NJA 1990 s. 533
Fråga vid tillämpning av lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, om arrendeavtalet avsåg ett s k gårdsarrende. Vidare fråga om omfattningen av inskrivningsmyndighetens prövning. Slutligen fråga huruvida arrendeupplåtelsen krävde överförmyndarens samtycke.
HD
Bröderna F. och U.R. ägde fastigheterna Benarp 1:8, 1:29, 2:3 och 2:4 i Helsingborgs kommun. Den 12 april 1988 omkom F.R. i en brand vid vilken boningshuset på fastigheterna totalförstördes. U.R. vistades då sedan en tid på sjukhus. Den 19 april 1988 förordnades en god man för honom enligt då gällande 18 kap 3 § FB. Mellan dödsboet efter F.R. - i vilket U.R. var ende dödsbodelägare - och U.R. genom gode mannen, i egenskap av jordägare, och P.H., i egenskap av arrendator, upprättades d 24 april 1988 ett avtal om jordbruksarrende avseende de nämnda fastigheterna. I avtalet angavs att upplåtelsen avsåg "gårdsarrende, med bostad för arrendatorn i bostad I (efter återuppbyggnad)". Den avtalade arrendetiden var fem år med rätt till förlängning enligt 9 kap JB. Som ett särskilt villkor var tillagt att arrendatorn ägde förköpsrätt vid kommande försäljning. U.R. avled dagen efter arrendeavtalets ingående. Fastigheterna tillföll allmänna arvsfonden, som fick lagfart på dem.
P.H. gjorde därefter hos inskrivningsmyndigheten i Helsingborgs domsaga en intresseanmälan för anteckning enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.
Inskrivningsmyndigheten avslog intresseanmälningen genom beslut d 20 mars 1989 och angav som skäl för beslutet att bostadsbyggnad inte fanns uppförd på fastigheterna.
P.H. anförde besvär i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade att HovR:n måtte undanröja inskrivningsmyndighetens beslut och återförvisa ärendet till inskrivningsmyndigheten för anteckning av intresseanmälan enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.
Kammarkollegiet såsom ställföreträdare för allmänna arvsfonden bestred ändring och anförde bl a: Mellan dödsboet efter F.R., i vilket U.R. är ende dödsbodelägare, och U.R. genom den för honom förordnade gode mannen Bertil H på ena sidan samt P.H. på den andra sidan har d 24 april 1988 upprättats ett avtal betecknat avtal om jordbruksarrende avseende fastigheterna Benarp 1:8, 1:29, 2:3 och 2:4 i Helsingborgs kommun. Överförmyndarnämnden i Helsingborg har för U.R:s räkning d 6 dec 1988, § 74, beslutat att inte lämna P.H. tillstånd att arrendera fastigheterna. Avtalet är därför ogiltigt. P.H. saknar således sådan förvärvsrätt som krävs för att hans intresseanmälan skall antecknas i fastighetsboken.
HovR:n (hovrättslagmannen Ekstedt, hovrättsrådet Ohlsson och adj led Nordenson, referent) anförde i slutligt beslut d 9 okt 1989: Arrendeavtalet omfattar bostad åt arrendatorn och uppfyller därför i och för sig villkoren i 1 § lag (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Då avtalet enligt 9 kap JB är förenat med rätt till förlängning efter den avtalsstadgade femårsperiodens utgång krävs enligt 15 kap 15 § jämfört med 18 kap 8 § FB att överförmyndaren lämnar sitt samtycke till avtalet. Sådant samtycke har inte lämnats. Avtalet är således ogiltigt och HovR:n lämnar därför besvären utan bifall.
P.H. (ombud advokaten H.O.) anförde besvär och yrkade att HD måtte återförvisa ärendet till inskrivningsmyndigheten för anteckning av intresseanmälningen.
Kammarkollegiet bestred ändring.
Ärendet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Hedgårdh, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. Genom 1 § lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället tillerkänns jordbruksarrendator sådan rätt under förutsättning att fråga är om arrende som omfattar bostad åt arrendatorn (s k gårdsarrende).
Om arrendatorn har intresse att utöva sin förvärvsrätt får han enligt 2 § nämnda lag anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken.
Inskrivningsmyndighetens granskning av intresseanmälan är av formell natur, begränsad huvudsakligen till att konstatera huruvida villkoren under 1 § är uppfyllda. Finner myndigheten av det till intresseanmälan fogade avtalet att arrendet utgör ett gårdsarrende, skall anteckning ske. För bedömningen av om gårdsarrende föreligger, är det avgörande vad parterna kommit överens om vid upplåtelsen (prop 1983/84:136 s 99). Det i målet aktuella arrendeavtalet innehåller uttryckligen att upplåtelsen avser gårdsarrende med bostad åt arrendatorn.
HD finner, i likhet med HovR:n, att avtalet uppfyller villkoren i 1 § förvärvslagen för att anteckning skall få ske.
Huruvida giltigt avtal föreligger i de hänseenden som HovR:n i övrigt redovisat i sitt beslut, är en fråga vars prövning faller utanför den som inskrivningsmyndigheten har att företa i ärenden av nu ifrågavarande art.
På grund härav skall besvärstalan bifallas och ärendet återförvisas till inskrivningsmyndigheten för vederbörlig anteckning.
Domslut
HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut undanröjer HD inskrivningsmyndighetens avslagsbeslut och återförvisar ärendet till inskrivningsmyndigheten för anteckning av P.H:s intresseanmälan.
HD (JustR:n Vängby, Rydin, referent, Magnusson, Lind och Munck) fattade följande slutliga beslut:
Domskäl
Skäl. Enligt 1 § lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället är lagen när det gäller jordbruksarrende tillämplig endast under förutsättning att arrendet omfattar bostad åt arrendatorn (s k gårdsarrende).
Kammarkollegiet har hävdat att det förevarande arrendeavtalet inte kan anses omfatta bostad åt arrendatorn och att arrendeförvärvslagen därför inte är tillämplig. Till stöd för denna ståndpunkt har kollegiet framhållit att det efter branden inte längre fanns något bostadshus på den utarrenderade jorden, att omständigheterna talade emot en återuppbyggnad av huset samt att den blivande arrendatorn var mantalsskriven på en annan fastighet.
Frågan huruvida gårdsarrende föreligger är att bedöma på samma sätt som enligt 9 kap 2 § 2 st JB. Avgörande för bedömningen är vad parterna har kommit överens om vid upplåtelsen. Ett gårdsarrende föreligger alltså om de har avtalat att arrendet skall omfatta bostad åt arrendatorn. Om arrendatorn verkligen har bosatt sig på arrendestället eller ej saknar i princip betydelse. Ingenting hindrar att arrendatorn samtidigt innehar flera gårdsarrenden. (Se prop 1970:20 s B 972, 973 och 980 samt 1983/84:136 s 98.)
I det aktuella arrendeavtalet har uttryckligen angetts att upplåtelsen avser gårdsarrende med bostad för arrendatorn. Med hänsyn härtill och i belysning av vad som nyss har sagts om innebörden av regleringen får avtalet anses ha uppfyllt villkoren i 1 § arrendeförvärvslagen.
Enligt 2 § 1 st nämnda lag får en arrendator som har intresse av att utöva sin förvärvsrätt anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. I anslutning till denna bestämmelse inställer sig i målet frågan, om och i vilken mån inskrivningsmyndigheten skall pröva arrendeavtalets innehåll utöver vad som föranleds av villkoren i 1 § i lagen. Kammarkollegiet har gjort gällande att anteckning i fastighetsboken inte får göras, eftersom arrendeavtalet enligt kollegiets mening är ogiltigt. Denna invändning har kollegiet utvecklat i huvudsak enligt följande: En förmyndare får enligt 15 kap 15 § FB inte utan överförmyndarens samtycke upplåta nyttjanderätt på viss tid som överstiger fem år. I detta fall är arrendetiden visserligen bestämd till fem år. Ett sådant arrendeavtal innebär emellertid att arrendatorn enligt 9 kap 8 § JB får en rätt till förlängning av avtalet. Enligt arrendeförvärvslagen har han också förköpsrätt till arrendestället. Eftersom arrendeavtalet är förenat med dessa rättsverkningar torde det enligt 15 kap 15 §, jämförd med numera upphävda 18 kap 8 §, FB krävas att överförmyndaren har lämnat sitt samtycke till avtalet. Då sådant samtycke saknas är avtalet ogiltigt.
I motiven till 2 § arrendeförvärvslagen framhålls att inskrivningsmyndighetens granskning av en intresseanmälan är av formell natur. Vidare sägs att anteckning i fastighetsboken skall ske, om inskrivningsmyndigheten finner att det till en intresseanmälan fogade avtalet är ett gårdsarrende. Det är emellertid förutsatt att utredning om rättsliga förhållanden skall kunna förebringas i inskrivningsärendet. I tveksamma fall är det tänkt att ärendet med stöd av 19 kap 10 § JB skall kunna uppskjutas och yttrande inhämtas från jordägaren. (Se prop 1983/ 84:136 s 99). I motiveringen till 3 § i lagen sägs att en fastighetsägare kan väcka talan vid domstol om att en intresseanmälan skall vara utan verkan. Som exempel nämns att avtalet inte är sådant att det är förenat med företrädesrätt enligt 1 §. Det påpekas vidare att frågan om en intresseanmälans giltighet också kan komma upp i ett lagfartsärende, om arrendestället har sålts till någon annan än arrendatorn och köparen gör gällande att intresseanmälningen skulle vara utan verkan. (A prop 100.)
Som framgår av det anförda kan frågan om giltigheten av ett arrendeavtal, beträffande vilket intresseanmälan har gjorts, komma att behöva prövas i tvist vid domstol eller i ett lagfartsärende. Om det förekommer särskild anledning till antagande att arrendeavtalet inte är giltigt - i förarbetena till 19 kap 10 § JB har som exempel på där avsedda fall angetts att en upplåtare är omyndig (prop 1970:20 s B 518) - bör emellertid frågan i första hand utredas och prövas i ärendet om inskrivning av intresseanmälningen. De av kammarkollegiet aktualiserade frågorna måste anses vara av sist nämnda slag.
Av 15 kap 15 § 1 st FB framgår att en förmyndare - och enligt tidigare gällande 18 kap 8 § samma balk även god man - utan överförmyndarens samtycke får upplåta rätt till arrende för viss tid, dock längst fem år. I föreliggande fall är den avtalade arrendetiden begränsad till fem år, ehuru arrendatorn har rätt till förlängning av avtalet enligt bestämmelserna i 9 kap JB. En sådan förlängningsrätt, som ej är ovillkorlig, bör inte föranleda att arrendeavtalet skall anses ingånget för längre tid än fem år. Samtycke av överförmyndaren har sålunda inte erfordrats på grund av den angivna rätten till förlängning av avtalet.
Den omständigheten att en arrendator genom arrendeförvärvslagen har tillförsäkrarts en företrädesrätt vid försäljning av arrendestället utgör inte heller grund för att kräva överförmyndarens samtycke till det ingångna arrendeavtalet. Detsamma gäller beträffande det i avtalet särskilt inskrivna villkoret om förköpsrätt för arrendatorn.
Av det anförda följer att inskrivningsmyndigheten borde ha antecknat P.H:s intresseanmälan. Ärendet skall därför återförvisas till inskrivningsmyndigheten för ny handläggning.
Domslut
HD:s avgörande. Med ändring av HovR:ns beslut undanröjer HD inskrivningsmyndighetens avslagsbeslut och återförvisar ärendet till inskrivningsmyndigheten för anteckning av P.H:s intresseanmälan.