NJA 1998 s. 407
Fråga i mål angående ansvar för fel i faS.het i vad mån köpare till stöd för att han fullgjort sin undersökningsplikt kan åberopa innehållet i ett av honom före köpet anskaffat besiktningsutlåtande. 4 kap 19 § 2 st JB.
Makarna P. och V.H. förvärvade 1991 av makarna S. och G.F. faS.heten Igelboda 18:5 i Nacka för en köpeskilling av 2 200 000 kr. De tillträdde faS.heten d 1 juli 1991.
Nacka TR
Huset är en en och en halvplans villa i trä med hel källare. Det är ursprungligen byggt 1923 och har byggts till och tilläggsisolerats 1979. Makarna H yrkade, efter stämning å makarna F vid Nacka TR, under åberopande av fel i faS.heten och att de var berättigade till avdrag på köpeskillingen och skadestånd, att TR:n skulle förplikta makarna F att till dem betala dels 305 735 kr jämte ränta, dels 87 500 kr jämte ränta. Makarna F bestred yrkandena.
Makarna H anförde följande.
Innan de köpte faS.heten lät de Byggkontroll HB utföra en jordabalksbesiktning. Besiktningen utfördes d 23 april 1991 och av utlåtandet framgår att de fel som förelegat i faS.heten vid köpet varit dolda.
I besiktningsutlåtandet antecknar besiktningsmännen H.S. och J.H. följande. Källare: "Tvättstuga nymålad. Missfärgning i hushörna. Förhöjt fuktkvotsvärde. Täta kontroller att ej skadan avsevärt förvärras samt en snar åtgärd rekommenderas från besiktningsmännen. Som en första åtgärd rekommenderas att stuprör bortledes från fasad/hushörna". - Mittrum: "utan anmärkning" - Blivande gillestuga. "Något höga fuktvärden erhölls med Protometer Mini. Besiktningsmannen påpekade vikten av en god ventilation i blivande golv och väggkonstruktion." - Krypvind: ej besiktigad. - Besiktningsmännen uppfattade ej någon elak lukt i faS.heten. De lämnade följande omdöme: "FaS.heten synes vara i normalt underhållen och i gott skick. Dock påpekades att komplettering av fuktisolering och källarväggar och renovering av duschrum bör utföras inom en snar framtid."
Vid köpet har P.H. frågat S.F. och G.F. om de haft problem med mögel i huset. De har då försäkrat att de inte haft detta. Beträffande faS.hetens skick sägs under § 6 i köpekontraktet: "-Säljaren förklarar att faS.heten honom veterligen inte är behäftad med andra fel eller brister än sådana som kunnat iakttas vid en besiktning av faS.heten eller som anges i bifogade frågeformulär". I frågeformuläret p 10 uppger säljarna att dräneringsledningen och grundmursisoleringen fungerat tillfredsställande. I punkt 12 anges att reparationer och ombyggnad har vidtagits 1978-1979 (tilläggsisolering, nytt tegeltak, tillbyggnad, ny el och rörinstallation).
Efter tillträdet har P.H. drabbats av allergiliknande problem. I anledning härav anlitades Stures Mögelhundstjänst AB för att undersöka huset. Besiktningen utfördes d 7 okt 1991. Hunden markerade på mögelförekomst i större delen av huset.
Därefter gjordes provtagningar som analyserats vid Pegasus laboratorium. Provsvaren utvisar att omfattande och pågående mikrobiella skador av allvarlig art förekommer i källarens golv och i underdelen av källarytterväggarna, i ytterväggskonstruktionen samt i den gamla delen av vindskonstruktionen.
En analys av luftprov visade förekomsten av gas från mikrobiella organismer. Med de analysmetoder som vid den tiden var framtagna kunde man inte mäta halten av dessa gaser.
VBB VIAK byggledning anlitades för att utföra en skadebesiktning. Besiktningen utfördes d 21 nov 1991 av J.T.. Av utlåtandet som är daterat d 16 dec 1991 framgår bl a följande. - - - Provsvaren visar att omfattande och pågående mikrobiella skador av allvarlig art förekommer i källarens golv och ytterväggsunderkanter. Orsaken till skadorna bedöms vara att golv och väggar emellanåt uppfuktas av den under- och kringliggande marken pga att fuktskyddet under och kring huset har en bristfällig funktion. --- Skador-våningsytterväggar. Provsvaren visar att omfattande och pågående mikrobiella skador av allvarlig art förekommer i ytterväggskonstruktionen. --- Skador-vind. Provsvaren visar att omfattande och pågående mikrobiella skador av allvarlig art förekommer i den gamla delen av vindskonstruktionen.
Rättslig grund för nedsättning av köpeskillingen. Den onormala förekomsten av mögel och bakterier i gillestugan, ytterfasaderna samt vindbjälklaget och vindisoleringen medför att faS.heten avviker från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet Kostnaderna för att åtgärda felen med undantag för den äldre delen av källarvåningen där kärandena är beredda att acceptera viss fuktförekomst uppgår till 305 735 kr. Kärandena är berättigade att göra avdrag på köpeskillingen med motsvarande belopp.
Rättslig grund för skadestånd. Den onormalt höga mikrobiella förekomsten i huset innebär att felet rör en kärnegenskap som har utfästs eller får anses ha utfästs. Skadan består i att kärandena från d 15 okt 1991 till och med december 1992 har varit tvungna att hyra en evakueringsbostad eftersom de på grund av allergiska besvär hänförliga till den mikrobiella förekomsten inte kunnat bo på sin faS.het. Hyreskostnaden för evakueringsbostaden uppgår till 87 500 kr.
Makarna F anförde.
G. och S.F. har inte lämnat några utfästelser om faS.hetens skick. Huset motsvarar vad köparna kunnat förvänta sig efter besiktning. De mögelangrepp som funnits i vindisoleringen och eventuellt också i ytterväggarna har inte kunnat påverka inomhusmiljön, vilket också framgår av analysen av luftprov. Golvet i gillestugan har varit felaktigt konstruerat men det har köparna bort räkna med eftersom golvet var fuktigt.
FaS.heten avviker inte från vad kärandena med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det fel som eventuellt förelåg borde kärandena ha upptäckt vid en med omsorg genomförd undersökning av faS.heten.
Något fel i faS.heten föreligger inte. Svarandena har inte och kan inte anses ha utfäst någon kärnegenskap. Kärandena har inte heller varit tvungna att hyra en evakueringsbostad.
Domskäl
TR:n (rådmännen Qwist och Hållstrand samt tingsfiskalen Kjellin) anförde i dom d 17 nov 1994: Domskäl. Vid huvudförhandlingen har förebringats en omfattande skriftlig och muntlig bevisning. Parterna har hörts under sanningsförsäkran. Vittnesförhör har hållits med J.H. som besiktigade faS.heten före köpet och med L.O. som utförde renoveringen. Därutöver har vittnesförhör förekommit avseende vad som framkommit vid de besiktningar som skett sedan P. och V.H. påtalat fel i faS.heten och avseende skäliga åtgärder för renovering och kostnader härför. Vittnesförhör har vidare ägt rum för att klargöra om det varit några hälsorisker förbundna med att bo kvar i faS.heten under renoveringen.
TR:ns bedömning
Det framgår av utredningen i målet att det vid köpet fanns mögel i husets ytterväggar, i golvet i gillestugan och i isoleringen på ändsgolvet.
G. och S.F. gör gällande att sistnämnda fel kunnat upptäckas vid besiktningen som föregick köpet och att V. och P.H. därför inte är berättigade till avdrag på köpeskillingen och skadestånd.
J.H. uppfattade vid besiktningen inte någon elak lukt i faS.heten. Han har i protokollet antecknat att han i gillestugan erhöll något höga fuktvärden och att han påpekade vikten av god ventilation i blivande golv. Under förhandlingen har han lämnat en annan bild. P.H. har uppgivit att J.H. förhörde sig med S.F. om hur golvet var konstruerat och fick svar att det var uppreglat från betongplattan samt att J.H. bedömde att fuktvärdena inte var alarmerande. Då P.H:s berättelse överensstämmer med vad J.H. angett i sina utlåtanden utgår TR:n från dem. J.H. minns inte om S.F. var med vid besiktningen. S.F. minns inte vad han sagt.
De iakttagelser som gjorts vid besiktningen har enligt besiktningsmannens bedömning inte gett anledning till att bryta upp golvet i gillestugan för att konstatera om det fanns mögel. Det har inte heller enligt TR:ns uppfattning funnits skäl att utvidga undersökningen.
Vinden har inte besiktigats. Tillträdet till vinden sker genom en utvändig lucka intill skorstenen. J.H:s minnesbild är att taket var snöklätt och att det inte var möjligt att gå på taket utan risk för olyckshändelse.
De iakttagelser som gjorts vid senare företagna besiktningar visar att mögelangreppen i isoleringsmattorna på vindsgolvet inte hade varit möjliga att upptäcka vid en normal besiktning. Felet får därför enligt TR:ns bedömning anses vara dolt.
Parterna är ense om att mögelskadorna i ytterväggarna inte har varit möjliga att upptäcka.
FaS.heten avviker sålunda från vad V. och P.H. hade anledning antaga vid köpet och de är berättigade till avdrag på köpeskillingen. I denna bedömning beaktas särskilt att faS.heten byggdes om 1979.
Det föreligger olika uppfattningar om hur felen kunnat åtgärdas och vilka kostnader som är skäliga.
L.O. har förklarat att de åtgärder han vidtagit varit erforderliga för att han skulle kunna lämna garanti på arbetena. Det finns enligt TR:ns uppfattning inte anledning att göra någon annan bedömning. Det går inte att sälja ett hus som varit angripit av mögel till ett rimligt pris om inte allt mögelskadat material saneras.
Skadestånd. G. och S.F. har bestritt att skadeståndsskyldighet föreligger och att det varit befogat att hyra en evakueringslägenhet. Avsaknad av mögel är enligt TR:ns bedömning en kärnegenskap som får anses vara utfäst.
Enligt TR:ns uppfattning kan man inte begära att familjen H skulle bo kvar i huset sedan det konstaterats att det varit angripet av mögel. De är därför berättigade till ersättning för evakueringsbostad.
Det har tagit förhållandevis lång tid att genomföra renoveringen. P.H. har förklarat tidsutdräkten med att de ville att köpet skulle gå tillbaka men att makarna F förklarade att det inte fanns något fel som de svarade för. Förhandlingarna drog ut på tiden och först sedan P. och V.H. bestämt sig för att återtaga hävningsyrkandet har de kunnat påbörja saneringen.
TR:n bedömer att en rimlig fördelning av kostnaderna för evakueringsbostaden är att G. och S.F. får svara för -1/4 av kostnaden.
Domslut
Domslut. S.F. och G.F. skall solidariskt till P. och V.H. betala dels 305 735 kr jämte ränta därå ---, dels 65 625 kr jämte ränta därå - - -.
Svea HovR
Makarna F överklagade i Svea HovR och yrkade att makarna H:s vid TR:n förda talan skulle ogillas.
Makarna H bestred ändring.
HovR:n (hovrättslagmannen Didön, hovrättsråden Olding, referent, och Grobgeld samt tf hovrättsassessorn Grapp) anförde i dom d 7 juli 1995: Grunderna i HovR:n. Makarna H har till förtydligande av grunderna för sin talan i målet uppgett följande. Den onormala förekomsten av mögel och bakterier i gillestugans golv, ytterfasaden, vindsbjälklaget och vindisoleringen har medfört att faS.heten avvikit från vad de med fog kunnat förutsätta vid köpet. Förekomsten av mikroorganismer utgör fel i byggnadens kvalitet. De är därför berättigade till avdrag på köpeskillingen motsvarande kostnaderna för att avhjälpa felen. - Vad gäller grunden för skadeståndsyrkandet görs gällande, med hänsyn till felens art, att makarna F som en s k kärnegenskap utfäst eller får anses ha utfäst att byggnaden inte innehöll onormala mängder mögel och bakterier. - Förekomsten av mikroorganismer i berörda byggnadsdelar var onormal, eftersom analysen av tagna prover utvisar att halterna av dessa organismer varit förhöjda eller kraftigt förhöjda.
Makarna F har till förtydligande av grunden för sin talan anfört följande. Det vitsordas att det överliggande trägolvet i gillestugan och isoleringen på vinden var felaktigt utförda och angripna av mikroorganismer. Felen kunde dock ha upptäckts vid en med omsorg genomförd undersökning av byggnaden vid köpet. Däremot var inte ytterfasaden behäftad med något byggnadstekniskt fel eller fel i jordabalkens mening; halterna av mikroorganismer i fasaden var inte onormalt höga. - Makarna F har inte heller som en kärnegenskap utfäst att byggnaden skulle vara fri från onormala halter av mikroorganismer. Om de skulle anses skadeståndsskyldiga är makarna H i vart fall inte berättigade till ersättning för evakueringsbostad för längre tid än två månader.
Domskäl
Domskäl.
I målet är ostridigt att golvet i gillestugan och isoleringen på vinden i byggnadens äldre del varit angripna av mikroorganismer och att golvets och isoleringens byggnadstekniska utförande varit felaktigt. I fråga om ytterfasaden har makarna F dock bestritt att den varit felaktig.
Fasaden
Vad först gäller förekomsten av mikroorganismer i fasaden framgår av de analyser av prover från träpanelen, asfaboarden och väggisoleringen - som utförts av Pegasus Lab AB - att halten av mikroorganismer där varit förhöjd eller kraftigt förhöjd. Makarna F:s sakkunnige, Ingemar Samuelsson, har dock ifrågasatt om dessa prover utvisar en onormal förekomst av sådana organismer. --
Mot vad främst Ingemar Samuelsson uppgett kan det inte anses visat att halten av mikroorganismer i ytterfasaden varit onormalt hög eller - som makarna H gjort gällande - kunnat inverka på byggnadens inre miljö genom att gaser alstrade av mikroorganismer trängt in genom väggarna. HovR:n finner därför att förekomsten av mikroorganismer i fasaden inte inneburit att faS.heten på grund härav varit felaktig.
Gillestugan och vinden
Förekomsten av mikroorganismer i gillestugans golv och i vindisoleringen får enligt HovR:n däremot anses utgöra en påtaglig brist i byggnadens kvalitet. Avgörande för frågan huruvida denna brist kan åberopas som fel är om makarna H kan anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.
Besiktningsmannen J.H., som för makarna H:s räkning besiktigat faS.heten före köpet, har här uppgett bl a följande. Vid besiktningen upptäcktes fel och brister i källaren. I tvättstugan fanns en fuktskada i väggen och på golvet. Han påpekade att stuprännan borde ändras så att vattnet leddes bort från husgrunden, att marken på båda sidor om stuprännan borde grävas upp samt att dränering och fuktskydd på källarväggarna därefter borde anordnas. Han minns att det fanns ett trägolv i gillestugan som saknade ytbeläggning. Han kunde med fuktmätare konstatera att det fanns fukt i det underliggande betonggolvet i rummets sydöstra hörn. Mätaren registrerade en fuktkvot på över 17 procent. Han tog inte reda på trägolvets konstruktion men rådde P.H. att ha ett ventilerat golv för att "nå problemets kärna" och detta även om dräneringen förbättrades. Det fördes inte någon diskussion om vinden. Eftersom taket var snötäckt kunde han inte ta sig upp till takluckan och besiktiga vindsutrymmet.
P.H. har uppgett bl a följande. Vid någon av visningarna före köpet tillfrågades makarna F om det förekommit mögelproblem i huset, vilket dessa besvarade nekande. Vid besiktningen mätte J.H. fukthalten i spånplattan. Mätningen gav ett litet utslag. Han frågade S.F. hur golvet var konstruerat, om det var uppreglat, och fick till svar att så var fallet. Han frågade sedan om fuktvärdet på något sätt var kritiskt och på den frågan svarade J.H. nekande. I källaren i den äldre delen av byggnaden konstaterades fuktskador. - J.H. uppgav att det var ett bra hus som han själv kunde tänka sig att köpa.
S.F. har uppgett att han inte minns om det ställdes någon fråga om golvets konstruktion, men eftersom han själv lagt in golvet skulle han på fråga ha svarat hur golvet var utfört.
Det kan inte anses visat att - som P.H. påstått - S.F. skulle ha lämnat den oriktiga uppgiften att golvet var uppreglat. Av utredningen framgår dock att J.H. uppmätt fukt under trägolvet samt uppmanat P.H. att se till att blivande golv ventilerades. Även om P.H. förlitat sig på J.H:s besked borde dennes uppgifter - med hänsyn till vad som krävs av en köpare - ha föranlett honom att närmare undersöka orsaken till fukten under trägolvet. Han borde då ha upptäckt angreppet av mögel.
Vindsutrymmet har inte besiktigats före köpet. Av J.H:s uppgifter framgår att det vid dennes besiktning inte heller fördes några diskussioner om vinden. Enligt J.H. var takluckan till vinden inte möjlig att nå eftersom taket var snötäckt och riskabelt att beträda. Den omständigheten att taket var snötäckt kan enligt HovR:ns mening dock inte anses ha utgjort ett sådant hinder som fritagit makarna H från skyldigheten att undersöka vindsutrymmet; snöhindret borde utan större besvär ha kunnat undanröjas. Vindsutrymmet var således besiktningsbart.
J.L., som för makarna F:s räkning senare besiktigat byggnaden, har omvittnat att råsponten i vindens innertak var angripen av mögel. Detta förhållande, i förening med den dåliga ventilationen där, borde enligt J.L. ha föranlett en undersökning av bjälklagsisoleringen varvid förekomsten av mikroorganismer i den borde ha upptäckts. - Genom J.L:s uppgifter finner HovR:n att förekomsten av mögel på vinden hade kunnat upptäckas vid en tillräckligt omsorgsfullt genomförd undersökning.
Makarna H har således brustit i sin undersökningsplikt, såväl beträffande golvet i gillestugan som vindsutrymmet.
Mikroorganismer i inomhusmiljön
Makarna H:s talan, som den får förstås, innefattar även ett påstående om att byggnadens kvalitet varit bristfällig genom att förekomsten av mikroorganismer gjort inomhusmiljön oacceptabel från hälsosynpunkt, bl a på grund av de gaser som dessa organismer alstrar. Makarna H har därvid gjort gällande att de allergiliknande besvär som P.H. drabbats av när han vistades i byggnaden, orsakats av förekomsten och verkningarna av dessa mikroorganismer.
I fråga om P.H:s allergiliknande besvär konstaterar HovR:n att denne inte varit föremål för någon närmare medicinsk utredning om orsaken till dessa besvär. Den omständigheten att besvären uppkom efter inflyttningen tyder dock på att P.H. kan ha påverkats av något som funnits i byggnaden. Vad detta kan ha varit är inte klarlagt. Mot bakgrund av de besvär som tidigare drabbat honom i samband med vistelsen i fjällstugan framstår det inte som osannolikt att besvären kan ha samband med golvslipningen efter inflyttningen. - Inte heller utredningen i övrigt ger enligt HovR:n stöd för påståendet att inomhusmiljön, på grund av mikroorganismer, skulle ha varit otillfredsställande från hälsosynpunkt.
Sammanfattningsvis finner HovR:n att faS.heten inte i något av de hänseenden som påståtts avvikit från vad makarna H med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det kan inte heller anses att makarna F som en s k kärnegenskap utfäst eller får anses ha utfäst att byggnaden skulle vara fri från förekomsten av onormala mängder mikroorganismer. Makarna H:s talan skall därför ogillas.
Domslut
Domslut. HovR:n ändrar TR:ns dom på följande sätt.
a) Den av P.H. och V.H. i målet förda talan i huvudsaken ogillas.
Makarna H (ombud advokaten S.M.) överklagade med yrkande att TR:ns dom skulle fastställas. HD meddelade d 14 okt 1996 prövningstillstånd i frågan om makarna H med hänsyn till innehållet i besiktningsutlåtandet från Byggkontroll HB får åberopa förekomsten av mikroorganismer i gillestugans golv och i vindisoleringen som fel i faS.heten (jfr 4 kap 19 § 2 st JB). Frågan om prövningstillstånd i målet i övrigt förklarades vilande.
Makarna F (ombud advokaten T.G.) bestred att makarna H får åberopa angivna förekomst av mikroorganismer som fel i faS.heten med hänsyn till innehållet i besiktningsutlåtandet.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Arvefors, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. P. och V.H. har i HD till stöd för att de äger åberopa förekomsten av mikroorganismer i gillestugans golv och i vindisoleringen som fel i faS.heten anfört att de genom att företa en sakkunnig besiktning av faS.heten sträckte sig längre än vad deras undersökningsplikt med hänsyn till faS.hetens skick, omständigheterna vid köpet och den normala beskaffenheten hos jämförbara faS.heter krävde och att det varken genom besiktningsutlåtandet eller i övrigt framkom någonting som var anledning att utvidga undersökningen. I fråga om vindisoleringen har makarna H tillagt att mögelangreppet där inte skulle ha upptäckts utan att innertaket hade tagits upp och vindisoleringen avlägsnats men att situationen inte krävde ett sådant ingrepp för att makarna H skall anses ha uppfyllt undersökningsplikten i denna del.
G.F. och S.F. har invänt att innehållet i besiktningsutlåtandet medförde att Peter och V.H:s undersökningsplikt utvidgades och att makarna H genom att inte gå vidare med undersökningen av faS.heten försummade vad som ålåg dem därvidlag. I fråga om vindisoleringen har G.F. och S.F. bestritt att det inte var möjligt att vid en före köpet med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen besiktning av vinden upptäcka förekomst av mikroorganismer i isoleringen. G.F. och S.F. har i anslutning till det påpekat att vinden var dåligt ventilerad och att spånfyllningen i vindbjälklaget sannolikt var ca sextio år gammal.
Den byggnad som avses i målet är en enfamiljsvilla som uppfördes år 1923 och som byggdes till och tilläggsisolerades år 1979. Som domstolarna har angett, förekom vid tiden för köpet en förhöjd halt av mikroorganismer i byggnadens ytterfasad, i golvet i den i tillbyggnaden belägna gillestugan och i vindisoleringen i den äldre delen av byggnaden.
Av Byggkontroll HB:s utlåtande över den före köpet företagna besiktningen framgår bl a att förhöjda fuktkvotsvården uppmättes i gillestugan. Tillbyggnaden hade utförts ca elva år före köpet och var således förhållandevis ny. Den uppmätta fukthalten i gillestugan får därför anses anmärkningsvärd och var tecken på att det kunde förekomma fuktproblem. Det fanns således anledning att vidare undersöka gillestugan. En sådan utvidgad undersökning, företagen med tillbörlig omsorg och sakkunskap, skulle ha visat på förekomst av mikroorganismer i gillestugans golv. Enligt besiktningsutlåtandet förekom förhöjd fukthalt även i källaren i den äldre delen av byggnaden. Vidare fanns i denna del av källaren en missfärgning i ett hörn. De åtgärder som rekommenderades i utlåtandet gav utom tvivel vid handen att fläcken var orsakad av fukt. Den äldre delen av byggnaden var vid köpet nära sjuttio år gammal, varför risken för fuktproblem där redan allmänt sett borde ha bedömts vara större än annars. Mot denna bakgrund fanns anledning att gå vidare med undersökningen av den äldre byggnadsdelen och därvid besiktiga även vinden, vilken i enlighet med vad HovR:n anfört får anses ha varit möjlig att undersöka. Av utredningen framgår inte att angreppet av mikroorganismer på vindisoleringen inte skulle ha upptäckts vid en besiktning av vinden som utförts med sådan omsorg och sakkunskap som nyss sagts.
Det får anses utrett att besiktningsmännen inte rådde P. och V.H. att vidta andra åtgärder än dem som är antecknade i besiktningsutlåtandes och att de således inte rekommenderade makarna H att gå vidare med undersökningen av byggnaden. Fråga är huruvida makarna H, trots det ovan anförda, i denna situation har fullgjort sin undersökningsplikt. Om så är fallet, skall förekomsten av mikroorganismer i gillestugans golv och i vindisoleringen anses ha varit omöjlig att upptäcka och därmed utgöra fel som G.F. och S.F. alltså har att svara för.
Genom SFS 1990:936 infördes i jordabalken de nu gällande reglerna om felansvaret vid faS.hetsöverlåtelser. Lagändringen föregicks bl a av 1983 års småhusköpsutrednings förslag till nya sådana regler. Utredningen föreslog bl a en regel om verkan av en före köpet företagen besiktning av bostadsfaS.het som förvärvas för privat bruk och som är avsedd för en eller två familjer. Innebörden av den regel som föreslogs är att köparen skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt, om faS.heten besiktigats av en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person som godtagits av köparen och säljaren samt ett skriftligt utlåtande över besiktningen varit tillgängligt för parterna före köpet (se SOU 1987:30 s 9f). I motiven tillförslaget uttalades bl a att regeln kunde sägas bygga på tanken att det inte kan begäras mer i fråga om undersökningsplikt av köparen än vad en yrkesmässig besiktningsman har funnit vid sin undersökning av faS.heten (a SOU s 71f). Vidare anfördes att besiktningen skulle sakna verkan, om kravet på besiktningsmannens opartiskhet och erfarenhet inte var uppfyllt, och att vid sådant förhållande huvudregeln om köparens undersökningsplikt fick vara avgörande vid händelse av tvist (s 96). Även i andra situationer kunde besiktningen vara utan verkan (s 99). Det uttalades också att en försumlig besiktningsman i vissa situationer borde kunna åläggas skadeståndsansvar, varvid bl a hänvisades till allmänna rättsprinciper och bestämmelsen om sysslomans skadeståndsskyldighet i 18 kap 3 § HB (s 100). Den lagändring som antogs av Riksdagen upptog inte utredningens förslag om besiktningsregel. I propositionen till ändringen anförde departementschefen bl a att den regel som utredningen föreslagit kunde antas bli svår att tillämpa för domstolarna och att den kunde bli alltför kategorisk och således hindra en rättstillämpning som leder till materiellt tillfredsställande resultat (prop 1989/90:77 s 43).
I förevarande fall undersöktes faS.heten av besiktningsmän som hade anlitats enbart av P. och V.H. Det har inte påståtts att G.F. och S.F. fick del av besiktningsutlåtandet före köpet. Med beaktande av det angivna och då det i övrigt inte har framkommit något skäl att i förhållandet mellan säljare och köpare inte låta makarna H stå ansvar för att undersökningen av byggnaden inte utvidgades till att avse åtgärder, som skulle ha lett till att angreppen av mikroorganismer på gillestugans golv och på vindisoleringen hade upptäckts, skall makarna H anses ha försummat sin undersökningsplikt (jfr Elfström, Fel i faS.het, s 194-197, Grauers, FaS.hetsköp, 14 uppl s 200f, NJA 1985 s 274 och Svea HovR:s avd 13, dom d 12 juni 1987, DT 21).
På grund av det anförda kan P. och V.H. inte tillåtas att i målet åberopa förekomsten av mikroorganismer i gillestugans golv och i vindisoleringen som fel i faS.heten.
Skäl att bevilja prövningstillstånd i den vilandeförklarade delen av målet föreligger inte.
Följaktligen skall HovR:ns domslut stå fast.
Domslut. HD förklarar att P.H. och V.H. inte får åberopa förekomsten av mikroorganismer i gillestugans golv och i vindisoleringen som fel i faS.heten samt avslår ansökningen om prövningstillstånd för den del av målet som har förklarats vilande. HovR:ns dom skall därför stå fast.
HD (JustR:n Gregow, Lars K Beckman, referent, Thorsson, Victor och Blomstrand) beslöt följande dom: Domskäl. Enligt 4 kap 19 § 2 st JB får som fel vid köp av fast egendom inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av faS.heten som varit påkallad med hänsyn till faS.hetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga faS.heter samt omständigheterna vid köpet. Innebörden av denna bestämmelse om köparens undersökningsplikt är att köparen gentemot säljaren får åberopa endast sådana avvikelser som köparen inte borde ha upptäckt, s k dolda fel.
Den i målet aktuella frågan är i vad mån köparen till stöd för att han fullgjort sin undersökningsplikt kan åberopa innehållet i ett av honom anskaffat besiktningsutlåtande (jfr prop 1989/90:77 s 42f och Grauers, FaS.hetsköp, 14 uppl 1998, s 200f).
Generellt sett är det givetvis till fördel om den som planerar att köpa en faS.het låter besiktiga faS.heten. En professionell besiktningsman har normalt bättre förutsättningar än en enskild köpare att upptäcka brister i faS.heten. De brister som upptäcks på detta stadium kan bli föremål för diskussioner före köpet och påverka priset. Att besiktningsmannen inte upptäckt en brist kan givetvis också anses utgöra stöd för att inte heller köparen borde ha upptäckt den och att den alltså får åberopas mot säljaren som ett dolt fel. Otillräcklig kvalitet i ett besiktningsutlåtande som köparen anskaffat kan emellertid inte tillåtas gå ut över säljaren. Är bristen sådan att köparen borde ha upptäckt den, hjälper det inte att besiktningsmannen inte upptäckt den.
I det aktuella fallet är det ostridigt att golvet i gillestugan och isoleringen på vinden i byggnadens äldre del var angripna av mikroorganismer vid köpet.
I Byggkontroll HB:s besiktningsutlåtande finns beträffande "Blivande gillestuga" antecknat att något höga fuktkvotsvärden erhölls med Protometer Mini samt att besiktningsmännen påpekade vikten av en god ventilation i blivande golv och väggkonstruktion. Dessa påpekanden borde ha föranlett köparna att närmare undersöka orsaken till fuktkvotsvärdena. Innehållet i besiktningsutlåtandet kan därför inte åberopas till stöd för att köparna fullgjort sin undersökningsplikt. Det är tvärtom så att påpekandena i besiktningsutlåtandet får anses ha utökat köparnas undersökningsplikt.
I besiktningsutlåtandet har antecknats att krypvinden inte besiktigats. Som HovR:n funnit var emellertid vindsutrymmet åtkomligt för besiktning och köparnas undersökningsplikt omfattade alltså även vindsutrymmet. Att besiktningsmännen inte undersökt vinden kan därför inte åberopas till stöd för att köparna fullgjort sin undersökningsplikt.
Det finns inte skäl att meddela prövningstillstånd i målet i övrigt.
Domslut
Domslut. HD förklarar att P.H. och V.H. inte med hänsyn till innehållet i besiktningsutlåtandet från Byggkontroll HB får åberopa förekomsten av mikroorganismer i gillestugans golv och i vindisoleringen som fel i faS.heten samt meddelar inte prövningstillstånd i målet i övrigt. HovR:ns dom skall därför stå fast.
HD:s dom meddelades d 16 juni 1998 (mål nr T 3574/95).