RH 1997:16

Under försommaren 1991 fick makarna E.J. och A.J. kännedom om att Sparbankernas Fastighetsbyrå Aktiebolag (SPAFAB), genom fastighetsmäklaren A.W., skulle sälja fastigheten Ovanåker Södra Edsbyn 22:9. De kontaktade A.W. som visade fastigheten för dem. Under sommaren 1991 fördes diskussioner om priset. Den 17 oktober 1991 sammanträffade makarna J. med A.W. och fastighetens ägare, K-E.S. och K.M., på fastigheten. Vid detta sammanträffande undertecknades köpekontraktet. Det visade sig sedan att makarna J. inte beviljades de krediter som var erforderliga, varför de tvingades frånträda köpet. K-E.S. och K.M. riktade p.g.a. detta skadeståndstalan mot makarna J. vid Bollnäs tingsrätt. En förlikning kom till stånd och stadfästes genom dom den 25 mars 1993. Förlikningen innebar att makarna J. till K-E.S. och K.M. skulle utge 125 000 kr jämte ränta.

Makarna J. väckte vid Bollnäs tingsrätt talan mot SPAFAB och yrkade förpliktande för SPAFAB att till dem utge 125 000 kr jämte ränta.

SPAFAB bestred yrkandet men vitsordade skäligheten av yrkat belopp.

Makarna J. åberopade som grund för yrkandet följande omständigheter. Syftet med besöket den 17 oktober 1991 var att besiktiga pannan i huset och beredas tillfälle att diskutera med fastighetsägarna. Före mötet hade det inte förts några diskussioner om att makarna J. skulle underteckna ett köpekontrakt avseende fastigheten. Vid mötet tog A.W. fram en färdigskriven köpehandling, vars innehåll han hastigt redogjorde för. Han bad sedan parterna att underteckna handlingen. De uppfattade handlingen som en icke bindande preliminär handling. Innan de undertecknade handlingen upplyste de A.W. om att finansieringen av köpet ännu inte var klar. Några dagar senare fick de klart för sig att de köpt fastigheten. Det visade sig sedan att varken Föreningsbanken, som var deras bank, eller annan bank kunde bevilja de för köpet erforderliga krediterna, varför de tvingades frånträda köpet. A.W. har i första hand uppsåtligen och i andra hand av oaktsamhet åsidosatt sina förpliktelser genom att agera i strid med god fastighetsmäklarsed. A.W. har inte klargjort för makarna J. att den handling de undertecknade den 17 oktober 1991 var ett bindande köpekontrakt. Det har vidare, med hänsyn till kontraktets storleksordning, ålegat A.W. att inte forcera fram undertecknandet utan att ha givit dem skäligt rådrum. A.W. har, genom uppgifter som framkommit i samband med besöket på fastigheten, känt till att finansieringen av fastighetsköpet, utöver övertagande av ett Agro- lån, inte varit klar. Det har mot denna bakgrund ålegat A.W. att i köpekontraktet inta ett förbehåll om att avtalet inte skulle vara gällande för det fall finansieringen av köpet inte kunde ordnas. A.W. har haft kännedom om att Föreningsbanken var familjen J:s bank. A.W. har vidare ägt kännedom om makarna J:s knappa ekonomiska förhållanden och att de befunnit sig i en pressad situation. Det har därför i vart fall ålegat A.W. att kontakta banken eller på annat sätt förvissa sig om att finansieringen av fastighetsköpet varit ordnad.

SPAFAB invände: Makarna J. var intresserade av fastigheten och efter underhandlande mellan parterna pressades priset för denna. Det fördes diskussioner om hur köpet skulle finansieras. Makarna J. skulle, förutom att överta ett lån i Agro-kredit, uppta ett nytt lån i Föreningsbanken. Makarna J. upplyste A.W. om att de hade en årsinkomst om 150 000 kr vardera, vilket låg till grund för en av A.W. upprättad kalkyl. A.W. uppmanade makarna J. att kontakta Föreningsbanken i fråga om lånen. Makarna J. upplyste A.W. om att de önskade att affären skulle skyndas på, varför A.W. arrangerade ett möte mellan parterna på fastigheten den 17 oktober 1991. Makarna J. bereddes då tillfälle att besikta hela fastigheten. A.W. gick därefter punkt för punkt igenom det kontraktsförslag han hade utarbetat. När han frågade makarna J. om de hade ordnat finansieringen svarade de att så var fallet. Detta uppfattade A.W. som att även frågan om topplånet var löst, vilket han inte känt till före mötet. Eftersom finansieringen av köpet uppgavs vara ordnad saknades anledning för honom att i avtalet införa ett förbehåll beträffande topplånet. A.W. har inte heller varit skyldig att kontakta banken för att förvissa sig om att lånet beviljats. Köpekontraktet undertecknades efter det att detsamma gåtts igenom i sin helhet. A.W. har alltså inte forcerat fram undertecknandet. A.W. och parterna hade i förväg kommit överens om att de vid mötet den 17 oktober 1991 skulle skriva köpekontrakt beträffande fastigheten och det måste dessutom ha varit uppenbart för makarna J. att det var ett köpekontrakt de undertecknade. A.W. har fullgjort sina åligganden.

Bollnäs tingsrätt (1994-10-24, rådmannen Ola Hansson och tingsfiskalen Tomas Sandström) ogillade käromålet. Tingsrätten gjorde därvid följande bedömning.

Mot bakgrund av de diskussioner som förevarit mellan A.W. och makarna J. före den 17 oktober 1991 och att A.W. upprättat åtminstone en kalkyl med makarna J:s ekonomi tagen i beaktande, måste det ha varit uppenbart för A.W. att makarna J. omöjligt har kunnat fullfölja köpet av fastigheten med mindre de beviljades lån. A.W. har uppgivit att han, om finansieringen av köpet inte varit ordnad, inte skulle ha låtit parterna underteckna köpekontraktet, eller att han åtminstone skulle ha tagit in ett förbehåll om att köpet blivit giltigt endast om lån beviljats. Det är ostridigt att A.W. vid mötet den 17 oktober 1991 har fört frågan om finansiering på tal. A.W:s uppfattning om att makarna J. avgivit ett positivt svar vinner stöd av att såväl K-E.S. och K.M. uppfattat det på samma sätt. Tingsrätten håller alltså för visst att makarna J. givit sådana svar att A.W. och säljarna uppfattat det som att finansieringen var ordnad. En mäklare måste enligt tingsrättens mening kunna taga en uppgift från en part för god såvida han inte har särskild anledning att misstänka att uppgiften är felaktig. Endast i sådana fall är han skyldig att undersöka saken vidare. De årsinkomster som makarna J. uppgivit sig ha inför fastighetsförvärvet har inte varit anmärkningsvärt låga. Dessa omständigheter kan alltså inte tas till intäkt för att högre aktsamhet borde ha ålegat A.W.. Makarna J. har uppgett att de saknat vetskap om att undertecknandet av köpekontraktet inneburit att de slutit ett bindande avtal. Makarna J. hade under en längre tidsperiod visat intresse för fastigheten, och hade åtminstone under hösten fört underhandlingar om köpeskillingen, varvid priset hade sjunkit avsevärt. A.W. hade upprättat en kalkyl över vilka lån makarna J:s uppgivna ekonomi skulle tåla. Vid mötet den 17 oktober gick samtliga inblandade igenom köpekontraktet punkt för punkt. När tillträdesdagen bestämts och antecknats i kontraktet signerade parterna samtliga kopior av avtalet, som inte på någon väsentlig punkt skiljer sig från köpekontrakt i allmänhet. Säljarna uppfattade inte handlingen som någonting annat än ett bindande köpekontrakt. A.W. har uppgivit att han hade avtalat med E.J. att kontrakt skulle tecknas den dagen. A.W. får därför anses ha haft anledning att anta att även makarna J. insett detta. Det har inte i målet visats att högre aktsamhetskrav än normalt har åvilat honom i detta hänseende. Mot bakgrund bl.a. av att flera månader förflutit från det att makarna J. först visat intresse för fastigheten till dess att avtal slöts, till att A.W. upprättat kalkyler åt dem och till vad som upplysts om vad som förekommit vid själva kontraktstecknandet är det inte heller visat att A.W. forcerat makarna J. att underteckna köpekontraktet och därigenom åsidosätta god fastighetsmäklarsed.

Rådmannen Jan-Erik Oja, referent, var skiljaktig och anförde: Makarna J. är unga och har uppenbarligen varit helt oerfarna och säkerligen okunniga med avseende på fastighetsöverlåtelser. Deras ekonomiska resurser har varit begränsade. Det är mot denna bakgrund rimligt att anse att det för A.W. borde ha stått klart att makarna J. behövt råd och upplysningar i olika avseenden, inte minst i fråga om konsekvenserna av ett överlåtelseavtal och betydelsen av handlingar som undertecknas i samband med en överlåtelse. Omständigheterna har alltså varit sådana att det borde funnits anledning för A.W. att särskilt förvissa sig om att makarna J. förstått innebörden av det köpekontrakt de undertecknade den 17 oktober 1991 och att de varit medvetna om att det av både köpare och säljare undertecknade köpekontraktet varit bindande och inte ensidigt kunnat frånträdas av en part. Uppenbart är att den information A.W. till äventyrs lämnat inte nått fram till makarna J., eftersom de inte kommit att förstå att de ingick ett bindande köpeavtal. Mot bakgrund av vikten av att parterna i ett köp om fast egendom är medvetna om vad ett bindande avtal om fastighetsköp innebär och kan medföra för konsekvenser, bör det anses att A.W. inte till fullo iakttagit sin upplysningsplikt gentemot makarna J. i detta hänseende. I målet är ostridigt att makarna J. inte hade finansieringen av köpet ordnad när köpeavtalet undertecknades. A.W. har uppgivit att han fått besked av makarna J. att "det var klart" med lånet, vilket i viss mån styrks av de uppgifter säljarna lämnat. Utredningen är emellertid inte så entydig att man kan dra någon säker slutsats om vad som förekommit i denna del. Det kan därför inte anses visat att A.W. låtit makarna J. underteckna köpekontraktet med insikt om att deras finansiering av köpet ännu inte var ordnad. Vid sådant förhållande är det inte heller visat att A.W. bort i köpekontraktet inta ett förbehåll om att köpekontraktet inte skulle vara gällande för det fall köparnas finansiering inte var ordnad även i fråga om s k topplån. Makarna J. har emellertid även gjort gällande att A.W., även om han inte förstått att topplånefinansieringen inte var ordnad, borde ha tagit kontakt med makarna J:s bank eller på annat sätt förvissat sig om att uppgiften var riktig. Härvidlag torde det vara rimligt att göra den bedömningen att en fastighetsmäklare av försiktighetsskäl borde förvissa sig om att en fastighetsköpare har fog för sin uppfattning att han kan genomföra köpet, genom att i förekommande fall t.ex. efterhöra vilka besked långivande bank lämnat, om köparen undertecknat lånehandlingar eller fått skriftligt besked om kreditlöfte eller liknande, och i sista fall kontrollera förhållandet hos aktuellt kreditinstitut. När det framförallt gäller oerfarna köpare med begränsade ekonomiska resurser bör det anses ligga i sakens natur att fastighetsmäklaren inte enbart förlitar sig på köparens allmänna uppgift om att "det är klart" med lån eller liknande utan närmare förhör sig om hur saken ligger till. Mot bakgrund av vad som framkommit om makarna J:s inte alltför stora inkomster och deras personliga förutsättningar i övrigt bör det anses att A.W. i detta fall borde ha ägnat frågan om fastighetsköpets finansiering större intresse och således närmare borde ha undersökt om makarna J:s finansiering av köpet var ordnad. A.W. har sålunda av oaktsamhet handlat i strid mot god fastighetsmäklarsed dels genom att han inte på ett tydligare sätt klargjorde för makarna J. att de undertecknade ett bindande köpeavtal, dels genom att han inte mer ingående förvissade sig om att deras finansiering av köpet var ordnad innan han lät dem underteckna det bindande köpeavtalet. Makarna J. har visat att de drabbats av skada genom A.W:s oaktsamhet vid fullgörandet av mäklaruppdraget. Deras talan i målet skall därför bifallas.

Makarna J. överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrätten skulle bifalla deras vid tingsrätten förda talan

SPAFAB bestred ändring.

I hovrätten hördes makarna J. under sanningsförsäkran. Vidare hölls på makarna J:s begäran vittnesförhör med L.J. och E.J.. På SPAFAB:s begäran hördes A.W., K-E.S. och K.M. som vittnen.

Hovrätten för Nedre Norrland (1996-12-12, hovrättslagmannen Hans-Göran Englund, hovrättsrådet Risto Stoorhöök, hovrättsassessorn Nils Pålbrant och tf. hovrättsassessorn Gunilla Carle, referent) ändrade tingsrättens dom och förpliktade SPAFAB att till makarna J. utge 125 000 kr jämte ränta och rättegångskostnader. Som skäl härför anfördes bl.a. följande. Enligt den vid tidpunkten för det aktuella fastighetsköpet gällande lagen (1984:81) om fastighetsmäklare föreskrevs bl.a. att fastighetsmäklare skulle utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iakttaga god fastighetsmäklarsed. Han skulle vidare ge köpare och säljare råd och upplysningar samt verka för att parterna träffade överenskommelser i frågor som behövde lösas i samband med överlåtelsen. Det kan nämnas att lagen om fastighetsmäklare den 1 oktober 1995 ersatts av en ny lag, Fastighetsmäklarlag (1995:400). Den nya lagen innehåller, när det gäller de föreskrifter om fastighetsmäklares åligganden som är av intresse i nu förevarande mål, inga nyheter jämfört med den tidigare lagen.

I förarbetena till lagen (1984:81) om fastighetsmäklare (prop. 1983/84: 16 s. 37, 41-42) anfördes, såvitt nu är av intresse, bl.a. följande. Rådgivningen kan gälla frågor av juridisk, ekonomisk eller teknisk natur som aktualiseras i samband med förmedlingen av fastigheten. Vilken närmare omfattning rådgivningsskyldigheten har kan inte anges generellt utan får avgöras från fall till fall med ledning av vad som får anses utgöra god fastighetsmäklarsed. - Fastighetsmäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Han bör också lägga fram förslag till överenskommelse som kan tillfredsställa båda parterna. Ett exempel är att mäklaren bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet. Ett inte ovanligt fall är att köpet inte skall vara bindande förrän köparen har fått sin fastighet såld. Eller också görs köpet beroende av att köparen erhåller lån på vissa villkor. I alla dessa fall åligger det mäklaren att klargöra köpevillkorets innehåll och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen. - Skadeståndsansvaret kan aktualiseras när mäklaren på något sätt har varit försumlig vid upprättande av köpehandlingarna, t.ex. genom att dessa fått en bristfällig utformning eller genom att mäklaren underlåtit att kontrollera en uppgift om inteckningar och liknande. - Frågan om oaktsamhet föreligger får avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet och till hur en omsorgsfull mäklare normalt skulle ha handlat i samma situation. Vad först angår frågan om det ålegat A.W. att klargöra för makarna J. att den handling de undertecknade var ett bindande köpekontrakt, kan deras invändning - att de inte förstått att den handling de skrev under den 17 oktober 1991 var ett bindande köpekontrakt - i sig förefalla något märklig. Mot bakgrund av vad som framkommit om makarna J:s bristande erfarenhet när det gällde fastighetsaffärer och av vad vittnet L.J. har berättat, finner hovrätten emellertid ingen anledning att betvivla att det verkligen förhållit sig på det viset. En mäklare måste dock i normala fall kunna utgå ifrån att även oerfarna köpare och säljare förstår att undertecknande av ett köpekontrakt innebär att ett bindande avtal träffas. Hovrätten finner inte att omständigheterna är sådana, att makarna J:s bristande insikt om att de skrev på ett bindande avtal kan anses innebära att A.W. åsidosatt den upplysningsskyldighet som ålegat honom. När det sedan gäller påståendet om att A.W. handlat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att forcera fram undertecknandet, kan ifrågasättas huruvida information om att kontraktet skulle undertecknas den 17 oktober 1991 verkligen nådde fram till makarna J.. Till detta kommer att genomgången av kontraktet vid undertecknandet gick relativt snabbt. Dessa omständigheter är enligt hovrättens mening ägnade att i viss mån ifrågasätta A.W:s agerande. Emellertid skedde den första visningen av fastigheten redan under våren 1991 och E.J. hade därefter, före den 17 oktober 1991, ett flertal kontakter med A.W.. Vid en samlad bedömning finner hovrätten därför att det inte heller kan anses visat att A.W. handlat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att forcera fram undertecknandet.

När det slutligen gäller frågan om A.W. varit försumlig genom att inte försäkra sig om att finansieringen var ordnad eller genom att inte ta in ett förbehåll i köpekontraktet för det fall finansieringen av köpet inte kunde ordnas, har makarna J. förklarat sig vara helt säkra på att de upplyste A.W. om att lånet inte var ordnat och att de skulle till banken efter besöket på fastigheten. A.W. å sin sida har uppgett att han fick uppfattningen att lånet var klart. Detta grundar han på att han i annat fall inte skulle ha låtit dem skriva under ett kontrakt utan ett förbehåll om finansieringen. Makarna J:s uppgifter om att de upplyste A.W. om att de skulle till banken efter besöket på fastigheten vinner visst stöd av vad K-E.S. och K.M. har berättat i hovrätten. Genom makarna J:s, E.J:s och även A.W:s egna uppgifter får det vidare anses utrett att E.J. förde värderingen på tal och samtidigt upplyste A.W. om att han eventuellt skulle bli borgensman. Dessa omständigheter sammantaget med det förhållandet att A.W. var medveten om att makarna J. var oerfarna när det gällde fastighetsaffärer, borde enligt hovrättens mening ha föranlett A.W. att, i enlighet med mäklares skyldighet att vara aktiv och observant på frågor som måste lösas, närmare efterhöra hur det förhöll sig med lånet. Då A.W. underlåtit detta och i stället låtit makarna J. skriva under kontraktet utan att villkora köpet har han enligt hovrättens mening av oaktsamhet handlat i strid med vad som måste betraktas som god fastighetsmäklarsed. Eftersom makarna J. drabbats av skada genom A.W:s agerande och då det vidare inte råder någon tvist om beloppet, skall deras i målet förda talan bifallas.

Målnummer T 237/94