NJA 1985 s. 365
Spörsmål huruvida siloanläggning utgjorde fastighetstillbehör. 2 kap 1 och 4 §§ JB. I besvärsmål rörande exekutiv försäljning av fastighet har avgörandet ansetts inte kunna grundas på omständighet som ej av part åberopats till grund för hans talan.
HD
K.L. var tillsammans med sin hustru B.L. lagfaren ägare till jordbruksfastigheten Stenstan 1:22 i Brunskogs socken, Arvika kommun. På ansökan av Mellersta Sveriges Föreningsbank och Wermlands hypoteksförening såldes fastigheten på exekutiv auktion. Auktionen hölls d 29 mars 1983, varvid fastigheten inropades av lantbruksnämnden i Värmlands län för en köpeskilling av 950 000 kr.
Vid bevakningssammanträdet, som ägde rum omedelbart före auktionen, meddelades att Ladugårdsinrede i Kvänum AB (nedan kallat bolaget) anmält en fordran om 193 244 kr avseende en Colman silo med uttagare som bolaget hade levererat. Bolaget hävdade att siloanläggningen hade överlåtits till K.L. med förbehåll om äganderätten samt att den utgjorde lös egendom och därför inte skulle ingå i försäljningen av fastigheten. I ett åberopat köpeavtal d 20 juni 1979 mellan bolaget, säljare, och K.L., köpare, angående en Colman Silo angavs priset till 180 000 kr och upptogs som betalningsvillkor bl a "5 års leasing, silon förblir säljarens egendom tills full betalning skett". Kronofogdemyndigheten i Arvika gjorde emellertid gällande att siloanläggningen utgjorde sådant tillbehör till fastighet som avses i 2 kap JB. Den kom därför att ingå i försäljningen av fastigheten. - Siloanläggningen har värderats till 80-90 000 kr.
Såväl bolaget som K.L. anförde besvär i HovR:n för Västra Sverige över den exekutiva auktionen och yrkade att auktionen skulle hävas såvitt avsåg siloanläggningen.
K.L. gjorde vidare gällande att fastighetens areal inför auktionen uppgivits vara större än den faktiska arealen och yrkade att ärendet skulle återförvisas till kronofogdemyndigheten.
HovR:n (hovrättslagmannen Arning, fd hovrättslagmannen Bogren, assessorn Nilsson och adj led Abrahamsson, referent) lämnade i beslut d 27 maj 1983 besvären utan bifall.
Bolaget och K.L. anförde besvär. De yrkade var för sig bifall till sin i HovR:n förda talan.
Bolaget anförde bl a: Av köpeavtalet avseende silon framgår dels att parterna enats om fem års leasing dels att silon skulle förbli säljarens egendom tills full betalning skett. Genom den villkorade överlåtelsen har silon och fastigheten inte kommit i samma ägares hand. Silon kan närmast liknas vid en stor behållare. Den monteras på en gjuten bottenplatta men är transportabel. Silon har därför inte uppförts för stadigvarande bruk på fastigheten. Siloanläggningen har inte sådant samband med fastigheten att den kan anses utgöra fastighetstillbehör, som konstituerar fast egendom.
Mellersta Sveriges Föreningsbank, Wermlands hypoteksförening och lantbruksnämnden i Värmlands län bestred bifall till besvären.
Hypoteksföreningen anförde: Annat framgår inte än att siloanläggningen tillförts fastigheten av K.L. såsom ägare av fastigheten och att anläggningen vid tillförandet blivit ett sådant fastighetstillbehör som avses i 2 kap 1 § JB. Vid dessa förhållanden är 2 kap 4 § JB inte tillämplig. Vad bolaget och K.L. sinsemellan avtalat angående äganderätten har därför inte sakrättslig verkan.
Lantbruksnämnden framhöll bl a att man kunde räkna med att den aktuella silon - bl a med hänsyn till dess konstruktion - var avsedd för stadigvarande bruk på fastigheten och anförde vidare: Det torde inte råda någon tvekan om att silon uppfyller de krav som lagberedningen ställt på byggnad eller annan anläggning. Den omständigheten att silon eventuellt kan flyttas utan allvarlig värdeförstöring kan inte ha avgörande betydelse. Silons karaktär av fast eller lös egendom bör bero av om den typiskt sett är avsedd för stadigvarande bruk eller ej och om syftet är att den under lång tid skall finnas på platsen. Silon är således enligt 2 kap 1 § JB tillbehör till fastigheten. Normalt kan man utgå från att en leasad silo som uppförts på en jordbruksfastighet installerats i fastighetsägarens, jordbrukarens, intresse. Enligt det aktuella leasingavtalet skall silon övergå till fastighetsägaren när full betalning skett, vilket tyder på att silon installerats i fastighetsägarens intresse och för att brukas stadigvarande. Den bör därför enligt lantbruksnämnden betraktas som fastighetstillbehör.
Betänkande
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Engström, hemställde i betänkande, att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. Av 2 kap 4 § JB framgår att föremål som annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten ej utgör tillbehör till denna, om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand. Enligt 5 § i samma kap blir föremål som fastighetsägaren förvärvar och införlivar med fastigheten tillbehör till denna utan hinder av att överlåtaren förbehållit sig äganderätten till föremålet eller rätt att återtaga det.
Av ett i målet åberopat avtal framgår att bolaget överlåtit siloanläggningen till K.L.. Fastigheten ägdes emellertid vid tidpunkten för avtalets ingående av K.L. och hans hustru gemensamt. Inget i målet ger vid handen att siloanläggningen skulle ha förvärvats även av B.L.. Även om en sådan uppdelning av äganderätten till följd av makarnas förhållanden skulle föreligga, kan det inte inverka i förhållandet till bolaget eller annan. Fråga uppkommer således om fastigheten och siloanläggningen vid nu angivna förhållanden kommit i samme ägares hand.
I förarbetena till 2 kap JB har inte den situationen berörts, då flera gemensamt äger en fastighet under det att byggnad eller annan anläggning ägs av endast någon av fastighetsägarna. Inte heller ger de överväganden som ligger till grund för reglerna om vad som skall vara fast egendom - främst omsorgen om en väl fungerande fastighetskredit - tillräcklig ledning.
I ett flertal rättsfall angående stämpelskatt vid fastighetsöverlåtelse (se NJA 1966 s 580, NJA 1979 s 145 och NJA 1980 s 488) har HD intagit den ståndpunkten att stämpelskatt skall beräknas endast på värdet av fastigheten, när därå uppförd byggnad ej ägs av samtliga fastighetsägare gemensamt. Byggnad har således i sådana fall ansetts utgöra lös egendom. Skäl att i fall som det förevarande inta en annan ståndpunkt kan inte anses föreligga.
På grund av det ovan anförda skall siloanläggningen således betraktas som lös egendom. Det i köpeavtalet intagna äganderättsförbehållet äger därvid verkan mot K.L:s borgenärer. Siloanläggningen hade således inte bort ingå i försäljningen av fastigheten. Den exekutiva försäljningen hävs därför såvitt avser siloanläggningen.
Vad som i övrigt i målet anförts föranleder i vart fall ej på yrkande av K.L. att ärendet visas åter till kronofogdemyndigheten.
Domslut
HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut i fråga om siloanläggningen häver HD den exekutiva försäljningen av anläggningen. K.L:s talan i övrigt lämnas utan bifall.
HD (JustR:n Holmberg, Welamson, referent, Persson, Gad och Lind) fattade följande slutliga beslut:
Domskäl
Skäl. Siloanläggningen får anses utgöra sådan i 2 kap 1 § 1 st JB avsedd anläggning som anbragts på fastigheten för stadigvarande bruk. Såsom uttalats under förarbetena till 2 kap JB (se NJA II 1966 s 76) måste av 4 § i samma kapitel anses motsättningsvis följa bl a att dylik egendom utan hinder av uppställda äganderättsförbehåll eller ingångna hyresavtal är fast egendom under förutsättning att det är fastighetsägaren själv som tillfört den till fastigheten. Av handlingarna framgår visserligen att lagfart på fastigheten meddelats för både B.L. och K.L., medan kontraktet med bolaget upptar K.L. ensam som förvärvare av siloanläggningen. Dessa förhållanden har emellertid inte i målet åberopats till stöd för ett påstående att anläggningen tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren. I målet har inte förekommit någon annan omständighet som föranleder att anläggningen skall anses ha blivit tillförd fastigheten av annan än fastighetsägaren.
Vad K.L. anfört rörande fastighetens areal kan i vart fall inte på hans yrkande föranleda undanröjande av den exekutiva försäljningen.
Vid angivna förhållanden saknas skäl att bifalla besvären.
Domslut
HD:s avgörande. HD lämnar besvären utan bifall.