NJA 1991 s. 419

Merc Hotell i Bromma AB (Merc) drev hotellrörelse i förhyrda utrymmen i en byggnad i Stockholm. I anslutning till hotellutrymmena och med ingång från dessa fanns en restauranglokal, där Merc ursprungligen drev restaurangverksamhet som en del av hotellrörelsen.

Mellan Merc och Restaurang Mercette HB träffades ett avtal, betecknat "arrendeavtal", enligt vilket Merc upplät restaurangrörelsen till Mercette. Avtalet innehöll en rad bestämmelser rörande övertagandet och den fortsatta driften av rörelsen. Som "arrende" skulle Mercette erlägga "ett belopp motsvarande 8 % på all omsättning exklusive moms", dock "minst 150 000 kr per år + index". Avtalet skulle gälla fr o m d 1 aug 1983 t o m d 31 juli 1986 med sex månaders uppsägningstid och två års förlängning vid utebliven uppsägning.

Genom en d 29 okt 1985 dagtecknad handling, ställd till Mercette, sade Merc upp det mellan parterna gällande avtalet till upphörande d 1 aug 1986. Uppsägningen förklarades avse avflyttning. Som orsak till uppsägningen angavs att Merc, som hyrde lokalen av Citadellet AB, inte disponerade lokalen längre än till sistnämnda datum. I uppsägningshandlingen angavs vidare att Mercette vid sammanträffande d 23 maj 1985 erbjudits nytt hyresavtal direkt med Citadellet men inte accepterat de begärda villkoren. Uppsägningen innehöll slutligen underrättelse att Mercette, om man inte gick med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap 57 § JB, hade att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Mercette hänsköt i enlighet med underrättelsen tvisten till hyresnämnden i Stockholm. Vid sammanträde inför nämnden d 11 mars 1986 upplyste Merc att dess eget hyresavtal då var uppsagt per d 31 juli samma år. Mercette yrkade, för den händelse de av fastighetsägaren planerade ombyggnadsarbetena inte hade igångsatts d 1 aug 1986, anstånd med avflyttningen. Merc förklarade sig inte ha någon invändning mot att Mercette fick sitta kvar i lokalerna "fram till dess ombyggnadsarbetena påbörjas". På gemensam begäran av parterna vilandeförklarade nämnden ärendet. - Nämnden återupptog handläggningen sedan Mercette på nytt hade framställt begäran om uppskov med avflyttningen, denna gång till d 31 aug 1986. Vid inställelse inför nämnden d 13 aug gjorde Merc gällande att parternas avtal var att betrakta som upplåtelse av rörelse, inte lokal, samt att nämnden därför var obehörig att pröva tvisten; Merc bestred under alla förhållanden Mercettes uppskovsyrkande. Sedan det vid inställelsen hade konstaterats att förutsättningar för förlikning saknades, meddelade nämnden d 20 aug 1986 beslut i ärendet, däri nämnden fann sig oförhindrad att pröva tvisten. Genom beslutet avskrevs frågan om förlikning från vidare handläggning samt lämnades yrkandet om uppskov med avflyttningen utan bifall.

Mercette väckte härefter talan mot Merc vid Stockholms TR, fastighetsdomstolen och yrkade ersättning enligt 12 kap 57 § JB med 778 237 kr.

Merc bestred käromålet och förklarade sig inte kunna vitsorda något belopp som i och för sig skäligt.

Till stöd för sin talan anförde Mercette: Merc har genom uppsägning av hyresavtalet, vägran att förlänga hyresförhållandet samt underlåtenhet att medverka till anskaffande av ersättningslokal tvingat Mercette att helt nedlägga sin verksamhet. Mercette har ej heller efter egna ansträngningar lyckats anskaffa nya lokaler. Genom att efter uppsägningen rättidigt hänskjuta tvisten till hyresnämnden har Mercette tillvaratagit sin rätt. Merc är skyldigt att utge skälig ersättning för Mercettes förlust, då bolaget ej anvisat annan lägenhet med vilken Mercette skäligen kan nöjas.

Merc anförde bl a: Fastigheten har ägts av flera ägare, såsom Köpmannainstitutet, Citadellet AB och f n Stockholms Badhus Fastighets AB. - Under hela den tid Merc hyrt fastigheten har restaurangverksamheten varit nära integrerad med hotellrörelsen. Avtalet mellan parterna, vilket betecknades "arrendeavtal" och i realiteten var att betrakta som upplåtelse av rörelse, visar också denna integration avseende utrymmen, inventarier, ekonomi m m. Mercette var i hög grad beroende av hotellets gäster. - När parterna träffade avtalet fanns planer på att bl a vidareutveckla konferens och festvåningsverksamheten. Emellertid drabbades Mercs ställföreträdare av allvarliga hälsoproblem och han var sedan inriktad på att låta bolagets verksamhet upphöra. Därtill kom att fastighetsägaren, Citadellet, sade upp bolagets hyresavtal till d 31 mars 1985; Citadellet hade planer på att bygga om fastigheten till kontor. Under dessa förhållanden började Merc omkring årsskiftet 1984/85 inkvartera flyktingar i hotellet. Denna form av verksamhet var tänkt att pågå de månader som återstod tills bolagets hyresavtal upphörde. Emellertid kom ombyggnadsarbetena inte att påbörjas i mars 1985. Merc fick därefter förhyra fastigheten för kortare tidsperioder och kunde därmed fortsätta flyktinginkvarteringen. I detta skede, på våren 1985, erbjöds Mercette att förhyra restauranglokalen direkt av Citadellet, som även efter ombyggnad och förändrat utnyttjande av fastigheten var intresserat av att ha en restaurang i denna. Ett avtal presenterades med innebörden att Mercette skulle få hyra av Merc till dess fastigheten byggts om, varefter direktförhyrning av Citadellet skulle komma till stånd. Med detta arrangemang skulle Mercette inte ha behov av någon ersättningslokal. Mercette visade det erbjudna avtalet föga intresse men avslog inte uttryckligen avtalserbjudandet. - Sedermera sade Citadellet ånyo upp Mercs hyresavtal, beträffande hotelldelen till d 30 juni 1986 och beträffande restaurangdelen till d 31 juli 1986. Med anledning härav tillställde Merc Mercette den i målet aktuella uppsägningen för iakttagande av dem emellan avtalad uppsägningstid. - Under år 1985 användes hela hotellet för inkvartering av flyktingar, vilka också var de gäster som mest besökte restaurangen. I slutet av året tilldelades emellertid flyktingarna kuponger som möjliggjorde för dem att äta på andra restauranger. Från dec 1985 kunde Mercette således endast garanteras att få servera frukost till flyktinggästerna. Detta innebar en påtaglig nedgång i Mercettes lönsamhet. I ett brev d 13 mars 1986 påfordrade Mercette justering av hyran och anförde att förutsättningarna för restaurangdriften hade förändrats väsentligt genom att hotellets gäster i mycket ringa omfattning nyttjade restaurangen samt att hotellets nya inriktning hade inneburit en stor omsättningsminskning för restaurangen. - Under våren 1986 förekom nya diskussioner mellan parterna om den fortsatta verksamheten. Merc var villigt att i framtiden uthyra restauranglokalen till Mercette för kortare tidsperioder, dvs de tidsperioder under vilka bolaget fick hyra fastigheten av Citadellet. Mercette visade intresse för fortsatt verksamhet men fordrade garantier avseende hotellets beläggning och det antal restauranggäster som därmed kunde påräknas. Merc kunde inte lämna sådana garantier. - Sommaren 1986 kunde Merc påräkna fortsatt hotell- och restaurangverksamhet i lokalerna endast under förutsättning att fastighetsägaren inte påbörjade ombyggnad av fastigheten. Bolaget hade inte heller några bestämda, långsiktiga planer med någon kommun angående flyktinginkvartering. Under dessa förhållanden togs kontakt med hotellets förutvarande receptionschef M.M., vilken accepterade att ta hand om restaurangen fr o m aug 1986. - Grunderna för bestridandet sammanfattas sålunda. Ersättningsskyldighet föreligger inte eftersom Mercette dels erbjudits teckna hyreskontrakt direkt med fastighetsägaren med fullt besittningsskydd och i övrigt på skäliga villkor, dels ock erbjudits förhyra restauranglokalen av bolaget successivt under de korta hyresperioder som gällt för bolaget i förhållande till fastighetsägaren. Det skulle således strida mot ordalydelsen i 12 kap 57 § 1 st JB - "... och vägrar han att förlänga hyresförhållandet..." - eller i allt fall grunderna för stadgandet, att med stöd av detta ålägga bolaget ersättningsskyldighet till Mercette. I andra hand och under åberopande av 12 kap 57 § 1 st 3 JB gör bolaget gällande, att detta med hänsyn till de redovisade omständigheterna haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Om bolaget i och för sig skulle bedömas vara ersättningsskyldigt enligt 12 kap 57 § JB, görs det gällande att ingen ersättning alls skall utgå med hänsyn till att Mercette helt saknat värde.

Mercette genmälde: Avtalet mellan parterna skall betraktas som ett normalt hyresavtal, inte som upplåtelse av rörelse. - Förslaget om direktförhyrning av fastighetsägaren initierades inte av Merc. Det var i stället Mercette som inledde diskussioner med Citadellet och sedermera även med SPP, som var i färd med att köpa fastigheten. Under första halvåret 1985 förelåg inga definitiva planer på ombyggnad, det var inte ens klart att restaurangen skulle få vara kvar. Eftersom avtalsförslaget dessutom var utformat till uppenbar nackdel för hyresgästen, lades förslaget åt sidan i avvaktan på större klarhet beträffande fastighetens framtida användning. Enligt Mercettes förmenande var det föreslagna avtalet så utformat att det inte alls kunde träda ikraft. Merc kan följaktligen inte på grund av Mercettes diskussioner med fastighetsägaren anses befriat från ersättningsskyldighet. - I dec 1985 sjönk restaurangens omsättning drastiskt sedan flyktingarna börjat få matkuponger. Det är inte riktigt att Mercette vid diskussioner med bolaget, efter uppsägningen, fordrat garantier. Emellertid begärde Mercette att den fortsatta verksamheten skulle diskuteras, därvid det naturligen var av vikt att få någon kännedom om det framtida gästunderlaget.

Mercette fullföljde talan i Svea HovR och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.

Merc bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Köhl, hovrättsrådet Westberg, referent, och adj led Gauffin-Pehrson) anförde i dom d 6 dec 1989:

HD (JustR:n Knutsson, Jermsten, Heuman, Solerud och Svensson, referent) beslöt följande dom: