NJA 2005 s. 557

Domskäl

Tingsrätten (lagmannen Sten Falkner, rådmannen Anna Skarhed och tf. rådmannen Karl-Åke Persson) anförde i dom den 16 oktober 2002:

Bakgrund

Genom ett hyreskontrakt daterat den 28 februari 1995 hyrde Jubilé AB ut fastigheterna Håbo Bista 1:178 (Bista 1:178) och Håbo Bista 3:21 (Bista 3:21) till Bålsta Byggvaror AB (Bålsta Byggvaror). Fastigheterna, som gränsar till varandra, skiljde sig åt bl.a. genom att det på Bista 3:21 fanns en byggnad medan Bista 1:178 var obebyggd. Enligt kontraktet löpte hyrestiden från och med den 1 mars 1995 till och med den 28 februari 2000. Hyran var i kontraktet bestämd till 15 000 kr per kvartal för båda fastigheterna att betalas först från och med den 1 januari 1998. Ägare till såväl Jubilé AB som Bålsta Byggvaror var B.B. Sedan Jubilé AB blivit försatt i konkurs såldes fastigheterna hösten 1997 på exekutiv auktion. Bista 1:178 förvärvades av Skytteholms Fastighets AB (Skytteholms) och Bista 3:21 av Nicklet Förvaltning (Nicklet). Skytteholms överlät senare Bista 1:178 till Top Industri AB (Top Industri), som blev lagfaren ägare till fastigheten den 21 augusti 1998. Nicklet överlät å sin sida sedermera Bista 3:21 till Vaxholm Hw Konsult AB. Bålsta Byggvaror betalade efter överlåtelserna den i hyreskontraktet angivna hyran till ägarna av Bista 3:21 och betalade ingen hyra till ägarna av Bista 1:178. Hyresrätten till Bista 1:178 har efter den exekutiva försäljningen varit föremål för tvist vid flera tillfällen. Den 28 februari 2000 sade Top Industri upp hyresavtalet med Bålsta Byggvaror för villkorsändring. Efter prövning i hyresnämnden i Stockholm beviljades Bålsta Byggvaror uppskov med avflyttningen från Bista 1:178 till och med den 31 augusti 2001. Hyresnämnden fastställde samtidigt att Bålsta Byggvaror skulle betala hyra under uppskovstiden från och med mars 2000 med 60 000 kr per år.

Tvisten i detta mål gäller främst frågan om Bålsta Byggvaror genom att betala i hyreskontraktet angiven hyra till ägarna av Bista 3:21 skall anses ha fullgjort sin skyldighet att betala hyra även såvitt avser nyttjanderätten till Bista 1:178.

Yrkanden

Top Industri har yrkat att tingsrätten skall förplikta Bålsta Byggvaror att till Top Industri utge 65 000 kr jämte ränta med 8 procent över för varje tid gällande diskonto från och med 1998-01-01 å 7 500 kr, 1998-04-01 å 7 500 kr, 1998-07-01 å 7 500 kr, 1998-10-01 å 7 500 kr, 1999-01-01 å 7 500 kr, 1999-04-01 å 7 500 kr, 1999-07-01 å 7 500 kr, 1999-10-01 å 7 500 kr och 2000-01-01 å 5 000 kr.

Bålsta Byggvaror har bestritt käromålet men vitsordat en hyra på 1 500 kr per kvartal som skälig i och för sig. Bålsta Byggvaror har vidare vitsordat sättet att beräkna ränta som skäligt i och för sig.

Grunder och utveckling av talan

Top Industri har som grund för och till utveckling av käromålet anfört följande. Bålsta Byggvaror är i dröjsmål med betalning av hyra för Bista 1:178 med det yrkade beloppet. Top Industri har övertagit tidigare ägarens, Skytteholms, förfallna och obetalda hyresfordringar. Eftersom hyresavtalet avser två fastigheter, varav Top Industri under den ifrågavarande perioden ägde en, är Top Industri berättigat till i vart fall hälften av det i hyreskontraktet angivna hyresbeloppet, vilket är skäligt. - Bålsta Byggvaror fick kännedom om att Skytteholms var ny ägare till Bista 1:178 redan genom den uppsägning av hyresavtalet som skedde den 18 oktober 1997 och Bålsta Byggvaror hade kännedom om Skytteholms adress. Vidare träffades i början av år 1998 ställföreträdaren för Skytteholms, T.A., och B.B. för att diskutera fastigheten. T.A. erbjöd då B.B. att köpa eller hyra fastigheten med hänsyn till att hyresgästen hade sagts upp. B.B. avvisade dock detta erbjudande och har senare uttalat att Skytteholms varken skulle bli av med honom eller erhålla någon betalning. Skytteholms skickade inte några hyresavier till Bålsta Byggvaror. Skälet till detta var att hyresavtalet var uppsagt och att Skytteholms inte ville hamna i ett nytt hyresförhållande. En hyresgäst är emellertid skyldig att betala hyra utan anfordran och utan avisering.

Bålsta Byggvaror har som grund för och till utveckling av svaromålet anfört följande. I första hand åberopar Bålsta Byggvaror att Top Industris talan inte kan bifallas eftersom en rättslig grund för det yrkade beloppet inte har angetts. I andra hand gör Bålsta Byggvaror gällande att bolaget har fullgjort sin betalningsskyldighet. Obetald hyra föreligger inte och den betalning som skett har gjorts med befriande verkan till ägaren av Bista 3:21. För det tredje åberopas att Bålsta Byggvaror har varit i god tro angående det förhållandet att ägaren till Bista 3:21 hade rätt att erhålla betalningen. - Bålsta Byggvaror erhöll omedelbart hyresavier från den nye ägaren till Bista 3:21. Några hyresavier erhölls inte från Top Industri. Skytteholms fakturerade i stället hyra till Nicklet och inledde även rättsliga åtgärder mot Nicklet för att driva in hyran. Det i målet aktuella hyresavtalet skall ses mot bakgrund av att det i början av 1990-talet var nästan omöjligt att hyra ut industrifastigheter av det ifrågavarande slaget. Hyreskontrakt med lågt satta hyror var vanliga. Värdet av Bista 1:178 i hyreskontraktet var obetydligt. Fastigheten hade inget självständigt värde; det var fråga om obehandlad mark med taxeringsvärde på 155 000 kr medan Bista 3:21 hade en byggnad med en yta på 800 kvadratmeter och ett taxeringsvärde som uppgick till tre miljoner kronor.

Domskäl

Top Industri har som skriftlig bevisning åberopat bl.a. en promemoria jämte komplettering av denna rörande industrimarkvärden och arrendeavgifter. På begäran av Top Industri har vittnesförhör hållits med T.K., tidigare ställföreträdare för Top Industri, samt med T.A. På begäran av Bålsta Byggvaror har B.B. hörts under sanningsförsäkran.

Tingsrättens bedömning

Vad Top Industri anfört om att hyra skall utgå med hälften av det i hyreskontraktet angivna beloppet eftersom hyresrätten avser två fastigheter och att denna hyra är skälig innefattar, mot vad Bålsta Byggvaror har invänt, en rättslig grund för käromålet. Käromålet kan därför inte ogillas på denna av Bålsta Byggvaror åberopade grund.

Såväl T.A. som T.K. har i sina respektive förhör bekräftat Top Industris påstående om att Top Industri har förvärvat Skytteholms hyresfordran gentemot Bålsta Byggvaror. Tingsrätten finner att Top Industri genom utredningen får anses ha visat att bolaget har förvärvat Skytteholms hyresfordringar.

Tingsrätten övergår härefter till att pröva frågan om Bålsta Byggvaror genom hyresbetalningarna med 15 000 kr per kvartal till ägarna av Bista 3:21 har befriats från skyldigheten att utge hyra till Top Industri. Avgörande för detta är om ägarna till Bista 3:21 enligt fordringsrättsliga regler har haft s.k. passivlegitimation för hela hyresfordringen, dvs. om de genom att motta betalning befriat Bålsta Byggvaror från ytterligare betalningsskyldighet. Uttryckliga lagregler om sådan legitimation när det finns flera borgenärer saknas och rättspraxis är begränsad. Dessa frågor är beroende av karaktären av fordringsförhållandet. Vid normalt delbara prestationer, t.ex. penningfordringar, anses i den juridiska litteraturen att situationen vanligen är sådan att borgenärerna endast kan kräva sin andel av det totala fordringsbeloppet. Annorlunda är det däremot om borgenärerna endast gemensamt kan göra fordringsrätten gällande, t.ex. när en fordran har övergått från en borgenär till flera. Det finns slutligen den situationen att varje borgenär i ett gemensamt fordringsförhållande kan göra hela fordringen gällande. Denna sistnämnda typ av fordringsförhållande förutsätter i princip att borgenärerna avtalat om det. Någon sådan överenskommelse mellan ägarna till de aktuella fastigheterna har dock inte ens påståtts föreligga. Inte heller i övrigt har framkommit omständigheter som medför att ett sådant fordringsförhållande skulle anses ha uppkommit. För de två förstnämnda fordringsförhållandena anger t.ex. Hugo Tiberg i Festskrift till Jan Hellner, s. 681 ff., som en huvudregel för passivlegitimationen att varje borgenärs andel i fordringen är lika stor; jfr även NJA 1977 s. 160. Detta innebär att en gäldenär som inte känner till någon närmare fördelning av en fordran mellan flera borgenärer inte med befriande verkan kan åberopa en betalning som går utöver en sådan likafördelning. En sådan regel bygger på tanken att i möjligaste mån tillgodose vad som kan ha varit avsett mellan borgenärerna. Tingsrätten finner mot bakgrund av det anförda att Bålsta Byggvaror i den föreliggande situationen inte gentemot Top Industri kan åberopa hyresbetalningen, i den mån betalningen överskred det hyresbelopp som ägarna till Bista 3:21 var materiellt berättigade till.

När det gäller storleken på den hyra som belöper på Bista 1:178 saknas således överenskommelse mellan de båda fastighetsägarna. Tingsrätten måste därmed bestämma vilken hyra som Bålsta Byggvaror skulle betala för Bista 1:178 för den i målet aktuella tiden. Av 12 kap. 19 § fjärde stycket JB följer att hyra, som ej har bestämts till belopp i hyresavtalet, skall utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades. Bevisbördan för vad som skall anses vara skälig hyra åvilar Top Industri. Enligt den av Top Industri åberopade promemorian skulle en skälig arrendeavgift för Bista 1:178 kunna bestämmas till motsvarande cirka 30 000 kr per år, dvs. i princip vad Top Industri har yrkat. Top Industri har i denna del även hänvisat till hyresnämndens i Stockholm beslut om hyra under uppskovstiden. Emellertid har B.B., som företrädde såväl hyresgäst som hyresvärd vid tecknandet av hyreskontraktet, i sitt förhör i väsentliga delar bekräftat vad som har anförts sakframställningsvis från Bålsta Byggvarors sida om hur de två fastigheterna värderats vid tiden för kontraktstecknandet. Mot bakgrund härav och med beaktande av den ovan angivna regeln i JB finner tingsrätten att Top Industri inte kan anses ha visat att hyran skäligen uppgår till mer än det av Bålsta Byggvaror vitsordade beloppet, således 1 500 kr per kvartal.

Det anförda leder till att käromålet skall bifallas på så sätt att Bålsta Byggvaror förpliktas att till Top Industri betala det vitsordade kapitalbeloppet jämte ränta.

Domslut

Domslut

Bålsta Byggvaror AB skall till Top Industri AB betala 13 000 kr jämte ränta med 8 procent över för varje tid gällande diskonto från och med 1998-01-01 å 1 500 kr, 1998-04-01 å 1 500 kr, 1998-07-01 å 1 500 kr, 1998- 10-01 å 1 500 kr, 1999-01-01 å 1 500 kr, 1999-04-01 å 1 500 kr, 1999-07- 01 å 1 500 kr, 1999-10-01 å 1 500 kr och 2000-01-01 å 1 000 kr, allt till dess betalning sker.

Domskäl

Hovrätten (hovrättslagmannen Göran Ewerlöf, hovrättsråden Owe Hultin, referent, och Richard Ljungqvist samt tf. hovrättsassessorn Magnus Corell) anförde i dom den 23 april 2003:

Hovrättens domskäl

Parterna har i hovrätten åberopat samma grunder och i huvudsak utvecklat sin talan på samma sätt som vid tingsrätten.

B.B. har hörts på nytt här. Bandupptagning av vittnesförhöret vid tingsrätten med T.A. har spelats upp. Bålsta Byggvaror har som skriftlig bevisning åberopat hyreskontraktet.

Enligt hyreskontraktet från den 28 februari 1995 förhyrde Bålsta Byggvaror en lokal i fastigheterna Bista 3:21 och Bista 1:178 i Håbo kommun för en gemensam årshyra av 60 000 kr. Hyran skulle erläggas förskottsvis med 15 000 kr per kvartal. Fastigheterna hade vid hyreskontraktets tillkomst samma ägare. Bista 1:178 ägs numera av Top Industri, medan Bista 3:21 ägs av annan. Av hyreskontraktet framgår vidare att Bista 3:21 var bebyggd med en cirka 800 kvadratmeter stor byggnad samt att Bista 1:178 utgjorde tomtmark.

Top Industri har gjort gällande att Bålsta Byggvaror är skyldigt att betala viss del av hyran enligt hyreskontraktet till Top Industri.

Enligt huvudregeln skall hyran för lokaler vara till beloppet bestämd i avtalet (12 kap. 19 § JB). Det åligger en hyresgäst att betala hyra även utan anfordran.

Frågan i målet är om de hyresbetalningar som Bålsta Byggvaror ostridigt gjort till ägarna av Bista 3:21 har medfört befrielse från skyldigheten att nu utge hyra till Top Industri.

Det förhållandet att fastigheterna överlåtits och kommit i olika ägares händer har inte påverkat Bålsta Byggvarors rättigheter och skyldigheter enligt hyresavtalet. Fastighetsöverlåtelserna har inte heller medfört att fastighetsägarna förvärvat bättre rätt till hyra än vad den ursprunglige fastighetsägaren hade enligt hyreskontraktet.

Av det nyss anförda följer att ägarna till Bista 3:21 och Bista 1:178 har en gemensam hyresfordran enligt hyreskontraktet på Bålsta Byggvaror. Kontraktet kan i sammanhanget betraktas som ett enkelt skuldebrev. Ett sådant skuldebrev får inte överlåtas så att gäldenärens ställning typiskt sett försämras. När en fordran enligt ett skuldebrev överlåts till flera borgenärer äger gäldenären betrakta fordringsägarna som en borgenär (jfr Hugo Tiberg i Festskrift till Jan Hellner s. 686).

I detta fall har Bålsta Byggvaror inte haft kännedom om fastighetsägarnas inbördes rätt till hyran enligt hyresavtalet. Med hänsyn till att endast den ena fastigheten var bebyggd, framstår fastighetsägarnas inbördes rätt till hyresbeloppet inte som uppenbar. Det kan inte rimligen begäras att hyresgästen skall efterforska vilken inbördes rätt till hyresbeloppet som gällde mellan fastighetsägarna.

På grund av vad som upptagits i det föregående anser hovrätten att Bålsta Byggvaror hade rätt betala hyran på sätt som skett. Top Industris talan i målet skall följaktligen ogillas.

Hovrättens domslut

Med upphävande av tingsrättens dom ogillar hovrätten Top Industri AB:s talan.

Domskäl

HD (justitieråden Svensson, Regner, referent, och Lindeblad) meddelade den 19 juli 2005 följande dom.

Domskäl

Tvisten mellan parterna har sin bakgrund i ett hyreskontrakt år 1995 genom vilket Bålsta Byggvaror av Jubilé AB hyrde dels en lokal på fastigheten Bista 3:21, dels tomten Bista 1:178, båda i Håbo kommun. I avtalet angavs att lokalen omfattade 800 kvm, att den och tomten Bista 1:178 uthyrdes för att användas som butik och förråd för försäljning av byggmaterial m.m. samt att till lokalen hörde parkeringsplatser. Hyrestiden löpte fram till och med den 28 februari 2000. Årshyran uppgick enligt avtalet till 60 000 kr och skulle erläggas utan anfordran förskottsvis med 15 000 kr per kvartal. Jubilé och Bålsta Byggvaror företräddes av samma person när avtalet tecknades. Det framgår i målet att i den byggvaruhusrörelse som skulle bedrivas på grundval av kontraktet butikslokalen var belägen på Bista 3:21 medan tomten Bista 1:178 i första hand tjänade som lagringsutrymme och bilparkering. Det är uppenbart att det var en förutsättning att både lokalen och tomten skulle brukas tillsammans.

Sedan Jubilé försatts i konkurs såldes fastigheterna på hösten 1997 till Skytteholms Fastighets AB, som förvärvade Bista 1:178, och Nicklet Förvaltning AB, som förvärvade Bista 3:21. Skytteholmsbolaget överlät den 15 maj 1998 Bista 1:178 till Top Industri, som beviljades lagfart på fastigheten den 21 augusti 1998. Nickletbolaget överlät den 31 mars 1999 Bista 3:21 till Vaxholm Hw Konsult AB.

Bålsta Byggvaror har i vart fall fr.o.m. den 1 januari 1998 till hyrestidens utgång betalat hela hyran enligt kontraktet till ägarna av Bista 3:21. Frågan i målet är om Bålsta Byggvaror härigenom har betalat hyresbeloppen med befriande verkan också gentemot ägarna till Bista 1:178.

Tre alternativ är tänkbara i denna situation där en ursprunglig avtalspart ersatts av två nya fastighetsägare som övertagit anspråken gentemot nyttjanderättshavaren på hyra enligt kontraktet. Ett är att nyttjanderättshavaren kan betala till vilken som helst av fastighetsägarna med befriande verkan också gentemot den andre. Ett andra alternativ är att nyttjanderättshavaren måste betala till varje fastighetsägare efter dennes andel i avtalsförhållandet. Det tredje alternativet är att fastighetsägarna samfällt skall få betalningen. (Jfr t.ex. Rodhe, Obligationsrätt s. 150 ff., Tiberg, Fordringsrätt, 7 uppl. s. 32 ff. och Mellqvist-Persson, Fordran & skuld, 7 uppl. s. 65 f.)

Det första alternativet som i allmänna kontraktsrättsliga förhållanden anses förutsätta ett avtal och vara ovanligt (jfr Tiberg a.a. s. 33) torde inte vara aktuellt i detta sammanhang. Vid valet mellan de båda andra alternativen brukar i andra sammanhang vikt läggas vid om det i fordringsförhållandet är fråga om en delbar prestation eller inte. Är prestationen delbar talar det för det andra alternativet med betalning efter andelstal (jfr Mellqvist-Persson a.a. s. 66). Är prestationen däremot odelbar ligger det nära till hands att anse att betalning skall ske till mottagarna samfällt enligt alternativ tre (jfr Rodhe, Lärobok i obligationsrätt, 6 uppl. s. 79).

Den i målet aktuella situationen är mer komplicerad än det i litteraturen vanliga exemplet att fordran enligt ett enkelt skuldebrev av borgenären har överlåtits till flera. Det rör sig här om ömsesidiga förpliktelser - Bålsta Byggvaror skall betala hyra mot att fastighetsägarna tillhandahåller motprestation i form av plats för byggvaruhusrörelsen. Bålsta Byggvarors prestation, hyresbeloppen, är i och för sig delbar, men det kan diskuteras om den ändå inte bör betraktas som odelbar (jfr Rodhe, Obligationsrätt s. 154 f., Tiberg i Festskrift till Hellner s. 686 och Mellqvist-Persson a.a. s. 66). Det kan också diskuteras om de två fastighetsägarnas prestation, upplåtelse av nyttjanderätt, är delbar eller inte. Som framgått var avsikten att de två brukningsdelarna, lokalen på Bista 3:21 och tomten Bista 1:178, skulle nyttjas tillsammans. I så måtto ter det sig naturligt att se nyttjanderättsupplåtelsen som en odelbar prestation. Å andra sidan rör det sig om nyttjanderätt till två skilda fastigheter, som kan ha olika ägare, och egentligen två nyttjanderätter varav den ena gäller en lokal och den andra huvudsakligen ett markområde. Mest naturligt synes då vara att betrakta också fastighetsägarnas prestation som delbar.

Frågan är emellertid om det för utgången i målet har betydelse vilketdera alternativet som den aktuella situationen kan hänföras till. Antingen skulle Bålsta Byggvaror för att nå befriande verkan gentemot ägaren av Bista 1:178 ha betalat till denne (eller någon representant för denne; här kan bortses från att dennes andel i hyreskontraktet inte motsvarade någon del av hyran). Eller så skulle Bålsta Byggvaror ha betalat till fastighetsägarna gemensamt, något som hade krävt att ägaren till Bista 3:21 var utsedd att vara den som företräder dem gemensamt (jfr Tiberg i a. festskrift s. 686 f.) eller åtminstone utåt framstått som sådan, något som inte Bålsta Byggvaror kan åberopa sig på. När nu Bålsta Byggvaror inte erlade hyra i enlighet med något av dessa fall, kan bolagets betalning till ägaren av Bista 3:21 inte befria bolaget från att betala också till ägaren av Bista 1:178.

Två möjligheter som i den rådande situationen i praktiken stod Bålsta Byggvaror till buds var att antingen hos fastighetsägarna få besked om vilken fördelning som gällde dem emellan av kravet på hyra och betala dem i enlighet därmed eller att - i avsaknad av ett sådant besked - till ägaren av Bista 3:21 betala en del av hyran och deponera återstoden av hyresbeloppen enligt 1 § andra stycket lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet.

Med hänsyn till det anförda och då tvist nu inte råder om att tio procent av den totala hyran belöper på Bista 1:178 skall överklagandet bifallas och tingsrättens dom alltså fastställas i huvudsaken.

Domslut

Domslut

Med ändring av hovrättens dom i huvudsaken fastställer HD tingsrättens domslut i den delen. - - -