RH 2000:21

Aktiebolaget Svenska Shell arrenderar för tiden den 1 november 1988 - 31 december 2012 ett markområde invid E 18 i Bålsta och har där uppfört en bensinstation. Genom ett avtal om anläggningsarrende dagtecknat i februari 1989 upplät Shell för samma tidsperiod en del av området till Scandic Hotel Svenska AB för en restauranganläggning. Scandic betalade en engångsavgift till Shell om 1 500 000 kr för anslutningsavgifter, anläggningskostnader m.m. Arrendeavgiften, indexreglerad, utgjorde ursprungligen 120 000 kr. Scandic åtog sig vidare dels att vid avtalets upphörande ha återställt området i befintligt skick, dvs. för jordbruksändamål, innebärande bl.a. att alla miljörisker eliminerats, dels att gentemot Shell svara för alla skador, direkta eller indirekta, som kunde bli en följd av Scandics verksamhet eller åtgöranden i övrigt. Avtalet innehöll inte någon bestämmelse om begränsning i Scandics rätt att överlåta arrenderätten till annan. Scandic har uppfört en restauranganläggning på området.

I samband med att Scandickoncernen år 1995 stod inför en börsintroduktion omstrukturerades verksamheten och vägrestaurangverksamheten skulle samlas i (numera) Route Vägrestauranger Sverige AB. Scandic tillskrev i december 1995 Shell och begärde att anläggningsarrendeavtalet skulle föras över på Route före årsskiftet 1995/96. Shell godtog inte att Scandic överlät avtalet till Route.

Scandic yrkade att domstolen skulle fastställa att Scandic med retroaktiv verkan fr.o.m den 1 januari 1996 hade rätt att till Route överlåta arrenderätten. Scandic angav som grund att arrendeavtalet inte innehöll någon begränsning avseende rätten att överlåta arrenderätten till annan och att Shell saknade anledning att inte skäligen nöjas med Route som ny arrendator. Shell bestred käromålet på den grunden att man inte skäligen kunde nöjas med Route som ny arrendator.

I målet gjordes flera omständigheter, bl.a. annat rörande förutsättningarna för avtalet, gällande. De centrala frågorna var dock Routes ekonomiska förmåga och till vilken tidpunkt bedömningen av densamma skulle hänföras.

Uppsala tingsrätt, fastighetsdomstolen (1998-10-15, chefsrådmannen Fredrik von Arnold, rådmannen Ann-Christine Lindblom samt nämndemännen Per-Axel Engblom och Lars Utas) ogillade käromålet.

I domskälen anförde fastighetsdomstolen bl.a. följande.

Enligt 11 kap. 7 § jordabalken får en anläggningsarrendator, om inte annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Avtalet innehåller inte någon bestämmelse som begränsar Scandics rätt att överlåta arrendet. Scandic har därför rätt att oberoende av Shells samtycke överlåta arrendet, förutsatt att detta sker till någon med vilken Shell skäligen kan nöjas. Avgörande härvid är i förevarande fall dels den tilltänkta arrendatorns ekonomiska förutsättningar att fullgöra sina skyldigheter enligt avtalet, dels vederbörandes kompetens att driva vägrestaurangverksamhet. Mot Routes förmåga i sistnämnda avseende har Shell inte haft något att anmärka.

Vad gäller Routes förmåga att göra rätt för sig enligt arrendeavtalet är först frågan utifrån vilken tidpunkt denna bedömning skall göras. Scandic gör gällande att utgångspunkten skall vara den tidpunkt då överlåtelsen var avsedd att ske, dvs årsskiftet 1995/96, medan Shell menar att aktuella förhållanden måste beaktas. Frågan synes inte belyst i förarbeten, rättspraxis eller doktrin. För Scandics ståndpunkt talar att jordägaren (i förevarande fall huvudarrendatorn) genom att vid en framställan om överlåtelse avvakta med att lämna besked kan spekulera i såväl den aktuella som den tilltänkta (under-)arrendatorns framtida ekonomi. Om denna utvecklas negativt får överlåtaren bära risken härför. Och blir motsatsen fallet är enda korrektivet mot en obefogad vägran från markägarens sida ett rättegångskostnadsansvar. För Shells uppfattning talar å andra sidan att det framstår som otillfredsställande att med öppna ögon tvinga på markägaren en arrendator som vid den tidpunkt då domstolen har att avgöra frågan inte uppfyller de krav som markägaren skäligen kan uppställa. Enligt fastighetsdomstolen väger skälen för Shells uppfattning tyngre än de som talar för Scandics inställning. Prövningen av om Shell skäligen kan nöjas med Route som arrendator bör alltså ske med utgångspunkt i vad som idag är känt om företagets ekonomi.

Fastighetsdomstolen fann härefter att ett vittnesförhör med Routes ekonomichef gav vid handen att Route i dagsläget hade uttalade likviditetsproblem och att det på ansvarigt håll inom företaget rådde oro för företagets fortbestånd samt att Shell vid sådant förhållande inte skäligen kunde nöjas med Route som underarrendator.

Fastighetsrådet E.Å. var skiljaktig och biföll Scandics talan med följande motivering. Det kan inte ha varit lagstiftarens mening att ge jordägaren en möjlighet att spekulera i eventuella framtida händelser utan måste prövningen ske med utgångspunkt i de förhållanden som råder vid den tidpunkt överlåtelsen sker. Stöd för ett sådant synsätt torde kunna hämtas från andra områden inom fastighetsrätten, där exempelvis den faktiska tillträdesdagen i inlösenmål ansetts utgöra utgångspunkt för såväl ersättnings- som ränteberäkningen även i det fall stämning utfärdats efter tillträdet (jmf NJA 1980 s. 478). Prövningen bör alltså ske med utgångspunkt i de förhållanden som rådde vid årsskiftet 1995/96. - I målet har inte redovisats några förhållanden som tyder på att man vid årsskiftet 1995/96 haft anledning anta att Route skulle få ekonomiska problem i framtiden. Tvärtom träffades så sent som i medio av november 1995 mellan Shell och Route ett hyres- och samarbetsavtal (rörande annan restauranganläggning; red:s anm.) att gälla mellan den 1 juli 1995 och 31 december 2005. Om avtalet inte sägs upp senast tolv månader före avtalstidens utgång förlängs det fem år i taget. Nu angivna förhållanden tyder på att Shell vid avtalstidpunkten ansåg sig kunna godta Route som samarbetspartner under i vart fall en tioårsperiod. Att det under den korta tid som återstod fram till årsskiftet 1995/96 skulle ha inträffat något som skulle göra Route olämplig som arrendator i arrendeförhållandet har inte ens påståtts. Vid sådant förhållande har Shell vid årsskiftet 1995/96 skäligen bort nöjas med Route som underarrendator.

Scandic överklagade tingsrättens dom och yrkade bifall till sin talan. Shell bestred ändring.

Svea hovrätt (2000-04-07, hovrättsråden Kristina Boutz, Sven-Ivar Forss och Dag Forsselius, referent, samt fastighetsrådet Anders Dahlsjö) biföll med ändring av tingsrättens dom Scandics talan.

I domskälen anförde hovrätten följande.

Parterna är i hovrätten ense om att Scandic i och för sig har rätt att överlåta arrenderätten. Vad hovrätten därför har att ta ställning till är om Shell, med beaktande av Routes ekonomiska förutsättningar att fullgöra skyldigheterna enligt arrendeavtalet, skäligen kan nöjas med Route som arrendator i stället för Scandic.

Scandic har i hovrätten gjort gällande att bedömningen av frågan om Shell skäligen kan nöjas med Route som arrendator skall göras utifrån förhållandena när överlåtelsen var avsedd att äga rum, alltså per årsskiftet 1995/96, och, om denna ståndpunkt inte godtas, utifrån förhållandena vid tiden för hovrättens prövning. Shell å sin sida har hävdat att bedömningen skall ske utifrån förhållandena vid tiden för tingsrättens prövning. Shell har tillagt att ståndpunkten att bolaget inte skäligen kunnat nöjas med Route som arrendator i och för sig gäller för de förhållanden som rått vid envar av de ifrågasatta tidpunkterna.

Som tingsrätten noterat synes frågan om vilken tidpunkt som är relevant inte ha berörts i förarbeten, rättspraxis eller doktrin.

Önskar en arrendator till ett jordbruksarrende eller ett bostadsarrende överlåta arrendet kan detta enligt lag inte ske utan att han först inhämtar jordägarens samtycke. I det fall sådant inte lämnas anvisar lagen för dessa två arrendeformer skilda förfaranden som gör det möjligt för arrendatorn att få frågan om överlåtelse eller inlösen prövad. När det gäller anläggningsarrende föreskriver lagen inte att samtycke skall lämnas före överlåtelsen, men jordägarens intresse ges lagtekniskt sett ett likartat skydd på så sätt att en jordägare som anser att han inte skäligen kan nöjas med den tilltänkte arrendatorn kan vägra att godkänna denne eller, som i detta fall, vägra att medverka till överlåtelsen. Det är i och med en sådan vägran som tvisten mellan arrendatorn och jordägaren blir konkretiserad. Lagtextens föreskrift att överlåtelse får ske till någon med vilken jordägaren skäligen kan nöjas har sin spegelbild i frågan om jordägaren har laga grund för en vägran att godkänna den tilltänkte arrendatorn. Hovrätten finner därför att övervägande skäl talar för att det är de förhållanden som föreligger vid tiden för överlåtelsen och vägran att godkänna denna som bör ligga till grund för domstolsprövningen av frågan. Det förhållandet att lagstiftaren i fråga om anläggningsarrende inte anvisat något förfarande för den rättsliga prövningen av en tvist enligt 11 kap. 7 § jordabalken kan inte i och för sig tas till intäkt för ståndpunkten att förhållandena vid tiden för respektive domstols prövning skulle läggas till grund för bedömningen. Ett sådant förfarande skulle dessutom vara föga förenligt med instansordningens princip.

Mot bakgrund av vad som anförts finner hovrätten att bedömningen av om Shell skäligen kunde nöjas med Route som arrendator skall ske med ledning av förhållandena vid tiden inför det tilltänkta tillträdet vid årsskiftet 1995/96. I målet har ingenting framkommit som tyder på att Routes ekonomiska förhållanden vid den tiden var eller kunde framöver befaras bli så dåliga att Shell inte skäligen kunde nöjas med Route som arrendator. Scandic skall således vinna bifall till sitt käromål.

Målnummer T 1195-98