RH 2006:36

L.D. arrenderar, enligt ett avtal avseende jordbruksarrende (sidoarrende) med tillträde i mars 1990 cirka 14,2 ha mark belägen på en fastighet i Säters kommun. Arrendeavtalet löper på tio år och med en uppsägningstid av minst ett år före arrendetidens utgång. Jordägaren A.H. sade upp arrendeavtalet till upphörande i mars 2003 och ansökte hos Arrendenämnden i Gävle (AN) om att arrendet skulle upphöra viss dag. Som skäl angavs att han själv avsåg att bruka jorden. L.D. bestred yrkandet.

AN beslutade den 1 juli 2004 att avslå ansökningen och arrendet förlängdes i fem år med oförändrade villkor. AN angav som skäl för sitt beslut följande.

Det är ostridigt att A.H. önskar göra självinträde till det arrenderade området. Det nämnden har att bedöma är huruvida det skulle vara obilligt mot L.D. att arrendeförhållandet upphör. - A.H. och hans far som förvärvade fastigheten har inte själva utövat jordbruk på arrendestället. A.H. har annat förvärvsarbete än lantbruk. Han har uttalat att han önskar få använda sin egendom på det sätt han avsett som ägare. Han skall anlita kunnigt folk för spannmålsodling av en del av den arrenderade jorden och i övrigt upplåta jorden för hästbete. - L.D:s fader arrenderade jorden med början 1973 och L.D. övertog arrendet själv 1982. Han har en egen gård med djur. Arrendejorden utgör cirka 15 procent av den totala arealen i jordbruksdriften. Han anser sig behöva arealen för foderproduktion och som spridningsareal för gödsel. Det finns inga alternativa jordar tillgängliga i trakten som alternativ till vad han arrenderar av A.H. - Med hänsyn till den stora betydelse arrendejorden har för den totala driften av L.D:s jordbruk anser arrendenämnden vid obillighetsprövningen att det vore obilligt mot L.D. att arrendeförhållandet upphör. A.H:s ansökan skall därför lämnas utan bifall.

Falu tingsrätt, fastighetsdomstolen

A.H. klandrade AN:s beslut genom att väcka talan mot L.D. och yrkade att fastighetsdomstolen inte skulle tillåta förlängning av arrendeavtalet. Som grund för talan anförde A.H. att han sagt upp arrendeavtalet till upphörande i mars 2005, att han ostridigt själv skall bruka den arrenderade marken och att det inte är obilligt mot L.D. att arrendeförhållandet upphör. L.D. bestred ändring och anförde att det vore obilligt mot honom att arrendeförhållandet upphör.

Till stöd för sin talan anförde A.H. i huvudsak följande. Hans farfar förvärvade fastigheten någon gång under 1940-talet. På fastigheten, som omfattar totalt 104 ha mark, finns en större mangårdsbyggnad med flera uthus. Farfadern sålde sedan fastigheten till sin son, som i sin tur sålde fastigheten till A.H. år 1995. Hans avsikt med förvärvet var att flytta dit och bruka marken för bland annat hästuppfödning. Han har investerat cirka en miljon kronor på fastigheten. Han har bland annat renoverat fyra lägenheter i mangårdsbyggnaden och installerat jordvärme. Han avser själv att bo i en av lägenheterna. Han driver en entreprenadrörelse och har i denna bland annat maskiner och diverse tillbehör. Det är lämpligt att använda uthusbyggnaderna vid förvaring av utrustningen. Den arrenderade marken, som utgörs av åkermark och betesmark, skall han använda för spannmålsodling och bete för hästar. Frågan om upphörande av arrendeförhållandet har på olika grunder och utan framgång varit föremål för prövning vid AN och tingsrätten tidigare. Han sade upp arrendet redan år 1999. L.D. har trots osäkerheten angående arrendets bestånd därefter investerat i en ladugårdsbyggnad på sin egen fastighet. - Han vill bosätta sig på fastigheten och ha all sin verksamhet där. Han har redan flyttat dit sin entreprenadverksamhet. Han är delägare i fyra travhästar. Hästarna är för närvarande i Rättvik hos en tränare. Genom att ha hästarna på sin egen fastighet kan han få ner kostnaderna. Han har då egna stallplatser och eget bete och kan odla spannmål och foder. Han avser emellertid att anlita någon för arbetet med detta. Han skall börja iordningställa stallplatser under maj månad. Han har inte sökt tillstånd för detta ännu men diskussioner pågår. Även om han har hästarna på fastigheten kommer det att vara samma travtränare som tidigare. Hästarna skall inte tränas på fastigheten. Han bedriver även skogsbruk på fastigheten och på ytterligare en fastighet i Rättvik.

L.D. anförde som stöd för sitt bestridande bland annat följande. Hans far arrenderade tidigare den aktuella marken sedan år 1973. Själv tog han över arrendet år 1982. Det skrevs sedan ett nytt arrendeavtal år 1990 på tio år. År 2000 förlängdes avtalet med fem år. Den arrenderade marken är belägen nära den egna marken och är en viktig del av hans verksamhet, som består i mjölkproduktion. Det är brist på lämplig mark i området. - Han äger två fastigheter men brukar dem tillsammans. Det finns cirka 110 ha skog på fastigheterna men inriktningen är mjölkproduktion. Han har i sin verksamhet cirka 70 kor och 70 ungdjur. Hans hustru och son arbetar heltid i verksamheten. Målsättningen är att fördubbla produktionen. Han behöver marken för att upprätthålla en lönsam produktion. Han har investerat cirka sex miljoner kronor de senaste fem åren, bl.a. i en mjölkningsrobot. Han har köpt en intilliggande fastighet men även arrenderat ytterligare mark. Han behöver mark som är nära belägen. Han behöver mark för bl.a. spridning av gödsel. Nuvarande areal behövs för att uppfylla reglerna för hur spridning får ske. Den arrenderade marken är lämplig för vall men inte för spannmålsodling. Han byggde ladugården eftersom planeringen för denna hade kommit långt och då han fick erbjudande om att bli experimentgård för den nya mjölkningsutrustningen. Det är destruktivt att minska djurbesättningen.

Fastighetsdomstolen (lagmannen Lars Eklycke, rådmannen Jörgen Karlsson, fastighetsrådet Bert Andersson samt två nämndemän) anförde dom den 20 april 2005 bl.a. följande.

DOMSKÄL

För jordbruksarrenden gäller som huvudregel att arrendatorn, efter uppsägning från jordägarens sida, har rätt till förlängning av avtalet. Besittningsskyddet kan dock brytas i vissa fall. Förutsättningar för detta är angivna i 9 kap. 8 § jordabalken (JB). Enligt den bestämmelse som är tillämplig i målet, 9 kap. 8 § första stycket 3 JB, bryts besittningsskyddet om jordägaren gör sannolikt att han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Det är ostridigt att A.H. själv skall bruka den arrenderade marken (självinträde). Fastighetsdomstolen skall därför endast pröva huruvida det är obilligt mot L.D. att arrendeförhållandet upphör.

Före den 1 juli 1979 hade jordägaren en ovillkorlig rätt att i samband med utgången av en arrendeperiod få arrendeförhållandet att upphöra om jordägaren gjort självinträde sannolikt. Genom en lagändring som trädde i kraft nämnda datum infördes en ordning som innebar att en intresseavvägning skulle ske mellan jordägarens intresse av att bruka marken och arrendatorns intresse av att få arrendeförhållandet förlängt (obillighetsprövning). Avsikten med ändringen var således att stärka arrendatorns besittningsskydd.

Av motiven till lagändringen (prop. 1978/79:183 s. 21 ff.) framgår bland annat följande. En förlängningstvist, där jordägaren åberopar självinträde, bör avgöras efter en avvägning av parternas motstående intressen. På detta sätt kan man få en ordning där å ena sidan jordägaren kan återfå brukningsrätten till arrendestället när han har befogad anledning till det, medan å andra sidan arrendatorns behov av social och ekonomisk trygghet kan tillgodoses i större utsträckning än för närvarande. Närmare anvisningar om hur intresseavvägningen bör utfalla i det enskilda fallet är inte möjlig att göra men lagstiftaren har pekat på omständigheter som typiskt sätt bör tillmätas vikt vid prövningen. Som exempel på omständigheter som kan föreligga på arrendatorns sida anges bland annat att arrendet utgör arrendatorns huvudsakliga försörjningsunderlag och att arrendatorn med fog förlitat sig på att arrendet skall förlängas och därför har stått för kostnadskrävande investeringar på arrendestället och han i händelse av flyttning inte skulle kunna erhålla rimlig kompensation för nedlagda kostnader och arbetsinsatser. Som omständigheter på jordägarsidan anges att förutsättningarna för utarrenderingen efter hand kan ha ändrats väsentligt till följd av förhållanden som jordägaren inte tog med i beräkningen vid tiden för upplåtelsen och att man även i övrigt skall ta berättigad hänsyn till jordägarens sociala och ekonomiska situation och mot bakgrund härav söka bilda sig en uppfattning om hur angeläget det allmänt sett kan anses vara för honom att få överta brukandet av arrendestället.

Det saknas anledning att ifrågasätta de uppgifter som parterna lämnat. Uppgifterna skall därför läggas till grund för den avvägning som skall göras mellan deras motstående intressen.

A.H. har såvitt framkommit sitt huvudsakliga försörjningsunderlag från entreprenadverksamheten och skogsbruket. Han har påstått att den planerade användningen av den arrenderade marken skulle medföra lägre kostnader genom att han då skulle få möjlighet att på fastigheten ha stallplatser för hästarna och samtidigt ha tillgång till bete samt möjlighet att odla foder och spannmål. Mot bakgrund av de uppgifter A.H. har lämnat kan det antas att hans planer inte kan genomföras med skäligt ekonomiskt utbyte utan att avsikten främst är att tillgodose hans personliga intresse av att disponera hela sin fastighet. Det har således inte framkommit något angeläget intresse som talar för att arrendeförhållandet skall upphöra.

L.D. och dessförinnan hans far har arrenderat den aktuella marken sedan år 1973. Arrendejorden utgör cirka 15 procent av den totala arealen i jordbruksdriften. Det som talar för att arrendeförhållandet skall bestå är främst att jordbruksföretaget utgör det huvudsakliga försörjningsunderlaget för L.D., att även hans hustru och son arbetar heltid i verksamheten och att verksamheten är anpassad till att han disponerar den arrenderade marken. Vidare föreligger både ett enskilt och allmänt intresse av att främja rationella familjeföretag i jordbruksbranschen. L.D. har inte närmare redogjort för vilka ekonomiska konsekvenser det skulle medföra om arrendet upphörde. Det kan dock antas att ett bortfall av arrendestället inte på något avgörande sätt skulle påverka möjligheterna till försörjning. L.D. har gjort betydande investeringar på sin egen fastighet, bl.a. genom att uppföra en ny ladugård. Investeringarna har gjorts trots att A.H. redan vid den tidpunkten försökt få arrendeförhållandet att upphöra. L.D. har emellertid lämnat en godtagbar förklaring till att investeringarna trots detta gjordes.

Vid huvudförhandlingen har L.D. framfört förslag om att tillgodose A.H:s intressen genom att avträda en del av arrendet som är beläget i anslutning till byggnaderna på fastigheten. Detta förslag, som framstår som en rimlig lösning av den uppkomna tvisten, har emellertid förkastats av A.H.

Även om det skulle innebära endast marginella ekonomiska konsekvenser för L.D. om arrendet upphörde skall olägenheterna av detta vägas mot att A.H. - såvitt framkommit - saknar beaktansvärt intresse av att själv bruka marken. Slutsatsen av det anförda blir att det får anses obilligt mot L.D. att arrendeförhållandet upphör. AN:s beslut skall alltså stå fast.

DOMSLUT

Fastighetsdomstolen fastställer arrendenämndens beslut.

Svea hovrätt

A.H. överklagade fastighetsdomstolen dom och yrkade bifall till sin där förda talan. L.D. bestred ändring. Parterna förde sin talan i hovrätten på huvudsakligen samma sätt som vid fastighetsdomstolen. L.D. tillade följande. För det fall arrendeavtalet skulle upphöra kommer han troligtvis inte att behöva minska sin djurbesättning. Han uppskattar värdet av vallodlingen på den arrenderade marken till 120 000 kr per år. Det finns för närvarande ingen mark att arrendera eller förvärva i närheten av hans gård. Om han skulle arrendera mark på längre avstånd ökar hans transportkostnader och tidsspillan.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsrådet Anders Holmstrand, fastighetsrådet Anders Dahlsjö, hovrättsrådet Henrik Runeson, referent, och t.f. hovrättsassessorn Helén Leijon) anförde i dom den 14 november 2005.

DOMSKÄL

Det är ostridigt mellan parterna att A.H. själv skall bruka den arrenderade marken. Hovrätten har därför endast att pröva om det är obilligt mot L.D. att arrendet upphör.

Av vad som framkommit i målet skulle den verksamhet som L.D. bedriver inte äventyras om arrendet upphörde. Visserligen skulle det innebära ekonomiska konsekvenser för L.D. men det har inte framkommit att dessa skulle bli särskilt betydande. Några olägenheter i övrigt av betydelse har inte påtalats. Av de uppgifter som A.H. lämnat framgår att det för honom är angeläget att få överta brukandet av den utarrenderade marken. Vid den avvägning mellan parternas motstående intressen som skall ske finner hovrätten att det inte kan anses obilligt mot L.D. att arrendeförhållandet upphör till förmån för A.H:s självinträde. Överklagandet skall därmed bifallas.

DOMSLUT

Med upphävande av fastighetsdomstolens domslut och Arrendenämndens i Gävle beslut den 1 juli 2004 (ärende nr A 40-03) avslår hovrätten L.D:s ansökan om förlängning av arrendeavtalet avseende mark på den aktuella fastigheten.

Hovrättens dom meddelad: den 14 november 2005.

Mål nr: T 3741-05.

Lagrum: 9 kap. 8 § första stycket 3 jordabalken.

Litteratur: Prop. 1978/79:183 s. 21 ff; Bäärnhielm - Larsson, Arrendelagen, s. 9:20 ff.