Prop. 1978/79:183

om ändring i arrendelagstiftningen

Prop. 1978/79: 183

Regeringens preposition 1978/79: 183

om ändring i arrendelagstiftningen;

beslutad den 22 mars 1979.

Regeringen föreslår riksdagen att antaga de förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll ovannämnda dag.

Pa regeringens vägnar OLA ULLSTEN SVEN ROMANUS

1 Inledning

Arrendelagskommittén (Ju 1975: 04) tillsattes ijuni 1975 med uppgift att se över vissa delar av an'endelagstiftningen. Kommittén1 har i maj 1978 avlämnat delbetänkandet (SOU 1978: 36) Arrenderätt 1 Jordbruksarrenda- torns besittningsskydd m.m. Till protokollet i detta ärende bör fogas kommitténs sammanfattning av betänkandet som bilaga I och de lagför- slag som läggs fram i betänkandet som bilaga 2. Beträffande nuvarande svenska och utländska förhållanden samt kommitténs närmare övervägan- den hänvisas till betänkandet.

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av Svea hovrätt, Kristianstads tingsrätt, domstolsverket, arrendenämnderna i Linköping. Malmö och Göteborg. kammarkollegiet. Uppsala universitet. lantbruks- styrelscn, fiskeristyrelsen, statens lantmäteriverk. domänverket. länssty- relserna i Östergötlands och Malmöhus län. byggnadspantutredningen (Ju 1977:05). Föreningen Sveriges jordbruksarrendatorer. Lantbrukarnas riksförbund (LRF). Skogs- och lantarbetsgivareförbundet. Svenska för- bundet för koloniträdgårdar och fritidsbyar. Svenska kommunförbundet. Svenska kyrkans församlings— och pastoratsförbund. Svenska lantarbeta- reförbundet. Sveriges advokatsamfund, Sveriges fiskares riksförbund. Sveriges fiskevattenägareförbund. Sveriges föreningsbankers förbund och Sveriges jordägareförbund.

Kammarkollegiet har bifogat yttranden av stiftsnämnderna i Uppsala. Linköping, Skara, Lund och Göteborg. Uppsala universitet har bifogat

' F.d. statssekreteraren Ivan Eckersten. ordförande, samt riksdagsledamöterna Thorsten Larsson och Sven Lindberg. Lindberg har ersatt riksdagsledamoten Uno Hedström som avled den 17januari 1978.

• Sida 10
•  Original

Prop. 1978/79: 183 10

yttrande av juridiska fakultetsn'z'tmnden. Lantbruksstyrelsen har bifogat yttranden av lantbruksnämnderna i Uppsala. Östergötlands. Jönköpings. Kalmar. Kristianstads. Malmöhus. Skaraborgs. Värmlands. Örebro och Västerbottens län. Länsstyrelsen i Östergötlands län har bifogat yttranden av Norrköpings kommun. Östergötlands läns hushållningssällskap. fiske- nämnden i Östergötlands län. lantbrukarnas länsförbund i Östergötland och LO-distriktet i Östergötland. Länsstyrelsen i Malmöhus län har bifogat yttranden av lantbrukarnas provinsförbund i Skåne. Skänearrcndatorernas samrådsgrupp och Skånes jordägareförbund.

En sammanställning av remissyttrandena bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 3.

2 Allmän motivering

3 Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nti har anfört har inom justitiedcpartementet upprättats förslag till

l. lag om ändring ijordabalken,

2. lag om ändringi lagen (1957: 390) om f'iskearrenden.

3. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder.

Det under 2 angivna förslaget har upprättats i samråd med chefen för jordbruksdepartementet.

Förslagen bör fogas till regeringsprotokollet i detta ärende som bilaga 4.

Härigenom föreskrives i fråga om jordabalken

dels att 8 kap. 8, 30, 31 och 33 åå, 9 kap. 3, 7, 8-13 åå samt l0 kap. 3, 5 och 6åå skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i balken skall införas fyra nya bestämmelser, 9 kap. lOa, lOb och 13a åå samt 10 kap. 6 aå av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 kap

Sål

Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. i fall som avses i 11 kap.6 och 6 aåå och när arrendator uppsäger avtal enligt 9 kap. 83%" eller 10 kap. 59 skall upp- sägningen dock alltid ske skriftli- gen. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga arren- deavgift på jordägarens vägnar.

Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas. i fall som avses i 9kap. 10,9, 10 kap. 6 a 9 samt ll kap. 6 och 63 åå skall uppsäg- ningen dock alltid ske skriftligen. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga arrendeavgift på jordägarens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock utan tillämpning av 12—15 åå delgivningslagen (19701428).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bo- stad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kon-

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bo- stad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kon-

52

1 Senaste lydelse 19732187.

• Sida 53
•  Original

Prop. 1978/79: 183

Nuvarande lydelse

tor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall uppsäg- ningen i stället läggas i den sök- tes postlåda, om sådan frnns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

53

Föreslagen lydelse

tor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits nu, skall, utom ifall som avses i 9kap. 109 och IOkap. öa &, uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan frnns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator. hos vilken uppsägning skall ske, ej känt hemvist häri riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och

Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att anendeförhållande skall upphöra och ansökan om vräkning av arrendator gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

Särskilda bestämmelser om in- nehållet i uppsägning av avtal om anläggningsarrendejinns i l 1 kap. 6 _å'.

Särskilda bestämmelser om in- nehållet i uppsägning av avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende finns i 9 kap. 10a &, 10 kap. 6 a 9" och II kap. 6 _å.

30 å

Anendenämnd har till uppgift att media i anendetvister och att pröva frågor om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende eller bostadsarrende, fastställande av villkoren för sådan förlängning och bestämmande av ersättning enligt 9kap. l4å samt övriga frå- gor som enligt denna balk an- kommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i ar- rendetvister. Närmare bestämmeö- ser om anendenämnd meddelas i särskild lag.

Anendenämnd har till uppgift att medla i anendetvister och att pröva frågor om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende eller bostadsarrende, fastställande av villkor vid förlängning och be- stämmande av ersättning enligt 9kap. 145 samt övriga frågor som enligt denna balk ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i arrendetvister. Närmare bestämmelser om arren- denämnd meddelas i särskild lag.

31 å2

Om part ej godtager arrende- nämnds beslut i fråga om för- längning av anendeavtal, faststäl- lande av villkoren för sådan för-

Om part ej godtager arrende- nämnds beslut i fråga om för- längning av ”arrendeavtalf'faststäl- lande av villkor vid förlängning,

2 Senaste lydelse l973:187.

• Sida 54
•  Original

Prop. 1978/79: 183

Nuvarande lydelse

längning, uppskov med avträde enligt 9 kap. 135 eller 10 kap. 69 eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. l4å eller i fråga som avses i 9kap. 18 eller 21 å, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två månader från den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Föreslagen lydelse

uppskov med avträde enligt 9 kap. 135 eller 10 kap. 6a9 eller bestämmande av ersättning enligt 9kap.14å eller i fråga som avses i 9kap. 18 eller 21 &, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två månader från den dag beslu- tet meddelades. Klandras icke be- slutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 5, 10 kap. 24 eller 7 å eller 11 kap. 2 å får ej klandras.

33 53

Talan får ej föras mot fastig- hetsdomstols dom i fråga om fastställande av anendevillkor i fall som avses i 9kap. 12 eller 13å eller 10 kap.6; eller i fråga som avses i 9kap.18 eller 215 och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av arrende- avtal, uppskov med avträde enligt 9kap.13å eller '10 kap.6å', fast- ställande av anendevillkor i fall som nyss angivits eller bestäm-

Talan får ej föras mot fastig- hetsdomstols dom i fråga om fastställande av arrendevillkor i fall som avses i 9kap. 12 eller 135 eller 10 kap. 60 &" eller i fråga som avses i 9kap. 18 eller 21å och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av arrende- avtal, uppskov med avträde enligt 9kap.13å eller 10 kap. 6a 9", fast- ställande av arrendevillkor i fall som nyss angivits eller bestäm-

mande av ersättning enligt mande av ersättning enligt 9 kap. 14 å. 9kap. 14 å.

9 kap

3 &

Vid arrende för viss tid som ej Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsäg- understiger ett år skall uppsäg- ning alltid ske för att avtalet ning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arren- skall upphöra att gälla vid arren- detidens utgång. Uppsägningen detidens utgång. Vid arrende som skall ske senast ett år före anen- detidens utgång, om avtalet träf- fats för minst fem år, och i an- nat fall senast åtta månader dess- förinnan.

är förenar med rät! till förlängning skall uppsägning också alltid ske/är arr ändrade villkor skall gälla för formal! arrende. Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens

3 Senaste lydelse ms.-rer.

• Sida 55
•  Original

Prop. 1978/79: 183

Nuvarande lydelse

55

Föreslagen lydelse

utgång, om avtalet träffats för minst fem år, och i annat fall se- nast åtta månader dessförinnan.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på tid som mot- svarar arrendetiden, dock längst fem år.

Har uppsägning av avtalet skett en- dast för ändring av villkoren, anses av- talet förlängt på villkor som fastställs enligt 9 _å.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant godkännande.

7å

Bestämmelserna i 8—13 åå gäller vid arrende för viss tid, utom när

1. arrendetiden uppgår till högst ett år och arrendet icke omfattar bostad för arrendatorn, eller

2. arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14å föreligger.

Bestämmelserna i 8-13 a åå gäller vid arrende för viss tid. utom när

1. arrendetiden uppgår till högst ett år och arrendet icke om- fattar bostad för arrendatorn, eller

2. arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. l4å föreligger.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

8å4

Om jordägaren uppsagt arrende- avtalet eller om arrendatorn upp- sagt avtalet enligt 3 _? och i uppsägning- en begärt förlängning av avtalet pa' ändrade villkor, har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet. utom när

Om jordägaren uppsagt arrende- avtalet för upphörande, har arren- datorn rätt till förlängning av av- talet, utom när

]. arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. 14 å utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa

grunder,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i'sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas.

4 Senaste lydelse 1971 :873.

• Sida 56
•  Original

Prop. 1978/79: 183 Nuvarande lydelse

3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller av- komling skall bmka arrendestäl- let,

Föreslagen lydelse

3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller av- komling skall bmka arrendestäl- let, och det ej är obilligt mot arrenda- torn att arrendeförhållandet upphör.

4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ända- målsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan,

6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbnrk, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatom avträder endast en del av an'endestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

9å5

Vid förlängning av arrendeavtal ut- går arrendeavgiften med skäligt be- lopp. Den arrendemgift som jordäga- ren fordrar skall godtagas, om den ej är oskälig. Annat av jordägaren upp- ställt villkor skall gälla, om det ej stri- der mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest är obilligt. Förlängning skall dock ske för tid som motsvarar anendetiden, om denna ej över- stiger fem år, och i annat fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild anled- ning är lämpligare. 1 den mån ändring av arrendevillkoren ej på- kallas, skall samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av ar- rendeavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta amen-

det, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i första stycket, lända till eftenättelse i den mån ej annat följer av be- stämmelserna i övrigt i denna balk.

Vid fastställande av villkor vid för- längning av arrendeavtal skall arren- deavgiften bestämmas till belopp som med hänsyn till arrendeställets avkast- ningsförmåga, arrendeavtalets inne- håll och omständigheterna i övrigt är att anse som skäligt.

Annat villkor skall vara skäligt med hänsyn till arrendeavgiftens storlek, andra arrendevillkor och omständig- heterna i övrigt.

Arrendatorn eller, om han avlidit före arrendetidens utga'ng, dödsboet har rätt till förlängning för tid som motsvarar anendetiden, om den- na ej överstiger fem år, och i an- nat fall för fem år.

Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts ( tredje stycket, om detta av särskild an- ledning är lämpligare.

! den mån ändring av arrende- villkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av ar- rendeavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta arren-

5 Senaste lydelse 19731187.

• Sida 57
•  Original

Prop. 1978/79: 183 Nuvarande lydelse

57

Föreslagen lydelse

det, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i första- fjärde styckena, lända till efterrät- telse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i den- na balk.

105

Uppsäges arrendeavtal och förelig- ger tvist om förlängning av avtalet eller om villkor för sådan förlängning, ålig- ger det jordägaren att skriftligen med- dela arrendatom att denne, om han icke går med på att flytta, har att se- nast två månader efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 kap. 8 _l" gäller för uppsägning. Be- stämmelsen i 8 kap. 8 9" tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

Om jordägaren _htllgjort vad som åligger honom enligt första stycket. har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna. förfaller rätten till förlängning av avtalet.

När jordägaren uppsäger arrende- avtalet, skall uppsägningen avse an- tingen avtalets upphörande eller en- dast ändring av villkoren.

Motsvarande gäller när arrendatorn uppsäger arrendeavtalet till arrendeti- dens utgång.

lOaå

Uppsägning skall innehålla uppgift huruvida den avser avtalets upphöran- de eller endast ändring av villkoren. Har uppsägning skett endast för änd- ring av villkoren, för uppsägningen därefter ej ändras till att avse avtalets upphörande. Uppsäger arrendatorn avtalet för upphörande, är rätten till förlängning förfallen.

Uppsäger jordägaren avtalet för upphörande, skall han i uppsägningen underrätta arrendatorn om orsaken till att han vägrar medge förlängning. An- nan orsak får därefter ej åberopas.

Uppfyller uppsägning inte föreskrif-

• Sida 58
•  Original

Prop. 1978/7.9: 183 58

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

tema i första stycket första meningen eller andra stycketförsta meningen är den utan verkan.

Uppsägning skall delges enligt be- stämmelserna i 8 kap. 8 9. Bestäm- melsen i8 kap. 8 9 tredje stycket tredie meningen gäller dock ei.

10bå

Har jordägaren uppsagt avtalet för upphörande eller endast för ändring av villkoren och kan överenskommelse inte träffas. har jordägaren att hän- skjuta tvisten till arrendenämnden se- nast sex månader från den dag då uppsägning senast kunde ske eller, om uppsägningstid ej är föreskriven, från den dag uppsägning har skett. Iaktta- ges ej denna tidsfrist, är uppsägningen utan verkan.

Första stycket äger motsvarande till- lämpning i fråga om arrendatorn när han har uppsagt avtalet för ändring av villkoren.

115

Är fråga om förlängning av arrendeavtalet ännu ej avgjord när arrendetiden går ut, har arrendatorn rätt att kvar.-sitta på arrendestället till dess frågan är slutligt avgjord. För tid som arrendatorn sålunda kvarsitter skall de förut gällande arrendevillkoren tillämpas till dess villkor för samma tid blir slutligt bestämda.

Är fråga om villkor för fortsatt ar- rende ej avgjord när arrendetiden går ut, äger bestämmelsen i första stycket andra meningen motsvarande tillämp- ning.

12 56

Bifalles arrendatorns talan om för- Bifalles ej jordägarens talan om ar- Iängning av arrendeavtalet, skall rendeavtalets upphörande, skall villkoren för det fortsatta arrendet villkoren för det fortsatta arrendet fastställas enligt 95. fastställas enligt 95. Detsamma

6 Senaste lydelse 1973: 187.

• Sida 59
•  Original

Prop. 1978/79: 183

Nuvarande lydelse

Dom eller beslut varigenom ar- rendatorns talan bifalles anses om avtal om fortsatt arrende. Mot ar- rendeförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åbero- pas i målet eller ärendet.

59

Föreslagen lydelse

gäller vid prövning av tvist öm ändring av arrendevillkoren.

Dom eller beslut varigenom jordägarens talan om arrendeavtalets upphörande ej bifalles anses som avtal om fortsatt arrende. Mot ar- rendeförhållandet får ej åberopas omständighet som kunnat åbero- pas i målet eller ärendet.

135

Bifalles ej arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet, får i domen eller beslutet skäligt upp- skov med avträdet medges, om jordägaren eller arrendatorn begär det.

Bifallesjordägarens talan om arren- deavtalets upphörande, får i do- men eller beslutet skäligt upp- skov med avträdet medges, om jordägaren eller arrendatorn begär det.

Avgöres tvisten efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet, skall arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till av- trädet fastställas enligt 9 &.

lBaå

Finner arrendatorn att de enligt 12 &" fastställda villkoren för det fortsatta

arrendet ärför betungande för honom. har han rätt att senast fyra månader efter det att villkoren slutligt bestämts uppsäga avtalet för upphörande. De villkor som fastställts för det fortsatta arrendet skall gälla för tiden fram till avträdet.

10 kap

35

Vid arrende för viss tid skall uppsägning alltid ske för att avta- let skall upphöra att gälla vid ar- rendetidens utgång. Uppsägningen skall ske senast ett år före arren- detidens utgång.

Vid arrende för viss tid skall uppsägning alltid ske för att avta- let skall upphöra att gälla vid ar- rendetidens utgång. Uppsägning skall också alltid ske för att ändrade villkor skall gälla för fortsatt arrende.

• Sida 60
•  Original

Prop. 1978/79: 183 ht)

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på fem år.

Har uppsägning av avtalet skett en- dast för ändring av villkoren, anses av- talet förlängt på villkor som fastställs enligt 6 _j.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatom, om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller dock utan sådant godkännande.

55

Om jordägaren uppsagt arrende- Om jordägaren uppsagt arrende- avtalet eller om arrendatorn uppsagt avtalet för upphörande, har arten- avtalet enligt 3 &" och i uppsägningen datorn rätt till förlängning av av- begärt förlängning av avtalet på änd- talet, utom när rade villkor, har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap. l4 & utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder,

2. arrendatom i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas.

3. byggnad på arrendestället uppförts utan byggnadslov i fall då sådant erfordrats eller i strid med plan eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående markens bebyggande eller användning,

4. i annat fall byggnad på arrendestället icke står i överensstämmelse med gällande plan och jordägaren gör' sannolikt, att han skall använda mar- ken i enlighet med planen,

5. jordägaren gör sannolikt, att marken skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt intresset för honom att kunna förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger anendatoms intresse av fortsatt arrende,

6. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeför- hållandet.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att amendatom avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

• Sida 61
•  Original

Prop. 1978/79: 183 m

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 6 & Ifråga om förlängning av arrende- Vid fastställande'av villkor vid för- avtal äger9kap. 9—13 » motsvarande längning av arrendeavtal skall arren- tillämpning. deavgiften utgå med skäligt belopp.

Den arrendeavgift som jordägaren fordrar skall godtagas, om den ej är oskälig.

Annat villkor skall vara skäligt med hänsyn till arrendeavgiftens storlek, andra arrendevillkor och omständig- heterna i övrigt.

Arrendatorn eller. om han avlidit före arrendetidens utgång, dödsboet har rätt till förlängning för tid som motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annatfall för fem år.

Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts i tredje stycket, om detta av särskild anledning är lämpli- gare.

I den mån ändring av arrendevillko- ren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av arrende- avtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet, skall över- enskommelsen. oavsett bestämmelser- na i första — fjärde styckena, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

6aä

Bestämmelserna i 9 kap. 10—13 a 99" äger motsvarande tillämp- ning på bostadsarrende. Hänvisningen i 9 kap. 12 och 13 _j)" till 9 _? samma kapitel skall dock istället avse 6 _,i detta kapitel.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979. 2. Bestämmelserna gäller även för avtal om jordbruksarrende och bostadsar- rende, som träffats före lagens ikraftträdande.

• Sida 62
•  Original

Prop. 1978/79: 183 62

3. Anendetvist, som anhängiggjorts vid anendenämnd före lagens ikraft- trädande. behandlas enligt äldre bestämmelser. 4. Har uppsägning av arrendeavtal skett före lagens ikraftträdande, äger de äldre bestämmelserna om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd tillämpning.

• Sida 63
•  Original

Prop. 1978/79: 183

Förslag till

63

Lag om ändring i lagen (l973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder

Härigenom föreskn'ves i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnderl

att 1, 11, 12, 17 och 19 59” skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

] &

An'endenämnd som avses i 8 kap. 296 jordabalken har till uppgift att ]. medla i arrendetvist.

2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksar- rende, bostadsarrende eller fiske- an'ende eller om villkor här sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14% jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 18 eller 215 samma balk ankom- mer på amendenämnd,

2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksar- rende, bostadsarrende eller fiske- arrende eller om villkor vid för- längning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14?) jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 18 eller 21 5 samma balk ankom- mer på arrendenämnd,

3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 5, 10 kap. 2—4 eller 7å eller 11 kap. 25 jordabalken eller 3—65 lagen (1957:390) om fiskearrenden,

4. vara skiljenämnd i arrendetvist. Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten

är belägen.

115

Rör ärende som avskrivits en- ligt 10ä första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap. 105, 10 kap. 65 eller 12 kap. 49 eller 555 jordabalken, 55 lagen (1957:.390) om frskearrenden eller 525 bostadsrättslagen (197lz479), skall nämnden återupptaga ären- det på ansökan av sökanden. An- sökan göres skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivning meddelades.

Rör ärende som avskrivits en- ligt lOä första stycket första punkten tvist som avses i 9 kap. lOby', 10 kap. 6a9' eller 12 kap. 49 eller 556 jordabalken, 55 la- gen (1957:390) om frskearrenden eller 52 & bostadsrättslagen (19711479), skall nämnden åter- upptaga ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan göres skriftli- . gen inom tre veckor från den

dag beslutet om meddelades.

avskrivning

Uteblir sökanden ånyo, för ärendet icke återupptagas på nytt.

1 lagen omtryckt 197421090.

• Sida 64
•  Original

Prop. 1978/79: 183 64

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12ä

Nämnd skall klarlägga tvistefrå- gorna och, även om medling icke påkallats, söka förlika parterna.

Nämnd skall klarlägga tvistefrå- goma. Har till arrendenämnd hän- slg'utits endast tvist om villkor fir fort- satt jordbrulcarrende, bostadsarrende eller fiskearrende, får nämnden icke pröva fråga om arrendeförhållandets upphörande.

Nämnd skall, även om medling icke påkallats, söka förlika parterna.

Kan parterna ej förlikas efter förslag av någondera parten, skall nämnden framlägga förslag till förlikning, om det ej är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas.

Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna. Träffas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga som avses i 1 5 första stycket 2 eller 4ä första stycket 2 eller 3. I annat fall avskrives ärendet.

17 52

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden för- ordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Panema skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

1 ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 & jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från lantbruksnärnnden. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2 a & bostadssaneringslagen -(1973:531) inhämta yttrande från bygg- nadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

[ ärende om bestämmande av avgift för jordbruksarrende får arrende- nämnden förordna Iantbmkskonsulent vid lantbruksnämnd eller annan sak- kunnig att avge utlåtande angående arrendeställets avkastningsförmåga.

19 53

Den som efter förordnande av nämnd besiktigat fastighet eller verkställt annan utredning tiller- kännes av nämnden skälig ersätt- ning av allmänna medel.

Den som efter förordnande av nämnd besiktigat fastighet, avgett utlåtande angående arrendeställes av- kastningsförmåga eller verkställt annan utredning tillerkännes av nämnden skälig ersättning av all- männa medel.

2 Senaste lydelse 19741824.

3 Senaste lydelse 19741824.

• Sida 65
•  Original

5.

Prop. 1978/79: 183 65

Har någon, som nämnd inkallat och som ej är part, inställt sig för att höras i ärendet, har han rätt till ersättning av allmänna medel enligt be- stämmelser som regeringen meddelar.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979.

2. Har an'endeavtal sagts upp före lagens ikraftträdande, skall 12å första stycket andra meningen i den nya lydelsen inte tillämpa.

3. 17 & tredje stycket och 19å första stycket i den nya lydelsen gäller ej vid an'endetvist som anhängiggjorts före lagens ikraftträdande.

Riksdagen 1978/79. [ saml. Nr 183

• Sida 66
•  Original

Prop. 1978/79: 183

Förslag till

66

Lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden

Härigenom föreskrives i fråga om lagen (19571390) om frskean'enden att 4, 5. 16 och 18% skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

4ä

Vid arrende för viss tid skall uppsägning alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrende- tidens utgång. Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Föreslagen lydelse

Vid arrende för viss tid skall uppsägning alltid ske för att avta- let skall upphöra att gälla vid ar- rendetidens utgång. Uppsägning skall också alltid ske för att ändrade vil/kor skall gälla för fortsatt arrende. Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på fem år.

Har uppsägning av avtalet skett en- dast för ändring av villkoren, anses av- talet förlängt på villkor som fastställs enligt 10 kap. 6 _j" jordabalken.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatom, om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant godkännande.

l fråga om tiden för upphöran- de av arrendeavtal vid frånträde av avtalet på grund av förverkan- de eller av annan orsak och sät- tet för uppsägning äga 8 kap. 49' första och andra styckena samt 8ä jordabalken motsvarande till- lämpning. Hänvisningen i 8 kap. 4ä första stycket jordabalken till 25ä samma kapitel skall därvid tillämpas på Då andra stycket denna lag.

I fråga om tiden för upphöran- de av arrendeavtal vid frånträde av avtalet på grund av förverkan- de eller av annan orsak och sät- tet för uppsägning äga 8 kap. 45 första och andra styckena samt 89" jordabalken motsvarande till- lämpning. Bestämmelserna i 8 kap. 835 tredje stycket tredje meningen jordabalken gäller dock ej. Hänvis- ningen i 8 kap. 49' första stycket jordabalken till 255 samma kapi- tel skall därvid tillämpas på 135 andra stycket denna lag.

Säl

Om fastighetens ägare uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatorn uppsagt avtalet enligt 4 9 och i uppsäg- ningen begärtförlängning av avtalet på

Om fastighetens ägare uppsagt arrendeavtalet för upphörande, har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet. utom när

1 Senaste lydelse l97l 2883.

• Sida 67
•  Original

Prop. 1978/79: 183 67

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse ändrade villkor, har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet. utom när

1. arrenderätten är förverkad utan att likväl fastighetens ägare uppsagt avtalet att upphöra på grund härav.

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att arrendeavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. fastighetens ägare gör sannolikt. att han själv, hans make eller av- komling skall bruka fisket,

4. fastighetens ägare i annat fall har befogad anledning att upplösa ar- rendeförhållandet.

I fråga om förlängning av arrende- avtal äga 9 kap. 8 _j" andra stycket och 9—13 j'j'jordabalken motsvarande till- lämpning.

Bestämmelserna i 9 kap. 8 _j" andra stycket, 10—13aM' samt 10 kap. 69" jordabalken äga motsvarande tillämp- ning på fiskearrende. Hänvisningen i 9 kap. 12 och 13 5531 jordabalken till 9 _? samma kapitel skall dock istället avse 10 kap. 69" samma balk.

Första och andra styckena gälla ej, om arrendeavtalet icke träffats för viss tid eller om arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden.

16 52

Om part ej godtager arrende- nämnds beslut i fråga om för- längning av arrendeavtal eller fastställande av villkoren för sådan förlängning, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två månader från den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslu- tet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Om part ej godtager arrende- nämnds beslut i fråga om för- längning av arrendeavtal eller fastställande av villkor vid för- längning, får panen klandra be- slutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två måna- der från den dag beslutet medde- lades. Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 3—65 får ej klandras.

18%

Talan får ej föras mot fastig- hetsdomstols dom i fråga om fastställande av arrendevillkor i

Talan får ej föras mot fastig- hetsdomstols dom i fråga om. fastställande av arrendevillkor vid

2 Senaste lydelse 19731193.

• Sida 68
•  Original

Prop. 1978/79: 183 68

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

fall som avses i 5 9 och ej heller fortsatt arrende och ej heller mot mot hovrätts dom i fråga om hovrätts dom i fråga om för- förlängning av arrendeavtal eller längning av arrendeavtal eller fastställande av arrendevillkor i fastställande av arrendevillkor i fall som nyss angivits. fall som nyss angivits.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979.

2. Bestämmelserna gäller även för avtal, som träffats före lagens ikraft- trädande.

3. Amendetvist, som anhängiggjorts vid arrendenämnd före lagens ikraft- trädande, behandlas enligt äldre bestämmelser.

4. Har uppsägning av arrendeavtal skett före lagens ikraftträdande, äger de äldre bestämmelserna om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd tillämpning.

• Sida 69
•  Original

Prop. 1978/79: 183 69

Svea hovrätt: Det har ännu ej gatt sju år sedan jordabalken (JB) och därmed nya arrendebcstämmelser trädde i kraft. Jst urrendebestämmelser fick endast i begränsad utsträckning tillbakavcrkande kraft. Vid "gamla" urrcndeupplåtelser. där arrendetiden förlängs efter Jst ikraftträdande, blir dock JB tillämplig efter förlängningen (39.5 JP).

Jordbruksarrendc upplåts vanligen för fem år. Vid förlängning är fem år också den vanligaste förlängningstiden. Ett arrendeavtal som ingicks un- der hösten 1971 och med en urrcndetid av tio år kommer. om det förlängs. att underkastas Jst arrendebestämmelser först från och med furdagen (i regel den 14 mars) 1982. För flertalet arrenden har således de nya bestäm- melserna gällt endast något eller nagra är.

Erfarenheterna av den nya arrcndelagen måste alltså sägas vara mycket begränsade. Antalet tvister om arrende synes under den tid som den nya lagen gällt ha varit litet. Det talar för att den nya lagen pa det hela taget fungerat väl.

Den ökning av andelen arrenderad jord som man tydligt kunde iakttaga redan före Jst tillkomst har fortsatt. Likaså har arrendcinstitutct kommit till fortsatt flitig användning vid jordbrukets fortgående rationalisering. Detta gäller både de egentliga arrendegårdurna och de talrika blandbruken. d.v.s. brukningsenheter som består av jord som brukaren till en del äger och till en del arrenderar.

Med dagensjordbruksteknik är det både möjligt och lönsamt att som en enhet bruka arealer som är mångdubbelt större än genomsnittet hos svens- ka brukningsenheter. Byggnadsbeståndet på många arrendegärdar är gam- malt och i stort behov av upprustning. Det möter stora svårigheter att genom jordbrukets avkastning förränta kostnaden för sådana investering- ar. Detta gör att de tekniska och ekonomiska motiven för att exempelvis på sliittbygdernns gods bibehålla systemet med undergårdar som självständi- ga brukningscrrheter under arrende numera ofta är svaga.

Detta är förhållanden som måste beaktas inför ändringar i arrendelag- stiftningen. Alltför ofta återkommande ändring:-tr verkar vidare störande på parternas ekonomiska relationer.

Vid all urrcndelagstiftning kommer det an på en avvägning mellan jord- ägarens och arrendutorns intressen. Om man vid denna avvägning avlägs- nar sig från pruktiskt-ekonomiska synpunkter löper man lätt risken att marknaden reagcrar på ett sätt som lagstiftaren inte förutsatt. Bygger man ut arrendatorns rätt över en viss gräns kan följden bli antingen att jord- iigarna slutar att arrendera ut och i mån av möjlighet tar igen jorden under eget bruk eller att arrendena blir så dyra att de inte längre framstår som praktiska alternativ till andra brukningsformer.

Mot den här tecknade bakgrunden finns det anledning att vara försiktig med ändringar som syftar till tvingade lagregler på arrcndeområdet. —- — —

Kommittén uttalar sig flera gånger om det moderna jordbrukets behov av investeringar och teknisk utrustning. Det framgår att kommittén anser det lämpligt och kanske ofrånkomligt att även arrcndatorcrna utför dylika investeringar. Detta förhållande tas sedan till utgångspunkt för förslag som innebär förstärkningar av arrendatorns rätt.

Prop. 1978/79: 183 70

Hovrätten ifrågasätter om kommitténs resonemang på denna punkt är helt riktigt. Betänkligheterna gäller investeringar som om de gjorts av jordägaren hade varit fast egendom. Enligt hovrättens mening är det knap— past lämpligt att uppmuntra arrendatorerna att göra sådana investeringar. Det bör i sammanhanget ocksä beaktas att många av de investeringar som nu mäste göras knappast är lönsamma i vedertagen mening eller blir det först i ett mycket långsiktigt tidsperspektiv. Detta gäller om investeringar som föranleds av exempelvis miljöskyddslagen och arbetarskyddslagstift- ningen.

Om "fasta" investeringar i ökad utsträckning kommer att göras av arrendatorn. och besittningsskyddet stärks under hänvisning därtill finns risk att önskvärda ändrittgari indelningen i brukningsenheter inte kommer till stånd. Därmed l'ördröjsjordbrukets fortsatta rationalisering. Det förhål- landet att jordägaren normalt har större möjlighet än arrendatorn att få kredit talar också för att större och långsiktiga investeringar bör göras av jordägaren och inte av arrendatorn.

Särskilt när det gäller investeringar av fast egendoms natur bör det normala vara att de finansieras av jordägaren. Vägrarjordägaren att med- verka tilI nödvändiga förbättringar och moderniseringar på en arrendegård. kan det övervägas att ändra lagen så att jordägaren i ökad utsträckning förmås att uföra eller betala åtgärderna. Detta är bättre än att arrendatorn finansierar dem. Det förhållandet att större investeringar ibland finansieras av arrendatorn. bör därför inte användas som motivering för att ge arren- datorn ett starkare besittningsskydd.

JE:s regler för olika slag av arrenden vilar i stor utsträckning på gemen- sam grtlnd. ()ckså mellan reglerna om arrende och hyra finns berörings- punkter. Särskilt gäller detta jordbruksarrende. bostadsarrende och hyra av bostad. som alla utmärks av att nyttjanderättshavaren har ett direkt besittningsskydd. l görligaste mån bör lösningarna på dessa rättsområden harmoniera. Hovrätten ifrågasätter därför om lagstiftningsåtgärder bör vidtas innan hyresrättsutredningen avgett betänkande om bostadshyra. Behovet av samordning gör sig särskilt gällande ifråga om principerna för bestämmande av arrende och hyra samt Ltppsägningsfi'itfarandet.

”(HHS/01.5"l't'l'Å'P/J Domstolsverket biträder den tankegång som bär upp kommitténs förslag nämligen att besittningsskyddet för jordbruksarrenda- torer bör förstärkas samt att balans så långt möjligt bör skapas mellan parterna vid förhandling om nya arrendevillkor vid twtalsförlängning.

Kommitténs förslag om arrendeaniften och andra villkor samt omjord- ägares rätt till självinträde torde innebära en viss ökning av arbetsbelast- ningen för arrendenämnderna. Kommittén har emellertid inte behandlat den frågan eller ens berört de ekonomiska konsekvenserna förslaget kan ha för samhället. Dessa frågor bör utredas under det fortsatta lagstiftnings- arbetet. Vid bedömningen av vad förslaget innebär för arrendenämndernas organisation bör beaktas att domstolsverket hos regeringen föreslagit att frågan om inordning av arrende- och hyresnämnderna i tingsrätterna utreds.

Arrcmlvnt'imnden i Mal/mä: Den nu gällande lagstiftningen om jordbruksarrende har gällt i drygt sex år. Bestämmelserna har tillkommit efter ett långvarigt och omfattande utredningsarbete. som inneburit en omsorgsfull avvägning av motstridiga intressen. Ändring av reglerna bör därför nu komma till stånd endast om erfarenheterna av den nya lagens tillämpning mera entydigt visar att någon del av regelsystemet fått en mindre lämplig uformning. Skulle så visa sig vara fallet. bör den föreslagna

• Sida 71
•  Original

Prop. 1978/79: 183 i 71

ändr'ingens verkan i förhållande till lagkomplexets övriga innehåll och systematik noga övervägas.

[.arr!bruÅ',x'.rl_vrt'l_s'a/r.' Arr'endeformen har på senare tid fått en allt mer ökad omfattning i svenskt jordbruk. För femton år sedan brukades 29 procent av åkerarealen på arrende. Nu utgör andelen arrendemark inte mindre än 40 procent av all åker. För rationaliseringstrtvecklingen inom jordbruket har arrendefrågorna såväl vad gäller tillskottsarrenden som gardsarrcndcn fått stor och ökande betydelse.

Lantbruksstyrelsen ansltrter sig till kommitténs bedömning att reglerna om jordbruksarrende bör utformas så att de främjar arrendatorns intresse av att lägga ned det arbete och det kapital som krävs för att åstadkomma effektiva familjejordbruk. För arrendatorn är det i detta hänseende av största vikt att han eller hon kan räkna med en säker och varaktig besitt- ning av arrendestället.

För att arrendatorn skall komma i åtnjutande av besittningsskydd krävs enligt nuvarande lagstiftning att skriftligt arrendeavtal upprättas. Kommit- tén föreslår ingen förändring härvidlag. Den arrendeundcrsökning som SCB på kommitténs uppdrag genomfört har emellertid visat att muntliga arrenden förekommer i en omfattning som inte kan anses godtagbar. Frå— gan om har antalet sådana upplåtelser skall ktrnna nedbringas har kommit- tén funnit ligga utanför dess trppdrag.

Några lantbruksnämnder har i sina remissyttranden anfört att den rätts- osäkcrhet som kännetecknar de muntliga arrendeupplåtelserna utgör ett vida större problem än de man uppdragit åt arrendelagskommittén att söka lösa. Lantbruksnämnden i Jönköpings län efterlyser en förändring av lag- stiftningen innebärande att också muntliga avtal om upplåtelse av jord- bruksmark omfattas av arrendelagens bestämmelser. Lantbruksstyrelsen anser det vara av största vikt att de muntliga arren- deupplåtelserna begränsas. SCB:s arrendeundersökning har visat att så- dana upplåtelser är särskilt vanliga vid sidoarrende. Dessa arrenden svarar också totalt sett för en mycket stor och ökande andel av den strukturra- tionalisering som sker inom jordbruket. Lantbruksstyrelsen vill understry- ka den betydelse sidoarrendena har när det gäller att skapa förutsättningar för effektivitetsfrämjande investeringar till nytta för såväl jordbrukarna själva sorti för samhället i övrigt. Den osäkerhet i besittningen som känne- tecknar muntliga arrenden (i likhet med ettåriga skriftliga arrenden) hind- rar dock i stor utsträckning en från allmän synpunkt angelägen rationalise- ringsverksarnhet.

Lantbruksstyrelsen anser därför starka skäl tala för att ett lagstadgat besittningsskydd i någon form införs även för muntliga arrendeupplåtelser. där arrendatorn kan styrka att han eller hon har brukat arrendestället under ett visst antal år. Samma skydd bör även ges åt arrendator som under motsvarande tid innehaft skriftliga ettårsarrenden. Ett sådant skydd skulle kunna ges i form av lagstadgad rätt för arrendator som innehaft ett arrende under viss tid att kräva skriftligt femårigt avtal. Vid tvist i sådana fall mellan jordägare och arrendatorer bör arrendenämnden fatta avgöran- de enligt samma grrrnder som gäller vid tvist då skriftligt avtal sagts upp. Det bör dock klart understrykas att något ökat besittningsskydd inte bör införas för mark som arrenderas från lantbruksnämnds markreserv i av- vaktan på mer genomgripande strukturförändringar i ett område. Även om en i denna riktning ändrad lagstiftning innebär en viss risk för ett minskat utbud av arrendemark bör denna risk inte stå i vägen för en sådan ändring. Lantbruksstyrelsen vill i detta sammanhang erinra om de skärpta krav på

• Sida 72
•  Original

Prop. 1978/79: 183 72

ändamålsenlig brukning som förs fram ijordförvärvsutredningens förslag till lag om skötsel av jordbruksmark (Ds Jo 197816). Förslaget ger viss möjlighet åt tillsynsmyndigheten att utöva ökad press på jordägare. vars intresse inte är att nu eller i en nära framtid varaktigt ägna sig åt jordbruk. att arrendera trt jorden.

Lantbruksstyrelsen har observerat en tendens till att lämpliga gårdsar- renden i ökad omfattning utarrenderas utan tillgång till bostad för arrenda- torn. Därvid blir reglerna för sidoarrenden tillämpliga även om arrendatorn inte brukar någon annan mark. Enligt gällande regler för sidoarrenden har jordägaren därmed rätt att upplåta arrendestället för ett år i taget. Lant- bruksstyrelsen anser det angeläget att kunna begränsajordägares möjlighe- ter att kringgå arrendelagstiftningen genom att vägra teckna långsiktiga avtal. Det förslag till ändrade regler som styrelsen för fram i syfte att begränsa problemen med de muntliga arrendetrpplåtelserna tjänar även detta syfte. Styrelsen är medveten om att det kan vara svårt att i nu förevarande sammanhang ändra lagstiftningen på sätt förordats i det före- gående. Enligt styrelsens mening bör därför arrendelagskommittén få i trppdrag att överväga frågan vid sitt fortsatta arbete.

Lanrbruksrrz'imnde/r i Uppsala län: Nämnden anser att de föreslagna regeländringarna inte kommer att påverka det totala utbudet i nämnvärd grad. Möjligen kan en viss förskjutning ske från gårdsarrenden till sidoar- renden. Besittningsskyddet omfattar även sidoarrenden med en arrendetid av ett år och däröver. Under senare år har storleksrationaliseringar blivit allt vanligare genom tillskott av sidoarrenderade arealer. Det är enligt nämndens erfarenhetjust för dessa fall — sidoarrendena — som ett utvidgat skydd får den största betydelsen.

Lunrhruk.wrämnden iJön/u'ipings län: Det finns risk för att ett genomfö- rande av kommitténs förslag kan leda till att antalet muntliga arrendeupplå- telser kommer att öka. Kommittén lämnar inga förslag till lösning på denna problematik utan framhåller enbart att frågan ligger utanför uppdraget. Lantbruksnämnden finner det synnerligen anmärkningsvärt att denna fr; - ga som redan nu är av allvarlig natur icke behandlas mera ingående med förslag till lösningar. En ytterligare ökning av de muntliga arrendena i avsikt att kringgå en skärpt lagstiftning synes ju till väsentlig del kunna upphäva kommitténs presenterade förslag och åstadkomma en situation som ur arrendatorernas synpunkt till och med är osäkrare än dagens. Lantbruksnämnden efterlyser därför tillskapandet av ett system innebä- rande att också de muntliga avtalen om upplåtelse av jordbruksmark omfattas av arrendelagens bestämmelser, åtminstone vad gäller mera lång- siktiga och stabila upplåtelser och där syftet klart synes vara att kringgå arrendelagstiftningen genom att icke teckna skriftliga avtal. Detta synes väsentligt eftersom åtskilliga arrendatorns större investeringar numera icke sällan baserar sig på arrenderad mark. Ett vanligt exempel är sålunda att en jordägare uppför en betydligt större ekonomibyggnad än vad som behövs för det egna arealinnehavet men som ändå motiveras på grtrnd av tillskottsarrenden. ofta enbart muntliga sådana. Lantbruksnämnden bör också i sin rådgivningsverksamhet på alla sätt propagera för skriftliga avtal samt upplysa om faran med enbart muntliga sådana.

Lan[bruk.s'nämmlen [ Malmöhus län: Den del av länets åkerareal som arrenderas har ökat under senare år. År 1977 uppgick länets åkerareal vid jordbruksföretag med minst 2,1 hektar åker till 308748 hektar. Härav brukades 175 577 hektar av ägaren och 131 171 hektar arrenderades.

• Sida 73
•  Original

Prop. 1978/79:183 ' 73

Antalet företag i li'rnetsjordbruk uppgick samma år till Summa 4 339 helt ägda med totalt 108 076 hektar åker Strmma 1 920 helt arrenderade med totalt 86 005 hektar åker Summa 2 383 delvis arrenderade med totalt 114667 hektar åker Summa 8 642 företag med totalt 308 748 hektar åker

Arrendeformen är av stor betydelse i den rationaliseringsprocess som pågår inom jordbruket och som leder till att jordbruksföretagen efter hand anpassas till de ändrade tekniska och ekonomiska förutsättningarna.

Ur rationaliseringssynpunkt är det betydelsefullt att en arrendator kan räkna med att få behålla ett arrende så länge han sköter detta på ett tillfredsställande sätt och inte tungt vägande skäl (exempelvis angelägen yttre rationalisering.) medför att arrendestället behöver tagas i anspråk för annat ändamål. Vid tryggad besittning har brukaren underlag för att göra långsiktiga investeringari bl.a. ckonomibyggnaderna på ett gårdsarrende i syfte att möjliggöra rationell drift och i maskiner som behövs för att driva ett genom tillskottsarrcnde utvidgat företag.

Lantbruksnämnden anser att orsakerna till att andelen arrenderad mark ökar om möjligt bör klarläggas. De totala förändringarna framgår av de uppgifter som företagarna ijordbruket årligen lämnar till lantbruksregistret m.m. men vad som ligger bakom förändringarna torde delvis vara oklart. Nämnden har dock intrycket att både äganderättsöverföring till främst barn, där den tidigare ägaren fortsätter som arrendator, och obenägenhet bland icke jordbrukare som t. ex. ärvt jordbruk att avhända sig dessa är av betydelse. Det är lantbruksnämndens uppfattning att personer som inte är yrkesverksamma inomjordbruket numera i större utsträckning än tidigare var fallet av t. ex. känslomässiga skäl och med hänsyn till kapitalets trygga placering behåller även tämligen små jordbruk som kommer i deras ägo.

Då de nuvarande brukarna på mindre, ej bärkraftigajordbruk av ålders- eller andra skäl upphör med brukningen är det i regel att föredraga att jordbruken disponeras för rationalisering genom försäljning för samman- läggning med angränsande jordbruk som är i behov av utökad areal. Som tidigare nämnts behåller dock ofta den tidigare ägaren eller någon denne närstående äganderätten. I sådant fall är det enligt nämndens mening ur ratiortaliseringssynpunkt bättre att jordbruket utarrenderas som tillskotts- mark än att detta skötes med hjälp av maskinstation eller i extensiv form med tillfällig personal. Bärkraftiga jordbruk som är i "ickejordbrukares" ägo torde i regel utnyttjas bäst genom utarrendering.

Enligt lantbruksnämndens uppfattning är det betydelsefullt att rättsläget mellanjordägare och arrendator inte förskjtrtes på sådant sätt attjordägare undviker utarrendering till förmån för brukning i egen regi eller övergår till att i ökad utsträckning utarrendera tillskottsmark på ettårskontrakt. Enligt lantbruksnämndens uppfattning är det troligt att brukning i egen regi i dessa fall i regel leder till ett sämre utnyttjande av marken än som erhålles vid utarrendering. Samtidigt går yrkesverksamma jordbrukare miste om tillfällen att rationalisera sina företag.

Lanrbruksnr'inrndwr iSkaraburgs län: Som framgår av den enkätunder— sökning som SCB utfört på arrendekommittens uppdrag har de muntliga avtalen redan i dag en alltför stor omfattning. Nämnden ifrågasätter därför om det inte i kommitténs fortsatta arbete borde ingå att undersöka åtgärder för att begränsa omfattningen av muntliga arrendeavtal. Dessa avtal skapar inte Sällan tvister mellan avtalsparterna där arrendatorn som regel har svårt att hävda sin rätt.

• Sida 74
•  Original

Prop. 1978/79: 183 74

Lunlbruk.miimmlen [ Örebro [än: En betydande del av antalet arrenden upplåtes titan skriftligt avtal. Dessa arrendatorer kan inte alls tillgodogöra sig det skydd. som den nuvarande arrendelagstiftningcn ger. eftersom denna endast gäller för skriftliga avtal. Dessa arrendatorer har en mycket sämre rättslig ställning än de arrendatorer. som har skriftliga avtal. men de torde inte ha givit detta till känna i några skrivelser eller uttalanden, såsom de organiserade arrendatorerna gjort. Även om de muntliga arrendena ide flesta fall är sidoarrenden anser lantbruksnämnden att den rättsosäkerhet, som kännetecknar tlc muntliga arrendeupplåtelserna och det förhållandet att arrendatorn ej kan bedriva växtodling med tillräckligt lång planerings- period. utgör ett vida större problem än de problem. som man uppdragit åt arrendelagskommitte'n att söka lösa.

Det framlagda förslaget innebär att arrendatorernas ställning förbättras. dvs.jordi'igarnas försämras. Om förslaget genomföres torde ägarnas intres- se för att upprätta skriftliga avtal bli ännu mindre än vad det nu är och skillnaden mellan de båda grupperna av arrendatorer bli ännu mer mar- kerad.

Jordft'irvärvsutredningen (Jo 1974z07) har fått i uppdrag att utreda och lägga fram förslag till kontroll av arrendeetablering. En eventuell kontroll av arrendeetablering måste uppenbarligen knytas till skriftligt avtal. l avvaktan på att utredningen skall avge betänkande på detta område bör inga åtgärder vidtagas. som kan leda till att antalet arrendeupplåtelser utan skriftligt avtal ökas. — — —

Enligt nämndens uppfattning bör de av kommittén framlagda lagförsla- gen med undantag av de ändrade uppsägningsreglcrna inte genomföras f. n. Man bör i övriga delar först avvakta till vilket resultat jordförvärvsutred- ningen kommer när det gäller bl.a. frågan om eventuell tillståndsprövning vid upplåtelser av sidoarrenden.

Lunthruksnämnalen [ Västerbmtens län: l Västerbotten finns endast ett fåtal gårdsarrenden. Sitloarrenden är däremot av stor omfattning. Enligt en intervjuundersökning rörande sidoarrenden i Västerbotten. som lantbruks- nämnden utfört. brukades 1975 30 'Fz: av åkerarealen i länet som sidoar- rende, men endast omkring 1/3 disponerades med stöd av skriftliga kon- trakt. .Arrendeavgifterna var låga. i medeltal endast omkring 50 kr/ha, och mer än hälften av den totala arrenderade arealen brukades som s.k. gratisarrende. Endast var femte arrendator hade kännedom om innehållet i arrendelagen.

Sidoarrendena är oftast helt avgörande för om en rationalisering skall kttnna genomföras. Speciellt vid nybyggnad av djurstallar ställs krav på större enheter och därmed också på större areal. något som i regel endast kan tillgodoses genom kontrakterade sidoarrenden. För de intressen lant- bruksnämnden skall företräda är det viktigt att den arrenderade arealen är välbelägcn i förhållande till brukningseentrum, ej försvårar en uppbyggnad av andra brttkningsenheter i området och har tillräcklig varaktighet för att utgöra underlag för långsiktiga investeringar.

Domänverket: Verket noterar att utredningens förslag så gott som un- dantagslöst är ägnat att förbättra arrendatorns ställning gentemot jord— ägaren. Detta gäller främst besittningsskyddet. Vidare noterar verket. att arrendeavgifterna har getts ett stort". utrymme utan att i egentlig mening tillföra diskussionen något nytt. Verket noterar vidare att sambandet mel— lan arrendatorns ålder och besittningsskydd inte är belyst i utredningen. Vidare vill verket påpeka att de gällande arrendebestämmelserna har gällt förhållandevis kort tid och att de har fttngerat väl med vissa smärre

• Sida 75
•  Original

Prop. 1978/79: 183 75

undantag. Det gäller bl.a. frågan om uppsägningsreglerna som är olyckliga i det att uppsägning alltid enligt nuvarande ordning avser arrendets upphö- rande oavsett orn parterna är helt överens om att arrendeförhållandet skall bestå på ändrade villkor. Verket föreslår mot bakgrund av detta. att endast smärre justeringar av nuvarande lagstiftning sker i avvaktan på att större erfarenhet har kunnat erhållas genom praxis.

Lärrss'tyrt'lwn [ Öslt'ryt'illurrtls län: Privatpersoner utanför den släktkrets för vilken förvärvstillstånd inte krävs har trnder senare år mötts av ökade svårigheter att förvärva jordbruksfastigheter. Arrendeinstitutel har därför fått större betydelse. Detta gäller inte minst för Östergötlands län där nu 49.7 (i-t- av länets totala i'rkerareal utgör arrenderad mark. Utvecklingen har medfört stigande arrendeavgifter främst på högklassig jordbruksmark. Med hänsyn härtill och till den översyn som skett av jordbrukspolitiken och reglerna om markförvärv finner länsstyrelsen översynen av arrende- Iagstiftningen motiverad. En förstärkning av arrendatorns ställning i de av arrendelagskommittén berörda avseendena framstår som önskvärd.

Den av kommittén gjorda avvägningen mellan jordägarens och arrenda- torns rättigheter och skyldigheter framstår som lämplig. En felaktig avväg- ning härvidlag kan emellertid medföra ett minskat utbud av arrenden. ökad användning av muntliga avtal m. m. Enligt kommitténs mening kommer de föreslagna reglerna sannolikt inte att medföra några påtagliga sådana nack- delar. Kommitténs undersökning visar att fördelningen mellan helägda jordbruksföretag. helt arrenderade företag och blandbruksföretag varit i det närmaste oförändrad trnder tiden 1972—1976. Emellertid har antalet sidoarrenden ökat. Vidare har kommittén konstaterat en inte obetydlig förekomst av muntliga arrendeavtal. Det är därför angeläget att utveckling- en följs med uppmärksamhet.

[.r'irrssrj'rt'lscn [ ll-Iulnn'ilrus län: Den nuvarande lagstiftningen om jord- bruksarrende trädde i kraft år 1972. Det är något förvanande att man så pass kort tid efter ikraftträdandet på viktiga punkter gör en översyn av reglerna. Möjligen har detta sin förklaring i den obalans som föreligger mellan tillgång och efterfrågan på jordbrtrksarrenden. Denna obalans kan bero på att det i dag för en arrendator krävs allt större enheter för att erhålla ett så bärkraftigtjordbruk att han och hans familj inte standardmäs- sigt skall stå på en lägre nivå jämfört med andra yrken. Utvecklingen har gått därhän att ett jordbrtrksföretag kräver stora investeringar och plane- ring för lång tid framåt. Det är därför av stor vikt för en arrendator att ha ett starkt besittningsskydd och att arrendeavgiften inte stiger till en så hög nivå att arrendestället inte kan bära den. Arrendatorn och hans familj måste kunna känna trygghet i sin näring. Detta är i sig inget motsatsförhål- lande till jordägarens intressen. Vissa av kommitténs framlagda förslag konturer emellertid onekligen av jordägarna att betraktas som väl ingripan- de. vilket kan få icke önskvärda effekter på utbudet av trtarrenderad jord. Det är givetvis svårt att på förhand ange i hur stor grad de föreslagna lagändringarna kommer att påverkajordägarens vilja att arrendera trt sin jord men kommitten borde nog ägnat problemet större uppmärksamhet än vad som redovisats i betänkandet.

Sri/”lsnänrndurr i Lund: Den grundläggande orsaken till att översyn på viktiga punkter påkallats så pass kort efter införandet av den nya arrende- lagstiftningen torde stå att finna i obalansen mellan tillgång och efterfrågan av jordbrtr ksarrenden.

Framför allt de publika jordägarna har i allmänhet inte möjlighet att själva bruka sin jord. För arrendemarknaden är det inte endast det totala

• Sida 76
•  Original

Prop. 1978/79: 183 76

antalet arrendeställcn som har betydelse. Minst lika avgörande är hur stort utbudet är vid en given tidpunkt. Såtillvida påverkar regler som konser- verar rådande brukningsförhållanden utbudet även från de publika jord— ägarna.

Efter viss tvekan gör kommittén en försiktig bedömning av riskerna för minskat utbud. Att "själv bruka sin jord" är ett tänjbart begrepp. En enskild jordbrukare kan. utan att därför upphöra med jordbruket, minska sitt engagemang ijordbruksdriften högst väsentligt och även begränsa sitt ekonomiska risktagande genom att anlita maskinstation i varierande om- fattning: från att avse något enstaka arbetsmoment till hela jordbruksdrif— tcn. Stiftsnämnden har en bestämd känsla av att de nya regler som nu föreslås av många enskilda jordägare kommer att upplevas sä restriktiva att det får fullt märkbara effekter ifråga om utbudet.

B)'_L'.£?n(ldspurt[utredningar : Arrendereglerna är betydelsefulla för utred- ningens arbete. eftersom en byggnads pantvärde till stor del beror på innehållet i den rätt med vilken ägaren har byggnaden placerad på annans mark. — — — Huruvida arrendelagstiftningen i dess helhet kommer att. sedan kommittéförslaget lagts till grund för lagändringar. bilda en tillräck- lig grund för ett sådant pantsystem som utredningen arbetar på är det ännu för tidigt att yttra sig om.

Föreningen Svurigcsjordbruk.s'urrt'ndumrer: Upplåtelse av nyttjanderätt medelst institutet arrende får ses som en sammanvägning av flera i och för sig fristående delar. Arrendestället utgör arrendators arbetsplats. hans bostad och hans investeringsobjekt. Ses dessa isolerade var för sig har i vårt land sedan lång tid tillbaka delarna omgärdats med ett omfattande regelsystem.

Sett ur den förstnämnda synpunkten bör reglerna inom arbetslivet i övrigt och förhållandena inom arrendeområdet vara nära knutna till var- andra. l)e stora förändringar som under de senaste decennierna skett inom arbetslivet beträffande trygghet i arbetet. skydd till liv och lem. medinfly- tande i beslutsprocessen samt garantier för en skälig ersättning för arbets- insatsen bör även ge klart utslag i lagstiftningen om arrende.

Vid alla 3. k. gårdsarrenden inrymmer arrendestället bostad för arrenda- tor och hans familj. Den trygghet till bostad, som finns inskrivna eller av olika utredningar föreslås inskrivna. i författning. visar att trygghet till bostad och bostadsort tillmäts en allt större betydelse. Bostaden katt inte betraktas som en handelsvara jämförlig med andra konsumtionsvaror. Flertalet människor flyttar högst ogärna från den plats där familjen rotat sig. Då samma kriterier gäller för en arrendators önskemål på trygghet, bör lagstiftningen utformas på sådant sätt att den nära anknyter till reglerna inom hyresområdet.

Så gott som undantagslöst svarar arrendator för de investeringar i maski- ner. djur och lager, som behövs för arrendeställets drift. Många av investe- ringarna är intimt knutna till just den jordbruksfastighet till vilken de är anskaffade. lnte sällan måste inventarier av olika slag så fast anbringas vid fastigheten att de inte utan skadegörelse. på såväl inventariet som den byggnad eller mark vid vilka de fästs. kan lösgöras. Exemplen härå är många. Här må nämnas inventarier av betong såsom foderbord. spiltor. boxar. gödselstäder och avloppsledningar men också inventarier av annat material såsom maskiner för mjölk-. foder- och gödselhantering ävensom ledningar för vatten och elström.

Av det sagda framgår att föreningen helt delar utredningens uppfattning att arrendatorns trygghet i besittningen är en angelägenhet. som bör om-

• Sida 77
•  Original

Prop. 1978/79: 183 77

gärdas med väsentligt författningsbundet skydd. Lagreglerna bör vara så utformade att arrendatorn. för att våga satsa det kapital som krävs för ett ationellt drivet jordbruk. med någorlunda god förutsägbarhet skall kunna bedöma fratntidssituationen.

LRF: LRF vill understryka vikten av att de nya reglerna ges en sådan utformning att inte negativa konsekvenser uppstår. såsom ökning av anta- let oreglerade avtalsförhållanden i form av muntliga upplåtelser eller ökad omfattning av korttidsupplåtelser titan besittningsskydd. En sådan utveck- ling skulle bl.a. allvarligt motverka den jordbrukspolitiska målsättning som riksdagen nyligen fastlagt och som syftar till en fortgående utveckling av lantbruksföretagen oavsett brukningsform.

Delbetänkandet utgör ett led i den översyn av arrendelagstiftningen som anförtrotts arrendelagskommitten. Kvar står bl. a. den viktiga frågan om rätt att överlåta arrendethal. vilken bör utredas i samband med dödsbos besittningsskydd. 1 övrigt synes det inte föreligga något hinder mot att snarast lagstifta i de delar som kommittén hittills behandlat.

Vidare anser LRF att i det fortsatta kommittéarbetet nu gällande regler för förverkande bör ses över varvid skärpta krav i vissa fall bör kunna ställas.

Kommittén bör vidare beakta reglerna för arrendatorns besittnings- skydd vid fastighetsreglering och vid fideikommissarrende. Även dispens- frågorna bör ses över.

Svenska kyrkansjörsumlingx- och pasmratx/"Örhund: Förbundet får som allmänt omdöme om de av kommittén förslagna ändringarna anföra att gällande lag inte varit i kraft så lång tid att några säkra bedömningar har kunnat göras. De av kommittén påtalade missförhållandena är enligt för- bundets uppfattning inte av den omfattningen att en lagändring bör genom- föras så snart efter lagens tillkomst.

Rent allmänt vill förbundet dessutom uttala tveksamhet mot alltför hård bundenhet och styrning då det gäller arrendeförhållanden. Förr eller sena- re kommer man otvivelaktigt till en gräns. vars överskridande innebär obenägenhet hos jordägare att utarrendera sina jordbruk. Man kommer då i stället att få en snårskog av bulvanförhållanden och andra anomalier och utbudet av arrenden i former som är avsedda i arrendelagstiftningen mins- kar. På den kykliga sidan har man inget alternativ till utarrendering. men den privata jordägaren som inte själv kan bruka jorden kommer givetvis mycket noga att överVäga andra former än utarrendering.

Adra/tarsanzjimder: Det torde vara riktigt att man inte med säkerhet kan uttala sig om en lagändrings effekt på utbudet av arrenden (betänkandet s. 33). Arrendereglerna bör därför inom rimliga gränser utformas i första hand så att de underlättar uppbyggandet och vidmakthållandet av ända- målsenliga arrendeföretag.

l direktiven uttalades att 1972 års regler synes i stort sett ha fungerat väl (s. 35). Samfundet anser sig inte kunna förebehållslöst dela denna uppfatt- ning. Reglerna har nämligen visat sig fungera otillfredsställande på vissa punkter av vital betydelse. Det nu snabbt uppkommande behovet av omarbetning av 1972 års regler synes ha sin grund i sådana ändringar i arrendelagsutredningens förslag vilka tillkom på departementsnivå efter remissen. Det är risk för att praktiskt olämpliga konsekvenser kan inträda av sådana under departementsbcarbetningen gjorda ändringar som inte har stöd i de oftast erfarenhetsunderbyggda remissyttrandena.

Vad samfundet främst syftar på är dels tolkningen i propositionen 197(l:2()13 2 s. 868 av "skälighet" i 9: 9.18, vilken helt förbisåg att reglerna

• Sida 78
•  Original

Prop. 1978/79: l83 78

skttlle tillämpas inom en bristmarknad. dels införande av reglerna om avflyttningsmeddelande. Den senare ändringen medförde olyckliga konse— kvenser för den förnuftiga. satntidiga ändringen att uppsägning alltid skulle ske i klarhetens intresse. ()vannämnda två ändringar har ibland medfört att motsättningar mellan parterna onödigtvis uppkommit eller skärpts.

Samfundet vill även framföra synpunkten att arrendereglerna inte bör utformas med krav på en oklanderlig nyttjanderättssystematik inom JR. Reglerna om jordbruksarrende skall i huvudsak tillämpas av lantbrukare. i praktiken torde det inte existera någon verkligt betydelsefull släktskap mellanjordbruksat'rende. bostadsarrende och hyra. Det var bl. a. på denna grttnd verklighetsfrämmande att belasta jordbruksarrendereglerna med in- stittttet avflyttningsmeddelande blott därför att detta fanns inom bostads- arrende och hyra tprop 1970120 B 2 s. 867 och 982).

Sveriges_li'irt'ningshmtkers förbund: Ett utökat besittningsskydd kom- mer att främja investeringsviljan hos jordbruksarrendatorerna, något som är till gagn för den svenska lantbruksnäringen. En ökad efterfrågan på lantbrukskrediter kan således emotses. särskilt långfristiga krediter för anläggningsinvesteringar. Såväl LRF som föreningsbankerna och landsby- poteksinstitutionen har i skilda sammanhang ttnder senare år försökt att utverka en utökad tilldelning av långfristigt kapital till lantbruket. i första hand genom vidgade emissionsramar för Sveriges Allmänna Hypoteks- bank. Det har påvisats att lantbrukets andel av kapitalmarknaden statligt sjunkit under l97()-talet samtidigt som investeringviljan hos lantbrukarna varit hög jämfört med andra företagarkategorier och att detta fått till följd en växande lånekö hos landshypoteksföreningarna (för närvarande mellan 5—6 år). Hypoteksbankens emissionslimit har visserligen successivt höjts (725 mkr l978) med höjningarna-t har varit obetydliga i förhållande till behovet.

Förbundet vill mot bakgrund av det anförda framhålla att ett genomfö- rande av arrendelagskommittens förslag om utökat besittningsskydd för jordbruksarrendatorer ytterligare understryker lantbrukets behov av en ökad andel av det långfristiga kapital som ställs till näringslivets förfogan- de.

Sverigesjur-(lågarq/i'irhmnl: Förbundet vill framhålla det samband som måste råda mellan arrendelagstiftningen och samhällets politik på andra områden. Arrendelagstiftningen är en del avjordbrukspolitiken och denna är i sin tur ett av många element i näringspolitiken och den ekonomiska politik som föres i landet, Förhållandena på arrendeområdet kan ej ses isolerade. utan måste anpassas till samhällets övergripande politiska mål- sättningar.

Mot denna bakgrund bör allmänt anmärkas att utredningen föreslår ytterligare tvångsstyrning och inskränkningar i avtalsfriheten inom en sek- tor av ett näringsliv som i övrigt baseras på marknadshushållning. fri prisbildning och fri konkurrens. Detta är olämpligt. Bestämmelser av detta slag kan försvaras endast om förhållandena inom arrendejordbruket är så speciella att man måste tolerera ingripanden som står i strid med samhäl- lets överordnade mål. Emellertid saknas enligt förbundets uppfattning belägg för att förhållandena inom arrendejordbruket skulle vara så spe- ciella att det är motiverat med ytterligare avsteg från vad som eljest gäller inom näringslivet beträffande företagets ägares — jordägarens — rätt att bestämma över och träffa avtal om företagets drift.

Ett annat skäl mot reglerande ingripanden till förmån för den ena parten — arrendatorn — är att jordägarna (det gäller dock ej förbundets medlem-

• Sida 79
•  Original

Prop. 1978/79: 183 79

mar) numera ofta ej är den starkare utan snaräre den svagare parten i arrendeförhållandet. Arrendestället är ofta ett lantbruk som blivit för litet och vars ägare därför måste söka sitt utkomst som löntagare på annat håll medan arrendatorn är en företagare-med' betydande eget kapitäl. i andra fall kan arrendestället vara en större egendom. där ägaren ej har tillräckligt kapital för att själv kunna bruka sin gård. [ normalfallet torde arrendatorn i själva verket redan med nuvarande regler ha goda möjligheter att tillgodo- se sina intressen gentemot jordägaren. Utvecklingen går alltmera i den riktningen. Ett betydelsefullt undantag föreligger dock i det fallet där jordägaren ej representerar" ett personligt ägarintresse. framförallt i de fall där arrendestället äges av kommuner. staten, kyrkan etc.

Det av utredningen angivna målet för arrendelagstiftningen anges vara att underlätta uppbyggandet och vidmakthållandet av ändamålsenliga ar- rendeställen och att främja arrendatorns intresse av att lägga ned det arbete och det kapital som kräVs för att åstadkomma effektiva familjejord- bruk. Förbundet kan ej ansluta sig till en så inskränkt målsättning för arrendelagstiftningen. Den angivna målsättningen är förvisso viktig. Ar- rendejordbruket har en viktig funktion inom det svenskajordbruket, Men värnandet om de arrenderade familjejordbruken får ej bli ett självändamål. Arrendclagstiftningen måste utformas så att den främjar den allmänna jordbrukspolitiken och näringspolitikcn.

Beträffande lagstiftningens tekniska utformming vill förbundet under- stryka att jordbruksarrende är en så speciell form av nyttjanderätt. att reglerna härom ej lämpligen bör sammankopplas med hyreslagstiftningen. Det leder till komplikationer vid den praktiska tillämpningen.

Skå/icarrc”datorernas sumråds-grupp: Den juridiska dispositionsformen för jordbruksfastigheter har stor betydelse för vårt lands vegetabilie- och animalieproduktion. För de aktiva och de blivande jordbrukarna är trygg- heten i besittningen av primär betydelse. Ägande är egentligen den enda brukningsformen som ger brukarna möjlighet att på sunda företagsekono- miska och rättsliga grunder investera i byggnader och markanläggningar samt skapa trygghet i yrket och boendet.

Arrendejordsägandet har ökat från att omfatta 30% av åkerarealen år 1966 till 40 % år 1976 och ytterligare ett par procent år 1978. Det passiva ägandet har enligt vår uppfattning gynnats av en alltför stark juridisk ställning i förhållande till brukarens nyttjanderätt. Brukarens direkta an- svar för arrendestället. produktionen. riskkapitalet och arbetsinsatsen är av så primär betydelse att dispositionsformenjordbruksarrende långsiktigt måste få samma ställning som vad äganderätt i praktisk mening har. För korttidsarrenden av mark som skall användas för annat ändamål, eller då det vid upplåtelsen finns skälig anledning att arrendeförhållandet skall upphöra. får naturligtvis nyttjanderätten anpassas till situationen. För att besittningsskyddet ej skall kringgås måste emellertid lagstiftningen omfatta även korttidsarrende (l-åriga) samt muntliga arrenden.

Även om här angivna målsättningar för ett förbättrat besittningsskydd är starkt motiverade ur brukningssynpunkt. så finns det minst lika viktiga motiv ur sådana trygghets- och intlytandesynpunkter. som hör vår tid till. Ett betydande antal riksdagsmotioner har lagts sedan år 1972 och ännu flera mellan åren 1943 och 1972 där man yrkat på förbättrat besittnings- skydd. friköpsrätt m.m. förjordbruksarrendator. En genomgående moti- vering för avslagsyrkanden har varit att ett förbättrat besittningsskydd skulle påverka utbudet av jordbruksarrende och hämma pågående storleksrationalisering. Mot detta synsätt vill Skånearrendatorernas sam-

• Sida 80
•  Original

Prop. 1978/79: 183 80

rådsgrupp protestera på det bestämdaste av i första hand två skäl. För det första hade nedläggningen och upphörandet av självständiga brukningsen- heter med all säkerhet ändå fortskridit. Om dessa enheter ej blivit arrende. så hade de blivit tillskott till brukareägd jord och sålunda tillhört kategorin ägd i stället för arrenderad areal. För det andra kan ej i tiden legitima trygghetskrav för en yrkesgrupp få stå tillbaka för ett statistiskt antagande. Skulle pågående ökning av det passiva ägandet bromsas upp något genom översynen av arrendelagstiftningen. så vore detta snarast till fördel.

Skånesjnrdägure/Firbuml: Principiellt vill förbundet särskilt understryka att arrende är en nyttjanderätt av en sådan särart att lagreglerna härom inte lämpligen bör sammankopplas med hyreslagstiftningen. Detta har dock hittills skett i en markant utsträckning. Förbundet vill exempelvis särskilt erinra om lagändringen i JB 9: 9 (SFS 1973: 187). varigenom arrendenämnd gavs befogenhet att pröva s. k. preliminärfrågor, d.v.s. frågor som har omedelbar betydelse för den tvist arrendenämnd har att pröva, men som i och för sig ej är av den att att deras avgörande skulle ankomma på arrendenämnd. Den knapphändiga motiveringen för denna ändring tprop. 1973123 5. 128) har visat sig svårtolkad i åtskilliga fall. Det går också att peka på åtskilliga andra problem. som har uppkommit på grund av den föga tillfredsställande sammankopplingen av bestämmelserna rörande arrende och hyra. l regeringens direktiv till arrendelagskommitte'n sägs att såvitt känt synes den nya arrendelagstiftningen i stort sett ha fungerat väl. Detta torde vara en sanning med modifikationer. när det gäller fall då arrende- nämnd haft att ta ställning till prelintinätfrågor. Ett särskiljande av bestäm- melserna om arrende från bestämmelserna om hyra synes emellertid inte ha övervägts närmare av arrendelagskommittén. Enligt förbundets mening bör lagändringarna väsentligen gå ut på att häva den olyckliga samman- kopplingen mellan hyra oeh arrende-.

2 Arrendeavgiften

Remissinstanser som i huvudsak tillstyrker förslaget

Lantmäteriverket. Ittntbrukmämndernu i Kristianstads, Värmlands och Västerbottens län samt komma”förbundet har utan närmare kommentarer tillstyrkt kommitténs förslag eller lämnat det utan erinran.

Kristianstads tingsrätt: Det är givet. att arrendeavgifterna stiger. liksom priset på varor och tjänster. [ de fall där arrendeavgifterna höjts mer än genomsnittligt torde det icke sällan bero på att arrendeställets avkastnings- förmåga varit särskilt stor eller — i synnerhet beträffande sidoarrenden — arrendatorn till följd av en icke helt utnyttjad maskinpark eller överdimen- sionering av andra produktionsmedel ansett sig med fördel kunna betala ett jämförelsevis högt pris för arrende av ytterligare mark. då detta pris ändå mer än täckes av inkomsten från arrendestället i fråga. Detta kan ha medverkat till uppfattningen om de större höjningarna av arrendeavgif- terna. I sådana fall — där det väl oftast träffas överenskommelse om avgiften - synes det icke påkallat med ett ingripande av lagstiftaren för att korrigera en arrendators kostnad. Det är även att beakta, att arrendatorn i många fall ingalunda är ekonomiskt svagare än jordägaren. En viss var- samhet är följaktligen att iakttaga vid rättslig reglering av arrendeavgiftens bestämmande. så att även jordägarens berättigade intressen tillgodoses i framtiden.

• Sida 81
•  Original

Prop. 1978/79: 183 81

Det har emellertid med gällande lagstiftning säkerligen ibland varit oför- delaktigt för arrendatorn att nödgas betala det prisjordägaren fordrat. även om detta icke varit oskäligt högt. ,!erendatorn kan t.ex. ha bjudit en arrendeavgift som icke varit oskäligt låg. Även om några större missförhål- landen icke ttppstått — vilket bl.a. synes framgå av det förhållandet att tingsrätten under de senaste sex åren icke behövt pröva en enda fråga om arrendeavgiftens storlek och något behov av ändrad lagstiftning icke framstår särskilt angeläget. får det dock anses principiellt tillfredsställande med en regel som innebär att parterna i arrendeförhållandel jämställes och att alltsa icke någonderas krav får företräde framför den andres.

Tingsrätten har övervägt huruvida det vore lämpligt att införa enbart den regeln. att arrendeavgiften utgår med skäligt belopp och att även andra villkor i Vilka man önskar ändring skall vara skäliga. För detta kan tala. att beräkning enligt den av kommittén förordade HUV-metoden "knappast aldrig" kan "mer än ange en ungefärlig nivå för ett ur avkastningssynpttnkt skäligt arrende". att man är hänvisad till att arbeta med närmevärden (betänkandet s. 138). att det kan uppstå svårigheter vid bestämmande av arrendeavgift för arrenden av mera speciellt slag samt att rättstillämp- ningen får avgöra många frågor som därvid kan bli aktuella. För att man skall nöja sig härmed och alltså icke särskilt framhålla att arrendeavgiften skall vara skälig ”med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt" talar starkt det förhållandet att man redan nu tar hänsyn till bl. a. arrendeställets avkast- ningsförmåga. Ett införande av en regel med den lydelse kommitten före- slår är emellertid i högre grad ägnat att betona just de viktiga — ehttru icke de enda viktiga — omständigheter vid bestämmande av arrent'lettvgift som avkastnittgsförmågan och övriga arrendevillkor tttgör. Som ett exempel på de många andra omständigheter som kan inverka på storleken av arren- deavgiften må nämnas att jordägaren är kyrkan eller annan beträffande vilken man icke rimligen bör räkna med självinträde: sådant arrende synes regelmässigt vara mera värt än ett motsvarande arrendeställe i allmänhet. —- Det bör erinras om att även om man använder HUV-metoden. vilkens värde tingsrätten saknar möjlighet att bedöma. det resultat man kommer till är beroende av det material för bedömning som kan erhållas. Det kan antagas att sådant material även i fortsättningen kan komma att lämnas företrädesvis avjordägare och arrendatorer.

Tingsrätten vill sammanfattningsvis tillstyrka. att 9 kap. 9 & JB erhåller det av kommittén föreslagna innehållet. I sammanhanget kan ifrågasättas om det är lämpligt eller erforderligt att införa en bestämmelse med innehåll som det föreslagna tredje stycket av 17 & lagen om arrendenämnder och hyresnämnden Arrendenämndens allmänna erfarenhet torde vara fullt till- räcklig för att bestämma arrendeavgiften. Mot förslaget talar även att detta är ägnat att fördröja och fördyra förfarandet. För övrigt synes det vara möjligt att redan med tillämpning av 17 % första stycket andra punkten nämnda lag anskaffa utredning. motsvarande den med det föreslagna tredje stycket avsedda. i det fåtal fall där det kan bli erforderligt.

Domstolsverket: Resultatet av den undersökning som presenterats i betänkandet visar att arrendeavgifterna överlag höjts jämförelsevis mått- ligt. Man kan därför ifrågasätta om någon förändring i nuvarande ordning behövs. Emellertid framgår av betänkandet att inom vissa delar av landet avgifterna har närmat sig nivåer som inneburit en snedvridning av prisbild- ningen pä arrenden. Från allmän jordbruksekonomisk synpunkt gäller att ett arrendejordbruk på sikt inte kan bära en större arrendekostnad än vad 6 Riksdagen l978/79. I saml. Nr 183

• Sida 82
•  Original

Prop. 1978/79: 183 82

arrendeställets normala avkastning medger. Domstolsverket instämmer därför i förslaget att arrendenämnderna vid bestämmandet av arrendetrV- gift skall utgå från arrendeställets avkastningsförmåga.

ÅI'l't'Ill/('Ilälnntlt'Il [ Lin/timing: Nuvarande regler ger i praktiken mycket liten vägledning vid prÖVning av arrendet'rvgiftcns storlek. Endast i ett fåtal ärenden som handla-gts av arrendenämnden har part åberopat avgifter för andra arrendeställen. I de fall part åberopat sådana uppgifter har dessa i regel varit ofullständiga. Med hänsyn härtill och till att ytterst få arrende- ställen ärjämförliga med varandra har arrendenämnden ännu inte medde- lat något beslut som grundat sig uteslutande på uppgifter om "rådande marknadsförhållanden" eller "arrerrdenivån för jämförliga arrenden”.

Frågan om arrendeavgiftens storlek har i stället av arrendenämnden avgjorts "efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala". Detta har i praktiken inneburit att på grundval av de uppgifter som parterna åberopat och nämndens iakttagelser vid besiktning av arrende— stället. har arrendenämnden - huvudsakligen på grundval av intresseleda- möternas bedömningar - företagit en allmän skälighetsprövning.

Sedan det visat sig att flertalet arrendatorer, som hänskjutit tvist om arrendeavgiftens storlek. inte anlitat ombud och ej heller haft vetskap om vilka uppgifter som kan anses relevanta vid prövningen har vissa blanket- ter utarbetats föratt användas vid beskrivningen av arrendestället. Avsik- ten härmed har varit att dokumentera vilka uppgifter, som är av intresse för nämnden när avgiftens storlek skall avgöras "efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala" samt att underrätta parterna härom.

Allmänt kan sägas att de faktorer som är direkt avgörande för avkast- ningen har av arrendenämnden tillmätts stor betydelse vid prövningen. Kommitténs förslag torde innebära att bestämmelserna i viss mån anpas- sas till rådande praxis samt att de faktorer som skall vara vägledande vid prövningen preciseras.

Anledning till erinran mot kommitténs överväganden och förslag förelig- ger inte i annat avseende än att viss kritik torde kunna riktas mot den värderingsrnetod som anges för beräkning av arrendeavgifter. Arrendeav- giften utgör en liten post i en kalkyl. där bruttointäkter och kostnader utgör de stora posterna. Små variationer i t. ex. intäktsberäkningen kan ge stora trtslag i arrendeavgiftens storlek. vilket inte är acceptabelt.

Arrendcnt'imnden i Malmö: Under tiden 1972—oktobcr 1977 prövade nämnden arrendeavgiftens storlek för sammanlagt 54 arrendeställen. Det övervägande antalet fall härrör från de två första åren. Klander rörande nämndens beslut om arrendesi'tttningen har väckts beträffande sammanlagt 26 arrendeställen. Även antalet klandrade beslut är störst under de två första åren. En anmärkningsvärt stor del av ärendena har rört offentliga jordägare. såsom kyrkan, domänver'ket eller kommuner.

Det förhållandet att såväl antalet prövningsärenden som antalet kland- rade nämndbeslut har minskat tyder på att arrendatorerna i allmänhet inte upplever jordägarnas krav på ökade arrendeavgifter under senare år som så stora att man ansett det lönt att i någon större utsträckning vända sig till arrendenämnden. Slutsatsen är dock osäker. De första årens stora antal arrendeärenden kan ha föranletts av att man velat skaffa sig erfarenhet av den nya lagstiftningen. Erfarenheten kan ha visat att prövning i arrende— nämnd med tidsödande besiktning av prövnings- och jämförelsefastighetcr blir så kostsam för parterna att man drar sig för att låta nämnden avgöra arrendesättningen.

• Sida 83
•  Original

Prop. 1978/79: 183 83

Arrendenämnden instämmer i kommitténs uttalande att ytterst få arren- deställen är heltjämförliga med varandra och att detta förhållande leder till svårighet att fastställa en Viss arrendenivt'i på orten. Även om två gård-ars storlek och jordkvalite' något så när övere'nsstämmer kan det vara stora skillnader när det gäller byggnader. dikning. arrondcring. möjlighet till bevattning osv. Avkaslningsberäkningar blir därför ofta redan enligt nuva- rande prasis ett nödvändigt komplement till efterforskning av ortsprisni- vån. — — -—

Kommittén framhåller att man vid avkastningsberäkningar får hälla klart isär begreppet "faktisk" avkastning och "normal" avkastning. Arrende- sättningen får inte vara beroende av den enskilda arrendatorns större eller minde driftighet. Arrendenämnden. som framfört liknande synpunkter re- dan i l974 år remissyttrande (LU 1974: 35 s. 36). instämmer i detta uttalan- de. Erfarenheten visar emellertid att det katt vara svart att av den av parterna framlagda utredningen i ärendet få en klar bild redan av arrende- ställets faktiska avkastning. [ vissa delar av arrendenämndens verksam- hetsområde har enligt ordförandens erfarenheter arrendatorerna visat en påfallande ovilja att lämna uppgifter om vilken avkastning de erhållit under ett eller flera år. Nämnden har därför ofta hänvisats till att göra beräkning- ar med ledning av vad man iakttagit vid syn och sin kännedom omjordbru— ket på orten. Det är föga troligt att en ändrad lagstiftning skttlle göra det lättare att få fram tillräckligt säkra avkastningssiffror.

Om det är svårt att få fram faktisk avkastning. måste det vara ännu svårare att bilda sig en säker uppfattning om vad som är normal avkastning på ett arrendeställe. Någon anvisning om hur beräkningen skall gå till lämnas inte av kommittén. frånsett att man rekommenderar den så kallade HUV-metoden. Nämnden vill stryka under vad som anförs i betänkandet om osäkerheten i beräkningarna enligt denna metod. Enligt nämndens mening kan man praktiskt taget aldrig räkna med att få så riktiga ingångs- värden så att man enbart med hjälp av avkastningsberäkningar när ett riktigt slutresultat.

Eftersom så stor hänsyn skall tagas till arrendeställets avkastningsför- måga är det anmärkningsvärt att kommittén inte ger klarare besked om hur detta hänsynstagande skall ske. Tydligen får man först bedöma om de faktiskt förekommande produktionsgrenarna är normala och lämpliga för arrendestället ifråga. Skulle så befinnas vara fallet skall man upprätta de grundläggande bidragskalkylcrna för varje prodttktionsgren. men inte med utgångspunkt från faktiska avkastningssiffror utan från beräknade normala sådana. Skulle det befinnas att gården haren mindre lämplig driftsinrikt- ning blir beräkningen ännu mer fiktiv. Man måste nämligen då först fast- ställa vilka produktionsgrenar som är lämpliga och sedan beräkna vilken avkastning dessa skulle ge. Det säger sig själv att dessa beräkningar blir utomordentligt vanskliga.

()m arrendeställets normala avkastningsförmåga inte blir tillräckligt be- lyst i det material parterna redovisar. bör enligt kommitten arrendenämn- den inhämta yttrande av lantbrukskonsulcnt vid lantbruksnämnd eller annan sakkunnig (betänkandet s. l38). Nämnden är tveksam om detta behöver ske i någon större utsträckning. Någon gång kan väl ett sådant yttrande vara av värde. men i regel torde arrendenämndens jordbrukssak- kunniga ledamöter vara så erfarna att en utomstående sakkunnig knappast kan skaffa sig en bättre uppfattning än nämnden.

Kommittén går helt förbi frågan hur den sakkunnige skall skaffa sig underlag för sitt yttrande och hur han skall gå tillväga. De svårigheter att

• Sida 84
•  Original

Prop. 1978/79: l83 84

skaffa underlag för avkastningsberäkningarna som nämnden tidigare fram- hållit måste i lika hög grad gälla för den sakkunnige. Om någon av parterna sktrllc anse att ett inhämtat yttrande år oförn'rånligt för honom. kan han därför finna anledning att själv införskaffa yttrande från någon privat sakkunnig. Kostnaderna för processen kan då lätt springa i höjden. Med hänsyn härtill och till att det är fråga om dispositiva ärenden. där utred- ningen skall förebringas av parterna. föreslar nämnden att yttrande får inhämtas av nämnden först efter begäran av part.

Nämnden kan i och för sig godtaga den av kommittén föreslagna lagtex- ten otn bestämmande av t'tr'rendeavgiften. Parterna framstår enligt lagför- slaget sorn mera jämställda än enligt den nuvarande bestämmelsen. Som framgår av det ovan anförda anser emellertid nämnden att man inte kan fästa så stor betydelse vid avkastningsberäkningar som kommitten har gjort. Det kan därför förväntas att den föreslagna nya lydelsen av bestäm- melsen i realiteten inte komrner att medföra några större förändringar i arrendenämndernas och fastighetsdomstolarnas sätt att gå till väga vid al'rendcsättning.

Ix'umnmr/tullt'gie!: Kollegiet vill inte bestrida att ett större hi'insynstagan- de till det individuella arrendeställets avkastningsförmåga kan medverka till enjämnare och i Vissa fall lägre arrendeavgiftsnivå. Å andra sidan bör man inte förbise risken för snedvridande effekter om den kalkylerade normala avkastningsförmågan tillmäts avgörande betydelse för arrende- sättningen i fall då en marknadsmässig värdering skulle leda till väsentligt högre arrendeavgifter. Många av de olägenheter — bl.a. en från samhälle- lig synpunkt icke önskvärd handel med kontrakt — som enligt kommittén talar mot en reglering av förstagångsupplåtelser kan uppstå även vid en alltför schematisk styrning av principerna för förlängning av redan ingånga thal. Kollegiet vill därför framhålla. att då enligt förslaget hänsyn skall tagas även till "omständigheterna i övrigt". detta måste innebära en mark- nadstnässig bedömning. Med sistnämnda tolkning har kollegiet inte något att erinra mot förslaget i denna del.

Lanthi-rd.tstyre/sWi: Lantbruksstyrelsen ansluter sig till kommitténs uppfattning att ett arrendejordbruk på sikt inte kan bära en större arrende— kostnad än vad arrendeställets normala avkastning medger. Om arren- deavtalet skall ktrnna fylla ctt förnuftigt ändamål på längre sikt bör det som kommitten framhåller för båda parter framstå som naturligt att arrendeav- giften skall ktrnna bäras av den avkastning som en normalt duktig arrenda— tor kan uppnå på arrendestället. Denna anpassning av avgiften. som utgör en av förtrtsättningarna för ett varaktigt och fruktbärande samarbete mel- lan jordägare och arrendator bör normalt komma till uttryck såväl vid förstagångsupplåtelse som vid förlängning av arrendeavtal.

l.antbruksstyrelsen tillstyrker därför förslaget att arrendeställets avkast- ningsförmåga skall vara vägledande vid fastställande av arrendeavgiftens storlek. Fi'irslaget ligger också i linje med den prövning av köpeskillingens skälighet vid ft'irvärv av jordbruksfastighet som föreslås i regeringens till lagrådet överlämnade förslag till nyjordförvärvslag. Även vid sistnämnda prövning föreslås egendornens avkastningsvärde väga tungt.

Lantbruksstyrelsen vill här betona de svårigheter som föreligger att med större exakthet fastställa ett arrendeställcs avkastningsförmåga. Ekono- misk kalkylering kan härvid utgöra ett värdefullt hjälpmedel. En ekono- misk kalkyls tillförlitlighet står emellertid och faller med möjligheterna att "å fram tillförlitliga gårdsspecifrka nor'mdata. Dessa möjligheter är i allmän- het bcgränsade. Lantbruksstyrelsen vill därför understryka vikten av att

• Sida 85
•  Original

l'rop. [978/79: 183 85

utfallet av en ekonomisk kalkyl inte får användas som enda underlag vid bestämning av arrendeavgiftens storlek. Hänsyn måste också tas till de förutsättningar kalkylen bygger på. omständigheterna i övrigt samt övriga arrendevillkor.

Kommittén har inte funnit skäl att inrätta några nya rådgivande organ i samhällets regi för behandling av arrendeavgifter m.m. Lt'tntbruksstyrel- sen är av samma åsikt. Den rådgivning som erfordras i fråga om arrende- sättning torde. sotn bl.a. lantbruksnämnden i Skaraborgs län anför, kttnna tillgodoses av en arrendeuppskattningsgrupp med representanter för be- fintligajordägarc- och arrendatorsorganisationer.

Kommitténs förslag att vidhålla principen om full avtalsfrihet beträffan- de arrendeavgiftens storlek vid ny upplåtelse avjordbruksarrende innebär att avsteg görs från principen att arrendeställets avkastningsförmåga skall vara vägledande vid fastställande av t-trrendeavgiften. Lantbruksstyrelsen tillstyrker dock förslaget mot bakgrund av de olägenheter och kostnader som en reglering av förstagångsavgifterna skulle medföra. SCB:s arren- deundersökning har också visat att arrendeprisutvecklingen på de flesta håll varit förhållandevis lugn. Lantbruksstyrelsen har heller ingen erinran mot vad kommittén anför i fråga om s. k. anbudsarrenden.

Några lantbruksnämnder har framfört invändningar av formell art mot kommtténs förslag till tillägg i 17% nämndlagen om arrendenämndens möj- lighet att inhämta sakkunnigutlåtande om arrendeställets avkastningsför- måga. (_)rdet ”lantbrukskonsulcnt" i lagtexten föreslås bli ersatt med det mera neutrala begreppet "tjänsteman". Lantbruksstyrelsen instämmer i detta förslag eftersom lagtexten ej bör innehålla tjänstetitlar som tid efter annan ändras. I detta sammanhang vill styrelsen föreslå att arrendenämn- den ges möjighet att inhämta lantbruksnämndens yttrande över arrendeav- gifts skälighet. Detta bör enligt styrelsens mening ske t.ex. när tlera kalkyler presenteras i det akutella ärendet. Med hänsyn till vad i det föregående sagts om underlaget för kalkylerna kan nämligen dessa visa betydande olikheter i resultatet. Eftersom lantbruksnämnderna enligt för- slaget till ny _jordförvi'trvslag i större utsträckning än nu har att öVCrvaka prisutvecklingen vid försäljning av jordbruksfastigheter ser lantbrukssty- relsen det som naturligt att lantbruksnämnderna även ges en aktivare roll i fråga om prisövervakningen på arrendcområdet.

Lautlu-ukxm'imltt/('n [ Uppsala län: Nämnden vill beträffande förhållan- dena i Uppsala län redovisa följande erfarenheter. Prisutvecklingen har varit olika för skilda delar av länet och för olika arrendefortner dvs. för sidoarrenden och gårdsarrenden. Inom de bättre jordbruksbygderna har efterfrågan på sidoarrenden ökat alltmer — detta som följd av det minskade saluutbudet på jordbruksfastigheter. Till följd härav har avgifterna ten- derat till att öka alltmer. l konkurrensen har inte alltid de jordbrukare som är mest i behov av tillskottsmark kunnat få arrenden. Utvecklingen beträf- fande sidoarrenden är sålunda problematisk — den kan på sikt motverka en rationell indelning i brukningsenheter.

lnom de sämre jordbruksbygderna med animalieproduktion har arren- deavgifterna överlag höjts måttligt. Detta är helt naturligt eftersom anima- lieproduktionen ej kräver så stora arealer. Utvecklingen har varit densam— ma för gårdsarrenden — dvs. en måttlig ökning av avgifterna. Detta torde till stor del bero på att fastighetsägare i allmänhet har intresse av att arrendatorn får likviditet att tillfredsställande underhålla fastigheterna. [ de fall man konstaterat att avgiften vid gårdsarrende varit orealistisk har avtalet oftast träffats efter anbudsgivning. — — — Nämnden är visserligen

• Sida 86
•  Original

Prop. 1978/79:183 %

ej nu beredd att föresla en reglering vid förstagz'ingsupplåtelse men anser att ytterligare undersökningar bör göras beträffande sidoarrenden.

Nämnden tillstyrker kommitténs förslag att arrendetwgiftcn vid avtals- förlängning knyts till arrendeställets normala avkastningsförmåga. Detta går i linje med bestämmelserna i den nya jordförvärvslagen. nämligen att köpeskilling för egendom sätts i relation till dess avkastningsvärde. Nämn- den föreslår att den arbetsgrupp hos lantbrttksstyrelsen som skall utarbeta normer för beräkning av fastighets avkastningsvärde även tttarbetar så- dana ifråga om arrendeavgift.

Lunl/zrukxnänutden i Öviergöllunu'x län: Nämnden har ingen erinran mot de föreslagna nya reglerna om httr arrendeavgiften skall bestämmas. Det synes för närvarande oklart i vilken omfattning företagsekonomisk exper- tis behöver ställas till arrendenämndens förfogande men finner lantbruks- nämnden även i detta sammanhang anledning understryka nödvändigheten av att de redan i nuläget klart otillräckliga personalresurserna på det företagsekonomiska området förstärkes. Nämnden ansluter sig till kom- mitténs motiveringar för att avtalsfrihet alltjämt bör råda vid nyupplåtelse.

Lanrbrukxnämntlwt i.]önkt'ipings län: Nämnden tillstyrker kommitténs förslag om att prövningen av arrendeavgiftens skälighet vid förlängning bör ske med utgångspunkt i arrendeställets normala avkastningsförmåga.

Den fullständiga avtalsfriheten vid nyupplåtelse. i synnerhet i samband med anbudsförfarande. kan resultera i orimliga arrendenivåer. Kommit- téns konstaterande att Iantbruksnämnderna och Lantbrukarnas Borgens AB här kan utgöra en naturlig spärr mot alltför höga arrendez'tvgifter genom att vägra ekonomiskt stöd synes i praktiken enbart innebära att nytillträ- dandearrendatorer med litet eget kapital får det än svårare i konkurrensen med de mera kapitalstarka arrendatm'erna som icke behöver låna pengar med stöd av ovanstående. Möjlighet". föreligger sålunda att oberoende av arrendeställets avkastningsförmåga ”köpa sig till" en förstagångsupplå- telse med förhoppning om en välvillig behandling i arrendenämnden i samband med förlängning av arrendeavtalet. Lantbruksnämnden finner detta otillfredsställande. men vill ändå inte föreslå ett direkt förbud mot anbudsförfarz-mdet. dock bör det begränsas. [ synnerhet de publika arren- dena bör kunna upplåtas utifrån andra utgångspunkter. .lordägarna synes här med sin omfattande överblick av arrendemarknaden i kombination med tillgång till lämpliga kalkyler kunna fastställa en normal arrendenivå utan anbudsförfarande.

Beträffande önskemålet om inrättandet av s. k. arrendeuppskattnings- nämnder med uppgift att biträda parterna vid bestämmande av arrendeav- gift har nämnden otaliga exempel på parternas. såväl jordägare som arren— datorer, okunnighet om arrendenivåerna. Aktuell och rättvisande statistik saknas också. Problemet synes på ett enkelt sätt delvis kunna avhjälpas genom att införskaffa även uppgifter om arrendeavgifterna i samband med de årliga obligatoriska anmälningarna till skördeskadcskyddet och lant- bruksregistret. En regional sammanställning härav skulle vara av värde också för lantbruksnämnderna. Även en centralt utförd sammanställning av arrendenivåerna i samband med statlig lånegaranti skulle ge en viss uppfattning om den normala arrendenivån.

Lunthruksnämmlwr i Kalmar län: För att arrendenämnderna och exem- pelvis lantbruksni-imndcrna i sin rådgivningsverksamhet skall få fastare bedömningsnormer är det önskvärt att officiell statistik rörande arrendeni- våer m.m. finns att tillgå. Det borde inte innebära något väsentligt merar-

• Sida 87
•  Original

Prop. 1978/79: 183 87

bete för vare sig lantbrukare eller myndigheter. om SCB till lantbruksregis- tret vid den s.k. juniinvcnteringen infordrade uppgifter om arrendeav- gifter. arrendetidens längd och arrendeområdets omfattning. Med hänsyn till att risk föreligger för att arrendesumman blir lägre vid förlängning än vid förstagångsarrende får det anses vara av väsentlig betydelse att man vid uppgiftsinsamlingett skiljer på dessa fall.

Nämnden delar kommitténs uppfattning att det är önskvärt att arrende- ställets normala avkastningsförmåga beaktas i större utsträckning än som f.n. sker vid prövningen av arrendeavgiftens skälighet i samband med förlängning. Svårigheterna att bestämma ett arrendeställes avkastningsför- måga bör dock understrykas. Vid kalkyleringsarbetet föreligger det stor risk för att den sittande arrendatorns kapacitet och driftsinriktning kom- mer att påverka den för arrendestället framräknade normala avkastnings- förmågan. Vid förlängning kan salunda en duktig arrendator riskera få betala en högre avgift än en mindre duktig.

Nämnden vill vidare påpeka betydelsen av att anbudsförfarande undviks i möjligaste mån i samband med förstagängsupplåtelse av arrende. Med hänsyn till vikten för jordbruket av väl avvägda arrendeavgifter bör de publika jordägarna vid nyupplåtelse undvika anbudsförfarande och så långt möjligt anpassa arrendeavgifterna till den avkastningsprincip som enligt kommitténs förslag skall gälla vid förlängning av arrendeavtal.

Lu"llWllÅ'Sllfllnlltlell i ll'Iul/nt'iltus län: Nämnden tillstyrker förslaget att arrendeställets normala avkastningsförmåga skall tjäna som en riktpunkt för arrendenämndens bedömning av arrendeavgiften. Lantbruksnämnden vill emellertid starkt understryka vikten av att kalkyleringen endast betrak- tas som ett hjälpmedel i sammanhanget och att den som använder detta hjälpmedel är medveten om att kalkylresultatet är relativt osäkert beroen- de på osäkra ingångsdata. Detta är lantbruksnämnderna medvetna om och använder därför kalkylresultatet som en bedömningsgrund tillsammans med andra bedömningsunderlag. Med kännedom om under vilka förutsätt- ningar kalkylresultatet framkommit väger lantbruksnämnden in detta i ett större sammanhang och låter därvid kalkylen endast få en vägledande roll tillsammans med övriga omständigheter i ställningstagandet i enskilt ärende. Lantbruksnämnden anser det angeläget att understryka vikten av det ovan sagda eftersom det som regel blir skilda parter som i arrendefrå- gan skall genomföra kalkyleringen och besluta med bl.a. kalkylerna som underlag,

I fråga om kalkyleringens praktiska genomförande anser lantbruksnämn- den att kalkyler måste upprättas för den aktuella brukningsenheten. Nämnden delar kommitténs uppfattning att som ingångsdata bör användas normaldata i fråga om avkastning och driftsinriktning och ej faktiska data som är beroende av den aktuella arrendatorns personliga intressen och förutsättningar.

Lantbruksnämnden vill slutligen framhålla vikten av att det klarlägges huruvida lantbruksnämnderna skall utföra denna kalkylering mot ersätt- ning och att det i så fall fastställes på vad sätt ersättningen skall beräknas. Lantbruksnämnden i Malmöhus län. som anser att lantbruksnämnderna bör debitera för dessa tjänster. vill förorda att det genom tidsstudierel. dyl. fastställes fast avgift som images i lantbruksnämndstaxans s' 10. Lant- bruksnämnden anser sålunda att denna kalkylering skall ingå i nämndens åligganden och ej utföras som privatuppdrag. Detta ställningstagandc torde föranleda ändring av föreslagen lydelse av 17 och 19 åå nämndlagen.

Luntbruksnämnden [Skaraborgs län : En kraftig ökning av arrendeavgif-

• Sida 88
•  Original

Prop. 1978/79: l83 88

terna har skett, orsakerna härtill har nära samband med prisutvecklingen påjordbruksfastighetcr. Den marknadsituation som råder förjordbruksar- rende — begränsad tillgång och stor efterfrågan — har i många fall drivit upp avgifterna på arrende på en alltför hög nivå. Detta gäller speciellt för sidoarrenden där arrendeperioderna i allmänhet är kortare och omsättning- en större. Arrendeavgifterna för sidoarrende ligger ofta på en nivå som endast goda skördeål" ger tillfredsställande företagsekonomisk täckning.

Mot denna bakgrund tillstyrker nämnden kommitténs förslag att arren- deavgiften vid förlängning av arrendeavtal skall bestämmas så att den blir skälig med hänsyn till t'irrendeställets normala avkastnittgsförmaga och t-trrendevillkoren i övrigt.

Den föreslagna principen för att fastställa arrendeavgifter vid förläng— ning får enligt nämndens bedömning begränsad betydelse för arrendesätt— ningen i stort. Nämnden anser ändå inte att man lagstiftningsvägcn skall reglera arrendeavgiften vid nyupplåtelse. Vid dylika upplåtelser förekom- mer inte sällan en viss bedömning av arrendesättningen hos kreditinrätt- ningar och av borgensmän i samband med långivning till företagen.

Nämnden. som erfarit att det ofta hos såväl jordägare som arrendatorer råder osäkerhet om skälig arrendeavgift för arrendeledig egendom. ifråga- sätter om inte inrättande — lämpligen inom LRF — av någon rådgivande arrendeuppskanningsgrupp med representanter för jordägare- och arren— datorsorganisationer skulle ha en funktion att fylla som rådgivare vid arrendesättning.

[,iiiis_t-1_vrel_s-wi [ Östergötlands län: I likhet med kommittén finner läns— styrelsen ej skäl att införa reglering av arrendeavgiften vid förstagångsupp- låtelse, ] sitt remissyttrande över betänkandet (SOU t977z93) Ny jordför- värvslag anmärkte länsstyrelsen att tillämpningssvarigheter kan uppkom- ma vid tillståndsprövningen när det gäller att beräkna den förvärvade egendomens avkastningsvärde. Liknande svårigheter synes uppstå vid ett genomförande av arrendelagskommittcns förslag att arrendeställets av- kastningsförmåga i större utsträckning än f. n. skall beaktas vid prövningen av arrendeavgiftens skälighet. Länsstyrelsen vill emellertid med hänsyn till de aktuella reglernas karaktär av skyddslagstiftning inte motsätta sig för- slaget. På de skäl kommittén anfört tillstyrker länsstyrelsen förslaget i övrigt.

Föreningen Svarigesjorclbrilksurrarularm'er: Det är föreningens bestäm- da uppfattning att andra skäl än jordbrukets avkastning har skapat en stor efterfrågan på arrendejord. vilket på ett icke önskvärt sätt drivit upp arrendeavgifterna till en på många håll för hög nivå. Det kan på ganska säkra grunder antas att markpriserna spelar en stor roll. Vid en intiationis- tisk penningvärdeutveckling finns det personer vilka eljest står utanför jordbruket. som för att nå värdebeständighet i sin förmögenhetsplacering konkurrerar med dem som önskar förvärvajordbruksfastighet för att själva driva den och där om möjligt skapa sig sin utkomst. l sådan konkurrens blir lantbrukaren inte sällan den förlorande parten. 1 det läget söker han sig över till arrendemarknaden. Understundom har han tvingats lämna jord- bruksfastighet på annat håll. I hans vård finns då inte sällan en maskinpark och djurbesättning. Rädslan att bli ställd titan arbete samt faran för att tvingas att till underpris realisera lösörct driver honom att under trycket av panikkänslor bjuda mera i arrendeavgift än vad arrendestället vid en för- nuftig bedömning anses kunna bära.

De nuvarande författningsreglerna bjuder att avgiftens nivå skall avgö- ras av rådande marknadsförhållanclen. Under trycket av sådana omstän-

• Sida 89
•  Original

Prop. 1978/79: 183 . 89

digheter som nyss nämnts kommer marknadsnivi'tn att bli en annan än den som avgöres avjordbrttkets avkastning.

Ur samhällets synpunkt ärjordbrukets ändamal att till så låga priser som möjligt producera vissa för nationen viktiga produkter. indirekt får konsti- menten betala höga t'irrendeavgifter genom förhöjda produktpriser. Det ligger också i samhällets intresse att de individer som svarar för produk- tionen har en social och ekonomisk standard. som är likställd med andra jämförbara grupper. Eljest kan de inte vara med att dela den gemensamma samhällsbördan.

Fastställandet av vad som är ettjärnförligt arrendeställe stöter på svårig- heter vid rättstillämpningen. Föreningen delar kommitténs uppfattning. att ytterst få arrendeställen är jämförbara. främst därför att även närbelägna lantbruk inte sällan har stor olikhet i bl. a. jordmån. arrondering. diknings- förhållanden och byggnation. Resultatet av arrendeavgiftsunder—sökningen visar att arrendeavgifterna över lag höjts jämförelsevis måttligt. Men den visar också att det i vissa delar av landet har blivit en snedvridning av prisbildningen. Vår erfarenhet säger oss att prisbildningen inom ett område inte sällan kan påverkas av ett fåtal höga avgifter. Dessa vinner uppmärk- samhetjust för sin höga nivå. Vid en sådan publicitet talas sällan om annat än kronor per hektar trots de olikheter i tillgångar som ovan nämnts.

Vi har uppfattningen att grunden för avgiften skall vara vad en normalt driftig jordbrukare kan erlägga. då han har en prodtiktionsinriktning som följer för ortett vanligen förekommande former.

Att parterna göres merajämställda vid förhandlingar om arrendeavgifter och andra villkor får anses vara ett steg i rätt riktning. Målet måste vara fullständig jämställdhet. Med detta menas att sedan den som gör arbetsin- satsen fått full ersättning härför samt för risktagandet skall återstående överskott fördelas mellan jordägare och arrendator så. att parterna erhåller samma procentuella avkastning på sina respektive investeringar. Kapital- avkastningen bör i normalfallet inte skilja sig från vad de självägande jordbrukarna erhåller.

Framtiden får utvisa om den föreslagna utformningen av JB 9: 9 tillför- säkrar arrendator tillräckliga möjligheter att påverka arrendeavtalets inne- håll t.ex. att få bort otidsenliga klausuler och att få in för modern drift viktiga villkor.

Om man betraktar arrendesättningsfrågorna. vilka för de flesta arrenda- torer framstår som de viktigaste i detta sammanhang, innefattar såväl de att gällande reglerna som de föreslagna en i vart fall för den enskilde tämligen komplicerad process. där en riktig avgiftssättning kräver över- blick av arrendeförhållandena på orten resp. ett i alla delar inte enkelt matematiskt arbete. En sådan överblick och/eller kunnande har inte alltid den enskilde arrendatorn men i många falljordägarna eller företrädare för dessa t. ex. på den publika sidan eller hos de stora frdeikommissen. Risken för att den enskilde arrendatorn av okunnighet eller av annan anledning kan komma att godtaga alltför stora avgiftshöjningar framstår som påtag- liga. Vidare saknar arrendatorn normalt erfarenhet av förhandlingsarbetc. vilket ytterligare minskar hans möjligheter att nå framgång i förhandlingar med jordägaren. Sett på några år synes det därför sannolikt att arrende- marknadens parter är mogna för tillskapande av ett förhandlingsinstitut. De regler som nu utformas bör därför vara så avfattade att de främjar en sådan utveckling. I varje fall bör de inte lägga hinder i vägen för en sådan ordning.

HUV-metoden är en sedan länge tillämpad kalkyleringsmetod. ofta an-

• Sida 90
•  Original

Prop. 1978/79: 183 90

vänd av lantbruksnämnderna för att. beräkna ett lantbruks lönsamhet och likviditet i samband med nyetablering och vid investeringar i lantbruks- företag. Eftersom metoden går ut på att med bidragskalkyler få fram det ur ekonomisk synpunkt bästa driftsalternativet är tillförlitligheten av de vid kalkylens upprättande ingående delposterna av största vikt. En liten för- ändring av avkastningen per hektar eller djurenhet medför en stor föränd— ring av det ekonomiska slutresultatet. De avkastningsnivåcr som sätts in vid kalkylens upprättande måste vara ett genomsnitt över en längre period. förslagsvis tio år. Fluktuationcrna inom såväl animalie- som vegetabilie- produktionen ges då ett mindre inflytande.

Före slutsummering måste räntor för basmaskiner och andra i vid kalky- leringen ej beaktade kostnader invägas. Vid räntesammanställningen får inte avglömmas räntor på det kapital arrendator investerat t. ex. i täckdik- ning. byggnad. byggnadsdel eller anläggning, förutsatt att dessa investe- ringar ingår i underlaget för kalkylen.

När underhållskostnaden på arrendeställets byggnader och anläggningar beräknas mäste arrendeavtalets innehåll noga klargöras liksom byggnads- beståndets ålder och skick. Det är viktigt att de som skall upprätta kalky- lerna samt arrendenämndens och andra prövningsinstansers ledamöter gör sig väl underrättade om byggnadernas ålder och underhållsbehov. Gene— rella normer kan bli grovt missvisande framför allt för lantbruk med äldre byggnadsbestånd.

Föreningen delar kommitténs uppfattning att arrendeavgiften skall be— stämmas av arrendeställets avkastningsförmåga. Vid bedömningen av den- na förmåga mä den föreslagna kalkyIeringsmetoden vara en bra grund. Därtill mäste uppskattning ske av de faktorer som inte återspeglas i kalky- len såsom driftsöver- eller underlägsenhet hos en byggnad. arrendeställets läge. arrondering. huruvida mänga fält gränsar till skog med åtföljande kanteffekter och rt"'>jningskostnader, bristernas omfattning. möjligheter till varierande produktionsinriktning. ev. indexreglering av arrendeanift och hristbelopp. arrendetidens längd, viltskador, belastning på arrendestället av underhåll på vägar, utloppsgravar och invallningar samt om jordägaren skrivit bort dispositiva lagrum till men för arrendators rörelsefrihet i fråga om produktion och verksamhet.

Som framgår av det sagda är fastställande av en skälig arrendeavgift inte en lätt uppgift. Arbetet bygger i icke ringa utsträckning på subjektiva bedömningar. Utan att direkt fel kan anses föreligga kan inom begreppet skälig inrymmas avsevärd spännvidd. Föreningen önskar därför att be- greppet närmare klargöres i lagtexten. För att vinna de syften samhället har med arrendeinstitutet samtidigt som skyddet för arrendator ytterligare preciseras vill föreningen föreslå att i lagtexten inskrives att med skälig arrendeavgift skall menas en avgift. som ger arrendator en med andra grupperjämförbar inkomst.

Antalet fall där tvister om villkoren vid förlängning hänskjutits till arren- denämnd är inte påfallande högt. Genom de erfarenheter föreningen vunnit genom den rådgivande verksamhet föreningen bedriver. kan föreningen emellertid vittna om att för ett stort antal arrendatorer har kraven från jordägaresidan i samband med förlängning varit en betydande källa till om. Den underlägsenhet en arrendator känner gentemot i varje fall dejordägare ellerjordägareombud. som mer eller mindre ständigt sysslar med arrende— frågor. är påtaglig. Arrendator är i flera avseenden. bl. a. investeringsfrå- gorna, fortfarande hänvisad till jordägarens goda vilja. Rädslan för att genom hänskjutande av tvisten till arrendenämnden försämra relationerna

• Sida 91
•  Original

Prop. 1978/79: 183 . _ 9]

tilljordägaren är iögonfallande. Hade inte denna beroendeställning funnits skulle ett betydligt större antal arrendatorer låtit arrendenämnden pröva skäligheten ide krävda villkoren.

Även om arrendenämndens arbetssätt och uppträdande är ledigt och någorlunda fritt från domstolsväsendets strama regler uppfattas ett hän- skjutande av en fråga till arrendenämnden som i icke ringa man pressande. Det stora tvisteämnet är i flertalet fall arrendeavgiftens storlek. lx'onkltt— sionerna av detta blir ett önskemål om tillskapande av en institution till vilken parterna kan vända sig för rådgivning i avgiftsfrågor — i fortsättning— en av oss kallade arrendeuppskattningsmän. Uppskattningsmännen bör till antalet vara så många att deras arbetsområde blir förhållandevis lokalt begränsat. Då uppskattningsmännen i flertalet fall får antas vara kända av parterna redan före uppdraget erhålles en avdramatisering av förrättning- en. Utbildning av uppskattningsmän i bl. a. kalkylering och värderingsfrå- gor är en given förutsi-ittning. Huruvida uppskattningsmännen lämpligen skall arbeta i grupp ttnder medverkan av t.ex. personal från lantbruks- nämnderna eller kttnna tillkallas i enlighet med de former efter vilka s_vnemännen engageras bör bli föremål för ytterligare utredning. Uppskatt- ningsmännen bör kunna engageras såväl vid förstagångs- som förlängningsärendcn.

Föreningens synpunkter på reglerna om arrendeavgiftens storlek kan sammanfattas på följande sätt:

[. Arrendeavgiften fastställs efter avkastningsberäkning.

2. Reglerna bör utformas på sådant sätt att de inte hindrar tillkomsten av en framtida förhandlingsordning.

3. Begreppet skälig arrendeavgift fastställs genom att i JB 9: 9 införs ett avsnitt om att därmed menas en avgift som ger arrendator en med andra jämförbara grupper likvärdig inkomst.

4. Tillskapande av arrendeuppskattningsmän. LRF: Det kan till en början konstateras att kommittén inte föreslagit någon ändring i den grundläggande principen att vid upplåtelse till ny arrendator avtalsfrihet beträffande arrendeavgiftens storlek skall gälla. LRF har ingen erinran häremot. Den av kommittén redovisade utredning- en angående priserna för arrendeupplåtelser visar ej heller ett sådant resttltat att en prisreglering måste anses erforderlig. Prisreglering av arren- deavgifterna skulle medföra stora kostnader då det måste förutsättas att någon statlig myndighet måste handha kontrollen av prisregleringen. Tan- ken på prisreglering avvisas därför av LRF. I olika sammanhang har kritik riktats mot det inom arrendeområdet förekommande anbudsförfarandet. Kommittén har konstaterat att anbuds- förfarande förekommer även utanför arrendeområdet. Med hänsyn till att efterfrågan f. n. är mycket stor på arrenden blir skaran av anbudsgivare ofta betydande. Utslagsgivande för vem som får arrendet blir därvid ofta storleken på den erbjudna avgiften. men man måste förutsätta att en normalt aktsam jordägare även beaktar andra faktorer än arrendeavgiften. Jordägaren görju i regel även en personbedömning. Det avgörande intres- set. om jordägaren anlägger ett långsiktsperspektiv på sin fastighet. måste vara att garantera gårdens fortsatta utveckling och riktiga skötsel. Anbuds- förfarandet kan därför också ses som ett sätt för jordägaren att införskaffa sig information om de presumtiva arrendatorer som är intresserade av arrendet. Det avgörande i kritiken mot anbudsförfarandet är att arrendeav- giftens nivå ofta blir hög på grund av den stora efterfrågan. Ett genomfö- rande av kommitténs förslag rörande grundprinciperna för avgiftsbestäm-

• Sida 92
•  Original

Prop. 1978/79: 183 92

ning vid förlängning av avtal medför dock att alltför höga avgifter härrö- rande från anbud inte Iängre tillåts påverka avgiftsbestämningen vid för— längning. l)e ogynnsamma effekterna av anbttdsförfarandet bör kttnna motverkas på annat sätt än genom lagstiftning. Detta är främst en informa- tionsfråga. LRF ftnner således kommitténs ständpttnktstagande att lagstift- ning mot anbttdsförfarandet ej bör komma till stånd lämpligt.

Vid förlängning av arrendeavtal har det hittillsvarz'tnde systemet att bestämma avgifterna efter i första hand rådande marknadsförhållant'lcn visat brister. vilket för övrigt framgår av kommitténs uttalande. LRF tillstyrker därför den föreslagna principen att anpassa arrendeavgiften till arrendeställets avkastningsförmåga. Härvid bör det grundläggande vara den avkastning som en normalt dttgligjordbrttkare bör kttnna erhålla med en driftsinriktning sotn inte kan bedömas som olämplig för arrendestället i fråga.

Att i praktiken göra en avkastningsvärdering är dock förenat med bety- dande svårigheter. Någon enhetlig och allmänt använd metod för avkast- ningsvärdering av jordbruk finns inte. Svårigheterna har sin grttnd i bl.a. att de flesta i värderingen ingående faktorer är variabla. Resultatet blir i hög grad beroende av den vikt och betydelse som i det enskilda fallet tillmäts olika faktorer som är avgörande vid bedömningen av ett arrende- ställes avkastningsvärde. Exempel härpå är markförhållandena såsom ar- rondering. dikningsförhållande. ste-nförekomst och växtnäringstillstånd. Även klimatet är en viktig faktor. Samtliga dessa faktorer påverkar såväl avkastningsnivån som säkerheten i skördar och brukningskostnader. Av- görande betydelse har även investeringar på fastigheten såsom byggnader- nas ändamålsenlighet samt behovet av fortlöpande underhåll. Bedömning- en måste också omfatta bostädernas omfattning. standard och belägenhet. För fastighetens värde är även väg- och transportkostnader av betydelse. Servitut och andra belastningar måste beaktas. Hänsyn måste vidare tas till avtalets innehåll i övrigt.

Om en avkastningsvärdering skall bli meningsfull måste således nog- grant anges och preciseras ttnder vilka förtttsättningar den är utförd. [ praktiken utgår man ofta från befintliga drifts- och bokföringsdata. Värde- ringen blir härigenom beroende av den enskilde brukarens kvalifikationer. I ett arrende kan ingå betydande investeringar i byggnader och anläggning- ar som utförts av arrendatorn och som utgör en väsentlig del i underlaget för avkastningsvärderingen. När det gäller att bestämma arrendeavgiften måste detta förhållande beaktas. Ofta används i värderingssammanhang vissa schablonvärden. t.ex. beträffamde ttnderhållskostnaderna. Normalt ligger kostnaden för underhållet på arrendatorn men kan i många fall även belastajordägaren. vilket bör beaktas i värderingen. LRF vill med hänsyn till den stora osäkerheten vid avkastningsvärdering understryka kommit- téns uttalande. att det endast i undantagsft-tll bör bli fråga om att genomföra detaljerade ekonomiska t'tvkastningskalkyler.

Det är av intresse både förjordi'tgare och arrendator och för ett varaktigt samarbete dem emellan att söka finna den riktiga avvägningen av arren- deavgiften med hänsyn till arrendeställets normala avkastningsförmåga. Den av kommittén redovisade s.k. HUV-metoden kan därvid — med beaktande av vad ovan sagts — vara ett hjälpmedel bland andra, främst i mera homogena jordbruksområden. Den enbart kan dock inte användas för bestämning av arrendeavgiften.

Det bör vara en uppgift för intresseorganisationerna att utveckla värde- ringsmetoder som på ett enklare sätt kan användas i detta sammahang.

• Sida 93
•  Original

Prop. 1978/79:183 93

Vissa problem kan ttppstå vid anp' ssning mellan avtalsfrihet vid nyupp- låtelse och avgiftsbesti'tmning vid lt'lrlängningen då denna skall ske efter avkastningsförmz'tgan på arrendestället. Har avgiften vid nyttpplåtelse satts hög och kanske också indext'eglerats. kan vid prövning av avgiftens storlek vid förlängning den situationen inträffa. att den gällande avgiften är högre än vad den skttlle bli genom tillämpning av avkastningsprincipen. Då parterna från början varit överens om avgiften kan. naturligtvisjordägaren i ett sådant läge tycka att hans ställning försämras. om arrendenämnden bestämmer avgiften efter arrendeställets avkastningsförmåga. LRF anser dock att hinder mot ett sådant förfarande ej bör föreligga. Kännedom om att avgiften vid en förlängning kan komma att granskas enligt avkastnings- principen bör vid nyupplåtelse ha en preventiv verkan mot för höga av- giftet”.

LRF förutsätter att arrendenämnderna genom sin sammansättning. all— männa erfarenhet och sakkunskap har kompetens att mot bakgrund av framtagna fakta avgöra vad som är en skälig arrendeavgift.

Med nu gjorda påpekanden anslttter sig LRF till kommitténs förslag att arrendeavgiften skall bestämmas till belopp som med hänsyn till arrende- ställets avkastningsförmaga. arrendeavtalets innehåll och omständigheter- na ] övrigt är att anse som skäligt.

_S'Aogx- m-It lanturbt'txgit'urqfi'irbmtdet: Förbundet kan beträffande frå- gan om arrendeavgiftens storlek i allt väsentligt ansluta sig till de syn- punkter som LRF framfört på kommitténs förslag i denna del.

Svens/tu ltttt[urin-Vultj/i'irbmtde!: l likhet med kommittén finner förbun- det besittningsskyddet vara av ringa värde för arrendatorn. omjordägarens förslag till nya arrendevillkor vid förnyelse av arrendetiden. är sådana att de absolttt inte kan accepteras av arrendatorn. Jordägaren kan jtt tänkas anföra sådana villkor för att få möjlighet till självinträde eller kanske bli av med en mindre önskvärd arrendator.

Förbundet anslttter sig till arrendelagskommittens uppfattning beträffan- de frihet lörjordägare och arrendator att överenskomma om arrendepriset vid nyarrendering. —- — —

Kommittén anser att arrendatorns besittningsskydd i någon mån bör förstärkas. Förbttndet tillstyrker även detta. men vill i sammanhanget framhålla att ur allmän samhällssynpunkt bör det finnas ett stort intresse av hur jorden brukas. Förbundet ställer sig därför kritiskt mot de delar av utredningen. där det enbart talas om familjejordbruk. Enligt förbttndets uppfattning är det inte självklart att familjejordbrttket är den mest effektiva t't'Sretagsformen för jordbruksdrift i vårt land. Förbttndet vill dessutom påpeka att flera arrendeställen är av sådan storlek att arrendatorn har en eller flera anställda. Mot den bakgrunden är det naturligt att förbttndet stödjer ett förstärkt besittningsskydd för arrendatorerna. Förbundet vill framhålla vikten av att även för arrendatorer underlätta möjligheten att skaffa tillskottsmark för att få bärkraftigare driftscnheter. En aktiv mark- politik från lantbruksnämndernas sida. när det gäller strttktttrrationalise- ringen kan ge ytterligare möjligheter att förstärka arrendatorns bruknings- underlag.

Atlt'n/tu/xunt/itttdet: Samfundet tar inte ställning till den kontroversiella frågan huruvida avgiften skall bestämmas med hänsyn till avkastningen eller marknadsvärdet. Uppenbarligen uppkommer problem — åtminstone övergångsvis * om avkastningsvärdet och marknadsvi'irdet ligger på olika nivå.

Det är vid tillämpningen av den av kommittén förordade avkastnings-

• Sida 94
•  Original

Prop. 1978/79: 183 94

principen av stor vikt att bedömningen —— som kommittén understryker — sker utifrån vad som enligt bedömarnas uppfattning kan antas vara arren— deställets nomala avkastningsförmåga vid lämpligaste driftsinriktning i en kunnig jordbrukares hand. Uppgifter om den sittande brukarens resultat får aldrig vara mer än ett led i denna bedömning. Skulle den sittande brukarens resultat fålla avgörandet. får den driftige jordbrukaren en tyngre avgift än den som lyckas sämre liksomjordägarens berättigade intresse blir lidande av arrendatorns mindre goda skötsel. Att vid bedömningen förlita sig på de bedömandes erfarenhet och omdöme torde vid avkastningsprinci- pen inte medföra större risk än vid tillämpningen av marknadsprincipen. Eftersom man vid den senare praktiskt taget aldrig kunnat förebringa tillfredsställande jämförelsematerial (Rittri—Ohlsson. Arrendezivgifter. s. 23). har dess tillämpning i realiteten inneburit att arrendenätnndcr och fastighetsdomstolar utan tillfredsställande bevisning gjort på allmän erfa- renhet grundade bedömningar av arrendenivån. Samfundet förutsätter att bland omständigheter som skall beaktas vid avgiftsbestämningen ingår särskilt bostadens och övriga byggnaders standard.

Om en arrendefastighets avkast:ningsförmåga som jordbruksfastighet skall bestämma arrendezwgiften. tnåste emellertid samma värderingsgrund bli avgörande för jordägarens skyldigheter mot det allmänna. Jordägaren bör inte kunna försättas i det läget att han inte har laglig rätt till högre intäkt än som svarar mot avkastnin;-_1sförmågan men samtidigt åläggs skatt- skyldighet i förhållande till det ofta väsentligt högre saluvårdet. Ett sådant förhållande löser inte något problem. Det endast vältrar över det icke önskvärda marknadsinflytandets börda från arrendators- till jordägarsidan. Här föreligger påtaglig risk för en negativ inverkan på arrendeutbudet. eftersomjordägare med möjlighet till självinträde måste se det som riktigt att genom självinträde försöka tillgodogöra sig företagarvinsten till utjäm- ning av den nu påpekade ojämnheten. Enligt samfundets mening bör ett sådant självinträde blott sällan kunna anses obilligt mot arrendatorn.

Kommittén berör det vid publika arrenden och gods-arrenden vanliga läget att arrendatorn nedlagt betydande kostnader på arrendestället. Kom- mittén uttalar att även för dessa fall skall normal avkastningsförmåga vara vägledande för avgiftsbestämningen satnt att det får ankomma på rättstill- lämpningen att avgöra de särskilda frågor som härvid kan komma att bli aktuella. Första ledet i detta kommitténs uttalande torde kunna medföra det missförståndet att avgiften skall bestämmas efter avkastningsförmågan hos arrendestället i befintligt skick. dvs. inklusive arrendatorns investe- ringar. En sådan utgångspunkt synes inte vara godtagbar. Det andra ledet synes förbise att avgiftsfrågor blott kan föras till fastighetsdomstol. Då arrenderätten saknar prejudikatsinstans, är det varken lämpligt eller ge- nomförbart att överlämna väsentliga frågor till rättstillämpningen. Proble- met är redan nu av betydande omfattning och kommer att öka i aktualitet. Det bör därförankomma på lagstiftarenattgöra vägledande uttalande. — — -—

Samfundet tillstyrker att avkastningsvärdet fastställs med utgångspunkt främst från vad som anses vara normal avkastningsförmåga för stället. Detta lämnar öppet för arrendatorn att pröva specialodlingar som har bättre avkastningsmöjligheter och att göra ”extra" förtjänst på så sätt. Bestämmer man avgiften med beaktande av möjlighet till speciell risktag- ning och vinstchansning. binder nian emellertid driftsinriktningen på ett sätt som arrendatorn knappast kan anses ha grund att acceptera. Det torde numera höra till god sed i arrendeförhi'illanden att utarrendering sker med fri brukningsrätt.

• Sida 95
•  Original

Prop. 1978/79: 183 95

Kommittén rekommenderar att arrendenämnderi ex oflicio inhämtar yttrande från lantbruksnämnd eller annan sakkunnig. om parterna inte förebringar tillräckligt material om avkastningsförmågan. Samfundet vill rekommendera att man begränsar detta till att nämnden på parts begäran men efter eget avgörande får besluta huruvida yttrande skall inhämtas. Det hör av kostnadsskäl bero i första hand på part om sakkunnigyttrande skall inhämtas. Även i de fall där det är nämnden som skaffar sakkunnigmaterial torde detta utlösa motbevisande utlåtanden från parterna. och därmed förändrar den på lekmannaerfarenhcten och -omdömet grundade nämnd- förht-tndlingen såväl karaktär sotn kostnadsläge för parterna.

Sveriges_li'irt'ltirl,t.t.rlmn/u*rxför/mild: Ett genomförande av förslaget torde få till följd en lugnare prisutveckling på arrendeområdet. vilket i sin tur innebär ett ökat besittningsskydd för arrendatorerna. Förbundet tillstyrker de föreslagna ändringarna men ansluter sig också till de modilierande synpunkter på förslaget som har framförts av LRF.

SÅllllt'lll'l't'lldlllt)I'L'I'IHIS suntrt'idsgrnpp: Även om antalet förlängnings- och villkorstvister vid arrendenämnder och fastighetsdomstolar enligt framlagda uppgifter är förhållandevis litet. får man fördenskull inte förle- das tro att sådana tvister förekommer i ringa omfattning. Erfarenheterna visar att arrendatorerna ofta känner sig i underläge i förhållande till mark— ägarna inför steget att föra en tvist till arrendenämnd och därför av såväl ttygghetsskäl som ekonomiska skäl drar sig för att ta initiativ till en sådan prövning.

För att arrendatorernz-is besittningsskydd i praktiken verkligen skall fttngera får detta skydd inte äventyras av ekonomiska skäl. Av denna anledning är det synnerligen angeläget att arrendeavgiften inte sättes högre än vad gården med normal drift kan bära. Det är enligt samrådsgruppens uppfattning också uppenbart att om målet om likVärdig standard och ökad social trygghet för arrendatorer skall kunna uppnås å måste arrendestäl- lets avkastningsförmåga och inte rådande marknadstörhallanden ligga till grund för arrendeavgiftens storlek.

Samrådsgruppen delar därför helt kommitténs förslag att arrendeställets avkastningsförmåga i första hand skall ligga till grund för arrendesätt- ningen. Härvid är det. som kommitten också understryker. viktigt att denna avkastningsförmåga så långt möjligt fastställes för normal avkast- ning och vid en för trakten och den enskilda gården normal driftsinriktning. De områdestal för i trakten normalt odlade grödor. som numera finns tillgängliga genom den objektiva skördeuppskattningen. bör i framtiden i ökad omfattning kunna utgöra riktlinjer för bedömningen av jordens av- kastningsförmåga. Dessa normtal används för övrigt som bas för de av- kastningskalkyler som åberopas i betänkandet och som normalt används av lantbruksnämnderna i deras kalkyleringsverksamhet. Motsvarande nor- malkalkyler upprättas också årligen för olika produktionsgrenar inom ani- tnaliesidan. Med här nämnda områdestal som bas och under hänsynstagan- de till fördelningen på olika godhetsklasser efter den markgradering som numera genomförts. bör sålunda avkastningsförmagan nöjaktigt kunna bedömas för den enskilda gården. Denna bedömning tillsammans med en bedömning i det enskilda fallet av sådana produktionsfaktorer som arron- dering. dikningsförhållanden. möjligheterna till rationella brukningsme- toder satnt byggnadernas omfattning och utformning bör sedan kunna ligga till grund för en skattning av arrendeställets avkastningsförmåga. Med en arrendesättning efter här nämnda principer är det emellertid också viktigt att man beaktar de investeringar och tindra insatser som arrendatorn gjort

• Sida 96
•  Original

Prop. 1978/79: 183 %

på arrendestället. så att inte av arrendatorn gjorda och bekostade förbätt- ringar blir en ekonomisk belastning för honom när arrendet för en ny arrendeperiod skall fastställas.

Samrådsgruppen vill i princip inte motsätta sig att man vid nyupplåtelse behåller avtalsfriheten beträffande arrendeavgiftens storlek. Samtidigt vill dock samrt'idsgruppen starkt ttnderstryka att även vid nyupplåtelse skall gårdens avkastningsförmåga i första hand ligga till grund för arrendeavgif— ten och inte andra mer eller mindre tillfälliga marknadsmässiga faktorer. Så länge arrendelediga jordbruk är en "bristvara" har man all anledning befara att andra faktorer än avkastningsförmågan även i framtiden kan komma att påverka arrendesättningen vid ttytillträde. Samrådsgruppen vill därför på nytt framföra förslaget om tillsättandet av någon form av arren— deuppskattningsnämnd för varje lätt som ett rådgivande organ med uppgift att biträda parterna vid bestämmande av arrendeavgift. Antalet nyupplå- telser torde knappast vara så många i varje län att ett sådant förfarande behöver innebära en alltför långt gående byråkrz'ttisering. Samrådsgruppen delar sålunda inte de skäl som kommittén framfört mot inrättandet av sådana arrendeuppskattningsnämnder. Den rädgivningsverksamhet i ar— rendefrågor som bedrivs genom LRF. Föreningen Sveriges jordbruksar- rendatorer och Sveriges jordägareförbund är synnerligen värdefull men i varje fall sistnämnda två organisationer är i detta sammanhang att betrakta som partsintressenter och kan därför knappast ersätta en tilltänkt opartisk arrendeuppskattningsnämnd med stark lokal förankring.

Avsikten med samrådsgruppens förslag att inrätta någon form av arren— dettppskattningsnämnder är att så långt möjligt komma tillrätta med före— kommande fall av oskäliga arrend *avgifter också vid ttyttpplåtelse och som på sikt inte gagnar vare sig markägare eller arrendator. En annan väg att komma tillrätta med detta problem skulle kunna vara att ge möjligheter för såväl markägare som arrendator att redan efter första arrendeäret och sålttnda under pågående arrendeperiod hos arrendenämnd få prövat skä- ligheten i det satta arrendet. — — —

Samrådsgruppen tillstyrker varmt kommitténs rekommendation att i första hand de pttblikajordägarna vid nyupplåtelse undviker anbudsförfa- rande och så långt möjligt anpassar arrendeaniften till avkastningsprinci- pen. Fran samrådsgruppens sida ser vi helst att anbudsförfarandet helt försvinner när det gällerjordbruksarrende.

Remissinstanser som avstyrker förslaget eller föredrar annan lösning

Svea hovrätt: En av utgångspunkterna för de framlagda förslagen är "den sedan början av l970-talet inom vissa delar av landet snabba steg- ringen av arrendetwgifterna". De undersökningar som har gjorts av arren- deavgifternas utveckling visar dock. som kommitten även anför. att avgif- terna under senare år över lag höjts förhi'tllandevis måttligt.

När man studerar prisutvecklingen på jordbruksarrende under det sista decenniet måste man beakta de ändringar som arrendelagstiftningen un- dergått. närmast då ikraftträdandet av JB den I januari 1972.

Tillkomsten av JB innebar betydelsefulla ändringar i lagstiftningen om jordbruksarrende. Den kategoriklyvning mellan s. k. sociala arrenden. andra enskilda arrenden och skilda slag av publika arrenden. som detta lagstiftningsomrade tidigare präglats av. avskaffades. Arrendelagen och därtill anslutande författningar är sålunda nttmera enhetligare än tidigare. Vidare utvidgades väsentligt tillämpningsomrt'tdet för arrendatorns besitt-

• Sida 97
•  Original

PrOp. 1978/79: [83 97

ningsskydd. Jordägarens byggnadsskyldighet utvidgades ej oväsentligt till förmån för arrendatorn. Reglerna om underhållsskyldighet gjordes enklare och mera enhetliga.

] illkomsten av JB innebat' vidare att de hinder som tidigare förelegat mot indexreglering av arrendeavgiften (vid sociala och vissa publika arrenden) föll bort. Indexreglering av art'endeavgiften har bl.a. som följd härav blivit vanligare än tidigare. Förekomsten av li'|ngtids'.|rrenden. närmast då arren- detider på tio år eller mer. har minskat. Det gäller särskilt inom omt'ådet för publika arrenden. Samtidigt hat' inflationen varit större än på mycket lång tid

Santmanfattningsvis har arrendatorer under JB en starkare och bättre rätt än arrendatorer under den äldre lagen. Särskilt ändringarna i reglerna om besittningsskydd och byggnadsskyldighet kan antagas påverka arren- denivån. Ar|'ende'.-tvgifte|'n'.| har emellertid under åren l970—7f) i stot't sett följt konsumentprisindex och '.|vr'.'|kningsprisindex. Höjningar som beror på inflationen är att anse som nominella. [ den mån stegringar förekommit (lärulÖVCf kan de sannolikt åtminstone till viss del förklaras av att arrenda- torernas rättsställning stärkts. Det hade varit intressant att få veta i vilken utsträckning arrendeavgiftet'na stigit utöver vad som kan förklaras av inflationen och arrendatorernas stärkta rättsställning. Betänkandet innehål- ler emellertid intet härom. Eftersom kommitténs förslag till åtgärder inte riktar sig mot oskäliga arrendeavgifter överhuvudtaget utan endast sådana som uttas i samband med förlängning. hade det varit önskvärt om man i den statistiska undersökningen skiljt på dessa bada situationer.

llnligt hovrättens mening har kommittén inte övertygande visat att ar- rendenivån stigit i sådan utsträckning att lagstiftningsåtgärder måste anses påkallade. ()ch ttnder inga förhållanden kan det anses ha påvisats att avgifterna inom någon del av landet håller pa att stiga Så mycket att jordbruksartendatorns besittningsskydd i praktiken undergrävs . Detta hindrar givetvis inte att utformningen av reglerna om fastställande av arrendeavgift diskuteras. — — —

De nu gällande bestämmelserna om arrendeavgiften (och andra arrende- villkor) har inte till syfte att fungera som prisstopp eller prispress på arrenden. Men om bestämmelser i ämnet saknades. fanns det risk att en jordägare. sotn ville bli av med en arrendator (vars arrende var f(')|enat med besittningsskydd). i samband med avtalsförlängning satte villkoren så att arrendatorn måste avstå från rätten till förlängning. Att hindra att en arrendator av sådana grunder måste flytta är bestämmelsernas enda syfte.

Det finns anledning att inför det föreliggande lagförslaget erinra om detta förhållande. Kommittéförslaget innebär inte att man frångår den angivna utgångspunkten för bestämmande av arrendevillkoren vid förlängning av arrendetiden. Detta betyder att avtalsfriheten — intill den gräns som mot- svarar oskäliga villkor — även enligt förslaget skall vara vägledande vid '.trrendcsättningen. Vägledande är även enligt förslaget att skäliga villkor skall godtas medan villkor som ej är skäliga inte godtas. Det nya ligger i att begreppet skälighet får en. till synes, närmare bestämning. Vid denna bestämning skall hänsyn tas främst till arrendeställets avkastningsförmåga.

Utredningen redovisar inte något exempel på att arrendeavgiften i sam- band med förlängning bestämts till belopp som är högre än som svarar mot arrendeställets avkastningsförmåga. Hovrätten känner inte heller till något dylikt fall. Skulle ett sådant fall komma under arrendenämnds prövning. torde man emellertid kunna utgå från att resultatet blir att nämnden finner avgiften oskälig. Att sådana fall sällan förekommer till prövning beror med 7 Riksdagen 1978/79. [ saml. Nr 183

• Sida 98
•  Original

Prop. l978/79: 183 98

all säkerhet pä att det ligger lika litet ijordägarens som i arrendatorns intresse att avgiftsnivt'm ligget" högre än avkastningsvärdet. En för hög avgiftsnivä leder lätt lill konkurser och arrendatorsbyten. Det är naturligt att bäda parterna i avtalsförhi'illandet söker undvika detta.

Med den föreslagna lagtexten skall avkastningsförntägan -— visserligen inte ensam — vara bestämmande för arrendeavgiften även i ett läge där marknadsnivän förjordbruksarrenden ligger klart lägre än avkastningsför— mägan. Man kommer heller inte. ifrån att uttrycket avkastningsförmäga är vagt. Man kan fräga sig om det i själva verket är ägnat att tjäna parter och rättstillämpande myndigheter till någon ledning. Erfarenheten visar att det även bland experter ofta räder starkt delade meningar om hur avkastning- en av jordbruksmark skall bestämmas. Avkastningsl'örmagan hos en viss jord är ju f.ö. inte nägot absolut värde utan varierar med hänsyn till driftsinriktning.jordbruksteknik. den ekonomiska konjunkturen och mye- ket annat.

En aVgiftsbeslämning som bygger pä beräkningar liknande dem som nu föresläs sker enligt 13 kap ll s' JB vid förlängning av avgäldsperioder för tomträttsupplätelser. Trots att antalet faktorer sotn inverkar pä bedöm— ningen fär anses vara betydligt färre vid tomträtt än vid jordbruksarrende. visar erfarenheten att utredningen i sådana mäl kan bli mycket komplice- rad och omfattande. Jfr NJA 1975. s. 385 och direktiven (Dir 1977: 67) för tomträttskommitten.

Liksom hittills bör det givetvis inte möta hinder att vid fastställande av skäligt arrende också ta hänsyn till arrendeställets avkastningsförmäga. Men om avkastningsförmägan pä det sätt som kommittén föreslär skall lyftas fram till en central plats i arrendenämndens utredningsarbete. finns det stor risk att nämndernas arbete i dessa ärenden — till föga hjälp för parterna — kommer att bli tungrott och tidsödande.

Kommittén berör frägan om s.k. anbudsarrenden men avstår från att lägga fram nägot förslag. Hovrätten vill ändå kort ta tipp frägan. När arrenden Varit lediga. har det ibland hänt att jordägare. inte minst publika sädana, infordrat anbud fran intresserade arrende-spekulanter. Eftersom det. åtminstone under hela efterkrigstiden. rätt stor brist pä lediga bra arrendegärdar. har det ibland hänt. att arrendatorer i samband med nya upplåtelser erbjudit sig att betala arrendeavgifter som framstått som höga eller kanske för höga i förhallande till avkastningsförmägan hos jorden. Företeelsen kan förklaras av att de som avgivit de högsta anbuden räknat med att — lät vara under betydande risktagande -- ekonomiskt överleva den första arrendeperioden och därefter med utnyttjande av lagens be- stämmelser om besittningsskydd erhälla fördelaktigare arrendevillkor. i första hand lägre avgift. Överpriser som sammanhänger med sådana spe- kulativa anbud torde emellertid inte kunna angripas med vare sig den gällande eller den föreslagna lagen. som bäda endast befattar sig med avgifter som skall utgå efter förlängning. (Varken formella eller praktiska hinder föreligger att vid förlängningen av ett sådant frän början för högt anbudsarrende, sätta ned avgiften till skäligt belopp.) Det har ibland häv- dats att exceptionellt höga anbudsarrenden använts som ji'tmförclsemate- rial vid fastställande av arrendenivän i orten (se betänkandet s. 87.jfr dock s. 68 f). Detta förefaller dock knappast sannolikt. Anbudsarrendena är ganska få. Arrendenämnderna känner säkerligen till bakgrunden till dessa anbudsarrenden. som har beskrivits som ett sätt att "köpa optionsrätten". Det finns därför ingen anledning att tro att anbudsarrenden av detta slag blir avgörande när det gäller att i det enskilda fallet bestämma vad som är skäligt arrende.

• Sida 99
•  Original

Prop. 1978/79: 183 99

En konsekvens av förslaget berörs inte närmare av utredningen. En part som inte är nöjd med den utredning som arrendenämnden latit göra. fär själv bekosta fortsatt utredning. Även om parten sedan vinner mälet. kommer kostnaden att belasta honom.

Hovrätten finner att tillräckliga skäl för den föreslagna reformen inte visats föreligga.

()m likväl en lagändring skulle anses erforderlig. bör en vägledande synpunkt vara att utformningen av bestämmelser för nyttjanderätter som är förenade med direkt besittningsskydd. samordnas sä mycket som möj— ligt. För dessa rättighetstyper gäller f. n. att avgiften efter förlängning skall utgå med skäligt belopp. Om man. som utredningen gjort. i lagtexten lyfter fram en viss omständighet — avkastningsförmägan — finns det stor risk att just den kommer att tillmätas särskild betydelse pä bekostnad av helheten.

(.)m avkastningsvärdet uttryckligen skall anges i lagtexten bör det enligt hovrättens mening inte ske pä det sätt utredningen föreslagit utan som en komplettering av den huvudregel som nu gäller vid jordbruksarrende. bostadsarrende och bostat'lshyra. Avkastningsberäkningar kan dä komma att fungera som en efterföljande kontroll på att arrendeavgiften inte är oskälig.

Arrwu/r'n("lutaden [ (Tt'ilc'lmrg: Erfarenheten visar att parterna i arrende- nämnden ofta har äberopat andra arrendeställen till ledning för den skä- lighetsbedömning som skall företas i avgiftsfrägan. Nämnden har därvid uteslutit jämförelseobjekt som inte haft marknadsmå'issiga avgifter. t.ex. när arrendatorn varit en lantbruksskola sotn varit tvungen att skaffa äker- mark i grannskapet eller när arrendeavtalet slutits mellan far och son. Vidare har säsom inte jämförliga uteslutits arrendeställen med special- odling eller med alltför avvikande arealstorlek o.d. Av samma anledning har sidoarrenden uteslutits. när tvisten gällt gårdsarrende. De äterstäende. med prövningsarrendet tämligen likvärdiga arrendeställena. har merendels varit för fä till antalet för att kunna visa nägon klar arrendenivå. Sädana jämförliga arrendeställen har ända kunnat vara av värde. eftersom de utgjort underlag för den allmänna skälighetsprövning som arrendenämn- den i dessa fall varit hänvisad till. Därvid har nämnden beaktat skillna- derna mellan jämförelse- och prövningsarrendena. Prövningsarrendets jordmän och beskaffenheten av ekonomibyggnader har i regel besiktigats av nämnden och har spelat en avgörande roll för bedömningen. eftersom dessa faktorer är direkt avgörande för avkastningen. Denna har ibland också kunnat bedömas med hjälp av tillgängliga uppgifter om den kvalitets- värdering av jorden. som framgätt av tillgängliga taxeringsbevis. och av den indelning av jorden i avkastningsklasser som lantbruksnämnderna upprättat för vissa fastigheter. I en del fall har parterna äberopat avkast— ningsberäkningar. som gjorts av dent eller av experter. De senaste ären har större hänsyn tagits till avkastningen genom att den av Malmö tingsrätt lanserade s. k. modifierade marknadsprincipen vunnit tämligen allmän an- slutning.

Gcnom de här ätergivna bedömningsgrunderna har enligt arrendenämn- dens uppfattning prövningsarrendenas avkastning spelat en betydande roll för arrendesättningen. vilket bidragit till den lugna prisutveckling som tycks räda i västra Sverige. Att nämnden ibland fastställt betydligt högre avgift än tidigare. har ofta berott på att den gamla avgiften inte varit indexreglerad och avtalats läng tid tillbaka och redan dä kanske varit lägre än den marknadsmässiga.— — —

Arrendenämnden har själv negativ erfarenhet av avkastningsberäkning-

• Sida 100
•  Original

Prop. 1978/79: 183 100

ar i arrendetvist. Det har förekommit att parterna äberopat var sin sakkun- nig. vilken upprättat en avkastningsberäkning. som i och för sig motiverat den avgift parten önskade.

Av de här angivna skälen har arrendenämnden kommit till uppfattningen L'll den nu gällande lagregeln i httvuclsak visat sig fungera tillfredsställande och att den föreslagna övergängen till avkastningsförmagan som i första hand avgörande alltsa är onödig och rymmer sä mänga svårigheter att den inte kan tillstyrkas. Detta hindrar inte att det kan vara lämpligt att ändra lagtexten sa att där anges att avkastningsförmägan skall beaktas vid sidan av arrendenivi'tn pä orten. ÄVen med en sadan lösning kan arrendenämn- derna ha behov av att inhämta yttrande frän sakkunnig över avkastnings- förmagan. Sä torde redan till kunna ske enligt 17 & första stycket tredje meningen nämndlagen.

När det gäller frägan hur avkastningsförmägan skall bestämmas. har arrendenämnden i och för sig ingenting att erinra mot förslaget att utgängs- punkten inte skall vara den faktiska avkastningen. Däremot ifrägasätter arrendenämnden om inte kommittén ställer anspräken för lågt. när den med avkastning avser vad en normalt duktigjordbrukare bör kunna erhälla med en driftsinriktning. som inte kan bedömas som olämplig för arrende- stället. Nämnden anser i stället att utan bör göra en skönsmässig uppskatt- ning av den avkastning en kunnig och förständigjordbrukare med den för fastigheten lämpligaste driftsinriktningen och en rationell drift kan erhålla. Detta förutsätter självfallet att inte den lämpligaste driftsinriktningen hind- ras av avtalsföreskrift om viss inriktning.

Den av kommittén föreslagna lagtexten innebär att arrendeavgiften skall bestämmas till skäligt belopp. Det har hävdats (Tidskrift för Sveriges Advokatsamfund 1977 S. 306 och 1978 s. 193) att sådan skälighetsprövning skall ske oberoende av yrkande. Arrendenämnden förutsätter att kommit— tén avsett att prövningen mäste ske inom ramen för parternas yrkanden.

Uppsala mtircrxiter: Bristerna hos nuvarande prövningssystem är enligt universitetets mening mindre hänförliga till grunderna för bestämmande av villkor vid förlängning än till förfarandet härför och till jordägarens möjlig- het att direkt bryta arrendatorns besittning. Kommittén har lagt fram material som visar att missbruk sällan förekommer vid framställning av krav vid villkorsändring. Höjningen av den allmänna arrendeavgiftsnivän ttnder l970-talet är klart ekonomiskt motiverat. ] viss utsträckning är den en följd av att lagändringarna 1972 medförde betydligt större ekonomiskt ansvar för jordägaren i arrendeförhållandet. Exempelvis har jordägarens byggnadsskyldighet väsentligt utökats samtidigt som byggnadskostna- derna har stigit till c:a det dubbla sedan 1972. Delvis beror höjningen av en föri'indrad marknadssituation. vilken i sin tur bl.a. är en följd av förbätt- rade allmänna ekonomiska Villkor för jordbrukaren. Detta i förening med den allmänna prisförändringen torde innebära att den nuvarande arren- deavgiftsnivän knappast missgynnar arrendatorn i förhållande till jord- ägaren.

Trots denna utgängsbedömning vill inte universitetet motsätta sig kom- mitténs principiella förslag med en avkastningsanknytning vid bestämman— de av arrendeavgiften vid förlängning eftersom detta är helt naturligt och redan förekommer i praxis. Av olika skäl kan emellertid inte detta genom- föras pä det sätt som kommitténs framställning skttlle innebära. — — —

Enligt universitetets bedömning av arrendemarknaden har förekomman- de. alltför höga arrendeavgifter oftast tillkommit vid nyupplåtelse och i flertalet fall efter anbudsförfarande. Dessa fall jämte misstanken att dessa

• Sida 101
•  Original

Prop. 1978/79:183 l()l

höga avgifter skall tillåtas päverka "rådande marknadsförhallanden"' i rättstillämpningen torde vara det främsta skälet till den diskussion som har förekommit och de krav om Iagrevision sotn har ställts. Även om det följaktligen ligger nära till hands att föreslä ett förbud mot anbudsförfa- rande delar universitetet kommitténs slutsats att det vore olämpligt frän principiell synpunkt. I praktiken skulle sannolikt ett förbud genom lagstift— ning ej heller fä någon nämnvärd effekt. Anbudstöriarandets störande inverkan på arrendemarknaden bör i stället dämpas genom att det klar— lägges på ett otvetydigt sätt att arrendeavgifter som tillkommit genom anbudsförfarande inte kan åberopas sotn jämförelse vid fastställande av villkor enligt 9 kap. 9 & JB. Å andra sidan är det lika angeläget att en arrendeavgift som tillkommit genom anbud tilläts päverka prövningen vid samma avtals förlängning. Härigenom erhålles en nödvändig dämpning av de höga anbud som läggs säsom '"inträdeskostnad" och såsom en medve- ten spekulation i att villkoren vid första förlängningen kommer att ändras till skälig nivä. Härutöver torde olika åtgärder vid sidan om arrendelagstift- ningen kunna vidtas för att få jordägare att avstå från anbudsförfarande. Det kan noteras att universitetet inte har tillämpat anbudsförfarande ttnder lång tid och att erfarenheterna därav är enbart goda.

Fragan om arrendeavgiftens fastställande vid förlängning är givetvis av central betydelse för arrendatorns besittningstrygghet. Enligt universite- tets crfarenhet har dessa regler även en avgörande betydelse för hela upplätelseformen. Sä 'äl för arrendatorn som för jordägaren liksom fran allmän synpunkt är det angeläget att arrendeupplåtelserna kan fungera mera långsiktigt än de 5 eller 10 är som en avtalsperiod normalt omfattar.

ä grundval av en mycket läng erfarenhet kan universitetet konstatera att jordägaren på lång sikt är mera betjänt av att arrendatorn känner ekono- misk och social trygghet än att arrendeavgiften pressas i höjden för att kortsiktigt uppnä högsta avkastning av arrendestället. Universitetet anser det därför självklart att arrendeavgiften skall relateras till arrendeställets ekonomiska produktionsförmäga och övriga förhällanden som är av bety— delse för brukuren/arrendatorn. Samtidigt mäste arrendeavgiften balan- seras med tanke pä jordägarens kostnader och berättigade avkastnings- krav.

Kommitténs undersökningar visar inte att nu gällande regler har lett till en felaktig arrendenivå bortsett ifrån att det i vissa delar av landet har förekommit '.trrendeavgifter som skulle kunna snedvrida prisbildningen om de tilläts päverka rättstillämpningen. De åberopade höga avgifterna gäller emellertid i mycket ringa utsträckning förlängningssituationen. Även om det sälunda inte föreligger nägra påtagliga skäl för lagändring finner univer- sitetet det naturligt att arrendeavgiftens anknytning till arrendeställets egenskaper kommer till uttryck i lagen.

Kommitténs förslag Om tillämpningen är emellertid inte praktiskt ge- nomförbart och skulle snarare i sin tur medföra risk för snedvridning av marknaden. Enligt universitetets mening kan inte HUV-metoden användas eller ens vara vägledande på det sätt som kommittén anvisar. Orsaken härtill är bl.a. att kommittén inte har klargjort de grundläggande frägorna. nämligen vad arrendeavgiften avser samt den kostnadsfördelning mellan parterna som är avgörande för bedömningarna. Den i betänkandet före- slagna beräkningen synes excmpelvis förutsätta att arrendatorn svarar för hela den underhållskostnad av byggnader och anläggningar. vilken normalt används i kalkylen. Dessa schablonvärden är emellertid inte samma under- hällskostnad som ävilar arrendatorn enligt 9 kap. IS 5. JB. I ett arrendeför—

• Sida 102
•  Original

Prop. 1978/79: 183 102

hällande svarar sålunda jotdägaren delvis för den kostnadspost som är tillgänglig för kalkylberäkningar. Nägon ekonomisk utvärdering av fördel- ningen linns såvitt känt inte. Som ytterligare exempel på de speciella förtttsättningarna vid arrende kan noteras att arrendatorn oftast äger egna anläggningar som påverkar företagsresultatet och sotn inte tttan vidare katt lyftas bort vid kalkylen. Bl.a. mäste de beaktas vid bedömningen av kalkylbeloppet för arrendatorns arbets- och riskersättning. Detta senare belopp utgör för övrigt en annan diskutabel och svärbestämd del av kalky- leringsmetoden. Några generella värden för arrendatorns arbets- och risk— ersättning kan uppenbarligen inte användas med hänsyn till de synnerligen starkt varierande förutsättningarna på olika arrendeställen. Det finns äter- igen anledning påpeka att det i ett arrendeförhållande tillkommer en rad faktorer bestämda av lagregler", avtalets innehäll. arrendeställets skick vid tillträdet. ortens sed osv. som påverkar den ekonomiska fördelningen mellan parterna och därigenom kräver korrigering av kalkylmetodcn. En tillämpning av HUV-metoden torde därför vara tämligen meningslös och framför allt kommer det att saknas möjlighet att bedöma slutresultatet. Det är möjligt att HUV-metoden efter en noggrann ekonomisk utvärdering av olika speciella arrendefaktorer skttlle kunna kompletteras och korrigeras sä att den kunde användas som hjälpmedel vid arrendevärderingar. Kom- mittén har emellertid inte genomfört nägra som helst undersökningar eller provtillämpningar för att utröna dessa möjligheter. l avvaktan på att detta sker bör metoden överhuvudtaget inte få åberopas. Även om det otvivel- aktigt föreligger mycket stora svårigheter att skapa en avkastningsanknu- ten arrendevärderingsmetod som är generellt användbar bör en sädan metod eftersträvas. Enligt erfarenheter från universitetets egenjordbruks- förvaltning är en sadan metod synnerligen värdefull framför allt för att nä rätta relationer mellan olika arrendeställen.

Universitetet anser det emellertid f.n. tillräckligt och även riktigast att en markering sker i samband med förestäende lagändring att alltför höga arrendeavgifter skall motverkas och att detta skall ske genom att hänsyn tas bl.a. till arrendeställets avkastningsförmägt-t. Uppgiften att skapa ett hjälpmedel för den praktiska tillämpningen borde vara lämpad för berörda intresseorganisationer på samma sätt som sådana hjälpmedel har tillkom- mit för olika expropriationsersättningar.

Domänverket: Enligt verkets uppfattning behövs det inte någon ändring av den nuvarande skälighetsprincipen vid bestämmande av arrendeavgif- ten. Det finns anledning att ifrågasätta om kommittén i tillräcklig grad beaktat de speciella förhållanden som påverkar prisbildningen pä arrende- marknaden vid sidan av arrendeställets rena avkastningsförmåga. Det finns i realiteten mänga faktorer som förutom avkastningen påverkar ar- rendeavgiften. Den har upptagit alldeles för stor del i de senaste ärens diskussioner i arrendenämnder. Avgiften kan inte ses enskilt utan måste ses i relation till frägor som driftsform och driftsinriktning. underhåll och investeringsfrägor m. m. pä egendomen i fråga.

Skälighetsprincipen är. såsom den är inskriven för närvarande. fullt tillfredsställandc för att lösa problemet med arrendeavgiftens storlek. Ar— rendeställets '.tvkastningsförmäga spelar redan nu en viktig roll vid domän- verkets arrendevärdering. dvs. det samlade hänsynstagandet till alla de faktorer som päverkar arrendeegendomens ekonomiska förutsättningar. Nuvarande skälighetsprincip inrymmer redan ett betydande hänsynstagan— de till avkastningsprincipcn enligt den praxis som utvecklats. Skrivs regeln om avkastningsförmägan in i lagtexten föreligger risk för att det blir den

• Sida 103
•  Original

Prop. 1978/79:183 ' 103

helt dominerande bcdömningsgrunden. Följden av detta blir en omständig. dyrbar och föga fruktbäramle argumentation om beräkningarna.

Det är utomordentligt svårt. för att inte säga omöjligt. att med någon vidare man av säkerhet fastställa avkastningsförmägan hos en bruknings- enhet. Även om den s. k, HUV-metoden blir dominerande föreligger bety- dande osäkerhet och bcdömningen synes kttnna komma att bero på vem som upprättar kalkylen. En annan påtaglig nackdel är att förfarandet vid avgiftsbestämningen kommer att bli betydligt dyrare för parterna och med hänsyn till de regler som gäller för rättegängskostnader. kommer den ekonomiskt starkare parten att gynnas på den svagares bekostnad.

Skulle principen. trots verkets invändningar mot avkastningsprincipen skrivas in. bör enklare och mera schabltmmässiga kalkylmodeller tas fram som en förutsättning för en sådan lagändring.

Län.rxlyre/u'n i A-Itil/m'i/mx län: Vissa betänkligheter kan hysas mot att en med hjälp av den s. k. HUV-metoden kalkylmässigt beräknad arrende— nivå skall bli ledstjärna för bestämmandet av arrendeavgiften. Det skall emellertid påpekas att redan nu tar arrendenämnderna vid avgiftsberäk- ningen hänsyn till arrendeställets avkastningsförmaga bland mänga andra omständigheter. Som kommittén har framhällit är det vid tillämpningen av H LIV-metoden viktigt att exakta ingängsvärden sätts in. Endast om denna förutsättning är uppfylld kan man påräkna ett riktigt slutresultat. Ett lant- bruksföretag är beroende av en mängd osäkra faktorer, vilket gör att det i praktiken aldrig går att precisera de exakta ingängsvärdena. Dessa osäker- hetsfaktorer slår hårt igenom på slutresultatet. vilket gör att det aldrig gar mer än att ange en ungefärlig nivå för ett ur avkastningssynpunkt skäligt arrende. Frågan är om inte en skönsmässig uppskattning av avkastnings- förmägan är mer praktisk och ändamålsenlig. Några större farhägor bör nog inte hysas för att alltför stora variationer mellan de båda beräknings- grunderna kommer att uppstå. Betydelsen av arrendeställets avkastnings- förmåga vid beräkning av arrendeavgiften skall inte på något sätt förringas men att på en kalkylmässigt sä osäker grund lata avkastningsförmägan vara vägledande är tveksamt. Med hänsyn till under vilka förutsättningar kalkylresultatet framkommit bör. om denna metod skall användas. resulta- tet endast bli en bedömningsgrund tillsammans med övriga omständigheter vid skälighetsbcdömningen av a-irt'endeavgiften.

Srifixm'intm/t'n [ Ull/mald." Den tid under vilken de nuvarande reglerna om skälighetsprövning av arrendeavgiften har tillämpats är enligt stifts- nämndens uppfattning alltför kort för att man med stöd av utvärderingar av praxis redan nu skall lägga fram förslag till lagändringar. En starkt bidra- gande orsak till denna tidiga översyn av reglerna torde stå att finna i obalansen mellan tillgång och efterfrågan pä jordbruksarrende. vilket en- ligt en allmänt spridd uppfattning kommit tillsynes framför allt i alltför höga arrenden. Kommitténs egna undersökningar visar dock att denna Uppfattning i allt väsentligt saknar grund.

Vid arrendeavgiftens bestämmande har inte boställsnämnderna inom stiftet centralt fastställda normer att arbeta efter. En starkt bidragande orsak härtill är att stiftets stora utsträckning i norr — söder medför sa olikartade förhällanden att gemensamma värderingsnormer blir svåra att konstruera och svårtolkade. Däremot gäller gemensamt för alla att man vid arrendeavgiftens bestämmande har en koppling mellan marknadsbedöm- ning och avkastningsbedömning. Viktigt i detta hänseende är också att inbördes rättvisa skipas arrendatorer emellan. dvs.jämförbara objekt skall ha likartade arrenden. Av anbudsarrenden finns endast ett fåtal och dessa

• Sida 104
•  Original

Prop. 1978/79:183 104

ligger regelmässigt ej till grttnd för uppskattning av marknadsnivån.

Stiftsnämnden ställer sig avvisande till förslaget om att arrendezwgiftcn skall fastställas i första hand med beaktande av arrendeställets avkast- ningsförmåga. Nuvarande förhållande med en skönsmässig bedömning av avkastningsförmågan anser nämnden vara att föredra framför detaljerad ekonomisk avkastningskalkylering, som kommer att bli en naturlig följd av föreslagen ändring.

Den s. k. H UV-metoden är i och för sig mycket värdefull för lantbrukets driftsplanering. Metodens användning på det sätt som kommitten angivit synes dock disktltabel inte minst av den anledning att arrendet utfallet" som en restpost sedan alla andra kalkylfaktorer bestämts med exakta värden, bl. a. skälig ersättning för arrendatorns arbete och risk. Av stor betydelse blir då frågan vid vilken gärdstorlek brukaren kan tillförsäkras önskvärd ekonomisk och social standard. Detta har ej diskuterats av kommittén.

Sti/ixm'immlwi [ Linkt'iping: Den föreslagna övergången till en avkast- ningsvärdering har tidigare med anledning av en riksdagsmotion utretts och därvid avvisats av huvudparten av remissinstanserna (LU 1974: 35). Huvudorsakerna till den negativa inställningen till avkastningsvärderingar återfinns i utredningens egen bilaga A. där HUV-metodens stora osäker- hctsfaktor framhälles. Dessa osäkerhetsmoment är välbekanta för alla som sysslat med nuirkräntekalkyler. Att kalkylerna dessutom ifråga om icke bärkraftiga jordbruk (deltidsjordbruk) blir än mer missvisande torde vara obestridligt.

På senare är har t.ex. expropriationslagens ersättningsregler och fas- tighetstaxeringsvärdena anknutits till egendomens marknadsvärde, varför beträffande jordbruksarrende en övergång från denna vedertagna värde- ringsprincip till en osäker avkastningsprincip förefaller otidsenlig.

Av dessa orsaker förordar stiftsnämnden ett bibehållande av nuvarande värderingsprincip vid arrendeförlängning.

Sri/ixm'immlwz !" Lund: Något förenklat skulle man kunna hävda att rättspraxis i bedömningen om vad som är skälig arrendeavgift övergivit den s.k. marknadsprincipen och övergått att söka fastställa de belopp arrendatorer i allmänhet kan antas vara villiga att betala (en skönsmässig uppskattning av den avkastning en kunnig och ft'irståndig jordbrukare kan erhålla med den för fastigheten lämpligaste driftsinriktningen).

Det nu framlagda förslaget synes vara ägnat snarare att anpassa gällande lagregler till den sedvanerätt som utbildat sig på området (där det redan finns en klar övervikt för avkastningsprincipenjämfört med marknadsprin- cipen) än att vara nydanande på rättsområdet. Något egentligt motsatsför— hållande torde för övrigt inte råda mellan de två nämnda principerna. eftersom avkastningsförmågan har prisbildande effekt och således inver- kar på marknadsfi'irhällandena.

Ovedersägligen har utvecklingen under senare år lett till betydande prisstegringar på lantbruksföretag. Köpcskillingarna överstiger i många fall zwkastningsvärdet.

l förslaget till ny jordförv'z'trvslag heter det att förvärvstillstånd skall vägras om köpeskillingen eller annat vederlag ej endast obetydligt över- stiger egendomens värde med hänsyn särskilt till dess avkastning. Jord- brukspolitikcns mål är bl.a. att åstadkomma en jordbruksproduktion av önskad storlek till lägsta möjliga sarnhällsekonomiska kostnad och samti- digt göra det möjligt för de ijordbruket sysselsatta att få del av den allmänna standardstegringen.

För lantbrttksföretaget torde kostnaderna för produktionsmedlen ha

• Sida 105
•  Original

Prop. 1978/79: 183 105

minst lika stor betydelse för lönsamheten som '"fastighetsräntz'tn'" alterna- tivt arrendeavgiften. Det synes enligt stiftsnämnden väl optimistiskt att tro att man genom priskontroll på endast fastigheter och arrenden kan nå det uppställda målet för jordbrukspolitiken. Det finns en risk att hela jord- bruksnäringen alltmer insnärjes av en samhällskontroll som ingen av par- terna på arrendemarknaden kan vara betjänt av. Stiftsnämnden håller inte för otroligt att krav på avgiftsreglering även vid alla nyupplåtelser snart kommer att öka i styrka och tillmäter inte möjligheterna att erhålla LRFzs borgen eller statlig lånegaranti någon större betydelse som spärr mot orealistiska arrendeavgifter. [ detta sammanhang är det på sin plats att upplysa om att under de senaste tre åren anbudsförfarande förekommit endast i ett par fall vid nyupplåtelse av kyrklig jord i stiftet.

Trots att det i den föreslagna lagtexten klart utsäges att i första hand avkastningsförmågan skall beaktas, menar kommittén att det endast i undantagsfall skall bli fråga om att genomföra detaljerade ekonomiska avkastningskalkyler. Tvärtemot kommittén menar stiftsnämnden att, dras- tiskt uttryckt. en del av lantbrukets kalkyleringsverksamhet kommer att förläggas till arrendenämnds och fastighetsdomstols sammanträden.

Den s. k. HUV-metoden har varit ett mycket värdefullt beräkningssy- stem vid bl. a. lantbrukets driftsplanering. Det är dock diskutabelt om man kan börja använda metoden i det syfte som kommitten har föreslagit. Arrendeavgiften framkommer vid kalkyleringen som en restpost efter det att bl.a. värden för skälig ersättning för arrendatorns arbete. och riskta- gande har satts in som ingångsvärden i kalkylen. Som framhålls i betänkan- det slår cmellertid en mängd osäkerhetsfaktorer hart igenom när det gäller restpostens storlek. I sammanhanget inställer sig också frågan vilken före- tagsstorlek som bör krävas för att brukaren skall kunna ställa anspråk på att tillförsäkras en ekonomisk och social standard som är likvärdig med den som jämförbara grupper uppnår. De av kommittén använda termerna "familjejort'lbruk" och ”effektiva familjejordbruk" är inte tillräckligt pre- ciserade för att ge svar på denna fråga.

Stiftsnämnden gör gällande att en skönsmässig uppskattning av avkast- ningsförmågan är att föredra framför mera detaljerade ekonomiska avkast- ningskalkyler —- inte minst processekonomiska skäl talar härför — och bedömer icke tillräckliga skäl finnas att ändra nuvarande regler för faststäl- lande av arrendeavgiften.

.S'tq'fixnäm”den ! Göteborg: För alla upplåtarekategorier har bestämman- det av arrenderwgiftens storlek vållat problem. I samband med tillkomsten av den nya lagstiftningen om förvaltning av kyrkligjord år 1972. utformade stiftsnämnden i Göteborg rekommendationer för fastställande av bl.a. arrendeavgiften. Grundtanken var då. att avkastningsförmågan skulle vara en av grundstenarna för avgiftens beräknande. Kontakt togs med olika jordbruksanknytna organisationer men ingen ansåg den metoden objektivt tillförlitlig. Denna inställning synes kvarstå än idag. Bl. a. har framkommit i arrendenämndsmål. att en experts avkastningsberäkning varit helt ofören- lig med en annans.

AVkastningsförmågan är beroende av såväl intäkter som kostnader. vilka kan variera avsevärt beroende av vilken produktionsform som väljes. Att försöka fastställa en för orten normal avkastningsförmäga. torde därför inte Vara möjligt för det organ. som skall pröva arrendeavgiften.

Avkastningen är beroende av arrendatorns produktionsform. intresse. kunnighet och hänsyn till egna kalkyler. Observera att kalkylresultatet varierar starkt mellan olika produktionsgrenar, såsom kött. mjölk. spann—

• Sida 106
•  Original

Prop. 1978/79: l83 l(l6

mål. grönsaker. Dessutom påverkas kalkylen även stort av förräntnings— kravet. vilket varierar för såväljordågz'tre som arrendatorer.

Det synes råda allmän osäkerhet om det riktiga i att låta avkastningsför- mågan vara avgörande för arrendezwgiftens bestämmande. Också stifts- nämnden hyser en negativ inställning till avkastningsberäkningarnas an- vändbarhet i detta sammanhang.

Svens/tu kyrkans_li'irsmn/iugx- ut'/i pu.vforum:/?Ärlnmzl: Den i förarbetena till 1972 års lagstiftning förordade principen för arrendesättning. nämligen marknadsprincipen, är en värderingsmetod som på intet sätt kan anses vara förlegad. Tvärtom har man ju i expropriationslagstiftningen gått från den tidigare gällande avkastningsprincipen till den som lämpligare ansedda markmtdsprincipen.

l hyreslagstiftningen har man inte ansett det påkallat att frångå mark— nadsprincipen vid fastställande av skäligheten av en viss hyra. Låt vara att för fastställande av marknadshyra de allmännyttiga bostadsft'iretagens hy- ror skall vara vägledande för marknadsnivån. Det synes föga angeläget att införa avkastningsprincipcn i arrendesammanhang när marknadsprincipen synes vara fullt gångbar som värderingsmetod i andra sammanhang.

l-"örbundet är vidare kritiskt till att kotmnittén givit den s. k. HUV- tnetoden en så framträdande ställning som skett. HUV-metoden är alltse- dan början av 1960-talet den vedertagna metoden vid lantbruksnämnderna för kalkylering i samband med bl. a. prövning av frågor om statligt stöd till jordbruksföretag. I en blivande proposition bör denna metod inte nämnas eller i varje fall inte ges en så framträdande ställning som den givits i betänkandet.

Enligt förslaget skall också arrendenämnd ha möjlighet att förordna lantbrukskonsulent vid lantbruksnämnd att avge utlåtande om arrende- ställes avkastningsförmåga. Man vet att praktiskt taget all jord— brukskalkylering som görs genom lantbruksnämndernas försorg sker med hjälp av HUV-metoden. Båda ovan nämnda omständigheter torde åstad- komtna att HUV-metoden blir den vanligaste metoden att bedöma avkast- ningsförmågan. HUV-metoden är en bra metod att bedöma jordbrukets kreditvärde. men förbundet anser att metoden inte ger rättvisande resultat när det gäller avkastningsförn'tågan. Dessutom anser förbundet det fel att ge lantbruksnämnderna ett så dominerande inflytande på arrendesättning- en som arrendenämnds möjlighet att förordna lantbrukskonsulcnt skulle medföra. Risken för en ytterligare byråkratisering av arrendesättningen är uppenbar. Förbundet anser därför förslaget om rätt för arrendenämnd att förordna lantbrukskonsulcnt helt bör utgå och i stället möjlighet ges arren- denämnderna att i särskilda. svårbedömda fall inhämta yttrande från lant- bruksnämnd.

Genomförs trots allt förslaget bör förutom nedtoning av möjligheten att använda HUV-metoden. och vad som ovan anförts om lantbruksnämnds yttrande. uttrycket normal avkastning ges en annan innebörd än kommit- tén föreslagit. Som kommittén tolkar begreppet normal avkastningsför— måga innebär detta den avkastning en normalt duktig jordbrukare bör kunna erhålla med en driftsinriktning som inte kan bedömas som olämplig för arrendestället i fråga. Enligt förbundets mening bör med begreppet i stället avses den avkastning som en normalt duktig jordbrukare bör kunna erhålla med en driftsinriktning sotn kan bedömas som lämplig för arrendev stället. På detta sätt undviks den urvattning av begreppet normal avkast- ningsförmåga som kommitténs beskrivning annars lätt ger upphov till.

Vad angår anbudsarrenden vill kommittén uppmana de publika jord-

• Sida 107
•  Original

Prop. l978/79: 183 ltt7

ägarna att för fastställande av förstagångsarrende undvika anbudsft'irfaran- det. I de kyrkliga sammanhangen används detta fortlarande om än i liten omfattning. Man är dock medveten om nackdelarna med anbudsll'irfaran- det och söker också begränsa dess användning. När det gäller staten torde kommitténs uppmaning fa betraktas som en from förhoppning. På grund av bestämmelserna i upphandlingskungörelsen torde statens företrädare i ar- rendesammanhang inte ha laglig rätt att avstå från anbudsft'irfarande. Möj- ligen kan denna anmärkning gälla även kommuner. som av kommunför- bundet rekommenderats att använda de statliga bestämmelserna om upp— handling.

Som slutomdöme i denna del vill förbundet framhålla att förbundet anser att nuvarande lagstiftning fungerat i stort sett klanderfritt. Från arren- datorshåll hade man vid lagens tillkomst befarat en höjning av arrendena. Det visar sig nu att arrendena inte alls stigit snabbare — snarare långsam— mare — än konsumentprisindex gjort. Det saknas alltså egentligt fog för den rädsla för arrendenas alltför snabba höjning som kommitten sagt sig befara. Dessutom har arrendenämnderna redan nu — vilket praxis visar — möjlighet att använda sig av avkastningsmetoden. Även av detta skäl förefaller angelägenheten av en lagändring tveksam.

Sverigesjun/ägarti/Firlmml: Kommitténs förslag beträffande arrendeav- giften grundas på uppfattningen att ett arrendejordbruk på sikt inte kan bära en större arrendekostnad än vad arrendeställets normala avkastning medger. Såsom allmän princip kan detta synas riktigt. men verkligheten är betydligt mera nyanserad än så. Här bör bl. a. framhållas att en stor del av Sveriges jordbrukarcs inkomster kommer från arbete utanför det egna jordbruksföretaget. antingen inom jord- och skogsbruket eller på annat håll. Detta är en lämplig ordning ur samhällets synpunkt. Jordbruket på arrendestället är blott en del av arrendatorernas verksamhet. Arrende- ställets avkastning är blott en av alla de faktorer som påverkar arrendato- rernas villighet och förmåga att betala arrende och därmed prisnivån på arrendemarknaden. Andra faktorer utanför arrendeställets avkastning som i hög grad påverkar prisbildningen på arrendemarknaden är bl.a. bostaden på arrendestället. arrendatorns innehav av ägd eller arrenderad jord utan- för arrendestället och annan verksamhet utanför arrendestället. Ur allmän synpunkt saknas anledning att förhindra att de här nämnda omständighe- terna slår igenon på arrendemarknaden. Tvärtom är det i olika avseenden ett samhällsintresse att så sker.

Den av kommittén angivna metoden att bestämma arrendetwgiften efter den avkastning som en normalt duktigjordbrukare kan få av arrendestället är således olämplig redan av det skälet att den strider mot allmänna jordbrukspolitiska och näringspolitiska målsättningar. Härtill kommer att det i praktiken krävs komplicerade och omfattande utredningar för att bestämma den "normala" avkastningen. Experterna har ofta olika upp- fattningar. vilket kommer att medföra. att från båda sidor åberopas vidlyf- tiga och kostnadskrävande utredningar. som komplicerar förfarandet inför arrendenämnden. Av vikt är även att beakta. att en schablonmässig beräk- ning av en "normal" avkastning i praktiken ofta kommer att utmynna i en för arrendestället orimligt hög eller låg arrendeavgift. samt att de schablon- mässiga beräkningarna därför — för att ge ett rimligt resultat måste kompletteras med ett ofta invecklat hänsynstagande till de speciella förhål— landena på arrendestället. Beträffande förelintligheten av speciella förhål- landen har utredningen själv konstaterat att ytterst få arrendeställen är jämförbara med varandra.

• Sida 108
•  Original

Prop. 1978/79: l83 108

Såsom skäl för den förslagna ändringen i sättet att bestämma arrendeav— giftens skälighet anges endast att i vissa fall — detta gäller enligt förbundets uppfattning ej godsen — har förekommit mycket höga arrendeavgifter. Det är anmärkningsvärt att utredningen ej framlägger något belägg för att de påstådda höga avgifterna verkligen berott på faktorer som ej skall och bör tillåtas slå igenom i prisbildningen —- en enkel enkät till vissa arrendatorer kan knappast ge tillfredsställandc besked på denna punkt.

En egendomlighet i kommitténs förslag är att avkastningsförmågan skall bedömas efter en driftsinriktning som inte kan bedömas som olämplig för arrendestället i fråga. Rimligare vore att utgå från en lämplig. eller rent av den lämpligaste driftsinriktningen. Samhället har rätt att kräva av jordbru- karna liksom av andra företagare att de driver sina företag så rationellt som möjligt.

Förbundet motsätter sig att det förhållandet att arrendemarknaden i enstaka fall godtagit till synes mycket höga arrendeavgifter får föranleda att man frångår de nuvarande reglerna för avgiftsbestämningen vilka enligt förbundets uppfattning fått en lämplig tillämpning i praxis. Så som de nuvarande reglerna tillämpas har en arrendator vid förlängning att räkna med att få betala lika mycket som skickliga och driftiga arrendatorer i allmänhet skulle vara beredda att betala för arrendestället. Denna regel är lämplig. Härigenom har utbudet av arrendejord kanaliserats till de dugli- gaste arrendatorerna. Detta har varit till fördel för många jordbrukare. Framförallt har det emellertid varit till fördel för konsumenterna, vilka ju ytterst har att bära kostnaderna för den mindre effektiva produktion. som blir följden, om skickliga jordbrukare hindras att starta och utveckla sina företag. De nuvarande reglerna kan ej med fog sägas vara obilliga mot den sittande arrendatorn.

Att genom den av kommittén föreslagna ändringen pressa ner arrendeni- vån under den marknadsmässiga är olämpligt. med hänsyn till det allmänna intresset av en rationell jordbruksproduktion och med hänsyn till alla de jordbrukare. som konkurrerar om arrendejorden och med hänsyn till jord- ägarens berättigade intressen. Ändringen bör därför ej komma till stånd.

Skånes jrn'(/ägaf'q/i'irbmld: Med normal avkastning avses i förslaget den avkastning som en normalt duktig jordbrukare bör kunna erhålla med en driftsinriktning. som inte kan bedömas som olämplig för arrendestället ifråga. Emellertid synes det ogörligt att bestämma vad som skall förstås med en normalt duktig jordbrukare och vad som menas med normal avkastning. Det blir till sist fråga om ett teoretiskt övervägande. Detta är ej tillfredsställande.

Enligt förslaget skall den s. k. HUV-metoden utgöra underlag för be- dömningen av normal avkastning. Det hänvisas också till den rådgivnings- och upplysningsverksamhet som bedrivs av jordägarnas och arrendatorer- nas organisationer. Enligt förbundet:s uppfattning bör emellertid avtalsfri- het råda vid arrendcsåttningen med den inskränkning som följer av nu gällande bestämmelser. Förbundet ansluter sig till uttalandet i direktiven att arrendelagstiftningen hittills har fungerat tillfredsställandc. [ de arren- detvister som hittills har rättsligt prövats har beräkningar av avkastningens storlek inte ansetts kunna tillmätas avgörande betydelse. Det har icke gått att få fram ett entydigt avkastningsvärde. [ vissa avgöranden har det visserligen gjorts hänvisningar till jordens mer eller mindre goda avkast- ningsförmåga. Arrendenämnderna har emellertid inte gjort skälighetsbe- dömningar baserade enbart på beräkningar av arrendeställets avkastnings- förmåga. Sådana beräkningar har däremot vägts in i bedömningen. när

• Sida 109
•  Original

Prop. 1978/79: 183 109

avgiftsbestämningen har skett med tillämpning av den s.k. modifierade marknadsprincipen. Denna princip kom först till uttryck i ett avgörande av Malmö tingsrätt år 1974 (betänkande s. 58). Det visade sig i detta mål. som berörde ett flertal arrendatorer. att det var praktiskt taget ogörligt att få fram några säkra värden på egendomarnas normala avkastning. Atskillig eminent sakkunskap uttalade sig i målet. men expertisen var oenig. Detta torde vara signifikativt för vad som kommer att ske. om avkastningsprinci- pen skulle knäsättas av lagstiftaren. Det skulle bli nödvändigt med tids- ödande kostbara utredningar som varken jordägare eller arrendator skulle vara betjänta av.

Den modifierade marknadsprincipen står i samklang med förarbetena till nu gällande lagstiftning. Som kommittén framhållit har principen slagit igenom i arrendenå'imndernas praxis. Det bör räcka med detta. Någon ny lagstiftning i förevarande hänseende är enligt förbundets mening inte erfor- derlig.

Kommittén synes dessutom inte ha tillräckligt beaktat risken för att processen i arrendenämnden drar väsentligt ut på tiden. om avkastnings- värdet skall räknas fram. Det skulle bli kostbart för parterna med alla utredningar. som de torde anse sig vara tvungna att prestera. Det synes vidare sannolikt att arrendenämnden i flertalet fall skulle utnyttja möjlighe- ten att inhämta utlåtande från lantbrukskonsulcnt. Därmed skulle avgöran- det ytterligare fördröjas. I varje fall borde arrendenämnden inte få inhämta yttrande från sakkunnig ex officio utan endast på parts begäran.

Äberopar den ena parten eget expertutlåtande. torde detta leda till att också den andra parten inhämtar sådant utlåtande. Därmed blir det. såsom i det nämnda Malmö-målet. fråga om dyrbar utredning. En sådan rättsut- veckling bör undvikas.

Kommittén berör också frågan om bestämmande av arrendeavgiften för jordbruksarrenden av mera speciellt slag. t.ex. mindre brukningsdelar eller jordbruk med ovanlig driftsinriktning. Enligt kommittén får det an- komma på rättstillämpningen att närmare avgöra de särskilda frågor som i dessa fall kan komma att bli aktuella. Förbundet vill bestämt invända mot att lösningen av frågor av detta slag överlämnas åt rättstillämpningen. En sådan ordning bör undvikas. eftersom arrendenämndernas beslut endast kan överklagas till fastighetsdomstolarna. Det saknas alltså en för hela riket fungerande prejudikatinstans.

3 Andra arrendevillkor

Remissinstanser som i huvudsak tillstyrker förslaget

Kommitténs förslag har utan närmare kommentarer tillstyrkts eller läm- nats utan erinran av bl.a. Kristianstads tingsrätt. domstolsverket, kam- markollegiet. Ianlhruksstyrelsen. lanlhruksnämnderna i Uppsala, Öster- gt'itlamlx, Jönkt'ipings, Kalmar, Kristianstads. Malmöhus, .S'kurahorgs, Värmland.? och Väster/minuts län. Iuntmäteriverke!, länsstyrelsen i il-lallm'ilms liin, .rliflxnämnderna i Uppsala och Lund. Ft'ireningen Sveriges jm'tlhrukmrrendalnrt'r, LRF. Skagx- och lanIurhetsgii'urjörbtuulet. kom- munförbundet. Svens/tu lanmrheturejb'rbtlndet. advoka!samjiuu'let samt S t'crigt's föreningshunkers förbund.

• Sida 110
•  Original

Prop. 1978/79: 183 110

Arrcnclcm'immlcn i [.in/t't'iping: Nämnden har inget att erinra mot koln- mittens förslag att prövningen ej längre skall avse endast avtalsvillkor som jordägaren har uppställt. Prövningen synes dock komma att bli betydligt mer komplicerad än f. n.

Enligt nämndens uppfattning skall arrendezwgiftens storlek bestämmas först när övriga villkor har fastställts. Detta framgår inte med önskvärd klarhet av kommitténs förslag till ändring av () kap 9 & och 10 kap b & JB.

Arrt'mlumimmit-n i :'l-Itll/m'i: I arrendesättnings— och villkorstvister före— ligger i regel ett förslag till arrendekontrakt från jordägaren. som upptar villkor på vilkajordägaren medger förlängning men som arrendatorn på en eller flera punkter inte vill godtaga. Nämnden skall pröva villkoren enligt 9 kap. 9 & JB. Om arrendatorn å sin sida yrkar införande av ett villkor som jordägaren motsätter sig. kan arrendenänmden inte föreskriva att detta villkor skall ingå i kontraktet. Nämnden är hänvisad att medla och lyckas väl i de flesta fall få till stånd en formulering som båda parter kan godtaga. ()m medlingen inte lyckas får arrendatorn bli utan det önskade villkoret. även om detta vid en objektiv prövning skulle vara högst rimligt. Denna ordning är inte tillfredsställandc. Det synes riktigt att såsom kommittén föreslår skapa bättre balans mellan parterna i villkorstvisterna.

Arrendenämnden kan också ställas införjuridiskt-tekniska svårigheter på grund av den nu gällande regelns utformning. Vardera partens yrkande kan kanske vara den positiva och negativa sidan av samma sak. Arrenda- torns önskan om rätt att få taga väg över en gårdsplan motsvaras ju av jordägarens förbud för honom att färdas där. Även på annat sätt kan av vardera parten fordrade villkor ha samband med varandra. Beroende på om en av arrendatorn önskad reglering kan sägas ha samband med något som jordägaren fordrat eller förbjudit skulle alltså regleringen kttnna komma till stånd mot jordägarens önskan. annars inte. Det är naturligtvis många gånger svårt att avgöra om arrendatorns önskemål skall anses vara ett helt nytt villkor eller ha samband med något somjordägaren fordrat. Resultatet kan bli godtyckligt.

Såväl med hänsyn till den nuvarande regelns materiella verkan som till de onödiga svårigheter den kan skapa tillstyrker arrendenämden att den- samma omarbetas i enlighet med kommitténs förslag. Det bör nämnas att vad gäller hyresområdet samma kritik kan riktas mot den motsvarande regeln i 12 kap. 48 & tredje stycket JB.

Arremleniimnden i Göteborg: När det gäller andra villkor än avgiftens storlek har nämnden ingen erinran mot förslaget att parternasjämställdhet i avtalsförhållandet bör komma till uttryck i lagtexten genom att prövning- en ej längre skall avse endast avtalsvillkor som jordägaren har uppställt.

Den föreslagna lagtexten innebär att annat villkor skall vara skäligt. Detta löser inte problemet när i en fråga vardera parten yrkar ett i och för sig skäligt villkor.

Kommittén anför att målet bör vara att arrendenämnden efter allsidig prövning av samtliga omsti'indigheter skall ge avtalet ett skäligt innehåll. Detta uttalande och lagförslaget att annat villkor skall vara skäligt ger lätt intrycket att arrendenänmden självmant skall pröva alla avtalsvillkor. Lik- som när det gäller avgiftens storlek måste emellertid nämnden vara bunden av parts yrkande och nämnden får därför inte pröva ostridiga villkor.

Arrendenämnden ifrågasätter om arrendeavgiftens storlek bör särskilt anges i 9 kap 9 & andra stycket JB vid sidan av andra arrendevillkor. eftersom arrendeavgiften normalt kan bestämmas först när övriga villkor har fastställts.

• Sida 111
•  Original

Prop. 1978/79: 183 - 111

lx'ppmlu unircrxilul: Kommitténs förslag till formulering innebär att arrcndetnfgiften alltid blir primär vid bedömning av annat villkors skä- lighet. Förslaget har därför samma brister som nu gällande formulering. nämligen att den inte uttrycker den praktiska tillämpningen. Lagrummet bör ges en formulering som direkt uttrycker att arrendezwgiften och övriga villkor i förening skall vara skäliga.

Läns-stj-rplxcn i Östergöllumis Iz'in: Vid utformningen av förslaget har kommittén haft att ta hänsyn till frågan om bättre överensstämmelse med generalklausulen i 36 & avtalslagen. Det kan ifrågasättas om jordabalkcns regel skall gå längre än generalklausulen i fråga om underkännande av oskäliga avtalsvillkor. Länsstyrelsen vill emellertid med hänsyn till de aktuella reglernas karaktär av skydtlslagstiftning inte motsätta sig försla- get.

SkåIl('lil'l't'lll/(l[()/”('I'IIUA' .rumråt/xw'upp: De nuvarande bestämmelserna innebär att jordägaren ensidigt har kunnat uppställa villkor. förbud och ålägganden på brukaren. Ännu förekommer en rik flora av gammaldags förbud och ålägganden som har sin grund i gångna tiders syn på arrendato- rerna. Dessa villkor har i hög grad hämmat utvecklingen och skapat en beroendeställning för brukarna. Någon möjlighet att få bort villkoren har brukarna knappast haft genom stadgandet att av jordägaren uppställt vill- kor skall gälla. om det ej strider mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest är obilligt. Av samma anledning har brukarnas förslag till avtalsvill- kor fått stå tillbaka för jordägarens företrädesrätt. Den nu föreslagna ändringen är ett nödvändigt led i att skapa en bättre balans mellan par- terna.

Remissinstanser som avstyrker förslaget eller föredrar annan lösning

Svea hovrätt: Enligt hovrättens mening har tillräckliga skäl för den föreslagna ändringen inte visats föreligga. Behovet av samordning av de olika slagen av nyttjanderätt till fast egendom bör beaktas också när det gäller utformningen av prövningsreglerna för fastställande av andra arren- devillkor än arrendeavgift.

[)(um'imw'kel: Verket förordar att nu gällande lagtext bibehålls. Både jordägare och arrendator kan säga upp avtalet för villkorsförändring. Det är av stor vikt förjordägaren vid förstagångsupplåtelse av jord för arrende att kunna förena upplåtelsen med vissa villkor. Ofta kan dessa villkor vara helt avgörande. när jordägaren fattade beslutet att utarrendera marken. Det är då nödvändigt att jordägaren kan känna trygghet att villkoren inte kan komma att ändras eller upphävas vid förlångningssituationer utom i de fall då villkoren är oskäliga mot arrendatorn. Enligt verkets bedömning är det stridande mot god rättssäkerhet att ett en gång uppställt godkänt villkor. som ej kan betecknas som oskäligt. skall kunna jämkas eller lämnas utan avseende utan att en ny upplåtelse kommer till stånd.

.S'Ii/iwu'imm/en i Linköping: Stiftsnämnden finner det otillfredsställande att den föreslagna regleringen ger arrendenämnd möjlighet att bestämma avtalsvillkor som parterna aldrig har enats om. I detta avseende bör arrendelagstiftningen ej tillåta en annan skälighetsprövning än generalklau- sulen i 36 ;" avtalslagen.

.Sti/i.wu'immlwz i Göteborg: Ändringsförslaget kan innebära, att jord- ägaren och arrendatorn inför arrendenämnden framlägger var sitt fullstän- diga avtalsförslag. Denna möjlighet kan medföra ökade svårigheter att bedöma zwtalsvillkorens skälighet. Också i denna del avstyrker stiftsnämn- den att förslaget läggs till grund för lagstiftning.

• Sida 112
•  Original

Prop. 1978/79: 183 112

.S't't'nxku kyrkans_li'irxumlingx- (n'/'t pa.rtoruts/Iit'lmn(I: Även i denna del anser förbundet att en lagändring är onödig. Regeln att annat avjordägaren uppställt villkor skall gälla. om det ej strider mot god sed i arrendeförhål- landcn bör enligt förbundets mening vara lättare att tillämpa än den skä- lighetsregel som kommittén vill ha införd. Skälighetsregeln skulle i sina yttersta konsekvenser kunna få den följden att arrendatorn kan göra så många invändningar mot ett arrendekontrakt att han i praktiken får ett helt nytt kontrakt. Vad detta betyder för stora förvaltningar som måste använ- da sig av likalydande kontraktsformulär ligger i öppen dag. Det finns skäl att även i detta sammanhang hänvisa till den f. n. rådande rättslikheten mellan arrende och hyra (jfr 12 kap. 48 & tredje stycket JB). Förbundet kan inte finna att det föreligger större skäl att ändra arrendelagen än hyresla- gen. alldenstund det redan i gällande lagstiftning finns helt otvetydiga möjligheter för såväl arrendatorn som hyresgäst att få obilliga och oskäliga avtalsvillkor ändrade eller upphävda.

.S'rcrigar jort/äyuI'tj/Öl'hllll(I: Vid fastställande av nya villkor föreslår kommittén att förlängning skall kunna ske för annan tid än som eljest skulle ha gällt. Enligt förbundets mening är detta olämpligt och innebär ett alltför stort ingrepp i parternas avtal. Emellertid synes det olämplig att nu ta upp denna fråga. Den hör nära samman med frågan om investeringar på arrendestället. som återstår för kommitten att behandla. Kommitténs fort- satta överväganden härom bör avvaktas.

4 Rätten till självinträde

Remissinstanser som i huvudsak tillstyrker förslaget

Kommitténs förslag har lämnats uta'n erinran av kommmrförbundet. Svea hovrätt: Jämför man förutsättningarna för självinträde vid de gamla sociala arrendena (2:53 nyttjanderättslagen) och de nya gårdsarrendena (9: 8 JB) finner man att fi'irutsättningarna skärpts. Numera kräver lagen att jordägaren gör sannolikt att han (eller viss anförvant) skall bruka egendo— men. Förändringen kan beskrivas så att man flyttat över bevisbördan från arrendatorn till jordägaren.

Den redogörelse för arrendenämndernas och tingsrätternas praxis som lämnas av utredningen synes visa att lagändringen kommit att få den betydelse som man åsyftat.

Om man nu skall gå vidare på den inslagna vägen och ytterligare begrän- sajordi'igarens möjligheter att vid utgången av arrendetiden återta den egna jorden är närmast en politisk fråga. Från lagteknisk synpunkt möter inga invändningar mot det sätt varpå kommittén löst problemet. Hovrätten kan dock inte underlåta att framhålla att en förstärkning av arrendatorns ställ— ning på sätt som nu föreslås sannolikt kommer att minska intresset för att vilja upplåta jord på arrende. Effekten kan bli dels att tillgången på arren- dejord minskar. dels att jord upplåts på annat sätt än genom jordbruks- arrende (t.ex. genom muntliga avtal). Det är känt att efterfrågan på bra arrendejord i varje fall under hela efterkrigstiden varit större än tillgången. Begränsas tillgången ytterligare. kommer priserna — arrendena — att stiga än tner.

Kristianstads tingsrätt: Hittillsvarande ordning har helt visst ibland medfört eller kunnat medföra att arrendatorn. inför risken att jordägaren själv övertager arrendestället. avstått från att göra investeringar vilka varit

• Sida 113
•  Original

Prop. 1978/79: 183 113

från ekonomisk synpunkt välbetänkta. Den nu föreslagna regeln kati vis- serligen befaras leda till att jordägaren i viss utsträckning avhåller sig från att utarrendera iiiark. Risken härför bör dock icke överdrivas. Vad kom- mittén föreslår får enligt tingsrättens uppfattning anses vara en lämplig avvägning av jordägarens och '.ii'rcndatoi'ns intressen. Tingsrätten tillstyr- ker därför förslagct i denna del men vill påpeka att ändringen titan tvivel kommer att ställa arrendenämiiderna och domstolarna inför stora svarighe- ter vid bestämmande av vad som anses obilligt för arrendatorn. Komplika- tioner som kan uppkomma i händelse arrendestället överlåts under uppsäg— ningstiden och även den nye jordägaren begär sji'ilvintri'ide synes böra liksom hittills överlämnas åt rättstilli'inipningen att lösa.

[)(IIHXIUIXl't'l'lxt'f! De synpunkter kommitten framfört för en försti'irkning av jordbruksarrendators besittningsskydd väger tungt och förslaget bör därför genomföras trots risken för ett minskat utbud av arrendeställen.

Arrt'ticlam'immlwi [ Liiikt'i/iing: En ändring av bestämmelserna om jord- ägarens rätt till självinträde är önskvärd av de skäl som kommitten har anfört. Kommittén anser att det inte finns något behov av vare sig kontroll- bestämmelser för att stävja ett kringgående av reglerna om självinträde eller regler om rätt för arrendator att erhålla skadestånd eller annan ersätt- ning nicd anledning av jordägarens självinträde. I detta sammanhang bör framhållas att arrendenämnds och domstols prövning utgör ett relativt bristfälligt hinder mot missbruk även om bestämmelsen ändras i enlighet med kommitténs förslag. Möjligen bör man överväga någon form av flytt- ningsrersättning till arrendatorn (jfr bestämmelserna i 9 kap 14 :$ och 12 kap 57 # JB). om det visar sig att jordägare — trots sitt påstående om självin- träde — inom viss tid från det avtalet upphörde och utan sakliga skäl arrenderar ut arrendestället till annan.

ÅI'l't'lldwtänlllt/("1 i Göteborg: Enligt nämndens erfarenhet harjordägar- ens nuvarande rätt till självinträde i en del fall lett till att arrendatorn måst avträda arrendestället. även om detta tett sig obilligt mot honom. Vidare har det förekommit att självinträde åberopats. när den verkliga anledning— en till uppsägningen har varit att parterna blivit osams. Nämnden tillstyr- ker därför förslaget att parternas intressen skall vägas mot varandra i fall av begärt självintri'tde.

l sina motiv framhåller kommitten emellertid starkt arrendatorernas intressen. tnedan jordägarnas intressen mera kommeri skymundan. Utta- landcna kan därför komma att medföra att jordägaren i praktiken får rätt till S_iälVinträde endast i undantagsfall. särskilt vid gårdsarrenden. Detta innebär en total omsvängning av nuvarande rättsläge. Arrendenämnden ifrf'igasätter om en så genotngripande ändring. vilken kommer att minska utbudet av arrendeställen. bör vidtas.

Kummarknllcgiel: Kollegiet tar inte ståndpunkt till förslaget om för- stärkt besittningsskydd för arrendatorn vid jordägarcns tillämnade självin- träde. eftersont sådant ej kan bli aktuellt beträffande kyrklig jord utan endast indirekt kan påverka denna förvaltning.

Uppsala utiii't'rxiter: Den i praktisk tillämpning svagaste delen av arren- datorns besittningsskydd utgör otvivelaktigt jordägarens möjlighet att di- rekt genom åberopande av självinträde bringa arrendet till upphörande. Särskilt otillfiedsställande är att arrendatorn genom bestämmelserna om självinträde i förening med nuvarande uppsägningsregler kan försättas i ett mycket osäker situation.

Universitetet instämmer därför i det av kommittén redovisade syftet med ändrade regler för jordägarens självinträde. Ifråga om följdverkning- 8 Riki'dagt'n 1978/79. I saml. Nr l83

• Sida 114
•  Original

Prop. 1978/79: 183 114

arna bedömer inte universitetet riskerna för minskat utbud som särskilt stora. Däremot medför ändringen en uppenbar fara för ökat antal muntliga upplåtelser. Det är därför nödvändigt att grunderna för självinträde preci- seras bättre. Kommittén har delvis angivit förutsättningar som skulle för- svaga arrendatorns ställning. Vidare synes kommittén helt ha förbisett förslagets konsekvenser för prövningen av dispenser från besittningsskyd- det. Även i detta avseende måste ett klarläggande ske.

Reglerna om självinträde berör delvis en annan svaghet i gällande be- stämmelser. nämligenjordägarens synnerligen begränsade möjligheter att vid misskötsel av arrendestället göra gällande förverkande eller att vidta andra åtgärder. Vid åtskilliga. kanske i flertalet fall av tvist om självin- träde. är jordägarens verkliga skäl att han vill bli av med arrendatorn. lbland gäller det personliga motsättningar som saknar relevens i detta sammanhang men mycket ofta beror jordägarens agerande på att arrenda- torn missköter arrendestället. Tolkningen av gällande regler innebär att arrendestället är mycket kraftigt skadat innan en arrendator kan sägas upp på grund av misskötsel. Arrendatorns ersättningsskyldighet för bristök- ning kan i praktiken inte alls kompensera denna skada. Även från allmän synpunkt borde det vara ett framträdande intresse att undanröja detina olägenhet. Enligt universitetets mening böi' därför dessa bestämmelser ses över och ändras. helst samtidigt med nu aktuella lagändringar.

Universitetet anser det rimligt attjordägarens ovillkorliga rätt till självin- träde ersätts med en intresseavvägning som beaktar även arrendatorns situation. Universitetet instämmer sålunda i stort sett i det av kommittén redovisade syftet med ändringsförslaget men anser att kommittén har felbedötnt verkningarna av förslaget samt förbisett bl. a. att en ny situation uppstår beträffande dispenser. Enligt universitetets mening bör det nor- malt alltid medges självinträde när detta med säkerhet ktinde förutses av arrendatorn vid första upplåtelsen. Med denna förutsättning är i och för sig inte någon intresseavvägning berättigad. Det kan å andra sidan inte tillåtits att parterna endast genom arrendeavtalet träffar överenskommelse härom. Vad kommitten anför. nämligen att det skall vara tillräckligt om "det av arrendeavtalet framgår att arrendatorn under viss angiven förutsättning förklarat sig godta ett framtida självinträde". utgör enligt universitetets mening en anvisning om ett kringgående av besittningsskyddet. Med kom- mitténs förslag som grund skulle det sannolikt bli vanligt på arrendemark- naden attjordägaren tog in en klausul i arrendeavtalet om självinträde vid periodens utgång. Härigenom skulle arrendatorns situation t.o.m. vara svagare än med nu gällande regler.

För att en jordägare vid första upplåtelsen skall kunna säkerställa ett framtida självinträde måste det därför även fortsättningsvis krävas att dispens har medgivits. Dispensprövningen blir ofrånkomligt en sannolik- hetsbedömning beträffande den framtida tidpunkt då den avtalade arrende- perioden utgår och någon intresseavvägning kan inte bli aktuell. Dispens bör därför medges på i stort sett samma grunder som för närvarande. nämligen att jordägaren gör sannolikt att självinträde skall äga rum vid periodens utgång. Det torde för övrigt vara nödvändigt att dispensgivning- en blir generös för undvikande av muntliga upplåtelser. Från arrendatorns synpunkt är det fört'lelaktigare att han erhåller ett bindande avtal titan besittningsskydd än en osäker provisorisk upplåtelse eller ingen upplåtelse alls.

För övriga fall — alltså då frågan inte har avgjorts genom dispens eller då det inte är uppenbart att arrendatorn vid upplåtelsetillfället kunde förutse

• Sida 115
•  Original

Prop. 1978/79: 183 115

självinträdet — bör gälla att båda parternas ekonomiska och sociala situa- tion skall vägas så att arrendatorns intresse av fortsatt arrende skall över- vägajordägarens intresse av självinträde för att detta skall vägras. I denna del instämmer universitetet i kommitténs överväganden. Några påföljder för att jordägaren efter självinträde gör ny upplåtelse är enligt universite- tets mening varken nödvändiga eller lämpliga efter föreslagen lagändring.

Luntbruk.rxtyrulxett: De flesta lantbruksnämnder som yttrat sig i frågan tillstyrker eller lämnar utan erinran förslaget att jordägarens ovillkorliga rätt till självinträde ersättes med en regel om avvägning mellan parternas motstående intressen. Lantbruksnämnderna betonar dock risken för ett minskat utbud av arrendemark om en sådan regel införs. Andelen muntliga arrendeupplåtelser befaras också öka.

l..-anibruksstyrelsen finner det i och för sig otillfredsställande att ansvars- kännande jordägare. som låter teckna skriftliga arrendekontrakt för att erbjuda arrendatorn största möjliga trygghet till arrendestället. löper risk att förlora en framtida dispositionsrätt till enheten. Å andra sidan är det av stor vikt att underlaget för ett jordbruksföretag inte äventyras av oberätti- gade krav på jordägares självinträde. l..;intbruksstyrelsen tillstyrker därför kommitténs förslag om intresseavvägning vid jordägarens begäran om självinträde. men vill samtidigt understryka nödvändigheten av att åtgär- der vidtas för att begränsa möjligheterna att kringgå arrendelagstiftningen genom muntliga arrendeupplåtelser.

L(lllfb)"llÅ'S/I(ll)1llt/(!!! i Uppsala: Den av kommittén föreslagna regeln om billighetsprövning innebär bl. a. att självinträde bör vägras om jordägaren inte har goda skäl för sin ståndpunkt. Kommittén framhåller att regeln inte skall vara tillämplig i rationaliseringsfallet. dvs. då arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter. Detta är av sär- skild vikt ifråga om tillskottsarrendena. Nämnden tillstyrker förslaget.

Luntl)t'uk.i'nänitiden i Östergötlands län: Nämnden har i princip ingen- ting att erinra mot utredningens förslag i detta avsnitt. En alltför restriktiv tillämpning av lagregeln kan dock resultera i minskat utbud av arrendegår- dar och en ökning av sidoarrenden. något som får anses vara mindre önskvärt ur allmän synpunkt.

L(lllthl'llkxnänl”(IUM iJi'in/u'ipin_i:s län : Det finns risk för att den föreslag- na ändringen starkt kommer att minska benägenheten att arrendera ut mark och att upprätta skriftliga arrendeavtal. En möjlighet för jordägaren att redan i satiiband med upprättandet av arrendekontrakt. efter arrende- nämndens godkännande. skapa sig en garanti för ett framtida självinträde bör också föreligga. I annat fall synes hans ställning bli orimligt svag och osäker. Lantbruksnämnden förutsätter också att ägarskifte under löpande period i kombination med ett planerat aktivt självinträde av den nye ägaren skall bryta arrendatorns besittningsskydd. ] annat fall synes utbjudna utarrenderade fastigheter knappast vara av intresse för annat än ren kapi- talplacering och spekulation. dvs. icke för aktivajordbrukare.

Enligt kommitténs uppfattning är det allmännas intresse av strukturra- tionalisering inom jordbruket av sådan styrka att arrendatorns intresse av brukande normalt får stå tillbaka om arrendestället behövs för rationalise- ring. I.antbruksnämnden ser detta som synnerligen väsentligt och föreslår till och med en skärpning innebärande att lantbruksnämnds yttrande alltid skall inhämtas i dylika ärenden. Detta yttrande från fackmyndigheten bör vara direkt avgörande för arrendenämndens ställningstagande.

Lantbruksnämnden anser vidare. utifrån sin erfarenhet av ett stort antal olämpligt belägna sidoarrenden. att med strukturrationalisering enligt 9

• Sida 116
•  Original

Prop. 1978/79: 183 . llt»

kap. Så punkt 4 JB bör också jämställas de. fall där lägesmässigt sett olämpliga sidoarrenden avses att i stället arrenderas ut till mera närbelägna och lämpliga brukningsenheter. Den tidigare arrendatorns besittnings- skydd böi' här kunna brytas efter latitbruksnämndens yttrande. Samma -'-:iraktelsesäit bör gälla vid en planerad och jordbrukspolitiskt sett vettig överft'iring av ett sidoarrende till gårdsarrende och tvärtom. Hela denna fråga beträffande arrendators besittningsskydd också vid olämpliga arrenv den är av en så avgörande betydelse för indelningen i brukningsenheter och därmed även tillskapandet av utvecklade och utvecklingsbara företag att den bör lösas i samråd med sittandejordföi'värvsutredning.

Nämnden ifrågasätter slutligen om inte bestämmelserna i 8 kap. 23 & JB eller åtminstone tolkningen av dessa borde skärpas på så sätt att det blir lättare att skilja en "slarvig arrendator" fran ai'i'endefastigheteii. Detta skulle troligen ökajordägarnas benägenhet att arrendera ut sina fastigheter via formella skriftliga avtal.

[.tllllbl'II/(AIIlel/lt/t'll [ .S'lturuimrux iii/i: lantbruksnämnden anser det rim- ligt att en intresseawägning sker innan '.irrendatorn tvingas avstå från fortsatt arrende. Nämnden vill emellertid samtidigt påpeka att en alltför restriktiv pri'ivning :ivjoi'dägarens rätt att återtaga arrendestället kan leda till en ökad benägenhet att upplåta framförallt sidoarrende genom muntliga avtal.

Lun[In—"Å_wuiinzndfu [ tvister/mt(etta f(lll." Föl" de större fÖfCl'dngl l Väs— terbotten är sidoarrendena av väsentlig betydelse. Stora investeringar görs med delvis arrenderad mark som underlag. Det är också bland företag med större areal (större än 20 ha) och nyligen gjorda större investeringar som andelen skriftliga kontrakt är störst. För företagens fortbestånd är det helt nödvändigt att den tillarrenderadc marken är säkrad med kontrakt för låiig tid. Lantbruksnän'inden delar utredningens uppfattning attjordägarens rätt till självinträde inte får vara så ovillkorlig som nu. Hans intresse härför bör vägas mot arrendatorns intresse och behov av marken som underlag för sitt företag. | de fall såväl jordägare som arrendator vid tidpunkten för kontraktets tipprättande räknat med ett långvarigt arrendeft'irhållande bör endast mycket starka skäl för att bryta arrendatorns besittningsskydd godtagas. [ de fall arrendestället erfordras för en angelägen strukturratio- nalisering bör också arrendators besittningsskydd kunna brytas. Nämnden instämmer därför i kommitténs konstaterande att det allmännas intresse av strukttirrationalisering inom jordbruket har sådan styrka att arrendatorns intresse av fortsatt brukande normalt får stå tillbaka. om arrendestället behövs för rationalisering. 1 övrigt har lantbruksnämnden inget att erinra mot kommitténs förslag.

L(III[bru/(XII(lllllltlt'll i lf'iiritilmtdx Iiin tillstyrker förslaget men framhåller att. när det gäller sidoarrenden. ändringen kanske gör jordägaren ännu mindre benägen än f.n. att skriva kontrakt med besittningsskydd.

L(inys/_i'relxun i Östvrgr'itlumlx län: [ arrendeavtalen synes ofta intas sådana villkor att arrendatorn inte kan tillgodogöra sig värdet av varaktiga förbå'ittringar på fastigheten. Hänsyn till bl.a. detta förhållande talar för införande av en sådan möjlighet till vägning av parternas motstående intressen som kommittén föreslår.

Den föreslagna regeln kan förutom mindre benägenhet från jordägarna att utarrenderajordbruk väntas medföra komplicerade bedömningsfrågor. t.ex. om en lantbruksutbildad avkomling till jordägaren vill inträda som arrendator samtidigt som denna och andra omständigheter talar för att ett frånträde är obilligt mot arrendatorn. [ övervägande antalet fall torde

• Sida 117
•  Original

Prop. l978/79: 183 | 17

kunna göras gällande att frånträde av ett arrende är mer eller mindre obilligt för arrendatorn. Enligt länsstyrelsens mening bör emellertid i kra— vet på obillighet ligga att skälen bör vara starka. Vidare kan domstolz'u'na bl. a. med hänsyn till den praxis kommitten redovisar. förväntas tolka den föreslagna regeln restriktivt. Det synes lämpligt att i förarbetena ges exem- pel till ledning för avvägningen av parternas intressen.

Stills-mimmlt'n i l.!ppm/u: För kyrklig jord framstår arrende som det nästan enda möjliga alternativet. Annan brukningsform är endast av teore- tiskt intresse. Självinträde som besittningsbrytande orsak har därför liten :tktLlalitet. Av denna speciella anledning finns därför inte motiv att resa invändningar mot kommitténs förslag. Ett genomförande av förslaget med :'ttföljande förstärkning av arrendatorns besittningsskydd kommer dock indirekt att medföra besvärande konsekvenser för kyrkans strukttu'rt-ttio— nalisering. För närvarande pågår i flera stift verksamheter syftande till ft'irvi'u'v av stora enhetliga skogskomplex och samtidiga försäljningar av små fastighetsdelar eller fastigheter, som oftast till stor del består av åker. Dessa försi'tljningar är delvis ett villkor för att ekonomiskt möjliggöra de större skogsmarksförvärven. Om på mindre fastigheter verkande arrenda- torers besittningsskydd förstärkes enligt kommittéförslaget. kommer det att bli svårt att hitta privata självägande bönder som genom det försvårade självinträdet är villiga till förvärv. Den i och för sig önskvärda förstärk- ningen av arrendatorns besittningsskydd kommer därigenom i konflikt med kyrkans strävande till bättre fastighetsstruktur. Stiftsnämnden förut- sätter att denna motsättning år en ur kyrkans synpunkt lämplig lösning. I annat fall motsätter sig stiftsnämnden kommitténs förslag.

["'öi'cniltgwl Sveriges jord/vmksurremlatorer: Avsaknaden av en regel som säger att arrendatorns och hans anhörigas situation skall vägas in vid bedönmingen av det riktiga i att jordägaren återtar arrendestället har medfört. att regeln inte sällan åberopats. titan att det varit jordägarens allvarliga mening att själv bruka fastigheten. Efter 197l har också rättslig påföljd av ett otillbörligt utnyttjande saknats. Det har således varit förhål- landevis riskfritt att åberopa författningsregeln i stället för andra och verkliga skäl.

Det av kommittén föreslagna tillägget kommer att eliminera de allra grövsta oft'irrt'itterna. Det är emellertid föreningens uppfattning att snabba åtgärder för att ytterligare öka arrendators skydd bör ges högsta prioritet.

Den åberopade lagregeln har sedan nuvarande jordabalks tillkomst haft ett klart uttalat skydd förjordägarens make och avkomling. I samband med den nu planerade revideringen bör man också passa på att i analogi härmed ge arrendators make och avkomlings intressen ett skydd.

Vid ett icke ringa antal upplåtelser har arrendatorns förfäder. ofta åtskil- liga generationer. före arrendator brukat arrendestället. Arrendator och hans släkt har svarat för uppodling av arrendeställets mark och uppförande av dess byggnader. [ de fall då arrendestället på detta sätt varit knutet till brukarens släkt i flera generationer framstår inte jordägarens självinträde betingat av familjeskäl eller av skäl som är knutna till det aktuellajordbru- ket. När ovan redovisade förhi'tllanden föreligger och det således inte är fråga om utarrendering som tillkommit i avbidan på att t.ex. barn till avliden eller arbetsoförmögen ägare skall uppnå arbetsför ålder. bör bru— karen tillft'irsäkras ett skydd som nära sammanfaller med det en ägare har.

När upplåtelse av ett arrendeställe skett tlnder mycket lång tid synes innehavet i huvudsak bero på kapitalplaceringsskäl. l så fall användes arrendeinstitutet på ett sätt som ger ett onödigt mellanled och som inte är

• Sida 118
•  Original

Prop. 1978/79: 183 l18

avsikten med institutet. (_)fta försvårar detta mellanled bl. a. ombyggnader till modern drift och verkar således hämmande på jordbrukets utveckling. lngen annan än jordägaren kan skaffa investeringsmedel med fastigheten som säkerhet. I de många fall då jordägaren vägrar investera utgör han således ett mellanled som ur såväl samhällets som jordbrukets synpunkt är onödigt och betungande. ] detta läge bör det finnas ett klart intresse av att så småningom begränsa antalet sådana jordägare. Ett förstärkt skydd för arrendator får ses som ett led i denrta utveckling.

Föreningen vill också peka på att det förekommer fall där ägaren vill återtaga z-u'rendestället för att sedan med hjälp av i huvudsak inlejd arbets- kraft och/eller maskinstationsmedverkan bruka fastigheten. [ dessa fall kommer arrendator att förlora sin arbetsplats utan att jordägaren träder i hans ställe. Likartad substitution har inom arbetslivet under senare år varit föremål för begränsningar genom lagstiftning. Vid tillämpning av författ- ningsregeln finner föreningen det därför angeläget att självinträde som i huvudsak bygger på inlejd arbetskraft och maskinstationsmedverkan inte bör medges som besittningsbrytande kriterium.

lnte sällan anför ägare av jordbrukskomplex självinträde för sambruk med huvudgård eller annan större enhet. Utgör arrendestället ett rationellt familjeföretag med förutsättningar att ge brukaren och hans familj tillfreds- ställandc utkomst bör fortsatt drift av arrendestället som egen bruknings- enhet ges företräde.

Eftersom det är önskvärt att en arrendator med god förutsägbarhet skall kunna bedöma framtidssituationen. ser föreningen det som angeläget, att försäljning av mångårigt arrendeställe inte får medföra att arrendators besittningsskydd brytes på grund av att den nye ägaren kräver självin- träde. Lagen bör klart formuleras på denna punkt. Eljest kommer tillväga- gångssättet att användas för att kringgå reglerna.

Föreningen finner också att synnerligen starka skäl talar för att i lagen inskrives avträdande arrendators rätt till skadestånd då jordägare utan godtagbara skäl inom viss tid —— förslagsvis fem år — efter självinträdet på nytt upplåter nyttjanderätt till arrendestället eller genom annan handling visar att de vid självinträdet åberopade avsikterna varit vilseledande.

Föreningens synpunkter på frågan om jordägarens rätt till självinträde kan sammanfattas på följande sätt: ]. Lagtexten bör ge skydd åt "arrendatorn. hans make eller avkomling".

2. På lämpligt sätt bör inskrivas att om arrendestället varit upplåtet under längre tid skall det fordras synnerliga skäl för att jordägarens självin- träde skall medges.

3. Av författningsunderlaget bör framgå att självinträde som i huvudsak bygger på inlejd arbetskraft och/eller maskinstationsmedverkan ej bör medges.

4. Självinträde som medför att bärkraftigt arrendeställe sambrukas med annat bärkraftigt jordbruk bör vägras. . Ny ägare bör inte kunna åberopa självinträdesklausulen.

6. Avträdande arrendator bör ha lagfäst rätt till skadestånd om självinträ- det missbrukas. LFR: Fall har förekommit då den nuvarande regeln om jordägarens rätt till självinträde kommit att framstå som obillig gentemot arrendatorn. Detta förklaras av att jordägarens påstående om att själv vilja överta arrendestället enligt gällande rätt i regel skall godtas. Arrendatorns möjlig- heter till motbevisning är små. I sådana fall där arrendatorns intresse att kvarsitta på arrendestället väger tyngre änjordägarens önskemål att återta 'JI

• Sida 119
•  Original

Prop. 1978/79: 183 | l9

detsamma. finner LRF det berättigat att arrendatorn har rätt till förläng— ning. Det vore Värdefullt om regeln om rätt till självinträde gjordes uttöm- mande och att möjligheten till självinträde således preciserades. Beroende på de. växlande förhållandena i enskilda fall. kan det dock vara nödvändigt att göra bestämmelsen tämligen allmän och överlämna ställningstagaiidena till rättstillämpningen. Viss ledning bör ktinna erhållas av de av kommittén angivna exemplen.

Den av kommittén föreslagna tilläggsregeln finner LRF cj ge klart tit- tryck för den uppfattning kommitten deklarerat i sina överväganden. och som delas av LRF. nämligen att en klar intresseavvågning skall ske mellan parterna. LRF föreslår att tilläggsregeln därför får följande lydelse: "'— och det i förhållande till jordägarens intresse av att han själv. hans make eller avkomling skall brtika arrendestället ej är obilligt mot arrendatorn att arrent'leförhållandet upphör”.

Si't'rigz'sji'irt'niugxhunltt'rs _lå'irhmul. som också är positivt inställd till förslaget. har instämt i de synpunkter som LRF har framfört i denna del.

Sti/l.i'/it'irrzrit1('/i [ Lili/timing anser att den föreslagna lagtexten är helt ensidig till arrendatorns förmån och att lagtexten därför bör ändras på sätt LRF har förordat.

.S'Imgs- (n'/1 Iunturbt'lsgt't'artfförhmidw: Enligt förbundets uppfattning måste man vid obillighetsprövningen i förekommande fall ta hänsyn också till jordägarens resp. arrendatorns roll som arbetsgivare. l kommitténs motiveringar saknas helt exempel på detta.

Förbundet delar kommitténs uppfattning att arrendatorn normalt icke bör medges förlängning av avtalet. när arrendestället skall bli föremål för en rationaliseringsåtgärd. Detta synsätt förstärks av attjordägaren/arbets- givaren generellt sett torde ha ett mera befogat intresse än arrendatorn/ arbetsgivaren att slå ut de fasta personalkostnaderna på den utökade markarealen. .lordägaren kan rent av stå inför den situationen att han nödgas säga tipp personal. därest han förvägras självinträde.

Adi"(Matrum/imdct: Förslaget berör i denna del den kanske svåraste frågan i regelsystemet. Det är beklagligt att man inte kan utforma en regel beträffande jordägarens självinträde på grundval av något sa när säkra antaganden om regelutformningens inverkan på ai'rendcutbudet. [ avsak— nad av sådant bedömningsunderlag är det nödvändigt att man förlitar sig på objektiviteten och bedömningsförmågan hos dömande instans. Samfundet har därför inte någon invändning mot att bilIighetsövervägandcn mellan partsintressena skall ske även i detta fall. Samfundets ställningstagande vilar också på uppfattningen att det inte är skäligt att en företagares — ochi förekommande fall hans anställdas — utkomst och bostadsförhållande skall vara ensidigt beroende av en avtalsmotparts överväganden. Man kan na- turligtvis med viss rätt hävda att en stor ovisshetsnaekdel bortfaller för arrendatorn i och med att jordägaren föreslås bli tvungen att deklarera sin avsikt i uppsägningen. Arrendemarknadens bristkaraktär förringar emel- lertid effekten av detta argument. Eftersom det sällan möter svårigheter att få ny arrendator. kan en jordägare titan risk för vakans säga tipp avtalet till upphörande i underförstådd avsikt att låta sittande arrendator fortsätta. om han bjuder det arrende som bristmarknaden kan ge.

Samfundet vill rikta uppmärksamheten på den oförutsedda utveckling som praxis tagit beträffande självinträde och som synes innebära att sit- tande jordägare utan självinträdeavsikt kan säga tipp för att under upp— sägningstiden överlåta till annan jordägare som skall självinträda. Sådan praxis förutsätter i strid mot lagtexten att jordägaren skulle ha rätt göra

• Sida 120
•  Original

Prop. 1978/79: 183 llt.)

sannolikt att annan än han själv skulle inträda. Samma praxis torde ha utvecklat sig i rationaliseringsfallei'i. Jordägarens uppsägning har godta- gits. när försäljning skulle ske till annan. som avsåg att rationalisera. Denna praxis innebär att liian på en omväg godtar försäljningsavsikt som uppsägningsskäl.

.S'År'i/it'urrc/talanu't'rnux mmrat/x_erilpp: Kommittén har utförligt redoVi- sat bakgrunden till förslaget om intiesseavvägning då jordägaren påfordrar besittningsavbrott för självinträde. Därav framgår att det är en angelägen reform man här behandlar och som enligt vår uppfattning borde ha funnits med i tidigare författningar. Behovet av denna reform har ökat med den ökade areal som äges av andra än publika jordägare. Brukare av arrende- ställe som utgör ett betydande underlag för en brukningsenhet mäste av många skäl ktinna disponera arrendestället på ett långsiktigt sätt. Ett viktigt led i besittningsskyddet är en lagstadgad överlåtelserätt. Kommit- tén har i detta sammanhang ej behandlat den frågan, men Samrådsgruppen förutsätter att förslag i frågan förelägges utan alltför lång, tidsutdräkt. Mot kommitténs exemplifiering för att åskådliggöra avvägningsfrågorna har vi intet att erinra. Det bör dock slås fast att försäljning av mångårigt arrende- ställe ej får innebära att brukarens besittningsskydd sättes ur spel genom köparens självinträde. Bedömningen kan naturligtvis bli annorlunda om det är fråga om vanlig generationsväxling vid jordbruk som tidigare brukats av säljaren/upplåtaren.

Normalt bör samma principer gälla vid arrende som vid självägd drift, att det är brukarparten som skall avgöra när det är lämpligt att upphöra med brukandet. Denna princip måste vara den iiktiga även vid 9 kap. 8 s 4 JB. då jordägaren gör sannolikt att arrendestället behövs för en mera ändamålsenligindelning av brukningsenheter och det ej av särskilda skäl är obilligt mot brukarparten att arrendeförhållandet upphör. Av kommitténs skrivning synes framgå att brukaren i den situationen skall ha en betydligt svagare ställning än i den föregående (8 & 3). Någon logisk grtind för en sådan tillämpning kan vi ej finna och anser att ordet "särskilt" bör utgå ur texten om ordet kan anses medföra en försvagning av brukarens ställning. Eventuellt bör hela punkt 4 slopas. Samrådsgruppen vill här påpeka att det finns förslag om att man borde utreda om inte förstagångsupplåtelse av sidoarrende borde underställas lantbruksnämnds prövning när det gäller arronderingseffekter och liknande. Om nämnda ptinkt 4 tills vidare skall bestå. bör den ej ktinna åberopas annat än vid mycket extrema fall.

Familjejordbruket är för brukarna sedan gammalt en viktig förutsättning för ett långsiktigt framåtskridande också vad gäller arrendeställe. Bruka- rens maka eller avkomling borde däiför med lika stor rätt omnämnas i den föreslagna författningstexten som jordägarens.

Samrådsgruppen vill sålunda föreslå följande lagtext för 8 & 3: "jord- ägaren gör sannolikt att han själv. hans maka eller avkomling skall bruka arrendestället och det ej är obilligt mot arrendatorn eller dennes maka eller avkomling. att arrendeförhållandet upphör".

II)-distriktet i Ös'lergt'it/tuul: ] detta sammanhang ställer vi oss frågande till några av de sociala motiv som kommitten har åberopat till stöd för förslaget. Nämligen att ett skäl för att stärka besittningsskyddet är att bereda äldre jordbrukare en varaktig sysselsättning och förhindra en dras- tisk personlig och social omställning mot bakgrund av att den svagare industrikonjunkturen och det ökade kravet på specialiserade yrkeskun— skaper medför svårigheter för sådanajordbrukare att finna nya möjligheter till sysselsättning.

• Sida 121
•  Original

Prop. 1978/79: 183 ' lll

Det är alltså i första hand den svagare industrikonjunkturen som föranle— dcr denna omtanke om äldre jordbruksarrendatorer. Om industrikonjunk- turerna blir bättre och arbetskraftssituationen lättar, kommer tydligen besittningsskyddet att försvagas avsevärt. Detta kan inte vara riktigt. OaVsett industrikonjunkturen bör enligt vår uppfattning personliga och sociala omställningar så långt möjligt begränsas.

Ytterligare ett skäl som anförs av kommittén för stärkandet av besitt- ningsskyddet är enligt vår mening tveksamt. Kommittén uttalar att det finns ett starkt intresse av att låta arrendatorn få behålla sitt hetn och bo kvar i en trakt. i vilken han och hans familj kanske sedan lång tid funnit sig tillrätta. Ser man på förhållandena inom andra områden av näringslivet. så tas emellertid där ingen speciell hänsyn till att människor under lång tid. kanske i generationer. har bott och arbetat på en och samma plats och i samma yrke. När omständigheterna gör att man mister sitt arbete. kan man ändå bli tvungen att flytta.

Det enda intresse på arrendators sida som enligt vår mening bör tillmätas betydelse vid intresscavvägningen är hänsynen till arrendatorns och hans familjs försörjning. Häri ligger också att ett arrendeft'irhållande. som kom- mitten framhåller. normalt inte bör tillåtas upphöra. om arrendatorn är äldre och av åldersskäl inte katt påräkna att få annat arbete före pensions- åldern. Övriga personliga och sociala omständigheter som i sammanhanget nämns av kommittén. bör enligt vår mening sakna relevans vid obillighets- prövningen.

Remissinstanser som avstyrker förslaget eller föredrar annan lösning

Arrcnclen('i/naden [ ['i-lula"): l betänkandet lämnas en redogörelse för rättsfall som har gällt frågan om jordägarens självinträde. Översikten visar emellertid inte i vilken utsträckning det kan ha förekommit att en arrenda- tor måst lämna sitt arrendeställe under omständigheter som framstår som obilliga mot honom. Inte heller har kommittén gjort några närmare övervä- ganden om fördelarna eller nackdelarna med den gällande regeln eller den föreslagna.

Redogörelsen för rättspraxis visar att förlängning har medgivits i åtskilli- ga fall då jordägaren inte förmått göra sannolikt att han skall bruka arren- destället. Det kan ha berott på hög ålder eller bristande erfarenhet av lantbruk eller helt enkelt på att jordägaren inte presterat en godtagbar redogörelse för hur han har tänkt sig driva jordbruket i framtiden. Det får antagas att det i de flesta av dessa fall skulle ha varit obilligt mot arrenda- torn om arrendet upphört. Den nuvarande regeln kan alltså i många fall skydda mot obilliga självinträden. särskilt om kravet på utredning om självinträde ställs högt. Någon gång kan det väl tänkas hända att ett arrende på grund av rätten till självinträt'le bringas att upphöra i fall då detta framstår som obilligt mot arrendatorn. Arrendenämnden har dock det intrycket att dessa fall i förhållande till det stora antalet förekommande arrendeupplåtelser är få. Det kan erinras att en stor del av den utarren— derade jorden ägs av jordägare som inte normalt företar självinträde. såsom domänverket. kommunerna och kyrkan.

Enligt sina direktiv skall kommittén ägna särskild uppmärksamhet åt frågan om vilka följder för utbudet av jordbruksz-trrenden. som en ändring av jordabalkens villkorsnormer kan föra med sig. Kommittén har bedömt det som föga sannolikt att någon påtaglig förändring i utbudet kommer att

• Sida 122
•  Original

Prop. 1978/79:183 122

ske och har ansett att risken för ett minskat utbud inte får stå i vägen för förslaget om förstärkt besittningsskydd. Man har dock påpekat en annan icke önskvärd effekt som kan uppstå av den föreslagna regeln. nämligen ökat antal muntliga arrendeupplåtelser. Den nya regeln synes få till följd att arrendatorer. som bor på arrendestället och har sin huvudsakliga bärg- ning av detta. i de flesta fall kommer att få sitta kvar så länge de själva önskar. eller i vart fall tills de uppnått sådan ålder att det inte längre kan anses obilligt mot dem att de drar sig tillbaka. Jordägare. som önskar utarrendera sin jord. måste ta denna verkan i beaktande. Följden måste bli att många jordägare avstår från att utarrendera sin jord och istället för- söker bruka den i egen regi. t.ex. genom maskinstationer. Härigenom uppstår en risk att jord kommer att brukas extensivt och på ett ur jordbruksekonomisk synpunk mindre lämpligt sätt. .lordägaren kan vara villig att acceptera lägre avkastning mot att han behåller sin dispositions- rätt och tillgodogör sig det ökade värde som ligger i att jorden kan överlä- tas fri från arrendeupplåtelser. En ytterligare verkan. som framstår som mindre lämplig med hänsyn tilljordbruksbefolkningen i dess helhet. är att svårigheterna ökar för unga lantbruksutbildade personer att komma till ett an'endeställe att bruka. Arrendenämnden anser alltså att risken för mins- kat utbud på arrendeställen är betydligt större än kommitten anser och att det minskade utbudet kan få föga önskvärda följder.

Risken för att antalet muntliga arrendeupplåtelser ökar anser arrende- nämnden vara påtaglig när det gäller sidoarrende men obetydlig när det gäller gårdsarrenden. Med hänsyn till ett gårdsarrendes stora ekonomiska och sociala betydelse för parterna är det föga troligt att man i framtiden kommer att avstå från att reglera avtalet i den av lagen fordrade skriftliga formen.

Arrendenämnden är medveten om att det i vissa speciella fall föreligger ett socialt skyddsbehov för arrendatorn vilket någon gång kan åsidosättas genom självinträde. Dessa fall kan man emellertid komma till rätta med i viss utsträckning genom att beVilja uppskov med avllyttningen enligt 9 kap. l3 ä. Den ifrågavarande regeln begränsar inte tiden för uppskovet och arrendenämnden har alltså möjlighet att med stöd av regeln ge uppskov till och med i flera år om så skulle anses påkallat.

Man kan överväga att begränsa den föreslagna regelns giltighet till att gälla gårdsarrenden. För sidoarrenden förekommer väl endast i undantags- fall det sociala skyddsbehov som kan förekomma vid gårdsarrende. Ett sidoarrende kan givetvis vara av stor ekonomisk betydelse för arrendatorn på grund av att han anpassat sin maskinpark och sin kreatursbesättning efter en viss areal. Om nu en del av denna areal faller bort gör han förluster. Även här kan emellertid uppskov med avflyttningen tillgripas. Om upphörande av ett sidoarrende skulle framstå som obilligt. kan arren- denämnden ge arrendatorn uppskov under så lång tid att han utan förlust hinner nedbringa sin kreatursbesättning och sälja ifrån överflödiga maski- ner.

Sammanfattningsvis anser alltså nämnden att nackdelarna med den före- slagna regeln överväger fördelarna och att de av kommittén påpekade icke önskvärda verkningarna av nuvarande regel kan motverkas i tillräcklig grad genom att beviskravet för jordägarens självinträde sätts högt och genom att uppskov med avflyttning beviljas i tillräckligt stor utsträckning.

Lunthruksm'imndmz i Åhl/HIÖ/HIS lz'in: Införandet av begreppet obillighet torde inte komma att göra det lättare för parterna att förutse utgången av en eventuell uppkommen förlängningstvist. Parterna har här att inkomma

• Sida 123
•  Original

Prop. 1978/79: l83 .. . . l23

med omfattande bevisning. jordägaren för sitt krav på självinträde och arrendatorn för sitt yrkande att det skall anses obilligt mot honom att arrendeförhållandet upphör. - .

Som rådande rättspraxis utbildats kan det enligt lantbruksnämndens mening ifri'tgasättas om tillräckliga skäl finnes för att införa momentet intresseavvägning mellan parterna vid självinträde. Såsom ett alternativ torde böra övervägas om det kan räcka med att skärpa kravet på bevisning- en från jordi'igarens sida eller att öka kravet på sannolikheten att denne verkligen själv skall övertaga jordbruket på arrendestället. Om man be- gränsar rätten till självinträde på av kommitten föreslaget sätt finns det enligt lantbruksnämndens mening anledning befara att jordägare i fortsätt- ningen blir mera restriktiva än nu med att utarrendera jordbruk.

LanIhr/llt.vniimmlen [ Örebro län: Kommittén har framhållit att den föreslagna obillighetsprövningen endast berör de egentliga siälvinträdesfal- len och alltså inte innefattar någon inskränkning ijordägarens rätt att säga upp ett arrendeavtal. när arrendestället behövs för en mer ändamålsenlig indelning i brukningsenheter. Nämnden vill stryka Linder detta uttalande. som i särskilt hög grad har betydelse för fastigheter som har förvärvats av lantbruksnämnden.

De fastigheter lantbrttksnämnden äger har inköpts för strukturrationali- seringsändamål. Åkern är nästan alltid utarrenderad. stundom genom av- tal. som ingåtts mellan arrendatorn och den tidigare ägaren. När fastighe- terna skall försäljas säger lantbruksnämnden upp dessa avtal under åbero- pande av att fastigheterna skall användas för en mer ändamålsenlig indel- ning av brukningsenheten. Det har förekommit att arrendatorn bestridit lantbruksnämndens rätt att säga upp och åberopat sitt besittningsskydd och drivit frågan ända till högsta instans. Sådana processer är meningslösa eftersom det är lantbruksnämnden som är fackmyndighet på området. Det är märkligt att arrendenämnd och fastighetsdomstol i dylika fall ej insett detta.

Med anledning av detta anser lantbruksnämnden att det i förarbetena till ett eventuellt ändringsförslag bör uttalas att lantbruksnämndens intresse av att åstadkomma en bättre indelningi brukningsenheter skall väga tyngre än den enskildes besittningsskydd. Något annat framstår som stötande. eftersom inköpen av lantbruksnämndens fastigheter ofta är resultatet av ett vägrat bifall på en ansökan om förvi'trvstillstånd från en enskild person.

l)mm'inverket: Förslaget till begränsning av jordägarens rätt till självin- träde skulle i praktiken leda till att självinträde ej är möjligt. om jordäga- rens avsikt ej har dokumenterats i arrendeavtalet. Arrendatorn torde ju nästan alltid kunna åberopa obillighetsskäl. En i praxis vanlig invändning från arrendators sida i självinträdesfallen är t.ex. att han inte erhåller tillräcklig tid för avveckling resp. för att söka ett nytt arrende.

Mot förslaget kan vidare anföras att man riskerar att minska utbudet på jordbruksmark. om det genomförs. Vid bedömandet av förslaget bör också mera övergripande intressen beaktas. t.ex. vikten av en fungerande arren- demarknad och risken för en urholkning av äganderätten.

Verket avstyrker det föreslagna tillägget. Regeln om jordägarens rätt till självinträde bör enligt verkets uppfattning i stället kompletteras med en bestämmelse av förslagsvis följande innebörd: Arrendatorn äger rätt till förlängning endast i de fall att arrendatorns arrendetid blir mindre än tre år från det jordägaren meddelat arrendatorn sin avsikt att göra självinträde. Förlängningen sker för den tid som kan återstå av nämnda tre år.

Län.vstyrcls'cn i i'l'lalmöltus län: Den ändring som föreslagits beträffande

• Sida 124
•  Original

Prop. 1978/79: 183 124

jordägarens ovillkorliga rätt till sji'iIt-inträde är onekligen den mest kontro- versiella i förslaget och för enjordägare mest ingripande. Två för arrenda— torn och jordägaren viktiga intressen står här emot varandra. nämligen arrendatorns rätt till social trygghet för sig och sin familj och jordägarens rätt att själv brttka sin jord. 'l'illäggsregeln att självinträde får ske endast om det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendelörhållandet upphör innebär att en vägning av parternas motstående intressen måste göras. Rent allmänt har kommittén föreslagit att självinträde bör vägras om jordägaren inte har goda skäl för sin ståndpunkt. Detta är i och för sig ingen nyhet. Den rättspraxis som utvecklats och som redovisats av kommittén visar attjordägarens motiv för självinträde måste klart dokumenteras. Den situationen kan emellertid mycket väl inträffa att jordägaren visar sig ha goda möjligheter att själv bruka sin jord inom ramen för ett normalt fzuniljejordbruk samtidigt som det kan konstateras att det är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Vilket intresse som då skall ha företräde har inte berörts i förslaget. En jordägare måste känna stor osä- kerhet och otillfredsställelse över att han trots fullgoda skäl inte kan vara säker på att han medges rätt till självinträde. vilket i större utsträckning än vad kommittén befarat kan komma att påverka hans benägenhet att arren- dera ttt sin jord. Risk finns också för att ttppsägningsfrekvensen kommer att öka och att ett större antal muntliga avtal och ettårsavtal uppträder på marknaden.

Som rådande rättspraxis utbildats kan det enligt länsstyrelsens mening ifrågasättas om tillräckliga skäl finnes för att införa momentet intresseav- vägning mellan parterna vid självinträde. Såsom ett alternativ torde böra övervägas om det kan räcka med att skärpa kravet på bevisningen från jordägarens sida eller att öka kravet: på sannolikheten att denne verkligen själv skall övertagajordbruket på arrendestället. Om man begränsar rätten till självinträde på av kommittén föreslaget sätt finns det enligt länsstyrel- sens mening anledning befara att jordägare i fortsättningen blir tnera rest- riktiva än nu med att tttarrenderajordbruk.

Slf/ls'llälnln/(Ut [ I.!uul: Ostridigt är det av vikt från både allmän och enskild synpunkt att arrendatorn tillförsäkras en relativt varaktig besitt- ning av arrendestället. .lordägarens enligt gällande rätt ovillkorliga rätt till självinträde har i de redovisade avgörandena på det hela taget fått vika när jordägaren inte åberopat tillräckliga omständigheter för självinträdet eller uppfyllt beviskravet för dessa. Införandet av ledet om obillighet vid själv- inträde försvårar för parterna att förutse utgången av en eventuell förläng— ningstvist. Båda parter har att inkomma med bevisning. .lordägaren får bevisbördan för vissa rättsfakta och arrendatorn för andra sådana fakta.

I stället för att införa momentet om intresseavvägning mellan parterna vid självinträde skttlle arrendatorns ställning bli stärkt om man krävde starkare bevisning för att besittningsbrytande grund föreligger så attjord- ägaren måste styrka sina motiv. Detta skulle emellertid innebära att man finge frångå enhetligheten i bevisgraden. enär sannolikhetsrckvisitet gäller förjordägaren i lagrummet i övrigt. Visserligen gäller det här bevisning om framtiden men i en förlängningssituation är tidsperspektivet ej sådant att nämnda krav på bevisning behöver sättas lägre. Annorlunda blir förhållan- det om framtida självinträde åberopas som omständighet för arrende- nämnds dispens från besittningsskyddet. I denna situation kan stiftsnämn- den mycket väl tänka sig att en avvägning sker mellan partsintressent't; en avvägning som får anpassas till huruvida det handlar om nytt eller förlängt avtal.

• Sida 125
•  Original

Prop. 1978/79: 183 135.

Svein/ut kyrkans _li'irsum/ingx- och [m.m»rury/i'irlmn11: Kcunntittens för- slag i denna del är i stort sett ointressant för de ecklesiastika arrendena. eftersom pastorat och andra kyrkliga jordägare saknar möjlighet till själv- inträde. I några fall har visserligen pastorat själv inträtt i stället för en avgående arrendator. men har detta i de fall det förekommit bara skett i avvaktan på ny arrendators tillträde. De kyrkligajordägarna saknar nämli- gen organisation för att själva driva jordbrttk. Det finns emellertid en situation då frågan om självinträde kan få konsekvenser även för de kyrk— liga jordägarna och det är vid försäljning av kyrkligjord. När tttarrenderad jord av en kyrklig jordägare utbjuds till försäljning ställer sig spekulanten självfallet tveksam till köp om han inte katt vara säker på att få möjlighet att själv brttkajorden. Det till försäljning utbjudna objektet kan härigenom komma att bli helt osäljbart.

Om denna självinttädesregel saknar större betydelse för de kyrkliga jordägarna har den en så mycket större betydelse för de privata jord— ägarna. Med den skrivning förslaget har torde det vara svart ft'irjordägare att bringa ett arrendeförhållande till upphörande om jordägaren. hans maka eller avkt'm'tling själv vill bruka arrendestället. Enligt förbundets uppfattning torde det inte erbjuda alltför stora svårigheter för en arrenda- tor att påvisa att hans tvångsvisa upphörande med arrende innebär en obillighet för arrendatorn. Förbundet är emellertid helt medvetet om de mycket stora olägenheter ett framtvingat förtida upphörande med enjord- bruksrörelse har för en arrendator. Detta faktum bör emellertid vägas mot den konsekvens den föreslagna regeln otvivelaktigt kommer att få på utbudet av arrendeställen. Det finns stort fog för misstanken att förslaget i denna del drastiskt kotnmer att minska utbudet av arrendejord.

Förbundet anser i första hand att bestämmelsen om jotdägarens rätt till självinträde inte bör ändras. Om ändring ändå görs. förordar förbundet att lagtexten omformuleras så att självinträde kan vägras endast om det av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Om bestämmelsen ges denna lydelse. bör enjordägares tvekan att arrende- ra ut sin jord inte bli lika stor som den kommer att bli. om kommitténs förslag genomförs.

Sverigcxj:>:'(/(igarc/i'il'hmzu': Fiiirbundet motsätter sig ändring av reglerna omjordi-igarens självinträde. De av kommittén föreslagna reglerna innebär i praktiken att det blir omöjligt för de flesta jordägat'e att själva överta brttkningen av arrendestället. Undantag gäller för rationaliseringsfallen.

basom grund för de föreslagna ändringarna åberopas dels ekonomiska. dels sociala skäl. Vad beträffar de ekonomiska skälen bör framhållas. att de föreslagna bestämmelserna innebär ett synnerligen långtgående ingri- pande i den avtalsfrihet. som annars gäller för företagsamheten i Sverige och som är ett grundläggande och nödvändigt element i vårt ekonomiska system. Möjligheterna att genom parternas fria avtal anpassa företagsam- heten till växlande förutsättningar utgör grunden för ekonomiska framsteg. även på jordl'trukets område. Samhällsekonomiska skäl kan ej åberopas för att göra arrendejordbrttket till ett skyddat reservat med regler som strider mot vad som eljest gäller i näringslivet.

Ej heller privatekonomiska skäl kan åberopas för så drastiska ingripan- den i avtalsfriheten. Förbundet vill framhålla att de fördelar beträffande arrendatm'ns villighet att göra investeringar m.m. som kommittén tror sig uppnå väl kan tillgodoses inotn ramen för parternas fria avtal. Eventuellt genom avtal om längre arrendeperioder och/eller rätt till ersättning vid arrendets upphörande. Däremot är det uppenbart att jordägarnas benägen-

• Sida 126
•  Original

Prop. 1978/79: 183 126

het att lägga ner kostnader på arrendestället minskar högst avsevärt och på ett sätt sotn är till men för hela arrendesystemet som just bygger på att jordägaren i stor utsträckning skall svara för erforderliga kapitalinsatser.

Vad beträffar de sociala aspekterna grttndar sig utredningen på ett för- åldrat och orealistiskt synsätt. Det bör beaktas att arrendatorn numera ej sällan är socialt och ekonomiskt likställd eller överlägsen jordägaren. Även med bortseende härifrån kan de nuvarande reglerna ej sägas medföra några allvarligare nackdelar. Utredningens undersökningar härom är ej ("överty- gande. (_)m de sociala konsekvenserna ändå i nuvarande läge någon gång skttlle upplevas såsom besvärande av arrendatorn. måste framhållas arren- datorns egenskap av företagare med betydande insats av eget kapital och det med all företagsamhet sammanhängande risktagandet. Det är oundvik- ligt att med företagsamheten följer även risker för den sociala standarden. det ligger i företagandets natur. Riskerna är dock betydligt mindre inom jordbruket än inom annan slags företagsamhet. Arrendatorcrna har oftast en mera konsoliderad ekonomi än andra företagare. Att trots detta ställa jordbruksarrendatorer i en särklass är ej motiverat.

Kommittén har tillmätt lönsamheten en central plats vid bestämmandet av arrendeavgiften. Mot denna bakgrund är det mycket anmärkningsvärt att kommittén i sina överväganden om jordägarens rätt till självinträde ej närmare berört den viktiga frågan om jordägarens krav på skälig avkast- ning av fastigheten. Det kan med minst lika stort fog sägas att en jord- brttksfastighet och dess ägare på sikt inte kan bära en för låg arrendeavgift som att arrendatorn ej kan bära en för hög avgift. Det är ett oavvisligt krav att det i samband med en eventuell ny lagstiftning slås fast att det är oskäligt att vägra självinträde om det ur jordägarens synpunkt är klart ekonomiskt motiverat att själv brttkajorden. Detta är så mycket viktigare som detju är ett överordnat samhällsintresse att främja rationalisering och effektivitet i lantbruket.

Om reglerna om självinträde ändå ändras. trots de starka skäl som föreligger häremot. vill förbundet understryka vikten av att intresseavväg- ningen mellan parterna göres med vederbörligt hänsynstagande även till jordägarens intressen. Kommittén synes huvudsakligen ha tagit fasta på arrendatorernas intressen. Dessutom vill förbttndet starkt understryka att det ej kan vara skäligt att helt avstänga en lämplig och kunnig jordägare från möjligheten att själv bruka sitt egendom. lntresseavvägningen bör taga sikte på att ge arrendatorn skälig tid att avveckla eller flytta sin rörelse. Det vore knappast förenligt med nutida synsätt att en särskild grupp av företagare — jordbrttksarrendatorcrna — tillerkännes privilegier. som nu- mera knappast skulle ha sin motsvarighet på andra otnråden av samhällsli- vet.

Skåm'sjon/ägatj/i'ir/mml: Kommittén har funnit attjordägarens nuvaran- de ovillkorliga rätt till självinträde inte låter sig helt förenas med den syn på arrendatorns behov av besittningsskydd. som kommittén anlägger. Regeln kan enligt kommitténs uppfattning i många fall leda till obilliga resttltat för arrendatorn. Emellertid synes rättspraxis. sådan den refereras i betänkan- det. visa att arrendatorns anspråk på trygghet i besittningen har tillgodo- setts i alla de fall. då jordägaren inte övertygande kunnat styrka sin avsikt att själv bruka egendomen. Att jordägaren skall ha en obetingad rätt att själv få brttka sin egendom anser förbttndet vara ett oeftergivligt krav. Det finns ingen anledning att göra någon ytterligare inskränkning ijordägarens rätt. dvs. utöver vad som skett enligt gällande lagstiftning. Det finns allt skäl att beträffande denna besittningsskyddsbrytande grund söka undvika

• Sida 127
•  Original

Prop. 1978/79:183 137

att leda in prövningen på svartillämpade teoretiska problemställningar.

()m kommitténs förslag genomförs. bör det ur rent praktisk synpunkt framhållas. att det säkerligen leder till ett minskat utbud av arrendeegendo- mar.

Kommittén har åberopat en framställning från skanearrendatorerrms san'u'ådsgrupp. i vilken sägs att arrendelagen måste vara utformad så att ett arrende inte kan sägas upp utan mycket tungt vägande skäl från jordäga- rens sida. Det sägs vidare att detta i särskilt hög grad måste gälla för arrendcgårdar. som har varit utarrenderade ttnder mycket lång tid eller brukats av flera generationer av arrendatorer.

Kommittén har för egen del tagit fasta på denna synpunkt och pekat på att den omständigheten att arrendatorn och hans släkt under flera genera— tioner brukat arrendcstället (s. k. historiskt arrende) bör vara ett starkt skäl mot besittningsavbrott. Detta uttalande har störst betydelse för godsen. särskilt frdeikommissen. där åtskilliga arrendeställen tillhör kategorin hi- storiska arrenden. Uttalandet synes dock rimma dåligt med den stånd- punkt som lagstiftaren intagit i andra hänseenden. när det gällt privilegier som är grundade på gammal tradition. Enligt förbundets mening är arren- datorerna på godsen i praktiken redan privilegierade. såtillvida som arren- deavgifterna på godsen normalt är lägre än arrendena på den allmänna marknaden. Förbundets medlemmar är inte heller främmande för synsättet att traditioner bör vidmakthållas. Detta har bl. a. kommit till uttryck i det goda förhållande som regelmässigt råder mellan jordägare och arrendato- rer på godsen.

Att godsarrendatorer skulle ges en särskilt privilegierad ställning. när självinträde av jordägaren påkallas. synes dock ej vara logiskt. Det står i direkt motsättning till statsmakternas beslut om avveckling av fideikom- missen på grtrnd av just deras privilegienatur. Om jordägaren själv vill bruka sin jord skall det tydligen inte heller anses vara något beaktansvärt skäl på hans sida att hans släkt har besuttit egendomen sedan flera genera- tioner.

Ett spcciellt mått av hänsynstagande till godsarrendatorerna i nu ifråga- varande hänseendc skulle innebära. att det i landet skulle skapas två kategorier arrendatorer: dels sådana godsarrendatorer som har fått överta ett arrende efter släktingar. som under flera generationer innehaft arren- destället. dels alla övriga arrendatorer. Är det en ur järnlikhetssynpunkt rimlig ståndpunkt att just en arrendator ur den förra kategorin skall tiller— kännas särskilda rättsliga favörer'?

5 Dödshos besittningsskydd

Remissinstanser som i huvudsak tillstyrker förslaget

Kommitténs förslag har utan närmare kommentarer tillstyrkts eller läm— nats utan erinran av bl. a. hurthruksnämnclernrt i Östergötlands län, Kul- mur [ii/t. _ix'ristiuustmls län, Skaraborgs län och Västerbottens län. länssty- relsen i (7xlur_t:öt/utrdr län samt kontmun/örhturdct.

Svea hovrätt: Hovrätten ansluter sig till kommitténs förslag i den mån det innebär att dödst efter avliden arrendator får besittningskydd till en femårsperiod efter dödsfallet. Detta får anses innebära en lämplig avväg- ning mellan här förekommande skilda intressen.

• Sida 128
•  Original

Prop. 1978/79: 183 l28

[ enlighet med vad som framhölls i hovrättens remissyttrande till riksda- gens lagutskott tl,U l974: 35) bör dödsboets ställning i förevarande situa- tion uttryckligen regleras i lag. Kommitténs förslag till lagtext kan dock leda till uppfattningen att dödsbo efter en avliden arrendator inte tttan vidare skulle vara arrendator. Ej heller kan av lagtexten med erforderlig grad av klarhet utläsas att förlängningsrätten för dödsbo enligt utredning— ens intentioner är begränsad till en förlängning. Hovrätten föreslår därför att en ny paragrafinsätts närmast efter9 kap. 9 s* JB och att den får följande lydelse: "Avlider arrendatorn under arrendetiden. skall hans dödsbo äga samma rätt till förlängning som arrendatorn själv ägt. Rätten gäller dock endast förlängning av arrendetid ttnder vilken dödsfallet inträffar.”

Kristiunstmls tingsrätt: Förslaget att dödsbo efter arrendator. sotn avli- dit under arrendetiden och åtnjuter besittningsskydd. skall erhålla besitt- ningsskydd med förlängning som arrendatorn ägt åtnjuta. är lämpligt bl.a. med hänsyn till att viss osäkerhet om gällande rätts innehåll synes råda. 'l'ingsrätten vill i samband därmed ifrågasätta om icke 9 kap. 9 ;" tredje och fjärde styckena JB kan omredigeras. 'l'ingsrätten föreslår därför följande lydelse av innehållet i de föreslagna reglerna: "Arrendatorn eller. om han avlidit före arrendetidens utgång. hans dödst har rätt till förlängning för tid som motsvarar arrendetiden. om dentta ej överstiger fetn år. och i annat fall för fem år. Ont det av särskild anledning är lämpligare. får förlängning ske för annan tid." — Sådan ändring skulle medföra ändringav hänvisning- ar till 9 s. Även lll kap. b & JB bör enligt tingsrättens mening erhålla motsvarande avfattning.

Dmnslolsrer/tet.' Det framgår inte klart av den föreslagna lydelsen av 9 kap. 9 & JB vad kommitten åsyftat med sitt förslag om dödsbos besittnings- skydd. Paragrafen bör därför förtydligas.

Arrcmlenämlula/t i Maina]: Enligt kommitténs bedömning är behovet av besittningsskydd olika starkt om det är ett dödsbo som ingår arrendeavta- let eller om dödsboet uppstår under löpande at'rendcperiod genom att arrendatorn avlider. För det förstnämnda fallet har kommitten inte funnit tillräckliga skäl föreslå en annan ordning än den som gäller för övriga juridiska personer. dvs. att reglerna för sidoarrenden alltjämt skall tilläm- pas. Arrendenämnden delar kommitténs bedömning och vill tillägga att situationen med dödst som tillträdande arrendator torde vara sällsynt. l vart fall torde det vara mycket ovanligt att ett dödsbo tillträder arrende av en gård. där dödsboets medlemmar eller några av dem skall vara bosatta. Däremot kan det tänkas att ett dödsbo. som uppkommit genom att en innehavare av ett gårdsarrende avlidit under arrendeperioden. har behov av tillskottsmark och arrenderar sådan av en granne. Något behov att behandla ett sådant arrende på annat sätt än som ett vanligt sidoarrende föreligger uppenbarligen inte.

Vad härefter gäller dödsbo efter arrendator som avlider ttnder arrendeti- den är situationen delvis en annan. Om han avlider före den tidpunkt då uppsägning senast skolat ske. alltså tidigare än ett år före arrendetidens utgång. har rättsläget ansetts vara oklart. — — — Eftersom dödsboets ställning ansetts vara oklar. har nämnden inget emot en förtydligande lagregel och godtar också kommitténs förslag till innehåll i en sadan regel. Därigenom uppkommer ett rättsläge likadant. som det som nämnden redan nu ansett föreligga och funnit vara godtagbart. De efterlevande får alltså normalt rätt till förlängning under en femårsperiod. och vid utgången av denna period bedöms förlängningsrätten på samma sätt som för andra juridiska personer.

• Sida 129
•  Original

Prop. 1978/79: 183 129

.»lrrt'mlcn('i/mulen i Göteborg: När arrendator tiv—lider. skall enligt försla- get dödsboet ha rätt till förlängning av avtalet på samma tid. som gällt för den avlidne. såvitt aVser den närmaste arrendeperioden efter den då döds- fallet inträffade, om inte annan förlängningstid är lämpligare.

Arrendenämnden har i och för sig ingenting att erinra häremot men ifrågasätter om en lagändring behövs. Enligt gällande lag skall såsom huvttdregel jordbruksarrenden förlängas på tid. som motsvarar den gamla arrendetiden. Regeln gäller för alla gåtdsarrendcn och för sidoarrenden med längre arrendetid än ett år. Att ett gårdsarrende med en arrendetid på mer än ett år efter arrendatorns dödsfall övergår till att bli ett sidoarrende. inverkar alltså enligt huvudregeln inte på arrendatorssidans rätt till förläng- ning. dock att förlängning kan ske på kortare tid om detta är lämpligare. l rättspraxis tRittri-Ohlsson. Arrendeavgifter i jordbruket s. 7l) har före- kommit fall. därjordägarna fått avslag på krav att få femåriga sidoarrenden förkortade till ettåriga. vilket skttlle ha inneburit att avtalen inte längre blev besittningsskyddade.

Mot den förslagna lagregeln talar att den enligt motiven skall tolkas så att dödsboets avtal -— när väl den första arrendeperioden efter dödsfallet passerat — regelmässigt skall förlängas på kortare tid än förut. Dödsboet skttlle därmed få sämre ställning än nu.

Att dödsboets rätt till förlängning för tid som motsvarar den gamla arrendetiden föreslås vara inskränkt till dödsboets första arrendeperiod har kommit till uttryck genom satsen "om han avlidit före arrendetidens utgång". Detta uttryckssätt torde i och för sig vara tillämpligt även när dödsboet önskar förlängning ttnder ytterligare arrendeperioder. Ett sådant missförstånd kan undanröjas genom att man i stället väljer ett uttryck såsom "om han avlidit ttnder arrendetiden".

Arrendenämnden vill vidare sätta i fråga om en lagregel. som utformats såsom en rätt för arrendatorssidan till förlängning på viss tid. hör hemma i det regelsystem som finns i 9 kap. 9 & JB.

Kitmnzurkollugiet: Genom den föreslagna formuleringen har kommitten avsett att införa en lagregel som tillförsäkrar dödsboet efter en under löpande kontraktstid avliden arrendator tillräcklig tid att överväga vad som bör ske med arrendestället i framtiden. Avsikten är att garantera dödsboet en femårsperiod efter utgången av den kontraktsperiod ttnder vilken arren- datorn avlidit. Regeln kan medföra att. om den löpande avtalstiden är lt) år och arrendatorn dör t.ex. är 2. hans dödst får rätt att kvarsitta under 8 + 5 = 13 år efter arrendatorns död. Enligt kollegiets mening är detta en alltför lång tid. Dödsboets intressen bör bli tillräckligt tillgodosedda, om man inför en regel som tillförsäkrar det rätt att bli kvar vid arrendet under en sammanlagd tid som med beaktande av den ursprungliga kontraktstiden aldrig kan bli kortare än fem år men heller aldrig kan bli längre än tio år. räknat från arrendatorns död. Vidare bör regeln formuleras så att det klart framgår att det gäller en speciell förlängningsrätt som klipps av efter den angivna tiden. Regeln om dödsboets besittningsskydd bör med andra ord skiljas ut från regeln om arrendators rätt till automatisk förlängning.

Lunthruksstyrt'lwn: Lantbruksstyrelsen tillstyrker att arrendators dödsbo ges besittningsskydd enligt kommitténs förslag. 1 lagförslaget sägs dock att arrendatorn eller — om han avlidit före arrendetidens utgång — dödsboet har rätt till förlängning för tid som motsvarar arrendetiden (dock högst fem år). 1 och med förlängningen torde dödsboet bli arrendator och avtalspart. Detta innebär att när förlängningsperioden gått ut. har döds- boet rätt till ytterligare förlängning på samma villkor som andra arrendato- 9 Riksdagen 1978/79. I sam/. Nr [83

• Sida 130
•  Original

Prop. 1978/79: 183 l3t)

rer. dvs. för samma tid som föregående arrendeperiod. Lagtexten torde alltså i realiteten ge dödsboet ett permanent besittningsskydd. Då dödsbo inte utgör någon lämplig företagsform för jordbruk synes det nödvändigt att ge bestämmelsen en annan lydelse som klart anger att det är fråga om ett arrendeförhållande under en övergi'ingstid.

Lun[brukt-nån:ltt/ull i (.l'ppsalu län: Förslaget innebär bl.a. att dödsbo efter arrendator som haft besittningsskydd skall få samma rätt till förläng- ning av arrendeavtalet sotn arrendatorn skulle ha haft vid utgången av den arrendeperiod ttnder vilken arrendatorn avlidit. Vid utgången av följande arrendeperiod skall dödsboets förlängnittgsrätt bedömas på samma sätt som gäller förjttridiska personer. Nämnden har ingen erinran mot försla— get.

LanIhrttÅsniint/tdt'lz i .It'iu/u'ipings län: Lantbruksnämnden tillstyrker kommitténs förslag innebärande att dödsbo efter arrendator som avlider under arrendeperioden får samma rätt till förlängning av arrendeavtalet som arrendatorn sktllle ha haft vid utgången av löpande arrendeperiod.

För de dödsbon som anser det oförmanligt att stanna kvar på arrende- stället kvarstår rätten att säga upp avtalet inom sex månader efter arrenda- torns död enligt 9 kap. 5 &" JB. Lantbruksni'imnden ifri'tgasätter om inte denna möjlighet borde utvidgas att gälla även vid arrendators svårare sjukdom . LuntbruÅ.wn'immlan i thl/nlÖ/IHX län: Genom konstruktionen av gällande skattelagstiftning torde det vid nytillträdandet av arrende nästan alltid vara så att bada makarna inträder sotn arrendatorer. Är inte båda makarna från början arrendatorer. torde dei regel bli detta vid en förlängningssituation. ] det läget blir frågan om dödsbos besittningsskydd inte aktuell. Arrenderät- ten övergår då vid dödsfall på efterlevande maken eller makan. Som kommitten påpekat finns inga regler om att dödsbo skall skiftas inom viss tid. Då emellertid med början tjärde kalenderåret efter det dödsfall inträffat skattereglerna rörande handelsbt'tlag blir tillämpliga på dödsbo med viss inkomst eller förmögenhet torde detta regelsystem medföra att dödsbon kommer att avvecklas snabbare än som tidigare varit fallet.

Lantbrttksnämnden finner i likhet med kommitten att ett dödsbo vid nytillträde ur besittningsskyddssynpunkt bör behandlas på enahanda sätt som annanjuridisk person samt att ett dödsbo vid alla typer av arrende bör jämställas med fysiska personer under den period ttnder vilken arrendatorn avlidit.

Laulbruksniimuden i Värm/amis" län: Den föreslagna ändringen utgör närmast ett välkommet klarläggande och förtydligande av tidigare bestäm- melser.

Luntmä/urircrkel: Förslaget rörande dödsbos besittningsskydd synes vara väl avvägt med hänsyn till önskemålet att man inte främjar en utveck- ling som innebär att dödsbon förblir oskiftade längre tid än nödvändigt. Lantmäteriverket har ingenting att erinra mot detta förslag.

Län.r.r!_vrcl.rwz i .-'l-'Iulf71('i/tti.t' län: Den oklarhet som råder huruvida ett dödsbos rätt till förlängning är av samma eller annat slag än den rätt arrendatorn skulle ha haft om han levt är klart otillfredställande. De förslag och motiveringar som kommitten framlagt finner lässtyrelsen väl över- vägda. Länsstyrelsen biträder därför förslaget i denna del.

Stills/tärande" i Uppsala: Stiftsnämnden instämtner i kommitténs upp- fattning att tiden för att ordna arrendeförhållandet inom ett dödsbo med bibehållet besittningsskydd många gånger blir för knapp. Kommitténs förslag att besittningsskyddet bör kvarstå efter det att den arrendeperiod

• Sida 131
•  Original

Prop. 1978/79: 183 Bl

varunder dödsfallet ägt rum avsltttats finner därförstiftsnätnndeu t-äl moti- verat. Däremot anser nätnnden att det allmänna önskemålet om ett mins- kat antal oskiftade dödsbon skall påverka förslaget på det viset att efter dödsfall resterande arrendeperiod inklusive föreslagen förli'tngning skall omfatta en tid av längst tio år.

Stilism'iutmit'n i Linköping: Stiftsnämnden tillstyrker. att dödsbo er- håller rätt till förlängning av arrendet med en arrendeperiod om 5. år.

Stills/täntmim i Skara: Den föreslagna förändringen av dödsbos besitt— ningsskydd kommer att medföra problem eftersom kyrkans arrendeperi- oder är ltl år. Antag att arrendatorn avlider år 2 på arrendeperioden. Dödsboet får då besittningsskydd i I3 år (8 + 5 år). Stiftsnämnden anser detta vara för lång tid.

Om någon lämplig efterträdare ej finns i dödsboet kan arrendeenhetens utveckling avstanna då osäkerhet uppkommer om framtida driftsinrikt— ning. Stiftsnämnden föreslår att dödsboet skall ha besittningsskydd totalt högst 5 år.

.S'ti/ixuiimn(len i Lund: Det blir allt vanligare att makar tillsatntnans nytillträder ett arrende. Vidare är det stiftsnämndens erfarenhet att i arren- deförhållanden med endast ene maken som arrendepart oftare än förr andre maken inträder i ri'ittsförhi'tllandet under arrendetiden eller i sam- band med arrendeförlängning. 1 de fall makarna samarrenderar behöver de av kommittén anförda svårigheterna för efterlevande maken inte uppträda vid förlängning vid utgången av den arrendeperiod Linder vilken den andre maken avlidit.

Stiftsnämnden instämmer i kommitténs uppfattning att de från arrenda- torshåll framförda önskemålen om en mera tryggad besittning för dödsbon synes ha intresseinriktning inte i första hand på dödsboets möjligheter att utöva arrenderätten utan i stället på möjligheten för någon av de efterle- vande familjemedlemmarna att fortsätta brukandet av arrendestället. Det är bl.a. därför att beklaga att frågan om arrendatorns rätt att överlåta arrende först redovisas i kommitténs slutbetänkande. Sliftsnätnnden kan emellertid inte underlåta att redan nu ge tillkänna sina farhågor för att arrendetttbudet skulle minska om man kom på idén att slopa eller mera väsentligt ändra arrendatorns skyldighet enligt gällande rätt att erbjuda jordägaren återta arrendestället innan överlåtelse får ske.

Med början det ljärde kalenderåret efter det kalenderår ett dödsfall inträflär blir kommttnalskattelagens bestämmelser om handelsbolag tillämpliga på dödst med inkomst eller förmögenhet över vissa belopp. Detta torde vara ett exempel på det allmännas strävan att påskynda upp- lösning av dödsbon. Stiftsnämnden ansluter sig helt till kommitténs be- dömning att ett dödsbo vid nytillträde ur bcsittningsskyddssynpttnkt inte bör behandlas annorlunda än varje annan juridisk person. Kommitténs överväganden i övrigt ttnder detta avsnitt har resulterat i förslag att dödsbo så -'äl vad gäller gårdsarrende som sidoarrende i förlängningshänseende jämställs med fysisk person under den period arrendatorn avlidit. Det är främst med hänvisning till det oklara rättsläget på området som stiftsnämn- den vill tillstyrka förslaget.

1 och för sig kan man tycka att om en arrendator avlider ttnder något av de första åren av en tioårig arrendeperiod så skulle resterande arrendetid räcka för att avveckla arrendet på ett för arrendatorn tillfredställande sätt alternativt utröna om t. ex. någon delägare vill överta arrendet. När döds- boet vill bli fritt från arrendet och gör uppsägning inom föreskriven tid får jordägaren i sämsta fall endast sex månaders rådrum för sina övervägan-

• Sida 132
•  Original

Prop. 1978/79: 183 HZ

den (fortsatt utarremlering. annan brukningsft'trm etc.). För att inte tala om den orimliga belägenhet jordägaren försätts i därest erbjudandet om arren— dets i'ttergang göres helt kort före fardagen. Dessa synpunkter kan också tas med i kommittens analys av dödsbos besittningsskydd men de har inte sådan tyngd att ge anledning till ändring i textförslaget till 9 kap. 9 & tredje stycket JB eller att nu föresla ändring av 5 och 31 så i samma kapitel.

Slif/miinzmlt'n i (liiite/wrp: Stiftsnämnden delar kommitténs uppfattning om att arrendators dödsbo intar en särställning. varför det är befogat att tillförsäkra dödsboet ett starkare besittningsskydd. Att förlängningen avser engångsförlängning framgår dock ej klart i formuleringen.

Byggau(ix/mulntru/ningen.' Frågan om dödsbons ställning i arrendeför- hållanden vill utredningen framhålla att det klarläggande som förslaget innebär är till förman för byggnadspanttttredningens arbete. Det är emel— lertid något oklart vad förslaget kommer att leda till i läget när dödsboet efter avliden arrendator önskar få arrendet förlängt en andra gång.

Föreningen Sveriges" _juh/bruk.mrrwaluhn'(-'i': Kommitténs bedömning. att för dödsbo som tillträder arrende inte tillräckliga skäl finns. vilka skttlle motivera att särskilda skyddsrcgler tillskapas. delas av föreningen. För dödsbo som tillkommer Linder arrendeperioden synes däremot starka skäl tala för ökat skydd. Frågan hänger nära samman med hur de framtida reglerna om överlåtelse av arrende kommer att vara utfomtade. Måhända kan det sedan reglerna härom fastställts ånyo bli nödvändigt med en översyn av dödsboreglcrna.

Föreningen finner det otillfredsstiftllande att förhållandena kring dödsbos besittningsskydd är oklara. lnte ens frågan om besittningsskyddets omfatt— ning vid första förlängningstillfället efter arrendators frånfälle är klart reglerat i lagen eller har genom prövning av högre rättsinstans blivit klar- lagt.

Arrendeinstitutet har under de sista decennierna allt mera övergått från att vara ett ttnder kortare tid varande förhållande — i avvaktan på att arrendator förvärvar egen fastighet — till ett allt oftare livslångt förhi'tllan- dc. Detta talar i ökad utsträckning för att reglerna inom arrendeområdet ges fastare former. För en sådan ordning talar inte bara sociala aspekter utan också det faktum att arrendate-rerna. som tidigare nämnts. har arren- destället som såväl sin arbetsplats som boplats. Detta tillsammans med avsaknaden av tvingande författningsregler om jordägarens inlösenskyl- dighet när arrendator lämnar stället. talar för att någon form av skydd för avliden arrendators närmaste bör tillskapas.

Det är ur samhällets synpunkt samtidigt angeläget att skyddet begrän— sas. så att en oönskad fördröjning av dödsboets upplösning inte blir följ- den. Lagstiftaren bör därför söka finna en form som tillskapar skydd för vissa grupper av efterlevande men som inte är knutet till dödsboinstitutet.

Ofta utgöres de efterlevande av maka och minderåriga barn. För dessa framstår arrendators frånfälle som ett hårt slag. Att dessutom leva under hot om att på grund av dödsfallet förlora saväl bostad som utkomst får anses klart strida mot vår syn på social trygghet. [ arbetslivet i övrigt har under senare år trygghet i anställningen allt mera skjutits i förgrunden. Make till arrendator arbetar som regel avsevärt. många gånger full tid i jordbruket. För att göra honom i trygghetshänscendc likställd med andra i samhället framstår det som ett billigt krav att han får behålla sitt arbete tlnder avsevärd tid.

Av det sagda framgår att efterlevande make och barn bör skyddas — i varje fall intill dess att barnen blir självförsörjande. Föreningen menar

• Sida 133
•  Original

Prop. 1978/79:183 . _ 133 därför att dödsbo bör ges lagstadgat besittningsskydd så som kommitten föreslår. Dessutom bör det ytterligare övervägas om inte efterlevande make och barn till besittningsskyddad arrendator bör ges besittningsskydd under ytterligare ett antal perioder intill dess att barnen nått vuxen ålder.

Föreningen delar kommitténs tippfattning att tillräckliga skäl saknas för att åtskilja gårds- och sidoarrende.

Föreningens synpunkter på frågan om dödsbos besittningsskydd kan sammanfattas på följande sätt: ]. Besittningsskydd för dödsboet vid första förlängningstillfället.

2. ()m efterlevande make och minderåriga barn finns. bör dessa tillförsäk- ras skydd under ytterligare tid. Dennas längd bör ytterligare utredas. Svens/ru lanlurhelure/iir!)unde!: Förbundet finner för sin del kommitténs förslag angeläget och tillstyrker detsamma. Det förtjänar påpekas, att förbundet för sin del anser. att oskiftade dödsbon snarast möjligt skall skiftas och inte under längre tid fortsätta med arrendet.

Skå”('(lI'l't'llt/(IIUI'L'I'II(IS santrår/.vgrupp: Samrådsgruppen instämmer i kommitténs ställningstagande beträffande dödsbos besittningsskydd. Dock kan ifrågasättas om den föreslagna tidsrymden - endast en förläng- rtingsperiod med samma längd som sktille ha följt om dödsfall ej inträffat — är tillräcklig. Visserligen har Arrendelagskommittén förutskickat att i ett slutbetänkande redovisa överväganden om arrendatorns rätt att överlåta arrende. riten för sidoarrende med arrendetid överstigande ett år — t. ex. två år — är denna tidrymd alldeles för kort. Måhända kan även en snart påbörjad femårsförlängning hinna löpa ut innan frågan hinner bli löst.

Det vore fördelaktigt om arrendenämnd. med stöd av 9 kap. 9 & fjärde stycket JB ktinde förlänga avtalet på lämplig tid. eller ge dödsboet en rätt till ytterligare förlängningsperioder om detta i det särskilda fallet är moti- verat med hänsyn till dödsboets sammansättning och anknytning till arren- destället.

Remissinstanser som avstyrker förslaget eller föredrar annan lösning

Arrc/ulr'niimnrlcn i [.in/u'iping: Rättsläget beträffande dödsbos besitt- ningsskydd är oklart. Med hänsyn härtill föreligger skäl för en precisering och förstärkning av di.")dsbos rätt till förlängning av avtal.

Kommittén uttalar att sociala och ekonomiska skäl talar för att dödsbo erhåller en tryggad besittning under viss tid efter arrendatorns dödsfall. Mot nämnda intresse skall vägas dels jordägarens intresse av att själv få utse arrendator, dels ett allmänt intresse av att stävja en utveckling mot att alltfler dödsbon förbli oskiftade.

l avvägningen mellan nämnda intressen synes kommitten till fullo ha tillgodosett dödsboets intressen. Med hänsyn till att dödsbon med föreslag- na bestämmelser kan komma att bevaras under relativt lång tid. om arren- dators dödsfall inträffar under början av en avtalsperiod på 5 eller lt) år. synes skäl föreligga att överväga om inte en fast övre tidsgräns bör faststäl- las.

Helst borde frågorna om dödsbos besittningsskydd och om rätten till överlåtelse avgöras i ett sammanhang.

Uli/mill: universitet: Universitetet delar i stort sett kommitténs värde- ringar av dödsbos situation i arrendeförhållandet. Däremot anses inte kommitténs förslag till förlängningsrätt för dödsbon vara ändamålsenligt.

] praktisk tillämpning kan kommitténs förslag leda till stora olikheter mellan skilda dödsbon. Om en arrendator med It)-årskontrakt avlider

• Sida 134
•  Original

Prop. 1978/79: 183 134

under sista arrendeåret kan dödsboet fortsätta arrendet ca 6 årjämfört med ca 16 år om en arrendator avlider under första arrendcåret. Kommitténs överväganden är emellertid synnerligen oklara ifråga om rättstörhi'rllandet efter" den föreslagna förlängningen. Med hänsyn till att dödsbon oftast är en olämplig förvaltningsform för jordbruksdrift anses det helt oriktigt att skapa ett besittningsskydd som kan omfatta så lång tid. Enligt universite- tets erfarenhet tillgodoses alla normala anspråk på trygghet och avveck- lingstid för dödsboet med en föreskrift som innebär att dödsboet kan fortsätta arrendet minst fyra år från den fardag som inträffar närmast efter arrendatorns död. Om en arrendator avlider under näst sista arrendeåret skall sålunda förlängningsrätten omfatta tre år medan däremot någon för- längningsrätt ej skulle föreligga om arrendatorn avlider merän fyra år före arrendeperiodens utgång.

Bestämmelserna om dödsbos besittningsskydd har emellertid så nära samband med frågan om överlåtelse av arrenderätten till dödsbodelägare att lagstiftning om besittningsskyddet hör anstå tills båda frågorna kan behandlas gemensamt. Därvid bör även situationen för dödsbo efter arren- dator med lit-'stidsarrende klarläggas.

Juridiskafri/cultetxniinim/wr vid Uppsala imit'erxilct: Fakultetsnämnden. som instämmer i bedömningen att nuvarande rättsläge här är oklart, finner att ej heller den föreslagna utformningen ger ett helt klart rättsläge. För t. ex. det normala fallet med gårdsarrende är det klart att den rtya regeln kommer att ge dödsboet en första förlängning på fem år. Vad som skall ske därefter är mindre klart. Man tycks. mena att arrendenämnden genom att tillämpa det föreslagna fjärde stycket skulle ha möjlighet att nästa gång föreskriva en förlängning på bara ett år och därmed åstadkomma att dödsboet efter utgången av den andra perioden inte skulle ktinna ha någon rätt till ytterligare förlängning eftersom undantaget i 9: 7 st. 1 p. 1 då skulle bli tillämpligt. Det är dock svårt att förutse när arrendenämnden kommer att utnyttja denna möjlighet.

Till detta kommer att den föreslagna utformningen kan leda till att dödsboets arrenderätt kommer att gälla under lång följd av år och att regeln därför kommer att meverka till att dödsbon bibehålls oskiftade lång tid. Om t. ex. arrendatorn av ett långtidsarrende avlider när lt') år återstår av den avtalade arrendetiden. kommer kommitténs förslag att leda till att dödsboet får rätt att fortsätta arrendet åtminstone lö år + 5 år + 1 år. dvs. tillhopa 32 år. Detta bör jämföras med kommitténs rimliga bedömning att det viktigaste är att man tryggar generationsväxling (s. lttö) och ger möjlig- het för någon av de efterlevande familjemedlemmarna att fortsätta brukan- det av arrendestället (s. 108).

Det vore bättre om man här kunde finna en ordning som mera effektivt kunde leda till att dödsboet avvecklas inom rimlig tid samtidigt som den garanterar att en efterlevande jordbrukande familjemedlem får rätt att överta arrendet. En tänkbar lösning vore att man i JB 9: 5 införde en rätt för jordägaren att. när arrendator avlider och mer än fyra år återstår av den avtalade arrendetiden. säga tipp dödsboet till avflyttning vid den fardag som inträffar närmast efter fyra år efter dödsfallet. Möjligt är att man i sådant fall borde skydda dödsboet mot kapitalförlust genom att förknippa uppsägningsrätten förjordi'rgaren med en särskild ersättningsregel som då bör gå längre än nu gällande regel i JB 9: H för vissa fall där förlängning vägras. Viktigast är emellertid att regeln om rätt för jordägaren att genom Uppsägning avbryta den pågående arrendeperioden kombineras med en regel som ger dödsboet rätt att överlåta arrendet till någon av arrendatorns

• Sida 135
•  Original

Prop. 1978/79: 183 I35

familjemedlemmar. Endast där sådan överlåtelse inte sker — inom viss i lagen angiven tid från dödsfallet — skulle jordägarens rätt att i förtid avbryta arrendet gälla.

Fakultetsnämnden är medveten om att en lösning enligt de 'nu antydda riktlinjerna inte kan genomföras utan särskild utredning. Kommittén har emellertid själv uttalat att man avser att i ett senare betänkande ta upp frågan om arrendators rätt att överlåta arrendet. Under arbetet med det förslaget måste man även komma in på frågan om dödsbos rätt att överlåta arrendet. Frågan om rätt för dödsbo efter avliden arrendator att få förläng- ning hör så nära samman med dessa frågor om rätt att överlåta arrendet att det framstår som olämpligt att. som kommittén tänkt. redan nu separat lagstifta om dödsboets rätt till förlängning.

Fakultetsnämnden vill i detta sammanhang påpeka att man. när man utreder frågan om rätt för arrendators dödsbodelägare att överta arrendet, även bör ta ställning till frågan om den nuvarande regeln i113816 om rätt för make/maka efter avliden arrendator att inträda i arrendet bör utvidgas till att även omfatta den som arrendatorn sammanlevt med under äkten- skapsliknande förhållanden.

[)omt'inrcr/wl: Domänverket finner det märkligt att utredningen vill slå vakt om dödsboinstitutionen. Dödsbodelägandet inom jordbruket är ett växande problem. Någon anledning att förstärka dödsbonas ställning kan verket inte se. Detta är kanske speciellt viktigt vid förvaltning av arrende- jordbruk där avsevärda kapitaltillgångar läggs i arrendatorns hand för kortare eller längre tid. Då är det av avgörande betydelse. att arrendatorn besitter kunskaper. förmåga och tesurser att förvalta egendom. Fö|valtas egendomen av ett dödsbo där ingen av delägarna har ett bestående intresse av fortsatt jordbruksdrift föreligger risk för att egendomen förslummas på relativt kort tid. Det tar lång tid och avsevärda kostnader för både jord- ägaren och en ny arrendator att reparera inträffade skador. Av- och till- trädessynen är ett dåligt instrument att mäta dylika händelser. Det är nödvändigt att dödsbon inte via lagen skall tvinga sig kvar på en egendom. Avlider en arrendator under första arrendeåret vid ett tioårigt arrendavtal. som är vanligt i domänverket, skulle dödsboet i princip kunna sitta kvar i femton år.

Domänverket föreslår att 9 kap. 99" tredje stycket JB i den del det avser dödsbo ändras så att dödsboets besittningsskydd begränsas till innevaran— de avtalsperiod eller minst fem år efter det att arrendatorn avlidit.

LRF: Vad gäller frågan om dödsbo som nytillträder ettjordbruksarrende konstaterar LRF att behov av ändrade regler för besittningsskydd i förhål- lande till vad nu gäller inte föreligger. Dylika arrendeupplåtelser är att jämställa med upplåtelse till andra juridiska personer. Som kommittén framhållit är det angeläget att motverka bevarandet av oskiftade dödsbon.

[ fråga om besittningsskyddet för dödsbo efter arrendator som aVlider under arrendetiden. och därunder åtnjuter besittningsskydd. är frågan mer komplicerad. De avväganden som måste göras är å ena sidan att säkra de efterlevandes rätt till trygghet i besittningen av arrendestället särskilt med tanke på bostad och försörjningsmöjlighet och tillräckligt tidsutrymtne för en ekonomiskt rimlig avveckling. Å andra sidan bör beaktas det allmännas önskan att medverka till ett minskat antal oskiftade dödsbon samt jord- ägarens intresse av att arrendestället brukas av kvalificerande personer. Den sammanjämkning av de olika intressen som kommittén föreslagit finner LRF i och för sig lämplig. LRF menar dock att regeln i 9 kap_ 95 tredje stycket JB bör förtydligas så att det av denna framgår vilken tid som

• Sida 136
•  Original

Prop. 1978/79: 183 136

avses. Regeln bör kunna ges en tydligare formulering som bättre överens- stämmer med kommitténs uttalanden. Härvid bör hänsyn tas till inom vilken tid arrendatorn har avlidit före arrendetidens utgång för att döds- boet skall ha rätt till förlängning för tid som gäller för gårdsarrende. dock högst fem år.

LRF finner att starka skäl föreligger för att nu ej ta ställning till den tid varunder arrendatorns dödsbo skall ges rätt att med tillämpning av för— längningsinstitutet besitta arrendestället. Frågan är nära sammankopplad med de efterlevandes möjlighet och rätt att överta arrendet. Frågan om hur rätten till överlåtelse av arrendeavtal skall lösas. vilken ingår i kommitténs uppdrag. bör därför först utredas innan ställning tas till dödsbos besitt- ningsskydd. Påpekas bör ocksa att sadana rättsliga spörsmål såsom en- mansdödsbos rätt och arrendatorns rättsliga ställning vid händelse att flera personer gemensamt innehar ett arrende och en av dessa avlider under arrendetiden bör utredas.

LRF får med nu angivna påpekanden föreslå att frågan angående döds- bos besittningsskydd vid jordbruksarrende ej blir föremål för lagstiftning i nuvarande läge. Frågan böt" utredas ytterligare av kommittén och upptas till behandling i kommande betänkande.

Svens/tu kyrkunx _fi'irsamlings- och paxmruIs/i'irhund." Förbundet finner det i och för sig befogat att dödsbos besittningsskydd förstärks. Då emel- lertid frågan om arrendatorns möjlighet att överlåta arrende enligt uppgift kommer att upptas av kommittén i ett blivande slutbetänkande anser förbundet att frågan om dödsbos besittningsskydd och överlåtelsefrågan bör behandlas samtidigt i samband med slutbetänkandet. Dessa båda frå- gor har lagtekniskt så många beröringspunkter att de bör behandlas gemen- samt.

När frågan om dödsbos besittningsskydd än behandlas anser förbundet att lagtexten bör förtydligas så. att det klart framgår att förlängningen av arrendetiden endast avser en period. Den ovisshet som i gällande lagstift- ning räder på denna punkt är högst besvärande. vilket bl. a. framgår av den olikhet i synen på denna fråga. som ådagalagts av de rättsvårdande myn- digheterna. Större klarhet skulle vinnas om kap. 9.5 9 tredje stycket inled- des på följande sätt: "Arrendatorn, eller om han avlidit under pågående arrendeperiod. dödsboet har. .

Adra/t'arswnhuzdal: Kommittén har föreslagit en särskild regel om ökat skydd för dödsbo i förlängningsfallen. Samfundet har ingen erinran här- emot. Den föreslagna lagtexten anger emellertid inte tillräckligt tydligt att den nya förlängningsrätten föreligger endast vid utgången av den avtalspe- riod varunder arrendatorn avlidit. Termen "arrendetid" är inte synonym med "avtalsperiod". Den anger inte någon begränsad tidsrymd utan an- tyder tvärtom snarast ”hela den tid varunder arrendeförhållandet varar" och således att dödsboet skulle ha den förstärkta förlängningsrätten vid varje periods utgång. Då detta inte är förslagets avsedda innebörd, måste omredigering ske.

Det är emellertid måhända mindre lämpligt att nu reglera dödsbos besitt- ningsskydd. då denna fråga är sammankopplad med spörsmålet om efterle- vandes rätt att överta arrenderätten. Denna fraga återstår för kommittén att behandla.

Sverigesjordäyarcfförbuml: Mot dödsboets eventuella intresse att för- länga arrendet står jordägarens och det allmännas intresse av att arrende- stället får en lämplig brukare. Kommitténs förslag beträffande dödsbos besittningsskydd innebär att dödsbon i många fall kan leva kvar och

• Sida 137
•  Original

Prop. 1978/79:183 . ' 137

arrendera under lång tid efter arrendatorns frånfälle. Detta är olämpligt. Enligt förbundets uppfattning vore det lämpligare att tiden för förlängning- en begränsades till det antal år efter dödsfallet. som erfordras för att dödsboet skall få erforderlig tid för avveckling. Eventuellt kan man här anknyta till den tidsfrist —- fyra är — som gäller för dödsbos beskattning som särskilt skattesubjekt.

Då frågan om dödsbos besittningsskydd hänger nära samman med de efterlevandes rätt att överta arrendet. vilken fråga är föremål för kommit- téns fortsatta överväganden, bör l:"tgstiftningcn under alla förhållanden ej ändras redan nu.

6 Uppsägningsförfarandet

Remissinstanser som i huvudsak tillstyrker förslaget

Lan[brukSnämmlcmu i Uppsala. Östergöllunds, Kalmar. A'Iulnu'ihus och Viistt'rhullwtx län samt [unintält'rirerkt'l och kommmr_fi'irbmtdei har utan närmare kommentarer tillstyrkt kommitténs förslag eller lämnat det utan erinran.

Kristianstads tingsrätt: Som kommitten framhållit har ena parten i ett arrendeförhållande ett berättigat intresse av att så snart som möjligt få besked om vad andra parten menar med en av denna gjord uppsägning. för att kunna förbereda sig inför kommande förhandlingar. De av kommittén föreslagna reglerna i hithörande sammanhang får anses ändamålsenliga och torde medföra en för båda parter i arrendeförhållandet önskvärd öppenhet. Tingsrätten tillstyrker förslaget.

Domstolsverket: De nuvarande reglerna om uppsägning av arrendeavtal och hänskjutande av arrendetvister till arrendenämnd ger jordägaren ett övertag vid förhandling om nya arrendevillkor. Domstolsverket anser att ökad jämställdhet mellan parterna bör eftersträvas och biträder därför kommitténs förslag på denna punkt.

Arrc'ndeniimndwi i Linköping: Arrendenämnden tillstyrker de föreslag- na ändringarna i uppsägningslörtarandet. Principellt bör bestämmelserna för arrende och hyra vara desamma eller likna varandra i så hög utsträck- ning som möjligt om inte särskilda förhållanden hos den ena nyttjanderät- ten motiverar att man för vissa frågor väljer olika lösningar. Med anledning härav är det önskvärt att motsvarande bestämmelser införs i 12 kap. jordabalken.

Enligt lZ kap. 58 éjordabalken gäller att om hyresvärd vill säga tipp avtal om lokal skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Kommittén föreslär" endast att jordägaren i uppsägningen skall uppge orsaken till förlängningsvägran men inte vilka villkorsändringar hand fordrar. Arrendenämnden ifrågasätter om det inte finns skäl att vid uppsägning av jordbruksarrende föreskriva att jordägaren antingen i uppsägningen eller inom viss tid därefter skall underrätta arren- datorn om Vilka villkorsändringar som påkallas. Vid arrendenämnden var den 29 september l978 l7 ärenden anhängiga som rör ändrade villkor för jordbruksarrende fr.o.m. den 14 mars 1979. I 6 ärenden har resp. jord- ägare trots anmodan från arrendenämnden ännu inte preciserat villkoren.

• Sida 138
•  Original

Prop. l978/79: 183 138

Ix'mntnur/tollegiet: De stiftsnämnder som hörts motsätter sig att det alltid skall åligga den uppsägande parten att hänskjtrtna en tvist till arrende— nämnden om uppgörelse ej kan träffas. Kollegiet anser dock att bärande skäl anförts till stöd för förslaget och har ingen erinran mot de föreslagna nya uppsägningsreglcrna. Beträffande utformningen av förslaget kan sägas. att första meningen av *) kap. lll asf till sitt innehåll är en upprepning av 9 kap. ltlå. lfraga om den skyddsregel för arrendatorn som föreslagits. 9 kap. 13 as. framgår av motiveringen på s. IZI i betänkandet att arrenda— torns rätt till uppsägning skall avse avflyttning på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. l klarhetens intresse kanske detta borde framgå av själva paragrafen.

LuttIbrttk.x'.s'l_t'l'e/.v('tt.' Lantbrttksnärnndcrna tillstyrker i huvudsak eller lämnar trtan erinran kommitténs förslag till ändrade regler för uppsägning av arrendeavtal. Lantbruksnämnden i Skaraborgs län ifrågasätter om inte uppsägningstiden vid uppsägning för avflyttning borde förlängas till två år vid gårdsarrende. De skäl för en längre uppsägningstid som nämnden särskilt framhåller är att längre tid än ett år behövs för olika företagsekono- miska överväganden. skatteplanering vid en eventuell avveckling av jord- brtrksft'irctaget eller för att finna en annan lämplig egendom dit företagets resurser kan överföras. Vidare anser lantbrtrksnämnden i Kristianstads län att den tid inom vilken arrendatorn har rätt att säga upp avtalet efter det att villkoren slutligt fastställts. bör bestämmas till två månader eller samma tidsfrist som gäller för överklagande av arrendenämnds beslut vid villkors- tvist.

Lantbruksstyrelsen finner starka skäl tala för att nuvarande regler för uppsägning av arrendeavtal snarast ändras. Lantbruksstyrelsen ansluter sig till de synpunkter ovannämnda lantbruksnärnnder anfört samt tillstyr— ker i övrigt kommitténs förslag.

Lunibm/t.s'm'intndcn th'in/t't'ipians län: Nämnden tillstyrker kommitténs förslag som bl.a. innebär att de nuvarande i tiden obestämda avflyttnings- meddelandena försvinncr. Nämnden ser detta som mycket väsentligt.

Lant/mikinämnt/en i Kristianstads län: Den i 9 kap. l3 aä föreslagna tidsfristen av 4 månader för arrendatorn för ett slutligt ställningstagande anser lantbruksnämnden vara onödigt långt tilltagen. Lantbruksnämnden föreslår. att arrendatorns rätt att säga upp avtalet begränsas till 2 månader från det han delgivits arrendenämndens beslut eller samma tidsfrist som skall gälla för" överklagande av arrendenämndens beslut. I övrigt ansluter sig lantbruksnämnden till utredningens förslag.

Lunthriller-niminden i .S'kurulmrgs län: De regler för uppsägning av arren- deavtal som nu gäller har varit svårtolkade och medfört att arrendator—erna i vissa fall ttnder en alltför lång tidsperiod känt osäkerhet om fortsatt arrende varit möjligt. Detta har berott på att jordägaren. som sagt trpp arrendeavtal kunnat dröja med att precisera arrendevillkoren för fortsatt arrende. Om överenskommelse om nytt avtal inte kunnat träffats så har jordägaren så sent som vid förhandlingar inför arrendenämnden. kunnat kräva arrendators avflyttning med självinträde som besittningsbrytande grund.

Den ändring i uppsägningsförfarandet som arrendelagskommittén före- slår innebär att klarare regler skapas. För arrendatorn innebär det också att hans förhandlingssittration förbättras då han inte som förekommit mäst förhandla om nya arrendevillkor under hot omjordägarens egeninträde.

En nackdel med det föreslagna uppsägningsförfarandet anser nämnden vara att arrendatorn efterjordägarens uppsägning för villkorsändring kan

• Sida 139
•  Original

Prop. 1978/79: 133 ' ? 139

.ri'.- .

förhålla sig passiv och härigenom tvingajordägaren att hänskjuta frågan till arrendenämnden där arrendatorn ej behöver riskera att villkoren för fort- satt arrende blir mindre förmånliga än dejordägaren under förhandlingarna erbjudit honom. Detta kan leda till en onödigt stor ärendebelastning hos arrendenämmlen. Nämnden vill påpeka risken för denna utveckling titan att ha något alternativt förslag hur ett uppsägningsförfarande vid villkors- ändring bör ske.

Nämnden ifrågasätter" också om inte uppsägningstiden vid uppsägning för avflyttning borde förlängas till två år vid gårdsarrende. De skäl för en längre uppsägningstid som nämnden vill peka på och som kommittén inte diskuterat är att längre tid än ett år behövs för företagsekonomiska övervä- ganden av olika slag. t. ex. skatteplanering vid en avveckling avjordbruks- företaget. eller alternativt att finna en annan lämplig egendom dit företa- gets resurser kan överföras.

Lantbruksuiinrrrdwr i Värmlands [ii/r: Det nuvarande uppsägningsförfa- randet — med både skriftlig uppsägning av arrendeavtalet och särskilt avflyttningsmeddelandc till arrendatorn — är omständligt och svårförståe- ligt.

Utredningens förslag om endast en uppsägningshandling och att i denna skall anges avsikten med uppsägningen — arrendets upphörande eller villkorsändring — syns medföra en förenkling och rationalisering av förfa- andet. Om jordägaren säger upp avtalet för upphörande krävs också att den besittningsbrytande grunden anges i uppsägningshandlingen. Han får inte senare ange nagon annan sådan grund.

Lantbruksnämnden anser att det föreslagna förfarandet medför förbätt- ringar för bada parter. Särskilt bör det vara värdeftrllt för arrendatorn att redan när han mottager en uppsägning få veta avsikten med och grunden för densamma.

Liinssryrt'lsur i r'l-hrlmt'i/ms län: Det nuvarande systemet med dubbla handlingar — en uppsägning och ett avflyttningsmeddelande — är oprak- tiskt och onödigt komplicerat. Kommitténs ändringsförslag på denna punkt och vad som i övrigt framförts beträffande trppsägningsförfarandet är välmotiverat. Dock finner länsstyrelsen att både den frist som arrenda- torn har på sig att säga upp arrendet. då arrendenämnden beslutat om förlängning av avtalet på nya villkor — senast fyra månader efter det att villkoren blivit slutligen avgjorda — och tidsfristen för hänskjtrtande av tvist om ändring av villkor - sex månader — är onödigt långa. En begräns- ning härvidlag är att föredra. Det måste ligga i båda parters intresse att en tvist av förevarande slag om möjligt bör vara avslutad vid kontraktstiden utgång.

_S'rijism'imndwr i Uppsala: Stiftsnämnden anser i likhet med kommittén att gällande regler för uppsägning avjordbruksarrende är tillkrånglade och bitvis olämpliga.

Sålunda är det dubbla uppsägningsförfarandet inte ägnat att ge de av- sedda förhandlingsrnöjligheterna. till stor del beroende på att tid för avsän- dandet av avflyttningsmeddclandct ej fastställts. Dessutom framstår vid mottagandet avflyttningsrneddelandet som ett onödigt dramatiskt medde- lande. Det finns därför anledning till förändring i detta avseende och stiftsnämnden tillstyrker i allt väsentligt kommitténs förslag. Däremot kan nämnden ej acceptera kommitténs förslag om att det ijärnställdhetens namn skall vara den zwtz'tlsuppsägande parten som skall hänskjuta tvist till arrendenämnd. Den andra parten, som således inte har skyldighet att föra tvist inför arrendenämnd kan genom passivitet sabotera förhz-mdling om

• Sida 140
•  Original

Prop. 1978/79: l83 140

nytt avtal. Eftersom det i regel blir jordägaren som är trppsägande part bör i stället urjämställdhetssynpunkt år:-rendatorn liksom nu ha skyldighet och rättighet att påkalla t-trrendenämndsprövning.

SIifisnämmlcrr i [JUN/." Hoställsnämnden bestämmer arrendevillkoren för huvuddelen av kyrkans arrendegårdar. Efter gammal fast ordning hålles besiktning för bestämmande av arrendevillkor senast under andra året före löpande arrendeperiods slut. Det innebär att arrendatorn i normalfallet ungefär haIVtannat år i förväg får veta om han kommer att erbjudas förnyat arrende och då som regel också villkoren. (Härvid bortses från de få boställsnämndsbeslut som besvärsvägen blir föremål för överprövning hos stiftsnämnden.) Desstrtorn översänds på tidigt stadium till arrendatorn kopia av bcsiktningsprotokollet samt underrättas arrendatorn samtidigt om den fortsatta gången i ärendet och vilket rättsmedel som han kan använda om han är missnöjd med villkoren. Avflyttningsmeddelandet är intaget i själva uppsägningshandlingen. Däri erinras arrendatorn åter om sin möjlig- het att gå till arrendenämnden om han inte godtar villkoren för förlängning eller icke går med på att flytta. En sådan formulering är enligt stiftsnämn— dens mening inte alls ägnat att ge jordägaren en överlägsen ställning eller att skapa osäkerhet hos arrendatorn i all synnerhet som arrendatorn såsom tidigare framhållits inte behöver räkna med något kyrkligt organs sj; vin— träde. Stiftsnämnden är ganska övertygad om att den helt övervägande delen av stiftets arrendatorer inte känner igen de problem i samband med uppsägning som kommittén diskuterar.

Det hittills anförda hänför sig självfallet till normalsituationen — det ärju den som kommittén tagit som allmän utgångspunkt för att förenkla och förtydliga uppsägningslörfarandet.

På den kyrkliga jorden hålles genom boställsnämndens försorg besikt- ning minst vart femte år. Beträffande de arrendeställen som inte bedömes bärkraftiga och är klara rationalilseringsfall har som regel vid tidigare besiktningar klargjorts att vederbörande arrendator visserligen kan räkna med att — om han så önskar — å kvarbli vid sitt arrende tills han uppnår pensionsålder men inte att sätta ny arrendator i sitt ställe på sådant sätt att rationaliseringssyftet motverkas.

Normalt torde även enskild jordägare och arrendator hålla varandra fortlöpande underrättade om sina framtidsbedömningar beträffande arren- deegendomen och inte — som intrycket blir av kommitténs överväganden — att arrendeparterna tillkännager sina verkliga avsikter endast inpå tiden för kommande period. Att jordägaren använder avflyttningsmeddelandet i ett taktiskt spel torde tillhöra undantagsfallen.

Stiftsnämnden är fullt medveten om att nuvarande regler om dubbla uppsägningshandlingar inte medfört den avsedda förhandlingssituationen främst beroende på att det inte föreskrivits någon tid för sändande av avflyttningsmcddelande.

Bland privata jordägare kan mycket väl finnas de som överväger att bruka egendomen i egen regi (och tillförlitligen styrka detta) som likvärdigt alternativ till fortsatt utarrendering. Om jordägaren inte får ändra en gjord uppsägning för villkorsändring till att. i stället anse avtalets upphörande kan följden bli att jordägaren - för att vara på den säkra sidan — inleder med det senare uppsägningssyftet. ] sak synes skillanden liten mellan denna uppsägningsprocedur och den nu rådande ordningen där uppsägning alltid gäller avtalets upphörande även om parterna egentligen syftat till något annat.

Stiftsnämnden. som inte vill motsätta sig ett förenklat uppsägningsför-

• Sida 141
•  Original

Prop. 1978/79: l83 ; r4r

r-y

farande. kan emellertid inte hålla med om att arrendatorn generellt skulle befinna sig i underläge vid tillämpningen av det nuvarande uppsägningsför- farandet: det räcker att erinra om arrendatorns möjlighet att hänskjuta tvist till arTenderiämnden titan föregående avflyttningsmeddelande. Förhand- lingsatmoslären i ett läge där sådan åtgärd är påkallad torde i de flesta fall redan vara ogynnsam för uppgörelse utan arrendenämndens medverkan.

Genom den föreslagna ordningen torde nästan undantagslöst jordägaren bli den aktive parten i arrendeförhållandet. När man även i fortsättningen får räkna med att jordägaren i regel blir den som gör uppsägning är stiftsni'ininden inte ense med kommittén då den under hänvisning till prin- cipen om jämställdhet i avtalsförhållande föreslår en ordning där jord- ägaren regelmässigt blirjämväl hänskjtitande part. ljämställdhetcns intres- se vill stiftsnämnden i stället föreslå att det liksom nu blir arrendatorns sak att påkalla arrendenäriindspi-övning.

[ 4 s" lagen ( 1970: 9391 om förvaltning av kyrkligjord stadgas att vad som enligt lag eller annan författning åligger fastighetsägare fiillgöres av den som förvaltar den kyrkliga jorden. Jämlikt 15 få lagen får förvaltaren med visst undantag — under den kontroll av boställsnämnden som föreskrives — upplåta kyrklig jord på arrende för jordbruk. Enligt samma paragraf företräder stiftsnämnden den kyrkligajorden när arrendenämnd eller dom- stol behandlar fråga om vilka villkor förjordbruksarrende som skall gälla. Om den av kommittén föreslagna nyordningen genomförs utgår stifts- nämnden ifrån att dess rätt att företräda den kyrkliga jorden också skall avse ställningen som hänskjutande part. Disponerade förvaltaren ensam frågan om hänskjtitande. skulle boställsni'imndens arbete med bestämman- de av arrendevillkor ktinna bli helt meningslöst ifall förvaltaren av olika skäl underlät att hänskjuta tvist.

För att förekomma tveksamheten på denna punkt synes ett förtydli- gande i första hand behöva göras i den kyrkliga jordförvaltningslageris 15 s". Om svårigheter uppstår med hänsyn till att nämnda lag är av kyrko— lags natur. måste i andra hand talerättens om ång klart komma till uttryck i blivande propositionstext.

Mot kommitténs författningstext i och för sig under 9 kap. 9— 13 åå har stiftsnämnden ingen erinran utom vad gäller tidsfristen om fyra månader för arrendatorn att efter det villkoren blivit slutligt fastställda säga upp avtalet för avflyttning. Tiden härför bör begränsas till två månader och därmed sammanfalla med klandertiden för arrendenämndsbeslut.

Vidare bör fyra månader efter den dag då uppsägning senast kan göras vara fullt tillräcklig för parterna att avsluta förhandlingar i synnerhet som den faktiska tidsfristen blir längre enär man torde kunna utgå från att uppsägning sker i god tid före sltitdagen härför.

Genom att sålunda avkorta ifrågavarande frister till två resp. fyra måna- der får arrendatorerna också rimlig chans att bli fri från arrendet vid den fardag som infaller med arrendeperiodens utgång och inte nödgas fortsätta arrendet. i normalfallet. ytterligare ett år på betungande villkor. Med bibehållen skyldighet för endast arrendatorn att påkalla arrendenämndens prövning av tvist förfogar arrendatorn helt över båda tidsfristerna. vilket skall ses mot bakgrund av nyssnämnda arrendefrånträde vid utgången av arrendeperioden.

Föreningen Sveriges jon/bruksarrwrdutorer: Enligt föreningens åsikt måste jämställdhet mellan parterna vara ett grundläggande önskemål. Så- dan jämställdhet torde ktinna uppnås beträffande uppsägningsfrågorna ge- nom kommitténs förslag. Föreningen uppfattar kommitténs förslag i allt väsentligt som gott.

• Sida 142
•  Original

Prop. 1978/79: 183 |42

Föreningen finner emellertid att tidsfristerna för tippsägning av anställda bör mera beaktas vid fastställande av de rådrumjordägare och arrendator bör tillåtas ha för sitt agerande. Sista dag för arrendator att besluta om han vill antaga de enligt JB 9: 12 fastställda villkoren och den inom arbetslivet påbjudna tippsi'igningstiden bör om möjligt sammanfalla.

Med de tidsfrister kommittén föreslagit tvingas arrendator att företaga uppsägning av den äldre personalen titan att veta om jordägaren liänskjtitit frågan om sina skärpta krav till arrendenämnden. Detta medför merarbete för arrendator och en belastning på förhi'illandena mellan arrendator och hans anställda. Föreningen är av den bestämda uppfattningen att sista dagen för tvistens hänskjtitande till arrendenämnden bör infalla minst åtta månader före periodens utgång. Vi vill också förorda att tiden mellan uppsägning och sista dag för ansökan till arrendenämnd samt den tid under vilken arrendator skall bestämma om han vill antaga de enligt JB 9: 12 fastställda villkoren bör ha samma längd.

Kommitténs förslag liksom de förarbeten som finns till nuvarande lag genomsyras av att parterna i någorlunda god tid före periodens slut själv- mant skall föra förhandlingar om villkoren för den nya perioden. Erfaren- heterna från tiden efter t971 visar emellertid att det varit svårt att i god tid få sådana igång. Föreningen finner det därför påkallat att föreslå. att den part som vill ändra villkoren och därför företaget" uppsägning skall senast i samband med uppsägningen ha kallat till förhandlingar och vid dessa i skriftlig form presentera de önskade förändringarna. Vi tror att många ärenden eljest av tidsnöd kan komma att hänskjutas till arrendenämnden. Nämnden blir under sådana omständigheter belastad i onödan och önske- målet om tidig uppgörelse uppfylles inte.

Föreningens synpunkter på frågan om uppsägningsförfarandet kan sam- manfattas på följande sätt:

1. Sista dag för ansökan till arrendenämnd bör infalla senast åtta månader före periodskifte.

2. Part som vill ändra villkoren skall kalla till förhandlingar senast i sam— band med uppsägningen.

3. De önskade vilIkorsförändringarna skall presenteras i skriftlig form senast vid förhandlingstillfället. LRF: Reglerna i den nuvarande lagen om tippsägning har enligt LRFzs erfarenheter skapat problem och har också utsatts för kritik. .lordägaren har nti en överlägsen ställning och arrendatorn kan utsättas för överrask- ningar. En grundläggande förutsättning för en översyn av de nuvarande reglerna synes bl. a. vara att tillskapajämställdhet mellan parterna i avtals- förhållandet. Det av kommittén valda systemet att förfarandet skall vara anpassat till normalsituationen vid förlängning och uttryckas genom klara och enkla regler finner LRF riktigt. Kommittén har fi")reslagit (9 kap. 10 a 5) att uppsägning skall innehålla uppgift huruvida den avser avtalets upphörande eller endast ändring av villkoren. Om uppsägning skett endast för ändring av villkoren får uppsäg- ningen därefter ej ändras att avse avtalets upphörande. 1 de fall arrenda— torn uppsäger' avtalet för upphörande blir enligt förslaget rätten till förläng- ning förfallen. Enligt andra stycket skall jordägaren om han uppsäger avtalet för upphörande underrätta arrendatorn om orsaken till att han 'ägrar medge förlängning. Därefter får annan orsak ej åberopas. Vad kommittén föreslagit i dessa avseenden finner förbundet lämpligt. Reglerna bör bringa ordning i förfarandet och undanröja de hittillsvarande oformligheterna. Det borde dock kunna övervägas att termen "uppsäg-

• Sida 143
•  Original

Prop. 1978/79:183 ' 143

ning" skulle användas endast för arrendeavtaletsiupphörande. ] de fall endast Villkm'sändring avses borde detta kunna tillkännages i form av "anmälan" e.tl. Härigenom skulle ökad klarhet vinnas och riskerna för missförstånd minska. Därvid bör vid ”uppsägning" tidsfristen för hänskju- tande till arrendenämnden ktrnna sättas kortare än vid "anmälan".

Dcn nuvarande regeln att arrendatorn ensidigt har att hänskjuta tvist till arrendenämnd har visat sig mindre lämplig. Den föreslagna bestämmelsen i 9 kap. lt) b s om jordägarens skyldighet att hänskjuta frågor om upphöran- de eller ändring av arrendevillkoren. liksom arrendatorns skyldighet att hänskjuta frågor om ändring av villkoren. får till följd att den part som tagit det inledande initiativet också har att fullfölja ärendet. LRF finner detta lämpligt. För att åstadkomma klarhet i förhi'illandet mellan jordägaren och arrendatorn bör dock föreskrivas att överenskommelse enligt 9 kap. lt) b & träffas Skl'iflligen. Att t. ex. muntligen överenskomma om att avtalet skall upphöra ger ej jordägaren den säkerhet i bevisning som bör vara erforder- ligt för att underlåta att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den föreskrivna tiden,

LRF biträder förslaget till ändringar i 9 kap. ll—l3 så? samt finner regeln i [3 a s angående arrendatorns uppsägningsrätt i princip lämplig. LRF anser dock att den tid inom vilken arrendatorn äger trppsäga avtalet efter det att Villkoren slutligt fastställts bör bestämmas till två månader. En betänketid på två månader bör med hänsyn till jordägarens berättigade krav Pil att få Veta htlr han skall planera för arrendestället vara tillräcklig.

Sveriges"_lö'rcn[nys/mnkm's_ffirbmrcl har beträffande förslaget i denna del

anslutit sig till de synpunkter som har framförts av LRF. .S'Åogs— ut'/1 lm:Iurhcrsgr't'arcji'irhmrrler: Kommittén har i sitt betänkande över huvud inte berört frågan i vad mån arbetsgivarrollen kan tänkas ha någon betydelse för aktualiserade frågesti-illningar. vilket i sig synes vara en brist. I sammanhanget bör även noteras att arbetsgivaren ofta även uppträder i rollen som hyresvärd genom att han hyr trt tjänstebostäder åt sina anställda. Arbetsgivaren/hyresvärden måste självfallet. oberoende av innehållet i arrendelagstiftningen. iaktta gällande bestämmelser om anställ- ningsskydd. besittningsskydd för tjänstebostad etc.

Såsom kommittén påpekar öppnar nuvarande bestämmelser om uppsäg- ningsförfaramlet i arrendeförhållanden en möjlighet förjordägaren att hålla frågan om fortsatt arrende svävande under lång tid. För arrendatorn/ arbetsgi 'aren kan denna ovisshet medföra vissa tillämpningsproblem vad gäller medbestämmandelagens regler om förhandling och information lik— som reglerna om uppsägning av anställnings- och hyresavtal. Kommitténs förslag rörande uppsägning av arrende innebär att arrendatorns/arbetsgi- varens ställningstaganden underlättas i angivna hänseenden. Förslaget tillstyrks sålunda även utifrån det här anlagda betraktelsesättet.

Utan tvekan skulle en samordning av reglerna om uppsägningstid för arrende—. anställnings- och hyresavtal vara till gagn för den arrendator som uppträder i här angivna roller. F.nligt förbundets mening skulle dock en sådan ordning i alltför hög grad vara till men för jordägarens berättigade intressen alldeles bortsett från att frågan torde vara svår att lösa rent lagtekniskt.

Srwrsku lu”mr/Jemrq/i'å'hmrder: Förbtrndet tillstyrker kommitténs för- slag och vill särskilt understryka det angelägna i att de föreslagna bestäm- melserna i 9 kap. lt) aå JB genomförs.

• Sida 144
•  Original

Prop. 1978/79: 183 144

Adt'okalsuntfumlct:

8 kap. 85 JB .

Det har inte ingatt i kommitténs direktiv att föreslå ändring av uppsäg- ningsregeln. Denna skulle emellertid vinna både i klarhet och adekvans om man ersatte paragrafens tvä första meningar med regeln att uppsägning skall vara skriftlig. De fall där muntlig uppsägning kan ske. är numera ytterligt fa.

Samfundet vill i sammanhanget päpeka den oklarhet som föreligger mellan det gällande Iagrummets andra och tredje stycke. Den berörs inte heller av kommitténs direktiv men är så betydande att den rimligtvis borde undanröjas i samband med en översyn av lagstiftningen.

Enligt 8 i andra stycket skall skriftlig uppsägning delges. Detta innebär att uppsägning har skett när den uppsagde fatt del av en uppsägnings- handling. oavsett hur detta skett. Har den uppsagde fått uppsägningen i rekommenderat brev, har alltså uppsägning skett enligt andra stycket. 1 strid häremot uppsätter tredje stycket som förutsättning för bruk av re- kommenderat brev att den som söks inte träffas i sitt hemvist. Om således vid första uppsägningsförsöket det rekommenderade brevet adresseras till den uppsagde under annan adress än hemvistet men dock nar den upp- sagde, är uppsägningen giltig enligt andra stycket men ogiltig enligt tredje stycket första meningen. Tredje stycket sista meningen synes understryka denna oklarhet. Där summeras nämligen att uppsägning har skett ”när vad som nu sagts blivit fullgjort". Bland "vad som nu sagts" ingår implicit i styckets inledningsord att man sökt den uppsagde i dennes hemvist.

9 kap. 3 & JB Det kan ifragasättas om den av kommittén tillagda andra meningen fyller någon uppgift. Under alla förhällanden torde den behöva omredigeras. Den föreslagna texten torde nämligen motsatsvis utsäga att man vid auto- matisk förlängning av arrenden utan förlängningsrätt skulle kunna ändra villkoren trots att uppsägning inte skett (jfr 3LU l970: 80 sid 209).

Det väsentliga innehållet i 9 kap. 35 tredje stycket torde vara att vid villkorsändring avtalet förlängs omedelbart genom uppsägningen. Bestäm- melsen har emellertid fått en något oklar utformning. som ger intryck av att den behandlar villkorsfastställelsen och blott dubblerar Slå. Den torde vinna i klarhet genom att flyttas fram: "Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning till upphörande alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid avtalstidens utgång. Sker till samma tid från ena parten uppsägning endast för ändring av villkor. är avtalet förlängt. om ej andra parten i rätt tid uppsäger avtalet till upphörande. Villkoren för förlängningen bestämmes enligt 9 &

Genom en omredigering sådan som den föreslagna riktas sedan i kapit- lets första uppsägningsregel uppmärksamheten på att det finns två slag av uppsägningar. Deras skilda rättsverkningar torde ocksä klarare markeras. Genom särskiljandet av ändringsuppsägningens förlängningseffekt frän villkorsfrägan torde det också klarare framgå att fråga är om förlängning på grund av lag. vilket är av betydelse vid valet mellan 7 kap. 7ä första och andra styckena.

Det måste vara nödvändigt att uttrycka att ena sidans ändringsuppsäg- ning inte definitivt förlänger avtalet. Förslagets text utesluter inte tolkning- en att en i god tid företagen ändringsuppsägning frän arrendatorns sida skulle avskära jordägaren från såväl upphörande- som ändringsuppsäg- ning. Samfundet påpekar här att införandet av uppsägning för villkorsänd-

• Sida 145
•  Original

Prop. 1978/79:183 ." t45

ring strängt taget kräver en noggrann analys av när JB bör tala om resp. arrendeförhå'illandet mellan parterna eller arrenderätten och avtalet härom i meningen villkoren för arrendeförhållandet (se exempelvis 9 kap. ll s'där termen avtalet i vart fall efter föreslagen ändring kommer att användas som betecknande något annat än de i avtalet ingående villkoren).

Det torde också vara lämpligt att i hänvisningen till 95 undvika ordet "fastställs". 9.5 berör nämligen säväl fastställelse som frivillig överens- kommelse.

9 kap. 10. ltla och mass JB ltlä synes innehälla detsamma som lllaå första meningen. att bör därför utgå. varvid hänvisningen i 8 kap. 8.5 torde kunna ändras till 9 kap. 3 &. 1011? första stycket tredje meningen torde höra till förlängnings- och inte till uppsägningsreglerna. Det synes lämpligare att den inarbetas i 7 &, förslagsvis som ett nytt andra stycke.

ltlas' sista meningen torde skapa oklarhet. Enligt 8 kap. ss tredje stycket tredje meningen fär postlädedelgivning inte ske; enligt 10 as" sista meningen gäller inte denna regel. De två negationerna motsäger varandra. [(laå sista meningen torde kunna strykas. Det väsentliga är att hänvisning sker till 8 kap. Bä och det där inskrivna förbudet.

9 kap. ll s*" JB Den föreslagna ändringens syfte torde enklare nås om nuvarande be- stämmelse ges denna inledning: "Är fråga om förlängning av arrendeavtal eller om villkor för fortsatt arrende ej avgjord —- — —"

9 kap. 13.5 JB I likhet med vad som ovan föreslagits torde i första meningen "faststäl- las" böra ersättas med "bestämmas".

Skåneurrwulalorernus sumnidsgrupp: Av primär betydelse vid en av- talsperiods slut är att avsikten med uppsägningen är helt klar och att parterna har tillräcklig tid på sig för att bedöma så viktiga saker som avtalsvillkoren för ny arrendeperiod och konsekvenserna av ett eventuellt upphörande med arrendeförhållandet. Samrådsgruppen biträder utred- ningens förslag om de angivna tidsintervallerna. Som utredningen fram- håller är det ett grundläggande krav att skapajämställdhet mellan parterna vid förhandling.

Remissinstanser som avstyrker förslaget eller föredrar annan lösning

Svea hovrätt: Det är självklart ett starkt önskemål att bestämmelserna om uppsägning är enkla och klara. Den gällande lagens regler kan inte sägas motsvara detta krav. Men omdömet gäller också om det föreliggande förslaget. Ett annat krav som bör ställas är att uppsägningsbestämmeIserna för arrende och hyra inte skiljer sig åt mer än nödvändigt. — — —

Hovrätten kan i huvudsak ansluta sig till den kritik som har framförts mot de nuvarande uppsägningsreglcrna. Det är både stötande och oprak- tiskt att enjordägare skall behöva hota arrendatorn med flyttning. när båda parter är inställda på fortsatt arrende med endast nagon jämkning i avtals- villkoren. Det är vidare rimligt att en jordägare. som har för avsikt äterta en arrendegård för att själv bruka den. talar om detta redan i samband med uppsägningen. lO Riksdagen 1978/79. [ sum/. Nr [83

• Sida 146
•  Original

Prop. 1978/79: 183 146

Vill jordägaren höja arrendet mer än vad arrendatorn medger. måste jordägaren säga upp avtalet (för arrendatorns avflyttning). Arrendatorn måste räkna med att arrendenämnden kan kontma att fastställa arrendet till ett belopp som är högre än han medgivit. Om så sker har arrendatorn ingen rätt till förlängning. om han inte ttttyckligett förklarat att han är beredd att sitta kvar även på de villkor som nämnden fastställer. För att inte arrenda- torn skall förlora rätten till förlängning brttkar nämnden i detta läge fråga arrendatorn om han vill sitta kvar även omjordägarens krav skttlle bifallas. Arrendatorns svar är vanligen ja. Därmed har han i praktiken medgivit ett högre belopp än som ligger i hans yrkande. Denna ordning är inte tillfreds- ställande.

Enligt lagcn (190736 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJl.) gällde vid socialt arrende att part som önskade att rättsförhållandet skttlle helt upphöra. skulle underrätta motparten ett är före den löpande arrende— periodens slut. (_)m part däremot önskade att endast ändra villkoren för nästkommande period skttlle underrättelse därom göras senast åtta måna— der före den löpande arrendeperiodens slut (2: 52 — 54 NJL).

Hovrätten anser att den procedur som för de sociala arrendenas del fanns i den äldre lagen — nted vissajusteringar — är bättre än både den gällande lagen och förslaget.

Fragan hur uppsägningsförfarandet skall regleras synes sålunda böra ytterligare undersökas. Hovrätten har ansett sig ej böra lägga fram ett i detalj utarbetat förslag. En möjlighet skisseras i en promemoria som i samband med hovrättens behandling av frågan har upprättats av referenten i ärendet. hovrättsrådet Mauritz Bäärnhielm. och som bifogas hovrättens yttrande.

Hovrätten har tidigare framhållit behovet av samordning med reglerna om bostadshyra. Synpunkten har särskild tyngd i en så ordningsmässig fråga som den om ttppsägningsföt'farandet.

! den av ltot'rätm-tidct t'l'qurit: .Biit'iru/tiulm upprättade promemorian som åberopas i Svea hovrätts remissyttrande anförs följande: Ett sätt att komma tillrätta med de nuvarande svårigheterna är att låta uppsägning vara begränsad till fall då part önskar ett definitivt slut på rättsförhållandet. dvs. arrendatorns avflyttning.

Företar inte vare sigjordägaren eller arrendatorn uppsägning (som enligt detta förslag alltid kommer att gälla avflyttning). förlängs ttpplåtclsetiden på sätt lagett föreskriver (9z3 ?. st. JB). Anledning att ändra på själva uppsägningstiden synes ej föreligga.

För en part. som är inställd på att förlänga upplåtelsetiden men vill ha en eller flera ändringar i arrendevillkoren. bör det vara tillräckligt att bevisli- gen underrätta motparten om ättdringsönskemalen. För underrättelse om ändring av villkor bör gälla viss minsta tid. som är kortare än uppsägnings- tiden. t.ex. sex månader före arrendetidens slut.

Den ifrågasatta ordningen innebär att part. som underlåter att säga ttpp avtalet. har både rätt och skyldighet att låta rättsförhallandet fortsätta under en ny avtalsperiod. inert att avtalsvillkoren i övrigt kan komtna att rubbas i förhållande till närmast föregående period. Arrendenämndens prövning av villkoren får anses vara en garanti mot oskäliga villkor.

Den som företar uppsägning (för avflyttning) bör vara skyldig att lämna mottagaren "besvärshänvisning" till arrendenämnd. Försummas det bör skrivelsen anses som ogiltig. Försummar mottagaren att vända sig till arrendenämnden, bör uppsägningen bli gällande enligt sitt innehåll. Skttlle i något fall resultatet bli orimliga arrendevillkor. kan jämkning ske enligt 365 avtalslagen.

• Sida 147
•  Original

Prop. 1978/79: 183 ; |47

För giltigheten av uppsägning från_jordi'tgarens sida bör i nu förevarande fall. dvs. när uppsägning till arrendetidens slut sker av avtal som ger arrendatorn besittningsskydd. också krävas att uppsägningen innehåller uppgift om den grund somjordägaren -— enligt 9 kap. 8 & JB — åberopar för att bryta arrendatorns besittningsskydd.

Ont ett meddelande om önskemål om ändrade villkor inte leder till överenskomntelse mellan parterna. bör envar av dem ha rätt att påkalla arrendenämndens prövning. Sker inte det — t.ex. senast före den löpande arrendeperiodens slut — förlängs upplåtelsetiden på oförändrade villkor. För det här nämnda meddelandet behövs då inte någon "besvärshänvis- ning". En ordning sådan som den här skisserade bidrar till att skapa en i'ittskvärd jämställdhet mellan parterna. Den innebär vidare att dessa — och ev. arrendenämnd och domstol — normalt först har att ta ställning till frågan om förlängning eller icke förlängning och därefter, om förlängning sker. till frågan om vilka villkor som skall gälla. Uteslutet är å andra sidan inte att före sista ttppsägningstidpttnkten erhålla ett beslut av arrende- nämnden i frågan om ändrade villkor. Den part som anser att villkoren blivit oacceptabla har då möjlighet att säga upp avtalet. Någon bärande invändning mot ett sådant förfarande synes knappast kttnna resas.

Arrc/ideniintmlt'u i Malmö: Arrendettämnden instämmer i att kritik i olika avseenden kan riktas mot det nuvarande regelsystemet. Enligt nämn- dens erfarenhet från olika ärenden och framförallt från den upplysnings- verksamhet. som i stor utsträckning förekommer hos nämnden. är det svårt för allmänheten att förstå att uppsägning i princip avser avflyttning. även om endast villkorsändring önskas. och att uppsägning kan ske tttan att syftet med uppsägningen anges. Rättspraxis, t.ex. det i kommitténs betänkande s. 95 angivna rättsfallet från Linköpings tingsrätt. mål F 20/75, visar att jordägarens möjlighet att först på ett sent stadium kräva avtalets upphörande kan vara obillig mot arrendatorn. Det är också otillfredsstäl- lande att frågan om nytt arrende kan hållas svävande under lång tid genom underlåtenhet från jordägarens sida att lämna avllyttningsmeddelande.

Nämnden instämmer i det stora hela i kommitténs utgångspunkter för en reform av ttppsägningsförfarandet. Det synes riktigt att motparten så tidigt som möjligt får kännedom om syftet med uppsägningen. att en uppsägning för villkorså'tndring inte skall få ändras till att gälla avtalets ttpphörande. att de nya villkoren normalt bör bestämmas innan arrendetiden går ut och att det skall åligga den part som önskar ändring i det bestående förhållandet att draga tvisten inför arrendenämnden.

Nämnden vill emellertid med styrka framhålla följande synpunkt. Reg- lerna om uppsägning och avflyttningsmeddelande vad gäller arrende, bo- stadslägenheter och lokaler företer för närvarande betydelsefulla skill- nader. och det förekommer i mycket stor utsträckning att enskilda parter görs rättsförluster på grttnd av misstag eller okunnighet om reglernas innehåll. Även jurister och andra som yrkesmässigt är verksamma på nyttjanderättsområdet synes manga gånger ha svårt att behärska regelsy- stemet. Det synes därför viktigt att reglerna för uppsägning av olika typer av nyttjanderätter göres enhetliga så långt som någonsin är möjligt. Vidare bör eventuella ändringar träda i kraft på en gång över hela nyttjanderätts- fältet. föregås av en omfattande upplysningsvcrksamhet och sedan gälla oförändrade Linder lång tid. Det kan inte nog betonas att det här handlar om ett rättspraxis som rör praktiskt taget alla människor i deras dagliga liv.

Även om en reform av uppsägningsförfarandet på arrendeområdet är angelägen. anser därför nämnden att den bör anstå till dess reformering

• Sida 148
•  Original

Prop. 1978/79: 183 148

göras av motsvarande regler på hyresområdet. 1 hyrcsrättsutredningens ttppdrag ingar att överväga proceduren i förli'tngnings- och villkorstvister och vilka ändringar som kan göras i h_vreslagens systematik för att uppnå större överskådlighet och lättillgänglighet.

Med hänsyn till önskemålet om enhetlighet anser arrendenämnden det inte vara n'teningsfullt att gå in på en detaljgranskning av de föreslagna reglerna förrän förslag om motsvarande regler föreligger på hyresområdet. Några synpunkter kan dock framföras.

Den nya lydelsen av 10.5 synes knappast ha något självständigt innehåll vid sidan av den ändrade lydelsen av 3s' och den nya Il) as". I varje fall kommer den innehållsmässigt på fel plats i paragrafföljden. l 3. o och Rss har man nämligen talat om uppsägntng för upphörande och uppsägning för ändring av villkoren. alltsa innan man i 10.5 föreskriver att uppsägning skall avse antingen upphörande eller villkorsi'tndring. Mera logiskt synes vara att inleda Fs' med ett särskilt stycke där de två typerna av uppsägning fastslås

Det förhi'tllandet att uppsägning nu i princip alltid gäller avtalets upphö- rande innebär att arrendatorn. om arrendenämnden inte fastställer avgiften till av honom medgivet belopp. kan frånträda avtalet. Detsamma gäller om han inte får bifall till sin talan vad gäller något annat av jordägaren fordrat villkor. 1 förlängningstvister får nämnden därför alltid fråga arrendatorn. om hans yrkande om förlängning kvarstår även för det fall att han förlorar vad gäller avgiften och villkoren. Det händer någon gång att arrendatorn då svarar nej. vilket får till följd att förlängningsyrkandet ogillas, om nämnden finner de av jordägaren fordrade villkoren vara skäliga.

Även om det inte sägs ut menar tydligen kommittén att den principiellt nya synen på uppsägning berövar arrendatorn möjligheten att i samband med villkorsprocessen frånträda ett arrende som nämnden finner skäligt förlänga på villkor som arrendatorn inte kan acceptera. Arrendatorn blir bttnden av de nya villkoren men får i 13 az$ rätt att inom fyra månader säga tipp avtalet för upphörande. Förmodligen scr kommittén arrendatorns fortsatta bundenhet som en logisk följd av att uppsägningen skett för villkorsändring och inte för avflyttning. Emellertid hänvisar 13 a s även till den situation som åsyftas i 12.5 första meningen. Den stadgar att om jordägarens talan om avtalets ttpphörande ej bifalles. skall villkoren för det fortsatta arrendet fastställas. Om arrendatorn inte är nöjd med dessa villkor har han rätt till uppsägning enligt 13 as". Men jordägarens talan måste jtt ha föregåtts av en uppsägning till avflyttning. inte för villkors- ändring. Om nu jordägaren i andra hand fordrat en kraftig avgiftshöjning, som arrendatorn ej kan acceptera men nämnden finner skälig. måste arren- datorn ha rätt att frånträda avtalet på den dag till vilken jordägaren sagt upp det. 13 as' träder således inte in.

Även för det fall jordägaren sagt upp avtalet för villkorsändring. ifråga- sätter nämnden om man måste förutsätta fortsatt bundenhet och införa regeln i 13 as". För båda parter måste det vara av intresse att samtliga frågor. alltså såväl avtalets fortsatta bestånd som vilka villkor som i så fall skall gälla. avgörs i ett sammanhang. För jordägaren kan det inte vara någon fördel att behöva vänta på en eventuell uppsägning i fyra månader. och arrendatorn måste rimligen redan i processen göra klart för sig hur långt han kan gå. Det kan vara en betydande nackdel för honom att som kommitten föreslår bli bunden till den fardag som inträffar sex månader från uppsägningen, alltså i praktiken för ett nytt arrendeår. Regeln kommer därför knappast att verka som en skvddsregcl för arrendatorn.

• Sida 149
•  Original

Prop. 1978/79:183 . 149

Även om uppsägning skett för villkorsändring. bör alltså arrendatorn beredas möjlighet att frånträda arrendet på den dag till vilken uppsägning skett. om nätnttden finner att avgiften skall sättas till en för honom oaccep- tabel nivå eller annat icke godtagbart villkor skall gälla. Det bör åligga arrendatorn att angiva sin ståndpunkt i villkorstvisten innan nämnden fi'it'etar ärendet till avgörande. En uttrycklig regel om rätt för arrendatorn att frånträda efter anmälan i villkorstvist blir erforderlig. när uppsägning skett endast för villkors'z-indring. Detta blir en följd av den nya synen på uppsägning men strider å andra sidan inte mot denna.

Resonemanget är tillämpligt även för det fall att det är arrendatorn sotn sagt tipp för villkorsändring. men nätnnden finner sig skola fastställa vill- kor som han anser alltför betungande.

Något obilliga verkningar synes inte kttnna följa av den föreslagna ord- ningen. Om tiden framskridit så långt att det är för sent förjordägaren att skaffa ny arrendator. kan han begära uppskov med avllyttningcn enligt 13 ;".

l motiven till den föreslagna 13 aå sägs att uppsägningen skall ske till den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Detta bör för tydlighets skull komma till uttryck i lagtexten om regeln införs. även om det i och för sig följer av JB &4 andra stycket.

1 lt) bs' föreslås att tvist skall hänskjutas till nämnden senast sex måna- der från den dag då uppsägning senast kttnde ske. 1 de fall då arrendetiden är fetn år eller längre och uppsägningstiden alltså är ett år. innebär försla- get att nämnden får sex månader på sig att handlägga ärendet. om detta skall medhinnas innan arrendetiden löper ut. Om avtalet träffats för korta- re tid än fetn år och uppsägningstiden alltså är åtta månader. år nämnden bara två månader på sig. Denna tidsfrist år i regel inte tillräcklig. Någon gång har parterna överenskommit om kortare uppsägningstid ätt den lag- stadgade. vanligen sex månader. och utverkat nämndens godkännande av denna förkortade uppsägningstid. 1 så fall skulle hänskjutande inte behöva ske förrän arrendetiden löper ut. Nämnden finner det angeläget att förläng- nings- och villkorstvister i så stor utsträckning som möjligt avgörs före arrendetidens utgång och föreslår därför att hänskjtitande skall ske senast tre månader från den dag då uppsägning senast kunde ske. Mot förslaget kan in 'ändas att hänskjutandet måste göras onödigt tidigt när uppsägnings- tiden är ett år. Ett hänskjtitande behöver dock inte innebära att parterna avbryter sitta privata förhandlingar. De kan ju begära att nämnden låter ärendet vila till dess de konstaterat om uppgörelse kan träffas tttan nämn- dens medverkan. Så är vanligt även med nuvarande regler. — — —

Genom ändring av 13.5 lagen om arrendenänmder och hyresnämnder infördes från den 1 jttli 1975 möjlighet att meddela särskilt beslut. s.k. mellanbeslut. beträffande förlängningsfrågor i hyrestvister. där såväl för- längningsfri'igan som frågan om villkoren därest förlängning kommer till stånd är tvistig. Någon motsvarande möjlighet finns inte vad gäller arren— dcärendena. Arrendenätnndett katt därför tvingas lägga ner ett omfattande arbete med besiktningar och annan utredning för att komma fram till en skälig arrendeavgift. även om utgången blir att förlängningstalan ogillas. Härigenom katt parterna åsamkas betydande onödiga kostnader. 1 arren- dcärendena föreligger alltså i tninst lika hög grad som vad gäller hyresären— dena behov av' att kttnna meddela mellanbeslut. När nu ändringar skall göras i nämndlagen föreslår arrendenämnden att sådan möjlighet öppnas. lagtekniskt kan det ske genom en enkel ändring av lydelsen av 13 &.

;trrt'inlem'immlwz i (Föra/mr_g: Enligt sina direktiv bör kommitten hålla

• Sida 150
•  Original

Prop. 1978/79: 183 150

nära kontakt med den pågående hyresrättsutredningen i förlängnings— och villkorsfrågor. Arrendenämnden har också den principiella inställningen att uppsägningsbestämmelser och andra förfaranderegler bör vara de- samma för arrende och hyra. om inte särskilda förhållanden hos de olika typerna av nyttjanderätter motiverar att man för vissa regler väljer skilda li'lsningar. Det kan därför ifrågasättas om nya uppsägnings- och förfaran- deregler bör genomföras innan hyresrättsutredningens motsvarande för- slag föreligger.

Som framgår av det följande kan arrendenämnden i och för sig ansluta sig till llera av de tankegångar. som ligger bakom kommitténs förslag till ändrade uppsägningsregler. Enligt arrendenämndens mening är emellertid de föreslagna bestämmelserna i vissa avseenden förenade med betydande olägenheter. Flera problem har inte heller uppmärksammats i motiven. Förslaget bör därför enligt nätnndctt inte genomföras i sitt nuvarande form.

9 kap. 3 så Kommitténs förslag att villkorsändringar förutsätter uppsägning är enligt 3 s första stycket tillämpligt "vid arrende som är förenat med rätt till förlängning". Detta uttryckssätt kan möjligen misstolkas så att hit skulle höra även sådana allmänt förekommande avtal sotn saknar besittnings- skydd men som ändå har en klausul om att avtalet förlängs, om uppsägning inte sker. Eftersom kommittén inte torde ha avsett att avtal av denna typ skall vara underkastade den föreslagna lagregeln. bör lagtexten utformas så att regeln gäller Vid arrende som är förenat med rätt till förlängning enligt 8— 13 a äs".

I tredje stycket föreslås en regel av innehåll att om uppsägning skett endast för ändring av villkoren. avtalet anses förlängt på villkor som fastställs enligt 9 &. Uttrycket ”fastställs" för emellertid tanken endast till fall där villkoren fastställs av myndighet. Om man i stället använder t. ex. uttrycket "bestäms”. blir det klarare att regeln omfattar även de fall då enligt 9 s sista stycket parterna träffar överenskommelse om villkoren.

9 kap. 10 s' Arrendenämnden anser i likhet med kommittén. att den som blivit upp— sagd så tidigt som möjligt bör få kännedom om syftet med uppsägningen. och tillstyrker därför att den som säger ttpp avtalet i uppsägningshandling— en måste ange om uppsägningen avser avtalets upphörande eller endast ändring av villkoren.

Nämnda förslag är inskränkt till att gälla endast för besittningsskyddade avtal. För övriga avtal kommer endast att finnas möjlighet att göra uppsäg- ning för avtalets upphörande, även om avsikten endast är att begära ändrade villkor. Detta förhållande. att olika ttppsägningsformer finns för besittningsskyddade resp. icke besittningskyddade avtal. är en betydande olägenhet med det föreslagna systemet. eftersom reglerna är svårtillgäng- liga för arrendeparterna.

Uppsägning kan enligt 8 kap. 4s i vissa fall (Bäärnhielm-l.arsson. .lord- brttksarrende s. 38) ske i förtid. Sådana situationer skulle — frånsett förverkandefallen = vid avtal med besittningsskydd komma att omfattas av förslaget att uppsägningen för att bli giltig uttryckligen skall avse avta— lets upphörande eller ändrade villkor. vilket inte torde ha varit avsikten. Detta resttltat undviks. om lUå inskränks till att avse uppsägning till avtalstidens utgång.

• Sida 151
•  Original

Prop. l978/79: 183 IS]

9 kap. Ill as Uppsägningens innehåll enligt första meningen i 10 aå framgår redan av förslagets lös' och bör därför utgå.

Enligt lt) as' första stycket sista meningen är rätten till förlängning förfallen. om arrendatorn säger upp avtalet för upphörande. Bestämmelsen är onödig. eftersom nämnda förhållande framgår redan av 9 kap. Rå första stycket.

Arrendenämnden har ingen erinran mot förslaget i 10 as' andra stycket attjordägaren i uppsägningen skall uppge orsaken till förlängningsvägran. Härmed torde avses den omständighet som jordägaren åberopar. l motiven (s. lZU) används emellertid i stället uttrycket "grunden". vilket närmast för tanken på att jordägaren uttrycklingen måste åberopa någon av punk- terna i 9 kap. 8 &. Något sådant krav bör inte ställas upp.

1 lt) as' andra stycket föreslår kommitten även att annan orsak än den i uppsägningen angivna inte skall få åberopas senare. Nämnden sätter i fråga om en sådan regel. som inte har sin motsvarighet i lZ kap. SM för uppsägning av hyresavtal beträffande lokal. är lämplig. Regeln kan bli till nackdel för arrendatorn på så sätt att jordägaren av taktiska skäl åberopar flera grunder ts. 121) och att en jordägare. som på ett tidigt skede av anendeperioden kommit till klarhet om att han av någon orsak vill säga upp avtalet för upphörande. kan komma att vänta med uppsägningen så länge som möjligt för att eventuellt kunna åberopa andra omständigheter. som senare kan inträffa. Vidare skulle en jordägare. som har sagt upp avtalet för exempelvis självinträde. inte kunna åberopa arrendatorns miss- skötsamhet. om jordägaren får kännedom härom först efter uppsägningen t.ex. vid arrendenämndens sammanträde på arrendestället.

Delgivningsregeln i 10 M sista stycket. som torde vara hämtad från gällande föreskrift i 9 kap. 10.5 om delgivning av avflyttningsmeddelande. förefaller i och för sig onödig. eftersom den redan framgår av förslagets 8 kap. 8 s". Arrendenämnden vill emellertid föreslå att den nuvarande möjlig- heten att tillämpa 8 kap. 89” tredje stycket tredje meningen behålls. efter- som det ibland katt vara svårt att nå motparten med personlig delgivning. Sådan delgivning torde ej heller krävas av rättssäkerhetsskäl. eftersom initiativskyldighetcn enligt förslaget ligger kvar hos den som gör uppsäg- ningen.

Enligt kommitten bör som allmän regel gälla att uppsägning inte får ske mer än en gång (s. 121). Detta uttalande har emellertid inte kommit till uttryck i lagtexten. En sådan regel skulle tillsammans med det föreslagna förbudet mot att ändra en gjord uppsägning i vissa fall kunna leda till inte önskvärda resultat. Sålunda skulle en arrendator. som i god tid sagt upp avtalet för villkorsändring. senare inte kttnna ändra sig och utan jordäga- rens medgivande säga upp avtalet för upphörande.

9 kap. 10 bä Arrendenämnden har i och för sig ingenting att erinra mot de övervägan- den. som ligger bakom förslaget att det bör åligga den uppsägande parten att hänskjuta tvisten till nämnden. Förslaget innebär emellertid att hän- skjutandet övergår från att vara en ensidig skyldighet för arrendatorn till att bli en ensidig skyldighet förjordi'tgaren. En sådan ändring medför vissa nackdelar. Sålunda kan arrendatorn komma att under ett halvt år sväva i ovisshet om huruvida jordägaren verkligen kommer att fullfölja uppsäg- ningen genom att hänskjuta tvisten. Vidare kan den långa förhandlingsti- den framstå som onödig i vissa fall t.ex när arrendatorn anser uppsägning-

• Sida 152
•  Original

Prop. 1978/79: 183 lgs

en vara felaktigt gjord och därför inte har anledning att förhandla om avtalsvillkor. Av dessa skäl föreslår arrendenämnden att även den upp- sagde skall få rätten att själv hänskjuta tvisten inom samma tid. 'å liknanv de sätt har bostadshyresgäst. som sagts upp utan avfl_vttningsmeddelande. rätt enligt lZ kap. 49% andra stycket att hänskjuta tvisten utan att behöva avvakta avflyltningsmeddelandet.

I detta sammanhang bör även uppmärksammas de problem som hänger samman med att ärende hos arrendenämnden återkallas av part.

Arrendenämnden delar kommitténs önskemål om att uppsägningsreg- lerna måste främja ett snabbare avgörande och att villkoren för ett fortsatt arrende normalt bör vara bestämda. innan arrendetiden går ut (s. 12] ). Den föreslagna långa fristen sex månader kan emellertid motverka dessa önske- mål. l-li'tnskjutandet kan då komma att ske så sent som i början av septem— ber vid avtal med ett års uppsägningstid och i början av januari vid avtal med åtta månaders uppsägningstid. Detta är visserligen en förbättring av nuvarande regler. som inte alls upptar någon tidsfrist. men på grund av svårigheterna att vintertid besiktiga t. ex. jordens beskaffenhet är det ändå stor risk för att avgörandet kan träffas först efter arrendetidens utgång. Dessutom kan hänskjutandet ske ännu senare vid avtal som efter dispens har ännu kortare uppsägningstider. Av dessa skäl föreslår arrendenämn- den att fristen sätts kortare än sex n'tånader, förslagsvis tre—fyra månader.

Enligt kommitténs förslag skall tidsfristen i första hand räknas från den dag då uppsägning senast kunde ske. En sådan utgångspunkt för fristen kan medföra svårigheter i de fall då den som gör uppsägningen är tveksam om när sista dagen för uppsägning infaller. [ detta sammanhang kan hänvi- sas till högsta domstolens dom ("NJA 1976 s. 672) där den s. k. söndagsre- geltt ansågs tillämplig vid bestämmt-mdet av tid för uppsägning av hyresav- tal. En naturligare utgångspunkt för fristen är dagen för uppsägningens delgivning.

9 kap. 13 a s" Enligt gällande lag anses arrendatorn vara tvingad att inför arrende- nämnden ta ställning till. om han vill ha avtalet förlängt även om jord- ägaren avgiftskrav skulle bifallas. eller om han vill ha förlängning endast vid viss avgift (Rittri—Ohlsson. Arrendeavgifter ijordbruket s. 90). Dessa överväganden skule bli ätt svårare att göra. om avgiften enligt förslaget främst skall bestämmas efter avkastningsförmågan. Dessa problem undan- röjs av förslaget i 13 a s'. som arrendenämnden därför tillstyrker. Emeller- tid innebär förslaget att arrendatorn kan bli bunden under så lång tid som upp till lö månader från beslutet. vilket inträffar om beslutet meddelas t. ex. den 15 september. Arrendenämnden vill emellertid påpeka att enligt förslaget arrendatorn i förlängningstvister alltjämt torde ha rätt att begära förlängning av arrendeavtalet endast vid viss avgiftsnivä.

Arrendators rätt till förtida uppsägning begränsas enligt förslaget till fall. då arrendatorn finner de fastställda villkoren alltför betungande för ho- nom. Dettna rätt skulle därför inte linnas. när arrendatorn vill göra förtida uppsägning av andra skäl. Arrendatorns verkliga bevekelsegrunder kan emellertid vara svåra att utreda. Han kan t.ex. ha fått möjlighet att arren- dera en gård på villkor som för honom är förmånligare än de a ' arrende- nämnden fastställda och kanske förmänligare även än det gamla avtalets villkor. Dessa problem undanröjs. om arrendatorn får generell rätt att utan motivering göra den förtida uppsägningen sedan villkoren fastställts. Det är knappast någon nämnvärd risk för att en sådan allmän regel skulle

• Sida 153
•  Original

Prop. 1978/79: 183 - '. l53

föranleda arrendatorer att hänskjttta tvister för att få denna uppsägnings- rätt även i de fall. då de egentligen är nöjda med de av jordägarna begärda villkoren.

Enligt lZå i förslaget till lag om ändring i lagen (l973: l88) om arrende- nämnder och hyresnämnder skall arrendenämnd i villkorstvist inte få prö- va fråga om arrendeförhållandets upphörande. En sådan föreskrift är onö- dig (jämför 9 kap. [05 första stycket förslaget). På motsvarande sätt gäller att hyresnämnd vid prövning av bostat'lshyresgästs uppsägning för villkors- ändring enligt lZ kap. 54% inte har rätt att pröva fråga om hyresförhällan— dets upphörande. utan att detta särskilt behövt anges i lagen om arrende- nämnder och hyresnämnder.

1 199" nämndlagen anges redan nu att den. som efter förordnande av nämnd har besiktigat fastighet eller verkställt annan utredning. skall tiller- kännas ersättning av allmänna medel. Det är därför obehövligt att särskilt ange att samma rätt tillkommer den sotn avgett utlåtande angående arren- deställes avkastningsförmåga.

Länxxtyn'lswz [ Öxtcrgt'irlumix län: Länsstyrelsen ansluter sig till det förslag beträffande tlppsägningsförfarandet som framförts av lantbrukar- nas länsförbund i Östergötland. Vid uppsägning av arrendeavtal för vill- korsändring bör alltså förslag till nya villkor presenteras vid uppsägningen om väsentlig ändring av de gällande villkoren avses.

Lantbrukarnas läns/i'irbuml [ Östangör/and: Kommitténs förslag bör kompletteras med kravet på presentation av ft'irslag till väsentliga ändring— ar i samband med uppsägning av arrendeavtal för villkorsändring. De nya villkoren skall ha redovisats senast den dag då uppsägningstiden utgår. Företagsekonomisk planering. det begränsade utbudet av arrendeställen samt sociala skäl talar starkt för att arrendatorn i så god tid som möjligt skall erhålla kännedom om de nya villkoren. Vi finner detta även vara en fördel för jordägaren. som stimuleras att i ett tidigt skede planera det fortsatta arrendeförhållandet.

.S'ttf/mu't'nuu/wz i Linköping: Stiftsnämnden anser liksom utredningen det angeläget. att orsaken till uppsägningen anges.

Beträffande den föreslagna procedurordningen enligt 9 kap. 10% b finner stiftsnämnden densamma säregen. då den kan tvinga jordägaren att via arrendenämnden agera gentemot en helt passiv arrendator. Det bör allt framgent vara den part. som ej åtnöjes med erhållet förslag. som har att söka rättelse hos arrendenämnden. För den kyrkliga jordens vidkomman- de uppkommer dessulom problem nted gällande förvaltningsbestäm- melser. Om utredningens förslag i detta avseende genomföres. torde enda möjligheten att praktiskt hantera proceduren vara ett överflyttande av arrendeupplåtelserna till stiftsnämndett. vilket förutsätter ändring av kyr- kolag.

Uppsägningsförfarandet betr arrende av kyrklig jord tillgår normalt så att arrendatorn i god tid före sista uppsägningsdag via boställsnätnndens protokoll från arrendeuppskattningen får kännedom om villkoren för den kommande arrendeperioden. Vidare översändes uppsägningen i laga tid. vartill fogas avflyttningsmeddelande och förslag till nytt arrendekontrakt för förlängningen. Detta innebär att parterna senast i mitten av maj sista arrendeåret på perioden vet om förlängning är klar. om tvist i arrende- nämnd föreligger eller om arrendet kommer att upphöra.

För att genomföra en motsvarande procedurordning för jordbruksar- rende i allmänhet föreslar stiftsnämnden, att en sista dag för avgivande av avflyttningsmeddelande föreskrives i nu gällande lagstiftning. Härigenom

• Sida 154
•  Original

Prop. 1978/79: 183 l54

erhålles dessutom en samordning nted gällande hyreslagstiftning.

Arrendatorns betänketid enligt 9 kap. l3as bör avkortas från 4 till 2 månader.

_S'liflsm'immlwt :" .S'Åuru: Genom den föreslagna nya paragrafen 9 kap. lt) a & söker kommitten särskilja de två fall som nu orsakar uppsägning. Konsekvenserna av detta torde ha störst betydelse för privata arrenden där möjligheterna till självinträde kan förorsaka ändrade ståndpunkter i skälet till uppsägning. För kyrkans del får ändringen emellertid konsekven- ser i de fall då valet står mellan att upprusta jordbruket eller försälja det. ()ftast torde frågeställningen gälla enheter nted svagt arealunderlag (ej utvecklingsbara eller begränsat utvecklingsbara). Fall kan uppkomma där boställsnåmnden föreslår en kraftig upprustning av enheten i kombination med ett högt arrende som skall förränta investeringen. I detta fall sägs arrendatorn upp för ändrade villkor. Om han ej accepterar den nya arren— desumman och den sänks av arrendenämnden är jordägarens möjligheter att försälja fastigheten beskttrna i och med att arrendatorn har rätt till förlängning ytterligare en l0-årsperiod såsom uppsägningen är utförd.

Regeln kan således medföra överdriven försiktighet nted investeringar och i vissa fall förluster förjordägaren vid försäljning.

Den föreslagna nya paragrafen 9 kap. 10 h a' innebär en avsevärd föränd- ring i förhållande till nuläget. ] nuläget tvingas båda partema att agera vid en ändring av arrendevillkoren. .lordägaren har att utarbeta ett skäligt förslag. arrendatorn har att acceptera detta eller gå till arrendenämnden. Förhållandet kan givetvis vara omvänt. Det nya förslaget innebär emeller- tid att en av parterna kan förhålla sig passiv ända tills arrendenämnden fäller sitt dom. (Domen kan jtt aldrig bli sämre än den andra partens erbjudande). Han kan ju också hoppas att den andra parten begär ett formellt fel t.ex. inte går till arrendenämnden i tid. Regeln kan således medföra en markant ökning av fallen i arrendenämnden genom omotiverad passivitet från endera parten.

Det kan ifrågasättas om denna regel som överlastar allt ansvar på en av parterna är rättvis. I alla händelser bör. om den genomförs. arrendenämn— dernas kapacitet utökas så att det ökade behovet av deras tjänster inte leder till långa väntetider vid tvister.

För kyrkans del torde regeln medföra ytterligare administrativt krångel. Enkelt uttryckt är det så vid ändring av arrendevillkor att boställsnämnden fastställer arrendevillkor och pastoratet tecknar nytt kontrakt med arren- datorn. Om tvist uppstår företräder stiftsnämnden pastoratet i arrende— nämnden.

Med nuvarande regler kommer sådana fall oftast till stiftsnämndens kännedom genom att arrendatorn går till arrendenätnnden och arrende- nämnden i sin tur kallar stiftsnämnden. Med de ändrade reglerna måste stiftsnämnden på ett annat sätt än tidigare tillse att kontrakten påskrives inom lagstadgad tid eftersont arrendatorn har möjlighet att förhålla sig passiv.

Särskilt gäller detta om man vet att det inom pastoratet ibland är klent med kunskaperna om gällande arrettdelagstiftning. Den hinner jtl ändras mellan varje arrendeuppskattningstillfälle. Ett sätt att klara dessa problem från stiftsnämndens sida skulle vara att redan från början till attendenämn- den anmäla samtliga enheter som skall få nya arrenden och därefter avskri- va fallen efterhand som undertecknade kontrakt anländer till stiftsnämn- den. Detta skulle betyda ca 30—50 "fall i arrendenämnden varje år. l alla händelser torde regeln medföra en ökad arbetsbelastning på förvaltnings-

• Sida 155
•  Original

'Jl 'Jl

Prop. 1978/79: 183 .:. . ' !

org:-tnisatit'men som helhet och medföra ökade krav på en rationalisering av jordbruksförvaltningen.

I det fall, då jordägaren skulle finna att villkoren för fortsatt arrende enligt 9 kap. I.? 9" är så oförmånliga att han ej kan ha fastigheten i egen ägo längre. kommer" han iframtiden i ett ofi'trdelaktigare läge än han är nu. Han kommer om han sagt upp arrendatorn för ändrade villkor tvingas sälja fastigheten med en arrendator sittande 5 eller lll år. I praktiken kommer det att betyda att arrendatorn kommer att vara ensam köpare eller om det är en rationaliseringsfastighet kunna förhindra angelägen rationalisering.

Stiftsnämnden vill sammanfattningsvis framhålla att det nuvarande sy- stemet för uppsägning m.m. i vissa delar är komplicerat. Det är dock tveksamt om det nya förslaget är enklare. Möjligheterna att förfara fel torde inte ha minskat. Tvärtom har nya begrepp som parterna måste hålla isär införts. De nya reglerna kan dessutom medföra förändringar som kan komma att orsaka samhället ökade administrativa kostnader främst genom att lantbruksnämnder och arrendenämnder far ökad arbetsbörda. Det mås- te ftnnas enklare sätt att lösa den uppgift utredningen fått sig förelagd.

Sli/ism'imm/en [ Göteborg: Förslaget innebär bl.a. att avllyttningsmed- dclandet slopats samt att man vill få fram nya arrendevillkor i god tid före ny period. Stiftsnämnden i Göteborg delar kommitténs uppfattning om att motparten har ett berättigat intresse av att så tidigt som möjligt få känne- dom om syftet med uppsättningen.

Förslaget att det alltid skall åligga den uppsägande parten (dvs. i allmän— hetjordägaren) att hänskjuta uppkommen tvist till arrendenämnden strider dock mot normal rättsttppfattning. Det normala är att den som känner sig förfördelad har att söka ändring. l normalfallet innebär det således att an'endatorn. ifall han är missnöjd med erbjudet arrendeavtal. hänskjuter frågan till arrendenämnden.

Erfarenheten har visat. att procedttren med uppsägning och avflyttnings— meddelande har väckt missnöje hos båda parter. Vad man från arrenda- torshåll önskar. är att i god tid få reda på förutsättningarna inför den nya perioden. Detta önskemål kunde enklare uppfyllas. genom att vid villkors- ändring följa föreslagen tidsfrist på 6 månader före arrendetidens utgång för presentation av nya villkor. Dock skall det åligga den som uppsäges. att hänskjuta ev. tvist till arrendenämnden.

Förslaget innebär även oklarhet om vem som. inom den kyrkliga förvalt- ningen. har att hänskjuta tvisten till arrendenämnden.

Förslaget kan även innebära en anhopning av arrendenämndsärenden inför tidsfristens utgång. lnom den kyrkliga jordbruksförvaltningen har utformats en praxis. innebärande att i samband med uppsägningen över- lämnas oekså såväl nya villkor som avflyttningsmeddelande. Detta medför att eventuella tvister har bättre tidsutrymme för att bli lösta före ny arrendeperiod.

Den föreslagna nya paragrafen 9 kap. l3 a s' bör förtydligas sa att det framgår att uppsägningen skall gälla avllyttning pa den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen.

Under hänvisning till vad ovan framförts får stiftsnämnden i första hand aVstyrka de framlagda ändringsförslagen i sin helhet. Den nuvarande lag- stiftningen infördes så sent som år l972 och innebar en avsevärd föränd- ring inte minst beträffande uppsägningsrutiner. hänskjtitande till arrende- nämnd m.m. och det måste anses mindre tillfredsställandc. att efter en så förhållandevis kort tidsrymd — när de på 1972 års lagstiftning grundade rutinerna äntligen börjat fungera — införa ett i flera avseenden nytt system.

• Sida 156
•  Original

Prop. 1978/79: 183 156

I andra hand tillstyrker stiftsnämnden förändringarna till den del de— samma avser att uppsägningen skall preciseras till att avse avflyttning eller villkorsändring (10 s") och att arrendatorn därest han ej godkänner de av arrendenämnden fastställda villkoren skall ha rätt uppsäga avtalet ( l3 a s").

(_.fnivcrsin'tut i (../ppsttlu: Nuvarande ttppsägningsfötfarande är otillfreds- ställande. Dcn allvarligaste bristen ärjcudägarens möjlighet att lämna en opreciserad uppsägning innebärande att uppsägningsanledningen kan ånd- ras under pågående förhandlingar och utnyttjas som förhandlingsargu— ment. Härigenom kan arrendatorn otvivelaktigt utsättas för ett otillbörligt tryck. Reglerna medför också en osäkerhet för arrendatorn som innebär att parterna inte förhattdlar på lika villkor. Vid överväganden om ändring härav är det dock ytterst angeläget att inte skapa regler som stör eller försvårar det praktiska förfarandet i det helt dominerande antalet fall då inget missbruk förekommer och frivillig överenskommelse träffas.

I den praktiska tillämpningen är det en klar skillnad mellan de fall då jordägaren överhuvudtaget inte kan åberopa besittningsbrytande skäl och sålunda uppsägningen och förhandlingarna enbart avser villkorsändring samt det avsevärt mindre antal fall då jordägaren har möjlighet att bringa avtalet till upphörande. Efter föreslagna ändringar i reglerna om självin- träde samt införande av krav på preciserat uppsägnittgsskäl reduceras de senare ytterligare. Eftersom såväl förhandlingssituationen som proceduren i praktiken är mycket olika för dessa. båda fall föreligger det starka skäl att även i lagstiftningen införa två skilda förfaranden.

Universitetet instämmer sålunda i kommitténs förslag att precisering skall ske vid uppsägningstilllället. men anser att lagändringen skall göras så att de frivilliga förhandlingarna vid villkorsändring underlättas samtidigt som proceduren och prövningen av tvist vid arrendets upphörande skall göras effektivare och snabbare. Skälen för en sådan inriktning på lagstift- ningsarbetct är uppenbara. Den praktiska funktionen av upplåtelseformen är starkt beroende av enighet och samförstånd mellan parterna varigenom alla onödiga irritationsmoment till följd av formella regler bör undanröjas i det långsiktiga arrendeförhållandet. Är det ä andra sidan fråga om arren- dets upphörande bör. med hänsyn till den allvarliga situationen som oftast arrendatorn befinner sig i, en tvist kunna bringas till avgörande utan onödiga dröjsmål.

Kommitténs förslag skulle i praktisk tillämpning inte uppfylla dessa krav. Förslaget skulle inte heller nämnvärt förbättra arrendatorns situation eftersom det fortfarande gerjordägarcn möjlighet att meddela uppsägning för avflyttning även då han avser villkorsändring.

Universitetet föreslår därför att man i lagstiftningen helt skiljer förfaran- det vid uppsägning för avflyttning från förfarandet vid villkorsändring. Jordägarens resp. arrendatorns åtgärd i det senare fallet kan förslagsvis benämnas anmälan om villkorsändring. Tidsgränsen för båda åtgärderna bör liksom nu vara ett år före arrendeperiodens utgång. Efter denna tidpunkt får givetvis inte anmälan om villkorsändring ändras till uppsäg- ning för avflyttning. Däremot bör tidsgränsen för att hänskjuta tvist vara olika för de båda förfarandena av skäl som redovisas i det följande.

Vid anmälan om villkorsändring katt inte arrendatorn generellt sett anses ha en svårare situation änjordägaren eftersom arrendatorn då ej utsätts för hot om avflyttning. Det kan möjligen anses angeläget för an'endatorn att så snart som möjligt få kunskap om de nya villkor som jordägaren ställer. men i regel kan han ganska väl förutse dem. l vart fall finns inte skäl att utsätta parterna för den tidspress i förhandlingarna som kommitténs förslag skulle

• Sida 157
•  Original

Prop. 1978/79: 183 l57 medföra. Den av kommittén föreslagna tidsgränsen för hänskjutande av tvist är dessutom synnerligen olämplig i den praktiska tillämpningen och skttlle medföra nya osäkerhetsfaktorer som ytterligare försvårar parternas förhandlingar. Kommitténs förslag innebär normalt att förhandlingarna skulle vara avslutade och avtal tecknas senast den 14 september varige— nom alltså slutförhandlingarna oftast skttlle sammanfalla med den inten— siva skördepet-ioden. lvled kunskap om praktiska förhållanden kan det konstateras att förslaget skulle leda till att parterna kom i tidsnöd och tvingades göra framställning till arrendenämrtden enbart för att erhålla anstånd. Risken för förbiseende som medför ri'ittsförluster är uppenbar. Värderingar och överläggningar måste med kommitténs förslag senast äga rtrm under varen—sommaren och kolliderar därför inte bara med jord— brtrkstlriften trtan inom stora delar av arrendemarknaden. nämligen inom förvaltningar med flera arrcndeupplåtelser. även med arrendesynerna. För kyrkans förvaltning där ordföranden i boställsnämnden ofta även är aktiv syneman skulle svarigheterna bli speciella utöver att ändringen skttlle få återverkan på tillgången på s_vnemän. Eftersom vinterperioden är olämplig för arrendevärdcring skttlle kommitténs förslag leda till att förutseende parter måste försöka avgöra de nya villkoren under hösten ca l.5 år före arrendeperiodens utgång och alltså före tidsgränsen för uppsägning. Det kan med säkerhet antas att detta inte kommer att ftlngera utan leda till en mängd formella tvisteanmälningar. lrtom den publika sektorn kan visserli- gcnjordiigaren lägga om arbetsrutinerna för en sådan ordning men det kan inte uteslutas att man även där väljer att genom schablonanmälningar till arrendenämnden skaffa anstånd för att uppnå en vettig lörhandlingsperiod. Risk föreligger att arrendenämnderna skulle belastas på ett sätt som med- förde förseningar av de verkligt tvistiga ärendena. En lika viktig invänd- ning mot kommitténs förslag är att förhandlingen blir svarare ju tidigare den äger rtrm i förhållande till den tidpunkt då villkoren skall börja tilläm- pas. Utöver ekonomiska förändringar som direkt påverkar bestämmandet av arrendeavgiften förekommer åtskilliga fragor som skall justeras och regleras vid periodbyte såsom pågående och planerad byggenskap. areal- omläggningar. ändrad driftsinriktning osv. När det gäller arrendeavgiften kommer en alltför tidig värdering och förhandling att föranleda jordägaren att göra schablonpåslag till sin förmån för väntade förändringar samtidigt som arrendatorn givetvis kalkylerar med riskmarginaler till sin fördel. Dessa olika omsti'indigheter skulle medföra klart sämre förutsättningar för frivillig överenskommelse. Enbart en risk härför är tillräckligt för att avvisa kommitténs förslag.

Anmälan om villkorsändring enligt universitetets förslag skulle innebära en välbehövlig avdramatisering av förfarandet och utgöra ett naturligt första steg i partsft'irhandlingarna. Någon tidsgräns kommer i det helt dominerande antalet fall inte att erfordras. Givetvis skall båda parterna när som helst efter anmälan om villkorsändring ha möjlighet att hänskjuta frågan till arrendenämndens avgörande trots en förhandlingsovillig mot- part. I och för sig borde detta vara tillräckligt. men erfarenheten visar att det förekommer enstaka fall där båda parterna är helt passiva. För att skapa klarhet i rättslörhallandet dem emellan kan det därför vara ända— målsenligt med en bestämmelse om att förlängning på oförändrade villkor har skett om inte anmälande parten har hänskjutit frågan om villkorsänd- ring senast vid arrendeperiodens utgång. Motsvarande regler är ändamåls- enliga även för bostadsarrende enligt 10 kap. och för ftskearrenden.

Vid uppsägning för avflyttning bör förfarandet påskyndas dels genom att

• Sida 158
•  Original

Prop. 1978/79: 183 158

tiden. inom vilken jordägaren skall hänskjuta tvisten vid äventyr att upp- sägningen blir titan verkan. förkortas till förslagsvis två månader och dels genom att arrendatorn uttryckligen ges en möjlighet att själv hänskjuta tvisten så snart han har erhållit uppsägning. En sådan skärpning är nödvän- dig om kommitténs förslag om preciserad uppsägning skall få någon effekt. Även om jordägaren sktrlle vilja utnyttja uppsägning för avflyttning såsom påtryckning gentemot arrendatorn blir han tvingad att redan lll månader före arrendeperiodens utgång dra den frågan inför arrendenämnden. San- nolikt kommer det att te sig ointressant att tillgripa ett så kortvarigt avflyttningshot.

Universitetet delar kommitténs uppfattning att orsaken till att jord- ägaren vägrar medge förlängning skall anges i uppsägningen. Däremot skulle kommitténs förslag om påföljden. att uppsägningen vid förbiseende härav blir tttan verkan. medföra rättsförluster. Med universitetets förslag beträffande uppsägningsförfarandet är det tillräckligt att arrendenämnden kan föreläggajordägaren att redovisa orsaken. Ändring av angivet uppsäg- ningsskäl bör ej få ske.

Sammanfattningsvis anser universitetet att uppsägningen bör vara preci- serad ifråga om dess avsikt. Det av kommittén föreslagna förfarandet skulle emellertid medföra allvarliga störningar i arrendemarknaden och öka antalet tvister. Förslaget skulle inte heller få avsedd effekt eftersom jordägaren ändock skulle kunna meddela uppsägning för avflyttning även då endast villkorsändring avses. Universitetet föreslår bl.a. på grttnd härav att förfarandet vid uppsägning för avflyttning helt skiljs från förfa- randet vid villkorsändning. Härigenom kan reglerna för avflyttningstvister skärpas och avgörandet påskyndas samtidigt som förhandlingar om vill— korsändring underlättas.

Juridiska _lirAulletsnänrrrclwr vid Uppsala lurivw'sitcr: Kommittén vill stärka arrendatorns förhandlingsposition genom att införa en ordning där man skiljer mellan uppsägning för avflyttning och uppsägning för ändring av villkoren. Man vill tvinga jordägaren att från början ange vilket syfte hans uppsägning har.

Om uppsägningen anges enbart avse ändring av villkoren är det sedan för sent förjordägaren att säga upp arrendatorn för avflyttning och han får inte ändra den gjorda uppsägningen till att avse avflyttning. .lordägaren mister därmed sin nuvarande möjlighet att under förhandlingarna om vill- koren för den nya perioden hota med att ändra uppsägningen till att gå trt på avflyttning. Det skall också bli möjligt för arrendatom att för sin del göra en uppsägning som enbart kan leda till ändring av villkoren. Om då jordägaren innan uppsägningstiden går ut inte svarat med uppsägning för avflyttning. kan arrendatorn även i det fallet föra förhandlingarna om de nya villkoren titan något hot om avflyttning. 1 de fall. där båda parterna från början är inställda på att arrendet skall förlängas. torde denna nya ordning leda till en värdefull avdramatisering av förhandlingarna om vill- koren för den nya perioden.

(')m jordägaren i stället väljer att ange att uppsägningen avser avflytt— ning. skall han enligt den nya regeln också ange vilken besittningsbrytande grund han åberopar. Detta kommer att öka arrendatorns möjligheter att från början bedöma sina möjligheter och att lägga upp sitt agerande.

Det är påtagligt att dessa nya regler i JB 9:10 och ltla minskar den nuvarande risken för arrendatorn att hamna i en svår förhandlingssitua- tion. Det framstår också som principiellt riktigt att skilja mellan uppsäg- ning för avflyttning och uppsägning för ändring av villkoren. Den nuvaran-

• Sida 159
•  Original

Prop. 1978/79:183 '. _ ) 159 de ordningen är motsägelsefull eftersom man jti nti formellt sett egentligen maste göra en uppsägning för avflyttning även om man bara syftar till ändring av villkoren. Det kunde rentav vara lämpligt att man ännu tydli- gare markerade skillnaden mellan de båda åtgärderna genom att ge dem olika nanm. Termen uppsägning borde då reservas för det fall då avflytt— ning åsyftas. Det fall då enbart ändrade villkor åsyftas borde då ges annan beteckning.

Kommittén föreslår vidare—en ändring av den nuvarande regeln i JB 9:11) om att jordägaren måste lämna ett s. k. avflyttningsmeddelande till arren— datorn om han vill kräva att den uppsägning som han eller arrendatorn gjort skall leda till att arrendeförhållandet upphör. Fakultetsnämnden in— stämmer i kommitténs bedömning att denna ordning med dubbla medde— landen -- först uppsägning och sedan avflyttningsmeddelande — kan vara svi'irförståelig och leda till missförstånd och rättsförltister. Detta gäller särskilt i den situationen att det endast är arrendatorn som gjort uppsäg— ning och då endast i syfte att få villkoren ändrade. Jordägaren kan då aktualiscra avflyttning genom att lämna avllyttningsmeddelande och detta kati han med nuvarande regler göra så länge parterna förhandlar om villkoren. till och med strax före den tidpunkt när arrendetiden går ut. En ändring av reglerna på denna punkt framstår därför som angelägen.

Kommittén konstaterar i denna del — goda skäl — att det är viktigt att det i god tid före arrendetidens utgång blir bestämt både om arrendet skall förlängas och vilka villkor som skall gälla. För det fall att parterna efter uppsägningen inte kan komma överens. har man därför i JB 9: ltlb föreskri— vit att den part. som gjort uppsägningen. inom viss tid måste hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Detta gäller både närjordägaren sagt tipp för avflyttning eller för ändring av villkoren och när arrendatorn sagt upp för ändring av villkoren. Som effektivt påtryckningsmedel stadgas att den uppsägning part gjort blir titan verkan om parten försummar att i föreskri- ven tid hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Följden blir då att arrendet

Fakultetsnämnden finner syftet med denna föreslagna regel välmoti- verat. Regeln kan också bli tämligen effektiv. Dess svaghet ligger i att den kanske inte ger tillräckligt utrymme för förhandlingar direkt mellan par- terna. 1 normalfallet. där arrendetiden är minst fem år. måste uppsägning— en ske senast ett år före arrendetidens utgång. dvs senast den 14 mars året innan. Enligt den föreslagna regeln måste då. i det fall där uppsägningen avser villkoren för den nya arrendeperioden. den som gjort uppsägningen hänskjuta frågan om de nya villkoren senast den 14 september. Perioden närmast före den 14 september skulle därför behövas för en avgörande förhandling mellan parterna. Den rimliga prisnivån är ju svårare att bedö— majti längre tid som återstår fram till den nya arrendetidens början. Men just perioden fram till den 14 september är samtidigt en av jordbrukets mest arbetsfyllda tider. Kravet att tvist måste hänskjutas senast sex måna— dei efter uppsägningstidpunkten kan därtör i detta nor malfall hindra par- terna att titan arrendenämndens hjälp komma överens om villkoren för den nya arrendeperioden. En lösning ktinde här vara att man gav dem ytterliga- re tid på sig innan tvist måste hänskjutas till arrendenämnden.

AVslutningsvis må påpekas att jordägaren även med de föreslagna reg- lerna kommer att få vissa möjligheter att tvinga arrendatorn att föra för- handlingar om villkoren för den nya arrendeperioden under hot om av- flyttning. Den jordägare som endast siktar på villkorsändring kommer nämligen att ha möjlighet att agera så att han startar med uppsägning för

• Sida 160
•  Original

Prop. 1978/79: 183 lot")

avflyttning och sedan under förhandlingarna mellan parterna låter sin villighet att medge förlängning bli beroende av att arrendatorn går med på viss ändring i villkoren.

En möjlighet att minska risken för sådana påtryckningar ktinde vara att man införde olika tider för hänskjtitande av tvist till arrendenämnden. Man ktinde föreskriva attjordå'tgaren måste hänskjuta tvist om avflyttning redan inom två månader efter uppsägningstidens titgång vid äventyr att uppsäg- ningen för avflyttning annars blir titan verkan. Tvist om ändring av vill- koren skulle däremot fa hänskjutas till arrendenämnden vid senare tid- punkt.

Sist vill fakultetsnämndcn peka på ett processuellt problem när det gäller förfarandet vid uppsägning. ()m arrendenämnden beslutar att ogilla jord— ägarens uppsägning för avflyttning återstår sedan frågan vilka villkor som skall gälla för den nya arrendeperioden. Så som de nya reglerna utformats kan de leda till att arrendenämnden söker besluta om villkoren för den nya perioden på samma gång som man beslutar att ogilla uppsägningen för avflyttning. Eftersom det emellertid är önskvärt att parterna i sadant fall först får tillfälle att själva förhandla om villkoren. vore det värdefullt med ett uttalande. åtminstone i förarbetena. att arrendenämnden har möjlighet att meddela '"mellandom" i frågan om uppsägning för avflyttning och att det efter sådan mellandom ankommer på part som vill ha ändring i vill— koren att. om parterna inte kan komma överens. hänskjuta den tvisten till arrendenämnden inom viss ytterligare tid. förslagsvis innan den första an'endeperioden gått ut.

[)unzt't'iu'erket: Verket delar kommitténs uppfattning att åtskillig kritik kan riktas mot nuvarande ordning. Verket finner det otillfredsställande att en part måste tillgripa medel som syftar till något annat än vad parterna egentligen avser i tippsägningsförfarandet. (Se betänkandet sid. 111—114.) Likaså är det otillfredssti'tllande att tvistefrågorna hålls svävande under lång tid även efter arrendets utgång. Verket tillstyrker införandet av regeln i 9 kap. lfl as första stycket om att uppsägande part redan i uppsägnings- handlingen med bindande verkan klargör huruvida uppsägningen avser arrendeförhållandens upphörande eller endast ändring av villkoren. Där- emot motsätter sig verket den föreslagna preklusionsbestämmelsen i 9 kap lt) as' andra stycket innebärande att en annan uppsägningsgrund ej får åberopas än den eller de som anges i tippsägningshandlingen. En sådan regel kan leda till rå'ittsförlust för den part som antingen misstagit sig på innehållet i 9 kap. 85 andra stycket eller helt glömt att ange någon grtind men som ändå har befogad anledning att säga tipp arrendet. Dessutom bör uppsägningen vara så enkel och kortfattad som möjligt med tanke på de svårigheter som kan uppstå att bevisa tippsägningens innehåll om det blir tvist. '

Enligt verkets uppfattning räcker det att jordägaren senast vid första inställelsen inför arrendenämnden tydligt måste ange grunden för sin talan.

Beträffande 9 kap. 7 & vill verket föreslå att paragrafen kompletteras med en tredje punkt av innehåll att arrendatorns rätt till förlängning av arrendet upphör vid utgången av den arrendeperiod under vilken arrendatorn fyller 67 år. Som motivering för detta ändringsförslag vill verket anföra följande.

Jordägaren skall inte lagligen tvingas att upplåta egendom till arrendato- rer som uppnått pensionsåldem. Erfarenheten visar att risken finns att en sådan egendom försämras genom att arrendatorn inte orkar sköta gården. Med den avsedda skrivningen i utredningsförslaget har exempelvis en arrendator t. om. till-årsåldern — för att gå till ytterlighet — rätt till förläng-

• Sida 161
•  Original

Prop. 1978/79: 183 .- . ' lot

ning. Det torde vara svån för en jordägare att utan stöd i lagen vägra förlängning med skälet att "förutsättningar för arrendatorn att fullfölja arrendeavtalets villkor inte föreligger med hänsyn till arrendatorns höga ålder".

Det kan inte heller anses rimligt från allmän synpunkt att till åren komna an'endatorer skall sitta kvar på gårdarna. när ungdomar med goda förut- sättningar som jordbrukare söker efter lediga arrendegårdar. Arrende är för många lösningen för att få bli jordbrukare på grttnd av de höga kapital— kostnaderna vid förvärv av jordbruk.

Enligt verkets uppfattning bör vidare .9 kap. 79" sista meningen ändras till; "Vid nyteckning av arrendeavtal gäller förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätten till förlängning om den godkänts av arren- denämnden." Skälet för detta ändringsförslag är följande.

Vid nyteckning av kontrakt hindras jordägaren att teckna avtal utan besittningsskydd för arrendatom om inte arrendenämnden godkänt vill- koret. Vid förlängning råder avtalsfrihet: är jordägaren och arrendatorn överens om att rätt till förlängning ej skall föreligga gäller villkoret. Vill inte arrendatorn gå med på villkoret hänskjuter denne frågan till arrende- nämnden för avgörande. Detta förhållande har missuppfattats av åtskilliga jordägare och arrendatorer. Lagtexten bör här göras tydligare än enligt ovanstående förslag.

Tiden för hänskjtitande av tvist till arrendenämnd är alltför kort och kan leda till onödig rättsförlust för den part som antingen glömmer tidsfristen eller saknar kännedom om regelns innehåll. I stället bör hänskjutande till arrendenämnd göras senast vid arrendetidens utgång. Underlåter jord- ägaren att hänskjuta tvisten till arrendenämnden blir han bunden för de tidigare gällande villkoren för nya avtalstiden. Enligt verkets uppfattning kan ett genomförande av detta förslag få allvarliga konsekvenser. Det kan bl.a. få till följd att antalet onödiga arrendemål i arrendenämnden ökar. Många arrendatorer som i ett eller annat avseende har erinringar mot det nya kontraktsft'irslaget. men som i och för sig skulle vara villiga acceptera dessa — eventuellt efter någon mindre justering — kan komma att "ligga på" förslagen i avvaktan på att jordägaren innan tidsfristen utgår skall tvingas begära prövning av villkoren hos arrendenämnden. Dessa arrende- mål sktille med nuvarande regler endast undantagsvis aktualiseras. Om någon tidsfrist under vilken tvist kan hänskjutas till arrendenämnden över- huvud taget skall gälla bör denna enligt verkets bestämda uppfattning utsträckas till utgången av arrendeperioden. dvs. omfatta tolv månader från den dag uppsägningen senast kunnat göras. Det kan i och för sig anses rimligt att villkoren för fortsatt arrende är bestämda senast när arrendeti- den utgår. Om skrivningen trots dcnna verkets invändning innehåller en kortare tid bör den i nödfall minimeras till åtta månader.

Den i 9 kap. 13 a s föreslagna uppsägningstiden från arrendatorns sida på fyra månader anser verket bör begränsas till en är två månader. Detta för att göra det enklare för en ny arrendator att teckna avtal utan onödig tidsut- dräkt. .lordägaren måste ha rimlig tid på sig att utse ny arrendator.

Svenska kyrkans förmmlingx- och pastars/Yirhtmd: Det skall först kon- stateras. att kommitténs förslag i denna del skulle om det görs till lag. tillskapa en ytterst komplicerad procedur. som inte uppvägs av fördelar i motsvarande mån. Dessutom har förbundet funnit att gällande uppsäg- ningssystem fungerat och fungerar någorlunda klandcrfritt. Dock bör en- ligt förbundets uppfattning nuvarande regler snarast kompletteras med en bestämmelse om sista dag för avlämnande av avtlyttningsmeddelande till 11 Riksdagen l97R/79. ] .mnil. Nr [83

• Sida 162
•  Original

Prop. 1978/79:183 lol

arrendatorn. Att arrendelagstiftningen inte i likhet med hyreslagstiftningen redan har en sådan regel förefaller anmärkningsvärt. Om detta tillägg görs till nti gällande uppsägningsregler. anser förbundet att nti gällande regler bör bibehållas.

Kommittén riktar i betänkandet en del kritik mot avflyttningsmeddelan- det. Främst är titan kritisk mot den omständigheten titt arrendatorn ofta uppfattar ett avfl_vttningsmeddelande som alltför bryskt. Denna kritik und- vikes emellertid, om man — som sker inom den ecklesiastika sektorn ' i avflyttningsmeddelandet gör en förklaring av uppsägningssystemet. Av- flyttningsmeddelandet blir givetvis något längre än vad lagen föreskriver. Det titgör emellertid för arrendatorn en betydligt behagligare läsning än avflyttningsmeddelandet gör. om det endast innehåller vad lagen kräver av ett avflyttningsmeddelande.

Kommittén föreslår (9 kap. 10 bä) att jordägaren. om han uppsagt arrendatorn till avflyttning eller ändring av villkor och överenskommelse inte kan nås, skall hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Förbundet finner detta betänkligt. Arrendatorn kan genom passivitet tvinga jordägaren att. ofta alldeles i onödan. anhängiggöra ett arrendeärende i arrendenämnden.

Om kommitténs förslag genomförs bör bl.a. lagen om förvaltning av kyrklig jord förses med bestämmelse om vem som skall anhängiggöra ett ärende hos arrendenämnden; pastorat. boställningsnämnd eller stifts- nämnd. Med gällande lagstiftning har någon regel härom inte varit erfor- derlig. eftersom det nti alltid är arrendatorn som för tvisten till arrende- nämnden. Enligt förslaget skulle det emellertid nästan enbart bli jord— ägaren.

Vid ett genomförande av lagstiftningen bör det vidare anses tillfyllest att arrendatorn får två månader på sig att uppsäga avtalet om han anser de av arrendenämnden fastställda villkoren för betungande.

Sveriges jtii-tlt'igui'eji'irhiuitl: Som kommitten anger. har de nuvarande uppsägningsreglcrna stundom skapat irritation mellan parterna. Särskilt gäller detta det s. k. avflyttningsmeddelandet. som jordägaren måste delge arrendatorn. även om jordägaren endast önskar en ändring av arrendevill- koren. Förbundet delar därför kommitténs uppfattning. att det redan i uppsägningen bör anges. huruvida den avser arrendeförhållandets upphö- rande eller endast ändring av villkoren och att man slopar avflyttningsmed- delandet. Likaså delar förbundet kommitténs uppfattning. att en uppsäg- ning för villkorsändring icke bör få ändras till att avse avflyttning.

Förbundet kan ej biträda kommitténs förslag att arrendatorn även i det fall han själv sagt tipp och begärt f't'jrlängning på ändrade Villkor skall äga rätt att frånträda arrendet om han sktille finna. att de av arrendenämnden fastställda villkoren skulle bli alltför betungande. En arrendator. som vidtar en uppsägning och begär ändrade villkor. bör bli bunden av de villkor som arrendenämnden då fastställer. Arrendatorn lika väl somjord- ägaren i motsvarande fall måste ta konsekvenserna av sitt eget agerande.

Enligt kommitténs uppfattning bör ingen av parterna kunna bindas vid nya villkor eller annan oförmånlig påföljd enbart av det skälet. att han underlåter att vidta viss åtgärd. I konsekvens härmed föreslår kommittén. att det skall åligga den part som önskar ändring i bestående arrendeförhål- lande att hänskjuta ev. tvist till arrendenämnden. Förslaget kan vid ett första påseende synas praktiskt. men kommer enligt förbundets uppfatt- ning i verklighetcn att medföra en stark ökning av antalet arrendenämnds- årenden. [ motsats till de nuvarande reglerna. där arrendatorn måste ta ställning till om han skall vända sig till arrendenämnden eller ej. kotnmer

• Sida 163
•  Original

Prop. 1978/79: 183 163

arrendatorn. om förslaget genomförcs. att kunna förhålla sig helt passiv och avvakta jordägarens ställningstagande. Jordägare kommer sålunda att i mänga fall bli tvungna att vända sig till arrendenämnden för att överhu- vudtaget få arrendatorn att taga ställning tilljordägarens kontraktsförslag. Detta är olämpligt. Det bör äligga arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden om han ej accepterar jordägarens villkor för en förläng- ning eller ej accepterar att avflytta. l konsekvens därmed bör. i det fall arrendatorn säger upp avtalet och begär ändring av villkoren. jordägarett vara skyldig att hänskjuta tvisten till arrendenämndens prövning om han ej accepterar de av arrendatorn uppställda villkoren.

Förbundet anser det olämpligt att jordägaren vid uppsägning för arren- dets upphörande ålägges att redan i uppsägningen slutligen precisera grun- den för sin vägran att förlänga arrendet. ! och för sig är det angeläget att grunden för vägran till förlängning preciseras snarast möjligt. men mot detta önskemål står det faktum att ett sådant krav i hög grad komplicerar kontakterna mellan jordägare och arrendator. Det kan tvinga jordägarna till noggranna överväganden och utredningar med biträde av olika slags expertis redan i samband med uppsägningen. Detta är olämpligt. Lagstift- ningen bör syfta till att underlätta och förenkla kontakterna mellan jord- ägare och arrendator. Man bör även undvika att rättstillämpningen blir beroende av vad parterna uppfattar sotn formaliteter. Därför bör det även efter uppsägningen finnas möjligheter förjordägaren att ytterligare precise- ra grunderna för sin vägran att förlänga arrendet. Detta är lämpligt även med hänsyn till att kravet på ett fullständigt angivande av grunderna redan i samband med uppsägningen kan skapa onödiga motsättningar mellan jordägare och arrendator.

Enligt kommitténs förslag äger arrendatorn rätt att säga upp arrendet inom fyra månader. om han vid tvist om förlängning finner att de fast- ställda villkoren är alltför betungande. Förbundet anser att en så lång betänketid medför alltför stora olägenheter för jordägaren. Då tvisten om en förlängning regelmässigt förenas med överväganden angående de fram— tida villkoren för fortsatt arrende. bör arrendatorns betänketid utan olä— genheter kunna förkortas till två månader.

Även den föreslagna tidsfristen för hänskjutande av tvist om ändring av Villkoren bör förkortas. Den föreslagna tidsfristen — sex månader — är alltför lång.

7 Följdändringar beträffande bostadsarrende och fiskearrende

Donism/sverket: Enligt kommitte'ns uppfattning bör de föreslagna nya reglerna beträffande andra arrendevillkor än arrendeavgiften. dödsbos be— sittningsskydd och uppsägningsförfarandet även ha giltighet för bostadsar- rende och fiskearrende. Kommittén föreslår därför att motsvarande änd- ringar bör genomföras för dessa arrendeformer. Domstolsverket instäm- mer i detta. Emellertid har kommitten också föreslagit ändringar vad gäller jordägares rätt till självinträde vid jordbruksarrende. De tungt vägande sociala och ekonomiska skäl som därvid anförts torde i viss utsträckning även gälla fiskearrendatorer. Kommittén har emellertid inte behandlat frågan om fastighetsägarens rätt till självinträde vid fiskearrenden. Dom- stolsverket utgår från att den frågan tas upp i kommitténs slutbetänkande.

• Sida 164
•  Original

Prop. 1978/79: 183 164

Arrc"denämnden i Gt'ilehorg:

10 kap. 3 & JB [ första stycket föreslås att uppsägning alltid skall ske för att ändrade villkor skall gälla för fortsatt arrende. Avtal som saknar besittningsskydd kan emellertid endast sägas tipp för avflyttning (nämndens yttrande andra stycket under 9 kap. lt) s). även om jordägaren endast fordrar ändrade villkor. Motsvarande regel för jordbruksarrende i 9 kap. 3 få har också föreslagits uttryckligen bli begränsad till arrenden med rätt till förlängning. Av samma skäl bör det därför även i lt) kap. 3 %$ anges att uppsägning för villkorsändring skall ske vid arrende som är förenat med rätt till förläng- ning enligt 10 kap. 5 och 6 åå.

Arrendenämnden föreslår att i tredje stycket uttrycket ”fastställs" änd- ras till "bestäms" av skäl som nämnden angett under 9 kap. 3 s.

10 kap. 6 s' JB I fråga om första och andra styckena hänvisas till vad arrendenämnden uttalat under rubriken "Arrendeavgiften" i sista stycket och under rubri- ken i'Andra villkor".

I fråga om tredje stycket hänvisas till vad nämnden uttalat under rubri- ken "Dödsbos besittningsskydd". — — —

De föreslagna ändringarna i lagen (19571390) om fiskearrenden innebär en anpassning till ändringarna i JB. Arrendenämnden hänvisar till sitta uttalanden i dessa delar.

Lanibriikssiyrclsm: Lantbruksstyrelsen delar kommitténs uppfattning att det är angeläget med så långt möjligt enhetliga regler för de olika arrendeformerna. När det gäller dödsbos besittningsskydd vid bostadsar- rende är lantbruksstyrelsen tveksam till om det finns skäl att ge samma skydd som vid jordbruksarrende. D-är rör det sig vanligen om en familj som är beroende av arrendet för sin försörjning. En längre tid för avveckling kan då vara motiverad. Vid bostadsarrende är situationen mera likartad den som gäller vid vanlig hyrestipplåtelse. De olägenheter som rent allmänt är förknippade med dödsbon som nyttjanderättshavare m.m. synes här vara starkare än behovet av ett ökat besittningsskydd.

[fis/twis/_vr0[sun: De av arrendelagskommitten föreslagna ändringarna i lagen (19571390) om fiskearrenden är närmast konsekvensändringar till följd av revideringen av reglerna om jordbruksarrende. Kommittén har inte gått in på i vilken omfattning lagen tillämpas. Fiskeristyrelsen anser att en sådan undersökning hade varit av värde. Styrelsen ser dock ingen anledning att motsätta sig de nti föreslagna ändringarna i fiskearrendela- gen.

Styrelsen erinrari sammanhanget om att 1973 års fiskevattensutredning i sitt betänkande (Ds Jo 1976: 6) Fiskevårdsområden föreslagit vissa änd- ringar i tiskearrendelagen. innebärande i huvudsak att denna skulle bli tillämplig också på upplåtelser till annat ändamål än yrkesfiske. Styrelsen fann i yttrande [977-05-27 till statsrådet och chefen för jordbruksdeparte- mentet att syftet med ändringsförslaget, nämligen att ge möjlighet till en mer långsiktig fiskevårdsplanering. var beaktansvärt. Enligt styrelsens mening hörde denna fråga dock inte främst hemma i fiskearrendelagen utan borde övervägas ytterligare vid utredningens fortsatta översyn av fiskelagstiftningen.

Kommitténs förslag till ändringar ijordabalken inverkar indirekt på de arrendesituationcr som avses i 25 & lagen (1950: 596) om rätt till fiske. Utöver detta påpekande avstår fiskeristyrelsen från att yttra sig över förslaget i övrigt.

• Sida 165
•  Original

Prop. 1978/79: 183 _. 165

[)omr'itiver/wi: Domänverket biträder kommitténs förslag beträffande avgiftens bestämmande vid förlängning av bostads- och fiskearrende. Av domänverkct föreslagna övriga ändringar skall gälla även för bostads— och fiskearrende.

Länsslyrclswt f Östt'rigt'illmu/s län: På de skäl fiskenämnden i Östergöt- lands län anfört finner länsstyrelsen att komplettering av 5 5 lagen om fiskearrenden bör övervägas så att vad kommittén föreslagit beträffande jordägarens självinträde vid jordbruksarrende äger tillämpning även på fiskearrenden.

Fiskenäninden i Östergtiitlaitds län: Kotnmittén har vid ändringen av fiskerättslagen eftersträvat att så långt som möjligt skapa enhetliga regler förjordbruks- resp. fiskearrenden.

Arrendelagskommittén synes dock i ett väsentligt avseende ha stannat för olika regler förjort'lbruks- resp. fiskearrenden. Kommittén föreslår att jordägarens rätt till självinträde skall underkastas särskild prövning men har icke föreslagit motsvarande bestämmelser för fiskearrenden. Fiske- nämnden anser för sin del att det finns behov av en sådan regel även för avtal om fiskearrende.

Investeringarna i utrustning för fiske i enskilt vatten är som regel bety— dande. I många fall är utrustningen därjämte anpassad för det speciella fiskevattnet och har begränsad användbarhet på andra vattenområden. Vid prövningen av ärenden om ägarens självinträde bör hänsyn tas till förut- sättningarna att bibehålla eller åstadkomma ett rationellt utnyttjande av fastighetens fiske. Drastiska personliga eller sociala omställningar bör begränsas även vid fiskearrende.

Fiskenämnden tillstyrker de av arrendelagskommittén föreslagna änd- ringarna av fiskearrendelagen. Vidare vill nämnden föreslå. att 5 s'fiskear— rendelagen kompletteras med en bestämmelse som möjliggör en skälig prövning av ärenden rörande fiskerättsägares rätt till självinträde.

LRF: Vad LRF anfört beträffande andra villkor än arrendeavgiften. dödsbos besittningsskydd och uppsägningsförfarandet har samma giltighet för bostadsarrende och fiskearrende. Härutöver föranleder vad kommittén i dessa avseenden anfört ej nagra erinringar.

Svenska j't'irbmidetft'ir kt.)lctriiträdgårdar oclifritidsbyar: Förbundet har ingen erinran mot de delar av utredningens förslag som gäller bostadsar- rende.

Adt'okaisamfimder: De erinringar som samfundet har framfört rörande de föreslagna ändringarna av reglerna omjordbruksarrende gäller i tillämp— liga delar också de ändringar som föreslås i fråga om bostadsarrende och fiskearrende. Enligt kommitténs förslag har 10 kap. 6 & JB inte ändrats i sak och skulle därför egentligen inte föranleda något yttrande. Det bör dock påpekas att 6 s" första stycket andra meningen felaktigt ger intrycket att arrendatorn har bevisbördan.

Sveriges/Ärkurcs riksförbund: Kommitténs förslag syftar till att ge arren- datorerna — både inom jordbruk och fiske — en starkare rättslig ställning. Kommittén anför således beträffande andra arrendevillkor än arrendeav- giften. dödsbos besittningsskydd och uppsägningsförfarandet att de i allt väsentligt har samma giltighet bl. a. för fiskearrende. Kommittén föreslår därför motsvarande ändringar i bestämmelserna om denna arrendeform. Riksförbundet har inte kunnat tolka kommitténs förslag på annat sätt än att de ovan tre- nämnda avsnitten inte blir föremål för ändring i fiskearrendela- gen.

Det synes oss inte finnas någon anledning att ej tillämpa samma bestäm-

• Sida 166
•  Original

Prop. 1978/79:183 Ibb

melser för dödsbos besittningsskydd och uppsägningsförfarande gällande fiskearrenden. Denna typ av arrende bör i dessa fall få samtna giltighet som utredningen fi'ircslagit beträffandejordbruksarrende.

Beträffande arrendeavgiften vid förlängning av en yrkesfiskeupplatelse är det krav att priset bestäms med hänsyn till arrendevattnets normala avkastning och inte till rädande marknadsförhällande, dvs. motsvarande tillämpning som föresläs för jordbruksarrende.

Vi vill här påpeka att från insjötiskarna har det i skrivelse l97o-tt7-l3 päpekats till 1973 ars fiskevt'tttcnutredning konkurrensen om arrendevatten mellan yrkes- och fritidsfisket.

I dagens läge är det omöjligt för en förvå'trvsfiskare att bjuda över de summor som t. ex. en sportfiskeklubb är beredd att betala för ett fiskear- rende. Ett yrkestiskearrende kan på sikt i likhet med ett arrendejordbruk inte bära en större arrendekostnad än vad en normal avkastning ger. Med hänsyn till att efterfrägan på sportfiskevatten är stor har det emellertid inneburit en icke oväsentlig uppräkning av priserna för attraktiva vatten, som inte star i relation till värdet av fiskets avkastning.

Från Norrbottens inlandsfiskare har inkommit ett särskilt yttrande där man anför att förvärvsfisket i länets inland och fjällområden intar en särställning i förhallande till yrkesfisket i övriga landet, saväl strukturellt som arrende- och upplåtelsemässigt.

Sammanfattningsvis vill riksförbundet hävda att det förbättrade besitt- ningsskydd som föreslås gälla för jt'trdbruksarrende i sin helhet bör kunna överföras till fiskearrendelagen i enlighet med vad som tidigare anförts.

Sverigesfis/tet'ulmuligare/örbmm': Arrendevillkor. Den föreslagna änd- ringen innebär ingen nyordning och förbundet har ingen erinran mot vad kommittén föreslagit såsom lydelse av 5 å andra stycket lagen (1957: 390) om fiskearrenden.

Uppsägningsförfarandet. Vad kommittén föreslagit i dessa avseenden finner förbundet lämpligt. Reglerna bör bringa ordning i förfarandet och tillskapa en bättre förutsättning för jämställdhet mellan parterna än vad nuvarande lagstiftning gör.

Dödsbos besittningsskydd. Förbundet finner det tveksamt om kommit- téns förslag i detta avseende undanröjer oklarhet i nuvarande rättsläge. Den föreslagna regeln anger ej på tydligt sätt under vilken tid som arrenda- torns dödsbo skall få besitta arrendestället. Frågan om dödsbos besitt- ningsskydd är nära sammankopplad med de efterlevandes möjlighet och rätt att överta arrendet. Förbundet finner med anledning härav och ovan angivna påpekande att starka skäl föreligger för att frågan om dödsbos besittningsskydd utreds ytterligare och upptas till behandling gemensamt med frågan om de efterlevandes möjlighet och rätt att överta arrendet.

Med undantag av frågan om besittningsskydd för arrendatorns dödsbo finner förbundet det lämpligt att omgående lagstifta i de delar som kommit- ten upptagit till behandling i förevarande delbetänkande.

8 Ikraftträdande m. m.

Svea hovrätt; Förslaget till övergängsbestämmelscr innebär att de före- slagna bestämmelserna otn begränsning av jordägarens rätt att åberopa självinträde redan ijanuari 1979 kan tillämpas på avtal. som ingåtts ttnder

• Sida 167
•  Original

Prop. 1978/79:183 . im

den nuvarande lagens giltighetstid. Oavsett vilken uppfattning man har om behovet av nya bestämmelser. exempelvis omjordägarens rätt till självin— träde. har några omständigheter inte framkommit som talar för att de nya bestämmelserna bör gälla redan under nu löpande arrendeperiod. Kommit— ten anför inte heller några särskilda omständigheter för detta avsteg från rådande lagstiftningspraxis.

Hovrätten anser att man i likhet med vad som varit regel vid tidigare arrendereformer under detta sekel bör upprätthålla principen att nya civil- rättsliga bestämmelser skall reserveras för — förutom nya avtal — avtal som förlängs på grund av underlåtelse att efter ikraftträdandet uppsäga avtalet.

Arrc—vide"ämndt'n [ Linköping: Enligt punkt 2 i förslaget skall ändringar— na gälla även för avtal som träffats före lagens ikraftträdande. Mot detta förslag finns ingen erinran att göra utom i fråga om jordbruksarrendatorns ökade besittningsskydd i fall av självinträde.

Även om kommitténs förslag i denna del är angelägen finns det anled- ning att ifrågasätta förslaget. Möjligen kan en lösning av problemet ske enligt de grunder som kommit till uttryck i 4l & andra stycket lagen (l97llz995) om införande av nya jordabalken. dvs. att jordägaren ges rätt att inom viss tid begära förklaring hos arrendenämnden att nuvarande be— stämmelser skall tillämpas.

Årrt'IIL/c'llälnltdt'n [ illa/mö: Förslaget bryter mot en princip som eljest brukat tillämpas vid ikraftträdandet av ny lagstiftning. nämligen att den äldre regleringen bör gälla till dess parterna efter uppsägning har möjlighet att frånträda avtalet. ()m parterna ingått ett avtal under förutsättning att vissa regler gäller för deras avtalsförhl'illande. kan uppenbarligen ändrade regler rubba förutsättningarna för avtalet. [ synnerhet den föreslagna re- geln om obillighetsprövning vid självinträde innebär förjordägarnas del en väsentlig ändring av avtalsförutsättningarna. Om regeln införs anser alltså nämnden att ikraftträdandet bör ske enligt förut tillämpad princip. Härige- nom uppstår onekligen en viss risk för att ett antal arrenden sägs tipp av jordägarna med tanke på den kommande regeln. Obilliga verkningar kan dock undvikas om arrendenämnden liksom hittills ställer höga krav på att självinträdet skall vara allvarligt menat och noga övervägt.

De övriga materiella regler som föreslås ändrade (om fastställande av arrendeavgift och andra villkor och om dödsbos förlängningsrätt) anser nämnden inte medföra så stora ingrepp i gällande rätt att inte reglerna skulle kunna göras tillämpliga även på gällande avtal. Reglerna om ändrat Uppsägningsförfarande är såsom procedurregler heller inte beroende av anknytning till utgången av pågående avtalsperioder.

Arrandenämnden iGöit'bnrg: Enligt punkt 2 i förslaget skall ändringarna gälla även för avtal. som träffats före lagens ikraftträdande. Mot detta förslag finns ingen erinran att göra utom i fråga om jordbruksarrendatorns ökade besittningsskydd i fall av självinträde. Enligt arrendenämndens me- ning bör det inte komma i fråga att i denna del tillämpa den nya lagen förrän från den tidpunkt. då pågrund av uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas. Nämndens uppfattning bygger på allmänt tillämpade rätts- grundsatser som bl.a. kommit till uttryck i 39 få lagen tl970:995) om införande av nya jordabalken.

Uppsala universitet: Kommitténs förslag att de nya bestämmelserna skall gälla även för avtal som träffats före dess ikraftträdande leder till rättsförluster ifråga om jordägarens självinträde. Den föreslagna lagänd- ringen i detta avseende innebär väsentligt andra förutsättningar för avtalets

• Sida 168
•  Original

Prop. 1978/79: 183 168

ingående. Det kan sålunda antas att för åtskilliga ingångna avtal skulle dispens för arrendatorns besittningsskydd ha sökts med denna nya förut- sättning. Enligt universitetets mening bör de nya bestämmelserna gälla först efter den första förlängning sotn sker efter lagens ikraftträdande.

[.riiiibruÅ.vs'ij'rt'li'm : Lantbruksstyrelsen har inget att erinra mot de före- slagna övergångsbestämmelserna.

Lanihr/ik.wn'irninlwr [ Jönköpings län: l..:intbruksnämnden bedömer att det förstärkta besittningsskyddet främst innebärande en obillighetspröv- ning i samband med åberopande av jordägares självinträde är av för denne så genomgripande och väsentlig karaktär beträffande dispositionen av den egna fastigheten att det ur rättssäkerhetssynpunkt icke synes böra omfatta gamla avtal. Parterna bör liksom i samband med införandet av den nya arrendelagstiftningen 1972 först ha möjlighet att en gång säga upp löpande avtal utifrån de gamla förutsättningarna. Skulle kommitténs förslag trots ovanstående komma att genomföras bör det under alla förhållanden kom- pletteras med tilläggsanvisningar innebärande att arrendenämnderna skall ta speciella hänsyn gentemot jordägaren i samband med tvist om självin- träde beträffande avtal som upprättats före de skärpta reglernas tillkomst.

Lanthriiksnänindwi i Kristianstads län: Utredningen har påpekat. att som allmän regel gäller. att ny civillag inte skall tillämpas på gamla avtal. om inte starka skäl talar härför. Lantbruksnämnden är tveksam om den mycket beränsade förstärkningen av arrendatorns besittningsskydd. som utredningen föreslagit. utgör ett tillräckligt motiv för att frångå ovan- nämnda regel.

Dmnänverkei: Enligt förslaget föreslås både civilrättsliga och process- rättsliga bestämmelserna gälla även på avtal som sluts före den nya lagens ikraftträdande. Enligt svensk rätt gäller sedan lång tid tillbaka den all- männa grundsatsen att ny civillag ej ges tillämpning på gamla avtal utan att särskilda och mycket starkt Vägande skäl talar härför. Verket finner det därför anmärkningsvärt att utredningen utan angivande av några som helst skäl förordar att de nya bestämmelserna skall få retroaktiv verkan. De fall av retroaktivitet som förekommit i samband med 1943. 1968 och 1972 års reformer har skett endast i vissa undantagsfall och med angivandet av mycket starka sociala skäl. Huvudregeln har dock alltid varit att de nya reglerna icke tillämpas på gamla avtal.

Stiftsnämnden i Lund: Stiftsnämndens allmänna uppfattning är att myc- ket stor återhållsamhet bör iakttas beträffande retroaktiv lagstiftning på det civilrättsliga området. Den föreslagna modifieringen av reglerna om arrendevillkor och om dödsbos besittningsskydd torde inte innebära — var för sig eller tillsammans — lika stor förstärkning av arrendatorns besitt- ningsskydd som ändringsförslaget rörande jordägarens självinträde. Trots detta menar stiftsnämnden att de nya bestämmelserna om arrendevillkor och dödsbos besittningsskydd utan olägenheter kan tillämpas även på gamla avtal medan äldre bestämmelser omjordägarens självinträde bör äga tillämpning i fråga om redan ingångna avtal. Det är angeläget att parter och myndigheter som har att bedöma arrendeavgifters storlek i avtal av olika ålder kan göra detta efter enhetliga grunder. Likaså bör osäkerheten om gällande rättsinnehåll beträffande dödsbos besittningsskydd snarast un- danröjas. Föreslagen regel om jordägarens självinträde torde däremot i många fall helt rubba förutsättningarna för redan ingångna avtal och bör därför bli gällande endast på nya avtal.

Boställsnämnderna står i begrepp att om ett par månader bestämma arrendevillkoren för de arrenden som går ut den 14 mars 1980 och hinner

• Sida 169
•  Original

Prop. 1978/79: 183 169

inte få kännedom om de regler som med tillräcklig grad av säkerhet kommer att gälla efter stundande årsskifte. Det kan bli nödvändigt att överväga ändrade uppsägningsnttiner och sprida information om dessa till de många förvaltarna av kyrkans arrendegårdar. Det vore olyckligt om såväl dessa förvaltare som övriga jordägare fann sig föranlätna göra upp- sägning i förtid och före årsskiftet enbart med hänvisning till osäkerheten om innebörden av ifrågavarande förslag till lagstiftning. För att få en lugnare övergång och ge rimlig tid för rådgivning och upplysning för att öka kunskapen om arrendeavgifter och övriga arrendefrågor hos parterna på arrendemarknaden. vill stiftsnämnden föreslå att de nya reglerna träder i kraft först den ljanttari 1980.

.S/i/isnämndwi i Linköping: Lagen får inte komma att gälla avtal som har tecknats före lagens ikraftträdande. En regel, som medger tillämpning av den nya lagen på redan tecknade avtal efter första uppsägningstillfället. kan dock accepteras.

LRF: LRF finner det lämpligt att. såsom komitte'n föreslagit. de äldre bestämmelserna blir gällande för arrendetvist som anhängiggjorts i arren- denämnd före lagens ikraftträdande. Vidare bör de äldre bestämmelserna om uppsägning och hänskjutande av tvist till arrendenämnd äga tilllämp- ning för det fall uppsägning av arrendeavtal skett före lagens ikraftträ- dande.

LRF finner. liksom kommittén. det lämpligt att de föreslagna ändringar- na angående uppsägningsförfarandet skall i deras egenskap av process— rättsliga bestämmelser tillämpas även på äldre rättsförhällanden.

Vad beträffar dödsbos besittningsskydd hänvisas till vad LRF tidigare anfört angående lagstiftning i den delen. Principiellt anser dock LRF hinder ej föreligga mot att en regel som den föreslagna kan tillämpas även på äldre rättsförhållanden. Regeln är visserligen av civilrättslig art men kan ses som ett klargörande av ett rättsförhållande som varit oklart i gällande lag och praxis.

LRF finner skäl invända mot kommitténs förslag att reglerna angående jordägarens rätt till självinträde skall tillämpas även på vid ikraftträdandet gällande avtal. Regeln är av civilrättslig art och är en ny regel. Om den skulle tillämpas även på äldre rättsförhållanden skulle detta innebära att en nyttjanderättsupplåtelse blir underkastad andra regler än parterna vid av- talets ingående och ävcn sedermera ttnder avtalstiden haft anledning att räkna med.

LRF anser med anledning härav att regeln angåendejordägarens självin- träde ej bör ges tillämplighet fullt ut på äldre rättsförhållanden. LRF föreslår därför att äldre rättsförhällanden blir underkastade den nya regeln först från den tidpunkt då avtalet kunnat bringas att upphöra på grund av uppsägning som sker efter lagstiftningens ikraftträdande. För att det ej skall dröja allt för länge innan den föreslagna regeln fär tillämplighet pä gällande äldre avtal. föreslär LRF att den angivna huvudpn'ncipen kom- pletteras med en bestämmelse om. att regeln angående självinträde fär tillämplighet på vid lagens ikraftträdande gällande avtal för vilka arrendeti- den utgär först sedan arrendeförhållandet varat minst tio år. Detsamma gäller om arrendatorn själv eller arrendatorn och före honom hans make eller någon av hans föräldrar vid arrendetidens utgång brukat arrendestäl— let under sammanlagt minst tio år. Jordägaren bör dock ges möjlighet att inom ett är från lagens ikraftträdande begära förklaring hos arrendenämn— den att den ifrågavarande regeln ej skall vara tillämplig på avtalet och nämnden med hänsyn till omständigheterna finner skäl meddela sädan förklaring.

• Sida 170
•  Original

Prop. 1978/79: 183 170

Svens/tu kyrkansförsamlingx- och pastorn[s;/ih'hmnl: Det synes orealis— tiskt att anta. att förslaget om det görs till lag. kan träda i kraft redan 1979. Vidare anser förbundet att det bör förflyta i varje fall två år mellan förslagets upphöjande till lag och lagens ikrafttri'tdande. För jordägare sådana som de svenska pastoraten innebär nämligen den ev. nya lagen så många deIVis komplicerade nyheter att det kommer att uppstå problem av informationsteknisk art.

Slutligen vill förbundet bestämt vända sig mot förslaget att göra den nya lagstiftningen retroaktiv. Förbundet är av den meningen. att all retroaktiv lagstiftning skall undvikas. 1 straffrätten ärju denna regel en självklarhet i demokratier. Men även inom civilrätten bör denna t'egel upprätthållas. Det bör vara självklart. att de som ingått ett avtal skall kunna vara helt säkra på att inte avtalet helt eller delvis skall rivas tipp av ny lagstiftning.

Adt'okursu/njiunlct: Samfundet avstyrker bestämt att andra punkten ges den förslagna tttformningcn med gerterellt retroaktiv verkan. Ändringen av självinträdesregeln skttlle — om den ges retroaktivitet — innebära ett sådant ingrepp att jordägare inte kan anses skyldiga att acceptera den. Även förstärkningen av dödsbos förli'ingningsrätt är av alltför stor betydel- se för att ges tillbakaverkande kraft. Det torde vara tillräckligt om man tttformar övergångsbestämmelsen efter samma principer som i 41 & över- gångsbestämmelserna till JB. Därigenom hindrar man att de nya bestäm- melsernas tillämpning fördröjs vid långtidsavtal. För tillämpningen av nya avgiftsregeln saknar retroaktivitetsfrågan praktisk betydelse. Uppsäg- ningsreglerna torde vara att bedöma som processuella regler.

Sverigesj(:n/ägut'q/i'irhuml: De föreslagna lagändringarna avses träda i kraft den 1 januari 1979. Detta är en alltför kort tid för att parterna på arrendemarknaden skall ha tid att sätta sig in i de nya reglerna. lkraftträ- dandet bör därför senareläggas. till förslagsvis den 1 januari 1980.

För äldre avtal får kommitténs förslag den orimliga konsekvensen att arrendatorerna tillerkännes en förmån de aldrig räknat med. samtidigt som jordägarens situation drastiskt försämras.

För den framtida utvecklingen på arrendcområdet kommer de föreslagna ändringarna — om de genomförcs - att medföra en stark minskning av utbudet av arrendejord. Detta är på sikt till stor nackdel för arrendatorer— na. Även ur allmän synpunkt är det en nackdel genom att förhindra jordbrukets smidiga anpassning till skiftande förhållanden. Det är ej rimligt att dessa nackdelar tillåtes uppkomma när parterna pä arrendemarknaden inom ramen för rådande avtalsfrihet har goda möjligheter att tillgodose arrendatorernas berättigade krav på social och ekonomisk trygghet. Vis- serligen står denna möjlighet ej omedelbart till buds beträffande ur denna synpunkt eventuellt otillfredsställande äldre avtal och intresset av en lag- ändring kan i dessa fall vara i motsvarande mån större. Men att till priset av djupgående tvångsingripanden i gällande avtal och stora nackdelar för arrendesystemets funktion i framtiden ge vissa arrendatorer en förmån. som de själva aldrig haft anledning att räkna med synes orimligt. Det är ej heller förenligt med de principer som gäller i ett rättssamhälle.

Förbundet motsätter sig med skärpa de föreslagna ändringarna i reglerna om jordägarens självinträde. Ur allmän synpunkt är de övervägande till nackdel. På någon sikt är de till stor nackdel även för arrendatorerna och arrendesystemet som sådant. De ringa fördelar som i vissa fall kan förelig- ga utgör ej tillräckliga skäl för en ändring av nuvarande regler. (_)vergångs- bestämmelserna med åtföljande ingripanden i avtal som ingåtts under helt andra förutsättningar kan förbttndet ej acceptera.

• Sida 171
•  Original

Prop. 1978/79: 183 . 171

Skånes jordiieur'tf/i'irhuntl: linligt betänkandet föreslås den nya lagen träda i kraft den 1 januari 1979. Ringa tid torde da komma att förllyta mellan det lagen kungjorts i SFS och sagda tidpunkt. Liknande situation med kort tidsintervall har förelegat i andra fall vid kungörandet av ny lagstiftning. vilket vållat betydande olägenheter för både jordägare och arrendatorer. Det synes ej vara angeläget att den nya lagstiftningen force- ras fram. och förbundet vill för varje fall förorda ctt ikraftträdande den 1 januari 1980.

Enligt betänkandet skulle de nya bestämmelserna gälla även för avtal om jordbruksarrende och bostadsarrende. som träffats före lagens ikraftträ- dande. Förbttndct vill av principiella skäl avstyrka. att lagstiftningen skttlle få retroaktiv verkan i dessa fall.

• Sida 172
•  Original

Prop. 1978/79: 183

De remitterade lagförslagen

] Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

[72

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 8 kap. 28, 31 och 33 åå, 9 kap. 8 och 9 åå samt 10 kap. 6 & skall ha nedan angivna lydelse.

dels att i balken skall införas två nya paragrafer, 9 kap. 9 a & och 10 kap. 6 a 5. av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 KAP. 28 & Vid jordbruksarrende och bo- stadsarrende får avtal mellan jord- ägare och arrendator. att framtida tvist med anledning av arrendeför- hållandet skall hänskjutas till avgö— rande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skil- jedomen, ej göras gällande i fråga om arrendatorns rätt eller skyldig- het att tillträda eller kvarsitta på ar- rendestället, fastställande av arren- devillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 & eller 10 kap. 6 9" eller be- stämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 ä. 1 övrigt gäller skiljeavta- let ej såvitt därigenom skiljemän ut- setts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal. sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. l berörda hänseen- den skall lagen (1929: 145) om skil- jemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skil- jeavtalet utse arrendenämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslu- tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

* Balken omtryckt 197111209.

Vid jordbruksarrende och bo- stadsarrende får avtal mellan jord- ägare och arrendator. att framtida tvist med anledning av arrendeför- hållandet skall hänskjutas till avgö- rande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skil- jedomen. ej göras gällande i fråga om arrendatorns rätt eller skyldig- het att tillträda eller kvarsitta på ar- rendestället, fastställande av arren- devillkor i fall som avses i9 kap. 12 eller 13 & eller 10 kap. 6 (15 eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 s". 1 övrigt gäller skiljeavta- let ej såvitt därigenom skiljemän ut- setts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal. sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseen- den skall lagen (1929zl45) om skil- jemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skil- jeavtalet utse arrendenämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslu- tande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

• Sida 173
•  Original

Prop. 1978/79: 183 Nara/"amt? lydelse

31

Om part ej godtager arrende- nämnds beslut i fråga om förläng- ning av arrendeavtal. fastställande av villkoren för sådan förlängning. uppskov med avträde enligt 9 kap. 13 5 eller 10 kap. 6 is" eller bestäm- mande av ersättning enligt 9 kap. 14 si eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 &. får parten klandra be- slutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två månader fran den dag beslutet meddelades. Klandras icke beslutet inom denna tid. är parts rätt till talan förlorad.

173

Fr'ircxlagcn lyda/se

' 2

s

Om part ej godtager arrende- nämnds beslut i fråga om förläng- ning av arrendeavtal. fastställande av villkoren för sådan förlängning. uppskov med avträde enligt 9 kap. 1355 eller 10 kap. 6 as' eller be- stämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 & eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 &. får parten kland- ra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två må- nader från den dag beslutet medde- lades. Klandras icke beslutet inom denna tid. är parts rätt till talan för- lorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2. 3. 7 eller 17 s. 10 kap. 2- 4 eller 7 s'eller 11 kap. 2 & får ej klandras.

33 st

Talan får ej föras mot fastighets- domstols dom i fråga om faststäl- lande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 .:”: eller 10 kap. 6 s eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 å och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av arrendeavtal. uppskov med av- träde enligt 9 kap. 13 & eller 10 kap. 6 & fastställande av arrendevillkor i fall som nyss angivits eller be- stätnmandc av ersättning enligt 9 kap. 14 &.

Talan får ej föras mot fastighets- domstols dom i fråga om faststäl- lande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 # eller 10 kap. 6 a 5 eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 å och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av arrendeavtal. uppskov med av- träde enligt 9 kap. 13 5 eller 10 kap. 6 a &. fastställande av arrendevill— kor i fall som nyss angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 ä

9 KAP.

%&

Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatorn uppsagt avtalet enligt 35 och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor. har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller avtalet kan ttppsägas enligt 8 kap. Hä utan att likväl jordägaren ttppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sitta förpliktelser i sådan män att avtalet skäligen icke bör förlängas.

2 .1

Senaste lydelse 1973: 187. Senaste lydelse 1973:187.

• Sida 174
•  Original

Prop. 1978/79: 183

Nuvarande lydelse

3. jordägaren gör sannolikt. att han själv, hans make eller avkom- ling skall brttka arrendestället.

] 74 Föreslagen lydelse

3. jordägaren gör sannolikt. att han själv. hans make eller avkom- ling skall bruka arrendestället. och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrerule/iirhållandet upphör,

4. jordägaren gör sannolikt. att arrendestället behövs för en mera ända- mälsenlig indelning i brukningsenheter. och det ej av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

5. jordägaren gör sannolikt att arrendestället skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan.

6. jordägaren i annat fall gör sannolikt. att arrendestället skall användas för annat ändamål än jordbruk. och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen katt förlängas sävitt avser arrendestället i övrigt. har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.

954

Vid förlängning av arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligt belopp. Den arrendeavgift som jordägaren fordrar skall godtagas. om den ej är oskälig. Annat avjord- ägarcn ttppslällt villkor skall gälla. om det ej strider mot god sed i ur- renda/i'irhållanden eller eljest iir obilligt. Förlängning skall dock ske förtid som motsvarar arrendetiden. om denna ej överstiger fem år. ochi annat fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild an— ledning är lämpligare. 1 den man ändring av arrendevillkoren ej på- kallas. skall samma villkor som för- ut gälla.

4 Senaste lydelse 1973:187.

Vid förlängning av arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligt belopp. Den arrendeavgift som jordägaren fordrar skall godtas. om den ej är oskälig. Ford/'ad arren- deavgift är att anse som oskälig, om den inte endast obetydligt över- stiger vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara villiga att betala med hänsyn till arrendeställt?ts uv— k(t.vlrtirty-Y/Zirrtttiga. arremleavlalets innehåll och omstämlighelerna i övrigt.

Annat av jordägaren eller arren- datorn uppställt villkor skall gälla i den mån det ej är oskäligt med hän- syn till arrendeat'talets innehåll. mnstiindigheterna vid avtalets lill- kmnst. senare intrii/ffitdeförhållan- den och mnstiindighelerna i Övrigt. Förlängning skall dock ske för tid som motsvarar arrendetiden. om denna ej överstiger fem år. och i annat fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu. om detta av särskild an- ledning är lämpligare.

[ den män ändring av arrendevill— koren ej påkallas, skall samma vill- kor som förut gälla.

• Sida 175
•  Original

Prop. 1978/79: 183

Nuvarande lydelse

Träffas vid förlängning av arren- deavtal överenskommelse om vill- koren för det fortsatta arrendet. skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i första stycket. lända till efterrättelse i den man ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna bulk.

911

I 75 F öres/agen lydelse

Träffas vid förlängning av arren- deavtal överenskommelse om vill- koren för det fortsatta arrendet. skall överenskommelsen, oaVsett bestämmelserna i första och andra styckena. lända till efterrättelse i den män ej annat följer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk.

s

Avlider arrendatorn under arren- detiden. skall vid tillämpningen av 9 .ö andra stycket andra och tret'lje meningarna dödsboet ha rätt till ji'jrh'ingnin ;: för samma tid som den avlidne skulle ha haft. Detta gäller dock endast när avtalet förlängs vid utgången av den arrendeperiod under vilken dödsfallet har inträ/l fat. Förlängs i annat fall arren- deavtal sedan arrenderätten har övergått pä arrendatorns dödsbo. skall arrendetiden utgöra ett år i den mån ej annatjöljer av 9 #]jiir- de stycket. Föreligger synnerliga skäl, får dock _fi'irlt'ingnittg ske jör längre tid än ett är.

lll KAP.

Ijräga om ft'irlt'ingning av arren- deavtal äger 9 kap. 9—13 35.5 mol- svarande tillämpning.

(så

Vidförlängning av arrendeavtal utgär arrendeavgi/ten med skäligt belopp. Den arrendeavgift sattt jordägaren fordrar skall godtas. om den ej är oskälig. Fort/rad ar- rendeavgift är att anse som oskä- lig, om den inte endast obetydligt t'iverstiger vad arrendatorer i ull- mänhet katt antas vara villiga att betala med hänsyn till arrendeavta- lets innehåll och omständigheterna [ övrigt.

Annat avjordägaren eller arren- datorn uppställt villkor skall gälla i den män det ej är oskäligt med hätt- syn till arrendeavtalets innehåll. omständigheterna vid avtalets till- komst, senare inträf/adeförhållan- den och omständig/teterna iövrigt. Ft'irlängning skall dock ske för tid

• Sida 176
•  Original

Prop. 1978/79: 183

Nuvarande lydelse

ba

Denna lag trädcri kraft den I juli 19

176

["t'irexlagen lydelse

som motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år. och i annat fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu. om detta av särskild an— ledning är lämpligare.

I den mån ändring av arrendevill- koren ej påkallas. skall samma vill— kör som jörul gälla.

Träffas ride'ir/ängning ar arren- deavtal äverenskwnmelse om vill- koren för del förlsalra arrendet, skall överenxkömmelsen, varsen bestämmelserna iförsta och andra styckena. lända rill efterrällelse i den mån ej annatji'iljer av bestäm- melserna i övrigt i denna balk.

&

Ifråga om förlängning av arren- deavtal äger i övrigt 9 kap. 9 a —— 13 ## rnotsvarimde tillämpning på hastadsarremle. Hänvisningarna till 9 kap. 9.5 A'Å'llll dock i stället avse 6 .5 detta kapitel

79.

Med undantag av 9 kap. 8 & gäller de nya bestämmelserna även i fråga om arrendeavtal som har ingåtts före uppsagts dessförinnan,'gäller dock äld

9 kap. 8 %$ i den nya lydelsen gälle ingåtts före ikraftträdandet först efter

ikraftträdandet. Har arrendeavtalet re bestämmelser. r i fråga om arrendeavtal som har den tidpunkt till vilken jordägaren

tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet.

2 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1957:390) om fiskearrenden

Härigenom föreskrivs att 55 lagen (l957z390) om fiskearrenden skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

5 s ' Om fastighetens ägare uppsagt arren

Föreslagen lydelse

deavtalet eller om arrendatorn upp-

sagt avtalet enligt 45 och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor. har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet. utom när

' Senaste lydelse 197lz883.

• Sida 177
•  Original

Prop. 1978/79: 183 177

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

l. arrenderätten är förverkad utan att likväl fastighetens ägare uppsagt avtalet att upphöra på grund härav,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan man att arrrendeavtalet skäligen icke bör förlängas.

3. fastighetens ägare gör sanno- 3. fastighetens ägare gör sanno— likt. att han själv. hans make eller likt. att han själv. hans make eller avkomling skall bruka fisket, avkomling skall bruka fisket. och

det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeffirhällandet upphör.

4. fastighetens ägare i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

[ fråga om förlängning av arren- I fråga om förlängning av arren- deavtal äga 9 kap. 8.5 andra stycket deavtal äga 9 kap. 85 andra stycket och 9—13ss jordabalken motsva- och 9a— 13 st samt [(I kap. 6.6 jor- rande tillämpning. dabalken motsvarande tillämpning.

Hänvisningarna till 9 kap. 95 jor- dabalken skall dock i stället avse 10 kap. 65 sam/tta balk.

Första och andra styckena gälla ej. om arrendeavtalet icke träffats för viss tid eller om arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förläng- ning gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden.

Denna lag träder i kraft den ljuli 1979. De nya bestämmelserna i Så andra stycket gäller även i fråga om arren- deavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Har arrendeavtalet uppsagts dessförinnan, gäller dock äldre bestämmelser.

5 & första stycket 3 i den nya lydelsen gäller i fråga om arrrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet först efter den tidpunkt till vilken fastighe- tens ägare tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträ- dandet.

3 ' Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder

Härigenom föreskrivs att 11 och 17% lagen (1973:188) om arrende— nämnder och hyresnämnderl skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

11.52

Rör ärende som avskrivits enligt Rör ärende som avskrivits enligt IOä första stycket första punkten 109" första stycket första punkten

' Lagen omtryckt 1974:1090. 2 Senaste lydelse l978z306.

12 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr l83

• Sida 178
•  Original

Prop. 1978/79: 183

Nuvarande lydelse

tvist som avses i 9 kap. 10 s 10 kap. ö & eller 12 kap. 49 eller 5.5 & jorda- balken. 22 eller 24% hyresförhand- 1ingslagen (.1978z304). 5.5 lagen (195713901 om fiskearrenden eller 5225 bostadsrättslagen(1971:479). skall nämnden återupptaga ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan göres skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskriv- ning meddelades.

178

Föreslagen lydelse

tvist som avses i 9 kap. 10 s". 10 kap. ba & eller 12 kap. 49 eller 55 s'jorda- balken. 22 eller 24.5 hyresförhand- lingslagen (19781304), 5.5 lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 525 bostadsrättslagen(1971:4791. skall nämnden äterupptaga ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan göres skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskriv- ning meddelades.

Uteblir sökanden ånyo. fär ärendet icke återupptagits på nytt.

17 .%3 Om anledning därtill förekommer. skall nämnd eller den nämnden för- ordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.

l ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21% jordabalken skall arren— denämnden inhämta yttrande från landbruksnämnden. Hyresnämnd får i ärende som avses i Zaå bo- stadssaneringslagen (I973:531) in- hämta yttrandc från byggnads- nämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen.

[ ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21.5 jordabalken skall arren— denämnden inhämta yttrande från lantbruksnämnden. I ärende som avses i 9 kap. 9.5 jordabalken får arrendem'imnden. om utredningen ger anledning till det, inhämta ytt- rande från lantbruksnämnden om t'trrettdeställt'ts avkastningsför- måga. Hyresnämnd får i ärende som avses i 2aä bostadssanerings- lagen (1973:531) inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnads- nämnd inom vars område fastighe- ten är belägen.

l ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22.5 hyresförhandlingsla- gen (1978z304) skall hyresnämnden. om det finnes erforderligt. bereda den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfal- le att yttra sig.

Begärs prövning av fråga som avses i 4ä andra stycket hyresförhand- lingslagen inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.

Denna lag trädcri kraft den ljuli 1979.

3 Senaste lydelse 1978306.

• Sida 179
•  Original

Prop. 1978/79: 183 179

Utdrag LAGRÅDET PROTOKOLL

vid sammanträde

1979-03-20

Närvarande: f. d. justitierådet Brunnberg. regeringsrådet Petrén.justitierä- det Sven Nyman,justitierådet Knutsson.

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 22 februari 1979 har regeringen på hemställan av chefen för justitiedepartementet, statsrådet Romanus, beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till

1. lag om ändring ijordabalken,

2. lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden.

3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Staffan Janvid.

Förslagen föranleder följande yttranden.

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

Ingressen

Petrén :

Enligt mitt förslag kommer 10 kap. att lämnas oförändrat. Ingressen bör ändras i enlighet härmed.

9kap. 95

Brunnberg. Sven Nyman och Knutsson:

Kan parterna vid förlängning av arrendeavtal inte komma överens i fråga om villkor som rör annat än arrendeavgiftens storlek eller arrendetidens längd. skall enligt paragrafens nuvarande lydelse av jordägaren uppställt villkor gälla, om det inte strider mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest är obilligt. Vid prövningen har man, såsom påpekades vid införandet av generalklausulen i 36 ? avtalslagen , att anlägga i stort sett samma betraktelsesätt som vid tillämpningen av detta lagrum. Det framstår därför i och för sig som naturligt att också anpassa paragrafens lydelse till gene- ralklausulens formulering.

Det remitterade förslaget innebär emellertid inte endast att paragrafens formulering anpassas till 36 å avtalslagen utan också att bägge parter skall ha samma rätt att få villkor som de uppställer införda i avtalet. Detta innebär att arrendenämnden kan få att pröva två alternativa villkor. Någon

• Sida 180
•  Original

Prop. 1978/79: 183 180

sådan situation kan inte uppstå vare sig enligt 36 & avtalslagen, där bedöm— ningen avser innehållet i ett gällande avtal. eller enligt förevarande para- grafi dess nuvarande utformning. vilken anknyter till ett av den ena parten — jordägaren — ttppställt villkor.

En bedömning enligt den föreslagna regeln kan leda till att ett uppställt villkor förkastas eller jämkas. En "förutsättning härför är emellertid att villkoret i något avseende kan betecknas som oskäligt. I annat fall skall det godtas. Om två alternativa villkor föreligger till prövning och intetdera är oskäligt. innebär alltså bestämmelsens formulering att båda villkoren skall gälla. Paragrafen ger i en sådan situation inte nämnden någon befogenhet att välja mellan två sinsemellan oförenliga villkorsalternativ eller att fast- ställa avtalsinnehållet på grundval av en sammanjämkning av de båda alternativen.

Den svårighet som här har påpekats skulle bortfalla, om prövningen. såsom utredningen föreslog. i stället får bygga på en regel att villkoren skall vara skäliga. På grundval av en sådan regel finns alltid möjlighet för arrendenämnden att träffa ett val ino-m den ram som dras upp av parternas ståndpunkter. Departementschefens uttalanden i Specialmotiveringen till paragrafen tyder också på att han har en sådan bedömning i åtanke.

Om. vilket förefaller rimligt, båda parter skall ha samma möjligheter att få av dem uppställda villkor prövade av arrendenämnden. kan alltså be- dömningsnormen inte utformas efter mönster av 36 & avtalslagen . I stället bör föreskrivas att uppställt villkor skall gälla i den mån det är skäligt. Det skulle möjligen kunna övervägas att låta denna regel avse endast nya villkor. medan frågan om den fortsatta giltigheten av ett tidigare överens- kommet villkor skulle avgöras efter en oskälighetsbedömning. En sådan uppdelning skulle emellertid medföra tillämpningssvårigheter, exempelvis om ett föreslaget nytt villkor i sak innebär en jämkning av ett tidigare avtalsvillkor.

Mot bakgrund av det nu anförda föreslår vi att paragrafens andra stycke ges följande avfattning:

”Förlängning skall ske för tid som. motsvarar arrendetiden. om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förlängning kan även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild anledning är lämpligare. Annat av jordägaren eller arrendatorn uppställt villkor skall gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheter- na i övrigt."

Petrén: Fråga är om en förlängning av ett arrendeavtal. Detta skall alltså bestå (se t.ex. lagrådet NJA 11 1972 s. 295). Enligt 9 kap. 8 åjordabalken är det

arrendatorn som har en rätt till förlängning. ] princip innebär denna att det existerande avtalet skall fortbestå oförändrat ytterligare någon tid.

• Sida 181
•  Original

Prop. 1978/79: 183 181

1 det enklaste fallet blir det då endast frågan hur avtalstiden skall för- längas som tarvar lösning. Stadgande härom bör intas som ett första stycke i paragrafen. Det kan, som lagrådets övriga ledamöter funnit. lämpligen utformas i enlighet med vad som för närvarande föreskrivs i paragrafens första stycke fjärde och femte meningarna. Stycket torde böra inledas sålunda: "Förlängning av arrendeavtal skall ske för tid som — — *". Till de båda meningarna bör fogas en ytterligare mening om att avtalet i övrigt består oförändrat. Det måste dock stå parterna fritt att överenskomma om ändringar i avtalet i den mån jordabalken ej innehåller tvingande regler. Vidare erfordras möjlighet att. om parterna ej blir eniga, jämka vissa avtalsvillkor och vid behov tillfoga nya. Regeln härom i styckets avslutan- de mening kan erhålla följande lydelse: "Avtalet gäller i övrigt med oför- ändrat innehåll, om parterna ej överenskommer om annat eller eljest annat skall gälla enligt denna balk."

Med hänsyn till fortgående penningvärdeförsämring är regelmässigt nöd- vändigt vid förlängning att omreglera arrendeavgiften. Ett stadgande här- om bör bilda paragrafens andra stycke. Det bör lämpligen erhålla den lydelse. som föreslås i första stycket i det remitterade förslaget. Första meningen bör dock avfattas sålunda: "Arrendeavgiften utgår med skäligt belopp."

Slutligen erfordras det en regel för det fall att någondera parten vill få ändring i gällande avtalsvillkor eller tillfoga något nytt sådant. Ändrings- förslag från endera parten synes böra godtas om det med hänsyn till den nya situation. som förlängningen skapar, framstår som skäligt. Idctta nya läge kan det också bli erforderligt med helt nya avtalsvillkor. Även sådana bör godtas mot den andra partens bestridande endast om de utifrån den av förlängningen skapade situationen framstår som skäliga. Ett tredje stycke med stadganden härom kan få följande innehåll:

"Begär jordägaren eller arrendatorn ändring i annat avtalsvillkor eller uppställer någondera av dem nytt sådant villkor. skall ändringen eller det nya villkoret gälla endast i den mån det framstår som skäligt med hänsyn till förlängningen av avtalet."

Tredje och fjärde styckena i det remitterade förslaget skall med den nu förordade lösningen utgå.

Det bör tilläggas att, om arrendenämnd får förlängningsfråga till bedöm- ning. de olika leden. som lagtekniskt föreslås behandlade i tre skilda stycken. måste ses i ett sammanhang. Förlängningstiden kan bli beroende av hur arrendeavgiften jämkas. Om nya arrendevillkor befinnes böra god- tas. kan de påverka arrendeavgiften och eventuellt även förlängningstiden. Arrendenämndens bedömning måste. även om de olika delarna vägs in var för sig. till slut ske i ett sammanhang.

• Sida 182
•  Original

PrOp. 1978/79:183 182

9 kap. 9 a å

Brunnberg. Sven Nyman och Knutsson."

Godtas vårt förslag till omformulering av 9 kap. 9 & andra stycket bör hänvisningen i första meningen av förevarande paragraf avse 9 å andra stycket första och andra meningarna.

Petrén .'

Godtas mitt förslag till avfattning av 9 kap. 9 &. skall hänvisningen i första meningen avse 9 & första stycket.

lt) kap. 655

Brunnberg. S ven N_wnan och K nu!.-isatt:

Beträffande utformningen av andra stycket hänvisas till vad vi har anfört vid 9 kap. 9 &.

Petrén :

Något egentligt behov av att i lagtexten i 10 kap. upprepa ifrågavarande del av regleringen i 9 kap. synes ej föreligga. Den omständigheten att, om reglerna i 9 kap. 9 & göres oförändrat tillämpliga även på bostadsarrende, arrendeställets avkastningsförmåga kommer att vägas in vid bedömningen av en begärd arrendeavgifts skälighet också då fråga är om ett bostadsar- rende torde i stort sett sakna praktisk betydelse. Spelar markens avkast- ningsförmåga verklig roll, är det riktigt att den får inverka. Är den i sammanhanget likgiltig. kan man bortse från den. Jag anser därför att de föreslagna ändringarna i paragrafen är överflödiga och att paragrafen kan bibehållas oförändrad.

10 kap. 6 aä

Petrén: Under hänvisning till vad jag anfört vid 10 kap. 6 % föreslår jag att paragrafen utgår.

Förslaget till lag om ändring i lagen om fiskearrenden

Brunnberg. Sven N_vmun och Knutsson:

Vi lämnar förslaget utan erinran.

Petrén:

Ändringen i 5 å andra stycket samt övergångsbestämmelserna andra " stycket erfordras ej. om mitt förslag beträffande ändringarna ijordabalken godtas.

• Sida 183
•  Original

Prop. 1978/79: 183 183

Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyres- nämnder

Brunnberg. Sven Nyman och Knutsson:

Vi lämnar förslaget utan erinran.

Petrén: Ändringen i ll & första stycket erfordras ej, om mitt förslag beträffande ändringarna i jordabalken godtas.

• Sida 184
•  Original

Prop. 1978/79: 183 |84

Utdrag JUSTITIEDEPARTEMENTET PROTOKOLL

vid regeringssammanträde l979-03-22

Närvarande: statsministern Ullsten, ordförande, och statsråden Sven Ro- manus, Mundebo. Wikström. Wirtén. Rodhe. Wahlberg, Hansson. Enlund, Lindahl, De Geer, Cars, Gabriel Romanus

Föredragande: statsrådet Sven Romanus

Proposition om ändring i arrendelagstiftningen

Föredraganden anmäler lagrådets yttrande' över förslag till !. lag om ändring ijordabalken.

2. lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden.

3. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres- nämnder.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför. Jag ansluter mig till vad lagrådets majoritet har anfört beträffande 9 kap. 95 förslaget till lag om ändring i jordabalken och tillstyrker att andra stycket i nämnda paragraf utformas på det sätt som dessa ledamöter har förordat. Jag tillstyrker också de av dessa ledamöter föreslagna följdänd- _ ringarna i 9 kap. 9 a & och 10 kap. 6 & andra stycketi samma lagförslag. .

Vad jag nu har sagt innebär att jag inte biträder de ändringsförslag beträffande de hittills nämnda paragraferna som har förts fram av den fjärde ledamoten i lagrådet. Vad samme ledamot i övrigt har anfört beträf— fande de remitterade lagförslagen föranleder inte någon ändring i försla- gen.

Hemställan

Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen att antaga de av lagrådet granskade förslagen med vidtagna ändringar.

' Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde den 22 februari 1979.

• Sida 185
•  Original

Prop. 1978/79: 183 185

Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att antaga de förslag som föredra- ganden har lagt fram.

• Sida 186
•  Original

Prop. 1978/79: 183 186

Innehåll Propositionen ................................................ 1 Propositionens huvudsakliga innehåll ........................... l Lagförslag ................................................... 2 1. lag om ändring ijordabalken ................................ 2 2. lag om ändring i lagen 11957: 390) om ftskearrenden ........................................... 6 3. lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hy- resnämnder ................................................ 7 Utdrag av regeringsprotokollet den 22 februari 1979 ............... 9 1 Inledning .................................................. 9 2 Allmän motivering .......................................... 10 2.1 Allmänna utgångspunkter ............................... 10 2.2 Arrendeavgiften ........................................ 12 2.3 Andra arrendevillkor ................................... 20 2.4 Rätten till självinträde .................................. 21 2.5 Dödsbos besittningsskydd ............................... 26 2.6 Uppsägningsföd'arandet ................................. 28 2.7 Följdändringar beträffande bostadsarrende och fiskearrende . 30 2.8 Ikraftträdande ......................................... 31 3 Upprättade lagförslag ....................................... 31 4 Specialmotivering .......................................... 31 4.1 Förslaget till lag om ändring ijordabalken .................. 31 4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearren- den ................................................... 41 4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrende- nämnder och hyresnämnder .............................. 42 5 Hemställan ................................................ 44 6 Beslut ....... . .............................................. 44 Bilaga ] Kommitténs sammanfattning av sitt betänkande .................. 45 Bilaga .? Kommitténs lagförslag ........................................ 52 Bilaga 3 Remissammanställning ........................................ 69 1 Allmänna synpunkter ...................................... 69 2 Arrendeavgiften .......................................... 80 3 Andra arrendevillkor ...................................... 109 4 Rätten till självinträde ..................................... 112 5 Dödsbos besittningsskydd .................................. 127 6 Uppsägningsförfarandet .................................... 137 7 Följdändringar beträffande bostadsarrende och fiskearrende . . . . 163 8 Ikraftträdande m.m ........................................ 166 Bilaga 4 De remitterade lagförslagen .................................... 172 Utdrag av lagrådets protokoll den 20 mars 1979 ................... 179 Utdrag av regeringsprotokollet den 22 mars 1979 .................. 184