NJA 1998 s. 430

Domskäl

TR:n (rådmännen Essen och Weiertz samt tingsfiskalen Hammenborn) anförde i dom d 14 mars 1994: H-E.A. har till utveckling av sin talan anfört: Efter bolagets uppsägning genom dess ombud advokaten R.C. hade han en första kontakt med denne vid ett telefonsamtal i början av februari 1993. Då fördes en sedvanlig diskussion om hyran, som H-E.A. inte uppfattade som avslutad i och med telefonsamtalet. Han såg gärna att bolaget var kvar som hyresgäst och gick ned i sin budgivning till 23 000 kr per kvartal mot gällande 30 000 kr. Ingen överenskommelse träffades vare sig om hyran eller om avflyttning. R.C. bad H-E.A. om ett skriftligt bud, och ett sådant skickades också till honom d 11 febr 1993, innehållande att H-E.A. kunde acceptera 23 000 kr per kvartal. I ett brev till H-E.A. d 10 febr 1993 skrev R.C. bl a att H-E.A. hade avvisat det vid telefonsamtalet framställda erbjudandet om förlängning av hyresavtalet, att detta därmed skulle upphöra d 30 sept 1993 och att han samma dag hade återkallat ansökan om medling. H-E.A. svarade i ett brev d 28 febr 1993 att R.C:s tolkning av samtalet i nämnda brev inte var riktig och att återkallelsen av ärendet i hyresnämnden innebar att verkan av uppsägningen var förtagen. H-E.A. hade d 15 febr 1993 per telefon och telefax bett R.C. att framföra ett bud till sina klienter, eftersom han visste att ägaren skulle resa till en mässa för att göra inköp för både vår och höst.

Bolaget har till stöd för sin talan anfört: Bakgrunden till uppsägningen var att butiksrörelsen inte var lönsam; alternativen var hyresnedsättning eller nedläggning. Instruktionerna till R.C. var entydiga: ett snabbt beslut skulle åstadkommas i förlängningsfrågan, budet om 18 000 kr var inte förhandlingsbart. Uppsägningen d 4 dec 1992 åtföljdes av ett brev av R.C., i vilket han skrev att han hoppades de hade fått telefonkontakt, när H-E.A. fick brevet, och bad denne att om så inte var fallet ringa honom så att han kunde förklara bakgrunden till bolagets begäran om villkorsändring. I ett nytt brev d 15 jan 1993 underrättade R.C. H-E.A. om att han ingivit ansökan om medling till hyresnämnden och bad denne meddela - skriftligen så snart som möjligt- huruvida förlängning av hyresavtalet accepterades på de villkor som angivits i uppsägningen. Vid telefonsamtalet med H-E.A. förklarade R.C. att bolagets anbud var ett slutbud och att man skulle avflytta, om det inte accepterades. H-E.A. gav ett klart avslag utan motförslag. R.C. gjorde då klart att förlängningserbjudandet var förfallet på grund av avslaget och att bolaget avstod från förlängningsyrkandet och medlingsförfarandet, som skulle återkallas, varför uppsägningen till avflyttning kvarstod. I brevet d 10 febr 1993 bekräftade R.C. H-E.A:s avvisande av förlängningserbjudandet vid telefonsamtalet och skrev bl a: "Därmed skall hyresavtalet upphöra 1993-09-30. Jag återkallar samtidigt härmed ansökan om medling i hyresnämnden i enlighet med i fotokopia bilagda inlaga".

Återkallelsen lydde: "Jag får härmed för hyresgästen återkalla ansökan om medling, sedan parterna överenskommit om hyresavtalets upphörande". Det var sålunda enligt bolaget slutförhandlat. Budet per telefax d 15 febr 1993 framfördes inte.

I målet har H-E.A. hörts under sanningsförsäkran och R.C. hörts som vittne. Den omnämnda korrespondensen har åberopats som bevisning.

H-E.A. har uppgivit: Han hade tyckt budet om 18 000 kr var löjligt lågt, och det blev liggande. Vid telefonsamtalet d 10 febr 1993 hade han uppfattningen att bolaget ville vara kvar, eftersom de vid den tiden besökte en mässa i Alvsjö, och han var själv mån om att hålla kvar hyresgästen. Vad han kan erinra sig pratade de om ett motbud, han vet i alla fall att de argumenterade om hyran, och troligen bad R.C. honom att skicka budet; annars hade han inte gjort det. Han har flera fastigheter och bedriver också hyresförmedlingsverksamhet, och han såg detta som en normal förhandling. De var inte överens om flyttning, R.C. kan ha sagt det men han minns inget tal om flyttning. R.C. upplyste inte heller om att medlingen skulle återkallas eller att budet om 18 000 kr inte längre gällde.

R.C. har uppgivit: Bakgrunden till bolagets instruktioner till honom var denna. Bolaget drev detaljhandelsverksamhet i sportbranschen i tre butiker. I H-E.A:s lokal hade man en sidoverksamhet, försäljning av damkläder. 1989 hade H-E.A. sagt upp avtalet för villkorsändring, att gälla från d 1 okt 1990. En närmast fördubbling av hyran krävdes, och bolaget var tveksamt. Redan med den gamla hyran gick det plus-minus- noll. Bolaget tog dock chansen. Efter ett och ett halvt år visade rörelsen förlust. I slutet av 1992 fick R.C. klar instruktion att säga upp avtalet för villkorsändring och begära sänkning av hyran till 18 000 kr samt beskedet att om budet inte godtogs skulle rörelsen läggas ned. R.C. sökte förgäves H-E.A. per telefon före uppsägningen. För att hålla jordabalkens tidsfrist hänsköt han ärendet till hyresnämnden. Först i början av februari 1993 fick han kontakt med H-E.A.. Han fick då omgående svaret att denne inte gick med på hyreskravet. Det var ett klart besked. H-E.A. sade att han ju inte kunde gå till banken och begära lägre ränta. R.C. hade då först förklarat att 18 000 kr var ett slutbud och att bolaget annars skulle lägga ned. Efter H-E.A:s avslag sade R.C. att saken var klar för hans del och att avtalet skulle upphöra sista september och bolaget avflytta. H-E.A. ifrågasatte då slutsatsen att bolaget skulle flytta. R.C. svarade att det blev en nödvändig effekt och att bolaget inte gjorde gällande rätt till förlängning och skulle avflytta, att uppsägningen stod fast. Eftersom R.C. hade intresse av att slå fast att förlängningsfrågan var utagerad, redogjorde han mycket noggrant för konsekvenserna. R.C. fick uppfattningen att H-E.A. var införstådd med att detta var den nödvändiga effekten av avslaget. R.C. avslutade samtalet med att säga att de var överens om avflyttning. Detta var glasklart för H-E.A.. Han var övertygad om att allt var avslutat, och det var därför han skrev brevet 10 febr 1993. H-E.A. hade på uttrycklig fråga om nejet till 18 000 kr var definitivt svarat ja. Han hade inte givit något motbud och hade inte antytt något om betänketid. Han hade inte med en stavelse berört frågan om att avslaget på 18 000 kr inte var definitivt. Han hade invänt att ärendet ju var i hyresnämnden, på vilket R.C. sagt att den inte kunde hjälpa dem, den hade ingen beslutanderätt och det fanns inget att medla om. - R.C. vidtog inga åtgärder med anledning av telefaxet d 15 febr 1993 med budet om 23 000 kr, vilket uppriktigt överraskade R.C.. H-E.A. visste då om återkallelsen av medlingen.

Domskäl. Genom bestämmelsen i 12 kap 58 a § 2 st JB har hyresgästen givits en rätt att förta en uppsägning för villkorsändring dess verkan genom att återkalla sin ansökan om medling hos hyresnämnden. Innebörden är att hyresgästen - när inte också hyresvärden sagt upp hyresavtalet - ensidigt skall kunna åstadkomma att för en ny avtalsperiod villkoren i det gamla, uppsagda avtalet fortfarande skall gälla. Om återkallelsen inte skall tilläggas den innebörden, förutsätter det att parterna är införstådda med en annan reglering av deras hyresförhållande.

Bolaget har gjort gällande att återkallelsen inte haft den innebörden att avtalet skulle gälla enligt de gamla villkoren, eftersom parterna dessförinnan varit överens om att ingen förlängning skulle komma till stånd eller H-E.A. avslagit förlängningsanbudet, som därigenom förfallit, därvid uppsägningen av avtalet till upphörande stått fast, varom H-E.A. underrättats.

H-E.A. har förnekat att någon överenskommelse träffats. Han har annars bestritt att avslaget på anbudet om förlängning av avtalet skulle få den effekten att avtalet upphörde. Han har förklarat att anbudet visserligen avslagits men i förening med motbud, dvs att förhandling om hyressättningen pågick, när återkallelsen skedde. Han har hävdat att återkallelsen under sådana förhållanden är förenad med den verkan som lagen föreskriver.

Av R.C:s uppgifter framgår att han gjort klart för H-E.A. att bolaget skulle flytta, om inte anbudet om 18 000 kr per kvartal godtogs. Det är tydligt att bolaget uppfattat H-E.A:s inställning som ett definitivt avslag på anbudet och vid återkallelsen av medlingsärendet utgått från att hyresförhållandet dem emellan skulle upphöra. H-E.A. måste redan vid telefonsamtalet med R.C. ha insett denna bolagets uppfattning, i vart fall vid mottagandet av R.C:s brev d 10 febr 1993. Återkallelsen kan därmed av H-E.A. inte tilläggas den innebörden att hyresavtalet förlängts på oförändrade villkor. Käromålet kan sålunda inte bifallas.

Domslut

Domslut. Käromålet ogillas.

Domskäl

Domskäl. I HovR:n har H-E.A. hörts på nytt. Vidare har en bandupptagning av vittnesförhöret med R.C. vid TR:n avlyssnats i HovR:n. Slutligen har åberopats samma skriftliga bevisning som vid TR:n.

H-E.A. har under sanningsförsäkran tillagt följande i HovR:n. Han förkastade vid telefonsamtalet d 10 febr 1993 omedelbart R.C:s anbud om en kvartalshyra på 18 000 kr, men han uppfattade inte anbudet som slutgiltigt eftersom bolaget ansökt om medling. Han kan inte erinra sig att de diskuterade avflyttning, men har R.C. sagt att bolaget ämnade avflytta om anbudet inte antogs så har han inte tagit det på allvar eftersom han utgick från att de skulle fortsätta att förhandla om hyran. När han dagen efter telefonsamtalet fick brev från R.C., blev han mycket förvånad över att denne återkallat bolagets medlingsansökan i hyresnämnden. Samma dag gjorde han en kalkyl, varvid han kom fram till att han kunde sänka kvartalshyran till 23 000 kr. Motbudet skickades emellertid inte till R.C. förrän d 15 febr 1993, eftersom denne var bortrest. I ett telefonsamtal med R.C. den dagen meddelade han denne att han gått ner till 23 000 kr, varvid R.C. bad honom att skriftligen bekräfta motbudet. R.C. hörde emellertid inte av sig.

HovR:ns bedömning.

HovR:n finner inte att det mot H-E.A:s bestridande är utrett att parterna under telefonsamtalet kommit överens om att hyresförhållandet skulle upphöra vid hyrestidens utgång d 30 sept 1993.

Utredningen visar emellertid att H-E.A. under telefonsamtalet måste ha fått klart för sig att villkoret för förlängning av hyresavtalet, som bolaget erbjudit redan i den skriftliga uppsägningen d 4 dec 1992, inte var förhandlingsbart och att bolaget därför skulle komma att avflytta om han inte ovillkorligen antog anbudet. Han måste också ha insett att återkallelsen av medlingsansökningen i hyresnämnden föranleddes av att bolaget förklarat förhandlingarna avslutade sedan han under telefonsamtalet kategoriskt avslagit bolagets anbud. Vid sådant förhållande anser HovR:n att återkallelsen av medlingsansökningen inte kan tillmätas den betydelsen att uppsägningen är utan verkan och att det gällande hyresavtalet till följd därav förlängts på oförändrade villkor. I likhet med TR:n finner därför HovR:n att H-E.A:s talan skall ogillas.

Domslut

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

H-E.A. (ombud advokaten C.R.) överklagade. Han yrkade att HD skulle fastställa att hyresavtalet som ingicks mellan parterna d 27 dec 1989 förlängts på oförändrade villkor t o m d 30 sept 1996.

Bolaget (ombud advokaten K.E.) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Orlov-Lempert, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.

Domslut

Domslut. Med upphävande av HovR:ns dom fastställer HD att hyresavtalet d 27 dec 1989 mellan Aktiebolaget Sporta och H-E.A. förlängts på oförändrade villkor till och med d 30 sept 1996.

JustR Nyström var skiljaktig och fastställde HovR:ns domslut och ansåg att domskälen skulle lyda:

Hyresförhållandet som avser upplåtelse av lokal kan enligt bestämmelserna i 12 kap JB av hyresgästen bringas till upphörande genom uppsägning. Hyresgästen har därvid två möjligheter. Den ena är uppsägning för villkorsändring och den andra är uppsägning för avflyttning. Rättsverkningarna för de två slagen av uppsägning skiljer sig åt och det kan därför inte komma i fråga att en hyresgäst till grund för en uppsägning åberopar såväl att han önskar ändring av hyresvillkoren som att han vill avflytta vid hyrestidens utgång, se HD:s avgörande d 17 juni 1998 i mål T 3072/95.1

För att en uppsägning för villkorsändring skall medföra samma rättsföljd som det andra slaget av uppsägning, nämligen avflyttning, krävs att hyresgästen, enligt 12 kap 58 a § 1 st JB, inom två månader från uppsägningen hänskjuter tvisten till hyresnämnden för medling och att medlingen misslyckas så att någon förlängning av hyresavtalet inte kommer till stånd.

Vid sidan av JB:s regler finns naturligtvis möjligheten för parterna i hyresförhållandet att komma överens om dess upphörande; detta kan då ske med bortseende från formkrav och frister.

Regleringen i 12 kap 58 a § JB om hyresgästs uppsägning för villkorsändring är tillkommen till skydd för hyresgästen, inte minst för att motverka försummelser eller felaktiga bedömningar från hans sida. Om hyresgästen och hyresvärden inte i anledning av sådan uppsägning kunnat nå en överenskommelse men hyresgästen underlåter att hänskjuta tvisten till hyresnämnden eller om han efter hänskjutning återkallar sin ansökan före hyrestidens utgång blir sålunda uppsägningen enligt paragrafens andra stycke utan verkan; i stället kommer en förlängning av hyresavtalet på oförändrade villkor till stånd.

I nu förevarande fall har inom uppsägningstiden skett en uppsägning för villkorsändring. Tvisten har inom två månader hänskjutits till hyresnämnden för medling men denna ansökan har därefter, innan medling påbörjats och före hyrestidens utgång, återkallats. Om annat inte förekommit mellan parterna har uppsägningen därigenom förtagits sin verkan.

HovR:n har funnit utredningen i målet visa att H-E.A. vid telefonsamtalet med hyresgästens, Sportas, ombud d 10 febr 1993 fått klart för sig att Sporta skulle komma att avflytta om dess hyresanbud inte antogs av honom och att bolagets samma dag gjorda återkallelse av medlingsansökningen föranleddes av att bolaget förklarat förhandlingarna avslutade sedan H-E.A. under telefonsamtalet kategoriskt avslagit anbudet. HD utgår vid sin bedömning från HovR:ns värdering.

Sporta hade i det uppkomna läget kunnat låta medlingsförfarandet fortgå och på grund av parternas oförenliga ståndpunkter uppnått att hyresförhållandet upphört och avflyttning kunnat ske. Sportas återkallelse har, vilket framgår av dess ordalydelse, föranletts av att mot denna bakgrund parterna enligt Sportas uppfattning var överens om att hyresförhållandet skulle upphöra. Detta har H-E.A. insett. HD finner därför i likhet med HovR:n att H-E.A:s talan skall ogillas.

HD:s dom meddelades d 26 juni 1998 (mål nr T 354/95).