RH 1996:31

G.H. äger fastigheten Åkeriet 5 i Östersund. I fastigheten uthyrs både bostäder och lokaler. I en byggnad på den angränsande fastigheten, Åkeriet 10, har Länsarbetsnämnden i Jämtlands län sina lokaler. Byggnaden ligger vägg i vägg med byggnad på Åkeriet 5. Under år 1987 fördes på statens, genom dåvarande Byggnadsstyrelsen, initiativ förhandlingar med G.H. om att få hyra vissa utrymmen i byggnaden på Åkeriet 5. Förhandlingarna ledde till att G.H. såsom hyresvärd och Byggnadsstyrelsen såsom hyresgäst i november 1987 träffade ett hyresavtal avseende två lägenheter, den ena om två rum och kök och den andra om tre rum och kök, vilka tidigare av G.H. uthyrts såsom bostadslägenheter. Enligt hyreskontraktet uthyrdes nu objekten såsom lokal att användas för kontorsändamål. Kontraktstiden angavs till 1988-01-01 - 1993-09-30. Byggnadsstyrelsens avsikt med förhyrningen var att tillgodose Länsarbetsnämndens behov av ytterligare lokaler. För ändamålet med Byggnadsstyrelsens förhyrning krävdes dock att vissa ombyggnader genomfördes. De avsedda byggnadsåtgärderna blev emellertid inte utförda. Vissa förändringar inom Arbetsmarknadsstyrelsen gjorde att Länsarbetsnämnden inte längre hade behov av lokalerna för det i kontraktet angivna ändamålet. I början av juni 1988 kontaktades G.H. av Byggnadsstyrelsen genom Å.J., som underrättade G.H. om att Byggnadsstyrelsen blivit tveksam till att genomföra de ursprungliga åtgärderna. Diskussioner fördes mellan G.H. och Byggnadsstyrelsen, varefter de uthyrda utrymmena i befintligt skick kom att användas som bostäder för Länsarbetsnämndens elever i s.k. AMS-utbildning. Fram till i juni 1991 betalade Byggnadsstyrelsen hyra i enlighet med kontraktet. Under perioden oktober 1988 - september 1991 användes lägenheterna till boende av 17 olika elever i arbetsmarknadsutbildning med tider varierande mellan 1-18 månader. Den 18 juni 1991 sände Byggnadsstyrelsen ett brev till G.H. med rubriceringen "Uppsägning". I brevet meddelades att hyreskontraktet uppsades "för avflyttning - till den 30 sept 1991. - Alltså i förtid; Med hänvisning till att det alltjämt gäller bostadslägenheter". G.H. avvisade i brev som avsändes i slutet av juni 1991 uppsägningen med hänvisning till att hyrestiden enligt det fortfarande gällande hyreskontraktet varade till den 30 september 1993 med uppsägningstid om tolv månader före den avtalade hyrestidens utgång.

G.H. yrkade att staten genom Statens Fastighetsverk (tidigare Byggnadsstyrelsen) skulle förpliktas att till honom utge skadestånd med 111 220 kr jämte ränta.

Staten bestred yrkandet men vitsordade skäligheten av yrkat belopp.

G.H. åberopade som stöd för sin talan följande omständigheter: Hyresavtalet enligt kontraktet träffades efter ingående förhandlingar mellan honom och Byggnadsstyrelsens representant, som också var jurist. De hyresgäster som tidigare fanns i lägenheterna måste i anledning av det nya hyreskontraktet sägas upp. Efter det att Byggnadsstyrelsen i april 1988 fått byggnadslov för ändringarna av lägenheterna till lokaler kontaktades han, troligtvis i slutet av maj 1988, av Byggnadsstyrelsens representant vid regionkontoret i Umeå, Å.J.. Denne talade om att Länsarbetsnämnden inte längre hade behov av utrymmena och ville höra om Byggnadsstyrelsen fick frånträda hyresavtalet i förtid. G.H. sade bestämt nej till detta, men gav förmodligen uttryck för att han kunde tänka sig att tillåta en annan användning av utrymmena. Den 9 juni 1988 hölls ett sammanträde på G.H:s kontor, där bl.a. Å.J. var närvarande. Byggnadsstyrelsen presenterade därvid olika alternativ för nyttjandet. Ett av alternativen var att lägenheterna skulle användas som elevbostäder i Arbetsmarknadsstyrelsens utbildningar. G.H. klargjorde bestämt att det ursprungliga hyresavtalet skulle gälla även vid en alternativ användning av lokalerna. Byggnadsstyrelsens representant gav uttryck för att Byggnadsstyrelsen inte hade för avsikt att dra sig ur detta avtal. I slutet av juni 1988 fick G.H. ett telefonsamtal från Å.J., där denne meddelade att Byggnadsstyrelsen bestämt sig för att använda lägenheterna som bostäder för elever vid AMU. G.H. svarade att han godtog detta under förutsättning att inga störningar skulle uppkomma för övriga hyresgäster. Därefter bodde under tiden den 10 oktober 1988 - 15 september 1991 olika elever i lägenheterna. Detta nyttjande var inget vanligt boende. Nyttjandet skedde inom ramen för Länsarbetsnämndens normala verksamhet. I praktiken hyrde eleverna en säng samt hade del i kök. - Enligt uttrycklig överenskommelse mellan G.H. och Byggnadsstyrelsen skulle det ursprungliga hyreskontraktet mellan parterna fortfarande gälla under hela avtalstiden trots den ändrade användningen. Byggnadsstyrelsen har åsidosatt sina förpliktelser enligt detta avtal genom att i strid med avtalets bestämmelser om uppsägningstid säga upp hyresavtalet i förtid. Till följd av denna åtgärd har G.H. drabbats av ersättningsgill skada dels i form av hyresförlust under tiden från oktober 1991 - september 1993 med 58 714 kr dels ock kostnader för nödvändiga underhålls- och reparationsåtgärder till följd av hyresgästens, Byggnadsstyrelsens, nyttjande med 52 506 kr.

Byggnadsstyrelsen anförde som grund för sin inställning: Förutsättningarna för att lägenheterna skulle kunna användas för det i hyreskontraktet avsedda ändamålet var en relativt omfattande ombyggnation. Innan denna hann genomföras, blev det klart att Byggnadsstyrelsen inte behövde lägenheterna för avsett ändamål. Byggnadsstyrelsen tog därför upp förhandlingar med G.H. om att bli löst från kontraktet. Detta ville G.H. emellertid inte gå med på bl.a. av skattetekniska skäl. Parterna diskuterade då ett par olika alternativ för användning av lägenheterna, eftersom Byggnadsstyrelsen i detta skede insåg att den var bunden av avtalet med G.H.. Ett av alternativen var att upplåta lägenheterna till vuxenutbildningsnämnden. Detta krävde emellertid installation av hiss. På grund härav valdes det andra alternativet, nämligen att använda lägenheterna som elevbostäder för AMU-elever. Några särskilda villkor var inte förknippade med G.H:s medgivande till en sådan användning. Medgivandet gällde tills vidare om parterna inte överenskom annat. Avsikten var att använda lägenheterna som elevbostäder så länge de behövdes för detta ändamål och därefter skulle uppsägning kunna ske enligt för bostadslägenheter gällande regler. Lägenheterna användes som elevbostäder under ca tre år. Elevboendet ingick inte såsom en integrerad del av utbildningen utan var ett helt fristående och självständigt arrangemang. AMU tog ut viss avgift av eleverna, som härigenom på ett praktiskt sätt kunde lösa sin bostadsfråga under utbildningstiden. - Lägenheterna har således inte byggts om för det i hyreskontraktet avsedda ändamålet utan har tekniskt sett fortfarande varit att anse som bostadslägenheter. Lägenheterna har också rent faktiskt använts för bostadsändamål. Under sådana förhållanden gäller den indispositiva regeln om uppsägningstid i 12 kap. 5 § jordabalken. Parterna har väl känt till att denna regel inte går att avtala bort. Byggnadsstyrelsen har således haft laglig rätt att säga upp hyresförhållandet med tre månaders uppsägningstid. G.H. har inte såsom uttryckligt villkor ställt att reglerna om lokalhyra skulle gälla fullt ut. Även om så varit fallet vore ett sådant villkor med hänsyn till det anförda inte lagligt.

Östersunds tingsrätt (1993-12-13, lagmannen Carl-G Albemark, chefsrådmannen Lars-Olof Andersson och tingsfiskalen Sten Ekstrand) ogillade G.H:s talan. Tingsrätten gjorde därvid följande bedömning:

Med bostadslägenhet avses enligt 12 kap. 1 § 3 st. jordabalken lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Avgörande för frågan om en hyreslägenhet är att betrakta som bostadslägenhet eller som lokal är i första hand det ändamål för vilket lägenheten har upplåtits samt vad hyresparterna under hyresförhållandet senare kan ha överenskommit om beträffande lägenhetens användning. Lägenheterna har hela tiden varit inredda såsom rena bostadslägenheter. De har inte byggts om på något sätt för att särskilt anpassas till elevboendet. Vittnet A har uppgivit att Länsarbetsnämnden ordnade dessa bostäder åt eleverna samt tog in hyror från dem. Av utredningen i målet framgår, att totalt sju elever varit boende i tvårumslägenheten under tider varierande mellan 1-18 månader, och att tio elever varit boende i trerumslägenheten under tider varierande mellan 1-10 månader och att sådant elevboende pågått under tiden oktober 1988-mitten av september 1991, således i stort sett under tre år. Annat kan inte anses visat än att eleverna haft ett självständigt, eget boende i lägenheterna under de perioder då de varit elever vid AMU. Av dessa skäl finner tingsrätten att lägenheterna är att hänföra till kategorien bostadslägenhet.

Det förhållandet att en lägenhet som enligt ett ursprungligt avtal upplåtits för lokaländamål i stället kommit att användas för ett annat ändamål av hyresgästen innebär inte utan vidare att lägenheten i hyresförhållandet mellan parterna övergår till att betraktas som bostadslägenhet. För att en sådan förändring skall inträda förutsättes att parterna uttryckligen eller underförstått överenskommit härom. - I denna del har G.H. under sanningsförsäkran uppgivit att han gav sitt medgivande till att Länsarbetsnämnden fick använda lägenheterna i sin verksamhet som förläggning åt AMU-elever, men detta var en användning som skulle ske inom det bestående hyresförhållandet. Å.J. har i sitt vittnesmål uppgivit bl.a. följande. Det är riktigt att kontraktet skulle "gälla oförändrat". G.H. lämnade dock ett uttryckligt medgivande till att lägenheterna fick användas som bostad och det var - såvitt Å.J. minns - inte tal om någon tidsbegränsning för detta medgivande. - Genom vad sålunda anförts och med hänsyn till den bedömning tingsrätten redan gjort om kategorien lokal/bostadslägenhet, kan tingsrätten inte finna annat än att G.H., även om parterna varit överens om att det skriftliga hyreskontraktet skulle fortsätta att gälla, faktiskt lämnat ett muntligt medgivande till att Byggnadsstyrelsen fick använda lägenheterna för bostadsändamål. Det sålunda lämnade medgivandet har - även om G.H. måhända inte tänkte närmare på detta när medgivandet lämnades - haft den konsekvensen att hyresavtalet förändrats till att avse bostadslägenhet. Enligt 12 kap. 5 § 1 st. jordabalken gäller vid sådant hyresavtal att hyresgästen alltid får säga upp avtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Denna regel är tvingande och kan således inte avtalas bort mellan parterna. Byggnadsstyrelsen har därför haft rätt att säga upp avtalet på det sätt som skett.

G.H. överklagade tingsrättens dom och yrkade bifall till sin talan vid tingsrätten.

Staten bestred ändring.

Hovrätten för Nedre Norrland (1995-10-30, hovrättslagmannen Hans-Göran Englund, hovrättsråden Anja Brandone och Risto Stoorhöök, referent, samt hovrättsassessorn Marie Eriksson) ändrade tingsrättens dom och förpliktade staten att till G.H. utge 111 220 kr jämte ränta. Hovrätten yttrade i domskälen:

12 kap.jordabalken (Hyreslagen) skiljer mellan bostadslägenheter och lokaler. Bostadshyresgäster har ansetts ha behov av vissa skyddsregler, vilket tagit sig uttryck i bl.a. att dessa har ett direkt besittningsskydd och möjligheter till förtida uppsägning av hyresavtal. Bostadslägenhet definieras i 12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken som en lägenhet, vilken upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Avgörande för frågan till vilken kategori lägenheten skall hänföras är det avtalade ändamålet eller vad som parterna underförstått förutsatt. Antingen är lägenheten att anse som bostadslägenhet eller som lokal. Det har för den hyresrättsliga gränsdragningen mellan kategorin bostadslägenhet och lokal ingen betydelse vad en lägenhet rent byggnadstekniskt utgör (Holmqvist, Hyreslagen, 3:e uppl. 1989, s. 15).

I förevarande fall är det ostridigt att det mellan parterna ingångna hyresavtalet avsåg hyra av lokaler. Lägenheterna kom emellertid att användas för någon form av tillfälligt boende för AMU-elever. I Länsarbetsnämndens åligganden ingick, vid den aktuella tiden, bl.a. att anskaffa rum eller bäddplatser åt AMU-elever. Utmärkande för det av Länsarbetsnämnden i förevarande fall anordnade boendet var att flera elever samtidigt bodde i en lägenhet, att eleverna saknade besittningsskydd och att de inte heller hade någon uppsägningstid. Eleverna synes vidare ha haft kvar sina ordinarie bostäder under utbildningstiden. Att lägenheterna sålunda kom att användas som elevbostäder var en - av flera tänkbara - lösningar på statens problem att finna lämplig användning för inhyrda lokaler som eljest skulle stå outnyttjade. Anledningen till att de som lokal förhyrda lägenheterna kom att användas som elevbostäder var således inte att staten primärt var intresserad av att hyra lägenheter för bostadsändamål. Dessa omständigheter leder sammantaget till den bedömningen att inslaget av bostad i hyresförhållandet mellan G.H. och Byggnadsstyrelsen har varit ringa i förhållande till lokalinslaget även efter det att lägenheterna kom att användas för annat ändamål än det som avsågs med det skriftliga hyresavtalet.

På grund av det ovan anförda och då det i målet inte heller är visat att G.H. lämnat något medgivande som innebär att hyresavtalet förändrats till att avse bostadslägenhet, finner hovrätten att de regler som gäller för lokalhyra skall tillämpas på hyresförhållandet mellan G.H. och staten och följaktligen bestämmelserna i 12 kap.jordabalken om bostadshyresgästs rätt till förtida uppsägning inte äger tillämpning på hyresavtalet mellan dem. Vid sådant förhållande har Byggnadsstyrelsen, såsom G.H. i målet gjort gällande, gjort sig skyldig till kontraktsbrott genom att i strid med hyresavtalets bestämmelser om hyrestid säga upp avtalet i förtid. G.H. är därmed berättigad till ersättning av staten för den skada han lidit till följd av kontraktsbrottet. På grund härav och då det inte råder någon tvist om beloppet skall G.H:s i målet förda talan bifallas.

Målnummer T 7/94