RH 1995:127

Bakgrund

Den 5 oktober 1991 förvärvade makarna J. och J.N. fastigheten D 34 i Huddinge kommun för en överenskommen köpeskilling om 1 285 000 kr med tillträde den 2 januari 1992.

Makarna N hävde köpet den 8 januari 1992 under åberopande av att R.A., som förmedlat köpet, inte uppfyllt ett löfte till dem att sälja deras fastighet i Jakobsberg i god tid före den 1 januari 1992. Fastigheten D 34 bjöds med anledning härav ut på nytt på marknaden och såldes genom R.A:s förmedling till annan köpare för en köpeskilling om 1 130 000 kr.

Huddinge tingsrätt förpliktade i dom den 28 maj 1993, DT 694 på talan av säljarna makarna N att utge skadestånd till dem med 207 914 kr 65 öre jämte ränta och ersättning för rättegångskostnader. Domen vann laga kraft.

Yrkanden

J. och J.N. yrkade att R.A. skulle förpliktas att till dem utge 207 914 kr 65 öre jämte ränta och ersättning för rättegångskostnader i det tidigare målet.

R.A. bestred yrkandena men vitsordade skäligheten av yrkade belopp.

Makarna N åberopade som grund för yrkandena följande omständigheter: R.A. förmådde dem under löfte om att sälja deras egen fastighet i god tid före den avtalade tillträdesdagen att köpa fastigheten D 34 i Huddinge utan att köpet villkorades. R.A. var väl medveten om att köpet av fastigheten förutsatte att den egna fastigheten såldes. R.A. avrådde säljarna från att villkora köpet och underlät att informera dem om de risker som var förbundna med ett icke villkorat köp. R.A. försäkrade att försäljningen av den egna fastigheten inte skulle medföra några problem. Han upprättade inte ens en sådan boendekalkyl som mäklarlagen föreskriver och undersökte således inte deras möjlighet att på tillträdesdagen fullfölja köpet. R.A. var endast intresserad av den egna provisionen. Kontraktskrivandet "stressades fram". R.A. kontrollerade inte heller tillräckligt noga prisbilden på deras egen fastighet och möjligheten att sälja denna. R.A. har åsidosatt sina skyldigheter som mäklare och är enligt 14 § mäklarlagen - i allt fall på grund av oaktsamhet - skyldig att ersätta den skada som drabbat dem. De litade på R.A:s löfte att han skulle sälja den egna fastigheten i god tid före tillträdet.

R.A. invände: Han har på intet sätt brutit mot god mäklarsed. Han erbjöd makarna N en kostnadskalkyl men de avböjde detta med hänvisning till att de inte skulle behöva låna något större belopp. Makarna N var innan köpekontraktet undertecknades väl medvetna om vilka risker som var förbundna med köpet - vilket han för övrigt också informerade dem om - och vad det skulle innebära om man inte lyckades sälja den egna fastigheten före tillträdet. Det var därför som makarna N begärde att köpet skulle villkoras. Något sådant villkor intogs dock inte i kontraktet eftersom säljarna på hans inrådan motsatte sig detta med hänsyn till risken för kedjeeffekt. Han har inte lämnat makarna N någon garanti att deras fastighet skulle säljas före viss tid utan informerade dem om att de kunde bli skadeståndsskyldiga. Han försökte dessutom sälja makarna N:s fastighet. Han har således inte förfarit oaktsamt. En mäklare måste alltid vara positiv. Den skada som drabbat makarna N beror uteslutande på fastighetsmarknadens kollaps på grund av räntechocken hösten 1992, vilket ledde till att det i stort sett blev omöjligt att sälja villafastigheter. Detta har R.A. inte kunnat råda över.

Makarna N genmälde: R.A. informerade inte om riskerna med att inte villkora köpet och någon upplysning om skadeståndsskyldighet har inte lämnats. Tvärtom blev de övertalade av R.A. att skriva på köpekontraktet. Om R.A. upprättat en boendekalkyl skulle det ha stått klart för honom att de som sjukpensionärer inte skulle ha råd med att inneha två fastigheter. Eventuella räntechocker befriar inte fastighetsmäklare från ansvar i nu aktuellt hänseende. De framförde till R.A. önskemål om att få annullera köpet med hänsyn till svårigheterna att sälja den egna fastigheten. Detta var R.A. inte intresserad av eftersom det skulle innebära förlust av två mäklararvoden.

R.A.: Det bestrids att han inte skulle ha kontrollerat prisbilden på makarna N:s fastighet. Han hade en god uppfattning om priset på villor i Jakobsberg. Vid den aktuella tiden var det dock ytterst oroligt på marknaden och en säljare fick vara glad om det överhuvudtaget kom någon spekulant till visningarna. Det finns ingen anledning för en fastighetsmäklare att avråda köpare från att köpa en fastighet. Makarna N borde då fastigheten inte sålts ha försökt komma överens med säljarna om ändrad tillträdesdag, alternativt ha fullföljt köpet och senare sålt den egna fastigheten. Detta skulle ha kunnat ske genom kortfristig upplåning.

Huddinge tingsrätt (1994-10-28, rådmännen Knut Öhrström, Nils Lidbom och Catarina Wallden) förpliktade R.A. att till makarna N utge 274 767 kr 65 öre jämte ränta. Tingsrätten gjorde därvid följande bedömning.

Fastighetsmäklare har en lagfäst skyldighet att utföra förmedlingsuppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. I detta ligger bl.a. att mäklaren intar en oberoende och opartisk ställning i förhållande till båda parter och ger dem de råd och upplysningar de behöver. Vidare skall alltid en individuell boendekostnadskalkyl tillhandahållas köparen. Det åligger alltså mäklaren att även tillgodose köparens berättigade intressen i köpförhållandet. Som exempel nämns i mäklarlagens förarbeten att mäklaren skall vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet, t.ex. att köpet inte skall vara bindande förrän köparen har fått sin fastighet såld (prop. 1983/84:16 s. 41). Mäklarens skyldighet, såvitt nu är i fråga, framträder enligt tingsrätten än starkare när denne samtidigt åtagit sig att förmedla köparens fastighet. I ett sådant uppdrag ligger normalt att försäljningarna förutsätts bli samordnade. Av särskild vikt är att köparens önskemål om samordning respekteras och att mäklaren reder ut köparens förutsättningar att fullgöra gjorda åtaganden, t.ex. förmågan att i rätt tid erlägga avtalade kontantbelopp. Köparen skall också informeras särskilt om de konsekvenser bristande fullgörelse kan innebära.

Mäklarsamfundets ansvarsnämnd har uttalat (AN 20/91) att god mäklarsed kräver bl.a. att mäklaren - då en köpare önskar få ett villkor i köpekontraktet att köpet skall gälla under förutsättning att denne fått sitt eget objekt sålt - måste vidarebefordra önskemålet om villkor till säljaren. Mäklaren får enligt ansvarsnämnden inte i något fall själv besluta om ett villkor skall tas in i köpekontraktet eller inte.

Ostridigt är att makarna N till R.A. före kontraktskrivandet framfört önskemål om att köpet av fastigheten D 34 skulle villkoras av att den egna fastigheten i Jakobsberg såldes och att R.A. samtidigt haft makarna N:s förmedlingsuppdrag. Den i målet förebragta utredningen ger vidare vid handen att R.A. underlåtit att vidarebefordra önskemålet om villkor till säljarna och att R.A. i den uppkomna situationen i stället - i övertygelsen att Jakobsbergsfastigheten var lättsåld - valt att övertala makarna N att skriva på köpekontraktet. Makarna N har därvid enligt vad de själva uppgivit bibringats uppfattningen att fastigheten skulle komma att säljas i god tid före tillträdet av Huddingefastigheten och att de uppfattat detta som ett löfte. I förlitan på R.A:s omdöme har makarna N därefter undertecknat köpekontraktet. Detta måste R.A. med hänsyn till omständigheterna då rimligen ha insett. Det är också klarlagt i målet att någon individuell boendekostnadskalkyl inte tillhandahållits makarna N samt att R.A. underlåtit att skaffa sig för detta ändamål tillräckligt ingående kunskap om makarna N:s ekonomiska förhållanden. R.A:s uppgift att han informerat makarna N om konsekvenserna av bristande fullgörelse finner tingsrätten motbevisad i målet.

Tingsrätten finner vid övervägande av det anförda visat att R.A. av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser som fastighetsmäklare gentemot makarna N. Han skall därför ersätta den skada som till följd därav drabbat dem. Beräkningen av yrkat skadestånd är vitsordad i och för sig.

R.A. överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrätten skulle ogilla makarna N:s vid tingsrätten förda talan.

Makarna N bestred ändringsyrkandena.

Svea hovrätt (1995-12-05, hovrättslagmannen Erik Tersmeden, hovrättsråden Jan Vilgeus, referent, och Swen Westberg samt t.f. hovrättsassessorn Hans Ytterberg) fastställde tingsrättens domslut och anförde som skäl härför bl.a. följande.

Genom den bevisning som makarna N lagt fram är det utrett att R.A. genom aktiv övertalning förmått makarna N att avstå från ett förbehåll, som innebar att deras egen fastighet skulle säljas innan köpet avslutades. R.A. förespeglade därvid makarna att han utan svårigheter skulle kunna sälja deras fastighet i god tid före tillträdet av den nya fastigheten.

Enligt 9 § lagen om fastighetsmäklare skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed.

Detta innebär, som hovrätten ser det, att en mäklare skall agera neutralt och opartiskt i förhållande till avtalsparterna. Detta gör sig särskilt starkt gällande i fall, som det förevarande, då mäklaren företräder såväl säljare som köpare.

När - som nu är fallet - en köpare önskar att i köpekontraktet få infört ett villkor av innebörd att köpet skall gälla endast under förutsättning att man fått sitt eget objekt sålt bör, enligt hovrättens mening, en fastighetsmäklare informera båda parter om innebörden av en sådan klausul och de negativa konsekvenser det kan ha för respektive part att ha med klausulen eller att utesluta den.

R.A. har emellertid, som hovrätten funnit utrett, aktivt övertalat makarna N att avstå från klausulen under förespegling att han lätt skulle ordna försäljningen av deras fastighet. Ett sådant agerande från en fastighetsmäklares sida utgör enligt hovrättens mening ett klart avsteg från vad som kan betraktas som god mäklarsed. Då R.A. i vart fall handlat ovarsamt i detta hänseende har han förbrutit sig mot 9 § mäklarlagen. Han är därför, i enlighet med bestämmelsen i 14 § samma lag, skyldig att betala skadestånd till makarna N. Om skäligheten av yrkat belopp och ränta råder ingen tvist.

Målnummer T 1875/94