NJA 1983 s. 858
Från säljarsidan under köpeförhandlingarna lämnad uppgift om en försåld fastighets areal har ansetts innebära en utfästelse som befriar köparen från undersökningsplikt i detta hänseende, om inte andra omständigheter talar däremot.
TR:n
Genom köpekontrakt d 6 mars 1980 sålde makarna K. och B-L.W. till B.J. och B.H. fastigheten Tegelbäraren nr 16 i Karlstads kommun för en köpeskilling av 397 000 kr.
B.J. och B.H. väckte vid Karlstads TR talan mot makarna W. med yrkande att dessa skulle förpliktas att solidariskt till B.J. och B.H. utge 13 200 kr som nedsättning av köpeskillingen för fastigheten. Till grund för sin talan anförde de: Fastighetens areal är 891 m2. Makarna W. måste anses ha utfäst att arealen var 1 080 m2. Avvikelsen från vad som utfästs skall medföra rätt till nedsättning av köpeskillingen. I vart fall har B.J. och B.H. med hänsyn till omständigheterna vid köpet haft anledning räkna med att arealen var 1 080 m2 och avvikelsen bör föranleda skälig nedsättning av köpeskillingen.
Makarna W. bestred bifall till käromålet och invände: Något fel i fastigheten av beskaffenhet att medföra rätt till nedsättning av köpeskillingen har ej förelegat. Makarna W. har ej utfäst att fastighetsarealen skulle uppgå till 1 080 m2. Köparna har brustit i sin undersökningsplikt. I vart fall kan nedsättning av köpeskillingen ej ifrågakomma eftersom köparna före köpet ansett att fastigheten i det förevisade skicket varit värd det överenskomna priset. Det yrkade beloppet kan inte till någon del vitsordas som i och för sig skäligt.
Till utveckling av sin talan anförde B.J. och B.H: De ämnade förvärva en villafastighet i Karlstad och tog därför någon gång i början av 1980 kontakt med Riksmäklaren i Karlstad. Det beslutades om visning av fastigheten Tegelbäraren nr 16. I samband med visningen uppgav en representant för mäklarbolaget, K.W. att fastighetens areal var 1 080 m2. Arealuppgiften hämtade hon från en hos Riksmäklaren upprättad beskrivning över fastigheten. Kopia av denna beskrivning upptagande nämnda arealuppgift skickades till B.J. och B.H. från Riksmäklaren någon dag efter visningen. Vid visningen uppgav även K.W. på fråga av B.J. att fastighetens areal var 1 080 m2. Då fastighetens värde är beroende av tomtens storlek, var arealen en mycket väsentlig fråga för B.J. och B.H. vid köpeförhandlingarna. De uppfattade att säljaren lämnat utfästelse om att fastighetens areal var 1 080 m2 och fann därför ej anledning att närmare kontrollera uppgiftens riktighet. Sedan köpekontrakt mellan parterna undertecknats d 6 mars 1980 tillträdde köparna fastigheten d 14 maj samma år. Någon gång under hösten 1980 fick de kännedom om att fastighetens korrekta areal var 891 m2. Nedsättning av köpeskillingen bör ske med skäliga 13 200 kr.
Makarna W. anförde till utveckling av sin talan: I jan 1980 gav de Riksmäklaren uppdrag att sälja deras fastighet, Tegelbäraren nr 16. En representant för mäklarbolaget besiktigade fastigheten och upprättade en beskrivning över denna. I samband med visning av fastigheten uppgav K.W. på förfrågan av B.J. för denne att fastighetens areal var 1 080 m2. Arealuppgiften hade K.W. fått 1976 av en mäklare i samband med hans eget förvärv av fastigheten. K.W. lämnade uppgiften i förvissning om att den var riktig. Varken K.W:s uttalande eller den i fastighetsmäklarens beskrivning upptagna arealuppgiften är att anse som någon utfästelse om tomtens storlek. Köparna påpekade aldrig för makarna W. att fastighetens areal var väsentlig för dem. Köparna har brustit i sin undersökningsplikt då de ej kontrollerat arealens storlek hos inskrivnings- eller lokal skattemyndighet. Tomten är att anse såsom en normaltomt. Om denna varit 200 m större hade detta därför ej påverkat köpeskillingens storlek. Priset på fastigheten var bestämt så att säljarna ej skulle drabbas av realisationsvinstbeskattning.
Domskäl
TR:n (tingsfiskalen Widlund) anförde i dom d 12 jan 1982:
Domskäl. B.J. och B.H. har som skriftlig bevisning åberopat: Kopia av hos Riksmäklaren upprättad beskrivning över fastigheten med däri intagen uppgift om tomtareal av 1 080 m2. Värderingsutlåtande av B.H. vid K-konsult, Karlstad, i vilket anges att värdet av "den bristande arealen" uppgår till minst 13 200 kr. Beloppet har beräknats efter ett tomtmarksvärde av 55 kr/m2 jämte kostnad för planering av tomt efter ett värde av 15 kr/m2.
På begäran av B.J. och B.H. har förhör under sanningsförsäkran hållits med B.J. På makarna W:s begäran har förhör under sanningsförsäkran hållits med K.W. samt vittnesförhör med fastighetsmäklarna Å. och K.W.
B.J. har uppgett: Vid visningen av den aktuella fastigheten deltog från Riksmäklaren K.W. Före besöket redogjorde fru W. för innehållet i en av henne upprättad beskrivning över fastigheten. Hon uppgav därvid att tomtarealen skulle vara 1 080 m2. Han bad att få en kopia av beskrivningen. En sådan tillsändes honom någon dag senare. När han och K.W. från husets altan tittade på trädgården frågade han K.W. om tomtens storlek och fick till svar att denna var 1 080 m2. Han tog för givet att uppgiften om fastighetens storlek var riktig och ansåg sig ej behöva kontrollera denna. Tomtens storlek var för honom och B.H. en betydelsefull faktor vid fastighetsköpet. De klargjorde emellertid inte detta för säljarna. Vid kontraktsskrivningen var ej tal om fastighetsarealen.
K.W. har uppgett: I samband med att uppdrag att sälja fastigheten gavs till Riksmäklaren lämnade han vissa faktiska uppgifter beträffande huset. Bl a uppgav han att tomtarealen var 1 080 m2, vilken uppgift han själv fått när han förvärvade fastigheten 1976 och som han aldrig kontrollerat. Det är riktigt att B.J. vid ett tillfälle när de tittade på tomten frågade honom om dennas storlek och att han då uppgav 1 080 m2, vilket han trodde var en korrekt uppgift. Arealen har ej vid något annat tillfälle varit på tal mellan parterna. Köparna har ej påtalat att tomtstorleken var väsentlig för dem och ej heller på annat sätt visat detta.
K.W. har uppgett: Hon har arbetat som fastighetsmäklare i sju år. Hon har upprättat den i målet åberopade beskrivningen över fastigheten. Arealuppgiften 1 080 m2 fick hon från säljarna. Hon minns ej om hon medförde beskrivningen vid visningstillfället eller om hon för köparna angav fastighetens arealstorlek. Hon kan ej heller erinra sig att hon skickade kopia av fastighetsbeskrivningen till köparna. Det är dock möjligt att så var fallet. Den aktuella tomten är att anse som en normaltomt. Om tomten varit 891 m2 eller 1 080 m2 har absolut inte haft någon betydelse i prishänseende.
Å.W. har uppgett: Han har varit mäklare sedan 1972. Han medverkade ej i någon större utsträckning vid den aktuella fastighetsaffären. En beskrivning över fastigheten upprättades av hans hustru på grundval av uppgifter som lämnats av säljarna. Beskrivningen var avsedd för internt bruk. En arealdifferens mellan 891 m2 och 1 080 m2 har ej någon betydelse för prissättningen på fastigheten.
I målet är ostridigt att K.W. vid ett tillfälle på fråga från B.J. till denne uppgett att tomtarealen var 1 080 m2. Det får vidare anses utrett att, såsom B.J. påstått, K.W. före visningen av fastigheten med stöd av beskrivning över denna angett arealen till 1 080 m2, ävensom att köparna från Riksmäklaren erhållit nämnda beskrivning med däri intagen arealuppgift. TR:n finner därav dock ej följa att makarna W. beträffande fastighetens areal gjort sådan utfästelse som avses i 4 kap 19 § JB. Köparna har före köpet kunnat överblicka tomtens utsträckning. De har ej ens påstått att det område som omfattas av fastigheten varit oriktigt markerat eller på annat sätt missvisande. Vid sådant förhållande kan fastighetens storlek ej anses avvika från vad köparna haft anledning att räkna med vid köpet.
På grund av det anförda finner TR:n rätt till nedsättning i köpeskillingen ej föreligga. Käromålet skall därför lämnas utan bifall.
Domslut
Domslut. Käromålet ogillas.
HovR:n för Västra Sverige
B.J. och B.H. fullföljde talan i HovR:n för Västra Sverige och yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.
K. och B-L.W. bestred ändring.
HovR:n (hovrättsrådet Baagøe, referent, adj led rådmannen Elfving och assessorn Morard) anförde i dom d 8 nov 1982:
Domskäl
Domskäl. Parterna har i HovR:n utvecklat sin talan i huvudsaklig överensstämmelse med vad som antecknats i TR:ns dom.
Den påstådda utfästelsen gäller en omständighet som normalt alltid är att beakta vid prissättning av en villafastighet, nämligen dess ytvidd. Uppgiften om fastighetens ytvidd lämnades dels muntligen av mäklaren samt på B.J:s fråga av K.W. och dels, likaledes på B.J:s begäran, genom översändande av en fastighetsbeskrivning. Uppgifterna avvek från rätta förhållandet med närmare 20 %. Avvikelsen har knappast varit möjlig att konstatera genom okulärbesiktning av fastigheten.
Med hänsyn till nu anmärkta omständigheter får säljarna anses ha utfäst att arealen uppgick till 1 080 m2. Genom utfästelsen har köparna blivit befriade från sin undersökningsplikt beträffande fastighetens ytvidd. Eftersom arealen ostridigt var endast 891 m2 är köparna berättigade till ett mot bristen svarande avdrag på köpeskillingen. Det avdrag som yrkats, 13 200 kr, får anses skäligt.
Domslut
Domslut. Med ändring av TR:ns dom förpliktar HovR:n K.W. och B-L.W. att solidariskt till B.J. och B.H. utge 13 200 kr.
Adj led f d lagmannen Lindskog var skiljaktig och anförde: I målet är visserligen ostridigt att köparen före köpet erhållit uppgift om att tomten innehållit 1 080 m i stället för rätteligen 891 m2. Det kan emellertid icke antagas att köpeskillingen blivit lägre om köparen fått kännedom om den rätta arealen. Köparen har ju besiktigat fastigheten, och köpeskillingen torde snarare ha bestämts av hänsyn till de allmänna intryck köparen fick vid besiktningen än av uppfattningen om arealens storlek. Den lämnade arealuppgiften kan inte anses vara att jämställa med sådan utfästelse som avses i 4 kap 19 § JB, särskilt som köparen, om han läst särskilt avseende vid arealen, bort kontrollera denna, vilket lätt kunnat ske, eftersom uppgifter av detta slag finnes att få i fastighetsbok eller fastighetsregister. Av dessa skäl fastställer jag TR:ns dom.
K. och B-L.W. sökte revision och yrkade ogillande av motparternas talan i målet.
B.J. och B.H. bestred ändring.
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Hållstrand, hemställde i betänkande om följande dom:
Domskäl
Domskäl. Av utredningen framgår att köparna fått uppgift om tomtarealen dels från fastighetsmäklaren dels genom en fastighetsbeskrivning och dels muntligen från den ena säljaren på en direkt fråga om tomtens storlek. En sådan uppgift är typiskt sett av betydelse när det gäller att bestämma värdet på en fastighet.
Den lämnade uppgiften får anses ha inneburit en utfästelse som befriat köparen från undersökningsplikt, om inte andra omständigheter talar däremot. Intet har framkommit som tyder på att förhållandena varit sådana att köparna borde ha insett att tomtarealen var en annan än den uppgivna. De har således slutit köpeavtalet i tron att tomten varit större än som i verkligheten varit fallet och är berättigade till avdrag på köpeskillingen svarande mot avvikelsen. Det avdrag som yrkats får anses skäligt.
Domslut
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Westerlind, Hessler, Knutsson, referent, Palm och Broomé) beslöt dom i enlighet med betänkandet.