RH 1994:124

M.I. förvärvade genom kontrakt den 10 september 1990 från A.B. vissa andelar i Bostadsföreningen Djursborg nr 9 för en köpeskilling om 4 375 000 kr. Till andelarna hör en lägenhet om sju rum och kök i föreningens hus på Östermalm i Stockholm. Full betalning enligt avtalet erlades den 13 september 1990.

M.I. yrkade vid Stockholms tingsrätt förpliktande för A.B. att till honom erlägga 522 368 kr jämte ränta.

A.B. bestred bifall till käromålet.

M.I. anförde såsom grund för käromålet: A.B. har utfäst att lägenheten har en area om 268 kvadratmeter. Vid uppmätning av lägenheten visade denna sig ha en area om endast 236 kvadratmeter. Omständigheten att lägenheten inte ägde utfäst area utgör enligt 42 § lagen (1905:38 s. 1) om köp och byte av lös egendom ett sådant fel som berättigar M.I. till avdrag på köpeskillingen. Avdraget har bestämts rent matematiskt som 4 375 000 - 236/268 x 4 375 000 = 522 368 kr.

Till utveckling av käromålet anförde M.I.: Utfästelsen har skett i ett telefaxmeddelande som A.B. sänt till fastighetsmäklaren J.L., vilken i sin tur vidarebefordrat det till M.I.. J.L. har vid visning av lägenheten också lämnat utfästelse att den hade en area om 268 kvadratmeter. Slutligen utgick de slutliga förhandlingarna om förvärvet, vid vilka A.B. var närvarande tillsammans med bl.a. J.L. och M.I., från att lägenheten ägde nämnda area; man förhandlade om ett pris uttryckt i kronor per kvadratmeter som multiplicerades med 268. - Efter förvärvet lät M.I. mäta lägenheten, vars area visade sig vara endast 236 kvadratmeter. Eftersom utfästelse lämnats att lägenheten skulle ha en area om 268 kvadratmeter, anser han sig berättigad till prisavdrag.

A.B. anförde ytterligare: Han har aldrig lämnat någon utfästelse att arean uppgick till 268 kvadratmeter. Om mäklaren lämnat en sådan utfästelse, svarar A.B. ändå inte för detta. I andra hand gör han gällande att M.I. hade en undersökningsplikt, som omfattar bl.a. lägenhetens area. Eftersom M.I. inte fullgjort denna skyldighet kan han inte fordra nedsättning av köpeskillingen; i vart fall skall ett sådant prisavdrag jämkas. A.B. gör ytterligare gällande att priset för andelarna, 4 375 000 kr, är ett marknadspris som inte är relaterat till lägenhetens exakta area. - Om M.I. skulle visa sig ha rätt till icke jämkad nedsättning av köpeskillingen och den av honom anvisade metoden för nedsättning godtas, skall nedsättning dock inte göras med högre belopp än 424 440 kr, som svarar mot skillnaden mellan 268 och 242 kvadratmeter, som är lägenhetens area.

M.I. har genmält, att eftersom A.B. gjort en utfästelse om lägenhetens area, behövde M.I. inte själv utföra någon undersökning därav.

Stockholms tingsrätt (1993-04-29, rådmännen Kaspars Berzins, Lena Ekman och Roland Wahlfrid) förpliktade A.B. att till M.I. utge 522 368 kr jämte ränta. Tingsrätten uttalade i sina domskäl följande.

Av utredningen framgår att A.B. vid tidpunkt som ej kunnat fastställas men väl inför förestående försäljning till J.L. sänt ett telefaxmeddelande, av vilket framgår bl.a. att lägenhetens area är 268 kvadratmeter; en uppgift som inte försetts med någon reservation om mätmetod eller annat. Det är ostridigt att J.L. i sin tur utan egen kommentar i fråga om lägenhetens area sände handlingen till M.I.. Denne har i anledning av det mottagna meddelandet inte haft anledning att anta annat än att lägenheten med gängse mätmetoder hade den angivna arean. Det har inte heller framkommit någon omständighet som antyder att J.L. vid visning av lägenheten för M.I. på något sätt reserverat sig i fråga om den nämnda ytuppgiften; denna har i stället vidhållits. J.L., som biträdde M.I. vid de slutliga förhandlingarna om villkoren för förvärvet, har vittnat att parterna resonerade kring priser, som angavs i kronor per kvadratmeter lägenhetsarea, och att man hela tiden utgick från att lägenheten ägde en area om 268 kvadratmeter. - Dessa omständigheter visar tillsammantagna att A.B. utfäst gentemot M.I. att lägenheten hade viss area.

På grund av vad ovan upptagits finns förutsättningar att medge nedsättning av köpeskillingen enligt 42 § lagen (1905:38 s. 1) om köp och byte av lös egendom, vilken ostridigt skall tillämpas i målet.

Det har redan visats att parterna vid slutförhandlingarna om lägenhetsförvärvet utgick från att lägenheten hade viss area och att man diskuterade kring priset per kvadratmeter lägenhetsarea. Det har inte framkommit att parterna fört sina diskussioner med utgångspunkt i marknadsvärden för en lägenhet som beskrivits blott med rumsantal, läge och standard. Vid angivna förhållanden får M.I. anses berättigad att grunda nedsättningen av köpeskillingen på den av honom anvisade metoden.

M.I. ägde rätt att utgå från att uppgiften om lägenhetens area var riktig. Det fanns inget som ger vid handen att han borde ha misstänkt att denna uppgift var felaktig och därför behövt göra en egen uppmätning. Han har således inte brustit i fullgörandet av sin undersökningsplikt.

I fråga om rätt metod att mäta lägenhetens area har båda parter hänfört sig till en handling från Stockholms Fastighetsägareförening, benämnd Medlemsinformation 17, 1986-06-06. Av denna framgår att, om lägenheten är färdigställd/ombyggd 1979 eller tidigare, lägenheten skall uppmätas enligt "Fastighetsnomenklatur och begreppsbestämningar (ly)". Om den är färdigställd/ombyggd år 1980 eller senare skall Svenska Standard SS 021050 (SIS-standarden Bra Prim) användas. Det är ostridigt att användandet av den förra metoden ger en area om 236 kvadratmeter och att användandet av den senare ger en area om 242 kvadratmeter. Det är vidare ostridigt att huset uppförts före 1979, att lägenheten renoverats av M.I. efter förvärvet av densamma, men att andra ombyggnader efter år 1980 inte är kända.

Om lägenheten skulle ha uppmätts vid tiden för förvärvet skulle den förra metoden ha använts. Den bör därför användas jämväl i fråga om beräkningen av nedsättningen av köpeskillingen. Omständigheten att M.I. sedermera renoverat lägenheten saknar därvid betydelse.

På grund av vad sålunda upptagits är M.I. berättigad till nedsättning av köpeskillingen med det av honom fordrade beloppet.

A.B. överklagade tingsrättens dom och yrkade därvid ogillande av M.I:s vid tingsrätten förda talan.

Svea hovrätt (1994-07-18, hovrättsråden Per Olding, Lennart Grobgeld, referent, och Gunilla Persson samt t.f. hovrättsassessorn Kristian Eriksson) ändrade så till vida tingsrättens dom att A.B. förpliktades att till M.I. utge 400 000 kr jämte ränta. I domskälen uttalade hovrätten följande.

I likhet med tingsrätten finner hovrätten visat att A.B. utfäst att den försålda lägenhetens yta var 268 kvadratmeter. Det är vidare ostridigt mellan parterna att ytan var mindre. Lägenheten har vid sådant förhållande varit att anse som felaktig i köprättslig mening.

Fråga är härefter huruvida prisavdrag är uteslutet på grund av att M.I. har brustit i undersökningsplikt. Hovrätten konstaterar i denna del följande. Vid köp av fast egendom gäller sedan länge att köparen har en långtgående skyldighet att undersöka den köpta egendomen. I målet är emellertid fråga om köp av en bostadsrätt, som är lös egendom, varvid inte gäller sådana stränga regler som beträffande fast egendom. Det kan emellertid ifrågasättas om inte de fastighetsrättsliga reglerna om köpares undersökningsskyldighet bör tillämpas analogt vid köp av bostadsrätt. Oavsett om så bör vara fallet, får den utfästelse om lägenhetsytan som A.B. lämnat i förening med övriga omständigheter vid köpet, anses ha befriat M.I. från undersökningsplikt (jfr NJA 1983 s. 858).

M.I. är således berättigad till prisavdrag.

M.I. har uppgett att lägenhetens yta haft stor betydelse för honom och att han i prisdiskussionerna med A.B. utgick från ett pris per kvadratmeter. Hans uppgifter stöds av J.L.. A.B. har å sin sida hävdat att det inte förekom några diskussioner med utgångspunkt från kvadratmeterpriset. A.B. har också gjort gällande att försäljningspriset var ett marknadspris, som inte är relaterat till lägenhetens exakta yta; även andra faktorer som har betydelse för en köpare har varit bestämmande för priset.

Ett prisavdrag skall enligt 42 § första stycket lagen (1905:38 s. 1) om köp och byte av lös egendom svara mot felet. Det pris M.I. betalat för lägenheten, 4 375 000 kr, får anses motsvara marknadsvärdet för lägenheten om ytan varit 268 kvadratmeter. Detta leder till att prisavdraget bör beräknas som skillnaden mellan den erlagda köpeskillingen och det marknadsvärde som lägenheten skulle ha betingat om den verkliga ytan varit känd. Vid beräkningen av marknadsvärdet beaktar hovrätten att kvadratmeterpriset varit en väsentlig faktor när M.I. tillsammans med J.L. bedömt värdet på lägenheten inför köpet. Även andra faktorer får dock anses ha haft betydelse för deras bedömning. Enligt hovrätten bör vid bestämmande av lägenhetens marknadsvärde beaktas bl.a. läget, standarden, planlösningen och bostadsföreningens ekonomi.

Med beaktande av dessa omständigheter bör prisavdraget bestämmas till ett lägre belopp än vad tingsrätten gjort. Hovrätten finner att avdraget skäligen bör bestämmas till 400 000 kr.

Målnummer T 787/93