RH 1997:66

Enligt ett skriftligt hyresavtal hyrde Z.B. en lokal på Engelbrektsgatan 3 i Stockholm av FFNS Fastigheter AB. I kontraktet angavs att lokalen skulle användas till servering. I en bilaga till kontraktet angavs att lokalen i och med avtalet fick ändrat användningsområde från butik till servering av lättare måltider med därtill hörande matlagning samt att det nya användningssättet inte fick medföra några hygieniska eller andra störningar för övriga hyresgäster. Kostnader för att avhjälpa sådan störning skulle till fullo betalas av hyresgästen. Kontraktstiden var från den 5 december 1991 till och med den 1 januari 1995 med en uppsägningstid om nio månader och en förlängningstid med tre år vid utebliven uppsägning.

Z.B. lät bygga om lokalen och öppnade i maj 1992 för servering av frukost och enklare luncher. Ombyggnadsarbetena för Kungliga Biblioteket inverkade negativt på Z.B:s verksamhet och för att hon skulle få bättre lönsamhet accepterade bolaget att hon på prov fick ha öppet även under kvällstid. Någon förändring av den tidigare överenskomna restaurangverksamheten diskuterades inte. Bolaget fick kännedom om att Z.B. fått tillstånd till servering av alkoholdrycker fram till kl. 01.00 men ett kontinuerligt öppethållande under så lång tid hade inte godkänts av bolaget.

FFNS sade upp hyresavtalet i juli 1993 på grund av att Z.B. häftade i skuld för hyror. I augusti 1993 enades parterna om att bolaget skulle erhålla det skadestånd som Byggnadsstyrelsen var beredd att betala Z.B.. Vidare kom parterna överens om en reducering av hyran med 50 procent så länge sprängningsarbetena pågick. Uppsägningen återtogs.

Z.B. fick i juni 1993 tillstånd till servering av spritdrycker fram till kl. 03.00 och i mars 1994 förlängdes tillståndet under en prövotid till kl. 05.00, vid båda tillfällena utan att bolaget fick kännedom om besluten. Våren 1994 bytte Z.B. ut den dittillsvarande restauranginredningen, ändrade namnet från Café Woman till Bar the Trap, ändrade menyn, anställde vakter, satte upp kravallstaket samt höll öppet från kl. 21.00 till 05.00 på morgonen.

Bolaget uppmanade den 13 juni 1994 Z.B. att vidtaga rättelse avseende den ändrade verksamheten. När så inte skedde sade bolaget den 30 juni 1994 upp kontraktet att upphöra omedelbart. Bolaget gjorde därvid gällande att den ändrade verksamheten medfört störningar för övriga hyresgäster i form av buller (skrik och skrän från köande gäster samt fortplantning av ljudvågor från lokalens musikanläggning). Vidare påstod bolaget att fasader, trappor, portgångar och butiksentréer förorenades genom urinering och uppkastningar. Därtill kom att butikerna, trapphusen och hissarna var fyllda med rök och spritlukt på morgnarna, när bolagets anställda anlände. Störningarna hade medfört ökade kostnader för bolaget dels för att driva fläktsystemet under natten, dels för att tre gånger i veckan anlita ett företag för sanering av fasaderna m.m., dels för extra sophämtning.

Z.B. bestred käromålet och gjorde gällande att lokalen var uthyrd att användas för restaurangrörelse och att den inte användes för annat ändamål än det avsedda. Hon gjorde också gällande att bolagets verkställande direktör hade informerats om att hon erhållit utskänkningstillstånd i vart fall till kl. 03.00, att bolaget hela tiden känt till att hon drev restaurangverksamhet med öl- och spritförsäljning, att berörda myndigheter inte haft något att anmärka mot verksamheten, att hon aldrig fått några klagomål från bostadshyresgästerna, att eventuella problem med dålig lukt beror på att bolaget stängt av ventilationssystemet på kvällen samt att Z.B:s anställda spolade och tvättade utanför lokalen efter stängningsdags, när så erfordras.

Stockholms tingsrätt (1996-03-13, rådmännen Kaspars Berzins och Karin Sigstam samt hovrättsassessorn Tore Gissin) ogillade käromålet och anförde följande: I målet är det ostridigt att bolaget under hösten 1992 informerades om och inte motsatte sig, att det i lokalen drevs restaurangverksamhet med sedvanlig mat- och spritservering till kl. 01.00. Att bolaget accepterade att lokalen användes som restaurang bekräftas genom avtalet den 19 augusti 1993 och genom bolagets förslag till hyresavtal i mars 1994. Det är alltså klarlagt att, oavsett vad som den 5 december 1991 hade avtalats om ändamålet med lokalen, parterna åtminstone i augusti 1993 var ense om att lokalen skulle användas för restaurangverksamhet. Z.B:s påstående att det inte förekommer vare sig dans eller uppträdande i lokalen har inte vederlagts. Frågan om hur sent en restaurang får hålla öppet är beroende av länsstyrelsens tillstånd. Att restaurangen nu har öppet mellan kl. 21.00 och 05.00 och har många gäster innebär alltså inte att lokalen används för annat ändamål än tidigare. Käromålet skall därför ogillas.

Bolaget yrkade i hovrätten bifall till sin talan i tingsrätten. Bolaget åberopade samma omständigheter och bevisning med följande tillägg. Bolaget har haft vetskap om att Z.B. fått tillstånd till servering av alkoholdrycker fram till kl. 01.00 men ett kontinuerligt öppethållande under så lång tid har inte godkänts av bolaget. Merkostnaden för att hålla igång ventilationen hela natten uppgår till ca 100 000 kr och utläggen för sanering till 60 000-70 000 kr. Efter överenskommelsen om hyresreducering till följd av ombyggnadsarbetena för Kungliga Biblioteket fick bolaget efter den ändrade verksamheten med öppethållande till kl. 05.00 kostnader som översteg hyresintäkterna.

Z.B. bestred ändring och vidhöll att lokalerna inte använts för annat ändamål än det avsedda samt att eventuella förändringar är så små att de är utan betydelse.

Svea hovrätt (1997-02-25, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén, hovrättsråden Gunilla Persson, referent, och Karl Matz samt hovrättsassessorn Helén Törnqvist Norman) biföll bolagets talan och förpliktade Z.B. att genast avflytta från de av henne förhyrda lokalerna vid äventyr av avhysning på egen bekostnad.

Hovrätten anförde följande:

Z.B. har inte bestritt bolagets påstående om de förändringar av lokalerna som skett våren 1994 och inte heller den förändring av verksamheten som skett efter ombyggnaden och erhållande av myndighetstillstånd till öppethållande till kl 05.00. Av vittnesmålen med P.B. och G.L. har framgått att bolaget inte gett sitt tillstånd till den ändrade verksamheten samt att denna förorsakat bolaget ökade kostnader av betydande omfattning.

Hovrätten - som anmärker att Z.B. har erforderliga myndighetstillstånd och inte finner anledning ifrågasätta Z.B:s sätt att sköta verksamheten - finner att det nuvarande användningssättet med nattöppet och tyngdpunkten lagd på försäljning av öl, vin och sprit avviker i så hög grad från den avtalade serveringen och sedermera restaurangverksamheten att användningen - särskilt med hänsyn till vad bolaget uppgett om störningar och kostnader för att åtgärda dessa - står i strid med det avtalade ändamålet med förhyrningen. Avvikelsen kan enligt hovrättens mening inte heller anses som ringa. Att den konstaterade ändringen av användningssättet är att bedöma på detta sätt vinner stöd även av den exemplifiering av omständigheter som enligt motiven till ändringen av 12 kap. 23 § andra stycket jordabalken är avsedda att utgöra befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig ett ändrat användningssätt. I prop. 1987/88:146 (s. 44) anges bl.a. att hyresvärden normalt inte bör kunna påtvingas en ändrad användning som medför störningar i form av buller, ventilationsutsläpp o.d. för värden själv eller för andra hyresgäster och inte heller vara skyldig att acceptera högre kostnader för el, va o.d. eller kostnader för särskilda installationer eller ombyggnadsarbeten. - Hyresrätten har därför förverkats. Då Z.B. inte vidtagit rättelse har FFNS varit berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid. Bolagets talan skall således bifallas och Z.B. förpliktas att genast avflytta från lokalerna.

Målnummer T 620/96