NJA 2013 s. 1112

Frågan i målet gäller om en lokalhyresgäst som driver näringsverksamhet har rätt till ersättning när hyresförhållandet upplöses och närmare bestämt om de skäl som Svenska Bostäder angett för att vägra medge förlängning av hyresavtalet utgör sådan befogad anledning att upplösa hyresförhållandet som enligt generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 JB medför att Eurostar inte har rätt till ersättning.

En lokalhyresgäst har vid uppsägning inte någon rätt till förlängning av hyresavtalet. Vid uppsägning av annan anledning än kontraktsbrott från hyresgästen har han eller hon enligt 12 kap. 56-60 §§ JB i stället ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresförhållandet inte förlängs. Behovet av rättsligt skydd för en lokalhyresgäst gör sig enligt förarbetena gällande framför allt i sådana fall där hyresgästen driver förvärvsverksamhet av något slag i lokalen och betingas väsentligen av hyresgästens intresse av att inte genom hyresförhållandets upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska värde som hyresgästen skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser. Vid utformningen av ersättningsreglerna har lagstiftaren utgått från att en förlängning av hyresförhållandet normalt ska ske. Huvudregeln är därför att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet. (Se prop. 1968:91 Bihang A, s. 120 och 123.)

Rätten till ersättning kan falla bort enligt bestämmelserna i 12 kap. 57 § första stycket 1-5 JB. De bestämmelser som närmast är av intresse i målet är punkterna 2-4. Enligt dessa faller ersättningsskyldigheten bort när hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig en förlängning av hyresförhållandet.

I uttrycket befogad anledning ligger att skälen för avflyttning ska vara av saklig art. I rättspraxis ställs inte några högre krav för att skälen för att inte förlänga kontraktet ska anses vara sakliga. Det är tillräckligt att skälen bärs upp av ett legitimt intresse (se bl.a. NJA 1972 s. 515, NJA 1984 s. 172 och NJA 2007 s. 1018).

Om sakliga skäl föreligger beror ersättningsskyldigheten på tyngden av dessa skäl i förhållande till hyresgästens intresse av att få behålla lokalen. Det handlar om en avvägning mellan parternas motstående intressen. (Jfr a. prop. Bihang A, s. 125.)

Lagstiftaren har särskilt reglerat denna intresseavvägning för rivnings- och ombyggnadsfall (bestämmelsens punkt 2 och punkt 3) med hänvisning till att det är fråga om betydelsefulla och ofta förekommande situationer. Av förarbetena framgår att det för dessa fall är angeläget att hyresgästens anspråk på skydd inte får medföra att önskvärd byggnads- och stadsförnyelse motverkas genom att betungande ekonomiska förpliktelser läggs på fastighetsägarna.

Enligt generalklausulen i 12 kap. 57 § första stycket 4 JB faller ersättningsskyldigheten bort om hyresvärden i annat fall (än som avses i punkterna 1-3) har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

Ett fall där generalklausulen enligt förarbetena kan tillämpas och som hovrätten har hänvisat till är när det för hyresvärden är mer ekonomiskt fördelaktigt att hyra ut lokalen för verksamhet av annat slag (omläggning av brukningsändamålet), om inte lokalhyresgästen erbjuder sig att gå med på lika förmånliga villkor. En omläggning av verksamheten under sådana förhållanden borde enligt förarbetena utgöra befogad anledning att inte förlänga kontraktet. (Se a. prop. Bihang A, s. 127; jfr SOU 1966:14 s. 331 ff.). Någon sådan situation är inte för handen i förevarande mål.

För övriga fall har det överlämnats till rättstillämpningen att med beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet avgöra om det framstår som rimligt att hyresgästens intresse av att behålla lägenheten ska få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida.

Vid intresseavvägningen bör enligt förarbetena på hyresgästens sida beaktas bl.a. dennes behov av lokalen och möjligheten att erhålla en annan lämplig lokal, den tid hyresgästen bedrivit verksamhet i lokalen och arten av denna verksamhet, hyresgästens beroende av en viss kundkrets eller ett visst affärsläge. (A. prop. Bihang A, s. 127; jfr SOU 1966:14 s. 333 f.).

För en näringsdrivande hyresgästs del är det i första hand fråga om en bedömning av dennes intresse av att kunna fortsätta driva sin verksamhet med i huvudsak oförändrad lönsamhet. Av betydelse är också om en godtagbar ersättningslokal finns att tillgå. Viss hänsyn kan också tas till om verksamheten utgör en väsentlig del av hyresgästens hela affärsrörelse (jfr NJA 1984 s. 172).

För hyresvärdens del ska tyngden av de sakliga skäl denne har anfört för att ta lokalen i anspråk värderas. Enligt förarbetena ska också vid intresseavvägningen räknas hyresvärden tillgodo om denne erbjudit viss ekonomisk kompensation eller förlängning av hyresavtalet under viss begränsad tid eller anvisat annan lokal.

Vid bedömning av sådana situationer som täcks av såväl rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna som generalklausulen bör följande beaktas. I de förstnämnda fallen behöver hyresvärden inte påvisa sakliga skäl, utan sådana anses i princip alltid föreligga när det är fråga om rivning eller ombyggnad av det aktuella huset. Den legala intresseavvägningen som här gjorts innebär att även när rivningen eller ombyggnaden ingår i en önskvärd byggnads- och stadsförnyelse ska hyresgästen kompenseras med antingen ny lokal eller ersättning i pengar. Detta måste få betydelse också vid en intresseavvägning enligt generalklausulen. Det förhållandet att ett byggnadsprojekt ingår i en önskvärd stadsförnyelse bör alltså i normalfallet inte i sig anses vara en befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, dvs. att hyresgästen då måste lämna lokalen utan någon form av kompensation. Här får i stället göras en helhetsbedömning av föreliggande omständigheter. Vid intresseavvägningen kan då bl.a. beaktas hur betungande det är för hyresvärden att anskaffa en ersättningslokal eller betala ersättning till hyresgästen.

Svenska Bostäder har sammanfattningsvis preciserat grunden för sitt bestridande och sitt intresse av att ta lokalen i anspråk enligt följande. Bolaget hade för avsikt att efter renovering och tillbyggnad av biograflokalen utnyttja fastigheten i dess helhet på ett effektivare, mer ändamålsenligt och företagsekonomiskt bättre sätt (se p. 2). Syftet med att ta biograflokalen i anspråk var att i samband med den totala ombyggnaden av Vällingby Centrum kunna förse stadsdelens 200 000 innevånare med den ”ankaranläggning” som en multiplexbiograf med fem salonger utgör. Genom uppsägningen blev bolaget av med den dåliga affär som hyresavtalet med Eurostar innebar och fick en ny kapitalstark hyresgäst med känt varumärke, vilket möjliggjorde en kraftigt höjd hyresintäkt.

Det anförda utgör sakliga skäl för att inte förlänga hyresavtalet. Svenska Bostäders intresse av att ta i anspråk biograflokalen för att i samband med omdaningen av Vällingby Centrum bygga om den till en femsalongsbiograf väger tungt.

Mot Svenska Bostäders intresse av att disponera biograflokalen ska vägas Eurostars intresse av att stanna kvar i den befintliga lokalen, dvs. utan de planerade förändringarna.

Eurostar har i denna del sammanfattningsvis anfört följande. Fontänen var den mest vinstgivande biografen i Eurostars biografkedja, som omfattade 16 biografer, och svarade för en betydande del av Eurostars resultat. Den hade ett gynnsamt läge och saknade helt konkurrens från andra biografer i området. Det var uteslutet för Eurostar att på egen hand finna en ersättningslokal som tillnärmelsevis motsvarade biograflokalen; det var en unik biograf som k-märktes under Eurostars 20-åriga innehavstid.

Av det sagda följer att Eurostar hade ett betydande intresse av att stanna kvar i lokalen.

Det ska även vägas in att Svenska Bostäder inte erbjöd Eurostar någon ekonomisk kompensation eller något slag av ersättningslokal. Vidare ska beaktas att Svenska Bostäder - som kom att investera tre miljarder kronor på nydaningen av Vällingby Centrum, varav drygt 70 miljoner kronor på om- och tillbyggnaden av biografen Fontänen - hade ekonomiskt utrymme att kompensera Eurostar inför upplösningen av hyresförhållandet (jfr beträffande ett ombyggnadsfall NJA 1991 s. 419).

Vid en samlad bedömning väger Eurostars intresse av att behålla lokalen tyngre än de skäl som Svenska Bostäder har anfört till stöd för uppsägningen. Svenska Bostäder har alltså inte haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet i den mening som avses i 12 kap. 57 § första stycket 4 JB.

Hovrättens domslut ska alltså fastställas.