RH 2001:53

Bostadsrättsföreningen Freja 34 registrerades år 1989. Den 7 december 1998 delgavs föreningen hembud avseende fastigheten Frejgatan 34 i Stockholm. Föreningen delgavs därvid köpekontrakt undertecknat av fastighetsägaren Stockholms Grosshandelssocietet den 1 december 1998. Genom beslut den 1 juni 1999 förklarade Hyresnämnden i Stockholm att föreningen antagit Grosshandelssocietetens hembud inom föreskriven tid. Föreningen tillträdde fastigheten den 1 juli 1999.

I köpekontraktet, § 15, garanterade säljaren bland annat att inga avtal träffats med enskilda hyresgäster utöver gällande kontrakt, vilka köparen beretts ta del av, och att utan köparens medgivande inget nu gällande avtal, av vad slag det vara må, skulle förändras eller nya avtal träffas avseende fastigheten.

Den 5 januari 1999 tecknades hyresavtal mellan Grosshandelssocieteten och M.T. avseende ett rum och kök. Den 1 februari 1999 slöts hyresavtal mellan Grosshandelssocieteten och P.L. avseende sex rum och kök.

Föreningen yrkade att tingsrätten skulle förplikta M.T. och P.L. att omedelbart flytta från lägenheterna.

M.T. och P.L. bestred yrkandena.

Föreningen åberopade följande som grund för sin talan.

M.T. och P.L. vistas utan laglig rätt i lägenheterna, eftersom Grosshandelssocieteten enligt 15 § i köpeavtalet inte hade rätt att teckna hyresavtal under hembudstiden. Avtalen är inte bindande mot föreningen. Grosshandelssocieteten har ensidigt utformat köpekontraktet. Föreningen hade ingen möjlighet att under hembudstiden påverka kontraktets innehåll, men var för det fall föreningen ville förvärva fastigheten bunden av att acceptera hembudet på de av säljaren i kontraktet föreslagna villkoren. - Under hembudstiden har föreningen att upprätta ekonomiska kalkyler och att i övrigt förbereda ombildningsfrågan. Det är således av största vikt att föreningen kan lita på att de i hembudet angivna villkor, som läggs till grund för hembudet och föreningens eventuella köp, kvarstår vid föreningens antagande av hembudet. De aktuella lägenheterna representerar ett inte obetydligt värde. - Vid delgivning av hembudet enligt 8 § ombildningslagen föreligger visserligen inte något bindande avtal om köp av fastigheten mellan parterna, men redan vid denna tidpunkt är säljaren bunden av de avtalsvillkor som anges i hembudet. De i köpekontraktet angivna garantierna kan inte ensidigt ändras av fastighetsägaren utan gäller under hela hembudstiden. Vid hembudsförfarande är såväl säljaren som föreningen bunden av villkoren i avtalet under hela hembudstiden, varefter i de flesta fall köpet fullföljs på de angivna reglerna. Varken föreningen eller säljaren har rätt att förfoga över fastigheten under hembudstiden.

M.T. och P.L. gjorde i första hand gällande att Grosshandelssocieteten hade rätt att teckna bindande hyresavtal under hembudstiden, eftersom detta inte utgjorde brott mot § 15 i köpekontraktet då bindande avtal vid denna tidpunkt ännu inte kommit till stånd. Oaktat detta har det under alla förhållanden stått Grosshandelssocieteten fritt att som fastighetsägare ombesörja löpande förvaltningsåtgärder beträffande fastigheten, däribland att tillsätta hyresgäster till tomma lägenheter. För det fall tingsrätten skulle finna att Grosshandelssocieteten inte hade rätt att teckna nya hyresavtal gjorde M.T. gällande att det de facto tillskapats bindande hyresförhållande mellan henne och föreningen genom den långa tid hon innehaft lägenheten och betalat hyra. - - -

Stockholms tingsrätt (2000-07-26, chefsrådmannen Jan Huldt och rådmännen Allan Camitz och Magnus Barnekow) ogillade käromålet och anförde i domskäl följande.

Tingsrätten har först att pröva frågan om Grosshandelssocieteten ägde rätt att under hembudstiden med bindande verkan träffa hyresavtal med M.T. och P.L..

Enligt 7 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt sker hembud hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastighetsägaren. Denne skall härvid ge in ett av honom undertecknat skriftligt förslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskillingen för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. Hyresnämnden skall se till att förslaget till köpeavtal delges den bostadsrättsförening som gjort intresseanmälan hos nämnden (8 §). Hembudet antas genom att bostadsrättsföreningen inom viss tid skriftligen anmäler till hyresnämnden att föreningen beslutat att förvärva den hembjudna egendomen på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeavtal (10 §). Enligt 11 § skall det, om hembudet antagits, anses som om fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen har slutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal.

Nu aktuella hyresavtal ingicks efter det att hembudet delgavs föreningen, men innan detta antogs.

Genom att teckna hyresavtal med svarandena har Grosshandelssocieteten i vart fall brutit mot köpekontraktets ordalydelse, något som i formell mening också innebär att ett villkor i kontraktet åsidosatts. Frågan om societeten härigenom ådragit sig ersättningsskyldighet ligger utanför detta mål.

Frågan i målet gäller vilken verkan Grosshandelssocietetens handlande fått för svarandena. Dessa är tredje män i förhållandet mellan säljaren och bostadsrättsföreningen. Föreningen gör inte gällande att svarandena kände till hembudet när de ingick hyresavtal med säljaren. De skall därför anses ha varit i god tro.

I propositionen med förslag till ombildningslagen sägs inget om vad som skall ske när säljaren ändrar ett hembud. I brist på uttrycklig bestämmelse om ogiltighet är Grosshandelssocietetens avtal med svarandena giltiga även om societeten anses ha ändrat hembudet. Härav följer att de ingångna hyresavtalen är bindande för föreningen.

Bostadsrättsföreningen överklagade tingsrättens dom och yrkade bifall till sin talan vid tingsrätten.

Föreningen anförde bl.a. följande.

Tingsrättens anmärkning att föreningen inte påstått att hyresgästerna kände till hembudet när de ingick hyresavtal med Grosshandelssocieteten är felaktig. Föreningen har vid tingsrätten gjort gällande att M.T. som ekonomichef och firmatecknare hos Borgerskapets Institutioner, vilka är närstående till Grosshandelssocieteten, hade kännedom om hembudet. Föreningen har även gjort gällande att P.L., som är son till M.T., hade samma kännedom. Även om de skulle ha varit i god tro saknar detta betydelse i förhållande till föreningen. Det är Grosshandelssocieteten som angett köpevillkoren och ansökt om hembud och som därför har haft att tillse att de i hembudet angivna köpevillkoren iakttogs. Föreningen har inte haft någon möjlighet att påverka hembudet eller köpeavtalets utformning. För det fall M.T. och P.L. lider skada har de att rikta sina anspråk gentemot Grosshandelssocieteten.

Svea hovrätt (2001-01-19, hovrättsrådet Ulla Erlandsson, f.d. hovrättsrådet Hans-Åke Wängberg, hovrättsrådet Omi Mohammar, referent, och hovrättsassessorn Gunilla Lindholm) fastställde tingsrättens domslut.

I sina domskäl anförde hovrätten följande.

Överlåts fastighet, som besväras av nyttjanderätt, åligger det enligt 7 kap.11 §jordabalken överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om inte inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåts. Om upplåtelse som avser hyra har skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen gäller upplåtelsen, enligt 13 § samma kapitel, mot ny ägare av fastigheten även om förbehåll inte har skett.

Hyresnämnden har genom beslut den 1 juni 1999 förklarat att föreningen antagit det ifrågavarande hembudet inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt. Därmed anses även, enligt 11 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, avtal om köp av den hembjudna egendomen ha slutits på de i förslaget till köpeavtal angivna villkoren. De aktuella hyresavtalen har ingåtts skriftligen och tillträde har skett före den tidpunkt vid vilken fastigheten sålunda skall anses ha överlåtits. Enligt de ovan redovisade bestämmelserna i jordabalken är utgångspunkten därför att hyresavtalen gäller i förhållande till föreningen.

Grosshandelssocieteten har genom att ingå hyresavtalen i och för sig brutit mot ett villkor i det förslag till köpekontrakt som utgör hembudet. De lagregler som hovrätten här redogjort för får emellertid till följd att hyresgästernas eventuella kännedom om hembudet och dess villkor saknar betydelse. Vid nu upptagna förhållanden finner hovrätten att föreningen är bunden av hyresavtalen. Överklagandet skall således lämnas utan bifall.

Målnummer T 5909-00