RH 2007:48
Fråga om viss verksamhet varit att bedöma som yrkesmässig förmedling av fastigheter i fastighetsmäklarlagens mening.
Halmstads tingsrätt
Åklagaren åtalade J.N. för brott mot fastighetsmäklarlagen (1995:400) med följande gärningsbeskrivning: J.N. har i Knäred, Laholms kommun, under i vart fall tiden omkring 1 juni 2004 - 4 maj 2006, i strid mot för fastighetsmäklare gällande regler, uppsåtligen yrkesmässigt förmedlat fastigheter utan att vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden.
J.N. förnekade brott. Han berättade i huvudsak följande. Hans affärsidé är att marknadsföra fastigheter belägna i Sverige och han riktar sig i första hand till kunder som bor i Danmark. De fastigheter han inriktar sig på skall vara ensligt belägna och de skall finnas inom en radie av omkring 30 mil från Helsingborg. Fastigheterna skall dessutom helst ligga norrut. I praktiken fungerar hans verksamhet så att en person som vill sälja en fastighet ringer till honom och talar om var fastigheten ligger och anger koordinaterna för huset. Han tar sedan ställning till om han är intresserad av att marknadsföra fastigheten. Han kontrollerar vem som äger fastigheten så att han vet att han har kontakt med den rätte ägaren. Han besöker sedan fastigheten och tar in uppgifter om fastigheten och tar många fotografier på hus och omgivningar. Det är inte alltid som fastighetsägaren deltar då han besöker fastigheten. Fastighetens pris bestäms vanligen av säljaren, men han kan också hjälpa till med att föreslå ett passande pris. Utifrån dessa uppgifter sammanställer han sedan en beskrivning över fastigheten vilken han sedan publicerar på företagets hemsida. Härefter går det till så att eventuella spekulanter själva får kontakta fastighetsägaren och avtala om visning av fastigheten och bestämma pris m.m. samt i övrigt genomföra affären. Han tar del i detta endast om en köpare särskilt begär sådan hjälp. Då kan han hjälpa till med att upprätta köpehandlingar, söka lagfart eller att i övrigt hjälpa till med det som önskas. I enlighet med danska regler uppmanar han en köpare att själv undersöka fastigheten. Vad gäller köpeskillingen sätts den in på ett spärrat konto och blir tillgänglig först då köparen fått lagfart. Denna ordning tillämpas eftersom en fastighetsaffär fungerar på det sättet i Danmark. Han upprättar inget avtal med säljaren, men om fastigheten blir såld får han ett i förväg bestämt fast arvode. Det ”går på tillit” att han får betalt. - Han anser att hans verksamhet inte är att bedöma som fastighetsförmedling eftersom han endast marknadsför fastigheter. Han är inte utbildad fastighetsmäklare, men han har haft vissa funderingar på att genomgå en sådan utbildning. Eftersom utbildningen tar två år skulle han vara borta från marknaden under denna tid och då tappa marknadsandelar. Den arbetsmodell han arbetar efter utarbetade han då han övertog verksamheten efter sin far, som var utbildad fastighetsmäklare. Arbetsmodellen tog han fram för att kunna driva företaget vidare utan att vara formellt utbildad fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarnämnden har inte kontaktat honom förrän i samband med det nu aktuella målet. Hade det funnits korrespondensutbildning skulle han genomgå sådan utbildning. - Om en kund önskar att han skall visa en fastighet så avböjer han ett sådant uppdrag.
Åklagaren åberopade som bevisning bl.a. utdrag ur bolagsregistret avseende ett visst aktiebolag och årsredovisning för bolaget år 2004 samt utskrifter från en viss hemsida där företaget och dess verksamhet presenteras.
Domskäl
Tingsrätten (ordförande rådmannen Bengt Johansson) anförde i dom den 11 oktober 2006 följande.
DOMSKÄL
Åtalet avser brott mot 5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400). I 1 § i lagen anges, såvitt nu behöver nämnas, att med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter. Frågan i målet är om J.N. förmedlar fastigheter i lagens mening. Av lagens förarbeten (prop. 1994/95:14) framgår bl.a. följande. Kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att han skall sammanföra parter som har intresse av att sluta avtal med varandra. Mäklaren intar en neutral roll som mellanman som förmedlar kontakter mellan parterna. Mäklaren skall bistå båda parter och ge råd och stöd i olika hänseenden. Det anges vidare att tyngdpunkten i mäklaruppdraget ligger i att anskaffa en för uppdragsgivaren lämplig avtalspart. Det är huvudsakligen för detta arbete som mäklaren erhåller provision. Marknadsföringen och visningen av ett objekt är av avgörande betydelse för säljarens möjligheter att välja avtalspart liksom för presumtiva köpare att bedöma saluförda objekt. Av J.N:s uppgifter framgår att han utför en del av dessa uppgifter och att tyngdpunkten ligger på marknadsföringssidan. Mycket talar således för att han intar rollen som fastighetsmäklare. Han visar emellertid inte fastigheter för köpare och han sammanför eller förmedlar inte någon kontakt mellan säljare och köpare. Detta ankommer i stället på parterna själva. Hans del i en blivande fastighetsaffär är i normalfallet avsedd att upphöra i och med att marknadsföringen ägt rum. J.N:s del i en fastighetsaffär innehåller således vissa av de moment som en fastighetsmäklare har att utföra, men inte alla. Frågan är då om det han utför är tillräckligt för att anses som mäklare i lagens mening. Sammantaget anser tingsrätten att det J.N. utför inte är tillräckligt för att han skall anses som fastighetsmäklare varför åtalet bör ogillas.
DOMSLUT
Åtalet ogillas.
Hovrätten
Åklagaren överklagade domen och yrkade bifall till åtalet.
J.N. motsatte sig ändring.
Domskäl
Hovrätten (hovrättsråden Per Westerling och Bengt von Reis, referent, samt tf. hovrättsassessorn Niklas Eldelind) anförde i dom den 26 april 2007 följande.
DOMSKÄL
I hovrätten har J.N. hörts på nytt. Han har därvid berättat i enlighet med vad som antecknats i tingsrättens dom, dock med följande tillägg och förtydliganden. Vad som i tingsrättens dom antecknats om att ”Han tar del … sådan hjälp” ser i domen ut att syfta på den föregående meningen och vad däri angetts bl.a. om visning av fastigheten, men skall i stället avse vad som i den efterföljande meningen angetts om upprättande av köpehandlingar m.m. Den övervägande delen av säljarna utgörs av danskar och det är nästan enbart danskar som uppträder som köpare. Det är en fördel att han talar både danska och svenska. Om en presumtiv köpare någon gång ringer till honom hänvisar han alltid vederbörande till att kontakta säljaren. I anslutning till varje annons finns uppgifter om telefonnummer m.m. för att intresserade skall kunna sätta sig i förbindelse med säljaren. Sedan han fotograferat objektet innehar han aldrig någon nyckel till fastigheten. Han är aldrig närvarande vid visningar eller när parterna kommer överens om priset. Handpenningen betalas direkt till säljaren. Återstoden av köpeskillingen sätts in av köparen på ett spärrat konto som säljaren öppnat i sitt namn. När han från fastighetsregistret fått besked att lagfart beviljats för köparen skickar han ett utdrag ur registret till banken som därmed får klartecken till att låta säljaren disponera det på spärrkontot insatta beloppet. Han annonserar ut 50-75 fastigheter per år. Vid 30-50 överlåtelser per år är han parterna behjälplig med att upprätta div. handlingar. Han arbetar heltid i verksamheten och hans mor och bror är deltidsanställda. Under år 2006 uppgick omsättningen till omkring 1,6 miljoner kr.
Hovrättens bedömning
I 1 § fastighetsmäklarlagen anges, såvitt nu är av intresse, att med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter. I 5 § samma lag anges att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. I lagrummet görs undantag för bl.a. vissa typer av förmedlingar som emellertid inte är aktuella i detta mål.
Enligt 10 § fastighetsmäklarlagen döms den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § samma lag till böter eller fängelse i högst sex månader.
Av utredningen framgår att J.N. inte registrerat sig på sätt anges i 5 § nämnda lag.
En avgörande fråga i målet är om J.N. uppsåtligen yrkesmässigt förmedlat fastigheter.
Uttrycket förmedla fastigheter tar sikte på en verksamhet som går ut på att anvisa uppdragsgivaren en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse av fastigheten (se prop. 1983/84:16, s 27). I nämnda förarbeten finns uttalanden i anslutning till reglerna om när en mäklare är berättigad till provision. Därvid anges att med anvisa avses inte bara att mäklaren har tagit kontakt med en presumtiv köpare utan det fordras dessutom att en överlåtelse har kommit till stånd genom att mäklarens verksamhet direkt eller indirekt har lett till underhandlingar mellan parterna. Däremot krävs inte att mäklaren haft direkt kontakt med köparen. Det räcker att denne t.ex. på grund av en annons satt sig i förbindelse med mäklarens uppdragsgivare (samma prop. s. 45-46).
Även om den av J.N. bedrivna verksamheten inte innefattar kontakter med presumtiva köpare så syftar hans uppdrag till att via annonsering på den aktuella hemsidan verka för att sådana köpare kontaktar säljaren. Verksamheten innefattar att J.N., sedan han kontaktats av säljaren, besöker fastigheten, fotograferar och dokumenterar objektet varefter han presenterar fastigheten på hemsidan. Det har således inte varit fråga om en verksamhet som begränsat sig till att tillhandahålla en webbplats, där köpare och säljare på egen hand och utan hjälp av mäklare, kan finna varandra, vilket bedömts inte utgöra förmedlingsverksamhet (Melin, Fastighetsmäklarlagen, En kommentar, 1:a uppl. s. 37 och SOU 1999:35 s. 62). Mot bakgrund av de redovisade uttalandena i förarbetena till mäklarlagen anser hovrätten att J.N:s verksamhet innebär att han förmedlat fastigheter i fastighetsmäklarlagens mening.
Det kan tilläggas att oavsett om avtal ingås med J.N. personligen eller det bolag vari han är verksam så är det J.N. som faktiskt utfört mäklarsysslan och det är mot honom som registreringskravet riktar sig (angivna prop. s. 63).
Av J.N:s uppgifter framgår att verksamheten varit yrkesmässig.
Vad gäller kravet på uppsåt räcker det med att den tilltalade känt till de omständigheter som gör att domstolen vid en samlad bedömning hänför den fastighetsförmedling som omfattas av åtalet till kategorin yrkesmässig förmedling (prop. 1994/95:14, s. 73). Av J.N:s egna uppgifter framgår att han haft uppsåt i nu angiven bemärkelse.
Med hänsyn till att J.N. fick del av åklagarens stämningsansökan först den 21 juni 2006 kan åtalet på grund av preskription inte bifallas för tiden före den 21 juni 2004.
De ovan redovisade ställningstagandena innebär sammanfattningsvis att åtalet för tiden efter den 21 juni 2004 skall bifallas.
DOMSLUT
Med ändring av tingsrättens dom dömer hovrätten J.N. enligt 10 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) för brott mot fastighetsmäklarlagen till dagsböter 100 å 270 kr.
Hovrättens dom meddelad: den 26 april 2007.
Mål nr: B 4382-06.
Lagrum: 1 §, 5 § och 10 §fastighetsmäklarlagen (1995:400).
Litteratur: Prop. 1983/84: 16, s. 27 och 45-46; prop 1994/95:14, s. 73; SOU 1999:35, s. 62; Melin, Fastighetsmäklarlagen, En kommentar, 1 uppl. s. 37.