RH 1995:120
Exekutiv auktion beträffande fastigheter hade vid tre tillfällen ogiltigförklarats sedan klaganden eller denne närstående bolag såsom högstbjudande inropat fastigheterna och erlagt handpenning men därefter inte erlagt full betalning och således inte fullföljt köpen. Kronofogdemyndigheten har inte ansetts kunna kräva att hela köpeskillingen erlades eller att godtagbar säkerhet utöver handpenningen ställdes i samband med att fastigheterna ånyo ropades in vid auktion.
Kronofogdemyndigheten i Östersund (chefskronofogden B.M.) höll på ansökan av Handelsbanken den 25 januari 1995 för fjärde gången exekutiv auktion beträffande fastigheterna Åre Lund 1:8 och Åre Lund 1:19. Handelsbanken yrkade att kronofogdemyndigheten inte skulle acceptera T.S.. och honom närstående familjemedlemmar eller bolag som anbudsgivare, eftersom T.S.. eller närstående bolag vid tre tidigare tillfällen ropat in fastigheterna. Vid de tidigare auktionerna hade handpenningar erlagts men resterande köpeskillingar hade likväl inte betalats, varför inropen hade ogiltigförklarats. T.S.. och medparter kunde därför inte bedömas som seriösa budgivare. Kronofogdemyndigheten beslöt att ställa som krav att om T.S.. bjöd på någon av fastigheterna skulle han erlägga hela köpelikviden eller ställa godtagbar säkerhet för likviden utöver handpenningen. T.S.. protesterade mot besluten och lämnade högsta bud för båda fastigheterna. Inropen godtogs ej av kronofogdemyndigheten. Som skäl angavs att godtagbar säkerhet ej kunde ställas för likviden utöver handpenningen. Näst högsta budet blev därför i båda fallen gällande. Åre Invest AB ropade in Åre Lund 1:8 och Kontorsvaruhuset Nya i Östersund AB ropade in Åre Lund 1:19.
T.S.. och medparter överklagade kronofogdemyndighetens beslut och yrkade att auktionerna skulle ogiltigförklaras.
Östersunds tingsrätt (1995-02-17, rådmannen Håkan Asklund) lämnade överklagandet utan bifall. - Tingsrätten fann att kronofogdemyndighetens beslut att, mot bakgrund av vad som tidigare förevarit, ej godta inrop från T.S.. utan godtagbar säkerhet för hela köpelikviden måste anses vara helt enligt syftet med de lagrum i utsökningsbalken som gäller för exekutiv försäljning av fastighet.
T.S.. och medparter överklagade tingsrättens beslut och yrkade att hovrätten skulle förklara försäljningen av fastigheterna ogiltig och undanröja besluten härom. Till stöd för sin talan anförde T.S.. och medparter bl.a. följande: Kronofogdemyndigheten har begått handläggningsfel genom att uppställa lagstridiga och överrumplande villkor vid försäljningen i syfte att gynna Handelsbanken; villkoren saknar stöd i lag och förarbeten. Möjligheten att förverka handpenningen anses utgör ett tillräckligt kraftigt korrektiv mot illojala förfaranden. Sammantaget har det tillämpade förfarandet medfört att fastigheterna sålts till för lågt pris.
Av motparterna bestred Handelsbanken, Åre Invest AB och Kontorsvaruhuset Nya i Östersund AB bifall till överklagandet.
Handelsbanken anförde bl.a. följande: Det är uppenbart att T.S.. och medparter inte har haft och inte har för avsikt att fullfölja de anbud som avgivits vid de exekutiva auktionerna och detta måste innebära att de anbud som T.S.. lämnat inte kan anses vare sig vara seriösa eller ge uttryck för en uppriktig viljeförklaring att förvärva fastigheterna på de villkor som angivits i respektive anbud. Vid en tillämpning av avtalslagen och allmänna avtalsrättsliga grundsatser bör de viljeförklaringar som T.S.. avgivit inte betraktas som anbud om slutande av köpeavtal. Hans förklaringar behöver därför inte heller accepteras av kronofogdemyndigheten som inrop vid exekutiv auktion utan måste i stället kunna lämnas utan avseende.
Åre Invest och Kontorsvaruhuset Nya i Östersund AB anförde i huvudsak detsamma som Handelsbanken med bl.a. följande tillägg: Om handpenningen betraktas som en rörelsekostnad, kan det vara mer förmånligt för en köpare som har besittning till den fasta egendomen att, i likhet med T.S.. m.fl., ropa in fastigheten på exekutiv auktion utan avsikt att fullfölja köpet. En sådan köpare som mellan auktionerna kan fortsätta att bedriva verksamhet i fastigheten riskerar visserligen att erlagd handpenning förloras men denna förlust kan mycket väl understiga de räntekostnader som annars skulle komma i fråga. Om ett sådant förfarande skulle godkännas skulle en panthavares rätt helt åsidosättas.
Hovrätten för Nedre Norrland (1995-04-13, hovrättsråden Christer Berg och Leif Similä och tf. hovrättsassessorn Anna Middelmann, referent) upphävde tingsrättens beslut och undanröjde kronofogdemyndighetens försäljningsbeslut samt visade målet åter till kronofogdemyndigheten, som på nytt hade att pröva begäran om exekutiv försäljning av de berörda fastigheterna. I skälen anfördes följande.
Enligt 12 kap. 35 § utsökningsbalken är den som ropar in en fastighet på exekutiv auktion skyldig att efter inropet lämna handpenning som motsvarar en tiondel av köpeskillingen, dock ej mer än som enligt 34 § samma kapitel skall betalas kontant eller mindre än de förrättningskostnader som skall utgå ur fastigheten. Handpenning skall enligt föreskrift i lagen lämnas kontant, om ej inroparen ställer säkerhet för beloppet. Den obetalda delen av den kontanta köpeskillingen skall betalas senast vid sammanträdet för köpeskillingens fördelning. Om inropare inte fullgör sin betalningsskyldighet är inropet enligt 12 kap. 41 § sista stycket utsökningsbalken ogiltigt.
Kronofogdemyndigheten har i sitt vid tingsrätten avgivna yttrande anfört bl.a. att det inte kan vara i överensstämmelse med utsökningsbalkens intentioner att tillåta oseriösa inropare att systematiskt förhala och obstruera exekutiva fastighetsförsäljningar på det sätt som skett i detta ärende och att den nu uppkomna situationen knappast torde ha varit förutsedd av lagstiftaren. - I yttrandet har noterats att T.S.. och de honom närstående bolagen vid de tre tidigare auktionerna ropat in fastigheterna som högstbjudande men, trots erlagda handpenningar om tillhopa ca 1,6 milj. kr, inte fullföljt inropen genom full betalning.
Redan vid införandet av 1912 års utsökningslag, men även vid senare ändringar i den utsökningsrättsliga lagstiftningen, har frågan om vad som betecknats som oskicket att en försumlig inropare vid en ny auktion åter ropar in fastigheten varit föremål för diskussion (se Almen, Promemoria vid föredragning i lagrådet av 1912 års ändringar i utsökningslagen, s. 221-222, och Olivecrona, Förfarandet vid exekutiv försäljning av fast egendom, s. 149). I förarbetena till den nu gällande utsökningsbalken (prop. 1980/81:8, s. 668-670) uttalade departementschefen - i anledning av vad en remissinstans hade anfört om att ett bud inte borde antas om det var uppenbart att inroparen, efter erläggande av handpenning, inte avsåg att fullfölja köpet och det till följd av bristande betalning skulle bli erforderligt med ny auktion - att kravet på handpenning eller säkerhet för motsvarande belopp regelmässigt utgjorde ett tillräckligt korrektiv mot illojala förfaranden. Departementschefen tillade, efter en redogörelse för vad som gäller om bl.a. förverkande av handpenning: Jag anser inte att det föreligger tillräckligt behov av att auktionsförrättaren skall kunna avvisa inrop från den som är beredd att lämna handpenning eller ställa säkerhet. En sådan befogenhet skulle också vara vansklig att utöva och skulle kunna få till följd att den som har försummat sin betalningsskyldighet förlorar hela handpenningen på grund av misstanke om obstruktionssyfte. Jag kan alltså inte tillstyrka en sådan befogenhet. - I förarbetena berördes även den situationen då en fastighetsägare eller annan söker sabotera en auktion genom att lämna högsta bud trots att denne inte har möjlighet att lämna handpenning eller ställa säkerhet. I den frågan framhölls bl.a.: Det är emellertid tydligt att auktionsförrättaren inte är skyldig att beakta bud från den som har visat att han inte förmår fullfölja budet genom att lämna handpenning eller ställa säkerhet. Bud av sådan inropare bör lämnas utan avseende.
Av vad som sålunda anförts framgår att förrättningmannens åtgärd att kräva att T.S.. - jämte medparter - vid auktionen skulle erlägga hela köpeskillingen eller då ställa godtagbar säkerhet för giltigt inrop inte har stöd i vare sig lagens ordalydelse eller i dess förarbeten. Tvärtom måste det anses att ett sådant förfarande har avvisats i lagstiftningsärendet. Således kan inte ens den som vid tidigare auktioner visat sig vara en försumlig inropare avkrävas mer än att han omedelbart eller efter ett kortare uppehåll i handläggningen erlägger den i lag föreskrivna handpenningen. Då förrättningsmannen förfarit felaktigt i här angivet hänseende skall beslutet om försäljningen av de båda fastigheterna undanröjas.