NJA 2006 s. 427

Domskäl

Hovrätten (hovrättslagmannen Kjell Persson, hovrättsrådet Bertil Eriksson och tf. hovrättsassessorn Jens Nyström) anförde i dom den 17 februari 2005.

Utvecklingen av talan i hovrätten

Parterna har i hovrätten sakframställningsvis tillagt i huvudsak följande:

A.-S.H: Piteå Öjebyn 13:10 har en areal på cirka 5 ha. På fastigheten finns det byggnader, åkermark och skog. Fastigheten har funnits i familjen H:s ägo i några generationer. Tidigare förekom det småbruk på fastigheten. Den har därefter använts som sommarbostad. Med tiden kom hon att nyttja fastigheten som permanent bostad och en särskild bostadsbyggnad uppfördes. År 1997 tog de kontakt med bankjuristen S.H. Denne upprättade ett arrendekontrakt som är daterat den 1 maj 1997 och undertecknat av henne och B.H. Arrendet avsåg dels byggnader från 1990-talet, dels äldre byggnader som familjen nyttjade som sommarbostad. Med beteckningen ”fastigheter” i kontraktet avses i första hand byggnader. Hon skulle ha rätt att nyttja fastigheten för bostadsändamål. Hon hade för avsikt att själv bo på fastigheten, men det fanns inget hinder för den övriga familjen att nyttja fastigheten på sommaren. Hon hade också för avsikt att använda fastigheten för djurhållning och för jordbruksändamål. B.H. var emellertid personligen ansvarig för ett åkeris skulder och för de skulderna belades fastigheten med kvarstad år 1997. Av den anledningen kom den tänkta verksamheten inte igång. Hon bodde dock kvar på fastigheten. I maj 2002 utbjöds fastigheten på exekutiv auktion. M.H. och P.N. förvärvade fastigheten. Fördelningssammanträdet hölls den 6 juni 2002. Eftersom hon inte var frisk kunde hon inte närvara vid försäljningen. Däremot var B.H. närvarande. B.H. uppfattade det på det sättet att i och med försäljningen skulle dottern ”ge sig av”. B.H. och K.H. verkställde utflyttningen och B.H. lämnade också över alla nycklar till köparna, förutom de nycklar som hon själv hade. - Det översändes en uppsägning till henne enligt vilken hon skulle flytta från fastigheten den 14 mars 2003. Hon delgavs aldrig uppsägningen. - Till stöd för sitt överklagande gör hon således gällande att det är fråga om ett bostadsarrende och att hon har kvar sin arrenderätt. Om hovrätten skulle finna att det är fråga om ett hyresavtal har hon inte övergivit bostaden.

M.H. och P.N: Den 1 maj 1997 ägde B.H. såväl mark som byggnader på den ifrågavarande fastigheten. Det är därför inte fråga om ett bostadsarrende utan ett hyresavtal. Hyresavtalet omfattar endast de byggnader som framgår av en skiss (se bilaga B till hovrättens dom; ej intagen här, red:s anm.). - Vid auktionstillfället var i stort sett allt lösöre bortforslat och bostadshuset var i sådant skick att det inte kunde bebos. A.-S.H. flyttade ut från bostaden redan i början av april 2002. Då auktionen vann laga kraft den 6 juni 2002 hade A.-S.H. ändrat adress; sagt upp vatten och el och folkbokfört sig på Nyckelvägen 12 i Öjebyn. - Nycklarna överlämnades av B.H. Allt som familjen H. ägde var bortforslat från fastigheten den 6 juni 2002. De flyttade till fastigheten i början av juli 2002. A.-S.H. återvände inte vid något tillfälle till fastigheten. - Till stöd för sin inställning i hovrätten gör de gällande att A.-S.H. övergivit bostaden och att de därför hade rätt att ta hela fastigheten i anspråk. Uppsägningen av arrendekontraktet, som delgavs A.-S.H. den 20 juni 2002, var därför felaktig. Polisen överlämnade handlingen till A.-S.H., som tog en kopia av uppsägningen, men hon undertecknade inte mottagningsbeviset. A.-S.H. betalade hyran först den 31 juli 2002 till länsstyrelsen. Om A.-S.H. inte kan anses ha övergivit bostaden gör de gällande att de bara skall flytta ut från bostadshuset och de till bostadshuset angränsande byggnaderna som finns upptagna på bilaga B.

Hovrättens domskäl

I hovrätten har A.-S.H., M.H., P.N., B.H. och R.L hörts på nytt. De har lämnat i huvudsak samma uppgifter som för deras del framgår av tingsrättens dom, dock med de tillägg och ändringar som framgår i det följande. Vidare har vad som antecknats från vittnesförhöret med B.H. och K.H. i tingsrättens dom lästs upp. Avtalet den 1 maj 1997 har åberopats av båda parterna.

A.-S.H: Familjen använde tidigare Piteå Öjebyn 13:10 som ”sommarställe”. I början av år 1997 beslöt hon sig för att flytta till fastigheten. Hon har alltid drömt om att ”hålla på med djur” och tanken var att hon skulle skaffa sig får och höns samt odla potatis eller morötter. På den övre delen av fastigheten finns det två bostadshus, som hon bodde i, samt två lador och ett garage. På den nedre delen av fastigheten finns det en storstuga, två sovstugor, ett skotergarage och ett pumphus. Hon skulle arrendera ”allt” på fastigheten. Anledningen till att de skrev ett arrendeavtal var på grund av ”sjabbel” i familjen. De åkte hem till bankjuristen S.H. som skrev avtalet. De kände honom sedan tidigare eftersom han har en stuga på en ö utanför Piteå Öjebyn 13:10. Även B.H. och K.H. var med vid tillfället. Hon uppgav vad hon ville ha och att hennes avsikt var att driva någon form av jordbruk. Eftersom fastigheten utmättes samma sommar skaffade hon sig inte några djur. Det var hennes bostad hela tiden även om hon ibland bodde hos ”Bengt”. - Efter auktionen kom B.H. hem till henne och sade åt henne att det bara var att flytta och att det skulle gå fort. Hon skulle vara borta från fastigheten om tre veckor, dvs. vid tillträdesdagen. Eftersom hon var sjuk flyttade hon inte själv ut sina tillhörigheter. Flyttningen utfördes av hennes föräldrar och hennes mormor. Hon hade inte någon kontakt med M.H. eller med P.N. - Hon ändrade sin adress till sin arbetsplats. I telefonkatalogen har hon kvar sin gamla adress. Hennes tillhörigheter förvarar hon i sin brors garage. - Fastigheten var ”hennes allt” och hon ville inte flytta därifrån. Hon har kvar nycklarna till bostaden.

M.H: De var på visningen av fastigheten i maj 2002. Då var även K.H. och B.H. närvarande. Det fanns då inte särskilt mycket möbler i bostadshuset. Det saknades vatten och toaletten var ärgad. Det såg inte ut att ha funnits vatten på ett tag. Hennes bedömning var att ingen kunde bo där och det såg inte heller bebott ut. En vecka senare var de på den exekutiva auktionen. Fastigheten ropades då ut utan förbehåll för A.-S.H:s nyttjanderätt. R.L. sade åt dem att de måste säga upp arrendekontraktet. Detta hörde K.H. och B.H. Den 6 juni 2002 var de på fördelningssammanträdet. Vid det tillfället var endast hon, P.N. och R.L. närvarande. De betalade då den resterande delen av köpeskillingen och fick ett köpebrev. I samband därmed ringde R.L. till B.H. bl.a. för att klara ut hur de skulle göra med nycklarna. Det bestämdes i samband med detta att B.H. skulle komma hem till dem samma kväll och lämna nycklarna, vilket hon också gjorde. Hon har inte i samband med auktionen hört R.L. säga till K.H. eller B.H. att de måste flytta ut från huset. Hon frågade B.H. om det var samtliga nycklar till fastigheten. B.H. svarade ja på den frågan och hon hade då inte någon anledning att misstro henne. Dagen efter fanns det bara kvar en lastbil på fastigheten. Den bilen tillhörde ett konkursbo och forslades bort av kronofogden. - Direkt efter fördelningssammanträdet kontaktade de en bankjurist, som upprättade en uppsägning av arrendet. Hon och P.N. undertecknade handlingen. Hade de ”vetat då” hade de inte skrivit en uppsägning utan upprättat en handling som bekräftelse på att A.-S.H. redan hade flyttat ut. Eftersom de inte hörde av A.-S.H. flyttade de till fastigheten i månadsskiftet juni/juli 2002. Fram till dess städade de på fastigheten och försökte få igång vattnet. I slutet av juli 2002 kom det ett brev från A.-S.H:s ombud. Innan dess hade de inte hört av A.-S.H.

P.N: Vid visningen av fastigheten framkom det att brunnen hade sinat. Det var smutsigt i bostadsdelen. Dricksvatten förvarades i en dunk på köksbänken. Toaletten och duschen hade varit torra en längre tid och avloppet hade torkat ut. Det verkade inte som om någon bodde där. - R.L. sade åt dem att de skulle säga upp arrendet. Han har inte hört R.L. säga åt makarna H. att A.-S.H. skulle flytta från fastigheten inom viss tid. Han har inte talat med B.H. om förlängd tid att flytta ut från fastigheten. Dagen efter fördelningssammanträdet tog de kontakt med en bankjurist som upprättade en uppsägning av arrendet. De flyttade in i början av juli 2002. Innan dess städade de på fastigheten. A.-S.H. besökte inte fastigheten vid något tillfälle. I slutet av juli fick de ett brev från A.-S.H:s ombud. Första gången han såg A.-S.H. var vid tingsrättens huvudförhandling i målet.

B.H: År 1997 kom S.H. hem till dem och ville ha ett arrendeavtal avseende en ”boda” som han ägde på fastigheten. S.H. ägde en stuga på en ö mittemot och disponerade en väg på hennes fastighet för att via denna kunna ta sig ut till ön. I ”bodan” förvarade han bl.a. skotrar. Vid tillfället bestämdes det också att det skulle skrivas ett arrendekontrakt för A.-S.H:s räkning eftersom hon ville bo i stugan framöver. Genom arrendekontrakten skulle deras intressen säkras. Arrendeobjektet för A.-S.H. avsåg två bostadsbyggnader och en sovstuga. Med de i kontraktet angivna närliggande fastigheterna avsågs de närliggande uthusen. - Fastigheten såldes i maj 2002. Hon var med vid det tillfället. Det var R.L. som höll i auktionen. Efteråt gick de fram till denne och frågade hur lång tid de hade på sig att flytta ut. R.L. svarade då, som hon nu kommer ihåg det, att de hade tre veckor på sig att flytta ut, men att hon och P.N. fick komma överens om detta. Vid det tillfället var A.-S.H. sjuk och kunde inte hjälpa till med utflyttningen. De hade mycket saker både på den övre delen och på den nedre delen av fastigheten. Det var bl.a. två lador som var fulla med saker och utvändigt fanns det en del maskiner. En lada var full med ved. Hon bad därför P.N. om att få ytterligare en vecka på sig med utflyttningen, vilket denne medgav. Det är bara P.N. som hon har haft kontakt med. Hon lämnade en del nycklar till P.N. Vissa i hennes familj är emellertid ”tjurskalliga” och K.H. och A.-S.H. behöll sina nycklar. Utflyttningen var genomförd någon gång i juni månad 2002.

R.L: Han var auktionsförrättare vid den ifrågavarande auktionen. Han minns inte vad som sades. Om fastigheten ropades ut utan förbehåll för arrendet informerade han - i enlighet med de instruktioner som finns - om att köparna hade en månad, från tillträdesdagen, på sig att säga upp arrendatorerna. Detta finns färdigt ifyllt på protokollsblanketten och det var i så fall den texten som han läste upp. Han kommer nu inte ihåg om han efteråt hade någon diskussion med någon av parterna om skyldigheten att avflytta. Han kan ha sagt att köparna hade rätt att tillträda fastigheten inom 3-4 veckor efter auktionen.

Hovrättens bedömning

Enligt 10 kap. 1 § första stycket JB föreligger bostadsarrende när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. Det skall således vara fråga om en upplåtelse där jordägaren inte äger såväl marken som en på denna uppförd byggnad.

Av 12 kap. 1 § första stycket JB framgår att det ifrågavarande kapitlet om hyra avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, skall enligt 1 § andra stycket samma kapitel också 12 kap. JB tillämpas på avtalet, om jorden skall användas till trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Hur avtalet har betecknats av parterna spelar ingen roll (Bengtsson/Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 2004 s. 36).

Av ordalydelsen i det s.k. arrendeavtalet framgår att ändamålet med arrendet var att A.-S.H. skulle äga rätt att nyttja arrendeobjektet för bostadsändamål. Hon har i hovrätten inte heller gjort gällande något annat än att det skulle vara fråga om ett bostadsarrende. A.-S.H. har i hovrätten uppgett att med uttrycken ”bostadsfastigheter” och ”närliggande fastigheter” i avtalet avses byggnader. På grund av det anförda delar hovrätten den bedömning som fastighetsdomstolen har gjort att upplåtelsen till A.-S.H. skall inordnas under bestämmelserna om hyra i 12 kap. JB.

A.-S.H. har gjort gällande att hennes rätt avser samtliga byggnader på fastigheten Piteå Öjebyn 13:10. Emellertid framgår av de uppgifter som B.H. lämnat i hovrätten att med de i avtalet omnämnda ”närliggande fastigheterna” avses de lador som finns i anslutning till bostadsbyggnaderna på den övre delen av fastigheten (se bilaga B till hovrättens dom). På grund härav och då avtalets lydelse inte ger stöd för något annat finner hovrätten att hyresobjektet inte kan ha avsett de fritidsbyggnader som ligger på den nedre delen av fastigheten.

M.H. och P.N. har som enda grund för sitt bestridande gjort gällande att A.-S.H. övergivit den hyrda egendomen och att hyresavtalet den 1 maj 1997 därför upphört att gälla. Enligt 12 kap. 27 § första stycket JB får hyresvärden genast återta lägenheten om hyresgästen överger den. Enligt lagförarbetena får lägenheten anses övergiven när det av omständigheterna i det enskilda fallet framgår att hyresgästen eller annan som han har inrymt i lägenheten inte längre nyttjar den och inte heller avser att återuppta nyttjandet. Fortsätter hyresgästen att betala hyran för lägenheten trots att han inte uppehåller sig i denna kan lägenheten inte anses övergiven. En underlåtenhet från hyresgästens sida att för längre eller kortare tid betala förfallen hyra kan inte ensamt föranleda att lägenheten betraktas som övergiven. Om hyresgästen därutöver på ett eller annat sätt ställer lägenhetens nycklar till hyresvärdens förfogande, föreligger regelmässigt ett säkert tecken på att lägenheten är övergiven. Detsamma gäller om hyresgästen flyttar sina tillhörigheter från lägenheten och inte betalar hyran. Lägenheten kan ofta anses övergiven i en sådan situation även om vissa föremål lämnas kvar. Förutsättningen för att lägenheten skall få återtas måste självfallet vara att inte någon omständighet tyder på att lägenheten alltjämt bebos (se prop. 1973:23 s. 139 och 161).

Avgörande för bedömningen av om bostaden skall anses övergiven är inte enbart sådana omständigheter som fastighetsägaren haft kännedom om utan även sådana som vid tillfället för övertagandet varit för fastighetsägaren okända. M.H. och P.N. har gjort gällande att A.-S.H. övergivit lägenheten redan i början av april 2002. Det har emellertid inte presenterats någon bevisning som styrker det påståendet. M.H. och P.N. har uppenbarligen inte heller i samband med fördelningssammanträdet den 6 juni 2002 ansett att den hyrda egendomen var övergiven eftersom de i samband därmed översände en uppsägning av avtalet till A.-S.H. i vilken det angavs att hon skulle vara avflyttad den 14 mars 2003. R.L. har uppgett att han inte längre minns vad som yttrades vid den exekutiva försäljningen, men han är övertygad om att han upplyste de närvarande om att arrendekontraktet skulle sägas upp inom en månad och han kan också ha informerat om att köparna hade rätt att tillträda fastigheten inom 3-4 veckor. Med hänsyn härtill är det på intet sätt osannolikt att B.H. uppfattat dessa besked som att såväl hon som A.-S.H. måste flytta ut från fastigheten senast den 6 juni 2002 och att hon även vidarebefordrat dessa uppgifter till A.-S.H. Utflyttningen har också ostridigt varit genomförd till det datumet. Det framstår vid sådant förhållande som förklarligt att även nycklar överlämnades till M.H. och P.N. samt att A.-S.H. sade upp el och vatten och bytte adress. Enbart det förhållandet att hon inte betalat hyra förrän den 31 juli 2002 kan mot bakgrund av nu redovisade förhållanden inte föranleda att bostaden skall anses som övergiven. I sammanhanget kan konstateras att M.H. och P.N. inte har tagit någon kontakt med nyttjanderättshavaren A.-S.H. för att förvissa sig om att hon frivilligt lämnat bostaden. Hovrätten anser därför att regeln i 12 kap. 27 § första stycket JB inte kan anses tillämplig i detta fall. A.-S.H. skall därför ha rätt att bli återinsatt i hyresrätten.

Vid sådant förhållande skall M.H. och P.N. förpliktas att omedelbart avflytta. Avflyttningen skall dock, enligt vad som tidigare sagts, enbart gälla de byggnader som finns på den övre delen av fastigheten.

Hovrättens domslut

Hovrätten ändrar på så sätt tingsrättens dom att hovrätten förpliktar M.H. och P.N. att omgående avflytta från de byggnader som i bilaga B till hovrättens dom angivits som hus för åretruntboende, garage och förrådsbyggnad, lada samt lada.