RH 2000:74

Liten som Stor Aktiebolag (bolaget) som bedriver daghemsverksamhet i en lokal i en fastighet som ägs av Bostadsrättsföreningen Gullvivan 14 (föreningen) - yrkade vid hyresnämnden att bolaget skulle beviljas medlemskap i föreningen. Som grund för sin talan åberopade bolaget följande. Vid tidpunkten för ansökan fanns en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen av vilken det framgick att prövningslägenheten skulle upplåtas med bostadsrätt. Vid denna tidpunkt förelåg inga hinder i bostadsrättsföreningens stadgar mot en sådan upplåtelse. Alla rekvisit är uppfyllda för att bolaget skall ha rätt att beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Föreningen har visserligen sagt upp hyresavtalet med bolaget och frågan har hänskjutits till hyresnämnden för medling, men det finns inga hinder i lagtexten att pröva frågan om medlemskap samt om upplåtelse av bostadsrätt före det att medlingsärendet angående förlängning av hyresavtalet är avgjort. För det fall så skulle anses vara fallet skulle de tvingande reglerna i bostadsrättslagen helt sakna mening. Detta då hyresvärden när som helst skulle kunna säga upp en lokalhyresgäst och hävda att hyresavtalet skall upphöra.

Föreningen bestred yrkandet och anförde vid hyresnämnden bland annat följande. Det står klart att hyresförhållandet kom att upphöra den 31 december 1999. Det saknas förutsättningar för att bevilja bolaget medlemskap i bostadsrättsföreningen. En hyresvärd har möjlighet att välja mellan att medge förlängning av hyresförhållandet eller att åta sig det skadeståndsansvar som kan följa av att vägra förlängning. Föreningen är inte beredd att medge förlängning av hyresförhållandet och har således valt det sistnämnda alternativet. Det kan inte bortses från att föreningens stadgar i september 1999 ändrats och numera, alltså vid tidpunkten för beslutet rörande medlemskap, inte tillåter någon upplåtelse av bostadsrätt till juridisk person. Enligt föreningens uppfattning tar stadgarna i den nya lydelsen över den ekonomiska planen. Föreningen kommer inte att göra någon vinst på att lokalen inte upplåtes till bolaget med bostadsrätt. Föreningen förhandlade under en lång tidsperiod med säljaren för att få möjlighet att förvärva prövningsfastigheten. Säljaren ställde upp långtgående villkor för att sälja fastigheten. Sålunda intogs som villkor i köpekontraktet att säljaren skulle erhålla bostadsrätt till alla lokaler samt vindsvåningar i prövningsfastigheten. Detta är förklaringen till den låga upplåtelseavgift för prövningslokalen som föreskrevs i föreningens ekonomiska plan samtidigt som månadsavgiften är i nivå med övriga månadsavgifter i prövningsfastigheten. Det är även bakgrunden till de ändringar som företagits i föreningens stadgar och ekonomiska plan. För det fall att föreningen inte skulle komma att uppfylla ifrågavarande villkor föreskrivs att föreningen skall utge en tilläggsköpeskilling till säljaren. Någon vinst genom att lokalen inte upplåts med bostadsrätt till bolaget kommer således inte att uppstå för föreningen till följd av dessa villkor i köpekontraktet.

Hyresnämnden i Stockholm (1999-12-22, hyresrådet Lennart Wallström samt intresseledamöterna Bengt Smids och Harriet Sonderval) beviljade bolaget medlemskap i bostadsrättsföreningen och anförde i sina skäl följande. Enligt vad som stadgas i 2 kap 8 § första stycket 1 och 3 bostadsrättslagen (1991:614) får en bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva ett hus för ombildning till bostadsrätt inte vägra en hyresgäst i huset inträde i föreningen i annat fall än om hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt, eller sådana omständligheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 § eller 4 § - samma kapitel - kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen. - Det är ostridigt, att den av bolaget förhyrda lokalen, enligt den ekonomiska plan som antagits av föreningen skall upplåtas med bostadsrätt och att föreningens stadgar, vid tidpunkten för ansökan om medlemskap, medgav juridiska personer rätt till medlemskap. Mot bakgrund härav kan hyresnämnden inte finna annat än att omständigheterna i ärendet är sådana att bolaget har rätt att vinna inträde i föreningen. Med hänsyn härtill - och till vad som framkommit rörande uppsägningen av hyresavtalet och det intresse som fastighetens tidigare ägare har visats ha av att hyresavtalet upphör - anser hyresnämnden att bolaget, uppsägningen till trots, skall beviljas medlemskap i föreningen.

Föreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att bolagets ansökan om medlemskap skulle lämnas utan bifall. Föreningen anförde i hovrätten bland annat följande. Föreningens stadgar tillåter inte längre att medlemskap i föreningen beviljas juridiska personer. Hovrätten är bunden av stadgarnas innehåll vid tidpunkten för prövningen av medlemskapsfrågan. När föreningen förvärvade fastigheten uppställde säljaren som villkor att säljaren skulle få lokalen upplåten på sig när hyresförhållandet med bolaget upphörde. Någon sådan upplåtelse för lokaländamål är inte längre aktuell, utan föreningens avsikt är att göra om lokalen till två bostadslägenheter och att upplåtelse ska ske till fysisk person för bostadsändamål. - Hyresförhållandet med bolaget är uppsagt till den 31 december 2000. Föreningen har vägrat förlängning och hyresnämnden har i beslut den 12 april 2000 medgett bolaget uppskov med avflyttningen till den 1 juli 2001. Det är därmed slutligt bestämt att hyresförhållandet ska upphöra och föreningen har, enligt 4 kap. 6 § tredje stycket bostadsrättslagen, inte längre någon skyldighet att upplåta bostadsrätten till bolaget även om bolaget beviljas medlemskap. Ett eventuellt medlemskap kommer också enligt 2 kap. 13 § bostadsrättslagen att upphöra när hyresförhållandet upphör. På grund av dessa bestämmelser vore det meningslöst att nu bevilja bolaget medlemskap i föreningen.

Bolaget bestred ändring och anförde bland annat följande. Målet i hovrätten bör prövas oberoende av hyresnämndens beslut i medlingsärendet. Det har i vart fall uppkommit ett nytt hyresförhållande mellan parterna, eftersom bolaget har accepterat den begärda hyran i villkorstvisten och har betalat den under de första och andra kvartalen 2000 utan att föreningen har betalat tillbaka något. Om hyresnämndens beslut i medlingsärendet skulle konsumera dess tidigare beslut i medlemskapsfrågan bör hovrätten återförvisa målet till hyresnämnden för en ny enhetlig prövning. Föreningens avsikt är att upplåta prövningslägenheten med bostadsrätt. Vid tiden för ombildningen kunde lokalhyresgäster vara medlemmar i föreningen. En lokalhyresgäst måste kunna få sin medlemsfråga prövad i samma ordning som annan hyresgäst. Det förhållande att föreningen senare sagt upp bolaget ändrar inte detta förhållande eftersom en lokalhyresgäst alltid kan var "under uppsägning".

Svea hovrätt, avd. 16 (2000-09-12, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén, hovrättsrådet Omi Mohammar, referent, och hovrättsassessorn Gunilla Lundholm) lämnade överklagandet utan bifall och anförde i sina skäl bland annat följande.

Vad gäller frågan om medlemskap framgår av 2 kap. 8 § bostadsrättslagen att vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt även lokalhyresgäster har rätt till medlemskap i bostadsrättsföreningen, utom i fall då lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt. Enligt stadgarnas lydelse vid tidpunkten för bolagets ansökan hos föreningen om medlemskap kunde vidare upplåtelse av bostadsrätt ske till juridisk person, vilken möjlighet togs bort först genom en stadgeändring i september 1999. Frågan om föreningens avsikt att upplåta lokalen med bostadsrätt får, vid tillämpning av 2 kap. 8 § bostadsrättslagen, bedömas i första hand mot bakgrund av innehållet i den i december 1998 i samband med ombildningen upprättade och godkända ekonomiska planen. I denna har den aktuella lokalen, upptagits med andelstal, insats och årsavgift. Med hänsyn härtill anser hovrätten inte visat annat än att lokalen vid ombildningsförfarandet har avsetts bli upplåten som bostadsrätt. På grund härav och då stadgarna vid denna tidpunkt föreskrev rätt till upplåtelse av bostadsrätt även till juridiska personer, bör föreningen inte med hänvisning till senare ändring av stadgarna till sökandens nackdel kunna vägra bolaget inträde som medlem i föreningen (jfr Bostadsdomstolens avgörande RBD 27:90). Inte heller i övrigt föreligger hinder mot bifall till ansökningen. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.

Målnummer ÖH 430-00