RH 1998:24
En bostadsrättsförenings uppsägning av bostadsrättshavaren till omedelbar avflyttning enligt 7 kap. 18 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) är inte utan verkan därför att bostadsrättshavaren dessförinnan avsagt sig bostadsrätten.
T. och M. innehade med bostadsrätt lägenheten nr 61 i HSB:s Bostadsrättsförening Lyckebo i Storvreta.
Föreningen yrkade vid tingsrätten förpliktande för dem att till föreningen betala förfallna årsavgifter med totalt 29 264 kr hänförliga till månaderna oktober till och med december 1996 samt för januari månad 1997 jämte ränta och anförde som grund för sin talan följande. T. och M. avsade sig bostadsrätten den 24 oktober 1996 att gälla från den 1 november 1996. Lägenheten återgick till föreningen den 1 februari 1997 och fram till den tiden var T. och M. skyldiga att betala den månatliga avgiften. De har emellertid inte betalat för månaderna oktober till och med december 1996 samt för januari månad 1997.
T. och M. bestred yrkandet och hävdade i andra hand att det belopp de kunde förpliktas utge till föreningen skulle jämkas med hänsyn till deras ekonomiska förhållanden. De vitsordade att de avsade sig bostadsrätten till den 1 februari 1997 och att de inte betalat avgifter enligt föreningens påstående, varför det yrkade beloppets storlek vitsordades i och för sig. De anförde vidare. Föreningen sade den 6 december 1996 upp dem till avflyttning och blev därigenom skyldig att följa regeln i 7 kap. 30 § bostadsrättslagen om tvångsförsäljning av bostadsrätten på auktion om inte överenskommelse om annat träffats mellan bl.a. föreningen och bostadsrättshavaren. Om föreningen hade följt bestämmelsen skulle bostadsrätten kunnat säljas och föreningen hade minskat skadan genom att någon annan bostadsrättshavare övertagit bostadsrätten och betalat köpeskilling och månadsavgift.
Uppsala tingsrätt (1997-06-16, rådmannen Ann-Christine Lindblom) biföll käromålet och anförde följande:
I målet är ostridigt att T. och M. den 24 oktober 1996 avsade sig sin bostadsrätt och att föreningen den 6 december 1996 sade upp dem från bostadsrättslägenheten. Grunden för uppsägningen var att bostadsrätten var förverkad då T. och M. som bostadsrättshavare ej erlagt månadsavgifterna för oktober till och med december 1996 i tid.
I målet har ingenting framkommit som gör att avsägelsen den 24 oktober 1996 är ogiltig. Den senare av föreningen gjorda uppsägningen saknar då verkan. De bestämmelser föreningen och bostadsrättshavaren haft att tillämpa i sitt fortsatta mellanhavande är stadgandet i 4 kap. 11 § bostadsrättslagen. Enligt bestämmelsens 1 st. blir bostadsrättshavaren genom avsägelsen fri från sina förpliktelser som bostadsrättshavare. Av bestämmelsens 2 st. framgår, att vid avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte, som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte, som angetts i denna. Det åligger således bostadsrättshavaren att betala månadsavgifterna under denna period. Det är ostridigt att T. och M. inte betalat avgifterna för månaderna oktober, november och december 1996 samt för januari månad 1997. Några skäl att jämka månadsavgifterna föreligger enligt tingsrättens mening inte. Käromålet skall därför bifallas.
T. och M. överklagade och yrkade att hovrätten, med ändring av tingsrättens dom, skulle bestämma det belopp som de skulle utge till 19 264 kr.
Föreningen bestred ändring.
Hovrätten meddelade prövningstillstånd.
Svea hovrätt (1998-02-17, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén samt hovrättsråden Ulla Erlandsson, referent, och Omi Mohammar) fastställde tingsrättens domslut i vad T. och M. förpliktats att utge 29 264 kr och anförde följande.
Frågan i målet gäller hur föreningens uppsägning den 6 december 1996 av T. och M. till omedelbar avflyttning påverkas av det förhållandet att de den 24 oktober 1996 avsagt sig bostadsrätten till följd varav bostadsrätten övergick till föreningen den 1 februari 1997.
Sedan en bostadsrätt upplåtits första gången är tanken att bostadsrättshavaren - om han t.ex. inte kan eller vill bo kvar - skall överlåta bostadsrätten till någon annan och därigenom tillgodogöra sig bostadsrättens värde. Den möjlighet som bestämmelsen i 4 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) ger bostadsrättshavaren att återlämna bostadsrätten till föreningen utan att få något vederlag för den är tänkt bl.a. för den situationen att bostadsrättshavaren inte kan finna någon köpare eller bli av med den på något annat sätt. Genom avsägelsen blir bostadsrättshavaren fri från sina förpliktelser i förhållande till föreningen, bl.a. när det gäller årsavgift, och föreningen är skyldig att ta emot bostadsrätten. Bestämmelsen har således tillkommit i den enskilde bostadsrättshavarens intresse av att kunna begränsa sina ekonomiska åtaganden i förhållande till föreningen.
Bestämmelsen i 7 kap. 18 § bostadsrättslagen tillgodoser å andra sidan en bostadsrättsförenings berättigade intresse att inom en relativt kort tid kunna bli av med en bostadsrättshavare, som förverkat nyttjanderätten till lägenheten. Förverkandeanledningen kan vara ett mycket klandervärt beteende från bostadsrättshavarens sida, såsom t.ex. grov vanvård eller särskilt allvarliga störningar och föreningens intresse att så snart som möjligt bringa ett sådant boende i fastigheten att upphöra är starkt. Det är inte förenligt med den bärande tanken bakom rätten att kunna säga upp en bostadsrättshavare till omedelbar avflyttning att en sådan uppsägning skulle vara ogiltig på grund av att bostadsrättshavaren dessförinnan avsagt sig bostadsrätten. Under den tid som efter en avsägelse måste förflyta fram till det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader från avsägelsen kan ju bostadsrättshavaren orsaka föreningen stor skada.
Hovrätten anser således att enbart det förhållandet att T. och M. avsagt sig bostadsrätten när föreningen företog uppsägningen inte medför att uppsägningen saknar verkan. Föreningen har dessutom gjort gällande att uppsägningen gjordes av misstag. Föreningen har emellertid inte återkallat uppsägningen hos T. och M. och dessa har för övrigt accepterat uppsägningen genom att avflytta från lägenheten den 6 december 1996. Uppsägningen är därför gällande.
T. och M. är till följd härav skyldiga att till föreningen betala årsavgift för tiden den 1 oktober - den 6 december 1996. För tiden därefter är föreningen enligt 7 kap. 25 § bostadsrättslagen berättigad till ersättning för skada. Skadan utgörs av uteblivna avgifter. Det är inte visat i målet att föreningen kunnat sälja bostadsrätten eller på annat sätt undvika ekonomisk förlust på grund av uteblivna avgifter under tiden fram till den 1 februari 1997. Sistnämnda dag övergick bostadsrätten till föreningen till följd av avsägelsen. T. och M. skall således till föreningen betala det av tingsrätten fastställda beloppet, varav 16 095 kr utgör obetalda månadsavgifter och 13 169 kr utgör skadestånd, jämte ränta. Vid ränteberäkningen skall skadeståndet anses förfallet till betalning med 5 853 kr den 7 december 1996 och med 7 316 kr den 31 december 1996. Överklagandet skall således ogillas.