RH 1997:31

Makarna N. förvärvade genom köpekontrakt den 15 juli 1992 en villafastighet från ett dödsbo. I en annons införd i en länstidning den 10 juni 1992, angavs bostadshusets boyta vara 110 kvm. Den fastighetsmäklare som förmedlade fastighetsförsäljningen tillhandahöll spekulanterna en fastighetsbeskrivning enligt vilken boytan angavs till 111 kvm. Även i fastighetstaxeringslängden angavs boytan vara 111 kvm. Parterna enades sedermera om att den verkliga boytan var 95 kvm.

Makarna N. yrkade vid Östersunds tingsrätt förpliktande för dödsboet att till dem utge 50 000 kr jämte ränta. Som grund för yrkandet åberopade de att dödsboet hade, genom uppgifterna i annonsen, fastighetsbeskrivningen och fastighetstaxeringslängden, utfäst en boyta om 111 kvm och att den verkliga boytan var 16 kvm mindre samt att detta fel berättigade dem till avdrag på köpeskillingen. I andra hand gjorde de gällande att fastigheten avvikit från vad de med fog kunnat förutsätta vid fastighetsköpet.

Dödsboet bestred yrkandet. Som grund för bestridandet anförde dödsboet att någon utfästelse inte lämnats till fastighetsköparna, att fastigheten inte avvek från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet samt att priset för fastigheten skulle ha blivit detsamma även om den faktiska boytan varit känd vid köpet.

Makarna N. anförde till utveckling av sin talan följande. De sökte under våren en större bostad än deras dåvarande som var på 83 kvm. De såg annonsen i länstidningen och erhöll sedan fastighetsbeskrivningen från mäklarens kontor. De kände inte till uppgifterna i fastighetstaxeringslängden vid tidpunkten för fastighetsköpet. Efter att den 11 juni 1992 ha deltagit vid en visning av fastigheten undertecknade de köpekontrakt avseende fastigheten den 15 juli och köpebrev den 14 augusti samma år. I samband med renoveringsarbeten uppkom misstankar att boytan var mindre än vad som angetts i annonsen och fastighetsbeskrivningen.

Dödsboet anförde till utveckling av sin talan följande. Annonsen utformades av fastighetsmäklaren. Uppgiften i fastighetstaxeringslängden var inte känd för dödsboet vid tiden för försäljningen av fastigheten. Boytan diskuterades aldrig vid köpet. Köparna besiktade fastigheten vid flera tillfällen före fastighetsköpet.

Östersunds tingsrätt (1995-04-26,lagmannen Carl-G Albemark samt rådmännen Jim Emilsson och Göran Simonsson) ogillade käromålet och anförde bl.a. följande.

Makarna N. har i första hand gjort gällande att dödsboet genom annonsen, fastighetsbeskrivningen och uppgiften i fastighetstaxeringslängden lämnat en utfästelse angående husets boyta. Fastighetstaxeringslängdens uppgift om boytan var inte känd vare sig för säljaren eller köparen vid överlåtelsetillfället och bör därför inte beaktas vid bedömningen. Frågan är då om uppgifterna i annonsen och fastighetsbeskrivningen kan anses ha utgjort en utfästelse angående boytan. I rättspraxis (NJA 1983 s. 858) har vid köp av registerfastighet ansetts att en tomtarealuppgift lämnad dels av mäklaren, dels muntligen av säljaren inneburit en utfästelse som befriat köparen från undersökningsplikt om inte andra omständigheter talat i annan riktning. Däremot har uppgifter om tomtareal och boyta lämnad i annons och s.k. faktablad (RH 1988:37) samt uppgift i annons om lägenhetsyta (RH 1994:85) inte ansetts utgöra sådan utfästelse. Mot bakgrund av dessa rättsfall samt med beaktande av att frågan överhuvud taget inte diskuterades mellan parterna före köpet och inte heller nämnts i köpehandingarna anser tingsrätten inte att dödsboet kan anses ha lämnat någon utfästelse om boytan. När det gäller andrahandsgrunden för käromålet har köparna vid flera tillfällen besiktat bostadshuset och därvid kunnat bilda sig en uppfattning om utrymmenas storlek. Det kan därför inte komma ifråga att anse att makarna N. vad avser boytan erhållit annat än vad de bestämt sig för att förvärva. Nu redovisade överväganden innebär att tingsrätten lämnar käromålet utan bifall.

Makarna N. fullföljde talan och yrkade bifall till käromålet. Dödsboet bestred ändring.

Hovrätten för Nedre Norrland (1997-03-07, hovrättsråden Hans-Göran Englund och Anja Brandone samt hovrättsassessorerna Nils Pålbrant och Tomas Sandström, referent) biföll makarna N:s talan och uttalade i domskälen bl.a. följande.

Parterna har i allt väsentligt åberopat samma grunder och omständigheter som vid tingsrätten. Makarna N. har tillagt att omständigheterna vid fastighetsköpet inte var sådana att de borde ha insett att fastighetens boyta avvek från vad som angivits i annonsen och fastighetsbeskrivningen och att vid förvärv av en bostadsfastighet boytan typiskt sett är av betydelse vid bestämmandet av köpeskillingen, och så även i detta fall. Dödsboet har å sin sida tillagt att det varken i annonsen eller fastighetsbeskrivningen angetts att där angivna ytor avsett bostadsyta, att fastigheten sålts efter budgivning, varvid makarna N. som mest bjöd 715 000 kr, men att de fått köpa fastigheten för 675 000 kr för att affären skulle få ett snabbt avslut, samt att makarna N. besökt fastigheten tillsammans med en besiktningsman före förvärvet av fastigheten.

I målet är ostridigt att det i fastighetstaxeringslängden avseende den aktuella fastigheten felaktigt angivits att fastighetens boyta var 111 kvm och att den verkliga boytan är 95 kvm. Det är också ostridigt att makarna N. före fastighetsköpet tagit del av en annons och en fastighetsbeskrivning där ytangivelserna varit 110 respektive 111 kvm, att fastighetens boyta inte diskuterats mellan parterna före fastighetsöverlåtelsen och att boytan inte heller finns angiven i köpehandlingarna. Det är utrett att den felaktiga uppgiften i fastighetstaxeringslängden avseende boytan legat till grund för de uppgifter som lämnats i annonsen och fastighetsbeskrivningen, vilka framställts av den fastighetsmäklare som förmedlat fastighetsaffären.

Som tingsrätten anfört har i rättspraxis ansetts att en fastighetssäljares utfästelse kan medföra att köparen av fastigheten befrias från sin undersökningsplikt avseende den egenskap som utfästs,om det inte föreligger andra omständigheter som talar däremot (se t.ex. NJA 1983 s. 858). För att en utfästelse skall anses föreligga bör krävas att den uppgift som utfästelsen avser muntligen eller skriftligen kommit till klart uttryck i samband med fastighetsköpet. Uppgiften bör vidare vara preciserad och ge köparen anledning att utgå från att fastigheten har den utfästa egenskapen. Således bör det vid fastighetsköpet eller dessförinnan inte ha förekommit några omständigheter som medför att köparen har anledning att ifrågasätta om fastigheten verkligen har den uppgivna egenskapen eller som neutraliserar utfästelsen.

Den i målet påstådda utfästelsen gäller en omständighet som normalt alltid är att beakta vid prissättningen av en villafastighet, nämligen dess boyta. Hovrätten delar tingsrättens uppfattning att uppgifterna i fastighetstaxeringslängden inte bör beaktas vid bedömningen av om dödsboet lämnat en sådan utfästelse, eftersom dessa uppgifter inte var kända för parterna vid tiden för fastighetsöverlåtelsen. Å andra sidan kan konstateras att köparna, genom att uppgiften om boytan var felaktig i fastighetstaxeringslängden, inte kunnat få kännedom om avvikelsen genom en kontroll av fastighetstaxeringslängden.

Frågan i målet är då om de uppgifter som lämnats i annonsen och fastighetsbeskrivningen innebär att dödsboet skall anses ha utfäst att fastighetens boyta var 111 kvm. Hovrätten anser att dödsboets till synes först i hovrätten framställda påstående, att de i annonsen och fastighetsbeskrivningen lämnade ytangivelserna inte avsett boyta, inte förtjänar beaktande, eftersom ytangivelser som lämnats på detta sätt normalt torde avse boyta. En fastighetsköpare bör också kunna utgå från att så är fallet, åtminstone så länge något annat inte uttryckligen anges. Även om fastighetsmäklaren framställt annonsen och fastighetsbeskrivningen får dödsboet anses ha lämnat uppgifterna däri, eftersom dödsboet givit fastighetsmäklaren fullmakt och uppdrag att sälja fastigheten. De uppgifter som lämnats i annonsen och fastighetsbeskrivningen är enligt hovrättens mening tillräckligt preciserade för att kunna utgöra utfästelser om boytan. Även om makarna N. besökt fastigheten vid visningen och vid ytterligare något tillfälle före fastighetsköpet och därmed kunnat lägga sina iakttagelser till grund för detta, har de förlitat sig på uppgifterna om boytan som först lämnats i annonsen och sedan i fastighetsbeskrivningen. Vad som förekommit i samband med visningen och deras besök på fastigheten i samband med köpehandlingarnas undertecknande kan inte ha gett makarna N. anledning att själva närmare undersöka om de lämnade uppgifterna om boytan var riktiga. I stället har de slutit köpeavtalet i tron att de lämnade uppgifterna om boytan var riktiga. Det förtjänar även anmärkas att inte heller fastighetsmäklaren, som upprättade fastighetsbeskrivningen, fann anledning att ifrågasätta att boytan var annan än den som angivits i fastighetstaxeringslängden. - På grund av det anförda får dödsboet anses ha utfäst att boytan var 111 kvm. Fastigheten har således varit behäftad med fel i den mening som avses i 4 kap. 19 § jordabalken, eftersom den verkliga boytan uppgår till 95 kvm. Makarna N. är därför berättigade till avdrag på köpeskillingen. - Enligt 4 kap. 19 c § jordabalken skall avdrag på köpeskillingen beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. De av dödsboet i målet presenterade beräkningarna avseende prisavdragets storlek har sin grund i prisläget flera år efter tillträdet. Det har i målet inte tillhandahållits någon annan rimlig beräkningsgrund för prisavdragets storlek än den av makarna N. förespråkade. På grund härav och då det begärda prisavdraget framstår som skäligt är makarna N. berättigade att erhålla fordrat belopp. Makarna N:s i målet förda talan skall således vinna helt bifall i huvudsaken.

Målnummer T 117/95