RH 2002:46

Grabeto Kommanditbolag (Grabeto) ingav den 25 februari 2002 till Inskrivningsmyndigheten i Skellefteå en ansökan om lagfart för fastigheterna Lycksele Stadshuset 7, Umeå Vale 6 och ½ av Umeå Vale 5 som Grabeto enligt ansökan hade förvärvat genom ett koncerninternt köp. I ansökan angavs att Umeå Vale 5 hade överlåtits vidare till Länsförsäkringar Västerbotten (Länsförsäkringar) genom ett transportköp den 21 februari 2002. - Enligt köpebrevet som låg till grund för lagfartsansökan, hade Postfastigheter AB överlåtit Lycksele Stadshuset 7 för en köpeskilling på 5 080 129 kr, ½ av Umeå Vale 5 för en köpeskilling på 30 641 857 kr, Umeå Vale 6 för en köpeskilling på 30 277 785 kr samt Åsele Haren 5 och 18 för en köpeskilling på 23 736 kr till Grabeto. Den sammanlagda köpeskillingen angavs till 66 023 507 kr. - Enligt förköpsintyg hade kommunerna i Umeå och Lycksele beslutat att inte utöva förköpsrätt eller påkalla hyresnämndernas prövning avseende fastigheterna i respektive kommun. Åsele kommun hade ansökt om att regeringen skulle ge kommunen tillstånd att utöva förköpsrätten avseende fastigheterna Åsele Haren 5 och 18.

Inskrivningsmyndigheten i Skellefteå ( 2002-03-20, rådmannen Christel Lundmark) förklarade Grabetos ansökan om lagfart på Umeå Vale 6 och Lycksele Stadshuset 7 vilande samt anförde följande. Förvärvet är beroende av att förköp inte sker (20 kap. 7 § 12 p. jordabalken jfr. med 7 § förköpslagen).

I fastighetsregistret har antecknats bl.a. följande uppgifter:

- Lycksele Stadshuset 7, 2002-03-05 förköpsrätt utövad vid överlåtelse till Grabeto KB på Åsele Haren 5 och Åsele Haren 18.

- Umeå Vale 6, 2002-03-05 förköpsrätt utövad vid överlåtelse till Grabeto KB på Åsele haren 5 och Åsele Haren 18.

- Åsele Haren 5, 2002-02-18 förköpsrätten bestridd, 2002-02-28 förköpsrätt utövad vid överlåtelse till Grabeto KB

- Åsele Haren 18, 2002-02-18 förköpsrätten bestridd, 2002-02-28 förköpsrätt utövad vid överlåtelse till Grabeto KB.

Av fastighetsregistret framgår vidare att vad avser den i köpet ingående hälften av Umeå Vale 5 har Länsförsäkringar den 1 mars 2002 beviljats lagfart på grund av transportköpet den 21 februari 2002.

Grabeto överklagade inskrivningsmyndighetens beslut och yrkade att hovrätten skulle bevilja bolaget full lagfart på fastigheterna Lycksele Stadshuset 7 och Umeå Vale 6.

Åsele kommun uppgav att kommunen inte hade något att erinra mot Grabetos överklagande.

Till stöd för sitt överklagande anförde Grabeto följande. Som grund för sitt beslut om vilande lagfart har inskrivningsmyndigheten åberopat att förvärven är beroende av att förköp ej sker. Denna grund är felaktig eftersom förköpsfrågan redan är avgjord. Fastigheterna ligger i sin helhet inom Lycksele respektive Umeå kommun. Den 22 januari 2002 beslöt Lycksele kommun att inte utöva sin förköpsrätt avseende fastigheten Lycksele Statshuset 7. Den 21 januari 2002 beslöt Umeå kommun att inte utöva sin förköpsrätt avseende fastigheten Umeå Vale 6. Grabeto uppfyller även i övriga avseenden samtliga villkor för att erhålla full lagfart.

Hovrätten för Övre Norrland (2002-06-20, hovrättsråden Gunnar Sjöblom, Bertil Eriksson, referent, och Anders Carlbaum) upphävde inskrivningsmyndighetens beslut om vilandeförklaring av lagfartsansökan och visade målet åter till inskrivningsmyndigheten för ny behandling.

Som skäl anförde hovrätten följande.

Enligt 20 kap. 7 § 12 p. jordabalken skall vid köp eller byte en lagfartsansökan förklaras vilande om förvärvet är beroende av att förköp ej sker eller vid förköp detta inte är fullbordat. Enligt 1 § förköpslagen (1967:868) har en kommun under vissa förutsättningar förköpsrätt vid försäljning av fast egendom. Enligt 2 § samma lag får förköpsrätten utövas om egendomen helt eller delvis är belägen inom kommunens eget område. Om egendomen delvis är belägen i annan kommun, får förköpsrätt utövas endast om denna kommun samtycker till förköpet. Av 3 § 1 st. 6 p. samma lag framgår att förköpsrätt inte får utövas om försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva. Enligt 5 § 1 st. samma lag innebär förköpsrätten att kommunen får förvärva den egendom köpet avser från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Enligt 7 § 1 st. utövas förköpsrätten genom att kommunen inom viss tid underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten med företeende av bevis om underrättelserna. Avser beslutet fastighet inom annan kommuns område, gäller vad som sagts om underrättelse till säljare och köpare också den andra kommunen. Beslutet skall antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel för varje fastighet som ingår i försäljningen. Enligt 9 § 1 st. samma lag är en kommun som utövat förköpsrätt skyldig att söka tillstånd till förköpet, om säljaren eller köparen bestrider förköpsrätten. Frågan om tillstånd till förköp prövas av regeringen. Tillstånd skall bl.a. vägras, om egendom som avses i 1 § ej ingår i försäljningen eller ingår däri men ej är belägen inom kommunens eget område. Slutligen framgår det av 12 § samma lag att köp av fast egendom är för sin giltighet beroende av att förköp ej sker. Har lagfart för köparen beviljats i strid med 20 kap. 7 § 12 p. jordabalken, är förköpsrätten förlorad.

Enligt köpebrevet förvärvade Grabeto fem fastigheter vid försäljningen.

I förarbetena till förköpslagen (prop.1967:90 s. 97 f) anförde departementschefen bl.a. följande. Förköp vid försäljning av flera fastigheter eller av fastighet och lös egendom bör åtminstone primärt omfatta all egendom som säljs. Om en begränsning av förköpet till en del av den sålda egendomen är nödvändig i det enskilda fallet, bör den få komma till stånd först om någon av parterna tar initiativ därtill sedan förköpsbeslut fattats. - Det finns ett avgörande skäl mot att tillåta att förköpet får begränsas till någon eller några fastigheter, när försäljningen omfattar flera fastigheter. En sådan rätt skulle nämligen dels komplicera prövningsförfarandet hos Kungl. Maj:t i hög grad, dels försvåra uppgörelsen mellan parterna sedan tillståndsfrågan prövats.

Departementschefen föreslog därför (s. 99) att förköpet alltid skall omfatta all den fasta egendom som ingår i den försäljning vid vilken förköpsrätten utövas. Vid tillståndsprövningen hos Kungl. Maj:t skall i enlighet härmed den sålda fasta egendomen betraktas som en enhet och prövningen således gå ut på att ge tillstånd beträffande allt eller att inte alls ge tillstånd. - Departementschefen anförde vidare följande (s. 121 f). Om en försäljning omfattar mark som avses i 1 § inom flera kommuner och var och en av dessa önskar förvärva mark som ingår i försäljningen, har man anledning anta att kommunerna inbördes kan komma överens om att en av dem skall utöva förköpsrätten, varefter egendomen kan fördelas mellan dem på lämpligt sätt. Om samtycke vägras går alla kommunerna miste om förköpsrätten eftersom förköpet skall omfatta all egendom som säljs.

I förarbetena till lagen (1974:815) om ändring av förköpslagen (prop. 1974:152 s. 33) anges bl.a. följande. Om en försäljning omfattar flera fastigheter måste kommunen enligt gällande lag utöva förköpsrätt beträffande alla fastigheterna eller också helt avstå från förköpsrätt. I fråga om areal- och värderegeln gäller vidare att samtliga fastigheter var och en för sig måste uppfylla förutsättningarna för att försäljningen skall gå fri från förköp. Motsvarande bör gälla i fråga om egnahemsundantaget. Detta kan åskådliggöras med ett exempel. En köpare söker lagfart för egnahemsfastighet som i och för sig omfattas av undantaget men försäljningen avser även fast egendom av annat slag. I detta fall skall inskrivningsmyndigheten endast meddela vilande lagfart för egnahemsfastigheten och bereda kommunen tillfälle att utöva förköpsrätt i fråga om hela försäljningen.

Förköpsrätten innebär således att den kommun som önskar utöva förköpsrätten beträffande någon fastighet måste förvärva all den fasta egendom som köpet avser och på de villkor som avtalats mellan säljaren och köparen. Förköpsrätten utövas genom att kommunen underrättar säljare och köpare om beslutet att utöva förköpsrätt samt anmäler detta beslut till inskrivningsmyndigheten. En kommun som utövar förköpsrätt är skyldig att söka tillstånd till förköpet, om säljaren eller köparen bestrider förköpsrätten. Regeringen har då att pröva frågan om tillstånd till förköpet. Tillstånd skall under vissa förutsättningar vägras.

I kommentaren till den kommunala förköpsrätten (Ingvar Gullnäs och Sven Larsson, Den kommunala förköpsrätten, 1967, s. 75-76) anförs bl.a. följande. De förköpshinder som inskrivningsdomaren har att beakta är i första hand de som anges i 3 §. De praktiskt viktigaste fallen är givetvis att förköpsrätt är utesluten på grund av areal- och värderegeln men även de övriga i 3 § angivna förköpshindren måste naturligtvis beaktas. Även det i 4 § andra stycket angivna hindret mot förköpsrätt skall beaktas av inskrivningsdomaren. - Hinder mot förköp kan emellertid föreligga även enligt 1 och 2 §§ samt 4 § första stycket och 9 § första stycket 3. Som framhållits i anslutning till 9 § kan sådant hinder beaktas bara i samband med att kommunen söker tillstånd till förköp. Inskrivningsdomaren får alltså inte i samband med lagfartsansökan beakta sådant hinder.

Hovrätten finner således att de frågor som regeringen har att pröva enligt förköpslagen är främst frågor som rör avvägningen mellan de kommunala intressena att utöva förköp och de ursprungliga avtalsparternas intresse att fullfölja köpet, medan inskrivningsmyndigheten har att pröva om de formella förutsättningarna för förköp är uppfyllda.

Åsele kommun har endast yrkat rätt till förköp avseende de fastigheter som är belägna i Åsele kommun. Eftersom förköp inte kan utövas endast avseende någon eller några av de fastigheter som ingår i en försäljning är därmed inte de formella förutsättningarna för utövande av förköpsrätt uppfyllda.

Oavsett detta gäller vid försäljning av en fastighetsandel, som denna försäljning bl.a. omfattar, som en förutsättning för tillämpning av undantaget i 3 § 1 st. 6 p. förköpslagen att försäljningen inte omfattar annan fast egendom än andelen (prop. 1967:90 s. 125). Eftersom inskrivningsmyndigheten redan har beviljat lagfart på den i försäljningen ingående hälftendelen av Umeå Vale 5 är det på grund härav inte möjligt för Åsele kommun att utöva någon förköpsrätt beträffande det aktuella köpet.

På grund av det sagda finner hovrätten att det saknas förutsättningar för Åsele kommun att utöva förköpsrätt avseende fastigheterna Lycksele Stadshuset 7 och Umeå Vale 6 och att det därför inte finns skäl till vilandeförklaring av Grabetos ansökan om lagfart avseende dessa fastigheter. Inskrivningsmyndighetens beslut om vilandeförklaring skall således upphävas och målet visas åter till inskrivningsmyndigheten för ny behandling.

Målnummer Ö 268-02