen och där- efter inte klandrats inom föreskriven ti'd, anses den nämligen innefatta fullt bevis för arrendeställets skick. Synen får således ej motbevisas. Detta är ett av de få un- dantagen från den eljest rådande fria'be- visvärderingen (jfr 35 kap. 1 & RB jämte i lageditionen upptagna hänvisningar). Un- dantaget är förestavat av starka praktiska behov. Konsekvensen av lagens ståndpunkt blir att synen i detta hänseende i praktiken jämställs med ett i laga ordning träffat avtal eller en lagakraftvunnen dom.

Synens rättsliga betydelse ändrades av- sevärt genom 1943 års arrendereform. Dess- förinnan gällde ej blott som nu att en laga- kraftvunnen syn inte fick motbevisas utan dessutom att bevisning på annat sätt än genom syn ej var tillåten. Det var även före 1944 giltigt att träffa avtal om visst skick eller att låta skiljemän värdera ar- rendestället. Däremot var det ej medgivet att i rättegång föra bevisning om skicket annat än i samband med klander av syn. Vad som nu återstår av den äldre och strängare bedömningen är alltså att, om syn hållits och vunnit laga kraft, den ej får motbevisas. Har ingen (eller en »ogil- tig») syn hållits medges alltså f-ri bevis— ning om arrendeställets skick. När refor- men skedde förekom viss tvekan och kri- tik på denna punkt.1 Farhågorna för rätts— osäkerhet av detta skäl synes dock inte ha blivit besannade. Sannolikt sammanhänger detta med att syn i enlighet med lagen, trots att den ej är obligatorisk annat än vid sociala arrenden och arrenden under boställsordningen, alltjämt är det vanligas- te sättet för att bestämma ett arrende- ställes skick. Detta talar för att synen allt- jämt har en viktig funktion att fylla vid

1 NJA II 1944 s. 205.

jordbruksarrende. Utredningen har inte till- trott sig att kunna i lagen införa någon an- nan och bättre form för åstadkommande av det underlag som erfordras för parternas av— räkning. För de parter som önskar an- vända sig av andra metoder bör den hit- tillsvarande avtalsfriheten dock bestå.

Åtskillig kritik har riktats mot synen. Att den är ett ofullständigt instrument för det syfte den skall tjäna skall inte heller förnekas. Utredningen föreslår vissa förbätt- ringar. Utredningen instämmer emellertid här i följande uttalande av 1936 års ar- rendeutredning.

Givet är — — — att önskemålet om att synerna skola giva ett i alla enskildheter ob- jektivt riktigt resultat icke får drivas så långt att lagregler uppställas vilka åsidosätta skälig hänsyn till den praktiska ändamålsenligheten och till kontrahentemas intresse av att icke betungas med alltför dryga synekostnader.

För åstadkommande av goda syner är det 5 första hand av vikt att de personer som skall förrätta synerna är kvalificerade för denna ansvarsfulla och svåra uppgift. Av synemännen krävs förutom insikter i jord- bruk förmåga till objektivt bedömande samt kännedom om rådande bestämmelser och erfarenhet av fastighetswärdering. Det får antagas att det är för att dessa egenskaper skall vara företrädda vid synerna som la- gen begränsat behörigheten att vara syne- man till nämndemännen och vissa därmed jämställda (se 11 5 st. 1 AL). Förutom dessa generella behörighetsregler uppställer lagen dessutom krav på viss behörighet i det särskilda fallet. I detta hänseende gäller att synemännen skall vara dels för— trogna med ortens förhållanden, dels ojävi— ga. Före tillkomsten av nyttjanderättslagen gällde för arrendesyner den alltjämt i 27 kap. BB kvarstående bestämmelsen att huse- syn skall förrättas av kronofogde eller läns— man jämte två nämndemän.2 När nyttjan- derättslagen kom till var flertalet nämnde- män fortfarande jordbrukare. Så är ej längre fallet. I samband med samhällets urbanisering och industrialisering har ock- så nämndemannakåren ändrat karaktär.

Inslaget av personer som kan sägas ej vara speciellt förtrogna .med jordbruksförhållan- den har väsentligt ökat. Detta gäller re- dan om häradsrätternas nämndemän. Ef- ter rättegångsreformen utses sedan år 1948 nämndemän även i städer med råd-hus- rätt. Bland deras nämndemän torde närma- re kännedom om jordbruksförhållanden höra till und-antagen. Utan att uttala något all- mänt omdöme om kvaliteten hos de under senare år gjorda synerna kan det fastslås att kretsen av enligt lagen behöriga per— soner med erforderlig faktisk sakkunskap mycket starkt begränsats. Härtill har också medverkat en år 1963 genomförd lagänd- ring (i 4 kap. 6 och 8 åå RB), varigenom såväl valbarhet som behörighet att vara nämndeman (och därmed också syneman) upphör vid fyllda sjuttio år. Tidigare fanns ingen maximiålder för nämndemän.3

Svar på utsända frågor »(jfrr bilaga 7 frå- ga nr 14). Spörsmål sammanhängande med synen har tilldragit sig stort intresse från de svarandes sida liksom även eljest under utredningens arbete. Att till- och avträdes- syn är lämpliga som bevismedel om ar- rendeställets skick uttalades i 102 svar, dvs. i nästan 80 procent av svaren. I många svar påtalades dock behovet av att i skilda hänseenden förbättra syneförfarandet.

Den krets inom vilken synemännen en- ligt gällande lag utses ansåg Sveriges ad— vokatsamfund tillfredsställande. I fyra svar underströks emellertid behovet av att vidga synemannakretsen. Sålunda framhöll Upp- sala universitet att tillgången på kunniga synemän av de kategorier som var om- nämnda i arrendelagen minska—de. Även and— ra iiämpliga personer borde kunna i sär- skild ordning få befogenhet att förrätta sy- ner. Jämtlands Iänsförbund av RLF för- ordade att jämväl tjänstemän vid lant- bruksnämnder och hushållningssällskap samt RLF:s ombudsmän och andra med jord- bruk väl förtrogna personer borde få an-

Jfr KK14/5 1965 nr119. 3 Övergångsvis gäller att den som vid lagänd- ringens ikraftträdande (den 1 juli 1963) är vald till nämndeman behåller sin behörighet även efter det han fyllt 70 år. Jfr s. 71.

litas som synemän. Lantbruksnämnden i Skaraborgs län ansåg däremot att antalet synemän borde reduceras, så att varje en- skild syneman kom att anlitas oftare och därigenom fick större rutin. Vidare borde synemännen utbildas för sin uppgift genom särskilda kurser.

I drygt ett trettiotal svar framfördes öns- kemål om ökad kompetens hos synemän- nen. Södermanlands Iänsförbund av RLF framhöll att av synemännen måste krävas mera än att vara nämndeman eller skif- tesgodeman. Liknande uppfattning fram- fördes även av Uppsala universitets arren- datorsförening. Ett tiotal svarande, i syn- nerhet bland RLF-förbunden, betonade att kraven på ökad kompetens hos synemän- nen närmast avsåg kunskaper om jordbru- kets förhållanden. Lantbruksnämnden i Hal— lands län ansåg att, om någon av synemän- nen inte var eller varit jordbrukare, skyl— dighet borde föreligga för synemännen att tillkalla sakkunnigt biträde av jordbruks- utbil-dad tjänsteman hos länets hushåll- ningssällskap eller lantbruksnämnd. Lant- bruksnämnden och hushållningssällskapet i Kristianstads län ansåg att endast dugliga jord-brukare, som var väl förtrogna med arrendelagarna, borde godkännas som sy- nemän. Liknande uttalande gjordes av Kro- nobergs länsförbund av RLF. Domäninten- denten i Östra domänområdet hävdade att utbildning och kontroll av synemän i ar- rendelagsfrågor och syneförfarande borde kunna ske vid den domstol till vilken ve- derbörande syneman hörde. Ökad syne- mannakompetens var enligt Västra Sveri- ges förenade ortsförbund av RLF önskvärd särskilt på byggnadsområdet. Enligt arren- denämnden i Gotlands län borde föreskrivas att åtminstone en av synemännen hade erfarenhet i byggnadsfrågor.

I nio svar gjordes uttalanden av inne- börd att syn skulle få förrättas endast av auktoriserade synemän. Vid syneförrättning- ar av mindre omfattning borde 'det enligt arrendenämnderna inom Skaraborgs län, Älvsborgs läns norra och Älvsborgs läns södra samt Göteborgs och Bohus läns hus- hållningssällskaps områden dock vara par-

terna obetaget att såsom synemän anlita sådana personer vilka nämndes i 11 & arrendelagen. Som motiv för auktorisation av synemän yttrade Stockholms stads fas- tighetskontor.

Det är tyvärr ett faktum att ett mycket stort antal aktiva synemän äro valbara enligt gäl- lande lags bestämmelser, men synnerligen olämpliga för sin uppgift. Endast den som regelbundet deltager i syneförrättningar, nog- grant lär känna material- och arbetskostna- der och följer de numera hastiga fluktuatio- nema i priserna, är noggrant insatt i arrende- lagens bestämmelser och icke minst de arren- de- och förvaltningsmässiga följderna av be- stämmelsernas tillämpning, känner tillämpning- en av avräkningsförfarandet, kan skilja på syne- och avräkningsfrågor och överhuvudtaget regelbundet sysslar med jordbrukets drifts- och byggnadsfrågor är lämplig som syneman.

Kravet på viss specialutbildning och pröv- ning för behörighet som syneman borde enligt Svenska pastoratens riksförbund gälla också för de ledamöter av ecklesiastiska 'bo— ställsnämnder, som är syneförrättare på ecklesiastika boställen. Sveriges jordägare- förbund framhöll att innan synemännen för- klarades valbara måste deras formella kun- skaper på något sätt konstateras.

Arrendenämnderna i Stockholmsregionen ifrågasatte om man ej borde införa något slags edsinstitut för synemännen i syfte att stärka dessas anseende.

Auktorisation av synemän kunde enligt Skaraborgs länsförbund av RLF lämpligen anförtros arrendenämnderna. Lantbruks- nämnden och hushållningssällskapet :" Gäv- leborgs län däremot uttalade i sitt ge— mensamma svar att denna uppgift borde ankomma på länsstyrelsen. Domänintenden- ten i Norra domänområdet ansåg att auk- torisation borde meddelas av länsstyrelse el- ler annan offentlig institution. Arrende- nämnderna i Kopparbergs och Gävleborgs län ansåg att hushållningssällskapen lämp- ligen kunde få i uppdrag att lämna aukto- risation åt vissa personer att vara syne- män. Varje år skulle i länskungörelserna intagas uppgift om vilka som blivit aukto- riserade.

Sveriges advokatsamfund fann det önsk— värt om synemännen, när de så fann be-

hövligt eller part det begärde, kunde få tillkalla byggnadssakkunnig. Skulle syne- männen ej kunna enas i valet om sakkun- nig borde sådan utses av rätten. Enligt yttranden bl. a. av lantbruksnämnden i Kal- mar län borde synemännen vid synegången biträda-s av sakkunnig i byggnadstekniska frågor.

Förhållandena har på senare år utveck- lats på det viset att inom varje domsaga (eller motsvarande område) det övervä— gande antalet syner förrättas av ett myc- ket begränsat antal synemän. Dessas antal tenderar att ytterligare minska. Från så— väl parter som synemän har detta fram- hållits som ett missförhållande. Det har visat sig vara svårt för de verksamma sy- nemännen att hinna med synerna. De en- skild-a parterna har ofta ett alltför litet urval till sitt förfogande. Det har också vid många tillfällen framförts klagomål över synernas kvalitet. Utredningen har under sitt arbete studerat ett stort antal syne- handlingar och utredningens ledamöter och sekreterare har varit närvarande vid åt— skilliga syner.

Synemännens uppgift är onekligen svår. Detta har ytterligare accentuerats av att arrendelagstiftningen på flera punkter är otydlig, svårtolkad och otidsenlig. Detta är särskilt fallet i fråga om sociala och pub- lika arrenden. Det måste i sammanhanget även ihågkommas att någon utbildning för uppdraget att vara syneman inte tillhanda- hålles från det allmännas sida. Ej sällan står synemännen inför valet att antingen till- lämpa lagen efter bokstaven med ett orim- ligt resultat som följd eller att på fri hand söka komma fram till en lösning som fram- står som praktisk. Många tvister och rätte- gångar har bilagts genom att synemännen lagat efter lägligheten eller förmått par- terna till överenskommelser under syne- gången (jfr 12 5 st. 4 p. 2 AL). Om denna del av synemännens verksamhet torde i allmänhet endast vara gott att säga. Emel- lertid har utredningen också träffat på många felaktiga och ofullständiga synehand- lingar. Bristfälligheterna rättas ibland till

genom klander av synen, men eftersom dylika rättegångar är relativt sällsynta, har man anledning räkna med att årligen åt- skilliga fall av rättsförlust inträffar till följd av felaktigt gjorda syner.

Det är givet att man inte genom ett lagstiftnings—beslut med en gång kan av- hjälpa detta förhållande. Det torde dock vara möjligt att genom samverkande åtgär- der uppnå en förbättring. Till en början är det utredningens övertygelse att de nu föreslagna, enkla-re bestämmelserna skall minska risken för oriktig lagtillämpning. Vidare föreslår utredningen åtgärder för utbildning av synemän. Slutligen vill ut- redningen införa ett annat rekryteringsun- derlag. Detta bör frigöras från sambandet med nämndemän och skiftesgodemän, sär- skilt som det även utanför dessa person- kretsar finns åtskilliga som besitter kun- skaper och erfarenheter som gör dem lämp- liga som synemän. En personkategori som därvid kan nämnas är ledamöterna i bo- ställsnämnderna, som ofta har betydande er— farenhet av syner (jfr 29 & boställsord- ningen). Det har från flera håll uppgivits att boställssyner många gånger utmärker sig för god kvalitet.

Med tanke på synens betydelsefulla ställ- ning, vilken kvarstår även i förslaget, an- ser utredningen den utvägen ej vara att rekommendera att parterna skall äga full- komligt :fritt val vid utseendet av syne- män.4 Någon yrkeskår med särskild utbild- ning för detta uppdrag finns inte. Ej heller kan det anses lämpligt att försöka skapa en sådan, eftersom det framstår som ange- läget att även för fram-tiden bibehålla sy- nen såsom en väsentligen enskild förrätt- ning.5 Det synes emellertid ofrånkomligt

4 Vill parterna gemensamt uppdraga åt en eller flera enskilda personer att med bindande verkan förrätta en värdering i syfte att ersätta den laga synen är såväl avtalet som värderingen redan en- ligt gällande rätt bindande för dem. Det sagda gäller dock ej vid sociala och vissa publika arrenden; jfr s. 316. 5 Enligt 1965 års norska arrendelag skall syn, om annat ej avtalats, hållas av statens landbrugsbanks tillitsman i kommunen jämte två synemän som tillitsmannen utser bland >>jordstyrets» medlem- mar (11 5).

med en offentlig auktorisation av personer lämpade att vara synemän. Bland dessa bör parterna få välja fritt.

Vem bör auktorisera synemän och vem bör auktoriseras? Vad beträffar den sista frågan är det uppenbart att kärnan i den nya uppsättningen synemän bör utgöras av de nämndemän, skiftesgodemän (tjänstgö— rande och förutvarande) som hittills van- ligen brukat ägna sig åt syner och därvid gjort sig kända för ett gott arbete. I den mån detsamma kan sägas om boställsnämn- dernas ledamöter torde som ovan nämnts även de böra ges auktorisation. I övrigt bör envar som äger kännedom om jord- bruk och arrendeförhållanden och tillika gjort sig känd för gott omdöme och objektivitet kunna ifrågakomma. Lag- faren domare, befattningshavare vid dom- stol, åklagare, polisman eller advokat eller den som eljest har till yrke att biträda annan inför rätta får ej vara nämndeman. Det synes (konsekvent att de ej hel-ler ges auktorisation såsom syneman.

Eftersom särskild utbildning ej krävs av de nuvarande synemännen, kan man ej rimligtvis kräva sådan av de nya i den mån dessa utgöres av förutvarande syne- män. Som nyss antytts finns det enligt ut- redningens erfarenhet även utanför de nu- varande synemännens krets personer som är väl skickade att vara synemän. Att för auktorisation av dessa generellt "kräv-a ge- nomgången utbildning skulle göra förfaran- det onödigt krångligt. Däremot -är det lämp- ligt och rimligt att intyg därom normalt bör företes av den, vars kunskaper och förmåga inte på annat sätt är klart do- kumenterade. Detta kräver emellertid att staten engagerar sig i synemannautbild- ningen.

När det sedan gäller att bestämma vem som skall meddela auktorisation torde inte finnas någon myndighet som exv. för varje län äger omedelbar kännedom om alla lämp- liga kandidater. Det bästa sättet att ordna auktorisationsförfaran—det anser utredningen vara att uppgiften anförtros åt länsstyrel-

serna. De kan genom remissförtfaarande till andra myndigheter och organ tämligen lätt skaffa sig den kännedom om förhållandena som erfordras. Redan nu handhar läns- styrelsen många likartade uppgifter; bland mera närliggande kan nämnas uppdraget att utse bisittare i arrendenämnder-na (49 9.5 AL) och vissa ledamöter i boställsnämn- derna (5 & EBO).

Utredningen har inte ansett det nödvän— digt att i författning ange särskilda remiss- organ. Frågan synes kunna överlämnas till länsstyrelsernas eget bedömande. Det synes dock naturligt att yttrande i allmänhet in- hämtas från lantbruksnämnden, arrende- nämnden och hushållningssällskapet. Upp- lysningar av vikt kan ofta även inhämtas från underrätten i orten.

Auktorisationen bör vara begränsad i frå- ga om tiden, förslagsvis till sex år. Den bör kunna förnyas men också, om skäl därtill föreligger, indragas under löpande period. Möjlighet til-l besvär över länsstyrelsens be- slut bör föreligga i vanlig ordning. Ären- dena synes vara av beskaffenhet att böra prövas i regeringsrätten.

Flertalet bestämmelser som har att göra med auktorisation av synemän synes lämp- ligen böra intagas i en administrativ för- fattning som kompletterar lagbudet. Utred- ningen h-ar utarbetat förslag till kungörel— sei'ämnet.

Genom föreskriften att syneman skall vara ojävig har den särskilda bestämmelsen (i 11 & st. 1 p. 3 AL) om att domarejäv gäller också för syneman blivit överflödig; jfr 24 å andra stycket lagen om införande av RB.

För syn på publik jord finns avvikan- de bestämmelser om utseende av synemän endast vid arrenden under boställsordning- en (29 å). Utredningen har i annat sam- manhang förordat att den ifrågavarande bestämmelsen i boställsordningen upphävs, jfr s. 203. Med utredningens förslag kom- mer således enhetliga bestämmelser att gälla också i fråga om synemännens kompetens och tillsättande, jfr även 8. 309 ovan.

Utbildning av synemän. En av orsaker— na till att man lät nämndemännen bilda

huvudinslaget i synemannakåren var att man därigenom trodde sig vinna en viss enhetlighet i bedömningen, vilket var av särskild betydelse om lång tid förflutit mel- lan till- och avträdessyn.6 Oavsett om an- knytnin gen till domstolsnämnden infriat det— ta antagande eller inte, är det otvivelak- tigt angeläget att enhetlighet i bedöm- ningen upprätthålles. Ett sådant resultat kan inte åstadkommas enbart genom lag- bestämmelser. För »det angivna :målets upp- nående är det "därför erforderligt dels att synemännen utbildas, dels att redan verk- samma synemän med vissa mellanrum får tillfälle att samlas för repetitionskurser och utbyte av erfarenheter.

Undervisning i arrenderätt förekommer, förutom vid de juridiska fakultetema, vid lantbrukshögskolan, skogshögskolan, Al- narpsinstitutet och statens skogsskolor, Un- dervisningen i rättskunskap vid lantbruks- högskolan innefattar en mindre kurs (för ett halvt betyg) och en större kurs (för ett betyg). Ämnet rättskunskap är i likhet med flertalet andra ämnen inte obligato- riskt men inemot hälften av eleverna bru- kar ha rättskunskap med i Studieplanen. I den mindre kursen ägnas en åt två timmar åt arrenderätten. Examensfordringarna mot- svarar ungefär 'de avsnitt av ämnet som behandlas i Björling—Malmström, Civilrätt. I den större kursen ägnas ca tio timmar åt arrenderätten. Examensfordringarna mot- svarar i stort innehållet i Bertil Bengts- son, Arrende och Ihyra (stencilerat kom- pendium; 70 sidor).

Vid skogshögskolan och statens skogr- rkolor bruk-ar kursfordringarna motsvara av- snittet Arrende (7 sidor) i Sverker Groth, Författningskännedom, lärokurs för statens skogsskolor, 1958. Vid skogsskolorna brukar undervisningen i arrenderätt för varje kurs omfatta ett par timmar. På Alnarp om- fattar undervisningen i arrenderätt vid driftsledarkursen och högre trädgårdskursen ca åtta timmar. En viss utvidgning av den— na undervisning planeras.

I RLF:s regi har sedan början av 1950- talet ägt rum kurser för synemän. Sådana kurser har hållits i all-a län utom Norr-

landslänen. Kurserna har pågått två da- gar i följd. De har i flertalet län uppre- pats med delvis nya deltagare _ efter några år. RLF har bekostat själva under- visningen. Länsför—bunden har i en del fall ersatt deltagarna deras rese- och trakta- mentskostnader.

Utredningen anser, oavsett om en arren- dereform omfattande även synemännen äger rum eller ej, att en ökad utbildning av synemän bör komma till stånd. Inom de skolor och andra undervisningsanstalter som finns på jord—brukets område kan åtskilliga av eleverna komma att bli synemän. Den undervisning i ämnet arrenderätt som nu på sina håll förekommer kan knappast i något fall betecknas som tillräcklig för detta ändamål. Det är därför angeläget att den väsentligt utvidgas. Detta gäller för såväl den högre som den lägre under- visningen. Ett påtagligt pOsitivt intresse för saken har förmänkts från flera av de be- rörda institutionerna.

För att komplettera de blivande synemän- nens teoretiska och praktiska kunskaper är det emellertid också nödvändigt med en viss »vuxenutbildning». Om en arrendere- form kommer till stånd blir det dessutom under alla förhållanden ett stort utbild- ningsbehov i fråga om de beslutade ny- heterna inom arrenderättens område.

Då man inte kan förutsätta att enskilda organisationer i någon större omfattning skall komma att fortsätta med utbildning av synemän och då utbildningsbehovet är mycket påtagligt, är det angeläget och ofrånkomligt att staten påtager sig ansva- ret och huvuddelen av kostnaderna för denna utbildning. Utredningen beräknar att kostnaderna för vuxenutbildningen under en femårsperiod kan beräknas bli av stor- leksordningen 200000 å 250000 kronor för år. En närmare specifikation av detta belopp återfinns i bilaga 15. Efter den första femårsperioden efter lagens ikraft- trädande kan den totala kostnaden beräk- nas sjunka avsevärt.

NJA II 1908 nr 5 s. 55.

Synemännens tillsättande vid oenighet mel- lan parterna (11 5 första stycket tredje punkten)

Bestämmelsen motsvarar 11 % första styc— ket andra punkten i gällande arrendelag. Enligt detta lagrum utses synemännen vid oenighet mellan parterna av »domaren i orten» respektive rådhusrättens ordföran- de. Enligt förslaget skall i stället rätten utse. Ändringen står i överensstämmelse med de ändringar som i samband med rättegångsreformen eljest skett då man i författningarna ersatt »domaren» med »»urät- ten» såsom beslutande organ. Detta sam- manhänger med att rätten enligt nuvarande RB i vissa ärenden kan utgöras av enbart den lagfarne domaren (resp. en lagfaren ledamot). Även lagberedningen har (utan motivering) föreslagit motsvarande ändring (SOU 1960: 24 s. 60).

Enligt lagen om handläggning av dom- stolsärenden skall i häradsrätt vid avgöran- de av ett ärende som är tvistigt och inne- fattar förordnande för någon att fullgöra särskilt uppdrag deltaga förutom ordföran- de minst tre nämndemän. Eftersom utseen— de av syneman får anses vara ett ärende av detta slag kan reformen medföra en ökad omgång vid handläggningen. Erfarenheten visar att ärenden angående utseende av sy- neman ofta inkommer så sent till rättens kansli att ärendet måste handläggas med stor skyndsamhet. För sådant fall anvisar emellertid 'ärendelagen möjligheten att hålla särskilt sammanträde (8 5).

Utredningen har övervägt att föreslå en ändring i ärendelagen som skulle göra det möjligt att avgöra detta slag av ärenden utan nämnd. Eftersom å andra sidan hand- läggning med nämnd för dessa fall står i överensstämmelse med nya RB:s principer och det som nyss nämnts torde vara möj- ligt att avgöra även brådskande ärenden utan försening, har utredningen avstått från att förorda något särskilt undantagsstad- gande i ärendelagen.

Det har framhållits för utredningen att den nuvarande lagen inte ger någon an- visning för domaren om hur många syne-

män som bör utses. I de fall där parterna ej kan enas om att utse synemän förelig- ger ofta tvist även på andra punkter. Er- farenheten visar att man i sådana fall ofta behöver tre synemän för att utan kompli- kationer nå ett resultat. Om domstolen be- dömer läget så att två synemän kan få svårt att klara av synen, möter inte något hinder att förordna fler än det föreskrivna minimiantalet. Domstolen får här väga ef— fektivitetsintresset mot de extra kostnader som den tredje synemannen medför. Utser rätten tre synemän bör i regel också ordfö- rande utses; jfr 11 % tredje stycket i för- slaget.

En annan situation där det är vanligt med tre synemän (i stället för två) är när gemensam syn hålls för avträdande och tillträdande arrendator. De av synen be- rörd-a parterna är då tre (bortsett från det fallet då avträdande och tillträdande ar- rendatorn är samm-a person). Anledningen till att gemensam syn hålls är vanligen att man därigenom sparar tid och kostna- lder. Detta skäl är så beaktansvärt att det knappast finns någon anledning att förbjuda de gemensamma synerna, som är mycket vanliga. Det förtjänar emellertid på- pekas att en viss risk för rättsförlust före— ligger vid gemensam syn. Den avträdande arrendatorn har intresse av att synebris- terna värderas lågt. Ett motsatt intresse finns hos den tillträdande arrendatorn. Vad som är jordägarens intresse (kan man inte lika säkert uttala i förväg, men om han skulle ha ett intresse av att bristbeloppen sätts högt (eller lågt), kommer vid syne- gången således t-vå intressen att stå emot ett, och det ligger en viss far—a i att detta kommer att påverka syneresultatet. Visser- ligen har man i lagen sökt skapa garantier för att synemännen skall tillämpa en ob- jektiv värdering, men det inträffar inte så sällan att en syneman solidariserar sig med den part som föreslagit honom till syne- man. Eftersom två (eniga) sy-nemän över- röstar den tredje finns en risk att syne- resultatet kan bli snedvridet. Risken är betydligt mindre när parterna är endast två.

Utredningen vill i anledning av det sagda endast framhålla att ingen part mot sin vilja behöver finna sig i att synen görs ge- mensam för avträdare och tillträdare. Ett sådant arrangemang förutsätter således enig— het mellan alla berörda parter. Domstolen får i enlighet härmed anses vara förhind- rad att förordna synemän till en dylik förrätt-ning, om den bestrids av någon av parterna.

Domared (II 5? andra stycket)

För alla nuvarande synemän gäller att de i egenskap av nämndemän eller skiftesgode- m'än avlagt domared, skiftesgodemansed el- ler däremot svarande försäkran på heder och samvete.7 Utredningen anser detta vara en lämplig ordning som bör bestå även för framtiden. Synemännen får därigenom en erinran om skyldigheten att i syneverk- samheten alltid handla med oväld och om- sorg. Eftersom det ibland kanske ligger nära till hands att en syneman känner en viss solidaritet med den part som föreslagit honom, .anser utredningen att en dylik er- inran i många fall har en uppgift att fylla.

Krav på avlagd domared (eller försäkran) gäller för åtskilliga befattningshavare, som har att fullgöra uppgifter som i likhet med arrendesyner till sin natur står rättsskipning nära. Detta är t. ex. fallet med dispaschör (3 & KS 10/11 1911 ang. dispaschörsvä— sendet), ledamöter i övervakningsnämnder och övriga i brottsbalken omnämnda nämn- der (BrB 37 kap. 5 5) samt för ledamöter i utskrivningsnämnd och psykiatrisk nämnd enligt lagen den 16 juni 1966 om beredande av sluten psykiatrisk värd (29 å).

Omröstning bland synemännen (11 å tredje stycket)

Om parterna själv—a utsett exv. tre synemän, råder ingen tvekan om att två eniga syne- män överröstar den tredje. Men har var och en sin mening och kan dessa inte samman- jämkas, har ingen av synemännen utslags-

röst. För att få ett avgöra-nde till stånd måste genom synemännens eller rättens försorg ytterligare minst en syneman tillkallas.

Om parterna redan från början varit ense om att tillkalla tre eller flera synemän och samtidigt utsett en av dem till ordförande, är det praktiskt och rimlig-t att han får ut- slagsröst. Samma möjlighet bör även före- ligga, om rätten redan från början (enligt 11 5 st. 1 AL) utsett exv. tre synemäns. Däremot anser utredningen att synemännen inte bör (ges befogenhet att själva och inom den egna kretsen utrusta en syneman med utslagsröst. A-tt rätt .till utslagsröst inte före- ligger i det fallet att synemännen är endast två får anses självklart och har därför inte ansetts behöva särskilt utsägas i lagtexten.

I enlig-het med dessa överväganden har lagtexten förtydligats och kompletterats.

Tiden för synen (11 _? fjärde stycket)

Ehuru bestämmelsen om fardag vid arrende (5 & AL) ej är tvingande, är det alltjämt vanligt att föreskriften om tillträde och av- träde den 14 mars efterföljs. För att sy- nen skall ge en riktig bild av arrendestäl- lets skick är det givetvis viktigt att den hålls i så nära anslutning till fardagen som möj- ligt. Emellertid kan syn ofta inte hållas i mars av det skälet att marken inte är har. Före 1943 års arrendereform kunde syn hållas sex månader före och sex månader efter fardagen: »därun-der faller alltid någon tid, när marken är tjänlig för syn».9

När fristen om sex månader efter far- dagen minskades till tre månader skedde det på förslag av arrendeutskottet, som an- såg tiden vara onödigt lång. Utskottet fram- höll att det för synens pålitlighet var .av betydelse att den ej förlades till en tidpunkt, som är alltför avlägsen från den, till vilken bedömningen hänför sig.

7 4 kap. 11 & RB, 2 kap. 8 5 och 21 kap. 1 Öst. 3 JDL samt 23 6 lagen om införande av RB.

& Enligt norrländska arrendelagen skulle syne- männen alltid vara tre, av vilka en var utrustad med vissa ordförandebefogenheter, bl. a. utslags röst (15, 16 55).

' NJA II 1908 nr 5 s. 56.

Beträffande tiden för avträdessyn iföre- slog Sveriges jordägareförbund i sitt ytt- rande till utredningen en förlängning från tre till fyra månader. Det fanns nämligen allt för få synemän att tillgå och i vissa de- lar av landet var marken ofta ej tjänlig, taken ej helt snöfria etc. förrän relativt sent på året. Samma förlängning förordades av Uppsala länsförbund av RLF. För att vid synen jordens hävd, t.ex. förekomsten av flyghavre och andra ogräs, skulle kunna fastställas ville domänintendenten i Östra domänområdet vad beträffar hävden even- tuellt utsträcka synetiden till den 1 augusti.

Syn före fardagen kan av hänsyn till väderleken i regel ej äga rum annat än på hösten. Höstsyner är emellertid mindre van- liga. Den tid som då i praktiken står parter och synemän till buds för hållande av syn är tiden från det marken blivit bar fram till den 14 juni. Varken parterna eller syne— männen har någon möjlighet att förlänga dessa frister. De kan således icke bestämma att synen skall hållas senare än den 14 juni (om fardagen är den 14 mars).

Utredningen har mottagit många klago- mål över att tremånadersfristen :är otill- räcklig. Detta sammanhänger delvis med att de kvalificerade synemännen blivit allt färre. Som förut framhållits råder på de flesta håll brist på dugande synemän. Dessa hinner då — särskilt i Mellansverige inte med alla syner före den 15 juni. Det vanligaste för- slaget har därför varit att förlänga tiden med en månad. Utredningen har också övervägt att tillstyrka ett sådant förslag. Emellertid tillkommer ytterligare synpunk- ter.

För att hinna med alla syner har det ibland förekommit att synemännen påbörjat synegången i rätt tid men med eller utan samtycke av parterna — avslutat den efter tremånadersfristen. I den mån detta avslu- tande innefattar en fortsättning -av den egent- liga synegången, får förfarandet anses stå i strid med lagens konstitutiva regler för hållande av syn. Däremot kan lagen ej an- ses lägga hinder i vägen för att synemännen efter fristens utgång håller egna överlägg—

ningar eller då färdigställer synehandlingen. För att tydligare framhäva detta har lag- texten något jämkats.

Om tremånadersfristen förlängdes med en månad skulle man otvivelaktigt göra det lättare för de synemän, som nu är verk- samma, att hinna med synerna. Genom den av utredningen föreslagna rekryteringsrefor- men är det å andra sidan att förvänta att tillgången på dugande synemän skall öka.

Emellertid finns det andra skäl till att synesäsongen inte alltid skall upphöra den 14 juni. En av synemännens viktigaste upp- gifter är att undersök-a jordens hävd. Häri ingår även att fastställa förekomst av ogräs och uppskatta därav föranledda brister. Denna sida av syneverksamheten tillmäts i dagens jordbruk en allt större betydelse. För många ogrässlag gäller emellertid att förekomst och omfattning inte kan säkert fastställas vare sig den 14 juni eller den 14 juli. Så är t. ex. fallet med flyghavre. som ofta inte ger sig tillkänna förrän i slutet av juli. En förlängning av synesäsongen från den 14 juni till den 14 juli skulle med tanke härpå var-a otillräcklig. Från denna synpunkt sett borde man därför återgå till den äldre sexmånadersfristen. Häremot ta— lar å andra sidan, som särskilt betonades 1943, att det för synernas pålitlighet är vä- sentligt att de hålls i nära anslutning till fardagen. Inte heller är ogräsproblemen överallt lika aktuella. Det är också fara värt att, om den gamla sexmånadersfristen återinföres, allt fler och fler syner kommer att hållas under fristens senare del med de ökade risker för felaktigheter som därvid uppkommer.

Utredningen föreslår därför att den nu- varande tremånaders—fristen bibehålls som huvudregel men att man för att kunna fastställa ogräsförekomst eller för att kunna avsluta en omfattande teknisk undersökning eller för annat liknande skäl — inför möjlig- het att förlänga fristen. Den omständigheten att parter och/ eller synemän alltför sent har kommit i gång med syneförfarandet bör däremot i regel ej anses vara skäl för för- längning. För att möjligheten att förlänga fristen inte skall tillgripas i onödan bör rät-

ten vara beroende av tillstånd av myndighet. Härför torde arrendenämnden vara bäst skickad. Vardera parten bör vara berättigad att begära förlängning. Däremot anser ut- redningen att det inte finns anledning att öppna en dylik möjlighet också för syne- männen.

Den föreslagna lagen innehåller ingen föreskrift om för vilken tid arrendenämnden kan förlänga fristen inom vilken syn skall avslutas. Det ligger i sakens natur att möj— ligheten att ge dispens skall tillämpas re- striktivt. När förlängning medges skall den ej avse längre tid än vad som i varje sär— skilt fall framstår som oundgängligen nöd- vändigt. Förlängning med mer än tre måna- der bör ej ske annat än i utpräglade undan- tagssituationer.

12 & Förberedelser för synen ( 12 5? förstastycket )

Bestämmelsen har överflyttats från arrende— lagen med endast språkliga ändringar.

Jäv mot syneman ( 12 5 andra stycket förs- ta och andra punkterna)

Det inträffar stundom, särskilt vid mera omfattande syner, att en part anmäler jäv mot syneman först sedan synen pågått en eller flera dagar. Om anmärkningen är be- fogad måste för-rättningen avbrytas och nya synemän utses. Ofta är det då för sent att hinna med synen innan tremånaders— fristen löpt ut.

Synemännens överläggningar under syne- gången sker ofta öppet och i parternas när- varo. För att spara tid åt parterna och för att en part inte skall göra en jävsanmärk- ning beroende av om synemannen värderar till partens fördel eller nackdel, föreslår utredningen att jävsanmärkning skall fram- ställas redan på den första synedagen vid det inledande sammanträde som alltid bru- kar föregå den egentliga synegången. Jfr 14 kap. 4 % andra stycket RB.

För synemännen bör det i allmänhet ej

möta någon svårighet att omedelbart med- dela beslut i anledning av jävsanmärk- ningen.

Betydelse av jäv hos syneman (12 5 andra stycket tredje och fjärde punkterna)

Bestämmelserna motsvarar med vissa språk- liga ändringar innehållet i 12 å andra styc- ket andra och tredje punkterna arrende- lagen. Bestämmelsen i förslagets sista punkt är fram-för allt av betydelse genom att den tvingar en part, som i en klanderprocess vill åberopa jäv mot syneman, att fram— ställa sin anmärkning redan vid förs-ta in- ställelsen i målet. I en likvidprocess som följer efter en avslutad och lagakraftvun- nen syn, får således ej åberopas att syne- man varit jävig eller saknat kännedom om ortens jordbruksförhållanden.

Synegången ( 12 55” tredje stycket)

De tre första punkterna motsvarar i huvud- sak 12 å fjärde stycket arrendelagen. I första punktens exemplifiering av fastighets- detaljer har uttrycket »v'attenlednin-gar» er- satts med »ledningar». Ändringen har skett för att markera att synen inte får begrän- sas till ledningar för vatten utan bör om- fatta även ledningar (och andra installa- tioner) för exv. elektricitet. Bland syne- männen påträffas inte sällan den uppfatt- ningen att vad som ej kan iakttas vid en omedelbar okulär besiktning ej skall om- fattas av synen: »Det som inte syns, kan inte synas!» Detta sammanhänger ofta med att synemännen anser sig sakna kompetens att bedöma exv. nedgrävda eller eljest svår- tillgängliga ledningar. Det är emellertid uppenbart att synen i princip skall omfatta även nu nämnda fastighetsdelar. För att undersöka tillståndet hos dem är det ofta erforderligt att synemännen rådfrågar sär- skilda sakkunniga. Så sker redan nu i viss utsträckning. Det är emellertid också van- ligt att synemännen för att bespara parter— na extra kostnader antingen själva försöker

bedöma brister på teknisk utrustning, som faller utanför en synemans vanliga kompe- tensområde, eller också underlåter att när- mare undersöka dessa fastighetsdelar.

För att bättre klargöra för synemännen att de vid behov äger befogenhet 'att anlita särskild expertis liksom annat biträde, exv. för protokollföring, har den sista punkten tillkommit. Givet är dock att synen inte får göras vidlyftigare än vad sakens be- skaffenhet fordrar.

En ändring av redaktionellt slag är att uttrycket avträdessyn i tredje punkten änd- rats till avräkningssyn. Detta samman- hänger med att lagförslaget (8 kap. 10 & st. 2 o. 4 NyaJB) utgår från att syn och avräkning mellan parterna skall hållas inte blott i samband med arrendatorns avträde utan dessutom också med regelbundna mel- lanrum under besittningstiden.

Synehandlingen ( 12 5 fjärde stycket första punkten)

Bestämmelsen i första punkten motsvarar utan ändring 12 & tredje stycket arrende- lagen.

Arrendelagen innehöll i sin ursprungliga lydelse .(1907) ingenting om hur det skulle förfaras, om synemännen var flera än två och ej kunde enas. I Skarstedts kommentar till lagen (andra uppl. 1924, s. 74) utta— lades.

_ Det händer knappast, att synemän stanna 1 olika meningar angående uppskattningen av brist; lagen utgår från att de alltid komma att yara eniga. Skulle dock i något fall motsatsen inträffa, lärer dock detta icke inverka på sy- nens giltighet utan det mindre beloppet få an- ses utgöra uttrycket för bristen; om detta mind- re belopp förefinnes ju enighet.

Den nuvarande omröstningsregeln (11 & st. 2 AL) infördes 1927 och motiverades med den vidgade funktion som synemän- nen då erhöll (NJA II 1928 s. 32).

Spörsmålet om syneman äger påfordra att hans skiljaktiga mening antecknas i sy- nehandlingen synes ej ha särskilt berörts i tidigare förarbeten. I praktiken torde det

endast sällan förekomma att skiljaktig me- ning kommer till synes i handlingen. Frå- gan är emellertid inte sällan föremål för diskussion. Å ena sidan hävdas att lagen ej medger eller ens antyder möjlighet att anteckna skiljaktig mening. Å den andra hävdas att eftersom synehandlingen skall upptaga allt vad vid synen förekommit och något förbud mot att därvid upp-taga skilj- aktig mening inte finns, hinder ej möter att i synehandlingen göra anteckning härom.

Utredningen ansluter sig till den sist- nämnda av angivna meningar. För den skiljaktige synemannen är det otillfredsstäl- lande att synehandlingen skall ge uttryck åt en mening som han inte omfattar. För parter, domstolar och andra som har att granska synehandlingen är det av värde att veta, i vilken utsträckning skiljaktiga me- ningar förekommit. För en part som står i valet om han skall klandra eller inte måste en redovisning av skiljaktig mening vara av mycket stort värde. Synens och synemännens auktoritet rubbas knappast ge— nom en dylik redovisning; motsatsen torde snarare vara fallet. En sådan praxis står också i god överensstämmelse med vad som i liknande situationer i allmänhet gäller inom såväl domstolar som administrativa och kommunala organ. Eftersom utredning- ens sålunda uttalade uppfattning torde om- fattas av gällande lagtext föreslås ingen lagändring på denna punkt.

Utredningens här uttalade mening får ej tolkas så att synehandlingen skall för- vandlas till ett diskussionsprotokoll, som måste återspegla vad varje syneman anfört under synegången. Det ligger i synens na- tur att de värderingar som sker utgör re- sultatet av diskussioner och kompromisser mellan synemännen. Det är endast, då ett enhälligt resultat på detta vis ej uppnås, som oenigheten synes böra särskilt redovisas.

Bristredovisningen ( 12 5 fjärde stycket andra punkten)

Bestämmelsen motsvarar 12 & fjärde styc- ket första punkten sista ledet i arrendela-

gen men har i förslaget närmare preciserats och kompletterats.

Synehandlingen skall post för post upp— taga de belopp som erfordras för avhjäl- pande av varje särskild brist. För en bygg- nad eller annan fastighets-del, som bär spår av användning eller slitning men som el- jest i och för sig inte är i behov av repa- ration eller ombyggnad, skall inget (brist- belopp redovisas. Angående innebörden av bristbegreppet hänvisas till motiveringen av 10 &, särskilt s. 294.

I många synehandlingar redovisas syne- gången skifte för skifte och rum för rum. Om någon del av arrendestället inte är omnämnd i synehandlingen, har det ofta rått ovisshet om hur detta skall tolkas. Några anser att det kan innebära att syne- männen försummat att syna den delen. Gäl— ler det en lagakraftvunnen tillträdesyn kan man då i allmänhet inte göra någonting åt själva synen, men för att ändå få ett rättvist resultat vid den slutliga avräkning- en har vid avträdet de förmodat — »bortglömda» delarna inte synats eller ock- så har arrendatorn inte belastats med de bristbelopp som vid avträdet funnits på dessa delar (NJA 1914 s. 273).

Andra anser att synehandlingens tystnad får anses innebära att fastlghetsdelar, som ej särskilt omnämnts, av synemännen be- funnits bristfuria. Såvitt utredningen kunnat finna är detta också gällande rätts stånd- punkt.1 Eftersom en oklandrad syn inte får motbevisas, kan den nyss angivna stånd- punkten åtminstone i en del fall synas vara väl hård. Den är å andra sidan en 10— gisk konsekvens av lagens metod för fast- ställandet av förändringar under amende- tiden. Godtages utredningens förslag om återställande vid laga förfall av för— sutten klandertid mildras dock betydligt den nuvarande stränga ordningen. Jfr förslaget till 13 5 första stycket fjärde punkten.

Givet är att det vore lämpligt om syne- männen genomgående förfor så att även bristfria objekt omnämndes genom en kort anteckning. Eftersom detta å andra si— dan i en del fall kommer att te sig täm-

ligen meningslöst, har utredningen ej velat föreslå någon regel härom. För att likväl försöka få fullständigare och mera upply- sande synehandlingar föreslås att uppgift skall lämnas om ej blott bristbeloppen utan även vari bristen består, och vad som er- fordras för dess avhjälpande.

F.n. antecknas ofta bristerna mycket summariskt. För parterna är det emeller- tid angeläget att veta vari en brist består och hur den enligt synemännens bedöman- de bör avhjälpas. Läsaren av synehandling- en lämnas ofta i ovisshet om synemännen avsett att en fullständig eller endast en par- tiell renovering av en viss rfastighetsdel skall ske. En sådan ordning kan möjligen god- tagas om avräkningen blott består i en ut- betalning av skillnaden mellan tillträdets och avträdets bristbelopp. Som utredning- en upprepade gånger betonat är det endast i undantagsfall som en riktig avräkning kan göras på detta enkla sätt. Möjligheterna att göra en riktig avräkning ökar givetvis om synehandlingens uppgifter blir mera full- ständiga än som motsvaras av den nuva- rande lagens minimikrav.

En utförligare bristredovisning än den som nu vanligen sker kommer också att vara av den största betydelse för den hän- delse jordägarens byggnadsskyldighet under arrendetiden skulle komma att aktualise- ras eller då det i annat fall kan bli fråga om att förelägga jordägaren att avhjälpa brist; jfr 8 kap. 14 och 15 55 NyaJB.

Oavsett om jordägaren blir byggnads— skyldig eller ej, fastslås i den nya lagen tydligare att arrendatorn inte har att svara för ny- eller ombyggnadsbehov som upp- kommit utan arrendatorns vållande. Även om synemännen inte har att befatta sig med själva ansvarsfrågan, kommer dock deras bedömning och värdering av brister— na att bli ett viktigt bevisfaiktum när av— räkningen skall göras. Antag att bristerna på arrendeställets täckdiken upptagits till 10 000 kronor. Hänför sig beloppet enbart till en fullständig omtäck-dikning av ski-

1NJA 1917 s. 221, se särskilt justitierådet Sundbergs votum; jfr dock Skarstedt m. fl., 1946, s. 117.

tet A, är detta en brist som i första hand jordägaren har att svara för. Avser belop- pet däremot diverse underhållsarbeten på en stor egendoms totala täckdikning blir ansvarsfördelningen i regel den motsatta.

Besvärshän visning (12 &” fjärde stycket tredje punkten)

Bestämmelsen motsvarar med någon om- redigering 13 5 andra stycket arrendela- gen. Det har ansetts mest konsekvent att alla bestämmelser om synehandlingens in- nehåll återfinns i ett och samma lagrum.

Delgivningsfrist ( 12 5 fjärde stycket fjärde punkten)

Bestämmelsen är en nyhet. Den nuvarande lagen utgår från att synehandlingen skall delges parterna men den säger ingenting om vem som skall ombesörja delgivningen och inte heller när det skall ske. Detta har på sina »håll medfört att det dröjt både ett och flera år efter synen innan parterna fått synehandlingen från synemännen. Att många olägenheter är förenade härmed ligger i öppen dag. *I synnerhet gäller detta om preskriptionstiden (i 41 & AL) närmar sig sitt slut eller kanske överskridits.

Sveriges advokatsamfund har i sitt ytt- rande föreslagit att föreskrift intages i la- gen om att synehandlingen skall upprättas genast och delges parterna inom en månad efter synen.

Utredningen har ansett det nödvändigt att synemännen åläggs att inom en rimligt avpassad frist delge synehandlingen med parterna. Många synemän brukar kunna göra detta några få dagar efter det synen avslutats. Det gäller framför allt i de fall då särskild protokollförare anlitats. Som Advokatsamfundet föreslagit torde en må— nad för flertalet fall vara fullt tillräck- lig. Med hänsyn till att många synemän under en kort tid på försommaren tvingas göra flera syner och att en del syner kan kräva särskilt mycket efterarbete, har dock utredningen stannat för att bestämma fris-

ten till två månader. Utredningen har ej förbisett att detta i en del fall kan tvinga synemännen till en intensiv arbetsinsats un- der en begränsad tid av året. Häremot har man emellertid att väga parternas in- tresse av att inom .rimlig tid få kännedom om synen. Den skall ju i flertalet fall ligga till grund för avräkning. Klandras synen är det med tanke på bevisningen viktigt att ej alltför lång tid förflutit när klandret prövas.

Om delgivningen försenas har det i och för sig ingen inverkan på synens giltighet. Däremot kan försummelsen ådraga syne- männen skadeståndsskyldighet, t.ex. om förseningen medför att bevisläget för en part försämras.

Lämpligt synes vara att för delgivning av synehandling gäller samma regler som för delgivning av uppsägning enligt 38 5. I flertalet fall kan detta ske på det sättet att synehandlingen tillställes parterna i re- kommenderat brev med mottagningsbevis. Avsändandet bör därvid ske i så god tid i förväg att mottagaren kan antagas ha försändelsen i sin hand innan tvåmånaders- fristen löpt .ut.

Synekostnad (12 5 femte stycket)

Första punkten .motsvarar 12 & femte styc- ket arrendelagen. Andra och tredje punk- terna är .nya, jfr dock 65 å andra stycket.

Av olika skäl tenderar kostnaden för sy- nerna att bli allt högre. Det är därför an- geläget att någon tvekan ej råder om kost- nadsbestämmelsernas innebörd.

F.n. gäller att parterna i förhållande till synemännen gemensamt skall svara för synekostnaden. Regeln i 10 å andra stycket andra och tredje punkterna arrendelagen kan ej anses göra regeln tvingande. Det får således anses vara giltigt att avtala att ena parten ensam skall svara för hela kost- naden. — Vid sociala arrenden gäller att föreskriften om gemensamt ansvar för sy- nekostnaden är tvingande mot jordägaren (65 5 st. 2 AL).

Frågan om synekostnaden vid kronoar-

renden har tidigare berörts (s. 207). I fråga om övriga publika arrenden får läget i fråga om löneboställsarrenden anses vara det- samma som vid sociala arrenden (26 ä 1 mom. EBO). Vid universitetsarrende är rättsläget detsamma som vid vanliga arren- den (19 & KS 15/11 1945, jfr ovan 5.204).

Den gällande rättens regler om fördel— ning av synekostnad vid till- och avträdes- syn är varken enhetliga eller tydliga. Vad lagen verkligen uttalar i vissa fall med tvingande verkan, i andra fall endast som en dispositiv regel är endast att ikost- naden drabbar parterna gemensamt. Vad som omedelbart kan utläsas härav är ej någon fördelningsregel utan endast att sy- nemännen för att få ut sina kostnader inte behöver nöja sig med att utkräva en viss del (exv. hälften) av jordägaren och res- ten av arrendatorn. Gentemot synemännen får jordägaren och arrendatorn anses soli- dariskt ansvariga för synekostnaden?

Hur kostnaden skall fördelas mellan par- terna utsägs ej omedelbart av lagtexten. Det är emellertid tydligt att lagen utgår från att kostnaden skall delas lika mellan jordägaren och arrendatorn.3 Det får anses vara denna tankegång som funnits i bak- grunden när man i vissa lägen gjort be- stämmelsen i 12 & femte stycket tvingande. Regeln om synekostnad vid sociala arrenden är hämtad från den norrländska arrende— lagen, där samma ordning gällde (17 å). I Skarstedts m.fl. kommentar till lagen sägs att kostnaden skall fördelas så, att vardera parten ersätter sin syneman och hälften av kostnaden till den tredje synemannen.4

Spörsmålet om synekostnadens fördel- ning har ej så stor aktualitet vid vanliga arrenden, eftersom regeln för dem som nämnts ej torde vara tvingande och avtal om att ena parten ensam i sista hand alltid skall svara för kostnaden får anses gil— tigt. Frågan kan däremot bli tveksam, om avtalet för ett socialt arrende föreskriver att större delen av den slutliga kostnaden skall drabba arrendatorn. Ett sådant arran- gemang får anses strida mot den sociala ar- rendelagens anda, även om det knappast

strider mot dess bokstav. Lagen är således på denna punkt i behov av en komplette- ring.

Principen att alla arrendeparter i för- hållande till synemännen solidariskt skall svara för synekostnaden bör enligt utred- ningens mening ej rubbas. Vad som erford- ras för framtiden är tydligare bestämmelser om synekostnadernas slutliga fördelning mellan parterna. Detta spörsmål har när- mast aktualiserats av den tidigare s. 207 berörda 28 % KF 22/6 1934.

Utredningen anser att den ordning för synekostnadernas fördelning, som nu till- lämpas exv. vid domänverket och som i vissa fall medför att arrendatorn ensam får svara för hela synekostnaden ej bör bestå för framtiden. (Det förhållandet att ett visst arrende, t.ex. under kronan, vanligen är billigare än marknadsläget utgör ej något skäl för jordägaren att undandra sig att del- taga i kostnaderna.) Synen sker lika mycket i jordägarens som i arrendatorns intresse och det är därför rimligt att båda i lika mån bidrager till kostnaderna. En regel härom bör för att få erforderlig effekt göras tving- ande. Utredningen befarar nämligen att kontrakten, särskilt med hänsyn till de före- slagna mellansynerna, annars kommer att förses med förbehållet att synekostnaden skall bäras av arrendatorn. En anordning sådan som den föreslagna får också sägas bäst överensstämma med den gällande so-

? Skarstedt m. H., 1946, s. 122, anser att den av parterna som tagit initiativet till synen, är skyldig att gentemot synemännen i första hand svara för kostnaden. Samma uttalande görs även i tidigare upplagor av kommentaren. Påståendets riktighet kan ifrågasättas. På grund av bestämmelsen i 10 5 st. 2 p. 1 AL får — både vid sociala arrenden och andra — envar av parterna anses vara i lika mån berättigad att påkalla syn. Om synemännen skulle kräva vardera parten på exv. hälften av synekost— naden, kan inte gärna kravet tillbakavisas med den motiveringen att den mot vilken kravet riktats förhållit sig passiv gentemot hållande av syn.

3 Lagberedningen yttrade: »Då syneförrätt- ningen hålles i såväl jordägarens som arrendatorns intresse, är det i sin ordning, att båda i lika mån vidkännas förrättningskostnaden.» NJA II 1908 nr 5 s. 57. Den gällande lagtexten är identisk med lagberedningens förslag. 4 1941 års upplaga s. 281. Ang. tillsättande av synemän enligt norrländska arrendelagen, se 15 & samt not 8 vid 11 5 ovan.

ciala arrendelagen, även om denna som nyss framhållits ej är fullt tydlig på denna punkt.

Lagförslaget upp-tar i likhet med arrende- lagen ingen särskild regel om kostnadernas fördelning i det fall att synen är gemensam för avträdande och tillträdande arrendatorer (jfr ovan s. 322). En regel härom torde knappast vara nödvändig. Den gemensam- ma av- och tillträdessynen får ses som en sammanslagning av två syner där det vid vardera synen finns en arrendator. Inte säl- lan skrivs också två skilda synehandlingar. Om kostnaden för envar av de sålunda sam- manslagna synerna, som rimligt är, anses vara lika stor, blir resultatet att envar av arrendatorerna har att betala en fjärdedel av den totala synekostnaden. Denna kost- nadsfördelning torde också enligt utred- ningens erfarenhet redan nu vara den oftast förekommande.5

135

Klander av syn (13 5 första stycket första, andra och tredje punkterna)

Stadgandena motsvarar 13 & första styc- ket arrendelagen. Ändringarna är väsent- ligen aV redaktionell och språklig art.

Det förhållandet att en syn inte klandrats i föreskriven ordning hindrar inte en rätte- gång om vad den ena parten har att betala till den andra. Förhållandet kan t.ex. vara det att värderingen av bristerna är riktigt gjord och inte föremål för tvist, men att oenighet råder om bristbeloppen vid av- räkningen skall belasta jordägaren eller arrendatorn. En sådan syn behöver inte klandras. Reglerna om syneklanrder gäller inte för tvist om avräkning.

På grund av tillträdessynens speciella ställning vid sociala arrenden får den o- klandrade synen där dock anses ge laga kraft även åt andra beslut som synemännen fattar inom lagens ram. Enligt förslaget kommer detsamma att gälla om föreläg- gande av synemännen att bostadshus skall upprustas (14 5 st. 2).

I den nya lagtexten har tydligare fast- slagits att den laga kraften omfattar både bristvärderingen och andra vid synen inom lagens ram fattade beslut.

I första punkten sägs att klandret sker genom stämning »å motparten». Tillägget kan synas överflödigt men har föranletts av att den uppfattningen inte är sällsynt att förrättningen som sådan kan överklagas el- ler att klandertalan skall riktas mot syne- männen. I andra punkten har med tanke

5 När syn hålles på kronojord har från domän- verkets sida hävdats att synemännen inte som eljest har rätt att själva bestämma arvodet utan är bundna av särskild taxa. Denna uppfattning torde dock som framgår av följande redogörelse ej vara riktig. Jämlikt KK 8/12 1967 ang. ersättning till nämn- demän för vissa syner och besiktningar (nr 895) äger nämndeman rätt till bl. a. dagarvode med 75 kr. för varje förrättningsdag för biträde (kurs här) vid syn eller besiktning å hus eller annan byggnad som tillhör kronan. På grundval av denna bestäm- melse har förekommit att synemän på kronoar- renden inte tillerkänts högre arvode än vad kun- görelsen upptar. De förrättningar varpå kun- görelsen syftar torde emellertid inte vara syner enligt arrendelagen utan de speciella uppdrag som finns uppräknade i KK 30/12 1863 ang. nämnde- mäns rätt till ersättning för extra förrättningar. Denna avser bl. a. syner och besiktningar å kronans hus och byggnader, husesyn enligt 27 kap. BB samt »laga syner å bortarrenderade kungs- och kungsladugårdar med flera kronoläg- enheten). Bestämmelserna i BB om husesyn gäller alltjämt. Emellertid beslöts vid antagandet av nyttjanderättslagen att bestämmelserna om huse- syn i fortsättningen ej skulle gälla i fråga om nytt- janderätt enligt 1907 års lag. KK 30/ 12 1863 och KK 30/11 1962 äger således inte tillämplighet på det slags syner som omnämnes i nyttjanderätts- lagen, exv. arrendesyner. Det torde också beaktas att de syner varå de båda KK är tillämpliga dels endast avser nämndemän och således ej exv. skiftesgodemän och förutvarande nämndemän, dels att fråga är om sådana förrättningar där nämndemännens funktion inskränker sig till att biträda exv. kronofogde eller annan. De förrätt- ningar varå de båda KK kan vara tillämpliga är exv. husesyn på sådana kronogårdar som av bru- karen innehas med stadgad åborätt eller sådan besiktning varom stadgas i 9 mom. KR 22/2 1750 ang. Iandshövdingeresidensens byggnad och vid- makthdllande. Det här berörda spörsmålet kompliceras av att i 8 & KK 30/12 1863 finns en erinran som i sak överensstämmer med innehållet i 28 & KF 22/6 1934. Den ifrågavarande bestämmelsen i KK 30/ 12 1863 får emellertid anses syfta på den regel om kostnadsfördelning som rådde vid författ- ningens tillkomst och kan ej anses åsyfta sådana arrendesyner som förrättas efter nyttjanderätts- lagens ikraftträdande. 8 5 KK 30/ 12 1863 är f. ö. oförändrad sedan sin tillkomst.—

på de föreslagna nya mellansynern—a — ut- trycket »tillträdet eller avträdet» ersatts med »den dag till vilken synen hänför sig». Sveriges advokatsamfund har i sitt ytt- rande till utredningen framhållit att klander— tiden borde kunna förkortas från tre måna— der till en. Många skäl talar onekligen för en sådan lagändring, i synnerhet om det i andra stycket av denna paragraf föreslagna institu- tet anslutningsklander införs. Emot en änd- ring talar att risken för rättsförluster är stor, innan den ifrågasatt—a nyheten blivit allmänt känd. Gäller det en tillträdessyn behöver en arrendator i allmänhet längre tid än en månad innan han lärt känna arrendestället och dess brister. Emot en ändring talar ock— så att klandermånaden vanligen skulle kom- ma att löpa från mitten av augusti till mitten av september, dvs. under den brådaste skördetiden, vilket givetvis är mindre lämp- ligt. Utredningen föreslår därför att klander- tiden liksom hittills skall vara tre månader.

Fastighetsforum

Föreligger ej Skiljeavtal mellan parterna skall klandertalan upptagas vid den under- rätt inom vars domsområde arrendestället är beläget (10 kap. 10 & RB). Detsamma gäller f. ö. för alla tvister om arrenderätt. Regeln kan parterna inte upphäva genom avtal; den skall f. ö. beaktas av domstolen oavsett om någon invändning framställs.

Av advokater har för utredningen vid upprepade tillfällen framhållits att lforum- bestämmelsen i sin nuvarande stränga form är opraktisk. Om arrendeställets fastighets- forum är häradsrätten i staden A men både jord—ägaren och arrendatorn anlitar omlbud som är verksamma i staden B, borde det finnas möjlighet att träffa avtal om att tvist om arrendet skall handläggas av rådhus— rätten i B. Betydande besparingar i fråga om rättegån-gskostnader skulle på det sättet kunna vinnas.

Regeln om fastighetsforum har gammal hävd och för den talar också i allmänhet starka praktiska skäl. Blir det fråga om syn

av rätten eller förhör med många vittnen är domstolen i orten i regel bäst lämpad att handlägga rättegången. Men eftersom det är sannolikt att stora besparingar i många fall står att vinna genom en viss liberalisering av forumregeln vid arrendetvister, vill utred- ningen för sin del inte motsätta sig en re- form iantydd riktning.

Eftersom frågan möjligen kan vara ak- tuell också för andra slag av mål, som nu lyder under fastighetsforum eller andra spe- cialfora, och då de praktiska konsekvenserna kan behöva ytterligare belysas, gör utred- ningen inget lförslag till lagändring. Utred- ningen föreslår i stället att frågan över- lämnas -till domstolskommittén eller i annat därför lämpat sammanhang upptages till fortsatt behandling.

Återställande av försutten klandertid (13 5 första stycket fjärde punkten)

Arrendelagens system av ansvarsregler för- utsätter för att fungera att en lagakraftvun— nen syn i princip inte får rubbas. Skälen härför är i stort sett desamma som talar för att en lagakraftvunnen dom i allmänhet inte kan ändras. Men av samma anledning som en dylik dom under exceptionella omstän- digheter kan ändras x(exv. genom extraor- dinära rättsmedel), kan skäl åberopas för att så bör kunna ske också med en lagakraft- vunnen syn. F. 11. är dock detta inte möj— ligt.

Det kan inträffa att synemännen av glömska eller bristande kunskap underlåter att syna en avsides liggande äga eller bygg- nad eller annan fastighetsdel. I regel utvisar ej synehandlingen varje detalj som synats utan upptager endast sådant som befunnits bristfälligt. Det förutsättes då att allt som inte föranlett anmärkning av synemännen befunnits vara utan brist, oavsett om det blivit- omnämnt i synehandlingen eller ej. Att en fastighetsdetalj inte omnämnts inne- bär sålunda i regel att den vid synen befun- nits bristfri (j-fr ovan vid 12 & not 1). Men det kan naturligtvis också ha sin förklaring i att den vid synen blivit förbi-gången. Om

nu någon av parterna efter klandertidens utgång genom besked från någon av syne- männen eller på annat sätt får kännedom om ett sådant fel eller ofullständighet hos synen, har man på sina håll förmenat, att synen i en sådan situation borde få klandras. Man har också nämn-t sådana situationer, där syneman varit medvetet partisk eller där annat grovt fel begåtts vid synen och detta först efter (klandertiden blivit känt för par- ten.

En reform på detta område skulle när- mast innebära att man i fråga om arrende- syner införde samma möjligheter till rättelse genom extraordinära rättsmedel som i fråga om domar och Vissa beslut föreligger enligt rättegångsbalkens regler om resning och be- svär över domvilla.

Onekligen talar starka billighetsskäl för att det i nu nämnda och andra liknande situationer skall vara möjligt att klandra synen, trots att Iklandertiden utgått. Å andra sidan kan en sådan reform rubba tilltron till lagakraftvunna syner. Man skulle aldrig vara riktigt säker på att inte en för länge sedan lagakraftvunnen syn skulle kunna rivas upp. Därtill kommer att ett fel för att få föran- leda omprövning av synen bör vara av be- tydelse för bristberäkningen. Om värde- ringen blivit för hög eller för låg, framgår detta i allmänhet oberoende av om käran- den eller domstolen känt till det vid synen begångna felet. Det bristbelopp som domsto- len åsätter en viss fastighetsdetalj röner na- turligtvis ingen inverkan av om samma de- talj av synemännen blivit bortglömd eller -— såsom varande utan brist -— inte föranlett anteckning i synehandlingen. Domstolens värdering är ju helt oberoende av syne- männens. Genom att klandertiden dessutom är så lång som tre månader, får parterna anses ha full-t tillräckliga möjligheter att granska synehandlingen och jämföra den med arrendeställets skick. Om ett bristfäl- ligt hus eller skifte blivit bortglömt vid synen, enfordr-as ju inte någon mera om- fattande jämförelse mellan synehandlingen och arrendestället för att förhållandet skall uppdagas. Skulle synemännen ha förfarit på sådant sätt, att synen ej »hållits på sätt

och inom den tid 11 & bestämmer-», före- ligger ingen syn i lagens mening och förrätt- ningen behöver därför inte överklagas för att undanröjas. Den är i sig själv ogiltig. Och är synehandlingen formell-t felaktig — t. ex. genom att inte vara undertecknad av alla synemännen eller sakna föreskriven klanderhänvisning torde klandertiden inte börja löpa, förrän ofullständigheten blivit avhjälpt av synemännen.1

Med visst fog kan sålunda sägas, att det här ej föreligger samma behov av extraor- dinära rättsmedel som inom den egentliga rättsskipningen. Utredningens förslag om anslutningsklander och återförvisning av syn till synemännen kan också väntas minska detta behov.

Det finns emellertid en annan typ av situationer, där det skulle kunna ifrågasättas att medge klander av lagakraftvunna syner. Därvid åsyftas exv. sådana fall, där den som vill klandra — eller hans ombud — av- lider eller blir allvarligt sjuk just då klander- tiden utgår eller han eljest av någon oförut- sedd händelse, varöver han inte råder, hind- ras att anföra klander i rätt tid. Men kan här också tänka på sådana fall, där stäm- ningsansökningen till följd av ett ej på- räkneligt avbrott i kommunikationerna inte i rätt tid kommer domstolen till handa. Ge- mensamt för exemplen är att den missbe- låtna parten till följd av laga förfall varit hindrad att klandra i rätt tid. Möjlighet att åberopa laga förfall såsom grund för klan- dertidens förlängande torde f.n. saknas. Visserligen innehåller & 19 regeringsformen bestämmelser om Kungl. Maj:ts befogenhet »att bryta dom åter, som vunnit laga kraft, eller återställa laga tid som försuten är». Härtill ansluter sig 58 kap. 11 och 12 åå rättegångsbalken som tillerkänner högsta domstolen samma befogenhet för den som »försuttit laga tid för fullfölja-nde av talan mot dom eller beslut». Det kräves att för underlåtenheten förelåg »laga förfall, som han icke kunde i rätt tid anmäla». En le-

1 Skarstedt m. H., 1946, s. 114; jfr NJA 1916 s. 576.

gal definition på laga iförfall finns i 32 kap. 8 & RB.

I Gärdes m.fl. kommentar (5. 862) till RB sägs att 58 kap. 11 & RB avser sådana laga tider, som är utsatta i lag och skall iakttagas omedelbart på grund av lagen. Häremot stri- der dock högsta domstolens praxis vid be- handlingen av dylika ärenden. Denna har tillämpats så att dispens lämnats från pro- cessuella men ej andra frister.2

Dispens har sålunda ej lämnats från fris- ter för kland-er av konkursförvaltares ut- delningsförslag (NJA 1950 s. 19) eller för testamentsbevakning (NJA 1927 s. 446). Det kan därför antagas att laga förfall i sam- band med klander av arrendesyn inte skulle tillmätas beaktande.

Mot tanken att i samband med syn införa möjlighet att vid laga förfall för part åter- ställa försutten klandertid kan [givetvis in— vändas att man härigenom inför ett moment av rättsosäkerhet i parternas förhållande. Härtill kan dock svaras att motsvarande möjlighet (och därtill mera omfattande) se— dan gammalt funnits beträffande lagakraft- vunna domar. Då det finns anledning att i förevarande avseende jämställa syner med domar, anser utredningen att införandet av möjlighet att i händelse av laga förfall återställa försutten klandertid knappast mö- ter några principiella betänkligheter men däremot tillgodoser ett rättssäkerhetsintresse.

Anslutningsklander (13 5 andra stycket)

»Det ligger i sakens natur att det sällan händer att både jordägaren och arrendatorn är helt nöjda med en syn. Likväl är rätte- gångar om klander förhållandevis ovanliga. Ofta är läget det att den ena parten avstår från att klandra huvudsakligen därför att han vet att inte heller den andra parten kommer att klandra. Eftersom sådan vet— skap inte alltid föreligger (klandertiderna be- höver ju ej alltid sammanfalla), kan klan— derrättegångar komma till stånd endast »för säkerhets skull». De processuella reglerna är då sådana att synen inte alltid kan bli allsidigt prövad, vilket utredningen finner otillfredsställande.

Antag att en tillträdessyn utvisar brister för 25 000 kronor. Jordägaren klandrar synen och gör gällande att arrendestället var bristfritt. Det antages vidare att arren- datorns klandertid löpt ut när jordägaren väcker sin talan. Arrendatorn anser att bris- terna borde vara 50000 kronor, men ett yrkande om högre bristbelopp än 25000 kronor torde inte kunna upptagas till pröv- ning utan stämning. Men för sådan är tiden redan ute. Arrendatorn får således nöja sig med att yrka fastställelse av synen. En för- utseende part ser sig i detta läge ofta föran— låten att väcka klander trots att han skulle avstått därifrån om han vetat att den andra parten avstått.

Exemplet varieras nu så att jordägaren i stämningen påstår att tillträdesbristen skall vara 10000 kronor i stället för 25000. Grunden är att synemännen beträffande h-uset A tillämpat slitningsprincipen utan stöd av arrendekontraktet. Under rätte- gången men före huvudförhandlingen i un- derrätten utvidgar jordägaren sin talan och påstår att även huset B med en åsatt bris-t av 10 000 kronor av samma skäl som huset A skall anses som bristfritt. Eftersom det nya yrkandet stöder sig på väsentligen samma grund och framställs före huvud- förhandlingen, får detta anses vara en tillå- ten ändring av kärandens talan (13 kap. 3 & RB).3

En fråga av stor praktisk betydelse är i vad mån även svaranden-arrendatorn, som antages ha förlorat sin rätt att själv genom stämning väcka talan, har samma möjlighet att i rättegången föra in nya poster. Då ett sådant yrkande från svarandens sida från processrättslig synpunkt synes kunna jäm- ställas med ett kvittningsyrkande, torde nå- got hinder däremot ej föreligga. Dock kan svaranden i bästa fall inte heller på detta sätt i rättegången uppnå mer än att kärandens talan ogillas. Svaranden har så- ledes inte någon motsvarighet till den rätt som finns för käranden att dra in nya syne-

2 Malmgren m. fl., Sveriges grundlagar, 1966, s. 28, jfr rättsfall i lageditionen under 58 kap. 11 & RB dfr NJA 1962 C 628, 1965 C 898.

poster i målet. Domstolen torde alltså vara förhindrad att i domslutet bestämma den sammanlagda tillträdesbristen till större be- lopp än vad som upptagits i synen. Skulle motsatsen gälla, skulle jordägaren-käranden genom den av honom påbörjade rättegången komma i ett sämre läge än om någon klan- dertalan aldrig hade väckts.

Det torde vara situationer av detta slag som föranlett Sveriges jordägareförbund att i sitt yttrande till utredningen framhålla att, om det förhåller sig så att motparten i en klanderrättegång inte har rätt att framföra självständiga yrkanden om rättelse av upp- skattningar, som ej berörs av käromålet, borde lagen kompletteras _med en bestäm- melse om anslutningsklander.

En annan och besläktad följd av systemet med ej sammanfallande klandertider är att det förekommer att den part, vars klander- tid utlöper sist, försöker utnyttja detta till egen fördel genom att göra en klandertalan beroende av villkor eller förmåner från mot- partens sida.

Enligt utredningens uppfattning är det, utan att syftet med den nuvarande preklu- sionsregeln överges, möjligt och lämpligt att ge bestämmelsen en mindre kategorisk ut- formning än den f. n. har. Man skulle däri- genom å ena sidan öka möjligheterna att nå ett materiellt riktigt resultat och å andra sidan hindra tillkomsten av onödiga rätte- gångar. Et-t enkelt sätt att ordna saken är att efter förebild av RB:s anslutningsvad (50 kap. 2 %) införa rätt till anslutnings— klander för den part som inte begagnat sig av sin rätt att klandra inom den ordinarie klandertiden. Även anslutningsklander bör väckas genom stämning.

Tiden för anslutningsklandrets väckande synes lämpligen lkunna bestämmas till två veckor efter det den först klandra-nde par— tens klanderfrist utgått. Rätten till anslut- ningsklander har i förslaget gjorts beroende av att motparten klandrat. Är synen en ge- mensam av- och tillträdessyn får sålunda ej arrendatorn A anslutningsklandra enbart därför att arrendatorn B klandrat i rätt tid. Och om jordägaren väckt anslutningsklander i anledning av B:s klander, ger detta ej A

någon motsvarande rätt. A:s rätt påverkas nämligen ej av utgången av rättegången mellan B ooh jordägaren.

Med den föreslagna bestämmelsens syfte torde få anses bäst överensstämmande att ansl—utningsklandret förfaller om huvud- klandret återkallas eller av annan orsak för- faller.

Återförvisning av syn (13 5 tredje stycket)

Vid syn tillgår vanligen så att parterna visar synemännen vad som skall synas. Nå- gon mera ingående undersökning om vad _ som rätteligen hör eller inte hör till arrende- stället blir det i regel ej tillfälle till. Syne— männen tvingas i praktiken att lita på par- ternas uppgifter.

Detta kan naturligtvis ibland medföra att delar av arrendestället aldrig blir synade- liksom att synen kan komma att omfatta sådant som ej .hör dit. Om fel av sådan art framkommer under en klanderrättegång skulle enklaste sättet att få rättelse i regel vara att återförvisa synen till synemännen för fortsatt syn. Denna möjlighet står emel- lertid f.n. ej öppen.4 Ej heller kan det f.n. anses åligga synemännen som skyldighet att tillhandagå domstolen med förklaring eller yttrande. Domstolen måste då själv värdera bristerna. Den bevisning som därvid ut- nyttjas är vanligen vittnesförhör med syne- männen och/eller syn på platsen av dom- stolen i(»häradssyn»). I stora eller kompli— cerade rättegångar är detta förfarande ofta oundvikligt, men i många fall skulle det vara betydligt enklare och dessutom fullt tillräckligt, om synen kunde återförvisas till synemännen för fortsatt handläggning. Några vådor från rättssäkerhetssynpunkt kan knappast uppkomma därav. Domstolen bör ges möjlighet att välja mellan att defi- nitivt skilja målet ifrån sig (återförvisning) eller att utnyttja synemännen för den fort— satta utredningen vid domstolen (inhämta yttrande). Domstolen bör — i varje fall vid återförvisning alltid utsätta en frist inom vilken den fortsatta synen ska-ll vara av-

4 Bekräftas även av NJA 1917 s. 221.

slutad. Jfr förslaget till 11 & fjärde stycket. I övrigt kommer för dylik syn att gälla samma regler som för vanlig arrendesyn. Sker ej återförvisning till synemännen utan utnyttjas dessa endast för att avge yttrande, får rättegångsbalkens bestämmelser om be— visning genom sakkunnig (40 kap.) anses gälla. Detta innebär bl. a. att synemännens kostnader behandlas som rättegångskostnad.

Syneklander till skiljedom (13 ; fjärde stycket)

10 å andra stycket andra och tredje punk- terna gällande arrendelag uttalar att, om särskild överenskommelse om arrendestäl- lets skick ej träffats (och syn i anledning därav skall hållas), det ej är giltigt parterna emellan att avtala att ifråga om tid och sätt för full—följd av talan mot syn annan ordning skall gälla än vad i 11—13 åå sägs. Betyder då detta att också en överenskom- melse mellan parterna att klander av syn i stället för att gå till domstol skall prövas av skiljemän (enligt 1929 års lag) är ogil- tig? 10 & lutesluter ej en tolkning som be- svarar frågan med ja. Emellertid finns i 43 & arrendelagen en bestämmelse som anger vissa situationer som faller utanför skilje- mannakompetensen. Den viktigaste gäller arrendatorns rätt eller skyldighet att tillträda eller kvarsitta. Däremot nämns i 43 5 inte klander av syn. 43 & framstår såvitt angår jordbruksarrende som en uttömmande be- skrivning av begränsningen i skiljemanna- kompetensen.

Spörsmålet om giltigheten av ett avtal om skiljem-annaprövning av syneklander be— handlades i rättsfallet NJA 1949 s. 556. Alla tre instanserna fann att syneklandret borde prövas igenom skiljedom. Tre av högsta dom- stolens ledamöter ansåg att 43 å arrende- lagen uttömmande angav begränsningarna i fråga om skiljemannaprövning. En fjärde ledamot anslöt sig till majoriteten med en något avvikande motivering. Den femte le- damoten ansåg att skiljemännen saknade kompetens i förevarande fall.

Efter 1949 års rättsfall får lagens inne-

börd på denna punkt anses vara klarlagd. Arrendelagsutredningen saknar för sin del anledning att föreslå någon ändring härvid- lag. Det är emellertid angeläget att den gäl- lande rättens innehåll på denna punkt ome- delbart kan utläsas ur lagtexten. Utred— ningen föres-lår därför det förtydligande som framgår av fjärde stycket i den nya 13 &. Den nya bestämmelsen kan, om den ses isolerad, med hänsyn till innehållet i 27 5 första stycket skiljemannalagen förefalla överflödig men får med hänsyn till den tvingande bestämmelsen i förslagets 10 & sista stycket anses försvara sin plats.

145

Jordägarens ansvar för bostädernas tillträ- desskick (14 5 första stycket)

Den rådande jordbrukspolitiken präglas av en liberalisering i riktning mot ökad av- talsfrihet och ett ökat utrymme för före- tagsekonomiska synpunkter. Det har i enlig- het därmed ansetts ligga utanför lagstift- ningens eller i varje fall arrendelagstift- ningens uppgifter att föreskriva att arrende- ställena skall motsvara någon viss minimi- standard. En annan sak är att föränd- ringar i skicket kan föranleda betalnings— anspråk parterna emellan. Ett undantag från nyssnämnda huvudregel har emellertid ansetts föreligga i fråga om arrendatorns bostad och andra bostäder som skall ingå i arrendet. Undantaget har motiverats tidi- gare (s. 298).

Utredningen anser sålunda att, om arten- det skall omfatta också bostad för arrenda- torn eller personer som är anställda i hans tjänst i och för jordbruket, jordägaren obe- roende av vad avtalet i detta fall kan inne- hålla har skyldighet att svara för att bostä- derna vid arrendatorns tillträde åtminstone motsvarar det skick som hälsovårdsstadgan föreskriver. Det kan synas opraktiskt att det inte skall vara giltigt att bestämma att arrendatorn mottager arrendestället i be- fintligt skick och, mot att han betalar ett lågt arrende, själv svarar för upprustningen av bostäderna. Utredningen har emellertid

ansett att det då föreligger en viss risk antingen att de erforderliga reparationerna inte blir av eller att arrendatorn om han lämnar arrendestället efter en eller ett par femårsperioder — inte blir gottgjord för sina investeringar.

Förslaget hindrar inte att jordägaren med arrendatorn träffar ett avtal om att arren- datorn mot särskild ersättning skall åtaga sig att utföra de reparationer och andra byggnadsarbeten som kan ifrågakomma. Men då garanteras arrendatorn (genom 9 kap. 2 % NyaJB) alltid att få betalt efter gängse pris i orten för det arbete som arrendatorn utfört på jordägarens fastighet. Vidare hänvisas till sista styckets dispens- regeL

Det har ej ansetts erforderligt att i lag- texten särskilt uttala att bestämmelsen en- dast avser sådana bostäder som erfordras för arrendeställets egenskap av jordbruks- egendom. Bostäder som huvudsakligen an- vänds exv. för uthyrning till sommargäster faller således utanför bestämmelsen.

I 14 5 första stycket nuvarande arrende- lag finns bestämmelser om vissa rätts- följder av att jordägaren underlåter att utföra ett utlovat förbättringsarbete. Be- stämmelserna får anses knappast ha någon självständig uppgift att fylla i en ny arrende- lag. Av allmänna regler följer att om jord- ägaren lovat att bygga och sedan inte gör det, arrendatorn har full rätt till skade- stånd för all den förlust han därigenom lider. Bestämmelsen i 14 5 första stycket kan också antagas ha den effekten att den minskar jordägarnas benägenhet att göra frivilliga åtaganden om standardhöjningar på arrendeställena. Utredningen anser där— för att bestämmelsen bör utgå ur lagen. Jfr vad nedan sägs om 14 % tredje stycket i förslaget.

Bostädernas lagenliga tillträdesskick fast- ställs vid syn (14 5 andra stycket)

Den ordning som utredningen föreslår för att säkerställa en viss minimistandard för arrendeställets bostäder har lånat drag från

vad som f. n. gäller dels för arbetarbostäder (vid alla typer av jordbruksarrende; 14 & st. 3 AL), dels för nödiga byggnader och då särskilt bostäder vid sociala arrenden (59 &, 60 5 st. 1 AL). Den tekniska utform- ningen av de föreslagna bestämmelserna överensstämmer i väsentliga delar med inne- hållet i den senare gruppen av bestämmel- ser. Tillträdessynen blir således av konsti- tutiv betydelse. Tillämpningsområdet är där- emot olika. De sociala arrendebestämmel- serna gäller nödiga byggnader överhuvud- taget. De föreslagna bestämmelserna om visst skick vid tillträdet gäller däremot en- dast om bostäder, men drabbar å andra sidan alla jordbruksarrenden, där en bostad ingår i upplåtelsen.

Föreskriver kontraktet att en på arrende- stället befintlig arrendators— eller lantarbe- tarbostad ej skall ingå i upplåtelsen men är det vid avtalets tillkomst förutsatt att bo- staden skall användas för sitt ändamål eller har arrendatorn eller lantarbetaren ingen annan bostad, kan det finnas anledning att betrakta ett sådant arrangemang som ett försök att kringgå föreskriften om bostäder- nas laggilla skick. Kontraktsbestämmelsen i fråga är då utan verkan.

Hittills har synemännen vid andra arren- den än de sociala endast haft att uttala sig om arrendeställets skick. Befogenhet att göra förelägganden har funnits endast vid sociala arrenden. Med förslaget utvidgas befogenheten att göra förelägganden till alla slag av jordbruksarrenden men inskränkes till att endast avse bostäder. Förslaget har inte någon direkt motsvarighet i den gäl- lande sociala arrendelagens bestämmelse (60 & st. 2) om att jordägaren även under arrendetiden efter särskild syn kan erhålla föreläggande att sätta bostadshus eller andra hus i stånd. Här ersätts den gällande bestämmelsen med förslagets före- skrifter (i 15 5) om byggnadsskyldighet för jordägaren efter prövning av lantbruks- nämnden.

Eftersom effekten av bestämmelsen i sis— ta hand är helt beroende av synemännens beslut, är det angeläget att de ej underlåter att ge föreläggande när de påträffar arrende-

ställen med undermåliga bostäder. Om syne- männen är tveksamma huruvida en bostad kan godtas eller inte, kan de för vägledning begära att få del av hälsovårdsnämndens mening. Sådant utlåtande får nämnden anses vara skyldig att tillhandahålla.1 Ofta kan det vara praktiskt att begära sådant utlåtande i så god tid att det föreligger tillgängligt när synen äger rum.

Ett bostadshus kan vara behäftat med brister som inte kommer i konflikt med hälsovårdsstadgan. Dessa skall synemännen anteckna på vanligt sätt. Botar arrendatorn bristerna får han ersättning därför vid nästa avräkning.

Förslaget innehåller inte någon direkt motsvarighet till föreskriften i 60 å första stycket arrendelagen att synemännen skall bestämma vad som är att anse som nödiga hus. Den nya bestämmelsens praktiska be- tydelse torde emellertid inte förringas därav. Saknas vid tillträdessynen ett hus som enligt kontraktet skall finnas eller är befintliga bostadsutrymmen med hänsyn till förhållan— dena vid avtalets tillkomst uppenbarligen för små för arrendatorns behov, är detta en brist på arrendestället och kommer då att föranleda samma påföljder som exv. felaktigheter på befintliga hus.

Arrendatorns rätt till ersättning (14 5 tredje stycket )

Bestämmelsen har sakliga motsvarigheter dels i 14 å första stycket, dels i 59 å andra stycket arrendelagen.

Underlåter jordägaren att efterkomma ett föreläggande att bygga eller reparera, ges inte i arrendelagen någon möjlighet för arrendatorn att framtvinga verkställighet. Den väg som både lagen och förslaget i första hand anvisar är att den ger arren- datorn rätt att själv bygga och »i mån av arbetets utförande» av jordägaren få er- sättning därför ävensom för sina förluster i övrigt. Man har räknat med att detta i allmänhet skall utgöra ett tillräckligt tryck på jordägaren för att föreläggandet skall efterkommas.

Rätten för arrendatorn att själv bygga eller reparera och att av jordägaren få er- sättning för kostnaden gäller givetvis både när jordägaren inte gör någonting alls och när hans åtgärder är otillräckliga. Om ett föreläggande givits har arrendatorn rätt att kräva att arrendestället i de delar som föreläggandet avser blir försatt i bristfritt skick.

Vare sig jordägaren bygger eller ej, har vardera parten rätt att påkalla särskild syn för att få bevisning om vad som utförts (14 å st. 2, 15 å, 59 å st. 4). Det möter dock inget hinder att föra fri bevisning om samma sak.

Anmärkningsvärt är att om arrendatorn på eget initiativ utfört en täckdikning eller annan förbättring, som enligt 17 å arrende- lagen omdelbart eller senare — ger arren- datorn rätt till ersättning, lagen för detta fall inte ger någon möjlighet att genom särskild syn fastställa den nya anläggningens skick. Eftersom ersättning för av arren- datorn utförda fristående förbättringar i framtiden ej i något fall skall utgå förrän i samband med nästa avräkning, bortfaller dock för dessa situationer behovet av sär— skild syn.

Den särskilda bestämmelsen (i 14 å st. 1 AL) för fall då jordägaren åtager sig att bygga har utredningen ovan (5. 336) funnit vara överflödig. Den därtill anslutande be- stämmelsen om särskild syn erfordras då ej längre för detta syfte. När det gäller särskild syn beträffande arbetarbostad har som framgått av motiveringen till andra stycket den nya lagens minimikrav i fråga om skicket knutits till tillträdet och till- trädessynen. Erfordras därefter byggnads- arbeten exv. beträffande arbetarbostad är det knappast ändamålsenligt att ha en spe— ciell ordning för denna kategori av bygg- nader. De bör i stället utan våda för någons rätt kunna behandlas enligt samma normer som andra under arrendetiden uppkomman— de byggnadsfrågor (se 15 och 16 åå i för— slaget).

]Jfr 2 å hälsovårdsstadgan och SOU 1964:27 s. 188.

.

Med utredningens förslag kommer vid permanenta arrenden syn och avräkning att företagas på regelbundet återkommande tider, i regel vart tionde år. De godsförvalt- ningar som redan nu företar syn och avräk— ning vart femte år kommer sannolikt att fortsätta därmed. Detta minskar behovet av att hålla särskild syn.

Det är antagligt att de situationer för vilka lagen f. n. anvisar särskild syn redan nu i stor utsträckning klaras upp genom överenskommelser eller besiktningar utanför lagens ram av en eller flera sakkunniga. Då anledning saknas att inte godtaga en sådan ordning, som för parterna är både enklare och billigare än syn i lagens mening, och den nya lagen förutsätter tätare syner i övrigt, anser utredningen att institutet sär- skild syn kan undvaras i den nya lagen. Denna innehåller därför inga bestämmelser därom.

Inträffar ett sådant fall då man hittills hållit särskild syn, hänvisas parterna att i första hand träffa överenskommelse. Kan sådan ej åstadkommas kan saken hänskjutas till skiljemän. Innefattar deras uppdrag att handlägga frågan enligt skiljemännalagen, kan det sakliga avgörandet i princip inte överklagas. Men parterna kan också förbe- hålla sig rätt att föra saken vidare till domstol.

Dispensrätt (14 5 fjärde stycket)

Från den sociala arrendelagens föreskrifter om viss minimistandard för arrendeställets hus och om byggnadsskyldighet för jord- ägaren kan i likhet med övriga sociala bestämmelser under »särskilda omständig— heter» dispens lämnas av arrendenämnden. Exempel på dispensskäl lämnas i 68 5 första stycket andra punkten. Reglerna i 14 & tredje stycket arrendelagen om jord- ägarens byggnadsskyldighet i fråga om ar- betarbostad är också tvingande. Från de senare kan dock ej ges dispens.

Utredningen föreslår att den sociala arrendelagens ordning tas till utgångspunkt vid regleringen av förevarande situation.

Detta kommer att innebära att undantag i särskilda fall skall kunna medges av arrendenämnden, om denna finner bärande skäl därtill.

Byggnadskyldighet 15 & Jordägarens byggnadsskyldighet under arrendetiden ( 15 5 första stycket första punkten) Paragrafen reglerar jordägarens byggnads- skyldighet under arrendetiden. Tidigare har under 10 & lämnats en redogörelse för gällande rätt (s. 275) och för de huvud- sakligaste motiven (s. 299) till här före- slagna bestämmelser.

Brinner byggnaderna på ett arrendeställe, ger den nuvarande lagen arrendatorn rätt att kräva att jordägaren uppför nya hus. Är det ett vanligt eller publikt arrende befrias jordägaren från byggnadsskyldig- heten, om husen utan olägenhet kan und- varas (15 5 p. 1 AL). Motsvarande reserva- tion gäller inte om ett nödigt hus på ett socialt arrendeställe brinner (60 5 st. 2 AL). Bestämmelsen (i 15 % AL) är dispositiv vid vanliga arrenden.

Är arrendet socialt omfattar jordägarens byggnadsskyldighet inte bara vådeldsfallet utan överhuvudtaget ny- och ombyggnad (samt »större reparationer») som inte föran- leds av arrendatorns vållande. Bortsett från den möjlighet till befrielse som alltså i några fall föreligger, om byggnaden utan olägenhet kan undvaras, måste jordägaren bygga nytt, även om endast en mindre del av arrendetiden återstår eller om arrende- stället är så litet att jordbruksdriften inte är lönande och snart kommer att nedläggas.

Med tanke på den mycket omfattande nedläggning av brukningsenheter som i överensstämmelse med den rådande jord- brukspolitiken — nu försiggår är en sådan ovillkorlig lagbestämmelse ej ändamålsenlig. De gällande bestämmelserna om byggnads- skyldighet torde också mer än några andra ha medverkat till att arrendegårdar stora såväl som små — försvunnit som självstän—

diga brukningsenheter och att nya upp- låtelser av gårdsarrenden varit förhållande- vis fåtaliga.

En annan och på sitt sätt lika stor olägen— het med den nuvarande lagen är att den — bortsett från vådeldsfallet — vid de van- liga arrendena lämnar den betydelsefulla byggnadsskyldigheten helt olöst. Att detta i praktiken ofta har drabbat arrendatorerna hårt har tidigare (s. 282) framhållits.

Slutligen framstår det också som en brist både vid sociala och andra arrenden att lagen inte alls reglerar byggnadsskyldig- heten för sådana anordningar som täckdik- ningar o. dyl., när de är förbrukade.

I förslagets 15 _8, har utredningen försökt att sammanfatta sin plan för en generell och tidsenlig lösning av de byggnadsfrågor som kan bli aktuella under arrendetiden. (Kravet på visst tillträdesskick har behandlats i 14 5.) De föreslagna reglerna skall gälla för alla slag av jordbruksarrende. De är inte begränsade endast till byggnader utan kan även avse täckdikningar och andra ledningar och installationer som ej utgör del av en byggnad. Däremot har tanken varit att så- dana tämligen snabbt uttjänta ting som häg- nader inte skall omfattas av jordägarens byggnadsskyldighet. Denna har beskrivits så, att den endast omfattar sådana delar av arrendestället, »vars fullständiga iståndsät- tande vanligen icke omfattas av fastighets— underhållet». Uttryckssättet ansluter sig till föreskriften i 10 5 att det åligger arrenda— torn att underhålla arrendestället. Vad som därmed åsyftas är (i båda lagrummen) det »löpande» underhållet.

Det torde vara uppenbart att även med en utförlig lagtext det kommer att före- komma gränsfall som kan föranleda tvek- samhet. Dock är det antagligt att lagtext- förslaget skall ge mindre anledning till oviss- het än den nuvarande lagen, där gränsen för vad arrendatorn eller jordägaren skall göra både vid sociala och vanliga arrenden får sägas vara tämligen oviss. Inte heller är det lämpligt att göra lagtexten mycket ut- förligare än som skett i förslaget. Man ris- kerar då att låsa sig vid diverse detaljer som inte passar för framtiden, då kanske ut-

rustningen är en helt annan.

Uttrycken nybyggnad och ombyggnad har inom byggnadslagstiftningen och den praxis som i anslutning till den framkommit er- hållit en relativt fast innebörd. Givetvis vore det lämpligt om man kunde anknyta till detta regelsystem. Till en början är att märka att byggnadslagstiftningen behandlar »nybyggnad» och »ombyggnad» på samma sätt (75 & byggnadsstadgan). I de fall där skyldighet föreligger att söka byggnadslov, innan ett byggnadsarbete igångsättes, gäller sådan skyldighet bl. a. för nybyggnad (och ombyggnad). Oavsett om ett visst byggnads— arbete är att rubricera som nybyggnad (om- byggnad) eller ej, krävs dessutom byggnads- lov för »sådan till nybyggnad ej hänförlig ändring av en byggnad, som berör konstruk- tion av dess bärande delar eller av eldstäder, rök- eller ventilationskanaler eller som av- sevärt påverkar dess planlösning eller yttre utseende» (54 ä 1 mom. 2 st. byggnads- stadgan).

En lämplig lösning synes vara att, när det gäller arrendeställets hus, anknyta till denna gränsdragning och således utgå från att ar- rendatorn om han inte varit försumlig i vad som i övrigt åligger honom ej skall behöva vidta sådana arbeten som enligt vad nyss sagts kräver byggnadslov (därest skyldighet att söka sådant förelegat). Skall då detta också betyda att jordägaren inte skall behöva göra mera än sådant som skul- le kräva byggnadslov? Om frågan besvara- des med ja skulle det visserligen underlätta bestämmelsernas praktiska tillämpning, men utredningen tror att det för att undvika stötande konsekvenser är ofrånkomligt att jordägaren får svara även för ytterligare en del arbeten. Byggnadslovsskyldigheten blir således en maximigräns för vad arrendatorn skall behöva göra men ingen minimigräns för vad som åvilar jordägaren.1 Nedan görs ett försök att konkret tillämpa det sagda på några i arrendesammanhang särskilt be- tydelsefulla fastighetsdelar.

1 Det förhållandet att byggnadslov i allmänhet ej erfordras för jordbrukets byggnader saknar betydelse för det här gjorda principresonemanget.

Åkerjorden. Här torde som regel alla för- sämringar av tillträdesskicket komma att hänföras till underhållsbrister och således komma att belasta arrendatorn.

Täckdiken och andra anordningar för bortförande av vatten eller för bevattning. Arrendatorn skall tillse att det system och de anordningar som han mottagit hela tiden fungerar. Han skall i enlighet med vanligt bruk hålla uppsikt över att täckdiknings- ögonen hålls öppna och att tillfälliga stoppar lagas. Skadade delar till pumpar o. dyl. skall utbytas eller repareras av arrendatorn. Visar sig anläggningen vara så föråldrad och sliten att nyanläggning framstår som mera ratio- nellt än reparationer, övergår ansvaret på jordägaren. Exempel: En av ålder sönder- vittrad täckdikning, en av rost förstörd vat- tenledning (den är således ej endast trasig på ett eller annat särskilt utsatt ställe), en pumpanläggning har tjänat ut och en ny framstår som det enda rationella. Även broar, ledningar för elektricitet och liknan- de skall arrendatorn Vårda och underhålla på sätt som är vanligt i dagens jordbruk. Bedöms anläggningen trots normal vård och skötsel som helt uttjänt och i behov av ut— byte går ansvaret över på jordägaren.

Bostadshus och ekonomibyggnader. Till löpande underhåll hänföres sedan gammalt utbyte av trasiga tegelpannor, fönsterrutor o.dyl. Även ommålning, rödfärgning,tjär- strykning, invändig målning och tapetsering räknas allmänt som underhåll. Detsamma gäller om utbyte av taktäckningsmaterial eller utvändig väggbeklädnad.2

Betyder då detta att arrendatorn när han fullgör sin underhållsskyldighet måste an- vända samma material som tidigare använts? Utredningen besvarar för sin del frågan så att arrendatorn är försvarad, om han vid sina reparationer använt material som är lika effektivt som det gamla. Skyldigheten att hålla arrendestället vid like får anses innebära att jordägaren skall ha rätt att åter- få sin egendom i värdemässigt sett samma skick. Vill jordägaren däremot t. ex. av pie- tetsskäl att husen skall bevaras i ursprung-

ligt skick, exv. i fråga om taktäckning och väggbeklädnad, bör det ske genom särskilt förbehåll i kontraktet. I rättsfallet SvJT 1955 rf s. 7 ansågs att jordägaren efter brand på arrendestället inte var skyldig att återupp- föra likadana hus som funnits före branden. (Med hänsyn till att de nya husen tvingade arrendatorn till omläggning av driften, be- fanns han dock ha rätt till uppsägning och skadestånd.) På samma sätt som jordägaren får anses ha rätt att tillgodogöra sig tekniska framsteg i en situation som den nämnda, bör också arrendatorn ha sådan rätt vid fullgörandet av sin underhållsskyldighet.

Till det löpande underhållet får också hänföras utbyte av stuprör och hängrännor eller takplåt. Är däremot själva stommen i byggnaden skadad så att takstolar, bjäl- kar, bärande väggar, eller andra för byggna- dens konstruktion omedelbart väsentliga de- lar måste göras om och utbytas mot nya räknas detta normalt inte som löpande un- derhåll. Om arrendatorn på ett riktigt sätt fullgör sina skyldigheter behövs under nor-

? Det kan förefalla inkonsekvent att arrendatorn skall svara för omläggning av ett tegeltak men vara befriad från omläggning av ett täckdiknings- system. Emellertid föreligger här en principiell skillnad. Båda fastighetsdetaljerna har visser- ligen sin begränsade livslängd, och denna är i båda fallen svår att beräkna i förväg, i varje fall när anläggningen är ny. — När det gäller ett tegel- tak eller annat yttertak kan emellertid en arrenda- tor när han tillträder arrendestället i regel se hur mycket taket är slitet och hur lång tid som åter- står innan det är dags att lägga på ett nytt eller, som man gör på sina håll, partiellt renovera tak- pannebeståndet. En dylik bedömning behöver inte ha någonting att göra med synebrister på taket (utom när slitningsprincipen tillämpas). Taket kan vara bristfritt i synehänseende, men arrendatorn kan ändå med relativt stor säkerhet säga _sig att taket kan fungera i fem men ej tio år till. Ar tegeltaket nytt när arrendatorn tillträder kan han säga sig att det sannolikt inte kommer att tarva någon omläggning under den närmaste arrendeperioden. Detta sagt mot bakgrunden av att längre arrendeperioder än tio år numera är ovanliga. En motsvarande bedömning kan arren- datorn normalt inte göra beträlfande en täckdik- ning. Vare sig den är ny eller gammal går det i praktiken knappast att få en uppfattning om dess faktiska slitning och övriga beskaffenhet och ej heller om den sannolika återstående livslängden. —— Vore det så att man till taktäckning vanligen begagnade material med mycket lång varaktighet (exv. koppar eller sten) skulle det sannolikt med- föra ett annat bedömande av ansvarsfrågan.

_mä jag

mal avskrivningstid ej arbeten av nämnda art. När de förekommer har de vanligen sin grund i konstruktionsfel eller bristfäl- ligt underhåll av tidigare brukare. En annan vanlig orsak till utbyte av bärande delar kan trots ordentligt underhåll — vara hög ålder hos byggnaden. Mycket gamla och omoderna byggnader förekommer inom jordbruket i en utsträckning som saknar motsvarighet inom någon annan näring. Vil- ken orsaken till byggnadsbehovet än må vara är det dock otillfredsställande att den sittande arrendatorn skall kunna drabbas av kostnaden (med avdrag för ev. antecknad tillträdesbrist), och det ter sig mera natur— ligt att bristerna hänföres till ombyggnad än till underhåll.

Inte sällan är läget det att väggar eller takbjälkar i en ladugård är så angripna av röta att ny- eller ombyggnad framstår som den enda rationella utvägen. Har arrenda- torn vållat skadan genom bristfällig venti- lation eller underlåtenhet att hålla ytterta- ken täta, bör skadan i enlighet med allmän- na skadeståndsrättsliga regler drabba ho— nom. Det kan emellertid också tänkas att byggnadens ventilationsförhållanden redan från början varit otillfredsställande. Ny- (eller ombyggnads-)kostnaden bör då i en- lighet med huvudregeln drabba jordägaren. Naturligtvis kan här svårbedömbara gräns- fall förekomma. Detta utgör dock ej skäl att avvisa ett system som dock i det stora flertalet fall måste sägas leda till rimligare resultat än det nuvarande starkt hasardbeto- nade.

Nyss har sagts att kostnaden för utbyte av sönderrostade vattenledningar normalt bör falla på jordägaren. Denna ordning bör gälla, oavsett om ledningarna finns utomhus eller inomhus. Även elektriska ledningar brukar efter ett antal års förlopp ta slut i den meningen att fortsatta enstaka repara- tioner är ekonomiskt meningslösa och utbyte av hela ledningssystemet ter sig mest ända- målsenligt. Kostnaden härför bör drabba jordägaren. Detsamma bör gälla om om- läggningen föranledes av ett föreläggande

från inspektionsmyndigheten eller eldistri- butören.

Om ett helt värmeledningssystem visar sig vara förbrukat kan inläggandet av ett nytt inte gärna jämställas med löpande un- derhåll. Det bör därför ej belasta arrenda- torn. Vanligare än detta fall är dock att en viss del av värmeledningssystemet behöver bytas medan återstoden används ytterligare några år. Även här uppkommer ibland gränsfall. Om enstaka rördelar eller radiato- rer måste bytas kan det ej gärna komma i fråga att rubricera det som ombyggnad. Detsamma bör gälla om sådana saker som exv. byte av expansionskärl eller separat varmvattenberedare, som båda får anses ha en relativt begränsad livslängd. Mera tvek- sam blir bedömningen när det gäller en vär- meledningspanna. Med tanke på att byte av pannan representerar en relativt betydande del av hela anläggningen och att en ordent- ligt skött panna i regel torde ha en längre livslängd än genomsnittet för en arrendators besittningstid, ter det sig dock naturligt att anse byte av värmeledningspanna som jäm- ställt med sådant ombyggnadsarbete för Vil- ket jordägaren bör svara.

Utredningen vill sammanfatta sin upp- fattning i denna fråga med att framhålla att det karakteristiska för sådant underhåll — ofta kallat »det stora underhållet» som omfattar ej blott rent tillfälliga småre- parationer, är att det innebär »löpande» åt— gärder som brukar vidtagas med någor- lunda regelbundet återkommande mellan- rum. De återkommande perioderna kan gi- vetvis växla i längd för olika byggnadsde— taljer men det är vanligt att de återkommer med en viss periodicitet. Behovet av in- gripande åtgärd skall således inte uppträda helt slumpartat. När en täckdikningsanlägg— ning, en värmeledningspanna eller ett vat— tenledningssystem är söndervittrat eller ned- rostat beror däremot av så många och i re— gel oberäkneliga faktorer att man vanligen inte på förhand kan bestämma tidpunkten när ombyte bör ske.

Tillgänglig statistik synes utvisa att den tid som en arrendator i genomsnitt stannar på arrendestället utgör ca 15 år. Som en

allmän bedömningsnorm för här berörda tveksamma fall, dvs. ledningar och dylikt som ofta tar slut plötsligt till följd av osyn- ligt eller svårbedömbart slitage, torde kunna användas den regeln att arbeten som van- ligtvis och med normal skötsel inte åter- kommer oftare än vart femtonde år inte bör drabba arrendatorn.

Byggnadsskyldighelen skall endast avse me- meningsfyllda projekt. Lantbruksnämnden får avgöra (15 5 första stycket andra— fjärde punkterna och andra stycket f örsta— femte punkterna)

Fullgörandet av byggnadsskyldigheten har i förslaget ordnats så att det i första hand åligger jordägaren att bygga. Dröjer jord- ägaren därmed »oskäligt» länge, får arren- datorn själv bygga. När arrendatorn byggt färdigt inträder skyldighet för jordägaren att ersätta arrendatorn byggnadskostnaden, som dock ej får överstiga en i förväg fast- ställd ram. I dessa delar överensstämmer för- slaget med vad som föreskrivs i arrende- lagen beträffande jordägarens byggnadsskyl- dighet vid sociala arrenden (60 ?; st. 2) och vid andra arrenden i fråga om arbetarbostad (14 & st. 3), efter eldsvåda (15 å) och efter åtagande att bygga (14 & st. 1 och 2). Den enda skillnaden är att arrendelagen tiller- känner arrendatorn rätt till ersättning »i mån av arbetets utförande», medan för- slaget gör rätten beroende av att arbetet fullbordats. Om arbetet avslutas men ej ut- förts på ett godtagbart sätt bör ersättning givetvis ej utgå. Om ett arbete skall godtagas eller ej kan många gånger inte avgöras förr- än det blivit färdigt. Risk finns också med den gällande ordningen att jordägaren får betala för ett bygge som aldrig blir avslutat. På grund av den under senare år till förmån för bl.a. jordbruksarrendatorer utvidgade kreditgivningen torde arrendatorn i allmän- het inte behöva sakna erforderliga lånemöj- ligheter.

En betydelsefullare nyhet är att byggnads- skyldighetens fullgörande gjorts beroende av att den är företagsekonomiskt försvarlig. Syftet härmed är i första hand att förhindra

att jordägaren tvingas medverka till bygg- nadsföretag på gårdar, som är för små för att med nutida bedömning tjäna som under- lag för jordbruk eller som av andra anled- ningar inom överskådlig tid kommer att upphöra som självständiga brukningsenhe- ter. Är arrendegården bärkraftig kan man med den föreslagna metoden förhindra att byggnaderna blir större och dyrare än vad som från företagsekonomisk synpunkt kan försvaras. Det skall också vara möjligt att styra byggandet så att byggnadsbeståndet på en gård kan anpassas till framtida för— ändringar. Förslaget utesluter inte under alla förhållanden att byggnadsskyldigheten ak- tualiseras också på en liten gård. Detta kan tänkas om gården vid en realistisk bedöm- ning av läget ser ut att ha förutsättningar att bilda kärnan i en framtida större enhet.

När kan då en ny- eller ombyggnad av ett arrendeställe anses företagsekonomiskt för- svarlig? Om byggnadsfrågan aktualiseras mitt under en ordinär fem- eller tioårspe- riod, torde förhållandena endast sällan vara sådana att det utgående arrendet är till- räckligt för att täcka ränta och avskrivnings- kostnad ens för den del av avskrivningstiden som belöper på den återstående arrendepe- rioden. Inte heller öppnar vare sig den gäl- lande eller den föreslagna lagen någon möj- lighet att tvinga arrendatorn att gå med på en höjning av arrendet för återstoden av ar- rendeperioden. Detta bör dock inte i och för sig utgöra något hinder mot den föreslagna ordningens genomförande. Vid den företags- ekonomiska bedömningen bör man beakta förhållandena under den tid som byggnaden eller anläggningen med tanke på gängse av- skrivningstid kommer att göra tjänst. Antag att prövningen ger till resultat att anlägg- ningen i och för sig kan antagas göra tjänst under åtminstone fyrtio år. Det utgående arrendet är genom avtal bundet för 20 år framåt och för lågt för att täcka även ny- byggnadskostnaden. Och är det vidare an- tagligt att arrendestället vid utgången av den tjugoåriga avtalsperioden kommer att upp- höra som självständig brukningsenhet, sak- nas uppenbarligen de företagsekonomiska kriterierna. Är läget däremot det att den

löpande arrendeperioden utgår inom tre år och kan det antagas att arrendestället där- efter kommer att bestå, får man i stället inrikta uppmärksamheten på frågan, om arrendestället genom utarrendering eller eget bruk av jordägaren kan antagas lämna sådan avkastning att bygget bör komma till stånd. Det gäller här att med hjälp av den beräk- nade utvecklingen av priser på dels arren- den, dels jordbruksprodukter försöka göra sig en bild av den framtida utvecklingen.

Kalkyler av det slag som här antytts kom- mer i verkligheten att innefatta ett flertal svårberäkneliga och delvis oberäkneliga mo- ment. Detta är dock något som man aldrig kommer ifrån när det gäller framtidsprog- noser som omfattar en avsevärd tid. Svårig— heterna utgör därför inget skäl för att avstå från den föreslagna linjen.

Även om den av utredningen föreslagna ordningen i likhet med varje annan fram- tidsbedömning inrymmer moment av osä- kerhet, får den dock anses vara bättre än den ordning som nu gäller och som präglas av å ena sidan det gäller framför allt de sociala arrendena bristande hänsyn till eko— nomiska realiteter och å andra sidan en för rättslivet på området besvärande ofullstän— dighet.

En arrendators rätt att aktualisera jord— ägarens byggnadsskyldighet kan i lag ej be- stämmas närmare än till sina allmänna prin- ciper. Tillämpningen i det aktuella fallet måste bli en avvägning mellan ett flertal faktorer. Bedömningen måste kunna anpas- sas både till de lokala förhållandena och till de förändringar som hela tiden sker be- träffande jordbrukets ekonomi och teknik.

Utredningen anser det nödvändigt att för- utsättningarna för byggnadsskyldigheten i varje särskilt fall underkastas en förhands- prövning av en sakkunnig myndighet. Ut- redningen, som samrått med lantbrukssty— relsen härom, anser att lantbruksnämnderna är bäst lämpade för denna uppgift. I skri- velse till utredningen den 1 augusti 1967 har styrelsen närmare redovisat sin uppfatt- ning i hithörande frågor. Skrivelsen bifogas som bilaga 16. Anledningen till att utred— ningen vände sig till lantbruksstyrelsen var

den att det föreföll osäkert huruvida pris- sättningen på jordbrukets produkter var så- dan att den gjorde det möjligt att ens vid rationell drift erhålla täckning för kostna- derna för nya byggnader. Utredningen har uppfattat lantbruksstyrelsens svar så att dy- lik kostnadstäckning åtminstone under gynn- samma omständigheter kan åstadkommas och att, när detta inte är möjligt, en even— tuell byggnadsskyldighet inte bör aktuali- seras i ett arrendeförhållande.

Bestämmelsen i förslagets 15 5 om jord- ägarens byggnadsskyldighet gäller ej, om byggnadsbehovet uppkommit till följd av arrendatorns eget vållande. Gör jordägaren under ärendets handläggning inför lant- bruksnämnden gällande att arrendatorn själv exv. genom försummat underhåll föranlett nybyggnadsbehovet och bestrids detta av arrendatorn, måste nämnden hänvisa par- terna att avgöra tvisten inför domstol. Viss frist bör därvid utsättas. Finner nämnden att invändningen om försummelse från ar- rendatorns sida uppenbarligen gjorts i för- halningssyfte eller försummar parterna att inom en utsatt frist väcka talan vid domstol, bör nämnden vara oförhindrad att ta upp frågan till sakbehandling.

Kommer lantbruksnämnden till det resul- tetet att det ifrågasatta byggnadsarbetet - som i och för sig kan omfatta förnyelse även av exv. en täckdikning — inte kan ekonomiskt motiveras, får arrendatorn vis- serligen dras med det gamla huset (eller an- läggningen) till arrendetidens slut (såvida han inte utnyttjar sig av rätten till uppsäg- ning enligt första stycket), men vid avräk- ningen med jordägaren kommer en arrenda- tor på en sådan gård inte i sämre läge än den vars gård får nya hus. Vid avräkningen skall nämligen arrendatorn endast belastas med underhållsbrister och andra brister som be— rott på hans vållande men däremot inte med sådana brister som hänför sig till ett ny- eller ombyggnadsbehov och ej vållats av arrenda- torn (jfr 10 5 st. 1 o. 12 5 st. 4 p. 2 NyaJB jämte motiv).

Lagakraftägande beslut kan ej alltid avvak- tas ( 15 5 andra stycket sista punkten)

I ärenden angående byggnadsskyldighet kan det ibland vara svårt att fullt ut till- godose både rättssäkerhets- och effektivi- tetskraven. Viktigt är att båda parter får till- fälle att framlägga sina synpunkter. Möjlig- het att överklaga den prövande myndighe- tens beslut måste också föreligga. Därigenom ökas även möjligheterna att så småningom få fram en genom praxis underbyggd enhetlig lagtillämpning.

Ibland är emellertid saken så brådskande att intresset av ett snabbt avgörande väger tyngre än intresset av överprövning. Så kan vara fallet om arrendatorn har mjölkkor och ladugården brinner ned. Om parterna får obegränsad rätt att överklaga och verkställ- barheten alltid skall vara beroende av laga- kraftägande beslut, finns risk att syftet med lagförslaget kan förfelas. Lantbruksnämn- den bör därför ha befogenhet att efter eget bedömande besluta att ett byggnadsarbete genast får utföras.

Beslutar lantbruksnämnden att viss ny- byggnad är erforderlig och att arbetet får utföras trots att beslutet inte vunnit laga kraft, kan enligt allmänna förvaltningsrätts- liga regler beslutet i sistnämnda del över- klagas särskilt. Det sker genom yrkande om inhibition. Dylika ärenden behandlas regel- mässigt skyndsamt och med förtur.3

Det kan antagas att man därigenom i praktiken eliminerar de fall där arrendatorn själv bygger men jordägaren i högre in- stans befrias från skyldighet att ersätta ar- rendatorn.

Arrendatorns rätt till arrendenedsättning och skadestånd ( 15 5 tredje stycket) Det föreslagna stadgandet har direkta mot- svarigheter i 14 & första stycket och 59 å andra stycket arrendelagen; jfr 60 å andra stycket.

Byggnadsskyldighetens tvingande verkan (15 5 fjärde stycket)

För motiveringen av detta stadgande hän- visas i första hand till vad som sagts ovan

vid 10 5 (s. 299). Utredningen har över- vägt att göra det möjligt att i analogi med förslagets 14 å — efter dispens av arrende- nämnden befria jordägarna från byggnads- skyldigheten enligt 15 å. Utredningen har dock stannat för att inte föreslå en sådan möjlighet. Det bör observeras att 15 åzs byggnadsskyldighet för sin tillämpning ej kräver något bestämt skick på arrendestället vid tillträdet. Med den möjlighet till en fri och med hänsyn till växlande förhållanden anpassad bedömning som i förslaget lämnats åt lantbruksnämnderna och med de rätts- säkerhetsgarantier detta förfarande i övrigt innefattar har behov av en särskild dispens- rätt ansetts ej vara erforderlig.

Om arrendeställets hus är mycket gamla och skröpliga är det inte ovanligt att kontraktet föreskriver att arrendatorn får nyttja husen men befrias från ansvaret för husröta mot att han ombesörjer det löpan- de yttre underhållet. För dessa och andra liknande fall, där arrendatorn är befriad från skyldigheten att i arrendelagens mening hålla husen vid like eller att eljest återställa dem i ett visst skick, är det givetvis opå- kallat att föreskriva någon byggnadsskyl- dighet för jordägaren. Utredningen tror inte att detta undantag från 15 å:s huvudregel skall förringa dess värde. Med tanke på den stora förekomsten av uttjänta och omo- derna hus får tvärtom den här omnämnda möjligheten i många fall, särskilt vid över- gångsjordbruk, anses erbjuda ett för båda parter praktiskt alternativ.

Förhållandet mellan arrendelagens bygg- nadsbestämmelser och beskattningsreglerna

Enligt gällande arrendelag kan jordägaren vid sociala jordbruksarrenden såväl i sam- band med arrendatorns tillträde som under löpande arrendetid åläggas att göra bl. a. ny-, till- eller ombyggnad av arrendestäl- lets nödiga hus (59, 60 åå). Dylik skyldig- het kan i undantagsfall drabba jordägaren även vid vanliga arrenden (14 % st. 3 och 15 & AL). För andra delar av fastigheten (än hus) finns däremot inte vid vare sig

3 SOU 1964:27 s. 579, 603.

sociala eller vanliga arrenden någon »bygg— nadsskyldighet» för jordägaren. Om en gam- mal täckdikning utan arrendatorns vållande förbrukas under löpande arrendeperiod, kan jordägaren inte åläggas att förnya den.

Genomförs utredningens förslag till ny arrendelag kommer jordägarens byggnads- skyldighet att bli mera omfattande. Den skall gälla »byggnad, anläggning för täck- dikning eller annan sådan del av arrende- stället». Den nya byggnadsskyldigheten kom- mer vidare att gälla vid alla jordbruks- arrenden. Undantag görs för det fall att ar- rendatorn är befriad från underhållsansvaret för husen (10 & st. 4 p. 3). I och för sig möter inget hinder att jordägaren med den föreslagna lagen tvingas investera mycket stora belopp enbart i byggnader och an- läggningar på en enda brukningsenhet. Å andra sidan skall jordägaren ej behöva byg- ga, när detta från företagsmässig synpunkt framstår som omotiverat. Lantbruksnämn— den skall pröva investeringens lönsamhet.

Det kan antagas att större investeringar i byggnader i framtiden som regel kommer att ske med lånade pengar och mot säker- het av lantbruksnämndens borgen. Som vill- kor därför gäller f. n. att sådant lån skall amorteras under en tid av högst 30 år (SFS 1967: 453, 35 5).

Vid reformer på privaträttens område brukar man vanligen inte anpassa de nya reglerna efter rådande skattebestämmelser. Man utgår i stället från att skattereglerna anpassas efter privaträtten. Det kan emel- lertid inte undvikas att man, när det gäller nyheter inom en begränsad sektor av pri- vaträtten, måste ta hänsyn till vilka möjlig- heter att förverkliga (eller förhindra) re— formen som skattelagstiftningen erbjuder.4

Frågan om de skattemässiga konsekven- serna av utredningens förslag kan få bety— delse på olika sätt. Om enskilda parter finner att förslaget leder till oförmånliga skatteresultat, kan det göra dem ovilliga att använda sig av arrende som upplåtelse- form. Och även om detta inte sker kan vid lantbruksnämndens prövning av lönsamhe- ten hos en ifrågasatt investering ogynnsam- ma skattekonsekvenser leda till att inves-

teringen bedöms såsom ej lönsam. Skatte- reglerna kan sålunda verka hindrande när det gäller att förverkliga utredningens pro- gram, som kan sägas vara att på bärkraftiga och rationellt uppbyggda arrendegårdar utan att i mera betydande omfattning rubba på brukningsenhetens karaktär av arrende- gård få till stånd en successiv och tids- enligt förnyelse av byggnader och and- ra anläggningar. Det bör i sammanhanget beaktas att avtalsläget kan vara mycket olika i olika fall. Ibland kan jordägaren vid näs- ta avtalsförnyelse ta ut investeringskostna- den i form av en mot kostnaden svarande höjning av arrendeavgiften. Men läget kan också vara det att arrendeavgiften är fixe- rad för en mycket lång tid eller för arren- datorns och hans hustrus återstående livs- tid.

Spörsmålet om skattereglernas verkan vid jordbruksarrende exemplifieras närmare i bilaga 18 till detta betänkande.

Förslag till ändrade avdragsbestämmelser i fråga om jordbrukets byggnader har läm- nats av en sektion inom skattelagssakkunni— ga i en den 11 mars 1963 avgiven promemo- ria. I denna uttalas bl. 3.

Med hänsyn till de brister, som är förbund- na med att avskrivningsunderlaget för jord- brukets driftbyggnader bestämmes på indirekt väg och då denna metod användes av det stora flertalet jordbrukare, har det för de sakkunniga framstått som en angelägen uppgift att i för- värvskällan jordbruksfastighet söka nå fram till en lösning av frågan om avskrivningsunder- laget, vilken mera nyanserat beaktar de enskil- da byggnadernas beskaffenhet än som är möjligt enligt schablonmetoden. Även de spörsmål som anknyter till avskrivningsprocenten, har tagits under övervägande. Med hänsyn till det acku- mulerade nybyggnads- och rationaliseringsbe- hovet inom jordbruket har det också ansetts påkallat att förslag framlägges, som kan vara ägnade att stimulera till företagsekonomiskt motiverade investeringar i jordbrukets drift- byggnader. De sakkunniga har för sin del fun- nit denna synpunkt helt avgörande för frågan om ett till förvärvskällan jordbruksfastighet begränsat skatteförslag av förevarande typ skall särbehandlas utan sammankoppling med det större problemkomplex, som behandlas av den allmänna skatteberedningen. Spörsmålet om

4Jfr betr. fideikommissavvecklingen NJA II 1963 s. 223 f.

jordbrukets framtida lönsamhet kan nämligen framtvinga en partiell reform i den riktning förslaget åsyftar, om byggnadsinvesteringarna tillmätes stor betydelse för rationaliseringstak- ten, vilket torde vara en sannolik utveck- ling. — — —

Enligt de sakkunnigas mening finns det inom ramen för nuvarande inkomstbegrepp för fast egendom ej någon annan mera likformig och skattemässigt riktig metod än avskrivning å anskaffningskostnaden. Det har därför ansetts angeläget att i största möjliga omfattning söka stimulera jordbrukarna att övergå till denna metod. — —

Med hänsyn till föreliggande nybyggnads- och rationaliseringsbehov inom jordbruket har de sakkunniga också ansett det påkallat att ut- forma sitt förslag på sådant sätt, att det är ägnat att stimulera till företagsekonomiskt mo- tiverade investeringar i jordbrukets driftbygg- nader. I själva verket är sistnämnda synpunkt en av grundtankama i det framlagda förslaget.

1960 års jordbruksutredning tillstyrkte detta förslag och uttalade för egen del bl. a. att avskrivningsregler som anknyts till den ekonomiska livslängden hos investeringen får en rationaliserande verkan. Genom för- slaget skulle jordbruket i skattehänseende ges en med näringslivet i övrigt mera lik- artad ställning.5 Skattelagssakkunnigas för- slag har inte föranlett lagstiftning. Frågan om mera ändamålsenliga avskrivningsregler för jordbrukets byggnader har emellertid upptagits i finansministerns direktiv för en den 20 november 1968 beslutad utredning om översyn av inkomstbeskattningen vid jordbruk. För arrendebruket aktuella be- skattningsfrågor skall därvid även uppmärk- sammas.

Nuvarande skatteregler och skattepraxis är sådana att de tagna som en helhet knap- past stimulerar till byggnads- och anlägg- ningsverksamhet inom jordbruket. Motsat- sen torde snarare vara fallet. Eftersom ingen jordägare av lagen tvingas att utarrendera sin jord, kan man därför inte bortse från risken att den ovillighet att utarrendera, som redan nu finns hos många jordägare, kommer att kvarstå. Om detta kommer att resultera i fortsatt indragning av bärkrafti- ga arrendegårdar eller underlåtenhet att ut- arrendera för ändamålet lämpad jord, skul- le en sådan utveckling komma i strid inte

blott med arrendelagsutredningens intentio- ner utan också de år 1967 antagna riktlinjer- na för den framtida jordbrukspolitiken.

Ett annat intresse i sammanhanget är att tillse att arrendelagen och skatteförfattning- arna inte får ett sådant innehåll att de ger möjlighet till skatteflykt. Detta har utred- ningen redan tidigare uttalat och närmare utvecklat i sitt yttrande den 15 februari 1964 över skatteflyktskomrnitténs betänkande SOU 1963: 52.6

Det ligger utanför arrendelagsutredning- ens uppgift att föreslå ändringar i de all— männa regler som gäller för beskattning av inkomst av jordbruksfastighet. I den mån återigen dessa regler kan antagas kom- ma att verka hindrande på genomförandet av den här förordade arrendereformen, bör dock härav föranledda ändringar i skatte- reglerna genomföras. Vad som därvid i för- sta hand synes komma i fråga är att för byggnader och andra anläggningar som in- går i jordbruksdriften få avskrivningsreg- ler som bättre än de nuvarande ansluter sig till näringens tekniska och ekonomiska för- utsättningar. Som den tidigare redogörel- sen torde ha visat möter dock knappast i själva författningstexten några egentliga hinder däremot.

165

Arrendatorns byggande. Ringa eldskada ( 16 5 första stycket)

16 & första stycket i förslaget motsvarar i sak 15 å andra punkten arrendelagen; jfr även 61 &. Förslaget talar endast om skada genom brand, medan den gällande bestäm- melsen också behandlar annan ringare - ge- nom olyckshändelse — inträffad skada.

Att arrendatorn genast får ersättning för sådana mindre eldskador som han botat är i sin ordning med tanke på att lagen tydli-

5 SOU 1966231, 5. 93; jfr prop. 1967z95 s. 119. 5 Jfr finansministerns yttrande härom i prop. 1966:85 s. 20.

gen utgår ifrån att jordägaren har sina hus brandförsäkrade. Inträffar med byggnader- na någon annan med vådeld jämställd olyckshändelse finns det däremot inte någon anledning att särskilt föreskriva att arren- datorn skall åläggas att omedelbart bota bristen. Av arrendelagstiftningens allmänna ansvarsregler följer att arrendatorn ändå har det principiella ansvaret för byggnadsunder- hållet. Däremot får han själv bestämma, om och när han skall avhjälpa en brist. Hur en brist uppkommit är däremot utom i särskilt angivna undantag utan betydelse. Oberoende av om tegelpannorna på ett tak blåser bort vid en storm eller om de skadas på annat sätt, så drabbar de ekonomiska konsekvenserna under alla förhållanden ar- rendatorn. Det är därför knappast erfor- derligt med en särskild föreskrift om att han alltid och genast skall bota bristen just i de sällsynta fall då arrendeställets hus drabbas av en annan olyckshändelse än elds- våda. Vanvård av arrendestället leder en— ligt 36 5 till arrenderättens förverkande. Detta jämte lagens övriga regler om arren— datorns ansvar för arrendestället får anses ge tillräckliga garantier för jordägarens in- tresse också på förevarande punkt.

Husröteberäkning ifråga om av arrendatorn ersatta hus och anläggningar (16 5 andra stycket)

Bestämmelsen motsvarar med undantag för sista punkten med endast språkliga änd— ringar 16 å arrendelagen.

Om arrendatorn på. egen bekostnad er- sätter en gammal bro, brunn, silo (som ej alltid är att anse som byggnad), avlopps- ledning eller annan sådan anläggning med en ny och lämplig motsvarande anläggning kan den tolkningen av gällande lag inte ute- slutas, att han vid avräkningen råkar ut för att inte få tillgodoräkna sig tillträdets brist- belopp (om avtalet så skulle föreskriva) och därutöver att den gamla anläggningens för- svinnande betraktas som en brist som ej uppväges av den nyas tillkomst.

Utredningen anser emellertid att den rätt som redan i den gällande lagen finns för ar-

rendatorn att i fråga om byggnad räkna sig tillgodo husrötebelopp på det gamla hu- set med avdrag för eventuella brister på det nya bör gälla också för andra anlägg- ningar som ingår i arrendet. I detta syfte har sista punkten tillagts. Det torde obser- veras att med detta förslag endast åsyftas anläggningar som ersätter äldre sådana. För vissa fristående förbättringar regleras mot- svarande frågor genom 17 och 18 555.

Fristående förbättringar verkställda av arrendatorn

17 & Bestämmelsernas tillkomsthistoria

En nyhet i 1907 års nyttjanderättslag var att arrendatorerna tillerkändes rätt till er- sättning för av dem utförda förbättringar.1 Det då fastslagna systemet för arrendatorns ersättningsrätt har sedan blivit bestående och återfinns ehuru i starkt förändrad form även i utredningens förslag. Systemet utmärks av att rätten till ersättning upp— delas i tre skarpt åtskilda kategorier. En första utgörs av avhjälpta tillträdesbrister. En andra består av sådana »fristående» förbättringar av jordägarens fastighet som helt faller utanför ramen för tillträdesbris- terna, jfr ovan s. 281. Som en tredje kate— gori behandlas sådana åtgärder som inte omedelbart kommer själva fastigheten till- godo. Som exempel kan nämnas hus som arrendatorn uppför för eget behov (»över— loppshus»). När det gäller rätt till ersättning — för de båda senare kategorierna — inne- fattar lagen ett undantag från den vid saklega eljest gällande regeln att ägaren ej utan särskild överenskommelse är skyldig att ersätta en brukare för de förbättringar som brukaren utfört på det lejda godset. Medan grunden till ersättningsrätten när det gäller avhjälpta tillträdesbrister är dels den vid saklega i allmänhet antagna grundsat- sen att ägaren har ett visst ansvar för att det lejda godset är användbart för det med upplåtelsen avsedda ändamålet, dels den

1 NJA 11 1908 nr 5 s. 23, 46, 67.

allmänna synpunkten att en jordbruksfastig— het alltid skall hållas i hävd, är grunden för ersättningsrätt för fristående förbättringar inte alldeles densamma. I det sistnämnda fallet har motivet varit önskemålet att höja jordbrukets avkastning genom att dels göra befintliga arealer och anläggningar mera produktiva, dels utvidga landets totala jord- bruksareal.2 Rätten till ersättning för över- loppshus och vad därmed jämställs — av arrendatorn planterade fruktträd, bärbuskar eller prydnadsträd eller annan av honom å fastigheten nedlagd »kostnad» är se- kundär och utgör en följd av att lagen för- bjuder arrendatorn att taga med sig dessa ting när han avträder. Denna speciella kategori av förbättringar behandlas under 18 5. Under 17 % skall därför endast be- handlas sådana fristående förbättringar som omedelbart kommer fastigheten tillgodo, med en viss förenkling benämnda grund- förbättringar.

Genom att rätten till ersättning för av- hjälpta tillträdesbrister i den praktiska till- lämpningen direkt korresponderat mot arren- datorns underhållsansvar har denna del av ersättningsrätten tett sig mera naturlig och väckt mindre diskussion än rätten till ersätt- ning för fristående förbättringar. Medan den förra bibehållit sin principiella upp- byggnad från 1907 — med det tillägget att ersättningsrätten vid sociala arrenden (in- klusive arrenden enligt norrländska arrende- lagen) gjorts tvingande - har rätten till ersättning för fristående förbättringar varit föremål för betydligt flera ändringar. En översiktlig redogörelse för dessa skall här lämnas.

Kärnan i reglerna om ersättning för fri— stående förbättringar är täckdikningsersätt- ningeni. Denna får också sägas ha haft den största ekonomiska och praktiska betydel- sen. Från början omfattade ersättningsrätten endast viss del av materialkostnaden, näm- ligen värdet av använda tegelrör. Ersätt— ningen utbetalades så snart arbetet blivit behörigen utfört. Täckdikningen skulle ske efter plan. Denna skulle, om den ej godkänts av jordägaren, uppgöras av statens lant-

bruksingenjör. tvingande.

Dessa regler finns alltjämt kvar i 17 & arrendelagen. De har emellertid tid efter annan utvidgats. Kvar från den ursprung- liga versionen finns bl. a. att rätten till ersättning inte är beroende av någon värde- ökning av fastigheten eller att planen på något sätt behöver samordnas med angrän- sande områdens dikningsförhållanden. Man utgick den gången ifrån att, om blott täck- dikningen från rent teknisk synpunkt var riktig, det i och för sig inte fanns någon anledning att ifrågasätta lönsamheten hos en dylik anläggning. Risken att jordägaren skulle behöva bidraga till direkt förlust— bringande företag var å andra sidan från början ringa genom att den större delen av totalkostnaden under alla förhållanden drabbade arrendatorn. Man räknade näm- ligen med att rörkostnaden motsvarade ungefär en tredjedel av hela dikningskost- naden.

Tanken att man genom ersättning från jordägaren till arrendatorn borde stimulera till utvidgning av landets odlade areal fick ett ännu tydligare uttryck i norrländska arrendelagen av år 1909. Ersättningsrätten kom här att omfatta inte bara täckdikning utan alla slag av »nyodling och jordför- bättring» (11 & ). Som exempel på värde- höjande förbättringar nämndes torrläggning av frostförande myrar. För ersättning för nyodling — men ej för jordförbättring krävdes intyg av någon därtill behörig per- son. Intyget skulle föregås av prövning av att marken lämpade sig för odling och att denna var »fördelaktig för fastigheten». Bestämmelsen gjordes tvingande. En för- sämring sett från arrendatorns synpunkt var dock att ersättningsrätten aktualiserades först när arrendet avträddes och att ersätt- ningen endast omfattade den värdeökning som då förelåg. Ersättningsrätten omfattade inte heller »överloppshus» som arrendatorn uppfört.

Vid 1927 års arrendereform företogs en betydande utvidgning av ersättningsrätten

" NJA II 1908 nr 5 s. 67.

främst i den allmänna arrendelagen. Sålunda utvidgades täckdikningsersättningen från- sett några detaljer — till sin nuvarande om- fattning. Den kom att gälla alla med före- taget förenade nödiga kostnader. Rörkost- naden skulle liksom tidigare ersättas omedel- bart, medan övriga kostnader skulle ersättas vid avträdet. Med tanke på att anläggningen utsattes för en viss värdeminskning under den tid som arrendatorn utnyttjade anlägg- ningen föreskrevs att det ersättningsgrun- dande beloppet skulle reduceras med 1/15 för varje år som arrendatorn använt den. Reduktion skulle dock ej ske om arrendet höjdes efter det anläggningen färdigställts. Fanns det brist på anläggningen skulle den vid avräkningen belasta arrendatorn. Efter förebild av norrlandslagen erhöll också ar- rendatorerna under allmänna arrendelagen ersättningsrätt i fråga om grundförbättringar på arrendestället. Denna rätt omfattade ny- odling och anordnande av betesbruk. En begränsning härvidlag var dock att ersätt- ningsskyldigheten ej omfattade mer än den genomsnittliga värdeökningen av två hektar. Bestämmelserna gjordes tvingande beträf- fande sociala arrenden under bolag och med dem likställda jordägare.

Vid 1927 års arrendereform infördes i såväl norrlandslagen som den allmänna la- gen en möjlighet för arrendatorn att av jordägaren få ersättning för kostnad som arrendatorn haft för att förse arrendestäl- let med elektrisk ström. Liksom fallet var med grundförbättring skulle ersättningen motsvara värdeökningen maximerad till nödig kostnad. Undantagna från ersättnings- rätten var dock anläggningar för alstrande, omformning eller ackumulering av elström. Bestämmelserna om ersättning för elinstalla— tion gjordes ej tvingande.

Vid 1943 års arrendereform upphävdes norrländska arrendelagen och dess innehåll inarbetades i den allmänna arrendelagens avsnitt om sociala arrenden. Bortsett från en detaljändring år 1948 erhöll bestämmel- serna om ersättning för fristående förbätt- ringar år 1943 sin gällande utformning.

Gällande rätt

Bestämmelserna om arrendatorns rätt till ersättning för fristående förbättringar åter- finns i 17 S, 18 å andra och fjärde styckena samt — såvitt gäller sociala arrenden 65 å andra stycket arrendelagen. Bestämmelserna är tvingande mot jordägaren vid sociala arrenden men är eljest dispositiva; dock är reglerna om ersättning för elektrifiering inte i något fall tvingande.

I de av utredningen granskade elva kon- traktsformulären för icke-sociala privatarren- den var ersättningsrätten enligt 17 5 och 18 å andra stycket arrendelagen undan- tagen i tio kontrakt. I 12 av 16 kontrakts- formulär för sociala arrenden var rätten till ersättning för elinstallationer enligt 18 å andra och fjärde styckena undantagen. Domänstyrelsen och Uppsala universitet har meddelat att arrendatorns rätt till ersättning för fristående förbättringar inte brukar av- talas bort.

I fråga om täckdikningsersättning är reg- lerna i huvudsak desamma som efter 1927 års ändringar. Den femtonåriga avskriv- ningstiden för arbetskostnad vid täckdikning förlängdes dock år 1943 till 25 år. Jäm- ställda med tegelrör är numera även andra rör »av lika varaktig beskaffenhet». Behörig att göra täckdikningsplan är ej blott statens lantbruksingenjör utan även konsulent hos hushållningssällskap eller (efter 1948) lant- bruksnämnd. Samma ordning som gäller för rörkostnad vid täckdikning gäller också för materialkostnad vid anläggande av cemen— terad gödselstad.

Arrendatorns rätt att vid avträdet få ersättning för grundförbättring är numera ej begränsad till nyodling och anordnande av betesbruk utan omfattar alla slag av jord- förbättring som ej hänför sig till avhjälpta tillträdesbrister. Ersättningen skall motsvara värdeökningen maximerad till nödig kost- nad. Den tidigare tvåhektarsregeln kvar- står beträffande nyodling och betesbruks- anläggning men ej för annan grundförbätt- ring. Särskild förprövning uppställes ej i fråga om jordförbättringar.

Rätten till ersättning för elektrifierings—

kostnad kvarstår i den nuvarande lagen i den utformning som den fick år 1927.

Arrendatorns ersättningsrätt omfattar slut- ligen alla varaktiga och för jordbruket nyttiga anläggningar, som ej är att hänföra till åbyggnad eller annan elektrisk anlägg- ning än som nyss nämnts. Som exempel på sådana anläggningar nämnes i lagen mark- väg och silo för konservering av foder.s De nämnda anläggningarna skall för att medföra rätt till ersättning underkastas en dubbel förhandsprövning. Behörig att göra sådan är dels samma ingenjörer och kon- sulenter som har behörighet att göra täck— dikningsplaner enligt 17 & första stycket, dels (två) synemän.

Svar på utsända frågor

Rätten till ersättning för fristående förbätt- ringar har endast i begränsad utsträckning berörts i svaren.

Domänintendenten i Östra domänområ- det efterlyste bestämmelser som medförde garantier för att osäkra investeringar i form av dikning m.m. ej skulle kunna belasta jordägaren. Sålunda borde exempelvis dik- ning och täckdikning ej utan jordägarens medgivande få utföras av arrendator på mark, som ej med säkerhet skulle vara åker på lång sikt. Om arrendatorn ansåg det vara fördelaktigt för sin verksamhet att utföra sådan investering borde amor— tering av såväl rör som arbetskostnad ske inom arrendeperioden. Giltighetstiden för en täckdikningsplan borde vara begränsad till två år.

Vid översyn av bestämmelserna var det enligt lantbruksnämnden och hushållnings- sällskapet i Stockholms län och stad framför allt nödvändigt att precisera vad som var att hänföra till täckdikning. Det kunde vara lämpligt att anknyta definitionen till en viss bestämd rördimension.

Lantbruksnämnden och hushållningssäll- skapet i Gävleborgs län framhöll, att med hänsyn till de oerhört stegrade arbetskost- nadema och önskvärdheten av att även arrendatorerna genom förbättrad torrlägg-

ning och ökad fältstorlek skulle kunna göras delaktiga av fördelarna av vår tids meka- niserade jordbruksdrift var det särskilt ange- läget att beträffande torrläggningsåtgärder dra upp klara gränser för parternas rättig— heter och skyldigheter.

Att en ändring i den gällande fördel- ningen av kostnaden för förbättringsarbe- ten såsom täckdikning och anläggning av gödselstad m.m. borde ske uttalades av Föreningen Lunds domkyrkas arrendatorer. Föreningen yttrade.

När dessa bestämmelser kom till, grävdes täckdiken för hand och arbetet kunde utföras av arrendatorn själv eller hans anställda. Ar- betskostnaden var då av underordnad betydel— se och medförde ingen egentlig kontantutgift. Numera sker emellertid dikesgrävning maski- nellt och arrendatorn får leja en maskinstation att utföra arbetet, varigenom han åsamkas dryga kontanta utgifter. Liksom vid nybyggna- der bör därför jordägaren åläggas att svara för hela kostnaden för andra arbeten av nyanlägg- ningskaraktär.

Samma synpunkter framfördes av Öster- götlands ecklesiastika arrendatorsförening och Föreningen arrendatorer av ecklesiasti- ka hemman i Skåne.

Beträffande förbättringar på exploaterings- fastigheter var det enligt Malmö stads fastig— hetskontor inte samhällsekonomiskt riktigt att låta jordägaren svara för sådana kost- nader. Även Svenska pastoratens riksförbund ansåg att hänsyn borde tas till förbätt— ringarnas nationalekonomiska berättigande, när det gällde att tvångsvis påföra jord- ägare kostnader för sådana åtgärder. Det var önskvärt att i lagtexten preciserades, om ersättningen skulle lämnas vid arrende- periodens utgång eller då arrendatorn fak- tiskt lämnade arrendestället.

Sveriges jordägareförbund framhöll att bestämmelserna om ersättning för cemen-

3 Denna ersättningskategori tillkom på förslag av 1943 års arrendeutskott, som uttalade: »... utskottet anser, att man nu bör taga steget ut till en allmän regel om ersättning för förbättringar av varaktig karaktär. Med en sådan regel skulle ej behöva befaras någon lucka i den meningen, att någon viss kategori av förbättring lämnas obeak- tad, oaktat den genom utvecklingen blivit värd särskild uppmuntran från det allmännas sida.» NJA H 1944 s. 223.

terad gödselstad och nyodling var otidsen- liga och borde slopas. Vid upprättande av täckdikningsplan borde jordbrukskonsulen- tens medverkan utvidgas så, att han var skyldig att också ta ställning till om täck- dikning överhuvudtaget borde ske med hän- syn till det aktuella skiftets och egendomens bärighet, framtida existens som jordbruk o.dyl. Om denna prövning ledde till att täckdikning ej borde ske, borde arrendatorn själv få svara för hela täckdikningskost- naden.

Om jordägarens skyldighet att genomföra eller ersätta ekonomiskt försvarbara förbätt- ringsarbeten skulle bli alltför betungande för honom, borde enligt lantbruksnämnden i Södermanlands län möjligheten att för- sälja fastigheten till arrendatorn stå öppen.

Arrendelagsutredningens kritik och förslag

Reglerna om arrendators rätt till ersättning för fristående förbättringar har varit av stor betydelse för åstadkommande av rationel- lare brukningsförhållanden på arrendegår- darna. Bestämmelserna har emellertid inte i tillräcklig utsträckning varit anknutna till ett lönsamhetskriterium, det gäller särskilt täckdikningarna. Risk har ibland förelegat att en jordägare måst betala för ett arbete som på sikt sett inte kunnat försvaras från företagsekonomisk synpunkt. Då bestäm- melserna bortsett från elektrifieringser- sättningen dessutom vid de sociala arren— dena varit tvingande, måste även hithörande bestämmelser räknas till dem som i ej ringa utsträckning gjort många jordägare nega- tivt inställda till arrende.

En modernisering av reglerna framstår därför som högst angelägen. Till detta bi— drar också att lagens nuvarande bestäm- melser är svåröverskådliga och präglas av bristande systematik. Från principiell syn— punkt är det inte tillfredsställande att jord- ägaren skall behöva betala till en investering om vilken man inte säkert vet, huruvida jordägaren någonsin får tillfälle att ekono- miskt utnyttja den. En fristående förbätt- ring kan vara onyttig för jordägaren, om

den avtalade arrendetiden är mycket lång och arrendatorn i början av avtalstiden ut— för täckdikning eller cementerad gödsel— stad. Under arrendetiden kan arrendet van- ligen inte höjas, och när jordägaren åter- får arrendestållet är kanske anläggningar- na förbrukade. I praktiken har detta för— hållande inte så stor betydelse, eftersom avtalsperioderna numera vanligen är fem år och endast sällan är längre än tio år. Den gällande lagens ordning har däremot den ej önskade effekten att den motverkar till- komsten av långtidskontrakt. Det bör i sammanhanget observeras att om arrendet under en mycket lång besittningstid exv. vart femte år höjts i takt med inflationen, jordägaren likväl kan tvingas att betala »fullt pris» för täckdikningen (17 5 st. 1 pl 2). Bristbelopp som vid avträdessynen åsatts anläggningen får han dock alltid tillgodo- räkna sig.

Den gällande lagens långtgående katego- riindelning för olika typer av investeringar motsvaras inte av naturliga gränser och vållar därför ofta tvister och osäkerhet i tillämpningen. Synemännen, som enligt 12 & fjärde stycket sista punkten arrende- lagen har att bestämma värdet på förbätt- ringar enligt 17 5 (men ej 18 & st. 2), bru— kar inte sällan anse att bestämmelserna är så krångliga att de hänvisar parterna att träffa uppgörelse om förbättringarna vid sidan av synevärderingen.

Vid tidigare arrendereformer har man knappast på allvar satt ifråga lönsamheten hos sådana företag som exv. täckdikning eller nyodling. Jordbrukets situation är nu en helt annan.

Normala skördeår är det svenska jord- brukets avkastning numera större än vad som konsumeras inom landet. Samtidigt är priserna på den utländska marknaden f. n. i allmänhet sådana att export inte annat än i undantagsfall lönar sig. Enighet har före- legat om att den svenska jordbrukspoliti- ken i detta läge bör inriktas på att begrän- sa den för jordbruk utnyttjade arealen, sam- tidigt som bestående enheter bör göras stör- re och bärkraftigare. Detta program måste

i särskilt hög grad sätta sin prägel på lagens bestämmelser om ersättning till arrendato- rer för utförda fristående förbättringar.

Det finns många brukningsenheter där förbättringar av olika slag kan och bör gö- ras. Behovet av rationaliseringsfrämjande åt- gärder är sålunda stort. Detta gör att det knappast är ändamålsenligt att ur lagen helt avlägsna arrendatorns rätt till ersättning för fristående förbättringar. Det finns så- lunda alltjämt, även på den jord som an- ses böra finnas kvar som underlag för jord- bruk, ganska stora arealer som inte är täck— dikade trots att behov därav får anses före- ligga. Härom hänvisas närmare till bilaga 17. Å andra sidan är det viktigt att lagen inte får den konstruktionen att den driver fram en ökad total jordbruksproduktion. (Skulle exportpriserna i en framtid ändras därhän att en svensk jordbruksexport bleve mera lönande, behöver å andra sidan en därav betingad utveckling av jordbruket inte hindras av en mera restriktiv ersätt- ningsrätt.)

Som en första åtgärd att på denna punkt anpassa lagen till det nya läget bör alla be- stämmelser om ersättning för fristående för- bättringar göras dispositiva. Även om en dy- lik avtalsfrihet skulle föra med sig att er- sättningsrätten mera allmänt avtalas bort, kan detta dock inte ske utan att frågan be- rörs i avtalet. Därmed blir ersättningsrätten också en förhandlingsfråga bland andra. Re- dan detta är av ett visst värde.

Även för det fall att frågan inte berörs i avtalen fordras som nämnts en reglering i lagen. Lagens regler uppfattas dessutom ofta av parterna som normerande för av- talet. Bland de fristående förbättringarna intar täckdikningen både på grund av tra— dition och praktisk betydelse en särställning. Den sedan länge gällande ordningen för täckdikningsersättning bör därför i huvud- sak bestå. Utredningen har när det gäller jordägarens ansvar för förnyandet av en an- läggning som fanns redan före arrendatorns tillträde gjort jordägarens skyldighet att fö- retaga omtäckdikning beroende av en in- gående lönsamhetsprövning av lantbruks- nämnden som opartiskt, sakkunnigt organ

(jfr 15 5). Är det som i förevarande lag- rum fråga om en ny täckdikning, dvs. täck- dikning av förut otäckdikad mark, är skä— len att göra en sådan prövning än större. Lantbruksnämnden bör därför träda i stål— let för de hittillsvarande i lagen uppräkna— de olika befattningshavare som ansvarig för täckdikningsplanen. Nämndens ansvar för planen bör därvid omfatta inte bara att den från rent teknisk synpunkt är riktigt gjord utan också att den från företagseko- nomisk synpunkt är försvarlig. En täckdik— ning av en enstaka mindre brukningsdel kan, om den görs isolerad, vara olönsam men kan komma att bedömas annorlunda, om den samordnas med andra liknande företag i trakten. Detta gäller i synnerhet om dik- ningen sker i samband med torrläggnings- förrättning enligt 7 kap, vattenlagen, då normalt flera fastigheter berörs.

Det finns däremot ingen anledning att uppställa krav på att täckdikningsplanen också skall ha uppgjorts av nämnden.

Det är lämpligt att förlägga den företags- ekonomiska prövningen till lantbruksnämn- den också av det skälet att det övervägan- de antalet täckdikningar numera sker med stöd av lånegaranti, dvs. borgen, av lant- bruksnämnden. Denna verksamhet har vä- sentligt utvidgats efter antagandet av 1967 års riktlinjer för jordbrukspolitiken. Garan- tin är f. n. inte begränsad till viss storlek hos sökandens brukningsenhet eller ifråga om hans förmögenhetsförhållanden.

För framtiden torde man kunna räkna med som det normala att täckdikning van- ligen ej sker utan lånegaranti eller mindre ofta bidrag från det allmänna. Det är därför knappast praktiskt att som hittills låta jordägaren omedelbart ersätta rörkost- naden eller annan del av kostnaden. (Att även från principiell synpunkt kritik kan anföras mot detta system har tidigare be- rörts, jfr s. 351.) Oavsett om arrendatorn själv bekostar anläggningen eller om han gör det med stöd av lantbruksnämndens lå- negaranti är det mindre lämpligt att jord- ägarens ersättningsskyldighet aktualiseras i etapper. Utredningen föreslår därför att det—

ta i stället sker i samband med den avräk- ning som kommer närmast efter det anlägg- ningen färdigställts. Täckdikningsersättning- en kommer då att regleras samtidigt med att parternas övriga mellanhavanden i an- ledning av underhålls- och byggnadsskyldig— heten skall klaras upp.

Systemet företer viss likhet med den ordning som gällde enligt norrländska ar- rendelagen. Enligt förslaget kommer avräk- ning på permanenta arrenden i regel att hållas vart femte eller tionde år (se 8 kap. 10 & NyaJB). Då bör också ersättningar i anledning av de fristående förbättringarna regleras. För dessa får arrendatorn sålunda ingenting av jordägaren vid färdigställandet men behöver inte heller såsom enligt 17 & arrendelagen — vänta på resten av ersätt- ningen till avträdet, om överhuvudtaget något restvärde då återstår att ersätta. An- ledningen till den hittillsvarande uppdelning- en i rörkostnad och annan kostnad torde vara den att arrendatorn själv och med eget folk vanligen brukade göra arbetet med grävning och rörläggning. I det av natura- hushållning präglade tillstånd som rådde när regeln om ersättning för rörkostnad infördes var detta sannolikt ett praktiskt system. I dag är läget ett annat. Därtill kommer att i varje fall mera omfattande täckdikningar numera görs av särskilt an- ställd personal som förfogar över special- maskiner för ändamålet.

Utredningen har vid utformningen av täckdikningsersättningen samrått med lant- bruksstyrelsen. Denna har framhållit att det normala förfarandet med den här föreslag- na ordningen torde komma att bli att, se- dan lantbruksnämnden gjort eller godkänt täckdikningsplanen, arrendatorn lånar de er- forderliga medlen med lantbruksnämndens lånegaranti som säkerhet. Sedan jordägaren i samband med avräkning lämnat arrenda- torn ersättning för täckdikningen, bör lånet till arrendatorn sägas upp. I varje fall hör han inte längre stå som gäldenär för lånet. Om amorteringstiden, som rimligt är, sätts till samma tid som avskrivningstiden för jordägarens ersättningsskyldighet, erhåller

arrendatorn i samband med avräkningen medel varmed han [kan lösa vad som åter- står av lånet. Samtidigt torde i de allra flesta fall förutsättningar föreligga för att jord- ägaren skall kunna övertaga ansvaret för länet. Det kan således antagas att jordäga- rens ersättning till arrendatorn i praktiken kommer att bestå i att han inträder i dennes ställe som gäldenär för täckdiknings-lånet. Detta torde vara en för alla parter, inklu- sive lantbruksnämnder och banker, lämp- ligare ordning än den som nu vanligen före- kommer. Lantbruksstyrelsen har framhål- lit att en förutsättning för lånet till arren- datorn kan komma att bli att jordägaren förbinder sig att om han ej själv över- tar låneansvaret — inte betala ut ersätt- ningen till arrendatorn, förrän dennes mel- lanhavande med den långivande banken ord- nats. Mot ett dylikt arrangemang synes inga betänkligheter föreligga.

Beträffande andra fristående förbättring- ar än täckdikningar är behovet inom ramen för vad man betecknat som grundförbätt- ringar nu mindre påtagligt än förr. Utred- ningen har också övervägt att helt slopa det- ta avsnitt av lagen. En ersättningsrätt kan emellertid även i denna del försvaras, om den begränsas till förbättringar som från fö- retagsmässig synpunkt framstår som motive- rade. Utredningen har ansett det felaktigt att arrendatorn ej skall få ersättning för sådana åtgärder som uppenbart höjt arrendestäl- lets värde som underlag för framtida jord- bruksproduktion. De åtgärder som därvid kan ifrågakomma är i allmänhet mindre om- fattande och tekniskt mindre komplicerade än täckdikningar. Gamla tiders nyodlingar och .stenröjningar förekommer knappast längre. Vad som däremot alltjämt sker är att man röjer enstaka uddar som från an- gränsande skog skjuter ut i åkern eller att man avlägsnar stenblock som hindrar red- skapen. Till samma kategori kan hänföras igenläggninug av sådana diken och avlopp, som inte är att hänföra till täckdikning; jfr s. 355 0. 362. Överhuvudtaget erfordras för att de moderna, rörliga redskapen och ma- skinerna skall kunna rationellt utnyttjas en

bättre ägoanordning än vad man förr ofta nöjde sig med. Den moderna jordbrukstek- niken kräver också bättre vägar och broar. I den mån arrendatorn utför dylika arbeten, och förbättringen framstår som motiverad med tanke på framtiden, bör lagen liksom hittills ge arrendatorn rätt till ersättning därför.

Det finns i och för sig inte någon anled- ning att för ersättning för dessa anläggning- ar sätta kraven lägre än exv. för täckdik- ningar. Likväl har i den föreslagna lagtexten ej intagits någon motsvarighet till det vid täckdikning uppställda kravet på förhands- prövning av lantbruksnämnden. Utredning- en h-ar ansett att detta för flertalet fall är en opraktisk omgång. Trots att lagtexten inte innehåller någon övre gräns (för vad en ny anläggning kan omfatta, har dock utred- ningen räknat med att det i praktiken säl— lan kan bli fråga om annat än företag av begränsad omfattning. Eftersom arrenda- torn först vid den framtida avräkningen får vetskap om, huruvida ersättningsrätt alls föreligger och då även i bästa fall inte får ersättning med mer än det kvarvarande värdet (maximerat till nödig kostnad), är det inte sannolikt att en arrendator enbart på grund av bestämmelsen i 17 å andra stycket i förslaget [kommer att 'göra andra förbättringsarbeten än sådana som lantbru- kare i allmänhet vanligen brukar företaga. För arbeten av detta slag är det opraktiskt att föreskriva obligatorisk förprövning.

Det 'bör i stället kunna anförtros åt syne— männen att vid avräkningssynen bedöma huruvida en förbättring har gjorts och i vad mån den motsvarar lagens krav för att ersättningsskyldighet skall föreligga. Syne- männen bör till ledning för sitt bedömande tillämpa samma normer som lantbruksnämn- den när den har att pröva, om jordägaren i ett konkret fall skall anses vara nybygg- nadsskyldig (15 5) eller om planen för en ny täckdikning bör godkännas (17 & st. 1). För synemännen tär uppgiften såtillvida lät- tare som de har att ta ställning till en redan fullbordad anläggning. I tveksamma fall kan det vara lämpligt att synemännen in- hämtar lantbruksnämndens yttrande om det

framtida värdet av en viss förbättringsåt- gärd. Jfr not 1 vid 14 5.

När det gäller att bestämma var gränsen skall gå för de förbättringar som jordägaren skall vara skyldig att lösa, har utredningen stannat för den principen att förbättringar av själva jorden och de anläggningar som direkt sammanhänger med dess brukande skall vara ersättningsgilla, medan åtgärder som består i att arrendatorn uppfört byggna- der vfaller utanför ersättningsrätten. Detta överensstämmer — med ett enda undantag, varom mera ned-an — med vad som f.n. gäller enligt arrendelagen.

Skälet till att ersättningsrätten för fristå- ende förbättringsåtgärder enligt utredning- ens mening ej skall omfatta byggnader är i huvudsak två. För det första varierar beho- vet av byggnader inte bara mellan olika gårdar utan också mellan olika brukare på samma gård. Genom att allt fler jordbru— kare övergår till 'mer eller mindre speciali- serad drift har man ingen säkerhet för att ett hus som passar för en jordbrukare också passar för hans efterträdare på gården. För det andra kan en ersättningsrätt som om- fattar arrendatorns hus stimulera till ett byg- gande, som binder kapital och låser indel- ningen i brukningsenheter på ett ej ända- målsenligt sätt. Med tanke på den struktur- omvandling med inriktning på bildande av större bruk-ningsenheter, som nu pågår och som av allt att döma kommer att fortsätta åtskillig tid, bör lagen inte göras sådan att den hindrar denna utveckling.

Det enda slag av »åbyggnad» som enligt gällande rätt hänföres till ersättningsgilla, fristående förbättring-ar är »silo för konser- vering av foder». Andra typer av silor, t. ex. för förvaring av spannmål, omfattas däremot ej av 17 å arrendelagen. När nu utredningen föreslår att ersättningsrätten (för fristående förbättringar) överhuvudta- get inte skall omfatta byggnader innebär det inte att siloanläggningar generellt uteslutes. Så kommer att ske endast i den mån de är att anse som byggnader. Övriga typer av silor och de torde numera bli vanligare — kan alltjämt föranleda ersättningsrätt, för— utsatt att de uppfyller kravet att vara »var-

aktig och för jordbruket nyttig anläggning eller åtgärd» som ökat arrendeställets värde.

För utredningen har framhållits att det på sina håll är vanligt, att jordägarna löser inte blott silor för ensilage utan även spannmåls- silor och torkar som arrendatorerna utfört. I den mån dylika anläggningar är av be- stående värde, rubbas inte genom det fram- lagda förslaget förutsättningarna för sådana överenskommelser. Utredningen har vid sina ställningstaganden utgått från att de inte skall minskas genom en lagregel av före- slaget innehåll.

I den nya lagens katalog över ersätt- ningsgilla förbättringsarbeten nämns ej läng- re cementerad gödselstad och inte heller exv. nyodling eller elektrifiering. Detta inne- bär ej att inte också dessa kategorier av förbättringar även i framtiden kan föran- leda ersättningsrätt. De båda förstnämnda kategorierna är emellertid f.n. knappast aktuella i detta sammanhang och det har därför ansetts onödigt att särskilt nämna dem i lagtexten.

Elektrifiering av jordbruksfastigheter tor- de nu i allmänhet ha genomförts i alla så— dana fall där det från företagsekonomisk synpunkt varit försvarligt att göra det. Ett annat och mera aktuellt problem när det gäller elanläggningar sammanhänger med att distributionsföretag eller uppsiktsmyn- digheter ålägger elabonnenterna att ersätta gamla ledningar med nya som är säkrare och effektivare. Det kan också vara så att arrendatorn på eget initiativ byter ut exv. en tvåfasanläggning mot en för trefasström el. dyl. Ofta faller dylika arbeten in under det ordinarie underhålls- och byggnadsan- svaret (jfr ovan 8. 341). Men i den mån de är att anse som fristående förbättringsarbe— ten ( som exv. övergång från tvåfas till tre- fas) bör enligt utredningens mening något hinder ej möta att även för sådana arbeten anse ersättningsskyldighet för jordägaren fö- religga, förutsatt att övriga av lagen upp- ställda förutsättningar är för handen. Det får således inte vara fråga om arbeten som hu- vudsakligen hänför sig till arrendeställets byggnader. I den mån för dem dylika frågor

uppkommer är tanken att de uteslutande skall regleras av 10—16 55.

Ett spörsmål som såväl enligt gällande lag som förslaget kommer att få stor prak- tisk betydelse är var gränsen skall anses gå mellan täckdikning och annan för jordbru— ket nyttig anläggning. För dem som i prak- tiken sysslar med dessa ting har det sedan gammalt ansetts klart att ej alla diken som förses med rör och därefter läggs igen är att beteckna som täckdiken. Före år 1944 omfattade täckdikningsersättningen enligt arrendelagen endast rör av tegel, vilket gav en viss vägledning eftersom tegelrör med större inre diameter än 15 cm vanligen ej förekommer. Efter 1943 jämställer emeller- tid lagen med tegelrör andra rör av lika var— aktig beskaffenhet, varmed i första hand aVSes betongrör. Under senare tid har även gjorts försök att täckdika med plaströr. Klart får anses vara att täckdikningsersätt- ningen inte kan anses omfatta diken med mycket grovkalibriga betongrör.

Det kan övervägas att i lagtexten bestäm- ma en viss maximidimension för att täck- dikning skall anses föreligga. Detta kan emellertid komma att leda utvecklingen eller låsa den på ett inte önskvärt sätt varför en sådan lösning avvisas. Inom den jordbruks- tekniska vetenskapen torde finnas en täm- ligen bestämd uppfattning om vad som skall anses vara att hänföra till täckdikning och exv. igenläggning av öppna avlopp.

En viss vägledning vid bedömande av vad som skall hänföras till täckdikning kan häm- tas från bestämmelserna om rätt att vid inkomst- och förmögenhetsbeskattning göra avdrag för kostnad för täckdikningsanlägg- ning. Enligt kommunalskattelagen (2 mom. a. st. 1 i anvisningarna till 22 &) räknas som täckdikningsanläggning även täckta avlopp i direkt anslutning till täckdikning dock ej huvudavlopp. Innebörden härav har när- mare belysts i ett förhandsbesked av riks- skattenämnden den 23 januari 1964 (med— delande nr 5/1964). I ärendet inhämtade nämnden yttrande från lantbruksstyrelsen, professorn G. Hallgren vid lantbrukshög- skolan samt vederbörande lantbruksnämnd.

Riksskattenämnden uttalade att den fann att i sådan täckdikning som avses i nyssnämnda författningsrum bör under normalförhål- landen inbegripas täckta sugdiken och stam- diken med rörledningar med en inre dia- meter av högst 600 millimeter. Med den dikningsteknik som nu är vanlig torde denna definition i allmänhet vara ändamålsenlig också när det gäller att avgöra vad som en- ligt arrendelagstiftningen skall hänföras till täckdikning.

När det gäller de nya arrendebestämmel- sernas samordning med skattelagstiftningen hänvisas till s. 344 ovan.

185

Arrendatorns kvarlämnade egendom

18 % arrendelagen behandlar arrendatorns rätt vid avträdet till egna byggnader (över- loppshus) och andra av honom utanför la- gens och avtalets ram utförda förbättringar.

Förslaget skiljer sig i sakligt hänseende från den gällande lagen i tre avseenden. För det första har reglerna om jordägarens skyldighet att ersätta arrendatorn kostnader för elektrifiering flyttats till 17 5, där de från systematisk synpunkt hör hemma.1 I samband därmed har ifrågavarande reg- ler modifierats för att bättre kunna anslutas till underhålls— och byggnadsbestämmelserna i övrigt. Härom hänvisas till motiveringen av 17 %. För det andra har ur lagtexten ut- mönstrats de nuvarande bestämmelserna om löseskillingens fastställande genom skilje- män. Detta har skett därför att dessa regler i dag kan antas knappast fylla någon prak- tisk funktion. För det tredje har i lagrum- met inrymts en rätt för jordägaren att för- foga över en bortflyttad arrendators kvar- lämnade lösören.

Bestämmelserna om skiljemannaprövning förutsätter för sin tillämpning att jordägaren efter hembud förklarat sig beredd att lösa den av arrendatorn utförda anläggningen, men att överenskommelse om priset ej kun- nat träffas. Skiljemannaprövningen är såtill- vida av avvikande karaktär att skiljemän-

nens avgörande utan någon begränsning kan klandras till domstol. I de fall bestämmel- serna om skiljemannaprövning faktiskt till- lämpas medför därför lagen på denna punkt inte sällan endast en försening av avgöran- det.

i I lagberedningens förslag till nyttjande- rättslag av år 1905 fastslogs endast att arren- datorn hade rätt att avlägsna av honom uppförda överloppshus och andra motsva- rande anläggningar. I motiven sades att en eventuell rätt för jordägaren att lösa skulle vara tämligen betydelselös, om den inte för- knippades med en skiljemannaprövning. I annat fall skulle det i realiteten bli arren- datorn som ensam bestämde priset. Lag- beredningen ansåg att en lagstadgad hem- budsskyldighet med skiljemannaprövning av löseskillingen skulle komma att motverka i stället för att underlätta en uppgörelse. Sist- nämnda lösning blev emellertid på förslag av högsta domstolen införd i lagen:2

Det är därvid att observera att ett mot- svarande skiljemannaförfarande i lagens ur- sprungliga version fanns också i 8 och 33 åå när det gällde att bestämma arrenderättens värde. Skiljemannaförfarande för bestäm— mande av arrenderättens värde vid jord- bruksarrende ersattes vid 1943 års reform med prövning genom synemän.

Skiljemannaprövning med obegränsad klanderrätt till domstol är ett förfarande som i varje fall numera knappast uppfattas som ändamålsenligt. Det återfinns ej heller i 1966 års förslag till ny jordabalk (där arrendebestämmelserna t.v. ej medtagits). Mest rationellt synes vara att parterna vid oenighet om löseskillingen får vända sig till domstol. Detta behöver ej, som 1905 års lagberedning antog, innebära att arrenda- torn i realiteten bestämmer priset. Om jord- ägaren som i utredningens förslag —— bi- behåller rätten att få lösa har den ena parten inte mer att bestämma än den andra när det gäller priset på anläggningen. Inte heller finns det med denna ordning anledning att antaga att de fall där parterna träffar fri—

1 Jfr Holmbäck, SvJT 1945 s. 812. 2 NJA II 1908 nr 5 s. 71.

villig överenskommelse skall bli mindre tal- rika än vad som f. n. är fallet.

Det torde vid jordbruksarrende vara van— ligt att bestämmandet av ersättning för över- loppshus av parterna i samband med avträ- dessyn anförtros åt synemännen. Detta är givetvis ofta lämpligt och praktiskt. Något hinder mot att också i framtiden fortsätta därmed möter ej i utredningens förslag. Det bör emellertid framhållas att vad syne- männen sålunda bestämmer inte i lagens mening utgör en del av synen. Reglerna om klander av syn gäller sålunda inte för vår— deringen av överloppshus.

Av rättsfallet NJA 1956 s. 640 framgår att regeln i 18 & tredje stycket andra punk- ten arrendelagen, att överloppshus under vissa förutsättningar kan tillfalla jordägaren gratis, inte befriar arrendatorn från skyl- digheten att avlägsna ett hus som jordägaren inte vill ha. Det var i rättsfallet fråga om brandrester, och arrendatorn hade före tre- månadersfristens utgång anmanats att taga bort dem.

Innehar arrendatorn vid avträdet an- nan egendom än sådan som omnämns i 18 & första stycket arrendelagen, ingår det i hans allmänna vårdnadsskyldighet att taga den med sig när han flyttar. Lämnar arren- datorn kvar lösören inträffar det ibland att synemännen vid avträdessynen såsom brist upptar visst belopp för »städning». Vid av- räkningen kommer beloppet att belasta ar- rendatorn, om han inte verkställer städ- ningen.

Det har hänt, när jordägaren städat efter arrendatorns avflyttning, att arrendatorn an- givit jordägaren till åtal för att jordägaren förstört eller på annat sätt undanskaffat arrendatorns kvarlämnade tillhörigheter. Något fall där straff utdömts för sådan gärning har dock inte kommit till utred- ningens kännedom. Det har också för ut— redningen framhållits att jordägaren borde ha rätt att utan straffansvar få undanskaffa tillhörigheterna. I de fall där det är fråga enbart om en städning är det uppenbart att straff (exv. för egenmäktigt förfarande) inte

kan utdömas för att jordägaren röjer upp efter arrendatorn. Frågan om jordägarens förfarande skall rubriceras som en »städ- ning» beror bl. a. på om den kvarlämnade egendomen varit av något påtagligt värde. Ofta är situationen den att kvarlämnad egendom har ett visst värde för brukaren på platsen, men att egendomen på grund av ålder eller slitning saknar egentligt försälj- ningsvärde; inte heller lönar det sig då att transportera bort den. Om fråga är om egendom, som vid en objektiv bedömning måste anses vara utan egentligt värde för ägaren, kan straffansvar ej anses föreligga för jordägaren om han förstör eller undan- skaffar egendomen.

Men även i de fall där ett visst värde finns på egendomen, kan jordägaren ha ett legitimt intresse av att undanskaffa egen- dom som arrendatorn lämnar kvar och sedan inte hämtar. Det förutsätts då att särskild överenskommelse i saken ej träf- fats. Om arrendatorn anmanas att inom en rimligt tilltagen frist hämta egendomen och sedan inte gör det, synes jordägaren inte kunna straffas om han efter fristens utgång själv förfogar över egendomen. Överskott som uppkommer exv. vid försäljning bör med avdrag för jordägarens kostnader givet- vis redovisas till arrendatorn. Jfr 1 % lagen den 13 mars 1950 om rätt för hantverkare att sälja egendom som ej avhämtats.

En viss osäkerhet råder sålunda om grän- serna för jordägarens befogenheter med av- seende på arrendatorns kvarlämnade lös- egendom. Problemet saknar inte praktisk betydelse. Utredningen föreslår att det lö- ses så att kvarlämnad egendom efter tre månader utan lösen övergår i jordägarens ägo. Genom en sådan regel skapar man ett intresse hos arrendatorn att inte låta egen- domen ligga kvar. Å andra sidan befriar den inte arrendatorn från skyldigheten att »städa». Detta gäller även för tiden efter tremånadersfristens utgång, om jordägaren dessförinnan framställt begäran därom. Sker ingen sådan framställning tillfaller egendo- men efter fristens utgång jordägaren vare sig han vill ha den eller ej.

För att göra regeln så enkel som möjligt föreslås ingen redovisningsskyldighet för jordägaren. Detta kan synas vara hårt mot arrendatorn om egendomen skulle ha ett betydande värde. Utredningen motiverar sin ståndpunkt med att sådana fall torde vara sällsynta och att samma ordning gäller redan nu i fråga om arrendatorns överloppshus, fruktträd etc.

Från arrendatorshåll har ibland framhål- lits att det vore praktiskt om arrendatorn vid en tidigare tidpunkt än en månad efter av- trädesdagen ägde full visshet, om inlösen kommer att ske eller ej. Visar det sig efter fristens utgång att någon inlösen ej kommer till stånd, är det ofta förenat med stort besvär för arrendatorn att vid en tidpunkt, då han kanske lämnat både fastigheten och orten behöva avlägsna anläggningen och göra marken i ordning. Om arrendatorn re- dan före avträdet visste att någon inlösen ej kom att ske, kunde han i stället träffa över- enskommelse exv. med den tillträdande ar- rendatorn om övertagande av anläggning— arna.

Utredningen, som har förståelse för de anförda synpunkterna, anser ej att de be- höver föranleda någon lagändring. 18 & behandlar endast sådana anläggningar som finns på arrendestället vid avträdet. Dess- förinnan har arrendatorn frihet att avlägsna dem. Om arrendatorn i god tid före av- trädet underrättar jordägaren om att han kommer att bortföra eller avyttra sina över- loppshus, därest ej avtal med jordägaren om inlösen kan träffas före viss tidpunkt och sådant avtal ej ingås, har arrendatorn efter sist angivna tidpunkt och fram till avträ— desdagen frihet att disponera över husen. Träffar han därvid överenskommelse exv. med tillträdande arrendatorn om att denne i samband med sitt tillträde skall övertaga avträdarens hus, kan jordägaren ej åberopa 18 5 mot avträdaren.3

Att å andra sidan 18 % gäller ej blott för anläggningar som arrendatorn uppfört utan också sådana som han övertagit från en tidigare arrendator är tydligt och har senast bekräftats av det nyss omnämnda

rättsfallet NJA 1956 s. 640. En särskild be- stämmelse därom synes därför nu lika litet som tidigare vara påkallad.

Eftersom det för kvarlämnade lösören inte i lagen föreskrivits någon skyldighet för jordägaren att betala lösen, behöver han inte för att kunna disponera över kvarlämnade lösören avvakta utgången av en tvist om lösenanspråk för exv. överloppshus. Det för- utsättes emellertid då att lösörena inte för- varas just i det omstridda huset.

Gödsel 19 &

Bortföringsförbudet bör omfatta gödsel men ej stråfoder (19 55 första punkten)

Bestämmelsen motsvarar 19 & arrende- lagen. Den gällande lagens förbud för ar- rendatorn att bortföra gödsel kvarstår i första punkten i förslaget. I detta åter- finns däremot inte arrendelagens förbud att bortföra stråfoder. Den särskilda hem- budsregeln i arrendelagen har därmed också blivit överflödig. Förslaget upptar i andra punkten en kompletterande bestämmelse med tanke på sådana fall där en arrende- gård består av jord från skilda fastigheter med olika ägare.

19 & arrendelagen har till sitt sakliga inne- håll varit oförändrad sedan tillkomsten år 1907. I 10 & fastslås principen att jordäga- ren vid arrendetidens slut skall få tillbaka arrendestället utan försämring. 19 5 kan betraktas som en närmare bestämning av denna princip. Eftersom det gått lång tid sedan bestämmelsen kom till och då jord- bruket under samma tid genomgått en om- fattande utveckling, är det ofrånkomligt att undersöka i vad mån det alltjämt finns motiv för bestämmelsen.

Den bärande tanken bakom 19 5 är önskemålet att bevara jordens näringstill- stånd och därmed dess växtkraft. Även om metoderna för jordens gödsling nu delvis

3 Överensstämmande: Skarstedt m. fl., 1946,s. 170.

är andra än vid seklets början, är dock själva omsorgen om jordens alstringsför- måga genom gödsling alltjämt lika aktuell. Den naturliga gödseln har numera mindre betydelse i detta arbete än vid tiden för nyttjanderättslagens tillkomst. Att den dock ingalunda spelat ut sin roll i detta hän- seende får bl. a. anses framgå av att den naturliga gödseln — i motsats till handels- gödsel — ännu i lagen den 29 juni 1966 om vad som är fast egendom kommit att bibehålla sin ställning av tillbehör till fas— tighet (2 5 st. 1).1

Utredningen har övervägt att föreslå slopandet av förbudet att bortföra gödsel. På en del platser råder stor efterfrågan på naturlig gödsel. Om arrendatorerna fritt skulle få sälja gödsel finns risk att närings— tillståndet för den arrenderade jorden för- sämras. Om jorden ett eller annat år inte blivit gödslad är det en sak som synemän- nen med vanliga undersökningsmetoder knappast kan fastställa. Har arrendatorn på ett litet arrendeställe en ”fläskfabrik” eller liknande specialanläggning, där fodret inte kan produceras på platsen, får det dock anses ligga i sakens natur att arrendatorn skall kunna disponera över gödseln. Man torde kunna räkna med att frågan i all— mänhet regleras i avtalet.

Med tanke på normalfallen bör det en- ligt utredningens mening dårför inte ifråga- komma att ändra på principen att gödsel, varmed arrendelagen endast avser naturlig gödsel, inte får föras bort från arrende- stället. Bestämmelsen är inte vare sig i lagen eller i förslaget i något fall tvingande, varför parterna alltid har möjlighet att av- tala om en från lagen avvikande ordning.

Omsorgen om jordens näringstillstånd ligger också bakom förbudet att bortföra stråfoder. Vanligen kommer stråfodret jor- den tillgodo antingen indirekt i form av na- turlig gödsel eller direkt genom nedplöjning. Om arrendatorn fick fritt förfoga över strå- fodret men inte över gödseln har man me- nat att risk finns att han för att kunna sälja stråfoder kommer att slakta eller svältföda sina djur, vilket skulle kunna få till följd

att gödselmängden till förfång för jordäga- ren obehörigen minskades.2

Ett annat skäl för bestämmelsen har varit att en efterföljande brukare, vare sig det är jordägaren eller en ny arrendator, inte skall sakna foder för den tid som normalt för- flyter från fardagen den 14 mars till dess betesgången kan börja.

Vad beträffar den sistnämnda synpunk- ten finns det knappast någon anledning att en avträdande arrendator, även om full ersättning utgår skall behöva bidraga till efterföljarens foderbehov. Normalt bör goda förutsättningar föreligga för ett avtal var- igenom efterträdaren får köpa avträdarens kvarvarande foder. Kommer av någon an- ledning ett sådant avtal inte till stånd, är det rimligt att avträdaren fritt får förfoga över fodret.

Vad härefter beträffar gödslingssynpunk- ten som skäl för att behålla förbudet mot att bortföra stråfoder må till en början er- inras om att även i detta avseende gäller arrendelagens allmänna princip att arren- destället skall återställas till jordägaren utan försämring. F. ö. måste man säga sig att om det är fråga om jordbruk med kreatur är risken liten eller ingen att en arrendator för att få tillfälle att sälja foder skall slakta eller svältföda sina djur.

Enligt 1966 års jordbruksräkning drevs 22 procent av brukningsenheterna över två hektar helt utan nötkreatur (s. 41). Vid sådan drift uppkommer inte sällan stora halmmängder, som det kan vara svårt att bli av med genom nedplöjning. Alltför stora halmmängder i jorden kan också föranleda svårigheter vid brukningen. Ofta bränner man därför halmen. Bränningen hindrar inte att halmens mineralämnen återföres till jorden. Däremot går de mullbildande äm- nena förlorade. Det är inom jordbruks-

1 Utan egentlig betydelse för den här förda diskussionen får det anses vara att strafflagens utryckliga förbud (i 24 kap. 7 5) för brukare av annans mark att olovligen bortföra exv. gödsel och stråfoder år 1948 upphävdes utan att få någon direkt motsvarighet i den nya lagen. Gärningen kan nämligen komma att rubriceras som olovligt förfogande; BrB 10 kap. 4 &. Jfr även motiven till 36 5 punkt 6. 2 NJA II 1908 nr 5 s. 73.

forskningen en omdiskuterad fråga huruvida halmbränning är skadlig för jorden eller ej.

Arrendelagen förbjuder inte uttryckligen bränning av halm. Om arrendatorn genom konstgödsling eller på annat sätt ser till att jorden kvalitativt och kvantitativt inte försämras, finns knappast anledning att i arrendesammanhang reagera mot halm- bränning. Synpunkten får anses redan vara tillvaratagen inom ramen för 10 ézs under- hållsansvar. Om man nu anser att arrenda- torn redan enligt gällande lag har denna dispositionsfrihet i fråga om stråfodret, finns det knappast något skäl att hindra honom från att även i övrigt fritt få förfoga där- över. Utredningen har i annat sammanhang gjort gällande att vanhävdssynpunkten ej bör tillgodoses inom arrendelagens ram. Dispositionsförbudet beträffande stråfoder lägger ett onödigt strängt band på brukar- na; det gäller särskilt de talrika arrenda— torer som driver sitt jordbruk utan kreatur. Här må även erinras om att förbudet mot bortförande av stråfoder i tider av livs- medelsbrist eller vid svaga skördeår visat sig inte vara ändamålsenligt från folkför- sörjningssynpunkt. Förbudet var således provisoriskt upphävt under åren 1941—— 1946 och 1948—1949.3

Tiden får därför anses vara mogen att avlägsna förbudet ur lagen. Därmed kan också den speciella prisbestämmelsen i samma lagrum avvaras. Denna verkar nu inte sällan på det mindre tillfredsställande sättet att avträdande arrendatorn för hälf- ten av ortens pris tvingas sälja sitt foder- innehav till jordägaren, varefter denne säljer det till tillträdande arrendatorn för fullt pris.

Det finns anledning tro att den föreslagna lagändringen ej skall leda till nämnvärda förändringar i det faktiska rättsläget. Visar det sig vid avträdet att arrendatorn sålt sitt stråfoder eller att det ligger kvar i stack och att han inte tillfört jorden andra motsva- rande näringsämnen, kan det utgöra grund för synemännen att åsätta jorden ett brist- belopp för försämrat näringstillstånd.

Om man inför rätt för arrendatorerna att fritt förfoga över stråfoder, ger man dem

större möjligheter att välja den driftsform som passar dem bäst och att lättare an- passa sig efter växlande konjunkturer. Det är antagligt att detta inte skall leda till markförstöring. Snarare har man anledning att räkna med motsatsen. Redan nu finns det många arrendatorer som driver jord- bruket kreaturslöst. Det gällande förbudet att disponera över stråfodret föranleder ofta sådana arrendatorer att driva jordbruket så att stråfoderskörden blir så liten som möj- ligt. Detta sker vanligen genom att vall- odlingen i möjligaste mån begränsas. Här- igenom blir Växtföljden ensidig. Får arren- datorerna frihet att sälja stråfoder, kan det tänkas stimulera till en mera fullständig växtföljd, vilket begränsar ogräsförekoms- ten och även i övrigt! främjar näringstill- ståndct hos jorden.

Den av utredningen förordade ordningen utgör inget hinder för parterna att i kon- traktet träffa överenskommelse som i ett eller annat avseende närmare reglerar ar- rendatorns disposition av stråfodret.

Frågan om gödsel vid sidoarrende (19 å andra punkten)

Många brukningsenheter är i dag sam- mansatta av jord som brukaren till en del äger och till en del arrenderar eller av jord som arrenderas från skilda jordägare. Det har från flera håll framhållits att 19 & arren- delagen ger endast ofullständig ledning för hur gödslingssynpunkten skall tillgodoses i sådana fall.

Antag att en brukningsenhet består av två lika stora fastigheter, som båda innehas med arrenderätt. Den ena är bebyggd och den andra obebyggd. Brukaren har mjölk- kor som han under större delen av året har stående i ladugården. En fråga som man i praktiken ofta ställt sig är, om arrendatorn bryter mot 19 5 om han fördelar den natur- liga gödseln från ladugården så att hälften tillföres den obebyggda fastigheten (jfr 36 %

3 NJA II 1941 s. 433, 1945 s. 629, 1948 s. 527; jfr 1919 s. 675 med hänvisningar. Prop. 1948: 26 s. 12.

st. 1 p. 5 AL). Likaså har det diskuterats om brukaren får föra hö och annat strå- foder från den obebyggda fastigheten till ladugården på den andra fastigheten.

Vad beträffar det sista fallet (hö forslas från en fastighet till ladugården på en an- nan) är väl läget i regel det att man har anledning antaga att det vid upplåtelsen (av den obebyggda fastigheten) tyst eller ut— tryckligen varit förutsatt att dylikt över- förande får ske. Det förutsättes då att lagens regel om jordens återställande i oförsämrat skick gäller. Med utredningens förslag att taga bort stråfoderförbudet ur lagen ger man arrendatorn här den frihet som han behöver för en rationell drift. Eventuella begränsningar måste därefter införas i kon- traktet.

När det gäller forslingen av gödsel (i mot- satt riktning) är nog läget inte alltid detsam- ma, särskilt som upplåtelsen av den be- byggda fastigheten (gårdsarrendet) i regel skett tidigare än sidoarrendet. Ser man pro- blemet mot bakgrunden av de syften som förelegat vid utformningen av de gällande bestämmelserna måste man säga sig att någon anmärkning knappast kan riktas mot brukaren, om gödseln fördelas mellan de båda fastigheterna i proportion till de jordar varifrån fodret ursprungligen kommit. Lik- väl kan det knappast förnekas att ett sådant handlande åtminstone vid en mera strikt lagtillämpning — strider mot lagen. Efter- som sidoarrende är en så vanlig företeelse, bör det övervägas att jämka lagen till bättre överensstämmelse med det förfarande som nyss beskrivits.

Arrendekontrakten innehåller vanligen förbud för arrendatorn att inneha annat jordbruk eller arrende. Av elva undersökta kontraktsformulär för vanliga arrenden in— nehöll nio sådant förbud. Likväl vet man genom jordbruksstatistiken att sidoarrende är en mycket vanlig brukningsform både bland självägande brukare och bland gårds- arrendatorer. Man har anledning att räkna med att frågan om arrendatorns disposition av gödsel och stråfoder inte alltid blir före— mål för reglering i kontrakten. Det är då

givetvis angeläget att lagen inte lägger hin— der i vägen för en rationell drift av hela brukningsenheten förutsatt att jordägarens intressen inte blir åsidosatta.

En sådan avvägning mellan parternas ståndpunkter kan i regel åstadkommas, om brukaren berättigas att inom brukningsen- heten fritt få förfoga över gödsel och strå- foder och gödslingssynpunkten samtidigt beaktas. Detta får anses ske, om det fo- derproducerande området tillgodoförs en gödselmängd som svarar mot den bort- förda grödan. En regel som gör ett dylikt brukande möjligt har insatts i 19 5 andra punkten. Bestämmelsen har konstruerats som ett undantag från första punktens för- bud. Mot arrendatorns rätt att förfoga över gödsel med en viss frihet svarar å andra sidan hans skyldighet enligt 10 & att åter— ställa den mottagna jorden utan försäm- ring. Att de föreslagna ändringarna i 19 % inte innebär något undantag från 10 % har ansetts inte behöva särskilt uttalas.

Det är givet att det inte går att tillämpa gödslingssynpunkten på ett helt siffermäs— sigt sätt. Om sidoarrendet ingår i en cirku- lationsplan är det naturligt att både ut- nyttjandet och gödslingen av den sidoarren- derade jorden får anpassas efter planen, om avtalet ej föreskriver annat. Utredningen tror för sin del att en bestämmelse sådan som den föreslagna lika litet som bortta- gandet av stråfoderförbudet skall föranleda missbruk. Det må erinras om att även enligt förslaget arrenderätten förverkas om arren— datorn vanvårdar jorden.

Rätten till skog m. m. 20 &

Nyodlingsbestämmelsen och svedjeförbudet kan numera undvaras

Bestämmelsen motsvarar 20 å andra styc— ket arrendelagen, som förbjuder arrendatorn att tillgodogöra sig skog eller göra ingrepp i fastighetens substans. Förslaget saknar där- emot motsvarighet till den gällande lagens bestämmelser (i 20 ?; st. 1) om nyodling, betesbruk, jordbränning och svedjebruk.

Av äldre författningar på jordlegorättens område framgår att jordupplåtelser ännu på 1800-talet ofta omfattade hela fastighe- ter. Arrendatorn eller landbon kom därmed att förfoga även över den skog och övriga åtföljder som hörde till jorden, exv. fiske och andel i samfälligheter. I dag är det regel att arrendeupplåtelserna omfattar en- dast för jordbruk ägnade områden.1 Att skogsmark ingår i arrendet är således rena undantag. Ibland tillerkännes dock arren- datorn rätt att låta kreatur beta på skogs- mark som eljest ej ingår i arrendet (jfr 64 5 st. 2 AL). Både för dessa sistnämnda fall och andra där — vanligen mindre skogsområden finns inom arrendeställets gränser torde för framtiden liksom hittills erfordras en bestämmelse om att arrende ej utan särskild överenskommelse innefat- tar rätt att nyttja skogen eller annan sub- stansupplåtelse.

I den ursprungliga lydelsen av arrende- lagen sades ingenting om att arrendatorn fick nyodla eller anordna betesbruk. Det råder å andra sidan knappast någon tvekan om att arrendatorn hade rätt att nyodla, om det kunde ske utan skada på skog eller annan värdefullare mark. Rätt till ersätt- ning för nyodling och annan jordförbättring tillerkändes däremot arrendatorn först i 1909 års norrländska arrendelag. Där uttalades också uttryckligen att arrendatorn var oför- hindrad att nyodla å viss närmare angiven mark (21 å). En motsvarande rätt, utvidgad på sätt framgår av 20 5 första stycket arrendelagen, infördes i denna är 1927. Jordsakkunniga uttalade att, i och med att arrendatorn i lagen tillerkändes rätt att av jordägaren få ersättning för nyodling fram— stod det som nödvändigt att även arrenda- torns befogenhet att företaga sådan när- mare reglerades i lagen.2

Rätten att få nyodla och anordna betes— bruk är tvingande mot jordägaren vid socia- la arrenden men eljest inte. Rätten är alltid begränsad till det område som omfattas av arrendeupplåtelsen.

I utredningens förslag till ny lydelse av 17 & nämns ej längre nyodling som exempel på ersättningsgrundande förbättring. Detta

innebär ej att inte också nyodling under spe- ciella förutsättningar eller i ett annat kon- junkturläge skulle kunna föranleda ersätt- ningsrätt för arrendatorn. Det finns dock i dagens läge inte någon anledning att sär- skilt uppmuntra till nyodling. Det synes då också mest konsekvent att inte längre särskilt framhålla nyodling och den därmed likställda betesförbättringen som åtgärder som arrendatorn får företaga. Detta betyder inte att nyodling förbjuds.

Det finns också ett annat skäl att avlägsna bestämmelsen om nyodlingsrätten. Den om- ständigheten att lagen särskilt uttalar att arrendatorn får nyodla och anordna betes- bruk, föranleder läsaren att tro att lagrum- met innehåller en uttömmande uppräkning och att andra åtgärder i fråga om arrende- stället skulle vara förbjudna. Så är emeller- tid inte fallet. Tvärtom får arrendatorn anses ha en ganska omfattande rätt att vid- taga förändringar beträffande arrendeställets byggnader och ägor. Av 16 & framgår t. ex. att arrendatorn får anses ha rätt att riva hus och ersätta dem med nya. Den yttersta gränsen för vad han får företaga sig be- stäms av 10 å, som utgår från att arrende- stället som helhet inte får försämras. Att inom denna ram mera i detalj ange vad ar- rendatorn får eller inte får göra bör dock inte ske i lagen. Jfr 17 å andra stycket och 36 % första stycket tredje punkten i för- slaget.

Går gränsen mellan arrendestället och fastighetens övriga ägor i en skogskant ger arrendelagen inte arrendatorn någon rätt exv. för att få mera sol till sina odlingar — att röja i skogen på andra sidan gränsen.

Finns det däremot i diken eller andra delar av arrendestället buskar och värde- lösa småträd, som hindrar odlingen eller avrinningen, får lagens ståndpunkt anses vara att arrendatorn har rätt att avlägsna dem. Är det så att denna växtlighet upp- kommit under arrendatorns besittningstid, får han dessutom anses äga skyldighet att avlägsna den.

1 Betr. allmänning se ovan 5. 208, betr. fiske se nedan vid 21 5. ? NJA II 1928 s. 35.

I förbudet att tillgodogöra sig skog får också anses ligga att arrendatorn inte utan jordägarens samtycke får fälla enstaka träd, t. ex. ekar, som ibland kan vara till hinders för brukningen.

Den gällande lagen förbjuder också sved- jebruk och jordbränning. Det är i båda fallen fråga om ålderdomliga brukningsfor- mer, som numera ej torde förekomma i Sverige.

Svedjebruket förutsätter att upplåtelsen omfattar skog, något som redan i sig är ovanligt. Bränning av jord torde endast ha förekommit på torvjordar och då i syfte att åstadkomma en för odling mera lämpad jordmån. Då förbuden mot svedjebruk och jordbränning ej längre torde ha någon upp- gift att fylla, föreslår utredningen att de utmönstras ur lagen. Detta får givetvis inte uppfattas så att svedjande eller jordbrän- ning hädanefter skulle vara tillåtna. — Från jordbränning är att skilja sådan jordbrand som oavsiktligt kan uppstå i samband med halmbränning på lätta mossjordar.

Jakt och fiske 21 &

Förslaget motsvarar utan några sakliga ändringar 21 % arrendelagen.

Det materiella innehållet i arrendatorns jakträtt framgår av 7 5 andra och tredje styckena samt 9 & jaktlagen. Enligt dennas huvudregel ”äge brukaren, där ej annat av- talats, nyttja den jakt som hör till marken”. Jfr även not 2 under 7 & ovan.

Frågor som berör arrendators fiskerätt behandlas närmare vid 10 kap. 13 5 Nya JB (jfr 63 & AL) och i betänkandets sjunde kapitel.

Besiktning 22 &

Förslaget överenstämmer i sakligt hän- seende med den gällande lagen.

Fastighetsskatt 23 5

I förslaget har bestämmelsen om att ”all— män tunga» jämställs med fastighetsskatt utmönstrats. Även om allmän tunga alltjämt i något enstaka fall kan ifrågakomma, re- presenterar dock företeelsen ett förgånget skede i den svenska finansrätten och be- stämmelsen är därför överflödig.

Utredningen har i denna fråga samrått med kammarkollegiet och sjöfartsstyrelsen, som båda tillstyrkt den här föreslagna änd- ringen. Kammarkollegiets utredning i ären— det bifogas betänkandet som bilaga 19.

Skulle arrendeavtalet föreskriva att arren- datorn skall betala jordägarens övriga skat- ter eller betala ett arrende som varierar i förhållande till samma skatter, kommer ett förbehåll därom i konflikt med 8 kap. 6 % NyaJB och blir därmed inte giltigt (jfr s. 236).

Lega av inventarier 24 &

Förslaget motsvarar med endast språkliga ändringar 24 & arrendelagen.

Oriktiga uppgifter 25 &

Förslaget motsvarar med endast språkliga ändringar 25 å i den gällande lagen.

Östergötlands länsförbund av RLF har i sitt yttrande till utredningen framhållit att bestämmelsen ger ofullständig ledning i de fall där arealen ej anges med ett exakt tal utan som en cirkauppgift. Förbundet skri- ver.

I många arrendeavtal uppges åkerarealen till c:a så och så många hektar. Arealuppgiften tages i allmänhet från äldre handlingar. Sker uppmätning och kartläggning av arealen visar det sig i regel, för att ej säga i 95 procent av fallen att arealen är mindre. Ej sällan uppstår då tvist om vad som menas med »ca». Det finns de som menar att ca: 10 procent men också de som menar (och dit hör vi) att ca :5 procent differens. Någon definition av ca-begreppet finns ej i arrendelagen men väl i köplagen.

Enligt köplagen skall, om annat ej följer av avtal, handelsbruk eller annan sedvänja, uttrycket cirka anses innebära att avvikelse från angiven myckenhet får ske med högst fem procent, såvida fråga ej är om (hel) fartygslast, då avvikelsen får uppgå till tio procent ( 1 och 66 åå). Eftersom köplagens regler vanligen tillämpas analogivis inom närliggande rättsområden och då någon avvikande rättssedvänja eller vägledande praxis från arrendeområdet inte är känd, är det sannolikt att RLF-förbundets upp- fattning av rättsläget är riktig.1

Då frågor om tolkningen av sådana ut- tryck i arrendekontrakt och o. dyl. som cirka och liknande synes böra följa allmän- na avtalsrättsliga principer, har utredningen ansett det ej vara erforderligt att föreslå särskilda bestämmelser i ämnet.

Förändringar av arrendestället

265

Skada genom naturhändelse m. m.

Bestämmelsen behandlar sådana fall, där skada uppkommer för arrendatorn genom att fastigheten drabbas av en naturkatastrof (st. 1) eller genom att någon del av arrende— stället frångår arrendatorn till följd av före- träde för annat rättsförvärv (st. 2). Om hela arrenderätten av sistnämnda anledning går arrendatorn ur händerna regleras situationen av 1 kap. 3—6 55 nyttjanderättslagen, mot- svarande 7 kap. 14, 16—18 och 21—24 %% NyaJB. Ändringarna i arrendelagen är en- dast av redaktionell och språklig art.

Andra skador till följd av förändringar av arrendestället kan drabba arrendatorn genom fastighetsbildning (»lantmäteriförrätt- ning») på den fastighet där arrendestället ingår. Dessa fall behandlas nedan under 27 och 28 åå.

De olika slag av skador som kan drabba arrendestället och därmed arrendatorn är

emellertid inte med det sagda uttömmande angivna. I samband med möjligheten till arrendenedsättning vid missväxt har tidigare i betänkande berörts sådana förändringar i avkastningsförmågan som sammanhänger med varaktiga förändringar av fastigheten (s. 259 0. 262). Som exempel på sådana i regel långsamt skeende förändringar kan nämnas att grundvattennivån förändras på grund av förhållanden som ligger utanför arrendatorns rådighet. En del lätta moss— jordar kan ibland så förändras att de inte längre kan anses odlingsbara. Ett för flera fastigheter gemensamt torrläggningsföretag kanske inte underhålls kontinuerligt, vilket kan medföra försumpning av jorden. Mark- erosionen kan också på sina håll leda till väsentliga förändringar. En annan typ av förändringar är sådana som föranleds av beslut av myndighet, exv. om förbud mot svinhållning i närheten av bostadsbebyggelse, eller förbud mot tidigare allmänt brukade avloppssystem för kloakvatten. Arrendelagen innehåller i motsats till fis- kearrendelagen ingen bestämmelse om möj- lighet till nedsättning i arrendet, om arren- destället utan arrendatorns vållande under- går en väsentlig förändring under arrende— tiden. Av allmänna avtalsrättsliga regler föl- jer dock att även en jordbruksarrendator får anses äga dylik rätt. Om skadan ej är ringa får också rätt till uppsägning anses föreligga. Onekligen talar flera skäl för att man även i arrendelagen inför en allmän be- stämmelse om att ändrade förhållanden un- der närmare angivna förutsättningar skall kunna leda till jämkning eller hävande av avtalet. En dylik bestämmelse bör dock göras mera omfattande än motsvarande be- stämmelse i fiskearrendelagen som dels inte upptar annan påföljd än nedsättning av arrendet, dels får sägas i varje fall i första hand åsyfta rent yttre förändringar av arren— destället men däremot lämnar frågan om ändrade förutsättningar på grund av exv. myndighets beslut obeaktade. Förevarande spörsmål utgör emellertid bara en del av en betydligt större fråga, nämligen den i vad

1 Jfr Rodhe, Obligationsrätt, & 9 vid not 54.

mån ändrade förhållanden överhuvudtaget skall leda till jämkning av avtal. Såvitt ut— redningen kunnat. finna har frånvaron i arrendelagen av särskilda regler i ämnet inte känts särskilt besvärande. Svårigheterna att formulera en regel för alla tänkbara fall är också betydande.1 Det synes därför vara bäst att man ej inför någon generalklausul just för arrendeförhållanden utan liksom hittills löser uppkommande spörsmål enligt allmänt tillämpade avtalsrättsliga grundsat- ser.

275

Arrenderättens utövande efter lantmäteri- förrättning

Första punkten innehåller endast en hän- visning till den föreslagna bestämmelsen i 7 kap. 26 % NyaJB, som föreskriver att området för en nyttjanderättsupplåtelse "ligger kvar" även efter värdfastighetens delning. Andra punkten föreskriver, såvitt angår arrende, att i fråga om andra lant- mäteriförrättningar som kan övergå värd- fastigheten arrenderätten följer denna ge- nom förrättningen. Det har därvid ingen betydelse huruvida arrendestället samman— faller med fastigheten eller är en del av denna. I sistnämnda del får bestämmelsen anses vara en nyhet. När det gäller det närmare realiserandet av denna rätt inne- håller sista punkten en hänvisning till (den under arbete varande) nya fastighetsbild- ningslagen.

Gällande rätt

Den gällande fastighetsindelningen är i princip en indelning i äganderättsenheter. Detta förhållande kommer att bli än påtag- ligare, om föreliggande förslag till ny JB

1 Professor Malmström yttrar på tal om möjligheten att för liknande situationer till- lämpa 33 & avtalslagen: "--det är omöjligt att i detta avseende fastslå några enkla och klara regler"; Norstedts juridiska handbok, 1966, s. 47. Jfr Karlgren, Avtalsrättsliga spörs- mål, särskilt s. 125 not 66, Förhandlingarna å det nittonde nordiska juristmötet 1951, s. 208 och J. Sundberg, Fel i lejt gods, s. 53.

och ny fastighetsbildningslag antages. Änd- ringar i fastighetsindelningen sker numera helt genom ett i detalj reglerat förfarande, som utmynnar i beslut av myndighet (”lant- mäteriförrättning”). I motsats härtill är in- delningen i nyttjanderättsenheter helt fri (jfr SOU 1966:26 s. 183). Arrendelagens tvingande bestämmelser kan ibland verka korrigerande på denna indelning (exv. i fråga om en social arrendators rätt till fiske eller bete) men i princip råder här avtalsfrihet. Det är emellertid påtagligt att även indelningen i nyttjanderättsenheter vi- sar en betydande stadga.

En för både jordägare och arrendator betydelsefull fråga är i vad mån en lant- mäteriförrättning berörande arrendeställets värdfastighet påverkar arrendatorns rätt och då närmast arrendeställets utsträckning på marken. Följer arrendestället värdfastighe- ten genom förrättningen? Eller ligger arren- destället kvar på marken opåverkat av änd- ringarna i fastighetsindelningen? Ett gene— rellt och för alla typer av arrende avpassat svar kan ej ges. Man får ta hänsyn till karak- tären både hos upplåtelsen och förrättningen. Området där arrenderätten får utövas kan t. ex. vara identiskt med en eller flera (hela) fastigheter. Men upplåtelsen kan också avse en eller flera delar av en eller flera fastig— heter (jfr ovan vid 5 5). Vidare kan förrätt— ningen vara sådan att den berör hela arren- destället eller endast delar därav. Lagen reg- lerar endast ofullständigt de arrenderätts- liga konsekvenserna av att en —— helt eller delvis — utarrenderad fastighet undergår laga skifte eller annan fastighetsbildnings- åtgärd.

Omfattar arrendet en hel fastighet och undergår den laga skifte, har det allmänt ansetts att arrenderätten s. a. s. följer fastig— heten genom skiftet.1 Det torde därvid vara utan betydelse, om området på marken efter skiftet helt eller delvis är ett annat än före förrättningen. Har arrendestället efter skiftet blivit bättre och har detta inneburit skyldighet för jordägaren att betala skiftes- likvider, har han rätt att kräva arrendatorn

1 NJA II 1926 s. 598 ff.

på en motsvarande höjning av arrendet. Är arrendatorn ovillig därtill har jordägaren uppsägningsrätt.

Men fastigheten kan också ha blivit sämre för arrendatorn genom skiftet. Det kan t. o. rn. inträffa att arrenderätten efter skif- tet överhuvudtaget inte kan utövas på fastig- heten. Detta inträffar vid jordbruksarrende om fastigheten efter skiftet förvandlas exv. till en ren skogsfastighet och vid alla slag av markarrenden, om fastigheten genom skiftet förvandlas till en andel i en samfällig— het. Har arrendestället blivit sämre, har arrendatorn rätt till nedsättning av arrendet. Han har dessutom uppsägningsrätt, om för- ändringen är större än »ringa» (27 & AL, motsvarande 28 5 st. 1 o. 3 i förslaget). Någon rätt till skadestånd har han däremot inte.

Om en utarrenderad fastighet delas torde detta enligt lagberedningens mening vara utan inverkan på arrenderätten.2

Överlåtes i samband med delningen, exv. ett avstyckat område från en utarrenderad fastighet, får sålunda arrenderätten anses gälla mot den nye ägaren, om avtalet var skriftligt och arrendatorn tillträtt arrendet. Eventuell tveksamhet på denna punkt bort— faller efter antagandet av föreliggande för— slag till ny JB, som (i 7 kap. 26 &) uttryck- ligen föreskriver att efter delning av fastig- het bl. a. nyttjanderätt skall gälla i var och en av de nya fastigheterna.

Utgöres arrendestället av en del av en fastighet, som undergår laga skifte, kan läget vara det att arrendestället utan någon förflyttning även efter förrättningen ryms inom fastigheten. Det kan inte råda något tvivel om att en sådan förrättning är utan betydelse för det arrenderättsliga förhållan- det. Inte heller är 27 & arrendelagen till- lämplig på denna sitution. Skiftet kan emel- lertid också få till resultat att den ursprung— liga värdfastigheten får ett sådant läge att arrendeställets markområde inte alls eller endast till en del ingår i densamma. Frågan i vilken mån 27 % arrendelagen — såvitt gäller den frånskilda delen är tillämplig på denna sitution är beroende av vad arren-

derätten skall anses omfatta efter förrätt- ningen.

Ett arrende, som ej omfattar hel fastighet, torde i praktiken nästan alltid avse vissa områden på marken. (Här bortses från så- dana i regel mindre betydelsefulla rättig- heter som består i rätt att nyttja oskiftat fiske eller annan samfällighet.) Om nu ge- nom skiftet ett eller flera av dessa områden överförs till en annan fastighet, finns ingen- städes föreskrivet att arrendatorn har någon rätt till vederlagsjord inom det nya område som tilldelats värdfastigheten. Inte heller kan det anses att exv. 27 & arrendelagen utgår ifrån att en sådan rätt finns. Det finns ingen föreskrift exv. i jorddelningslagen att nytt område skall utläggas för arrendatorn. Förhållandena kan ju även i detta fall vara sådana att värdfastigheten efter skiftet all- deles saknar mark som lämpar sig för det med arrendet avsedda ändamålet. Även om man anser 27 % arrendelagen analogivis till— lämplig, ger den dock arrendatorn inte annat än rätt till nedsättning av arrendeavgiften (till 0) och till uppsägning. Någon rätt att från värdfastighetens ägare få vederlagsjord eller skadestånd har han således inte. ”Som princip torde få anses gälla att en icke rättsligen lokaliserad rättighet automatiskt medföljer till upplåtelsefastighetens nya om— råde, men att rättsligen lokaliserad rätt icke längre kan utövas".3

En annan fråga är om arrendatorn mot

2 SOU 1960: 25 s. 339. 3 Lantmäteristyrelsen i remissyttrande över [960 och 1963 års förslag till ny JB, styrel- sens meddelande 1964:4 s. 38. Beträffande 27 5 arrendelagen uttalar styrelsen att be- stämmelsen synes vila på antagandet att arren— derätten följer fastigheten till dess nya ägor samt att denna reglering uppenbarligen syftar ”närmast på upplåtelse av hel fastighet eller fastighets all inägojord" (kurs. här). I den mån man med den kursiverade delen av uttalandet velat säga att arrendeställe, som utgöres av exv. den utarrenderade inägojorden, följer värd- fastigheten till det nya området strider uttalan- det mot det tidigare återgivna och även mot styrelsens i NJA II: 1926 s. 600 återgivna ut- talande i samma ämne. Det sagda hindrar givetvis inte att även den som arrenderar en del av en fastighet kan ha rätt att kräva ned— sättning i arrendet, om arrendestället med redu— cerad areal efter förrättningen ligger kvar inom värdfastigheten; jfr s. 367.

ägaren av den fastighet, till vilken arrende- ställets markområde genom skiftet blivit överfört, har någon rätt att exv. få sitta kvar. Om lantmäteriförrättningen är en av- styckning eller annan ”delning" finns det ingen anledning att räkna med att gällande rätt i detta fall skall ha annat innehåll än när arrendet omfattar hela fastigheten. I förslaget till ny JB är också detta fall förut- satt och reglerat i enlighet härmed (7 kap. 26 % p. 2). Är det däremot fråga om andra typer av förrättningar, exv. laga skifte eller ägoutbyte eller enligt den föreslagna fastighetsbildningslagens terminologi —fas- tighetsreglering, synes man i brist på ut- tryckligt stadgande ha att räkna med att en arrendator, som vid förrättningen får arren- destället eller del därav överfört till annan fastighet, inte har någon rätt till vare sig mark eller ersättning av den nye ägaren. Ett skäl att inte behandla exv. ägoutbytes- fallen på samma sätt som delningsfallen är att vid de senare markens övergång till ny ägare förutsätter en överlåtelse eller annat ”laga fång”, medan så ej är fallet vid övriga förrättningstyper, som kan drabba jordäga- ren även mot hans vilja.4 Sammanfattningsvis kan om lantmäteri- förrättnings inverkan på sådan arrenderätt som omfattar del av fastighet sägas att om förrättningen ej är att beteckna som del- ning, förrättningen medför att arrenderätten upphör i den del av arrendeställets område som överföres till annan fastighet. Överföres hela arrendestället, upphör också arrende- rätten helt. Rätt för arrendatorn till skade- stånd eller vederlagsjord finns inte. Över— föres hela arrendestället, kommer 27 % arrendelagen att sakna praktisk betydelse (jfr not 1 o. 3). Om arrendet omfattar en del av en fastighet och om vidare en del av arrendestället genom skiftet går förlorad för arrendatorn, synes det emellertid inte vare sig i lagtexten eller eljest möta något hinder att i förhållande till värdfastighetens ägare tillämpa 27 5 första stycket arrende- lagen också i denna situation beträffande den del av arrendestället som ligger kvar inom värdfastigheten. I allt fall får en så- dan tillämpning anses vara analogivis till-

låten. (Däremot torde 27 å andra stycket första punkten arrendelagen ej kunna till- lämpas i andra fall än när arrendet om- fattar en hel fastighet.)

Kritik och förslag

Ett laga skifte liksom annan fastighets- bildning kan komma att leda till betydande ingrepp i sakägarnas rätt. En allmän ut- gångspunkt för såväl jorddelningslagen som fastighetsbildningskommitténs förslag är dock att ingens rätt genom förrättningen skall försämras. När här diskuteras nytt- janderättshavares och då närmast arrenda- torers rätt efter en dylik förrättning är det givet att även de måste finna sig i de för- ändringar som ett laga skifte kan medföra. För utredningen har det emellertid också varit en utgångspunkt att inte heller arren— datorerna skall behöva lida rättsförlust ge- nom skiftet. Som den tidigare redogörelsen torde ha visat motsvarar gällande rätt inte i alla avseenden detta krav. Flera vägar kan tänkas leda till en ändamålsenligare ord- ning.

Det prekära i nyttjanderättshavarens ställ- ning vid ett laga skifte observerades redan vid jorddelningslagens tillkomst. Särskilt ut- satt är hans rätt om nyttjanderätten ej om- fattar hela värdfastigheten. Att märka är att detta är den utan tvekan vanligaste situationen. Lagrådets majoritet ansåg att arrendatorer såväl som andra nyttjanderätts- havare borde ges en principiell rätt till veder- lagsjord inom den ursprungliga värdfastig— hetens område. Frågan borde tas upp vid lantmäteriförrättning ”i sammanhang med eller kanske hellre efter skiftet" (jfr not 1). Någon bestämmelse av ifrågasatt art har emellertid aldrig införts i lagen.

Arrendator betraktas inte som sakägare vid skifte. Hans synpunkter på skifteslägg— ningen behöver inte beaktas och han har ej rätt att överklaga beslut, som meddelas vid förrättningen. Vid jorddelningslagens antagande uttalade lagrådet att arrendatorn exv. vid ett mångårigt arrendeavtal kan ha ett väl så stort intresse av skiftets resultat

4 Jfr NJA 111908 nr 5 5.84.

som jordägaren och att arrendatorn kan ha större förutsättningar än jordägaren att framlägga de synpunkter, som har betydelse för tillvaratagandet av fastighetens intressen. Det kunde därför enligt lagrådet ifrågasättas att ge föreskrift om att nyttjanderättshavare skulle beredas tillfälle att yttra sig vid skif— tet.5 Någon bestämmelse av det slag lagrådet ifrågasatte har såvitt gäller arrendatorer dock inte införts i jorddelningslagen — bortsett från ett mindre betydelsefullt un- dantag i 1 kap. 17 å andra stycket. Av intresse i sammanhanget är att vissa med arrendatorer jämställda nyttjanderättshavare, nämligen brukare av avsöndring som gjorts för viss tid eller för livstid, i jorddelnings- lagen tillerkänts rätt att, vid skifteslägg- ningen få område för sig utlagt (13 kap. 10 5). De är därigenom otvivelaktigt att anse som sakägare. Anledningen till att denna grupp av nyttjanderättshavare men ej exv. arrendatorer fått denna rätt är att för av- söndringsinnehavarna ej finns någon mot— svarighet till 27 & arrendelagen, som ansetts i erforderlig grad reglera de spörsmål som för arrendatorernas del kunde aktualiseras genom skiftet (jfr not 1). Som framgått av den tidigare redogörelsen ger emellertid 27 % arrendatorerna endast ett ofullständigt skydd.

Fastighetsbildningskommittén har berört dessa problem i sitt betänkande SOU 1963: 68 (s. 410). Bl. a. föreslås där att vid fastig- hetsbildningsförrättning nytt område för arrendeställe skall kunna utläggas på värd- fastigheten om detta befinns lämpligt. Efter- som det enklaste och bästa torde vara att arrendestället får ligga kvar, bör dock enligt kommitténs förslag förrättningsmännen för— söka att få till stånd en överenskommelse mellan nyttjanderättshavaren och den nye markägaren (5 kap. 32 å). Misslyckas för- rättningsmännen härmed finns det dock i förslaget lika litet som i gällande lag någon skyldighet för någondera jordägaren att un- der alla förhållanden ta emot arrendatorn på sin fastighet. Kommittén uttalar (s. 412) att den är medveten om att den föreslagna bestämmelsen måhända bör föranleda att i nyttjanderättslagen upptages en grundläg—

gande bestämmelse om nyttjanderättshavares rätt till vederlagsjord vid fastighetsreglering. Frågan härom liksom om en mera tidsenlig utformning av 2 kap. 27 & arrendelagen ansågs emellertid inte åtminstone då böra upptagas av kommittén.

Kommittén uppger att man i finländsk skifteslagstiftning upptagit en bestämmelse, varigenom arrendestället med full civilrätts- lig verkan genom förrättningsbeslut kan överföras från en fastighet till en annan. Bestämmelsen har varit värdefull. Kommit- tén avråder dock från att i svensk rätt till- lämpa en liknande lösning, då den skulle ge upphov till alltför stora svårigheter.

Medan den metod för frågans lösning, som närmast synes ha föresvävat fastighets- bildningskommittén har varit en rätt för arrendatorn till vederlagsjord inom värdfas- tigheten, har en annan metod valts i 1966 års förslag till ny JB. Enligt det senare, som dock enbart behandlar det fallet att fastig- heten delas (avstyckning och klyvning), kom- mer fastigheten efter förrättningen att be- sväras av bl. a. nyttjanderätt som före del- ningen gällde i fastigheten. Är rättigheten lokaliserad till visst område gäller den dock efter delningen endast i den fastighet inom vilken området ligger. I annat fall och som princip står rättigheten kvar i alla de fastig- heter som uppkommit genom delningen (7 kap. 26 å). Vid delning kommer alltså, för den del av arrendestället som finns kvar inom den ursprungliga värdfastigheten, rätts- förhållandet att vara oförändrat med de ändringar som följer av att arealen reduce- rats. I förhållande till ägaren av den utbrutna delen av arrendestället, kommer läget att vara detsamma som till en ägare som köpt jorden efter arrendatorns tillträde.

De vägar som från praktisk synpunkt står till buds, när det gäller att säkra arren— datorns rätt vid ett laga skifte (fastighets— reglering), är antingen att låta arrendestället ligga kvar på sin ursprungliga plats eller att låta arrenderätten följa värdfastigheten genom skiftet, med rätt i det senare fallet att få nytt område utlagt på det område

5 NJA II 1926 s. 251; jfr not :1.

fastigheten erhållit genom skiftet.6

Väljer man den linjen att arrendestället ligger kvar anknyter man till regeln i 7 kap. 26 5 att delning ej påverkar arrenda- torns rätt. Väljer man i stället den motsatta metoden anknyter man till vad som redan nu får anses gälla beträffande en i sin hel- het utarrenderad fastighet. Båda metoderna har både fördelar och nackdelar.

Det är sannolikt att de flesta arrenda- torer skulle vilja se den principen förverk- ligad att arrendestället skall ligga kvar. Men man skulle då å andra sidan ge arrenda- torerna en starkare rätt än vad lagen velat tillerkänna ägarna. Denna linje kan också från förrättningssynpunkt medföra vissa svå— righeter. Särskilda bestämmelser erfordras sålunda när det gäller att inplacera arrende- rätten bland övriga begränsade sakrätter som besvärar mottagarfastigheten. Inte hel- ler kan man bortse från risken att fastighets- ägare, som motsätter sig skiftet, ingår avtal om långtidsarrende i syfte att sabotera för- rättningen.

Principen att arrendestället följer värd- fastigheten ansluter sig otvivelaktigt bättre till gällande rätt. Metoden medför mindre komplikationer i rättsförhållandet till jord- ägaren och övriga sakrättsinnehavare. Ut- redningen anser att de skäl som talar för denna linje är starkare än de som talar för den motsatta. Principen har hittills utan uttryckligt stadgande ansetts gälla, när arren- derätten omfattar en hel fastighet. Eftersom det är mycket vanligt att ett arrende om- fattar en del av en fastighet, erfordras enligt utredningens mening en regel som omfattar båda dessa situationer. I 27 å i förslaget föreslås därför en bestämmelse, som, utom det att den för delningsfallen hänvisar till 7 kap. 26 5, ger arrendatorn en rätt till ve- derlagsjord inom värdfastigheten, när denna undergått annan fastighetsbildningsförrätt— ning än delning.

En sådan regel måste emellertid komplet— teras med tanke på dels det fallet att arrendet omfattar endast en del av fastig— heten (Iokaliseringsregeln), dels det fallet att något område för arrenderätten inte kan ut- läggas eller arrendatorn på annat sätt lider

skada (skadeståndsregeln). Beträffande den senare hänvisas till 28 &.

För att en rätt för arrendatorn till veder- lagsjord skall bli av något egentligt värde, bör den —— om parterna ej träffar frivillig uppgörelse ge arrendatorn möjlighet att i nära samband med huvudförrättningen få ett nytt område utlagt' åt sig (jfr lagrådet ovan vid not 5).

Fastighetsbildningskommittén har i prin— cip ställt sig positiv till tanken på en rätt till vederlagsjord fött nyttjanderättshavare men avvisar — likaledes i princip — tan— ken att låta nyttjanderättshavarna bli sak- ägare vid förrättningen (s. 411). Undantag skall emellertid gälla, om förrättning för utläggande av arrendeställe påkallas eller om en byggnad som tillhör en nyttjande- rättshavare berörs (5 kap. 33 å). Detta torde bl. a. innebära att arrendatorn i sist- nämnda fall får rätt att överklaga förrätt— ningen, såvitt den rör hans rätt. Arrende- lagsutredningen anser att förslaget innebär ett betydelsefullt framsteg när det gäller att bättre än hittills tillgodose arrendatorernas rätt. En nyttjanderättsreglering enligt 5 kap. 32 å i förslaget är emellertid beroende av initiativ av arrendatorn eller ägaren till den fastighet från vilken upplåtelsen skett. Tas inget sådant initiativ finns risk att rätten till vederlagsjord inte realiseras. Utredningen anser därför att jordbruksarrendatorer och i övrigt alla arrendatorer som har skriftligt kontrakt och har tillträtt eller vars rätt blivit intecknad skall betraktas som sak- ägare i den utsträckning som erfordras för tillgodoseendet av deras rätt. De bör så- ledes kallas till förrättningen och de bör i

0 En tredje möjlighet att lösa problemet har kommit till användning i en den 15/3 1968 beslutad ändring i jorddelningslagen, syftande till en liberalisering av förutsättningarna för ägoutbyte, SFS 1968:73. I anledning av an- märkning av lagrådet har här arrendator med skriftligt avtal som tillträtt arrendestället givits vetorätt beträffande ägoutbyte som kan påverka hans rättsställning. En vidgad tillämpning av denna princip kan emellertid komma att helt lamslå förrättningsverksamheten. Det framgår också att den lösning som här kommit till användning får anses som provisorisk i av- bidan på den blivande fastighetsbildningsla- gen, se prop. 1967: 167 s. 151.

likhet med ägarna ha rätt att ej blott fram- föra sin uppfattning om skiftesläggningen utan även inom ramen för sin sakägar- ställning få sina synpunkter härpå beaktade.

Spörsmålet om lokaliseringen av nyttjan- derätter vid laga skifte är aktuellt även för andra särskilda rättigheter än arrenderätt. Frågan kanske därför hade varit mest be- tjänt av att lösas i ett större sammanhang än det nu förevarande. Då emellertid inte vare sig lagberedningen eller fastighetsbild— ningskommittén gjort det, föreslår arrende- lagsutredningen att frågan såvitt gäller ar- rende löses på det viset att i den under ar- bete varande nya fastighetsbildningslagen arrendator i erforderlig utsträckning jäm- ställs med andra sakägare.

Det sistnämnda kan knappast anses som något från principiell synpunkt nytt. Som ovan anmärkts behandlas arrendatorer och andra nyttjanderättshavare redan nu av jorddelningslagen i vissa lägen som sak- ägare. Detta gäller i utvidgad utsträckning även om fastighetsbildningskommitténs för— slag. Det finns inom besläktade rättsområ- den talrika exempel på att arrendatorer vid sidan om fastighetsägare betraktas som sakägare. I detta hänseende må här hän- visas till expropriationslagen (2 och 49 55), vattenlagen (9 kap. 7, 52 åå, 10 kap. 5, 8, 40 åå, 11 kap. 33 5), lagen om enskilda vägar (16 5), lagen om sammanföring av samfälld vägmark etc. (22 5), byggnads- stadgan (17 5 4 mom.), lagen om fiskevårds- områden (3 5) och lagen om vissa gemen- samhetsanläggningar (10 5 st. 2).

Skälet till att man hittills inte velat till- erkänna arrendatorerna ställning av sakäga- re vid lantmäteriförrättning synes i mindre grad vara principiella betänkligheter mot att utsträcka sakägarbegreppet, utan mera farhågor för att en sådan reform skulle tynga och fördröja förrättningsverksamhe— ten. Det skall inte förnekas att detta ibland kan komma att inträffa. Det kan dock inte anses vara skäl nog för att avvisa den ifrågasatta reformen. Det torde också vara möjligt att utforma de tekniska reglerna om exv. förrättningens kungörande och sak- ägarnas kallelse så att den här förordade

utvidgningen inte skall verka så tyngande som ibland befarats.

Arrende är ett i hög grad livskraftigt rättsinstitut. Det gäller både om jordbruks- och lägenhetsarrende. I såväl detta som ut- redningens tidigare avgivna förslag har i ökad utsträckning tyngdpunkten lagts på arrendatorns trygghet i besittningen. Det är således starka praktiska skäl som talar för att arrendatorernas rätt till vederlagsjord kompletteras med rätt (och skyldighet) att vara sakägare vid förrättningen. Några vä- gande invändningar häremot synes svårt att förebringa. Tvärtom får man med utred- ningens förslag en betydelsefull möjlighet att minska den ofta påtalade bristen på överensstämmelse mellan jordens rättsliga och faktiska indelning.

Utredningen, som ej haft fastighetsbild- ningskommitténs huvudbetänkande på re- miss, hemställer att vad som under 27 och 28 åå anförts beaktas under det pågående arbetet med ny fastighetsbildningslag.7

285

Allmänt om arrendevillkoren efter lantmä- terzförrättning

28 & arrendelagen föreskriver att arrende- rätt gäller mot den som genom överlåtelse efter arrendatorns tillträde blivit ägare till den arrenderade jorden. I föreliggande för- slag till ny JB har bestämmelsen överförts till de för nyttjanderätt i allmänhet gemen- samma bestämmelserna i 7 kap. och mot- svaras där av 13 å (i 1966! års förslag). Innehållet i 28 & första och tredje styc- kena i utredningens förslag har sin närmaste motsvarighet i 27 % arrendelagen. Rätten till skadestånd är dock en nyhet. Andra stycket av förslaget är också nytt. Det utgör en komplettering till 7 kap. 26 å i jorda- balksförslaget.

Som framgått av motiveringen till 27 å i förslaget utgår 27 % arrendelagen från att fastighet, som i sin helhet är utarrenderad

7 Detta har skett i ett den 19/4 1968 till lag- rådet remitterat förslag i ämnet, s. 423 0. 487.

och undergår annan lantmäteriförrättning än delning även efter förrättningen besväras av arrenderätten. (Delningsfallen har be— handlats ovan 5. 366.) Genom de föreslagna bestämmelserna i 7 kap. 26 å och 8 kap. 27 & NyaJB fastslås uttryckligen inte blott denna regel utan också att arrenderätten kan "överleva” en lantmäteriförrättning både när denna är att hänföra till delning och när arrendet omfattar mindre än hela fastigheten. Det har dessutom föreslagits att området för nyttjanderätten skall kunna bli föremål för omplacering under förrätt- ningen. Även om man anser att 27 % arren- delagen ger uttryck för en allmän princip, är det likväl ofrånkomligt att de däri om- nämnda möjligheterna till villkorsändring i samband med lantmäteriförrättning an- passas till de grundläggande stadgandena i 7 kap. 26 å och 8 kap. 27 & NyaJB.1

Villkoren om arrendestället försämras (28 5 första stycket)

I 27 å andra punkten i förslaget före- skrivs att arrenderätten efter ett laga skifte besvärar värdfastigheten sådan denna är efter skiftet. Innebär skiftet att arrende- stället försämras får arrendatorn enligt 27 % arrendelagen rätt till arrendenedsättning och i vissa fall uppsägning. Blir arrendestället bättre får jordägaren rätt att säga upp av- talet, om arrendatorn inte vill gå med på en skälig höjning av arrendet. Dessa bestäm- melser återfinns också i utredningens för- slag. Emellertid är inte heller dessa bestäm- melser tillräckliga för att tillgodose arren- datorns krav på rättssäkerhet. Ett laga skifte kan exv. få till resultat att värdfastigheten helt saknar mark, som lämpar sig för det med arrendet avsedda ändamålet. Det kan också komma att inträffa att värdfastigheten efter skiftet utgöres av en andel i en sam- fällighet (exv. gemensamhetsskog), varvid den alltså överhuvudtaget inte motsvaras av något bestämt område på marken. Möjlig- heten att genomföra förrättningar av här antydd typ blir med all säkerhet större i framtiden (jfr not 6 vid 27 5). I sådana

situationer är arrendatorn inte hjälpt med de tidigare berörda förslagen. Rätten för arrendatorn till vederlagsjord och arrende- nedsättning bör för att ge arrendatorn er- forderlig trygghet kompletteras med en rätt till skadestånd, när de andra metoderna visat sig verkningslösa. Skälet till att någon skadeståndsrätt för arrendatorn hittills inte förelegat i denna situation har varit att ska- dan kan inträffa helt utan jordägarens vål- lande (jfr not 4 vid 27 å). Man får räkna med att detta kan bli fallet även i fram- tiden. Emellertid är det en genomgående princip i både den gällande och den plane- rade fastighetsbildningslagstiftningen att jordägaren skall gå ut ur" skiftet utan att hans egendom undergått någon försämring.

Om sålunda ägaren till en värdfastighet för ett jordbruksarrende går ut ur skiftet helt utan jordbruksjord, kan det antagas att han fått vederlag antingen i annan mark eller i form av skifteslikvider. Det får där— med anses vara i sin ordning att jordägaren i samband med fastighetsregleringen kom- penserar arrendatorn för liden skada.2

Om jordägaren skulle kunna räkna med att utan skadeståndspåföljd gå ut ur skiftet ej blott med samma fastighetsvärde utan också med sin egendom befriad från ett för honom måhända besvärande arrendeförhål- lande, kan man inte bortse från risken att dylika förrättningar kan komma till stånd för att göra slut på besvärande arrendeav- tal eller att jordägaren under förrättningens gång söker få till stånd en skiftesläggning som är förmånlig för honom och oförmån— lig för arrendatorn.

Den belastning på värdfastigheten som skadeståndet till arrendatorn normalt kom- mer att utgöra bör beaktas under förrätt- ningen. Om jordägaren går ut ur skiftet med en fastighet som är värd exakt lika mycket som den fastighet varmed han gick in i skiftet och han dessutom har att utge ska- destånd till en förutvarande arrendator, bör jordägaren ha rätt att erhålla täckning för

1 Jfr NJA II 1952 s. 465, 1965 s. 346. 2 Jfr prop. 1967: 167 s. 135, 139, 151 och nOt 6 vid 27 5.

skadeståndet i form av skifteslikvider från övriga skiftesdelägare.

Skadeståndet till arrendatorn bör alltså ingå som post i jordägarens avräkning med övriga skiftesdelägare. Det bör därför i likhet med andra skifteslikvider bestämmas av förrättningsmännen. Uppgiften kan ej anses som principiellt skild från de upp- skattningar i övrigt som kan komma att göras av förrättningsmännen. Utredningen förutsätter att besvär över förrättningen lik- som hittills kommer att falla under dom- stols prövning.

I det i not 7 vid 27 5 omnämnda förslaget till ny fastighetsbildningslag har i 5 kap. 12 % upptagits bestämmelser om skyldighet för sakägare att betala ersättning till arrendator i de situationer som här berörts. Det har förutsatts att bestämmandet av skadeståndet skall ske vid förrättningen. Då den före- slagna bestämmelsen, som utformats i sam- råd med arrendelagsutredningen, får anses innebära en ändamålsenlig anordning, före- slås att i arrendelagstiftningen upptages en- dast en hänvisning till vad fastighetsbild- ningslagen i denna del innehåller.

I 27 5 första stycket arrendelagen jäm- ställes lantmäteriförrättning med dom i ägo- tvist. Så har ej skett i förslaget. Skälet är att de fall där arrendatorns rätt kan påver— kas av en sådan dom får anses i erforderlig utsträckning ha blivit reglerade av de före- slagna bestämmelserna i 7 kap. NyaJB.

Villkoren efter delning ( 28 å andra stycket)

Om den föreslagna bestämmelsen i 7 kap. 26 & NyaJB — som utredningen förut- sätter och förordar — upphöjes till lag, kom- mer en delning av en helt eller delvis ut- arrenderad fastighet inte att inverka på arrendeställets utsträckning på marken. Om i samband med delningen en ny eller änd- rad fastighetsgräns kommer att dras över arrendestället, kommer alltså arrenderätten att besvära andra fastigheter än förut. Om dessa tillhör andra ägare kommer då nya jordägare in i det tidigare arrendeförhållan-

det samtidigt som arrendestället "ligger kvar”. När det gäller ny och gammal ägares rättigheter och skyldigheter med avseende på den överförda delen (delarna), torde de allmänna reglerna om verkan av frivillig överlåtelse i 7 kap. NyaJB i allmänhet ge tillräcklig vägledning. Emellertid finns inte vare sig där eller i arrendelagen någon regel om arrendevillkorens fördelning på de olika delarna. 26 och 27 55 arrendelagen kan visserligen sägas ge vissa allmänna riktlinjer för hur en dylik situation bör behandlas. Det är emellertid inte alldeles givet att exv. 27 & arrendelagen analogivis kan anses till- lämplig på det fallet att arrendestället och dess värdfastighet delas. Inte heller kan en ren proportionalitetsregel alltid tillämpas. Antag att arrendestället delas i två lika stora fastigheter men att samtliga byggnader kom— mer att befinna sig på en av fastigheterna. Arrendeavgift och husrötesbelopp kan då uppenbarligen inte fördelas lika på de båda områdena. En regel i ämnet torde alltså vara erforderlig för det fall att områdena har skilda ägare.

Eftersom utgångspunkten är att arrende- stället även efter delningen ligger kvar på sin gamla plats, synes delningen som sådan inte böra föranleda någon ändring av den totala arrendeavgiften eller övriga villkor. Inom den sålunda givna ramen bör avgiften och övriga villkor fördelas efter skälighet. En regel härom har upptagits i 28 5 andra stycket. I den mån vissa rättigheter eller skyldigheter är geografiskt bundna bör så- dant särskilt beaktas. Om det åligger arren- datorn att dagligen till jordägaren leverera två liter mjölk bör en dylik prestation i allmänhet ej mot arrendatorns bestridande uppdelas på flera jordägare. Att i lagtexten ge mera i detalj gående föreskrifter torde dock inte vara vare sig erforderligt eller lämpligt.

Villkoren om arrendestället förbättras ( 28 5 tredje stycket)

Den föreslagna bestämmelsen motsvarar med endast språkliga ändringar 27 å andra stycket arrendelagen.

Verkan i vissa fall av jordens överlåtelse samt av konkurs m. m.

295

Verkan av exekutiv auktion och ändrings- avtal

Paragrafens första stycke motsvarar såvitt gäller arrende 133 & första stycket tredje punkten första ledet utsökningslagen. Andra stycket motsvarar när det gäller fri- villig överlåtelse 29 % arrendelagen och i fråga om exekutiv försäljning 133 & fjärde stycket utsökningslagen. —— Tredje stycket innebär inte någon saklig nyhet utan är att anse som ett förtydligande. Förslagets inne— håll överensstämmer med lagberedningens förslag av år 1960.1

En gårdsarrendator, som enligt förslaget har optionsrätt, har vid exekutiv försäljning av arrendestället ett bättre besittningsskydd än andra jordbruksarrendatorer, se härom nedan vid 10 kap. 6 &.

305

Ny ägares rättsställning

I denna paragraf upptas endast en hän- visning till de för nyttjanderätt gemensamma bestämmelserna i 7 kap. (jfr not 1 vid före- gående paragraf). De där föreslagna bestäm- melserna avviker endast obetydligt från gäl- lande rätt.

315

Verkan av jordägarens konkurs m. m.

Den föreslagna bestämmelsen motsvarar med redaktionella ändringar 32 & första och andra styckena arrendelagen. I prop. 1968: 131 har föreslagits att lagen om återköps- rätt till fast egendom från och med den 1 januari 1969 skall upphöra att gälla. I ut- redningens förslag saknas därför motsva- righet till 32 & tredje stycket.

1 SOU 1960: 24 s. 66, 1960: 25 s. 354; jfr 1963: 55 s. 57.

Bestämmelserna i förslaget om verkan av jordägares eller arrendators konkurs över- ensstämmer med nyss nämnt undantag med gällande rätt. Det behov av ändrade regler som här föreligger och som f.ö. till en del torde vara gemensamma med hyreslagstift— ningen torde komma att beaktas av lag- beredningen vid dess pågående översyn av hithörande delar av konkurs- och förmåns- rättslagstiftningen.1

325

Uppsägningsrätt och bandenhet för arren- datorns konkursbo

Paragrafen motsvarar utan några sakliga ändringar dels 33 % första stycket arrende- lagen, dels 33 å tredje stycket arrendelagen, det sistnämnda lagrummet dock endast så- vitt gäller uppsägning från arrendatorssidan. Återstoden av 33 %, dvs. jordägarens rätt till uppsägning, behandlas i förslagets 33 5.

335

Jordägarens uppsägningsrätt vid arrenda— torns konkurs

De delar av 33 % arrendelagen som be- handlar jordägarens rätt att i anledning av arrendatorns konkurs uppsäga avtalet har utan sakliga ändringar i förslaget samman- förts i 33 ä.

345

Pant och borgen

Bestämmelsen motsvarar med endast språkliga ändringar 34 & arrendelagen.

Genom att NyaJB i större utsträckning än den gällande rätten betraktar ett fortsatt besittningsförhållande som en förlängning av det gamla avtalet (och inte som ett nytt

1 Jfr ovan 5. 315 och SOU 1966: 14 s. 399.

avtal), kan ett borgensåtagande, som inte begränsats till tiden, i den nya lagen komma att få ett mera vidsträckt innehåll än vad fallet är i dag. Härom hänvisas till s. 310 ovan och rättsfallet NJA 1967 s. 79. Spörs- målet om arrendeborgens ersättande med en annan och mera tidsenlig form av säker- het har behandlats i kapitel 4 avsnittet V:8.

355

Arrendestället överges

Bestämmelsen motsvarar med endast språkliga ändringar 35 % arrendelagen.

Arrenderättens förverkande 36 &

Förverkandeskälen ( 36 59 första stycket)

Förverkandeparagrafen har i förslaget er- hållit samma nummer och principiella upp- byggnad som i arrendelagen. I några fall föreslås sakliga ändringar. Även i fall då så ej sker får förverkandereglerna i vissa fall ett annat innehåll till följd av ändringar i sådana delar av lagen till vilka 36 & hän- visar. De föreslagna ändringarna i 36 % upptas här punktvis.

Punkt I . Tredska i arbetet kan enligt arrendelagen medföra arrenderättens för— verkande. Inställer sig arrendatorn till ett i arrendeavtalet föreskrivet arbete, men vägrar han att följa arbetsledningens anvis- ningar eller utföres arbetet på ett försumligt sätt, har han emellertid redan därigenom undandragit sig "att utgöra honom enligt avtalet åliggande arbete”. Det särskilda till- lägget om tredska i arbetet, kan därför som överflödigt och otidsenligt strykas ur lagen.

Spörsmålet, om underlåtenhet att full- göra åtagen leveransskyldighet kan leda till förverkande, har utredningen tidigare be- handlat under 6 % vid not 14.

Punkt 2 har i förslaget bibehållits i sak

oförändrad. Det må dock påpekas att be— stämmelsen efter de av utredningen för- ordade ändringarna i underhållsskyldigheten kan få ett något annat och till dagens jord- brukssituation bättre anpassat innehåll.

I den mån annat ej föreskrivs i avtalet åligger det arrendatorn enligt förslaget att vid arrendetidens slut återställa arrende- stället i samma skick som han mottog det (10 5). Varje försämring på en från början bristfri fastighetsdel skall dock ej belasta arrendatorn. Här blir i stället reparations- behovet bestämmande för vad som är för- sämring, jfr ovan 5. 295. Enligt förslaget har arrendatorn att fullgöra detta åliggande även vid de i princip vart tionde år — återkommande avräkningarna.

Huvudstadgandet om arrendatorns ansvar för arrendestället är 10 5 första stycket arrendelagen (och förslaget). Det ifråga- varande ”husröte- och vanhävdsansvaret” aktualiseras i de flesta fall ej förrän vid arrendetidens slut. 36 %, men även 35 %, kompletterar huvudregeln med föreskrifter som arrendatorn har att beakta under hela arrendetiden. Med hänsyn till att det är arrendatorn som har besittningen till egen— domen, har det ansetts att det bör till- komma honom att utöva den tillsyn och vård som på grund härav framstår som naturlig. Han skall t. ex. vid behov röja snö från taken, släcka eldsvådor, hindra över- svämningar och förebygga köldskador. Över- huvudtaget får han ej underlåta att vidta sådana åtgärder som erfordras för att skydda arrendestället från uppkommande skaderisker. I allmänhet får han inte dröja med åtgärden till avträdet (eller avräk- ningen). Han bör även i övrigt hålla arren- destället i ett så vårdat och välskött skick som omständigheterna medger. Åliggandet i 10 % första stycket att vårda kommer där- igenom att korrespondera mot förverkande— påföljden vanvård (och 35 å), även i situa- tioner då denna kanske inte medför någon ersättningsskyldighet för arrendatorn.

Situationen är i viss mån en annan i fråga om jordens hävd. Enligt gällande lag åvilar det arrendatorn som en direkt skyldighet att i princip redan från början avhjälpa vid

tillträdet befintlig vanhävd och därefter under hela arrendetiden hålla jorden i brist- fritt skick. Underlåter han det, kan arrende- rätten förverkas på grund av vanvård. Där- emot leder denna hans försummelse inte till någon ersättningsskyldighet, om tillträdets hävdebrister inte försämras.

Utredningen har ansett detta inte vara tillfredsställande och har (i 10 %) föreslagit att samma vårdnads- och underhållsprinci- per skall gälla för jord och hus. Arrenda— torn skall sålunda inte behöva riskera för- verkande därför att han underlåtit att "väl hävda” en redan vid tillträdet vanhävdad jord. Det sagda betyder å andra sidan inte att arrendatorn får lämna den vanhävdade jorden utan tillsyn. Om en lindrig vanhävd övergår till grov eller om jorden blir ett tillhåll för skadedjur Och parasiter, bör jord- ägaren ha möjlighet att ingripa redan under löpande arrendetid. Regeln om förverkande vid vanvård gör detta möjligt.

Punkt 3 återger motsvarande bestämmelse i arrendelagen utan saklig ändring. Vid till- lämpningen måste emellertid beaktas den utvidgning av sublokationsrätten (7 5) som utredningen tidigare förordat.

Bl. a. på grund av att arrendatorn inte bara skall; vårda fastigheten utan också underhålla den, har det sedan gammalt an- setts att en arrendator har större frihet än t. ex. en hyresgäst att göra omdisponeringar beträffande exv. arrendeställets hus (jfr 16 % AL). Genom 7 & iförslaget ges arrendatorn, om det kan ske utan olägenhet för jord- ägaren, rätt att hyra ut lediga utrymmen i byggnad. Det är då givet att han också utan förverkandepåföljd bör kunna använda ett hus till annat ändamål än det avsedda och även göra härför nödiga omdisponeringar och ändringsarbeten, allt under förutsätt- ning att någon olägenhet ej därigenom uppstår för jordägaren.

För dagens svenska jordbruk föreligger ett stort behov av att kunna anpassa driften till växlande konjunkturer. I den mån här- för erforderliga ändringar av den arrende- rade egendomen håller sig inom rimliga gränser bör ej något hinder däremot resas

i arrendelagen. Det får bli parternas sak att i samband med kontraktsskrivningen göra de närmare preciseringar som för det särskilda fallet kan befinnas nödvändiga.

En situation som ofta förelegat och som vållat mycken diskussion är den, huruvida arrendatorn utan risk för förverkande får ändra inredningen i en ladugård avsedd för kor till att i stället inrymma svin. Ger inte arrendeavtalet någon ledning för fallets bedömande och kan arrendatorn visa att svinskötseln inte medför ökad husröta eller större slitage, innebär övergången till svin- skötsel enligt utredningens mening ej för— verkandeskäl. Det sagda hindrar givetvis inte att arrendatorn vid en framtida av- trädessyn kan komma att belastas med kostnaden för byggnadens återställande i det skick i vilket den mottagits. Jfr s. 340 ovan.

Punkt 4 i förslaget motsvarar samma punkt i arrendelagen. Denna har här fått ny lydelse genom SFS 1968: 342. Ordaly- delsen har i förslaget anpassats till formu— leringen i 8 5 av substitutionsförbudet.

I vissa fall, bl. a. efter arrendatorns död, får under bestämda förutsättningar ny arrendator insättas utan jordägarens hörande (se härom 8 5 st. 2, 9 & AL). Om detta sker men de därför särskilt gjorda föreskrifterna (exv. om hembud till jordägaren) försum- mas, får det anses uppenbart att även detta är att hänföra till otillåten substitution och sålunda omfattas av den föreslagna formu- leringen.

Om arrendatorn bryter mot ett substitu- tionsförbud som går längre än vad lagen föreskriver, får frågan om förverkande i stället bedömas med ledning av punkt 7 i denna paragraf.

Punkt 5. I 20 å i förslaget har förbudet att bortföra stråfoder avlägsnats. Motsva- rande ändring har vidtagits med förevarande stadgande.

Punkt 6. I lagtexten har den tidigare för- teckningen över gärningar som leder till förverkande (åverkan samt olovlig jakt och

Ändringen är närmast av redaktionell art och sammanhänger med det innehåll som efter 1948 års ändringar av strafflagen givits åt begreppet åverkan. Tidigare hade straff— lagens 24 kap. rubriken: "Om åverkan; så ock om olovligt jagande och fiskande.” Kapitlet innehöll i elva skilda paragrafer be- skrivningar på olika åverkansbrott. Bestäm— melser om skadegörelse fanns i 19 kap., som hade rubriken: "Om eldskada av uppsåt eller vållande; så ock om annan skadegö- relse å egendom”. I den gällande brotts- balken utgör åverkan beteckning för ringa skadegörelse (12 kap. 2 5). Åverkan som brottsbeskrivning har alltså numera en be- tydligt mera begränsad räckvidd än vad fallet var 1943. Det finns å andra sidan ej längre något straffrättsligt uttryck som mot- svarar vad som 1943 betecknades som åver- kan. De gärningar som före 1949 beteck- nades som åverkan kan numera komma att bedömas som: stöld, egenmäktigt förfaran- de, självtäkt, bedrägeri, olovligt förfogande, olovligt brukande eller skadegörelse. Jfr ovan 5. 359 not 1.

Givet är att ej varje brott som arrenda- torn kan komma att begå bör leda till för- verkande. Däremot är det rimligt att jord- ägaren skall kunna skilja sig från en arren- dator som förövar skadegörelse på arrende- stället eller annan fast egendom, som tillhör jordägaren.

1936 års arrendeutredning framhöll att arrendelagen inte innehöll någon allmän förverkandegrund för det fall att arrenda- torn gjorde sig skyldig till brott. Anled- ningen var närmast den att det skulle möta svårigheter att avgränsa de brottskategorier som borde föranleda förverkande. Arrende- utredningen påpekade vidare att brottsligt förfarande av arrendatorn oftast torde med- föra tillämpning av någon av de övriga för- verkandegrunderna. Att åverkan (i dess tidigare betydelse) samt olovligt jagande och fiskande borde föranleda förverkande be- rodde på att dessa brott innebar ett miss- bruk av arrendatorns dispositionsrätt till egendomen och stod i ett visst närmare samband med förhållandet mellan jordägare

Arrendelagsutredningen ansluter sig sin del till detta uttalande. Eftersom trycket åverkan ej längre har kvar gamla innebörd, är det dock ej längre vändbart i sammanhanget. Utredningen föreslår därför en regel om att skadegörelse och annat brott som riktar sig mot jordäga- rens farta egendom skall vara förverkande- skäl. Därigenom torde det ursprungliga syf- tet med bestämmelsen bäst bibehållas sam- tidigt som gärningen till sin typ blir i er— forderlig mån bestämd.

Gemensamt för lagen och förslaget är att förverkande enligt punkt 6 för sin tillämp- lighet ej nödvändigt förutsätter åtal eller fällande dom. Ett nyttjande av arrendestäl— lets skog i strid mot 20 % torde alltid vara att anse som skadegörelse. Det blir därmed att hänföra till förevarande lagrum oavsett den straffrättsliga bedömningen. Det må i sammanhanget anmärkas att åverkan som riktar sig mot enskild egendom föranleder åtal endast om detta av särskilda skäl är påkallat från allmän synpunkt. Är arrenda- torns (privaträttsliga) försummelse ”ringa”, inträder emellertid inte heller någon för- verkandepåföljd, se 36 5 andra stycket.

Förslaget innehåller ingen motsvarighet till 36 & punkterna 7 och 8 arrendelagen. Den förra stadgar förverkande, om jord- ägaren underlåter att avskeda en arbets- tagare som gör sig skyldig till åverkan eller olovligt jagande eller fiskande. Den senare punkten stadgar förverkande, om på arren- destället föres "sådant leverne, som väcker allmän förargelse eller verkar störande på omgivningen”. Dessa bestämmelser under- gick en viss liberalisering år 1943. Utred- ningen har ansett att båda bestämmelserna även i sin nuvarande form är otidsenliga _ och utan större praktisk betydelse. De är också så utformade att de inte utesluter möjligheten att bedriva trakasserier mot ar- rendatorn. Med nuvarande korta arrende- tider kan jordägareintresset i regel ändå komma till uttryck i samband med frågan om förlängning av arrendet. Har arrenda- torn optionsrätt kan de förhållanden varom

1 NJA II 1944 s. 230.

här är fråga också tas i beaktande när det gäller att avgöra huruvida arrendatorn på- tagligen eftersatt sina förpliktelser, se här- om 10 kap. 5 5 i förslaget. Jfr även nästa punkt.

Punkt 7 i förslaget motsvarar punkt 9 i arrendelagen. Förslaget innehåller inga sak— liga ändringar i förhållande till den gällan— de lagtexten. Till följd av de ändringar som utredningen föreslagit beträffande såväl 36 å i övrigt som andra lagrum kan tillämp- ningen av bestämmelsen dock på vissa punk- ter bli en annan. Jfr vid punkt 4 ovan.

Utredningen har föreslagit att förargelse- väckande eller störande ”leverne" ej längre skall vara förverkandeskäl. Detta hindrar givetvis inte att ett motsvarande förbud i avtalet kan utgöra skäl att anse arrendet förverkat. Det måste emellertid då finnas ett påtagligt och omedelbart intresse för jordägaren att i något avseende begränsa arrendatorns handlingsfrihet. Så kan t.ex. vara fallet, om arrendatorn har sin bostad i omedelbar närhet av jordägaren eller någon av dennes anställda.

Ej förverkande vid ringa förseelse ( 36 5 andra stycket)

Förverkandepåföljden bortfaller om ar— rendatorns försummelse eller förseelse är av ringa betydelse. Bestämmelsen härom har en motsvarighet i den gällande arrende- lagen och i 42 å andra stycket hyreslagen.

Från flera håll har till utredningen upp- givits att, om flera förverkandegmnder i ett konkret" fall är under bedömande dom- stolar och skiljenämnder vanligen tillämpar 36 & på det viset att frågan om ”ringa be- tydenhet" sätts i relation till varje särskild förverkandegrund för sig. Är varje särskild sådan grund ringa, förverkas således inte arrenderätten, även om förseelserna är tal- rika. Något överrättsavgörande i ämnet är ej känt.

Tanken med 36 å andra stycket är att rena bagateller eller fullkomligt ursäktliga misstag inte bör medföra att en så kännbar

påföljd som förverkande skall drabba arren- datorn.2

Är det å andra sidan fråga om ett flertal bagatellartade förseelser, så bör dock detta inte utesluta förverkande. Ett flertal sådana förseelser kan nämligen, särskilt om de trots anmaning om rättelse upprepas, ge anled— ning att tillämpa en samlad bedömning av de föreliggande förverkandeskälen. Den av utredningen föreslagna lagtexten utesluter inte en sådan lagtillämpning.

Skadeståndsrätt ( 36 5 tredje stycket)

Bestämmelsen motsvarar i sak samma lagrum i arrendelagen.

37å

Begränsningar i uppsägningsrätten vid för- verkande

Första stycket i förslaget motsvarar utan saklig ändring 37 % arrendelagen.

Andra stycket är en nyhet. Dess närmaste förebild är 44 & hyreslagen.

Arrendatorn är skyldig att betala arrendet på den dag som 6 5 andra stycket arrende- lagen eller kontraktet föreskriver. Betalar han inte i rätt tid leder dock försummelsen till förverkande först om dröjsmålet varat mer än en månad. Häri gör förslaget ingen ändring. Det kan emellertid hända att ar- rendet inte betalas under respitmånaden, trots att arrendatorn har grundad anled— ning att tro att så skett. Detta kan t. ex. in— träffa om arrendatorn överlämnat hela sin bokföring, inklusive arrendebetalningarna, till en bokföringsbyrå eller en anställd

? NJA II 1908 nr 5 s. 105. Dröjsmål med betalning av arrende under fem dagar utöver respitmånaden har ansetts ej vara av ringa betydelse. NJA 1930 s. 565. Tre av HD:s sju ledamöter framhöll särskilt att dröjsmålet inte avsett endast en del av arrendet. Olovlig ”alg- jakt på arrendestället har — med tre röster mot en — ansetts ej vara av ringa betydenhet. SvJT 1959 rf. s. 31.

tjänsteman som av någon anledning un— derlåter att betala. Det kan visserligen sä- gas att arrendatorn under respitmånaden kan och bör kontrollera att arrendet beta- lats. Om arrendatorn har en omfattande verksamhet kan dock ett misstag lätt nog inträffa. Ett sådant fall har enligt med- delande inträffat i samband med att arren- datorn övergick till databehandling av sin bokföring. Detta behöver inte ha något samband med bristande betalningsförmåga. Det bör beaktas att förverkandebestämmel- serna gäller även vid lägenhetsarrende.

Om hyresrätt förverkas på grund av för- summad hyresbetalning får hyresgästen inte skiljas från lägenheten förrän 14 vardagar gått efter uppsägningen. Betalas hyran inom 12 vardagar efter uppsägningen återvinnes hyresrätten. Bestämmelsen har funnits i hy- reslagen sedan år 1923.1

Utredningen anser att en regel som mot- svarar den ifrågavarande bestämmelsen i hyreslagen skulle fylla ett praktiskt behov även inom arrendelagens område. Visser- ligen är betalningsfristen vid arrende (en månad) betydligt längre än vid hyra (två vardagar). Risken för rättsförluster är trots det avsevärd även vid arrende. Lagen bör därför kompletteras med tanke på här be- rörda fall.

Innan arrendatorn på grund av försum- melse att i rätt tid betala arrendeavgiften får skiljas från arrendet, bör det därför åligga jordägaren att anmana arrendatorn att betala. Eftersom skyldighet att betala föreligger redan från och med förfallodagen, bör en anmaning redan följande dag anses som giltig. Rimligt är dock att arrendatorn även efter en dylik anmaning erhåller en viss respittid. Denna kan lämpligen bestäm- mas till två veckor.

Den här föreslagna ordningen innebär att arrendatorn trots underlåten arrendebetal- ning inte kan skiljas från arrendet utan att dels jordägaren anmanat arrendatorn att be- tala, dels en månad gått efter förfallo- dagen. De häremot svarande bestämmel- serna har fått en tekniskt annan konstruk- tion än motsvarande bestämmelse i hyres—

1 NJA II 1923 s. 26, 1939 s. 548.

lagen. Anledningen är att utredningen anser det inte vara lämpligt att ytterligare för- länga den redan förut långa respittiden vid arrendebetalning, vilket skulle ske om man här kopierade hyreslagen. Å andra sidan vill utredningen inte heller föreslå en för- kortning av respitmånaden, som funnits i lagen sedan år 1907 och som kan antagas därigenom ha ingått i rättsmedvetandet hos de av saken berörda.

Jordägaren bör vara bevisskyldig för att anmaning gjorts i tid. Om han vill slippa besväret med delgivning, först av anma- ningen och därefter av uppsägningen, mö- ter inget hinder att de görs samtidigt och i samma handling. Någon förverkandepå- följd inträder dock inte före respitmånadens utgång.

Uppsägning 38 &

Sättet för uppsägning

Bestämmelsen motsvarar med några smär- re ändringar 38 5 arrendelagen. Det senare lagrummets hänvisningar till gamla rätte- gångsbalken motsvaras av 33 kap. 16— 19 55 gällande RB. Bestämmelserna avser det fall att delgivning skall ske med juridisk person eller därmed likställd samfällighet.

Eftersom arrendelagen saknar föreskrift om dels att vägran att mottaga uppsägnings- handling inte hindrar att uppsägning skall anses ha skett, dels att det förhållandet att uppsägningen -— oavsett sättet _ rent fak- tiskt kommit mottagaren tillhanda likställs med uppsägning, men RB numera innehål- ler regler för båda dessa fall, har det an- setts lämpligt att i förslaget intaga hänvis— ning även till 33 kap. 6 5 första stycket andra punkten och 14 & RB.1

Sakliga ändringar har även skett i tredje stycket från och med andra punkten. Änd- ringarna, som överensstämmer med mot— svarande år 1968 gjorda ändringar i hyres— lagen (8 5), framgår omedelbart vid en jäm- förelse mellan lagtexterna.

! sou 1938: 44 s. 366; NJA 11 1943 s. 432.

Uppsägningstid och avflyttningsdag

Bestämmelsen motsvarar med endast språkliga ändringar 39 & arrendelagen. Änd- ringen i 9 å andra stycket har medfört en redaktionell ändring i sista stycket.

Bevarande av rätt till talan m. m.

40 &

Preskription

Förslaget innehåller inte någon motsva- righet till 40 & arrendelagen om verkställig- het av domstols dom, varigenom arrendator förklarats skyldig avflytta utan hinder av att domen inte vunnit laga kraft. Bestäm- melser härom finns nämligen i RB och ut- sökningslagen (jfr SOU 1960: 25 s. 356).

Bestämmelsen i 40 å i förslaget motsvarar 41 % arrendelagen. Den innebär, liksom motsvarande bestämmelser i arrendelagen, en begränsning av den för fordringsanspråk eljest gällande tioåriga preskriptionstiden. Medan den senare får anses vara av tving- ande natur1 har motsatsen ansetts gälla om bl. a. den speciella preskriptionsregeln i ar- rendelagen och hyreslagen.2 För att undan- röja all tvekan härom har efter förebild av 61 & 1968 års hyreslag en uttrycklig erinran intagits i lagtexten. Parterna bör emellertid tillse att de inte genom överenskommelse Överskrider den tioåriga preskriptionstiden.

Enligt gällande lag tar preskriptionstiden sin början när ”avtalet upphörde att gälla". Om arrendator avflyttar i samband med avtalets upphörande innebär bestämmandet av preskriptionstiden i allmänhet inte några svårigheter. Emellertid är det mycket vanligt att en arrendator efter det första avtalet och den första arrendeperioden kvarsitter på arrendestället en eller flera arrende- perioder. Tveksamhet föreligger då inte sällan om när de olika avtalen upphörde att gälla och från vilken dag preskriptionstiden skall räknas.3

Sveriges advokatsamfund och Östergöt—

lands länsförbund av RLF har i sina yttran- den efterlyst klarare bestämmelser på denna punkt. Advokatsamfundet skriver.

Det kan ifrågasättas att då vid förläng- ning av arrende ett nytt arrendeförhållande anses uppkomma, preskriptionstiden i det tidigare arrendeförhållandet skulle bliva två år från den dag detta tidigare arrendeför- hållande upphörde. Om detta är innebörden av lagbestämmelsen (jfr NJA 1913 s. 549) synes en ändring påkallad.

Av den tidigare framställningen (se sär- skilt s. 310 och 312) har framgått att det föreligger stor fara för rättsförlust om ett ursprungligt arrendeavtal med tillhörande tillträdessyn förnyas eller förlängs upp— repade gånger utan att avräkning sker förr- än vid den sista periodens utgång. Utred- ningen har sökt få till stånd en ordning som för permanenta arrenden innebär regelbun- det återkommande avräkningar. Som regel skall ej mer än tio år förflyta mellan av- räkningarna (10 5 st. 2 o. 3 i förslaget). För att detta syfte, som utredningen betraktar som väsentligt, skall kunna förverkligas men också för att undanröja den nuvarande tvek- samheten om innebörden hos gällande rätt, förordar utredningen att den tvååriga pre- skriptionstiden skall räknas med utgångs- punkt från avräkningsdagen och inte från det avtalet upphör att gälla.

Det i lagtextförslaget förekommande ut- trycket »avräkningssyn» motsvarar såväl den hittillsvarande avträdessynen som den nya »mellansynen»; jfr 8 kap. 11 & fjärde stycket Nya] B.

Fall kan tänkas där klander av syn an- ställs i rätt tid utan att rättegången likväl avslutas med någon dom. Klandertalan kan återkallas av parten eller avvisas av dom— stolen. Från vilken tidpunkt skall i ett sådant fall preskriptionstiden börja löpa?

En snarlik fråga var under bedömande i rättsfallet NJA 1964 s. 122. I högsta dom— stolen förekom skilda meningar. Domstolens

1 NJA 1919 S. 457 ? Skarstedt m. fl., 1946, s. 250; Walin, s. 229.

3 Lejman, Rättsförhållandet mellan hyres- värd och hyresgäst, 1951, s. 245; Walin, s. 225.

majoritet uttalade att den särskilda preskrip- tionsbestämmelsen i 41 % arrendelagen bör tillämpas även i fall då klandermålet inte leder fram till en prövning i sak. Utred- ningen ansluter sig till denna uppfattning och anser att den bör komma till uttryck i lagtexten.

En regel härom bör tillämpas även om klandret prövas av skiljemän, om förfaran- det avslutas med ett beslut som vinner laga kraft. Däremot anser utredningen att bä— rande skäl saknas att — som skedde i rätts- fallet medge förlängd preskriptionstid även i det fallet att skiljedom påkallas men någon domför skiljenämnd ej tillsätts.

415

Jordägarens retentionsrätt

Bestämmelsen motsvarar 42 & arrende- lagen.

Sedan arrendatorn ej längre kan åläggas att svara för skatt eller allmän tunga, synes behov att i förevarande lagrumj särskilt nämna »utskyld eller avgift» ej längre före- ligga. Åligger det arrendatorn att betala exv. brandförsäkringsavgift för arrendeställets hus (se härom vid 6 % förslaget) får detta anses vara en del av arrendet och kräver ej sär- skilt omnämnande i denna paragraf.

”Ersättning som bestämts vid avträdessyn eller genom skriftlig överenskommelse” har i förslaget ändrats till ”ersättning för bris- ter”. Ändringen avser att utmärka att av- trädessynens bristbelopp inte utan vidare kan läggas till grund för parternas avräk- ning (jfr s. 308). Synemännen har inte vare sig enligt lagen eller förslaget någon befo- genhet att fastställa ersättningar parterna emellan.

Bestämmelsen om jordägarens retentions- rätt har kritiserats av Sveriges jordägareför- bund, som ansett den vara ett alltför svagt skydd, som arrendatorn lätt kan omintetgöra genom att i förväg flytta bort sina tillhörig- heter. Därtill kom att husröteersättningen i allmänhet inte var fastställd före avträdes— dagen, och att retentionsrätten ej kunde ut— övas i fråga om avbetalningsgods. Jord— ägareförbundet yttrade vidare.

Överhuvudtaget är jordägarens möjlighet att skaffa sig säkerhet hos en arrendator alltför begränsad. Till följd av det mindre, moderna jordbrukets kredit- och avbetal-

ningsförhållanden är i de flesta fallen den växande grödan det enda som arrendatorn helt disponerar över och som alltså skulle kunna vara säkerhetsobjekt för jordägaren utan att denne därigenom komme i konflikt med någon redan etablerad tredje mans rätt. En jordägare, som ser sin arrendegård miss- skötas, utan att dock vanhävd äger rum, har i dag ingen annan möjlighet att ingripa än att hålla syn så tidigt under arrendeav- talets sista höst, att arrendatorn icke hunnit avyttra sin gröda. Först genom synen kan han göra sannolikt att han har en fordran och utverka kvarstad eller skingringsförbud. Skulle arrendatorn hinna avyttra grödan in- nan syn hållits, synes jordägaren i praktiken i dessa fall icke kunna skaffa sig säkerhet.

Utredningen har ej föreslagit någon änd- ring i 42 å arrendelagen i anledning av den- na framställning. Skälet därtill är i första hand att åtgärd som till gagnet är att jäm- ställa med retentionsrätt kan utverkas ge- nom beslut av myndighet om handräckning enligt 15 kap. 3 & RB eller 187 a % utsök- ningslagen. Förutsättning för att sådant be- slut på begäran av jordägare skall meddelas mot en arrendator föreligger i allmänhet, om jordägaren har ett på sannolika skäl grundat anspråk mot arrendatorn och det finns anledning att befara att arrendatorn skall omintetgöra anspråkets realiserande. Har syn ej hållits före arrendatorns avträde, något som kan ske inom sex månader före fardagen, torde det likväl genom en värde- ring eller besiktning vara möjligt att före- bringa det mått av utredning som erfordras för att ”sannolika skäl” exv. för ersättnings- anspråk skall anses vara för handen.

Genom den föreslagna ordningen med regelbundet återkommande syner och av- räkningar kan det antagas att jordägarens tillgodohavande vid arrendatorns avflyttning skall komma att begränsas. Jordägaren er- håller därigenom också bättre möjligheter till kontroll och överblick över den ekono- miska situationen i avseende på varje sär- skilt arrende. Här må även erinras om den förmånsrätt vid utmätning och konkurs som

enligt 17 kap. 6 % HB tillkommer jordäga- ren bl. a. för arrende, husröta och vanhävd. Utredningen hänvisar även till vad som ovan anförts vid not 1 under 31 %.

425

Begränsning i rätten att träffa Skiljeavtal

Bestämmelsen motsvarar med endast språkliga och redaktionella ändringar 43 % arrendelagen. Den har också en viss mot- svarighet i 67 & hyreslagen.

Arrendenämnd 43 &

Arrendenämndens sammansättning

Bestämmelsen motsvarar 49 a & arrende— lagen.

I den gällande lagen är arrendenämndens befogenhet begränsad till sociala arrenden (se 55, 66, 67 och 68 55 AL). Beträffande nämndernas uppgifter och arbetsbörda hän- visas till bilaga 21. I förslaget motsvaras de sociala arrendena och arrendenämnder- nas befattning med dem i viss mån av gårds- arrendena. Emellertid föreslås dessutom att arrendenämnden skall erhålla vissa befogen- heter även i fråga om jordbruksarrende i allmänhet (se 2, 3, 11 och 14 åå). Det är därför motiverat att lagbestämmelsen om arrendenämnden placeras i 8 kap. och inte i 10 kap. NyaJB. De nya uppgifterna liksom den föreslagna utvidgningen av options— rätten kan antagas medföra en viss ökning av nämndernas arbetsbörda. Av denna an- ledning föreslår utredningen att man tar bort det nuvarande hindret att utse mer än en ersättare för varje ledamot. Därigenom kan också skilda delar av ett län och olika typer av arrenden och jordbruksförvaltning- ar tänkas bli bättre representerade.

De uppgifter som enligt gällande lag handhas av arrendenämnderna åvilade före den 1 juli 1948 jordbrukskommissionerna. Deras verksamhetsområden sammanföll med

hushållningssällskapens. Detta gäller också om de nuvarande arrendenämnderna. Efter 1967 års reform av sällskapens och lant— bruksnämndernas arbetsuppgifter framstår i stället länet som den mest ändamålsenliga indelningsgrunden. De justeringar i arrende- nämndernas verksamhetsområden som där- av föranledes är obetydliga. Den enda av— vikelsen från länsindelningen som f. n. finns torde vara att Älvsborgs län är delat i två områden. De båda arrendenämnderna i länet har dock redan nu gemensam ord- förande.

Arrangemanget med gemensam ordfö- rande för flera nämnder (kommissioner) har f. ö. varit vanligt ända sedan 1943 års re- form. Systemet har sina givna fördelar. Eftersom det är sannolikt att ett genom- förande av utredningens förslag kommer att medföra en inte obetydlig ökning av arren— denämndernas arbetsbörda, vill utredningen här peka på att tillsättandet av ett större antal ordförande kan vara en lämplig åt- gärd, om man vill bibehålla nämndernas hittillsvarande allmänna karaktär.

Särskilda kompetenskrav uppställs nu endast på nämndens bisittare. Till ordföran- de har dock hittills alltid utsetts lagfarna domare. Dessa har i några fall efter det de lämnat sina domarämbeten fått förlängt för- ordnande som nämndordförande. Utredning- en anser det vara lämpligt att nu legalisera denna praxis genom att föreskriva att ord— föranden skall vara eller ha varit ordinarie domare.1

Enligt gällande lag skall den ene bisitta- ren vara ägare av jordbruksfastighet. Tan- ken har uppenbarligen varit att en av leda— möterna skall vara jordägare med erfa- renhet av arrendeförhållandena och sär- skilt då från den sociala arrendelagstift- ningens område. I södra och mellersta Sve- rige har det i allmänhet inte varit svårt att finna härför lämpliga personer. I Norrland och angränsande delar av landet ägs de

1 Jfr 28 5 st. 2 lagen den 16 juni 1966 om beredande av sluten psykiatrisk värd, 37 kap. 2 & st. 1 BrB, 2 5 1968 års lag om hyresnämn- der.

sociala arrendeställena i regel av bolag, var- för det där ibland inte varit möjligt att finna personer som haft arrendegårdar på egen mark. Med förslaget utvidgas tillämp- ningsområdet för arrendenämndernas verk- samhet väsentligt. Särskilt må här fram- hållas den stora gruppen av publika arren- den. Med tanke härpå och vad som sagts om förhållandena i norra Sverige är det därför lämpligt att även den som på annat sätt än som jordägare förvärvat erfarenhet av arrendeförhållanden skall kunna utses till ledamot eller ersättare i arrendenämnd. Utredningen har särskilt tänkt på personer som i enskild eller allmän tjänst haft att förvalta utarrenderade jordbruksfastigheter.

44ä

Besvär över arrendenämndens beslut

Bestämmelsen i första stycket motsvarar 68 & tredje stycket arrendelagen.

När arrendenämnden (enligt 55 & AL) fungerar som skiljenämnd kan nämndens avgörande överklagas endast i den ordning som gäller om klander av skiljedom. Nämn- dens beslut i dispensärenden kan överklagas till länsstyrelsen enligt bestämmelse i 68 & tredje stycket arrendelagen. Enligt länssty- relsernas svar till utredningen hade under tiden 1943—1960 totalt endast förekommit tre dylika besvärsärenden. Länsstyrelsen i Malmöhus län ansåg det vara önskvärt att i lagen infördes bestämmelse om besvärs- rätt även i fråga om andra beslut av arren— denämnd, exv. angående tillstånd att ånyo upplåta jord på arrende enligt 67 5.

Den omständigheten att bestämmelser om besvärsrätt saknas för vissa slag av arrende- nämnds beslut, kan ej anses innebära att besluten inte kan överklagas. Utredningen föreslår att bestämmelsen i 68 & tredje stycket ändras på det viset att alla nämn- dens beslut — med undantag för sådana där nämnden fastställt villkoren för ett för— längt avtal får överklagas till länssty- relsen enligt enhetliga grunder.

Föreskriften i andra stycket att arrende- nämnds beslut i ärende om ändring av villkor endast i undantagsfall kan överkla- gas följer av den föreslagna bestämmelsen i 10 kap. 10 å andra stycket NyaJB. För större tydlighets skull har det emellertid ansetts erforderligt med en erinran härom även i 44 ä.

9 kap. jordabalken. Arbets- och leveransavtal i samband med jordbruksarrende

15

Grundregler för arrendatorns arbets- skyldighet

I förslaget har i likhet med vad som skett i lagberedningens förslag av år 1960 regler- na om arbetsavtal i samband med jord— bruksarrende brutits ut till ett särskilt ka- pitel i NyaJ B. Av skäl som närmare anges under 2 5 har kapitelrubriken utvidgats att omfatta även leveransavtal.

Bestämmelsen i förslagets 1 & motsvarar utan sakliga ändringar 45 & arrendelagen. I denna föreskrives upprepade gånger att lagrummets bestämmelser är tvingande mot jordägaren. Då detta är en genomgående princip för 1—3 55. (motsvarande 45—47 55 arrendelagen) har av redaktionella skäl en allmän erinran härom insatts i kapitlets sista paragraf.

25

Ersättning för arbete och varor

Vad bestämmelsen innehåller om ersättning för arbete som arrendatorn utför åt jord- ägaren motsvarar utan sakliga ändringar 46 & arrendelagen. Att bestämmelsen är tvingande framgår av 4 5.

Genom 2 & bestäms att också jordbruks- produkter, som arrendatorn åtagit sig att

leverera till jordägaren, skall betalas efter ortens pris. Bestämmelsen som är ny har tidigare motiverats under 8 kap. 6 & Nya] B (s. 240).

35

Underlåtenhet av jordägaren att tillhanda- hålla arbete

Bestämmelsen motsvarar utan sakliga änd- ringar 47 å första, andra och tredje stycke- na arrendelagen. 47 5 sista stycket föreskri- ver att paragrafen är tvingande. Denna re- gel återfinns i 4 5 i förslaget.

45

Kapitlet i princip tvingande

Bestämmelsen motsvarar dels 48 & arrende- lagen, dels de delar av 46—47 åå varige- nom nämnda lagrum görs tvingande.

Lagberedningen har påpekat att det av 45 5 första stycket arrendelagen ej klart framgår, huruvida i fall då förbehåll inne- fattar både giltiga och ogiltiga bestämmel- ser förbehållet i sin helhet eller endast den ogiltiga delen är utan verkan. Lagbered- ningen finner att den sistnämnda tolkningen torde vara åsyftad och förordar att lagen avfattas i överensstämmelse därmed.1

Den arbetsrättsliga reglering som 45— 47 åå innehåller är genomgående tvingande till arrendatorns förmån. Endast 46 5 är ömsesidigt tvingande. I syfte att få en enk- lare och mer enhetlig reglering av denna del av lagen föreslår utredningen att den i sin helhet görs tvingande enbart mot jord- ägaren. Liksom hittills bör dock någon be- gränsning ej ske i avtalsfriheten när det gäller sådana ringa tjänstbarheter som ved- huggning, skjutsning m.m. Därmed bör jämställas sådana leveranser av jordbruks- produkter som ävenledes kan betecknas som varande av ringa betydenhet (jfr 2 5).

Ibland innehåller arrendekontrakten upp- räkningar av flera olika slag av prestatio- ner som det åligger arrendatorn att utföra. Även om varje prestationsslag för sig är av ringa betydenhet, kan det ibland finnas an- ledning att se de olika prestationerna som en helhet. Därmed blir också kapitlets hu- vudprinciper tillämpliga. Jfr motiveringen till 8 kap. 36 å andra stycket NyaJB.

10 kap. jordabalken. Gårdsarrende

Tillämpningsområde 1 &

Dejinitian (] 5 första stycket)

Bestämmelsen har sin närmaste motsvarig- het i 49 å arrendelagen. Innehållet i de båda paragraferna avviker dock betydligt från varandra. Vad som är gemensamt är att båda anger gränserna för en arrendeka- tegori med särskilda bestämmelser. Mellan arrendelagens sociala bestämmelser och NyaJst gårdsarrenden föreligger betydan- de skiljaktigheter både i fråga om bestäm- melsernas materiella innehåll och tillämp- ningsområde. Men det finns också i båda avseendena vissa likheter.

Likheterna när det gäller reglernas ma- teriella innehåll består framför allt i rät- ten för arrendatorn till viss minsta arrende- tid och till option till nytt eller förlängt ar- rende. Däremot innehåller förslagets av- snitt om gårdsarrenden inte någon motsva- righet till den sociala arrendelagstiftningens regler om exv. jordägarens byggnads- och underhållsskyldighet i fråga om arrende- ställets hus. Denna del av den gällande ar- rendelagen har i förslaget brutits ut och sammansmälts med de underhålls- och bygg- nadsbestämmelser som hittills gällt för publika och vanliga arrenden. Enhetliga underhålls- och byggnadsbestämmelser kom- mer därigenom att gälla för alla slag av jordbruksarrenden. En sådan sammansmält-

1 SOU 1960: 25 s. 356.

ning av »sociala» och »vanliga» bestämmel- sar har också skett beträffande reglerna om arrendeavgiftens bestämmande (jfr 49 5 st. 3, 58 & AL och 8 kap. 6 & st. 1 NyaJB).

I en del fall har de hittillsvarande »so- ciala» reglerna i förslaget givits tillämplig- het på såväl gårdsarrenden som vanliga ar- renden. Det gäller exv. om synekostnadens fördelning. I andra fall saknas i förslaget helt motsvarighet till de sociala bestämmel- serna. Detta gäller t.ex. om arrendatorns förköpsrätt, och om den ovillkorliga rätten a) till substitution efter arrendatorns död eller vid avtal på viss tid minst tio år1 b) att företa nyodling eller anordna varak- tigt betesbruk och c) till ersättning för vissa fristående förbättringar enligt 17 och 18 åå arrendelagen.

Genom 10 kap. 1 ?; bestäms tillämpnings- området för den för gårdsarrendena gällan- de speciella regleringen, där Optionsrätten bildar den materiella rättens kärna. I den allmänna motiveringen har uttalats att ut- redningen anser att denna rätt bör tillkom- ma alla arrendatorer som har sin bostad på arrendestället men att den ej bör tillkomma innehavare av sidoarrenden.

Bestämmelserna om gårdsarrende utgör endast en påbyggnad på de allmänna be- stämmelserna i 7—9 kap. NyaJB. Alla be- stämmelser om jordbruksarrende som finns i nämnda kapitel gäller också vid gårdsar- rende. Dispositiva och tvingande regler gäl- ler med samma verkan vid gårdsarrenden och andra. Utmärkande för de särskilda bestämmelserna i 10 kap. är att de är tvingande mot jordägaren men att dispens kan lämnas av arrendenämnden. Detta framgår av 14 5 första stycket.

Genom att i lagtexten använda uttrycket arrendatorns bostad (och ej: bostad åt arren- datorn el. dyl.) har utredningen velat mar- kera att flera bostäder, som alla åtnjuter skydd som gårdsarrende, inte kan föreligga (annat än vid övergång från ett arrende till ett annat).?

Ändring av anknytningsfaktum ( I 5 andra stycket)

Optionsrätten och övriga bestämmelser om

gårdsarrende är tänkta som ett skydd för jordbruksarrendatorer som har sitt hem på arrendestället. Därmed kommer arrendets rättsliga rubricering att bestämmas av ett anknytningsfaktum som är mera naturligt än 50-hektarsgränsen vid sociala arrenden. Har arrendatorn flera bostäder bestäms gårdsarrendet av var han har sin huvudsak- liga bostad. I allmänhet framgår denna av mantalsskrivningen. Det kan därför antagas att gränsdragningen i allmänhet inte skall behöva föranleda några svårigheter. Dock kan sådana givetvis förekomma, när för- ändringar av anknytningsfakta inträffar un- der arrendetiden.

Exempel på förändringar som har bety- delse för ett visst arrendes rättsliga rubrice- ring är vid gällande rätt att ägaren av ett socialt arrendeställe flyttar och mantals- skrives på »fastigheten eller å fastighet, som är i sambruk med densamma etc.» (49 & AL). Förändringar som kan medföra ändrad rubricering enligt förslaget är att en arrenda- tor bosätter sig på ett arrendeställe som från början varit ett sidoarrende eller att en stad köper en arrendegård, som är belägen inom område med fastställd stadsplan eller bygg- nadsplan (jfr 2 5 p. 3).

Det är uppenbarligen en stor fördel om frågan, om ett jordbruksarrende är ett gårds- arrende eller ett sidoarrende är klar redan när avtalet ingås. Eftersom det normalt för- flyter en viss tid mellan avtalets tillkomst och arrendatorns tillträde är det inte lämp- ligt att låta avtalets rubricering bestämmas av, om arrendatorn verkligen tar sin bostad på arrendestället eller inte.

En konsekvens av förslagets ståndpunkt i denna del är att avtalets rättsliga rubri- cering inte påverkas av att någondera par- ten ensidigt vidtar ändringar som strider mot själva avtalet. Om det vid avtalets till- komst tyst eller uttryckligen var förutsatt att arrendatorn skulle bo kvar i sin gamla

1 Den »sociala» bestämmelsen att arrenda- torns död ej utgör uppsägningsgrund för jord- ägaren skall enligt förslaget gälla vid gårds- arrende, se 10 kap. 4 & NyaJB. 2 Vid bestämmandet av begreppet bostads- arrende har en annan metod kommit till an- vändning, se 71 & AL.

bostad utanför arrendestället och att arren- deställets bostäder skulle användas för lant- arbetare eller sommargäster, ändras ej av- talets karaktär av sidoarrende av att arren- datorn i strid med avtalet flyttar sin bostad till arrendestället. På samma sätt gäller att, om jordägaren lovat att bygga »nödiga hus» på ett obebyggt arrendeställe, karaktären av gårdsarrende inte upphör därför att åtagan- det inte fullgöres.

Situationen kan ibland vara sådan att det är svårt att enbart med ledning av avtalet och vad därvid förekommit avgöra huruvida gårdsarrende föreligger eller ej. Om en tvist i saken anhängiggöres efter arrendatorns tillträde, kan det förhållandet, att arrenda- torn tagit sin bostad på arrendestället många gånger anses utgöra ett stöd för att det är fråga om ett gårdsarrende. Omvänt kan en tolkning av avtalet utfalla med motsatt re- sultat, om någon inflyttning ej skett. Detta strider ej mot vad som förut sagts att arren- det får sin rättsliga bestämning i samband med avtalet. Inte heller innebär det att avta- lets innehåll i efterhand kan påverkas av arrendatorn exv. genom en flyttning, men själva flyttningen (eller frånvaron därav) kan tänkas vara av ett visst bevisvärde, när det gäller att tolka ett oklart avtal.

Principen att avtalets rättsliga rubrice- ring avgörs av förhållandena vid avtalets tillkomst har utan uttrycklig bestämmelse ansetts gälla ända sedan den sociala arren- delagstiftningens tillkomst år 1909.3

1936 års arrendeutredning hade föresla- git att förhållandena vid det ursprungliga avtalets ingående skulle vara avgörande så länge arrendatorn eller hans rättsinnehavare satt kvar på arrendestället. I propositionen (nr 346) till 1943 års riksdag uttalades där- emot att det vore önskvärt att frågan av- gjordes med hänsyn till förhållandena vid utgången av den arrendeperiod varunder förändringen inträffat. Till denna stånd- punkt anslöt sig även riksdagen. Utskottet uttalade.

Att under en arrendeperiod sådan förändring inträffar, att de i lagen angivna förutsättningar— na för specialregleringens tillämplighet ej läng- re äro för handen, kan ej beröva arrendatorn förmåner, som han förvärvat genom avtalet,

och hindrar icke, att optionsrätt utövas vid ar- rendeperiodens utgång, varvid villkoren för det nya, under de allmänna bestämmelserna lydan- de arrendet kunna bestämmas genom skiljemän enligt 54 och 55 55. Om åter med avseende å ett arrende under de allmänna bestämmelserna en förändring inträffar av motsatt innebörd mot vad nyss nämnts, kan förändringen tydli- gen icke medföra någon rätt till nytt arrende vid periodens utgång.

Till sistnämnda båda uttalanden, som uppenbarligen utgår från tanken att avtals- förlängning genom optionsrätt innebär till- komsten av ett nytt avtal, ansluter sig ut- gången i rättsfallet NJA 1956 s. 298. Av detta framgår vidare att högsta domstolen ansett att den tidpunkt, då det nya avtalet skall anses ha tillkommit, är den dag då meddelande om optionsavbrott enligt 53 & arrendelagen senast kan lämnas, dvs. ett år före arrendetidens slut.

Läget i gällande rätt är alltså det att av- talets rubricering (som socialt eller vanligt) bestäms av förhållandena vid dess tillkomst. Ett besittningsförhållande som förlängs på grund av lagreglerna om arrendators op- tionsrätt anses enligt gällande rätt innebära att nytt avtal kommit till stånd. Förändras anknytningsfakta beträffande ett socialt ar- rende under arrendetiden, bestäms rubrice- ringen för den andra arrendeperiodens för- hållanden av läget ett år före den första periodens slut; dock har arrendatorn op- tionsrätt till en andra period (jämte rätt till opartisk prövning av villkoren), även om arrendet under den andra arrendeperioden inte är socialt.

När det gäller att i den nya arrendelagen lösa denna fråga har man bl. a. att beakta att förlängning genom optionsrätt enligt 1943 års lag anses medföra tillkomsten av ett nytt avtal, medan principen enligt Nya JB i stället är att det ursprungliga avtalet normalt fortsätter. Inte ens en överenskom- melse om ändring i eller tillägg till upplå- telseavtalet (exv. att arrendatorn inte längre skall ha sin bostad på arrendestället) anses parterna emellan — innebära tillkomsten av en ny upplåtelse (7 kap. 8 '9' st. 1

3 Skarstedt m. fl., 1946, s. 319; jfr s. 327 o. lagrådets yttrande i prop. 1968: 19 s. 147.

förslaget till NyaJB; jfr ovan s. 311). Detta skulle kunna medföra att ett arrende som börjat som sidoarrende behöll denna egen- skap under all framtid och lång tid efter det att det rent faktiskt förvandlats till gårdsarrende (och vice versa). För att und- vika stötande konsekvenser anser utred- ningen att principen om att den rättsliga rubriceringen skall avgöras av förhållandena vid avtalets tillkomst bör modifieras på det sättet att även förhållandena vid tidpunkten för ett ändrings- eller tilläggsavtal bör ges motsvarande betydelse. Eftersom vad ut- redningen här förordat innebär ett avsteg från de i 7 kap. förslaget till NyaJB an- tagna principerna om innebörden av änd- rings- och tilläggsavtal, föreslår utredningen i 1 & andra stycket dels som huvudregel att den rättsliga rubriceringen bestäms av för- hållandena vid avtalets tillkomst, dels som en komplettering härav att förhållandena vid tidpunkten för ett tillägg eller ändring av avtalet skall vara bestämmande för av- talets rubricering på samma sätt som ett nytt avtal.

En sådan förändring av avtalets rättsliga rubricering kan således göras när som helst, om parterna är överens. I annat fall krävs uppsägning för ändring av villkoren. Efter- som en sådan uppsägning måste göras se- nast ett år före löpande arrendeperiods slut, blir läget på denna punkt i praktiken det- samma som i gällande rätt. Om en kommun under löpande arrendeperiod förvärvar marken och denna är belägen inom kommu- nens >>privilegierade område» (se 2 5 p. 3), får även ett i och för sig obetydligt tillägg till avtalet betydelse för den rättsliga rubri- ceringen. Däremot är det givetvis inte me- ningen att bestämmelsen i andra styckets andra punkt i övrigt skall bryta principen att avtalet kan bestå trots betydelsefulla ändringar.

I utredningens förslag har den ettåriga uppsägningstiden för brytande av options- rätt bibehållits (6 5 i förslaget). Detta be- tyder att innehavaren av ett gårdsarrende efter utgången av den första arrendeperio- den har rätt till fem års förlängning även

om anknytningsfakta ändrats under perio- den. Trots att då den andra periodens ar- rende inte är ett gårdsarrende kan villkoren för detsamma, om uppsägningsföreskrifter- na i 6 & iakttages, bestämmas av opartiskt organ. Detta överensstämmer med vad som redan nu gäller, jfr arrendeutskottets utta- lande ovan.

25

Undantag för livstidsarrenden (2 55 första punkten)

Även ett livstidsarrende kan vara socialt ar- rende. Dock gäller inte reglerna om minimi- tid, optionsrätt och förköpsrätt för dylika arrenden (50, 51, 57 åå AL). Eftersom livs- tidsarrendena numera är ovanliga och rätten till minimitid och optionsrätt utgör det egentliga innehållet i gårdsarrendatorns sär- skilda rätt, finner utredningen det vara mest följdriktigt att helt utesluta livstidsarrendena från tillämpningsområdet för 10 kap. Nya JB. Jfr 71 å andra stycket och 83 5 första stycket arrendelagen.

Undantag för arrendatorer som är juridis- ka personer ( 2 5 andra punkten)

Det synes f.n. inte möta något hinder att bestämmelserna om sociala jordbruksarren- den tillämpas även i ett fall där arrendatorn är ett aktiebolag eller annan juridisk person. Sådana fall förekommer sällan i praktiken. De sociala synpunkter som bär upp den ifrågavarande lagstiftningen får anses i för- sta hand vara avsedda till skydd för ar- rendatorer som är fysiska personer eller dödsbon efter sådana. Även om sociala syn- punkter understundom kan åberopas till stöd för sammanslutningar av jordbrukare, får det dock på det hela taget anses rimma illa med syftet hos specialregleringen att låta den gälla också när juridisk person (som ej är dödsbo) arrenderar. Med utred- ningens förslag försvinner den hittillsvaran- de 50-hektarsgränsen (i 49 5 AL). Om ett aktiebolag arrenderar all jord i en by, synes

det mest rimliga vara att frågor om upp- låtelsetid och besittningsskydd för arrenda- torn får bli en förhandlingsfråga mellan parterna. Uttryckssättet »arrendatorns bo- stad» syftar naturligt på fysiska personer (jämte dödsbon). För tydlighets skull synes dock i lagtexten böra anges att special- bestämmelserna om gårdsarrende ej är till- lämpliga i sådana fall där arrendatorn är annan juridisk person än dödsbo.l

Undantag för viss jord som ägs av kom- mun (2 5 tredje punkten)

Ägs marken av kommun gäller inte de so— ciala bestämmelserna enligt arrendelagen men däremot i vissa fall lagen den 12/4 1946. Ett led i utredningens strävan att få till stånd en enhetlig arrendelagstiftning har varit att sammansmälta innehållet i dessa båda lagar. Den närmare motiveringen här- för lämnas under 15 å nedan.

F.n. gäller att, om den utarrenderade brukningsenheten i sin helhet ligger inom fastställd stadsplan eller byggnadsplan, var- ken arrendelagens sociala bestämmelser eller 1946 års kommunala arrendelag är tillämp- liga. Från svenska stadsförbundets sida har hävdats att det för den kommunala verk- samheten är mycket angeläget att detta un- dantag får kvarstå i lagen. Utredningen godtar resonemanget och föreslår att mot- svarande undantag görs i den nya arrende- lagen.

35

Underarrendators ställning

Upplåtelse av nyttjanderätt i andra hand (sublokation) är både vid arrende och hyra i princip förbjuden (7 5 AL, 39—41 åå HL). Lämnar ägaren samtycke till subloka- tionen möter emellertid inga hinder. Dylika andrahandsupplåtelser är förhållandevis vanliga. Inte sällan är de från ägarens sida förenade med villkor av ett eller annat slag.

En (över)arrendators upplåtelse av ar-

1 Jfr betr. fiskearrende NJA II 1957 s. 236.

renderätt benämnes vanligen underarrende. Utredningen har tidigare påpekat att det förekommer att exv. en stad upplåter obe- byggda områden i stadens utkanter till en arrendatorsförening och att denna _ i en- lighet med huvudavtalet —— i sin tur utarren- derar kolonilotter till sina medlemmar (SOU 1966: 26 s. 206). Det förekommer också att hela gods —- av skatteskäl eller med hän- syn till bokföringen — av ägaren eller fidei- kommissinnehavaren utarrenderas till ett aktiebolag där fastighetsägaren (innehava- ren) äger aktierna. Aktiebolaget upplåter sedan i sin tur jorden till brukarna. Uteslu- tet är inte att systemet med underarrenda- torer i framtiden blir vanligare. Områden med stark ägosplittring eller otidsenlig ar- rondering kan komma att arrenderas av en livsmedelsindustri eller av lantbruksnämn- den. Ett sådant område kanske sedan ut- arrenderas som en eller flera brukningsen- heter till underarrendatorer. Även jord- bruksutredningen har tagit upp tanken på dylika projekt.1

Gäller lagens regler om arrende också på förhållandet mellan överarrendatorn och underarrendatorn? Trots att upplåtaren kon- sekvent benämns jordägaren, råder inget tvivel om att även upplåtelsen till under- arrendatom är att betrakta som arrende i lagens mening. Detta får anses framgå av 2 å första stycket arrendelagen. Det bekräf- tas även att rättsfallen SvJT 1930 rf. s. 43 och NJA 1966 s. 27.2 Detta överensstäm- mer även med vad för motsvarande fall gäller vid hyra.3

Även om det får anses vara klart att ar- rendelagen gäller även för underarrende, är det en öppen fråga huruvida de sociala ar- rendebestämmelserna skall gälla när ej både ägaren och upplåtaren tillhör de »sociala jordägare» som uppräknas i 49 å arrende- lagen.4 Den rättsosäkerhet som här före-

1 SOU 1966: 31 s. 83. 2 I rubrikerna till rättsfallen talas om över- låtelse av arrenderätt. I båda fallen synes dock ha varit fråga om sublokation och ej substitu- tion; betr. det senare beaktat under Rättelser. 3 NJA II 1908 nr 5 s. 120; Walin, a.a. s. 11. 4 En sådan partskombinatimi illustreras av 1966 års nyssnämnda rättsfall.

ligger upphör med utredningens förslag, som, när det gäller att rubricera ett arrende som gårdsarrende eller ej, inte gör någon principiell åtskillnad på olika kategorier av jordägare.

Men om det blir fullt klart att också vid underarrende arrendebestämmelserna och i förekommande fall även reglerna om gårdsarrende gäller, kan detta inte anses vara tillräckligt, sett från underarrendatorns synpunkt. Enligt gällande rätt får under- arrendatorn inte någon bättre rätt än vad överarrendatorn-upplåtaren har. Om över- arrendatorns rätt förverkas eller —- som skedde i 1930 års nyssnämnda rättsfall överarrendatorn och jordägaren överens- kommer att deras avtal omedelbart skall upphöra, ger lagen f.n. inte underarrenda- torn någon särskild rätt mot ägaren. Hans besittningsrätt kan då bli värdelös eller för- vandlas till en osäker skadeståndsrätt.

Några direkta missförhållanden som följd av den nuvarande ordningen på detta om- råde har ej kommit till utredningens känne- dom i annan mån än att underarrendatorer ibland känt en viss osäkerhet om innebör- den av sin rätt. Uppenbarligen är det inte tillfredsställande att den trygghet i besitt- ningen, som lagen velat tillerkänna en ar- rendator, på detta sätt skall kunna åsidosät- tas. Detta gäller särskilt om det är fråga om arrendatorer med Optionsrätt. Inte heller kan man avfärda kravet på ett förbättrat besittningsskydd med den invändningen att arrendatorn, som tagit ett arrende utan av- tal med ägaren, får skylla sig själv. Det finns jordägare som satt metoden i system och det är knappast troligt att den kommer att bli mindre vanlig.

Skulle det bli tvist mellan en brukare och jordens ägare kan ägaren säkerligen inte all- tid freda sig med att det mellan honom och brukaren finns en överarrendator med vil- ken brukaren träffat avtalet. Om överarren- datorn är ett aktiebolag, där jordägaren äger alla eller så gott som alla aktierna, är det inte uteslutet att en domstol kommer till resultatet att jordägaren i vissa situatio- ner måste svara för sådana skyldigheter

som överarrendatorn inte uppfyllt. Från un- derarrendatorns synpunkt är det emellertid inte tillräckligt att en möjlighet kan finnas att vända sig direkt mot jordägaren.

Det möter vissa svårigheter att inom ra- men för den gällande lagens principer på ett fullt tillfredsställande sätt lösa problemet med underarrendatorernas rättsställning, närmast besittningsskyddet. Utredningen av- visar för sin del såväl tanken att förbjuda eller ogiltigförklara avtal om underarrende som tanken att betrakta jordägare och över- arrendator som solidariskt ansvariga gent— emot underarrendatorn.

Utredningen föreslår i stället att den rätt som tillkommer gårdsarrendatorer vid un- derarrende skall gälla även mot ägaren, om denne ej inom en tidsfrist och innan över— arrendatorns rätt upphört friskrivit sig från en sådan bundenhet. Upphör överarrenda- torns rätt, bör underarrendatorn gentemot ägaren ha samma rätt som vid vanliga arrenden tillkommer arrendatorn när arren- destället överlåtits till annan ägare. Det kan sägas att en sådan rätt inte är av stort vär— de, om ägaren utan begränsningar kan fri- skriva sig enbart genom ett meddelande till underarrendatorn. Denne blir emellertid då varskodd om läget och kan inrätta sig där- efter på ett bättre sätt än vad som nu är fallet. På grund av den intressegemenskap som i de flesta kända fall föreligger mellan ägaren och överarrendatorn är det f. ö. san- nolikt att ägarna i allmänhet inte kommer att begagna sig av friskrivningsrätten. Skul- le systemet med underarrende bli vanligare och ägarna generellt friskriva sig, torde yt- terligare särskilda lagstiftningsåtgärder böra övervägas.

De problem som sammanhänger med un- derarrende kan naturligtvis förekomma även vid andra arrendeformer än gårdsar— rende. Utredningen har emellertid ansett att man t.v. och i avvaktan på gjorda erfaren- heter bör begränsa den föreslagna nyheten till gårdsarrenden, där de sociala synpunk- terna för en reform av detta slag väger tungt.

Av lagtexten torde framgå att bundenhet för jordägaren ej inträder, om han får vet- skap om underarrendet vid en så sen tid- punkt att tre månader ej återstår tills över- arrendatoms rätt upphör. Ytterligare kon- sekvenser av jordägarens friskrivning be- handlas under 4 å första stycket nedan.

Arrendetiden 4 &

Minimitid för gårdsarrende (4 5 första stycket)

Bestämmelsen motsvarar i fråga om sociala arrenden 50 å arrendelagen. Eftersom reg- lerna om gårdsarrende inte skall gälla för livstidsarrende, erfordras ej längre någon regel om att bestämmelsen om viss minsta tid endast gäller vid upplåtelse för viss tid.

Regler om maximitid för upplåtelse av nyttjanderätt finns i 7 kap. 5 å NyaJ B (mot- svarande 1 kap. 1 och 8 åå NJL). För jord- bruksarrende i allmänhet, som ej är livstids- arrende, gäller att upplåtelsen i princip skall avse bestämd tid. Däremot finns för denna arrendekategori ingen föreskrift om minimi- tid.

Vid utarrendering av statens jordbruks- domän, akademihemman, ecklesiastikt löne- boställe eller ecklesiastik arrendegård gäller att upplåtelsen i regel skall avse minst tio år.1 Samtliga bestämmelser härom är av annan karaktär än 50 å arrendelagen i det att de ej kan sägas äga civilrättslig giltighet, jfr s. 195 ovan. Eftersom specialförfattning- arnas bestämmelser om minimitid inte stri- der mot någon bestämmelse i den nya ar- rendelagen, föreslår inte arrendelagsutred- ningen att de skall avlägsnas.

Då tio år redan nu gäller som minsta ar- rendetid för en ganska stor del, ca 20 pro- cent, av alla gårdsarrenden, finns det skäl överväga, om även i lagen tiden bör bestäm— mas till tio år eller annan tid som är längre än fem år.

Det råder inget tvivel om att en sådan längre arrendetid från flera synpunkter är lämpligare än endast fem år. Å andra sidan

finns det — både vid publika gårdsarren- den och andra inte sällan särskilda skäl som gör att en eller båda parter inte vill vara bundna så lång tid som tio år. Om minsta tiden i lagen sättes så lång som tio år, finns det anledning att räkna med dels att jordägarna i ökad utsträckning skulle dra sig för att arrendera ut sin jord, dels att de utarrenderingar som likväl kom till stånd i ett mycket stort antal fall skulle förses med förbehåll om arrendenämndens dispens för kortare arrendetid. Dessutom torde det förhålla sig så att förekomsten av ett effek- tivt uppsägnings- och besittningsskydd för arrendatorn minskar behovet av en lång minimitid.2 Eftersom uppsägnings— och be- sittningsskyddet genom det framlagda för- slaget dels får anses i sig självt bli bättre, dels utsträckes till nya kategorier arrenda- torer, anser utredningen att den hittillsva- rande femåriga minimitiden bör bestå. I stället har utredningen på olika punkter utformat de nya arrendereglerna så, att parterna själva kan finna det vara fördel- aktigt att bestämma tiden längre än de nu vanligen förekommande femårsperioderna.

Enligt gällande rätt begränsas i vissa fall tillämpligheten av regeln om minimitid. An- ledningen kan vara att jordägarens befogen- het att upplåta begränsas av andra författ- ningar eller att upplåtaren själv inte är äga- re och fördenskull inte kan utarrendera för längre tid än sin egen besittningstid.

Begränsningar av det förra slaget finns i 4 å samäganderättslagen och 10 å bysam- fällighetslagen. Enligt båda lagarna gäller att god man, som förordnas av rätten, inte får upplåta arrenderätt för längre tid än till den fardag som följer närmast efter förord- nandets upphörande.a En utväg som f.n. praktiseras när god man exv. enligt sam- äganderättslagen önskar upplåta sociala ar- rendeställen är att dispens från bestämmel- serna om minimitid och optionsrätt inhäm- tas från arrendenämnden.

1 KF 22/6 1934, 7 5; KS 15/11 1945, 5 5; EBO 30/8 1932, 27 å; KS 29/6 1945, 5 5 1 mom. 2 Jfr SOU 1966: 26 s. 97. 3 Jfr 15 kap. 15 å föräldrabalken.

Utredningen anser för sin del att regler- na om minimitid och optionsrätt bör gälla även vid upplåtelser som görs av god man. Det finns i och för sig inga skäl för att ar- rendatorer av dylik egendom skall ha ett sämre besittningsskydd än andra. Därtill kommer att den nuvarande ordningen, så- vitt den gäller samäganderättslagen, inte utesluter möjlighet att genom illojala förfa— randen kringgå lagen. Om ägaren exv. i samband med en försäljning eller att god- mansförordnandet upphör önskar ta jorden under eget bruk, får han med utredningens förslag vänta därmed till utgången av den löpande femårsperioden. Å andra sidan har han då samma möjlighet därtill som andra jordägare.

Utredningen föreslår därför att samägan— derättslagen och bysamfällighetslagen änd— ras i överensstämmelse med det sagda.

Andra fall där arrendatorn inte kan vara säker på att alltid kunna utnyttja minimi— tiden föreligger, när upplåtaren inte är äga- re eller företräder denne. Avser upplåtelsen huvudgården till ett fideikommiss gäller upplåtelsen i princip inte för längre tid än upplåtarens besittningstid jämte därpå föl- jande fardagstid.4 Bestämmelserna om so- ciala arrenden gäller inte heller för sådana gårdar, även om de ej överskrider 50-hek- tarsgränsen.5 Beträffande fideikommissens undergårdar är upplåtarens efterträdare i princip bunden av de avtal som företräda- ren träffat. Dock finns möjlighet att upp- säga avtal som framstår som oskäliga för efterträdaren (1 kap. 9 % NJL, 15 & fidei- kommissavvecklingslagen). Bestämmelserna gäller för både sociala och vanliga arrenden. Med tanke på att här berörda principer till- erkänts giltighet så sent som vid den år 1963 genomförda lagstiftningen om fidei- kommissavveckling, finns det enligt utred— ningens mening ej anledning att nu intaga en annan ståndpunkt i dessa frågor. Till före— kommande av osäkerhet om lagens innehåll bör dock en förtydligande bestämmelse in- sättas i övergångsbestämmelserna till den nya arrendelagstiftningen.

Är situationen den att arrendatorn härle-

der sin rätt från en överarrendator eller en boställshavare, har genom närmast före— gående paragraf öppnats möjlighet för en brukare som är gårdsarrendator att även i förhållande till upplåtarens efterträdare komma i åtnjutande av minimitid och op- tionsrätt.

Betydelsen av gårdsarrendatorns död (4 5 andra stycket)

Betydelsen av arrendatorns död vid van- liga arrenden behandlas under 8 kap. 9 & NyaJ B. Medan det vid vanliga arrenden är giltigt att bestämma att en upplåtelse på viss tid skall upphöra, om arrendatorn dör under arrendetiden, är ett sådant förbehåll inte giltigt vid sociala arrenden (65 & st. 1 AL). Enligt förslaget skall den sistnämnda regeln gälla vid gårdsarrenden.

Av 14 & framgår att alla de särskilda be- stämmelserna i 10 kap. NyaJB gäller med tvingande verkan mot jordägaren. Samma princip gäller enligt 65 å andra stycket ar- rendelagen för sociala arrenden. Om jord- ägaren åtager sig hela underhållet för ar- rendeställets hus är det ett giltigt åtagande, medan det inte är giltigt att arrendatorn åta- ger sig samma prestation (60 5 st. 2 AL). Bestämmelserna om femårig minimitid, femåriga förlängningar genom optionsrätt och förbud att uppsäga avtalet vid arrenda- torns död har tillkommit i arrendatorns in- tresse. Det är dock givet att fall kan tän- kas där arrendatorn har ett intresse av kor- tare tider eller att hans död skall vara upp- sägningsskäl. Är avtal härom giltiga när de görs i arrendatorns intresse? Av 65 å andra stycket arrendelagen synes närmast framgå att så är fallet.

Vid utformandet av lagregler på detta område är det nödvändigt att ta hänsyn till bevisningssvårigheterna. Stadgar avtalet att jordägaren skall svara för hela underhållet torde det i regel uppfattas som ett förbe- håll till arrendatorns förmån. Om det där- emot blir tvist, huruvida en ettårig arrende-

4 NJA II 1963 s. 262. 5 Skarstedt m.fl., 1946, s. 302.

tid tillkommit i arrendatorns eller jordäga— rens intresse, kan det bli svårt att efteråt utreda rätta förhållandet.” Bestämmelsen om själva arrendetiden vid gårdsarrenden bör därför vara ömsesidigt tvingande. Så har också rättsläget uppfattats i gällande rätt.7 Även om en inskränkning av arrende— tiden görs i arrendatorns intresse, bör sålun- da arrendenämndens dispens inhämtas. Den nya lagtexten har utformats för att tydligare framhäva detta förhållande.

Optionsrätt 5 5

Allmänt om Optionsrätten Utredningens förslag innebär att options— rätten vid jordbruksarrende utvidgas så att den kommer att omfatta alla slag av gårds- arrenden men inskränks så att den inte kommer att gälla vid sidoarrende. Motiven härför har lämnats i fjärde kapitlets avsnitt V: 3 och 4. Där redogörs också närmare för optionsrättens innebörd.

Bestämmelserna om gårdsarrendators op- tionsrätt är i allt väsentligt kopierade på den år 1943 införda Optionsrätten för so- ciala jordbruksarrendatorer. De modifika- tioner i den tekniska utformningen som här föreslås är föranledda dels av de erfaren- heter som gjorts sedan 1943 års reform, dels av önskemålet att få största möjliga överensstämmelse med den nya jordabalken i övrigt och de nya bestämmelserna om bostadsarrende, som också enligt planerna skall ingå i balken. Jfr ovan s. 311.

Enligt gällande lag bildar de olika avtals- perioderna i ett genom optionsrätt förlängt socialt arrendeförhållande en serie sins- emellan fristående avtal. Enligt NyaJB och utredningens förslag kommer rättsförhållan— det i stället att gestalta sig som ett enda av- tal, där vardera parten har möjlighet att med vissa intervaller påkalla ändring eller upp- hörande. Är parterna överens kan de dess- utom alltid både enligt gällande och föreslagen lag — bestämma om avtalets upp- hörande och om ändringar, i det senare

fallet dock med beaktande av tvingande lagregler.

Föreligger inget av de i paragrafen om- nämnda fyra undantagsfallen har gårdsar- rendator en i lagen grundad rätt till fortsatt arrende under fem år, vilken rätt vid den sistnämnda periodens utgång på nytt kan förlängas om förutsättningar därför då är för handen. Bestämmelsen motsvaras i dessa delar av 51 och 53 55 arrendelagen.

Vid utformningen av de regler enligt vil- ka jordägaren kan bryta arrendatorns op- tionsrätt måste beaktas att, om reglerna görs mycket detaljerade, de tämligen snabbt kan komma att framstå som föråldrade. Detta kan synas tala för att man i lagen inför en generalklausul som helt allmänt medger jordägaren rätt att bryta optionsrät- ten, om jordägarens intresse framstår som mera beaktansvärt än arrendatorns.l En dylik generell rätt finns f. n. inte vid socialt jordbruksarrende och arrendelagsutredning- gen anser inte heller att den bör införas. Bortsett från att den ställer den prövande myndigheten inför utomordentliga svårig— heter, medför den ett moment av rättsosäker— het, som gör jordägarna mindre benägna att arrendera ut, samtidigt som den minskar arrendatorernas intresse för att planera sin verksamhet utöver den löpande arrendeti- den. Det är också angeläget att en bestäm- melse i ämnet är så utformad att antalet tvister inte blir för stort. En generalklausul i förening med en så småningom utvecklad domstolspraxis kan måhända leda till en godtagbar ordning. Risken med en general- klausul är dock att parterna föranleds att förhållandevis ofta dra saken inför domstol, därför att de inte själva har möjlighet att bedöma utgången av en tvist eller också vilket är mera sannolikt att arrenda- torn för att slippa börja en rättegång, vars

6 Jfr NJA 1961 s. 677. 7 Skarstedt m. fl., 1946, s. 402. Jfr lagrådet iprop. 1968: 19 s. 150. 1 Jfr dels 46 9 HL :— —— icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen», dels 75 5 AL »— jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet», dels TLU 1968 nr 38 s. 50.

utgång nästan aldrig är given, frivilligt av- står från sitt rätt.

Utredningen anser därför att lagen lik- som hittills bör innehålla en uttömmande förteckning över de optionsbrytande grun- derna. Dessa bör vara så preciserade att de ger parter och domstolar erforderlig vägled— ning utan att därför gå så långt i detaljreg- lering att de hindrar att lagens tillämpning anpassas till den allmänna utvecklingen på jordbrukets och jordbrukspolitikens område.

Optionsavbrott på grund av arrendatorns försumlighet (5 5 punkt 1 )

För att arrendatorn skall kunna åberopa optionsrätt, förutsättes att arrenderätten kvarstår. Föreligger förverkandeskäl (exv. försummelse att i rätt tid betala arrendet) och uppsägs avtalet i anledning därav, upp- hör arrenderätten på sätt närmare regleras i 36—39 55 arrendelagen (motsvarande 8 kap. 36—39 && NyaJB). Detsamma gäller om annat uppsägningsskäl (exv. borgen blir värdelös) föreligger och uppsägning i an- ledning därav sker. Sedan arrenderätten upphört, upphör också Optionsrätten. Det är därför inte erforderligt att i lagtexten om— nämna att optionsrätt inte kan utövas, se- dan arrenderätten upphört till följd av för- verkande eller annan giltig uppsägnings- grund.

Förhållandet kan emellertid vara det att förverkandeskäl föreligger, men att jordäga- ren inte säger upp avtalet under åberopande av förverkande utan föredrar att göra det i samband med brytande av optionsrätt. Sker detta inom samma tid som gäller för uppsägning i anledning av förverkande, rå- der inget tvivel om att förverkandeskälet omfattas av formuleringen »påtagligen ef- tersatt sina förpliktelser» (53 & AL).2 Sva- ret på frågan är inte lika givet om fristen för förverkandegrundens åberopande för- fallit. Vid prövningen av optionsrättens för- fallande (på grund av påtagligt eftersatta förpliktelser) har domstolen betydligt större möjligheter till ett fritt bedömande än vid förverkande eller annan uppsägning enligt

3 & arrendelagen. Föreligger sålunda för— verkandeskäl men har fristen för dess åbe- ropande nyligen löpt ut, möter inte i 53 & något hinder att lägga detta förhållande till grund för optionsavbrott, om arrendatorns handlande kan rubriceras enligt beskriv- ningen i 53 ä. Enligt förslaget skall störan— de eller förargelseväckande leverne på arren- destället inte längre vara förverkandeskäl. Det hindrar givetvis inte att sådant förfa— rande från arrendatorns sida kan komma i beaktande vid prövning av optionsavbrott enligt förevarande bestämmelse. Jfr ovan under 8 kap. 36 5 punkt 6 NyaJB. Är ar— rendatorns olika förseelser så ringa att för- verkandepåföljden på grund av 36 å andra stycket arrendelagen upphävs, är det även tänkbart att de vid den samlade bedömning av arrendatorns förhållande som 53 & med— ger kan medföra optionsavbrott.3 I sist- nämnda fall kommer dock vid ett genom— förande av förslaget en friare bedömning att medges även vid förverkande, se härom motiveringen till 8 kap. 36 å andra stycket NyaJB.

Optionsavbrott på grund av jordägarens självinträde (5 5 punkt 2)

Andra punkten reglerar jordägarens rätt att bryta Optionsrätten när jordägaren själv eller vissa anhöriga till honom önskar över- taga brukandet av arrendestället. Detta skäl för optionsavbrott finns också i den gällan- de arrendelagen. Kretsen av anhöriga är i båda fallen densamma, medan förutsätt- ningarna i övrigt för självinträde såsom op- tionsbrytande grund något modifierats. En- ligt 53 å arrendelagen bryts Optionsrätten, om jordägaren (eller anhörig) avser att själv bruka arrendestället, medan enligt förslaget jordägaren har att göra sannolikt att han (eller den anhörige), om arrendatorn flyt- tar, kommer att bruka egendomen.

Som utredningen redan i inledningen (s. 76) framhållit ligger i kravet att jordägaren

2 Jfr arrendeutredningens yttrande, NJA II

1944 s. 262. 3 Jfr Skarstedt m.fl., 1946, s. 332.

själv skall bruka arrendestället inte att han själv skall vara aktiv jordbrukare utan en- dast att han och inte en arrendator i fort— sättningen skall ha det ekonomiska ansvaret för driften. Häri görs ingen ändring genom förslaget.

Frågan om jordägarens självinträde som optionsbrytande grund har prövats i rätts- fallet NJA 1961 s. 634. Arrendet var ett »gårdsarrende» om 24 hektar, varav 5 hek- tar åker, beläget i Kronobergs län. Jordäga- ren var sågverksägare. Båda underinstanser— na ansåg att jordägaren inte hade någon all- varlig avsikt att själv bruka jorden för jord- bruksändamål och underkände därför jord- ägarens försök att bryta Optionsrätten under åberopande av självinträde. Det framhölls bl.a. att jordägaren tidigare sökt tillstånd att utlägga åkerjorden till skogsmark. Hög- sta domstolen fastslog att en jordägares uppgift i meddelande till arrendatorn att jordägaren avser att vid arrendetidens slut själv bruka arrendestället, »skall — tagas för god, såframt det ej med hänsyn till omständigheterna är uppenbart (kurs. här) att den ej förtjänar tilltro». Eftersom förhållandena i målet ej föranledde att jord- ägarens uppgift ej borde godtagas ogillades arrendatorns talan. Lejman uttalar att efter detta rättsfall förefaller det som om endast skäl sådana som att jordägaren uttalat avsikt att kringgå den sociala arrendelagstiftningen kunde leda till arrenderättens bortfall.4

1961 års rättsfall har visat på en lucka i arrendatorns optionsrättsskydd. Om jord- ägaren under åberopande av självinträde bryter Optionsrätten men sedan inte ägnar sig åt arrendeställets brukande utan i stål- let säljer eller arrenderar ut det, kan han straffas i enlighet med 67 & arrendelagen. Men jordägaren kan utan påföljd driva ett jordbruk som är så extensivt att det står på gränsen till vanhävd. Och låter han marken ligga helt obrukad eller planterar den med skog, torde med nuvarande liberala tillämp- ning av uppsiktslagen sannolikheten för ett ingripande med stöd av nämnda lag vara liten.

Som närmare skall beröras vid punkt 4 anser utredningen att Optionsrätten inte

skall gälla i en situation där fortsatt arrende för jordägaren är klart förlustbringande. Men om arrendatorn är villig att betala ett arrende, som gör att fallet ej kan hänföras under punkt 4, bör ett naket påstående om eget bruk inte utan vidare godtagas, även om påståendet i och för sig förtjänar tilltro. För optionsavbrott på grund av jord- ägarens självinträde bör krävas att utred- ningen i målet ger vid handen att det från jordägarens (eller den anhöriges) sida finns ett verkligt intresse av att driva jordbruket i egen regi och att han har de erforderliga resurserna att genomföra sin plan. Trots att jordägaren i en rättegång i en sådan sak normalt kommer att stå som svarande, tve- kar inte utredningen att lägga bevisskyldig- heten på honom. Eftersom det här blir frå- ga om en utredning om framtida förhållan- den kan det givetvis inte bli fråga om mer än en sannolikhetsbevisning.

Inför den liberalisering av vanhävdslag- stiftningen som kan förutses och som i praktiken redan skett kan det tänkas att jordägarens »eget bruk» av arrendestället kommer att bestå i att han låter jorden lig- ga utan någon tillsyn eller odling eller att han för formens skull ägnar sig åt ett myc- ket extensivt betesbruk eller dylikt. Om ut- redningen i optionsmålet ger vid handen att jordägarens motiv för optionsavbrottet är förestavat mera av intresset att bli av med en måhända för honom besvärlig arrendator än av intresset att utnyttja marken på ett mera lönsamt sätt framstår det som natur— ligt att jordägarens intresse får vika.

Det sagda innebär å andra sidan inte att jordägaren för att bryta Optionsrätten nöd- vändigt måste planera jordbruket på arren- destället så att detta skall bestå som bruk- ningsenhet. Sammanläggningsfallen behand- las närmare i nästa avsnitt.

Optionsavbratt för strukturförändringar (5 5 punkt 3)

I samband med redogörelsen för struk- turutvecklingen på 58 slumpvis utvalda gods

4 SvJT 1963 s. 429; jfr Holmbäck, SvJT 1946 s. 683.

(jfr kap. 3 avsnitt II:3 och bilaga 5) har ut- redningen framhållit att strukturutveckling- en på arrendegodsen gått till på det sättet att den åkerjord som blivit kvar i jordbruks- produktionen i vissa fall av jordägaren ta- gits under eget bruk, vanligen genom att läggas till huvudgården, men oftare lagts till bestående arrendegårdar. Den senare formen av storleksrationalisering kan i före— kommande fall framstå som lika välmotive- rad som den förra. I den mån lagen kan an- ses lägga hinder i vägen därför bör det un- danröjas.

Vid tillkomsten av 1943 års lagstiftning uttalades av såväl jordbruksministern som arrendeutskottet att meningen med options- rätten inte var att hindra en jordägare att genom sammanslagning bilda större och mera bärkraftiga brukningsenheter. Den optionsbrytande grund till vilken jordägaren i sådant fall hänvisades var att arrendatorns kvarsittande måste »på grund av särskilda förhållanden anses för jordägaren medföra påtagligt men». Det synes emellertid som man därvid i första hand avsåg »ofullstän- diga jordbruk».5 Det har även ansetts ligga i linje med 1943 års lagstiftning att pröv- ningen av de optionsbrytande grunderna sammankopplades med de syften som bär upp vanhävdslagstiftningen.6 Efter 1943 års arrendereform har vanhävdslagstiftningen i de delar som här har betydelse ändrats två gånger, nämligen 1946 och 1947. Innebör- den av ändringarna har tidigare berörts i historiken (s. 101). Mellan 1958 års jord- lagsutredning, som haft i uppgift att överse vanhävdslagstiftningen, och arrendelagsut- redningen har rätt enighet om att därest en dylik lagstiftning erfordras för framtiden, den likväl ej bör ha som självständigt syfte att utgöra ett stöd för jordbruksarrendato- remas rättsställning. Alla regler härom bör i stället samlas i den egentliga arrendelag- stiftningen (SOU 1968:22 s. 37).

Mot bakgrunden av det sagda anser ar- rendelagsutredningen att det av lagen tyd- ligt bör framgå att en förestående samman- slagning av arrendegårdar för bildande av mera bärkraftiga brukningsenheter som op- tionsbrytande grund bör jämställas med

I sammanhanget erinras om förslaget (i 7 5 st. 1) att göra optionsrätten elastisk på det sättet att denna skall kunna bestå även om arrendestället undergår arealföränd- ringar.

Optionsavbrott på grund av påtagligt men för jordägaren (5 59 punkt 4)

Har jordägaren för avsikt att använda marken för bostads— eller industribebyggelse eller annat sådant ändamål som gör att fort- satt utarrendering för jordbruksändamål framstår som klart olönsam i förhållande till det tilltänkta ändamålet, bör arrenda- torns intresse vika för jordägarens. Detta får anses framgå redan av vad i gällande rätt stadgas om påtagligt men som options- brytande grund (jfr närmast föregående av- snitt).

Men även om den nya markanvändning— en inte är mera lönsam än den gamla, kan arrendatorns kvarsittande för jordägaren in- nebära sådant påtagligt men att optionsrät- ten bör få brytas. Det gäller t. ex. om mar- ken skall användas till allmänna ändamål, där det inte alltid går att påvisa någon lön- samhet i vanlig mening. Är det nya ända- målet sådant att det i det konkreta fallet skulle kunna tillgodoses genom expropria- tion (eller annat motsvarande tvångsför- värv), får arrendatorns kvarsittande i regel anses innebära påtagligt men för jordägaren.

Jämförelsen mellan den faktiska och den planerade användningen bör i första hand begränsas till arrendestället. Utarrende- ringens inverkan på parternas och då närmast jordägarens — förhållanden i öv— rigt är däremot av underordnad betydelse. Om å andra sidan jordägaren under flera arrendeperioder försummat sin byggnads- skyldighet och i anledning därav föreläggs att göra en upprustning föranleder detta ej i och för sig att jordägaren kan bryta op- tionsrätten under åberopande av »påtagligt men».

5 NJA II 1944 s. 264 ff. 6 Skarstedt m. fl., 1946, s. 336.

Att optionsavbrott på grund av 5 å fjärde punkten enligt förslaget i vissa fall kan medföra rätt för arrendatorn till ersätt— ning framgår av 12 å.

65. Särskild uppsägningstid vid gårdsarrende

Den föreslagna bestämmelsen motsvarar delvis 52 och 53 åå arrendelagen. I de senare föreskrivs att arrendator eller jord- ägare, som vill hindra att ett med op- tionsrätt utrustat arrende förnyas, skall meddela motparten detta senast ett år före den löpande arrendeperiodens slut. Medde- landet skall göras på samma sätt som i la- gen är föreskrivet beträffande uppsägning. Enligt förslaget ersätts meddelandet av upp- sägning. Detta överensstämmer också med vad som i motsvarande situation gäller vid bostadsarrende.

Den föreslagna uppsägningstiden av minst ett år motsvarar den ettåriga varseltiden i 52 och 53 åå arrendelagen men också den frist av minst åtta månader före arrendeti- dens slut som f.n. enligt 54 å arrendelagen gäller, om part önskar få till stånd ändring i avtalsvillkoren, se härom närmare under 7 %.

För de publika arrenden, som f. n. är för- enade med optionsrätt, innebär förslaget en betydelsefull nyhet. Bortsett från lagen 12/ 4 1946 finns i de publika arrendeförfattning- arna inga bestämmelser om varsel- och upp- sägningstider för det fall att jordägaren vill bryta Optionsrätten eller få till stånd änd- rade villkor. Detta anser utredningen vara en av de mest påtagliga bristerna i den publika Optionsrätten.

Genom Kungl. Maj:ts cirkulär den 23 maj 1941 har stiftsnämnderna anbefallts att när det gäller förnyelse av upplåtelse av ecklesiastika löneboställen tillse att förslag till nytt arrendekontrakt delges arrendatorn senast sex månader före arrendeperiodens slut. Cirkuläret har emellertid ej intagits el- ler anmärkts i Svensk författningssamling. Anmärkningsvärt är också att cirkulärets in-

nehåll inte inarbetades i boställsordningen vid den ändring som denna undergick år 1950.1 Enligt samtliga här inventerade publika författningar —— med undantag för lagen 12/ 4 1946 _— gäller däremot att det åligger arrendatorn att inom en månad efter erhållet hembud ge besked huruvida anbu- det godtas eller ej.2

En nyhet i förslaget är att uppsägning som jordägaren gör tidigare än två år före arrendetidens slut ej är giltig. På utred- ningens förslag har en liknande bestäm- melse införts vid bostadsarrende.3 Motivet är att man därigenom vill hindra bruket att avtalet sägs upp på ett så tidigt skede att mottagaren av uppsägningen rimligtvis inte kan vara beredd att ta slutlig ställning till frågan om fortsatt arrende. Det förekom- mer ibland att avtalet sägs upp genom en tryckt klausul i själva kontraktet. Det kan då hända att uppsägningen överhuvudtaget inte uppmärksammas av mottagaren. Mot— svarigheter till den föreslagna bestämmelsen finns i 30 å 1 mom. boställsordningen (som föreskriver att arrendatorn ej behöver svara på hembud om fortsatt arrende förrän nio månader före arrendetidens slut), i 4 kap. 15 å första stycket nyttjanderättslagen (som fö- reskriver att jordägarens uppsägning av tomträttsavtal inte får göras tidigare än fem år före avtalsperiodens slut) samt i 1965 års norska arrendelag (% 8).

Säljs arrendestället på exekutiv auktion gäller andra uppsägningstider. Detta fram— går av 133 å första stycket utsökningslagen (motsvarande 8 kap. 29 å st. 1 NyaJB). Det har ansetts inte vara nödvändigt att särskilt uttala detta i lagtexten.4

Utredningen föreslog i sitt första betän- kande (som 74 å första st. AL) en bestäm- melse av innebörd att Optionsrätten efter exekutiv auktion gäller rätt till nytt, i stället för fortsatt, arrende. I motiven härtill (s. 212)

' TLU 1959 nr 7 s. 13; se även AK prot. 30/5 1968 s. 99.

? EBO 30 å 1 mom. st. 2; KF 22/6 1945, 19 å 2mom.; KS 15/11 1945, 7 å st. 5.

3 73 å st. 2 AL. Jfr SOU 1966:26 s. 210, prop. 1968: 19 s. 145.

4 Jfr lagrådet i prop. 1968: 19 s. 146.

framhölls — med sikte på såväl bostadsar- rendatorer som sociala jordbruksarrendato- rer att det fanns skäl att låta optionsrät- ten bestå även efter en exekutiv försäljning men att arrendatorn dock måste finna sig i att villkoren kunde ändras.

I 1968 års lagstiftning om bostadsarren- den återfinns inte den av utredningen före- slagna särskilda bestämmelsen. Å andra sidan har inte heller genom motivuttalande under det fortsatta lagstiftningsarbetet nå- got avståndstagande skett från utredningens år 1966 uttalade uppfattning. Utredningen förutsätter därför att denna utan någon sär- skild bestämmelse ansetts omfattad av den nya lagen. Av dessa skäl har utredningen nu ej föreslagit någon särskild regel i ämnet.

75

Klander av uppsägning

Gemensamt för optionsrättsreglerna i ar— rendelagen och i förslaget är att man velat tillförsäkra arrendatorn möjlighet till fort- satt besittning även efter det den ursprung- ligen avtalade upplåtelsetiden löpt ut. Detta syfte nås antingen genom parternas passi- vitet (underlåtenhet att säga upp) eller ge- nom uppsägnings underkännande vid en rättslig prövning. Jordägarens intresse krä- ver att även arrendatorn skall vara bunden av ett fortsatt arrende, om inte arrendatorn inom en rimlig frist i förväg meddelat att han vill flytta. Meddelar arrendatorn i före- skriven ordning att han vid den avtalade ti- dens utgång vill flytta, finns det å andra sidan inte något intresse att denna hans uppsägning skall rättsligen prövas. Förslaget (7 å st. 2) överensstämmer även häri med gällande rätt.

Uppsägningens innehåll och betydelse

Förhåller sig båda parter passiva i upp- sägningsfrågan förlängs upplåtelsen — med stöd av 8 kap. 2 å andra stycket och 10 kap. 4 å första stycket NyaJB automatiskt

och på oförändrade villkor med fem år i- sänder. En något avvikande ordning gäl— ler enligt arrendelagen. Underlåter båda parter att bryta Optionsrätten (enligt 52 eller 53 å), är de visserligen båda bundna för en ny femårsperiod men det är inte därmed säkert att villkoren blir oförändrade. Var- dera parten kan nämligen intill åtta måna- der före arrendetidens slut — och således vid en tidpunkt då båda är bundna för en ny femårsperiod få till stånd ändring av villkoren.

Tanken med denna ordning torde ha va- rit den att frågan om fortsatt besittning för arrendatorn inte skall vara beroende av de villkor som jordägaren kan uppnå. Om det- ta antagande är riktigt kan konstateras att denna lagstiftarens avsikt lätt kan omintet- göras genom att jordägaren påbörjar för- farande för villkorsändring så tidigt att frå- gan hinner avgöras, innan slutdagen för brytande av optionsrätt enligt 53 å arrende- lagen är inne. Skånes provinsförbund av RLF påpekar att det förekommer att jord— ägare mer än ett år i förväg förelägger ar- rendatorn förslag till nya villkor med an- hållan om svar senast ett år före arrende- tidens utgång. Enas inte parterna, händer det att Optionsrätten bryts under åberopande av självinträde av jordägaren.

Vidare kan det med fog ifrågasättas om det inte är i båda parters intresse att frågan om de fortsatta villkoren kan bedömas sam- tidigt med frågan om fortsatt besittning. Med den nuvarande ordningen kan det in- träffa att, efter det att båda parter blivit bundna för en ny femårsperiod, arrende- avgiften på jordägarens yrkande höjs så mycket att arrendatorn måste säga sig att han inte skulle ha bundit sig för fortsatt ar- rende, om han från början vetat att avgif- ten skulle ha blivit så hög, varmed inte är sagt att den är oskäligt hög. Omvänt kan det inträffa — och har säkerligen också in- träffat att jordägaren bryter optionsrät- ten för att taga arrendestället under eget bruk därför att han inte vet, om han för nästa arrendeperiod skall få så högt arrende som han med tanke på kostnadsläget kan finna motiverat.

Samtidigt som arrendatorns besittnings- skydd utvidgas, bör även i detta samman- hang företagsekonomiska överväganden i ökad utsträckning komma till uttryck. Detta talar för att frågan om fortsatt besittning och villkoren därför tas upp till en samlad bedömning vid ett och samma tillfälle. Det kan ske om samma frister gäller för brytan- de av optionsrätt och ändring av villkor. Utredningen föreslår i 6 å en regel härom. En konsekvens blir att uppsägning i fort— sättningen kan ske inte blott för avflyttning (avtalets upphörande) utan också för änd- ring av villkoren.

Eftersom i viss mån skilda regler skall gälla för prövningen av optionsavbrott och villkorsändring, är det av vikt att uppsäg- ningen tydligt anger vad den uppsägande parten åsyftar. En regel härom föreslås i första styckets första punkt. Om bestämmel- sen inte följs, föreligger ingen giltig uppsäg- ning.

Det har ibland inträffat att en godsägare med många arrendatorer uppsagt flertalet arrendeavtal till upphörande på en gång. Anledningen har som regel varit att ägaren velat minska antalet arrendegårdar och/ el- ler genomföra en arronderingsförbättring för arrendeställena. Utan samtycke från alla berörda arrendatorer kan f.n. en sådan åt- gärd inte genomföras, om inte alla avtalen uppsägs för arrendatorernas avflyttning el- ler att —— om det är fråga om sociala arren- den — Optionsrätten bryts för samtliga. Detsamma gäller om jordägaren för en kommande arrendeperiod från arrendet vill undanta en byggnadstomt eller annan äga eller om han vill utöka arrendestället med något närbeläget skifte.l

Den stelhet som här finns i arrendelagen skulle kunna avlägsnas om man inom vissa gränser lät Optionsrätten bli elastisk, så att den kunde bestå trots att objektet för arren- derätten utvidgas eller inskränks. En lag- ändring av liknande motiv har tidigare före- slagits under 8 kap. 3 å NyaJB. De båda förslagen kompletterar men ersätter inte varandra.

Om villkoren för det förlängda arrendet

skall förändras på det sättet att området för arrenderättens utövande flyttas till ett helt nytt område eller om gränserna för arrende- stället flyttas så radikalt att arrendatorn får bostad på annat håll, bör prövningen av uppsägningen behandlas på samma sätt som gäller vid brytande av optionsrätt, medan andra och mindre ingripande gränsjuste- ringar bör behandlas som ändring av vill- kor. En regel härom har intagits i första styckets andra punkt. .

Uppsägning för gränsjustering bör kunna göras av vardera parten. Det ligger dock i sakens natur att ingendera parten mot den andres vilja på denna väg kan få till stånd en utvidgning av arrendestället. Vägrar ar- rendatorn att gå med på en sådan åtgärd, och framstår den i övrigt som välmotiverad, får dock skäl för optionsrättens brytande (jämlikt 5 å 3 eller 4 punkten i förslaget) anses föreligga.

Om en gårdsarrendators avtal uppsägs för avflyttning (enligt 10 kap. 5 å NyaJB) eller för villkorsändring, har han rätt att påkalla domstolsprövning av uppsägningen ( klan- der). Är en uppsägning för avflyttning inte motiverad eller grundas den på annat än någon av de särskilda i 5 å uppräknade optionsbrytande grunderna, ger lagen arren- datorn rätt till fortsatt arrende på oföränd- rade villkor. Det har varit åtskillig diskus- sion om huruvida en jordägare som vill bryta arrendatorns optionsrätt också är skyldig att redan i meddelandet till arren- datorn enligt 53 å arrendelagen ange grun- den därför.

Gällande lag är på denna punkt ej all- deles tydlig. Frågan var föremål för pröv- ning av högsta domstolen i rättsfallet NJA 1967 s. 441. Domstolen fann (med 3 röster mot 2), att det visserligen överensstämde med stadgandets syfte att jordägaren redan i meddelandet till arrendatorn angav skälen till uppsägningen, men »eftersom en skyl- dighet, som hänför sig till vad jordägaren i formellt hänseende har att iakttaga, kan ——— anses föreligga blott om den grun- das på tydlig föreskrift i lag eller åtminsto-

1 SvJT 1946 rf. s. 88.

ne har uttryckligt stöd av uttalanden i la— gens förarbeten», och ingetdera av sist- nämnda båda fall här förelåg, kunde jord- ägarens meddelande att han utan angivande av grund önskade återta arrendet, inte från- kännas laga verkan. Minoritetcn yttrade bl. a.

Av förarbetena till detta stadgande framgår, att bland annat åsyftats att arrendatorn genom jordägarens meddelande skall ges tillfälle att överväga, huruvida han skall instämma talan om bibehållande av rätten till nytt arrende. För arrendatorns ställningstagande är uppenbarli- gen av väsentlig betydelse, vilken grund jord- ägaren vill åberopa för optionsrättens bortfal- lande. Är grunden, att jordägaren själv eller så- dan honom närskyld person, som angives i lag- rummet, skall bruka fastigheten, är sålunda som regel en talan om optionsrättens bibehål- lande utsiktslös. Även i andra fall kan grun- den vara sådan, att det för arrendatorn måste stå klart att en dylik talan ej kan vinna fram— gång. Med det angivna syftet överensstämmer därför bäst, att åt stadgandet gives den inne- börden, att jordägarens meddelande till arren- datorn skall angiva den omständighet som jord- ägaren vill åberopa såsom skäl för att rätten till nytt arrende skall förfalla. Avfattningen av stadgandet är väl förenlig med en dylik tolk- ning.

På grund av det anförda finner [vi] 2 kap. 53 % nyttjanderättslagen innebära, att jordäga- rens meddelande, för att medföra i lagrummet avsedd verkan, skall angiva den omständighet han vill åberopa som skäl för att rätten till nytt arrende skall förfalla. Därav följer också, att av meddelandet skall framgå att jordägaren gör gällande att den åberopade omständigheten är sådan som enligt stadgandet medför options- rättens bortfallande.

När det gäller jordägarens brytande av en bostadsarrendators optionsrätt har utred- ningen i sitt första betänkande föreslagit att skälet för uppsägningen skall anges (74 å st. 2 p. 3). Bestämmelsen återfinns dock inte i den nya lagstiftningen om bostads- arrende.2

För att en optionsberättigad arrendator skall veta, om det är någon mening med att klandra uppsägningen eller vad han skall grunda en eventuell klandertalan på, bör enligt utredningens mening jordägaren i sin uppsägning (för arrendatorns avflyttning) ange vilken grund han stöder sig på. Utan en sådan bestämmelse är det också stor risk

att föreskriften i 67 å (motsvarande 16 å i förslaget) blir utan effekt i alla de fall, där inte jordägaren i en rättegång tvingas redo- visa sina motiv.

I analogi med 53 å första punkten arren- delagen bör en uppsägning, som får kland- ras, också innehålla klanderhänvisning. Ny- heter i förslaget är här dels att även arren- dators uppsägning (för ändring av villkoren) skall vara försedd med dylik hänvisning, dels att hänvisningen också skall innehålla meddelande om var klandertalan skall an- hängiggöras. Föreskriver arrendekontraktet att tvister om optionsrättens tillämpning skall handläggas enligt lagen om skiljemän bör sålunda hänvisning ej ske till domstol.

Enligt arrendelagen har den som motta- git varsel om optionsavbrott en månad på sig för eventuella motåtgärder (53 å). Vid meddelande om villkorsändring utlöper fris- ten för vidtagande av motåtgärd en månad efter den dag då varsel senast får ske (54 å). I förslaget har mottagaren av en uppsägning för optionsavbrott eller villkorsändring fått två månader på sig för eventuella motåtgär- der. Även om man därigenom något för- kortar den tid som står till buds för att före arrendetidens slut hinna få en lagakraftvun- nen dom i optionsfrågan, är det minst lika viktigt att den tid som står till parternas för- fogande för förhandlingar ej görs alltför kort.

I övrigt hänvisas till vad som anförs un- der följande paragraf.

85

Verkan av passivitet vid uppsägning (8 5 första punkten)

Förhåller sig arrendatorn passiv sedan han mottagit ett i laga ordning tillkommet meddelande (enligt 53 å AL) att jordägaren vill bryta arrendatorns optionsrätt, förfal- ler rätten till nytt arrende, och arrendatorn blir skyldig att avflytta vid den löpande ar- rendetidens slut. Genom förslaget sker här ej någon ändring i sak.

När det gäller ändring av villkor är läget

Jfr TLU 1968 nr 38 s. 51.

i gällande rätt i viss mån ett annat. Väcker ena parten frågan om ändring av villkoren, skall det ske genom meddelande i den form som är föreskriven för uppsägning. Medde- landet skall göras senast åtta månader före arrendetidens slut. Förhåller sig mottagaren passiv åligger det avsändaren att hänskjuta frågan till avgörande av skiljemän eller ar- rendenämnd. Sådant hänskjutandc skall ske senast sju månader före arrendetidens slut (54, 55 åå). Förhåller sig även härefter mot- parten passiv bestäms de fortsatta villkoren av det opartiska organet efter saklig pröv- ning. Någon rätt till »tredskodom» finns inte.

Enligt förslaget skall uppsägning komma till användning både för brytande av op- tionsrätt och för ändring av villkoren. God- tages inte uppsägningen och kan överens- kommelse inte träffas, kan ändring utom när arrendatorn vill avstå från optionsrät- ten, åstadkommas genom klander. För detta ändamål skall uppsägningen i dessa fall in— nehålla »besvärshänvisning». En konsekvens härav blir då också att passivitet inför upp— sägningen, oavsett om den kan klandras el- ler ej, medför att uppsägningen blir gäl— lande enligt sitt innehåll. Vad utredningen här föreslår överensstämmer med vad utred- ningen tidigare för samma situation före- slagit beträffande bostadsarrende.1 Utred- ningens förslag i denna del har emellertid endast delvis upptagits i 1968 års ändringar i lagstiftningen om lägenhetsarrende. Detta sammanhänger framför allt med att denna lagtekniskt i flera avseenden samordnats med de samtidigt genomförda ändringarna i hyreslagen. Enligt denna finns sålunda ingen möjlighet för en hyresgäst att med bi- behållande av fortsatt hyresrätt få till stånd en ändring av villkoren för den fortsatta besittningstiden. Justitieministern Kling ut— talar om utredningens förslag (prop. 1968: 19 s. 85).

För besittningsskyddets upprätthållande är det tillräckligt att arrendatorn ges möjlighet att få skäligheten av jordägarens anspråk prövad. En rätt för arrendatorn att ta initiativet till en villkorsändring skulle i själva verket innebära att man införde en form av priskontroll på ar- rendeområdet. Arrendatorn skulle nämligen

inte behöva känna sig bunden av de avtalade arrendevillkoren annat än för den första, kan- ske relativt korta arrendeperioden. För tiden därefter skulle han kunna påkalla myndighets prövning av villkoren. En sådan ordning, som avviker från vad som gäller beträffande hyres- avtal. kan inte anses motiverad. Jag föreslår därför att arrendatorn inte tillerkänns någon rätt att ta initiativet till en villkorsändring. En uppsägning från arrendatorns sida bör alltså alltid gälla arrendets upphörande.

Vid optionsutrustade jordbruksarrenden har hittills förelegat rätt även för arrenda- torn att efter prövning av opartiskt organ få till stånd ändring av arrendevillkoren. Denna rätt bör inte upphävas. Bestämmel— sen härom kan ej heller sägas vara mera ingripande än vad som nödvändiggöres av optionsrättssystemet som sådant. Utan en viss begränsning i avtalsfriheten, när det gäller arrendevillkoren, för ett förlängt ar— rende blir nämligen ett system med direkt besittningsskydd genom optionsrätt knap- past effektivt. Ändrade konjunkturer lik- som ändrade yttre förhållanden (exv. jord— förstöring, avrinningsförhållanden, kommu- nikationer, teknisk utrustning) kan moti— vera en sänkning av arrendet utan att ar- rendatorn fördenskull genom att säga upp avtalet för avflyttning skall behöva riskera att förlora hela arrenderätten. Inte bara ett abstrakt rättvisekrav utan också ett starkt praktiskt behov talar för att båda parter i ett optionsutrustat jordbruksarrende inom ramen för den fortsatta besittningen skall ha rätt att påkalla ändring av villkoren för en kommande arrendeperiod.

En följd av denna utredningens stånd- punkt blir att, oavsett om uppsägning sker för avflyttning eller ändring av villkoren och oavsett vem som gör uppsägningen, denna blir gällande enligt sitt innehåll om den inte klandras. Fall kan tänkas där underlåtenhet att klandra en uppsägning kan komma att leda till resultat som från materiell syn- punkt framstår som mindre tillfredsställan- de. Risken för att detta skall bli vanligt är dock knappast större än enligt gällande rätt, där passivitet hos arrendatorn kan leda till arrenderättens totala förlust. Det måste vi—

1 SOU 1966: 26 s. 118, 216.

dare beaktas att reglerna om avtals ogil- tighet och jämkning av obilliga avtal äger tillämpning också på sådana avtal som till en del fått sitt innehåll genom ena partens passivitet.2

Kalliderande uppsägningar (8 5 andra punkten)

Regeln i första punkten om oklandrad uppsägnings »laga kraft»-verkan kräver en komplettering för det fall att båda parter företar uppsägning. Man kan här välja den linjen att uppsägningarna får ta ut varand- ras verkan, varigenom det tidigare rättslä- get består eller också låta endera gälla.

Skulle den senare uppsägningen utplåna effekten av den första, är risken stor att den part som tar emot den första uppsäg- ningen i stället för att anföra klander för- söker förtaga dess verkan genom att själv göra en uppsägning. Denna linje är därför inte lämplig. Eftersom flertalet villkorsänd- ringar både nu och i framtiden kan anta- gas avse inflationsbetingade arrendehöjning- ar tillkomna på initiativ av jordägaren, synes det lämpligt att lagen utgår från denna si— tuation som den normala och att man så- ledes i händelse av korsande uppsägningar låter jordägarens uppsägning gälla.

95

Riktlinjer för ändring av arrendevillkoren

Ett besittningsskydd som innefattar rätt till ny eller förlängd besittning vid den tid— punkt då det löpande avtalet upphör, blir inte effektivt, om det inte samtidigt inne— håller någon form av spärr mot höjning av arrendeavgiften. Jordägaren kan eljest som villkor för nytt eller förlängt avtal kräva ett arrende som är så högt att han kan räkna med att arrendatorn hellre avstår från för- längning än fortsätter arrendet. Gällande regler om ocker och jämkning av uppen- bart obilliga avtal kan ej sägas innefatta tillräcklig garanti för att trygga arrenda-

torns rätt; jfr utredningens första betän- kande s. 101.

Av det sagda följer å andra sidan att det för ett effektivt besittningsskydd inte erford- ras en offentlig reglering av arrendevillko- ren, när det ursprungliga avtalet ingås och att det allmännas ingripande i arrendevill- koren vid fortsatt arrende inte skall sträcka sig längre än som erfordras för att tillgodo- se syftet med besittningsskyddet. Inom de sålunda angivna gränserna bör avtalsfrihet råda. Villkorsregleringens karaktär av kom- plement till Optionsrätten har markerats ge- nom att den i lagtexten placerats under ge- mensam rubrik med Optionsrätten.

Arrendelagen ger inga uttryckliga anvis- ningar till skiljemännen eller arrendenämn- den vid bestämmande av villkoren för ett genom optionsrätt förnyat arrende. 1936 års arrendeutredning framhöll att skiljemän- nen vid bestämmandet av villkoren hade att iakttaga vad skäligheten i det särskilda fallet fick anses kräva.1 Denna princip bör gälla också i den nya lagen. Det är i all- mänhet naturligt att man vid bedömande av vad som i det särskilda fallet är skäligt ut- går från de villkor som gäller när uppsäg- ningen sker. Kan emellertid den part som för den nya perioden vill ha ändrade villkor förebringa utredning om att de villkor, som han framställt i uppsägningen, för den nya arrendeperioden är mera skäliga än villko- ren i det gamla avtalet, bör dock uppsäg- ningens villkor tillämpas under den nya pe- rioden. »Bevisbördan» läggs således på den som vill ha ändring. Därmed är dock inte sagt att något mera omfattande utrednings- material alltid behöver företes. Begärs att arrendeavgiften skall ändras med ett belopp som motsvarar penningvärdets förändring sedan tiden för avtalets tillkomst, torde det i de flesta fall vara tillräckligt med en hän- visning till någon av de för detta ändamål förekommande indexserierna och en upp- gift om hur det nya arrendet på grundval härav har uträknats; se ytterligare om index vid 8 kap. 6 å NyaJB. Har arrendestället

2 Jfr SOU 1966: 26 s. 8 kap. 26 å NyaJB. 1 NJA 111944 5. 271.

102 och ovan vid

förbättrats genom nybyggnader eller för- sämrats genom naturkatastrofer eller annat, torde det i allmänhet inte vara svårt att förebringa den utredning som behövs för att bedöma vad som för en ny period skall anses som skäligt arrende.

Att närmare än här skett försöka preci- sera vad som i samband med en förnyelse skall anses vara skäligt arrende är vanskligt främst därför att de förhållanden som påverkar arrendenivån är så många och olikartade. Vid de jämförelser med olika ar- rendenivåer som då och då görs förbises ofta att arrendevillkoren exv. beträffande underhållsskyldighet, besittningstid och ar- rendelindring vid missväxt växlar betydligt. Det är givet att sådant påverkar arrendeni- vån och även rimligt att det förhåller sig så. Beaktas detta är det motiverat att vid bestämmande av skäliga villkor hänsyn tas —— förutom till de »gamla» villkoren till den allmänna arrendenivån i orten.

Läget är inte sällan det att mark som an— vänds till jordbruk på grund av väntad tät- bebyggelse eller annan förestående eller san- nolik exploatering fått ett så högt värde att det inte kan ge skälig förräntning genom vad jordbruket avkastar. Företeelsen är f.n. särskilt påtaglig i sydvästra Skåne och i öv- rigt runt de större städerna. Uppkommer tvist om arrendevillkoren på sådan jord, är det inte skäligt att arrendet skall förränta ett markvärde som hänför sig till en fram- tida ändrad markanvändning. Arrendet och övriga villkor bör i stället bestämmas med utgångspunkt från förutom de gamla vill— koren dels den allmänna arrendenivån i orten, dels vad jordbruksarrendatorer i all- mänhet kan antagas vara villiga att betala i arrende för jord och hus av den beskaffen- het och det läge som det är fråga om i det aktuella fallet; jfr utredningens första be- tänkande s. 217 med hänvisningar.

Har arrendatorn genom egna åtgärder ökat arrendeställets värde utan att han av jordägaren fått ersättning därför, utgör för- bättringen ej ensam för sig någon grund för höjning av arrendet; jfr not 1 och ut- redningens första betänkande s. 119 med hänvisningar. Detta överensstämmer med

vad som i motsvarande situation gäller vid hyra.2

Om jordägaren säger upp avtalet för höj- ning av arrendet och arrendatorn samtidigt säger upp för sänkning ligger det i sakens natur att det fastställande organet har att bestämma arrendet till skälig nivå inom den ram som anges av parternas motsatta yrkan- den. En särskild lagregel för dylika situatio- ner kan därför ej anses vara nödvändig.

10å

Organ för prövning av klander ( 10 5 första stycket)

Vid sociala arrenden har hittills den ord- ningen gällt att frågor om kvarsittande på grund av optionsrätt prövas av allmän dom- stol, medan frågor om villkor för fortsatt arrende i första och sista instans handläggs av arrendenämnden, om parterna ej bestämt att frågan skall handläggas enligt lagen om skiljemän. Vid prövning genom skiljemän eller arrendenämnd gäller den av- vikelsen från eljest gällande lag att arten- datorn, även om han framstår som förlo- rande part, ej får åläggas att betala mer än halva ersättningen till skiljemännen, bortsett från det fallet att han uppenbarligen påkal- lat förfarandet utan skäl (54, 55 åå).

Med utredningens förslag om gemensam- ma frister för brytande av optionsrätt och ändring av villkoren uppkommer frågan om det hittillsvarande systemet bör bibehållas. Skäl kan anföras för att ha en enhetlig ord- ning, och väl då närmast civil rättegång för båda dessa typer av mål. Detta är också den väg som valts i 1968 års lagstiftning om bostadsarrende. Enligt hyreslagen skall hyresnämnd pröva frågor om såväl hyres- gästs optionsrätt som ändring av hyresvill- kor (70 å). Det finns emellertid också skäl som talar för att vid jordbruksarrende bibe- hålla den gällande ordningen.

2 Prop. 1968: 91 med förslag till ny HL in- nehåller ingen motsvarighet till 3 5 st. 2 hyres- regleringslagen. Detta torde dock ej få uppfat- tas som en ändring av gällande rätt, jfr TLU 1967 nr 58 s. 120.

Tvister om villkorsändring är betydligt vanligare än tvister om optionsrätt. De förra lämpar sig i högre grad för en mera fri prövning. Någon kritik mot det sätt varpå arrendenämnderna ombesörjt handläggning- en av dessa frågor har ej rapporterats till utredningen. Arrendenämnderna har också nu hunnit få en betydande erfarenhet och överblick över arrendeförhållandena inom sina distrikt. Utredningen anser det därför lämpligt att tvister om villkorsändring även i framtiden i största möjliga utsträckning handläggs av arrendenämnderna. Det för- hållandet att nya grupper av arrenden kan komma att få sina villkor bestämda på detta sätt skulle möjligen kunna påkalla införan— det av en central överprövning av nämnder— nas avgöranden på samma sätt som nu sker i statens hyresråd av hyresnämndernas be- slut. Utredningen har dock avstått från att föreslå en sådan nyhet, främst av det skälet att en överprövning skulle vara förenad med en tidsutdräkt som skulle vara besvärande för båda parterna. I sistnämnda fråga har utredningen samrått med ecklesiastika bo— ställsutredningen, som ävenledes tillstyrkt den förordade linjen.

Frågor sammanhängande med arrenda- tors optionsrätt innefattar däremot ofta prövning av frågor av rättslig art. För må— lets utredning erfordras inte sällan sådan bevisning som ej kan upptagas annorledes än vid domstol. Dessa mål bör därför också i framtiden handläggas av allmän domstol. Utredningen avråder av såväl principiella som praktiska skäl från att för detta syfte förvandla arrendenämnderna till domstolar.

Frågor om optionsrätt och villkorsänd- ring kan emellertid aktualiseras samtidigt antingen så att jordägaren vill bryta arren- datorns optionsrätt samtidigt som arrenda- torn påkallar ändring av villkoren för nästa arrendeperiod eller så att jordägaren i första hand vill bryta Optionsrätten men i andra hand vill exv. höja arrendeavgiften (eller omvänt).

Utredningen anser att praktiska skäl talar för att prövningen av de båda frågorna så-

vitt möjligt prövas i samma mål (varmed ej är sagt att de nödvändigt behöver avgöras samtidigt). Innefattar en klandertalan både optionsrättsfrågor och villkorsändring, bör målet handläggas av domstol oberoende av ordningen mellan yrkandena. Domstolen är alltid oförhindrad att inhämta arrendenämn- dens mening i villkorsfrågan. I många fall är en sådan remiss att rekommendera. Arrendenämnden blir på det sättet i dessa typer av mål — behörig att besluta endast i de fall klandret är begränsat till villkorsändring. En sådan regel torde inte behöva vålla nämnvärda svårigheter vid tillämpningen. En konsekvens kan dock bli att arrendatorn klandrar till arrendenämn- den (för villkorsändring) samtidigt som jord- ägaren klandrar till domstol (för options— avbrott och villkorsändring). Detta skulle kunna resultera i att vardera myndigheten oberoende av varandra meddelar lagakraft- ägande avgöranden med skilda innehåll be- träffande de framtida arrendevillkoren. Man torde kunna utgå från att myndigheterna genom parterna eller på annat sätt får vet- skap om dylika parallellaktioner. Arrende- nämnden bör då överlämna sitt mål till domstolen för gemensam handläggning med rättegången. Utredningen föreslår att regle- mentet för arrendenämnderna kompletteras med tanke på dessa fall. Bestämmelsen får ses som en följdändring av bestämmelsen i 10 å att klander, som enbart avser ändring av villkoren, skall avgöras av arrendenämn- den. Är situationen den att arrendatorn väckt klander vid domstol enbart i options- rättsfrågan samtidigt som jordägaren väckt klander vid arrendenämnden enbart för vill- korsändring, bör arrendenämnden ha frihet att allt efter omständigheterna välja mellan att bestämma nya villkor oberoende av ut- gången av rättegången eller vänta med sitt avgörande till dess rättegången avslutats.1

Förfarandet inför arrendenämnden (10 å andra stycket)

Utredningens förslag innehåller ingen mot- svarighet till regeln (i 54 å AL jfrd med

1 Jfr Skarstedt m. fl., 1946, s. 341.

55 &) att tvist om villkorsändring skall handläggas av skiljenämnd om avtal därom föreligger. Regeln i fråga tedde sig mera na- turlig när den tillkom. Då hade nämligen arrendenämnderna ännu ej tillskapats och deras funktioner omhänderhades under de första fyra åren efter ikraftträdandet av 1943 års reform av de s.k. jordbrukskom- missionerna. Genom att till ordförande i arrendenämnd hittills alltid förordnats ordi- narie domare får det anses överflödigt att i arrendelagen särskilt framhålla möjlighe- ten att hänskjuta tvisten till skiljenämnd, en rätt som parterna ändå alltid har; jfr 8 kap. 42 och 43 åå NyaJB.

Ej heller anser utredningen att det längre finns anledning att för skiljedomsfallen bi- behålla den speciella kostnadsregeln i 55 å andra stycket arrendelagen.

Från den gällande rätten har förslaget övertagit principen att arrendenämnden, när den bestämmer arrendevillkoren i till- lämpliga delar skall följa lagen om skilje- män. Jfr förslaget till 8 kap. 44 å andra stycket Nya] B.

F. n. åligger det parterna att ersätta även ledamöterna i arrendenämnden deras kost- nader i ärende angående villkorsändring med viss begränsning beträffande arrenda- torn.2 Arrendenämnder som har förhållan- devis många sådana ärenden brukar vanli- gen tillämpa en enhetstaxa. Denna varierar för olika nämnder men utgör omkring 400 kronor för ärende, jfr bilaga 21 kol. 3.

Utredningen anser att det överhuvudta— get inte bör åligga parterna att ersätta dessa kostnader. De bör i stället betalas av stats- verket. Arrendenämnden arbetar i övrigt gratis och det är därför rimligt att de skall göra det även i dessa fall. Det finns visser- ligen inom statsverksamheten många exem— pel på att man genom avgifter från allmänhe- ten söker få täckning för statsverkets kostna— der. Principen är dock inte helt genomförd, och när det gäller samhällets ansvar för rätts- skipningen är huvudregeln att denna del av statsverksamheten på det stora hela taget utan kostnader står till medborgarnas för- fogande. De avgifter som uttages exv. för lösen av domar, täcker i regel endast en

obetydlig del av de verkliga kostnaderna för rättsskipningen. Det kan visserligen ifrågasättas att även för arrendenämnder- nas expeditioner utkräva någon avgift. Ut- redningen vill dock för sin del inte tillstyrka en sådan ordning. Av förarbetena till 1968 års hyreslagstiftning framgår ej heller att någon avsikt förelegat att avgiftsbelägga hy— resnämndernas och hyresrådets expeditio- ner.

Några av arrendenämndsordförandena har vid förfrågan uttalat att man måhända inte kan bortse från risken att antalet tvis- ter om bestämmandet av villkor kan kom— ma att öka, om parterna gratis får anlita nämnderna. Även om man inte helt kan bortse från en sådan tendens, kvarstår dock enligt förslaget för part risken att få betala egna och kanske även motparts kostnader. Detta torde vara en tillräcklig spärr mot missbruk.

115

Arrendevillkoren vid tvist

Bestämmelsen, som utan saklig ändring återger 56 & arrendelagen, reglerar princi- perna för arrendevillkorens fastställande, när en tvist om optionsrätt eller ändrade villkor inte hunnit avgöras före den löpande arrendeperiodens slut.1

Flyttningsersättning 12 5 Inledning Förslaget innehåller ingen motsvarighet till 57 & arrendelagen och den därtill anslu- tande lagen om arrendators förköpsrätt. Motiveringen till upphävandet av dessa bestämmelser har tidigare lämnats i den allmänna motiveringen. Inte heller inne— håller förslaget någon motsvarighet till 62 & arrendelagen. Bestämmelsen blir onödig i och med att begreppet nödig byggnad ut— mönstras ur lagen. En viss motsvarighet till 62 å arrendelagen finns i 8 kap. 10 & fjärde

2 Se ovan 5. 401, jfr NJA 11 1944 E 272. 1 Jfr lagrådets yttrande i prop. 1968: 19 s. 152.

stycket tredje punkten och 15 & sista stycket i förslaget.

Bestämmelsen i 12 & om flyttningsersätt— ning till arrendatorn är en nyhet för svensk arrenderätt. Den har fått samma placering som den gällande lagens bestämmelse om förköpsrätt, men något samband mellan för- slaget att avskaffa förköpsrätten och införa en rätt till flyttningsersättning finns inte.

Gällande rätt Utfaller domstolens prövning så att options- rätt ej föreligger upphör arrendeavtalet. Det åligger då arrendatorn att flytta, i regel på den fardag som infaller vid arrende- periodens slut. En optionsberättigad arren- dator är i detta läge ej annorlunda ställd än andra arrendatorer. Någon särskild er- sättning för arrenderättens eller options- rättens förlust kan han ej påräkna. Detta i motsats till vad som gäller, om arrendatorn — till följd av expropriation eller annan sär- skild anledning — måste flytta före utgången av den löpande arrendeperioden.

Förslag har i skilda sammanhang väckts att exv. optionsberättigad arrendator, som förvägrats förlängt arrende, skulle kunna tillerkännas skadestånd av jordägaren för den förlust arrendatorn lider genom att be- höva flytta. Med utgångspunkt från de spe- ciella förhållandena på den kyrkliga jordens område har sålunda Lunds stiftsnämnd tagit upp denna fråga i en skrivelse till Kungl. Maj:t den 21 februari 1957, vilken skrivelse den 2 mars 1961 överlämnats till utred- ningen. Skrivelsen bifogas som bilaga 20. Ehuru vissa särskilda bestämmelser i ämnet finns på det kyrkliga området, är utgångs- läget för såväl kyrkans som kronans och enskildas optionsberättigade arrendatorer här såtillvida detsamma att jordägaren inte i något fall är skyldig att ersätta arrenda- torn för förlust av arrenderätten, när denna upphör vid den bestämda arrendetidens slut. Eftersom optionsrättsreglerna med utred— ningens förslag i framtiden blir enhetliga, kan det finnas anledning att i detta sam- manhang behandla den mera principiella sidan av stiftsnämndens framställning.

Det har inte sällan inträffat att options-

berättigade arrendatorer ej fått upplåtelsema förlängda eller förnyade av den anledningen att marken — med eller utan samband med försäljning erfordrats för annat ändamål: bostadsbebyggelse, kommunikationsanlägg— ningar o. a. I samband med den pågående starka urbaniseringen bl. a. i sydvästra Skå- ne har sådana fall ganska ofta inträffat. Ej sällan har det då varit fråga om publik, särskilt kyrklig jord.

För arrendatorer som måste flytta därför att de inte får upplåtelsen förlängd inträder säkerligen i många fall betydande ekono— miska och personliga svårigheter. Att här närmare exemplifiera dessa torde inte vara erforderligt. På kronans och kyrkans arren- den har besittningsförhållandena brukat vara mycket stabila och arrendevillkoren re- lativt förmånliga. Jordens ägare tar i dessa fall praktiskt taget aldrig jorden under eget bruk.1 Arrendatorema har därför säkerligen ofta ansett sig sitta nästan lika säkra som ägare till jorden. Det är därför inte under- ligt att de ibland ansett sig ha rätt till er- sättning i någon form när de tvingats avstå från fortsatt arrende. Det har också fram- hållits att dessa arrendatorer i samband med arrendets tillträde kan ha betalt ersätt- ning till den avträdande arrendatorn för rät- ten att övertaga dennes rätt enligt kontraktet. Om tillträdaren nödgas lämna arrendet, in- nan han hunnit nyttiggöra denna utgift, är det naturligt att han önskar få förlusten er- satt.

En rätt till ersättning av den typ som skisserats av stiftsnämnden finns sedan år 1953 för tomträttshavare som förvägras rätt till fortsatt besittning. Uppsäger jordägaren tomträttsavtalet är han skyldig att betala er- sättning för tomträttshavarens hus och »an- nan egendom som utgör tillbehör till tomt- rätten» (4 kap. 17 å NJL). Löseskillingen skall motsvara värdet »vid tomträttens upp- hörande, under antagande att tomträtten med samma ändamål och i övrigt oföränd- rade föreskrifter angående fastighetens an—

1 Jfr 25 st. 1 KF 22/6 1934, 4 5 1 mom. KS 29/6 1945, 19 5 1910 års boställsordning och SOU 1968: 12 s. XV (17 & st. 2).

vändning och bebyggelse alltjämt skulle be- stå». Lösningsskyldighet föreligger således även i det fallet att jordägaren på grund av ändrad markanvändning inte kan draga nå— gon nytta av byggnaden. Bestämmelsen är tvingande endast vid tomträttsupplåtelse som främst avser bostadsbebyggelse.

Före 1953 års ändringar i nyttjanderätts- lagens tomträttskapitel hade tomträttshava- ren inte på grund av bestämmelse i lag nå- gon rätt till ersättning vid tomträttens upp— hörande. Sådan rätt fanns dock vanligen ändå på grund av bestämmelse i kontrakten. Enligt Stockholms stads normalkontrakt för tomträttsupplåtelse (för bostäder) gällde så- lunda, om tomten ej vidare skulle upplåtas för bostadsändamål, att tomträttshavaren vid upplåtelsetidens slut hade rätt till ersätt- ning för egna byggnader och övriga till tomrätten hörande anläggningar. (Skulle markanvändningen förbli oförändrad hade tomrättshavaren optionsrätt.) Ersättningen skulle motsvara värdet vid lösentillfället. Den omfattade ej »säregna inrättningar eller påtagliga lyxanordningar». Vid tvist om er- sättningen gällde lagen om skiljemän.2

Det bör dock beaktas att tomträtten bortsett från att syftet är ett annat till hela sin typ står äganderätten betydligt när- mare än vad jordbruksarrendet gör. Sålunda kan tomträttsavtalet inte i något fall upp- sägas av tomträttshavaren (13 å).

Vid hyra föreligger rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande endast för »lokalhyresgäster» (innehavare av »annan lägenhet än bostadslägenhet») enligt 56—60 åå hyreslagen (i 1968 års lydelse). Ersättningsrätten omfattar den förlust hyres- gäst åsamkas genom hyresförhållandets upp- hörande. Det anges särskilt att ersättning skall utgå »i skälig omfattning». Består för— lusten i att hyresgästen inte längre kan ut- nyttja en av honom själv bekostad ändring av lägenheten, kan han få ersättning endast om parterna varit överens om att hyresgäs- ten skulle få utföra ändringen. Ersättnings— rätten är i sådant fall maximerad till värde— ökningen.

Lokalhyresgästs rätt till ersättning är be- roende på åtskilliga förutsättningar. Reg-

lerna är inte tvingande, om efter det hyres— förhållandet varat nio månader eller mer, parterna överenskommer om undantag. Träffas ett sådant avtal tidigare, är det gil- tigt, om det också godkänts av hyresnämn- den. (Lagen ger ingen ledning för när god- kännande skall ges eller vägras.) Ersätt- ningsrätt föreligger överhuvudtaget inte i följande fall (den följande redogörelsen är summarisk, jfr 56—60 åå HL).

1. Hyresgästen åsidosätter sina förplik- telser i mer än ringa mån.

2. Huset skall rivas och hyresgästen er- bjuds annan godtagbar lägenhet eller avta- let föreskriver att hyresförhållandet på grund av husets rivning skall upphöra inom fem år.

3. Huset skall byggas om i sådan ut- sträckning att hyresgästen inte kan sitta kvar utan olägenhet för arbetets genomförande och förhållandena i övrigt överensstämmer med punkt 2.

4. Hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. En ersättningsrätt, som i mycket erinrar om lokalhyresgästens, gäller sedan den 1 juli 1968 för anläggningsarrendatorer (86— 88 åå AL). Bestämmelserna i ämnet är i sin helhet dispositiva. Ersättningsrättens omfatt- ning är principiellt densamma som för 10- kalhyresgäster. De fall där ersättningsrätt överhuvudtaget ej föreligger överensstäm- mer helt med vad för motsvarande fall gäl- ler för lokalhyresgäster enligt punkterna 1 och 4 ovan. Punkterna 2 och 3 motsvaras vid anläggningsarrende av det fallet att jord— ägaren gör sannolikt att marken skall an- vändas för annat ändamål och jordägarens intresse att kunna förfoga över marken på- tagligt överväger arrendatorns. Gemensamt för lokalhyresgäster och an- läggningsarrendatorer gäller att de —- i mot— sats till bostadshyresgäster och bostadsarren— datorer inte har någon optionsrätt eller annat direkt besittningsskydd. Det huvud- sakligaste syftet med ersättningsrätten får

2 Skarstedt m.fl., 1941, s. 203. NJA H 1908 nr 5 s. 182, 1953, s. 390.

anses vara att tillförsäkra dem ett indirekt besittningsskydd.a

Det kan i detta sammanhang ha sitt in— tresse att undersöka hur arrenderätt och andra nyttjanderätter behandlas från ersätt- ningssynpunkt i sådana fall där nyttjande- rättshavaren tvingas avstå från sin rätt un- der löpande avtalsperiod. Av särskilt in- tresse är här rättsfallet NJA 195 9 s. 666.

Från ett fastighetsfideikommiss i Skåne hade år 1941 till två fiskare mot vederlag av viss kvantitet färsk ål upplåtits nyttjande- rätt till skilda fasta ålfisken i saltsjön, s. k. åldrätter. Upplåtelserna gällde enligt kon- trakt för ett år och förlängdes automatiskt med samma tid om uppsägning ej skedde. På denna grund fortsatte avtalen att gälla till år 1957, då kronan genom expropriation (för ett skjutfält) blev ägare av åldrättema. Fiskearrendatorerna, som var födda 1896 och 1903, yrkade i expropriationsmålet er- sättning —- förutom för värdeminskning på redskap för förlorad arbetsinkomst till dess de uppnådde 67 års ålder. Kronan an- såg att dylik ersättning ej borde utgå för tid efter det arrendeavtalen upphört att gälla. Högsta domstolen konstaterade att fiskarna, om expropriationen ej kommit emellan, trots att de inte hade någon op- tionsrätt kunnat påräkna fortsatt arrende så länge de varit i stånd att bedriva sin näring: »De hava sålunda, även om arrendevillko- ren kunnat komma att ändras, haft grundad anledning inrätta sig efter att de skulle kun- na varaktigt försörja sig med fisket.»

De tillerkändes därför ersättning för för- lorad arbetsinkomst enligt de grunder de själva angivit. En av domstolens ledamö- ter var av annan mening. Eftersom fiskarna för tiden efter det avtalen blivit uppsagda ej haft något rättsligt skyddat anspråk på att få fortsätta med fisket, anslöt han sig till den linje som kronan hävdat i målet.

Beträffande hyra har högsta domstolen tidigare meddelat likartade domar.4 I dessa, där domstolen var enhällig, förelåg dock den principiella skillnaden i förhållande till 1959 års fall att nyttjanderättshavarna hade optionsrätt enligt hyresregleringslagen.

Stiftsnämnden hänvisar i början av sin skrivelse till bestämmelsen i boställsordning— en och KS 29/ 6 1945 som uttryckligen stadgar att arrendatorn ej har någon rätt till ersättning om arrendestället skall använ— das till annat ändamål och arrendatorn av denna anledning ej kan utnyttja sin options— rätt. En motsvarande bestämmelse finns i KF 22/6 1934 (9 å 5 mom. p. 4). Däremot saknas motsvarighet i KS 15/11 1945 (se 7 å).

I samband med redogörelsen för gällande rätt må här erinras om den fond för av— gångsbidrag som i samband med 1964 års avtalsrörelse tillkom genom överenskommel— se mellan SAF och LO. Från fonden lämnas bidrag till arbetstagare som blir arbetslösa på grund av driftsnedläggelse eller mera betydande driftsinskränkningar. Som huvud— regel gäller att arbetaren skall ha varit an- ställd hos företaget minst 10 år och uppnått minst 50 års ålder. Medel till fonden er- hålles genom att arbetsgivarna till fonden årligen erlägger ett belopp motsvarande en tusendel av arbetstagarnas årslön.5 Storle- ken av utgående belopp beror på olika om- ständigheter. Det högsta tänkbara beloppet utgör ca 15 000 kronor. Det är till en del fritt från inkomstskatt.

Slutligen må här erinras om de i samband med 1967 års beslut om riktlinjer för den framtida jordbrukspolitiken tillkomna be- stämmelserna om avgångsvederlag och över- gångsbidrag av statsmedel till brukare av mindre jordbruksfastigheter (SFS 1967: 422). Avgångsvederlaget kan uppgå till högst 6 000 kronor. Dessa former av bidrag torde i allmänhet inte kunna ifrågakomma i de situationer som avses med utredningens förslag om flyttningsersättning."

Arrendelagsutredningen

Det av stiftsnämnden aktualiserade spörs- målet rymmer två skilda problem: dels

3 Prop. 1968: 19 s. 96, 1968: 91 bihang A s. 235. Jfr även vid not 8 nedan. 4NJA 1955 s. 530, 1956 s. 174 (särskilt s. 199). 5 Afa-försäkringen år 1968, utgiven av Arbets- marknadens försäkringsaktiebolag. " Jfr Lantbruksstyrelsens tillämpningsföre- skrifter 7/8 1967.

jordägarens rätt att ge arrendatorn ersätt- ning i anledning av ett arrendeförhållandes upphörande, dels arrendatorns rätt att i motsvarande situation få ersättning av jord- ägaren.

En arrendator som måste flytta när det gällande avtalet löper ut har ej enligt lag någon rätt till ersättning för att han inte fått sitta kvar eller för att han i anledning av flyttningen åsamkas förluster. Detta gäl- ler både för optionsberättigade arrendatorer och andra.

Det är inte helt ovanligt att jordägare i dylika situationer, utan att vara skyldiga, lämnar arrendatorn ersättning eller avgångs- vederlag i någon form. Relativt vanligt är att jordägarna inte fullt ut gör gällande ar— rendatorns skyldighet att ersätta brister i vanhävd och husröta. Något generellt hin- der mot att utge särskild ersättning finns inte. De av stiftsnämnden påtalade bestäm- melserna i boställsordningen och KS 29/ 6 1945 ävensom den tidigare omnämnda bestämmelsen i KF 22/ 6 1934 får dock an- ses innebära att sådant hinder föreligger för förvaltningsmyndigheten inom de ifrågava— rande författningarnas tillämpningsområden.

Oavsett hur man behandlar frågan om arrendatorns rätt till avflyttningsersättning, anser utredningen att de hinder som nu fö- religger för förvaltningsmyndigheterna att utbetala dylik ersättning bör avlägsnas. Har en arrendator under lång tid innehaft arren- det och ordentligt fullgjort sina skyldighe- ter, och avyttras marken i anslutning till arrendets upphörande för »tätbebyggelse- pris», bör förvaltningsmyndigheten vara oförhindrad, om den själv finner det rimligt, att ersätta arrendatorn för förluster som ar- rendatorn gör i anledning av flyttningen.

Utredningen anser sig sakna anledning att föreslå föreskrifter om när och hur dylik ersättning skall utgå. De principer som till— lämpades av högsta domstolen i fallet NJA 1959 s. 666 syns dock kunna tjäna till viss ledning även i sådana fall där avflyttning sker i anslutning till utgången av en avtals- period.

Den andra sidan av problemet är frågan om rätt för arrendatorn till ersättning i an-

ledning av arrendeförhållandets upplösning. Blir ett avtal om jordbruksarrende vid av- talstidens slut — mot arrendatorns önskan -— inte förlängt, torde det vara ovanligt att arrendatorn kan avveckla eller flytta sin »rörelse» utan förlust. Oavsett om arrenda- torn har optionsrätt eller ej, är det visser- ligen regel att avtalet förlängs. Men kvar att behandla står likväl de fall där jord- ägaren, även från objektiv synpunkt sett, behöver marken men arrendatorn vill fort- sätta arrendet.

Kan konflikten inte lösas på annat sätt än att arrendatorn måste flytta, kan man inte förneka att skäl i en del fall talar för att jordägaren bör hålla arrendatorn skades- lös eller åtminstone ge honom ett bidrag till hans kostnader för flyttning och övergång till annan verksamhet.

Om lagen skulle ålägga jordägaren att ge— nerellt utge ersättning till arrendatorer, eventuellt endast optionsberättigade arren- datorer, är dock risken stor att verkningar- na av en sådan regel skulle få övervägande negativa konsekvenser. Man har anledning att räkna med att jordägarna i ökad ut- sträckning skulle dra sig för att arrendera ut och i övrigt i betydande omfattning av- veckla befintliga arrenden i den mån det kunde ske utan att den tänkta ersättnings- regeln behövde aktualiseras. I de fall där upplåtelse av jordbruksarrende trots detta kom att fortsätta har man vidare anledning att räkna med att jordägarna genom höjning av arrendenivån skulle skaffa sig kompen— sation för ersättningsskyldigheten.

Redan av dessa skäl bör en ersättningsrätt inte göras generell. Frågan kommer dock i ett annat läge, om man begränsar en dylik ersättningsrätt till sådana fall som stifts- nämnden behandlar i sin skrivelse. De ut- märks för det första av att arrendatorn när han tog arrendet hade anledning att räkna med att jordägaren själv inte skulle komma att ägna sig åt jordbruk på arrendestället. Detta är i allmänhet fallet med flertalet publika och även många enskilda arrende- ställen, t.ex. sådana som ägs av >>fromma stiftelser» eller ligger så långt bort från god- sets huvudgård att det framstår som orea-

listiskt att det skall läggas under gemensamt bruk med denna. De åsyftade fallen utmärks vidare av att det är förhållanden som ligger utanför parternas rådighet som aktualiserar den ändrade markanvändningen. Kring en expanderande stad kan åkerjorden komma att behövas för tätbebyggelse för bostäder eller för allmänna inrättningar, för motor— vägar, hamnar, flygplatser eller andra dyli- ka anläggningar. Om det är den upplåtande jordägaren eller en ny ägare som skall upp— föra och utnyttja den nya anläggningen är däremot för den här förda diskussionen utan betydelse.

Innebär den ändrade markanvändningen att marken kommer att lämna väsentligt högre avkastning (exv. industri- eller hyres— husbebyggelse) eller framstår det nya ända— målet som allmännyttigt i den meningen att det skulle kunna tillgodoses genom expro- priation (exv. motorväg), och föreligger till- lika den tidigare nämnda förutsättningen att upplåtelsen parterna emellan i varje fall i början kunnat betraktas som relativt per- manent, har man här en grupp av fall där å ena sidan behovet av någon form av kom- pensation till arrendatorn är påtagligt och å andra sidan risken av negativa verkningar på arrendemarknaden i stort i form av ar- rendeindragningar eller avgäldshöjningar kan förväntas bli av mycket begränsad be- tydelse. De här berörda fallen utmärks vida— re av att en eventuell förpliktelse för jord- ägaren att ge kompensation till arrendatorn i allmänhet inte behöver hindras av några ekonomiska svårigheter.

Utredningen föreslår att rätt till avgångs- vederlag i nu nämnda situationer tiller- känns optionsberättigade gårdsarrendatorer. Av det tidigare sagda framgår att sådan ersättning inte bör utgå, när optionsrätten bryts för att jordägaren skall ta jorden un- der eget bruk eller för att förstärka kvar- varande arrendegårdar. Det är vidare givet att de fall där arrendatorn försummat sina skyldigheter skall vara uteslutna från ersätt- ningsrätten. I praktiken blir det sålunda en- dast när 5 å fjärde punkten åberopats som optionsbrytande grund som ersättningsrätten överhuvudtaget kan bli aktuell.

Hur bör ersättningen bestämmas? I dis- kussionen härom sägs ibland att det är rim— ligt att arrendatorn får ersättning för arren- derättens värde (jfr 8 å st. 2, 33 å AL). Eftersom tanken h0s utredningen varit att ersättning skall utgå endast när optionsrät- ten brutits och arrenderätten således upp- hört, ger uttryck som arrenderättens värde ingen ledning för ersättningens bestämman— de. Överhuvudtaget är det utredningens uppfattning att ersättningen inte bör be— traktas som skadestånd i den meningen att det skall täcka arrendatorns totala förlust. Det är snarare fråga om ett bidrag till dels täckandet av uppkomna förluster, dels kost7 nader för flyttning och/eller omskolning.

Vid tillkomsten år 1953 av den nuvarande ersättningsregeln i 4 kap. 17 å nyttjande- rättslagen hade i en motion föreslagits att den tvingande ordningen skulle utsträckas även till andra tomträttsupplåtelser än så- dana som gjorts för bostadsbebyggelse. Tidi- gare under ärendets behandling hade även diskuterats möjligheten att ge tomträttsha— varen ersättning för indirekt skada.

Dessa spörsmål upptogs av tredje lagut- skottet, som särskilt betonade de praktiska konsekvenserna av en mera långtgående er- sättningsrätt. Utskottets yttrande är därige- nom i viss mån tillämpligt även på de situa- tioner som här föreligger. Utskottet yttrade.7

Vid bedömandet av motionärens förslag fin- ner utskottet avgörande vikt böra tillmätas lag- beredningens mening, att en alltför sträng lösen- skyldighet kan motverka fastighetsägarens be- nägenhet att upplåta tomträtt. Också i detta speciella hänseende möter alltså en avvägnings— uppgift: lösenskyldigheten, som ju har till syfte att gynna tomträttshavaren, bör icke utformas så, att följden blir ett minskat fastighetsägar- intresse för denna upplåtelseform, vilken som lagberedningen påpekat är fördelaktig även ur enskild synpunkt.

Reglerna i ämnet bör göras så enkla att parterna i allmänhet skall kunna tillämpa dem utan att behöva draga saken inför dom- stol. Både därför och med tanke på svårighe- ten att rätt kunna värdera arrendatorns för- lust, bör ersättningsbestämmelsen göras re-

7NJA II 1953 s. 394.

lativt schematisk. Utredningen föreslår att ersättningen, i de fall där den skall utgå, in- teinågot fall sätts lägre än som motsvarar ett års arrendeavgift. Har denna under den sista arrendeperioden utgått med växlande belopp, bör ersättningenistället utgöras av det genomsnittliga arrendet för denna pe- riod. I en del fall kan det tänkas att en sålunda bestämd ersättning med tanke på syftet framstår som alltför otillräcklig. Kan arrendatorn visa att hans förlust är större, bör ersättning av detta slag kunna utgå med högre belopp dock ej mer än vad som sam- manlagt motsvarar tre års arrendeavgifter, beräknade på sätt som nyss sagts.

En förebild till denna metod för ersätt- ningens bestämmande har utredningen fun- nit i den engelska arrendelagstiftningen, där ersättning i liknande fall utgår med ett respektive två års arrendeavgifter. Jord— bruksarrendatorers besittningsskydd har el- jest i engelsk rätt en tekniskt delvis annan utformning. Bl.a. kan jordägaren i allmän- het inte åberopa eget bruk för att taga till- baka jorden. Man kan i fråga om engelsk rätt tala om en kombination av direkt och indirekt besittningsskydd. De engelska be- stämmelserna om ersättning för arrende- avtalets upphörande torde i första rummet böra ses som en psykologisk press på jord- ägaren att inte i onödan säga upp arrende— avtalet och således en del av det indirekta besittningsskyddet.8

Skall marken efter arrendets upphörande användas exv. till väg eller flygfält kan det vara svårt att fastställa, om det nya ändamå- let verkligen ger högre avkastning. Utred— ningen anser emellertid att ersättning även i de senare fallen bör kunna utgå. De har i lagtexten beskrivits så att fråga är om än— damål som »kan tillgodoses genom expro- priation». För att ersättning skall utgå krävs inte att expropriation verkligen sker. Den skall emellertid framstå som en praktisk och inte enbart teoretisk möjlighet.

Ändrad markanvändning av de olika slag varom här varit tal innebär vanligen också att marken byter ägare. Oavsett om detta sker genom expropriation eller frivillig över- låtelse, är det ofrånkomligt att ersättningen

till arrendatorn kommer att ingå som en post i de båda ägarnas uppgörelse. Expro— priationsersättningen kan därigenom också komma att sättas högre för arrenderad mark än för annan. Detta förekommer emellertid redan nu och är således ingen principiell nyhet.9

Med expropriation avses i sammanhanget inte bara de ändamål som nämns i 1 å expropriationslagen utan också andra be— släktade tvångsförvärv, för vilka finns be- stämmelser i ett stort antal lagar, exv. vat- tenlagen, gruvlagen och byggnadslagen.

AV det förut refererade rättsfallet NJA 1959 s. 666 torde framgå att arrendator som i samband med expropriation och lik- nande går förlustig eljest föreliggande möj- lighet till fortsatt arrende under spe- ciella förhållanden —- kan redan med till— lämpning av allmänna rättsgrundsatser an- ses äga rätt till en mera omfattande ersätt- ning för uppkommande förlust än som kan grundas på den föreslagna bestämmelsen. Att i särskilda fall av sådan art en högre ersättning kan befinnas berättigad torde emellertid inte minska värdet av en lagfäst regel av den innebörd som utredningen förordat.

Fiske 13 &

Gårdsarrendators rätt till husbehovsfiske

Bestämmelsen ger gårdsarrendatorer i norra delen av riket en ovillkorlig rätt till husbehovsfiske som endast i speciella un- dantagssituationer kan avtalas bort.

Agricultural Holdings Act, 1948, section 34 (»Compensation to Tenant for Disturbance»). Scammell, The Law of Agricultural Holdings, London, 1964, s. 210. Principles of Land Tenancy Legislation, FAO Legislative Series nr 6, Rom 1966, s. 37.

Som svar på en fråga i underhuset kungjorde jordbruksministern den 21 februari 1967 regering- ens avsikt att snarast möjligt genomföra lagstift- ning, varigenom ersättningen höjs till fem resp. sex års arrendeavgifter. Förslaget förverkligades den 3/7 1968, se vidare bilaga 22.

' Ersättning vid upplåtelse av jordbruksmark till allmän väg, betänkande (stencilerat) av väg- marksersättningskommittén den 5 december 1963, s. 104 med hänvisningar.

Jordbruksarrendatorers fiskerätt har be- rörts vid 8 kap. 21 5 Nya] B och behandlas dessutom nedan i betänkandets sjunde ka- pitel. Medan den där berörda fiskerätten inte grundar sig på några tvingande bestäm- melser, gäller vid sociala jordbruksarrenden att, om fiskerätt ingår i »den arrenderade jorden», arrendatorn har en ovillkorlig rätt att utnyttja fiskerätten för sitt husbehov (63 å). Undantag från denna rätt kan förutom i de fall dispens lämnats — göras endast i fråga om kräftfångst, som rätts- systematiskt hänförs till fiske, och beträf- fande sådana vatten där jordägaren vidtagit särskilda fiskevårdsåtgärder. Paragrafen le- der sitt ursprung från norrländska arrende- lagen (23 å). År 1927 utvidgades bestäm- melsen att gälla alla sociala arrenden. Sam- tidigt infördes begränsningen i fråga om kräftfångst.

För kronans skogsjordbruk men däremot inte för domänerna gäller en rätt som i sak får anses överensstämma med 63 å arrende- lagen (42 å KF 22/6 1934, jfr 6 å). Vid universitetsarrende får läget anses vara det- samma som vid kronans skogsjordbruk (4 å KS 15/11 1945). Fiskerätten vid ecklesia- stikt löneboställe har behandlats ovan 3. 204. Vid jordbruksarrenden under KS 29/6 1945 är rättsläget detsamma som vid kronodo- mänerna med det tillägget att fiskerätten inom arrendestället i regel skall tillerkännas arrendatorn (11 å st. 1 med anvisningar).

Arrendelagsutredningen

Inom den av utredningen föreslagna ka- tegorin gårdsarrenden återfinns inte blott en betydande del av de hittillsvarande sociala arrendena utan också åtskilliga andra kate- gorier av egentliga arrendegårdar (jfr s. 118). Här erinras bl. a. om att 50-hektarsgränsen försvinner enligt förslaget.

Det kan inte sägas stå i överensstämmelse med syftet med de nya reglerna att alla gårdsarrendatorer ges en ovillkorlig rätt till husbehovsfiske. I de egentliga jordbruks- bygderna torde det i dag vara sällsynt att rationellt arrendejordbruk kombineras med

husbehovsfiske. Annorlunda är förhållan- dena i Norrland och vissa angränsande de- lar av Svealand, där brukningsenheterna i genomsnitt är mindre och fisket på sina håll ännu kan vara relativt givande.]l

En uppdelning av landet med hänsyn till de arrenderättsliga förhållandena i en nord- lig och en sydlig del finns alltsedan norr- ländska arrendelagens tid. Gränsen som be- skrivs i 64 å arrendelagen har i gällande lag endast avseende på rätten till skogs- fång och bete, där de nordliga arrendato- rerna intar en priviligierad ställning i för- hållande till de sydliga. Utredningen före- slår att 64 å arrendelagen görs tidsbegrän- sad och i samband därmed flyttas till över- gångsbestämmelsema. Den uppdelning av landet i en nordlig och en sydlig del som finns i 64 å arrendelagen torde emellertid ganska väl motsvara en sådan geografisk uppdelning som kan vara påkallad med hän- syn till den olikartade behandlingen av (den tvingande) rätten till husbehovsfiske.

Utredningen föreslår därför att gårdsar- rendatorer i Norrland, Dalarna och Värm- land samt Örebro läns bergslag ges en mot jordägaren tvingande rätt att bedriva hus- behovsfiske i vatten som enligt gällande fis- kerättsliga regler tillhör arrendestället. Sak- nar jordägaren den faktiska rådigheten över. fisket, exv. på grund av ett före jordbruks- arrendet tillkommet fiskearrendeavtal eller beslut om bildande av fiskevårdsområde, kan dock gårdsarrendatorn, så länge rådig- hetsinskränkningen består, ej göra någon rätt gällande på grund av 12 å. De begräns- ningar i rätten till husbehovsfiske som i frå- ga om kräftfångst och vatten där särskild fiskevård bedrivs finns i 63 å arrendelagen bör bestå.

Beskrivningen av gränsen genom Örebro län har anpassats till gällande kommunin- delning. Detta har medfört att det norra, privilegierade, området blivit något större än i 64 å arrendelagen. De överförda om- rådena omfattar dels Nysunds socken samt

1 Belysande för förhållandena är att av de ca 700 kronodomänerna, vars genomsnittsareal är ca 70 hektar, endast 12 är belägna inom den del av riket som avgränsas av 64 å AL. Jfr s. 176 not 3 och SOU 1968: 13 s. 9.

delar av Kvistbro och Skagershult socknar (nu ingående i Degerfors köping), dels Nora stad (nu förenad med Nora och Vikers socknar), dels Kopparbergs köping (nu in- gående i Ljusnarsbergs köping).

145

Bestämmelserna om gårdsarrende i princip tvingande mot jordägaren. Dispens

Bestämmelsen i första punkten motsvaras i redaktionellt hänseende av 65 å andra stycket arrendelagen. De sakliga skiljaktig- heterna har tidigare motiverats. Genom högsta domstolens avgörande i rättsfallet NJA 1961 s. 677 får anses vara fastslaget att lagbudet omfattar även under arrende- tiden ingångna särskilda överenskommelser som har anknytning till arrendeförhållandet. Att särskilt uttala detta i lagtexten synes dock ej erforderligt.

Bestämmelsen i första styckets andra punkt motsvarar 68 å första stycket första punkten arrendelagen. Andra punkten i sist- nämnda lagrum saknar motsvarighet i för- slaget. Sedan arrendelagens underhålls- och byggnadsbestämmelser fått en mera generell omfattning än hittills, är det vanskligt att i fråga om gårdsarrendena ge några direktiv för dispensgivningen, som i huvudsak kom- mer att röra sig om optionsrätten. Här — liksom vid annan dispensgivning av arrende- nämnden kommer det i stället an på att med utgångspunkt från de motiv som bär upp lagen mot varandra väga arrendatorns och jordägarens särskilda intressen i det konkreta fallet.

Andra stycket motsvarar i sak helt 68 å andra stycket arrendelagen.

För det fall jordägaren är en kommun ges kompletterande regler i 15 å.

68 å tredje stycket arrendelagen, som be- handlar rätten till besvär i dispensärenden, motsvaras i förslaget av 8 kap. 44 å Nya] B.

Förslaget innehåller ingen motsvarighet till 66 å arrendelagen, som ger parterna rätt att hos arrendenämnden påkalla granskning av kontrakten. Nämndens uttalanden äger

ingen rättslig betydelse utan tjänar endast som råd och upplysning för parterna. Ar- rendenämnderna i Stockholms, Uppsala och Södermanlands län har emellertid i sitt ge- mensamma yttrande föreslagit att utlåtan- dena skall vinna laga kraft om de ej över- klagas till domstol.

Bestämmelsen i 66 å arrendelagen går tillbaka på ett förslag av 1936 års arrende- utredning att alla kontrakt angående socialt jordbruksarrende för kontroll skulle insän- das till jordbrukskommissionen. Med tanke på att de nu föreslagna gårdsarrendena inte kan sägas utgöra någon motsvarighet till de hittillsvarande sociala arrendena, anser ut- redningen att 66 å arrendelagen inte längre har någon egentlig uppgift att fylla. Arren- denämnden fullgör i vissa avseenden upp- gifter som är att hänföra till rättsskipning. Denna nämndernas ställning blir med för- slaget ytterligare markerad. Då nämndens uttalanden enligt 66 å arrendelagen inte er- håller någon rättslig betydelse, kan bestäm- melsen verka vilseledande för parterna. Den är inte heller från principiell synpunkt till- fredsställande. Utredningen föreslår därför att bestämmelsen i 66 å upphävs.

För rådgivning av det slag som 66 å av- ser står för arrendatorer redan nu av läns- styrelsen förordnade biträden till buds. Me- del härför ställs till förfogande med stöd av kungörelsen den 18 maj 1934 om bestri- dande i vissa fall med allmänna medel av kostnader för biträde i frågor rörande ar- rendeförhållanden. Utredningen föreslår att den rådgivning som kan ske med stöd av kungörelsen anpassas till den föreslagna ar- rendelagstiftningen. Rådgivningen bör en- ligt utredningens mening reserveras för par- ter med begränsade ekonomiska resurser men bör i princip stå öppen ej blott för ar- rendatorer utan även för jordägare.

155

Särskilda dispensregler för jord som ägs av kommun

Utredningen föreslår att lagen den 12 ap- ril 1946 med särskilda bestämmelser om

arrende av viss kommunal jord upphävs. Bestämmelsen i förevarande lagrum är av- sedd att till en del ersätta 1946 års lag. Den principiella uppbyggnaden är dock en an- nan.

De sociala bestämmelserna i arrendela- gen är så konstruerade att lagen (i 49 å) räknar upp ett antal grupper av jordägare, vilkas utarrenderingar under vissa förut- sättningar är att anse som sociala. Bland de angivna jordägarna ingår ej något slag av kommuner. I syfte att ge kommunernas arrendatorer ett likartat skydd har man i stället genom lagen den 12 april 1946 före- skrivit att de sociala bestämmelserna i ar- rendelagen med några modifikationer skall gälla också för arrendeställen i kommuns ägo. 1946 års lag är i likhet med arrende- lagens sociala bestämmelser ej tillämplig be- träffande arrendeställe som innehåller mer än 50 hektar odlad jord och ej heller be- träffande arrendeställe som inte kan rubri- ceras som »brukningsdel». Den kommunala arrendelagen gör dessutom undantag för jord som helt eller delvis ligger inom fast- ställd byggnadsplan eller stadsplan; där gäl- ler alltså endast arrendelagens allmänna del. Lagen gör vidare undantag för jord vars ut- arrendering regleras av ecklesiastika arren- debestämmelser.

De modifikationer i fråga om det sakliga innehållet i arrendelagens sociala bestäm- melser som 1946 års lag gör är att den minsta upplåtelsetiden är ett år (mot eljest fem), att tiden för det genom optionsrätten tillkomna nya arrendet också utgör ett år (i stället för fem), att de i 52, 53 och 54 åå arrendelagen utsatta fristerna om ett år och åtta månader i stället satts till sex respektive fem månader, och att dispens från vissa tvingande bestämmelser kan meddelas ej blott i fråga om ingånget arrendeavtal utan också i fråga om tillämnat avtal.

Vid tillkomsten av 1943 års lagstiftning hade 1936 års arrendeutredning uttalat att något egentligt behov av skärpta regler för kommunernas arrenden ej kunde anses före- ligga och att det också skulle möta särskilda

svårigheter att genomföra sådana regler, ef- tersom kommunernas upplåtelser mycket ofta var av tillfällig natur. —— I viss motsats härtill uttalade 1943 års arrendeutskott att särskild utredning borde komma till stånd beträffande sådana kommunala arrenden som hade en mera varaktig karaktär. Vad utskottet sålunda uttalat godkändes av riks- dagen (jfr s. 188).

Lagen den 12 april 1946 innebär en kompromiss mellan å ena sidan kommun- arrendatorernas krav på förbättring i sitt rättsläge, främst i fråga om trygghet i be- sittningen, och å andra sidan kommunernas krav på dispositionsfrihet till den egna mar- ken. I den utredning som förberedde lagen framhölls särskilt att det inte kunde anses nödvändigt att fatta den sociala arrendelag- stiftningen som en odelbar enhet. Om nå- gon av dess bestämmelser var mindre lämp- lig för arrende av kommunal jord, var det sålunda fördenskull inte nödvändigt att alla kommunarrenden helt ställdes utanför den sociala lagstiftningen.1

Utredningen har tidigare redogjort för högsta domstolens avgörande i fallen NJA 1953 s. 212 och 224 och Svenska stadsför- bundets i anledning därav gjorda framställ- ning om sådan ändring av 1946 års lag att arrende av obebyggd jord blev därifrån un- dantagen (s. 158). Utredningen vill här särskilt erinra om Sveriges lantbruksför- bunds påpekande — i remissyttrande över stadsförbundets skrivelse — att 1953 års domar medfört att frågan om vad som skall anses som brukningsenhet därefter inte är lika enkel att avgöra som tidigare.

När det gäller att ta ståndpunkt till kom- munarrendena är läget nu i flera avseenden ett annat än 1946. För det första har i för- slaget de övriga publika arrendena helt jäm- ställts med andra arrenden. För det andra har optionsrätten utvidgats genom att 50- hektarsgränsen avlägsnats. Slutligen har den kommunala verksamheten, särskilt för de borgerliga primärkommunerna, väsentligt utvidgats. De nämnda kommunerna har nu på ett helt annat sätt än tidigare fått påtaga sig ansvaret för bostadsförsörjning och sam-

1 SOU 1945: 9 s. 35.

hällsplanering. I samband därmed har de också i betydande utsträckning förvärvat nya markområden, vilka i avvaktan på ex- ploatering i många fall utarrenderas för jordbruk. Beträffande omfattningen av den kommunala utarrenderingen lämnas vissa siffror i tabell 5 (rad 3) och den därtill hö- rande bilaga 2. Av uppgifter som utred- ningen erhållit i mars 1968 från de tre stör- sta städerna framgår att de då inom och utom stadsgränsen ägde sammanlagt ca 17 000 hektar mark, som upplåtits som jordbruksarrende.

För kommunerna föreligger i många fall ett påtagligt behov att ej vara bundna av optionsrättsreglerna. Även om femårsperio- derna för kommunernas del (i 1946 års lag) är nedsatta till ettårsperioder, innebär dock optionsrätten i många fall ett direkt hinder för den kommunala verksamheten. Vägras arrendatorn förlängning skall — med ut- gångspunkt från 53 å arrendelagen gö- ras en avvägning av arrendatorns och kom- munens intressen. Huruvida en sådan pröv- ning kommer att utfalla till kommunens fördel är i många fall svårt att förutsäga. För en kommun, särskilt en expanderande tätortskommun, är det dock i många fall nödvändigt att med full visshet kunna av- göra huruvida ett visst markområde vid en given framtida tidpunkt står till disposi- tion eller ej.

Sett från arrendatoremas synpunkt är å andra sidan en ettårig minimitid med op- tionsrätt till endast ettåriga perioder av tämligen begränsat värde. Vid många kom- munala upplåtelser, som mycket väl kunnat betecknas som permanenta arrenden, har arrendetiden så att säga för säkerhets skull eller av slentrian ofta bestämts till endast ett år.

Bland svaren på utredningens första frå- geformulär (bilaga 7) finns även synpunk- ter på optionsrätten vid den kommunala utarrenderingen. Stockholms stads fastig- hetskontor yttrade sålunda.

Det skulle framstå som en ytterligt allvarlig olägenhet för kommunen, om dess möjlighet att avbryta optionsrätten skulle ytterligare in- skränkas utöver gällande bestämmelser där- om — — —. Någon förändring av förutsätt-

ningarna för nämnda lagbestämmelsers till- komst, som för kommunens del kan motivera en dylik inskränkning, föreligger ej. Härtill kommer att — — om städernas utarrende- ring upphör, detta icke beror på att kommunen själv övertar jordbruksdriften utan på att kom- munen avser att disponera fastigheten för till- godoseende av något allmänt ändamål. Om en kommun sålunda vill bryta optionsrätten, sy- nes därtill föreliggande skäl så gott som ute- slutande vara av helt annan art än de som gäl- lande lagstiftning behandlar. Beträffande den kommunalägda jorden borde därför den åsyf- tade 53 å icke ändras eller om den ändras dock erhålla en sådan lydelse att kommunens rätt att återtaga arrendemark för samhällsända- mål tryggas.

Hälsingborgs stads fastighetskontor fram- höll att speciellt i städer som Hälsingborg med så gott som all ej exploaterad mark utnyttjad för jordbruk eller trädgårdsbruk, en arrendator måste vara beredd att avstå från arrendejord, så snart marken behöver tas i anspråk av staden. Staden yttrade Vi- dare.

Det bör icke vara arrendelagstiftningens sak att förhindra städer eller andra samhällen från att tillgodose det allmännas behov av jord ge- nom att försvåra eller förhindra uppsägning av arrenden av jordbruk, vilket arrendatorn på grund av omständigheterna haft fördelen att få innehava under en lång följd av år. Det är uppenbart, att det kommunala innehavet av jord huvudsakligen går ut på att kunna möta anspråk på jord för olika allmänna behov och ej på att nyttja marken för jordbruk. Arrende- lagen bör ej heller vara så utformad att kom- munerna tvingas att själva bruka den jord, som de äga, för att marken skall vara tillgänglig för andra behov, när så visar sig erforderligt.

Utredningen har tidigare (vid 2 å i detta kapitel) föreslagit att borgerliga primär- kommuner bibehåller sin privilegierade ställ- ning vid utarrendering inom område med stadsplan eller byggnadsplan. När det gäl- ler kommunernas ställning i övrigt så har det vid utredningens diskussioner varit en utgångspunkt att ett större mått av avtals- frihet är motiverat i fråga om mark, som kommun äger och inom överskådlig fram- tid kan komma att behöva för något annat kommunalt ändamål än utarrendering för jordbruk. En annan utgångspunkt har varit att många kommuner äger stora markom-

råden som uppenbarligen inte motsvarar denna beskrivning. Slutligen har utredning- en önskat få en sådan gränsdragning för de särskilt undantagna upplåtelsema att själva kategoribestämningen skall föranleda minsta möjliga tvekan. Det föreföll därför till en början naturligt att till den privilegierade gruppen hänföra sådana kommunarrenden som befann sig inom den upplåtande kom- munens gränser. Kommunens övriga upplå- telser skulle då vara att jämställa med andra arrenden.

Genom den beslutade kommunblocksre— formen har dock förutsättningarna för en sådan lösning i viss mån undanröjts. Genom nämnda reform avser man att rikets kom- muner inom en nära framtid skall ha mins- kat i antal från ca 1000 år 1960 till om- kring 250. Många städer kommer därefter att omfatta mycket stora områden utpräg- lad jordbruksbygd, där stadsmässig tätbe- byggelse inom överskådlig framtid inte är aktuell. För många av dessa bygder före- står i stället fortsatt avfolkning. För områ- den av sådant slag kan kommun i allmän- het inte åberopa skäl för att av lagen be- handlas gynnsammare än andra jordägare. Detta bör endast ske med mark, som kom- munen äger och behöver för tätbebyggelse eller andra kommunala ändamål. Det bör vidare krävas att det är fråga om projekt som kan beräknas bli aktuella inom över- skådlig framtid, låt vara att den exakta tid- punkten härför inte alltid kan anges. Om det vore vanligt med fastställda general- el- ler regionplaner hade det varit lämpligt att anknyta kategoribestämningen till planbe- sluten. Eftersom dylika beslut i praktiken är mycket sällsynta får andra utvägar prövas. Enligt förköpslagen den 8 december 1967 (nr 868) har kommun —— i princip endast inom eget område — förköpsrätt till mark som »med hänsyn till den framtida utveck- lingen kräves för tätbebyggelse eller där- med sammanhängande anordning». Om in- nebörden härav uttalade justitieministern Kling sarnmanfattningsvis.2

Med den nu föreslagna allmänna begräns- ningen av förköpsrättens tillämpningsområde kommer förköpsrätt att i huvudsak föreligga

i fråga om obebyggd eller glesbebyggd mark i anslutning till expanderande tätorter samt be- träffande saneringsområden och andra områ- den där behov att omdana bebyggelsen gör sig gällande. Utanför förköpsrätten faller däremot sådan mark beträffande vilken någon föränd- ring av användningen inte kan förväntas. Up- penbarligen är det ett mycket stort antal fastig- heter beträffande vilka förköp således inte kommer i fråga.

Den bestämning som kommit till använd- ning i förköpslagen bör enligt utredningens mening kunna tjäna samma uppgift vid an- givande av de upplåtelser av kommun där en ökad avtalsfrihet är påkallad. Det ligger i sakens natur att utövandet av förköpsrät- ten i allmänhet är förestavat av ett aktuellt behov av marken. Detta är å andra sidan inte någon ofrånkomlig förutsättning. Efter att ha berört olika omständigheter, exv. planbeslut, som kunde anses utvisa att mar- ken »med hänsyn till den framtida utveck- lingen kräves för tätbebyggelse eller där- med sammanhängande anordning» yttrade justitieministern.

Det finns inte någon anledning att utöver vad som ligger i det sagda begränsa förköps- rätten med hänsyn till den tid som kan komma att förflyta till dess marken skall exploateras. Om utvecklingen med tillräcklig grad av san- nolikhet kan överblickas för avsevärd tid fram- åt, bör förköp kunna få ske även om det kom- mer att dröja lång tid innan ändringen i mar- kens användning blir aktuell.

Om kommunen inte behöver marken (t. ex. för bebyggelse) inom tjugo år, utgör det alltså inte i och för sig något hinder mot förköpsrätt. Föreligger motsvarande situa- tion i ett dispensärende och är parterna överens om en arrendetid på exv. fem år, finns det däremot enligt utredningens me- ning ingen anledning att utsträcka kommu- nernas särskilda dispensrätt också till så- dana fall. Med tanke på olikheten i situa- tionen — i ena fallet äganderättsförvärv och i den andra arrendeupplåtelse för be- gränsad tid är det, trots likheten i lag- text, rimligt att dispens enligt 10 kap. 15 å NyaJ B inte skall lämnas då kommunens be- hov av att återfå besittningen framstår som

2 Prop. 1967: 90 s. 77.

ej aktuellt. Att särskilt framhålla detta i lag- texten finner utredningen ej erforderligt.

När det gäller reformens tekniska utform- ning har utredningen diskuterat två lös- ningar. En möjlighet är att man redan i la- gen (efter förebild av 1967 års förköpslag) bestämmer ett område runt tätortskommu- nens kärna. Inom detta område skulle be- stämmelserna om minimitid och optionsrätt inte i något fall gälla. Utanför området skulle kommunen jämställas med övriga jordägare. En annan möjlighet är att man utgår från att samma regler överallt skall gälla för alla slag av jordägare men behand- lar kommunerna generösare än andra vid dispensgivningen.

Den första metoden skulle bespara par- terna, närmast kommunema, besväret med dispensansökningar. Den andra metoden har det företrädet framför den första att, sedan dispensbeslutet meddelats, någon tveksamhet om gränsen för det privilegie- rade området inte behöver föreligga. Redan nu är det enligt 1946 års lag möjligt att er- hålla dispens beträffande tillämnade avtal (4 5). Om denna möjlighet bibehålls anser utredningen att den senare metoden är att föredraga framför den förra.

Ingenting hindrar då en kommun att i ett sammanhang begära dispens för all jord som kommunen äger eller kan komma att bli ägare till inom ett sammanhängande om- råde runt den befintliga tätbebyggelsen. In— nehåller kommunen flera tätorter kan dy- lika »dispensområden» dras upp runt varje tätort. Kan eller vill kommunen inte på det- ta sätt markera hur den avser att växa, är det ingenting som hindrar att dispensgiv- ningen såsom hittills vanligen skett får avse individuella objekt.

Förslaget lägger inget hinder i vägen för att en stad, som äger mark i en landskom- mun, erhåller dispens för jord som ligger inom landskommunens tätbebyggelseräjong. Denna möjlighet kan tänkas bli av värde särskilt inför blivande kommunsammanslag- ningar.

Dispensgivningen bör i dessa liksom i övriga fall ombesörjas av arrendenämnden.

Den erforderliga utredningen åligger det den sökande kommunen att tillhandahålla. Men nämnden bör givetvis samråda med sakkunniga myndigheter och andra så snart anledning därtill förekommer.

Föreligger beträffande ett tillämnat avtal upplysning om arrendatorn, är det naturligt att han hörs i ärendet. Gäller det dispens för ett sammanhängande större område med flera arrendegårdar, vet man inte alltid vem som blir arrendator. För att frågan ändå skall få en så allsidig belysning som möj- ligt, bör man i sådana fall på annat sätt låta arrendatorsintresset komma till tals. Det synes bäst ske genom att yttrande in- hämtas antingen från arrendatorsföreningen på platsen, om sådan finns, eller eljest från annan lokal organisation som_ har till upp- gift att bevaka jordbruksarrendatorers in- tressen. Föreningen eller organisationen er- håller därigenom också befogenhet att över- klaga nämndens beslut.

De skäl som här redovisats för ett privi- legierande av kommunerna föreligger ej beträffande andra kommuner än borgerliga primärkommuner, dvs. landskommuner, städer och köpingar. I den mån andra kom— muner har behov av en ökad dispositions- rätt, vilket givetvis kan inträffa, får deras intresse härav i likhet med vad som gäller för andra publika och enskilda jordägare tillgodoses genom lagens övriga dispensreg— ler (i första hand 14 å).

I lagen den 12 april 1946 avses med kom— mun förutom landskommun, köping och stad även municipalsamhälle, församling, landsting och annan borgerlig eller kyrklig kommunal förvaltningsenhet. Av den tidi- gare framställningen har framgått att utred— ningen vill begränsa det kommunala privile- giet på arrenderättens område till de borger- liga primärkommunema, dvs. landskommu— ner, städer och köpingar. För denna kate- gori används i kommunallagen termen kommun (1 & st. 1). Till denna terminologi ansluter sig 1967 års förköpslag (jfr prop. s. 120). Det vore i och för sig praktiskt om detsamma kunde ske även i arrendelagen.

Att så ej skett beror uteslutande på önskan om största möjliga tydlighet, närmast i för- hållande till 1946 års lag.

En jordbruksarrendator som inom (det genom 15 & uppdragna) dispensområdet ar- renderar kommunal jord får samma besitt- ningsskydd som enligt förslaget gäller vid sidoarrende, vilket bl. a. innebär rätt till uppsägningsskydd under arrendetiden och rätt till automatisk förlängning (men ej op- tionsrätt eller rätt till minimitid). Uteslutet är inte att fall förekommer där rätt till fem— årig arrendetid på exploateringsmark ter sig motiverad, liksom fall där en kommun även utanför tätbebyggelseräjongen någon gång kan ha befogade anspråk på större avtals- frihet än vad optionsreglema medger. Den här föreslagna avvägningen får dock på det hela taget anses mera ändamålsenlig än vad som varit fallet med 1946 års lag och dess hittillsvarande tillämpning. Utredningens förslag ansluter sig också bättre till tanken på en enhetligare arrendelagstiftning.

Avgörande för frågan om ett arrende skall anses som gårdsarrende eller ej är i princip förhållandena vid avtalets tillkomst. Frågan om betydelsen av förändringar un- der arrendetiden har tidigare behandlats vid 1 5 andra stycket.

165

Kontrollbestämmelser

16 5 första stycket i förslaget motsvarar med endast redaktionella ändringar 67 5 första stycket arrendelagen.

16 å andra stycket första punkten mot- svarar 67 å andra stycket arrendelagen.

16 å andra stycket andra och tredje punk- terna motsvarar 69 & arrendelagen.

Har optionsrätten brutits av jordägaren under åberopande av självinträde och vill jordägaren innan tvåårsfristen löpt ut sälja fastigheten, bör arrendenämnden vid sin tillståndsgivning beakta att den faktiska situationen kan vara den att det bakom det

åberopade självinträdet kan ha dolt sig en avsikt att senare sälja marken att användas exv. för tätbebyggelse. I sådana och lik- nande fall bör arrendenämnden inte ge till- stånd till försäljning förrän det visats att arrendatorn erhållit gottgörelse åtminstone enligt de grunder som framgår av 12 5.

11 kap. jordabalken. Arrende för annat ändamål än jordbruk

Lägenhetsarrende 1 5

Allmänna bestämmelser om lägenhets- arrende

11 kap. NyaJB i utredningens förslag motsvarar med några smärre sakliga änd- ringar 70 å arrendelagen.

Kapitlets rubrik motsvarar den tidigare rubriken till 70 &. I lagberedningens och jordabalksutredningens förslag hade kapit- let rubriken: »Om lägenhetsarrende». Vid 1968 års ändringar i arrendelagen har bo- stadsarrende och anläggningsarrende inte -- som utredningen i sitt första betänk-ande föreslagit — betraktats som särskilda slag av lägenhetsarrende utan som med lägen- hetsarrende sidoordnade arrendekategorier. Då emellertid alla tre kategorierna synes böra samlas under ett och samma kapitel i NyaJB föreslås att detta får rubriken »Arrende för annat ändamål än jordbruk».

1 & första stycket i föreliggande förslag överensstämmer med en språklig justering av sista punkten med 70 & första stycket arrendelagen sådant detta föreligger efter 1968 års lagändring.

Lägenhetsarrende erhåller i förslaget lik- som i gällande rätt sitt väsentliga sakliga in- nehåll genom hänvisningar till vissa av de bestämmelser som gäller för jordbruksarren- de. De ändringar som föreslagits för jord- bruksarrende kommer nu i åtskilliga fall även lägenhetsarrendet till del. Dessa fram- går i allmänhet omedelbart vid en jämfö- relse av de parallella lagtexterna.

Utmärkande för lägenhetsarrende är —— både i arrendelagen och i förslaget — att de tvingande bestämmelserna är betydligt färre än vad fallet är med både sociala och vanliga jordbruksarrenden. Bland de tving- ande arrendebestämmelser som f.n. gäller även för lägenhetsarrende är 6 5 första stycket arrendelagen. För bestämmelsens tillkomst år 1943 har tidigare utförligt re- dogjorts. Den då nya bestämmelsen place- rades i en paragraf (6), som redan tidigare på grund av hänvisning i 70 & (före 1944: 57 &) gällde för lägenhetsarrende. I den ingående debatt som före och efter änd- ringen förekommit om 6 & första stycket arrendelagen synes ändringens konsekvenser för lägenhetsarrende inte ha särskilt upp- märksammats.

Det skall inte bestridas att det kan vara berättigat att i vissa fall anlägga sociala syn- punkter även på lägenhetsarrende. Sedan emellertid de båda kategorierna bostads- arrende och anläggningsarrende skilts från det traditionella lägenhetsarrendet, finns det dock knappast längre fog för påståendet att lägenhetsarrendatorn generellt sett är en svagare part än jordägaren. Under alla för- hållanden är de yttre förutsättningarna be- tydligt mindre enhetliga än vid jordbruks- arrende.

I utredningens förslag till ny lydelse av 6 & första stycket arrendelagen föreslås för jordbruksarrende att arrendeavgiften, om den ej bestäms efter index, alltid skall vara till sin storlek bestämd. Vid indexreglering skall vidare enligt förslaget utsättas ett tak som indexen inte får överskrida. Både enligt lagen och förslaget gäller dessutom att ar- rendet inte får utsättas i annat än pengar. Ändringen innebär alltså, bortsett från so- ciala jordbruksarrenden, en viss skärpning av lagen till arrendatorns förmån.

Utredningen anser att nu nämnda, av omsorg om arrendatorn betingade bestäm- melser bör gälla vid bostadsarrende men att de knappast kan anses vara motiverade vid lägenhetsarrende i allmänhet och inte heller vid anläggningsarrende. Det är vid sist- nämnda båda grupper av arrende svårt att se varför inte parterna skulle kunna ges full

avtalsfrihet när det gäller bestämmandet av vederlaget för arrenderätten.

Utredningen föreslår därför att 8 kap. 6 5 första stycket NyaJB ges tillämplighet på bostadsarrende men inte på lägenhets— arrende och anläggningsarrende. Det här framlagda lagförslaget innefattar dock en- dast ändring beträffande lägenhetsarrende (i allmänhet). De för bostads— och anlägg— ningsarrende erforderliga ändringarna synes lämpligen böra ske i samband med den jämkning i bestämmelserna därom som blir ofrånkomlig när de som förutsatts över- föres till Nya] B.

Hittills har på grund av hänvisning i 70 å andra stycket arrendelagen gällt att fast- ställande av arrenderättens värde enligt 8, 9 och 33 55 skall ske av skiljemän i enlighet med 18 5. Som utredningen under 8 kap. 18 & NyaJB närmare utvecklat får den typ av skiljemannaprövning, som 18 & arrende- lagen upptager numera anses vara otidsen- lig. Kan Överenskommelse ej träffas hänvi— sas därför parterna till rättegång.

26

A vträdesdagen

Bestämmelsen motsvarar utan saklig änd- ring 70 å tredje stycket. Den hittillsvarande formuleringen har ibland givit anledning till den, felaktiga, tolkningen att lägenhets— arrendator, vars upplåtelsetid inte är be- stämd, inte har rätt till uppsägningstid och fardag när avtalet sagts upp. Att han har sådan rätt framgår visserligen av hänvis- ningen i 70 5 andra stycket till 5 & första stycket och 39 & arrendelagen. För und— vikande av missförstånd bör dock hänvis— ningen upptagas även i förevarande para- graf.

35

Köp kan alltjämt bryta arrende

Bestämmelsen i 70 & fjärde stycket första ledet att tillträtt och skriftligt arrende ovill-

korligen gäller mot den som efter frivillig överlåtelse blivit ägare återfinns i 7 kap. 13 % NyaJB (1966 års förslag). Däremot återfinns i förevarande paragraf vad i övrigt föreskrives i 70 & fjärde stycket, dvs. att även muntligt avtal om lägenhetsarrende under vissa omständigheter kan bestå mot ny ägare. I analogi med förslaget till 8 kap. 29 & NyaJ B bör även förevarande paragraf gälla efter exekutiv auktion.

Enligt 7 kap. 14 & första stycket NyaJB (1966 års förslag) skall ett tillträtt muntligt arrende även utan förbehåll gälla mot ny ägare, om denne vid förvärvet kände till eller bort känna till upplåtelsen.

Regeln i 70 & femte stycket första ledet arrendelagen motsvaras till en del av 7 kap. 15 & NyaJB (i 1966 års förslag) och i åter- stående delar av andra stycket av föreva- rande paragraf.

4?)

Giltigheten av ändringsavtal mot ny ägare

Bestämmelsen motsvarar hänvisningen i 70 'g' andra stycket första och andra punk— terna arrendelagen till 29 & arrendelagen. Den nya bestämmelsen har dock, som fram- går av hänvisningen till 8 kap. 29 å andra och tredje styckena Nya] B, fått vidgad till- lämpning i det att den även omfattar änd- ringsavtals bestånd efter fastighetens exeku- tiva försäljning.

55

F örverkande

Bestämmelsen motsvarar den del av 70 & femte stycket arrendelagen, som ej återfinns i 3 & andra stycket i förslaget.

Här som eljest i detta kapitel inträder en viss saklig ändring i rättsläget genom de ändringar som föreslagits i reglerna om jordbruksarrende, i detta fall reglerna om förverkande. Härom hänvisas till motive- ringen till 8 kap. 36 och 37 55 NyaIB.

KAPITEL 7

arrendelagen

I. 12 kap. jordabalken. Hyra

Vissa arbetararrenden överförs från arrende- lagen till hyreslagen

Vid sådana jordbruksarrenden, där upplå- telsen också omfattar bostad åt arrenda— torn, är det inte ovanligt att avtalet tillika kombineras med ett arbetsavtal. Oftast är det fråga om skogsarbete. Jordägaren utfäs- ter sig, samtidigt som han upplåter jord och hus, att ge arrendatorn arbete ett visst antal dagar om året. Det förekommer ock— så att arrendatorn utfäster sig att utföra ett visst antal dagsverken om året. Tal— rika variationer på dessa avtalstyper före- kommer. Gemensamt är dock att avtalen framstår som en kombination av arrende-, hyres- och arbetsavtal.

Frågan om den rättsliga rubriceringen av de kombinerade avtalen har tidigare delvis berörts (s. 75, 98). Den arbetsrättsliga situa- tionen regleras i allmänhet av kollektivavtal (jfr 72 % HL). Fastighetsupplåtelsen regle- ras i sin helhet av arrendelagen, så snart avtalet omfattar jord som skall användas för jordbruk. Detta behöver fördenskull inte vara brukarens huvudsakliga närings- fång. »Jordbruksarrende anses föreligga, så snart upplåtelsen överhuvudtaget omfattar jord avsedd att nyttjas enligt de metoder som känneteckna jordbruket som näring.»1

Avtalet kan därför komma att hänföras till jordbruksarrende även i de fall där

Motivering till ändringar i andra författningar än

anknytningen till jordbruket framstår som förhållandevis ringa. »En upplåtelse, som avser bostads- och ekonomibyggnad även— som en mindre areal ängsmark, avsedd att lämna foder för en å stället hållen ko, bör alltså bedömas såsom jordbruksarren- de, medan en upplåtelse som förutom bygg- nad och tomt endast avser ett potatisland, är att hänföra till hyra.»2 Har brukaren en häst som vinterföds på stället men el- jest inga djur, torde upplåtelsen även då komma att rubriceras som jordbruksarren- de.

Det finns anledning att ställa frågan, om upplåtelser där anknytningen till arrende är så obetydlig som i dessa exempel även i fortsättningen bör behandlas som jord- bruksarrenden.

Det är sannolikt att jordbruket på dessa ställen både för upplåtaren och brukaren i allmänhet uppfattas som varande av un- derordnad betydelse. Möjligheten till avlö- nat arbete och bostad är var för sig om- ständigheter som i de flesta fall är mera betydelsefulla för parterna.

Konsekvenser av att en upplåtelse till exv. en skogsarbetare följer arrenderegler- na och inte hyresreglerna är bl. a. att till- träde och avträde skall ske efter syn och att brukaren har att svara för underhåll och sådan försämring som fastigheten undergår

1 1936 års arrendeutredning; NJA II 1944 s. 301. 2 Skarstedt m.fl., 1946, s. 14.

under arrendetiden. Arrendatorn-skogsarbe- taren har vidare med nuvarande lag att svara för att åker och äng under hela upp- låtelsetiden hålls i god hävd.

Om arrendet är socialt (49 & AL) har jordägaren de skyldigheter att upprusta och underhålla de nödiga husen som framgår av 59 och 60 55 arrendelagen. Men även i dessa fall har arrendatorn skyldighet att svara för de mindre reparationerna på de nödiga husen och —— i fråga om arrende- stället i övrigt det fulla syneansvaret för inträffade försämringar.

När det gäller arrendatorns besittnings- skydd är de här berörda skogsarbetar- arrendatorerna i allmänhet sämre ställda än övriga sociala arrendatorer. I 49 % and- ra stycket arrendelagen finns nämligen en specialbestämmelse, som säger att även om arrendet i övrigt är socialt, reglerna om minimitid, optionsrätt och förköpsrätt (50— 57 och 67 55 AL) ej skall gälla, om dels det huvudsakliga syftet med upplåtelsen är att tillförsäkra jordägaren stadigvarande ar- betskraft för jordbruk, skogsbruk eller in- dustriell rörelse, dels upplåtelsen avser så- dan mindre brukningsenhet, »huggaretorp eller annat därmed jämförligt arbetarbo- ställe», där arrendatorn inte kan få sin huvudsakliga bärgning av jordbruket.

Upplåtelser av skogsarbetanarrenden var tidigare talrika, särskilt i Bergslagen och södra Norrland. I samband med de vikan— de skogskonjunkturerna och övergången till heltidsanställda skogsarbetare har dock den- na del av arrendatorskåren minskat i antal betydligt snabbare än jordbruksarrendato- rer i allmänhet.

Utredningen har under sina resor märkt att det finns en påtaglig önskan både hos jordägare och arrendatorer att inte behand- la upplåtelserna till skogsarbetare som ar- rende. I en del fall har dispens begärts och lämnats från de sociala bestämmelserna. I andra fall har byggnaderna upplåtits med hyresavtal och den tillhörande jorden med arrendeavtal.

Det vanligaste torde dock vara att upp- låtelsen i sin helhet betecknats som hyra. Som framgått av inledningen är det san-

nolikt att vid en rättegång domstolarna skul- le komma att hänföra dylika upplåtelser till arrende, trots att parterna själva be- tecknat dem som hyra (eller arrende och hyra). Med tanke på det förändrade läge som nu föreligger både beträffande jord- bruk och skogsbruk, anser utredningen att det inte möter några betänkligheter mot att anpassa lagen till bruket att hänföra Upplåtelserna till hyra.

Arrendatorn befrias därigenom från un- derhållsskyldighet och övrigt syneansvar. Jordägaren befrias från de i lagen upp- ställda kraven att bygga och utföra större reparationer. Risken att detta skall med- föra en sänkning av bostadsstandarden för berörda nyttjanderättshavare är liten. En arbetsgivare som inte kan erbjuda tidsen- liga bostäder, kan — vid denna typ av ar- bete — i allmänhet inte räkna med att alls få några arbetare. Det finns inte heller nå- gon anledning förmoda att bostadsstandar- den för de skogsarbetare som hyr bostä- der av sina arbetsgivare är sämre än för dem som är arrendatorer. Jfr remissyttran- den återgivna ovan 5. 289 ff.

Efter 1968 års ändringar i hyreslagen har f.ö. besittningsskyddet förbättrats för hyresgäster som är anställda i fastighets- ägarens tjänst.3 Detta besittningsskydd tor- de för nyttjanderättshavaren i allmänhet inte vara så förmånligt som den sociale arrendatorns optionsrätt men är å andra sidan klart bättre än det skydd som i öv— rigt erbjuds en jordbruksarrendator enligt arrendelagen. Och som tidigare nämnts är optionsrättsbestämmelserna i allmänhet inte tillämpliga vid skogsarbetararrende.

På de skäl som här redovisats föreslår utredningen att de ifrågavarande upplåtel- serna överförs från arrendelagen till hy- reslagen. Upplåtelserna utmärks typiskt sett av att de omfattar både bostad för nytt- janderättshavaren och jord för brukande samt att nyttjanderättshavaren i själva upp- låtelseavtalet eller i annat i anslutning där- till träffat avtal åtagit sig att utföra arbete åt jordägaren. Karakteristiskt är vidare att

* 46 6 st. 1 p. 8 HL, jfr prop. 1968: 91 Bihang A 5. 70, 93.

upplåtelsen av bostad framstår som den betydelsefullaste delen av upplåtelsen. Vid tveksamhet om gränsdragningen synes viss ledning kunna hämtas från en jämförelse mellan nyttjanderättshavarens arbetsskyl— dighet enligt avtalet och det antal dagsver- ken som jordbruket på gården kan beräk- nas kräva. Överväger antalet dagsverken i det egna jordbruket bör upplåtelsen hän- föras till arrende eljest till hyra. Förslaget överensstämmer i denna del nära med 1965 års norska arrendelag, se ovan 5. 146.

Från sådana arbetsavtal där arrenda- torns arbete är av endast ringa betydenhet synes man i förevarande sammanhang böra bortse (jfr 9 kap. 4 & NyaJB). De bör alltså även i fortsättningen hänföras till arrende.

II . Samäganderättslagen och bysam- fällighetslagen

Motiv till de föreslagna tilläggen har, så- vitt 'gäller jordbruksarrende, lämnats under 10 kap. 4 % NyaJB. Utredningen anser att motsvarande ordning bör gälla även vid bostadsarrende och fiskearrende, där även- ledes bestämmelser om minsta tid finns. Genom de föreslagna tilläggen får an- ses följa att bestämmelserna om arrenda- tors optionsrätt kan komma att gälla även samfälld mark, som förvaltas av god man.1

III . F iskearrendelagen

1 &

Genom 1957 års lag tillerkändes nytt- janderättshavare som på grund av upplå- telsen ägnade sig åt yrkesfiske eller »an- nat fiske av väsentlig betydelse för arren- datorns försörjning» en avsevärt förbättrad rättsställning. Det besittningsskydd och de ändringar i övrigt som då infördes är i allt väsentligt utformade efter förebild av den sociala lagstiftningen om jordbruks- arrende. 1957 års lag hänvisar i betydan- de utsträckning till nyttjanderättslagen. Lag- stiftningstekniken har alltså varit densamma

1 Jfr Holmbäck, SvJT 1946 s. 677.

Om förslaget till ändringar i lagstiftning- en om jordbruksarrende genomförs, talar övervägande skäl för att motsvarande änd- ringar görs i lagstiftningen om fiskearren- de. Att så skulle ske var f.ö. i viss mån förutsatt när 1957 års lag kom till.1 Utan— för denna ram har det ej funnits anledning för utredningen att föreslå några ändringar i 1957 års lag.

2 5

Första styckets andra punkt (i lagen) kommer i NyaJB att motsvaras av 7 kap. 8 5 första stycket och har därför såsom överflödig uteslutits i förslaget.

4 5

Förslaget ansluter sig till NyaJB däri att optionsrätt skall anses innebära för- längning av den gamla upplåtelsen och inte tillkomsten av ett nytt avtal.

Hänvisningarna i 4 & tredje stycket i den gällande lagen motsvaras av 5 & i för- slaget.

5 &

Bestämmelsen motsvarar 4 & tredje styc- ket och 5 å i 1957 års lag. De sakliga ändringar som förslaget innebär framgår av en jämförelse mellan den gällande och den föreslagna lydelsen av ifrågavarande lagtexter.

Förslaget ger inte fiskearrendatorema så- dan flyttningsersättning som föreslås för gårdsarrende enligt 10 kap. 12 & NyaJB. I och för sig har utredningen ingenting emot en dylik reform, men ett förslag här- om får anses falla utanför den väsentligen redaktionella omarbetning av fiskearrende- lagen som här skett.

8 & Första stycket i förslaget motsvarar 8 & första och andra styckena i 1957 års lag. Föreskriften i 8 5, första stycket första punkten 1957 års lag att arrendeavgiften skall vara till sin storlek bestämd har en direkt motsvarighet i 58 & första stycket

1 NJA II 1957 s. 218 f. Jfr SOU 1960: 26 s. 117.

arrendelagen, medan 8 5 första stycket 1957 års lag i övrigt har en motsvarighet i 6 & arrendelagen. I förslaget har skett en sam- mansmältning av innehållet i 6 & och 58 5 första stycket arrendelagen (8 kap. 6 & NyaJB). Innehållet i denna nya paragraf synes lämpligen kunna tillämpas också vid fiskearrende. I övrigt framgår ändringarna vid en jämförelse mellan de gamla och nya lagrum till vilka hänvisas.

10 5 Andra stycket har avfattats i enlighet med 8 kap. 9 % andra stycket NyaJB.

11 5

Eftersom bestämmelser om återköp ej återfinns i 1966 års förslag till ny JB har hänvisningen därom uteslutits även här; jfr prop. 19681131. I övrigt framgår innebör- den av ändringarna vid en jämförelse mellan de gamla och nya lagrummen.

12 5

Av skäl som redovisats under 8 kap. 36 & NyaJB kommer störande eller förargelse- väckande leverne inte längre att vara för- verkandeskäl. Utredningen föreslår att det- samma skall gälla vid fiskearrende.

13 &

Första stycket motsvarar 13 å i 1957 års lag. Ändringarna är enbart av redaktionell karaktär.

Andra stycket är nytt. Det överensstäm- mer i sak helt med den nya bestämmelsen i 8 kap. 37 å andra stycket NyaJ B.

14 &

Bestämmelsen i första stycket motsvarar i sak helt den hänvisning till 41 & arrende— lagen som f.n. finns i 1957 års lag. Om- skrivningen har skett därför att 41 & ar- rendelagen i sin nya form (: 8 kap. 40 & NyaJB) inte lämpar sig för tillämpning vid fiskearrende.

Den gällande lagens hänvisning till 40 & arrendelagen torde såsom överflödig kun- na utgå. Jfr motiven till 8 kap. 40 & NyaJB.

I övrigt framgår de föreslagna ändring- arna vid en jämförelse mellan de gamla och nya lagrum till vilka hänvisning görs. Jfr även förslaget under VII nedan.

16 &

På skäl som redovisats under 10 kap. 14 % NyaJB innehåller förslaget ingen be- stämmelse om förhandsgranskning av kon- trakt om jordbruksarrende. Motsvarande ordning synes böra gälla även vid fiske- arrende. De ändringar som i övrigt före- slås framgår av de lagrum till vilka hän- visning görs. Jfr även förslaget under VII nedan.

IV. F iskerättslagen

Omfattningen av jordbruksarrendators fiske- rätt preciseras

Om till den fastighet som upplåtes med arrende för jordbruk hör rätt till enskilt fiske och om upplåtelsen är socialt arren- de, har arrendatorn en ovillkorlig rätt att för husbehov nyttja »det fiske, som hör till den arrenderade jorden» (63 & AL; ang. undantag se lagtexten). Arrendelagen innehåller eljest inga bestämmelser om ar- rendatorns rätt till fiske. Lagen hänvisar härom endast till vad som är »särskilt stad- gat» (21 & AL).

Den grundläggande bestämmelsen om ar- rendators rätt till fiske återfinns i 25 & fiskerättslagen som lyder: »Upplåtes jord till brukande, må brukaren nyttja det fiske som hör till jorden, om ej annorlunda av- talats.»

Det framgår av formuleringen att be- stämmelsen gäller även andra former av jordupplåtelse än arrende, men då sådana andra upplåtelseformer numera är ovan- liga, råder ingen tvekan om att 25 & fis- kerättslagen har sin största praktiska bety- delse i fråga om arrende.

Genom att fiskerättslagen talar endast om upplåtelse »till brukande», vilket sedan gammalt syftar på jordbruk, får anses fram- gå att andra former av arrende än jord-

bruksarrende ej omfattas av 25 & fiske- rättslagen.1

Någon tvekan om lagens innebörd torde i regel ej föreligga i det fall att en upp- låtelse för jordbruk omfattar en hel fastig- het. Brukaren får då — ensam — dispo— nera all den fiskerätt som hör till fastig- heten. Såsom tidigare i detta betänkande framhållits är det emellertid snarare un- dantag än regel att en upplåtelse för jord- bruk omfattar hela fastigheten. I de talrika fall där fastigheten också innehåller skogs- mark brukar den nästan alltid vara undan- tagen från arrendet. Huruvida arrendatorn i sådant fall har fiskerätt eller vad den i förekommande fall skall anses omfatta är en fråga som lagen lämnar obesvarad. Väg- ledande rättsfall saknas likaledes.

En bidragande orsak till den rådande oklarheten får anses ligga däri att fiske- rättslagen på denna punkt använder sig av ett föråldrat fastighetsbegrepp.2 När 1896 års fiskelag kom till var det fortfarande ej ovanligt att en upplåtelse av jord om- fattade ägarens hela hemman (eller hem- mansdel). Beaktas bör vidare att rätten till hemmansklyvning och ägostyckning då var praktiskt taget obegränsad. Dessa förhål- landen gör det sannolikt att lagens bestäm- melser om arrendators fiskerätt vid sin till- komst (1896) framstod som ändamålsenli- ga. Genom att därefter fastighetsbegreppet blivit närmare preciserat och möjligheten att dela fast egendom betydligt inskränkts, är den aktuella bestämmelsen ej längre anpassad till behovet. Särskilt har den öka- de förekomsten av sidoarrende medfört att rättsläget ofta är oklart.

Omfattar en upplåtelse av ett ej socialt jordbruksarrende endast en del av fastig- heten, kan frågan om omfattningen av ar- rendatorns fiskerätt tolkas på flera olika sätt, av vilka inget är direkt oförenligt med lagen. Det kan t. ex. hävdas att »jorden» (i 25 & FL) är liktydigt med fastigheten. Eftersom arrendet i det tänkta fallet utgör en på marken bestämd och avgränsad del av fastigheten, följer med denna tolkning fiskerätten inte till någon del med arrende- rätten. Till förmån för detta tolkningsalter-

nativ talar också att lagen ingenstädes in- nehåller ens någon antydan om hur fiske- rätten i ett fall som detta skall del-as mel- lan arrendestället och återstoden av fastig- heten. Detta gäller oavsett om fisket är skiftat eller oskiftat.3

Det finns emellertid omständigheter som talar emot en tolkning som är så sträng mot arrendatorn. Även om något domstolspre- judikat ej är känt, torde viss vägledning för frågans bedömande kunna hämtas från riksdagens behandling av arrendatorers närmast sociala arrendatorers fiskerätt.4 En sammanfattning av vad som därvid — huvudsakligen från lagutskottets sida — ut- talats visar följande.

Är fisket som fallet vanligen är i Norrland och Svealand — samfällt för flera fastigheter, äger arrendatorn rätt att tillsammans med jordägaren nyttja fastighe- tens andel i det gemensamma fisket. Det finns ingenting som tyder på att denna ar- rendatorns rätt är beroende av att arrende- stället (eller fastigheten) har strand. Är fisket däremot skiftat tillkommer fiskerätt arrendatorn i de vatten där arrendestället har strand. Huru i dessa båda typfall för- delningen av jordägarens och arrendatorns rätt skall göras, ger de nämnda källorna däremot ingen anvisning om.

Om man anser att arrendatorn i allmän- het har fiskerätt i vatten som ligger i an- slutning till arrendestället, är det emeller- tid knappast konsekvent ratt frånkänna ho- nom samma rätt i de övriga fall då till fastigheten hör fiskerätt. Det beror nämli- gen i regel på tillfälligheter om en med fiskerätt utrustad fastighet exv. vid laga skifte — fått sina ägor så placerade att de

_ 1 Jfr dock Skarstedt rn. fl., 1946, s. 408, not 1.

Även 24 & FL (st. 2) privilegierar i fiskerättshän- seende jordbruksarrendatorer (och andra »bru- kare») i förhållande till exv. lägenhetsarrenda- torer.

2 Fiskerättslagen skiljer sig på denna punkt i sak ej från 1896 års fiskelag (11 å); NJA H 1897 nr 1 s. 38, 1951 s. 407. 3 Romberg-Thulin, Fiskelag och vattengräns, s. 116 not 3. * Se redogörelser i SOU 1923: 40 s. 160, 1926: 8 s. 188, NJA II 1928 s. 66.

ligger vid vatten. Och är fisket samfällt sy- nes tvekan ej föreligga om att arrendatorn har fiskerätt oberoende av strand. Frågan om till en viss fastighet hör fiske är så- ledes inte beroende av om fastigheten har strand. Det är då knappast logiskt att anse arrendatorns fiskerätt vara beroende av om arrendestället ligger vid vatten. Ofta nog skiljs arrendestället från stranden av en smal markremsa som inte används för di- rekt produktiva ändamål. Detta talar också för att frågan om arrendatorns fiskerätt inte skall vara beroende av om arrende- stället har strand eller ej.

Arrendelagsutredningen anser att det finns ett starkt behov av att i lag bestäm- ma omfattningen av en jordbruksarrenda- tors fiskerätt för de talrika fall där arren- det ej omfattar hela fastigheten. Reglering- en bör göras med utgångspunkt från gäl- lande rätt sådan denna av utredningen upp- fattats. Viss komplettering är dock som an- tytts erforderlig. Utredningen har i denna fråga samrått med domänstyrelsen, lantmä- teristyrelsen och fiskeristyrelsen. Styrelser- na har varit ense med utredningen om be- hovet av klarare bestämmelser. För det här framlagda förslaget bär utredningen dock ensam ansvaret.

Bestämmelserna i ämnet bör liksom hit- tills gälla endast i den mån ej avtalet före- skriver annan ordning. (Tvingande bestäm- melser om fiske finns i förslaget till 10 kap. 13 5 NyaJB, jfr 63 % AL.) Eftersom be- stämmelserna liksom hittills bör placeras i fiskerättslagen, kommer de ej att vara begränsade till arrende (för jordbruk), utan blir gällande vid alla former av upp- låtelse av jord »till brukande». Omfattar en sådan upplåtelse en del av en fastighet till vilken hör fiskerätt, bör arrendatorn (»brukaren») vara berättigad till fiskerätt i den utsträckning som svarar mot den del av fastigheten som han innehar. Denna ar- rendatorns rätt bör vara oberoende av om fisket är samfällt för flera fastigheter eller om arrendestället har strand.

De anlitade källorna ger ingen anvisning om hur en fördelning av fiskerätt mellan

jordägare och brukare bör ske. En fördel- ning enligt de normer som används exv. vid laga skifte av fiske skulle förmodligen ge det mest rättvisande resultatet, men efter- som metoden är dyrbar och tidskrävande bör den dock inte här komma i fråga. Att åstadkomma en matematiskt fullt rättvis fördelning av fiskerätt torde f. ö. vara omöjligt att åstadkomma i praktiken. För- delningen bör därför göras efter en sche- matisk och enkel princip. Utredningen an- ser att en fördelning som grundar sig på vardera partens markinnehav fyller alla rimliga anspråk i detta hänseende.

Utredningen erinrar om att en fördel- ning av fiskerätt som grundar sig på (vatten-)arealen såsom en förstahandsme- tod rekommenderats i propositionen till 1960 års lag om fiskevårdsområden.5

Att markinnehavet blir delningsgrund be- höver inte innebära att vardera partens fis- kerätt nödvändigtvis fördelas på bestämda arealer. Många gånger är det tillräckligt att exv. ange hur många redskap av skilda slag som envar får använda. En uppdel- ning på skilda tider kan också tänkas.

Innebörden av förslaget framgår av föl- jande exempel. En fastighet, till vilken hör rätt till enskilt fiske, utgöres av två lika stora skiften. >>Hemskiftet» omfattar tomt, åker och byggnader. »Utskiftet» omfattar skogsmark och genomflytes av ett vatten- drag. Hemskiftet är utarrenderat. Fiskerät- ten kan endast utövas i vattendraget. Med förslaget berättigas arrendatorn och jord- ägaren att utnyttja hälften var av fastighe- tens totala fiskerätt. Resultatet blir det- samma om vattendraget skulle passera en- bart hemskiftet.

Är fisket samfällt för en by och utgör den andel som tillkommer fastigheten i exemplet 1/2.-. av den gemensamma fiskerät- ten, kommer jordägarens och arrendatorns andelar att utgöra 1/ 50 för vardera.

Vem bör verkställa fördelningen, om par- terna inte enas? Det har tidigare framhål- lits att den övervägande delen av det en- skilda fisket är samfällt för fastigheter. En

5 NJA II 1960 s. 33.

fördelning av nyttjanderätt till fiske inom en fastighet torde i de flesta fallen komma att aktualiseras i samband med sådana fö- reskrifter om nyttjande av samfällt fiske, varom talas i 24 & fiskerättslagen eller i samband med bildande av fiskevårdsområ- de enligt 1960 års lag därom. I båda fal- len är det länsstyrelsen som är beslutande myndighet. Det synes därför vara lämpligt att samma myndighet anförtros denna nya men närbesläktade fördelningsuppgift. Läns- styrelserna har efterhand fått tämligen stor erfarenhet av hithörande frågor och de har också tillgång till lämplig expertis. Avgö- randet i själva fördelningsfrågan kommer i allmänhet att innefatta ett rent skälig- hetsavgörande, där den praktiska erfaren- heten av likartade spörsmål är av stor be- tydelse.

Skulle däremot fördelningsfrågan inrym- ma tvist även om själva rättsläget, t.ex. huruvida giltigt avtal föreligger eller om avtalet överhuvudtaget skall anses omfatta någon fiskerätt bör dessa frågor först avgö- ras av domstol i vanlig ordning.

Utredningen föreslår att den nya be- stämmelsen får formen av ett tillägg till 25 % fiskerättslagen och att förfarandet regleras genom en hänvisning till 24 5 första stycket samma lag.

V. Synemannakungörelsen

1 &

Motivering för en särskild administrativ författning med föreskrifter om auktorisa- tion av synemän har tidigare lämnats (s. 320).

Man kan välja mellan att i författning bestämma antalet av dem som skall aukto- riseras som synemän, såsom sker i fråga om nämndemännen, eller att låta länssty- relsen bestämma antalet på egen hand; jfr 16 å expropriationslagen ävensom 23 & samma lag i dess lydelse före den 1 april 1950. Utredningen har valt den senare lin- jen. Behovet växlar också mycket starkt i skilda län.

Antalet måste bestämmas med tanke bå- de på tillgången och behovet. Vidare bör skilda delar av länet vara representerade.

Antalet bör vara så stort att ett verkligt urval står parterna till buds. Å andra sidan bör antalet inte vara större än att enhetlighet och kontinuitet i bedömandet kan upprätt- hållas.

Det står ingenstädes i förslaget vem som skall ta initiativ till förordnande. Det bety- der att i princip vem som helst som har något intresse av saken är behörig att väcka förslag. Lämpligt är om initiativet kommer från exv. hushållningssällskapet. Men man bör nog inte hindra intiativ även från en— skilda, t. ex. den blivande synemannen själv. Kommer initiativet från annan än en blivande syneman bör länsstyrelsen för— vissa sig om att den föreslagne är villig. Särskild bestämmelse härom har dock an- setts överflödig. Om ingen anmäles eller anmäler sig, får länsstyrelsen själv ta initia- tiv till att få fram lämpliga personer.

2 6

En jämförelse med 8 kap. 11 %, första stycket NyaJB visar att synemannens kom- petensområde ej är begränsat till det egna länet (»med ortens jordbruksförhållanden förtrogna»). En syneman som bor i norra Östergötland skall således kunna vara kom- petent att syna i södra Närke, trots att han ej erhållit något kompetensbevis från läns— styrelsen i Örebro län.

3 & Beträffande valbarhet till nämndeman, se 4 kap. 6 & rättegångsbalken, jfr 8 &. Beträffande denna bestämmelse hänvisas till s. 320 ovan.

4 5

God man vid lantmäteriförrättning lik— som ägodelningsnämndeman och vatten— rättsnämndeman skall vara valbar till nämn- deman och »må ej hava uppnått sextiofem års ålder». De utses alla — liksom nämnde- män — på sex år (JDL 2 kap. 6 åst. 1,21 kap. 2 5 st. 3, VL 11 kap. 2 5 st. 4). Fris— ten på sex år har hämtats från dessa bestäm- melser. Genom en sådan bestämmelse vin— nes bl. a. att vid periodens utgång en syne— man, som visat sig inte fylla måttet, auto-

matiskt förlorar sin behörighet utan att man behöver tillgripa en så drastisk åtgärd som att entlediga honom. Däremot har nå- gon övre åldersgräns ej upptagits här. Vid synerna betyder erfarenheten så mycket att man nog skulle förlora många dugande synemän, om man satte en åldersgräns vid 65 eller 70 år. Eftersom nämndemän är valbara till och med 69 års ålder, kan tänkas att en syneman är behörig intill 75 års ålder. Då det på flera håll varit brist på lämpliga synemän har utredningen an- sett att man inte genom en alltför stel ål- dersgräns bör inkompetensförklara de äldre men kunniga synemän som fysiskt går i land med uppgiften. Det finns anledning att räkna med att länsstyrelsen när det gäller äldre synemän i regel kommer att utnyttja möjligheten att begränsa behörig- heten till kortare tid än maximitiden sex år.

Att en person som i övrigt är behörig vid utgången av en mandatperiod kan få förnyat förordnande, torde inte behöva sär- skilt utsägas i författningstexten.

5 5

Frågan om syneman är underkastad äm- betsansvar enligt 20 kap. brottsbalken har veterligen inte prövats av domstol. Hur än därmed må förhållasig enligt gällande rätt anser utredningen att det bäst överens- stämmer med den föreslagna ordningen, in- nebärande bl. a. statlig auktorisation, att anse att syneman är underkastad ämbets- ansvar. Detta erfordras bl. a. för att få en effektiv straffsanktion exv. för det fall att en syneman tagit mutor. Med den tolkning av hithörande bestämmelser som hittills tillämpats finner utredningen att en aukto- riserad syneman kommer att vara under- kastad ämbetsansvar.1

Uppenbart torde emellertid vara att det även vid sidan av det egentliga ämbetsan- svaret finns behov av en möjlighet att ent- lediga en syneman från den befogenhet som följer av auktorisationen. Han kan t. ex. av sjukdom eller ålder vara olämplig för uppgiften. I sådana fall bör det till- komma länsstyrelsen att besluta.

Särskild underrättelseskyldighet för exv. domstol i förhållande till länsstyrelsen har ej ansetts påkallad.

6 5

Genom att länskungörelserna utsändes till ett stort antal myndigheter och är till- gängliga bl.a. för domstolarna, kan all- mänheten även genom hänvändelse till dom- stol få en förteckning över auktoriserade synemän.

Särskild övergångsbestämmelse har ej fö- reslagits, vilket betyder att alla som efter reformen skall syna, måste ha erhållit läns- styrelsens auktorisation. Synemannakungö- relsen bör träda i kraft samtidigt med änd- ringarna i arrendelagen, jfr betänkandets kapitel 8.

VI. Reglementet för arrendenämnderna

Enligt förslaget till 10 kap. 8 & NyaJB skall tvist om optionsrätt handläggas av allmän domstol. Tvist om villkorsändring för ett fortsatt arrende skall avgöras av ar- rendenämnden. Anhängiggörs av ena parten tvist om båda frågorna bör de prövas av samma organ. Detta bör lämpligen vara domstolen. Jfr i övrigt motiveringen till nämnda lagrum. Skulle tvist om villkors- ändring anhängiggöras vid arrendenämnd samtidigt som en tvist om optionsrätt jämte villkorsändring är anhängig vid domstol, bör i anslutning till det sagda nämnden avbryta sin befattning med ärendet och överlämna det till domstolen, som därefter har att handlägga det som ett i laga ordning anhängiggjort tvistemål. Som regel torde ett sålunda överflyttat mål komma att hand- läggas i samma rättegång som det redan anhängiga målet.

VII. Biträdeskungörelsen

Tillkomsten av 1934 års biträdeskungö- relse kan sägas utgöra ett led i de år 1927 beslutade ändringarna i arrendelagstiftning—

1 NJA 1933 s. 203, 1939 s. 216.

en. Syftet var att garantera tillämpningen av de sociala bestämmelserna i den allmänna och den norrländska arrendelagen.1 Statens årliga kostnad för arrenderådgivningen har ända sedan kungörelsens tillkomst varit mycket obetydlig. Den utgjorde exv. för de sista två budgetåren sammanlagt ca 650 kro- nor.

Med utredningens förslag blir det rent sociala inslaget i arrendelagen mindre fram- trädande. Med tanke härpå och att den möjlighet som kungörelsen innefattar ut- nyttjats i liten utsträckning kan det över- vägas att helt upphäva kungörelsen, åtmin— stone i vad den avser jordbruksarrende. Det är också obestridligt att behovet av en sådan bidragsform var betydligt större vid den tid då kungörelsen tillkom. Utred- ningen har trots detta stannat för att inte föreslå kungörelsens upphävande.

Ett särskilt skäl härtill är att med för— slaget möjligheten att erhålla arrendenämn- dens uttalande om beskaffenheten av ett arrendeavtal försvinner ur lagen. Som fram- går av statistiken (bilaga 21, kol. 4, 5) har denna möjlighet utnyttjats i betydande ut- sträckning. När den med förslaget tas bort är det lämpligt att parter som är i verkligt behov av hjälp kan få sådan på annat sätt. Jfr motiven till 10 kap. 14 & (slutet) Nya] B.

Det är sannolikt att det belopp som hittills brukat anslås för ändamålet kommer att visa sig otillräckligt. Utredningen upp- skattar medelsbehovet efter genomförandet av föreliggande förslag till 30000 kronor för år. Kostnadsökningen kommer att mot- svaras av en besparing genom att 66 % arrendelagen upphävs.

VIII. Kronoarrendesförordm'ngen

1 & Utredningen har i betänkandets femte ka- pitel redovisat sin syn på den publika ar- rendelagstiftningens inordnande under den allmänna lagen. — I förevarande och föl- jande avsnitt av betänkandet återstår upp- giften att omsätta principerna i praktiken.

1 ALU 1929 nr 17, prop. 1934: 1, IX s. 136, jordbruksutskottet 1934 nr 1 s. 26.

När det gäller kronans utarrenderingar har detta tillgått så att KF 22/6 1934 givits ett innehåll som ansluter sig till den nya arrendelagen. Förordningen bör efter över- synen ses som en instruktion för vederbö— rande statsorgan. Dessa bör i sin förvalt- ning ges erforderlig rörelsefrihet och ej bindas i större utsträckning än som är sak- ligt motiverat.

Arrendelagens tvingande regler bör ges samma innebörd också inom det publika området. Inte heller beträffande de dispo- sitiva bestämmelserna i lagen finns det nå- gon anledning att låta dem på förevarande specialområde få annan innebörd än vid vanliga arrendeförhållanden. Detta kommer att ge parterna en avtalsfrihet, som i prin- cip är densamma som på den privata arren- demarknaden.

Den här gjorda översynen av KF 22/ 6 1934 har tillgått så att utredningen rensat ut bestämmelser som kommer i strid med eller som står i mindre god överensstäm- melse med den nya arrendelagen.

Eftersom förordningen skall tjäna som instruktion för förvaltningsmyndigheterna, är det givet att den även på åtskilliga andra punkter — än där ändring nu före- slås kan vara i behov av revision. Ut— redningen har emellertid ansett att det ej är dess sak att föreslå ändringar eller ev. omskrivning av förordningen i vidare mån än här skett. För utredningen har huvud- saken varit att bringa förordningen i över— ensstämmelse med den nya arrendelagen och de principer som bär upp densamma.

Bakgrunden till KF 22/ 6 1934 är före- skriften i 77 5 regeringsformen att kronans fasta egendom skall förvaltas efter de grun— der som riksdagen föreskrivit. En motsva- righet härtill har upptagits i författnings- utredningens förslag till regeringsform (8 kap. 6 å). Bestämmelsen lyder: »Statens fasta egendom förvaltas efter de grunder riksdagen fastställt.»1 Arrendelagsutred- ningen har vid sin översyn utgått från nämnda förslag.

1 SOU 1963: 16 s. 73, 1963217 5. 416.

Genom den föreslagna ändringen, som tidigare motiverats i betänkandets femte kapitel, har utredningen velat markera dels att förordningen ej är att anse som ett civilrättsligt komplement till arrendelagen utan som en instruktion för vederbörande förvaltningsorgan, dels att parterna vid ett kronoarrende har samma frihet som andra arrendeparter att göra avvikelser från la- gens dispositiva bestämmelser, jfr 31 och 45 åå.

4 5

2 mom. bör utgå. I den mån behov före- ligger att upplåta torp el. dyl. kan det ske med stöd av 4 & 1 mom. första stycket.

6 5

Ingen ändring föreslås. Beträffande fis- kerätt enligt 6 5 andra punkten är att be- akta att gårdsarrendatorer i norra Sverige enligt 10 kap. 13 & NyaJB i vissa fall föreslås skola få en ovillkorlig rätt till hus- behovsfiske.

7 5

Ingen ändring föreslås. Är upplåtelsen gårdsarrende kommer den föreslagna mini- mitiden av fem år att gälla (10 kap. 4 & NyaJB).

Det i andra stycket omförmälda åliggan- det för arrendatorn att utföra större od- lingsföretag får anses vara att hänföra till sådant arbetsåtagande varom föreskrifter lämnas i 9 kap. NyaJB.

9 & behandlar arrendatorns optionsrätt. I ut- redningens förslag till arrendelag föreslås att gårdsarrende skall vara förenat med op- tionsrätt oberoende av areal och ägare. Bestämmelserna om den särskilda options- rätten för kronoarrendatorer blir därför överflödiga i fråga om gårdsarrenden och bör därför upphävas. Utredningen har an- sett att lagen ej bör innehålla bestämmel- ser om optionsrätt vid sidoarrende. Det är under sådana förhållanden mest konsekvent att inte heller kronoarrendesförordningen

innehåller några särskilda bestämmelser där- om, i synnerhet som sådana bestämmelser med utredningens principiella inställning till förordningen inte skulle komma att få nå— gon civilrättslig betydelse.

Om man likväl vid den fortsatta över- synen av förordningen finner att kronans upplåtelser av sidoarrende bör vara före- nade med optionsrätt, anser utredningen det angeläget att framhålla att detta sker i så nära anslutning som möjligt till NyaJB:s bestämmelser i ämnet.

Motivet att upphäva bestämmelsen i 9 & 5 mom. fjärde punkten har tidigare lämnats vid 10 kap. 12 & NyaJB.

13 &

Innebörden av bestämmelsen i mom. 1 har tidigare belysts, s. 186 och 196.

Bestämmelser om jordägarens ansvar för arrendeställets byggnader finns i 8 kap. 14—16 åå NyaJB. De äger generell giltighet. Även om de inte helt överensstämmer med 13 5 1 mom. KF 22/6 1934 föreslår ut- redningen att den sistnämnda bestämmelsen utgår. Ett särskilt skäl därtill är, som tidi- gare påpekats, att bestämmelsen framstår som en civilrättslig regel i en författning som eljest åtminstone till sina huvuddrag — framträder som en rent administrativ för- fattning. I förevarande förslag renodlas det sistnämnda inslaget. Det erinras om att be- stämmelserna i 2 och 3 mom. inte begränsar arrendatorns rätt enligt 8 kap. 14—16 %% NyaJB.

14 5

Enligt bestämmelsen skall arrendator av jordbruksdomän i kontraktet åläggas att svara för brandförsäkring av kronans bygg- nader. Motsvarande bestämmelse finns ej för skogsjordbruk (39 å). Vid övriga publi- ka arrenden svarar vanligen jordägaren för att byggnaderna är brandförsäkrade (23 % st. 2 EBO, 12 % KS 15/11 1945, 14 5 mom. 4 st. 2 KS 29/6 1945). Vid enskilda arren— den är brandförsäkringsfrågan ordnad på olika sätt. De kontraktsblanketter som är mest spridda föreskriver dock att jordägaren svarar för brandförsäkringen.

Skyldighet för arrendator att betala brand- försäkringspremie för jordägarens byggna— der får anses vara en del av skyldigheten att betala arrende. I princip är det därför inte ogiltigt att föreskriva att arrendatorn skall svara för brandförsäkringen. Det måste emellertid tillses att denna skyldighet, när det gäller sociala arrenden, inte kommer i konflikt med bestämmelsen i 58 5 första stycket arrendelagen och, när det gäller nya avtal, 8 kap. 6 & NyaJB (se ovan vid 'not 13 under nämnda lagrum).

För utredningen är det känt att det bland "kronoarrendatorerna råder ett allmänt ön- skemål om att i detta hänseende erhålla samma villkor som övriga publika arren- datorer.

Eftersom innehållet i 14 5 inte står i strid med vare sig den gällande eller den föreslagna lagen, har utredningen inte an- sett sig böra föreslå att bestämmelsen upp- hävs. Vid den fortsatta översynen av de publika författningarna torde emellertid även förevarande bestämmelse böra tas un- der omprövning.

15 5

står i strid med innehållet i 8 kap. 15 å och 16 % första stycket NyaJB. Den bör därför utgå.

16 5

Ingen ändring föreslås. Eftersom åläggan- de för arrendatorn att uppföra hägnad får anses vara jämställt med ett åtagande att utföra arbete, bör vid tillämpning av be- stämmelsen innehållet i 9 kap. NyaJB be- aktas.

17 &

Arrendatorns åliggande enligt 17 ?; för- sta stycket är betydligt mera långtgående än vad som följer av både arrendelagen och utredningens förslag till ny arrendelag.

Om parterna i ett enskilt arrendeförhål- lande gör motsvarande överenskommelse är dock denna fullt giltig, och då systemet, som redogörelsen i betänkandets femte ka- pitel visat, har gammal hävd vid upplåtelse av statens jordbruksdomäner, anser utred-

ningen att det ligger utanför dess kompe— tensområde att här föreslå någon ändring. Det bör också framhållas, att, om krono- arrendatorerna skulle befrias från nuvarande skyldigheter i fråga om hävd och underhåll, detta med all sannolikhet skulle föra med sig en höjning av avgiftsnivån. Jfr s. 298 och 432.

Bestämmelsen i 17 5 första stycket an- dra punkten blir efter ett genomförande av utredningens förslag i fråga om byggnads- skyldighetens omfattning ofullständig. Då bestämmelsen dessutom redan nu får anses vara överflödig, föreslår utredningen att den utgår.

Ändringen i 17 å andra stycket har ti— digare motiverats vid 8 kap. 10 & NyaJB (not 4). Jfr även 5. 252.

18 ä

2 mom. kommer efter utredningens för- slag till 8 kap. 19 % NyaJB att stå i strid med innehållet i den nya lagen. Den är på denna punkt visserligen inte tvingande, men i och med att lagen ger arrendatorerna frihet att disponera över stråfoder, är det mest konsekvent att förevarande bestämmelse ut- går.

19 & ansluter till den gällande lydelsen av 17 5 arrendelagen och att sistnämnda paragraf inte vid kronoarrenden får avtalas bort. Eftersom läget med utredningens förslag i båda dessa hänseenden blir ett annat föreslår utredningen att bestämmelsen ut- går. Jfr s. 207.

20 5

Vid tillämpning av bestämmelsen måste beaktas att den inte kommer i strid med 8 kap. 6 5 och 9 kap. NyaJB.

21 &

Bestämmelsen har tidigare berörts, s. 198 och 208. Den får anses vara otidsenlig och bör därför utgå.

22 & behandlar det fall att arrendet omfattar oskiftad mark som under arrendetiden till- skiftas kronan. Bestämmelsen, som uttryck- ligen undantar skogsmark, torde numera sakna praktisk betydelse. I allt fall är den berörda situationen numera så sällsynt att den ej kan anses kräva särskild reglering. Utredningen föreslår att bestämmelsen upp— hävs.

25 5

2 mom. första stycket uttalar endast att arrendatorns »dödsbodelägare» eller »kon- kursborgenärer» under vissa förutsättningar och inom vissa frister får överlåta arrende- rätten till en ny arrendator, »som av domän- styrelsen godkännes».

Med tanke på att dylikt godkännande alltid krävs men å andra sidan ej behöver lämnas i andra fall än när styrelsen själv finner det påkallat, finner utredningen be— stämmelsen överflödig, i synnerhet som nå- got hinder ej kan anses möta att, om sty- relsen finner det motiverat, medge substi- tution även i andra fall än de i författ- ningsrummet särskilt angivna.

Bestämmelsen är motsägelsefull även däri— genom att den medger överlåtelserätt för »dödsbodelägare» som ej begagnat sig av »dem enligt lag tillkommande hembudsrätt». Därmed torde åsyftas innehållet i 9 % för- sta stycket arrendelagen. Emellertid lär den- na rätt i praktiken vara utan värde med tanke på bestämmelsen i 25 5 1 mom. KF 22/ 6 1934. Sistnämnda bestämmelse gör nämligen de följande bestämmelserna om överlåtelse överflödiga.

2 mom. andra stycket ger vid konkurs arrendatorns borgensmän rätt att träda i arrendatorns ställe (substitution), om de nödgas utge något på grund av sin bor- gen. Utredningens uppfattning om substi- tution vid jordbruksarrende har tidigare re— dovisats under 8 kap. 8 % NyaJB. Utred— ningens uppfattning är den, att de betänk- ligheter som man sedan gammalt haft mot substitution vid jordbruksarrende snarare

ökat än minskat sedan tillkomsten av 1907 års lag. Ett särskilt skäl till att jordägaren bör ha ett avgörande inflytande vid ut- seende av ny arrendator föreligger när ar- rendet är förenat med optionsrätt. Den op- tionsrätt som med utredningens förslag kommer att föreligga vid kronoarrende får anses vara värdefullare för arrendatorn än den optionsrätt som KF 22/ 6 1934 hittills givit dem. Detta talar emot ett bibehållan- de av den speciella form av substitutions- rätt som förevarande bestämmelse innehål- ler. I våra dagar får det i allmänhet anses som en ren tillfällighet att en person som en gång godtagits som borgensman för en arrendator också besitter sådana egenska- per att han själv är lämplig att överta brukandet.

Mot tanken att upphäva förevarande be— stämmelse kan invändas att de redan före- fintliga svårigheterna att finna borgensmän kan bli än större. Å andra sidan behöver man vid utseende av borgensmän inte räk- na med att de själva kommer att överta arrendet. Vidare må hänvisas till det i be- tänkandets fjärde kapitel (avsnitt 8) fram- förda förslaget att ersätta det hittillsva— rande borgenssystemet med en annan form av garanti, en tanke till vilken bl.a. do- mänstyrelsen ställt sig positiv.

2 mom. tredje stycket får efter genom- förande av de i de föregående punkterna föreslagna ändringarna anses ha förlorat mycket av sin praktiska betydelse.

På grund av arrendelagen kan dock allt- jämt dödsbo och konkursbo komma att fortsätta arrendet. Detta kan ej anses som substitution i vedertagen mening.l Efter de ändringar som skett i konkurslagstiftningen år 1921 och i boutredningslagstiftningen år 1933 kan behov ej längre sägas föreligga av den bestämmelse varom här är fråga. Den särskilda uppsägningsregeln får f.ö. anses stå i strid med 3 & arrendelagen.

Av nu anförda skäl föreslås att bestäm- melsen utgår.

1 Skarstedt m. fl., 1946, s. 90 ff.

26 5

1 mom. står ej i strid med den gällande eller föreslagna arrendelagen. Bestämmelsen torde emellertid ej längre motsvara något praktiskt behov, varför utredningen före— slår att den upphävs.

28 5

Första stycket bör enligt utredningens mening utgå. Skälet är att den särskilda bestämmelsen om synekostnad står i strid med 8 kap. 12 & sista stycket NyaJB. Be- stämmelsen i övrigt står ej i överensstäm- melse med förslagets anda. En arrendator bör t. ex. ej generellt i avtalet förpliktas att deltaga i gemensam av- och tillträdes- syn. Tankegången har närmare utvecklats på s. 322 ovan.

29 5 har ändrats till överensstämmelse med 8 kap. 19 & NyaJB.

31 & Avser upplåtelsen gårdsarrende gäller fem års minimitid enligt 10 kap. 4 & NyaJB. Dispens kan lämnas av arrende- nämnden enligt 10 kap. 14 5.

Den särskilda erinringen i den gällande förordningen om att domänstyrelsen vid korttidsarrenden ej är bunden av arrende- lagens dispositiva bestämmelser får anses innebära att styrelsen vid andra arrenden är bunden även av de dispositiva bestäm- melserna. Detta lägger onödiga band på parternas handlingsfrihet och bestämmelsen bör därför jämkas. Jfr s. 204, 214 och 428. Självfallet upphäver den föreslagna bestämmelsen inte arrendelagens tvingande regler.

32 &

Utredningen erinrar om domänstyrelsens ovan (s. 176) återgivna yttrande att behov av upplåtelseformen skogsjordbruk inom en nära framtid kan antagas komma att upp- höra.

Avsnittet om skogsjordbruk (32—45 55) innefattar ej en så utförlig reglering som det tidigare avsnittet om domänerna. Tve-

kan kan ibland uppstå, om en viss bestäm- melse, som gäller för domänerna men som ej finns i avsnittet om skogsjordbruken, likväl skall gälla även för de senare. Som exempel må nämnas 3 & att till egendomen hörande skogsmark skall undantagas från arrendet.

Förarbetena är på denna punkt ej fullt tydliga. Det vill dock närmast synas som om tanken varit att de allmänna bestäm- melserna i 1—31 Så skulle gälla även för upplåtelse av skogsjordbruk i den mån an- nat ej särskilt föreskrivs i 32—45 åå) I allt fall synes denna uppfattning motsvara gällande praxis på området. Utredningen har ansett det erforderligt att genom ett tillägg till 32 & tydligare fastslå detta för- hållande.

Det bör i sammanhanget observeras att med den av utredningen föreslagna nya ly- delsen av 12 kap. l & NyaJB (motsvaran- de 1 & HL) en avsevärd del av de upp- låtelser varom här är fråga i framtiden kommer att rubriceras som hyra i stället för arrende.

33 5

Andra stycket har ändrats till överens- stämmelse med 8 kap. 19 & NyaJB. Jfr 29 & KF 22/6 1934.

34 5

De upplåtelser varom här är fråga torde, i den mån de ej blir att beteckna som hy- resavtal, alltid komma att hänföras till gårdsarrende. För dessa finns bestämmel- ser om optionsrätt i 10 kap. NyaJB. För det fall att arrendatorn själv vill bryta optionsrätten finns bestämmelser i 10 kap. 6 &. Den särskilda bestämmelsen i 34 & sista stycket KF 22/ 6 1934 bör därför utgå.

38 5

Första stycket ersättes i förslaget av ar— rendelagens bestämmelser om byggnads- och underhållsskyldighet och bör därför utgå. Jfr ovan vid 13 ä 1 mom. KF 22/6 1934.

1 SOU 1933:32 s. 58, 121; prop. 1934:174 s. 62.

40 &

Arrendatorns hävde— och underhållsskyl- dighet regleras i förslaget av 8 kap. 10 & NyaJB. Denna överensstämmer ej i alla detaljer med förevarande bestämmelser. Ut- redningen föreslår att arrendatorns ansvar vid skogsjordbruk bestäms i enlighet med lagens allmänna regel därom. I den mån behov av avvikelse föreligger kan detta gö- ras i de enskilda kontrakten. Jfr vad ovan sagts om 17 €. Bestämmelsen i första styc- ket andra punkten motsvaras av 8 kap. 16 5 Nya] B.

Utredningen föreslår att första stycket utgår. Ändringen står i överensstämmelse med utredningens förslag angående den framtida behandlingen av de hittillsvaran- de sociala arrendena. Ändringen medför en mindre jämkning av andra stycket.

41 &

Enligt förslaget skall 19 & KF 22/ 6 1934 upphävas. Därmed blir även föreva- rande bestämmelse överflödig.

42 & blir efter genomförande av utredningens förslag i 10 kap. 13 & NyaJB överflödig i norra Sverige. Flertalet kvarvarande skogs- jordbruk är emellertid belägna i södra Sve- rige. Med tanke på dem synes bestämmel— sen böra kvarstå.

43 5

Med utredningens förslag försvinner be- greppet »mindre reparation» ur författnings- texterna. Utredningen anser det ej vara lämpligt att jordägaren i samband med be- siktning skall kunna ålägga arrendator av skogsjordbruk att avhjälpa brister under lö- pande arrendeperiod. Den föreslagna be— stämmelsen om regelbundet återkomman- de syner torde göra bestämmelsen härom överflödig. För en arrendator som van- vårdar arrendestället kvarstår ändå risken av arrenderättens förverkande.

44 5 har jämkats till överensstämmelse med 28 5.

45 & får efter tillkomsten av 10 kap. 4 5 Nya JB anses inte längre ha någon funktion att fylla, varför bestämmelsen bör utgå. Om dispens från minimitiden lämnas har par— terna enligt 31 å och det föreslagna tillägget till 32 % fria händer att bestämma om ar- rendevillkoren.

46 5 har i förslaget jämkats i enlighet med 1968 års lagstiftning om bostads- och an- läggningsarrende.

IX. Universitetsarrendestadgan

Beträffande den allmänna bakgrunden till de här föreslagna ändringarna hänvisas till betänkandets femte kapitel.

3 &

Tredje stycket överensstämmer med 4 & 2 mom. KF 22/6 1934. Av samma skäl som den senare bestämmelsen föreslås bli upphävd bör även förevarande bestämmelse upphävas.

5 5

Ingen ändring föreslås. Utredningen hän- visar till vad i föregående avsnitt anförts under 7 & KF 22/6 1934.

75

innehåller bestämmelser om optionsrätt. ' Med utredningens förslag erhåller univer-

sitetsarrendatorer i stället optionsrätt enligt arrendelagen. Förevarande bestämmelse bör därför upphävas.

8 &

Sista stycket får med förslaget självständig betydelse endast i de fall där arrendatorn ej kvarsitter med stöd av optionsrätt. Ingen ändring föreslås.

10 5

Enligt första stycket kan arrendeavgif- ten bestämmas efter markegång (jfr s. 227 not 4). Utredningen har tidigare redogjort för den diskussion som föregick bestämmel— sernas tillkomst (s. 230). Utredningen an-

ser att bestämmelsen ej väl låter sig förena med 8 kap. 6 & NyaJB, enligt vilken ar- rendeavgiften, om den ej bestäms efter in- dex (med tak), skall vara till sin storlek bestämd (s. 237). Oavsett utredningens för— slag i nämnda del bör föreskriften om ar- rende efter markegång likväl upphävas. Ar- rendesättning efter markegång är en för- åldrad metod att följa prisförändringarna. Även om någon tidpunkt ännu ej fixerats får markegångsinstitutet anses vara under avveckling och det är ett önskemål att åter- stående hinder mot ett slutligt upphävande undanröjes.1 Med hänsyn härtill och att möjligheten att bestämma arrendet efter in- dex torde ge parterna ett mera tidsenligt alternativ i förevarande situation, föreslår utredningen att första stycket upphävs.

Utredningen har tidigare, i samband med förslaget att upphäva den hittillsvarande missväxtparagrafen (58 5 st. 2 AL) före- slagit att även 10 & sista stycket KS 15/11 1945 upphävs. Upphävandet av denna be- stämmelse i stadgan skall inte ges den tolk- ningen att vederbörande jordägareorgan för— lorar befogenheten att nedsätta arrendeav- giften vid missväxt eller annan därmed jämställd händelse. Skulle bestämmelsen komma att kvarstå i stadgan men upp- hävas i allmänna lagen, kan det tagas till intäkt för tolkningen att en akademiarren- dator i en missväxtsituation har ett civil— rättsligt grundat anspråk på nedsättning. Den misstolkningen kunde också göras att möjligheten till arrendenedsättning i anled- ning av utomordentliga förhållanden är in- skränkt till missväxtsituationer.

11 & innehåller bestämmelser om byggnadsskyl- dighet. Eftersom nya bestämmelser här- om enligt förslaget införs i arrendelagen (8 kap. 14—16 åå NyaJB) och då dessa bestäm- melser i sak nära ansluter sig till föreva- rande paragraf föreslås att första och and- ra styckena upphävs.

I övrigt hänvisas till vad i föregående avsnitt sagts om 13 & KF 22/6 1934.

1 Prop. 1954: 3 s. 29. SOU 1968: 57

Utredningen föreslår att första stycket andra punkten upphävs. I övrigt hänvisas till vad ovan sagts beträffande 17 % KF 22/ 6 1934.

14 &

Bestämmelsens sista led (fr.o.m. »även- som») motsvarar 18 ä 2 mom. första punk- ten KF 22/ 6 1934. Av samma skäl som den senare bör upphävas föreslås att även förevarande bestämmelse upphävs.

17 &

I paragrafen hänvisas till den särskilda skiljemannaregeln i 18 & arrendelagen. Ef- tersom någon motsvarighet till denna inte finns i utredningens förslag, föreslås att också hänvisningen upphävs. Om parterna inte för dessa fall inför skiljemannaklausul i kontrakten, kommer därför tvist om er- sättning att handläggas inför domstol.

18 5

Av skäl som tidigare anförts (s. 267 och 430) föreslås att andra, tredje och fjärde styckena upphävs.

19 ij blir efter antagande av 8 kap. 12 & sista stycket NyaJB överflödig och bör därför utgå.

22 5 står ej i överensstämmelse med bestäm- melserna i 8 kap. 14-16 55 NyaJB om jord- ägarens byggnadsskyldighet och bör därför upphävas.

X. Särskilda arrendebestämmelser för kyrklig jord1

Av de talrika författningar som innehåller bestämmelser om upplåtelse av kyrklig jord är boställsordningen den betydelsefullaste. Det beror på att den ensam innehåller ci-

1 Ledamoten Pettersson, som också varit leda- mot av boställsutredningen, har ej deltagit i detta avsnitt av betänkandet.

vilrättsliga regler men också på att antalet upplåtelser som regleras av denna författ-I ning är större än vad som är fallet med någon av de övriga publika författningar- na. Utredningens principiella syn på bo- ställsordningen och övriga kyrkliga arren- deförfattningar har redovisats i betänkan- dets femte kapitel.

Under år 1968 har 1960 års ecklesiasti- ka boställsutredning avgivit betänkandet Förvaltningen av kyrklig jord m.m. (SOU 1968: 12). Detta har för remiss överläm- nats till arrendelagsutredningen. Förevaran— de avsnitt av betänkandet utgör arrende- lagsutredningens remissvar.

Boställsutredningen föreslår att de i detta betänkande omnämnda särskilda författ- ningarna om upplåtelse av kyrklig jord upphävs. Däribland märks särskilt boställs- ordningen och KS 29/ 6 1945. Det före— slås att författningarna ersätts med en lag om förvaltning av kyrklig jord. Den före— slagna lagen innehåller bestämmelser bl.a. om att jordbruksmark i princip skall upp- låtas som jordbruksarrende (17 få), att upp- låtelse och övriga jordägarefunktioner i princip skall utövas av den som förvaltar jorden (6, 18 åå), att oberoende härav vid utarrendering av jord, som förvaltas av pas- torat eller församling, villkoren efter ar- rendeuppskattning fastställs av boställs- nämnden (19 å), samt att arrendenämnden skall fastställa arrendevillkoren i de fall där arrendatorn är missnöjd med jordägarens bud (34 å).

Eljest innehåller den föreslagna förvalt— ningslagen inga motsvarigheter till de ar- renderättsliga stadgandena i specialförfatt- ningarna. Sålunda saknas särskilda bestäm- melser om optionsrätt, minimitid samt byggnads- och underhållsskyldighet arren- departerna emellan. Inte heller återfinns exv. bestämmelsen i boställsordningen att arrendelagstiftningen i dess helhet skall gäl- la med tvingande verkan (26 ä 1 mom.) eller att syn skall förrättas av ledamöterna i boställsnämnden (29 å).

Boställsutredningen säger att den varit inne på tanken att i sitt förslag till ny lag- stiftning sammanföra arrendebestämmelser-

na för den kyrkliga jorden till en enda för- fattning och göra dem likformiga för alla slag av kyrklig jord (s. 119). Boställsutred- ningen säger vidare att den genom samråd med arrendelagsutredningen kommit till uppfattningen att behovet av en sådan sär- skild lagstiftning kommer att minska efter genomförandet av den pågående översynen av den allmänna arrendelagstiftningen. Se- dan denna avslutats kan enligt boställsut- redningen frågan om särskilda administra- tiva bestämmelser för den kyrkliga jor- dens utarrendering möjligen behöva tas upp till särskild prövning.

Vad boställsutredningen sålunda föresla- git tillstyrks av arrendelagsutredningen. Det må här endast framhållas att när exv. i 19 5 av lagförslaget sägs att arrendevill- koren fastställs av boställsnämnden. detta ej kan innebära annat eller mera än att villkoren såvitt på jordägaren ankommer, fastställs på angivet sätt. Civilrättsligt blir villkoren »fastställda» genom det av jord- ägaren och arrendatorn ingångna arrende- avtalet. Sedan exv. boställsnämnd för jordägarens del fastställt arrendevillkoren kan det dock i praktiken vara svårt att, exv. genom överklagande eller förhandling- ar, få till stånd andra villkor. Arrende- lagsutredningen vill i anledning därav un- derstryka att jordägarens fastställande av villkoren inte får formen av en ren myn- dighetsutövning mot arrendatorn. Det är i stället angeläget att arrendatorns mening om de fortsatta arrendevillkoren inhämtas i god tid innan jordägarens beslut om vill- korens fastställande fattas. Skiljer sig par- ternas uppfattning åt i väsentlig mån bör jordägaren inte fatta sitt beslut utan att förhandlingar först förts med arrendatorn.

Boställsutredningen föreslår att boställs- nämnds beslut om villkor för en ny ar- rendeperiod skall få överklagas endast av den som förvaltar egendomen. alltså nor- malt församlingen eller pastoratet. Arren- datorn hänvisas i stället att begära pröv— ning hos arrendenämnden (34 å).

Genomförs arrendelagsutredningens för- slag blir den sistnämnda bestämmelsen

överflödig i de fall fråga är om förläng- ning av arrende, som är utrustat med op- tionsrätt. Är det däremot fråga om en förstagångsupplåtelse lär boställsutredning- ens förslag på denna punkt inte innebära att arrendatorn ges möjlighet att få redan den första arrendeperiodens villkor prövade av arrendenämnden.

Av lagtexten får man vidare den uppfatt- ningen att möjligheten att föra saken till arrendenämnden gäller vid både optionsut- rustade och optionslösa arrenden. Motiven tyder däremot på att det endast är den förra kategorin som avses (s. 109, 193). Vilken avsikten än må vara, är det här liksom i det i föregående stycke behandlade fallet ange- läget med ett klarläggande.

Beträffande det av boställsutredningen berörda behovet av kompletterande admi- nistrativa bestämmelser har arrendelagsut- redningen med utgångspunkt från den gäl- lande boställsordningen undersökt i vilket avseende sådana bestämmelser kan tänkas vara behövliga. Om det här framlagda för- slaget till ny arrendelagstiftning genomförs samtidigt med den föreslagna lagen om förvaltning av kyrklig jord, kan arrende— lagsutredningen för sin del inte finna att behov av kompletterande bestämmelser finns mer än i fråga om 27 & boställsord- ningen. (»Upplåtelse av löneboställe på ar- rende skall, där ej särskilda omständighe- ter annat föranleda, ske på tio år i sän- der.») Jfr 7 & KF 22/6 1934, 5 & KS 15/11 1945, 5 5 1 mom. KS 29/6 1945 och motiveringen till 10 kap. 4 & NyaJB. Om det under ärendets fortsatta behand- ling visar sig att behovet av komplette- rande administrativa bestämmelser inskrän- ker sig härtill, föreslår arrendelagsutred- ningen att förvaltningslagen kompletteras med en bestämmelse av motsvarande inne- börd. Denna bör då erhålla generell giltig— het för lagens hela tillämpningsområde.

KAPITEL 8

Allmän motivering

Det i betänkandet framlagda förslaget till nya arrendebestämmelser, motsvarande mo- tivens kapitel 4—7, tar i första hand sikte på nya avtal om jordbruksarrende, dvs. avtal som ingås efter det den föreslagna lagstift- ningen trätt i kraft.

Eftersom utredningens kritik grundar sig på de rådande förhållandena, finns det skäl som talar för att de föreslagna nyheterna blir tillämpliga även på de » gamla» avtalen, dvs. avtal ingångna före den föreslagna la7 gens ikraftträdande. Här har man å andra sidan att beakta den allmänna regeln att ny civillag ej ges tillämplighet på gamla avtal utan att särskilda och starkt vägande skäl talar därför.

Sådana särskilda skäl har tidigare ansetts föreligga beträffande arrende av den anled- ningen =att avtal därom vanligen grundlägger långvariga rättsförhållanden. Om en lag— stiftning som den här föreslagna inte till någon del erhöll tillämpning på redan etab- lerade rättsförhållanden, skulle det dröja mycket lång tid innan reformen fick någon större praktisk betydelse. Den kunde då i viss mån framstå som förfelad. Om skilda rättsregler under lång tid gäller vid sidan av varandra uppstår lätt osäkerhet om vad som är gällande rätt.l

Vad nu sagts om civilrättsliga regler har däremot ej ansetts gälla i fråga om process- rättsliga bestämmelser. För dem anses i

Övergångsbestämmelser

stället gälla att nya bestämmelser erhåller generell giltighet, och således blir gällande även beträffande äldre rättsförhållanden, om annat ej särskilt stadgas. Detta har i arren- desammanhang särskild betydelse när det gäller bevisningen om arrendeställets skick, i praktiken vanligen liktydigt med syne- bestämmelserna.2

Både vid 1943 och 1968 års arrendere- former lät man den då för sociala jord- bruksarrendatorer respektive bostadsarren- datorer nya optionsrätten gälla även vissa gamla avtal. 1943 lät man optionsrättsreg— lerna (med undantag för 55 % st. 1 AL) gälla sådana gamla avtal där antingen arren- datorn ensam eller han och någon av hans föräldrar vid arrendetidens slut brukat ar— rendestället under en sammanhängande tid av tio år. Förköpsrätten (57 & AL) kom att gälla för de gamla avtalen oberoende av någon dylik karenstid. Enligt 1968 års re- form gäller optionsrätten sådana — eljest i och för sig optionsberättigade gamla av- tal, där »arrendet vid arrendetidens utgång varat minst tio år» eller, om den arrendetid som löper vid ikraftträdandet, enligt avta- let utgår först sedan arrendet varat minst tio år.

1 Jfr motsvarande diskussion vid 1943 och 1968 års arrendereformer, NJA II 1944 s. 304, SOU 1966: 26 s. 166, prop. 1968: 19 s. 101, 156, 164, TLU 1968: 38 s. 56.

NJA II 1908 nr 5 s. 186, Skarstedt 1907 s. 188, 1946 s. 411, SOU 1960: 26 s. 5.

Utredningen föreslår att optionsrätten vid jordbruksarrende — när det gäller nya avtal begränsas till gårdsarrende men utvidgas att gälla oavsett areal och jordägare. De skäl som gjort att man tidigare låtit nya options- rättsregler gälla för gamla avtal talar för att så sker även nu. Den metod som man därvid använde sig av 1943 bör enligt ut- redningens mening tjäna som förebild.

Detta innebär att en arrendator med gammalt, ej optionsutrustat avtal kommer i åtnjutande av den nya lagens optionsrätt, om han vid arrendetidens utgång innehaft egendomen på arrende under sammanlagt minst tio år. Har han inte suttit på arrende- stället så lång tid men har arrendet före honom innehafts av någon av hans föräldrar får han emellertid tillgodoräkna sig även den tid de varit arrendatorer. Detta över- ensstämmer helt med 1943 års övergångs- bestämmelser.

Utredningen föreslår att arrendatorn ock- så i ett annat fall skall få tillgodoräkna sig föregående arrendatorns innehav, näm- ligen om denne är eller varit hans make.

En sådan situation förelåg till bedömande i rättsfallet NJA 1947 s. 25. Arrendet om— fattade tiden 1935 — 1945. Arrendatorn var gift sedan år 1929. På grund av äkten- skapsförord fanns ingen egendomsgemen- skap mellan makarna. Äktenskapet upplös- tes år 1944. I samband därmed överläts arrendet med jordägarens medgivande på arrendatorns förutvarande hustru. I rätte— gång om optionsrätt för tiden efter år 1945 ansåg högsta domstolen att hustrun » jämlikt grunderna för tredje stycket i övergångsbe- stämmelserna» hade rätt att tillgodoräkna sig även den tid som mannen innehaft arrendet. AV domen framgår att domstolen ej fäst något avseende vid att makarna ej haft e.gendomsgemenskap. Däremot har särskilt nämnts dels att arrendet tillkom se- nare än äktenskapet, dels att hustrun under äktenskapet bodde på egendomen. Justitie- rådet Ekberg Var skiljaktig. Han ansåg att hustrun ej hade någon optionsrätt, enär »hon icke ägt giftorätt i arrenderätten».3

Utredningen anser att den princip som kommit till uttryck i 1947 års rättsfall bör

införas i den nya lagen. Utredningen anser det därvid dock inte påkallat att begränsa rätten till de fall där äktenskapet ingåtts före arrendeavtalet.

Det motiv som utredningen åberopat för upphävandet av arrendatorers förköpsrätt talar för att upphävandet blir totalt, och att förköpsrätt beträffande avtal som upphör efter den nya lagens ikraftträdande inte i något fall skall föreligga.

Av principen att nya processuella be— stämmelser (exv. bevisregler) i och med ny lags ikraftträdande skall tillämpas även be- träffande gamla avtal, följer att förslagets bestämmelser om behörighet att vara syne- man, tidpunkten för syn (8 kap. 11 & NyaJB), förfarandet vid synen (12 å) och syneklander (13 &) utan särskild bestämmel- se därom omedelbart blir tillämpliga även beträffande äldre avtal. Som alltid måste sy- nemännen beakta det konkreta arrende- förhållandets civilrättsliga bakgrund. Sker efter den nya lagens ikraftträdande avträ- dessyn på ett socialt arrende, måste vid synen beaktas att avräkningen kommer att grunda sig på den äldre lagens regler (jfr s. 285).

Förslagets nya bestämmelser om tiden för avräkning (10 5 st. 2) är civilrättsliga och ej processuella. Härav följer att den nya ordningen med regelbundet (i regel vart tionde år) återkommande syner och avräk— ningar inte blir tillämplig på de äldre avta- len. Det skall inte bestridas att flera skäl talar för en ordning som innebär att man även beträffande gamla avtal föreskriver att avräkning och syn skall hållas på samma tider som i fråga om nya. Detta skulle då förutsätta en bestämmelse som (i anslut- ning till 8 kap. 10 & st. 3 p. 2 Nya] B) utta- lade att en före nya lagens ikraftträdande gjord överenskommelse att avräkning som grundas på syn, som är mer än nio år gam- mal, efter en övergångstid skulle bli utan verkian.

Som skäl mot en sådan bestämmelse kan åberopas att arrendeavgift, underhållsskyl—

3LJfr Skarstedt m. H., 1946, s. 423.

dighet och andra arrendevillkor kan ha bestämts just med tanke på innehållet i den av utredningen kritiserade gällande rät- ten. Det är under sådana förhållanden knap- past försvarligt att påtvinga parterna en ordning som ej står i överensstämmelse med avtalets förutsättningar. Utredningen före- slår således att föreskriften om återkomman- de avräkningssyner ej görs tillämplig på gamla avtal.

Vad utredningen avsett med förslaget om återkommande avräkningar kan dock på annat sätt komma att i varje fall i viss utsträckning gälla även för gamla arrende- avtal. Förslaget ansluter sig till departements- förslaget (av år 1966) till ny jordabalk, vari föreskrivs att förlängning av upplåtelsetiden på grund av lag eller med tillämpning av bestämmelse i upplåtelseavtalet ej innebär att ny upplåtelse kommer till stånd (7 kap. 7 $). Då detta skrivs föreligger ännu ej förslag till promulgationslag till NyaJB. I såväl lagberedningens som jordabalksut- redningens förslag till övergångsbestämmel- ser finns emellertid stadganden om att de allmänna reglerna i NyaJB om nyttjande- rätt (motsvarande 7 kap. i 1966 års förslag) ej skall gälla i fråga om rättsförhållanden, som tillkommit före nya balkens ikraft- trädande. För dem skall i stället äldre lag gälla. Utredningen har utgått från att mot- svarande bestämmelser kommer att inflyta i den blivande promulgationslagen och att den kommer att avse även 7 kap. 7 % Nya JB.

Enligt hittills gällande rätt har förläng- ning på grund av bestämmelsen (i 2 & AL) om tyst förlängning ansetts innebära till- komsten av ett nytt avtal. Detsamma torde gälla om en social arrendator kvarsitter på grund av bestämmelserna om options- rätt. För nya avtal inträder här enligt före- liggande jordabalksförslag en precisering, som i vissa lägen leder till en annan bedöm- ning; jfr s. 310 vid not 29. (Observeras bör i Sammanhanget att tyst förlängning i utred- ningens förslag ersätts med automatisk för- längning.)

Exempel. Det antages att NyaJB träder i kraft den 1 januari 1972. En arrendator har

tillträtt ett socialt arrende den 14 mars 1963. På grund av båda parternas passivitet får arrendatorn ett nytt arrende för tiden den 14 mars 1968 den 14 mars 1973. För den sistnämnda upplåtelsetiden kommer otvivelaktigt den äldre lagen att gälla. För- håller sig parterna passiva även inför ut- gången av den andra arrendeperioden, erhål- ler arrendatorn rätt till en ny femårsperiod för tiden den 14 mars 1973 — den 14 mars 1978. Denna rätt grundar sig på options- rättsreglerna i den äldre lagen, men den upplåtelse som tar sin faktiska början den 14 mars 1973 kommer i övrigt att hem- falla under bestämmelsen i den nya lagen. Detta beror på att ny arrendeperiod (på grund av optionsrätt) enligt gamla lagen räknas som nytt avtal och att den motsatta principen (i 7 kap. 7 & NyaJB) förutsatts inte komma att få tillbakaverkande kraft.

Det arrenderättsliga förhållande som tar sin faktiska början den 14 mars 1973 får då anses som rättsligen tillkommet den 14 mars 1972, vilket var den sista dag som meddelande om optionsrättens brytande kunde göras.4

En konsekvens av det sagda blir att den nya lagen blir tillämplig på arrendeförhål- landen som rättsligen tillkommit efter den dag nya lagen träder i kraft, oavsett om en tidigare existerande upplåtelse förlängs eller förnyas med stöd av gamla lagens tysta förlängning eller optionsrätt eller nya lagens automatiska förlängning eller optionsrätt. Eftersom bestämmelserna härom är de från praktisk synpunkt betydelsefullaste fallen och den vanligaste avtalstiden är fem år, innebär detta att inom en övergångstid på omkring fem år flertalet arrendeupplåtelser sannolikt kommer att vara överförda till nya lagens ordning.

Motivering till de särskilda para- graferna

A 5 Eftersom utredningen arbetat under för— utsättning att den nya arrendelagstiftningen

4 52, 53 55 AL. Jfr NJA 1956 s. 298.

skall ingå i den nya jordabalken och träda i kraft samtidigt med denna, föreslås ingen särskild promulgationslag för de nya arren— debestämmelserna. Utredningen har i stället utgått ifrån att övergångsbestämmelser kom- mer att intas i den promulgationslag till NyaJB. som f.n. förbereds inom justitie- departementet.

Utredningen har lämnat förslag till lag- text i sådana delar som omedelbart berör NyaJB:s arrendebestämmelser. Lagtexten an- sluter sig i fråga om dispositionen till jorda- balksutredningens förslag i ämnet (SOU l963:55 s. 134). Utredningen har därför inte givit bestämmelserna sedvanlig numre— ring utan räknar med att de i stället kommer att inplaceras i den blivande promulga- tionslagen. A & motsvarar l % i 1963 års förslag.

B &

motsvarar arrenderättsliga delar av 2 & i 1963 års förslag. Utredningens förslag att upphäva lagen 12/4 1946 saknar motsva- righet i 1963 års förslag. I båda förslagen finns bestämmelsen att lagen om arrendators förköpsrätt skall avskaffas. I 1963 års för- slag motsvaras dock denna av bestämmel- sen i 5 kap. NyaJB, medan utredningens förslag innebär att förköpsrätten i sin hel- het avskaffas.

C & motsvarar 10 å i 1963 års förslag. Till- lägg har dock gjorts genom hänvisning till 1963 års fideikommissavvecklingslag.

D 5 innebär att den särskilda rätt till skogs- fång och mulbete, som f.n. enligt 64 & ar— rendelagen föreligger för sociala arrendato- rer i norra Sverige, flyttas från själva arren- delagen till övergångsbestämmelserna. Det föreslås att bestämmelsen i framtiden under en övergångstid av tio år skall gälla sådana arrenden i norra Sverige som, om äldre lag varit tillämplig, skulle ha varit att anse som sociala arrenden.

Den nya bestämmelsen synes böra place- ras närmast efter 10 å i 1963 års förslag till promulgationslag.

64 & arrendelagen kan sägas vara den sista kvarstående resten av den år 1909 införda särskilda norrländska arrendelag- stiftningen. Paragrafen tillerkänner sociala arrendatorer i Norrland och angränsande delar av Svealand rätt att utanför arrende- stället men inom den fastighet, varav denna kan utgöra del, få sitt behov av husbehovs- virke och bete tillgodosett. Paragrafen är tvingande. Har jordägaren skövlat skogen så att inte ens något husbehovsvirke där finns att ta, är jordägaren skyldig att på annat sätt tillhandahålla vad som fattas. Den sistnämnda regeln har ingen motsva- righet i fråga om betesrätten. Beträffande omfattningen av arrendators rätt i övrigt hänvisas till lagtexten, som tidigare åter- givits.

Arrendelagens bestämmelser om rätt till skogsfång och bete för sociala arrendatorer i norra Sverige återspeglar ett i stort sett föråldrat ekonomiskt system. Numera ställs betydligt större krav än i seklets början på att skogsbruket skall bedrivas rationellt och effektivt. Med ett sådant skogsbruk låter det sig endast med svårighet förena att tillåta särskilda uttag för husbehov eller skogsbete. Den tekniska och ekonomiska utveckligen har också fört med sig att rättigheterna i fråga för de kvarvarande arrendatorerna har förhållandevis mindre betydelse än förr. Genom utredningens förslag i övrigt kom— mer den utveckling att bekräftas, som i praktiken i stort sett redan ägt rum, och som innebär att många av de arrendeupplåtelser det här är fråga om, överförs från arrende- lagen till hyreslagen. Nyttjanderättshavaren är vanligen anställd i jordägarens tjänst, ofta som skogsarbetare. Det ligger då och säker- ligen även eljest lika mycket i jordägarens som nyttjanderättshavarens intresse att den— ne under upplåtelsetiden inte skall lid-a brist på de nyttigheter som paragrafen avser att tillförsäkra honom.

Frågan om den fortsatta existensen av 64 & arrendelagen har aktualiserats genom utredningens förslag att sammansmälta so- ciala och vanliga arrendebestämmelser. Va- let har stått mellan att utvidga 64 & till alla gårdsarrenden i norra Sverige eller att

För att få ett underlag för om den i 64 & arrendelagen berörda rätten till skogsbete alltjämt hade någon uppgift att fylla, till— ställde utredningen under år 1963 lant— bruksnämnder, hushållningssällskap och RLF-förbund i de delar av riket som berörs av 64 & följande frågor (utredningens frå- geformulär nr 5).

1. Begagnar de sociala arrendatorerna allt— jämt sådant skogsbete varom talas i 64 5 andra stycket arrendelagen?

2. Om så är fallet, är förhållandet vanligt eller förekommer det endast i begränsad ut- sträckning?

3. Om frågan nr 1 besvaras jakande: Är den ifrågavarande betesrätten för berörda ar— rendatorer av nämnvärd ekonomisk betydelse?

4. Är skogsbete alltjämt i överensstämmel— se med »ortens sed»? Observera att betesrätten enligt lagen gäller endast hästar och nötkreatur och således icke exempelvis får eller getter.

Svar inkom från samtliga tillfrågade lant- bruksnämnder och hushållningssällskap ävensom från nio RLF-förbund. Det sam- manlagda antalet svar var 24. (Lantbruks- nämnden och hushållningssällskapet i Väs- ternorrlands län avgav gemensamt svar.) I flera fall hade de tillfrågade inhämtat upp- lysningar från vederbörande lokala organ.

På fråga nr 1 svarade de flesta att rätten till skogsbete alltjämt utnyttjades men att det endast skedde i enstaka fall eller på gårdar som var avsides belägna. 17 av de 24 svaren hade denna innebörd. Härtill kommer ett svar som uppger att rätten överhuvudtaget inte utövas. De svarande var vidare så gott som eniga om att det numera inte är vanligt att rätten till skogsbete ut- nyttjas. Jämtlands länsförbund av RLF uppgav dock att skogsbete var vanligt i länets mellan- och fjällbygder. Södra Lapp- markens ortsförbund av RLF meddelade att skogsbete alltjämt kunde betecknas som van— ligt men att det minskade år för år. Hus- hållningssällskapet i Norrbottens län upp- gav att skogsbete alltjämt förekom i in- landet.

I ett flertal svar uppgavs att även om skogsbete alltjämt förekom i mindre omfatt-

ning, det likväl var en företeelse som i samband med nedläggningen av mindre brukningsenheter befann sig i avtagande.

Frågan om skogsbetet hade nämnvärd ekonomisk betydelse besvarades av flertalet med nej eller i stort sett med nej. Endast de tre RLF-förbunden i Medelpad, Södra Lappmarken och Norrbotten besvarade frågan med ja.

På frågan om skogsbete alltjämt stod i överensstämmelse med »ortens sed» svara- de flertalet nej eller i stort sett nej. I enstaka, i regel mera avsides belägna bygder förekom det sålunda alltjämt i viss utsträckning. Det hade då inte sällan sam- band med alltjämt förekommande fäbod— drift.

En synpunkt som ofta återkom var att man exv. ännu under 1930-talet inte ansåg sig ha råd att låta djuren beta på åkerjord. I och med att tillgången på ledig åker som sidoarrende ökat, hade inställningen änd— rats. Därmed hade också behovet av skogs- bete minskat.

Örebro länsförbund av RLF framhöll att det ibland kunde ligga i jordägarens intresse med kreatursbete på skogsmark. Så kunde vara fallet efter trakthyggen, där den efterföljande sådden eller planteringen blev bättre, om marken avbetades. Plan- torna blev inte överväxta och hindrades ej i sin utveckling.

Den utveckling som ägt rum i berörda bygder sedan svaren lämnades talar för att 64 % arrendelagen ytterligare förlorat i be- tydelse. Utredningen anser att både bestäm- melsen om husbehovsvirke och skogsbete för vissa arrendatorer i norra Sverige, när det gäller nya upplåtelser, i stort sett får anses föråldrade. Bestämmelserna äger nu- mera mycket begränsad tillämpning och är i fall där de tillämpas i allmänhet av ringa betydelse för arrendatorerna. Samtidigt med denna utveckling har betydelsen av ratio- nellt bedrivet skogsbruk ökat. I de fall där utövandet av rätten till skogsfång och mul— bete kan ske utan egentligt besvär eller in- trång för jordägaren, har utredningen grund- dad anledning att tro att jordägarna även

i fortsättningen kommer att låta arrendato- rerna få utöva denna eller annan rätt med motsvarande syfte. Detta ligger f. ö. ofta i jordägarens eget intresse.

Med hänsyn till det sagda kan det inför den förestående sammanslagningen av de sociala och vanliga arrendekategoriema en- ligt utredningens mening inte ifrågakomma att utvidga 64 &. Det bör i stället vara möjligt att i en ny arrendelag utelämna den särskilda rätten till skogsfång och bete utan- för arrendestället.

Visserligen är det ej uteslutet att rätten till skogsfång och bete i vissa trakter och för ett begränsat antal arrendatorer ännu under ett övergångsskede kan vara av be- tydelse. Med tanke på de stora föränd— ringar som är på gång i dessa bygder torde det dock vara fråga om ett övergå- ende behov, och det kan med stor sanno- likhet antagas att gällande lagregler i frågan i varje fall efter ytterligare en tioårsperiod inte har något egentligt behov att fylla.1

Utredningen föreslår därför att med upp- hävandet av 64 & arrendelagen får anstå under en tid av tio år. Detta innebär att den särskilda skogsfångs- och betesrätten utanför arrendestället även vid avtal som tillkommer efter nya lagens ikraftträdande kan utnyttjas av arrendatorer i norra Sverige i de fall där arrendet, om den gamla lagen gällt, hade varit att anse som socialt arrende. Den särskilda rätten kommer såle- des, om inte dispens lämnas, att gälla — förutom för äldre avtal — även för sådana avtal som ingås under en tid av tio år från Nya] B:s ikraftträdande.

E & motsvarar utan saklig ändring 29 5 i 1963 års förslag. En motsvarande bestäm- melse finns även i övergångsbestämmelser- na till 1968 års ändringar i arrendelagen (mom.4).

F & motsvarar utan saklig ändring 32 & för- sta stycket 1963 års förslag. Andra stycket i sistnämnda stadgande blir överflödigt om arrendelagsutredningens förslag antas.

som saknar motsvarighet i 1963 års för- slag torde böra placeras i promulgations- lagen närmast efter föregående paragraf. Motivering till bestämmelsen har lämnats i den allmänna inledningen ovan. Förebild till bestämmelsen utgör tredje och fjärde styckena av övergångsbestämmelserna till 1943 års ändringar av arrendelagen.

* Jfr den i TLU 1959 nr 11 s. 14 i ett likartat ämne förda diskussion, vilken föregick utfärdan- det av lagen den 4 december 1959 om förlängning av tiden för vissa skogsfångs- och mulbetesservitut i Norrland.

Sammanfattning

KAPITEL 9

Bakgrunden

Åkerjorden i Sverige brukas i dag till ca 31 procent av arrendatorer. För tio år se- dan var motsvarande procenttal ca 27. De egentliga arrendegårdarnas antal är något mer än 30000. De utgör emellertid inte mer än ca 17 procent av det totala antalet brukningsenheter. Den stora skillnaden mel- lan procenttalen (31 resp. 17) förklaras av dels att arrendegårdarnas genomsnittsareal är nästan dubbelt så stor som andra går- dars (25,8 resp. 14,5 hektar), dels att en betydande del ca en tredjedel — av arrendejorden innehas av självägande bru- kare såsom förstärkning av den egna area— len, s.k. sidoarrenden. Antalet sådana ar- renden är numera större än antalet gårds- arrenden.

Av de egentliga arrendegårdarna ägs nå— got mer än 20 procent av kronan, kyrkan, kommuner och andra publika jordägare. Omkring 40 procent är sociala arrenden under enskilda ägare, inklusive bolag och fideikommiss.

Trots att antalet arrendegårdar oavlåt- ligt minskar, en minskning som f.ö. går snabbare än minskningen av antalet själv- ägda gårdar, spelar arrendet som upplåtel- seform en växande roll i dagens svenska jordbruk. Vid genomförandet av storleks- rationaliseringen intar arrendet en nyckel- ställning. Arrendeupplåtelsernas omfattning

och betydelse såväl från allmän synpunkt som för den enskilde brukarens ekono— miska existens kan —4 tillsammans med andra omständigheter — åberopas som skäl för att alltjämt ha en arrendelag.

I 1967 års riksdagsbeslut om den fram- tida jordbrukspolitiken var inställningen po— sitiv till arrendet som företagsform och rationaliseringsinstrument. Jordbruksutred- ningen, som förberett beslutet, framhöll sålunda att det var angeläget att, samtidigt som arrendatorerna gavs tillräcklig trygg- het i besittningen, man fick ett ökat utbud av arrenderad mark. Lagen borde få ett sådant innehåll att den inte verkade åter- hållande på jordägarnas intresse för att upp- låta mark på arrende. På denna punkt före- kom inga meningsmotsättningar inom jord- bruksutredningen.

Arrendelagsutredningen ansluter sig till dessa principiella synpunkter. Utredningen avvisar således bl.a. den i vissa samman— hang framförda tanken på att genom en vidgad lösningsrätt för arrendatorerna ge dessa möjlighet att bli ägare till den ar- renderade jorden. I stället bör man inom den nuvarande arrendelagens allmänna ram och med utgångspunkt från dagens syn på jordbruket söka avväga jordägares och ar- rendatorers rättigheter och skyldigheter på det sätt som framstår mest ändamålsenligt. Liksom hittills bör därvid även allmänna intressen beaktas.

En arrendelagstiftning har funnits i Sve— rige sedan urminnes tid. De ändringar som tid efter annan skett har alltid gjorts under stort hänsynstagande till äldre rätt, även om vid olika reformer betydelsefulla ny- heter också tillkommit. Den nuvarande ar— rendelagstiftningen är på flera punkter inte avpassad till dagens behov. Situationer som inte var aktuella vid lagens tillkomst lämnas oreglerade, medan lagen i andra fall läm- nar bestämmelser för fall, som i dag inte alls eller endast sällan inträffar.

Karakteristiskt för den nuvarande arren- delagstiftningen är den långtgående katego- riklyvningen. Förutom vanliga, sociala och publika arrenden, räknar lagen med åt- skilliga undergrupper, var och en med sin särskilda reglering. Som exempel kan näm- nas att särskilda författningar utfärdats för sådana grupper som Lunds domkyrkas och universitetens arrenden.

I direktiven har understrukits önskemålet att åstadkomma en mera enhetlig arrende- lagstiftning. Att söka förverkliga denna tanke har varit en av huvudfrågorna under utredningsarbetet. Utgångspunkten har där- vid varit å ena sidan att i ökad utsträckning slå vakt om arrendatorns trygghet i besitt— ningen av vad som utgör underlaget för hans hem och näring och å andra sidan att medge parterna större avtalsfrihet be— träffande den rent ekonomiska delen av uppgörelsen. Den sistnämnda delen av över— synen blir särskilt märkbar för de hittills- varande sociala arrendena liksom för de publika.

Utredningens förslag innebär att bestäm- melser av civilrättsligt innehåll samlas till en enda författning (»arrendelagen») och att förvaltningsinstruktioner och andra be- stämmelser av administrativ karaktär an- tingen upphävs eller omarbetas till anslut— ning med den allmänna lagens principer. Bestämmelserna i den nya lagen görs en- hetligare. I stället för en uppdelning av ar- renden efter en schematisk arealgräns (högst 50 hektar odlad jord), vilket hittills gällt för de sociala arrendena, föreslås skil-

da bestämmelser för gårdsarrenden och si- doarranden såvitt angår arrendatorns besitt- ningsskydd.

Föreligger en kombination av arbetsav- tal samt upplåtelse av bostad och jord, bör hela upplåtelsen rubriceras som hyra, om bostadsupplåtelsen framstår som den bety— delsefullaste delen i upplåtelseavtalet.

Besittningsskydd vid gårdsarrenden och sidoarrenden

Enligt förslaget skall besittningsskydd i form av optionsrätt till förlängning av arrende- tiden tillkomma alla gårdsarrenden oavsett areal och ägare. Med gårdsarrende förstås ett jordbruksarrende där arrendatorn har sin bostad (10 kap. 1 €)). För dessa arren- den skall gälla en minsta arrendetid av fem år. Optionsrätten i förslaget avviker i fråga om den tekniska utformningen inte mycket från den optionsrätt som hittills gällt för flertalet sociala arrendatorer. Lik- som hittills skall sålunda optionsrätten kun- na brytas av jordägaren i vissa i lagen upp- räknade situationer (10 kap. 5 5). I de fall där det hittills räckt med ett naket på- stående från jordägarens sida att han själv ämnar övertaga jordbruket på arrendegår— den, ökar dock kravet på utredning.

En enhetlig tidsfrist (ett år) föreslås för den som vill bryta optionsrätten eller få till stånd ändring av villkoren för ett förlängt gårdsarrende.

Tvist om villkoren för ett förlängt gårds— arrende skall avgöras av arrendenämnden som första och sista instans. Övriga tvister, exv. om optionsrätt, avgörs i vanlig rätte- gång. Föreligger samtidigt tvist om villkor och optionsrätt avgörs i regel hela saken i rättegång.

Vid publika gårdsarrenden skall lagens och inte de olika specialförfattningarnas optionsrättsregler gälla. Beträffande kom— munala arrenden, se vidare nedan.

På samma sätt som arrendenämnden f. 11. kan lämna dispens från tvingande bestäm- melser inom området för de sociala ar- rendebestämmelserna skall enligt förslaget så kunna ske med bestämmelserna om gårdsarrende.

Lagen om arrendators förköpsrätt före- slås bli upphävd.

För andra jordbruksarrenden än gårds- arrenden, främst sidoarrenden, ordnas besitt- ningsskyddet på det sättet att den hittills- varande tysta förlängningen ersätts av rätt till automatisk förlängning, om uppsägning ej sker senast åtta månader före arrendeti- dens slut (8 kap. 2 é). I dessa fall krävs in- get skäl för uppsägningen.

Den snabba tätortsexpansionen medför inte sällan att arrendatorer, som suttit länge på sina gårdar eller haft grundad anledning att räkna med en lång besittningstid, måste flytta i förtid och därigenom vållas förlus- ter. Om avflyttningen sker under löpande arrendeperiod kan arrendatorn påräkna er— sättning för förlusten enligt expropriations- rättsliga regler. Men sker flyttningen vid utgången av en arrendeperiod, eventuellt efter uppsägning där sådan är föreskriven, har arrendatorn ingen rätt till ersättning. Enligt förslaget skall en arrendator, som drabbas av urbaniseringen, även i detta läge ha rätt till en viss ersättning, kallad flytt- ningsersättning (10 kap. 12 å). Denna be- stäms efter en schematisk beräkningsgrund. Utan särskild utredning om förlusten skall arrendatorn äga rätt till ersättning med ett belopp som är lika stort som ett års ar- rende. Är hans verkliga förlust större kan han få även den ersatt, dock maximeras ersättningen till tre års arrende. Rätten till flyttningsersättning kan också betraktas som en ersättning i vissa lägen för förlust av optionsrätt. Den har i enlighet därmed för— behållits gårdsarrendatorer.

Uppsägningsskyddet Flertalet av arrendelagens bestämmelser fö- reslås bli tillämpliga för alla slag av jord- bruksarrenden. En sammansmältning har skett av »sociala», »publika» och »van- liga» bestämmelser. Nyheterna därutöverär få.

I fråga om uppsägningsskyddet har hit- tills vid alla slag av jordbruksarrenden gällt att avtal om andra uppsägningsgrunder än

de lagen själv anger inte är giltigt. Detta har bl.a. medfört att jordägaren inte kun- nat förbehålla sig att få återtaga ens en mindre byggnadstomt under arrendetiden. Enligt förslaget skall förbehåll därom vara giltigt om det godkänts av arrendenämnden (8 kap. 3 ä).

Det senast sagda innebär att arrende- nämnderna kommer att få vissa, begrän- sade befogenheter även inom kategorin jordbruksarrende i allmänhet (se 8 kap. 2, 3, 11 och 14 Så). Hittills har deras verk- samhet varit begränsad till sociala jord- bruksarrenden (och fiskearrenden).

Arrendeavgiften. Index

Arrendeavgiftens storlek skall anges i av- talet. Dock skall det vara giltigt att be- stämma arrendet efter index, om avtalet anger ett >>tak>>, som avgälden inte får över- stiga under arrendetiden (8 kap. 6 €).

Genom att i ökad utsträckning medge indexreglering hoppas utredningen att par- terna skall bli mera benägna än hittills att ingå avtal för längre tid än de nu vanliga femårsperioderna. Vid publika arrenden har de tioåriga arrendeperioderna hittills dominerat. Det är med tanke bl.a. på dem angeläget att möjlighet till indexavtal finns.

Utredningen tar inte ställning till frågan, om index bör användas eller inte eller vil- ken indexserie som i förekommande fall bör användas. Betänkandet innehåller dock upplysningar och synpunkter på olika typer av index. Inflationens inverkan på tillträ— dets bristbelopp och parternas slutavräk- ning behandlas nedan i samband med sy- nen.

Åligger det arrendatorn att leverera va- ror till jordägaren, skall arrendatorn vara berättigad att få ersättningen därför beräk- nad enligt gängse pris i orten. En motsva- rande regel har hittills endast gällt för det fall att arrendatorn varit arbetsskyldig gent— emot jordägaren (9 kap. 2 5).

Vid vissa sociala och publika arrenden gäller f.n. att arrendatorn har rätt till ned- sättning i arrendet vid allmän svårare miss-

växt. Sådan rätt föreligger exv. för skogs- bolagens sociala arrenden och upplåtelser som sorterar under ecklesiastika boställs- ordningen. Missväxtparagrafen i sin nuva- rande utformning passar inte för dagens brukningsförhållanden. Utredningen före- slår att paragrafen upphävs. Skulle allmän missväxt inträffa och det allmänna skörde- skadeskyddet visa sig otillräckligt, torde andra och mera generella åtgärder bli ofrånkomliga.

Sublokation och substitution

Ingår i arrendet byggnader, som arrenda- torn inte själv behöver, skall han vara oförhindrad att hyra ut dem, förutsatt att jordägaren inte vållas någon olägenhet (8 kap. 7 5). Bestämmelsen är dispositiv, dvs. den kan upphävas genom bestämmel- se i kontraktet.

Ett åtagande att bruka annans jord får anses vara en personlig förpliktelse. Det kan därför inte medges att arrendatorn annat än i undantagsfall får sätta annan i sitt ställe (substitution). Undantag före- ligger vid långtidsarrende (10 år eller mer). Då får arrendatorn efter föregånget hem- bud till jordägaren av arrenderätten sätta annan i sitt ställe, om denne är godtagbar som ny arrendator (8 kap. 8 5 st. 2). Obe- roende av arrendetiden gäller detsamma om arrendatorn avlider under arrendetiden (8 kap. 9 & st. 1). Förslagets bestämmelser härom är dispositiva. Detsamma gäller om en ny bestämmelse, som tillerkänner döds- boet efter en avliden arrendator rätt att uppsäga avtalet. Eljest är huvudregeln lik- som hittills att dödsfallet inte inverkar på avtalets bestånd. Regeln är tvingande till arrendatorns förmån vid gårdsarrenden, eljest inte (8 kap. 9 & st. 1, 10 kap. 4 & st.2).

Är en livstidsarrendator gift och avlider, inträder den efterlevande maken i den av— lidnes rätt. Bestämmelsen föreslås bli tving- ande i de fall arrendatorn bor på arrende- stället. (Bestämmelserna om gårdsarrende gäller enligt förslaget inte vid livstidsarren- de.)

Underhålls- och byggnadsskyldighet De från praktisk synpunkt betydelsefulla frågorna om underhåll, byggnadsskyldig- het och syn ordnas i förslaget enhetligt för alla slag av jordbruksarrenden.

Hittills har gällt vid sociala arrenden att arrendatorn svarar för vård och mindre reparationer på byggnaderna, medan jord- ägaren haft att svara för större reparatio- ner och för byggnadsskyldigheten i övrigt. Vid vanliga arrenden har arrendatorn haft underhållsskyldigheten, medan frågan om byggnadsskyldigheten lämnats öppen. Den sistnämnda ordningen har gällt också vid sociala arrenden beträffande de delar av arrendestället som ej utgjorts av nödiga byggnader, exv. täckdikningar. Ytterligare varianter påträffas i de publika författning- arna.

Konsekvenserna av detta system har inte sällan varit orimliga. Där jordägaren har byggnadsskyldigheten är denna i regel ovill— korlig, vilket betyder att jordägaren är skyl- dig att bygga även i sådana fall där bruk— ningsenheten är för liten för att kunna för- ränta byggnadskostnaden eller där det fram- står som sannolikt att arrendestället inom kort kommer att försvinna som självstän- dig brukningsenhet. I de fall åter där ingen av parterna har byggnadsskyldighet men arrendatorn har att svara för försämring— en under arrendetiden, har resultatet inte sällan blivit att arrendatorn med husröte- belopp kommit att få betala inte bara för eftersatt underhåll utan också nybyggnads- kostnaden eller en väsentlig del av den. Samtidigt har jordägarna i många fall varit ointresserade av att förnya byggnadsbe- ståndet. Härtill har medverkat dels att la- gen främjat byggnadsinvesteringar endast på de mindre ställena, där lönsamheten för båda parter varit sämst, dels gällande beskattningsregler.

Huvudprincipen i förslaget är att arren— datorn skall svara för underhållet, medan jordägaren skall svara för byggnadsskyl— digheten (8 kap. 10, 14—16 55). Arrenda— torns ansvar blir därmed lika för arrende— stället i dess helhet. Samma underhållsprin-

ciper skall alltså gälla för jord, hus och andra delar av den fasta egendom, varav arrendestället består.

Arrendatorn skall svara för vården och det löpande underhållet; det kommer allt- så inte i något fall att begränsa sig till »mindre reparationer». Å andra sidan kom- mer hans ansvar inte heller att omfatta mera än nu sagts. Oavsett om jordägarens byggnadsskyldighet (varom mera nedan) kommer att aktualiseras eller ej, skall ar- rendatorn sålunda inte behöva svara för så- dana brister, vilkas avhjälpandc normalt sker genom om- eller nybyggnad. Detta kommer särskilt att få betydelse för arren- datorns ansvar för täckdikningar liksom i de fall där arrendestället redan vid tillträ- det har dåliga hus. Att arrendatorn har att svara för skador till vilka han är direkt vållande följer av allmänna regler.

Försämras arrendestället inom arren- datorns ansvarsområde blir arrendatorn ersättningsskyldig därför. Förbättrar han arrendestället genom att avhjälpa tillträdes- brister, blir i stället jordägaren ersättnings- skyldig till arrendatorn. Bestämmelserna härom preciseras. Den senare regeln, som funnits sedan gammalt, görs tvingande i de fall arrendatorn har underhållsskyldig— het (8 kap. 10 & st. 1 och 4). — Gör arren- datorn andra, s.k. fristående förbättringar, regleras fallet av speciella regler (17, 18 åå).

Frågan om byggnadsskyldigheten på ar- rendegårdar har länge varit föremål för livlig diskussion och har tidigare lösts på olika sätt i skilda författningar. Förslaget upptar en regel om att jordägaren är skyl- dig att bygga nytt eller bygga om i de fall arrendatorn inte varit vållande till bygg- nadsbehovet. Bestämmelsen härom skall vara tvingande men gäller å andra sidan överhuvudtaget inte, om arrendatorn ej har underhållsskyldighet.

I de fall där lagen hittills stadgat bygg— nadsskyldighet för jordägaren har denna vanligen inte ställts i något samband med brukningsenhetens framtid. Enligt förslaget skall jordägarens byggnadsskyldighet aktua- liseras endast i de fall då detta är företags-

ekonomiskt försvarligt. Jordägaren skall inte i något fall tvingas investera i projekt där övervägande skäl talar för att det på lång sikt skulle bli förlustbringande. Hän- syn skall därvid tas till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket i orten. Det är sålunda i och för sig inte uteslutet att hus och anläggningar på en liten gård med stöd av dessa bestämmelser kommer att rustas upp, men är det fråga om en gård som på sikt sett inte kommer att bestå som själv- ständig brukningsenhet, skall jordägaren inte behöva återuppföra eller förnya bygg- naderna.

Kan parterna inte enas om vad som är företagsekonomiskt försvarligt när det gäl- ler jordägarens byggnadsskyldighet, skall frågan avgöras av lantbruksnämnden. Oav- sett om nämnden beslutar att en viss bygg- nad eller anläggning skall återuppföras eller ej, innebär de nya bestämmelserna att ar- rendatorn vid avräkningen med jordägaren inte skall belastas med byggnadskostnaden, vilket hittills inte sällan skett. Utredning— en har också räknat med att de nya be- stämmelserna skall främja frivilliga och rättvisa överenskommelser både i samband med byggnadsarbeten och avräkningar. Be- hovet av mera ändamålsenliga beskattnings— regler i samband med byggnadsinvestering- ar understrykes.

Jordägarens byggnadsskyldighet enligt förslaget kan i och för sig aktualiseras när som helst under arrendetiden. Det ligger emellertid i sakens natur att en arrendator, som tagit ett nytt arrende med full vetskap om byggnadernas skick har små utsikter att redan i samband med tillträdet fram- tvinga ett beslut om byggande. Inte heller är ett sådant beslut i allmänhet att påräkna vid en tidpunkt då arrendatorns avflytt- ning är nära förestående och han sålunda inte får någon egentlig nytta av de nya husen.

Det sagda innebär att den nya lagen inte uppställer något bestämt krav på husens eller arrendeställets skick vid arrendatorns tillträde. Ett undantag skall dock gälla för bostäder som skall användas för arrendatorn eller hans anställda. Sådana bostäder skall

jordägaren alltid avlämna i skick som minst motsvarar hälsovårdsstadgans krav (8 kap. 14 å). Bestämmelsen är tvingande, men arrendenämnden kan lämna dispens.

Frågan om bostädernas skick skall upp- tas vid tillträdessynen.

Syn och avräkning

Om inte förr aktualiseras det ekonomiska ansvaret enligt lagen och kontraktet nor- malt när upplåtelsen är slut och arrenda- torn skall flytta. Underlag för den avräk— ning som då brukar ske är tillträdessynen och avträdessynen. Huvuddragen i denna ordning bibehålls i förslaget.

Om det förflyter lång tid mellan syner— na blir jämförelsen mellan dem ofta ej rättvisande. Flera orsaker, främst infla— tionen, medför ett behov av att vid lång- variga besittningsförhållanden företa syn med regelbundet återkommande mellan- rum. Enligt förslaget kan en syn, som redan vid tillträdet — eller början av en ny arren- deperiod med ändrade villkor — är äldre än nio år, inte läggas till grund för en framtida avräkning. Om arrendeperioden är fem eller tio år skall därför enligt förslaget syn hållas vart tionde år. Är arrendeperioderna exv. sex år, kommer syn att hållas vart tolfte år (8 kap. 10 5 st. 3 och 4). Denna ordning praktiseras redan nu i betydande utsträck- ning.

Mellansyn utan avräkning är emellertid av ringa värde. Det föreslås därför att par- terna i princip vart tionde år gör »rent bord» sig emellan beträffande det s.k. sy— neansvaret, omfattande vanhävd, husröta samt andra försämringar och förbättring— ar (8 kap. 10 & st. 2 och 40 å).

I övrigt bibehåller synen i förslaget i huvudsak sin hittillsvarande ställning. Par— terna har således möjlighet att avtala att bevisning om arrendeställets skick skall ske på annat sätt än genom syn. Men om syn hålls och lämnas oklandrad får den sedan inte motbevisas med annan utredning. På denna punkt gör förslaget inte annan änd— ring än att part, som haft laga förfall, får möjlighet att även efter klandertiden föra

Behöriga att företaga syn har hittills varit nämndemän, skiftesgodemän och ägodel- ningsnämndemän. Av dessa är emellertid många inte kompetenta för uppgiften, sam- tidigt som det utanför nämndemännens krets finns åtskilliga för uppgiften lämpa— de personer. Det föreslås därför att läns- styrelsen auktoriserar ett lämpligt antal synemän bland vilka parterna liksom hit- tills kan utse dem som skall företaga sy- nen. Åtgärder för utbildning av synemän föreslås.

Tiden för hållande av »vårsyn» förkor- tades år 1943 från sex till tre månader efter fardagen. Förekomsten av ogräs (exv. flyghavre) och andra särskilda omständig- heter gör emellertid att tiden ibland är otillräcklig. Arrendenämnden skall därför enligt förslaget kunna lämna dispens i frå- ga om tiden (8 kap. 11 & st. 4).

Ytterligare några jämkningar och kom- pletteringar föreslås i fråga om syneför— farandet.

Syneinstrumentet skall göras mera utför— ligt än vad som nu vanligen sker. Hand- lingen skall delges parterna inom två må- nader efter det synen avslutats (8 kap. 12 5 st. 4). Bestämmelserna om synekostnad pre- ciseras (8 kap. 12 5 st. 5).

En syn kan efter klander rättas av dom- stol. Efter förebild av rättegångsbalkens anslutningsvad införs möjlighet till anslut- ningsklander. Det innebär att en part som underlåtit att klandra under klandertiden (tre månader) får göra det under en frist av två veckor därefter, om andra parten klandrat i rätt tid (8 kap. 13 5 st. 2). I rätte- gång om syneklander får domstolen befo- genhet att återförvisa synen till synemännen för ny behandling.

Fristående förbättringar

Om en arrendator utför förbättringar, som inte är att hänföra till avhjälpande av till- trädesbrister, finns i en del fall möjlighet för honom att få ersättning därför av jord- ägaren. Reglerna är olika för skilda objekt men också för olika typer av arrenden.

Ersättningsrätten är vid sociala arrenden tvingande beträffande vissa objekt. Olik- heterna är, i varje fall numera, i regel inte rationella. Systemet är svåröverskådligt och besvärligt att tillämpa. Betydande förenk- lingar föreslås.

Utredningens förslag skiljer på två slag av fristående, ersättningsgrundande för- bättringar: täckdikningar och andra för jordbruket nyttiga anläggningar (8 kap. 17 å).

Täckdikningen skall ha utförts efter plan som godkänts av lantbruksnämnden. Det räcker därvid inte att planen från rent tek- nisk synpunkt är godtagbar. Även frågan om täckdikningen från företagsekonomiska synpunkter är motiverad skall beaktas på samma sätt som sker då frågan om jord- ägarens byggnadsskyldighet underställs nämnden. Godkänns planen och verkställs arbetet får arrendatorn rätt till viss ersätt- ning vid nästkommande avräkning. Utred- ningen har förutsatt att bestämmelserna vid tillämpningen skall kunna samordnas med lantbruksnämndernas verksamhet för stäl- lande av lånegaranti.

I fråga om rätt till ersättning för andra nyttiga anläggningar blir formaliteterna enklare. Någon förhandsprövning av lant- bruksnämnd eller annan krävs ej. Frågan om rätt till ersättning föreligger avgörs vid avräkningssynen. Rätten omfattar inte bygg- nader. Utredningen har utgått från att det i allmänhet skall bli fråga om mindre om- fattande investeringar.

Gemensamt för alla slag av fristående förbättringar gäller att bestämmelserna ge- nomgående gjorts dispositiva.

Arrendelagens hittillsvarande 18 5 har väsentligt förenklats. De särskilda bestäm— melserna om rätt till ersättning för elektri- fiering återfinns ej i förslaget. Rätten där— till kan, om förutsättningarna i övrigt före- ligger, komma att omfattas av den allmän- na bestämmelsen i 8 kap. 17 å andra styc- ket NyaJB om ersättning för nyttig an— läggning. Från 18 5 har även avlägsnats den särskilda regeln om ersättningens be- stämmande genom skiljemän. En särbestäm-

melse av detta slag är knappast praktiskt påkallad.

Själva huvudprincipen om att s.k. över- loppshus, fruktträd och annat, som arren— datorn låtit uppföra eller plantera, inte vid arrendets slut får föras bort utan att jordägaren först fått erbjudande att lösa kvarstår emellertid i 18 å. En nyhet i förslaget är att även lösören, som arren- datorn kvarlämnat vid avflyttningen, efter tre månader övergår i jordägarens ägo.

Gödsel och stråfoder

Förbudet för arrendatorn att bortföra strå— foder har ansetts vara otidsenligt och före- slås bli upphävt. Förbudet att bortföra göd- sel kvarstår. Bestämmelsen har emellertid kompletterats för att inte tillämpningen i samband med sidoarrende skall vålla osäker- het. Hinder skall sålunda inte möta för arrendatorn att föra gödsel från ladugår- den på arrendestället A till en sidoarren- derad åker på arrendestället B.

Rätt till skogsfång och fiske

I 20 5 första stycket arrendelagen finns bestämmelser som reglerar arrendatorns rätt till nyodling och anordnande av betesbruk samt om jordbränning och svedjebruk. Be- stämmelserna har såsom överflödiga eller otidsenliga utmönstrats ur lagen.

För sociala arrendatorer i norra Sverige föreligger en rätt »att även utanför arrende- stället utnyttja jordägarens mark för att skaffa sig husbehovsvirke och skogsbete (64 & AL). Bestämmelsen anses vara till hinder för ett rationellt skogsbruk och bör därför upphävas. Utredningen föreslår dock att detta får anstå under en övergångstid av tio år, varunder bestämmelsen får be— hålla sitt hittillsvarande tillämpningsområ- de (övergångsbestämmelserna D 5).

Huvudregeln om arrendators rätt till fiske finns inte i arrendelagen utan i fiske- rättslagen. Denna utgår ifrån att fiskerätt medföljer upplåtelse av jordbruksarrende. Bestämmelsen i ämnet vållar ingen tveksam- het, om arrendet omfattar en hel fastighet.

I övriga fall anges däremot inte om eller i vilken utsträckning arrendatorn får fiska. Förslaget innehåller ett förtydligande av fiskerättslagen (25 5) av den innebörden att arrendatorn skall ha en andel i fastig- hetens fiskerätt som svarar mot arrende- ställets areal. Enas inte parterna får läns- styrelsen bestämma i saken på samma sätt som redan nu sker i fråga om nyttjande av fiske som är gemensamt för flera fastig- heter.

Sociala arrendatorer har f.n. en rätt till husbehovsfiske, som inte får avtalas bort annat än i särskilda undantagssituationer. I och med att kategorin sociala arrenden försvinner föreslår utredningen att inneha- vare av gårdsarrenden i norra Sverige (jfr 64 & AL), där fisket alltjämt kan vara av betydelse för arrendatorns försörjning, er- håller motsvarande rätt.

Lantmäterifdrrättning

Förslaget överensstämmer i fråga om hu- vudprincipen med gällande rätt. En nyhet är att en arrenderätt, som besvärar en del av en fastighet, efter exv. ett laga skifte besvärar fastigheten även efter förrättning- en (8 kap. 27 å). Skulle laga skiftet få till resultat att det är omöjligt att utöva arren- derätten får arrendatorn rätt till skadestånd (8 kap. 28 5).

De här berörda bestämmelserna har sam- ordnats med den blivande lagen om fastig- hetsbildning.

Säkerhet

Borgen av privatpersoner är alltjämt den vanligaste formen för en arrendator att ställa säkerhet för fullgörandet av sina för- pliktelser mot jordägaren. Förslaget inne- håller inga nya bestämmelser om borgen eller annan säkerhet (8 kap. 34 5).

För arrendatorerna blir det allt svårare att prestera borgen. Utredningen anser att privatborgen är otidsenlig för detta ända- mål. Ett bättre sätt att lösa säkerhetsfrågan vore att utvidga möjligheten att genom lantbruksnämnderna lämna statlig arrende- garanti. Kostnaden härför kan beräknas bli

mycket måttlig och bör betalas av arren- datorerna enligt självkostnadsprincipen.

Inför de förestående ändringarna i ar- rendelagen samt i utsöknings- och bank- lagstiftningen har emellertid från det en— skilda bank- och försäkringsväsendets sida visats intresse för att lösa garantifrågan på ett sätt som synes kunna tillgodose både jordägares och arrendatorers berättigade intressen. I avvaktan på resultatet härav föreslår utredningen att några statliga åt- gärder tills vidare ej vidtas.

Förverkande

I katalogen över förverkandegrunder har två punkter strukits i förslaget. Det gäller dels fallet att arrendatorn underlåter att avskeda en anställd som gjort sig skyldig till åverkan eller olovlig jakt eller fiske, dels fallet att arrendatorn gör sig skyldig till förargelseväckande eller störande lever- ne (36 & st. 1 p. 7 och 8 AL).

Efter förebild av 44 & hyreslagen har i förslaget införts en bestämmelse, som säger att, om arrenderätten förverkats på grund av dröjsmål med betalning av arrendet, arrendatorn likväl inte får skiljas från ar- rendet, förrän han fått en särskild anma- ning att betala och dröjsmålet därefter fort- satt under två veckor (8 kap. 37 & st. 2).

Kommunala arrenden

Lagen den 12 april 1946 med särskilda be— stämmelser om arrende av viss kommunal jord föreslås bli upphävd. För kommuners upplåtelser kommer därefter att i princip gälla samma bestämmelser som för andra. Av hänsyn till den kommunala verksam- heten är det dock motiverat med några undantag från vad som eljest gäller om gårdsarrende.

Bestämmelserna om gårdsarrende skall således överhuvudtaget inte vara tillämp- liga på mark som ägs av kommun och ligger inom fastställd stadsplan eller bygg— nadsplan (10 kap. 2 5).

Kommunerna tillerkänns vidare en gyn- nad ställning vid ansökan om dispens. Dis- pens skall regelmässigt lämnas om upp-

låtelsen avser mark som ägs av kommun och erfordras för tätbebyggelse eller där- med sammanhängande anordningar (10 kap. 15 å). Det möter inget hinder att sådan dispens får omfatta hela det sammanhäng- ande område runt en expanderande tätort som bedöms vara erforderligt för ändamålet.

Övriga förslag

Utöver de förslag som redovisats i denna sammanfattning föreslår utredningen åt- skilliga ändringar i lagstiftningen om jord- bruksarrende, lägenhetsarrende, fiskearren- de, samäganderätt, bysamfälligheter samt i några administrativa författningar. Änd- ringarna är i många fall endast av redak- tionell art. Vid förslagets utformning har utredningen utgått från att lagstiftningen om jordbruksarrende, lägenhetsarrende och hyra skall ingå som delar (kap, 8—12) i den under förberedelse varande nya jorda- balken. Tidpunkten för dennas ikraftträ- dande är f.n. beräknad till den 1 januari 1972. På ett flertal andra punkter har otids- enliga bestämmelser upphävts eller oklara bestämmelser blivit förtydligade.

Övergångsbestämmelser

Som huvudregel gäller att de nya bestäm- melserna blir tillämpliga endast på avtal som tillkommit efter nya lagens ikraftträ— dande. Härifrån skall dock utöver vad ovan i detta kapitel är nämnt — gälla vissa undantag.

Bestämmelser av processuell natur, exv. bestämmelserna om förfarandet vid syn, blir omedelbart tillämpliga också på gamla avtal.

De nya bestämmelserna om optionsrätt, som har ett vidsträcktare tillämpningsom- råde än de gamla, skall ges tillämpning även på vissa gamla avtal, nämligen sådana där vid arrendetidens utgång arrendatorn eller han och före honom hans make eller någon av hans föräldrar innehaft arrende- stället under minst tio år.

På grund av att den gällande rätten an- ser exv. förnyelse genom tyst förlängning eller optionsrätt som ett nytt avtal, har man

anledning att räkna med att flertalet be- stående permanenta arrenden efter en över- gångstid av ca fem år kommer att vara överförda till den nya lagens ordning.

Arrendemyndigheterna

Under olika avsnitt av betänkandet berörs frågor om myndigheternas medverkan. Det allmänna företräds av förutom domstolar -— länsstyrelse, lantbruksnämnd, arrende— nämnd och synemän. I och för sig skulle det kunna gå att samla de olika organens (utom domstolarnas) uppgifter till färre or— gan. Det naturligaste vore då att koncen— trera befogenheterna till lantbruksnämn- den. En viss förebild härtill har man i jord— styrets ställning i 1965 års norska arrende- lag. Man finge då förutsätta att nämnden i vissa fall, exv. vid bestämmande av vill— kor för förlängt arrende, fick en sådan sammansättning att yrkesdomare deltog i avgörandet. Det är emellertid troligt att vinsten med att tillskapa en enda arrende- myndighet till stor del skulle bli skenbar. Utredningen har därför i denna del byggt vidare på den rådande ordningen. En viss förenkling och samordning har dock skett.

Reservation av herrar Larsson och Ohrström

Vi delar utredningsmajoritetens uppfatt- ning om sidoarrendenas stora betydelse för den pågående storleksrationaliseringen inom jordbruket. Sidoarrendena är i dag avse- värt fler än de egentliga arrendegårdarna.

Enligt uttalande av 1960 års jordbruks- utredning och genom den pågående ut— vecklingen inom jordbruket är det mycket som tyder på att sidoarrendena även i fram- tiden kommer att vara en vanlig form av arealförstärkning för såväl självägda som arrenderade gårdar. Medan utredningens majoritet inte velat tillerkänna innehavare av sidoarrenden någon optionsrätt, leder enligt vår uppfattning det av utredningen samlade och redovisade materialet i stället till slutsatsen, att även sidoarrenden bör förenas med optionsrätt. Vi vill speciellt framhålla den betydelsefulla gärning ifråga om jordbrukets storleksrationalisering som arrendatorerna av sidoarrenden medverkat till och vilken till sin omfattning är större än den storleksrationalisering som åstad— kommits genom statliga åtgärder och som dessutom är helt i överensstämmelse med statsmakternas intentioner. Sådana initiativ bör starkt understödjas.

Vi anser därför att sidoarrendena bör, som ovan nämnts, även erhålla optionsrätt på samma sätt som övriga arrenden.

En bärande tankegång i arrendeförslaget och en av de viktigaste är en önskan att få till stånd en enhetlig arrendelagstiftning. Redan detta talar för att sidoarrendatorer

bör få samma form av besittningsskydd som andra jordbruksarrendatorer. Även om gränsen mellan gårdsarrenden och sidoar- renden ter sig mindre onaturlig än den hit- tillsvarande gränsen mellan sociala och van- liga arrenden, kommer det att uppträda gränsfall som vållar tveksamhet i bedöm- ningen, och att i möjligaste mån avlägsna sådana har i övrigt varit en princip under utredningsarbetet. En enhetlig arrendelag med lika lagbestämmelser för alla slags jordbruksarrenden skulle helt eliminera den- na tveksamhet. Hittills ofta förekommande missförstånd och problem på grund av före— fintligheten av många arrendeförfattningar med olika innebörd har varit ett bekymmer för såväl jordägare som arrendatorer.

Ett än viktigare skäl för att inte ge sido- arrendatorer ett sämre besittningsskydd än andra är också att sidoarrendatorer i prak- tiken ofta är lika beroende som gårdsar— rendatorer av att inte utan sakliga skäl för- lora rätten till fortsatt besittning av jorden. Det finns många brukare självägande som arrendatorer som innehar en mindre gård, som brukaren förstärkt med ett eller flera sidoarrenden. Det är mycket vanligt att sidoarrendets (-arrendenas) totala areal är lika stor eller större än den primära bruk- ningsdelen. En jordbrukare måste kalkyle- ra alla sina produktionsfaktorer långsik- tigt. Detta gäller jordarealen lika mycket som byggnader, djur, maskiner och arbets- kraft. Om besättning och maskinpark samt

byggnader anpassats till en areal om 100 hektar, men brukaren plötsligt finner sig stå med endast sin ursprungliga gård om 20 hektar, måste detta för honom medföra stora svårigheter och mycket allvarliga eko- nomiska konsekvenser.

Vi erinrar också om att optionsrätt vid sidoarrende föreligger redan nu dels i så- dana fall som aktualiserades genom rätts- fallet NJA 1953 s. 212, delr i de olika pub- lika författningarna, som från optionsrät— ten ingalunda utesluter obebyggd jord. Att även publika jordägare utarrenderar obe- byggd mark är mycket vanligt. Skulle man nu med majoriteten för framtiden reserve— ra optionsrätten för gårdsarrenden, skulle man vad sidoarrendena beträffar ta ett steg bakåt i utvecklingen.

Det är självklart att en optionsrätt till sidoarrende skall kunna brytas av jordäga- ren på samma sätt som sker i alla de övriga fall där optionsrätt förekommer i lagstift- ningen.

I lagförslaget anges (10 kap. 5 & Nya] B) vilka grunder jordägaren skall få åberopa för att bryta optionsrätten och ta tillbaka jorden. Dessa uppsägningsgrunder är enligt vår uppfattning användbara även i fråga om brytande av optionsrätt vid sidoarrende. För närvarande brytes en sidoarrendators arrendeförhållande ofta endast av den an- ledningen att jordägaren erhåller erbjudan- de om högre arrendeavgäld av annan bru- kare. Om sidoarrendena inte förenas med optionsrätt, blir sådant skäl helt lagligt och konsekvenserna för sidoarrendatorn i en- lighet med vad som ovan framhållits. Vi vill också framhålla, att den av majoriteten föreslagna skillnaden mellan sidoarrenden och gårdsarrenden säkerligen kommer att medföra en tendens att försöka kringgå de föreslagna tvingande lagbestämmelserna om gårdsarrenden genom att på konstlad väg åstadkomma sidoarrenden av brukningsde- lar, som rätteligen bort vara gårdsarrenden. Sedan ligger det i sakens natur att det ofta kommer att inträffa att en sidoarren- dators optionsrätt brytes på grund av att man vill åstadkomma en mera ändamåls-

enligt indelning i brukningsenheter. Före- ligger en sådan situation, är det emeller- tid också antagligt att sidoarrendatorn själv är medveten härom och att frivillig upp- görelse om arrendets upphörande kommer att träffas. Trots att sidoarrendena i dag är talrikare än gårdsarrendena, är det således inte troligt att en sådan utvidning som vi förordar kommer att leda till en motsva- rande ökning av antalet tvister om options- rätt. På grund härav finner vi det därför också naturligt att dispens från en sådan bestämmelse som den som föreskriver fem- årig minimitid oftare skall kunna ges vid sidoarrenden än vid gårdsarrenden.

Det utredningen anför, att optionsrätt för sidoarrenden skulle hindra eller fördrö- ja arronderingsförbättringar, är enligt vår uppfattning inte riktigt, enär optionsrätten till fortsatt arrende kan legalt brytas om brukningsdelen behöver tagas i anspråk för omarrondering eller strukturrationalisering. Bestämmelserna för brytande av options- rätten vid såväl gårdsarrenden som sido- arrenden skall vara lika och i enlighet med utredningens förslag.

Vi vill dessutom framhålla att options- rätt vid sidoarrenden även kan medverka till att en befintlig lämplig arrondering bi- behålles.

De undantag från optionsrätten som ut- redningen föreslår i 10 kap. 2, 14 och 15 åå NyaJB (livstidsarrenden, vissa kom- munarrenden, upplåtelse till bolag o.dyl. samt dispensfallen) föranleder ingen erin- ran från vår sida.

På nu anförda skäl anser vi att utred- ningens förslag bort få en sådan utform- ning att bestämmelserna om optionsrätt —- med de undantag varom talats i föregåen- de stycke — fått giltighet för alla slag av jordbruksarrenden.

Bilagor

BILAGA 1

Arrendelagsutredningens yttrande över 1960 års

jordbruksutrednings betänkande

Den framtida jordbrukspolitiken

Till Herr Statsrådet och Chefen för Kungl. Jordbruksdepartementet

Arrendelagsutredningen har den 23 juni 1966 anmodats att avge utlåtande över 1960 års jordbruksutrednings betänkande Den framtida jordbrukspolitiken (SOU 1966: 30, 31). I anledning därav får arrendelagsutred- ningen, som begränsat sitt yttrande till frå- gor av omedelbart arrenderättsligt intresse, vördsamt anföra.

Arrendefrågor behandlas av jordbruksut- redningen särskilt i del A sid. 247, 338 samt del B sid. 82 ff (majoriteten) och sid. 387 (reservation av herr Bengtsson m. fl.). Reser- vationen tar i denna del icke avstånd från majoritetsförslaget. Det är därför svårt att exakt ange vad den på denna punkt åsyftar. Det synes finnas grund för antagandet att reservanterna icke i samma utsträckning som majoriteten har velat binda sig för kon- kreta lösningar men att även reservanterna på det stora hela biträder det syfte som ut- talats av majoriteten. — Den fortsatta fram— ställningen i detta yttrande utgår från majo- ritetsförslaget.

Den jordbrukspolitiska debatten i Sverige har — om man ser till det sista århundradet — hittills präglats av en påtaglig omtanke om det självägda jordbruket. Det har fram- stått som det nästan självklara idealet för lantbrukarens markdisposition. Trots att om- kring en femtedel av brukarna varit arrenda-

torer och den utarrenderade arealen varit förhållandevis ännu större, har arrendefor- men i regel betraktats som ett sämre men ofrånkomligt alternativ. Någon allmän fri- lösningsreform av arrendegårdar har icke skett i vårt land. (Här bortses från den år 1701 inledda försäljningen av kronojord till skatte och vad därav sedan följde.) I stället har de verkställda arrendereformerna präg- lats av önskemålet att förbättra arrendato- rernas ställning gentemot jordägarna. Det gäller i synnerhet om den sista arrendere- formen, som gjordes år 1943. Det är obe- stridligt att den åsyftade effekten i betydan- de mån uppnåtts. Det är emellertid också tydligt att arrendereformerna, särskilt den sista, i sin mån medverkat till att jordägarna i mycket stor utsträckning avvecklat be- stående arrenden och/eller avhållit sig från att göra nya upplåtelser på arrende där detta eljest hade varit naturligt. Även andra orsa- ker har verkat i samma riktning, t. ex. den ökade maskinanvändningen inom jordbru- ket och ovissheten om vilket innehåll fidei- kommissavvecklingen slutligen skulle med- föra. Frågorna kommer närmare att belysas i arrendelagsutredningens huvudbetänkande, som är under utarbetande. Jordbruksutredningens betänkande kan i arrendepolitiskt avseende sägas innebära en strömkantring i den hittillsvarande jord- brukspolitiska debatten. Jordbruksutredning- en vill få till stånd ett utvidgat arrendebruk; det gäller uppenbarligen både egentliga

arrendegårdar och sådana arrenden som en— dast omfattar jord utan byggnader eller med ofullständigt byggnadsbestånd (»sidoarren- den», »tillskottsarrenden», »tillarrenden») liksom olika förekommande blandformer av brukningsenheter bestående av jord som brukaren till en del äger och till en del arrenderar. Anledningen till denna nya sats- ning på arrende är att det enligt jordbruks- utredningens uppfattning är lättare att ge— nom arrende än genom äganderättsförvärv åstadkomma de större brukningsenheter, som nu allmänt uppfattas som ett av de vik- tigaste målen för jordbrukets rationalisering. En synpunkt som delvis sammanfaller med den nyss anförda är att det enligt jordbruks- utredningen är lättare att »finansiera» ett jordbruksföretag, om marken innehas med arrende än om den innehas med äganderätt. Det är obestridligt att en mycket stor del av de befintliga brukningsenheterna utvidgat sina arealer genom »arrendeförvärv» och det finns mycket stora möjligheter att också i framtiden använda sig av denna form av storleksrationalisering. Metoden går dock icke helt fri från kritik. Sålunda måste be-

aktas att en självägande brukare som utvid- gar sitt ägoinnehav med sidoarrenden icke har någon praktisk möjlighet att utnyttja den arrenderade delen av brukningsenheten som underlag för kredit. Vidare uppkommer genom sidoarrenden ibland brukningsenhe- ter med mindre lämplig arrondering. I så- dana fall motverkas lantmäteriets och lant- bruksnämndernas gagnande verksamhet för bildande av mera välarronderade enheter. Trots här framförda invändningar finns det dock knappast anledning att försöka mot- verka den storleksrationalisering som sker genom ökat bruk av sidoarrende. - Även inom de traditionella arrendegodsen har icke sällan en rationalisering kunnat ske på så sätt att arrendegårdar sammanslagits anting- en med varandra eller med en under jord- ägarens eget bruk varande huvudgård. — Gällande lag hindrar icke storleksrationalise- ring genom upplåtelse av sidoarrenden. Även i det fallet att en godsägare vill sammanslå en arrendegård med en huvudgård under eget bruk kan arrendelagen icke sägas lägga

hinder i vägen. Däremot kan det dock allt- jämt under vissa förhållanden möta svårig- heter att sammanslå flera arrendegårdar till en (jfr 53 & AL och 2 % uppsiktslagen med förarbeten). Alla dessa olika former av stor- leksrationalisering bör dock enligt arrende- lagsutredningens mening för framtiden un- derlättas eller i varje fall icke hindras.

Medan arrendelagsutredningen sålunda i stort sett delar jordbruksutredningens upp- fattning om att arrendet innefattar stora möjligheter när det gäller underlättande av den fortsatta storleksrationaliseringen, stäl- ler sig arrendelagsutredningen mera tveksam till jordbruksutredningens tes att arrende underlättar finansieringen.

Om man därmed åsyftar det förhållandet att det erfordras mindre kapital vid själva etableringen är påståendet riktigt. Vill man däremot göra gällande att arrende på sikt sett skulle vara billigare än äganderättsför- värv kan påståendet icke tillerkännas gene- rell giltighet. Det är givet att arrende även på sikt sett i vissa fall kan vara billigare än äganderättsförvärv, men också motsatsen in- träffar. De flesta jordbruksfastigheter i Sve- rige består av såväl åkerjord som skogsmark. Arrendena omfattar i praktiken så gott som aldrig skogen och skogsmarken. Gällande förvärvsbestämmelser lägger i regel hinder mot äganderättsförvärv av enbart åkerjords- delen eller enbart skogsmarksdelen till en viss fastighet. Detta förhållande kan givetvis komma att uppfattas som om arrende (utan skog) är billigare än äganderättsförvärv (med skog). Men icke ens i de fall där arren- det och äganderättsförvärvet avser samma objekt, torde det vara berättigat att hävda att arrende (på sikt) är fördelaktigare än äganderättsförvärv. En jordbruksarrendator som etablerar sig som ny företagare slipper utlägget för köpeskilling för fastigheten. Mot denna »besparing» bör ställas utgiften för lega till jordägaren. I fråga om legosätt- ningen råder i stort sett avtalsfrihet. Det är icke sannolikt att jordägarna i allmänhet be- gär en lega som är lägre än vad jorden skulle inbringa vid annat användningssätt, exv. »eget bruk». Därtill kommer att — oavsett vad legan är under den första av-

talsperioden — arrendatorn i regel icke har någon garanti för att icke under kommande avtalsperioder bliva avkrävd väsentligt högre legobelopp. (En viss spärr finnes härvidlag vid optionsrättsutrustade sociala arrenden, 54—55 %& AL.) Även om man bortser dels från den mindre säkerheten i besittningen som utmärker arrenderätten i jämförelse med äganderätten, dels från arrenderättens i praktiken obefintliga kreditvärde, måste man likväl säga sig att det saknas fog för uppfattningen att arrende på sikt sett är bil- ligare än ägande. Det kan i sammanhanget också finnas anledning att erinra om att, även om rättsläget för arrendatorerna för- bättras, de ekonomiska förutsättningarna för att klara förbättringar och moderniseringar i allmänhet är större vid gårdar som ägs av brukaren än vid arrendegårdar. Det är beklagligt att jordbruksutredningen icke i sammanhang med spörsmålet om jordbru- kets finansiering tagit upp till diskussion frå- gan om en liberalisering av sambandet mel- lan jord och skog. Det är nämligen sanno- likt att man på den punkten kan finna större möjligheter att underlätta finansieringssvå- righeterna.

Vad som i finansieringssammanhang ändå i dagens situation kan sägas tala till förmån för arrende är dels det förhållandet att pen- ningsmarknaden företer flera onormala drag (inflation och kreditrestriktioner), dels det rådande stränga sambandet mellan jord- bruksmark och skogsmark. Ser man spörs- målet från detta mera begränsade perspek- tiv finns det därför onekligen anledning att om än icke propagera för arrende — lik- väl avlägsna åtskilliga av de spärrar som finns i den gällande arrendelagstiftningen och som otvivelaktigt medfört att många jordägare, som i och för sig har haft intresse att utarrendera, likväl aVStått därifrån. Ett ytterligare rent praktiskt argument för jord- bruksutredningens ståndpunkt är det för- hållandet att stora arealer god jordbruks- mark, särskilt i närheten av större och växande städer, på fastighetsmarknaden be- tingar sådana värden att de — oavsett om jordbruket är utarrenderat eller icke i praktiken icke kan tänkas bli förräntade ge-

nom avkastningen från jordbruket. Förhål- landet är särskilt påtagligt i sydvästra Skåne. Prissättningen på marken påverkas här av planer eller förväntningar om alternativ och mera intensiv markanvändning, t.ex. för bostads- eller industribebyggelse och dylikt. (Betr. motsvarande problem vid lägenhets- arrende, se SOU 1966: 26 s. 217 f.)

Med denna kompletterande motivering kan även arrendelagsutredningen instämma i önskemålet om ett ökat utbud av arrende- jord. Även om arrende icke kan sägas utgö- ra en fullgod ersättning för ägande, gör dock rådande speciella förhållanden att en politik som stimulerar till ökat utbud av arrende- jord framstår som angelägen eller i varje fall bör kunna tolereras. Inom det svenska jordbruket har sedan ganska lång tid om- kring en femtedel av brukningsenheterna utgjorts av arrendegårdar. Den nedgång i detta tal som sedan 1943 års reform kunnat konstateras och vars orsaker tidigare be- rörts framstår i dagens läge såsom icke önskvärd. En vändning av utvecklingen i riktning mot tidigare gällande proportioner mellan av brukaren ägda och arrenderade gårdar framstår därför som eftersträvans- värd. Företagsekonomiska synpunkter bör här ges ökat utrymme.

Som främsta medel att uppnå ökat utbud av arrendejord anvisar jordbruksutredningen en utvidgad avtalsfrihet. Som utgångspunkt kan även detta godtagas av arrendelagsut- redningen. Jordbruksutredningen ger vissa anvisningar om på vilka punkter den ökade avtalsfriheten bör förverkligas. (Lättnader i fråga om optionsrätt, lösningsrätt och bygg- nadsskyldighet, »särskilt i samband med till- skottsarrendes.) Samtidigt betonar jord- bruksutredningen vikten av att arrendatorn erhåller tillräcklig trygghet i besittningen. Det sålunda skisserade programmet torde ganska väl låta sig förena med de allmänna utgångspunkter som arrendelagsutredningen hittills haft i sitt arbete och som kort ut- tryckt kan sägas vara å ena sidan ett förbätt- rat besittningsskydd för arrendatorn, i första hand sådana gårdsarrendatorer som hittills icke haft optionsrätt, å andra sidan ett ökat

mått av rörelsefrihet för arrendeparterna be- träffande den mera utpräglat ekonomiska sidan av avtalet. Förverkligandet av ett så- dant program innebär samtidigt att man minskar skillnaden mellan de sociala och de icke-sociala arrendebestämmelserna.

Ser man till en början till sidoarrendena utmärkes de av att upplåtelsen i allmänhet icke omfattar några byggnader. Härmed kan jämställas det fallet att arrendet omfattar ett ofullständigt byggnadsbestånd. Lagens reg- ler om byggnadsskyldighet och byggnads- underhåll kan här av naturliga skäl icke till- lämpas på samma sätt som vid upplåtelse av egentliga arrendegårdar. Eljest är rättsläget för sidoarrendena f.n. i viss mån osäkert (jfr NJA 1953 s. 212). Man måste onekligen säga att de sociala synpunkterna i fråga om sidoarrenden i allmänhet är mindre fram- trädande än i fråga om gårdsarrenden. Det kan vara tvivel underkastat om sidoarrende- na alls bör vara förenade med någon form av optionsrätt. Arrendelagsutredningen är dock redan nu på det klara med att en even- tuell optionsrätt i varje fall måste utformas så att den icke hindrar en önskvärd struk- turrationalisering eller utbudet av arrende- jord. Jordbruksutredningen önskar lätt- nader också betr. »nuvarande — — —- lös- ningsrätt». Vad jordbruksutredningen där- med avser är ej alldeles tydligt. Arrendelag- stiftningen innehåller flera olika slag av lös- ningsrätt för arrendatorn eller lösningsskyl- dighet för jordägaren. Arrendelagsutredning- en räknar med att jordbruksutredningen icke åsyftar sådana rättsinstitut som exv. arren- datorers (och andra nyttjanderättshavares) rätt att lösa till sig den upplåtna marken en- ligt ensittarlagen och icke heller de olika lös- ningsrätter varom talas i exv. 8 5 andra stycket, 18 eller 19 % arrendelagen. Vad jordbruksutredningen kan antagas syfta på är sannolikt 17 och 57 55 arrendelagen och den till sistnämnda lagrum anslutande lagen om arrendators förköpsrätt. (Att jordbruks- utredningen icke syftar enbart på 17 å — er- sättning till arrendatorn för av honom gjor- da förbättringar bestyrkes av att jord- bruksutredningen särskilt framhåller att man ur arrendelagen bör avlägsna sådana regler

som tvingar jordägaren till investeringar som icke är försvarbara.)

Lagstiftningen om arrendators förköps— rätt har hittills tillämpats endast i ett ringa antal fall. Om den i något fall tillämpats be- träffande sidoarrende är icke känt för arren- delagsutredningen. Efter 1953 års nyss om- nämnda rättsfall får det dock anses fastsla- get att förköpsrätt kan ifrågakomma också vid sidoarrende. Risken för att detta skall hända torde ha varit ett mycket verksamt motiv för berörda jordägare (se 49 & AL) att avhålla sig från att upplåta sidoarrenden.

Både för att avlägsna det hinder som den gällande arrendelagstiftningen innebär i frå- ga om sidoarrende och därför att skälen för en förköpsrätt i samband med sidoarrende även från arrendatorns synpunkt i regel är svagare vid denna typ av arrenden, är arren- delagsutredningen inställd på att förköpsrätt i samband med sidoarrende i framtiden icke bör förekomma.

Jordbruksutredningens önskemål om en större avtalsfrihet vid jordbruksarrende gäl- ler emellertid icke enbart sidoarrenden. Uppenbart är å andra sidan att betänklighe- terna ökar när det gäller att fullfölja den nyss antydda linjen också beträffande gårds- arrendena. Här tillkommer den betydelse— fulla byggnads- och underhållsfrågan. Jord- bruksutredningens uttalande att lagen icke bör tvinga jordägaren att göra investeringar som från företagsekonomisk synpunkt icke är försvarbara bör emellertid tillerkännas. giltighet även här. Den ifrågavarande syn- punkten har arrendelagsutredningen för sin del redan tidigare tagit fasta på. Arrende-

lagens byggnads- och underhållsregler, är

icke anpassade till de omfattande föränd- ringar som f. n. sker inom jordbruket. Detta mer än någon annan del av arrendelagen — medför särskilt inom området för de sociala arrendebestämmelserna att jordägar- na i stor utsträckning dels avvecklat befint- liga arrendeställen, dels avhållit sig från att göra nya arrendeupplåtelser. Om man där— för vill på en gång förhindra på sikt me- ningslösa investeringar och uppmuntra till fortsatt utarrendering torde det vara ofrån-

komligt med en liberalisering av de gällande byggnads- och underhållsreglerna vid sociala jordbruksarrenden. Redan arrendelagsutred- ningens direktiv ger uttryck för ett sådant synsätt. Det har emellertid genom jordbruks- utredningens förslag ytterligare poängterats. Det är helt naturligt att en dylik liberalise- ring i enlighet med vad ovan antytts kommer att innefatta en översyn också av lagens be- stämmelser om besittningsskydd, ersättning till arrendatorn för förbättringar och för- köpsrätt. Vad den sistnämnda beträffar har en betydande liberalisering närmast med tanke på kommunala arrenden ungefär sam- tidigt ifrågasatts av 1962 års markvärde- kommitté. Arrendelagsutredningens syn på den frågan redovisas i bifogade yttrande.

Det må här tilläggas att en liberalisering av förköpsrätten kan antagas bli av icke oväsentlig betydelse också för den fortsatta storleksrationaliseringen inom skogsbruket. Den närmare utformningen av arrendela- gens byggnads- och underhållsregler och öv- riga här berörda bestämmelser ämnar arren- delagsutredningen redovisa i sitt kommande huvudbetänkande. Trots att arrendelagsut- redningens direktiv uttryckligen undantager frågor som har samband med den s. k. yttre rationaliseringen, är emellertid arrendelags- utredningen — som framgått av det sagda beredd att instämma i jordbruksutred- ningens utgångspunkter när det gäller att lösa hithörande frågor. Särskilda tilläggs- direktiv för arrendelagsutredningen på sätt jordbruksutredningen ifrågasatt är vid dessa förhållanden icke erforderliga.

I detta yttrande, som är enhälligt, har arrendelagsutredningens samtliga ledamöter deltagit.

Stockholm den 30 september 1966.

Björn Widegren

/Mauritz Bäärnhielm

Arrendelagsutredningens yttrande över 1963 års markvärdekommittés betänkande Markfrågan (utdrag)

Till Konungen

Arrendelagsutredningen har den 8 juni 1966 anmodats avgiva utlåtande över 1963 års markvärdekommittés betänkande Markfrå- gan I och II (SOU 1966: 23, 24). I anled- ning därav får arrendelagsutredningen an- föra.

Åtskilliga av de frågor som behandlas i betänkandet är eller har varit aktuella också för arrendelagsutredningen, som här hän- visar till sitt betänkande Bostadsarrende m.m. (SOU 1966: 26). Markvärdekommit- tén föreslår åtgärder mot den s. k. oförtjänta markvärdestegringen. Det framgår, när kommittén diskuterar orsakerna till denna värdestegring, att man skiljer på faktorer som sammanhänger med inflationen och vad som kortfattat kan sammanfattas med urbaniseringen. Även i förslagen till åtgär- der har inflationen i viss mån beaktats (del I 5. 292). I sin strävan att »gå till roten med det onda» (s. 12) föreslår kommittén en rad olika åtgärder. Bland dessa ingår emellertid icke några åtgärder, som direkt syftar att motverka inflationen. Även om det är sanno- likt att de föreslagna åtgärderna kommer att visa sig verksamma i den riktning utred- ningen tänkt sig, måste man dock räkna med att problemen likväl i väsentlig mån kommer att kvarstå så länge inflationen fort- sätter. Det finns för arrendelagsutredningen särskild anledning att erinra om detta. Infla- tionen är nämligen även i arrendesamman- hang en i hög grad verksam och i många fall mycket besvärande faktor. Det gäller exv. vid tillämpningen av den betydelsefulla 10 & arrendelagen om arrendatorns vårdnads- och u-nderhållsskyldighet och rätt till ersättning för tillträdesbrister. Jfr även SOU 1966: 26 s. 58. _- Bortsett från detta principiella på- pekande har arrendelagsutredningen begrän- sat sitt yttrande till frågor som äger ett di-

rekt juridiskt-tekniskt samband med arren- delagstiftningen.

Arrendelagstiftningen beröres av mark- värdekommittén i samband med den före— slagna kommunala förköpsrätten. Markvär- dekommittén påpekar att det kommunala intresse, som skall tillgodoses genom den nya förköpsrätten i vissa lägen kan kollidera med arrendatorns förköpsrätt enligt 2 kap. 57 % nyttjanderättslagen och 1943 års lag om arrendators förköpsrätt. De typiska kon- fliktfallen är tre. För det första kan den kommunala förköpsrätten komma att rikta sig mot en fastighet till vilken även en arren- dator har förköpsrätt. Det andra av mark- värdekommittén berörda fallet föreligger, när en kommun exv. genom ett vanligt köp förvärvar en fastighet, till vilken en arrenda- tor har förköpsrätt. För det tredje kan en arrendator ha förköpsrätt till en fastighet, som en kommun genom den föreslagna kommunala förköpsrätten eller annorledes förvärvat. Om kommunen önskar avytt- ra fastigheten för att användas till exv. bostadsbebyggelse kan detta komma att hindras av bestämmelserna om arrendators förköpsrätt.

När det gäller det första fallet är mark- värdekommitténs förslag så utformat att arrendators förköpsrätt alltid kommer att vika för kommunens (3 & andra stycket för- slaget till lag om kommunal förköpsrätt). Om man hyser uppfattningen att en lag om förköpsrätt för kommuner bör ingå som en del i samhällets markpolitik — en sak som arrendelagsutredningen saknar anledning att närmare beröra är det också följdriktigt att kommuns förköpsrätt ges företräde fram- för exv. arrendators. I fråga om de båda andra fallen gör däremot markvärdekom- mittén icke några förslag till lagändring utan framhåller endast att frågorna lämpligen bör övervägas i samband med arrendelagsutred- ningens fortsatta arbete.

Sedan 1943 och 1946 års ändringar i arrendelagstiftningen gjordes, har kommu- nernas ansvar och engagemang i fråga om bostadsförsörjningen väsentligt utvidgats. Frågan om en social jordbruksarrendators

förköpsrätt, när en kommun förvärvar eller avyttrar mark vari arrendestället ingår, har arrendelagsutrednin gen redan i ett tidigt ske- de av sitt arbete haft anledning att beakta. Utredningen vill i detta sammanhang fästa uppmärksamheten på 1960 års jordbruks- utrednings betänkande (SOU 1966: 31 s. 82; jfr s. 387) där på tal om den gällande arren- delagstiftningen förordas en större avtals- frihet genom lättnader i fråga om bl. a. ar- rendators >>lösningsrätt>>. Med sistnämnda uttryck torde bl. a. avses arrendators för- köpsrätt. Till de av markvärdekommittén framförda synpunkterna kommer därför hänsyn att tagas i arrendelagsutredningens huvudbetänkande, som nu är under utar- betande.

I detta yttrande, som är enhälligt, har arrendelagsutredningens samtliga ledamöter deltagit.

Stockholm den 30 september 1966 Underdånigst

Björn Widegren /Mauritz Bäärnhielm

BILAGA 2

Tabellen utgör ett försök att på skilda ägare- kategorier fördela de omkring 31 400 egent- liga arrendegårdarna. Vad därmed avses framgår av s. 113. Uppgifterna bygger i första hand på 1966 års jordbruksräkning men har på flera punkter kompletterats med annan tillgänglig och i möjligaste män (med jordbruksräkningen) samtidig statistik. Rad 1 a. Sveriges officiella statistik, Domän- verket 1965, s. 63. I tabellen har ej med- tagits ett sjuttiotal statliga jordbruksdomä- ner, som disponeras av annan, i regel stat- lig myndighet, exv. socialstyrelsen, krimi- nalvårdsstyrelsen. Dessa domäner synes i flertalet fall ej vara utarrenderade; a. a.s. 262.

Rad 1 b. a. a. s. 56. Rad 1 c. Enligt uppgifter lämnade av forti- fikationsförvaltningen. Siffrorna hänför sig till år 1964. I de angivna talen ingår ej ut- arrenderad jord, som arrendatorn av hänsyn till den militära verksamheten endast får bruka för slåtter och bete. Rad 1 d, e. Enligt uppgifter lämnade av Uppsala och Lunds universitet. Siffrorna hänför sig till år 1964. Av de 343 arrende- gårdarna innehades 317 av Uppsala univer- sitet. Rad 2, kol. 5 och 6. Enligt en av boställsut- redningen under år 1963 verkställd invente- ring av samtliga ecklesiastika fastigheter i riket. Dessa befanns utgöra 5 033 st. Area- len åker och kultiverad betesmark för 4 814 var 88 041 hektar (för 219 fastigheter kunde

Anmärkningar till tabell 5

areal ej uppges). Ett stort antal fastigheter saknade byggnader eller hade ett ofullstän- digt byggnadsbestånd. Med ledning av från stiftsjägrnästama inkomna uppgifter om dels antalet brukningsenheter som bedöms kunna bestå och icke bestå, dels omfattningen av bebyggda fastigheter har genom uppskatt- ning den angivna siffran framräknats. Enligt MJU 1957: 2 s. 63 var de egentliga kyrkliga arrendena 2 750. Rad 2 kol. 4. Uppgift från boställsutred- ningen. Siffran är ungefärlig. Rad 3. Siffrorna är ungefärliga. Utredning— en tillställde under år 1964 samtliga städer och köpingar en förfrågan om antalet arren- den på mark som ägdes av kommunen. Svar inkom från 224 av 228 tillfrågade. Antalet arrenden (per den 1 januari 1964) utgjorde ca 2 100. Många av dessa arrenden är med all säkerhet ej bebyggda eller i avsaknad av ett fullständigt byggnadsbestånd. Den sam- manlagda arealen av städernas och köping- arnas utarrenderingar utgjorde ca 38 000 hek- tar. Härav låg en tredjedel utanför den upp- låtande kommunens gränser. Den genom- snittliga arealen för städernas och köping- arnas utarrenderingar utgjorde 17,9 hektar. Genomsnittsarealen per arrendeställe var utanför kommungränsen 32,9 hektar, medan den inom gränsen var 14,7 hektar. Upp- giftslämnarna har ansett att ca 1 200 av de ca 2 100 upplåtelsema faller under tillämp- ningsområdet för lagen den 12/4 1946. Av de ca 1200 låg ca 250 utanför kommun-

gränsen. Av de ca 900 som bedömts såsom ej fallande under 1946 års lag är flertalet med all säkerhet obebyggda jordar under 50 hektar.

Övriga kommuners arrendebestånd har ej särkilt inventerats. Folke Larsson har (per 1954) beräknat antalet egentliga kommunala arrenden till 880, varav 170 större än 50 hektar odlad jord (MJU 1957: 2 s. 63). Siffrorna synts i allt fall för den här ak- tuella tiden vara något för låga. Under de år som gått sedan utredningens undersök- ning gjordes har kommunernas markför- värv ökat ej obetydligt. I samband därmed har även antalet kommunala arrenden ökat. I början av år 1968 ägde sålunda enbart städerna Stockholm, Göteborg, Malmö, Väs- terås och Lund 21 200 hektar åker som var upplåtna som jordbruksarrende. Rad 3 kol. 6. Siffran är uppskattad. Den har framkommit genom jämförelse mellan Larssons uppgifter, a. a. s. 29 och härovan angivna siffror för övriga publika jordägare. Rad 5. Enligt uppgifter (1964) från Riddar- husets domänförvaltare. Rad 8 a kol. 3. Siffran är uppskattad. På grundval av det material som låg till grund för 1961 års struktur— och befolkningsutred- ning (se MJU 1964: 5 och 6) har JU på ut- redningens begäran undersökt i vilken ut- sträckning jordägaren varit bolag eller stif- telse (se Bilaga 4). På grundval härav har förevarande siffra framräknats.

Rad 8 b kol. 4. Siffran är uppskattad och bygger på antagandet att relationen mellan bolagsgårdar och övriga privata är ungefär- ligen densamma för gårdar över och under 50 hektar.

Rad 9 a och b kol. 3. Siffrorna är ungefärli-

_ga. De har framkommit under hänsynsta-

gande till dels den vid rad 8 a ovan om- nämnda undersökningen, dels 1966 års jord-

bruksräkning. Den inbördes relationen är

ävenledes ungefärlig och grundar sig på vad

.som vid förstnämnda undersökning fram-

kommit om jordägarens bosättningsort. Ut- redningen är medveten om metodens osäker- het men det är emellertid sannolikt att de återgivna siffrorna ger en i stort sett riktig bild av läget.

Rad 7, 10, 11 kol. 6. Eftersom här såsom (egentliga) arrendegårdar redovisats även sådana blandbruk som till mer än halva arealen odlad jord disponeras med arrende- rätt, har för att kunna bestämma genom- snittsarealen skett en uppdelning av bland— brukens totala areal enligt jordbruksräkning- en (885 900 hektar). Med ledning av för ut- redningen kända och här i övrigt redovisade förhållanden har utredningen beräknat de egentliga arrendegårdarnas andel i bland- brukens totala areal till ca 22 % eller ca 195 000 hektar. De egentliga arrendegårdar- nas totala areal utgör (per 1966) därför (615 157 + 195 000:) ca 810000 hektar, vilket ger ett genomsnitt per egentlig arren- degård av 25,8 hektar.

BILAGA 3

Rapport om arrendejordbruk enligt 1961 års struktur- och befolkningsutredning (SOB—

utredningen 1961)

på arrendelagsutredningens begäran upprättad av Jordbrukets utredningsinstitut i december 1964.

I . Material

SCB-utredningen baseras på ett stickprov, som från början omfattade ca 9 000 bruk- ningsenheter dragna från det till 1951 års jordbruksräkning hörande blankettmateria- let. På nämnda material har gjorts två un- dersökningar, 1956 och 1961. Av det ur- sprungliga antalet gårdar kvarstod 1956 8087 som självständiga brukningsenheter. Det ursprungliga stickprovet omfattade en trettiondedel av samtliga brukningsenheter i landet. SCB-utredningens data stansades vid båda undersökningstillfällena på hålkort och behandlades maskinellt. Den här presentera- de specialbearbetningen angående arrende- jordbruk grundas helt på materialet till SOB- utredningen 1961 och omfattar bl. a. en manuell genomgång av utredningens hål- kortslistor.

2. Allmänna principer Rapporten omfattar endast »helt arrendera- de brukningsenheter» med högst 50 hektar odlad jord.

Med hänsyn till ägarekategori indelades materialet i följande tre grupper:

1) ägare är enskild person eller/och sterbhus;

2) ägare är bolag eller stiftelse; 3) ägare är kronan, kyrkan, universitet m. m. (= »det allmänna»).

När ägaren var enskild person eller sterb-

hus noterades om ägaren eller en av ägarna var bosatt på gården (möjligt endast för år 1961).

3. Regional indelning Hela riket indelades i tre områden:

a) Mellersta Sverige omfattande Stock- holms, Uppsala, Södermanlands, Östergöt- lands, Jönköpings, Kronobergs, Kalmar, Gotlands, Göteborgs och Bohus, Älvsborgs, Skaraborgs, Örebro (utom Bergslagen) samt Västmanlands län (: M).

b) Södra Sverige omfattande Hallands, Malmöhus, Kristianstads och Blekinge län (: S).

c) Norra Sverige omfattande övriga ej nämnda län samt Bergslagen i Örebro län (: N) (jfr & 64 i arrendelagen).

4. Undersökningsmetodik

Arbetet består av två moment, dels utskriv- ning av koder för samtliga »rena» arrende- gårdar under 50 ha åker år 1956 resp. 1961, dels analys inom den aktuella gruppen med avseende på ägareförhållanden, ägarnas bo- sättning samt förändringar i nämnda hän- seenden mellan 1956 och 1961.

5. Resultat Undersökningsresultaten presenteras i fyra tabeller. Tabell 1 anger jämförelser mellan

l _!

år 1956 och 1961 i totalantal »rena» arren- degårdar. Tabellerna 2, 3 och 4 belyser ägarens bosättning år 1961. Tabell 4 redo- visar orsakerna till att antalet arrendegårdar har minskat samt ägarens bosättning för de nytillkomna »rena» arrendegårdarna.

Slutligen anges nedan några data om samt— liga i SOB-utredningen ingående bruknings- enheter 1956 och 1961, vilka ej redovisas i tabellerna. Här ingår alltså även arrende- gårdar med mer än 50 ha åker.

Självägda jordbruk

(äges helt av bru— Bland- Arrende- Samtliga År karen) jordbruk jordbruk jordbruk 1956 5 798 1 038 1 251 8 087 1961 5 226 981 1 067 7 274

Redovisade tal skall multipliceras med faktorn 30 för att erhålla tal som motsvarar faktiska förhållanden.

Tabell 1 . Antal »rena» arrendegårdar under 50 ha åker, år 1956 och 1961, med fördelning efter ågarekategori och regionala områden. Redovisade tal

Antal »rena» arrendegårdar år 1956 Antal »rena» arrendegårdar år 1961

Ägaren är: Ägaren är:

Enskild Enskild person på person på någon av någon av fastighe- Bolag fastighe- Bolag terna el eller »Det all- terna el eller »Det all- Område sterbhus stiftelse männa» Summa sterbhus stiftelse männa» Summa M 489 67 111 667 439 47 97 583 S 146 8 34 187 143 7 35 185 N 96 95 62 253 74 69 47 190 Hela riket 731 170 207 1 107 656 123 179 958

Tabell 2. Antal »rena» arrendegårdar under 50 ha åker år 1961 med fördelning efter ägareka— tegori, ägarens bosättning samt regionala områden. Redovisade tal

Ägaren är enskild person eller/och sterbhus

Ägaren kombination enskild person-bolag

Ägaren kombination enskild person »det allmänna»

Ägaren Ägaren Ägaren Upp- bosatt ej bo- bosatt gift på går- satt på på en

Ägaren Ägaren Upp- bosatt ej bo— gift saknas på går- satt på saknas på går- satt på saknas

Ägaren Ägaren Upp- bosatt ej bo- gift

Område den gården av fas- den gården den gården Summa tigh.

M 207 149 26 36 1 1 2 8 6 3 439 S 40 81 9 11 1 1 143 N 34 24 4 5 S 2 74 Hela riket 281 254 39 52 2 1 7 10 7 3 656

T abeII 3. Antal av enskilda personer och sterbhus ägda »rena» arrendegårdar under 50 ha åker år 1961 med fördelning efter ägarens bosättning och regionala områden. Redovisade tal

Ägaren år:

Enskild person 1961 Sterbhus 1961 Både enskild och sterbhus 1961

__ _. Ägaren " __ Ägaren __ __ Ägaren Agaren Agaren ej bosatt Agaren Ägaren ej bosatt Agaren Agaren ej bosatt bosatt på bosatt på på en av Uppgift bosatt på bosatt på på en av bosatt på bosatt på på en av gården gården fastigh. saknas gården gården fastigh. gården gården fastigh.

M 132 28 2 4 S 76 8 N 22 3 Hela riket 230 39

Ägaren är år 1961:

Både sterbhus och Enskild person Sterbhus enskild person Summa

M 372 37 41 8 S 128 12 141 N 60 6 67 Hela riket 560 55 626

T abell 4. Förändringar av antalet »rena» arrendegårdar under 50 ha åker mellan år 1956—61 med fördelning efter ägarekategari, minskningens orsak och ägarens bosättning samt regionala områden. Redovisade tal

Minskning av antalet »rena» arrendegårdar Ökning av antalet »rena» Netto1 minskning " __ arrendegårdar där ägaren Ökning av samtliga Ägaren enskild person eller/och Ägaren bolag eller _ är enskild person eller] totalt arrendegårdar sterbhus stiftelse Ägaren Minsk- och sterbhus, äg bosättn: »det ning Tredje allmänna» totalt

person Arren-

köpt o. dator Annan Annan Gården brukar köpt minsk- Gården minsk- Gården På Ej på Uppgift upphört gården gården ning upphört ning upphört gården gården saknas

M 52 19 40 33 18 2 14 178 70 17 7 94 84 S 17 6 15 4 1 43 18 21 1 40 3 N 21 11 11 2 19 7 15 86 14 6 2 22 64 Hela riket 90 36 66 39 37 10 29 307 102 44 10 156 151

1 Nettominskningen är två brukningsenheter större än i tabell 1, det betyder en ökning med två bolags- eller »det allmänna» arrendegårdar på S resp. N områden.

BILAGA 4

För definition av »egentliga arrendegårdar» hänvisas till s. 113. För tiden före 1913/20 finns inga arealuppgifter som kan jämföras med tiden därefter. Överhuvudtaget är det mycket vanskligt att jämföra förhållandena från tiden före jordbruksräkningarna, som började 1927, med tiden därefter. De tal som angivits i tabell 6 kol. 2 och 4 för 1890—1910 överensstämmer icke med mot- svarande procentan—givelser (kol. 3 och 5). De senare torde vara de mest exakta. Den bristande överensstämmelsen förklaras av att jordbruksstatistiken för nämnda år upptager ett antal brukningsenheter med okänd areal, av vilka en del inte omfattat två hektar åker, vilket eljest satts som minimigräns i fråga om de här redovisade bruknings- enheterna.

Som källor har anlitats Emigrationsutred- ningens huvudbetänkande, 1913, s. 91; Sta- tistiska meddelanden, Ser. A. Band VI:4, 1949; Bidrag till Sveriges officiella statistik N) Jordbruk med binäringar, 1910; Jord- kommissionens betänkanden, del II, 1921, tab. 6 och 9; Historisk statistik för Sverige, del II, 1959, samt Jordbruksräkningarna 1927—1966.

I fråga om jordbruksräkningarna har me- todiken ej varit i alla avseenden densamma vid de olika räkningarna. Skiljaktigheterna torde å andra sidan ej vara större än att jäm- förelser är möjliga. Sålunda har vid 1927 års jordbruksräkning — i motsats till de senare — ej skett en fullständig beräkning av å ena

Anmärkningar till texttabellerna 6 och 7

sidan all åker som brukats av arrendator och å andra sidan all jord som brukats av äga- ren. Vid räkningarna 1927—1951 har man endast räknat med två brukningsformer, arrenderade och självägda. Vid 1956, 1961 och 1966 års räkningar har bruknings- enheterna indelats i tre grupper: »helt ägda», »helt arrenderade» och »delvis arrenderade» (»blandbruk»). Vid räkningarna före 1956 har blandbruken behandlats så, att bruk- ningsenheter som till mer än hälften ägts och brukats av samma person räknats som själv- ägda och övriga som brukade av arrendator. Vid alla räkningarna utom den första (år 1927) har dock skett en fullständig obe- roende av indelningen i brukningsenheter beräkning av den självägda och den arrende- rade arealen. Vid 1927 års räkning har där- emot åkerarealen räknats som ägd eller arrenderad allteftersom brukningsenheterna betecknats som ägda eller arrenderade. Fördelningen av antalet brukningsenheter på ägarebruk och arrendebruk 1956—1966 (kol. 2—5) är ej exakt. För att kunna järn- föra uppgifterna från 1956—1966 med de äldre förhållandena har skett en uppskatt- ning av det antal blandbruk i räkningarna 1956—66 som vid en tillämpning av de tidi- gare principerna skulle ha hänförts till ägda resp. arrenderade. Vid uppskattningen, var- vid utredningen biträtts av statistiska cen- tralbyrån, har tillvägagångssättet varit föl- jande. Beräkningen grundar sig på uppgifter från dels ett stickprovsmaterial, omfattan-

! %

de cirka 11 000 slumpmässigt utvalda bruk- ningsenheter i storleksklasserna 2—100 hek- tar åker avseende årsskiftet 1960/61, dels från jordbruksinventeringen i juni 1963 be- träffande brukningsenheter över 100 hektar åker. Undersökningen gav vid handen att av de i 1961 års jordbruksräkning upptagna 41722 blandbruken 22 % var sådana där den arrenderade arealen var större än den som brukarna själva ägde. Dessa enheter skulle alltså vid en tillämpning av de före 1956 gällande principerna ha upptagits som arrenderade brukningsenheter. Inom olika storleksklasser var omfattningen av dessa enheter mätt i procent följande.

2— 5 hektar 18 5— 10 hektar 21 10— 15 hektar 21 15— 20 hektar 21 20— 30 hektar 23 30— 50 hektar 35 50—100 hektar 36 över 100 hektar 20

För år 1956 och 1966 har icke funnits nå- got motsvarande grundmaterial. Uppdel- ningen av blandbruken har för dessa år skett med användande av samma fördelning som för år 1961, dvs. 78 % resp. 22%.

BILAGA 5

Den officiella statistiken redovisar inte an- talet sociala arrenden eller de förändringar som inträffar inom denna grupp. Man kan visserligen inom den officiella statistiken ur- skilja vilka arrenden som ej överstiger 50 hektar åker. Vidare kan man med relativt stor säkerhet bestämma de publika arrenden som ej omfattas av de sociala arrendebe- stämmelserna (jfr tabell S). Emellertid är det tydligt att det inom kategorin privatarren- den om högst 50 hektar odlad jord finns ett förhållandevis stort antal arrenden som inte är sociala (»bondarrenden»). För att få vet- skap om dels vilka förändringar som skett i förekomsten av sociala arrenden, dels vad som skett med den jord som friställts genom nedläggningen av sociala arrendeställen till- ställde utredningen under år 1964 62 jord- ägare ett formulär med följande frågor.

Fråga 1 . Huru många arrendeställen (: utar- renderade brukningsenheter) fanns på godset: a) vid årsskiftet 1943/44? b) vid årsskiftet 1963/64?

Fråga 2. Huru många sociala arrendeställen fanns på godset a) vid årsskiftet 1943/44? b) vid årsskiftet 1963/64?

Fråga 3. Huru många hektar odlad jord hade jordägaren (innehavaren) under eget bruk: a) vid årsskiftet 1943/44? b) vid årsskiftet 1963/64?

Var godset 1943/44 större än 1963/64 önskas i första hand uppgift om hur många av arren- dena 1943/44 som fanns inom den 1963/64 kvar- varande arealen. Var godset återigen mindre 1943/44 än 1963/64 önskas även uppgift om hur många av arrendena 1963/64 som hänför sig

Arrendefrekvensen på 58 gods

till utvidgningen. Mindre gränsjusteringar kan förbigås. Som socialt arrendeställe räknas i sammanhanget utarrenderad »bmkningsdel, som omfattar högst femtio hektar odlad jord», se vidare 2 kap. 495 lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom. Har dispens meddelats av arrendenämnden räknas likväl arrendestället som socialt.

Urvalet av jordägare gjordes så represen- tativt som möjligt. De tillfrågade valdes så att alla län skulle bli företrädda. Så som un- dersökningen slutligen genomfördes råder dock en viss övervikt i representationen i fråga om följande kategorier: jordägare med många arrendatorer, jordägare i Skåne och »jordägare» som är fideikommiss. Det slut- liga materialet omfattar 58 gods. Från tre av 62 tillfrågade erhölls intet svar. Ett gods saknade arrendatorer såväl 1943 som 1964. Svaren i de 58 undersökta fallen härrör i flertalet fall direkt från ägaren. I fyra fall har emellertid svaren tillkommit genom un- dersökning av RLF:s ombudsman i orten.

Av de 58 godsen var 16 till större delen belägna inom landskapen Blekinge, Skåne och Halland, 11 till större delen inom den del av landet som avgränsas av 64 & arren- delagen (Norrland, Dalarna, Värmland samt Örebro läns bergslag), medan återstående 31 gods representerar Mellansverige. I den syd- liga gruppen var 11 fideikommiss medan återstående fem ägdes av enskilda personer. I den mellansvenska gruppen fanns 11 fidei- kommiss, 14 privatgods och 6 skogsbolag. I den norra gruppen fanns ett privatgods

och 10 skogsbolag. Av de 58 godsen hade endast fyra 1943/44 mindre än 5 arrenda- torer. Denna relativt stora jordägarekategori är sålunda underrepresenterad i undersök- ningen (jfr bil. 6). Svaren torde i regel grun- da sig på exakta uppgifter från godsens ar- kiv. I en del fall har uppgiftslämnaren emel- lertid angivit ungefärliga tal.

Resultatet av undersökningen återges i sammandrag i tabellerna 12—14.

Från 26 av de 58 godsen har utredningen erhållit uppgift om genomsnittsarealen per arrendeställe vid de två aktuella tidpunkter- na. Fullständiga uppgifter härom föreligger från de 16 godsen i den sydsvenska gruppen. Även om dessa uppgifter i några fall grun- dar sig på uppskattning, bildar de dock ett någorlunda säkert underlag för att bedöma hur inom dessa gods den areal disponerats, som blivit ledig genom nedläggning av själv- ständiga (arrenderade) brukningsenheter. De 16 sydsvenska godsens totala åkerareal ut- gjorde 1943/44 ca 37 000 hektar (jfr fråga 3 med förklaring ovan). Härav var då ut- arrenderat ca 31 000 hektar. Tjugo år senare utgjorde den totala åkerarealen ca 36000 hektar. Därav var utarrenderat ca 26000 hektar. Den utarrenderade arealen hade så- ledes under de tjugo åren minskat med ca 5 000 hektar samtidigt som arealen under eget bruk ökat med ca 4000 hektar. Ca 1 000 hektar har då tydligen planterats med skog eller på annat sätt tagits ur jordbruks- produktionen. Den sistnämnda siffran är sannolikt för låg eller i varje fall icke rep- resentativ med tanke på att enligt jordbruks- räkningarna 9,4 % av 1937 års åkerareal inom detta område år 1961 upphört att vara åker, vilket tillämpat på de 16 godsen skulle göra ca 3 500 hektar. Det bör dock observe- ras att arealminskningar som beror på för- säljning av mark icke ingår i jämförelsen.

Under de tjugo år undersökningen om— fattar har på de 16 sydsvenska godsen ned- lagts 519 arrendegårdar. Genomsnittsarealen för varje arrendeställe var 1943/44 24,38 hektar. De representerar därigenom en sam- manlagd åkerareal av ca 12 600 hektar. Om man gör antagandet att den del av den totala åkerarealen som tagits ur jordbruksproduk-

tionen eller ca 1000 hektar i sin helhet tagits från de nedlagda arrendegårdarna, blir det sålunda ca 11 600 hektar, som under tjugoårsperioden fördelats mellan ägarnas egna bruk och kvarvarande arrendegårdar. Eftersom arealen »eget bruk» ökat med ca 4 000 hektar och genomsnittsarealen för de 1963/64 kvarvarande arrendegårdarna ut- gjorde 34,38 hektar, har således ca 7 600 hektar fördelats på de kvarvarande arrende- gårdarna. Även om undersökningen inrym- mer vissa osäkra faktorer, synes den dock för den här behandlade sydsvenska gruppen ge stöd för påståendet att även om arealen under »eget bruk» ökat avsevärt, huvud- parten av den genom nedläggningarna fri- gjorda arealen likväl i form av arealför- stärkning har kommit kvarvarande arrende- gårdar till godo.

Det tillgängliga materialet kan användas på samma sätt också för övriga delar av landet. Siffrorna måste dock här betraktas som mera ungefärliga, främst av den orsa- ken att fullständig uppgift om arrendegår- darnas genomsnittsarealer här finns endast för tio av de 42 godsen. En ungefärlig be- räkning kan dock göras. Enligt den officiella statistiken var genomsnittsarealen per arren- degård år 1937 inom berörda delar av landet (hela riket med undantag för Blekinge, Skåne och Halland) 15,02 hektar. (För de tio gods inom denna grupp som lämnat upp- gift var genomsnittsarealen 1943/44 ca 12 hektar). Den sammanlagda åkerarealen un- der eget bruk för de 42 godsen var 1943/44 19032 hektar. Den totala åkerarealen för dessa 42 gods kan därför antagas ha varit ca 85000 hektar. Under tiden 1937—1961 har åkerarealen i denna del av landet mins- kat med 12,2 %. Uredningen anser sig ha fog för antagandet att igenläggningen av åker på dessa i regel ganska stora gods varit större än genomsnittet, uppskattningsvis 20%. Denna nedläggning kan antagas i första hand ha drabbat arrendejorden. Kvar att fördela bland de 1963/64 återstående 1 620 arrendegårdarna blir (85 000—17 000 —20 000 :) 48000 hektar. Genomsnitts- arealen för dessa blir då ca 29,6 hektar, vil- ket innebär i det närmaste en fördubbling

av de kvarvarande arrendegårdarnas areal. Även om dessa siffror sannolikt ligger i överkant, synes dock så mycket med ganska stor säkerhet kunna sägas att — norr om den sydsvenska gruppen den genom ned- läggning av arrendeställen frigjorda åker- arealen till övervägande delen kommit kvar- varande arrendegårdar till del.

Utredningen har slutligen gjort ett försök att tillämpa den använda metoden för riket i dess helhet. För 26 av de 58 godsen var arrendegårdarnas genomsnittsareal år 1943/44 och 1963/64 känd och utgjorde 19,07 respektive 29,35 hektar. Om man för övriga 32 gods, som alla låg utanför området Blekinge, Skåne och Halland, tillämpar genomsnittsarealen inom denna del av landet, som var 15,02 hektar, blir den totala åkerarealen på de 58 godsen 1943/44 (41 992 + 52 225 + 25 079 =) 119 296 hektar. Tjugo år senare kan samma areal genom igenläggning av åker antagas ha minskat med ca 15 %. Återstoden utgör 101402 avrundat till 100000 hektar. Härav brukas ca 30000 hektar under jordägarens eget bruk. Ca 70 000 hektar är således utarrenderade och fördelade på 2371 arrendegårdar. Beträf- fande 1 148 av dessa är det genom svaren känt att de hade en genomsnittsareal av 29,35 hektar. Deras totala areal utgör 33 693 hektar. Fördelas återstående 36307 hektar på återstående 1223 arrendegårdar blir deras genomsnittsareal ungefär den- samma eller 26,69 hektar.

Den genom nedläggning av arrendegårdar friställda åkerarealen utgör enligt här gjorda beräkningar 19,07 (2 202—1 148) + 15,02 (5 679—2 371—1 054) = 53 995 hektar. Härav kan som nyss nämnts ca 19000 hektar be- räknas ha tagits ur jordbruksproduktionen. Återstående ca 35000 hektar kan antagas ha i stort sett blivit fördelade så att ca 5 000 hektar lagts till jordägarens eget bruk och ca 30000 hektar använts till förstärk— ning av kvarvarande arrendegårdar. Dessa har därigenom ökat sin genomsnittsareal från ca 16,6 till ca 29,5 hektar.

Som framgått av redogörelsen ingår i ovanstående beräkningar flera osäkra fakto-

rer. Dessa är emellertid enligt utredningens mening icke större än att undersökningen på ett i stort sett riktigt sätt belyser den allmän- na utvecklingen inom de berörda godsen.

BILAGA 6

Syftet med undersökningen var att få en bild av förändringarnai frekvensen av socia- la arrendeställen i en typisk arrendebygd. Som objekt för undersökningen valdes Öster- götlands län, i första hand därför att länet visade sig ha det bästa statistiska grundmate- rialet, i det att för detta län RLF:s jord- bruksregister förelåg klart redan innan 1943 års lagstiftning trädde i kraft. Östergötlands län är både i fråga om antalet arrendegårdar och arealen arrenderad jord det relativt sett arrenderikaste länet. I länet finns för- utom talrika publika arrendeställen — flera släktgods och fideikommiss, dock icke i den stora omfattning som i Skåne eller i land- skapen kring Stockholm. Vidare finns några skogsbolag med arrendegårdar. I länet finns en hel del medelstora egendomar med ett mindre antal arrendatorer. Inom länet finns också huvuddelen av Riddarhusets domäner. Länet inrymmer således en ganska rik prov- karta på olika slag av arrenden. Undersökningen tillgick så att 30 av RLF:s 107 lokalavdelningar utvaldes slumpvis. Varje lokalavdelnings område motsvarar i regel en socken, men i några fall två eller tre socknar. Totalt omfattade undersökning- en 40 socknar. För varje lokalavdelnings område inventerades med hjälp av RLF:s jordbruksregister antalet sociala arrenden år 1964. Antalet befanns vara 304. De 30 10- kalavdelningamas områden inrymde 27,1 % av länets samtliga brukningsenheter. Den framkomna siffran jämfördes med förhållan-

Frekvensen av sociala arrenden i Ostergötland

dena inom samma områden år 1938. Visser- ligen fanns då icke den nuvarande sociala lagstiftningen men förändringarna under åren 1938—1944 bedömdes ha varit så små att de saknade nämnvärd betydelse för re- sultatet. Antalet sociala arrenden år 1938 (om den nuvarande lagen då hade gällt) ut- gjorde 475. Inventeringen verkställdes av RLF:s ombudsman i länet.

Undersökningen får anses ha visat att an- talet sociala arrenden i Östergötlands län under tiden från den nuvarande lagstift- ningens ikraftträdande fram till 1964 mins- kat i antal med ca 36 %.

BILAGA 7

( jordbruksarrenden)

Svaren bör i första hand avse förhållandena inom den svarandes erfarenhets- och verk- samhetsområde vid den tidpunkt då svaret avges. Lämpligt är givetvis om även förhål- landena under tiden dessförinnan kan er- hålla belysning. En lämplig tidsgräns i det förflutna torde därvid vara den 1 januari 1944, då gällande allmänna arrendelag i sin nuvarande utformning trädde i kraft. Ut- redningen är tacksam för utförliga och mo— tiverade svar, särskilt då ändringar föreslås i gällande bestämmelser. Sifferrnaterial, av- skrifter av arrendekontrakt och annat som belyser förhållandena är välkomna.

Allmänna frågor

1. Hur förhåller sig efterfrågan och till- gången till varandra beträffande a. arrendejord som självständig bruk- ningsenhet? b. arrendejord som tillskott till befintliga brukningsenheter?

2. Kan förskjutningar i dessa hänseenden konstateras under den tid som gått sedan år 1943?

3. Är rådande proportioner mellan arren- derad och annan jord lämpliga sett från a. social synpunkt, b. samhällsekonomisk och jordbrukseko- nomisk synpunkt?

Anmärkning. Vissa uppgifter om dessa rela- tioner finnes i den av Statistiska centralbyrån utgivna Jordbruksräkningen 1956. Denna vi- sar bl.a . att 26,8 procent av rikets hela åker-

Arrendelagsutredningens frågeformulär nr 1

areal var utarrenderad. Av rikets samtliga brukningsenheter var 14,1 procent enbart ar- rendejordbruk, 9,5 procent var såväl ägda som arrenderade, medan 76,4 procent var enbart ägda. Siffrorna avser enbart enheter med mer än två hektar åker och företer betydande lo- kala variationer.—

4. I vad mån har enligt Er uppfattning gällande arrendelag resp. annan lagstiftning påverkat eller hindrat en lämplig sådan för- delning?

Speciella frågor

5. I skrivelse till Kungl. Maj:t den 25 november 1953 föreslog lantbruksstyrelsen viss ändring i 2 kap. 53 5 lagen om nyttjan- derätt till fast egendom. Förslaget innebar att jordägarens dåvarande och alltjämt tillkommande rätt att bryta arrendatorns optionsrätt i de fall jordägaren själv eller hans make, avkomling, adoptivbarn eller dess avkomling avser att bruka den utarren- derade fastigheten ej skulle få utövas, där anledning fanns till antagande att arrenda— torns skiljande från arrendet antingen skulle leda till en uppenbart olämplig ändring av in- delningen i brukningsenheter eller om fastig- heten under lång tid innehafts av arrenda- torn och hans släkt och på grund härav syn- nerliga skäl måste anses föreligga att arren— datorn skulle bibehållas vid arrendet. Lantbruksstyrelsens skrivelse och däröver avgivna remissyttranden har överlämnats till utredningen. Med hänsyn till dels den tid som gått sedan svaren på lantbruksstyrelsens

förslag avgavs, dels att antalet tillfrågade då var färre, önskar emellertid även utred- ningen få denna fråga belyst.

Under denna punkt önskar utredningen från lantbruksnämnderna därjämte till komplettering av tidigare till lantbrukssty- relsen lämnade uppgifter erhålla upp- lysning som kan belysa frågan huruvida och i vilken omfattning sammanslagning av arrendegårdar sinsemellan eller med huvud- gård förekommit under tiden från och med år 1953. Därvid bör särskilt angivas huru- vida genom sådan sammanföring fullt bär- kraftiga jordbruk upphört som självständiga brukningsenheter. Uppgifterna härom bör aVSe såväl gods i enskild ägo och fideikom- miss som fastigheter i bolags eller det all- männas hand. Om möjligt bör redovisas huruvida förändringarna i stort följt de rikt- linjer som uppdragits för den yttre rationa- liseringen. Uppgifterna bör såvitt möjligt vara bestyrkta med siffermaterial.

6. Är arrendegårdarnas byggnadsbestånd i allmänhet tillfredsställande?

7. Föreligger på det stora hela några skiljaktigheter i byggnadernas beskaffenhet och tillstånd vid en jämförelse mellan

a) av ägaren drivna jordbruk,

b) »sociala» arrendejordbruk och

c) andra arrendejordbruk?

8. Är den fördelning av byggnads- och underhållsskyldighet mellan jordägare och arrendator som gällande rätt upptager av- vägd på lämpligt sätt?

9. Av en av högsta domstolen år 1953 meddelad dom (NJA 1953 s. 212) synes framgå att domstolen ansett att även jord som ej är bebyggd och ej avsetts skola bli be- byggd kan anses som en brukningsdel, blott jorden är av den omfattning och beskaffen- het att jordbruk därå kan drivas som en eko- nomisk enhet. Domstolen har i anledning härav ansett arrendelagens sociala bestäm- melser tillämpliga även å arrende av dylik jord. På grundval av den utredning som fö- rebragtes i målet kan det möjligen ifråga- sättas om detta resultat överensstämmer med de intentioner som låg till grund för 1943 års arrendereform. Oavsett huru därmed må förhålla sig önskar emellertid utredningen

veta om Ni anser att de sociala bestämmel- serna bör omfatta även obebyggd jord.

10. Är tillämpningsområdet i övrigt, med hänsyn särskilt till arealgräns och jordäga- rekategorier, för de sociala arrendebestäm- melserna lämpligt utformat? 11. Föreligger någon mera påtaglig skill- nad i arrendeavgäldernas storlek (räknat ex- empelvis efter visst pris per hektar odlad jord) i de fall fråga är om socialt arrende och allmänt arrende? 12. I vilken utsträckning har 1943 års lag om arrendators förköpsrätt kommit att tillämpas? 13. a) Är arrendators förköpsrätt lämp- ligt utformad?

b) Bör den i något hänseende utvidgas eller inskränkas eller ersättas av någon an- nan form av inlösningsrätt?

14. a) Är till— och avträdessyn lämpliga som bevismedel om fastighets skick?

b) Om syneförfarandet anses böra bibe- hållas, bör det då i något avseende refor- meras?

15. Beträffande vissa slag av arrenden bl. a. de s.k. sociala arrendena synes det f.n. icke vara möjligt att anknyta arrende- avgälden, som alltid skall vara bestämd i pengar, till penningvärdets växlingar (2 kap. 58 % jämförd med 6 & nyttjanderättslagen).

a) Är detta lämpligt?

b) Föreligger några betänkligheter mot möjlighet till en indexreglering av sådana arrendeavgälder?

16. Upplåtelser av publika arrenden reg- leras f.n. av olika författningar beroende på om jordägaren företrädes av stiftsnämnd, pastorat, universitet, domänstyrelsen eller annan statlig myndighet än domänstyrelsen. Anser Ni att det är angeläget med större enhetlighet i fråga om författningsmaterialet på detta område? 17. Har bristen på enhetliga bestämmel- ser i fråga om publika arrenden i något speciellt avseende gjort sig särskilt märk- bar? 18. Är gällande arrendelagstiftning i öv- rigt utformad på ändamålsenligaste sätt be- träffande

a) sociala arrenden?

b) övriga arrenden? 19. Från länsstyrelserna önskar utred- ningen erhålla upplysning om

a) antalet ärenden — fördelade årsvis enligt 2 kap. 68 & tredje stycket nyttjande- rättslagen;

b) i vilken utsträckning kungörelsen den 18 maj 1934 om bestridande i vissa fall med allmänna medel av kostnader för bi- träde i frågor rörande arrendeförhållanden tillämpats. Är sistnämnda författning i nå- got avseende i behov av ändring?

20. Från arrendenämnderna önskar ut- redningen erhålla upplysning angående fö- rekomsten av de olika ärenden som avses i envar av 55, 66, 67, 68 (första och andra styckena) och 69 %& av 2 kap. nyttjande- rättslagen. Beträffande ärenden enligt 67 & önskar utredningen dessutom veta i vilken utsträckning tillstånd enligt nämnda paragraf vägrats. Beträffande 68 & frågas i vilken utsträckning dispens enligt nämnda para- graf medgivits samt vilka förhållanden dis- pensen vanligen avsett.

Struktur och utveckling Redogörelse från tre byar inom Uppsala län; upprättad av lantbruksnämnden i Upp- sala län är 1965.

På uppdrag av arrendelagsutredningen har lantbruksnämnden kartlagt arrendeför- hållandena inom tre byar: Fittjaby, Ingvasta och Svallby. Byarnas belägenhet framgår av översiktskarta i skala l : 250 000.1

Urvalet av dessa byar har skett efter en förfrågan hos lantbruksnämndens ortsom- bud. Urvalet får icke anses såsom repre- sentativt för länet i allmänhet utan är att anse som exempel på byar, som berörts av sidoarrenden i ovanligt stor omfattning.

Arrendeförhållandena har framkommit efter intervjuer med ortsombuden Och jord- brukare inom byarna. Arrendeförhållandena redovisas å särskilda arronderingskartor i skala 1 : 10000 och 1 : 20 0003 vartill hör beskrivningar med teckenförklaring och arealredovisning. Dessutom har upprättats särskilda diagram, som illustrerar sidoarren- denas omfattning under en följd av år.

Kommentarer Fittjaby, Fittja socken, Lagunda kommun Undersökningsområdet omfattar förutom Fittjaby även vissa enheter inom Hässle, Hälke samt Prästgården. Byn består av en- heter med varierande storlek. Av arronde- ringskartan framgår att sidoarrendena f.n. spelar en framträdande roll. Avståndet mel-

Sidoarrenden i tre byar

lan kärnenhet och tillarrenderad mark är i regel icke särskilt anmärkningsvärt stort även om arronderingen utvisar påfallande brister.

Av strukturutvecklingen enligt diagram- met framgår att sidoarrendena ökat succes— sivt sedan början av 1950-talet och att det är en relativt liten grupp av hela antalet (c:a 4 st.) som utgjort ”arealkonsumenter”.

Ingvasta, Ekeby socken, Olands kommun

Denna by består av jämförelsevis väl- arronderade enheter men byggnadsbeståndet är svagt.

Arronderingskartan visar att en stor del av åkermarken är utarrenderad till enheter inom Ovanby, där en betydande ägosplitt- ring föreligger. Arrendeförhållandet medför ytterligare ägosplittring.

Av diagrammet över sidoarrendenas ut- veckling framgår att sidoarrendena tagit

1 Ej bifogad betänkandet. ? Vid tryckningen har andra skalor använts, se de avslutande kartbilagoma. Utredningen har låtit komplettera kartorna över Fittjaby och Ingvasta samt diagrammen fram till års- skiftet 1967/68. I Svallby har efter kartans upprättande ägaren av nr 8 förvärvat ägande- rätten till nr 6. Båda enheterna arrenderas dock alltjämt av innehavaren av nr 1. Enhet nr 9 har delats. Ägarna av nr 3 och 4 har därvid för- värvat äganderätten till de delar av nr 9 som de tidigare arrenderade. Vid läsningen av kar- tan över Svallby bör vidare observeras att upp- låtelsen av huvudskiftet till enhet nr 5 ej om- fattar hela detta skifte. Upplåtelsens omfatt- ning har markerats med mörk ton.

fart först under senare år och då gått syn- nerligen snabbt. Detta sammanhänger med att brukningsenheterna är förhållandevis arealsvaga i denna bygd.

Svallby, Boglösa socken, Södra Trögds kommun

I likhet med Fittjaby är Svallby beläget inom god jordbruksbygd (Mälarslätten), där kraven på arealförstärkning blivit särskilt starka under senare år. Då byggnadsbestån- det regelmässigt är svagt har jorden sido- arrenderats till enheter belägna på avsevärt avstånd från själva Svallby bykärna.

Av strukturdiagrammet framgår att för- ändringen från självständig enhet till sido- arrende gått mycket snabbt de sista 4 åren.

Uppsala den 20.1.1966

Curt Hellsten Lantbruksdirektör

Jan—Olof Öhman Lantbruksassistent

Sidaarrendenas omfattning 1949—1967 i de av lantbruksnämnden i Uppsala län undersökta tre byarna

Antal bruknings— . . enhefer' Flfl'jöbg l8—

lngvasi'a IO 5 0 SvaHbg 9 5 _ |949 |95| 1953 1955 1957 1959 |95| 1963 1955 |967

':' Såsom sidoarrende utarrenderade brukningsenheter & Brukningsenhet med sidoarrende HIB] Brukningsenhel utan sidoarrende SOU 1968: 57

BILAGA 9

Domänstyrelsens skrivelse den 16 september 1963 angående det ekonomiska utfallet av förvaltningen av statens jordbruksdomäner (utdrag)

Till Konungen

Den 16 maj 1958 har Kungl. Maj:t anbe- fallt domänstyrelsen att inkomma med dels en redogörelse för och analys av det eko- nomiska utfallet av förvaltningen av statens jordbruksdomäner för tiden efter år 1950, dels ock en redovisning av erfarenheterna av en inom styrelsen försöksvis tillämpad särskild värderingsmetod vid bestämmandet av saluvärdet å till försäljning avsedd kro- nomark. Till åtlydnad härav får styrelsen dels överlämna avskrift av sin underdåniga skrivelse den 24 januari 195210 med ut- låtande i anledning av riksdagens reviso— rers berättelse år 1951 i avseende å sta- tens jordbruksdomäner,1 dels ock anföra följande.

Då domänstyrelsen under 1950-talet vid— tagit flera åtgärder avsedda att förbättra resultatet av jordbruksdomänernas drift, har styrelsen ansett sig böra lämna den anbe- fallda redogörelsen först sedan resultatet av dessa, till stor del långsamt verkande åtgärder kunnat avläsas vid resultatanalys. Sedan markerade förbättringar — om ock ej helt tillfredsställande - nu uppnåtts, får styrelsen härmed avge de anbefallda redo— görelserna.

Jordbruksdomänernas omfattning och reglerna för dispositionen

Antalet på statens domäners fond redovi- sade kronoegendomar utgör för närvarande

omkring 820, varav omkring 70 disponeras av andra myndigheter för särskilda ända- mål och återstoden, 750, är av styrelsen utarrenderade, fördelade på omkring 1 100 särskilda arrendelotter. De utarrenderade jordbruksdomänerna omfattar en areal av 54000 ha inägor, varav 42200 ha åker samt återstoden äng och betesmark. Medel- arealen reducerad jordbruksjord per egen- dom är 61 ha (jfr s. 176 not. 4). Taxe- ringsvärdet uppgår till totalt 172 milj. kro- nor, varav 153 milj. kronor belöper å de utarrenderade domänerna. De senare för- valtas av styrelsen enligt föreskrifter i för- ordningen den 22 juni 1934 (nr 320). Utarrendering föregås av arrendeuppskatt- ning av en nämnd, bestående av vederbö- rande domänintendent såsom ordförande och två uppskattningsmän, utsedda läns- vis, den ene av landstinget och den andre av hushållningssällskapets förvaltningsut- skott. Arrendetiden är i regel 10 år. Ar- rendeavgälden får efter lagändring år 1943 utsättas endast i penningar. Optionsrätt till- kommer under vissa förutsättningar arren- datorn en rätt som han i regel utnyttjar. Det åligger kronan som jordägare att tillhandahålla för jordbruket nödiga bygg- nader ävensom att svara för kostnaderna för torrläggningsföretag, vägbyggnad m.m. Erforderliga byggnadsarbeten utföras genom styrelsens försorg i regel på entreprenad.

1 Motsvarar bilaga 10 till betänkandet.

Arrendatorn åligger att ombesörja brand- försäkring samt att i fullgott skick under- hålla byggnader och anläggningar ävensom att väl hävda och i god Växtkraft hålla egendomens åker och äng. Arrendatorn sva- rar i regel för på den arrenderade egen- domen belöpande vägunderhåll enligt lagen om enskilda vägar.

Åtgärder ifråga om försäljning och byggnadsbestånd

Iordbruksdomänernas ekonomi belastas hårt av de små egendomarna, vilka dra höga byggnadskostnader och ej kunna lämna en avkastning, som ger utrymme för arrende- avgälder av sådan storlek att tillfredsstäl- lande förräntning av egendomarna uppnås. Domänstyrelsen påbörjade därför år 1951 en inventering av alla egendomar under 60 ha åkergjord och en del större egendo- mar. — — —

Under senare år har styrelsen därjämte ansett mindre lämpligt att försälja egen- domar, som över huvud taget är för små att driva som fristående enheter i ett ra- tionaliserat svenskt jordbruk. I detta av- seende har ett intimt samarbete med lant- bruksnämnderna inletts. Omfattningen av försålda egendomar från 1950 framgår av följande tabell — -— —

År Köpeskilling kr 1950 1 012 901 1951 2 107 513 1952 3 345 135 1953 1 595 491 1954 1 173 853 1955 2 829 139 1956 3 622 224 1957 1 329 537 1958 2 309 532 1959 2 233 010 1960 5 163 464 1961 4 847 906 1962 4 680 024

Medeltalet av den årliga försålda area— len inägojord har under dessa år utgjort 556 ha mot 684,7 ha under de närmast före— gående 10 åren.1 —-

Jordbruksdomänernas byggnadsbestånd ägnades under åren före 1930 allt för liten uppmärksamhet och beståndet var vid 1930- talets början hårt nedslitet. Domänstyrel- sen vidtog under 1930—talet en rad åtgärder för att förbättra och förnya byggnaderna. Denna upprustningsperiod fortsatte i acce- lererad takt under hela 1940-talet och fram till 1953. Styrelsen menade då att bygg- nadsbeståndet genomgått en sådan upprust- ning att de årliga byggnadskostnaderna bor- de begränsas till 3 milj. kronor per år utan hänsyn till den förutsedda penning- värdeförsämringen. Byggnadskostnaderna har från sagda år begränsats till nämnda årliga belopp. Samtidigt har uppmärksam- heten skärpts i syfte att undgå en förnyad försämring av byggnadernas tillstånd. Så- vitt styrelsen hittills kunnat finna har bygg- nadsbeståndet efter 1952 i stort bibehållits i tillfredsställande skick.

Jordbruksdomänernas ekonomi

Vad beträffar det ekonomiska utfallet efter år 1950 tillåter sig styrelsen hänvisa till bifogade uppställning, bil. 2.2

I fråga om intäkterna söker styrelsen an- passa arrendeavgälden till marknadsnivån under beaktande av bl.a. de förutsättningar för arrendeupplåtelsen för vilka styrelsen ovan redogjort. Avgälderna har under 1950- talet successivt höjts, en åtgärd som på grund av arrendetidens längd har långsam inverkan på det totala driftsresultatet av domänerna. De utgående arrendena synas numera med undantag för Södra domän- området — vara tillfredsställande. Styrelsen har den uppfattningen, att arrendeavgälder- na inom nämnda område, som undergått en höjning särskilt efter 1958, bör kunna ytterligare något höjas. Frågan härom var

1 Under ettvart av de 13 åren inflöt i genom- snitt 2,8 milj. kr. i köpeskilling för försålda egen- domar. 2 Ingår i bilaga 11 till betänkandet.

föremål för behandling vid sammanträde med uppskattningsmännen i Höör den 30 maj 1958. Protokoll fört vid sammanträdet överlämnas.3

Enär avgälderna icke är indexreglerade, uppkommer genom den pågående försäm- ringen i penningvärdet ett inkomstbortfall, som kan beräknas utgöra 15—20 procent av avgälderna eller i runt tal 1 milj. kronor per år. Styrelsen har utarbetat och den 14 november 1952 för Kungl. Maj:t anmält ett förslag till indexreglering av arrende- avgälderna, bil. 4 [här utesluten; jfr s. 243]. Ett genomförande av detta förslag skulle enligt styrelsens mening ge mera rättvisan- de avgälder. Förslaget har emellertid efter remissbehandling ej föranlett annan Kungl. Maj:ts åtgärd än att det överlämnats till arrendelagsutredningen.

Av uppställningen bil. 2 framgår bl. a. att arrendeintäkterna ökat från ca 3,8 milj. kronor 1951 till 6,5 milj. kronor 1962 samt att intäkter av egendomar disponerade av andra myndigheter under samma tid ökat från 94 600 kronor till 800 000 år 900 000 kronor. Från 1958 ingår under tidigare år ej utnyttjade ersättningsbelopp för brand— skador i »Övriga intäkter». Jordbruksför- valtningen tillgodoföres från 1959 ett belopp om 180000 kronor från markfonden som ersättning för markförsäljningskostnader. Det må anmärkas, att intäkter från sär- skilda upplåtelser av jakt och fiske å jord- bruksdomänerna samt utdelning från all- männingar, uppgående till ett belopp om totalt 200000 kronor per år, ej redovisas i nämnda uppställning utan bokföras hos styrelsens Skogsförvaltning.

I fråga om kostnaderna må särskilt fram- hållas att investeringarna i byggnader un- der en lång period fram till 1953 var be- tydande och förorsakade stora driftsunder- skott. Från 1953 har styrelsen, som ovan nämnts, begränsat byggnadsverksamheten så, att kostnaderna kunnat hållas inom ramen för intäkterna utan att nedgång i bygg- nadsbeståndet behöver befaras. Kostnader— na för torrläggning och täckdikning har un- der senare år stigit, vilket sammanhänger med igångsättning av ett antal större torr-

läggningsföretag samt ersättning i ökad om— fattning till arrendatorer för arbetskostnader vid utförd täckdikning. Variationerna i ad- ministrationskostnader beror på redovis- ningstekniska åtgärder och automatiska lö— nehöjningar.

I fråga om nettot redovisas i uppställ- ningen underskott även för år 1953, vilket i huvudsak beror på att vissa till skogsför- valtningen hänförliga kostnader påförts jord- bruksdomänerna, ett förhållande som kom till synes först efter det huvudboken för året avslutats. I styrelsens statistik redovi- sas för 1953 ett mindre överskott från do- mänerna. För åren därefter utom 1956 och 1957 redovisas överskott, ca 370 000 kro— nor för 1958, ca 1 milj. kronor för 1959, ca 2 milj. kronor för 1960, ca 1,5 milj. kronor för 1961 och ca 1,8 milj. kronor för 1962.

Avkastningen är ca 1 % av taxeringsvär- det. Av styrelsen gjorda försök att jämföra denna jordägarens avkastning av jordbruks- domänerna med motsvarande avkastning av privatägda egendomar enligt lantbruksstyrel- sens meddelanden »Räkenskapsresultat från svenska lantbruk» synes ej lämna belägg för att jordbruksdomänernas ekonomi skulle vara anmärkningsvärt svag.

Med de förpliktelser som åligger staten- jordägaren kan utarrendering av jordbruks- jord knappast beräknas bliva lönande inom andra delar av landet än inom våra sydli- gaste större jordbruksområden.

Styrelsen tillåter sig slutligen framhålla att åtskilliga omständigheter — bl. a. de i början av denna skrivelse nämnda — bör föranleda staten att i sin ägo behålla även jordbruksegendom, som på grund av för- utsättningarna för driften ej ens vid bästa möjliga förvaltning kan lämna driftsöver- skott. Hit hör i främsta rummet egendomar som kunna bli behövliga för statliga ända— mål, såsom anstalter och institutioner av skilda slag, egendomar med kulturhistoriskt märkliga byggnader eller fornminnen, om- råden, där en aktiv naturvårds- och fritids- verksamhet antas vara av betydelse samt egendomar med skogsinnehav som bör ut—

3 Bilaga 12 till betänkandet.

nyttjas i domänverkets skogsförvaltande verksamhet. Övergångsvis men ofta för längre tid — bör också sådana egendomar behållas, som väntas bli av värde vid kom- munernas utbyggnader av tätorter. Såda- na egendomar reserveras undantagslöst för vederbörande kommuns framtida behov.

Till sist må erinras om att den enligt Kungl. Maj:ts bemyndigande den 11 de- cember 1959 tillsatta arrendelagsutredning- en för översyn av arrendelagstiftningen med begränsning i huvudsak till de sociala ar- rendebestämmelserna och därmed samman- hängande författningsföreskrifter enligt ut- redningsdirektiven även har att överse de särskilda arrendebestämmelser, som gäller för upplåtelse av jord i allmän ägo.

I detta ärendes handläggning har, för- utom generaldirektören Höjer, närvarit by- råchefen Holmstedt, föredragande, och by- råchefen Kronvall.

Stockholm den 16 september 1963.

Underdånigst

För generaldirektören

S. Holmstedt I. Weibert

BILAGA 10

Domänstyrelsens skrivelse den 24 januari 1952 i anledning av riksdagens revisorers berättelse i avseende å statens jordbruksdomäner (utdrag)

Till Konungen

Den 3 januari 1952 har domänstyrelsen anbefallts att till Kungl. Maj:t inkomma med utlåtande i anledning av vad riksdagens revisorer år 1951 anfört beträffande statens jordbruksdomäner (& 26 i revisorernas be- rättelse).

I berättelsen ha revisorerna gjort uttalan- den dels om jordbruksdomänernas utarren- dering och därmed sammanhängande för- hållanden och dels om domänemas försälj— ning. Styrelsen upptager dessa frågor till behandling var för sig och anför följande.

1. Jordbruksdomänernas utarrendering

Domänstyrelsen får till en början erinra om att utarrendering av jord och förvalt- ning av lantbruk i statlig regi städse varit en svag affär. Såsom framgår av ett den 29 oktober 1921 avlämnat betänkande an- gående jordbruksdomänema (sid. 12) börja- de klagomålen mot kronogodsens dåliga av- kastning redan under Gustav Vasas tid. Man sökte åstadkomma en förbättring i förräntningen på olika sätt genom godsens förvaltning av fogdar, genom skilda system av arrenden, genom att ålägga bönderna dagsverksskyldighet å kronogodsen m.m. dylikt men några tillfredsställande resultat nåddes aldrig. I betänkandet (sid. 41) upp- lyses, att nästan vid varje riksdag fram till 1900-talets början förslag till ändringar i

förvaltningen av kronojorden framlagts och att orsaken oftast varit densamma: egendo- marnas dåliga avkastning.

Även under 1900—talet ha förhållandena varit utsatta för kritik. Kort efter antagan- det av kungörelsen den 4 juni 1908 an- gående förändrade grunder för förvaltning- en av kronans jordbruksdomäner, vilken kungörelse reglerade förvaltningen innan de nu gällande grunderna av år 1934 trädde i tillämpning, framhålles sålunda av 1909 års riksdagsrevisorer och i motion vid 1913 års riksdag att det ekonomiska utbyte, som staten erhölle av sina utarrenderade jord- bruksdomäner, icke kunde anses tillfreds- ställande. I motionen framställdes anmärk— ningar mot det sätt, varpå byggnadsbehovet å statens jordbruksegendomar fylldes, och under riksdagsbehandlingen framfördes för- slag om åläggande av skyldighet för ar- rendatorerna att helt och hållet eller åt- minstone i någon större omfattning bestrida nybyggnadskostnaderna. Beträffande op- tionsrätten ifrågasattes i motionen, om icke denna borde inskränkas till endast förmåns— rätt till det vid offentlig auktion avgivna högsta anbudet. Några åtgärder i nu före— slagen riktning ha emellertid icke vidtagits. I fråga om byggnadsskyldigheten har den ändringen gjorts år 1944 att kronan numera helt åligger att tillhandahålla för jordbruket nödiga byggnader.

Vad optionsrätten angår är det givet att vid meddelande av hembudsrätt vid utar-

! l l i

renderingen arrendesättningen helt beror av tillförlitligheten av den verkställda värde— ringen. Förekommande utbud av arrende- rätt ha väl i allmänhet också givit högre arrenden än de beräknade, särskilt i tider med uppåtgående konjunkturer. Men exem- pel finnas även på motsatsen. Här nedan lämnas uppgifter å beräknade arrendevär- den i jämförelse med vad som bjudits vid utbud under senare år. — — —

I berättelsen har i tabellform lämnats en redogörelse över det ekonomiska utfallet av jordbruksdomänerna sedan år 1916. Av denna framgår, att förlusten under år 1950 skulle ha uppgått till 2 547 826 kronor och att totala kostnaden för byggnadsarbeten samma år skulle ha utgjort 4 998 000 kro- nor. Det bör då upplysas, att i sistnämnda summa ingå under tidigare år utbetalade avräkningar med 2 5 33 686 kronor, avseen- de arbeten som slutförts under år 1950, och vilket belopp medräknats i de enligt generalförslagen för föregående år medgiv- na utgifterna för byggnadsarbeten men på grund av tillämpade bokföringsmetoder re- dovisats först under år 1950. För att få fram det verkliga resultatet för sistnämnda års förvaltning skola alltså de i berättel- sen lämnade sifferuppgifterna jämkas i över- ensstämmelse härmed och förlusten för året inskränker sig då till 83 512 kronor. Å and- ra sidan komma utgifterna för tidigare år att öka och driftsresultaten för dessa år att minska i motsvarande grad. Den under år 1950 genomförda bokföringsreformen kom- mer härefter att tillämpas och bokslutet kommer att utvisa den under året exakt utgivna kostnaden.

I sin berättelse ha revisorerna i syfte att tillförsäkra statsverket en högre avkastning av jordbruksdomänerna förordat, att grun- derna för domänernas utarrendering göras till föremål för en allmän översyn. Något förslag om en stramare tillämpning av op— tionsrätten, vilket i och för sig kunde tän- kas verka höjande på arrendenivån, har i samband därmed icke gjorts. Ändrad sam- mansättning av uppskattningsnämnden eller andra former för värdering av jorden har heller icke ifrågasatts. Revisorerna ha under-

strukit, att flera skäl talade för att statens jordbruksarrenden icke borde fastställas till marknadens toppläge och att måttligt till- tagna arrendebelopp vore ägnade att under- lätta för arrendatorema att vidmakthålla byggnadsbeståndet och hålla jorden i god hävd. Enligt revisorernas mening vore emel- lertid de gällande arrendena uppenbarligen alltför låga, särskilt i de sydligaste länen. Förslag har icke heller väckts om genom- förande av lägre standard å byggnaderna eller om nedskärning av byggnadsverksam— heten. I föreliggande hänseende ha reviso- rerna erinrat, att åren 1937 och 1938 från såväl statsrevisorernas som riksdagens sida påtalats önskvärdheten av att byggnadsverk- samheten på domänerna intensifierades samt att 1938 års revisorer bl. a. uttalat, att med det intresse, som statsmakterna numera vi— sade för åstadkommande av förbättrade och tidsenliga byggnader på landsbygden, även kronan syntes böra vinnlägga sig om att på sina jordbruksfastigheter hålla ett byggnads- bestånd, som kunde vara förebildligt för enskilda jordbrukare.

Domänstyrelsens uttalande

Såsom framgår av redogörelsen i revisorer— nas berättelse skall utarrendering av jord- bruksdomän föregås av arrendeuppskatt- ning med förslag till arrendeavgift och öv- riga villkor. Sådan uppskattning verkställes efter domänstyrelsens förordnande av en nämnd, bestående av vederbörande domän- intendent såsom ordförande samt två upp- skattningsmän, utsedda länsvis den ene av landstinget och den andre av hushållnings- sällskapets förvaltningsutskott. Med stöd av arrendeuppskattningen jämte övriga till— gängliga upplysningar fastställer styrelsen arrendevillkoren.

Vid granskningen av förekommande upp- skattningshandlingar har styrelsen hitintills mycket sällan fått några hållpunkter för en jämkning av de vid förrättningarna verk- ställda värderingarna. Åtskilliga domänin- tendenter ha vid sidan av sin tjänst i do- mänverket fungerat som ordförande i bo- ställsnämnder för ecklesiastika fastigheter

och anlitats vid värdering av privata egen- domar. Ledamöterna i uppskattningsnämn— derna äro på grund av sin verksamhet väl förtrogna med förhållandena i orten och äro ej sällan ordförande i boställs- och and- ra dylika nämnder. Förutsättningar borde därför finnas att kronoarrendena skola be- dömas i jämförelse med vad som uttages i lega av motsvarande fastigheter på annat håll. Det ligger emellertid i sakens natur att, då arrendena efter år 1943 i och med bortfallet av markegångstaxans inverkan på avgifternas storlek icke längre kunna följa konjunkturens växlingar under upplåtelse- tiden, arrendena i tider med sjunkande pen- ningvärde komma att nedgå under markna- dens priser.

I den ovan lämnade redogörelsen ha upp- gifter lämnats om de avgälder, som erhållits vid utbud av arrenderätt under senare år. Därvid ha som redogörelsen ger vid handen i allmänhet erhållits något högre arrenden än de vid uppskattningen beräknade. Om icke någon omsvängning inträder i kon- junkturerna, torde man även i fortsättningen kunna räkna med att så blir förhållandet. Men härvid får icke förbises, att vid upp- skattningen när optionsberättigad arrenda— tor finnes hänsyn tagits till sådana av arren- datorn utförda förbättringar, för vilka han icke genom den nytta han dragit av dessa eller annorledes kan anses gottgjord för sin nödiga kostnad.

Den knapphet, som f.n. råder på jord- bruksarrenden, kan även understundom medföra, att arrendena i den hårda kon- kurrensen pressas alltför högt. Utbuden ge icke något tillförlitligt uttryck för vad en egendom kan bära.

Den dåliga förräntningen av jordbruks- domänerna får framför allt ses mot bak- grunden av de stora byggnadsarbeten, som äro erforderliga. Med hänsyn till att för- nyelsen av byggnadsbeståndet tidigare un- der många år eftersatts måste arbetena bli mycket omfattande. Då en bättring av dessa förhållanden äger rum i en tid av starkt ökande byggnadskostnader, måste utgifter— na bli särskilt höga.

För år 1952 ha domänintendenterna be-

gärt medel till nödvändiga byggnadsarbeten till ett belopp av över 8 miljoner kronor. Härav framgår storleksordningen på de kostnader, som äro erforderliga för egen- domarnas försättande i skick. En minsk- ning aV de betydande kostnader, som er- fordras för byggnadsarbeten vid jordbruks- domänerna, torde icke kunna åstadkom- mas med mindre innehavet av domäner be- skäres. I likhet med statens sakrevision, som granskade domänemas förvaltning åren 1946 och 1947, håller styrelsen då före att hellre än att kronan bekostar omfattande och dyrbara nybyggnader vid en egendom, denna bör försäljas, när förutsättningar där— för äro för handen. Köparen torde väl kun— na verkställa behövliga nybyggnader till be- tydligt lägre pris, därigenom att han själv kan utföra en väsentlig del av arbetet.

För att i förevarande hänseende erhålla en säkrare uppfattning om egendomarna på grundval av nu rådande förhållanden har styrelsen sommaren 1951 föranstaltat om en utredning i ämnet. Ett exemplar av den för ändamålet till lokalförvaltningarna avlåtna cirkulärskrivelsen nr 39 bilägges [här utesluten]. Såsom framgår av denna skall en översyn verkställas av fastighets— beståndet och en förteckning upprättas över de egendomar, som kunna komma i fråga till avyttring. Undersökningen skall i över- ensstämmelse med i cirkulärskrivelsen an- givna riktlinjer avse dels samtliga fastig- heter upp till en gräns av 60 hektar åker —— i huvudsak motsvarande en- och tvåfamiljs- jordbruk dels ock sådana större gårdar, som av särskilda skäl eljest bör försäljas. Erhålles så ett fastare grepp om de egen- domar, som staten bör söka avyttra, kunna byggnadsarbeten i större utsträckning kon- centreras på det fastighetsbestånd, som sta- ten av skilda anledningar vill behålla.

När denna plan en gång blir genomförd, kan det väl inträffa att det kvarvarande fastighetsbeståndet ändock icke lämnar ett tillfredsställande utbyte. Detta lärer staten i sådant fall få finna sig i för att i olika delar av landet kunna hålla en egendoms— reserv, som erfordras för tillgodoseende av skilda allmänna ändamål. Härvid bör emel-

lertid tagas i betraktande att de byggnader, som nu uppföras, på grund av sin konstruk- tion och sitt utförande få anses kunna nytt- jas under avsevärt längre tid än hus upp- förda enligt tidigare enklare byggnadssätt.

Såsom styrelsen i skrivelse till Kungl. Maj:t den 27 november 1951 angående för- säljningen av kronoegendomen Jäleby i Östergötlands län framhållit undersöker styrelsen för närvarande vad som kan göras för åstadkommande av en säkrare och mera enhetlig värdering vid försäljning av fast egendom. I sådant syfte har denna fråga till en början varit föremål för överläggning vid ett under november 1951 hållet möte med rikets domänintendenter. Denna under- sökning avser även värdering för arrende och kommer i samband därmed vidare att övervägas möjligheterna att medelst index- beräkning eller dylikt anpassa arrendena efter gällande prisnivå, vilket torde kunna ske utan hinder av föreskrifterna i allmän- na nyttjanderättslagen. Efter utredningens slutförande räknar styrelsen med att kun- na lämna lokalförvaltningen lämpliga an- visningar rörande ifrågavarande uppskatt- ningar.

2. Jordbruksdomänernas försäljning

Vid detta ärendes avgörande ha, förutom undertecknad, närvarit överdirektören, för- säljnLngschefen samt byråcheferna Holm— ström, Malmgren, Sjöström, Wennmark och Oldertz. Föredragande har varit byråchefen Holmström. Stockholm den 24 januari 1952. Underdånigst

Erik W. Höjer

E. Viroulet-Fagerström

BILAGA 11 Kostnader och intäkter för statens jordbruksdomäner åren 1951—1966

Bilaga till domänstyrelsens skrivelse till Kungl. Maj:t den 16 september 1963 (bilaga 9 till betänkandet), kompletterad av domänstyrelsen den 30 december I 96 7.

Uppställning över kostnader och intäkter för jordbruksdomänerna under åren 1951—19661

Kostnader Administrationskost- nader Skattemäs- Andel i do- sigt av- Skatter och mänstyrel- dragsgill övriga Värde av sen, konto- Annan in- byggnads- drifts- natura- ren och År Nybyggnad vesteringl kostnada kostnader4 förrn. Egna pensioner 1 2 3 4 5 6 7 8 1951 2 484 456 372 861 958 450 533 130 254 482 178 127 598 471 1952 3 402 077 419 284 1 327 704 878 345 281 115 184 284 730 217 1953 1 775 493 418 106 760 455 1 054 072 199 331 182 082 932 672 1954 1 344 551 396 366 673 981 970 750 148 705 173 425 500 000 1955 1 679 352 345 029 722 183 796 320 164 163 168 900 500 000 1956 2 019 875 747 473 870 044 930 352 82 507 174 176 500 000 1957 2 125 051 888 075 1 108 063 834 532 55 569 187 893 550 000 1958 2 135 135 910 045 840 658 882 242 43 154 203 899 675 000 1959 2 123 653 660 546 828 355 952 738 177 625 708 000 1960 1 686 997 589 733 860 643 864 019 -— 234 586 672 894 1961 2 194 816 995 407 1 427 639 659 802 — 193 071 736 000 1962 1 773 919 847 294 1 152 765 698 347 — 193 133 736 000 1963 2 002 199 845 147 1 038 634 546 600 313 954 711 000 1964 1 571 699 850 337 1 262 337 555 000 348 528 720 000 1965 1 933 860 1 253 013 1 064 557 585 000 323 531 831 000 1966 2 027 100 906 526 774 284 617 616 333 287 910 000

1 Kostnader och intäkter för jordbmksdomänen Berga och lantbruksskolan vid Berga har icke med- tagits i ovanstående. I kolumn 3 ingår: övriga upplåtelser, vägar och broar (nybyggnad och underhåll), reproduktions— åtgärder, inköp av inventarier, husröta, höstbruk. I kolumn 4 ingår: byggnader och underhåll. * I kolumn 5 ingår: skatter och lantmäterikostnader. 5 I kolumn 11 ingår: samtliga inkomster, som inte ingår i kol. 10 och 14. " Ersättning för värderingskostnader 180 000. 7 Ersättning för värderingskostn. 180 000. Ersättning för upprustningskostn. 148 000. Ersättning för brandskador 654 230.

Intäkter för egentliga jordbruksdomäner

Intäkter av

Övriga in- Summa in— egendomar täkter + täkter för disponerade Summa in- andel i ge- egentliga av andra täkter för Totalt över- Summa Jordbruks- mensam. jordbr. Över- eller myndig- jordbruks— eller under- kostnader arrenden intäkter5 domäner underskott heter domäner skott 9 10 11 12 13 14 15 16 5 379 977 3 791 411 350 364 4141 775 —-1 238 202 94 600 4 236 375 —1 143 602 7 223 026 4 203 786 461 256 4 665 042 —2 557 984 129 500 4 794 542 ——2 428 484 5 322 211 4 547 759 321 050 4 868 809 — 453 402 251 500 5 120 309 — 201 902 4 207 778 4 591 431 281 868 4 873 299 665 521 156 700 5 029 999 822 221 4 375 947 4 732 770 153 785 5 886 555 510 608 221 400 5 107 955 732 008 5 324 427 5 096 013 206 977 5 302 990 —— 21 437 221 400 5 524 390 199 963 5 749 183 5 388 454 215 147 5 603 601 145 582 250 000 5 853 601 104 418 5 690 133 5 889 259 175 369 6 064 628 374 495 624 400 6 689 028 998 895 5 450 917 5 728 930 692 186., 6 421 116 970199 777 400 7 198 516 1 747 599 4 908 872 6 056 740 838 7566 6 895 496 1 986 624 843 800 7 739 296 2 830 424 6 206 735 6 266 096 1 390 9397 7 657 035 1 450 300 906 800 8 563 835 2 357 100 5 401 458 6 517 325 710 5828 7 227 907 1 826 449 789 500 8 017 407 2 615 949 5 457 534 6 509 133 9741910 7 483 324 2 025 790 830100 8 313 424 2 855 890 5 307 901 6 650 931 1 066 87110 7 717 802 2 409 901 944 550 8 662 352 3 354 451 5 990 961 6 963 997 1 702 28111 8 666 278 1 883 317 994 850 9 661 128 3 670 167 5 568 813 7 126 708 1 396 72412 8 523 432 2 954 619 1 289 475 9 812 907 4 244 094

Ersättning för värderingskostnader 180 000. Ersättning för upprustningskostn. 91 000. ' Värderingskostnader 180 000. Upprustningskostnader 71 000. " Värderingskostnader 180 000. Upprustningskostnader 210 000. " Vårderingskostnader 200 000. Upprustningskostnader 600 000. " Vårderingskostnader 200 000. Upprustningskostnader 400 000.

BILAGA 12

Protokoll, fört vid sammanträde i Höör den 30 maj 1958 mellan domänstyrelsen och de av landsting och hushållningssällskap utsedda uppskattningsmännen i Kristiansstads och Malmöhus län (utdrag)

Bilaga till domänstyrelsens skrivelse den 16 september 1963 (bilaga 9 till betän- kandet)

Närvarande:

Generaldirektör Erik W. Höjer, byråchef S. Holmstedt, agronom L. Wolgast, domän- intendent J. Bergman, riksdagman G. Elofs- son, Vä, landstingsman A. Ljunggren, Hua- röd, landstingman E. Hallberg, Osby, lant- brukaren B. Radby, Stävieby och lantbruka- ren G. Olsson, Tågarp.

Gd hälsade de närvarande välkomna till sammanträdet, Vilket kommit till stånd i syfte att samråda i frågan om arrendena i Skåne.

Gd redogjorde för hur domänstyrelsen ser på frågan om fastställande av arrendena, vilket sker genom en uppskattningsnämnd, bestående av di som ordförande, en upp— skattningsman utsedd av landstinget och en utsedd av hushållningssällskapet. Dessa be— stämmelser ha tillkommit för att försäkra kronan om bästa ortliga sakkunskap och för att arrendena skola bli rätt avvägda. Gången är den, att nämnden besöker går- den och på platsen tar del av alla de om- ständigheter, som kan inverka på arrende— summans storlek. Därefter avger nämnden ett förslag (uppskattningsprotokoll), som insändes till styrelsen, som går igenom det- samma och därefter fastställer arrendet. Men hur skall domänstyrelsen göra, om

domänstyrelsen finner, att arrendenivån är för låg, alltså de förhållanden, som har för- anlett detta sammanträde? — Enligt före— skrifterna skall nämnden avge förslag och domänstyrelsen fastställa, vilket betyder, att det är domänstyrelsen som har hela ansva- ret för arrendenivån. Om vi i styrelsen fin- ner, att arrendet borde vara annorlunda, så är vi skyldiga att på ena eller andra sättet få en ändring till stånd.

Den enklaste vägen är ju, att vi då fast- ställer ett högre arrende än vad uppskatt- ningsnämnden har föreslagit. Detta är na- turligtvis inte bra, om det sker för ofta. Nämnden kan anse sig desavouerad. Do- mänstyrelsen har emellertid ytterst ansva- ret för arrendena och det är ju ändå inte meningen, att domänstyrelsen skall vara tvungen att i allt följa nämnderna.

Nu är det så att det från statsmakternas sida har varit klagomål på avkastningen av egendomarna. Om man går tillbaka i tiden, så finner man, att under hela 1900-talet fram till 30-talet gav domänerna överskott. Ungefär i mitten på 30-talet kom domän- styrelsen emellertid till uppfattningen, att överskottet var beroende på att det bygg- des så litet på egendomarna. Sedan man då började bygga, försvann avkastningen. Det blev 13 år med underskott från 1938 till 1952. De sista åren var det stora underskott på ett par milj. kronor. Men detta är ju den ena sidan av saken; man gör ju inte av- skrivningar, utan byggnadskostnaderna dras

av direkt på inkomsterna för året. Emeller- tid har riksdagen, som på 30-talet klagade på att det var för dåligt byggt, nu klagat på att det är för dålig avkastning. Från början av 50-talet har domänstyrelsen hyst den uppfattningen, att byggnadsstandarden ökat ganska bra på senare år. Nu anser vi, att det är ganska bra byggt på egendomar- na, så man kan börja inskränka på bygg- nationerna. I det avseendet ligger Skåne främst och har de största byggnadskostna- derna, beroende på att de flesta gårdarna finns här.

Så ser vi först på inkomstsidan. Arren- dena har konstant släpat efter på grund av inflationen. Man har icke kunnat räkna med medelpenningvärde. Sedan har vi gått över till lO-åriga arrenden, men med in- flationen blir det ändå en ganska kraftig reell nedgång. Det var inte minst riksdagen och regeringen, som gjorde gällande (1951), att man måste få upp arrendevärdena. Vi har känt trycket från Kungl. Maj:t att det måste göras något åt att pröva om grunder- na för värderingen.

I ett kungl. brev den 16 maj 1958 har Kungl. Maj:t tagit upp revisorernas år 1951 gjorda anmärkning. Bl. a. har anförts: — —

Domänstyrelsen skall alltså lämna en re- dogörelse för domänemas ekonomi och tala om hur vi ser på arrendevärdena. Om detta är en upptakt till att sedan komma fram till nya grunder för värderingarna vet jag ej. Det ser snarast ut som om Kungl. Maj:t ville slippa ändra grunderna. Jag vet ej hur nuvarande jordbruksminister ser på saken. Vi vet ej hur det kommer att gå, men jag tror, att departementet kommer att finna, att det inte är några större fel på grunderna.

1952 hade vi 2,5 milj i underskott. Se- :lan har det av två skäl blivit en förbättring, det ena är en nedsättning av byggnadskost- naderna och det andra en höjning av arren- dena. Överskottet var 1953 60 000 kr., 1954 820000 kr., 1955 730000 kr., 1956 180000 kr. och 1957 ca 130000 kr. Det är alltså ett mycket litet överskott. Jag vågar inte tänka på att gå ner mer på byggnads- kostnaderna, vilka är 3 milj. kr. för när- varande, och det beloppet får man nog räk-

Är avgälderna för låga? Domänstyrelsen har kommit fram till den uppfattningen, att arrendenivån måste hållas uppe. Vi tar ju hela ansvaret för kronoskogarna och måste ta ansvaret för jordbruksdomänerna också. Vi måste bedöma arrendena själva och ej sitta med händerna i kors. Vi kom- mer nu över till de papper, som vi har skickat ut till deltagarna i detta samman- träde. Vi har den största respekt för Er sakkunskap i lokala jordbruksfrågor och med den skulle vi inte kunna konkurrera. Men när det gäller den allmänna arrende- nivån, har vi vissa möjligheter, som ni inte har, nämligen att jämföra med andra delar i landet. Vi måste se till att vi har en jämn arrendenivå. Den omständigheten tillsam- mans med de jämförelser vi kunnat göra med lantbruksstyrelsens bokföringsgårdar visar, att arrendena här ligger lägre än i andra delar av landet, trots de höjningar som skett under domänintendenten Berg- mans tid. Vi tycker, att det är rimligt, att Ni tar litet hänsyn till att vi kan visa, att det är en viss skillnad och försöker hjälpa oss att få högre arrendevärden på de bästa gårdarna. Avgälderna är fortfarande där mycket lägre än inom andra distrikt, det har skett en betydande lyftning, men den måste enligt vad vi funnit bli ännu högre. Vi hoppas, att Ni inte endast skall under- söka hur jorden på den aktuella gården ser ut, utan också taga hänsyn till vad un- dersökningar om avkastningsförhållanden visar och hur dessa tillämpas på andra håll. Jag frågar mig om det verkligen är möjligt att stå på en gård och säga, att det skall vara just det arrendet på just den gården. Erfarenheten är oerhört viktig, men om man försöker räkna ut och se vad gården verkligen skall ge i arrende, är väl detta nästan omöjligt, om man inte samtidigt tar hänsyn till vad allmänna utredningar och deras tillämpning på skilda håll ger för håll- punkter på den allmänna arrendenivån. Om man exempelvis tar en av räkenskapsgår- darna, som lantbruksstyrelsen har, Visar det sig, att driftskostnaderna rör sig om ca 1 500 kronor per ha och år. Av denna post

utgör arrendet ca 20 %, eller 300 kr. Vad vi nu diskuterar är, hur stor den där delen (20 %) är. Vi vidtog den ändringen, att vi höjde femton gårdar med 71/2 % som ett tecken på att vi anser, att arrendena för de bättre gårdarna skulle upp. Detta var alltså att anse som ett litet påpekande från vår sida. Eftersom arrendet håller sig om- kring 20 % av kostnaderna för en jord- brukare, innebär det, att vi höjt utgifterna för en arrendator med 11/2 %. Detta är inte något större ingrepp. Om Ni tror, att Ni har i uppdrag att bestämma arrendena, så kan Ni ju bli ledsna. Det är emellertid inte så, utan det är domänstyrelsen, som ytterst bestämmer. Det är tråkigt, att Ni har sagt, att Ni överväger att frånsäga Er dessa uppdrag. Jag erkänner, att det vore bättre, om vi kunde bli sams redan på ett tidigt stadium. Det hade kanske varit lämp- ligare, om det här sammanträdet kommit till stånd, innan ifrågavarande ändringar gjordes. Det är inte så vanligt, att domän- styrelsen ändrar arrendevärdena, men det händer dock då och då. Jag har från min erfarenhet från andra håll funnit, att man kan räkna fram avkastningsvärden, som därefter vid jämförelse med hur det ligger till på andra håll, får ändras. Domänsty— relsen har svårt att tro, att Ni menar det så allvarligt som det låter.

Efter den här allmänna redogörelsen om hur vi ser på det hela, skall vi nu se, vad domänstyrelsen har för grund för att på- yrka att arrendena skall höjas i södra Sve- rige.

Gd fortsatte redogörelsen. Orsakerna till att arrendena höjts är dels styrelsens an- svar för avgäldernas storlek dels ock trycket från statsmakterna om att jordbruksdomä- nerna går med förlust eller lämnar en myc- ket ringa vinst. Jag tror, att vi har haft möjlighet att göra dessa allmänna bedöm- ningar. Vi gör anspråk på att med ledning av det material, som står till förfogande, bedöma, hur en arrendator klarar sig i de olika delarna av landet. Detta har väl ock- så statsmakterna ansett, då de givit oss uppdraget att förvalta gårdarna. I annat fall får väl staten ändra förhållandet, så att

det blir uppskattningsnämnderna, som en- samma bestämmer arrendena. Det är visst inget underkännande av Eder kompetens, utan vi skall väl kunna enas och samråda om detta. — —

(En av uppskattningsmännen) Det var en mycket intressant redogörelse. Uppskatt- ningsmännens skrivelse väckte kanske en viss uppmärksamhet i domänstyrelsen, men jag anser, att styrelsen måste förstå orsaker- na till dess uppkomst. Jag vill framhålla noggrannheten, med vilken gårdarnas av- kastningsmöjligheter bedömts av uppskatt- ningsmännen. Vi går med ett jordborr över ägorna och tager prov på jordens samman- sättning på flera ställen på egendomen. För att belysa hur ojämna somliga jordar äro, vill jag påpeka, att det förekommit, att jorden på ett skifte ibland fått delas upp på flera sädesslag. Om domänstyrelsen är av den uppfattningen, att arrendevärdena var för låga, borde styrelsen genast tagit kontakt med uppskattningsmännen. Annars måste det väl erkännas, att vi blivit desa- vouerade. Vi är emellertid inte villiga att i fortsättningen ha det på det sättet. Till de flesta svaga egendomarna har det förut hört skog, som nu tagits bort. Jag har alltid ansett, att när man bedömer en arren- deavgäld, skall man ta hänsyn till tidigare förmåner, som därefter plockats bort. Se- dan har jag inte funnit någonstans i det utsända materialet, att man räknat med de arrendeförhöjningar, som under perioder- na tillkommit. Så har man gjort beräk- ningarna efter index. Det är ju inte så länge sedan vi hade kontrakt, som tecknats för 25 år. Jag vill inte alls bestrida, att arrendena då sattes i ett mycket gynnsamt läge. Men detta är nu borta, nu skriver man endast lO-års- kontrakt. Jag är beredd att diskutera i alla de fall, styrelsen inte anser att vi kommit högt nog, men jag är inte med på att man endast inom styrelsen höjer utan att först taga kontakt med nämnden. — —-

Gd. Vad beträffar de femton gårdarna var det ingalunda någon bestraffning för dessa. Det var för att visa, att de gårdar, som vi ansåg vara de bästa, skulle kunna

höjas. Vi kan inte komma ifrån de objek— tiva sifforna, som visar, att avkastnings- resultatet oavsett ändringen för närvarande är i annan relation. Vi hade kunnat höja med 71/2 % för alla, men vi tog endast de bästa gårdarna. Det är klart, att det är bättre att resonera men det bör rätteligen ske genom di. Om det emellertid är så att Ni hellre vill ha en styrelsekontakt i sådana fall, så får vi väl försöka det.

Ni talade om att man bestämmer värdet genom en noggrann undersökning. Jag är övertygad om att Ni gör allt vad man kan i den vägen. Därutöver bör väl sedan göras allmänna ekonomiska bedömningar, vilka är mycket svåra att komma åt. Wolgasts metod är icke någon värderingsmetod, som enbart skall användas. Jag vill inte ändra på Er uppfattning, men om Er nivå ligger högt eller lågt har vi faktiskt vissa möjlig- heter att bedöma. Höjningarna är f. ö. myc- ket små och de aktuella höjningarna är ej så mycket att resonera om. _

Vi håller på att de bättre gårdarna skall kunna bära ett högre arrende. — — — Vi måste få upp arrendena här nere, om vi inte skall sänka på andra håll. Det anser vi oss inte kunna göra. Därför hem- ställer domänstyrelsen, att Ni skall försöka få upp arrendena litet, särskilt för de bättre gårdarna. Arrendatorsföreningen var och uppvaktade oss i domänstyrelsen och kla- gade på höjningarna av arrendena, fast de erkände, att i en del fall skulle gårdarna nog kunna bära högre arrenden. Men de var också missnöjda med sättet för höj- ningen. Då bestämdes, att vi skulle ha det här sammanträdet, och annullerades de nämnda femton kontrakten. Arrendatorema fick i stället ett-årskontrakt. Vi har nu fått in en del uppskattningar beträffande gårdar- na, som skall utarrenderas från 1959. Och nu är frågan den hur vi skall ställa oss till dels dessa femton och dels de nya 59-orna. Domänstyrelsen har den uppfattningen, att vi absolut måste göra något åt dessa värde- ringar. Kan vi räkna med att herrarna har förståelse för en mycket måttlig allmän höjning, eller tycker Ni det är bättre, att Ni i så fall själva differentierar dern? — — —

(En av uppskattningsmännen) Vi skall gär- na rätta oss efter vad Gd har sagt, men de arrenden, som vi har satt, kan vi inte änd- ra. Vi har inför häradsrätten svurit på att handla efter vad vi anser vara rätt. Men jag går så. långt 'att jag, när det gäller komman- de uppskattningar, lovar taga frågorna än- nu grundligare och gå med på att domän- styrelsen fick taga del av förslaget, innan vi fastställde priset. — —

Det vore trevligare om domänstyrelsen finge titta på uppskattningarna, innan vär- dena fastställdes. — —

Gd. — Om nämnden vill, att domän- styrelsen skall se på detta före förrättning- ens avslutning, kan vi göra så för 1960 års arrenden. — — Får vi anteckna, att herrar- na är villiga att vid kommande förrättning- ar taga all möjlig hänsyn till de synpunkter, vi har framfört här.

Uppskattningsmännen besvarade detta med ja.

Som ovan. Vid protokollet 1. Weibert

BILAGA 13

Framställning från Lunds stiftsnämnd i frågan om indexreglering av arrendeavgift

Till Arrendelagsutredningen

Lunds stiftsnämnd har i samband med fast- ställande av arrendevillkoren för de under stiftsnämndens förvaltning stående eckle- siastika arrendegårdarna diskuterat möjlig- heten av att indexreglera arrendena för dessa fastigheter. Eftersom arrendeupplåtel- se för jordbruk enligt 5 5 1 mom. eckle- siastik arrendestadga som regel omfattar minst 10 år, skulle en sådan möjlighet vara betydelsefull vid nuvarande utveckling av penningvärdet. Även för andra kyrkliga arrenden är lO—åriga arrendeperioder det normala, varför frågan om indexreglerade arrenden har vidsträckt intresse inom det kyrkliga jordbruket.

En svårighet härvidlag är att flertalet av de fastigheter det här rör sig om är av den storleksordning, att de utgör sociala arren- den, och att för prästlöneboställena, oavsett deras storlek, 58 & arrendelagen skall gälla jämlikt föreskriften i 26 & ecklesiastik bo- ställsordning. Även om, såsom uppgivits, nämnda bestämmelse i arrendelagen inte av- ses utgöra hinder för en viss indexreglering, bör dock full klarhet skapas i detta hän- seende.

Av ännu större intresse är emellertid frå- gan om hur en lämplig index bör vara kon- struerad. Stiftsnämnden har genom en av sina ledamöter haft överläggningar med agr. lic. Sven Holmström hos Jordbrukets ut- redningsinstitut och därigenom fått en viss

uppfattning om vilka olika möjligheter att utforma en index som lämpligen kan kom- ma ifråga.

Stiftsnämnden har emellertid ansett det vanskligt att, i ett läge då såväl den eckle- siastika boställsutredningen som arrendelags- utredningen överväger möjligheterna i hit- hörande avseende, själv ta några mera vitt- gående initiativ i frågan.

Då det är stiftsnämnden bekant, att de nämnda båda utredningarna haft överlägg- ningar inbördes kring hithörande problem, men att det därvid ansetts böra ankomma på arrendelagsutredningen att i det större sammanhang den har att behandla taga upp de principiella frågorna om indexreglerade arrenden, vill stiftsnämnden nu endast hän- vända sig till arrendelagsutredningen med en anhållan, att utredningen måtte så all- sidigt som möjligt belysa frågan om till- lämpningen av index i arrendeförhållanden och därvid också lämna konkreta förslag till utformningen av lämpliga indexregler. En sådan genom Eder försorg verkställd utredning skulle vara av stort praktiskt vär- de för de myndigheter, som i likhet med stiftsnämnden har att handlägga frågor om arrendesättning på publika fastigheter.

Lunds stiftsnämnd den 31 oktober 1966.

Å stiftsnämndens vägnar:

Martin Lindström Göran Göransson

B I L A G A 1 4. Jordbrukets utredningsinstituts producentprisindex för jordbruksprodukter ( avräkningsprisindex )

Vegetabilier Animalier Totalt

Summa Mejeri- Summa Socker- Höst- vegeta- mjölk fritt Summa År spannmål betor raps bilier mejeri Fläsk animalier

1944/45 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 1000 45/46 99.9 103.5 87.1 1002 101.7 102.6 101.8 46/47 100.1 103.5 87.1 98.6 106.7 106.6 106.7 47/48 109.0 1112 94.7 106.5 121.7 112.8 1192 48/49 113.4 117.9 113.6 1052 122.9 112.3 121.8 49/50 115.4 117.9 113.6 112.6 127.0 110.1 124.6 50/51 121.3 123.4 94.7 113.6 131.0 123.8 1322 51/52 162.2 139.0 88.4 131.7 150.9 1529 1532 52/53 198.3 163.4 113.6 1533 155.1 145.8 158.1 53/54 177.8 163.4 1073 1432 155.8 141.9 157.4 54/55 162.5 160.2 94.7 141 .8 156.3 152.4 160.1 55/56 156.8 155.7 92.2 137.6 177.1 1722 1810 56/57 155.8 170.9 94.7 127.0 1782 1789 1842 57/58 146.0 172.8 92.2 136.6 171.1 153.6 176.4 58/59 151.7 160.2 88.4 141.3 173.9 165.4 181.8 59/60 165.0 170.1 88.4 143.9 188.7 154.9 1873 60/61 171 .4 162.1 100.7 139.4 187.9 168.7 1950 61/62 162.4 149.0 101.4 148.1 188.3 157.5 1920 62/63 184.5 180.5 109.1 165.0 191.7 175.7 202.7 63/64 190.4 221.6 124.7 157.9 209.9 194.6 2208 64/65 198.5 212.1 110.9 166.6 229.8 182.3 232.1 65/66 204.1 238.1 93.2 1736 2283 2035 2372 66/671 208.8 260.9 105.8 179.3 227.0 196.9 234.7

1959 157.1 163.5 88.4 145.1 181.9 160.2 184.1 60 168.3 167.4 92.6 142.0 188.7 160.5 1901 61 166.8 157.9 100.8 1379 1883 163.9 193.7 62 170.3 159.4 104.0 1564 1883 159.4 193.7 63 1863 194.3 114.4 165.0 196.8 187.0 210.0 64 192.7 218.5 120.1 158.7 216.6 191.8 224.4 65 199.9 220.8 105.0 166.8 232.6 1829 2342 66 2052 245.7 97.4 176.4 226.3 210.9 238.1 671

4; $ 1 Preliminära tal

BILAGA 15

(»vuxenutbildning»)

Jfr motiveringen till 8 kap. 11 & NyaJB. Flertalet poster i denna kalkyl är tämligen osäkra. Kalkylen torde trots det kunna tjä- na som underlag för en ungefärlig kostnads- beräkning.

Det antages att 1000 synemän bevistar synekurser under den första femårsperioden efter lagens ikraftträdande. Därefter kan begynnelsebehovet av vuxenutbildning an- tagas vara i stort sett täckt. Utbildningsbe- hovet kan då antagas i stort sett motsvara avgången inom synemannakåren.

Var och en av de 1000 kursdeltagarna bevistar en kurs om två veckor : 60 tim- mar. Antalet deltagare i varje kurs sätts till 30 år 35 . Antalet kurser blir då 30.

Utredningen har räknat med att allt som har med själva kurserna att göra betalas av allmänna medel och att på detta sätt också kursdeltagarnas resor och uppehålls- kostnader skall ersättas. Eftersom deltagar- na i allmänhet tämligen snabbt kan omsätta sina kunskaper i arbetsinkomster, kan det vara rimligt att de själva får stå för övriga kostnader, exv. förlorad arbetsinkomst un— der kurstiden. Den genomsnittliga kostna- den för varje kursdeltagare beräknas sålunda

1. 12 dagtraktamenten år 74: 888:— 2. Reseersättning 50:—

938: — Den totala kostnaden för 1000 kursdel-

tagare blir 938 000 kronor. Som genomsnittligt kursledararvode be-

Beräkning av kostnaden för synemannakurser

räknas 100 kr. per timme. Antalet kurser har beräknats till 30 och varje kurs be- räknats till 60 timmar. Härtill kommer kost— nader för resor och traktamenten för kurs— ledarna. Totalt för dessa kostnader beräknas 225 000 kr.

Ytterligare kostnader kommer att åtgå till lokalhyror, undervisningsmateriel, expedi- tionskostnader och oförutsedda utgifter för- slagsvis 50 000 kr.

Sammanfattning för den första femårs- perioden.

1. Rese— och traktamentsersättning till kursdeltagarna 938 000: — 2. Ersättning till kursledare 225000: 3. Lokalhyror och diverse 50 000: — 4. Summa. 1 213 000: —

Den beräknade årliga kostnaden utgör så- ledes 242 600 kr.

BILAGA 16

Lantbruksstyrelsens yttrande den 1 augusti 1967 om sambandet mellan prissättningen på jordbruksprodukter och byggnadsskyldigheten på arrendegårdar

1 l i | | l » i i l l

Arrendelagsutredningen

Arrendelagsutredningen har i skrivelse till lantbruksstyrelsen den 31 januari 1967 dels behandlat frågor som berör jordägares resp. arrendators byggnadsskyldighet vid olika former av arrende, dels anhållit att få del av styrelsens erfarenheter och synpunkter på frågan om prissättningen på jordbruks- produkter kommer att möjliggöra full lön- samhet vid jordbruksföretag även efter ny- byggnad av rationella ekonomibyggnader. Styrelsen vill i anslutning härtill anföra föl- jande.

Statsmaktema har i år fattat beslut om riktlinjer för jordbrukspolitiken m.m. (Kungl. Maj:ts prop. 1967: 95; jordbruks- utskottets utlåtande 1967: 25).

Styrelsen grundar sitt svar på den av ar- rendelagsutredningen ställda frågan på nämnda beslut och vill därför till en början efter underhandsöverenskommelse med ut- redningens sekreterare kortfattat redogöra för de delar av beslutet, som berör här ak- tuella frågeställningar.

Jordbruksproduktionens lämpliga omfattning

Enligt propositionen (sid. 67) talar rent sam- hällsekonomiska synpunkter samt den san- nolika utvecklingen av det internationella handelspolitiska samarbetet för en relativt långtgående begränsning av jordbrukspro- duktionens omfattning. Ett centralt skäl för

att upprätthålla en stor inhemsk jordbruks- produktion är dock nödvändigheten av att trygga en god beredskap i fråga om livs- medel. Jordbruksproduktionen bör därför enligt departementschefen upprätthållas vid en sådan nivå, att självförsörjningsgraden med livsmedel inte understiger ca 80% av full försörjning.

Det är inte minst ur jordbrukets egen synpunkt i första hand angeläget, att pro— duktionen i snabb takt anpassas så, att för jordbruket kostsam överproduktion såvitt möjligt kan undvikas. Härutöver bör det eftersträvas, att jordbruksproduktionens om- fattning sjunker till den nivå, som krävs för en god beredskap i fråga om livsmedels- försörjningen.

Departementschefen understryker i sam- manhanget att det finns goda förutsättningar på lång sikt i vårt land för en riktigt an- passad jordbruksproduktion. Det är därför angeläget att bevara ett livskraftigt jordbruk i framtiden.

Under den relativt långa tid som behövs för den önskvärda produktionsanpassningen finns anledning att tid efter annan överväga takten i denna. Anpassningen måste ske bl. a. under hänsynstagande till den enskilda människans sociala och ekonomiska trygg- het.

Jordbruksutskottet har å sid. 51 i sitt utlåtande understrukit, att det är angeläget att de som arbetar i jordbruket får en ekonomisk standard som är likvärdig med

den som yrkesutövare i andra näringar når. Med detta avses bl. a. att möjlighet bör beredas till företagsekonomisk lönsamhet vid rationellt bedrivna jordbruksföretag i likhet med de lönsamhetsförhållanden som råder inom näringslivet i övrigt.

Principerna för prissättningen på jordbruksprodukter I propositionen framhåller departements- chefen å sid. 71 0. f. att de självfallna ut- gångspunkterna för prissättningen måste va- ra att det med hänsyn till konsumenterna är nödvändigt att iakttaga återhållsamhet med prishöjningar samt att de som i fram- tiden är sysselsatta inom jordbruket skall kunna nå en ekonomisk standard som är likvärdig med den som erbjuds inom andra näringar. Man bör dock vid prissättningen ta större hänsyn än hittills till produktions- utvecklingen. Särskilt gäller detta i fråga om varor där för jordbruket kostnadskrä- vande överskott finns eller tenderar att upp- komma. Detta innebär dock inte att pris- sättningen bör användas som ett generellt jordbrukspolitiskt medel för att oberoende av konsekvenserna för näringsutövarna nå en önskad produktionsutveckling.

Eftersom prissättningen har stor betydelse för rationaliseringen måste den enligt pro— positionen präglas av en viss stabilitet. Det är också angeläget att prisavvägningen främ- jar uppkomsten av allt effektivare jord— bruksföretag genom att möjligheter finns till rationaliseringsvinster. Å andra sidan får inte en sådan prisnivå uppkomma, att be- hovet för jordbrukarna att vidta rationali— seringsåtgärder minskar. Även om uppkom- mande rationaliseringsvinster i första hand ger jordbrukarna möjlighet till bättre eko- nomisk standard, bör också konsumenterna bli delaktiga härav.

På grund av den tilltagande specialisering- en inom jordbruket bör vid prisavvägningen prisnivån på enskilda produkter tillmätas större betydelse än tidigare. Vidare är det angeläget att kalkyler rörande produktions- kostnaderna för olika produkter fortlöpande finns att tillgå.

Prissättningen på jordbruksprodukter bör således enligt departementschefen tjäna flera olika och till viss del mot varandra stridan- de syften. Det har därför av statsmakterna inte ansetts möjligt eller lämpligt att nu ange fasta normer för prissättningen för någon längre period. Efter överläggningar med bl. a. jordbrukets organisationer har princip- beslut fattats av statsmakterna om prissätt— ningen på jordbruksprodukter fram till den 30 juni 1969.

Prissättningen bör som tidigare nämnts präglas av en viss återhållsamhet motive- rad av angelägenheten av att produktions- anpassningen, rationaliseringssträvandena och effekten av de rörlighetsstimulerande åtgärderna inte motverkas. Ett annat viktigt skäl för återhållsamhet är att den svenska prisnivån för jordbruksprodukter ej får ut- vecklas så att det uppkommer sådana skill- nader gentemot EEC:s motsvarande pris- nivå, som alltför mycket försvårar det svens- ka jordbrukets anpassning vid en eventuell svensk anslutning. Det anförda betyder dock inte att någon radikal förändring i förhål- lande till den hittillsvarande prisutveckling- en på jordbruksprodukter behöver ske.

De prishöjningar, som förutsatts vid be- slutet om prispolitiken för den närmaste tvåårsperioden, har beräknats ge avsett eko- nomiskt resultat för jordbruket endast vid den förutsatta produktionsutvecklingen. Det- ta följer bl.a. av att de kostnader, som uppkommer för avsättning av överskotts- produktion utöver det inhemska konsum- tionsutrymmet, liksom hittills skall återver- ka på jordbrukets intäkter och i princip be- lasta de produktionsgrenar där överskott uppkommer.

Beslutet om prissättningen för mjölk och mjölkprodukter under tvåårsperioden inne- bär bl.a. en höjning av jordbrukarnas av- räkningspris på mjölk med 2,5 öre pr kg den 1 september 1967 och med ytterligare 2 öre pr kg den 1 juli 1968. Därvid har dock förutsatts att mjölkproduktionen skall kunna minskas med 4 % under vartdera regleringsåret, vilket innebär en betydligt snabbare minskningstakt än under den se— naste tioårsperioden. Avvikelser från den

förutsatta produktionsutvecklingen kommer att påverka avräkningspriset.

Jordbrukets rationalisering Enligt departementschefen är det av utom- ordentlig betydelse ur jordbrukarnas, kon- sumenternas och samhällets synpunkt, att jordbruksproduktionen sker så att resurser- na i fråga om mark, arbetskraft och tek- nisk utrustning utnyttjas så effektivt som möjligt. Jordbrukets rationalisering är där- för en huvudfråga inom jordbrukspolitiken.

I fråga om de enskilda jordbruksföretagen bör det allmänna syftet med rationaliserings- verksamheten vara att företagen blir så ef- fektiva som möjligt. För detta krävs bl. a. att deras utformning och drift fortlöpande anpassas till den tekniska utvecklingen.

Rationaliseringen bör leda till ökad lön- samhet och högre inkomster för jordbru- karna. Samtidigt är den enligt departements- chefens mening en garanti för konsumen— terna att råvarukostnaderna för livsmedlen blir så låga som möjligt. Även ur samhäl- lets synpunkt är jordbrukets rationalisering viktig, inte minst mot bakgrunden av att de samhällsekonomiska kostnaderna för den svenska jordbruksproduktionen är betydan- de. Vidare är det endast genom fortsatta rationaliseringsansträngningar, som det blir möjligt för jordbruket att på lång sikt be- vara och stärka sin konkurrenskraft vid en eventuell svensk anslutning till en större europeisk marknad.

Enligt statsmakternas beslut bör staten liksom hittills på olika sätt medverka i ra- tionaliseringsverksamheten. Denna medver- kan bör i princip avse uppbyggnad av ef- fektiva jordbruksföretag utan begränsning till någon särskild företagsform. Det är vidare av stor vikt att rationaliseringsarbe- tet särskilt främjar specialisering och över- gång till drift i större skala inom jordbruks- produktionen.

Beslutet om riktlinjerna för jordbrukspo- litiken innebär kraftigt ökade resurser för statens medverkan i jordbrukets rationali- sering. En viktig del i statens insatser är åtgärder för att underlätta finansieringen av rationaliseringsåtgärder. Dessa åtgärder

består i huvudsak av lämnande av statlig garanti för lån. I samband med åtgärder, som är av väsentlig betydelse för struktur- rationaliseringen, förekommer också viss bi- dragsgivning.

Bestämmelserna för det statliga finansie- ringsstödet återfinns i kungörelsen den 9 juni 1967 (nr 435) om statligt stöd till jord- brukets rationalisering m.m. (rationalise- ringskungörelsen). Enligt 8 & nämnda kun- görelse lämnas statligt stöd endast till åt- gärd som är önskvärd från allmän synpunkt, samhällsekonomiskt motiverad och från fö- retagsekonomisk synpunkt lönsam. Vidare skall brukningsenheten ha eller väntas inom nära framtid få förutsättningar för rationell drift. Enligt 24 & lämnas statligt stöd till investering i ekonomibyggnad eller annan fast anläggning endast under förutsättning att det är i hög grad sannolikt att bruknings- enheten kommer att bestå under lång tid som självständig enhet.

Arrendelagsutredningens frågeställning Statsmakternas beslut om riktlinjer för jord- brukspolitiken m. m. synes innebära, att full företagsekonomisk lönsamhet skall kunna påräknas för jordbruksföretag, som har för- utsättningar för rationell produktion och som utnyttjar dessa förutsättningar. Ett vill- kor härför är dock att anpassningen av den totala produktionsvolymen inom landet av aktuella produkter fortgår i sådan takt, att i första hand den förlustbringande över- skottspoduktionen försvinner. Speciellt för mjölkproduktionen är det i enlighet med vad som tidigare anförts synnerligen ange- läget att totalproduktionen nedgår i avsedd takt. I annat fall kommer det förutsatta höjda avräkningspriset att påverkas i nega- tiv riktning.

I samband med en byggnadsinvestering med lång avskrivningstid bör krävas att full företagsekonomisk lönsamhet kan erhållas under byggnadens hela ekonomiska livs- längd. För att så skall bli fallet krävs utöver tidigare redovisade förutsättningar, att före- taget ifråga skall ha möjlighet att fortlöpan- de anpassa sig till den tekniska utveckling- en. När det gäller arealbunden produktion

innebär detta bl. a., att möjligheter skall fin- nas till arealutökning i framtiden.

Det synes rimligt att i här förevarande sammanhang utgå från att den totala pro- duktionsvolymen kommer att nedgå i en sådan takt, att full företagsekonomisk lön- samhet kan ernås vid rationell produktion av de vanligaste jordbruksprodukterna. Mo- tiv för detta antagande är bl. a. de rörlig- hetsstimulerande medel för ökad omflytt— ning av arbetskraft och de bestämmelser för rationaliseringsstödet som statsmakterna be- slutat om.

Med denna utgångspunkt synes nybygg- nadsskyldighet för jordägaren i samband med arrende kunna föreskrivas under förut— sättning dels att den produktion byggnaden är avsedd för och nybyggnaden som sådan synes lämplig ur allmänna, samhällsekono— miska och företagsekonomiska synpunkter, dels att företaget bedömes ha förutsättning- ar att bestå och att en rationell produktion kan bedrivas nu och under byggnadens hela avskrivningstid.

Nybyggnadsskyldighet bör sålunda inte kunna föreskrivas utan en närmare pröv- ning av att nämnda förutsättningar är upp- fyllda. Sker inte sådan prövning kan följ- den bli att statsmakterna genom arrende— lagstiftningen tvingar fram byggnadsinveste- ringar, som strider mot riktlinjerna för den statliga rationaliseringspolitiken och som inte skulle kunna bli föremål för statligt stöd enligt rationaliseringskungörelsen.

Nämnda prövning torde i huvudsak kun- na ske efter samma riktlinjer som prövning- en av statligt stöd enligt 8 och 24 55 ratio- naliseringskungörelsen. Däri ingår bl. a. en företagsekonomisk prövning, som sker med kalkylering i någon form som underlag. Den- na form av prövning möjliggöres av att metoderna för företagsekonomisk kalkyle- ring inom jordbruket utvecklats betydligt under den senaste tioårsperioden. Vidare finns numera vid lantbruksnämnderna per- sonal, som är specialiserad på företagseko- nomiska frågor inom jordbruket.

Prövning av lönsamheten, brukningsenhe- tens bestånd m. ni. har skett i samband med

ansökningar om statligt stöd till investering- ar i bl.a. ekonomibyggnader även enligt den fram till den 1 juli 1967 gällande ra— tionaliseringskungörelsen (SFS 1959:246 med senare ändringar). Bestämmelserna om nämnda prövning återfinnes i 11 & nämnda kungörelse och i av styrelsen år 1960 ut- givna kommentarer och anvisningar.

Det kan nämnas att enligt lantbruks- nämndsstatistiken beviljades år 1966 på grundval av nämnda kungörelse och pröv- ning 1 329 ansökningar om statligt stöd till investeringar i ekonomibyggnader. Under samma år blev 744 ansökningar avslagna. De beviljade ansökningarna omfattade sam- manlagt statlig lånegaranti med ca 35 milj. kr. samt statsbidrag ur anslaget Bidrag till jordbrukets rationalisering m.m. med 5,6 milj. kr. och ur anslaget Bidrag till produk- tionsbefrämjande åtgärder i Norrland, m. m. (den s.k. KR-verksamheten) med 3,1 milj. kronor.

Lantbruksstyrelsen avser att inom kort tillställa lantbruksnämnderna preliminära an- visningar dels om tillämpningen av den nya rationaliseringskungörelsen, dels om ekono- misk kalkylering i samband med prövning av ansökningar om statligt finansieringsstöd. Om så önskas är styrelsen då beredd att för kännedom överlämna nämnda anvisning- ar till arrendelagsutredningen.

I handläggningen av detta ärende har deltagit tf. generaldirektör Ytterborn, över— direktör Åkerman och tf. byråchef Hans- son, föredragande.

G. R. Ytterborn Tf. Generaldirektör

Gunnar Hansson Tf. Byråchef

BILAGA 17

Det finns inte några fullständiga uppgifter om hur stor del av åkerarealen i Sverige som är täckdikad och hur mycket som alltjämt är i behov av täckdikning. En- ligt 1966 års jordbruksräkning utgjorde den totala åkerarealen 3,01 miljoner hektar. Statistisk årsbok innehöll tidigare uppgif- ter om arealen täckdikad jord. Den sista uppgiften är från år 1951 och var då 27,3 procent. Härav angavs 22,8 procent vara täckdikad med tegelrör och resten med annat material. Då åkerarealen vid 1951 års jordbruksräkning var 3,65 miljoner hek- tar, var då ungefär 1 miljon hektar täck- dikade.

Den 28 december 1960 avgav en sär- skild sektion inom skattelagssakkunniga en promemoria (stencilerad) med förslag till bestämmelser om värdeminskningsavdrag på täckdikningsanläggningar och skogsvägar vid beräkning av inkomst av jordbruks- fastighet.1 De sakkunniga beräknade att vid slutet av år 1959 omkring 25 pro- cent av den totala åkerarealen var täck- dikad med tegelrör. Den totalt täckdikade arealens andel varierade dock starkt i olika delar av landet. I Malmöhus län var ca 52 procent av åkerarealen täckdikad. I Norrbottens län var motsvarande tal 6.

En viss uppfattning om täckdikningens omfattning efter år 1951 erhålles av lant- bruksstyrelsens årliga redogörelser för lant- bruksnämndernas verksamhet. Dessa upptar följande uppgifter om avslutade täckdik- ningsförrättningar sedan år 1951.

Behovet av täckdikning

År Areal i hektar 1952 16 376 1953 15 438 1954 17 730 1955 17 150 1956 16 906 1957 15 538 1958 15 435 1959 15 058 1960 16 493 1961 15 873 1962 17 449 1963 18 486 1964 20 053 1965 22 100 1966 19 638 1952—66 259 723

Eftersom tabellens siffror endast avser förrättningar där lantbruksnämnderna på ett eller annat sätt medverkat återspeglar siffrorna ej all täckdikningsverksamhet i landet under den angivna tiden. Man vet inte heller hur stor del av verksamheten efter 1951 som hänför sig till nytäckdik- ning och till omtäckdikning. Det finns emellertid anledning att räkna med att omkring 1,1 miljoner hektar f.n. är täck- dikade.

Det finns således nästan 2 miljoner hek- tar icke täckdikad åker. En betydande del härav kommer med all sannolikhet att un- der de närmaste åren tagas ur jordbruks- produktionen. Av den jord som även i framtiden skall utgöra åker är en ej ringa del av den beskaffenheten att täckdikning inte erfordras. Det finns emellertid även

1 Jfr SFS 1962: 163; prop. 1962: 56.

inom den åkerjord som kan antagas kom- ma att bestå en ej ringa del som är i behov av täckdikning. I en av sparbankerna i samråd med lantbruksstyrelsen år 1964 utgiven broschyr, »Dags att täckdika?» upp- skattas denna areal vara 0,5—1,0 miljon hektar. Vid bedömande av det totala täck— dikningsbehovet har man att till denna siffra lägga de äldre täckdikningar som successivt förbrukas och där behov av om- täckdikning föreligger.

En täckdiknings livslängd är beroende av en mängd olika faktorer. De vid not. 1 ovan nämnda sakkunniga uppger att tiden kan växla från ca 10 år till ca 100 år. Medan man vid tiden för 1943 års arren- dereform räknade med en genomsnittlig livslängd av ca 70 år synes man numera anse detta tal något för högt. De sakkunni- ga uppger att den tekniska expertisen nu— mera i allmänhet synes anse att man som ett om än ganska osäkert genomsnitt bör räkna med en varaktighet av ca 50 år.2

Hektarkostnaden för täckdikning blir läg- re ju större arealer som samtidigt dikas. Detta har medfört att täckdikning är vanli- gare på stora gårdar än på små. Detta fram- går närmare av nedanstående tabell som visar den genomsnittliga täckdikade åker- arealen i förhållande till brukningsenheter- nas storlek (Statistisk årsbok 1958 s. 75).

Areal i hektar Procent täckdikad mark

( 0,25 0,3 _ 1 , 2 6,0 _ 5 8,1 — 10 12,8 — 15 19,9 _ 20 24,7 _ 30 31,0 _ 50 38,8 —100 44,9 >100 53,5

Eftersom genomsnittsarealen för arren- degårdarna är betydligt större än för and- ra, ger siffrorna anledning till antagande att arrendegårdarnas täckdikningsbehov är något mindre än genomsnittets. [ samband med förslaget om införande av ombygg- nadsskyldighet (även för täckdikningar) har utredningen framhållit att behovet av om-

täckdikning successivt aktualiseras. Sedan 1943 års arrendereform har vissa faktorer tillkommit som ökat behovet av såväl ny— som omtäckdikning.

Sedan 1940-talet har man inom jord- bruket gått över till tyngre redskap och maskiner. Därmed ställs större krav på mar— kens bärighet. Den nu allt vanligare skörde— tröskningen medför att tidpunkten för skör- den förlägges till en senare tidpunkt än förr. Sannolikheten för att marken till följd av höstregnen blir vattensjuk och inte kan bära maskinerna är då betydligt större. Genom täckdikning kan emellertid bärig- heten väsentligt förbättras.

De nu allmänt använda jordbruksmaski- nerna kräver vidare för att rationellt kunna utnyttjas inte bara stora arealer utan också fält som i möjligaste mån är fria från öppna diken. — De öppna dikena inne- bär också en ej obetydlig olycksfallsrisk för traktorförarna.

Slutligen har själva avloppsvattnet änd- rat karaktär på ett sätt som torde ge an- ledning till en ökning av täckdikning och igenläggning av öppna avlopp.

Igenväxningen och därmed igenslamningen av avloppen har med åren blivit allt mer acce- lererad. Detta har sin grund i den ökade nä- ringshalten i dikesvatten, vilken i sin tur är förorsakad av spillvattenutsläpp och ökad göds- ling på åker. Detta förhållande leder till höga rensningskostnader, om avloppen fortlöpande skall kunna hållas i sådant skick att dräne- ringssystemen har fritt utlopp och de starka flödena skall kunna bemästras. Som konse- kvens härav har igenläggning av avlopp skett i allt mer ökad takt.3

* Prop. 1962: 42 s. 42; jfr prop. 1943: 346 s. 127. Professor G. Hallgren, Meddelande från Riksskattenämnden nr 5/1964.

BILAGA 18

Såsom bakgrund till vad som vid moti- veringen av 8 kap. 15 & NyaJB anförts om förhållandet mellan arrendelagens bygg— nadsbestämmelser och beskattningsreglerna lämnas i det följande några exempel på jordbruksarrendes behandling vid tillämp- ning av författningarna om kommunalskatt (KL) samt statlig inkomst- och förmögen- hetsskatt.

1. Arrendeavgift är intäkt av jordbruks- fastighet för jordägaren (21 & st. 1 p. d) st. 2 KL). För arrendatorn är legan av- dragsgill (22 % 1 mom. st. 1 KL). Utred- ningens förslag medför här inget behov av ändringar i skattereglerna.

2. Husrötebelopp och annat sådant brist- belopp som skall betalas av arrendatorn till jordägaren eller av jordägaren till arren- datorn vid arrendatorns avträde (eller an- nat avräkningstillfälle; 10 & AL) torde i regel betraktas som intäkt för mottagaren och avdragsgill post för betalaren. Av rätts— fallet RÅ 1964 s. 96 framgår dock att, om ersättningsbelopp som arrendatorn betalar till jordägaren till någon del hänför sig exv. till en byggnad som ej kan åter- ställas på annat sätt än genom ny- eller ombyggnad, denna del av beloppet ej är skattepliktig intäkt för jordägaren (jfr vad nedan sägs om rätt till avdrag för ny- byggnadskostnad). Sannolikt får man be- döma saken på samma sätt om ersättning— en avser exv. en förbrukad täckdikning. Ingår i likviden till arrendatorn även er-

Jordbruksarrendets skattemässiga behandling

sättning för förbättringar enligt 17 & AL för annat än täckdikning (se nedan) motsvaras den av en standardhöjande för- bättring. Från principiell synpunkt kan ifrågasättas om jordägaren bör få göra av- drag härför. Fallet är i viss mån ana- logt med det att jordägaren köper till ett jordstycke. Köpeskillingen därför får jord— ägaren ej draga av.

3. Täckdikning (efter lagändring 5/6 1963, nr 299). Gör jordägaren en täck- dikning (likgiltigt om det är en ny an- läggning eller en omtäckdikning) får han gö- ra avdrag med hela kostnaden jämnt förde— lad under tio år. Gör i stället arrendatorn täckdikningen får han omedelbart göra av— drag för hela kostnaden (prop. 1962156 5. 59, som vidare säger:) »Arrendatorn be- skattas för eventuell ersättning från jord- ägaren för täckdikningsarbetet vid arren- dets frånträdande. Utgiven ersättning är för jordägaren självfallet att betrakta som sådan kostnad för täckdikningsanläggning, som får avskrivas med tio procent per år.» I 1962 års proposition behandlas ej sär- skilt den situationen att ersättning för täck- dikning utgår tidigare än vid avträdet, så- som fallet enligt 17 5 första stycket AL är med rörkostnad. Rimligtvis bör den följa samma regler och således betraktas som be- skattningsbar intäkt för arrendatorn när ut- betalningen sker. Samtidigt bör då arren- datorn få göra avdrag för rörkostnaden liksom för övriga kostnader som han haft

för täckdikningen. — Jordägaren synes i konsekvens härmed ha rätt till tioårig av- skrivning på rörkostnad räknat från det år den görs och därefter en ny tioårig av- skrivning på resten räknat från avräkning- en med arrendatorn.

Enligt utredningens förslag till ny lydelse av 17 5 skall ersättning till arrendatorn för av honom gjord nytäckdikning utgå vid nästkommande avräkning (således ingen förskottsbetalning för rör). Avräkning skall i permanenta arrendeförhållanden ske med återkommande mellanrum, i princip vart tionde år. — Enligt förslaget skall vidare jordägaren kunna åläggas att under en löpande arrendeperiod ersätta en förbru- kad täckdikning med en ny (8 kap. 15 & NyaJB). Detta berör ej omedelbart arren- datorns skatteförhållanden men väl jord- ägarens. Den senare synes nämligen ej ha rätt att göra andra avdrag än 10 procent per år.

Antag att arrendet gäller 12 år och att arrendeavgiften är bestämd för hela arren- detiden. Omtäckdikningen sker under det andra året. Eftersom jordägaren här gör en utgift som visserligen på lång sikt är av värde för hans fastighet men som inte på tio år tillför honom någon inkomst- ökning, kan det ifrågasättas om inte jord— ägaren borde få en fördelaktigare avdrags- rätt. Ofta återstår inte så lång tid som tio år till dess arrendeavgiften nästa gång kan justeras men den principiella fråge- ställningen är likväl densamma. Spörsmå- let behandlas närmare i följande avsnitt (4).

1962 års »täckdikningsreform» innebär, när det gäller omtäckdikning, att medan kostnaden därför tidigare var i sin helhet omedelbart avdragsgill måste avdragen nu i stället spridas under en tioårsperiod. För jordägande skattskyldiga har reformen in— neburit en förbättring när det gäller ny- täckdikning men en försämring när det gäller omtäckdikning. Det är emellertid då att märka att det vid omtäckdikning i regel är fråga om den bästa jorden och de största brukningsenheterna (jfr bilaga 17 till be- tänkandet).

4. Nödiga byggnader. (Här avses endast

jordägarens byggnader, dvs. byggnader som utgör tillbehör till fastigheten.) För alla byggnader på arrendestället får jordägaren göra avdrag motsvarande den årliga Värde- minskningen (22 % 1 mom. 1 KL). Stor- leken därav anges ej i författningarna men bestäms enligt en tämligen fast praxis. Av- draget brukar fastställas enligt något av följande tre alternativ. Det vanligaste är att värdeminskningsavdraget sätts till en procent av det taxerade jordbruksvärdet, därvid detta dock minskas med dels så mycket av i taxeringsvärdet ingående skogs- marksvärde som överstiger 25 000 kronor, dels värdet av mera betydande naturtill- gångar eller särskilda förmåner. Den tanke- gång som ligger bakom denna beräknings- grund synes vara den att den genom- snittliga livslängden på lantbrukets bygg- nader är två tredjedels århundrade och att två tredjedelar av taxeringsvärdet (med undantag för skog och naturtillgångar) i allmänhet kan antagas belöpa på bygg- naderna. Ett andra alternativ för vär- deminskningens beräknande föreligger (och skall användas) när anskaffningskostnaden är känd. Vid detta alternativ liksom vid det förra skall procenttalet för det årliga värdeminskningsavdraget »bestämmas olika allt efter den tid en byggnad av ifråga- varande art anses kunna för sitt ändamål utnyttjas» (p. 2 a st. 1 anvisningarna till 22 % KL). Emellertid är vid alternativet med planenlig avskrivning möjligheterna till en efter de särskilda förhållandena bätt- re avpassad avskrivningstid större än vid schablonalternativet. Enligt K.O. Anders- son och F. Nilsson, Deklarationshandbok för lantbrukare (1966, s. 56), kan avskriv- ningsprocenten variera mellan 0,6 och 3. En tredje möjlighet att tillgodoräkna ägaren värdeminskningsavdrag föreligger, om den skattskyldige deklarerar enligt bok- föringsmässiga grunder. Denna möjlighet står öppen för alla som har inkomst av jordbruksfastighet och har en ordnad bok- föring för sina räkenskaper. Metoden har dock hittills utnyttjats i liten utsträckning. Förutom de årliga värdeminskningsavdrag varom nyss talats finnes här dessutom möj-

lighet att omedelbart få avdrag också för utrangering av äldre byggnader. Det förut- sättes dock då att anskaffningskostnaden för dessa är känd. Angående tillämpningen i övrigt av denna metod se 2 a st. 4 an- visningarna till 22 & KL.

Värdeminskningsavdrag för ett arrende- ställes byggnader kan endast tillgodonjutas av ägaren. Avdrag för kostnader för repa- rationer och underhåll får däremot till- godonjutas av jordägaren eller arrendatorn beroende på vem av dem som haft kostna- den.

Arrendatorn får dessutom — i motsats till jordägaren — omedelbart göra avdrag för kostnad för ny—, till- eller ombyggnad (prop. 1962: 56 s. 40).

5. Andra anläggningar. Skattelagarna medger vid förvärvskällan jordbruksfastig- het ej avdrag för värdeminskning på andra anläggningar av fast egendoms natur än driftbyggnader, nödiga bostäder, täckdik- ningsanläggningar och skogsvägar. Exempel på anläggningar med begränsad livslängd som ej omfattas av avdragsrätten är: brun- nar, ledningar för vatten och elektrisk ström, broar och markvägar. Jordägarens nybygg- nadsskyldighet enligt utredningens förslag skall kunna omfatta även anläggningar av sådant slag. Beträffande vissa av dessa fall är grun- den för skatteförfattningarnas ståndpunkt uppenbarligen att anläggningarna i mot- sats till husen inte är underkastade någon egentlig förslitning. I andra fall är skälet att avdrag i enlighet med den s.k. kontant- principen medges omedelbart om anlägg— ningen ersätts med en ny. Därvid är hela kostnaden på en gång avdragsgill. Det gäl- ler t.ex. broar och brunnar. Om jordäga- ren bygger en bro eller gräver en brunn som har större kapacitet än den anläggning som tidigare fanns, får han göra avdrag för så stor del av kostnaden för den nya anläggningen som det skulle ha kostat att återställa den gamla i funktionsdugligt skick. För en helt ny anläggning får han däremot inte göra något avdrag. Enligt den princip som låter arrendatorn tillgodonjuta avdrag för byggnadskostnad

gäller avdragsrätt även om han bygger an- läggningar av här avsedd art.

För såväl jordägaren som arrendatorn gäller att den av dem som haft kostnader för underhåll av anläggningen vid beskatt- ningen får räkna sig kostnaden tillgodo.

6. Arrendatorns byggnader. De olika in- vesteringar varom hittills varit tal har alla varit sådana där förbättringen skett på jordägarens egendom. Men arrendatorn kan också uppföra hus och andra byggnader på arrendestället under sådana omständigheter att de ej ingår i jordägarens fastighet. Dy- lika byggnader är jordägaren i regel inte skyldig att lösa när arrendet upphör. Ett undantag gäller om arrendatorn uppför en silo för konservering av foder (17 5 st. 2 AL). Bestämmelsen är tvingande vid soci- alt arrende, eljest inte (65 5 st. 2 AL). Beträffande dessa överloppshus jämställs arrendator i princip med fastighetsägare. Han får alltså inte göra något omedel- bart avdrag för hela kostnaden utan i stället ett visst årligt värdeminskningsav- drag. Vid bestämmandet av detta skall hänsyn tas inte blott till den tid som byggnaden anses kunna utnyttjas för sitt ändamål utan också till att någon lösnings- skyldighet inte finns för jordägaren »vid arrenderättens upphörande» (p. 2 a st. 1 anvisningarna till 22 å och 7 mom. st. 4 anvisningarna till 29 & KL). Praxis synes här vara att avskrivningstiden för arren- datorer sätts något kortare än för fastig- hetsägare men å andra sidan inte heller så kort att det alltid är möjligt att avskriva investeringen under en vanlig fem- eller tioårig arrendeperiod. Myndigheterna synes således räkna med att arrendet i regel kommer att förlängas. Får arrendatorn ersättning av jordäga- ren för överloppshus, när arrendatorn av- träder (eller vid annan tidpunkt) inträder skattskyldighet för arrendatorn endast i den mån förutsättningar för realisationsvinst- beskattning föreligger.

BILAGA 19

Kammarkollegiets yttrande den 28 december 1966 till arrendelagsutredningens sekreterare angående för fastighet utgående allmän tunga som enligt lag

eller författning åligger jordägare

I skrivelse till kungl. kammarkollegiet den 11 oktober 1966 har Ni å arrendelagsut- redningens vägnar under hänvisning till 2 kap. 23 & lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom samt med förmälan, att utredningens hittillsvarande undersökningar närmast givit vid handen, att det i nämnda lagrum förekommande ut- trycket »allmän tunga» numera saknade motsvarighet i gällande rätt och därför skulle kunna slopas i en framtida lagtext anhållit om ett uttalande i saken från kolle- giet.

Till svar härå får kollegiet anföra föl- jande.

Med uttrycket »allmän tunga» synonyma begrepp är sådana uttryck som »allmänt onus» och »allmänt besvär». Det sistnämn- da uttrycket torde vara det i den kamerala litteraturen vanligast förekommande.

Översiktliga framställningar rörande de allmänna besvären ges t. ex. av Th. Rabe- nius i Handbok i Sveriges gällande för- valtningsrätt 111, Uppsala 1873, s. 97 ff (& 66) samt av Fredrik Lagerroth i In- delnings- och grundskatteväsendets avveck- ling, Malmö 1927, s. 133 ff (Fjärde kapitlet Försvarsbesvär, Femte kapitlet Kommuni- kationsbesvär, Sjätte kapitlet Arbetsbesvär).

Till fastighet åvilande allmän tunga hör lotsningsbesväret. Genom proposition 1932: 166 föreslogs avskrivning eller avlösning i vissa fall av detta besvär m.m. Till grund för propositionen låg bl. a. ett av kammar-

kollegiet i saken den 31 december 1920 avgivet underdånigt utlåtande. Kollegiet framhöll däri, att med undantag av lots- ningsbesväret dåmera nära nog samtliga be- svär, vilka åvilat fast egendom i riket, i lik- het med den huvudsakligaste delen av grundskatterna avlösts eller avskrivits (jfr propositionen s. 13). Till exemplifiering här- av upplyste kollegiet fortsättningsvis, att av de besvär, vilka tillkommit särskilt i kom- munikationsintresse, avskaffades besväret med de allmänna posternas fortskaffande genom kungl. brevet den 19 augusti 1870, kronobrevbäringen genom kungl. kungörel- sen den 5 december 1873, det gamla väg- hållningsbesväret på landet genom lagen den 23 oktober 1891 samt skjuts— och gäst— giveribesväret genom kungl. stadgan om skjutsväsendet den 22 juni 1911.

Vid propositionens framläggande uttala- de departementschefen (s. 22), att de åt— gärder, som avsetts skola bli en följd av ett tidigare till lotsstyrelsen lämnat uppdrag, i grunden syftade till en generell avskriv- ning av lotsningsbesväret. Tiden ansågs emellertid då ännu ej mogen för framläg- gande av ett förslag om lotsningsbesvärets totala upphävande. I propositionen föreslog Kungl. Maj:t i stället, såvitt nu är i fråga, att riksdagen måtte medgiva, att Kungl. Maj:t finge förordna om avskrivning eller avlösning av det lotshemman och lotslägen- heter åvilande lotsningsbesväret samt den vissa städer åliggande lotsningsskyldigheten

i sådana fall, då besväret eller lotsnings- skyldigheten hade intet eller ringa värde för lotsverket eller då överenskommelse med vederbörande kunde träffas.

Sedan riksdagen genom skrivelse nr 185 anmält, att riksdagen bifallit Kungl. Maj:ts ifrågavarande förslag, meddelade Kungl. Maj:t genom brev till kammarkollegiet och lotsstyrelsen den 27 maj 1932 (SFS nr 167) vad statsmakterna sålunda beslutit till nämn- da myndigheters kännedom.

Enligt av kollegiet i förenämnda utlåtan- de den 31 december 1920 lämnade uppgif- ter (propositionen s. 6 f) uppgick sam- manlagda antalet skattelotshemman och -lä- genheter till omkring 120, vartill kom 4 lotshemman av frälse natur. I lotsjorde- boken upptogs vidare ett mindre antal kro- nohemman; något kronolotshemman upp- låtet under åborätt fanns emellertid ej. Antalet lotsfastigheter har sedermera tämli- gen avsevärt nedbragts. Till åtlydnad av ett av Kungl. Maj:t tidigare givet upp- drag (propositionen s. 19) hemställde så- lunda lotsstyrelsen i skrivelse den 13 sep- tember 1930 om lotsningsbesvärets upphä- vande beträffande dels vissa lotshemman, anslagna till lotsplatser, vilka indragits före 1929, dels ock vissa angivna lotshemman och lotslägenheter, vilka enligt styrelsens mening icke vore eller kunde antagas bli erforderliga för lotsverket utan borde av- föras ur lotsjordeboken. I anledning av denna framställning fann Kungl. Maj:t den 16 september 1932 gott jämlikt ovannämnda kungl. brev den 27 maj 1932 förordna, att lotsningsbesväret liksom motsvarande frihe- ter, i den mån sådana var för handen, skulle upphöra med utgången av 1932 beträffande ett sextiotal lotshemman och lotslägenheter. Sedermera har genom särskilda beslut av Kungl. Maj:t lotsningsbesväret upphävts beträffande ytterligare några fastigheter.

Beträffande inemot hälften av lotsfastig- heterna torde alltså jordägarens åligganden alltjämt kvarstå. Rörande beskaffenheten av dylika åligganden ges i ovannämnda proposition (s. 7) vissa exempel. Enligt de avlöningsbestämmelser för lotsar, som gäl- ler intill utgången av 1966, har lots, som

på grund av tjänsten erhåller naturaför- måner o.dyl., att vidkännas avdrag här- för å lönen med belopp, motsvarande för— månernas värde. Det avtal rörande lots- personalens löneförmåner, som träffats vid 1966 års löneförhandlingar att gälla fr. o. m. den 1 januari 1967, innebär emellertid bl. a., att lotspersonalens rättigheter till na- turaförmåner, fastigheter, markområden o.dyl. upphör att gälla. I vad mån lots efter 1966 års utgång får åtnjuta prestatio- ner, som tillhandahålles av lotsfastigheter- na, torde bli beroende av särskild regle— ring.

Kollegiet har sig ej bekant, i vilken omfattning lotsfastigheter utarrenderas, men föreställer sig, att det ej sker i någon större utsträckning.

Av övriga allmänna besvär, som en gång ålegat jordägare, synes i övrigt finnas kvar endast en ringa rest av rustnings- och ro- teringsbesväret. Vid s. k. effektiva rusthåll eller rotar är vederbörande jordägare en- ligt gällande bestämmelser alltjämt skyldig att till soldaten utge de förmåner, som tillkommer honom enligt kontraktet. Jord- ägaren får emellertid ersättning härför av statsmedel enligt uppskattning för fem år i sänder. Vid den senaste uppskattningen, som skedde 1966, kvarstod såsom effektiva allenast tre rusthåll och en rote. Det torde alltså vara en fråga om endast några få år, innan detta besvär helt försvunnit.

Vad ovan anförts torde knappast moti- vera bibehållandet i en ny arrendelag av bestämmelsen om allmän tunga.

StOckholm den 28 december 1966.

Rolf Dahlgren H. Skotte

BILAGA 20

Framställning från Lunds stiftsnämnd angående ersättning åt arrendatorer av kyrklig jord för mistad optionsrätt1

Till Konungen

Enligt 30 ä 3 första stycket ecklesiastik boställsordning den 30 augusti 1932 i dess lydelse genom lag den 15 december 1950 äger arrendator av löneboställe icke erhålla någon ersättning om i följd av ändrad dis- position av löneboställe arrendator går för- lustig honom eljest tillkommande options- rätt. För ecklesiastik arrendegård gäller en- ligt anvisningarna till 19 ä 2 ecklesiastika arrendestadgan den 29 juni 1945 att om arrendegården efter arrendetidens utgång i sin helhet eller till någon del icke vidare skall utarrenderas eller arrendegården eller del därav då skall upplåtas under ett arren- de med annan fastighet, detta icke må för arrendatorn grunda någon rätt till ersätt- ning för förlorad optionsrätt. I stadgan den 17 november 1859 angående vården och förvaltningen av Lunds domkyrka och hen- nes egendom är i 5 12 mom. 4 föreskrivet, att optionsrätten försvinner om domkyrkan vid arrendetidens slut själv behöver dispone- ra hemmanet. Beträffande övriga inom stif- tet till ett betydande antal uppgående kyr- kofastigheter finnes ej någon föreskrift, som behandlar frågan om ersättning eller ej åt arrendator för förlorad optionsrätt.

För de ecklesiastika löneboställena reg- leras optionsrätten i 30 & ecklesiastik bo— ställsordning i dess genom lag den 15 de- cember 1950 erhållna nya lydelse, för de ecklesiastika arrendegårdarna i 19 & eckle-

siastika arrendestadgan och för Lunds dom— kyrkas hemman i 5 12 ovannämnda stadga. Bestämmelserna äro i sak överensstämman- de beträffande dessa tre kategorier av kyrk- lig jord — optionsrätt är tillagd arrenda- tor eller, om han avlidit, hans änka och barn under förutsättning av minst fem års innehav av arrenderätten. Enligt nådiga breven den 18 juni 1823 om arrende av kyrkohemman i Skåne och den 5 juni 1828 angående arrendebeloppets bestämmande vid auktion å kyrko- och skolhemman i flera län åtnjuter arrendator av sådan fastighet eller, om han avlidit, hans änka och ar- vingar i rätt nedstigande led optionsrätt. Någon tid för innehavet av arrenderätten synes för dessa fastigheter ej hava utsagts själva innehavet torde i anledning här- av grunda optionsrätt.

Optionsrätten är för arrendatorn en eko- nomisk tillgång, som kan vara av ej ringa värde. På grund av den arrenderade fas- tighetens ringa storlek eller andra omstän- digheter kan det tänkas icke vara ekono- miskt försvarbart att förse fastigheten med nödiga åbyggnader fastigheten bör i stäl- let tilläggas annan fastighet att gemensamt med denna utarrenderas. Fastigheten kan vi- dare tänkas böra försäljas exempelvis till bor- gerlig kommun för att av denna användas för täckande av kommunala behov eller exploateras för tomtändamål. Arrendatorn

1 Överlämnad till arrendelagsutredningen den 2 mars 1961.

In 'i 1

förlorar då arrenderätten och optionsrätten blir sålunda värdelös. Arrendatorn får söka sin utkomst på annat håll, vilket kan vara nog så besvärligt. Det bör också i detta sammanhang ihågkommas, att arrendatorer— na genom förekomsten av optionsrätten bi- bringats den uppfattningen att, om de noga följa arrendeavtalens föreskrifter, de för framtiden skola bibehållas vid sina arren- derätter.

Optionsrätten i den sociala arrendelag- stiftningen —- 51 och 65 åå i 2 kap. i lagen om nyttjanderätt till fast egendom är kanske ej helt konstruerad som optionsrät- ten vid de ecklesiastika arrendena, men i allt väsentligt överensstämma de med var- andra. I Skarstedt—Ekberg—Anderbergs kommentar till arrendelagstiftningen av år 1943 säges å sid. 383 följande.

Genom att arrenderätten övergår å döds- boet, blir detta i stånd att vid arrendetidens utgång utöva optionsrätt (jfr 51 5). Arrende- rätten utgör alltså en tillgång i dödsboet och bör såsom sådan upptagas i bouppteckning ef- ter arrendatorn (jfr anm. till 1 st. vid 9 5). Vid bodelning eller arvskifte kan arrenderät- ten tilläggas antingen en av delägarna eller ock flera delägare att av dessa innehavas ge- mensamt. I vilket fall som helst förblir ar- renderätten förbunden med optionsrätt, och denna kan utövas av den som sitter såsom arrendator när arrendetiden utgår. Att döds- bodelägarna, i stället för att fortsätta med arrendet, kunna överlåta detsamma efter verk- ställt hembud till jordägaren, framgår av 9 5.

Vid de s.k. sociala arrendena är det så- lunda fastslaget, att optionsrätten har ett ekonomiskt värde och skall upptagas som tillgång i arrendators dödsbo. Det torde icke vara felaktigt att härvid draga den slutsatsen att förhållandet är enahanda vid de ecklesiastika arrendena.

2 kap. 8 5 andra stycket i lagen om nytt- janderätt till fast egendom reglerar en an- nar. fråga, nämligen arrendators rätt att lärrna från sig arrendet till jordägaren samt skydighet för denne att gälda arrendatorn skäig ersättning för arrenderättens värde. Kai ej överenskommelse träffas om ersätt— ningens belopp, skall därvid arrenderättens värle fastställas vid avträdessyn enligt 2

kap. 10 å i nyssnämnda lag. Här är det sålunda fråga om ersättning åt arrendator för förlorad inkomst under de år, som åter- stå av utarrenderingstiden för fastigheten.

Det synes stiftsnämnden rimligt och i överensstämmelse med grunderna för den nya lagstiftningen om utarrendering av jordbruksfastigheter, att när arrendator går förlustig optionsrätten på grund av för— hållande, varöver han ej kunnat råda försäljning av fastigheten i sin helhet till annan än arrendatorn eller fastigheten upp- hör att vara självständig brukningsenhet — arrendatorn beredes särskild ersättning för förlusten av optionsrätten. Bestämmandet av denna ersättnings storlek torde bliva ganska besvärligt. Tänkbart är att denna ersättning sättes i relation till fastighetens taxeringsvärde. Stiftsnämnden utgår där- vid från att ersättning för å fastigheten verkställda förbättringsarbeten faller utan— för ersättningen för optionsrätten, då frå- gan härom torde böra prövas vid avträdes— synen. En annan möjlig utväg är att fast- ställa ersättningen till visst belopp per har av den brukade jorden. Stiftsnämnden kan icke förorda, att ersättningen för options- rättens förlust prövas och avgörä av av- trädessynen enligt 2 kap. 10 å i lagen om nyttjanderätt till fast egendom. Denna er— sättning är nämligen icke alls av samma natur som ersättning för förlorad inkomst vid avträdandet av arrendet under löpande arrendeperiod och vidare kan starkt ifråga- sättas om synen är kompetent att avgöra nu avhandlade ersättningsfråga. Då det knappast kan vara tillrådligt att utfärda enhetliga normer för hela_ landet för- hållandena i de enskilda fallen kunna vara högst varierande — men en viss enhetlig handläggning av dessa frågor ändock synes vara önskvärd, torde det vara lämpligast, att kammarkollegiet efter utredning av boställs- nämnd och stiftsnämnd fastställer ersätt- ningsbeloppen.

Därest arrendeegendom upphör att vara självständig brukningsdel, innebär detta att bebyggelsen å egendomen nedlägges. Det torde nämligen vara regel att, när fråga uppkommer om sammanslagning, bebyggel-

sen å egendomen är utbrukad och kräver förnyelse för mycket betydande kostnader, vilka icke kunna återgäldas av egendomens avkastning. Även om bebyggelsen å den andra egendomen skulle bliva i behov av utökning, torde ändock genom samman- slagningen högst avsevärda besparingar komma att göras. Ersättningen för den för- lorade optionsrätten torde i anledning här— av böra gäldas av den kyrkliga förvaltning, som åtnjuter inkomsten av egendomen, och som gör en faktisk vinst genom egendomens sammanslagning med annan egendom. Detta innebär, att ersättningen skulle betalas av kyrkofonden för de egendomar, vilkas av- kastning direkt ingår till denna fond. För prästlöneboställena skulle ersättningen ut- givas av pastoraten med rätt för dem att i normaluppskattningen upptaga ersättning- en som utgift och att i kyrkofonden er- hålla förskott med belopp motsvarande er- sättningens storlek. Här bör emellertid över- vägas om ej det mest rationella vore, att även vid prästlöneboställena kyrkofonden direkt gäldade ersättningen. Förhållandet är nämligen oftast det, att ju högre av- kastningen av bostället är ju mindre blir kyrkofondens bidrag till pastoratet för be- stridandet av kostnaderna till avlöning åt präst och kyrkomusiker avsaknaden av ersättningen som utgiftspost vid normal- uppskattningen minskar sålunda i regel bi— draget med exakt samma belopp som er- sättningen. Slutligen bör ersättningen vid domkyrkas och lokalkyrkas egendom gäldas av resp. domkyrka och församling.

I de fall, där optionsrätten går förlorad till följd av egendomens försäljning till annan än arrendatorn, bör det åvila köpa- ren att svara för ersättningen vid sidan av den efter vedertagna normer fastställda kö— peskillingen för egendomen. Principiellt skall ju den kyrkliga fasta egendomen bibehållas som stöd för den kyrkliga verksamheten. Enligt den kyrkliga jordförsäljningslagen kan jord avhändas kyrkliga ändamål, men främst nämnes därvid byte som lämplig form för avhändelsen. J ordförsäljningsmedel skola vidare enligt prästlönefondslagen åter- placeras i fast egendom eller användas till

grundförbättring av boställe. Med önskvärd tydlighet torde härav framgå att lagstift- ningen minst av allt menat, att den kyrk- liga jorden skall bliva föremål för en affärs- mässigt bedriven försäljningsrörelse. Det är köparen, som genom medgiven försäljning orsakar, att arrendatorn får lämna ifrån sig arrenderätten och sålunda går förlustig en optionsrätt, som kanske tillkommit arren- datorn och hans förfäder i åtskilliga gene- rationer. Från kyrkostyrelsens sida föreligger sålunda i regel ej någon önskan om för- säljning av kyrklig jord. Därest köparen önskar förvärva jorden, bör det då också åläggas honom ersätta arrendatorn för den förlorade optionsrätten.

Under hänvisning till vad stiftsnämnden sålunda anfört får stiftsnämnden i under- dånighet hemställa, att Eders Kungl. Maj:t måtte låta utreda frågan om ersättning åt arrendator av kyrklig jord för förlorad op- tionsrätt samt föranstalta om de lagstift- ningsåtgärder m.m., som därvid må be- finnas erforderliga.

Vid detta ärendes slutliga handläggning hava deltagit undertecknad biskop, lant- brukarna Olof Thomasson, Hugo Weibull och Harald Johnsson samt undertecknad stiftssekreterare, tillika föredragande. Lunds stiftsnämnd den 21 februari 1957.

Underdånigst

Å stiftsnämndens vägnar:

Anders Nygren Tage Gynnerstedt

BI LAGA 21 Arrendenämndernas verksamhet

Anmärkning. Beträffande uppgifterna för tiden före år 1960 bör observeras att dessa i allmänhet avser tiden från den 1 juli 1948, då nämnderna började sin verksamhet. I några fall har, såsom närmare framgår av anmärkningskolumnen, dessa uppgifter begränsats till det sista året. Jfr bilaga 7 fråga nr 20.

3

12

Tillämp- Prövning ning av Arrendenämnd en]. 555 55 5 st. 2

Tid AL AL

Skilje- doms-

kostnad

kr; ge-

nomsnitt _ Beslut per år Ärenden enl. 66 å och enl. 665 st. 2 AL ärende AL

Vägrat Dispens- Avslag Dispensen har tillstånd ansök- enl. 685 avsett:

enl. 675 ning enl. st. 2 AL

AL 68 & AL

Angi- velse enl. 695 AL

Totala antalet ärenden enl. fis- kear— rende-

lagen Anmärkningar

Hela riket 1948—1959 121

1960—1 967 83 45 (Totalsumma) (204) (45)

Stockholms —1959 14

1960—1967 Summa

Uppsala —1959

1960—1967 Summa

Södermanlands _] 959

1960—1967 Summa

736

254 76 (990) (76)

16

300

756 11 (1056) (11)

Arrendetiden och byggnads- skyldigheten Arrendetiden, optionsrätten, byggnadsskyl- digheten Arrendetiden och byggnads- skyldigheten men ofta även 50—61 0. 63— 65 55

Se B län

Arrendetiden och byggnads- skyldigheten Se B län

6

(6)

2 2

Se den inledande anmärkningen 43 (44) d:o

Östergötlands —1959

1960—1967

Summa

Jönköpings ——1 959 1960—1967

Summa Kronobergs

—l959 1960—1967

Summa

Kalmar —1959

1960—1967 Summa Gotlands

—1959 1960—1967

Blekinge -—1 95 9

1960—1967

Summa

350—775

96

2 Stort ant. förfrågn. 1 98 5

26

Stort ant. förfrågn.

2

1 Stort ant. förfrågn.

Stort ant. förfrågn.

Omväxlande 50—61, 63 o. 65 få

50—57 55; options- och förköpsrätten

1.50—54, 56, 57, 59—60 55 2.50—61, 63 o. 65 55

3. arrendetiden

Budgetårsvis (1/7 1960— 31/12 1967)

10 13

Kristianstads —1 959

1960—1967

Summa

Malmöhus —1959

1960—1967 300—400 117

Summa

Hallands —1959

1960—1967 Summa Göteborgs och

Bohus —1959

1960—1967

Summa

I allmänhet 50—61 och 63—65 55, eljest i de flesta fall 59—61 95

Bl. a. arrende- tiden och byggnadsskyl- digheten Byggnadsskyl- digheten

Avser tiden 1/7 1959—30/6 1960 Jfr K, M 0. N län Avser tiden 1/7 1960—31/12 1967; till kol. 3: 400 kr. fr.o.m. 1/1 1967 Avser tiden 1/7 1960—31/ 12 1967. Fiskear- rendena avsåg 66 & AL Avser tiden 1/7 1960—31/121967

Budgetårsvis; 1/7 1948—31/8 1960, jfr P o R lån

Älvsborgs _iysy Ingar 1 Ingar 1

O län 0 län 1960—1967 » »

Skaraborgs —1959 Ingår i 0 län 1960—1967 »

Värmlands —1959 Kombinationer Jfr T och U län av 50—61 och 63—65 55 1960—1967

Summa

Örebro ——1959 Se 5 län

1960—1967 » » » Västmanlands

—1959 1960—1967

Kopparbergs ——1959 Företrädesvis — Avser tiden 50—57 55 1950—1959. Jfr X län

1960—1967 Summa

Gävleborgs ——1959 Se W län Avser tiden 1950—1959 1960—1967 50—61 och 63—65 55 Summa

Västernorrlands | —1959 1 960—1 967

Summa Jämtlands

—-1959 1960—1967

Summa Västerbottens

—1959 1960—1967

Summa

Norrbottens _] 959

1960—1967 Summa

Samtliga avser tiskearrendeav- tal. Härtill kom- mer granskning av ett förslag till sådant avtal.

f = fiskearrende

BILAGA 22

I England (med Wales) fanns omkring års- skiftet 1960—61 inom jordbruket 333000 brukningsenheter som innehöll mer än en acre (4 047 m?) jordbruksmark. Vid en jord— bruksräkning år 1950 var antalet 380000. Brukningsenheternas genomsnittsareal var 1960—61 34,7 hektar. Tio år tidigare var den 30,3. Dessa och följande statistikupp- gifter är hämtade ur den av det brittiska lantbruksministeriet utgivna Agricultural Statistics 1962/1963 (England and Wales).

1960—61 var 37 % av brukningsenheter- na helt arrenderade, 16 % blandbruk, medan 47 % brukades av ägaren. 1950 var 49 % ar- renderade, 15 % blandbruk medan 36 % brukades av ägaren.

De helt arrenderade brukningsenhetemas genomsnittsareal var 1960—61 38,8 hektar. 1950 års siffra var ca 33 hektar.

Utvecklingen mot en minskad andel ar- renderad jord går tillbaka till början av 1900-talet, då nästan all jord var utarren- derad och endast ett fåtal jordägare själva brukade sin jord. Efter de båda världskrigen har allt fler jordägare tagit jorden under eget bruk. Detta sammanhänger med ett för dem allt kärvare ekonomiskt klimat med bl. a. högre inkomst- och förmögenhets- skatter.

Enligt regeringens vitbok »The Develop- ment of Agriculture» (augusti 1965) är om- kring 75 % av brukningsenheterna i Stor- britannien ekonomiskt inte bärkraftiga. Re- geringens program för åstadkommande av bättre förhållanden sammanfattas i vitboken i följande punkter.

Rapport om engelska arrendeförhållanden

1. Utvidgning av gårdar som har möjlighet att förvärva ytterligare mark.

2. Samarbete mellan jordbrukare för att dra nytta av de fördelar som följer med jord- bruk och saluföring i större skala.

3. Omplacering eller avveckling av jord- bruket på sådana gårdar, vars innehavare önskar ge upp en ojämn kamp. Detta reformprogram har godkänts av parlamentet genom antagandet av Agricul- ture Act 1967. De beslutade åtgärderna skall inte genomföras med tvång mot den en- skilde. Bestämmelser i den svenska lagstift- ningen om statlig förköpsrätt (jfr 10 & jord- förvärvslagen) har bl. a. åberopats som förebild.

Engelska arrendeförhållanden har ytter- ligare belysts i svar på frågor som fram- ställts av utredningen med anledning av för- beredelserna för förslaget till flyttningser- sättning till gårdsarrendatorer. Svaren har lämnats från det brittiska lantbruksmini- steriet. Därvid har betonats att svaren en- dast gav den allmänna konturen till de be- rörda spörsmålen. För närmare upplysningar hänvisades till Agricultural Holdings Act 1948 med däri senare gjorda ändringar. Jfr ovan 5. 77 och 409.

De framställda frågorna med därtill an- slutande svar återges här, varvid frågorna kursiverats.

Betraktas arrende som en från samhällets synpunkt lämplig dispositionsform för iord- bruk?

Arrende har vissa företräden framför äga-

rebruk i det att det — inom gränserna för god hävd — tillåter brukaren att driva jord- bruket som han själv vill. Det begränsade kapital som en arrendator i regel förfogar över behöver inte läsas i köpeskillingen för förvärv av äganderätt till marken. Han kan i stället använda det som rörelsekapital och för att skaffa utrustning. Uppförandet av byggnader. markvägar och andra anlägg- ningar och förbättringar på arrendegården görs ofta av jordägaren eller av jordägaren och arrendatorn gemensamt. Detta kan na- turligtvis medföra höjning av arrendet, men arrendatorn slipper problemet med kapital- anskaffningen.

Vilka möjligheter har arrendatorerna att klara sina finansieringsproblem vid en jäm- förelse med andra jordbrukare? Gör man från myndigheternas sida någonting för att styra utvecklingen och i så fall vad?

Staten lämnar borgen för lån till jord- brukare. Denna möjlighet kan utnyttjas av såväl arrendatorer som självägande brukare. Administrationen ombesörjs av två olika enskilda kreditorganisationer (The Agricul- tural Credit Corporation och Agricultural Finance Federation), vilka f. n. svarar för 10 % av förluster genom låntagarens obe- stånd. Resten av förlusten delas mellan ban- kerna (S%) och staten (85 %). En arren- dator har samma möjligheter som en själv- ägare att komma i åtnjutande av statliga bidrag och andra hjälpåtgärder.

Vilka huvudprinciper gäller för arrenda- torns besittningsskydd när en avtalad ar- rendetid gått tillända?

Hela syftet med Agricultural Holdings Act 1948 är att ge arrendatorn full säkerhet i besittningen. I lagens mening betraktas ar- rendebruk som fullvärdiga brukningsenhe- ter och, om inte jordbruksministern har givit särskilt tillstånd till ett korttidsarrende för mindre än ett år, upphör ett arrende inte annat än i samband med arrendatorns död. Spörsmålet om säkerheten i besittning- en vid arrendetidens slut uppstår därför inte. Men ett arrende kan naturligtvis upphöra efter uppsägning av olika orsaker (se föl- jande fråga och sektion 11, 12 och 13 i 1948 års Act).

Hur har det gått med det år 1967 utlo— vade förslaget att utvidga rätten till ersätt- ning för arrendatorer som tvingas flytta (Compensation to Tenant for Distrubance)?

I 1948 års Act (section 34) finns bestäm- melser, som tillerkänner en arrendator, som utan eget vållande sägs upp och måste lämna arrendegården. rätt till ersättning. Det be— lopp han har rätt till är minst ett års ar- rendeavgift. men om det kan bevisas att han lider en större förlust har han rätt till ett belopp motsvarande högst två års arrenden. Rätt till sådan ersättning föreligger inte, om uppsägningen grundas på något av de skäl som omtalas i sektion 24 av 1948 års Act, t. ex. vanskötsel, försummelse att betala arrendet, konkurs etc.

Sådant var läget fram till utfärdandet den 3 juli 1968 av Agriculture (Miscellaneous Provisions) Act 1968. Part 11 av denna lag gör det numera möjligt att utdöma särskild ersättning, motsvarande fyra års arrende- avgifter, till en jordbruksarrendator som förflyttas från sitt arrendeställe på grund av samhällsutvecklingen (development), skogsbruk eller vilket som helst annat ända— mål som inte sammanhänger med jordbruk. Dessa ersättningar är i första hand avsedda att vara en hjälp för förflyttade arrenda- torer att få ordning på sina affärer.

Den nya ersättningen skall läggas till den som fanns enligt den förut gällande lagen. Innebörden blir att en arrendator för för- flyttningsersättning kan komma i åtnjutande av 5—6 års arrendeavgifter, jämfört med 1—2 års avgifter enligt 1948 års Act.

Vilka principer gäller för en arrendators rätt att sätta annan i sitt ställe?

En jordbruksarrendator har ingen lag- stadgad rätt att sätta en annan brukare i sitt ställe.

Vilka huvudprinciper gäller för parternas uppgörelse när en arrendator lämnar arren- degården?

Vid arrendets upphörande kan arrenda- torn i allmänhet räkna med att få taga med sig sådana maskiner, stängsel och annan fast utrustning som tillkommit genom hans åtgörande. Gäller det 'en byggnad eller an- nat fast tillbehör har jordägaren rätt att lösa

. _. __h_t.=u.i..=.n_..

ana-...;— . . _

egendomen om han så önskar. — Jordägaren har rätt till ersättning av arrendatorn för vanhävd, försämring eller skadegörelse. Det- samma gäller om arrendatorn inte rättat sig efter vad som kan vara föreskrivet angåen— de egendomens skötsel. Om överenskom- melse inte kan träffas, ger lagen här erfor- derliga bestämmelser.

Vilka huvudprinciper gäller för arren- datorns rätt till ersättning för förbättringar?

Rätten till ersättning för förbättringar be- handlas i sektionerna 35—56 av 1948 års Act. Vissa slag av förbättringar, som utförs av arrendatorn, grundar rätt till ersättning. De uppdelas i tre huvudgrupper. En grupp ut- görs av sådana som skett med jordägarens samtycke, t. ex. byggnader, silor, vägar, broar och plantering av sådana växter som ger avkastning först efter en längre tid, så- som fruktträd och vissa buskar. En annan grupp är sådana som inte kräver vare sig att jordägaren samtycker eller underrättas, t. ex. kalkning av jorden.1

Vilka reformfrågor framstår som mest aktuella?

En allmän översyn av 1948 års Act sker fortlöpande inom lantbruksministeriet i sam- arbete med berörda myndigheter och orga- nisationer.

1 Den tredje i svaret inte närmare omnämnda gruppen är sådana förbättringar som inte krä— ver jordägarens samtycke men förutsätter att han underrättas före utförandet. Exempel här- på är täckdikningar. I de fall lagen kräver jordägarens samtycke kan detta i vissa fall ersättas av godkännande av Agricultural Land Tribunal.

Rättfallsregister

I innebär hänvisning till sida i utredningens första betänkande SOU 1966: 26. II innebär hänvisning till förevarande betänkande.

Naumanns tidskrift

1867 s. 610 II: 219 1868 s. 24 H: 219

Nytt juridiskt arkiv

1913 s. 549 11: 379 1914 s. 38 I: 137,112262 1914 s. 64 II: 221, 222 1914 s. 273 11: 327 1916 s. 576 11: 332

1917 & 221 II:327

1919 s. 173 II: 222

1919 s. 457 II: 379 1922 s. 102 I:l37 1924 s. 446 I: 20

1924 s. 617 1:20

1927 s. 446 111333

1930 s. 565 II: 377

1931 & 140 1:20 1932 s. 553 11: 286

1933 s. 203 II: 426

1934 s. 278 I: 20

1938 s. 422 I: 128 1939 s. 216 II: 426 1940 s. 74 II: 307 1943 & 392 II:272

1946 s. 201 I: 199, 11: 310 1947 s. 25 II: 437 1948 s. 138 I: 102, II: 279, 308 1949 s. I 11: 180, 232 1949 s. 221 1:206

1949 s. 225 11: 283

1949 s. 556 11:335

1950 s. 19 11:333

1951 1952 1953 1953 1954 1955 1955 1956 1956 1956 1956 1958 1958 1959 1959 1961 1961 1961 1962 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1967

C 402 s 47 s. 212 s. 224 s. 455 s. 4 s. 530 s. 98 s. 174 s. 298 s. 640 s. 665 C 842 s. 419 s. 666 s. 634 s. 642 s. 677 s. 66 C 628 s. 84 s. 122 C 898 s. 27 s. 79 s. 441

II: 104

I: 225 11:158, 195, 452 II: 158 I: 154 11: 295, 307 II: 406

1:214 11: 406 II: 385, 438 I: 100, II: 357, 358 11:78

11: 197

11: 156

I: 102, 128, II: 406 I: 121, II: 393 I: 131 II: 391, 411 I: 102

11: 333

I: 225 11: 379 II: 333 II: 387

11: 312, 374 11: 397

Regeringsrättens årsbok

1949 1964

Svensk J uristtidning

1919 1930 1946 1955 1959 1960

ref. 10 ref. 39

rf.s. 53 rf.s. 43 rf.s. 88 rf.s. 7 rf.s. 31 rf.s. 81

I: 225 II: 501

II: 222

11: 387 II: 104, 397 11: 340 II: 377 I: 132

Sakregister

Registret omfattar kapitel 2—8 av motiven.

Administrativ författning 178, 196 Automatisk förlängning 218 Affärsarrende 155 Avflyttningsdag 379, 417 Akademihemman 199 Avgångsbidrag 406 Aktiebolag 76, 87, 110, 386 Avgångsvederlag 157, 406 Allmän civillag 178 Avlopp 340 ff, 353, 364 Allmän tunga 208, 363 Avrad 77 Allmänning, avkastning 198, 208 Avräkning 167, 282, 284, 300, 308, 310, Allmänningsbönder 78 312, 327, 330, 343, 380, 437 Allmänna verksstadgan 196 Avräkningsdag 310, 379 Allmänt arrende 106 Avräkningsprisindex 25 6 Allmänt kyrkohemman 179 Avskrivning 162, 342, 345, 349 Alternativa arrendeavgifter 237, 252 Avsöndring 82, 85, 87, 265 , 368 Anläggningsarrende 106, 405 , 416 Avträdesfoder 359 Anslutningsklander 333 Avträdesskicket 281, 293 Anstånd med betalning 259 Avvittring 83, 86 Arbetarbostad 96, 108, 272, 275, 385, 419 Arbetarskyddslagen 191, 297 Banklagstiftningen 174 Arbetsavtal 85, 91 f, 96, 108, 382 Bankgaranti 174 Arbetsskyldighet 239 Besiktning 330, 363 Arbetstagare 376 Besittningsskydd 154 Arbetstidens begränsning, lag om 191 Besittningstid 310 Arealgränser 95 Beskattningsregler 151, 304, 344 Arrendator 80 Besvär 382 Arrendatorsförening 134, 148, 387, 414 Besvärshänvisning 328, 399 Arrende 72, 80, 85 Bete 72, 361, 439 Arrendeavgift 226 Bevisning genom syn 308, 316, 330 Arrendegaranti 170 Bevisskyldighet 284, 300, 305, 309, 378, Arrendelagen 105 393, 400 Arrendenämnd 103, 112, 381 Biskopshemman 179 Arrendeperiod 310 Biträdeskungörelse, 1934 års 426 Arrenderättens värde 265, 373, 408, 417 Blandbruk 113, 119 Arrendeställe 226 Blankokredit 174 Arrendetiden 107, 111, 218, 389 Borgen 170, 312, 373, 430 Arrendeutredningen, 1936 års 94 Bostad 270, 298, 306, 308, 335, 377, 384 Arrendeutskottet 94 Bostadsarrende 106 Arv 264 Bostadsstandard 313 Auktorisation av synemän 320 Boställe 74, 218

Boställssyn 202 Brandförsäkringspremie 189, 238, 380, 428 Brist 282, 294 Bristredovisning 326

Bro 347, 354 Brottsbalken 359, 376, 381 Brukningsdel, se Brukningsenhet Brukningsenhet 110, 113, 157 Brunn 276, 283 Bulvanlagen 91 Bygga 295 Byggnadskostnader 293 Byggnadskostnadsindex 256 Byggnadslagstiftningen 339 Byggnadslov 339

Byggnadsplan 387 Byggnadsskyldigheten 283, 295, 299, 338 Byggnadsstadgan 370 Byggnadstomt 224, 397

Byggningabalken 295 , 317 Bysamfällighetslagen 389, 421 Byte av jord 165 Bördsrätt 80, 83

Cirkabegreppet 363

Dagsverksskyldighet 80, 86, 382 Dalarna 89, 92 Danmark 145 Danviks hospital 119, 180 Delgivning 378 Delgivningsfrist 328 Delningsgrund 424 Dike 353, 362 Dikningssamfällighet 238 Dispens 88, 92, 157, 411 Dispositiva regler, jfr Tvingande regler Djurskyddslagen 272 Domare 322, 381 Domared 323 Domkyrkohemman 178 Domstolsärenden, lag om 322 Domvilla 332 Död, arrendatorns 108, 267, 390 — jordägarens 108, 267 Dödsbo som jordägare 156 »Dödsbosjukan» 131, 151

Ecklesiastika arrendestadgan 179, 187, 434 Ecklesiastika boställsordningen 179, 184 189, 201, 434 Ecklesiastika boställsutredningen 178, 433 Egentliga arrendegårdar 113 Eget bruk 76, 102, 392 Egnahemsnämnd 103

Ekar 363 Eldskada 338, 346, 357 Elektriska ledningar 295, 307, 325, 341 355 f

Emphyteusis 78 England 77, 120, 410

Engångsbetalning av arrende 242, 303 Ensittarlagen 90, 189, 265 Enskifte 82 Enskilda vägar 370 Enstaka träd 363 Evalvering 232 Exekutiv auktion 373, 395, 418 Expropriation 73, 370, 394, 406, 409 Extra förrättning 330 Extraordinära rättsmedel 332

Familjerättslig nyttjanderätt 73

FAO 145 , 409

Fardag 226, 323 Fastighet 236, 423 Fastighetsbildning 131, 164, 365 Fastighetsbildningskommitté, 1954 års 368 Fastighetsbildningslagen 365 Fastighetsforum 331 Fastighetsreglering 368 Fastighetsskatt 238, 363

Feodalrätt 77

Fideikommissavveckling 218, 345, 390 Fideikommissjord, arrende av 91 f, 95, 106,111, 218, 390, 439, 441 Finland 147 Fiske 204, 262, 363, 376, 409, 421 f, 432 Fiskearrende 72, 189, 421

Fiskerättskommittén 190 Fiskevårdsområde 370, 425 Flyghavre 324

Flyttningsersättning 403, 421

Fläskfabrik 359

Fri bevisning 109 Frihetsår 74

Frilösning 83, 103, 104, 151

...-__"... A_w-u -.. __. .p ..-., .

Friskrivningsrätt 388 Fristående förbättringar From stiftelse 252, 407 Fruktträd 348 Frälsejord 79, 83 Fullgott stånd 298, 429 Får 440

Fäboddrift 440 Förargelseväckande leverne Förbättringar 86, 89, 401 Företagsinteckning 171 Författningsutredningen 427 Förhandsgranskning av kontrakt 411, 422 Förköpsrätt, arrendators 111, 165 , 437 — kommuns 165, 414

—— kronans 102

Förlängning 310, 385 Förmånsrätt 170, 315, 380 Församling 179, 415 Församlingsstyrelse, lag om 200 Förskottsbetalning 170 Försumpning 364 Försvarsväsendet 177 Försäkringsavtalslagen 222 Förverkande 374, 392 Föräldrade upplåtelseformer 74 Föräldrabalken 389 Förändringar av arrendestället

207, 347

376

364

Gemensam syn 207, 322, 330, 334, 431 Gemensamhetsanläggningar 370 Generalklausul för optionsavbrott 391 Gnomsnittlig arrendeavgift 173, 176 Getter 440

God man 389 Granskning av kontrakt 411, 422

Gratisupplåtelse 72 Gravrätt 73 Grundförbättring 348 f Gtundlagberedningen 216 Grundskatt 77,208,363 Grundvatten 364 Gränsjustering 397 Gårdsarrende 154, 383 Gödsel 358 Gödselstad 354

Hzlrnbränning 359, 363 Halvsociala arrenden 95, 106, 110 Handräckning 81, 197, 380

Hembiträdeslagen 222 Hembud 210, 266, 356, 395, 430 »Hemmagjorda» index 237 Hemmansklyvning 82, 87, 423 Huggaretorp 106, 110, 131, 155, 170, 420 Husbehovsfiske, se Fiske Husbehovsvirke 439 Husesyn 81, 317, 330 Husesynsordning 80, 181 Hushållningssällskap 119, 180, 258, 320, 381, 425 Husröta 170, 281, 295, 303, 315, 341, 347, 381, 407 Huvudgård 132, 439 ff Hypoteksväsen 83 Hyra 74, 263, 419 Hyresnämnd 381 Hägnader 276, 339, 429 Hälftenbruk 73, 253, 302 Hälsovårdsstadgan 272, 297, 309, 335, 337 Häradssyn 334 Hävd 274, 297, 340 Höstsyn 324

Index 108, 167, 226, 237, 400

—— för husrötebelopp 249, 313 Indextak 250

Indirekt besittningsskydd 406 Inflation 166 Inhibition 344 Inrösningsjord 92 Instruktioner för myndigheterna 213, 426 Insyna 204 Inteckning 83, 85, 109 Interimistiskt avgörande Inventarier 363

344, 379

Jakt 72, 204, 262, 363, 376 f Jordbank 176 Jordbrukets byggnadskostnadsindex 256 Jordbruksdomän, statens 176 Iordbrukskommission 89, 95, 403 Jordbruksnämnden 254 Jordbruksrationaliseringsutredning, 1951 års 103 Jordbruksutredning, 1960 års Jordbränning 363 J ordfrågan 90

103, 381,

105,152

Jordförvärvslagen 76, 102, 131 Jordkommissionen 90 Jordlagsutredning, 1958 års 151 Jordnaturer 79 Jordsakkunniga 91 Jordundersökningen 89 Juridisk person 378, 386 Jämkning, av arrendeavtal 25 8, 364, 400 Jäv mot syneman 320, 325

94, 240, 251

Klander av syn 330 av uppsägning 396 Kloakvatten 364

Klockarhemman 179, 200 Kollektivavtal 227, 419 Kolliderande uppsägningar 400 Kolonilotter 75 , 387 Kombinerade avtal 75, 98, 382, 419 Komministerboställe 178 Kommun 180, 213, 387, 412 Konkurs, arrendatorns 171. 373 -— jordägarens 373 Konstruktionsfel 341 Konsumentprisindex 237, 252 Konsumtionsprisindex 237, 253 Kontraktsodlingar 132 Kontrollbestämmelser 41 6 Korttidsarrende 223 Kostnader hos arrendenämnd 403 Kreaturslösa jordbruk 359 Kronans fisken 191 Kronans jord 107, 176, 427 Kronoarrendesförordningen 177, 183, 427 Kronojordsutredningen, 1932 års 183 Kronotorp 177 Kurslitteratur 321 Kvarlämnad egendom 356 Kyrka-stat, 1958 års utredning 178 Kyrklig jord 178 Kyrkomötet 184 Kyrkoråd 200

Köraretorp 155 , 170

Laga hus 203 Laga skifte 365 Lage syn, se Syn Landbolega 77, 78, 85 Landgille 77 Landshövdingeresidens 330

Lantarbetarlön 313

Lantbruksingenjör 348 Lantbruksnämnd 103, 176, 320, 343 Lantbruksstyrelsens generalindex å jord- bruksprodukter 243 Lantmäteriförrättning 365 Lega 78, 226 Legogivares bevaringsplikt 285

Leveransavtal 238, 382 Levnadskostnadsindex 237, 253 Lilla underhållet 187, 211 Livstidsarrende 270, 386 Lokalhyresgäst 162, 405 Lokaliseringsregeln, se Fastighetsreglering Lokalkyrka 179, 200 Lunds domkyrka 200 Lunds universitet 178 Lånegaranti 352

Lägenhetsarrende Länsstyrelse

auktoriserar synemän 320, 425 besvärsmyndighet 382

— fördelar fiske 425

— förordnar biträde åt behövande 426

utser bisittare i arrendenämnd

Läroverkshemman 177 Löpande underhåll 295, 299, 339

106, 416

Make, arrendators 263, 270, 437 Mantalsskrivning 156, 384 Markegång 94, 227, 242, 432 Markerosion 364 Markväg 354 Markvärdeskatt 180 Material 300, 340 Maximitid 226 Mellansyn 194, 314 Mindre reparation 276 Minimitid 208, 389 Missväxt 85, 88, 258, 433 Mjölkarrende 95, 228, 372 Moratorium 262 Mossjordar 363 f

Mulbete, se Bete Muntligt avtal om arrende 217 Målning 340

Naturaprestationer Naturhändelse 364

228, 238

Nedläggning av arrendegårdar 149 ff. Nettoprisindex 2.53 Nordiskt samarbete 145 Norge 146 Normal förslitning 276 Normalkontrakt 149, 215 Normaluppskattning 179 Norrlandskommittén 87 Norrlandslagen 84, 86 Norrländsk fjällägenhet 168, 177 Ny ägare 108, 373, 417 Nybygge 74 Nyodling 81, 88,181,351, 354, 361 Nytt avtal 310, 385 Nämndemän 317, 425 Nödiga hus 204

Obebyggd jord 158 Ocker 400 Odlad jord 92 Ogräs 324, 360 Olyckshändelse 276, 347, 364 Omräkningsregeln 240 Omröstning bland synemän 323 Omskolning 408 Omtäckdikning 295, 300, 327, 352 Optionsrätt 91, 95,111,156, 210, 391 Oriktiga uppgifter 363 Ortens pris

—— för arbetslön 382

—— för arrende 401

—— för foder 360

Ortens sed 277 >Osynligt slitage» 325, 342

Pant 373 Partiell nyttjanderätt 72

Partiprisindex å jordbruksprodukter 255

Passivitet 398 Permanenta arrenden 155 Persedelarrende 228,242 Preklusion 334 Preskription 312, 316, 379, 422 Prisbildningen inom jordbruket 294 Processrättsliga bestämmelser 436

Producentprisindex för jordbruksprodukter

254 Protokollförare 326, 328 Pråstlöneboställe 179, 199 Publik arrendelagstiftning 106, 175 Publik jord 73, 175

Publikt arrende 73, 175 Påtagligt men 394

Rationaliseringskungörelsen 170, 345 Regeringsformen, & 77 178, 215, 427 Regeringsrätten 320 Reglemente för arrendenämnderna 426 Reparationsskyldighet 75 Resning 332 Respitmånad 377 Retentionsrätt 380 Riddarhuset 119, 180 Ringa förseelse 377 Ringa tjänstbarhet 231, 383 Rådgivning 427 Rörlig ränta 251

Saklega i allmänhet 285 Sakkunnig vid syn 325 Sakägare för arrenderad jord 370 Sambruksförening 302 Same 178 Samfällighet 208, 378, 423, 430 Sammanföringslagen 370 Sammanslagning av arrendegårdar 394 Samordning, av arrendelagar 167 Samäganderättslagen 73, 389, 421 Servitut 72, 80, 441 Sidoarrende 118, 133, 157, 360, 451 Silo 354 Självinträde av jordägaren 392 Skadegörelse 376 Skadeståndsregeln, se Fastighetsreglering Skattebonde 83 Skatteflykt 346 Skattefrälse 80

Skatteköp 83, 181 Skattelagssakkunniga 301, 345 Skattevrak 80 Skick, arrendeställes 271 skiljaktig mening bland synemän 326 Skiljedom 96, 335, 381, 401 Skiljeman 356, 417 Skog 361, 376, 423, 439 Skogsarbetare 131, 419, 439

Skogsbrukets rationalisering 165 , 420, 439 Skogsfång, se Skog

Skogsjordbruk 176, 431 Skogsspekulant 87

Skolhemman 179 Sodalitium Majus Lundense 180, 232

Skriftligt avtal 88, 107, 217 Skyldighetshus, arrendators 204 Skäligt arrende 401 Skördeskadeskydd 261 Slitningsprincipen 285, 295, 302, 306 Sociala jordutredningen 92 Socialt arrende 86, 106, 110 »Social jordägare» 111, 156 Sommargäster 262, 385 Sommarstuga 270 Specialindex 257 Spåntakshyra 308 Stadsplan 387 Stenröjning 353 Stiftelse 180 Stiftsnämnd 184 Statens forskningsanstalt för lantmannabygg- nader 256 Statens lantbruksbyggnadsförsök 256 Stipendiefonder 252 Stora underhållet 187, 21 1 Strukturförändringar 118, 148, 169, 304, 393 Stråfoder 94, 35 8, 375 Städja 77, 232 Städning 357 Sublokation 108, 262, 387 Substansupplåtelse 72, 361 Substitution 108, 111, 263, 430 Svedjebruk 361 Svenska kyrkan 178 Svin 364, 375 Syn 79, 86, 95, 109, 270, 281, 310 Synegång 325 Synehandling 326 Syneinstrument 326 Synekostnad 207, 328, 431 Synemän 316 Synerätt 202 Särskild syn 337

Tak 300, 340, 347, 374 Tapetsering 340 Testamente 264 Testamentsbevakning 333 Tid för syn 323 Tillfällig lagning 276 Tillskottsarrende, se Sidoarrende Tillsvidareavtal 85, 218 Tillträdesersättning 175 , 404

Tillträdesskicket 272, 297, 335 Tilläggsprestationer 238 Tillämnat avtal 415 Tomträtt 72, 404 Torkar 355 Torp 81,131, 262, 428 Torpkommissionen 277 Torplega 82 Torrläggningsföretag 238, 348, 364, 372 Total nyttjanderätt 72 Trafiklivräntekommittén 253 Tredskai arbetet 374 Tredskodom 399 Trädgårdsodling 75, 180 Tvingande regler 85, 106, 183, 218, 383, 411 Tyst förlängning 83, 107, 166, 218 Täckdikning 86, 284, 295 f., 300, 340, 348 Tätbebyggelse 401

Underarrende 108, 262, 387 Undergård 111, 155, 439 Underhållsfria material 295, 300 Undermålig bostad 337 Undervisning i arrenderätt 321 Universitet 178 Universitetsarrendestadgan 187, 432 Universitetsarrendeutredningen 187 Universitetskanslern 196, 259 Uppsala universitet 178, 181, 186 Uppsalasystemet 172 Uppsiktslagen, se Vanhävd och Vanhävds- lag Uppskattningsnämnd 25 8 Uppsägning 378, 395 ff. Uppsägningsgrunder 109,224 USA 123 Utbildning av synemän 320 Utdelningsförslag,konkursförvaltares 333 Utgård 132 Utskyld 380 Utslagsröst bland synemän 323

Vallodling 360 Vanhävd 315, 393 Vanhävdslag 82, 89, 92, 94, 101, 163, 272, 297

Vanligt arrende 106 f. Vanvård 374 Vattenfallsrätt 73

..M.._-........ Mur—__ ...—......_=_r»... .

Vattenförorening 259 Vattenlagen 370,372 Vattenledningar 325,340 Vattenrättsnämndeman 425 Vederlagsjord vid lantmäteriförrättning 366

Ventilation 341 Verkställighet av dom 379 Vetorätt 369 »Vid like» 86,108,296

Visingsö skolegodsfond 180

Vite 241 Vräkning 86 Vådeld 338,346 Vägmarksersättning 409 Vägsamfällighet 238

Värdesäkringskommittén 252 Värmeledning 295, 303, 307, 341 Värmland 89,92 Växtföljd 360

Yrkesarbetare 313

Åborätt 74, 78, 83, 90 Åldersgräns 426 Åldrätt 406 Återförvisning av syn 334 Återköpsrätt 370, 422 Återställande av försutten klandertid 331 Återtagande under arrendetiden 225 Återvinning av arrenderätt 377 Åverkan 376

Äganderätt 77 f, 82, 151 Ägodelningsnämndeman 425

Ägostyckning 87,423

Ägoutbyte 367 Ämbetsansvar 426 Ändrade förutsättningar 364 Ändring av anknytningsfaktum vid gårds- arrende 384

— av arrendevillkor 259, 262, 364, 399

— av byggnad 375 — av talan 333

Ändringsavtal 311, 373, 386 Ärftlig besittningsrätt 90

Örebro län 92, 410 Överarrend ator 3 87 Övergivande 37 3

Övergångsbestämmelser 436 Övergångsbidrag 406 Övergångsjordbruk 344 Överloppshus 109, 356 Överlåtelse av nyttjanderätt, se Substitution

; ;O. 000 oo. & . co.. . : l:::::::_:m'::::::::: * _J' | ko. 'O' ;O 4. :00000 oo). "" :,:,ix ; =ggta£gggzgzggn€ 'DOOOJO O_o , o o o___ po ,. _ ”ju..-ryggar»- ARRONDERINGSHARTA _ ... . . . | . igt—'" 'DN 7/ . ... ._ . ._ L . . ." »; IL. ?: :?:izg ' _ , ",/NFFX X 9::9:,;.9:/:Q: :?: Ängsloypctt F ITTJA BY tsm v ...,... '» __i.,.:.__/ ._ oooooopooooo _' &_ _ ”I? 770900 _.'" :'— * __X—e” _ 000. 090 ooo—0 .- ”” ..:::fzv—z: ' . . . . 12:22:23” . > lg ? " . "'"'30. .o I. t-- , +— , 000. Skola 'i: [d'-ib?” "IUM" l " CD 1 '=”'/' (i |0_0 ! i l 5010 l i | | lO_00m ' &": kön " :. :*. . . * i!” . ". | 1 | | ,,,/_ * :?:ii? ' a).-' _; .. o THX—M: % O' oo '. i, ' ;: : _ _Eåfleockback " - ???-:. ", ...-.- '. Teckenförklaring sami- tabell utvisande åkerns ”x "' '617 '$?" 5”: .,. _l __ _ _ ', ., fördelning på ägd och sidoarrenderod mork x'). _ :i i ' 7 myys F if .it? 9: - , . li ? Brukningsenheter som utgör kör-no i enhet med sido- X-X '$" 'å' ;: Fl jA—é—b 20315; :::, '-'—z ”ir — 31 arrende = nr l-S har markerats med kraftig cirkel runt ._ / . _f i _, l - _, .. , , » ::=_;:::::: . —_ . s'ffron __ _ ' . i »M/ 52:12:31: :. . _” Brukningsenheter som har sin åkerjord utarrenderad som ' lui? " ,,,,Jnd ,, - _, * l ;: ':::::._:: ::::2 _ , sidoarrende: an-Iö har markerats med tunn cirkel runt ._LAR_S,ZT;:B_O , _»-__ .,._,___.__ . . :, , . , *, :».:.:.:_::, ::::z: mm" I . : ./'L __ T*]? Ä,. ”' ',... i”— "" .. ;_ _./ . . : ) : .. d , ,: '=' ; ' '::J: , l ». _ Brukningsenhei'ens Åkeroreal i hektar år l965 Z _.I ,] ..__:&____(__, /z. ,», 7.534» d' ”f : -*?]. l ron & " ...). __0 Oloisberg ' 343 ' ' ', f” ;. beteckning ägd sidoorrenderod summa & x, _l _ [ilj ”>?qu in_g /_) af»_ __ E_kchként'lfl _ 7. . __ x-_ __ *l— 9 _' * ",.f - ] Åx '_ = ,)/ _/—/. ix__ ( fx kJrirx/Tä ';XX _ . ni?/i. ,' .. ";I'i'ij' ": ,'Ö'l ' 5 ._ . l _:— - _' ' .. ååBodxa€n1_L// ' / _), © 106 +57 l03 ) "*; : XXÅ'N' f/lii ' ,. 'X' ) '&'/. Å " ' i -/ * ..1, l ' ,,; i :i; . X . X—x ' ' . ' / ' » *- '. / X ,»7/ ':' ”(t'—' ' _» r,, ,,; j _/ |3 ' » ,,_,.. s* ). ns....” _ - m 7 + 4 || ] /' .' x/ (* Å: _ ' ,1 i __l _ ] ”%&'T'l _/.. . T* AV 'x . ' F _, ' '. R* _/' . --- , x 4 _ _, ); nksq__l__.t.xa._..vf. _ _, ""F » ., x _/ , . emm., _, U....jåå» F: ;+qu . - _, -- '$" |4 +29 45 FAX I Charlottenborg%ffåior_ 74 _ /.J'/k ' ' l . Ä/'/ BÅGGEBO 'FIT . . . . &”: ,' 77 :i 'F Ö; .? ,. f _ _ = : '_ & _/ ., 53 + 15 5| ' "' * ., , m 43 + 14 57 , N' ' . II "I) '8 _ '6 0 Bayyeoo Z * i". _" .X/ . © . 7 _ 7 0 7" _ . , nn 34 _... 0 -4—4, &_ filt. .f A © A 4 -— I+ () " " I .. i: i ./ ”_Zlff—-—.__f__z,”;..—-——--wj 0 Q 0 29 —29 0 ' % 'xxKaIvråalen/ ( i -- , f, -©- lä -|3 () _) u _,./' , . _ 511-f _: l 0 © 6 14 — lli 0 , .f ;, | - ,.__ __ _,/ . |) _ __. __ _ _ __ _ /___._O___.__ __ _ &_ XXX l_ :i): 5 5 0 " _. . .? l i. 'Vi '/ ' ? "jkkog'hldd”7'_' ? ' X ' __ ( I) Brukningsenheien är utarrenderad som sidoarrende ;! , )( _, '( till annan enhe+ belägen ca IS km från Fittjobg Ar ==. / Xi": %:Ogöoöo 5 x __ " ). Sambandet huvudgård—Sidoarrende redovrsas på så Soft "Väg./f få)! '. ' ');, ' '..QQQQÖ"» ) ). att som sidoarrende utarrenderad åkermark (inklusive "QrÖÅ/åfÄg/o ,' ' j'*-— & pzozonzåj . XX ' Xx mindre bockar) öven erhållit körnenhetens beteckning _? _/_._e_ %? tå/ L IQ,/jip... Ö....QOQ' x ( . .. & l” ' Xr?" , . Qt X, 3 x -/ w W w-.-... o'o'o'u ' fx '— ) > ,; |. V../f ' / ! . 'o'o'o'å . f, & ” ) . / '. xemPe' . . .. . "& _:._J_l m DOOOQ . -. x ) / Åkermark som hllhor brukningsenhet nrll men i Xl X " '...' for” X X ( .. . . ' ( .":r—x— X=. '...'... "?g ., -. ) Ta..., , // 'x som ar- utorrenderod som Sidoarrende till bruk— ) " "' : X_TX -Å__ ! ,QOQOOOJ Mb" ). Xx ". *.: 2/ x ningsenhet nr 4. Dumdal ' OO. ( x . ”rs/>, V X . __./ X Y ) 4 X i ( ) x ( X H l " ”H I & Xx,/"' ' D 4 XX k" ' 4 'I * * ..—.-_.._.___(__, x'f—L & AE Row. smw lose

.. 'x X __,-' " x .Y .. | x ;( Morlslon ) _)Ö/ |. , _/' l

[ Cx # .' ',kuholmn ,

__ ARRONDERINGSHARTA ,!', INGVASTA

__ Filingan |Xy

, W ,.'___ Skala i, L// _l () ino 500 lOUOm ' _— ——————————— ...,/* k_—' |||||l | l l l l l | | l : Mass/andel ________ Il *'_'"—2| .___ 47 / 25 ——————————— ,//| .. . . ,/ '- Tecken orklarm samt tabell utwsande åkerns " // * . F x. .. . .. . rum...”... /,//.,, - ..,! fordelnlng på agd och Sidoarrenderad areal // ' *! ”f// ,' x- _! ,, Brukningsenheter som utgör kärna i enhet med sido— /, ,| _/ arrende =nr— l—5 har markerats med kraftig cirkel runt _! _! fxxffi" siffran ' ' / ,_ ) __ ,, ,l _l_ ( ___/V' *)???) Brukningsenheter som har sin åkerjord utarrenderad som / 7 / l -' ,17 ' | , ' ".Mg'if"'3'.'"|' sidoarrende=nr6—9 har markerats med tunn cirkel runt / / / / / _ Ålömxunl , l __ / _ __ | _ // _- 17/ // ' _ AiVAvÄVÄVÄViVEVBV=-=-—m> ]] ' " "| ' _Xil' ' 5|ffr0n , f // / .IAVAVAVAVAVAVAVAVAVAVAVAVAVAVA | , ', : x , Ä _ [A_VAVAVAVAVAVAVAVAVAVAVVVVVVVVV , _ ., ! Brukningsenhetens kerareal | hektar år l965 , VAA _|_ , —, _' beteckning ägd sidoarrenderad summa ! ', I . _ / , |__ _, m/ 32 +|5 47 | . . = _ . L. , , m 25 +|? 37 ./(_P ,' _; _/__.._X'"_*._-—_-__;_-,__ Li,/' 7.5 _//|_,+.»ei; '” | 82% 43 + " "7 ""x"” ? f/l' "*» " j ' m + 8 |8 ;/ '/,,/(/.//R :. PALM—'I?X &_!i -l_:*»/"_k_'u . / "[ (,Aw'åätvf ,! , © / . __ ___, _ _| i _,___, _ IS + l6 3| 'L/ I ' lutfriksluné l f/ '"'7 '; " __ isf __ _,.,,,,._ Q©Q |9 |9 || * , © # g,), , AJ A |2 —|2 n ' __,w—f , | ' ,,,»,— | ', | -0- e — a 0 Säg: Sfol— ,”Ä/ "* | 'i '" _ . z), , ,; // _ x 1, _. gäng/ef 3,1 .7 ., " .i i (9) |G —|e o . /// /,/7 _ ; _? __ __)Ä _, , ._ ; f/Tgarden /—_/ X___ ] "17. . ! X i . ' l ' ' . I ' i . . o o .. ,,,.J / , -'—— 1: » ('i' ,;yj ,,] | :c.| Sambandet huvudgård—mdoarrende redovnsas po sa satt ), // ,s __/__2'3 x_//—"_,/_ ," , *, 23 i att som sidoarrende utarrenderad åkermark (inklusive / //f,,,_,, '? ///4 l_ *. -'| mindre backar) även erhållit kärnenhetens beteckning "iolbuddel/ , /"/'. ' ( .l i Eke-BYXBXY . .( . / Z* _ X "T' i . NSX " '77/ ' " ) ' i | ' »”? E 9 Fel -/3,>./'>_.'_f*/__| . |. , gin-_ xm : —;_—_ !- /'—/f',y Xh— ' U', kermark som tillhör brukningsenhet nr7 men '. ' ,'(/(1,9/ Xl, ...; som är utarrenderad som sidoarrende till bruk- '- , ' »" .:» ' h + 2 ., _ ( * .. ) mngsen e nr x JVXÄ / __ 31 ÄLW'ÅSI l .. x . . AAA - -' ' * ”E'—"ff: : _a__ ». , _| : _ ;. x—fjiwxrröi'fé7 u m,.éfé / få")? "63" 'Gå-%:: _ —L_L. _ __ ,= _ A -,,åg? m,_ FL— "få? :_/A X?? GSR? _. 4 , r” ”9/ D:? j_ /x— .E |__”, "5 X I | | U. :'(—fä *f k ?) % ;;." ** & — / ' / '_Q/ __ "tfcxx 147-' .: $,. N». __ , r _ ,-—-'—*'"-,_'L .: 'a' / ? lag?—W" "e:, e,... N &

,5,' f , ' ' ' __-.A' ,7 * ' ] Kor+bilu a 3 Hll be+önkonde+s bila o 8 ___ .. 6 , 9 g ' '” -' _ ”»? 1/ Wii-»! . . , *” ... " ' f" ARRONDERINGSHARTA ;;.» ._ _ . , ' _. VAVÅVAVAVAVAVAVAVAVÅ _/ X ' ( ». _..155AVAVAVAVAVAVAVAVAVAVA ;( =. _ . _...AvAvansAVAVAVAVAVAVAVAVAVAVAV, » _ . gAvAVAVAVAVAVAVAVAVAVAVangavAvg»'- -. * _ .. . WAVAVAVAVAVAVAVAVQYAVAVAVAYAVA" ,A 5 V ALLBY . x. .JAVAVAVAVAVAYAVAYAVAVAVAW' _,f N. - l ,. xx .(AVAVAVAVAVAYAVAVAVAVA'V , x x _ ' _..VAVAVAV" VQYAVA'" / . , ' '. X_l 5 k a la ', J.F. _,z/ Å. ,-XX () mo 500 lOOOm Å , »__ (Ter. x , llllll [ I | I | 1 I I J , mVAVAVAVAVAYI' * - /-/ — » Afb'r'x'åYAVAVAV' __/' _ 91 = . , . YÅVÅ'Å' lf w.] KK ), _ _ , AX /'” _;giåALsrA/J ,"" x x x » , ,.f-f .. . . _ $%»;- . _ _/ Teckenforklormg som+ l'abell u+vusande åkerns ._ _ 'x , . - __ 1 _ ”"Å / _>/' .. | 0 .. . X UTMYRBI m » , _ vx __ _ , /__, /_ fordelnlnq pa agd och sndoorrenderad areol 11,,/ /”” '. [% *K— &” ' , ”__;J 'N [" X). ' " __ 'i'/f. ”L,"? ff Brukningsenhe+er som u+gör kärna i enhel' med sido— / z": * f ' ',. - X (lag:/ä' . 9563 . W & .! x X_(x//_ :) Ö , _," _/_' arrende = nr l-ll- har morkero+s med kraf+iq cirkel runl' 12 &, f/ _ _ _ _ _ _, ___._ __ . _. ,.-_ __ _ _ _ __ _ ._ ] -._ )( j_, , _ / _ _, _ siffran Lf" ! r ' x 1' . ' & . : : " ' _ ' V * ,.J NÅ)» * ”Mö v/ -. '. 5 '>' '" ”Ägg: "..." /'/ l _,7 " _ , (= | f'” " . "i '. i" ' Ngo _ " ' _ ' . (' _ . . . .. Y""" ! 7 ,m _ * Å, /) X . oo . o ) x x 3 . oo ÄLSYA'åX- 51 _. XX j __;- , jl 3. ",,—f ' Brukmngsenheler som har sm åkerjord ufqrrenderod som , : [' xxx *. ,f ” 21322. ' "' _ 3 4 __ * * .:":z ,1 3333 '_ X .—_1 N_f/"*" ._ _ _ sidoarrende =nr5—9 hor morkerol's med +unn cirkel run+ 76 | ' X 'Vi). ,— *_ . go,." . f 6 ; ' av & oj” . o' 7 &_ X_ * (X ' X. ._/,./"/ '_ _ — _ siffran _ | _ XX/Y—Jur ./' ' Q'é'vå'o SVALLU .»f _ 4 ' 0 31:35 0 då). 'x_ './.)€:f]k &_ » ' "':-J ' ! x/Öfk'i ( _. . __;åu . lx . $'% 7 _ ::. ' , __ _ ("__ lll/Lv"? "” 'x *Uj __ Brukningsenhehns Åkeroreal i hek+ar år l965 _ : ' 'X'ik—Äws lx. __ , (,! X _ ' r:. -.,, f ' , , _ = Q. m AIX ___ * $$$?» _ &” . ). beleckninq ägd sidoorrenderod summa X'x x | x V ". I.: _ ././. . .24 . _ 'x' '; lll . _ X ' ' ' . ' rx f.,/ååh?! " %!: i ; fix oh ...)-Än; "" /' ... 'i'. | 0 . & & "4. '&(f;;:f. —. ' &_X 7.71 Å Ä __ 0 '; HC,. ) fly -; " igår !? "'x © ') 35 4440 75 mm _/ X . & ._0.Li>. no/ _ ft)”; . . ** _ __ h 0 NX -'. - .,»N'O * » (:)—"€ '-LISSK'E£'ÅÅYX Ä —' __ _ _/ ;x'äfxiwi- " &? ' .? l . i” ' % _ VNF—© ?> 3' & — nu 28 +|o 58 , , . _ /_ / ' . - () k _ / K (_ __ . | . , n'... ..... .- ' "x_';,_':/:"_ :.- ?” x . _ _ ' . __ o, 'o./ o 0 X-- & S'???» ' &_ f? * K;... R.,—ff" . ' ' :— 944 ** x' ' '(4// * _ "". c . f); . - » _ _ __ ? Ä,! ___;lsfå/f "fxxr © 35 + 4 40 '" å”. : '. xxx. ,' ( ,f ' 6. ”035 o ” . . _ Y.”; 351". v” ”X"/' '» 1 . __" . # ]ÅL/I X/Ö ': XX & *"" _j. ", " I. ' ' lr IQ- 39 + 8 47 ,.» . 0 0 337] " L 0 O”? O O " ' ' i? x '" " i, ' ' 'i .Jf . '.'—s Sod" lim?” 2 , /' . ! ' I . x V 'o 'i-f'l' f ' | . o o 01 in" / 'n' l/ "43.32", _ . r . _ x -*'_—'—"*—f__,_ '? ' g .. .©. . ) 28 —28 o ... / ( _ (l . _ . _. . _ . , ., o / I. _( ., - » » > . 143; _ x 9 _ ;> o©o 20 —20 o / . / 1 A x _ //_ > , W . / XX ( %?XO _. . ' . __ &. ACDA |G —|0 o /'* ' * ä' 0 */ö Fx »" IK- | av * L , X __? *. ,. ). _ . L 0 o 20 -20 0 x _/ x' / / " X XXX. X!_ X>.// /'( _ ' ' 'N . . X. 9 [2 _ lZ n 'XX /_,- X // ./ ' X __”— _ > / *. . . " .. . . . Sm . 10 en /»x_( Å . ' — __ ' . _ X I) For bruknmgsenhe'ren nr !, som har så? brukmnqscenl'rum A” 9 // -- vrgl . " x i en annan bg, är vöqavs+ånde+ +ill den närmosl' belöqna _/O'*"'e' / __ . . . ' . *— sidoarrenderode jorden ca 8 kilome+er ,ä— _ ._ 2)Brukningsenhe+en u+arrenderud som sidoarrende +ill on- PRÄSTGÅRDENQ. non enhel' belägen ca 20 km från Svallby (mörk fun) " | 1; " _* . . .. ( * '— Scmbonde+ huvudgård— Sidoarrende redovusos på så sa'H' c++ som sidoarrende u+orrenderad åkermark (inklusive mindre bockar) öven erhålli'l' körnenhe'lens befeckning Exempel: Åkermark som +illhör brukningsenhet nr7 men som är uforrenderod som sidoarrende fill bruk— ningsenhe+ nr 2 AB POPlA SYHLM 1955

Nordlisk udredningsserie (Nu) 1968

Kroncologisk förteckning

1. Nordisk patentråd. Tredje instans i patenuaker.

4. Kopeenhavne lulthavns framtid.

5. Hancdelsdokumentgulde.

6. gonsumemlovgivnmg i Danmark, Finland. Norge og vem e.

8. Norodlsk gränsregion. Näringspolitik och samhällsservice.

9. Norcdic Economic and Social Cooperation. O. Harmonisering av socialhjälpslagstihningen i de nordiska Iändearna.

1. Langtidsplan for Nordforsk.

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet H_a'ndiö%|gningan av säkerhetsfrågor. [4] Tr'a'fikm utredningar. [19] Eöwaltnlräalagé [27]._ _

lntersexu aa önstillhörighet, [28] Verkställighet av utländska "domar. *[401 Utaökningsrätt Vll. [41] D_agpressens situation. [48]

_.Vattenlagens torrläggiiingabeståmrnelser. [51] Fylleristraffutredningen. . Bot eller böter. Del 1. [55] 2. Del 2. Bliagorna. [56]

Försvarsdeparlemantet

Ekonomisystem för försvaret. [1] Ekonomisystem för försvaret. Bihang. [2] Säkerhetspolitik och'försvarsutgjfter. [10] Frivilligförwaret 11. [54] _

Socialdepar'tementet—

Pensionärstillakott m.m. [21] *Företagshälsovård. [44]

Kommunlkatlonsdepartementet

Allmänna vägar. [17]

Parkering. [18] '

Bllr iatrering. [23] Loka trafikeemce. [33] Transportforakningensl organisation. [34] Storiandstingets forfattning. [735] Förvaltning och folkstyre. [4 ] Arkivinom'hålao- och sjukvlrd. [53]

'Finansdepartementot

Koncentrationsutredningen. Il. Kreditrnarknadena struktur och funktionssätt. [3] Ill'. Indunrlna struktur och konkurrens- förhållanden, [5 IV. Strukturutveckling och konkurrens inom handeln. [ ] V. Ägande och inflytande inom det pri- vata näringslivet. [7] Upphandling av byggnader. Del. I. Formerna. [20] Avstämning av 1965 års långtidlutredning. [24] Äzn'drade avakrlvningsreglerför rörelse- "och hyresfastigheter.

1966 års fastlghemaxeringskommittéer. 1. 1965 års all- männa fastighetstaxering. [31]. 2. 'Futighetstaxeringens regler och organisation. [32]

Eldistributionens rationalisering. [39] Affärsverksutradriingen. 1. Affärsverken: Ekonomi, kon— kurrens och effektivitetDal 1. [45] 2. Del 2. Bilagor. [46] Traktorbeskattning. 50' Statligt förarskydd. 52-

Utb'ild'ningsdapartementet

1958 års utredning kyrka-stat: Xl. Svenska kyrkan och staten. [11] . Förvaltningen av. kyrklig—jord m.m. [1.2]

Statens offentliga utredningar? 1968

Läromedelsuftredningen. 1. Skolboksleveranser.,[1f4] 2. läromedel för specialundervlaning..

. . . [36 "1965 års Musikuthuldnin'gskbmniittéu 1-. husikutbildining

Sverige. Del. .I'. [15] 2. ;Del. "N;, 491' _ _ Studieprognos ochetudiefremg ng, [25] . Förslag till .predikotextar ur Garrila Testarheritetför lkyrko- årets 'sön- och helgdagar. [42]

Jordbruksdepartementet

Skogsbrukets planläggningsfrågor. [8] Virkesbala'nser 1967. [9] Fritidsfisket. [13] Rehnäringen i sverige. [16] .Jo'rdhävdslag. [22] Jordbruksarrende. [57]

Inrikes'dep'artementet statistikhågov och statisti'kpröduktion för reglonal'a (utred- ningar. *

Bostads yggandets planering och kreditförsörjning. [30] Konfiiktdirektiv. '[37]

Boendeaervica 1. [38] .

Upphandling av stora bostadsproiekt. [43]

A'nm. Siffrorna inom klammer betecknar ut nummer i den kronologiska förteckningen.

.. ._ nu.