RH 1998:23
Dubbla, samtidiga vräkningsprocesser. En hyresvärd förde vid tingsrätten talan om fastställelse av att det inte fanns något giltigt hyresavtal med motparten samtidigt som han vid hyresnämnden ansökte om att hyresavtalet skulle upphöra vid hyrestidens utgång. Målet vilandeförklarades vid tingsrätten. Hyresnämnden biföll hyresvärdens upphörstalan men hovrätten ändrade beslutet och förlängde hyresavtalet. Därmed blev rättskraftigt avgjort att ett nytt hyresavtal skulle anses föreligga mellan parterna. Med ändring av tingsrättens därefter meddelade dom har hovrätten därför ogillat hyresvärdens negativa fastställelsetalan.
Genom skriftligt hyresavtal, daterat den 1 december 1993, upplät T.H. för bostadsändamål hyresrätten till en vindslägenhet i fastigheten Iris 15 på Prästgatan 38 i Stockholm till F.A. Pensionskassan förvärvade fastigheten efter att köpekontrakt tecknats den 10 maj 1994 och med tillträde den 1 juni 1994.
Pensionskassan yrkade vid tingsrätten att F.A. skulle åläggas att avflytta från lägenheten vid äventyr av avhysning på egen bekostnad utan hinder av att domen inte vunnit laga kraft.
F.A. bestred yrkandet.
Pensionskassan åberopade att den till F.A. upplåtna hyresrätten inte var gällande mot Pensionskassan som ny ägare till fastigheten och anförde bl.a. följande. Vid överlåtelsen av fastigheten gjorde säljaren inte något förbehåll om F.A:s hyresrätt. F.A. hade dessutom inte tillträtt lägenheten före överlåtelsen. Pensionskassan ägde inte kännedom om hyresrätten och det hade inte heller kommit fram någon omständighet som innebar att Pensionskassan vid överlåtelsen borde ha ägt sådan kännedom. Först den 30 juni 1994 skrev sig F.A. på den aktuella adressen samt anbringade i anslutning därtill ett eget hänglås på dörren till vindsutrymmet.
F.A. åberopade som grund för sitt bestridande att han tillträtt lägenheten före Pensionskassans köp av fastigheten. Han gjorde även gällande att Pensionskassan vid överlåtelsen ägde eller bort ha ägt kännedom om den till honom gjorda upplåtelsen.
Stockholms tingsrätt (1997-05-05 rådmannen Håkan Larson, t.f. rådmannen Daniel Kjellgren och hovrättsassessorn Dag Feurst) förordnade genom dom att F.A. skulle avflytta från vindslägenheten vid äventyr av avhysning på egen bekostnad. I sina domskäl anförde tingsrätten sammanfattningsvis att F.A:s påstående att tillträde skett inte kunde vinna beaktande samt att det inte visats att Pensionskassan bort känna till upplåtelsen av hyresrätten.
F.A. överklagade domen till Svea hovrätt och yrkade ogillande av Pensionskassans talan vid tingsrätten.
Pensionskassan bestred ändring.
I hovrätten åberopade F.A. utgången i en tvist mellan parterna vid hyresnämnden angående förlängning av hyresavtalet samt att Pensionskassan i det målet uppgett att det förelåg ett hyresavtal mellan parterna. Han åberopade också att han hade betalat hyra för lägenheten till Pensionskassan.
Pensionskassan bestred att F.A. till den erlagt någon hyra "i samband med att FPK förvärvat fastigheten". Pensionskassan yrkade att den av F.A. först i hovrätten åberopade bevisningen skulle avvisas.
Svea hovrätt (1997-12-22 hovrättslagmannen Gerhard Wikrén samt hovrättsråden Ulla Erlandsson, Gunilla Persson och Omi Mohammar, referent) upphävde tingsrättens dom och ogillade Pensionskassans talan. Hovrätten anförde i sina skäl följande:
Av handlingarna i tvistemålet och i den slutligt avgjorda förlängningstvisten framgår bl.a. följande: Den 20 juli 1995 ansökte Pensionskassan hos Hyresnämnden i Stockholm om att hyresavtalet, som den 1 december 1993 ingåtts mellan fastighetens förre ägare, T.H. och F.A. på grund av uppsägning skulle upphöra att gälla den 1 oktober 1995 samt att F.A. skulle åläggas att avflytta vid denna tidpunkt. F.A. bestred hyresvärdens talan och yrkade - med hänvisning till målet vid tingsrätten - att ärendet vid hyresnämnden skulle vilandeförklaras. Sedan Pensionskassan motsatt sig vilandeförklaring, avgjorde hyresnämnden ärendet och biföll Pensionskassans talan. F.A. överklagade beslutet och begärde i hovrätten åter vilandeförklaring av förlängningstvisten. Förelagd att förtydliga sin inställning uppgav Pensionskassan, att den i målet gjorde gällande att ett giltigt hyresavtal förelåg mellan parterna. I en senare inlaga till hovrätten uppgav Pensionskassan att parterna numera var ense om att förlängningstvisten skulle avgöras först och att målet vid tingsrätten skulle vila i avvaktan på hovrättens beslut. Hovrätten ogillade i sitt beslut Pensionskassans talan och förlängde hyresavtalet mellan parterna att från och med den 1 oktober 1995 gälla tills vidare på oförändrade villkor. - Pensionskassan begärde därefter att handläggningen i tvistemålet skulle återupptagas. Parterna synes inte ha upplyst tingsrätten om innehållet i hovrättens beslut. - Innebörden av hovrättens beslut är att det rättskraftigt har avgjorts att ett avtal om fortsatt uthyrning gäller mellan Pensionskassan och F.A. och att alla invändningar som hade kunnat åberopas i förlängningstvisten har prekluderats (se 12 kap. 51 § andra stycket jordabalken). På grund av hovrättens förlängningsbeslut kan sålunda Pensionskassan inte längre åberopa, att det ursprungliga hyresavtalet inte blivit bindande för kassan. Härav följer att Pensionskassans talan i detta mål skall ogillas och tingsrättens dom ändras i enlighet härmed. Det saknas med hänsyn till hovrättens bedömning i huvudsaken anledning att ta ställning till avvisningsyrkandet rörande hyresavierna.