RH 2008:44

Domskäl

Tingsrätten (lagmannen Sverker Tell samt rådmännen Ulf Klerfalk och Lars Bjurstam) anförde i dom den 16 oktober 2006 följande.

PARTERNAS YRKANDEN OCH GRUNDER

Fastighetsbolaget har i rättegången vidhållit avhysningsyrkandet.

HISAB har bestritt käromålet.

Fastighetsbolaget har till grund för käromålet anfört: HISAB har inte accepterat de ändrade hyresvillkoren enligt uppsägningen och har inte heller inom två månader från uppsägningen hänskjutit frågan till hyresnämnden för medling. Hyresförhållandet har därför upphört den 31 december 2005 i följd varav HISAB sedan dess nyttjar lokalen utan rättslig grund.

Fastighetsbolaget har till vidare utveckling av grunderna för käromålet anfört följande. Uppsägningen för villkorsändring innehåller genom det bifogade erbjudna nya hyreskontraktet alla de villkor som fastighetsbolaget krävde för förlängning av hyresförhållandet och innehöll även en erinran om möjligheterna att hänskjuta till hyresnämnden för medling. På grund härav och då uppsägningen utgör ett anbud till HISAB om förlängning av hyresavtalet på de angivna villkoren uppfyller uppsägningen formkraven enligt 12 kap. 58 § jordabalken. Skrivningen i det erbjudna hyresavtalets § 15 om styrelsens godkännande utgör inget hyresvillkor och förtar inte uppsägningen för villkorsändring dess egenskap av anbud eftersom fastighetsbolagets styrelse hade godkänt avtalet innan anbudet avgavs. HISAB har inte hänskjutit saken till hyresnämnden för medling och inte heller före hyrestidens utgång den 31 december 2005 accepterat de begärda villkoren för förlängning av hyresförhållandet. HISAB har inte heller förmått visa att fastighetsbolaget före nämnda tidpunkt erhöll del av någon accept. Hyresförhållandet upphörde alltså den 31 december 2005 och då HISAB alltjämt sitter kvar i lokalen är HISAB skyldigt att omedelbart avflytta.

HISAB har till grund för bestridandet i första hand anfört att uppsägningen för villkorsändring inte är ett anbud om nytt hyresavtal från fastighetsbolaget till HISAB utan en uppfordran till HISAB att avge anbud varför formkraven för uppsägning för villkorsändring enligt jordabalken inte är uppfyllda. För det fall att uppsägningen skulle anses utgöra ett anbud om nytt hyresavtal har HISAB i andra hand gjort gällande att anbudet accepterats och återsänts undertecknat till fastighetsbolaget inom rätt tid.

HISAB har till vidare utveckling av bestridandet anfört följande. HISAB saknar kännedom om att fastighetsbolagets styrelse före uppsägningens delgivning med HISAB redan skulle ha godkänt det nya hyresavtalet. Från HISAB:s synvinkel har alltså villkoret i hyresavtalets § 15 medfört att uppsägningen inte utgjort ett fastighetsbolagets anbud om förlängt hyresförhållande på angivna villkor. För att de rättsverkningar som anges i 12 kap. 58 § jordabalken skall inträda krävs - förutom, vilket är ostridigt, att alla villkor finns med liksom upplysning om hänskjutande till hyresnämnden för medling - att fråga varit om ett rent anbud varå avtalsslut följt på HISAB:s undertecknande av det nya hyresavtalet inom acceptfristen. När nu fastighetsbolaget i hyresavtalets § 15 betingat sig av sin styrelses godkännande för avtalsgiltighet är vad som tillställts HISAB med uppsägning inget anbud om nytt hyresförhållande utan endast en uppfordran till HISAB att avge anbud. Avtal hade alltså kommit till stånd först genom fastighetsbolagets godkännande, dvs. accept. På grund härav uppfyller uppsägningen inte formkraven enligt jordabalken och är därför utan verkan. Rättsgrunden för HISAB:s nyttjande av lokalen är alltså det gamla hyresavtalet som förlängts på oförändrade villkor. För det fall att fastighetsbolagets uppsägning för villkorsändring skulle anses utgöra ett rent anbud till HISAB har HISAB accepterat detta den 20 april 2005, dvs. gott och väl inom acceptfristen, och översänt det undertecknade hyresavtalet i frankerat brev till fastighetsbolaget på samma adress som använts vid tidigare tillfälle då hyresavtalet förnyats.

Part har, var av annan, fordrat ersättning för rättegångskostnad.

DOMSKÄL På fastighetsbolagets begäran har hållits vittnesförhör med regionchefen vid fastighetsbolaget som därvid anfört att fastighetsbolagets styrelse hade godkänt det nya avtalet innan detta tillsammans med uppsägningen delgavs HISAB.

På HISAB:s begäran har hållits förhör under sanningsförsäkran med de två ställföreträdarna för HISAB, vilka uppgivit att den ene inom någon månad från uppsägningen undertecknat det nya hyresavtalet och återsänt detta till fastighetsbolaget samt att HISAB inte fått tillbaka hyreskontraktet undertecknat också av fastighetsbolaget.

I målet är ostridigt att fastighetsbolaget den 23 mars 2005 låtit delge HISAB en uppsägning av hyresförhållandet för villkorsändring per den 31 december 2005 samt att det till uppsägningen fogade hyreskontraktet innehåller de nya villkor som fastighetsbolaget begärt för förlängning av hyresförhållandet.

En uppsägning av ett hyresförhållande för villkorsändring enligt 12 kap. 58 § jordabalken måste emellertid, för att rättsverkningarna enligt nämnda lagrum skall inträda - i förlängningen skyldighet för hyresgästen att avflytta om parterna inte kommer överens - utgöra ett rent anbud från hyresvärdens sida om förlängning av hyresförhållandet på de till uppsägningen fogade nya villkoren så att avtalsslut omedelbart kommer till stånd genom hyresgästens undertecknande av hyreskontraktet med de nya hyresvillkoren.

Fastighetsbolaget har genom villkoret i hyresavtalets § 15 förbehållit sig rätten att, efter HISAB:s undertecknande, slutligen godkänna det nya avtalet; något som visat sig däri att fastighetsbolaget ostridigt inte hade undertecknat det erbjudna nya avtalet när detta tillsammans med uppsägningen delgavs HISAB. På grund härav och då HISAB vid delfåendet av uppsägningen med de nya villkoren för hyresförhållandet ostridigt inte erhållit kännedom om att fastighetsbolagets styrelse då redan må ha godkänt avtalet, utgör uppsägningen för villkorsändring inget rent anbud från fastighetsbolaget till HISAB om nytt hyresavtal på de angivna villkoren. Eftersom uppsägningen för villkorsändring således endast utgjort en uppfordran till HISAB att avge anbud har uppsägning med rättsverkningar enligt 12 kap. 58 § jordabalken inte kommit till stånd. Det gamla hyresavtalet mellan fastighetsbolaget och HISAB har därför inte heller upphört den 31 december 2005 utan kommit att förlängas på oförändrade villkor.

Av det anförda följer att HISAB inte nyttjar lokalen utan rättslig grund varför käromålet (avhysningsyrkandet) skall lämnas utan bifall.

DOMSLUT

Tingsrätten lämnar käromålet utan bifall.

Domskäl

Hovrätten (hovrättslagmannen Staffan Levén, hovrättsrådet Gunnel Alenbratt och tf. hovrättsassessorn Annika Sandersnäs Heijman) anförde i dom den 21 juni 2007 följande.

DOMSKÄL

I hovrätten har åberopats samma grunder och omständigheter samt bevisning som vid tingsrätten. Ställföreträdarna för HISAB har hörts på nytt. Vidare har förhöret vid tingsrätten med regionchefen i fastighetsbolaget spelats upp.

HISAB delgavs den 23 mars 2005 en uppsägning av hyresavtalet mellan HISAB och fastighetsbolaget för villkorsändring i enlighet med ett hyreskontrakt som fanns fogat till uppsägningen. Utöver hyresvillkor innehöll hyreskontraktet en klausul om att avtalet gällde under förutsättning av att hyresvärdsbolagets styrelse godkände avtalet. Kontraktet var inte undertecknat.

Den fråga som hovrätten har att ta ställning till är hur en uppsägning enligt 12 kap. 58 § jordabalken civilrättsligt skall bedömas. I Bertil Bengtssons och Anders Victorins ”Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom” (femte upplagan, s. 117) har frågan besvarats på följande sätt. ”Övervägande skäl talar för att hyresvärdens uppsägning skall betraktas som ett anbud, i varje fall om han inte angivit att han önskar att hyresgästen skall flytta, utan enbart anger ändrade villkor som krav. Uppsägningen skall nämligen vara så utformad att den fullständigt återger hyresvärdens krav på hur det nya avtalet skall vara utformat. Hyresgästen skall endast behöva acceptera dessa för att ett avtal skall komma till stånd.” Även av rättspraxis och annan litteratur framgår att en uppsägning för villkorsändring är att se som ett anbud från hyresvärdens sida (se t.ex. NJA 1974 s. 370 samt Leif Holmqvist och Rune Thomsson, Hyreslagen, åttonde upplagan, s. 697).

Mot bakgrund av det anförda och då det inte är visat att HISAB hade vetskap om att förslaget till nytt hyresavtal var godkänt av fastighetsbolagets styrelse gör även hovrätten bedömningen att ifrågavarande uppsägning inte är att anse som ett bindande anbud och att en uppsägning med de rättsverkningar som följer av 12 kap. 58 § jordabalken därför inte har kommit till stånd. Tingsrättens dom skall därmed fastställas.

DOMSLUT

Hovrätten fastställer tingsrättens dom.

Hovrättsassessorn Per Nordén var skiljaktig och anförde följande.

I målet är ostridigt att HISAB har delgetts en uppsägningshandling i vilken för förlängning av hyresförhållandet begärdes de villkor som framgick av ett bifogat förslag till hyreskontrakt. I handlingen upplystes vidare om vad hyresgästen hade att iaktta om han inte gick med på att flytta utan att få ersättning.

Av doktrin och rättspraxis framgår att en uppsägning för villkorsändring enligt 12 kap. 58 § jordabalken civilrättsligt är att se som ett anbud från hyresvärdens sida. I den aktuella uppsägningshandlingen har inte intagits något som ger uttryck för att det inte skulle vara fråga om ett bindande anbud från Fastighetsbolagets sida. I en bilaga till det bifogade förslaget till hyreskontrakt anges ”Särskilda bestämmelser” vilka gäller dels villkoren för hyresförhållandet, dels förutsättningarna för att avtal alls skall ingås. Bestämmelserna innehåller i och för sig en klausul om att avtalet för att gälla skall godkännas av hyresvärdsbolagets styrelse. Detta förbehåll rör emellertid frågan om hur avtal ingås och utgör inte ett av de villkor som gäller för hyresförhållandet. I en tvist angående frågan huruvida ett bindande hyresavtal hade kommit till stånd eller inte skulle Fastighetsbolaget inte med framgång ha kunnat åberopa klausulen till stöd för påståendet att fråga hade varit om ett orent anbud. Klausulen bör därför inte heller i förevarande mål leda till annat än att Fastighetsbolagets uppsägning skall betraktas som ett bindande anbud. Uppsägningen uppfyllde således kraven i 12 kap. 58 § jordabalken. HISAB har inte heller gjort gällande att förbehållet har haft sådan betydelse för bolagets handlande att uppsägningen av den anledningen inte skall gälla mot bolaget. Uppsägningen får därmed anses giltig.

Med hänsyn härtill och till att det inte är visat att HISAB i rätt tid har accepterat erbjudna villkor för förlängning skall HISAB förpliktas att genast avflytta från de förhyrda lokalerna. I övriga frågor är jag ense med majoriteten.

Hovrättens dom meddelad: den 21 juni 2007.

Mål nr: T 4437-06.

Lagrum: 12 kap. 58 § jordabalken.

Rättsfall: NJA 1974 s. 370.

Litteratur: Bertil Bengtsson-Anders Victorin: Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 5 u., s. 117 ; Leif Holmqvist och Rune Thomsson, Hyreslagen, åttonde upplagan, s. 697.