RH 2014:22

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg och Gun Lombach, referent, samt adjungerade ledamoten Hans G Johansson) anförde i beslut den 17 april 2014, såvitt är av intresse här, följande.

SKÄL

Hyrornas storlek

Hovrätten konstaterar att hyresvärden har haft hyresgästernas godkännande för de ombyggnadsåtgärder som har föranlett hyreshöjningen och hyrorna har fastställts efter förhandling med en hyresgästorganisation. Har en hyresgäst med stöd av 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) påkallat ändring av en förhandlingsöverenskommelse, gäller att prövningen ska ske med tillämpning av 12 kap. 55 § jordabalken. När prövningen, som i detta fall, avser hyrans storlek ska hyresnivån alltså bedömas utifrån bruksvärdet. Utgångspunkten är att hyror satta efter en förhandlingsöverenskommelse är skäliga. Kan hyresgästen, med åberopande av lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, påvisa att hyresnivån inte är skälig, ska överenskommelsen ändras. Om jämförelsematerialet inte är sådant att en direkt jämförelse kan göras och hyresnämnden därför är hänvisad till att göra en allmän skälighetsbedömning, är däremot utrymmet för nämnden att ändra överenskommelsen begränsat. (Se Svea hovrätts beslut 2010-03-05 i mål ÖH 7637-08.) En hyresgäst har enligt 12 kap. 24 a § jordabalken rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder utan hyresvärdens medgivande. Enligt 12 kap. 55 b § jordabalken får hyresgästens ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten tillgodoräknas hyresvärden vid prövningen av hyran endast om det finns särskilda skäl. Detta innebär dock inte att hyresgästen ska gottgöras för dessa arbeten som ett avdrag på hyran, utan avsikten med bestämmelsen är att jämförelse ska ske med sådana lägenheter där dessa åtgärder inte vidtagits. Hyresnämnden har besiktigat prövningslägenheterna och jämförelselägenheter. Det som förekommit i hovrätten ger inte anledning att frångå hyresnämndens bedömning när det gäller hyrorna.

Trappning

Om den hyra som är att anse som skälig vid en prövning enligt 12 kap. 55 § första stycket jordabalken är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det bestämma att hyran ska betalas med lägre belopp under en skälig tid, s.k. trappning. (Se 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken.) Som hyresnämnden anmärkt i sitt beslut anges i förarbetena till bestämmelsen att begreppet särskilda skäl avser exempelvis hyreshöjningar efter utförda standardhöjande åtgärder som föregåtts av hyresgästernas godkännande eller hyresnämndens tillstånd. Hovrätten har dock vid prövning av villkorsändring enligt 12 kap. 54 § jordabalken och vid prövning enligt 24 § hyresförhandlingslagen uttalat att en höjning av hyran med tio procent bör anses vara väsentlig och att det främst är just vid standardhöjande renoveringar som det kommer att bli aktuellt med hyreshöjningar på tio procent eller mer. Hovrätten hänvisade till att det i förarbetena understryks att det inte föreligger något absolut undantag för trappningsregelns tillämpning i samband med att standardhöjande åtgärder vidtas samt att det i förarbetena poängteras att trappningsregeln är ett skydd för hyresgästerna, varför utgångspunkten bör vara att väsentliga hyreshöjningar inte ska genomföras på en enda gång. (Se prop. 2009/10:185 s. 72 och 91 f. och RH 2013:9 1-3.)

I förevarande mål är det fråga om klander av en träffad förhandlingsöverenskommelse. De ovan redovisade rättsfallen om trappning tar sikte på den situationen att hyresförhandlingarna har strandat och någon överenskommelse således har inte träffats. Den fråga som hovrätten har att ta ställning till är om reglerna om trappning också ska kunna tillämpas i de fall där en förhandlingsöverenskommelse har träffats.

När hyresvillkor har träffats genom förhandlingsöverenskommelse gäller att de villkor som parterna har kommit överens om får tillämpas från den dag som anges i överenskommelsen. Är det fråga om en hyreshöjning blir hyresgästen alltså skyldig att betala den högre hyran i enlighet med förhandlingsöverenskommelsen (prop. 1977/78:175 s. 133). Enligt den förhandlingsöverenskommelse som är aktuell här ska den nya hyran tas ut från och med månadsskiftet efter färdigställandet. I den fortsatta prövningen utgår hovrätten således från att hyresgästerna redan betalar den framförhandlade hyran.

Bestämmelserna om trappning i 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken infördes som en skyddsregel mot att kraftiga hyreshöjningar får ett för snabbt genomslag. Reglerna om trappning ska skydda hyresgästerna mot att det reella besittningsskyddet urholkas. Den s.k. likhetsprincipen i 21 § hyresförhandlingslagen hindrar inte att trappning tillämpas i en förhandlingsöverenskommelse. Dock får tillämpningen inte innebära att det uppstår skilda hyresnivåer för medlemmar respektive icke-medlemmar i den avtalsslutande hyresgästorganisationen (prop. 2009/10:185 s. 68 ff. och 95 samt prop. 1977/78:175 s. 102 f.).

Hovrätten har funnit att det som förekommit här inte ger anledning att frångå hyresnämndens bedömning om hyrornas storlek. I en sådan situation synes lagstiftaren inte ha avsett att hyresgästerna med tillämpning av trappningsreglerna ska kunna få viss del av hyran återbetald. Hovrätten finner att en sådan tillämpning av trappningsreglerna skulle förfela syftet med reglerna. Enligt hovrättens mening är trappningsreglerna inte tillämpliga i den situation som är aktuell i målet.

Den bedömning som hovrätten har gjort innebär att hyresgästernas överklaganden ska avslås.

HOVRÄTTENS AVGÖRANDE

Hovrätten avslår överklagandena.

Hovrättens beslut meddelat: den 17 april 2014.

Mål nr: ÖH 452-13.

Lagrum: 12 kap.24 a, 54, 55 och 55 b §§jordabalken; 21, 22 och 24 §§hyresförhandlingslagen (1978:304).

Rättsfall: Svea hovrätts beslut 2010-03-05 i mål ÖH 7637-08; RH 2013:9 1-3.

Litteratur: Prop. 1977/78:175; Prop. 2009/10:185.