NJA 2003 s. 58

Domskäl

TR:n (hovrättsassessorn Josefsson och tingsfiskalen Holmberg) meddelade dom d. 29 dec. 1999.

Domskäl

I sina domskäl tog TR:n först upp frågan om parterna ingått ett avtal om förmedling av lokal och om ersättning för sådan förmedling. På anförda skäl fann TR:n visat att ett avtal slutits av innebörd att Puss & Kram dels skulle överta lokalen på Folkungagatan genom förmedling av RM, dels utge ersättning till RM för denna förmedling. Fråga uppkom då enligt TR:n om C.B. varit behörig att med bindande verkan för Puss & Kram ingå detta avtal. TR:ns bedömning i denna fråga utmynnade i konstaterandet att parterna med bindande verkan ingått ett avtal om förmedling av lokal på Folkungagatan till Puss & Kram mot att RM som betalning skulle förmedla en överlåtelse av lokalen på Kvarnholmen. Att avtalet slutits muntligen var inte något hinder för dess giltighet.

Härefter tog TR:n upp frågan om avtalet varit villkorat av att hyresrätten till lokalen på Kvarnholmen var förenad med besittningsskydd och att det fanns övernattningsrätt i lokalen. Efter att ha redovisat bevisningen i denna del anförde TR:n följande.

TR:n anser det sålunda styrkt att C.B. omedelbart före det att avtalet träffades på Kvarnholmen uppgett att det fanns besittningsskydd och övernattningsrätt. Det har inte ens påståtts att han därefter - men före avtalsslutet - skulle ha återtagit dessa uppgifter. C.B. har för övrigt uppgett att villkoren inte diskuterades vid avtalsslutet på Kvarnholmen. Det förefaller uppenbart att uppgifterna påverkat RM:s ställningstagande att låta förmedlingen av lokalen på Kvarnholmen utgöra ersättning för lokalen på Folkungagatan, eftersom värdet på en lokal med aktuellt läge som saknar övernattningsrätt och besittningsskydd måste antas vara betydligt lägre. Utfästelsen får därmed anses ha blivit avtalsinnehåll (se Adlercreutz, Avtalsrätt II, 4 uppl. 1996 s. 58-61).

Under rubriken Frågan om de avtalade villkoren uppfyllts m.m. anförde TR:n sedan följande.

Enligt den träffade överenskommelsen skulle RM få förmedla lokalen på Kvarnholmen och behålla förmedlingsprovisionen mot att Puss & Kram skulle få tillgång till lokalen på Folkungagatan. Det hade dock, som antecknats, avtalats att det skulle finnas rätt att övernatta i lokalen på Kvarnholmen och att den lokalen skulle vara förenad med besittningsskydd. RM har invänt att besittningsskydd och övernattningsrätt inte förelåg och att överenskommelsen därmed fallit. Puss & Kram har hävdat att besittningsrätt förelåg och under alla förhållanden bestritt att RM ägde frångå överenskommelsen då bristen inte kunde anses väsentlig.

Vad först gäller besittningsrätten finns det i hyresavtalet av den 11 juli 1994 avseende lokalen på Kvarnholmen inte direkt något villkor som tyder på att det i en särskild handling skulle ha avtalats om ett avstående från besittningsskydd. Det har dock framkommit att det rörde sig om ett andrahandskontrakt. Ett andrahandskontrakt är mer osäkert än ett förstahandskontrakt - inte bara förstahandshyresgästen utan även fastighetsägaren kan genom att säga upp sina respektive avtal tvinga andrahandshyresgästen att flytta. En andrahandshyresgäst kan dock för den delen ha ett besittningsskydd och samma rätt till ersättning som en förstahandshyresgäst.

Ett avstående från besittningsskydd skall för att vara gällande godkännas av hyresnämnd (se 56 § 2 st. hyreslagen). Att det är fråga om en andrahandsupplåtelse kan vara ett skäl för hyresnämnden att godkänna ett avstående. Någon uppgift om huruvida Hyresnämnden i Stockholm har godkänt ett avstående från besittningsskydd för den aktuella lokalen har inte förebringats. Mot Puss & Krams bestridande kan det därför inte anses visat att besittningsrätten hade avtalats bort.

När det gäller övernattningsrätten kan konstateras att det i hyresavtalet angetts att lokalen skall användas som "lager och showrum". Lokalen får sålunda enligt hyreskontraktet inte användas för övernattning. Om en lokal används i strid med vad som har bestämts kan det utgöra grund för att bryta hyresförhållandet i förtid. Det är givetvis möjligt för parterna att träffa ett muntligt eller skriftligt sidoavtal om att det finns övernattningsrätt. Enligt K.R. uppgav förstahandshyresgästen Dividends Industries AB att det inte fanns rätt att övernatta i lokalen och något intyg från Dividend Industries AB eller från fastighetsägaren om att det fanns sådan rätt gick inte att utverka, trots att RM begärde det vid flera tillfällen. Puss & Kram har i målet inte ens påstått att det fanns övernattningsrätt. TR:n anser det styrkt att parternas överenskommelse i detta avseende inte uppfylldes. Bristen måste, med hänsyn till lokalens läge och typ samt det värde som en övernattningsrätt måste antas ha haft, ha varit väsentlig för RM. TR:n anser sålunda att RM ägt frångå uppgörelsen om att lokalen på Kvarnholmen skulle utgöra ersättning till RM för förmedlingen av lokalen på Folkungagatan.

Eftersom parternas uppgörelse avseende ersättning för förmedling av lokalen på Folkungagatan fallit, måste RM ha rätt till annan form av ersättning. Puss & Kram har härvid inte vitsordat något belopp som skäligt i och för sig.

Av utredningen framgår - även av de uppgifter som C.B. lämnat - att K.R. vid mötet i RM:s lokal uppgett att RM vid förmedling av en lokal fordrade ersättning med halva marknadsvärdet för lokalen och vid mötet på Folkungagatan att K.R. omnämnt en ersättning av 175 000 kr. Det framgår också att C.B. ansåg att lokalen på Kvarnholmen, som han erbjöd i byte, hade ett inte obetydligt värde eftersom han själv ett halvår tidigare erbjudits 175 000 kr för lokalen men då avstått från erbjudandet. Detta talar starkt för att den fordrade ersättningen måste anses som skälig. Vidare framgår att lokalen på Folkungagatan delades och att den andra delen av lokalen, som inte var en hörnlokal, hyrdes ut till ett företag, samt att RM:s arvode för förmedlingen av den lokalen uppgick till 175 000 kr exklusive mervärdesskatt. Ägaren av detta företag, U.L., har uppgett att företaget har betalat köpeskilling för samtliga sina lokaler med attraktiva lägen. Köpeskillingen för en lokal om 160 kvm på Sveavägen uppgick enligt U.L. till 350 000-375 000 kr och företaget ansåg att Puss & Krams lokal på Folkungagatan hade ett högre värde än den lokal som man själva fick där. Mot bakgrund härav anser TR:n visat att den fordrade ersättningen får anses skälig.

Käromålet skall därmed bifallas.

Domslut I sitt domslut ålade TR:n Puss & Kram att till RM betala 218 750 kr jämte ränta.

Lagmannen Warén var skiljaktig och anförde följande. Jag är överens med majoriteten om att ett avtal kommit till stånd mellan RM och Puss & Kram av innebörd att Puss & Kram skulle överta lokalen på Folkungagatan genom förmedling av RM och att Puss & Kram skulle utge ersättning för förmedlingen genom att låta RM sälja Puss & Krams lokal på Kvarnholmen. Beträffande frågan om de villkor som RM påstår sig ha ställt upp för att godta lokalen på Kvarnholmen som ersättning gör jag dock följande bedömning.

Som framgår av vad som antecknats i domen utgjorde rätten att förmedla lokalen på Kvarnholmen en form av ersättning till RM för att RM hade anvisat lokalen på Folkungagatan. Enligt RM skulle förmedlingen av lokalen på Folkungagatan annars ha gett bolaget rätt till en förmedlingsprovision om 175 000 kr exklusive mervärdesskatt. Av RM:s talan framgår emellertid också att RM stod risken för förmedlingen av lokalen på Kvarnholmen. Om förmedlingen av lokalen skulle inbringa en lägre förmedlingsprovision än 175 000 kr exklusive mervärdesskatt skulle RM inte ha rätt till ytterligare ersättning för lokalen på Folkungagatan. Skulle förmedlingsprovisionen överstiga 175 000 kr exklusive mervärdesskatt, skulle RM däremot få behålla hela ersättningen. Det framgår också att RM ansåg att lokalen på Kvarnholmen - om det fanns besittningsrätt och övernattningsrätt - hade ett betydligt högre marknadsvärde än lokalen på Folkungagatan eller ca 250 000-300 000 kr. Mot denna bakgrund måste de påstådda villkoren om besittningsrätt och övernattningsrätt anses ha ställts upp i RM:s intressen. RM bör därmed också ha bevisbördan för att villkoren utgjort avtalsinnehåll mellan parterna.

Enligt K.R. var den muntliga överenskommelsen villkorad av att det fanns övernattningsrätt och besittningsskydd. C.B. har däremot hävdat att överenskommelsen inte var villkorad. Uppgift står sålunda mot uppgift beträffande ett muntligt avtalsförhållande mellan två näringsidkare.

Utgångspunkten för om det finns övernattningsrätt i en lokal utgörs av innehållet i hyresavtalet. Enligt förevarande avtal skulle lokalen användas som "lagerlokal och showrum". Lokalen fick sålunda inte permanent användas för övernattning. Det är också ostridigt att det enligt förstahandshyresgästen Dividend Industries AB inte förelåg övernattningsrätt.

Att det finns övernattningsrätt i en lokal måste betraktas som förhållandevis ovanligt. Om en lokal i strid med vad som har avtalats används som övernattningslägenhet, kan det utgöra grund för hyresvärden att bryta hyresförhållandet i förtid. RM hade mot denna bakgrund och på grund av innehållet i hyresavtalet inte anledning att utgå från att det fanns övernattningsrätt. Med besittningsrätten förhåller det sig emellertid annorlunda. Huvudregeln är att ett lokalhyresavtal är förenat med sådan rätt. Förevarande avtal innehöll inte något villkor som gav vid handen att det i en särskild handling hade upprättats avtal om avstående från besittningsskydd.

I samband med RM:s besiktning av lokalen på Kvarnholmen var en del av lokalen inredd som sovrum och användes enligt C.B. som övernattningslägenhet. Detta förhållande utgjorde - trots innehållet i hyresavtalet - viss grund för RM att anta att det fanns övernattningsrätt. Samma sak gäller K.R:s och H.D:s uppgifter om att de diskuterat frågan om övernattningsrätt och besittningsrätt med C.B. i samband med att de träffades på Folkungagatan och att C.B. då uppgett att det fanns sådan rätt och att andra hyresgäster bodde i sina lokaler. TR anser det samtidigt inte visat att C.B. då insett att ett villkor för en eventuell överenskommelse var att hyresvärden accepterade att en ny hyresgäst som RM anvisade fick besittningsrätt och rätt att övernatta i lokalen.

Det framstår också som något märkligt att överenskommelsen villkorats av enbart besittningsrätt och övernattningsrätt. RM:s uppdrag avsåg enbart förmedling av lokalen. Någon rättslig möjlighet att utverka tillstånd till överlåtelse av en lokal utan att verksamheten samtidigt överlåts finns inte (jfr 36 § hyreslagen). Om en hyresgäst vill överlåta en lokal men inte verksamheten i den kan hyresvärden vägra att godta en ny hyresgäst eller kräva en väsentligt högre hyra, vilket i sin tur kan medföra att den nye hyresgästens intresse av lokalen och av att betala förmedlingsprovision till förmedlaren väsentligt minskar. Även om överenskommelsen villkorats av att det fanns besittningsrätt och övernattningsrätt, skulle villkoren sålunda i praktiken inte ha haft något egentligt värde för RM om inte hyresvärden godtog ett byte av hyresgäst. Något villkor om att överenskommelsen även var villkorad av att hyresvärden gjorde det har inte påståtts föreligga. RM har för övrigt före det att man ingick överenskommelsen inte ens tagit kontakt med hyresvärden och diskuterat förmedlingen och därvid tagit reda på t.ex. vilken hyra som hyresvärden krävde av en ny hyresgäst.

Vidare kan TR:n inte heller undvika att notera att K.R. under sanningsförsäkran upprepade gånger uppgett att RM vid flera tillfällen annonserat ut lokalen på Kvarnholmen och att det i annonserna angetts att det fanns övernattningsrätt. Sedan Puss & Kram bett RM att uppvisa annonserna har RM - två veckor efter förhöret med K.R. - uppgett att lokalen inte hade annonserats ut. Detta förhållande stärker inte tilltron till K.R:s övriga uppgifter.

Slutligen kan RM:s handlande efter det att överenskommelsen träffats inte direkt tas till intäkt för att överenskommelsen var villkorad. Bl.a. har RM skickat faktura avseende förmedlingen av lokalen på Folkungagatan först ett halvår efter det att man fått beskedet om att lokalen på Kvarnholmen inte var förenad med besittningsrätt och övernattningsrätt.

Vid en samlad bedömning anser jag att det inte kan anses visat att överenskommelsen var villkorad av att hyresrätten till lokalen på Kvarnholmen var förenad med besittningsrätt och att det fanns övernattningsrätt i lokalen. Puss & Kram har därmed fullföljt sina förpliktelser avseende lokalen på Folkungagatan. Käromålet kan därför inte vinna bifall.

Puss & Kram överklagade i Göta HovR och yrkade att HovR:n skulle ogilla RM:s talan.

RM bestred ändring.

Domskäl HovR:n (hovrättsråden Paulsson Nordling, Karlsson och Carlquist) anförde i dom d. 23 mars 2001: Domskäl: I HovR:n har parterna åberopat samma grunder och omständigheter som vid TR:n. Omförhör har hållits - - -

Genom den nu redovisade bevisningen har framkommit i allt väsentligt samma uppgifter som antecknats i TR:ns dom.

HovR:n finner till en början utrett att Puss & Kram, efter anvisning av RM, träffat ett bindande hyresavtal rörande lokalen på Folkungagatan. Annat har inte visats än att RM haft befogad anledning att utgå ifrån att C.B. varit behörig att lämna det aktuella förmedlingsuppdraget till RM samt ingå hyresavtalet. Puss & Kram har inte visat att den överenskommelse som träffats mellan parterna om att RM skulle få tillgodoräkna sig provision från förmedlingen av lokalen på Kvarnholmen inneburit att RM avstått från ersättning i händelse av att hyresrätten till lokalen inte gick att överlåta. Överenskommelsen kan således inte anses ha haft en så långtgående innebörd. En rimligare tolkning är att den, såsom RM hävdat, innebar att RM hade rätt att tillgodogöra sig provisionen från det senare förmedlingsuppdraget oavsett vilket belopp provisionen kom att uppgå till.

Puss & Kram kan alltså inte enbart genom att ge RM förmedlingsuppdraget anses ha kompenserat RM för förmedlingen av lokalen på Folkungagatan. För detta krävs att en förmedling av lokalen på Kvarnholmen faktiskt kommit till stånd och att RM härigenom tillgodogjort sig provision för detta uppdrag. Anledningen till att RM inte lyckades överlåta hyresavtalet saknar betydelse för bedömningen. Puss & Kram får likväl anses skyldig att ersätta RM för förmedlingen av lokalen på Folkungagatan.

Ifråga om beloppets storlek gör HovR:n följande bedömning. Några formella krav på hur en mäklares ersättning skall beräknas finns inte. Om avtal inte träffats mellan uppdragsgivaren och mäklaren skall mäklarens provision beräknas efter en viss procent av köpeskillingen eller motsvarande. Tillämplig procentsats har i dessa sammanhang fastställts med ledning av den praxis som etablerat sig inom området. Vägledande vid bestämmande av skäligt arvode är det högsta marknadspriset (jfr Zacharias, Fastighetsmäklarlagen i praktisk tillämpning, 1995, s. 267 f.). En mäklare har i allmänhet rätt till den procentsats han eller hon begär, såvida inte denna betydligt överstiger vad som är gängse pris på marknaden (jfr prop. 1983/84:16 s. 44).

I målet är utrett att arvodet för förmedlingen av en liknande lokal på Folkungagatan uppgått till 175 000 kr och att i målet ifrågavarande lokal ansågs ha ett högre marknadsvärde. RM får genom den utredning som presenterats anses tillförlitligen ha visat att beloppet är skäligt. Puss & Krams överklagande kan vid nu angivna förhållanden inte vinna bifall.

Domslut HovR:n fastställer TR:ns domslut.

Referenten, hovrättsassessorn Ibold var skiljaktig och anförde följande. Vad avser de i första och andra hand åberopade grunderna har RM styrkt att parterna slutit ett avtal om förmedling av lokal men däremot inte att ersättningen skulle utgå enligt vad RM påstått. Fastmer visar utredningen att avtalet inneburit att Puss & Kram som enda ersättning skulle ställa lokalen på Kvarnholmen till RM:s förfogande, varvid RM fick tillgodogöra sig den provision som förmedlingen av denna lokal kunde inbringa. RM:s yrkande kan därför inte bifallas på de i första och andra hand åberopade grunderna.

RM har även åberopat att bolaget i vart fall har rätt till skälig ersättning för det arbete som lagts ned på sökandet av lokalen och har härvid hänvisat till allmänna avtalsrättsliga principer. Som ovan nämnts har RM inte visat att avtalet i den del som avser ersättning haft annat innehåll än att RM fick tillgodogöra sig provisionen för förmedlingen av lokalen på Kvarnholmen. Omständigheter som ändock ger RM rätt att för förmedlingen erhålla annan ersättning än den som avtalats har inte visats föreligga. I det fall RM anser att Puss & Kram brutit mot avtalet har RM sålunda haft att grunda sitt yrkande om ersättning på den skada som avtalsbrottet kan ha inneburit. Yrkandet kan därför inte bifallas på den åberopade grunden.

Mot ovanstående bakgrund skall käromålet ogillas.

Puss & Kram överklagade och yrkade i första hand att HD skulle undanröja HovR:ns dom och återförvisa målet till HovR:n för fortsatt handläggning och i andra hand att HD skulle ogilla RM:s talan.

RM bestred ändring.

HD förordnade att HovR:n skulle avge yttrande beträffande frågan hur det som HovR:n anfört i tredje och fjärde styckena i sina domskäl förhöll sig till de grunder som parterna åberopat till stöd för sin talan.

HovR:n (hovrättsråden Karlsson och Carlquist) anförde följande. Mot RM:s krav på förmedlingsprovision har Puss & Kram bland annat invänt att betalning erlagts genom att Puss & Kram ställt en lokal på Kvarnholmen till RM:s förfogande för förmedling. Enligt Puss & Kram har RM därvid ägt rätt att tillgodogöra sig provisionen i samband med förmedling. RM har invänt att betalningen i fråga var villkorad av att övernattningsrätt fanns och att avstående från besittningsskydd inte hade skett. Eftersom dessa villkor inte var uppfyllda hade, enligt RM, överenskommelsen om betalning genom lokalen på Kvarnholmen automatiskt förfallit. Det nu sagda framgår av TR:ns dom. I RM:s inställning, menar HovR:n, ligger att RM hävdar att erlagd betalning kräver att lokalen på Kvarnholmen gick att sälja.

HovR:n har i sin dom funnit att Puss & Kram inte visat att överenskommelsen mellan parterna om förmedling av lokalen på Kvarnholmen inneburit att RM avstått från ersättning om hyresrätten till lokalen inte gick att överlåta. Vidare har HovR:n ansett att Puss & Kram inte enbart genom att ge RM förmedlingsuppdraget beträffande Kvarnholmen kan anses ha kompenserat RM för förmedling av lokalen på Folkungagatan. En sådan prövning ligger inom ramen för parternas grunder. I domen har HovR:n vidare anfört att kompensation för förmedling av lokalen på Folkungagatan krävde att förmedling av lokalen på Kvarnholmen faktiskt kommit till stånd och att RM tillgodogjort sig provisionen. I enlighet med vad som sagts tidigare har HovR:n inte genom detta konstaterande gått utöver vad RM åberopat.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Carlberg Johansson, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande beslut.

Skäl Puss & Kram har i HD hävdat att HovR:n gjort sig skyldig till grovt rättegångsfel genom att grunda sin dom på andra omständigheter än parterna åberopat.

Av 17 kap. 3 § andra meningen RB framgår att, när saken är sådan att förlikning därom är tillåten, dom ej får grundas på omständighet som inte av part åberopats till grund för hans talan. Härmed avses såväl av käranden som av svaranden åberopade omständigheter.

I förevarande mål har RM framställt krav på ersättning för förmedling av en lokal till Puss & Kram. Puss & Kram har häremot - såvitt nu är i fråga - åberopat att ersättning erlagts genom att Puss & Kram ställt en lokal på Kvarnholmen till förfogande för förmedling av RM med rätt för RM att tillgodogöra sig förmedlingsprovisionen. RM har invänt att betalningen var villkorad av att övernattningsrätt fanns och avstående från besittningsskydd inte skett samt att överenskommelsen förfallit eftersom dessa villkor inte uppfyllts. RM har vitsordat att RM stått risken för förmedlingsprovisionens storlek avseende lokalen på Kvarnholmen men anfört att betalning inte ägt rum eftersom villkoren inte uppfyllts.

HovR:n har i domskälen angivit att Puss & Kram inte enbart genom att ge RM förmedlingsuppdraget avseende lokalen på Kvarnholmen kunde anses ha kompenserat RM. HovR:n har ansett att för detta krävdes att en förmedling av lokalen på Kvarnholmen faktiskt kommit till stånd och att RM därigenom tillgodogjort sig provision för uppdraget samt att anledningen till att RM inte lyckades överlåta hyresavtalet till lokalen saknade betydelse för bedömningen.

RM har som framgår ovan inte åberopat att lokalen på Kvarnholmen skulle utgöra ersättning endast under förutsättning att förmedling kommit till stånd utan åberopat att överenskommelsen förfallit på grund av att villkoren avseende besittningsskydd och övernattningsrätt ej var uppfyllda. Dessa omständigheter har HovR:n inte funnit sig ha anledning att pröva.

HovR:n har sålunda i strid med 17 kap. 3 § andra meningen RB grundat domen på andra omständigheter än som åberopats. Rättegångsfelet är av sådan art att HovR:ns dom bör undanröjas med stöd av 55 kap. 15 § 2 st. jämfört med 50 kap. 28 § RB och målet visas åter till HovR:n för ny behandling.

Beslut HD:s avgörande. Med undanröjande av HovR:ns dom visar HD målet åter till HovR:n för ny behandling.

HD (JustR:n Magnusson, Lars K. Beckman, Regner, Lundius, referent, och Lindeblad) fattade slutligt beslut i enlighet med betänkandet.

HD:s beslut meddelades d. 10 febr. 2003 (mål nr T 1621-01).