NJA 1990 s. 405

Fråga huruvida en hyresgäst som försummat att betala en månads hyra förverkat sin hyresrätt eller om hans underlåtenhet varit av ringa betydelse. 12 kap 42 § JB.

TR:n

(Jfr 1989 s 74 och där anmärkta rättsfall)

På ansökan av L.A. meddelade Göteborgs TR d 12 jan 1988 utslag i handräckningsmål, varigenom S.J. förpliktades avflytta från en lägenhet vid Sanatoriegatan 18 i Göteborg. Utslaget var grundat bl a på att S.J. förlorat sin hyresrätt enär han inte inom rätt tid betalat hyran för lägenheten för juli månad 1987.

S.J. sökte återvinning. L.A. bestred bifall till återvinningstalan.

S.J. anförde: Han har bott i lägenheten i 22 år. På grund av besvär med sitt hjärta var han inlagd på sjukhus vid två tillfällen under sommaren 1987, bl a under senare hälften av juli månad. Hans dåvarande fästmö hade därvid i uppdrag att verkställa aktuella betalningar av räkningar inklusive hyresbetalning. S.J. utgick ifrån att detta verkställdes. När han kom tillbaka till sin lägenhet från sjukhuset omkring d 20 juli, upptäckte han att han hade fått en uppsägning på grund av förverkande, vari angavs att hyran för juli inte hade blivit inbetalad. Uppsägningshandlingen innehöll underrättelse enligt 12 kap 44 § JB om möjlighet att få tillbaka hyresrätten fastän hyran inte betalats i tid. Han tillfrågade då omedelbart fästmön om hyran var betald, vilket hon trodde sig kunna påminna sig. S.J. ringde därför omedelbart upp den i uppsägningen angivna ombudsmannen, A.B., vilken emellertid var på semester. Undertecknaren av skrivelsen, som S.J. då bad att få tala med, kände ingenting till om bakgrunden till uppsägningen. S.J., som tidigare erhållit felaktiga besked med betalningskrav från hyresvärden, utgick därför från att påstående om utebliven hyresbetalning även denna gång var felaktigt. För säkerhets skull försökte han dock också taga kontakt med L.A., som bor granne med honom, men denne ville inte föra diskussion med honom. I slutet av juli erhöll S.J. precis som vanligt hyresavi för augusti men inte någon påminnelse om obetald hyra för juli. Augusti månads hyra betalades i enlighet med avin. Samma förfarande upprepades för september och september månads hyra betalades också enligt avin. Under september tog S.J. dock ytterligare kontakt med A.B., varvid man genomgick möjligheterna av om fel förelåg eller inte. Då inte detta närmare kunde konstateras, betalades juli månads hyra in d 19 sept för fortsatt utredning. S.J. har därefter utan antydan om att han uppsagts från sin lägenhet mottagit och i tid reglerat hyresavier för varje månad därefter. Meddelande enligt bestämmelserna i JB 12:44 har mottagits av socialnämnden men ej varit känt för vederbörande socialkontor. S.J. har således icke heller därifrån fått motsvarande meddelande. S.J. gör gällande att uppsägningen med hänsyn till omständigheterna och till hans långvariga beboende av lägenheten är oskälig. Han gör under alla omständigheter gällande att L.A. genom sitt sätt att fortsättningsvis agera frivilligt återtagit uppsägningen och att S.J:s inbetalning enligt honom tillställda hyresavier inneburit ett förnyande av tidigare gällande kontrakt.

L.A. anförde: Han står ej faran för att meddelande enligt 12 kap 44 § JB inte hamnar hos vederbörande socialkontor. Det har ej kommit i retur. Då hyran för juli inte kom in utfärdades uppsägningen d 13 juli 1987, vilken delgavs S.J. d 17 juli 1987. Handräckningsansökan ingavs därefter till TR:n i slutet av aug 1987. L.A. begärde avhysning av S.J. under påstående att hyresrätten var förverkad. En hyresgäst har själv att svara för att hyresbetalningar kommer in i rätt tid och på rätt sätt. Att L.A. driver process borde för S.J. vara svar nog. Det bestrides att hyresförhållandet återuppstått. Det är inte fel av L.A. att under pågående process fortsätta att utsända hyresavier.

Domskäl

TR:n (rådmannen Orrhage) anförde i dom d 25 mars 1988: Av utredningen framgår att S.J. dröjt mer än två vardagar med att betala hyran. Vad som ligger honom till last är inte av ringa betydelse. Han har härigenom förlorat hyresrätten. Han har på föreskrivet sätt delgivits uppsägning och underrättelse om möjligheten att få tillbaka hyresrätten. Meddelande om uppsägningen har tillställts socialnämnden, låt vara att det inte kommit till kännedom för vederbörande socialkontor. Hyran har ej betalats inom sådan tid att S.J. därigenom fått tillbaka hyresrätten.

TR:n finner ej att uppsägningen med hänsyn till de av S.J. anförda omständigheterna bör anses oskälig, ej heller att L.A. genom sitt agerande frivilligt återtagit uppsägningen eller att hyresförhållandet förnyats genom S.J:s fortsatta inbetalningar enligt honom tillställda hyresavier.

Domslut

Domslut. Med undanröjande av TR:ns d 12 jan 1988 meddelade utslag i handräckningsmål förpliktar TR:n S.J. att avflytta från lägenheten nummer 4 med adress Sanatoriegatan 18 i Göteborg.

HovR:n för Västra Sverige

S.J. fullföljde talan i HovR:n för Västra Sverige och yrkade att L.A:s vid TR:n förda talan skulle ogillas.

L.A. bestred ändring.

HovR:n (hovrättsrådet Arthur Nilsson samt adj led rådmannen Bärthel, referent, och Rolf Nilsson) fastställde i dom d 26 juni 1989 TR:ns dom.

S.J. (ombud advokaten B.E.) sökte revision och yrkade ogillande av L.A:s talan om avhysning.

L.A. (ombud föreningsjuristen A.B.) bestred ändring.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Arnell, hemställde i betänkande att HD) måtte meddela följande dom: Domskäl. Av utredningen i målet framgår att S.J. underlåtit att i tid betala hyra för juli månad 1987. Han har emellertid gjort gällande att dröjsmålet med betalningen med hänsyn till omständigheterna är av ringa betydelse och därför enligt 12 kap 42 § 2 st JB inte skall medföra hyresrättens förverkande.

Hyresgästen har ansvaret för att hyran betalas i rätt tid även om han uppdragit åt någon annan att sköta betalningen. Varken de omständigheter S.J. åberopat som orsak till att han ej betalat hyran i tid eller vad han i övrigt anfört leder till bedömningen att dröjsmålet är av ringa betydelse. Eftersom hyran heller inte betalts inom den frist som enligt 12 kap 44 § JB gäller för återvinning av hyresrätt, är S.J. skyldig att lämna lägenheten. HovR:ns domslut skall därför fastställas.

Domslut

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.

HD (JustR:n Gregow, Freyschuss, Svensson, Törnell och Nilsson, referent) beslöt följande dom:

Domskäl

Domskäl. Enligt 12 kap 42 § 1 st 1 JB är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid bl a om hyresgästen dröjer med betalningen av hyra mer än två vardagar efter förfallodagen. Enligt 2 st i samma paragraf är hyresrätten dock inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

I praxis har bestämmelsen i 2 st vid försummelse att betala hyra getts en mot hyresgästen restriktiv tillämpning, bl a mot bakgrund av den möjlighet som denne har att efter uppsägning få tillbaka hyresrätten genom att betala hyran inom den tid som anges i 12 kap 44 § JB. Bestämmelsen har sålunda tillagts den innebörden att avgörande i princip är endast den betydelse som betalningsförsummelsen haft för hyresvärden. Av rättsfallet NJA 1989 s 74 följer dock att glömska, förbiseende eller något därmed jämförbart förhållande på hyresgästens sida kan i viss utsträckning beaktas. Bestämmelsen kan däremot inte anses medge att hänsyn generellt tas till huruvida det i det enskilda fallet är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Av utredningen i detta mål framgår att S.J. underlåtit att i tid betala hyran för juli 1987, uppgående till 1 508 kr 33 öre, och att han på grund därav blivit uppsagd genom en d 13 juli daterad uppsägningshandling som han mottagit d 20 juli. Han har ostridigt betalt denna hyra först d 17 sept 1987.

S.J. har förklarat att han under sommaren 1987 till och från varit intagen på sjukhus bl a för hjärtbesvär och att hans dåvarande fästmö hade i uppdrag att betala hans hyresräkning, något som hon dock inte gjorde. Ett av S.J. åberopat intyg visar att han vårdats på Mölndals sjukhus under tiden d 17-d 20 juli 1987. Härav framgår emellertid inte att han varit förhindrad att i tid betala hyran för juli månad. Hans försummelse att betala denna hyra kan inte anses ha varit av ringa betydelse. Hyresrätten var alltså förverkad och hyresvärden berättigad att, som skett, säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid.

På grund av det sagda och då S.J. inte betalt hyran för juli 1987 inom den tid som anges i 12 kap 44 § JB är han skyldig att lämna lägenheten.

Domslut

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.