NJA 1994 s. 141

R.R. avled d 7 okt 1989 och efterlämnade barnen R., E.R., S.R. och X.X.. Till boutredningsman i dödsboet utsågs jur kand A.O.. Bland tillgångarna i dödsboet ingick fastigheterna Eslöv Billinge 3:26 och 3:61, vilka var samtaxerade till 130 000 kr.

A.O. ansökte hos Eslövs TR om tillstånd enligt 19 kap 13 § 1 st ÄB till försäljning av fastigheterna enligt ett av honom med makarna L. och L-L.G. upprättat köpekontrakt, i vilket köpeskillingen upptogs till 130 000 kr. R. och X.X. hade lämnat A.O. fullmakt till försäljningen.

S.R. bestred bifall till ansökningen. Hon uppgav att hon, redan innan fastigheterna lämnades ut till försäljning genom mäklare, hade erbjudit sig att köpa dem för taxeringsvärdet 130 000 kr, vilket bud inte hade accepterats, samt att hon alltjämt stod fast vid detta erbjudande.

A.O. bekräftade att S.R. hade erbjudit sig att förvärva fastigheterna för 130 000 kr men att överenskommelse härom inte kunnat nås med övriga dödsbodelägare. Fastigheterna hade därför lämnats ut till försäljning genom mäklare, vilket endast hade lett till det bud från makarna G som boutredningsmannen hade accepterat.

TR:n (lagmannen Lidin, rådmannen Lundgren och tingsfiskalen Anette Ohlsson, referent) meddelade d 25 aug 1993 följande beslut: TR:n tillåter försäljningen av fastigheterna enligt köpekontraktet.

S.R. anförde besvär i HovR:n över Skåne och Blekinge och yrkade upphävande av TR:ns beslut.

Även E.R. anförde besvär med samma yrkande. A.O. bestred ändring.

HovR:n (tf hovrättslagmannen Eriksson, hovrättsrådet Svensson och t f hovrättsassessorn Nordengren, referent) fastställde i beslut d 4 nov 1993 TR:ns beslut.

Hovrättsrådet Orton Åqvist var skiljaktig och anförde: S.R. har förklarat sig villig att köpa fastigheterna för 130 000 kr, dvs samma köpeskilling, som makarna G enligt köpeavtalet skulle betala. Vid en försäljning till S.R. kommer inte avdrag att göras för mäklarprovision. Med hänsyn till att S.R. är dödsbodelägare och till att en försäljning till henne för erbjudet pris vore mera ekonomiskt fördelaktigt för dödsboet, anser jag att det av boutredningsmannen begärda tillståndet till försäljning inte bör lämnas.

S.R. (ombud advokaten L.H.) anförde besvär och yrkade att HD skulle lämna A.O:s yrkande om tillstånd till försäljning utan bifall.

A.O. bestred ändring.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Tejning, föreslog i betänkande följande beslut: Av handlingarna - - - se HD:s beslut - - - 1933 s 264).

Vad A.O. i detta mål fört fram till stöd för sin ansökan får med beaktande av E.R:s inställning i HovR:n anses utgöra sådana skäl som motiverar tillstånd till överlåtelsen. HovR:ns beslut skall därför fastställas. HD:s avgörande. HD fastställer HovR:ns beslut.

HD (JustR:n Knutsson, Gregow, Lind, Lars K Beckman och Nyström, referent) fattade följande slutliga beslut: Skäl. Av handlingarna i målet framgår följande. R.R. avled d 7 okt 1989 och efterlämnade barnen R., E.R., S.R. och X.X.. R. och X.X. har lämnat fullmakt till boutredningsmannen A.O. att försälja fastigheterna Eslöv Billinge 3:26 och Eslöv Billinge 3:61 för en köpeskilling om tillhopa 130 000 kr. A.O. har härefter tecknat det köpekontrakt som målet gäller. S.R. och E.R. har motsatt sig försäljning enligt kontraktet. E.R., som inte fullföljt talan i HD, förklarade i HovR:n att han inte ville samtycka till en försäljning till ett pris som understeg 200 000 kr.

S.R. har i HD förklarat att hon alltjämt vill köpa fastigheterna för 130000 kr. Hon har vidare gjort gällande att en försäljning enligt köpekontraktet skulle innebära ett lägre försäljningspris för dödsboet eftersom dödsboet i sådant fall måste betala mäklararvode med 12 500 kr.

A.O. har genmält att kostnader skulle uppkomma vid en försäljning till annan köpare vare sig denne köpare skulle vara S.R. eller någon annan och att en ny ansökan om rättens tillstånd med största sannolikhet skulle erfordras. Han har vidare anfört att det mot bakgrund av den oenighet som föreligger mellan dödsbodelägarna finns en risk att S.R. inte skulle stå fast vid sitt bud.

Bestämmelsen i 19 kap 13 § ÄB att boutredningsmannen inte får överlåta fast egendom som tillhör dödsboet utan skriftligt samtycke av dödsbodelägarna eller rättens tillstånd är en inskränkning i den allmänna befogenhet som boutredningsmannen har enligt 19 kap 11 § 1 st ÄB att företa alla för boets utredning erforderliga åtgärder. Bestämmelsen har sin bakgrund i det särskilda värde som anses förknippat med fast egendom. Avsikten är att boutredningsmannen i fall då starka skäl talar för en överlåtelse skall ha möjlighet att med rättens tillstånd genomdriva åtgärden trots att delägarnas samtycke inte kan erhållas (NJA II 1933 s 264).

När en fastighet ingår i ett dödsbo och någon delägare i dödsboet önskar överta fastigheten, bör en boutredningsman i princip inte försöka sälja fastigheten utan låta denna ingå i arvskiftet, såvida inte likvid för fastigheten behövs för betalning av den avlidnes skulder eller uppkomna kostnader. I förevarande fall har av dödsbodelägarna endast S.R. uttryckt intresse för att lösa in fastigheterna. Hon har redan innan de bjöds ut till försäljning och även därefter förklarat sig villig att förvärva dem, dock ej till högre pris än 130 000 kr. Ingenting tyder på att hon skulle sakna vilja eller förmåga att fullfölja ett sådant förvärv. Med hänsyn härtill borde boutredningsmannen, när det inte visade sig möjligt att uppnå förmånligare villkor vid en försäljning på den öppna marknaden, ha gett henne företräde att förvärva fastigheterna. Då så inte skett och S.R. alltjämt står fast vid sitt erbjudande bör ansökningen om tillstånd till försäljning till makarna G lämnas utan bifall.